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1 第 1 页 共 47 页 二 零 零 九 年 六 月 武 汉 市 房 地 产 市 场 报 告 德 盛 行 地 产 机 构 市 场 研 究 中 心

2 第 2 页 共 47 页 六 月 流 金 今 年 的 六 月 一 反 常 规, 房 地 产 市 场 热 度 不 减, 武 汉 市 商 品 房 市 场 连 续 4 个 月 月 度 成 交 量 超 过 1 万 套, 不 少 项 目 提 前 超 过 预 定 目 标 随 着 市 场 的 变 化, 中 心 城 区 部 分 楼 盘 孕 育 提 价, 市 场 热 点 出 现 板 块 轮 动, 现 在 的 主 战 场 逐 渐 转 移 到 了 大 打 优 惠 牌 的 远 城 区 比 如 最 近 几 个 月, 盘 龙 城 区 域 楼 盘 活 跃, 成 交 量 上 升 盘 龙 城 早 就 是 活 跃 在 武 汉 市 房 地 产 市 场 上 的 一 支 生 力 军, 并 逐 渐 成 为 影 响 武 汉 市 房 地 产 市 场 的 一 个 组 成 部 分 而 在 目 前 大 部 分 武 汉 市 房 地 产 市 场 分 析 报 告 中, 并 没 有 把 盘 龙 城 作 为 一 个 常 规 板 块 每 月 进 行 反 映 和 分 析 基 于 综 合 和 全 面 反 映 武 汉 市 房 地 产 走 向 和 判 研 的 考 虑, 从 本 期 起, 我 们 将 把 盘 龙 城 板 块 纳 入 分 析 的 范 围, 以 求 更 客 观 真 实 的 反 映 武 汉 市 房 地 产 全 貌 2

3 第 3 页 共 47 页 目 录 数 字 楼 市 (2009.6)... 4 本 月 关 键 词... 5 第 一 章 宏 观 研 究... 7 第 二 章 市 场 资 讯 经 济 与 政 策 市 场 动 态 规 划 城 建 第 三 章 土 地 市 场 土 地 市 场 概 述 土 地 拍 卖 分 析 挂 牌 地 块 土 地 市 场 发 展 趋 势 预 测 第 四 章 房 产 市 场 德 盛 指 数 月 度 成 交 分 析 每 周 成 交 分 析 主 要 板 块 成 交 分 析 市 场 供 应 分 析 第 五 章 区 域 房 地 产 分 析 第 六 章 楼 盘 跟 踪 两 万 元 创 富 机 会 的 公 寓 送 地 是 噱 头 还 是 物 有 所 值

4 第 4 页 共 47 页 数 字 楼 市 (2009.6) 土 地 市 场 成 交 宗 数 :10 挂 牌 宗 数 :5 成 交 面 积 :46.02 万 平 方 米 挂 牌 面 积 :41.32 万 平 方 米 成 交 可 建 面 积 : 万 平 方 米 挂 牌 可 建 面 积 :85.66 万 平 方 米 商 品 房 市 场 房 地 产 吸 纳 指 数 ( 德 盛 指 数 ):93.61 新 增 供 应 面 积 :62.75 万 平 方 米 成 交 面 积 : 万 平 方 米 新 增 供 应 套 数 :4838 套 成 交 套 数 :12108 套 成 交 均 价 : 元 / 平 方 米 主 城 区 商 品 住 宅 市 场 成 交 均 价 : 元 / 平 方 米 成 交 套 数 :8135 套 4

