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1 附件 26 项资产评估执业准则和职业道德准则 ( 修订征求意见稿 ) 中国资产评估协会

2 目录 附件 1 附件 2 关于资产评估执业准则和职业道德准则 ( 修订征求意见稿 ) 的说明 1 26 项资产评估准则修订征求意见稿和主要修订内容介绍 一 程序性具体准则 ( 一 ) 资产评估准则 评估报告 ( 修订征求意见稿 ) 和主要修订内容介绍 8 ( 二 ) 资产评估准则 评估程序 ( 修订征求意见稿 ) 和主要修订内容介绍 18 ( 三 ) 资产评估准则 评估委托合同 ( 修订征求意见稿 ) 和主要修订内容介绍 25 ( 四 ) 资产评估准则 评估档案 ( 修订征求意见稿 ) 和主要修订内容介绍 33 ( 五 ) 资产评估准则 利用专家工作 ( 修订征求意见稿 ) 和主要修订内容介绍 39 ( 六 ) 资产评估准则 职业道德 ( 修订征求意见稿 ) 和主要修订内容介绍 47 二 实体性具体准则 ( 一 ) 资产评估准则 机器设备 ( 修订征求意见稿 ) 和主要修订内容介绍 54 ( 二 ) 资产评估准则 不动产 ( 修订征求意见稿 ) 和主要修订内容介绍 59 ( 三 ) 资产评估准则 无形资产 ( 修订征求意见稿 ) 和主要修订内容介绍 67 ( 四 ) 资产评估准则 珠宝首饰 ( 修订征求意见稿 ) 和主要修订内容介绍 73 ( 五 ) 资产评估准则 企业价值 ( 修订征求意见稿 ) 和主要修订内容介绍 79 ( 六 ) 资产评估准则 森林资源 ( 修订征求意见稿 ) 和主要修订内容介绍 91 三 资产评估指南 ( 一 ) 以财务报告为目的的评估指南 ( 修订征求意见稿 ) 和主要修订内容介绍 98 ( 二 ) 企业国有资产评估报告指南 ( 修订征求意见稿 ) 和主要修订内容介绍 106 ( 三 ) 金融企业国有资产评估报告指南 ( 修订征求意见稿 ) 和主要修订内容介绍 144 ( 四 ) 评估机构业务质量控制指南 ( 修订征求意见稿 ) 和主要修订内容介绍 183 ( 五 ) 知识产权资产评估指南 ( 修订征求意见稿 ) 和主要修订内容介绍 196

3 四 指导意见 ( 一 ) 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 ( 修订征求意见稿 ) 和 主要修订内容介绍 207 ( 二 ) 金融不良资产评估指导意见 ( 修订征求意见稿 ) 和主要修订内容介绍 212 ( 三 ) 资产评估价值类型指导意见 ( 修订征求意见稿 ) 和主要修订内容介绍 217 ( 四 ) 专利资产评估指导意见 ( 修订征求意见稿 ) 和主要修订内容介绍 221 ( 五 ) 投资性房地产评估指导意见 ( 修订征求意见稿 ) 和主要修订内容介绍 229 ( 六 ) 著作权资产评估指导意见 ( 修订征求意见稿 ) 和主要修订内容介绍 235 ( 七 ) 商标资产评估指导意见 ( 修订征求意见稿 ) 和主要修订内容介绍 243 ( 八 ) 实务期权评估指导意见 ( 修订征求意见稿 ) 和主要修订内容介绍 254 ( 九 ) 文化企业无形资产评估指导意见 ( 修订征求意见稿 ) 和主要修订内容介绍 264 附件 3 评估准则 ( 修订征求意见稿 ) 反馈意见表 278

4 附件 1 关于资产评估执业准则和职业道德准则 ( 修订征求意见稿 ) 的说明 为使资产评估执业准则和职业道德准则与 资产评估法 及 资产评估准则 基本准 则 修订及时衔接, 吸收资产评估理论和实践的新成果, 适应我国经济发展和行业监管对资 产评估的要求, 中国资产评估协会 ( 以下简称中评协 ) 组织资产评估专业人士和科研院校专 家学者对目前已颁布的资产评估执业准则和职业道德准则进行了系统修订, 形成了 资产评 估准则 资产评估报告 资产评估准则 职业道德 等 26 项资产评估准则 ( 修订征求 意见稿 ) 为便于相关部门 人士全面理解这些资产评估准则的修订征求意见稿, 现将有关 情况说明如下 : 一 资产评估执业准则和职业道德准则现状 自 2001 年 7 月财政部发布 资产评估准则 无形资产 以来, 经过新增和修订, 我国正 在实施的资产评估准则有 28 项 包括由财政部发布的 资产评估准则 基本准则 与 资 产评估职业道德准则 基本准则, 以及中评协发布的资产评估具体准则 资产评估指南 和资产评估指导意见 目前我国已形成覆盖资产评估主要执业流程及领域 符合国情 与国际趋同的较为完整 的资产评估准则体系 这些准则的颁布实施对规范执业行为 促进行业发展 提升行业公信 力发挥了重要作用 二 修订背景 资产评估行业法律 市场和专业环境的变化, 理论和实践的发展, 以及相关国际评估准 则的修订, 要求我国的资产评估准则与时俱进 不断完善 ( 一 ) 资产评估法资产评估法 出台和基本准则修订 2016 年 7 月 2 日, 全国人大常委会审议通过了 资产评估法, 奠定了资产评估行业依法 执业, 健康发展的法治基础 资产评估法 规范了我国资产评估相关主体的法律地位和权责 关系, 结合评估程序对资产评估提出了基本要求, 需要通过健全和完善资产评估行业及自律 管理, 修订资产评估行业管理办法和资产评估准则进行落实和细化 资产评估法 还规定了评估准则的制定和实施方式, 明确指出由国务院有关评估行政 管理部门组织制定评估基本准则, 评估行业协会依据评估基本准则制定评估执业准则和职 1

5 业道德准则 为此, 财政部正在推进 资产评估行业监督管理办法 和修订后 资产评估准则 基本准则 的出台 为履行 资产评估法 赋予的责任, 中评协以 资产评估法 和 资产 评估准则 基本准则 ( 修订征求意见稿 ) 为据, 组织对已颁布实施的资产评估执业准则和 职业道德准则进行系统修订 ( 二 ) 国内外评估理论与实践的发展 我国资产评估行业为顺应拓展新业务领域和解决执业实践问题需要, 加强理论和实证 研究, 所取得的研究成果为修订和完善资产评估准则创造了必要条件 同时, 近年来 国际 评估准则 ( 美国 ) 专业评估执业统一准则 等国际主要评估准则也多次修订, 为吸收国外 准则制定的有益经验, 保证准则的国际协调, 也需及时修订我国的评估准则 ( 三 ) 资产评估行业管理方式改革 2014 年 7 月, 国务院宣布对资产评估师职业资格制度实施改革, 取消注册资产评估师行 政许可, 将资产评估师由准入类调整为水平评价类职业资格 资产评估法 还允许资产评估师之外的其他资产评估专业人员承办非法定资产评估业 务, 在非法定业务资产评估报告上签名, 体现了国家对资产评估管理放管结合的改革理念 上述改革都要求资产评估准则对原已规范和指导的主体进行修订 资产评估行业管理方式改革后, 评估服务的市场属性进一步显现, 评估服务范围也会进 一步拓宽, 需要进一步拓宽评估准则的涵盖范围, 规范各类职业行为, 进一步提升评估行的 职业水平 ( 四 ) 资产评估行业监督管理的要求 我国对资产评估行业实行行政监管与行业自律相结合的管理模式 为保护资产评估当 事人的合法权益和公共利益, 我国资产评估行业主管部门 相关经济行为监管部门 资产评 估行业协会都加强了对资产评估的监管 为有助于相关监管的沟通协调, 进一步营造资产 评估规范执业的良好环境, 资产评估准则需要适应相关主体对资产评估的监管要求 三 修订原则 ( 一 ) 保护资产评估当事人的合法权益和公共利益 资产评估在社会经济活动中发现 揭示资产价值, 为经济行为实现提供资产价值专业意 见 资产评估机构及其资产评估专业人员既要履行资产评估委托合同约定的义务, 又要自 觉维护国家利益和社会公共利益 资产评估准则需要以保护资产评估当事人的合法权益和 公共利益为出发点, 规范资产评估业务行为和职业道德行为 ( 二 ) 有效衔接法律法规和基本准则 资产评估法 要求资产评估机构及其资产评估专业人员开展业务应当遵守法律 行政 2

6 法规和评估准则, 资产评估准则应体现法律法规和资产评估监管主体的相关要求 同时, 资 产评估行业协会制定资产评估执业准则和职业道德准则, 也应按照 资产评估法 要求以 资 产评估准则 基本准则 为依据 因此, 此次对资产评估执业准则和职业道德准则的系统修订, 以 资产评估法 资产评 估准则 基本准则 ( 修订征求意见稿 ) 为依据, 在制定理念 专业术语使用和内容表述等 方面保持协调统一 ( 三 ) 吸收理论和实践的最新成果 资产评估准则修订充分发挥资产评估专业人士 科研院校和行业协会等各方面的积极 性和创造性, 注重吸收评估理论和实践发展成果, 研究和借鉴国内外相关评估业务标准和准 则的经验, 关注当前评估市场及业务特点, 探索解决执业中遇到的重点 难点问题, 体现资产 评估准则修订的专业水准 此次资产评估准则修订, 保留了已实施准则中符合行业实际 行之有效的内容, 对涉及 市场 法律和专业环境变化确有必要修改 补充的内容, 从立足行业整体发展着眼进行修改 完善 四 修订过程 国家对资产评估职业资格制度实施改革后, 中评协于 2015 年 4 月开始面向全行业征集 对中国资产评估准则条款的修改意见 2015 年 9 月中评协成立各准则修订项目组, 组织行 业专家学者和有经验的资产评估师, 研究国内外与资产评估相关的行业准则或技术规范, 分 析资产评估执业及监管发现的问题, 对正在实施的相关资产评估准则进行分析研讨, 对修订 资产评估执业准则和职业道德准则进行了必要的专业技术准备 资产评估法 颁布 财政部对 资产评估准则 基本准则 修订部署后, 中评协根据 资产评估法 和 资产评估准则 基本准则 修订内容, 加快推进资产评估执业准则和职 业道德准则的修订工作, 在各项目组提交初步成果的基础上, 分阶段组织协会 院校和评估 机构人员进行评审, 经过多轮讨论和修改, 形成了 26 项资产评估执业准则和职业道德准则 的修订征求意见稿 容包括 : 五 修订后资产评估执业准则和职业道德准则的体系架构 修订后的资产评估执业准则和职业道德准则包括各项具体准则 指南和指导意见 内 1. 资产评估准则 职业道德 2. 5 项程序类资产评估具体准则 : 资产评估准则 资产评估报告 资产评估准则 评估委托合同 资产评估准则 评估程序 资产评估准则 评估档案 资产 3

7 评估准则 利用专家工作 3. 6 项资产评估实体性具体准则 : 资产评估准则 企业价值 资产评估准则 机 器设备 资产评估准则 不动产 资产评估准则 无形资产 资产评估准则 森林资源 资产评估准则 珠宝首饰 4. 5 项资产评估指南 : 评估机构业务质量控制指南 以财务报告为目的的评估指南 企业国有资产评估报告指南 金融企业国有资产评估报告指南 知识产权资产评估指 南 5. 9 项资产评估指导意见 : 资产评估价值类型指导意见 资产评估对象法律权属指导 意见 实物期权评估指导意见 投资性房地产评估指导意见 文化企业无形资产评估 指导意见 专利资产评估指导意见 商标资产评估指导意见 著作权资产评估指导意 见 金融不良资产评估指导意见 其中 : 1. 准则体系微调 原 资产评估职业道德准则 基本准则 及 资产评估准则 基 本准则 合并后, 根据 资产评估法 的要求重新制定 资产评估准则 职业道德, 起草时 与原 资产评估职业道德准则 独立性 合并 2. 根据 资产评估法 用语对部分准则名称修改 将原 资产评估准则 评估报告 资产评估准则 业务约定书 和 资产评估准则 工作底稿 的名称, 分别修改为 资产 评估准则 资产评估报告 资产评估准则 评估委托合同 和 资产评估准则 评 估档案 ; 根据 资产评估准则 评估委托合同 和 资产评估准则 评估档案 名称的修 改, 对原准则的章节标题及内容进行修改或调整 3. 从强调准则规范行为特点角度对名称微调 将原 注册资产评估师关注评估对象法 律权属指导意见 的名称修改为 资产评估对象法律权属指导意见 4. 删除部分准则的 试行 字样 删除原 以财务报告为目的的评估指南 ( 试行 ) 金融 不良资产评估指导意见 ( 试行 ) 投资性房地产评估指导意见 ( 试行 ) 实物期权评估指导 意见 ( 试行 ) 名称中的 试行 六 主要修订内容说明 ( 一 ) 结合 资产评估法资产评估法 和 资产评估准则资产评估准则 基本准则 ( 修订征求意见稿 ) 进行的修改 1. 准则规范主体 将准则规范的主体修订为 资产评估机构 和 资产评估师和其他资产评估专业人员 ( 法定资产评估业务则为 资产评估师 ) 2. 准则规范对象 4

8 修改了原准则第一条的表述方式 在规范对象方面, 现实体性执业准则强调规范相应 的 资产评估业务, 其他准则申明规范对应的资产评估 行为 与此相呼应, 准则修订时对 原条款涉及的评估主体称谓进行了适当删减, 突出重点规范相关业务 ( 行为 ) 的用意 考虑到准则主要规范资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员执行资产评 估业务, 出具资产评估报告行为, 现资产评估执业准则比照基本准则修订征求意见稿删除了 原准则的参照执行条款, 现 金融不良资产评估指导意见 也删除了与规范金融不良资产价 值分析业务相关的内容及附件 3. 评估方法选择 现资产评估执业准则, 根据资产评估法和基本准则修订内容, 对执行资产评估业务选择 资产评估方法的原则 操作及披露要求, 结合相关业务和资产特点进行了强调和完善 4. 核查和验证要求 现资产评估执业准则, 对资产评估师和其他资产评估专业人员对评估活动中使用的有 关文件 证明和资料依法核查和验证的要求进行了强调和完善 比如 资产评估准则 评 估程序 现第十五条对核查和验证的通常方式进行了补充, 列出 观察 询问 书面审查 检查 记录或文件 实地调查 查询和函证 分析 计算 复核等 内容 5. 评估报告签章要求 现资产评估执业准则, 与资产评估法和基本准则修订的规定和表述相一致, 将原规定的 注册资产评估师签字盖章 评估机构加盖公章, 修改为由资产评估师 ( 非法定业务可以 为其他资产评估专业人员 ) 签名, 评估机构加盖 印章 6. 对相关定义 字词进行修改 (1) 现资产评估执业准则对评估报告的定义进行修改 比如, 现 资产评估准则 资 产评估报告 第二条对 资产评估报告 的定义 (2) 将原使用的 评估结论 修改为 评估结果 ; 原使用的 业务约定书 修改为 评估委 托合同 ; 原使用的 评估报告使用者 委托方 相关当事方 等分别修改为 评估报告使 用人 委托人 和 相关当事人 等, 与资产评估法和基本准则修订征求意见稿保持一致 ( 二 ) 注意区分需由行政管理或其他自律管理制度规范的内容 评估机构的资质及管理属于行业行政管理的内容, 现评估准则不再规范, 如修订时删除 的原 资产评估准则 业务约定书 第五条等 原职业道德准则第十七条有关资产评估师应当接受中评协管理并履行相关义务的要 求, 属于中评协章程和会员管理制度规范的内容, 此次修订时不再纳入 ( 三 ) 准则间的协调修订 5

