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1 出 國 報 告 ( 出 國 類 別 : 研 究 ) 104 年 組 團 出 國 專 題 研 究 住 宅 政 策 規 劃 與 推 動 班 團 體 出 國 報 告 服 務 機 關 : 內 政 部 營 建 署 等 19 個 機 關 姓 名 職 稱 : 王 副 署 長 榮 進 等 20 人 派 赴 國 家 : 日 本 及 新 加 坡 出 國 期 間 :104 年 11 月 8 日 至 104 年 11 月 21 日 報 告 日 期 :105 年 1 月 21 日

2 目 錄 壹 緣 起 與 目 的... 1 一 計 畫 緣 起... 1 二 研 究 目 的... 2 貳 研 究 成 員... 3 參 參 訪 個 案 分 析... 5 一 日 本... 5 二 新 加 坡 肆 研 究 課 題 與 分 析 一 住 宅 市 場 控 管 機 制 與 租 賃 法 制 二 社 會 住 宅 之 興 辦 與 營 運 三 住 宅 業 務 公 私 合 作 關 係 四 住 宅 業 務 經 費 籌 措 管 理 伍 結 論 與 建 議 - 附 錄 ( 心 得 ) 一 團 長 / 內 政 部 營 建 署 副 署 長 王 榮 進 二 內 政 部 地 政 司 簡 任 視 察 林 家 正 三 彰 化 縣 政 府 建 設 處 科 長 陳 威 宏 四 內 政 部 營 建 署 國 民 住 宅 組 科 長 張 渝 欣 五 行 政 院 交 通 環 境 資 源 處 參 議 蔡 倩 傑 六 財 政 部 推 動 促 參 司 科 長 洪 美 菁 七 財 政 部 賦 稅 署 財 產 稅 組 科 長 楊 純 婷 八 衛 生 福 利 部 社 會 及 家 庭 署 主 任 秘 書 田 基 武 九 國 家 發 展 委 員 會 專 門 委 員 宋 玉 珍 十 中 央 銀 行 業 務 局 襄 理 陳 曉 玫 十 一 行 政 院 主 計 處 基 金 預 算 處 科 長 邱 幼 惠 十 二 金 融 監 督 管 理 委 員 會 銀 行 局 科 長 陳 家 珍 十 三 原 住 民 委 員 會 公 共 建 設 處 科 長 鄭 慧 玫 十 四 臺 北 市 政 府 都 市 發 展 局 主 任 秘 書 羅 世 譽 十 五 桃 園 市 政 府 住 宅 發 展 處 副 總 工 程 司 賴 芳 美 十 六 臺 中 市 政 府 都 市 發 展 局 副 總 工 程 司 陳 煒 壬 十 七 臺 南 市 政 府 都 市 發 展 局 正 工 程 司 陳 心 怡 十 八 高 雄 市 政 府 都 市 發 展 局 課 長 吳 淑 妃 十 九 基 隆 市 政 府 都 市 發 展 處 科 長 林 賢 家 二 十 屏 東 縣 政 府 城 鄉 發 展 處 城 鄉 規 劃 科 科 長 倪 國 鈞

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4 圖 目 錄 圖 1 住 宅 議 題 與 行 政 作 為 之 對 應... 2 圖 2 UR 賃 貸 住 宅 出 租 廣 告 圖 3 新 浦 安 UR 賃 貸 住 宅 地 區 鄰 近 的 郵 局 圖 4 整 建 中 的 新 浦 安 UR 賃 貸 住 宅 圖 5 南 池 袋 二 丁 目 A 地 區 都 市 更 新 案 例 位 置 圖 圖 6 南 池 袋 二 丁 目 A 地 區 都 市 更 新 案 例 計 畫 概 況 圖 圖 7 南 池 袋 二 丁 目 A 地 區 都 市 更 新 案 例 基 地 配 置 圖 圖 8 南 池 袋 二 丁 目 A 地 區 都 市 更 新 案 例 建 築 物 斷 面 圖 圖 9 南 池 袋 二 丁 目 A 地 區 都 市 更 新 案 例 建 築 物 完 工 外 觀 圖 10 日 本 房 貸 市 場 變 革 圖 11 住 宅 金 融 支 援 機 構 於 證 券 化 市 場 的 二 種 業 務 模 式 圖 12 日 本 證 券 化 商 品 發 行 額 圖 13 住 宅 金 融 公 庫 及 住 宅 金 融 支 援 機 構 獲 利 情 形 圖 14 美 國 及 日 本 之 住 宅 貸 款 利 率 圖 15 橫 濱 市 十 日 市 場 市 營 住 宅 區 位 圖 圖 16 新 加 坡 國 有 / 私 有 土 地 占 比 變 化 圖 圖 17 CASA CLEMENTI 組 屋 社 區 圖 18 CASA CLEMENTI 組 屋 社 區 外 觀 圖 19 CASA CLEMENTI 組 屋 社 區 圖 20 CASA CLEMENTI 組 屋 規 劃 設 計 圖 圖 21 CASA CLEMENTI 組 屋 公 共 空 間 圖 22 市 區 重 建 局 組 織 架 構 圖 圖 23 日 本 經 濟 成 長 率 變 動 情 形 圖 24 住 宅 地 地 價 變 動 情 形 圖 25 日 本 住 戶 與 住 宅 數 量 變 化 情 形 圖 26 日 本 住 戶 與 住 宅 數 量 變 化 情 形 圖 27 日 本 近 年 來 空 屋 數 量 成 長 情 形 圖 28 國 土 利 用 計 畫 與 其 他 計 畫 關 係 示 意 圖 圖 29 適 用 事 後 審 查 案 件 示 意 圖 圖 30 出 租 人 及 承 租 人 媒 合 關 係 示 意 圖 圖 31 租 賃 諮 詢 案 件 統 計 圖

5 圖 32 租 賃 糾 紛 處 理 管 道 圖 33 宅 地 建 物 取 引 業 者 核 准 證 書 圖 34 受 託 管 理 型 住 宅 管 理 業 者 圖 35 轉 租 型 住 宅 管 理 業 者 圖 36 租 賃 住 宅 管 理 業 者 證 書 圖 37 租 賃 住 宅 管 理 業 標 章 圖 38 租 賃 住 宅 不 動 產 經 營 管 理 士 標 誌 圖 39 首 都 圈 租 賃 住 宅 物 件 交 易 資 料 圖 40 居 住 支 援 協 議 會 支 援 機 制 示 意 圖 圖 41 租 賃 住 宅 市 場 流 程 圖 42 HDB 提 供 租 金 市 場 行 情 參 考 資 料 圖 43 URA 提 供 租 金 指 數 資 料

6 表 目 錄 表 1 日 本 新 舊 住 宅 成 屋 比 重 表 (2008 年 ) 表 2 日 本 二 次 世 界 戰 後 至 21 世 紀 初 的 住 宅 政 策 表 3 公 庫 與 住 金 之 比 較 表 4 市 營 住 宅 的 租 金 收 入 表 5 新 加 坡 居 民 居 住 政 府 組 屋 的 人 口 比 重 表 6 政 府 組 屋 的 資 格 條 件 表 7 轉 售 抽 潤 金 額 表 表 8 租 賃 組 屋 月 租 金 金 額 表 表 9 新 加 坡 家 庭 財 富 分 布 (2015/Q2)- 房 子 是 家 庭 主 要 產 表 10 加 強 及 擴 展 契 約 回 購 計 畫 表 11 新 加 坡 市 鎮 理 事 會 法 案 架 構 表 12 日 本 近 年 來 空 屋 數 量 成 長 情 形 表 13 租 賃 組 屋 租 金 表 表 14 土 地 交 易 管 控 規 範 表 表 15 我 國 與 新 加 坡 及 日 本 三 國 人 口 之 比 較 表 16 UR 租 賃 住 宅 定 期 修 繕 計 畫 表 表 17 我 國 與 新 加 坡 及 日 本 三 國 之 比 較 表 18 丹 絨 巴 葛 市 鎮 理 事 會 2014 年 經 費 收 入 概 況 表 19 高 齡 者 的 住 宅 表 20 無 障 礙 的 居 住 環 境 表 21 整 建 修 繕 老 舊 住 宅 表 22 住 宅 性 能 全 面 提 升 表 23 現 有 出 租 國 宅 整 建 修 繕 表 24 其 他 提 升 居 住 品 質 措 施 表 25 青 年 安 心 成 家 方 案 表 26 青 年 首 次 購 屋 優 惠 貸 款 表 27 整 合 住 宅 補 貼 實 施 方 案 表 28 提 供 合 宜 住 宅 表 29 推 動 社 會 住 宅 表 30 其 他 住 宅 相 關 業 務 表 31 健 全 住 宅 租 賃 市 場 機 制

7 表 32 住 宅 交 易 價 格 公 開 表 33 空 餘 屋 運 用 及 因 應 表 34 相 關 住 宅 資 訊 建 置 及 發 布 表 35 其 他 住 宅 政 策 相 關 事 務 推 動

8 壹 緣 起 與 目 的 一 計 畫 緣 起 近 年 來, 國 內 住 宅 市 場 供 需 失 衡 價 格 起 伏 波 動 極 大, 且 住 宅 ( 租 屋 ) 市 場 資 訊 不 對 稱 不 透 明 的 問 題 嚴 重, 導 致 民 眾 對 各 項 居 住 協 助 的 需 求 與 適 宜 住 宅 的 建 設, 以 及 居 住 品 質 的 提 昇 之 期 望 殷 切, 因 此 全 國 最 高 位 階 的 住 宅 法 於 民 國 100 年 12 月 公 佈, 期 從 住 宅 補 貼 社 會 住 宅 居 住 品 質 住 宅 市 場 與 居 住 權 利 平 等 的 全 面 性 考 量, 以 促 使 全 體 國 民 居 住 於 適 宜 之 住 宅 且 享 有 尊 嚴 之 居 住 環 境, 並 促 進 國 內 住 宅 市 場 的 穩 健, 提 昇 居 住 環 境 之 品 質 各 級 政 府 也 因 此 莫 不 戮 力 於 制 定 與 推 動 諸 多 促 進 健 全 住 宅 市 場, 以 及 落 實 居 住 正 義 的 相 關 政 策 與 方 案, 包 括 : 讓 房 價 趨 於 透 明 化 所 訂 頒 之 實 價 登 錄 三 法 ( 平 均 地 權 條 例 地 政 士 法 不 動 產 經 紀 業 管 理 條 例 ), 以 及 整 合 住 宅 補 貼 資 源 實 施 方 案 興 建 合 宜 或 社 會 住 宅 輔 導 成 立 租 屋 服 務 平 臺 都 市 更 新 多 元 化 與 城 鎮 風 貌 型 塑 整 體 計 畫 等 其 中, 為 優 先 照 顧 具 特 殊 情 形 或 身 分 者, 亦 於 住 宅 法 編 列 第 三 章 為 社 會 住 宅 專 章, 務 求 社 會 住 宅 之 興 辦 落 實 至 地 方, 且 為 鼓 勵 民 間 資 源 挹 注 於 社 會 住 宅, 在 該 法 第 三 條 中, 也 揭 示 社 會 得 由 政 府 興 辦 或 獎 勵 民 間 興 辦 由 於 國 內 社 會 住 宅 之 發 展, 仍 處 於 肇 始 階 段, 不 僅 量 體 未 具 規 模, 且 相 關 的 措 施 配 套 與 資 源 的 盤 點 與 優 先 順 序 的 安 排 與 決 定, 牽 涉 極 為 廣 泛 社 會 住 宅 興 辦 的 課 題 實 不 僅 止 於 建 築 物 本 身 的 興 建 與 維 護 而 已, 更 涉 及 到 中 央 與 地 方 政 府 中 之 城 鄉 都 計 財 政 與 地 政, 以 及 民 政 與 社 會 等 相 關 部 會 局 處 之 業 務 為 使 各 機 關 能 就 需 要 跨 部 會 協 調 推 動 之 重 要 政 策 議 題, 建 立 跨 部 會 溝 通 交 流 平 臺, 爰 透 過 104 年 組 團 出 國 專 題 研 究 住 宅 政 策 規 劃 與 推 動 班 之 規 劃 辦 理, 藉 由 赴 國 外 汲 取 新 知 之 移 地 訓 練 做 法, 以 國 外 研 究 課 程, 提 升 行 政 院 中 高 階 公 務 人 員 具 備 前 瞻 創 新 與 國 際 觀 及 全 觀 之 視 野, 來 瞭 解 住 宅 政 策 議 題 之 國 外 經 驗, 並 建 立 國 際 網 絡, 俾 利 住 宅 政 策 業 務 之 推 展 1

9 圖 1 住 宅 議 題 與 行 政 作 為 之 對 應 二 研 究 目 的 國 外 研 習 課 程 辦 理, 主 要 實 訓 地 點 為 日 本 與 新 加 坡, 透 過 定 點 研 習 及 案 例 參 訪 方 式, 邀 請 重 要 公 私 部 門 高 階 人 員 擔 任 講 師, 安 排 研 究 人 員 於 國 際 知 名 大 學 院 校 政 府 機 關 單 位 或 研 究 機 構 進 行 研 習 因 此, 除 介 紹 日 本 及 新 加 坡 之 住 宅 規 範 制 度 外, 亦 將 解 說 日 本 及 新 加 坡 的 公 私 合 作 模 式 社 會 住 宅 或 住 宅 政 策 推 動 方 式, 並 搭 配 案 例 實 地 參 訪 國 外 課 程 不 只 是 學 習 其 住 宅 政 策 制 度 等 相 關 規 劃, 亦 是 深 入 瞭 解 不 同 社 會 脈 絡 下 回 應 民 眾 需 求 的 政 策 設 計 模 式 與 內 涵, 俾 利 研 究 人 員 回 國 後, 能 為 臺 灣 的 住 宅 政 策 及 制 度 設 計 帶 來 創 新 的 做 法 2

10 貳 研 究 成 員 編 號 服 務 機 關 姓 名 1 內 政 部 營 建 署 王 榮 進 2 內 政 部 地 政 司 林 家 正 3 彰 化 縣 政 府 建 設 處 陳 威 宏 4 內 政 部 營 建 署 國 民 住 宅 組 張 渝 欣 5 行 政 院 交 通 環 境 資 源 處 蔡 倩 傑 6 財 政 部 推 動 促 參 司 洪 美 菁 7 財 政 部 賦 稅 署 財 產 稅 組 楊 純 婷 8 衛 生 福 利 部 社 會 及 家 庭 署 田 基 武 9 國 家 發 展 委 員 會 國 土 區 域 離 島 發 展 處 宋 玉 珍 10 中 央 銀 行 業 務 局 陳 曉 玫 11 行 政 院 主 計 總 處 基 金 預 算 處 邱 幼 惠 12 金 融 監 督 管 理 委 員 會 銀 行 局 陳 家 珍 13 原 住 民 族 委 員 會 公 共 建 設 處 鄭 慧 玫 14 臺 北 市 政 府 都 市 發 展 局 羅 世 譽 15 桃 園 市 政 府 住 宅 發 展 處 賴 芳 美 16 臺 中 市 政 府 都 市 發 展 局 陳 煒 壬 17 臺 南 市 政 府 都 市 發 展 局 陳 心 怡 18 高 雄 市 政 府 都 市 發 展 局 吳 淑 妃 19 基 隆 市 政 府 都 市 發 展 處 林 賢 家 20 屏 東 縣 政 府 城 鄉 發 展 處 倪 國 鈞 21 行 政 院 人 事 行 政 總 處 培 訓 考 用 處 吳 岳 軒 3

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12 參 參 訪 個 案 分 析 一 日 本 ( 一 ) 研 習 課 程 表 日 期 時 間 課 程 主 題 主 題 內 容 主 講 人 / 演 講 者 地 點 / 地 址 11/8 ( 日 ) 09:00-12:00 機 場 集 合 出 境 桃 園 國 際 機 場 出 境 : 臺 北 ( 桃 園 )- 日 本 ( 東 京 ) 桃 園 國 際 機 場 14:00-17:00 入 住 旅 館 1. 日 本 東 京 成 田 機 場 入 境 2. 飯 店 環 境 介 紹 市 區 自 由 參 觀 日 本 ( 東 京 ) ( 定 點 研 習 ) 1. 住 宅 市 場 環 境 現 況 11/9 ( 一 ) 09:00-12:00 13:30-15:30 專 題 演 講 1: 日 本 住 宅 市 場 的 現 況 與 問 題 ( 定 點 研 習 ) 專 題 演 講 2: 日 本 住 宅 政 策 2. 住 宅 市 場 現 況 3. 新 建 住 宅 狀 況 與 房 地 產 投 資 4. 中 古 屋 住 宅 市 場 的 課 題 1. 日 本 住 宅 政 策 史 2. 住 宅 政 策 - 住 生 活 基 本 計 畫 3. 公 寓 大 廈 相 關 法 令 制 度 4. 安 全 安 心 的 居 住 保 障 制 度 明 海 大 學 不 動 產 學 部 前 川 俊 一 教 授 明 海 大 學 不 動 產 學 部 周 藤 利 一 教 授 明 海 大 學 不 動 產 學 部 ( 地 址 : 千 葉 縣 浦 安 市 明 海 1 丁 目 ) 15:30-17:30 案 例 參 訪 1 UR 賃 貸 住 宅 實 務 案 例 介 紹 - 新 浦 安 UR 賃 貸 物 件 一 般 財 團 法 人 日 本 不 動 產 研 究 所 國 際 部 廣 田 裕 二 部 長 ( 地 址 : 千 葉 縣 浦 安 市 ) 11/10 09:00-12:00 ( 定 點 研 習 ) 1. 公 營 住 宅 制 度 國 土 交 通 省 一 般 財 團 法 人 商 工 會 館 6 階 5

13 日 期 時 間 課 程 主 題 主 題 內 容 主 講 人 / 演 講 者 地 點 / 地 址 ( 二 ) 專 題 演 講 3: 2. 賃 貸 住 宅 關 係 1. 住 宅 局 住 宅 總 合 整 備 課. 安 心 G 會 議 室 中 央 政 府 之 公 營 3. 國 土 利 用 計 畫 法 中 有 關 土 地 交 易 管 制 居 住 推 進 課 ( 地 址 : 東 京 都 千 代 田 区 霞 住 宅 租 賃 住 宅 及 規 定 松 本 潤 郎 企 劃 專 門 官 が 関 3-4-2) 國 土 利 用 及 稅 課 4. 日 本 土 地 稅 制 2. 住 宅 局 住 宅 總 合 整 備 課 賃 貸 政 策 實 務 住 宅 對 策 室 飯 竹 理 宏 課 長 補 佐 3. 土 地. 建 設 產 業 局 企 畫 課 平 山 和 德 課 長 補 佐 4. 土 地. 建 設 產 業 局 不 動 產 市 場 整 備 課 神 澤 直 子 課 長 補 佐 1. 日 本 住 宅 的 特 徵 2. 日 本 的 住 宅 政 策 特 徵 及 課 題 13:30-15:00 ( 定 點 研 習 ) 專 題 演 講 4: 從 日 本 的 住 宅 市 場 學 習 到 的 事 情 - 住 宅 政 策 的 課 題 3. 日 本 的 住 宅 政 策 特 徵 及 課 題 (1) 空 屋 問 題 4. 日 本 的 住 宅 政 策 特 徵 及 課 題 (2) 住 宅 價 格 下 跌 5. 日 本 的 住 宅 政 策 特 徵 及 課 題 (3) 在 零 利 率 政 策 的 基 礎 下, 促 使 固 定 利 率 貸 款 早 稻 田 大 學 商 學 院 經 營 管 理 研 究 科 川 口 有 一 郎 教 授 早 稻 田 大 學 商 學 院 經 營 管 理 研 究 科 ( 地 址 : 東 京 都 中 央 区 日 本 橋 1-4-1) 的 普 及 6. 日 本 的 住 宅 金 融 市 場 應 該 要 學 習 的 事 6

14 日 期 時 間 課 程 主 題 主 題 內 容 主 講 人 / 演 講 者 地 點 / 地 址 情 15:00-18:00 案 例 參 訪 2 東 京 都 公 營 住 宅 實 務 案 例 介 紹 - 青 山 北 町 都 營 住 宅 桐 之 丘 都 營 住 宅 一 般 財 團 法 人 日 本 不 動 產 研 究 所 國 際 部 廣 田 裕 二 部 長 ( 地 址 : 東 京 都 港 區 北 青 山 3-4) ( 地 址 : 東 京 都 北 區 桐 ヶ 丘 1-8) 09:00-12:00 案 例 參 訪 3 豐 島 地 區 實 務 案 例 介 紹 一 般 社 團 法 人 日 本 都 市 再 開 發 協 調 協 會 事 業 部 大 塚 一 宏 次 長 ( 地 址 : 東 京 都 豐 島 區 南 池 袋 二 丁 目 ) 11/11 ( 三 ) 13:30-15:30 成 果 交 流 討 論 分 組 討 論 東 京 都 15:30-17:00 ( 定 點 研 習 ) 專 題 演 講 5: 日 本 之 住 宅 金 融 政 策 與 公 共 住 宅 金 融 1. 日 本 住 宅 貸 款 市 場 之 改 革 2. 住 宅 金 融 支 援 機 構 之 組 織 及 事 業 概 要 3. 證 券 化 市 場 上 住 宅 金 融 支 援 機 構 的 兩 大 業 務 4. 住 宅 金 融 公 庫 與 住 宅 金 融 支 援 機 構 獨 立 行 政 法 人 獨 立 行 政 法 人 住 宅 金 融 支 援 機 構 住 宅 金 融 支 援 機 構 調 查 部 海 外 調 查 ( 併 任 ) 經 營 企 ( 地 址 : 東 京 都 文 京 區 後 楽 劃 部 國 際 對 應 ) 小 林 正 宏 擔 當 部 長 11/12 ( 四 ) 09:00-12:00 ( 定 點 研 習 ) 專 題 演 講 6: 日 本 住 宅 市 場 指 標 介 紹 1. 日 本 不 動 產 研 究 所 之 組 織 及 事 業 概 要 2. 日 本 不 動 產 研 究 所 定 期 調 查 介 紹 及 最 近 日 本 之 不 動 產 市 場 動 向 3. 不 動 產 住 宅 價 格 指 數 介 紹 一 般 財 團 法 人 日 本 不 動 產 研 究 所 1. 研 究 部 山 本 博 英 部 長 2. 研 究 部 兼 國 際 部 慎 明 宏 參 事 一 般 財 團 法 人 日 本 不 動 產 研 究 所 ( 地 址 : 東 京 都 港 區 虎 ノ 門 1-3-2) 7

15 日 期 時 間 課 程 主 題 主 題 內 容 主 講 人 / 演 講 者 地 點 / 地 址 橫 濱 市 政 府 建 築 局 1. 引 言 1. 住 宅 部 水 上 秀 己 部 長 13:30-15:30 ( 定 點 研 習 ) 專 題 演 講 7: 橫 濱 市 營 住 宅 供 給 與 實 務 2. 十 日 市 場 市 營 住 宅 改 建 計 畫 (1) 橫 濱 市 市 營 住 宅 政 策 概 要 (2) 十 日 市 場 住 宅 改 建 案 例 介 紹 3. 橫 濱 市 營 住 宅 簡 介 2. 住 宅 部 市 營 住 宅 課 藤 井 檢 昌 擔 當 係 長 3. 住 宅 部 市 營 住 宅 課 諸 泉 隆 行 收 納 係 長 橫 濱 市 建 築 局 ( 地 址 : 神 奈 川 縣 橫 濱 市 中 區 港 町 1-1) 4. 橫 濱 市 借 上 型 市 營 住 宅 政 策 4. 住 宅 部 市 營 住 宅 課 保 木 正 春 擔 當 係 長 15:30-17:00 案 例 參 訪 4 市 營 住 宅 實 務 案 例 - 十 日 市 場 Hill Town ( 舊 十 日 市 場 住 宅 陽 光 之 家 103 號 室 橫 濱 市 政 府 建 築 局 住 宅 部 市 營 住 宅 課 藤 井 檢 昌 擔 當 係 長 ( 地 址 : 橫 濱 市 綠 區 十 日 市 場 町 1258 番 地 ) 獨 立 行 政 法 人 都 市 再 生 機 構 ( 橫 09:00-12:00 案 例 參 訪 5 UR 賃 貸 住 宅 實 務 案 例 介 紹 - 洋 光 臺 濱 總 公 司 ) 東 日 本 賃 貸 住 宅 本 部 ( 地 址 : 神 奈 川 縣 横 濱 市 磯 子 區 洋 光 臺 ) 11/13 尾 神 充 論 一 級 建 築 士 ( 五 ) ( 定 點 研 習 ) 1. 日 本 都 市 再 生 機 構 之 組 織 及 事 業 概 要 獨 立 行 政 法 人 都 市 再 生 機 構 ( 橫 獨 立 行 政 法 人 13:30-17:00 專 題 演 講 8: UR 賃 貸 住 宅 營 運 2.UR 賃 貸 住 宅 概 況 3.UR 租 賃 住 宅 的 職 責 - 因 應 政 策 課 題 濱 總 公 司 ) 住 宅 經 營 部 都 市 再 生 機 構 ( 地 址 : 神 奈 川 縣 横 濱 市 中 管 理 4.UR 租 賃 住 宅 管 理 體 制 塚 田 由 人 先 生 區 本 町 ) 8

16 日 期 時 間 課 程 主 題 主 題 內 容 主 講 人 / 演 講 者 地 點 / 地 址 11/14 ( 六 ) 09:00-12:00 案 例 參 訪 6 UR 高 齡 者 住 宅 實 務 案 例 介 紹 - Cocofump 日 吉 本 町 高 齡 住 宅 學 研 公 司 鐵 尾 先 生 笠 井 先 生 ( 地 址 : 横 濱 市 港 北 區 日 吉 本 町 ) 14:00-17:00 參 觀 橫 濱 港 赤 レンガ 倉 庫 橫 濱 11/15 ( 日 ) 09:00-12:00 參 觀 東 京 ミッドタウン 森 美 術 館 安 藤 忠 雄 建 築 博 物 館 東 京 都 車 站 橫 濱 東 京 14:00-17:00 休 息 市 區 自 由 參 觀 橫 濱 東 京 09:00-12:00 轉 機 東 京 成 田 機 場 出 境 : 日 本 ( 東 京 )- 臺 北 ( 桃 園 ) 東 京 11/16 ( 一 ) 14:00-22:00 轉 機 1. 桃 園 國 際 機 場 轉 機 : 臺 北 ( 桃 園 )- 新 加 坡 2. 新 加 坡 樟 宜 機 場 入 境 新 加 坡 3. 飯 店 環 境 介 紹 9

17 ( 二 ) 專 題 演 講 1: 日 本 住 宅 市 場 的 現 況 與 問 題 1. 日 本 住 宅 市 場 的 整 體 環 境 與 存 量 現 況 日 本 經 濟 趨 勢 主 要 可 分 為 高 度 成 長 期 ( ) 安 定 期 ( ) 泡 沫 期 ( ) 及 經 濟 衰 退 期 ( )4 個 時 期 ; 在 高 度 成 長 期 間, 大 量 人 口 由 地 方 圈 流 進 都 會 區, 提 升 都 會 住 宅 需 求 ; 而 1979 年 後, 人 口 流 入 現 象 僅 發 生 於 首 都 圈 ( 東 京 圈 ) 從 住 宅 地 價 變 動 情 形 觀 察, 在 泡 沫 期 間 住 宅 地 價 高 漲, 尤 其 在 大 都 市 圈 特 別 明 顯, 但 泡 沫 瓦 解 後 地 價 則 呈 現 長 期 下 滑 現 象 ; 迄 至 近 期 則 由 平 穩 轉 為 上 升 情 形, 目 前 已 回 復 至 1980 年 地 價 水 準 10

18 日 本 在 二 次 戰 後 出 現 住 宅 嚴 重 不 足 情 形, 直 到 1968 年 住 宅 總 數 首 次 超 過 住 戶 總 數, 之 後 住 宅 政 策 由 著 重 住 宅 存 量 的 增 加, 逐 漸 轉 換 為 住 宅 品 質 的 改 進 依 2013 年 調 查, 全 國 住 宅 存 量 約 有 5,210 萬 戶 另 從 住 宅 自 有 率 分 析, 在 高 度 成 長 期, 因 人 口 大 量 流 入 都 市 圈, 造 成 住 宅 自 有 率 急 遽 下 降,1993 年 後 則 逐 漸 上 升, 主 要 原 因 為 高 齡 化 趨 勢 造 成 就 整 體 而 言, 日 本 住 宅 政 策 重 點 演 變 可 初 步 歸 納 如 下 :(ㄧ)1960 年 代 : 解 決 住 宅 數 量 短 缺 問 題 ( 二 )1970 年 代 : 如 何 提 升 住 宅 品 質 ( 如 居 住 面 積 等 ) ( 三 )1980 年 代 : 解 決 地 價 高 漲 問 題 (4) 現 階 段 : 主 要 處 理 因 出 生 率 下 降 及 高 齡 化, 以 及 人 口 減 少 造 成 之 空 屋 問 題 2010 年 已 約 有 個 地 方 政 府 訂 定 空 屋 條 例, 而 2013 年 調 查 全 國 空 屋 約 有 820 萬 戶,2014 年 中 央 政 府 也 訂 定 了 空 屋 特 別 措 施 法, 試 圖 找 出 空 屋 問 題 之 解 決 對 策 11

19 2. 住 宅 市 場 現 況 日 本 住 宅 市 場 交 易 標 的 以 新 建 住 宅 為 主, 在 泡 沫 期 新 建 住 宅 以 投 資 目 的 之 出 租 住 宅 比 例 居 多, 且 明 顯 高 於 自 有 住 宅 另 就 新 建 住 宅 戶 數 與 中 古 住 宅 交 易 量 比 較, 中 古 住 宅 交 易 量 占 全 部 交 易 量 比 例 雖 有 逐 年 增 加 情 形, 但 也 僅 達 13.5%, 與 歐 美 國 家 相 較 比 例 偏 低 12

20 此 外, 日 本 改 建 房 屋 占 住 宅 投 資 比 例 僅 占 30%, 亦 較 歐 美 國 家 比 例 為 低 整 體 而 論, 日 本 住 宅 市 場 投 資 額 主 要 還 是 由 新 建 住 宅 支 撐, 但 目 前 面 臨 人 口 逐 漸 減 少 之 社 會 型 態, 新 建 住 宅 可 能 反 而 造 成 空 屋 問 題, 依 據 講 座 前 川 教 授 統 計 分 析, 人 口 若 減 少 10 萬 人, 空 屋 量 將 增 加 5 萬 2,400 戶, 而 新 建 住 宅 施 工 戶 數 增 加 1 戶, 空 屋 將 增 加 1.17 戶 所 以 新 建 住 宅 並 非 住 宅 市 場 供 給 之 最 佳 方 案, 如 何 活 化 運 用 現 有 中 古 住 宅 更 顯 重 要 課 題 3. 住 宅 流 通 市 場 問 題 與 對 策 建 議 日 本 住 宅 交 易 市 場 主 要 是 透 過 仲 介 業 者 媒 介 買 賣 交 易, 仲 介 業 者 與 屋 主 ( 賣 方 ) 簽 訂 委 售 契 約 後, 必 須 在 一 周 內 於 住 宅 情 報 REINS 平 臺 登 錄 出 售 相 關 資 訊, 住 宅 需 求 者 ( 買 方 ) 委 託 之 仲 介 業 者 可 以 入 此 平 臺 搜 尋 已 登 錄 之 待 出 售 物 件, 若 條 件 合 致, 則 會 與 賣 方 委 託 之 仲 介 業 者 進 行 交 涉, 如 果 達 成 價 格 協 議, 在 進 行 簽 約 程 序 1, 並 在 交 易 完 畢 後 在 此 平 臺 登 錄 成 交 價 格 等 資 料 但 REINS 平 臺 登 錄 之 交 易 資 訊 只 有 提 供 仲 介 業 者 查 詢, 買 賣 雙 方 並 無 法 查 詢, 所 以 交 易 資 訊 並 非 完 全 充 分 公 開 2, 以 致 買 賣 雙 方 難 以 尋 求 相 當 的 價 格 進 行 配 對 另 就 中 古 住 宅 交 易 時, 買 方 尤 其 需 要 住 宅 品 質 相 關 資 訊 ( 例 如 住 宅 狀 態 性 能 或 瑕 疵 損 害 情 形 ), 以 減 少 交 易 後 衍 生 之 風 險, 但 實 際 上 賣 方 並 無 揭 露 資 訊 的 義 務, 仲 介 業 者 亦 僅 須 就 重 要 事 項 進 行 說 明 ( 如 產 權 關 係 都 市 計 畫 建 築 基 準 法 等 法 令 規 定, 道 路 及 下 水 道 等 公 共 設 施 及 交 易 條 件 等 有 限 資 訊 ), 並 無 必 要 揭 露 說 明 房 屋 交 易 履 歷 改 建 維 護 紀 錄 住 宅 狀 態 ( 修 繕 必 要 性 ) 與 性 能, 以 及 地 區 災 害 危 險 程 度 等 資 訊, 交 易 風 險 高 於 新 建 房 屋, 且 賣 方 並 無 負 擔 保 證 責 任, 亦 將 影 響 民 眾 購 置 中 古 屋 之 意 願, 造 成 中 古 住 宅 交 易 量 較 少 對 此, 建 議 應 檢 討 加 強 資 訊 揭 露 之 規 定 ( 如 課 與 賣 方 資 訊 揭 露 義 務 ), 或 可 導 入 相 關 專 家 參 與 ( 如 美 國, 買 方 委 託 專 家 進 行 建 物 檢 查 ), 以 促 成 中 古 屋 交 易 1 在 日 本 買 方 委 託 之 仲 介 業 者, 亦 可 以 接 受 賣 方 之 委 託, 同 時 為 買 賣 雙 方 之 代 理 人, 與 歐 美 制 度 不 同 2 日 本 國 土 交 通 省 有 定 期 公 開 提 供 住 宅 交 易 價 格 資 訊, 但 此 資 料 係 採 問 卷 方 式 調 查, 可 取 得 交 易 案 件 資 料 約 只 佔 全 部 交 易 案 件 之 30%, 並 以 去 識 別 化 方 式 提 供, 且 無 法 保 證 資 料 之 正 確 性 13

21 ( 三 ) 專 題 演 講 2: 日 本 住 宅 政 策 1. 住 宅 政 策 之 緣 起 第 一 章 先 看 到 一 個 住 宅 短 缺 狀 況 的 一 個 表, 於 1945 年 時 全 國 總 共 有 425 萬 個 不 足 的 戶 數, 再 那 時 候 的 住 宅 政 策 是 說 為 了 要 解 決 這 個 短 缺 所 以 進 行 大 量 的 一 個 住 宅 供 給 讓 大 家 得 以 獲 得 一 個 住 宅, 如 何 在 這 時 間 大 量 的 供 給 透 過 三 個 方 式 來 進 行, 政 策 之 下 的 前 提 是 說 國 民 對 於 買 房 子 租 房 子 須 自 先 努 力 來 進 行 大 量 的 供 給, 日 本 跟 臺 灣 相 同 不 是 一 個 社 會 主 義 的 國 家 所 以 國 民 先 努 力 後 政 府 才 有 住 宅 政 策 下 的 補 助 2. 住 宅 金 融 公 庫 在 1945 年 時 因 為 民 間 的 企 業 並 沒 有 大 量 提 供 投 資 給 民 間, 所 以 那 時 候 成 立 了 由 政 府 來 支 援 的 制 度 的 一 個 想 法, 就 是 住 宅 金 融 公 庫 的 成 立 由 於 公 庫 的 財 源 有 時 候 會 有 一 些 差 別, 那 就 會 由 國 民 所 得 稅 的 部 分 去 補 足 差 額 3. 公 營 住 宅 介 紹 針 對 低 所 得 層 所 提 供 的 出 租 住 宅, 這 都 是 經 由 地 方 政 府 來 建 設 住 宅 給 低 所 得 人 來 居 住, 但 國 家 會 提 供 地 方 財 政 的 支 援, 低 所 得 比 例 的 三 分 之 一 以 下 人 可 以 承 租, 現 在 低 所 得 的 標 準 已 變 成 四 分 之 一 以 下 之 人 才 得 以 承 租, 但 現 在 公 營 住 宅 數 量 較 少, 所 以 不 是 這 百 分 之 25 內 的 人 都 申 請 的 到, 公 營 住 宅 現 在 有 大 約 兩 百 萬 戶, 所 以 到 底 能 不 能 提 供 到 這 百 分 之 25 以 下 的 人 是 一 個 很 大 的 疑 問, 所 以 住 不 到 公 營 住 宅 的 人 只 能 自 己 想 辦 法 找 民 間 便 宜 的 住 宅 來 住, 這 些 便 宜 的 住 宅 顯 然 可 見 就 比 較 老 且 距 離 車 站 比 較 遠, 是 比 較 低 品 質 的 一 個 住 宅, 此 問 題 就 是 因 為 已 經 是 低 所 得 又 租 不 到 公 部 門 提 供 的 公 營 住 宅 只 好 住 在 低 品 質 的 房 子 4. 住 宅 的 供 給 1955 年 成 立 時 當 初 是 於 大 都 市 的 地 方 來 做 一 個 住 宅 的 供 給, 從 地 方 到 東 京 的 人 口 非 常 的 多, 所 以 才 會 由 大 都 市 來 提 供 住 宅 5. 公 團 住 宅 之 分 類 公 團 住 宅 有 分 出 租 跟 出 售, 出 售 的 情 況 下 因 為 國 民 無 法 一 次 付 清, 所 以 會 由 貸 款 的 方 式 來 買, 公 團 一 般 的 貸 款 期 限 為 25 年,25 年 之 間 利 息 為 5%, 公 團 的 出 租 住 宅 價 位 民 間 提 供 較 為 便 宜 6. 土 地 重 劃 面 整 個 土 地 重 劃, 公 團 是 在 自 己 的 土 地 上 蓋 房 子, 而 同 意 土 地 重 劃 的 人 是 可 以 保 留 自 有 房 子, 但 實 際 上 土 地 重 劃 是 整 個 再 做 包 括 硬 體 設 備 道 路 排 水, 而 反 對 的 人 不 用 出 錢, 但 反 對 或 贊 成 的 人 還 是 會 繳 一 點 地 在 土 地 重 劃 上 面 14

22 7. 公 團 之 供 給 量 公 團 提 供 了 一 萬 兩 千 八 百 公 頃 的 土 地 作 為 公 營 住 宅 用 地, 其 中 蓋 了 152 萬 戶, 現 在 很 多 都 改 成 UR 8. 住 宅 建 設 規 劃 從 1966 年 開 始 五 年 的 住 宅 計 畫 是 第 一 期, 這 個 住 宅 計 畫 總 共 有 八 期, 一 直 到 2005 年,ㄧ 直 到 第 八 期 是 因 為 已 經 沒 有 住 宅 短 缺 的 問 題, 所 已 取 消, 變 成 住 宅 生 活 基 本 計 畫 9. 第 二 章 住 宅 政 策 的 核 心 住 生 活 基 本 計 畫 住 生 活 基 本 法 內 容 安 全 安 心 的 供 戶 住 宅 環 境, 確 保 住 戶 安 全 的 住 宅 來 提 升 居 住 環 境, 比 方 說 在 指 標 上 新 的 標 準 2008 年 為 百 分 之 79,2020 年 設 定 到 百 分 之 耐 震 度 1981 年 有 一 個 新 的 抗 震 耐 震 基 礎, 震 度 6 強 的 時 候, 造 成 倒 塌 且 不 能 變 回 原 形, 但 住 的 人 還 可 生 還,1995 年, 阪 神 大 地 震, 震 度 6 強 的 房 子 並 沒 有 倒 塌 11. 居 住 面 積 水 準 最 低 居 住 面 積 水 準 是 義 務 性 的 內 容 規 定 12. 公 寓 大 廈 相 關 法 令 第 三 章 相 關 公 寓 大 廈 關 聯 的 法 大 致 跟 臺 灣 的 相 同 13. 相 關 措 施 法 區 分 所 有 權 各 別 相 關 措 施 法 14. 重 建 之 同 意 比 例 針 對 倒 塌 的 住 宅 需 要 重 建 必 須 獲 得 全 部 人 的 同 意, 所 已 有 新 法 律, 區 分 所 有 權 人 五 分 之 四 的 多 數 所 有 權 人 同 意 即 可 獲 得 重 建 經 費 15. 條 例 訂 定 之 緣 由 訂 定 此 法 律 是 因 為 發 生 了 管 委 會 善 自 運 用 此 金 額, 管 理 員 竟 也 擅 自 運 用 大 家 所 繳 的 管 理 費, 所 以 才 訂 定 此 法 故 為 了 有 效 管 理 此 管 理 基 金 即 制 定 此 法 16. 阪 神 大 地 震 重 建 之 同 意 比 例 說 明 阪 神 大 地 震 之 前 是 須 要 全 部 的 住 戶 同 意, 之 後 改 成 五 分 之 四 還 是 不 太 有 改 建 成 功 的 例 子, 到 那 個 時 點 的 話 大 概 全 國 只 有 183 件 通 過 五 分 之 四 來 重 建, 那 門 檻 還 是 太 高 15

23 17. 同 意 比 例 門 檻 這 其 中 的 問 題 為 什 麼 五 分 之 四 會 是 一 個 很 高 的 門 檻, 第 一 個 公 寓 很 老 舊 高 齡 化 也 四 五 十 年, 設 備 也 很 老, 第 二 點, 住 的 人 也 是 屬 於 高 齡 化 族 群 高 齡 化 住 宅 使 用 者 其 高 齡 者 沒 什 麼 錢, 第 二 點, 因 為 使 用 者 覺 得 已 一 把 年 紀 了 覺 得 不 需 要 改 建, 所 以 很 難 說 服 到 五 分 之 四 的 人 去 贊 成 改 建 18. 低 所 得 住 宅 剛 剛 提 到 一 個 低 所 得 住 宅 的 問 題 是 一 個 大 問 題, 另 一 個 大 問 題 就 是 改 建 的 時 候 很 難 去 達 成 五 分 之 四 的 部 分, 以 上 就 是 最 近 兩 大 住 宅 問 題 19. 安 心 安 全 法 制 第 四 章 確 保 安 心 安 全 法 制 的 說 明 20. 住 宅 瑕 疵 關 於 住 宅 瑕 疵 的 部 分, 雖 然 在 民 法 上 有 一 個 十 年 的 瑕 疵 擔 保, 但 實 際 上 一 般 會 比 十 年 還 短, 十 年 瑕 疵 擔 保 的 期 間 萬 一 可 以 擔 保 的 建 商 倒 掉 了 怎 麼 辦, 所 以 就 有 了 法 律 可 以 確 保 瑕 疵 擔 保 的 相 關 法 律 來 保 障 21. 風 險 保 險 制 度 2007 年 責 任 履 行 的 相 關 法 律 針 對 說 銷 售 的 公 司 與 建 商, 這 十 年 之 間 必 須 要 加 入 風 險 保 險 制 度 來 確 保 瑕 疵 擔 保 於 這 十 年 之 間 可 以 執 行 22. 制 度 之 說 明 建 設 公 司 跟 不 動 產 公 司 把 錢 交 給 風 險 保 險 公 司, 萬 一 建 設 公 司 倒 掉 將 由 風 險 保 險 公 司 來 負 責 賠 償, 所 以 比 方 說 買 透 天 厝 的 時 候 在 第 五 年 發 生 了 屋 頂 漏 水 怎 麼 辦, 屋 頂 漏 水 一 般 是 不 動 產 公 司 會 來 修 是 因 為 還 在 十 年 的 保 證 期 間, 萬 一 不 動 產 公 司 倒 掉, 住 宅 所 有 人 就 可 以 委 託 別 人 來 修, 修 理 的 錢 則 可 以 跟 風 險 保 險 公 司 申 請 經 費 這 兩 個 制 度, 建 商 或 不 動 產 公 司 目 前 所 交 給 風 險 保 險 公 司 都 是 有 這 個 義 務 23. 促 進 長 期 優 良 住 宅 保 值 的 相 關 法 律 主 要 目 標 在 蓋 住 宅 是 可 以 橫 跨 兩 百 年 的 住 宅 為 目 標, 所 以 做 這 個 橫 跨 兩 百 年 的 目 標 時, 政 府 是 會 提 供 並 支 援 在 東 京 灣 附 近 有 很 多 的 高 樓 高 層 住 宅, 這 些 住 宅 都 是 透 過 促 進 長 期 優 良 住 宅 的 相 關 法 律 來 做, 是 有 接 受 到 政 府 的 補 助, 此 些 住 宅 是 可 以 用 到 兩 百 年 的 計 畫, 所 以 政 府 才 會 做 補 助 ( 其 中 百 分 之 二 十 是 臺 灣 的 投 資 客 買 的 ) 16

24 24. 老 年 住 宅 關 於 老 年 住 宅 有 兩 個 特 徵, 老 年 住 宅 可 以 提 眾 多 服 務, 但 眾 多 服 務 之 中 有 兩 個, 第 一, 必 須 提 供 派 人 員 去 訪 問 老 人 的 狀 況, 另 一 個 是 提 供 生 活 諮 詢 的 部 分 25. 老 人 照 護 有 一 個 類 似 監 視 器, 確 保 住 在 裡 面 的 老 人 是 否 還 健 在, 並 派 員 去 查 看 監 視 器 是 運 用 紅 外 線 偵 測 體 溫 溫 度 來 做 判 斷, 付 錢 的 話 也 會 提 供 類 似 於 看 護 生 活 的 服 務, 因 為 高 齡 化 嚴 重, 所 以 日 本 政 府 對 於 這 快 做 得 很 細 致 並 給 予 照 護 26. 公 團 住 宅 高 層 化 公 團 住 宅 高 層 化 後, 剩 餘 的 土 地 即 會 賣 給 民 間 或 一 般 民 眾, 地 方 部 門 因 為 限 於 經 費 已 經 沒 有 餘 力 去 蓋 新 的 住 宅, 所 以 現 在 能 做 的 就 是 改 建 原 有 的 住 宅 27. 租 屋 補 貼 在 日 本 沒 有 租 屋 補 貼 的 制 度, 但 在 美 國 有 租 金 補 貼 津 貼 28. 協 議 會 之 性 質 民 間 來 成 立 協 議 會, 實 際 上 是 強 制 去 做, 並 不 是 義 務 性 的 29. 改 建 房 屋 之 整 體 計 畫 改 建 房 屋 時 所 做 的 計 畫, 不 是 單 一 房 屋 的 改 建, 其 實 也 要 包 含 環 境 及 周 邊 的 整 體 一 併 納 入 計 畫 中 ( 四 ) 案 例 參 訪 1:UR 賃 貸 住 宅 實 務 案 例 介 紹 - 新 浦 安 UR 賃 貸 住 宅 背 景 : 本 地 區 屬 於 東 京 的 偏 遠 區 域, 獨 立 行 政 法 人 都 市 再 生 機 構 ( 以 下 簡 稱 UR) 在 該 地 區 購 入 大 批 土 地, 於 1994 年 開 始 興 建 大 批 住 宅, 以 較 低 價 格 出 租 或 出 售 予 住 戶, 與 民 間 機 構 合 作, 進 行 開 發, 藉 由 完 善 的 都 市 計 畫 規 劃, 本 地 區 成 為 東 京 地 區 生 活 機 能 良 好 的 適 居 社 區 17

25 圖 2 UR 賃 貸 住 宅 出 租 廣 告 註 :UR 賃 貸 住 宅 4 大 特 色 : 免 禮 金 手 續 費 更 新 費 及 保 證 人 1. 在 社 區 營 造 方 面 為 提 高 居 民 生 活 機 能,UR 將 所 有 之 鄰 近 區 域 土 地 出 售 予 民 間 組 織, 設 立 大 學 小 學 幼 兒 園 (3-6 歲 ) 保 育 院 (0-3 歲 ) 小 學 郵 局 及 超 市, 以 提 升 居 住 便 利 性 18

26 2. 在 居 住 環 境 方 面 圖 3 新 浦 安 UR 賃 貸 住 宅 地 區 鄰 近 的 郵 局 為 提 供 居 民 良 好 住 宅 品 質, 在 新 住 戶 入 住 前,UR 會 依 據 住 戶 情 形, 調 整 住 家 設 備, 如 有 老 人 則 提 供 無 障 礙 設 施, 並 定 期 修 繕 住 屋 及 維 修 電 梯 等 設 備, 維 持 良 好 居 住 水 準 19

27 圖 4 整 建 中 的 新 浦 安 UR 賃 貸 住 宅 ( 五 ) 專 題 演 講 3: 中 央 政 府 之 公 營 住 宅 租 賃 住 宅 及 國 土 利 用 及 稅 課 政 策 實 務 1. 公 營 住 宅 制 度 (1) 制 度 概 要 日 本 於 西 元 1951 年 制 定 公 營 住 宅 法, 透 過 中 央 政 府 與 地 方 公 共 團 體 ( 分 都 道 府 縣 與 市 町 村 兩 級 ) 合 作, 建 設 可 滿 足 健 康 文 明 及 生 活 要 求 之 住 宅, 並 以 低 廉 租 金 提 供 居 住 困 難 之 低 收 入 家 庭, 從 而 促 進 國 民 生 活 安 定 與 增 進 社 會 福 祉 故 公 營 住 宅 是 由 中 央 政 府 與 地 方 公 共 團 體 合 作 所 建 設 之 住 宅, 並 提 供 貧 窮 低 所 得 者 ( 限 制 在 收 入 位 數 25% 或 以 下 ) 較 低 租 金 之 租 賃 制 度, 其 推 動 主 體 為 地 方 公 共 團 體, 建 設 時 由 中 央 政 府 提 供 地 方 財 政 支 援 依 據 公 營 住 宅 法, 由 中 央 政 府 出 資 鼓 勵 地 方 公 共 團 體 興 建 住 房 向 民 20

28 間 收 購 住 宅 或 租 借 三 種 方 式, 然 後 再 以 較 低 價 格 出 租 給 低 收 入 者 (2) 政 府 透 過 自 行 興 辦 或 與 民 間 合 作, 依 不 同 需 求 所 得 標 準 等 提 供 下 列 各 項 保 障 住 宅 安 全 措 施 : A. 公 營 住 宅 : 依 據 公 營 住 宅 法, 租 予 低 收 入 戶 之 住 宅, 房 租 依 照 入 住 者 收 入 或 住 宅 規 模 訂 定, 由 地 方 公 共 團 體 提 供 B. 地 域 優 良 賃 貸 住 宅 : 為 促 進 提 供 中 等 收 入 戶 優 良 住 宅, 根 據 促 進 供 給 特 定 優 良 出 租 住 宅 之 相 關 法 律, 經 由 地 方 政 府 首 長 認 可 的 民 間 業 者 所 建 設 管 理 之 出 租 住 宅, 由 地 方 公 共 團 體 及 民 間 事 業 提 供 C. 民 間 賃 貸 住 宅 : 專 為 高 齡 者 殘 疾 者 及 撫 養 孩 子 之 家 庭 提 供 之 優 良 出 租 住 宅, 由 民 間 事 業 提 供 (3) 中 央 及 地 方 財 政 負 擔 A. 建 設 階 段 : 用 地 費 部 分, 由 地 方 政 府 自 籌 財 源 ; 工 事 費 部 分, 若 為 由 地 方 政 府 興 建 與 收 購 者, 則 中 央 與 地 方 政 府 各 出 資 二 分 之 一 ; 若 為 租 借 取 得, 則 中 央 政 府 負 擔 三 分 之 一 之 公 共 設 施 整 建 費 用 B. 管 理 階 段 : 提 供 房 租 差 額 補 貼 ( 承 租 方 標 準 負 擔 額 與 市 場 租 金 水 準 之 間 的 差 距 ), 分 別 由 中 央 與 地 方 政 府 各 出 資 二 分 之 一, 倘 土 地 係 由 地 方 政 府 新 購 置 取 得, 中 央 政 府 補 助 20 年 期, 倘 土 地 係 為 地 方 政 府 原 有, 中 央 政 府 補 助 10 年 期, 倘 土 地 係 租 借 取 得, 中 央 政 府 補 助 租 借 期 間 (4) 租 金 制 度 公 營 住 宅 之 租 金 訂 定, 主 要 依 據 承 租 戶 收 入 家 庭 人 口 數 住 宅 區 位 條 件 規 模 屋 齡 鄰 近 設 施 便 利 性 等 影 響 因 素 進 行 計 算, 加 上 政 府 每 年 公 告 房 租 計 算 基 本 額, 因 此, 租 金 的 調 整 變 動 具 有 彈 性, 類 似 不 動 產 估 價 制 度 數 租 金 = 房 租 計 算 基 礎 額 規 模 係 數 立 地 係 數 經 過 年 數 係 數 利 便 性 係 房 租 計 算 基 礎 額 : 政 府 依 照 入 住 者 收 入 所 設 定 的 基 礎 額 度 立 地 係 數 : 依 區 域 不 同, 介 於 0.7( 非 都 市 地 區 ) 至 1.6( 都 市 地 區 ) 間 規 模 係 數 : 住 宅 專 用 佔 地 面 積 65 平 方 公 尺 經 過 年 數 係 數 : 由 1 遞 減 利 便 性 係 數 : 依 有 無 電 梯 衛 浴 等 設 施, 介 於 0.5 至 1.3 間 21

29 2. 賃 貸 住 宅 關 係 (1) 租 賃 法 制 租 賃 法 律 關 係 主 要 在 私 法 自 由 之 基 礎 上, 依 租 賃 雙 方 簽 訂 契 約 內 容 執 行, 租 賃 法 規 主 要 包 括 民 法 及 借 地 借 家 法 民 法 規 定 房 東 有 修 復 住 宅 義 務, 房 客 有 小 心 居 住 如 住 宅 有 所 破 損 需 通 知 房 東 義 務, 如 房 客 造 成 損 害 者, 在 退 租 時 負 有 修 復 責 任 (2) 租 賃 契 約 民 間 租 賃 契 約 可 分 為 二 種 型 式, 一 為 普 通 契 約, 訂 定 契 約 只 要 雙 方 達 成 協 議 即 可 ( 但 一 般 仍 會 簽 訂 書 面 契 約 ), 該 類 契 約 屆 滿 但 房 客 繼 續 居 住 者, 契 約 將 不 終 止 繼 續 有 效 ; 另 一 為 定 期 借 家 契 約, 規 定 必 須 以 書 面 訂 定 ( 藉 以 保 護 承 租 人 ), 契 約 於 租 期 屆 滿 後 即 終 止 (3) 租 賃 現 況 日 本 目 前 住 宅 存 量 約 5120 萬 戶, 由 民 間 提 供 租 賃 房 屋 約 1458 萬 戶, 出 租 人 為 個 人 身 分 者 約 占 8 成, 其 中 6 成 以 上 為 60 歲 以 上 目 前 房 東 與 房 客 間 租 賃 爭 議 案 件 甚 多, 一 年 即 接 獲 諮 詢 案 件 約 3 萬 件 ( 其 中 1/3 為 租 金 糾 紛, 其 次 為 退 租 及 恢 復 原 狀 問 題 ) ( 政 府 只 提 供 諮 詢 服 務, 但 22

30 不 介 入 處 理 ) 而 這 些 糾 紛 主 要 因 契 約 內 容 不 明 確 或 不 完 整 造 成, 所 以 國 土 交 通 省 依 據 民 法 第 598 條 規 定 訂 定 租 賃 標 準 契 約 ( 包 含 指 導 方 針 ) 提 供 民 眾 參 考 (4) 出 租 方 式 A. 並 無 強 制 規 定 必 須 委 託 仲 介 業 者 辦 理 房 屋 媒 合 業 務, 屋 主 亦 可 自 行 委 託, 但 一 般 多 會 委 託 仲 介 辦 理 ( 媒 合 資 訊 掌 握 較 為 齊 全 ) B. 如 果 委 託 仲 介 辦 理 時, 屋 主 與 尋 屋 者 並 不 會 直 接 接 觸 C. 為 減 少 租 賃 糾 紛, 朝 提 升 仲 介 業 者 素 質 著 手, 今 年 國 土 交 通 省 辦 理 研 習 專 業 訓 練 人 數 約 3000 人 D. 提 醒 民 眾 於 簽 約 詳 閱 契 約 (5) 租 賃 糾 紛 處 理 A. 行 政 機 關 並 不 會 直 接 介 入 糾 紛 爭 議 處 理, 僅 提 供 相 關 諮 詢 B. 如 有 糾 紛 將 由 法 院 處 理 3. 國 土 利 用 計 畫 法 中 有 關 土 地 交 易 管 制 規 定 1965 年 以 後, 日 本 工 業 化 與 都 市 化, 致 山 區 等 偏 遠 地 區 人 口 急 速 外 移, 大 都 會 區 地 價 暴 漲 土 地 濫 開 發 公 害 頻 傳 自 然 環 境 遭 破 壞 等 問 題, 為 了 確 保 土 地 利 用 之 正 確 性 及 合 理 性, 並 建 立 土 地 交 易 之 控 制 機 制, 以 消 弭 不 當 投 機 炒 作 土 地 及 抑 制 土 地 價 格 飆 漲, 並 防 範 土 地 漫 無 秩 序 使 用, 避 免 民 眾 生 活 受 土 地 價 格 之 不 利 影 響, 於 1974 年 制 定 國 土 利 用 計 畫 法 ( 昭 和 49 年 6 月 25 日 公 布, 23

31 同 年 12 月 24 日 施 行 ), 以 謀 求 國 土 之 正 確 合 理 利 用 此 後 日 本 全 國 地 價 漸 趨 穩 定, 但 東 京 等 部 分 地 區 之 地 價 仍 快 速 上 漲, 日 本 政 府 1987 年 ( 平 成 17 年 ) 再 度 進 行 修 法, 明 定 小 規 模 之 土 地 交 易 亦 須 申 報, 藉 以 去 除 因 土 地 之 投 機 性 炒 作 及 地 價 不 當 高 漲 而 導 致 國 民 生 活 窘 困 之 弊 病, 同 時 更 確 保 區 域 之 均 衡 發 展 國 土 利 用 計 畫 法 將 日 本 國 土 利 用 計 畫 分 為 全 國 計 畫 都 道 府 縣 計 畫 市 町 村 計 畫 等 3 級 土 地 利 用 基 本 計 畫 則 分 為 都 市 地 區 農 業 地 區 森 林 地 區 自 然 公 園 地 區 自 然 保 留 地 區 等 5 類, 各 自 依 都 市 計 畫 法 農 業 振 興 地 區 整 備 法 森 林 法 自 然 公 園 法 自 然 環 境 保 全 法 等 相 關 法 律 規 定, 管 理 各 區 土 地 利 用 國 土 利 用 計 畫 法 則 成 為 綜 合 性 土 地 利 用 基 本 計 畫 體 系 之 基 本 依 據, 以 謀 求 妥 適 且 合 理 之 土 地 利 用 為 消 彌 不 當 投 機 炒 作 土 地 及 抑 制 土 地 價 格 飆 漲, 並 防 患 土 地 漫 無 秩 序 使 用, 避 免 民 眾 生 活 受 土 地 價 格 之 不 利 影 響, 全 國 土 地 利 用 計 畫 法 中, 訂 有 土 地 交 易 之 管 控 規 範, 各 都 道 府 縣 政 府 依 法 可 針 對 土 地 交 易 實 施 審 查, 對 於 地 價 有 相 當 程 度 上 漲 地 區 ( 即 注 視 區 域 ) 之 土 地 交 易, 與 地 價 急 速 上 漲 地 區 ( 即 監 視 區 域 ) 之 土 地 交 易, 可 於 土 地 交 易 契 約 簽 定 前 予 以 勸 告 ; 對 於 地 價 急 速 上 漲 或 投 機 炒 作 地 區 ( 即 限 制 區 域 ) 之 土 地 交 易, 則 可 採 取 最 嚴 格 之 土 地 交 易 契 約 簽 定 前 許 可 制 目 前 則 於 全 國 均 實 施 較 為 寛 鬆 之 事 後 審 查 機 制, 即 於 一 定 面 積 以 上 ( 都 市 計 畫 區 域 內 2,000 平 方 公 尺 以 上 ; 都 市 計 畫 區 域 外 10,000 平 方 公 尺 以 上 ) 之 土 地 交 易, 應 於 契 約 簽 定 後 2 週 內, 提 交 審 查 審 查 內 容 包 括 交 易 價 格, 以 該 交 易 土 地 附 近 之 地 價 水 準 及 政 府 訂 定 之 限 制 價 格 為 審 查 基 準, 同 時 亦 審 查 其 使 用 目 的 應 符 合 城 市 發 展 之 規 畫 審 查 不 符 規 定 者, 除 勸 告 公 布 外, 最 重 可 撤 銷 交 易 契 約 24

32 同 時, 各 都 道 府 縣 政 府 為 了 管 理 土 地 利 用 基 本 計 畫, 每 年 均 實 施 土 地 利 用 動 向 調 查, 調 查 項 目 包 括 人 口 動 向 土 地 交 易 動 向 開 發 動 向 交 通 設 施 整 備 狀 況 基 盤 設 施 整 備 開 發 狀 況 地 價 動 向 等, 並 於 必 要 時 據 以 滾 動 檢 討 變 更 土 地 利 用 基 本 計 畫 另, 為 防 止 養 地 等 投 機 行 為, 經 審 查 通 過 之 土 地 交 易 案, 應 於 2 年 內 有 一 定 規 模 之 利 用 平 成 26 年 ( 西 元 2014 年 ) 全 日 本 土 地 交 易 案 約 145 萬 件, 其 中 事 後 提 出 審 查 件 數 為 14,815 件, 約 佔 總 數 1%; 全 國 土 地 交 易 面 積 約 16.5 萬 公 頃, 事 後 提 出 審 查 之 土 地 面 積 約 4.9 萬 公 頃, 佔 總 數 30.3% 25

33 4. 日 本 土 地 稅 制 (1) 現 行 日 本 土 地 稅 制 概 要 A. 取 得 階 段 a. 國 稅 : I. 登 記 許 可 稅 : 建 築 或 者 購 買 土 地 建 築 物 時, 須 進 行 所 有 權 保 存 登 記 或 轉 移 登 記 等 進 行 該 登 記 時 發 生 之 稅 金 為 登 記 許 可 稅 II. III. 稅 額 = 徵 稅 標 準 稅 率 消 費 稅 : 消 費 稅 是 對 徵 稅 事 業 人 進 行 之 國 內 交 易 徵 稅 國 內 交 易 係 指, 於 國 內 獲 得 對 價 進 行 之 資 產 轉 讓 租 賃 及 勞 務 提 供 即 使 是 資 產 之 轉 讓, 對 土 地 不 徵 收 消 費 稅 對 建 築 物 之 轉 讓 代 價 及 仲 介 手 續 費 等, 則 需 徵 收 消 費 稅 稅 額 = 徵 稅 標 準 8%(8% 中 的 1.7% 是 地 方 消 費 稅 ) 印 花 稅 : 對 印 花 稅 法 規 定 之 徵 稅 文 書 徵 收 印 花 稅 印 花 稅 是 將 規 定 之 印 花 稅 票 黏 貼 於 合 約 上, 並 蓋 戳 註 銷 完 成 納 稅 b. 地 方 稅 : B. 持 有 階 段 不 動 產 取 得 稅 : 取 得 不 動 產 時, 或 者 新 建 增 建 不 動 產 時, 都 道 府 縣 徵 收 之 地 方 稅 稅 額 = 土 地 建 築 物 的 稅 額 = 固 定 資 產 稅 評 估 金 額 4% ( 標 準 稅 率 ) 日 本 個 人 不 動 產 持 有 課 稅 規 定, 均 為 地 方 稅 26

34 稅 目 課 稅 標 的 稅 率 對 於 登 記 的 資 產 包 括 土 地 房 單 一 稅 率 1.4% 固 定 資 產 稅 屋 等 建 築 物 及 有 形 的 折 舊 性 資 ( 但 為 滿 足 地 方 財 政 需 要, 允 許 (Fixed-asset tax) 產 法 定 稅 率 上 限 可 以 提 高 到 2.1%) 都 市 計 畫 稅 (Urban 稅 率 各 地 區 而 有 所 不 同 都 市 計 畫 區 內 之 土 地 及 房 屋 planning tax) (0.2%~0.3%), 以 0.3% 為 上 限 企 業 辦 公 處 所 稅 ( Business office tax) 企 業 辦 公 處 所 辦 公 室 各 樓 層 總 面 積 超 過 1,000 平 方 公 尺, 每 平 方 公 尺 為 600 元 日 圓 ; 或 僱 用 人 數 達 100 人 時 要 課 年 度 總 薪 資 的 0.25% C. 轉 讓 階 段 a. 國 稅 : I. 所 得 稅 : 讓 渡 價 格 高 於 取 得 價 格 則 應 繳 納 所 得 稅 有 關 非 居 民 外 國 個 人 持 有 的 在 日 本 國 內 的 不 動 產 的 轉 讓 所 得, 就 其 轉 讓 對 價 徵 收 10.21% 的 預 繳 所 得 稅 II. 法 人 稅 : 針 對 法 人 ( 公 司 ) 取 得 之 所 得 ( 銷 售 收 入 扣 除 必 要 經 費 後 的 金 額 ) 徵 收 之 稅 金 b. 地 方 稅 : 住 民 稅 : 讓 渡 價 格 高 於 取 得 價 格 之 日 本 居 民, 應 繳 納 住 民 稅 (2) 為 預 防 投 機 炒 作 及 不 動 產 泡 沫 發 生, 日 本 政 採 取 之 因 應 稅 制, 包 括 依 持 有 期 間 不 同, 予 以 不 同 稅 率, 持 有 久 者 稅 率 低 等 等 措 施 : A. 對 於 持 有 超 過 5 年 以 上 之 個 人, 課 予 讓 渡 利 得 15%+ 住 民 稅 5% 之 稅 金 ; 持 有 未 滿 5 年 之 個 人, 課 予 讓 渡 利 得 30%+ 住 民 稅 % 之 稅 金 B. 對 於 持 有 超 過 5 年 以 上 之 法 人, 課 予 一 般 法 人 稅 + 讓 渡 利 得 5% 追 加 課 稅 ; 持 有 未 滿 5 年 以 上 之 法 人, 課 予 一 般 法 人 稅 + 讓 渡 利 得 10% 追 加 課 稅 C. 土 地 持 有 時 間 愈 長, 課 稅 較 低, 可 抑 制 短 期 炒 作 D. 貸 款 利 息 不 得 計 入 個 人 取 得 成 本, 惟 法 人 購 地 尚 可 計 入 取 得 成 本 E. 目 前 除 3 大 都 會 區 地 價 仍 上 漲 外, 其 餘 區 域 地 價 均 呈 下 跌 趨 勢, 推 測 應 為 稅 制 發 揮 功 能 27

35 ( 六 ) 專 題 演 講 4: 日 本 住 宅 政 策 與 住 宅 金 融 課 題 1. 日 本 住 宅 之 特 徵 (1) 土 地 與 建 物 分 離 處 理 : 民 法 之 不 動 產 定 義, 將 土 地 建 物 予 以 區 隔, 國 土 交 通 省 亦 就 土 地 與 建 物 區 隔, 以 不 同 部 門 個 別 管 理 之 (2) 日 本 住 宅 經 濟 價 值 中, 土 地 價 值 高 於 建 物 : 以 東 京 住 宅 2015 年 平 均 出 售 價 格 為 例, 土 地 與 建 物 之 價 格 比 約 為 7 比 3 (3) 10 年 期 的 建 物 價 值 為 零 : 日 本 多 木 造 房 屋, 金 融 機 構 辦 理 貸 款, 皆 視 中 古 屋 建 物 價 值 為 零 (4) 房 屋 約 40 年 即 需 進 行 重 建 : 如 何 延 長 建 物 耐 用 年 限, 是 住 宅 政 策 重 要 課 題 日 本 住 宅 之 10 年 期 成 屋 所 占 比 重 約 2 成, 其 中 東 京 都 比 重 22.5%, 較 全 國 比 重 18.7% 為 高 臺 灣 等 全 球 投 資 客 多 擇 定 5 年 內 新 屋 為 投 資 標 的, 且 以 東 京 大 阪 地 區 為 主 表 1 日 本 新 舊 住 宅 成 屋 比 重 表 (2008 年 ) 單 位 :% 住 宅 年 份 10 年 20 年 30 年 40 年 其 他 東 京 都 全 國 日 本 住 宅 政 策 之 變 遷 (1945~2015 年 ) 從 五 大 面 向 分 析 戰 後 日 本 住 宅 政 策 以 增 加 住 房 供 給 為 主, 政 府 強 力 介 入 金 融 及 開 發 業 務 之 干 預, 其 後 由 於 民 間 團 體 反 彈, 認 為 政 府 介 入 過 深, 以 致 民 間 欠 缺 誘 因 進 行 開 發, 加 上 整 體 環 境 改 變, 政 府 因 此 由 關 注 住 宅 量 的 成 長, 轉 而 關 注 質 的 提 升, 28

