内 容 目 录 [ 序 ]... 6 [215 年 : 事 实 ] 特 征 1: 成 交 向 上, 投 资 向 下...14 特 征 2: 政 策 宽 松, 改 善 预 期...22 特 征 3: 一 半 海 水, 一 半 火 焰...25 特 征 4: 大 浪 淘 沙, 始 见 真 金

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1 世 联 研 究 中 国 房 地 产 市 场 215 年 回 顾 与 216 年 展 望 215 年, 房 地 产 在 不 被 看 好 中, 销 售 额 创 造 新 高 ; 216 年, 房 企 在 分 化 中 转 型, 一 时 的 反 复 后 退, 是 为 了 更 好 的 前 进 ; 如 道 德 经 所 言 明 道 若 昧, 进 道 若 退, 夷 道 若 纇 (lèi) 216.1

2 内 容 目 录 [ 序 ]... 6 [215 年 : 事 实 ] 特 征 1: 成 交 向 上, 投 资 向 下...14 特 征 2: 政 策 宽 松, 改 善 预 期...22 特 征 3: 一 半 海 水, 一 半 火 焰...25 特 征 4: 大 浪 淘 沙, 始 见 真 金...41 [216 年 : 预 言 ] 明 道 若 昧, 进 道 若 退...54 展 望 1: 经 济 稳 增 长, 房 地 产 投 资 或 触 底 回 升...56 展 望 2: 供 给 侧 改 革 下 的 六 大 政 策 着 力 点...65 展 望 3:216 年, 中 国 房 地 产 市 场 稳 中 前 行...69 展 望 4: 城 市 价 值 回 归, 市 场 分 化 延 续...75 展 望 5: 顺 应 趋 势, 房 企 拉 开 转 型 大 幕...83 [ 附 件 1: 过 往 观 点 ] 世 联 行 评 论 之 一 : 海 水 还 是 火 焰 : 谈 房 企 营 改 增 的 影 响...88 世 联 行 评 论 之 二 : 棚 改 货 币 化 安 置 加 速 推 进, 短 期 利 好 三 四 线 城 市...88 世 联 行 评 论 之 三 : 央 妈 宽 松 加 码, 楼 市 温 和 上 行...88 世 联 行 评 论 之 四 : 租 赁 市 场 或 将 迎 来 春 天...89 世 联 行 评 论 之 五 : 农 地 确 权, 值 得 期 待...89 世 联 行 评 论 之 六 : 十 字 路 口 的 里 程 碑...9 世 联 行 评 论 之 七 : 新 常 态 下 的 土 地 财 政 之 殇...9 世 联 行 评 论 之 八 : 租 金 上 涨 助 涨 上 车 盘 房 价...9 世 联 行 评 论 之 九 : 春 天 的 故 事...91 世 联 行 评 论 之 十 : 深 圳, 二 套 房 的 春 天...91 世 联 行 评 论 之 十 一 : 市 场 略 有 回 升 迹 象, 经 济 仍 需 地 产 托 底...92 世 联 行 评 论 之 十 二 : 降 准 助 力 去 库 存, 主 要 一 二 线 城 市 二 季 度 后 或 供 需 逆 转...92 世 联 行 评 论 之 十 三 : 一 线 拿 地 准 入 门 槛 提 高 或 成 趋 势...92 世 联 行 评 论 之 十 四 : 五 月, 市 场 将 迎 来 阶 段 性 的 高 点...93 世 联 行 评 论 之 十 五 : 降 息 助 力 一 二 线 楼 市 持 续 回 暖...93 [ 附 件 2: 过 往 事 件 ] 关 于 世 联 行 Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.1

3 图 表 目 录 图 表 1: 历 年 全 国 商 品 房 销 售 面 积 及 增 速...14 图 表 2: 历 年 全 国 不 同 类 型 物 业 销 售 面 积 增 长 情 况...14 图 表 3: 历 年 全 国 商 品 房 销 售 额 及 增 速...15 图 表 4: 历 年 全 国 不 同 类 型 物 业 销 售 金 额 增 长 情 况...15 图 表 5: 历 年 全 国 房 地 产 市 场 商 品 住 宅 成 交 量 价 走 势...15 图 表 6:215 年 12 月 7 个 大 中 城 市 新 建 商 品 住 宅 价 格 指 数 同 比 情 况...15 图 表 7:215 年 7 个 大 中 城 市 商 品 住 宅 价 格 环 比...16 图 表 8:215 年 7 个 大 中 城 市 不 同 类 型 城 市 商 品 住 宅 价 格 环 比...16 图 表 9:215 年 全 国 商 品 房 月 度 销 售 面 积 及 增 速...17 图 表 1:215 年 全 国 商 品 房 月 度 销 售 金 额 及 增 速...17 图 表 11: 历 年 全 国 房 地 产 开 发 投 资 额 及 增 速...18 图 表 12: 历 年 全 国 不 同 类 型 物 业 开 发 投 资 额 增 速...18 图 表 13: 历 年 全 国 房 屋 新 开 工 面 积 及 增 速...18 图 表 14: 历 年 全 国 不 同 类 型 物 业 新 开 工 面 积 情 况...18 图 表 15: 历 年 全 国 房 屋 竣 工 面 积 及 增 速...18 图 表 16: 历 年 全 国 不 同 类 型 物 业 竣 工 面 积 增 长 情 况...18 图 表 17: 历 年 全 国 商 品 住 宅 待 售 面 积 及 增 速...19 图 表 18: 历 年 全 国 非 商 品 住 宅 待 售 面 积 及 增 速...19 图 表 19: 历 年 房 地 产 开 发 企 业 土 地 购 置 面 积 增 速...19 图 表 2: 历 年 房 地 产 开 发 企 业 土 地 成 交 价 款 增 速...19 图 表 21:1 大 中 城 市 土 地 成 交 溢 价 率 走 势...2 图 表 22:1 大 中 城 市 不 同 类 型 城 市 土 地 成 交 溢 价 率 走 势...2 图 表 23:215 年 全 国 住 宅 商 办 用 地 成 交 金 额 与 成 交 金 额 累 计 同 比 TOP2 城 市...21 图 表 24:28 年 与 215 年 货 币 政 策 信 贷 政 策 和 财 税 实 施 政 策...22 图 表 25: 215 年 各 地 城 市 房 地 产 调 控 政 策 统 计...23 图 表 26: 年 保 障 性 工 程 建 设 计 划...24 图 表 27: 广 东 省 新 建 商 品 住 宅 量 价 走 势...25 图 表 28: 长 三 角 ( 沪 苏 浙 ) 新 建 商 品 住 宅 量 价 走 势...26 图 表 29: 东 三 省 ( 黑 吉 辽 ) 新 建 商 品 住 宅 量 价 走 势...26 图 表 3: 长 江 中 游 ( 鄂 湘 赣 ) 新 建 商 品 住 宅 量 价 走 势...27 图 表 31: 中 原 ( 豫 ) 新 建 商 品 住 宅 量 价 走 势...27 图 表 32: 京 津 冀 三 省 新 建 商 品 住 宅 量 价 走 势...28 图 表 33: 成 渝 ( 蜀 渝 ) 新 建 商 品 住 宅 量 价 走 势...29 图 表 34: 海 峡 西 岸 ( 闽 ) 新 建 商 品 住 宅 量 价 走 势...29 图 表 35: 山 东 半 岛 ( 鲁 ) 新 建 商 品 住 宅 量 价 走 势...3 图 表 36: 全 国 商 品 房 销 售 额 情 况 ( 亿 元 )...31 图 表 37: 全 国 商 品 房 销 售 面 积 情 况 ( 万 平 米 )...31 图 表 38: 全 国 商 品 房 销 售 额 占 比...31 图 表 39: 全 国 商 品 房 销 售 面 积 占 比...31 图 表 4: 215 年 1-12 月 全 国 39 个 大 中 城 市 商 品 房 销 售 额 统 计...31 图 表 41: 215 年 前 11 月 广 东 省 其 余 14 个 城 市 商 品 房 销 售 额...33 图 表 42: 215 前 11 月 全 国 各 省 房 地 产 开 发 投 资 额 增 速...34 P.2 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

4 图 表 43: 全 国 商 品 房 待 售 面 积 及 增 长 情 况...35 图 表 44: 全 国 商 品 住 宅 可 售 面 积 及 增 幅 变 化...35 图 表 45: 全 国 商 品 住 宅 去 化 周 期...36 图 表 46: 主 要 城 市 群 商 品 住 宅 库 存 及 去 化 周 期...36 图 表 47: 全 国 商 业 物 业 可 售 面 积 及 增 幅 变 化...37 图 表 48: 全 国 商 业 物 业 去 化 周 期...37 图 表 49: 主 要 城 市 群 商 业 物 业 库 存 及 去 化 周 期...37 图 表 5: 全 国 办 公 物 业 可 售 面 积 及 增 幅 变 化...39 图 表 51: 全 国 办 公 物 业 去 化 周 期...39 图 表 52: 主 要 城 市 群 办 公 物 业 库 存 及 去 化 周 期...39 图 表 53 标 杆 房 企 销 售 额 比 较...41 图 表 54: Top1 标 杆 房 企 销 售 集 中 度...42 图 表 55: 标 杆 房 企 销 售 集 中 度 变 化...42 图 表 56:25Q3-215Q3 A 股 上 市 房 地 产 开 发 商 前 三 季 度 营 收...43 图 表 57:21 Q1-215 Q3 A 股 上 市 房 企 季 度 营 收 情 况...43 图 表 58:A 股 上 市 房 地 产 开 发 商 费 用 占 比 情 况...44 图 表 59: 债 券 发 行 规 模 分 布...44 图 表 6: 年 部 分 房 企 债 券 融 资 利 率 变 化...44 图 表 61:A 股 上 市 房 地 产 开 发 商 存 货 和 预 收 款 情 况...45 图 表 62:A 股 上 市 房 地 产 开 发 商 去 化 周 期 估 算...46 图 表 63:215 年 A 股 标 杆 房 企 存 货 及 预 收 款 情 况...46 图 表 64: 标 杆 公 司 库 存 去 化 周 期...47 图 表 65:A 股 上 市 房 地 产 开 发 商 债 务 情 况...47 图 表 66: 上 市 房 企 偿 债 能 力...48 图 表 67:A 股 上 市 房 企 现 金 流 情 况...48 图 表 68:A 股 上 市 房 企 资 金 缺 口...49 图 表 69:A 股 上 市 房 地 产 开 发 商 毛 利 率 和 净 利 润 率 水 平...49 图 表 7:A 股 上 市 房 企 及 汽 车 行 业 ROE 水 平...5 图 表 71: 年 中 国 汽 车 房 地 产 净 利 润 率...5 图 表 72: 年 典 型 房 企 新 增 住 宅 用 地 建 筑 面 积 变 化...51 图 表 73: 年 标 杆 房 企 新 增 住 宅 用 地 投 资 总 额 变 化...51 图 表 74: 年 典 型 房 企 新 增 住 宅 用 地 投 资 占 比...52 图 表 75: 年 标 杆 房 企 新 增 商 办 用 地 建 筑 面 积 变 化...52 图 表 76: 年 典 型 房 企 新 增 商 办 用 地 投 资 总 额 变 化...53 图 表 77: 年 标 杆 房 企 新 增 商 办 用 地 投 资 额 占 比...53 图 表 78: 美 国 GDP 增 速...56 图 表 79: 美 国 CPI 和 PPI...56 图 表 8: 美 国 成 屋 销 售...57 图 表 81: 美 国 新 屋 销 售...57 图 表 82: 美 国 房 价 持 续 上 涨...57 图 表 83: 美 国 PMI...57 图 表 84: 美 国 新 增 非 农 就 业 人 数 和 失 业 率...57 图 表 85: 美 国 消 费 者 信 心 指 数...57 图 表 86: 美 元 走 强...58 Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.3

5 图 表 87: 个 人 消 费 支 出 增 长 平 稳...58 图 表 88: 美 国 1 年 期 国 债 收 益 率...58 图 表 89: 美 国 兑 俄 罗 斯 和 巴 西 汇 率 持 续 走 高...58 图 表 9: 欧 元 区 及 主 要 成 员 国 GDP 当 季 同 比...59 图 表 91: 欧 元 区 及 主 要 成 员 国 的 CPI 当 月 同 比...59 图 表 92: 欧 元 区 及 主 要 成 员 国 PMI...59 图 表 93: 欧 元 区 及 主 要 成 员 国 失 业 率...59 图 表 94: 欧 元 区 零 售 销 售 指 数...59 图 表 95: 欧 元 区 消 费 者 信 心 指 数...59 图 表 96: 日 本 私 人 消 费 低 迷...6 图 表 97: 日 本 消 费 者 信 心 指 数 未 好 转...6 图 表 98: 日 本 制 造 业 低 迷...6 图 表 99: 日 本 物 价 指 数 下 滑...6 图 表 1: 中 国 对 日 本 出 口 金 额...61 图 表 11: 俄 罗 斯 巴 西 通 胀 严 重...61 图 表 12: 新 兴 经 济 GDP 增 速...61 图 表 13:GDP 增 速 下 行...62 图 表 14: 工 业 增 加 值 同 比 下 行...62 图 表 15:CPI 和 PPI...62 图 表 16: 中 采 PMI 低 于 荣 枯 线...62 图 表 17: 三 大 投 资 全 面 减 速...63 图 表 18: 社 会 消 费 品 零 售 总 额 增 速...63 图 表 19: 三 驾 马 车 对 GDP 累 计 同 比 贡 献 率...63 图 表 11: 固 定 资 产 投 资 完 成 额 占 比...63 图 表 111: 进 出 口 金 额...63 图 表 112: 出 口 交 货 值 下 行...63 图 表 113: 中 国 出 口 主 要 国 家 金 额 占 比...64 图 表 114: 上 车 盘 门 槛 对 比...67 图 表 115: 深 圳 上 车 盘 的 购 房 支 出 VS. 收 入 状 况...67 图 表 116: 深 圳 上 车 盘 指 数...67 图 表 117: 京 津 冀 一 体 化 示 范...68 图 表 118: 日 本 都 市 圈...68 图 表 119: 历 年 中 日 美 三 国 城 镇 化 率 走 势 图...7 图 表 12:213 年 世 界 部 分 国 家 城 镇 化 率 比 重...7 图 表 121: 历 年 中 国 家 庭 人 口 结 构 变 化 图...7 图 表 122: 历 年 中 国 城 镇 与 乡 村 居 民 消 费 水 平 走 势 图 走 势...71 图 表 123:215 年 中 国 人 口 比 例 分 布...71 图 表 124:215 年 中 国 人 口 比 例 分 布...71 图 表 125:22 年 中 国 人 口 比 例 分 布...72 图 表 126:225 年 中 国 人 口 比 例 分 布...72 图 表 127: 一 线 城 市 不 同 面 积 区 间 的 户 型 成 交 套 数 占 比...72 图 表 128: 二 线 城 市 不 同 面 积 区 间 的 户 型 成 交 套 数 占 比...72 图 表 129: 三 线 城 市 不 同 面 积 区 间 的 户 型 成 交 套 数 占 比...73 图 表 13: 季 度 全 国 商 品 住 宅 供 销 差 图...73 P.4 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

6 图 表 131: 季 度 全 国 商 品 住 宅 供 销 差 与 商 品 住 宅 均 价 环 比 走 势 图...74 图 表 132: 主 要 城 市 群 数 据...75 图 表 133: 主 要 城 市 群 A 股 上 市 公 司 及 市 值...76 图 表 134: 主 要 城 市 215 年 商 品 房 销 售 情 况...76 图 表 135: 美 国 主 要 都 市 区 分 布 示 意...78 图 表 136: 214 年 美 国 大 都 市 区 GDP 排 名 ( 亿 美 元 )...79 图 表 137: 年 美 国 前 十 都 市 区 GDP 总 值 ( 亿 美 元 )...79 图 表 138: 214 年 十 大 都 市 区 人 口 ( 万 人 )...79 图 表 139: 美 国 五 个 都 市 区 214 年 GDP 占 比 TOP5 的 行 业 对 比 ( 亿 美 元 )...8 图 表 14: 底 特 律 - 沃 伦 - 迪 尔 伯 恩 都 市 区 214 年 TOP5 行 业 历 年 GDP...81 图 表 141: 美 国 大 都 市 区 单 户 住 宅 转 售 价 格 指 数...82 图 表 142: 国 内 典 型 房 企 的 转 型 回 顾...83 图 表 143: 美 国 市 值 排 名 Top5 的 部 分 房 企 业 务 分 类...85 图 表 144: 六 大 典 型 美 国 房 企 的 市 值 比 较...86 图 表 145: 美 国 六 家 上 市 房 企 的 营 业 收 入 变 化...86 图 表 146: 美 国 六 家 上 市 公 司 净 利 润 变 化...86 图 表 147: 美 国 六 家 公 司 净 利 润 率 的 变 化 情 况...87 Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.5

7 [ 序 ] 场 景 与 服 务 世 联 行 董 事 长 陈 劲 松 产 品 与 功 能 是 过 去 三 十 年 中 国 房 地 产 的 主 题 三 十 年 为 一 世 而 道 更, 为 什 么 主 题 要 变 更 呢? 房 地 产, 从 工 业 社 会 开 始, 就 像 马 克 思 说 的 土 地 一 样, 是 万 业 之 母 了 她 为 所 有 人 和 活 动 提 供 了 空 间 这 个 空 间 的 主 题 是 什 么, 则 取 决 于 时 间 这 个 发 展 的 主 轴 空 间 和 时 间 这 两 个 带 有 哲 学 意 味 的 轴, 因 为 其 中 的 人 的 活 动 而 变 换 着 主 题 所 谓 去 年 今 日 此 门 中, 人 面 桃 花 相 映 红 人 面 不 知 何 处 去, 桃 花 依 旧 笑 春 风 讲 的 是 空 间 依 旧, 场 景 因 人 随 时 间 而 去 而 不 再 浪 漫 的 伤 感 故 事 这 个 故 事 可 以 类 比 当 今 大 多 数 城 市 的 商 场 写 字 楼 及 至 住 宅 公 寓 的 现 状 真 的 是 年 年 岁 岁 花 相 似, 岁 岁 年 年 人 不 同 啊! 探 讨 下 一 个 三 十 年 的 主 题, 我 们 要 关 注 的 不 是 需 求 在 哪 里? 不 是 库 存 怎 么 快 速 消 化? 甚 至 不 只 是 发 展 模 式 要 怎 样 转 型? 而 是 要 从 最 基 本 的 时 空 范 式 来 探 讨 为 什 么 需 求 在 那 里, 为 什 么 大 量 库 存 可 以 消 化 和 为 什 么 模 式 要 转 型 为 了 逻 辑 上 的 自 洽, 我 们 首 先 要 找 到 空 间 使 用 的 第 一 推 动 力, 就 是 人 但 抽 象 的 人 并 不 能 使 讨 论 深 入, 会 流 于 以 人 为 本 的 泛 概 念, 不 能 产 生 有 实 际 意 义 的 具 象 结 论 这 里, 我 愿 意 用 活 动 或 行 为 来 作 为 人 这 个 第 一 推 动 力 的 支 点, 来 看 这 个 支 点 如 何 撬 动 时 间 和 空 间 中 所 谓 的 需 求 一 时 间 与 行 为 理 念 一 代 人 有 一 代 人 的 行 为, 比 如 美 国 的 统 计 显 示, 现 在 非 婚 和 单 亲 家 庭 已 经 占 适 婚 人 数 家 庭 的 主 流, 达 到 了 51%; 就 中 国 的 85-9 而 言, 恐 怕 只 多 不 少, 这 与 美 国 5 年 代 模 范 家 庭 主 流 对 比, 几 乎 可 以 说 是 行 为 逆 转 我 们 看 一 下 时 间 轴 上, 主 流 需 求 的 行 为 有 哪 些 会 行 将 远 去 吧 : a. 清 晨 的 早 市 ( 菜 肉 市 场 中 人 声 喧 哗, 家 庭 主 妇 提 篮 问 价 ) b. 社 区 的 图 书 馆 ( 一 群 大 人 孩 子 静 静 夜 读 ) c. 节 日 的 装 修 ( 买 齐 油 漆, 清 理 打 扫, 粉 刷 墙 壁 ) d. 邻 里 的 守 望 ( 家 长 里 短, 互 助 合 作, 钥 匙 寄 存 ) P.6 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

8 215 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 e. 婆 媳 的 矛 盾 ( 三 代 同 堂, 相 互 忍 让 ) f. 长 期 的 保 姆 g. 不 眠 的 客 厅 麻 将 h. 繁 忙 的 家 庭 厨 房 i. 满 堆 的 杂 物 间 中 国 8-9 后, 正 成 为 主 流 需 求, 双 独 家 庭 成 为 最 有 中 国 特 色 的 家 庭 结 构, 这 个 前 无 古 人, 后 无 来 者 结 构 的 突 出 特 点 是 : 1. 夫 妇 双 方 都 具 有 富 二 代 的 生 长 环 境 ; 2. 相 互 独 立 且 极 具 个 性 ; 3. 去 琐 碎 ; 4. 尊 重 民 主 规 则 和 社 交 规 则 ; 5. 追 求 精 神 幸 福, 物 质 第 二 ; 6. 习 惯 购 买 服 务 ; 7. 不 在 乎 天 长 地 久, 只 在 乎 曾 经 拥 有 ; 8. 互 联 网 原 住 民 这 些 特 征, 使 得 中 国 家 庭 一 步 达 到 和 西 方 国 家 年 轻 一 代 完 全 接 轨 了 对 事 物 的 占 有 不 再 像 曾 经 那 样 重 要, 而 对 事 物 的 使 用 则 比 以 往 更 加 重 要 就 某 些 方 面 而 言, 使 用 权 优 于 所 有 权, 以 至 于 使 用 权 正 在 开 拓 经 济 的 新 领 域 产 品 会 鼓 励 所 有 权, 但 服 务 并 不 主 张, 因 为 伴 随 所 有 权 的 排 他 性, 控 制 性 和 责 任 类 特 权 在 服 务 时 是 没 有 的 使 用 性 也 意 味 着 在 使 用 新 事 物 时 要 做 到 近 乎 即 时 的 传 递 除 非 这 个 东 西 是 即 时 实 现 的, 否 则 就 不 必 考 虑! ( 凯 文 凯 利 必 然 ) 一 代 人 正 在 转 变 着 行 为, 他 们 可 能 会 带 来 一 系 列 代 际 理 念 转 换 : 1) 世 界 这 么 大, 为 什 么 我 要 在 一 个 城 市? 2) 新 的 东 西 这 么 多, 为 什 么 我 要 像 父 辈 一 样? Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.7

