中国行业季度分析报告

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1 中 国 房 地 产 行 业 分 析 报 告 (2006 年 3 季 度 ) 出 版 日 期 :2006 年 11 月 编 写 说 明 2006 年 1-9 月, 全 国 房 地 产 开 发 投 资 持 续 平 稳 增 长, 房 地 产 开 发 投 资 亿 元, 同 比 增 长 24.3%, 增 幅 上 升 2.1 个 百 分 点 住 宅 房 地 产 开 发 投 资 占 70.3%, 其 中, 经 济 适 用 房 开 发 投 资 占 3.2% 东 中 西 部 地 区 商 品 住 宅 开 发 完 成 投 资 同 比 增 长 分 别 为 22.7% 53.0% 33.6%, 其 中, 东 部 地 区 商 品 住 宅 开 发 投 资 增 幅 明 显 低 于 中 西 部 地 区 2006 年 1-9 月, 全 国 完 成 购 置 土 地 面 积 万 平 方 米, 同 比 下 降 3.0%, 同 比 去 年 增 幅 回 落 了 6.1 个 百 分 点, 低 于 商 品 房 施 工 面 积 涨 幅 的 21.9 个 百 分 点 新 开 工 面 积 21.0 个 百 分 点 总 体 来 看, 当 前 房 地 产 市 场 正 在 朝 着 宏 观 调 控 的 目 标 方 向 发 展 : 住 宅 为 主 的 房 地 产 开 发 投 资 平 稳 增 长 ; 商 品 房 施 工 竣 工 和 新 开 工 面 积 均 大 幅 上 升 ; 房 地 产 开 发 企 业 本 年 土 地 购 置 面 积 有 所 减 少, 完 成 土 地 开 发 面 积 上 升 ; 商 品 住 房 价 格 涨 幅 总 体 放 缓 但 各 项 调 控 政 策 落 实 还 有 一 个 过 程, 还 面 临 一 些 问 题 : 一 是 住 房 供 应 结 构 性 矛 盾 依 然 突 出, 调 控 任 务 还 十 分 艰 巨 ; 二 是 部 分 城 市 房 价 上 涨 仍 然 偏 快, 离 预 期 目 标 还 有 差 距 ; 三 是 部 分 中 心 城 市 异 地 购 房 占 比 较 大 ; 四 是 房 地 产 开 发 交 易 中 介 等 环 节 行 为 不 规 范 问 题 仍 较 突 出 I

2 目 录 Ⅰ 2006 年 3 季 度 房 地 产 行 业 总 体 运 行 状 况...1 一 房 地 产 开 发 投 资 完 成 情 况... 1 二 资 金 情 况... 3 三 土 地 购 置 及 土 地 完 成 开 发 情 况... 4 ( 一 ) 土 地 购 置 面 积... 4 ( 二 ) 土 地 开 发 面 积... 4 四 建 设 情 况... 5 五 销 售 情 况... 6 ( 一 ) 商 品 房 销 售 情 况... 6 ( 二 ) 商 品 住 宅 销 售 情 况... 8 ( 三 ) 销 售 价 格 情 况... 9 Ⅱ 2006 年 3 季 度 70 个 大 中 城 市 房 屋 销 售 价 格 情 况...9 一 房 屋 销 售 价 格 上 涨 5.5%, 涨 幅 有 所 下 降 二 土 地 交 易 价 格 同 比 上 涨 4.9% 三 房 屋 租 赁 价 格 同 比 上 涨 1.1% 四 物 业 管 理 价 格 同 比 上 涨 0.1% Ⅲ 2006 年 9 月 份 国 房 景 气 指 数 情 况...11 一 房 地 产 开 发 投 资 分 类 指 数 为 二 资 金 来 源 分 类 指 数 为 三 土 地 开 发 面 积 分 类 指 数 为 四 房 屋 施 工 面 积 分 类 指 数 为 五 商 品 房 空 置 面 积 分 类 指 数 为 Ⅳ 2006 年 前 3 季 度 房 地 产 市 场 运 行 情 况...12 一 住 宅 为 主 的 房 地 产 开 发 投 资 平 稳 增 长 II

3 二 商 品 房 施 工 竣 工 和 新 开 工 面 积 均 大 幅 上 升 三 房 地 产 开 发 企 业 本 年 土 地 购 置 面 积 有 所 减 少, 完 成 土 地 开 发 面 积 上 升. 13 四 商 品 住 房 价 格 涨 幅 总 体 放 缓 Ⅴ 2006 年 3 季 度 五 大 热 点 城 市 房 地 产 市 场 发 展 情 况...14 一 北 京 : 房 地 产 开 发 投 资 完 成 亿 元, 同 比 增 长 16.0% ( 一 ) 房 地 产 开 发 投 资 增 速 继 续 回 落, 土 地 开 发 面 积 大 幅 增 长 ( 二 ) 商 品 房 新 开 工 面 积 增 加, 空 置 面 积 继 续 减 少 ( 三 ) 商 品 房 价 格 仍 保 持 上 升 趋 势, 但 涨 幅 出 现 回 落 势 头 二 成 都 : 房 地 产 开 发 投 资 额 亿 元, 同 比 增 长 33.0% ( 一 ) 需 求 旺 盛, 成 交 面 积 大 幅 增 长 ( 二 ) 房 价 涨 幅 继 续 回 落, 宏 观 调 控 初 见 成 效 ( 三 ) 商 品 房 新 增 供 应 面 积 进 一 步 加 大 ( 四 ) 五 城 区 商 品 住 宅 成 交 面 积 占 了 商 品 房 成 交 总 量 的 85% ( 五 ) 二 手 房 市 场 稳 步 发 展 三 杭 州 : 房 地 产 开 发 投 资 亿 元, 同 比 增 长 13.5% ( 一 ) 住 宅 投 资 增 速 较 上 年 同 期 大 幅 回 落 ( 二 ) 建 设 规 模 增 速 明 显 放 缓, 新 开 工 面 积 下 降 ( 三 ) 商 品 房 销 售 有 所 回 升, 办 公 楼 商 业 用 房 销 售 保 持 较 高 增 幅 四 深 圳 : 房 地 产 开 发 投 资 亿 元, 同 比 上 升 10.63% ( 一 )1-9 月 房 地 产 市 场 运 行 状 况 ( 二 ) 房 地 产 市 场 调 控 政 策 ( 三 ) 进 一 步 稳 定 房 地 产 市 场 的 建 议 五 青 岛 : 房 地 产 开 发 投 资 亿 元, 同 比 增 长 23.3% ( 一 ) 房 地 产 开 发 投 资 增 速 继 续 回 落 ( 二 ) 房 屋 施 工 面 积 继 续 增 长 ( 三 ) 商 品 房 竣 工 销 售 面 积 下 降 ( 四 ) 开 发 到 位 资 金 中 银 行 贷 款 增 幅 最 高 ( 五 ) 七 区 房 地 产 开 发 投 资 占 八 成 以 上 III

4 Ⅵ 2006 年 3 季 度 房 地 产 新 政 回 顾...24 一 2006 年 3 季 度 房 地 产 新 政 策 ( 一 )7 月 14 日, 建 设 部 关 于 落 实 新 建 住 房 结 构 比 例 要 求 的 若 干 意 见 25 ( 二 )7 月 19 日, 关 于 规 范 房 地 产 市 场 外 资 准 入 和 管 理 的 意 见 ( 三 )7 月 26 日, 国 税 总 局 发 布 征 收 个 人 二 手 房 转 让 所 得 税 通 知 ( 四 )8 月 19 日, 人 民 银 行 全 面 上 调 人 民 币 各 档 次 存 贷 款 基 准 利 率 ( 五 )9 月 4 日, 国 家 外 汇 管 理 局 建 设 部 发 布 关 于 规 范 房 地 产 市 场 外 汇 管 理 有 关 问 题 的 通 知 ( 六 )9 月 5 日, 国 务 院 关 于 加 强 土 地 调 控 有 关 问 题 的 通 知 二 解 读 2006 年 3 季 度 房 地 产 新 政 ( 一 ) 信 贷 方 面 ( 二 ) 土 地 方 面 ( 三 ) 税 收 方 面 ( 四 ) 住 房 结 构 调 整 三 新 政 对 房 地 产 市 场 运 行 的 影 响 ( 一 ) 房 地 产 调 控 政 策 有 效 抑 制 投 资 和 投 机 需 求 ( 二 ) 房 地 产 开 发 行 业 毛 利 率 水 平 将 呈 现 下 降 趋 势 ( 三 ) 行 业 整 合 速 度 加 快, 优 胜 劣 汰 加 剧 Ⅶ 国 内 房 地 产 市 场 发 展 新 趋 势...34 一 房 地 产 市 场 的 暴 利 时 代 即 将 结 束 二 国 内 房 地 产 市 场 的 发 展 模 式 将 发 生 根 本 性 转 变 三 居 民 的 住 房 消 费 倾 向 将 发 生 根 本 性 变 化 IV

5 图 表 目 录 图 表 年 1-9 月 全 国 固 定 资 产 投 资 房 地 产 开 发 投 资 增 长 情 况... 1 图 表 年 1-9 月 各 地 区 房 地 产 开 发 投 资 状 况... 1 图 表 年 1-9 月 房 地 产 开 发 投 资 总 额 增 速 超 过 30% 的 地 区... 1 图 表 年 1-9 月 商 品 住 宅 办 公 楼 商 业 营 业 用 房 完 成 投 资 情 况... 2 图 表 年 1-9 月 房 地 产 开 发 投 资 比 重 情 况... 2 图 表 年 1-9 月 经 济 适 用 房 占 商 品 住 宅 比 重... 3 图 表 年 1-9 月 全 国 房 地 产 开 发 到 位 资 金 情 况... 3 图 表 年 1-9 月 资 金 来 源 情 况... 3 图 表 年 1-9 月 全 国 土 地 购 置 情 况... 4 图 表 年 1-9 月 购 置 土 地 面 积 增 速 超 过 30% 的 地 区... 4 图 表 年 1-9 月 全 国 开 发 土 地 情 况... 4 图 表 年 1-9 月 完 成 开 发 土 地 面 积 增 速 超 过 50% 的 地 区... 5 图 表 年 1-9 月 商 品 房 商 品 住 宅 办 公 楼 商 业 营 业 用 房 施 工 情 况... 5 图 表 年 1-9 月 商 品 房 商 品 住 宅 办 公 楼 商 业 营 业 用 房 新 开 工 情 况... 6 图 表 年 1-9 月 商 品 房 商 品 住 宅 办 公 楼 商 业 营 业 用 房 竣 工 情 况... 6 图 表 年 1-9 月 各 类 型 商 品 房 销 售 面 积... 6 图 表 年 1-9 月 商 品 房 销 售 面 积 增 速 超 过 30% 的 地 区... 7 图 表 年 1-9 月 销 售 面 积 大 于 竣 工 面 积 超 过 500 万 平 方 米 的 地 区... 7 图 表 年 1-9 月 各 类 型 商 品 房 销 售 额... 7 图 表 年 1-9 月 商 品 住 宅 销 售 面 积 增 幅 超 过 20% 的 地 区... 8 图 表 年 1-9 月 商 品 住 宅 销 售 面 积 比 竣 工 面 积 超 过 500 万 平 方 米 的 地 区... 8 图 表 年 1-9 月 商 品 房 销 售 价 格 增 幅 超 过 20% 的 地 区... 9 图 表 年 1-9 月 商 品 住 宅 销 售 价 格 增 幅 同 比 超 过 15% 的 地 区... 9 本 报 告 图 表 如 未 标 明 资 料 来 源, 均 来 源 于 中 经 网 统 计 数 据 库 V

6 Ⅰ 2006 年 3 季 度 房 地 产 行 业 总 体 运 行 状 况 一 房 地 产 开 发 投 资 完 成 情 况 2006 年 1-9 月, 全 社 会 固 定 资 产 投 资 为 亿 元, 同 比 增 长 28.2%, 增 幅 比 去 年 同 期 上 升 0.5 个 百 分 点 其 中, 房 地 产 开 发 投 资 亿 元, 同 比 增 长 24.3%, 增 幅 上 升 2.1 个 百 分 点 房 地 产 开 发 投 资 比 同 期 固 定 资 产 投 资 增 幅 (28.2%) 低 3.9 个 百 分 点, 占 同 期 固 定 资 产 投 资 的 比 重 为 20.9% 图 表 年 1-9 月 全 国 固 定 资 产 投 资 房 地 产 开 发 投 资 增 长 情 况 单 位 : 亿 元 固 定 资 产 投 资 月 份 房 地 产 开 发 投 资 累 计 完 成 同 比 增 长 (%) 累 计 完 成 同 比 增 长 (%) 2005 年 9 月 年 9 月 其 中 东 中 西 部 地 区 增 幅 分 别 为 19.9% 40.7% 25.8%, 中 西 部 地 区 增 幅 明 显 高 于 东 部 地 区, 其 中 13 个 省 市 的 房 地 产 开 发 投 资 增 速 超 过 30% 图 表 年 1-9 月 各 地 区 房 地 产 开 发 投 资 状 况 单 位 : 亿 元 地 区 房 地 产 开 发 投 资 同 比 增 长 (%) 所 占 比 重 (%) 全 国 总 计 东 部 地 区 中 部 地 区 西 部 地 区 图 表 年 1-9 月 房 地 产 开 发 投 资 总 额 增 速 超 过 30% 的 地 区 地 区 增 幅 (%) 地 区 增 幅 (%) 山 东 31.7 内 蒙 古 辽 宁 32.3 吉 林

7 地 区 增 幅 (%) 地 区 增 幅 (%) 黑 龙 江 32.2 安 徽 38.2 福 建 43.5 云 南 31.6 河 南 55.0 湖 北 31.1 广 西 37.0 四 川 30.6 西 藏 73.0 房 地 产 开 发 投 资 中, 住 宅 房 地 产 开 发 投 资 占 70.3%, 其 中, 经 济 适 用 房 开 发 投 资 占 3.2% 东 中 西 部 地 区 商 品 住 宅 开 发 完 成 投 资 同 比 增 长 分 别 为 22.7% 53.0% 33.6%, 其 中, 东 部 地 区 商 品 住 宅 开 发 投 资 增 幅 明 显 低 于 中 西 部 地 区 图 表 年 1-9 月 商 品 住 宅 办 公 楼 商 业 营 业 用 房 完 成 投 资 情 况 单 位 : 亿 元 类 型 完 成 投 资 同 比 增 长 (%) 所 占 比 重 (%) 住 宅 办 公 楼 商 业 营 业 用 房 经 济 适 用 房 图 表 年 1-9 月 房 地 产 开 发 投 资 比 重 情 况 经 济 适 用 房 3.2% 商 业 营 业 用 房 11.9% 办 公 楼 4.5% 其 他 10.1% 商 品 住 宅 70.3% 2

