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绸陶
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1 兩岸 ( 大陸與臺灣 ) 不動產估價師執業環境之比較研究陳淑美 * 何芳 ** 黃麗燕 *** 一前言不動產抵押品的估值過高或超額的抵押貸款會給金融機構帶來更多的呆帳, 並影響金融機構的債權安全金融一旦發生動盪, 整個經濟體系不可避免地會產生動盪, 影響經濟穩定諸如 80 年代的日本泡沫經濟 1997 年泰國開始的東南亞金融危機, 與房地產價值估計過高有著一定的關係銀行超貸的原因可分為兩個部分, 其一為外在環境因素, 例如 : 銀行眾多造成削價競爭 ( 游啟源,2002) 財團為紓困而超貸 ; 其次為銀行內部因素, 例如 : 銀行放款利率存在訂價錯誤現象 ( 鐘俊文謝元峰, 2004) 授信人員把關不嚴謹貸款經紀人過失或估價師估價過高等承上種種原因, 爲避免銀行超貸現象, 不動產抵押貸款擔保品估價的議題急需重視根據台灣內政部地政司的統計資料, 截至 2008 年 5 月止, 台灣取得不動產估價師證照人數總計 325 人, 但取得證照且開業的僅有 236 家事務所, 估價師取得估價師資格卻未開業者占二成八, 反應出不動估價師取得證照後, 卻無法執業或不願執業的特殊現象 ( 賴碧瑩,2007) 不動產估價師事務所大多集中在臺北市 (100 家 ) 台中市(36 家 ) 與高雄市 (25 家 ), 臺北地區估價師的業務競爭程度分別為中部的 2.7 倍南部的 4 倍, 臺北地區估價師的業務集中但競爭激烈 * 陳淑美昆山科技大學不動產經營系教授兼系主任 ** 何芳上海同濟大學建設管理與房地產系教授 *** 黃麗燕成功大學都市計畫系碩士班研究生國內外文獻也指出估價師常會受到客戶壓力而膨脹估值, 並修改估價報告書 (Kinnard et al.,1997; Wolverton,1999;Smith,2002; 汪駿旭, 2005; 黃良充,2006) 估價師可能因為客觀資料而調整估價結果, 但是實務上更常常因為生存壓力而配合要求, 增加估值因為國外有不動產抵押債權證劵化的二級市場存在, 銀行創造債權卻不擁有債權, 因此擔保品估價較不被重視國外因為不動產抵押貸款債權證券化後, 借款人的還款與證券化商品的收益和現金流量有關, 因此國外銀行重視借款人的收入和還款能力台灣因為不動產抵押貸款二級市場證券化的產品較少, 金融機構大都長期持有抵押貸款債權, 一旦借款人倒帳而無法清償貸款時, 銀行將蒙受損失, 因此不動產抵押貸款擔保品的估價非常重要, 價格須正確合理準此動機, 本文欲探討兩岸 ( 大陸與臺灣 ) 不動產估價師的執業環境與估價行為, 以突顯不動產估價工作十分重要, 提倡建全不動產估價制度以穩定金融的安定性, 並落實估價師的責任與職業倫理二大陸與臺灣不動產估價師執業環境下列將探討不動產估價師的報考資格考試規則執業資格換證訓練機構管理分級估價師分級估價師的法定義務權利及行為規範銀行或客戶對估價師的干預估價報告書的品質不佳問題主管部門的業務監督與檢查等, 以瞭解並比較分析大陸與臺灣不動產估價師的執業環境 : ( 一 ) 報考資格 1. 大陸房地產估價師之資格條件 1993 年與 1994 年期間, 大陸當時還沒有法定的房地產估價師資格考試制度, 只是由人事部和建設部共同認定了 346 名房地產估價師, 賦予他們房地產估價的執業資格 1995 年, 建設部人事部聯合 2

2 頒發房地產估價師執業資格制度暫行規定和房地產估價師執業資格考試辦法並公開舉行房地產估價師執業資格考試 ;1999 年, 頒發國家標準房地產估價規範, 而且也公佈城市房屋拆遷估價指導意見房地產抵押估價指導意見等技術標準, 且將 2007 年的報考資格修正如下 : (1) 取得房地產估價相關學科 ( 包括房地產經營房地產經濟土地管理城市規劃等 ) 中等專業學歷, 具有 8 年以上相關工作經歷, 其中從事房地產估價實務滿 5 年 ;(2) 取得房地產估價相關學科大專學歷, 具有 6 年以上相關工作經歷, 其中從事房地產估價實務滿 4 年 ;(3) 取得房地產估價相關學科學士學位, 具有 4 年以上相關工作經歷, 其中從事房地產估價實務滿 3 年 ;(4) 取得房地產估價相關學科碩士學位或第二學位研究生班畢業, 從事房地產估價實務滿 2 年 ;(5) 取得房地產估價相關學科博士學位 ;(6) 不具備上述規定學歷, 但通過國家統一組織的經濟專業初級資格或審計會計統計專業助理級資格考試並取得相應資格, 具有 10 年以上相關專業工作經歷其中從事房地產估價實務滿 6 年成績特別突出者另外, 外籍人員及港澳台地區專業人員報名參加房地產估價師執業資格考試, 必須先經有關部門同意獲准在大陸就業, 同時要符合上述學歷與工作經歷的規定目前只開放北京上海與廣東三個考區 2. 臺灣不動產估價師之資格條件臺灣專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試規則於 2001 年訂定, 並經 2003 年 4 月 2003 年 12 月和 2006 年 1 月共 3 次修正未來於 2012 年起, 應考資格修正如下 : (1) 公立或立案私立專科以上學校或經教育部承認的國外專科以上學校畢業, 領有畢業證書, 曾修習不動產估價 ( 理論 ) 或土地估價 ( 理論 ) 及不動產估價實務 2 學科, 及不動產法土地利用不動產投資與市場不動產經濟等 4 個領域相關課程, 每領域至少 1 學科, 每 1 學科至多採計 3 學分, 合計至少 6 科 18 學分以上, 有證明文件者 (2) 公立或立案私立專科以上學校或經教育部承認的國外專科以上學校不動產估價相當科系組所學程畢業, 領有畢業證書者所稱相當科系組所學程系指其所開設必修課程符合前款規定, 且經考選部審議通過並公告者 3. 