9 3) 既 然 租 售 比 如 此 低, 为 什 么 不 租 房? 4) 所 有 权 为 什 么 不 能 交 换? 5) 为 什 么 不 能 每 天 开 不 同 款 的 车? 6) 为 什 么 度 假 总 是 去 一 个 地 方? 未 来 已 经 存 在, 只 是 还 没 有 显 现 不 是 互 联 网, 而 是 时 间 在 改 变 着 世 界 天 不 老, 情 难 绝, 心 似 双 丝 网, 中 有 千 千 结 夜 过 也 东 方 未 白 孤 灯 灭 二 空 间 与 场 景 如 果 说 时 间 在 改 变 着 人 们 的 行 为 理 念 或 称 习 惯 的 话, 那 么 空 间 就 实 实 在 在 改 变 着 具 体 的 行 为 本 身 我 们 知 道 习 惯 和 理 念 的 转 变 是 长 时 间 形 成 的, 也 就 是 说 在 给 定 的 时 间 下, 它 们 处 于 稳 定 的 状 态, 这 样, 空 间 就 是 决 定 行 为 的 主 要 因 素 了 不 同 的 空 间, 会 诞 生 不 同 的 行 为, 这 是 空 间 行 为 理 论 的 主 要 观 点 比 如 一 个 规 定 的 空 间 如 会 所, 就 限 制 了 这 个 空 间 的 行 为 只 能 是 社 交 在 产 品 功 能 时 代, 房 地 产 的 主 要 价 值 在 于 向 社 会 提 供 人 们 所 需 要 的 各 种 规 定 用 途 的 物 理 空 间, 也 叫 场 所 比 如 头 十 年, 一 个 成 套 的 住 宅 就 是 那 个 时 代 的 主 流 需 求, 因 为 人 们 迫 切 需 要 一 个 标 准 模 范 家 庭 的 私 密 的 卧 室 厕 所 和 家 庭 的 起 居 室 之 后 的 十 年, 花 园 小 区 停 车 露 台 会 所 和 景 观 大 堂 就 成 了 居 住 行 为 主 要 改 善 的 因 素 更 舒 适 更 宽 敞 更 方 便 更 豪 华 但, 这 仍 然 是 物 理 的 空 间, 而 非 场 景 场 景 是 空 间 的 使 用, 是 空 间 的 意 义 和 精 神 的 演 绎, 是 空 间 的 人 的 创 造, 是 非 物 理 的 一 个 一 个 的 生 活 画 面 厂 房 是 规 定 使 用 的 物 理 空 间, 而 Loft 则 是 诞 生 于 厂 房 之 上 的 场 景 ; 天 台 屋 顶 是 物 理 空 间, 而 天 台 Party BAR, 则 是 平 台 花 园 之 上 的 场 景 ; 商 业 裙 楼, 是 功 能 性 的 物 理 空 间, 而 纽 约 洛 克 菲 勒 中 心 裙 楼 的 当 代 艺 术 中 心, 就 是 它 裙 楼 的 场 景 ; 入 口 大 堂, 是 一 个 纯 粹 的 功 能 空 间, 而 在 小 样 社 区 中 的 小 样 咖 啡 则 既 是 一 个 社 交 又 是 一 个 创 业 的 场 景 在 8-9 后 之 前, 人 们 只 需 要 功 能, 只 需 要 物 质 就 足 够 了, 人 们 自 己 创 造 场 景 ; 但 时 过 境 迁, 当 功 能 空 间 已 不 再 稀 缺 之 后, 由 于 主 流 人 群 习 惯 的 改 变, 目 前 已 进 入 到 场 景 稀 缺 了 空 间 是 静 态 的, 场 景 是 动 态 的, 评 价 静 态 空 间 的 好 与 坏, 要 看 它 能 容 纳 多 少 动 态 的 场 景 比 如 一 个 小 桥 流 水 曲 径 通 幽 江 南 园 林 式 的 小 区 花 园, 从 景 观 上 说 可 能 设 计 得 无 懈 可 击 但 这 个 花 园 只 能 发 生 一 种 场 景 就 是 观 景, 而 远 非 一 块 广 场 空 地 可 以 容 纳 : 表 演 聚 会 踢 球 运 动 布 展 等 多 种 场 景! 从 场 景 角 度 重 新 审 视 产 品 功 能 时 代 的 空 间, 会 发 现 我 们 大 多 数 的 空 间 属 于 : 1) 目 的 性 行 为 空 间 : 就 是 只 能 发 生 单 一 功 能 场 景 的 空 间 比 如 大 堂 就 是 交 通 过 道, 行 为 单 一 而 无 延 展 性 ; P.8 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

10 215 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 2) 取 决 于 他 人 行 为 的 社 交 空 间 : 就 是 这 个 场 景 的 发 生 不 取 决 于 自 己, 而 是 取 决 于 别 人 的 行 为 比 如 会 所, 社 交 场 景 能 否 实 现 取 决 于 会 所 的 使 用 者 ; 如 影 院 也 是 我 们 严 重 缺 乏 ; 3) 随 机 行 为 的 空 间, 这 才 是 多 种 场 景 行 为 可 以 产 生 和 共 享 的 空 间 比 如 酒 店 的 大 堂 : 前 台 储 存 集 合 等 待 休 息 咖 啡 客 厅 发 布 表 演 如 果 我 们 承 认 对 8 9 后 的 生 活 多 样 性 尚 认 识 不 足, 那 为 什 么 不 提 供 以 他 们 为 本 的, 由 他 们 自 己 创 造 场 景 的 可 变 而 又 生 动 的 空 间 呢? 如 果 考 虑 到 这 一 代 人 独 特 的 个 性, 从 私 人 空 间 到 共 享 空 间, 是 否 对 现 有 功 能 性 单 一 的 场 景 做 一 些 必 要 的 调 整 呢? 从 洗 衣 做 饭 家 政 到 生 鲜 外 卖 社 交 电 商, 我 们 的 空 间 有 足 够 的 场 景 诞 生 吗? 这 里 说 的 是 两 个 意 思 : 三 场 景 即 服 务 ( 一 ) 没 有 场 景, 不 会 产 生 对 服 务 的 需 求 ; ( 二 ) 场 景 本 身 就 是 服 务 Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.9

11 记 得 211 年 碧 桂 园 十 里 银 滩 项 目 筹 备 开 盘, 因 为 客 户 从 深 圳 来, 现 场 在 惠 州 东 部 海 边, 每 逢 节 假 日 高 速 公 路 都 堵 塞 严 重, 更 别 说 从 高 速 到 楼 盘 的 路 都 还 没 完 全 修 好 了 为 了 解 决 客 户 痛 点, 我 向 杨 老 板 提 议, 采 用 深 圳 的 方 式, 在 深 圳 市 区 找 个 酒 店 来 开 盘, 但 杨 主 席 坚 持 一 定 要 在 楼 盘 现 场, 而 我 对 现 场 从 展 示 到 行 车 都 不 甚 放 心 这 就 要 等 到 一 个 星 期 后 开 盘 见 分 晓 了 令 我 惊 奇 的 是, 仅 一 个 星 期 的 时 间, 碧 桂 园 每 天 24 小 时 奋 战, 真 的 把 一 个 三 亚 超 豪 华 酒 店 度 假 村 的 场 景 给 做 出 来 了 : 酒 店 大 堂 中 央 水 族 馆 中 多 彩 的 热 带 鱼 ; 无 边 界 泳 池 中 模 特 在 游 泳 ; 海 滩 在 欢 迎 客 户 体 验 ; 国 际 学 校 和 大 超 市 的 条 幅 ; 现 场 客 户 的 烧 烤 饭 盒 ; 林 荫 大 道 的 棕 榈 树 ; 这 种 度 假 场 景, 即 使 开 车 堵 塞, 也 比 坐 飞 机 去 三 亚 方 便 多 了! 当 天 三 千 多 套 的 销 售 业 绩, 在 当 时 是 创 了 纪 录 的 我 虽 然 输 了, 却 深 深 地 感 受 到 了 场 景 的 巨 大 力 量 : 超 出 客 户 期 望 的 体 验, 加 上 当 天 公 布 的 价 格 比 心 理 预 期 低, 需 求 即 时 爆 发 这 个 故 事 是 对 场 景 产 生 需 求 和 场 景 就 是 服 务 的 一 个 真 实 演 绎 碧 桂 园 杨 国 强 主 席 给 我 上 了 生 动 的 一 课, 我 对 他 身 体 力 行 抓 场 景 和 服 务 的 精 神 更 为 钦 佩 为 什 么 场 景 才 能 产 生 需 求, 而 不 是 产 品 和 功 能 产 生 需 求? 产 品 和 功 能 是 短 缺 时 代 的 需 求, 在 产 品 甚 至 是 服 务 都 严 重 过 剩 的 时 代, 需 求 不 是 刚 性 的 在 使 用 权 可 以 替 代 所 有 权 的 8-9 后 人 身 上, 就 更 加 如 此 相 信 每 个 人 都 接 到 过 小 贷 公 司 的 放 贷 电 话 吧, 用 现 在 的 词 叫 做 服 务 大 数 据 推 送, 你 会 产 生 需 求 吗? 但 是 一 到 具 体 的 场 景, 比 如 你 在 考 虑 是 否 为 将 来 的 生 活 多 购 置 一 个 房 间 的 时 候, 为 了 拿 到 开 盘 优 惠 的 时 候, 你 就 会 在 提 醒 下, 产 生 了 小 贷 的 需 求 每 个 人 的 需 求 都 是 具 体 的, 不 是 抽 象 的, 这 只 能 产 生 于 具 体 的 场 景 互 联 网 时 代 产 品 和 服 务 几 乎 可 以 用 排 山 倒 海 无 孔 不 入 来 形 容, 但 为 什 么 那 些 功 能 强 大, 直 击 客 户 痛 点 的 产 品 和 服 务, 烧 了 那 么 多 钱, 还 是 找 不 到 客 户? 大 数 据 甚 至 可 以 告 诉 人 们, 他 比 你 更 了 解 你, 试 图 扮 演 上 帝 的 角 色, 指 导 你 应 该 怎 么 生 活 但 非 常 遗 憾, 人 们 感 觉 到 的 只 是 无 究 无 尽 的 隔 靴 搔 扰 P.1 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

12 215 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 几 乎 做 了 应 该 做 的 一 切, 但 唯 独 缺 乏 真 实 的 场 景 而 场 景 并 不 是 一 个 物 理 的 空 间 和 场 所, 是 真 实 的 服 务! 场 景 即 服 务 意 味 着 : 场 景 和 服 务 一 体 化, 需 要 精 心 地 设 计 ; 场 景 和 服 务 的 即 时 性, 需 要 充 分 地 协 作 ; 场 景 就 是 生 活, 服 务 就 是 实 现, 需 要 以 客 户 为 本 ; 场 景 和 服 务 是 内 容 而 不 是 形 式 ; 场 景 和 服 务 是 动 态 的, 不 断 深 化 从 产 品 到 场 景, 从 功 能 到 服 务, 这 是 房 地 产 下 半 场 应 该 关 注 的 重 要 转 变 四 策 展 的 时 代 来 了 传 统 开 发 商 拿 地 策 划 建 造 销 售 的 过 程, 我 们 有 个 通 俗 的 叫 法 操 盘 人 从 小 股 操 盘, 已 经 可 以 看 出 操 盘 的 重 要 性, 但 我 觉 得 这 仍 然 是 在 不 确 定 的 市 场 中, 营 造 产 品 和 功 能 时 代, 对 项 目 责 任 人 的 定 义 面 对 互 联 网 时 代, 点 赞 和 粉 丝 经 济 到 转 发 分 享 的 社 群 空 间 的 营 造 和 功 能 的 发 掘, 正 在 进 入 与 目 标 人 群 互 动 的 时 代, 只 有 各 种 场 景 及 其 意 义 在 受 众 中 引 起 共 鸣, 才 能 真 正 引 爆 需 求 这 不 是 一 个 项 目 的 微 信 公 众 号 和 一 个 订 房 的 APP 所 能 涵 盖 的 这 需 要 艺 术 思 维 和 生 活 想 象 我 觉 得 当 代 艺 术 中 的 策 展 和 策 展 人 的 时 代 正 在 商 界 拉 开 一 个 场 景 和 服 务 时 代 的 大 幕 : 1) 当 代 艺 术 就 是 观 念 艺 术, 策 展 人 除 了 选 择 展 品 之 外, 更 要 安 排 展 览, 传 递 理 念 ; 2) 在 创 作 及 展 出 上 下 游 整 合 的 当 代 环 境 中, 策 展 人 制 片 人 与 经 纪 人 更 成 为 不 可 或 缺 的 资 源 整 合 者, 而 策 展 就 是 发 动 机 ; 3) 传 统 上 策 展 只 是 在 解 释 原 创 者 的 观 点, 但 在 互 联 网 时 代, 策 展 要 过 滤 资 讯, 赋 予 观 点, 找 出 场 景 脉 络, 引 发 共 鸣 ; 4) 场 景 本 身 就 是 生 活, 而 策 展 人 就 是 要 在 生 活 中 发 现 那 些 动 人 的 场 景, 并 提 升 到 艺 术 层 面, 加 以 筛 选 加 值 传 播 分 享 ; 5) 策 展 听 上 去 很 专 业, 但 却 是 互 联 网 时 代 每 个 人 都 可 以 亲 身 经 历 和 尝 试 的 在 中 国 人 迈 进 小 康 时 代 之 后, 生 活 本 身 的 艺 术 成 份 越 来 越 高 ; 6) 策 展 人 取 代 操 盘 人, 意 味 着 更 多 的 精 力 放 在 场 景 和 服 务 上, 而 不 是 产 品 和 功 能 上 Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.11

13 抛 开 理 论, 我 想 到 的 中 国 最 佳 策 展 人 是 潘 石 屹 从 现 代 城 起, 长 城 脚 下 的 公 社,SOHO, 海 南 博 鳌 的 院 子, 到 3Q, 几 乎 每 一 个 项 目 都 是 一 幅 幅 场 景 的 设 计, 每 一 次 营 销 活 动 都 像 是 一 次 行 为 艺 术 的 展 览 记 得 在 卖 博 鳌 别 墅 的 时 候, 老 潘 不 是 讲 什 么 第 二 居 所, 讲 什 么 别 墅 的 功 能, 而 是 策 划 了 一 本 书, 翻 开 第 一 页 就 能 看 到 北 京 冬 季 的 雾 霾, 第 二 页 就 是 同 期 拍 摄 的 博 鳌 海 滨, 充 满 了 对 比 的 画 面 感 同 时 为 了 迎 接 第 一 届 博 鳌 亚 洲 论 坛 开 幕, 协 调 凯 宾 斯 基 酒 店 管 理 提 供 服 务 以 当 时 论 坛 的 规 模 和 当 地 的 接 待 能 力 而 言, 潘 石 屹 的 别 墅 当 然 是 国 宾 级 的 了, 院 子 里 充 满 了 故 事 有 人 说 潘 石 屹 是 营 销 天 才, 很 长 一 段 时 间 里 我 都 在 找 他 与 营 销 人 的 不 同 之 处 显 然 是 不 同 的, 但 不 同 在 哪 里? 当 房 地 产 回 归 到 生 活 的 场 景 和 服 务, 我 发 现 营 销 人 还 在 卖 产 品 和 功 能, 而 他 并 不 是, 他 早 已 是 策 展 人 了 从 投 诉 潘 石 屹 批 判 现 代 城 到 一 个 二 道 贩 子 写 给 老 菜 农 的 一 封 信, 你 会 想 到 这 是 一 个 开 发 商 应 该 干 的 事 吗? 当 然 不 是! 唯 一 可 以 解 释 的 是 他 是 策 展 人 网 络 时 代, 资 讯 已 然 泛 滥, 而 为 资 讯 赋 予 脉 络, 创 造 场 景, 提 供 我 们 看 世 界 的 方 式, 并 致 力 于 实 现 服 务 的 人, 就 是 策 展 人 基 于 策 展 人 的 价 值 观 与 世 界 观 来 淘 汰 资 讯, 这 样 策 展 就 将 场 景 与 资 讯 结 合 了 策 展 时 代, 已 经 来 临 这 就 是 我 所 理 解 的 中 国 房 地 产 基 于 新 时 空 观 下 的 主 题 : 场 景 和 服 务 P.12 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

14 215 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 [215 年 : 事 实 ] 215 年 房 地 产 市 场 的 回 顾 回 顾 215 年, 我 们 发 现 中 国 房 地 产 行 业 已 经 或 正 在 发 生 着 深 刻 的 变 化 : 市 场 在 不 被 看 好 中 创 出 新 高, 库 存 在 投 资 下 滑 中 增 速 放 缓, 房 企 在 行 业 分 化 中 坚 定 转 型 1 销 售 额 创 新 高 全 年 全 国 商 品 房 销 售 额 超 过 213 年 的 8.1 万 亿, 达 到 8.7 万 亿, 同 比 214 年 增 长 14.4% 从 总 量 上 来 看,215 年 又 创 造 了 销 售 额 的 历 史 新 高 然 而, 销 售 面 积 为 12.8 亿 平 米 低 于 213 年 的 13 亿 平 米, 市 场 规 模 已 然 见 顶 同 时, 尽 管 销 售 回 升, 但 房 地 产 开 发 投 资 增 速 房 屋 新 开 工 面 积 增 速 及 房 企 土 地 购 置 面 积 增 速, 均 下 滑 至 十 几 年 来 的 最 低 点 2 总 库 存 创 新 高 国 家 统 计 局 公 布 数 据 显 示,215 年 末, 全 国 商 品 房 待 售 面 积 ( 已 竣 工 的 可 售 面 积 ) 攀 升 至 7.18 亿 平 米, 按 照 215 年 销 售 面 积 去 化 周 期 为 6.7 个 月, 同 比 增 长 15.6%, 增 速 从 213 年 起 开 始 下 滑 但 依 然 远 高 于 销 售 面 积 同 比 6.5% 的 增 速 根 据 我 们 的 推 算, 截 至 215 年 底, 全 国 住 宅 的 期 房 和 现 房 总 库 存 约 3 亿 平 米, 去 化 周 期 接 近 3 年 ; 商 业 总 库 存 面 积 约 12 亿 平 米, 去 化 周 期 接 近 15 年 ; 办 公 物 业 总 库 存 约 3 亿 平 米, 去 化 周 期 接 近 11 年 住 建 部 已 明 确 提 出,216 年 要 把 去 库 存 作 为 房 地 产 工 作 重 点 3 市 场 加 剧 分 化 215 年, 百 城 同 涨 喜 大 普 奔 的 局 面 已 经 终 结, 去 库 存 与 日 光 盘 同 在, 降 价 萧 条 与 涨 价 火 爆 同 在, 全 国 3 个 大 中 城 市 占 据 了 全 国 近 5% 的 销 售 金 额 开 发 商 重 新 回 到 一 二 线 城 市, 地 价 大 涨 面 粉 贵 过 面 包 的 现 象 不 断 上 演 ; 投 资 客 们 再 次 回 到 市 场, 世 联 行 成 交 客 户 数 据 显 示, 一 线 城 市 的 投 资 客 占 比 超 过 25%, 他 们 成 为 助 涨 房 价 的 主 力 4 房 企 加 快 转 型 215 年, 无 数 房 企 开 始 迈 出 了 坚 定 转 型 的 一 步 尽 管 前 途 未 知, 但 这 些 探 索 创 新, 汇 聚 成 一 股 力 量, 推 动 地 产 行 业 更 有 质 量 的 增 长, 使 行 业 内 涵 发 生 根 本 性 的 变 化 这 些 转 型, 重 点 围 绕 物 业 管 理 和 社 区 服 务 地 产 金 融 服 务, 以 及 包 括 文 化 教 育 健 康 物 流 等 城 市 配 套 服 务, 即 拓 展 房 地 产 全 产 业 链, 住 宅 销 售 占 主 导 的 时 代 一 去 不 返 回 顾 政 策 层 面,215 年 金 融 工 具 的 使 用 成 为 政 策 主 导,5 次 降 准 降 息 叠 加 降 首 付 比 例, 以 及 二 手 房 交 易 税 费 政 策 的 调 整, 鼓 励 住 房 消 费 的 政 策 导 向 之 下, 市 场 开 始 回 暖 今 后 稳 需 求 去 库 存 促 转 型 依 然 会 是 房 地 产 政 策 的 着 力 点 综 合 以 上, 从 销 量 库 存 政 策 到 分 化 转 型,215 年 中 国 房 地 产 市 场, 已 呈 现 出 一 些 值 得 我 们 回 顾 的 特 征 和 变 化 Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.13

15 特 征 1: 成 交 向 上, 投 资 向 下 ( 一 )215 年 全 国 商 品 房 销 售 额 创 新 高 达 8.7 万 亿, 同 比 增 14.4%, 与 213 年 相 比 增 7.2% 国 家 统 计 局 公 布 的 数 据 显 示,215 年, 商 品 房 销 售 面 积 万 平 方 米, 同 比 上 升 6.5%, 其 中, 住 宅 销 售 面 积 上 升 6.9%, 办 公 销 售 面 积 上 升 16.2%, 商 业 用 房 销 售 面 积 上 升 1.9%; 商 品 房 销 售 额 亿 元, 上 升 14.4%, 其 中, 住 宅 销 售 额 上 升 16.6%, 办 公 销 售 额 上 升 26.9%, 商 业 用 房 销 售 额 下 降.7%; 商 品 房 销 售 均 价 6793 元, 上 升 7%, 其 中, 住 宅 销 售 均 价 6472 元, 上 升 9% 从 历 年 成 交 来 看,215 年 商 品 房 销 售 金 额 创 出 新 高, 商 品 房 销 售 面 积 与 213 年 比 下 降 2% 从 7 个 大 中 城 市 新 建 商 品 住 宅 价 格 指 数 环 比 走 势 来 看,215 年 1-4 月 商 品 住 宅 价 格 出 现 较 大 幅 度 回 升, 5-12 月 商 品 住 宅 价 格 涨 幅 趋 于 平 稳 ; 从 不 同 城 市 类 型 的 7 个 大 中 城 市 新 建 商 品 住 宅 价 格 指 数 环 比 走 势 来 看,215 年 1-6 月, 一 线 城 市 商 品 住 宅 价 格 率 先 出 现 回 升, 二 三 线 城 市 商 品 住 宅 价 格 走 势 平 稳,215 年 7 月 后, 一 线 城 市 商 品 住 宅 价 格 涨 幅 出 现 回 落, 二 线 城 市 商 品 住 宅 价 格 呈 现 小 幅 增 长, 三 线 城 市 商 品 住 宅 价 格 上 行 持 续 乏 力 其 中,215 年 12 月 7 个 大 中 城 市 中 新 建 商 品 住 宅 价 格 指 数 同 比 上 升 较 大 的 城 市 有 深 圳 上 海 北 京 广 州 南 京 厦 门 杭 州 武 汉 宁 波 天 津, 同 比 下 降 较 大 的 城 市 有 丹 东 湛 江 锦 州 岳 阳 蚌 埠 215 年, 政 府 频 繁 出 台 多 项 政 策 调 控 房 地 产 市 场, 上 半 年, 政 府 出 台 3.3 政 策 降 低 二 套 首 付 比 例 门 槛, 同 时 累 计 三 次 降 息 降 准, 市 场 出 现 回 暖, 至 6 月 累 计 商 品 房 销 售 面 积 和 销 售 金 额 同 比 结 束 负 增 长 ; 下 半 年,7-8 月 市 场 商 品 房 销 售 金 额 增 速 出 现 回 落, 政 府 再 次 出 台 215 年 版 的 9.3 政 策, 降 低 不 限 购 城 市 首 套 房 的 首 付 比 例, 同 时 下 半 年 累 计 两 次 降 息 降 准, 商 品 房 销 售 金 额 同 比 增 速 再 次 出 现 上 行 趋 势,215 年 全 年 全 国 商 品 房 销 售 金 额 创 出 新 高 总 体 来 看,215 年 全 国 商 品 房 市 场 呈 现 以 下 特 征 :1 商 品 房 销 售 金 额 创 历 史 新 高 ;2 待 售 面 积 创 新 高, 但 增 速 开 始 放 缓 ;3 成 交 区 域 分 化, 量 价 走 势 冷 热 不 均 冰 火 共 存 图 表 1: 历 年 全 国 商 品 房 销 售 面 积 及 增 速 图 表 2: 历 年 全 国 不 同 类 型 物 业 销 售 面 积 增 长 情 况 15 商 品 房 销 售 面 积 ( 万 平 方 米 ) 同 比 (%, 右 轴 ) 6% 6% 住 宅 同 比 (%) 办 公 楼 同 比 (%) 商 业 用 房 同 比 (%) 4% 4% 1 2% 2% 5 % % -2% -2% -4% -4% 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局, 世 联 研 究 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局, 世 联 研 究 P.14 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

16 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 图 表 3: 历 年 全 国 商 品 房 销 售 额 及 增 速 图 表 4: 历 年 全 国 不 同 类 型 物 业 销 售 金 额 增 长 情 况 1 商 品 房 销 售 金 额 ( 亿 元 ) 同 比 (%, 右 轴 ) 1% 1% 住 宅 同 比 (%) 办 公 楼 同 比 (%) 商 业 用 房 同 比 (%) 8 6 8% 6% 4% 8% 6% 4% 4 2 2% % -2% 2% % -2% -4% -4% 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局, 世 联 研 究 图 表 5: 历 年 全 国 房 地 产 市 场 商 品 住 宅 成 交 量 价 走 势 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局, 世 联 研 究 商 品 住 宅 销 售 面 积 ( 万 平 方 米 ) 销 售 均 价 ( 元 / 平 方 米 ) 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局, 世 联 研 究 图 表 6:215 年 12 月 7 个 大 中 城 市 新 建 商 品 住 宅 价 格 指 数 同 比 情 况 城 市 215 年 12 月 214 年 12 月 215 年 12 月 214 年 12 月 城 市 同 比 同 比 同 比 同 比 深 圳 北 海 上 海 泸 州 北 京 兰 州 广 州 宜 昌 南 京 大 连 厦 门 长 春 杭 州 烟 台 武 汉 乌 鲁 木 齐 宁 波 牡 丹 江 天 津 惠 州 Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.15

17 215/1 215/2 215/3 215/4 215/5 215/6 215/7 215/8 215/9 215/1 215/11 215/12 215/1 215/2 215/3 215/4 215/5 215/6 215/7 215/8 215/9 215/1 215/11 215/12 郑 州 青 岛 福 州 泉 州 温 州 呼 和 浩 特 石 家 庄 昆 明 南 昌 九 江 南 宁 洛 阳 太 原 大 理 合 肥 吉 林 金 华 唐 山 济 南.8-4 桂 林 成 都 韶 关 西 安 秦 皇 岛 长 沙 遵 义 徐 州 济 宁 哈 尔 滨 常 德 赣 州 银 川 三 亚 包 头 沈 阳 南 充 贵 阳 西 宁 重 庆 襄 阳 扬 州 蚌 埠 安 庆 岳 阳 平 顶 山 锦 州 海 口 湛 江 -5-5 无 锡 丹 东 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局, 世 联 研 究 图 表 7:215 年 7 个 大 中 城 市 商 品 住 宅 价 格 环 比 图 表 8:215 年 7 个 大 中 城 市 不 同 类 型 城 市 商 品 住 宅 价 格 环 比.4% 7 个 大 中 城 市 新 建 商 品 住 宅 价 格 指 数 环 比 (%) 4% 一 线 城 市 (%) 二 线 城 市 (%) 三 线 城 市 (%).2% 3%.% 2% -.2% 1% -.4% % -.6% -1% 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局, 世 联 研 究 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局, 世 联 研 究 P.16 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

