关 于 CRIC 研 究 中 心 克 而 瑞 研 究 中 心, 是 易 居 中 国 旗 下 克 而 瑞 信 息 集 团 的 专 业 研 发 部 门 组 建 十 年 以 来, 一 直 致 力 于 对 房 地 产 行 业 各 领 域 全 面 研 究 及 企 业 专 项 课 题 的 深 入 探 索 迄 今

Transcription

1 把 脉 洞 察 借 鉴 提 升 11

2 关 于 CRIC 研 究 中 心 克 而 瑞 研 究 中 心, 是 易 居 中 国 旗 下 克 而 瑞 信 息 集 团 的 专 业 研 发 部 门 组 建 十 年 以 来, 一 直 致 力 于 对 房 地 产 行 业 各 领 域 全 面 研 究 及 企 业 专 项 课 题 的 深 入 探 索 迄 今 为 止, 我 们 已 经 连 续 五 年 成 功 发 布 中 国 房 地 产 企 业 销 售 TOP50 排 行 榜, 引 发 业 界 热 烈 反 响 研 究 半 径 不 仅 涵 盖 以 日 周 月 年 时 间 为 线 索 的 四 大 基 础 研 究 领 域 ; 还 包 括 对 宏 观 市 场 土 地 企 业 战 略 企 业 金 融 营 销 等 六 大 研 发 方 向 的 深 度 拓 展 每 月 研 究 成 果 出 品 超 过 百 余 份, 规 模 以 百 万 字 计, 为 房 地 产 企 业 基 金 券 商 政 府 相 关 部 门 提 供 专 业 研 究 资 料 此 处 为 封 面 折 页 的 裁 剪 线 11

3 序 言 自 救 者, 天 救 之

4 目 录 本 期 关 注 变 革 从 媒 体 广 告 到 圈 层 营 销, 再 到 不 惜 提 高 佣 金 激 励 销 售 员 卖 房, 最 后 到 调 动 所 有 资 源 全 民 卖 房 的 全 民 营 销, 房 地 产 行 业 营 销 模 式 正 从 量 变 到 质 变, 正 经 历 一 场 宏 大 的 变 革 2014 三 季 度 总 结 与 展 望 总 言 篇 市 场 现 企 稳 之 态, 根 基 仍 需 巩 固 论 金 九 银 十 大 起 底 之 24 城 首 分 论 市 城 市 房 地 产 开 发 还 能 走 多 远 中 国 主 要 城 市 房 地 产 市 场 发 展 阶 段 及 其 特 征 简 析 房 地 产 开 发 投 资 去 哪 了 五 大 指 标 解 读 房 地 产 投 资 动 向

5 昔 日 地 王 今 安 在 年 TOP10 地 王 发 展 路 径 大 调 查 企 业 前 景 风 险 知 多 少 房 企 中 报 季 聚 焦 三 大 原 因 : 恒 大 业 绩 为 何 超 越 碧 桂 园 这 五 年 跌 出 TOP20 的 那 些 企 业 房 企 涉 医 面 面 观 全 民 营 销 变 革 始 末 龙 湖 工 地 开 放 日 52 条 标 准 解 读

6 编 委 会 2014 年 第 三 期 CRIC 研 究 中 心 丁 祖 昱 张 燕 孟 音 林 波 崔 琳 罗 雯 杨 科 伟 朱 一 鸣 房 玲 沈 晓 玲 董 妍 陈 开 朝 马 千 里 许 一 星 洪 圣 奇 柳 启 慧 杨 晶 晶 余 仁 花 江 怡 珊 姜 依 文 陶 媛 徐 琼 尹 鹏 俞 倩 倩 何 玮 新 浪 乐 居 中 房 网 地 产 人 网 weibo.com/cricyanjiu

7 研 究 札 记 微 言 堂 007

8 微 言 堂 地 产 热 评 Policy 政 策 北 京 分 类 调 控 击 碎 取 消 一 线 限 购 幻 想 国 十 条 利 于 市 场 企 稳 国 家 加 大 棚 改 力 度 008

9 研 究 札 记 Market 市 场 8 月 楼 市 数 据 继 续 降 温 金 九 折 扣 力 度 或 将 进 一 步 加 强 8 月 土 地 市 场 成 交 企 稳 009

10 微 言 堂 地 产 热 评 Sales 营 销 万 科 联 姻 淘 宝 实 为 去 库 存 万 科 全 民 营 销 拓 客 升 级 创 新 营 销 微 销 宝 和 0 首 付 出 新 招 010

11 研 究 札 记 Company 公 司 房 企 频 频 进 军 医 疗 产 业 万 达 成 立 金 融 集 团, 地 产 金 融 结 合 成 大 势 重 点 房 企 7 月 业 绩 普 遍 回 落 011

12 微 言 堂 大 佬 看 市 下 行 与 再 平 衡 : 楼 市 筑 底 何 时 休? 周 忻 :2014 年 市 场 没 有 想 象 的 那 么 坏 易 居 ( 中 国 ) 控 股 有 限 公 司 董 事 局 主 席 周 忻 丁 祖 昱 :2020 年 前 后 成 交 量 将 显 著 回 落 易 居 ( 中 国 ) 执 行 总 裁 克 而 瑞 信 息 集 团 董 事 长 丁 祖 昱 012

13 研 究 札 记 陈 淮 :2015 或 2016 年 将 是 房 地 产 大 年 原 建 设 部 政 策 研 究 中 心 主 任 陈 淮 任 志 强 : 房 价 下 滑 趋 势 将 延 续 明 年 9 月 华 远 集 团 总 裁 任 志 强 秦 虹 : 未 来 房 地 产 市 场 价 格 波 动 将 常 态 化 住 建 部 政 策 研 究 中 心 主 任 秦 虹 013

14 微 言 堂 大 佬 看 市 钟 伟 : 未 来 两 三 年 面 临 经 济 振 荡 下 行 北 京 师 范 大 学 金 融 研 究 中 心 主 任 钟 伟 陈 劲 松 : 中 国 楼 市 并 不 悲 观 世 联 行 董 事 长 陈 劲 松 欧 阳 捷 : 下 半 年 市 场 会 更 好 新 城 控 股 集 团 高 级 副 总 裁 欧 阳 捷 014

15 研 究 札 记 聂 梅 生 : 楼 市 最 低 迷 时 期 已 过 全 联 房 地 产 商 会 创 会 会 长 聂 梅 生 夏 斌 : 楼 市 长 期 下 行 成 定 势 国 务 院 发 展 研 究 中 心 金 融 研 究 所 名 誉 所 长 夏 斌 刘 晓 光 : 中 国 房 地 产 还 没 有 出 现 根 本 性 的 拐 点 首 创 集 团 董 事 长 刘 晓 光 015

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17 研 究 札 记 市 场 把 脉 017

18 市 场 把 脉 2014 年 三 季 度 房 地 产 市 场 总 结 与 展 望 市 场 现 企 稳 之 态, 根 基 仍 需 巩 固 018

19 研 究 札 记 微 刺 激 效 用 递 减, 宽 松 货 币 将 惠 及 房 地 产 业 经 济 发 展 模 调 整 转 型, 经 济 增 速 明 显 放 缓, 特 别 是 今 年 房 地 产 业 的 调 整, 从 经 济 增 长 动 力 变 成 拖 累 经 济 下 行 主 要 因 素 019

20 市 场 把 脉 地 方 集 中 取 消 限 购 效 果 不 彰, 致 使 救 市 政 策 多 元 化 纵 深 化 多 数 城 市 采 取 比 较 含 蓄 的 口 头 传 达 微 博 发 布 会 等 方 式 宣 布 取 消 限 购 情 况, 但 无 论 采 取 哪 种 方 式, 政 策 执 行 力 度 都 不 含 糊 020

21 研 究 札 记 021

22 市 场 把 脉 二 次 调 整 政 策 归 类 已 取 消 限 购 未 取 消 限 购 限 购 二 次 调 整 首 套 房 贷 款 优 惠, 适 当 放 宽 二 套 房 贷 款 契 税 减 免 财 政 补 贴 政 府 出 资 去 库 存 城 市 / 省 份 南 宁 呼 和 浩 特 济 南 长 沙 南 昌 长 春 苏 州 衢 州 武 汉 海 口 成 都 天 津 无 锡 西 安 杭 州 石 家 庄 徐 州 温 州 宁 波 青 岛 大 连 合 肥 金 华 绍 兴 太 原 乌 鲁 木 齐 佛 山 郑 州 昆 明 哈 尔 滨 台 州 银 川 贵 阳 兰 州 福 州 厦 门 沈 阳 舟 山 西 宁 南 京 北 京 上 海 广 州 深 圳 珠 海 三 亚 西 安 宁 波 杭 州 青 岛 南 昌 无 锡 成 都 广 西 省 绍 兴 福 建 省 江 西 省 湖 北 省 河 北 省 海 口 包 头 四 川 省 绍 兴 嘉 兴 湖 南 省 湖 北 省 022

23 研 究 札 记 持 续 调 整, 全 年 投 资 新 开 工 将 维 持 低 位 今 年 三 季 度, 国 内 经 济 增 长 动 力 减 弱, 下 行 压 力 越 来 越 大 房 地 产 行 业 持 续 调 整, 量 价 齐 跌, 行 业 多 数 指 标 都 呈 恶 化 之 势 023

24 市 场 把 脉 024

25 研 究 札 记 025

26 市 场 把 脉 底 价 成 交 成 常 态, 整 体 出 现 企 稳 态 势 一 二 线 城 市 因 其 供 求 关 系 均 衡 成 为 房 企 争 夺 之 地, 地 王 频 现, 三 四 线 城 市 则 无 人 问 津, 城 市 分 化 愈 发 显 著 026

27 研 究 札 记 城 市 能 级 一 线 城 市 二 线 城 市 三 四 线 城 市 成 交 面 积 ( 万 平 米 ) 面 积 环 比 面 积 同 比 成 交 均 价 ( 元 / 平 米 ) 均 价 环 比 均 价 同 比 成 交 金 额 ( 亿 元 ) 金 额 环 比 金 额 同 比 溢 价 率 % -58% % -42% 371-5% -76% 19.1% % -35% % -56% % -72% 7.8% % -68% % -43% % -82% 2.7% 合 计 % -47% % -52% % -75% 10.4% 027

28 市 场 把 脉 028

29 研 究 札 记 成 交 仍 低 位 徘 徊, 但 典 型 城 市 企 稳 迹 象 明 显 在 市 场 实 际 表 现 上, 各 线 城 市 成 交 规 模 均 企 稳 回 升, 且 多 市 供 求 比 显 著 回 落, 消 化 周 期 也 进 一 步 趋 于 稳 定, 供 求 风 险 显 著 降 低 029

30 市 场 把 脉 能 级 一 线 二 线 2014 年 7-9 月 上 半 月 2014 年 二 季 度 城 市 与 2013 年 与 2012 年 成 交 量 环 比 同 期 比 较 同 期 比 较 成 交 量 同 比 北 京 % -35% -51% % 广 州 166-7% -16% -32% 227-6% 上 海 162-6% -19% -16% % 深 圳 69 7% -24% -16% 81-45% 合 计 559 6% -24% -34% % 兰 州 74 95% 32% 244% 40-4% 宁 波 82 71% 45% 11% 73 10% 济 南 % 46% 90% % 太 原 % 84% 264% % 南 昌 % 48% -6% 86-14% 杭 州 % 25% -9% % 青 岛 % -15% -19% % 福 州 43 24% 13% -36% 43-39% 郑 州 % 1% -10% % 厦 门 52 18% -43% -51% 57-57% 西 宁 34 16% -56% -34% 51 33% 苏 州 % 5% -9% 181-9% 长 春 % 3% 1% 177-8% 长 沙 226 5% -33% -11% % 沈 阳 179 1% -33% -18% % 武 汉 290-2% -8% 7% 356-2% 海 口 36-6% 5% 6% 55-6% 合 肥 183-6% -6% 10% % 贵 阳 116-6% -40% -41% % 西 安 162-6% -20% -14% % 大 连 76-8% -30% -38% % 成 都 377-9% -28% -17% % 昆 明 80-12% -17% -14% 146-5% 南 京 % -38% -30% % 南 宁 % -21% -11% % 天 津 % -40% -32% 289 2% 合 计 % -14% -9% % 030

31 研 究 札 记 能 级 三 四 线 城 市 成 交 量 2014 年 7-9 月 上 半 月 2014 年 二 季 度 环 比 与 2013 年 同 期 比 较 与 2012 年 同 期 比 较 成 交 量 扬 州 % -10% 37% 19-56% 东 莞 % -26% -17% % 无 锡 89 25% 19% -16% % 宜 兴 14 18% -26% -37% 16-45% 徐 州 55 10% -25% -20% 75-6% 中 山 134 5% -11% 4% % 常 州 80 2% -24% -32% % 泰 州 25-4% -40% 15% 30 9% 晋 江 19-8% -47% -29% 23-38% 惠 州 49-12% -27% -34% 70-20% 南 通 30-20% -3% 39% 46 11% 洛 阳 49-21% -21% 0% 91 4% 北 海 16-58% -61% -28% 52-21% 肇 庆 6-72% -84% -83% 19-61% 合 计 711 3% -24% -17% % 总 合 计 % -17% -14% % 同 比 031