分析承上比較, 發現 :(1) 大陸的房地產估價師考試辦法早期以台灣和香港為學習對象, 但是正式考試比臺灣早 6 年辦理, 而且報考修正辦法也比臺灣早 5 年公佈, 這說明大陸官方對於房地產估價師的管理腳步較積極 (2) 大陸報考資格與臺灣報考資格皆寬鬆, 例如大陸要求必須是相關房地產估價學科 ( 理科工科 ) 即可報名 ; 臺灣即使非相關科系畢業者, 只要修滿相關課程 18 學分即可報名應考, 看出雙方訂定的報考條件除了相關科系者之外, 亦開放給相關領域但習有基本知識者報考的機會 (3) 大陸對於取得房地產估價相關學歷依不同的學位等級, 相對應的對於需具備實務經驗要求也不同 ; 而臺灣的報考資格無估價實務年資的限制, 僅有通過估價師考試之後, 欲取得估價師的執業資格者需有 2 年實務年資的要求台灣對於不動產估價師的報考資格條件缺乏較詳細的資格分類 (4) 台灣地區由於不動估價的市場規模較小, 台灣的不動產估價師的報考資格條件尚未包括外籍人士或大陸人士 ( 二 ) 考試規則 1. 大陸房地產估價師之考試規則依據房地產估價師執業資格考試辦法規定, 考試及格方式以應試科目滿 60 分以上及格但剛考的前幾年為了滿足估價行業執業需求, 而適度提高考試通過率, 分數普遍不高的科目會降低通過分數線在分之間應試科目包括 : (1) 房地產基本制度與政策 ( 含房地產估價相關知識 ) (2) 房地產開發經營與管理 (3) 房地產估價理論與方法 (4) 房地產估價案例與分析 2. 臺灣不動產估價師之考試規則 3

3 依不動產估價師考試規則第 9 條規定, 本考試及格方式, 以應試科目總成績滿 60 分及格, 應試科目包括 : (1) 普通科目 : 國文 ( 作文與測驗 ) (2) 專業科目 A. 民法物權與不動產法規 B. 不動產估價理論 C. 土地利用法規 D. 不動產投資 E. 土地經濟學 F. 不動產估價實務 3. 分析承上比較發現, 大陸房地產估價師的應試科目與臺灣不動產估價師的走向略有不同 : 大陸房地產估價師考科中的房地产基本制度与政策一门考试科目实际包含两大块内容, 即房地产基本制度与政策和房地产估价相关知识, 分别占卷面总成绩的 60% 和 40% 房地产估价相关知识主要侧重知识面的考核 ; 整個考試中較上層的房地产基本制度与政策是台灣不動產估價師沒有考核的 ; 而台灣考科中的各專業科目定義較清楚, 皆有明確的範圍, 準備較易聚焦另外, 大陸有土地估價師和房地產估價師兩種, 其中大陸的房地產估價師報名條件較高, 但考試通過之後就可以申請註冊 ; 而土地估價師應考的工作資歷要求較短, 但是考試通過後, 要進行 2 年以上的專業實踐, 經推荐參加實踐考核合格, 進行執業登記後才能執業兩年專業實踐的要求與台灣通過不動產估價師考試者需要實際從事估價業務達二年以上之估價經驗者得申請發給開業證書的規定類似大陸同时存在土地估价师和房地产估价师两种资质, 一方面体现了其执业的侧重点和范围不同, 另一方面也反映了部门间的管理有待更好的协调台灣雖然只有不動產估價師的專業, 不動產估價師除了具備不動產估價理論與實務, 土地方面的知識與建物估價的技術皆需兼備然而, 不動產估價師法中允許建築師得不參加考試即可執行估價業務, 不動產估價師與建築師有不同的專業, 但是法律卻未規定建築師所能從事的估價限於建物估價, 因此反映出估價師的考試制度在不同專業和利益之間妥協的結果 ( 三 ) 執業資格 1. 大陸房地產估價師之執業資格依據註冊房地產估價師管理辦法第 19 條 : 取得執業資格的人員, 應當受聘於一個具有房地產估價機構資質的單位註冊後, 方可從事房地產估價執業活動同法第 42 條 : 大專院校科研院所從事房地產教學研究的人員取得執業資格的, 經所在單位同意, 可以參照本辦法註冊, 但不得擔任房地產估價機構法定代表人或者執行合夥人 2. 臺灣不動產估價師之執業資格依據不動產估價師法, 估價師必須通過考試取得不動產估價師證照外, 並且有 2 年的估價實務經驗, 在領有不動產開業證書後, 始能正式執業同法第 9 條 : 不動產估價師開業, 應設立不動產估價師事務所執行業務, 或由二個以上估價師組織聯合事務所, 共同執行業務 3. 分析承上比較, 發現大陸房地產估價師取得執業資格後, 必須通過房地產估價機構資質單位註冊, 才能從事估價的執業活動, 主要透過受聘的估價機構分級管理, 進而影響估價師的規範 ; 相對的, 臺灣不動產估價師考取證照後有估價實務經驗即可開業, 估價師可以成立估價師事務所執行業務台灣主要係以估價師的角度切入管理, 而大陸的估價機構和估價師同為管理的重點 ( 四 ) 換證訓練 1. 大陸房地產估價師之換證訓練依註冊房地產估價師管理辦法第 23 條, 規定註冊房地產估價師在每一註冊有效期內應當達到國務院建設主管部門規定的繼續教育要求註冊房地產估價師繼續教育分為必修課和選修課, 每一註冊有 4

