試題評析

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1 98 年公務人員高普考考試 地政考試題解

2 98 年高考 土地法規與土地登記 解題老師 : 于俊明老師 年高考 民法 解題老師 : 黃偉政老師 年高考 土地利用 解題老師 : 蕭華強老師 年高考 土地經濟學 解題老師 : 黃名義老師 年高考 土地政策 解題老師 : 蕭華強老師 年高考 土地估價 解題老師 : 蕭華強老師 年普考 土地法規 解題老師 : 陳翰基老師 年普考 土地利用 解題老師 : 蕭華強老師 年普考 土地登記 解題老師 : 蕭華強老師 年普考 民法物權編概要 解題老師 : 黃偉政老師... 38

3 98 年公務人員高等地政考試土地法規與土地登記解答解題老師 : 于俊明老師 一 甲所有一筆土地位於 A 市境內, 被其主管機關依都市計畫法指定為 公園 公共設施保留地,B 需地機關乃依都市計畫法之規定申請徵收該地, 並由 A 市地政機關於民國 85 年 3 月 1 日公告徵收 嗣後,A 市地政機關因甲之拒絕受領補償地價及補償費致未能於公告期滿 15 日內發給完畢, 其亦未將該款項予以提存, 甲認本件徵收案業已失效,A 市地政機關則認無徵收失效問題, 試申論本件徵收核准案有無失效 解析 本題要注意土地徵收條例適用的時間點, 以及大法官釋字第 110 號之說明 擬答 : ( 一 ) 本案係民國 85 年 3 月 1 日公告徵收, 而 土地徵收條例 則於民國 89 年 2 月 2 日施行, 故本案不適用土地徵收條例, 合先敘明 本案如依土地法規定, 土地法第 233 條前段規定 : 徵收土地應補償之地價及其他補償費, 應於公告期滿 15 日內發給之 但問題是, 設若未依限發給補償費完竣時, 其法律效力為何? 土地法並未明定, 迭生疑義 ( 二 ) 最高法院 62 年台上字第 1525 號判例曾謂 : 土地法第 233 條所定徵收土地補償費應於公告期滿後 15 日內發給之, 乃訓示規定, 縱未遵守, 亦不生徵收無效問題, 惟司法院院字第 2704 號解釋與大法官釋字第 110 號指出 : 需用土地人不於公告完畢後 15 日內將應補償地價及其他補償費額繳交主管地政機關發給完竣者, 徵收土地核准案應解為從失其效力 按若衡酌大法官釋字第 425 號. 惟土地徵收對被徵收之土地所有權人而言, 係為公共利益所受之特別犧牲, 是補償費之發給不宜遷延過久 之意旨, 則最高法院 62 年台上字第 1525 號判例的見解與上開解釋意旨顯有未符, 並不值採 ( 三 ) 迄 89 年 2 月 2 日土地徵收條例開始施行, 乃將上開解釋意旨予以明定, 其第 20 條第 3 項明定 : 需用土地人未於公告期滿 15 日內將應補償地價及其他補償費額繳交該管直轄市或縣 ( 市 ) 主管機關發給完竣者, 該徵收案從此失其效力, 申言之, 土地之徵收, 其應補償之地價及其他補償費, 除有法定事由者外, 需用土地人應於徵收公告期滿 15 日內將應補償地價及其他補償費額繳交該管直轄市或縣 ( 市 ) 主管機關轉發被徵收人完竣, 否則其徵收案將解釋為從此失其效力, 俾以實現土地徵收條例第 1 條第 1 項 保障私人財產 之立法目的 二 甲於民國 94 年 3 月間向乙購買位於 A 縣都市計畫住宅區二筆土地, 於辦畢土地所有權移轉登記後發現其中一筆雖非公共設施保留地, 但卻供作住宅社區內居民通行使用之巷道, 甲不服氣乃於民國 97 年 5 月向 A 縣稅捐稽徵處申請免徵該筆土地之地價稅, 經該處核准並自民國 97 年起至原因消滅時止免徵地價稅, 惟甲主張該系爭土地自民國 94 年 3 月起即無償供公共通行使用, 從而 A 縣稅捐稽徵處應退還其已繳納民國 與 96 年之地價稅, 是問甲之主張有無理由 解析 本題重點宜擺在 租稅協力義務 應答, 並佐以土地稅減免規則規定 ( 一 ) 依照 土地稅減免規則 第 9 條規定 : 無償供公共使用之私有土地, 經查明屬實者, 在使用期間內, 地價稅 全免 本案土地雖非公共設施保留地, 但卻供作住宅社區內居民通行使用之巷道, 如符合上揭規定, 自有免徵該筆土地地價稅之適用 ( 二 ) 人民有依法律納稅之義務, 為憲法第 19 條所明定, 又稅捐之法制基於 稽徵經濟原則 之考量, 賦予人民協力及作為義務, 即人民有依稅法規定誠實申報義務及提示課稅資料備查之協力義務 此觀諸稅捐稽徵法第 30 條第 1 項規定 : 稅捐稽徵機關或財政部賦稅署指定之調查人員, 為調查課稅資料, 得向有關機關 團體或個人進行調查, 要求提示有關文件, 或通知納稅義務人, 到達其辦公處所備詢, 被調查者不得拒 1

4 絕 及行政程序法第 40 條規定 : 行政機關基於調查事實及證據之必要, 得要求當事人或第三人提供必要之文書 資料或物品 甚明 再依司法院大法官會議釋字第 537 號解釋略以 : 租稅稽徵程序, 稅捐稽徵機關雖依職權調查原則而進行, 惟有關課稅要件事實, 多發生於納稅義務人所得支配之範圍, 稅捐稽徵機關掌握困難, 為貫徹公平合法課稅之目的, 因而課納稅義務人申報協力義務 是稽徵機關於核課稅捐時, 應由納稅義務人申報或舉證資料之情形, 納稅義務人若是推諉或不作為, 即可能承擔後續所產生依查得資料之不利益課稅處分之結果 ( 三 ) 本案觀諸 土地稅減免規則 第 22 條規定 : 依.. 規定申請減免地價稅.. 者, 私有土地應由所有權人或典權人, 造具清冊檢同有關證明文件, 向直轄市 縣 ( 市 ) 主管稽徵機關為之, 是以, 納稅義務人具有協力及作為義務 甲係於民國 97 年 5 月始向 A 縣稅捐稽徵處申請免徵該筆土地之地價稅, 依 協力義務 精神, 甲似難主張 A 縣稅捐稽徵處應退還其已繳納民國 與 96 年之地價稅 三 土地登記所登記之法律關係主要有 (1) 依法律行為而取得 設定 喪失或變更者, 或 (2) 因繼承 強制執行 徵收 法院判決或其他非因法律行為, 於登記前已取得不動產物權者, 試問 : ( 一 ) 上述二種法律關係而生土地權利之變動登記, 其在登記上的意義與效力有何不同? ( 二 ) 所謂 其他非因法律行為, 於登記前已取得不動產物權者 之情形為何? 試就登記實務上所見, 舉例說明之 解析 本題可配合新版民法物權編應答, 屬基本題 擬答 : ( 一 ) 依照民法第 758 條第 1 項規定 : 不動產物權, 依法律行為而取得 設定 喪失及變更者, 非經登記, 不生效力 可見辦理登記乃為不動產物權行為生效要件之一, 欲依法律行為使不動產物權發生變動者, 絕對須辦理登記, 故學理上稱此種登記為 絕對登記 又經登記後, 即足生創設物權之效力, 故又稱為 設權登記 再依民法第 759 條規定 : 因繼承 強制執行 徵收 法院之判決或其他非因法律行為, 於登記前已取得不動產物權者, 應經登記, 始得處分其物權 者, 此際, 因登記前, 物權變動之效力業已發生, 故此種登記無創設物權之效力, 不過係將已發生之物權變之動, 宣示於人而已, 是以性質上為宣示登記, 而與設權登記相對 且此種登記非絕對必要, 僅因不經登記, 當事人不得處分其物權, 故亦稱為相對登記 ( 二 ) 於登記前已取得不動產物權者, 非僅限於繼承 強制執行 徵收及法院之判決四種, 其他尚有因法律之規定而取得不動產物權者, 例如因除斥期間之屆滿而取得典物所有權 ( 民法第九百二十三條第二項規定 ) 等是, 亦有因法律事實而取得不動產物權者, 例如自己出資興建建築物等是 2

5 四 政府於何種情形得公告禁止土地所有權移轉 變更 分割及設定負擔之登記? 又有何種情形, 得不受該禁止規定之限制? 解析 本題綜合土地法規 ( 私有地權處分之限制 ) 土地登記 ( 限制登記 ), 並注意題目所給 政府公告 之條件 ( 一 ) 有關徵收之考量 : 例如為實施徵收例如土地徵收條例規定, 被徵收之土地或土地改良物自公告日起, 除於公告前因繼承 強制執行或法院之判決而取得所有權或他項權利, 並於公告期間內申請登記者外, 不得分割 合併 移轉或設定負擔 共有分管之耕地, 部分被徵收者, 土地所有權人得於徵收補償地價發給完竣前或核定發給抵價地前, 申請共有物分割登記或應有部分交換移轉登記, 不受前項不得分割 移轉規定之限制 ( 二 ) 有關重劃之考量 : 1. 例如平均地權條例規定, 重劃地區選定後, 直轄市或縣 ( 市 ) 政府, 得視實際需要報經上級主管機關核定後, 分別或同時公告禁止或限制土地移轉 分割 設定負擔 前項禁止之期間, 不得超過一年六個月 2. 農地重劃條例規定, 直轄市或縣 ( 市 ) 主管機關於農地重劃計畫書公告時, 得同時告於一定期限內禁止該重劃區內土地之新建 增建 改建及採取土石或變更地形 禁止期間, 不得超過一年六個月 ( 三 ) 有關土地開發利用之考量 : 1. 實施權利變換地區, 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關得於權利變換計畫書核定後, 公告禁止 土地及建築物之移轉 分割或設定負擔 事項 但不影響權利變換之實施者, 不在此限 2. 工業區於工業主管機關決定開發時, 由當地直轄市或縣 ( 市 ) 政府公告停止土地及房屋所有權之移轉 前項停止土地及房屋所有權移轉不得逾二年 3

