建物所有權第一次登記講授大綱

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地政講堂暨地政月系列講座壹意義和基本要件建物所有權第一次登記講授大綱講座 : 曾秋木先生 ( 本府地政局前副局長 ) 105 年 11 月 2 日一意義二基本要件 ( 一 ) 建物須合法 ( 二 ) 建物基地須辦竣總登記 ( 三 ) 建物須有基地之使用權 ( 四 ) 建物須先辦理第一次測量或取得建物標示圖 1 2 貳如何之建物可為登記之標的 ( 一 ) 一土地法第 5 條第

1 地政講堂暨地政月系列講座壹意義和基本要件建物所有權第一次登記講授大綱講座 : 曾秋木先生 ( 本府地政局前副局長 ) 105 年 11 月 2 日一意義二基本要件 ( 一 ) 建物須合法 ( 二 ) 建物基地須辦竣總登記 ( 三 ) 建物須有基地之使用權 ( 四 ) 建物須先辦理第一次測量或取得建物標示圖 1 2 貳如何之建物可為登記之標的 ( 一 ) 一土地法第 5 條第 37 條二內政部 47 年 4 月 19 日會商結論 ( 一 ) 登記僅證明房屋產權之所屬, 並不證明其符合建築法令 ( 二 ) 建物須加蓋戳記 ( 三 ) 辦竣登記如屬違章, 將來拆除, 不予補償三行政院 57 年 (57) 內地字第 4423 號令四 69 年修正土地登記規則第 70 條 70 條 ( ) 73 條 ( ) 79 條 ( ) 五建物所有權第一次登記法令補充規定 ( 一 ) 無牆之鋼架建物 ( 二 ) 游泳池 ( 三 ) 加油站 ( 亭 ) ( 四 ) 高架道路下里民活動中心 ( 五 ) 建築工程部分完竣, 可獨立使用, 並核發部分使用執照者 ( 六 ) 以樑柱架空形成第一層建物, 與地面架空部分, 領有使用執照者 ( 七 ) 臨時建物, 領有使用執照者 3 貳如何之建物可為登記之標的 ( 二 ) 六本市遷建基地安置之建物亦可受理登記 ( 一 ) 座落處所 1. 通化街 ( 大安所坡心段 ) 2. 武成街 ( 建成所西園段 ) 3. 吳興街 ( 三張犁段 ) 4. 五分埔段 ( 松山所 ) 5. 朱厝崙段 ( 中山所 ) 6. 河合段 ( 中山所 ) ( 二 ) 登記原則 1. 三樓以下, 視為合法建物 2. 建物座落於公共設施用地者, 如在都市計畫公共設施保留地公布前興建者, 准予登記在後者, 應扣除占用部分 3. 遷建戶之建物稅籍, 辦竣登記後, 由地政事務所通知稅捐單位 4. 遷建基地範圍, 由地政處 ( 現為地政局 ) 行文財政局查明確認後轉各地政事務所 5. 四樓以上不予登記, 由地政事務所通知工務局及稅捐稽徵處列管 6. 地政事務所發現占用防火巷及公共設施用地除不予登記範圍外, 並通知工務局 ( 現為都發局 ) 列管 4 1

2 參區分所有建物專有部分及共有部分之闡釋 ( 一 ) 一公寓大廈管理條例第 3 條二民法第 799 條三區分所有部分 ( 土登 71) 專有部分及所屬共有部分 ( 土登 80) 四共有部分名稱, 先後有異公共使用部分 ( 台內地字第號函 ) 共同使用部分 ( 土登 69 72) 共用部分 ( 土登 81) 共有部分 ( 土登 81) 5 參區分所有建物專有部分及共有部分之闡釋 ( 二 ) 五共有部分之項目 ( 一 ) 建物所有權第一次登記法令補充規定第 12 點, 列有八項 ( 二 ) 共有部分俗稱公共設施 1. 大公 : 所有住戶全體共同使用者 2. 小公 : 指當層樓的個別住戶使用者 3. 公設比 : (1)5 樓約為 10% 至 12% (2)7 樓約為 15% 至 18% (3)12 樓至 20 樓 : 20% 至 25% (4) 開放空間 :25% 至 35% (5) 個案提供更多樣者則其比率更高 6 肆應提出之文件一土登 34 伍申辦程序 ( 一 ) 一申請建物第一次測量或檢具建物標示圖二填具申請書二土登三繳費及收件四審查及補正 7 8 2