36 並 逐 漸 廢 止 早 期 的 干 預 政 策 ( 惟 近 年 安 倍 政 府 又 轉 向 贊 成 干 預 的 態 度 ) 本 節 從 五 大 面 向 分 析 日 本 住 宅 政 策 之 特 徵 與 面 臨 課 題 : (1) 融 資 (Finance): 由 政 府 直 接 提 供 住 宅 貸 款, 發 展 至 由 民 間 金 融 機 構 提 供 融 資 日 本 引 進 美 國 住 宅 金 融 制 度, 並 面 臨 固 定 利 率 房 貸 普 及 度 (30%) 課 題 (2) 居 者 有 其 屋 (Affordable Housing): 由 政 府 直 接 提 供 中 低 收 入 戶 公 營 住 宅, 發 展 至 政 府 提 供 各 種 租 屋 或 購 屋 補 貼 隨 著 日 本 進 入 高 齡 化 社 會, 必 須 規 劃 提 供 低 所 得 高 齡 者 舒 適 合 宜 住 宅, 惟 因 此 種 住 宅 供 給 量 少, 如 何 確 保 公 平 性, 係 公 營 住 宅 及 政 府 補 貼 之 重 要 課 題 (3) 發 展 (Development): 由 公 部 門 進 行 開 發 提 供 房 屋, 發 展 至 民 間 提 供 支 援 及 租 賃 管 理 本 節 特 徵 為, 公 部 門 擔 任 住 宅 開 發 商 之 角 色 已 結 束, 目 前 已 不 再 推 動 建 設 新 房 屋, 未 來 可 思 考 協 助 民 間 開 發 商 及 租 賃 業 者 朝 海 外 發 展 (4) 興 建 (Construction): 透 過 多 個 5 年 計 畫 興 建 房 屋, 並 逐 步 由 數 量 之 提 升 發 展 至 質 量 之 提 升 由 於 政 府 認 為 建 物 供 給 增 加 有 助 於 經 濟 成 長, 在 經 濟 政 策 優 先 於 住 宅 政 策 之 考 量 下, 日 本 住 宅 政 策 以 促 進 供 給 為 主, 從 而 衍 生 供 給 過 剩 之 問 題 (5) 存 量 管 理 (Stock Management): 隨 建 物 屋 齡 增 加, 即 使 重 新 裝 潢, 舊 屋 價 值 仍 趨 近 於 零, 故 現 有 房 屋 面 臨 如 何 解 決 空 屋 問 題 舊 屋 重 建 強 化 耐 震 與 發 展 綠 建 築 等 課 題 日 本 國 土 交 通 省 已 成 立 五 個 審 議 委 員 會, 就 上 述 五 項 問 題 進 行 研 議 解 決 3. 日 本 住 宅 政 策 之 問 題 (1) 空 屋 問 題 供 給 過 剩 1968 年 以 後, 日 本 住 宅 總 量 已 接 近 戶 口 總 數, 但 興 建 住 宅 速 度 並 未 減 緩 由 於 營 建 業 係 帶 動 經 濟 發 展 之 重 要 產 業, 為 推 動 經 濟 之 持 續 發 展 及 考 量 就 業 率,1970 年 代 日 本 政 府 尚 無 具 體 做 法 抑 制 新 建 房 屋, 致 空 屋 數 不 斷 攀 高 1977 年 住 宅 總 量 已 與 戶 口 總 數 相 當,2012 年 全 國 住 宅 總 量 已 高 於 家 戶 總 數 達 800 萬 戶, 明 顯 供 過 於 求 外 界 或 有 日 本 空 屋 數 量 逐 漸 增 加 係 因 人 口 減 少 之 說 法, 惟 統 計 顯 示, 日 本 戶 口 總 數 仍 呈 緩 慢 增 加, 然 住 宅 數 量 增 加 速 度 更 快, 故 空 屋 數 增 加 並 非 導 因 於 出 生 率 降 低, 而 係 興 建 數 量 過 多 所 致 因 興 建 住 宅 可 以 產 生 就 業 機 會 並 對 經 濟 有 利, 政 府 於 側 重 經 濟 發 展 與 就 業 率 之 政 策 選 擇 下, 對 新 建 住 宅 並 無 具 體 抑 制 措 施, 房 屋 依 舊 供 給 過 剩, 目 前 仍 以 每 年 新 增 空 屋 20 萬 戶 左 右 之 速 度, 擴 大 差 距 每 年 空 屋 增 加 20 萬 戶, 以 40 年 計 算, 目 前 過 剩 空 屋 達

37 萬 戶 (2) 住 宅 價 格 下 降 (deflate) 住 宅 泡 沫 破 裂 後, 由 於 美 日 二 國 所 採 因 應 金 融 政 策 不 同, 造 成 二 國 房 價 走 勢 明 顯 分 歧 觀 察 美 日 二 國 房 價, 二 者 皆 於 2008 年 全 球 金 融 危 機 房 市 泡 沫 破 裂 後 劇 跌, 其 後 短 暫 走 平, 但 近 年 美 國 房 價 轉 呈 上 升, 而 日 本 房 價 則 呈 下 跌, 並 維 持 於 低 檔 盤 旋 日 本 房 價 未 能 上 升 原 因 有 二 : (1) 由 美 國 模 式 分 析, 當 房 價 崩 跌, 則 必 然 減 少 房 屋 供 給 ( 減 幅 達 80%), 在 五 年 內 幾 乎 沒 有 新 的 住 房 供 給, 透 過 市 場 機 制 之 調 節 使 房 價 回 穩 然 日 本 住 宅 市 場 發 生 泡 沫 化 後, 地 方 政 府 於 維 持 經 濟 發 展 及 確 保 就 業 率 之 考 量 下 ( 註 : 川 口 教 授 認 為, 以 增 加 房 屋 供 給 促 進 經 濟, 只 有 短 期 效 益 ; 長 期 而 言, 應 屬 無 效 ), 供 給 不 減 反 增 ( 例 如 北 關 東 地 區 ), 致 價 格 始 終 難 以 恢 復 (2) 美 國 於 金 融 危 機 後, 立 即 實 施 量 化 寬 鬆 貨 幣 政 策, 日 本 則 於 泡 沫 化 10 年 後 始 採 取 量 化 寬 鬆 政 策, 此 亦 對 兩 者 住 宅 市 場 價 格 走 勢 造 成 影 響 如 果 政 府 在 泡 沫 之 後 立 即 採 行 QE 措 施, 可 使 房 價 不 至 於 下 跌 此 外, 日 本 欠 缺 供 決 策 依 據 之 準 確 住 宅 價 格 指 數, 是 導 致 決 策 錯 誤 的 原 因 又 首 都 圈 人 口 至 2025 年 止 仍 呈 增 加, 因 此 以 人 口 減 少 原 因 解 釋 日 本 住 宅 價 格 之 下 跌, 並 不 合 理 日 本 由 於 人 口 之 社 會 移 動, 仍 向 三 大 都 會 區 集 中, 尤 以 首 都 圈 最 為 顯 著 因 此 日 本 首 都 圈 住 宅 價 格 仍 呈 上 揚 趨 勢 日 本 首 都 圈 新 成 屋 價 格 近 年 逐 漸 提 高, 中 古 公 寓 大 廈 價 格 則 大 致 持 平, 二 者 走 勢 明 顯 不 同 另 依 美 國 與 日 本 過 往 經 驗 分 析, 股 票 市 場 漲 跌 會 帶 動 不 動 產 市 場 漲 跌, 近 來 日 本 股 市 呈 現 上 漲 趨 勢, 外 來 投 資 集 中 於 東 京 都 心 3 區 新 大 樓 ( 註 : 東 京 全 部 不 動 產 之 80% 仍 為 日 本 人 所 持 有, 與 倫 敦 80% 房 地 產 由 外 國 人 持 有 不 同 ), 推 動 首 都 圈 新 成 屋 價 格 之 攀 升 日 本 住 宅 價 格 成 長 率 與 潛 在 經 濟 成 長 率 之 相 關 係 數 高 達 0.73, 且 首 都 圈 房 屋 價 格 趨 勢 與 其 他 地 區 有 所 不 同, 為 使 不 動 產 投 資 不 致 暴 起 暴 落, 連 帶 影 30

38 響 經 濟 發 展, 建 立 各 地 區 精 確 之 房 價 指 數 應 屬 當 務 之 急 ( 註 : 日 本 國 土 交 通 省 於 2008 年 委 託 川 口 教 授 及 美 國 席 勒 (shiller) 教 授 共 同 編 製 日 本 房 價 指 數, 編 製 方 式 同 於 美 國 case and shiller house-price index, 該 指 數 走 勢 與 日 本 官 網 公 布 之 地 價 指 數 走 勢 不 同 ) (3) 房 貸 利 率 浮 動 利 率 與 固 定 利 率 統 計 資 料 顯 示, 新 建 房 屋 施 工 數 與 新 增 房 屋 貸 款 金 額 之 增 減 趨 勢 大 致 相 同 近 年 因 新 建 房 屋 與 夷 平 房 屋 之 數 量 相 近, 房 貸 餘 額 尚 無 明 顯 增 加 以 往 房 貸 主 要 由 住 宅 金 融 公 庫 提 供, 目 前 已 改 由 民 營 銀 行 承 作 ; 住 宅 金 融 公 庫 提 供 之 房 貸 多 為 固 定 利 率, 銀 行 房 貸 則 多 為 浮 動 利 率, 目 前 市 場 上 固 定 利 率 房 貸 及 浮 動 利 率 房 貸 所 占 比 率 分 別 約 38% 及 62% 銀 行 而 言, 因 房 貸 期 間 通 常 較 長, 固 定 利 率 將 使 銀 行 承 擔 較 高 利 率 風 險, 可 能 須 增 加 避 險 成 本 ; 對 借 款 人 而 言, 固 定 利 率 房 貸 則 使 其 得 以 提 前 確 定 未 來 支 出, 有 助 於 長 期 財 務 規 劃 安 排 目 前 民 營 銀 行 承 辦 之 固 定 利 率 房 貸 多 信 託 移 轉 予 住 宅 金 融 支 援 機 構, 作 為 證 券 化 之 資 產, 據 以 發 行 房 貸 抵 押 證 券 關 於 長 期 固 定 利 率 房 貸 必 要 性 乙 節, 由 日 本 人 生 命 週 期 來 看,47 歲 至 52 歲 期 間, 因 子 女 大 學 教 育 費 等 相 關 支 出 達 到 高 峰, 致 該 段 期 間 之 儲 蓄 為 負 值, 將 影 響 退 休 生 活 品 質, 必 須 借 款 始 能 因 應, 因 此 固 定 低 利 率 房 貸 有 其 必 要 性, 而 房 貸 證 券 化 有 助 於 固 定 利 率 房 貸 之 提 供 附 帶 一 提, 人 口 出 生 率 降 低 與 銀 行 房 貸 減 少 呈 現 高 度 相 關 31

39 ( 七 ) 案 例 參 訪 2: 東 京 都 公 營 住 宅 - 桐 ケ 丘 都 營 住 宅 日 本 約 有 五 千 萬 戶 住 宅, 其 中 自 有 佔 60% 左 右, 其 餘 多 為 出 租 住 宅, 出 租 住 宅 中 約 有 三 百 萬 戶 為 公 有 出 租 住 宅, 公 營 住 宅 佔 三 分 之 二 左 右, 依 各 地 方 不 同 行 政 體 管 理, 供 收 入 25% 分 位 點 以 下 者 申 請 租 住 雖 然 已 達 住 宅 存 量 的 5% 左 右, 在 年 度 申 請 時 仍 是 申 請 踴 躍 因 其 租 金 有 ㄧ 定 的 公 式 計 算 ( 較 市 價 為 低 ) 且 有 因 所 得 不 同 由 政 府 所 給 予 的 差 額 補 助 日 本 政 府 興 辦 的 公 共 住 宅 有 許 多 名 稱, 約 有 300 萬 戶, 現 在 大 致 包 括 公 營 住 宅 UR 出 租 住 宅 ( 約 76 萬 戶 ) 兩 大 類 當 時 依 1951 年 公 營 住 宅 法 所 興 建, 現 已 不 再 興 建 第 二 次 世 界 大 戰 後, 日 本 住 宅 短 缺 問 題 嚴 重, 政 府 興 建 住 宅 提 供 人 民 租 住 或 貸 款 供 人 民 興 建 及 購 置 住 宅 這 兩 類 公 共 出 租 住 宅, 受 理 所 得 80% 分 位 點 以 下 至 25% 分 位 點 以 上 支 之 國 民 申 請, 由 UR 再 生 機 構 營 運 ; 而 25% 分 位 點 以 下 之 低 所 得 者, 則 由 地 方 政 府 ( 都 道 府 縣 ) 承 接 營 運 及 改 建, 並 稱 為 公 營 住 宅, 均 為 出 租 性 質 之 公 共 住 宅 日 本 戰 後 政 府 全 力 投 入 住 宅 提 供, 解 決 住 宅 短 缺 之 問 題, 一 方 面 由 成 立 住 宅 金 融 公 庫 提 供 民 眾 自 建 及 購 宅 貸 款 的 資 金 ; 另 一 方 面, 成 立 住 宅 公 團 取 得 土 地, 包 括 軍 方 不 再 使 用 的 公 有 土 地, 開 發 大 型 住 宅 社, 供 民 眾 購 買 或 租 用 1996 年 以 後 地 方 政 府 對 於 興 建 或 改 建 部 分 老 舊 公 營 住 宅, 中 央 政 府 會 提 供 補 助, 提 供 工 程 經 費 二 分 之 一 的 補 助, 對 於 地 方 自 籌 的 二 分 之 一, 顧 及 地 方 財 政 負 擔 能 力, 允 許 發 行 公 債 籌 資 租 金 之 計 算 則 訂 有 公 式 隨 入 住 者 之 所 得 條 件 與 居 住 地 的 區 位 與 住 宅 狀 況 而 有 不 同, 屬 於 階 梯 式 之 租 金 模 式, 超 過 個 人 所 得 負 擔 能 力 部 分 由 政 府 補 助 在 日 本 全 國 二 百 多 萬 的 公 營 住 宅 中, 東 京 都 的 都 營 住 宅 總 量 約 佔 12% 桐 ケ 丘 公 營 住 宅 位 於 東 京 都 北 區, 是 東 京 都 都 營 住 宅 最 大 的 住 宅 群 之 一, 興 建 約 近 四 千 戶 住 宅 其 係 利 用 戰 後 軍 方 不 再 使 用 之 土 地 規 劃 大 型 的 住 宅 社 區, 原 係 興 建 低 層 式 住 宅, 近 二 十 年 間 已 陸 續 改 建 為 高 層 住 宅 目 前 由 東 京 都 都 市 整 備 局 營 運, 並 委 託 東 京 都 住 宅 供 給 公 社 (JKK, 如 附 件 ), 負 責 各 項 租 賃 手 續 及 住 宅 管 理 工 作 現 場 參 觀 時 因 東 京 都 都 市 整 備 局 因 議 會 期 間 不 便 陪 同, 現 場 因 大 雨 干 擾 及 該 社 區 保 全 人 員 表 達 勿 干 擾 居 民 生 活 為 由, 提 醒 儘 速 結 束 參 觀 行 程, 因 此 未 入 內 參 觀 居 室 空 間 及 公 共 空 間 32

40 桐 ケ 丘 公 營 住 宅 興 建 約 近 四 千 戶 住 宅 其 係 利 用 戰 後 軍 方 不 再 使 用 之 土 地 規 劃 大 型 的 住 宅 社 區, 原 係 興 建 低 層 式 住 宅, 近 二 十 年 間 已 陸 續 改 建 為 高 層 住 宅 右 下 為 社 區 之 水 塔 33

41 目 前 由 東 京 都 都 市 整 備 局 營 運, 並 委 託 東 京 都 住 宅 供 給 公 社, 負 責 各 項 租 賃 手 續 及 住 宅 管 理 工 作 現 場 參 觀 時 因 東 京 都 都 市 整 備 局 因 議 會 期 間 不 便 陪 同, 現 場 因 大 雨 干 擾 及 該 社 區 保 全 人 員 表 達 勿 干 擾 居 民 生 活 為 由, 提 醒 儘 速 結 束 參 觀 行 程, 因 此 未 入 內 參 觀 居 室 空 間 及 公 共 空 間 34

42 ( 八 ) 案 例 參 訪 3: 豐 島 地 區 實 務 案 例 介 紹 1. 案 例 概 況 介 紹 南 池 袋 二 丁 目 A 地 區 都 市 更 新 案 例, 位 於 豐 島 地 區 屬 該 區 區 公 所 公 有 地 ( 日 出 小 學 廢 校 用 地 ) 與 周 邊 的 私 有 地 主 共 同 合 作 之 都 市 更 新 案 例 隨 著 人 口 高 齡 化 及 少 子 化, 日 本 也 面 臨 到 少 子 化 造 成 學 校 用 地 低 度 使 用, 維 護 成 本 高 昂 而 需 廢 併 校 的 情 況 本 次 參 訪 案 例 為 豐 島 地 區 所 屬 日 出 小 學 被 併 校 後, 所 釋 出 之 公 有 土 地 透 過 土 地 活 化 引 入 商 業 辦 公 公 共 服 務 機 能 居 住 機 供 住 宅 商 業 文 化 及 公 益 使 用 之 重 要 經 驗 該 案 例 距 離 池 袋 車 站 約 570 公 尺, 基 地 面 積 約 8,324 平 方 公 尺, 該 面 積 尚 未 都 市 更 新 前 一 半 為 木 磚 造 密 集 式 街 巷 道 狹 窄 彎 曲, 另 一 半 則 為 日 出 小 學 學 校 用 地 日 出 小 學 之 公 有 土 地 參 與 更 新 事 業 權 利 變 換 後 之 分 回 房 舍 供 公 益 設 施 及 豐 島 區 公 所 辦 公 廳 舍 使 用 本 案 例 從 2001 年 日 出 小 學 廢 併 校 到 2004 年 南 池 袋 二 丁 目 地 區 開 發 事 業 協 議 會 成 立, 經 過 都 市 計 畫 變 更 建 物 拆 除, 直 至 2012 年 新 建 工 程 動 工,2015 年 完 工 歷 經 15 年 整 體 規 劃 內 容 為 容 積 率 800%, 建 築 本 體 為 地 上 49 層 地 下 3 層 之 建 築 物,11 樓 至 49 樓 為 住 宅 共 430 戶 ( 其 中 100 戶 為 原 住 戶 其 餘 由 開 發 商 取 得 ) 3 樓 至 9 樓 為 豐 島 區 公 所 辦 公 廳 舍 設 施 1 樓 至 2 樓 為 商 業 用 途, 地 下 1 樓 至 地 下 2 樓 為 停 車 場, 地 下 2 樓 規 劃 有 聯 通 道, 銜 接 都 營 線 東 池 袋 站, 便 利 洽 公 民 眾 使 用, 地 下 3 樓 則 為 機 械 室 為 區 別 使 用 目 的 地 不 同, 出 入 口 之 設 計 將 公 共 出 入 口 及 住 宅 出 入 口 分 開, 以 避 免 出 入 複 雜 人 員 不 易 控 管 2. 問 題 與 回 應 (1) 本 協 會 是 否 有 官 方 組 織, 有 無 合 組 開 發 公 司, 本 案 住 宅 除 原 住 戶 外 其 餘 為 開 發 商 取 得, 有 否 取 得 部 分 戶 數 做 為 社 會 住 宅 之 可 行 性? 回 應 : 本 協 會 已 成 立 30 年, 原 隸 屬 國 土 交 通 省, 後 轉 型 為 財 團 法 人 持 續 辦 理 都 市 更 新 相 關 業 務 至 得 否 將 部 分 戶 數 作 為 社 會 住 宅 之 事, 本 案 公 有 土 地 成 本 尚 不 足 以 支 應 所 分 配 回 之 公 共 設 施 及 區 公 所 辦 公 廳 舍 設 施, 爰 未 規 劃 有 部 分 住 宅 作 為 社 會 住 宅 用 途 (2) 本 案 原 地 主 或 原 住 戶 1m 2 樓 地 板 面 積 所 換 回 之 比 例 為 何, 另 所 增 加 之 容 積 獎 勵 包 含 哪 些? 回 應 : 原 地 主 或 住 戶 1m 2 所 換 回 約 2m 2, 原 本 容 積 率 為 300%, 因 辦 理 都 市 更 新 獎 勵 容 積 率 提 升 為 500%, 另 尚 有 東 京 都 訂 有 相 關 自 治 條 例 所 提 供 之 獎 勵 容 積, 本 案 容 積 率 最 高 可 提 高 至 1000%, 惟 本 案 容 積 率 僅 規 劃 800% 35

43 (3) 區 公 所 已 提 供 一 半 公 有 土 地 參 與 更 新, 然 本 案 政 府 之 補 助 金 額 為 100 億 元, 此 補 助 經 費 係 由 何 單 位 補 助, 區 公 所 是 否 有 另 行 編 列 預 算 支 應? 回 應 : 公 有 土 地 參 與 更 新 其 價 值 不 足 以 支 應 區 公 所 辦 公 廳 舍 所 需 費 用, 因 此 本 案 政 府 補 助 經 費 來 源 包 含 區 公 所 所 編 列 之 預 算 及 國 土 交 通 省 的 補 助 款 項 (4) 本 地 區 原 為 低 密 度 開 發, 因 辦 理 都 市 更 新 後 變 成 高 密 度 開 發, 對 於 環 境 之 衝 擊 為 何? 於 規 劃 階 段 是 否 有 將 此 問 題 納 入 考 量? 回 應 : 本 地 區 為 商 業 區 鄰 近 地 區 亦 陸 續 辦 理 都 市 更 新 作 業, 故 規 劃 時 已 以 整 體 都 市 發 展 方 向 為 原 則 圖 5 南 池 袋 二 丁 目 A 地 區 都 市 更 新 案 例 位 置 圖 圖 6 南 池 袋 二 丁 目 A 地 區 都 市 更 新 案 例 計 畫 概 況 圖 36

44 圖 7 南 池 袋 二 丁 目 A 地 區 都 市 更 新 案 例 基 地 配 置 圖 圖 8 南 池 袋 二 丁 目 A 地 區 都 市 更 新 案 例 建 築 物 斷 面 圖 37

45 圖 9 南 池 袋 二 丁 目 A 地 區 都 市 更 新 案 例 建 築 物 完 工 外 觀 38

46 ( 九 ) 專 題 演 講 5: 金 融 支 援 政 策 實 務, 日 本 住 宅 金 融 政 策 與 公 營 住 宅 金 融 1. 日 本 住 宅 貸 款 市 場 變 革 日 本 住 宅 金 融 支 援 機 構 (Japan Housing Finance Agency,JHF 以 下 簡 稱 住 金 ) 前 身 為 住 宅 金 融 公 庫 (Government Housing Loan Corporation,GHLC 以 下 簡 稱 公 庫 ), 係 政 府 百 分 之 百 出 資 成 立 之 機 構, 主 要 提 供 住 宅 金 融 業 務 服 務 二 次 世 界 大 戰 於 1945 年 結 束, 戰 爭 造 成 日 本 住 宅 短 缺 420 萬 戶 為 解 決 民 眾 居 住 問 題, 增 加 住 房 供 給 是 日 本 政 府 住 宅 政 策 優 先 目 標, 因 此 於 1950 年 ( 昭 和 25 年 ) 設 立 公 庫, 由 公 庫 辦 理 對 民 眾 固 定 低 利 率 ( 由 國 家 提 供 補 貼 ) 購 建 住 宅 長 期 貸 款, 以 增 加 住 房 供 給 及 至 2007 年, 日 本 政 府 決 定 廢 止 公 庫, 並 以 住 金 取 代 之 表 2 日 本 二 次 世 界 戰 後 至 21 世 紀 初 的 住 宅 政 策 增 加 房 屋 供 給 三 支 柱 公 共 租 賃 住 宅 (1951 年 起 ): 供 給 低 所 得 民 眾 低 廉 租 金 住 房 1955 年 成 立 日 本 住 房 公 司 (JHC, 為 目 前 UR 之 前 身 ): 在 主 要 都 會 供 應 大 規 模 住 宅 土 地, 興 建 提 供 中 所 得 民 眾 集 體 住 宅 1950 年 成 立 公 庫 ( 亦 即 目 前 住 金 之 前 身 ): 透 過 公 共 融 資 提 供 房 貸, 增 進 房 屋 供 給 五 年 期 住 宅 興 建 計 畫 (1966 年 訂 定 住 宅 興 建 計 畫 法, 執 行 8 次 5 年 計 畫, 第 8 次 計 畫 於 2005 年 結 束 ): 訂 定 公 部 門 每 5 年 興 建 住 房 目 標 數 2006 年 6 月 8 日 執 行 住 房 基 本 法, 廢 止 5 年 計 畫, 住 宅 政 策 關 注 重 點 由 量 轉 為 質 : 提 供 安 全 有 保 障, 高 品 質 住 宅 及 居 住 環 境 建 立 民 眾 所 期 望 的 住 宅 市 場 環 境 對 於 弱 勢 民 眾 建 立 住 房 安 全 網 公 庫 承 作 貸 款 資 金 係 由 財 政 投 融 資 制 度 ( 資 金 來 源 為 郵 政 儲 金 ) 借 款 支 應, 並 由 政 府 一 般 會 計 提 撥 資 金 予 以 補 貼 戰 後 由 於 公 庫 貸 款 具 安 定 性, 且 貸 款 條 件 優 惠, 包 括 償 還 天 期 長 且 利 息 相 對 較 低, 因 此 廣 受 民 眾 歡 迎 公 庫 營 運 模 式 在 解 決 住 房 短 缺 問 題 上 相 當 成 功, 曾 是 日 本 個 人 住 宅 貸 款 最 重 要 資 金 來 源, 其 貸 款 業 務 的 85% 係 以 自 建 或 購 買 住 宅 之 個 人 爲 對 象, 最 高 貸 款 餘 額 曾 於 2000 年 3 月 達 7.4 兆 日 圓 自 1950 年 設 立 公 庫 至 2007 年 廢 止 期 間, 日 本 約 30% 住 宅 貸 款 係 由 公 庫 提 供 除 了 公 部 門 唯 一 辦 理 住 宅 金 融 服 務 的 公 庫 之 外, 民 間 也 有 銀 行 承 作 房 貸 業 務 有 別 於 公 庫 以 固 定 低 利 率 辦 理 長 天 期 房 貸, 民 營 金 融 機 構 由 於 貸 款 資 金 來 源 為 存 款, 因 此 僅 辦 理 短 天 期 (10 年 期 ) 浮 動 利 率 房 貸 90 年 代 後 半, 由 於 房 地 產 市 場 泡 沫 破 裂, 政 府 寬 鬆 貨 幣 政 策 引 致 市 場 利 率 下 跌, 房 貸 市 場 更 形 自 由 化, 公 庫 面 臨 民 間 金 融 機 構 住 宅 貸 款 業 務 的 激 烈 競 爭, 包 括 承 作 住 宅 貸 款 種 類 越 來 越 多, 且 利 率 越 來 越 低 等, 由 於 公 庫 貸 款 條 件 39

47 不 具 吸 引 力, 面 臨 原 貸 款 戶 快 速 提 前 償 還, 單 年 提 前 償 還 金 額 最 高 曾 達 10 兆 日 圓 由 於 公 庫 對 於 提 前 償 還 房 貸 並 無 違 約 懲 罰 機 制, 但 公 庫 卻 須 面 臨 提 前 償 還 財 政 投 融 資 之 懲 罰 支 出, 以 致 公 庫 發 生 無 法 管 理 提 前 償 還 風 險 的 龐 大 損 失 ; 此 外, 民 間 行 主 張 公 庫 不 應 與 民 競 爭 房 貸 授 信 業 務 政 府 基 於 公 庫 損 失 龐 大, 考 量 公 部 門 承 作 住 宅 貸 款 必 要 性 逐 漸 减 低, 因 此 於 2007 年 廢 止 公 庫, 成 立 新 的 住 宅 金 融 支 持 機 構 ; 惟 因 一 般 購 屋 者 仍 希 望 獲 得 長 期 低 利 貸 款, 而 由 銀 行 辦 理 固 定 利 率 貸 款 有 其 困 難 ( 銀 行 資 金 來 源 為 存 戶 存 款, 有 利 率 變 動 風 險 ), 因 此 政 府 變 更 住 金 業 務 範 圍, 不 再 對 個 人 辦 理 房 貸, 僅 從 事 住 宅 貸 款 次 級 市 場 業 務, 以 協 助 金 融 機 構 辦 理 35 年 期 固 定 利 率 房 貸 (1) 圖 10 日 本 房 貸 市 場 變 革 2. 住 宅 金 融 支 援 機 構 背 景 住 金 於 2007 年 ( 平 成 19 年 )4 月 設 立, 總 資 產 兆 日 圓 ( 相 當 2370 億 美 元 ), 資 本 額 7,117 億 元 ( 相 當 60 億 美 元 ), 全 額 由 政 府 出 資 2014 年 收 益 2,824 億 元 ( 約 24 億 美 元,1 美 元 =120 日 圓 ) 主 管 機 關 為 國 土 交 通 省 及 財 務 省, 職 員 數 計 有 921 人 住 金 總 部 設 於 日 本 東 京, 全 國 主 要 都 市 計 有 11 處 分 支 公 庫 改 組 爲 住 金 後, 資 金 來 源 從 政 府 融 資 挹 注 轉 為 向 投 資 人 籌 措 資 金, 且 業 務 範 圍 亦 有 顯 著 改 變, 亦 即 不 再 辦 理 個 人 房 貸 業 務, 轉 而 以 住 宅 貸 款 證 券 化 業 務 爲 主, 從 事 證 券 化 支 援 事 業, 透 過 民 間 銀 行 間 接 對 個 人 提 融 資 服 務, 使 私 人 金 融 機 構 提 供 穩 定 的 長 期 固 定 利 率 住 宅 貸 款, 並 將 長 期 固 定 利 率 之 住 宅 貸 款 風 險, 透 過 證 券 化 轉 移 至 資 本 市 場, 以 支 援 房 貸 資 金 供 給 穩 定 性 ; 此 外, 並 對 40

48 從 事 住 宅 融 資 之 商 業 銀 行 提 供 保 險 辦 理 受 災 住 宅 重 建 及 造 鎮 融 資 業 務, 以 及 既 有 債 權 之 管 理 及 回 收 等 住 金 確 立 了 獨 立 效 率 且 透 明 之 經 營 理 念, 經 由 對 民 間 金 融 機 構 住 宅 貸 款 進 行 證 券 化, 一 方 面 保 證 住 宅 金 融 市 場 穩 定 之 資 金 供 給, 另 一 方 面 利 用 來 自 證 券 化 業 務 收 入 以 維 持 營 運 因 此, 由 於 住 金 主 要 係 向 金 融 市 場 籌 集 資 金, 因 此 可 以 降 低 對 政 府 補 貼 與 政 府 借 款 之 依 賴, 使 政 府 降 低 直 接 挹 注 住 宅 融 資 之 財 政 資 金 比 例 同 時 政 府 對 住 宅 融 資 之 挹 注 重 點 也 發 生 變 化, 主 要 重 心 係 在 於 民 間 金 融 機 構 難 以 處 理 及 無 意 願 處 理 之 災 害 重 建 住 宅 融 資 都 市 更 新 融 資 和 高 齡 者 及 弱 勢 家 庭 之 租 賃 住 宅 融 資 等 透 過 住 金 角 色 之 轉 換, 日 本 政 府 於 住 宅 建 設 和 融 資 方 面 扮 演 之 角 色, 亦 從 直 接 提 供 直 接 參 與, 轉 變 成 建 構 良 好 住 宅 融 資 環 境 以 及 促 進 住 宅 金 融 市 場 化 茲 就 公 庫 與 住 金 比 較 如 下 表 : 表 3 公 庫 與 住 金 之 比 較 公 庫 住 金 設 立 時 間 1950 年 2007 年 資 本 日 本 政 府 全 額 出 資 使 命 對 中 低 所 得 階 層 提 供 住 宅 貸 款 流 動 性 提 升 住 宅 品 質 主 要 商 品 固 定 利 率 住 宅 貸 款 主 要 業 務 辦 理 房 貸 初 級 市 場 業 務, 直 接 提 供 住 宅 貸 款 ( 與 民 間 競 爭 住 宅 貸 款 業 務 ) 辦 理 房 貸 次 級 市 場 業 務, 以 證 券 化 方 式 間 接 提 供 房 貸 ( 支 援 民 間 住 宅 貸 款 ) 主 要 資 金 籌 措 方 式 向 政 府 財 政 投 融 資 借 款 住 宅 貸 款 擔 保 證 券 (MBS) 政 府 補 貼 有 原 則 無, 但 如 有 重 大 災 害 ( 例 如 2011 年 日 本 311 大 地 震 ), 係 由 政 府 對 住 金 挹 注 災 害 貸 款 所 需 資 金 註 註 : 由 住 金 提 供 重 大 災 害 之 直 接 融 資, 則 其 資 金 來 源 係 向 財 政 投 融 資 借 款, 並 取 得 政 府 補 貼 款 3. 住 宅 金 融 機 構 於 證 券 化 市 場 的 二 種 業 務 模 式 似 : 住 金 證 券 化 市 場 的 業 務 模 式 分 為 二 類, 此 與 美 國 房 貸 證 券 化 市 場 模 式 相 類 41

49 (1) 購 入 型 : 從 民 間 金 融 機 構 購 買 住 宅 貸 款, 並 以 之 發 行 不 動 產 抵 押 貸 款 證 券 (MBS), 從 資 本 市 場 當 中 獲 得 資 金 這 種 結 構 模 式 類 似 美 國 的 房 利 美 (Fannie Mae) 與 房 地 美 (Freddie Mae) (2) 保 證 型 : 由 住 宅 金 融 支 援 機 構 對 民 間 金 融 機 構 放 款 之 長 期 固 定 利 率 住 宅 貸 款 提 供 擔 保, 保 證 對 於 MBS 之 及 時 償 還, 這 種 結 構 模 式 類 似 美 國 FHA 與 吉 利 美 (Ginnie Mae) 圖 11 住 宅 金 融 支 援 機 構 於 證 券 化 市 場 的 二 種 業 務 模 式 4. 公 庫 轉 型 為 住 金 後, 獲 利 顯 著 改 善 住 金 發 行 之 MBS 具 有 其 制 度 特 色, 亦 即 MBS 之 標 的 房 貸 資 產 不 會 由 住 金 資 產 負 債 表 切 割, 如 遇 住 金 償 付 不 能, 其 標 的 資 產 會 移 轉 至 第 三 方 信 託 帳 戶 上, 信 託 資 產 之 現 金 流 量 仍 得 分 配 給 MBS 投 資 者, 由 於 此 種 MBS 投 資 風 險 較 低, 頗 受 投 資 人 歡 迎 自 2005 年 起, 住 金 持 續 擔 任 日 本 MBS 主 要 發 行 者, 每 年 發 行 額 達 2 兆 日 圓, 並 於 2006 年 達 到 高 峰 即 使 經 歷 2007 年 全 球 金 融 危 機, 以 及 2011 年 日 本 311 大 地 震, 其 他 證 券 化 商 品 發 行 額 大 幅 下 降, 但 住 金 MBS 發 行 額 仍 維 持 2006 年 之 2 兆 元 以 上 水 準 及 至 2014 年, 住 金 發 行 MBS 占 全 體 證 券 化 商 品 比 重 高 達 三 分 之 二 2014 年 度 末, 住 金 發 行 MBS 餘 額 約 11 兆 元, 總 發 行 金 額 達 19.8 兆 元 42

50 圖 12 日 本 證 券 化 商 品 發 行 額 資 料 來 源 : 日 本 證 券 業 協 會 公 庫 運 作 期 間, 虧 損 金 額 龐 大 ; 自 1985 年 至 2007 年 間, 每 年 虧 損 金 額 介 於 3 千 億 元 至 4 千 億 元 間, 需 長 期 仰 賴 政 府 補 助 款 支 援 公 庫 改 制 為 住 金 後, 由 於 營 運 模 式 改 變, 逐 漸 轉 虧 為 盈, 近 年 獲 利 持 續 增 加,2014 年 度 達 2,800 億 元 圖 13 住 宅 金 融 公 庫 及 住 宅 金 融 支 援 機 構 獲 利 情 形 資 料 來 源 : 住 宅 金 融 支 援 機 構 43

51 (1) 美 日 二 國 住 宅 貸 款 利 率 及 市 占 率 :2015 年 日 本 35 年 期 房 貸 固 定 利 率 為 1.55%, 遠 較 美 國 30 年 期 房 貸 利 率 4% 為 低 至 於 美 日 二 國 固 定 利 率 房 貸 比 重, 亦 有 顯 著 不 同, 例 如 2013 年 日 本 僅 有 26% 借 戶 使 用 固 定 利 率 房 貸, 美 國 則 高 達 90% 圖 14 美 國 及 日 本 之 住 宅 貸 款 利 率 資 料 來 源 : 美 國 聯 邦 準 備 理 事 會 日 本 住 宅 金 融 支 援 機 構 44

52 ( 十 ) 專 題 演 講 6: 日 本 住 宅 市 場 指 標 介 紹 1. 一 般 財 團 法 人 日 本 不 動 產 研 究 所 ( 簡 稱 JREI) 的 歷 史 沿 革 : 年 份 內 容 1897 年 日 本 勸 業 銀 行 總 部 開 業 1907~1911 年 1. 評 估 業 務 的 前 身 2. 貸 款 業 務 價 格 調 查 1911 年 第 1 例 評 估 案 例 1918 年 第 1 例 評 估 報 告 書 ( 麻 布, 東 大 天 文 臺 ) 1937 年 由 農 工 業 的 貸 款, 隨 著 都 市 的 開 發, 拓 展 到 商 業 地 宅 地 的 借 款, 土 地 價 格 的 評 估 越 顯 重 要, 並 完 成 市 街 地 價 格 的 推 移 等 1959 年 土 地 貸 放 款 愈 來 愈 多, 創 立 財 團 法 人 本 不 動 產 研 究 所 總 會, 以 不 動 產 的 綜 合 研 究 機 構 為 目 標 設 立 財 團 1964 年 1. 成 立 不 動 產 評 估 基 準 委 員 會 2. 評 估 法 實 施 1965 年 成 立 日 本 不 動 產 估 價 師 協 會 2. 公 司 概 要 : 一 般 財 團 法 人 日 本 不 動 產 研 究 所 ( JAPAN REAL ESTATE 名 稱 INSTITUTE) 理 事 長 福 田 進 基 本 財 產 16 億 日 圓 1959 年 2 月 24 日 立 許 可 設 立 年 月 日 1959 年 3 月 2 日 創 立 (2011 年 轉 為 一 般 財 團 法 人 ) 維 持 會 員 ( 機 構 ) 特 別 會 員 贊 助 會 員 普 通 會 員 ( 共 計 338 家 )) 不 動 產 鑒 定 評 估 業 ( 國 土 交 通 大 臣 登 記 (14) 第 8 號 ) 一 級 建 築 師 事 務 所 ( 東 京 都 知 事 登 記 第 號 ) 登 記 註 冊 補 償 咨 詢 業 務 ( 國 土 交 通 省 補 25 第 19 號 ) 建 設 咨 詢 業 務 ( 國 土 交 通 省 建 22 第 8372 號 ) 總 數 517 名 (2015 年 4 月 1 日 ) 員 工 數 其 中 : 不 動 產 鑒 定 士 275 名 一 級 建 築 師 22 名 證 券 化 戰 略 咨 詢 師 32 名 再 開 發 咨 詢 策 劃 師 38 名 MAI 5 名 MRICS 2 名 3. 主 要 服 務 內 容 : 不 動 產 業 界 的 綜 合 性 醫 院 國 內 外 不 動 產 投 資 市 場 調 查 研 究 基 礎 性 調 查 國 內 外 不 動 產 丶 資 產 評 估 不 動 產 投 資 戰 略 支 援 ( 住 宅 寫 字 樓 商 業 酒 店 物 流 養 老 等 ) PRE( 公 有 不 動 產 ) 戰 略 支 援 企 業 併 購 重 組 評 估 以 及 咨 詢 不 動 產 再 開 發 以 及 城 市 規 劃 咨 詢 資 產 證 券 化 相 關 咨 詢 以 及 評 估 CRE( 企 業 不 動 產 ) 戰 略 支 援 不 動 產 投 融 資 風 險 管 理 環 境 問 題 調 查 及 諮 詢 企 業 會 計 支 援 不 動 產 開 發 咨 詢 奧 運 會 相 關 產 業 諮 詢 防 災 事 業 咨 詢 其 他 各 種 咨 詢 業 務 45

53 4. 新 部 門 介 紹 (2014 年 5 月, 進 行 了 部 門 重 組 和 新 設 ) (1) 國 際 部 為 了 滿 足 顧 客 公 司 的 國 際 化 需 求, 舊 特 定 事 業 部 的 國 際 團 隊 獨 立 出 來, 單 設 為 國 際 部, 全 面 開 展 歐 美 亞 洲 東 南 亞 等 不 動 產 相 關 業 務, 並 于 2014 年 5 月 2 日 成 立 了 第 一 家 海 外 分 公 司 - 不 動 研 ( 上 海 ) 投 資 咨 詢 有 限 公 司 (2) 本 社 事 業 部 改 組 舊 東 京 事 業 部, 加 強 東 京 千 葉 橫 濱 間 的 業 務 推 進 體 制, 並 新 設 東 京 五 輪 關 連 事 業 推 進 室 和 都 市 開 發 推 進 室 (3) 金 融 戰 略 部 將 舊 咨 詢 顧 問 部 和 舊 特 定 事 業 部 的 金 融 團 隊 整 合, 新 設 金 融 法 人 室 和 專 案 室 (4) 資 產 戰 略 部 將 舊 咨 詢 顧 問 部 和 舊 特 定 事 業 部 的 事 業 相 關 團 隊 整 合, 新 設 企 業 資 產 評 價 室 環 境 室 及 資 產 活 用 推 進 室 (5) 公 共 部 為 了 更 積 極 的 對 應 政 府 和 各 地 方 公 共 團 體 的 各 種 需 求, 改 組 舊 系 統 評 價 部, 加 設 綜 合 支 援 室 技 術 活 用 推 進 室 資 產 評 價 第 1 室 資 產 評 價 第 2 室 和 資 產 評 價 第 3 室 5. 證 券 化 部 的 概 要 (1) 最 近, 鑒 定 評 估 業 務 需 要 高 度 的 專 門 知 識, 估 價 師 一 個 人 已 經 無 法 單 獨 承 擔 所 有 類 型 的 業 務 也 就 是 說, 現 在 的 評 估 行 業 已 經 到 了 強 調 個 人 特 定 專 業 的 高 度 專 業 知 識 的 時 代 (2) 為 配 合 日 本 不 動 產 投 資 信 託 (J-REIT) 的 出 臺, 日 本 不 動 產 研 究 所 於 1998 年 成 立 證 券 化 部 的 前 身 - 證 券 化 室, 專 門 處 理 不 動 產 證 券 化 事 業 相 關 業 務 (3) 之 後, 為 迎 合 社 會 的 各 種 需 求, 先 後 成 立 了 環 境 專 業 項 目 室 和 企 業 資 產 評 估 專 業 項 目 室 (4) 進 一 步, 除 傳 統 的 寫 字 摟 住 宅 等 類 型 之 外, 我 們 還 設 立 了 特 殊 類 型 的 專 業 評 估 項 目 組 ( 如 商 業 酒 店 物 流 養 老 設 施 租 金 海 外 不 動 產 等 ) A 年 8 月, 我 們 把 所 有 這 些 區 別 于 傳 統 評 估 業 務 的 新 型 專 業 項 目 室 / 組 46

54 6. 研 究 部 統 一 組 建 成 - 特 定 事 業 部 ( 現 金 融 戰 略 部 和 資 產 戰 略 部 的 前 身 ) B. 日 本 不 動 產 研 究 所 可 稱 為 不 動 產 的 綜 合 醫 院, 針 對 客 戶 評 估 咨 詢 等 的 需 求, 充 分 利 用 敝 所 擁 有 的 各 專 業 估 價 師, 組 建 成 專 業 隊 伍, 以 最 專 業 的 技 術 力 量, 為 客 戶 提 供 服 務 (1) 各 種 調 查 研 究 結 果 的 對 外 公 佈, 是 促 進 行 業 理 論 和 實 踐 的 發 展 : A. 首 先, 通 過 各 部 門 的 定 期 回 訪, 積 極 和 參 與 調 查 的 各 主 要 投 資 機 構 進 行 溝 通 和 意 見 交 換 B. 通 過 定 期 舉 辦 新 聞 發 佈 會 向 媒 體 以 及 各 圑 體 及 時 公 佈 最 新 結 果 C. 通 過 舉 辦 各 種 說 明 會 以 及 研 討 會 邀 請 銀 行 投 資 機 構 不 動 產 商 等 機 構 共 同 討 論 調 查 結 果 和 行 業 動 態 D. 根 據 調 查 結 果, 研 究 所 員 工 積 極 撰 文 發 表 於 各 大 主 流 刊 物 E. 積 極 接 受 電 視 報 紙 網 站 等 媒 體 採 訪 F. 接 受 政 府 機 搆 研 究 機 構 以 及 機 構 投 資 者 的 內 部 培 訓 遫 請 (2) 研 究 部 定 期 調 查 : A. 市 街 地 價 格 指 數 全 國 木 造 建 築 費 指 數 (1936~,3 月 末 9 月 末 ) B. 全 國 租 金 統 計 (1995~,9 月 末 ) C. 不 動 産 投 資 家 調 査 (1999~,4 月 10 月 ) D. 田 地 價 格 以 及 租 金 調 査 (1913~,3 月 末 ) E. 林 地 以 及 原 木 價 格 調 査 (1940~,3 月 末 ) F. 全 國 寫 字 樓 調 査 (2006~,12 月 末 ) G. 東 京 大 阪 名 古 屋 地 區 寫 字 樓 租 金 預 測 (1998~, 春 秋 ) 成 果 和 三 鬼 商 事 ( 株 ) 組 成 的 共 同 研 究 會 寫 字 樓 市 場 動 向 研 究 会 的 研 究 H. 國 際 不 動 産 價 格 租 金 指 數 (2013~,4 月 10 月 ) I. 住 宅 市 場 指 數 (2001~, 上 半 期 下 半 期 ) 和 At Home ( 株 ) ( 株 ) KEN Corporation 共 同 調 查 J. 不 動 研 住 宅 價 格 指 數 (2015 年 ~, 每 月 ) 與 美 國 的 希 拉 指 數 做 法 相 同 (3) 其 他 部 門 的 定 期 調 查 : A. 金 融 戰 略 部 公 表 JREI Off ice Investment Index(JOIX) (2011~,6 月 12 月 ) B. 証 券 化 部 公 表 商 業 店 鋪 租 金 動 向 (2011~, 春 秋 ) 47

55 C. 企 劃 部 公 表 全 國 地 價 動 向 圖 ( 商 業 地 住 宅 地 ) (2010~, 毎 月 ) ( 十 一 ) 專 題 演 講 7: 橫 濱 市 營 住 宅 供 給 與 實 務 引 言 橫 濱 市 人 口 約 370 萬, 是 大 東 京 都 會 區 最 大 的 衛 星 都 市, 也 是 最 多 人 口 的 市 級 行 政 區 而 橫 濱 市 建 築 局 的 基 本 目 標, 在 於 透 過 確 實 的 建 築 技 術, 以 推 展 安 全 安 心 的 居 住 環 境, 並 藉 社 區 總 體 營 造 來 增 加 市 民 的 幸 福 感 為 達 成 上 揭 目 標, 住 宅 部 竭 力 創 造 優 良 的 住 居 生 活, 讓 市 民 住 得 習 慣, 且 能 夠 安 心 地 居 住 下 去 橫 濱 市 的 市 營 住 宅 主 要 是 提 供 低 所 得 的 市 民 達 到 最 基 本 的 居 住 需 求 而 十 日 市 場 市 營 住 宅 是 1959 年 建 設 的 大 規 模 住 宅 團 地 之 一, 且 於 2005 年 進 行 全 面 性 整 修 改 建 除 了 介 紹 政 府 直 接 興 建 的 市 營 住 宅 外, 今 日 亦 會 說 明 借 上 型 市 營 住 宅, 即 政 府 藉 由 租 賃 民 間 自 宅 再 以 較 低 租 金 轉 租 給 低 收 入 族 群 的 住 宅 型 式, 最 後 亦 安 排 各 位 實 地 參 觀, 希 望 各 位 有 所 收 穫 1. 十 日 市 場 市 營 住 宅 改 建 計 畫 (1) 橫 濱 市 市 營 住 宅 政 策 概 要 A. 日 本 政 府 於 1951 年 制 訂 了 公 營 住 宅 法, 而 橫 濱 市 更 早 於 1948 年 即 訂 立 了 庶 民 住 宅 使 用 條 例, 以 建 設 公 營 住 宅 方 式, 滿 足 因 貧 困 或 低 所 得 族 群 之 居 住 需 求, 而 至 1960 年 橫 濱 市 已 興 建 完 成 4700 戶 市 營 住 宅, 提 供 了 低 租 金 之 住 宅 福 利 政 策, 對 無 法 買 房 子 的 低 所 得 家 庭 提 供 適 合 居 住 的 房 子 對 於 舊 有 住 宅 社 區, 由 於 其 建 築 物 群 聚 密 集, 公 共 空 間 狹 小 且 住 宅 單 元 品 質 不 佳, 橫 濱 市 政 府 遂 於 1960 年 起 開 始 進 行 改 善 重 建 工 作 橫 濱 市 人 口 1952 年 已 超 過 100 萬 人, 且 至 1968 年 更 超 越 了 200 萬 人, 為 因 應 人 口 的 大 量 增 長, 橫 濱 市 推 動 了 三 次 大 規 模 之 公 營 住 宅 團 地 建 設, 以 滿 足 大 量 之 居 住 需 求 :(1)1959 至 1964 年 興 建 的 十 日 市 場 住 宅 (2)1964 至 1966 年 興 建 的 上 飯 田 住 宅 (3)1968 至 1971 年 興 建 之 希 望 之 丘 住 宅 (2) 十 日 市 場 住 宅 改 建 案 例 年 間 橫 濱 市 人 口 快 速 增 加, 十 日 市 場 住 宅 就 是 這 段 期 興 建 的 大 規 模 住 宅 團 地 之 一 十 日 市 場 改 建 前 約 有 2200 戶 住 宅, 多 為 30 年 以 上 屋 齡 之 木 造 建 築 物, 設 備 老 舊, 空 間 狹 小 且 機 能 不 佳, 其 改 建 目 標 有 三, 一 是 建 築 物 將 朝 中 高 樓 層 規 劃, 其 二, 改 善 周 遭 公 共 設 施, 增 加 道 路 公 園 等 基 礎 設 施, 第 三, 採 混 居 之 規 劃 方 式, 不 僅 提 供 低 所 得 者 居 住, 也 導 入 中 高 所 得 者 亦 可 入 住 48

56 十 日 市 場 住 宅 概 要 : 所 在 地 : 橫 濱 市 綠 區 十 日 市 場 町 1258 番 地 區 域 面 積 :39 公 頃 (391,600 平 方 公 尺 ) 住 宅 用 地 :64% 中 小 學 校 :8% 道 路 公 園 :28% 市 營 住 宅 :2,334 戶 ( 提 供 低 所 得 者 ) UR 住 宅 :549 戶 ( 提 供 中 高 所 得 者 ) 十 日 市 場 住 宅 早 期 ( 年 ) 是 興 建 1 2 層 樓 建 築 物, 改 建 後 現 已 發 展 成 23 區, 自 年 每 年 約 新 建 戶, 總 計 興 建 2,334 戶, 房 型 包 含 一 房 型 二 房 型 三 房 型 及 四 房 型, 並 以 三 房 型 居 多, 各 區 除 住 宅 社 區 外, 亦 配 置 有 公 園 與 學 校 等 公 共 設 施 今 日 實 地 參 訪 之 標 的 是 位 於 第 7 區, 其 房 型 為 3DK( 三 房 型, 約 平 方 公 尺 ), 即 3 臥 室 加 廚 房 及 客 廳, 而 其 衛 浴 是 屬 一 體 成 型 的 預 鑄 式 單 元 2. 橫 濱 市 營 住 宅 簡 介 (1) 公 營 住 宅 興 辦 之 法 令 依 據 1951 年 ( 昭 和 26 年 ) 日 本 政 府 制 訂 公 營 住 宅 法, 依 據 該 法 第 1 條 規 定 : 本 法 之 立 法 目 的, 在 於 透 過 中 央 與 地 方 政 府 合 作, 建 設 可 滿 足 健 康 文 明 生 活 要 求 之 住 宅, 並 以 低 廉 租 金 提 供 給 居 住 困 難 的 低 收 入 者, 從 而 促 進 國 民 生 活 安 定, 以 增 進 社 會 福 祉 另 1996 年 ( 平 成 8 年 ) 日 本 政 府 修 訂 公 營 住 宅 法 規 定, 主 要 修 訂 了 階 梯 式 租 金 及 導 入 借 上 公 營 住 宅 兩 方 面 ; 其 中 階 梯 式 租 金 是 指 隨 入 住 者 所 得 高 低 與 公 營 住 宅 設 備 狀 況, 而 調 整 租 金 比 例, 所 得 越 高 或 機 能 設 備 越 好 者, 相 對 租 金 亦 隨 之 提 高 ; 另 借 上 公 營 住 宅 即 為 由 政 府 租 借 民 間 空 閒 住 宅, 並 以 較 低 租 金 租 借 給 低 所 得 之 族 群, 簽 約 期 限 約 為 20 年 (2) 公 營 住 宅 之 興 辦 方 式 與 現 況 公 營 住 宅 依 興 辦 方 式 分 為 政 府 直 接 興 建 與 借 上 住 宅 及 依 改 良 住 宅 法 改 建 之 改 良 住 宅 等 三 種, 改 良 住 宅 是 指 原 舊 有 住 宅 社 區 因 老 舊 不 堪 使 用 或 生 活 機 能 不 佳, 而 予 以 拆 除 重 建 並 改 善 周 周 公 共 設 施 之 興 辦 方 式 市 營 住 宅 社 區 依 規 應 規 劃 設 置 公 共 設 施, 包 含 兒 童 樂 園 大 眾 澡 堂 聚 會 場 所 管 理 室 廣 場 綠 地 步 道 停 車 場 及 高 齡 者 生 活 諮 詢 所 等, 而 橫 濱 市 政 府 業 於 82 處 住 宅 社 區 設 置 了 停 車 場 共 有 9,978 個 車 位 ; 及 於 102 處 住 宅 49

57 社 區 設 置 有 聚 會 場 所 123 處 直 至 2015 年 3 月 橫 濱 市 建 築 局 管 理 282 處 住 宅 社 區 共 31,401 戶, 而 實 際 入 住 者 為 29,530 戶 計 有 57,501 人 市 營 住 宅 入 住 人 數 約 為 橫 濱 市 總 人 口 數 1% (3) 申 請 承 租 者 入 住 資 格 與 方 式 A. 申 請 承 租 者 入 住 資 格 : 於 橫 濱 市 居 住 或 工 作 超 過 6 個 月 以 上 以 夫 婦 或 親 子 為 主 體 的 家 庭 ( 單 身 者 亦 可 申 請, 條 件 另 附 ) 有 居 住 需 求 困 難 者 未 滯 納 稅 金 者 能 融 入 社 區 生 活 者, 非 反 社 會 暴 力 團 體 成 員 一 般 家 庭 月 收 入 為 15 萬 8 千 日 幣 以 下, 另 依 公 營 住 宅 法 規 定 高 齡 者 ( 申 請 者 須 為 65 歲 以 上 ) 身 心 障 礙 者 或 有 未 成 年 子 女 之 家 庭 月 收 入 為 21 萬 4 千 日 幣 以 下 B. 申 請 期 間 : 橫 濱 市 建 築 局 每 年 辦 理 承 租 入 住 申 請 登 記 2 次, 分 別 於 4 月 及 10 月 各 辦 理 一 次,2014 年 度 開 放 申 請 戶 數 為 1,253 戶, 申 請 登 記 者 有 20,375 人, 競 爭 率 為 16.3 倍, 可 見 市 營 住 宅 之 需 求 性 相 當 高 所 得 收 入 分 位 共 分 八 個 等 級, 藉 以 評 定 入 住 資 格, 惟 未 來 如 家 庭 收 入 如 超 過 原 有 入 住 標 準 時, 仍 可 繼 續 居 住 C. 租 金 管 理 制 度 : 表 4 市 營 住 宅 的 租 金 收 入 租 約 金 額 112 億 日 元 年 實 收 款 項 108 億 日 幣 年 實 收 率 96% 平 均 約 有 4% 入 住 者 滯 納 住 宅 租 金 費 用, 而 政 府 可 採 取 清 償 之 途 徑 包 括 私 人 債 權 及 循 法 律 途 徑 解 決 兩 方 面, 法 律 作 為 包 括 了 起 訴 前 協 調 和 解 調 停 交 還 住 宅 訴 訟 與 強 制 執 行 等 方 式, 原 則 上 政 府 盡 量 避 免 採 取 強 制 手 段, 即 使 判 決 成 立, 亦 設 置 諮 詢 窗 口 輔 導 其 入 住 其 他 適 合 之 住 處 D. 入 住 者 高 齡 化 比 率 : 橫 濱 市 營 住 宅 承 租 入 住 者 高 齡 化 比 率 約 為 42.8%, 相 較 橫 濱 市 人 口 高 齡 化 平 均 22.9% 比 率 高 出 許 多, 而 市 營 住 宅 高 齡 入 住 者 中 65 歲 以 上 單 身 約 為 33.5%,65 歲 以 上 二 人 約 為 14.7% 目 前 橫 濱 市 規 劃 作 為 高 齡 者 使 用 之 住 宅 社 區 (SHP), 以 直 接 興 建 方 式 有 22 處 計 有 928 戶, 採 用 借 上 住 宅 方 式 共

58 處 計 有 3,250 戶 另 為 協 助 安 置 311 東 日 本 大 地 震 受 災 戶 ( 非 社 會 住 宅 目 的 ), 橫 濱 市 政 府 亦 提 供 空 閒 之 市 營 住 宅 作 為 安 置 場 所, 如 希 望 之 丘 住 宅 社 區 於 災 害 當 時 提 供 了 131 戶, 而 目 前 僅 剩 47 戶 E. 指 定 管 理 者 制 度 : 關 於 公 共 設 施 之 管 理 營 運, 依 據 2003 年 6 月 修 訂 之 地 方 自 治 法 規, 為 了 能 善 用 民 間 之 力 量, 而 更 有 效 率 來 因 應 市 民 多 樣 化 之 需 求, 並 提 升 對 市 民 的 服 務 品 質 與 節 省 經 費, 故 引 進 指 定 管 理 者 制 度 橫 濱 市 營 住 宅 之 指 定 管 理 者 制 度, 未 來 年 度 已 與 4 家 民 營 管 理 維 護 公 司 簽 訂 契 約, 並 將 橫 濱 市 分 為 八 個 區 塊, 由 8 個 事 務 所 負 責 管 理 維 護 及 清 潔 工 作 3. 橫 濱 市 借 上 型 市 營 住 宅 政 策 (1) 借 上 型 公 營 住 宅 之 法 令 依 據 於 市 中 心 採 直 接 興 建 方 式 的 公 營 住 宅, 因 營 建 成 本 較 高 提 供 相 對 不 易, 於 是 日 本 政 府 1996 年 修 訂 公 營 住 宅 法 規 定, 新 增 得 以 租 借 民 間 新 建 或 既 存 之 住 宅 再 轉 租 給 低 所 得 者 的 措 施, 且 政 府 得 補 助 民 間 業 者 因 租 借 作 為 公 營 住 宅 所 進 行 之 房 屋 興 建 或 修 繕 費 用 (2) 橫 濱 市 借 上 型 市 營 住 宅 之 政 策 A. 經 營 機 制 a. 民 間 業 者 ( 土 地 所 有 人 等 ) 提 供 之 出 租 住 宅 須 符 合 一 定 條 件 後, 橫 濱 市 政 府 再 與 之 訂 立 期 限 20 年 之 租 賃 契 約 b. 經 轉 租 完 成 的 民 間 住 宅 作 為 市 營 住 宅 使 用, 除 入 住 者 租 賃 管 理 仍 依 市 營 住 宅 條 例 之 規 定, 每 月 支 付 租 金 給 民 間 業 主, 且 對 於 出 租 住 宅 之 修 繕 費 用, 市 政 府 亦 給 予 一 定 比 例 之 補 助 c. 租 約 期 滿 住 戶 遷 出 後, 應 回 復 原 狀 並 返 還 原 屋 主 ( 有 部 分 市 政 府 會 進 行 修 繕 ) B. 辦 理 狀 況 目 前 日 本 20 個 大 都 市 中 有 12 市 政 府 辦 理 借 上 型 市 營 住 宅 政 策, 其 中 橫 濱 市 以 3,981 戶 居 冠, 其 次 是 神 戶 市, 其 係 因 為 阪 神 大 地 震 急 需 安 置 災 民 之 故, 而 橫 濱 市 則 是 因 市 區 人 口 大 量 增 長 及 因 應 人 口 高 齡 化 而 採 取 此 政 策 51

59 橫 濱 市 採 直 接 興 建 之 市 營 住 宅 多 偏 向 西 部 郊 外 地 區, 因 市 中 心 因 建 設 成 本 較 高, 故 主 要 採 用 借 上 型 住 宅 居 多, 尤 以 中 區 西 區 及 南 區 借 上 型 住 宅 數 量 皆 較 直 接 興 建 者 為 多 另 橫 濱 市 供 高 齡 者 使 用 之 市 營 住 宅 約 4,390 戶, 約 占 全 部 市 營 住 宅 的 14%, 其 中 借 上 型 市 營 住 宅 中 有 八 成 以 上 為 提 供 高 齡 者 居 住 使 用 高 齡 者 住 宅 之 規 劃 強 調 住 宅 設 備 之 提 供 與 生 活 福 祉 相 互 結 合, 主 要 為 附 有 照 顧 服 務 的 機 能 性 住 宅 在 住 宅 設 備 方 面, 考 慮 高 齡 者 身 體 機 能 衰 退 的 特 性 及 需 求, 規 定 須 裝 置 緊 急 通 報 系 統, 並 於 空 間 規 劃 上 要 求 達 到 無 障 礙 環 境 之 設 計, 且 每 一 住 宅 社 區 皆 須 設 置 交 誼 之 集 會 空 間 另 民 間 業 者 開 發 新 建 住 宅 作 為 借 上 型 市 營 住 宅, 其 申 請 流 程 約 以 三 年 為 期, 由 民 間 業 者 提 出 新 建 事 業 計 畫 申 請, 經 市 政 府 認 可 後 訂 訂 協 定 契 約 ; 第 二 年 向 市 政 府 申 請 補 助 並 開 始 興 建 ; 第 三 年 完 工 後, 雙 方 訂 定 租 賃 契 約 且 政 府 予 以 補 助 金 後, 即 可 以 開 始 入 住 及 管 理 ( 十 二 ) 案 例 參 訪 4: 都 營 住 宅 實 務 案 例 - 十 日 市 場 ヒルタウン(サニーハウス 103 号 室 ) 橫 濱 市 的 市 營 住 宅 在 1951 年 公 營 住 宅 法 施 行 前 即 已 開 始 推 動,1948 年 橫 濱 市 制 定 平 民 住 宅 使 用 條 例, 主 要 目 標 即 為 提 供 公 共 住 宅 給 低 所 得 家 戶 居 住 1960 年 開 始 大 量 興 建 市 營 住 宅, 至 今 約 興 建 4,700 戶 市 營 住 宅 1. 橫 濱 市 營 住 宅 - 十 日 市 場 基 本 資 料 (1) 所 在 地 : 橫 濱 市 綠 區 十 日 市 場 町 1258 番 地 圖 15 橫 濱 市 十 日 市 場 市 營 住 宅 區 位 圖 (2) 區 域 面 積 : 面 積 共 計 39 公 頃 1,600 平 方 公 尺, 其 中 住 宅 用 地 占 64% 中 小 學 校 占 8% 道 路 公 園 占 28% (3) 十 日 市 場 的 發 展 歷 程 十 日 市 場 係 於 年 間 興 建, 主 要 是 因 為 1952 年 至 1962 年 間 日 52

60 本 人 口 急 速 增 加, 導 致 住 宅 供 給 不 足, 故 大 規 模 的 興 建 公 營 住 宅, 橫 濱 市 除 了 十 日 市 場 外, 後 續 又 興 建 了 上 飯 田 住 宅 等 公 營 住 宅 十 日 市 場 住 宅 當 時 共 興 建 2,200 戶, 僅 為 平 房 或 二 層 樓 的 木 造 建 築 物 經 過 30 年, 因 建 築 物 及 設 備 老 舊, 建 築 居 住 水 準 已 不 符 合 現 代 的 標 準, 故 十 日 市 場 公 營 住 宅 於 1993 年 開 始 陸 續 分 區 改 建, 每 年 約 新 蓋 戶, 改 建 後 成 為 中 高 層 公 營 住 宅, 並 配 合 區 域 道 路 公 園 等 公 共 設 施 的 配 置, 改 建 時 並 積 極 與 UR 合 作, 以 加 入 中 高 所 得 居 住 之 UR 租 賃 住 宅, 達 到 混 居 的 效 果 上 圖 為 1960 年 的 十 日 市 場, 左 圖 為 目 前 的 十 日 市 場 可 看 出 改 建 前 後 的 極 大 差 異 (4) 整 體 規 劃 設 計 改 建 後 的 十 日 市 場 公 營 住 宅, 已 發 展 成 23 區 各 區 分 別 配 置 有 公 園 與 學 校, 其 中 橫 濱 市 營 住 宅 有 2,334 戶 ( 低 所 得 ) UR 住 宅 有 549 戶 ( 中 高 所 得 ), UR 住 宅 亦 全 部 為 租 賃 住 宅 53

61 十 日 市 場 公 營 住 宅 房 型 設 計, 因 以 家 戶 為 居 住 對 象, 主 要 以 3DK(68.95 平 方 公 尺 ) 居 多, 計 1,606 戶, 占 68% 此 外, 因 為 改 建 前 的 原 居 民 還 可 繼 續 居 住, 考 量 原 居 民 的 需 要, 故 有 配 置 一 些 1DK 2DK 的 房 型,2DK 的 房 型 有 585 戶,1DK 的 房 型 有 113 戶 其 餘 為 4DK 房 型 30 戶 改 建 後 十 日 市 場 配 置 圖, 黃 色 部 分 為 UR 住 宅, 橘 色 部 分 為 市 營 住 宅 (5) 改 建 方 式 A. 改 建 費 用 : 改 建 費 用 1/3 由 中 央 補 助 2/3 由 橫 濱 市 府 負 擔 改 建 經 費 依 據 法 規 70 年 間 用 居 民 之 租 金 來 償 還 建 築 工 程 費 用, 實 際 上 改 建 經 費 還 是 由 地 方 政 府 編 列 會 計 預 算 辦 理 B. 興 建 主 體 : 橫 濱 市 府 建 築 局 住 宅 部 C. 與 UR 的 合 作 : 十 日 市 場 在 改 建 時 市 府 主 動 的 找 UR 合 作, 希 望 加 入 中 高 所 得 居 住 的 UR 租 賃 住 宅,UR 原 本 在 這 沒 有 土 地, 是 用 其 他 土 地 跟 這 邊 換 的 改 建 後 在 配 置 上 UR 住 宅 有 一 定 程 度 的 分 散 分 佈, 達 到 混 居 的 效 果 不 過 雙 方 居 民 在 交 流 上 仍 有 困 難, 市 營 住 宅 管 理 營 運 委 員 會 很 積 極 的 去 找 UR 的 居 民 加 入, 但 效 果 還 是 不 好 54

62 (6) 管 理 維 護 : A. 市 營 住 宅 由 市 府 建 築 局 住 宅 部 來 管 理, 市 府 並 委 外 物 業 管 理 辦 理 B. 市 營 住 宅 約 每 年 會 做 一 次 大 整 修 因 為 當 初 大 量 興 建, 目 前 整 修 的 經 費 確 實 已 造 成 市 府 財 政 的 龐 大 負 擔 2. 實 地 參 訪 十 日 市 場 改 建 後 共 分 為 23 區, 案 例 參 訪 的 是 第 7 區, 房 型 為 3DK(68.95 平 方 公 尺 ) 即 3 房 加 廚 房 客 廳 的 住 宅 其 衛 浴 是 屬 一 體 成 型 的 案 例 參 訪 七 區 配 置 圖 區 內 兒 童 遊 戲 場 55

63 市 營 住 宅 建 築 多 以 走 廊 連 結 各 戶 方 式 設 計, 希 望 住 戶 間 多 一 些 見 面 交 流 的 機 會 56

64 57 廚 房 及 餐 廳 為 連 通 設 計

65 衛 浴 空 間, 有 設 置 簡 單 的 無 障 礙 設 施 洋 式 房 間 和 式 房 間 58

66 3. 小 結 橫 濱 市 十 日 市 場 市 營 住 宅 以 良 好 的 整 體 規 劃, 營 造 出 便 利 優 雅 的 居 住 環 境, 並 且 透 過 管 理 維 護 制 度 維 持 居 住 品 質, 在 外 觀 上 無 法 感 覺 出 是 供 中 低 收 入 所 得 居 住 之 公 共 租 賃 住 宅, 與 臺 灣 過 去 曾 經 推 行 過 的 提 供 經 濟 弱 勢 的 平 價 住 宅 觀 感 極 為 不 同 從 而 可 知, 公 營 出 租 住 宅 是 否 會 形 成 貧 民 窟 標 籤 化, 與 規 劃 設 計 以 及 後 續 的 管 理 維 護 有 很 大 關 係, 也 是 臺 灣 未 來 發 展 公 營 住 宅 應 借 鏡 之 處 ( 十 三 ) 案 例 參 訪 5: 日 本 陽 光 臺 案 例 參 訪 - 洋 光 臺 復 甦 計 畫 1. 復 甦 計 畫 的 緣 起 : UR 都 市 機 構 (Urban Renaissance Agency) 於 2004 年 成 為 獨 立 行 政 法 人 都 市 再 生 機 構 ( 以 下 簡 稱 為 UR), 其 前 身 為 日 本 住 宅 公 團, 該 機 構 特 殊 公 法 人 之 角 色, 主 要 係 配 合 政 府 不 同 階 段 的 政 策 目 標, 協 助 解 決 日 本 住 宅 問 題 UR 目 前 在 日 本 管 有 1700 個 住 宅 群, 約 75 萬 戶 住 宅 半 數 以 上 住 宅 屋 齡 均 超 過 四 十 年 以 上, 且 少 子 化 及 老 齡 化 問 題 嚴 重, 空 屋 率 逐 年 攀 升, 舊 ( 空 ) 屋 再 提 升 及 再 利 用, 為 UR 重 點 推 動 的 工 作 2011 年 UR 運 用 從 過 去 累 積 的 Know how, 邀 請 隈 研 吾 擔 任 主 任 建 築 師, 佐 藤 可 士 和 擔 任 計 畫 總 監 手, 開 始 推 動 住 宅 地 再 生 - 洋 光 臺 復 甦 (Renaissance) 計 畫 ( 以 下 簡 稱 復 甦 計 畫 ) 2. 洋 光 臺 介 紹 : 洋 光 臺 位 於 日 本 神 奈 川 橫 濱 市 磯 子 區, 面 積 約 5 公 頃, 日 本 政 府 於 昭 和 41 年 至 48 年 間 開 發 該 新 市 鎮, 面 積 約 五 公 頃, 事 業 計 畫 設 有 8558 戶,3.3 萬 人 口, 居 民 於 昭 和 45 年 開 始 入 居 洋 光 臺 區 分 中 央 區 北 西 南 四 區, 四 分 之 三 基 地 屬 於 集 合 住 宅 計 戶, 其 中 由 UR 提 供 出 租 住 宅 有 洋 光 臺 中 央 住 宅 群 洋 光 臺 北 住 宅 群 及 洋 光 臺 西 住 宅 群 3 處 計 3350 戶, 占 總 戶 數 約 3 成 3. 復 甦 計 畫 的 推 動 : 復 甦 計 畫 係 以 陽 光 臺 整 體 區 域 風 貌 景 觀 社 區 居 民 意 識 的 復 甦, 及 與 縣 市 聯 合 的 再 生 能 源 等 3 大 策 略 活 化 其 住 宅 群 為 擘 劃 其 住 宅 群 的 未 來 願 景 及 發 展 方 向,UR 聯 結 顧 問 會 議 : 由 各 界 有 識 者 討 論 城 鎮 活 性 化 的 新 理 念, 與 地 區 會 議 由 地 方 人 士 與 行 政 機 關 合 作 討 論 如 何 活 化 社 區, 並 融 入 以 居 住 安 定 環 境 為 核 心 所 進 行 基 礎 調 查 資 料, 從 多 樣 角 度 進 行 討 論 後, 達 成 以 居 所 產 生 最 大 化 力 量 為 核 心 之 共 識, 透 過 住 宅 群 豐 富 人 才 及 豐 富 空 間 的 資 產, 重 新 創 造 住 宅 群 的 新 價 值 及 文 化, 目 前 已 推 動 之 工 作 摘 要 說 明 如 次 : (1) 住 宅 群 孕 育 的 新 生 活 文 化 : A. 改 變 低 餐 桌 生 活 : 住 宅 群 創 設 的 廚 房 用 餐 區 型 態, 分 開 睡 眠 與 飲 食 區 59