18 215/2 215/3 215/4 215/5 215/6 215/7 215/8 215/9 215/1 215/11 215/12 215/2 215/3 215/4 215/5 215/6 215/7 215/8 215/9 215/1 215/11 215/ 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 图 表 9:215 年 全 国 商 品 房 月 度 销 售 面 积 及 增 速 图 表 1:215 年 全 国 商 品 房 月 度 销 售 金 额 及 增 速 商 品 房 销 售 面 积 ( 万 平 方 米, 累 计 值 ) 累 计 同 比 (%, 右 轴 ) 1% 5% % -5% -1% 商 品 房 销 售 金 额 ( 亿 元, 累 计 值 ) 累 计 同 比 (%, 右 轴 ) 2% 1% % -15% -2% 2-1% -2% 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局, 世 联 研 究 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局, 世 联 研 究 ( 二 ) 房 地 产 投 资 增 速 降 至 15 年 来 的 新 低 点 同 比 仅 增 1.%; 商 品 房 待 售 面 积 攀 新 高 达 7.2 亿 平 米 215 年, 全 国 商 品 房 销 售 额 销 售 均 价 均 创 出 新 高, 但 需 求 端 的 回 升 并 未 有 效 拉 动 投 资 端 的 增 速 上 行, 与 此 同 时, 需 求 持 续 回 暖 仍 存 在 不 确 定 性, 库 存 积 压 是 使 投 资 增 速 乏 力 的 重 要 原 因 : 215 年 全 国 房 地 产 开 发 投 资 完 成 亿 元, 同 比 增 长 1.%, 其 中, 住 宅 增 长.4%, 办 公 楼 增 长 1.1%, 商 业 用 房 增 长 1.8% 213 年 以 来, 房 地 产 投 资 增 速 从 2% 左 右 延 续 下 滑 215 年 全 国 房 屋 新 开 工 面 积 完 成 万 平 方 米, 同 比 下 降 14.%, 其 中, 住 宅 下 降 14.6%, 办 公 楼 下 降 1.6%, 商 业 用 房 下 降 1.1% 全 国 房 屋 新 开 工 面 积 在 213 年 达 到 顶 点 已 连 续 两 年 负 增 长 215 年 全 国 房 屋 竣 工 面 积 139 万 平 方 米, 同 比 下 降 6.9%, 其 中, 住 宅 下 降 8.8%, 办 公 楼 上 升 8.8%, 商 业 用 房 下 降.5% 215 年 全 国 商 品 房 待 售 面 积 万 平 方 米, 同 比 上 升 15.6%, 商 品 房 库 存 总 量 持 续 上 升 ; 商 品 住 宅 待 售 面 积 万 平 方 米, 同 比 上 升 11.2%; 非 商 品 住 宅 待 售 面 积 2665 万 平 方 米, 同 比 上 升 24% 总 体 来 看, 库 存 总 量 依 然 在 攀 升, 但 增 速 在 213 年 见 顶 后 呈 现 持 续 下 滑 综 合 来 看,213 年 是 全 国 商 品 房 新 开 工 量 的 一 个 阶 段 性 高 点,214 年 开 始 去 库 存 成 为 房 地 产 市 场 的 首 要 任 务 库 存 风 险 有 效 化 解 之 前, 房 地 产 投 资 增 速 仍 会 在 低 位 徘 徊 Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.17

19 图 表 11: 历 年 全 国 房 地 产 开 发 投 资 额 及 增 速 图 表 12: 历 年 全 国 不 同 类 型 物 业 开 发 投 资 额 增 速 12 房 地 产 开 发 投 资 完 成 额 ( 亿 元 ) 同 比 (%, 右 轴 ) 4% 5% 住 宅 同 比 (%) 办 公 楼 同 比 (%) 商 业 用 房 同 比 (%) % 2% 1% 4% 3% 2% 1% % % 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局, 世 联 研 究 图 表 13: 历 年 全 国 房 屋 新 开 工 面 积 及 增 速 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局, 世 联 研 究 图 表 14: 历 年 全 国 不 同 类 型 物 业 新 开 工 面 积 情 况 25 房 屋 新 开 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 同 比 (%, 右 轴 ) 6% 6% 住 宅 同 比 (%) 办 公 楼 同 比 (%) 商 业 用 房 同 比 (%) 2 4% 4% % 2% 5 % % -2% -2% 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局, 世 联 研 究 图 表 15: 历 年 全 国 房 屋 竣 工 面 积 及 增 速 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局, 世 联 研 究 图 表 16: 历 年 全 国 不 同 类 型 物 业 竣 工 面 积 增 长 情 况 12 房 屋 竣 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 同 比 (%, 右 轴 ) 3% 3% 住 宅 同 比 (%) 办 公 楼 同 比 (%) 商 业 用 房 同 比 (%) % 1% % 2% 1% % -1% -1% -2% 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局, 世 联 研 究 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局, 世 联 研 究 P.18 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

20 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 图 表 17: 历 年 全 国 商 品 住 宅 待 售 面 积 及 增 速 图 表 18: 历 年 全 国 非 商 品 住 宅 待 售 面 积 及 增 速 5 商 品 住 宅 待 售 面 积 ( 万 平 方 米 ) 同 比 (%, 右 轴 ) 6% 3 非 商 品 住 宅 待 售 面 积 ( 万 平 方 米 ) 同 比 (%, 右 轴 ) 4% % 2% % -2% % 2% 1% -4% % 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局, 世 联 研 究 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局, 世 联 研 究 ( 三 ) 土 地 市 场 冷 热 不 均, 呈 现 向 城 市 价 值 回 归 的 趋 势 215 年, 房 地 产 开 发 企 业 土 地 购 置 面 积 万 平 方 米, 同 比 下 降 32%; 全 国 房 地 产 开 发 企 业 土 地 成 交 款 7622 亿, 同 比 下 降 24%;215 年 全 国 1 大 中 城 市 土 地 溢 价 率 呈 现 震 荡 上 行 趋 势,1 月 土 地 溢 价 率 为 12%,12 月 土 地 溢 价 率 为 3% 从 不 同 类 型 城 市 土 地 溢 价 率 来 看,215 年 城 市 价 值 回 归 趋 势 越 来 越 清 晰, 一 线 城 市 土 地 市 场 火 热,215 年 下 半 年 土 地 溢 价 率 急 剧 上 升 超 过 4%; 二 线 城 市 土 地 市 场 也 出 现 持 续 上 行 趋 势, 年 末 溢 价 率 接 近 3%, 三 线 城 市 土 地 市 场 上 行 势 头 依 然 疲 弱 图 表 19: 历 年 房 地 产 开 发 企 业 土 地 购 置 面 积 增 速 图 表 2: 历 年 房 地 产 开 发 企 业 土 地 成 交 价 款 增 速 5 购 置 土 地 面 积 ( 万 平 ) 同 比 (%, 右 轴 ) 6% 12 土 地 成 交 价 款 ( 亿 元 ) 同 比 (%, 右 轴 ) 8% 4 4% 1 6% 3 2 2% % % 2% % 1-2% 2-2% -4% -4% 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.19

21 28/1 28/4 28/7 28/1 29/1 29/4 29/7 29/1 21/1 21/4 21/7 21/1 211/1 211/4 211/7 211/1 212/1 212/4 212/7 212/1 213/1 213/4 213/7 213/1 214/1 214/4 214/7 214/1 215/1 215/4 215/7 215/1 28/1 28/4 28/7 28/1 29/1 29/4 29/7 29/1 21/1 21/4 21/7 21/1 211/1 211/4 211/7 211/1 212/1 212/4 212/7 212/1 213/1 213/4 213/7 213/1 214/1 214/4 214/7 214/1 215/1 215/4 215/7 215/1 图 表 21:1 大 中 城 市 土 地 成 交 溢 价 率 走 势 6% 1 大 中 城 市 土 地 成 交 溢 价 率 ( 当 月 值,%) 5% 4% 3% 2% 1% % -1% 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 图 表 22:1 大 中 城 市 不 同 类 型 城 市 土 地 成 交 溢 价 率 走 势 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % -2% 一 线 城 市 (%) 二 线 城 市 (%) 三 线 城 市 (%) 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 从 全 国 主 要 城 市 土 地 成 交 情 况 来 看,215 年 TOP2 城 市 土 地 成 交 总 金 额 亿 元, 同 比 减 少.4% 累 计 土 地 成 交 金 额 排 在 前 五 名 的 城 市, 分 别 是 北 京 上 海 重 庆 广 州 和 南 京, 土 地 成 交 金 额 累 计 同 比 增 长 前 五 名 的 城 市, 分 别 是 温 州 盐 城 九 江 厦 门 和 石 家 庄 P.2 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

22 215 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 图 表 23:215 年 全 国 住 宅 商 办 用 地 成 交 金 额 与 成 交 金 额 累 计 同 比 TOP2 城 市 215 年 累 计 土 地 成 交 金 额 Top2 城 市 215 年 土 地 成 交 金 额 累 计 同 比 Top2 城 市 排 名 城 市 成 交 金 额 同 比 排 名 城 市 成 交 金 额 同 比 ( 亿 元 ) ( 亿 元 ) 1 北 京 % 1 温 州 % 2 上 海 % 2 盐 城 % 3 重 庆 % 3 九 江 259 7% 4 广 州 % 4 厦 门 33 68% 5 南 京 % 5 石 家 庄 % 6 苏 州 % 6 阜 阳 % 7 杭 州 % 7 福 州 % 8 武 汉 647-5% 8 苏 州 % 9 常 州 629 9% 9 郑 州 % 1 天 津 61-25% 1 绍 兴 % 11 成 都 582 9% 11 珠 海 % 12 南 通 535-4% 12 南 宁 227 2% 13 郑 州 % 13 合 肥 52 19% 14 合 肥 52 19% 14 廊 坊 % 15 福 州 % 15 广 州 % 16 深 圳 % 16 南 京 % 17 济 南 391 4% 17 佛 山 356 1% 18 佛 山 356 1% 18 太 原 151 1% 19 厦 门 33 68% 19 成 都 582 9% 2 青 岛 3-31% 2 常 州 629 9% 数 据 来 源 : 世 联 研 究 Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.21

23 特 征 2: 政 策 宽 松, 改 善 预 期 215 年 中 国 经 济 进 入 新 常 态, 面 对 经 济 增 长 的 挑 战 和 下 行 压 力, 政 策 正 向 刺 激 开 启, 涵 盖 金 融 税 收 等 多 方 面 的 正 向 调 控 一 直 延 续 到 了 215 年 底 坚 持 促 消 费 去 库 存 的 总 基 调 下, 供 需 两 端 宽 松 政 策 同 时 发 力 : 需 求 端 中 央 多 轮 降 准 降 息 降 首 付, 鼓 励 住 房 消 费 ; 供 应 端 调 控 土 地 规 模 结 构, 加 强 保 障 房 货 币 化 安 置 等 政 策 暖 风 频 吹 市 场 预 期 改 善, 成 交 逐 步 回 升 回 顾 全 年, 调 控 政 策 表 现 为 以 下 特 点 : ( 一 )215 年 中 央 层 面 的 房 地 产 调 控 政 策 表 现 为 短 期 刺 激 与 长 期 制 度 构 建 并 举 1 金 融 政 策 运 用 多 从 货 币 政 策 看,215 年 在 央 行 进 行 了 五 次 降 息 降 准, 操 作 次 数 甚 至 超 过 了 28 年 水 平 ; 从 信 贷 政 策 来 看,215 年 首 套 房 首 付 比 例 最 低 降 至 25% 二 套 房 最 低 降 至 4%, 较 之 以 前 大 幅 下 调 ; 从 财 税 政 策 看, 个 人 将 购 买 2 年 以 上 ( 含 2 年 ) 的 普 通 住 房 对 外 销 售 的, 免 征 营 业 税 这 一 系 列 政 策 的 调 控 力 度 几 乎 与 28 年 相 当, 可 以 预 计, 未 来 金 融 和 财 政 政 策 的 调 控 空 间 已 有 限 图 表 24:28 年 与 215 年 货 币 政 策 信 贷 政 策 和 财 税 实 施 政 策 指 标 28 年 实 施 政 策 215 年 实 施 政 策 货 币 政 策 信 贷 政 策 财 税 政 策 适 度 宽 松 的 货 币 政 策 连 续 5 次 下 调 金 融 机 构 存 贷 款 利 率, 长 贷 利 率 最 低 降 至 5.94% 连 续 4 次 下 调 存 款 准 备 金 率 至 15.5% 首 套 房 : 最 低 首 付 款 比 例 调 整 为 2% 二 套 房 : 已 贷 款 购 买 一 套 住 房, 但 人 均 住 房 面 积 低 于 当 地 平 均 水 平, 再 申 请 贷 款 购 买 第 二 套 用 于 改 善 居 住 条 件 的 普 通 自 住 房 的 居 民, 可 比 照 执 行 首 次 贷 款 贩 买 普 通 自 住 房 的 优 惠 政 策 贷 款 利 率 : 下 限 为 贷 款 基 准 利 率 的.7 倍 减 免 印 花 税 土 地 增 值 税 等 交 易 税 费, 对 住 房 转 让 环 节 营 业 税 暂 定 一 年 实 行 减 免 政 策, 个 人 将 购 买 超 过 2 年 ( 含 2 年 ) 的 普 通 住 房 对 外 销 售 的, 免 征 营 业 税 稳 健 的 货 币 政 策, 注 重 灵 活 调 整 连 续 5 次 下 调 金 融 机 构 存 贷 款 利 率, 长 贷 利 率 降 至 近 年 以 来 最 低 值 4.9%, 连 续 5 次 下 调 存 款 准 备 金 率 至 17% 首 套 房 : 公 积 金 首 套 自 住 房 首 付 比 例 2%; 商 贷 首 套 房 最 低 为 3%, 不 限 购 城 市 商 贷 首 套 房 最 低 为 25% 二 套 房 : 对 拥 有 1 套 住 房 且 已 结 清 相 应 购 房 贷 款 的 家 庭, 为 改 善 居 住 条 件 再 次 申 请 贷 款 购 买 普 通 商 品 住 房, 银 行 业 金 融 机 构 执 行 首 套 房 贷 款 政 策 商 贷 二 套 房 未 结 清 贷 款 的 最 低 首 付 为 4% 公 积 金 首 套 结 清 二 套 的 最 低 首 付 为 2% 贷 款 利 率 : 下 限 为 贷 款 基 准 利 率 的.7 倍 个 人 将 购 买 2 年 以 上 ( 含 2 年 ) 的 普 通 住 房 对 外 销 售 的, 免 征 营 业 税 依 法 严 格 按 转 让 所 得 的 2% 计 征 个 人 所 得 税 数 据 来 源 : 世 联 研 究 2 行 业 规 则 建 构 多 215 年, 中 央 层 面 继 续 着 手 推 进 房 地 产 行 业 规 则 构 建, 从 中 长 期 调 节 房 地 产 市 场 的 平 稳 运 行 : 一 加 快 培 育 和 发 展 住 房 租 赁 市 场 ; 二 稳 步 推 进 农 村 土 地 制 度 改 革 试 点 ; 三 户 籍 制 度 改 革 进 程 加 快, 推 动 新 型 城 镇 化 建 设 包 括 : P.22 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

24 215 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 215 年 1 月 14 日, 住 建 部 发 布 关 于 加 快 培 育 和 发 展 住 房 租 赁 市 场 的 指 导 意 见, 明 确 提 出 多 管 齐 下 发 展 住 房 租 赁 市 场, 鼓 励 REITs 试 点, 多 来 源 增 加 住 房 租 赁 市 场 资 金 供 给 215 年 1 月 22 日, 国 务 院 办 公 厅 出 台 关 于 引 导 农 村 产 权 流 转 交 易 市 场 健 康 发 展 的 意 见, 要 求 建 立 健 全 各 类 农 村 产 权 依 法 流 转 交 易 的 平 台, 引 导 农 村 产 权 流 转 规 范 化 市 场 化 215 年 1 月 28 日, 住 建 部 财 政 部 和 中 国 人 民 银 行 联 合 对 外 发 布 关 于 放 宽 提 取 住 房 公 积 金 支 付 房 租 条 件 的 通 知, 提 出 放 宽 提 取 住 房 公 积 金 支 付 房 租 条 件 的 通 知, 进 一 步 加 大 对 租 赁 市 场 的 支 持 力 度 215 年 5 月 8 日, 国 务 院 以 国 发 号 批 转 发 展 改 革 委 发 展 改 革 委 关 于 215 年 深 化 经 济 体 制 改 革 重 点 工 作 的 意 见, 继 续 补 充 完 善 长 效 机 制 建 设, 包 括 新 型 城 镇 化 户 籍 制 度 财 税 制 度 等 方 面, 以 稳 定 经 济 增 长 释 放 消 费 潜 力 215 年 5 月 18 日, 国 务 院 批 转 发 改 委 关 于 215 年 深 化 经 济 体 制 改 革 重 点 工 作 的 意 见, 要 求 抓 紧 实 施 户 籍 制 度 改 革, 落 实 放 宽 户 口 迁 移 政 策, 完 善 配 套 措 施, 建 立 城 乡 统 一 的 户 口 登 记 制 度 出 台 实 施 居 住 证 管 理 办 法, 以 居 住 证 为 载 体 提 供 相 应 基 本 公 共 服 务 ; 制 定 实 施 城 镇 建 设 用 地 增 加 规 模 与 吸 纳 农 业 转 移 人 口 落 户 数 量 挂 钩 政 策, 研 究 提 出 中 央 对 地 方 转 移 支 付 同 农 业 转 移 人 口 市 民 化 挂 钩 机 制 的 指 导 意 见 3 地 方 政 策 工 具 多 库 存 水 平 成 交 量 价 都 呈 现 明 显 的 区 域 分 化, 因 此, 分 城 调 控 的 政 策 特 点 在 215 年 已 经 显 现 : 地 方 政 府 密 集 出 台 了 入 户 政 策 公 积 金 契 税 补 贴 现 金 补 贴 等 各 种 灵 活 的 调 控 工 具 其 中, 公 积 金 政 策 被 地 方 政 府 广 泛 使 用, 一 线 城 市 北 上 广 三 个 城 市 都 上 调 公 积 金 贷 款 额 度, 二 线 有 22 个 城 市 上 调, 还 有 大 量 的 三 线 城 市 也 纷 纷 上 调 ; 除 此 之 外, 契 税 现 金 补 贴 政 策 也 被 广 泛 使 用 图 表 25: 215 年 各 地 城 市 房 地 产 调 控 政 策 统 计 政 策 要 点 城 市 入 户 政 策 公 积 金 契 税 补 贴 人 才 入 户 购 房 入 户 提 高 公 积 金 贷 款 额 度 1-2 万 相 邻 城 市 公 积 金 互 认 互 贷 父 母 子 女 组 合 公 积 金 互 贷 公 积 金 用 以 充 首 期 款 购 房 契 税 减 半 优 惠 一 线 城 市 : 上 海 二 线 城 市 : 石 家 庄 兰 州 三 线 城 市 : 保 定 一 线 城 市 : 北 京 上 海 广 州 二 线 城 市 : 天 津 武 汉 长 沙 南 昌 南 宁 北 海 长 春 太 原 贵 阳 西 宁 合 肥 厦 门 郑 州 沈 阳 乌 鲁 木 齐 苏 州 长 沙 海 口 三 亚 西 安 呼 和 浩 特 昆 明 三 线 城 市 : 达 州 琼 海 呼 伦 贝 尔 钦 州 防 城 港 泉 州 绍 兴 金 华 东 莞 西 藏 二 线 城 市 : 武 汉 宁 波 沈 阳 兰 州 三 线 城 市 : 绍 兴 六 安 绵 阳 泉 州 新 乡 黄 山 公 务 员 和 人 才 得 到 万 元 以 上 二 线 城 市 : 杭 州 宁 波 北 海 现 金 购 房 补 贴 三 线 城 市 : 清 远 宿 迁 资 阳 濮 阳 蒙 自 广 安 眉 山 宜 宾 绵 补 贴 购 房 者 得 到 每 平 数 百 元 或 房 阳 慈 溪 泸 州 濮 阳 款 1-2% 购 房 补 贴 数 据 来 源 : 世 联 研 究 Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.23

25 ( 二 ) 保 障 性 住 房 建 设 力 度 加 大, 推 进 保 障 房 建 设 创 新 机 制 图 表 26: 年 保 障 性 工 程 建 设 计 划 12 1 建 设 计 划 ( 万 套 ) 实 际 执 行 ( 万 套 ) 数 据 来 源 : 住 房 与 城 乡 建 设 部, 实 际 执 行 套 数 到 215 年 1 月 215 年 两 会 政 府 工 作 报 告 中 提 到, 要 加 大 城 镇 棚 户 区 和 城 乡 危 房 改 造 力 度, 保 障 性 安 居 工 程 计 划 建 设 74 万 套, 相 比 214 年 增 加 4 万 套, 其 中 棚 户 区 改 造 58 万 套, 占 比 近 八 成, 比 去 年 增 加 11 万 套, 把 城 市 危 房 纳 入 棚 改 的 政 策 范 围 内 保 障 性 住 房 资 金 来 源 方 面, 除 了 中 央 的 补 助 资 金, 住 建 部 强 调 吸 引 社 会 资 金 的 重 要 性, 按 照 国 务 院 常 务 会 的 部 署, 要 积 极 创 新 融 资 机 制,REITs 将 是 未 来 保 障 房 建 设 吸 引 社 会 资 金 流 入 的 重 要 渠 道 215 年 5 月 22 日, 财 政 部 等 六 部 门 印 发 关 于 运 用 政 府 和 社 会 资 本 合 作 模 式 推 进 公 共 租 赁 住 房 投 资 建 设 和 运 营 管 理 的 通 知, 鼓 励 地 方 运 用 PPP 模 式 推 进 公 共 租 赁 住 房 投 资 建 设 和 运 营 管 理 ; 215 年 6 月 3 日, 国 务 院 发 布 关 于 进 一 步 做 好 城 镇 棚 户 区 和 城 乡 危 房 改 造 及 配 套 基 础 设 施 建 设 有 关 工 作 的 意 见, 确 立 制 定 城 镇 棚 户 区 和 城 乡 危 房 改 造 及 配 套 基 础 设 施 建 设 三 年 计 划 ( 年 ) 的 工 作 目 标 ; 215 年 8 月, 住 建 部 国 家 开 发 银 行 联 合 发 布 关 于 进 一 步 推 进 棚 改 货 币 化 安 置 的 通 知, 要 求 各 地 区 按 照 原 则 上 不 低 于 5% 的 比 例 确 定 棚 改 货 币 化 安 置 目 标, 并 把 目 标 分 解 到 市 县, 落 实 到 具 体 项 目 ; 215 年 12 月 28 日, 全 国 住 房 城 乡 建 设 工 作 会 议 强 调 继 续 推 进 棚 改 货 币 化 安 置, 努 力 提 高 安 置 比 例 ; 目 前 多 地 响 应 中 央 推 进 保 障 性 安 居 工 程 新 思 路, 山 东 陕 西 辽 宁 等 多 个 省 市 出 台 相 应 政 策 支 持 保 障 房 和 棚 改 安 置 房 的 货 币 化 分 配, 安 徽 省 推 进 PPP 模 式 公 租 房 项 目 试 点 工 作, 深 圳 探 索 保 障 房 区 位 补 偿 机 制 和 价 格 补 偿 机 制, 芜 湖 市 试 点 公 租 房 共 有 产 权 登 记 模 式, 北 京 杭 州 等 多 省 市 加 大 公 租 房 补 贴 力 度 这 些 地 区 积 极 推 进 建 设 将 有 利 于 保 障 性 安 居 工 程 建 设 总 的 来 看,215 年 中 国 房 地 产 市 场 调 控 政 策 表 现 为 金 融 政 策 运 用 多 行 业 规 则 建 构 多 地 方 政 策 工 具 多 等 特 点, 全 年 政 策 调 控 力 度 之 大 出 台 密 度 之 频 繁 堪 称 29 年 以 来 的 最 强 调 控 年 份,215 年 全 国 商 品 房 销 售 金 额 同 比 上 升 14.4%, 政 策 的 正 向 刺 激 效 果 明 显 预 计 216 年 短 期 的 大 密 度 的 刺 激 政 策 调 控 将 会 告 一 段 落, 需 求 端 稳 消 费 促 需 求 去 库 存 供 应 端 加 强 供 给 侧 改 革 着 力 推 进 长 效 机 制 建 设 等, 将 会 成 为 216 年 行 业 政 策 的 新 发 力 点 P.24 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

