2015 年 10 月大连房地产市场分析报告 (2015.11) 大连新峰地产市场研究部
全市及各区销售面积 / 额排行 全市营销活动监测 宏观经济 / 政策动态 全市土地市场运行情况 全市商品住宅市场运行情况 新峰观点 相关说明 : 1 数据来源: 新峰地产信息资源决策支持系统 ; 2 数据口径: 销售数据为全市七区行政区网签网备数据 ; 3 数据解释: 若有不同, 正常所为 ; 如有雷同, 纯属巧合 ; 4 数据引用: 其他机构若引用, 请联系或落属新峰 ; 5 数据服务: 如需更精准 精确的市场, 请致电 0411-39907988
楼市关键字 土地市场持续冷淡, 商品住宅供销量齐回升 营销活动 开盘加推类不见少项目推介类活动有所增长 政策 降准降息, 利好政策不断政策环境继续宽松 土地 供应 2 宗土地均流拍土地市场将冷酷至年底 商品住宅 供销量回升, 价格微增预计下月销售量持平或继续走高
土地市场 供应 成交 数字楼市 2015 年 10 月土地市场主要数据一览表 2014.10 2015.9 2015.10 环比 同比 宗数 3 1 2 100% -33% 占地面积 ( 万m2 ) 18.39 3.51 1.79-49% -90% 建筑面积 ( 万m2 ) 34.42 6.06 11.15 84% -68% 宗数 2 1 0-100% -100% 占地面积 ( 万m2 ) 17.90 3.51 0-100% -100% 建筑面积 ( 万m2 ) 33.04 6.06 0-100% -100% 商品住宅市场 2015 年 10 月商品住宅市场主要数据一览表 2014.10 2015.9 2015.10 环比 同比 新增供应面积 ( 万m2 ) 30.52 8.99 32.31 259% 6% 销售面积 ( 万m2 ) 43.29 47.47 54.71 15% 26% 存量 ( 万m2 ) 1839 1688 1684 0% -8% 商品住宅销售排行 2015 年 10 月商品住宅销售排行一览表 第一位 第一位 名称 销售面积 ( 万m2 ) 名称 销售额 ( 亿元 ) 10 月项目 凯丹天地 2.58 凯丹天地 4.73 10 月开发商 远洋 3.96 凯丹 4.73
图解楼市
PART 1 全市及各区销售面积 / 额排行 全市开发商销售面积 / 额排行 全市商品住宅项目销售面积 / 额排行 各区商品住宅项目销售面积 / 额排行
10 月全市商品住宅项目销售面积 销售额排行 10 月登上面积排行榜的项目中, 主力销售产品几乎都以 90-120 m2产品为主, 以往的主力 60-90 m2面积段所占比重仍在持续缩小, 以该面积段为主力的只有福佳新城项目, 而主销产品面积偏大的只有众益万国公馆项目 凯丹天地是排行榜中唯一的公寓项目, 因整栋楼被收购而登上榜首 学苑广场九号项目在 10 月首次开盘并迅速加推, 销量均较好, 因而上榜 全市七区商品住宅项目销售面积排名 全市七区商品住宅项目销售额排名 单位 : 万m2 排名 单位 : 亿元 凯丹天地 2.58 1 凯丹天地 4.73 众益万国宫馆 1.98 2 学苑广场九号 2.09 华润置地广场 1.70 3 华润置地广场 1.85 远洋红星海世界观 1.68 4 众益万国宫馆 1.74 学苑广场九号 1.58 5 远洋红星海世界观 1.29 华润海中国 1.46 6 远洋荣域 1.26 远洋荣域 1.31 7 龙湖水晶郦湾 1.18 金地檀溪 1.08 8 亿达春田 1.04 中航华府 0.93 9 万科蓝山 1.03 福佳新城 0.79 10 金地檀溪 1.02
10 月全市品牌开发商销售面积 销售额排行 10 月品牌榜中, 已经连续三个月占据两个榜单榜首位置的远洋, 本月销售面积和销售额环比都有增长, 虽继续占据销售面积排行的榜首, 但销售额排行榜榜首则由凯丹取代 本月和升品牌凭借学苑广场九号项目的优秀业绩成为一批新的黑马杀入排行榜, 另外, 大品牌开发商中, 万达勉强登上面积排行, 而恒大 中海本月则落榜 全市七区商品住宅品牌销售面积排名 全市七区商品住宅品牌销售额排名 单位 : 万m2 排名 单位 : 亿元 远洋 3.96 1 凯丹 4.73 华润 3.86 2 华润 3.63 万科 2.68 3 远洋 3.45 凯丹 2.58 4 万科 3.26 金地 2.00 5 亿达 2.25 众益 1.98 6 和升 2.09 亿达 1.70 7 众益 1.74 和升 1.58 8 金地 1.50 中航 1.28 9 龙湖 1.35 万达 1.03 10 保利 1.34 和升旗下为学苑广场九号项目
10 月份各区商品住宅项目销售面积 / 额排行 中山区西岗区沙河口区甘井子区 排名 项目 销售面积 ( m2 ) 项目 销售额 ( 万元 ) 1 凯丹天地 25759 凯丹天地 47335 2 龙湖水晶郦湾 7150 龙湖水晶郦湾 11781 3 保利天禧 4179 南山首府 9044 4 南山首府 3401 明秀庄园 9016 5 明秀庄园 2984 保利天禧 8550 1 香水湾 3916 香水湾 4254 2 悦泰福里 562 悦泰福里 848 3 天源秀景 381 天源秀景 613 4 南娄海景中心 257 南娄海景中心 261 5 百年港湾 227 百年港湾 215 1 御园 7900 御园 8496 2 中海天赋山 4418 中海天赋山 4856 3 国运壹号 2504 华润星海湾壹号 4249 4 华业玫瑰东方 2246 国运壹号 3852 5 中航国际广场 2050 华业玫瑰东方 3385 1 华润置地广场 17024 华润置地广场 18497 2 远洋荣域 13806 远洋荣域 12551 3 金地檀溪 13128 亿达春田 10385 4 中航华府 10770 万科蓝山 10335 5 福佳新城 9308 金地檀溪 10151
