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1 克 而 瑞 河 南

2 目 录 一 宏 观 环 境 二 土 地 市 场 三 细 分 市 场 四 新 盘 推 荐

3 宏 HONGGUANHUANJING 观 环 境 2016 PART1 年 第 二 期 HONGGUAN HUANJING

4 政 策 解 读 2.2 央 行 银 监 会 宣 布 首 套 房 首 付 比 例 可 低 至 20% 政 策 :2 月 2 日 央 行 银 监 会 宣 布, 不 实 施 限 购 措 施 的 城 市, 居 民 家 庭 首 次 购 买 普 通 住 房 的 商 业 性 个 人 住 房 贷 款, 原 则 上 最 低 首 付 款 比 例 为 25%, 各 地 可 向 下 浮 动 5 个 百 分 点 ; 对 拥 有 1 套 住 房 且 相 应 购 房 贷 款 未 结 清 的 居 民 家 庭, 再 次 申 请 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 购 买 普 通 住 房, 最 低 首 付 款 比 例 调 整 为 不 低 于 30% 点 评 : 和 去 年 9 月 30 日 一 样, 本 次 调 整 也 是 采 取 分 类 指 导, 因 地 施 策 的 原 则, 根 据 不 同 城 市 情 况, 在 国 家 统 一 信 贷 政 策 的 基 础 上, 各 省 结 合 当 地 实 际 情 况, 自 主 确 定 辖 内 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 的 最 低 首 付 比 例 今 年 五 大 任 务 之 一 就 是 房 地 产 去 库 存, 此 时 央 行 出 台 此 政 策, 体 现 了 政 府 对 房 地 产 市 场 的 扶 持, 这 对 惠 民 生 和 稳 增 长 具 有 双 重 作 用 在 郑 州 这 样 的 不 限 购 城 市, 也 就 是 说 首 套 房 首 付 比 例 可 以 低 至 两 成 ; 购 买 第 二 套 改 善 型 住 房, 首 付 比 例 可 降 到 三 成 ( 目 前 郑 州 首 套 房 首 付 比 例 为 25% 到 30%, 二 套 房 首 付 比 例 为 40%), 新 规 实 施 后 将 进 一 步 降 低 购 房 门 槛, 对 市 场 库 存 压 力 具 有 一 定 的 减 轻 作 用, 但 如 果 不 解 决 产 业 结 构 和 人 口 结 构 的 问 题, 去 库 存 的 效 果 就 较 为 有 限 4

5 政 策 解 读 2.17 中 银 等 三 部 委 联 合 发 文 公 积 金 存 款 利 率 调 至 1.5% 政 策 :2 月 17 日, 中 国 人 民 银 行 等 三 部 委 联 合 印 发 关 于 完 善 职 工 住 房 公 积 金 账 户 存 款 利 率 形 成 机 制 的 通 知 新 政 一 出, 职 工 们 的 住 房 公 积 金 利 息, 由 目 前 的 0.35% 和 1.10% 将 统 一 按 一 年 期 定 期 存 款 基 准 利 率 1.50% 执 行 点 评 : 我 国 建 立 住 房 公 积 金 制 度 的 目 的, 是 由 国 家 单 位 职 工 三 方 共 同 筹 集 资 金, 主 要 以 发 放 低 息 住 房 贷 款 方 式, 帮 助 缴 存 职 工 解 决 住 房 问 题 自 从 1996 年 以 来, 职 工 们 的 住 房 公 积 金 一 直 遵 循 低 来 低 去 保 本 微 利 的 原 则, 加 上 住 房 公 积 金 因 提 取 条 件 苛 刻 享 受 人 群 有 限, 相 当 多 的 住 房 公 积 金 账 户 一 直 沉 睡, 利 用 率 不 高 本 次 公 积 金 存 款 利 润 调 至 1.5%, 收 益 提 高 了 四 倍 之 多. 这 既 有 利 于 保 障 住 房 公 积 金 缴 存 职 工 获 得 合 理 存 款 收 益, 进 一 步 提 高 住 房 公 积 金 制 度 公 平 性 和 有 效 性, 也 有 利 于 简 并 住 房 公 积 金 存 款 利 率 档 次, 符 合 利 率 市 场 化 改 革 的 总 体 方 向 5

6 政 策 解 读 2.19 财 政 部 国 税 总 局 住 建 部 联 合 发 文 购 房 契 税 降 至 2009 年 以 前 水 平 政 策 :2 月 19 日, 财 政 部 国 税 总 局 住 建 部 联 合 发 文, 调 低 个 人 购 买 住 房 的 契 税 税 率 对 个 人 购 买 家 庭 唯 一 住 房, 面 积 为 90 平 方 米 及 以 下 的, 减 按 1% 的 税 率 征 收 契 税 ; 面 积 为 90 平 方 米 以 上 的, 减 按 1.5% 的 税 率 征 收 契 税 ; 对 个 人 购 买 家 庭 第 二 套 改 善 性 住 房, 面 积 为 90 平 方 米 及 以 下 的, 减 按 1% 的 税 率 征 收 契 税 ; 面 积 为 90 平 方 米 以 上 的, 减 按 2% 的 税 率 征 收 契 税 同 时, 还 将 个 人 购 房 营 业 税 的 免 征 年 限 下 调 至 2 年 与 信 贷 杠 杆 一 样, 税 费 政 策 也 基 本 回 到 2009 年 以 前 的 宽 松 水 平 点 评 : 在 房 地 产 相 关 的 十 多 个 税 收 中, 位 于 交 易 环 节 的 契 税 和 营 业 税, 毫 无 疑 问 占 了 大 头, 此 次 契 税 和 购 房 营 业 税 的 调 整, 给 百 姓 带 来 的 是 真 金 白 银 的 实 惠, 也 体 现 了 税 收 政 策 精 准 发 力, 促 进 房 地 产 市 场 结 构 调 整 健 康 发 展 的 特 点 此 次 税 费 的 调 整, 可 以 带 动 刚 性 需 求 刺 激 改 善 型 需 求, 还 可 以 促 进 二 手 房 市 场 活 跃 此 外, 近 期 稳 定 住 房 消 费 的 政 策 密 集 出 台, 纵 横 交 错 的 这 些 政 策 将 形 成 合 力, 大 大 活 跃 房 地 产 市 场 交 易, 利 于 房 地 产 市 场 去 库 存 不 过 就 这 次 下 调 契 税 而 言, 对 刚 需 客 户 影 响 不 大, 对 改 善 型 客 户 和 投 资 客 户 利 好 也 有 限 根 据 了 解 到 的 一 些 楼 盘 显 示, 契 税 下 调 之 后 售 楼 部 来 访 来 电 量 并 没 有 明 显 变 化, 如 康 桥 悦 岛 和 谦 祥 万 和 城 项 目, 在 售 房 源 大 户 型 比 例 较 高, 但 是 咨 询 契 税 下 调 政 策 的 客 户 并 不 多 ; 反 而 是 已 购 房 但 未 交 契 税 的 客 户, 因 为 可 享 受 到 额 外 的 优 惠, 多 以 对 政 策 实 施 关 注 度 较 高 6

7 政 策 解 读 2.21 中 共 中 央 国 务 院 日 前 印 发 意 见 推 广 街 区 制 政 策 : 中 共 中 央 国 务 院 日 前 印 发 关 于 进 一 步 加 强 城 市 规 划 建 设 管 理 工 作 的 若 干 意 见, 提 出 了 一 系 列 重 要 举 措 其 中 推 广 街 区 制 涉 及 亿 万 家 庭, 提 出, 新 建 住 宅 要 推 广 街 区 制, 原 则 上 不 再 建 设 封 闭 住 宅 小 区 已 建 成 的 住 宅 小 区 和 单 位 大 院 要 逐 步 打 开, 实 现 内 部 道 路 公 共 化, 解 决 交 通 路 网 布 局 问 题, 促 进 土 地 节 约 利 用 点 评 : 中 共 中 央 国 务 院 出 台 此 政 策, 意 在 治 疗 城 市 病, 希 望 畅 通 城 市 毛 细 血 管, 健 全 城 市 的 网 络 随 着 城 市 大 宗 用 地 开 发 越 来 越 普 遍, 宽 马 路 大 广 场 超 大 封 闭 社 区 形 成, 导 致 出 现 很 多 交 通 盲 点, 很 多 封 闭 小 区 一 方 面 不 允 许 小 区 内 道 路 对 外 开 放, 一 方 面 迫 使 城 市 道 路 绕 小 区 进 行 规 划, 于 是 一 些 传 统 街 道 的 小 路, 本 可 以 充 当 为 主 路 分 流 的 交 通 毛 细 血 管, 却 被 封 闭 小 区 堵 死, 导 致 所 有 的 车 流 压 力 都 集 中 到 主 干 道 开 发 式 社 区 在 提 高 城 市 的 经 济 活 力 方 面 还 是 有 一 些 积 极 意 义 的, 鼓 励 城 市 走 向 和 谐 包 容 开 放, 这 也 是 现 代 化 城 市 的 标 志, 它 意 味 着 中 国 整 个 社 会 走 向 一 个 更 加 开 放, 更 加 的 多 元 的 一 个 未 来 但 是 街 区 制 小 区 考 验 着 一 个 城 市 的 市 政 配 套, 如 物 业 管 理 街 道 绿 化 街 道 停 车 位 等 相 关 问 题, 另 外 一 方 面 是 百 姓 的 心 理 引 导, 据 调 查,70% 的 网 友 是 拒 绝 自 家 小 区 街 区 制 的, 如 何 引 导 市 民 正 确 认 识 街 区 制 小 区, 也 是 一 个 任 重 道 远 的 事 情 7