26 215 年中国房地产市场回顾与 216 年展望 特征 3 一半海水 一半火焰 一 冰火共存 区域分化成为常态 215 年是销量创新高之年 在创新高的背后 是区域性的分化 其量价分化明显 经济发达的城市群 市场表现良好 反之 经济较差的城市群则表现不良 易导致市场走入困境 长三角 珠三角地区销售 面积及销售额增幅明显 但东三省在 215 年 1-11 月份的销售面积及销售额均同比下降 情况较为严 重 长江中游 中原地区及京津冀的两者数据也有较大增幅 成渝 海峡西岸和山东半岛这三个地区的 总体较为平稳 而所分析的九个城市群 215 年前 11 个月份的商品住宅销售面积为 742 万平米 占 比全国总销售面积 77% 销售额为 5218 亿元 占比全国总销售额的 83% 214 年常住人口为 9868 万人 占比全国总人口 71% 这些城市群的划分有三类 一类是政府已规划的城市群 一类是核心城 市带动的省域范围 还有一类是地缘关系较密切的多省份 首先值得关注的是广东省和长三角的市场情况 其商品住宅销售面积及销售额同比均大幅上涨 而东北 三省则与此相对 同比两者都大幅下跌 广东省销售面积和销售额同比增幅为所分析城市群之最 分别 为 32%和 44% 长三角表现也十分优秀 前 11 月均价 123 元/平米 同比增长 12% 商品住宅的销 售面积和销售额分别增长 22% 36% 反观东北 面积和销售额均同比下跌 23%和 17% 且销售面积 已持续三年下跌 图表 27: 广东省新建商品住宅量价走势 销售面积 万平米 均价 元/平米 右轴 年份 面积同比 31% 1% 3% 27% 2% 51% 3% 19% -22% 51% -.2% 2% 7% 23% -8% 32% 销售额同比 3% 25% -2% 23% 32% 9% 14% 48% -22% 67% 1% 1% 8% 36% -7% 44% 均价同比 -1% 13% -4% -3% 1% 26% 11% 24% 1% 11% 1% 8% 1% 1% 1% 9% 数据来源 世联研究 Wind Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.25

27 图 表 28: 长 三 角 ( 沪 苏 浙 ) 新 建 商 品 住 宅 量 价 走 势 销 售 面 积 ( 万 平 米 ) 均 价 ( 元 / 平 米 ) 右 轴 年 份 面 积 同 比 13% 22% 2% 2% 2% 24% 8% 27% -3% 72% -18% -19% 17% 27% -11% 22% 销 售 额 同 比 17% 35% 32% 43% 45% 44% 12% 5% -32% 128% -1% -16% 23% 34% -1% 36% 均 价 同 比 4% 11% 1% 19% 21% 16% 4% 18% -2% 33% 1% 4% 5% 6% 1% 12% 图 表 29: 东 三 省 ( 黑 吉 辽 ) 新 建 商 品 住 宅 量 价 走 势 销 售 面 积 ( 万 平 米 ) 均 价 ( 元 / 平 米 ) 右 轴 年 份 面 积 同 比 27% 16% 24% 14% 14% 58% 19% 27% 3% 3% 25% 11% 12% -1% -35% -23% 销 售 额 同 比 39% 25% 18% 2% 25% 74% 28% 49% 12% 44% 43% 2% 13% 8% -32% -17% 均 价 同 比 1% 8% -5% 5% 1% 1% 8% 17% 8% 11% 14% 8% 2% 9% 4% 7% 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind P.26 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

28 215 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 长 江 中 游 中 原 和 京 津 冀 地 区 的 销 售 额 同 比 涨 幅 分 别 为 23% 19% 和 21%, 均 跑 赢 大 市, 销 售 面 积 仅 京 津 冀 低 于 全 国 面 积 增 幅 的 7.9%, 而 中 原 地 区 表 现 则 令 人 惊 喜 中 部 地 区 分 两 个 城 市 群, 其 中 长 江 中 游 的 面 积 和 销 售 额 同 比 分 别 增 长 17% 23%; 而 中 原 地 区 面 积 同 比 增 长 8% 销 售 额 增 长 19%, 与 此 同 时, 214 年, 在 所 分 析 的 其 余 城 市 群 销 售 面 积 和 销 售 额 均 同 比 下 降 情 况 下, 中 原 地 区 则 是 分 别 增 长 7% 和 9%; 京 津 冀 一 体 化 的 提 出, 加 强 了 北 京 天 津 和 河 北 的 合 作, 使 其 协 同 发 展, 获 取 双 赢 从 国 家 统 计 局 公 布 的 数 据 显 示,215 年 1-11 月 京 津 冀 商 品 住 宅 销 售 面 积 同 比 增 长 5%, 销 售 额 比 去 年 同 期 增 长 21%, 而 销 售 均 价 则 是 九 个 城 市 群 中 增 幅 最 大, 为 15% 图 表 3: 长 江 中 游 ( 鄂 湘 赣 ) 新 建 商 品 住 宅 量 价 走 势 销 售 面 积 ( 万 平 米 ) 均 价 ( 元 / 平 米 ) 右 轴 年 份 面 积 同 比 3% 3% 16% 49% 39% 41% 16% 29% -16% 36% 21% 8%.1% 25% -3% 17% 销 售 额 同 比 4% 34% 18% 55% 46% 77% 36% 58% -16% 64% 37% 3% 9% 34% -1% 23% 均 价 同 比 7% 4% 2% 4% 5% 25% 17% 23% -1% 21% 13% 2% 9% 7% 2% 5% 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind 图 表 31: 中 原 ( 豫 ) 新 建 商 品 住 宅 量 价 走 势 销 售 面 积 ( 万 平 米 ) 均 价 ( 元 / 平 米 ) 右 轴 Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.27

29 年 份 面 积 同 比 55% 4% 27% 36% 2% 64% 42% 63% -18% 36% 27% 12% -5% 2% 7% 8% 销 售 额 同 比 98% 1% 37% 37% 34% 89% 58% 84% -15% 6% 45% 23% 7% 31% 9% 19% 均 价 同 比 27% -3% 8% 1% 12% 15% 11% 13% 3% 17% 14% 9% 12% 9% 2% 11% 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind 图 表 32: 京 津 冀 三 省 新 建 商 品 住 宅 量 价 走 势 销 售 面 积 ( 万 平 米 ) 均 价 ( 元 / 平 米 ) 右 轴 年 份 面 积 同 比 55% 24% 22% 27% 19% 4% -3% -2% -16% 43% 11% 13% -1% 6% -6% 5% 销 售 额 同 比 66% 29% 27% 19% 34% 73% 4% 21% -22% 8% 5% 4% 17% 11% -5% 21% 均 价 同 比 7% 4% 4% -7% 12% 23% 8% 24% -8% 25% -5% -8% 18% 5% 1% 15% 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind 成 渝 海 峡 西 岸 和 山 东 地 区 则 总 体 表 现 平 淡, 其 价 格 走 势 相 对 平 缓, 面 积 和 销 售 额 同 比 增 幅 均 低 于 全 国 商 品 住 宅 同 比 涨 幅 成 渝 地 区 面 积 和 销 售 额 同 比 涨 幅 分 别 为 4% 和 3%; 海 峡 西 岸 则 是 面 积 同 比 增 长 1%, 销 售 额 同 比 下 降 4%, 而 均 价 则 同 比 下 跌 5%, 为 九 个 城 市 群 中 跌 幅 最 大 的 城 市 ; 而 山 东 半 岛 则 是 面 积 同 比 增 幅 7%, 销 售 额 同 比 上 升 12% P.28 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

30 215 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 图 表 33: 成 渝 ( 蜀 渝 ) 新 建 商 品 住 宅 量 价 走 势 销 售 面 积 ( 万 平 米 ) 均 价 ( 元 / 平 米 ) 右 轴 年 份 面 积 同 比 3% 43% 31% 35% -6% 62% 19% 37% -25% 58% 5% 1% -1% 11% -2% 4% 销 售 额 同 比 26% 61% 37% 38% 6% 99% 42% 74% -19% 85% 26% 14% 6% 17% -3% 3% 均 价 同 比 -4% 13% 4% 2% 13% 23% 19% 27% 7% 17% 19% 14% 8% 5% -1% -1% 图 表 34: 海 峡 西 岸 ( 闽 ) 新 建 商 品 住 宅 量 价 走 势 销 售 面 积 ( 万 平 米 ) 均 价 ( 元 / 平 米 ) 右 轴 年 份 面 积 同 比 27% 19% 24% 25% 14% 4% 1% 2% -4% 94% -12% 3% 24% 44% -16% 1% 销 售 额 同 比 27% 15% 23% 34% 39% 71% 32% 47% -4% 131% % 27% 39% 49% -14% -4% 均 价 同 比 -1% -3% -1% 7% 21% 22% 31% 22% % 19% 13% 23% 12% 3% 3% -5% Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.29

31 图 表 35: 山 东 半 岛 ( 鲁 ) 新 建 商 品 住 宅 量 价 走 势 销 售 面 积 ( 万 平 米 ) 均 价 ( 元 / 平 米 ) 右 轴 年 份 面 积 同 比 27% 21% 18% 42% 23% 55% 12% 23% 7% 29% 3% 3% -11% 2% -14% 7% 销 售 额 同 比 73% -2% 33% 47% 4% 88% 17% 44% 9% 53% 47% 17% -6% 5% 5% 12% 均 价 同 比 36% -19% 13% 4% 14% 22% 5% 17% 2% 19% 12% 13% 6% 26% -1% 4% 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind 根 据 国 家 统 计 局 公 布 的 数 据 可 以 看 出, 全 国 商 品 房 销 售 额 一 二 三 线 城 市 分 化 也 明 显 今 年 前 11 月 份 销 售 额 一 线 城 市 达 到 1283 亿 元 二 线 2491 亿 元 三 线 城 市 达 到 亿 元, 全 国 商 品 房 销 售 额 215 年 前 11 月 份 同 比 增 长 15.6%, 其 中 一 线 高 达 44.7%, 二 线 三 线 分 别 为 13.8% 和 9.6%, 三 线 城 市 销 售 额 增 长 远 低 于 全 国 同 比 增 长 再 来 看 商 品 房 销 售 面 积,215 年 前 11 个 月 全 国 达 到 万 平 米, 同 比 增 长 7.4%, 一 二 三 线 城 市 分 别 增 长 2.7% 8.7% 和 6.%, 三 线 城 市 的 增 长 率 低 于 全 国 P.3 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

32 215 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 图 表 36: 全 国 商 品 房 销 售 额 情 况 ( 亿 元 ) 图 表 37: 全 国 商 品 房 销 售 面 积 情 况 ( 万 平 米 ) 一 线 城 市 二 线 城 市 三 线 城 市 11,485 9,976 12,83 8,763 27,424 22,48 25,767 24,91 33,213 42,52 4,55 37, 一 线 城 市 二 线 城 市 三 线 城 市 6,574 5,611 5,71 35,265 5,672 32,957 3,948 3,351 74,654 88,712 82,81 73, 图 表 38: 全 国 商 品 房 销 售 额 占 比 图 表 39: 全 国 商 品 房 销 售 面 积 占 比 一 线 城 市 二 线 城 市 三 线 城 市 一 线 城 市 二 线 城 市 三 线 城 市 % 33.4% 5.4% % 27.8% 67.% % 33.8% 53.2% % 27.3% 68.% % 33.7% 52.2% % 27.% 68.% % 34.9% 51.5% % 27.8% 67.1% % 2% 4% 6% 8% 1% % 2% 4% 6% 8% 1% 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind 从 全 国 大 中 城 市 表 现 来 看, 基 本 跑 赢 大 市, 而 世 联 行 统 计 的 全 国 39 个 重 点 中 大 城 市 的 销 售 额 如 下 表 所 示, 合 计 销 售 额 比 去 年 同 期 增 长 35% 从 增 幅 来 看, 其 中 有 12 个 城 市 达 到 销 售 额 同 比 增 长 4% 以 上, 仅 5 个 城 市 销 售 额 出 现 同 比 下 跌 趋 势, 总 体 情 况 良 好 其 中, 深 圳 销 售 额 同 比 增 长 尤 为 瞩 目, 同 比 增 长 159% 一 线 城 市 中, 上 海 仅 次 于 深 圳, 涨 幅 高 达 78%, 北 京 同 期 增 长 41%, 广 州 增 长 幅 度 稍 弱, 仅 为 18% 珠 三 角 城 市 中 深 圳 东 莞 惠 州 同 比 增 长 均 超 过 4%, 中 山 珠 海 广 州 佛 山 均 同 比 上 升, 由 此 看 来, 珠 三 角 重 点 城 市 销 售 金 额 均 呈 现 良 好 态 势 图 表 4: 215 年 全 国 39 个 大 中 城 市 商 品 房 销 售 额 统 计 规 模 序 号 地 区 214 年 销 售 额 ( 亿 元 ) 215 年 销 售 额 ( 亿 元 ) 同 比 增 长 4% 以 上 1 深 圳 1,132 2, % 2 上 海 3,517 6,265 78% 3 东 莞 66 1,15 67% Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.31

33 4 南 京 1,286 2,14 66% 5 天 津 1,8 1,555 54% 6 南 宁 % 7 武 汉 1,561 2,21 42% 8 杭 州 1,529 2,161 41% 9 北 京 2,576 3,638 41% 1 宁 波 % 11 青 岛 954 1,342 41% 12 惠 州 % 13 苏 州 1,16 1,69 39% 14 中 山 % 15 南 昌 % 16 珠 海 % 2%-4% 17 长 沙 773 1,33 34% 18 兰 州 % 19 济 南 % 2 徐 州 % 21 郑 州 985 1,187 2% 22 厦 门 % 23 广 州 1,849 2,185 18% 24 西 安 855 1,5 18% 25 无 锡 % 26 长 春 % 27 合 肥 % %-2% 28 太 原 % 29 佛 山 1,85 1,216 12% 3 大 连 % 31 贵 阳 % 32 沈 阳 973 1,81 11% 33 石 家 庄 % 34 成 都 1,72 1,744 2% 35 哈 尔 滨 % 36 重 庆 1,688 1,623-4% 小 于 % 37 包 头 % 38 昆 明 % 39 常 州 % 合 计 35,47 47,974 35% 注 : 天 津 珠 海 南 宁 无 锡 佛 山 合 肥 厦 门 为 商 品 住 宅 ; 兰 州 太 原 贵 阳 均 为 214 和 215 年 前 11 月 数 据 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind 经 济 发 达 地 区 的 三 四 线 城 市, 整 体 增 幅 也 跑 赢 大 市, 反 之, 没 有 基 础 产 业 的 三 四 线 城 市 则 表 现 平 平 亦 或 不 佳 根 据 广 东 省 房 地 产 行 业 协 会 提 供 的 数 据, 广 东 省 除 了 上 图 表 中 提 及 的 城 市 以 外 的 14 个 城 市 的 商 品 房 销 售 额 如 下 表 所 示, 总 体 情 况 不 错, 合 计 商 品 房 销 售 额 在 215 年 前 11 个 月 达 到 1716 亿 元, 同 比 P.32 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

34 215 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 增 长 2.4%, 其 中 12 个 城 市 商 品 房 销 售 额 同 比 上 升, 仅 2 个 城 市 同 比 下 跌 在 这 些 城 市 中, 汕 尾 市 商 品 房 销 售 额 的 涨 幅 最 为 明 显, 达 到 187.6%, 汕 头 市 仅 次 于 汕 尾 涨 幅 排 名 第 2, 达 到 45.2%; 阳 江 市 和 韶 关 市 两 市 出 现 销 售 额 同 比 下 跌, 分 别 为 -.9% 和 -4.3% 图 表 41: 215 年 前 11 月 广 东 省 其 余 14 个 城 市 商 品 房 销 售 额 序 号 城 市 同 比 增 长 (%) 215 年 1-11 月 销 售 金 额 ( 亿 元 ) 214 年 1-11 月 销 售 金 额 ( 亿 元 ) 1 汕 尾 市 187.6% 汕 头 市 45.2% 江 门 市 34.2% 梅 州 市 33.9% 清 远 市 27.1% 揭 阳 市 25.8% 河 源 市 23.8% 湛 江 市 21.5% 潮 州 市 16.1% 肇 庆 市 8.1% 茂 名 市 5.1% 云 浮 市 3.6% 阳 江 市 -.9% 韶 关 市 -4.3% 合 计 2.4% 数 据 来 源 : 广 东 省 房 协, 世 联 研 究,Wind Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.33

35 ( 二 ) 库 存 总 量 创 新 高, 但 增 速 放 缓 图 表 42: 215 前 11 月 全 国 各 省 房 地 产 开 发 投 资 额 增 速 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind 上 图 为 215 年 前 11 个 月 房 地 产 开 发 投 资 额 增 长 情 况, 全 国 房 地 产 开 发 投 资 完 成 额 在 11 月 达 到 8772 亿 元, 同 比 增 长 1.3%, 其 中 深 颜 色 的 部 分 是 215 年 前 11 月 份 房 地 产 开 发 投 资 额 同 比 上 升 大 于 5% 的 省 市 ; 中 间 色 为 同 比 增 幅 %-5% 的 省 市 ; 浅 颜 色 部 分 则 为 同 比 下 跌 的 省 市 其 中 海 南 同 比 增 长 最 快, 达 到 23%, 紧 接 在 后 的 是 江 西 和 广 东, 增 速 分 别 为 15% 和 14%; 东 北 西 北 西 南 部 分 地 区 则 出 现 同 比 下 跌, 东 三 省 的 下 跌 尤 为 严 重, 黑 龙 江 吉 林 和 辽 宁 分 别 为 -26% -1% 和 -32%, 在 全 国 增 速 中 排 名 倒 数 至 215 年, 全 国 商 品 房 待 售 面 积 高 达 万 平 米, 同 比 增 长 15.6%, 其 中 陕 西 省 1 月 末 待 售 面 积 达 到 62.8 万 平 米, 同 比 增 长 超 过 三 成 ; 今 年 上 半 年, 湖 南 商 品 房 待 售 面 积 万 平 米, 同 比 增 长 28.3%, 在 待 售 面 积 不 断 上 升 的 情 况 下, 房 地 产 开 发 投 资 的 速 度 也 在 下 滑, 去 库 存 成 为 当 务 之 急 从 全 国 情 况 来 看, 住 宅 库 存 问 题 主 要 是 东 北 等 区 域 性 风 险 偏 高 ; 而 商 办 库 存, 从 一 二 线 到 三 线, 库 存 去 化 周 期 过 长 是 普 遍 痛 点 总 体 来 看, 目 前 的 住 宅 商 办 库 存 总 量 均 达 到 了 历 史 高 点, 但 增 速 也 自 213 年 开 始 逐 渐 放 缓 P.34 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

36 215 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 图 表 43: 全 国 商 品 房 待 售 面 积 及 增 长 情 况 商 品 房 待 售 面 积 ( 万 平 方 米 ) 同 比 (%, 右 轴 ) % % 4% 3% 2% 1% % -1% -2% 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind 1 商 品 住 宅 库 存 情 况 及 去 化 周 期 上 面 说 去 库 存 是 目 前 的 主 旋 律, 在 分 析 过 后 发 现 商 办 的 库 存 为 普 遍 痛 点, 住 宅 库 存 则 是 区 域 性 问 题 根 据 我 们 推 算, 至 216 年, 住 宅 累 计 可 售 量 将 超 过 3 亿 平 米 ( 假 设 项 目 新 开 工 1 年 后 陆 续 进 入 市 场 ; 上 一 年 的 新 开 工 面 积 - 当 年 的 销 售 面 积 = 可 售 面 积, 逐 年 累 加 即 为 累 计 可 售 面 积 ), 这 些 量 将 在 未 来 几 年 陆 续 入 市 而 库 存 增 速 在 212 年 达 到 高 峰, 后 逐 年 下 降, 于 今 年 下 降 至 7%, 由 于 前 几 年 基 数 过 大, 库 存 量 依 旧 逐 年 上 升 而 图 中 也 显 示 出 全 国 商 品 住 宅 的 去 化 周 期 在 过 去 的 几 年 里 不 断 上 升, 预 计 到 216 年, 待 售 面 积 按 照 215 年 的 销 售 量 去 计 算 去 化 周 期 ( 去 化 周 期 = 当 年 末 可 售 面 积 / 当 年 销 售 面 积 ),216 年 后 若 无 新 开 工 的 住 宅, 需 要 大 约 3 年 时 间 去 消 化 全 部 库 存 以 相 同 的 方 法 计 算 不 同 城 市 群 的 库 存 及 去 化 周 期, 结 果 如 下 表, 结 果 显 示, 不 同 城 市 群 的 库 存 分 布 不 均 其 中 广 东 成 渝 长 江 中 游 长 三 角 和 山 东 半 岛 五 个 地 区 的 去 化 周 期 均 低 于 全 国, 其 中 广 东 和 成 渝 地 区 去 化 周 期 最 好, 分 别 为 1. 年 及 1.1 年, 而 东 三 省 则 令 人 担 忧, 即 便 在 216 年 之 后 无 新 开 工 的 情 况, 还 需 要 7.1 年 才 能 够 去 化 完 全 珠 三 角 长 三 角 和 京 津 冀 地 区 为 我 国 传 统 人 口 聚 集 地 区, 按 照 当 前 去 化 看 来, 这 几 个 地 区 的 库 存 问 题 不 大, 而 东 三 省 则 因 为 近 几 年 的 人 口 流 出 传 统 产 业 难 以 转 型 等 原 因, 库 存 问 题 短 期 内 难 以 解 决 图 表 44: 全 国 商 品 住 宅 可 售 面 积 及 增 幅 变 化 住 宅 可 售 量 ( 万 平 米 ) % 3% 25% 2% 15% 1% 5% % 住 宅 销 售 量 ( 万 平 米 ) 49,588 55,423 7,136 59,28 86,185 93,377 96,528 98, ,723 15,182 96,11 增 速 ( 可 售 量 ) 2% 5% 9% 8% 19% 5% 27% 29% 15% 12% 7% % Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.35

37 图 表 45: 全 国 商 品 住 宅 去 化 周 期 住 宅 去 化 周 期 ( 年 ) 图 表 46: 主 要 城 市 群 商 品 住 宅 库 存 及 去 化 周 期 主 要 城 市 群 (A) 累 计 新 开 工 面 积 ( 万 平 米 ) (B) 前 11 月 总 销 售 面 积 ( 万 平 米 ) (C)=(A)-(B) 215 年 底 可 售 面 积 ( 万 平 米 ) (D) 月 新 开 工 面 积 ( 万 平 米 ) (E)=(C)+(D) 216 年 可 售 面 积 ( 万 平 米 ) (F) 215 年 预 计 全 年 销 售 面 积 ( 万 平 米 ) (G)=(E)/(F) 去 化 周 期 ( 年 ) 东 三 省 京 津 冀 海 峡 西 岸 中 原 山 东 半 岛 长 三 角 长 江 中 游 成 渝 广 东 全 国 , 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind P.36 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

38 215 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 2 商 业 物 业 库 存 情 况 及 去 化 周 期 相 对 于 住 宅 的 库 存 和 去 化 周 期, 全 国 商 业 的 库 存 压 力 更 大, 预 计 216 年 累 计 可 售 面 积 达 到 12.6 亿 平 米, 而 去 化 时 间 则 高 达 14.8 年, 图 表 显 示 库 存 增 速 于 211 和 212 年 达 25%, 为 25 年 之 后 的 最 高 峰, 虽 从 213 年 开 始 下 降, 但 是 其 增 速 仍 达 到 两 位 数, 如 此 看 来, 商 业 物 业 库 存 在 未 来 几 年 仍 会 持 续 增 加, 同 时 去 化 周 期 逐 年 攀 升, 于 今 年 达 到 高 峰, 而 按 照 当 前 趋 势 来 看, 未 来 几 年 去 化 周 期 仍 有 上 升 趋 势, 且 增 幅 可 能 加 大, 因 此 商 业 物 业 库 存 问 题 尤 为 严 重, 需 要 得 到 重 视 再 看 不 同 的 城 市 群, 商 业 库 存 为 普 遍 的 痛 点, 均 面 临 着 高 库 存 的 压 力, 经 计 算, 全 国 库 存 高 达 14.8 年, 而 去 化 最 差 的 东 三 省 需 要 25.7 年 才 能 够 完 全 消 化 其 商 业 物 业 库 存 ; 成 渝 地 区 和 中 原 地 区 相 对 较 好, 去 化 周 期 分 别 为 1.4 年 和 11.2 年, 但 是 去 化 周 期 仍 过 长, 库 存 问 题 令 人 堪 忧 图 表 47: 全 国 商 业 物 业 可 售 面 积 及 增 幅 变 化 商 业 可 售 量 ( 万 平 米 ) 商 业 销 售 量 ( 万 平 米 ) 4,81 4,338 4,645 4,26 5,328 6,995 7,869 7,759 8,469 9,77 7,612 增 速 ( 可 售 量 ) 36% 21% 19% 17% 17% 2% 25% 25% 22% 22% 17% 12% 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % 图 表 48: 全 国 商 业 物 业 去 化 周 期 商 业 去 化 周 期 ( 年 ) 注 : 假 设 不 考 虑 持 有 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.37

