- PDF 免费下载

Size: px

Start display at page:

Download ""

毫抱迫锺
7 years ago
Views:

1 零售地产研究 2014 年 8 月零售热区零售商之亚太区扩张趋势研究

3 目录引言市场驱动因素零售商在各细分市场的扩张趋势奢侈品牌和中档品牌扩张趋势零售品牌来源城市概况 21 香港上海 22 新加坡北京 23 东京首尔 24 曼谷杭州 25 悉尼孟买租金分析电子商务的影响与日俱增中国游客对亚太区零售市场的影响结论附录 31

5 引言随着亚太地区经济的飞速发展, 人们的生活水平不断提高, 零售业需求随之攀升成熟的零售市场面临着持续不断的经济层面的挑战, 使越来越多的国际零售商将目光转向亚太区等新兴市场寻求发展在本报告中, 我们研究了 100 家国际知名零售商在亚太地区 30 个主要城市中的覆盖情况和扩张模式, 其中包括了奢侈品牌和中档品牌我们将销售额市场规模和租金等因素考虑在内, 在此基础上总结了该区域主要零售市场的发展趋势国际零售商的覆盖情况因地理位置和零售商类别的不同而存在明显的差异但是, 受强劲的增长前景所驱动, 我们看到来自全世界各个地区的中档品牌和奢侈品牌正将他们的触角伸向亚太地区的众多城市文丽菁 (Dr Jane Murray) 亚太区研究部总监方德权亚太区研究部冯建强大中华区董事总经理亚太区零售地产部主席 Tom Gaffney 香港零售地产部总监亚太区零售地产部联合主席零售热区 5

6 6 仲量联行市场驱动因素

7 市场驱动因素庞大的人口基数和强劲的经济实力带来的巨大市场规模, 是吸引国际零售商进军亚太区市场的一个至关重要的驱动因素目前亚太区人口数量占全球人口总数的 54%, 预计至 2020 年该区域人口数将达到 41 亿同时, 亚太区占全球的经济比重为 36%, 预计至 2020 年将达到 40%, 增长速度将是全球其它地区的两倍目前, 中国和日本分别是仅次于美国的第二和第三大经济体由于亚太区的经济增长保持强劲, 预计更多的亚太国家在全球经济中的排名将不断上升此外, 城市居民的收入不断增加, 带来了巨大的潜在消费需求从目前到 2020 年, 亚太区的城市居民人口将每年增加 4000 万根据仲量联行 2014 年的研究报告重塑零售格局, 城市化进程成为全球零售市场的十大趋势之一在亚太区城市化进程速度最快的是中国和印度, 尽管截至 2020 年, 中国 (61%) 和印度 (35%) 的城市化比率仍将远低于澳大利亚 (90%) 和日本 (95%) 等发达国家城市化是亚太区创造财富的主要驱动力之一目前, 亚太区居住着世界上 1/3 的中产阶层人口, 并且预计到 2020 年, 这一数字将增至 46%( 布鲁金斯学会,2012 年 ) 收入水平的提高意味着大量热衷购物的消费者开始有能力尝试购买时尚品甚至奢侈品, 而大城市的中心地区则成为了零售商进驻市场的理想切入点旅游业的快速发展是国际零售商进驻的另一个重要驱动力国际旅客是大城市零售商的重要客源旅游业以刺激消费者的消费意欲提升品牌知名度迎合时尚和新技术的变化趋势等更加无形的方式助推国际零售商发展 2013 年, 亚太区接待了 2.48 亿名国际旅客, 同比增长 6%, 占全球总数量的近 1/4 ( 联合国世界旅游组织,2014 年 ) 从各细分市场来看, 东南亚地区的增长趋势最为明显, 其国际旅客入境数量同比增长了 10%, 主要由亚太区域内的旅客需求推动亚太区中产阶级人口快速增长 75.7% 12.2 亿 24.3% 3.91 亿 67.3% 14.1 亿 32.7% 6.9 亿 54.3% 15.7 亿 45.7% 13.2 亿亚太区世界其它地区来源 : 仲量联行研究部 ; 布鲁金斯学会 (2012 年 ) 零售热区 7

