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1 四川信托 - 武汉国海学道集合资金信托计划 2014 年 11 月 SICHUAN TRUSTCO.,LTD 川汇沧海

2 下 信达天 1 信托计划基本要素 2 项目介绍 3 交易对手介绍 4 四川信托简介 川汇沧海

3 信托项目基本信息 项目名称 四川信托 武汉国海学道集合资金信托计划 信托项目要点 借款人湖北国海房地产开发有限公司 ( 简称 国海地产 ) 信托期限 规模 总规模 亿元, 分期万 -1.5 募集 亿 A 类 4 亿元, B 类 3 亿元 A 类 :2 年,B 类 : 1 年 还款来源资金用途及还款来源 受托人 四川信托有限公司 资金用于武汉国海三期项目开发建设, 国海三期项目销售 回款还款

4 募集账户信息 预期产品收益 : 设置两档收益率, 季度付息, 到期还本 ( 本次只开放 A 类两年期 ) 认购金额预期年化收益率 (A 类 ) 100 万元 单笔认购 / 申购 <300 万元 10.6% 300 万元 单笔认购 / 申购 11.8 % 募集账户信息 : 户名 : 四川信托有限公司帐号 : 开户行 : 平安银行股份有限公司成都分行营业部

5 交易结构 合格投资者 ( 优先级 ) 国海地产 ( 次级 ) 国海地产认购次级信托单位, 优先级与次级比例为 1:1, 保障优先级资金安全 购买信托份额 本金返还收益分配 债权认购 信托计划 增资 + 注入资本公积金还本付息 项目公司 土地使用权 开发 销售经营回款 国海三期项目 在建工程抵押 提供担保 星海地产 锦城地产国海地产 星科地产

6 增信措施 1. 抵押担保 : (1) 项目公司将项目地块的土地使用权证 ( P(2013)197 号, 净用地面积 平米, 容积率 :3.3, 挂牌价为 7.82 亿元 ), 抵押至四川信托名下 (2) 国海地产将持有的项目一期 二期未售的商铺及车位提供抵押担保 保证本项目抵押率不超过 50% 2. 保证担保 : (1) 湖北星海房地产综合开发有限公司 ; (2) 武汉锦城房地产开发有限公司 ; (3) 湖北国海房地产开发有限公司 ; (4) 武汉星科房地产开发有限公司 ; (5) 国海地产实际控制人张定进及其配偶 ; (6) 国海地产自然人股东夏光武及其配偶

7 增信措施 3. 现场监管 : 四川信托委派 1 名董事对公司董事会决议拥有一票否决权 ; 并派驻现场管理人员, 担任财务副经 理, 管理公司印鉴等以确保相应风控条款的履行 4. 资金监管 : 设立资金监管账户, 并委派项目管理部监管人员对资金监管 5. 股权控制 四川信托控制项目公司 100% 股权 6. 资金归集 : 各期信托到期前第 5 个月 4 个月 3 个月 2 个月 1 个月及期满之日前 5 个工作日, 归集信托资 金到信托专户, 各个时点归集金额按照信托计划本金一定比例执行

8 还款来源 一 收入测算 : 国海学道三期项目总开工面积 28 万方, 业态主要以可售的刚性需求住宅为主 占 15.6 万方, 商业共计 8 万方主要以可售的平层公寓及 loft 公寓为主, 预计信 托期内能实现共计 25.6 亿元收入 二 现金净流入测算 : 信托期限内, 预计项目公司在偿还本项目本息前项目公司累计净现金流为 19.8 亿元, 完全可以偿还本信托项目本息