10 月份各区商品住宅项目销售面积 / 额排行 高新园区 旅顺口区 金州新区 排名 项目 销售面积 ( m2 ) 项目 销售额 ( 万元 ) 1 学苑广场九号 15826 学苑广场九号 20922 2 大华锦绣华城 7690 大华锦绣华城 9669 3 招商兰溪谷 6994 恒大御景湾 8647 4 恒大御景湾 6661 浦项道 7661 5 浦项道 5963 招商兰溪谷 7370 1 东方戴维营 4472 东方戴维营 2235 2 华发新城 3104 合生江山帝景 1992 3 合生江山帝景 3034 华发新城 1730 4 中庚香海金鼎 2595 亿达蓝湾 1247 5 亿达第一郡 1566 亿达第一郡 1172 1 众益万国宫馆 19792 众益万国宫馆 17389 2 远洋红星海世界观 16834 远洋红星海世界观 12856 3 华润海中国 14603 华润海中国 8988 4 聚美东湾 6871 聚美东湾 4368 5 金海蓝湾 6648 万科城 4018
PART 2 全市营销活动监测 全市营销活动汇总分析热点项目营销活动全市开盘 / 加推项目汇总分析热点项目开盘 / 加推情况调研分析
营销活动分析 10 月份营销活动数量高于上月, 因逢 十一 长假和秋季房展会也在情理之中 但较去年同期差距很大, 主要是由于客户维系活动明显减少, 体现了开发商的销售手段有所转化 400 350 300 250 200 150 100 50 0 17 4 19 19 18 5 14 13 11 14 7 12 328 32 5 8 12 6 6 29 11 233 193 170 179 192 203 170 176 149 151 134 1 52 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 1505 1506 1507 1508 1509 1510 客户维系类开盘加推类项目推介类 客户维系类活动较上月增加较多, 这里主要有 十一 长假及秋季房展会的因素 开盘加推类活动较上月变化不大, 除学苑广场九号 海韵华府 香格里拉雅荟庭项目为新开盘外, 其他均为新房源加推 在此类活动中, 只有学苑广场九号 经开万达广场的公建成交较好 项目推介活动较上月增加明显, 其中甘井子区以样板间开放为主, 如万科公园里 金地檀境等 金州新区以工地开放日和交房为主, 如鲁能优山美地和恒基碧桂园金石滩项目等
重点项目开盘加推情况 10 月份共有 11 个项目进行开盘加推 其中新开盘项目 3 个 中山区海韵华府 香格里拉雅荟庭开盘情况较差, 高新园区的学苑广场九号开盘热销, 并于第二周立即加推, 销售率依然较高 其他加推项目中, 除经开万达广场的公建成交尚可外, 其他项目均表现平平 序号时间项目区域 开盘加推 推盘量 产品 成交均价 ( 元 / m2 ) 推盘优惠 销售率 1 10 月 1-7 日万科金域华府甘井子区加推 156 套小高层小高层 13200 全款 98 折贷款 99 折优惠 200 元 / m2 10% 2 10 月 1-7 日恒瑞坦城高新园区加推 24 套高层高层 13500 2 万抵 3 万 25% 3 10 月 10 日 10 月 16 日 学苑广场九号 高新园区 开盘加推 184 套 120 套 高层高层 14200 优惠 500 元 / m2优惠 300 元 / m2 41% 37% 4 10 月 17 18 日恒大帝景沙河口区加推 52 套小高层小高层 15000 5 10 月 24 日海韵华府中山区开盘 306 套高层高层 15000 公寓首付 6 万全款 95 折 现场 97 折 +98 或 99 折 +2 万抵 4 万 10% 20% 6 10 月 24 31 日华润置地广场甘井子区加推 36 套小高层小高层 13600 2 万抵 7 万 19% 7 10 月 24 31 日金地檀溪甘井子区加推 28 套小高层小高层 9800 3 万抵 5 万 21% 8 10 月 24 日中国铁建青秀蓝湾甘井子区加推 44 套小高层小高层 10000 2 万抵 98 折 5% 9 10 月 31 日香格里拉雅荟庭中山区开盘 54 套高层 高层 21000 ( 含精装 8000 元 / m2 ) 96 折优惠 11 10 10 月 31 日中航华府甘井子区加推 90 套高层高层 8200 2 万抵 9.1 折 3% 11 10 月 31 日经开万达广场金州新区加推 146 套公建公建 30000 99 折 25% 注 : 该部分项目数据为调研数据
重点项目开盘加推 学苑广场九号 学苑广场九号以改善类产品为主, 开盘热销, 第二周加推 开盘时间推出楼栋推出套数成交情况物业类型销售均价优惠信息面积区间 2015 年 10 月 10 日 1# 3# 高层 184 套 72 套高层 多层 别墅高层 14200 元 / m2 5 万意向金享 500 元 / m2 90-154m2 面积 ( m2 ) 户型 供应套数 占比 90 两室两厅一卫 19 10% 93 两室两厅一卫 19 10% 95 两室两厅一卫 54 29% 115 三室两厅一卫 46 25% 129 三室两厅两卫 27 15% 154 三室两厅两卫 19 10% 总计 :90-154 184 100%