8 政 策 解 读 教 育 部 发 文 提 出 教 育 采 取 多 校 划 片 政 策 : 教 育 部 办 公 厅 近 日 下 发 了 关 于 做 好 2016 年 城 市 义 务 教 育 招 生 入 学 工 作 的 通 知, 明 确 提 出 在 教 育 资 源 配 置 不 均 衡 择 校 冲 动 强 烈 的 地 方, 根 据 实 际 情 况 积 极 稳 妥 采 取 多 校 划 片 点 评 : 多 校 划 片 是 指 一 个 小 区 对 应 多 所 学 校, 这 是 教 育 部 首 次 在 官 方 文 件 中 提 出 实 施 多 校 划 片 该 政 策 旨 在 给 学 区 房 降 温, 也 是 为 了 教 育 资 源 合 理 分 配 一 直 以 来, 学 区 房 以 高 价 格 著 称, 郑 州 项 目 溢 价 能 力 最 强 的 亦 属 学 区 房, 学 区 楼 盘 平 均 要 比 区 域 内 其 他 楼 盘 价 格 高 元 /m2 左 右, 极 大 的 拉 高 了 区 域 内 平 均 价 格, 而 该 通 知 的 发 布, 如 能 顺 利 实 施, 将 实 现 教 育 资 源 的 重 置, 对 抑 制 学 区 房 高 房 价 有 一 定 的 作 用 而 且 全 面 二 孩 政 策 的 实 施, 预 计 未 来 几 年 教 育 人 口 数 量 又 将 增 加, 届 时 教 育 资 源 短 缺 的 问 题 可 能 会 更 为 凸 显, 而 该 通 知 的 发 布 有 利 于 几 年 后 教 育 问 题 的 缓 解, 但 教 育 资 源 普 遍 短 缺 的 现 状, 仍 需 政 府 继 续 增 加 投 入 从 目 前 情 况 来 看, 政 策 实 施 还 是 有 一 定 难 度 的, 目 前 孩 子 上 学 还 是 和 户 籍 挂 钩, 而 户 籍 挂 钩 最 终 还 是 落 在 房 子 上, 还 是 会 落 到 就 近 上 学 的 原 则 上, 所 以 说 即 使 政 策 出 台 了, 买 在 学 区 房 附 近 能 上 学 区 房 的 概 率 也 会 很 大, 特 别 是 在 名 校 林 立 的 学 区, 学 区 房 并 不 会 白 买, 只 是 最 终 上 哪 个 学 校 有 待 确 定 而 已 8

9 企 业 大 事 记 传 奇 地 产 大 鳄 孙 宏 斌 回 马 郑 州 收 购 中 牟 美 盛 2 月 25 日, 融 创 中 国 董 事 会 在 官 网 上 宣 布, 其 全 资 附 属 公 司 天 津 融 创 奥 城 同 意 收 购 中 牟 美 盛 的 70% 股 权 和 债 权, 共 斥 资 7.54 亿 元, 其 中 亿 元 用 于 收 购 中 牟 美 盛 70% 的 股 权, 融 创 奥 城 同 时 支 付 4500 余 万 元 偿 还 郑 州 美 盛 对 股 东 欠 的 款 中 牟 美 盛 主 要 从 事 郑 州 市 郑 东 新 区 白 沙 地 块 的 开 发, 因 此 天 津 融 创 奥 城 将 持 有 郑 州 市 郑 东 新 区 白 沙 地 块 的 开 发 权 该 地 块 位 于 郑 州 市 郑 东 新 区 郑 开 大 道 沿 线 以 南, 雁 鸣 路 以 东, 白 沙 组 团, 郑 开 一 体 化 核 心 区 位 主 要 开 发 作 住 宅 和 商 业, 总 占 地 面 积 约 为 万 平 方 米, 预 计 总 建 筑 面 积 为 万 平 方 米, 总 可 售 面 积 为 万 平 方 米, 均 尚 未 出 售 该 宗 收 购 备 受 关 注, 不 仅 因 为 融 创 中 国 在 全 国 地 产 界 第 九 的 江 湖 地 位, 更 因 其 掌 门 人 孙 宏 斌 的 传 奇 人 生 和 郑 州 的 特 殊 渊 源 12 年 前, 他 带 着 顺 驰 地 产 率 先 杀 入 郑 州, 但 之 后 顺 驰 被 卖 给 香 港 路 劲 基 建, 品 牌 逐 渐 淡 出 ;12 年 后, 他 重 新 回 马 郑 州, 这 次 手 中 的 王 牌 换 成 了 融 创 中 国 绿 地 成 功 控 股 江 苏 省 建 集 团 大 基 建 扩 容 升 级 2 月 18 日, 绿 地 控 股 就 投 资 控 股 江 苏 省 建 筑 工 程 集 团 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 江 苏 省 建 ) 举 行 签 约 仪 式, 绿 地 通 过 旗 下 绿 地 城 市 投 资 集 团 有 限 公 司 共 计 投 资 亿 元, 以 股 权 转 让 及 增 资 方 式, 收 购 江 苏 省 建 55% 的 股 权, 实 现 控 股 投 资 控 股 江 苏 省 建 集 团, 有 利 于 绿 地 进 一 步 以 资 本 为 纽 带, 通 过 控 股 或 参 股 形 成 一 批 发 展 空 间 大 盈 利 前 景 好 的 企 业, 从 而 打 造 绿 地 系 企 业 群 同 时, 亦 将 有 力 推 动 绿 地 提 升 建 筑 产 业 核 心 竞 争 力 形 成 产 业 链 竞 争 优 势, 为 中 长 期 发 展 夯 实 资 源 基 础 万 达 拟 牵 手 衣 恋 资 本 布 局 境 外 旅 行 社 业 务 9 韩 国 服 饰 品 牌 衣 恋 目 前 正 拟 做 转 型, 旅 游 业 是 其 看 好 的 领 域, 而 其 与 万 达 集 团 已 在 商 业 层 面 有 了 不 少 合 作, 目 前 正 筹 划 双 方 联 手 布 局 韩 国 旅 游 业 务, 成 立 合 资 旅 游 公 司 或 其 他 方 式 都 有 可 能 万 达 方 面 也 非 常 看 好 韩 国 旅 游 市 场, 希 望 通 过 资 本 方 式 布 局 韩 国 旅 行 社 业 务 而 在 2016 年, 万 达 也 会 继 续 通 过 并 购 等 方 式 布 局 线 上 和 线 下 旅 游 业 务 有 消 息 称, 衣 恋 与 万 达 集 团 总 部 签 署 了 以 合 作 风 险 投 资 (VC) 形 式 成 立 合 资 旅 游 公 司 的 协 议 这 是 2014 年 6 月 双 方 签 署 休 闲 产 业 相 关 投 资 协 议 书 之 后 的 第 一 个 成 果 衣 恋 与 万 达 的 合 资 旅 游 公 司 股 份 各 持 50% 虽 然 理 事 会 的 构 成 也 会 各 占 一 半, 但 经 营 还 是 由 衣 恋 负 责 双 方 计 划 最 迟 下 个 月 通 过 确 定 法 人 名 称 等 实 际 程 序, 完 成 在 韩 国 设 立 法 人 的 工 作