32 市 场 把 脉 032

33 研 究 札 记 能 级 一 线 三 线 城 市 供 求 比 存 量 消 化 周 期 2014 年 2014 年 2013 年 2014 年 2014 年 2013 年 2014 年 2014 年 2013 年 7-8 月 二 季 度 三 季 度 8 月 末 6 月 末 9 月 末 8 月 末 二 季 度 末 三 季 度 末 北 京 上 海 广 州 深 圳 合 计 合 肥 郑 州 南 昌 武 汉 南 京 济 南 苏 州 大 连 厦 门 南 宁 长 沙 贵 阳 杭 州 宁 波 福 州 长 春 青 岛 海 口 沈 阳 合 计 徐 州 惠 州 常 州 清 远 无 锡 中 山 泰 州 连 云 港 三 亚 合 计 总 合 计

34 市 场 把 脉 一 线 能 级 城 市 2014 年 7-8 月 2014 年 1-8 月 成 交 均 价 相 比 Q2 同 比 成 交 均 价 同 比 北 京 % -6% % 广 州 % 15% % 上 海 % 9% % 深 圳 % -2% % 均 值 % 6% % 034

35 研 究 札 记 二 线 能 级 城 市 2014 年 7-8 月 2014 年 1-8 月 成 交 均 价 相 比 Q2 同 比 成 交 均 价 同 比 南 昌 % 13% % 兰 州 % -12% % 福 州 % -8% % 长 沙 % -2% % 贵 阳 % 9% % 沈 阳 % -2% % 长 春 % -5% % 南 京 % 4% % 西 宁 % 7% % 苏 州 % 9% % 海 口 % -4% % 杭 州 % -6% % 宁 波 % -8% % 青 岛 % -7% % 郑 州 % 0% % 济 南 % 9% % 南 宁 % 6% % 合 肥 % 13% % 厦 门 % 27% % 成 都 % 0% % 大 连 % -8% % 西 安 % 8% % 武 汉 % 12% % 天 津 % 3% % 太 原 % 13% % 昆 明 % 2% % 均 值 % 5% % 035

36 市 场 把 脉 能 级 城 市 2014 年 7-8 月 2014 年 1-8 月 成 交 均 价 相 比 Q2 同 比 成 交 均 价 同 比 肇 庆 % -39% % 柳 州 % 21% % 南 通 % 2% % 清 远 % -4% % 泉 州 % -4% % 常 州 % -9% % 佛 山 % -6% % 泰 州 % 5% % 宜 兴 % -7% % 无 锡 % -5% % 三 四 线 惠 州 % 4% % 烟 台 % 3% % 东 莞 % -4% % 北 海 % 6% % 洛 阳 % 2% % 中 山 % 11% % 江 阴 % -1% % 漳 州 % -9% % 徐 州 % 5% % 三 亚 % 38% % 均 值 % 4% % 总 合 计 % 2% % 0m2 以 下 占 比 上 升,140m2 以 上 大 户 型 下 滑 季 度, 在 全 国 整 体 楼 市 持 续 不 振, 继 续 下 滑 的 大 势 下, 十 大 重 点 城 市 ( 北 京 上 海 广 州 深 圳 杭 州 苏 州 沈 阳 天 津 长 沙 武 汉 ) 户 型 面 积 成 交 结 构 并 未 发 生 明 显 变 化, 但 城 市 相 对 变 化 差 异 很 大 2014 年 第 三 季 度, 北 京 80-90m2 户 型 因 大 量 自 住 房 的 入 市, 占 比 达 到 近 年 来 最 高, 近 30.5%, 环 比 2 季 度 几 乎 增 长 了 一 倍 ;3 季 度 杭 州 80-90m2 户 型 成 交 面 积 占 比 较 2 季 度 上 升 5 个 百 分 点, 带 动 杭 州 036

37 研 究 札 记 商 品 住 宅 成 交 企 稳 回 升 ; 深 圳 该 户 型 占 比 更 是 在 40%-50% 之 间,3 季 度 突 破 50% 达 到 近 52%; 而 广 州 沈 阳 该 面 积 段 却 持 续 下 降, 两 年 间 下 降 都 超 过 5 个 百 分 点 总 体 来 看, 主 要 呈 现 两 个 方 面 的 特 点, 第 一,120m2 以 下 首 次 置 业 和 小 改 善 户 型 仍 是 市 场 绝 对 主 力, 占 到 60% 左 右 比 重, 其 中 90m2 以 下 首 置 刚 需 户 型 虽 成 交 面 积 较 13 年 几 乎 减 半, 但 占 比 呈 稳 步 增 长 趋 势 第 二, m2 改 善 户 型 比 较 稳 定, 占 比 维 持 在 16% 左 右 140 m2 以 上 大 户 型 呈 现 下 滑 趋 势, 其 中, m2 户 型 下 滑 较 大,240m2 以 上 户 型 维 持 在 7% 左 右, 十 分 平 稳 面 积 段 13Q1 13Q2 13Q3 13Q4 14Q1 14Q2 14Q3 90 以 下 30% 32% 32% 33% 33% 33% 34% % 29% 28% 29% 30% 30% 28% % 16% 16% 15% 16% 15% 16% % 11% 11% 11% 9% 10% 10% % 6% 6% 7% 5% 4% 4% % 3% 3% 3% 3% 3% 3% 300 以 上 3% 4% 3% 4% 4% 4% 4% 037

38 市 场 把 脉 户 型 13Q1 13Q2 13Q3 13Q4 14 年 Q1 14Q2 14Q3 一 房 5.70% 6.50% 5.70% 5.80% 5.28% 5.29% 5.31% 二 房 40.40% 40.70% 39.20% 38.50% 38.80% 37.90% 33.80% 三 房 40.85% 41.30% 43.60% 43.90% 44.20% 43.92% 44.70% 四 房 8.85% 8.10% 8.50% 8.60% 8.10% 9.10% 8.90% 五 房 及 以 上 1.60% 1.30% 1.10% 1.00% 1.10% 1.40% 1.10% 复 式 2.10% 1.70% 1.30% 1.50% 1.20% 1.20% 1.40% 跃 层 0.30% 0.10% 0.35% 0.20% 0.22% 0.09% 0.49% 其 他 0.20% 0.30% 0.25% 0.50% 1.10% 1.10% 4.30% 014 年 第 三 季 度, 十 大 重 点 城 市 两 房 三 房 四 房 户 型 都 出 现 了 明 显 小 型 化 的 趋 势, 具 体 来 看, 二 房 产 品 m2 户 型 占 据 绝 对 市 场, 而 且 占 比 稳 定 在 66%-70% 之 间, 其 中,90-100m2 面 积 段 占 比 不 断 减 少, 而 70-80m2 小 两 房 占 比 则 不 断 上 升 面 积 段 13Q1 13Q2 13Q3 13Q4 14Q1 14Q2 14Q3 60 以 下 0% 1% 1% 1% 1% 1% 1% % 3% 4% 3% 3% 3% 3% % 12% 14% 13% 13% 14% 14% % 40% 39% 38% 40% 40% 40% % 29% 29% 28% 29% 28% 26% % 11% 10% 11% 10% 10% 11% % 4% 3% 3% 3% 3% 3% 038

39 研 究 札 记 从 三 房 产 品 来 看, 这 一 趋 势 更 为 明 显 80-90m2 三 房 产 品 由 2013 年 1 季 度 的 6% 上 升 为 目 前 21%, 大 增 了 15 个 百 分 点, 相 对 的, m2 三 房 产 品 则 不 断 下 降, 由 2013 年 1 季 度 的 38%, 下 降 到 目 前 的 29%, 而 m2 三 房 户 型 也 一 直 保 持 稳 定, 基 本 维 持 在 12% 左 右 四 房 产 品 市 场 需 求 同 样 呈 现 出 户 型 小 型 化 趋 势, m2 四 房 成 交 占 比 由 2013 年 1 季 度 的 9% 上 升 到 目 前 占 比 27%, 上 升 16 个 百 分 点 ; 相 反 地 140m2 以 上 四 房 则 不 断 下 降, 虽 然 m2 四 房 户 型 仍 是 绝 对 主 力, 占 比 维 持 在 50% 左 右, 但 其 占 比 从 2013 年 1 季 度 的 63% 下 降 到 了 目 前 的 46%, 比 例 几 乎 与 m2 四 房 比 例 增 幅 相 当 039

40 市 场 把 脉 2014 年 第 三 季 度, 十 大 重 点 城 市, 别 墅 产 品 成 交 万 m2, 占 比 整 个 商 品 住 宅 成 交 面 积 的 5.4%, 其 中, 联 排 别 墅 成 交 面 积 最 多, 达 83.3 万 m2, 占 别 墅 整 体 成 交 面 积 的 65.2%; 其 次 为 独 栋 别 墅, 共 成 交 19.6 万 m2, 占 15.3% 从 趋 势 上 看, 联 排 别 墅 成 交 面 积 占 别 墅 市 场 整 体 成 交 面 积 的 比 例 呈 趋 势 性 上 升 走 势, 由 2012 年 第 三 季 度 的 54.7% 上 升 到 现 在 的 65.2%, 两 年 间 上 升 了 10.5 个 百 分 点 而 独 栋 别 墅 成 交 占 比 则 不 断 下 降, 两 年 间 下 降 了 近 5 个 百 分 点 之 所 以 出 现 这 种 趋 势, 其 一, 新 增 供 应 严 格 土 地 容 积 率, 独 栋 别 墅 的 供 应 基 本 淡 出 市 场, 而 操 作 空 间 较 大 的 联 排 和 叠 加 别 墅 成 为 供 应 主 力 其 二, 近 年 来 经 济 型 别 墅 供 给 快 速 提 升,200 平 方 米 以 下 小 户 型 别 墅, 也 开 始 受 到 越 来 越 多 中 高 端 购 房 者 的 青 睐, 而 这 些 经 济 型 别 墅 大 多 是 以 联 排 和 叠 加 的 形 式 出 现 户 型 13Q1 13Q2 13Q3 13Q4 14Q1 14Q2 14Q3 独 栋 19.30% 17.60% 14% 15.10% 13.80% 16.70% 15.30% 联 排 61% 61.70% 63.70% 60.30% 63.60% 62.40% 65.20% 双 拼 7.90% 8.70% 8.50% 9% 8.30% 9.30% 6.80% 叠 加 11.80% 12.00% 13.80% 15.60% 14.30% 11.60% 12.70% 040

41 研 究 札 记 存 量 高 企 城 市 降 价 力 度 不 减, 项 目 营 销 创 新 不 断 在 经 历 过 了 二 季 度 各 房 企 降 价 冲 业 绩 之 后, 房 企 并 未 因 为 年 中 考 已 过 而 松 懈, 让 利 促 销 活 动 不 减 041

42 市 场 把 脉 降 价 方 式 城 市 项 目 名 称 预 售 价 格 销 售 价 格 优 惠 力 度 销 售 情 况 低 价 入 市 沈 阳 其 仕 盛 和 祥 折 热 销 特 价 房 大 连 龙 湖 水 晶 郦 湾 折 良 好 直 降 大 连 金 广 东 海 岸 三 期 折 良 好 特 价 房 北 京 富 力 飞 常 haos 折 良 好 低 开 入 市 深 圳 PURE33 璞 岸 折 一 般 低 开 入 市 深 圳 佳 兆 业 广 场 折 一 般 特 价 房 北 京 东 亚 印 象 台 湖 折 一 般 低 开 入 市 南 京 大 华 锦 绣 华 城 折 良 好 低 开 入 市 南 京 银 亿 东 城 折 良 好 特 价 房 青 岛 锦 璘 原 著 折 一 般 低 开 入 市 大 连 华 发 新 城 起 价 折 一 般 直 降 成 都 瑞 安 城 中 汇 / 折 一 般 特 价 房 大 连 君 海 阁 折 一 般 特 价 房 大 连 柏 悦 国 际 公 寓 折 一 般 直 降 大 连 普 罗 旺 斯 折 一 般 直 降 大 连 普 罗 旺 斯 折 一 般 直 降 大 连 普 罗 旺 斯 折 一 般 直 降 南 京 旭 日 上 城 折 良 好 直 降 沈 阳 华 润 奉 天 九 里 折 热 销 低 开 入 市 青 岛 星 汇 蓝 湾 折 良 好 直 降 广 州 中 惠 璧 珑 湾 折 一 般 低 开 入 市 沈 阳 荣 盛 紫 提 东 郡 二 期 折 热 销 特 价 房 沈 阳 荣 盛 幸 福 大 道 三 期 折 一 般 直 降 上 海 金 地 自 在 城 折 一 般 042

43 研 究 札 记 043

44 市 场 把 脉 全 年 目 标 完 成 压 力 大, 企 业 多 元 化 谋 求 变 革 2014 年 第 三 季 度, 房 地 产 市 场 的 表 现 依 然 疲 软, 房 企 的 业 绩 压 力 也 随 之 增 加, 加 快 销 售 成 为 了 房 企 目 前 的 首 要 任 务 044