8 8 仲量联行零售商在各细分市场的扩张趋势

9 在本次调查中, 我们研究了 100 家国际知名零售商的覆盖情况, 其中一半为奢侈品牌, 另一半为中端品牌我们选取的 30 个城市分布在亚太区不同区域, 涵盖中低收入和高收入国家如果一家零售商在某个城市开设了至少一家门店 ( 专卖店 ), 则视为该零售商已覆盖该城市一般情况下, 我们不包括那些在百货商场或购物中心内设立专柜的情况但是, 在日本和韩国等市场, 百货商场是一个主导的零售形式, 而且许多大型零售商通常对这些专柜的运营进行严格的管理控制, 因此, 我们在考察这些细分市场时, 将这种专柜形式涵盖在内零售商覆盖情况根据仲量联行城市排名地图显示, 零售商在亚太区的各个细分市场的覆盖情况各有差异我们注意到, 国际零售商通常趋向于选择一线重点城市作为首选进驻地, 这与仲量联行报告欧洲选址 2013 中观察到的欧洲地区趋势类似其它因素诸如发展前景或管理规制等, 也对零售商的进驻策略有一定的影响本报告第 13 页中的图示表明, 城市的消费市场规模和销售额的增长速度与国际零售商的覆盖率水平存在一定的关系通常, 大中华区和北亚地区各细分市场的零售商覆盖率最高, 而澳大利亚和印度的零售商覆盖率最低而当我们研究这 30 个城市中的专卖店规模时, 各城市之间也呈现出类似的趋势, 零售商覆盖率越高的城市, 专卖店的数量通常更多零售热区 9

10 沈阳北京南京武汉深圳广州重庆成都德里孟买班加罗尔曼谷胡志明市吉隆坡东京首尔上海杭州大阪台北香港马尼拉雅加达新加坡珀斯阿德莱德 10 仲量联行

11 香港是国际零售商覆盖率最高的城市零售商覆盖率排名高收入城市中低收入城市注 : 排名根据 100 家零售商在亚太区主要城市中的覆盖率来源 : 仲量联行研究部 26 布里斯班 20 悉尼 19 墨尔本 28 奥克兰零售热区 11

12 大中华区快速发展的消费市场吸引大型国际零售商关注在亚太区各城市中, 大中华区的市场最吸引国际零售商目光, 其中香港高居榜首, 尽管其租金比该地区的其它城市高出很多 ( 见第 27 页图表 ) 上海和北京分别位列第二和第四名许多国外品牌将香港视为进入中国市场的跳板, 而有些中国品牌则将它作为开拓海外市场的一个平台或试销市场庞大的人口基数和络绎不绝的旅客 ( 大部分来自中国大陆 ) 使零售消费水平节节高升 2013 年, 有 40 家新零售商进入香港市场, 其中有数家开设了旗舰店, 如 Oroton Topshop 等品牌在中国大陆, 大多数零售商选择先在上海和北京开设专卖店, 然后再向中国的其它城市扩张本报告第 13 页中的图示显示, 在过去的三年里, 中国的主要城市年平均零售销售额增长率为 15-17%, 庞大的消费市场和强劲的销售额增长速度吸引着零售商进驻中国市场截至 2020 年, 城市居民新增数量预计将超过 1.3 亿, 广阔的发展前景和城市化的快速推进将继续刺激零售需求持续增长和零售商在中国的进一步扩张北亚地区零售商聚集的大型成熟市场北亚地区的零售市场相对成熟, 收入较高, 其国际品牌渗透率高东京大阪和首尔均位居亚太区零售商覆盖率前 10 名, 许多品牌进入这些城市已经很久, 都确立了稳固的市场地位, 尤其是驻扎在东京的奢侈品牌长期以来, 这些庞大成熟的消费市场一直都吸引着各大零售商, 因此, 在这些城市中的专卖店数量较多 Louis Vuitton 和 Gucci 等全球知名的奢侈品牌零售商早在 30 多年前便已经入驻东京尽管日本城市的消费市场规模较亚太区的其它城市要大很多, 但由于日本强大的本土品牌控制了分销渠道, 以致新品牌难以进入, 因此, 日本的城市在国际零售商覆盖率排名中并不高然而, 出于对安倍经济的乐观预期, 新的零售品牌正逐步入驻东京, 以期挖掘该区域庞大的高收入消费人群东南亚地区新兴中产阶级消费人群增加促使零售商扩张东南亚强劲的经济发展形势催生出一大批消费人群, 近几年, 国际品牌也开始进军东南亚各大细分市场该区域最为现代富裕的城市新加坡是零售商最趋之若鹜的城市, 也是亚太区第三大最受欢迎的城市零售商不但希望在新加坡挖掘本地消费人群, 还经常将该区域作为向东南亚其它主要市场扩张的基地曼谷是泰国的首都, 也是著名的旅游胜地, 其城市中心地区聚集了多个国际品牌, 从而跻身国际零售商覆盖率第 10 位, 并且零售商的扩张也逐步辐射到曼谷的周边地区以及泰国的其它大城市未来的七年里, 东南亚地区城市人口数量预计将增长 4500 万, 而由于城市居民的收入通常高于农村居民, 因此增长的城市人口将推动包括雅加达吉隆坡和胡志明市在内的东南亚各细分市场的消费需求增长, 零售商在该区域内的扩张趋势有可能表现得更加明显 12 仲量联行