5 第 5 页 共 47 页 本 月 关 键 词 暖 春 入 夏 二 月 份 以 来, 去 年 积 累 的 需 求 开 始 释 放, 武 汉 楼 市 有 了 一 些 回 暖, 市 场 销 售 数 据 也 大 幅 度 上 升 从 3 月 开 始, 武 汉 市 商 品 房 成 交 量 连 续 四 个 月 月 度 突 破 1 万 套 大 关, 大 大 超 过 2008 年 行 情 尽 管 在 以 往 6 月 是 武 汉 市 房 地 产 市 场 的 传 统 销 售 淡 季, 但 是 今 年 有 点 不 一 样, 随 着 6 月 江 城 气 温 上 升, 武 汉 楼 市 也 同 样 持 续 着 火 热 的 景 象 如 果 3 月 的 火 爆 被 人 们 寄 希 望 为 小 阳 春, 那 延 续 到 6 月 的 火 爆 行 情 就 表 明 武 汉 楼 市 在 一 定 程 度 上 开 始 由 春 入 夏 在 这 场 火 爆 的 行 情 中, 消 费 群 体 接 连 上 阵,2 月 份 以 来 的 购 房 者 主 要 是 拆 迁 户 和 婚 房 需 求 者 等 刚 性 需 求 人 群, 中 等 户 型 比 较 畅 销 部 分 改 善 性 需 求 受 楼 市 新 政 刺 激, 特 别 是 首 次 改 善 性 需 求, 今 年 上 半 年 也 逐 渐 出 手, 大 户 型 成 交 量 逐 渐 出 现 上 升 趋 势 进 入 5 月, 随 着 经 济 形 势 发 展, 在 通 货 膨 胀 的 预 期 下, 投 资 客 选 择 房 产 作 为 保 值 手 段 的 现 象 也 开 始 增 多 如 今, 武 汉 商 品 住 宅 成 交 量 上 升, 显 得 供 应 量 有 些 跟 不 上 而 突 如 其 来 的 行 情 扭 转 让 开 发 商 有 点 措 手 不 及, 不 少 停 工 的 工 地 又 开 始 忙 碌 起 来 中 心 城 区 楼 盘 畅 销 和 有 意 的 销 控 导 致 结 构 性 供 应 不 足, 部 分 楼 盘 甚 至 开 始 孕 育 提 价 少 量 多 推 今 年 上 半 年, 不 少 楼 盘 常 常 这 个 月 推 出 1 栋 销 售, 过 一 个 月 又 宣 称 加 推 1 栋 甚 至 有 楼 盘 每 半 月 就 加 推 一 次, 不 断 的 宣 称 自 己 的 优 惠 或 者 其 他 吸 引 顾 客 的 方 式, 从 而 引 起 客 户 的 注 意 在 楼 盘 畅 销 时, 开 发 商 一 次 性 推 出 好 几 栋, 也 常 常 一 销 而 空, 而 虽 然 近 期 楼 市 热 销, 但 5

6 第 6 页 共 47 页 是 在 一 定 销 售 周 期 内 仍 然 难 以 支 撑 一 次 性 大 规 模 的 推 盘 量 此 外, 少 量 多 推 也 有 利 于 楼 盘 试 探 消 费 者 的 心 理 价 位, 并 随 时 可 以 根 据 市 场 的 变 化 调 整 经 营 策 略, 因 此 采 取 多 次 开 盘, 每 次 开 盘 减 少 推 出 量 的 方 法 促 进 销 售 就 成 了 不 少 楼 盘 的 制 胜 法 宝 楼 盘 冷 热 不 均 尽 管 数 据 显 示 楼 市 畅 销, 不 少 媒 体 开 始 宣 传 楼 市 回 暖, 许 多 楼 盘 也 宣 称 自 己 热 销 多 少 多 少, 但 是 这 场 盛 宴 恐 怕 只 是 部 分 楼 盘 的 聚 餐 比 如 中 心 城 区 60 万 元 以 内 的 两 房 供 不 应 求, 甚 至 部 分 知 名 楼 盘 新 推 出 的 大 户 型 也 去 化 迅 速, 有 些 楼 盘 已 经 悄 然 提 价 或 者 停 止 优 惠 而 部 分 区 位 不 佳, 价 格 又 没 有 优 势 的 楼 盘 受 到 关 注 度 减 少, 处 境 不 佳 在 这 次 的 销 售 热 潮 中, 交 通 便 利 总 价 低 升 值 潜 力 大 等 因 素 成 了 自 住 者 或 者 投 资 客 的 重 要 考 虑, 而 楼 盘 的 差 异 性 是 必 然 存 在 的 因 此, 楼 盘 分 化 也 就 开 始 出 现 6