重点项目开盘加推 学苑广场九号 认筹情况良好, 定价适中, 吸引大量地缘性改善客户 95 m2两室两厅一卫 开盘时间 现场客户到访 2015 年 10 月 10 日 现场情况 截至开盘前共计认筹约 200 组, 开盘当天摇号选房 115 m2三室两厅一卫 客户分析 多为周边地缘性客户, 年龄 35-65 岁之间, 高知 高校教师人群较多 ; 改善型购买占主流 ; 对于价格客户反映相差较大, 有的认为较贵, 但也有成交价格在 15000 元 / 平的客户对价格表示认可
海韵华府成交率 20%, 销售状况一般 重点项目开盘加推 海韵华府 开盘时间推出楼栋推出套数成交情况物业类型销售均价优惠信息面积区间 2015 年 10 月 24 日 5# 7# 高层 306 套 60 套 高层 高层 :15000 元 / m2 现场 97 折 +98 或 99 折 +2 万抵 4 万 高层 :91-166 m2 楼栋 面积 户型 套数 占比 166 三室两厅两卫 31 10% 5# 144 三室两厅两卫 62 20% 152 三室两厅两卫 31 10% 146 三室两厅两卫 31 10% 118 三室两厅一卫 30 10% 7# 107 两室两厅一卫 60 20% 91 两室两厅一卫 30 10% 126 三室两厅一卫 31 10% 合计 91-166 306 100%
重点项目开盘加推 海韵华府 受总房款限制, 购房者更倾向于经济型产品, 销售情况一般 91 m2两室两厅一卫 开盘时间 2015 年 10 月 24 日 现场情况 现场客户到访 客户分析 客户 70 组左右 认筹全过程井然有序, 未举办认筹仪式及任何活动, 人气一般 客户均以 35 岁以上为主 相对于 140 平的改善产品, 客户更愿意购买 107 平和 126 平的经济型产品 受总房款影响, 客户对于大面积产品接受度较低 136 m2三室两厅两卫
报广投放情况 10 月报广投放量在近 10 个月排行中位列第三, 环比上涨 23%, 甘井子区及沙河口为投放主力区域, 项目报广投放阶段主要为热销期及开盘前形象树立期 形象类诉求仍为报广投放的主要诉求, 另投放诉求为产品 活动 及附加值的投放量较平均 250 200 150 202 143 146 180 142 127 156 100 50 75 44 54 0 1501 1502 1503 1504 1505 1506 1507 1508 1509 1510 投放总量 硬广投放量 本月报广投放总数为 156 条, 较上月增加 29 条, 其中硬广投放 80 条, 占比 51% 7.69% 10.90% 1.37% 19.87% 0.64% 30% 25% 28% 投放诉求以形象类为首 32.69% 投放量以甘井子区为首 28.21% 中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区 高新园区 旅顺口区 金州新区 普湾新区 保税区 长海县 瓦房店 庄河 20% 15% 10% 5% 0% 17% 16% 17% 10% 7% 4% 2% 0% 产品活动开盘信息销售状态新品上市形象优惠促销价格信息附加值
PART 3 宏观政策 / 经济动态 宏观政策宏观经济大连经济 / 政策大连规划
宏观政策动态 住建部 : 公积金新规明确 8 日起实施全面推行异地贷款业务针对部分地区住房公积金使用条件偏紧, 结余资金规模较大等问题, 由住房城乡建设部 财政部 中国人民银行联合下发 关于切实提高住房公积金使用效率的通知 ( 以下简称 通知 ), 明确自 10 月 8 日起将实施多项举措切实提高住房公积金使用效率, 包括全面推行异地贷款业务 通知 还要求拓宽贷款资金筹集渠道, 有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务, 盘活住房公积金贷款资产 新峰观点 : 公积金异地贷款政策出台后, 能够使得大城市周边的市场交易趋于活跃 对于此类城市而言, 能够利用在大城市缴纳的公积金资源, 到没有限购的周边城市进行购房, 但预计执行难度大, 对房地产市场的直接作用有限 房地产税立法或再延期按面积征收方案已基本通过作为建立楼市长效机制中不可或缺的政策设计, 多年来, 房地产税的推进却始终徘徊不前 时值 十三五 规划完成的最后阶段, 房地产税再次成为下一个五年的税改工作重点 全面实施一对夫妇可生二孩政策中国共产党十八届五中全会 29 日闭幕, 明确提出到 2020 年全面建成小康社会, 是我们党确定的 两个一百年 奋斗目标的第一个百年奋斗目标 十三五 时期是全面建成小康社会决胜阶段 全会提出 : 坚持计划生育的基本国策, 完善人口发展战略, 全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策, 积极开展应对人口老龄化行动 新峰观点 : 全面放开二孩后, 首当其冲的是增加这部分人口的改善性购房需求 实际购房需求的提升将取决于真实的生育意愿和实际增加的新生儿数量 从目前大中城市的情况来看, 较高的养育成本大大降低了育龄妇女的生育意愿 因此, 该政策的实际效果还有待检验 辽宁准生 全面二孩 尚需时日 10 月 30 日, 从卫生计生部门了解到, 辽宁正式实施 全面二孩 还需要经过修改法规等步骤才能正式实施 和 单独两孩 政策实施相似, 辽宁落实 全面二孩 政策还需等待人大修改地方的法律之后, 方可最终落地 也就是说, 全面两孩 政策在辽宁正式实施还需时日 新峰观点 : 二孩政策影响住房需求结构的变化, 改善型需求突显, 利好改善型项目 住房需求结构也发生变化, 原来一家三口的居住需求一般为两房即可, 二胎后, 住房需求起码变为三房, 甚至四房 因此, 全面实施二孩政策后, 对未来改善型住房项目来讲是利好 但是对于一线城市来说, 生活成本较高, 经济实力有限, 所以, 对三四线城市效果可能比一线城市要好