13 销售额增长率和市场规模对零售商覆盖率的影响零售商覆盖率指数排名 vs. 零售销售额增长率 120 东京 100 新加坡上海香港首尔北京 80 吉隆坡曼谷大阪台北成都雅加达 60 马尼拉南京沈阳深圳墨尔本杭州广州悉尼武汉 40 德里胡志明市重庆孟买布里斯班班加罗尔 20 奥克兰大中华区北亚地区东南亚地区澳大利亚 / 新西兰印度零售商覆盖率指数排名阿德莱德珀斯零售销售额年平均增长率 ( ) 10% 5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 注 : 名义零售销售额气泡大小表示城市消费总额来源 : 仲量联行研究部 ; 牛津经济研究院 (2014 年 ) 零售热区 13

14 澳大利亚 / 新西兰众多国外零售商蓄势待发排名紧随其后的是澳大利亚和新西兰的城市, 尽管这些城市收入水平较高, 但众多国外零售商尚未踏足迄今为止, 只有少数国际零售商入驻, 其原因可能是由于城市人口数量少和 / 或销售额增长率相对较低但是, 由于这些国家和地区的经济环境稳定, 因此, 零售商也开始积极扩张最近, 一些知名品牌已经开始进驻澳大利亚市场, 如 Marks & Spencer 和 Sephora 等品牌分别计划将于 2014 年年末和 2015 年年中开设店铺而在新西兰,Prada 和 Christian Dior 已经确定将于今年年底开设专卖店许多品牌摒弃了传统的进入策略, 选择开设独立的专卖店, 而不采用百货商场专柜的形式进入市场还有证据表明, 零售商在开设实体店之前往往会通过网络平台进行产品试销或提高品牌知名度印度监管法规的不确定性制约了国际零售商的进驻与扩张尽管在过去的十年里, 印度各城市的经济发展速度较快, 且城市人口数量较为庞大, 但国际品牌的覆盖率相对较低国际零售商迫切地希望打开这一市场, 但由于印度对国外企业监管法规的不确定性, 使得进程非常缓慢新任政府有望在今年底出台针对国外零售商的政策细则, 但目前尚未确定如何落实与中国类似, 城市化进程加速将使大批人口迁移到城市, 预计未来的七年里, 印度城市人口数量将增加 7000 万尽管国外零售商进驻印度面临诸多障碍, 但强劲的增长前景仍然具有难以抵挡的吸引力, 如 H&M 和 Lush 等零售品牌已经宣布了进入印度零售市场的计划 14 仲量联行