4 效期各為 60 學時, 共 120 學時經繼續教育達到合格標準的, 頒發繼續教育合格證書注册房地产估价师继续教育, 由中国房地产估价师与房地产经纪人学会 ( 簡稱中房學 ) 负责组织依據註冊房地產估價師繼續教育實施辦法 ( 暫行 ) 第 3 條及第 4 條的規定, 中房學組織實施各為 30 學時的必修課和選修課的繼續教育其餘各為 30 學時的必修課和選修課的繼續教育由省自治区直辖市房地产行政主管部门或者其选定的单位组织实施, 中房学负责指导繼續教育的必修時數取得不限於參加面對面講授的繼續教育培訓課程, 尚可以透過講授發表參加交流會參加考試工作等其他方式取得依據註冊房地產估價師繼續教育實施辦法 ( 暫行 ) 第 5 條的規定, 必修课学时通过下列方式取得 :(1) 参加继续教育培训 ;(2) 讲授继续教育培训课程 ;(3) 参加房地产行政主管部门或者房地产估价行业组织主办的估价相关研讨会经验交流会 ;(4) 在房地产行政主管部门或者房地产估价行业组织主办的刊物网站编写的著作上发表估价相关文章估价报告, 或者参与其组织的估价相关材料的编写 ;(5) 参加全国房地产估价师执业资格考试大纲用书编写以及命题审题评卷 ; 6) 其他方式繼續教育的选修课原则上采取非集中面授方式, 学时通过下列方式取得 :(1) 参加网络继续教育 ;(2) 完成房地产行政主管部门或者房地产估价行业组织立项的估价相关科研项目 ;(3) 参加房地产行政主管部门或者房地产估价行业组织开展的估价行业调研检查案件查处以及估价报告评审鉴定 ;(4) 向房地产行政主管部门或者房地产估价行业组织提交估价行业发展制度建设等建议被采纳或者认可 ;(5) 参加房地产行政主管部门或者房地产估价行业组织主办的座谈会以及境内外考察境外培训 ;(6) 在公开刊物上发表房地产估价相关文章, 公开出版房地产估价相关著作 ;(7) 在高等院校房地产估价相关专业进修学习并取得相关证书 ;(8) 其他方式 2. 臺灣不動產估價師之換證訓練依據不動產估價法第 20 條規定 : 不動產估價師開業證書有效期限為 4 年期滿前, 不動產估價師應檢附其於 4 年內在中央主管機關認可之機關 ( 構 ) 學校團體完成專業訓練 36 個小時以上或與專業訓練相當之證明文件, 向直轄市或縣 ( 市 ) 主管機關辦理換證台灣不動產估價師之專業訓練方式除了參加訓練課程之外, 尚可透過學術著作課程教學參加研討會等方式折抵依據辦理不動產估價師專業訓練機關 ( 構 ) 學校團體及專業訓練或與其相當之證明文件認可辦法第 11 條之規定, 與專業訓練相當之證明文件及得折算專業訓練時數如下 :(1) 於大專校院發行之學術期刊或其他經中央主管機關公告之刊物具名發表一萬字以上有關不動產估價之論文 ; (2) 於大專校院講授有關不動產估價課程之證明文件 ; (3) 於中央主管機關認可得辦理不動產估價專業訓練之機關 ( 構 ) 學校團體講授課程之聘書;(4) 具名著作有關不動產估價二萬字以上之學術書籍 ; (5) 參加主管機關不動產估價有關之學校團體或不動產估價師公會舉辦有關不動產估價之研討會講 ( 研 ) 習會或專題演講之證明文件 3. 分析承上比較, 大陸要求房地產估價師 3 年內完成必修課與選修課共 120 學時的繼續教育訓練 ; 而臺灣則是 4 年內必須完成 36 小時的專業訓練以時數而言, 大陸房地產估價師的繼續教育時數較台灣多換證訓練的實施機構大陸由中房學和房地產行政主管部門各負責一半時數 ; 而台灣則以中央主管機關認可的機構學校團體皆可, 且並未加入類似不動產估價學會的指導功能關於換證專業訓練的方式, 兩岸的相關辦法皆規範除了面對面專業培訓的替代方式, 其折抵時數的方式也有細部的規定, 本文限於篇幅不予贅述大陸的繼續教育針對必修時數與選修時數的繼續教育有不同的規範, 台灣並未區分必修時數與選修時數再者, 專業訓練的方式大同小異大都包含講授課程參加研討會 ( 研習會 ) 發表相關學術文章或出版相關著作等兩岸不同之處在於 :(1) 大陸必修學時的取得方式包括参加全国房地产估价师执业资格考试大纲用书编写以及命题审题评卷, 台刓估价 5

5 師參与此項工作則無法抵免專業訓練時數 (2) 大陸在選修學時的取得方式原則上採非集中面授方式, 台灣則尚未明確規範網路授課 (3) 大陸在選修學時的取得方式包括完成估价相关科研项目参加估价行业调研检查案件查处以及估价报告评审鉴定和向房地产行政主管部门或者房地产估价行业组织提交估价行业发展制度建设等建议被采纳或者认可者, 台灣的專業訓練則未提到此項目亦可被承認為專業訓練時數因此, 兩岸的繼續教育或專業訓練規定皆希望能提升估價師的技術水準和知識層次, 而大陸的繼續教育學時規範時數較多, 但是認可的替代方式較台灣多樣化且具有較多彈性的替代方式 ( 五 ) 機構管理分級 1. 大陸房地產估價師之機構管理分級目前大陸 3500 家房地產估價機構大多集中在各大省市的大城市 1, 其中華東六省的估價機構就占到了全國的三分之一按照房地產估價機構管理辦法, 這些機構被劃分為一級二級三級和暫定三級等級別評定級別的依據主要包括註冊資金評估人員數量從業年限和業務量等指標, 但對於評估人員的技術水準有關法律法規尚未明確相應要求依據房地產估價機構管理辦理第 24 條規定, 從事房地產估價活動的機構, 應當依法取得房地產估價機構資質, 並在其資質等級許可範圍內從事估價業務一級資質房地產估價機構可以從事各類房地產估價業務 ; 二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市企業清算以外的房地產估價業務 ; 三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市企業清算司法鑑定以外的房地產估價業務 ; 暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市企業清算司法鑑定城鎮房屋拆遷在建工程抵押以外的房地產估價業務 2. 