8 图 表 年 1-9 月 经 济 适 用 房 占 商 品 住 宅 比 重 经 济 适 用 住 房 4.5% 普 通 商 品 住 宅 95.5% 二 资 金 情 况 2006 年 1-9 月, 全 国 房 地 产 开 发 到 位 资 金 亿 元, 同 比 增 长 28.5% 图 表 年 1-9 月 全 国 房 地 产 开 发 到 位 资 金 情 况 单 位 : 亿 元 类 别 实 际 到 位 同 比 增 长 (%) 所 占 比 重 (%) 国 内 贷 款 利 用 外 资 自 筹 资 金 其 他 资 金 图 表 年 1-9 月 资 金 来 源 情 况 其 它 资 金 44.1% 国 内 贷 款 21.4% 利 用 外 资 1.4% 企 业 自 筹 资 金 33.1% 3

9 三 土 地 购 置 及 土 地 完 成 开 发 情 况 ( 一 ) 土 地 购 置 面 积 2006 年 1-9 月, 全 国 完 成 购 置 土 地 面 积 万 平 方 米, 同 比 下 降 3.0%, 同 比 去 年 增 幅 回 落 了 6.1 个 百 分 点, 低 于 商 品 房 施 工 面 积 涨 幅 的 21.9 个 百 分 点 新 开 工 面 积 21.0 个 百 分 点 图 表 年 1-9 月 全 国 土 地 购 置 情 况 单 位 : 万 平 方 米 时 间 本 年 购 置 土 地 面 积 同 比 增 长 (%) 2005 年 9 月 年 9 月 有 8 中 个 地 区 的 国 购 置 土 地 经 面 积 增 速 济 超 过 30% 信 息 网 图 表 年 1-9 月 购 置 土 地 面 积 增 速 超 过 30% 的 地 区 地 区 增 幅 (%) 地 区 增 幅 (%) 内 蒙 古 51.7 广 西 41.0 贵 州 30.5 海 南 云 南 62.8 西 藏 67.8 新 疆 33.6 吉 林 77.4 ( 二 ) 土 地 开 发 面 积 2006 年 1-9 月, 全 国 土 地 开 发 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 加 34.0 个 百 分 点, 同 比 去 年 增 幅 上 升 了 34.5 个 百 分 点, 增 幅 高 于 商 品 房 施 工 面 积 15.1 个 百 分 点 新 开 工 面 积 16.0 个 百 分 点 图 表 年 1-9 月 全 国 开 发 土 地 情 况 单 位 : 万 平 方 米 时 间 完 成 开 发 土 地 面 积 同 比 增 长 (%) 2005 年 9 月 年 9 月

10 有 11 个 地 区 的 完 成 开 发 土 地 面 积 增 速 大 于 50% 图 表 年 1-9 月 完 成 开 发 土 地 面 积 增 速 超 过 50% 的 地 区 地 区 增 幅 (%) 地 区 增 幅 (%) 北 京 河 北 山 西 69.8 山 东 71.4 黑 龙 江 湖 南 60.4 河 南 四 川 67.8 西 藏 75.3 陕 西 内 蒙 古 四 建 设 情 况 2006 年 1-9 月, 商 品 房 施 工 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 长 18.9%, 其 中 : 商 品 住 宅 施 工 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 长 19.6%; 东 中 西 部 施 工 情 况 见 下 表 图 表 年 1-9 月 商 品 房 商 品 住 宅 办 公 楼 商 业 营 业 用 房 施 工 情 况 类 别 单 位 : 万 平 方 米 全 国 同 比 增 长 (%) 东 部 同 比 增 长 (%) 中 部 同 比 增 长 (%) 西 部 同 比 增 长 (%) 商 品 房 商 品 住 宅 办 公 楼 商 业 营 业 用 房 商 品 房 新 开 工 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 长 18.0%, 其 中 : 商 品 住 宅 新 开 工 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 长 19.1% 东 中 西 部 新 开 工 情 况 见 下 表 5

11 图 表 年 1-9 月 商 品 房 商 品 住 宅 办 公 楼 商 业 营 业 用 房 新 开 工 情 况 类 别 全 国 同 比 增 长 (%) 东 部 同 比 增 长 (%) 中 部 同 比 增 长 (%) 单 位 : 万 平 方 米 西 部 同 比 增 长 (%) 商 品 房 商 品 住 宅 办 公 楼 商 业 营 业 用 房 年 1-9 月, 商 品 房 竣 工 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 长 8.7%, 低 于 新 开 工 面 积 增 幅 9.3 个 百 分 点, 其 中 : 商 品 住 宅 竣 工 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 长 9.1%, 东 中 西 部 竣 工 情 况 如 下 表 图 表 15 类 别 2006 年 1-9 月 商 品 房 商 品 住 宅 办 公 楼 商 业 营 业 用 房 竣 工 情 况 全 国 同 比 增 长 (%) 东 部 同 比 增 长 (%) 中 部 同 比 增 长 (%) 单 位 : 万 平 方 米 西 部 同 比 增 长 (%) 商 品 房 商 品 住 宅 办 公 楼 商 业 营 业 用 房 五 销 售 情 况 ( 一 ) 商 品 房 销 售 情 况 2006 年 1-9 月, 全 国 商 品 房 销 售 面 积 为 万 平 方 米, 今 年 比 去 年 增 长 10.5%, 其 中 东 中 西 部 地 区 销 售 情 况 如 下 图 表 年 1-9 月 各 类 型 商 品 房 销 售 面 积 类 别 全 国 比 去 年 增 长 (%) 东 部 比 去 年 增 长 (%) 中 部 比 去 年 增 长 (%) 单 位 : 万 平 方 米 西 部 比 去 年 增 长 (%) 商 品 房

12 类 别 全 国 比 去 年 增 长 (%) 东 部 比 去 年 增 长 (%) 中 部 比 去 年 增 长 (%) 西 部 比 去 年 增 长 (%) 商 品 住 宅 办 公 楼 商 品 营 业 用 房 有 5 个 地 区 的 商 品 房 销 售 面 积 增 速 超 过 30% 图 表 年 1-9 月 商 品 房 销 售 面 积 增 速 超 过 30% 的 地 区 地 区 增 幅 (%) 地 区 增 幅 (%) 吉 林 35.4 内 蒙 古 34.6 河 南 51.5 四 川 33.7 西 藏 与 竣 工 面 积 相 比, 商 品 房 销 售 面 积 大 于 同 期 竣 工 面 积 万 平 方 米 全 国 所 有 省 市 的 商 品 房 销 售 面 积 均 大 于 竣 工 面 积 图 表 年 1-9 月 销 售 面 积 大 于 竣 工 面 积 超 过 500 万 平 方 米 的 地 区 单 位 : 万 平 方 米 地 区 差 值 地 区 差 值 河 北 辽 宁 黑 龙 江 上 海 江 苏 福 建 山 东 河 南 湖 北 广 东 四 川 云 南 年 1-9 月, 商 品 房 销 售 额 亿 元, 今 年 比 去 年 同 期 增 长 18.0% 图 表 年 1-9 月 各 类 型 商 品 房 销 售 额 类 别 全 国 比 去 年 增 长 (%) 东 部 比 去 年 增 长 (%) 单 位 : 亿 元 中 部 比 去 年 增 长 (%) 西 部 比 去 年 增 长 (%) 商 品 房

13 类 别 全 国 比 去 年 增 长 (%) 东 部 比 去 年 增 长 (%) 中 部 比 去 年 增 长 (%) 西 部 比 去 年 增 长 (%) 商 品 住 宅 办 公 楼 商 品 营 业 用 房 ( 二 ) 商 品 住 宅 销 售 情 况 2006 年 1-9 月, 全 国 商 品 住 宅 销 售 面 积 为 万 平 方 米, 今 年 比 去 年 同 期 增 长 3.2%, 大 于 同 期 竣 工 面 积 万 平 方 米 有 6 个 地 区 商 品 住 宅 销 售 面 积 与 去 年 相 比 增 长 超 过 20% 图 表 年 1-9 月 商 品 住 宅 销 售 面 积 增 幅 超 过 20% 的 地 区 地 区 增 幅 (%) 地 区 增 幅 (%) 河 北 23.9 内 蒙 古 35.3 黑 龙 江 24.0 河 南 54.8 西 藏 四 川 36.7 新 疆 年 1-9 月, 全 国 所 有 地 区 的 商 品 住 宅 销 售 面 积 均 大 于 同 期 竣 工 面 积, 有 12 个 地 区 的 销 售 面 积 大 于 竣 工 面 积 超 过 500 万 平 方 米 图 表 年 1-9 月 商 品 住 宅 销 售 面 积 比 竣 工 面 积 超 过 500 万 平 方 米 的 地 区 单 位 : 万 平 方 米 地 区 差 值 地 区 差 值 北 京 河 北 辽 宁 上 海 江 苏 福 建 四 川 山 东 河 南 湖 北 广 东 云 南 商 品 住 宅 销 售 额 为 亿 元, 今 年 比 去 年 同 期 增 长 8.5% 8

14 ( 三 ) 销 售 价 格 情 况 2006 年 1-9 月, 全 国 商 品 房 平 均 销 售 价 格 为 元 / 平 方 米, 与 去 年 同 期 相 比 上 升 6.2% 有 28 个 地 区 商 品 房 销 售 价 格 有 不 同 程 度 的 提 高, 其 中 有 5 个 地 区 商 品 房 销 售 价 格 增 幅 超 过 20% 有 3 个 地 区 商 品 房 价 格 有 不 同 程 度 的 下 降, 分 别 为 安 徽 甘 肃 和 宁 夏, 下 降 幅 度 为 1.6% 4.1% 和 10.7% 图 表 年 1-9 月 商 品 房 销 售 价 格 增 幅 超 过 20% 的 地 区 地 区 增 幅 (%) 地 区 增 幅 (%) 北 京 23.1 内 蒙 古 21.5 福 建 28.6 湖 南 20.4 海 南 22.6 商 品 住 宅 平 均 销 售 价 格 为 元 / 平 方 米, 同 比 提 高 5.2% 有 28 个 地 区 商 品 住 宅 销 售 价 格 有 不 同 程 度 的 提 高, 其 中 有 9 个 地 区 商 品 住 宅 销 售 价 格 增 幅 超 过 15% 有 3 个 地 区 商 品 住 宅 价 格 有 不 同 程 度 的 下 降, 分 别 为 安 徽 西 藏 和 宁 夏, 下 降 幅 度 为 1.9% 4.7% 和 0.9% 图 表 年 1-9 月 商 品 住 宅 销 售 价 格 增 幅 同 比 超 过 15% 的 地 区 地 区 增 幅 (%) 地 区 增 幅 (%) 北 京 18.7 天 津 18.9 内 蒙 古 18.3 福 建 29.6 湖 南 19.0 江 西 17.6 贵 州 19.4 海 南 22.3 四 川 16.4 Ⅱ 2006 年 3 季 度 70 个 大 中 城 市 房 屋 销 售 价 格 情 况 据 国 家 发 展 改 革 委 国 家 统 计 局 调 查 显 示,2006 年 3 季 度, 全 国 70 个 大 中 城 市 房 屋 销 售 价 格 上 涨 5.5%, 房 屋 租 赁 价 格 上 涨 1.1%, 土 地 交 易 价 格 上 涨 4.9%, 物 业 服 务 价 格 微 涨 0.1% 9

15 一 房 屋 销 售 价 格 上 涨 5.5%, 涨 幅 有 所 下 降 房 屋 销 售 价 格 同 比 上 涨 5.5%, 涨 幅 比 上 季 度 低 0.2 个 百 分 点 ; 环 比 上 涨 0.4%, 涨 幅 比 上 季 度 低 0.2 个 百 分 点 其 中, 同 比 上 涨 幅 度 较 高 的 主 要 城 市 包 括 : 深 圳 12.8%, 北 京 9.7%, 大 连 8.5%, 呼 和 浩 特 8.3% 和 厦 门 8% 等 ; 下 降 的 城 市 只 有 上 海, 降 幅 为 1.1% ( 一 ) 新 建 商 品 住 房 销 售 价 格 同 比 上 涨 6.7%, 涨 幅 比 上 季 度 高 0.3 个 百 分 点 ; 环 比 上 涨 0.5%, 涨 幅 比 上 季 度 低 0.3 个 百 分 点 其 中, 与 去 年 同 月 比, 经 济 适 用 房 高 档 住 房 销 售 价 格 分 别 上 涨 3.6% 和 8.1%, 涨 幅 比 上 季 度 分 别 低 1.8 和 0.1 个 百 分 点 ; 普 通 住 房 销 售 价 格 上 涨 6.1%, 涨 幅 比 上 季 度 高 0.8 个 百 分 点 同 比 涨 幅 较 高 的 主 要 城 市 包 括 : 深 圳 12.3%, 北 京 10.9%, 厦 门 10%, 成 都 8.9%, 呼 和 浩 特 8.4% 和 广 州 8.3% 等 ; 下 降 的 城 市 有 2 个, 分 别 是 : 上 海 2.3%, 丹 东 0.1% ( 二 ) 二 手 住 宅 销 售 价 格 同 比 上 涨 4.5%, 涨 幅 比 上 季 度 低 1.3 个 百 分 点 ; 环 比 上 涨 0.2%, 涨 幅 比 上 季 度 低 0.6 个 百 分 点 同 比 涨 幅 较 大 的 主 要 城 市 包 括 : 大 连 14%, 深 圳 13.3%, 郑 州 11.4%, 北 京 10.1% 和 呼 和 浩 特 8.1% 等 ; 下 降 的 城 市 有 3 个, 分 别 是 : 北 海 1.6%, 海 口 0.5% 和 长 春 0.2% ( 三 ) 非 住 宅 商 品 房 销 售 价 格 同 比 上 涨 4.0%, 涨 幅 比 上 季 度 低 0.5 个 百 分 点 其 中, 办 公 楼 工 业 仓 储 用 房 和 商 业 娱 乐 用 房 销 售 价 格 分 别 上 涨 3.3% 2.4% 和 4.4% 二 土 地 交 易 价 格 同 比 上 涨 4.9% 土 地 交 易 价 格 同 比 上 涨 4.9%, 涨 幅 比 上 季 度 低 1.5 个 百 分 点 其 中, 居 住 用 地 工 业 仓 储 用 地 和 商 业 旅 游 娱 乐 用 地 交 易 价 格 分 别 上 涨 5.1% 3.3% 和 6.5% 三 房 屋 租 赁 价 格 同 比 上 涨 1.1% 房 屋 租 赁 价 格 同 比 上 涨 1.1%, 涨 幅 比 上 季 度 低 0.6 个 百 分 点 其 中, 工 业 仓 储 用 房 租 赁 价 格 下 降 0.5%, 住 宅 办 公 楼 商 业 娱 乐 用 房 租 赁 价 格 分 别 上 涨 1.4% 0.1% 和 1.8% 10