15 奢侈品牌和中档品牌扩张趋势零售热区 15

16 财富创造能力的提高推动奢侈品需求的增长奢侈品牌很早就开始进驻亚太区成熟市场 2008 年全球金融危机爆发后, 欧美消费者遭遇资本净值缩减从而降低了消费水平, 但亚太地区对奢侈品的需求持续升高, 在这种形势下, 奢侈品牌进一步开拓亚太区市场根据贝恩公司 2013 年的研究, 在全球奢侈品消费水平排名前 10 位的城市中, 亚太地区城市占了五席 ( 香港东京首尔北京和上海 ) 庞大的富裕阶层人群推动了强劲的市场需求, 而且根据 2014 年财富观察的数据显示, 在全球拥有百万富翁最多的前 5 大城市中, 其中 3 个城市来自亚太地区 ( 东京新加坡和香港 ), 且亚太区其他 8 个城市也跻身前 30 位 ( 大阪北京首尔台北上海悉尼墨尔本和孟买 ) 日本曾一度是亚太地区的主要奢侈品市场但近年来, 中国强劲的经济发展提升了消费者的财富水平, 从而驱动着奢侈品行业的发展从全球层面来说, 中国是全球最大的奢侈品消费国, 但从国内的层面来说 ( 排除香港和澳门 ), 中国仍然屈居美国日本和意大利之后自 2013 年下半年中国政府推行紧缩政策以来, 奢侈品销售额的增长速度明显放缓然而这并未影响整个奢侈品行业, 如 Coach, Kate Spade 和 Michael Kors 等轻奢侈品牌 ( 消费群体更广泛 ) 都表现出强劲的同店销售额增长出游旅客数量的增加也使中国奢侈品消费者将目光逐步转向国外市场 ( 见第 29 页 ) 2014 年, 日本的安倍经济对其内需增长有着积极的影响, 预计日本将成为全球奢侈品销售额增长率最高的国家 ( 意大利奢侈品行业协会,2014 年 ) 新兴中产阶级的日益庞大为中档品牌在亚太区扩张提供支持中档品牌将目标瞄向亚太地区日益庞大的中产阶级截至 2020 年, 中产阶级的人口数预计将近翻番, 达到 13.2 亿 ( 布鲁金斯学会,2012) 目前, 中国的中产阶级人数为 2.5 亿, 居亚太区首位, 日本印度分别为 1.2 亿 0.9 亿, 分列第二位和第三位截至 2020 年, 中国的中产阶级人口数量有望翻番, 增至 5.9 亿, 而印度则有望翻三番, 增至 2.9 亿由于日本人口呈老龄化趋势, 其中产阶级消费者数量将略现下降趋势中国中产阶级的兴起和新推出的反腐措施, 使人们更多地关注大众市场或经济实惠型产品在中国多个城市, 中档国际品牌继续扩张, 而一些奢侈品牌则重新评估其发展策略去年, 一些主要中档品牌, 如 Abercrombie & Fitch American Eagle 和 Old Navy 等, 已进入中国市场, 并且宣布了增开专卖店的计划如下一页图表所示, 中档品牌零售商的地理覆盖范围通常略小于奢侈品牌, 但他们开设的专卖店数量则通常更多 16 仲量联行

17 顶级奢侈品牌覆盖大多数亚太区城市奢侈品牌和中档品牌零售商覆盖率的城市排名城市香港上海新加坡北京东京首尔大阪台北吉隆坡曼谷成都雅加达沈阳马尼拉南京深圳杭州广州墨尔本悉尼武汉胡志明市重庆德里孟买布里斯班班加罗尔奥克兰珀斯阿德莱德排名奢侈品牌中档品牌零售商覆盖率指数排名注 : 部分城市并列排名, 如曼谷和成都来源 : 仲量联行研究部零售热区 17

18 18 仲量联行零售品牌来源

19 就国际零售品牌来源来看, 迄今为止, 美国是亚太地区最大的零售商输出国, 其次是意大利和英国在美国各大知名品牌中,Tommy Hilfiger 和 Coach 在亚太区的覆盖率最高从美国零售品牌的细分市场来说, 中档品牌开设的专卖店数量最多, 最近宣布进军亚洲市场计划的品牌有 Victoria s Secret 和 American Eagle 欧洲奢侈品牌在亚太地区的扩张范围也较为广泛意大利品牌占零售商总覆盖率的 20%, 仅次于美国英国以 14% 位居其后 Louis Vuitton Gucci 和 Cartier 等高档奢侈品牌在我们所研究的 30 个城市中的覆盖率超过了 80%, 并且进驻成熟市场时间也较长而欧洲奢侈品牌在亚太地区的扩张步伐也较为迅速, 一些中档欧洲品牌, 如西班牙快时尚品牌 Zara 和 Mango 已经在大多数市场开设了专卖店, 建立了广泛的店铺网络尽管, 西方零售品牌的扩张计划引人注目, 但亚太区的本土品牌也由于该地区强劲的发展前景进行本土和跨区域扩张其中日本快时尚品牌 Uniqlo 先拔头筹, 该品牌已经宣布了在未来几年内在全球开设 400 家专卖店的计划, 而其母公司迅销集团则立志于 2020 年成为全球最大的服饰类零售商其它亚太区品牌包括 Charles & Keith( 新加坡 ) Cotton On and Oroton( 澳大利亚 ) Muji 和 FamilyMart( 日本 ) Samsung 和 The Face Shop( 韩国 ) 等也在该区域积极开展扩张计划进驻亚太区的全球零售商零售品牌来源国排名排名总量奢侈品牌中档品牌 1 美国意大利美国 2 意大利法国英国 3 英国英国西班牙来源 : 仲量联行研究部零售热区 19