10 郑 州 大 事 记 2.1 国 网 郑 州 供 电 公 司 六 项 目 昨 日 集 中 开 工 事 件 :2 月 1 日 上 午, 国 网 郑 州 供 电 公 司 220 千 伏 芦 河 输 变 电 工 程 等 六 个 重 点 项 目 集 中 开 工 建 设 市 委 常 委 常 务 副 市 长 孙 金 献 出 席 开 工 仪 式 此 次 国 网 郑 州 供 电 公 司 集 中 开 工 的 六 个 项 目 分 别 为 :220 千 伏 芦 河 输 变 电 工 程 220 千 伏 未 央 输 变 电 工 程 110 千 伏 南 仓 输 变 电 工 程 110 千 伏 商 城 输 变 电 工 程 110 千 伏 武 庄 变 电 站 扩 建 工 程 110 千 伏 京 襄 变 扩 建 工 程 6 个 项 目 总 投 资 5.11 亿 元, 预 计 2016 年 8 月 陆 续 投 入 运 行 点 评 : 西 南 区 一 直 是 市 政 配 套 比 较 薄 弱 的 区 域, 国 网 项 目 建 成 后, 将 大 大 改 善 郑 州 西 南 部 市 区 东 部 及 中 牟 县 域 电 网 结 构, 为 区 域 的 发 展 提 供 强 有 力 的 保 证, 特 别 是 商 城 输 变 工 程, 可 以 有 效 缓 解 解 决 市 区 人 民 路 紫 荆 山 路 商 城 路 附 近 区 域 供 电 紧 张 局 面, 改 善 区 域 环 境 10

11 郑 州 大 事 记 2.14 郑 州 庙 李 刘 庄 等 城 中 村 开 拆 陈 砦 柳 林 随 后 进 行 事 件 : 2 月 14 日 消 息, 目 前 庙 李 刘 庄 高 皇 寨 等 三 个 城 中 村 的 具 体 拆 迁 时 间 已 经 确 定, 根 据 计 划, 今 年 3 月 底 这 几 个 城 中 村 将 同 期 进 行 拆 迁 改 造 目 前 庙 李 刘 庄 高 皇 寨 等 三 个 城 中 村 改 造 项 目 指 挥 部 均 已 在 上 述 三 个 城 中 村 内 张 贴 出 了 相 关 拆 迁 公 告 及 致 广 大 村 民 和 商 户 的 一 封 信 等 据 金 水 区 相 关 部 门 的 工 作 人 员 介 绍, 继 庙 李 刘 庄 高 皇 寨 之 后, 陈 砦 及 柳 林 等 几 个 城 中 村 也 将 按 照 计 划 很 快 启 动 拆 迁 改 造, 目 前 这 几 个 城 中 村 的 拆 迁 改 造 前 期 准 备 工 作 也 都 正 按 照 相 关 要 求 和 计 划 在 进 行 着, 也 希 望 住 在 这 里 的 郑 漂 们 能 尽 快 寻 找 新 的 住 处 点 评 : 大 北 板 块 将 成 为 金 水 区 重 点 发 展 区 域 金 水 区 几 大 城 中 村 分 布 在 3-4 环 之 间 的 大 北 板 块, 区 域 生 活 配 套 成 熟, 人 口 密 度 大, 区 域 的 发 展 速 度 一 直 在 稳 步 提 升, 预 计 10 月 份 开 通 的 地 铁 二 号 线, 极 大 的 方 便 了 区 域 交 通, 加 速 区 域 发 展, 未 来 几 年 活 跃 度 高, 将 成 为 金 水 区 城 市 功 能 外 溢 的 重 要 承 接 地 城 中 村 改 造 项 目 占 用 资 金 较 大, 若 快 速 回 笼 资 金, 多 会 采 用 快 销 模 式, 即 高 密 + 刚 需 产 品, 而 金 水 区 几 大 城 中 村 项 目 集 体 入 市 且 节 点 重 叠, 供 应 井 喷 式 上 涨, 区 域 竞 争 激 烈 11

12 郑 州 大 事 记 2.16 高 新 区 要 建 中 原 地 区 首 个 文 创 商 业 公 园 事 件 :2 月 16 日, 郑 州 高 新 区 8 个 省 市 重 点 项 目 集 中 开 工 仪 式 在 国 际 文 化 广 场 项 目 所 在 地 举 行 新 开 工 的 8 个 项 目 分 别 为 : 总 投 资 50 亿 元 的 郑 州 高 新 区 国 际 文 化 广 场 项 目 总 投 资 6.8 亿 元 的 郑 州 旭 鑫 国 际 西 湖 购 物 广 场 建 设 项 目 总 投 资 20 亿 元 的 中 国 移 动 ( 河 南 郑 州 ) 数 据 中 心 项 目 郑 州 永 和 制 药 有 限 公 司 生 产 基 地 项 目 郑 州 高 新 区 供 水 有 限 公 司 智 能 水 务 项 目 郑 州 高 新 热 力 有 限 公 司 责 任 公 司 智 慧 热 力 项 目 110 千 伏 雪 莲 输 变 电 工 程 项 目 110 千 伏 万 科 输 变 电 工 程 项 目 点 评 : 高 新 区 作 为 城 市 新 区, 市 政 配 套 处 于 逐 步 完 善 阶 段, 人 口 产 业 的 导 入 也 是 逐 步 成 熟, 上 述 项 目 的 开 工 建 设, 必 将 对 提 升 郑 州 高 新 区 主 导 产 业 规 模 和 改 善 城 市 基 础 设 施 配 套 能 力 等 方 面 发 挥 重 大 作 用, 为 郑 州 高 新 区 乃 至 全 市 经 济 社 会 发 展 注 入 新 的 活 力 特 别 是 郑 州 高 新 区 国 际 文 化 广 场 项 目 ( 东 街 西 巷 ), 是 中 原 地 区 首 个 StreetMall 国 际 文 化 广 场, 占 地 约 300 亩, 位 于 银 屏 路 雪 松 路 枫 杨 街 及 科 学 大 道 合 围 区 域 内, 主 要 建 设 高 端 文 化 中 心 及 配 套 服 务 设 施, 包 括 集 合 书 城 文 化 剧 场 主 题 影 城 艺 术 拍 卖 场 城 市 展 厅 科 技 体 验 馆 等, 该 项 目 建 成 后 将 成 为 高 新 区 标 杆 性 商 业, 将 极 大 的 带 动 区 域 发 展, 为 人 民 生 活 提 供 便 利, 具 有 较 强 的 人 口 吸 附 能 力 12

13 郑 州 大 事 记 2.24 地 铁 2 号 线 2016 年 十 一 前 试 运 营 郑 徐 高 铁 年 内 开 通 事 件 : 我 省 第 十 四 届 人 民 代 表 大 会 第 三 次 会 议 政 府 工 作 报 告 提 到, 地 铁 2 号 线 一 期 十 一 前 试 运 营,1 号 线 二 期 南 四 环 至 机 场 城 郊 铁 路 年 底 前 试 运 行 ; 郑 徐 高 铁 年 内 开 通 运 营, 加 快 郑 万 郑 合 高 铁 建 设, 尽 快 开 工 郑 太 郑 济 高 铁 ; 开 工 建 设 高 铁 南 站 机 场 至 洛 阳 城 际 铁 路 点 评 : 交 通 的 完 善, 可 以 带 动 区 域 的 发 展 地 铁 2 号 线 的 开 通, 届 时 可 以 有 效 的 解 决 市 内 南 北 向 的 交 通 压 力, 而 且 和 地 铁 1 号 线 形 成 交 汇, 进 一 步 完 善 了 我 市 的 交 通 体 系, 为 市 民 的 出 行 提 供 便 利, 地 铁 2 号 线 的 开 通 也 将 进 一 步 促 进 沿 线 楼 盘 的 开 发, 增 强 经 济 活 力 而 郑 徐 高 铁 的 开 通, 加 强 了 郑 州 和 外 界 的 联 系, 进 一 步 促 进 城 市 经 济 发 展 13

14 郑 州 大 事 记 二 七 区 10 个 重 点 项 目 集 中 开 工 含 兴 华 街 三 小 等 三 所 教 育 事 件 : 二 七 区 总 投 资 达 379 亿 元 的 10 个 重 点 项 目 集 中 开 工, 涵 盖 了 商 业 综 合 体 现 代 食 品 制 造 和 教 育 等 多 方 面, 年 内 计 划 完 成 投 资 96 亿 元 其 中, 盛 润 运 河 国 际 广 场 项 目 位 于 二 七 新 区, 总 投 资 70 亿 元, 将 建 设 350 万 平 方 米 的 复 合 型 生 态 城 市 综 合 体, 集 甲 级 智 能 办 公 大 型 休 闲 健 康 商 业 公 园 高 端 居 住 区 等 综 合 业 态 为 一 体 ; 郑 州 绿 地 国 际 会 议 中 心 项 目 位 于 二 七 新 区, 总 投 资 234 亿 元, 占 地 1912 亩, 建 设 集 高 端 会 议 旅 游 度 假 于 一 体 的 高 端 商 务 综 合 体 河 南 花 花 牛 年 产 40 万 吨 乳 制 品 生 产 线 项 目 位 于 马 寨 产 业 集 聚 区, 建 成 后 可 实 现 年 产 40 万 吨 乳 制 品, 销 售 收 入 40 亿 元, 利 税 2.5 亿 元 兴 华 街 第 三 小 学 长 江 东 路 第 三 小 学 滨 河 花 园 实 验 小 学 是 此 次 集 中 开 工 的 教 育 项 目, 学 校 建 成 后 新 增 80 个 教 学 班 4500 个 学 位 点 评 : 二 七 运 河 新 区, 作 为 城 市 的 新 兴 区 域, 配 套 较 为 匮 乏, 发 展 缓 慢, 盛 润 运 河 国 际 广 场 项 目 和 绿 地 国 际 会 议 中 心 项 目, 建 成 后, 将 极 大 的 改 善 区 域 环 境, 为 区 域 发 展 注 入 活 动, 提 升 郑 州 西 南 片 区 城 市 形 象 此 外, 二 七 区 的 教 育 配 套 一 直 比 较 薄 弱, 本 次 开 工 兴 华 街 三 小 等 3 所 小 学, 将 进 一 步 解 决 区 域 教 育 短 缺 的 问 题, 为 区 域 发 展 提 供 保 障 14