3 伍申辦程序 ( 二 ) 五公告接受異議及登記 ( 一 ) 公告地點 : 1 35 年 10 月 2 日, 土登 59 條 (1) 主管地政機關門首之公告地方 (2) 聲請登記地段之顯著地方 (3) 聲請登記土地所在區之公眾地方 2 69 年 1 月 23 日, 土登 64 條 (1) 主管登記機關門首之公告地方 (2) 申請登記土地所在地方之公共地方, 或村 ( 里 ) 辦公處所 3 84 年 7 月 12 日, 土登 68 條 (1) 主管登記機關門首之公告處所 (2) 申請登記土地所在地之公共地方, 或村 ( 里 ) 辦公處所 4 90 年 9 月 14 日刪除 68 條, 而將該條第 1 款移至 73 條規定, 前條公告應於登記機關之公告處所為之伍申辦程序 ( 三 ) ( 二 ) 公告天數 : 1 35 年 10 月 2 日, 土登 58 條,2 個月 2 69 年 1 月 2 日, 土登 62 條,30 日 3 79 年 6 月 29 日, 土登 62 條,15 日 4 84 年 7 月 12 日, 土登 65 條,15 日 5 90 年 9 月 14 日, 土登 72 條,15 日 9 10 陸面積之計算方式一牆壁內側法二牆壁中心線法三牆壁外牆或外緣法地籍測量實施規則第 273 條 11 柒不列入樓地板面積之附屬建物應否登記一附屬建物之定義二不宜登記理由未列入樓地板面積, 且係建物之附屬建物, 不宜登記, 以符合建築技術規則規範三宜登記之理由 ( 一 ) 合法建築物之一部分 ( 二 ) 權利之歸屬 ( 三 ) 使用範圍 ( 四 ) 保障起造人之投資利益 12 3

4 捌共有部分應否登記一不宜登記之理由 ( 一 ) 其與專有部分類似從物與主物之關係, 其權屬應隨同專有部分移轉而移轉 ( 二 ) 購屋者旨在買實坪, 為使購屋面積認知趨於一致, 免造成不必要之誤會二宜登記理由 ( 一 ) 慮及建物起造人之投資成本 ( 二 ) 物權之完整性 ( 三 ) 交易習慣已逐漸改變 1 契約總價: 2 房屋出售面積 (1) 土地價款 (1) 主建物面積 (2) 房屋價款 : 主建物 (2) 附屬建物面積附屬建物 (3) 共有部分面積共有部分 (4) 主建物面積占本房得登 (3) 車位價款登記總面積之比 13 玖建物基地權利問題 ( 一 ) 一基地權利種類 ( 一 ) 所有權 ( 二 ) 地上權 ( 三 ) 典權 ( 四 ) 租賃 ( 五 ) 使用借貸 1 90 年 11 月 1 日前, 有使用執照, 毋須於另外註明基地權利種類及範圍 2 90 年 9 月 14 日配合公寓大廈管理條例第四條, 增訂土登 83 條於同年 11 月 1 日施行, 規定於申請書備註欄記明基地權利種類及範圍, 但基地如係租賃或使用借貸者, 應另敘明之 14 玖建物基地權利問題 ( 二 ) 二基地權利範圍之計算 ( 一 ) 以主建物面積比例者 ( 二 ) 以主建物與附屬建物面積比例者 ( 三 ) 以主建物附屬建物與共有部分等之面積比例者 ( 四 ) 任意為之者 ( 五 )98 年 7 月 23 日修正施行民法第 799 條已有明定依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之, 但另有約定者, 從其約定三建物與基地一體性 ( 一 ) 地上建物是否從屬於土地, 或得獨立之不動產 ( 二 ) 公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項民法第 799 條第 5 項 15 拾地下室 ( 層 ) 登記之演進 ( 一 ) 一 63 年 10 月 29 日台內地字第號函二 69 年 1 月 23 日增訂土登 73 條地下層或屋頂突出物, 如依使用執照記載, 非屬共用性質並編列門牌者, 得視同一般區分所有建物土登 73 條 ( )-> 土登 76( )-> 土登 82( ) -> 刪除 82 條併至 79 條第 1 項第 3 款, 並增訂第 2 項 (98.7.6) 三 (80) 內營字第號函釋限制防空避難室或停車空間, 不得以區分所有 ( 專有部分 ) 方式辦理登記四 84 年 6 月 28 日公寓大廈管理條例公布條例第 4 條規定, 係採專有部分與其基地權利應有部分不可分離之關係, 因此地下室如視同一般區分所有建物 ( 專有部分 ), 應具有基地權利之應有部分始可據以登記 16 4