20 20 仲量联行城市概况

21 香港第一位香港活力十足的零售市场和完善的基础设施, 吸引着高消费能力的本地居民和外来旅客 ( 特别是来自中国大陆的旅客 ) 前来消费一直以来, 香港坚实的市场基础都对一线品牌有着巨大的吸引力, 零售商往往选择在此开设旗舰店, 并将其作为进入中国市场的跳板主要购物区域包括太古广场海港城时代广场置地广场和国际金融中心, 还有皇后大道中段沿街商铺中环和尖沙咀广东路商业街 Ugg 诚品书店 Oroton 和 Pretty Ballerinas 等品牌在铜锣湾亚洲商铺租金最昂贵的街区新设了独立专营店新入驻香港市场的品牌包括 : J. Crew Philipp Plein Volcom Victoria s Secret Superga American Apparel 和 Intimissimi 上海第二位上海被视为中国经济的中心, 多元化的经济和坚实的消费基础使上海成为国际品牌试验中国市场和提升品牌知名度的首选城市以恒隆广场中信泰富广场和梅龙镇购物中心构成的金三角, 位于南京西路地段, 是上海最高端繁华的商圈, 而拥有地标性高楼环球金融中心的陆家嘴商圈紧随其后淮海路上旗舰店林立, 也颇受消费者欢迎, 且近期通过品牌集体升级后, 已经成为上海第三大奢侈品牌集聚地随着上海向市区外围地区积极扩张, 为迎合大众市场而催生的地铁沿线次级市场, 满足了上海当地居民的消费需求新入驻上海的品牌包括 TGI Friday s Monki Tory Burch Neil Barrett 和 Breitling 零售热区 21

22 新加坡第三位对于希望提升在亚太地区, 特别是东南亚地区知名度的国际零售品牌来说, 新加坡是一个颇具战略性意义的城市强大的国内购买能力加上对国外旅客的巨大吸引力, 使新加坡成为一个相对成熟的零售市场本地居民和旅客对乌节路商业街情有独钟, 这里聚集着众多设计师精品店和购物中心但是, 在其它非核心区域不断涌现的购物中心也开始大放异彩最近进驻新加坡零售市场的知名品牌包括 :Kate Spade Saturday Krispy Kreme 和 Tom Ford, 他们分别在 ION Orchard 购物中心 Tangs 购物中心和 Marina Bay Sands 购物广场开设了专卖店北京第四位北京是中国的政治文化中心尽管去年市场对奢侈品牌的需求表现较为温和, 但中档品牌市场零售商依然没有停止他们的扩张步伐作为华北地区的时尚中心, 且随着北京中产阶层不断扩大, 北京逐渐成为国际品牌争相开设旗舰店的目标城市王府井和西单是最著名的两大传统购物商圈, 多个地标性建筑坐落于此, 包括东方广场北京新东安广场大悦城和老佛爷百货中央商务区和第三使馆区聚集了众多跨国企业和大量白领阶层, 成为高端时尚品牌簇拥之地这些区域的购物中心包括 : 中国最成功的高档消费场所新光天地, 以及国贸商城和太古里在过去的一年里, 许多国际零售商在北京开设了在中国大陆的首家专卖店, 其中包括 :Jil Sander Karl Lagerfeld Tom Ford Paul Smith 和 Tadashi Shoji 22 仲量联行

23 东京第五位东京是世界闻名的购物城市, 因其拥有大量的奢侈品专卖店百货公司和购物中心, 吸引了众多的消费者主要的商业区包括 Ginnza Omotesando Shibuya 和 Shinjuku, 共同形成了亚太地区最大的零售品牌聚集地东京庞大的高收入人群和成熟的零售市场, 使众多国际性大品牌, 特别是高端奢侈品牌, 早年就驻扎于此最近, 一些国际品牌不再通过国内零售商分销商品, 而是直接在当地开设独立专营店经济环境的改善和旅游业需求的攀升再次引起了零售商对这座城市的兴趣许多零售商在这里开设旗舰店, 包括 Burberry Balenciag 和 Kate Spade 新入驻东京的著名零售商包括 : 青山的 Transit Par Such 和 Diptyque 表参道的 Flying Tiger Copenhagen Guess 最近也重新进驻该市场, 在原宿区开设了一家专卖店首尔第六位首尔的消费者以精明且注重形象而闻名, 而且首尔是通往韩国其它城市的一个门户枢纽新进品牌的扩张以及大部分来自中国大陆的旅客, 推动着零售需求的增加大型购物场所包括 : 明洞和江南站的核心地带走在时尚前沿的街路树街和弘大商圈以及高端街区清潭洞新建设的大规模零售商圈包括 : 首尔 IFC Mall Times Square 正在翻新的 COEX Mall 以及即将竣工的 Lotte World 近年来, 国际品牌正逐渐摆脱传统的百货商场专柜形式, 开始在商业街区开设专卖店新入驻首尔零售市场的品牌包括 :Abercrombie & Fitch 和 Joe Fresh Cos Point 和 Gu 也都宣布了在 2014 年开设第一家专卖店的计划零售热区 23