45 研 究 札 记 企 业 名 称 销 售 额 ( 亿 元 ) 销 售 量 ( 万 平 方 米 ) 金 额 同 比 面 积 同 比 2014 年 前 八 月 销 售 目 标 完 成 率 恒 大 地 产 % 35% 82% 中 海 地 产 % -11% 66% 万 科 地 产 % 13% 65% 旭 辉 集 团 % 22% 60% 绿 城 中 国 % -4% 58% 碧 桂 园 % 40% 57% 融 创 中 国 % 24% 56% 富 力 地 产 % 13% 55% 雅 居 乐 % 52% 55% 世 茂 房 地 产 % 14% 55% 新 城 地 产 % 24% 54% 保 利 地 产 % -10% 53% 华 润 置 地 % -12% 53% 龙 湖 地 产 % -4% 50% 招 商 地 产 % -12% 48% 绿 地 集 团 % 20% 47% 金 地 集 团 % -9% 39% 万 达 地 产 % 50% 30% 045

46 市 场 把 脉 企 业 名 称 建 筑 面 积 建 筑 面 积 同 比 成 交 总 价 成 交 总 价 同 比 万 达 地 产 % % 绿 地 集 团 % % 碧 桂 园 % % 中 海 地 产 % % 保 利 地 产 % % 万 科 地 产 % % 世 茂 房 地 产 % % 招 商 地 产 % % 恒 大 地 产 % % 华 润 置 地 370 4% 188-8% 新 城 地 产 % % 融 创 中 国 % % 佳 兆 业 % % 绿 城 中 国 % 52-80% 龙 湖 地 产 % 123 9% 金 地 集 团 % 65-63% 雅 居 乐 99-87% 20-85% 富 力 地 产 98-47% 16-82% 旭 辉 集 团 70-66% 25-65% 总 计 % % 046

47 研 究 札 记 047

48 市 场 把 脉 企 业 现 金 同 比 涨 幅 环 比 涨 幅 净 负 债 率 同 比 增 减 环 比 增 减 现 金 短 债 比 同 比 涨 幅 长 短 债 比 同 比 涨 幅 中 海 地 产 % 20% 36.0% % % 恒 大 % 19% 90.0% % % 碧 桂 园 % -8% 60.0% % % 万 科 % -3% 36.0% % % 华 润 置 地 % -13% 55.0% % % 保 利 地 产 % 15% 118.0% % % 世 茂 房 地 产 % 8% 58.0% % % 龙 湖 地 产 % 23% 66.0% % % 远 洋 地 产 % 5% 60.0% % % 雅 居 乐 % 7% 82.0% % % 佳 兆 业 % 27% 73.0% % % 融 创 中 国 % 44% 67.0% % % 越 秀 地 产 % 16% 63.0% % % 富 力 地 产 % 1% 92.0% % % 绿 城 中 国 % -16% 78.0% % % 旭 辉 集 团 % -11% 71.0% % % 保 利 置 业 % -4% 106.0% % % 金 地 集 团 % -7% 65.0% % % 048

49 研 究 札 记 049

50 市 场 把 脉 房 企 第 三 季 度 重 要 战 略 万 科 与 百 度 发 布 首 个 合 作 成 果 V-in 系 统 牵 手 申 通 建 工, 进 军 地 铁 投 资 行 业 首 家 绿 地 金 交 所 于 贵 州 成 立, 金 融 集 团 更 名 绿 地 金 融 投 资 控 股 集 团 绿 地 与 交 通 银 行 采 用 总 对 总 合 作 模 式, 获 300 亿 元 授 信 首 个 空 港 产 业 新 城 在 南 昌 启 动 正 式 在 港 交 所 提 交 上 市 申 请 万 达 宣 布 与 腾 讯 百 度 合 作 进 军 电 商 提 出 要 发 展 金 融, 并 已 成 立 相 应 架 构 宣 布 进 军 农 业 乳 业 畜 牧 业 恒 大 首 次 恒 大 粮 油 订 货 会 举 行 传 言 收 购 韩 国 整 形 机 构, 进 军 美 容 业 世 茂 发 布 世 茂 宅 行 动 绿 城 孙 宏 斌 全 面 入 主 绿 城, 宋 卫 平 蓝 城 业 务 在 港 借 壳 上 市 结 语 050

51 研 究 札 记 金 九 银 十 大 起 底 之 24 城 首 分 论 市 牟 增 斌 首 分 看 市 北 京 : 金 九 银 十 实 际 未 现 051

52 市 场 把 脉 戈 文 问 首 分 看 市 常 州 : 市 场 将 会 稳 中 有 升 纵 观 常 州 市 场, 成 交 量 并 没 有 出 现 大 幅 下 滑, 保 持 的 相 对 较 为 稳 定,14 年 1 月 至 今 商 品 住 宅 共 成 交 了 326 万 方, 成 交 均 价 为 6764 元 /m2,13 年 1 月 至 9 月 16 号 商 品 住 宅 共 成 交 了 379 万 方, 成 交 均 价 为 7205 元 /m2, 价 格 同 比 出 现 了 下 跌, 一 来 到 目 前 的 状 态, 多 数 项 目 已 经 由 假 摔 变 成 了 真 打, 营 销 噱 头 也 已 经 转 变 成 实 际 落 地, 以 价 换 量, 保 证 现 金 流 的 充 裕 ; 二 来 成 交 主 力 基 本 为 跌 价 项 目, 量 多 从 而 拉 低 了 整 体 市 场 的 价 格 052

53 研 究 札 记 闫 涛 首 分 看 市 成 都 : 楼 市 仍 难 突 围 053

54 市 场 把 脉 王 一 翔 首 分 看 市 大 连 : 以 价 换 量 仍 是 王 道 054

55 研 究 札 记 张 旭 东 首 分 看 市 福 州 : 住 宅 库 存 已 越 过 警 戒 线 055

56 市 场 把 脉 梁 永 光 首 分 看 市 广 州 : 供 应 激 增, 要 打 硬 仗! 056

57 研 究 札 记 高 超 首 分 看 市 贵 阳 : 量 价 齐 升, 后 劲 十 足 057

58 市 场 把 脉 沈 虹 首 分 看 市 海 口 : 楼 市 进 入 集 中 推 量 时 期 步 入 一 个 新 的 阶 段 从 住 宅 来 看, 高 端 需 求 相 对 坚 挺 m2 之 间 的 大 户 型 产 品 供 求 关 系 较 为 合 理 从 商 业 市 场 来 看, 商 业 物 业 月 均 去 化 1.05 万 m2, 价 格 整 体 呈 上 涨 趋 势, 供 求 比 呈 下 行 趋 势, 商 业 需 求 开 始 显 现 从 写 字 楼 市 场 来 看, 年 二 季 度 海 口 写 字 楼 市 场 供 应 万 m2, 成 交 9.69 万 m2, 写 字 楼 市 场 发 展 处 于 起 步 阶 段 整 体 供 求 压 力 较 大, 但 对 近 几 年 供 求 关 系 2014 年 供 求 比 为 4.39, 明 显 低 于 往 年 水 平, 写 字 楼 物 业 市 场 处 于 良 性 发 展 阶 段, 未 来 预 期 良 好 目 前 海 口 市 场 进 入 了 集 中 推 量 的 时 期,8 月 和 9 月 的 推 案 量 均 在 40 万 m2 以 上, 整 个 市 场 进 入 了 备 战 旺 季 的 状 态 在 紧 接 下 来 的 10 月, 伴 随 恒 大 文 化 旅 游 城 绿 地 城 绿 地 海 森 林 等 城 郊 大 盘 的 入 市, 海 口 的 供 应 规 模 将 持 续 推 高 根 据 今 年 以 来 成 交 月 均 规 模 在 20 万 m2 左 右 的 水 平, 未 来 4 个 月 伴 随 供 应 量 不 断 增 大, 从 价 格 角 度 来 看, 海 口 成 交 均 价 一 直 比 较 平 稳, 围 绕 在 元 /m2 之 间, 伴 随 绿 地 等 多 个 高 性 价 比 项 目 的 推 出, 价 格 将 维 持 在 这 一 水 平, 可 能 会 出 现 小 幅 下 降 的 趋 势 058

59 研 究 札 记 刘 晨 光 首 分 看 市 杭 州 : 取 消 限 购 未 改 变 供 求 矛 盾 059

60 市 场 把 脉 刘 莉 首 分 看 市 合 肥 : 市 场 整 体 仍 健 康 平 稳 060

61 研 究 札 记 王 新 科 首 分 看 市 南 京 : 房 企 推 盘 节 奏 加 快 根 据 预 计 推 案 量 来 看, 多 数 房 企 对 后 市 持 谨 慎 态 度 一 方 面 由 于 大 量 保 障 房 的 陆 续 开 工 上 市 以 及 青 奥 结 束 后 多 各 项 目 重 新 开 工 和 集 中 加 推 导 致 库 存 达 到 历 史 峰 值, 市 场 压 力 显 著 ; 另 一 方 面, 购 房 者 观 望 情 绪 依 然 存 在, 经 过 小 幅 以 价 换 量 效 果 明 显 的 尝 试 后, 多 数 开 发 商 选 择 囤 货 观 望, 以 待 新 政 从 营 销 手 段 上 来 看, 受 前 两 季 度 预 算 影 响, 多 数 开 发 商 除 保 持 传 统 基 本 活 动 之 外, 多 以 降 低 房 源 首 开 售 价, 压 低 利 润 以 吸 引 购 房 者 关 注 截 止 8 月 南 京 城 市 新 建 商 品 住 宅 存 销 比 为 10.8, 这 也 意 味 着 市 场 需 要 用 10.8 个 月 的 时 间 才 能 消 化 完 这 些 库 存 而 在 本 月 初 库 存 去 化 速 度 明 显 有 所 加 快, 我 们 预 计 10 月 成 交 还 会 有 所 起 色, 未 来 几 个 月 存 销 比 见 顶 的 概 率 很 大 8 月 库 存 量 虽 在 增 加, 但 增 加 的 幅 度 有 所 收 窄 9 月 市 场 成 交 预 计 超 过 8 月, 但 去 库 存 的 效 果 如 何, 主 要 取 决 于 供 求 力 量 的 对 比 目 前 来 看, 救 市 潮 下, 很 多 房 企 推 盘 节 奏 会 加 快, 且 推 盘 量 会 高 于 市 场 成 交 量, 所 以 库 存 量 还 将 有 所 上 升 而 库 存 去 化 周 期 的 走 势, 和 市 场 成 交 能 否 快 速 提 振 有 关 061

62 市 场 把 脉 吴 宁 首 分 看 市 南 宁 : 房 价 预 计 有 所 回 调 供 应 放 量, 但 成 交 显 得 较 为 平 淡 与 开 发 商 积 极 蓄 客 大 搞 营 销 的 热 闹 场 面 相 比, 购 房 者 对 市 场 反 应 却 较 为 理 性 CRIC 数 据 显 示, 全 国 品 牌 房 企 去 年 大 规 模 进 入 南 宁 后, 首 批 新 项 目 将 陆 续 面 市, 预 计 金 九 银 十 期 间, 将 有 19 个 新 项 目 入 市,20 个 项 目 也 将 有 新 推 案, 预 计 将 有 120 多 万 方 体 量 推 出, 且 基 本 以 全 国 品 牌 房 企 项 目 为 主, 市 场 供 应 放 量 明 显, 竞 争 日 趋 白 热 化 在 所 难 免 在 白 热 化 竞 争 且 需 求 释 放 缓 慢 的 市 场 格 局 下, 低 价 入 市 低 首 付 现 象 开 始 频 频 出 现, 近 期 南 宁 以 5000 元 /m2 起 步 价 的 项 目 日 渐 增 多, 龙 岗 片 区 宝 能 城 市 广 场 5 字 头 入 市, 兴 宁 北 大 盘 中 海 国 际 社 区 5000 元 /m2 起 价 预 约, 五 象 湖 板 块 众 多 品 牌 项 目 也 基 本 以 低 于 市 场 预 期 的 元 /m2 抢 客, 而 位 于 五 象 岭 的 恒 大 绿 洲 更 062

63 研 究 札 记 宁 春 艳 首 分 看 市 宁 波 : 楼 盘 价 格 战 还 将 延 续 没 有 底 线 如 果 说 前 期 还 是 变 着 花 样 地 暗 降, 那 么 金 九 银 十 这 个 难 得 的 去 库 存 机 会, 开 发 商 一 定 会 拼 尽 全 力, 龙 湖 名 景 台 高 层 10XXX 元 /m2 起, 洋 房 14XXX 元 /m2 起, 中 海 寰 宇 天 下 江 东 三 房 元 /m2 起, 银 亿 东 岸 二 期 元 /m2 起, 营 销 动 作 愈 加 简 单 直 白, 主 要 以 拼 价 格 为 主 063

64 市 场 把 脉 邓 国 华 首 分 看 市 青 岛 : 金 九 银 十 拼 死 一 搏! 而 开 发 企 业 集 团 层 面 的 营 销 创 新 可 谓 百 花 齐 放, 万 科 先 是 建 立 了 全 民 营 销 平 台 万 客 通, 又 和 阿 里 腾 讯 两 大 巨 头 合 作, 推 出 了 淘 宝 款 抵 房 款 和 房 地 产 金 融 产 品 ; 绿 地 打 造 了 云 售 楼 微 信 平 台 ; 保 利 推 出 零 首 付 ; 万 达 与 腾 讯 百 度 联 姻, 成 立 电 商 公 司 ; 世 茂 发 布 宅 行 动, 提 供 世 茂 社 区 免 费 居 住 体 验 服 务 ; 碧 桂 园 和 旭 辉 也 都 推 出 自 己 的 全 民 营 销 平 台 064