9 1 信托计划基本要素 2 项目介绍 3 交易对手介绍 4 四川信托简介 川汇沧海

10 区域位置 武汉市 : 武汉市是中国经济地理的 心脏, 具有承东启西 沟通南北 维系四方的作用, 是中国 15 个副省级城市之一, 也是中部六省唯一的副省级城市 中国中部及长江中下游特大城市 华中地区最大的城市, 是华中地区的金融中心 交通中心 文化中心, 有 东方芝加哥 的美誉 2013 年武汉市常驻人户籍人口超过 1025 万人,GDP 超过 9000 亿元, 有望在 2014 年达到人口千万 GDP 万亿目标 洪山区 : 洪山区是武汉市的七个中心城区之一 洪山区山水资源和人才资源都极为丰富 拥有华中科技大学 武汉大学 中南财经政法大学 华中师范大学 华中农业大学 中国地质大学 ( 武汉 ) 武汉理工大学等 16 所部属 省属高等院校 ; 兴旺繁华的科技一条街横贯东西, 闻名遐迩的东湖高新技术开发区坐落其间 加上国家光电子信息产业基地武汉中国光谷在东湖开发区落户, 更给洪山区带来了千载难逢的发展良机 2014 年 9 月 24 日, 武汉楼市执行了 3 年半的限购政策全面取消 ; 2014 年 10 月 13 日, 武汉公积金管理中心发出通知, 公积金贷款买二套房, 首付由六成降至三成 随着解限 银行 认贷不认房 等政策相继落地实施,9 月最后一周和国庆假期后, 武汉楼市的成交量维持在日均 800 套以上高位

11 项目介绍 武汉市近年来商住房成交节节攀升 2013 年武汉商品住宅累计新增成交 15.9 万套, 较 2012 年增加 2.33 万套, 较 12 年全年增加 18% 从近几年的商品房住房市场来看, 武汉商品房住房销售量基本保持每年近 20% 的增长速度, 刚性需求强烈 2014 年武汉房地产市场信息网数据显示, 由于限购政策解除等利好政策影响,2014 年 9 月 22 日 -9 月 28 日一周内, 新建商品房成交 5611 套, 环比上升 32.46%, 成交面积为 万平方米, 环比上升 37.72%, 从具体区域看, 洪山区 江夏区 汉阳区为成交前三甲 国海项目所处洪山区排名第一! 根据统计数据显示,2013 年在武汉市住宅成交量中, 洪山区成交量占总量 17% 排名第一 根据 2014 年截止目前数据统计, 可以预测洪山区仍将成为武汉市 2014 年销售第一 本项目正处在洪山区所辖范围中, 靠近洪山区政府

12 地理位置图 本项目地处武汉市洪山区, 位于武汉市二环线附近, 座落于南湖边, 背靠武汉市大学城及光谷 目前在武汉市属于地理位置优越, 不可复制的湖景房及学区房

13 地理位置图 项目周边设施配套齐全, 商圈 医院 著名学府围绕附近

14 地理位置说明 项目处于核心地段 交通畅通 : 国海学道项目位于武汉南湖板块的核心位置, 近距地铁 8 号线 (2017 年建成 ), 旁边的珞狮南路快捷高架是构建武昌黄金二环线的枢纽, 此外由本项目向南十分钟直达武汉三环线,15 分钟内畅达武汉三镇 商圈林立 : 国海学道项目经珞狮南路高架, 与街道口商圈无缝对接 ;20 分钟直达 中南商圈 光谷商圈, 优越生活触手可及 教育资源丰富 : 国海学道项目与多家著名学府相邻, 周围荟萃了全龄化的名校教育资源 : 其中包括华中科技大学 武汉理工大学 中南财经政法大学 华中农业大学 华中师范大学等 ; 配套设施齐全 : 社区周边多家国立三甲医院 : 中建三局武汉中心医院 武汉市武昌医院南湖院区等 ; 工商银行 建设银行 中国银行 招商银行等众多银行已经开设支行网点 ; 还有万象生活广场, 南国南湖城市广场 ( 建安街 ), 海上花海派风情商业街等