宏观经济动态 霜降迎双降! 央行 10.24 起降息 0.25% 降准 0.5% 中国人民银行决定, 自 2015 年 10 月 24 日起, 下调金融机构人民币贷款和存款基准利率, 以进一步降低社会融资成本 其中, 金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 4.35%; 一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 1.5% 自同日起, 下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点, 以保持银行体系流动性合理充裕, 引导货币信贷平稳适度增长 新峰观点 : 这是自 2014 年年底以来, 央行进行的第 6 次降息, 而在此次降息后, 房地产贷款利率已降至近年最低值 此次降低存贷款基准利率, 主要是根据整体物价的变化, 保持合理的实际利率水平, 促进降低社会融资成本, 加大金融支持实体经济的力度 报告称四季度商品房价格走势看涨 10 月 22 日, 商务部国际贸易经济合作研究院公布了 2015 年第四季度我国城市家庭购买预期调查结果及预测 调查结果显示,2015 年第四季度商品房的预期购买率为 7.3%, 环比上升 1%, 同比增长 2.2% 由此可以预测, 第四季度商品房价格走势看涨 房企净利率下滑至历史最低进入中低利润行业范畴截至目前, 包含万科 招商等标杆房企在内的 58 家房企公布了三季报 统计显示,58 家上市房企三季度实现营业收入 3778.3 亿元, 但合计净利润只有 282.1 亿元, 平均净利润率只有 7.5% 实际上, 近两年来, 地产行业利润率正在一路走低 统计显示,2015 年上半年, 房企的平均净利润跌至 9.1% 左右, 而房企的平均净利润率在 2014 年为 10%, 在 2013 年净利润率高达 11.97% 新峰观点 : 这是地产企业平均利润率历史上首次达到这么低的水平 2015 年三季报再次下调, 体现了房地产企业的盈利能力大幅下滑 预期随着中小房企集中公布三季报, 房企整体净利润将在 8% 左右, 但仍是历史最低点 房企业绩分化加剧 : 大房企预喜中小房企压力山大近日, 多家房企公布了前三季度的业绩预告, 但多数成绩并不理想 在公布业绩预告的 46 家房企中, 仅 17 家企业实现了预增 略增或扭亏,20 家房企预计亏损 在亏损的企业中, 多数是位于三四线城市的中小房企, 面临着较大的库存压力, 项目去化速度缓慢 与此同时, 像万科 万达等大型房企, 今年的销售业绩却逆市上扬 房企成交分化的趋势越来越明显 香港出现新楼盘退订潮零售业下滑压垮楼市受到股市暴跌与零售业衰退的双重打击, 高高在上的香港楼市调整迹象愈发明显 记者了解到, 最新发布的中原城市领先指数按周下跌 1.26%, 跌幅创下两年多以来的新高, 该指数也创下 9 月以来的新低 与此同时, 二手楼市降价潮渐起, 部分新楼盘甚至出现 退订 潮 香港特区行政长官梁振英于 10 月 22 日上午举行的立法会上坦言, 香港楼市已进入调整期
宏观经济动态 零售业关店潮再来袭 : 华润系 采活 拟全线关店 绿地发布互联网金融战略计划三年内产品规模破千亿绿地控股发布互联网金融战略, 线上综合互联网金融服务平台 吉客网正式启动, 标志着绿地全面进军互联网金融领域 绿地控股旗下绿地金控将成立互联网金融事业部, 负责吉客网平台的建设和运营, 计划在三年内将其打造成为国内一流的一站式综合金融服务平台, 互联网金融产品规模突破 1000 亿元, 注册用户突破 1000 万, 盈利实现跨越式增长, 并期望届时吸引外部投资者, 择机寻求在境内外资本市场上市 万科远洋弃用代理公司背后 : 为求利润自己卖房远洋地产和万科企业两家国内品牌房地产开发企业正在试图降低对这些房地产销售代理机构的依赖, 他们希望自己建设房地产营销体系 远洋地产从今年开始, 公司在北方区域的开发事业一部开始着手建设自己的营销体系, 其计划在今年下半年将旗下包括远洋天著 远洋春天著 远洋新天地 天著春秋等 7 个项目集中推盘, 并且已经决定将之前与多家房地产销售代理公司联合代理的模式调整为全面自建 新峰观点 : 万科和远洋自建营销体系, 表明房地产的暴利时代已经远去, 进行精细化营销, 越过房产销售代理公司直接面对客户, 以此提升和改进购房体验与产品优化 尽管, 自建营销体系是当前降低佣金成本 营销费用, 以提升盈利指标的手段之一 ; 但大规模地自建营销团队已经不太现实, 而且难度和成本极高 碧桂园退地难撼高价拿地冲动高价拿地仍为主流趋势 