15 郑 州 大 事 记 荥 阳 出 台 公 租 房 租 售 并 举 政 策 系 郑 州 范 围 内 首 次 事 件 : 荥 阳 市 人 民 政 府 办 公 室 加 强 我 市 公 共 租 赁 住 房 管 理 工 作 的 通 知, 公 共 租 赁 住 房 承 租 对 象 租 住 期 限 达 3 年 以 上 的, 仍 符 合 住 房 保 障 条 件 的, 可 选 择 申 请 购 买 所 租 住 公 共 租 赁 住 房 全 部 或 部 分 产 权, 也 可 继 续 承 租 他 解 释, 这 意 味 着, 在 荥 阳, 符 合 购 房 条 件 的 住 房 困 难 群 体 可 以 购 买 公 租 房, 并 且 扩 大 到 了 非 户 籍 人 口 点 评 : 河 南 从 去 年 年 底 就 已 经 推 行 租 售 并 举 政 策, 但 市 场 迟 迟 没 有 回 应, 荥 阳 作 为 首 个 实 施 租 售 并 举 政 策 的 城 市, 为 其 他 城 市 树 立 了 典 范, 积 累 的 经 验 公 租 房 租 售 并 举, 一 方 面 可 以 有 效 回 收 资 金 ; 另 一 方 面 可 以 满 足 部 分 保 障 对 象 的 产 权 需 求 而 且 该 政 策 的 执 行, 也 能 带 动 住 房 租 赁 市 场 朝 规 模 化 发 展, 但 还 有 一 些 现 实 问 题 需 要 面 对, 比 如 在 租 房 区 域 内 是 否 享 有 学 区 教 育 等 问 题, 都 是 需 要 进 一 步 考 虑 的 配 套 问 题 15

16 土 TUDISHICHANG 地 市 场 TUDI PART 年 第 二 期 SHICHANG

17 土地市场 位置分布 2月份全市供应土地14幅 成交土地22幅 城中村土地21幅 非城中村土地1幅 城中 村成交主要集中在二七区 管城区 以正商城 鑫苑十里铺等项目为主 非城中村成交位于经开区 城中村 非城中村 供应地块位置 8-9 成交地块位置 备注 圆形表示城中村土地 方形表示非 城中村土地 区域涵盖 郑东新区 金水区 中 原区 二七区 管城区 惠济区 经开区 高新区 土地性质 住宅 商业 办公 综 合 不含工业 公建配套用地 17

18 土 地 供 应 土 地 供 应 :2 月 份 土 地 供 应 较 1 月 下 降 明 显, 但 对 比 去 年 同 期 有 大 幅 上 涨 ; 本 月 土 地 供 应 14 宗 合 计 801 亩, 环 比 下 降 41.43%, 同 比 上 涨 73.86%; 其 中 非 城 中 村 供 应 占 比 上 升 郑 州 市 土 地 供 应 宗 数 走 势 图 单 位 : 宗 郑 州 市 土 地 供 应 面 积 走 势 图 单 位 : 亩 城 中 村 非 城 中 村 城 中 村 非 城 中 村 区 域 供 应 建 筑 面 积 对 比 单 位 : 万 m 环 线 供 应 建 筑 面 积 对 比 单 位 : 万 m 高 新 区 管 城 区 金 水 区 郑 东 新 区 中 原 区 0.0 二 环 内 二 三 环 间 三 四 环 间 郑 东 新 区 18

19 土 地 供 应 土 地 供 应 明 细 :14 幅 供 应 地 块 有 7 宗 为 非 城 中 村 用 地 ; 土 地 供 应 主 要 来 自 金 水 区, 占 全 市 总 建 面 积 34.8% 编 号 1 是 否 城 中 村 区 域 环 线 土 地 属 性 公 告 日 期 用 地 面 积 ( 万 m2) 用 地 面 积 ( 亩 ) 总 建 面 积 ( 万 m2) 容 积 率 绿 化 率 (%) 建 筑 密 度 (%) 建 筑 限 高 (m) 土 地 地 址 公 告 号 / 宗 地 编 号 石 化 路 西 西 冷 路 南 郑 政 出 [2016]32 号 ( 网 ) 2 管 城 区 二 环 内 纯 住 宅 德 风 街 北 德 信 路 西 郑 政 出 [2016]34 号 ( 网 ) 德 风 街 北 灵 隐 路 西 郑 政 出 [2016]33 号 ( 网 ) 4 否 金 水 区 二 三 环 间 纯 住 宅 双 铺 路 南 天 明 路 西 郑 政 出 [2016]45 号 5 纯 住 宅 龙 湖 外 环 路 东 龙 翔 八 街 北 郑 政 东 出 号 ( 网 ) 6 郑 东 新 区 郑 东 新 区 副 CBD 地 块 TC4-13 郑 政 东 出 号 商 办 博 学 路 东 莲 湖 路 南 郑 政 东 出 号 8 纯 住 宅 冬 青 街 北 月 桂 路 西 郑 政 出 [2016]40 号 高 新 区 三 四 环 间 9 商 办 国 槐 街 南 石 楠 路 西 郑 政 出 [2016]42 号 龙 源 街 北 桂 圆 南 街 东 郑 政 出 [2016]37 号 11 是 纯 住 宅 滨 河 路 南 文 化 路 东 郑 政 出 [2016]38 号 金 水 区 三 四 环 间 丽 水 路 南 索 凌 路 西 郑 政 出 [2016]36 号 13 商 办 丽 水 路 南 文 化 路 西 郑 政 出 [2016]35 号 14 中 原 区 二 三 环 间 纯 住 宅 淮 河 路 南 华 山 路 西 郑 政 出 [2016]39 号 19

20 土 地 成 交 土 地 成 交 :2 月 份 土 地 成 交 较 1 月 略 有 下 降, 但 对 比 去 年 同 期 仍 有 大 幅 上 涨 ; 本 月 土 地 成 交 22 宗 合 计 889 亩, 环 比 下 降 13.58%, 同 比 上 涨 70.29%; 其 中 非 城 中 村 供 应 占 比 减 少 35 郑 州 市 土 地 成 交 宗 数 走 势 图 单 位 : 宗 2000 郑 州 市 土 地 成 交 面 积 走 势 图 单 位 : 亩 城 中 村 非 城 中 村 城 中 村 非 城 中 村 区 域 成 交 建 筑 面 积 对 比 单 位 : 万 m2 环 线 成 交 建 筑 面 积 对 比 单 位 : 万 m 二 七 区 管 城 区 惠 济 区 金 水 区 经 开 区 中 原 区 二 环 内 二 三 环 间 三 四 环 间 四 环 外 20

21 土 地 成 交 非 城 中 村 土 地 成 交 价 格 走 势 :2 月 份 非 城 中 村 土 地 成 交 1 块, 位 于 经 开 区, 土 地 性 质 为 商 办 用 地 ; 其 中 每 亩 地 价 平 均 1238 万 元 / 亩, 环 比 下 降 15.29%, 同 比 上 涨 77.94%; 成 交 楼 板 价 平 均 4643 元 /m2, 环 比 下 降 19.83%, 同 比 上 涨 66.7% 2,000 单 位 : 万 元 / 亩 郑 州 市 非 城 中 村 土 地 市 场 成 交 价 格 走 势 图 单 位 : 元 /m ,500 1, 每 亩 地 价 成 交 楼 板 价 非 城 中 村 成 交 明 细 :1 幅 成 交 地 块 来 自 经 开 区, 占 地 仅 4.43 亩, 为 商 办 用 地 编 号 区 域 环 线 土 地 属 性 用 地 面 积 ( 万 m2) 用 地 面 积 ( 亩 ) 总 建 面 积 ( 万 m2) 1 经 开 区 二 三 环 间 商 办 容 积 率 地 址 公 告 号 / 宗 地 号 航 海 东 路 以 南 经 开 第 八 大 街 以 西 成 交 日 期 开 发 商 土 地 价 格 ( 亿 元 ) 溢 价 率 成 交 楼 板 价 ( 元 /m2) 每 亩 地 价 ( 万 元 / 亩 ) 郑 政 经 开 出 [2015]056 号 ( 网 ) 6 建 海 置 业