65 研 究 札 记 张 子 吉 首 分 看 市 厦 门 : 善 用 时 机 是 关 键 065

66 市 场 把 脉 叶 茂 首 分 看 市 上 海 : 金 九 爽 约, 以 价 换 量 成 共 识 066

67 研 究 札 记 王 喻 东 首 分 看 市 沈 阳 : 频 推 量 多 促 销 低 首 付 067

68 市 场 把 脉 郭 鹏 首 分 看 市 苏 州 : 市 场 预 期 将 现 三 大 特 征 068

69 研 究 札 记 沈 文 首 分 看 市 天 津 : 品 质 大 盘 突 围 看 涨 市 场 情 况, 刚 需 项 目 以 价 换 量 势 成 趋 势 2014 年 9-10 月 份, 天 津 市 预 计 将 有 50 余 个 项 目 有 加 推 ( 首 开 ) 计 划, 预 计 上 市 量 万 余 套, 上 市 面 积 不 少 于 90 万 方 环 比 之 前 的 7-8 月 份, 整 体 推 盘 量 上 升 68.2%, 市 场 供 应 大 幅 增 加, 部 分 项 目 估 计 会 延 续 先 期 的 以 价 保 量 措 施, 降 价 格 或 变 相 降 价 以 换 取 市 场 单 个 项 目 普 通 幅 度 的 促 销 优 惠 已 不 能 造 成 快 速 去 化, 但 整 体 市 场 成 交 数 量 必 定 会 有 所 增 加 同 时, 加 推 ( 首 开 ) 项 目 中, 不 乏 部 分 地 理 位 置 及 品 质 优 越 项 目, 吸 引 高 端 客 户 的 同 时 自 身 抗 拒 市 场 风 险 能 力 强, 该 类 项 目 的 出 现 对 于 拉 升 整 体 市 场 单 价 起 到 了 一 定 的 促 进 作 用 政 策 层 面, 合 力 救 市 已 成 定 局, 上 行 时 机 有 待 观 望 地 方 政 府 方 面,8 月 上 旬, 天 津 市 政 府 已 大 部 分 放 开 限 购 客 群 ( 特 别 是 先 期 受 限 购 措 施 影 响 的 改 善 类 客 户 ) 在 观 望 的 同 时 已 在 增 加 看 房 的 频 次 及 时 间, 预 计 会 在 金 九 银 十 期 间 择 机 而 动, 选 取 自 己 中 意 的 项 目 中 央 政 府 方 面,9 月 17 日, 市 场 传 闻 央 行 对 五 大 行 进 行 5000 亿 元 SLF 将 会 有 大 部 分 资 金 流 入 房 地 产 行 业, 大 幅 现 金 流 注 入, 拉 升 市 场 上 行 已 成 定 局, 但 具 体 上 行 周 期 及 上 升 幅 度, 还 有 待 市 场 证 明 综 合 上 述 结 论, 且 随 着 销 量 上 升, 价 格 逐 渐 上 行 为 必 然 所 在, 何 时 入 手, 入 手 哪 里, 更 多 内 容, 敬 请 关 注 房 价 点 评 网 069

70 市 场 把 脉 王 新 科 首 分 看 市 无 锡 : 限 购 解 禁, 去 化 或 明 显 上 涨 070

71 研 究 札 记 徐 亚 林 首 分 看 市 西 安 : 年 底 市 场 有 望 复 苏 8 月 已 过, 西 安 限 购 的 全 面 放 开 正 好 赶 上 传 统 营 销 旺 季, 据 克 而 瑞 数 据 监 测 显 示,2014 年 9 月 -10 月 西 安 预 计 开 盘 量 为 29 个, 相 比 7 8 月 份 增 加 71%, 比 去 年 同 期 下 降 40%, 相 对 于 上 半 年 楼 市 的 不 景 气, 下 半 年 的 营 销 旺 季 确 实 促 使 开 盘 量 的 增 加, 但 是 与 去 年 金 九 银 十 旺 季 相 比, 推 盘 量 下 降 较 大, 可 见 2014 年 楼 市 低 迷 趋 势 依 旧, 即 使 金 九 银 十 也 未 见 明 显 的 回 暖 趋 势 虽 然 限 购 取 消, 但 多 数 开 发 商 还 是 比 较 务 实, 依 旧 以 跑 量 为 主, 面 对 楼 市 的 不 景 气 是 各 出 奇 招, 除 了 打 折 让 利 交 少 抵 多 特 价 直 降 等 传 统 的 促 销 手 段 外, 连 万 科 这 样 的 房 地 产 龙 头 大 哥, 最 近 也 动 作 频 频, 从 全 民 营 销 到 联 合 淘 宝 腾 讯, 都 是 营 销 方 式 的 一 次 创 新 但 从 9 月 前 半 个 月 的 成 交 来 看 并 不 容 乐 观, 市 场 观 望 气 氛 依 然 比 较 浓 厚, 因 此 我 们 对 于 金 九 银 十 的 西 安 楼 市 依 旧 抱 冷 的 态 度 另 外, 作 为 二 线 城 市, 政 策 影 响 力 并 不 会 那 么 快 显 现, 房 企 想 要 回 笼 资 金 也 不 能 全 靠 某 个 旺 季 来 拉 动, 由 此 预 测, 去 化 量 增 加 的 时 间 点 可 能 会 推 迟 至 十 月 下 旬 到 年 底, 也 就 是 年 末 的 11 月 12 月 楼 市 有 望 逐 渐 复 苏, 而 各 房 企 的 供 应 和 成 交 量 也 会 有 进 一 步 的 推 进, 销 售 价 格 预 计 不 会 有 太 大 的 波 动, 依 然 保 持 平 稳 态 势 071

72 市 场 把 脉 于 宇 首 分 看 市 长 春 : 政 策 利 好 提 升 购 房 者 信 心 072

73 研 究 札 记 赵 爽 首 分 看 市 郑 州 : 限 购 取 消 影 响 有 限 郑 州 取 消 限 购 月 余, 整 体 市 场 销 售 量 稳 中 有 升, 价 格 相 对 平 稳, 个 别 热 点 改 善 类 项 目 市 场 表 现 凸 显, 小 户 型 等 投 资 门 槛 较 低 的 产 品 去 化 量 也 有 一 定 增 长, 整 体 市 场 依 然 保 持 稳 定 态 势 市 场 格 局 发 生 了 微 妙 变 化, 以 往 高 新 区 不 限 购, 刚 需 市 场 火 爆, 如 今 这 一 优 势 不 再, 销 售 压 力 明 显 增 加 ; 中 原 区 二 七 区 项 目 抓 住 时 机, 近 期 销 售 表 现 抢 眼 进 入 到 金 九 银 十, 许 多 项 目 加 大 推 量 并 增 大 优 惠 幅 度, 但 营 销 缺 乏 亮 点, 市 场 表 现 疲 软 个 别 项 目 正 在 尝 试 新 的 营 销 方 式, 如 万 科 新 田 等 公 司 推 行 全 民 营 销 全 民 经 纪 人 等, 正 商 名 门 等 开 发 商 尝 试 第 三 方 营 销, 积 极 探 索 新 的 营 销 渠 道, 市 场 关 注 度 较 高 金 九 银 十 这 样 的 传 统 销 售 旺 季, 市 场 较 为 活 跃, 预 计 有 五 十 余 个 项 目 在 此 期 间 开 盘 或 加 推, 两 个 月 推 案 量 在 191 万 m2 左 右 (2014 年 月 均 推 量 60 万 m2), 市 场 竞 争 激 烈 未 来 四 个 月, 各 公 司 为 完 成 年 度 销 售 目 标, 推 案 量 会 逐 步 增 大,11 月 会 成 为 供 应 高 峰, 预 计 第 四 季 度 供 应 总 量 在 354 万 m2 左 右, 销 售 量 会 随 着 市 场 的 变 热 而 稳 步 上 升, 由 于 回 款 压 力 较 大, 各 项 目 价 格 策 略 相 对 谨 慎, 预 计 销 售 价 格 相 对 平 稳 073

74 市 场 把 脉 刘 婧 首 分 看 市 重 庆 : 价 格 下 探 还 将 持 续 074

75 研 究 札 记 全 文 概 要 1 开 发 投 资 增 速 持 续 下 滑, 新 开 工 降 幅 显 著 收 窄 2 商 品 房 销 售 降 幅 持 续 扩 大,288 房 价 指 数 环 比 已 连 跌 五 月 3 四 季 度 行 业 投 资 难 有 实 质 改 观, 成 交 量 或 企 稳 波 动 1 三 季 度 整 体 成 交 量 价 齐 跌, 底 价 成 交 占 比 66% 2 8 月 量 升 价 涨, 市 场 渐 现 企 稳 趋 势 3 四 季 度 或 迎 供 地 高 峰, 一 二 线 城 市 拿 地 竞 争 加 剧 1 成 交 : 重 点 城 市 成 交 环 比 回 升, 二 三 线 城 市 分 化 明 显 2 供 求 与 存 量 : 多 城 市 供 求 比 回 落, 库 存 上 升 趋 缓 3 房 价 : 成 交 均 价 环 比 下 跌 城 市 数 据 增 加 幅 度 加 大 4 成 交 结 构 : 刚 需 仍 是 主 导, 三 房 占 比 持 续 增 长 1 业 绩 : 三 季 度 企 业 销 售 好 转, 目 标 完 成 率 仍 然 较 低 2 拿 地 : 三 季 度 拿 地 意 愿 抬 头, 整 体 态 度 保 持 谨 慎 3 资 金 : 重 点 房 企 负 债 率 和 资 金 运 营 压 力 普 遍 上 升 4 战 略 : 弱 市 下 谋 求 变 革, 多 元 化 为 房 企 发 展 一 大 趋 势 075

76 市 场 把 脉 城 市 房 地 产 开 发 还 能 走 多 远 中 国 主 要 城 市 房 地 产 市 场 发 展 阶 段 及 其 特 征 简 析 就 目 前 中 国 房 地 产 市 场 而 言, 因 为 各 城 市 间 经 济 发 展 水 平 人 口 吸 附 能 力 等 方 面 差 异, 房 地 产 市 场 发 展 速 度 快 慢 不 同 而 导 致 所 处 阶 段 不 可 一 言 以 蔽 之, 有 必 要 对 主 要 城 市 房 地 产 市 场 的 发 展 阶 段 及 其 特 征 进 行 分 析, 可 以 为 政 府 制 定 行 业 政 策 购 房 者 置 业 决 策 和 开 发 企 业 的 城 市 进 入 和 战 略 布 局 等 各 方 面 提 供 参 考 076

77 研 究 札 记 077

78 市 场 把 脉 078

79 研 究 札 记 079

80 市 场 把 脉 080

81 研 究 札 记 081

82 市 场 把 脉 新 建 商 品 住 宅 成 交 量 存 量 住 宅 成 交 量 住 宅 成 交 总 量 存 量 住 宅 成 交 占 比 存 量 住 宅 / 新 建 商 品 住 宅 2001 年 % 年 % 年 % 年 % 年 % 年 % 年 % 年 % 年 % 年 % 年 % 年 % 年 %

83 研 究 札 记 083

84 市 场 把 脉 084

85 研 究 札 记 085

86 市 场 把 脉 结 语 086

87 研 究 札 记 全 文 概 要 1 购 置 土 地 面 积 早 已 触 顶, 快 速 下 滑 且 长 期 低 量 徘 徊 2 房 屋 竣 工 面 积 于 年 达 到 顶 峰, 并 逐 年 回 落 3 新 建 商 品 房 销 售 量 逐 渐 萎 缩, 供 求 活 跃 度 趋 于 下 降 4 新 房 成 交 到 顶 后 6-9 年 市 场 将 真 正 进 入 二 手 房 内 循 环 阶 段 1 4 个 城 市 现 二 手 房 内 循 环 型 市 场 雏 形, 有 望 在 3-5 年 内 步 入 成 熟 期 2 8 个 城 市 仍 处 快 速 发 展 期, 市 场 开 发 前 景 与 空 间 可 期 作 者 简 介 087

88 市 场 把 脉 房 地 产 开 发 投 资 去 哪 了 五 大 指 标 解 读 房 地 产 投 资 动 向 受 政 策 调 控 和 经 济 形 势 变 化 的 影 响, 在 不 同 发 展 时 段 内, 国 内 房 地 产 投 资 增 速 确 实 存 在 着 显 著 的 周 期 性 波 动, 但 就 行 业 内 部 的 发 展 来 看, 房 地 产 投 资 在 内 生 需 求 资 金 来 源 产 品 类 型 区 域 结 构, 推 动 因 素 等 方 面 均 存 着 较 为 稳 定 的 发 展 规 律 088