67 域, 改 變 低 餐 桌 的 生 活 B. 北 側 廚 房 : 以 前 廚 房 大 多 設 置 在 陰 暗 的 北 側, 住 宅 群 將 不 鏽 鋼 流 理 臺 設 置 於 明 亮 的 南 側, 從 此 改 變 了 主 婦 工 作 型 態, 創 造 了 一 家 團 圓 為 中 心 的 住 宅 C. 圓 筒 鎖 : 以 前 僅 有 少 數 簡 單 的 鑰 匙, 圓 筒 鎖 的 導 入 多 樣 化 鑰 匙 的 種 類, 確 保 住 戶 的 隱 私 (2) CC 實 驗 室 (Community Challenge Lab): UR 將 原 本 為 店 鋪 的 場 所, 修 改 為 以 木 質 為 基 調 的 溫 暖 空 間, 免 費 讓 社 區 或 社 區 外 的 團 體 或 個 人 使 用, 分 長 期 與 短 期 實 驗 室, 短 期 實 驗 室 借 用 時 間 以 一 日 到 一 週 時 間 計 算, 長 期 實 驗 室 借 用 時 間 為 一 個 月, 使 用 著 計 有 居 民 學 生 各 類 社 團 或 企 業 人 士 等, 活 動 者 中 三 十 歲 到 七 十 歲 女 性 佔 九 十 五 %, 活 動 類 型 有 樂 團 教 學 美 食 演 練 支 援 日 本 地 震 物 資 蒐 集 地 方, 推 動 一 年 後 統 計 該 實 驗 室 使 用 率 達 百 分 之 九 十 (3) 區 域 聯 盟 : UR 透 過 區 域 聯 盟 活 動, 促 進 住 宅 群 中 人 與 人 人 與 場 所 場 所 與 人 的 聯 繫, 橫 濱 市 所 已 舉 辦 小 學 生 環 境 繪 畫 日 記 活 動 十 五 年, 提 醒 大 家 愛 護 陽 光 臺 環 境,UR 每 年 二 月 定 期 舉 辦 梅 鄉 祭 典 活 動, 去 年 商 店 街 CC 實 驗 室 舉 辦 萬 聖 節 慶 祝 活 動 吸 引 約 三 千 人 UR 會 不 定 期 針 對 大 學 生 開 辦 城 鎮 社 區 活 動 養 成 講 座, 對 社 會 人 士 舉 辦 商 業 管 理 講 座, 常 常 舉 辦 多 種 家 庭 進 修 社 區 總 體 營 造 領 導 者 養 成 講 座, 努 力 推 展 多 樣 的 人 力 資 源 開 發 60

68 4. 復 甦 計 畫 未 來 努 力 的 方 向 : (1) 北 集 會 所 的 創 意 競 賽 : 未 來 規 劃 以 洋 光 臺 地 區 做 為 社 區 的 中 心 據 點, 將 南 側 的 橫 濱 市 保 健 廣 場 中 央 住 宅 群 的 CC 實 驗 室, 與 整 修 後 的 北 集 會 所 聯 合 起 來, 創 建 一 個 新 的 社 區 北 集 會 所 改 建 工 程, 將 以 建 築 設 計 競 賽 的 方 式, 讓 年 輕 的 創 意 者 共 同 參 與, 期 待 集 會 所 創 作 的 建 築 物 可 成 為 景 點, 並 象 徵 住 宅 群 的 未 來 (2) 外 牆 修 繕 : 在 外 露 的 室 外 機 器 外 表 鋪 設 錫 箔 版 即 樹 葉 之 版, 以 柔 和 色 調 進 行 外 牆 的 修 繕, 修 繕 後 的 外 牆 有 自 然 樹 葉 飄 落 般 的 層 感 (3) 中 央 廣 場 修 建 : 中 央 廣 場 將 以 日 本 傳 統 建 築 的 屋 簷 創 作 陽 臺 空 間, 新 增 的 陽 臺 空 間, 將 供 作 第 三 部 門 或 社 福 機 構 使 用, 提 供 居 民 溫 馨 的 服 務 (4) 防 災 的 新 造 型 : 未 來 以 北 集 會 所 作 為 防 災 的 新 據 點, 將 防 災 硬 體 與 軟 體 最 新 技 術, 納 入 北 集 會 所 的 整 修 計 畫 中, 並 透 過 居 民 婦 女 及 老 人 的 討 論 及 演 練, 進 行 防 災 整 備 未 雨 綢 繆 (5) 商 業 空 間 的 活 化 : 提 出 更 多 具 有 影 響 力 的 計 畫, 積 極 活 化 商 業 空 間, 讓 更 多 在 地 或 附 近 的 居 民 可 在 此 設 置 商 店, 聚 集 更 多 的 人 潮, 讓 城 鎮 更 有 活 力 (6) 擴 充 CC 實 驗 室 : 持 續 檢 討 及 不 斷 擴 充 CC 實 驗 室, 帶 動 社 區 整 體 創 意 及 活 力, 更 遠 大 的 方 向 是 朝 設 立 紮 根 地 區 型 的 洋 光 臺 大 學 邁 進 (7) 與 企 業 合 作 : 以 展 示 洋 光 臺 住 宅 群 的 未 來 為 主 軸, 邀 請 更 多 的 企 業 團 體 等 各 式 各 樣 的 人 來 參 與 討 論, 運 用 這 些 人 的 力 量, 來 解 決 日 本 全 國 所 面 臨 之 住 宅 問 題 (8) 電 影 委 員 會 : 未 來 規 劃 以 洋 光 臺 住 宅 群, 作 為 製 作 電 影 或 連 續 劇 的 舞 臺, 聚 集 眾 多 的 焦 點, 讓 國 內 外 認 識 洋 光 臺 (9) 圖 書 館 : 設 立 屬 於 住 宅 群 獨 立 的 圖 書 館, 提 供 男 女 老 少 作 為 知 識 培 育 與 家 庭 交 流 的 空 間 (10) 汽 車 分 享 : 協 助 政 府 推 動 有 助 於 環 境 永 續 發 展 的 措 施, 例 如, 分 享 在 洋 光 臺 試 用 電 動 車 的 成 功 的 經 驗, 讓 其 他 城 市 借 鏡, 響 應 環 保 的 生 活 5. 結 論 本 計 畫 推 動 已 邁 入 第 四 年,UR 將 秉 持 對 洋 光 臺 建 設 四 十 年 來 對 地 區 的 感 情 與 歷 史, 不 斷 的 開 發 住 宅 群 多 樣 的 人 力 空 間 及 資 源, 以 事 業 長 期 來 經 營 本 地 區, 未 來 洋 光 臺 的 復 甦 計 畫 之 成 果, 持 續 創 造 出 住 宅 群 新 價 值 及 文 化, 必 將 成 為 住 宅 群 再 生 或 日 本 住 環 境 提 升 的 典 範 ( 十 四 ) 專 題 演 講 8:UR 賃 貸 住 宅 營 運 管 理 1. 日 本 都 市 再 生 機 構 組 織 概 要 (1) 組 織 的 概 要 A. 名 稱 : 獨 立 行 政 法 人 都 市 再 生 機 構 (URBAN RENAISSANCE AGENCY) 61

69 B. ( 簡 稱 :UR 都 市 機 構 ) C. 設 立 :2004 年 04 月 01 日 D. 資 本 額 :10,611 億 円 ( 政 府 10,591 億 円 + 地 方 公 共 團 體 20 億 円 ) E. 所 在 地 : 神 奈 川 縣 橫 濱 市 中 區 本 町 F. 設 立 根 據 法 : 獨 立 行 政 法 人 通 則 法 獨 立 行 政 法 人 都 市 再 生 機 構 法 G. 主 務 省 : 國 土 交 通 省 H. 役 職 員 教 : 役 員 13 名 ( 理 事 長 1 名 ( 以 前 由 國 交 省 官 員 擔 任, 現 以 公 開 徵 選 方 式 決 定 ) 副 理 事 長 1 名 理 事 8 名 ( 其 中 6 名 為 國 土 交 通 省 官 員 或 UR 職 員 擔 任, 其 中 2 名 為 民 間 專 家 ) 監 事 3 名 ( 2 名 退 休 UR 職 員, 1 名 民 間 專 家 )) 常 勤 職 員 數 3,201 人 I. URL: (2) 組 織 的 沿 革 昭 和 30 年 昭 和 50 年 昭 和 56 年 平 成 11 年 平 成 16 年 1955 年 1975 年 1981 年 1999 年 2004 年 1955 年 日 本 住 宅 公 團 1975 年 宅 地 開 發 公 團 住 宅. 都 市 整 備 公 團 1981 年 1999 年 地 域 振 興 整 備 公 團 都 市 基 盤 整 備 公 團 獨 立 行 政 法 人 都 市 再 生 機 構 (UR 都 市 機 構 ) 2004 年 1974 年 A. 整 併 為 都 市 整 備 公 團 1981 年, 日 本 住 宅 公 團 與 宅 地 開 發 公 團 被 統 合 在 一 起 設 立 了 住 宅 都 市 整 備 公 團 ( 簡 稱 住 都 公 團 ), 隨 著 經 濟 的 安 定, 住 宅 的 需 求 也 減 少 了, 此 時 的 目 標 為 建 設 住 宅 由 量 轉 為 質 的 轉 換 另 外 也 將 焦 點 放 在 都 市 公 園 的 整 備 在 1995 年 的 阪 神 淡 路 大 震 災 約 建 設 了 兩 萬 戶 的 復 興 住 宅, 對 受 災 地 復 興 頗 為 受 用 B. 改 組 為 都 市 基 盤 整 備 公 團 1999 年 改 組 成 都 市 整 備 為 重 點 的 都 市 機 盤 整 備 公 團 ( 簡 稱 都 市 公 團 ), 停 止 了 分 讓 住 宅 的 供 應, 變 成 了 都 市 基 盤 整 備 與 供 應 出 租 住 宅 的 組 織, 新 市 鎮 (New Town) 事 業 山 林 整 備 大 企 業 的 工 廠 土 地 購 入 等 整 備 事 業 也 漸 漸 的 撤 守 C. 統 合 轉 型 為 都 市 再 生 機 構 (UR) 62

70 2004 年 受 到 行 政 改 革 的 風 潮, 都 市 基 盤 整 備 公 團 與 地 域 振 興 整 備 公 團 的 地 方 都 市 開 發 整 備 部 門 共 同 整 併 為 都 市 再 生 機 構 從 此, 出 租 住 宅 的 名 稱 從 公 團 住 宅 變 成 了 UR 賃 貸 住 宅 現 在 機 構 的 主 要 工 作 是 中 心 市 街 地 的 活 化 及 出 租 住 宅 之 管 理 (3) 組 織 結 構 本 社 支 社 組 織 日 本 都 市 再 生 機 構 之 組 織 結 構, 設 立 本 社 與 支 社, 其 分 別 設 立 單 位 如 下 : 單 位 1. 經 營 企 劃 部 2. 總 務 人 事 部 3. 經 理 資 金 部 4. 業 務 企 劃 部 5. 業 務 第 一 部 6. 業 務 第 二 部 7. 業 務 第 三 部 8. 住 宅 經 營 部 9. 客 戶 服 務 室 10. 技 術 成 本 管 理 室 11. 地 方 都 市 業 務 部 12. 特 定 業 務 管 理 室 13. 監 察 室 1. 募 集 販 賣 本 部 2. 都 市 住 宅 技 術 研 究 所 3. 綜 合 開 發 事 務 所 4. 都 市 開 發 事 務 所 5. 營 業 所 6. 各 地 方 支 社 資 料 來 源 : 都 市 再 生 機 構 網 站 ( 2. 日 本 都 市 再 生 機 構 事 業 概 要 (1) 設 立 宗 旨 與 目 標 日 本 都 市 再 生 機 構 設 立 宗 旨 與 目 標 在 於 : A. 與 民 間 及 地 方 政 府 合 作, 推 動 都 市 再 生 工 作 B. 妥 適 維 護 及 管 理 租 賃 住 宅, 提 供 機 能 豐 富 的 生 活 空 間 C. 支 援 災 區 重 建 復 興 與 都 市 防 災 機 能 的 強 化 D. 建 構 安 全 舒 適 的 郊 區 生 活 環 境 (2) 業 務 內 容 日 本 都 市 再 生 機 構 業 務 大 多 具 有 規 模 大 時 間 長 權 利 關 係 複 雜 難 以 協 調 必 須 照 顧 低 所 得 者 與 高 齡 者 以 確 保 其 居 住 安 定 等 特 徵, 主 要 可 分 為 四 大 63

71 領 域, 其 中 又 以 都 市 再 生 及 居 住 環 境 二 個 領 域 為 主, 說 明 如 下 : 都 市 再 生 領 域 A. 伴 隨 產 業 結 構 的 轉 換, 大 規 模 的 土 地 利 用 重 編 B. 城 市 生 活 交 流 經 濟 中 心 的 形 成 C. 提 高 城 市 防 災 能 力, 改 善 密 集 市 區 D. 支 援 民 間 租 賃 住 宅, 改 造 地 區 生 活 據 點 (3) 居 住 環 境 領 域 承 接 公 團 時 代 的 租 賃 住 宅, 經 營 非 營 利 性 政 策 住 宅 出 租 與 相 關 設 施 維 護 與 管 理 業 務, 同 時 進 行 住 宅 內 外 部 空 間 與 設 施 的 更 新 改 善, 並 對 綜 合 住 宅 區 進 行 重 編 與 改 建, 增 設 社 會 福 利 設 施 及 住 宅 (4) 災 區 復 興 領 域 協 助 災 區 調 查 建 物 與 住 宅 受 災 情 形 與 判 斷 危 險 程 度 興 建 臨 時 應 急 住 宅 支 援 災 區 重 建 與 都 市 防 災 機 能 的 強 化 等 (5) 郊 區 住 宅 領 域 以 共 生 安 全 安 心 的 街 道 建 設 環 境 為 主 題, 有 效 地 利 用 地 區 特 性, 提 升 郊 區 及 地 方 城 鎮 的 居 住 環 境, 但 目 前 已 不 再 開 發 新 的 郊 區 城 鎮 3. UR 賃 貸 住 宅 管 理 戶 數 (1) 日 本 全 國 1,692 團 地, 管 理 戶 數 74 萬 6,213 戶 (2) 都 道 府 縣 別 管 理 戶 數 前 10 多 之 都 府 縣 都 道 府 縣 管 理 戶 數 東 京 都 167,192 大 阪 府 112,971 千 葉 縣 89,057 埼 玉 縣 81,862 神 奈 川 縣 73,650 愛 知 縣 52,639 64

72 兵 庫 縣 52,639 福 岡 縣 46,195 京 都 府 23,492 奈 良 縣 15,156 其 他 31,360 合 計 746, UR 賃 貸 住 宅 現 場 管 理 體 制 (1) 每 3 萬 戶 設 置 ㄧ 處 住 宅 管 理 中 心, 統 籌 工 程 發 包 及 客 訴 等 業 務 (2) 200 戶 以 上 社 區 設 置 管 理 服 務 事 務 所, 並 設 主 任 1 名, 全 國 有 764 處 (3) 全 國 設 置 31 處 營 業 所, 辦 理 廣 告 招 租 事 宜, 每 年 約 促 成 7 萬 3 千 件 租 賃 案 件 (4) 全 國 3200 員 工, 其 中 約 1400 人 負 責 管 理 維 護 出 租 住 宅 5. UR 賃 貸 住 宅 維 護 管 理 主 要 計 畫 的 修 繕 項 目 實 施 狀 況 修 繕 項 目 平 成 25 年 度 實 績 平 成 26 年 度 實 績 外 壁 修 繕 29,000 戶 42,000 戶 給 水 設 施 修 繕 25 施 設 22 施 設 照 明 器 具 修 繕 (LED 化 ) 57,000 戶 71,000 戶 耐 震 診 斷 ( 發 注 實 績 ) 8 棟 268 棟 耐 震 改 修 ( 發 注 實 績 ) 232 棟 66 棟 計 畫 修 繕 的 其 他 項 目 ( 共 用 部 ) 65

73 項 目 外 壁 修 繕 屋 根 斷 熱 防 水 樓 梯 間 地 板 防 水 陽 臺 地 板 防 水 鐵 部 等 塗 裝 給 水 管 取 替 雜 排 水 管 取 替 電 梯 設 備 修 繕 6. 政 府 督 導 方 式 周 期 18 年 12 年 18 年 18 年 3-6 年 年 18 年 20 年 UR 機 構 之 主 管 機 關 為 國 土 交 通 省, 由 該 省 督 導 其 相 關 計 畫 預 算 案 及 績 效 評 鑑, 理 事 長 無 須 向 國 會 報 告 ( 十 五 ) 案 例 參 訪 6: 橫 濱 市 港 北 區 日 吉 本 町 高 齡 者 住 宅 首 先 介 紹 學 研 公 司, 是 個 以 教 育 業 起 家 的 公 司, 計 有 下 列 四 大 事 業 : 一 出 版 ; 二 補 習 班 ; 三 保 育 院 學 校 ; 四 支 援 高 齡 與 養 育 等 事 業 所 謂 Cocofump 的 意 涵, 包 括 了 Conversation( 會 話 ) Communication( 溝 通 ) Comfortable( 快 適 ) Convenience( 便 利 ) Peace of mine( 安 心 ) Fun( 快 樂 ) 在 該 公 司 高 齡 與 養 育 事 業 下 的 內 容, 包 括 : 一 老 人 住 宅 介 護 看 護 : 高 齡 住 宅 的 開 發 營 運 介 護 事 業 所 的 營 運 二 小 孩 養 育 支 援 : 保 育 所 營 運 的 認 可 認 證 三 相 關 設 施 設 計 開 發 及 諮 詢 2015 年 高 齡 與 養 育 事 業 的 營 業 額 達 到 140 億 元, 全 國 分 布 有 95 處 高 齡 者 住 宅, 未 來 規 劃 是 否 要 推 廣 到 國 際 因 應 日 本 人 口 結 構 少 子 高 齡 化, 高 齡 化 問 題 嚴 重, 因 此 產 生 一 種 附 有 服 務 的 高 齡 者 住 宅, 主 要 特 徵 為 與 入 住 者 簽 訂 入 住 契 約, 與 一 般 公 寓 大 廈 簽 訂 的 契 約 相 66

74 同, 但 是 會 提 供 到 府 服 務 另 外, 在 一 樓 設 有 診 所 及 藥 局 ; 另 於 一 樓 大 廳 設 有 提 供 小 孩 與 老 人 活 動 的 空 間, 同 時 提 供 日 托 服 務, 讓 住 在 附 近 的 民 眾 也 可 以 進 來, 與 老 人 互 動 與 交 流 因 為 失 智 者 家 屬, 還 是 希 望 有 長 者 有 與 外 界 交 流 的 機 會 這 種 附 服 務 的 高 齡 住 宅, 於 平 成 23 年 成 立, 近 四 年 間 此 類 住 宅 突 飛 猛 進, 增 加 數 量 大 增 建 築 物 的 詳 細 內 容, 區 分 為 : 自 立 型 ( 生 活 自 理 ) 與 介 護 型 ( 需 要 看 護 ) 日 吉 中 心 計 有 21 間 提 供 短 期 安 置 自 立 棟 有 35 間 介 護 棟 有 50 間 鐵 尾 先 生 並 介 紹 學 研 公 司 在 其 他 地 方 的 不 同 特 色 : 例 如 : 橫 濱 鶴 見 中 心, 同 時 提 供 不 同 型 態 的 住 宅, 有 一 般 家 戶 住 宅 及 附 服 務 的 高 齡 住 宅 因 為 除 了 老 人 事 業 也 包 括 一 般 家 戶 住 宅 事 業, 當 老 一 代 的 長 輩 行 動 不 便, 需 要 有 較 多 的 照 顧 服 務, 就 住 在 低 樓 層 的 附 服 務 高 齡 住 宅, 上 樓 層 則 由 子 女 及 孫 子 女 住 在 一 般 住 宅, 也 算 另 一 種 型 態 的 三 代 同 堂 67

75 另 外, 以 柏 豐 四 季 臺 中 心 為 例, 包 括 整 個 區 域 的 看 護 系 統, 當 地 設 有 診 療 所 藥 局, 服 務 區 域 內 的 民 眾 ; 高 住 中 心 則 與 其 他 事 業 者 的 合 作 如 Denny s( 有 名 的 一 般 家 庭 連 鎖 餐 廳 ) 合 作 也 算 各 中 心 生 活 機 能 結 合 異 業 的 特 色 接 著 由 笠 井 先 生 介 紹 所 謂 的 附 服 務 高 齡 者 住 宅 : 是 提 供 60 歲 以 上 者 居 住, 並 加 上 一 些 條 件 ( 必 須 向 政 府 登 錄, 且 有 無 障 礙 設 施 ) 的 出 租 住 宅 其 中 有 一 種 叫 做 終 身 租 賃 契 約, 居 住 者 不 用 付 更 新 費 就 可 一 直 住 到 往 生 入 住 的 高 齡 者 需 要 的 看 護 服 務, 入 住 前 到 醫 院 定 期 檢 查, 入 住 後 仍 然 可 以 接 受 各 種 檢 查, 因 為 中 心 與 其 他 到 府 服 務 的 醫 院 合 作, 醫 生 可 以 提 供 到 府 服 務,24 小 時 可 獲 得 服 務 在 這 裡 的 費 用 項 目 包 括 : 租 金 管 理 費 ( 含 水 電 瓦 斯 費 ) 服 務 費 餐 費 介 護 型 的 包 含 水 電 費, 自 立 型 的 另 付 水 電 瓦 斯 費 服 務 費 是 指 日 常 服 務 所 必 需 之 服 務 費 用 餐 費 則 視 食 用 中 心 供 餐 者 付 費, 若 可 自 理 者 ( 或 出 去 吃 ) 則 免 繳 入 住 時 要 付 二 個 月 的 保 證 金 ( 押 金 ), 退 租 時, 則 用 於 因 使 用 所 造 成 之 破 損 修 理 費 由 此 扣 除 後 退 回 1. 最 常 被 詢 問 的 問 題 : (1) 可 以 接 待 訪 客 嗎? 跟 出 租 住 宅 一 樣, 可 以 視 為 是 自 己 的 家 可 以 自 由 進 出, 接 待 訪 客 (2) 終 身 租 賃 契 約, 可 以 解 約 嗎? 當 病 情 加 重 需 要 看 護 服 務 時, 由 於 老 化 造 成 的 依 賴 程 度 會 越 來 越 高, 需 要 的 服 務 會 越 來 越 多, 訂 有 終 身 契 約 者 依 法 是 不 能 要 求 其 退 租, 但 是 因 為 考 慮 到 其 醫 療 的 需 求 及 經 濟 的 負 擔, 對 於 自 立 型 者 會 建 議 其 取 消 原 契 約, 訂 定 新 契 約 ( 附 有 服 務 的 高 齡 住 宅 ) 日 吉 中 心 提 供 的 四 項 服 務 : 一 在 宅 照 顧 支 援 ( 設 有 照 護 管 理 士 2 名, 提 供 日 常 照 護 諮 詢 ); 二 到 府 訪 問 服 務 ( 設 有 緊 急 按 鈴, 須 要 時 按 房 間 內 的 護 士 鈴, 就 有 人 立 即 回 應 ); 三 日 間 照 顧 ( 週 一 至 週 六 8:30-18:15 除 提 供 腦 部 有 氧 活 動 外, 並 提 供 接 送 入 浴 運 動 活 動 及 供 膳 等 ); 四 短 期 住 宅 設 施 ( 單 人 型 短 期 入 住 之 生 活 照 顧 ) 68

76 該 中 心 的 土 地 是 UR 的, 借 地 20 年 ( 之 後 預 計 更 新 ), 土 地 與 房 子 是 與 不 動 產 證 劵 化 公 司 信 託 給 該 公 司 的 69

77 二 新 加 坡 ( 一 ) 研 習 課 程 表 日 期 時 間 課 程 主 題 主 題 內 容 主 講 人 / 演 講 者 地 點 / 地 址 09:00-12:00 轉 機 東 京 成 田 機 場 出 境 : 日 本 ( 東 京 )- 臺 北 ( 桃 園 ) 東 京 11/16 ( 一 ) 14:00-22:00 轉 機 1. 桃 園 國 際 機 場 轉 機 : 臺 北 ( 桃 園 )- 新 加 坡 2. 新 加 坡 樟 宜 機 場 入 境 新 加 坡 3. 飯 店 環 境 介 紹 ( 定 點 研 習 ) 09:00-11:00 專 題 演 講 9: 新 加 坡 公 共 住 房 制 度 概 1. 新 加 坡 概 要 2. 新 加 坡 土 地 政 策 覽 1. 新 加 坡 住 屋 市 場 的 結 構 ( 定 點 研 習 ) 2. 政 府 組 屋 政 策 新 加 坡 國 立 大 學 新 加 坡 國 立 大 學 11/17 專 題 演 講 10: 3. 政 府 組 屋 的 購 買 及 轉 售 資 格 房 地 產 研 究 學 院 不 動 產 系 ( 二 ) 11:00-12:00 新 加 坡 住 屋 市 場 的 結 構 4. 預 購 組 屋 制 度 不 動 產 系 ( 地 址 :4 Architecture Drive, 和 政 策 發 展 建 構 營 5. 購 屋 的 資 金 來 源 程 天 富 副 主 任 副 教 授 Singapore) 運 及 財 務 規 劃 6. 轉 售 組 屋 和 轉 售 抽 潤 7. 租 賃 組 屋 政 策 ( 定 點 研 習 ) 1. 中 央 公 積 金 概 況 14:00-15:30 專 題 演 講 11: 2. 公 積 金 提 繳 率 公 積 金 制 度 的 操 作 背 景 3. 公 積 金 制 度 70

78 日 期 時 間 課 程 主 題 主 題 內 容 主 講 人 / 演 講 者 地 點 / 地 址 方 法 與 效 益 4. 居 者 有 其 屋 計 畫 5. 公 共 組 屋 計 畫 之 售 屋 所 得 之 分 配 6. 附 帶 專 題 : 高 齡 族 群 之 組 屋 套 現 選 擇 15:30-17:00 ( 定 點 研 習 ) 專 題 演 講 12: 市 鎮 理 事 會 在 管 理 公 共 組 屋 上 的 角 色 與 責 任 1. 市 鎮 理 事 會 的 組 織 2. 市 鎮 理 事 會 的 功 能 3. 市 鎮 理 事 會 的 財 源 新 加 坡 國 立 大 學 不 動 產 系 余 熙 明 副 教 授 17:00-18:30 案 例 參 訪 7 組 屋 案 例 介 紹 - CASA CLEMENTI 新 加 坡 國 立 大 學 房 地 產 研 究 學 院 不 動 產 系 程 天 富 副 主 任 副 教 授 ( 地 址 :Clementi Avenue 1) ( 定 點 研 習 ) 1. 影 片 介 紹 : 建 屋 發 展 局 的 世 界 建 屋 發 展 局 09:00-11:15 專 題 演 講 13: 新 加 坡 公 共 組 屋 現 況 與 住 宅 政 策 2. 新 加 坡 公 共 住 房 政 策 概 述 3. 新 加 坡 公 共 組 屋 相 關 計 畫 方 案 4. 新 加 坡 政 府 組 屋 發 展 現 況 與 課 題 1. 商 業 房 產 及 土 地 司 駱 潤 東 首 席 諮 詢 師 2. 企 業 通 訊 陳 惠 惠 經 理 建 屋 發 展 局 ( 地 址 :480 Lorong 6 Toa 11/18 ( 三 ) 11:15-12:00 案 例 參 訪 8 組 屋 案 例 介 紹 - 大 巴 窯 (Central Horizons, Toa Payoh) 建 屋 發 展 局 企 業 通 訊 袁 藝 菱 經 理 Payoh) 14:00-16:00 ( 定 點 研 習 ) 專 題 演 講 14: 新 加 坡 土 地 使 用 規 劃 與 策 略 1. 新 加 坡 城 市 發 展 治 理 方 向 及 策 略 目 標 2. 新 加 坡 的 行 政 結 構 3. 市 區 重 建 局 組 織 架 構 及 主 要 職 責 4. 綜 合 規 劃 體 系 市 區 重 建 局 蕭 家 彬 總 監 王 詩 琳 行 政 規 劃 師 新 加 坡 城 市 規 劃 展 覽 館 ( 地 址 :45 Maxwell Road) 71

79 日 期 時 間 課 程 主 題 主 題 內 容 主 講 人 / 演 講 者 地 點 / 地 址 5. 總 體 規 劃 流 程 16:00-17:00 成 果 交 流 討 論 分 組 討 論 11/19 ( 四 ) 09:00-12:30 案 例 參 訪 9 組 屋 案 例 介 紹 - 中 峇 魯 (Tiong Bahru) 新 加 坡 國 立 大 學 ( 地 址 :Tiong Bahru Road) 14:00-17:00 案 例 參 訪 10 組 屋 案 例 介 紹 - 杜 生 區 (Dawson) 房 地 產 研 究 學 院 不 動 產 系 1. 廖 文 琦 副 主 任 副 教 授 2.Calvin Chua ( 地 址 :Dawson Road) 09:00-12:00 案 例 參 訪 11 組 屋 案 例 介 紹 - 榜 鵝 綠 馨 苑 (Waterway@ Punggol) 新 加 坡 國 立 大 學 房 地 產 研 究 學 院 不 動 產 系 1. 廖 文 琦 副 主 任 副 教 授 2.Calvin Chua ( 地 址 :Punggol Walk) 11/20 ( 五 ) 14:00-17:00 案 例 參 訪 引 言 2. 市 鎮 理 事 會 之 成 立 3. 市 鎮 理 事 會 之 責 任 4. 工 作 範 圍 5. 市 鎮 理 事 會 資 金 來 源 與 管 理 6. 活 動 參 與 7. 聯 絡 管 道 丹 绒 巴 葛 市 鎮 理 事 會 1. 林 建 宏 副 總 經 理 2. 黎 才 財 資 深 產 業 經 理 丹 绒 巴 葛 市 鎮 理 事 會 ( 地 址 :Blk 166 Bukit Merah Central) 17:00-18:30 案 例 參 訪 13 組 屋 案 例 介 紹 - 丹 绒 巴 葛 市 鎮 理 事 會 ( 地 址 :Cantonment Road) 72

80 日 期 時 間 課 程 主 題 主 題 內 容 主 講 人 / 演 講 者 地 點 / 地 址 達 士 嶺 (Pinnacle@ Duxton) 黎 才 財 資 深 產 業 經 理 11/21 ( 六 ) 09:00-12:00 休 息 市 區 自 由 參 觀 新 加 坡 14:00-17:00 機 場 入 境 1. 新 加 坡 樟 宜 機 場 出 境 : 新 加 坡 - 臺 北 ( 桃 園 ) 2. 桃 園 國 際 機 場 入 境 桃 園 國 際 機 場 73

81 ( 二 ) 專 題 演 講 9 10: 新 加 坡 公 共 住 房 制 度 概 覽 1. 基 本 介 紹 新 加 坡 為 一 經 濟 發 達 的 城 市 國 家, 居 民 共 380 萬 人, 平 均 每 平 方 公 里 7,540 人, 為 世 界 人 口 密 度 第 3 高 的 國 家, 人 民 平 均 收 入 為 54,588 美 元 在 土 地 政 策 方 面, 新 加 坡 為 擴 大 可 使 用 面 積, 積 極 辦 理 填 海 造 地, 目 前 總 國 土 面 積 為 平 方 公 里, 已 較 建 國 時 的 580 平 方 公 里, 成 長 20% 另 為 了 城 市 發 展, 新 加 坡 於 1966 年 訂 定 土 地 徵 用 法 令, 明 定 政 府 有 權 基 於 政 策 目 的, 強 制 徵 收 人 民 私 有 土 地, 至 2006 年, 該 國 國 有 土 地 占 總 國 土 面 積 已 超 過 85%, 較 1965 年 建 國 時 的 45%, 大 幅 增 加 40 個 百 分 點 圖 16 新 加 坡 國 有 / 私 有 土 地 占 比 變 化 圖 2. 新 加 坡 住 屋 市 場 的 結 構 和 政 策 發 展 建 構 營 運 及 財 務 規 劃 (1) 新 加 坡 住 屋 市 場 的 結 構 由 於 新 加 坡 特 殊 地 理 及 政 治 環 境, 為 增 強 新 加 坡 公 民 的 認 同 感 和 凝 聚 力, 該 國 政 府 自 1970 年 代 起 實 施 居 者 有 其 屋 政 策 3, 在 政 府 高 度 支 持 並 投 入 大 量 資 源 推 動 下, 至 2014 年 底, 該 國 居 民 住 在 政 府 興 建 的 政 府 組 屋 比 重 高 達 82%, 僅 18% 人 民 居 住 於 私 人 住 屋 3 如 同 該 國 李 光 耀 總 理 所 說 : 我 要 讓 新 加 坡 每 個 家 庭 都 有 真 正 的 資 產 讓 他 們 去 保 護, 尤 其 是 他 們 的 住 房, 一 個 在 國 家 擁 有 自 已 住 房 的 人 會 去 努 力 保 護 它 74

82 (2) 私 人 住 屋 市 場 屬 自 由 市 場 經 濟 機 制, 一 般 係 由 開 發 商 於 私 有 土 地 上 興 建 房 屋 並 出 售, 其 市 場 價 格 係 由 買 賣 雙 方 協 議 決 定 (3) 公 共 住 屋 市 場 政 府 在 國 有 土 地 上 興 建 政 府 組 屋 提 供 新 加 坡 居 民 居 住 使 用 表 5 新 加 坡 居 民 居 住 政 府 組 屋 的 人 口 比 重 3. 政 府 組 屋 政 策 新 加 坡 政 府 為 落 實 居 者 有 其 屋 政 策, 於 1960 年 2 月 1 日 設 立 建 屋 發 展 局 (Housing Development Board, 以 下 簡 稱 HDB) 負 責 執 行 政 府 組 屋 政 策 (1) 管 理 機 構 HDB 係 隸 屬 於 國 家 發 展 部, 負 責 政 府 組 屋 的 建 設 分 配 和 管 理 工 作 由 於 HDB 為 一 依 法 成 立 的 半 官 方 機 構, 具 有 絕 對 權 威 性, 握 有 公 共 住 房 政 策 的 立 法 權 以 及 調 配 財 政 及 土 地 資 源 的 權 利, 其 職 能 包 括 下 列 6 大 項 : A. 住 宅 發 展 計 畫 B. 徵 收 土 地 - 依 1966 年 制 定 的 土 地 徵 用 法 令, 有 權 以 市 場 價 格 強 制 徵 收 私 人 土 地, 建 造 政 府 組 屋 C. 建 造 組 屋 - 負 責 政 府 組 屋 的 設 計 建 築 及 建 造 75

83 D. 外 包 或 承 包 工 程 - 可 將 公 共 組 屋 的 設 計 一 部 或 全 部 建 造 工 程 採 外 包 方 式 委 外 辦 理 E. 房 屋 出 租 / 出 售 -HDB 審 核 新 加 坡 居 民 符 合 規 定 條 件 者, 得 向 HDB 申 請 承 租 或 承 購 政 府 組 屋 F. 房 屋 貸 款 - 獲 HDB 核 定 符 合 資 格 得 購 買 組 屋 的 居 民, 可 於 承 購 時 向 HDB 申 請 貸 款 (2) 政 府 組 屋 HDB 會 根 據 新 加 坡 居 民 人 口 成 長 狀 況 及 房 屋 供 需 情 形 等 因 素, 決 定 政 府 組 屋 興 建 數 量, 提 供 的 房 型 包 括 1 房 以 至 5 房, 以 滿 足 不 同 家 庭 的 需 求 依 新 加 坡 統 計 局 統 計,2014 年 時,HDB 管 理 的 組 屋 房 型,1 房 及 2 房 組 屋 分 別 約 占 屋 數 的 2% 及 4%,3 房 4 房 及 5 房 之 比 例 則 分 別 為 24% 39% 及 23% 在 組 屋 類 型 上, 除 傳 統 由 HDB 自 行 設 計 興 建 外, 近 幾 年 並 新 增 兩 種 形 式 : A. 執 行 共 管 公 寓 (Executive Condominiums, 以 下 簡 稱 EC) HDB 以 公 開 招 標 方 式 將 土 地 使 用 權 利 交 由 私 人 開 發 商 從 事 開 發 設 計 與 基 礎 設 施, 興 建 與 私 人 公 寓 類 同 之 公 寓, 個 人 於 該 公 寓 居 住 滿 10 年 者, 將 可 取 得 該 公 寓 所 有 權 B. 私 人 組 屋 (Design Build and Sell Scheme, 以 下 簡 稱 DBSS) 為 提 供 具 設 計 感 的 組 屋, 由 HDB 提 供 土 地 委 由 私 人 開 發 商 設 計 興 建 及 銷 售 上 開 兩 種 類 型 使 公 共 住 房 的 設 計 及 建 築 更 多 元 化, 居 民 得 以 因 應 家 庭 及 經 濟 生 活 需 求, 選 擇 適 合 的 類 型 4. 政 府 組 屋 的 購 買 及 轉 售 資 格 依 HDB 規 定, 僅 新 加 坡 的 公 民 或 永 久 居 民, 始 能 申 請 購 買 HDB 興 建 或 委 託 興 建 的 政 府 組 屋, 且 申 請 時 須 未 持 有 房 產, 另 外, 每 人 一 生 中 最 多 僅 能 購 買 2 次 組 屋, 如 為 第 1 次 購 買, 可 享 有 較 多 政 府 補 助 購 買 者 購 入 組 屋 後, 須 居 住 於 該 組 屋 達 5 年, 始 可 在 公 開 市 場 上 將 組 屋 轉 售 予 其 他 新 加 坡 公 民 或 永 久 居 民 76

84 表 6 政 府 組 屋 的 資 格 條 件 組 屋 類 型 HDB 組 屋 私 人 組 屋 (DBSS) 執 行 共 管 公 寓 (EC) 新 加 坡 公 民 或 家 庭 核 心 成 員 至 少 有 一 位 為 新 加 坡 公 民 或 新 加 坡 永 久 國 籍 居 民 收 入 上 限 12,000 12,000 14,000 ( 家 庭 月 收 入 ) 在 申 請 日 前 30 個 月 內 及 申 請 日 自 持 有 組 屋 期 間, 申 請 人 配 偶 家 房 產 限 制 庭 成 員 及 其 配 偶 不 得 持 有 及 處 分 房 屋 土 地 或 利 益 HDB 並 針 對 低 收 入 戶 者, 依 其 家 戶 所 得 提 供 購 屋 津 貼 ( 額 外 公 積 金 購 屋 津 貼 及 特 別 公 積 金 津 貼 ), 以 提 升 其 購 屋 能 力 ; 購 屋 者 如 係 選 擇 靠 近 父 母 或 已 婚 子 女 住 房 者, 政 府 並 提 供 近 居 組 屋 津 貼 補 助, 鼓 勵 子 女 居 住 於 父 母 住 屋 附 近, 以 就 近 照 顧 5. 預 購 組 屋 制 度 (Build-to-order,BTO) 新 加 坡 自 2002 年 起 實 施 BTO 制 度,HDB 選 定 興 建 之 組 屋 地 點 及 組 屋 型 態 及 戶 數 後, 申 請 者 即 可 於 規 定 期 限 內 向 HDB 申 購 組 屋, 由 HDB 以 電 腦 抽 籤 選 定 符 合 條 件 的 申 請 者 及 順 序 後, 始 開 始 興 建 組 屋, 且 第 1 次 購 買 者 有 優 先 權, 至 於 價 格, 則 由 政 府 依 興 建 成 本 估 算 決 定 6. 購 屋 的 資 金 來 源 有 申 購 權 的 居 民, 可 以 現 金 向 HDB 申 請 優 惠 利 率 貸 款 或 公 積 金 支 付 購 屋 的 價 款 其 中 HDB 的 優 惠 利 率 貸 款 條 件, 包 括 貸 款 額 度 最 高 為 組 屋 價 格 的 90% 貸 款 利 率 2.6% 最 長 貸 款 期 限 為 25 年 或 借 款 人 年 齡 達 65 歲 每 月 分 期 付 款 上 限 為 借 款 人 稅 前 月 收 入 的 30%, 以 避 免 貸 款 人 選 擇 較 大 型 的 組 屋 而 無 法 負 擔 貸 款 7. 轉 售 組 屋 和 轉 售 抽 潤 (Resale Levy) 依 HDB 規 定, 住 戶 取 得 政 府 組 屋 後, 須 居 住 滿 5 年 始 得 轉 售, 之 後 住 戶 如 欲 再 申 請 第 2 間 政 府 組 屋 並 接 受 政 府 補 貼 者, 就 必 須 依 第 1 間 受 津 貼 的 組 屋 房 型, 支 付 轉 售 抽 潤, 房 型 愈 大, 須 支 付 的 轉 售 抽 潤 就 愈 高 表 7 轉 售 抽 潤 金 額 表 第 1 間 受 津 貼 的 組 屋 類 型 轉 售 抽 潤 金 額 2 房 (2 room) 15,000 3 房 (3 room) 30,000 4 房 (4 room) 40,000 5 房 (5 room) 45,000 執 行 式 (Executive flat) 50,000 然 而, 如 果 住 戶 係 購 買 未 受 津 貼 補 助 的 私 人 組 屋 執 行 公 寓 或 轉 售 組 屋, 77

85 則 毋 須 支 付 轉 售 抽 潤 8. 租 賃 組 屋 政 策 考 量 低 收 入 家 庭 無 法 負 擔 購 買 組 屋 費 用,HDB 提 供 部 分 組 屋 以 較 低 租 金 出 租 予 低 收 入 者, 且 如 果 承 租 滿 5 年, 亦 得 將 該 組 屋 出 租 或 分 租 他 人, 未 來 如 有 足 額 資 金, 亦 得 向 HDB 申 請 購 入 組 屋 承 租 條 件 : 申 請 者 須 為 21 歲 以 上, 且 月 家 庭 總 收 入 低 於 1,500 元, 家 庭 核 心 成 員 應 符 合 下 列 條 件 之 一 : (1) 申 請 人 + 配 偶 + 子 女 ( 如 果 有 ) (2) 申 請 人 + 父 母 + 兄 弟 姐 妹 ( 如 果 有 ) (3) 申 請 人 + 依 法 監 護 照 料 和 管 理 的 孩 子 (4) 單 身 聯 合 計 畫 : 申 請 人 + 另 一 單 身 人 士 (35 歲 以 上 ) 月 租 金 ( 新 幣 ) 如 下 表 : 表 8 租 賃 組 屋 月 租 金 金 額 表 月 收 入 型 態 月 租 (1 房 ) 月 租 (2 房 ) 800 第 1 次 第 2 次 ~1,500 第 1 次 第 2 次 註 : 指 第 1 次 或 第 2 次 買 組 屋 出 售 後 再 向 HDB 承 租 ( 三 ) 專 題 演 講 11: 公 積 金 制 度 的 操 作 背 景 方 法 與 效 益 1. 中 央 公 積 金 概 況 新 加 坡 實 施 公 積 金 制 度 的 原 始 目 的, 是 為 了 民 眾 的 防 老 養 老 ( 民 眾 需 自 行 籌 措 足 夠 資 金 養 老 ), 強 制 受 雇 民 眾 以 公 積 金 進 行 養 老 儲 蓄 此 項 制 度 經 過 多 年 演 變 後 趨 於 複 雜, 除 了 可 供 養 老 外, 還 可 用 以 支 應 買 房 醫 療 保 險, 以 及 提 供 子 女 學 費 等 (1) 新 加 坡 的 公 積 金 制 度 始 於 1955 年, 英 國 殖 民 政 府 根 據 中 央 公 積 金 法 成 立 中 央 公 積 金 局, 負 責 徵 收 管 理 和 發 放 公 積 金, 強 制 所 有 新 加 坡 公 民 和 永 久 居 民 都 必 須 參 與 公 積 金 儲 蓄 公 積 金 存 款 餘 額 快 速 成 長,1955 年 為 910 萬 元 ( 計 價 單 位 : 新 幣, 以 下 同 ),2010 年 底 為 1859 億 元 公 積 金 儲 蓄 係 指 公 積 金 會 員 及 其 雇 主 雙 方 按 雇 員 年 齡 及 每 個 月 收 入 的 規 定 比 例 ( 繳 交 率 ) 繳 交 公 積 金, 存 入 積 累 式 的 個 人 帳 戶 ( 以 個 人 名 義 分 別 開 立 普 通 帳 戶 支 應 購 屋 款 特 別 帳 戶 供 退 休 使 用, 及 支 應 醫 療 保 險 的 保 健 帳 戶 等 3 個 基 金 帳 戶 ), 因 此 新 加 坡 每 個 就 業 者 無 論 其 受 雇 單 位 的 性 質, 都 在 公 積 78

86 時 間 1/1/2015 金 擁 有 帳 戶, 每 月 要 向 公 積 金 繳 交 一 定 比 例 的 個 人 工 資 中 央 公 積 金 局 除 留 足 備 供 會 員 提 款 之 公 積 金 外, 其 餘 運 用 於 購 買 政 府 債 券 等, 並 將 部 分 資 金 貸 給 建 屋 發 展 局, 用 於 建 造 組 屋 和 建 屋 發 展 局 營 運 等 開 支 (2) 中 央 公 積 金 係 新 加 坡 唯 一 之 公 共 退 休 金 制 度, 屬 強 制 性 之 社 會 保 障 制 度 因 係 個 人 儲 蓄 用 於 個 人 之 性 質, 故 該 制 度 並 無 社 會 資 源 再 分 配 效 果, 僅 是 同 一 人 不 同 年 齡 階 段 之 可 用 資 金 重 分 配 2. 公 積 金 提 繳 率 中 央 公 積 金 局 根 據 經 濟 景 氣 程 度 居 民 生 活 水 平 企 業 勞 動 力 成 本 等 因 素, 逐 年 決 定 提 繳 率, 且 會 員 年 齡 越 低, 提 繳 率 越 高 公 積 金 提 繳 率 總 體 上 經 歷 了 由 低 到 高, 再 由 高 到 低 的 過 程, 從 1955 年 到 1985 年, 提 繳 率 不 斷 調 高, 從 最 初 的 10%( 雇 主 雇 員 各 5%), 一 直 到 1986 年 歷 史 高 點 45% 目 前 繳 交 率 依 會 員 年 齡 而 異,50 歲 以 下 會 員 之 提 繳 率 為 37%( 雇 主 17% 雇 員 20%), 亦 即 會 員 每 月 超 過 三 分 之 一 以 上 薪 水 需 存 入 公 積 金 帳 戶 ; 超 逾 50 歲 會 員 之 提 繳 率 為 35% 至 12.5% 不 等 ( 雇 主 16% 至 7.5% 雇 員 19% 至 5%) 此 外, 公 積 金 亦 屬 雇 主 用 人 成 本, 例 如 雇 主 每 月 付 薪 1000 元, 尚 須 為 員 工 支 付 170 元 公 積 金, 因 此 用 人 成 本 合 計 為 1170 元 關 於 雇 主 繳 交 率 部 分, 政 府 視 經 濟 環 境 予 以 彈 性 調 整 ; 例 如 金 融 海 嘯 期 間, 為 減 輕 雇 主 勞 工 成 本 負 擔, 防 止 雇 主 裁 員 造 成 的 失 業 問 題, 政 府 曾 調 降 雇 主 繳 交 率 除 繳 交 率 外, 公 積 金 尚 有 工 資 上 限 規 定, 工 資 上 限 為 每 月 收 入 5 千 元 例 如 某 人 46 歲 且 月 收 入 為 1 萬 元, 繳 交 公 積 金 月 收 入 之 計 算 上 限 以 5 千 元 為 計 算 基 礎, 亦 即 個 人 應 提 1 千 元 繳 (20%) 之 公 積 金 雇 員 年 齡 貢 獻 率 合 計 繳 存 率 公 積 金 流 向 雇 員 雇 主 普 通 帳 戶 特 別 帳 戶 保 健 帳 戶 工 資 上 限 35( 含 ) 20 以 下 > 公 積 金 會 員 擁 有 3 個 基 金 帳 戶 : 中 央 公 積 金 制 度 最 初 以 提 供 退 休 經 濟 保 障 為 目 的, 迄 今 已 發 展 為 兼 具 醫 療 購 置 不 動 產 教 育 投 資 等 其 他 功 能 每 月 提 繳 之 公 積 金 連 同 利 息 均 歸 於 79

87 會 員 名 下, 並 依 用 途 及 規 定 比 率 分 配 至 三 帳 戶, 各 帳 戶 款 項 不 得 流 用, 除 支 應 規 定 項 目 用 途 外, 存 入 公 積 金 帳 戶 之 本 息, 在 65 歲 退 休 前 不 得 提 領, 且 須 適 用 最 低 存 款 額 計 畫 (minimum sum scheme) 茲 就 三 帳 戶 說 明 如 下 : (1) 普 通 帳 戶 (Ordinary Account): 可 用 於 支 付 保 險 購 買 住 房 進 行 股 票 投 資 及 支 付 教 育 費 用 (2) 特 別 帳 戶 (Special Account): 可 用 於 購 屋 進 行 政 府 批 准 的 投 資 ( 如 投 資 有 價 證 券 黃 金 等 ) 資 助 子 女 的 教 育 費 用, 轉 化 部 分 款 項 填 補 父 母 退 休 帳 戶 之 用 等 (3) 保 健 儲 蓄 帳 戶 (Medisave Account): 用 於 支 付 醫 療 費 用 及 醫 療 保 險 4. 管 理 及 使 用 中 央 公 積 金 局 向 會 員 支 付 存 款 利 息, 公 積 金 帳 戶 的 利 息 是 依 據 新 加 坡 四 大 銀 行 一 年 期 定 期 存 款 利 率 及 市 場 實 際 利 率 決 定, 每 季 調 整 一 次, 最 低 不 得 低 於 2.5% 目 前 普 通 帳 戶 利 率 2.5%, 特 別 帳 戶 及 保 健 儲 蓄 帳 戶 為 4%, 另 首 6 萬 元 存 款 得 享 有 額 外 的 1% 利 息, 亦 即 普 通 戶 2 萬 元 部 分, 年 息 3.5%; 特 別 和 醫 療 保 健 戶 4 萬 元 部 分, 年 息 5%, 該 等 公 積 金 利 率 相 對 一 般 銀 行 定 存 利 率 為 高 ( 目 前 1 年 期 定 存 利 率 小 於 1%) 由 於 利 息 優 厚, 且 不 以 月 收 入 為 限, 即 使 存 入 公 積 金 款 須 俟 退 休 才 能 提 領, 仍 有 民 眾 願 意 將 額 外 存 款 存 入 帳 戶 5. 居 者 有 其 屋 計 畫 1968 年 新 加 坡 政 府 推 出 公 共 組 屋 計 畫 (PHS), 允 許 公 積 金 會 員 使 用 公 積 金 普 通 帳 戶 之 儲 蓄 購 買 建 屋 局 組 屋,1981 年 進 一 步 允 許 會 員 使 用 公 積 金 儲 蓄 購 買 私 人 住 宅 PHS 規 定, 民 眾 可 以 公 積 金 普 通 帳 戶 儲 蓄 款 支 付 房 貸 頭 款 以 及 購 屋 相 關 費 用 ( 如 稅 費 印 花 費 法 律 費 等 ), 並 得 以 各 月 繳 交 在 普 通 帳 戶 的 公 積 金, 支 付 本 息 攤 還 由 於 建 屋 局 提 供 合 格 首 購 民 眾 房 貸 補 貼 ( 收 入 越 低 者, 補 貼 越 多 ), 並 撥 入 會 員 公 積 金 帳 戶 中, 只 要 購 屋 者 在 公 積 金 帳 戶 有 足 夠 支 付 頭 期 款 的 儲 蓄 ( 包 括 公 積 金 存 款 及 政 府 補 貼 ), 則 可 不 需 以 額 外 資 金 支 付 首 付, 且 可 以 每 月 繳 交 公 積 金 攤 還 房 貸 本 息, 因 此 民 眾 購 買 組 屋 可 以 不 需 多 付 現 金, 這 對 低 收 入 戶 購 屋 極 有 幫 助 ( 註 : 政 府 雖 規 定 個 人 支 付 房 貸 不 得 超 過 收 入 的 三 成, 但 因 公 積 金 制 度 緣 故, 民 眾 可 以 不 須 再 從 實 領 薪 資 中 拿 出 現 金 支 付 房 貸, 負 擔 相 對 輕 鬆 ) 上 述 得 以 普 通 帳 戶 公 積 金 支 應 購 屋 款 的 規 定, 如 無 其 他 配 套 機 制, 恐 將 引 起 有 額 外 存 款 民 眾 過 度 消 費 的 不 理 性 行 為 由 於 公 積 金 除 買 房 等 特 定 用 途 外, 至 退 休 始 能 提 領, 恐 有 民 眾 因 購 屋 時 不 需 支 付 很 多 現 金, 而 以 全 數 普 通 帳 戶 公 積 金 買 更 大 房 型 組 屋 ( 與 個 人 所 得 能 力 需 求 不 符 ), 造 成 長 期 儲 蓄 款 均 用 於 房 貸 80

88 還 本 付 息 的 負 擔 為 予 控 制, 公 共 組 屋 計 畫 訂 有 購 屋 首 付 (LTV) 規 定, 並 針 對 以 公 積 金 買 房, 訂 定 兩 項 提 款 限 制, 分 別 為 估 價 限 制 (Valuation Limit,VL) 及 提 款 限 制 (Withdrawal Limit,WL) (1) 首 付 付 現 規 定 : 民 眾 未 動 用 公 積 金 前, 有 建 屋 局 貸 款 及 銀 行 貸 款 等 二 項 選 擇 二 者 差 別 在 於, 首 購 民 眾 向 建 屋 局 申 貸 之 貸 款 成 數 為 9 成, 頭 款 1 成 部 分, 可 以 現 金 或 公 積 金 支 付 ; 如 屬 向 銀 行 貸 款 者, 最 高 貸 款 成 數 為 8 成,2 成 頭 款 部 分, 僅 15% 可 以 公 積 金 支 付, 另 5% 需 以 現 金 支 付 此 一 規 定 使 得 欠 缺 現 金 的 民 眾 ( 例 如 剛 出 社 會 新 鮮 人 ), 偏 好 向 建 屋 局 貸 款 此 種 貸 款 成 數 上 限 規 定, 亦 可 作 為 政 府 總 體 審 慎 措 施 工 具, 在 房 市 景 氣 過 熱 時, 以 緊 縮 貸 款 成 數 方 式, 壓 抑 房 貸 需 求 (2) 估 價 限 制 : 係 指 房 屋 的 購 買 價 格 或 市 價, 取 兩 者 比 較 低 的 數 額 購 屋 者 僅 能 以 公 積 金 儲 蓄 繳 付 房 貸 至 估 價 限 制 金 額 為 止, 一 旦 使 用 公 積 金 支 付 的 總 額 達 到 估 價 頂 限, 繼 續 以 公 積 金 支 付 房 貸 必 須 滿 足 以 下 條 件 : A. 55 歲 以 下 之 公 積 金 會 員 : 普 通 帳 戶 須 先 保 留 最 低 存 款 額 (Minimum Sum Scheme), 才 可 以 繼 續 使 用 剩 餘 公 積 金 支 付 房 貸 費 用 最 低 存 款 額 係 為 保 障 民 眾 退 休 有 足 夠 儲 蓄, 亦 即 民 眾 在 55 歲 之 後 公 積 金 帳 上 應 至 少 維 持 的 金 額 最 低 存 款 額 逐 年 調 高,2003 年 為 8 萬 元,2015 年 7 月 1 日 後, 限 額 為 16.1 萬 元 B. 55 歲 以 上 之 公 積 金 會 員 : 普 通 帳 戶 扣 除 最 低 存 款 額 不 足 數 後, 剩 餘 資 金 才 可 以 繼 續 用 於 支 付 房 貸 費 用 (3) 提 款 限 制 : 除 了 上 開 限 制 外, 並 有 公 積 金 帳 戶 用 於 住 房 之 資 金 占 房 屋 市 價 不 得 超 過 一 定 比 例 之 規 定, 該 上 限 比 例 依 購 屋 或 申 貸 時 點 而 有 不 同, 自 120% 至 150% 不 等 以 2008 年 1 月 1 日 後 購 買 或 申 貸 之 房 屋 而 言, 提 款 限 制 比 例 為 120%, 亦 即 當 以 公 積 金 支 付 之 房 屋 首 付 每 月 房 貸 本 息 印 花 稅 等 房 產 支 出 總 計 達 房 屋 市 價 之 120%, 則 不 能 再 繼 續 使 用 公 積 金 支 付 房 貸 易 言 之, 當 民 眾 攤 還 房 貸 本 息 十 餘 年 後, 可 能 因 為 公 積 金 付 款 總 額 已 達 房 屋 市 價 之 120%, 以 致 無 法 再 以 公 積 金 支 應 房 貸, 必 須 改 由 現 金 支 付, 以 致 每 月 可 動 用 資 金 不 足 此 一 規 定 具 有 遏 阻 民 眾 過 度 購 屋 消 費 的 作 用 6. 公 共 組 屋 計 畫 之 售 屋 所 得 之 分 配 公 積 金 會 員 得 使 用 公 積 金 儲 蓄 來 購 屋, 當 該 房 屋 出 轉 售 時, 民 眾 無 法 取 得 全 數 出 售 所 得, 而 需 先 償 還 公 積 金 本 息, 亦 即 民 眾 領 取 建 屋 局 津 貼 購 屋, 則 售 屋 後 津 貼 仍 會 回 到 公 積 金 帳 戶, 使 該 帳 戶 金 額 不 致 下 降, 以 避 免 民 眾 賣 房 套 取 公 積 金 現 金 ( 註 : 政 府 發 放 購 屋 津 貼 不 以 現 金 支 付, 而 採 撥 入 公 積 金 方 式, 目 的 亦 係 避 免 民 眾 將 補 貼 用 於 其 他 用 途 ) 售 屋 所 得 款 應 依 下 列 次 序 分 配 : 81

89 表 9 項 目 比 % (1) 如 係 建 屋 局 提 供 之 房 貸 : 組 屋 出 售 所 得 分 配 次 序 為 :1. 尚 未 清 償 之 房 貸 ; 2. 轉 售 抽 潤 ;3. 歸 還 公 積 金 帳 戶 所 提 出 的 款 項 及 利 息 (2) 如 係 銀 行 提 供 之 房 貸 : 房 屋 出 售 所 得 分 配 次 序 為 :1. 尚 未 清 償 之 房 貸 ;2. 歸 還 公 積 金 帳 戶 所 提 出 的 款 項 及 利 息 ;3. 轉 售 抽 潤 7. 附 帶 專 題 : 高 齡 族 群 之 組 屋 套 現 選 擇 重 (1) 高 齡 族 群 面 對 資 產 豐 厚 現 金 不 足 的 退 休 困 境 : 因 多 年 前 工 資 及 公 積 金 繳 交 率 ( 早 期 為 10%, 目 前 為 37%) 均 較 低, 目 前 新 加 坡 高 齡 人 口 之 中 央 公 積 金 帳 戶 餘 額 亦 較 低, 惟 渠 等 所 持 有 之 房 屋 具 有 一 定 價 值, 故 政 策 目 標 係 以 高 齡 人 口 之 資 產, 提 高 渠 等 退 休 後 現 金 收 入 及 確 保 醫 療 保 障 新 加 坡 家 庭 財 富 分 布 (2015/Q2)- 房 子 是 家 庭 主 要 產 私 人 住 公 共 住 現 金 存 款 股 票 及 有 價 證 券 壽 險 中 央 公 積 金 宅 宅 資 料 來 源 : 新 加 坡 統 計 局 (2) 以 房 養 老 措 施 : 藉 由 以 大 屋 換 小 屋 方 式 獲 取 現 金, 支 應 退 休 生 活 所 需 A. 出 租 房 屋 : 屋 主 可 將 房 屋 整 套 或 部 分 轉 租, 以 租 金 支 應 生 活 所 需 惟 購 屋 時 曾 獲 得 政 府 補 貼 之 房 屋, 屋 主 須 住 滿 5 年 始 得 轉 租, 未 經 政 府 補 貼 之 房 屋 則 住 滿 3 年 即 得 轉 租 另 新 加 坡 公 民 始 得 轉 租 政 府 組 屋, 永 久 居 民 無 法 採 取 此 方 式 B. 搬 到 政 府 組 屋 小 型 公 寓 (1 室 公 寓 ): 制 度 實 施 於 1998 年, 專 門 為 高 齡 居 民 需 要 而 設 計 建 造 樂 齡 公 寓, 為 年 長 者 提 供 一 個 額 外 的 住 房 選 擇 小 型 公 寓 的 屋 契 相 對 較 短 期, 僅 有 30 年, 現 有 房 型 分 為 36 m2 和 45 m2 兩 種 小 型 公 寓 通 常 位 於 交 通 便 利 的 地 點, 居 民 能 夠 輕 易 地 使 用 各 種 設 施 和 公 共 交 通, 以 及 提 供 輔 助 老 人 行 動 和 獨 立 生 活 的 設 施, 比 如 安 全 防 滑 地 磚 放 大 貓 眼 廁 所 支 撐 杆 和 警 報 系 統 等 社 區 的 公 共 設 施 也 為 年 長 者 們 提 供 基 本 的 支 持 和 服 務 由 於 許 多 老 人 喜 歡 活 躍 的 退 休 生 活, 以 致 此 種 老 人 住 宅 計 畫 成 效 不 佳 C. 二 房 式 組 屋 靈 活 計 畫 : 由 現 有 小 型 公 寓 和 二 房 式 組 屋 計 畫 整 合 而 成, 提 供 家 庭 單 身 者 及 年 長 者 更 佳 及 不 同 之 住 屋 需 求, 使 老 人 與 其 他 類 型 住 戶 混 居 在 新 計 畫 下,55 歲 以 上 之 新 加 坡 公 民 可 選 擇 購 買 屋 契 較 短 的 二 房 新 組 屋 來 套 現, 屋 契 越 短 售 價 越 低, 房 契 年 限 選 擇 介 於 15 年 到 45 年 不 等, 以 5 年 為 一 個 間 隔, 前 提 是 屋 契 年 限 需 足 夠 讓 屋 主 住 到 至 少 95 歲 D. 樂 齡 安 居 花 紅 計 畫 ( 銀 房 屋 獎 勵 計 畫 ): 高 齡 人 口 如 擁 有 較 大 之 房 屋, 可 將 之 出 售, 自 建 屋 局 或 次 級 市 場 換 購 較 小 之 房 屋 換 屋 所 得 補 足 公 積 金 退 休 帳 戶 後, 可 申 請 銀 房 屋 獎 金, 各 家 庭 成 員 獎 金 最 高 可 達 新 幣 2 萬 元 (3) 加 強 契 約 回 購 計 畫 : A. 與 樂 齡 安 居 花 紅 計 畫 不 同 之 處 在 於, 契 約 回 購 計 畫 無 須 出 售 現 有 房 屋, 高 齡 人 口 繼 續 保 留 30 年 房 屋 使 用 權, 剩 餘 使 用 期 間 出 售 予 建 屋 局, 以 此 82

90 獲 得 按 月 支 付 之 終 身 收 入 現 金 例 如 民 眾 於 35 歲 購 買 99 年 契 約 的 組 屋, 於 65 歲 房 貸 還 清, 仍 可 保 留 有 長 期 房 屋 使 用 權, 因 此 可 把 剩 餘 年 限 房 屋 計 畫 售 予 建 屋 局, 保 留 30 年 房 屋 使 用 權 B. 原 規 定 年 滿 63 歲 家 庭 月 收 入 未 超 過 新 幣 3 千 元 之 新 加 坡 公 民 始 得 參 與 契 約 回 購 計 畫, 且 須 符 合 房 屋 為 3 房 或 更 小 房 型 無 第 二 套 房 產 屋 主 居 住 5 年 以 上 等 條 件 C 年 新 加 坡 國 慶 期 間, 總 理 宣 布 自 2015 年 4 月 1 日 起 擴 大 實 施 契 約 回 購 計 畫 至 4 房 式 房 型, 使 適 用 本 計 畫 之 高 齡 組 屋 居 民 覆 蓋 率 由 35% 提 高 至 75% 4 房 式 組 屋 須 符 合 家 庭 月 收 入 不 超 過 新 幣 1 萬 元 無 第 二 套 房 產 屋 主 居 住 5 年 以 上 剩 餘 契 約 年 限 最 少 20 年 等 條 件, 可 獲 得 1 萬 美 元 至 6 萬 元 不 等 之 獎 金 D. 目 前 此 計 畫 下 高 齡 人 口 每 月 領 取 之 現 金 約 新 幣 數 百 元 ; 惟 對 於 若 30 年 房 屋 使 用 權 屆 滿 後 屋 主 仍 在 世, 後 續 如 何 處 理 之 問 題, 目 前 尚 無 具 體 規 劃 表 10 加 強 及 擴 展 契 約 回 購 計 畫 加 強 回 購 計 畫 擴 展 回 購 計 畫 年 齡 63 歲 以 上 國 籍 至 少 其 中 一 名 主 是 新 加 坡 籍 每 月 家 庭 總 收 入 收 入 小 ( 等 ) 於 3000 元 小 ( 等 ) 於 元 房 屋 類 型 3 房 或 更 小 房 型 4 房 或 更 小 房 型 房 產 同 時 無 第 2 套 房 產 最 少 居 住 時 間 所 有 屋 主 至 少 在 屋 中 住 5 年 其 他 出 售 時 最 少 還 有 20 年 契 約 契 約 回 購 計 畫 獎 金 補 充 說 明 : 新 加 坡 公 積 金 制 度 規 定 民 眾 需 在 65 歲 退 休 後 才 可 提 領, 基 金 流 動 性 易 於 控 制 公 積 金 局 將 資 金 交 由 淡 馬 錫 控 股 公 司 (Temasek Holdings) 與 政 府 投 資 公 司 (Government of Singapore Investment Corp, 简 称 GIC) 投 資 運 用, 由 於 資 金 運 用 操 作 效 率 佳, 投 資 報 酬 率 足 以 支 應 公 積 金 局 支 付 公 積 金 儲 蓄 利 息 及 其 他 財 政 支 出 83