22 土 地 成 交 城 中 村 成 交 明 细 :21 幅 成 交 地 块 主 要 来 自 二 七 区 和 金 水 区, 总 建 面 积 全 市 占 比 分 别 为 43% 19% 土 地 属 用 地 面 积 用 地 面 总 建 面 积 成 交 土 地 价 格 成 交 楼 板 价 每 亩 地 价 编 号 区 域 环 线 容 积 率 地 址 公 告 号 / 宗 地 号 开 发 商 溢 价 率 性 ( 万 m2) 积 ( 亩 ) ( 万 m2) 日 期 ( 亿 元 ) ( 元 /m2) ( 万 元 / 亩 ) 冯 庄 东 路 东 三 峡 路 南 郑 政 出 [2016]15 号 冯 庄 东 路 西 万 泉 路 北 郑 政 出 [2016]14 号 纯 住 宅 长 江 路 南 连 云 路 西 郑 正 政 出 商 [2016]13 城 地 块 号 19 正 商 地 产 三 峡 路 北 冯 庄 东 路 西 郑 政 出 [2016]16 号 商 办 航 海 路 南 连 云 路 东 郑 政 出 [2016]17 号 二 七 区 二 三 环 间 南 站 路 南 冯 庄 东 路 东 郑 政 出 [2016]9 号 ( 网 ) 长 江 路 南 冯 庄 东 路 东 郑 鑫 政 出 苑 [2016]8 十 里 铺 号 ( 项 网 目 ) 18 鑫 苑 置 业 纯 住 宅 冯 庄 东 路 西 郑 航 北 路 北 郑 政 出 [2016]7 号 ( 网 ) 建 安 路 北 福 安 路 东 郑 政 出 [2015]131 号 ( 网 ) 长 坤 置 业 长 江 路 北 南 三 环 东 郑 政 出 [2015]132 号 ( 网 ) 源 升 金 锣 湾 地 块 12 二 三 环 间 纯 住 宅 紫 辰 路 东 北 刘 庄 南 街 南 郑 政 出 [2016]5 号 18 丰 益 置 业 管 城 区 站 马 屯 路 北 建 兴 路 东 郑 政 出 [2016]11 号 三 四 环 间 纯 住 宅 永 威 城 地 块 永 威 地 产 宇 通 路 北 江 诚 路 东 地 块 郑 政 出 [2016]10 号

23 土 地 成 交 土 地 属 用 地 面 积 用 地 面 总 建 面 积 成 交 土 地 价 格 编 号 区 域 环 线 容 积 率 地 址 公 告 号 / 宗 地 号 开 发 商 溢 价 率 性 ( 万 m2) 积 ( 亩 ) ( 万 m2) 日 期 ( 亿 元 ) 成 交 楼 板 价 每 亩 地 价 ( 元 /m2) ( 万 元 / 亩 ) 15 三 四 环 间 苏 屯 路 南 金 河 路 南 郑 政 出 [2016]22 号 惠 济 区 纯 住 宅 城 开 菩 提 祥 域 城 开 集 团 16 四 环 外 新 苑 路 南 金 河 路 西 郑 政 出 [2016]21 号 豫 森 城 地 块 孟 砦 北 路 南 铁 西 路 西 郑 政 出 [2016]6 号 18 大 京 江 房 地 产 二 环 内 农 业 路 南 孟 砦 中 街 东 郑 政 出 [2016]2 号 金 水 区 纯 住 宅 物 华 国 际 二 期 杰 人 置 业 孟 农 街 南 铁 东 路 东 郑 政 出 [2016]1 号 明 天 世 纪 地 块 20 二 三 环 间 双 铺 路 北 信 息 学 院 路 西 郑 政 出 [2016]3 号 18 祈 福 明 天 置 业 二 三 环 间 能 源 路 东 颖 河 西 路 南 郑 政 出 [2016]20 号 ( 网 ) 中 原 区 纯 住 宅 洛 达 庙 改 造 国 信 乐 达 房 地 产 22 三 四 环 间 二 砂 路 东 颖 河 西 路 南 郑 政 出 [2016]19 号 ( 网 )

24 细 XIFENSHICHANG 分 市 场 XIFEN PART 年 第 二 期 SHICHANG

25 住 宅 市 场 大 郑 州 商 品 住 宅 市 场 : 量 价 齐 跌, 供 小 于 求 ;2016 年 1 月 份, 大 郑 州 商 品 住 宅 明 显 供 不 应 求, 供 需 比 0.71, 供 应 量 110 万 m2, 成 交 量 156 万 m2, 成 交 均 价 7170 元 /m2, 环 比 下 降 2.5% 其 中, 郊 县 成 交 面 积 占 比 56%, 成 交 表 现 好 于 市 区 大 郑 州 市 场 供 求 量 价 情 况 % 90% 80% 70% 60% 郑 州 市 区 郊 县 成 交 结 构 情 况 郊 县 51% 56%62% 53% 57%56% 49% 61% 63% 56% 51% 49% 44% 45% 42% 54% 51%54% 42%52% 55% 52% 56% 59%60% % 40% 30% 20% 10% 0% 49% 44%38% 47% 43%44% 51% 39% 37% 44% 49% 51% 56% 55% 58% 46% 49%46% 58%48% 45% 48% 44% 41%40% 市 区 供 应 面 积 ( 万 m2) 成 交 面 积 ( 万 m2) 成 交 均 价 ( 元 /m2) 注 : 市 区 口 径 为 八 区, 港 区 数 据 计 入 郊 县 数 据, 数 据 来 源 为 房 管 局 网 站 公 布 数 据 ;2 月 份 郊 县 数 据 获 取 时 间 3 月 25 日, 故 未 体 现 全 市 2 月 数 据 数 据 说 明 : 不 含 保 障 类 因 素, 数 据 范 围 为 郑 州 市 主 城 区 八 大 区 25

26 住 宅 市 场 郊 县 商 品 住 宅 市 场 供 求 关 系 : 供 求 平 衡 ; 郊 县 商 品 住 宅 1 月 份 呈 现 供 略 大 于 求 态 势, 供 应 量 93 万 m2, 成 交 量 87 万 m2, 成 交 均 价 5317 元 /m2, 环 比 下 降 5.0%; 其 中, 新 郑 中 牟 荥 阳 为 成 交 主 力 区 域 郑 州 郊 县 市 场 供 求 量 价 情 况 供 应 面 积 ( 万 m2) 成 交 面 积 ( 万 m2) 成 交 均 价 ( 元 /m2) 表 : 郊 县 1 月 各 区 域 供 销 价 对 比 区 域 供 应 量 ( 万 m2) 成 交 量 ( 万 m2) 成 交 均 价 ( 元 /m2) 航 空 港 区 上 街 区 登 封 市 荥 阳 市 新 密 市 新 郑 市 中 牟 县 巩 义 市 注 : 市 区 口 径 为 八 区, 港 区 数 据 计 入 郊 县 数 据, 数 据 来 源 为 房 管 局 网 站 公 布 数 据 ;2 月 份 郊 县 数 据 获 取 时 间 3 月 25 日, 故 未 体 现 全 市 2 月 数 据 新 郑 市 1 月 份 成 交 量 高 居 不 下, 主 要 支 撑 为 龙 湖 镇 区 域, 其 中 龙 湖 镇 销 售 较 好 的 项 目 有 康 桥 九 溪 郡 康 桥 原 溪 里 龙 湖 上 公 馆 祥 龙 福 邸 国 瑞 城 等 项 目, 年 初 各 项 目 优 惠 力 度 大, 且 返 乡 置 业 有 所 增 加 中 牟 荥 阳 片 区 依 然 保 持 热 度 不 减, 春 天 里 紫 园 恒 大 山 水 城 碧 桂 园 等 陆 续 网 签 备 案

27 住 宅 市 场 主 城 区 商 品 住 宅 市 场 月 度 供 应 : 供 应 增 加, 但 仍 处 于 春 节 低 谷 ;2 月 商 品 住 宅 新 增 供 应 28.9 万 m2, 同 比 -12%, 环 比 +64%; 本 月 供 应 微 涨, 供 求 比 0.7, 呈 现 供 不 应 求 态 势 ;2 楼 市 处 于 传 统 春 节 的 平 淡 期, 预 计 3 月 后 供 求 将 大 幅 上 涨 ; 本 月 供 应 最 高 为 正 商 中 州 城 项 目 (896 套,9 万 m2) 郑 州 商 品 住 宅 市 场 供 应 变 化 走 势 供 应 ( 万 m2) 供 求 比 表 : 郑 州 市 2 月 主 要 供 应 项 目 供 应 面 积 TOP5 排 名 项 目 名 称 板 块 供 应 套 数 供 应 面 积 ( 万 m2) 1 正 商 中 州 城 东 南 板 块 金 水 世 纪 城 冉 屯 路 板 块 公 园 道 1 号 高 新 区 板 块 领 创 天 誉 华 庭 冉 屯 路 板 块 城 开 绿 园 冉 屯 路 板 块