39 图 表 49: 主 要 城 市 群 商 业 物 业 库 存 及 去 化 周 期 主 要 城 市 群 (A) 累 计 新 开 工 面 积 ( 万 平 米 ) (B) 前 11 月 总 销 售 面 积 ( 万 平 米 ) (C)=(A)-(B) 215 年 底 可 售 面 积 ( 万 平 米 ) (D) 月 新 开 工 面 积 ( 万 平 米 ) (E)=(C)+(D) 216 年 可 售 面 积 ( 万 平 米 ) (F) 215 年 预 计 全 年 销 售 面 积 ( 万 平 米 ) (G)=(E)/(F) 去 化 周 期 ( 年 ) 东 三 省 京 津 冀 广 东 长 三 角 海 峡 西 岸 山 东 半 岛 长 江 中 游 中 原 成 渝 全 国 >12 亿 平 米 注 : 假 设 不 考 虑 持 有 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind 3 办 公 物 业 库 存 情 况 及 去 化 周 期 对 于 非 商 品 住 宅 中 的 办 公 物 业, 根 据 相 同 的 计 算 方 法, 到 216 年, 累 计 可 售 量 将 达 到 3 亿 平 米, 去 化 时 间 也 会 超 过 1 年 其 可 售 量 增 幅 在 212 年 为 32%, 为 近 几 年 最 高 峰, 随 后 下 跌, 但 增 幅 仍 保 持 两 位 数, 库 存 逐 渐 上 升, 而 销 售 量 并 未 同 步 提 升, 去 库 存 压 力 将 逐 渐 加 大, 去 化 周 期 也 会 加 长 对 于 不 同 的 城 市 群 来 说, 办 公 楼 库 存 也 为 普 遍 痛 点 东 三 省 和 京 津 冀 的 办 公 楼 库 存 尤 为 严 重, 去 化 周 期 高 达 26.6 年 和 17.4 年, 去 库 存 压 力 相 当 大 广 东 的 去 化 相 对 较 好, 即 便 是 216 年 后 未 有 新 开 工 面 积, 按 照 当 前 速 度,5.8 年 即 可 消 化 全 部 库 存, 但 是 周 期 依 旧 过 长 P.38 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

40 215 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 图 表 5: 全 国 办 公 物 业 可 售 面 积 及 增 幅 变 化 办 公 可 售 量 ( 万 平 米 ) 办 公 销 售 量 ( 万 平 米 ) 1,96 1,231 1,465 1,157 1,544 1,89 2,5 2,254 2,883 2,55 2,434 增 速 ( 可 售 量 ) 3% 13% 18% 12% 17% 17% 2% 32% 27% 23% 22% 13% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % 图 表 51: 全 国 办 公 物 业 去 化 周 期 办 公 去 化 周 期 ( 年 ) 注 : 假 设 不 考 虑 持 有 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind 图 表 52: 主 要 城 市 群 办 公 物 业 库 存 及 去 化 周 期 主 要 城 市 群 (A) 累 计 新 开 工 面 积 ( 万 平 米 ) (B) 前 11 月 总 销 售 面 积 ( 万 平 米 ) (C)=(A)-(B) 215 年 底 可 售 面 积 ( 万 平 米 ) (D) 月 新 开 工 面 积 ( 万 平 米 ) (E)=(C)+(D) 216 年 可 售 面 积 ( 万 平 米 ) (F) 215 年 预 计 全 年 销 售 面 积 ( 万 平 米 ) (G)=(E)/(F) 去 化 周 期 ( 年 ) 东 三 省 京 津 冀 长 江 中 游 长 三 角 中 原 Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.39

41 成 渝 海 峡 西 岸 山 东 半 岛 广 东 全 国 注 : 假 设 不 考 虑 持 有 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind P.4 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

42 215 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 特 征 4: 大 浪 淘 沙, 始 见 真 金 215 年, 从 万 科 万 达 的 成 功 牵 手 恒 大 集 团 海 内 海 外 四 处 并 购, 到 二 三 线 城 市 中 小 房 企 的 债 务 危 机 转 让 潮 涌 ; 从 大 型 房 企 集 体 回 归 核 心 城 市 积 极 降 库 存 调 结 构, 到 行 业 整 体 库 存 总 量 和 去 化 周 期 仍 在 创 新 高 ; 从 标 杆 房 企 融 资 渠 道 多 元 化 融 资 成 本 创 新 低, 到 难 抵 行 业 整 体 利 润 率 持 续 下 滑 房 企 转 型 蔚 然 成 风, 中 国 房 地 产 并 购 整 合 的 大 幕 已 经 拉 开, 行 业 已 进 入 大 浪 淘 沙 优 胜 劣 汰 的 洗 牌 时 代 ( 一 ) 强 者 恒 强, 标 杆 房 企 跑 赢 大 市 从 销 售 业 绩 来 看, 房 企 之 间 的 业 绩 明 显 回 暖, 大 者 恒 大, 强 者 恒 强 的 市 场 局 面 将 成 为 房 地 产 行 业 新 常 态 之 一 从 市 场 集 中 度 的 角 度 来 看,215 年 全 年 销 售 业 绩 Top1 的 上 市 房 企 销 售 总 额 达 到 亿 元, 比 去 年 亿 元 同 比 增 长 11.2% 215 年 全 年 销 售 业 绩 Top1 房 企 的 市 场 集 中 度 从 214 年 17.55% 下 降 到 215 年 17.7%,Top2 的 房 企 集 中 度 也 出 现 了 下 滑, 从 214 年 的 26.4% 下 降 到 了 2.79% 万 科 的 销 售 集 中 度 最 高, 达 到 了 2.99%, 绿 地 集 团 与 恒 大 集 团 紧 随 其 后, 分 别 接 近 2.31% 同 214 年 全 年 的 房 企 销 售 额 排 名 相 比,Top1 排 名 次 序 没 有 太 大 的 变 化, 大 者 恒 大, 强 者 恒 强 的 局 面 依 旧 得 以 延 续, 只 是 销 售 集 中 度 出 现 了 下 降 图 表 53 标 杆 房 企 销 售 额 比 较 排 名 房 企 215 年 销 售 额 214 年 销 售 额 ( 亿 元 ) ( 亿 元 ) 同 比 1 万 科 % 2 绿 地 集 团 % 3 恒 大 地 产 % 4 中 海 地 产 % 5 万 达 集 团 % 6 保 利 地 产 % 7 碧 桂 园 % 8 华 润 置 地 % 9 融 创 中 国 % 1 华 夏 幸 福 % 11 绿 城 中 国 % 12 世 茂 房 产 % 13 金 地 集 团 % 14 招 商 蛇 口 % 15 龙 湖 地 产 % 16 富 力 地 产 % 17 雅 居 乐 % 18 远 洋 地 产 % 19 中 国 铁 建 % 2 荣 盛 发 展 % 21 首 开 股 份 % 22 首 创 置 业 % 23 泰 禾 集 团 % 24 新 城 控 股 % Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.41

43 25 阳 光 城 % 26 旭 辉 % 27 中 国 金 茂 % 28 保 利 置 业 % 29 融 信 集 团 % 3 金 科 集 团 % 合 计 % 数 据 来 源 : 公 开 信 息, 世 联 研 究 图 表 54: Top1 标 杆 房 企 销 售 集 中 度 图 表 55: 标 杆 房 企 销 售 集 中 度 变 化 % 2.31% 销 售 额 销 售 集 中 度 3.5% 3.% 2.5% 2.31% 1.74% 1.73% 2.% 1.73% 1.61% 1.5%.98%.84%.83% 1.%.5% 行 业 商 品 房 销 售 额 ( 亿 元 ) Top1 标 杆 企 业 商 品 房 销 售 额 ( 亿 元 ) Top2 标 杆 企 业 商 品 房 销 售 额 ( 亿 元 ) 销 售 集 中 度 Top1 销 售 集 中 度 Top2 26.4% 2.79% 17.56% 17.7% 3.% 2.% 1.%.% % 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind ( 二 ) 营 业 收 入 大 幅 上 涨 截 至 215 年 12 月, A 股 市 场 共 有 143 家 上 市 房 地 产 开 发 商 公 布 了 前 三 季 度 的 财 务 数 据 总 体 而 言, 今 年 房 地 产 行 业 的 营 业 收 入 继 续 攀 升, 前 三 季 度 共 实 现 营 业 收 入 亿 元, 同 比 上 升 42.4%, 增 幅 1.%, 实 现 了 强 劲 反 弹 ; 其 中 净 利 润 为 亿, 同 比 上 涨 22.8% 归 属 上 市 公 司 股 东 净 利 润 亿, 同 比 上 升 47.18% 我 们 从 今 年 营 业 总 收 入 和 净 利 润 的 双 双 高 涨, 看 到 了 房 地 产 销 售 市 场 的 回 暖, 受 益 于 去 库 存 的 政 策 方 向 与 全 国 成 交 金 额 的 回 升, 上 市 房 企 的 增 收 卓 有 成 效 具 体 到 上 市 房 企 的 季 度 营 收, 我 们 也 看 到,Q1 季 度 与 Q2 季 度 的 营 业 收 入 增 幅 强 劲,215 年 Q3 季 度 增 幅 趋 稳, 维 持 了 215 年 前 两 个 季 度 的 增 速 同 215 年 的 Q2 季 度 相 比, 净 利 润 虽 然 持 续 增 加, 但 是 增 加 的 幅 度 已 经 放 缓, 下 降 到 了 22.8% P.42 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

44 215 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 图 表 56:25Q3-215Q3 A 股 上 市 房 地 产 开 发 商 前 三 季 度 营 收 营 业 收 入 ( 亿 元 ) 营 业 利 润 ( 亿 元 ) 净 利 润 ( 亿 元 ) 归 属 母 公 司 股 东 的 净 利 润 营 业 收 入 同 比 增 长 (%, 右 轴 ) 净 利 润 同 比 增 长 (%, 右 轴 ) 7.% 6.% 42.4% 5.% 4.% 3.% 22.8% 2.% 1.%.% -1.% -2.% 25Q3 26Q3 27Q3 28Q3 29Q3 21Q3 211Q3 212Q3 213Q3 214Q3 215Q3 图 表 57:21 Q1-215 Q3 A 股 上 市 房 企 季 度 营 收 情 况 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind 营 业 收 入 ( 亿 元 ) 营 业 利 润 ( 亿 元 ) 净 利 润 ( 亿 元 ) 归 属 股 东 净 利 润 ( 亿 元 ) 营 业 收 入 同 比 (%), 右 轴 净 利 润 同 比 (%), 右 轴 211 Q1 211 Q2 211 Q3 211 Q4 212 Q1 212 Q2 212 Q3 212 Q4 213 Q1 213 Q2 213 Q3 213 Q4 214 Q1 214 Q2 214 Q3 214 Q4 215 Q1 215 Q2 5% 4% 42.43% 3% 2% 22.84% 215 Q3 1% % -1% -2% 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind ( 三 ) 三 费 占 比 持 续 攀 升 从 今 年 三 费 占 比 的 变 化, 我 们 可 以 看 到, 中 国 上 市 房 企 在 销 售 费 用, 财 务 费 用 还 有 管 理 费 用 的 支 出 占 比 较 214 年 有 了 进 一 步 的 提 升, 占 比 达 到 了 1.29%, 为 近 6 年 来 最 高 的 水 平, 比 214 年 年 底 三 费 占 比 上 涨 1.4 个 百 分 点 其 中 销 售 费 用 占 比 上 升.12 个 百 分 比, 管 理 费 用 占 比 上 升.58 个 百 分 点, 财 务 费 用 占 比 上 升.7 个 百 分 点 215 年 前 三 个 季 度, 财 务 费 用 支 出 涨 幅 最 快, 同 比 214 年 底 增 长 32.56% 财 务 费 用 的 快 速 攀 升 也 从 侧 面 反 映 了 企 业 融 资 的 需 求 在 215 年 进 一 步 提 升, 当 然 也 得 益 于 15 年 流 动 性 宽 松 以 及 上 半 年 股 市 的 暴 跌, 债 券 市 场 的 大 热 让 房 企 获 得 了 发 债 融 资 的 最 佳 窗 口 期 如 下 表 所 示, 在 年 期 间, 公 司 债 券 的 发 行 规 模 快 速 扩 大,214 年 达 到 亿 元, 同 比 213 年 增 长 倍 截 止 215 年 1 月 份, 公 司 债 券 突 破 2 亿 规 模 达 到 亿 元 从 年 的 融 资 利 率 变 化 我 们 可 以 看 到, 大 型 房 企, 大 型 国 有 企 业 的 融 资 利 率 比 较 稳 定, 且 有 下 降 的 趋 势, 融 资 环 境 在 改 善 相 反, 小 型 房 企 债 券 融 资 利 率 呈 现 上 升 趋 势 Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.43

45 图 表 58:A 股 上 市 房 地 产 开 发 商 费 用 占 比 情 况 销 售 费 用 占 比 管 理 费 用 占 比 财 务 费 用 占 比 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 1.59% 1.78% 2.2% 2.29% 2.85% 2.1% 2.15% 4.62% 4.38% 4.64% 4.15% 3.71% 3.74% 4.32% 3.2% 2.86% 3.45% 3.23% 3.4% 3.% 3.12% Q3 图 表 59: 债 券 发 行 规 模 分 布 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind 公 司 债 券 ( 亿 元 ) 其 他 ( 亿 元 ) 企 业 债 券 ( 亿 元 ) 融 资 工 具 ( 亿 元 ) 公 司 债 券 同 比 增 长 倍 数 右 轴 企 业 债 券 同 比 增 长 倍 数 右 轴 , 图 表 6: 年 部 分 房 企 债 券 融 资 利 率 变 化 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind 发 债 主 体 债 券 简 称 发 行 日 期 融 资 方 式 发 行 额 ( 亿 元 ) 年 限 ( 年 ) 债 券 利 率 天 津 房 地 产 信 托 集 团 公 司 12 津 房 信 ABN1E ABN 株 洲 高 科 12 株 高 科 债 企 业 债 券 首 开 股 份 12 首 开 债 企 业 债 券 金 融 街 12 金 融 街 债 企 业 债 券 上 海 张 江 高 科 技 园 区 12 张 江 债 企 业 债 券 沈 阳 南 湖 科 技 开 发 集 团 13 沈 阳 南 科 债 企 业 债 券 大 连 星 海 湾 13 星 海 湾 PPN PPN 建 发 房 地 产 13 建 发 房 产 债 企 业 债 券 石 家 庄 地 产 集 团 13 石 地 产 债 企 业 债 券 葛 洲 坝 集 团 13 葛 洲 集 MTN 融 资 工 具 大 连 星 海 湾 14 星 海 湾 PPN PPN 首 开 股 份 14 首 开 债 企 业 债 券 绿 地 控 股 14 绿 地 债 企 业 债 券 金 融 街 14 金 融 街 PPN PPN P.44 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

46 215 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 万 科 地 产 14 万 科 MTN 融 资 工 具 广 西 万 通 房 地 产 15 万 通 债 公 司 债 券 中 国 奥 园 15 奥 园 公 司 债 券 金 科 房 地 产 15 金 科 公 司 债 券 绿 地 控 股 15 绿 地 PPN PPN 恒 大 地 产 15 恒 大 公 司 债 券 荣 盛 发 展 15 荣 盛 公 司 债 券 星 河 湾 控 股 星 河 湾 A PPN 首 都 置 地 15 首 置 公 司 债 券 万 科 地 产 15 万 科 MTN 融 资 工 具 首 开 股 份 15 首 开 CP 融 资 工 具 中 海 地 产 15 中 海 公 司 债 券 上 海 张 江 高 科 技 园 区 15 张 江 高 科 SCP 融 资 工 具 数 据 来 源 : 世 联 研 究,CREIS 从 上 表 可 以 看 到, 从 212 年 到 215 年, 债 券 融 资 市 场 的 融 资 利 率 出 现 了 进 一 步 的 分 化, 融 资 方 式 进 一 步 多 元 大 的 房 企, 诸 如 中 海 地 产, 万 科 地 产 能 够 以 非 常 低 的 利 率 (3.4%-3.78%) 去 融 资, 而 小 房 企 或 者 未 上 市 的 房 企, 融 资 利 率 可 以 高 达 8% 以 上, 这 也 凸 显 了 当 前 的 融 资 环 境 将 越 来 越 有 利 于 大 型 房 企 / 大 型 国 有 企 业, 小 型 民 营 房 企 的 债 券 融 资 策 略 即 将 失 效, 风 险 控 制 将 驱 使 大 部 分 的 资 本 资 源 向 优 势 房 企 集 中, 小 型 房 企 的 融 资 规 模 将 越 来 越 小 且 承 担 了 较 高 的 融 资 成 本 ( 四 ) 库 存 去 化 周 期 继 续 上 升 截 止 215 年 1 月 31 号,A 股 市 场 总 共 有 143 家 房 地 产 开 发 商 公 布 了 215 年 前 三 季 度 的 库 存 数 据, 上 市 房 企 的 存 货 价 值 进 一 步 攀 升 截 止 三 季 度 末, 累 计 库 存 绝 对 值 达 亿 元, 同 比 214 年 底 增 长 26.56%, 累 计 库 存 绝 对 值 创 下 历 史 新 高 剔 出 其 中 已 售 未 结 的 项 目, 即 预 收 账 款 1853 亿 元, 上 市 房 企 的 真 实 库 存 达 到 了 1891 亿 元, 同 比 增 长 34.19% 其 中 预 收 账 款 同 比 增 长 5.58%,215 年 销 售 回 暖, 房 企 业 绩 的 提 升 一 部 分 也 表 现 在 预 收 款 项 相 应 的 增 加 通 过 去 化 周 期 的 模 拟 预 估 ( 通 过 毛 利 率 计 算 出 来 真 实 库 存 的 货 值, 然 后 用 该 值 与 销 售 商 品 或 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 成 本 做 比 得 出 ), 我 们 得 到 去 化 周 期 的 数 据, 这 进 一 步 表 明 了 今 年 年 初 以 来 房 企 去 化 周 期 的 高 位 盘 旋, 周 期 数 值 达 到 了 3.3 年, 与 8 年 金 融 危 机 时 的 去 化 周 期 数 值 相 当 未 来, 去 库 存 依 然 是 大 部 分 房 地 产 企 业 的 重 点 之 一 图 表 61:A 股 上 市 房 地 产 开 发 商 存 货 和 预 收 款 情 况 存 货 ( 亿 元 ) 预 收 账 款 ( 亿 元 ) 预 收 账 款 同 比 增 长 (%, 右 轴 ) 存 货 同 比 增 长 (%, 右 轴 ) % 28,944 19,279 22,87 1% 12,723 15,258 6,175 8, % 5% 2,43 3,152 4,356 5,573 6,787 7, % 1,853 % Q3 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.45

47 图 表 62:A 股 上 市 房 地 产 开 发 商 去 化 周 期 估 算 去 化 周 期 ( 年 ) 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind 我 们 选 择 了 万 科, 绿 地 控 股, 保 利 地 产, 华 夏 幸 福, 金 地 集 团, 招 商 地 产, 首 开 股 份, 世 茂 地 产, 阳 光 城 等 1 家 上 市 房 地 产 公 司 作 为 标 杆 房 企, 进 一 步 分 析 标 杆 房 企 与 上 市 房 地 产 的 整 体 平 均 水 平 的 差 异 标 杆 房 企 的 存 货 累 计 值 也 达 到 了 历 史 最 高 的 水 平 亿 元, 同 比 增 幅 达 4.64%, 明 显 高 于 行 业 平 均 水 平 26.56% 主 要 原 因 是 因 为 绿 地 控 股 215 年 4 月 份 的 借 壳 上 市, 带 来 了 亿 元 的 存 货 值, 导 致 存 货 同 比 增 幅 过 高 从 去 化 周 期 来 看, 标 杆 房 企 215 年 第 三 季 度 的 去 化 周 期 与 214 年 第 三 季 度 的 去 化 水 平 持 平, 但 是 与 行 业 平 均 水 平 的 3.3 年 相 比, 库 存 压 力 相 对 较 小 这 些 数 据 反 映 了 214 年 以 来 上 市 房 企 之 间 分 化 的 进 一 步 加 剧, 具 体 到 中 小 企 业, 他 们 的 去 化 压 力 更 大, 业 绩 锁 定 能 力 更 差 如 何 更 好 的 去 库 存, 尤 其 是 中 小 房 企 需 要 面 临 的 挑 战 图 表 63:215 年 A 股 标 杆 房 企 存 货 及 预 收 款 情 况 存 货 ( 亿 元 ) 预 收 账 款 ( 亿 元 ) 存 货 同 比 增 幅 (%, 右 轴 ) 预 收 账 款 同 比 增 幅 (%, 右 轴 ) % 15 8% % % 4% 2% 21 Q3 211 Q3 212 Q3 213 Q3 214 Q3 215 Q3 % 1 家 上 市 房 企 分 别 是 万 科, 绿 地 控 股, 保 利 地 产, 华 夏 幸 福, 金 地 集 团, 招 商 地 产, 首 开 股 份, 世 茂 地 产, 阳 光 城 等 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind P.46 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

48 215 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 图 表 64: 标 杆 公 司 库 存 去 化 周 期 标 杆 公 司 库 存 周 期 ( 年 ) Q3 211Q3 212Q3 213Q3 214Q3 215Q3 1 家 上 市 房 企 分 别 是 万 科, 绿 地 控 股, 保 利 地 产, 华 夏 幸 福, 金 地 集 团, 招 商 地 产, 首 开 股 份, 世 茂 地 产, 阳 光 城 等 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind, ( 五 ) 偿 债 能 力 持 续 减 弱 截 至 214 年 第 三 季 度, 上 市 房 地 产 开 发 商 短 期 债 务 总 计 亿 元, 长 期 债 务 大 幅 度 攀 升 至 亿 元, 增 长 幅 度 高 达 58.2%, 有 息 负 债 率 进 一 步 攀 升, 高 达 56.7% 这 一 现 象 的 出 现, 有 可 能 归 咎 于 214 年 与 215 大 规 模 的 债 券 融 资, 尤 其 是 215 年 发 债 规 模 高 达 亿 元, 比 214 年 底 的 融 资 规 模 还 要 大 倍 其 中 有 息 负 债 占 总 资 产 比 例 为 43.99%, 比 去 年 上 升 了 7.6 个 百 分 比, 为 六 年 以 来 最 高 水 平 同 时 资 产 负 债 率 进 一 步 攀 升, 达 到 77.59% 考 虑 到 国 家 目 前 宽 松 的 利 率 政 策, 有 息 负 债 占 比 上 升 并 不 会 侵 蚀 太 多 企 业 的 利 润, 但 是 利 率 一 旦 收 紧, 特 别 是 在 资 产 回 报 率 持 续 下 降 的 情 况 下, 当 资 产 回 报 率 低 于 负 债 利 息 率, 那 么 有 息 负 债 就 会 成 为 房 企 的 头 顶 上 的 达 摩 克 里 斯 之 剑 不 过 数 据 分 析 表 明, 短 期 负 债 占 总 负 债 的 比 率 同 214 年 相 比 有 了 进 一 步 的 下 降, 只 有 32.69%, 下 降 了 6.6 个 百 分 比, 侧 面 反 映 了 房 企 融 资 渠 道 中, 非 短 期 资 金 来 源 占 比 的 上 升 ( 如 企 业 债 券, 公 司 债 券 等 ) 非 短 期 资 金 的 增 加 不 仅 仅 减 轻 了 房 企 的 资 金 成 本, 同 时 也 保 证 了 资 金 来 源 的 长 期 稳 定, 减 少 短 期 偿 付 风 险 通 过 研 究 流 动 比 率 和 速 动 比 率, 我 们 发 现, 流 动 比 率 进 一 步 下 降 到 1.62, 速 动 比 率 稍 有 提 升, 也 只 有.45( 流 动 比 率 的 正 常 值 应 该 在 2:1 左 右, 速 动 比 率 的 正 常 值 应 该 在 1:1 左 右 ) 虽 然 房 企 二 者 的 指 标 保 持 稳 定 但 仍 有 走 低 的 趋 势, 也 从 侧 面 反 映 了 房 企 偿 债 能 力 有 所 减 弱 的 趋 势 图 表 65:A 股 上 市 房 地 产 开 发 商 债 务 情 况 总 有 息 ( 亿 元 ) 总 债 务 ( 亿 元 ) 总 资 产 ( 亿 元 ) 有 息 负 债 率 ( 右 轴 ) 短 期 债 务 占 总 有 息 比 ( 右 轴 ) 有 息 贷 款 占 总 资 产 ( 右 轴 ) 5, 4, 3, 2, 1, 56.7% 44.% 32.7% Q3 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.47