16 四 物 业 管 理 价 格 同 比 上 涨 0.1% 物 业 服 务 价 格 同 比 上 涨 0.1%, 涨 幅 与 上 季 度 持 平 其 中, 住 宅 和 办 公 楼 物 业 服 务 价 格 均 上 涨 0.2%, 商 业 娱 乐 用 房 物 业 服 务 价 格 同 比 下 降 0.1%, 工 业 仓 储 用 房 物 业 服 务 价 格 与 去 年 同 季 度 持 平 Ⅲ 2006 年 9 月 份 国 房 景 气 指 数 情 况 1 9 月 份, 国 房 景 气 指 数 为 , 比 8 月 份 回 落 0.17 点, 比 去 年 同 月 上 升 1.72 点 一 房 地 产 开 发 投 资 分 类 指 数 为 房 地 产 开 发 投 资 分 类 指 数 为 , 比 8 月 份 上 升 0.06 点, 比 去 年 同 月 上 升 0.43 点 前 三 季 度, 全 国 完 成 房 地 产 开 发 投 资 亿 元, 同 比 增 长 24.3% 商 品 住 宅 完 成 投 资 9076 亿 元, 同 比 增 长 29.5% 其 中, 经 济 适 用 房 完 成 投 资 408 亿 元, 同 比 增 长 8.9% 二 资 金 来 源 分 类 指 数 为 资 金 来 源 分 类 指 数 为 , 比 8 月 份 下 降 0.17 点, 比 去 年 同 月 上 升 2.91 点 前 三 季 度, 全 国 房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 亿 元, 同 比 增 长 28.5% 其 中, 国 内 贷 款 3940 亿 元, 增 长 49.4%; 企 业 自 筹 资 金 6092 亿 元, 增 长 23.0%; 利 用 外 资 259 亿 元, 增 长 46.6% 三 土 地 开 发 面 积 分 类 指 数 为 土 地 开 发 面 积 分 类 指 数 为 , 比 8 月 份 上 升 0.50 点, 比 去 年 同 月 上 升 5.38 点 前 三 季 度, 全 国 房 地 产 企 业 完 成 土 地 开 发 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 长 34.0% 年 起 对 国 房 景 气 指 数 构 成 指 标 采 用 了 新 的 季 节 调 整 方 法, 历 史 数 据 也 进 行 了 相 应 的 调 整 11

17 四 房 屋 施 工 面 积 分 类 指 数 为 房 屋 施 工 面 积 分 类 指 数 为 , 比 8 月 份 下 降 0.11 点, 比 去 年 同 月 上 升 0.07 点 前 三 季 度, 全 国 房 地 产 开 发 企 业 累 计 完 成 房 屋 施 工 面 积 亿 平 方 米, 同 比 增 长 18.9% 其 中, 住 宅 施 工 面 积 亿 平 方 米, 增 长 19.6%; 办 公 楼 施 工 面 积 6160 万 平 方 米, 增 长 12.7%; 商 业 营 业 用 房 施 工 面 积 2 亿 平 方 米, 增 长 14.2% 五 商 品 房 空 置 面 积 分 类 指 数 为 商 品 房 空 置 面 积 分 类 指 数 为 , 比 8 月 份 上 升 1.27 点, 比 去 年 同 月 上 升 0.45 点 到 9 月 末, 全 国 商 品 房 空 置 面 积 为 1.21 亿 平 方 米, 同 比 增 长 11.7% 其 中, 空 置 商 品 住 宅 6591 万 平 方 米, 增 长 9.7% Ⅳ 2006 年 前 3 季 度 房 地 产 市 场 运 行 情 况 近 两 年, 国 务 院 高 度 重 视 房 地 产 市 场 宏 观 调 控 工 作, 针 对 住 房 供 应 结 构 不 合 理 部 分 地 区 住 房 价 格 上 涨 过 快 等 突 出 问 题, 采 取 了 一 系 列 调 控 措 施, 先 后 出 台 了 两 个 国 八 条 和 37 号 文 件, 加 强 对 房 地 产 市 场 的 宏 观 调 控 目 前, 住 房 供 应 结 构 调 整 工 作 取 得 一 定 进 展, 税 收 信 贷 土 地 等 调 控 政 策 对 控 制 不 合 理 需 求 调 整 住 房 供 应 结 构 发 挥 着 越 来 越 重 要 的 作 用, 城 市 房 屋 拆 迁 规 模 和 进 度 得 到 合 理 控 制, 房 地 产 市 场 秩 序 整 顿 和 规 范 工 作 得 到 加 强, 住 房 保 障 力 度 逐 步 加 大, 房 地 产 统 计 和 信 息 披 露 制 度 取 得 新 的 进 展 随 着 各 项 工 作 稳 步 向 前 推 进, 全 国 房 地 产 市 场 运 行 总 体 趋 于 平 稳, 并 呈 积 极 变 化 态 势 据 国 家 统 计 局 统 计 快 报 数 据 显 示, 当 前 房 地 产 市 场 呈 现 以 下 特 点 : 一 住 宅 为 主 的 房 地 产 开 发 投 资 平 稳 增 长 1-9 月, 全 国 完 成 房 地 产 开 发 投 资 亿 元, 同 比 增 长 24.3%, 增 幅 比 去 年 同 期 加 快 2.1 个 百 分 点 分 用 途 看, 商 品 住 宅 投 资 同 比 增 长 29.5%, 增 幅 比 去 年 同 期 加 快 8 个 百 分 点 ; 办 公 楼 投 资 同 比 增 长 15.8%, 增 幅 比 去 年 同 期 下 降 3.8 个 百 分 点 ; 商 业 营 业 用 房 投 资 同 比 增 长 16.9%, 增 幅 比 去 年 同 期 下 降 7 个 百 分 点 ; 其 他 投 资 同 比 增 长 10.1%, 增 幅 比 去 年 同 期 下 降 15 个 百 分 点 商 品 住 宅 投 资 仍 是 推 动 房 地 产 开 发 投 资 持 续 增 长 的 主 要 原 因 12

18 二 商 品 房 施 工 竣 工 和 新 开 工 面 积 均 大 幅 上 升 1-9 月, 房 屋 施 工 面 积 亿 平 方 米, 同 比 增 长 18.9%, 其 中 9 月 份 房 屋 施 工 面 积 0.82 亿 平 方 米, 同 比 增 长 28.1%, 比 8 月 份 增 长 24.2%; 房 屋 竣 工 面 积 2.2 亿 平 方 米, 同 比 增 长 8.7%, 其 中 9 月 份 房 屋 竣 工 面 积 0.31 亿 平 方 米, 同 比 增 长 11%, 比 8 月 份 增 长 19.2%; 新 开 工 房 屋 面 积 5.49 亿 平 方 米, 同 比 增 长 18%, 其 中 9 月 份 新 开 工 房 屋 面 积 0.61 亿 平 方 米, 同 比 增 长 28.5%, 比 8 月 份 增 长 19.6% 三 房 地 产 开 发 企 业 本 年 土 地 购 置 面 积 有 所 减 少, 完 成 土 地 开 发 面 积 上 升 1-9 月, 本 年 土 地 购 置 面 积 2.41 亿 平 方 米, 同 比 下 降 3%, 比 去 年 同 期 回 落 6.1 个 百 分 点 ; 完 成 土 地 开 发 面 积 1.63 亿 平 方 米, 同 比 增 长 34%, 比 去 年 同 期 上 升 34.5 个 百 分 点 四 商 品 住 房 价 格 涨 幅 总 体 放 缓 据 全 国 70 个 城 市 房 屋 销 售 价 格 指 数 显 示, 今 年 3 季 度, 房 屋 销 售 价 格 同 比 上 涨 5.5%, 环 比 上 涨 0.4%, 涨 幅 均 比 上 季 度 微 降 0.2 个 百 分 点 其 中, 新 建 商 品 住 宅 销 售 价 格 同 比 上 涨 6.7%, 涨 幅 比 上 季 度 高 0.3 个 百 分 点 ; 环 比 上 涨 0.5%, 涨 幅 比 上 季 度 下 降 0.3 个 百 分 点 9 月 份, 房 屋 销 售 价 格 同 比 上 涨 5.3%, 涨 幅 比 上 月 低 0.2 个 百 分 点, 环 比 上 涨 0.4%, 涨 幅 比 上 月 持 平 其 中, 新 建 商 品 住 宅 销 售 价 格 同 比 上 涨 6.3%, 涨 幅 比 上 月 低 0.8 个 百 分 点, 环 比 上 涨 0.5%, 涨 幅 比 上 月 高 0.1 个 百 分 点 分 类 别 看,9 月 份 经 济 适 用 住 房 高 档 商 品 住 房 普 通 商 品 住 房 销 售 价 格 同 比 涨 幅 分 别 为 1.9% 7.0% 和 6.3%, 涨 幅 较 上 月 有 所 下 降 与 上 月 相 比, 高 档 商 品 住 房 销 售 价 格 上 涨 0.8%, 涨 幅 比 上 月 高 0.3 个 百 分 点, 普 通 商 品 住 房 销 售 价 格 上 涨 0.3%, 涨 幅 比 上 月 低 0.1 个 百 分 点, 经 济 适 用 住 房 售 价 格 上 涨 0.2%, 涨 幅 与 上 月 持 平 总 体 看, 当 前 房 地 产 市 场 正 在 朝 着 宏 观 调 控 的 目 标 方 向 发 展 但 各 项 调 控 政 策 落 实 还 有 一 个 过 程, 还 面 临 一 些 问 题, 一 是 住 房 供 应 结 构 性 矛 盾 依 然 突 出, 调 控 任 务 还 十 分 艰 巨 ; 二 是 部 分 城 市 房 价 上 涨 仍 然 偏 快, 离 预 期 目 标 还 有 差 距 ; 三 是 部 分 中 心 城 市 异 地 购 房 占 比 较 大 ; 四 是 房 地 产 开 发 交 易 中 介 等 环 节 行 为 不 规 范 问 题 仍 较 突 出 解 决 上 述 问 题, 关 键 是 要 抓 好 己 出 台 的 各 项 调 控 政 策 和 措 施 落 实 工 作 各 地 要 进 一 步 统 一 认 识, 切 实 把 思 想 和 行 动 统 一 到 中 央 的 决 策 部 署 上 来 13

19 要 针 对 本 地 区 房 地 产 市 场 存 在 的 问 题, 制 定 实 施 方 案 和 解 决 办 法, 确 保 房 地 产 市 场 健 康 有 序 发 展 Ⅴ 2006 年 3 季 度 五 大 热 点 城 市 房 地 产 市 场 发 展 情 况 一 北 京 : 房 地 产 开 发 投 资 完 成 亿 元, 同 比 增 长 16.0% 1-9 月, 北 京 市 房 地 产 市 场 运 行 状 况 基 本 保 持 稳 定, 房 地 产 投 资 增 速 继 续 有 所 回 落, 空 置 面 积 继 续 减 少, 房 价 涨 幅 依 然 较 高 ( 一 ) 房 地 产 开 发 投 资 增 速 继 续 回 落, 土 地 开 发 面 积 大 幅 增 长 1-9 月, 全 市 完 成 房 地 产 开 发 投 资 亿 元, 比 上 年 同 期 增 长 16%, 增 幅 比 1-8 月 低 0.8 个 百 分 点 ; 占 全 社 会 投 资 的 比 重 为 50.9%, 比 1-8 月 下 降 0.7 个 百 分 点, 比 上 年 同 期 下 降 2.5 个 百 分 点 在 房 地 产 开 发 投 资 中, 住 宅 投 资 亿 元, 比 上 年 同 期 增 长 17.9%; 商 业 及 服 务 业 等 经 营 性 用 房 投 资 亿 元, 增 长 1.2 倍 土 地 开 发 面 积 继 续 大 幅 增 长 1-9 月, 全 市 房 地 产 开 发 企 业 完 成 土 地 开 发 面 积 万 平 方 米, 比 上 年 同 期 增 长 2.2 倍 ( 二 ) 商 品 房 新 开 工 面 积 增 加, 空 置 面 积 继 续 减 少 1-9 月, 全 市 商 品 房 施 工 面 积 万 平 方 米, 比 上 年 同 期 增 长 2%, 其 中 住 宅 万 平 方 米, 下 降 7.6% 全 市 商 品 房 新 开 工 面 积 万 平 方 米, 增 长 11.3%, 增 幅 比 上 月 提 高 7 个 百 分 点 其 中 住 宅 万 平 方 米, 比 上 年 同 期 增 长 1.9%, 占 全 市 新 开 工 面 积 的 62.2%; 写 字 楼 万 平 方 米, 增 长 43.1%, 占 全 市 新 开 工 面 积 的 10.7%; 商 业 及 服 务 业 等 经 营 性 用 房 268 万 平 方 米, 增 长 99.7%, 占 全 市 新 开 工 面 积 的 13.9% 商 品 房 竣 工 面 积 减 少 1-9 月, 全 市 商 品 房 竣 工 面 积 1259 万 平 方 米, 比 上 年 同 期 下 降 29.5% 其 中 住 宅 894 万 平 方 米, 下 降 36.4%; 商 业 及 服 务 业 等 经 营 性 用 房 76.4 万 平 方 米, 下 降 10.2%; 写 字 楼 万 平 方 米, 增 长 60.1% 空 置 面 积 继 续 下 降 9 月 末, 全 市 商 品 房 空 置 面 积 万 平 方 米, 比 上 年 末 下 降 34.1%, 其 中 住 宅 空 置 面 积 万 平 方 米, 下 降 40.5% 在 全 部 商 品 房 空 置 面 积 中, 空 置 时 间 在 三 年 以 上 的 面 积 为 103 万 平 方 米, 比 上 年 同 期 增 长 29.9%, 占 全 部 空 置 面 积 的 11.4% 14