7 第 7 页 共 47 页 第 一 章 宏 观 研 究 楼 市 是 在 复 苏 还 是 在 制 造 泡 沫? 今 年 上 半 年, 房 地 产 业 内 人 士 经 历 了 悲 观 彷 徨 惊 喜 的 复 杂 心 情 进 入 年 中, 夺 地 大 战, 地 王 重 现, 房 价 上 涨, 在 低 迷 了 近 一 年 之 后, 土 地 和 房 价 近 期 战 鼓 擂 擂, 大 战 再 度 上 演, 这 其 中 又 以 土 地 市 场 表 现 最 为 明 显, 似 乎 一 夜 之 间 要 回 到 2007 年 根 据 国 家 统 计 局 的 数 据, 今 年 前 五 个 月, 全 国 房 地 产 的 成 交 量 和 面 积 都 出 现 了 上 升, 而 和 去 年 的 这 个 时 候 相 比, 北 京 厦 门 杭 州 深 圳 广 州 成 都 等 这 些 城 市, 房 屋 的 销 量 都 翻 了 一 倍 甚 至 是 两 三 倍, 到 底 是 什 么 样 的 原 因 使 得 一 度 低 迷 的 楼 市 再 度 的 疯 狂, 国 家 宏 观 调 控 和 楼 市 之 间 的 博 弈, 难 道 又 要 开 始? 在 金 融 危 机 下, 为 保 增 长, 房 地 产 业 被 寄 予 厚 望, 被 赋 予 了 一 系 列 利 好 政 策, 所 以 从 某 种 意 义 上 说 金 融 危 机 挽 救 房 地 产 业 于 危 难 之 时 国 家 从 金 融 投 资 消 费 等 方 面 全 面 支 持 房 地 产 业, 加 上 自 住 和 投 资 客 进 入 楼 市, 直 接 促 进 了 市 场 成 交 的 扩 大 和 价 格 的 止 稳 泡 沫 来 了 吗 最 近, 不 少 土 地 成 交 的 价 格 高 于 预 期, 在 通 胀 预 期 下, 人 们 购 置 资 产 的 欲 望 也 增 强, 房 地 产 等 投 资 性 市 场 开 始 成 为 抵 御 通 货 膨 胀 的 良 港 在 投 资 性 需 求 的 刺 激 下, 这 给 买 房 子 自 己 住 的 消 费 者 造 成 了 恐 慌 心 理, 因 此 也 就 跟 风 购 买 如 果 这 个 链 条 再 度 形 成, 房 地 产 泡 沫 将 再 度 发 展 而 目 前 这 样 的 条 件 并 不 成 熟, 许 多 城 市 房 价 的 上 涨 并 非 是 普 涨, 也 就 是 说 不 是 每 个 楼 盘 在 上 涨, 只 有 部 分 楼 盘 的 提 价, 成 交 量 的 上 升 更 多 的 来 自 于 理 性 回 调 后 稳 定 的 房 价 的 吸 引 力 在 部 分 城 市, 楼 盘 提 价 后 成 交 量 出 现 下 降, 说 明 楼 市 疯 狂 的 基 础 还 比 较 薄 弱 但 是 也 不 能 完 全 排 除 房 价 脱 离 经 济 基 本 面 的 非 理 性 上 涨, 那 时 候, 就 是 真 正 的 泡 沫 7

8 第 8 页 共 47 页 政 府 政 策 走 向 中 国 房 地 产 市 场 是 个 政 策 性 市 场, 在 人 多 地 少 的 客 观 情 况 下, 政 策 紧 松 与 房 地 产 冷 热 如 影 随 形, 几 乎 每 次 市 场 调 整 都 是 紧 缩 政 策 造 成 的, 每 次 市 场 的 恢 复 和 崛 起 也 都 得 益 于 政 策 稳 定 和 放 松 现 在 楼 市 正 处 在 政 策 静 默 期, 市 场 成 交 量 在 不 断 放 大, 而 价 格 也 在 走 高, 政 策 能 够 继 续 保 持 旁 观 者 的 前 提 条 件 是 市 场 没 有 进 入 非 理 性 状 态, 市 场 供 应 和 需 求 能 够 基 本 保 持 平 衡, 价 格 与 大 多 数 人 的 消 费 能 力 能 够 匹 配 从 现 在 的 情 况 看, 市 场 正 在 走 钢 丝 绳, 有 关 部 门 面 对 当 前 的 市 场 现 状 似 乎 也 只 能 静 观 其 变, 主 要 原 因 是, 房 地 产 依 然 是 拉 动 经 济 增 长 的 重 要 力 量, 所 以 即 使 略 微 有 点 虚 火 也 不 会 马 上 采 取 措 施 来 打 压 但 是 市 场 一 旦 脱 离 了 正 常 的 轨 道, 影 响 到 国 计 民 生, 政 策 出 手 也 就 不 可 避 免 了 如 果 采 取 行 动, 可 能 加 息 适 当 控 制 信 用 总 量 二 套 房 严 格 要 求 等 措 施 可 能 成 为 首 选 宏 观 经 济 如 果 能 够 好 转, 有 利 于 房 地 产 增 加 投 资, 市 场 消 费 预 期 将 继 续 向 好, 对 于 住 宅 成 交 量 的 稳 定 也 具 有 促 进 作 用 如 果 经 济 继 续 不 稳 定, 则 房 地 产 政 策 不 会 收 缩 总 体 来 看, 下 半 年 楼 市 的 发 展 依 然 谨 慎 乐 观 这 种 谨 慎 来 自 于 市 场 波 动 规 律 的 判 研, 这 种 乐 观 来 自 于 对 我 国 房 地 产 市 场 的 巨 大 需 求 即 使 市 场 还 会 出 现 反 复 和 低 谷, 还 会 出 现 政 策 调 整, 还 会 出 现 产 业 调 整, 但 是 市 场 仍 然 需 要 房 地 产 业 的 发 展 来 提 高 人 们 生 活 质 量, 只 不 过 调 整 的 是 可 能 是 我 们 的 企 业 经 营 策 略 和 一 夜 暴 富 的 思 想 8