9 1. 指导意见章节调整将原指导意见第一章标题的 引言, 统一修改为 总则 由于原 金融不良资产评估指导意见 ( 试行 ) 出台早于 资产评估价值类型指导意见, 此次修订时将前者第四章 价值类型 和第五章 价值评估要求 的大部分内容删除, 避免与现 资产评估价值类型指导意见 内容重复 同时, 将原 金融不良资产评估指导意见 ( 试行 ) 第五章的其余内容与原第七章 披露要求 合并形成现 金融不良资产评估指导意见 第四章 ( 操作要求 ) 2. 统一协调内容表述 (1) 相关评估定义统一了现实体性准则涉及评估定义的表述 比如, 现 资产评估准则 机器设备 第三条, 参考资产评估法和基本准则修订, 将机器设备评估的定义表述修改为 资产评估机构及其资产评估专业人员遵守相关法律法规及资产评估准则的要求, 根据委托对在评估基准日特定目的下单独的机器设备或者作为企业资产组成部分的机器设备价值进行评定 估算, 并出具评估报告的专业服务行为 同时, 将与该条内容重复的原第六条 注册资产评估师执行机器设备评估业务, 应当遵守法律 法规以及资产评估基本准则, 并考虑其他准则的相关规定 删除 其他实体性准则也比照进行了修改 删除 (2) 专业胜任能力和利用专家工作比如, 现 资产评估准则 无形资产 第六条修改为 执行无形资产评估业务, 应当具备无形资产评估的相关专业知识及评估经验, 具有从事无形资产评估的专业胜任能力 执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时, 应当采取恰当的弥补措施, 包括聘请专家协助工作等 聘请相关专家协助工作以及引用专业报告, 应当遵守 资产评估准则 - 利用专家工作 的相关规定 其他实体性执业准则相应进行了比照修改 (3) 评估报告使用及合理理解评估结果现 资产评估准则 评估委托合同 第五条参照资产评估法释义, 将原 评估报告使用者 修改扩展为涵盖其内容的 评估报告使用范围, 从评估报告使用人 目的及用途 使用时效 报告的摘抄引用或披露等方面全面规范, 并引入了基本准则修订征求意见稿的相关表述 其他资产评估执业准则, 如 资产评估准则 资产评估报告 资产评估准则 企业价值 企业国有资产评估报告指南 等, 也比照对相关评估报告使用和提示使用人合理理解评估结果的条款进行了修改 补充 现 资产评估准则 资产评估报告 企业国有资产评估报告指南 金融企业国有资产评估报告指南 还依据基本准则修订征求意见稿, 6

10 在声明条款强调了相关资产评估报告编制的准则基础 (4) 基于准则严谨性要求进行的其他修改比如 : 资产评估准则 企业价值 将原第七条 注册资产评估师执行企业价值评估业务, 应当恪守独立 客观 公正的原则, 保持应有的职业谨慎, 不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误, 不得以预先设定的价值作为评估结论, 修改为 执行企业价值评估业务, 应当恪守独立 客观 公正的原则, 保持应有的职业谨慎, 不受委托人或相关当事人的非法干预, 独立进行分析 估算并形成专业意见, 不得出现对评估结果具有重要影响的实质性疏漏或重大错误 补充了资产评估法的相关表述, 内容更加严谨 资产评估准则 企业价值 将原第八条的 形成合理的评估结论, 修改为 合理形成评估结论 强调了评估依据 评估过程合理对提高评估结果可靠性的作用, 表述上更加科学合理 其他准则也比照对相关内容进行了修改 对资产评估执业准则和职业道德准则的具体修改情况, 请参阅相关准则 ( 修订征求意见稿 ) 主要修订内容介绍 7

11 附件 2 资产评估准则 资产评估报告 ( 修订征求意见稿 ) 第一章 总则 第一条为规范资产评估报告编制和出具行为, 保护资产评估当事人合法权益和公共利益, 根据 资产评估准则 基本准则, 制定本准则 第二条本准则所称资产评估报告 ( 以下简称评估报告 ), 是资产评估机构及其资产评估专业人员遵守相关法律法规及资产评估准则的要求, 根据委托在执行必要的评估程序后, 对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的 由资产评估机构出具的书面意见 第三条执行资产评估业务, 编制和出具评估报告, 应当遵守本准则 第二章 基本要求 第四条评估报告陈述的内容应当清晰 准确, 不得有误导性的表述 第五条评估报告应当提供必要信息, 以便于评估报告使用人能够合理理解评估结果 第六条评估报告的详略程度可以根据评估对象的复杂程度 委托人要求合理确定 第七条执行资产评估业务, 评估程序受到限制的, 经与委托人协商后仍需出具评估报告的, 应当在评估报告中说明评估程序受限情况及处理方式 第八条评估报告应当由至少两名承办该项业务的资产评估专业人员签名并加盖评估机构印章 法定评估业务的评估报告应当由至少两名承办该项业务的资产评估师签名, 并加盖资产评估机构印章 第九条评估报告应当使用中文撰写 需要同时出具外文评估报告的, 以中文评估报告为准 评估报告一般以人民币为计量币种, 使用其他币种计量的, 应当注明该币种与人民币的汇率 第十条评估报告应当明确评估结果的使用有效期 第三章 评估报告的内容 第十一条评估报告通常包括下列主要内容 : 8

12 ( 一 ) 标题及文号 ; ( 二 ) 目录 ; ( 三 ) 声明 ; ( 四 ) 摘要 ; ( 五 ) 正文 ; ( 六 ) 附件 第十二条评估报告的声明通常包括以下内容 : ( 一 ) 本评估报告是依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制的 ( 二 ) 委托人或者本评估报告使用人应当按照法律规定和本评估报告载明的使用范围使用评估报告 ; 委托人或者本评估报告使用人违反前述规定使用评估报告的, 本资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员不承担责任 ( 三 ) 本评估报告仅供委托人 评估委托合同中约定的其他评估报告使用人和国家法律 法规规定的评估报告使用人使用 ; 除此之外, 任何机构和个人不能由于得到评估报告而成为评估报告的使用人 ( 四 ) 本资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员提示评估报告使用人应当正确理解评估结果, 评估结果不等同于评估对象可实现的价格, 评估结果不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证 ( 五 ) 本资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员遵循独立 客观和公正的原则, 遵守有关法律 法规和资产评估准则的规定, 并对所出具的评估报告依法承担责任 ( 六 ) 提醒评估报告使用人关注评估报告特别事项说明和使用限制 ( 七 ) 其他需要声明的内容 第十三条评估报告摘要通常提供资产评估业务的主要信息及评估结果 第十四条评估报告正文通常包括 : ( 一 ) 委托人及其他评估报告使用人 ; ( 二 ) 评估目的 ; ( 三 ) 评估对象和评估范围 ; ( 四 ) 价值类型 ; ( 五 ) 评估基准日 ; ( 六 ) 评估依据 ; ( 七 ) 评估方法 ; 9

13 ( 八 ) 评估程序实施过程和情况 ; ( 九 ) 评估假设 ; ( 十 ) 评估结果 ; ( 十一 ) 特别事项说明 ; ( 十二 ) 评估报告使用限制说明 ; ( 十三 ) 评估报告日 ; ( 十四 ) 资产评估专业人员签名和资产评估机构印章 第十五条评估报告使用人包括委托人 评估委托合同中约定的其他评估报告使用人和国家法律 法规规定的评估报告使用人 第十六条评估报告载明的评估目的应当惟一, 表述应当明确 清晰 第十七条评估报告中应当载明评估对象和评估范围, 并描述评估对象的基本情况 第十八条评估报告应当明确价值类型及其定义 选择市场价值以外的价值类型, 还应当说明选择理由 第十九条评估报告应当载明评估基准日, 并与评估委托合同约定的评估基准日保持一致 评估基准日可以是现在时点, 也可以是过去或者将来的时点 第二十条评估报告应当说明评估遵循的法律依据 准则依据 权属依据及取价依据等 第二十一条评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由 未采用两种以上评估方法进行评估的, 评估报告应当披露其他基本评估方法不适用的原因或所受的操作限制 第二十二条评估报告应当说明评估程序实施过程中现场调查 资料收集与分析 评定估算等主要内容 第二十三条评估报告应当披露所使用的评估假设 第二十四条评估报告应当以文字和数字形式清晰说明评估结果 评估结果通常是确定的数值 经与委托人沟通, 评估结果也可以是区间值或者其他形式的专业意见 第二十五条评估报告的特别事项说明通常包括下列内容 : ( 一 ) 权属资料不完整或者存在瑕疵的情形 ; ( 二 ) 未决事项 法律纠纷等不确定因素 ; ( 三 ) 利用专家工作情况 ; ( 四 ) 重大期后事项 ; 10

14 ( 五 ) 在不违背资产评估准则基本要求的情况下, 采用的不同于资产评估准则规定的程序和方法 评估报告应当重点提示评估报告使用人对特别事项予以关注 第二十六条评估报告的使用限制说明通常包括下列内容 : ( 一 ) 委托人或者评估报告使用人应当按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告 ; 委托人或者评估报告使用人违反前述规定使用评估报告的, 资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员不承担责任 ( 二 ) 评估报告仅供委托人 评估委托合同中约定的其他评估报告使用人和国家法律 法规规定的评估报告使用人使用 ; 除此之外, 任何机构和个人不能由于得到评估报告而成为评估报告的使用人 ( 三 ) 评估报告使用人应当正确理解评估结果, 评估结果不等同于评估对象可实现的价格, 评估结果不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证 ( 四 ) 未征得出具评估报告的评估机构同意, 评估报告的内容不得被摘抄 引用或披露于公开媒体, 法律 法规规定以及相关当事人另有约定的除外 ( 五 ) 评估结果的使用有效期 ( 六 ) 因评估程序受限造成的评估报告的使用限制 第二十七条评估报告载明的评估报告日通常为评估专业意见形成的日期, 可以不同于评估报告的签发日 第二十八条评估报告附件通常包括 : ( 一 ) 评估对象所涉及的主要权属证明资料 ; ( 二 ) 委托人和相关当事人的承诺函 ; ( 三 ) 资产评估机构及签名资产评估专业人员的资格证明 ; ( 四 ) 资产评估汇总表或明细表 第四章 附则 第二十九条本准则自年月日起施行 附 : 资产评估报告封面及扉页参考格式 11

15 本报告根据中国资产评估准则编制 XXXX 公司 ( 或合伙企业 ) 拟 XXXX 涉及的 XXXX 公司 ( 或合伙企业 ) XXXX 资产评估报告 XX 评报字 (201X) 第 XXXX 号 ( 共 X 册, 第一册 ) XXXX 评估有限公司 201X 年 X 月 X 日 12

16 声明及提示 1. 委托人或者本报告使用人应当按照法律规定和本报告载明的使用范围使用报告 ; 委托人或者本报告使用人违反前述规定使用报告的, 本资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任 2. 本报告仅供委托人 评估委托合同中约定的其他评估报告使用人和国家法律 法规规定的评估报告使用人使用 ; 除此之外, 任何机构和个人不能由于得到评估报告而成为评估报告的使用人 3. 本资产评估机构及资产评估专业人员提示评估报告使用人应当正确理解评估结果, 评估结果不等同于评估对象可实现的价格, 评估结果不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证 13

17 资产评估准则 资产评估报告 ( 修订征求意见稿 ) 主要修订内容介绍 一 整体修改的主要条款 ( 一 ) 原第十一条 评估报告应当明确评估报告的使用有效期 通常, 只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时, 才可以使用评估报告 修改为现第十条 评估报告应当明确评估结果的使用有效期 修改理由 : 根据评估实践和理论研究成果, 评估结论具有使用有效期限, 评估报告不存在使用有效期限, 因此将修订前本准则中的 评估报告的使用有效期 修改为 评估结果的使用有效期 另外, 考虑到不同评估业务的评估对象价值在基准日后的变化速度和程度各异, 评估准则应当允许不同评估业务根据实际情况确定评估结果使用有效期 同时, 评估结果使用有效期为一年的规定也不适用于追溯性 预测性等评估业务, 因此本次修订删除了 通常, 只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时, 才可以使用评估报告 ( 二 ) 原第十三条 评估报告的声明应当包括以下内容 :( 一 ) 注册资产评估师恪守独立 客观和公正的原则, 遵循有关法律 法规和资产评估准则的规定, 并承担相应的责任 ;( 二 ) 提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制 ;( 三 ) 其他需要声明的内容 修改为现第十二条 评估报告的声明通常包括以下内容 :( 一 ) 本评估报告是依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制的 ( 二 ) 委托人或者本评估报告使用人应当按照法律规定和本评估报告载明的使用范围使用评估报告 ; 委托人或者本评估报告使用人违反前述规定使用评估报告的, 本资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员不承担责任 ( 三 ) 本评估报告仅供委托人 评估委托合同中约定的其他评估报告使用人和国家法律 法规规定的评估报告使用人使用 ; 除此之外, 任何机构和个人不能由于得到评估报告而成为评估报告的使用人 ( 四 ) 本资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员提示评估报告使用人应当正确理解评估结果, 评估结果不等同于评估对象可实现的价格, 评估结果不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证 ( 五 ) 本资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员遵循独立 客观和公正的原则, 遵守有关法律 法规和资产评估准则的规定, 并对所出具的评估报告依法承担责任 ( 六 ) 提醒评估报告使用人关注评估报告特别事项说明和使用限制 ( 七 ) 其他需要声明的内容 14

18 修改理由 : 根据 资产评估准则 - 基本准则 修订稿对资产评估报告的定义和使用限制, 补充了四项声明内容, 便于清楚识别评估报告类型和恰当使用评估报告 ( 三 ) 原第二十二条 评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由 修改为现第二十一条, 增加 未采用两种以上评估方法进行评估的, 评估报告应当披露其他基本评估方法不适用的原因或所受的操作限制 修改理由 : 根据 资产评估准则 - 基本准则 对评估方法选择的修改补充上述内容 二 部分修改的主要条款 ( 一 ) 原第二条 本准则所称评估报告, 是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求, 在履行必要评估程序后, 对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的 由其所在评估机构出具的书面专业意见 修改为现第二条 是资产评估机构及其资产评估专业人员遵守相关法律法规及资产评估准则的要求, 根据委托在执行必要的评估程序后, 对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的 由资产评估机构出具的书面意见 修改理由 : 根据 资产评估准则 - 基本准则 对资产评估报告的定义进行修改 ( 二 ) 原第八条 应当在评估报告中说明评估程序受限情况及其对评估结论的影响, 并明确评估报告的使用限制 修改为现第七条 应当在评估报告中说明评估程序受限情况及处理方式 修改理由 : 评估专业人员普遍反映, 评估程序受限情况多种多样, 很多评估程序受限的情形对评估结论的影响及评估报告的使用限制很难明确量化或具体化, 不具有可操作性 比如, 在企业国有资产评估业务中, 由于某控股股东不提供评估所需资料和现场调查的条件, 导致某少数股权的评估程序无法履行, 该情形对评估结论的影响无法量化, 也无法明确委托方使用该评估报告办理备案手续时应做何种限制 因此, 本次修订时不再要求说明其对评估结论的影响和明确评估报告的使用限制, 只要求说明具体的处理方式 ( 三 ) 原第十二条 评估报告应当包括下列主要内容 :( 一 ) 标题及文号 ;( 二 ) 声明 ;( 三 ) 摘要 ;( 四 ) 正文 ;( 五 ) 附件 修改为现第十一条 评估报告通常包括下列主要内容 :( 一 ) 标题及文号 ;( 二 ) 目录 ;( 三 ) 声明 ;( 四 ) 摘要 ;( 五 ) 正文 ;( 六 ) 附件 修改理由 : 评估报告目录是评估实务中评估报告的重要组成部分, 本次修订时在标题及文号之后增加目录, 一是与实务保持一致, 二是统一规范目录的位置 ( 四 ) 原第十八条 评估报告中应当载明评估对象和评估范围, 并具体描述评估对象的基本情况, 通常包括法律权属状况 经济状况和物理状况 修改为现第十七条 评估报告中应当载明评估对象和评估范围, 并描述评估对象的基本情况 修改理由 : 评估专业人员普遍反映, 应当结合评估对象特点对其法律权属状况 经济状 15