20 商 品 房 销 售 趋 势 有 所 减 缓 1-9 月, 全 市 商 品 房 销 售 面 积 1662 万 平 方 米, 其 中 期 房 销 售 万 平 方 米, 现 房 销 售 万 平 方 米 在 全 部 销 售 面 积 中, 商 品 住 宅 销 售 万 平 方 米, 占 全 部 销 售 面 积 的 比 重 为 87.5%, 与 上 月 基 本 持 平 9 月 当 月 销 售 面 积 为 万 平 方 米, 低 于 1-9 月 平 均 销 售 水 平 1-9 月, 北 京 市 经 济 适 用 房 施 工 面 积 万 平 方 米, 比 上 年 同 期 下 降 10.7%, 其 中 住 宅 万 平 方 米, 下 降 17.6% 竣 工 面 积 148 万 平 方 米, 下 降 31.9%, 其 中 住 宅 万 平 方 米, 下 降 39.7% 经 济 适 用 住 宅 销 售 面 积 77.5 万 平 方 米 ( 三 ) 商 品 房 价 格 仍 保 持 上 升 趋 势, 但 涨 幅 出 现 回 落 势 头 抽 样 调 查 数 据 显 示,1-9 月, 全 市 新 建 商 品 房 价 格 总 指 数 累 计 为 108.3%, 比 1-8 月 提 高 0.1 个 百 分 点, 其 中, 普 通 住 宅 价 格 指 数 累 计 为 110.9%, 比 1-8 月 提 高 0.2 个 百 分 点 二 手 房 价 格 指 数 为 109.7%, 与 上 月 持 平 8 月 份 当 月 住 宅 价 格 指 数 为 111.4%,9 月 份 为 110.3%, 从 趋 势 上 看, 近 两 个 月 住 宅 价 格 涨 幅 有 所 下 降,9 月 比 8 月 下 降 0.8 个 百 分 点 二 成 都 : 房 地 产 开 发 投 资 额 亿 元, 同 比 增 长 33.0% 今 年 1-9 月 份, 成 都 房 地 产 开 发 累 计 完 成 投 资 达 亿 元, 比 去 年 同 期 ( 下 同 ) 增 长 33.0% 虽 然 从 增 幅 上 看, 与 去 年 同 期 相 比 明 显 的 回 落, 但 今 年 的 增 幅 是 逐 月 攀 升, 整 个 开 发 投 资 的 走 势 极 为 稳 健 成 都 房 地 产 市 场 保 持 健 康 稳 定 发 展, 商 品 房 成 交 面 积 大 幅 增 长 ; 价 格 涨 幅 逐 步 回 落, 宏 观 调 控 初 见 成 效 ; 商 品 房 新 增 供 应 面 积 进 一 步 增 长, 五 城 区 商 品 住 宅 供 需 基 本 平 衡, 郊 区 ( 市 ) 县 各 类 商 品 房 供 应 充 足 ; 二 手 房 市 场 稳 步 发 展 ( 一 ) 需 求 旺 盛, 成 交 面 积 大 幅 增 长 1-9 月, 全 市 商 品 房 成 交 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 长 26.1%; 其 中 商 品 住 宅 万 平 方 米, 同 比 增 长 35.6% 同 期, 五 城 区 商 品 房 成 交 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 长 18.7%; 其 中 商 品 住 宅 成 交 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 长 28.6% 但 近 两 个 月 商 品 房 成 交 量 环 比 有 所 下 降 ; 其 中 9 月 份 分 别 成 交 商 品 房 商 品 住 宅 万 平 方 米 万 平 方 米, 环 比 分 别 下 降 0.7% 2.8% 1-9 月, 各 郊 区 ( 市 ) 县 商 品 房 成 交 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 长 34.6%, 其 中 商 品 住 宅 万 平 方 米, 同 比 增 长 42.6% 15

21 ( 二 ) 房 价 涨 幅 继 续 回 落, 宏 观 调 控 初 见 成 效 1-9 月, 全 市 商 品 房 成 交 均 价 为 3583 元 / 平 方 米, 其 中 住 宅 成 交 均 价 为 3325 元 / 平 方 米 同 期, 五 城 区 商 品 房 成 交 均 价 为 4445 元 / 平 方 米, 同 比 涨 幅 回 落 了 0.7 个 百 分 点 ; 其 中 商 品 住 宅 成 交 均 价 为 4181 元 / 平 方 米, 涨 幅 比 去 年 同 期 回 落 4.2 个 百 分 点, 比 1-8 月 回 落 了 0.2 个 百 分 点 9 月 份, 五 城 区 商 品 住 宅 成 交 均 价 为 4335 元 / 平 方 米, 环 比 下 降 0.02% 自 6 月 份 达 到 4392 元 / 平 方 米 的 高 点 以 来, 五 城 区 商 品 住 宅 月 成 交 均 价 连 续 三 个 月 环 比 小 幅 下 降, 宏 观 调 控 初 见 成 效 ( 三 ) 商 品 房 新 增 供 应 面 积 进 一 步 加 大 1-9 月, 全 市 商 品 房 新 增 供 应 面 积 为 万 平 方 米, 同 比 增 长 22.9%; 其 中 商 品 住 宅 新 增 供 应 万 平 方 米, 同 比 增 长 31.9% 当 期 商 品 房 和 商 品 住 宅 的 供 销 比 分 别 为 , 供 应 充 足 同 期, 五 城 区 商 品 房 新 增 供 应 面 积 为 万 平 方 米, 同 比 增 长 17.0% 其 中 : 商 品 住 宅 新 增 供 应 万 平 方 米, 同 比 增 长 24.0%; 非 住 宅 新 增 供 应 万 平 方 米, 同 比 增 长 0.7% 商 品 房 商 品 住 宅 供 销 比 分 别 为 1.14 和 1.00, 其 中 商 品 住 宅 供 销 比 在 今 年 首 次 达 到 1.00, 供 求 紧 张 关 系 得 到 进 一 步 改 善, 达 到 基 本 平 衡 1-9 月, 郊 区 ( 市 ) 县 商 品 房 新 增 供 应 面 积 为 万 平 方 米, 同 比 增 长 29.3%; 其 中 住 宅 新 增 供 应 万 平 方 米, 同 比 增 长 39.3% 商 品 房 商 品 住 宅 供 销 比 分 别 为 , 供 应 量 仍 略 为 偏 大 ( 四 ) 五 城 区 商 品 住 宅 成 交 面 积 占 了 商 品 房 成 交 总 量 的 85% 从 成 交 面 积 看,1-9 月 五 城 区 商 品 住 宅 占 商 品 房 成 交 总 量 的 85%, 占 据 市 场 的 绝 对 主 导 地 位 从 商 品 住 宅 成 交 的 环 域 分 布 情 况 看, 二 环 至 三 环 路 之 间 的 成 交 量 最 大, 为 万 平 方 米, 占 比 为 56%, 远 远 超 出 其 他 环 域 ; 其 次 为 三 环 路 外 区 域, 成 交 面 积 为 万 平 方 米, 占 比 为 23%; ( 五 ) 二 手 房 市 场 稳 步 发 展 1-9 月, 全 市 二 手 房 成 交 万 平 方 米, 同 比 增 长 24.9%; 其 中 住 宅 成 交 万 平 方 米, 同 比 增 长 24.6% 16

22 同 期, 五 城 区 二 手 房 成 交 万 平 方 米, 同 比 增 长 27.9%; 其 中 住 宅 成 交 万 平 方 米, 同 比 增 长 25.7% 各 郊 区 ( 市 ) 县 二 手 房 成 交 万 平 方 米, 同 比 增 长 20.5%; 其 中 住 宅 成 交 万 平 方 米, 同 比 增 长 22.9% 三 杭 州 : 房 地 产 开 发 投 资 亿 元, 同 比 增 长 13.5% 在 国 家 新 一 轮 宏 观 调 控 政 策 影 响 下, 全 市 房 地 产 投 资 增 速 继 续 回 落 1-3 季 度 全 市 完 成 房 地 产 开 发 投 资 亿 元, 同 比 增 长 13.5%, 增 幅 分 别 比 去 年 同 期 和 今 年 上 半 年 回 落 15.8 个 和 2.1 个 百 分 点 ( 一 ) 住 宅 投 资 增 速 较 上 年 同 期 大 幅 回 落 一 直 处 于 主 导 地 位 的 住 宅 投 资 增 速 大 幅 下 滑, 首 次 低 于 全 市 房 地 产 投 资 平 均 增 速 1-3 季 度 全 市 累 计 完 成 住 宅 投 资 亿 元, 同 比 增 长 13.1%, 增 幅 比 去 年 同 期 下 降 20.3 个 百 分 点, 比 今 年 上 半 年 下 降 1.7 个 百 分 点 办 公 用 房 商 业 用 房 和 其 他 用 房 投 资 增 长 相 对 较 快, 累 计 完 成 投 资 亿 元, 同 比 增 长 15.1% ( 二 ) 建 设 规 模 增 速 明 显 放 缓, 新 开 工 面 积 下 降 1-3 季 度 全 市 商 品 房 施 工 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 长 13.9%, 增 幅 比 去 年 同 期 回 落 11.3 个 百 分 点, 比 今 年 上 半 年 回 落 6.6 个 百 分 点 新 开 工 面 积 同 比 明 显 下 降 1-3 季 度, 全 市 商 品 房 新 开 工 面 积 万 平 方 米, 同 比 下 降 13.1%; 增 速 比 去 年 同 期 下 滑 19.5 个 百 分 点, 比 今 年 上 半 年 下 滑 9.8 个 百 分 点 ; 其 中 住 宅 新 开 工 面 积 万 平 方 米, 同 比 下 降 15.0%, 增 速 分 别 比 去 年 同 期 和 今 年 上 半 年 下 滑 23.9 个 和 12.9 个 百 分 点 ( 三 ) 商 品 房 销 售 有 所 回 升, 办 公 楼 商 业 用 房 销 售 保 持 较 高 增 幅 受 房 交 会 带 动 及 金 九 银 十 季 节 性 因 素 影 响, 市 场 销 售 较 二 季 度 回 暖 1-3 季 度 全 市 商 品 房 累 计 销 售 面 积 为 万 平 方 米, 同 比 增 长 6.2%, 增 幅 比 今 年 上 半 年 回 升 9.1 个 百 分 点 ; 其 中 三 季 度 销 售 万 平 方 米, 比 二 季 度 增 长 29.1% 从 各 类 商 品 房 销 售 情 况 看, 商 品 住 宅 销 售 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 长 3.8%, 增 幅 比 今 年 上 半 年 回 升 11.9 个 百 分 点 ; 办 公 楼 和 商 业 用 房 销 售 保 持 较 高 增 长 幅 度, 增 幅 分 别 为 24.4% 和 35.5%, 两 项 合 计 销 售 面 积 万 平 方 米, 占 各 类 商 品 房 销 售 总 量 10.5%, 比 重 比 去 年 同 期 提 高 2.0 个 百 分 点, 市 场 份 额 有 所 提 高 17

23 四 深 圳 : 房 地 产 开 发 投 资 亿 元, 同 比 上 升 10.63% ( 一 )1-9 月 房 地 产 市 场 运 行 状 况 1 房 地 产 投 资 持 续 增 长, 商 品 房 施 工 面 积 与 批 准 预 售 面 积 有 所 下 降 2006 年 1-9 月, 深 圳 市 GDP 为 亿 元, 同 比 增 长 14.3%; 全 社 会 固 定 资 产 投 资 额 完 成 亿 元, 同 比 增 长 11.2% 与 此 同 时, 全 市 完 成 房 地 产 开 发 投 资 亿 元, 同 比 增 加 10.63%, 其 中 住 宅 开 发 投 资 亿 元, 同 比 增 加 28.23% 参 照 深 圳 市 房 地 产 预 警 体 系 指 标, 房 地 产 投 资 增 长 率 与 GDP 增 长 率 之 比 为 , 处 于 正 常 区 间, 房 地 产 投 资 规 模 持 续 上 升, 与 国 民 经 济 保 持 协 调 发 展 ; 房 地 产 开 发 投 资 与 全 社 会 固 定 资 产 投 资 之 比 为 , 开 发 投 资 占 比 继 续 回 落, 房 地 产 开 发 投 资 与 全 社 会 固 定 资 产 投 资 的 比 例 关 系 基 本 合 理 商 品 房 施 工 面 积 万 平 方 米, 同 比 减 少 0.34%, 其 中 住 宅 施 工 面 积 万 平 方 米, 同 比 减 少 2.27%; 商 品 房 新 开 工 面 积 万 平 方 米, 同 比 减 少 30.13%; 商 品 房 竣 工 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 加 6.57% 2006 年 1-9 月, 深 圳 市 商 品 房 批 准 预 售 面 积 累 计 为 万 平 方 米, 同 比 减 少 19.92%, 其 中 住 宅 批 准 预 售 面 积 万 平 方 米, 同 比 减 少 21.64% 至 今 年 9 月 底, 深 圳 市 商 品 房 空 置 面 积 为 万 平 方 米, 同 比 减 少 13.98%, 其 中 商 品 住 宅 空 置 面 积 万 平 方 米, 同 比 减 少 27.9% 总 体 分 析, 目 前 深 圳 市 房 地 产 开 发 投 资 等 多 项 开 发 建 设 指 标 仍 保 持 上 升 态 势, 市 场 存 量 逐 渐 得 到 消 化, 但 批 准 预 售 面 积 与 新 开 工 面 积 的 下 降, 有 可 能 导 致 新 增 供 给 下 降, 需 要 通 过 加 快 土 地 出 让, 促 进 存 量 土 地 入 市, 加 以 解 决 2 在 调 控 政 策 的 持 续 作 用 下, 市 场 观 望 气 息 仍 然 浓 厚, 商 品 房 销 售 面 积 进 一 步 下 降 2006 年 1-9 月, 全 市 商 品 房 销 售 套 数 为 套, 销 售 面 积 为 万 平 方 米, 同 比 分 别 减 少 20.12% 和 15.73% 其 中 住 宅 共 销 售 套, 销 售 面 积 万 平 方 米, 分 别 同 比 减 少 24.15% 和 19.19% 参 照 深 圳 市 房 地 产 预 警 体 系 指 标, 商 品 房 销 售 规 模 的 下 降 表 明 商 品 房 阶 段 性 需 求 趋 冷, 说 明 在 宏 观 调 控 政 策 作 用 下, 住 房 消 费 与 投 资 呈 现 明 显 的 观 望 态 势 1-9 月, 单 套 建 筑 面 积 144 平 方 米 以 内 的 普 通 商 品 住 宅 销 售 套 数 占 全 市 总 套 数 88.06%( 特 区 内 占 43.1%, 特 区 外 占 56.9%), 销 售 面 积 占 全 市 总 面 积 的 75.31% ( 特 区 内 占 36.46%, 特 区 外 占 63.54%);144 平 方 米 以 上 的 非 普 通 商 品 住 宅 销 售 套 数 占 全 市 总 套 数 11.94%( 其 中 特 区 内 占 53.16%, 特 区 外 占 46.84%), 占 全 市 总 面 18