9 第 9 页 共 47 页 第 二 章 市 场 资 讯 2.1 经 济 与 政 策 国 土 部 要 求 坚 决 查 处 小 产 权 房 称 是 违 法 建 筑 国 土 资 源 部 6 月 9 日 强 调 指 出, 小 产 权 房 实 质 是 违 法 建 筑, 违 反 土 地 管 理 法 律, 违 反 城 乡 规 划 建 设 管 理 的 法 律, 违 反 相 关 政 策, 各 地 要 严 格 依 法 查 处 大 量 存 在 的 小 产 权 房 等 违 法 用 地 违 法 建 筑 行 为 而 针 对 备 受 关 注 的 深 圳 小 产 权 房 有 望 转 正 的 消 息, 国 土 资 源 部 有 关 负 责 人 表 示, 深 圳 小 产 权 房 转 正 是 个 例, 与 小 产 权 房 有 本 质 区 别, 不 可 能 在 国 内 其 他 城 市 推 广, 有 关 部 门 就 小 产 权 房 的 处 理 办 法 还 在 制 订 中 商 务 部 建 议 国 务 院 放 宽 外 商 房 地 产 投 资 外 商 直 接 投 资 (FDI) 已 经 连 续 7 个 月 负 增 长 了, 一 份 关 于 稳 定 外 商 投 资 的 包 含 42 条 具 体 建 议 的 建 议 书, 近 期 已 由 商 务 部 提 交 至 国 务 院 其 中 较 大 的 调 整 政 策 包 括 将 对 外 商 投 资 中 国 房 地 产 业 松 绑 未 来 政 策 将 重 点 支 持 结 构 调 整 扩 大 就 业 区 域 发 展 和 节 能 环 保 等 方 面 的 外 商 投 资 点 评 商 务 部 建 议 对 外 商 投 资 房 地 产 企 业 外 汇 登 记 手 续 进 行 简 化 和 适 当 放 宽, 如 果 这 项 意 见 得 以 实 施, 外 商 投 资 房 地 产 将 获 得 更 多 的 便 利, 有 利 于 拓 宽 国 内 开 发 商 的 融 资 渠 道 作 为 宏 观 调 控 的 重 要 手 段,2006 年 建 设 部 等 六 部 委 的 171 号 文 件 对 外 资 进 入 房 地 产 市 场 设 9