臺灣不動產估價師之機構管理分級無機構分級規範和業務承辦範圍的限制 1 中華人民共和國建設部 / 住宅與房地產業司,2008 年 3 月 27 日, 北京 3. 分析承上比較, 發現大陸房地產機構管理分級的規劃比臺灣完善, 此優點可作為臺灣不動產估價市場日後劃分估價機構的依據, 透過一套完善的內部管理制度體系, 以大幅減少估價風險大陸估價機制之評鑑, 大致以其規模業務量營業額與估價報告書進行分級臺灣估價師的業務類型範圍比並未明確限制, 因此臺灣未來在制定機構管理分級時, 必須審慎考慮臺灣的估價機構分級與大陸的管理分級有哪些適宜與不適宜地方另外, 也要注意規模越大的公司機構, 在公司治理與內部控制雖然有較好的表現, 且業務量多, 這隱含估價報告書品質受客戶之信賴若過於側重規模與營業額, 而壓縮估價報告書的品質, 其適當性則值得斟酌 ( 六 ) 估價師分級兩岸政府皆無訂定估價師的分級制度, 目前尚屬研議階段但是大陸已颁布中国房地产估价师与房地产经纪人学会资深会员管理办法 ( 试行 ) 该办法规定 : 资深会员是该学会设立的高级个人会员称号职业道德好资历比较深专业能力强声望高热心學会工作的房地产估价师经评定授予资深房地产估价师稱號并明确了資深估价师的權利和義務, 希望藉由學會的自律管理, 能讓資深估价师起良好的示範作用台灣方面, 尚無相關的辦法出籠綜合上述分析, 本文將兩岸不動產估價師的管理制度比較分析如下表 : 表一兩岸估價師之管理制度比較表項目大陸臺灣 1. 報考著重房地產估著重估價實務資格價理論實務及與土地相關方經營管理面的知識 2. 考試專業科目共 5 普通科目與專規則科業科目共 7 科 3. 執業資格共 6 條規定, 具僅只 1 條規 6

6 備其一即可, 相對較為嚴謹定, 相對較為寬鬆 4. 換證訓練註冊房地產估價師繼續教育分為必修課和選修課, 每一註冊有效期各為 60 小時經繼續教育達到合格標準的, 頒發開業證書期限 4 年, 欲繼續從事需有效期屆滿前 3 個月內提出申請, 並於 4 年內完成 36 小時以上的專業訓練繼續教育合格證書 5. 機構管理分分為一級二無級級三級與暫定三級等級別, 從事不同等級所屬估價業務 6. 估價師分級學會授予資深估價師这一资深会员称号無本研究整理 ( 七 ) 估價師的法定權利義務及行為規範 1. 大陸房地產估價師之權利義務及行為規範估價師之權利方面, 依據註冊房地產估價師管理辦法第 24 條 : 注册房地产估价师享有下列权利 :(1) 使用注册房地产估价师名称 ;(2) 在规定范围内执行房地产估价及相关业务 ;(3) 签署房地产估价报告 ;(4) 发起设立房地产估价机构 ;(5) 保管和使用本人的注册证书 ;(6) 对本人执业活动进行解释和辩护 ;(7) 参加继续教育 ;(8) 获得相应的劳动报酬 ;(9) 对侵犯本人权利的行为进行申诉估價師之義務方面, 依據註冊房地產估價師管理辦法第 25 條 : 注册房地产估价师应当履行下列义务 :(1) 遵守法律法规行业管理规定和职业道德规范 ;(2) 执行房地产估价技术规范和标准 ; (3) 保证估价结果的客观公正, 并承担相应责任 ; (4) 保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业技术秘密 ;(5) 与当事人有利害关系的, 应当主动回避 ;(6) 接受继续教育, 努力提高执业水准 ;(7) 协助注册管理机构完成相关工作估價師之行為規範方面, 依據註冊房地產估價師管理辦法第 26 條 : 注册房地产估价师不得有下列行为 :(1) 不履行注册房地产估价师义务 ;(2) 在执业过程中, 索贿受贿或者谋取合同约定费用外的其他利益 ;(3) 在执业过程中实施商业贿赂 ; (4) 签署有虚假记载误导性陈述或者重大遗漏的估价报告 ;(5) 在估价报告中隐瞒或者歪曲事实 ; (6) 允许他人以自己的名义从事房地产估价业务 ; (7) 同时在 2 个或者 2 个以上房地产估价机构执业 ;(8) 以个人名义承揽房地产估价业务 ;(9) 涂改出租出借或者以其他形式非法转让注册证书 ;(10) 超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动 ;(11) 严重损害他人利益名誉的行为 ;(12) 法律法规禁止的其他行为 2. 台灣不動產估價師之權利義務及行為規範估價師之權利方面, 依據不動產估價師法第 14 條 : 不動產估價師受委託人之委託, 辦理土地建築改良物農作改良物及其權利之估價業務未取得不動產估價師資格者, 不得辦理前項估價業務但建築師依建築師法規定, 辦理建築物估價業務者, 不在此限同法第 15 條 : 不動產估價師受委託辦理業務, 其工作範圍及應收酬金, 應與委託人於事前訂立書面契約估價師之義務方面, 依據不動產估價師法第 16 條 : 不動產估價師受委託辦理各項業務, 應遵守誠實信用之原則, 不得有不正當行為及違反或廢弛其業務上應盡之義務不動產估價師違反前項規定, 致委託人或利害關係人受有損害者, 應負損害賠償責任同法第 18 條 : 不動產估價師對於因業務知悉之秘密, 除依第 21 條之規定或經委託人之同意外, 不得洩漏但為提昇不動產估價技術, 得將受委託之案件, 於隱匿委託人之私人身份資料後, 提供做為不動產估價技術交流研究發展及教學之用 7