89 研 究 札 记 年 份 房 地 产 开 发 投 资 金 额 ( 亿 元 ) 同 比 增 长 全 社 会 固 定 资 产 投 资 金 额 ( 亿 元 ) 占 比 1998 年 % 28, % 1999 年 % 29, % 2000 年 4, % 32, % 2001 年 6, % 37, % 2002 年 7, % 43, % 2003 年 10, % 55, % 2004 年 13, % 70, % 2005 年 15, % 88, % 2006 年 19, % 109, % 2007 年 25, % 137, % 2008 年 31, % 172, % 2009 年 36, % 224, % 2010 年 48, % 251, % 2011 年 61, % 311, % 2012 年 71, % 374, % 2013 年 86, % 447, % 089

90 市 场 把 脉 090

91 研 究 札 记 091

92 市 场 把 脉 城 市 2005 年 投 资 ( 亿 元 ) 位 序 城 市 2012 年 投 资 ( 亿 元 ) 北 京 北 京 上 海 重 庆 重 庆 上 海 广 州 沈 阳 成 都 成 都 深 圳 杭 州 苏 州 武 汉 沈 阳 大 连 杭 州 广 州 天 津 西 安 武 汉 苏 州 南 京 天 津 大 连 郑 州 宁 波 长 沙 长 沙 无 锡 无 锡 福 州 西 安 南 京 青 岛 青 岛 福 州 昆 明 合 肥 合 肥 位 序 092

93 研 究 札 记 093

94 市 场 把 脉 指 标 回 归 公 式 R² ( 拟 合 优 度 系 数 ) 商 品 房 销 售 额 y=0.998x 销 售 面 积 y=0.783x 城 镇 收 入 y=0.008x 城 乡 储 蓄 y=0.165x 财 政 收 入 y=0.960x 常 住 人 口 y=0.950x 存 款 余 额 y=0.050x 财 政 支 出 y=0.834x GDP y=0.140x

95 研 究 札 记 朱 镕 基 095

96 市 场 把 脉 结 语 作 者 简 介 096

97 研 究 札 记 土 地 聚 焦 097

98 土 地 聚 焦 昔 日 地 王 今 安 在 年 TOP10 地 王 发 展 路 径 大 调 查 地 王 地 块 的 发 展 似 乎 并 不 像 我 们 想 象 的 那 样 艰 难, 除 少 数 地 块 外, 昔 日 地 王 目 前 来 看, 都 是 颇 有 钱 途 这 让 我 们 不 禁 要 问, 这 些 高 价 拿 地 的 企 业 是 如 何 操 作 地 王 的, 不 仅 保 证 投 入 资 金 正 常 回 笼, 且 实 现 投 资 回 报? 而 对 于 尚 未 动 工 的 地 王 们, 又 是 什 么 阻 碍 了 他 们 前 进 的 步 伐 呢? 下 面 我 们 将 展 开 详 细 的 分 析 事 件 8 月 20 日, 曾 经 中 止 出 让 的 北 京 华 嘉 胡 同 准 地 王 地 块 终 于 转 正, 被 华 融 基 础 以 74.6 亿 总 价 拿 下, 楼 板 价 6.34 万 元 / 平 方 米, 溢 价 率 高 达 110%, 不 仅 成 为 了 北 京 今 年 的 单 价 地 王, 也 刷 新 了 北 京 有 史 以 来 的 总 价 地 王 记 录 098

99 研 究 札 记 城 市 项 目 名 称 楼 板 价 ( 元 / 平 米 ) 产 品 类 型 2014 年 6 月 累 计 成 累 计 成 月 平 均 售 价 交 面 积 交 套 数 ( 元 / 平 米 ) ( 万 平 米 ) 去 化 率 青 岛 中 海 国 际 社 区 3,754 高 层 10, % 南 京 海 峡 城 4,752 高 层 21, % 北 京 京 投 万 科 西 华 府 5,326 普 通 住 宅 ; 40, % 上 海 绿 地 北 外 滩 中 心 23,000 写 字 楼 52, % 沈 阳 华 强 商 业 金 融 中 心 4,004 商 业 65, % 上 海 保 利 西 岸 27,055 普 通 住 宅 72, % 奥 园 城 市 天 地, 酒 店 式 公 寓, 广 州 5,664 19, , % 保 利 大 都 汇 写 字 楼 上 海 保 利 绿 地 翡 丽 云 邸 12,205 普 通 住 宅 59, % 099

100 土 地 聚 焦 m2 100

101 研 究 札 记 典 型 案 例 : 京 投 万 科 西 华 府 京 投 万 科 西 华 府 在 2013 年 11 月 30 日 首 次 开 盘, 主 推 m2 m2 101

102 土 地 聚 焦 图 : 京 投 万 科 西 华 府 项 目 月 度 销 售 走 势 图 单 位 : 万 平 方 米, 亿 元, 元 / 平 方 米 102

103 研 究 札 记 地 块 名 称 2012 年 154 号 浦 兴 社 区 Y 编 制 单 元 土 地 地 址 东 至 金 业 路 西 至 西 沟 港 南 至 现 状 厂 房 北 至 金 泰 小 区 所 属 板 块 金 桥 板 块 地 块 属 性 住 宅 详 细 交 易 方 式 挂 牌 环 线 位 置 中 外 环 总 用 地 面 积 ( 万 m2) 1.72 成 交 日 期 总 建 面 积 ( 万 m2) 3.09 底 价 总 价 ( 亿 元 ) 4.79 楼 板 价 ( 元 /m2) 21,682 成 交 总 价 ( 亿 元 ) 6.71 受 让 方 嘉 华 集 团 溢 价 率 40% 土 地 现 状 未 开 工 - 土 地 平 整 区 域 均 价 ( 元 /m2) 收 购 时 间 地 块 名 称 占 地 面 积 ( 万 方 ) 收 购 价 格 ( 亿 元 ) 收 购 企 业 对 应 项 目 现 状 地 块 上 海 证 大 大 拇 指 广 场 未 开 盘 地 块 深 业 集 团 未 开 盘 鼓 楼 地 块 龙 湖 地 产 上 海 证 大 - 103

104 土 地 聚 焦 104

105 研 究 札 记 地 块 名 称 成 交 时 间 拿 地 企 业 成 交 金 额 ( 亿 元 ) 建 面 ( 万 平 米 ) 楼 板 价 ( 元 / 平 米 ) 苏 地 2010-B-33 号 平 江 区 平 四 路 机 床 电 器 厂 林 机 厂 地 块 中 华 企 业 ,290 浦 东 大 道 1550 地 块 ( 海 事 大 学 地 块 ) 上 海 金 丰 投 资 ,644 大 金 (2011)-100 号 地 大 连 德 泰 控 股 ,625 北 京 市 东 城 区 香 河 园 3 号 居 住 及 南 昌 市 政 公 用 商 业 金 融 用 地 项 目 投 资 控 股 朝 阳 区 霞 光 里 5 号 6 号 商 业 金 融 用 地 和 裕 房 产 ,875 [ 上 海 ]2012 年 177 号 公 告 黄 浦 区 外 滩 滨 江 ( 北 块 ) 596 街 坊 地 块 综 合 开 发 ,494 鼓 楼 区 宗 地 号 地 块 福 州 三 坊 七 巷 保 护 开 发 ,

106 土 地 聚 焦 平 四 路 地 块 桃 坞 郡 府 平 门 府 拙 政 别 墅 周 边 项 目 物 业 类 别 当 期 均 价 ( 元 / 平 方 米 ) 主 力 面 积 段 ( 平 方 米 ) 总 价 月 均 去 化 ( 套 ) 华 润 平 门 府 别 墅 ( 独 栋 ) 万 起 3.16 桃 坞 郡 府 别 墅 ( 独 栋 ) 万 起 0.17 拙 政 别 墅 别 墅 ( 独 栋 ) 万 起 1 106

107 研 究 札 记 城 市 拿 地 企 业 地 块 名 称 成 交 时 间 成 交 金 额 楼 板 价 ( 元 建 面 ( 万 占 地 ( 亿 元 ) / 平 方 米 ) 平 米 ) 面 积 北 京 合 景 泰 富 崇 文 菜 市 场 ( 含 西 侧 地 ) 地 块 , 上 海 申 电 投 资 浦 东 新 区 黄 浦 江 沿 岸 综 合 开 发 E18 单 元 1-12 地 块 , 天 津 鲁 能 集 团 津 南 天 ( 挂 ) 号 , 深 圳 华 润 置 地 深 土 交 告 (2013)7 号 南 山 区 T 地 块 , 天 津 融 创 中 国 津 南 红 ( 挂 ) 号 ,

108 土 地 聚 焦 结 语 全 文 概 要 1 准 地 王 乏 人 问 津, 一 线 城 市 市 场 降 温 成 定 局 2 地 王 向 一 线 城 市 集 中, 市 场 降 温 致 地 王 门 槛 下 降 1 天 时 地 利 人 和 齐 聚, 在 售 地 王 销 售 业 绩 可 喜 2 及 时 抽 身 谋 发 展, 分 拆 转 让 商 业 整 售 巧 辟 蹊 径 3 部 分 地 王 价 格 承 压, 拆 迁 规 划 两 大 问 题 阻 碍 开 工 4 多 数 地 王 正 常 在 建, 部 分 地 王 迫 于 压 力 敷 衍 开 工 作 者 简 介 108

109 研 究 札 记 企 业 前 景 风 险 知 多 少 一 般 来 讲, 土 地 储 备 策 略 会 与 企 业 发 展 阶 段 ( 区 域 深 耕 正 在 进 行 全 国 布 局 已 完 成 全 国 布 局 ) 及 产 品 线 相 结 合, 而 优 秀 的 房 企 或 紧 跟 市 场 发 展 趋 势, 在 主 流 城 市 做 主 流 产 品, 或 走 出 一 条 差 异 化 别 人 无 法 复 制 的 发 展 路 线 109

110 土 地 聚 焦 110

111 研 究 札 记 111

112 土 地 聚 焦 112

113 研 究 札 记 113

114 土 地 聚 焦 114

115 研 究 札 记 115

116 土 地 聚 焦 企 业 城 市 能 级 项 目 区 位 一 线 二 线 三 四 线 核 心 区 副 中 心 城 郊 碧 桂 园 2% 18% 80% 21% 16% 63% 恒 大 1% 41% 58% 13% 26% 61% 116

117 研 究 札 记 117

118 土 地 聚 焦 结 语 全 文 概 要 作 者 简 介 118

119 研 究 札 记 企 业 纵 深 119

120 企 业 纵 深 房 企 中 报 季 2014 年 上 半 年 房 企 财 务 评 析 2014 年 上 半 年, 国 内 楼 市 行 情 持 续 探 底 回 落 受 此 影 响,A 股 139 家 房 企 财 务 表 现 大 不 如 前 一 方 面, 利 润 率 受 降 价 影 响 加 速 下 滑 另 一 方 面, 中 小 房 企 负 债 率 高 企 财 务 结 构 变 差 120

121 研 究 札 记 房 企 债 台 高 筑, 不 降 价 能 否 撑 到 破 产? 2014 年 上 半 年 A 股 房 企 财 务 评 析 121

122 企 业 纵 深 122

123 研 究 札 记 123

124 企 业 纵 深 124

125 研 究 札 记 125

126 企 业 纵 深 126

127 研 究 札 记 127

128 企 业 纵 深 128

129 研 究 札 记 129

130 企 业 纵 深 130

131 研 究 札 记 131

132 企 业 纵 深 132

133 研 究 札 记 结 语 133

134 企 业 纵 深 房 企 中 报 季 之 万 科 依 靠 轻 资 产 模 式, 改 善 ROE 尚 需 时 日 在 大 调 整 时 期, 行 业 领 袖 万 科 再 度 领 导 行 业 加 快 全 面 转 型 通 过 频 频 加 码 城 市 运 营 大 胆 变 革 组 织 升 级 全 民 营 销 三 管 齐 下 加 快 战 略 转 型 城 市 项 目 名 称 降 价 时 间 优 惠 力 度 销 售 情 况 北 京 住 总 万 科 橙 3 月 88 折 当 天 推 出 333 套 基 本 售 罄 ; 上 半 年 销 售 17.6 亿 元, 排 名 第 二 ;3 月 销 量 第 二 ;5 月 销 冠 ;6 月 第 五 上 海 万 科 海 上 传 奇 6 月 9 折 左 右 上 半 年 销 售 14.1 亿 元, 位 居 第 三 ;6 月 销 冠 广 州 万 科 欧 泊 5 月 74 折 推 出 200 余 套 房 源 当 天 去 化 8 成 ; 上 半 年 销 售 12.5 亿 元 ;6 月 销 量 第 三 广 州 万 科 东 荟 城 5 月 83 折 上 半 年 销 售 12 亿 元 重 庆 万 科 城 5 月 9 折 上 半 年 销 售 7.1 亿 元 广 州 万 科 金 色 梦 想 5 月 9 折 开 盘 当 天 所 推 房 源 全 部 售 罄 ; 上 半 年 销 售 6 亿 元 杭 州 万 科 大 家 钱 塘 府 4 月 85 折 开 盘 200 组 客 户 抢 52 套 房 源 ; 上 半 年 售 4.5 亿 元 三 亚 万 科 森 林 度 假 公 园 6 月 8 折 全 款 享 8 折 优 惠, 上 半 年 销 售 4.2 亿 元 134