91 ( 四 ) 專 題 演 講 12: 市 鎮 理 事 會 在 管 理 公 共 組 屋 上 的 角 色 與 責 任 1. 市 鎮 理 事 會 的 組 織 市 鎮 理 事 會 (Town Councils) 是 在 市 鎮 理 事 會 法 案 下 成 立 的 政 府 民 選 組 織, 負 責 組 屋 ( 不 包 括 出 租 組 屋 ) 公 共 環 境 的 管 理, 非 屬 於 HDB 的 一 部 分, 亦 不 受 HDB 監 督, 為 新 加 坡 獨 創 的 制 度 1984 年 市 鎮 理 事 會 首 次 被 提 議 要 成 立,1984 年 9 月 先 於 宏 茂 橋 (Ang Mo Kio) 試 辦 市 鎮 理 事 會 作 為 示 範,1988 年 通 過 市 鎮 理 事 會 法 案 (Town Council Act), 同 年 11 月 全 市 第 一 批 市 鎮 理 事 會 成 立 表 11 新 加 坡 市 鎮 理 事 會 法 案 架 構 章 節 章 節 內 容 第 一 章 解 釋 與 定 義 第 二 章 市 鎮 理 事 會 確 立 法 人 身 分 和 組 成 第 三 章 市 鎮 理 事 會 成 員 一 般 規 定 第 四 章 市 鎮 理 事 會 職 責 和 權 力 第 四 章 A 電 梯 翻 新 工 作 (2005 年 新 增 ) 第 五 章 市 鎮 理 事 會 的 會 議 程 序 第 六 章 財 務 規 定 第 七 章 其 他 規 定 市 鎮 理 事 會 法 案 將 建 屋 局 對 新 加 坡 組 屋 ( 公 共 住 宅 ) 及 其 周 圍 環 境 的 維 護 管 理 的 責 任, 交 由 各 新 市 鎮 各 社 區 所 組 成 的 市 鎮 理 事 會 來 負 責 市 鎮 理 事 會 的 成 立 提 供 新 加 坡 人 民 直 接 參 與 社 區 發 展 的 機 會, 促 使 組 屋 區 的 居 民 自 行 管 理 社 區 建 設 地 方 與 關 懷 共 同 利 益, 進 而 加 強 人 民 的 國 家 意 識 目 前 新 加 坡 共 有 16 個 市 鎮 理 事 會, 各 市 鎮 理 事 會 的 管 轄 範 圍 配 合 國 會 議 員 選 舉 的 選 區 而 調 整, 但 不 包 括 私 人 住 宅 及 大 型 公 共 設 施 ( 如 機 場 或 捷 運 車 站 等 ), 並 由 選 區 國 會 議 員 來 領 導 若 為 節 省 開 支, 經 選 區 國 會 議 員 們 同 意, 也 可 以 結 合 二 至 三 個 選 區 共 同 成 立 一 個 市 鎮 理 事 會, 並 由 國 會 議 員 中 推 舉 一 人 出 來 擔 任 市 鎮 理 事 會 主 席 市 鎮 理 事 會 區 內 每 個 國 會 議 員 可 推 薦 6 個 以 上 10 個 以 下 的 會 員, 會 員 的 三 分 之 二 必 須 是 選 區 居 民 且 必 須 為 組 屋 住 戶, 以 反 映 地 方 需 求 主 席 與 成 員 若 屬 全 職 則 可 以 領 取 薪, 若 屬 兼 職 則 領 取 津 貼 因 此, 市 鎮 理 事 會 的 成 員 也 會 配 合 國 會 議 員 改 選 而 改 組,1988 年 至 今, 分 別 於 與 2015 年 改 組, 管 轄 範 圍 也 配 合 選 區 調 整 而 變 更, 相 關 經 費 與 待 辦 事 項 移 撥 交 接 予 新 的 市 鎮 理 事 會 2. 市 鎮 理 事 會 的 功 能 市 鎮 理 事 會 負 責 控 制 管 理 維 護 改 善 市 鎮 範 圍 內 組 屋 區 的 公 共 區 域 ( 包 括 組 屋 的 柱 樑 外 牆 窗 戶 大 廳 走 廊 樓 梯 電 梯 天 臺 水 塔 消 防 設 施 保 全 系 統, 周 邊 的 告 示 牌 路 標 公 園 遊 樂 場 等 ), 確 保 其 整 潔 而 適 合 居 84

92 住 並 可 以 自 建 屋 發 展 局 手 中 接 管 該 市 鎮 組 屋 區 內 的 停 車 場 市 場 與 攤 販 中 心 在 組 屋 住 宅 內 部, 為 確 保 下 一 使 用 者 權 利, 則 為 管 理 維 護 的 監 督 者, 並 推 行 整 修 承 包 商 登 記, 以 維 護 整 修 品 質 出 售 租 屋 如 租 屋 擁 有 者 聘 請 維 修 商 整 修, 會 受 HDB 制 定 的 整 修 原 則 約 束, 避 免 危 害 建 物 結 構 及 產 生 過 大 噪 音 較 大 型 的 整 建 維 護 則 由 HDB 所 推 出 的 翻 新 計 畫 進 行, 例 如 每 七 年 HDB 會 將 全 部 外 牆 重 新 粉 刷 另 外, 出 租 組 屋 由 HDB 分 部 直 接 管 理 除 了 組 屋 公 共 環 境 的 管 理, 市 鎮 理 事 會 也 是 公 共 場 所 的 監 督 者, 對 於 不 當 使 用 公 共 環 境 的 住 戶 進 行 處 置 與 罰 款, 不 當 的 行 為 包 括 亂 扔 垃 圾 隨 意 推 置 大 型 物 品 堵 塞 公 共 空 間 故 意 破 壞 行 為 威 脅 公 共 安 全 的 事 件 ( 如 登 革 熱 傳 染 病 ) 3. 市 鎮 理 事 會 的 財 源 市 鎮 理 事 會 運 作 的 經 費 來 源 如 下 : (1) 政 府 補 助 : 政 府 依 組 屋 區 建 築 形 式 屋 齡 等 之 不 同 而 有 不 同 的 補 助 標 準 (2) 服 務 和 維 護 費 用 : 向 居 民 徵 收 服 務 費 或 向 商 業 用 戶 徵 收 租 金, 其 標 準 自 訂 建 屋 局 發 展 在 建 築 部 分 完 成 後, 將 組 屋 區 管 理 權 交 予 市 鎮 理 事 會, 卻 仍 然 繼 續 負 責 有 關 申 請 遷 入 遷 出 及 組 屋 的 租 賃 貸 款 事 項 若 有 空 戶, 其 服 務 費 則 由 建 屋 發 展 局 (HDB) 負 責 繳 付 (3) 雜 項 收 入 : 包 含 商 業 空 間 的 租 金 與 管 理 費 收 入 停 車 場 的 管 理 收 入 投 資 罰 款 收 入 等 (4) 向 社 區 改 善 計 畫 委 員 會 (CIPC) 基 金 申 請 的 專 案 計 畫 經 費 (5) 儲 蓄 基 金 : 向 住 戶 收 取 的 服 務 費 商 業 空 間 租 金 與 管 理 費 之 30%~40%, 以 及 每 年 管 理 營 運 盈 餘 的 80%, 均 納 入 儲 蓄 基 金, 以 因 應 較 大 筆 的 管 理 維 護 支 出, 例 如 電 梯 維 修 依 市 鎮 理 事 會 法 令 第 40 條, 可 以 將 不 需 要 立 即 使 用 的 資 金 投 資 到 風 險 較 低 的 基 金 債 券 股 票 中, 投 資 到 風 險 較 高 的 金 融 商 品 的 比 例 不 得 超 過 35% 市 鎮 理 事 會 每 年 均 需 提 供 年 度 預 算, 包 括 收 入 與 支 出 新 的 項 目 說 明 儲 蓄 基 金 的 運 用 情 形, 並 刊 登 在 公 報 上 4. 小 結 市 鎮 理 事 會 負 責 組 屋 公 共 環 境 的 管 理 維 護, 但 因 其 主 席 配 合 國 會 議 員 的 選 舉 而 更 換, 使 市 鎮 理 事 會 也 具 備 政 治 與 社 會 的 意 義, 成 為 新 加 坡 地 方 政 府 的 一 種 形 式, 其 運 作 形 式 則 類 似 行 政 法 人 ; 而 因 為 其 成 員 有 2/3 為 住 戶, 且 定 期 發 布 管 理 報 告, 擁 有 接 觸 與 融 入 住 戶 的 機 會, 也 是 一 種 公 私 合 作 的 運 作 模 式 此 外, 新 加 坡 政 府 為 避 免 組 屋 住 戶 過 度 依 賴 政 府 心 理, 極 力 宣 導 居 民 與 政 85

93 府 合 作, 並 加 速 居 民 團 結, 自 1977 年 起 推 動 居 民 委 員 會 ( Residents Committee, 簡 稱 RC) 組 織, 配 合 選 區 劃 分 成 立 委 員 會, 居 民 會 委 員 的 產 生, 皆 由 各 選 區 立 法 議 員 徵 選 當 地 德 高 望 重 人 士, 送 請 新 加 坡 總 理 辦 公 室 直 接 任 命 委 派, 任 期 兩 年 至 1985 年 時,69 個 選 區 設 有 272 個 居 民 委 會, 大 約 有 4343 委 員 居 民 委 員 會 希 望 透 過 社 會 文 化 運 動 及 其 他 活 動 方 式, 促 進 社 區 的 凝 聚 力, 加 強 居 民 守 望 相 助 的 觀 念, 在 社 區 環 境 方 面 扮 演 著 居 民 與 政 府 之 間 的 溝 通 橋 樑 ( 五 ) 案 例 參 訪 7:( 組 屋 案 例 介 紹 CASA CLEMENTI) 1. 案 例 概 況 Casa Clementi 是 由 新 加 坡 建 屋 發 展 局 (Housing Development, 簡 稱 HDB) 規 劃 及 興 建 之 組 屋, 也 是 新 加 坡 最 大 公 共 住 宅 計 畫 之 一, 完 工 時 間 為 2012 年 該 社 區 面 積 約 16 公 頃, 共 2,234 單 位, 單 位 設 計 為 2 房 至 5 房, 並 以 不 同 樓 高 級 多 元 設 施 的 提 供, 展 現 HDB 在 過 去 以 數 量 及 低 樓 層 為 主 為 興 建 主 軸 之 目 標, 轉 為 提 供 多 樣 房 型 及 設 施 之 類 私 人 化 住 宅 趨 勢 社 區 內 一 樓 設 有 商 店 超 市 美 食 廣 場 及 二 樓 則 設 有 居 民 活 動 中 心 辦 公 室, 一 二 樓 為 社 區 停 車 場, 其 上 方 並 規 劃 有 屋 頂 花 園 提 供 居 民 於 閒 暇 之 餘 活 動 空 間 其 他 包 括 遊 樂 場 和 老 年 人 健 身 設 施 等 均 規 劃 完 善 屋 頂 花 園 是 該 社 區 最 顯 眼 的 設 施 面 積 約 1.55 公 頃, 所 規 劃 之 綠 化 設 施, 不 僅 提 供 居 民 良 好 生 活 環 境 品 質, 也 減 緩 住 戶 在 日 光 及 高 溫 環 境 下 可 能 感 受 到 之 不 適, 亦 未 減 損 停 車 空 間 需 求 另 社 區 內 規 劃 了 逾 2,200 坪, 配 備 有 花 圃 及 澆 灌 系 統 之 種 植 空 間, 供 有 興 趣 之 民 眾 進 行 園 藝 活 動, 這 些 規 劃 提 升 環 境 品 質, 亦 促 進 了 居 民 相 處 的 融 洽 2. 案 例 照 片 86

94 圖 17Casa Clementi 組 屋 社 區 圖 18Casa Clementi 組 屋 社 區 外 觀 圖 19Casa Clementi 組 屋 社 區 87

95 圖 20Casa Clementi 組 屋 規 劃 設 計 圖 88

96 圖 21Casa Clementi 組 屋 公 共 空 間 ( 六 ) 專 題 演 講 13: 新 加 坡 公 共 組 屋 現 況 與 住 宅 政 策 (1) 播 放 影 片 介 紹 建 屋 發 展 局 的 世 界 超 過 半 世 紀 建 屋 局 致 力 為 新 加 坡 人 民 打 造 家 園, 建 設 優 質 有 價 值 家 園, 規 劃 發 展 新 市 鎮, 建 立 擬 聚 力 之 社 區 期 間 已 建 造 超 過 100 萬 間 組 屋, 新 加 坡 土 地 面 積 平 方 公 里, 人 口 為 380 萬 人, 居 住 在 HDB 組 屋 的 人 口 占 新 加 坡 全 部 人 口 的 82%( 出 售 組 屋 80%, 租 賃 組 屋 2% ) 為 提 升 專 業 能 力, 新 一 代 組 屋 邀 請 私 人 建 築 師 與 學 者, 分 享 對 公 共 住 房 觀 點 與 見 解, 強 化 專 業 能 力, 建 屋 局 是 新 加 坡 公 共 組 屋 最 大 開 發 商 和 主 要 規 劃 師, 各 市 鎮 經 過 全 面 規 劃 蓬 勃 發 展, 為 保 持 組 屋 公 共 區 域 優 質 環 境, 有 各 市 鎮 理 事 會 協 助 管 理 維 護, 並 通 過 各 項 翻 新 計 畫, 為 組 屋 保 值 此 外 建 屋 局 採 用 發 展 科 技, 全 面 發 展 綠 色 組 屋 綠 色 鄰 里 及 綠 色 社 區, 如 榜 鵝 為 新 加 坡 第 一 個 生 態 市 鎮, 居 民 享 有 環 保 生 態 生 活 ; 綠 馨 苑 青 翠 綠 林, 可 降 低 溫 度, 還 配 合 坐 北 朝 南 建 築 設 計, 使 風 量 提 高 ; 未 來 從 太 陽 能 降 低 電 力 成 本, 到 雨 水 收 集 和 廢 棄 物 回 收 等 措 施, 都 是 未 來 市 鎮 模 式, 要 繼 續 精 益 求 精, 為 組 屋 市 鎮 打 造 更 美 好 生 活 環 境 藍 圖 (2) 新 加 坡 公 共 住 房 政 策 概 述 一 般 公 共 住 房 在 新 加 坡 稱 為 政 府 組 屋,1960 年 政 府 成 立 建 屋 發 展 局, 專 提 供 公 共 住 房 的 法 定 機 構, 任 務 在 興 建 大 量 組 屋, 滿 足 急 迫 需 求, 當 時 設 計 講 求 簡 單 性, 建 屋 局 成 功 於 10 年 內 解 決 住 宅 短 缺 問 題 ; 隨 時 代 變 遷, 建 設 組 屋 目 的 從 簡 單 住 所 轉 為 設 計 精 美 高 素 質 居 住 環 境 所 謂 新 加 坡 居 民, 包 括 新 加 坡 公 民 及 新 加 坡 永 久 居 民, 很 多 中 等 收 入 以 上 家 庭 也 居 住 在 政 府 組 屋 在 發 展 初 期, 建 屋 局 的 組 屋 都 屬 於 租 賃 組 屋, 為 加 強 人 民 歸 屬 感, 新 加 坡 政 府 1964 年 2 月 推 出 居 者 有 其 屋 計 畫 (Home Ownership Scheme), 因 增 長 速 度 緩 慢, 建 屋 發 展 局 (HDB) 在 1968 年 推 出 公 共 組 屋 計 畫 (Public Housing Scheme,PHS), 具 體 實 踐 該 住 宅 計 畫 的 理 念, 允 許 人 民 動 用 中 央 公 積 金 普 通 帳 戶 (OA) 儲 蓄 來 購 買 建 屋 局 自 行 規 劃 招 標 建 造 為 中 低 收 入 民 眾 提 供 廉 價 的 房 屋, 稱 為 公 共 組 屋 89

97 1981 年 再 推 出 特 批 住 宅 房 地 產 計 畫 (Approved Residential Properties,ARP), 允 許 動 用 公 積 金 來 購 買 私 人 住 宅 幫 助 80% 的 國 民 擁 有 自 己 的 組 屋, 實 現 居 者 有 其 屋, 協 助 人 民 擁 有 自 已 的 房 屋, 讓 國 人 意 識 國 家 人 人 有 份 增 進 歸 屬 感 和 認 同 感 供 能 保 值 的 組 屋 資 產 同 時 強 調 買 屋 和 繳 房 貸 是 一 項 長 期 計 畫, 國 人 必 須 建 立 擁 有 良 好 工 作 意 識 鼓 勵 愛 護 居 家 環 境, 促 使 國 家 整 體 政 治 經 濟 及 社 會 穩 定 新 加 坡 有 80% 以 上 自 有 住 宅 者, 有 9 成 是 擁 有 建 屋 局 組 屋, 可 見 住 宅 自 有 率 之 高, 多 來 自 組 屋 的 供 給 為 確 保 有 限 資 源, 分 配 給 有 需 要 的 人, 設 定 一 套 購 買 條 規 其 住 房 政 策 架 構 以 家 庭 為 中 心, 基 本 的 購 買 條 件, 申 請 者 必 須 由 核 心 家 庭 組 成, 購 買 者 總 月 收 入 不 得 超 過 新 幣 1 萬 2 千 元 ( 下 稱 元 為 新 幣 ), 不 能 擁 有 私 人 業 產, 僅 有 一 間 組 屋, 為 防 市 場 炒 作, 尚 有 購 買 者 居 住 5 年 才 能 轉 售 規 定 建 屋 局 提 供 多 類 型 的 住 房 選 擇, 以 配 合 不 同 經 濟 能 力 之 家 庭, 低 收 可 選 購 小 型 便 宜 的 2 房 式 靈 活 組 屋, 長 者 亦 可 購 買 年 屋 期, 也 有 4 房 式 5 房 式 三 代 同 堂 及 公 寓 式 組 屋, 而 高 薪 家 庭 可 向 發 展 商 購 買 執 行 共 管 公 寓, 並 向 建 屋 局 申 請 津 貼, 低 收 家 庭 可 申 請 政 府 大 量 津 貼 的 1 房 或 2 房 式 租 賃 組 屋 為 提 倡 居 者 有 其 屋, 建 屋 局 所 售 出 的 新 組 屋 都 低 於 市 價, 目 前 家 庭 收 入 不 超 過 1 萬 2 千 元 首 購 者, 向 建 屋 局 購 買 政 府 組 屋, 可 申 請 額 外 購 屋 津 貼 及 特 別 購 屋 津 貼 各 有 5 千 至 4 萬 元, 還 可 享 有 優 惠 利 率 購 屋 貸 款 ; 也 可 購 買 市 場 轉 售 組 屋, 可 獲 得 家 庭 購 屋 津 貼 3 萬 元 ; 此 外, 為 鼓 勵 已 婚 子 女 靠 近 父 母 居 住 或 同 住, 購 置 轉 售 組 屋 可 獲 2 萬 元 近 居 購 屋 津 貼 家 庭 收 入 超 過 1 萬 4 千 元 首 購 者, 可 選 擇 向 發 展 商 購 買 執 行 公 共 公 寓, 可 獲 得 高 達 1-3 萬 元 之 家 庭 購 屋 津 貼 在 首 次 購 屋 家 庭 之 津 貼 結 構 方 面,1 個 月 入 1000 元 之 家 庭, 在 非 成 熟 區 購 買 房 式 組 屋, 可 享 有 額 外 購 屋 津 貼 及 特 別 購 屋 津 貼 各 4 萬 元, 津 貼 總 額 8 萬 元, 採 分 層 津 貼 補 助, 低 收 家 庭 可 獲 更 多 津 貼 購 屋 新 加 坡 一 般 家 庭 月 收 入 1/4 來 支 付 分 期 貸 款, 房 貸 償 還 比 例 遠 低 於 國 際 指 導 標 準 30-35% 為 滿 足 人 生 各 階 段 需 求, 提 供 生 命 週 期 的 住 房 需 求, 為 剛 起 步 的 年 輕 夫 90

98 婦 提 供 津 貼 及 優 惠 貸 款, 實 現 擁 屋 夢 ; 隨 家 庭 人 口 及 收 入 增 加, 提 供 津 貼 及 優 惠 貸 款, 協 助 提 升 到 更 大 的 組 屋, 還 定 期 提 供 維 修 及 各 項 翻 新 計 畫, 為 組 屋 保 值 ; 到 退 休 年 齡 提 供 組 屋 套 現 原 地 養 老 計 畫 新 高 齡 住 屋 設 計 及 高 齡 安 居 花 紅, 甚 至 房 契 回 購 計 畫 等 ; 另 35 歲 以 上 及 月 入 6000 元 以 下 首 次 購 買 政 府 組 屋 之 單 身 人 士, 可 購 買 非 成 熟 區 的 2 房 式 組 屋 組 屋 保 值 方 面, 通 過 一 系 列 翻 新 計 劃, 可 獲 得 政 府 大 量 津 貼, 提 升 舊 組 屋 區 的 居 住 環 境, 如 家 居 改 進 計 劃, 幫 屋 主 解 決 內 部 見 維 修 問 題 ; 電 梯 翻 新 及 鄰 里 更 新 計 劃, 改 善 建 屋 外 觀 及 電 梯 設 備 ; 選 擇 性 整 體 重 建 計 劃, 拆 除 舊 組 屋 加 以 重 新 發 展, 原 屋 主 可 獲 得 市 價 賠 償 金, 去 購 買 鄰 近 新 組 屋, 重 建 後 組 屋 煥 然 一 新 ( 如 大 巴 窯 第 79A-E 座 組 屋, 樓 高 10/40 層, 共 1158 個 4-5 房 式 單 位 ) 可 讓 更 多 年 輕 家 庭 至 舊 組 屋 區 居 住, 為 區 內 帶 來 新 生 氣 及 新 商 機 新 加 坡 是 多 元 文 化 與 種 族 的 社 會, 由 於 土 地 有 限, 多 居 住 於 高 樓 高 密 度 居 住 環 境, 因 此 由 提 供 高 素 質 的 環 境 設 施 實 行 友 善 的 住 房 政 策 及 鼓 勵 居 民 參 與 社 區, 以 建 立 凝 聚 力 強 的 社 區 在 各 鄰 里 提 供 不 同 類 型 的 組 屋 單 位, 通 過 族 融 合 政 策 及 永 久 居 民 融 合 政 策, 讓 不 同 種 族 及 家 庭 居 住 在 一 起, 為 加 強 居 民 社 區 聯 絡 網, 採 迎 新 會 居 民 融 入 計 畫, 在 鼓 勵 居 民 參 與 有 對 話 會 公 共 諮 詢 座 談 會, 亦 可 瞭 解 建 屋 局 政 策 建 屋 局 認 為 住 房 政 策 成 功 因 素, 主 要 是 政 府 透 過 各 種 立 法, 開 發 住 宅 政 策, 在 財 政 也 給 予 最 大 的 支 持, 也 成 功 推 出 居 者 有 其 屋 計 畫 及 中 央 公 積 金 購 屋 計 劃, 兩 計 畫 相 輔 相 成, 讓 國 人 有 購 屋 能 力 安 居 樂 業, 也 經 由 各 項 翻 新 計 劃, 讓 成 熟 組 屋 定 期 更 新 及 注 入 新 活 力, 確 保 組 屋 保 值, 同 時 也 通 過 種 住 房 政 策 強 調 社 會 和 諧 與 家 庭 價 值 觀, 最 後 住 房 政 策 能 成 功 是 因 為 定 期 檢 討 各 種 政 策 確 保 與 時 俱 進, 能 滿 足 國 人 需 求 (3) 新 加 坡 公 共 組 屋 相 關 計 畫 方 案 為 實 現 居 者 有 其 屋 計 畫, 建 屋 局 提 供 多 項 計 劃, 分 述 如 下 : A. 在 促 進 家 庭 凝 聚 方 面, 無 論 新 建 租 屋 或 轉 售 租 屋, 都 有 各 種 促 進 已 婚 子 女 和 父 母 之 間 關 係 計 劃, 方 便 互 相 照 應 及 支 持 概 述 如 下 : a. 已 婚 子 女 優 先 計 劃 : 已 婚 子 女 如 向 建 屋 局 申 請 新 建 組 屋, 以 便 靠 近 父 母 或 與 他 們 同 住, 在 HDB 的 各 項 售 屋 計 劃 下, 可 獲 得 額 外 抽 籤 機 會 ( 同 住 又 比 就 近 更 多 ) 91

99 b. 多 代 同 堂 優 先 計 劃 : 父 母 與 已 婚 子 女, 可 聯 合 申 請 同 一 預 購 組 屋 發 展 項 目, 父 母 可 申 請 小 型 公 寓 二 房 或 三 房 式 組 屋, 子 女 可 於 同 組 屋 發 展 項 目 中, 申 購 二 房 式 或 更 大 組 屋,HDB 可 從 這 計 劃 而 預 留 的 單 位 內 選 擇 個 別 單 位 c. 三 代 同 堂 組 屋 : 係 為 至 少 一 名 已 婚 子 女 或 正 交 往 中 情 侶 及 他 們 父 母 的 多 代 同 堂 家 庭 而 設 這 類 組 屋 面 積 達 115 平 方 公 尺, 有 4 間 臥 室 和 三 間 浴 室 d. 公 積 金 購 屋 津 貼 計 劃 : 家 庭 總 月 收 入 不 超 過 1 萬 元 的 首 購 公 民, 可 獲 3 萬 元 的 公 積 金 購 屋 津 貼, 並 可 從 公 開 市 場 上 購 買 轉 售 租 屋 而 購 買 轉 售 組 屋 已 居 住 靠 近 父 母 或 和 父 母 同 住 的 公 民, 還 可 多 獲 得 1 萬 元 的 津 貼, 總 數 達 4 萬 元 B. 在 購 買 組 屋 額 外 援 助 方 面, 建 屋 局 有 以 下 各 種 購 屋 津 貼, 以 協 助 家 庭 購 買 組 屋 : a. 額 外 公 積 金 購 屋 津 貼 計 劃 : 家 庭 總 月 收 入 不 超 過 5000 元 的 首 購 公 民, 向 建 屋 局 購 買 新 建 組 屋 或 從 公 開 市 場 購 買 轉 售 組 屋 時, 除 現 有 購 屋 津 貼 外, 還 有 一 筆 額 外 公 積 金 購 屋 津 貼 b. 特 別 公 積 金 購 屋 津 貼 計 劃 : 家 庭 總 月 收 入 不 超 過 6500 元 的 首 購 公 民, 向 建 屋 局 購 買 位 於 未 成 熟 組 屋 區 的 新 建 4 房 或 較 小 的 組 屋, 除 現 有 購 屋 津 貼 和 額 外 公 積 金 購 屋 津 貼 外, 還 有 一 筆 特 別 公 積 金 購 屋 津 貼 上 述 兩 項 合 格 條 件 是, 申 請 人 申 請 前 須 連 續 工 作 滿 1 年, 且 提 出 申 請 時 還 繼 續 工 作 額 外 及 特 別 公 積 金 購 屋 津 貼 數 目 以 4 萬 及 2 萬 元 為 頂 限, 收 入 較 低 家 庭 將 獲 得 較 高 的 津 貼 額 c. 住 屋 提 升 津 貼 : 在 未 成 熟 組 屋 區, 擁 有 一 間 受 津 貼 的 二 房 式 組 屋 的 公 民, 在 向 建 屋 局 購 買 一 間 未 成 熟 組 屋 區 的 新 建 3 房 式 組 屋 時, 可 獲 1 萬 5000 元 的 住 屋 提 升 津 貼 為 符 合 條 件, 申 請 人 申 請 前 須 連 續 工 作 滿 1 年, 且 提 出 申 請 時 還 繼 續 工 作 C. 小 型 公 寓 計 劃 : 專 為 年 長 者 而 推 出, 屋 契 為 期 30 年 公 寓 內 設 有 方 便 長 者 之 設 施, 附 近 還 有 各 種 適 合 長 者 的 生 活 設 施 D. 單 身 人 士 購 屋 計 劃 :35 歲 以 上 單 身 公 民, 可 獨 自 或 聯 名 ( 總 人 數 可 達 4 人 ) 向 建 屋 局 購 買 一 間 非 成 熟 組 屋 區 的 新 建 二 房 式 組 屋 但 總 月 收 入 不 超 過 5000 元, 兩 人 可 享 有 2 萬 元 之 額 外 公 積 金 購 屋 津 貼 即 高 達 1 萬 元 之 特 別 公 積 金 購 屋 津 貼 亦 可 選 擇 從 公 開 市 場 購 買 轉 售 組 屋, 購 買 一 間 5 房 或 較 小 的 轉 售 組 屋 時, 可 申 請 1 萬 5000 元 公 積 金 購 屋 津 貼 但 總 月 收 入 獨 自 或 聯 名 購 買 不 能 超 過 5000 或 1 萬 元, 最 多 兩 名 單 身 公 民 可 各 獲 1 萬 5000 元, 父 母 同 住 的 公 民, 還 可 申 請 較 高 的 2 萬 元 的 公 積 金 購 屋 津 貼 E. 房 屋 貸 款 :2013 年 月 建 屋 局 抵 押 貸 款 利 率 為 2.6%, 比 中 央 公 積 金 局 的 2.5% 浮 動 機 動 利 率 高 出 0.1%, 購 屋 者 可 選 擇 用 公 積 金 存 款 或 現 款 來 支 付 10% 的 首 期 付 款 及 抵 押 貸 款 的 每 月 期 款 向 建 屋 局 申 請 貸 款 可 提 供 2 次 優 惠 利 率 貸 款, 還 期 25 年 並 預 先 進 信 貸 評 估 (2007 年 起 建 屋 局 規 定 所 有 申 請 優 惠 利 率 貸 款 者, 必 須 先 取 得 貸 款 合 格 證, 方 能 購 買 或 接 受 轉 讓 組 92

100 屋 ), 申 請 人 的 收 入 及 年 齡 決 定 最 高 數 額 及 償 還 期 合 格 條 件 a. 申 請 者 必 須 是 新 加 坡 公 民 b. 每 月 家 庭 總 收 入 不 超 過 1 萬 元 申 請 者 年 齡 必 須 達 21 歲 c. 家 庭 核 心 : 申 請 者 和 聯 合 申 請 者 必 須 組 成 核 心 家 庭, 至 少 2 人 d. 收 入 上 限 : 每 月 家 庭 總 收 入 不 超 過 8, 或 2000 元 ( 依 房 型 不 同 ) 擴 大 家 庭 總 收 入 不 能 超 過 12,000 元 e. 申 請 者 及 共 同 居 住 者 不 得 擁 有 其 他 組 屋 或 私 人 房 地 產 F. 政 府 統 一 訂 定 新 組 屋 售 價, 非 以 建 造 成 本 及 參 考 鄰 近 價 格 為 考 量, 是 考 量 公 民 的 購 屋 能 力 政 府 津 貼 限 制 組 屋 區 位 條 件, 像 距 市 中 心 距 離 面 向 及 樓 層 來 訂 定 因 此 建 屋 局 各 新 市 鎮 有 同 類 型 組 屋 基 準 價, 再 考 量 組 屋 不 同 因 素 有 利 加 價 及 不 利 則 減 價, 反 映 社 區 各 組 屋 公 平 價 格, 呈 報 建 屋 局 局 長 批 准 後 出 售 G. 購 買 轉 售 組 屋 須 符 合 特 定 條 件, 有 些 條 件 與 向 建 屋 局 申 購 組 屋 的 條 件 相 同, 相 較 下, 限 制 是 較 少 如 永 久 居 民 與 單 身 新 加 坡 公 民, 允 許 在 公 開 市 場 購 買 轉 售 組 屋 H. 向 建 屋 局 申 請 租 賃 組 屋, 政 府 提 供 一 房 式 及 二 房 式 組 屋 供 負 擔 不 起 組 屋, 照 顧 低 收 入 無 力 購 屋 者 的 計 劃, 其 租 金 最 低, 合 格 申 請 條 件 有 新 加 坡 公 民 至 少 21 歲 或 單 身 35 歲 以 上 月 家 庭 收 入 不 超 過 15,00 元 及 無 其 他 產 業 或 不 曾 擁 有 私 人 產 業 者 I. 組 屋 的 產 權 新 加 坡 居 民 取 得 組 屋 限 制 的 轉 賣 條 件, 屋 主 擁 有 及 實 際 居 住 至 少 達 5 年, 進 入 市 場 交 易, 政 府 要 抽 10~25% 的 抽 潤, 之 後 組 屋 可 不 再 受 限 制 (4) 新 加 坡 政 府 組 屋 發 展 現 況 與 課 題 新 加 坡 計 380 萬 人 口, 目 前 320 萬 人 居 住 在 政 府 組 屋 內, 比 例 高 達 80% 而 由 於 政 府 政 策 係 以 鼓 勵 購 屋 為 主, 故 政 府 組 屋 95% 出 售, 只 有 5% 為 出 租 截 至 2013 年 11 月, 建 屋 局 管 理 組 屋 總 數 958,561 個 單 位, 其 中 出 售 組 屋 共 有 878,728 單 位, 佔 組 屋 比 率 91.7%, 出 租 組 屋 共 計 51,456 個 單 位, 佔 組 屋 比 率 5.3%, 其 他 工 商 產 業 用 共 計 28,377 個 單 位, 佔 組 屋 比 率 3.0% 目 前 建 屋 局 仍 持 續 配 合 市 區 重 建 局 規 劃 新 市 鎮, 興 建 推 出 新 的 組 屋 目 前 (104 年 底 ) 開 放 銷 售 的 組 屋 計 有 25 處, 共 計 5350 戶 推 出 的 組 屋 房 型 由 2 房 至 5 房 皆 有, 組 屋 的 銷 售 建 屋 局 並 以 完 善 的 資 訊 公 開 方 式, 如 各 新 組 屋 的 整 體 規 劃 模 型, 以 及 各 房 型 樣 品 屋 等, 讓 民 眾 獲 得 充 分 的 瞭 解 93

101 新 推 出 的 政 府 組 屋 皆 會 有 模 型 展 板 等 展 示, 完 整 介 紹 組 屋 的 規 劃 設 計 94

102 政 府 組 屋 各 房 型 樣 品 屋, 搭 配 數 位 影 像 等 方 式, 供 民 眾 參 觀 目 前 新 加 坡 的 政 府 組 屋 發 展 方 向, 從 過 去 以 量 為 主, 轉 變 為 重 視 質 的 發 展 所 以 在 設 計 上 與 著 名 的 建 築 師 合 作, 並 且 重 視 生 態 綠 建 築 的 概 念 榜 鵝 是 第 一 個 生 態 的 公 共 組 屋 社 區, 後 續 興 建 的 杜 生 庄 也 都 加 入 生 態 永 續 的 概 念 95

103 ( 七 ) 案 例 參 訪 8: 新 加 坡 大 巴 窯 我 們 參 訪 的 案 例 大 巴 窯 市 鎮, 位 於 新 加 坡 的 心 臟 地 帶, 介 於 新 加 坡 北 部 和 中 央 商 業 區 之 間, 這 裡 有 新 加 坡 第 一 個 冷 氣 巴 士 轉 換 站 和 地 鐵 站, 可 容 納 25 條 巴 士 線 到 達 各 個 目 的 地, 是 全 島 遠 離 市 區, 最 熱 鬧 的 地 方 購 物, 飲 食 和 娛 樂 的 市 鎮, 也 是 新 加 坡 最 早 設 立 的 公 共 組 屋 區 以 下 僅 就 大 巴 窯 市 鎮 從 貧 民 窟 演 變 成 新 市 鎮 的 發 展 歷 程, 及 其 公 共 組 屋 之 更 新 保 存 再 利 用 及 維 護 管 理 說 明 如 次 : 1. 大 巴 窯 從 貧 民 窟 演 變 成 新 市 鎮 的 發 展 歷 程 : (1) 早 期 的 大 巴 窯 :1960 年 代 為 新 加 坡 政 府 推 動 組 屋 政 策 的 起 步 階 段, 政 府 的 做 法 是 把 城 市 中 過 於 擁 擠 的 貧 民 區 居 民, 搬 遷 到 另 外 一 個 適 宜 而 衛 生 的 生 活 環 境 早 期 的 大 巴 窯 居 民 大 多 養 豬, 從 事 小 販 工 廠 員 工 或 女 傭, 是 著 名 的 大 型 貧 民 窟, 當 時 新 加 坡 政 府 提 供 大 巴 窯 居 民 高 額 的 賠 償 金 和 其 他 的 實 際 獎 勵, 居 民 在 1962 年 開 始 搬 遷 1964 年 初 大 巴 窯 開 始 清 理 重 新 發 展 和 興 建 公 共 組 屋 區 (2) 新 市 鎮 的 發 展 : 大 巴 窯 早 期 興 建 的 公 共 組 屋 區, 主 要 解 決 居 民 無 房 可 住 或 屋 陋 居 住 品 質 差 等 問 題, 其 興 建 之 公 共 組 屋 住 宅 標 準 低 品 質 差 配 套 不 全 有 鑑 於 此,1970 年 建 屋 局 投 入 大 筆 資 金, 將 大 巴 窯 公 共 組 屋 區, 發 展 為 全 國 第 一 個 小 型 市 鎮, 面 積 有 4.63 平 方 公 里, 並 於 組 屋 區 內 增 加 大 型 組 屋 ( 四 房 式 五 房 式 ) 的 比 重, 該 市 鎮 計 有 3 萬 5 千 個 組 屋 單 位 11 萬 7 千 人 入 住 (3) 大 巴 窯 市 鎮 歷 經 多 年 的 發 展 後, 目 前 已 設 有 購 物 中 心 電 影 院 保 齡 球 場 等 商 業 和 娛 樂 設 施 市 鎮 由 幾 個 鄰 區 組 成, 它 們 分 別 有 自 己 的 鄰 區 中 心 小 販 中 心 各 種 商 店 在 綠 化 方 面, 市 鎮 公 園 鄰 區 公 園 社 區 花 園 形 成 了 層 級 分 明, 相 互 銜 接 的 系 統, 共 同 組 成 了 新 加 坡 花 園 城 市 的 優 美 環 境 運 動 設 施 中 小 學 民 眾 俱 樂 部 圖 書 館 宗 教 場 所, 都 被 包 含 在 這 個 市 鎮 中, 新 市 鎮 考 量 居 民 全 面 綜 合 的 生 活 環 境, 不 需 要 離 開 市 鎮, 都 可 以 在 市 鎮 自 給 自 足, 減 少 對 於 城 市 交 通 的 壓 力, 方 便 居 民 生 活 工 作, 學 習 娛 樂 生 活 2. 大 巴 窯 新 市 鎮 對 公 共 組 屋 之 保 存 更 新 再 利 用 及 維 管 措 施 : (1) 組 屋 保 存 : 大 巴 窯 新 市 鎮 雖 為 新 加 坡 最 早 興 建 的 公 共 組 屋 區, 放 眼 望 去 整 體 環 境 並 不 老 舊, 原 來 是 政 府 對 年 久 組 屋 的 維 修 已 訂 有 長 期 維 護 計 畫,5 年 一 小 修,10 年 一 大 修 定 期 翻 修 小 修 是 指 外 立 面 和 室 外 鋪 地 的 更 新, 大 修 則 是 指 增 加 面 積 或 改 善 功 能, 另 因 應 人 口 老 化, 政 府 也 為 樂 齡 人 士 推 行 小 型 公 寓 計 畫, 讓 他 們 購 買 較 小 的 單 位, 或 進 行 舊 組 屋 電 梯 翻 新 計 畫, 讓 每 層 樓 都 有 可 搭 乘 的 電 梯 96

104 (2) 組 屋 再 利 用 : 政 府 為 提 高 已 建 成 新 市 鎮 的 居 住 環 境,1992 年 推 動 市 鎮 更 新 計 畫, 期 間 15 年, 政 府 每 年 提 供 津 貼 10 億 新 元, 進 行 早 期 興 建 的 新 市 鎮 翻 新 改 造 工 程, 分 為 短 期 翻 新 計 畫 中 期 翻 新 計 畫 和 整 體 重 建 計 畫, 主 要 工 作 係 在 各 組 屋 區 內, 對 廁 所 / 浴 室 翻 新, 擴 建 一 間 雜 用 室 或 一 個 陽 臺, 或 在 鄰 里 內 進 行 現 有 設 備 和 居 住 環 境 公 共 工 程 改 建, 或 在 新 市 鎮 內 進 行 全 面 重 建 發 展 新 住 屋 政 府 希 望 通 過 市 鎮 更 新 計 畫, 使 舊 市 鎮 能 夠 接 近 新 市 鎮 的 水 準 90 年 代 中 期 政 府 在 大 巴 窯 進 行 老 舊 組 屋 更 新 計 畫 (3) 組 屋 更 新 :97 年 完 成 大 巴 窯 5 棟 40 樓 層 高 的 組 屋 興 建 ( Central Horizon), 面 積 約 3.1 公 頃,1158 個 住 宅 單 元 數 (3-5 房 ), 逾 150 坪 的 空 中 花 園, 設 有 停 車 空 間 商 業 兒 童 遊 樂 設 施 及 健 身 房 等 多 樣 化 的 設 施 及 住 宅 類 型, 供 不 同 族 群 選 擇, 該 建 築 並 獲 多 項 設 計 獎 項 (4) 管 理 維 護 : 大 巴 窯 市 鎮 設 有 民 眾 聯 絡 所, 負 責 各 種 社 區 活 動 等 軟 體 工 程 硬 體 部 分 由 其 市 鎮 理 事 會 負 責, 市 鎮 理 事 會 的 權 力 行 使 機 構 為 執 行 委 員 會, 委 員 會 由 顧 問 主 席 委 員 和 秘 書 組 成, 該 鎮 的 國 會 議 員 為 其 市 鎮 理 事 會 主 要 領 導 人 ; 執 委 會 下 設 商 務 物 業 財 經 和 公 共 關 係 等 委 員 會 市 鎮 理 事 會 提 供 的 主 要 服 務, 為 市 鎮 公 共 組 屋 外 的 硬 體 維 修 與 保 養, 清 潔 衛 生, 綠 化, 公 共 設 施 管 理, 水 電 煤 氣 費 的 徵 收, 便 民 與 福 利 設 施, 公 共 停 車 場 的 管 理 與 維 護 等 工 作 3. 結 論 : 參 觀 大 巴 窯 新 市 鎮, 瞭 解 了 該 市 鎮 的 發 展 歷 程 後, 有 如 讀 了 新 加 坡 建 國 史 的 一 部 分 想 想 一 般 城 市 隨 著 城 市 規 模 的 擴 大, 不 少 城 市 會 出 現 市 區 擁 擠 交 通 堵 塞 環 境 惡 化 等 的 現 象, 大 巴 窯 小 型 新 鎮 發 展 模 式, 係 以 在 中 心 城 區 的 周 圍 發 展 成 小 城 鎮, 小 城 鎮 與 中 心 城 區 及 周 圍 城 鎮 之 間 有 快 速 方 便 的 交 通 網 絡, 小 城 鎮 主 要 功 能 為 居 住, 卻 同 時 自 成 體 系, 為 居 民 提 供 良 好 的 生 活 保 障 娛 樂 休 閒 和 工 作 機 會 ; 有 助 於 緩 解 市 中 心 的 擁 擠, 改 善 整 個 城 市 的 生 態 環 境 值 得 借 鏡 ( 八 ) 專 題 演 講 14: 新 加 坡 城 市 發 展 史 與 現 況 介 紹 新 加 坡 1965 年 以 來 取 得 獨 立 後, 以 貿 易 港 成 為 高 度 先 進 國 家, 原 本 的 第 三 國 家 人 口 貿 易 中 心 以 不 復 見, 美 麗 的 河 流 廣 大 的 海 港 興 起 的 獨 立 已 成 為 歷 史, 取 而 代 之 的 是 繁 華 的 大 都 會 及 景 色 迷 人 的 大 城 市 新 加 坡 是 個 小 國 家, 國 土 南 北 距 離 約 23 公 里, 東 西 距 離 約 43 公 里, 面 積 僅 為 719 平 方 公 里 城 市 發 展 治 理 方 向 及 策 略 目 標 為 : 1. 集 成 遠 見 卓 識 的 策 劃 過 程 市 區 重 建 時 採 用 一 套 長 期 環 境 景 觀 規 劃, 以 便 達 到 各 階 段 的 發 展 目 標 概 念 性 規 劃 圖 是 土 地 及 交 通 計 畫, 主 要 是 擬 定 新 加 坡 未 來 40 到 50 年 的 發 展 方 向, 97

105 它 將 所 有 土 地 需 求, 包 括 住 宅 工 業 商 業 休 閒 育 樂 自 然 保 護 區 基 礎 設 施 及 國 防 都 考 慮 在 內 總 規 劃 圖 是 概 念 性 的 策 略 具 體 落 實, 以 作 為 10 到 15 年 的 發 展 準 則 2. 提 供 多 樣 化 住 屋 目 標 是 為 了 國 人 再 不 同 地 點 提 供 不 一 樣 住 屋 選 擇, 就 像 住 宅 區, 加 入 公 園 綠 地, 流 水 潺 潺 3. 有 效 利 用 工 業 地 段 除 了 住 屋, 也 需 要 工 業 土 地 開 發 工 業, 例 如 石 化 工 業 及 藥 劑 業 需 要 大 片 土 地, 未 了 有 效 善 用 工 業 土 地, 我 們 也 提 出 創 新 設 計 4. 創 造 靠 近 住 家 的 就 業 與 商 業 機 會 將 商 業 進 駐 在 市 中 心, 不 但 可 帶 來 可 觀 的 活 動 量, 造 就 新 加 坡 為 環 球 商 業 中 心 的 地 位 但 未 了 因 應 大 量 商 業 用 地, 我 們 在 中 央 市 區 以 外 的 地 區 設 置 商 業 中 心, 一 方 面 方 便 國 人 上 班, 而 外 增 加 商 家 經 商 地 點 5. 充 分 利 用 土 地 為 了 更 好 管 理 土 地 需 求, 我 們 採 用 好 多 創 新 善 用 科 技 策 略, 盡 量 擴 大 土 地 使 用 量 我 們 將 高 密 度 發 展 項 目 安 置 在 地 鐵 站 附 近, 可 方 便 國 人 往 來, 也 不 會 造 成 交 通 量 大 增 在 地 底 我 們 盡 量 用 具 潛 力 的 空 間 來 建 立 地 下 通 道 或 商 場 或 基 礎 設 施, 另 外 還 有 10 幾 個 消 費 設 施 集 中 發 展 6. 落 實 計 畫 我 們 的 土 地 規 劃 系 統 強 調 實 用 主 義, 為 了 將 計 畫 付 諸 實 現, 透 過 與 私 營 公 司 合 作, 大 幅 改 善 國 人 居 住 條 件, 改 善 城 市 環 境 素 質 7. 促 進 城 市 綠 化, 提 高 休 閒 素 質 當 國 人 想 透 口 氣 時, 住 家 附 近 就 有 娛 樂 設 施, 我 們 建 置 在 家 園 附 近 優 美 的 水 道 到 周 末 國 人 也 可 以 舉 家 到 郊 區 8. 充 滿 年 輕 氣 息 的 聚 集 地 為 了 在 環 球 經 濟 取 得 領 先, 新 加 坡 必 須 建 立 特 點, 突 顯 風 格 9. 創 造 一 個 卓 越 的 新 加 坡 有 效 的 做 法 就 是 鼓 勵 好 的 城 市 設 計, 可 以 賦 予 一 個 城 市 生 命 力, 提 昇 城 市 生 活 素 質 ; 另 一 就 是 善 加 利 用 新 加 坡 島 嶼 特 徵, 例 如 建 設 海 案 住 屋 海 岸 公 園 及 推 動 海 上 娛 樂, 此 外 還 可 用 綠 化 環 境 保 留 自 然 生 態, 來 營 造 好 活 城 市 98

106 10. 塑 造 完 美 家 園 新 和 舊 融 化 一 體 形 成 獨 一 無 二 的 文 化, 使 長 久 活 於 國 人 記 憶 中 11. 市 區 重 建 局 的 新 計 畫 : 中 央 商 業 區 無 縫 的 延 伸 新 加 坡 的 行 政 結 構 內 閣 交 通 部 律 政 部 國 家 發 展 部 環 境 部 其 他 部 門 貿 易 與 工 業 部 港 務 局 市 區 重 建 局 民 航 局 國 家 土 地 局 建 屋 發 展 局 國 家 環 境 局 經 濟 發 展 局 陸 路 交 通 局 其 他 法 定 機 構 建 設 局 公 用 事 業 局 ( 給 水 排 水 污 水 ) 企 業 發 展 局 其 他 法 定 機 構 國 家 公 園 局 農 糧 與 獸 醫 局 裕 廊 鎮 管 理 局 旅 遊 促 進 局 地 產 代 理 理 事 會 統 計 局 圖 22 市 區 重 建 局 組 織 架 構 圖 99

107 * 全 局 共 約 有 1000 人, 約 300~400 負 責 實 際 規 劃 制 定 的 工 作 市 區 重 建 局 是 新 加 坡 土 地 規 劃 主 管 機 構 使 命 是 建 設 新 加 坡 成 為 一 個 居 住 工 作 與 休 閒 的 卓 越 城 市 市 區 重 建 局 主 要 職 責 城 市 設 計 和 保 留 建 築 遺 產 市 區 規 劃 促 進 卓 越 城 市 規 劃 建 築 城 市 設 計 及 對 外 合 作 發 展 管 制 市 區 重 建 局 公 共 場 所 塑 造 和 管 理 發 展 協 調 土 地 出 讓 基 礎 設 施 建 設 房 地 產 調 查 和 研 究 100

108 (1) 規 劃 指 導 原 則 (2) 持 長 遠 觀 點 (3) 綜 合 土 地 利 用 開 發 (4) 規 劃 可 持 續 發 展 A. 支 撐 經 濟 增 長 B. 提 供 高 素 質 居 住 環 境 C. 採 取 對 社 會 與 自 然 環 境 負 責 的 開 發 方 式 D. 開 放 透 明 做 法 (5) 靈 活 具 伸 展 性 (6) 綜 合 規 劃 體 系 概 念 規 劃 訂 下 長 期 應 用 策 略 根 據 概 念 規 劃 規 劃 總 體 規 劃 的 宏 觀 架 構 和 策 略 位 各 地 段 做 更 詳 細 規 劃 實 施 土 地 出 讓 項 目 發 展 協 調 發 展 管 制 實 施 規 畫 意 向 規 劃 推 動 要 素 - 可 持 續 發 展 規 劃 社 會 推 動 力 經 濟 發 展 與 成 長 所 需 土 地 經 濟 推 動 力 滿 足 當 前 社 會 社 會 情 況 所 需 環 境 推 動 力 確 保 提 供 並 維 持 高 素 質 環 境 概 念 圖 是 綜 合 性 長 期 性 綜 合 結 構 圖, 主 導 建 設 基 礎 設 施 及 公 共 建 設, 每 101

109 10 年 檢 討 一 次 1971 年 概 念 規 劃 圖, 主 要 是 一 縱 一 帶 一 溪, 一 宗 是 由 西 到 東 的 發 展 走 廊, 一 帶 是 自 然 發 展 區 一 帶 及 中 央 商 業 區 1991 年 概 念 規 劃 圖, 它 是 一 套 帶 領 新 加 坡 朝 向 現 代 城 市 的 規 劃 方 案, 它 當 時 的 指 導 原 則 是 帶 領 新 加 坡 人 口 增 加 到 440 萬 ; 當 時 也 創 造 填 海, 增 加 土 地 面 積 2001 年 概 念 規 劃 圖, 它 是 為 了 配 合 新 加 坡 40 到 50 年 的 經 濟, 以 及 550 萬 人 口 的 準 則, 訂 下 的 適 當 土 地 策 略 2013 年 用 地 圖 我 們 將 規 劃 人 口 參 數 提 高 到 650~690 萬 之 間, 航 空 的 公 共 設 施 也 做 相 對 應 檢 討 總 體 規 劃 流 程 概 念 規 劃 徵 詢 民 意 公 共 展 覽 專 家 研 討 小 組 討 論 總 體 規 劃 草 案 總 體 規 劃 草 案 修 改 審 報 國 家 發 展 部 審 批 總 體 規 劃 總 體 規 劃 圖 是 一 個 法 定 文 件, 詳 細 列 出 各 地 段 用 途, 容 積 率 及 發 展 密 度, 每 五 年 修 編 一 次 最 近 一 次 是 2014 年 6 月 重 新 修 編 我 們 重 點 集 中 在 6 大 目 標 : 1. 住 屋 : 提 供 良 好 住 物 環 境 2. 休 閒 : 提 供 多 樣 化 休 閒 設 施 3. 經 濟 : 以 良 好 就 業 機 會 和 多 樣 增 長 機 會 保 持 經 濟 活 動 4. 鄰 里 社 區 : 創 造 更 多 公 共 空 間 交 流 5. 歸 屬 感 : 溫 馨 房 人 的 家 園 102

110 6. 交 通 : 創 造 更 便 利 生 活 環 境 土 地 售 賣 目 標 實 現 規 劃 目 的 如 : 推 動 落 實 新 規 劃 區 舊 區 簇 新 推 廣 公 共 交 通 職 住 平 衡 滿 足 市 場 需, 促 進 經 濟 成 長 穩 定 房 地 產 市 場, 有 伸 縮 性, 對 價 格 及 租 金 起 平 衡 作 用 發 展 管 制 項 目 宏 觀 管 制 土 地 用 途 容 積 率 建 築 高 度 建 築 形 式 都 市 設 計 指 南 微 觀 管 制 用 地 面 積 與 寬 度 建 築 占 地 覆 蓋 率 樓 層 高 度 多 方 合 作 多 個 政 府 機 構 合 作 參 與 每 個 階 段 規 劃 工 作 土 地 使 用 概 況 1. 居 住 用 地 : 新 加 坡 有 超 過 80% 的 人 居 住 在 政 府 的 組 屋 多 樣 化 設 施 配 套 以 達 到 自 給 自 足 提 供 就 業 機 會 減 少 出 行 需 求 2. 商 業 中 心 中 央 商 業 區 是 新 加 坡 主 要 商 業 地 帶, 另 外 還 有 其 他 商 業 區, 是 為 了 提 供 其 他 區 域 的 商 業 發 展, 以 減 少 過 度 的 商 業 擁 擠 現 在 我 們 也 在 加 強 中 央 商 業 區 的 發 展, 例 如 新 市 中 心 - 濱 海 灣 濱 海 灣 是 現 有 商 業 中 心 的 延 伸 3. 工 業 用 地 我 們 將 可 能 會 汙 染 的 重 工 業 移 到 住 宅 的 西 邊 設 置 工 業 區, 住 宅 區 周 邊 也 有 輕 工 業, 是 為 了 方 便 國 人 的 就 業 和 高 鋒 交 通 狀 況 4. 可 持 續 的 交 通 規 劃 原 則 綜 合 性 規 劃 - 結 合 土 地 應 用 及 交 通 規 則 103

111 鼓 勵 使 用 交 通 工 具 提 供 完 善 交 統 網 絡 與 設 施 - 連 接 主 要 商 業 中 心 和 住 宅 區 花 園 城 市 - 新 加 坡 的 綠 化 1967 年 花 園 城 市 運 動 小 公 園 和 基 礎 設 施 積 極 植 樹 公 園 綠 地 聯 帶 系 統 ( 九 ) 案 例 參 訪 9: 中 峇 魯 (Tiong Bahru) 組 屋 由 新 加 坡 國 立 大 學 不 動 產 系 廖 文 琦 教 授 Calvin Chua 總 裁 在 中 峇 魯 現 場 向 學 員 解 說, 重 點 摘 要 如 下 : 1. 發 展 背 景 中 峇 鲁 在 100 年 前 原 為 大 片 的 墓 地 和 耕 地, 至 1930 年 代 為 瞭 解 決 房 屋 問 題, 由 英 國 殖 民 政 府 的 改 良 信 托 局 (Singapore Improvement Trust,SIT), 在 中 峇 魯 興 建 了 28 座 二 至 五 層 高 的 公 屋 ; 為 因 應 戰 後 住 房 供 應 短 缺, 新 加 坡 政 府 在 戰 後 (1948 年 ~1953 年 ) 於 中 峇 魯 完 成 了 第 二 批 的 公 共 住 宅, 以 緩 解 牛 車 水 人 口 擁 擠 問 題 2. 社 區 發 展 特 色 有 別 於 新 加 坡 處 處 可 見 一 棟 棟 高 聳 的 組 屋, 此 社 區 保 留 了 原 來 早 期 組 屋 的 低 樓 層 設 計 樣 式, 未 作 改 建 中 峇 魯 區 的 第 一 批 公 屋 很 特 別, 因 為 是 英 國 殖 民 時 期 興 建, 樓 高 3 到 5 樓, 區 内 住 房 因 而 有 了 店 屋 的 設 計 概 念 無 論 是 戰 前 或 戰 後 的 房 子, 都 散 發 獨 具 一 格 的 藝 術 裝 飾 (Art Deco) 風 格, 比 如 戰 後 房 子 的 半 圓 形 樓 梯, 以 及 戰 前 房 子 的 旋 轉 樓 梯 防 火 梯 天 井 底 層 防 空 壕 等 設 計, 極 具 特 色 目 前 戰 前 的 公 屋 已 於 2003 年 列 為 政 府 指 定 的 保 留 區 戰 後 興 建 的 組 屋 有 別 於 英 國 殖 民 時 期 的 設 計, 在 屋 前 屋 後 留 設 寬 闊 的 綠 地 遊 樂 場, 並 有 步 道 連 通, 亦 深 受 居 民 喜 愛 中 峇 魯 設 有 社 區 活 動 中 心, 最 早 於 1948 年 發 想,1951 年 成 立, 社 區 中 心 原 址 為 戰 前 的 防 空 避 難 所, 成 為 社 區 居 民 活 動 交 誼 的 場 所 社 區 舉 辦 多 元 的 活 動, 透 過 居 民 的 回 憶 錄 導 覽 舉 辦 講 座 及 藝 術 活 動 等 方 式, 當 地 區 民 為 此 傳 統 歷 史 街 區 尋 找 到 新 價 植 結 合 周 邊 商 店 陸 續 進 駐, 以 及 中 峇 魯 巴 沙 ( 即 菜 市 場 ) 匯 聚 的 傳 統 美 食, 形 成 旅 遊 景 點, 為 這 個 老 社 區 的 發 展 注 入 新 的 活 力 在 中 峇 魯 除 了 低 樓 住 屋, 也 有 高 樓 组 屋, 隔 着 中 峇 鲁 路 還 有 地 鐵 站 和 購 物 104

112 商 場, 公 共 組 屋 旁 亦 興 建 私 人 公 寓, 是 一 个 高 度 發 展 的 住 宅 区, 新 舊 區 之 間 形 成 鮮 明 的 對 比 新 舊 組 屋 對 比 綠 色 通 道 串 連 旋 轉 樓 梯 設 計 社 區 活 動 中 心 老 屋 再 生 帶 來 歷 史 街 區 魅 力 ( 十 ) 案 例 參 訪 10: 杜 生 區 (Dawson) 組 屋 由 新 加 坡 國 立 大 學 不 動 產 系 廖 文 琦 教 授 Calvin Chua 總 裁 在 杜 生 區 組 屋 現 場 向 學 員 解 說, 重 點 摘 要 如 下 : 1. 背 景 簡 介 位 於 女 皇 鎮 杜 生 區 的 摩 天 組 屋 係 包 括 杜 生 庄 (SkyVille@Dawson), 以 及 較 早 竣 工 的 杜 生 閣 (SkyTerrace@Dawson) 二 大 區 塊 這 是 新 加 坡 政 府 住 宅 發 展 重 建 局 在 再 創 我 們 的 家 園 計 畫 下, 最 早 改 頭 換 面 的 高 樓 組 屋 區 之 一, 也 是 歷 來 規 模 最 大 的 選 擇 性 整 體 重 建 計 畫, 屬 預 購 組 屋 此 計 畫 選 擇 作 重 建 的 既 有 31 座 組 屋, 屋 齡 超 過 50 年, 包 括 3,480 個 住 房 兩 個 小 型 賣 場 50 間 店 鋪 及 4 間 餐 廳 105

113 2. 建 築 設 計 特 點 (1) 親 家 庭 親 社 區 親 自 然 的 設 計 樓 高 47 層 的 杜 生 庄 由 3 棟 大 樓 960 個 住 宅 單 位 組 成, 以 及 5 座 介 於 40 層 至 43 層 樓 高 750 個 居 住 單 位 的 杜 生 閣 (SkyTerrace@Dawson) 二 大 區 塊, 後 者 為 本 次 參 觀 的 組 屋 其 最 大 設 計 特 點 是 有 鼓 勵 多 代 同 住 一 個 屋 檐 下 的 雙 層 隔 樓 式 65 個 單 位, 這 類 單 位 將 一 間 小 型 公 寓 疊 在 另 一 間 大 型 组 屋 上 方, 大 小 组 屋 間 開 有 側 門, 讓 兩 個 家 庭 相 通, 年 輕 家 庭 可 以 和 父 母 同 住 一 個 屋 檐 下, 同 時 保 有 個 人 空 間 小 型 公 寓 的 設 計 為 滿 足 高 齡 居 民 的 需 求, 特 别 增 設 了 更 大 的 開 關 按 钮 扶 手 警 報 系 统 以 及 方 便 坐 輪 椅 的 老 人 進 出 的 斜 坡 道 建 在 高 樓 間 的 空 中 花 園, 將 杜 生 庄 三 座 高 達 47 層 的 組 屋 連 接 起 来, 為 居 民 提 供 散 步 活 動 空 間 人 們 也 可 以 到 組 屋 底 層 的 社 區 客 廳 歇 脚 聊 天, 增 近 居 民 連 繫 互 動 的 情 誼 (2) 防 災 避 難 超 過 40 層 樓 高 的 建 築 需 加 入 额 外 防 火 避 難 樓 層 (refuge floor), 以 及 至 少 兩 臺 消 防 電 梯 (fire lift), 一 旦 發 生 火 災, 可 讓 民 防 人 員 使 用, 迅 速 展 開 滅 火 及 救 援 行 动 消 防 電 梯 也 须 比 一 般 電 梯 大, 並 有 後 備 電 源, 即 使 發 生 停 電 事 故, 也 能 繼 續 運 作 連 接 各 棟 樓 之 間 的 空 中 天 橋, 火 災 發 生 时, 居 民 可 通 過 天 橋 疏 散 到 其 他 建 築, 民 防 部 隊 也 可 以 使 用 这 個 樓 層 展 開 搜 救 和 滅 火 行 動 (3) 綠 建 築 設 計 A. 強 化 居 住 在 公 園 中 (housing-in-a-park) 的 設 計 概 念 包 含 地 面 層 1.5 公 頃 的 公 共 花 園 空 間, 將 基 地 園 有 的 雨 樹 加 以 保 留, 融 入 地 景, 在 1 至 4 層 的 停 車 場 外 採 垂 直 綠 化, 高 樓 層 的 空 中 天 橋 更 打 造 空 中 花 園, 在 高 密 度 高 樓 層 住 宅 群 打 造 舒 適 宜 人 的 綠 色 空 間, 並 提 供 居 民 交 流 聯 誼 的 公 共 空 間 106

114 地 面 四 層 停 車 場 綠 化 設 計 空 中 連 通 道 及 建 築 立 面 垂 直 綠 化 B. 再 生 水 循 環 利 用 屋 頂 設 置 雨 水 蒐 集 系 統 用 於 高 樓 空 中 花 園 植 栽 澆 灌, 地 面 層 設 有 雨 水 儲 留 設 施, 可 截 留 收 集 周 邊 地 區 道 路 下 滲 之 雨 水, 作 為 地 面 層 綠 地 澆 灌 使 用, 有 效 利 用 水 資 源 C. 再 生 能 源 運 用 屋 頂 裝 設 太 陽 能 板 發 電, 供 應 宮 供 區 玉 照 明 及 電 梯 之 電 力 所 需 公 共 區 域 裝 設 LED 省 電 燈 具 以 及 感 應 式 裝 置, 提 升 節 能 效 益 D. 廢 棄 物 集 中 回 收 設 施 各 樓 層 設 有 垃 圾 集 中 丟 棄 的 管 道 間, 方 便 廢 棄 物 蒐 集 回 收 及 運 送 E. 環 保 建 築 設 計 及 工 法 3. 示 範 意 義 a. 建 築 配 置 採 南 北 座 向, 加 強 氣 流 通 風 設 計, 建 築 立 面 東 西 兩 側 減 少 開 口, 窗 戶 採 用 低 熱 折 射 率 的 玻 璃, 以 降 低 室 內 溫 度, 減 少 冷 氣 耗 能 b. 採 行 預 鑄 工 法, 在 其 他 地 方 先 行 完 成 再 運 送 至 工 地 吊 裝, 減 少 工 程 施 工 之 噪 音 熱 源 產 生, 達 到 建 築 品 質 提 升 廢 棄 物 減 量 的 目 標 杜 生 區 組 屋 在 2010 及 2011 年 分 別 獲 得 新 加 坡 建 屋 發 展 局 頒 給 傑 出 建 築 獎 建 設 局 頒 給 綠 建 築 標 章 白 金 級 獎, 彰 顯 其 優 良 的 規 劃 設 計 新 概 念 將 推 廣 應 用 於 未 來 其 他 組 屋 新 修 建, 打 造 更 綠 意 盎 然 生 機 煥 發 的 新 一 代 公 共 住 屋 ( 十 一 ) 案 例 參 訪 11: 組 屋 案 例 介 紹 榜 鵝 綠 馨 苑 公 共 組 屋 參 訪 心 得 報 告 新 加 坡 的 公 共 組 屋 滿 足 了 大 多 數 新 加 坡 居 民 的 住 宅 需 求, 隨 著 時 代 的 演 進, 組 屋 的 型 態 也 跟 著 推 陳 出 新, 從 最 原 始 對 基 本 居 住 的 滿 足 演 化 為 居 住 舒 適 的 追 求, 直 至 最 新 的 綠 建 築 概 念 手 法, 本 次 參 訪 的 榜 鵝 綠 馨 苑 公 共 組 屋 就 是 新 加 坡 政 府 所 興 建 的 組 屋 中, 首 次 以 綠 建 築 概 念 手 法 打 造 的 公 共 住 宅, 於 2010 年 完 工 啟 用! 新 加 坡 地 狹 人 稠, 每 一 份 資 源 都 得 之 不 易, 榜 鵝 綠 馨 苑 是 採 用 生 態 鄰 里 107

115 (Eco-Precinct) 的 環 保 概 念, 使 建 築 物 及 鄰 里 社 區 朝 向 有 機 可 持 續 發 展 的 方 向 設 計, 讓 居 住 其 中 的 人 民 實 現 環 保 生 活, 绿 馨 苑 同 時 也 是 新 加 坡 第 一 個 榮 獲 新 加 坡 建 屋 發 展 局 綠 色 標 誌 大 獎 ( 白 金 ) 的 公 共 住 宅, 以 下 是 本 參 訪 團 隊 在 綠 馨 苑 公 共 組 屋 所 觀 察 的 重 點 心 得 : 1. 環 境 規 劃 - 綠 馨 苑 公 共 組 屋 社 區 座 落 於 新 加 坡 國 土 東 北 隅 的 榜 鵝 新 市 鎮, 當 地 為 一 新 開 發 的 市 鎮 地 區, 整 體 環 境 雖 然 少 了 都 會 區 的 便 利, 以 居 住 環 境 品 質 而 言 卻 多 了 更 多 的 綠 地 與 品 質 良 好 的 空 氣 與 水 岸 為 了 補 強 當 地 在 交 通 上 的 困 境, 新 加 坡 政 府 在 當 地 規 劃 了 輕 軌 捷 運 (Punggol LRT Line), 以 解 決 當 地 居 民 的 交 通 問 題 2. 建 築 設 計 - 綠 馨 苑 公 共 組 屋 社 區 係 有 七 幢 大 樓 組 合, 各 幢 建 物 之 間 保 持 適 當 棟 距, 以 具 有 空 中 花 園 功 能 的 平 臺 串 連 而 成, 且 具 有 複 層 綠 化 的 設 計, 大 自 然 的 微 風 與 光 線 能 自 由 穿 梭 在 建 物 之 間, 建 物 內 部 不 易 蓄 積 熱 源, 搭 配 植 栽 綠 樹 提 高 吸 熱 效 果, 居 住 環 境 不 需 人 工 空 調 即 能 達 到 涼 爽 宜 人 的 效 果 室 內 空 間 皆 有 大 面 積 開 窗, 能 有 效 減 少 照 明 耗 能 108

116 3. 節 能 設 備 - 使 用 節 水 衛 浴 器 材 : 綠 馨 苑 組 屋 住 宅 的 衛 浴 設 備 ( 以 馬 桶 為 例 ), 其 設 計 頗 具 巧 思, 洗 手 臺 位 置 設 置 於 馬 桶 水 箱 上 方, 將 洗 手 後 的 廢 水 收 集 回 到 馬 桶 水 箱, 再 使 用 該 廢 水 來 沖 洗 馬 桶, 能 達 到 一 水 多 用 之 效 果, 節 水 設 計 值 得 學 習 109

117 (1) 屋 頂 及 地 面 雨 水 收 集 系 統 : 各 幢 建 物 之 屋 頂 層 皆 設 置 雨 水 回 收 裝 置 ( 亦 即 中 水 回 收 ), 將 下 雨 時 落 在 屋 頂 及 地 面 層 的 雨 水 藉 由 排 水 溝 將 雨 水 統 一 回 收, 供 作 大 樓 清 洗 公 共 區 域 ( 如 停 車 場 公 共 走 廊 ) 之 使 用, 避 免 使 用 價 昂 的 自 來 水 ( 當 地 稱 為 新 生 水 ), 節 省 用 水 開 銷 (2) 屋 頂 太 陽 能 板 : 綠 馨 苑 組 屋 之 屋 頂 皆 裝 置 太 陽 能 發 電 系 統, 將 屋 頂 的 日 照 熱 得, 透 過 太 陽 能 板 裝 置 轉 換 成 電 能, 只 要 是 能 獲 得 日 照 之 處, 就 能 發 電, 該 電 能 充 蓄 後 供 作 公 共 區 域 的 照 明 使 用 (3) 智 慧 燈 具 : 綠 馨 苑 公 共 組 屋 的 公 共 區 域 照 明, 皆 裝 置 感 應 系 統 及 定 時 裝 置, 當 裝 置 在 需 要 照 明 的 時 段 ( 如 陰 雨 天 或 夜 間 照 度 不 佳 時 ) 感 應 到 有 人 在 該 空 間 活 動 使 用 時 才 開 啟 照 明, 有 效 利 用 每 一 分 照 明 用 電 (4) 垃 圾 分 類 回 收 : 綠 馨 苑 公 共 組 屋 是 新 加 坡 第 一 個 推 行 垃 圾 分 類 回 收 的 社 區, 將 能 回 收 使 用 及 無 法 回 收 使 用 的 垃 圾 分 類 收 集, 除 能 減 少 垃 圾 處 理 負 擔 外, 也 能 促 進 可 回 收 材 料 的 再 使 用 此 點 在 臺 灣 已 推 行 多 年, 惟 臺 灣 的 回 收 分 類 比 起 綠 馨 苑 公 共 組 屋 的 做 法 更 為 精 細 4. 景 觀 庭 園 - 綠 馨 苑 公 共 組 屋 在 停 車 場 的 設 計, 其 上 方 皆 覆 以 平 臺, 而 平 臺 則 作 為 居 民 散 步 休 憩 的 花 園, 落 實 人 車 分 道 的 理 念 此 設 計 在 臺 灣 因 為 建 築 法 規 限 制, 並 不 容 易 實 現, 因 為 涉 及 該 平 臺 需 計 入 建 蔽 率 計 算, 導 致 法 定 空 地 面 積 檢 討 不 足 新 加 坡 的 建 築 法 令 雖 然 容 許 以 複 層 想 法 來 落 實 法 定 空 地 檢 討, 惟 該 國 嚴 格 的 法 令 規 定, 使 建 築 物 的 使 用 管 理 能 實 地 落 實 亦 具 有 行 政 優 勢, 此 點 有 賴 臺 灣 人 民 的 守 法 觀 念 加 強, 政 府 才 能 設 置 更 多 的 法 規 彈 性, 使 環 境 使 用 更 具 多 元 化 可 能 110