19 况和物理状况等做出各有侧重的描述, 统一列举描述范围容易引起监管部门误解 另外, 由于上述内容所占篇幅较大, 且相关内容在评估说明中也有披露, 基于评估报告书简洁明晰的需要, 本次修订结合评估实践需求, 删除了 通常包括法律权属状况 经济状况和物理状况 ( 五 ) 原第十九条 评估报告应当明确价值类型及其定义, 并说明选择价值类型的理由 修改为现第十八条 评估报告应当明确价值类型及其定义 选择市场价值以外的价值类型, 还应当说明选择理由 修改理由 : 评估专业人员普遍反映, 通常情况下评估报告都选择市场价值, 只有选择市场价值以外的价值类型时才需要特殊理由 本次修订时结合评估实践需求, 只对选择市场价值以外的价值类型要求说明选择理由 ( 六 ) 原第二十条 评估报告应当载明评估基准日, 并与业务约定书约定的评估基准日保持一致 评估报告应当说明选取评估基准日时重点考虑的因素 评估基准日可以是现在时点, 也可以是过去或者将来的时点 修改为现第十九条 评估报告应当载明评估基准日, 并与评估委托合同约定的评估基准日保持一致 评估基准日可以是现在时点, 也可以是过去或者将来的时点 修改理由 : 评估专业人员普遍反映, 很多情况下评估基准日是由委托方确定的, 并通过委托合同做出约定 本次修订时结合评估实践需求删除了 应当说明选取评估基准日时重点考虑的因素 ( 七 ) 原第二十四条 评估报告应当披露评估假设及其对评估结论的影响 修改为现第二十三条 评估报告应当披露所使用的评估假设 修改理由 : 评估专业人员普遍反映, 分析评估假设对评估结论的影响, 很多时候不具有可操作性 本次修订时结合评估实务需求, 不再统一要求披露评估假设对评估结论的影响 ( 八 ) 原第二十五条 注册资产评估师应当在评估报告中以文字和数字形式清晰说明评估结论 通常评估结论应当是确定的数值 经与委托方沟通, 评估结论可以使用区间值表达 修改为现第二十四条 评估报告应当以文字和数字形式清晰说明评估结果 评估结果通常是确定的数值 经与委托人沟通, 评估结果也可以是区间值或者其他形式的专业意见 修改理由 : 本准则尽可能直接针对评估报告提出披露要求, 而不是从评估师的角度进行规范, 所以将本条款主语由资产评估师调整为评估报告 另外, 考虑到评估实务中委托方可能要求评估机构在评估报告中提供其他形式的专业意见, 因此本次修订时指出评估结果也可以是 其他形式的专业意见 16

20 ( 九 ) 原第二十八条 评估报告载明的评估报告日通常为注册资产评估师形成最终专业意见的日期 修改为现第二十七条 评估报告载明的评估报告日通常为评估专业意见形成的日期, 可以不同于评估报告的签发日 修改理由 : 评估实务中, 由于评估报告经常需要接受外部监管部门审核, 并且评估结果可能在外部审核之后进行修改, 所以, 不同的资产评估专业人员对形成最终专业意见的日期理解各异 考虑到最终专业意见的形成日期需要根据每个评估项目的具体情况确定, 不能一概而论, 本准则修订时删除了容易引起歧义的 最终 二字, 同时提示 可以不同于评估报告的签发日, 将评估报告日的决定权交由资产评估师根据项目的实际情况分析确定 17

21 资产评估准则 评估程序 ( 修订征求意见稿 ) 第一章 总则 第一条 为规范资产评估师和其他资产评估专业人员履行评估程序行为, 保护资产评 估当事人的合法权益和公共利益, 根据 资产评估准则 基本准则, 制定本准则 第二条 本准则所称评估程序, 是指执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤 第三条 执行资产评估业务, 应当遵守本准则 第二章 基本要求 第四条执行资产评估业务, 应当遵守法律 法规和资产评估准则的相关规定, 履行适当的评估程序 第五条评估基本程序通常包括 : 明确评估业务基本事项 ; 签订评估委托合同 ; 编制评估计划 ; 现场调查 ; 收集整理评估资料 ; 评定估算 ; 编制 审核和提交评估报告 ; 立卷归档 资产评估师和其他资产评估专业人员应当根据评估业务的具体情况以及重要性原则确定所履行各基本程序的繁简程度 当基本程序执行受限时, 应当采取适当的替代程序或措施 第六条资产评估师和其他资产评估专业人员在执行评估业务过程中, 由于受到客观限制, 无法或者不能完全履行评估程序, 可以根据能否采取必要措施弥补程序缺失和是否对评估结果产生重大影响, 决定继续执行评估业务或者终止评估业务 第七条资产评估师和其他资产评估专业人员应当记录评估程序履行情况, 形成工作底稿 第三章 评估程序要求 第八条资产评估师和其他资产评估专业人员应当明确下列评估业务基本事项 : ( 一 ) 委托人 产权持有人和委托人以外的其他评估报告使用人 ; ( 二 ) 评估目的 ; ( 三 ) 评估对象和评估范围 ; 18

22 ( 四 ) 价值类型 ; ( 五 ) 评估基准日 ; ( 六 ) 评估报告使用范围 ; ( 七 ) 评估报告提交期限及方式 ; ( 八 ) 评估服务费及支付方式 ; ( 九 ) 委托人与资产评估师和其他资产评估专业人员工作配合和协助等其他需要明确的重要事项 第九条资产评估师和其他资产评估专业人员应当根据评估业务具体情况, 对自身专业胜任能力 独立性和业务风险进行综合分析和评价, 并由资产评估机构决定是否承接评估业务 第十条资产评估机构承接评估业务应当与委托人签订评估委托合同 第十一条资产评估师和其他资产评估专业人员应当根据评估业务具体情况编制评估计划, 并合理确定评估计划的繁简程度 评估计划通常包括评估业务实施的主要过程及时间进度 人员安排等内容 第十二条执行资产评估业务, 应当根据评估业务具体情况对评估对象进行适当的现场调查, 获取评估业务需要的基础资料, 了解评估对象现状, 关注评估对象法律权属 现场调查手段通常包括询问 访谈 核对 监盘 勘查等 资产评估师和其他资产评估专业人员可以根据重要性原则采用逐项或抽样的方式进行现场调查 第十三条资产评估师和其他资产评估专业人员应当根据评估业务具体情况收集评估资料 收集的评估资料包括从委托人 产权持有人等相关当事人获取的内部资料 ; 从政府部门 各类专业机构以及市场等其他渠道获取的外部资料 第十四条资产评估师和其他资产评估专业人员应当要求委托人或相关当事人提供涉及评估对象和评估范围的详细资料 资产评估师和其他资产评估专业人员应当要求委托人或者相关当事人对其提供的资产评估申报资料及其他重要资料进行确认, 包括但不限于签字 盖章 法律允许的其他方式等 第十五条资产评估师和其他资产评估专业人员应当对现场调查及资料收集所获得的资料进行核查和验证, 并按照核查验证资料的类别 来源 获取方式 对评估结果的影响程度等因素, 选择适当的形式或实质核查验证程序及方法 核查验证的方式通常包括观察 询问 书面审查 检查记录或文件 实地调查 查询和函证 分析 计算 复核等 第十六条对超出资产评估师和其他资产评估专业人员专业能力范畴的核查验证事项, 19

23 资产评估师和其他资产评估专业人员应当委托或要求委托人委托其他专业机构出具意见 对于无法核查验证的事项, 资产评估师和其他资产评估专业人员应当分析其对评估结果的影响程度, 确定所要采取的措施, 包括在评估报告中披露, 直至拒绝出具评估报告等 第十七条资产评估师和其他资产评估专业人员应当根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要分析 归纳和整理, 形成评定估算和编制评估报告的依据 第十八条资产评估师和其他资产评估专业人员应当在明确评估目的 评估对象 价值类型等评估基本事项的基础上, 并根据资料收集及其他操作条件等情况, 分析市场法 收益法和成本法三种资产评估基本方法的适用性, 恰当选择评估方法 第十九条当发生资产评估方法使用受限情形时, 资产评估师和其他资产评估专业人员应当对受限原因进行分析, 明确是方法适用性受限还是操作受限, 以便于确定在评估报告中的披露方式 第二十条资产评估师和其他资产评估专业人员应当根据所采用的评估方法, 选取相应的公式和参数进行分析 计算和判断, 形成初步评估结果 第二十一条资产评估师和其他资产评估专业人员应当对形成的初步评估结果进行综合分析, 形成最终评估结果 对同一评估对象需要同时采用多种评估方法的, 应当对采用各种方法评估形成的初步评估结果进行分析比较, 确定最终评估结果 第二十二条资产评估师和其他资产评估专业人员应当在执行评定估算程序后, 根据法律 法规和资产评估准则的要求编制评估报告 第二十三条资产评估机构应当根据相关法律 法规 资产评估准则和评估机构内部质量控制制度, 对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核 第二十四条资产评估师和其他资产评估专业人员提交正式评估报告前, 可以在不影响对最终评估结果进行独立判断的前提下, 与委托人或者委托人许可的相关当事人就评估报告有关内容进行必要沟通 第二十五条资产评估师和其他资产评估专业人员完成评估程序后, 由其所在资产评估机构出具评估报告并按评估委托合同的要求提交评估报告 第二十六条资产评估师和其他资产评估专业人员在提交评估报告后, 应当按照法律 法规和资产评估准则的要求对工作底稿进行整理, 与评估报告和其他材料一起形成评估档案 第四章 附则 第二十七条本准则自年月日起施行 20

24 资产评估准则 评估程序 ( 修订征求意见稿 ) 主要修订内容介绍 一 整体修改的主要条款 ( 一 ) 原第六条 注册资产评估师通常执行下列基本评估程序 : ( 一 ) 明确评估业务基本事项 ; ( 二 ) 签订业务约定书 ; ( 三 ) 编制评估计划 ; ( 四 ) 现场调查 ; ( 五 ) 收集评估资料 ; ( 六 ) 评定估算 ; ( 七 ) 编制和提交评估报告 ; ( 八 ) 工作底稿归档 注册资产评估师不得随意删减基本评估程序 修改为现第五条 评估基本程序通常包括 : 明确评估业务基本事项 ; 签订评估委托合同 ; 编制评估计划 ; 现场调查 ; 收集整理评估资料 ; 评定估算 ; 编制 审核和提交评估报告 ; 立卷归档 资产评估师和其他资产评估专业人员应当根据评估业务的具体情况以及重要性原则确定所履行各基本程序的繁简程度 当基本程序执行受限时, 应当采取适当的替代程序或措施 修改理由 : 根据 资产评估准则 基本准则 的修订内容进行相应修改, 对资产评估基本程序的表述略作调整, 并增加一款对基本程序执行受限的应对要求 ( 二 ) 原第七条 注册资产评估师应当根据本准则, 结合评估业务具体情况, 制定并实施适当的具体评估步骤 删除 修改理由 : 原表述内容在现第五条已有体现 ( 三 ) 原第九条 注册资产评估师应当指导业务助理人员履行评估程序 删除 修改理由 : 与 资产评估准则 基本准则 的修订保持一致 ( 四 ) 原第十三条 评估机构在决定承接评估业务后, 应当与委托方签订业务约定书 评 21

25 估目的 评估对象 评估基准日发生变化, 或者评估范围发生重大变化, 评估机构应当与委托方签订补充协议或者重新签订业务约定书 修改为现第十条 资产评估机构承接评估业务应当与委托人签订评估委托合同 修改理由 : 与原 资产评估准则 业务约定书 第六条修订相对应, 将规范的重点放在强调评估机构应就所承接的业务签订评估委托合同上 同时, 删除了与现 资产评估准则 评估委托合同 第十八条重复的内容 ( 五 ) 原第十四条 注册资产评估师应当编制评估计划 评估计划的内容涵盖现场调查 收集评估资料 评定估算 编制和提交评估报告等评估业务实施全过程 评估计划通常包括评估的具体步骤 时间进度 人员安排和技术方案等内容 注册资产评估师可以根据评估业务具体情况确定评估计划的繁简程度 修改为现第十一条 资产评估师和其他资产评估专业人员应当根据评估业务具体情况编制评估计划, 并合理确定评估计划的繁简程度 评估计划通常包括评估业务实施的主要过程及时间进度 人员安排等内容 修改理由 : 整合修改前的内容, 并调整文字表述 ( 六 ) 原第十五条 注册资产评估师编制的评估计划, 应当根据评估业务实施过程中的情况变化进行必要调整 删除 修改理由 : 原表述内容在相关条款已体现 ( 七 ) 原第十六条 注册资产评估师应当将编制的评估计划报评估机构相关负责人审核 批准 删除 修改理由 : 可由评估机构根据情况具体规范的管理事项, 准则不再作出具体规定 ( 八 ) 原第十七条 注册资产评估师执行资产评估业务, 应当根据评估业务具体情况对评估对象进行适当的现场调查 第十九条 注册资产评估师应当通过询问 函证 核对 监盘 勘查 检查等方式进行调查, 获取评估业务需要的基础资料, 了解评估对象现状, 关注评估对象法律权属 第二十条 注册资产评估师在执行现场调查时无法或者不宜对评估范围内所有资产 负债等有关内容进行逐项调查的, 可以根据重要程度采用抽样等方式进行调查 修改合并成现第十二条 执行资产评估业务, 应当根据评估业务具体情况对评估对象进行适当的现场调查, 获取评估业务需要的基础资料, 了解评估对象现状, 关注评估对象法律权属 现场调查手段通常包括询问 访谈 核对 监盘 勘查等 资产评估师和其他资产评估专业人员可以根据重要性原则采用逐项或抽样的方式进行现场调查 22