135 研 究 札 记 135

136 企 业 纵 深 136

137 研 究 札 记 时 间 3 月 31 日 5 月 16 日 6 月 5 日 内 容 万 科 和 中 信 出 版 社 签 订 合 作 协 议, 万 科 的 大 中 小 三 级 商 业 项 目 中 全 部 引 进 中 信 书 店 及 书 店 衍 生 服 务, 以 丰 富 万 科 商 业 的 形 态 万 科 与 廊 坊 国 土 土 地 开 发 建 设 投 资 有 限 公 司 签 订 合 作 协 议, 进 入 物 流 地 产 领 域 万 科 与 百 度 宣 布, 双 方 正 式 确 立 建 立 战 略 合 作 伙 伴 关 系, 开 启 大 数 据 智 能 平 台 百 度 将 基 于 大 数 据 分 析 及 云 计 算 技 术, 为 万 科 旗 下 的 商 业 地 产 提 供 智 能 化 升 级 的 解 决 方 案 双 方 联 合 打 造 的 首 个 项 目 北 京 昌 平 的 金 隅 万 科 广 场 有 望 于 今 年 8 月 底 完 成 智 能 化 升 级, 成 为 万 科 旗 下 的 首 个 智 能 Mall( 购 物 中 心 ) 6 月 6 日 北 京 万 科 与 雅 诗 阁 中 国 签 署 战 略 合 作 协 议, 正 式 启 动 酒 店 式 公 寓 业 务 6 月 14 日 6 月 26 日 沈 阳 万 科 展 示 了 首 个 互 联 网 思 维 作 品 V-store 生 活 服 务 平 台, 围 绕 网 上 服 务 版 块, 金 融 服 务 版 块 和 美 邻 生 活 版 块 三 大 方 面, 其 核 心 理 念 是 利 用 互 联 网 云 时 代 下 的 现 代 技 术 开 创 性 的 搭 建 起 用 户 体 验 平 台, 通 过 手 机 IPAD 电 脑 等 移 动 终 端 连 接 业 主, 实 现 细 致 入 微 的 服 务, 用 户 体 验 将 覆 盖 从 初 识 万 科 到 产 品 持 有 的 全 信 息 平 台 万 科 与 途 家 网 签 订 战 略 合 作 协 议, 形 成 互 联 网 + 旅 游 地 产 合 作 模 式 万 科 位 于 北 戴 河 养 生 度 假 区 的 天 洋 万 科 北 戴 河 小 镇 将 成 为 试 点 137

138 企 业 纵 深 138

139 研 究 札 记 139

140 企 业 纵 深 财 务 指 标 1H12 1H13 1H14 同 比 / 百 分 点 变 动 单 位 总 营 业 额 28,960 38,941 38,510-1% 百 万 元 物 业 销 售 营 业 额 - 37,871 37,190-2% 百 万 元 规 模 指 标 股 东 净 利 润 3,725 4,556 4,809 6% 百 万 元 股 东 净 利 润 ( 核 心 ) 3,800 4,619 4,809 4% 百 万 元 总 资 产 330, , ,035 16% 百 万 元 毛 利 率 33% 29% 26% -2.9pts 净 利 率 13% 12% 12% 0.8pts 盈 利 及 运 营 指 标 净 利 率 ( 核 心 ) 13% 12% 12% 0.6pts 每 股 收 益 % 元 每 股 收 益 ( 核 心 ) % 元 营 销 及 管 理 费 用 率 4% 3% 3% -0.3pts 现 金 47,012 37,604 42,862 14% 百 万 元 现 金 及 偿 债 能 力 指 标 短 期 负 债 20,306 44,854 22,282-50% 百 万 元 长 短 期 债 务 比 % 现 金 短 债 比 % 净 负 债 与 资 本 比 率 23% 41% 36% -5.0pts 资 本 效 率 指 标 股 东 权 益 回 报 率 14% 14% 13% -1.5pts 股 东 权 益 回 报 率 ( 核 心 ) 14% 14% 13% -1.7pts 资 产 杠 杆 率 % 140

141 研 究 札 记 房 企 中 报 季 之 恒 大 许 氏 多 元 化, 你 准 备 好 了 吗? 在 2014 年 年 中 业 绩 会 上, 许 家 印 首 度 公 布 了 恒 大 未 来 的 多 元 化 发 展 计 划, 并 表 示 明 年 有 信 心 进 入 世 界 五 百 强 粮 油 业 畜 牧 业 和 乳 业 将 是 恒 大 未 来 发 展 的 三 大 重 点 141

142 企 业 纵 深 142

143 研 究 札 记 143

144 企 业 纵 深 144

145 研 究 札 记 规 模 指 标 盈 利 及 运 营 指 标 现 金 及 偿 债 能 力 指 标 同 比 / 财 务 指 标 1H12 1H13 1H14 单 位 百 分 点 变 动 总 营 业 额 % 亿 元 物 业 销 售 营 业 额 % 亿 元 股 东 净 利 润 % 亿 元 股 东 净 利 润 ( 核 心 ) % 亿 元 总 资 产 % 亿 元 毛 利 率 29% 27% 29% 1.6 pts 净 利 率 15% 16% 15% -1 pts 净 利 率 ( 核 心 ) 10% 9% 10% 1.3 pts 每 股 盈 利 % 人 民 币 每 股 收 益 ( 摊 簿 ) % 人 民 币 营 销 及 管 理 费 用 率 6.8% 6.1% 7.9% -1.2pts 现 金 ( 包 含 所 有 受 限 现 金 ) % 亿 元 短 期 负 债 % 亿 元 长 短 期 债 务 比 % 现 金 短 债 比 % 平 均 借 债 利 息 率 9.5% 10.0% 8.7% -1.2pts 净 负 债 与 资 本 比 率 96% 58% 89% 31.6pts 145

146 企 业 纵 深 房 企 中 报 季 之 保 利 弱 市 下 紧 抓 营 销 保 增 长 可 以 预 见, 下 半 年 保 利 可 能 会 采 取 更 为 丰 富 的 营 销 方 式 和 更 为 灵 活 的 价 格 策 略, 尤 其 是 在 金 九 银 十 期 间, 以 顺 利 完 成 目 标 146

147 研 究 札 记 147

148 企 业 纵 深 148

149 研 究 札 记 规 模 指 标 盈 利 及 运 营 指 标 现 金 及 偿 债 能 力 指 标 资 本 效 率 指 标 财 务 指 标 1H13 1H14 同 比 / 百 分 点 变 动 单 位 总 营 业 额 % 亿 元 物 业 销 售 营 业 额 % 亿 元 股 东 净 利 润 % 亿 元 总 资 产 % 亿 元 毛 利 率 27.20% 28.43% 1.23pts 净 利 率 11.15% 11.24% 0.09 pts 每 股 收 益 % 元 营 销 及 管 理 费 用 率 2.32% 2.93% 0.61 pts 现 金 % 亿 元 短 期 负 债 % 长 短 期 债 务 比 % 现 金 短 债 比 % 平 均 借 债 利 息 率 / 基 准 上 浮 7.84% / 净 负 债 与 资 本 比 率 % % 32.93pts 股 东 权 益 回 报 率 15.70% 14.52% pts 资 产 杠 杆 率 % % 1.44% 149

150 企 业 纵 深 房 企 中 报 季 之 碧 桂 园 高 增 长 难 掩 布 局 之 伤 碧 桂 园 同 样 延 续 了 去 年 强 势 的 营 销 手 段, 对 老 业 主 推 荐 买 房 员 工 推 介 买 房 员 工 自 购 房 予 以 高 额 返 佣 碧 桂 园 所 有 员 工 均 加 入 了 销 售 大 军, 提 成 比 例 在 千 分 之 三 到 千 分 之 四 之 间 150

151 研 究 札 记 151

152 企 业 纵 深

153 研 究 札 记 153

154 企 业 纵 深 154

155 研 究 札 记 规 模 指 标 盈 利 及 运 营 指 标 现 金 及 偿 债 能 力 指 标 财 务 指 标 1H12 1H13 1H14 同 比 / 百 分 点 变 动 总 营 业 额 % 亿 元 物 业 销 售 营 业 额 % 亿 元 股 东 净 利 润 % 亿 元 股 东 净 利 润 ( 核 心 ) % 亿 元 总 资 产 % 亿 元 毛 利 率 41.5% 33.9% 28.6% -5.3pts 净 利 率 17.9% 16.2% 14.6% -1.6pts 净 利 率 ( 核 心 ) 17.1% 14.8% 11.3% -3.4pts 单 位 每 股 盈 利 % 人 民 币 每 股 收 益 ( 摊 簿 ) % 人 民 币 营 销 及 管 理 费 用 率 9.1% 7.2% 5.7% -1.5pts 现 金 ( 包 含 所 有 受 限 现 金 ) % 亿 元 短 期 负 债 % 亿 元 长 短 期 债 务 比 % 现 金 短 债 比 % 平 均 借 债 利 息 率 10.2% 9.2% 8.2% -1.0pts 净 负 债 与 资 本 比 率 56.2% 60.1% 67.1% 7.0pts 155

156 企 业 纵 深 房 企 中 报 季 之 富 力 价 格 坚 守 下, 或 将 错 失 良 机? 富 力 董 事 长 李 思 廉 称, 上 半 年 行 情 虽 然 不 好, 但 心 里 一 直 没 有 放 弃 原 定 的 700 亿 元 目 标, 只 是 到 了 8 月 末, 销 售 仍 未 见 好 转, 才 不 得 不 将 目 标 下 调 100 亿 元 至 600 亿 元 当 前 市 场 环 境 下, 及 时 下 调 目 标 实 为 明 智 之 举 156

157 研 究 札 记 157

158 企 业 纵 深 上 市 时 间 项 目 名 称 物 业 属 性 面 积 单 价 可 售 货 值 南 京 富 力 尚 悦 居 住 宅 梅 州 富 力 城 ( 已 上 市 ) 住 宅 上 海 富 力 虹 桥 十 号 ( 已 上 市 ) 商 住 天 津 富 力 新 城 ( 已 上 市 ) 别 墅 无 锡 富 力 城 ( 已 上 市 ) 住 宅 三 季 度 哈 尔 滨 富 力 城 住 宅 贵 阳 富 力 中 心 ( 已 上 市 ) 商 业 沈 阳 富 力 尚 悦 居 ( 已 上 市 ) 住 宅 西 安 富 力 白 鹭 湾 项 目 住 宅 福 州 富 力 中 心 商 业 北 京 富 力 惠 兰 梅 居 住 宅 广 州 南 沙 富 力 天 海 湾 商 住 海 南 富 力 月 亮 湾 住 宅 别 墅 广 州 富 力 新 港 东 项 目 商 业 杭 州 富 力 十 号 住 宅 四 季 度 海 南 富 力 临 澜 湾 国 际 健 康 城 住 宅 别 墅 天 津 富 力 广 东 大 厦 商 业 广 州 车 陂 北 项 目 住 宅 重 庆 渝 北 项 目 住 宅 合 计 /

159 研 究 札 记 159

160 企 业 纵 深 160

161 研 究 札 记 规 模 指 标 盈 利 及 运 营 指 标 现 金 及 偿 债 能 力 指 标 财 务 指 标 1H12 1H13 1H14 同 比 / 百 分 点 变 动 单 位 总 营 业 额 % 亿 元 人 民 币 物 业 销 售 营 业 额 % 亿 元 人 民 币 股 东 净 利 润 % 亿 元 人 民 币 股 东 净 利 润 ( 核 心 ) % 亿 元 人 民 币 总 资 产 931 1,157 1,665 44% 亿 元 人 民 币 毛 利 率 42% 36% 34% -2pts 净 利 率 15% 14% 16% 2pts 净 利 率 ( 核 心 ) 10% 10% 0% -10pts 每 股 收 益 % 人 民 币 每 股 收 益 ( 核 心 ) % 人 民 币 营 销 及 管 理 费 用 率 5.7% 5.4% 5.4% 0pts 现 金 % 亿 元 人 民 币 短 期 负 债 % 亿 元 人 民 币 长 短 期 债 务 比 % 现 金 短 债 比 % 净 负 债 与 资 本 比 率 85% 101% 92% -9pts 161

162 企 业 纵 深 房 企 中 报 季 之 融 创 区 域 聚 焦 定 位 高 端, 强 强 联 合 进 军 千 亿 孙 宏 斌 在 绿 城 的 发 布 会 上 就 表 示 收 购 进 展 顺 利, 融 创 绝 不 放 弃 收 购 绿 城, 即 使 真 的 被 判 定 为 一 致 行 动 人, 融 创 也 将 会 选 择 将 全 面 收 购 私 有 化 绿 城 162

163 研 究 札 记 163

164 企 业 纵 深 规 模 指 标 盈 利 及 运 营 指 标 现 金 及 偿 债 能 力 指 标 资 本 效 率 指 标 财 务 指 标 1H13 1H14 同 比 / 百 分 点 变 动 单 位 总 营 业 额 % 亿 元 物 业 销 售 营 业 额 % 亿 元 股 东 净 利 润 % 亿 元 股 东 净 利 润 ( 核 心 ) % 亿 元 总 资 产 % 亿 元 毛 利 率 20.78% 22.43% 1.7pts 净 利 率 8.79% 8.96% 0.2 pts 净 利 率 ( 核 心 ) 9.87% 11.28% 1.4pts 每 股 收 益 % 分 营 销 及 管 理 费 用 率 1.95% 1.83% -0.1pts 现 金 % 亿 元 短 期 负 债 % 亿 元 长 短 期 债 务 比 % 现 金 短 债 比 % 平 均 借 债 利 息 率 11.31% 9.47% -1.8pts 净 负 债 与 资 本 比 率 87.42% 87.52% 0.1pts 股 东 权 益 回 报 率 14.12% 11.59% -2.5pts 股 东 权 益 回 报 率 ( 核 心 ) 15.86% 14.59% -1.3pts 资 产 杠 杆 率 % % 26.2pts 164