6 98 年公務人員高等地政考試民法解題老師 : 黃偉政老師 一 甲於民國 97 年 10 月 1 日經由乙房屋仲介股份有限公司經紀員丙之媒介, 向丁購買坐落台北市某區 7 樓房屋及其坐落之基地持分 ( 下稱系爭房地 ), 約定購買為新台幣 1200 萬元, 甲於同年 12 月 1 日付清全部價金, 丁並將系爭房地交付甲, 至買賣交易完成前, 丁 乙 丙未曾告知甲系爭房地有任何瑕疵 迨交屋後, 甲經大樓管理員告知, 係爭房地下方將有捷運穿越, 並已於 97 年 10 月 20 日開始辦理補償金發放登記 試問 :( 一 ) 甲欲主張撤銷或解除該買賣契約, 有無理由? ( 二 ) 何人有權領取上開補償金? 請說明理由? 擬答 : ( 一 ) 本題甲欲主張撤銷或解除買賣契約之法律依據檢討如下 : 1. 甲可否依錯誤撤銷買賣契約? 依民法第 88 條規定 : 意思表示之內容有錯誤, 或表意人若知其事情即不為意思表示者, 表意人得將其意思表示撤銷之 但以其錯誤或不知事情, 非由表意人自己之過失者為限 當事人之資格或物之性質, 若交易上認為重要者, 其錯誤, 視為意思表示內容之錯誤 題示系爭房地下方將有捷運穿越, 係屬物之性質於交易上認為重要之重要動機錯誤類型, 其錯誤視為意思表示內容之錯誤, 甲得依本條主張撤銷買賣契約 2. 甲可否依被詐欺撤銷買賣契約? 依民法第 92 條第 1 項規定 : 因被詐欺或被脅迫而為意思表示者, 表意人得撤銷其意思表示 但詐欺係由第三人所為者, 以相對人明知其事實或可得而知者為限, 始得撤銷之 所謂詐欺係指表意人因受相對人或第三人之欺罔, 致陷於錯誤而為意思表示 題示甲與丁於 97 年 10 月 1 日訂定買賣契約時政府尚未公告徵收 ( 題示係於 97 年 10 月 20 日開始辦理補償金發放登記 ), 丁無故意欺罔甲之行為, 故甲不得依被詐欺主張撤銷買賣契約 3. 甲可否依債務不履行 ( 不完全給付 ) 解除買賣契約? 按債務人負債務不履行之責任, 須以可歸責債務人之事由為要件, 本題系爭房地下方將有捷運穿越固屬物有瑕疵, 惟因此瑕疵係不可歸責丁之事由所造成, 故甲不得依民法第 227 條準用第 256 條規定解除契約 4. 甲可否依出賣人物之瑕疵擔保解除買賣契約? 出賣人物之瑕疵擔保責任係法定無過失責任, 惟須瑕疵發生於物交付之前 題示政府係於 97 年 10 月 20 日開始辦理補償金發放登記, 可視為發生瑕疵之時點, 而丁係在 97 年 12 月 1 日交付系爭房地, 縱然該瑕疵係非可歸責丁之事由所造成, 丁仍須負出賣人物之瑕疵擔保責任 故甲可依民法第 359 條規定主張解除契約或請求減少價金 ( 二 ) 何人有權領取上開補償金? 1. 如甲依上述規定主張撤銷或解除契約, 其買賣契約溯及消滅, 該補償金由系爭土地所有權人丁領取 ( 依題示系爭房地僅交付尚未完成移轉登記 ), 當無疑義 惟解除契約後雙方互負回復原狀義務, 甲固應返還系爭房地之占有, 同時甲可依民法第 259 條規定請求丁返還已支付支買賣價金及利息 2. 如甲未依上述規定主張撤銷或解除契約, 其買賣契約仍屬有效 此時應檢討有無民法第 373 條規定 : 買賣標的物之利益及危險, 自交付時起, 均由買受人承受負擔, 但契約另有訂定者, 不在此限 之適用 其檢討重點在於, 本條所謂 標的物之利益 究何所指? 依學說見解, 指使用收益之利益而言 ( 例如物之法定孳息或天然孳息 ), 不包括買賣標的物滅失之損害賠償或被徵收補償等代替利益 題示系爭房地已交付, 在未移轉所有權之前 ( 即尚未辦理移轉登記 ) 經政府徵收系 4

7 爭土地之空間權, 其補償費仍歸出賣人丁領取 惟如前述, 甲可依物之瑕疵擔保, 對丁請求減少價金 二 甲有 A B 兩筆土地, 均已登記, 乙以所有之意思占有 A 筆土地 ; 以取得地上權之意思占有 B 筆土地 試問 : 乙在何要件之下得主張時效取得? ( 一 )1. 乙可否對 A B 兩筆土地主張時效取得所有權? 按不動產所權之取得時效, 依民法第 769 條及第 770 條之規定, 須符合下列要件 : (1) 須為自主占有 : 即以所有之意思占有 (2) 須和平占有 : 即非以強暴 脅迫手段開始及維持其占有 (3) 須為公然占有 : 即非以隱秘之方法維持其占有, 申言之, 須無故意使他人不知其占有之情事 就不動產之占有, 通常固為公然, 但以隱密方式為之者, 亦有可能, 例如暗闢地道在地下為占有者, 即無取得時效之適用 (4) 須繼續占有一定期間 : 如占有人占有之始為善意並無過失者, 為 10 年 ; 否則為 20 年 關於善意之要件民法第 944 條第 1 項已有推定之規定, 至有無過失, 通說認為占有人應負舉證責任 (5) 須占有他人未登記之不動產 : 因登記有絕對效力 ( 土地法 43), 故他人已登記之不動產, 不生時效取得所有權之問題 所謂 他人未登記之不動產, 通常指自始未經地政機關就其所有權之歸屬登記於土地登記簿而言 另水利用地 ( 如溝渠 堤堰 ) 依法免予編號登記 ( 土地法第 41 條 ), 無從因時效取得請求登記為所有權人 符合上開要件, 其效力為占有人取得登記請求權, 得請求地政機關辦理所有權登記, 在未辦妥登記 ( 屬所有權第一次登記而非移轉登記 ) 之前, 尚未取得不動產所有權 2. 題示乙雖以所有之意思占有 A 地, 惟因 A 地係已登記之土地, 不合上開規定要件, 無法主張時效取得所有權 另就 B 地, 不僅為已登記之土地且乙係以取得地上權之意思而占有尚非自主占有, 均不符合上開規定要件, 亦無法主張時效取得所有權 ( 二 ) 乙可否對 A B 兩筆土地主張時效取得地上權? 1. 依民法第 772 條規定 : 前五條之規定, 於所有權以外財產權之取得, 準用之 於已登記之不動產, 亦同 詳言之, 所有權以外財產權例如限制物權 債權 無體財產權等, 其取得時效準用所有權取得時效之規定 亦即不以登記為要件之權利, 應準用動產所有權取得時效之規定, 以登記為要件之權利, 則準用不動產所有權取得時效之規定 另對於他人已登記之不動產, 亦得為不動產物權取得時效之客體 準此, 有關時效取得地上權之要件如下 : (1) 占有之主觀意思 : 須以行使地上權之意思而占有土地 (2) 占有之客觀狀態 : 須為和平 公然 繼續占有, 並在他人之土地上有建築物 工作物或竹木 (3) 占有之期間 : 原則上須繼續占有 20 年 ; 如占有之始善意並無過失為 10 年 (4) 占有之客體 : 須以他人之土地為客體, 且不限於未登記之土地, 已登記之土地亦包含在內 (5) 須經登記始能取得地上權 (60 台上 1317) 符合上開要件, 其效力為占有人得請求地政機關登記為地上權人 其地上權存續期間, 由取得地上權之人決定之, 得登記為一定期限 永久存續或無期限 5

8 2. 題示乙係以所有之意思占有 A 地, 而非以行使地上權之意思而占有, 不合上開規定要件, 無法主張時效取得地上權 另就 B 地, 乙係以取得地上權之意思而占有, 縱然 B 地係已登記土地, 只要其占有之客觀狀態為和平 公然 繼續占有, 並在他人之土地上有建築物 工作物或竹木, 且繼續占有 20 年 ( 如占有之始善意並無過失為 10 年 ), 即可主張時效取得地上權, 得請求地政機關登記為地上權人 三 甲男乙女原為夫妻關係, 為規避債務, 雙方虛偽訂立離婚協議書, 並辦妥離婚登記, 但仍同居 一年後, 甲另識丙女, 情投意合, 甲遂與丙辦理結婚, 訂有書面契約, 且有二位證人之簽名, 並在戶政機關辦妥結婚之登記 試問 : 甲與乙之離婚協議 甲與丙間之婚約契約, 效力如何? ( 一 ) 甲與乙之離婚協議是否有效? 1. 按夫與妻協議離婚, 除須依民法第 1050 條規定, 以書面為之, 有二人以上證人之簽名並應向戶政機關為離婚之登記外, 因協議離婚係屬使婚姻關係消滅之身分契約, 須有離婚之合意, 如雙方意思表示有瑕疵, 將發生無效或撤銷之情形, 其協議離婚當不生效力 2. 本題甲與乙之離婚協議固然符合民法第 1050 條規定之形式要件, 惟因雙方之離婚協議係通謀虛偽意思表示, 依民法第 87 條第 1 項規定, 其法律行為無效, 故甲與乙之離婚協議無效, 雙方之婚姻關係仍存在 ( 二 ) 甲與丙之婚姻契約是否有效? 1. 依民法第 982 條 : 結婚, 應以書面為之, 有二人以上證人之簽名, 並應由雙方當事人向戶政機關為結婚之登記 結婚採取登記婚主義 題示甲與丙之結婚, 符合上開結婚形式要件 2. 惟結婚除須符合形式要件外, 仍須檢討是否有違反婚姻無效之規定 依民法第 988 條規定, 結婚有下列情形之一者, 無效 :(1) 不具備第 982 條之法定方式 (2) 違反第 983 條禁婚親間不得結婚之規定 (3) 違反第 985 條不得重婚及同時結婚之規定, 但重婚之雙方當事人因善意且無過失信賴一方前婚姻消滅之兩願離婚登記或離婚確定判決而結婚者, 其後婚姻仍屬有效 3. 如前述, 本題甲與乙之婚姻關係仍存在, 甲與丙之結婚係違反民法第 985 條不得重婚之規定, 依民法第 988 條規定原則上應無效, 惟須進一步檢討是否有同條第 3 款但書規定後婚姻仍有效之例外情形 茲因甲與乙之離婚協議係通謀虛偽意思表示, 甲當明知其離婚協議係無效, 不符合 重婚之雙方當事人因善意且無過失信賴一方前婚姻消滅之兩願離婚登記 之要件, 故甲與丙之後婚姻契約無法適用民法第 988 條第 3 款但書規定, 其婚姻契約仍因重婚而無效 6

9 98 年公務人員高等地政考試土地利用解題老師 : 蕭華強老師 一 都市土地使用管制有正面列舉 負面列舉與條件式列舉, 請分別說明其意義及優缺點 ; 都市住宅區 工業區與商業區採用那種管制較有效率? ( 一 ) 意義 : 1. 正面列舉 : 對各種使用分區進一步規定得使用之細項, 唯有經列舉之項目始能得從事各項使用之管制策略 2. 負面列舉 : 對各種使用分區進一步規定其禁止使用之細項, 凡經列舉之項目, 絕不允許其使用之管制策略 3. 條件式列舉 : 對各種使用分區之實際使用內容及強度, 先行列舉各種條件, 凡開發及使用者符合該條件時, 即可進行各種土地開發及使用之管制策略 例如開發許可 容積移轉 污染防制等管制措施 ( 二 ) 優 缺點 : 1 正面列舉: (1) 優點 : 1 正面表列規範明確可使地主容易瞭解且有利主管機關執行管制 2 對於都市土地之違規使用較具有一公正客觀之判定標準 (2) 缺點 : 1 使用項目採正面表列方式無法完全逐一列舉, 常發生無法因應社會多元化變遷及新興產業發展之實際需求 2 使用項目之增列或變更程序耗時, 較無法即時呼應產業生產之需求, 缺乏時效性 2 負面列舉: (1) 優點 : 嚴格管制都市土地之管制項目, 有助管制成效之落實 (2) 缺點 : 過於嚴苛之管制標準, 可能無法符合多元化社會之需求 3 條件式列舉: (1) 優點 : 管制標準予以彈性化, 並納入外部成本內部化之觀念, 符合社會公平 (2) 缺點 : 條件之訂定易流於行政機關主觀, 且僵硬式的規範, 影響其土地管制之成效 ( 三 ) 從管制效率論之 : 1 住宅區: 因都市內住宅區之使用, 極易受非相容使用之影響, 故適合採取負面列舉式, 以利嚴格管制住宅區之使用與確保居住環境品質 2 工業區: 工業區之使用常伴隨著各種污染及噪音公害之產生, 因此適合採取條件式列舉之管制措施, 以維護生產環境之安全性 3 商業區: 商業區之使用, 隨著工商社會經濟發達, 其使用內容最為繁雜, 故為能使商業區之規劃, 能促進區域商業繁榮 ; 宜採用正面列舉式管制措施 7