26 修改理由 : 对原内容进行整合 ( 九 ) 原第十八条 注册资产评估师应当要求委托方提供涉及评估对象和评估范围的详细资料 注册资产评估师应当要求委托方或者产权持有者对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字 盖章或者其他方式进行确认 修改为现第十四条 资产评估师和其他资产评估专业人员应当要求委托人或相关当事人提供涉及评估对象和评估范围的详细资料 资产评估师和其他资产评估专业人员应当要求委托人或者相关当事人对其提供的资产评估申报资料及其他重要资料进行确认, 包括但不限于签字 盖章 法律允许的其他方式等 修改理由 : 第一款根据实务经验增加 或相关当事人, 更具可操作性 ; 第二款与原 资产评估准则 业务约定书 第十六条的修订相对应, 重点强调资料提供方应对所提供的资料进行 确认 ( 十 ) 原第二十一条 注册资产评估师应当根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充或者调整现场调查工作 删除 修改理由 : 原表述内容在相关条款已体现 ( 十一 ) 原第二十二条 注册资产评估师应当根据评估业务具体情况收集评估资料, 并根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料 第二十三条 注册资产评估师收集的评估资料包括直接从市场等渠道独立获取的资料, 从委托方 产权持有者等相关当事方获取的资料, 以及从政府部门 各类专业机构和其他相关部门获取的资料 评估资料包括查询记录 询价结果 检查记录 行业资讯 分析资料 鉴定报告 专业报告及政府文件等形式 修改为现第十三条 资产评估师和其他资产评估专业人员应当根据评估业务具体情况收集评估资料 收集的评估资料包括从委托人 产权持有人等相关当事人获取的内部资料 ; 从政府部门 各类专业机构以及市场等其他渠道获取的外部资料 修改理由 : 对原内容进行整合 ; 同时, 准则对收集评估资料的途径做出原则提示和要求, 具体包含的资料内容可由评估机构根据情况进行规范 ( 十二 ) 原第二十五条 注册资产评估师应当根据评估对象 价值类型 评估资料收集情况等相关条件, 分析市场法 收益法和成本法等资产评估方法的适用性, 恰当选择评估方法 修改为现第十八条 资产评估师和其他资产评估专业人员应当在明确评估目的 评估 23

27 对象 价值类型等评估基本事项的基础上, 并根据资料收集及其他操作条件等情况, 分析市场法 收益法和成本法三种资产评估基本方法的适用性, 恰当选择评估方法 修改理由 : 根据 资产评估准则 基本准则 的修订内容进行完善 ( 十三 ) 修订后新增现第十五条 资产评估师和其他资产评估专业人员应当对现场调查及资料收集所获得的资料进行核查和验证, 并按照核查验证资料的类别 来源 获取方式 对评估结果的影响程度等因素, 选择适当的形式或实质核查验证程序及方法 核查验证的方式通常包括观察 询问 书面审查 检查记录或文件 实地调查 查询和函证 分析 计算 复核等 现第十六条 对超出资产评估师和其他资产评估专业人员专业能力范畴的核查验证事项, 资产评估师和其他资产评估专业人员应当委托或要求委托人委托其他专业机构出具意见 对于无法核查验证的事项, 资产评估师和其他资产评估专业人员应当分析其对评估结果的影响程度, 确定所要采取的措施, 包括在评估报告中披露, 直至拒绝出具评估报告等 修改理由 : 根据资产评估法和 资产评估准则 基本准则 的修订内容, 补充对 核查验证 的程序要求 ( 十四 ) 修订后新增现第十九条 当发生资产评估方法使用受限情形时, 资产评估师和其他资产评估专业人员应当对受限原因进行分析, 明确是方法适用性受限还是操作受限, 以便于确定在评估报告中的披露方式 修改理由 : 根据 资产评估准则 基本准则 的修订相应增加, 与现第十八条一起完整体现资产评估法对评估方法选择的要求 二 部分修改的主要条款 ( 一 ) 原第十一条中的 ( 六 ) 评估报告使用限制 ( 七 ) 评估报告提交时间及方式 和 ( 八 ) 评估服务费总额 支付时间和方式, 分别修改为现第八条的 ( 六 ) 评估报告使用范围 ( 七 ) 评估报告提交期限及方式 和 ( 八 ) 评估服务费及支付方式 修改理由 : 与原 资产评估准则 业务约定书 第七条 第十四条的修订内容相对应 ( 二 ) 原第二十四条中 形成评定估算的依据, 修改为现第十七条的 形成评定估算和编制评估报告的依据 修改理由 : 完善原表述 24

28 资产评估准则 评估委托合同 ( 修订征求意见稿 ) 第一章 总则 第一条为规范评估委托合同的签订 履行等行为, 明确签约各方权利和义务, 保护资产评估当事人的合法权益和公共利益, 根据 中华人民共和国资产评估法 中华人民共和国合同法 和 资产评估准则 基本准则, 制定本准则 第二条本准则所称评估委托合同, 是指资产评估机构与委托人签订的, 明确评估业务基本事项, 约定资产评估机构和委托人权利 义务 违约责任和争议解决等内容的书面合同 资产评估机构执行资产评估业务应当签订资产评估委托合同约定双方的权利和义务, 出具资产评估报告后应将其归入评估档案 第三条执行资产评估业务, 应当遵守本准则 第二章 评估委托合同的签订 第四条资产评估机构决定承接评估业务应当要求委托人依法签订评估委托合同 评估委托合同应当由资产评估机构的法定代表人 ( 或者合伙人 ) 签名或盖资产评估机构印章 第五条资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员应关注未及时签订评估委托合同开展资产评估业务可能产生的风险 如因委托人等原因导致无法及时签订评估委托合同, 资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员应当采取必要措施保护其合法权益 第三章 评估委托合同的内容 第六条评估委托合同通常包括下列内容 : ( 一 ) 资产评估机构和委托人的名称 住所 ; ( 二 ) 评估目的 ; ( 三 ) 评估对象和评估范围 ; ( 四 ) 评估基准日 ; ( 五 ) 评估报告使用范围 ; 25

29 ( 六 ) 评估报告提交期限和方式 ; ( 七 ) 评估服务费及支付方式 ; ( 八 ) 资产评估机构和委托人的其他权利和义务 ; ( 九 ) 违约责任和争议解决 ; ( 十 ) 签约时间 签订评估委托合同时尚未明确的内容, 评估委托合同签约方可以采取签订补充合同或法律允许的其他形式做出后续约定 第七条评估委托合同载明的评估目的应当表述明确 清晰 第八条资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员应当与委托人进行沟通, 根据评估业务的要求和特点, 在评估委托合同中以适当方式表述评估对象和评估范围 第九条评估委托合同应当明确评估基准日 第十条评估委托合同应当明确评估报告的使用范围 使用范围包括评估报告使用人 目的及用途 使用时效 报告的摘抄引用或披露 ( 一 ) 评估委托合同应当明确评估报告使用人 如果存在委托人以外的其他评估报告使用人, 评估委托合同应当明确约定 评估委托合同应当约定, 评估报告仅供委托人和评估委托合同约定的其他评估报告使用人使用, 法律 法规另有规定的除外 ; 除前述情形, 任何机构和个人不能由于得到评估报告而成为评估报告的使用人 ( 二 ) 评估委托合同还应依法约定, 委托人或者评估报告使用人应当按照法律规定和评估报告载明的使用目的及用途使用评估报告 ( 三 ) 评估委托合同应约定评估报告在有效使用期内使用有效 ( 四 ) 评估委托合同应当约定, 未经委托人书面许可, 资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员不得将评估报告的内容向第三方提供或者公开, 法律 法规另有规定的除外 ( 五 ) 评估委托合同应当约定, 未征得评估机构同意, 评估报告的内容不得被摘抄 引用或者披露于公开媒体, 法律 法规规定以及相关当事人另有约定的除外 委托人或者评估报告使用人违反前述要求使用评估报告的, 资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员不承担责任 第十一条评估委托合同应当约定完成评估业务并提交评估报告的期限和方式 第十二条评估委托合同应当明确评估服务费 计价货币种类 支付时间和方式, 并明确评估服务费未包括的与评估服务相关的其他费用的内容及承担方式 26

30 第十三条评估委托合同应当约定, 委托人应当为资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员执行评估业务提供必要的工作条件和协助 ; 委托人应当根据评估业务需要, 负责资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员与相关当事人之间的协调 ; 委托人或者相关当事人应当对其提供的资产评估申报资料及其他重要资料进行确认, 包括但不限于签名 盖章 法律允许的其他方式等 第十四条评估委托合同应当约定, 遵守相关法律 法规和资产评估准则, 对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析 估算并出具评估报告, 是资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员的责任 ; 提供必要的资料并保证所提供资料的真实性 合法性 完整性, 恰当使用评估报告是委托人和相关当事人的责任, 并约定委托人如拒绝提供或者不如实提供执行评估业务所需的权属证明 财务会计信息和其他资料的, 资产评估机构有权拒绝履行合同 第十五条评估委托合同应当约定中止履行和解除评估委托合同的情形 ( 一 ) 因委托人原因中止评估业务 解除委托合同 资产评估机构可以在资产评估委托合同中约定由委托人按照已执行评估业务的时间 进度, 或已完成的工作量支付相应的评估服务费 ( 二 ) 因委托人或相关当事人原因导致评估程序受限无法履行评估委托合同, 资产评估机构可以解除评估委托合同 ; 资产评估机构可以在资产评估委托合同中约定由委托人按照已执行评估业务的时间 进度, 或已完成的工作量支付相应的评估服务费 第十六条评估委托合同应当约定签约各方的违约责任 签约各方因不可抗力无法履行评估委托合同的, 根据不可抗力的影响, 部分或者全部免除责任, 法律另有规定的除外 第十七条评估委托合同应当约定评估委托合同履行过程中产生争议时争议解决的方式和地点 第十八条评估委托合同签订后, 签约各方发现相关事项存在遗漏 约定不明确, 或者在合同履行中约定内容发生变化, 资产评估机构可以要求与委托人签订补充合同或者重新签订评估委托合同, 或以法律允许的其他方式对评估委托合同的相关条款进行变更 第四章 附则 第十九条本准则自年月日起施行 27

31 资产评估准则 评估委托合同 ( 修订征求意见稿 ) 主要修订内容介绍 一 整体修改的主要条款 ( 一 ) 章节调整 : 原第四章 业务约定书的变更 第五章 违约责任和争议解决 内容并入现第三章, 原章节及标题删除 修改理由 : 准则内容整合 ( 二 ) 原第二条 本准则所称业务约定书, 是指评估机构与委托方签订的, 明确评估业务基本事项, 约定评估机构和委托方权利 义务 违约责任和争议解决等内容的书面合同 修改为现第二条 本准则所称评估委托合同, 是指资产评估机构与委托人签订的, 明确评估业务基本事项, 约定资产评估机构和委托人权利 义务 违约责任和争议解决等内容的书面合同 资产评估机构执行资产评估业务应当签订资产评估委托合同约定双方的权利和义务, 出具资产评估报告后应将其归入评估档案 修改理由 : 补充对评估委托合同签订 归档的总体要求, 并与后续修订内容呼应适当调整表述 ( 三 ) 原第五条 评估机构应当具有与所承接评估业务相适应的执业资格 删除 修改理由 : 不属于本准则应规范的内容 ( 四 ) 原第六条 评估机构应当在决定承接评估业务后与委托方签订业务约定书 业务约定书应当由评估机构的法定代表人或者合伙人签字并加盖评估机构公章 有限责任公司制评估机构的法定代表人可以授权首席评估师或者其他持有注册资产评估师证书的副总经理以上管理人员在业务约定书上签字 评估机构可以授权分支机构与委托方签订业务约定书, 该业务约定书应当由分支机构负责人签字并加盖分支机构公章 修改为现第四条 资产评估机构决定承接评估业务应当要求委托人依法签订评估委托合同 评估委托合同应当由资产评估机构的法定代表人 ( 或者合伙人 ) 签名或盖资产评估机构印章 修改理由 : 与后续修订条款呼应, 强调重点是评估机构应当就所承接业务签订评估委托 28

32 合同, 并依据 中华人民共和国合同法 修改 签字并盖章 的表述 授权是法律赋予企业的权利, 原第二 三款内容准则不再规定, 可由评估机构自行规范, 有关方面有规定则从其规定 ( 五 ) 原第七条 业务约定书应当包括下列基本内容 : ( 一 ) 评估机构和委托方的名称 住所 ; ( 二 ) 评估目的 ; ( 三 ) 评估对象和评估范围 ; ( 四 ) 评估基准日 ; ( 五 ) 评估报告使用者 ; ( 六 ) 评估报告提交期限和方式 ; ( 七 ) 评估服务费总额 支付时间和方式 ; ( 八 ) 评估机构和委托方的其他权利和义务 ; ( 九 ) 违约责任和争议解决 ; ( 十 ) 签约时间 修改为现第六条 评估委托合同通常包括下列内容 : ( 一 ) 资产评估机构和委托人的名称 住所 ; ( 二 ) 评估目的 ; ( 三 ) 评估对象和评估范围 ; ( 四 ) 评估基准日 ; ( 五 ) 评估报告使用范围 ; ( 六 ) 评估报告提交期限和方式 ; ( 七 ) 评估服务费及支付方式 ; ( 八 ) 资产评估机构和委托人的其他权利和义务 ; ( 九 ) 违约责任和争议解决 ; ( 十 ) 签约时间 签订评估委托合同时尚未明确的内容, 评估委托合同签约方可以采取签订补充合同或法律允许的其他形式做出后续约定 修改理由 : 与补充内容相呼应 : 提出评估委托合同通常应报告的内容, 对签订评估委托合同时尚未明确的内容允许进行后续约定 ; 对涉及评估服务费的表述进行修改 ; 将 评估报告使用者 修订为涵盖其内容的 评估报告使用范围 ( 六 ) 原第八条 业务约定书载明的评估目的应当惟一, 表述应当明确 清晰, 修改为现第七条 评估委托合同载明的评估目的应当表述明确 清晰 29

33 原第十条 业务约定书载明的评估基准日应当惟一, 以年月日表示, 修改为现第九条 评估委托合同应当明确评估基准日 修改理由 : 针对一个合同可能约定若干评估业务的情况, 对原条款进行修改完善 ( 七 ) 原第十一条 业务约定书应当明确评估报告使用者 如果存在委托方以外的其他评估报告使用者, 业务约定书应当明确约定 业务约定书应当约定, 评估报告仅供委托方和业务约定书约定的其他评估报告使用者使用, 法律 法规另有规定的除外 业务约定书应当约定, 注册资产评估师和评估机构对委托方和其他评估报告使用者不当使用评估报告所造成的后果不承担责任 修改为现第十条 评估委托合同应当明确评估报告的使用范围 使用范围包括评估报告使用人 目的及用途 使用时效 报告的摘抄引用或披露 ( 一 ) 评估委托合同应当明确评估报告使用人 如果存在委托人以外的其他评估报告使用人, 评估委托合同应当明确约定 评估委托合同应当约定, 评估报告仅供委托人和评估委托合同约定的其他评估报告使用人使用, 法律 法规另有规定的除外 ; 除前述情形, 任何机构和个人不能由于得到评估报告而成为评估报告的使用人 ( 二 ) 评估委托合同还应依法约定, 委托人或者评估报告使用人应当按照法律规定和评估报告载明的使用目的及用途使用评估报告 ( 三 ) 评估委托合同应约定评估报告在有效使用期内使用有效 ( 四 ) 评估委托合同应当约定, 未经委托人书面许可, 资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员不得将评估报告的内容向第三方提供或者公开, 法律 法规另有规定的除外 ( 五 ) 评估委托合同应当约定, 未征得评估机构同意, 评估报告的内容不得被摘抄 引用或者披露于公开媒体, 法律 法规规定以及相关当事人另有约定的除外 委托人或者评估报告使用人违反前述要求使用评估报告的, 资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员不承担责任 修改理由 : 结合 中华人民共和国资产评估法释义 将此条内容扩展为对 评估报告使用范围的规范, 并引入 中华人民共和国资产评估法 和 资产评估准则 基本准则 修订内容的相关表述 ( 八 ) 原第十二条 业务约定书应当约定, 未经委托方书面许可, 注册资产评估师和评估机构不得将评估报告的内容向第三方提供或者公开, 法律 法规另有规定的除外 30