165 研 究 札 记 房 企 中 报 季 之 世 茂 下 半 年 以 价 换 量 多 举 措 助 跑 世 房 今 年 的 销 售 目 标 为 800 亿 元, 而 全 年 可 售 货 值 为 1200 亿 元, 只 要 可 以 达 到 67% 的 去 化 率, 全 年 的 销 售 目 标 就 可 达 成 165

166 企 业 纵 深 166

167 研 究 札 记 规 模 指 标 盈 利 及 运 营 指 标 现 金 及 偿 债 能 力 指 标 资 本 效 率 指 标 财 务 指 标 1H13 1H14 同 比 / 百 分 点 变 动 单 位 总 营 业 额 % 亿 元 物 业 销 售 营 业 额 % 亿 元 股 东 净 利 润 % 亿 元 股 东 净 利 润 ( 核 心 ) % 亿 元 总 资 产 1, , % 亿 元 毛 利 率 35.50% 34.08% -1.4pts 净 利 率 20.81% 17.65% -3.2pts 净 利 率 ( 核 心 ) 17.96% 15.33% -2.6pts 每 股 收 益 % 分 营 销 及 管 理 费 用 率 4.68% 6.35% 1.7pts 现 金 % 亿 元 短 期 负 债 % 长 短 期 债 务 比 % 现 金 短 债 比 % 净 负 债 与 资 本 比 率 70.38% 77.00% 6.6pts 股 东 权 益 回 报 率 18.83% 19.59% 0.8pts 股 东 权 益 回 报 率 ( 核 心 ) 16.25% 17.02% 0.8pts 资 产 杠 杆 率 pts 167

168 企 业 纵 深 房 企 中 报 季 之 绿 城 调 结 构 去 库 存, 孙 氏 绿 城 面 临 大 考 孙 宏 斌 在 绿 城 的 2014 年 中 期 业 绩 会 上 表 示, 融 创 对 收 购 绿 城 志 在 必 得 绿 城 极 有 可 能 会 面 临 私 有 化 的 结 局, 如 果 绿 城 变 成 融 创 旗 下 的 子 公 司, 千 亿 俱 乐 部 阵 营 将 再 添 一 将 168

169 研 究 札 记 169

170 企 业 纵 深 费 用 指 标 1H13 1H14 同 比 / 百 分 点 变 动 现 金 % 短 期 负 债 % 长 短 期 债 务 比 % 现 金 短 债 比 % 平 均 借 债 利 息 率 8.64% 8.86% 0.2pts 净 负 债 与 资 本 比 率 65% 118% 53.2pts 170

171 研 究 札 记 规 模 指 标 盈 利 及 运 营 指 标 现 金 及 偿 债 能 力 指 标 资 本 效 率 指 标 财 务 指 标 1H13 1H14 同 比 / 百 分 点 变 动 单 位 总 营 业 额 % 亿 元 物 业 销 售 营 业 额 % 亿 元 股 东 净 利 润 % 亿 元 股 东 净 利 润 ( 核 心 ) % 亿 元 总 资 产 % 亿 元 毛 利 率 30.92% 25.67% -5.2pts 净 利 率 18.16% 4.88% pts 净 利 率 ( 核 心 ) 15.86% 5.26% -10.6pts 每 股 收 益 % 分 营 销 及 管 理 费 用 率 3.10% 4.18% 1.1pts 现 金 % 亿 元 短 期 负 债 % 长 短 期 债 务 比 % 现 金 短 债 比 % 平 均 借 债 利 息 率 8.64% 8.86% 0.2pts 净 负 债 与 资 本 比 率 65% 118% 53.2pts 股 东 权 益 回 报 率 17.18% 5.18% -12.0pts 股 东 权 益 回 报 率 ( 核 心 ) 15.00% 5.59% -9.4pts 资 产 杠 杆 率 % % 20.4% 171

172 企 业 纵 深 观 点 延 伸 : 丁 祖 昱 : 中 期 报 发 完, 房 企 决 战 下 半 场 8 月 以 来, 上 市 房 企 纷 纷 发 布 中 期 业 绩, 各 家 发 布 会 形 式 上 也 大 同 小 异, 发 布 业 绩 读 下 统 发 稿, 然 后 就 是 提 问 时 间, 大 致 意 思 反 正 都 是 市 场 很 严 峻, 各 自 做 的 还 不 错, 接 下 去 仍 然 要 努 力! 172

173 研 究 札 记 173

174 企 业 纵 深 174

175 研 究 札 记 175

176 企 业 纵 深 176

177 研 究 札 记 177

178 企 业 纵 深 178

179 研 究 札 记 179

180 企 业 纵 深 180

181 研 究 札 记 181

182 企 业 纵 深 182

183 研 究 札 记 全 文 概 要 房 企 中 报 季 1 万 科 : 依 靠 轻 资 产 模 式, 改 善 ROE 尚 需 时 日 2 恒 大 : 许 氏 多 元 化, 你 准 备 好 了 吗? 3 保 利 : 弱 市 下 紧 抓 营 销 保 增 长 4 碧 桂 园 : 高 增 长 难 掩 布 局 之 伤 5 富 力 : 价 格 坚 守 下, 或 将 错 失 良 机? 6 融 创 : 区 域 聚 焦 定 位 高 端, 强 强 联 合 进 军 千 亿 7 世 茂 : 下 半 年 以 价 换 量 多 举 措 助 跑 8 绿 城 : 调 结 构 去 库 存, 孙 氏 绿 城 面 临 大 考 作 者 简 介 183

184 企 业 纵 深 聚 焦 三 大 原 因 : 恒 大 业 绩 为 何 超 越 碧 桂 园 定 位 相 似, 销 售 规 模 接 近, 为 什 么 恒 大 销 售 表 现 比 碧 桂 园 更 强 劲 更 稳 健? 我 们 从 项 目 布 局 产 品 结 构 营 销 策 略 三 个 维 度 入 手, 指 出 了 现 象 背 后 的 深 层 原 因 184

185 研 究 札 记 185

186 企 业 纵 深 城 市 能 级 区 域 碧 桂 园 单 独 进 入 恒 大 单 独 进 入 碧 桂 园 恒 大 共 同 进 入 一 线 / 北 京 上 海 深 圳 广 州 二 线 / 石 家 庄 大 连 太 原 长 春 哈 尔 滨 ; 昆 明 南 宁 ; 成 都 郑 州 西 安 呼 和 浩 特 南 昌 银 川 西 宁 天 津 沈 阳 济 南 ; 南 京 杭 州 宁 波 合 肥 ; 重 庆 武 汉 长 沙 兰 州 贵 阳 珠 三 角 广 东 江 门 肇 庆 梅 州 茂 名 惠 州 汕 尾 阳 江 ; 广 西 玉 林 百 色 梧 州 ; 海 南 临 高 文 昌 ; 福 建 泉 州 三 明 广 东 恩 平 潮 州 湛 江 ; 广 西 钦 州 北 海 桂 林 防 城 柳 州 ; 海 南 海 口 三 亚 儋 州 昌 江 ; 福 建 石 狮 广 东 佛 山 东 莞 清 远 韶 关 云 浮 河 源 中 山 ; 云 南 曲 靖 长 三 角 江 苏 泰 州 镇 江 ; 浙 江 绍 兴 温 州 ; 安 徽 池 州 黄 山 宣 城 江 苏 启 东 丹 阳 镇 江 句 容 淮 安 宿 迁 连 云 港 常 州 ; 浙 江 海 盐 平 湖 ; 安 徽 铜 陵 淮 北 淮 南 亳 州 六 安 蚌 埠 江 苏 无 锡 盐 城 扬 州 江 阴 南 通 ; 浙 江 嘉 兴 衢 州 ; 安 徽 滁 州 安 庆 马 鞍 山 芜 湖 三 四 线 环 渤 海 山 东 烟 台 威 海 ; 河 南 周 口 ; 内 蒙 古 呼 伦 贝 尔 兴 安 盟 通 辽 ; 黑 龙 江 绥 化 山 东 莱 芜 东 营 泰 安 临 沂 济 宁 聊 城 ; 辽 宁 辽 阳 营 口 盘 锦 抚 顺 本 溪 葫 芦 岛 ; 吉 林 吉 林 松 原 ; 河 北 鹿 泉 廊 坊 秦 皇 岛 沧 州 保 定 邢 台 邯 郸 衡 水 ; 河 南 信 阳 舞 钢 新 乡 许 昌 漯 河 平 顶 山 辽 宁 鞍 山 ; 山 东 潍 坊 淄 博 ; 河 北 唐 山 ; 河 南 安 阳 洛 阳 中 西 部 湖 南 益 阳 张 家 界 湘 潭 ; 湖 北 咸 宁 随 州 荆 门 鄂 州 黄 冈 黄 石 ; 江 西 萍 乡 宜 春 ; 四 川 广 元 湖 南 常 德 株 洲 岳 阳 益 阳 ; 四 川 彭 山 资 阳 邛 崃 自 贡 攀 枝 花 ; 湖 北 鄂 州 宜 昌 襄 阳 ; 山 西 运 城 吕 梁 大 同 临 汾 阳 泉 ; 陕 西 汉 中 杨 凌 ; 贵 州 归 于 昂 遵 义 凯 里 ; 内 蒙 古 包 头 乌 兰 浩 特 乌 海 ; 甘 肃 武 威 ; 江 西 景 德 镇 新 余 鹰 潭 九 江 吉 安 ; 新 疆 五 家 渠 伊 宁 ; 黑 龙 江 大 庆 牡 丹 江 齐 齐 哈 尔 ; 宁 夏 石 嘴 山 吴 忠 ; 西 藏 林 芝 湖 南 浏 阳 郴 州 衡 阳 ; 四 川 南 充 186

187 研 究 札 记 187

188 企 业 纵 深 项 目 名 称 城 市 总 建 筑 面 积 2013 年 底 剩 余 土 地 储 备 面 积 整 体 去 化 率 华 南 碧 桂 园 一 至 五 期 及 七 期 广 州 % 碧 桂 园 凤 凰 城 广 州 % 鹤 山 碧 桂 园 江 门 % 顺 德 碧 桂 园 ( 含 碧 桂 园 西 苑 ) 佛 山 % 碧 桂 园 金 海 湾 马 来 西 亚 柔 佛 州 % 碧 桂 园 豪 园 广 州 % 碧 桂 园 银 河 城 沈 阳 % 长 沙 碧 桂 园 长 沙 % 天 津 碧 桂 园 天 津 % 韶 关 碧 桂 园 韶 关 % 碧 桂 园 城 市 花 园 滁 州 % 碧 桂 园 太 阳 城 沈 阳 % 台 山 碧 桂 园 江 门 % 碧 桂 园 凤 凰 城 沈 阳 % 安 庆 碧 桂 园 安 庆 % 碧 桂 园 温 泉 城 咸 宁 % 荆 门 碧 桂 园 荆 门 % 芜 湖 碧 桂 园 芜 湖 % 随 州 碧 桂 园 随 州 % 益 阳 碧 桂 园 益 阳 % 碧 桂 园 如 山 湖 城 马 鞍 山 % 浏 阳 碧 桂 园 长 沙 % 碧 桂 园 十 里 银 滩 广 州 % 兴 安 盟 碧 桂 园 兴 安 盟 % 通 辽 碧 桂 园 通 辽 % 碧 桂 园 欧 洲 城 滁 州 % 碧 桂 园 凤 凰 城 镇 江 % 沈 阳 碧 桂 园 沈 阳 % 碧 桂 园 十 里 金 滩 烟 台 % 碧 桂 园 城 市 花 园 茂 名 % 乐 昌 碧 桂 园 韶 关 % 碧 桂 园 新 亚 山 湖 城 清 远 % 韶 关 碧 桂 园 太 阳 城 韶 关 % 满 洲 里 碧 桂 园 呼 伦 贝 尔 % 188