10 二 我國都市容積獎勵有那些制度? 請從公平與效率的觀點分別分析之 擬答 : ( 一 ) 容積獎勵之意義 : 政府為達成某些土地政策之目的, 常以容積獎勵地主為手段來達成土地政策及促進土地利用之目的, 例如保留開放性空間之建築, 地下室增設停車空間或捷運車站周圍之建築, 以及配合都市更新等, 將於都市土地原實施管制之容積, 另給予不同程度之容積, 及政府再加碼給予地主之容積, 以作為地主或開發者因配合政府政策之獎勵 ( 二 ) 現行容積獎勵的制度以及從公平與效率的觀點分析 : 1 保留開放性空間之建築予以容積獎勵制度 : 都市大樓建物之興建, 常因集約利用, 帶來許多外部成本, 因此政府擇定都市內某些地區, 開發者若將原法定空地規劃開放供公眾使用時, 則給予一定數額的容積獎勵 ; 就公平性而言, 並非所有都市土地均能適用, 因此產生地主間之不公平, 另就效率而言, 常見開放性空間之規劃方式, 實際供公眾使用之實用性不高, 此容積獎勵制度效率成效不佳 2 地下室增設停車空間之容積獎勵 : 為解決都會地區停車問題, 對於增設停車空間之建築, 予以適度容積獎勵, 但容積獎勵予私人是屬於公共財之賦予, 其地價因此增漲, 形成漲價歸私之不公平現象外, 更因容積獎勵後致總體容積增加, 使區位內停車空間不足問題更加嚴重, 其容積獎勵制度效率受到影響 3 捷運車站周圍之容積獎勵 : 北 高二市都對捷運車站一定範圍內之土地於開發建築時, 均給予不同程度之容積獎勵, 以落實 TOD 大眾運輸導向發展及緊密發展之理念 對於獎勵之範圍及容積額度高低之規範, 若未建立一公平衡量標準, 恐易形成另類之地主不公平現象, 例如, 都會區及郊區型捷運車站周邊, 均適用同一套獎勵標準, 實有不合理之處, 且影響其該容積獎勵制度效率之達成 4 都市更新之容積獎勵 : 為提昇權利變換關係人參加都市更新之意願, 都市更新條例 44 條, 有給予各種容積獎勵之規定 上述都市更新之容積獎勵制度, 確實增加了關係人的意願, 惟對於非適用都市更新之老舊建物重建之地主, 卻無法適用此容積獎勵制度, 形成二者地主間之不公平 以及都市更新事業之推動是一項非常漫長及繁雜的工程, 其更新事業之效率提昇, 容積獎勵並非唯一之主要因素 8

11 三 傳統區段徵收與抵價式區段徵收在制度設計上最大的差別為何? 現行區段徵收對於都市發展有那些缺點? 制度設計上如何改進? 擬答 : ( 一 ) 傳統區段徵收與抵價式區段徵收在制度設計上之差別 : 區段徵收依其法源, 可分傳統區段徵收 ( 土地法規定 ) 及抵價式制區段徵收 ( 平均地權條例及土地徵收條例規定 ) 兩者最主要差別是, 平均地權條例規定 各級主管機關施行區段徵收時, 得以徵收後可供建築之土地折算抵付補償地價, 該土地即稱之為抵價地 後者自民國 75 年平均地權條例修訂以來, 原地主可與政府共享開發利益, 施行阻力大為減少, 較為人民接受 ( 二 ) 現行區段徵收對於都市發展之缺點 : 1 因市地重劃與區段徵收地主實際可領回土地之比例仍差百分之五至十五之間, 故地主仍較排斥區段徵收之方式 2 區段徵收後土地之使用強度與地價大幅提昇, 地主可採領取抵價地方式取得土地, 且未予以限期開發並對其第一次移轉可享土地增值稅減徵 40% 之優惠, 造成地主待價而沽心裡, 投機風氣盛行 3 地價補償之標準, 依循土地徵收條例第 30 條規定, 採計當期公告土地現值, 必要時得加成補償 在土地市價較高地區, 地主均會採領取抵價地方式, 更促使地主享受增值利益之不公現象 4 反之如同前項情形若屬低市價之地區, 地主多數會選擇領取現金補償反而造成政府經費不足之窘境 5 區段徵收之範圍及區位之勘選, 常發生蛙躍現象及形成開發後土地閒置之情況, 與公共設施提供不經濟 6 區段徵收後土地之經費來源, 係由平均地權基金支應, 惟地方政府財政困難, 常發生挪用平均地權基金而致經費不足支應推動與維護區段徵收之工作 ( 三 ) 改進之道 : 1 區段徵收與市地重劃之推動與適用場合, 應修法明確訂立其標準 2 重新檢討區段徵收及市地重劃後第一次移轉減徵增值稅 40% 之規定, 因增值稅之稅率, 已於 94 年 2 月修法後大幅調降 3 地價補償之標準, 應納入參考不動產估價師之制度, 以免公告現值不合理, 影響區段徵收之推動 4 區段徵收之抵價地價格, 其估價方式亦應考量土地未來之發展潛力, 並納入不動產估價師制度, 以避免抵價地之價格偏低造成漲價歸私, 或偏高形成地主拒領之情形 5 區段徵收區位與範圍之勘選, 務必考量區域內土地的供給與需求, 以符合成長管理緊密發展之理念 6 平均地權基金之編列與管理運用, 地方政府應遵守該基金之成立精神與規定, 避免發生挪用而影響區段徵收等工作之推動 四 土地使用規劃之限制發展區 ( 例如保護區 景觀區 ) 的劃設, 請就影響地主權益與規劃失靈的觀點, 說明可能有那些矯正的措施? ( 一 ) 限制發展區之劃設對地主權益產生影響之矯正措施 : 1 實施容積轉制度 2 給予相關稅負之優惠與減免 3 建立相關回饋制度 4 加速徵收或區段徵收或市地重劃方式取得 9

12 5 建立 合理補償 制度 ( 二 ) 限制發展區之劃設因政府規劃失靈之矯正措施 : 1 加強土地規劃資訊之蒐集 2 避免政府機關之決策錯誤 ( 如貪污 舞弊等 ) 3 擴大民眾參與機制, 廣納民眾意見 4 尊重市場機能, 減少政府干預式之規劃 5 借重民間規劃之能力, 例如推動開發許可制,BOT 制度等 10

13 98 年公務人員高等地政考試土地經濟學解題老師 : 黃名義老師 一 關於社會上所發生的經濟問題, 通常聽到的政策多半是 : 經濟的歸經濟, 政治的歸政治 ; 或者說 : 交給市場機制去解決 但是制度經濟學家如 Ronald Coase 或 Douglass North 卻認為, 在一般均衡理論中, 行政機關才是經濟體系中的主要角色, 而不是企業 你認為那一種說法比較接近事實? 請舉實例討論之 擬答 : 在古典經濟學中, 需求與供給, 就像一把剪刀的兩個刀柄同時運作一樣, 共同來決定產品價格, 透過價格調整使市場回復或達到均衡, 因此參與市場的買賈雙方基於自身利益所做的經濟行為, 也就是 一隻看不見的手 所產生的力量, 此時市場可以自動調節, 達到均衡, 因此無須政府之干預, 且不考慮交易成本, 資源配置效率最高 惟在實務上, 不動產交易市場並非完全競爭市場, 加以 外部性 公共財貨供給不足 資訊不完全與資訊不對稱 等因素, 致會產生市場失靈, 為了使不動產資源配置更有效率, 以增加整體社會的福利, 政府須予干預不動產交易市場, 加上交易成本隨處可見, 因而, 吾人努力設計典章制度, 以降低交易成本, 提高資源配置效率, 因而產生 制度經濟學 不管市場 ( 企業 ) 或政府 ( 行政機關 ) 都不是解決經濟問題的最好方法, 而是透過適當制度的改變來促進經濟發展, 因此制度經濟與古典經濟需相輔相成 例如, 在土地開發上, 市場經濟會決定土地之開發數量, 往往會造成過度開發與郊區蔓延, 增加公共建設投入等, 此時若給予適度的土地使用管制措施與成長管理, 便可讓都市合理的發展 ; 故行政機關應促進經濟行為的效率, 使企業發揮最大之企業家精神, 但也應兼負經濟福利與財富分配之功能 二 面對全球氣候變遷, 節能減碳為當前要務 因此許多政策與做法紛紛出爐, 例如 : 提高能源使用效率 利用太陽能 風力, 以致於騎單車 少開小汽車 脫掉西裝 吃素等, 不一而足 其實二氧化碳的增加, 主要是由於土地資源被過度開發, 綠色植物被破壞所致 因此請問 : 你認為站在土地規劃管理的角度, 應該採行那些政策與措施, 才能減少二氧化碳的排放? 擬答 : 只考慮 開發商利益 時 : 土地資源開發可以達到 Q, 但是造成 MSC( 邊際社會成本 ) >MPC( 邊際私人成本 ); 兩者中間的差距即為 外部成本 ( 二氧化碳汙染 ) 當考慮 社會利益, 節能減碳時 : 土地開發應達到 Q1, 此為 最適開發程度, 此時 MSB( 邊際社會利益 )=MSC( 邊際社會成本 ), 從圖可以看出, 就算是完全競爭市場, 仍然會有外部成本問題產生, 造成市場失靈現象, 因此政府應採行如下策政與措施 : 1. 以價格系統把外部成本內部化 例如 ; 政府對開發商收取開發影響費或衝擊費 2. 課稅或補貼 : 例如 : 對土地開發工程予以課稅, 對農地予以減稅, 以減少其變更 3. 法規審查控制 : 例如開發許可或環評審查, 土地使用依土地使用分區管制規則規定 4. 擴大管制範圍, 藉以合法管理 5. 政府提供某些設施與服務 : 例如公共設施興闢與防污染計劃 11

14 土地開發數量 三 世界知名的景觀資源規劃大師 Ian McHarg 把土地資源分為自然使用 生產使用與都市使用三類 自然使用地區的保留, 有最高的優先地位, 即使農業使用也要排除 第二優先的是農 林 漁 牧等生產使用, 工業也要排除 剩餘的土地才做都市使用 但是我們卻反其道而行, 把都市周邊的農地 林地 甚至山坡地改變為建地, 以求增值 請問這些土地在環境永續方面有何重要性? 如何保護這些土地, 才能使農村再生? 擬答 : 我們的發展不可為了滿足這一世代人類的需要, 而妨礙未來世代的人去滿足他們自身的需要, 因此透過土地資源的保育, 以達到土地資源的永續發展 由於經濟的成長受制於土地的承載力, 因此要達到永續發展的經濟, 成長就必須降低, 甚至是零成長, 而都市周邊的農地 林地 山坡地等自然使用之土地對永續發展有如下重要性 : 1. 提供寧適性 優美景觀 遊憩空間 2. 紓解生活壓力 增進身心健康 支持經濟活動與享受生活之能力 3. 提供原料與能源, 吸收及銷融廢棄物, 轉變為另一資源 4. 維持維生系統 : 例如集水區保護熱帶雨林 濕地可以淨化水源, 森林調節氣候與氣體, 以及水文循環與涵養土壤 對於都市周邊的農地 林地 山坡地自然使用之土地之保護方式如下 : 1. 建立完整的土地利用資訊與數量管制, 並先清楚界定財產權, 並將環境問題納入經濟發展決策 2. 改變國家會計帳, 反映環境變數 3. 讓自然資源的價格能確實反映其真實價值 4. 計算汙染成本 5. 以益本分析進行方案評估 12