34 业务约定书应当约定, 未征得评估机构同意, 评估报告的内容不得被摘抄 引用或者披露于公开媒体, 法律 法规规定以及相关当事方另有约定的除外 删除 修改理由 : 其内容现第十条已包含 ( 九 ) 原第十五条 因委托方原因造成评估业务中止时, 评估机构可以要求委托方按照已完成的工作量支付相应的评估服务费 删除 修改理由 : 其内容现第十五条已包含 ( 十 ) 原第十六条 业务约定书应当约定, 委托方应当为注册资产评估师执行评估业务提供必要的工作条件和协助 ; 委托方应当根据评估业务需要, 负责注册资产评估师与相关当事方之间的协调 ; 委托方或者产权持有者应当对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字 盖章或者其他方式进行确认 修改为现第十三条 评估委托合同应当约定, 委托人应当为资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员执行评估业务提供必要的工作条件和协助 ; 委托人应当根据评估业务需要, 负责资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员与相关当事人之间的协调 ; 委托人或者相关当事人应当对其提供的资产评估申报资料及其他重要资料进行确认, 包括但不限于签名 盖章 法律允许的其他方式等 修改理由 : 准则强调的重点是资料提供方应对所提供的资料进行 确认 从对评估结果和评估报告使用的影响角度对需确认的资料作出规范, 既强调其影响程度又减少对方法适应的局限 根据实务经验将 产权持有者 修订为 相关当事人 表达更恰当 ( 十一 ) 原第十七条 业务约定书应当约定中止履行和解除业务约定书的情形 业务约定书可以约定, 当评估程序所受限制对与评估目的相对应的评估结论构成重大影响时, 评估机构可以中止履行业务约定书 ; 相关限制无法排除时, 评估机构可以解除业务约定书 业务约定书可以约定业务约定书解除后评估服务费收取或者退回的比例或金额 修改为现第十五条 评估委托合同应当约定中止履行和解除评估委托合同的情形 ( 一 ) 因委托人原因中止评估业务 解除委托合同 资产评估机构可以在资产评估委托合同中约定由委托人按照已执行评估业务的时间 进度, 或已完成的工作量支付相应的评估服务费 ( 二 ) 因委托人或相关当事人原因导致评估程序受限无法履行评估委托合同, 资产评估机构可以解除评估委托合同 ; 资产评估机构可以在资产评估委托合同中约定由委托人按照已执行评估业务的时间 进度, 或已完成的工作量支付相应的评估服务费 修改理由 : 从原因角度分别进行规范, 使有关业务中止 合同解除的内容更具可操作性 ( 十二 ) 原第十八条 业务约定书应当约定, 根据 资产评估准则 基本准则 第二十三 31

35 条的规定, 遵守相关法律 法规和资产评估准则, 对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析 估算并发表专业意见, 是注册资产评估师的责任 ; 提供必要的资料并保证所提供资料的真实性 合法性 完整性, 恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任 修改为现第十四条 评估委托合同应当约定, 遵守相关法律 法规和资产评估准则, 对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析 估算并出具评估报告, 是资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员的责任 ; 提供必要的资料并保证所提供资料的真实性 合法性 完整性, 恰当使用评估报告是委托人和相关当事人的责任, 并约定委托人如拒绝提供或者不如实提供执行评估业务所需的权属证明 财务会计信息和其他资料的, 资产评估机构有权拒绝履行合同 修改理由 : 根据 中华人民共和国资产评估法 第十八条规定的内容适当补充 ( 十三 ) 原第十九条 业务约定书签订后, 签约各方发现相关事项约定不明确, 或者履行评估程序受到限制需要增加 调整约定事项的, 可以协商对业务约定书相关条款进行变更, 并签订补充协议或者重新签订业务约定书 修改为现第十八条 评估委托合同签订后, 签约各方发现相关事项存在遗漏 约定不明确, 或者在合同履行中约定内容发生变化, 资产评估机构可以要求与委托人签订补充合同或者重新签订评估委托合同, 或以法律允许的其他方式对评估委托合同的相关条款进行变更 修改理由 : 对原条文内容进行补充和完善 ( 十四 ) 原第二十条 业务约定书签订后, 评估目的 评估对象 评估基准日发生变化, 或者评估范围发生重大变化, 评估机构应当与委托方签订补充协议或者重新签订业务约定书 删除 修改理由 : 与原第十九条的修订合并处理 ( 十五 ) 修订后新增现第五条 资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员应关注未及时签订评估委托合同开展资产评估业务可能产生的风险 如因委托人等原因导致无法及时签订评估委托合同, 资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员应当采取必要措施保护其合法权益 修改理由 : 对事实委托或口头委托存在的风险予以提示 二 部分修改的主要条款原第十四条中的 评估服务费总额 并明确评估服务费总额未包括的其他费用及其承担方式, 分别修改为现第十二条的 评估服务费 并明确评估服务费未包括的与评估服务相关的其他费用的内容及承担方式 修改理由 : 涵盖采用计时等收费方式的情形 ; 文字调整后表述内容更完善 32

36 资产评估准则 评估档案 ( 修订征求意见稿 ) 第一章 总则 第一条为规范评估档案的形成及管理, 保护资产评估当事人的合法权益和公共利益, 根据 资产评估准则 基本准则, 制定本准则 第二条本准则所称评估档案, 是指资产评估师和其他资产评估专业人员执行评估业务形成的, 反映评估程序实施情况 支持评估结果的工作底稿 评估报告及其他相关资料 第三条执行资产评估业务, 应当遵守本准则 第二章 工作底稿的编制 第四条执行资产评估业务, 应当遵守法律 法规和资产评估准则的相关规定, 编制工作底稿 第五条工作底稿应当反映评估程序实施情况, 支持评估结果 第六条工作底稿应当真实完整 重点突出 记录清晰 资产评估师和其他资产评估专业人员可以根据评估业务的具体情况, 合理确定工作底稿的繁简程度 第七条工作底稿可以是纸质文档 电子文档或者其它介质形式的文档, 资产评估师和其他资产评估专业人员应当根据评估业务具体情况谨慎选择工作底稿的形式 第八条工作底稿通常分为管理类工作底稿和操作类工作底稿 管理类工作底稿是指资产评估师和其他资产评估专业人员在执行评估业务过程中, 为承接 计划 控制和管理评估业务所形成的工作记录及相关资料 操作类工作底稿是指资产评估师和其他资产评估专业人员在履行现场调查 收集评估资料和评定估算程序时所形成的工作记录及相关资料 第九条管理类工作底稿通常包括以下内容 : ( 一 ) 评估业务基本事项的记录 ; ( 二 ) 评估委托合同 ; ( 三 ) 评估计划 ; ( 四 ) 评估业务执行过程中重大问题处理记录 ; 33

37 ( 五 ) 评估报告的审核意见 第十条操作类工作底稿的内容因评估目的 评估对象和评估方法等不同而有所差异, 通常包括以下内容 : ( 一 ) 现场调查记录与相关资料, 通常包括 : 委托人或相关当事人提供的资产评估申报资料, 评估对象的权属证明材料, 与评估业务相关的历史 预测 财务 审计等资料, 以及相关说明 证明和承诺 ; 现场勘查记录, 函证记录 ; 其他相关资料 ; ( 二 ) 收集的评估资料, 通常包括 : 市场调查及数据分析资料, 询价记录, 其他专家鉴定及专业人士报告, 其他相关资料 ; ( 三 ) 评定估算过程记录, 通常包括 : 重要参数的选取和形成过程记录, 价值分析 计算 判断过程记录, 评估结果形成过程记录, 其他相关资料 第十一条资产评估师和其他资产评估专业人员在评估业务完成后, 应当及时整理工作底稿 第十二条资产评估师和其他资产评估专业人员收集委托人和相关当事人提供的资产评估申报资料及其他重要资料作为工作底稿, 应当由提供方对相关资料进行确认, 包括但不限于签字 盖章 法律允许的其他方式等 第十三条工作底稿中应当反映内部审核过程 第十四条资产评估师和其他资产评估专业人员应当根据评估业务特点和工作底稿类别, 编制工作底稿目录, 建立必要的索引号, 以反映工作底稿间的勾稽关系 第三章 评估档案的归集和管理 第十五条资产评估师和其他资产评估专业人员应当在评估报告日后将工作底稿与评估报告等归集形成评估档案, 并由所在资产评估机构按照国家有关法律 法规及本准则的规定妥善管理 第十六条评估档案自评估报告日起保存期限不少于十五年, 属于法定资产评估业务的, 不少于三十年 第十七条对于电子文档或者其他介质的评估档案, 资产评估机构应当在法定保存期限内妥善保存 第十八条资产评估机构不得对在规定保存期内的评估档案非法删改或者销毁 第十九条评估档案的管理应当执行保密制度 除下列情形外, 评估档案不得对外提供 : ( 一 ) 司法部门按法定程序进行查询的 ; ( 二 ) 依法有权审核评估业务的政府部门按规定程序对评估档案进行查阅的 ; 34

38 ( 三 ) 资产评估行业协会按规定程序对执业质量进行检查的 ; ( 四 ) 其他依法可以查阅的情形 第四章 附则 第二十条本准则自年月日起施行 35

39 资产评估准则 评估档案 ( 修订征求意见稿 ) 主要修订内容介绍 一 整体修改的主要条款 ( 一 ) 章节调整 : 原第二章标题 ( 基本要求 ), 修改为现 工作底稿的编制 原第三章 工作底稿的内容 原第四章 工作底稿的编制和管理 截至第十五条的内容均并入现第二章, 章节及标题删除 原第四章第十六条之后内容, 修订后组成现第三章 ( 评估档案的归集和管理 ) 修改理由 : 符合修订后准则的结构和内容需要 ( 二 ) 原第二条 本准则所称工作底稿, 是指注册资产评估师执行评估业务形成的, 反映评估程序实施情况 支持评估结论的工作记录和相关资料 修改为现第二条 本准则所称评估档案, 是指资产评估师和其他资产评估专业人员执行评估业务形成的, 反映评估程序实施情况 支持评估结果的工作底稿 评估报告及其他相关资料 修改理由 : 根据 中华人民共和国资产评估法 资产评估准则 基本准则 的修订内容, 以及本准则现用名称进行相应修改, 以对 评估档案 的定义取代原工作底稿定义 ( 三 ) 原第八条 工作底稿可以是纸质文档 电子文档或者其它介质形式的文档, 注册资产评估师可以根据评估业务具体情况合理选择工作底稿的形式 电子或者其它介质形式的重要工作底稿, 如评估业务执行过程中的重大问题处理记录, 对评估结论有重大影响的现场勘查记录 询价记录和评定估算过程记录等, 应当同时形成纸质文档 修改为现第七条 工作底稿可以是纸质文档 电子文档或者其它介质形式的文档, 资产评估师和其他资产评估专业人员应当根据评估业务具体情况谨慎选择工作底稿的形式 修改理由 : 准则对工作底稿的文档形式及其原则做出原则规定, 具体可由评估机构根据情况进行规范 ( 四 ) 原第十三条 注册资产评估师收集委托方和相关当事方提供的与评估业务相关的资料作为工作底稿, 应当由提供方在相关资料中签字 盖章或者以其他方式进行确认 修改为现第十二条 资产评估师和其他资产评估专业人员收集委托人和相关当事人提供的资产评估申报资料及其他重要资料作为工作底稿, 应当由提供方对相关资料进行确认, 包括但不限于签字 盖章 法律允许的其他方式等 36

40 修改理由 : 与原 资产评估准则 评估程序 第十八条 资产评估准则 业务约定书 第十六条的修订保持一致, 重点强调要求资料提供方进行 确认 ( 五 ) 原第十四条 工作底稿应当反映内部审核过程 审核人在审核工作底稿时, 应当书面表示审核意见并签字 修改为现第十三条 工作底稿中应当反映内部审核过程 修改理由 : 准则对工作底稿应反映内部审核过程提出原则要求, 具体可由评估机构根据情况进行规范 ( 六 ) 原第十六条 注册资产评估师应当在评估报告日后 90 日内, 及时将工作底稿与评估报告等一起归入评估业务档案, 并由所在评估机构按照国家有关档案管理的法律 法规及本准则的规定妥善管理 修改为现第十五条 资产评估师和其他资产评估专业人员应当在评估报告日后将工作底稿与评估报告等归集形成评估档案, 并由所在资产评估机构按照国家有关法律 法规及本准则的规定妥善管理 修改理由 : 修改部分表述使条款内容更完善 ; 对归档时限不作具体规定, 可由评估机构根据情况进行规范 ( 七 ) 原第十七条 评估业务档案自评估报告日起至少保存 10 年 国家法律 法规另有规定的, 依照其规定 修改为现第十六条 评估档案自评估报告日起保存期限不少于十五年, 属于法定资产评估业务的, 不少于三十年 修改理由 : 根据 中华人民共和国资产评估法 的规定 ( 八 ) 原第十八条 对于电子文档或者其他介质的评估业务档案, 评估机构应当采取适当措施保证信息的完整性和有效性 修改为现第十七条 对于电子文档或者其他介质的评估档案, 资产评估机构应当在法定保存期限内妥善保存 修改理由 : 使要求更为明确 二 部分修改的主要条款 ( 一 ) 原第五条中 编制和管理工作底稿 修改为现第四条的 编制工作底稿 修改理由 : 表述更准确 ( 二 ) 原第十条的 ( 五 ) 评估报告的审核记录, 修改为现第九条的 ( 五 ) 评估报告的审核意见 修改理由 : 表述更具体 ( 三 ) 原第十一条 ( 一 ) ( 二 ) ( 三 ) 中的资料 包括, 修改为现第十条的 通常包括 ; 原第十一条 ( 一 ) 中 委托方提供的资产评估申报资料, 现场勘查记录, 函证记录, 主要或者重要资产的权属证明材料, 与评估业务相关的财务 审计等资料, 其他相关资料, 修改为现第十条 ( 一 ) 的 委托人或相关当事人提供的资产评估申报资料, 评估对象的权属证明材 37

41 料, 与评估业务相关的历史 预测 财务 审计等资料, 以及相关说明 证明和承诺 ; 现场勘查记录, 函证记录 ; 其他相关资料 ; 原第十一条 ( 二 ) 的 市场调查及数据分析资料, 相关的历史和预测资料, 询价记录, 其他专家鉴定及专业人士报告, 委托方及相关当事方提供的说明 证明和承诺, 其他相关资料, 修改为现第十条 ( 二 ) 市场调查及数据分析资料, 询价记录, 其他专家鉴定及专业人士报告, 其他相关资料 修改理由 : 根据资料提供来源对 ( 一 ) ( 二 ) 的部分资料内容进行调整 ; 根据实务经验增补 或相关当事人 ; 修改权属证明的对象 ; 修改后更具可操作性 ( 四 ) 原第十二条的 应当及时整理工作底稿并归档, 修改为现第十一条的 应当及时整理工作底稿 修改理由 : 归档在修订后的后续条款中已作规定 ( 五 ) 原第十五条的 编制工作底稿目录和索引号, 反映工作底稿间的勾稽关系, 修改为现第十四条的 编制工作底稿目录, 建立必要的索引号, 以反映工作底稿间的勾稽关系 修改理由 : 修改后更符合实际 ( 六 ) 原第十九条的 不得在规定的保存期内对已完成归档的评估业务档案删改或者销毁, 修改为现第十八条的 不得对在规定保存期内的评估档案非法删改或者销毁 修改理由 : 修改后表述更清晰 38