7 估價師之行為規範方面, 依據不動產估價師法第 17 條 : 不動產估價師不得允諾他人以其名義執行業務 3. 分析大陸的註冊房地產估價師管理辦法對於房地產估價師的權利義務及行為規範有明確的正面表列和負面表列規定 ; 台灣的不動產估價師法對於此三方面僅有原則性的規定, 未臻詳細, 估價師執業時必須依照有關法令規定以及自律管理 ( 八 ) 銀行或客戶對估價師的干預 1. 銀行或客戶對大陸房地產估價師之干預大陸房地產估價行業得到了迅速發展, 但同時也發現以下幾點問題 2,(1) 從業人員的職業道德和法制觀念有待加強, 整體素質有待進一步提高例如 : 拆遷評估問題, 該評估機構容易受政府干預開發商利誘等影響, 或迎合被拆遷人的不合理要求, 使得評估結果與市場價值嚴重背離, 損害了有關當事人的合法權益 (2) 部分估價機構和估價師行為不規範, 例如 : 上海浦東發展銀行被騙貸者買通了評估機構, 虛高評估抵押房產價值, 套取銀行資金 6.5 億元 3 (3) 房地產估價市場環境有待進一步淨化, 強制評估指定評估惡性競爭等問題尚未根治 (4) 房地產估價隊伍發展不平衡, 部分欠發達市縣甚至連 1 名房地產估價師也沒有 2. 銀行或客戶對臺灣不動產估價師之干預 4 台灣實際的執業估價師僅有 163 人, 但是由於市場規模不大, 業務競爭激烈另外, 銀行可以自行從事金融資產的估價業務, 導致許多估價師缺乏案源某些估價師會配合客戶貸款的需要, 而估出與市場行情背離的估值, 銀行的貸款經紀人會在檔案上注明銀行貸款用若估價師估出的估值過於保守, 造成貸款經紀人接不到客戶, 以致無法做到預期的業績量, 則貸款經紀人往往會要求估價師增加估值, 否則日後將不再讓估價師繼續承接案件因此, 估價師大部分都會配合而且估值也會比較高估些而且貸款經紀人也會給予估價師一些誘因, 而要求增加估值, 像毎個月固定給你一定案件量, 利誘控制由此而生王岩松 (2007) 也認為弊端的引起端賴估價師對本身職業道德的講求, 因為不動產價格評估過程中, 估價人員應該遵守一般基本準則或注意事項, 因此謹守估價人員公正客觀的職業道德為評估過程中充分且必要的首先條件 3. 分析承上比較, 發現大陸房地產估價隊伍發展不平衡, 而且大陸房地產估價師容易受到政府干預開發商利誘而迎合委託人的不合理要求雖然臺灣估價師針對低價位估價案也會配合委託人的要求, 增加估值, 但因為大陸地區人多地大, 使得房地產估價環境複雜, 面臨的市場利益競爭相對比臺灣激烈, 因此大陸估價師受到委託人不合理的干預相對地較大, 該問題是兩岸必須面對且立即解決的課題 2 中華人民共和國建設部, 中國房地產估價師執業資格制度建立十周年座談暨房地產估價學術研討會, 建設部副部長劉志峰,2003 年 11 月 4 日, 深圳 3 學易網網站, 2008 年 3 月 25 日 4 訪問顏經理 (2006): 貸款經紀人通常會說我們都讓你做, 但是你的估值過於保守造成我們都接不到客戶, 無法做到預期的業績量, 我們希望能再提高一點不要太保守, 否則我們可能無法再讓你接了, 像是一般低價位的估價案, 估價師大部分都會配合而且其估值會比較高估一些, 同時貸款經紀人會在檔上注明銀行貸款用 ( 九 ) 估價報告書的品質不佳問題 1. 大陸房地產估價師之估價報告品質問題有些估價機構為了招攬業務, 不惜違背獨立客觀公正的原則, 刻意迎合委託方的意願, 高估或低估標的物價值, 且採取低廉收費與高昂回扣手段, 導致房地產估價報告品質嚴重下跌 (1) 房地產抵押貸款估價的問題目前房地產抵押市場上問題較多的有 : 抵押物不具備抵押權利抵押物估價價值高出其市場價值債務人不能按期償還到期日抵押物清算價值 8

8 遠低於貸款數額 5, 這些問題給銀行經營帶來了諸多風險, 使得人們對它的關注程度越來越高为了整治社会上的违规抵押信贷问题, 房地产抵押估价指导意见第 15 條 : 在存在不确定因素的情况下, 房地产估价师作出估价相关判断时, 应当保持必要的谨慎, 充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制未来可能发生的风险和损失, 不高估市场价值, 不低估知悉的法定优先受偿款, 并在估价报告中作出必要的风险提示在运用市场比较法估价时, 不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例, 并应当对可比实例进行必要的实地查勘本意見使政府規範了房地產信貸抵押的操作程式, 同時也關切估價師在房地產抵押貸款過程中的作用 (2) 低價競爭忽略估價品質估價機構之間往往在評估結果和收費上大打價格戰, 從評估結果上, 看誰更能迎合委託方的意思, 估出委託方最期望的結果 ; 收費上則是競相壓價 6 北京市房地產估價專家委員會秘書長鄧峰 (2008) 指出估價行業的確存在一些低價競爭給回扣等不良現象很多情況下, 估價機構的委託人只是為了完成某個具體業務流程才請估價機構估出報告, 對這些委託人來說, 委託估價機構做評估只是走走程式, 他們並不看重估價報告書的品質, 導致委託人往往只願意選擇收費低或者允諾給委託人好處的估價機構, 這些的種種問題使執業環境帶來一些混亂, 甚至陷入以價格和回扣論英雄的競爭迴圈 2. 