28 住 宅 市 场 主 城 区 商 品 住 宅 市 场 成 交 走 势 : 量 价 齐 跌 ;2 月 商 品 住 宅 成 交 41.4 万 m2, 同 比 +15%, 环 比 - 40%; 成 交 均 价 9379 元 /m2, 环 比 -1.3%;2 月 正 处 于 传 统 春 节 期 间, 整 体 市 场 处 于 平 淡 期, 各 项 目 成 交 量 均 销 量 大 减,3 月 份 后 市 场 将 逐 步 回 暖 郑 州 商 品 住 宅 市 场 成 交 量 价 变 化 走 势 成 交 ( 万 m2) 均 价 ( 元 /m2) 表 : 郑 州 市 2 月 主 要 成 交 项 目 成 交 面 积 TOP5 0 排 名 项 目 名 称 板 块 成 交 套 数 成 交 面 积 (m2) 成 交 金 额 ( 万 元 ) 成 交 均 价 ( 元 /m2) 1 金 水 世 纪 城 冉 屯 路 板 块 碧 源 月 湖 公 园 黄 河 板 块 公 园 道 1 号 高 新 区 板 块 绿 都 紫 荆 华 庭 东 南 板 块 绿 都 澜 湾 东 南 板 块

29 住 宅 市 场 主 城 区 商 品 住 宅 存 量 : 存 量 微 降 ;2 月 商 品 住 宅 存 量 为 万 m2, 库 存 量 基 本 与 上 月 持 平 ; 由 于 近 两 月 成 交 大 减,2 月 去 化 周 期 上 升 至 7.9 个 月, 环 比 +11%; 市 场 存 量 压 力 虽 然 较 大, 但 去 化 周 期 为 8 个 月 左 右, 处 于 合 理 水 平 区 间 郑 州 商 品 住 宅 库 存 和 去 化 周 期 走 势 图 存 量 ( 万 m2) 去 化 周 期 ( 月 ) 注 : 商 品 住 宅 存 货 去 化 周 期 = 期 末 已 获 得 预 售 许 可 证 的 未 售 面 积 总 额 / 过 去 3 个 月 月 均 成 交 面 积

30 住 宅 市 场 八 大 区 商 品 住 宅 供 销 价 走 势 :2 月 商 品 住 宅 中 原 区 供 应 第 一, 供 应 14.2 万 m2, 主 力 项 目 为 金 水 世 纪 城 天 誉 华 庭 项 目 ; 二 七 区 成 交 7.6 万 m2 位 居 第 一, 主 力 项 目 为 亚 星 盛 世 正 商 城 等 项 目 ; 航 海 路 运 河 新 区 板 块 为 二 七 区 主 力 成 交 板 块 郑 州 商 品 住 宅 2 月 各 区 供 求 价 关 系 金 水 区 二 七 区 管 城 区 中 原 区 惠 济 区 郑 东 新 区 高 新 区 经 开 区 供 应 面 积 ( 万 m2) 成 交 面 积 ( 万 m2) 均 价 ( 元 /m2) 表 :2 月 ( 供 应 量 最 高 的 区 域 - 中 原 区 ) 项 目 供 应 面 积 排 名 排 名 项 目 名 称 板 块 供 应 套 数 供 应 面 积 ( 万 m2) 1 金 水 世 纪 城 冉 屯 路 板 块 天 誉 华 庭 冉 屯 路 板 块 城 开 绿 园 冉 屯 路 板 块 表 :2 月 区 域 ( 成 交 量 最 高 的 区 域 - 二 七 区 ) 项 目 成 交 面 积 TOP5 排 名 项 目 名 称 板 块 成 交 套 数 成 交 面 积 (m2) 成 交 均 价 ( 元 /m2) 1 亚 星 盛 世 家 园 航 海 路 板 块 正 商 城 航 海 路 板 块 二 七 鑫 苑 名 城 运 河 新 区 板 块 鑫 苑 鑫 家 运 河 新 区 板 块 升 龙 城 航 海 路 板 块

31 住 宅 市 场 成 交 产 品 线 : 改 善 产 品 占 比 上 升, 价 格 下 跌 ; 本 月 140m2 以 下 各 产 品 线 成 交 较 上 月 下 降 3%, 最 近 几 月 基 本 在 40% 上 下 浮 动,140m2 以 上 改 善 类 产 品 成 交 较 上 月 基 本 持 平 ; 价 格 方 面 140m2 以 下 各 产 品 线 小 幅 上 涨, 高 端 产 品 线 -13% 100% 80% 郑 州 市 商 品 住 宅 各 产 品 线 成 交 面 积 占 比 图 6% 4% 11% 12% 18% 20% 60% 25% 26% 40% 20% 41% 38% 0% 首 置 90 以 下 首 改 再 改 再 改 高 端 180 以 上 郑 州 市 商 品 住 宅 各 产 品 线 成 交 均 价 图 首 置 90 以 下 首 改 再 改 再 改 高 端 180 以 上

32 住 宅 市 场 首 置 首 改 类 产 品 线 (120m2 以 内 ): 成 交 项 目 主 要 分 布 在 冉 屯 路 板 块 东 南 板 块 等 片 区, 成 交 均 价 基 本 在 元 /m2 之 间 其 中, 金 水 世 纪 城 成 交 2.74 亿, 排 名 第 一 ;TOP10 项 目 成 交 额 占 首 置 首 改 类 产 品 整 体 成 交 的 43% 表 :2016 年 2 月 首 置 首 改 产 品 成 交 金 额 TOP10 图 :2016 年 2 月 首 置 首 改 产 品 TOP10 区 域 分 布 排 名 项 目 名 称 成 交 金 额 ( 亿 ) 成 交 面 积 ( 万 m2) 成 交 套 数 ( 备 案 ) 成 交 均 价 ( 元 /m2) 1 金 水 世 纪 城 四 环 线 4 2 绿 都 紫 荆 华 庭 公 园 道 1 号 碧 源 月 湖 公 园 五 龙 新 城 三 环 线 9 G 亚 星 盛 世 家 园 正 商 金 域 世 家 二 七 鑫 苑 名 城 东 方 首 府 源 升 金 锣 湾 合 计

33 住 宅 市 场 再 改 类 产 品 线 ( m2): 成 交 项 目 主 要 分 布 在 黄 河 板 块 东 南 板 块 等 片 区, 主 城 区 成 交 均 价 东 西 分 化, 西 部 片 区 元 /m2, 东 区 北 部 片 区 在 元 /m2 之 间 TOP10 项 目 成 交 额 占 再 改 类 产 品 整 体 成 交 的 52% 表 :2016 年 2 月 再 改 产 品 成 交 金 额 TOP10 图 :2016 年 2 月 再 改 产 品 TOP10 区 域 分 布 排 名 项 目 名 称 成 交 金 额 ( 亿 ) 成 交 面 积 ( 万 m2) 成 交 备 案 套 数 成 交 均 价 ( 元 /m2) 1 碧 源 月 湖 公 园 四 环 线 公 园 道 1 号 正 商 城 保 利 海 上 五 月 花 三 环 线 G 绿 都 澜 湾 正 商 华 钻 华 启 金 悦 府 正 商 金 域 世 家 绿 都 紫 荆 华 庭 亚 星 盛 世 家 园 合 计

34 住 宅 市 场 高 端 类 产 品 线 (180m2 以 上 ): 成 交 项 目 主 要 分 布 在 高 铁 板 块 和 杨 金 板 块 等 片 区 其 中, 海 马 公 园 成 交 金 额 0.85 亿, 排 名 第 一 ;TOP10 项 目 成 交 额 占 高 端 类 产 品 整 体 成 交 的 82%, 在 各 类 产 品 中 占 比 最 高 表 :2016 年 2 月 高 端 产 品 成 交 金 额 TOP10 图 :2016 年 2 月 高 端 产 品 TOP10 区 域 分 布 排 名 项 目 名 称 成 交 金 额 ( 亿 ) 成 交 面 积 ( 万 m2) 成 交 备 案 套 数 成 交 均 价 ( 元 /m2) 四 环 线 5 1 海 马 公 园 鸿 园 建 业 天 筑 瀚 海 晴 宇 迎 宾 路 3 号 富 田 九 鼎 世 家 三 环 线 G 永 威 东 棠 银 基 王 朝 普 罗 旺 世 龙 之 梦 橄 榄 城 合 计