24 积 的 24.69%( 其 中 特 区 内 占 52.65%, 特 区 外 占 47.35%), 普 通 商 品 住 宅 需 求 仍 居 市 场 主 导 地 位 3 特 区 外 销 售 规 模 有 所 下 降 从 1-9 月 各 行 政 区 商 品 住 宅 销 售 面 积 分 布 来 看, 特 区 外 销 售 规 模 有 所 下 降, 共 销 售 商 品 住 宅 套, 同 比 减 少 3.39%, 占 总 销 售 套 数 的 55.70%; 销 售 面 积 万 平 方 米, 同 比 减 少 0.66%, 占 总 销 售 面 积 的 59.54% 其 中 宝 安 区 销 售 住 宅 套, 销 售 面 积 万 平 方 米 ; 龙 岗 区 销 售 住 宅 套, 销 售 面 积 万 平 方 米 而 同 期 特 区 内 共 4 销 售 商 品 住 宅 套, 同 比 减 少 40.29%, 销 售 面 积 万 平 方 米, 同 比 减 少 36.59% 其 中, 罗 湖 区 销 售 套 数 6313 套, 销 售 面 积 万 平 方 米 ; 福 田 区 销 售 套 数 6951 套, 销 售 面 积 53 万 平 方 米 ; 南 山 区 销 售 8425 套, 销 售 面 积 万 平 方 米 ; 盐 田 区 销 售 1339 套, 销 售 面 积 万 平 方 米 4 商 品 房 价 格 仍 保 持 快 速 上 涨 (1) 商 品 住 宅 价 格 持 续 上 涨 根 据 深 圳 市 商 品 房 销 售 信 息 系 统 统 计,2006 年 1-9 月, 全 市 商 品 住 宅 均 价 为 元, 其 中 占 全 市 住 宅 销 售 总 套 数 88.06% 的 普 通 商 品 住 宅 价 格 为 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 19.66% 9 月 份, 深 圳 市 商 品 住 宅 价 格 为 9313 元 / 平 方 米, 环 比 下 降 了 12.7%, 达 到 近 5 个 月 来 的 最 低 点, 表 明 以 稳 定 住 房 价 格 为 目 标 的 房 地 产 宏 观 调 控 已 初 显 成 效 (2) 价 位 在 元 / 平 方 米 之 间 商 品 住 宅 在 住 宅 市 场 中 居 主 体 地 位 2006 年 1-9 月, 价 位 元 / 平 方 米 之 间 的 住 宅 销 售 面 积 总 计 占 到 56.74%, 其 中 元 / 平 方 米 之 间 的 占 到 26.97%; 元 / 平 方 米 之 间 的 占 到 29.77%; 元 / 平 方 米 之 间 的 占 到 14.11%; 超 过 元 / 平 方 米 的 销 售 面 积 比 例 达 到 25.17% (3) 办 公 楼 价 格 上 涨 较 快, 商 业 用 房 价 格 总 体 上 涨 2006 年 1-9 月, 办 公 楼 销 售 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 加 95.78%; 销 售 均 价 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 29.95% 随 着 福 田 中 心 区 商 务 环 境 的 不 断 成 熟, 致 使 价 格 持 续 上 涨, 销 售 量 增 加 商 业 用 房 方 面,1-9 月 深 圳 市 商 业 用 房 销 售 面 积 万 平 方 米, 同 比 减 少 5.05%; 销 售 均 价 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 14.09% 19

25 (4) 二 手 房 交 易 量 及 价 格 均 较 快 上 涨 2006 年 1-9 月, 二 手 住 宅 交 易 面 积 为 万 平 方 米,6 同 比 增 加 28.75%, 与 新 房 交 易 面 积 的 比 例 为 1.10:1 二 手 住 宅 价 格 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 9.3% 此 外, 特 区 内 二 手 住 宅 交 易 面 积 占 全 市 总 交 易 面 积 的 69.89%, 市 场 交 易 依 然 以 特 区 内 为 主 ( 二 ) 房 地 产 市 场 调 控 政 策 为 保 证 房 地 产 市 场 健 康 持 续 地 发 展, 深 圳 市 政 府 近 期 积 极 贯 彻 落 实 国 家 的 有 关 指 示, 出 台 了 一 系 列 加 强 房 地 产 市 场 调 控, 稳 定 房 价 的 相 关 措 施 1 编 制 实 施 住 房 建 设 规 划 市 国 土 房 产 局 和 市 规 划 局 于 7 月 底 编 制 完 成 了 深 圳 市 住 房 建 设 规 划 ( ) 征 求 意 见 稿, 并 及 时 进 行 专 家 评 审, 向 各 区 各 部 门 社 会 公 众 征 询 意 见 9 月 1 日, 在 全 国 住 房 建 设 规 划 工 作 会 议 上, 建 设 部 对 深 圳 住 房 建 设 规 划 的 成 果 和 经 验 给 予 了 充 分 肯 定 9 月 23 日, 深 圳 市 的 住 房 建 设 规 划 通 过 市 政 府 批 准, 于 全 国 范 围 内 率 先 出 台, 并 正 式 实 施 深 圳 市 住 房 建 设 规 划, 坚 持 以 满 足 本 市 不 同 收 入 家 庭 合 理 住 房 需 求 为 导 向, 明 确 了 十 一 五 期 间 全 市 建 设 69 万 套 住 房 的 总 体 目 标, 确 立 了 以 普 通 商 品 住 房 经 济 适 用 住 房 和 公 共 租 赁 住 房 ( 含 廉 租 住 房 ) 为 重 点 发 展 对 象, 制 定 了 年 度 住 房 建 设 与 土 地 供 应 指 引, 对 住 房 套 型 结 构 比 例 做 出 了 明 确 规 定 规 划 提 出 的 多 项 目 标 策 略 和 相 关 政 策 措 施, 对 稳 定 住 房 市 场 预 期, 引 导 住 房 合 理 消 费, 维 护 和 保 持 房 地 产 市 场 持 续 健 康 发 展, 均 具 有 重 要 意 义 和 作 用 据 悉, 在 下 一 步 房 地 产 调 控 中, 要 将 落 实 和 实 施 住 房 建 设 规 划 作 为 重 要 原 则, 通 过 今 后 各 年 度 住 房 建 设 计 划, 确 定 住 宅 建 设 的 总 量 结 构 和 开 发 时 序, 合 理 安 排 新 增 住 房 用 地 供 应 和 旧 城 旧 村 改 造 比 例, 科 学 确 定 相 关 用 地 的 住 房 类 型 和 开 发 强 度 2 明 确 新 建 住 房 结 构 比 例 8 月 中 旬, 深 圳 市 制 定 了 调 整 住 房 供 应 结 构 的 系 列 原 则, 主 要 内 容 是 : 一 是 确 保 2006 年 6 月 1 日 至 2007 年 6 月 1 日, 全 市 年 度 新 审 批 新 开 工 住 房 总 面 积 中, 单 套 住 房 建 筑 面 积 90 平 方 米 以 内 的 商 品 住 房 ( 含 经 济 适 用 住 房 ) 面 积 所 占 比 重, 必 须 达 到 70% 以 上 ; 二 是 对 于 8 月 18 日 后 新 审 批 的 协 议 用 地 和 合 作 建 房, 该 比 例 提 高 至 90%; 三 是 全 市 新 建 各 类 政 策 性 住 房 单 套 建 筑 面 积 全 部 在 90 平 方 米 以 内, 公 共 租 赁 住 房 控 制 在 60 平 方 米 以 内 ; 四 是 对 2006 年 全 年 商 品 住 房 用 地, 除 第 一 20

26 批 出 让 的 6 个 地 块 单 套 面 积 在 90 平 方 米 以 内 的 住 房 建 筑 面 积 不 少 于 70%, 其 余 12 个 后 续 出 让 的 地 块 项 目 比 例 均 提 高 到 95% 3 继 续 整 顿 市 场 秩 序 (1) 相 关 部 门 严 格 审 批 新 建 房 地 产 项 目 的 施 工 许 可 证, 加 强 开 发 建 设 全 过 程 监 管 深 圳 市 相 关 部 门 进 一 步 整 顿 市 场 秩 序, 对 2006 年 6 月 1 日 前, 已 取 得 建 设 工 程 规 划 许 可 证 尚 未 取 得 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 的 房 地 产 项 目, 住 房 结 构 如 未 经 重 新 审 查 的, 不 予 核 发 施 工 许 可 证 ; 对 取 得 土 地 使 用 权 满 2 年 未 动 土 开 发 的, 不 予 办 理 施 工 许 可 证 核 发 或 延 期 手 续 ; 对 开 发 建 设 面 积 不 足 1/3 或 已 投 资 额 不 足 1/4, 且 未 经 国 土 房 产 部 门 批 准 中 止 开 发 建 设 连 续 满 一 年 的, 不 予 办 理 复 工 登 记 手 续 据 悉, 目 前 共 清 理 出 637 份 已 审 批 但 未 取 得 施 工 许 可 证 的 建 设 工 程 规 划 许 可 证, 其 中 2006 年 6 月 1 日 前 以 协 议 方 式 取 得 土 地 使 用 权 的 商 品 住 房 项 目, 必 须 按 照 70% 的 规 定 调 整 套 型 比 例 (2) 加 强 问 题 楼 盘 处 理 目 前 深 圳 市 52 个 问 题 楼 盘 中 有 42 个 得 以 解 决,10 个 正 在 协 商 解 决 或 按 司 法 程 序 解 决, 一 些 严 重 影 响 城 市 形 象 的 烂 尾 楼 已 成 功 盘 活 问 题 楼 盘 不 仅 严 重 影 响 了 城 市 经 济, 浪 费 了 土 地 资 源, 还 不 利 于 社 会 安 定 对 问 题 楼 盘 的 处 理 将 有 效 增 加 房 地 产 市 场 的 供 应 量, 进 一 步 促 进 市 场 供 求 平 衡, 稳 定 住 房 价 格 (3) 进 一 步 规 范 房 地 产 行 业 8 月 14 日, 由 深 圳 市 国 土 房 产 局 草 拟 的 深 圳 市 房 地 产 行 业 诚 信 公 示 办 法 向 社 会 公 示 并 广 泛 征 询 意 见 为 进 一 步 规 范 深 圳 房 地 产 市 场 秩 序, 深 圳 市 房 地 产 行 业 诚 信 公 示 办 法 共 计 规 定 了 六 类 将 被 公 示 的 企 业 和 个 人 ( 包 括 房 地 产 开 发 企 业 经 纪 估 价 咨 询 等 机 构 与 个 人 ) 不 良 信 息, 对 企 业 和 个 人 的 不 良 信 用 信 息 予 以 计 分, 并 视 情 况 予 以 警 告 通 报 批 评 媒 体 曝 光 限 制 从 事 相 关 业 务 责 令 停 业 整 改 等 处 罚 该 办 法 的 出 台, 有 利 于 促 进 房 地 产 市 场 秩 序 进 一 步 规 范, 保 证 市 场 健 康 发 展 ( 三 ) 进 一 步 稳 定 房 地 产 市 场 的 建 议 1 积 极 落 实 住 房 建 设 规 划 今 后 5 年, 深 圳 市 应 结 合 今 后 每 年 房 地 产 市 场 的 具 体 情 况, 科 学 编 制 年 度 住 房 建 设 计 划, 确 定 每 年 住 宅 的 建 设 总 量 结 构 和 开 发 时 序, 合 理 安 排 新 增 住 房 用 地 21

27 供 应, 科 学 确 定 住 房 用 地 开 发 强 度, 以 促 进 房 地 产 市 场 的 长 远 稳 定 发 展, 确 保 规 划 有 效 落 实 2 增 加 住 房 市 场 有 效 供 应, 努 力 稳 定 住 房 价 格 由 于 土 地 资 源 紧 缺, 近 年 来 全 市 新 增 建 设 用 地 供 应 较 为 有 限 今 年 8 月, 国 务 院 发 布 了 31 号 文, 要 求 进 一 步 加 强 新 增 建 设 用 地 控 制, 严 肃 处 理 超 计 划 超 规 定 批 地 用 地 行 为 因 此, 仅 通 过 新 增 土 地 解 决 住 房 供 应 问 题, 既 不 符 合 国 家 政 策, 也 不 符 合 我 市 实 际 ; 在 新 增 建 设 用 地 较 为 紧 张 的 条 件 下, 应 通 过 适 当 新 增 住 房 用 地 供 应, 积 极 盘 活 和 利 用 存 量 土 地, 多 渠 道 的 增 加 住 房 市 场 供 应, 满 足 居 民 未 来 不 断 增 长 的 住 房 需 求 3 加 强 特 区 外 基 础 设 施 建 设, 引 导 购 房 需 求 向 外 转 移 为 缓 解 特 区 内 住 房 供 应 压 力, 深 圳 相 关 部 门 应 继 续 加 强 全 市 产 业 结 构 调 整, 合 理 控 制 区 域 人 口 规 模 的 增 长 ; 同 时, 充 分 发 挥 规 划 在 房 地 产 调 控 中 的 龙 头 地 位, 加 强 特 区 外 新 城 区 的 规 划 和 建 设, 以 促 进 特 区 内 居 住 人 口 的 有 机 疏 散, 缓 解 中 心 城 区 住 房 压 力 4 创 新 政 策 性 住 房 建 设 模 式, 完 善 住 房 保 障 体 系 按 照 市 政 府 98 号 文 和 住 房 建 设 规 划 的 要 求, 深 圳 市 相 关 部 门 应 落 实 年 度 土 地 出 让 净 收 益 的 10% 应 用 于 公 共 租 赁 住 房 ( 含 廉 租 住 房 ) 建 设 的 规 定, 确 保 政 策 性 住 房 建 设 财 政 资 金 到 位 并 且 为 实 现 住 房 建 设 规 划 中 每 年 供 应 政 策 性 住 房 2 万 套 的 建 设 目 标, 今 后 应 在 部 分 新 招 标 拍 卖 出 让 的 商 品 房 用 地 中, 要 求 企 业 配 套 建 设 部 分 政 策 性 住 房, 由 市 区 房 产 管 理 部 门 统 一 租 售, 以 加 大 住 房 保 障 力 度 此 外, 按 照 住 房 建 设 规 划 要 求, 应 加 快 研 究 各 类 产 业 园 区 中 配 套 公 寓 宿 舍 的 集 中 建 设 问 题, 并 逐 步 将 其 纳 入 公 共 租 赁 住 房 体 系 5 进 一 步 规 范 房 地 产 市 场 秩 序, 发 挥 相 关 部 门 协 同 调 控 作 用 今 后, 全 市 应 进 一 步 加 强 房 地 产 市 场 秩 序 的 整 顿 和 监 管, 继 续 严 格 执 行 限 制 期 房 转 让 等 七 项 禁 令, 进 一 步 加 强 房 地 产 开 发 及 交 易 税 收 管 理, 进 一 步 加 强 境 外 机 构 和 个 人 购 房 管 理, 进 一 步 健 全 房 地 产 金 融 税 务 等 部 门 信 息 共 享 机 制, 逐 步 建 立 多 部 门 联 合 的 房 地 产 金 融 风 险 防 范 体 系, 充 分 发 挥 规 划 土 地 金 融 税 收 市 场 管 理 等 调 控 手 段 的 作 用, 逐 步 建 立 多 部 门 协 同 调 控 机 制, 保 证 全 市 房 地 产 市 场 持 续 稳 定 健 康 的 发 展 22