臺灣不動產估價師之估價報告書品質問題估價實務上常有削價競爭或配合委託人需求估價之情形, 而且估價從業人員素質參差不齊, 估出的估價報告書品質也良莠不齊因此在不動產估價技術規則第 27 條指出, 不動產估價師應採用 3 件以上檢討後之比較標的試算價格, 考慮各比較標的搜集資料可信度各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度, 決定勘估標的之比較價格, 並將比較修正內容敘明之同時, 不動產估價技術規則第 26 條規定 : 經比較調整之比較標的試算價格, 應就價格偏高或偏低者重新檢討, 經檢討確認適當合理者, 方得作為決定比較價格之基礎檢討後試算價格之間差距仍達百分之 20 以上者, 應排除該試算價格之適用實務現況裏發現 7, 目前銀行內部鑑價差距規定在 ±5%, 而一般估價事務所鑑價差距則規定在 ± 10%, 皆比立法技術規則的要求嚴不僅如此, 也發現無論有無經驗的估價師, 其願意配合客戶調整估值的幅度在 2 成以下 3. 分析承上比較, 大陸或臺灣估價的技術规范法律规定皆有严格的限定但实施中由於大陸業務量利益誘因比臺灣多, 特别是估价师执业操守存在的问题, 造成大陸房地產估價師的估價報告書品質不确定性较强本文認為重要的是臺灣必須懂得把大陸執業環境所發生的問題當作一種好的借鏡, 並深思熟慮如何維護永續推動估價環境的正面發展, 這些才是臺灣真正要學習的地方 ( 十 ) 業務種類來源 1. 大陸估價機構的業務來源目前大陸已有近 3500 家房地產估價機構, 有多人已取得了房地產估價師執業資格, 同時從事房地產評估人員共有 25 萬人 8 房地產估價機構業 7 訪問台新銀行孫襄理 : 一般銀行要貸款出去, 至少要有 8 位負責人簽章, 在技術規則裏之合理價格為 ±20%, 但在銀行規則規定 ±5% ( 一般估價事務所規定 ±10%), 若客戶要求提高貸款額度 ( 會造成高風險與逾放款 ), 那麼估值必須就必須跟著提高, 但大部份估值都經過很多證據指出為合理價, 那麼就必須從客戶的信用程度看能不能提高, 若能提高的話, 必須增加加保人與提出財力狀況證明, 5 學易網網站, 2008 年 3 月 25 日 6 報紙鄧峰 (2008) 2006 年 8 華夏經緯網網站,2003 年 11 月 7 日 9

9 務種類來源有 9 : 房地產轉讓抵押貸款房屋拆遷補償房地產損害賠償以及稅收司法鑑定公司上市企業改制資產重組資產處置等各種業務之中 2. 臺灣不動產估價機構的業務來源目前台灣有加入不動產估價師公會的估價師共有 163 位, 其業務來源有 : 土地爭訟案件之法院訴訟判決鑑價公司合夥事業或私人資產鑑價金融機構貸款及有關資產徵信估價公司行號上市前及上市中之資產估價保險業者產物及其意外損害價額估計不動產買賣抵押租賃等估價根據估價師公會全聯會理事長卓輝華指出, 估價機構過去的業務來源以法拍屋估價金融機構貸款案中的不動產估價為主, 但是上市上櫃公司買賣土地的鑑價公開發行公司資產估價等才是目前不動產估價師的主要業務 3. 分析承上比較, 發現大陸估價師承辦的業務來源比臺灣多且複雜, 包含公部門與私部門的利益 ; 而臺灣估價師著重法拍摽地和民間部門的估價, 其次是金融機構的貸款估價案不僅如此, 本文也發現大陸房地產估價機構為臺灣估價事務所的 14 倍 10, 而且大陸取得估價師執 11 業資格的人數比例為臺灣的 1.84 倍左右, 大陸的估價業務比臺灣多同時, 鄧峰 (2008) 也指出在大陸的一般城市裏大約會有 10 到 20 家估價機構例如北京市的估價業務量較大, 所以擁有的房地產估價機構和土地估價機構也會比較多, 約共 90 多家, 間接地造成北京市估價機構比其他城市競爭激烈因此大陸的業務來源與競爭家數促使估價環境比臺灣更加競爭雖然大陸房地產的估價機制比臺灣成熟 9 新華網網站,2006 年 1 月 24 日 10 大陸房地產估價機構家數 : 臺灣估價師事務所家數 =3500: 大陸考取房地產估價師人數 : 臺灣考取估價師證照人數 : = 完善, 同時大陸政府也很積極的修法或逐步改善, 但是低廉收費或高昂回扣的現象仍然大量存在, 造成大陸房地產估價師的專業形象受損 ; 而臺灣的估價環境緩緩進步中, 雖然有很多估價個案並不完全交由專業的估價師承辦, 看出臺灣估價師的專業權威尚未得到全面的認同與認可儘管如此, 由於大陸估價案高估情形比臺灣嚴重, 因此大陸房地產估價師的專業下滑程度比臺灣估價師嚴重, 有待繼續提升表二兩岸不動產估價師之執業環境比較表項目大陸臺灣 7. 銀行或客戶對估價師的干預存在業務量不飽滿的小公司, 其估價師受干預的存在估價師承辦低價估價案時所受干預較多情形比較多 8. 估價報告書的品質估价报告的品质稂莠不齐等级高和品牌好的评估机构估价报告具有较好的品质一些可接受範圍雖然為可接受範圍, 但估價報告書量與質的平衡待需改善小城镇或低等级评估机构则由于估价技术水平不够和迎合顾客的需要, 估价报告品质存在一定问题 (1) 回扣情形嚴重尚可 9. 業務種類來源多業務量很多而且也複雜少估價師以法拍案及金融機構估價為主, 其業務種模擬大陸少 10