49 图 表 66: 上 市 房 企 偿 债 能 力 流 动 比 率 ( 左 轴 ) 速 动 比 率 ( 右 轴 ) Q 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind 今 年 由 于 房 地 产 整 个 行 业 的 销 售 行 情 回 暖,A 股 上 市 房 企 的 现 金 流 有 了 一 定 程 度 的 增 加, 但 是 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 仍 然 为 负, 只 有 亿 元, 但 是 负 值 缺 口 同 比 有 了 大 幅 的 下 降, 下 降 了 49.83% 其 中 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 净 额 是 亿 元, 同 214 年 年 底 筹 资 现 金 流 相 比 出 现 了 非 常 细 微 的 下 降, 比 214 年 第 三 季 度 的 现 金 流 减 少 了 159 亿 元, 降 幅 约.8% 其 中 A 股 上 市 房 地 产 开 发 商 的 销 售 商 品, 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 为 亿 元, 比 去 年 全 年 的 销 售 商 品, 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 还 高 1.9 个 百 分 点 ; 购 买 商 品, 接 受 劳 务 支 付 的 现 金 为 亿, 较 去 年 全 年 购 买 的 商 品, 接 受 劳 务 支 出 的 现 金 流 减 少 亿 元 同 比 减 幅 达 7.1% 这 一 变 化 也 反 映 了 当 前 上 市 房 企 投 资 需 求 的 下 降, 负 债 发 展 的 节 奏 趋 于 理 性 未 来 中 长 期 的 策 略 将 以 去 库 存, 谋 转 型 为 主, 而 不 是 简 单 的 拿 地 投 资 盖 房 子 这 么 一 个 简 单 发 展 套 路 图 表 67:A 股 上 市 房 企 现 金 流 情 况 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 ( 亿 元 ) 购 买 产 品 提 供 劳 务 支 付 的 现 金 ( 亿 元 ) 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 同 比 增 速 ( 右 轴 ) 购 买 产 品 接 收 劳 务 支 付 的 现 金 同 比 增 速 ( 右 轴 ) 1 9 8,864 8% 7% ,28 1.9% -7.1% Q3 6% 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind P.48 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

50 215 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 图 表 68:A 股 上 市 房 企 资 金 缺 口 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 ( 亿 元 ) 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 ( 亿 元 ) 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 ( 亿 元 ) ,49 1,752 1,73 1, Q 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind ( 六 ) 净 利 润 率 及 ROE 持 续 回 落 进 一 步 的 研 究 表 明, 今 年 前 三 季 度 上 市 房 企 毛 利 率 与 净 利 润 率 进 一 步 下 降, 其 中 毛 利 率 仅 为 28.11%, 比 去 年 同 期 进 一 步 下 滑 4.6 个 百 分 点, 总 体 来 看, 自 211 年 3 季 度 以 来, 中 国 上 市 房 企 的 毛 利 率 持 续 下 滑, 且 近 两 年 来 下 滑 的 速 度 进 一 步 加 速 最 新 的 销 售 净 利 润 率 跌 破 1% 为 9.37%, 比 去 年 年 底 下 滑 1.73 个 百 分 点 同 汽 车 制 造 行 业 相 比, 中 国 房 地 产 平 均 销 售 净 利 润 率 还 是 明 显 高 于 汽 车 行 业 的 5.87%, 但 行 业 之 间 的 净 利 润 率 差 表 现 为 逐 渐 缩 小 的 趋 势 图 表 69:A 股 上 市 房 地 产 开 发 商 毛 利 率 和 净 利 润 率 水 平 营 业 总 成 本 ( 亿 元 ) 销 售 毛 利 率 ( 左 轴 ) 销 售 净 利 润 率 ( 左 轴 ) 45% 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % 5, 32.7% 39.5% 4, 38.3% 35.3% 35.7% 35.1% 3, 28.11% 2, 15.4% 14.4% 15.2% 13.7% 13.5% 11.% 9.62% 1, 29Q3 21Q3 211Q3 212Q3 213Q3 214Q3 215Q3 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.49

51 图 表 7:A 股 上 市 房 企 及 汽 车 行 业 ROE 水 平 SW 汽 车 SW 房 地 产 E 图 表 71: 年 中 国 房 地 产 与 汽 车 行 业 净 利 润 率 比 较 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind 2 汽 车 平 均 销 售 净 利 润 率 ( 左 轴 ) 房 地 产 平 均 销 售 净 利 润 率 ( 左 轴 ) Q3 数 据 来 源 : 世 联 研 究,Wind ( 七 ) 标 杆 房 企 土 地 购 置 回 升 我 们 进 一 步 从 年 房 企 拿 地 的 规 划 建 筑 面 积 与 土 地 购 置 金 额 这 两 个 方 面 进 行 了 详 细 的 比 较 比 较 的 主 要 区 域 包 括 东 北 城 市 群 ( 东 北 三 省 ), 沪 苏 浙 城 市 群, 环 渤 海 城 市 群 ( 北 京, 天 津, 河 北 ), 西 部 城 市 ( 四 川, 重 庆, 广 西, 云 南, 贵 州 ), 中 部 城 市 群 ( 河 南, 安 徽, 湖 北, 湖 南 ), 珠 三 角 城 市 群 ( 广 东, 福 建 ), 其 他 ( 其 他 城 市, 不 包 括 港 澳 台 区 域 ) 截 止 215 年 12 月 底, 我 们 选 取 的 1 家 上 市 房 企 ( 包 括 万 科, 保 利 地 产, 万 达 集 团, 中 海 地 产, 绿 地 控 股, 绿 城 中 国, 华 润 置 地, 恒 大 地 产, 碧 桂 园 集 团, 世 茂 股 份 ) 在 全 国 购 置 住 宅 用 地 的 规 划 建 筑 面 积 同 214 年 相 比, 同 比 上 升 16.23%, 为 万 平 方 米, 新 增 住 宅 用 地 规 划 建 筑 面 积 主 要 集 中 在 珠 三 角 城 市 群, 西 部 城 市 群 与 沪 苏 浙 城 市 群 东 北 城 市 群 与 其 他 城 市 群 的 新 增 建 筑 面 积 出 现 了 大 幅 的 同 比 下 降, 尤 其 是 东 北 城 市 群 自 213 年 起 住 宅 用 地 规 划 建 筑 面 积 持 续 下 降 西 部 城 市 群, 包 括 成 都, 重 庆, 标 杆 房 企 最 近 几 年 购 置 住 宅 用 地 规 划 建 筑 面 积 开 始 稳 步 提 升 从 标 杆 房 企 的 购 置 土 地 总 额 来 看,215 年 房 企 购 置 住 宅 用 地 的 金 额 达 到 了 亿 元, 比 214 年 亿 元 上 升 了 57.97% 215 年 大 部 分 购 置 资 金 集 中 投 资 在 环 渤 海 沪 苏 浙 珠 三 角 等 城 市 群, 西 部 城 市 群 购 置 金 额 的 同 比 增 长 是 最 多 的, 达 到 122% 虽 然 西 部 城 市 群 住 宅 用 地 购 置 总 额 并 不 太 高 (265.4 亿 元 ), 但 是 新 增 住 用 地 规 划 建 筑 面 积 却 仅 名 列 第 二, 为 万 平 方 米, 仅 次 于 珠 三 角 城 市 群 的 万 平 方 米 我 们 也 可 以 得 知 西 部 城 市 群 的 地 价 较 低, 市 场 也 比 较 平 稳, 吸 引 房 企 投 资 ; 而 东 北 城 市 群 近 年 来 关 于 住 宅 用 地 的 购 置 总 额 及 规 划 建 筑 面 积 都 出 现 了 持 P.5 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

52 215 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 续 的 下 跌, 表 明 房 企 持 谨 慎 态 度 图 表 72: 年 标 杆 房 企 新 增 住 宅 用 地 规 划 建 筑 面 积 变 化 单 位 : 万 平 方 米 东 北 城 市 群 沪 苏 浙 城 市 群 环 渤 海 城 市 群 其 他 西 部 城 市 群 中 部 城 市 群 珠 三 角 城 市 群 新 增 住 宅 总 面 积 ( 右 轴 ) 数 据 来 源 : 世 联 研 究,CREIS, 数 据 收 集 的 标 杆 房 企 为 万 科, 保 利 地 产, 碧 桂 园 集 团, 恒 大 地 产, 华 润 置 地, 绿 城 中 国, 绿 地 控 股, 世 茂 股 份, 万 达 集 团, 中 海 地 产 等 1 家 单 位 : 万 平 方 米 图 表 73: 年 标 杆 房 企 新 增 住 宅 用 地 购 置 金 额 变 化 单 位 : 亿 元 东 北 城 市 群 沪 苏 浙 城 市 群 环 渤 海 城 市 群 其 他 西 部 城 市 群 中 部 城 市 群 珠 三 角 城 市 群 新 增 住 宅 总 投 资 ( 右 轴 ) 数 据 来 源 : 世 联 研 究,CREIS, 数 据 收 集 的 标 杆 房 企 为 万 科, 保 利 地 产, 碧 桂 园 集 团, 恒 大 地 产, 华 润 置 地, 绿 城 中 国, 绿 地 控 股, 世 茂 股 份, 万 达 集 团, 中 海 地 产 等 1 家 单 位 : 亿 元 Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.51

53 图 表 74: 年 标 杆 房 企 新 增 住 宅 用 地 购 置 金 额 区 域 占 比 变 化 单 位 : 亿 元 1% 东 北 城 市 群 沪 苏 浙 城 市 群 环 渤 海 城 市 群 其 他 西 部 城 市 群 中 部 城 市 群 珠 三 角 城 市 群 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 数 据 来 源 : 世 联 研 究,CREIS, 数 据 收 集 的 标 杆 房 企 为 万 科, 保 利 地 产, 碧 桂 园 集 团, 恒 大 地 产, 华 润 置 地, 绿 城 中 国, 绿 地 控 股, 世 茂 股 份, 万 达 集 团, 中 海 地 产 等 1 家 从 标 杆 企 业 拿 地 的 商 办 用 地 规 划 建 筑 面 积 我 们 可 以 看 到,215 年 新 增 购 置 商 办 用 地 建 筑 面 积 主 要 集 中 在 环 渤 海 城 市 群 与 西 部 城 市 群 同 213 年 相 比, 企 业 拿 地 的 集 中 度 进 一 步 分 散 (213 年 集 中 在 珠 三 角 城 市 群, 主 要 原 因 是 华 润 于 213 年 8 月 份, 投 资 19 亿, 拿 到 前 海 区 域 5 万 平 米 的 桂 湾 区 ) 其 中 环 渤 海 城 市 群 购 置 的 商 办 用 地 规 划 建 筑 面 积 最 多, 达 145 万 平 方 米, 其 次 是 西 部 城 市 群, 为 119 万 平 方 米 东 北 城 市 群 商 办 用 地 购 置 金 额 购 置 面 积 依 然 在 低 点 商 办 用 地 购 置 虽 然 从 一 线 城 市 开 始 慢 慢 转 移, 但 是 投 资 重 点 仍 然 是 产 业 发 达 人 口 流 入 较 多 的 城 市 群, 如 环 渤 海 与 珠 三 角 城 市 群 等 图 表 75: 年 标 杆 房 企 新 增 商 办 用 地 规 划 建 筑 面 积 变 化 单 位 : 万 平 方 米 东 北 城 市 群 沪 苏 浙 城 市 群 环 渤 海 城 市 群 其 他 西 部 城 市 群 中 部 城 市 群 珠 三 角 城 市 群 新 增 商 办 总 面 积 ( 右 轴 ) ,695 1, 数 据 来 源 : 世 联 研 究,CREIS, 数 据 收 集 的 标 杆 房 企 为 万 科, 保 利 地 产, 碧 桂 园 集 团, 恒 大 地 产, 华 润 置 地, 绿 城 中 国, 绿 地 控 股, 世 茂 股 份, 万 达 集 团, 中 海 地 产 等 1 家 单 位 : 万 平 方 米 P.52 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

54 215 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 图 表 76: 年 标 杆 房 企 新 增 商 办 用 地 购 置 金 额 变 化 单 位 : 亿 元 东 北 城 市 群 沪 苏 浙 城 市 群 环 渤 海 城 市 群 其 他 西 部 城 市 群 中 部 城 市 群 珠 三 角 城 市 群 新 增 商 办 总 投 资 ( 右 轴 ) 数 据 来 源 : 世 联 研 究,CREIS, 数 据 收 集 的 标 杆 房 企 为 万 科, 保 利 地 产, 碧 桂 园 集 团, 恒 大 地 产, 华 润 置 地, 绿 城 中 国, 绿 地 控 股, 世 茂 股 份, 万 达 集 团, 中 海 地 产 等 1 家 单 位 : 亿 元 图 表 77: 年 标 杆 房 企 新 增 商 办 用 地 购 置 金 额 区 域 占 比 变 化 单 位 : 亿 元 1% 东 北 城 市 群 沪 苏 浙 城 市 群 环 渤 海 城 市 群 其 他 西 部 城 市 群 中 部 城 市 群 珠 三 角 城 市 群 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 数 据 来 源 : 世 联 研 究,CREIS, 数 据 收 集 的 标 杆 房 企 为 万 科, 保 利 地 产, 碧 桂 园 集 团, 恒 大 地 产, 华 润 置 地, 绿 城 中 国, 绿 地 控 股, 世 茂 股 份, 万 达 集 团, 中 海 地 产 等 1 家 然 而 对 比 住 宅 用 地 购 置, 我 们 发 现 珠 三 角 城 市 群, 沪 苏 浙 城 市 群 在 经 历 了 214 年 大 幅 下 滑 后,215 年 出 现 了 回 升, 尤 其 是 珠 三 角 城 市 群, 住 宅 购 置 金 额 创 历 年 的 新 高 215 年 标 杆 房 企 在 珠 三 角 城 市 群 如 东 莞, 佛 山, 清 远 等 地 的 拿 地 宗 数 较 之 214 年 也 大 幅 增 加, 形 成 了 以 一 线 城 市 周 边 的 二 三 线 城 市 为 主 体 的 投 资 格 局 总 体 来 看, 标 杆 房 企 的 投 资 拿 地 虽 然 有 所 回 暖, 但 回 归 理 性, 拿 地 范 围 也 不 是 全 面 铺 开, 更 多 的 是 侧 重 于 投 资 较 发 达 城 市 群, 且 住 宅 用 地 的 占 比 上 升, 商 办 用 地 明 显 下 滑 Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.53

55 [216 年 : 预 言 ] 216 年 房 地 产 市 场 的 展 望 明 道 若 昧, 进 道 若 退 一 直 以 来, 我 们 不 是 置 身 事 外 的 预 言 家 我 们 是 房 地 产 市 场 的 服 务 提 供 者, 是 房 产 行 业 的 利 益 相 关 者, 也 是 房 地 产 变 化 的 忠 实 观 察 者, 我 们 试 图 探 寻 房 地 产 市 场 发 展 规 律, 并 形 成 观 点 在 211 年 至 214 年, 我 们 分 别 写 下 岁 暮 天 寒 渴 望 春 天 心 有 猛 虎 细 嗅 蔷 薇 花 开 花 落 云 卷 云 舒 胸 有 惊 雷 面 如 平 湖, 而 在 215 成 为 历 史 之 际, 我 们 落 笔 明 道 若 昧 进 道 若 退 回 望 215, 人 民 币 国 际 化, 供 给 侧 结 构 改 革, 资 本 市 场 动 荡, 房 地 产 在 不 被 看 好 中, 销 售 额 超 越 213 年, 创 造 历 史 新 高 但 市 场 已 然 见 顶, 库 存 去 化 城 市 分 化 ROE 下 滑 已 成 常 态 开 发 主 导 的 黄 金 时 代 挥 手 告 别, 以 资 产 运 营 资 产 证 券 化 金 融 服 务 为 核 心 内 容 的 另 一 个 黄 金 时 代 大 幕 开 启 无 数 房 产 企 业 重 新 出 发, 探 索 未 来 也 许 一 时 道 路 昏 暗, 崎 岖, 磕 绊, 反 复, 退 步, 但 看 清 趋 势, 选 对 方 向, 坚 持 到 底, 终 将 到 达 理 想 彼 岸 如 道 德 经 所 言 明 道 若 昧, 进 道 若 退, 夷 道 若 纇 (lei) 216 年, 城 市 价 值 回 归 的 趋 势 依 然 会 延 续 我 们 曾 在 去 年 年 报 胸 有 惊 雷, 面 如 平 湖 中 提 出, 一 线 是 资 产 的 故 事 二 线 是 增 量 的 故 事 三 线 是 选 择 的 故 事 回 顾 215 年, 城 市 分 化 的 行 情 演 绎 得 淋 漓 尽 致 一 线 以 深 圳 为 典 型, 股 市 暴 涨 之 后, 换 房 上 车 炒 房 资 产 配 置 等 各 种 需 求 大 爆 发 深 圳 超 过 15 万 居 住 人 口 5 多 万 个 家 庭, 对 应 不 足 15 万 套 的 商 品 住 房 总 存 量, 以 及 年 轻 化 移 民 化 充 满 创 新 创 业 活 力 的 城 市 环 境, 房 产 俨 然 已 牢 牢 打 上 抗 跌 优 质 的 资 产 标 签, 北 京 上 海 亦 如 此, 只 要 这 些 城 市 的 人 文 就 业 机 会 公 共 配 套 等 软 环 境 继 续 提 升, 就 像 磁 场 一 样 会 吸 引 外 来 人 口 持 续 流 入, 有 限 的 供 应 对 应 旺 盛 的 需 求, 长 期 来 看, 资 产 的 故 事 仍 将 上 演 215 年, 大 多 数 的 二 线 城 市 也 跑 赢 大 市, 随 着 城 市 价 值 的 回 归, 起 决 定 因 素 的, 是 影 响 这 个 城 市 住 房 需 求 的 第 一 推 动 力 产 业 创 造 财 富 的 能 力 比 如 杭 州, 作 为 中 国 的 电 子 商 务 之 都, 受 益 于 互 联 网 浪 潮 的 兴 起, 软 件 信 息 技 术 等 服 务 业 成 为 对 杭 州 GDP 贡 献 度 最 大 的 产 业, 互 联 网 经 济 和 民 营 经 济 日 益 活 跃, 目 前 杭 州 在 国 内 和 海 外 上 市 的 公 司 总 数 已 经 突 破 1 家, 仅 次 于 北 上 深 排 名 全 国 第 四 类 似 于 这 样 的 城 市, 因 为 产 业 转 型 的 成 功 城 市 竞 争 力 逐 渐 在 向 一 线 看 齐, 加 上 拿 地 成 本 和 门 槛 低 于 一 线, 未 来 会 成 为 开 发 商 的 主 战 场, 因 此, 二 线 城 市 增 量 的 故 事 远 未 结 束 三 线 城 市 中, 我 们 可 以 明 显 看 到 的 是, 围 绕 深 圳 上 海 北 京 杭 州 武 汉 南 京 等 周 边 区 域, 与 核 心 城 市 之 间 有 便 捷 的 交 通 有 特 色 化 的 产 业, 主 动 傍 大 款, 能 吸 引 核 心 城 市 的 外 溢 人 口, 也 有 不 错 的 市 场, 比 如 深 圳 周 边 的 珠 三 角 城 市 惠 州 东 莞 中 山, 也 受 到 深 圳 客 户 的 青 睐 而 远 离 这 些 具 有 辐 射 力 的 核 心 城 市, 仅 靠 单 一 的 内 生 需 求, 大 部 分 中 小 城 市 依 然 会 是 艰 难 的 去 库 存, 因 此, 三 线 是 选 择 的 故 事 216 年, 价 值 回 归 城 市 分 化 的 行 情 继 续 上 演, 房 企 回 到 大 中 城 市 的 趋 势 亦 不 变 房 企 转 型 深 化 的 趋 势 依 然 会 延 续 规 模 见 顶 结 构 分 化 的 市 场 中, 我 们 已 经 感 受 到 了 平 静 湖 面 下 的 暗 流 涌 动, 无 论 是 开 发 商 还 是 服 务 商, 在 传 统 增 长 模 式 下 的 生 存 法 则 就 是 大 鱼 吃 小 鱼 快 鱼 吃 慢 鱼 对 开 发 商 而 言, 销 售 为 主 导 的 模 式 下, 拿 对 地 就 意 味 着 成 功 了 9%, 反 之, 亦 然 一 方 面, 市 场 风 险 在 加 大, 另 一 方 面, 行 业 平 均 利 润 率 还 在 下 滑 已 低 于 1%, 融 资 成 本 的 分 化 也 越 来 越 大, 大 部 分 三 四 线 城 市 的 中 小 房 企 可 能 会 不 复 存 在 过 去 的 一 年, 越 来 越 多 的 房 企 开 始 坚 定 的 重 新 出 发 寻 找 新 的 增 长 点 如 果 说 美 国 房 地 产 行 业 的 今 天 会 是 中 国 房 地 产 企 业 的 明 天, 那 么 作 为 一 个 总 人 口 3.4 亿 年 房 屋 销 售 套 数 P.54 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

56 215 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 约 5 万 套 年 房 屋 交 易 额 约 8 万 亿 元 ( 人 民 币 ) 的 成 熟 经 济 体, 美 国 房 地 产 行 业 孕 育 了 市 值 超 过 35 亿 元 的 西 蒙 地 产 依 托 地 产 服 务 跻 身 美 国 5 强 的 CBRE 和 Realogy, 以 及 利 用 互 联 网 和 大 数 据 改 进 了 行 业 信 息 非 对 称 性 的 Zillow CoreLogic, 等 等, 他 们 从 某 些 方 面 即 是 中 国 房 企 可 以 借 鉴 的 美 国 榜 样 毋 庸 置 疑, 房 地 产 行 业 的 内 涵 要 远 比 现 在 更 加 丰 富 更 加 多 元 地 产 + 金 融 模 式 会 是 行 业 未 来 的 大 趋 势 回 顾 215 年, 中 国 平 安 大 手 笔 布 局 地 产 板 块 已 经 成 为 隐 形 的 地 产 大 鳄 相 比 黄 金 时 代 的 土 地 增 值 和 高 利 润 率, 分 化 市 场 下, 开 发 商 纷 纷 重 回 大 中 城 市 进 一 步 推 高 了 土 地 价 格, 地 价 涨 幅 高 于 房 价 利 润 率 下 行 的 态 势 使 得 开 发 商 的 资 金 压 力 增 大, 引 入 外 部 资 金 合 作 开 发, 对 房 企 而 言, 既 能 降 低 融 资 成 本 又 能 分 摊 风 险, 地 产 金 融 化 趋 势 会 进 一 步 加 强 另 外, 预 计 资 产 证 券 化 的 进 程 也 会 在 216 年 加 快, 近 几 年 来 商 业 地 产 资 产 证 券 化 领 域 的 探 索 和 实 践 一 直 在 开 展, 包 括 215 年 位 于 深 圳 前 海 以 万 科 前 海 企 业 公 馆 项 目 的 租 金 收 益 权 为 证 券 化 对 象 的 鹏 华 前 海 万 科 REITs 获 批, 预 期 投 资 回 报 率 约 为 8%, 与 香 港 上 市 REITs 约 7% 收 益 水 平 比 较 接 近, 虽 然 这 还 并 非 真 正 意 义 上 的 公 募 REITs, 但 这 些 尝 试 将 构 成 中 国 房 地 产 下 半 场 实 现 资 产 证 券 化 的 重 要 推 动 力 量 分 化 转 型 金 融 化, 这 些 变 化 会 对 未 来 房 地 产 市 场 产 生 根 本 性 和 趋 势 性 影 响, 并 为 行 业 注 入 新 的 发 展 动 力 ; 不 变 的 是, 房 地 产 是 中 国 经 济 的 重 要 支 柱 215 年 12 月 召 开 的 中 央 经 济 工 作 会 议 上, 明 确 提 出 要 化 解 房 地 产 库 存, 促 进 房 地 产 业 持 续 发 展, 定 调 了 216 年 行 业 整 体 政 策 环 境 依 然 会 正 向 刺 激 短 期 来 看, 降 低 首 付 比 例 降 息 降 准 以 及 放 宽 公 积 金 政 策, 这 些 鼓 励 购 房 消 费 的 需 求 端 措 施 仍 有 松 动 空 间 ; 中 长 期 来 看, 城 镇 化 建 设 户 籍 制 度 改 革 不 合 时 宜 的 物 业 使 用 行 政 限 制 的 消 除 省 域 内 加 强 大 中 小 城 市 之 间 的 配 套 建 设 和 协 同 发 展 一 线 城 市 创 新 性 解 决 白 领 和 低 收 入 人 群 的 居 住 问 题, 等 等, 会 更 注 重 从 制 度 层 面 推 动 供 给 侧 改 革 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 尤 为 值 得 期 待 的 是, 农 地 确 权 土 地 流 转 一 旦 全 面 实 施, 那 么 所 释 放 出 来 的 制 度 红 利, 对 整 个 行 业 和 中 国 经 济 提 供 的 驱 动 力 将 超 出 想 象 展 望 216 年 房 地 产 市 场 的 短 期 走 势, 城 市 价 值 回 归 市 场 分 化 深 化 的 行 业 演 变 趋 势 下, 占 据 全 国 销 售 额 近 5% 份 额 的 大 中 城 市, 需 求 依 然 无 忧 世 联 行 的 成 交 数 据 显 示,215 年 全 国 一 线 和 部 分 二 线 城 市 的 改 善 性 需 求 占 比 在 提 升, 刚 需 亦 受 市 场 回 暖 的 带 动 成 交 总 量 在 增 长 216 年, 供 应 层 面 来 看, 开 发 商 从 214 年 底 开 始 重 回 一 二 线 城 市 核 心 城 市 的 土 地 成 交 量 依 然 在 正 常 水 平, 因 此, 明 年 这 些 区 域 的 推 盘 货 值 仍 会 保 持 稳 定 ; 需 求 层 面 来 看, 目 前 的 首 套 房 首 付 比 例 和 按 揭 利 率 二 套 房 的 首 付 比 例 均 在 低 位, 居 民 家 庭 的 储 蓄 余 额 在 215 年 上 半 年 股 市 大 幅 震 荡 之 后, 向 银 行 回 流 的 趋 势 更 加 明 显, 人 均 储 蓄 余 额 同 比 增 速 接 近 1%, 购 买 力 依 然 存 在 加 上 中 国 经 济 增 长 面 临 较 大 不 确 定 性, 短 期 内 稳 定 住 房 消 费 鼓 励 购 房 需 求 的 政 策 环 境 不 会 改 变, 因 此, 大 中 城 市 的 上 车 需 求 换 房 需 求 依 然 会 持 续 释 放 ; 深 圳 厦 门 南 京 等 供 需 矛 盾 较 突 出 的 城 市, 量 价 双 涨 的 局 面 依 然 可 能 会 出 现 但 对 三 四 线 城 市 而 言, 除 了 核 心 城 市 周 边 继 续 承 接 需 求 外 溢 的 卫 星 城, 和 具 有 独 特 资 源 环 境 等 优 势 的 城 市, 大 部 分 三 四 线 的 需 求 增 长 继 续 乏 力, 对 这 些 城 市 而 言, 去 库 存 仍 是 一 条 漫 漫 长 路 整 体 而 言,216 年 全 国 商 品 房 销 售 量 略 高 于 215 年 是 大 概 率 事 件, 总 量 维 持 高 位 之 下, 市 场 分 化 房 企 并 购 整 合 和 优 胜 劣 汰 的 竞 争 格 局 会 进 一 步 加 剧 Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.55