房企动态 在便利店经历了一轮关店潮后, 超市连锁业者又开始经历关店 阵痛 10 月 18 日多方获悉, 华润系麾下的时尚概念健与美零售连锁店 采活 (VIVO) 拟全线关店停业 无独有偶, 区域零售龙头企业人人乐最新公告称, 计划在本年度关闭 15 家业绩不佳门店, 以集中资源加快推动战略转型 10 月 30 日, 有人透露, 目前碧桂园北京公司退地的意愿较为强烈, 但碧桂园集团仍在考虑中, 由于丰台两宗地是碧桂园与中国金茂联合拿下的, 退地会对企业的信誉造成不良影响, 也不利于日后与其他房企的合作 据了解, 此次碧桂园与中国金茂联合拿下的丰台区两宗商业金融地块, 溢价率分别为 140% 和 146%, 楼面价接近 3 万元 / 平方米, 这也让 千亿房企 碧桂园由此进入北京市场 但由于地块的价格和资金问题, 拿地仅一周后碧桂园便露出了退地的意图 新峰观点 : 据了解, 此次碧桂园退地, 一部分原因也归咎于中国金茂, 原因在于丰台的这两宗地由中国金茂负责竞投, 但最后报价高于碧桂园原定的授权金额, 超出了碧桂园的承受范围 但对中国金茂而言, 即便碧桂园退出后续开发, 以中国金茂的实力, 既可以自己单独开发, 找到新的合作方也并不困难 从大趋势来看, 北京土地市场高端化越来越明显, 因此要承受一定的高溢价率仍然是房企在未来要面对的现实
大连地产动态 大连 : 四家银行执行首套房 25% 首付新政 9 月末, 央行发布了 首套房首付可降至 25% 的购房新政 16 日, 从秋交会上了解到, 本周大连至少有四家银行开始执行这一新规, 分别为中国银行 建设银行 农业银行 华夏银行 低首付 可直接推动年轻置业者贷款购房 和往年相比, 目前大连本地商业银行对个人住房按揭贷款的政策非常宽松 大连 : 部分银行首付房贷设 认房又认贷 门槛 10 月 24 日央行降息, 买房贷款的利率水平已经达到史上最低 和往年同期相比, 目前大连地区商业银行对个人住房贷款的态度比较宽松 同时, 央行 9 月底出台的首套房首付最低 25% 的新政也陆续在本市各家银行落地 不过, 银行对这个新首付标准的要求较严, 有银行对申请 25% 首付的购房者首套房认定执行 认房又认贷 的标准 新峰观点 : 首套住房的认定仍然是以家庭为单位, 成员范围包括购房人 配偶以及未成年子女 大连现在执行 认贷不认房 政策 即使有过购房贷款记录, 只要还清, 再购房就可以认定为首套房 不过, 部分商业银行对首付 25% 的贷款申请设了更高门槛 家庭购房不能有房贷记录, 只要有贷款记录, 即使还清也不能算首套房, 即 认房又认贷 大连 : 购买 144 平以上住房仍需缴 4% 契税 9 月份辽宁省出台楼市新政 辽七条, 对普通住宅面积认定标准调整至单套总价 200 万元以下 单套建筑面积标准在 168 平方米以下 大连普通住房认定标准在 4 月 30 日调整之后, 没有再次出现变化, 目前对单套建筑面积的要求仍然是 144 平方米以下 购买 144 平以上住房仍需缴 4% 契税 新峰观点 : 辽宁省规定的认定标准是 单套总价 200 万元以下 单套建筑面积标准在 168 平方米以下, 而大连目前执行的标准则是 单套建筑面积 144 平方米以下, 单套总价款 300 万元以下 二者分别涵盖了一部分不同群体 辽七条 标准虽然扩大了单套面积, 但规定的总价低于大连的标准
大连地产动态 市政规划 区域规划 大连高新区实施凌水湾建设改造工程打造高端商务区金秋十月, 大连星海湾跨海大桥竣工并即将开通, 高新区凌水湾如今的发展变化将再次成为全市人民关注的焦点 高新区党工委 管委会遵循 高起点 高标准 国际化 的建设规划原则, 加速推进凌水湾区域开发建设 根据新的规划蓝图, 高新区凌水湾改造将在三至五年内完成, 项目总投资在 350 亿元人民币左右, 将凌水湾打造成继星海湾 东港之后, 又现代高端商务区 交通规划 丹大快铁月底贯通年底通车 10 月 22 日, 丹大快铁联调联试第三阶段工作启动, 从金州拥政街道红塔村到大连北站区间开始联调联试 这是丹大快铁全线联调联试的最后一个阶段, 工作完成后可实现丹大快铁全线贯通 据悉, 丹大快铁将于本月底贯通, 年底通车 大连湾跨海通道交通工程有望年底动工全市瞩目的大连湾跨海通道交通工程详勘施工工程, 目前已完成总勘察量的 90%, 预计到 11 月底全部结束, 这也预示着这条连接新老市区的跨海大通道今年年底有望正式开工建设 工程全长 24 公里, 起点为中山区解放路四十二中学附近, 跨越解放路 中南路 滨海北路后在东港商务区黄白咀处入海, 海上先后穿过大港航道 货轮一号锚地 甘井子航道 货轮二号锚地 大连湾航道, 在金州新区西海屯登陆, 最终与格林小镇南侧的 9 号路相接 丹大快铁线路图 大连湾跨海交通工程
PART 4 全市土地市场运行情况 土地供应和成交情况分析 供应土地明细汇总