28 五 青 岛 : 房 地 产 开 发 投 资 亿 元, 同 比 增 长 23.3% 前 三 季 度, 青 岛 市 房 地 产 开 发 投 资 增 幅 继 续 回 落, 增 速 趋 缓, 呈 现 平 稳 的 发 展 态 势, 国 家 针 对 房 地 产 市 场 新 一 轮 宏 观 调 控 效 果 更 加 明 显, 商 品 住 宅 投 资 快 速 增 长, 施 工 规 模 不 断 扩 张, 投 资 结 构 进 一 步 优 化 ( 一 ) 房 地 产 开 发 投 资 增 速 继 续 回 落 前 三 季 度, 全 市 完 成 房 地 产 开 发 投 资 亿 元, 同 比 增 长 23.3%, 受 国 家 调 控 政 策 的 影 响, 增 幅 比 去 年 同 期 回 落 31 个 百 分 点, 比 8 月 份 下 降 6.1 个 百 分 点, 低 于 同 期 固 定 资 产 投 资 增 幅 6.4 个 百 分 点 按 投 资 用 途 划 分, 前 三 季 度 住 宅 投 资 亿 元, 同 比 增 长 37.2%, 高 于 全 市 房 地 产 投 资 增 速 13.9 个 百 分 点, 占 全 市 房 地 产 开 发 投 资 的 77.1%, 比 去 年 同 期 提 升 了 7.8 个 百 分 点 ; 商 业 营 业 用 房 投 资 14.1 亿 元, 同 比 增 长 7.5%, 增 幅 较 上 年 同 期 回 落 了 23.8 个 百 分 点 ; 办 公 楼 和 其 他 用 房 出 现 了 不 同 程 度 的 下 降, 办 公 楼 和 其 他 用 房 投 资 分 别 为 亿 元 亿 元, 同 比 下 降 了 4.5% 18.3% 全 市 房 地 产 开 发 投 资 保 持 平 稳 较 快 增 长, 住 宅 投 资 力 度 不 减, 足 以 说 明 国 家 宏 观 调 控 效 果 更 加 显 现, 商 品 房 投 资 结 构 进 一 步 优 化 ( 二 ) 房 屋 施 工 面 积 继 续 增 长 前 三 季 度, 房 地 产 企 业 进 一 步 加 大 项 目 前 期 和 开 工 进 度, 新 开 项 目 逐 步 进 入 快 车 道, 房 屋 开 发 规 模 继 续 放 大, 施 工 面 积 保 持 较 快 增 长 全 市 累 计 完 成 各 类 房 屋 施 工 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 长 19.1%, 增 幅 比 去 年 同 期 提 高 了 11.2 个 百 分 点, 本 年 新 开 工 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 长 10.9% 按 用 途 划 分, 商 品 住 宅 万 平 方 米, 同 比 增 长 16.6%, 占 全 部 施 工 面 积 的 77%; 办 公 楼 万 平 方 米, 增 长 63.3%; 商 业 营 业 用 房 万 平 方 米, 增 长 29.7%; 其 他 用 房 184 万 平 方 米, 增 长 10.2% ( 三 ) 商 品 房 竣 工 销 售 面 积 下 降 受 房 屋 开 发 周 期 较 长 及 竣 工 验 收 条 件 等 因 素 的 制 约, 全 市 各 类 房 屋 累 计 竣 工 面 积 万 平 方 米, 同 比 下 降 9.7% 按 用 途 分, 除 办 公 楼 增 长 28.4% 以 外, 住 宅 商 业 营 业 用 房 和 其 他 商 品 房 竣 工 面 积 分 别 下 降 9.8% 13.5% 和 11.2% 由 于 房 屋 竣 工 面 积 持 续 下 降, 市 场 可 供 销 售 的 商 品 房 总 量 受 到 一 定 的 影 响, 购 房 者 选 择 的 余 地 受 到 了 一 定 的 限 制 此 外, 宏 观 调 控 政 策 实 施 以 后, 百 姓 投 资 更 加 趋 于 理 性 化, 双 重 因 素 直 接 影 响 到 房 屋 的 销 售, 致 使 商 品 房 销 售 面 积 几 个 月 连 续 出 现 负 增 长 前 三 季 度, 全 市 商 品 房 销 售 面 积 万 平 方 米, 同 比 下 降 了 13.0% 23

29 其 中, 商 品 住 宅 销 售 万 平 方 米, 同 比 下 降 了 13.5%; 商 业 营 业 用 房 销 售 25.4 万 平 方 米, 下 降 了 25.8%; 办 公 楼 销 售 15.1 万 平 方 米, 增 长 31.4%; 其 他 商 品 房 销 售 5 万 平 方 米, 增 长 29.5% ( 四 ) 开 发 到 位 资 金 中 银 行 贷 款 增 幅 最 高 1-9 月 份, 全 市 房 地 产 开 发 投 资 到 位 资 金 亿 元, 同 比 增 长 35.5%, 增 幅 比 上 年 同 期 减 少 了 0.1 个 百 分 点 按 资 金 来 源 渠 道 分, 国 内 贷 款 亿 元, 同 比 增 长 85.2%, 增 幅 较 上 年 提 高 了 42.2 个 百 分 点, 占 到 位 资 金 比 重 的 28.3%, 比 去 年 同 期 提 高 7.6 个 百 分 点 ; 自 筹 资 金 亿 元, 同 比 增 长 25.7%, 占 到 位 资 金 的 38.3%; 其 他 资 金 来 源 亿 元, 同 比 增 长 16.8%, 占 到 位 资 金 的 32.7% ( 五 ) 七 区 房 地 产 开 发 投 资 占 八 成 以 上 全 市 房 地 产 开 发 投 资 受 地 域 的 影 响 分 布 差 距 明 显 前 三 季 度, 在 全 市 房 地 产 开 发 投 资 中, 七 区 累 计 完 成 投 资 亿 元, 占 全 市 房 地 产 开 发 投 资 总 量 的 80.7%, 所 占 比 重 较 上 年 同 期 提 高 1.3 个 百 分 点, 同 比 增 长 25.4%, 高 于 全 市 增 幅 2.1 个 百 分 点 五 市 房 地 产 开 发 投 资 增 长 缓 慢, 前 9 个 月 累 计 完 成 投 资 亿 元, 增 长 15.3%, 增 幅 低 于 市 内 四 区 10.1 个 百 分 点 从 投 资 分 布 看, 崂 山 城 阳 莱 西 等 地 成 了 房 地 产 开 发 投 资 的 热 土 由 于 地 域 的 优 势, 崂 山 开 发 板 块 继 续 被 开 发 商 看 好, 前 9 个 月 累 计 完 成 投 资 亿 元, 同 比 增 长 45.7%, 增 幅 高 出 全 市 22.5 个 百 分 点, 占 全 市 投 资 总 量 的 22.1%, 总 量 稳 居 第 一 ; 因 旧 城 改 造 及 城 市 化 进 程 的 加 快, 城 阳 完 成 投 资 亿 元, 同 比 增 长 112.2%, 高 出 全 市 88.9 个 百 分 点, 增 幅 位 居 第 一 李 沧 胶 州 莱 西 发 展 势 头 继 续 看 好, 分 别 增 长 55.2% 45.3% 79.3% 四 方 即 墨 平 度 房 地 产 投 资 额 分 别 为 亿 元 亿 元 2.67 亿 元, 同 比 分 别 下 降 18.2% 17.5% 和 17.6% Ⅵ 2006 年 3 季 度 房 地 产 新 政 回 顾 今 年 二 季 度 以 来, 房 地 产 市 场 经 历 了 一 轮 新 的 调 控, 国 家 颁 布 了 一 系 列 严 厉 的 调 控 措 施, 主 要 包 括 :2006 年 5 月 17 日 的 国 六 条 5 月 29 日 的 国 十 五 条 7 月 14 日 建 设 部 的 关 于 落 实 新 建 住 房 结 构 比 例 要 求 的 若 干 意 见 7 月 19 日 关 于 规 范 房 地 产 市 场 外 资 准 入 和 管 理 的 意 见 7 月 26 日 国 税 总 局 发 布 的 征 收 个 人 二 手 房 转 让 所 得 税 通 知 人 民 银 行 继 2006 年 4 月 28 日 全 面 上 调 各 档 次 贷 款 利 率 27 个 百 分 点 后, 再 次 于 8 月 19 日 宣 布 全 面 上 调 人 民 币 各 档 次 存 贷 款 基 准 利 率 9 24

30 月 4 日 中 国 国 家 外 汇 管 理 局 建 设 部 正 式 发 布 了 关 于 规 范 房 地 产 市 场 外 汇 管 理 有 关 问 题 的 通 知 9 月 5 日 国 务 院 关 于 加 强 土 地 调 控 有 关 问 题 的 通 知 密 集 的 宏 观 调 控 政 策 的 不 断 出 台, 反 映 了 政 府 通 过 调 控 保 持 房 地 产 市 场 健 康 稳 定 发 展 的 决 心 这 些 政 策 主 要 集 中 在 信 贷 土 地 税 收 和 住 房 结 构 调 整 四 方 面 一 2006 年 3 季 度 房 地 产 新 政 策 ( 一 )7 月 14 日, 建 设 部 关 于 落 实 新 建 住 房 结 构 比 例 要 求 的 若 干 意 见 意 见 提 出, 各 地 要 根 据 总 量 与 项 目 相 结 合 的 原 则, 充 分 考 虑 城 镇 中 低 收 入 居 民 家 庭 生 活 对 交 通 等 设 施 条 件 的 需 求, 合 理 安 排 普 通 商 品 住 房 的 区 位 布 局, 统 筹 落 实 住 房 供 应 结 构 比 例 要 求 意 见 规 定, 自 2006 年 6 月 1 日 起, 各 城 市 ( 含 县 城 ) 年 度 ( 从 6 月 1 日 起 计 算 ) 新 审 批 新 开 工 的 商 品 住 房 总 面 积 中, 套 型 建 筑 面 积 90 平 方 米 以 下 住 房 ( 含 经 济 适 用 住 房 ) 面 积 所 占 比 重, 必 须 达 到 70% 以 上 意 见 要 求 把 普 通 商 品 住 房 和 经 济 适 用 住 房 的 布 局 分 解 到 具 体 区 域 把 套 型 结 构 比 例 落 实 到 具 体 项 目 城 市 规 划 主 管 部 门 要 依 法 组 织 完 善 控 制 性 详 细 规 划 编 制 工 作, 首 先 应 当 对 拟 新 建 或 改 造 住 房 建 设 项 目 的 居 住 用 地 明 确 提 出 住 宅 建 筑 套 密 度 住 宅 面 积 净 密 度 两 项 强 制 性 指 标 意 见 明 确 了 套 型 建 筑 面 积 的 概 念, 套 型 建 筑 面 积 是 指 单 套 住 房 的 建 筑 面 积, 由 套 内 建 筑 面 积 和 分 摊 的 共 有 建 筑 面 积 组 成 意 见 提 出, 年 度 土 地 供 应 计 划 中 已 明 确 用 于 中 低 价 位 中 小 套 型 普 通 商 品 住 房 用 地 和 依 法 收 回 土 地 使 用 权 的 居 住 用 地, 应 当 主 要 用 于 安 排 90 平 方 米 以 下 的 住 房 建 设 意 见 强 调 不 得 擅 自 突 破 套 型 结 构 比 例 要 求 明 确 了 直 辖 市 计 划 单 列 市 省 会 城 市 申 请 调 整 新 建 住 房 结 构 比 例, 必 须 报 建 设 部 批 准, 并 附 住 房 状 况 分 析 和 市 场 预 测 报 告 意 见 要 求 各 地 对 2006 年 6 月 1 日 前 已 审 批 但 未 取 得 施 工 许 可 证 的 项 目 集 中 进 行 一 次 清 理 首 先 调 整 过 去 违 反 规 定 批 建 的 各 类 住 宅 项 目 特 别 是 别 墅 类 项 目, 在 土 地 出 让 合 同 中 约 定 了 销 售 价 位 套 型 面 积 等 控 制 性 要 求 但 企 业 未 执 行 的 普 通 商 品 住 房 项 目, 以 及 以 协 议 出 让 方 式 取 得 土 地 使 用 权 的 项 目 25