118 綜 觀 參 訪 綠 馨 苑 公 共 組 屋 心 得, 其 設 計 手 法 頗 具 環 保 生 態 意 圖, 該 國 政 府 在 國 土 稍 偏 遠 地 區 利 用 交 通 建 設 及 設 計 創 意 成 功 吸 引 居 民 進 住, 為 該 地 區 帶 來 人 潮 與 開 發, 其 方 法 值 得 臺 灣 興 建 公 共 住 宅 之 借 鏡, 臺 灣 土 地 幅 員 遠 比 新 國 遼 闊, 過 於 都 市 化 的 發 展 現 象 讓 都 市 土 地 價 格 失 去 控 制, 倘 能 以 新 加 坡 在 稍 偏 遠 區 域 營 塑 住 宅 話 題 的 經 驗 開 發 新 市 鎮, 相 信 亦 能 減 緩 都 市 土 地 失 控 之 現 象, 亦 能 營 造 更 多 宜 居 的 花 園 城 市! ( 十 二 ) 案 例 參 訪 12: 丹 戎 巴 葛 市 鎮 理 事 會 本 簡 介 計 分 1. 市 鎮 理 事 會 成 立 2. 責 任 3. 工 作 範 圍 4. 資 金 管 理 5. 活 動 參 與 6. 聯 絡 管 道 等 六 節 分 別 說 明 如 次 : 111

119 1. 市 鎮 理 事 會 之 成 立 新 加 坡 公 辦 組 屋, 在 50 年 代 建 的 屬 老 區 房 屋,70 年 代 建 的 是 中 區 房 屋, 2000 年 以 來 則 為 新 建 組 屋, 其 發 展 趨 勢 著 重 於 綠 化 A. 背 景 星 國 國 會 於 1988 年 6 月 29 日 通 過 法 案, 賦 予 市 鎮 理 事 會 有 權 履 行 管 理 組 屋 區 內 公 眾 地 方 的 任 務, 並 保 護 居 民 權 益 理 事 會 由 國 會 議 員 管 理, 透 過 此 一 機 制, 可 充 分 瞭 解 居 民 需 求, 照 顧 居 民 利 益, 並 強 化 居 住 環 境 品 質 在 1988 年 立 法 之 前, 公 共 組 屋 之 建 造 出 售 管 理 均 由 建 屋 局 (HDB) 負 責, 立 法 之 後, 管 理 業 務 則 由 市 鎮 理 事 會 負 責 目 前 (2015 年 11 月 ) 星 國 計 有 16 個 市 鎮 理 事 會 ( 註 : 各 市 鎮 由 數 個 國 會 議 員 單 選 區 或 集 選 區 組 成, 每 位 國 會 議 員 擔 任 市 鎮 下 各 分 區 首 長, 並 由 各 議 員 互 選 一 位 擔 任 市 鎮 理 事 會 主 席 由 於 選 區 每 五 年 調 整 一 次, 新 加 坡 的 市 鎮 理 事 會 每 五 年 亦 改 劃 改 名 ), 負 責 管 理 建 屋 局 所 建 組 屋 的 公 眾 地 方 由 於 各 區 有 不 同 需 求, 在 地 方 特 色 資 金 允 許 情 形 下, 由 市 鎮 理 事 會 及 居 民 參 與 公 眾 區 域 管 理, 可 使 公 共 區 域 管 理 更 為 靈 活, 並 反 應 居 住 特 色, 建 立 更 強 的 社 區 凝 聚 力 理 事 會 委 員 會 成 員 中, 有 2/3 為 居 民, 此 一 機 制 可 擴 大 居 民 對 社 區 事 務 的 參 與 委 員 會 對 於 組 屋 的 物 業 管 理, 可 採 外 包 或 自 辦 方 式 辦 理, 其 中 涉 及 外 部 工 程 部 分, 則 均 為 外 包 以 本 區 為 例, 本 理 事 會 的 承 包 商 為 怡 安 產 業 公 司 ( 註 : 係 建 屋 發 展 局 的 子 公 司 ), 承 包 丹 戎 巴 葛 市 鎮 理 事 會 (Tanjong Pagar Town Council) 案 相 關 所 屬 職 員 有 86 人, 管 理 範 圍 包 括 7 萬 3 千 餘 戶 組 屋 數 千 戶 店 鋪 與 熟 食 中 心, 以 及 4 萬 5 千 餘 單 位 停 車 場 據 引 言 人 林 副 總 表 示, 平 均 每 位 職 員 管 理 20 棟 組 屋, 約 2000 戶 相 對 臺 灣 各 公 寓 大 廈 管 委 會 所 管 戶 數 而 言, 星 國 管 理 人 員 工 作 負 擔 繁 重 B. 成 立 目 的 a. 管 理 公 共 組 屋 時 更 能 自 立 : 由 居 民 決 定 自 己 喜 歡 的 居 住 環 境 發 展 社 區 的 特 色 和 風 貌 反 映 居 民 與 理 事 的 抱 負 創 造 性 和 承 諾, 並 建 立 更 強 烈 的 認 同 感 b. 國 會 議 員 管 理 市 鎮 理 事 會 : 理 事 會 組 織 由 國 會 議 員 帶 頭, 國 會 議 員 能 瞭 解 選 民 的 需 要 更 有 效 地 照 顧 選 民 加 強 議 員 與 選 民 間 密 切 聯 繫 C. 丹 戎 巴 葛 市 鎮 理 事 會 : 112

120 由 6 選 區 組 成, 各 分 區 首 長 為 國 會 議 員 ; 此 集 選 區 多 年 來 均 由 為 前 總 理 李 光 耀 先 生 (2015 年 3 月 逝 世 ) 領 軍 D. 理 事 會 管 理 產 業 類 型 組 屋 數 目 單 位 數 目 小 販 停 車 住 宅 店 鋪 住 宅 店 鋪 小 販 中 心 停 車 場 中 心 場 總 數 ,091 4,850 2,300 45, 市 鎮 理 事 會 的 責 任 (1) 組 織 : 理 事 會 下 設 執 行 委 員 會, 執 委 會 之 下 設 有 五 委 員 會, 包 括 : A. 財 務 與 投 標 評 選 委 員 會, 所 有 投 標 案 件 需 該 委 員 會 通 過, 才 可 執 行 投 資 委 員 會 (fund management) 負 責 資 金 管 理, 將 所 收 款 項 予 以 投 資, 並 應 遵 循 風 險 低, 報 酬 高 的 投 資 原 則 B. 審 查 (audit) 委 員 會 C. 屋 業 保 養 委 員 會 (estate maintenance) D. 宣 傳 與 公 共 關 係 委 員 會 簡 言 之, 委 員 會 分 工 為 管 錢 管 工 及 宣 傳, 而 在 執 行 之 後 並 應 進 行 核 對 開 支 是 否 正 常 之 審 查 工 作 ; 委 員 會 各 司 其 責, 並 連 成 一 體 3. 任 務 : 理 事 會 任 務 包 括 控 制 管 理 維 修 並 改 善 市 鎮 組 屋 區 內 的 公 眾 地 方, 以 及 維 持 這 些 地 方 的 整 齊 清 潔 諸 如 保 養 及 美 化 環 境 工 作 維 修 及 更 換 組 屋 區 的 各 裝 置 提 供 基 本 設 施 的 維 修 和 電 梯 救 援 服 務 至 於 房 屋 內 部 的 維 修 管 理, 係 由 屋 主 自 行 處 理 關 於 公 共 地 方 的 維 修 及 定 期 更 換 各 項 設 備 的 時 間, 均 應 依 法 辦 理 此 外, 亦 需 處 理 緊 急 狀 況 服 務 及 維 修 本 節 所 稱 公 眾 地 方, 係 指 建 屋 局 所 建 組 屋 地 區 內 空 地 建 物 內 可 讓 居 民 共 同 使 用 的 地 方 簡 言 之, 一 棟 組 屋 內 超 過 2 戶 以 上 共 同 使 用 的 公 共 區 域 例 如 : 113

121 (1) 樑 柱 屋 頂 ; 走 廊 組 屋 底 層 空 間 垃 圾 槽 (2) 電 梯 儲 水 箱 電 機 房 (3) 布 告 欄 方 向 指 示 標 誌 (4) 兒 童 遊 樂 場 和 各 類 球 場 4. 權 力 (1) 興 建 新 的 和 維 修 保 養 現 有 設 備 (2) 興 建 額 外 及 改 善 既 有 設 備 (3) 以 投 標 形 式 委 託 他 人 執 行 任 務 (4) 徵 收 使 用 設 施 費 用, 例 如 民 眾 租 用 場 地 辦 喜 事 孩 子 滿 月 等 ; 以 平 價 收 費 (5) 執 法 行 動, 例 如 針 對 違 規 停 車 之 處 理 5. 工 作 範 圍 (1) 日 常 保 養 及 維 修 工 作 : 包 括 組 屋 維 修 工 程 電 機 與 電 氣 設 備 保 養 清 潔 工 作 (2) 週 期 性 保 養 工 程 : 依 法 定 期 進 行 大 樓 重 大 保 養, 以 改 善 並 賦 予 居 民 更 好 居 住 環 境 例 如 大 樓 重 新 粉 刷 工 程, 依 法 5 至 7 年 應 粉 刷 外 牆 一 次, 粉 刷 涉 及 大 規 模 維 修, 特 別 是 外 牆 粉 刷 吊 車 涉 及 申 請 准 證 等 行 政 程 序, 且 耗 費 電 力 龐 大, 細 節 項 目 繁 複, 因 此 外 包 廠 商 承 做 ; 又 如 屋 頂 防 水 系 統 更 新, 每 13 年 需 全 部 更 換 一 次 ; 此 外, 像 50 年 代 老 舊 組 屋 的 舊 電 纜 系 統 須 依 現 代 需 求 更 換 提 升 (3) 24 小 時 緊 急 援 助 及 維 修 工 作 : 例 如 民 眾 晚 上 卡 在 電 梯 內 屋 內 水 管 阻 塞 電 器 短 路 等, 均 有 24 小 時 熱 線 即 時 處 理, 在 居 民 通 報 後 的 短 時 間 內 ( 不 超 過 30 分 鐘 ), 處 理 人 員 迅 速 到 達 (4) 環 境 改 善 工 程 : 為 照 顧 各 年 齡 層 居 民, 提 供 老 式 組 屋 所 欠 缺 可 避 免 風 吹 雨 打 的 有 蓋 走 廊 興 建 多 用 途 廣 場 ( 供 健 身 武 術 表 演, 老 人 活 動 空 間 等 ) 有 蓋 停 車 場, 以 及 就 停 車 場 屋 頂 改 建 為 花 園 戶 外 足 球 場 兒 童 遊 樂 場 木 球 活 動 娛 樂 消 遣 處 等 (5) 翻 新 工 程 ( 協 助 其 他 機 構 工 程 進 行, 提 供 更 好 居 住 環 境 ): 分 層 負 責 如 下 (6) 建 屋 局 電 梯 翻 新 計 畫 : 早 期 組 屋 電 梯 只 停 在 特 定 樓 層, 其 他 樓 層 民 眾 必 須 至 特 定 樓 層 搭 乘 電 梯, 為 便 利 居 民 出 入, 將 舊 電 梯 更 換 為 各 樓 層 均 停 靠 的 新 電 梯 (7) 環 境 局 : 小 販 中 心 翻 新 工 程 例 如 添 加 滅 火 系 統 吸 菸 器 增 建 電 梯 等 (8) 市 鎮 理 事 會 : 鄰 里 翻 新 工 程 主 要 目 的 是 將 舊 組 屋 提 升 至 新 組 屋 水 準 ( 包 括 垃 圾 槽 系 統 水 工 系 統 走 廊 等 ), 並 強 調 建 立 社 區 鄰 里 關 係, 當 翻 修 工 程 完 成, 可 塑 造 更 好 居 住 環 境, 組 屋 價 值 提 高 鄰 里 翻 新 工 程 費 用 不 需 由 居 民 負 擔 居 民 最 重 要 任 務, 是 在 翻 修 工 程 決 114

122 定 前, 提 供 回 饋 意 見 由 於 居 民 最 知 道 自 身 需 求, 理 事 會 透 過 收 集 民 情, 瞭 解 民 眾 對 於 提 升 居 住 環 境 的 回 饋 意 見, 在 工 程 開 始 前 由 居 民 投 票, 並 須 獲 得 合 格 居 民 75% 同 意, 決 定 施 工 項 目 諸 如 興 建 有 蓋 走 廊 連 接 巴 士 站 無 障 礙 走 道 居 民 休 閒 園 地 涼 亭 球 場 6. 市 鎮 理 事 會 資 金 來 源 與 管 理 (1) 來 源 : 組 屋 居 民 商 業 樓 宇 業 主 或 租 戶 支 付 服 務 及 保 養 費, 係 理 事 會 最 重 要 資 金 來 源 ( 註 : 各 區 理 事 會 依 房 型 大 小 自 行 決 定 所 管 政 府 組 屋 的 管 理 費 高 低 住 戶 將 租 金 付 給 地 主, 管 理 服 務 費 付 給 市 鎮 理 事 會 ) * 綜 合 基 金 (sinking fund) 的 設 立 與 管 理 : 由 每 月 收 取 服 務 和 保 養 費 收 入, 提 撥 30%~35% 做 綜 合 基 金, 確 保 週 期 性 維 修 與 保 養 工 程 順 利 進 行, 剩 餘 65 % 才 屬 平 時 可 以 動 支 部 分 (2) 政 府 津 貼 (3) 其 他 A. 服 務 及 保 養 費 繳 收 途 徑 : 現 款 支 票 轉 帳 服 務 電 子 終 端 機 服 務 信 用 卡 B. 依 據 市 鎮 會 法 令 的 財 務 條 例 管 理 資 金 C. 提 呈 常 年 預 算 給 公 眾 查 閱 ( 市 鎮 理 事 會 將 財 報 提 報 國 家 發 展 部, 由 國 發 部 提 報 國 會 ) D. 財 政 年 度 13/14 之 收 入 預 算 : 總 收 入 6,800 萬 元 綜 合 基 金 2,000 萬 元 可 以 動 用 之 淨 收 入 為 4,800 萬 元 各 項 比 重 如 下 : 項 目 住 戶 商 用 小 販 停 車 廠 維 修 津 貼 政 府 津 貼 其 他 比 重 % * 國 發 部 規 定 理 事 會 資 金 投 資 風 險 不 可 太 高, 只 可 投 資 本 國 商 品, 投 資 收 入 歸 理 事 會 (4) 財 政 年 度 13/14 之 開 支 預 算 : 總 開 支 4,500 萬 元, 有 七 項 主 要 項 目, 其 中 水 電 費 佔 三 分 之 一, 主 因 星 國 缺 少 天 然 資 源, 資 源 仰 賴 進 口, 其 次 為 清 潔 費 管 理 費 電 梯 保 養 維 修 費 等 關 於 維 修 費 部 分, 組 屋 維 修 工 程 計 分 :1. 日 常 維 修 2. 週 期 性 維 修 3. 改 良 工 程 三 類 ; 三 類 維 修 資 金 動 用 之 管 理 嚴 格, 不 得 相 互 流 用 115

123 日 常 維 修 包 括 割 草 掃 地 電 梯 損 壞 維 修 等, 此 種 維 修 一 年 計 畫 一 次, 以 確 保 組 屋 環 境 可 以 使 用, 且 在 最 短 時 間 修 理 損 壞 狀 況, 由 維 修 費 支 應 週 期 性 維 修, 例 如 5 至 7 年 進 行 一 次 大 樓 粉 刷, 係 從 收 入 提 撥 30-35% 的 綜 合 基 金 專 款 支 應 改 良 工 程, 則 由 整 年 預 算 剩 餘 部 分 支 應 ( 註 : 理 事 會 改 善 工 程 支 出, 可 獲 得 政 府 津 貼 補 助 政 府 津 貼 係 依 據 房 型 逐 步 增 加, 其 中 對 小 型 房 補 貼 比 重 最 高 由 於 理 事 會 資 金 有 限, 不 能 對 各 棟 均 提 供 專 款 進 行 改 善 工 程, 因 此 係 統 籌 運 用 年 度 結 餘 款, 並 依 照 居 民 要 求 及 議 員 同 意 有 迫 切 需 要 者, 衡 量 決 定 優 先 進 行 之 改 善 項 目, 並 預 先 匡 列 經 費 需 求, 以 供 下 一 年 度 預 算 申 請 政 府 補 貼 政 府 ( 國 發 部 ) 對 此 種 項 目 補 貼 達 90%, 剩 餘 10% 部 分 由 理 事 會 歷 年 累 積 盈 餘 支 應 在 政 府 資 金 到 位 前, 理 事 會 需 先 行 墊 付, 故 需 預 估 未 來 現 金 流 量 及 作 好 資 金 調 度 規 劃 ) 開 支 項 下 的 管 理 費, 係 指 市 鎮 理 事 會 外 包 給 承 包 商 的 費 用, 含 職 員 費 用 至 於 公 共 行 政 費, 則 為 市 鎮 理 事 會 的 行 政 開 銷, 如 電 腦 電 費 等 清 潔 工 作 管 理 費 ( 含 電 梯 保 養 公 共 行 政 項 目 水 電 費 維 修 費 費 職 員 薪 水 ) 費 費 比 重 % 理 事 會 每 年 編 製 財 政 預 算 會 預 留 盈 餘 空 間, 以 保 留 剩 餘 支 應 改 進 計 畫 與 改 良 工 程 7. 活 動 參 與 市 鎮 理 事 會 需 與 居 民 及 政 府 部 門 配 合 辦 理 活 動, 例 如 每 年 11 月 第 一 週 的 植 樹 節 活 動 近 期 牛 車 水 活 動 國 慶 晚 宴 社 區 活 動 等 8. 聯 絡 管 道 理 事 會 透 過 網 站 刊 物 布 告 ( 註 : 星 國 平 面 媒 體 有 華 文 ( 聯 合 早 報 ) 英 文 ( 海 峽 日 報 ) 馬 來 文 報 印 度 報 四 大 報 相 關 公 告 均 需 公 布 於 四 大 媒 體 ) 臉 書 市 鎮 理 事 會 辦 事 處 簡 訊 I-TOWN 智 能 手 機 系 統 ( 一 年 多 前 建 置, 迅 速 處 理 民 眾 反 饋 並 彙 整 記 錄 訊 息 圖 片 ) 等 管 道 獲 取 民 意, 予 以 解 決 處 理 以 綜 合 屋 業 維 修 業 務 系 統 為 例, 系 統 彙 整 記 錄 居 民 申 訴 ( 包 括 電 話 申 訴 部 分 ) 時 間 名 字 地 址 訴 求, 以 及 處 理 情 形 等 完 整 資 訊, 以 便 瞭 解 維 修 上 應 注 意 的 重 點 物 業 公 司 透 過 資 料 分 析, 獲 知 公 共 設 施 在 哪 一 方 面 要 更 注 意, 諸 如 清 潔 燈 管 水 管 阻 塞 等, 可 以 提 前 採 取 回 應 措 施, 避 免 同 樣 問 題 申 訴 案 件 增 116

124 加 附 註 : 理 事 會 的 宗 旨 : 建 立 更 美 好 的 市 鎮 家 園 生 活 (better towns, better homes, better life) ( 十 三 ) 案 例 參 訪 13: 組 屋 案 例 介 紹 - 達 士 嶺 公 共 組 屋 (Pinnacle@ Duxton) 本 行 程 係 於 丹 绒 巴 葛 市 鎮 理 事 會 黎 才 財 資 深 產 業 經 理 協 助 下, 得 以 參 訪 此 座 新 國 組 屋 該 組 屋 為 新 加 坡 組 屋 里 程 碑 外, 因 該 區 是 李 光 耀 從 政 起 點, 因 此 達 士 嶺 具 有 重 要 指 標 意 義, 迄 今 仍 為 最 高 之 公 共 組 屋, 有 7 大 棟, 每 棟 樓 高 50 層, 共 計 1,848 戶 於 26 層 及 頂 樓 處, 各 設 有 1 條 空 橋 步 道, 全 長 800 公 尺, 連 結 7 棟 50 層 之 大 樓, 頂 樓 之 露 天 花 園 亦 可 提 供 居 民 休 憩 及 運 動 之 用 達 士 嶺 建 築 設 計 曾 於 2010 年 獲 得 美 國 芝 加 哥 高 層 建 築 和 城 市 住 區 理 事 會 頒 發 的 最 佳 高 層 建 築 獎 由 於 公 共 組 屋 家 戶 以 外 區 域, 均 為 公 共 區 域, 係 當 地 市 鎮 理 事 會 維 管, 理 論 上 任 何 人 均 可 自 由 參 觀 然 該 市 鎮 會 基 於 安 全 考 量, 於 頂 樓 設 有 門 閘 管 制, 並 且 收 取 新 加 坡 幣 5 元 之 費 用, 於 夜 間 10 時 後 關 閉,26 樓 步 道 則 僅 供 住 戶 使 用 據 悉 該 費 用 之 收 取, 與 設 置 管 制 措 施 之 支 出, 顯 然 入 不 敷 出, 然 該 市 鎮 會 仍 本 於 服 務 精 神 及 維 持 安 全, 持 續 該 管 制 措 施 117

125 這 是 非 本 社 區 居 民 通 往 樓 頂 空 橋 之 收 費 閘 門 本 案 之 公 共 組 屋, 位 於 商 業 菁 華 區 內, 區 位 極 佳, 可 俯 瞰 牛 車 水 保 留 區 及 港 灣 區, 故 申 購 價 格 高, 轉 售 價 格 亦 高, 市 場 交 易 已 達 百 萬 新 幣 之 譜 左 圖 所 示, 低 矮 且 為 紅 色 屋 頂 處, 即 為 牛 車 水 保 留 區 118

126 另, 該 組 屋 仍 本 於 不 損 失 綠 地 之 精 神, 雖 於 頂 樓 50 層 之 高 處, 仍 遍 設 花 園, 政 策 落 實, 令 人 敬 佩 倘 非 對 比 於 遠 處 高 樓, 僅 由 圖 片 所 示, 恐 不 易 查 覺 該 等 綠 地, 係 於 50 層 高 樓 處 119

127 肆 研 究 課 題 與 分 析 一 住 宅 市 場 控 管 機 制 與 租 賃 法 制 本 節 就 日 本 及 新 加 坡 的 住 宅 市 場 做 一 個 基 本 介 紹, 並 說 明 該 2 個 國 家 政 府 為 控 管 住 宅 市 場 之 價 格 所 採 取 之 機 制 及 租 賃 住 宅 相 關 法 制 ( 一 ) 住 宅 市 場 1. 日 本 住 宅 市 場 日 本 住 宅 市 場 發 展 與 其 經 濟 情 形 息 息 相 關 依 日 本 經 濟 發 展 趨 勢, 可 分 為 高 度 成 長 期 安 定 期 泡 沫 期 及 經 濟 衰 退 期 ( 圖 23), 以 近 15 年 分 析, 日 本 的 地 價 在 泡 沫 期 間 呈 現 持 續 上 漲 情 形 ( 圖 24), 尤 其 在 大 都 市 圈, 高 漲 情 形 更 為 嚴 重, 在 進 入 泡 沫 期, 因 經 濟 泡 沫 瓦 解, 使 地 價 呈 現 長 期 下 滑 趨 勢, 近 期 則 由 平 穩 轉 為 上 升 圖 23 日 本 經 濟 成 長 率 變 動 情 形 圖 24 住 宅 地 地 價 變 動 情 形 在 日 本 住 宅 政 策 方 面, 由 於 日 本 在 二 次 世 界 大 戰 之 後, 出 現 住 宅 嚴 重 不 足 120

128 情 形, 政 府 為 解 決 居 民 居 住 問 題, 大 量 興 建 住 宅, 至 1968 年 時, 全 國 住 宅 總 數 首 次 超 過 住 戶 總 數 ( 如 圖 25), 住 宅 政 策 重 心 也 由 量 的 增 加, 逐 漸 改 向 質 的 提 升 圖 25 日 本 住 戶 與 住 宅 數 量 變 化 情 形 近 年 來, 日 本 面 臨 生 育 率 下 降 及 人 口 老 化 等 問 題, 依 據 2013 年 統 計 資 料 顯 示, 住 宅 存 量 總 計 6,063 萬 戸, 其 中 有 家 庭 居 住 者 共 5,210 萬 戶 (85.9%), 空 屋 數 則 高 達 820 萬 戸 (13.5%) ( 如 圖 26), 且 多 數 為 破 敗 或 居 住 品 質 較 差 的 住 宅 圖 26 日 本 住 戶 與 住 宅 數 量 變 化 情 形 近 年 來, 日 本 面 臨 生 育 率 下 降 及 人 口 老 化 等 問 題, 依 據 2013 年 統 計 資 料 顯 示, 住 宅 存 量 總 計 6,063 萬 戸, 其 中 有 家 庭 居 住 者 共 5,210 萬 戶 (85.9%), 空 屋 數 則 高 達 820 萬 戸 (13.5%) ( 如 圖 27), 且 多 數 為 破 敗 或 居 住 品 質 較 差 的 住 宅 121

129 表 12 圖 27 日 本 近 年 來 空 屋 數 量 成 長 情 形 至 於 住 宅 政 策 方 面, 近 年 來 日 本 為 提 升 居 民 的 住 宅 品 質, 於 2006 年 6 月 訂 定 住 生 活 基 本 法, 以 實 現 國 民 豐 富 的 住 生 活, 確 保 住 生 活 的 安 定 及 促 進 住 生 活 提 升, 國 土 交 通 省 並 於 2011 年 3 月 15 日 制 訂 住 生 活 基 本 計 畫 ( 全 國 計 畫 ), 住 宅 政 策 目 標 如 下 : (1) 目 標 1: 支 持 安 全 安 心 的 豐 富 住 生 活 與 住 宅 環 境 的 構 築 (2) 目 標 2: 住 宅 的 適 切 管 理 與 再 生 (3) 目 標 3: 提 升 住 宅 市 場 環 境, 適 切 實 現 多 樣 化 的 居 住 需 求 (4) 目 標 4: 確 保 住 宅 需 被 考 慮 對 象 之 居 住 安 定 2. 新 加 坡 住 宅 市 場 新 加 坡 是 東 南 亞 的 一 個 城 邦 島 國, 位 於 馬 來 半 島 南 端, 扼 守 馬 六 甲 海 峽 最 南 端 出 口,1963 年 新 加 坡 加 入 馬 來 西 亞 成 為 個 州, 稱 為 星 州 1965 年 8 月 9 日, 新 加 坡 脫 離 馬 來 西 亞 獨 立 建 國, 由 於 經 濟 持 續 穩 定 成 長, 已 成 為 亞 洲 重 要 之 金 融 服 務 和 航 運 中 心 之 一 日 本 近 年 來 空 屋 數 量 成 長 情 形 土 地 面 積 (2014 年 ) 居 民 人 口 (2014 年 ) 人 均 國 民 總 收 入 ( 新 幣 ) (2012 年 ) 平 方 公 里 萬 人 6 萬 4,310 元 ( 新 幣 ) 住 宅 市 場 居 住 公 共 組 合 居 住 私 人 住 宅 2014 年 80.4% 19.3% 住 宅 市 場 自 有 率 2014 年 90.3% 資 料 來 源 : 新 加 坡 統 計 局 122

130 由 上 表 觀 之, 新 加 坡 居 民 有 高 達 80.4% 係 居 住 於 政 府 提 供 的 組 屋 ( 其 中 多 數 為 出 售 組 屋 ), 僅 不 到 20% 居 民 係 居 住 於 私 人 住 宅, 主 要 原 因 係 新 加 坡 政 府 為 加 強 公 民 對 國 家 的 認 同 感 和 凝 聚 力, 在 1964 年 2 月 推 出 居 者 有 其 屋 政 策, 此 後, 並 積 極 透 過 公 積 金 及 各 種 補 貼 計 畫, 儘 可 能 使 新 加 坡 公 民 或 永 久 居 民 有 自 己 的 房 產, 以 提 升 其 對 國 家 的 向 心 力 推 動 新 加 坡 居 者 有 其 屋 政 策, 主 要 有 三 大 機 構 : 中 央 公 積 金 局 建 屋 發 展 局 及 市 鎮 理 事 會 介 紹 如 下 : (1) 中 央 公 積 金 局 (Central Provident Fund Board, CPF,1955 年 7 月 1 日 成 立 ) CPF 為 新 加 坡 公 民 和 永 久 居 民 提 供 強 制 性 儲 蓄 制 度 之 機 構, 以 保 障 受 雇 之 新 加 坡 公 民 和 永 久 居 民 退 休 後 生 活 而 設 立 的 制 度 參 加 公 積 金 的 會 員 及 其 雇 主 每 月 均 需 繳 納 月 收 入 的 一 定 比 例 至 該 帳 戶, 可 分 為 普 通 帳 戶 特 別 帳 戶 及 保 健 儲 蓄 帳 戶 自 1968 年 起,CPF 開 放 公 積 金 會 員 得 使 用 公 積 金 儲 蓄 購 買 公 共 組 屋, 並 於 1981 年 起, 開 放 公 積 金 儲 蓄 得 購 買 私 人 住 宅 故 公 積 金 會 員 得 以 普 通 帳 戶 儲 蓄 來 支 付 頭 期 款, 之 後 如 有 房 屋 貸 款, 亦 得 以 該 帳 戶 支 付 然 而, 新 加 坡 政 府 為 避 免 公 積 金 會 員 提 領 過 高 金 額, 致 帳 戶 餘 額 不 足, 影 響 未 來 退 休 生 活, 設 有 估 價 限 制 ( 購 買 房 屋 時, 以 買 價 和 估 價 二 者 為 低 之 金 額 為 限 額 ) 及 提 款 限 制 ( 不 得 超 過 估 價 限 制 之 120%) 等 規 定 截 至 2012 年 9 月 止, 公 積 金 儲 蓄 總 額 達 億 新 幣, 其 中 7.08 億 元 係 供 會 員 用 於 購 買 公 共 組 屋 及 私 人 住 宅 如 以 提 取 比 例 分 析, 公 積 金 會 員 使 用 公 積 金 帳 戶 金 額 購 買 住 房 比 例 約 為 58.64% (2) 建 屋 發 展 局 (Housing and Development Board,HDB,1960 年 2 月 1 日 成 立 ) HDB 前 身 為 新 加 坡 改 良 信 託 局 (Singapore Improvement Trust), 係 國 家 發 展 部 下 設 之 法 定 機 構, 為 新 加 坡 唯 一 之 公 共 住 宅 機 構, 成 立 當 時 處 於 二 次 世 界 大 戰 結 束 後 之 時 期, 新 加 坡 居 住 環 境 惡 劣, 人 民 買 不 起 房 屋, 大 多 數 人 係 生 活 於 擁 擠 衛 生 條 件 差 的 環 境 中, 政 府 為 解 決 房 屋 短 缺 問 題, 由 HDB 開 始 大 量 興 建 公 共 組 屋 供 人 民 居 住, 截 至 2013 年 10 月 止,HDB 興 建 的 公 共 組 屋 數, 高 達 1,037,880 戶 HDB 成 立 後 之 20 年 期 間, 其 興 建 公 共 組 屋 之 策 略, 係 儘 可 能 在 短 期 123

131 內 興 建 大 量 公 共 組 屋, 以 緩 解 居 民 住 房 短 缺 問 題, 故 公 共 組 屋 的 設 計 著 重 在 簡 單 實 用, 並 以 一 房 至 三 房 式 為 主 近 年 來 則 因 應 經 濟 發 展 及 居 民 生 活 需 求, 增 加 四 房 及 五 房 樣 式, 並 放 緩 公 共 組 屋 興 建 步 伐, 轉 而 致 力 於 改 善 舊 有 組 屋 之 居 住 品 質, 並 給 予 私 人 開 發 商 參 與 空 間 在 新 加 坡 政 府 居 者 有 其 屋 政 策 下, 人 民 要 購 買 HDB 所 興 建 的 公 共 組 屋, 須 符 合 相 關 條 件, 主 要 可 分 為 3 大 類 : A. 家 庭 a. 直 接 向 HDB 購 買 者 : 為 新 加 坡 公 民 或 永 久 居 民 且 須 至 少 滿 21 歲, 以 家 庭 核 心, 家 庭 月 收 入 低 於 1 萬 元, 且 申 請 購 屋 的 前 30 個 月 內, 不 得 擁 有 私 人 住 用 產 業 I. 在 公 開 轉 售 市 場 購 買 ( 享 有 購 屋 津 貼 者 ): 為 新 加 坡 公 民 或 永 久 居 民 且 須 至 少 滿 21 歲, 家 庭 月 收 入 低 於 1 萬 元, 且 申 請 購 屋 的 前 30 個 月 內, 不 得 擁 有 私 人 住 用 產 業, 並 為 首 次 購 屋 者 ( 即 未 曾 向 HDB 購 買 組 屋 或 未 曾 享 有 購 屋 津 貼 ) (a) 在 公 開 轉 售 市 場 購 買 ( 未 享 有 購 屋 津 貼 者 ): 為 新 加 坡 公 民 或 永 久 居 民 且 須 至 少 滿 21 歲, 如 擁 有 私 人 住 用 產 業, 須 在 擁 有 組 屋 後 6 個 月 出 售 B. 單 身 人 士 a. 直 接 向 HDB 購 買 2 房 式 組 屋 : 為 新 加 坡 公 民 且 須 至 少 滿 35 歲, 月 收 入 低 於 5 千 元, 且 申 請 購 屋 的 前 30 個 月 內, 不 得 擁 有 私 人 住 用 產 業 b. 在 公 開 轉 售 市 場 購 買 ( 享 有 購 屋 津 貼 者 ): 為 新 加 坡 公 民 且 須 至 少 滿 35 歲, 月 收 入 低 於 1 萬 元, 且 申 請 購 屋 的 前 30 個 月 內, 不 得 擁 有 私 人 住 用 產 業 c. 在 公 開 轉 售 市 場 購 買 ( 未 享 有 購 屋 津 貼 者 ): 為 新 加 坡 公 民 且 須 至 少 滿 35 歲, 擁 有 私 人 住 用 產 業 者, 須 在 擁 有 組 屋 後 6 個 月 出 售 C. 樂 齡 人 士 為 新 加 坡 公 民 或 永 久 居 民 且 須 至 少 滿 35 歲, 月 收 入 低 於 1 萬 元, 如 擁 有 私 人 住 用 產 業 者, 須 在 擁 有 組 屋 前 出 售 124

132 (3) 居 者 有 其 屋 政 策 相 關 計 畫 A. 購 屋 計 畫 新 加 坡 公 民 或 永 久 居 民 符 合 條 件 者, 均 可 直 接 向 HDB 購 買 第 一 手 組 屋 或 在 公 開 市 場 購 買 轉 售 組 屋, 並 得 享 有 政 府 提 供 的 購 屋 津 貼 a. 已 婚 子 女 優 先 計 畫 申 請 組 屋 區 靠 近 父 母 或 與 父 母 同 住 者, 中 籤 機 率 較 高 b. 多 代 同 堂 優 先 計 畫 父 母 和 已 婚 子 女 得 聯 合 申 請 同 一 區 組 屋 c. 公 積 金 購 屋 津 貼 計 畫 已 婚 子 女 月 收 入 低 於 1 萬 元 新 幣, 所 購 買 的 轉 售 組 屋 係 為 與 父 母 同 住 或 靠 近 父 母 居 住 地 者, 額 外 補 助 1 萬 元 新 幣 d. 額 外 公 積 金 購 屋 津 貼 計 畫 首 次 購 買 組 屋 且 家 庭 月 收 入 低 於 5 千 元 新 幣 者, 額 外 補 助 (4 萬 元 新 幣 為 限 ) e. 特 別 公 積 金 購 屋 津 貼 計 畫 首 次 向 HDB 購 買 特 定 組 屋 且 月 收 入 低 於 6.5 千 元 者, 額 外 補 助 (2 萬 元 新 幣 為 限 ) f. 住 屋 提 升 津 貼 原 居 於 2 房 式 組 屋 者, 申 請 購 買 3 房 式 組 屋, 額 外 補 助 1 萬 5 千 元 新 幣 g. 小 型 公 寓 計 畫 專 為 年 長 者 而 推 出, 屋 契 30 年 ( 低 於 一 般 99 年 ), 設 計 著 重 方 便 年 長 者 使 用 h. 單 身 人 士 購 屋 計 畫 專 為 年 齡 在 35 歲 以 上 且 月 收 入 低 於 5 千 元 新 幣 之 單 身 公 民 而 推 出, 可 單 獨 申 請 或 與 其 他 符 合 條 件 之 單 身 公 民 聯 合 申 請, 並 享 有 補 助 B. 租 屋 計 畫 專 為 提 供 負 擔 不 起 購 屋, 且 無 其 他 房 屋 或 無 家 人 依 靠 的 低 收 入 戶 家 庭 而 設 申 請 資 格 如 下 : a. 須 為 新 加 坡 公 民 b. 至 少 滿 21 歲, 為 家 庭 核 心 且 月 收 入 低 於 1,500 元 新 幣 125

133 表 13 c. 單 身 者, 其 年 齡 須 在 35 歲 以 上 d. 不 得 持 有 任 何 房 產 或 未 曾 持 有 私 人 房 產 e. 組 屋 的 型 態 :1 房 至 2 房 (30~40m 2 ) f. 月 租 金 : 依 承 租 家 庭 之 月 收 入 申 請 次 數 及 房 型 決 定 ( 如 表 二 ) 租 賃 組 屋 租 金 表 家 戶 每 月 收 入 家 戶 所 得 低 於 或 等 於 $800 家 戶 所 得 在 $801-$1500 之 間 (4) 市 鎮 理 事 會 (Town Council) 新 加 坡 共 有 16 個 市 鎮 理 事 會, 均 為 法 人 團 體, 得 享 有 權 利 及 負 擔 義 務 市 鎮 理 事 會 的 主 要 職 務 為 負 責 管 理 組 屋 之 公 共 場 所 市 鎮 理 事 會 主 席 由 該 區 域 之 國 會 議 員 擔 任, 會 員 應 有 1/3 為 專 業 人 士, 其 餘 2/3 則 為 組 屋 住 戶, 居 民 得 參 與 政 策 之 制 定 物 業 管 理 事 務 等 決 策, 故 該 理 事 會 除 具 備 組 屋 公 共 場 所 4 之 物 業 管 理 之 經 濟 功 能 外, 並 兼 具 政 治 功 能 及 社 會 功 能 組 屋 住 戶 每 月 須 向 市 鎮 理 事 會 繳 付 服 務 與 維 修 費, 原 則 上 係 依 組 屋 的 類 型 決 定 繳 付 金 額, 收 費 金 額 介 於 18.5 元 至 93.5 元 新 幣 此 外, 市 鎮 理 事 會 需 保 持 完 整 帳 簿 及 記 錄, 並 需 向 國 會 遞 交 年 度 報 告 及 預 算 ( 二 ) 住 宅 市 場 控 管 機 制 日 本 為 使 其 土 地 利 用 符 合 國 家 需 求, 針 對 交 易 案 件 採 取 相 關 審 查 機 制 至 新 加 坡 近 年 來 為 防 止 不 動 產 炒 作, 亦 採 取 相 關 之 管 制 措 施 以 下 將 分 別 介 紹 1. 日 本 家 戶 型 態 每 月 租 金 1- 房 2 房 第 1 次 申 請 $26-$33 $44-$75 第 2 次 申 請 $90-$123 $123-$165 第 1 次 申 請 $90-$123 $123-$165 第 2 次 申 請 $150-$205 $205-$275 * 比 例 依 HDB 租 金 市 場 調 整 保 證 金 為 1 個 月 的 租 金 1965 年 以 後, 日 本 由 於 工 業 化 與 都 市 化, 產 生 土 地 濫 開 發 及 大 都 會 區 地 價 暴 漲 等 問 題, 為 確 保 土 地 利 用 之 正 確 性 及 合 理 性, 消 弭 不 當 投 機 炒 作 土 地, 防 範 土 地 漫 無 秩 序 使 用, 日 本 政 府 在 1974 年 ( 昭 和 49 年 ) 制 定 國 土 利 用 計 畫 法, 分 為 全 國 計 畫 都 道 府 縣 計 畫 市 町 村 計 畫 3 級 另 訂 有 土 地 交 易 管 控 規 範 ( 如 圖 28), 各 都 道 府 縣 政 府 依 法 可 針 對 土 地 交 易 實 施 審 查 4 組 屋 公 共 場 所 - 包 括 建 築 物 之 柱 樑 外 墻 和 窗 戶 屋 頂 大 廳 走 郎 消 防 設 施 電 梯 水 龍 頭 娛 樂 設 施 花 園 路 標 指 示 牌 但 不 包 括 巴 士 總 站 排 水 溝 路 燈 游 泳 池 公 用 道 路 及 停 車 場 126

134 圖 28 國 土 利 用 計 畫 與 其 他 計 畫 關 係 示 意 圖 近 年 來, 由 於 日 本 的 地 價 上 漲 程 度 趨 於 緩 和, 故 目 前 政 府 採 取 較 為 寛 鬆 的 事 後 審 查 機 制 ( 如 表 14), 僅 針 對 一 定 面 積 以 上 土 地 ( 市 街 化 地 區 2,000m2, 其 他 都 市 計 畫 地 區 5,000 m2, 都 市 計 畫 地 區 外 地 10,000 m2, 圖 29) 的 交 易, 應 於 契 約 簽 定 後 2 週 內 提 交 審 查 審 查 內 容 則 視 其 使 用 目 的 是 否 符 合 城 市 發 展 之 規 畫, 如 經 審 查 不 符 規 定 者, 將 予 以 勸 告 及 公 布 表 14 土 地 交 易 管 控 規 範 表 127

135 在 2014 年 ( 平 成 26 年 ), 全 日 本 土 地 交 易 案 約 有 145 萬 件, 其 中 應 事 後 提 出 審 查 的 件 數 為 1 萬 4,815 件, 約 佔 總 數 1%; 惟 以 面 積 統 計, 當 年 之 全 國 土 地 交 易 面 積 約 16.5 萬 公 頃, 事 後 提 出 審 查 之 土 地 面 積 約 4.9 萬 公 頃, 佔 總 數 30.3% 2. 新 加 坡 依 新 加 坡 政 府 所 採 行 的 居 者 有 其 屋 政 策 內 容, 不 允 許 公 共 組 屋 作 為 居 民 之 投 資 工 具, 故 在 公 共 組 屋 申 請 及 貸 款 條 件 上, 訂 定 嚴 格 限 制 此 外, 為 避 免 不 動 產 炒 作, 新 加 坡 政 府 亦 採 取 加 稅 措 施 (1) 公 共 組 屋 申 請 限 制 A. 公 共 組 屋 屋 主 在 組 屋 居 住 未 滿 五 年 者, 不 得 購 買 私 人 住 宅 B. 已 持 有 私 人 住 宅 者, 不 得 申 請 公 共 組 屋 C. 曾 申 請 購 買 取 得 新 建 公 共 組 屋 或 曾 購 買 轉 售 組 屋 私 人 組 屋 (DBSS) 執 行 公 寓 (EC), 且 已 獲 得 2 次 補 貼 者, 無 組 屋 申 請 資 格 (2) 住 宅 貸 款 限 制 (2013 年 6 月 起 實 施 ) 新 加 坡 政 府 為 避 免 申 請 者 購 買 無 法 負 擔 之 公 共 組 屋, 訂 定 總 負 債 償 還 比 率 (Total Debt Servicing Ratio, TDSR) 限 制, 要 求 金 融 機 構 在 審 查 房 地 產 貸 款 案 件 時, 須 將 申 請 者 所 有 債 務 均 納 入 評 估, 倘 申 請 者 每 月 還 款 金 額 超 過 月 收 入 60% 者, 金 融 機 構 不 得 再 予 提 供 貸 款 (3) 印 花 稅 加 徵 措 施 在 新 加 坡, 房 產 之 買 方 應 依 房 產 買 價 或 估 值 較 高 者, 按 累 進 稅 率 繳 納 印 花 稅 5 近 年 來, 新 加 坡 政 府 為 調 控 該 國 房 地 產 價 格, 防 止 炒 作, 並 分 別 對 賣 方 及 買 方 再 加 徵 印 花 稅 圖 29 適 用 事 後 審 查 案 件 示 意 圖 5 依 房 屋 價 值 課 徵 :18 萬 元 以 下 稅 率 1% 18 萬 元 至 36 萬 元 稅 率 2% 36 萬 元 以 上 稅 率 3% 128

136 A. 賣 方 印 花 稅 (2010 年 2 月 起 施 行 ) 稅 基 為 房 價 或 估 值 較 高 者, 依 持 有 期 間 長 短 決 定 稅 率, 持 有 期 間 超 過 4 年 者 或 符 合 特 定 情 況, 則 免 予 加 徵 : a. 持 有 期 間 1 年 以 下 :16% b. 持 有 期 間 超 過 1 年, 在 2 年 以 下 :12% c. 持 有 期 間 超 過 2 年, 在 3 年 以 下 :8% d. 持 有 期 間 超 過 3 年, 在 4 年 以 下 :4% B. 額 外 買 方 印 花 稅 (2011 年 12 月 起 施 行 ) 為 遏 止 房 產 投 機 之 降 温 措 施, 稅 基 為 房 價 或 估 值 較 高 者, 依 買 方 身 份 及 持 有 房 產 數 適 用 不 同 稅 率 : a. 外 國 人 :15% b. 永 久 居 民 及 新 加 坡 公 民 稅 率 介 於 0% 至 10% 間 ( 三 ) 不 動 產 租 賃 法 制 以 下 分 別 就 日 本 政 府 及 新 加 坡 政 府 在 租 賃 住 宅 市 場 相 關 法 制 面 做 介 紹 1. 日 本 (1) 住 生 活 基 本 計 畫 ( 全 國 計 畫 )-2011 年 3 月 15 日 版 A. 公 共 租 賃 住 宅 政 策 部 分 在 支 持 安 全 安 心 的 豐 富 住 生 活 與 住 宅 環 境 的 構 築 目 標 下 ( 目 標 1), 基 本 措 施 包 括 : a. 在 公 共 租 賃 住 宅 群 中, 與 民 間 事 業 者 合 作 推 動 醫 療 福 祉 服 務 設 施 等 生 活 支 援 設 施 設 置 的 推 動 b. 有 計 畫 改 建 公 共 租 賃 住 宅, 提 升 包 括 老 齡 者 的 居 住 生 活 便 利 性 B. 民 間 租 賃 住 宅 政 策 部 分 a. 在 住 宅 的 適 切 管 理 與 再 生 目 標 下 ( 目 標 2), 基 本 措 施 包 括, 為 民 間 租 賃 住 宅 建 構 合 理 與 適 切 的 維 護 制 度 及 為 活 化 民 間 租 賃 住 宅 推 行 住 宅 更 新 b. 在 提 升 住 宅 市 場 環 境, 適 切 實 現 多 樣 化 的 居 住 需 求 目 標 下 ( 目 標 3), 基 本 措 施 包 括 : I. 運 用 現 有 住 宅 存 量, 支 援 老 齡 者 租 賃 住 宅 的 供 給 及 促 進 三 代 一 起 居 住 或 居 住 附 近 ; II. 在 租 賃 住 宅 市 場 中, 透 過 標 準 規 則 的 普 及 化, 防 範 住 宅 糾 紛, 充 實 並 普 及 對 糾 紛 處 理 的 機 制, 由 指 定 住 宅 糾 紛 處 理 機 構 處 理 紛 爭, 順 利 解 決 問 題 129

137 III. IV. 老 齡 者 擁 有 之 住 宅 比 較 寬 廣, 運 用 這 些 住 宅 作 為 子 女 養 育 家 戶 的 出 租 住 宅, 進 而 支 援 家 戶 換 屋 提 供 空 屋 再 生 與 拆 除 的 相 關 資 訊, 來 促 進 空 屋 的 有 效 運 用 c. 在 確 保 住 宅 需 被 考 慮 對 象 之 居 住 安 定 目 標 下 ( 目 標 4), 基 本 措 施 為 因 應 住 宅 需 被 考 慮 者 的 入 居 特 性, 推 動 公 共 出 租 住 宅 的 供 給 來 確 保 提 供 其 適 當 的 住 宅 (2) 民 間 租 賃 住 宅 之 媒 合 A. 出 租 人 ( 貸 主 ): 多 透 過 不 動 產 代 理 仲 介 業 者 出 租 B. 承 租 人 ( 借 主 ): 利 用 業 者 辦 公 處 所 或 網 站 查 詢 住 宅 訊 息 (3) 租 賃 權 利 義 務 關 係 圖 30 出 租 人 及 承 租 人 媒 合 關 係 示 意 圖 A. 基 於 私 法 自 由 原 則 按 雙 方 簽 訂 之 契 約 內 容 規 範, 法 律 規 定 包 括 民 法 及 借 地 借 家 法 B. 民 法 ( 第 三 編 第 七 節 賃 貸 借 ) 規 範 內 容 包 括 : 租 賃 權 之 存 續 期 間 對 抗 力 ; 出 租 人 義 務 ( 修 繕 ); 承 租 人 義 務 ( 修 繕 通 知 支 付 租 金 使 用 收 益 方 法 返 還 ); 租 金 之 支 付 時 期 及 減 收 ; 轉 租 及 其 限 制 ; 租 賃 契 約 之 解 除 與 終 止 租 賃 契 約 之 默 示 更 新 等 C. 借 地 借 家 法 因 日 本 民 法 規 定 著 重 於 私 法 自 由, 為 保 障 保 障 經 濟 弱 勢 之 承 租 人, 以 維 持 借 地 借 家 關 係 之 安 定, 日 本 在 1909 年 ( 明 治 42 年 ) 制 定 建 築 物 保 護 法, 其 後 並 於 1921 年 ( 大 正 10 年 ) 分 別 制 定 借 地 法 借 家 法, 在 借 家 法 規 定 之 借 家 權 方 面, 住 宅 租 賃 關 係 物 權 化 情 形 濃 厚, 特 色 如 下 : a. 正 當 事 由 - 出 租 人 需 有 自 己 使 用 必 要 或 其 他 正 當 事 由, 方 得 拒 絕 契 約 更 新 或 聲 請 解 除 契 約 b. 附 合 物 買 回 請 求 權 - 經 出 租 人 同 意 而 附 加 之 草 蓆 或 其 他 家 具, 承 租 人 得 請 求 出 租 人 按 市 價 買 回, 不 得 以 特 約 排 除 130

138 c. 對 抗 效 力 - 即 使 未 經 租 賃 登 記, 出 租 人 將 建 築 物 交 付 與 承 租 人, 承 租 人 即 有 對 抗 取 得 建 築 物 物 權 之 人 效 力 d. 為 因 應 20 世 紀 日 本 對 於 土 地 開 發 需 求, 避 免 借 地 借 家 關 係 過 於 僵 硬, 1991 年 ( 平 成 3 年 ) 將 借 地 法 及 借 家 法 合 併 為 借 地 借 家 法, 並 朝 向 衡 平 租 賃 雙 方 權 益, 合 理 利 用 方 向 調 整 其 中 借 家 權 部 分 修 正 重 點 如 下 : I. 明 確 規 範 正 當 事 由 - 應 斟 酌 建 物 之 出 租 人 及 承 租 人 ( 包 括 轉 租 人 ) 對 於 建 物 使 用 之 必 要 情 形 建 物 租 賃 以 往 經 過 情 事 建 物 利 用 狀 況 或 現 況, 以 及 出 租 人 對 於 建 物 返 還 條 件 ( 亦 即 因 建 物 返 還 而 支 付 予 承 租 人 之 財 産 上 之 給 付 數 額 ) 等 因 素 綜 合 考 量 判 斷 II. 增 訂 預 定 拆 除 建 物 之 租 賃 規 定 - 依 法 令 規 定 或 契 約 約 定, 在 經 過 一 定 期 間 後 建 物 必 須 拆 除 之 明 顯 情 況 下, 得 訂 定 建 物 被 拆 除 之 同 時 終 止 租 賃 為 條 件 之 特 約 III. 增 訂 定 期 借 家 契 約 規 範 - 其 與 普 通 借 家 契 約 比 較 如 下 : 項 目 定 期 借 家 契 約 普 通 借 家 契 約 有 無 更 新 屆 滿 契 約 終 止 不 予 更 新 有 正 當 事 由 者 即 可 更 新 契 約 方 法 (1) 公 正 証 書 等 書 面 契 約 為 限 書 面 契 約, 但 口 頭 亦 可 (2) 契 約 屆 滿 終 止 不 更 新, 須 以 書 面 記 載 及 事 先 說 明 租 賃 期 間 上 限 無 限 制 2000 年 3 月 1 日 以 後 之 契 約 : 無 限 制 租 期 未 滿 1 年 效 力 増 減 租 金 特 約 效 力 未 滿 1 年 契 約 亦 可 視 為 未 定 有 期 間 之 建 物 租 賃 依 契 約 約 定 因 土 地 或 建 物 租 税 及 其 他 負 擔 之 增 減 價 格 升 降 及 其 他 經 濟 情 況 之 變 動 或 與 鄰 近 同 種 之 建 物 租 金 比 較 後 發 現 不 適 當 時, 不 受 契 約 條 件 限 制, 得 向 將 來 請 求 建 物 租 金 增 減 但 有 約 定 一 定 期 間 租 金 不 調 整 增 加 特 約 者, 從 其 約 定 131

139 可 否 中 途 解 約 (1) 樓 地 板 面 積 未 滿 200m 2 之 建 物, 承 租 人 因 工 作 調 動 療 養 照 護 家 人 或 其 他 不 得 已 之 事 由, 致 難 以 做 為 自 己 之 生 活 據 點 時, 得 提 出 中 途 解 約 (2) 其 他 狀 況 則 依 契 約 約 定 依 契 約 約 定 (4) 租 賃 糾 紛 處 理 A. 近 年 來 日 本 亦 面 臨 有 大 量 租 賃 住 宅 糾 紛 情 形, 一 年 平 均 租 賃 住 宅 問 題 諮 詢 案 件 約 有 3 萬 件, 其 中 以 租 金 保 證 金 問 題 居 多 ( 占 1/3) 圖 31 租 賃 諮 詢 案 件 統 計 圖 B. 政 府 因 應 措 施 : a. 減 少 糾 紛 : 制 定 租 賃 標 準 契 約, 提 升 不 動 產 業 者 品 質 b. 糾 紛 處 理 : 除 訴 訟 程 序 外, 並 提 供 訴 訟 前 多 元 處 理 管 道 ( 如 下 圖 ) 132

140 圖 32 租 賃 糾 紛 處 理 管 道 (5) 民 間 租 賃 住 宅 相 關 產 業 A. 不 動 產 經 紀 業 ( 宅 建 業 ) a. 宅 地 建 物 取 引 ( 交 易 ) 業 法 第 2 條 規 定, 宅 建 業 指 以 宅 地 或 建 物 買 賣 交 換, 或 租 賃 之 代 理 或 媒 介 等 行 為 之 行 業 b. 從 事 宅 建 業 須 向 國 土 交 通 大 臣 或 都 道 府 縣 知 事 申 請 許 可, 有 效 期 間 為 5 年 c. 取 得 國 家 資 格 之 宅 地 建 物 取 引 士 ( 略 稱 : 宅 建 士 ) 執 行 業 務, 應 就 租 賃 物 件 及 仲 介 條 件 等 重 要 事 項 説 明 圖 33 宅 地 建 物 取 引 業 者 核 准 證 書 B. 租 賃 住 宅 管 理 業 為 優 化 發 展 賃 貸 住 宅 管 理 業, 保 障 租 賃 雙 方 權 益 國 土 交 通 省 在 2011 年 ( 平 成 23) 公 布 賃 貸 住 宅 管 理 業 者 登 録 規 程 及 賃 貸 住 宅 管 理 業 務 處 理 準 則 應 登 錄 對 象 包 括 受 託 管 理 型 ( 受 出 租 人 委 託 辦 理 租 賃 住 宅 管 理 事 務, 如 圖 十 一 ), 以 及 轉 租 型 ( 承 租 他 人 住 宅, 再 為 經 營 管 理 出 租 者, 如 圖 十 二 ) 業 者 俾 利 出 租 人 得 以 掌 握 管 理 業 者 相 關 資 訊, 作 為 事 前 選 擇 業 者 時 之 判 斷 133

141 圖 34 受 託 管 理 型 住 宅 管 理 業 者 圖 35 轉 租 型 住 宅 管 理 業 者 圖 36 租 賃 住 宅 管 理 業 者 證 書 圖 37 租 賃 住 宅 管 理 業 標 章 134

142 租 賃 住 宅 管 理 業 者 於 簽 訂 契 約 時 應 說 明 契 約 重 要 事 項, 應 說 明 契 約 重 要 事 項 並 以 書 面 交 付 國 土 交 通 大 臣 就 業 者 造 成 出 租 人 損 害 等 不 當 情 形, 將 進 行 指 導 諮 詢 及 勸 告, 情 節 重 大 且 未 按 勸 告 改 進 者, 將 註 銷 其 登 錄 C. 租 賃 不 動 産 經 營 管 理 士 基 於 租 賃 不 動 産 管 理 需 要 専 門 知 識 技 術 技 能 及 倫 理 觀, 故 公 益 財 團 法 人 日 本 賃 貸 住 宅 管 理 協 會 等 4 個 團 體 在 平 成 19 年 7 月 共 同 整 合 其 各 自 之 資 格 認 證 制 度, 成 立 一 般 社 團 法 人 賃 貸 不 動 産 經 營 管 理 士 協 議 會, 管 理 士 須 通 過 協 議 會 考 試, 並 完 成 登 錄 後 取 得 資 格 ( 非 國 家 考 試 ), 屬 民 間 團 體 自 行 認 證 之 專 業 人 員 圖 38 租 賃 住 宅 不 動 產 經 營 管 理 士 標 誌 (6) 民 間 租 賃 住 宅 交 易 價 格 資 訊 國 土 交 通 省 目 前 對 於 宅 建 業 務 採 REINS ( Real Estate Information Net System) 制 度, 將 全 國 分 成 4 區, 並 指 定 不 動 產 流 通 機 構 並 成 立 公 益 法 人 組 織, 以 各 地 區 宅 建 業 者 為 其 會 員, 辦 理 宅 地 及 建 物 資 訊 之 登 錄 及 提 供 等 業 務 該 流 通 機 構 目 前 每 季 均 有 公 布 租 賃 居 住 用 物 件 交 易 動 向 資 料 圖 39 首 都 圈 租 賃 住 宅 物 件 交 易 資 料 135

143 (7) 其 他 措 施 A. 居 住 支 援 協 議 会 依 住 宅 確 保 要 配 慮 者 租 賃 住 宅 供 給 相 關 法 律 規 定, 應 促 進 低 所 得 者 受 災 者 高 齢 者 障 害 者 育 兒 家 庭 等 之 租 賃 住 宅 供 給, 據 此 國 土 交 通 省 補 助 設 立 居 住 支 援 協 議 會 組 織, 以 提 供 要 配 慮 者 相 關 租 賃 資 訊 及 相 關 必 要 之 支 援 協 助 圖 40 居 住 支 援 協 議 會 支 援 機 制 示 意 圖 B. 促 進 個 人 租 賃 住 宅 流 通 提 出 承 租 人 ( 借 主 ) 負 担 DIY 型 租 賃 型 式 契 約 或 給 予 補 助, 協 助 空 屋 進 入 租 賃 住 宅 市 場 C. 老 齡 者 住 宅 登 錄 制 度 老 齡 者 居 住 安 定 相 關 法 律 規 定 住 宅 登 錄 制 度, 符 合 標 準 者, 政 府 將 給 予 相 關 補 助 或 取 得 住 宅 金 融 機 構 貸 款 協 助 借 上 型 住 宅 制 度 (マイホーム 借 上 げ 制 度 ) 部 分 地 方 政 府 或 團 體 ( 如 JTI) 推 動 借 上 型 住 宅 制 度, 透 過 租 金 保 證 及 定 期 借 家 制 度 等 機 制, 鼓 勵 屋 主 將 自 有 房 屋 出 租 予 育 兒 家 庭 圖 41 租 賃 住 宅 市 場 流 程 136

144 137

145 2. 新 加 坡 新 加 坡 之 民 間 租 賃 住 宅 市 場 來 源, 主 要 來 自 公 共 組 屋, 組 屋 擁 有 者 符 合 HDB 規 定 者, 可 以 在 公 開 市 場 出 租 全 部 組 屋 或 出 租 部 分 房 間, 但 均 需 經 過 HDB 許 可 HDB 每 季 有 提 供 租 金 行 情 參 考 資 料 圖 42HDB 提 供 租 金 市 場 行 情 參 考 資 料 至 於 擁 有 私 人 大 廈 和 公 寓 之 居 民, 則 得 在 自 由 市 場 出 租 所 有 之 住 宅, 免 向 HDB 申 請 許 可 新 加 坡 都 市 再 發 展 局 (URA,Urban Redevelopment Authority) 每 季 會 提 供 不 動 產 統 計 數 據, 其 中 包 括 當 季 租 金 指 數 與 比 較 圖 43URA 提 供 租 金 指 數 資 料 此 外, 在 新 加 坡, 租 賃 雙 方 權 利 義 務 係 依 據 契 約 及 一 般 民 事 法 令 規 定 辦 理 雙 方 如 有 租 賃 糾 紛 時, 通 常 由 承 租 人 與 出 租 人 先 行 協 議 解 決 但 未 能 達 成 協 議 而 需 提 起 訴 訟 者, 可 以 利 用 新 加 坡 政 府 設 置 之 小 額 賠 償 法 庭 (Small Claims Tribunals) 循 司 法 途 逕 解 決 新 加 坡 國 家 發 展 部 目 前 下 設 房 地 產 代 理 理 事 會 (CEA,Council For Estate Agencies), 負 責 不 動 產 經 紀 業 管 理, 如 果 民 眾 與 不 動 產 經 紀 業 間 之 委 託 契 約 有 爭 議 時, 可 以 向 CEA 申 訴 138

146 二 社 會 住 宅 之 興 辦 與 營 運 ( 一 ) 社 會 住 宅 多 元 興 辦 模 式 1. 日 本 推 動 模 式 : 日 本 社 會 住 宅 經 由 中 央 與 地 方 政 府 共 同 協 力, 透 過 自 行 興 辦 或 與 民 間 合 作 方 式, 長 期 發 展 與 改 良, 使 得 公 共 租 賃 住 宅 的 類 型 相 當 完 整, 包 括 公 營 住 宅 改 良 住 宅 地 域 優 良 賃 貸 住 宅 UR 住 宅 公 社 賃 貸 住 宅 等 不 同 類 型, 並 依 所 得 狀 況 或 機 能 需 求 分 別 提 供 給 不 同 的 使 用 對 象, 也 在 整 體 住 宅 供 給 體 系 中 扮 演 不 同 角 色 然 就 興 辦 模 式 而 言, 大 致 可 分 為 下 列 三 種 : (1) 政 府 自 行 興 辦 A. 公 營 住 宅 日 本 政 府 於 1951 年 制 定 了 公 營 住 宅 法, 依 據 該 法 公 營 住 宅 興 辦 係 以 地 方 政 府 為 推 動 主 體 ( 都 道 府 縣 或 市 町 村 ), 可 採 直 接 興 建 或 向 民 間 收 購 住 宅 或 租 借 民 間 住 宅 ( 借 上 型 ) 三 種 方 式 辦 理, 出 租 對 象 為 所 得 分 位 在 25% 以 下 之 低 收 入 戶, 房 租 依 照 入 住 者 的 收 入 或 住 宅 規 模 來 訂 定 B. 改 良 住 宅 改 良 住 宅 是 依 改 良 住 宅 法 將 原 舊 有 住 宅 社 區 因 老 舊 不 堪 使 用 或 生 活 機 能 不 佳, 而 予 以 拆 除 重 建 並 改 善 周 遭 公 共 設 施, 其 係 透 過 都 市 更 新 計 畫 興 建 之 模 式, 主 要 在 安 置 既 有 住 戶 及 出 租 給 低 收 入 者 C. 地 域 優 良 賃 貸 住 宅 依 據 促 進 供 給 特 定 優 良 出 租 住 宅 之 法 律 與 確 保 年 長 者 有 安 定 之 住 處 之 法 律, 提 供 中 等 收 入 戶 或 專 為 老 年 人 身 體 機 能 而 設 計 的 出 租 住 宅, 其 亦 可 由 民 間 興 建 辦 理 (2) 行 政 法 人 興 辦 A. UR 賃 貸 住 宅 由 1955 年 設 立 的 住 宅 公 團 改 制 為 獨 立 行 政 法 人 之 都 市 再 生 機 構 所 提 供 的 公 共 住 宅, 主 要 是 提 供 中 所 得 家 庭 申 請, 具 備 較 佳 之 居 住 環 境 B. 公 社 賃 貸 住 宅 人 口 50 萬 以 上 的 市 可 依 據 地 方 住 宅 供 給 公 社 法 成 立 地 方 住 宅 公 社, 其 為 地 方 政 府 協 助 出 資 成 立 之 法 人 單 位, 協 助 地 方 政 府 推 動 住 宅 興 辦 事 務 公 社 住 宅 係 提 供 給 中 所 得 家 庭 申 請, 其 品 質 接 近 市 場 優 良 住 宅 (3) 鼓 勵 民 間 參 與 日 本 在 數 十 年 的 興 建 累 積 後, 公 共 住 宅 的 存 量 大 致 已 經 足 夠, 目 前 已 不 139

147 再 大 量 興 建, 而 在 面 臨 高 齡 化 及 少 子 化 的 趨 勢 下, 藉 由 都 市 更 新 機 制 或 引 進 民 間 機 構 合 作 進 行 多 元 興 辦 模 式, 惟 因 民 間 人 力 與 經 費 資 源 有 限, 多 半 僅 能 小 規 模 辦 理 或 配 合 都 市 更 新 推 動 ; 日 本 政 府 於 是 提 供 相 關 補 助 措 施 如 長 期 低 利 貸 款 硬 體 興 建 經 費 補 助 與 入 住 者 租 金 補 貼 等, 藉 以 吸 引 民 間 機 構 參 與, 諸 如 NICE 建 設 公 司 除 提 供 出 租 住 宅 外, 並 結 合 地 區 就 業, 社 會 福 利 與 社 區 營 造 等 提 升 整 體 居 住 品 質 2. 新 加 坡 推 動 模 式 新 加 坡 的 住 宅 開 發 僅 少 部 分 私 人 住 宅 是 藉 由 市 場 機 制 運 作, 其 餘 公 共 住 宅 ( 組 屋 ) 興 建 皆 是 經 由 政 府 主 導 辦 理 1960 年 代 初 期, 新 加 坡 公 民 的 居 住 環 境 狹 小 擁 擠, 住 宅 問 題 嚴 重, 政 府 於 是 成 立 了 建 屋 發 展 局 (Housing Development Board,HDB), 積 極 解 決 住 宅 短 缺 問 題, 大 力 推 動 組 屋 的 開 發 建 設 建 屋 發 展 局 隸 屬 國 家 發 展 部, 是 一 個 獨 立 政 府 部 門, 每 年 由 國 家 編 列 大 量 預 算 經 費 支 應 組 屋 興 建 與 維 護 計 畫 所 有 組 屋 皆 必 須 向 建 屋 發 展 局 申 購,2015 年 調 整 核 心 家 庭 每 月 收 入 必 須 低 於 12,000 元 新 幣 始 得 申 請, 此 規 定 幾 乎 可 適 用 全 體 公 民, 因 此, 超 過 80% 的 新 加 坡 公 民 居 住 在 政 府 興 建 之 組 屋 60 年 代 政 府 所 建 造 之 公 共 組 屋 多 以 一 至 三 房 型 為 主, 而 出 租 組 屋 則 以 一 房 型 和 二 房 型 為 主 隨 著 經 濟 發 展, 四 至 五 房 型 組 屋 亦 相 繼 而 生 組 屋 開 發 興 建 原 皆 由 建 屋 發 展 局 統 籌 規 劃, 而 政 府 為 使 公 民 有 更 多 選 擇, 更 推 出 由 私 人 開 發 商 設 計 興 建 的 私 人 組 屋 計 畫 (DBSS); 因 此 組 屋 類 型 是 相 當 多 元 的, 且 每 一 組 屋 所 在 區 域, 依 不 同 規 模 配 套 設 置 完 善 福 利 設 施, 包 括 便 捷 的 捷 運 站 公 車 站 學 校 診 所 警 察 局 購 物 中 心 等 設 施, 生 活 機 能 健 全 ( 二 ) 社 會 住 宅 專 責 推 動 機 構 日 本 約 有 五 千 萬 戶 住 宅, 其 中 自 有 佔 60% 左 右, 其 餘 多 為 出 租 住 宅, 出 租 住 宅 中 約 有 三 百 萬 戶 為 公 有 出 租 住 宅, 約 占 住 宅 存 量 的 6% 政 府 興 辦 的 公 共 住 宅 有 許 多 名 稱, 現 在 大 致 包 括 公 營 住 宅 約 有 兩 百 多 萬 戶, 都 市 再 生 機 構 (UR) 管 有 約 75 萬 戶 等 兩 大 類 當 時 係 依 1951 年 公 營 住 宅 法 由 當 時 之 住 宅 公 團 所 興 建, 現 已 不 再 興 建 其 中 公 營 住 宅 就 占 了 三 分 之 二 左 右, 由 地 方 依 各 不 同 行 政 體 管 理 ( 如 都 營 住 宅 市 營 住 宅 等 ), 供 低 所 得 者 申 請 租 住 這 兩 類 公 共 出 租 住 宅, 由 UR 再 生 機 構 營 運 受 理 所 得 80% 分 位 點 以 下 至 25% 分 位 點 以 上 之 國 民 申 請 ; 而 25% 分 位 點 以 下 之 低 所 得 者, 則 由 地 方 政 府 ( 都 道 府 縣 ) 承 接 營 運 及 改 建, 並 稱 為 公 營 住 宅, 均 為 出 租 性 質 之 公 共 住 宅 新 加 坡 政 府 主 導 提 供 住 宅 一 條 鞭 的 供 給 模 式, 從 國 家 發 展 部 (MND) 之 戰 略 規 140