15 四 關於土地財產權 ( 一束權利如 : 出售 出租 設定地上權等 ), 一般認為是排他的, 但不是絕對的 所以私人的財產權要受政府上級所有權的保護與管制, 這些權利也是 一束權利 請問政府的這 一束權利 包括那些? 請說明之 擬答 : 政府的這 一束權利 即法律的財產權或絕對的財產權, 是政府承認而且依法執行保護任務下之權利, 或政府所擁有的公權力, 包括 : 法律體系 文官制度 課稅權 警察權 ( 徵收權 ), 以及規範使用權 沒收或充公權, 主要之功能在於調解土地利益之衝突, 增進人民福祉, 說明如下 : 1. 法律體系 : 針對土地財產權政府制定一系列之法令如土地法 民法 都市計劃法 土地登記規則 土地使用管制規則等, 以便於規範土地財產權在管理處分實之權利義務關係 2. 文官體系 : 主要指政府組織與架構, 在政府各階層權力分配不同下, 影響各級政府對土地資源之使用 此種權利包括國有土地管理 徵收與放領 道路開闢 環境保育等 3. 課稅權 : 指政府政策對土地資源所有權與使用之影響, 例如土地徵值稅對出售土地之所有權人課稅, 遺產稅可以產生財富重分配效果 4. 警察權 : 係指政府警察權之使用, 如公共政策需要, 強制徵收私人之土地, 並給予合理之補償 ; 違規使用或是濫墾開發之取締 5. 規範使用權 : 例如政府制定之土地使用分區管制規則 6. 沒收或充公權 : 例如土地法第 73-1 條第五項規定 : 逾十年無繼承人申請提領該價款者, 歸屬國庫 13

16 98 年公務人員高等地政考試土地政策解題老師 : 蕭華強老師 一 我國的土地可以分類為都市土地及非都市土地, 後者所佔的比率相當的高, 因此非都市土地的管理就顯的非常的重要 請問, 我國非都市土地的管制與開發, 其主要的機制為何? 這些機制出現了什麼問題? 又該如何來解決? 請評述之 ( 一 ) 非都市土地的管制與開發, 其主要的機制 : 非都市地區之土地以分區及用地編定方式為主, 而以開發許可審查為輔的管制方式來規範土地使用 1 編定使用分區及使用地: 所謂 非都市土地, 係指都市土地以外的土地, 約佔台灣地區土地總面積的 87% 非都市土地管理機制主要區分為使用分區管制 使用地編定管制 用地容許使用項目管制等三個層次, 以管制非都市土地開發與利用 2 開發許可制: 所謂 開發許可制, 乃公私團體為追求其事業發展之目的, 而引伸出對土地之需求時, 當區域市場之土地供給又符其需求時, 即透過土地使用變更 開發與建築管理, 經由向政府提出申請許可手續, 取得開發許可 ( 二 ) 這些機制分別出現了下列問題 : 1 編定使用分區及使用地機制之問題: 由於過去使用分區及用地編定皆以現況使用作為劃定之基礎, 較缺乏全面性 前瞻性的非都市土地使用規劃, 並且用地容許使用項目管制過於寬鬆, 幾乎所有土地開發與利用行為皆容許在非都市土地上, 形成非都市土地使用管制的灰色地帶 此外, 由於非都市土地面積廣大, 而非都市土地管制執行人員卻相對缺乏, 非都市土地違規使用行為難以管制, 除了造成非都市土地資源的浩劫外, 甚而影響國土安全 彙整如下列問題 : (1) 採取容許使用的方式來規避開發許可之程序 : 土地使用只要符合該使用地容許使用項目, 不需經過變更申請, 即可以改變土地使用 但容許使用項目間有不相容情形, 且大部分的容許使用項目沒有面積上限之對應, 因此有許多土地開發 甚至大面積的開發均採取利用其容許使用項目的方式, 規避申請使用地或分區變更之程序, 衝擊於整體土地使用管制計畫之協調發展 此外, 非都市土地中常見有零星開發行為, 不僅加重環境生態之負擔, 因蛙躍發展使得公共設施提供零散的情況, 亦形成社會資源的負擔浪費 (2) 申請人常對目的事業主管機關產生疑義 : 在土地使用變更編定方面, 除了要申請土地使用主管機關同意編定前, 要先申請目的事業主管機關之同意, 然而, 申請開發人常常不曉得 14

17 法令之規定, 不知目的事業主管機關為何單位, 常會造成地方政府之土地主管機關與申請者間之誤會 (3) 非都市土地大面積變更編定之規定繁雜 : 非都市土地因採用現況編定居多, 常不符合地方之需求, 而現行條文對於使用分區及使用地之變更編定規定之條文, 程序相當繁雜, 亦影響其管制之成效 (4) 違規使用普遍及管制困難 : 土地使用編定應以該土地性質 特性及地方之需求為主, 但目前土地使用編定多採用現況編定居多, 且採取以消極性之管制, 致編定結果諸多不符實際外, 更造成違規普遍及管制困難 此外於非都市土地使用編定後, 由直轄市 縣 ( 市 ) 政府管制其使用, 並由當地鄉 ( 鎮 市 ) 公所隨時檢查違反使用情事, 若有違反其容許使用者, 應即報請直轄市 縣市政府處理, 但其執行管制及檢查之成效不彰 2 開發許可機制之問題: (1) 審議標準中, 所謂 國土利用屬適當而合理者, 常流於審議機關主觀認定, 缺乏實質認定標準與機制, 易造成不當開發及社會不公之疑慮 (2) 開發許可審議過程太過費時與冗長, 致使許多重大投資案無法及時推動, 且審議條件不夠明確與具體, 以及相關配套措施缺乏情況下, 增加開發許可之不確定性及申辦成本 (3) 現行開發許可審議除決策透明度不足外, 以及缺乏民眾參與機制, 致使審議結果無法建立其公信力, 並常引起民眾抗爭 (4) 審議體系可分各主管機關 ( 地用 目的事業 環保 水土 ) 及中央與地方政府之行政層級, 使得開發許可審議之審議單位有如多頭馬車, 各其所職致使審議品質及效率往往令人詬病 (5) 開發許可制度是由開發者在變更前向政府提出申請接受審議, 其行政審議過程不但冗長, 且充滿不確定性, 也因此增加了開發許可制之交易 協商成本 (6) 土地開發所產生之外部行為, 應如何公平 公正 合理的評估量化後, 再藉由一完整法制制度予以內部化, 達成受益者付費之社會公平, 是目前開發許可制遭受質疑之處 (7) 開發許可機制之實施及相關配套, 尚有許多值得檢討及改善之處, 其機制運作之透明度及普及性則尚有待改進 15

18 ( 三 ) 解決策略 1 使用分區及使用地編定之改善策略: 針對非都市土地規劃管制問題, 未來應積極推動國土計畫法之立法工作予以解決, 以收整體規劃及符合成長管理的理念, 如下說明 (1) 國土計畫法 ( 草案 ) 內容將賦予全國國土計畫及直轄市 縣 ( 市 ) 國土計畫明確的法定地位, 並將現行四個區域計畫中所規範的非都市土地的十種使用分區與十八種用地編定內容納入 國土計畫 (2) 國土計畫法草案第四條明訂國土資源保育與利用之基本原則中, 城鄉發展地區應以永續發展 成長管理為原則 (3) 第八條 第九條 第十一條中, 規定全國國土計畫 都會區域國土計畫 直轄市 縣 ( 市 ) 國土計畫應載明成長管理原則 (4) 第二十九條中規定申請開發許可之區位應考量成長管理項目, 以導正過去可開發用地透過不當變更造成計畫供給量過大, 所形成之資源浪費問題, 企圖提升土地使用與公共設施配置之效率, 降低無秩序之蛙躍式發展之發生, 減輕政府之財政負擔 (5) 使得過去非都市土地消極的土地用地編定管制, 轉換為積極的土地使用管理之指導, 以透過直轄市 縣 ( 市 ) 國土計畫引導非都市土地之有效利用 2 開發許可機制之改善策略: (1) 應遵循未來所在地之各類國土計畫內容 (2) 對環境保護 自然保育及災害防止為妥適之規劃 (3) 農業發展地區應整體規劃利用, 避免零星變更, 並避免使用曾經投資建設重大農業改良設施之土地, 維護重要農業生產環境之完整 (4) 考量下列成長管理項目 : 1 都市發展趨勢之關聯影響 2 土地使用相容性 3 交通及公共設施服務水準 4 環境容受力 5 公共建設計畫時程 6 自來水 電力 瓦斯 電信等維生系統完備性 二 土地徵收係國家基於公共利益, 為取得舉辦公益事業所需要用之土地, 依法律規定行使國家公權力, 剝奪私有土地權利, 以利公共事業之進行, 土地徵收條例 第 1 條第 1 項也開宗明義指出 : 為實施土地徵收, 促進土地利用, 增進公共利益, 保障私人財產, 特制定本條例 由此可知公共利益為構成土地徵收的基本要件 請問, 何為 公共利 16

19 益? 另外, 我國土地徵收制度中有否建構起 增進公共利益 及 保障私人財產 的 衡量機制? 請評之 擬答 : ( 一 ) 所謂公共利益 : 1 意義: 政府是達成個人或社會目標的有效工具, 民主政府施政的基本原則, 就是在實現公共利益, 提昇全民的福祉, 幫助人民追求正義 安全 穩定的生活環境, 共享國家建設的文明成果 多元民主的社會中, 能滿足各種利益團體的公共政策, 未必符合整體社會的利益 ; 亦即, 社會性的公共利益必超越個別團體的特定利益, 因為公共利益理應超越各種私利的加總 (Mueller, 1979) 雖然學術界對公共利益之實質內涵尚無共識, 但都視其為公共政策的評估標準, 是公共政策所追求的目標 2 公共利益所涵蓋之核心功能: 公共利益在公共政策上, 所發揮的功能, 學者歸納出下列四項 : (1) 擬聚功能 : 公共利益具有擬聚的作用, 亦即公共利益為符號, 透過公共利益符號的運用, 使公共政策 提出的一方 與 接受的另一方 都能認可 在公共利益的訴求下, 不同的黨派 群體, 會暫時化解歧見, 整合為政治結盟 (2) 合法化功能 : 政治體系透過公共利益的訴求與整合, 能夠堅定公民的信心 對既定的政策規劃, 透過公共利益的訴求, 可以整合 均衡各方利益, 並說服多數的公民, 進而支持該項政策 (3) 授權功能 : 因為公共利益缺乏準確 明定的範圍, 實質內涵亦眾說紛紜 莫衷一是 然而, 公共利益的概念, 卻能提供行政機關在獲得法律或國會授權的情形下, 擴張其權限, 甚至更為精緻的運用 (4) 代議功能 : 公共利益並能發揮代表性的功能 在公共利益的觀念下, 提醒公民 公僕於政治運作的場合中, 有許多弱勢團體及結構不良 組織鬆散, 甚或並未選出他們的代言人, 在國會中爭取他們應有的利益 公共利益提醒了我們關注到社會上常受忽略的族群, 並著眼於長遠的考量, 而非立竿見影的利益 17

20 ( 二 ) 我國土地徵收制度缺乏衡量公共利益及保障私人財產的機制 : 土地徵收是剝奪私人的財產權, 在民主國家裡, 它的發動及進行必須非常慎重, 應該要有嚴謹的法律規範, 而且最重要的, 一定要有公共利益作為前提 而公共利益的定義及其內涵, 並非是由政府 或是專家單方面可以予以界定, 而是要開放給民眾參與, 彼此透過誠心的對話及溝通, 來建立起公共利益的共識 綜觀我國之土地徵收制度中, 並沒有一個衡量公共利益的機制, 這將造成私人財產權遭受了嚴重的侵害與剝奪, 恐與憲法保障私人財產權之規定有相違背之疑慮 其理由如下所述 1 制度不當設計, 漠視民眾的利益, 我國土地徵收機制與環境影響評估皆有球員兼裁判 主管機關利益未迴避恐的不當設計, 以及缺乏對私人財產權之保障與尊重 以環評為例, 不論是說明書或評估書, 皆由欲開發之政府或開發者自己提出, 缺乏客觀性 ; 而土地徵收機制中規定, 徵收前所需舉辦之公聽會也都流於形式, 民眾的利益大抵仍被棄之一旁 2 因政府長期以來的土地徵收政策, 常以徵收農地作為變更各種用地之腹地, 原因是政府偏重經濟效益而輕忽農業效益所導致 農地除了包含環境生態價值外, 更是農民安身立命的空間, 可惜的是, 政府在推動許多土地徵收時, 卻獨尊於經濟效益, 缺乏 增進公共利益 及 保障私人財產 的衡量機制 3 土地之徵收在政府採取強勢主導之下, 民眾聲音 ( 尤其農民意見 ) 幾乎完全受到漠視 所謂舉辦公聽會尊重民意, 也僅是依法律規定完成程序而已, 私人財產權絲毫未受到應有之尊重與保障, 更何況建構 保障私人財產 的衡量機制 4 任何的土地政策與土地開發, 都有不同程度之公共利益存在, 但政府卻常扮演唯一認定何種具有公共利益的角色, 無助於形成及增進公共利益之共識達成 5 其實, 公共利益是必須由公平公開的論述過程, 透過彼此尊重及誠心的溝通來獲取的 然而, 現今的狀況是, 土地徵收制度並沒有為公民社會提供出路, 權利擁有者又強力壓制民眾的聲音, 這怎麼不讓人感到擔憂及忿忿不平呢? 18