57 展 望 1: 经 济 稳 增 长, 房 地 产 投 资 或 触 底 回 升 ( 一 ) 外 部 经 济 环 境 的 复 杂 性 和 不 确 定 性 依 然 存 在 215 年 以 来, 世 界 各 大 经 济 体 的 复 苏 情 况 总 体 较 为 疲 软 美 国 基 于 国 内 较 好 的 经 济 基 本 面, 率 先 复 苏 进 入 加 息 周 期, 而 欧 元 区 日 本 的 复 苏 则 较 为 疲 软 以 中 国 为 代 表 的 新 兴 经 济 体 的 经 济 增 长 则 面 临 下 行 压 力 在 全 球 局 部 的 反 恐 战 争 愈 演 愈 烈 地 缘 政 治 冲 突 不 断 升 级 美 元 加 息 及 欧 元 区 和 日 本 的 持 续 量 化 宽 松 政 策 的 大 环 境 下, 明 年 世 界 经 济 的 持 续 复 苏 仍 存 在 较 大 的 挑 战 对 中 国 而 言, 出 口 汇 率 和 资 金 流 向 等 方 面 仍 可 能 呈 现 波 动 性, 经 济 运 行 依 然 面 临 较 为 严 峻 的 考 验, 房 地 产 投 资 筑 底 回 升 对 中 国 经 济 稳 增 长 意 义 重 大 1 美 国 经 济 复 苏, 率 先 进 入 加 息 通 道 从 主 要 经 济 指 标 的 走 势 来 看,215 年 美 国 的 GDP 就 业 消 费 者 信 心 指 数 等 数 据 在 持 续 好 转 从 GDP 增 速 来 看, 前 三 季 度 环 比 增 速 分 别 为.6% 3.9% 和 2.1%, 表 明 其 经 济 运 行 逐 步 向 好 从 消 费 和 投 资 的 角 度 来 看, 国 内 个 人 消 费 支 出 稳 步 上 升, 第 三 季 度 的 增 速 达 到 了 3%, 消 费 者 信 心 指 数 和 投 资 者 信 心 指 数 总 体 也 处 在 较 高 的 水 平 从 房 地 产 走 势 看, 新 屋 销 售 面 积 和 成 屋 销 售 量 11 月 的 累 计 同 比 分 别 增 长 13.9% 和 6.2%, 且 住 房 价 格 不 断 攀 升, 成 屋 库 存 也 在 不 断 下 降, 市 场 总 体 形 势 在 不 断 的 好 转 就 业 市 场 的 持 续 复 苏, 失 业 率 的 持 续 回 落, 也 在 一 定 程 度 上 支 持 了 美 联 储 12 月 加 息 的 决 定 215 年 12 月 FOMC 会 议 上, 美 联 储 宣 布 加 息 25 个 基 点, 市 场 预 期 得 以 兑 现 联 储 预 计 216 年 底 利 率 可 能 达 到 1.375%, 所 以 按 每 次 加 息 25 个 基 点 来 计 算,216 年 可 能 加 息 四 次 此 次 加 息 周 期 的 启 动, 我 们 可 以 预 见 的 是, 之 前 美 国 通 过 QE 释 放 的 庞 大 流 动 资 金 将 会 回 流 一 部 分, 对 全 球 资 金 成 本 会 有 推 高 的 作 用, 对 其 他 经 济 体 而 言, 一 是 增 加 了 资 金 的 外 流 风 险, 二 是 由 于 大 宗 商 品 价 格 将 遭 受 更 大 的 下 行 压 力, 增 加 了 其 他 经 济 体 通 缩 的 风 险 但 对 于 中 国 来 说, 其 带 来 的 影 响 是 有 限 的 其 原 因 一 是 近 期 的 外 汇 市 场 已 消 化 了 较 多 加 息 带 来 的 影 响, 且 我 国 经 济 基 本 面 仍 处 于 稳 健 状 态, 人 民 币 近 期 虽 存 在 一 定 的 贬 值 压 力, 但 长 期 来 看 并 不 会 出 现 大 幅 度 的 贬 值 ; 二 是 我 国 的 资 本 市 场 并 未 完 全 开 放, 资 本 的 进 出 相 对 可 控 图 表 78: 美 国 GDP 增 速 图 表 79: 美 国 CPI 和 PPI GDP: 不 变 价 : 折 年 数 : 同 比 (%) GDP: 不 变 价 : 环 比 折 年 率 (%) 美 国 :CPI: 当 月 同 比 (%) 美 国 : 核 心 CPI: 当 月 同 比 (%) 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 数 据 来 源 : Wind, 世 联 研 究 P.56 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

58 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 图 表 8: 美 国 成 屋 销 售 成 屋 销 售 : 折 年 数 ( 万 套 左 轴 ) 美 国 : 成 屋 销 售 : 环 比 (%) 图 表 81: 美 国 新 屋 销 售 新 建 住 房 销 售 : 折 年 数 : 季 调 ( 万 套 左 轴 ) 新 建 住 房 销 售 : 环 比 : 季 调 (%) 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 图 表 82: 美 国 房 价 持 续 上 涨 图 表 83: 美 国 PMI 标 准 普 尔 /CS 房 价 指 数 :2 个 大 中 城 市 : 当 月 同 比 (%) 供 应 管 理 协 会 制 造 业 PMI 供 应 管 理 协 会 非 制 造 业 PMI 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 图 表 84: 美 国 新 增 非 农 就 业 人 数 和 失 业 率 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 图 表 85: 美 国 消 费 者 信 心 指 数 新 增 非 农 就 业 人 数 ( 千 人, 左 轴 ) 失 业 率 (%) 美 国 : 密 歇 根 大 学 消 费 者 信 心 指 数 美 国 :Sentix 投 资 信 心 指 数 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.57

59 图 表 86: 美 元 走 强 美 元 指 数 : 对 主 要 货 币 图 表 87: 个 人 消 费 支 出 增 长 平 稳 GDP: 季 调 环 比 折 年 率 : 个 人 消 费 支 出 (%) 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 图 表 88: 美 国 1 年 期 国 债 收 益 率 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 图 表 89: 美 国 兑 俄 罗 斯 和 巴 西 汇 率 持 续 走 高 美 国 : 国 债 收 益 率 :1 年 俄 罗 斯 : 美 元 兑 卢 布 美 元 兑 巴 西 雷 亚 尔 ( 右 轴 ) 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 2 欧 元 区 仍 处 于 弱 复 苏 状 态, 增 长 乏 力 总 体 上 看, 欧 元 区 整 体 经 济 一 直 在 改 善, 复 苏 程 度 也 较 为 温 和 近 期 欧 洲 的 通 胀 水 平 经 济 景 气 指 数 正 在 逐 步 好 转,215 年 第 三 季 度 的 GDP 同 比 增 长 1.6%, 较 一 季 度 上 升.3 个 百 分 点, 与 第 二 季 度 持 平, 其 中 德 国 和 西 班 牙 的 增 速 表 现 较 为 强 劲 PMI 和 工 业 生 产 指 数 基 本 企 稳,CPI 数 据 显 示 核 心 成 员 国 的 CPI 增 速 大 多 数 徘 徊 在 %, 增 长 势 头 较 弱, 表 明 欧 洲 央 行 实 行 了 一 年 多 的 量 化 宽 松 政 策 未 能 刺 激 到 通 胀, 总 体 需 求 依 旧 低 迷 制 约 欧 元 区 经 济 复 苏 最 主 要 的 还 是 欧 元 区 各 国 的 经 济 复 苏 差 异 大, 财 政 及 货 币 政 策 难 以 协 调 各 国, 使 得 量 化 宽 松 计 划 在 欧 洲 央 行 内 部 难 以 统 一 意 见, 雪 上 加 霜 的 是 劳 动 力 市 场 僵 化 美 元 的 加 息 以 及 希 腊 的 债 务 危 机 将 进 一 步 增 大 其 经 济 复 苏 的 不 确 定 性 预 计 216 年 欧 元 区 经 济 仍 会 持 续 弱 复 苏 状 态 P.58 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

60 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 图 表 9: 欧 元 区 及 主 要 成 员 国 GDP 当 季 同 比 图 表 91: 欧 元 区 及 主 要 成 员 国 的 CPI 当 月 同 比 欧 元 区 德 国 法 国 西 班 牙 意 大 利 欧 元 区 (%) 德 国 (%) 法 国 (%) 意 大 利 (%) 西 班 牙 (%) 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 图 表 92: 欧 元 区 及 主 要 成 员 国 PMI 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 图 表 93: 欧 元 区 及 主 要 成 员 国 失 业 率 欧 元 区 德 国 法 国 意 大 利 西 班 牙 欧 元 区 (%) 西 班 牙 (%) 意 大 利 (%) 法 国 (%) 德 国 (%) 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 图 表 94: 欧 元 区 零 售 销 售 指 数 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 图 表 95: 欧 元 区 消 费 者 信 心 指 数 欧 元 区 : 零 售 销 售 指 数 : 季 调 欧 元 区 : 消 费 者 信 心 指 数 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.59

61 日 本 经 济 复 苏 缓 慢, 内 需 萎 靡 不 振 215 年, 日 本 的 各 项 经 济 数 据 表 现 并 不 如 意, 整 体 经 济 仍 然 呈 现 下 行 的 趋 势 安 倍 晋 三 为 刺 激 经 济 而 推 出 的 货 币 宽 松 和 财 政 扩 张 措 施 均 无 法 重 振 日 本 低 迷 的 经 济, 第 三 只 箭 结 构 改 革 也 没 有 取 得 很 大 的 进 展 消 费 税 上 调 改 革 重 创 了 国 内 的 消 费 意 愿, 使 得 通 胀 仍 然 处 于 低 位 水 平, 而 日 本 央 行 最 近 又 将 2% 的 通 胀 目 标 推 迟 到 了 217 年 3 月, 表 明 了 三 只 箭 政 策 并 未 达 到 预 期 的 效 果 由 于 近 几 个 月 外 部 环 境 的 不 断 恶 化, 世 界 经 济 复 苏 的 不 确 定 性 及 美 元 的 加 息, 日 本 经 济 复 苏 在 216 年 将 面 临 更 大 的 挑 战 如 果 不 能 重 振 国 内 的 私 人 消 费, 一 味 地 加 大 财 政 和 量 化 宽 松 政 策 只 会 徒 增 总 体 风 险, 中 国 对 日 本 的 出 口 也 将 遭 受 日 元 持 续 贬 值 的 冲 击 4 新 兴 经 济 体 增 速 放 缓, 迎 来 更 大 挑 战 新 兴 经 济 体 的 经 济 增 长 速 度 普 遍 开 始 放 缓, 以 俄 罗 斯 巴 西 为 代 表 的 资 源 出 口 国 经 济 下 挫 严 重,215 年 三 季 度 俄 罗 斯 和 巴 西 GDP 同 比 分 别 下 降 4.1% 和 4.5%, 通 胀 情 况 也 十 分 严 重, 分 别 高 达 15.77% 和 9.5% 主 要 原 因 是 大 宗 商 品 价 格 下 行, 对 其 出 口 造 成 了 极 大 的 影 响 考 虑 到 美 元 的 加 息 和 大 宗 商 品 价 格 持 续 下 行, 这 些 依 赖 资 源 出 口 型 的 新 兴 经 济 体 在 未 来 将 会 遭 受 到 本 国 货 币 贬 值 的 压 力 和 资 金 外 流 的 风 险 图 表 96: 日 本 私 人 消 费 低 迷 图 表 97: 日 本 消 费 者 信 心 指 数 未 好 转 GDP: 当 季 同 比 (%) 日 本 :Commercial Sales: Total GDP: 私 人 消 费 : 当 季 同 比 (%) 日 本 : 消 费 者 信 心 指 数 1 5 6, 5, 4, 3, 2, , 1-1 图 表 98: 日 本 制 造 业 低 迷 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 图 表 99: 日 本 物 价 指 数 下 滑 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 日 本 : 制 造 业 PMI 日 本 : 服 务 业 PMI 5 CPI: 当 月 同 比 (%) 核 心 CPI: 当 月 同 比 (%) 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 P.6 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

62 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 图 表 1: 中 国 对 日 本 出 口 金 额 图 表 11: 俄 罗 斯 巴 西 通 胀 严 重 出 口 日 本 金 额 : 累 计 同 比 (%) 俄 罗 斯 :CPI: 同 比 (%) 巴 西 : 广 义 消 费 者 物 价 指 数 (IPCA): 同 比 (%) 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 图 表 12: 新 兴 经 济 GDP 增 速 巴 西 :GDP: 不 变 价 : 当 季 同 比 (%) 15 俄 罗 斯 : 实 际 GDP: 同 比 (%) 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 ( 二 ) 中 国 经 济 稳 增 长, 房 地 产 仍 发 挥 重 要 作 用 215 年, 是 中 国 经 济 步 入 新 常 态 的 第 一 年, 回 顾 经 济 发 展 状 况, 总 体 呈 现 出 低 通 胀 低 增 长 的 特 点 数 据 显 示 12 月 CPI 同 比 增 长 1.4%, 持 续 在 低 位 运 行,PPI 同 比 下 降 5.9%, 连 续 45 个 月 为 负 值 受 经 济 的 低 迷 和 大 宗 商 品 价 格 下 跌 的 影 响, 整 体 通 缩 风 险 较 大 ;12 月 中 采 制 造 业 PMI 为 49.7, 持 续 走 低, PMI 指 数 连 续 五 个 月 低 于 荣 枯 线, 制 造 业 投 资 累 计 同 比 增 长 8.1%, 比 上 半 年 回 落 1.6 个 百 分 点 ; 拉 动 经 济 增 长 的 三 驾 马 车 越 来 越 显 得 力 不 从 心, 虽 然 上 半 年 的 GDP 增 速 仍 达 到 了 7% 的 增 长 目 标, 但 三 四 季 度 增 速 均 破 7, 全 年 增 速 下 降 至 6.9%, 经 济 运 势 持 续 下 行 具 体 来 看 ; 投 资 下 滑 明 显,215 年 全 年 固 定 资 产 投 资 完 成 总 额 同 比 增 长 12%, 较 去 年 下 跌 了 3.1%; 进 出 口 双 双 受 挫, 全 年 进 口 和 出 口 金 额 同 比 分 别 下 降 14.1% 和 2.8%; 消 费 增 速 持 续 放 缓, 全 年 社 会 消 费 品 零 售 总 额 同 比 增 长 1.7%, 较 去 年 同 期 增 速 下 降 了 1.3 个 百 分 点 从 三 驾 马 车 对 GDP 的 贡 献 率 来 看,215 年 三 季 度 资 本 形 成 总 额 对 GDP 累 计 同 比 的 贡 献 率 持 续 下 降 至 23.5%, 而 消 费 支 出 的 贡 献 率 则 上 升 明 显, 这 是 由 于 固 定 投 资 和 出 口 的 下 滑 幅 度 较 消 费 大, 所 以 造 成 消 费 支 出 贡 献 率 提 升 214 年 三 季 度 固 定 资 产 投 资 完 成 额 累 计 同 比 增 长 16.1%, 而 215 年 三 季 度 Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.61

63 的 累 计 同 比 则 下 降 至 1.3% 固 定 资 产 投 资 完 成 额 对 GDP 增 速 的 贡 献 大, 但 其 增 速 的 下 滑 也 会 直 接 拖 累 经 济 的 增 长 而 房 地 产 投 资 占 固 定 资 产 投 资 完 成 额 的 23.5%, 其 三 季 度 的 增 速 为 3.81%, 较 214 年 同 期 下 跌 接 近 9 个 百 分 点, 下 滑 在 三 大 投 资 中 最 为 显 著 由 此 可 见 房 地 产 投 资 下 滑 是 GDP 增 速 放 缓 的 重 要 因 素 展 望 216, 消 费 增 速 难 以 在 短 时 间 内 爆 发, 增 速 仍 可 能 继 续 放 缓 加 上 欧 元 区 和 日 本 是 我 国 出 口 的 主 要 地 区, 在 欧 元 区 和 日 本 经 济 复 苏 持 续 疲 弱 的 环 境 下, 明 年 的 出 口 仍 可 能 继 续 拖 累 经 济 的 增 长 所 以 中 国 经 济 的 稳 增 长 最 终 还 是 会 由 固 定 资 产 投 资 来 承 担 考 虑 到 制 造 业 产 能 过 剩 庞 大, 难 以 在 短 时 间 内 完 成 出 清 和 转 型, 明 年 制 造 业 投 资 增 速 仍 可 能 持 续 下 滑, 而 基 建 投 资 增 速 仍 会 保 持 在 相 对 的 高 位 我 们 认 为, 216 年 房 地 产 仍 会 在 中 国 经 济 的 稳 增 长 中 发 挥 重 要 的 作 用, 预 计 房 地 产 投 资 增 速 将 在 一 季 度 探 底, 并 于 二 季 度 开 始 筑 底 回 升, 支 撑 固 定 资 产 投 资 增 速, 从 而 实 现 中 国 经 济 的 持 续 稳 增 长 图 表 13:GDP 增 速 下 行 图 表 14: 工 业 增 加 值 同 比 下 行 GDP: 现 价 : 当 季 值 ( 亿 ) GDP: 不 变 价 : 当 季 同 比 (%) 工 业 增 加 值 : 当 月 同 比 (%) 工 业 增 加 值 : 累 计 同 比 (%) 图 表 15:CPI 和 PPI 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 图 表 16: 中 采 PMI 低 于 荣 枯 线 PPI: 当 月 同 比 (%) CPI: 当 月 同 比 (%) PMI: 新 订 单 PMI: 生 产 PMI 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 P.62 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

64 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 图 表 17: 三 大 投 资 全 面 减 速 图 表 18: 社 会 消 费 品 零 售 总 额 增 速 制 造 业 : 累 计 同 比 (%) 房 地 产 业 : 累 计 同 比 (%) 基 础 设 施 建 设 投 资 : 累 计 同 比 (%) 社 会 消 费 品 零 售 总 额 : 累 计 同 比 (%) 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 图 表 19: 三 驾 马 车 对 GDP 累 计 同 比 贡 献 率 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 图 表 11: 固 定 资 产 投 资 完 成 额 占 比 最 终 消 费 支 出 (%) 资 本 形 成 总 额 (%) 货 物 和 服 务 净 出 口 (%) 215 年 Q 年 年 年 % 1% 3% 5% 7% 9% 11% 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 图 表 111: 进 出 口 金 额 房 地 产 业 制 造 业 基 础 设 施 建 设 投 资 其 他 % 33.2% 23.1% 2.2% % 33.3% 22.3% 19.8% % 33.8% 21.5% 19.1% % 34.1% 21.2% 19.4% % 33.9% 22.1% 18.9% % 3.9% 26.8% 18.4% % 3.3% 28.2% 19.3% % 31.2% 25.9% 18.8% % 2% 4% 6% 8% 1% 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 图 表 112: 出 口 交 货 值 下 行 进 口 金 额 : 累 计 同 比 出 口 金 额 : 累 计 同 比 出 口 交 货 值 : 累 计 值 ( 亿 元 ) 出 口 交 货 值 : 累 计 同 比 (%) 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.63

65 图 表 113: 中 国 出 口 主 要 国 家 金 额 占 比 美 国 欧 盟 日 本 % 15.6% 6.% % 15.8% 6.4% % 15.3% 6.8% % 16.3% 7.4% % 1% 2% 3% 4% 5% 数 据 来 源 :Wind, 世 联 研 究 P.64 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