24 曼谷第十位随着曼谷收入水平的提高和国际旅游业的繁荣发展, 曼谷正迅速成为全球零售商的簇拥之地在年间, 曼谷入境旅游的国际游客数量增长了 63%,2013 年客流量达到了 1700 万人次拉差帕宋黄金商业区是曼谷零售市场的核心区域, 沿拉玛一路有 11 个购物中心, 可出租面积超过 462,000 平方米, 每天都吸引着成千上万的购物者前来购物不过, 除了黄金商业区以外, 新的商业中心, 如 Central Embassy 和 EmQuartier 也正在建设中其中,Central Embassy 计划将于 2014 年年底开门迎客这些新建的购物中心为零售商提供了更多的机会新入驻的零售商包括 :H&M Zara Home Pull & Bear Victoria s Secret Harrod s Tea Room 杭州第十七位杭州是著名的游览胜地, 也是大力发展私营企业和创业型经济的富裕沿海城市它是领先高科技企业的总部所在地, 如阿里巴巴等杭州的人均财富较高, 因而是除中国一线城市外, 奢侈品牌数量聚集最多的城市之一武林和湖滨是最繁华的零售板块, 杭州大厦综合体和银泰湖滨一期等标志性建筑坐落于此华润万象城位于杭州的新中央商务区钱江新城, 是杭州最成功的高端购物中心之一新入驻的著名国际零售商包括 :Hollister Sam s Club 和 Miss Patina 24 仲量联行

25 悉尼第二十位悉尼的零售形式多元化, 拥有小型购物中心百货商场设计师品牌店和翻新的老字号购物中心等, 这有助于巩固悉尼高品质国际性大都市的地位正因如此, 悉尼奢侈品零售精品店数量众多, 从传统的 Castlereagh Street/King Street 购物区, 到近期重建的悉尼 Westfield 购物中心都有覆盖位于核心商务区的 Pitt Street 购物中心是上班族和游客首选的购物场所, 而 Oxford Street The Rocks 和 Darling Harbour 则更受旅客的欢迎尽管居民的可支配收入水平较高, 但许多国际零售商在最近才开始进驻澳大利亚市场由于可租用的黄金地段增加零售商的全球扩张计划以及购物中心所有权的全球化, 吸引了新一波零售商簇拥此地新入驻的著名品牌包括 :H&M Tod s 以及 Brooks Brothers, 而 Rolex 在位于核心商务区的 Martin Place 开设了在澳大利亚的首家旗舰店孟买第二十五位孟买是印度的金融和商业中心, 也是印度的时尚之都随着消费者品牌意识的提高, 越来越多的国际零售商和奢侈时尚品牌开始进军印度前沿的零售市场对外资企业监管法规的不确定性, 一定程度上制约了新品牌的进入购物中心是比较流行的零售形式, 大型购物中心如 High Street Phoenix 的 Palladium 购物中心 Atria Inorbit 和 Oberoi 购物中心, 均集零售餐饮和娱乐于一体去年, 新进入孟买的零售商包括 :Forever 21 和 Thomas Pink 零售热区 25