土地成交量分析 10 月份有 2 宗经营性用地供应, 均流拍 其中甘井子区华南板块宗地在 11 月份再次挂牌 2011 年 -2015 年月度土地成交量 ( 单位 : 万m2 ) 600 500 400 300 200 100 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2011 年建面 2012 年建面 2013 年建面 2014 年建面 2015 年建面 2011 年占面 2012 年占面 2013 年占面 2014 年占面 2015 年占面 240 180 120 60 0 10 月份全市供应 2 宗经营性用地, 分别位于中山区 甘井子区 中山区地块位于中央商务区板块, 居住用地 ; 甘井子区供应宗地位于华南板块, 居住用地 2 宗地均流拍, 其中甘井子区宗地在 11 月份重新挂牌 巧合的是, 去年 10 月份全市也无土地成交 2015 年 1-10 月份, 累计成交土地占地面积共 50 万m2, 建筑面积共 108.98 万m2, 较去年同期下降 58%
供应地块详细信息 供应地块分别位于中山区中央商务区 甘井子区华南板块, 用地性质均为居住 地块编号区域土地位置 10 月份供应地块详细信息 占地面积 ( 万m2 ) 建筑面积 ( 万m2 ) 容积率用地性质成交情况 大城 (2015)-9 号 中山区 中山区竹青街东 新生街南 文林街西 修竹街北 0.81 7.68 9.5 以下 城镇住宅 配套公建 批发零售 流拍 大城 (2015)-10 号甘井子区 甘井子区华东路西 校园街南 0.98 3.47 3.5 城镇住宅 配套公建 商服 流拍 将于 2015 年 11 月 14 日 9 时再次挂牌 合计 1.79 11.15 大城 (2015)-10 大城 (2015)-9
小结 土地供应 小结 供应 2 宗经营性用地, 位于中山区 甘井子区, 均为居住用地 10 月份全市供应 2 宗经营性用地, 位于中山区的中央商务区板块 甘井子区的华南板块 2 宗地的土地性质均为居住用地 2 宗地体量均不大, 其中中山区宗地建筑面积在 7.7 万平左右 土地成交 无土地成交, 其中甘井子区宗地将在 11 月份重新挂牌 10 月份供应的 2 宗地块全部流拍 甘井子区华南板块宗地将在 11 月份重新挂牌 华南板块为甘井子区乃至全市的热点区域, 再次挂牌成交的可能性大 根据目前的土地公告信息, 至年底土地市场将一直冷下去
PART 5 全市商品住宅市场运行情况 商品住宅新增供应与销售对比分析供应区域结构分析销售区域 / 户型 / 产品结构分析存量及去化周期分析
商品住宅供销走势 商品住宅新增供应量大增, 虽然第四季度是淡季, 但仍有备受关注的项目开盘, 中山区 甘井子区项目比较多 经过 十一 秋季房交会部分购房者放弃观望 出手购房, 同时一些项目开盘或加推情况良好, 使得 10 月份销售量回升 预计至年底, 销售量仍将继续走高或持平 100 80 60 40 20 0 近一年全市商品住宅供销走势 1.6 1.4 1.2 54.711.0 0.8 0.6 0.4 32.31 0.2 0.0 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 1505 1506 1507 1508 1509 1510 新增供应 ( 万m2 ) 销售面积 ( 万m2 ) 供销比累计供销比 新增供应情况 :10 月新增供应为 32.31 万m2, 环比增长 259%, 同比增长 6% 临近年底, 将有一批项目开盘, 主要集中在中山区, 如海韵华府 香格里拉雅荟庭 ; 甘井子区的金地檀境 恒大港湾处在开盘之前紧锣密鼓的宣传高峰期 同样热销项目仍将继续加推新品, 如远洋荣域 华润置地广场等 销售情况 :10 月份销售面积为 54.71m2, 环比增长 15%, 同比增长 26% 经过 十一 黄金周 秋季房展会, 在开发商特价房源吸引下, 部分购房者放弃观望 出手购房 ; 同时一些热销项目的开盘 加推拉高了销售量 预计年底将会迎来新一波的低价潮, 销售量有望继续走高, 或持平 供销比 :10 月份的供销比为 0.57, 本年度 1-10 月份累计供销比为 0.59, 较上月有所下降
供应区域结构分析 10 月份新增供应量集中在中山区 甘井子区, 中山区集中在东港板块, 甘井子区集中在华南板块, 泡崖板块突破近四年的零供应, 大连湾板块金地项目也开始供应 供应产品类型丰富, 包括高层 小高层 洋房及别墅 100% 80% 近一年全市商品住宅新增供应量 供应主力项目 橡树庄园 60% 40% 恒峰天泉小镇远洋荣域华润置地广场 20% 0% 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 1505 1506 1507 1508 1509 1510 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区金州新区旅顺口区 注 : 图表中供应结构为面积占比 10 月只有三个区有新增供应, 其中中山区 甘井子区的新增供应量大 中山区的供应项目集中在东港板块, 包括海韵华府 首开铂郡 保利天禧 其中海韵华府有洋房产品供应, 套均面积在 210 m2 ; 保利天禧供应产品为别墅, 共 6 套, 套均为 595 m2 目前海韵华府已经开盘, 首开铂郡将在 11 月份开盘 除了东港的三个 项目外, 中央商务区的香格里拉雅荟庭有新增供应, 并于 10 月份开盘, 销售情况较差 甘井子区的新增供应项目集中在华南板块, 包括远洋荣域 华润置地广场三期 供应量最大的恒峰天泉小镇位于泡崖板块, 为这个区域近四年零供应的突破 大连湾板块金地檀境备受关注, 在秋季房展会已然亮相, 该项目新增供应产品包括高层 洋房, 预计下个月将开盘 七区横向对比来看, 供应主力是甘井子区, 占全年新增供应量的 60%; 其次是中山区, 占全市新增供应的 20% 海韵华府首开铂郡