31 ( 二 )7 月 19 日, 关 于 规 范 房 地 产 市 场 外 资 准 入 和 管 理 的 意 见 1 规 范 外 商 投 资 房 地 产 市 场 准 入 (1) 境 外 机 构 和 个 人 在 境 内 投 资 购 买 非 自 用 房 地 产, 应 当 追 循 商 业 存 在 的 原 则, 按 照 外 商 投 资 房 地 产 的 有 关 规 定, 申 请 设 立 外 商 投 资 企 业, 经 有 关 部 门 批 准 并 办 理 有 关 登 记 后 方 可 按 照 核 准 的 经 营 范 围 从 事 相 关 业 务 (2) 外 商 投 资 设 立 房 地 产 企 业, 投 资 总 额 超 过 1000 万 美 元 ( 含 1000 万 美 元 ) 的, 注 册 资 本 不 得 低 于 投 资 总 额 的 50% 投 资 总 额 低 于 1000 万 美 元 的, 注 册 资 本 金 仍 按 现 行 规 定 执 行 (3) 设 立 外 商 投 资 房 地 产 企 业, 有 商 务 主 管 部 门 和 工 商 银 行 管 理 机 关 依 法 批 准 设 立 和 办 理 注 册 登 记 手 续, 公 页 发 一 年 期 外 商 投 资 企 业 批 准 证 书 和 营 业 执 照, 到 税 务 机 关 办 理 税 务 登 记 (4) 外 商 投 资 房 地 产 企 业 的 股 份 和 项 目 转 让, 以 及 境 外 投 资 者 并 购 内 房 地 产 企 业, 由 商 务 主 管 等 部 门 严 格 按 照 有 关 法 律 法 规 和 政 策 规 定 进 行 审 批 投 资 者 应 提 交 履 行 国 有 土 地 使 用 权 出 让 合 同 建 设 用 地 规 划 许 可 证 建 设 工 程 规 划 许 可 证 等 的 保 证 函, 国 有 土 地 许 可 证, 建 设 ( 房 地 产 ) 主 管 部 门 的 变 更 备 案 证 明, 以 及 税 务 机 关 出 具 的 相 关 纳 税 证 明 材 料 (5) 境 外 投 资 者 通 过 股 权 转 让 其 他 方 式 并 购 的 境 内 房 地 产 企 业, 收 购 合 资 企 业 中 方 股 权 的, 需 妥 善 安 置 职 工, 处 理 银 行 债 务, 并 以 自 有 资 金 一 次 性 支 付 全 部 转 让 金 对 有 不 良 记 录 的 境 外 投 资 者, 不 允 许 其 在 境 内 进 行 上 述 活 动 2 加 强 外 商 投 资 企 业 房 地 产 开 发 商 经 营 管 理 (6) 对 投 资 房 地 产 未 取 得 外 商 投 资 企 业 批 准 证 书 和 营 业 执 照 的 境 外 投 资 者, 不 得 进 行 房 产 开 发 商 和 经 营 活 动 (7) 外 商 投 资 房 地 产 企 业 注 册 资 本 金 来 全 部 缴 付 的, 未 取 得 国 有 土 地 使 用 证 的, 或 开 发 项 目 资 本 金 来 达 到 项 目 投 资 总 额 的 35% 的, 不 得 办 理 境 内 境 外 贷 款, 外 汇 管 理 部 门 不 予 批 准 该 企 业 的 外 汇 借 款 结 汇 (8) 外 商 投 资 房 地 产 企 业 的 中 外 投 资 各 方, 不 得 以 任 何 形 式 在 合 同 章 程 股 权 转 让 协 议 以 及 其 他 文 件 中, 订 立 保 证 任 何 一 方 固 定 回 报 或 变 相 固 定 回 报 的 条 款 (9) 外 商 投 资 房 地 产 企 业 应 当 遵 守 房 地 产 有 关 法 律 法 规 和 政 策 规 定, 严 格 执 行 土 地 出 让 合 同 约 定 规 划 许 可 批 准 的 期 限 和 条 件 有 关 部 门 要 加 强 对 外 商 投 资 房 地 产 企 业 开 放 销 售 等 连 续 活 动 的 监 管, 发 现 囤 积 土 地 和 房 源, 哄 抬 房 价 等 违 法 26

32 违 规 行 为 的, 要 根 据 国 办 发 {2006}37 号 文 件 及 其 他 有 关 规 定 严 肃 查 处 3 境 外 机 构 和 个 人 购 房 管 理 (10) 境 外 机 构 在 境 内 设 立 的 分 支 代 表 机 构 ( 经 批 准 从 事 经 营 房 地 产 的 企 业 除 外 ) 和 在 境 内 工 作 学 习 时 间 超 过 一 年 的 境 外 个 人 可 以 购 买 符 合 实 际 需 要 的 自 用 自 住 的 商 品 房, 不 得 购 买 非 自 用 非 自 住 商 品 房 在 境 内 没 有 设 立 分 支 代 表 机 构 的 境 外 机 构 和 在 境 内 工 作 学 习 时 间 一 年 一 下 的 境 外 个 人, 不 得 购 买 商 品 房 港 澳 台 地 区 居 民 和 华 侨 因 生 活 需 要, 可 在 境 内 限 购 一 定 面 积 的 自 住 商 品 房 (11) 符 合 规 定 图 行 天 下 的 境 外 机 构 和 个 人 购 买 自 用 自 住 商 品 房 必 须 采 取 实 名 制 并 持 有 效 证 明 ( 境 外 机 构 应 持 我 政 府 有 关 部 门 批 准 设 立 住 境 内 机 构 的 证 明, 境 外 个 人 应 持 其 来 境 外 内 工 作 学 习, 经 我 方 批 准 的 证 明, 下 同 ) 到 土 地 和 房 地 产 部 门 办 理 相 应 的 土 地 使 用 权 及 房 屋 产 权 登 记 手 续 房 地 产 产 权 登 记 部 门 必 须 严 格 按 照 自 用 自 住 原 则 办 理 境 外 机 构 和 个 人 的 产 权 登 记, 对 不 符 合 条 件 的 不 予 登 记 (12) 中 外 汇 管 国 理 部 门 要 经 严 格 按 照 济 有 关 规 定 信 和 本 意 见 息 的 要 求 审 网 核 外 商 投 资 企 业 境 外 机 构 和 个 人 购 房 的 资 金 汇 入 和 结 汇, 符 合 条 件 的 允 许 汇 入 并 结 汇 ; 相 关 房 地 产 转 让 所 得 人 民 币 资 金 经 合 规 性 审 核 并 确 认 性 规 定 办 理 纳 税 等 手 续 后, 方 允 许 购 汇 出 4 进 一 步 规 划 和 落 实 监 管 责 任 (13) 各 地 区, 特 别 是 城 市 人 民 政 府 要 切 实 际 负 起 责 任, 高 度 重 视 当 前 外 资 进 入 房 地 产 市 场 可 能 引 发 的 问 题, 进 一 步 加 强 领 导, 落 实 监 管 责 任 各 地 不 得 擅 自 出 台 对 外 商 投 资 房 地 产 企 业 的 优 惠 政 策, 已 经 出 台 的 需 要 清 理 整 理 并 予 以 纠 正 建 设 部 商 业 部 发 展 改 革 委 国 土 资 源 部 人 民 银 行 税 务 总 局 工 商 总 部 银 监 会 外 汇 局 等 有 关 部 门 要 及 时 制 定 有 关 操 作 细 节, 加 强 对 各 地 落 实 规 范 房 地 产 市 场 外 资 准 入 和 管 理 政 策 的 指 导 和 监 督 检 查, 对 擅 自 降 低 企 业 注 册 资 本 金 和 项 目 资 本 金 比 例 积 极 管 理 不 到 位 出 现 其 他 违 法 违 规 行 为 的, 要 依 法 查 处 同 时 要 进 一 步 加 分 大 对 房 地 产 违 规 跨 境 交 易 和 汇 兑 法 违 规 行 为 图 行 天 下 的 查 处 力 度 (14) 完 善 市 场 监 测 分 析 工 作 机 制 建 设 部 商 务 部 统 计 局 国 土 资 源 部 人 民 银 行 税 务 总 局 工 商 总 局 外 汇 局 等 有 关 部 门 要 建 立 健 全 外 资 进 入 房 地 产 市 场 信 息 监 测 系 统, 完 善 外 资 房 地 产 信 息 网 络 有 关 部 门 要 加 强 协 调 配 合, 强 化 对 跨 境 资 本 流 动 的 监 测, 尽 快 实 现 外 资 房 地 产 统 计 数 据 的 信 息 共 享 27

33 ( 三 )7 月 26 日, 国 税 总 局 发 布 征 收 个 人 二 手 房 转 让 所 得 税 通 知 1 对 住 房 转 让 所 得 征 收 个 人 所 得 税 时, 以 实 际 成 交 价 格 为 转 让 收 入 2 对 转 让 住 房 收 入 计 算 个 人 所 得 税 应 纳 税 所 得 额 时, 纳 税 人 可 凭 原 购 房 合 同 发 票 等 有 效 凭 证, 经 税 务 机 关 审 核 后, 允 许 从 其 转 让 收 入 中 减 除 房 屋 原 值 转 让 住 房 过 程 中 缴 纳 的 税 金 及 有 关 合 理 费 用 其 中, 商 品 房 须 支 付 购 置 该 房 屋 时 实 际 支 付 的 房 价 款 及 缴 纳 的 相 关 税 费 自 建 住 房 须 支 付 实 际 发 生 的 建 造 费 用 及 建 造 和 取 得 产 权 时 实 际 缴 纳 的 相 关 税 费 经 济 适 用 房 须 支 付 原 购 房 人 实 际 支 付 的 房 价 款 及 相 关 税 费, 以 及 按 规 定 缴 纳 的 土 地 出 让 金 已 购 公 有 住 房 须 支 付 原 购 公 有 住 房 标 准 面 积 按 当 地 经 济 适 用 房 价 格 计 算 的 房 价 款, 加 上 原 购 公 有 住 房 超 标 准 面 积 实 际 支 付 的 房 价 款 以 及 按 规 定 向 财 政 部 门 ( 或 原 产 权 单 位 ) 缴 纳 的 所 得 收 益 及 相 关 税 费 3 纳 税 人 未 提 供 完 整 准 确 的 房 屋 原 值 凭 证, 不 能 正 确 计 算 房 屋 原 值 和 应 纳 税 额 的, 税 务 机 关 可 根 据 中 华 人 民 共 和 国 税 收 征 收 管 理 法 第 三 十 五 条 的 规 定, 对 其 实 行 核 定 征 税, 即 按 纳 税 人 住 房 转 让 收 入 的 一 定 比 例 核 定 应 纳 个 人 所 得 税 额 ( 四 )8 月 19 日, 人 民 银 行 全 面 上 调 人 民 币 各 档 次 存 贷 款 基 准 利 率 中 国 人 民 银 行 宣 布, 自 06 年 8 月 19 日 起 将 存 款 和 贷 款 利 率 分 别 上 调 27 个 基 点 至 2.52% 和 6.12% 与 4 月 27 日 利 率 上 调 有 所 不 同, 此 次 央 行 不 仅 同 时 上 调 了 存 贷 款 基 准 利 率, 而 且 其 他 各 档 次 存 贷 款 基 准 利 率 也 相 应 调 整 同 时, 进 一 步 放 宽 住 房 贷 款 利 率, 将 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 利 率 的 下 限 由 贷 款 基 准 利 率 的 0.9 倍 扩 大 到 0.85 倍, 但 公 积 金 ( 优 惠 ) 贷 款 利 率 保 持 不 变 ( 五 )9 月 4 日, 国 家 外 汇 管 理 局 建 设 部 发 布 关 于 规 范 房 地 产 市 场 外 汇 管 理 有 关 问 题 的 通 知 通 知 规 定, 无 论 是 境 外 机 构 还 是 个 人, 即 使 用 外 币 买 房 也 必 须 结 成 人 民 币 支 付 房 款, 而 房 地 产 开 发 商 也 不 能 接 受 外 币 房 款 据 了 解, 此 前, 境 外 个 人 通 过 外 汇 直 接 购 房 情 况 十 分 普 遍, 而 境 外 机 构 则 多 采 用 结 汇 成 人 民 币 后 购 房 的 方 式 新 政 还 进 一 步 明 确 了 境 外 机 构 和 个 人 在 境 内 买 楼 需 要 满 足 的 条 件 境 外 机 构 境 内 买 房, 必 须 要 在 国 内 设 有 分 支 代 表 机 构, 否 则 无 法 买 楼 ; 境 外 个 人 则 必 须 在 中 国 工 作 学 习 一 年 以 上 方 可 买 房, 而 港 澳 台 居 民 华 侨 则 不 被 包 括 在 境 外 人 士 中, 无 需 满 足 上 述 条 件 28