148 劃 開 始, 就 已 將 提 供 住 者 有 其 屋 為 重 要 施 政 理 念 之 一, 並 已 協 調 土 地 取 得 與 供 應 從 下 設 都 市 重 建 局 (URA) 的 概 念 計 畫 開 始, 落 實 於 主 要 計 畫 與 土 地 使 用 管 制 中, 規 劃 住 宅 社 區 土 地, 供 房 屋 發 展 局 (HDB) 購 入 土 地, 大 量 提 供 售 價 可 負 擔 的 政 府 組 屋, 供 符 合 條 件 的 公 民 申 購 同 時 搭 配 公 積 金 制 度, 從 工 作 薪 水 及 雇 主 提 撥 一 定 比 例 金 額 進 入 購 宅 戶 頭, 有 購 屋 需 求 時 可 搭 配 政 府 提 供 之 首 購 津 貼 及 其 他 補 助, 繳 納 自 備 款 並 配 合 建 屋 局 或 一 般 銀 行 提 供 之 貸 款, 購 置 組 屋 目 前 已 有 80% 新 加 坡 公 民 居 住 於 政 府 的 組 屋 中 新 加 坡 國 會 於 1988 年 6 月 29 日 通 過 法 案, 賦 予 市 鎮 理 事 會 有 權 履 行 管 理 組 屋 區 內 公 眾 地 方 的 任 務, 並 保 護 居 民 權 益 理 事 會 由 國 會 議 員 管 理, 透 過 此 一 機 制, 可 充 分 瞭 解 居 民 需 求, 照 顧 居 民 利 益, 並 強 化 居 住 環 境 品 質 在 1988 年 立 法 之 前, 公 共 組 屋 之 建 造 出 售 管 理 均 由 建 屋 局 (HDB) 負 責 目 前 計 有 16 個 市 鎮 理 事 會 6, 負 責 管 理 建 屋 局 所 建 組 屋 的 公 共 空 間 由 於 各 區 有 不 同 需 求, 在 地 方 特 色 資 金 允 許 情 形 下, 由 市 鎮 理 事 會 及 居 民 參 與 公 眾 區 域 管 理, 可 使 公 共 區 域 管 理 更 為 靈 活, 並 反 應 居 住 特 色, 建 立 更 強 的 社 區 凝 聚 力 理 事 會 委 員 會 成 員 中, 有 2/3 為 居 民, 此 一 機 制 可 擴 大 居 民 對 社 區 事 務 的 參 與 1. 住 宅 政 策 推 動 方 面, 以 政 府 行 政 單 位 而 言, 在 日 本 與 新 加 坡 公 共 住 宅 均 有 專 責 部 門 負 責 住 宅 政 策 之 執 行 以 此 次 研 習 及 專 題 案 例 而 言, 包 括 : (1) 中 央 單 位 日 本 國 土 交 通 省 住 宅 局 (2) 在 地 方 政 府 則 有 東 京 都 都 市 整 備 局 橫 浜 市 建 築 局 住 宅 部 等 單 位 (3) 新 加 坡 則 為 國 家 發 展 部 建 屋 發 展 局 等 政 府 法 定 單 位 2. 實 際 負 責 住 宅 管 理 維 護 之 專 責 單 位 而 言, 日 本 及 新 加 坡 多 以 非 官 方 單 位 為 執 行 主 體 (1) 日 本 中 央 單 位 日 本 國 土 交 通 省 ( 住 宅 局 ), 則 交 由 獨 立 行 政 法 人 都 市 再 生 機 構 7 ( 簡 稱 :UR 都 市 機 構 ) 辦 理 主 要 承 接 公 團 時 代 的 租 賃 住 宅, 經 營 非 營 利 性 政 策 住 宅 出 租 與 相 關 設 施 維 護 與 管 理 業 務, 同 時 進 行 住 宅 內 外 部 空 間 與 設 施 的 更 新 改 善 8, 並 對 綜 合 住 宅 區 進 行 重 編 與 改 建, 增 設 社 會 福 利 設 施 及 住 宅 UR 賃 貸 住 宅, 每 3 萬 戶 設 置 1 處 住 宅 管 理 中 心, 統 籌 工 程 發 包 及 客 訴 等 業 務 200 戶 以 上 社 區 設 置 管 理 服 務 事 務 所, 並 設 主 任 1 名, 全 國 有 764 處 全 國 設 置 31 處 營 業 所, 辦 理 招 租 事 宜, 每 年 約 簽 訂 6 各 市 鎮 由 數 個 國 會 議 員 單 選 區 或 多 選 區 組 成, 由 各 國 會 議 員 互 選 一 位 擔 任 市 鎮 理 事 會 主 席 由 於 選 區 每 五 年 調 整 一 次, 新 加 坡 的 市 鎮 理 事 會 每 五 年 亦 調 整 或 改 名 7 設 立 :2004 年 04 月 01 日, 資 本 額 :10,611 億 円, 主 務 省 : 國 土 交 通 省, 役 職 員 教 : 役 員 13 名 ( 理 事 長 1 名 副 理 事 長 1 名 理 事 8 名 監 事 3 名 ) 常 勤 職 員 數 3,201 人 理 事 8 名 中 6 名 為 國 土 交 通 省 官 員 或 UR 職 員 擔 任, 另 2 名 為 民 間 專 家 8 主 要 計 畫 的 修 繕 項 目 : 外 壁 修 繕 給 水 設 施 修 繕 照 明 器 具 修 繕 耐 震 診 斷 耐 震 改 修 ; 其 他 項 目 及 週 期 : 外 壁 修 繕 18 年 屋 根 斷 熱 防 水 12 年 樓 梯 間 陽 台 地 板 防 水 18 年 鐵 部 等 塗 裝 3-6 年 給 水 管 更 換 年 排 水 管 更 換 18 年 電 梯 設 備 修 繕 20 年 141

149 7.3 萬 件 租 賃 案 件 UR 都 市 機 構 之 主 管 機 關 為 國 土 交 通 省, 由 該 省 督 導 其 相 關 計 畫 預 算 案 及 績 效 評 鑑, 理 事 長 無 須 向 國 會 報 告, 共 有 3200 員 工, 其 中 約 1400 人 負 責 管 理 維 護 出 租 住 宅 (2) 地 方 政 府 之 東 京 都 都 市 整 備 局, 則 交 由 特 殊 法 人 東 京 都 住 宅 供 給 公 社 9 (JKK 東 京 ) 住 宅 供 給 公 社 可 從 事 住 宅 或 宅 地 的 建 設 施 工, 租 賃, 讓 渡 等 附 帶 的 業 務 公 社 是 介 於 公 營 住 宅 與 民 間 住 宅 的 中 間 位 置, 提 供 中 低 所 得 的 住 宅 供 給 與 社 區 總 體 計 畫 為 主 要 任 務, 並 接 受 地 方 政 府 之 委 託 JKK 東 京 住 宅 供 給 公 社 於 1966 年 1 月 1 日 成 立, 主 要 供 給 東 京 都 民 必 要 的 住 宅 以 及 租 賃 住 宅 等 服 務 項 目, 並 以 增 進 都 民 的 生 活 安 定 與 生 活 福 祉 為 目 的 其 中 以 東 京 都 都 市 整 備 局 委 託 的 公 營 住 宅 ( 在 東 京 都 稱 都 營 住 宅 ) 為 最 多, 約 35 萬 戶 該 公 社 以 實 現 良 好 的 居 住 環 境 與 安 全 安 心 的 居 住 為 目 標, 管 理 東 京 都 內 35 萬 戶 的 住 宅 在 維 護 並 管 理 良 好 建 築 物 的 同 時, 也 提 供 與 居 住 客 戶 生 活 有 緊 密 關 係 的 服 務 除 了 當 地 的 管 理 員 每 天 提 供 居 住 與 住 宅 方 面 的 諮 詢 之 外, 同 時 也 成 立 客 戶 中 心 應 對 各 種 問 題 以 足 以 涵 蓋 都 內 全 區 範 圍 的 各 窗 口 中 心 為 據 點, 密 切 與 負 責 地 區 福 祉 的 當 地 區 市 政 府, 以 及 負 責 地 區 治 安 防 災 的 地 區 警 察 消 防 單 位 配 合, 提 供 都 民 安 全 安 心 的 居 住 環 境 職 員 人 數 1300 人 ( 包 含 約 聘 員 工 以 及 臨 時 員 工 在 內 ), 資 本 額 1 億 500 萬 日 幣 ( 東 京 都 全 額 出 資 ), 營 業 收 益 1301 億 1611 萬 日 幣 (2013 年 度 決 算 ), 住 宅 管 理 戶 數 349,258 戶 (2014 年 3 月 31 日 ) (3) 地 方 政 府 之 橫 浜 市 建 築 局 住 宅 部 負 責 管 理, 其 市 營 住 宅 10 依 興 辦 方 式 分 為 政 府 a. 直 接 興 建 b. 借 上 住 宅 及 依 改 良 住 宅 法 改 建 之 c. 改 良 住 宅 等 三 種 為 了 能 善 用 民 間 之 力 量, 而 更 有 效 率 來 因 應 市 民 多 樣 化 之 需 求, 並 提 升 對 市 民 的 服 務 品 質 與 節 省 經 費, 引 進 指 定 管 理 者 制 度, 並 依 據 2003 年 6 月 修 訂 之 地 方 自 治 法 規, 採 委 託 民 間 物 業 管 理 公 司 方 式 辦 理 橫 濱 市 營 住 宅 之 指 定 管 理 者 制 度, 於 年 度 已 與 4 家 民 營 管 理 維 護 公 司 簽 訂 契 約, 並 將 橫 濱 市 分 為 八 個 區 塊, 由 8 個 事 務 所 負 責 管 理 維 護 及 清 潔 工 作 另 依 橫 浜 市 建 築 局 住 宅 部 網 站 其 相 關 招 租 入 住 訊 息, 亦 同 時 連 結 至 橫 浜 市 住 宅 供 給 公 社 網 站 中, 顯 示 橫 浜 市 住 宅 供 給 公 社 與 橫 浜 市 建 築 局 住 宅 部, 對 於 市 營 住 宅 之 租 賃 應 有 一 定 之 合 作 或 委 託 關 係 (4) 新 加 坡 之 公 共 組 屋 則 依 法 由 各 市 鎮 理 事 會 負 責 管 理, 市 鎮 理 事 會 發 揮 整 合 與 物 業 管 理 功 能 新 加 坡 所 有 政 府 興 建 的 組 屋 均 交 由 全 國 設 立 的 16 個 市 鎮 理 事 會 管 理, 管 理 組 屋 社 區 公 共 空 間 之 硬 體 設 施 設 備, 經 常 性 清 潔 9 地 方 住 宅 供 給 公 社 係 依 地 方 住 宅 供 給 公 社 法 (1965 年 6 月 10 日 法 124 號 ) 為 了 明 確 這 種 由 公 資 金 投 入 的 出 售 住 宅, 並 在 地 方 都 市 中 供 給 的 供 給 主 體 所 制 訂 的 法 律 同 法 規 定 住 宅 供 給 公 社 是 特 殊 的 法 人, 並 可 在 都 道 府 縣 以 及 政 令 所 指 定 人 口 在 50 萬 人 以 上 的 市 中 設 置 公 社 的 主 要 業 務 是 在 於 住 宅 基 金 的 銷 售 此 為 在 一 定 的 期 間 之 內 在 到 達 一 定 的 金 額 之 前, 定 期 地 接 受 金 錢 期 滿 之 後 若 此 金 額 超 過 一 定 額 度, 將 充 作 住 宅 與 基 地 出 賣 一 部 份 代 金 的 制 度 10 橫 浜 市 政 府 經 營 之 公 營 住 宅 11 租 借 用 民 間 住 宅 為 公 營 住 宅 之 類 型 12 指 原 舊 有 住 宅 社 區 因 老 舊 不 堪 使 用 或 生 活 機 能 不 佳, 而 予 以 拆 除 重 建 並 改 善 周 圍 公 共 設 施 之 興 辦 方 式 142

150 維 護 及 定 期 性 大 型 或 新 增 之 修 繕 及 更 新 工 程 委 員 會 對 於 組 屋 的 物 業 管 理, 可 採 外 包 或 自 辦 方 式 辦 理, 其 中 涉 及 外 部 工 程 部 分, 則 均 為 外 包 由 於 市 鎮 理 事 會 的 主 席 由 國 會 議 員 擔 任, 加 上 組 成 之 委 員 包 括 居 民 專 業 人 士 及 標 得 市 鎮 理 事 會 管 理 工 作 的 物 業 公 司 之 執 行 長 等, 為 成 員 組 成 由 物 業 公 司 為 主 體 營 運 各 項 管 維 及 修 繕 工 程 通 常 為 三 年 一 約, 可 續 約 一 次 以 研 習 的 丹 戎 巴 葛 市 鎮 理 事 會 為 例, 即 對 外 招 標 物 業 公 司 委 託 營 運, 承 包 商 為 怡 安 產 業 公 司 13, 承 包 丹 戎 巴 葛 市 鎮 理 事 會 (Tanjong Pagar Town Council) 案 相 關 所 屬 職 員 有 86 人, 管 理 範 圍 包 括 7 萬 3 千 餘 戶 組 屋 數 千 戶 店 鋪 與 熟 食 中 心, 以 及 4 萬 5 千 餘 單 位 停 車 場 平 均 每 位 職 員 管 理 20 棟 組 屋, 約 2000 戶 目 前 參 與 市 鎮 理 事 會 委 託 的 物 業 公 司 約 有 四 至 五 家, 受 託 營 運 丹 戎 巴 葛 市 鎮 理 事 會 之 物 業 公 司, 即 為 建 屋 發 展 局 的 子 公 司, 可 充 分 發 揮 整 合 與 協 調 功 能 市 政 理 事 會 執 行 政 府 組 屋 的 管 理 維 護 工 作, 除 依 規 定 可 向 組 屋 住 戶 收 取 管 理 費, 亦 可 向 國 家 發 展 部 提 出 補 助 申 請, 約 得 到 20% 的 費 用 在 這 些 收 入 中, 百 分 之 三 十 五, 須 納 入 長 期 修 繕 基 本 (Sinking fund), 如 5-7 年 須 外 牆 粉 刷 約 12 年 屋 頂 防 水 更 新 等, 始 可 動 用 對 於 居 民 維 護 管 理 上 的 各 項 反 應 得 管 道 與 處 理 效 率, 均 有 SOP 規 範 與 績 效 指 標 要 求, 以 期 做 好 雙 向 溝 通, 並 有 助 於 三 年 約 滿 之 續 約 達 成 率 使 組 屋 居 民 在 住 宅 使 用 50 年 的 生 命 週 期 中, 保 持 一 定 的 社 區 公 共 設 施 之 服 務 品 質 ( 三 ) 高 齡 者 住 宅 的 策 略 依 據 我 國 老 人 福 利 法 所 稱 老 人, 指 年 滿 65 歲 以 上 之 人 依 據 國 際 定 義,65 歲 老 人 占 總 人 口 的 比 率, 區 分 為 高 齡 化 社 會 (7%) 高 齡 社 會 (14%) 超 高 齡 社 會 (20%) 由 下 表 的 資 料 顯 示, 新 加 坡 與 我 國 均 屬 高 齡 化 國 家, 而 日 本 則 已 進 入 超 高 齡 社 會 當 面 對 全 球 人 口 高 齡 化 的 趨 勢, 日 本 與 新 加 坡 在 住 宅 政 策 方 面 也 有 關 注 這 方 面 的 議 題, 其 相 關 的 措 施 與 做 法, 可 供 我 們 在 推 動 社 會 住 宅 時, 加 以 借 鏡 表 15 我 國 與 新 加 坡 及 日 本 三 國 人 口 之 比 較 65 歲 以 上 占 總 人 口 比 率 資 料 來 源 : 內 政 部 網 站 ( 年 10 月 底 我 國 老 人 人 口 數 290 萬 9,501 人, 占 總 人 口 12.39% 預 估 2018 年, 老 人 人 口 比 例 將 超 過 14% 3. 日 本 平 成 25 年 (2013 年 ) 約 有 1 億 2,707 萬 人, 老 人 人 口 約 3,303 萬 人, 占 總 人 口 26% 1. 日 本 篇 2011 年 中 華 民 國 新 加 坡 日 本 人 口 數 ( 千 人 ) 23,225 5, ,817 老 年 人 口 數 ( 千 人 ) 2, ,781 由 講 者 提 供 的 資 料 中, 分 別 有 住 生 活 基 本 法 高 齡 者 的 居 住 安 定 確 保 相 關 法 律, 提 到 高 齡 者 住 宅 政 策 的 做 法, 茲 做 以 下 摘 述 : 13 係 建 屋 發 展 局 (HDB) 的 子 公 司 143

151 (1) 住 生 活 基 本 法 與 住 生 活 基 本 計 畫 2006 年 ( 平 成 18) 制 定 住 生 活 基 本 法, 實 現 國 民 豐 富 的 住 生 活, 確 保 住 生 活 的 安 定 以 及 促 進 住 生 活 提 升 2011 年 的 住 生 活 基 本 計 畫, 目 標 之 一 支 持 安 全 安 心 的 豐 富 住 生 活 的 住 宅 環 境, 關 於 提 升 支 持 安 心 的 住 生 活 環 境 服 務 的 提 供, 其 指 標 包 括 : 確 保 高 齡 者 的 穩 定 住 處 ( 老 人 住 宅 比 率 由 2005 年 的 0.9%, 提 升 到 2020 年 的 3~5%) 在 地 區 中 建 構 福 祉 據 點 配 備 有 生 活 支 援 的 公 部 門 租 賃 住 宅 群 ( 比 率 由 2009 年 的 16%, 提 升 到 2020 年 的 25%) 相 關 基 本 措 施 有 :1) 聯 合 醫 療 長 期 護 理 和 住 宅, 以 確 保 高 齡 者 可 以 安 心 居 住 的 住 宅, 推 動 提 供 服 務 的 高 齡 住 宅 供 給 2) 因 應 生 命 週 期 的 換 屋, 減 輕 因 換 屋 時 的 經 濟 負 擔, 促 進 反 抵 押 貸 款 的 普 及 3) 為 高 齡 者 身 障 者 以 及 有 子 女 的 家 戶, 在 該 公 共 租 賃 住 宅 群 中 建 立 福 祉 辦 公 室 據 點 等, 與 民 間 業 者 合 作 推 動 醫 療 福 祉 服 務 支 援 育 兒 等 生 活 支 援 設 施 4) 有 計 畫 的 改 建 公 共 租 賃 住 宅, 透 過 新 市 鎮 再 生 機 構 的 支 援, 致 力 提 升 高 齡 者 的 居 住 生 活 便 利 性 住 生 活 基 本 計 畫, 另 項 目 標 為 確 保 需 要 特 別 考 慮 對 象 者 的 居 住 安 定, 其 中 考 慮 高 齡 者 指 出 高 齡 者 (65 歲 以 上 ) 居 住 住 宅 的 無 障 礙 率 : 設 置 二 處 以 上 的 扶 手, 或 解 決 屋 內 的 高 低 水 平 差 ( 要 由 2008 年 的 37%, 提 升 到 2020 年 的 75%) 設 置 二 處 以 上 的 扶 手, 解 決 屋 內 的 高 低 水 平 差 以 及 確 保 輪 椅 可 通 過 走 廊 ( 要 由 2008 年 的 9.5%, 提 升 到 2020 年 的 25%) 相 關 基 本 措 施 有 : 推 動 住 宅 的 無 障 礙 化, 發 展 關 注 高 齡 者 的 各 項 硬 體 與 軟 體 設 施, 透 過 業 者 的 協 助, 促 進 改 修 重 建 公 部 門 住 宅, 量 身 訂 做 福 祉 設 施 (2) 高 齡 者 的 居 住 安 定 確 保 相 關 法 律 高 齡 者 的 居 住 安 定 確 保 相 關 法 律 於 2001 年 ( 平 成 13) 制 定, 在 2011 年 ( 平 成 23) 修 定, 新 增 定 了 附 服 務 高 齡 住 宅 的 登 錄 制 度 ( 第 5 條 ) 高 齡 者 出 租 住 宅 或 付 費 的 老 人 安 養 院, 提 供 高 齡 者 入 住, 並 提 供 狀 況 把 握 ( 如 紅 外 線 監 視 器 ) 生 活 諮 詢 ( 含 括 飲 食 清 掃 盥 洗 等 家 事 援 助 ) 等 高 齡 長 者 所 需 要 的 日 常 必 要 服 務, 這 些 服 務 業 者 可 以 向 都 道 府 縣 進 行 登 錄, 以 達 到 老 人 住 宅 設 施 一 元 化 的 目 的 都 道 府 縣 政 府 在 認 定 申 請 登 錄 的 規 模 構 造 設 備 服 務 契 約 內 容 等 144

152 符 合 一 定 標 準 時, 必 須 進 行 登 錄 ( 第 7 條 1 項 ) 這 些 登 錄 的 業 者 應 禁 止 誇 大 廣 告 (15 條 ) 應 公 告 登 錄 事 項 (16 條 ) 及 在 締 約 前 以 書 面 交 付 並 說 明 (17 條 ) 的 義 務 為 了 充 實 這 些 登 錄 的 附 服 務 高 齡 住 宅 業 務 的 經 費, 國 家 可 以 由 地 方 政 府 補 助 ; 另 外 住 宅 金 融 機 構 也 可 以 借 貸 給 這 些 想 要 從 事 的 業 者 從 參 訪 案 例 學 研 公 司 所 屬 的 日 吉 附 服 務 高 齡 住 宅, 就 是 具 體 的 例 子 2. 新 加 坡 篇 新 加 坡 在 1964 年 推 動 居 者 有 其 屋 計 畫, 或 許 是 受 華 人 家 庭 凝 聚 力 的 思 想, 建 屋 局 有 各 種 促 進 已 婚 子 女 和 父 母 間 關 係 的 計 畫, 以 方 便 她 們 相 互 照 應, 相 互 支 持 例 如 : 已 婚 子 女 優 先 計 畫 ( 靠 近 父 母 居 住 有 額 外 抽 籤 機 會 ) 多 代 同 堂 優 先 計 畫 ( 父 母 與 子 女 可 以 申 請 同 一 組 屋 區, 而 決 定 是 否 同 住 或 分 住 ) 三 代 同 堂 組 屋 ( 雙 套 主 臥 室 ) 公 積 金 購 屋 津 貼 計 畫 ( 購 買 轉 售 組 屋 靠 近 父 母 住 家, 可 多 獲 1 萬 元 津 貼 補 助 ) 由 於 房 子 是 家 庭 主 要 的 資 產, 為 瞭 解 決 高 齡 者 資 產 豐 厚 但 現 金 不 足 的 困 境, 高 齡 族 群 組 屋 換 現 的 選 擇, 包 括 : 將 多 餘 的 房 間 分 租 搬 到 小 一 點 的 組 屋 ( 如 一 室 公 寓 樂 齡 住 宅 ), 參 與 政 府 規 劃 的 靈 活 屋 契 年 限 如 : 樂 齡 安 居 花 紅 ( 獎 金 )SHB 計 畫 加 強 契 約 回 購 計 畫 (LBS) 樂 齡 安 居 花 紅 計 畫 是 為 了 幫 助 低 收 入 老 人 家 庭 補 充 他 們 的 退 休 收 入, 當 他 們 合 理 精 簡 了 他 們 的 房 屋 ( 大 屋 換 小 屋 ) 加 強 契 約 回 購 計 畫 是 貨 幣 化 選 擇 ( 收 入 補 足 自 己 公 積 金 退 休 帳 戶 RAS), 低 收 入 的 老 齡 家 庭 向 建 屋 發 展 局 出 售 部 分 房 屋 租 約, 保 留 30 年 的 租 約, 而 不 用 搬 遷 ( 四 ) 社 會 住 宅 社 區 總 體 營 造 的 推 廣 1. 日 本 案 例 - 洋 光 臺 (1) 地 區 概 要 洋 光 臺 位 於 神 奈 川 縣 橫 濱 市 磯 仔 區, 屬 郊 區 型 的 住 宅 群, 計 畫 戶 數 8558 戶, 計 畫 人 口 數 3.3 萬 人 供 給 主 體 為 : 日 本 住 宅 公 團 ( 現 UR) 的 出 租 住 宅 ( 分 別 為 洋 光 臺 中 央 住 宅 群 洋 光 臺 北 住 宅 群 洋 光 臺 西 住 宅 群 等 三 處 合 計 3350 戶 ) 戶 建 為 2688 戶 公 團 分 讓 1531 戶 公 營 1504 戶 民 間 集 住 2180 戶, 共 計 戶 (2) 面 臨 問 題 地 區 住 民 高 齡 少 子 化 設 備 老 舊 化 缺 乏 無 障 礙 設 施 等 課 題 ; 另 因 住 145

153 宅 群 建 物 堅 固, 建 物 外 空 間 綠 地 盎 然, 在 現 今 都 會 中 亦 屬 珍 貴 是 故 如 何 將 這 些 既 存 環 境 與 現 世 代 環 境 的 連 結, 亦 為 新 的 課 題 之 一 (3) 活 化 目 的 城 市 整 體 區 域 風 貌 景 觀 的 形 塑 社 區 整 體 發 展 的 復 甦 與 社 區 外 之 地 區 聯 合 提 策 (4) 辦 理 策 略 由 日 本 住 宅 公 團 ( 現 UR) 規 劃 住 宅 群 的 未 來 計 畫 任 命 專 業 者 來 規 畫 ( 隈 研 吾 - 主 任 建 築 師 佐 藤 可 士 和 - 計 畫 總 監 ) 塑 造 住 宅 群 的 品 牌 及 徽 標 重 視 住 宅 群 對 生 活 的 影 響 (5) 行 動 計 畫 A. 舉 辦 多 角 度 型 態 的 會 議 討 論 尋 識 ( 顧 問 及 地 區 會 議 ) B. 導 入 新 機 能 於 社 區 (CC 實 驗 室 ) C. 舉 辦 人 與 人 人 與 場 所 場 所 與 人 的 區 域 聯 盟 活 動 ( 萬 聖 節 的 慶 祝 活 動 繪 畫 日 記 活 動 梅 鄉 祭 典 舉 辦 領 導 者 養 成 講 座 等 ) D. 社 區 空 間 營 造 ( 修 建 廣 場 修 繕 外 牆 等 ) E. 其 他 創 意 的 推 展 ( 社 區 創 意 競 賽 商 業 空 間 的 活 化 與 企 業 合 作 籌 組 電 影 委 員 會 設 置 圖 書 館 等 ) ( 五 ) 健 全 社 會 住 宅 出 租 機 制 社 會 住 宅 在 住 宅 法 第 3 條 定 義 為 專 供 出 租 之 用, 明 定 10%( 未 來 甚 至 達 20%-30%) 比 例 出 租 予 具 特 殊 情 形 及 身 分 者 但 廣 義 社 會 住 宅 係 以 政 府 直 接 興 建 補 助 興 建 或 民 間 興 建 的 房 屋, 採 只 租 不 賣 模 式, 以 低 於 市 場 租 金 或 免 費 出 租 給 低 所 得 或 特 殊 的 弱 勢 對 象 之 住 宅, 政 府 補 貼, 以 弱 勢 為 主 概 念 國 內 有 視 社 會 住 宅 為 鄰 避 設 施, 尤 以 10% 之 特 殊 族 群 為 甚, 參 考 日 本 橫 濱 市 港 北 區 日 吉 本 町 的 高 齡 住 宅, 低 層 為 附 服 務 的 高 齡 住 宅, 高 層 提 供 子 女 在 一 般 住 家, 有 的 甚 至 結 合 異 業 增 加 各 種 生 活 機 能, 還 有 提 供 60 歲 以 上 居 住 者, 附 屬 服 務 高 齡 住 宅 終 身 租 賃 契 約, 不 同 國 內 之 老 人 安 養 院 所 之 案 例 如 何 因 應 少 子 化 及 高 齡 化, 高 齡 住 宅 是 未 來 社 會 住 宅 經 營 模 式, 可 更 多 元 我 國 與 新 加 坡 兩 地 社 會 發 展 與 國 情 不 同, 然 推 行 種 族 融 合 政 策, 提 倡 混 居, 有 換 屋 津 貼, 每 人 終 身 2 次 換 屋 津 貼, 依 家 庭 需 求, 甚 至 高 齡 考 量, 去 調 整 住 房 大 小 相 關 住 宅 政 策 富 有 彈 性, 可 供 我 國 思 考 社 會 住 宅 需 求 彈 性 之 借 鏡 所 以 社 會 住 宅 出 租, 要 提 倡 混 居, 打 破 階 級 意 識, 出 租 制 度 可 更 彈 性 146

154 日 本 附 服 務 高 齡 住 宅, 國 家 補 助 經 費 ; 日 本 住 生 活 基 本 計 畫, 為 提 升 支 持 安 心 的 住 生 活 環 境 服 務 的 提 供, 明 訂 各 項 指 標 的 達 成 率, 做 為 政 府 施 政 及 努 力 的 方 向 且 其 基 本 措 施 中 聯 合 醫 療 長 期 護 理 和 住 宅, 提 供 附 服 務 的 高 齡 住 宅 為 高 齡 者 身 障 者 以 及 有 子 女 的 家 戶, 在 該 公 共 租 賃 住 宅 群 中 建 立 福 祉 辦 公 室 據 點 等, 與 民 間 業 者 合 作 推 動 醫 療 福 祉 服 務 支 援 育 兒 等 生 活 支 援 設 施, 值 得 我 們 參 考 學 習 現 行 我 國 住 宅 補 貼 專 章, 中 央 定 有 補 貼 辦 法, 提 供 補 貼 經 費, 到 申 請 者 之 資 料 建 檔 及 經 費 來 源, 均 有 完 善 配 套 國 內 社 會 住 宅 尚 屬 前 期 興 建 階 段, 社 會 住 宅 中 長 期 推 動 方 案, 興 辦 主 體 為 各 地 方 政 府, 僅 有 由 中 央 補 助 部 分 經 費 興 辦 相 較 社 會 住 宅 專 章, 著 重 於 興 辦, 對 承 租 辦 法, 則 由 各 地 方 政 府 定 之 ; 僅 對 承 租 人 有 不 符 承 租 資 格 轉 租 或 借 予 他 人 居 住 變 更 為 居 住 以 外 之 使 用 及 違 反 租 約 規 定 之 行 為, 經 營 管 理 者 得 隨 時 終 止 租 約 收 回 住 宅 規 定, 無 其 他 相 關 配 套 措 施 如 何 讓 社 會 住 宅 政 策 永 續 發 展, 社 會 住 宅 定 位, 要 考 慮 到 經 濟 及 社 會 的 最 佳 性, 日 本 租 金 有 ㄧ 定 的 公 式 計 算 ( 隨 入 住 者 之 所 得 條 件 與 居 住 地 的 區 位 與 住 宅 狀 況 而 有 不 同 ), 較 市 價 為 低, 屬 於 階 梯 式 之 租 金 模 式, 超 過 個 人 所 得 負 擔 能 力 部 分, 由 政 府 給 予 的 差 額 補 助 ; 新 加 坡 即 使 住 宅 模 式 不 同, 出 租 組 屋 少, 考 量 承 租 人 可 負 擔 能 力, 且 無 法 達 到 租 賃 供 給 需 要 量, 仍 有 社 福 單 位 介 入 協 助 我 國 推 動 社 會 住 宅 之 初, 應 制 定 社 會 住 宅 完 善 出 租 機 制, 讓 社 會 住 宅 依 循 彈 性 租 金 原 則 混 合 居 住 原 則 彈 性 入 住 原 則 排 除 歧 視 原 則 及 永 續 循 環 原 則 永 續 經 營 ( 六 ) 社 會 住 宅 管 理 維 護 機 制 1. 日 本 做 法 與 案 例 日 本 租 賃 住 宅 分 為 由 公 營 住 宅 以 及 UR 租 賃 住 宅 二 種, 管 理 維 護 組 織 及 方 式 略 有 不 同 分 述 如 下 : (1) 橫 濱 市 營 住 宅 橫 濱 市 營 住 宅 是 由 市 府 住 宅 部 來 管 理 維 護, 住 宅 部 並 以 委 外 物 業 管 理 公 司 方 式 辦 理 在 管 理 維 護 上 除 了 日 常 保 養 維 護, 約 每 20 年 會 進 行 一 次 大 整 修 但 由 於 財 政 困 難, 整 修 時 間 目 前 有 漸 漸 拉 長 的 狀 況 此 外, 以 十 日 市 場 的 案 例, 因 為 原 住 宅 機 能 環 境 已 不 符 合 現 代 要 求, 所 以 進 行 全 面 改 建, 改 建 規 劃 由 市 府 住 宅 部 主 導, 改 建 經 費 由 中 央 負 擔 1/3 地 方 負 擔 2/3 在 經 費 方 面, 公 營 住 宅 興 建 完 成 後, 出 租 期 間 租 金 低 於 市 價 部 分 的 1/2 147

155 每 年 由 中 央 補 助, 雖 然 有 此 穩 定 經 費 來 源, 但 龐 大 的 管 理 維 護 經 費 仍 成 為 沉 重 的 財 政 負 擔 (2) UR 租 賃 住 宅 UR 是 一 個 全 國 性 的 組 織, 全 國 的 UR 租 賃 住 宅 高 達 74 萬 戶, 由 於 UR 非 屬 官 方 機 構, 在 管 理 維 護 上 以 組 織 內 龐 大 人 力 來 運 作, 非 直 接 外 包 處 理 在 UR 員 工 中, 約 有 1400 人 負 責 管 理 維 護 工 作, 比 例 約 40% UR 每 3 萬 戶 設 置 ㄧ 處 住 宅 管 理 中 心, 統 籌 工 程 發 包 及 客 訴 等 業 務 200 戶 以 上 社 區 即 設 置 管 理 服 務 事 務 所, 並 設 主 任 1 名, 全 國 有 764 處 與 公 營 住 宅 相 同,UR 租 賃 住 宅 除 了 經 常 性 的 日 常 維 修 外, 亦 有 定 期 整 修 機 制, 外 牆 屋 頂 防 水 等 皆 定 期 維 修, 明 訂 維 修 週 期 如 下 表 此 外, 目 前 因 應 住 宅 設 備 機 能 的 提 昇, 尚 有 進 行 無 障 礙 設 施 的 改 善 翻 新 工 程 表 16 UR 租 賃 住 宅 定 期 修 繕 計 畫 表 項 目 外 壁 修 繕 屋 根 斷 熱 防 水 樓 梯 間 地 板 防 水 陽 臺 地 板 防 水 鐵 部 等 塗 裝 給 水 管 取 替 雜 排 水 管 取 替 電 梯 設 備 修 繕 周 期 18 年 12 年 18 年 18 年 3-6 年 年 18 年 20 年 UR 租 賃 住 宅 以 租 金 為 主 要 收 入 來 源, 每 年 約 有 6000 億 日 圓 的 租 金 收 入, 此 外 國 庫 仍 每 年 編 列 預 算 補 助, 以 今 年 預 算 為 例, 國 庫 補 助 為 271 億 日 圓 在 修 繕 經 費 上, 每 年 度 的 支 出 約 有 1480 億 日 圓 2. 新 加 坡 做 法 與 案 例 新 加 坡 的 公 共 組 屋 係 以 市 鎮 理 事 會 來 負 責 後 續 管 理 維 護, 一 般 而 言 市 鎮 理 事 會 也 會 委 託 物 業 管 理 公 司 辦 理 市 鎮 理 事 會 負 責 之 管 理 維 護 僅 限 於 外 部 空 間, 房 屋 內 部 空 間 仍 由 居 民 自 行 處 理, 但 房 屋 內 部 如 要 變 動 依 規 定 應 要 與 建 屋 局 申 請 後 才 可 變 動 新 加 坡 公 共 組 屋 在 管 理 維 護 機 制, 以 丹 戎 巴 葛 市 鎮 理 事 會 為 例, 可 整 理 如 下 : 148

156 (1) 定 期 保 養 工 程 : 除 了 日 常 保 養 維 修 外, 公 共 組 屋 依 法 須 定 期 進 行 大 樓 重 大 保 養 如 下 A. 大 樓 外 牆 重 新 粉 刷 : 依 法 5 至 7 年 應 粉 刷 外 牆 一 次 B. 屋 頂 防 水 系 統 更 新 : 每 13 年 需 全 部 更 換 一 次 C. 老 舊 組 屋 的 舊 電 纜 系 統 須 依 現 代 需 求 更 換 提 升 D. 環 境 改 善 工 程 : 針 對 公 共 空 間 較 大 規 模 的 環 境 改 善, 例 如 增 添 有 蓋 走 廊 等 (2) 翻 新 工 程 : 3. 小 結 A. 電 梯 翻 新 計 畫 : 由 建 屋 局 辦 理, 早 期 組 屋 電 梯 只 停 在 特 定 樓 層, 其 他 樓 層 民 眾 必 須 至 特 定 樓 層 搭 乘 電 梯, 為 便 利 居 民 出 入, 將 舊 電 梯 更 換 為 各 樓 層 均 停 靠 的 新 電 梯 B. 小 販 中 心 翻 新 工 程 : 環 境 局 辦 理, 例 如 添 加 滅 火 系 統 吸 菸 器 增 建 電 梯 等 C. 鄰 里 翻 新 工 程 : 由 市 鎮 理 事 會 辦 理 主 要 目 的 是 將 舊 組 屋 提 升 至 新 組 屋 水 準 ( 包 括 垃 圾 槽 系 統 水 工 系 統 走 廊 等 ) 鄰 里 翻 新 工 程 係 由 居 民 意 願 來 決 定 的, 由 市 鎮 理 事 會 來 收 集 民 意, 瞭 解 居 民 需 要, 如 獲 75% 以 上 居 民 同 意, 即 可 進 行 翻 新 工 程 管 理 維 護 的 經 費 來 源 主 要 來 自 向 居 民 收 取 的 管 理 費, 以 及 政 府 津 貼, 政 府 津 貼 約 占 收 入 的 20% 其 中 收 取 的 管 理 費 之 30%-35% 需 每 月 提 撥 存 入 綜 合 基 金, 做 為 定 期 保 養 維 修 的 經 費 如 有 收 支 盈 餘 則 可 進 行 環 境 改 善 工 程 從 日 本 及 新 加 坡 案 例 可 知, 其 對 於 公 營 住 宅 或 公 共 組 屋 的 管 理 維 護 甚 為 重 視, 定 期 的 整 修 翻 新 是 不 可 少 的, 甚 至 於 隨 著 時 代 需 求 變 遷, 針 對 住 宅 機 能 再 改 善 提 升 然 而, 不 管 在 日 本 或 是 新 加 坡 案 例 上 都 可 看 到 管 理 維 護 經 費 是 財 務 上 沉 重 的 壓 力, 需 要 中 央 每 年 補 助 一 定 經 費 而 龐 大 的 專 業 人 力, 需 有 專 責 機 構 或 委 外 物 業 管 理 公 司 處 理 149

157 ( 七 ) 社 會 住 宅 多 目 標 開 發 方 案 1. 以 日 本 東 京 都 豐 島 區 南 池 袋 二 丁 目 市 街 地 再 開 發 案 為 例 (1) 日 本 政 府 每 年 修 訂 法 令 協 助 民 間 企 業 辦 理 都 市 再 開 發 事 業 : 日 本 都 市 發 展 面 臨 人 口 高 齡 化 都 市 空 洞 化 及 人 口 密 集 化 等 三 大 課 題 挑 戰, 因 此 政 府 部 門 對 於 都 市 發 展 有 迫 切 的 壓 力 並 每 年 立 法 推 動 及 獎 勵 民 間 參 與 都 市 更 新 事 業 (2) 以 聯 合 開 發 方 式 辦 理 都 市 更 新 : 考 慮 以 聯 合 開 發 方 式 推 動 都 市 更 新 可 以 直 接 降 低 開 發 成 本 且 利 於 整 體 規 劃 (3) 豐 島 區 南 池 袋 二 丁 目 市 街 地 再 開 發 案 例 成 功 要 件 : A. 公 有 地 ( 原 學 校 用 地 ) 佔 地 面 積 比 例 大 : 公 有 地 面 積 佔 整 體 開 發 範 圍 超 過 二 分 之 一, 其 他 民 有 地 部 分, 停 車 場 用 地 佔 四 分 之 一, 私 人 住 宅 佔 四 分 之 一 公 有 地 佔 多 數 面 積, 有 利 土 地 整 合 B. 凝 聚 地 方 共 識, 期 望 早 日 完 成 更 新 : 於 更 新 六 年 前 於 地 區 舉 辦 各 項 活 動 ( 包 括 讀 書 會 ), 教 育 民 眾 真 正 瞭 解 都 市 更 新 法 令 及 意 義, 凝 聚 居 民 共 識, 於 辦 理 更 新 時 推 動 順 利 C. 開 發 時 機 適 宜 : 開 發 時 機 位 於 日 本 發 生 金 融 危 機 後, 國 內 經 濟 復 甦 成 長, 整 體 房 地 市 場 上 揚, 有 效 帶 動 建 設 過 程 順 利 150

158 三 住 宅 業 務 公 私 合 作 關 係 日 本 及 新 加 坡 的 社 會 住 宅 存 量 與 家 戶 數 比 例 高 於 我 國 甚 多, 爰 此, 相 關 執 行 策 略 及 措 施 值 得 我 國 參 考 本 項 主 題 研 究 重 點 為 介 紹 日 本 及 新 加 坡 住 宅 業 務 公 私 合 作 案 例 及 瞭 解 日 本 及 新 加 坡 成 立 專 職 機 構 推 動 興 辦 公 營 住 宅 社 會 住 宅 相 關 制 度 及 做 法 表 17 我 國 與 新 加 坡 及 日 本 三 國 之 比 較 項 目 中 華 民 國 日 本 新 加 坡 國 土 面 積 ( 平 方 公 里 ) 3 萬 6, 萬 7, 人 口 數 2,346 萬 5,003 1 億 2,689 萬 546 萬 9,700 家 戶 數 ( 戶 )(A) 787 萬 6,258 約 5,200 萬 117 萬 4,500 住 宅 存 量 ( 宅 ) 849 萬 5,476 約 6,000 萬 127 萬 1,100 住 宅 自 有 率 (%) 社 會 住 宅 存 量 ( 宅 ) 7,104 (B) 282 萬 5 萬 1,456 社 會 住 宅 存 量 與 家 戶 0.1 數 比 例 (%)(B/A) 日 本 公 共 出 租 住 宅 主 要 有 公 營 住 宅 公 社 賃 貸 住 宅 及 UR 賃 貸 住 宅 3 類, 公 營 住 宅 大 多 為 地 方 政 府 直 接 興 建, 少 數 向 民 間 購 或 租 ; 公 社 賃 貸 住 宅 為 住 宅 供 給 公 社 興 建 ;UR 賃 貸 住 宅 為 UR 都 市 再 生 機 構 所 興 建 在 訪 日 過 程 中, 橫 濱 市 建 築 局 住 宅 部 所 介 紹 之 借 上 型 公 營 住 宅 以 及 所 參 訪 之 橫 濱 市 港 北 區 日 吉 本 町 高 齡 者 住 宅 係 屬 公 私 合 作 推 動 之 住 宅, 以 下 將 做 進 一 步 介 紹 ; 此 外, 日 本 的 行 政 法 人 都 市 再 生 機 構 (UR 都 市 機 構 ) 東 京 都 住 宅 供 給 公 社 以 及 新 加 坡 市 鎮 理 事 會 係 屬 專 職 機 構 推 動 興 辦 公 營 住 宅, 以 下 也 將 做 進 一 步 介 紹 151

159 表 1 日 本 主 要 公 共 出 租 住 宅 類 型 概 要 住 宅 管 理 供 給 方 式 管 理 方 式 類 型 戶 數 196 萬 大 多 為 地 方 政 府 直 接 興 建, 少 數 向 民 間 購 或 租 公 營 住 宅 公 社 賃 貸 住 宅 UR 賃 貸 住 宅 合 計 11 萬 住 宅 供 給 公 社 興 建 75 萬 UR 都 市 再 生 機 構 ( 住 宅 公 團 ) 興 建 282 萬 戶 委 託 住 宅 供 給 公 社 或 物 業 公 司 管 理 住 宅 供 給 公 社 興 建 都 市 再 生 機 構 (UR) 自 行 管 理 主 要 對 象 低 收 入 戶 0~25% 分 位 中 收 入 者 租 金 考 量 承 租 戶 收 入 住 宅 區 位 條 件 住 宅 面 積 屋 齡 鄰 近 設 施 便 利 性 訂 定 市 價 25%~ 市 價 或 略 低 中 收 入 於 市 價 者 政 府 協 助 方 式 1. 地 方 政 府 直 接 興 建 : 中 央 對 全 部 工 程 費 給 予 補 助 1/2 2. 地 方 政 府 收 購 民 間 住 宅 : 中 央 對 收 購 成 本 給 予 補 助 1/2 3. 地 方 政 府 包 租 民 間 住 宅 : 就 建 設 改 良 費 給 予 補 助 ( 中 央 1/3 地 方 1/3) 公 庫 融 資 地 方 政 府 融 資 國 家 融 資 ( 政 府 利 息 補 貼 ) ( 一 ) 推 動 借 上 型 公 營 住 宅 ( 政 府 向 民 間 租 屋 做 為 公 營 住 宅 ) 借 上 型 公 營 住 宅 係 依 據 1996 年 ( 平 成 8 年 ) 修 正 之 公 營 住 宅 法 辦 理, 係 為 因 應 政 府 較 難 在 市 中 心 區 直 接 興 建 公 營 住 宅 由 政 府 租 用 民 間 土 地 所 有 者 新 建 之 住 宅 或 既 有 住 宅, 該 住 宅 需 符 合 政 府 規 定 之 整 備 基 準 條 件, 政 府 對 民 間 業 者 會 補 助 ㄧ 部 分 新 建 或 修 建 之 費 用 1. 事 業 的 組 成 : (1) 民 間 業 者 ( 土 地 所 有 人 ), 在 完 成 一 定 基 準 的 住 宅 建 設 後, 租 賃 給 地 方 政 府 20 年 (2) 地 方 政 府 將 租 來 的 住 宅 作 為 公 營 住 宅 轉 租 ; 除 依 據 公 營 住 宅 條 例 辦 理 出 租 及 管 理 外, 每 月 對 業 者 支 付 租 金, 並 補 助 業 者 住 宅 部 分 建 設 費 用 (3) 在 政 府 向 民 間 租 借 期 間 終 了 時, 居 民 移 居 別 的 公 營 住 宅, 而 原 住 宅 則 歸 還 原 民 間 業 者 ( 政 府 會 提 供 部 分 修 繕 ) 152

160 借 上 型 公 營 住 宅 建 設 或 修 繕 房 屋 業 主 住 宅 租 借 及 承 租 者 管 理 簽 訂 租 借 契 約 補 助 住 宅 修 建 費 支 付 租 金 市 民 們 轉 租 地 方 政 府 2. 新 建 借 上 型 公 營 住 宅 辦 理 流 程 第 一 年 度 第 二 年 度 第 三 年 度 經 營 者 事 業 計 畫 的 申 請 簽 訂 協 定 書 申 請 政 府 補 助 開 始 建 造 完 工 簽 訂 租 賃 契 約 請 款 政 府 補 助 金 政 府 事 業 計 畫 的 審 核 通 過 補 助 申 請 決 定 租 金 價 格 召 募 入 住 者 補 助 金 撥 款 153

161 3. 借 上 型 公 營 住 宅 整 備 基 準 高 齡 者 一 般 家 庭 構 造 鋼 筋 混 凝 土 泥 造 或 鋼 骨 鋼 筋 混 凝 土 泥 造 租 用 單 位 可 設 置 特 定 優 良 租 賃 住 宅 其 他 住 宅 和 店 舖 等 住 戶 數 10 戶 至 40 戶 10 戶 至 50 戶 樓 地 板 面 積 單 身 :30 m2 至 40 m2 60 m2 以 上 65 m2 未 滿 2 人 家 庭 :40 m2 至 50 m2 緊 急 通 報 系 統 各 住 戶 皆 有 設 置 - 生 活 諮 詢 室 透 過 輔 導 員 對 生 活 諮 詢 及 集 會 - 設 施 的 管 理 身 心 障 礙 坡 道 扶 手 的 設 置 等, 考 量 高 齡 者 的 住 宅 ( 無 障 礙 空 間 ) 停 車 場 至 少 兩 臺, 總 臺 數 不 得 少 於 高 齡 不 照 樓 地 板 面 積, 以 橫 濱 市 建 築 基 準 住 戶 數 的 1 成 條 例 第 4 條 第 3 項 規 定 以 上 的 臺 數 腳 踏 車 停 車 場 單 身 : 每 戶 1/2 臺 每 戶 1 臺 2 人 家 庭 : 每 戶 1 臺 4. 各 城 市 的 借 上 型 市 營 住 宅 管 理 戶 數 比 較 中 央 政 府 核 可 得 興 辦 借 上 市 營 住 宅 的 城 市 有 20 個, 其 中 12 個 城 市 有 辦 理, 橫 濱 市 (3981 戶 ) 管 理 的 戶 數 最 多 其 他 都 市 的 借 上 型 市 營 住 宅 的 管 理 戶 數 橫 濱 市 神 戶 市 札 幌 市 川 崎 市 相 模 原 福 岡 市 埼 玉 市 千 葉 市 ,178 3,171 3, 橫 濱 市 各 區 市 營 住 宅 供 給 現 況 橫 濱 市 市 營 住 宅 計 有 31,401 戶, 其 中 包 含 直 接 建 設 型 25,992 戶 借 上 型 3,981 戶 及 改 良 住 宅 1,428 戶 154

162 (1) 港 南 區 旭 區 綠 區 瀨 谷 區 市 營 住 宅 數 量 有 3,000 戶 以 上 % 5.9% % 4.1% % % 2.1% % % % % % % % 0.9% 0.5% % 1.0% 鶴 見 神 奈 川 西 中 南 港 南 保 土 谷 旭 磯 子 金 澤 港 北 綠 青 葉 都 筑 戶 塚 榮 泉 獺 谷 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 市 營 住 宅 戶 數 區 的 家 戶 數 占 市 營 住 宅 戶 數 的 比 例 (2) 直 接 建 設 型 市 營 住 宅 主 要 興 建 於 橫 濱 市 西 部 郊 區, 且 多 為 大 型 住 宅 社 區 借 上 型 市 營 住 宅 多 位 於 市 中 心 地 區 (3) 藉 由 借 上 型 市 營 住 宅 於 市 中 心 的 提 供, 可 減 少 直 接 建 設 型 市 營 住 宅 於 市 中 心 的 供 給 6. 橫 濱 市 借 上 型 以 高 齡 者 為 主 要 對 象 鶴 見 神 奈 川 西 中 南 港 南 保 土 谷 旭 磯 子 金 澤 港 北 綠 青 葉 都 筑 戶 塚 榮 泉 獺 谷 借 上 住 宅 直 接 建 設 全 市 直 接 建 設 型 較 少 的 區 域 (1) 高 齡 者 使 用 的 市 營 住 宅 約 4,390 戶, 佔 總 數 31,401 戶 約 14% (2) 借 上 型 市 營 住 宅 約 有 80% 提 供 給 高 齡 者, 直 接 建 設 型 提 供 給 高 齡 者 的 跛 歷 較 低 155

163 各 種 類 別 提 供 高 齡 者 使 用 市 營 住 宅 戶 數 的 比 例 ( 橫 濱 市 ) 全 體 86.0% 0.7% 13.3% 直 接 建 設 95.6% 0.8% 3.6% 借 上 18.4% 81.6% 改 良 住 宅 100.0% 0.0% ( 二 ) 獎 勵 民 間 推 動 高 齡 者 住 宅 1. 日 本 國 土 交 通 省 與 厚 生 勞 動 省 於 2011 年 10 月 共 同 訂 定 高 齡 者 住 宅 登 錄 制 度, 對 民 間 機 構 依 登 錄 基 準 建 置 與 經 營 高 齡 住 宅 者, 提 供 興 建 工 程 經 費 補 助 租 稅 減 免 低 利 貸 款 等 獎 勵 措 施 2. 修 訂 借 地 借 家 法, 明 定 民 間 機 構 興 辦 社 會 住 宅 得 以 不 動 產 證 券 化 不 動 產 信 託 等 機 制 取 得 資 金, 如 需 租 用 公 有 土 地 或 建 築 物 者 得 申 請 租 用 20 年, 以 降 低 民 間 業 者 投 資 風 險 3. 高 齡 者 社 會 住 宅 中, 可 包 含 需 介 護 高 齡 者 租 用 住 宅 可 自 立 高 齡 者 租 用 住 宅 多 代 同 堂 家 庭 租 用 住 宅 一 般 家 庭 租 用 住 宅 醫 療 照 顧, 附 加 日 間 照 顧 中 心 居 家 照 顧 服 務 日 常 餐 飲 服 務 交 誼 中 心 藥 局 一 般 商 業 服 務 等 設 施, 並 定 期 辦 理 地 域 交 流 活 動 以 使 融 入 鄰 近 社 區 生 活 4. 案 例 - 橫 濱 市 港 北 區 日 吉 本 町 高 齡 者 住 宅 : 開 發 廠 商 興 建 單 位 土 地 來 源 資 金 來 源 政 府 協 助 事 項 經 營 規 模 經 營 型 態 0% 20% 40% 60% 80% 100% 一 般 用 等 高 齡 者 用 (SHP 以 外 ) 高 齡 者 用 (SHP) 學 研 公 司 ( 資 本 額 183 億 日 圓 2015 年 高 齡 與 養 育 事 業 的 營 業 額 達 到 140 億 元, 全 國 分 布 有 95 處 高 齡 者 住 宅 ) 學 研 公 司 向 UR 都 市 再 生 機 構 租 借 20 年 不 動 產 證 劵 化 依 據 平 成 23 年 訂 頒 之 高 齡 者 的 居 住 安 定 確 保 相 關 法 律, 工 程 期 間 政 府 補 助 工 程 款, 完 工 後, 享 有 稅 金 減 免, 金 融 機 關 給 予 優 惠 貸 款, 登 記 時 有 契 稅 的 減 免 21 間 提 供 短 期 安 置 自 立 棟 有 35 間 介 護 棟 有 50 間 附 有 服 務 的 高 齡 者 住 宅, 經 營 者 與 入 住 者 簽 訂 入 住 契 約, 與 一 般 公 寓 大 廈 簽 訂 的 契 約 相 同, 但 是 會 提 供 到 府 服 務 156

164 附 屬 設 施 費 用 服 務 項 目 一 樓 設 有 診 所 藥 局 小 孩 與 老 人 活 動 的 空 間 日 托 服 務 ( 讓 住 在 附 近 的 民 眾 也 可 以 進 來, 與 老 人 互 動 與 交 流 ) 二 個 月 的 保 證 金 ( 押 金 ) 租 金 管 理 費 ( 含 水 電 瓦 斯 費 ) 服 務 費 餐 費 自 立 型 的 住 戶 另 付 水 電 瓦 斯 費 在 宅 照 顧 支 援 ( 設 有 照 護 管 理 士 2 名, 提 供 日 常 照 護 諮 詢 ) 到 府 訪 問 服 務 ( 設 有 緊 急 按 鈴, 須 要 時 按 房 間 內 的 護 士 鈴, 就 有 人 立 即 回 應 ) 日 間 照 顧 ( 週 一 至 週 六 8:30-18:15 除 提 供 腦 部 有 氧 活 動 外, 並 提 供 接 送 入 浴 運 動 活 動 及 供 膳 等 ) 短 期 住 宅 設 施 ( 單 人 型 短 期 入 住 之 生 活 照 顧 ) ( 三 ) 獨 立 行 政 法 人 都 市 再 生 機 構 (UR 都 市 機 構 ) 1. 組 織 的 概 要 (1) 名 稱 : 獨 立 行 政 法 人 都 市 再 生 機 構 (URBAN RENAISSANCE AGENCY) ( 簡 稱 :UR 都 市 機 構 ) (2) 設 立 :2004 年 04 月 01 日 (3) 資 本 額 :10,611 億 円 ( 政 府 10,591 億 円 + 地 方 公 共 團 體 20 億 円 ) (4) 所 在 地 : 神 奈 川 縣 橫 濱 市 中 區 本 町 (5) 設 立 根 據 法 : 獨 立 行 政 法 人 通 則 法 獨 立 行 政 法 人 都 市 再 生 機 構 法 (6) 主 務 省 : 國 土 交 通 省 (7) 役 職 員 教 : 役 員 13 名 ( 理 事 長 1 名 ( 以 前 由 國 交 省 官 員 擔 任, 現 (8) 以 公 開 徵 選 方 式 決 定 ) 副 理 事 長 1 名 理 事 8 名 ( 其 中 6 名 為 國 土 交 通 省 官 員 或 UR 職 員 擔 任, 其 中 2 名 為 民 間 專 家 ) 監 事 3 名 (2 名 退 休 UR 職 員,1 名 民 間 專 家 )) 常 勤 職 員 數 3,201 人 (9) URL: 157

165 2. 組 織 的 沿 革 昭 和 30 年 昭 和 50 年 昭 和 56 年 平 成 11 年 平 成 16 年 1955 年 1975 年 1981 年 1999 年 2004 年 1955 年 1975 年 宅 地 開 發 公 團 住 宅. 都 市 整 備 公 團 1981 年 1999 年 地 域 振 興 整 備 公 團 都 市 基 盤 整 備 公 團 獨 立 行 政 法 人 都 市 再 生 機 構 (UR 都 市 機 構 ) 2004 年 1974 年 (1) 整 併 為 都 市 整 備 公 團 1981 年, 日 本 住 宅 公 團 與 宅 地 開 發 公 團 被 統 合 在 一 起 設 立 了 住 宅 都 市 整 備 公 團 ( 簡 稱 住 都 公 團 ), 隨 著 經 濟 的 安 定, 住 宅 的 需 求 也 減 少 了, 此 時 的 目 標 為 建 設 住 宅 由 量 轉 為 質 的 轉 換 另 外 也 將 焦 點 放 在 都 市 公 園 的 整 備 在 1995 年 的 阪 神 淡 路 大 震 災 約 建 設 了 兩 萬 戶 的 復 興 住 宅, 對 受 災 地 復 興 頗 為 受 用 (2) 改 組 為 都 市 基 盤 整 備 公 團 1999 年 改 組 成 都 市 整 備 為 重 點 的 都 市 機 盤 整 備 公 團 ( 簡 稱 都 市 公 團 ), 停 止 了 分 讓 住 宅 的 供 應, 變 成 了 都 市 基 盤 整 備 與 供 應 出 租 住 宅 的 組 織, 新 市 鎮 (New Town) 事 業 山 林 整 備 大 企 業 的 工 廠 土 地 購 入 等 整 備 事 業 也 漸 漸 的 撤 守 (3) 統 合 轉 型 為 都 市 再 生 機 構 (UR) 2004 年 受 到 行 政 改 革 的 風 潮, 都 市 基 盤 整 備 公 團 與 地 域 振 興 整 備 公 團 的 地 方 都 市 開 發 整 備 部 門 共 同 整 併 為 都 市 再 生 機 構 從 此, 出 租 住 宅 的 名 稱 從 公 團 住 宅 變 成 了 UR 賃 貸 住 宅 現 在 機 構 的 主 要 工 作 是 中 心 市 街 地 的 活 化 及 出 租 住 宅 之 管 理 158

166 3. 組 織 結 構 (1) 日 本 都 市 再 生 機 構 之 組 織 結 構, 設 立 本 社 與 支 社, 其 分 別 設 立 單 位 如 下 : 本 社 支 社 4. 事 業 概 要 組 織 (1) 設 立 宗 旨 與 目 標 單 位 1. 經 營 企 劃 部 2. 總 務 人 事 部 3. 經 理 資 金 部 4. 業 務 企 劃 部 5. 業 務 第 一 部 6. 業 務 第 二 部 7. 業 務 第 三 部 8. 住 宅 經 營 部 9. 客 戶 服 務 室 10. 技 術 成 本 管 理 室 11. 地 方 都 市 業 務 部 12. 特 定 業 務 管 理 室 13. 監 察 室 1. 募 集 販 賣 本 部 2. 都 市 住 宅 技 術 研 究 所 3. 綜 合 開 發 事 務 所 4. 都 市 開 發 事 務 所 5. 營 業 所 6. 各 地 方 支 社 資 料 來 源 : 都 市 再 生 機 構 網 站 ( 日 本 都 市 再 生 機 構 設 立 宗 旨 與 目 標 在 於 : A. 與 民 間 及 地 方 政 府 合 作, 推 動 都 市 再 生 工 作 B. 妥 適 維 護 及 管 理 租 賃 住 宅, 提 供 機 能 豐 富 的 生 活 空 間 C. 支 援 災 區 重 建 復 興 與 都 市 防 災 機 能 的 強 化 D. 建 構 安 全 舒 適 的 郊 區 生 活 環 境 (2) 業 務 內 容 日 本 都 市 再 生 機 構 業 務 大 多 具 有 規 模 大 時 間 長 權 利 關 係 複 雜 難 以 協 調 必 須 照 顧 低 所 得 者 與 高 齡 者 以 確 保 其 居 住 安 定 等 特 徵, 主 要 可 分 為 四 大 領 域, 其 中 又 以 都 市 再 生 及 居 住 環 境 二 個 領 域 159

167 為 主, 說 明 如 下 : 都 市 再 生 (1) 伴 隨 產 業 結 構 的 轉 換, 大 規 模 的 土 地 利 用 重 編 (2) 城 市 生 活 交 流 經 濟 中 心 的 形 成 (3) 提 高 城 市 防 災 能 力, 改 善 密 集 市 區 (4) 支 援 民 間 租 賃 住 宅, 改 造 地 區 生 活 據 點 居 住 環 境 承 接 公 團 時 代 的 租 賃 住 宅, 經 營 非 營 利 性 政 策 住 宅 出 租 與 相 關 設 施 維 護 與 管 理 業 務, 同 時 進 行 住 宅 內 外 部 空 間 與 設 施 的 更 新 改 善, 並 對 綜 合 住 宅 區 進 行 重 編 與 改 建, 增 設 社 會 福 利 設 施 及 住 宅 災 害 復 興 協 助 災 區 調 查 建 物 與 住 宅 受 災 情 形 與 判 斷 危 險 程 度 興 建 臨 時 應 急 住 宅 支 援 災 區 重 建 與 都 市 防 災 機 能 的 強 化 等 郊 區 住 宅 5. UR 賃 貸 住 宅 管 理 戶 數 以 共 生 安 全 安 心 的 街 道 建 設 環 境 為 主 題, 有 效 地 利 用 地 區 特 性, 提 升 郊 區 及 地 方 城 鎮 的 居 住 環 境, 但 目 前 已 不 再 開 發 新 的 郊 區 城 鎮 (1) 日 本 全 國 1,692 團 地, 管 理 戶 數 74 萬 6,213 戶 (2) 都 道 府 縣 別 管 理 戶 數 前 10 多 之 都 府 縣 都 道 府 縣 管 理 戶 數 都 道 府 縣 管 理 戶 數 東 京 都 167,192 兵 庫 縣 52,639 大 阪 府 112,971 福 岡 縣 46,195 千 葉 縣 89,057 京 都 府 23,492 埼 玉 縣 81,862 奈 良 縣 15,156 神 奈 川 縣 73,650 其 他 31,360 愛 知 縣 52, 合 計 746, UR 賃 貸 住 宅 現 場 管 理 體 制 (1) 每 3 萬 戶 設 置 ㄧ 處 住 宅 管 理 中 心, 統 籌 工 程 發 包 及 客 訴 等 業 務 (2) 200 戶 以 上 社 區 設 置 管 理 服 務 事 務 所, 並 設 主 任 1 名, 全 國 有 764 處 (3) 全 國 設 置 31 處 營 業 所, 辦 理 廣 告 招 租 事 宜, 每 年 約 促 成 7 萬 3 千 件 租 賃 案 件 (4) 全 國 3200 員 工, 其 中 約 1400 人 負 責 管 理 維 護 出 租 住 宅 160

168 7. UR 賃 貸 住 宅 維 護 管 理 (1) 計 畫 修 繕 工 程 A. 計 畫 修 繕 工 程 : 社 區 單 位 住 宅 單 位 執 行 大 規 模 修 繕, 按 照 規 範 的 修 繕 週 期 損 耗 程 度 緊 急 性 等 的 次 序 安 排, 並 且 有 效 率 的 實 施 B. 抗 震 診 斷 翻 新 : 為 了 提 升 建 物 對 地 震 的 耐 震 性, 於 平 成 8 年 ( 西 元 1996 年 ) 實 施 耐 震 改 修 促 進 法 (2) 主 要 計 畫 的 修 繕 項 目 實 施 狀 況 修 繕 項 目 平 成 25 年 度 實 績 平 成 26 年 度 實 績 外 壁 修 繕 29,000 戶 42,000 戶 給 水 設 施 修 繕 25 施 設 22 施 設 照 明 器 具 修 繕 (LED 化 ) 57,000 戶 71,000 戶 耐 震 診 斷 ( 發 注 實 績 ) 8 棟 268 棟 耐 震 改 修 ( 發 注 實 績 ) 232 棟 66 棟 項 目 外 壁 修 繕 屋 根 斷 熱 防 水 樓 梯 間 地 板 防 水 陽 臺 地 板 防 水 鐵 部 等 塗 裝 給 水 管 取 替 雜 排 水 管 取 替 (3) 計 畫 修 繕 的 其 他 項 目 ( 共 用 部 ) 周 期 18 年 12 年 18 年 18 年 3-6 年 年 18 年 161

169 電 梯 設 備 修 繕 電 線 竿 的 翻 新 20 年 - 更 新 住 宅 的 供 給 ( 單 位 : 戶 ) 名 稱 (4) 一 般 修 繕 工 程 空 屋 修 繕 工 程 : A. 一 般 修 繕 工 程 : 於 日 常 發 生 雨 水 滲 漏 排 水 管 阻 塞 時, 立 即 提 供 修 繕 B. 空 屋 修 繕 工 程 : 前 居 住 者 離 開 後, 為 新 入 住 者 做 的 修 補 工 程 (5) 更 新 住 宅 的 供 給 : 以 1965( 昭 和 40 年 ) 供 給 的 租 賃 住 宅 為 主, 改 善 無 障 礙 設 施 LDK( 客 廳 餐 廳 廚 房 ) 平 面 配 置 及 住 宅 內 設 備 8. 政 府 督 導 方 式 2013 平 成 25 年 實 績 2014 平 成 26 年 實 績 2,428 2,142 UR 機 構 之 主 管 機 關 為 國 土 交 通 省, 由 該 省 督 導 其 相 關 計 畫 預 算 案 及 績 效 評 鑑, 理 事 長 無 須 向 國 會 報 告 ( 四 ) 東 京 都 住 宅 供 給 公 社 所 在 地 1. 組 織 概 要 住 宅 供 給 公 社 係 依 據 1965 年 訂 頒 之 地 方 住 宅 供 給 公 社 法 所 設 立, 通 常 為 地 方 政 府 出 資 成 立 之 法 人 單 位, 其 所 興 建 之 住 宅 稱 為 公 社 住 宅, 公 社 住 宅 ㄧ 般 係 出 租 予 中 所 得 家 庭 東 京 都 住 宅 供 給 公 社 (JKK 東 京 ) Tokyo Metropolitan Housing Supply Corporation 東 京 都 渋 谷 区 神 宮 前 コスモス 青 山 出 租 住 宅 及 相 關 設 施 管 理 業 務 事 業 内 容 興 建 出 租 住 宅 及 相 關 設 施 公 營 住 宅 等 管 理 受 託 事 業 設 立 1966 年 4 月 1 日 職 員 数 1,330 名 資 本 金 1 億 500 萬 日 圓 ( 東 京 都 全 額 出 資 成 立 之 公 營 公 司 ) 事 業 收 益 1,301 億 1,611 萬 日 圓 (2013 年 ) 2. 住 宅 管 理 戶 數 東 京 都 住 宅 供 給 公 社 所 管 理 的 住 宅 中, 以 公 部 門 委 託 代 管 的 公 營 住 宅 戶 數 最 多, 以 減 輕 市 政 府 負 擔 162

170 類 型 都 營 住 宅 公 社 租 賃 住 宅 ( 一 般 租 賃 住 宅 公 社 實 施 型 都 民 住 宅 民 間 活 用 型 都 民 住 宅 ) 區 營 住 宅 東 京 都 各 局 職 員 住 宅 等 附 設 照 護 的 高 齡 者 住 宅 合 計 3. 組 織 及 部 門 職 掌 戶 數 259,594 戶 78,108 戶 8,618 戶 2,658 戶 370 戶 349,258 戶 部 門 管 理 事 項 訂 定 公 社 住 宅 之 管 理 方 針 招 租 與 募 集 事 項 1. 公 社 住 宅 事 業 部 租 金 與 管 理 費 設 定 出 租 停 車 場 及 出 租 商 店 之 營 運 面 對 少 子 高 齢 社 會 之 出 租 住 宅 對 策 訂 定 發 展 長 者 出 租 住 宅 及 相 關 福 利 設 施 2. 少 子 高 齢 對 策 部 住 宅 改 善 事 業 附 設 高 齡 照 護 的 明 日 見 らいふ 南 大 沢 住 宅 的 營 運 住 宅 發 展 計 畫 之 擬 定 3. 住 宅 計 畫 部 公 社 住 宅 之 改 建 與 實 施 計 畫 住 宅 單 元 的 更 新 營 建 修 繕 工 事 等 基 準 的 訂 定 擬 定 營 建 與 修 繕 計 畫 4. 住 宅 營 繕 部 住 宅 設 備 之 定 期 檢 核 耐 震 診 斷 耐 震 改 建 維 修 訂 定 公 營 住 宅 之 受 託 管 理 方 針 住 戶 相 關 業 務 5. 公 營 住 宅 管 理 部 招 租 與 募 集 事 項 管 理 費 設 定 JKK 東 京 客 戶 中 心 : 應 對 來 自 入 住 者 的 電 話 諮 詢 以 及 修 繕 受 付 6. 窗 口 營 運 部 窗 口 中 心 ( 都 內 共 計 16 處 ): 住 宅 的 現 地 管 理 緊 急 修 繕 空 屋 修 補 維 護 申 請 書 的 收 付 審 核 等 7. 總 務 部 總 務 人 事 經 營 企 劃 財 務 契 約 等 事 項 4. 居 住 空 間 的 創 造 項 目 對 於 高 齡 者 世 代 的 關 懷 對 於 地 域 社 區 活 動 的 支 援 對 於 地 區 社 會 的 內 容 提 供 居 家 醫 療 與 照 護 服 務, 此 外, 在 一 般 住 宅 也 有 消 除 高 差 止 滑 裝 置 扶 手 等 設 置, 都 是 讓 高 齡 者 可 以 安 心 居 住 的 設 計 針 對 高 齡 者 以 及 育 兒 世 代 開 設 社 區 沙 龍, 並 舉 辦 自 治 會 等 自 主 防 災 活 動, 加 強 對 於 社 區 活 動 的 支 援 與 東 京 都 以 及 當 地 自 治 體 合 作, 透 過 公 社 住 宅 的 改 建 等 方 163