21 三 台灣都市的房價幾乎是不斷的上漲, 一般平民老百姓往往只能望屋興嘆 對於高房價的問題, 學者曾從古典地租理論 新古典都市地租理論及新馬克思主義地租理論分別來予以詮釋 請問, 這三個地租理論的的內涵各自為何? 臺灣的高房價現象要由那一個地租理論來予以詮釋是比較適合的? 請評述之 ( 一 ) 三個地租理論之內涵 : 地租 (Rent), 是指土地提供利用所獲得的報酬 從地租論與地租學說上, 分別如下三個不同之論述及其內涵 1 古典地租理論: 以李嘉圖之 差額地租 理論為代表 李嘉圖認為, 如果地租的數量無限, 且品質是一致的, 則除非位置特別有利, 否則不能對其使用收取費用 然而土地的數量有限, 品質亦非一致, 且隨著人口的增加, 品質較低或區位較不利的土地, 將被耕種, 故對土地的使用, 常需支付地租 隨著社會的進步, 開始耕種第二等肥沃度的土地時, 第一等肥沃度土地, 就立即發生地租, 而其他地租額將視兩類土地之品質的差異而定 2 新古典地租理論: 以馬歇爾提出之 準租 理論為代表, 他指出係以短期內使用固定資本財的代價, 他認為地租並不是一個單一的事實, 而是許多同類問題的主要問題 ; 地租理論並不是孤立的經濟學說, 而是從一般供需理論中所產生的一個特別推論, 加以應用而已 就短期而言, 是不必要的利潤, 但於長時間則是必要的利潤, 透過此類時間之因素, 他說明了真正地租與準租之異同 就長期而言, 準地租不會存在, 因為被大量取代 就短期而言, 供給缺乏彈性, 其地租由價格決定 3 新馬克思主義地租理論: 以馬克思的 絕對地租 理論為代表, 馬克思基本上同意李嘉圖的地租原則, 但他認為李嘉圖忽略了地租的重要組成 馬克思主張即使是邊際土地的所有權人, 亦可對使用其土地的生產者, 要求支付地租, 此與李嘉圖之邊際土地不支付地租的觀念有別 馬克思的絕對地租 (Absolute Rent), 係源自於土地所有權, 當土地需用人不支付地租時, 土地所有權人可拒絕其使用 故絕對地租亦可稱之為稀少性地租, 因地租之形成主因係源自於土地的供給有限 ( 二 ) 臺灣的高房價現象的興起原因 : 1 經濟高度發展致使部分人民所得增加, 進而有提昇居住品質之需求 2 都市精華地區土地的供給有限, 且日益減少, 取得不易及取得成本大幅增加情況下, 致使建商推案勢必提高售價 19

22 3 政府礙於財政需求, 大量拋售市區精華公有土地, 亦間接促使地價節節高漲, 基於比價心理, 原有豪宅商品價格亦跟之飆漲 4 購買所謂高房價 豪宅 除了可增加社會地位之社會價值外, 最主要具有節省遺贈稅之功效, 亦為促使豪宅興起之原因之一 5 豪宅除了其居住之功能之外, 亦淪為投資商品標的之一, 造成市場炒作投機盛行, 豪宅行情因此而一日三市 ( 三 ) 目前台灣高房價現象, 應由新馬克思主義地租理論來予以詮釋, 是比較適合的 ; 理由如下論述 : 1 台灣近年來興起的高房價豪宅商品盛行之現象, 主要原因是其憑藉著市區精華地段之供給有其限制性, 而市場需求增加之下, 堆砌起高房價之行情 2 不動產之價格深受替代原則之影響, 市區精華地段之豪宅商品, 基於替代性低, 易引起市場需求者之競爭, 以致出現房價屢創新高之現象 3 新馬克思主義地租理論, 代表之 絕對地租, 乃是因為私有所有權之獨占所形成, 與前述台灣高房價現象形成之主因相仿 4 然而 絕對地租 之形成, 並非單純由地主所投入勞資與心力所創造, 大多數是由社會進步與繁榮所產生, 因此其超額利潤, 理應由全民共享之, 以符合社會公平與正義 5 針對目前台灣高房價現象, 現行稅制並無法落實漲價歸公, 因此市場投機炒作現象盛行, 政府主管機關應就此不合理現象, 積極擬定土地政策與修改相關法令及稅制, 落實漲價歸公及量能課稅, 以抑制市場炒作之歪風, 縮小房價之差距, 避免高房價現象影響民眾居住之權利與品質 四 在以往, 政策的規劃大抵是與政治分離, 並由專業人士進行規劃 ; 但是, 有學者主張, 現階段的政策規劃應該要特別強調民眾參與及必須來自地方社區本身, 其主張的理由為何? 請評述之 ( 一 ) 所謂專業人士規劃之疑慮 : 1 基於現代化科學的理念, 專業化常被視為解決社會問題 ( 亦土地問題 ) 的最佳途徑, 而所謂 公共利益 之決定也往往是藉由, 所謂專業人士來做出詮釋 2 土地問題的複雜性及專業性與利益分配問題, 造成政府在制定土地政策或執行相關土地法令時, 往往無法取得民眾之信任與認同, 於是所謂專業人士審議機制, 便因應而生, 政府企圖以專業人士合議決策之規劃模式, 來作為土地政策制定之機制 3 但現階段相關土地政策之規劃, 仍是過度仰賴所謂專業人士進行規劃, 缺乏民眾參與及地方社區意見之融合, 致使政策規劃結果, 常引起民眾之反彈及推動 20

23 之阻力 ( 二 ) 民眾參與政策規劃之必要性, 其理由如下論述 : 1 社會問題( 即土地問題 ) 的定義基本上就是一個政治議題, 而政治議題是無法藉由單純專家審議機制來解決, 因為如同國外等學者所言 尋求一個問題的權威式解答, 往往似乎都是失敗的, 因為反對者可以輕易宣稱問題被錯誤的界定 因此社會問題的定義是源自政治判斷, 而在民主社會裡, 此種公共政策選擇的權力理應留在公民的手中, 這就是所謂的 規劃審議民主 2 而目前台灣土地政策制定機制中設計了許多委員會審議機制, 而政府部門不僅十分依賴這些所謂專業人士審議, 也樂意他們來分擔決策成敗之責任, 並且在相關法令中亦見到所謂民眾參與的制度設計, 例如公開展覽 說明會或反對門檻等, 但卻都流於形式, 並未真正落實將公共政策的選擇權還諸於公民之 規劃審議民主, 因此專業人士審議機制與目前推動之 規劃審議民主 並未一致 3 農村再生條例之立法, 此時正緊鑼密鼓的在立法院內展開, 面對外界的強烈質疑其政策規劃缺乏民眾參與及尊重地方聲音時, 提出此法案的農委會往往宣稱此條例的規劃設計完全是 由下而上, 尊重民意及農村內部民主運作程序, 農村居民將可以充分參與政策制定, 並不會受到任何不公義的對待 但事實上農民強烈保護農地的心願與地方居民心聲卻無法獲得尊重, 主管機關強調民眾參與以及尊重地方的聲音, 最後卻都是淪為空談 ( 三 ) 結論 : 土地規劃為國家干預或引導土地使用的重要工具之一, 而土地規劃理念與思潮的演變, 確實會影響政府土地規劃的模式, 為避免政府機關黑箱作業, 減少土地政策錯誤和恣意的裁量, 應儘速仿照國外建立完整法制和學習其成功經驗, 摒除舊觀念和舊制度, 並建立民眾參與擴大地方社區之民主監督機制, 迎接嶄新的土地利用規劃理念與思潮的來臨 21

24 98 年公務人員高等地政考試土地估價解題老師 : 蕭華強老師 一 高鐵公司對外說明其致命虧損是折舊攤提, 而當您在進行土地估價時, 如果運用成本法估計建築物成本, 您將如何適當的估計其折舊費用? 另外, 如果要進行高鐵站區土地開發, 請問如何運用土地開發分析估算其土地價格? ( 一 ) 估計建築物成本其折舊費用之估計 : 應用成本法估價, 其建築物折舊額之方法可採耐用年數法及觀察法, 其意涵之適用 差異如下 : 3 償債基金法 : 1 耐用年數法及觀察減價法之意涵 : (1) 耐用年數法 耐用年數法以耐用年數及殘餘價格率來計算折舊的方法, 而經濟耐用年數及 殘餘價格率按不同主體構造種類及地區所作的一般性公告, 並無法就勘估標的個 別狀況, 如維修 養護等物理因素折舊原因, 以及功能因素 經濟因素折舊減價 原因進行折舊估計, 其常用方法如下 : 1 定額法 : 在建物耐用年數期間, 每年以折舊額相同的方式進行折舊額計算 因為每 年的折舊額相同, 所以又稱為平分法或直線法 公式 :Dn=C [(1-s)/N] n 2 定率法 : 在建物耐用年數期間, 每年以折舊比率相同的方式進行折舊額計算 以相 同的折舊比例乘上當年成本價格, 以求得每年折舊額的方法 公式 :Dn=C[1-(1-d) n ] 在建物耐用年數期間, 每年以折舊額相同的方式進行折舊額計算 但加計 折舊提存利息 利息以複利計算 C(1-S) i 公式 :Dn= N (1+ i)- 1 n (1+i)-1 i ) 1 ( 採償還基金率 ) ( 複利年金終值率 ) 率 ) 2 觀察減價法: 耐用年數法通常按上述的經濟耐用年數及殘餘價格來計算, 而經濟耐告, 來進行折舊評估, 耐用年數法著重於一般物理因素所造成的折舊減價原因, 但並未能考慮到個別勘估標的狀況, 如維修 養護等物理因素折舊原因, 以及功能因素 經濟因素折減價原因, 所以要先以耐用年數法作正常情況的計算, 再輔以觀察法作勘估標的個別修正, 以達到較切合實際的折舊計算 22

25 觀察法係由專業的人員, 就觀察勘估標的在物理 功能 經濟的減損情形, 所作的折舊的判斷 需要有較高的專業技巧和經驗, 而且因為較主觀, 個別差異可能較大 ( 二 ) 運用土地開發分析估算其土地價格 : 1 意義及公式: 土地開發分析, 指根據土地法定用途 使用強度進行開發及改良所導致土地效益之變化, 估算開發或建築後總銷售金額, 扣除開發期間之直接成本 間接成本 資本利息及利潤後, 求得開發前或建築前土地開發分析價格 ( 估技 70) 土地開發分析價格之計算公式如下 : V=[S (1+R) (1+i)-(C+M)] V: 土地開發分析價格 S: 開發或建築後預期總銷售金額 R: 適當之利潤率 i: 開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率 C: 開發或建築所需之直接成本 M: 開發或建築所需之間接成本 ( 估技 81) 2 估價程序: 土地開發分析法估價之程序如下 : (1) 確定土地開發內容及預期開發時間 (2) 調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料 (3) 現況勘察並進行環境發展程度之調查與分析 (4) 估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積 (5) 估算開發或建築後總銷售金額...S (6) 估算各項成本及相關費用... C M (7) 選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率.. R i (8) 計算土地開發分析價格... V ( 估技 71) 23