15 周边楼盘对比图 项目地处于武汉南湖畔, 周边配套设施成熟, 已有多个知名企业入驻该区域, 其中包括保利 佳兆业 金地 华润 复地 大华 深业泰然等等

16 项目实物图 项目一二期实景图 国海学道项目一期南湖国色 二期瑞湖天地在开盘时销售火爆, 甚至产生了 日光 现象 目前两期项目均已销售完毕

17 项目实物图 项目三期效果图 国海学道项目虽然优居城心, 却难得拥有弥足珍贵的自然山水资源 本项目居于 6000 亩浩瀚的武汉南湖湖畔, 坐拥百亩狮子山湿地公园, 漫步在武汉最美十大街景之一的南湖大道, 水景 植被 湿地 湖湾等各色美景自然天成 本项目背靠狮子山, 面对南湖依山傍水使得本项目成为武汉市少有的生态地产类项目

18 下 信达天 1 信托计划基本要素 2 项目介绍 3 交易对手介绍 4 四川信托简介 川汇沧海

19 融资人介绍 一 融资人介绍湖北国海房地产开发有限公司简介 名称 住所 法定代表人 成立日期 企业类型 注册资本 实收资本 经营范围 房地产开发经营 湖北国海房地产开发有限公司 武汉市江夏区纸坊街文化路 张定进 2008 年 6 月 有限责任公司 1 亿元 1 亿元 房地产开发资质叁级贷款卡编码 企业营业执照代码 组织机构代码 国海地产在武汉洪山区南湖片区开发了 国海学道 项目 国海学道系列项目分三期开发, 第一期叫 南湖国色, 第二期叫 瑞湖天地, 第三期就是目前正在开发的项目, 亦即本信托计划的标的项目 2013 年 12 月公司资产总规模 8.52 亿元, 负债 5.9 亿元, 扣除预收房款实际负债为 0.3 亿元

20 星海集团介绍 二 集团介绍 国海地产归属于湖北星海集团 ( 以下简称 星海集团 ), 集团自 1995 年成立第一家房地产企业湖北星海 房地产综合开发有限公司以来, 经过 17 年快速发展, 集团以形成了以房地产开发为主, 多产业齐头并进, 拥有 员工千余人的现代化民营企业 湖北星海集团目前已建成交付的住宅项目主要有 华光新村 凤凰山公寓 万松园松海阁 锦 城常青小区 锦城会所 星海蓝天 香缇美景 二七人家 龙江庭苑 等项目, 已交付 的开发面积已逾 130 万平方米 星海集团截至 2013 年年底总资产规模达到 36.7 亿元, 所有者权益 11.7 亿元 2013 年集团实现到账收入 8.67 亿元 集团所获荣誉 : 2012 中国地产年度总评榜十大最具影响力区域标杆楼盘 2011 中国地产年度总评榜责任信誉双优企业 top 湖北省最具影响力民营企业

21 星海集团介绍 ( 以往开发项目 ) 星海蓝天项目 中环新干线 香缇美景项目 融海杰座

22 星海集团介绍 ( 正在开发项目 ) 星海集团正在开发建设 武汉市最值得期待楼盘星悦城 整体效果图 项目施工图

23 四川信托公司简介 1 信托计划基本要素 2 项目介绍 3 交易对手介绍 4 四川信托简介 川汇沧海

24 四川信托有限公司 四川信托有限公司是在四川省信托投资公司 四川省建设信托投资公司经过资产重组, 吸收和兴证券股权 华西证券股权和川信大厦等资产, 重新设立的信托公司 自 2010 年 11 月重新开业至今, 依托宏达集团 ( 宏达股份 的母公司 ) 的产业优势 中海信托 ( 央企中海油集团的下属企业 ) 的信托管理经验, 公司业务发展迅速, 目前管理信托资产规模已超过 2000 亿

25 序号股东名称出资比例 1 四川宏达 ( 集团 ) 有限公司 34.75% 2 中海信托股份有限公司 30% 3 四川宏达股份有限公司 19% 4 四川濠吉食品 ( 集团 ) 有限责任公司 5% 5 汇源集团有限公司 3.84% 6 成都铁路局 3.57% 7 四川省投资集团有限责任公司 2.14% 8 四川成渝高速公路股份有限公司 1.17% 9 中铁八局集团有限公司 0.42% 10 中国烟草总公司四川省公司 0.11%

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