171 項 目 貢 獻 降 低 環 境 負 荷 的 設 施 強 化 建 物 的 耐 震 性 項 目 5. 優 先 入 住 申 請 制 度 內 容 式, 致 力 於 防 災 觀 念 的 宣 導 主 要 工 作 項 目 包 括 : 整 備 大 面 積 的 避 難 場 所 防 災 水 井 防 災 用 臨 時 廁 所 等 設 施 提 升 建 築 物 的 隔 熱 性 能 讓 設 備 更 加 效 率 化 的 設 計 促 使 可 再 利 用 能 源 的 活 用 化 以 及 降 低 暖 化 廢 氣 的 排 出 量 等 制 訂 了 公 社 租 賃 住 宅 的 耐 震 化 整 備 計 畫, 在 平 成 32 年 之 前 預 計 將 總 數 約 一 萬 戶 的 住 宅 進 行 耐 震 修 建 或 改 建 JKK 東 京 在 募 集 空 屋 的 同 時, 也 為 育 兒 世 代 以 及 高 齡 者 世 代 的 客 戶 群 製 訂 了 三 種 優 惠 申 請 制 度 : (1) 育 兒 世 代 的 優 先 申 請 制 度 (Family Week) 共 有 23 區 的 房 屋 可 供 育 兒 世 代 優 先 申 請 (2) 育 兒 世 代 加 倍 禮 遇 制 度 新 建 築 的 住 居 環 境 成 為 養 育 小 孩 的 最 佳 舞 臺! (3) 高 齡 者 優 先 申 請 制 度 (Silver Week) 低 階 層 可 優 先 申 請 6. 完 善 的 服 務 JKK 東 京 的 客 戶 中 心 ( 電 話 中 心 ) 巡 迴 管 理 人 內 容 來 自 客 戶 的 諮 詢 與 待 處 理 問 題 住 宅 修 繕 的 申 請 等 相 關 事 宜, 都 經 由 JKK 東 京 客 戶 中 心 ( 電 話 中 心 ) 的 一 線 化 窗 口 獲 得 處 理 若 有 事 故 火 災 安 全 與 否 確 認 等 需 求 的 緊 急 狀 態, 也 都 有 24 小 時 365 天 的 機 制 足 以 回 應 負 責 住 宅 修 繕 的 都 內 10 個 窗 口 中 心, 有 多 達 約 400 家 的 住 宅 整 備 相 關 工 程 業 者 資 料 針 對 不 方 便 親 自 前 來 窗 口 中 心 的 高 齡 者 或 是 身 障 人 士 等, 該 公 社 設 置 有 巡 迴 管 理 人 直 接 前 往 客 戶 府 上 拜 訪, 協 助 各 類 申 請 文 件 的 處 理 透 過 專 人 的 定 期 訪 問, 得 以 更 細 膩 的 回 應 客 戶 的 需 求, 提 供 更 為 安 心 的 居 住 生 活 品 質 7. 計 畫 性 的 住 宅 修 繕 與 檢 查 該 公 社 為 實 施 住 宅 修 繕 制 訂 了 標 準 基 準 年 數 在 標 準 基 準 年 數 的 規 範 下, 進 行 住 宅 劣 質 化 的 診 斷, 根 據 老 朽 程 度 或 是 使 用 該 房 屋 的 客 戶 要 求, 進 而 擬 定 年 度 計 劃, 有 計 畫 性 的 實 施 住 宅 的 修 繕 164

172 屋 頂 防 水 劣 質 化 的 屋 頂 防 水 層 的 機 能 維 護 與 復 原 工 程 電 梯 檢 查 定 期 檢 查 保 養 電 梯 等 機 械 設 備 設 施 整 備 劣 質 化 的 道 路 柵 欄 遊 戲 器 材 排 水 等 設 施 的 機 能 維 護 復 原 等 工 程 遊 戲 器 材 的 檢 查 早 期 預 防 並 發 現 遊 戲 器 材 的 機 能 障 礙, 確 保 遊 戲 器 具 的 安 全 性 狀 態 內 裝 與 外 觀 的 檢 查 為 了 防 範 入 住 客 戶 免 於 發 生 事 故 的 危 險, 徹 底 檢 查 恐 有 安 全 虞 慮 或 是 導 致 生 活 發 生 障 礙 的 住 宅 內 裝 與 外 觀 外 牆 的 塗 裝 修 補 為 了 維 持 建 築 物 本 體 的 完 整 性, 針 對 已 經 劣 質 化 的 外 牆 進 行 修 補 塗 裝 等 作 業 8. 改 善 現 有 住 宅 改 善 現 有 住 宅, 使 之 成 為 高 齡 者 或 身 障 人 士 適 合 居 住 的 環 境, 所 有 改 裝 費 用 由 該 公 社 負 擔, 設 備 的 改 善 可 向 各 窗 口 中 心 提 出 申 請 (1) 玄 關 廁 所 浴 室 等 處 設 置 扶 手 (2) 浴 室 門 改 為 中 折 門 或 是 內 開 門 (3) 玄 關 的 門 把 等 金 屬 物 件 改 為 橡 膠 握 把 等 (4) 玄 關 附 近 增 設 照 明 設 備 (5) 玄 關 上 增 設 附 有 緊 急 聯 絡 裝 置 的 對 講 機 (6) 廁 所 增 設 插 座 (7) 廚 房 加 裝 瓦 斯 防 漏 警 報 器 ( 五 ) 新 加 坡 - 市 鎮 理 事 會 1. 市 鎮 理 事 會 是 在 市 鎮 理 事 會 法 案 下 成 立 的 政 府 民 選 組 織, 主 席 為 選 區 國 會 議 員, 會 員 由 議 員 任 命, 至 少 2/3 會 員 為 組 屋 住 戶, 其 餘 為 專 業 人 士 2. 其 職 責 為 進 行 組 屋 公 共 區 域 的 管 理 維 護, 包 括 公 共 走 廊 露 天 平 臺 電 梯 水 箱 路 燈 及 公 共 空 間 等 維 護 (1) 管 理 維 護 及 改 善 組 屋 公 共 場 所 設 施 ( 如 停 車 場 加 蓋 ) (2) 維 護 公 共 場 所 清 潔 (3) 維 護 公 共 場 所 硬 體 設 備 ( 如 電 梯 維 護 ) (4) 更 新 公 共 場 所 硬 體 設 備 ( 如 外 牆 翻 新 及 電 梯 更 新 等 ) (5) 24 小 時 緊 急 救 援 及 維 修 服 務 ( 如 電 器 設 備 短 路 之 緊 急 維 修 ) (6) 可 自 行 管 理 或 委 由 其 他 私 部 門 管 理 3. 市 鎮 理 事 會 的 財 源 市 鎮 理 事 會 運 作 的 經 費 來 源 如 下 : 165

173 (1) 政 府 補 助 : 政 府 依 組 屋 區 建 築 形 式 屋 齡 等 之 不 同 而 有 不 同 的 補 助 標 準 (2) 服 務 和 維 護 費 用 : 向 居 民 徵 收 服 務 費 或 向 商 業 用 戶 徵 收 租 金, 其 標 準 自 訂 建 屋 局 發 展 在 建 築 部 分 完 成 後, 將 組 屋 區 管 理 權 交 予 市 鎮 理 事 會, 卻 仍 然 繼 續 負 責 有 關 申 請 遷 入 遷 出 及 組 屋 的 租 賃 貸 款 事 項 若 有 空 戶, 其 服 務 費 則 由 建 屋 發 展 局 (HDB) 負 責 繳 付 (3) 雜 項 收 入 : 包 含 商 業 空 間 的 租 金 與 管 理 費 收 入 停 車 場 的 管 理 收 入 投 資 罰 款 收 入 等 (4) 向 社 區 改 善 計 畫 委 員 會 (CIPC) 基 金 申 請 的 專 案 計 畫 經 費 (5) 儲 蓄 基 金 : 向 住 戶 收 取 的 服 務 費 商 業 空 間 租 金 與 管 理 費 之 30%~40%, 以 及 每 年 管 理 營 運 盈 餘 的 80%, 均 納 入 儲 蓄 基 金, 以 因 應 較 大 筆 的 管 理 維 護 支 出, 例 如 電 梯 維 修 依 市 鎮 理 事 會 法 令 第 40 條, 可 以 將 不 需 要 立 即 使 用 的 資 金 投 資 到 風 險 較 低 的 基 金 債 券 股 票 中, 投 資 到 風 險 較 高 的 金 融 商 品 的 比 例 不 得 超 過 35% 市 鎮 理 事 會 每 年 均 需 提 供 年 度 預 算, 包 括 收 入 與 支 出 新 的 項 目 說 明 儲 蓄 基 金 的 運 用 情 形, 並 刊 登 在 公 報 上 四 住 宅 業 務 經 費 籌 措 管 理 ( 一 ) 前 言 出 國 考 察, 不 一 定 是 在 找 答 案, 也 可 能 在 發 掘 問 題, 答 案 往 往 仍 須 反 求 諸 己, 因 為 制 度 無 法 移 植, 只 能 逐 步 積 累 成 形 本 次 參 訪 日 星 對 於 住 宅 業 務 經 費 之 運 用, 找 出 我 國 之 問 題, 發 展 出 屬 於 我 國 之 解 決 辦 法 本 組 研 究 重 點 在 於 財 務 籌 措 與 運 用, 因 此 多 著 墨 於 該 二 國 財 務 運 作 之 觀 察 住 宅 政 策 無 法 自 外 於 整 體 政 治 經 濟 框 架 之 外, 例 如 日 本 政 府 為 顧 及 經 濟 成 長 率 及 就 業 率, 對 於 供 給 過 剩 之 空 屋 問 題 並 不 採 取 具 體 抑 制 措 施 ; 新 加 坡 政 府 為 維 持 人 民 對 國 家 之 向 心 力, 每 年 仍 編 列 極 高 額 預 算, 興 建 修 繕 更 新 公 共 組 屋 以 下 將 參 訪 該 二 國 之 重 要 專 題 研 究 及 實 地 參 訪 心 得 摘 述, 並 檢 視 我 國 住 宅 經 費 之 現 況, 最 後 再 提 出 政 策 建 議 與 主 協 辦 機 關 166

174 ( 二 ) 重 要 專 題 研 究 及 實 地 參 訪 心 得 1. 日 本 (1) 住 宅 金 融 公 庫 二 次 戰 後 住 宅 短 缺 420 萬 戶, 民 間 金 融 機 構 優 先 提 供 產 業 復 興 之 貸 款, 住 宅 建 設 資 金 供 給 欠 缺, 日 本 政 府 依 據 住 宅 金 融 公 庫 法, 由 政 府 全 額 出 資 成 立 住 宅 金 融 公 庫, 提 供 民 眾 長 期 固 定 低 利 率 購 建 住 宅 貸 款, 貸 款 資 金 來 源 以 財 政 投 融 資 ( 郵 政 儲 金 ) 借 款 支 應, 並 由 政 府 編 列 預 算 補 貼 公 庫 該 公 庫 自 1950 年 設 立 迄 2007 年 廢 止, 期 間 提 供 住 宅 貸 款 達 1,944 萬 戶, 市 占 率 30% 1990 年 代 後 半, 日 本 房 市 泡 沫 破 裂, 日 銀 採 寬 鬆 貨 幣 政 策, 公 庫 面 臨 民 間 金 融 機 構 降 息 競 爭, 以 及 既 有 房 貸 客 戶 提 前 清 償 貸 款, 以 致 虧 損 持 續 擴 大 日 本 政 府 考 量 公 庫 虧 損 情 形, 並 為 避 免 與 民 間 機 構 競 爭 房 貸 業 務, 決 定 自 2007 年 起 廢 止 公 庫, 改 以 住 宅 金 融 支 援 機 構 ( 以 下 簡 稱 住 金 ) 取 代 之 住 金 不 再 承 辦 民 眾 房 貸 ( 初 級 市 場 ) 業 務 ( 註 : 住 金 仍 然 承 做 銀 行 不 願 意 或 有 辦 理 困 難 的 災 害 重 建 貸 款 等, 並 由 政 府 提 供 預 算 補 貼 ), 而 係 承 做 房 貸 次 級 市 場 業 務, 包 括 保 證 銀 行 承 做 35 年 期 固 定 利 率 房 貸, 或 向 銀 行 收 購 該 等 房 貸, 並 以 房 貸 為 基 礎 發 行 MBS, 向 投 資 大 眾 籌 措 資 金 改 制 後 的 住 金 營 運 模 式, 因 係 透 過 向 投 資 人 籌 資 而 減 少 政 167

175 府 挹 住 資 金, 並 且 逐 漸 有 所 獲 利, 至 2014 年 止, 獲 利 達 2,800 億 日 圓 (2) 公 營 住 宅 日 本 1951 年 制 定 公 營 住 宅 法, 由 中 央 政 府 與 地 方 政 府 合 作, 提 供 低 收 入 戶 高 齡 及 身 障 者 租 金 低 廉 之 租 賃 住 宅 由 地 方 公 共 團 體 興 建 公 營 住 宅, 或 收 購 租 賃 民 間 住 宅, 截 至 2013 年, 公 營 住 宅 196 萬 戶, 市 占 率 僅 3.8% 至 於 中 央 及 地 方 財 政 負 擔 概 況 : A. 建 設 階 段 : a. 土 地 費 : 地 方 政 府 自 籌 財 源 b. 工 程 費 : 若 為 興 建 或 收 購, 中 央 與 地 方, 政 府 各 出 資 1/2; 若 為 租 借 取 得, 中 央 政 府 負 擔 1/3 整 建 費 用 B. 管 理 階 段 : 提 供 房 租 差 額 補 貼, 中 央 與 地 方 政 府 各 出 資 1/2 168

176 (3) 日 本 住 宅 公 團 日 本 政 府 1955 年 制 定 日 本 住 宅 公 團 法, 以 因 應 都 會 地 區 之 大 規 模 住 宅 需 求 所 謂 公 團 為 政 府 全 額 出 資 成 立 之 特 殊 法 人, 中 央 及 地 方 政 府 各 出 資 3/4 及 1/4 公 團 大 量 興 建 具 有 防 火 性 能 及 安 全 設 備 之 住 宅, 以 租 賃 或 銷 售 方 式 供 給 因 成 本 考 量, 選 址 較 偏 遠 房 型 較 小, 日 本 不 動 產 市 場 泡 沫 瓦 解 後, 產 生 大 量 餘 屋 2004 年 併 入 都 市 再 生 機 構 (UR) 公 團 營 運 資 金 來 自 中 央 政 府 補 貼 及 民 間 金 融 機 構 貸 款 透 過 中 央 政 府 編 列 預 算 補 貼, 民 眾 得 以 享 有 較 低 租 金 之 公 團 出 租 住 宅 目 前 日 本 住 宅 政 策 目 標 為 : 提 供 安 全 有 保 障, 高 品 質 住 宅 及 居 住 環 境 ; 建 立 民 眾 所 期 望 之 住 宅 市 場 環 境 ; 對 弱 勢 民 眾 建 立 住 房 安 全 網 綜 上, 日 本 政 府 對 於 住 宅 政 策 之 經 費 挹 注, 公 庫 階 段 連 年 虧 損,2005 年 之 前 每 年 均 仰 賴 政 府 編 列 預 算 補 貼 ; 公 營 階 段, 中 央 與 地 方 政 府 亦 多 有 挹 注 經 費 ; 公 團 階 段, 為 政 府 全 額 出 資 成 立 之 特 殊 法 人, 且 仍 有 政 府 補 貼, 可 見 日 本 政 府 對 住 宅 政 策, 投 入 大 量 資 源 169

177 2. 新 加 坡 (1) 新 加 坡 公 共 組 屋 現 況 建 屋 發 展 局 (HDB) 創 立 以 來, 致 力 為 新 加 坡 人 民 打 造 家 園, 建 設 優 質 有 價 值 家 園, 規 劃 發 展 新 市 鎮, 建 立 凝 聚 力 之 社 區, 期 間 已 建 造 超 過 100 萬 間 組 屋 新 加 坡 2015 年 土 地 面 積 719 平 方 公 里, 人 口 為 548 萬 人 ( 公 民 及 永 久 居 民 約 380 萬 人 ), 目 前 居 住 於 組 屋 者 有 120 萬 戶, 其 中 HDB 公 共 組 屋 有 100 萬 戶, 占 82%( 出 售 組 屋 占 9 成, 剩 餘 為 租 賃 組 屋 者 ), 其 餘 20 萬 戶 係 屬 私 人 組 屋 者 新 加 坡 為 加 強 人 民 歸 屬 感,1964 年 2 月 推 出 居 者 有 其 屋 計 畫 (Home 5 Ownership Scheme), 1968 年 再 推 出 公 共 組 屋 計 畫 (Public Housing Scheme), 允 許 人 民 動 用 中 央 公 積 金 儲 蓄, 購 買 HDB 自 行 規 劃 招 標 建 造 為 中 低 收 入 民 眾 提 供 之 廉 價 房 屋, 稱 為 公 共 組 屋 如 下 圖 所 示 新 舊 並 立 之 大 巴 窯 公 共 組 屋 社 區 170

178 目 前, 新 加 坡 80% 以 上 民 眾 擁 有 自 有 住 宅, 且 極 高 比 重 為 建 屋 局 提 供 之 組 屋, 可 見 住 宅 自 有 率 之 高, 多 來 自 組 屋 供 給 該 國 政 府 為 確 保 有 限 資 源 之 適 當 分 配, 設 定 購 買 機 制 : A. 購 買 者 總 月 收 入 不 得 超 過 新 幣 ( 以 下 同 )1 萬 2 千 元, 除 1 戶 組 屋 外 不 得 擁 有 私 人 產 業, 且 為 防 市 場 炒 作, 居 住 5 年 始 得 轉 售 B. 建 屋 局 提 供 多 類 型 住 房, 以 配 合 不 同 經 濟 能 力 之 家 庭 低 收 入 戶 可 選 購 2 房 式 靈 活 組 屋 或 政 府 大 量 津 貼 之 1~2 房 式 租 賃 組 屋, 年 長 者 可 購 買 15~45 年 屋 期, 亦 有 4 房 式 5 房 式 三 代 同 堂 及 公 寓 式 組 屋 另 外, 為 提 倡 居 者 有 其 屋, 建 屋 局 新 組 屋 之 售 價 均 低 於 市 價, 且 由 建 屋 局 提 供 優 惠 利 率 購 屋 ( 目 前 為 2.6%) 貸 款, 購 屋 者 並 得 申 請 購 屋 津 貼 及 特 別 購 屋 津 貼 各 5 千 至 4 萬 元 政 府 統 一 訂 定 新 組 屋 售 價, 非 以 建 造 成 本 及 鄰 近 價 格 為 考 量, 而 係 以 公 民 之 購 屋 能 力 政 府 津 貼 限 制 組 屋 區 位 條 件 ( 例 如 距 市 中 心 距 離 面 向 及 樓 層 ) 等 訂 定 至 於 經 費 方 面,2013 至 2014 住 屋 支 出, 占 新 加 坡 政 府 財 政 年 度 預 算 2.5% 建 屋 局 年 度 預 算 新 幣 170 億 餘 元, 其 中 77% 為 資 本 支 出,23% 為 營 運 支 出 另 據 該 局 指 出, 建 屋 局 興 建 及 出 售 組 屋 並 未 產 生 大 幅 虧 損, 主 要 赤 字 來 自 於 組 屋 翻 新 及 定 期 維 修, 該 等 虧 損 由 政 府 補 貼 挹 注 建 屋 局 亦 對 低 收 入 戶 提 供 租 賃 組 屋 服 務 已 婚 民 眾 年 滿 21 歲, 家 庭 月 收 入 未 達 上 限 1,500 元 新 幣 者, 可 向 建 屋 局 租 賃 組 屋 ; 此 外, 民 眾 住 滿 公 共 組 屋 5 年 者, 可 將 房 子 出 售, 再 向 建 屋 局 租 房 建 屋 局 依 民 眾 月 收 入 分 為 800 元 1,500 元 二 級, 就 月 收 入 低 於 800 元 者 之 租 屋 者, 提 供 171

179 一 房 型 組 屋 之 租 金 為 元 新 幣, 二 房 型 為 元 新 幣 ; 至 於 月 收 入 介 於 800 元 1,500 元 者, 二 種 房 型 之 租 金 分 別 為 元 元, 均 將 遠 較 市 面 一 間 房 間 的 租 金 元 新 幣 低 廉 優 惠 如 屬 出 售 組 屋 者, 其 向 建 屋 局 租 房 之 租 金 較 高, 月 收 入 低 於 800 元 者, 一 房 二 房 型 租 金 分 別 為 元 元, 月 收 入 介 於 800-1,500 元 者, 二 種 房 型 租 金 分 別 為 元, 元 新 加 坡 政 府 每 年 仍 編 列 鉅 額 預 算 維 修 公 共 組 屋 之 公 共 空 間, 改 良 工 程 則 由 年 度 預 算 剩 餘 部 分 支 應 以 丹 戎 巴 葛 市 鎮 理 事 會 為 例 : A. 政 府 ( 國 發 部 ) 對 公 共 組 屋 公 共 空 間 改 良 工 程 之 維 修 補 貼 達 90%, 剩 餘 10% 由 理 事 會 歷 年 累 積 盈 餘 支 應 B. 在 政 府 資 金 到 位 前, 理 事 會 需 先 行 墊 付, 故 需 預 估 未 來 現 金 流 量 及 作 好 資 金 調 度 規 劃 C 之 收 入 預 算 : 總 收 入 新 幣 6,800 萬 元 綜 合 基 金 2,000 萬 元 可 動 用 之 淨 收 入 為 4,800 萬 元 表 18 丹 絨 巴 葛 市 鎮 理 事 會 2014 年 經 費 收 入 概 況 項 目 住 戶 商 用 小 販 停 車 廠 政 府 津 貼 其 他 比 重 % (2) 中 央 公 積 金 制 度 自 1955 年 起, 英 國 殖 民 政 府 根 據 中 央 公 積 金 法 成 立 中 央 公 積 金 局, 強 制 所 有 公 民 及 永 久 居 民 參 與 公 積 金 儲 蓄, 公 積 金 會 員 及 其 雇 主 雙 方 按 月 繳 交 公 積 金, 存 入 積 累 式 之 會 員 個 人 帳 戶 公 積 金 原 意 為 強 制 民 眾 以 公 積 金 進 行 養 老 儲 蓄, 目 前 公 積 金 除 可 供 養 老, 尚 可 用 以 支 應 購 屋 醫 療 保 險 子 女 教 育 支 出 等 A. 公 積 金 提 繳 率 根 據 經 濟 景 氣 程 度 居 民 生 活 水 平 企 業 勞 動 力 成 本 等 因 素, 逐 年 決 定 提 繳 率, 且 會 員 年 齡 越 低, 提 繳 率 越 高 雇 主 繳 交 率 部 分, 由 政 府 視 經 濟 環 境 予 以 彈 性 調 整 ; 例 如 金 融 海 嘯 期 間, 為 減 輕 雇 主 勞 工 成 本 負 擔, 防 止 雇 主 裁 員 造 成 失 業 問 題, 政 府 曾 調 降 雇 主 繳 交 率 時 間 雇 員 年 齡 貢 獻 率 合 計 繳 存 率 公 積 金 流 向 工 資 上 限 雇 員 雇 主 普 通 帳 戶 特 別 帳 戶 保 健 帳 戶 172

180 1/1/ ( 含 ) 以 下 > B. 公 積 金 帳 戶 及 用 途 a. 普 通 帳 戶 (Ordinary Account): 支 付 保 險 購 買 住 房 股 票 投 資 及 教 育 費 用 b. 特 別 帳 戶 (Special Account): 政 府 批 准 之 老 年 退 休 之 金 融 商 品 投 資 子 女 教 育 費 用 填 補 父 母 退 休 帳 戶 等 c. 保 健 儲 蓄 帳 戶 (Medisave Account): 支 付 住 院 醫 療 費 用 及 醫 療 保 險 50 歲 以 下 民 眾 及 其 雇 主 繳 付 之 公 積 金, 主 要 分 配 在 可 用 以 支 付 房 貸 的 普 通 帳 戶 ; 隨 著 民 眾 年 齡 增 長, 提 存 公 積 金 比 重 逐 步 下 降, 其 中 普 通 帳 戶 比 重 亦 逐 漸 降 低, 保 健 帳 戶 比 重 則 逐 漸 提 高 此 外, 民 眾 提 存 公 積 金 的 薪 資 上 限 為 5,000 元 新 幣, 超 過 5,000 元 部 分 不 需 提 存 公 積 金 C. 公 積 金 之 管 理 中 央 公 積 金 局 除 留 足 備 供 會 員 提 款 之 公 積 金 外, 其 餘 運 用 於 購 買 政 府 債 券 等, 並 將 部 分 資 金 貸 給 建 屋 局, 以 支 應 其 建 造 組 屋 及 營 運 開 支 中 央 公 積 金 局 向 會 員 支 付 存 款 利 息 : a. 依 新 加 坡 四 大 銀 行 一 年 期 定 期 存 款 利 率 及 市 場 實 際 利 率 決 定, 每 季 調 整 一 次, 最 低 不 得 低 於 2.5% b. 目 前 存 款 利 率 : 普 通 帳 戶 2.5%, 特 別 帳 戶 及 保 健 儲 蓄 帳 戶 4 % 另 前 6 萬 元 存 款 得 享 有 額 外 1% 利 息, 亦 即 普 通 戶 2 萬 元 部 分, 年 息 3.5%; 特 別 和 醫 療 保 健 戶 4 萬 元 部 分, 年 息 5% D. 以 公 積 金 購 屋 之 限 制 1968 年 新 加 坡 政 府 推 出 公 共 組 屋 計 畫 (PHS), 允 許 公 積 金 會 員 使 用 公 積 金 普 通 帳 戶 之 儲 蓄 購 買 建 屋 局 組 屋,1981 年 進 一 步 允 許 會 員 使 用 公 積 金 儲 蓄 購 買 私 人 住 宅 目 前 以 公 積 金 購 屋 之 限 制 : 173

181 3. 小 結 a. 首 付 之 付 現 規 定 : 首 購 民 眾 向 建 屋 局 申 貸 之 貸 款 成 數 為 9 成,1 成 頭 期 款 得 以 現 金 或 公 積 金 支 付 ; 如 向 銀 行 貸 款, 最 高 貸 款 成 數 8 成,2 成 頭 期 款 僅 15% 得 以 公 積 金 支 付, 另 5% 需 以 現 金 支 付 b. 估 價 限 制 : 房 屋 購 買 價 格 或 市 價 取 孰 低 者 c. 提 款 限 制 : 公 積 金 帳 戶 用 於 購 屋 之 資 金 占 房 屋 市 價 不 得 超 過 一 定 比 例, 該 上 限 比 例 依 購 屋 或 申 貸 時 點 而 有 不 同, 自 120% 至 150% 不 等 在 各 國 政 治 經 濟 框 架 下, 日 星 二 國 各 自 發 展 最 適 解 決 問 題 模 式, 而 且 與 時 俱 進, 視 不 同 之 發 展 階 段, 集 中 經 費 與 政 策 資 源, 解 決 當 時 核 心 問 題 巧 婦 難 為 無 米 之 炊, 再 精 明 能 幹 之 政 府, 赤 手 空 拳 亦 難 以 解 決 住 宅 問 題, 天 下 沒 有 白 吃 的 午 餐, 日 星 二 國 均 花 費 大 量 資 源 挹 注 住 宅 政 策, 值 得 我 國 參 考 ( 三 ) 我 國 住 宅 經 費 之 現 況 1. 住 宅 基 金 (1) 沿 革 2008 年 度 將 同 一 政 事 性 質 ( 辦 理 住 宅 貸 款 業 務 ) 之 國 軍 官 兵 購 置 住 宅 貸 款 基 金 中 央 公 務 人 員 購 置 住 宅 貸 款 基 金 及 中 央 國 民 住 宅 基 金 等 三 基 金 整 併 為 住 宅 基 金, 並 納 入 勞 工 及 原 住 民 建 購 與 修 繕 住 宅 貸 款 利 息 差 額 補 貼 業 務, 以 有 效 整 合 住 宅 資 源, 提 高 人 民 福 利 其 中 中 央 國 民 住 宅 基 金 係 因 精 省, 由 原 省 國 民 住 宅 基 金 及 原 中 央 國 民 住 宅 基 金 合 併 成 立 原 中 央 國 民 住 宅 基 金 係 由 國 庫 撥 款 成 立, 省 國 民 住 宅 基 金 之 主 要 來 源 為 土 地 增 值 稅 提 撥 款, 惟 1999 年 財 政 收 支 劃 分 法 修 法 後, 原 來 省 可 獲 撥 之 土 地 增 值 稅, 均 劃 歸 縣 ( 市 ) 所 有, 致 省 國 民 住 宅 基 金 之 土 地 增 值 稅 提 撥 款 來 源 因 此 中 斷 (2) 住 宅 基 金 財 務 狀 況 表 ( 整 體 資 產 ) 中 央 住 宅 基 金 - 財 務 狀 況 表 - 單 位 : 新 臺 幣 億 元 項 目 2012 年 度 2013 年 度 2014 年 度 2015 年 度 174

182 一 收 支 概 況 決 算 決 算 決 算 預 算 業 務 總 收 入 業 務 總 支 出 賸 餘 ( 短 絀 ) (81.70) (58.30) (47.03) (64.38) 二 資 產 負 債 及 淨 值 概 況 資 產 總 額 1, , 負 債 總 額 淨 值 1, (3) 住 宅 基 金 經 費 籌 措 之 困 境 目 前 我 國 住 宅 政 策 年 度 所 需 經 費, 中 央 政 府 主 要 係 由 住 宅 基 金 編 列 預 算 支 應 住 宅 基 金 主 要 營 運 內 容 為 辦 理 住 宅 貸 款 整 合 住 宅 補 貼 資 源 實 施 方 案 農 村 改 建 方 案 青 年 安 心 成 家 專 案 ( 內 政 部 辦 理 ) 及 四 千 億 元 優 惠 購 屋 專 案 等 貸 款 之 利 息 差 額 及 租 金 補 貼, 以 及 補 助 地 方 政 府 興 建 社 會 住 宅 工 程 款 及 土 地 價 款 等 各 項 補 貼 ( 助 ) 業 務, 該 基 金 以 收 回 以 前 年 度 貸 墊 款 及 貸 款 利 息 收 入 等 財 源 支 應 上 開 經 費 因 近 年 中 央 政 府 財 政 困 難,2012 年 度 起 國 庫 未 再 撥 款 挹 注 基 金, 且 為 提 高 政 府 整 體 資 源 運 用 效 能, 降 低 舉 債 壓 力 及 資 金 成 本, 自 2010 年 起 住 宅 基 金 配 合 財 政 需 要, 陸 續 解 繳 國 庫 金 額 累 計 達 311 億 元 基 金 淨 值 由 2008 年 整 併 時 之 1,300 億 元 降 至 2015 年 11 月 底 之 806 億 元 考 量 辦 理 各 項 住 宅 補 貼 業 務 及 興 辦 社 會 住 宅, 所 需 經 費 需 求 日 益 龐 大, 將 加 速 耗 減 住 宅 基 金 資 金, 國 庫 未 來 是 否 會 撥 補 挹 注, 尚 待 視 整 體 住 宅 政 策 定 位 發 展 及 國 家 財 政 狀 況 而 定 至 財 政 部 之 房 地 合 一 稅 改 革 制 度, 自 2016 年 1 月 1 日 起 施 行, 明 定 部 分 稅 收 可 挹 注 住 宅 政 策 支 出, 其 分 配 及 運 用 辦 法, 法 律 授 權 由 財 政 部 會 同 內 政 部 及 衛 生 福 利 部 定 之, 依 立 法 院 甫 審 議 通 過 之 2016 年 度 中 央 政 府 總 預 算, 有 關 房 地 合 一 稅 扣 除 由 中 央 統 籌 分 配 予 地 方 之 餘 額, 全 數 用 於 支 應 長 期 照 顧 服 務 支 出, 暫 不 挹 注 住 宅 基 金, 至 住 宅 基 金 未 來 可 獲 配 之 經 費, 尚 難 預 估 175

183 2. 住 宅 政 策 資 源 投 入 情 形 (1) 優 惠 房 貸 我 國 自 2000 年 至 2008 年 間, 實 施 總 額 達 2.2 兆 元 之 優 惠 房 貸 專 案, 由 政 府 編 列 預 算 補 貼 民 眾 購 屋 貸 款 利 息 貸 款 條 件 相 對 寬 鬆, 凡 我 國 國 民 年 滿 20 歲 並 於 規 定 期 間 購 屋 者, 即 具 有 申 請 優 惠 房 貸 之 資 格, 惟 每 人 限 購 一 戶 本 項 措 施 除 協 助 民 眾 購 屋 減 輕 房 貸 負 擔 外, 亦 有 提 振 景 氣 之 考 量 補 貼 利 率 介 於 0.125%~0.85% 間, 補 貼 期 間 跨 越 經 濟 景 氣 與 衰 退 階 段, 補 貼 幅 度 隨 景 氣 走 升 而 縮 減 此 一 措 施 之 政 府 利 息 補 貼 係 隨 房 貸 本 金 減 少 而 下 降, 不 過, 除 非 申 貸 民 眾 提 前 償 還, 否 則 政 府 補 貼 期 間 將 長 達 20 年, 所 需 投 入 補 貼 金 額 龐 大 以 類 此 措 施 協 助 民 眾 購 屋 及 提 振 景 氣, 政 府 所 付 補 貼 金 額 高 且 作 業 期 限 長, 似 宜 檢 討 政 策 之 必 要 性, 以 及 提 供 長 達 20 年 利 息 補 貼 之 妥 適 性 開 辦 日 期 額 度 ( 億 元 ) 政 府 補 貼 利 率 (%) 目 前 優 惠 利 率 (%) (2) 整 合 住 宅 補 貼 實 施 方 案 依 國 民 不 同 需 求 與 財 務 條 件, 協 助 其 選 擇 以 購 屋 或 租 屋 方 式 取 得 適 宜 之 住 宅 : A. 對 於 中 低 收 入 之 無 自 有 住 宅 家 庭, 原 則 上 政 府 提 供 購 屋 貸 款 利 息 補 貼 方 式 來 協 助 B. 對 於 收 入 較 低 之 無 自 有 住 宅 家 庭, 原 則 上 政 府 則 以 提 供 租 金 補 貼 方 式 來 協 助 2007 年 起 至 2015 年, 內 政 部 整 合 相 關 機 關 之 住 宅 補 貼 方 案, 針 對 民 眾 購 屋 租 屋 修 繕 提 供 補 貼 其 間 三 項 補 貼 戶 數 互 有 消 長, 2007 年 購 屋 修 繕 租 屋 補 貼 之 計 畫 戶 數 各 為 30,000 戶 5,000 戶 12,000 戶, 及 至 2015 年, 則 各 為 5,000 戶 3,000 戶 59,114 戶 易 言 之, 初 期 住 宅 政 策 偏 重 於 協 助 中 低 收 入 戶 購 屋, 目 前 則 偏 重 於 176

184 協 助 該 等 民 眾 租 房 總 計 123 億 7,378 萬 8 千 元 ( 詳 如 下 表 ) 項 目 計 畫 戶 數 預 算 金 額 ( 千 元 ) 購 屋 115,000 3,103, 年 度 修 繕 39, ,852 合 計 租 金 241,114 8,995,200 (3) 合 宜 住 宅 興 建 板 橋 浮 洲 合 宜 住 宅 4,455 戶 及 林 口 機 場 捷 運 A7 合 宜 住 宅 4,463 戶, 已 於 2015 年 3 月 起, 陸 續 取 得 使 用 執 照 及 完 工 交 屋 (4) 社 會 住 宅 內 政 部 依 據 社 會 住 宅 短 期 實 施 方 案, 補 助 推 動 臺 北 及 新 北 市 5 處 試 辦 基 地, 預 計 興 建 1,919 戶 ; 另 依 據 行 政 院 核 定 之 社 會 住 宅 中 長 期 推 動 方 案, 補 助 地 方 政 府 興 辦 社 會 住 宅 土 地 價 款 及 工 程 款, 預 計 興 建 1 萬 5,100 戶 (5) 財 政 部 辦 理 之 青 年 安 心 成 家 購 屋 優 惠 貸 款 自 2010 年 12 月 起,8 大 公 股 銀 行 辦 理 青 年 優 惠 房 貸 ( 無 政 府 補 貼 ), 對 於 借 款 人 年 滿 20 歲, 且 借 款 人 本 人 配 偶 及 未 成 年 子 女 均 無 自 有 住 宅 者, 提 供 每 戶 最 高 500 萬 元 之 前 二 年 優 惠 利 率 房 貸 ; 本 專 案 預 定 辦 理 至 2016 年 底 止 截 至 2015 年 11 月 底 止, 本 專 案 房 貸 總 計 撥 貸 戶 數 達 16,178 戶, 撥 貸 金 額 590 億 元 ; 採 機 動 利 率 計 息 者, 2015 年 11 月 之 前 二 年 利 率 為 1.65%, 自 第 三 年 起 為 1.95% 3. 其 他 財 稅 金 融 政 策 工 具 投 入 情 形 央 行 自 2010 年 6 月 起 陸 續 實 施 一 系 列 針 對 性 總 體 審 慎 措 施, 就 大 臺 北 特 定 地 區 第 2 戶 以 上 購 屋 貸 款, 高 價 住 宅 貸 款, 以 及 土 地 抵 押 貸 款 管 控 貸 款 成 數, 有 助 控 制 房 貸 授 信 風 險, 抑 制 民 眾 投 機 購 屋 需 求 及 建 商 囤 地 炒 地 行 為 另 外 在 租 稅 面, 財 政 部 於 2011 年 5 月 至 2015 年 底 實 施 特 種 貨 物 及 勞 務 稅, 就 出 售 持 有 期 間 在 2 年 以 內 房 地 者 之 銷 售 價 格 課 徵 重 稅 ( 稅 率 為 10 % 15%), 且 將 自 2016 年 起 實 施 房 地 合 一 課 稅 前 開 2 措 施 執 行 以 來, 已 使 建 物 買 賣 移 轉 量 顯 著 下 跌, 且 近 期 房 價 轉 呈 下 跌, 民 間 業 者 因 此 發 出 鬆 綁 財 金 管 制 呼 聲, 對 於 不 當 炒 作 房 價, 177

185 應 有 一 定 之 抑 制 效 果 4. 房 地 合 一 稅 制 改 革 房 地 合 一 稅 制 改 革 之 所 得 稅 法 部 分 條 文 修 正 草 案 及 特 種 貨 物 及 勞 務 稅 條 例 第 6 條 之 1 修 正 草 案, 自 2016 年 1 月 1 日 起 施 行, 未 來 增 加 之 稅 收 將 用 於 住 宅 政 策 及 長 期 照 顧 服 務 支 出 事 實 上, 為 利 稅 收 運 用 發 揮 最 大 效 益 及 增 加 政 府 統 籌 調 度 資 源 能 力, 應 將 所 增 加 之 稅 收, 由 政 府 依 年 度 施 政 方 針, 排 列 之 計 畫 優 先 順 序 統 籌 運 用, 俾 提 升 政 府 資 源 整 體 運 用 效 能, 及 改 善 歲 出 結 構 僵 化 情 形 5. 小 結 當 前 中 央 政 府 財 政 狀 況 103 年 度 我 國 賦 稅 負 擔 率 僅 12.3%, 遠 低 於 OECD 國 家 平 均 24.6%, 歲 入 財 源 不 足, 且 依 法 律 義 務 支 出 占 總 預 算 歲 出 約 7 成, 歲 出 財 務 僵 化, 不 利 施 政 安 排 另 預 計 105 年 底 中 央 政 府 債 務 未 償 餘 額 占 前 三 年 度 GDP 平 均 數 35.0%, 與 公 共 債 務 法 修 正 後 之 上 限 40.6%, 僅 差 距 5.6 個 百 分 點, 財 政 缺 口 偏 高, 舉 債 空 間 有 限 (1) 破 除 白 吃 午 餐 心 態 A. 政 府 端 BOT 不 是 萬 靈 丹, 並 非 從 此 就 可 以 不 出 錢 住 宅 政 策 需 要 資 源 之 投 入 B. 民 間 端 ( 四 ) 結 語 不 能 期 待 馬 兒 會 跑, 又 可 以 不 吃 草 要 有 好 的 政 策, 需 要 付 出 代 價 - 繳 更 多 的 稅 應 自 食 其 力, 新 加 坡 甚 至 不 鼓 勵 推 動 社 會 福 利 政 策 不 能 期 待 政 府 推 出 中 獎 式 的 住 宅 政 策 - 國 宅, 合 宜 住 宅 明 確 界 定 政 策 問 題, 具 體 訂 立 政 策 目 標 日 本 於 二 次 大 戰 後, 因 有 420 萬 戶 之 住 屋 缺 口, 自 1950 年 代 大 量 興 建 住 宅, 協 助 民 眾 擁 有 房 屋, 然 自 1968 年 後, 既 已 滿 足 住 屋 需 求, 即 轉 而 追 求 住 宅 品 質 之 提 升, 包 括 房 屋 之 耐 震 及 無 障 礙 等 性 能 改 善, 提 供 租 賃 住 屋, 並 安 置 高 齡 人 口 新 加 坡 自 1965 年 獨 立 建 國 後, 為 使 國 民 認 同 國 家, 並 解 決 住 宅 不 足 問 178

186 題, 積 極 推 動 公 共 組 屋, 並 搭 配 公 積 金 制 度, 以 及 私 有 土 地 國 有 化 等 措 施, 目 前 是 全 球 房 屋 自 有 率 最 高 之 國 家, 目 前 並 推 動 樂 齡 住 宅 措 施 反 觀 我 國 目 前 對 於 住 宅 政 策, 仍 有 不 同 階 段 之 政 策 目 標, 不 僅 追 求 量 之 增 加, 亦 追 求 質 之 提 升 另, 亦 積 極 興 辦 只 租 不 售 之 社 會 住 宅 及 推 動 房 屋 租 賃 市 場 住 宅 政 策 目 標 多 元, 不 易 集 中 資 源, 應 考 量 集 中 資 源, 解 決 優 先 政 策 問 題 鑒 於 我 國 銀 行 體 系 資 金 寬 鬆, 目 前 既 有 財 政 部 所 屬 公 股 銀 行 辦 理 青 年 安 心 成 家 購 屋 優 惠 貸 款, 可 對 青 年 民 眾 提 供 購 屋 協 助, 且 毋 須 政 府 補 貼 差 額, 似 可 持 續 推 動 另 政 府 積 極 推 動 社 會 住 宅 及 推 動 房 屋 租 賃 市 場 化, 似 不 以 協 助 民 眾 擁 有 房 屋 所 有 權 為 政 策 目 標, 因 此 有 無 必 要 再 行 挹 注 資 源, 辦 理 購 屋 優 惠 利 息 補 貼, 以 協 助 更 弱 勢 不 具 購 屋 能 力 之 民 眾 購 屋, 宜 妥 適 予 以 衡 酌 1. 中 央 與 地 方 合 作 日 本 興 辦 住 宅, 中 央 政 府 補 助 地 方 政 府 方 式, 或 有 土 地 之 撥 用, 或 有 現 金 之 挹 注, 比 例 不 一 我 國 業 修 訂 各 級 政 府 機 關 互 相 撥 用 公 有 不 動 產 之 有 償 與 無 償 劃 分 原 則, 地 方 政 府 辦 理 社 會 住 宅 均 可 無 償 撥 用 公 有 不 動 產 社 會 住 宅 中 長 期 推 動 方 案 已 經 實 施, 補 助 地 方 政 府 50% 以 上 經 費 另 相 關 部 會 亦 積 極 協 助 地 方 政 府 成 立 行 政 法 人, 專 責 辦 理 社 會 住 宅 之 維 護 管 理 未 來, 若 全 民 有 識, 政 府 應 備 有 一 定 數 量 之 社 會 住 宅, 則 中 央 與 地 方 應 合 作 無 間, 共 同 携 手 以 協 助 最 弱 勢 之 民 眾 解 決 居 住 問 題 2. 深 化 公 私 協 力 臺 灣 住 宅 自 有 率 約 87%, 針 對 其 餘 13% 無 自 有 房 屋 且 無 購 屋 需 求 與 意 願 者, 政 府 亦 應 滿 足 其 居 住 需 求 興 建 社 會 住 宅 是 政 府 當 前 推 動 住 者 適 其 屋 住 宅 政 策 住 宅 法 明 訂 之 獎 勵 民 間 興 辦 社 會 住 宅 措 施 : 民 間 需 用 公 有 非 公 用 土 地 或 建 築 物 時, 政 府 得 以 優 惠 措 施 提 供 出 租 或 設 定 地 上 權 提 供 民 間 興 辦 社 會 住 宅 貸 款 利 息 建 設 及 營 運 管 理 費 用 補 貼 興 建 或 營 運 期 間 減 徵 地 價 稅 提 供 中 長 期 資 金 融 通 另 為 增 加 住 宅 市 場 供 給 量 能, 政 府 宜 參 考 日 本 公 私 協 力 (public private partnership) 模 式, 採 行 更 積 極 之 態 度 與 民 間 合 作, 整 合 公 私 部 門 力 量 與 資 源, 發 揮 公 私 協 力 綜 效 建 議 可 研 議 提 供 更 多 具 誘 因 及 務 實 之 179

187 獎 勵 機 制, 鼓 勵 民 間 參 與 或 興 辦 社 會 住 宅, 例 如 引 進 保 險 業 等 民 間 資 金 共 同 參 與 合 作, 除 可 提 升 施 政 效 率, 亦 有 助 於 減 輕 政 府 財 政 負 擔 3. 活 化 運 用 資 源 日 本 住 金 支 持 機 構 收 購 或 保 證 銀 行 固 定 利 率 房 貸 產 品, 並 發 行 有 價 證 券 (MBS), 住 金 機 構 營 運 獲 利 逐 年 成 長, 降 低 政 府 之 財 政 負 擔 新 加 坡 獨 特 的 公 積 金 制 度, 係 以 強 制 民 眾 儲 蓄 支 應 部 分 購 屋 款 新 國 政 府 將 公 積 金 委 由 淡 馬 錫 控 股 公 司 與 新 加 坡 政 府 投 資 公 司 運 用 調 度, 因 資 金 運 用 績 效 良 好, 得 以 支 應 相 關 住 宅 支 出 我 國 支 應 住 宅 金 融 之 財 源, 早 期 係 由 政 府 編 列 預 算 挹 注, 目 前 則 多 仰 賴 住 宅 基 金 支 應 依 規 定 住 宅 基 金 僅 得 購 買 政 府 公 債 國 庫 券 或 其 他 短 期 票 券 建 議 可 參 考 日 星 兩 國 之 經 驗, 研 議 其 他 生 利 或 籌 資 管 道, 妥 善 活 化 資 金, 將 有 助 減 輕 國 庫 負 擔 及 住 宅 政 策 之 推 動 另, 公 有 土 地 與 資 產, 亦 可 思 考 多 元 運 用, 或 可 部 分 作 為 營 業 使 用, 委 由 民 間 管 維 生 財, 部 分 作 為 社 會 住 宅 等, 使 社 會 住 宅 成 為 整 體 開 發 之 選 項 4. 妥 善 運 用 政 策 資 源 及 強 化 政 策 工 具 日 本 及 新 加 坡 二 國 政 府 握 有 大 量 之 政 策 資 源, 從 房 屋 供 給 面 協 助 民 眾 解 決 住 屋 問 題, 並 有 充 足 財 源 挹 注 政 策 措 施 所 需, 可 謂 有 組 織 有 資 金 有 土 地 有 房 屋 有 管 理 新 加 坡 政 府 近 年 為 遏 止 房 屋 投 機 炒 作, 採 行 強 力 金 融 及 租 稅 總 體 審 慎 措 施, 抑 制 房 屋 投 機 性 需 求, 對 於 穩 定 住 宅 市 場 顯 有 成 效 我 國 政 府 被 民 眾 期 待 大 有 為 政 府, 民 意 對 於 住 宅 政 策 諸 多 訴 求 各 有 所 宗 惟 觀 諸 6 年 來, 國 家 財 政 並 未 能 完 全 滿 足 相 關 訴 求, 仍 待 公 私 部 門 以 更 多 元 創 新 等 方 式 協 力 推 動 如 何 累 積 政 策 資 源 積 極 規 劃 財 務 運 用 提 高 住 強 化 相 關 政 策 工 義, 實 宅 基 金 運 作 效 益, 並 持 續 具, 落 實 居 住 正 屬 長 遠 之 計 180

188 ( 五 ) 研 究 成 果 1. 現 行 行 動 計 畫 或 方 案 內 容 (1) 民 國 101 年 至 104 年 整 體 住 宅 政 策 實 施 方 案 A. 計 畫 目 標 一 提 升 居 住 品 質 創 造 無 障 礙 住 宅 及 社 區 環 境 表 19 高 齡 者 的 住 宅 具 體 措 施 工 作 項 目 主 辦 機 關 1. 推 廣 通 用 化 設 計 持 續 推 廣 通 用 化 設 計 內 政 部 ( 建 築 研 究 所 ) 2. 高 齡 者 生 活 環 境 規 劃 1. 製 訂 高 齡 者 住 宅 規 劃 設 計 基 準 2. 研 究 推 動 重 點 地 區 示 範 案 例 內 政 部 ( 建 築 研 究 所 ) 表 20 無 障 礙 的 居 住 環 境 具 體 措 施 工 作 項 目 主 辦 機 關 1. 修 訂 相 關 建 築 法 規, 無 障 礙 住 宅 社 區 促 進 2. 推 廣 智 慧 建 築 認 證 制 度 1. 賡 續 推 動 辦 理 無 障 礙 住 宅 評 選 2. 舊 有 住 宅 無 障 礙 化 相 關 建 築 法 規 修 法 作 業 辦 理 智 慧 建 築 標 章 評 定 審 查 與 諮 詢 服 務 內 政 部 ( 建 築 研 究 所 內 政 部 ( 營 建 署 ) 內 政 部 ( 建 築 研 究 所 ) 表 21 整 建 修 繕 老 舊 住 宅 具 體 措 施 工 作 項 目 主 辦 機 關 辦 理 農 村 再 生 計 畫 範 圍 內 之 農 村 1. 農 村 社 區 個 別 宅 院 整 社 區 個 別 宅 院 整 建 補 助, 項 目 包 行 政 院 農 業 委 員 會 建 補 助 - 農 村 再 生 條 例 括 住 宅 興 建 住 宅 修 繕 庭 院 改 善 2. 都 市 老 舊 住 宅 整 建 或 維 護 補 助 補 助 住 戶 透 過 都 市 更 新 方 式 進 行 老 舊 住 宅 整 建 或 維 護 內 政 部 ( 營 建 署 ) 表 22 住 宅 性 能 全 面 提 升 具 體 措 施 工 作 項 目 主 辦 機 關 1. 推 動 住 宅 性 能 評 估 制 度 作 業 2. 建 立 住 宅 健 康 檢 查 制 度 推 動 住 宅 性 能 評 估 制 度 作 業 及 辦 理 人 才 培 育 委 託 辦 理 住 宅 健 康 檢 查 制 度 建 立 規 劃 案 內 政 部 ( 建 築 研 究 所 ) 內 政 部 ( 營 建 署 ) 181

189 表 23 現 有 出 租 國 宅 整 建 修 繕 具 體 措 施 工 作 項 目 主 辦 機 關 公 有 出 租 住 宅 整 建 修 繕 辦 理 公 有 出 租 住 宅 整 建 修 繕 直 轄 市 及 縣 ( 市 ) 政 府 表 24 其 他 提 升 居 住 品 質 措 施 具 體 措 施 工 作 項 目 主 辦 機 關 1. 依 照 社 會 狀 況 經 委 託 辦 理 居 住 水 準 訂 定 檢 討 及 實 施 作 濟 水 準 及 民 眾 需 求 內 政 部 ( 營 建 署 ) 業, 訂 定 基 本 居 住 水 準 與 合 宜 居 住 水 準 訂 定 基 本 居 住 水 準 2. 加 強 違 反 建 築 公 寓 大 廈 及 都 市 計 畫 等 相 關 法 規 致 影 響 進 行 違 規 使 用 之 查 處 作 業 居 住 環 境 事 件 之 管 理 與 改 善 直 轄 市 及 縣 ( 市 ) 政 府 防 火 巷 違 建 業 已 納 入 行 政 院 核 定 之 違 3. 結 合 污 水 下 水 道 章 建 築 處 理 方 案 中, 加 強 既 存 違 章 建 直 轄 市 及 縣 ( 市 ) 工 程 施 作, 配 合 拆 除 築 影 響 公 共 安 全 之 處 理, 並 於 污 水 下 水 政 府 防 火 巷 違 建 道 工 程 施 作, 配 合 拆 除 防 火 巷 違 建 執 行 4. 推 動 優 良 公 寓 大 廈 或 住 宅 社 區 規 劃 設 計 施 工 品 質 及 管 理 維 護 之 評 鑑 或 標 章 認 證 辦 理 優 良 公 寓 大 廈 評 選 活 動 暨 優 良 社 區 認 證 觀 摩 法 令 說 明 會 直 轄 市 及 縣 ( 市 ) 政 府 5. 鼓 勵 第 三 部 門 辦 提 供 公 寓 大 廈 管 理 有 關 問 題 處 理 之 解 答 理 公 寓 大 廈 管 理 組 及 諮 詢 服 務, 每 年 不 定 期 贊 助 各 公 寓 大 內 政 部 ( 營 建 署 ) 織 或 社 區 組 織 運 作 廈 有 關 協 會, 辦 理 相 關 講 習 活 動 之 專 業 服 務 及 諮 詢 輔 導 各 直 轄 市 縣 ( 市 ) 政 府, 建 立 社 6. 鼓 勵 社 區 加 強 守 區 治 安 資 源 整 合 機 制, 營 造 永 續 成 長 望 相 助 巡 守 工 作 等 成 果 共 享 責 任 分 擔 的 社 會 環 境 並 每 內 政 部 ( 警 政 署 ) 等 半 年 輔 導 全 國 369 個 社 區 成 為 安 居 樂 業 的 治 安 社 區 7. 加 強 社 區 營 造 人 才 培 育 工 作 補 助 各 地 方 政 府 輔 導 社 區 進 行 基 礎 及 進 階 社 區 營 造 人 才 之 培 育, 辦 理 影 像 生 活 紀 錄 成 立 劇 場 進 行 社 區 藝 文 傳 承 及 行 政 院 文 化 建 設 資 源 調 查 等 活 動, 凝 聚 社 區 情 感 進 而 委 員 會 認 同 社 區 的 價 值 並 轉 為 地 方 發 展 的 原 動 力 B. 計 畫 目 標 二 提 供 中 低 收 入 弱 勢 相 對 弱 勢 及 受 薪 階 級 居 住 需 求 協 助 182

190 表 25 青 年 安 心 成 家 方 案 具 體 措 施 工 作 項 目 主 辦 機 關 1. 辦 理 購 置 住 宅 貸 款 利 息 補 貼 賡 續 辦 理 青 年 安 心 成 家 20,000 戶 租 金 補 貼 15,000 戶 住 宅 補 貼 業 務 並 加 強 宣 內 政 部 ( 營 建 署 ) 2. 賡 續 補 貼 以 前 年 度 貸 款 利 息 補 導 貼 戶 及 租 金 補 貼 戶 表 26 青 年 首 次 購 屋 優 惠 貸 款 具 體 措 施 工 作 項 目 主 辦 機 關 青 年 安 心 成 家 購 屋 優 惠 持 續 由 公 股 銀 行 辦 理 優 惠 貸 款 財 政 部 貸 款 業 務 表 27 整 合 住 宅 補 貼 實 施 方 案 具 體 措 施 工 作 項 目 主 辦 機 關 整 合 住 宅 補 貼 資 源 實 施 方 案 1. 辦 理 購 置 住 宅 貸 款 利 息 補 貼 10,000 戶 修 繕 住 宅 貸 款 利 息 補 貼 5,000 戶 租 賃 住 宅 租 金 補 貼 內 政 部 ( 營 建 署 ) 48,000 戶 2. 賡 續 補 貼 以 前 年 度 貸 款 利 息 補 貼 戶 表 28 提 供 合 宜 住 宅 具 體 措 施 工 作 項 目 主 辦 機 關 機 場 捷 運 沿 線 站 區 周 邊 土 工 程 施 工 地 開 發 -A7 站 區 開 發 案 內 政 部 ( 營 建 署 ) 板 橋 浮 洲 榮 民 公 司 週 邊 地 工 程 施 工 區 開 發 案 內 政 部 ( 營 建 署 ) 3. 臺 北 都 會 區 規 劃 興 建 合 持 續 推 動 都 會 地 區 規 劃 興 建 合 內 政 部 ( 營 建 署 ) 宜 住 宅 整 體 構 想 計 畫 宜 住 宅 表 29 推 動 社 會 住 宅 具 體 措 施 工 作 項 目 主 辦 機 關 1. 推 動 社 會 住 宅 短 期 實 施 方 案 1. 工 程 施 工 2. 撥 付 用 地 取 得 價 款 第 二 期 3. 撥 付 用 地 取 得 價 款 第 三 期 4. 撥 付 用 地 取 得 價 款 第 四 期 5. 管 理 維 護 臺 北 市 新 北 市 政 府 2. 推 動 社 會 住 宅 研 擬 社 會 住 宅 中 長 程 實 施 方 案 內 政 部 ( 營 建 署 ) 中 長 程 實 施 方 案 3. 結 合 第 三 部 門 辦 理 宣 導 社 會 住 宅, 及 社 會 住 宅 管 理 維 護 服 務 內 政 部 ( 營 建 署 ) 推 動 4. 研 訂 住 宅 法 ( 社 配 合 住 宅 法 進 度 辦 理 內 政 部 ( 營 建 署 ) 會 住 宅 專 章 ) 183

191 表 30 其 他 住 宅 相 關 業 務 具 體 措 施 工 作 項 目 主 辦 機 關 賡 續 辦 理 國 民 住 宅 勞 工 住 宅 公 教 住 1. 賡 續 辦 理 各 部 會 之 宅 原 住 民 住 宅 及 鄉 村 地 區 住 宅 之 修 內 政 部 ( 營 建 署 ) 住 宅 業 務 繕 及 興 建 補 貼 業 務 2. 賡 續 辦 理 優 惠 購 屋 專 案 貸 款 業 務 3. 住 宅 補 貼 方 案 相 關 評 估 研 究 賡 續 辦 理 青 年 購 屋 低 利 貸 款 1500 億 元 購 屋 貸 款 專 案 億 元 購 屋 貸 款 專 案 4000 億 元 優 惠 購 屋 貸 款 專 案 921 內 政 部 ( 營 建 署 ) 震 災 重 建 家 園 貸 款 林 肯 大 郡 全 毀 受 災 戶 利 息 補 貼 業 務 1. 青 年 安 心 成 家 方 案 效 益 分 析 之 研 究 2. 住 宅 補 貼 效 益 分 析 之 研 究 3. 住 宅 補 貼 評 點 基 準 表 合 理 性 之 研 究 內 政 部 ( 營 建 署 ) 4. 試 辦 不 動 產 逆 向 抵 試 辦 以 不 動 產 養 老 內 政 部 ( 社 會 司 ) 押 貸 款 制 度 ( 一 ) 督 促 銀 行 加 強 對 於 特 定 對 象 之 房 貸 風 險 控 管 : 督 促 各 銀 行 針 對 非 自 用 之 投 資 者 貸 款 成 數 利 率 及 寬 限 期 等, 採 取 差 別 之 授 信 條 件 5. 執 行 行 政 院 健 全 房 ( 二 ) 強 化 金 融 監 理 措 施 金 管 會 中 央 銀 屋 市 場 方 案 - 不 動 產 1. 加 強 對 不 動 產 貸 款 金 融 檢 查 行 內 政 部 貸 款 風 險 控 管 2. 強 化 資 本 適 足 性 審 查 3. 宣 導 不 動 產 金 融 監 理 政 策 4. 推 動 不 動 產 鑑 價 資 訊 透 明 化 5. 規 範 房 貸 契 約 應 充 分 揭 露 相 關 風 險 184

192 (2) 計 畫 目 標 三 創 造 公 平 的 租 購 屋 機 會 表 31 健 全 住 宅 租 賃 市 場 機 制 具 體 措 施 工 作 項 目 主 辦 機 關 1. 委 託 辦 理 不 動 產 租 賃 服 務 產 業 經 營 與 管 理 制 度 之 規 劃 2. 委 託 辦 理 不 動 產 租 賃 相 關 法 1. 推 動 住 宅 租 賃 服 務 產 制 之 研 究 內 政 部 ( 地 政 司 ) 業 制 度 建 立 3. 委 託 辦 理 不 動 產 租 賃 服 務 產 業 之 推 廣 與 輔 導 4. 編 製 不 動 產 租 賃 服 務 產 業 經 營 輔 導 手 冊 2. 促 進 不 動 產 租 賃 透 明 化 1. 委 託 辦 理 不 動 產 租 賃 知 識 庫 之 規 劃 與 建 置 2. 建 置 不 動 產 租 賃 資 訊 平 臺 內 政 部 ( 地 政 司 ) 1. 委 託 辦 理 不 動 產 租 賃 服 務 產 業 認 證 及 從 業 人 員 能 力 檢 定 或 認 證 制 度 之 規 劃 案 3. 推 動 不 動 產 租 賃 服 務 2. 委 託 規 劃 及 建 置 不 動 產 租 賃 產 業 認 證 及 從 業 人 員 能 服 務 產 業 從 業 人 員 能 力 檢 定 或 認 內 政 部 ( 地 政 司 ) 力 檢 定 或 認 證 證 題 庫 3 委 託 辦 理 不 動 產 租 賃 服 務 產 業 認 證 及 從 業 人 員 能 力 檢 定 或 認 證 與 推 廣 作 業 4. 公 有 出 租 住 宅 持 續 推 各 直 轄 市 縣 ( 市 ) 政 府 持 續 推 動 公 直 轄 市 縣 ( 市 ) 政 府 動 有 租 賃 住 宅 表 32 住 宅 交 易 價 格 公 開 具 體 措 施 工 作 項 目 主 辦 機 關 1. 住 宅 實 際 交 易 價 格 公 依 不 動 產 經 紀 業 管 理 條 例 草 案 修 內 政 部 ( 地 政 司 ) 開 法 制 化 作 業 法 進 度 辦 理 中 華 民 國 房 地 產 交 易 價 格 簡 訊 與 2. 住 宅 實 際 交 易 價 格 公 房 仲 業 交 易 整 合 行 情 之 資 料 公 開 內 政 部 ( 地 政 司 ) 開 作 業 作 業 表 33 空 餘 屋 運 用 及 因 應 具 體 措 施 工 作 項 目 主 辦 機 關 1. 研 擬 獎 勵 屋 主 釋 出 委 託 辦 理 研 擬 獎 勵 屋 主 釋 出 空 餘 屋 作 空 餘 屋 作 為 住 宅 使 內 政 部 ( 營 建 署 ) 為 住 宅 使 用 可 行 性 之 研 究 用 之 可 行 性 2. 辦 理 低 度 使 用 住 宅 辦 理 低 度 使 用 住 宅 及 新 建 餘 屋 資 訊 統 計 及 新 建 餘 屋 資 訊 統 內 政 部 ( 營 建 署 ) 與 發 布 計 與 發 布 表 34 相 關 住 宅 資 訊 建 置 及 發 布 185

193 具 體 措 施 工 作 項 目 主 辦 機 關 1. 住 宅 及 不 動 產 資 料 庫 (1) 不 動 產 資 訊 平 臺 1. 更 新 維 護 不 動 產 資 訊 平 臺, 並 加 強 宣 導, 更 新 及 維 護 計 畫 暨 並 研 擬 住 宅 決 策 支 援 系 統 內 政 部 ( 營 建 署 ) 研 擬 住 宅 決 策 支 援 2. 更 新 維 護 不 動 產 資 訊 平 臺, 並 加 強 宣 導 系 統 (2) 編 製 住 宅 資 訊 統 計 彙 報 依 住 宅 需 求 住 宅 供 給 住 宅 市 場 住 宅 金 融 及 住 宅 補 貼 等 面 向, 蒐 集 彙 整 及 發 布 住 內 政 部 ( 營 建 署 ) 宅 統 計 資 訊 (3) 住 宅 及 不 動 產 資 訊 之 地 理 資 訊 系 統 住 宅 及 不 動 產 資 訊 之 地 理 資 訊 系 統 擴 充 及 內 政 部 ( 營 建 署 ) 擴 充 及 管 理 維 護 計 管 理 維 護 計 畫 畫 2. 住 宅 及 不 動 產 價 格 資 料 庫 (1) 不 動 產 經 紀 業 成 1. 不 動 產 經 紀 業 成 交 資 訊 登 錄 與 資 料 庫 建 置 交 資 訊 登 錄 與 資 料 內 政 部 ( 地 政 司 ) 2. 不 動 產 交 易 價 格 資 料 庫 系 統 更 新 維 護 庫 建 置 (2) 編 製 住 宅 價 格 指 編 製 住 宅 價 格 指 數 並 定 期 發 布 內 政 部 ( 營 建 署 ) 數 並 定 期 發 布 (3) 辦 理 房 價 負 擔 能 力 資 訊 統 計 分 析 與 辦 理 房 價 負 擔 能 力 資 訊 統 計 分 析 與 發 布 內 政 部 ( 營 建 署 ) 發 布 3. 住 宅 市 場 分 析 (1) 規 劃 住 宅 狀 況 抽 委 託 辦 理 住 宅 狀 況 抽 樣 調 查 規 劃 內 政 部 ( 營 建 署 ) 樣 調 查 (2) 辦 理 臺 灣 住 宅 需 求 動 向 調 查 分 析 辦 理 每 年 度 臺 灣 住 宅 需 求 動 向 調 查 委 託 研 究 內 政 部 ( 營 建 署 ) (3) 住 宅 及 土 地 交 易 1. 委 託 辦 理 住 宅 及 土 地 交 易 頻 率 持 有 期 頻 率 持 有 期 間 分 間 分 析 與 資 料 庫 規 劃 內 政 部 ( 地 政 司 ) 析 與 資 料 庫 規 劃 2. 委 託 辦 理 住 宅 交 易 頻 率 分 析 持 有 期 間 建 置 分 析 與 資 料 庫 建 置 4. 補 助 地 方 政 府 建 置 住 宅 及 不 動 產 資 訊 系 統 補 助 地 方 政 府 建 置 補 助 地 方 政 府 建 置 住 宅 及 不 動 產 資 訊 內 政 部 ( 營 建 署 ) 住 宅 及 不 動 產 資 訊 186

194 表 35 其 他 住 宅 政 策 相 關 事 務 推 動 具 體 措 施 工 作 項 目 主 辦 機 關 1. 推 廣 宣 導 各 項 不 動 持 續 宣 導 各 類 不 動 產 交 易 定 型 化 契 約 及 產 交 易 定 型 化 契 約 內 政 部 ( 地 政 司 ) 相 關 法 律 常 識 及 相 關 法 律 常 識 2. 查 處 不 動 產 不 實 廣 告 行 為 依 職 權 及 檢 舉 查 處 不 動 產 不 實 廣 告 行 為 行 政 院 公 平 交 易 委 員 會 1. 通 傳 會 依 職 權 查 處 不 動 產 節 目 廣 告 化 3. 查 處 不 動 產 節 目 廣 行 為 內 政 部 告 化 或 置 入 性 行 銷 2. 內 政 部 依 職 權 對 於 房 地 產 廣 告 研 訂 規 國 家 通 訊 傳 播 委 員 會 行 為 範, 通 傳 會 依 職 權 配 合 辦 理 4. 建 立 督 促 不 動 產 經 持 續 督 促 不 動 產 經 紀 業 者 公 開 成 交 案 件 紀 業 者 公 開 成 交 案 內 政 部 ( 地 政 司 ) 資 訊 件 資 訊 之 機 制 5. 檢 討 建 築 開 發 業 管 委 託 辦 理 檢 討 建 築 開 發 業 管 理 及 識 標 理 及 識 別 標 章 相 關 內 政 部 ( 營 建 署 ) 章 相 關 制 度 之 研 究 制 度 6. 研 擬 民 國 105 年 至 委 託 辦 理 研 擬 民 國 105 年 至 108 年 整 108 年 整 體 住 宅 政 策 內 政 部 ( 營 建 署 ) 體 住 宅 政 策 實 施 方 案 實 施 方 案 7. 補 助 地 方 政 府 規 劃 住 宅 年 度 計 畫 及 中 補 助 地 方 政 府 規 劃 住 宅 年 度 及 中 程 計 畫 內 政 部 ( 營 建 署 ) 程 計 畫 ( 六 ) 社 會 住 宅 中 長 期 推 動 方 案 主 要 推 動 策 略 1. 補 助 地 方 政 府 興 辦 社 會 住 宅 為 鼓 勵 各 直 轄 市 縣 ( 市 ) 政 府 興 辦 社 會 住 宅, 本 方 案 採 競 爭 型 補 助 方 式 辦 理 由 各 直 轄 市 縣 ( 市 ) 政 府 勘 選 合 適 地 點 後 ( 需 能 取 得 土 地 ), 提 案 向 本 部 營 建 署 爭 取 補 助 初 期 規 劃 費, 若 規 劃 賡 續 推 動 興 建 社 會 住 宅 者, 再 補 助 工 程 費 另 為 利 國 家 整 體 資 源 之 有 效 再 利 用, 本 方 案 優 先 補 助 各 直 轄 市 縣 ( 市 ) 政 府 利 用 轄 內 閒 置 校 地 校 舍 及 公 共 設 施 等, 藉 由 新 建 或 改 建 轉 型 為 社 會 住 宅 本 方 案 計 匡 列 新 臺 幣 67 億 餘 元 2. 運 用 國 宅 用 地 興 辦 社 會 住 宅 經 本 署 徵 詢 國 宅 用 地 所 在 之 各 縣 市 政 府, 有 意 願 興 辦 社 會 住 宅 計 有 新 北 市 及 臺 中 市, 本 方 案 核 定 補 助 新 北 市 三 峽 國 光 段 及 臺 中 市 光 正 段 2 處 基 地, 補 助 每 處 先 期 規 劃 費 150 萬 元 及 最 高 70% 用 地 有 償 撥 用 經 費 187