35 住 宅 市 场 板 块 排 行 :2 月 龙 湖 板 块 杨 金 板 块 CBD 板 块 成 交 均 价 位 居 前 3 名 其 中, 龙 湖 板 块 元 / m2, 杨 金 板 块 元 /m2,cbd 板 块 元 /m2 35 表 :2016 年 2 月 各 板 块 成 交 量 价 板 块 成 交 量 ( 万 m2) 均 价 ( 元 /m2) 龙 湖 板 块 杨 金 板 块 CBD 板 块 高 铁 板 块 国 贸 板 块 南 阳 路 板 块 未 来 路 板 块 龙 子 湖 板 块 黄 河 板 块 中 心 区 板 块 大 北 板 块 东 南 板 块 冉 屯 路 板 块 秦 岭 路 板 块 高 新 区 板 块 航 海 路 板 块 碧 沙 岗 板 块 运 河 新 区 板 块 经 开 区 板 块 西 流 湖 板 块 图 :2016 年 2 月 各 版 块 成 交 均 价 图 0~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ 以 上 黄 河 板 块 9996 高 新 区 板 块 8555 西 流 湖 板 块 6852 秦 岭 路 板 块 8648 大 北 板 块 9226 南 阳 路 板 国 贸 板 块 块 冉 屯 路 板 块 8655 碧 沙 岗 板 块 8501 中 心 城 区 板 块 9854 航 海 路 板 块 8535 运 河 新 区 板 块 8282 龙 湖 板 块 未 来 路 板 块 CBD 板 块 东 南 板 块 8708 杨 金 板 块 高 铁 板 块 经 开 区 板 块 7939 龙 子 湖 板 块 11561

36 开 盘 概 览 开 盘 概 览 :2 月 份 检 测 无 大 型 开 盘 项 目 ; 受 传 统 春 节 影 响,2 月 份 开 发 商 主 要 为 平 销 开 盘 项 目 分 布 图 排 名 项 目 名 称 推 出 套 数 大 定 套 数 开 盘 当 日 去 化 率 区 域 均 价 ( 元 /m2) 合 计 首 次 开 盘 项 目 开 盘

37 小 结 商 品 住 宅 1 全 市 市 场 量 价 齐 跌 供 应 减 少 : 全 市 商 品 住 宅 呈 供 不 应 求 态 势, 供 需 比 0.71, 供 应 量 110 万 m2, 成 交 量 156 万 m2, 成 交 均 价 7170 元 /m2, 环 比 下 降 2.5% 受 传 统 春 节 影 响, 市 场 供 求 都 有 明 显 萎 缩, 郊 县 表 现 好 于 市 区 2 市 区 市 场 量 价 齐 跌 供 应 增 加 : 2 月 商 品 住 宅 新 增 供 应 28.9 万 m2, 同 比 -12%, 环 比 +64%, 成 交 41.4 方 m2, 同 比 +15%, 环 比 -40%,2 月 全 月 检 测 无 大 型 开 盘 活 动, 项 目 大 多 处 于 平 销 去 化 年 前 推 量 阶 段 ; 春 节 后 受 政 策 利 好 刺 激, 市 场 活 跃 度 明 显 上 升, 但 由 于 数 据 备 案 滞 后 性, 数 据 未 能 完 全 反 应 市 场 现 状 ; 成 交 均 价 9379 元 /m2, 环 比 -1% ;1-2 月 份 年 供 应 量 46.5 万 m2, 同 比 -63%; 成 交 量 万 m2, 同 比 +7% 3 市 区 库 存 回 落 去 化 周 期 基 本 合 理 : 2 月 商 品 住 宅 存 量 为 619 万 m2, 较 上 月 稍 微 回 落 ; 主 要 因 为 年 初 供 应 较 少, 开 发 商 努 力 消 化 库 存,2 月 存 销 比 为 7.9, 环 比 +12%; 基 本 处 于 合 理 区 间 4 市 场 初 步 回 暖, 开 发 商 以 消 化 库 存 为 主 : 虽 然 受 传 统 春 节 影 响, 但 2 月 市 场 成 交 量 与 去 年 同 期 相 比 有 一 定 上 升 ;2 月 检 测 无 大 型 开 盘, 开 发 商 以 消 化 往 期 推 量 为 主 37

38 商 业 市 场 供 求 关 系 : 供 应 大 减 ;2 月 商 业 新 增 供 应 1.3 万 m2, 同 比 -82%, 环 比 -90%, 供 求 比 0.41; 主 力 供 应 项 目 为 金 水 世 纪 城 (0.84 万 m2) 和 领 创 天 誉 华 庭 (0.4 万 m2) 16 年 1-2 月 供 应 13.7 万 m2, 同 比 - 59% 40.0 郑 州 商 业 市 场 供 求 变 化 走 势 (2.00) 供 应 ( 万 m2) 供 求 比 表 : 郑 州 市 2 月 商 业 供 应 主 力 项 目 供 应 面 积 排 名 TOP3 排 名 项 目 名 称 板 块 供 应 面 积 (m2) 套 数 1 金 水 世 纪 城 冉 屯 路 板 块 领 创 天 誉 华 庭 冉 屯 路 板 块 公 园 道 1 号 高 新 区 板 块

39 商 业 市 场 量 价 走 势 : 量 价 齐 跌 ;2 月 商 业 成 交 3.1 万 m2, 同 比 +138%, 环 比 -46%, 成 交 均 价 元 / m2, 环 比 +15%; 本 月 成 交 主 要 项 目 为 : 普 罗 旺 世 深 鹏 金 航 时 代 等 2016 年 1-2 月 成 交 8.8 万 m2, 同 比 -5% 10.0 郑 州 商 业 市 场 成 交 量 价 变 化 走 势 成 交 ( 万 m2) 均 价 ( 元 /m2) 表 : 郑 州 市 2 月 商 业 成 交 主 力 项 目 成 交 面 积 排 名 TOP5 排 名 项 目 名 称 板 块 成 交 金 额 ( 亿 ) 成 交 面 积 (m2) 成 交 套 数 ( 备 案 ) 成 交 均 价 ( 元 /m2) 1 普 罗 旺 世 ( 信 和 ) 大 北 板 块 深 航 金 鹏 时 代 高 铁 板 块 鑫 苑 鑫 家 运 河 新 区 板 块 郑 东 商 业 中 心 ( 金 智 ) 高 铁 板 块 中 投 汇 金 城 碧 沙 岗 板 块

40 商 业 市 场 库 存 状 况 : 存 量 微 降 ;2 月 商 业 存 量 为 万 m2, 库 存 量 略 低 于 上 月 ; 由 于 近 几 月 成 交 下 滑,2 月 去 化 周 期 上 升 至 87.2 个 月, 环 比 +5%; 市 场 存 量 压 力 依 旧 很 大, 且 上 涨 态 势 明 显 郑 州 商 业 库 存 和 去 化 周 期 走 势 图 存 量 ( 万 m2) 去 化 周 期 ( 月 )

41 商 业 市 场 分 区 供 销 价 :2 月 商 业 市 场 中 原 区 供 应 量 最 高, 达 1.2 万 m2 ( 金 水 世 纪 城 和 领 创 天 誉 华 庭 ); 金 水 区 成 交 量 最 高, 达 1.8 万 m2 ;1-2 月 郑 东 新 区 高 新 中 原 区 供 应 较 多, 其 中 郑 东 新 区 供 应 8.2 万 m2, 整 体 供 大 于 求 ; 管 城 区 价 格 最 高 元 /m2 郑 州 商 业 2 月 各 区 供 求 价 金 水 区 二 七 区 管 城 区 中 原 区 惠 济 区 郑 东 新 区 高 新 区 供 应 面 积 ( 万 m2) 成 交 面 积 ( 万 m2) 均 价 ( 元 /m2) 郑 州 商 业 1-2 月 各 区 供 求 价 金 水 区 二 七 区 管 城 区 中 原 区 惠 济 区 郑 东 新 区 高 新 区 经 开 区 供 应 面 积 ( 万 m2) 成 交 面 积 ( 万 m2) 均 价 ( 元 /m2)

42 办 公 市 场 供 求 关 系 : 供 应 大 减 ;2 月 办 公 无 新 增 供 应, 供 求 比 为 0;16 年 1-2 月 供 应 6.2 万 m2, 同 比 -54% 郑 州 办 公 市 场 供 求 变 化 走 势 (2.00) 供 应 ( 万 m2) 供 求 比 表 : 郑 州 市 2 月 办 公 供 应 主 力 项 目 供 应 面 积 排 名 TOP3 排 名 项 目 名 称 板 块 供 应 面 积 (m2) 套 数