26 二 何謂地價分配率? 為確保土地資源永續利用, 政府機關對於大面積公有土地擬以設定地上權方式代替出售所有權方式, 如果您要對這些設定地上權土地進行土地估價, 試問如何評估該地上權價值? 請說明之 ( 一 ) 地價分配率之意義 : 指土地立體空間效用分配之百分比 地價分配率乃認定各樓層單價之差距, 係由於樓層所占土地之立體空間位置不同所造成, 與建築物本身無關, 故樓房價差應反映於地價方面, 將地價做立體把握, 分配給各樓層之比率 與前述樓層別效用比率之差別在於地價分配率乃只針對地價分配 ( 採用土地貢獻說 ) ( 二 ) 地上權價值之評估 : 地上權估價, 應考慮其用途 權利存續期間 支付地租之有無 權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素估計之 ( 估技 116) 其估價方法如下 : 1 市價比較法: 蒐集與勘估標的同一供需圈之地上權讓與實例, 經情況調整 價格日期調整 區域因素調整及個別因素調整後, 求得勘估標的之地上權比較價格 2 價格比率法: 先求取勘估標的之素地地價, 再考慮其用途 權利存續期間 支付地租之有無 權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素致地上權價格占所有權價格之比率, 二者相乘之積, 即為勘估標的之地上權價格 3 設定實例比較法: 先求取勘估標的之素地地價, 再蒐集與勘估標的同一供需圈之地上權設定實例, 以該實例中地上權價格占該素地地價之比率為基礎, 經與勘估標的之用途 權利存續期間 支付地租之有無 權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素比較後, 決定勘估標的之地上權價格占素地地價之比率 將此比率乘上勘估標的素地地價, 即為其地上權價格 4 差額租金還原法: 先推算勘估標的之每年淨收益, 扣除地上權設定每年所需支付之地租後, 以適當之收益資本化率還原, 即為勘估標的之地上權價格 P= a r(1+r) n P: 地上權價格 a: 差額租金 ( 即每年淨收益 - 每年支付地租額 ) r: 收益資本化率 n: 地上權殘餘年限 24

27 三 何謂市場價值 (Market value)? 何謂正常價格? 何謂電腦輔助大量估價 (Computer Assisted Mass Appraisal)? 目前政府正在進行之基準地估價, 請問基準地之選定準則為何? 請逐一說明之 擬答 : ( 一 ) 市場價值 (Market value) 之意義 : 市場價值指是在價格日期, 在符合市場價值定義的條件下, 於市場上所能夠 合理形成的最可能價格, 而市場價值應內含買賣雙方不動產之收益價值與預期價值之認知, 而預期價值有可能為正或負或為零 ( 二 ) 正常價格之意義 : 指具有市場性之不動產, 於有意願的買賣雙方, 依專業知識 謹慎行動, 且不受任何脅迫, 經適當市場行銷與正常交易條件形成之合理價值, 並以貨幣額表示者 ( 三 ) 電腦輔助大量估價 : 國際不動產評價協會 (International Association of Assessing Office,IAA0) 將大量估價定義為 : 在固定的日期, 利用標準化程序與統計檢定對一群不動產進行系統性的估價 由該定義可知, 大量不動產的財產資料及模型發展是影響大量估價準確性有主要關鍵 於專業估價實務通用基準中, 提出發展大量估價的各類模型工具 ( 如複迥歸 類神經網路 時間序列分析 稅估價值模型 ) 各類模型工具的基本概念, 即運用比較法將勘估標的與資料庫內的眾多比較案例加以比較, 經統計方法與電腦快速運算的功能, 進行價格評估 ( 四 ) 基準地之選定準則 : 1 代表性 : 以面積適中, 具近價區段一般土地代表性為主 2 顯著性 : 以容易識別為主 3 恆久性 : 以不易變更形質為主 4 均勻性 : 以各地能均勻分布為主 5 完整性: 以形狀方整為主 四 何謂都市更新權利變換估價? 都市更新如何採取土地開發分析估算其不動產價格? ( 一 ) 都市更新權利變換估價之意義 : 1 權利變換是推動都市更新的重要機制, 所謂都市更新, 依都市更新條例第三條所規定係指依都市更新條例所定程序, 在都市計畫範圍內, 實施重建 整建或維護措施 所謂權利變換, 都市更新條例第三條規定 : 指更新單元內重建區段之土地所有權人 合法建築物所有權人 他項權利人或實施者, 提供土地 建築物 他項權利或資金 參與或實施都市更新事業, 於都市更新事業計畫實施完成後, 按其更新前權利價值及提供資金比例, 分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金 25

28 2 權利變換機制, 希望透過立體重劃及等價交換概念來解決更新地區複雜的產權問題 而基於等價交換的需要, 都市更新條例引進了不動產估價機制, 希望透過公正第三人的權利價值評估作為權利變換依據 權利變換估價以各土地所有權人更新前的 權利價值 為基礎, 透過不動產估價師查估權利價值並計算比例後, 以更新後的總價值扣除更新過程中所需付出之共同負擔後, 各土地所有權人按更新前權利價值比例分配更新後建築物及土地 故以權利變換實施都市更新時, 依其權利變換前後之價值予以評估者, 謂之 都市更新權利變換估價 ( 二 ) 都市更新採取土地開發分析估算其不動產價格 : 權利變換估價因更新前與更新後估價幫地之差異, 而有不同之估價方式, 其中, 更新前之估價標的為土地權利價值, 現行實務上多採用比較法 收益法與土地開發分析法來評估, 若更新前之勘估標的為空地時, 一般多採比較法與土地開發分析法評估土地素地價格 其中運用土地開發分析法評估更新前土地價格時, 需先判定該更新土地之最高最有效利用及其可興建之總樓地板面積, 並推估市場可能售價, 扣除各項成本後, 得該更新土地之土地開發分析價格 各所有權人之土地權利價值, 即以其所持分比例分配土地價格而得 不動產估價技術規則第一百二十七條規定 : 權利變換前之基地未建築使用者, 以素地價值推估其土地權利價值 該素地價值係指開發前地價 26

29 98 年公務人員普考地政考試土地法規解題老師 : 陳翰基老師 一 請就國有財產相關法令規定, 述明國有非公用不動產中, 得辦理逕予出租之耕地, 以那些土地為限? 又該耕地在哪些情形之下, 應不予出租?(25 分 ) ( 一 ) 非公用財產類不動產之出租, 得以標租方式辦理 但合於左列各款規定之一者, 得逕予出租.. 1 原有租賃期限屆滿, 未逾六個月者 2 民國八十二年七月二十一日前已實際使用, 並願繳清歷年使用補償金者 3 依法得讓售者 ( 二 ) 下列各款國有耕地不予放租 : 1 經劃設為原住民保留地之土地 2 經認定影響水源涵養之土地 3 經認定為保安林之土地 4 經劃設為高海拔山區 中海拔山區 低海拔山區 海岸地區及嚴重地層下陷地區之土地 5 有預定用途 使用計畫或其他處理方式之土地 6 其他依法令規定禁止農作 畜牧或不得放租之土地 本辦法中華民國九十六年十一月二日修正施行前, 已以國有耕地放租或出租, 仍作農作 畜牧使用者, 得予續租 但法令另有規定或經目的事業主管機關認定應收回者, 不再續租 二 請依土地法及平均地權條例之規定, 說明荒地及荒地稅之意義 ; 又荒地稅如何課徵? 兩法之規定, 在適用上及內容有何不同?(25 分 ) ( 一 ) 荒地意義 : 1. 土地法規定 : 凡編為農業或其他直接生產用地, 未依法使用者為荒地 但因農業生產之必要而休閒之土地, 不在此限 ( 土法 88) 2. 平均地權條例規定 : 農業用地閒置不用, 但有左列情形之一者不在此限 : (1) 因農業生產或政策之必要而休閒者 (2) 因地區性生產不經濟而休耕者 (3) 因公害汙染不能耕作者 (4) 因灌溉 排水設施損壞不能耕作者 (5) 因不可抗力不能耕作者 ( 平權 26-1 參照 ) ( 二 ) 荒地稅之意義與課徵方式 : 1 土地法規定: 私有荒地, 經限期強制使用, 而逾期未使用者, 應於依法使用前, 加徵荒地稅 前項荒地稅, 不得少於應征之地價稅, 不得超過應繳地價稅之三倍 ( 土法 174) 土地法第一百七十四條所稱之應繳地價稅, 係指該荒地應繳之基本稅 ( 土法施 43 參 27

30 照 ) 2 平均地權條例規定: 農業用地閒置不用, 經直轄市或縣 ( 市 ) 政府報經內政部核准後, 通知限期使用或命其委託經營 逾期仍未使用或委託經營者, 按應納田賦加徵一倍至三倍之荒地稅 ( 平權 26-1 參照 ) 三 請依土地法與土地徵收條例相關規定, 詳述原土地所有權人得向主管機關申請收回被徵收土地之原因要件及規定之異同 (25 分 ) ( 一 ) 相同點 : 1. 行使主體 : 二者皆以被徵收土地之原所有權人或其繼承人為限 2. 受理機關 : 皆須向該管直轄市或縣 ( 市 ) 地政機關聲請 3. 繳回徵收價額之期限 : 二者於直轄市或縣 ( 市 ) 地政機關接受聲請後, 經查明合於規定時, 應層報原核准徵收機關核准後, 通知原土地所有權人於六個月內繳清原受領之徵收價額, 逾期視為放棄收回權 ( 二 ) 相異點 : 1. 適用時點不同收回權於土地徵收條例或土地法之適用, 係以八十九年二月四日土地徵收條例公布施行日為界 是日前公告徵收之土地, 其申請收回, 仍依土地法規定 ; 反之則應適用土地徵收條例規定 2. 行使期限不同 : 收回權之行使, 應於法定期限內為之 土地法應於徵收補償發給完竣屆滿一年之次日起五年內行使 ; 土地徵收條例則應於徵收公告之日起二十年內行使 3. 行使原因不同 : 土地法規定係因徵收補償發給完竣屆滿一年, 未依徵收計畫開始使用或未依核准徵收原定興辦事業使用 ; 土地徵收條例則係因徵收補償費發給完竣屆滿三年, 未依徵收計畫開始使用, 或未依核准徵收原定興辦事業使用, 或依原徵收計畫開始使用後未滿五年, 不繼續依原徵收計畫使用者等原因 4. 阻卻申請收回事由不同 : 土地法規定徵收補償發給完竣屆滿一年, 未依徵收計畫開始使用者, 得申請收回土地, 但係因可歸責於原土地所有權人或使用人者, 不得聲請收回土地 ; 土地徵收條例規定徵收補償費發給完竣屆滿三年, 未依徵收計畫開始使用得申請收回土地, 係因不可歸責於需用土地人之事由者, 不得申請收回土地 5. 排除適用對象之不同 : 土地法為明文規定排除適用對象, 土地徵收條例明訂需非屬區段徵收及土地徵收條例或其他法律另有規定之情形 28