42 资产评估准则 利用专家工作 ( 修订征求意见稿 ) 第一章总则 第一条为规范资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员利用专家工作行为, 保护资产评估当事人的合法权益和公共利益, 根据 资产评估准则 基本准则, 制定本准则 第二条本准则所称利用专家工作, 是指资产评估机构在执行资产评估业务过程中, 聘请专家个人协助工作 利用专业报告和引用单项资产评估报告的行为 聘请专家个人协助工作, 是指因涉及特殊专业知识和经验, 聘请某一领域中具有专门知识 技能和经验的个人协助工作, 作为资产评估专业支持 利用专业报告, 是指因涉及特殊专业知识和经验, 利用某一领域中具有专门资质或者相关经验的机构所出具的专业报告, 作为资产评估依据 引用单项资产评估报告, 是指根据法律法规 相关规定以及委托人的安排等要求, 引用具有单项资产评估资质的评估机构出具的评估报告, 作为资产评估报告的组成部分 第三条执行资产评估业务中利用专家工作, 应当遵守本准则 第二章 聘请专家个人协助工作 第四条资产评估机构执行资产评估业务, 需要特殊专业知识和经验的专家个人提供协助时, 可以聘请其协助工作 第五条资产评估机构聘请相关专家协助工作的内容通常包括 : ( 一 ) 对资产性能 先进性等的专业判断 ; ( 二 ) 对特殊资产实物状况 技术状况和使用状况的判断 ; ( 三 ) 对特殊行业企业运营 市场状况等的判断 第六条资产评估机构在聘请专家时, 应当 : ( 一 ) 综合考虑拟聘专家的专业特长 职称 专业资格 声望等因素, 综合分析评判专家的专业胜任能力 ; ( 二 ) 关注专家的独立性 39

43 通常, 专家受雇于委托人或者相关当事人, 与委托人或者相关当事人存在关联关系, 专家工作的独立性可能受到影响 第七条资产评估机构聘请相关专家协助工作, 必要时应当征得委托人同意, 并由评估机构与专家明确下列基本事项 : ( 一 ) 工作的目标 范围和成果 ; ( 二 ) 工作成果的归属及预定用途 ; ( 三 ) 对信息保密的要求 第八条资产评估机构聘请专家协助工作时, 应当向专家介绍资产评估相关规定和评估业务相关情况, 提出具体工作要求 第三章 利用专业报告 第九条执行资产评估业务, 涉及特殊专业知识和经验时, 可以利用专业机构出具的专业报告, 作为评估依据 第十条资产评估师和其他资产评估专业人员获取专业报告的途径通常包括 : ( 一 ) 公开途径获得的相关专业报告 ; ( 二 ) 专门聘请专业机构完成相关工作, 并出具的相应专业报告 ; ( 三 ) 其他合法途径获得的相关专业报告 第十一条资产评估师和其他资产评估专业人员利用的专业报告类型通常包括 : ( 一 ) 对资产数量和实物状况的测定报告 ; ( 二 ) 需用特殊技术或者方法的相关测算报告 ; ( 三 ) 特殊资产清查, 必要的技术鉴定或者检测报告 ; ( 四 ) 相关行业或者业务的分析判断报告 ; ( 五 ) 审计报告 ; ( 六 ) 针对预测性财务信息的审核报告 ; ( 七 ) 对资产权属 相关文件和合同等的法律意见 ( 八 ) 评估过程中可能利用的其他专业资料 第十二条资产评估机构聘请专业机构出具专业报告时, 应当 : ( 一 ) 综合考虑专业机构的业务范围 执业资质 业绩 地位等因素, 综合判断其专业报告作为评估依据的可靠性 ; ( 二 ) 关注专业机构的独立性 第十三条资产评估机构聘请专业机构出具专业报告, 必要时应当征得委托人同意, 应当由评估机构与专业机构签署约定文件, 明确下列基本事项 : 40

44 ( 一 ) 工作的目标 范围和成果 ; ( 二 ) 工作成果的归属及预定用途 ; ( 三 ) 对信息保密的要求 第十四条资产评估师和其他资产评估专业人员可以要求委托人聘请专业机构出具专业报告, 并要求所出具的专业报告满足评估业务的需要 第十五条资产评估师和其他资产评估专业人员利用专业机构出具的专业报告, 应当关注其披露的 对专业报告结论存在重大影响的事项 第十六条资产评估师和其他资产评估专业人员应当将利用的专业报告作为工作底稿, 必要时作为评估报告附件 第四章 引用单项资产评估报告 第十七条资产评估师和其他资产评估专业人员应当根据法律法规 相关规定以及委托人的安排等要求, 确定是否引用以及如何引用相关单项资产评估报告 引用单项资产评估报告应当与委托人事先约定 第十八条资产评估师和其他资产评估专业人员应当关注拟引用单项资产评估报告的性质 评估目的 评估基准日 评估对象 评估依据 参数选取 假设前提 使用限制等是否满足资产评估报告的引用要求 ; 不满足的, 不得引用 第十九条资产评估师和其他资产评估专业人员应当分析拟引用单项资产评估报告载明的评估结论, 判断其对应的资产类型与资产评估资产类型的一致性 ; 分析是否存在相关负债, 并予以恰当处理 对于账面无记录的单项资产, 应当考虑引用或者确认的资产类型是否符合相关规定 ; 分析是否存在相关负债, 并予以恰当处理 第二十条资产评估师和其他资产评估专业人员应当关注拟引用单项资产评估报告的相关备案审核文件资料 第二十一条资产评估师和其他资产评估专业人员应当对所引用单项资产评估报告的评估结论与账面价值的变动情况进行客观分析, 不得发表超出自身执业能力和范围的评论意见 第二十二条资产评估师和其他资产评估专业人员应当关注所引用单项资产评估报告披露的特殊事项说明, 判断其是否可以引用及其对资产评估结果的影响 第二十三条资产评估师和其他资产评估专业人员应当将所引用单项资产评估报告作为工作底稿 41

45 第五章 披露要求 第二十四条资产评估师和其他资产评估专业人员利用相关专业机构出具的专业报告作为评估依据, 应当在评估报告中披露以下内容 : ( 一 ) 专业机构名称 报告名称 报告编号以及出具日期 ; ( 二 ) 专业报告结论及其相关补充性或者解释性说明 ; ( 三 ) 其他需要披露的重要情况 第二十五条资产评估师和其他资产评估专业人员引用单项资产评估报告作为资产评估报告的组成部分, 应当在评估报告中披露以下内容 : ( 一 ) 引用单项资产评估报告的评估机构名称 报告名称 报告编号 出具日期 ; ( 二 ) 引用单项资产评估报告的资产类型 数量 产权权属 评估结论 ; ( 三 ) 其他需要披露的重要事项 第六章附则 第二十六条本准则自年月日起施行 42

46 资产评估准则 利用专家工作 ( 修订征求意见稿 ) 主要修订内容介绍 一 整体修改的主要条款 ( 一 ) 原第九条 注册资产评估师应当采取必要措施, 恰当理解和合理使用专家工作成果 原第十条 注册资产评估师应当在工作底稿中记录聘请专家协助工作的情况以及专家工作成果 删除 修改理由 : 可以由评估机构自己进行规范 ( 二 ) 原第十一条 评估机构和注册资产评估师不因聘请专家协助工作而减轻或免除法律责任 删除 修改理由 : 法律责任是确定的, 无需通过准则条款额外说明 ( 三 ) 原第十三条 注册资产评估师利用的专业报告, 应当通过合法途径获得, 通常包括 : ( 一 ) 公开发表的相关专业报告 ;( 二 ) 已经正式出具的相关专业报告 ;( 三 ) 专门聘请专业机构完成相关工作, 并出具的相应专业报告 修改为现第十条 资产评估师和其他资产评估专业人员获取专业报告的途径通常包括 :( 一 ) 公开途径获得的相关专业报告 ;( 二 ) 专门聘请专业机构完成相关工作, 并出具的相应专业报告 ;( 三 ) 其他合法途径获得的相关专业报告 修改理由 : 原条款的 ( 一 ) 和 ( 二 ) 存在意思重叠的部分, 可统一概括为现条款 ( 一 ); 另外调整文字表述, 增加兜底条款 ( 三 ) ( 四 ) 原第十八条 注册资产评估师利用专业报告, 应当分析其是否满足评估业务需要, 通常包括 :( 一 ) 利用与评估同时开展相关工作的专业机构出具的专业报告作为评估依据时, 应当考虑其与资产评估的专业衔接关系 ;( 二 ) 利用委托方提供的 评估前已经正式出具的专业报告作为评估依据时, 应当判断其作为评估依据的时效性和可靠性 ;( 三 ) 专门为评估而聘请专业机构出具专业报告时, 应当向专业机构介绍资产评估相关规定和评估业务相关情况, 提出出具专业报告的具体要求 删除 修改理由 : 可以由评估机构自己进行规范 ( 五 ) 原第二十二条 注册资产评估师应当获取正式出具的单项资产评估报告, 并全面理解单项资产评估报告以及相关附件 删除 修改理由 : 引用的专业报告都是正式出具的, 基于报告的专业性, 要求评估专业人员全 43

47 面理解不现实 ( 六 ) 第二十三条 注册资产评估师应当根据拟引用单项资产评估报告的附件和相关信息, 核实单项资产评估机构资质 删除 修改理由 : 对于所引用的单项资产评估报告, 需要关注报告出具单位的资质, 现第十五条的条款 ( 一 ) 已经涉及, 具体细节可以由评估机构自行规范 ( 七 ) 原第二十四条 注册资产评估师应当确认拟引用单项资产评估报告的性质 评估目的 评估基准日及评估结论使用有效期等与资产评估报告的一致性 ; 不一致的, 不得引用 修改为现第十八条 资产评估师和其他资产评估专业人员应当关注拟引用单项资产评估报告的性质 评估目的 评估基准日 评估对象 评估依据 参数选取 假设前提 使用限制等是否满足资产评估报告的引用要求 ; 不满足的, 不得引用 原第二十五条 注册资产评估师应当确认拟引用单项资产评估报告的评估对象与资产评估报告的一致性 ; 确认单项资产评估范围包括在资产评估范围内或者与资产评估报告相适应, 原第二十七条 注册资产评估师应当关注拟引用单项资产评估报告与资产评估相关评估参数的匹配性, 分析拟引用单项资产评估报告的评估依据是否与资产评估报告一致 原第二十九条 注册资产评估师应当充分关注所引用单项资产评估报告披露的假设前提和限制使用等相关说明, 合理引用单项资产评估报告, 通常包括 :( 一 ) 对假设前提与资产评估相矛盾的单项资产评估报告, 不得引用 ;( 二 ) 对单项资产评估报告中存在假设前提与资产评估不同, 但属于单项资产评估所必需的假设前提的情形, 应当在资产评估报告中补充单项资产评估的假设前提 ;( 三 ) 对单项资产评估报告中存在限制使用评估结论的情形, 应当分析其与资产评估限制使用的关联性, 恰当引用单项资产评估报告 删除 修改理由 : 要求完全一致过于苛刻, 能满足引用要求是关键 ; 原第二十四条 二十五条 二十七条 二十九条均是关于拟引用报告相关要素是否满足引用要求, 故精简合并为现第十八条 ( 八 ) 原第三十三条 注册资产评估师聘请专家协助工作, 应当在评估报告中说明聘请专家工作的内容 删除 修改理由 : 可以由评估机构根据自己与专家合作的方式自己进行规范 二 部分修改的主要条款 ( 一 ) 原第二条中的 聘请专家协助工作 修改为现第二条的 聘请专家个人协助工作, 原第二章 聘请专家协助工作 修改为现第二章 聘请专家个人协助工作, 相关条款相应修改 修改理由 : 利用专家工作 所称专家包括个人和机构, 而原表述 聘请专家协助工作 仅 44

48 是针对个人, 使得 专家 一词在准则中有两种含义, 容易造成混淆, 改为 聘请专家个人协助工作 使意思表述更清楚 ( 二 ) 原第六条中的 ( 一 ) 综合考虑拟聘专家的专业特长 职称 专业资格 声望和职业道德等因素, 综合分析评判专家的专业胜任能力 ;( 二 ) 了解专家的工作程序和方法等, 以确信专家工作可以满足评估业务的需要 ;( 三 ) 评价专家的独立性 修改为现第六条的 ( 一 ) 综合考虑拟聘专家的专业特长 职称 专业资格 声望等因素, 综合分析评判专家的专业胜任能力 ;( 二 ) 关注专家的独立性 修改理由 : 职业道德的概念偏向主观判断, 实践中由于客观条件限制, 评估专业人员难以对专家的职业道德做出准确判断 ; 条款 ( 一 ) 的内容已经涵盖对专家是否满足评估需求的判断, 故原条款 ( 二 ) 可以删除 ; 评价 比较主观, 关于专家的独立性应予以 关注 ( 三 ) 原条款第十四条中的 特殊行业或者特殊业务 修改为现第十一条的 相关行业或者业务, 同时增加条款 ( 八 ) 评估过程中可能利用的其他专业资料 修改理由 : 评估师所引用的行业分析报告并不一定是特殊行业, 只是评估业务相关的行业 ; 最后增加一条兜底条款 ( 四 ) 原第十五条中 ( 二 ) 了解专业机构的工作程序和方法等, 以确信其专业报告可以满足评估业务的需要 ;( 三 ) 评价专业机构的独立性 修改为现第十二条的 ( 二 ) 关注专业机构的独立性 修改理由 : 条款 ( 一 ) 可以大致覆盖条款 ( 二 ) 的要求, 故建议删除 ( 二 ); 条款 ( 三 ) 的 评价 比较主观, 对专家的独立性予以 关注 即可 ( 五 ) 原第二十八条中的 分析其可能对拟引用单项资产评估报告评估结论产生的影响 删除 修改理由 : 准则重在提醒专业人员关注该问题 ( 六 ) 原第三十四条中的 专业机构名称 报告编号 修改为现第二十四条的 专业机构名称 报告名称 报告编号, 原第三十四条中的 ( 三 ) 专业报告相关审核 批准情况 ;( 四 ) 利用专业报告作为评估依据的情况 修改为现第二十四条的 ( 三 ) 其他需要披露的重要情况 修改理由 : 根据实务经验补充要素 报告名称 ; 原条款的 ( 三 ) 和 ( 四 ) 不属于必要性因素, 可以由评估机构自行规范 ; 最后增加兜底条款 ( 七 ) 原第三十五条中的 ( 一 ) 引用单项资产评估报告的评估机构名称 资质 报告编号 出具日期以及备案情况 ;( 二 ) 引用单项资产评估报告的资产类型 数量 产权权属 取得成本 会计核算 相关负债以及账面价值 ;( 三 ) 引用单项资产评估报告的评估方法 假设前提 使用限制以及相关事项 ;( 四 ) 引用单项资产评估报告的评估结论, 以及对于可能存在的相关 45