195 3. 民 間 空 屋 釋 出 利 用 推 動 租 屋 服 務 平 臺, 利 用 民 間 現 有 空 屋, 運 用 現 有 產 業 的 服 務 能 量 與 商 業 模 式 成 立 一 專 責 之 租 屋 服 務 平 臺, 以 專 業 角 度 提 供 中 低 所 得 家 庭 或 一 般 民 眾 之 租 屋 服 務, 除 保 障 承 租 雙 方 權 益 外, 並 多 元 提 供 社 會 住 宅, 亦 可 健 全 租 屋 市 場 之 發 展 4. 運 用 民 間 融 資 提 案 (PFI) 制 度 直 轄 市 縣 ( 市 ) 政 府 得 考 量 以 PFI 制 度 ( 類 似 有 償 BTO) 運 用 保 險 業 資 金 等 民 間 資 源 投 入 社 會 住 宅 之 興 辦 為 促 進 民 間 興 辦 社 會 住 宅, 直 轄 市 縣 ( 市 ) 主 管 機 關 宜 先 行 規 劃 出 合 適 興 辦 社 會 住 宅 之 地 點 獎 勵 措 施 申 請 須 知 等, 再 公 告 徵 求 或 主 動 洽 詢 民 間 團 體 ( 企 業 社 福 團 體 非 營 利 組 織 等 ) 提 出 申 請 興 辦 5. 推 動 都 市 更 新 計 畫 及 研 議 增 額 容 積 都 市 更 新 案 於 更 新 後 配 合 提 供 公 益 設 施 或 公 共 設 施 者, 政 府 得 給 予 容 積 獎 勵, 各 地 方 政 府 得 依 上 開 規 定 引 導 都 更 案 配 合 設 置 社 會 住 宅 另 公 有 土 地 參 與 都 市 更 新 案, 各 地 方 政 府 可 利 用 更 新 後 分 回 之 公 有 財 產 設 置 社 會 住 宅 此 外, 各 地 方 政 府 應 研 議 善 用 都 市 計 畫 手 段, 透 過 增 額 容 積 之 虛 擬 土 地 儲 備 概 念, 於 推 動 都 市 更 新 或 民 間 個 別 開 發 基 地, 建 立 建 築 開 發 案 之 增 額 容 積 獎 勵 機 制, 政 府 可 依 增 額 容 積 價 值 分 回 一 定 比 例 之 樓 地 板 面 積, 並 提 供 做 為 社 會 住 宅, 以 減 輕 住 宅 基 金 之 土 地 與 經 費 支 出 6. 辦 理 成 立 社 會 住 宅 行 政 法 人 先 期 規 劃 作 業 成 立 社 會 住 宅 法 人 之 目 的 為 興 辦 社 會 住 宅 需 具 有 專 業 需 求 且 須 強 化 成 本 效 益 及 經 營 效 能, 且 社 會 住 宅 具 有 公 益 性 質, 民 間 投 資 意 願 較 不 足, 而 行 政 法 人 人 事 組 織 財 務 及 採 購 制 度 較 具 彈 性, 得 導 入 企 業 化 經 營 管 理 模 式, 提 升 營 運 績 效 行 政 院 於 104 年 5 月 1 日 訂 頒 中 央 目 的 事 業 主 管 機 關 審 核 地 方 特 定 公 共 事 務 設 立 行 政 法 人 處 理 原 則 據 此, 本 部 於 104 年 8 月 13 日 函 頒 內 政 部 審 核 直 轄 市 及 縣 ( 市 ) 政 府 設 立 社 會 住 宅 行 政 法 人 處 理 要 點, 並 於 104 年 9 月 14 日 同 意 行 政 法 人 新 北 市 居 住 服 務 中 心 業 務 項 目 屬 特 定 公 共 事 務 188

196 ( 七 ) 研 究 建 議 事 項 及 主 ( 協 ) 辦 機 關 項 次 建 議 事 項 說 明 主 辦 機 關 (1) 鑑 於 目 前 我 國 住 宅 市 場 社 會 住 宅 存 量 興 建 不 足, 但 仍 有 85 萬 戶 低 度 使 用 住 宅, 為 滿 足 承 租 人 安 心 居 住 需 求, 提 升 空 屋 所 有 權 人 出 租 住 宅 誘 因, 故 1 民 間 團 體 提 出 參 考 日 本 借 地 借 家 法 研 完 善 住 宅 租 賃 法 訂 租 賃 專 法, 完 善 租 賃 法 制 之 倡 議 制, 增 加 空 屋 進 (2) 考 察 日 本 借 地 借 家 法 主 要 係 規 範 租 入 租 賃 市 場 之 誘 賃 雙 方 之 私 法 權 利 義 務 關 係 範 疇, 與 因 我 國 民 法 比 較 差 異 較 大 者 為 租 約 之 更 新 與 終 止 契 約 規 定, 而 近 年 來 日 本 政 府 亦 積 極 推 動 定 期 借 家 契 約 制 度, 以 鼓 勵 出 租 人 出 租 住 宅, 可 供 日 後 研 議 研 訂 專 法 或 修 法 之 參 考 內 政 部 建 立 租 賃 糾 紛 先 行 處 理 機 制, 節 省 訴 訟 成 本 並 確 保 租 賃 雙 方 權 益 強 化 租 屋 服 務 平 臺 功 能, 提 供 多 元 租 賃 及 附 屬 服 務 健 全 租 賃 住 宅 相 關 產 業, 協 助 租 賃 住 宅 市 場 發 展 (1) 為 預 防 住 宅 租 賃 糾 紛 發 生, 日 本 政 府 定 有 租 賃 標 準 契 約 供 租 賃 雙 方 參 考 使 用, 與 我 國 目 前 檢 討 修 正 房 屋 租 賃 契 約 書 範 本 方 向 一 致, 建 議 持 續 推 動 (2) 就 租 賃 糾 紛 處 理 機 制, 建 議 可 參 考 日 本 政 府 提 供 租 賃 雙 方 在 訴 訟 程 序 前 之 多 管 道 諮 詢 及 協 調 機 制, 及 結 合 民 間 團 體 以 公 正 第 三 方 立 場 居 中 處 理 等 機 制, 降 低 租 賃 雙 方 之 訴 訟 成 本 (3) 日 本 借 地 借 家 法 規 定 民 事 調 停 程 序, 引 入 不 動 產 專 業 人 士 擔 任 調 停 委 員, 協 助 糾 紛 和 解, 與 我 國 民 事 訴 訟 法 之 調 解 程 序 相 近, 建 議 可 評 估 推 廣 參 考 日 本 國 土 交 通 省 依 法 補 助 民 間 設 立 居 住 支 援 協 議 會 組 織, 提 供 特 定 對 象 ( 低 所 得 受 災 者 高 齡 者 等 ) 租 賃 住 宅 諮 詢 等 支 援 性 協 助, 建 議 可 強 化 我 國 現 行 租 屋 服 務 平 臺 功 能, 成 為 特 定 對 象 之 租 賃 服 務 單 一 窗 口, 協 助 提 供 承 租 住 宅 取 得 租 金 補 貼 或 管 理 維 修 諮 詢 等 服 務 (1) 我 國 目 前 民 間 租 賃 住 宅 市 場 有 限, 且 以 個 人 出 租 管 理 型 態 為 主, 建 議 可 適 度 透 過 補 助 或 獎 勵 機 制, 並 配 合 社 會 住 宅 興 建 管 理, 扶 植 專 業 租 賃 住 宅 管 理 產 業 發 展 ; 另 一 方 面, 應 加 強 租 賃 所 得 稅 查 核, 降 低 房 東 逃 稅 誘 因, 以 引 導 其 委 外 管 理 租 賃 業 務 內 政 部 內 政 部 各 直 轄 市 縣 ( 市 ) 政 府 內 政 部 各 直 轄 市 縣 ( 市 ) 政 府 財 政 部 189

197 項 次 建 議 事 項 說 明 主 辦 機 關 (2) 另 日 本 借 上 型 住 宅 制 度 (マイホ ーム 借 上 げ 制 度 ) 經 驗, 亦 可 作 為 我 國 地 方 政 府 推 動 代 租 代 管 制 度 參 考 5 6 研 訂 社 會 住 宅 之 容 許 附 屬 事 業 範 圍 加 速 推 動 政 府 購 買 服 務 型 促 參 計 畫 作 業 原 則 草 案 法 制 作 業 依 據 促 參 法 規 定 在 前 置 作 業 評 估 時 應 考 慮 計 畫 之 自 償 性, 而 社 會 住 宅 之 租 金 收 入 一 般 皆 較 市 場 租 金 低, 且 政 府 亦 須 優 先 照 顧 弱 勢 族 群, 因 此 財 務 自 償 性 多 半 不 足, 為 使 民 間 參 與 興 建 意 願 提 高, 則 須 納 入 比 例 較 高 之 附 屬 事 業, 而 此 舉 又 恐 導 致 社 會 觀 感 不 佳 因 此 純 粹 以 社 會 住 宅 辦 理 BOT 方 式 其 困 難 度 較 高, 除 非 給 予 較 佳 之 優 惠 條 件 財 務 融 資 誘 因 或 條 件 較 優 之 附 屬 事 業 經 營 權, 藉 以 提 高 民 間 參 與 意 願 財 政 部 促 參 司 為 提 高 民 間 業 者 參 與 誘 因, 已 將 社 會 住 宅 納 入 社 會 福 利 設 施, 讓 地 方 政 府 得 依 促 參 法 辦 理 社 會 住 宅 招 商 作 業, 另 內 政 部 亦 將 訂 定 社 會 住 宅 適 用 促 參 重 大 公 共 建 設 的 範 圍, 初 步 考 量 納 入 日 間 照 護 中 心 及 幼 兒 托 育 設 施, 另 建 議 在 都 市 計 劃 使 用 分 區 容 許 範 圍, 開 放 旅 館 或 商 場 等 設 施, 除 可 提 供 住 戶 多 元 的 生 活 機 能, 更 可 增 加 財 務 自 償 性, 提 高 民 間 參 與 興 辦 的 意 願 因 此 建 議 : 依 促 參 法 第 二 十 七 條 第 一 項 規 定 建 請 內 政 部 盡 速 研 訂 社 會 住 宅 之 容 許 附 屬 事 業 範 圍, 鼓 勵 民 間 參 與 政 府 購 買 服 務 型 促 參 計 畫 (PFI, Private Finance Initiative) 係 政 府 向 民 間 業 者 採 購 服 務, 以 獲 取 民 間 業 者 提 供 符 合 需 求 之 公 共 服 務, 且 於 興 建 營 運 後 依 其 提 供 之 服 務 內 容 與 品 質 付 款, 如 業 者 未 達 服 務 績 效 時 則 予 以 扣 款 PFI 計 畫 之 特 色, 在 於 政 府 於 興 辦 事 業 前 期 資 金 不 足 的 情 形 下, 可 以 提 早 擁 有 公 共 設 施, 讓 民 眾 享 受 高 品 質 的 公 共 建 設, 並 且 能 在 特 許 期 限 內, 讓 公 共 設 施 擁 有 較 佳 之 服 務 品 質 因 此 建 議 公 益 性 較 強 且 興 建 成 本 較 高 的 社 會 住 宅, 因 財 務 自 償 能 力 較 低, 較 難 依 促 參 法 辦 理, 故 可 採 行 PFI 之 興 辦 模 式, 惟 如 何 由 政 府 於 營 運 期 間 購 買 內 政 部 營 建 署 財 政 部 190

198 項 次 建 議 事 項 說 明 主 辦 機 關 公 共 服 務 與 如 何 制 訂 量 化 的 服 務 品 質 標 準 (VFM) 及 付 費 機 制, 財 政 部 已 研 擬 政 府 購 買 服 務 型 促 參 計 畫 作 業 原 則 草 案, 建 請 加 速 法 制 作 業, 俾 利 遵 循 7 8 研 擬 都 市 計 畫 獎 勵 容 積 分 回 社 會 住 宅 研 議 空 屋 出 租 作 社 會 住 宅 使 用 之 稅 制 優 惠 方 式 臺 中 市 於 103 年 7 月 23 日 公 開 展 覽 之 變 更 臺 中 市 都 市 計 畫 主 要 計 畫 ( 第 四 次 通 盤 檢 討 案 ) 書 中, 研 訂 臺 中 市 都 市 計 畫 申 請 設 置 社 會 住 宅 增 額 容 積 作 業 要 點, 規 定 申 請 人 可 提 出 社 會 住 宅 設 置 計 畫 及 增 額 容 積 申 請 書, 經 提 臺 中 市 都 市 計 畫 委 員 會 審 查 通 過 後 始 得 據 以 增 加 樓 地 板 面 積 另 都 市 計 畫 臺 中 市 施 行 自 治 條 例 擬 修 訂, 未 來 建 築 物 開 發 提 供 部 分 樓 地 板 面 積 作 社 會 住 宅 使 用 者, 其 集 中 留 設 並 經 臺 中 市 政 府 都 市 發 展 局 核 准 及 指 定 之 管 理 機 關 同 意 接 管 者, 得 免 計 容 積 並 得 依 其 實 際 設 置 容 積 樓 地 板 面 積 之 一 倍 獎 勵, 不 受 容 積 上 限 之 規 定, 但 不 得 超 過 法 定 容 積 之 一 點 五 倍, 藉 由 容 積 獎 勵 方 式 分 回 社 會 住 宅 各 縣 市 政 府 辦 理 租 屋 服 務 平 臺 試 辦 計 畫, 此 計 畫 為 活 化 閒 置 住 宅 市 場 並 協 助 弱 勢 族 群 租 賃 民 間 房 屋, 以 臺 中 市 為 例, 截 至 104 年 度 11 月 受 理 核 准 件 數 為 23 件, 成 效 有 限, 究 其 因 目 前 難 以 吸 引 市 場 空 閒 住 宅 提 供 租 屋, 與 其 提 供 之 誘 因 不 足 有 關 臺 灣 租 屋 市 場 不 健 全 也 不 透 明, 房 東 出 租 房 屋 後 一 般 皆 未 向 稅 捐 機 關 誠 實 報 稅, 若 被 查 獲, 不 僅 享 有 的 自 用 住 宅 優 惠 地 價 稅 與 房 屋 稅 將 被 取 消, 同 時 租 金 也 將 計 入 房 東 的 年 度 個 人 所 得 稅, 這 是 房 東 不 願 參 與 租 屋 平 臺 媒 合 的 主 因 為 了 提 高 誘 因, 促 使 民 間 空 閒 住 宅 可 作 為 社 會 住 宅 出 租 使 用, 未 來 社 會 宅 可 採 包 租 代 管 策 略, 由 政 府 建 立 法 制, 邀 民 間 私 有 住 宅 參 與 包 租 代 管 平 臺, 讓 空 屋 活 化 轉 做 為 社 會 住 宅 相 關 配 套 策 略 如 下 : (1) 稅 制 優 惠 : 房 東 出 租 之 建 築 物 其 地 價 稅 與 房 屋 稅 比 照 自 用 住 宅 部 份 租 內 政 部 營 建 署 各 直 轄 市 縣 ( 市 ) 政 府 財 政 部 賦 稅 署 各 直 轄 市 縣 ( 市 ) 政 府 191

199 項 次 建 議 事 項 說 明 主 辦 機 關 金 免 課 所 得 稅 或 提 高 成 本 認 列 比 例 等 (2) 包 付 租 金 : 長 期 包 租 ( 建 議 三 年 一 期 ), 由 政 府 於 包 租 期 間 每 月 固 定 支 付 房 東 房 屋 租 金, 因 採 長 期 包 租 方 式, 故 租 金 可 低 於 市 價 ( 約 7 或 8 折 ) (3) 租 賃 代 管 : 由 政 府 委 託 物 業 管 理 公 司 擔 任 房 東 與 房 客 之 仲 介 平 臺, 對 房 東 提 供 租 屋 期 間 代 租 代 管 服 務 ; 另 對 房 客 提 供 租 屋 期 間 修 繕 維 護 服 務, 減 輕 房 東 對 於 弱 勢 族 群 房 客 管 理 與 租 金 收 取 不 易 之 疑 慮, 進 而 增 加 房 東 出 租 作 為 社 會 住 宅 之 意 願 9 10 結 合 民 間 資 源 辦 理 住 宅 耐 震 補 強 結 合 民 間 資 源 辦 理 住 宅 無 障 礙 設 施 改 善 (1) 日 本 住 生 活 基 本 計 畫 (2011 年 3 月 15 日 ) 目 標 ㄧ 支 持 安 全 安 心 的 豐 富 住 生 活 之 住 宅 環 境 構 築 明 定, 符 合 新 抗 震 標 準 (1981( 昭 和 56) 年 標 準 ) 所 要 求 的 具 有 抗 震 性 的 住 宅 存 量 比 率 79%(2008 年 ) 95%(2020 年 ) (2) 依 內 政 部 營 建 署 建 置 之 全 國 建 築 管 理 資 訊 系 統 統 計 推 估,86 年 5 月 1 日 ( 我 國 新 抗 震 標 準 頒 定 ) 以 前 設 計 興 建 之 住 宅 約 52 萬 棟, 為 因 應 震 災 減 災, 建 議 辦 理 結 構 安 全 耐 震 評 估, 若 耐 震 能 力 不 足 建 築 物 有 安 全 之 虞, 由 政 府 提 供 部 分 經 費 補 助 民 間 進 行 結 構 耐 震 補 強 (1) 日 本 住 生 活 基 本 計 畫 (2011 年 3 月 15 日 ) 目 標 4 對 於 住 宅 的 確 保 特 別 需 要 納 入 考 慮 對 象 之 居 住 安 定 確 保 老 齡 者 (65 歲 以 上 ) 的 居 住 住 宅 之 無 障 礙 化 率 規 定 如 下 : 一 定 的 無 障 礙 化 ( 註 1) 37%(2008 年 ) 75%(2020 年 ) 高 度 的 無 障 礙 化 ( 註 2) 9.5%(2008 年 ) 25%(2020 年 ) ( 註 1) 一 定 的 無 障 礙 化 : 設 置 兩 處 以 上 的 扶 手, 或 解 決 屋 內 的 高 低 水 平 差 ( 註 2) 高 度 的 無 障 礙 化 : 設 置 兩 處 以 上 的 扶 手, 解 決 屋 內 的 高 低 水 平 差 以 及 確 保 輪 椅 可 通 過 走 廊 內 政 部 營 建 署 各 直 轄 市 縣 ( 市 ) 政 府 內 政 部 營 建 署 各 直 轄 市 縣 ( 市 ) 政 府 192

200 項 次 建 議 事 項 說 明 主 辦 機 關 (2) 依 99 年 人 口 及 住 宅 普 查 資 料 統 計 資 料 顯 示, 全 臺 超 過 20 年 以 上 之 舊 式 公 寓 (2-5 樓 ) 住 宅 約 為 351 萬 戶 ( 約 占 總 住 宅 量 44%), 這 類 公 寓 大 都 未 設 置 電 梯, 影 響 老 人 進 出, 爰 此, 建 議 結 合 民 間 資 源 辦 理 無 障 礙 住 宅 改 善 獎 勵 補 助 11 結 合 民 間 資 源 推 動 高 齡 住 宅 依 照 內 政 部 戶 政 司 的 統 計 推 估, 我 國 人 口 快 速 老 化, 預 估 107 年 老 年 人 口 比 率 將 達 14%, 進 入 高 齡 社 會 但 事 實 上, 依 內 政 部 99 年 度 的 統 計 分 析, 各 縣 市 老 年 人 口 占 比 最 高 係 雲 林 縣 之 16.9%, 其 次 嘉 義 縣 澎 湖 縣 南 投 縣 苗 栗 縣 臺 東 縣 宜 蘭 縣 花 蓮 縣 及 屏 東 縣 亦 均 超 過 14%, 已 達 高 齡 縣 標 準, 而 且 全 國 老 年 人 口 與 子 女 同 住 者 占 52.1%, 其 次 為 僅 與 配 偶 同 住 者 占 19.5% 獨 居 者 占 14.3 %, 故 隨 著 由 子 女 照 顧 功 能 式 微, 及 人 口 老 化 所 帶 來 的 長 期 照 護 需 求 增 加, 如 何 建 構 一 個 符 合 高 齡 者 需 求 之 社 區 型 照 顧 制 度 應 是 未 來 政 策 規 劃 重 點 日 本 政 府 國 土 交 通 省 與 厚 生 勞 動 省 為 瞭 解 決 高 齡 者 住 宅 問 題 與 長 期 照 顧 問 題, 於 2011 年 10 月 共 同 訂 定 高 齡 者 住 宅 登 錄 制 度, 對 民 間 機 構 依 登 錄 基 準 建 置 與 經 營 高 齡 住 宅 者, 提 供 興 建 工 程 經 費 補 助 租 稅 減 免 低 利 貸 款 等 獎 勵 措 施, 並 修 訂 借 地 借 家 法, 明 訂 民 間 機 構 得 以 不 動 產 證 券 化 不 動 產 信 託 等 機 制 取 得 資 金, 如 需 租 用 公 有 土 地 或 建 築 物 者 得 申 請 租 用 20 年, 以 降 低 民 間 業 者 投 資 風 險 在 案 例 參 訪 6:UR 高 齡 者 住 宅 實 務 案 例 介 紹 -ココファン 日 吉 視 察 的 實 例 可 看 到, 由 學 研 機 構 興 建 經 營 的 高 齡 者 社 會 住 宅 建 築 物 中, 可 包 含 需 介 護 高 齡 者 租 用 住 宅 可 自 立 高 齡 者 租 用 住 宅 多 代 同 堂 家 庭 租 用 住 宅 一 般 家 庭 租 用 住 宅 醫 療 照 顧, 附 加 居 家 照 顧 服 務 日 常 餐 飲 服 務 交 誼 中 心 藥 局 一 般 商 業 服 務 等 設 施, 並 定 期 辦 各 直 轄 市 縣 ( 市 ) 政 府 193

201 項 次 建 議 事 項 說 明 主 辦 機 關 理 地 域 交 流 活 動 以 使 融 入 鄰 近 社 區 生 活 這 種 類 型 執 行 方 式 正 符 合 行 政 院 推 動 在 地 老 化 的 政 策 方 向, 惟 其 跨 業 經 營 的 型 態, 不 易 由 政 府 興 辦 營 運, 宜 訂 定 相 關 獎 勵 措 施, 或 以 BOT OT 方 式, 鼓 勵 民 間 機 構 興 辦 研 訂 社 會 住 宅 之 管 理 維 護 委 託 民 間 機 構 辦 理 之 招 商 文 件 範 本 多 元 籌 措 住 宅 金 融 財 源 活 化 運 用 資 源 只 租 不 售 之 公 營 住 宅 青 年 住 宅 及 社 會 住 宅 其 管 理 維 護 事 宜 可 依 促 參 法 以 委 託 民 間 機 構 營 運 方 式, 辦 理 (Operation-Transfer, 簡 稱 OT), 主 管 機 關 可 將 此 辦 理 方 式 納 入 相 關 教 育 訓 練 課 程 提 示 地 方 政 府 可 以 OT 方 式 辦 理 相 關 住 宅 之 管 理 維 護 事 項, 並 訂 定 此 類 招 商 文 件 範 本 及 契 約 參 考 文 件 供 地 方 政 府 運 用 ( 涉 及 機 關 為 住 宅 主 管 機 關 ) 參 照 新 加 坡 市 政 理 事 會 職 責, 屬 組 屋 公 共 區 域 之 管 理 維 護 電 梯 維 護 及 更 新 環 境 整 潔 之 維 護 硬 體 設 備 更 新 工 程 及 24 小 時 緊 急 應 變 作 為 ( 如 : 電 力 設 備 緊 急 修 護 作 業 ) 等 事 項, 以 委 託 專 業 機 構 處 理 方 式 辦 理 故 現 行 各 地 方 政 府 正 積 極 推 動 只 租 不 售 之 公 營 住 宅 及 青 年 住 宅, 其 管 理 維 護 可 依 促 參 法 以 OT 方 式 委 託 方 式, 不 但 節 省 地 方 政 府 人 事 支 出, 更 可 創 造 就 業 機 會, 因 此 建 議 住 宅 主 管 機 關 可 將 此 辦 理 方 式 納 入 相 關 教 育 訓 練 課 程, 或 訂 定 招 商 文 件 範 本 及 契 約 參 考 文 件 供 地 方 政 府 運 用 我 國 支 應 住 宅 政 策 之 財 源, 早 期 係 由 政 府 編 列 公 務 預 算 挹 注, 目 前 則 多 仰 賴 住 宅 基 金 支 應 依 該 基 金 收 支 保 管 及 運 用 辦 法 規 定, 住 宅 基 金 僅 得 購 買 政 府 公 債 國 庫 券 或 其 他 短 期 票 券 建 議 可 參 考 日 星 兩 國 之 經 驗, 研 議 其 他 生 利 或 籌 資 管 道, 及 妥 善 活 化 資 金, 將 有 助 提 升 基 金 資 金 運 用 效 能 及 適 度 減 輕 國 庫 負 擔 另, 公 有 土 地 與 資 產, 亦 可 思 考 多 元 運 用, 或 可 部 分 作 為 營 業 使 用, 委 由 民 間 管 維 生 財, 部 分 作 為 社 會 住 宅 等, 使 社 會 住 宅 成 為 整 體 開 發 之 選 項 內 政 部 營 建 署 財 政 部 內 政 部 財 政 部 194

202 項 次 建 議 事 項 說 明 主 辦 機 關 自 2010 年 12 月 起, 八 大 公 股 銀 行 辦 理 青 年 優 惠 房 貸 ( 無 政 府 補 貼 ), 對 於 借 款 人 年 滿 20 歲, 且 借 款 人 本 人 配 偶 及 未 成 年 子 女 均 無 自 有 住 宅 者, 提 14 供 每 戶 最 高 500 萬 元 之 前 2 年 優 惠 利 持 續 推 動 青 年 安 率 房 貸 考 量 該 項 優 惠 房 貸 係 以 公 股 心 成 家 購 屋 優 惠 銀 行 自 有 資 金 辦 理, 未 動 用 政 府 經 費 房 貸 予 以 補 貼, 尚 無 增 加 國 家 財 政 負 擔, 建 議 應 予 續 辦 ; 且 雙 北 市 都 會 地 區, 房 價 總 額 動 輒 千 萬,500 萬 之 貸 款 額 度 恐 不 敷 所 需, 爰 建 議 可 視 資 金 充 裕 情 況, 適 度 提 高 貸 款 額 度, 以 符 現 況 財 政 部 195

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204 伍 結 論 與 建 議 - 附 錄 ( 心 得 ) 一 團 長 / 內 政 部 營 建 署 副 署 長 王 榮 進 近 年 來 因 國 內 房 價 高 漲, 全 國 房 價 所 得 比 已 超 過 8 倍, 臺 北 市 更 高 達 16 倍, 居 住 正 義 成 為 社 會 大 眾 與 朝 野 關 注 的 焦 點 如 何 建 構 完 整 的 住 宅 政 策, 以 確 保 不 同 所 得 水 準 身 心 機 能 性 別 年 齡 家 戶 組 成 及 族 群 文 化 之 國 民, 均 能 擁 有 適 宜 且 有 尊 嚴 的 居 住 環 境, 已 是 政 府 責 無 旁 貸 的 責 任 住 宅 政 策 涉 及 層 面 廣 泛, 包 括 社 會 政 治 經 濟 及 財 稅 制 度 等, 更 涉 及 中 央 與 地 方 的 分 工 與 合 作 行 政 院 人 事 行 政 總 處 規 劃 本 次 專 題 研 究, 成 員 包 括 中 央 相 關 部 會 及 地 方 政 府, 不 僅 強 化 橫 向 聯 繫, 更 整 合 中 央 與 地 方 課 程 內 容 涵 蓋 政 策 研 討 與 實 地 參 訪, 考 慮 相 當 完 整 周 延, 實 屬 難 得 研 習 期 間, 學 員 均 認 真 聽 講 且 踴 躍 發 言, 與 講 師 互 動 熱 烈, 非 常 成 功 個 人 非 常 榮 幸 參 與 本 次 專 題 研 究 班, 獲 益 良 多, 謹 就 個 人 心 得 整 理 如 下 : ( 一 ) 日 本 為 解 決 戰 後 住 宅 嚴 重 不 足 問 題, 從 1945 年 開 始 推 動 一 系 列 的 住 宅 政 策, 並 制 定 相 關 的 推 動 法 案, 包 括 : 1. 住 宅 金 融 公 庫 法 設 置 住 宅 金 融 公 庫, 提 供 民 眾 相 關 住 宅 貸 款, 至 2007 年 改 組 為 獨 立 行 政 法 人 住 宅 金 融 支 援 機 構 止, 協 助 民 眾 貸 款 總 戶 數 達 1,944 萬 戶 2. 公 營 住 宅 法 透 過 國 家 與 地 方 合 作, 國 家 提 供 財 政 支 援, 地 方 負 責 興 建 符 合 健 康 生 活 所 需 的 住 宅, 提 供 低 所 得 者 以 廉 價 租 金 承 租 使 用, 至 2015 年 止, 公 營 住 宅 存 量 已 達 200 萬 戶, 包 括 政 府 興 建 196 萬 戶, 購 買 民 眾 空 屋 3 萬 戶, 長 期 租 用 民 間 空 屋 1 萬 戶 3. 日 本 住 宅 公 團 法 考 量 公 營 住 宅 的 建 設 主 體 是 各 個 地 方 政 府, 無 法 因 應 大 都 市 周 圍 地 區 的 大 規 模 需 求 及 民 間 資 金 導 入 的 必 要 性, 爰 透 過 住 宅 公 團 大 量 興 建 具 有 防 火 性 能 與 新 式 設 備 的 住 宅, 以 租 賃 或 出 售 方 式 提 供 給 一 般 家 庭 居 住 使 用, 至 2000 年 止, 住 宅 公 團 興 建 戶 數 約 152 萬 戶, 並 於 2004 年 改 組 為 獨 立 行 政 法 人 都 市 再 生 機 構, 簡 稱 UR, 目 前 由 UR 管 理 之 出 租 住 宅 約 74 萬 戶 197

205 ( 二 ) 日 本 的 住 宅 政 策 隨 著 住 宅 問 題 的 變 遷, 不 斷 的 調 整 因 應 : 1. 從 戰 後 到 1960 年 代, 主 要 問 題 為 住 宅 數 量 的 絕 對 短 缺, 因 此 住 宅 攻 策 著 重 在 量 的 增 加 年 時, 住 宅 總 數 首 次 超 過 住 戶 總 數, 因 此 到 1970 年 以 後, 住 宅 問 題 開 始 從 量 的 增 加 轉 變 為 質 的 提 昇 住 宅 政 策 致 力 於 如 何 提 高 符 合 最 低 居 住 水 準 (4 人 家 庭 50 平 方 公 尺 ) 及 誘 導 居 住 水 準 (4 人 家 庭 公 寓 91 平 方 公 尺, 透 天 厝 123 平 方 公 尺 ) 的 家 戶 比 例, 至 1998 年 符 合 最 低 居 住 水 準 家 戶 已 達 95%, 符 合 誘 導 居 住 水 準 家 戶 為 54%, 並 預 計 於 2015 年 全 國 家 戶 的 三 分 之 二 可 達 成 誘 導 居 住 水 準 3. 近 年 來 隨 著 出 生 率 下 降 與 高 齡 化, 人 口 逐 漸 減 少, 住 宅 問 題 已 轉 變 為 如 何 改 善 無 障 礙 空 間 及 空 屋 問 題, 至 2013 年 全 日 本 約 有 800 萬 戶 空 屋, 空 屋 率 約 為 14% 為 因 應 空 屋 及 高 齡 少 子 化 問 題, 都 市 再 生 機 構 (UR) 已 不 再 開 發 興 建 新 的 住 宅 社 區, 公 營 住 宅 政 策 也 配 合 調 整 為 鼓 勵 購 買 民 間 空 屋 及 長 期 租 用 民 間 空 屋 來 做 為 公 營 住 宅 使 用 同 時 推 動 既 有 住 宅 耐 震 補 強 與 無 障 礙 設 施 改 善 計 畫 ( 三 ) 1964 年 新 加 坡 政 府 將 居 者 有 其 屋 計 畫 列 為 國 家 政 策, 以 鼓 勵 人 民 擁 有 屬 於 自 己 的 住 房, 並 不 僅 僅 是 為 人 民 提 供 一 種 經 濟 上 的 保 障, 更 重 要 的 是 國 家 認 同, 當 人 民 有 了 像 房 子 這 樣 的 財 產, 就 會 努 力 保 護 它, 他 的 命 運 就 跟 國 家 連 接 在 一 起 新 加 坡 政 府 為 貫 徹 居 者 有 其 屋 政 策, 採 取 了 相 關 的 配 套 措 施, 包 括 : 1. 設 立 專 責 機 構 建 屋 發 展 局 (Housing and Development Board, 簡 稱 HDB) 負 責 公 共 組 屋 的 規 劃 建 設 分 配 銷 售 和 管 理 工 作, 至 2013 年 止, 建 屋 發 展 局 管 理 的 房 產 數 約 96 萬 戶, 包 括 出 售 公 共 組 屋 約 88 萬 戶, 出 租 公 共 組 屋 約 5 萬 戶, 每 年 預 算 約 172 億 新 加 坡 幣 ( 約 4000 億 臺 幣 ) HDB 主 要 業 務 包 括 : (1) 擬 定 住 宅 發 展 計 畫 (2) 徵 用 土 地 (3) 建 造 公 共 組 屋 (4) 外 包 或 承 包 工 程 (5) 公 共 組 屋 出 租 / 出 售 (6) 房 屋 貸 款 2. 於 1966 年 頒 布 土 地 徵 收 法 令, 規 定 政 府 有 權 在 任 何 地 方 強 制 徵 收 私 人 土 地 建 設 公 共 組 屋, 根 據 這 項 法 令, 建 屋 發 展 局 (HDB) 得 以 市 場 價 格 獲 得 政 府 分 配 土 地, 保 證 了 大 規 模 公 共 組 屋 建 設 所 需 土 地 來 源 198

206 (1) 結 合 公 積 金 (CPF) 制 度, 容 許 國 民 利 用 個 人 公 積 金 支 付 購 屋 費 用, 以 提 昇 國 民 購 屋 能 力, 至 2011 年 止, 新 加 坡 公 共 住 房 占 全 部 住 房 存 量 約 82.6%, 並 且 近 90% 的 新 加 坡 家 庭 擁 有 他 們 住 房 的 所 有 權 (2) 推 動 土 地 國 有 化 政 策, 透 過 填 海 造 地 增 加 之 國 有 土 地 及 徵 收 取 得 之 土 地, 均 維 持 國 有 不 出 售, 只 出 讓 土 地 使 用 權 國 有 土 地 比 例 已 從 1965 年 約 45% 提 高 到 87% 左 右 維 持 土 地 國 有 除 可 降 低 組 屋 售 價, 提 高 民 眾 購 屋 能 力 外, 也 可 將 土 地 增 值 利 益 歸 由 全 體 國 民 共 享 就 本 次 研 習 對 象 日 本 及 新 加 坡 而 言, 新 加 坡 的 住 宅 政 策 非 常 明 確, 就 是 貫 徹 推 動 居 者 有 其 屋, 不 但 成 立 專 責 法 人 機 構 建 屋 發 展 局 (HDB) 負 責 推 動, 從 土 地 取 得 規 劃 建 造 到 配 售 管 理, 以 一 條 龍 方 式 負 責 到 底, 責 任 明 確, 事 權 統 一, 而 且 政 府 每 年 固 定 編 列 預 算 補 助 以 2013 年 為 例, 新 加 坡 政 府 住 房 支 出, 約 占 國 家 總 預 算 的 2.5% 整 個 住 宅 市 場 幾 乎 完 全 由 政 府 主 導, 可 說 是 大 政 府 小 市 場 的 典 型 代 表, 政 府 可 以 有 效 維 持 住 宅 市 場 的 穏 定 發 展 而 日 本 則 是 採 中 央 與 地 方 分 工, 政 府 與 民 間 協 力 方 式, 大 部 分 交 由 民 間 市 場 自 由 運 作 提 供, 政 府 主 要 負 責 照 顧 弱 勢 族 群 部 分, 採 中 央 提 供 財 政 支 援, 地 方 負 責 興 建 營 運 方 式, 提 供 低 廉 合 適 的 公 共 住 宅 供 低 所 得 等 弱 勢 者 租 賃 使 用 同 時 配 合 建 立 完 善 的 賦 稅 制 度, 鼓 勵 長 期 持 有 及 出 租 使 用, 以 穩 定 住 宅 市 場 價 格 日 本 的 住 宅 政 策 也 隨 著 社 會 環 境 變 遷, 不 斷 調 整 因 應, 從 早 期 著 重 於 量 與 質 的 提 昇, 到 目 前 著 重 於 因 應 高 齡 少 子 化 所 帶 來 的 空 屋 與 無 障 礙 設 施 改 善 問 題, 不 同 時 期 採 取 不 同 的 因 應 措 施 反 觀 臺 灣, 我 國 目 前 除 面 臨 房 價 高 漲 民 眾 無 力 負 擔 及 公 共 住 宅 存 量 不 足 等 問 題 外, 也 同 樣 面 臨 高 齡 少 子 化 所 帶 來 的 衝 擊 日 本 及 新 加 坡 的 成 功 經 驗, 例 如 成 立 專 責 法 人 機 構 穩 定 的 財 稅 支 援 建 立 適 當 的 公 共 住 宅 存 量 利 用 民 間 空 屋 做 為 公 共 住 宅 使 用 及 推 動 住 宅 耐 震 補 強 與 無 障 礙 設 施 改 善 等, 均 可 提 供 我 國 參 考 但 各 國 國 情 不 同, 仍 應 思 考 如 何 截 長 補 短, 發 展 出 適 合 我 國 國 情 的 住 宅 政 策 199

207 二 內 政 部 地 政 司 簡 任 視 察 林 家 正 ( 一 ) 日 本 住 宅 租 賃 法 制 1. 租 賃 住 宅 租 賃 現 況 依 據 2013( 平 成 25 年 ) 住 宅 土 地 統 計 調 查, 日 本 住 宅 存 量 總 計 有 6,063 萬 戸 ( 圖 1 14 ), 其 中 有 家 庭 居 住 者 ( 居 住 世 帯 のある 住 宅 ) 為 5,210 萬 戶,( 占 全 部 住 宅 存 量 之 85.9%); 空 屋 ( 居 住 世 帯 のない 住 宅 ) 則 有 820 萬 戸 ( 占 全 部 住 宅 存 量 之 13,5%) 另 就 有 家 庭 居 住 住 宅 分 析 ( 圖 2 15 ), 其 中 自 有 住 宅 計 3,217 萬 戸 (61.7 %), 租 賃 住 宅 計 1,852 萬 戸 (35.5%) 租 賃 住 宅 中 之 民 間 租 賃 住 宅 計 有 1,458 萬 戶 ( 案 27.9%), 占 整 體 住 宅 市 場 一 定 之 比 例 另 民 間 租 賃 住 宅 中 出 租 人 為 個 人 身 分 者 約 占 8 成, 其 中 6 成 以 上 為 60 歲 以 上 ( 圖 3 16 ) 圖 1 空 屋 數 量 及 空 屋 率 變 動 圖 2 住 宅 所 有 權 關 係 分 析 目 前 日 本 民 間 租 賃 住 宅 業 務, 在 中 央 由 國 土 交 通 省 住 宅 局 主 管, 在 地 方 則 由 地 方 政 府 之 住 宅 部 門 負 責 圖 3 民 間 租 賃 住 宅 權 屬 有 關 日 本 民 間 租 賃 住 宅 現 況 及 相 關 法 制 為 本 次 研 究 重 點, 茲 就 考 察 內 容 並 蒐 集 相 關 參 考 資 料, 整 理 重 點 如 下 2. 民 間 租 賃 住 宅 流 程 日 本 民 間 租 賃 住 宅 出 租, 並 無 強 制 必 須 透 過 不 動 產 仲 介 業 者 辦 理, 但 圖 片 來 源 : 平 成 25 年 (2103) 住 宅 土 地 統 計 調 査 ( 日 本 總 務 省 統 計 局 ) 同 註 1 圖 片 來 源 : 國 土 交 通 省 社 会 資 本 整 備 審 議 会 住 宅 宅 地 分 科 会 民 間 賃 貸 住 宅 部 会 最 終 とりまと め 参 考 資 料 200

208 因 屋 主 自 行 進 行 出 租 媒 合 不 易, 所 以 大 部 分 還 是 會 透 過 不 動 產 仲 介 業 者 民 間 租 賃 住 宅 之 媒 介 流 程, 主 要 由 欲 租 屋 者 至 不 動 產 仲 介 業 者 辦 公 處 所 或 網 站 查 詢 出 租 住 宅 訊 息, 經 查 看 實 屋 且 符 合 需 要 者, 再 提 出 入 住 申 請, 俟 不 動 產 仲 介 業 者 與 出 租 人 審 查 同 意 後 17, 再 進 入 簽 約 程 序 ; 在 簽 約 前 不 動 產 仲 介 業 者 須 向 承 租 人 說 明 相 關 重 要 事 項 ( 如 房 屋 設 備 及 押 金 使 18 用 等 ), 經 簽 約 及 支 付 所 需 租 金 費 用 後 領 取 鑰 匙 搬 入, 與 我 國 住 宅 租 賃 仲 介 流 程 大 致 相 同 3. 租 賃 法 制 住 宅 租 賃 雙 方 之 權 利 義 務 關 係, 主 要 基 於 私 法 自 由 原 則, 按 雙 方 簽 訂 之 契 約 內 容 規 範, 在 法 律 規 定 部 份 則 有 民 法 及 借 地 借 家 法 民 法 規 定 包 含 房 東 義 務 ( 如 提 供 住 宅, 修 復 等 ) 房 客 義 務 ( 如 支 付 租 金 小 心 居 住 及 住 宅 設 施 有 所 損 害 需 通 知 房 東 義 務 ), 房 客 如 有 故 意 過 失 造 成 損 害 者, 在 退 租 時 負 有 恢 復 原 狀 責 任 另 借 地 借 家 法 係 於 1992 年 將 借 家 法 借 地 法 修 正 整 併 而 成, 分 為 : 總 則 ( 說 明 立 法 目 的 規 範 適 用 權 利 種 類 與 契 約 範 圍 及 相 關 名 詞 定 義 ), 借 地, 借 家 ( 規 定 建 物 租 賃 契 約 更 新 租 賃 效 力 及 定 期 建 物 租 賃 ) 及 借 地 條 件 變 更 等 之 審 理 程 序 等 4 章 至 於 住 宅 租 賃 契 約 種 類 可 分 為 普 通 借 家 契 約 及 定 期 借 家 契 約 2 種 普 通 借 家 契 約, 只 要 雙 方 達 成 協 議 即 成 立, 契 約 租 期 屆 滿 但 房 客 繼 續 居 住 者, 契 約 不 當 然 終 止 ; 另 一 為 定 期 借 家 契 約, 契 約 於 租 期 屆 滿 後 即 終 止, 但 依 該 法 第 38 條 規 定 必 須 以 公 證 證 書 等 書 面 訂 定, 且 出 租 人 並 應 於 訂 約 前 先 向 承 租 人 說 明 期 間 屆 滿 契 約 終 止 不 予 更 新, 該 事 項 必 須 以 書 面 記 載, 俾 確 保 承 租 人 權 益 19 定 期 借 家 契 約 與 普 通 借 家 契 約 比 較 定 期 借 家 契 約 普 通 借 家 契 約 一 般 而 言, 在 簽 約 前 出 租 人 與 承 租 人 並 不 會 直 接 接 觸, 相 關 事 項 將 委 由 不 動 產 業 者 居 間 處 理 租 賃 房 屋 時 承 租 人 所 需 支 付 費 用 包 括 : 租 金 押 金 ( 一 般 為 2 個 月 租 金, 租 約 終 止 後 推 還 ) 禮 金 ( 習 慣 支 給 出 租 人 之 費 用, 一 般 為 1-2 個 月 之 租 金 ) 保 險 費 ( 必 須 加 入 火 災 與 漏 水 保 險 ) 管 理 費 ; 另 給 與 不 動 產 業 者 之 仲 介 報 酬 則 由 業 者 與 承 租 人 雙 方 約 定, 最 多 不 超 過 1 個 月 租 金 資 料 來 源 : 國 土 交 通 省 201

209 (1) 契 約 方 法 A. 以 公 正 証 書 等 書 面 契 約 書 面 契 約, 但 口 頭 亦 可 為 限 B. 屆 滿 契 約 終 止 不 予 更 新, 該 事 項 必 須 以 書 面 記 載 並 事 先 說 明 (2) 有 無 更 新 屆 滿 契 約 終 止 不 予 更 新 有 正 當 事 由 者 即 可 更 新 (3) 租 賃 期 間 上 限 (4) 租 期 未 滿 1 年 之 效 力 (5) 増 減 租 金 特 約 之 效 力 (6) 可 否 中 途 解 約 無 限 制 2000 年 3 月 1 日 之 契 約 : 20 年 ;2000 年 3 月 1 日 以 後 之 契 約 : 無 制 限 未 滿 1 年 契 約 亦 可 視 為 未 定 有 期 間 之 建 物 租 賃 依 約 定 辦 理 因 土 地 或 建 物 之 租 税 及 其 他 負 擔 之 增 減 土 地 或 建 物 價 格 上 昇 或 低 下 等 變 動 或 與 鄰 近 同 種 之 建 物 借 賃 ( 租 金 ) 比 較 後 發 現 不 適 當 者, 不 受 契 約 條 件 所 限 A. 樓 地 板 面 積 為 未 滿 200 依 契 約 約 定 平 方 米 之 建 物, 因 工 作 調 動 療 養 照 護 家 人 或 其 他 不 得 已 之 事 由, 建 物 之 承 租 人 難 以 使 用 建 物 做 為 自 己 之 生 活 據 點 時, 建 物 之 承 租 人 得 提 出 中 途 解 約 B. 其 他 狀 況 則 依 契 約 約 定 因 普 通 借 家 契 約 為 因 應 戰 爭 期 間 作 為 穩 定 住 宅 需 求 所 設 計 之 制 度, 故 規 定 出 租 人 需 有 正 常 理 由 才 可 與 承 租 人 解 約, 以 致 產 生 租 金 調 整 及 妨 礙 空 間 有 效 利 用 等 問 題 對 此, 日 本 政 府 在 2000 年 推 動 定 期 借 家 契 約 20 制 度, 以 明 確 租 賃 期 間, 鼓 勵 出 租 人 提 升 租 賃 房 屋 品 質 租 賃 糾 紛 處 理 就 租 賃 行 為 而 言, 如 出 租 人 與 承 租 人 一 旦 發 生 糾 紛 爭 議 且 協 議 不 成 者, 則 必 須 進 入 法 院 訴 訟 程 序 解 決, 不 僅 費 時 耗 費 成 本, 進 而 將 影 響 租 賃 雙 方 之 租 賃 意 願 而 依 國 土 交 通 省 講 師 說 明, 日 本 民 間 租 賃 住 宅 市 場 國 土 交 通 省, 您 知 道 定 期 借 家 制 度 嗎? 然 而 日 本 官 方 調 查 結 果, 訂 定 普 通 借 家 契 為 多 數 ( 占 95.8%), 定 期 借 家 契 約 僅 有 3.2%, 其 中 對 於 定 期 借 家 制 度 瞭 解 者 仍 為 有 限, 不 知 道 比 例 最 多 (57.5%) 僅 知 名 稱 者 有 (30.7%), 其 成 效 尚 為 有 限 平 成 26 年 度 住 宅 市 場 動 向 調 查 報 告 書 第 22 頁 202

210 亦 遭 遇 此 問 題, 一 年 即 接 獲 租 賃 糾 紛 案 件 諮 詢 案 件 約 3 萬 餘 件 ( 圖 4), 其 中 1/3 為 租 金 等 糾 紛, 其 次 為 退 租 及 恢 復 原 狀 等 問 題 對 於 減 少 租 賃 糾 紛 及 糾 紛 處 理 方 面, 政 府 機 關 採 取 因 應 措 施 如 下 : (1) 減 少 爭 議 發 生 A. 制 定 租 賃 標 準 契 約 : 基 於 住 宅 租 賃 糾 紛 之 發 生, 主 要 為 因 契 約 內 容 不 明 確 或 不 完 整 所 造 成, 所 以 國 土 交 通 省 依 據 民 法 等 規 定 訂 定 租 賃 標 準 契 約, 以 供 租 賃 雙 方 參 考 22, 並 提 醒 租 賃 雙 方 在 簽 約 時 須 詳 審 閱 契 約 內 容, 及 確 實 依 契 約 履 行 相 關 權 利 義 務 B. 提 升 不 動 產 業 者 品 質 : 考 量 住 宅 租 賃 多 透 過 不 動 產 業 者 辦 理, 為 減 少 租 賃 糾 紛 發 生, 故 朝 向 提 升 不 動 產 仲 介 業 者 素 質 著 手, 今 年 國 土 交 通 省 即 辦 理 專 業 研 習 訓 練 人 數 約 3000 人 (2) 糾 紛 處 理 管 道 對 於 糾 紛 事 件 之 處 理, 政 府 行 政 部 門 本 身 僅 提 供 諮 詢 服 務, 並 直 接 不 介 入 處 理, 租 賃 雙 方 可 透 過 下 列 管 道 處 理 租 賃 標 準 契 約 針 對 退 租 時 發 生 回 復 原 狀 爭 議 情 形, 並 訂 有 指 導 方 針 ( 原 則 : 承 租 人 要 負 擔 因 故 意 過 失 使 用 所 造 成 之 損 害, 但 自 然 折 舊 損 傷 則 否 ) 資 料 來 源 : 國 土 交 通 省 住 宅 局 住 宅 総 合 整 備 課 紛 争 の 事 後 処 理 について ( 平 成 ) 203

211 日 本 司 法 支 援 中 心 其 中, 民 事 調 停 係 依 據 民 事 調 停 法 規 定 辦 理, 屬 於 非 訟 事 件 範 疇, 主 要 為 促 使 民 事 爭 議 之 雙 方 能 儘 速 達 成 協 議 依 調 停 法 第 24 條 及 第 24 條 之 2 規 定 24, 建 物 租 賃 調 停 案 件 應 民 眾 向 法 院 提 起, 借 地 借 家 法 第 32 條 規 定 之 請 求 增 减 住 宅 租 金 案 件, 調 停 程 序 則 為 提 起 訴 訟 之 前 置 前 置 程 序 調 停 案 件 由 法 院 組 成 調 停 委 員 會 進 行, 包 括 調 停 主 任 1 名 及 2 名 以 上 之 民 事 調 停 委 員 25, 依 講 座 日 本 明 海 大 學 周 藤 利 一 教 授 說 明, 一 般 調 停 案 件, 委 員 會 將 開 3 次 會 議, 第 1 次 由 租 賃 雙 方 當 場 陳 述, 第 2 次 專 家 提 供 處 理 意 見, 並 由 租 賃 雙 方 回 去 思 考, 第 3 次 再 由 雙 方 回 來 看 是 否 接 受 處 理 方 案, 處 理 程 序 約 2 個 月, 如 果 調 停 不 成, 可 再 提 起 訴 訟 而 調 停 成 立 者, 具 有 與 裁 判 之 和 解 同 一 效 力 租 賃 市 場 相 關 產 業 依 據 日 本 標 準 產 業 的 分 類, 不 動 產 業 主 要 分 為 不 動 產 取 引 ( 交 易 ) 業 與 不 動 產 租 賃 管 理 業 2 大 類, 不 動 產 取 引 ( 交 易 ) 業 又 分 為 不 動 產 代 理 24 民 事 調 停 法 第 24 條 : 宅 地 又 は 建 物 の 貸 借 その 他 の 利 用 関 係 の 紛 争 に 関 する 調 停 事 件 は 紛 争 の 目 的 である 宅 地 若 しくは 建 物 の 所 在 地 を 管 轄 する 簡 易 裁 判 所 又 は 当 事 者 が 合 意 で 定 めるそ の 所 在 地 を 管 轄 する 地 方 裁 判 所 の 管 轄 とする, 第 24 條 之 2: 借 地 借 家 法... 第 32 條 の 建 物 の 借 賃 の 額 の 増 減 の 請 求 に 関 する 事 件 について 訴 えを 提 起 しようとする 者 は まず 調 停 の 申 立 てをしなければならない 民 事 調 停 法 第 6 條 : 調 停 委 員 会 は 調 停 主 任 一 人 及 び 民 事 調 停 委 員 二 人 以 上 で 組 織 する, 民 事 調 停 委 員 多 由 專 業 人 士 擔 任, 如 估 價 師 土 地 家 屋 調 查 士 或 司 法 書 士 等 ) 26 民 事 調 停 法 第 16 條 : 調 停 において 当 事 者 間 に 合 意 が 成 立 し これを 調 書 に 記 載 したときは 調 停 が 成 立 したものとし その 記 載 は 裁 判 上 の 和 解 と 同 一 の 効 力 を 有 する 204

212 業 不 動 產 仲 介 業 等 4 種 業 別, 不 動 產 代 理 業 仲 介 業 與 我 國 不 動 產 經 紀 業 管 理 條 例 規 範 之 不 動 產 仲 介 經 紀 業 與 不 動 產 代 銷 經 紀 業 近 似 27 ; 另 不 動 產 租 賃 管 理 業 則 包 括 不 動 產 租 賃 停 車 業 及 管 理 業 又 就 民 間 租 賃 住 宅 部 分, 涉 及 相 關 不 動 產 業 者 如 下 : 27 臺 北 市 政 府 地 政 處 吳 火 焜 施 乃 仁 金 志 謙 日 本 不 動 產 經 紀 業 輔 導 與 管 理 制 度 出 國 報 告 ( ) 205

213 (1) 宅 建 業 : 依 宅 地 建 物 取 引 ( 交 易 ) 業 法 ( 以 下 簡 稱 宅 建 業 法 ) 第 2 條 規 定, 宅 建 業 係 指 以 宅 地 或 建 物 之 買 賣 交 換, 或 宅 地 建 物 之 買 賣 交 換 或 租 賃 之 代 理 或 媒 介 等 行 為 之 行 業 經 欲 從 事 宅 建 業, 須 先 向 中 央 主 管 機 關 國 土 交 通 大 臣 或 地 方 主 管 機 關 都 道 府 縣 知 事 申 請 許 可, 有 效 期 間 為 5 年, 並 由 取 得 國 家 資 格 之 宅 地 建 物 取 引 士 ( 略 稱 : 宅 建 士 ) 執 行 業 務, 在 仲 介 時 應 就 租 賃 物 件 及 仲 介 條 件 等 重 要 事 項 進 行 説 明 (2) 租 賃 住 宅 管 理 業 : 為 優 化 發 展 賃 貸 住 宅 管 理 業, 保 障 租 賃 雙 方 權 益, 國 土 交 通 省 在 2011 年 ( 平 成 23 年 9 月 30 日 ) 公 布 賃 貸 住 宅 管 理 業 者 登 録 規 程 及 賃 貸 住 宅 管 理 業 務 處 理 準 則 28,, 登 錄 對 象 包 括 受 託 管 理 型 ( 受 出 租 人 委 託 辦 理 租 賃 住 宅 管 理 事 務 29 ), 以 及 轉 租 型 (サブリース, 即 承 租 他 人 住 宅, 再 為 經 營 管 理 出 租 者 ) 業 者 ( 如 下 圖 30 ); 其 對 於 管 理 對 象 應 予 說 明 契 約 重 要 事 項 並 書 面 交 付, 並 遵 守 定 期 向 出 租 人 報 告 管 理 事 務 情 形 等 責 任 國 土 交 通 大 臣 針 對 已 登 錄 之 管 理 業 者 有 造 成 出 租 人 損 害 等 不 當 情 形, 將 進 行 指 導 諮 詢 及 勸 告, 情 節 重 大 且 未 按 勸 告 改 進 等 情 形 者, 將 註 銷 其 登 錄 依 據 該 登 錄 制 度, 出 租 人 得 以 掌 握 管 理 業 者 相 關 資 訊, 以 作 為 事 前 選 擇 業 者 時 之 判 斷 資 料 來 源 : 國 土 交 通 省 現 階 段 為 避 免 造 成 業 者 負 擔 之 疑 慮, 故 採 取 任 意 登 錄 制 度, 實 際 登 錄 事 務 向 各 地 方 整 備 局 等 辦 理 登 錄 業 者 之 成 員 並 不 需 要 一 定 配 有 合 格 之 宅 建 士, 但 因 涉 及 專 業 經 驗, 如 果 能 配 有 宅 建 士 賃 貸 不 動 産 経 営 管 理 士, 將 具 有 一 定 意 義 管 理 事 務 包 括 下 列 收 取 租 ( 押 ) 金, 更 新 租 賃 契 約, 契 約 終 止 之 基 本 事 務 ( 基 幹 事 務 ) 圖 片 來 源 : 206

214 (3) 租 賃 不 動 產 經 營 管 理 士 : 基 於 租 賃 不 動 産 管 理 需 要 専 門 知 識 技 術 技 能 及 倫 理 観, 且 為 健 全 租 賃 管 理 制 度, 所 以 公 益 財 團 法 人 日 本 賃 貸 住 宅 管 理 協 會 公 益 社 團 法 人 全 國 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 連 合 會 公 益 社 團 法 人 全 日 本 不 動 産 協 會 在 平 成 19 年 7 月 共 同 整 合 其 各 自 之 資 格 認 證 制 度, 成 立 一 般 社 團 法 人 賃 貸 不 動 産 經 營 管 理 士 協 議 會, 創 設 租 賃 不 動 産 經 營 管 理 士 制 度 31 其 管 理 士 須 通 過 協 議 會 考 試, 並 完 成 登 錄 後 取 得 資 格, 屬 民 間 團 體 自 行 認 證 之 專 業 人 員 6. 租 賃 交 易 價 格 資 訊 經 搜 尋 日 本 國 土 交 通 省 網 站 資 料, 官 方 目 前 僅 有 查 得 揭 示 公 示 地 價 地 價 調 查 及 取 引 ( 買 賣 ) 價 格 情 報 等 資 料 ( 土 地. 建 設 產 業 局 ), 並 無 提 供 民 間 租 賃 住 宅 價 格 資 訊 另 日 本 民 間 租 賃 住 宅 市 場 之 交 易, 目 前 多 透 過 宅 建 業 仲 介 辦 理, 而 目 前 國 土 交 通 省 係 採 取 REINS ( Real Estate Information Net System, 不 動 產 流 通 資 訊 系 統 ), 將 全 國 分 成 4 區, 指 定 不 動 產 流 通 機 構 並 成 立 公 益 法 人 組 織, 以 各 地 區 重 要 的 宅 建 業 者 為 其 會 員, 經 指 定 之 機 構 分 別 為 財 團 法 人 東 日 本 不 動 產 流 通 機 構 社 團 法 人 中 部 圈 不 動 產 流 通 機 構 社 團 法 人 近 畿 圈 不 動 產 流 通 機 構 社 團 法 人 西 日 本 不 動 產 流 通 機 構, 辦 理 宅 地 及 建 物 資 訊 之 登 錄 及 提 供 等 業 務 32 該 流 通 機 構 目 前 每 季 均 有 公 布 租 賃 居 住 用 物 件 交 易 取 引 動 向 資 料 ( 參 下 圖 33 ), 惟 無 提 供 個 別 租 賃 案 件 交 易 資 訊 檢 索 功 能 另 部 分 民 間 業 者 亦 有 提 供 相 關 租 賃 資 料 參 考 ( 如 不 動 産 業 務 総 合 支 援 サイト 資 料 來 源 : 一 般 社 団 法 人 賃 貸 不 動 産 経 営 管 理 士 協 議 会 網 站 臺 北 市 政 府 地 政 處 吳 火 焜 施 乃 仁 金 志 謙 日 本 不 動 產 經 紀 業 輔 導 與 管 理 制 度 出 國 報 告 ( ) 資 料 來 源 : 財 團 法 人 東 日 本 不 動 產 流 通 機 構 網 站 207

215 7. 租 賃 住 宅 政 策 相 關 內 容 及 具 體 措 施 為 實 現 國 民 豐 富 的 住 生 活, 確 保 住 生 活 的 安 定 及 促 進 住 生 活 之 提 升, 日 本 政 府 在 2006 年 ( 平 成 18 年 ) 制 定 住 生 活 基 本 法, 依 該 法 第 15 條 規 定 應 訂 定 住 生 活 基 本 計 畫 ( 全 國 計 畫 ) 而 依 據 2011 年 ( 平 成 23 年 ) 34 公 布 之 住 生 活 基 本 計 畫 ( 全 國 計 畫 ), 其 中 有 關 租 賃 住 宅 摘 要 整 理 如 下 : 目 標 基 本 措 施 目 標 2 住 宅 適 切 管 理 關 於 民 間 租 賃 住 宅, 建 構 合 理 與 適 切 的 維 護 制 度, 與 再 生 為 活 化 民 間 租 賃 住 宅 推 行 住 宅 更 新 目 標 3 提 升 住 宅 市 場 (1) 運 用 現 有 住 宅 存 量, 並 且 支 援 老 齡 者 住 宅 的 供 環 境, 適 切 實 現 多 樣 給, 以 及 促 進 三 代 一 起 居 住 或 居 住 附 近 化 居 住 環 境 -3 促 進 多 (2) 在 租 賃 住 宅 市 場 中, 透 過 標 準 規 則 的 普 及 化, 樣 化 居 住 需 求 之 住 宅 可 防 範 關 於 住 宅 的 糾 紛 此 外, 在 防 止 住 宅 糾 紛 確 保, 並 解 決 供 需 失 方 面, 充 實 並 普 及 糾 紛 處 理 機 制 由 指 定 糾 紛 處 調 理 機 關 來 處 理 相 關 紛 爭, 順 利 解 決 問 題 (3) 擁 有 老 齡 者 的 住 宅 比 較 寬 廣, 運 用 這 些 住 宅 作 為 子 女 養 育 家 戶 的 出 租 住 宅, 來 進 行 支 援 家 戶 換 屋 (4) 提 供 空 屋 再 生 與 拆 除 相 關 資 訊, 來 促 進 空 屋 的 有 效 運 用 歸 納 日 本 在 民 間 租 賃 住 宅 策 略 部 分, 主 要 係 活 化 利 用 現 有 住 宅 存 量, 尤 其 是 老 齡 者 及 空 屋, 以 增 加 租 賃 住 宅 之 供 給, 並 加 強 少 租 賃 糾 紛 及 糾 紛 處 理, 以 提 升 出 租 者 之 出 租 誘 因 ; 另 租 賃 住 宅 之 供 給, 將 著 重 支 援 特 殊 需 要 者, 如 老 齡 者 或 子 女 養 育 家 戶 34 計 畫 期 程 :2011 年 ( 平 成 23 年 ) 至 2020 年 ( 平 成 23 年 ) 208

216 對 此, 日 本 政 府 已 提 出 個 人 住 宅 の 賃 貸 流 通 を 促 進 するための 指 針, 提 出 ( 借 主 ) 負 担 DIY 型 賃 貸 借 型 式 契 約 或 給 予 補 助 等 措 施, 以 協 助 空 屋 進 入 租 賃 住 宅 市 場 另 依 據 2011 年 增 訂 老 齡 者 居 住 安 定 相 關 法 律 第 5 條, 創 設 老 齡 者 住 宅 登 錄 制 度, 使 老 齡 者 出 租 住 宅 或 付 費 之 老 人 安 養 院 ( 提 供 老 齡 者 入 居 並 提 供 訪 視 或 諮 詢 服 務 之 業 者 ), 可 以 向 地 方 政 府 申 請 登 錄, 經 審 查 符 合 標 準 者, 政 府 將 給 予 相 關 補 助 或 取 得 住 宅 金 融 機 構 貸 款 協 助 依 據 住 生 活 基 本 法 第 15 條 及 住 宅 確 保 要 配 慮 者 租 賃 住 宅 供 給 相 關 法 律 ( 住 宅 確 保 要 配 慮 者 に 対 する 賃 貸 住 宅 の 供 給 の 促 進 に 関 する 法 律 ) 規 定, 應 促 進 對 於 低 所 得 者 受 災 者 高 齢 者 障 害 者 育 兒 家 庭 等 之 租 賃 住 宅 供 給, 從 事 民 間 賃 貸 住 宅 之 事 業 中 央 及 地 方 政 府 並 應 努 力 協 助 其 入 住, 目 前 國 土 交 通 省 依 該 法 律 第 10 條 規 定 辦 理 補 助 設 立 居 住 支 援 協 議 会 組 織 ( 補 助 限 度 額 1000 萬 日 圓 ), 以 提 供 要 配 慮 者 相 關 租 賃 資 訊 及 相 關 必 要 之 支 援 協 助 ( 如 下 圖 35 ) 此 外, 目 前 部 分 地 方 政 府 或 團 體 ( 如 JTI) 刻 正 推 動 借 上 型 住 宅 制 度 (マイホーム 借 上 げ 制 度 ), 鼓 勵 50 歲 以 上 屋 主 將 自 有 房 屋 提 出 出 租, 並 透 過 租 金 保 證 及 定 期 借 家 制 度 等 機 制, 轉 租 予 育 兒 家 庭, 以 活 化 資 產 及 滿 足 住 屋 需 求 ( 下 圖 為 JTI 運 作 模 式 )

217 ( 二 ) 新 加 坡 住 宅 租 賃 法 制 1. 住 宅 市 場 概 況 新 加 坡 於 1964 年 推 行 住 者 有 其 屋 (Home Ownership) 的 政 策, 迄 至 2014 年 統 計 住 宅 自 有 率 高 達 90.3% 36 另 有 80.4% 居 民 住 在 住 宅 發 展 局 ( HDB. Housing and Development Board) 興 建 之 組 屋 13.5% 居 民 住 在 私 人 大 廈 和 公 寓 5.8% 居 民 住 在 擁 有 土 地 所 有 權 不 動 產 37 新 加 坡 住 宅 政 策 重 點 在 於 使 公 民 及 有 長 期 居 留 證 之 民 眾 取 得 自 有 組 屋, 依 2013 年 11 月 統 計,HDB 管 理 組 屋 總 計 有 95 萬 8561 戶, 其 中 87 萬 8728 戶 為 出 售 組 屋 (91.7%), 租 賃 組 屋 有 5 萬 1456 戶, 主 要 專 為 提 供 負 擔 不 起 購 屋, 且 無 其 他 房 屋 或 無 家 人 依 靠 的 低 收 入 戶 家 庭 而 設, 其 申 請 資 格 須 為 新 加 坡 公 民, 至 少 21 歲 有 一 家 庭 核 心, 且 全 家 總 收 入 必 須 未 超 過 新 加 坡 幣 1,500/ 每 月, 至 於 單 身 者 年 齡 則 必 須 至 少 35 歲 ; 申 請 人 不 得 擁 有 任 何 房 屋 或 不 曾 擁 有 私 人 房 屋 租 屋 的 型 態 分 為 1 房 ( 平 均 30 平 方 公 尺 ) 與 2 房 ( 平 均 40 平 方 公 尺 ) 新 加 坡 統 計 局 新 加 坡 統 計 局 210

218 至 於 住 宅 之 出 租 可 由 屋 主 自 行 辦 理, 但 如 欲 委 託 他 人 出 租, 則 必 須 委 託 領 有 執 照 的 房 屋 代 理 商 及 以 註 冊 的 經 紀 業 人 一 般 公 開 市 場 之 租 賃 住 宅 來 源 可 分 為 2 種 : (1) 組 屋 : 租 屋 擁 有 者 可 以 在 公 開 市 場 出 租 組 屋 或 分 租 部 分 房 間, 如 果 出 租 全 部 組 屋 者, 需 事 先 經 過 HDB 許 可, 如 轉 租 部 分 房 間 者, 則 只 需 於 7 日 內 於 HDB 登 記, 但 在 出 租 期 間 均 須 同 住 ; 至 於 承 租 人 必 須 為 新 加 坡 公 民, 新 加 坡 永 久 居 民, 或 者 在 新 加 坡 合 法 居 住 的 非 新 加 坡 公 民 ( 持 有 新 加 坡 藍 色 身 份 證 工 作 證 或 學 生 證 ), 且 原 則 同 時 未 擁 有 或 承 租 其 他 組 屋 另 目 前,HDB 每 季 有 提 供 租 金 行 情 參 考 資 料 ( 如 下 圖 ) 211

219 (2) 私 人 大 廈 和 公 寓 : 尚 無 上 述 組 屋 之 限 制 另 新 加 坡 都 市 再 發 展 局 (URA,Urban Redevelopment Authority) 每 季 會 提 供 不 動 產 統 計 數 據, 其 中 租 賃 方 面 包 括 當 季 租 金 指 數 與 比 較 ( 如 下 圖 38 ) 2. 住 宅 糾 紛 處 理 新 加 坡 租 賃 房 屋 之 法 律 關 係 乃 依 據 相 關 契 約 法 令 定 辦 理, 在 租 賃 房 屋 時 遇 到 問 題 時, 通 常 會 先 由 承 租 人 與 出 租 人 先 行 協 議 解 決 但 若 雙 方 未 能 38 資 料 來 源 212