10 第 10 页 共 47 页 置 各 种 限 制 但 自 去 年 9 月 金 融 海 啸 之 后, 随 着 中 央 政 府 宏 观 经 济 政 策 完 全 逆 转, 为 确 保 地 方 经 济 增 长, 北 京 与 广 东 已 逐 步 放 开 这 些 政 策 照 目 前 的 情 形 看, 无 论 是 中 央 部 委 还 是 地 方 政 府, 都 希 望 突 破 政 策 限 制, 让 外 资 进 入 中 国 房 地 产 市 场 央 行 : 继 续 实 行 适 度 宽 松 的 货 币 政 策 中 国 人 民 银 行 货 币 政 策 委 员 会 2009 年 第 二 季 度 例 会 6 月 在 京 召 开 央 行 在 会 后 发 布 的 例 行 声 明 中 表 示, 要 认 真 贯 彻 党 中 央 国 务 院 关 于 宏 观 调 控 的 决 策 部 署, 落 实 适 度 宽 松 的 货 币 政 策, 保 持 政 策 的 连 续 性 和 稳 定 性, 引 导 货 币 信 贷 合 理 增 长 点 评 在 进 入 二 季 度 后, 由 于 经 济 复 苏 迹 象 显 现, 有 观 点 认 为, 由 于 银 行 系 统 流 动 性 重 组 国 际 大 宗 商 品 市 场 复 苏, 国 内 通 货 紧 缩 最 严 重 的 时 期 已 经 过 去, 通 胀 隐 忧 或 将 随 之 而 来 未 来, 货 币 政 策 应 相 机 而 动 而 政 府 高 层 近 期 的 多 次 表 态, 打 消 了 市 场 近 期 对 货 币 政 策 可 能 微 调 的 担 忧 显 示 国 内 短 期 内 政 策 转 向 的 可 能 性 较 小 215 亿 元 贷 款 流 向 了 不 符 合 条 件 的 开 发 商 6 月 24 日, 国 家 审 计 署 对 2008 年 度 中 央 预 算 执 行 和 其 他 财 政 收 支 审 计 结 果 显 示,6 家 银 行 基 层 分 支 机 构 去 年 违 规 发 放 贷 款 逾 300 亿 元, 现 已 收 回 违 规 贷 款 273 亿 元 此 次 调 查 结 果 却 显 示,215 亿 元 贷 款 流 向 了 不 符 合 条 件 的 房 地 产 开 发 商 6 月 28 日, 国 家 财 政 部 证 监 会 审 计 署 银 监 会 和 保 监 会 联 合 发 布 了 企 业 内 部 控 制 基 本 规 范, 并 规 定 从 今 年 7 月 1 日 起 先 在 上 市 公 司 范 围 内 施 行, 试 图 以 规 范 性 指 导 为 包 括 金 融 机 构 在 内 的 中 国 企 业 防 范 风 险 构 筑 一 道 防 火 墙 点 评 银 行 一 直 视 房 地 产 贷 款 为 优 质 资 产, 即 使 是 2007 年 地 产 商 很 容 易 向 银 行 取 得 贷 款 的 时 候, 房 地 产 企 业 贷 款 打 擦 边 球 的 现 象 也 很 明 显, 因 此 大 笔 资 金 流 向 地 产 企 业 不 足 为 奇, 但 是 如 果 大 量 资 金 流 向 不 符 合 条 件 的 开 发 商 就 需 要 注 意 了 10