34 ( 六 )9 月 5 日, 国 务 院 关 于 加 强 土 地 调 控 有 关 问 题 的 通 知 1 进 一 步 明 确 土 地 管 理 和 耕 地 保 护 的 责 任 地 方 各 级 人 民 政 府 主 要 负 责 人 应 对 本 行 政 区 域 内 耕 地 保 有 量 和 基 本 农 田 保 护 面 积 土 地 利 用 总 体 规 划 和 年 度 计 划 执 行 情 况 负 总 责 将 新 增 建 设 用 地 控 制 指 标 ( 包 括 占 用 农 用 地 和 未 利 用 地 ) 纳 入 土 地 利 用 年 度 计 划, 以 实 际 耕 地 保 有 量 和 新 增 建 设 用 地 面 积, 作 为 土 地 利 用 年 度 计 划 考 核 土 地 管 理 和 耕 地 保 护 责 任 目 标 考 核 的 依 据 ; 实 际 用 地 超 过 计 划 的, 扣 减 下 一 年 度 相 应 的 计 划 指 标 国 土 资 源 部 要 加 强 对 各 地 实 际 建 设 用 地 和 土 地 征 收 情 况 的 核 查 按 照 权 责 一 致 的 原 则, 调 整 城 市 建 设 用 地 审 批 方 式 在 土 地 利 用 总 体 规 划 确 定 的 城 市 建 设 用 地 范 围 内, 依 法 由 国 务 院 分 批 次 审 批 的 农 用 地 转 用 和 土 地 征 收, 调 整 为 每 年 由 省 级 人 民 政 府 汇 总 后 一 次 申 报, 经 国 土 资 源 部 审 核, 报 国 务 院 批 准 后 由 省 级 人 民 政 府 具 体 组 织 实 施, 实 施 方 案 报 国 土 资 源 部 备 案 严 格 实 行 问 责 制 对 本 行 政 区 域 内 发 生 土 地 违 法 违 规 案 件 造 成 严 重 后 果 的, 对 土 地 违 法 违 规 行 为 不 制 止 不 组 织 查 处 的, 对 土 地 违 法 违 规 问 题 隐 瞒 不 报 压 案 不 查 的, 应 当 追 究 有 关 地 方 人 民 政 府 负 责 人 的 领 导 责 任 监 察 部 国 土 资 源 部 要 抓 紧 完 善 土 地 违 法 违 规 领 导 责 任 追 究 办 法 2 切 实 保 障 被 征 地 农 民 的 长 远 生 计 征 地 补 偿 安 置 必 须 以 确 保 被 征 地 农 民 原 有 生 活 水 平 不 降 低 长 远 生 计 有 保 障 为 原 则 各 地 要 认 真 落 实 国 办 发 [2006]29 号 文 件 的 规 定, 做 好 被 征 地 农 民 就 业 培 训 和 社 会 保 障 工 作 被 征 地 农 民 的 社 会 保 障 费 用, 按 有 关 规 定 纳 入 征 地 补 偿 安 置 费 用, 不 足 部 分 由 当 地 政 府 从 国 有 土 地 有 偿 使 用 收 入 中 解 决 社 会 保 障 费 用 不 落 实 的 不 得 批 准 征 地 3 规 范 土 地 出 让 收 支 管 理 国 有 土 地 使 用 权 出 让 总 价 款 全 额 纳 入 地 方 预 算, 缴 入 地 方 国 库, 实 行 收 支 两 条 线 管 理 土 地 出 让 总 价 款 必 须 首 先 按 规 定 足 额 安 排 支 付 土 地 补 偿 费 安 置 补 助 费 地 上 附 着 物 和 青 苗 补 偿 费 拆 迁 补 偿 费 以 及 补 助 被 征 地 农 民 社 会 保 障 所 需 资 金 的 不 足, 其 余 资 金 应 逐 步 提 高 用 于 农 业 土 地 开 发 和 农 村 基 础 设 施 建 设 的 比 重, 以 及 用 于 廉 租 住 房 建 设 和 完 善 国 有 土 地 使 用 功 能 的 配 套 设 施 建 设 4 调 整 建 设 用 地 有 关 税 费 政 策 提 高 新 增 建 设 用 地 土 地 有 偿 使 用 费 缴 纳 标 准 新 增 建 设 用 地 土 地 有 偿 使 用 费 缴 纳 范 围, 以 当 地 实 际 新 增 建 设 用 地 面 积 为 准 新 增 建 设 用 地 土 地 有 偿 使 用 费 专 项 29

35 用 于 基 本 农 田 建 设 和 保 护 土 地 整 理 耕 地 开 发 对 违 规 减 免 和 欠 缴 的 新 增 建 设 用 地 土 地 有 偿 使 用 费, 要 进 行 清 理, 限 期 追 缴 其 中, 国 发 [2004] 28 号 文 件 下 发 后 减 免 和 欠 缴 的, 要 在 今 年 年 底 前 全 额 清 缴 ; 逾 期 未 缴 的, 暂 不 办 理 用 地 审 批 财 政 部 会 同 国 土 资 源 部 要 抓 紧 制 订 新 增 建 设 用 地 土 地 有 偿 使 用 费 缴 纳 标 准 和 适 时 调 整 的 具 体 办 法, 并 进 一 步 改 进 和 完 善 新 增 建 设 用 地 土 地 有 偿 使 用 费 的 分 配 使 用 管 理 提 高 城 镇 土 地 使 用 税 和 耕 地 占 用 税 征 收 标 准, 财 政 部 税 务 总 局 会 同 国 土 资 源 部 法 制 办 要 抓 紧 制 订 具 体 办 法 财 税 部 门 要 加 强 税 收 征 管, 严 格 控 制 减 免 税 5 建 立 工 业 用 地 出 让 最 低 价 标 准 统 一 公 布 制 度 国 家 根 据 土 地 等 级 区 域 土 地 利 用 政 策 等, 统 一 制 订 并 公 布 各 地 工 业 用 地 出 让 最 低 价 标 准 工 业 用 地 出 让 最 低 价 标 准 不 得 低 于 土 地 取 得 成 本 土 地 前 期 开 发 成 本 和 按 规 定 收 取 的 相 关 费 用 之 和 工 业 用 地 必 须 采 用 招 标 拍 卖 挂 牌 方 式 出 让, 其 出 让 价 格 不 得 低 于 公 布 的 最 低 价 标 准 低 于 最 低 价 标 准 出 让 土 地, 或 以 各 种 形 式 给 予 补 贴 或 返 还 的, 属 非 法 低 价 出 让 国 有 土 地 使 用 权 的 行 为, 要 依 法 追 究 有 关 人 员 的 法 律 责 任 6 禁 止 擅 自 将 农 用 地 转 为 建 设 用 地 农 用 地 转 为 建 设 用 地, 必 须 符 合 土 地 利 用 总 体 规 划 城 市 总 体 规 划 村 庄 和 集 镇 规 划, 纳 入 年 度 土 地 利 用 计 划, 并 依 法 办 理 农 用 地 转 用 审 批 手 续 禁 止 通 过 以 租 代 征 等 方 式 使 用 农 民 集 体 所 有 农 用 地 进 行 非 农 业 建 设, 擅 自 扩 大 建 设 用 地 规 模 农 民 集 体 所 有 建 设 用 地 使 用 权 流 转, 必 须 符 合 规 划 并 严 格 限 定 在 依 法 取 得 的 建 设 用 地 范 围 内 未 依 法 办 理 农 用 地 转 用 审 批, 国 家 机 关 工 作 人 员 批 准 通 过 以 租 代 征 等 方 式 占 地 建 设 的, 属 非 法 批 地 行 为 ; 单 位 和 个 人 擅 自 通 过 以 租 代 征 等 方 式 占 地 建 设 的, 属 非 法 占 地 行 为, 要 依 法 追 究 有 关 人 员 的 法 律 责 任 7 强 化 对 土 地 管 理 行 为 的 监 督 检 查 国 家 土 地 督 察 机 构 要 认 真 履 行 国 务 院 赋 予 的 职 责, 加 强 对 地 方 人 民 政 府 土 地 管 理 行 为 的 监 督 检 查 对 监 督 检 查 中 发 现 的 违 法 违 规 问 题, 要 及 时 提 出 纠 正 或 整 改 意 见 对 纠 正 整 改 不 力 的, 依 照 有 关 规 定 责 令 限 期 纠 正 整 改 纠 正 整 改 期 间, 暂 停 该 地 区 农 用 地 转 用 和 土 地 征 收 国 土 资 源 管 理 部 门 及 其 工 作 人 员 要 严 格 执 行 国 家 土 地 管 理 的 法 律 法 规 和 方 针 政 策, 依 法 行 政, 对 土 地 利 用 情 况 的 真 实 性 和 合 法 性 负 责 凡 玩 忽 职 守 滥 用 职 权 徇 私 舞 弊 不 执 行 和 不 遵 守 土 地 管 理 法 律 法 规 的, 依 照 有 关 法 律 法 规 追 究 有 关 领 导 和 人 员 的 责 任 30

36 8 严 肃 惩 处 土 地 违 法 违 规 行 为 国 家 机 关 工 作 人 员 非 法 批 准 征 收 占 用 土 地, 或 者 非 法 低 价 出 让 国 有 土 地 使 用 权, 触 犯 刑 律 的, 依 法 追 究 刑 事 责 任 对 不 执 行 国 家 土 地 调 控 政 策 超 计 划 批 地 用 地 未 按 期 缴 纳 新 增 建 设 用 地 土 地 有 偿 使 用 费 及 其 他 规 定 税 费 未 按 期 足 额 支 付 征 地 补 偿 安 置 费 而 征 占 土 地, 以 及 通 过 调 整 土 地 利 用 总 体 规 划 擅 自 改 变 基 本 农 田 位 置, 以 规 避 建 设 占 用 基 本 农 田 应 依 法 上 报 国 务 院 审 批 的, 要 追 究 有 关 人 员 的 行 政 责 任 完 善 土 地 违 法 案 件 的 查 处 协 调 机 制, 加 大 对 土 地 违 法 违 规 行 为 的 查 处 力 度 监 察 部 要 会 同 国 土 资 源 部 等 有 关 部 门, 在 近 期 集 中 开 展 一 次 以 查 处 非 法 批 地 未 批 先 用 批 少 用 多 非 法 低 价 出 让 国 有 土 地 使 用 权 等 行 为 为 重 点 的 专 项 行 动 对 重 大 土 地 违 法 违 规 案 件 要 公 开 处 理, 涉 嫌 犯 罪 的, 要 移 送 司 法 机 关 依 法 追 究 刑 事 责 任 二 中 解 读 2006 国 年 3 季 度 房 地 济 产 新 政 信 息 网 今 年 二 季 度 以 来, 房 地 产 市 场 经 历 了 一 轮 新 的 调 控, 密 集 的 宏 观 调 控 政 策 的 不 断 出 台, 反 映 了 政 府 通 过 调 控 保 持 房 地 产 市 场 健 康 稳 定 发 展 的 决 心 这 些 政 策 主 要 集 中 在 信 贷 土 地 税 收 和 住 房 结 构 调 整 四 方 面 : ( 一 ) 信 贷 方 面 继 续 实 施 信 贷 紧 缩 政 策, 严 格 房 地 产 开 发 信 贷 条 件 包 括 一 年 内 实 施 两 次 加 息 ; 要 求 商 业 银 行 不 得 对 项 目 资 本 金 比 例 低 于 35% 的 房 地 产 企 业 发 放 贷 款 同 时, 对 空 置 3 年 以 上 的 商 品 房, 商 业 银 行 不 得 接 受 其 作 为 贷 款 的 抵 押 物 有 区 别 地 适 度 调 整 住 房 消 费 信 贷 政 策, 从 2006 年 6 月 1 日 起, 个 人 住 房 按 揭 贷 款 首 付 款 比 例 不 得 低 于 30%, 对 购 买 自 住 住 房 且 套 型 建 筑 面 积 90 平 方 米 以 下 的 仍 执 行 首 付 款 比 例 20% 的 规 定 两 次 上 调 贷 款 利 率, 尤 其 是 长 期 贷 款 利 率 上 调 幅 度 大 于 短 期 贷 款 利 率 ( 二 ) 土 地 方 面 优 先 保 证 中 低 价 位 中 小 套 型 普 通 商 品 住 房 ( 含 经 济 适 用 住 房 ) 和 廉 租 住 房 的 土 地 供 应, 其 年 度 供 应 量 不 得 低 于 居 住 用 地 供 应 总 量 的 70%; 土 地 的 供 应 应 在 限 套 型 限 房 价 的 基 础 上, 采 取 竞 地 价 竞 房 价 的 办 法, 以 招 标 方 式 确 定 开 发 建 设 单 位 继 续 停 止 别 墅 类 房 地 产 开 发 项 目 土 地 供 应, 严 格 限 制 低 密 度 大 套 型 住 房 31

37 土 地 供 应 加 大 对 闲 置 土 地 的 处 置 力 度 对 超 出 合 同 约 定 动 工 开 发 日 期 满 1 年 未 动 工 开 发 的, 依 法 从 高 征 收 土 地 闲 置 费, 并 责 令 限 期 开 工 竣 工 ; 满 2 年 未 动 工 开 发 的, 无 偿 收 回 土 地 使 用 权 对 虽 按 照 合 同 约 定 日 期 动 工 建 设, 但 开 发 建 设 面 积 不 足 1/3 或 已 投 资 额 不 足 1/4, 且 未 经 批 准 中 止 开 发 建 设 连 续 满 1 年 的, 按 闲 置 土 地 处 置 ( 三 ) 税 收 方 面 从 2006 年 6 月 1 日 起, 对 购 买 住 房 不 足 5 年 转 手 交 易 的, 销 售 时 按 其 取 得 的 售 房 收 入 全 额 征 收 营 业 税 2006 年 8 月 1 日 起, 对 个 人 二 手 房 转 让 征 收 所 得 税 ( 四 ) 住 房 结 构 调 整 明 确 指 出 十 一 五 时 期, 要 重 点 发 展 普 通 商 品 住 房 自 2006 年 6 月 1 日 起, 凡 新 审 批 新 开 工 的 商 品 住 房 建 设, 套 型 建 筑 面 积 90 平 方 米 以 下 住 房 ( 含 经 济 适 用 住 房 ) 中 面 积 所 占 国 比 重, 必 经 须 达 到 开 济 发 建 设 总 信 面 积 的 70% 息 以 上 网 过 去 已 审 批 但 未 取 得 施 工 许 可 证 的 项 目 凡 不 符 合 上 述 要 求 的, 应 根 据 要 求 进 行 套 型 调 整 三 新 政 对 房 地 产 市 场 运 行 的 影 响 房 地 产 新 政 综 合 运 用 了 税 收 信 贷 和 土 地 政 策 以 及 规 定 新 建 住 房 结 构 比 例 等 经 济 手 段 和 行 政 手 段, 分 别 从 增 加 供 给 和 抑 制 需 求 两 方 面 对 房 地 产 进 行 调 控, 将 对 房 地 产 行 业 产 生 深 刻 的 影 响 ( 一 ) 房 地 产 调 控 政 策 有 效 抑 制 投 资 和 投 机 需 求 房 地 产 调 控 政 策 有 效 抑 制 了 投 资 和 投 机 需 求, 自 住 需 求 进 入 观 望 期, 房 地 产 市 场 交 易 量 萎 缩, 房 价 涨 幅 趋 缓 供 给 方 面, 首 先 是 通 过 制 定 70,90 的 新 建 住 房 比 例 规 定, 调 整 新 增 住 房 结 构, 增 加 了 商 品 房 的 有 效 供 给 量, 其 次 通 过 征 收 土 地 闲 置 费 收 回 土 地 使 用 权 等 措 施 加 大 对 存 量 土 地 进 入 市 场 的 挤 压 力 度 同 时, 要 求 各 地 方 政 府 优 先 保 证 中 低 价 位 中 小 套 型 普 通 商 品 住 房 ( 含 经 济 适 用 住 房 ) 和 廉 租 住 房 的 土 地 供 应 需 求 方 面, 通 过 增 加 首 付 款 比 例, 提 高 住 房 按 揭 贷 款 利 率, 征 收 营 业 税 和 二 手 房 所 得 税, 限 制 境 外 机 构 和 个 人 购 买 非 自 用 房 地 产 等 抑 制 和 打 击 投 资 和 投 机 需 求, 自 住 需 求 通 过 引 导 回 归 理 性 32