189 研 究 札 记 189

190 企 业 纵 深 190

191 研 究 札 记 191

192 企 业 纵 深 192

193 研 究 札 记 193

194 企 业 纵 深 策 略 插 车 插 户 巡 展 拓 客 巡 演 拓 客 大 牌 拦 截 社 区 海 报 具 体 内 容 白 班 插 户 晚 班 插 车, 轮 番 上 阵 插 户 集 中 在 城 东 区 域, 覆 盖 所 有 新 老 社 区, 做 到 每 户 必 达 ; 插 车 集 中 也 在 城 东 区 域, 覆 盖 所 有 商 业 集 中 地, 大 型 停 车 场 等, 做 到 密 集 覆 盖 巡 展 覆 盖 兰 州 主 城 区 和 平 榆 中 区 域 各 优 质 商 业 中 心 社 区 专 业 市 场 ; 在 巡 展 点 位 进 行 单 页 + 项 目 定 制 礼 品 派 发, 每 个 巡 展 点 位 由 置 业 顾 问 + 小 蜜 蜂 搭 配 组 合, 进 行 客 户 解 答 与 项 目 信 息 宣 传 ; 每 个 巡 展 点 位 配 备 看 房 车,9:00-21:00 拓 客 团 队 与 销 售 团 队 全 天 在 岗, 多 点 向 项 目 主 阵 地 输 送 客 户 巡 演 拓 客 以 文 艺 演 出 为 主 要 形 式, 在 路 演 地 点 举 办 小 型 文 艺 演 出 活 动, 中 间 穿 插 项 目 介 绍 和 有 奖 问 答 环 节, 延 长 演 艺 时 间, 以 提 高 客 户 关 注 度 加 大 项 目 宣 传 锁 定 意 向 客 户 ; 巡 演 路 线 由 恒 大 山 水 城 项 目 所 在 地 由 西 向 东 依 次 进 行, 合 计 演 艺 7 场 次,7 个 场 地, 以 形 成 广 泛 的 口 碑 宣 传 针 对 主 要 竞 品 进 行 多 点 位 拦 截 ; 分 别 在 其 市 区 展 厅 ( 会 展 中 心 ) 项 目 地 路 口 ( 定 远 高 速 路 口 ) 设 立 拦 截 大 牌 ; 在 本 项 目 主 要 道 路 沿 街 摆 放 大 牌 作 为 指 引 ; 利 用 市 政 洒 水 车 挂 设 拦 截 大 牌 入 社 区 入 单 位 家 属 院 进 行 大 海 报 张 贴, 释 放 各 阶 段 推 广 信 息 ; 主 要 覆 盖 范 围 为 广 场 以 东 全 部 社 区 单 位 家 属 院, 以 周 为 单 位 进 行 更 换, 保 证 信 息 的 实 效 性 量 推 案 量 和 营 销 投 入 的 绝 对 优 势, 碧 桂 园 兰 州 新 城 销 售 业 绩 远 194

195 研 究 札 记 结 语 全 文 概 要 1 全 国 布 局 : 恒 大 比 碧 桂 园 进 入 城 市 更 多 分 布 更 均 衡 2 单 城 布 点 : 恒 大 多 中 小 盘 分 散 布 局, 碧 桂 园 以 大 盘 集 中 布 局 为 主 1 业 态 : 恒 大 主 打 普 通 住 宅, 碧 桂 园 普 通 住 宅 别 墅 并 驱 2 户 型 : 大 户 型 碧 桂 园 领 先, 中 户 型 恒 大 更 多 3 售 价 : 万 元 以 下 主 力 销 售 区, 恒 大 性 价 比 更 高 1 战 略 层 面 : 碧 桂 园 推 全 员 营 销, 恒 大 主 爆 破 营 销 2 战 术 层 面 : 碧 桂 园 单 兵 作 战, 恒 大 集 团 军 协 同 作 战 作 者 简 介 195

196 企 业 纵 深 这 五 年 跌 出 TOP20 的 那 些 企 业 对 比 2009 年 的 TOP20,2013 年 共 有 2 家 房 企 新 上 榜,2 家 房 企 从 榜 单 中 消 失, 另 外 18 家 房 企 的 排 名 则 始 终 在 TOP20 中 波 动 屌 196

197 研 究 札 记 年 份 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 融 创 中 国 未 上 榜 未 上 榜 华 夏 幸 福 未 上 榜 未 上 榜 未 上 榜 合 生 创 展 17 未 上 榜 未 上 榜 未 上 榜 未 上 榜 星 河 湾 未 上 榜 未 上 榜 未 上 榜 197

198 企 业 纵 深 明 显 增 长 稳 健 增 长 明 显 下 降 企 业 名 称 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 较 09 年 份 额 变 化 情 况 绿 地 集 团 0.82% 1.24% 1.31% 1.67% 2.00% +1.18% 碧 桂 园 0.53% 0.63% 0.73% 0.74% 1.30% +0.77% 万 科 地 产 1.46% 2.06% 2.06% 2.19% 2.10% +0.64% 保 利 地 产 0.99% 1.26% 1.24% 1.58% 1.54% +0.55% 中 海 地 产 0.87% 1.03% 1.18% 1.38% 1.27% +0.40% 恒 大 地 产 0.69% 0.96% 1.36% 1.43% 1.23% +0.54% 绿 城 中 国 1.16% 1.03% 0.56% 0.79% 0.76% -0.40% 富 力 地 产 0.55% 0.61% 0.51% 0.53% 0.52% -0.03% 雅 居 乐 0.51% 0.62% 0.53% 0.51% 0.50% -0.01% 198

199 研 究 札 记 199

200 企 业 纵 深 结 语 作 者 简 介 200

201 研 究 札 记 房 企 涉 医 面 面 观 从 目 前 已 经 宣 布 进 军 医 疗 行 业 的 案 例 来 看, 房 企 进 军 医 疗 行 业 的 方 式 总 共 有 四 种, 风 险 由 小 到 大 分 别 为 先 期 成 立 医 疗 架 构 收 购 医 疗 相 关 企 业 与 品 牌 医 院 合 作 和 直 接 投 资 开 设 医 院 201

202 企 业 纵 深 202

203 研 究 札 记 203

204 企 业 纵 深 204

205 研 究 札 记 205

206 企 业 纵 深 206

207 研 究 札 记 207

208 企 业 纵 深 208

209 研 究 札 记 209

210 企 业 纵 深 企 业 名 称 进 军 日 期 最 新 进 展 万 科 企 业 恒 大 集 团 绿 城 集 团 2011 年 万 科 首 次 发 函 给 深 圳 市 政 府, 申 请 允 许 在 深 圳 办 医, 规 划 中 万 科 要 创 建 一 家 有 500 张 床 位 的 非 营 利 性 三 级 儿 童 专 科 医 院 2013 年 12 月 2 日, 哈 佛 大 学 与 恒 大 集 团 宣 布 双 方 已 正 式 签 署 协 议, 共 同 成 立 哈 佛 绿 色 建 筑 中 心 哈 佛 恒 大 免 疫 性 疾 病 研 究 中 心 哈 佛 数 学 科 学 中 心, 开 展 绿 色 建 筑 健 康 医 疗 应 用 科 学 等 领 域 的 科 学 研 究 和 产 业 发 展 绿 城 投 资 的 浙 江 绿 城 心 血 管 病 医 院 于 2007 年 11 月 开 业 2014 年 在 南 宁 举 行 的 绿 公 司 年 会 上, 万 科 董 事 长 王 石 首 次 主 动 对 外 公 开 宣 布 万 科 正 在 筹 办 三 家 儿 童 医 院, 分 别 位 于 广 州 上 海 和 深 圳 2014 年 6 月, 有 媒 体 报 道 称 合 作 搁 浅, 恒 大 暂 未 予 以 回 应 2014 年 7 月, 绿 城 与 雅 达 国 际 合 作 的 学 院 式 养 老 社 区 乌 镇 雅 园 已 开 盘 阳 光 城 宜 华 地 产 中 茵 股 份 2014 年 4 月, 阳 光 城 在 经 营 范 围 中 增 加 了 对 医 疗 健 康 行 业 的 投 资 及 投 资 管 理 2014 年 7 月, 宜 华 地 产 宣 布 拟 斥 资 7.2 亿 元 购 入 广 东 众 安 康 后 勤 集 团 股 份 有 限 公 司 全 部 股 权, 从 而 进 入 医 疗 服 务 产 业 3 月 9 日, 中 茵 股 份 与 中 国 排 名 前 三 名 综 合 性 民 营 医 院 苏 州 九 龙 医 院 达 成 合 作, 正 式 进 军 中 国 高 端 养 老 业 2014 年 7 月, 阳 光 城 宣 布 拟 出 资 2000 万 元 设 立 上 海 威 至 博 医 疗 投 资 管 理 有 限 公 司, 以 进 一 步 实 施 拓 展 医 疗 健 康 产 业 业 务 暂 无 新 动 态 暂 无 新 动 态 世 荣 兆 业 运 盛 实 业 2014 年 6 月, 世 荣 兆 业 出 资 1000 万 元, 通 过 增 资 的 方 式 取 得 珠 海 至 和 置 业 投 资 有 限 公 司 81% 股 权, 从 而 获 得 横 琴 国 际 生 命 科 学 中 心 项 目 的 投 资 开 发 及 经 营 权 利 2013 年 12 月 5 日 根 据 运 盛 实 业 的 公 告 披 露, 大 股 东 九 胜 投 资 目 前 正 在 计 划 收 购 上 海 国 际 医 学 中 心 项 目 的 部 分 权 益 2014 年 7 月, 世 荣 兆 业 表 示 世 荣 兆 业 表 示, 横 琴 项 目 不 仅 仅 是 一 家 医 院, 而 是 地 产 + 医 疗 模 式, 在 医 疗 健 康 领 域 的 开 拓 也 能 为 公 司 开 展 其 他 地 产 项 目 ( 如 养 老 项 目 ) 提 供 技 术 支 撑, 具 有 联 合 效 应 7 月 10 日, 重 组 方 案 遭 到 证 监 会 否 决 运 盛 实 业 表 示, 这 不 会 影 响 未 来 公 司 向 医 疗 产 业 战 略 转 型 的 步 伐 结 语 210

211 研 究 札 记 全 文 概 要 1 国 家 政 策 支 持 医 疗 发 展, 应 对 老 龄 化 社 会 的 需 求 2 各 路 资 本 纷 纷 进 军 医 疗 行 业, 房 企 有 优 势 1 满 足 企 业 多 元 化 需 求, 创 造 新 的 盈 利 点 2 完 善 社 区 配 套, 提 高 产 品 溢 价 3 为 开 拓 养 老 地 产 做 准 备, 打 造 全 产 业 链 4 房 地 产 主 业 不 佳, 以 转 型 为 炒 作 题 材 1 单 独 成 立 业 务 板 块 或 架 构, 进 行 先 期 探 索 2 通 过 收 购 医 疗 相 关 的 企 业 进 入 行 业 3 与 品 牌 医 院 或 学 校 合 作, 提 供 财 务 支 持 4 直 接 投 资 开 设 医 院 作 者 简 介 211

212 企 业 纵 深 年 连 续 两 年 中 国 优 秀 内 刊 评 选 好 杂 志 特 等 奖 2013 年 中 国 房 地 产 企 业 内 刊 主 编 年 会 优 秀 内 刊 研 究 札 记 读 者 俱 乐 部 招 募 进 行 中 好 杂 志 免 费 赠 即 日 起, 关 注 CRIC 研 究 中 心 官 方 微 信, 回 复 关 键 字 # 内 刊 #+ 个 人 姓 名 公 司 名 称 职 位 名 称 详 细 地 址 联 系 电 话 加 入 研 究 札 记 读 者 俱 乐 部, 信 息 确 认 后, 即 可 获 得 最 新 期 刊 ( 纸 质 ) 一 本 212

213 研 究 札 记 营 销 创 新 213

214 营 销 创 新 全 民 营 销 变 革 始 末 214

215 研 究 札 记 215

216 营 销 创 新 216

217 研 究 札 记 217

218 营 销 创 新 218

219 研 究 札 记 219

220 营 销 创 新 企 业 复 地 集 团 旭 辉 集 团 万 科 地 产 营 销 工 具 复 地 财 富 云 旭 辉 微 销 宝 万 客 通 技 术 支 持 上 海 圈 层 技 术 拓 之 林 技 术 智 讯 科 技 策 划 重 庆 城 市 公 司 集 团 集 团 覆 盖 范 围 重 庆 城 市 公 司 旗 下 所 有 城 市 公 司 西 安 沈 阳 上 海 广 州 等 城 市 运 营 方 式 运 营 人 数 奖 励 情 况 分 享 返 佣 通 过 分 享 朋 友 圈 或 直 接 发 送 至 朋 友 的 链 接, 推 荐 朋 友 称 为 注 册 的 活 跃 经 纪 人, 可 获 取 10 元 / 人 的 财 富 包, 活 跃 经 纪 人 指 累 计 推 荐 有 效 客 户 数 3 根 据 购 房 客 户 的 意 向 程 度 将 奖 励 分 为 三 类 : 成 功 到 访 奖 励 50 元 / 人 ; 成 功 认 购 奖 励 1000 元 / 人 ; 成 功 签 约 奖 励 购 房 合 同 金 额 *3% 城 市 公 司 独 立 运 营 一 般 1-3 人 / 每 输 入 一 个 客 户, 旭 辉 奖 励 微 信 红 包 1-2 元, 推 荐 的 客 户 到 访 售 楼 处, 奖 励 元, 推 荐 客 户 最 终 成 交, 则 奖 励 1 万 元 -5.8 万 元 不 等 例 如 : 绑 定 分 享 活 动 被 参 与 20 次 以 上 者, 可 获 得 10 元 话 费 老 带 新 : 只 要 推 荐 亲 友 买 房, 即 可 享 房 屋 最 终 成 交 价 最 高 3%( 税 前 ) 的 推 荐 奖 励 全 民 经 纪 人 : 以 贵 阳 为 例, 按 照 不 同 项 目 提 供 元 / 套 的 佣 金 220