43 办 公 市 场 量 价 走 势 : 量 跌 价 涨 ;2 月 办 公 成 交 5.0 万 m2, 同 比 +56%, 环 比 -14%, 成 交 均 价 元 /m2, 环 比 +3%; 本 月 成 交 主 要 项 目 为 : 锦 艺 国 际 轻 纺 城 绿 地 新 都 会 等 ;2016 年 1-2 月 成 交 10.8 万 m2, 同 比 - 5% 郑 州 办 公 市 场 成 交 量 价 变 化 走 势 成 交 ( 万 m2) 均 价 ( 元 /m2) 表 : 郑 州 市 2 月 办 公 成 交 主 力 项 目 成 交 面 积 排 名 TOP 排 名 项 目 名 称 板 块 成 交 金 额 ( 亿 ) 成 交 面 积 (m2) 成 交 套 数 ( 备 案 ) 成 交 均 价 ( 元 /m2) 1 锦 艺 国 际 轻 纺 城 西 流 湖 板 块 绿 地 新 都 会 ( 绿 地 ) 高 铁 板 块 郑 州 华 强 城 市 广 场 冉 屯 路 板 块 永 和 龙 子 湖 中 央 广 场 龙 子 湖 板 块 广 地 和 顺 中 心 高 铁 板 块

44 办 公 市 场 库 存 状 况 : 存 量 微 降 ;2 月 办 公 存 量 为 万 m2, 库 存 量 略 低 于 上 一 月 ; 由 于 近 几 月 成 交 下 滑,2 月 去 化 周 期 上 升 至 34.4 个 月, 环 比 -9%, 市 场 存 量 压 力 依 然 较 大 郑 州 办 公 库 存 和 去 化 周 期 走 势 图 存 量 ( 万 m2) 去 化 周 期 ( 月 )

45 办 公 市 场 分 区 供 销 价 :2 月 办 公 市 场 无 供 应 ; 中 原 区 成 交 量 最 高, 达 2.4 万 m2( 锦 艺 国 际 轻 纺 城 和 华 强 城 市 广 场 ) ;1-2 月 郑 东 新 区 高 新 区 供 应 较 多, 其 中 高 新 区 供 应 4.1 万 m2, 整 体 供 大 于 求 ; 郑 东 新 区 价 格 最 高 元 /m2 郑 州 办 公 2 月 各 区 供 求 价 金 水 区 二 七 区 管 城 区 中 原 区 惠 济 区 郑 东 新 区 高 新 区 经 开 区 供 应 面 积 ( 万 m2) 成 交 面 积 ( 万 m2) 均 价 ( 元 /m2) 郑 州 办 公 1-2 月 各 区 供 求 价 金 水 区 二 七 区 管 城 区 中 原 区 惠 济 区 郑 东 新 区 高 新 区 经 开 区 供 应 面 积 ( 万 m2) 成 交 面 积 ( 万 m2) 均 价 ( 元 /m2)

46 小 结 商 办 市 场 1 商 业 市 场 量 价 齐 跌 : 2 月 商 业 成 交 3.1 万 m2, 同 比 -45%, 环 比 134%, 成 交 均 价 元 /m2, 环 比 -15% 本 月 成 交 街 商 占 据 主 力, 主 要 项 目 为 : 普 罗 旺 世 深 航 金 鹏 时 代 鑫 苑 鑫 家 等 2016 年 1-2 月 成 交 8.8 万 m2, 同 比 +51% 2 办 公 市 场 量 跌 价 涨 :2 月 办 公 成 交 5.0 万 m2, 同 比 +56%, 环 比 -14%, 成 交 均 价 元 /m2, 环 比 +3% 本 月 成 交 主 要 项 目 为 : 锦 艺 国 际 轻 纺 城 绿 地 新 都 会 等 2016 年 1-2 月 成 交 10.8 万 m2, 同 比 -5% 46

47 新 XINPANTUIJIAN 盘 推 荐 PART 年 第 二 期 XINPAN TUIJIAN

48 新盘推荐 运河畔+低密宜居+永威品牌+创新微墅 永威 逸阳溪畔 关键词 运河畔 依托50米南水北调生态走廊 低密宜居 占地200亩 首期1.1超低容积 率 永威品牌 自建门窗厂 自建苗圃基地 高 标准物业服务 创新微墅 创新微墅 面积更 小 体验不变 客户群体 以中原区 高新区改善型客户为主 辐射 永威 逸阳溪畔鸟瞰图 荥阳 上街区域 对比竞品包括高新区和荥阳市的 洋房 别墅项目 48

49 新 盘 推 荐 项 目 区 位 : 项 目 位 于 科 学 大 道 与 南 水 北 调 运 河 交 汇 处, 自 驾 交 通 便 捷 四 环 郑 州 轻 工 业 学 院 格 力 工 厂 万 科 城 本 案 荥 阳 市 三 环 二 环 永 威 逸 阳 溪 畔 绕 城 高 速 科 学 大 道 西 四 环 运 河 之 畔 科 学 大 道 旁 紧 临 科 学 大 道 绕 城 高 速, 自 驾 出 行 便 捷 ; 依 托 50 米 南 水 北 调 生 态 廊 道, 可 享 受 自 然 生 态 景 观 49

50 新盘推荐 项目规划 一期1.1超低容积率 新亚洲风格外立面 中式园林景观设计 开发商 一期 会所 超低容积率 中式园林景观 50 河南万盟置业 有限公司 投资商 郑州永威置业 有限公司 洞林湖双拼 万/ 销售均价 -- 项目地址 荥阳市南水北调生态走廊和科学大道交汇处 区域均价 万科城洋房1.1万/ 占地面积 建筑面积 一期47900 容积率 一期1.1 绿化率 35% 规划户数 一期282户 车位数 -- 建筑类型 别墅 物业类型 梯户比 一梯二户 层高 开盘时间 -- 交房时间 -- 物业 永威物业 物业费 层叠拼 6+1层叠拼 一层3.6米 二层3.1米

51 新 盘 推 荐 户 型 分 析 : m2 创 新 微 墅, 面 积 变 小, 别 墅 体 验 不 变 完 整 的 别 墅 元 素 : 地 下 多 功 能 厅, 最 大 赠 送 40m2 地 下 一 层 二 层 最 大 114m2 私 家 院 落, 独 门 独 院 南 北 双 入 户 餐 客 一 体,7.2 米 宽 厅 自 由 分 割 首 层 老 人 房 设 计, 贴 心 关 怀 长 辈 起 居 6.7 米 挑 高 客 厅, 别 墅 感 十 足 一 层 200% 超 高 得 房 率 51

52 新 盘 推 荐 四 有 别 墅 : 有 露 台 有 挑 高 有 院 落 有 宽 厅, 超 高 得 房 率 赠 送 地 下 空 间 5.5 米 层 高, 更 大 效 率 利 用 空 间, 满 足 兴 趣 爱 好 奢 阔 的 空 间 尺 度, 不 仅 分 割 更 自 由, 通 风 采 光 效 果 也 更 好 地 下 多 功 能 厅 示 意 图 餐 客 一 体 示 意 图 独 立 庭 院 示 意 图 独 立 院 落 更 加 贴 近 自 然, 私 密 性 更 强 挑 高 客 厅 彰 显 户 型 大 气, 是 别 墅 必 不 可 少 的 元 素 挑 空 客 厅 示 意 图 52

53 新 盘 推 荐 销 售 节 点 : 前 期 宣 传 阶 段, 后 期 项 目 景 观 示 范 区 将 会 开 放 ; 目 前 主 要 推 介 项 目 并 引 导 客 户 心 理 价 位, 预 计 4 月 份 入 会 营 销 推 广 : 项 目 尚 未 开 始 大 规 模 宣 传, 前 期 凸 出 核 心 卖 点 为 创 新 型 城 市 微 墅 ; 项 目 以 m2 创 新 微 墅 轻 而 易 举 的 别 墅 梦 为 项 目 主 要 宣 传 点, 突 出 项 目 总 价 低 体 验 不 变 的 高 性 价 比 ; 预 计 项 目 采 用 传 统 户 外 报 广 电 台 广 播 网 络 媒 体 等 传 统 推 广 渠 道 为 主, 辅 以 推 介 会 品 鉴 会 等 活 动 对 潜 在 客 户 重 点 宣 传 客 户 特 征 : 项 目 仅 在 高 新 区 有 接 待 展 厅, 客 户 主 要 来 自 高 新 区 和 中 原 区 改 善 型 客 户 ; 项 目 距 离 荥 阳 市 区 较 近, 科 学 大 道 直 达 荥 阳 上 街, 所 以 对 荥 阳 和 上 街 的 客 户 会 有 一 定 的 辐 射 ; 目 前 客 户 对 比 主 要 竞 品 包 括 万 科 城 洞 林 湖 片 区 金 地 格 林 小 城 农 房 索 河 湾 瀚 宇 天 悦 湾 等, 基 本 涵 盖 项 目 周 边 洋 房 和 别 墅 项 目 53

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