销售区域结构分析 10月份 除沙河口区 金州新区外 各区销售量均有增长 与去年同期相比 除西岗区 沙河 口区外 其他各区情况均好于去年同期 本月中山区 高新园区的市场份额增长 10月份销售区域结构表 10月份销售区域结构对比图 区域 销售面积 万 销售面积 环比 销售面积 同比 中山区 6.35 154% 100% 西岗区 0.56 45% -38% 沙河口区 2.57-39% -6% 甘井子区 17.20 15% 27% 高新园区 9.11 40% 77% 金州新区 16.68-1% 0% 旅顺口区 2.23 4% 95% 合计 54.71 15% 26% 100% 80% 销冠项目 3% 5% 38% 35% 12% 14% 31% 31% 31% 60% 4% 30% 众益万国宫馆 17% 学苑广场九号 40% 20% 华润置地广场 5% 6% 0% 东方戴维营 9% 12% 5% 7% 御园 凯丹天地 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 1505 1506 1507 1508 1509 1510 中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区 高新园区 金州新区 旅顺口区 销售量环比 10月份各区中 除沙河口区 金州新区外 其他各区销售量均环比增长 其中中山区增幅最大 其次是西岗 区 高新园区 中山区主要是由凯丹天地整栋销售产品集中备案所致 西岗区则由香周首府带动 该项目更改项目名称后 推 出特价房并与二手房合作 渠道的扩展促进了销售 高新园区则由新开盘热销项目学院广场九号带动 该项目深受地缘性改善 购房者欢迎 开盘销售良好 且第二周就加推 销售量同比 除西岗区 沙河口区外 其他各区情况均好于去年同期 市场份额 中山区 高新园区的销售量增幅较大 导致市场份额也相应地分别增长了7个百分点 3个百分点 甘井子区市场 份额保持平稳 华润置地广场三期 远洋荣域等项目新品入市拉高区域销售量 金州新区 沙河口区的市场份额下降
销售户型结构分析 10 月份,60-90 m2刚需产品与 90-120 m2刚改产品的市场份额持平, 且后者份额环比增长 甘井子区以刚需刚改产品为主, 金州新区以刚需为主导, 高新园区以 90 m2以上的改善类产品为主, 中山区以大户型产品为主 区域 60 以下 ( 万m2 ) 10 月份销售户型面积段销量明细表 60-90 ( 万m2 ) 90-120 120-144 144-180 180 以上 ( 万m2 ) ( 万m2 ) ( 万m2 ) ( 万m2 ) 中山区 0.37 1.06 1.22 0.75 1.07 1.88 西岗区 0.09 0.15 0.31 0.00 0.02 0.00 沙河口区 0.13 0.76 0.75 0.52 0.11 0.29 甘井子区 0.61 5.82 7.47 1.81 0.74 0.74 高新园区 0.32 1.69 3.14 2.59 0.75 0.62 金州新区 1.45 7.34 4.12 2.57 0.66 0.54 100% 80% 60% 40% 20% 10 月份销售户型面积段结构对比图 旅顺口区 0.14 0.92 0.66 0.13 0.08 0.30 0% 上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月合计 3.11 17.74 17.69 8.36 3.44 4.36 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区金州新区旅顺口区占比 6% 32% 32% 15% 6% 8% 180m2以上 144-180m2 120-144m2环比 28% 7% 25% 6% 31% 17% 90-120m2 60-90m2 60m2以下 10 月份, 销售主力是 60-90m2 90-120m2的刚需刚改产品, 两者市场份额持平 ; 与上月相比,90-120m2的市场份额略增,60-90m2 120-144m2的市场份额略降 60-90m2产品销售主力区域是金州新区 甘井子区 ;90-120m2产品的销售主力是甘井子区,120-144m2产品的销售主力是高新园区 金州新区 ;144m2产品销售量的 38% 集中在中山区 60m2以下集中在金州新区, 销售主力是经开万达广场 从区域上看, 中山区以大户型产品为主, 甘井子区以刚需刚改产品为主, 金州新区以刚需为主导, 高新园区以改善类产品为主 从各区销售结构看, 沙河口区 120-144m2市场份额大增, 主要由中海天赋山影响