26 26 仲量联行租金分析

27 零售商一直对亚太地区的优质商铺有需求, 但该区多数市场的优质商铺供应有限在一些黄金地段, 最昂贵商铺租金可高出市场平均租金的三四倍销量增加和品牌知名度的提升是吸引顶尖零售商进驻的主要原因不同城市的租金差异也非常明显, 其中, 在寸金寸土的香港, 有限的供应面积助推了购物中心租金的攀升, 以每年 14,634 美元 / 平方米位居亚太区榜首, 较排行第二的东京 ( 每年 7,149 美元 / 平方米 ) 高出一倍多跻身租金最贵 5 强城市还包括悉尼首尔和墨尔本, 其最佳地段的租金均在每年 5,700-7,100 美元 / 平方米的范围内而在租金排行榜中排名靠后的城市中, 印度和东南亚的租金水平总体最便宜, 其平均水平还不到香港的十分之一在我们的分析中, 零售商覆盖率和消费市场的规模与黄金地段租金之间普遍存在着联系当零售商的覆盖率增加, 且消费市场达到一定的规模时, 零售商则更愿意出更高的租金来获取黄金铺位这一结果不难理解, 因为更大的市场规模可以为零售商提供更多的机会, 从而吸引他们进驻在亚太地区租金最昂贵的城市中, 大中华区和北亚区的大城市均兼具较高的零售商覆盖率和较大的消费市场规模但澳大利亚是一个特例, 该地区租金较高的原因则是供应面积有限和市中心黄金地段购物中心较低的空置率香港是亚太区租金最昂贵的城市亚太区购物中心租金,2014 年第一季度香港东京悉尼首尔墨尔本布里斯班广州上海新加坡北京大阪珀斯阿德莱德奥克兰孟买德里吉隆坡班加罗尔雅加达曼谷马尼拉 ,446 1,398 1, ,865 3,222 3,008 2,772 3,599 5,064 4,983 4,688 5,685 5,498 6,437 7,149 7,115 大中华区北亚地区东南亚地区澳大利亚 / 新西兰印度 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 店面净租金 ( 美元 / 平方米 / 年 ) 注 : 见附录中的租金定义来源 : 仲量联行研究部 14,634 零售热区 27

28 电子商务对亚太区的影响与日俱增仲量联行在重塑零售格局的报告中指出, 电子商务的飞速发展受到了全世界的关注, 亚太地区也不例外不断提高的收入水平和新科技的出现使亚太区数百万的消费者可以通过手机和平板电脑等设备接入互联网尽管技术应用越来越普遍, 但该地区不同城市的电子商务发展程度参差不齐, 其中规模最大且最成熟的是中国, 其次是日本和韩国产品点评甚至是提供折扣的功能, 均能够提高 In-store 的购物体验除此以外, 零售商还有许多其它改善购买环境的方式在发展迅速的电子商务市场环境下 ( 如中国 ), 商场运营者必须重新定位零售业态组合, 并围绕更多服务型业务进行商场设计, 以保持商场购物的吸引力电子商务无疑会持续发展壮大, 这对实体店零售商既是挑战也是机遇对此, 零售商将更有必要开拓网络渠道, 提升品牌知名度, 同时提供增值服务, 才能保持强劲的竞争力例如, 通过反向展示的形式使虚拟店和实体店相结合, 从而推动实体店销售该形式鼓励消费者先进入网络虚拟店了解产品, 然后再到实体店完成购买随着智能手机用户数量增多, In-store 应用程序逐渐受到欢迎, 并有望挖掘出更多潜在客户扫描条形码查询价格获取 28 仲量联行

29 中国游客对亚太区零售市场的影响亚太区的旅游业助推零售需求稳健的国民经济发展完善的交通基础设施低廉实惠的旅游成本以及宽松的签证条件使更多人选择出境旅游特别是中国在境外旅游方面经历了飞跃式的发展根据联合国世界旅游组织的报告中国已经成为全球最大的国际游客来源国 2013年为 9700万和国外旅游消费国 2013年为1290亿美元香港和澳门是中国游客首选的两大旅游目的地亚太地区的其它国家和地区也受惠于中国这个最大的客源地如泰国韩国台湾地区和越南随着大量中国游客的输出他们的偏好和需求对当地零售市场和零售商的策略产生了影响从接受银联卡付款中中国市场和许多境外旅游城市之间的商品价格差尤其在奢侈品上存在的差异是中国游客在海外高消费的原因之一进口关税和消费税使一些奢侈品在中国的价格翻倍这也合理地解释了中国游客愿意花时间和金钱赴国外消费的现象香港是这一形势下的最大受惠城市 2013年中国内地消费者在港消费额大约为220亿美元占香港零售消费总额的三分之一原因在于香港的税收水平较低因此产品价格相对便宜加上邻近中国大陆来往比较方便尽管中国消费者对其它市场的影响不如香港但也相当可观 2013年中国游客在澳大利亚的消费额超过48亿澳元在新加坡的消费额则将近30亿新币国唯一的银行卡发行机构到高端奢侈品牌提供普通话服务越来越多的特供服务应运而生中国银联卡自2002年开始发行目前已经成为全球发行量最大的银行卡据尼尔森2014年的调查 2013年上半年银联卡的全球交易价值 2.5万亿美元仅次于Visa卡中国旅客数量 2013年香港 4,080万泰国 470万韩国 430万台湾 290万新加坡 230万越南 190万马来西亚 180万日本 130万印尼 80万澳大利亚 70万新西兰 20万印度 20万来源各国政府官方网站零售热区 29