5 拾地下室 ( 層 ) 登記之演進 ( 二 ) 五增訂土登 83 條六配合民法第 799 條, 修正土登 79 條第 1 項第 1 款第 3 款及第 2 項簡析如次 : ( 一 ) 地下層或屋頂突出物, 依主管機關備查之圖說為專有部分 ( 二 ) 需檢附門牌或戶政機關核發之所在地址證明 ( 三 ) 如圖說未標示專有部分者, 應另檢附區分所有權人依法約定為專有部分之文件 ( 四 ) 該地下室應有基地權利之應有持分 17 拾壹專有部分登記之演進 ( 一 ) 一登記要件構造上與使用上具有獨立性並編訂有門牌者二早期僅就屋內實際部分登記, 未計入樓地板面積之陽台平台部分未予登記, 該公寓之走道樓梯間水塔眺望台等共有部分亦未登記三嗣後補辦陽台平台者, 依標示變更登記方式, 於公告後辦理之四 69 年 1 月 23 日, 增訂土登 69 條, 規定共同使用部分, 除有特殊情形外, 應測繪於各區分所有建物之內, 致通道電梯間樓梯間共有部分, 往往經協議, 分別登記於各專有部分之內 18 拾壹專有部分登記之演進 ( 二 ) 五 84 年 7 月 12 日修正土登刪除原 69 條第 1 項後段規定, 共有部分不得再測繪登記於各專有部分之內六由上演進, 專有部分面積之三種登記方式 : ( 一 ) 僅是室內主建物之實際可用面積 ( 二 ) 室內主建物面積加上陽台平台等附屬建物面積 ( 三 ) 室內主建物面積加上陽台平台等附屬建物及共有部分測繪入區分所有 ( 專有部分 ) 之面積之和 19 拾貳陽台平台露台等附屬建物登記之演進 ( 一 ) 一地政處 ( 本局前身 )62 年 10 月 16 日北市地一字第號函陽台得以附屬建物登記二地政處 ( 本局前身 ) 63 年 6 月 21 日北市地一字第 9450 號函陽台平台雨遮等如其投影未侵入他人土地或公共設施用地者, 准以附屬建物登記三 71 年 8 月 12 日內政部發布建物測量辦法該辦法第 20 條第 3 款及 23 條明定, 陽台屋簷雨遮等突出物部分, 以其外緣為邊界計算面積並以附屬建物登記該辦法於 79 年 6 月 27 日廢止, 併入地籍測量實施規則四 75 年 4 月 22 日台內地字第號函建物牆外突出部分, 屬裝飾牆之一種, 准以附屬建物登記 20 5

6 拾貳陽台平台露台等附屬建物登記之演進 ( 二 ) 五 75 年 8 月 4 日台內地字第號函釋建物因退縮所形成之露台, 准以附屬建物登記六 81 年 5 月 30 日之建物所有權第一次登記法令補充規定第 12 點 13 點, 將裝飾牆及露台列入附屬建物登記七 85 年 6 月 4 日刪除上開補充規定第 12 點第 13 點, 並增訂第 11 點之 2 及 11 點之 3, 規定除平台陽台屋簷或雨遮外, 其他如露台花台雨棚雨庇裝飾牆栽植槽等均不予登記八 90 年 2 月 6 日修正補充規定 11 點之 3, 增設但書為使用執照已將附屬建物計入樓地板面積者, 不在此限九 100 年 6 月 15 日刪除補充規定 11 點之 1 11 點之 2 11 點之 3 規定, 有關陽台屋簷或雨遮等突出物, 悉依地籍測量實施規則第 273 條規定辦理 21 拾參共有部分登記之演進 ( 一 ) 一名稱之演進公共使用 ( ) 共同使用部分 ( ) 共用部分 ( ) 共有部分 ( ) 二內政部台內地字第號函三 69 年 1 月 23 日土登 69 條 72 條四 84 年 7 月 12 日土登修正刪除 69 條第 1 項後段, 將 72 條調整為 75 條五 80 年 9 月 18 日台內營字第號函強制規定法定防空避難室或法定停車空間為共同使用部分 22 拾參共有部分登記之演進 ( 二 ) 六 84 年 6 月 28 日公布公寓大廈管理條例條例第 3 條第 4 款對於共用部分已有定義, 第 5 款更規定共用部分可約定專用部分七 85 年 6 月 4 日增訂建物所有權第一次登記補充規定第 11 點之 4, 明定共有部分項目七項八 98 年 1 月 23 日修正公布民法第 799 條及同年 7 月 6 日修正土登 81 條, 分別就共有部分之定義及登記有明確之規定九 100 年 6 月 15 日修正上述之補充規定, 將原 11 點之 4 調整為 12 點, 除修正該點第 4 款第 7 款外, 增列管理委員會使用空間為第 7 款, 並將原第 7 款修正條文後移列第 8 款拾肆臺北市政府遏止新增違章建築處理措施與登記之關聯