66 215 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 展 望 2: 供 给 侧 改 革 下 的 六 大 政 策 着 力 点 215 年 11 月 1 日, 习 近 平 主 席 在 中 央 财 经 领 导 小 组 会 议 上 指 出 在 适 度 扩 大 总 需 求 的 同 时, 着 力 加 强 供 给 侧 结 构 性 改 革, 着 力 提 高 供 给 体 系 质 量 和 效 率, 增 强 经 济 持 续 增 长 动 力 其 中 要 化 解 房 地 产 库 存, 促 进 房 地 产 业 持 续 发 展 被 列 入 供 给 侧 改 革 的 重 点 内 容 这 表 明 国 家 解 决 房 地 产 库 存 问 题 的 出 发 点 从 需 求 端 的 刺 激 开 始 转 向 了 供 给 侧 的 改 革 我 们 认 为,216 年 的 房 地 产 市 场, 政 策 环 境 将 延 续 宽 松, 短 期 内 仍 以 运 用 货 币 金 融 和 财 政 政 策 从 需 求 端 刺 激 为 主, 而 中 长 期 将 在 制 度 层 面 对 供 应 端 进 行 改 革 日 期 会 议 要 点 215 年 11 月 1 日 中 央 财 经 领 导 小 组 第 十 一 次 会 议 在 适 度 扩 大 总 需 求 的 同 时, 着 力 加 强 供 给 侧 结 构 性 改 革 215 年 11 月 11 日 国 务 院 常 务 会 议 部 署 以 消 费 升 级 促 进 产 业 升 级, 培 育 形 成 新 供 给 新 动 力 扩 大 内 需 215 年 11 月 17 日 十 三 五 规 划 纲 要 编 制 工 作 要 在 供 给 侧 和 需 求 侧 两 端 发 力 促 进 产 业 迈 向 中 高 端 会 议 215 年 11 月 18 日 APEC 会 议 要 解 决 世 界 经 济 深 层 次 问 题, 单 纯 靠 货 币 刺 激 政 策 是 不 够 的, 必 须 下 决 心 在 推 进 经 济 结 构 性 改 革 方 面 作 更 大 努 力, 使 供 给 体 系 更 适 应 需 求 结 构 的 变 化 215 年 12 月 14 日 中 央 政 治 局 会 议 着 力 加 强 结 构 性 改 革, 在 适 度 扩 大 总 需 求 的 同 时, 提 高 供 给 体 系 质 量 和 效 率, 提 高 投 资 有 效 性 215 年 12 月 中 央 经 济 工 作 会 推 动 经 济 发 展, 要 更 加 注 重 提 高 发 展 质 量 和 效 益 稳 定 经 济 增 长, 要 更 日 议 加 注 重 供 给 侧 结 构 性 改 革 资 料 来 源 : 公 开 资 料, 世 联 研 究 ( 一 ) 从 短 期 来 看, 需 求 端 政 策 仍 将 发 力 1 下 调 首 付 比 例. 经 过 215 年 首 付 比 例 的 调 整, 目 前 我 国 首 套 房 和 二 套 房 的 首 付 最 低 比 例 下 调 到 25% 和 4%, 但 从 中 国 家 庭 的 资 产 负 债 表 状 况 上 看, 仍 有 加 杠 杠 降 首 付 的 空 间 2 降 准 降 息 215 年 全 年 央 行 一 共 进 行 了 5 次 降 准 降 息, 展 望 216, 降 准 降 息 仍 有 可 能, 但 空 间 不 大 3 个 税 政 策, 房 贷 利 息 抵 个 税 ( 二 ) 从 中 长 期 来 看, 加 快 户 籍 制 度 的 改 革, 鼓 励 农 民 工 进 城 214 年 7 月 3 日 出 台 的 国 务 院 关 于 进 一 步 推 进 户 籍 制 度 改 革 的 意 见 中 规 定, 要 进 一 步 调 整 户 口 迁 移 政 策, 统 一 城 乡 户 口 登 记 制 度, 全 面 实 施 居 住 证 制 度, 加 快 建 设 和 共 享 国 家 人 口 基 础 信 息 库, 稳 步 推 进 义 务 教 育 就 业 服 务 基 本 养 老 基 本 医 疗 卫 生 住 房 保 障 等 城 镇 基 本 公 共 服 务 覆 盖 全 部 常 住 人 口 到 22 年, 基 本 建 立 与 全 面 建 成 小 康 社 会 相 适 应, 有 效 支 撑 社 会 管 理 和 公 共 服 务, 依 法 保 障 公 民 权 利, 以 人 为 本 科 学 高 效 规 范 有 序 的 新 型 户 籍 制 度, 努 力 实 现 1 亿 左 右 农 业 转 移 人 口 和 其 他 常 住 人 口 在 Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.65

67 城 镇 落 户 根 据 国 家 统 计 局 发 布 的 214 年 全 国 农 民 工 监 测 调 查 报 告,214 年 全 国 农 民 工 总 量 为 万 人, 但 在 务 工 地 自 购 房 的 农 民 工 仅 占 1% 我 们 认 为, 在 加 快 户 籍 制 度 改 革 的 同 时, 应 深 化 住 房 制 度 的 改 革, 如 把 公 租 房 扩 大 到 非 户 籍 人 口, 降 低 农 民 工 进 城 务 工 的 住 房 成 本, 把 购 房 和 落 户 契 税 减 免 财 政 补 贴 等 政 策 挂 钩 ( 三 ) 加 快 农 地 流 转, 从 根 本 上 解 决 农 民 缺 钱 问 题 根 据 国 家 统 计 局 公 布 的 数 据,212 年 我 国 农 村 人 均 住 宅 面 积 37.9 平 方 米, 按 照 我 国 农 村 人 口 6.7 亿 推 算 农 村 住 房 总 面 积 近 25 亿 平 方 米, 宅 基 地 市 场 价 值 ( 含 农 房 及 其 附 属 设 施 ) 超 过 2 万 亿 一 旦 农 民 土 地 房 产 能 够 依 法 流 转, 将 为 我 国 农 村 人 口 带 来 大 量 财 富, 形 成 新 型 城 镇 化 的 重 要 驱 动 力 量 661 个 地 级 市 中, 近 63 个 三 四 线 城 市 占 据 了 全 国 商 品 房 交 易 额 的 5% 随 着 我 国 农 地 确 权 试 点 的 不 断 扩 大, 农 村 土 地 两 权 流 转 的 放 开, 农 民 财 富 的 增 加 将 为 这 部 分 城 市 房 地 产 市 场 带 来 不 可 小 觑 的 增 量 对 于 开 发 商 而 言, 慎 重 选 择 择 机 进 入 三 四 线 城 市 或 值 得 期 待 时 间 事 件 28 年 1 月 中 国 共 产 党 十 七 届 三 中 全 会 发 布 中 共 中 央 关 于 推 进 农 村 改 革 发 展 若 干 重 大 问 题 的 决 定, 提 出 健 全 严 格 规 范 的 农 村 土 地 管 理 制 度, 要 求 搞 好 农 村 土 地 确 权 登 记 颁 证 工 作 211 年 2 月 十 二 五 规 划 纲 要 中 指 出 在 依 法 自 愿 有 偿 和 加 强 服 务 基 础 上 完 善 土 地 承 包 经 营 权 流 转 市 场, 发 展 多 种 形 式 的 适 度 规 模 经 营 211 年 3 月 农 经 发 211[2] 号 文 件 关 于 开 展 农 村 承 包 经 营 权 登 记 试 点 工 作 意 见 中 明 确 了 承 包 经 营 权 登 记 的 主 要 任 务 213 年 12 月 中 央 一 号 文 件 中 共 中 央 国 务 院 关 于 加 快 发 展 现 代 农 业, 进 一 步 增 强 农 村 发 展 活 力 的 若 干 意 见 提 出 要 全 面 开 展 农 村 土 地 确 权 登 记 颁 证 工 作 214 年 11 月 国 务 院 办 公 厅 印 发 关 于 引 导 农 村 土 地 经 营 权 有 序 流 转 发 展 农 业 适 度 规 模 经 营 的 意 见, 提 出 以 尊 重 农 民 意 愿 为 前 提 引 导 土 地 规 范 有 序 流 转 ; 计 划 用 5 年 左 右 时 间 基 本 完 成 土 地 承 包 经 营 权 确 权 登 记 颁 证 工 作 215 年 8 月 国 务 院 印 发 关 于 开 展 农 村 承 包 土 地 的 经 营 权 和 农 民 住 房 财 产 权 抵 押 贷 款 试 点 的 指 导 意 见, 提 出 赋 予 两 权 抵 押 融 资 功 能, 维 护 好 实 现 好 发 展 好 农 民 土 地 权 益, 落 实 两 权 抵 押 融 资 功 能, 盘 活 农 民 土 地 用 益 物 权 的 财 产 属 性 215 年 12 月 全 国 人 大 常 委 会 授 权 国 务 院 常 委 会 在 北 京 大 兴 区 等 232 个 县 ( 市 区 ) 行 政 区 域 暂 时 调 整 实 施 中 华 人 民 共 和 国 物 权 法 中 华 人 民 共 和 国 担 保 法 关 于 集 体 所 有 的 耕 地 使 用 权 不 得 抵 押 的 规 定 ; 在 天 津 市 蓟 县 等 59 个 试 点 县 ( 市 区 ) 行 政 区 域 暂 时 调 整 实 施 中 华 人 民 共 和 国 物 权 法 中 华 人 民 共 和 国 担 保 法 关 于 集 体 所 有 的 宅 基 地 使 用 权 不 得 抵 押 的 规 定, 并 在 217 年 12 月 31 日 前 试 行 据 215 年 农 业 部 统 计 的 数 据, 自 从 29 年 开 展 土 地 承 包 经 营 权 确 权 登 记 颁 证 试 点 工 作 以 来, 截 至 到 214 年 年 底, 全 国 试 点 县 数 已 达 1988 个, 涉 及 1.3 万 个 乡 镇,19.5 万 个 村,3.3 亿 承 包 耕 地, 此 前 已 经 过 了 以 村 乡 镇 县 为 单 位 的 三 个 推 进 阶 段, 现 已 进 入 以 省 为 单 位 的 第 四 阶 段, 新 增 9 省 份 纳 入 到 整 省 推 进 的 试 点 未 来 将 用 5 年 时 间 在 全 国 范 围 内 完 成 土 地 确 权 登 记 颁 证 工 作 资 料 来 源 : 公 开 资 料, 世 联 研 究 ( 四 ) 一 线 城 市 推 进 租 赁 市 场 资 产 证 券 化, 解 决 白 领 生 存 问 题 由 于 一 线 城 市 的 房 价 不 断 上 涨, 生 活 在 一 线 城 市 的 白 领 压 力 越 来 越 大 以 深 圳 为 例, 我 们 的 数 据 显 示, 深 圳 上 车 盘 的 总 价 为 285 万, 在 岗 职 工 月 平 均 工 资 仅 为 7449 元, 按 照 3 成 首 付 后 进 行 按 揭 贷 款 的 月 供 来 看, 大 多 数 白 领 首 次 置 业 的 压 力 是 非 常 巨 大 的 城 市 的 发 展 与 人 才 的 流 入 息 息 相 关, 但 一 线 城 市 高 企 P.66 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

68 215 年中国房地产市场回顾与 216 年展望 的房价和租金 在一定程度上制约了人才的吸引和流入 在解决城市人口居住问题上 成熟的市场已有 应对的策略 如香港的公屋和美国纽约的租金管制制度 对此我们认为一线城市可以打破划拨用地 工 业用地等入市障碍 通过资产证券化的方式引入社会资金参与建设和管理 扩大租赁市场 进而满足白 领的租房需求 图表 114 上车盘门槛对比 图表 115 深圳上车盘的购房支出 VS. 收入状况 城市 上车盘套总价 万元 总价 285 万 首付 月供 香港 港币 3 成首付 85.5 万 深圳 285 按揭 2 年 月供 1356 元 上海 28 按揭 3 年 月供 1588 元 北京 27 深圳在岗职工月平均工资 7449 元 广州 169 近 5 年深圳在岗职工平均工资年 复合增长率 13.6% 图表 116 深圳上车盘指数 数据来源 Wind 世联研究 五 从省市层面上看 加快区域的协同发展 对于一线城市及人口流入较多的部分二线城市 基本不用担忧去库存的问题 库存真正严重过剩的是大 多数三四线城市及部分二线城市 在解决这些城市的库存问题上 单纯通过加快户籍制度改革 深化住 房制度及推进农民工市民化 作用是十分有限的 缺少产业的支撑 城市配套设施不完善 人口净流入 少导致房地产的需求不足是这些城市的问题所在 解决这些城市的去库存问题 最终还是要落到产业的 发展 城市配套设施建设上 我们认为 对于处在城市群核心大城市周边的三四线小城市 必须依托核 心城市进行发展 一方面要通过大城市的产业迁移引入更多的产业 做好产业功能的定位 加快自身的 经济发展和城市设施配套的建设 另一方面则要建立和完善与周边城市间的交通体系 形成区域一体化 带来更大的产业集聚和人口集聚 进而拉动房地产市场的需求 纵观日本三大都市圈的发展历史 正是 由于良好的城市布局规划 城市间的产业定位及交通体系建设 三大都市圈占据了三分之一的国土 却 集聚了三分之二的人口和经济总量 Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.67

69 图 表 117: 京 津 冀 一 体 化 示 范 图 表 118: 日 本 都 市 圈 东 京 圈 范 围 内, 从 各 主 要 卫 星 城 乘 坐 轨 道 交 通 到 东 京 市 中 心 的 时 间 一 般 都 不 超 1 个 小 时 四 通 八 达 的 轨 道 网 络 如 同 人 体 血 管, 将 日 本 心 脏 地 区 的 血 液 输 送 至 周 边 各 地, 成 为 吸 引 人 们 到 周 边 卫 星 城 居 住 的 重 要 原 因 之 一 数 据 来 源 : 公 开 资 料 整 理, 世 联 研 究 数 据 来 源 : 公 开 资 料 整 理, 世 联 研 究 ( 六 ) 从 企 业 层 面 做 足 功 课 对 企 业 而 言, 要 在 三 方 面 做 足 功 课 : 1 拿 地 拿 地 的 选 择 在 一 定 程 度 上 决 定 了 房 企 的 生 死 存 亡 从 我 们 监 测 的 库 存 来 看 : 在 住 宅 方 面, 非 核 心 城 市 群 的 三 四 线 城 市 库 存 较 严 重, 所 以 开 发 商 在 三 四 线 城 市 的 拿 地 需 更 有 选 择 性 ; 在 商 办 方 面, 全 国 的 库 存 普 遍 严 重, 一 线 城 市 也 不 例 外, 所 以 商 办 用 地 的 购 置 需 更 慎 重 2 产 品 从 产 品 的 角 度 上 看, 一 方 面, 开 发 商 需 精 准 定 位, 提 升 产 品 品 质, 将 产 品 配 套 做 好 做 全 ; 另 一 方 面, 一 线 城 市 产 品 豪 宅 化 趋 势 明 显, 以 深 圳 的 数 据 来 看,2 平 米 以 上 的 大 户 型 供 应 量 大 幅 增 加, 产 品 开 发 的 功 能, 空 间 尺 度 还 存 在 很 大 的 优 化 空 间, 所 以 在 豪 宅 开 发 方 面, 可 借 鉴 国 际 化 大 都 市 ( 香 港 纽 约 等 ) 成 熟 的 豪 宅 市 场 经 验 3 营 销 在 互 联 网 大 潮 来 临 之 际, 房 企 的 营 销 也 需 从 传 统 模 式 转 向 互 联 网 + 模 式, 如 大 数 据 营 销 场 景 营 销 O2O 营 销 等 P.68 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

70 215 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 展 望 3:216 年, 中 国 房 地 产 市 场 稳 中 前 行 展 望 216 年, 全 国 商 品 房 销 售 金 额 同 比 放 大 的 预 期 仍 然 存 在, 但 增 长 速 度 将 放 缓 从 房 地 产 政 策 面 看, 215 年 短 期 刺 激 政 策 基 本 见 底,216 年 政 策 更 倾 向 于 长 期 的 制 度 性 构 建, 预 计 明 年 房 地 产 政 策 仍 将 延 续 正 向 刺 激 的 基 调 从 市 场 供 求 面 来 看 : ( 一 ) 提 高 城 镇 化 率 户 籍 制 度 改 革 及 开 放 二 胎 政 策, 中 长 期 带 动 新 增 需 求 215 年 12 月 18 日 至 21 日, 中 央 经 济 工 作 会 议 在 北 京 举 行, 会 议 提 出 了 加 快 提 高 户 籍 人 口 城 镇 化 率 和 深 化 住 房 制 度 改 革 的 要 求, 通 过 加 快 农 民 工 市 民 化, 扩 大 有 效 需 求, 打 通 供 需 通 道, 消 化 库 存, 稳 定 房 地 产 市 场 要 落 实 户 籍 制 度 改 革 方 案, 允 许 农 业 转 移 人 口 等 非 户 籍 人 口 在 就 业 地 落 户, 使 他 们 形 成 在 就 业 地 买 房 或 长 期 租 房 的 预 期 和 需 求 要 明 确 深 化 住 房 制 度 改 革 方 向, 以 满 足 新 市 民 住 房 需 求 为 主 要 出 发 点, 以 建 立 购 租 并 举 的 住 房 制 度 为 主 要 方 向, 把 公 租 房 扩 大 到 非 户 籍 人 口 要 发 展 住 房 租 赁 市 场, 鼓 励 自 然 人 和 各 类 机 构 投 资 者 购 买 库 存 商 品 房, 成 为 租 赁 市 场 的 房 源 提 供 者, 鼓 励 发 展 以 住 房 租 赁 为 主 营 业 务 的 专 业 化 企 业 要 鼓 励 房 地 产 开 发 企 业 顺 应 市 场 规 律 调 整 营 销 策 略, 适 当 降 低 商 品 住 房 价 格, 促 进 房 地 产 业 兼 并 重 组, 提 高 产 业 集 中 度 要 取 消 过 时 的 限 制 性 措 施 215 年 1 月 29 日, 中 国 共 产 党 第 十 八 届 中 央 委 员 会 第 五 次 全 体 会 议 审 议 通 过 了 中 共 中 央 关 于 制 定 国 民 经 济 和 社 会 发 展 第 十 三 个 五 年 规 划 的 建 议 全 会 提 出, 坚 持 计 划 生 育 的 基 本 国 策, 完 善 人 口 发 展 战 略, 全 面 实 施 一 对 夫 妇 可 生 育 两 个 孩 子 政 策, 以 积 极 开 展 应 对 人 口 老 龄 化 行 动 放 开 二 孩 政 策 有 利 于 扩 大 人 口 规 模, 增 加 城 镇 新 增 人 口, 同 步 增 加 劳 动 供 给, 延 长 人 口 红 利 期 同 时, 相 应 会 带 动 住 房 需 求 的 增 长 国 家 统 计 局 公 布 的 数 据 显 示,214 年 中 国 城 镇 化 率 ( 即 城 镇 常 住 人 口 / 总 人 口 ) 已 达 54.8%, 世 界 其 他 发 达 国 家 城 镇 化 率 平 均 水 平 在 8% 左 右, 我 国 实 际 的 城 镇 化 率 依 然 偏 低, 相 当 于 日 本 4 年 前, 美 国 5 年 以 前 的 水 平, 城 镇 化 率 低 于 发 达 国 家 平 均 水 平 25% 左 右 214 年 我 国 人 口 为 亿, 在 不 考 虑 中 国 人 口 增 长 的 情 况 下 计 算, 未 来 将 会 有 约 3.4 亿 人 口 需 要 进 城, 城 镇 化 建 设 的 提 速 中 长 期 将 会 为 房 地 产 市 场 注 入 持 久 的 需 求 动 力 另 外, 随 着 中 国 经 济 的 发 展, 中 国 家 庭 小 型 化 趋 势 也 逐 渐 形 成 国 家 卫 生 计 生 委 发 布 的 中 国 家 庭 发 展 报 告 显 示,213 年 我 国 约 有 4.3 亿 户 家 庭, 平 均 户 规 模 由 上 世 纪 5 年 代 的 5.3 人 下 降 至 3.2 人, 目 前 我 国 一 人 户 二 人 户 家 庭 占 到 总 量 的 43% 而 根 据 该 报 告 的 预 测, 中 国 家 庭 小 型 化 的 趋 势 仍 在 持 续,24 年 中 国 的 家 庭 户 数 量 将 达 到 5 亿 户, 在 245 年 才 达 到 峰 值 (5.4 亿 ) 这 也 有 助 于 形 成 未 来 房 地 产 市 场 需 求 上 升 的 预 期 从 近 几 年 城 镇 居 民 和 农 村 居 民 消 费 水 平 指 标 来 看, 近 十 年 城 镇 居 民 消 费 水 平 保 持 在 8%-16% 增 长 幅 度, 近 十 年 农 村 居 民 消 费 水 平 保 持 在 稳 定 的 增 长 幅 度, 较 高 的 居 民 消 费 增 长 为 城 镇 化 建 设 提 速 确 立 了 良 好 的 基 础 Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.69

71 印 度 中 国 日 本 马 来 西 亚 新 加 坡 韩 国 澳 大 利 亚 加 拿 大 美 国 英 国 德 国 法 国 图 表 119: 历 年 中 日 美 三 国 城 镇 化 率 走 势 图 1% 中 国 日 本 美 国 91.3% 8% 6% 64.2% 56.1% 82.4% 54.8% 4% 2% % 图 表 12:213 年 世 界 部 分 国 家 城 镇 化 率 比 重 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局, 世 联 研 究 12% 1% 8% 92.49% 73.28% 1% 82.25% 89.15% 81.47% 81.28% 82.9% 74.89% 79.6% 6% 53.7% 4% 31.99% 2% % 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局, 世 联 研 究 图 表 121: 历 年 中 国 家 庭 人 口 结 构 变 化 图 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 5% 5% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 12% 11% 12% 1% 11% 1% 1% 11% 9% 9% 9% 23% 23% 22% 32% 32% 31% 19% 2% 21% 21% 2% 17% 17% 17% 3% 31% 3% 3% 29% 28% 28% 27% 3% 26% 26% 27% 24% 2% 24% 24% 25% 25% 18% 19% 2% 1% 8% 8% 8% 11% 9% 9% 9% 1% 14% 14% 15% % 一 人 户 家 庭 二 人 户 家 庭 三 人 户 家 庭 四 人 户 家 庭 五 人 户 家 庭 六 人 户 家 庭 七 人 户 家 庭 八 人 户 家 庭 九 人 户 家 庭 十 人 户 家 庭 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局, 世 联 研 究 P.7 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有

72 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 216 年 展 望 图 表 122: 历 年 中 国 城 镇 与 乡 村 居 民 消 费 水 平 走 势 图 走 势 3, 城 镇 居 民 消 费 水 平 ( 元 ) 农 村 居 民 消 费 水 平 ( 元 ) 25, 2, 15, 1, 5, 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局, 世 联 研 究 ( 二 ) 从 人 口 结 构 来 看, 改 善 型 置 业 需 求 的 释 放 仍 将 持 续 根 据 UNdata( 联 合 国 数 据 库 ) 对 中 国 人 口 年 龄 结 构 的 统 计 及 测 算,215 年 22 年 225 年, 中 国 岁 的 人 口 ( 即 首 置 型 购 房 者 集 中 的 人 群 ) 分 别 2.4 亿 2.4 亿 1.9 亿, 分 别 占 总 人 口 比 例 为 17.3% 17.3% 13.6%, 整 体 呈 现 下 行 趋 势 而 岁 的 人 口 ( 即 改 善 型 购 房 者 集 中 的 人 群 ) 在 215 年 22 年 225 年 均 达 到 3.1 亿 以 上, 占 总 人 口 的 比 例 保 持 在 23% 的 高 位, 表 明 未 来 1 年, 中 国 房 地 产 改 善 型 置 业 市 场 容 量 将 会 持 续 放 大 我 们 把 产 品 类 型 按 面 积 段 做 如 下 划 分,9 平 米 以 下 为 首 置 型 户 型 9-14 平 米 为 首 次 改 善 型 户 型 平 米 为 再 次 改 善 型 户 型 16 平 米 以 上 为 高 端 产 品 户 型, 世 联 行 的 全 国 代 理 楼 盘 成 交 数 据 显 示 : 今 年, 五 次 降 息 降 准 的 货 币 政 策 及 3.3 政 策 9.3 政 策 信 贷 政 策 相 继 出 台 后, 一 线 城 市 高 端 产 品 户 型 成 交 占 比 出 现 较 大 幅 度 上 升,16 m2 以 上 的 户 型 占 比 分 别 上 升 了 2 个 百 分 点 ; 二 线 城 市 首 置 型 和 再 次 改 善 户 型 成 交 占 比 出 现 抬 升 趋 势,9 m2 以 下 m2 的 户 型 占 比 上 涨 了 3.61 和.39 个 百 分 点 ; 三 线 城 市 首 置 型 户 型 成 交 占 比 出 现 较 大 幅 度 上 升 趋 势, 三 线 城 市 9 m2 以 下 上 涨 了 4.54 个 百 分 点 总 体 来 看, 一 二 线 城 市 改 善 型 高 端 产 品 置 业 出 现 了 向 好 的 趋 势 图 表 123:215 年 中 国 人 口 比 例 分 布 图 表 124:215 年 中 国 人 口 比 例 分 布 女 性 ( 万 人 ) 男 性 ( 万 人 ) 女 性 ( 万 人 ) 男 性 ( 万 人 ) 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 5-9 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 5-9 岁 数 据 来 源 : 联 合 国 数 据 库, 世 联 研 究 数 据 来 源 : 联 合 国 数 据 库, 世 联 研 究 Copyright 215 WORLDUNION All Rights Reserved P.71

73 图 表 125:22 年 中 国 人 口 比 例 分 布 图 表 126:225 年 中 国 人 口 比 例 分 布 女 性 ( 万 人 ) 男 性 ( 万 人 ) 女 性 ( 万 人 ) 男 性 ( 万 人 ) 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 5-9 岁 5-9 岁 数 据 来 源 : 联 合 国 数 据 库, 世 联 研 究 数 据 来 源 : 联 合 国 数 据 库, 世 联 研 究 图 表 127: 一 线 城 市 不 同 面 积 区 间 的 户 型 成 交 套 数 占 比 9 平 以 下 以 上 % 16.9% 6% 14.5% % 18.8% 3.9% 8.8% % 26.7% 5.1% 8.1% % 24% 4.4% 7.5% % 21.65% 4.11% 5.35% % 21.56% 4.11% 7.35% 图 表 128: 二 线 城 市 不 同 面 积 区 间 的 户 型 成 交 套 数 占 比 数 据 来 源 : 世 联 研 究 9 平 以 下 以 上 % 39.4% 7% 9.9% % 36.9% 5.6% 1.4% % 46.1% 5.2% 7.7% % 48% 5.2% 6.2% % 45.96% 4.3% 4.93% % 42.31% 4.42% 4.58% 数 据 来 源 : 世 联 研 究 P.72 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有