30 结论展望未来, 正在寻求新发展空间的国际品牌零售商, 将继续进军和拓展亚太市场即便大城市黄金地段的租金昂贵, 供应量有限, 但大型零售商们仍然趋之若鹜同时, 部分城市的非核心区域也存在发展潜力主要的一线市场仍将是国际品牌的关注焦点, 而已经在此扎根的品牌则逐步拓展周边地区或二三线市场以寻求发展机遇从零售商细分来说, 中档品牌的零售网络发展潜力将更大, 而奢侈品牌则更关注核心市场收入水平的提高和交通设施的改善吸引更多消费者出境消费, 因此, 旅游业仍然是许多市场零售需求的主要驱动因素毋庸置疑, 零售商在开设门店时会更具选择性和策略性, 也会加大网上营销的力度亚太地区庞大的人口基数快速的经济增长以及不断提高的财富水平, 无疑将成为未来吸引国际零售商进驻的热点区域 30 仲量联行

31 附录研究方法如果零售商在某个城市至少开设一家门店 ( 专卖店 ), 则视为该零售商已覆盖该城市一般情况下, 我们的研究对象不包括在百货商场或购物中心内设立的专柜但是, 在日本和韩国等市场, 百货商场是一个主导的零售形式, 且许多大型零售商通常对这些专柜的运营进行严格的管理控制, 因此, 我们在考察这些细分市场时, 将这种专柜形式涵盖在内从地理范围来说, 城市数据参考的是整个大都市区, 不一定对应这座城市的行政边界 ( 如东京大都市圈包括横滨等城市, 大阪包括神户等周边城市 ) 租金指黄金购物中心的黄金地段 ( 排除东京大阪和首尔的商业街 ), 基于可出租净面积店面净租金的计算中不包括租户的开支运行成本, 也不考虑租金的优惠措施零售销售额各城市的历史零售销售额增长率数据来源于牛津经济研究院各城市 / 国家之间的实际零售销售水平因没有针对销售额或营业额的国际标准定义, 不可直接进行比较而且由于包含或不包含增值税或其它税收等因素的影响, 各市场销售额 / 营业额中的交易价格各不相同, 不具可比性 ( 增长率更具可比性 ) 资料来源澳大利亚旅游局 (2014 年 5 月 ), 中国市场概况贝恩咨询公司 (2013 年 10 月 ), 2013 年全球奢侈品市场调查 ( 第 12 版 ) 布鲁金斯学会 (2012 年 7 月 ), 布鲁金斯发展援助和管理指标 : 原始数据财富观察 (2014 年 3 月 ), 年全球高净值人群移民调查联合国 (2013 年 6 月 ), 世界人口展望:2012 版联合国世界旅游组织 (2014 年 1 月 ), 全球旅游业发展晴雨表尼尔森报告 (2014 年 ), 援引路透社新闻 : 银联卡全球发行量最大的银行卡您身边的商店 (2014 年 3 月 ) 牛津经济研究院 (2014 年 ) 新加坡旅游局 (2014 年 5 月 ), 旅游业绩效:2013 年第 4 季度报告意大利奢侈品行业协会 (2014 年 5 月 ), 意大利奢侈品行业协会预测报告 2014 年 5 月刊仲量联行 (2013 年 ), 欧洲选址 2013 仲量联行 (2014 年 ), 重塑零售格局零售热区 31

注 : 表格内所列时间为出发当地时间

注 : 表格内所列时间为出发当地时间温馨提示 : 此航班时刻表仅供参考, 如遇航班计划调整, 请以航班实际执行时间为准纽约 11:40 15:35+1 广州 cz300 1234567 2018 年 10 月 28 日 2018 年 11 月 3 日纽约 10:40 15:35+1 广州 cz300 1234567 2018 年 10 月 29 日 2018 年 11 月 4 日纽约 11:40 15:35+1 广州 cz300