31 四 何謂地籍整理? 地籍整理之目的為何? 試就土地法地籍編之相關規定加以說明 (25 分 ) ( 一 ) 地籍整理之意義 : 查明各宗土地之座落 位置 形狀 界址 面積 種類 使用狀況及權屬關係等, 依照法定程序, 測量並登記於圖冊 1 程序: 地籍除已依法律整理者外, 應依本法之規定整理之 地籍整理之程序, 為地籍測量及土地登記 ( 土地法 36) 2 單位: 地籍整理以直轄市或縣 ( 市 ) 為單位, 直轄市或縣 ( 市 ) 分區, 區內分段, 段內分宗, 按宗編號 ( 土地法 40) ( 二 ) 地籍整理之目的 : 1 確定產權: 土地登記包括所有權與他項權利之登記, 依土地法規定, 土地登記具有絕對效力 故一經登記, 權利確定, 並享有合法保障, 足以對抗第三人 2 整理地籍: 地籍為土地之基本資料, 更是施政之重要依據 我國歷來對於地籍資料即相當重視, 而現行土地法令更規定對於土地之自然與人為狀態 ( 如座落 面積 地目 地價 權利 等 ) 均需加以詳實之記載 故一旦土地登記, 即可確實掌握全國之土地 3 實施土地改革: 我國土地登記係全面性之普遍登記, 故地權分配是否得當? 土地利用是否完善? 土地價值是否合理? 土地賦稅是否公平? 皆可由土地登記詳實之記載, 而加以統計或推論, 以為推行土地政策或實施土地改革之依據 4 規定地價: 依規定, 土地所有權人於土地總登記時, 應同時申報地價, 並據以編造地價冊及總歸戶冊, 送該管直轄市 縣 ( 市 ) 財政機關 故規定地價實賴土地登記而完成法定程序 5 公平稅賦: 土地稅係政府之重要稅收之一, 故倘未辦理土地登記, 則稅收之課徵頓失依據, 而地籍圖冊之完整與正確與否, 更影響土地賦稅之課徵是否公平 6 便利移轉: 為確保交易秩序與安全, 任何人皆得向登記機關請領登記簿謄本及相關資料, 藉土地登記之公信力, 而確實掌握其真正權利狀態, 便於所有權移轉, 一經登記, 並能獲得法律之保障 7 促進土地資金化: 為促進經濟成長與資金活絡, 土地得為一定限度內之擔保融資 故土地登記簿謄本及相關圖冊, 能提供金融機構徵信與估價時之參考, 以便於辦理抵押權設定登記 29

32 98 年公務人員普考地政考試土地利用解題老師 : 蕭華強老師 一 都市土地使用規劃市場失靈的原因有那些? 請就失靈原因提出解決策略 ( 一 ) 造成市場失靈之原因如下 : 1 土地市場無效率: 土地具異質性, 相對於其他財貨來說交易人數稀少, 且欠缺集中市場, 復以其供給缺乏彈性, 屬於不完全競爭市場 2 外部性: 指一經濟主體之經濟行為, 無償影響另一經濟主體之現象 詳言之, 某些個人或團體所採取的活動, 對其他人產生外部利益或成本之現象, 而決策者並未對受益者要求報酬, 或對受害者要求補貼, 此種利益或成本之現象謂之外部性 故若生產與消費活動中, 產生外部性, 而當生產者或消費者未能負擔其外部成本或未能享受其外部利益時, 在市場價格運作下, 資源之配置將偏離社會的經濟效率 3 公共財: 指以滿足公共慾望為目的之財貨, 例如 : 國防 外交 治安 公共設施等 由於公共財具有 無敵對性 無排他性 及 聯合消費 等特性, 在市場上將可能產生免費的使用者, 在此情況下, 市場未能提供誘因, 以促使生產者提供該項物品或適量之該物品, 而消費者也不願意或充分表達其對公共財之偏好, 資源的配置將因此無法達到社會的經濟效率 4 資訊不完全: 完全競爭市場係假設個別生產者均擁有獲得最大利潤 而消費者擁有獲得最大滿足之資訊, 但於實際經濟社會上, 資訊通常是不完全的, 私經濟體系由於交易雙方所握有資訊的數量與品質不盡相同, 故將阻礙市場的調整過程及資源的配置, 以改變供給與需求之條件 5 獨占供給問題: 由於土地具有不可取代之獨占性, 而公共財之提供, 需特定之土地或空間為之, 故公共財之投資, 常因少數人之獨佔而使土地更有效率之開發利用無法進行或因而拖延, 致規劃管制機關常需以徵收權或收買權等強制手段予以干預 ( 二 ) 解決策略 : 1 矯正外部性: 外部性的存在是因為無論生產者或消費者在其經濟活動中並未負擔完全成本或享受完全利益, 反而將這些成本或收益的一部份加諸於第三者, 由第三者來負擔或享受 在負面外部性之矯正上, 有數量直接管制 租稅 補貼 污染權 分區管制 訴訟 寇斯之交易協商等手段 30

33 2 政府提供並保護公共財: 由於公共財具有聯合消費 無敵對性 無排他性等特性, 故私人不願意提供, 而由政府提供一部份數量 政府提供之公共財可區分為純公共財 ( 國防 教育 ) 與準公共財 ( 郵政 醫療 公園 ); 政府提供之服務亦有管理服務 ( 環境管理 醫療管理 電信許可等 ) 與管理移轉給付 ( 福利政策 社會保險等 ) 之別 3 政府充分提供資訊: 針對資訊不完全或資訊不對稱之問題, 政府往往扮演資訊提供者之角色, 當完全資訊不可獲得, 政府會設計相關機制以降低衍生問題 4 消除獨占: 國有化或公有化係消除獨占者最激烈之手段, 也是最積極之作法 例如我國之一般徵收或區段徵收, 都屬政府管制之積極表現 5 其他, 例如 : 發展權國有或發展權移轉 嚴格監督 土地儲備制度等 二 大規模土地整體開發的目的為何? 影響土地整體開發效率的原因有那些? (25 分 ) ( 一 ) 大規模土地整體開發目的如下 : 1 滿足都市活動需要, 累積都市資本, 並創造聚集經濟累積效果 2 控制都市發展時序, 避免蛙躍發展, 破壞都市景觀, 以確保土地使用與開發行為之連續性 緊密性 3 避免衝突的土地使用形態, 提升土地使用效率, 減少公共設施投資之浪費 4 配置適當公共設施, 達成都市成長管理同時性要求 ( 二 ) 影響土地整體開發效率的原因如下 : 1 少數堅持者投機心理: 指在土地合併過程中, 有些地主在市場平均價格之下會順利整合, 但有些地主則會藉由拖延或拒絕參與合併以獲取較高地租 此說明了 Olson 集體行動之第一原則, 集體規模越大, 集體行動效率越差, 則達成集體行動之機會則越小 2 獨占: 土地合併市場中區位越具有獨占性之地主, 越會有要價較高之行為, 不過這是資源稀少性創造較高地租之結果, 與少數堅持者期望獲得較高地租之行為不同 理論上此種情形並不會發生資源誤置, 但區位唯一或獨特之地主在土地合併市場中, 一旦演變成少數堅持者時, 即會影響土地資源之配置 3 產權分散: 土地合併市場中產權分散係指小地主比例多之意 小地主在土地合併市場中之要價有比大地主要價來得高之傾向, 這是小地主之策略行為, 因為小地主持分面積小, 在協商過程中採取較高索價策略, 總金額並不可觀, 對於開發案之影 31

34 響程度便沒這麼大, 反之, 大地主對開發案影響層面則較大 此即 Olson 集體行動之第二原則, 意即大地主為小地主承擔了部分集體行動之成本 4 欺瞞: 土地合併市場中由於充滿著不可預期和不確定性, 使得地主之決策理性受限, 再加上土地合併市場之特殊性, 形成資訊不對稱之情形, 使得資訊充分之一方欺騙隱瞞資訊不足一方之機率大增, 於是形成不信任之交易氣氛, 如此因而拉長協商時間, 降低交易效率 5 衝突: 土地合併市場中成本分擔與利益之分配都有可能引起衝突, 其原因可分為實質衝突 不確定性衝突 結構衝突及程序衝突四種 實質衝突常出現於權益分配結果時 ; 不確定性衝突集中於對未來影響之可能性 ; 結構衝突根源於強勢者要求進一步特權, 而弱勢者要求資源及權力結構之改善 ; 程序衝突係因一方認為受到忽略或參與程度不足而導致 6 開發機會認定問題: 土地合併開發必須將各地主之開發資金投施於同一時點, 因此涉及不同地主對於開發投資時序之價值認定問題 三 都市土地劃設農業區的目的有那些? 農業區變更可開發土地的時候, 應注意那些事項? ( 一 ) 都市土地劃設農業區之目的如下 : 1 糧食安全: 維持農業適當的生產水準, 將可避免無法預期的意外, 或臨時性的國際供需失調 此外, 亦可藉由消除民眾對於糧食缺乏的疑慮, 確保社會安定 2 國土保育: 農業具有保育國土功能, 包括防洪 防止土壤流失 防止土石崩塌等 3 涵養水源: 多數水田的灌溉水將滲入地底, 其中部分流回河川, 以穩定河川流量, 另一部分則成為地下水 如此深具涵養水源之功能, 可節省大量人為維護水源之經費 4 自然環境保育: 包括 : 處理有機廢棄物 分解與消除污染物質 淨化空氣 維護生物多樣性及保育野生動植物等 5 地理景觀的形成: 農業提供人們美麗的鄉村景緻與地理景觀, 而鄉村與地理景觀的維護, 除可帶給居民及遊客諸多美景外, 並忠實地記錄了地區景觀 歷史及文化 32

35 ( 二 ) 農業區變更應注意事項 : 1 整體規劃, 避免零星變更, 維護農業生產環境之完整 ; 2 配置適當公共 環保與隔離設施, 避免污染 ; 3 農地經同意變更利用者, 應於相關設施完成後始得辦理變更編定 ; 4 農地變更所得利益應繳交回饋金; 5 變更之農地, 內部公共設施由開發者負擔, 外部由開發者與地方政府協議負擔 四 實施都市成長管理應注意那些基本原則理念? 成長管理之基本原則理念如下 : ( 一 ) 計畫連貫性 : 計畫連貫性是成長管理重要內涵, 包括縱向垂直連貫與橫向水平聯繫 計畫連貫反映在計畫目標 政策 規定或法令上, 如此才能使成長管理系統中對於種種策略之要求得以實現 ( 二 ) 公共設施同時性 : 指土地開發需與公共設施之提供一致, 亦即在新的開發進行前, 與開發計畫有關之道路 上下水道 公園 學校等基礎設施需已完備始能進行開發 ( 三 ) 密集發展 : 都市蔓延除對環境造成破壞, 亦增加政府部門公共財政支出 故成長管理對都市發展態度採取抑制蔓延, 鼓勵都市密集發展 例如 : 劃設都市成長範圍或都市服務地區, 在指定之範圍內進行緊密之開發模式, 範圍外則不鼓勵成長或不提供公共設施 ( 四 ) 提供平價住宅 : 成長管理對土地資源與環境品質會造成稀少效果與寧適效果, 繼而帶來地價與房價上漲, 影響中低收入者購屋能力, 故應提供平價住宅 ( 五 ) 保護自然環境 : 指對包括濕地 瀕臨絕種或稀有動物棲息地 具景觀價值丘陵地 集水區 海岸地區 河流 湖泊 優良農田或林地等之保護 ( 六 ) 著重經濟發展策略 : 一個區域中有成長快速地區, 亦有經濟衰頹地區, 對於沒有成長或負成長地區需有強而有力之經濟發展計畫, 以提供 工作機會及維持健全之經濟狀況, 使成長管理除能在經濟衰頹時提昇經濟發展外, 亦能賦予老舊市區新的活力 ( 七 ) 強調規劃功能 : 規劃在區域及地方發展上扮演重要角色, 故分區管制與其他執行管制之技術必須與規劃達成一致性, 並以規劃為其指導藍本 33

36 ( 八 ) 使用者付費是成長管理系統中經費重要來源 : 成長管理系統中對於人口成長 經濟發展所設計之策略與執行過程都需要充足且穩定之經費, 囿於政府部門嚴重之財政負擔, 使用者付費觀念係經費之重要來源 ( 九 ) 成長管理系統之推動必須建立共識性 : 成長管理系統之推動係建立於三共識 : 一為政治領導者之支援 ; 二為健全之管理委員會 ; 三為全民參與 34