10 (1) 競爭程度競爭多競爭相對少 (2) 專業形象有待繼續提升尚可本研究整理 ( 十一 ) 主管部門的業務監督與檢查 1. 大陸估價主管部門的業務監督與檢查依據註冊房地產估價師管理辦法第 29 條 : 县级以上人民政府建设 ( 房地产 ) 主管部门履行监督检查职责时, 有权采取下列措施 :(1) 要求被检查人员出示注册证书 ;(2) 要求被检查人员所在聘用单位提供有关人员签署的估价报告及相关业务文档 ;(3) 就有关问题询问签署估价报告的人员 ;(4) 纠正违反有关法律法规和本办法及房地产估价规范和标准的行为大陸針對估價機構有業績申報及估價報告書的抽查評審制度, 評審的結果會回饋給機構參考改進另外, 除了規範估價師的義務與行為之外, 主管機關也針對估價師的信用檔案進行管理, 做成紀錄, 以供管理之參考註冊房地產估價師管理辦法第 32 條 : 注册房地产估价师及其聘用单位应当按照要求, 向注册机关提供真实准确完整的注册房地产估价师信用档案信息注册房地产估价师信用档案应当包括注册房地产估价师的基本情况业绩良好行为不良行为等内容违法违规行为被投诉举报处理行政处罚等情况应当作为注册房地产估价师的不良行为记入其信用档案注册房地产估价师信用档案信息按照有关规定向社会公示 2. 台灣估價主管部門的業務監督與檢查依據不動產估價師法第 21 條 : 主管機關得檢查不動產估價師之業務或令其報告, 必要時, 得查閱其業務記錄簿, 不動產估價師不得規避妨礙或拒絕同法第 36 條 : 不動產估價師違反本法違反第 18 條 ( 洩漏業務秘密者 ) 或第 19 條第 2 項規定 ( 估價工作記錄資料應至少保存十五年 ) 情事之一者, 應予申誡或停止執行業務 (3) 違反第 16 條第 1 項 ( 誠實信用之原則 ) 第 17 條 ( 借牌開業 ) 第 21 條 ( 規避檢查 ) 或第 22 條第 4 項規定 ( 加入公會 ) 情事之一者, 應予停止執行業務或除名 3. 分析大陸估價主管部門對於估價報告可以要求檢查, 對於違反房地產估價規範者並有權予以糾正 ; 台灣的不動產估價師法則規範較為簡略台灣的不動產估價師法所做的管理規範, 如該辦法第 36 條所言, 大都是發生違反規定之後的懲處 ; 而大陸則是對於監督過程的著墨較深正所謂預防重於治療, 台灣的主管機關可能較信任估價師可以自律管理, 較忽略了管理的過程三結論如果估價行為不規範, 低值高估, 將會帶來房地產信貸風險, 若持續性的低值高估也可能導致金融泡沫, 繼而引發金融危機, 危及整個國民經濟的健康運行, 同時也會危害相關當事人的合法權益不僅如此, 估價師公會全國聯合會理事長卓輝華也指出 : 目前 90% 以上的銀行金融機構的放款, 皆由銀行內部球員兼裁判自行估價, 因此提升不動產估價師的專業素質為首要且必要工作臺灣估價師的報考資格相對比大陸寬鬆, 即考取證照者可稱為師字輩, 這存在不妥之處因此, 估價師的分級制為重要, 唯有高標準的人才評價機制才能有效率的顧及估價師專業能力有趣的是台灣的不動產估價師法草案擬定多年, 但是大陸房地產估價師的考核卻早於臺灣, 顯然大陸立法或管理的腳步較為積極相關監督管理的規範演變至今也比臺灣成熟但是大陸的估價師人數比例比臺灣估價師多, 業務競爭激烈的情形比台灣嚴重, 因此更容易配合委託人的要求, 違背公正原則且估值膨脹因此本文認為大陸估價執業的問題是臺灣日後檢討不動產估價問題或修法的借鏡吾人應學習對岸的優點並改善本身不足或缺失, 以逹到雙方估價環境共同成長之境界例如臺灣估價機構的管理分級與估價師等級遲遲尚未建置, 同時服務酬金與估價品質也尚未有標準化的指標台灣的估價缺乏規 11

11 範, 不動產估價技術規則授權公會訂定的規範很多, 但是規範腳步較慢, 以及主管機關較缺乏平日的監督管理, 這些估價問題明顯已存在卻苦於無法立即解決, 是目前臺灣估價執業環境面臨的一大考驗大陸房地產估價師與臺灣不動產估價師都會受到現實環境的牽制, 因此估價師承辦估價案的心中那把尺往往偏重業務導向而且估價師的估價結果公正性也會因為承辦物件不同而有所不同, 例如估價師承接政府估價案比承辦民間估價案來的嚴謹本文最終目的在於瞭解大陸目前估價執業問題, 並把這些問題當作臺灣檢討不動產估價問題與未來修法上之借鏡, 因此不動產估價工作十分重要, 提倡建全不動產估價制度以穩定金融的安定性落實估價責任與倫理道德更是臺灣估價環境須迫切重視的問題 12

12 表三大陸估價案審查情形地方日期主題資料來源上海市房地局對上海執業的房地產估價機構的估價報告品報紙 1. 江蘇省 2007 年質進行了抽查和專家評審, 經抽查評審, 上海申寧房地產估梁文匯孫旭東方早上海市 6 月 22 價有限公司上海宏大房地產估價有限公司上海天月行房報 2007 年七個機構日地產估價有限公司上海華審房地產估價有限公司上海科被查房產估價不合格高瑞特房地產估價有限公司上海誠誼房地產估價有限公司估房價超 100%, 上海上海公允房地產估價有限公司的房地產估價報告抽查評審不合格 2. 河南省 2006 年 3. 江蘇省南京市 3 月 28 日 2006 年 6 月 11 日 4. 廣東省 2006 年 12 月 20 日 5. 山東省 2004 年 6. 浙江省杭州 8 月 9 日 2003 年 9 月 17 日河南省建設廳中國人民銀行鄭州中心支行河南銀監局日前聯合發出通知, 要求河南省進一步規範房地產抵押估價管理, 以防範房地產信貸風險, 維護房地產抵押當事人合法權益南京市房管局剖析南京市房地產估價行業的現狀, 指出行業中存在的問題, 如從業人員虛假註冊現象嚴重低收費, 高回扣, 惡性競爭高估低評, 報告品質低下管理思路落後由於廣東市場化程度高, 且廣東商品房市場的發達相適應, 使得廣東房地產估價及房地產經紀行業發展也走在全國前列據統計資料, 在大中城市, 新建商品房的交易有 60% 以上是由房地產經紀公司代理的, 但業內人士披露, 由於對房地產仲介管理方面的法律法規不完善, 廣東房地產估價和經紀行業也存在著同行業的一些通病, 如高估低估回扣等問題, 大吃差價等伎倆也不同程度地存在不少消費者的資產就在一些無良仲介機構的幾經上下其手中受損檢查 2003 年通過年檢的 172 家機構及 2004 年新審批的房地產估價機構, 是否存在高估或低估等迎合委託方出具估價報告等違反職業道德的行為媒體報導杭州的評估收費全國最高, 批評杭州評估機構存在操作不規範亂收評估服務費的現象 (1) 杭州曾經有過兩個收費標準 (4 和 2.5 )(2) 房地產價格評估收費按 5 標準收取, 浙江卻打 5 折網站李麗靜新華網 2006 年, 河南網站中國頻道 2006 年, 江蘇報紙南方日報 2006 年建設部明年將禁止房產仲介吃差價, 廣東報紙生活日報 2004 年山東房地產估價嚴懲回扣, 山東報紙新華網浙江頻道/ 每日商報 2003 年不規範評估擾亂市場杭州房產評估費究竟有多高, 浙江本研究整理 13