7 拾陸登記實例討論 ( 一 ) 拾伍法令解釋某大樓因震災而重建, 經該重建前區分所有權人會議議決為興建後大樓新增第 12 層, 由全體區分所有權人共同出資, 出售時以管委會名義與承買人訂立買賣契約而出售, 並以該管委會名義而為起造人, 茲該 12 層以管委會名義出售予張三, 並繳納契稅完竣, 而張三持相關證明文件申請建物所有權第一次登記, 可否受理? 拾陸登記實例討論 ( 二 ) 拾陸登記實例討論 ( 三 ) 某大樓興建於 63 年間, 使用執照起造人為甲公司, 其地上各層之建物連同基地應有持分均已出售予他人並已辦竣所有權第一次登記, 惟獨地下室 ( 已無基地持分 ) 無登記, 迄 98 年 2 月初, 甲公司突以該地下室為使用執照起造人之名義, 申請所有權第一次登記為專有部分, 可否受理登記? 某 12 層大樓於 69 年興建完成, 並於同年辦竣各樓層專有部分之登記, 其各樓層之共有部分雖經勘測完竣, 惟並未登記, 僅該成果表註明公共設施,97 年間部分區分所有權人憑 69 年僅註明公共設施之建物測量成果圖, 申請為各樓層之共有部分 ( 小公 ) 之登記, 可否受理?

8 拾陸登記實例討論 ( 四 ) 拾陸登記實例討論 ( 五 ) 某獨棟四層樓房於 63 年興建完成, 其起造人分別為 1 樓 A 2 樓 B 3 樓 C 4 樓 D, 地下室則未載明權屬, 嗣 1 樓 A 出售予 E, 依稅捐資料所載, 其買賣 1 樓包含地下室, 茲 E 單獨以地下室為其 1 樓之附屬建物, 申辦建物第一次測量及登記, 可否受理? 29 某 10 層建物於 66 年興建完成, 各戶專有部分於同年辦竣所有權第一次登記, 嗣後買賣及數次移轉予現住戶, 但該棟建物之地下 1 樓電梯間馬達間電表間台電配電室及變電室 ;1 層門廳及樓電梯間 ;2 至 10 層之樓電梯間及梯廳 ; 屋頂突出物樓梯間機械房水箱管理員室及儲藏室等迄未申請測量及登記, 茲由住戶之ㄧ某甲切結前述未登記部分為全體共用部分申請第一次測量及登記, 可否受理? 30 歡迎參加地政月其他場次課程本課程結束, 感謝聆聽 (1)11 月 23 日 ( 星期三 ) 下午 2-5 時, 國立政治大學地政學系賴教授宗裕主講國土計畫法下之規劃與土地使用管制, 連絡電話 (02) (2)11 月 28 日 ( 星期一 ) 上午時, 臺師大僑生先修部兼任助理教授林炯明主講全球暖化熱倒的臺北盆地, 連絡電話 (02) 轉 121 或 122 詳細課程資訊及報名請隨時注意本府地政局官網首頁 > 服務園地 > 資訊服務 > 地政講堂系列公告

雲林縣政府 96 年度重要施政計畫目標與重點壹民政部門 () () 23 ()

雲林縣政府 96 年度重要施政計畫目標與重點壹民政部門 () () 23 () 雲林縣政府 96 年度施政計畫目錄叁叁叁雲林縣政府 96 年度重要施政計畫目標與重點壹民政部門 () () 23 () 9 11 23-1- -2- 貳財政部門參建設部門 -3- -4- 肆工務部門 () () () () () () () () () () () () () () () () () () () () () () () () () 3 15 18 () 伍教育部門

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