49 负债的处理情况 ; 修改为现第二十五条的 ( 一 ) 引用单项资产评估报告的评估机构名称 报告名称 报告编号 出具日期 ;( 二 ) 引用单项资产评估报告的资产类型 数量 产权权属 评估结论 ; 修改理由 : 根据实务经验对披露要素进行适当增减 ; 原条款的 ( 三 ) 和 ( 四 ) 规范过于细致具体, 可以由评估机构自己规范 46

50 资产评估准则 职业道德 ( 修订征求意见稿 ) 第一章总则 第一条为规范资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员职业道德行为, 提高职业素质, 维护职业形象, 根据 中华人民共和国资产评估法 和 资产评估准则 - 基本准则, 制定本准则 第二条本准则所称职业道德是指资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员开展资产评估业务应当具备的道德品质和道德行为 第三条执行资产评估业务, 应当遵守本准则 第二章 基本要求 第四条资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员应当诚实守信, 勤勉尽责, 遵循独立 客观 公正的原则, 不得出具或签署虚假资产评估报告或者有重大遗漏的资产评估报告 第五条执行资产评估业务, 应当遵守法律 行政法规和资产评估准则, 履行资产评估业务委托合同中规定的义务 资产评估机构对本机构的资产评估师和其他资产评估专业人员遵守法律 行政法规和资产评估准则的情况进行监督 第六条资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员应当维护职业形象, 不得从事与资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员身份不符或可能损害职业形象的活动 第三章 专业胜任能力 第七条资产评估师和其他资产评估专业人员应当具备相应的评估专业知识和实践经验, 能够胜任所执行的资产评估业务 第八条资产评估师和其他资产评估专业人员应当完成规定的继续教育, 保持和提高专业能力 47

51 第九条资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员应当如实声明其具有的专业胜任能力和执业经验, 不得对其专业胜任能力和执业经验进行夸张 虚假和误导性宣传 第十条资产评估机构 资产评估师及其他资产评估专业人员执行资产评估业务, 可以利用专家工作, 但应当采取必要措施, 恰当聘请和组织专家开展相关工作, 合理使用专家工作成果 第四章 独立性 第十一条执行资产评估业务, 应当不受利害关系影响, 不受外界干扰 资产评估机构不得受理与自身有利害关系的资产评估业务, 不得分别接受利益冲突双方的委托, 对同一评估对象进行评估 第十二条执行资产评估业务, 应当识别可能影响独立性的情形, 合理判断其对独立性的影响 可能影响独立性的情形通常包括资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员或者其亲属与委托人或者相关当事方之间存在经济利益关联 人员关联或者业务关联 ( 一 ) 亲属是指配偶 父母 子女及其配偶 ( 二 ) 经济利益关联是指资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员或者其亲属拥有委托人或者相关当事人的股权 债权 有价证券 债务, 或者存在担保等可能影响独立性的经济利益关系 ( 三 ) 人员关联是指资产评估师和其他资产评估专业人员或者其亲属在委托人或者相关当事人担任董事 监事 高级管理人员或者其他可能对评估结果施加重大影响的特定职务 ( 四 ) 业务关联是指资产评估机构从事的业务之间可能存在利益输送或者利益冲突关系 第十三条执行资产评估业务, 应当采取恰当措施保证在评估过程中保持独立性 资产评估师和其他资产评估专业人员与委托人或者其他相关当事人及评估对象存在可能影响其公正执业的利害关系时, 应当予以回避 资产评估机构无法采取相应措施消除不利影响时, 应当终止执行评估业务 第五章 与委托人和相关当事人的关系 第十四条资产评估机构不得以恶性压价 支付回扣 虚假宣传, 或者采用欺骗 利诱 胁迫等不正当手段招揽业务 资产评估师和其他资产评估专业人员不得私自接受委托从事资产评估业务并收取费 48

52 用 第十五条资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员不得利用开展业务之便, 为自己或他人谋取不正当利益, 不得向委托人或相关当事人索要 收受或者变相索要 收受合同约定以外的酬金 财物 第十六条执行资产评估业务, 应当保持公正的态度, 以客观事实为依据, 实事求是地进行分析和判断, 不受委托人或其他组织 个人对评估行为和评估结果的非法干预 第十七条执行资产评估业务, 应当与委托人进行必要沟通, 提醒评估报告使用人正确理解评估结果, 恰当使用评估报告 第十八条资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员应当遵守保密原则, 对评估活动中知悉的国家秘密 商业秘密和个人隐私予以保密, 不得在保密期限内向委托人以外的第三方提供保密信息, 除非得到委托人的同意或属于法律法规允许的范围 第六章 与其他资产评估机构及资产评估专业人员的关系 第十九条资产评估机构不得允许其他资产评估机构以本机构名义开展资产评估业务, 或者冒用其他资产评估机构名义开展资产评估业务 资产评估师和其他资产评估专业人员不得签署本人未承办业务的资产评估报告, 也不得允许他人以本人名义从事资产评估业务, 或者是冒用他人名义从事资产评估业务 第二十条资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员在执行资产评估业务过程中, 应当与其他资产评估师和其他资产评估专业人员保持良好的工作关系 第二十一条资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员不得贬损或诋毁其他资产评估机构及评估专业人员 第七章附则 第二十二条资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员在执行资产评估业务过程中, 应当指导专家和相关业务助理人员遵守本准则 第二十三条本准则自年月日起施行 49

53 资产评估准则 职业道德 ( 修订征求意见稿 ) 主要修订内容介绍 一 整体修改的主要条款 ( 一 ) 原准则没有对职业道德进行定义, 现第二条增加职业道德定义条款 : 本准则所称职业道德是指资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员开展资产评估业务应当具备的道德品质和道德行为 修改理由 : 本准则修订前原总则中一共包括四条内容, 一条关于准则制定目的, 三条关于准则适用范围 修订稿将其归纳调整为两条, 一条关于准则制定目的和依据, 另一条关于准则适用范围, 并在此基础上增加定义条款 ( 现第二条 ), 一方面是为了在内容上更好地阐释本准则的定位, 另一方面也在形式上保证了总则的完整性 ( 二 ) 原第六条 资产评估师执行资产评估业务应当遵守相关法律 法规和资产评估准则 修改为现第五条 资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员执行资产评估业务, 应当遵守法律 行政法规和资产评估准则, 履行资产评估业务委托合同中规定的义务 资产评估机构对本机构的资产评估师和其他资产评估专业人员遵守法律 行政法规和资产评估准则的情况进行监督 修改理由 : 结合 中华人民共和国资产评估法 对评估机构和评估专业人员的不同要求, 将规范主体区分为资产评估机构和资产评估专业人员两大类, 并增加了对资产评估机构主体的规范内容 ( 三 ) 原第五条 注册资产评估师应当诚实正直, 勤勉尽责, 恪守独立 客观 公正的原则 修改为现第四条 资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员应当诚实守信, 勤勉尽责, 遵循独立 客观 公正的原则, 不得出具或签署虚假资产评估报告或者有重大遗漏的资产评估报告 修改理由 : 根据 中华人民共和国资产评估法 的相关条款进行修改, 并补充具体要求 ( 四 ) 本准则修订前稿共分为六章, 分别是总则 基本要求 专业胜任能力 与委托方和相关当事方的关系 与其他注册资产评估师的关系 附则 修订稿调整为七章, 增加 第四章独立性, 具体内容如下 : 第十一条资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员执行资产评估业务, 应 50

54 当不受利害关系影响, 不受外界干扰 资产评估机构不得受理与自身有利害关系的资产评估业务, 不得分别接受利益冲突双方的委托, 对同一评估对象进行评估 第十二条资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员执行资产评估业务, 应当识别可能影响独立性的情形, 合理判断其对独立性的影响 可能影响独立性的情形通常包括资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员或者其亲属与委托人或者相关当事方之间存在经济利益关联 人员关联或者业务关联 ( 一 ) 亲属是指配偶 父母 子女及其配偶 ( 二 ) 经济利益关联是指资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员或者其亲属拥有委托人或者相关当事人的股权 债权 有价证券 债务, 或者存在担保等可能影响独立性的经济利益关系 ( 三 ) 人员关联是指资产评估师和其他资产评估专业人员或者其亲属在委托人或者相关当事人担任董事 监事 高级管理人员或者其他可能对评估结果施加重大影响的特定职务 ( 四 ) 业务关联是指资产评估机构从事的业务之间可能存在利益输送或者利益冲突关系 第十三条资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员执行资产评估业务, 应当采取恰当措施保证在评估过程中保持独立性 资产评估师和其他资产评估专业人员与委托人或者其他相关当事人及评估对象存在可能影响其公正执业的利害关系时, 应当予以回避 资产评估机构无法采取相应措施消除不利影响时, 应当终止执行评估业务 修改理由 : 本准则修订前稿共分为六章, 分别是总则 基本要求 专业胜任能力 与委托方和相关当事方的关系 与其他注册资产评估师的关系 附则 独立性原则是资产评估机构和资产评估专业人员在执业过程中应当遵循的重要原则 本准则修订前只有对独立性的原则性要求, 本次修订时单独增加一章阐述独立性的具体要求 该部分内容为原 资产评估职业道德准则 - 独立性 中的核心内容, 包括独立性的识别和消除影响独立性情形的具体措施等 这样处理的好处主要是一方面突出了独立性准则在本准则中的重要地位, 另一方面增强了本准则的可操作性 ( 五 ) 原第九条 注册资产评估师执行资产评估业务, 应当合理使用评估假设, 并在评估报告中披露评估假设及其对评估结论的影响 原第十五条 注册资产评估师执行资产评估业务, 应当形成能够支持评估结论的工作底稿, 并按有关规定管理和保存工作档案 本次修订时删除了这两条 修改理由 : 这些内容属于具体执业要求, 在相应的执业准则中进行规范, 不属于职业道德规范范畴 ( 六 ) 原第十四条 注册资产评估师应当在资产评估机构执业, 不得以个人名义执业, 也不得同时在两家或两家以上评估机构执业 原第十七条 注册资产评估师应当接受中国资 51

55 产评估协会的管理, 履行中国资产评估协会规定的义务 本次修订时删除了这两条 修改理由 : 这些内容属于对评估专业人员的行政管理要求, 由财政部组织制定的评估行业监督管理办法进行规范, 不属于职业道德规范范畴 ( 六 ) 增加现第十六条 资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员执行资产评估业务, 应当保持公正的态度, 以客观事实为依据, 实事求是地进行分析和判断, 不受委托人或其他组织 个人对评估行为和评估结果的非法干预 修改理由 : 原准则只有对客观性和公正性的原则性要求, 现增加对客观性和公正性的具体要求, 以增强准则的可操作性 另外, 考虑到客观 公正性条款实际上是资产评估机构及其资产评估专业人员在执业过程中处理与委托人和其他相关当事人之间的关系时应有的职业态度, 所以划分到 第五章与委托人和相关当事人的关系 ( 七 ) 原第十一条 注册资产评估师应当遵守保密原则, 除法律 法规另有规定外, 未经委托方书面许可, 不得对外提供执业过程中获知的商业秘密和业务资料 修改为现第十八条 资产评估机构 资产评估师和其他资产评估专业人员应当遵守保密原则, 对评估活动中知悉的国家秘密 商业秘密和个人隐私予以保密, 不得在保密期限内向委托人以外的第三方提供保密信息, 除非得到委托人的同意或属于法律法规允许的范围 修改理由 : 根据 中华人民共和国资产评估法 的相关条款明确秘密种类, 并补充了保密范围的具体要求, 增强准则的可操作性 另外, 考虑到保密要求是资产评估机构及其资产评估专业人员对委托人和其他相关当事人承担的义务, 所以调整到 第五章与委托人和相关当事人的关系 ( 八 ) 原第十六条 注册资产评估师不得签署本人未参与项目的评估报告, 也不得允许他人以本人名义签署评估报告 现第十九条修改为 资产评估机构不得允许其他资产评估机构以本机构名义开展资产评估业务, 或者冒用其他资产评估机构名义开展资产评估业务 资产评估师和其他资产评估专业人员不得签署本人未承办业务的资产评估报告, 也不得允许他人以本人名义从事资产评估业务, 或者是冒用他人名义从事资产评估业务 修改理由 : 按照 中华人民共和国资产评估法 的相关规定对相关内容的表述方法进行了规范, 并补充了对资产评估机构的相关要求 二 部分修改的主要条款 ( 一 ) 原第二十六条规定资产评估师应当与委托方进行必要沟通, 提示评估报告使用者合理理解并恰当使用评估报告 现第十七条修改为 提醒评估报告使用人正确理解评估结果, 恰当使用评估报告 修改理由 : 参照 资产评估准则 - 基本准则 相关内容进行修改, 并避免使用评估报告披 52

56 露要求的表述方式, 表述更加严谨和规范 ( 二 ) 原第十八条 注册资产评估师应当经过专门教育和培训, 具备相应的专业知识和经验, 能够胜任所执行的评估业务 修改为现第七条 资产评估师和其他资产评估专业人员应当具备相应的评估专业知识和实践经验, 能够胜任所执行的资产评估业务 修改理由 : 按照 中华人民共和国资产评估法 的相关规定对相关内容的表述方法进行规范 53

57 资产评估准则 机器设备 ( 修订征求意见稿 ) 第一章 总则 第一条为规范执行机器设备评估业务, 保护资产评估当事人的合法权益和公共利益, 根据 资产评估准则 基本准则, 制定本准则 第二条本准则所称机器设备是指人类利用机械原理以及其他科学原理制造的 特定主体拥有或者控制的有形资产, 包括机器 仪器 器械 装置 附属的特殊建筑物等 第三条本准则所称机器设备评估是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守相关法律法规及资产评估准则的要求, 根据委托对在评估基准日特定目的下单独的机器设备或者作为企业资产组成部分的机器设备价值进行评定 估算, 并出具评估报告的专业服务行为 第四条执行机器设备评估业务, 应当遵守本准则 第二章 基本要求 第五条执行机器设备评估业务, 应当具备机器设备评估的相关专业知识及评估经验, 具有从事机器设备评估的专业胜任能力 当执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时, 应当采取恰当的弥补措施, 包括聘请专家协助工作等 聘请相关专家协助工作以及引用专业报告, 应当遵守 资产评估准则 - 利用专家工作 的相关规定 第六条资产评估师和其他资产评估专业人员应当了解, 机器设备的评估对象分为单台机器设备和机器设备组合 单台机器设备是指以独立形态存在 可以单独发挥作用或者以单台的形式进行销售的机器设备 机器设备组合是指为了实现特定功能, 由若干机器设备组成的有机整体 机器设备组合的价值不必然等于单台机器设备价值的简单相加 第七条在对持续经营前提下的企业价值进行评估时, 机器设备作为企业资产的一个组成部分时的价值有别于作为单项资产的价值, 其价值取决于它对企业价值的贡献程度 第八条执行机器设备评估业务, 应当根据评估目的等相关条件, 选择恰当的价值类型 第九条执行机器设备评估业务, 应当考虑机器设备所依存资源的有限性 所生产产品的市场寿命 所依附土地和房屋建筑物的使用期限 国家的法律 法规以及环境保护 能源等 54