10 月份普通住宅的销售主力依旧是甘井子区 金州新区 ; 环比增幅较大的有中山区 西岗区及高新园区 其中中山区的销售 主力项目是龙湖水晶郦湾, 西岗区的销售主力是香周首府, 高新园区则由新开盘热销项目学苑广场九号带动 公寓产品的销售主力为中山区, 销售主力是凯丹天地, 该项目整栋销售的产品集中备案 别墅产品的销售主力区域依旧是金州新区, 销售主力是远洋红星海世界观 ( 叠拼 ) 恒基碧桂园金石滩 ( 联排 ); 除了远洋 红星海世界观外, 其他项目均位于金石滩板块 从区域环比情况看, 中山区增幅最大, 主要有保利天禧拉动 从市场份额的环比变化看, 除中山区的公寓市场份额大增外, 旅顺口区的别墅市场份额增幅也较大, 主要由合生江山帝景带 动, 该项目近期营销动作较大, 频推特价房 销售产品类型结构分析 10 月份公寓产品环比大增, 主要由中山区凯丹天地带动 普通住宅销售依旧以甘井子区 金州新区为主, 环比增幅较大的是中山区 西岗区及高新园区 别墅产品的销售依旧集中在金州新区的金石滩板块, 甘井子区的别墅则主要由亿达春田留庄 龙湖滟澜山带动 区域 10 月份产品类型销售面积表 10 月份产品类型销售结构对比图图 普通住宅 ( 万m2 ) 公寓 ( 万m2 ) 别墅 ( 万m2 ) 中山区 2.90 3.26 0.18 西岗区 0.45 0.11 0.00 沙河口区 2.48 0.09 0.00 甘井子区 15.93 0.74 0.53 高新园区 8.59 0.20 0.32 金州新区 15.05 0.79 0.84 旅顺口区 1.82 0.03 0.38 合计 47.23 5.22 2.25 占比 86% 10% 4% 环比 9% 151% 11% 注 : 该部分统计中, 产品类型以新峰决策系统为准 100% 80% 60% 40% 20% 0% 上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区金州新区旅顺口区 普通住宅公寓别墅
存量及去化周期分析 存量继续走低, 公寓产品在新项目上市的影响下, 存量增大 ; 由于公寓销售情况不乐观, 导致去化周期大幅上扬 从区域表现看, 仅甘井子区的存量增大 ; 除西岗区外, 各区去化周期均增长 2000 1500 1000 500 0 产品类型存量及去化周期 148 273 143 142 150 274 277 120 107 88 83 86 90 55 60 60 44 1414 22 24 30 1271 1265 0 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 1505 1506 1507 1508 1509 1510 别墅 公寓 普通住宅 普宅去化周期 公寓去化周期 别墅去化周期 注 : 上图存量为备案数据 如将报纸公示的新增供应计算在内, 则实际存量应为 1663 万m2 180 10 月商品住宅总存量约为 1684 万m2, 去化周期为 29 个月, 存量及去化周期继续走低 近期公寓产品的新上市项目较多, 包括保华旺苑 亿辰优生活等, 导致存量走高 去化周期上扬幅度也是最大的 10 月面积段存量及去化周期 600 118 400 62 200 45 22 26 32 17 269 0 29 92 349 194 590 161 中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区 高新园区 金州新区 旅顺口区 存量 ( 万m2 ) 去化周期 ( 月 ) 注 : 月度去化周期 = 可售 / 近 3 个月平均销售面积 160 120 80 40 0 从存量看, 金州新区存量最大, 其次是甘井子区和中山区 从存量变化看, 只有甘井子区的存量较上月增长 从去化周期看, 甘井子区 高新园区及金州新区均比较短 从去化周期变化看, 除西岗区外, 各区去化周期均增长, 其中中山区增幅最大
小结 供应情况 销售情况 存量情况 10 月份新增供应量大增, 供应量集中在中山区 甘井子区, 供应产品类型丰富 10 月新增供应为 32.31 万m2, 环比增长 259%, 同比增长 6% 新增供应分布在中山区 甘井子区 中山区东港板块供应项目多, 甘井子区除华南板块外, 大连湾板块金地檀境上市, 泡崖板块的恒峰天泉山庄上市, 打破板块近四年无供应局面 供应产类型丰富, 包括高层 小高层及洋房 别墅产品 销售量回升, 中山区增幅最大 60-90 m2 90-120 m2产品市场份额持平, 且后者份额环比有增长 10 月份销售面积为 54.71 万m2, 环比增长 15%, 同比增长 26% 除沙河口区 金州新区外, 其他各区销售量均环比增长, 其中中山区增幅最大 全市销售主力依旧是 60-90 m2 90-120 m2, 两者市场份额持平, 其中 90-120 m2 120-144 m2的市场份额较上月增长 从区域上看, 中山区以大户型产品为主, 甘井子区以刚需刚改产品为主, 金州新区以刚需为主导, 高新园区以改善类产品为主 全市存量及去化周期走低, 公寓产品存量及去化周期上扬 从存量看, 甘井子区存量增长 ; 从去化周期看, 除西岗区外, 其他各区去化周期均增长 10 月全市商品住宅存量为 1684 万m2, 去化周期为 29 个月, 两者继续走低 各产品类型中, 公寓由于新增供应量较大, 但去化速度慢, 导致存量及去化周期增幅明显 从存量变化看, 甘井子区的存量较上月增长 从去化周期变化看, 除西岗区外, 各区去化周期均增长, 其中中山区增幅最大
新峰观点
1 土地市场 10 月份全市供应 2 宗经营性用地, 但全部流拍 其中甘井子区华南板块的宗地将在 11 月份重新挂牌 从目前的土地公告看, 至年底土地市场将 冷酷到底 2 商品住宅市场 10 月份, 商品住宅新增供应量 销售量均大幅回升 经过 十一 黄金周 秋季房交会, 部分购房者在特价房源的吸引下出手购房, 使得 10 月份的销售量回升 预计至年底, 多数开发商在销售目标等压力下, 将会在年底迎来新一波低价潮, 预计未来 2 个月的销售量将继续走高, 或持平