37 98 年公務人員普考地政考試土地登記解題老師 : 蕭華強老師 一 依現行法令規定, 登記機關接收申請案件後, 經審查結果在何種情形下, 應敘明理由及法令依據駁回登記之申請? 申請人不服駁回者, 有何救濟途徑? ( 一 ) 審查結果有下列情形者, 應敘明理由及法令依據駁回登記之申請 : 依審查結果, 有下列各款情形之一者, 登記機關應以書面敘明理由及法令依據, 駁回登記之申請 1 不屬受理登記機關管轄者 2 依法不應登記者 3 登記之權利人 義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者 4 逾期未補正或未照補正事項完全補正者 ( 土登 57Ⅰ) ( 二 ) 申請人不服駁回者之救濟途徑 : 申請人不服前項之駁回者, 得依訴願規定提起訴願 依前項第三款駁回者, 申請人並得訴請司法機關裁判 ( 土登 57Ⅱ) 二 土地法所稱 土地權利變更登記 與土地登記規則所稱 所有權變更登記 有何異同之處? 土地權利變更登記之申請期限規定為何? 又所謂 權利變更之日, 於法院判決移轉 拍賣 買賣及繼承等原因所生之變更登記究係何所指? ( 一 ) 兩者之異同如下敘述 : 1 相異之處 (1) 意義不同 1 土地權利變更登記 : 依土地法第 72 條規定 : 土地總登記後, 土地權利有移轉 分割 合併 設定 增減或消滅時, 應為變更登記 故土地法所稱之 土地權利變更登記, 其土地權利包含所有權與他項權利 2 所有權變更登記 : 土地總登記後, 土地所有權因移轉 分割 合併 增減或消滅時, 所為之變更登記 ( 土登 93) 土地所有權變更登記, 指已辦竣總登記之土地或建物, 因發生移轉 分割 合併 增減或消滅之原因時, 致權利主體因此而發生移轉, 應由權利人會同義務人於權利變更之日起一個月內, 檢附相關證明文件, 向土地所在地登記機關申請之謂 35

38 (2) 登記權利種類不同 1 土地權利變更登記 : 包含所有權與他項權利 2 所有權變更登記 : 則單指所有權 2 相同之處: (1) 登記性質相同 : 兩者登記性質均為經常性登記 (2) 申請期限相同 : 兩者均應於權利變更後一個月內為之 其係繼承登記者, 得自繼承開始之日起, 六個月內為之 (3) 申請方式相同 : 兩者除消滅登記, 得由當事人單獨申請登記外, 其他情形原則應由權利人會同義務人申請之 (4) 登記方式相同 : 兩者登記機關之登記係均採主登記方式為之 (5) 登記費計收標準相同 : 兩者均按申報地價或權利價值計收千分之一之登記費 ( 二 ) 土地權利變更登記之申請期限 : 聲請土地權利變更登記, 應於土地權利變更後一個月內為之 其係繼承登記者, 得自繼承開始之日起, 六個月內為之 聲請逾期者, 每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰 但最高不得超過二十倍 ( 土法 73Ⅱ) ( 三 ) 權利變更之日 : 申請土地權利變更登記, 應於權利變更之日起一個月內為之 繼承登記得自繼承開始之日起六個月內為之 前項權利變更之日, 係指下列各款之一者 : 1 契約成立之日 2 法院判決確定之日 3 訴訟上和解或調解成立之日 4 依鄉鎮市調解條例規定成立之調解, 經法院核定之日 5 依仲裁法作成之判斷, 判斷書交付或送達之日 6 產權移轉證明文件核發之日 7 法律事實發生之日 ( 土登 33) 36

39 三 分別共有土地, 部分共有人就應有部分設定抵押權者, 於辦理共有物分割登記時, 該抵押權應如何轉載? 部分共有人就應有部分已設定抵押權者 : ( 一 ) 原則, 轉載於分割後各宗土地之上 : 分別共有土地, 部分共有人就應有部分設定抵押權者, 於辦理共有物分割登記時, 該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地之上 ( 二 ) 例外, 僅轉載於原設定人分割後取得之土地上 : 但有下列情形之一者, 該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上 : 1 抵押權人同意分割 2 抵押權人已參加共有物分割訴訟 3 抵押權人經共有人告知訴訟而未參加 ( 三 ) 原設定人未取得土地者, 應同時申請該抵押權之塗銷登記 : 前項但書情形, 原設定人於分割後未取得土地者, 申請人於申請共有物分割登記時, 應同時申請該抵押權之塗銷登記 登記機關於登記完畢後, 應將登記結果通知該抵押權人 ( 土登 107) 四 共有人依民法第 826 條之一第 1 項規定申請共有土地使用管理之登記, 登記機關應如何辦理登記? ( 一 ) 登記機關之辦理方式 : 共有人依民法第八百二十六條之一第一項規定申請登記者, 登記機關應於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用 管理 分割內容詳共有物使用管理 專簿 ( 土登 155-1Ⅰ) ( 二 ) 成立共有物使用管理專簿 : 登記機關依前條規定辦理登記後, 應就其約定 決定或法院裁定之文件複印裝訂成共有物使用管理專簿, 提供閱覽或申請複印, 並準用土地法第七十九條之二規定計收閱覽費或複印工本費 ( 土登 155-2) 37

40 98 年公務人員普考地政考試民法物權編概要解題老師 : 黃偉政老師 一 甲於民國八十年一月一日出賣 A 地給乙, 並約定於協同辦理所有權移轉登記完畢後同時交付, 民國八十年二月一日, 已辦妥所有權移轉登記, 但迄今未交付 試問 : ( 一 ) 何謂 所有物返還請求權? 試分析說明之 ( 二 ) 乙對甲基於買賣契約所生之交付請求權, 因十五年間不行使而罹於消滅時效時, 乙得否另依民法第 767 條之規定, 向甲請求返還該地 ( 一 ) 所謂 所有物返還請求權, 指所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者, 得請求返還之權利 ( 民法第 767 條第 1 項前段 ), 亦稱回復請求權 所有權人主張所有物返還請求權應檢討之要件分析如下 : 1 請求權之主體須為所有人或依法得行使所有權之人: 此請求權之主體除所有人外, 共有人亦可單獨為之 ( 民法第 821 條 ), 另雖非所有人但依法律規定得行使所有人權利之人, 例如破產管理人 代位權人 遺產管理人等均得為之 2 相對人須為現在占有該物之人: 包括直接占有人及間接占有人, 但不包括占有輔助人 ( 民法第 942 條 ) 3 相對人之占有須為無權占有: 所謂 無權占有, 指無占有之正當權源, 而仍占有其物之謂 若占有人對所有人有正當之權利者, 無本條之適用, 其情形有二 :(1) 基於物權而占有 : 例如基於地上權 質權而占有他人之物 ;(2) 基於債權而占有 : 例如基於買賣 租賃 使用借貸而占有他人之物 ( 二 ) 本題乙可否依民法第 767 條第 1 項前段所有物返還請求權之規定請求甲返還土地, 其關鍵在於甲是否為 無權占有 有關買賣不動產, 所有權已移轉, 但出賣人仍占有標的物不為交付, 買受人可否主張出賣人無權占有之問題, 實務認為, 由於出賣人可主張同時履行抗辯權 ( 民法第 264 條 ), 在未交付之前利益尚歸屬出賣人享有, 可知出賣人繼續占有買賣標的物並非無權占有 ; 再者, 買受人既從未取得標的物之占有, 亦無從請求 返還 又因買受人既無所有物返還請求權, 則司法院大法官釋字第 107 號 已登記不動產所有人之回復請求權無消滅時效規定之適用 之解釋, 自無適用餘地 故乙不可依民法第 767 條第 1 項前段所有物返還請求權之規定請求甲返還土地 二 甲將其所有之 A 地, 先後設定抵押權給乙 丙, 均已登記完畢 嗣後甲 乙因買賣該土地, 經甲將其所有權移轉登記給乙 於此情形, 乙之抵押權是否存續? 丙之抵押權是否存續? ( 一 )1 依民法第 762 條規定, 同一物之所有權及其他物權, 歸屬於一人者, 其他物權因混同而消滅 但其他物權之存續, 於所有人或第三人有法律上之利益者, 不在此限 此即為物權因混同消滅之規定 38

41 2 本題乙對 A 地先取得抵押權, 後又就同一筆土地因買賣取得所有權, 因 同一物之所有權及其他物權, 歸屬於一人 其抵押權本應依混同而消滅, 惟因該筆土地上另有第二順位之抵押權人丙, 此際為乙之法律上利益計, 乙之抵押權仍不消滅是為例外 ( 二 )1 依民法第 867 條規定, 不動產所有人設定抵押權後, 得將不動產讓與他人 但其抵押權不因此而受影響 換言之, 不問現在所有人是誰, 抵押權人均得追及抵押物之所在, 行使其權利, 於向法院聲請裁定拍賣抵押物時, 列受讓人為債務人 ( 最高法院 74 台抗 431 判例 ) 2 本題甲將 A 地為丙設定抵押權後, 固得將該筆土地讓與並移轉登記給乙, 但丙之抵押權不因此而受影響 故丙之抵押權仍然存在, 如丙之債權屆期未獲清償, 丙仍可聲請法院拍賣乙的 A 地 三 甲 乙 丙 丁等四人各出資新台幣 ( 下同 ) 五百萬元, 買下總價二千萬元之四樓洋房, 每人之應有部分各四分之一 甲 乙 丙 丁並約定 : 甲使用一樓, 乙使用二樓, 丙使用三樓, 丁使用四樓, 各自管理 請附理由回答下列問題 ( 一 ) 何謂 分別共有? 何謂 區分所有? 於本例題中應適用何者? ( 二 ) 若甲未與乙 丙 丁商量, 逕自將一樓出租給戊當店面, 其效力如何? ( 三 ) 若乙將自己之應有部分, 轉讓給己 該分管約定, 對己是否有效? ( 一 )1 所謂 分別共有, 指數人按其應有部分而共同享有一物之所有權, 而 應有部分 乃各共有人就共有物之所有權在分量上得享有之抽象比例, 非具體特定範圍 所謂 區分所有, 指數人區分一建築物而各專有其一部, 就專有部分有單獨所有權, 並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物 ; 而 專有部分, 指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立, 且得單獨為所有權之標的者 2 本題甲 乙 丙 丁共同出資購買一棟樓房, 而非區分所有建築物, 並以應有部分型態共有, 其法律關係係屬 分別共有 而非 區分所有 ( 二 )1 依民法第 818 條規定, 各共有人, 除契約另有約定外, 按其應有部分, 對於共有物之全部, 有使用收益之權 所謂 契約另有約定, 指由共有人全體協議約定使用方法 ( 通常稱之為分管契約 ) 所謂 按其應有部分, 係指共有人行使用益權須受應有部分之限制, 亦即不能影響他共有人按其應有部分所得行使之用益權 2 本題甲 乙 丙 丁既經協議訂定分管契約, 約定甲使用一樓, 甲就該一樓取得使用收益權, 故甲將該一樓出租戊, 係有權出租, 乙 丙 丁不得對甲或戊主張無權占有 ( 三 )1 依民法第 826 條之 1 第 1 項規定, 不動產共有人間關於共有物使用 管理 分割或禁止分割之約定或依第 820 條第 1 項規定所為之決定, 於登記後, 對於應有部分之受讓人或取得物權之人, 具有效力 其由法院裁定所定之管理, 經登記後, 亦同 如未經登記, 依司法院大法官釋字第 349 號解釋, 認共有物分管契約對善意第三人無拘束力 2 本題乙將其應有部分轉讓給己, 如該分管契約有辦登記, 對已具有效力 ; 如未辦登記, 若已不知有分管契約, 亦無可得而知之情形, 該分管契約對已不生效力 39