58 产业政策对机器设备价值的影响 第三章 操作要求 第十条执行机器设备评估业务, 应当了解评估结果的用途, 明确评估目的 第十一条资产评估师和其他资产评估专业人员应当根据机器设备的预期用途, 明确评估假设 包括 : ( 一 ) 继续使用或者变现 ; ( 二 ) 原地使用或者移地使用 ; ( 三 ) 现行用途使用或者改变用途使用 第十二条对需要改变使用地点, 按原来的用途继续使用, 或者改变用途继续使用的机器设备进行评估时, 应当考虑机器设备移位或者改变用途对其价值产生的影响 第十三条执行机器设备评估业务, 应当根据评估目的 评估假设等条件, 明确评估范围是否包括设备的安装 基础 附属设施, 是否包括软件 技术服务 技术资料等无形资产 对于附属于不动产的机器设备, 应当合理划分不动产与机器设备的评估范围, 避免重复或者遗漏 第十四条执行机器设备评估业务, 应当对机器设备进行现场逐项调查或者抽样调查, 确定机器设备是否存在 明确机器设备存在状态并关注其权属 如果采用抽样的方法进行现场调查, 应当充分考虑抽样风险 因客观原因等因素限制, 无法实施现场调查的, 应当采取适当措施加以判断, 并予以恰当披露 第十五条执行机器设备评估业务应当根据评估对象的具体情况, 合理确定现场调查内容 第十六条资产评估师和其他资产评估专业人员通常可以通过现场观察, 利用机器设备使用单位所提供的技术档案 检测报告 运行记录等历史资料, 利用专业机构的检测结果, 对机器设备的技术状态做出判断 必要时可以聘请专业机构对机器设备进行技术鉴定 第十七条资产评估师和其他资产评估专业人员应当关注机器设备的权属, 收集相关的权属证明文件, 对于没有权属证明文件的机器设备应当要求委托人或者相关当事人对其权属做出承诺或说明, 并对相关资料进行必要的核查验证 第十八条资产评估师和其他资产评估专业人员应当通过恰当方式获得机器设备的市场信息, 并对其真实性 可靠性进行必要的判断 第四章 评估方法 第十九条 执行机器设备评估业务, 应当根据评估目的 评估对象 价值类型 资料收集 55

59 情况等相关条件, 分析成本法 市场法和收益法三种资产评估基本方法的适用性, 并恰当选择 第二十条运用成本法评估机器设备时, 应当 : ( 一 ) 明确机器设备的重置成本包括购置或者购建设备所发生的必要的 合理的成本 利润和相关税费等, 合理确定重置成本的构成要素 ; ( 二 ) 明确重置成本可以划分为更新重置成本与复原重置成本, 一般应优先选用更新重置成本 ; ( 三 ) 了解机器设备的实体性贬值 功能性贬值和经济性贬值, 以及可能引起机器设备贬值的各种因素, 采用科学的方法, 合理估算各种贬值 ; ( 四 ) 了解对具有独立运营能力或者独立获利能力的机器设备组合进行评估时, 成本法一般不应当作为惟一使用的评估方法 第二十一条运用市场法评估机器设备时, 应当 : ( 一 ) 明确活跃的市场是运用市场法评估机器设备的前提条件, 应当考虑市场是否能够提供足够数量的可比资产的销售数据 以及数据的可靠性 ; ( 二 ) 明确参照物与评估对象具有相似性和可比性是运用市场法的基础, 应当使用合理的方法对参照物与评估对象的差异进行调整 ; ( 三 ) 了解不同交易市场的价格水平可能存在差异, 应当根据评估对象的具体情况, 确定可以作为评估依据的合适的交易市场, 或者对市场差异作出调整 ; ( 四 ) 明确拆除 运输 安装 调试等因素对评估结果的影响 第二十二条运用收益法评估机器设备时, 应当 : ( 一 ) 明确收益法一般适用于具有独立获利能力或者获利能力可以量化的机器设备 ; ( 二 ) 合理确定收益期限 合理量化机器设备的未来收益 ; ( 三 ) 合理确定折现率 第五章 披露要求 第二十三条执行机器设备评估业务, 应当在履行必要的评估程序后, 根据 资产评估准则 资产评估报告 编制评估报告, 并进行恰当披露 第二十四条无论单独出具机器设备评估报告, 还是将机器设备的评估结果作为评估报告的组成部分, 都应当在评估报告中披露必要信息, 使评估报告使用人能够合理理解评估结果 第二十五条编制机器设备评估报告应当反映机器设备的相关特点 ( 一 ) 对机器设备的描述一般包括物理特征 技术特征和经济特征, 应当根据具体情况确 56

60 定需要描述的内容 ; ( 二 ) 除了机器设备评估明细表, 在评估报告中应当对评估对象的概况进行描述 ; ( 三 ) 对评估程序实施过程的描述, 应当反映对设备的现场及市场调查 评定估算过程 ; 说明设备的使用情况 维护保养情况 贬值情况等 ; ( 四 ) 在评估假设中明确机器设备是否改变用途 改变使用地点等 ; ( 五 ) 应当明确机器设备是否存在抵押及其他限制情况 第六章 附则 第二十六条本准则自年月日起施行 57

61 资产评估准则 机器设备 ( 修订征求意见稿 ) 主要修订内容介绍 一 整体修改的主要条款 ( 一 ) 原第十九条 注册资产评估师应当关注机器设备的权属, 要求委托方或者相关当事方对机器设备的权属做出承诺 注册资产评估师应当对机器设备的权属相关资料进行必要的查验 修改为现第十七条 资产评估师和其他资产评估专业人员应当关注机器设备的权属, 收集相关的权属证明文件, 对于没有权属证明文件的机器设备应当要求委托人或者相关当事人对其权属做出承诺或说明, 并对相关资料进行必要的核查验证 修改理由 : 根据 中华人民共和国资产评估法 要求并与其他准则 ( 如 资产评估准则 不动产 ) 的对应条款修改相协调 ( 二 ) 原第二十七条 ( 二 ) 除了机器设备评估明细表, 在评估报告中应当包括对评估对象的文字描述, 使评估报告使用者了解机器设备的概况, 包括机器设备的数量 类型 安装 存放地点 使用情况等 ; 了解评估对象是否包括了安装 基础 管线及软件 技术服务 资料 备品备件等 修改为现第二十五条 ( 二 ) 除了机器设备评估明细表, 在评估报告中应当对评估对象的概况进行描述 删除了对设备概况描述所列举的具体内容 修改理由 : 对评估报告应当描述评估对象的概况提出原则性描述 二 部分修改的主要条款 ( 一 ) 原第九条中的 机器设备作为企业资产的一个组成部分, 修改为现第七条的 机器设备作为企业资产的一个组成部分时的价值有别于作为单项资产的价值 修改理由 : 完善文字表述 ( 二 ) 原第二十一条中 应当根据评估对象 价值类型 资料收集情况等相关条件, 修改为现第十九条的 应当根据评估目的 评估对象 价值类型 资料收集情况等相关条件 修改理由 : 与 资产评估准则 基本准则 的修订相一致, 内容更完善 58

62 资产评估准则 不动产 ( 修订征求意见稿 ) 第一章 总则 第一条为规范执行不动产评估业务行为, 保护资产评估当事人的合法权益和公共利益, 根据 资产评估准则 基本准则, 制定本准则 第二条本准则所称不动产是指土地 建筑物及其他附着于土地上的定着物, 包括物质实体及其相关权益 第三条本准则所称不动产评估是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守相关法律法规及资产评估准则的要求, 根据委托在评估基准日特定目的下的不动产价值进行评定 估算, 并出具评估报告的专业服务行为 不动产评估包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估 第四条执行不动产评估业务, 应当遵守本准则 第二章 基本要求 第五条执行不动产评估业务, 应当遵守相关法律 法规以及资产评估基本准则, 并考虑其他评估准则的相关规定 第六条执行不动产评估业务, 应当具备不动产评估相关专业知识和相应的评估经验, 具备从事不动产评估的专业胜任能力 第七条执行不动产评估业务, 应当由委托人明确评估对象, 根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型, 恰当运用评估方法, 合理形成评估结果 第八条资产评估师和其他资产评估专业人员应当关注不动产的权属, 收集相关的权属证明文件, 对于没有权属证明文件的不动产应当要求委托人或者相关当事人对其权属做出承诺或说明 第九条不动产评估应当在评估对象符合用途管制要求的情况下进行 对于不动产使用的限制条件, 应当以有关部门依法规定的用途 面积 高度 建筑密度 容积率 年限等技术指标为依据 第十条当不动产存在多种利用方式时, 应当在合法的前提下, 以最优利用方式进行评 59

63 估 第三章 操作要求 第十一条执行不动产评估业务, 应当要求委托人明确评估报告的用途, 评估对象 范围和评估目的 不动产评估对象, 可以是不动产对应的全部权益, 也可以是不动产对应的部分权益 第十二条执行不动产评估业务, 应当全面了解不动产的实物状况 权益状况和区位状况, 掌握评估对象的主要特征 第十三条执行不动产评估业务, 应当根据评估目的和不动产具体情况进行合理假设, 并在评估报告中加以披露 第十四条不动产组成部分的价值存在相互影响关系 建筑物对于其所占有的土地使用权存在价值减损的可能 如果建筑物对于其所占有的土地使用权存在价值减损情形, 评估土地使用权价值时应当合理计算该损失金额并加以扣除 第十五条执行不动产评估业务, 一般情况下, 应当对所评估的不动产进行现场调查, 明确不动产存在状态并关注其权属状况 特殊情况下, 如果采用抽样等方法对不动产进行现场调查, 应当制定合理的抽样方法, 并充分考虑抽样风险 第十六条对于水利工程 码头 桥涵 道路等不动产, 应当根据不动产的价值特性和资产特点, 通过设计概算 工程图纸 竣工决算资料 定额标准等技术资料, 结合对不动产的现场查看, 了解不动产的结构 工程量 工程费用分摊 建设周期以及收益等情况 第十七条执行不动产评估业务, 应当关注不动产的相邻关系 租约限制和动产对不动产价值的影响 第十八条执行不动产评估业务, 聘请相关专家协助工作以及引用专业报告, 应当遵守 资产评估准则- 利用专家工作 的相关规定 第四章 评估方法 第十九条执行不动产评估业务, 应当根据评估对象特点 价值类型 资料收集情况等相关条件, 分析市场法 收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法 基准地价修正法等衍生方法的适用性, 恰当选择评估方法 第二十条对于适合采用不同评估方法进行评估的, 应当采用两种以上评估方法进行评估, 通过比较分析合理形成评估结果 因方法的适用性或操作限制导致无法采用两种以上评估方法进行评估的, 可以采用一种方法进行评估 因适用性受限的应在报告中披露其他基本评估方法不适用的原因 ; 因操 60

64 作受限的应对所受的操作限制进行分析 说明, 该限制应当是资产评估行业通常的执业方式普遍无法排除的, 而不应以个别资产评估机构或个别资产评估师和其他资产评估专业人员的操作能力及条件作为判断标准 第二十一条采用市场法评估不动产时, 应当收集足够的交易实例 收集交易实例的信息一般包括 : ( 一 ) 交易实例的基本状况, 主要有 : 名称 坐落 四至 面积 用途 产权状况 土地形状 土地使用期限 建筑物建成日期 建筑结构 周围环境等 ; ( 二 ) 成交日期 ; ( 三 ) 成交价格, 包括总价 单价及计价方式 ; ( 四 ) 付款方式 ; ( 五 ) 交易情况, 主要有交易目的 交易方式 交易税费负担方式 交易人之间的特殊利害关系 特殊交易动机等 第二十二条用作参照物的交易实例应当具备下列条件 : ( 一 ) 在区位 用途 规模 建筑结构 档次 权利性质等方面与评估对象类似 ; ( 二 ) 成交日期与评估基准日接近 ; ( 三 ) 交易类型与评估目的相适合 ; ( 四 ) 成交价格为正常价格或者可修正为正常价格 第二十三条运用市场法评估不动产时, 应当进行交易情况修正 交易日期修正和不动产状况修正 交易情况修正是将参照物实际交易情况下的价格修正为正常交易情况下的价值 交易日期修正是将参照物成交日期的价格修正为评估基准日的价值 不动产状况修正是将参照物状况下的价格修正为评估对象状况下的价值, 可以分为区位状况修正 权益状况修正和实物状况修正 第二十四条运用收益法评估不动产时, 应当了解 : ( 一 ) 不动产应当具有经济收益或者潜在经济收益 ; ( 二 ) 不动产未来收益及风险能够较准确地预测与量化 ; ( 三 ) 不动产未来收益应当是不动产本身带来的收益 ; ( 四 ) 不动产未来收益包含有形收益和无形收益 第二十五条运用收益法评估不动产时, 应当合理确定收益期限 净收益与折现率 ( 一 ) 收益期限应当根据建筑物剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数, 并根据有关法律 法规的规定, 合理确定 ; 61

65 ( 二 ) 确定净收益时应当考虑未来收益和风险的合理预期 ; ( 三 ) 折现率与不动产的收益方式 收益预测方法 风险状况有关, 也因不动产的组成部分不同而存在差异 折现率的口径应当与预期收益口径保持一致 第二十六条运用收益法评估不动产时, 有租约限制的, 租约期内的租金宜采用租约所确定的租金, 租约期外的租金应当采用正常客观的租金, 并在评估报告中恰当披露租约情况 第二十七条运用成本法评估不动产, 估算重置成本时, 应当了解 : ( 一 ) 重置成本采用客观成本 ; ( 二 ) 不动产重置成本采取土地使用权与建筑物分别估算 然后加总的评估方式时, 重置成本的相关成本构成应当在两者之间合理划分或者分摊, 避免重复计算或者漏算 ; ( 三 ) 不动产的重置成本通常采用更新重置成本 当评估对象为具有特定历史文化价值的不动产时, 应当尽量采用复原重置成本 第二十八条资产评估师和其他资产评估专业人员应当对不动产所涉及的土地使用权剩余年限 建筑物经济寿命年限及设施设备的经济寿命年限进行分析判断, 合理确定不动产的经济寿命年限 第二十九条资产评估师和其他资产评估专业人员应当全面考虑可能引起不动产贬值的主要因素, 合理估算各种贬值 建筑物的贬值包括实体性贬值 功能性贬值和经济性贬值 确定建筑物的实体性贬值时, 应当综合考虑建筑物已使用年限 经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影响 确定住宅用途建筑物实体性贬值时, 应当考虑土地使用权自动续期的影响 当土地使用权自动续期时, 应当根据建筑物的经济寿命年限确定其贬值额 第三十条运用假设开发法评估不动产时, 应当了解 : ( 一 ) 假设开发法适用于具有开发和再开发潜力, 并且其开发完成后的价值可以合理确定的不动产 ; ( 二 ) 开发完成后的不动产价值是开发完成后不动产状况所对应的价值 ; ( 三 ) 后续开发建设的必要支出和应得利润包括 : 后续开发成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润和取得待开发不动产的税费等 ; ( 四 ) 假设开发方式应当是满足规划条件下的最佳开发利用方式 第三十一条运用基准地价修正法评估土地使用权价值时, 应当根据评估对象的价值内涵与基准地价内涵的差异, 合理确定调整内容 在土地级别 用途 权益性质等要素一致的情况下, 调整内容一般包括交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 使用年期修正和 62