13 1. 王岩松,2007, 中外不動產估價原則對比研究 - 新時期估價原則對形成法則的借鑑, 洛陽師範學院學報 ( 哲社版 ), 第 26 卷第 3 期, 頁汪駿旭,2005, 不動產估價人員受客戶影響之研究, 政治大學地政系碩士論文 3. 林英彥,2006, 不動產估價師考試資格與考試科目之問題探討, 土地問題研究季刊, 第 5 期第 4 卷, 頁林英彥,2007, 我國不動產估價師酬金機制座談會記實, 土地問題研究季刊, 第 6 期第 3 卷, 頁張能政,2004, 不動產估價行為研究 - 行為理論之應用, 臺北大學地政學系碩士論文 6. 陳奉瑤,2000, 兩岸不動產估價規範之比較研究, 中國大陸研究, 第 43 卷第 7 期, 頁陳淑美黃麗燕陳彥仲,2008, 資訊不對稱下的不動產抵押貸款擔保品估價行為之研究, 中華民國住宅學會 2008 年論文研討會論文集, 頁許景德,2005, 金融機構不動產抵押估價問題之探討, 土地問題研究季刊, 第 4 期第 2 卷, 頁黃良充,2006, 不動產估價制度改善之芻議, 土地問題研究季刊, 第 5 期第 4 卷, 頁游啟源,2002, 股市萬用手冊 91 年度 ( 上 ), 財訊雜誌社, 臺北, 頁賴碧瑩,2007, 探索臺灣不動產估價師事務所之營運機制, 土地問題研究季刊, 第 6 期第 2 卷, 頁鐘俊文謝元峰,2004, 本國銀行放款風險訂價之探討, 貨幣觀測與信用評等, 頁 Diaz, Julian(1990), The Proces of Selecting Comparable Sales, The Appraisal Journal, Vol.70, No.2, pp Diaz, Julian(1997), An Investigation into the Impact of Previous Expert Value Estimates on Appraisal Judgment, Journal of Real Estate Research, Vol.13, No.1, pp Northcraft, Gregory B. and Neale, Margaret A. (1987), Experts, Amateurs, and Real Estate: An Anchoring-and-Adjustment Perspective on Property Pricing Decisions, Organizational Behavior And 參考文獻 Human Decision Processes, Vol.39, pp84~ Wolverton, Marvin L and Pual Gallimore(1997), Journal of Property Valuation & Investmetn, Vol.15, No.3, pp 訪問孫襄理,2006, 不動產抵押貸款擔保品估價行為之研究, 台南, 個人訪問 2006 年 5 月 ~7 月 18. 訪問顏經理,2006, 不動產抵押貸款擔保品估價行為之研究, 台南, 個人訪問 2006 年 5 月 ~7 月 19. 報紙鄧峰中國房地產報 2008 年房地產評估方向 : 市場引導下的綜合化與專業化 3 月 25 日, 北京市 20. 網站中華民國不動產估價師公會全國聯合會 21. 網站 22. 網站 23. 網站 24. 網站 25. 網站 26. 網站易居網,2008 年 3 月 11 日中華人民共和國建設部 / 住宅與房地產業司,2008 年 3 月 27 日 gongcheng.study.yez.com, 學易網, 2008 年 3 月 25 日華夏經緯網,2003 年 11 月 7 日新華網,2006 年 1 月 24 日中國頻道,2006 年 27. 法規不動產估價師法 28. 法規不動產估價技術規則 14

14 29. 法規不動產估價師法施行細則 30. 法規辦理不動產估價師專業訓練機關 ( 構 ) 學校團體及專業訓練或與其相當之證明文件認可辦法 31. 法規注册房地产估价师管理办法 32. 法規房地产估价机构管理办法 33. 法規注册房地产估价师继续教育实施办法 ( 暂行 ) 34. 法規中国房地产估价师与房地产经纪人学会资深会员管理办法 ( 试行 ) 35. 法規房地产抵押估价指导意见 36. 法規中華人民共和國國家標準房地產估價規範 15

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4 1 2 第一節清末與國民政府時期的大陸保險市場 3 第二節中共建政初期的大陸保險市場 3 2001 24 4 第三節大陸保險市場的發展階段 5 4 1990 72-73 6 2-1 7 2-1 12 Trans America New York Life Met Life CIGNA Allianz AXA Gerling Scadinavia Samsung 8 第一節大陸保險法規的演進過程