11 第 11 页 共 47 页 财 政 部 : 房 屋 赠 与 三 种 情 况 下 不 征 收 个 税 6 月 15 日, 根 据 国 家 财 政 部 下 发 个 人 无 偿 受 赠 房 屋 有 关 个 人 所 得 税 问 题 通 知 指 出, 三 种 情 形 下 的 房 屋 产 权 无 偿 赠 与, 对 当 事 双 方 不 征 收 个 人 所 得 税 ( 一 ) 房 屋 产 权 所 有 人 将 房 屋 产 权 无 偿 赠 与 配 偶 父 母 子 女 祖 父 母 外 祖 父 母 孙 子 女 外 孙 子 女 兄 弟 姐 妹 ; ( 二 ) 房 屋 产 权 所 有 人 将 房 屋 产 权 无 偿 赠 与 对 其 承 担 直 接 抚 养 或 者 赡 养 义 务 的 抚 养 人 或 者 赡 养 人 ; ( 三 ) 房 屋 产 权 所 有 人 死 亡, 依 法 取 得 房 屋 产 权 的 法 定 继 承 人 遗 嘱 继 承 人 或 者 受 遗 赠 人 除 了 上 述 规 定 情 形 以 外, 受 赠 人 因 无 偿 受 赠 房 屋 取 得 的 受 赠 所 得, 按 照 20% 的 税 率 缴 纳 个 人 所 得 税 但 当 受 赠 房 屋 的 价 格 低 于 市 场 价 格, 并 无 正 当 理 由 时, 税 务 机 关 可 依 据 受 赠 房 屋 的 市 场 评 估 价 格 或 采 取 其 他 合 理 方 式 确 定 受 赠 人 的 应 纳 税 所 得 额 点 评 此 前 相 关 法 律 也 有 类 似 的 规 定, 但 这 是 首 次 明 晰 地 指 出 哪 三 类 可 以 免 交 个 税, 目 的 为 了 堵 塞 税 收 管 理 漏 洞, 避 免 钻 空 逃 税 情 况 发 生, 有 利 于 防 止 合 理 财 政 收 入 流 失 优 化 政 策 完 善 土 地 供 应 老 城 区 改 造 提 速 6 月 16 日, 武 汉 市 政 府 常 务 会 审 议 并 原 则 通 过 完 善 土 地 供 应 政 策 促 进 经 济 发 展 的 意 见, 提 出 要 优 化 供 地 政 策, 有 效 满 足 工 业 企 业 用 地 要 求, 出 让 工 业 用 地 在 不 改 变 用 途 的 前 提 下, 提 高 使 用 强 度 的, 不 再 增 收 政 府 土 地 收 益 ; 大 力 支 持 商 业 服 务 业 发 展 ; 推 进 城 中 村 改 造, 列 入 改 造 计 划 的 A B 类 村 的 改 造 项 目, 实 行 还 建 用 地 和 开 发 用 地 捆 绑, 以 招 标 拍 卖 挂 牌 方 式 出 让 ; 加 快 实 施 老 城 区 成 片 改 造 推 进 土 地 资 源 市 场 化 配 置, 商 业 旅 游 娱 乐 商 品 住 宅 等 经 营 性 用 地 和 工 业 用 地, 以 及 同 一 宗 土 地 有 2 个 以 上 意 向 用 地 者 的 其 他 用 地, 都 必 须 以 招 标 拍 卖 挂 牌 方 式 出 让 点 评 意 见 对 工 业 用 地 商 服 用 地 旧 城 改 造 招 拍 挂 作 了 进 一 步 细 化 和 规 定, 明 显 增 加 了 工 业 用 地 的 扶 持 力 度, 有 利 于 支 持 产 业 进 步 和 经 济 发 展 有 利 于 进 一 步 优 化 土 地 资 源 市 场 配 置, 规 范 土 地 供 应 秩 序 11

12 第 12 页 共 47 页 武 汉 土 地 流 转 打 开 融 资 门 6 月 18 日, 武 汉 市 农 村 信 用 联 社 透 露, 为 化 解 土 地 流 转 中 存 在 的 融 资 难 题, 本 月 已 出 台 土 地 流 转 贷 款 政 策, 为 农 户 受 让 土 地 提 供 资 金 支 持 该 项 政 策 规 定, 农 村 土 地 流 转 受 让 方 及 后 期 改 造 经 营 均 可 申 请 贷 款, 但 重 点 扶 持 农 业 龙 头 企 业 农 民 合 作 社 致 富 能 人 等 群 体 农 户 可 以 通 过 联 保 甚 至 信 用 方 式 获 得 贷 款 点 评 在 出 台 土 地 流 转 贷 款 前, 受 让 流 转 土 地 所 需 资 金 要 靠 自 身 筹 集, 资 金 不 足 影 响 了 流 转 规 模 的 扩 大 今 年 来, 从 国 家 省 到 武 汉 市, 均 发 布 文 件 要 求 加 快 土 地 流 转, 推 进 规 模 经 营, 特 别 要 求 建 立 土 地 经 营 权 流 转 市 场, 鼓 励 出 台 金 融 支 农 政 策 流 转 有 利 于 让 土 地 变 活, 而 贷 款 则 让 流 转 变 活 土 地 流 转 逐 步 向 有 组 织 有 规 模 转 变, 逐 步 向 优 质 高 效 产 业 集 中, 增 强 了 农 业 竞 争 力 随 着 农 村 土 地 流 转 经 验 积 累, 其 流 转 范 围 和 用 途 也 将 扩 大, 有 利 于 房 地 产 开 发 土 地 来 源 多 样 化 武 汉 实 行 经 济 适 用 住 房 销 售 最 高 限 价 制 度 6 月 15 日, 武 汉 市 国 土 房 产 局 透 露, 我 市 实 行 经 济 适 用 住 房 销 售 最 高 限 价 制 度, 明 确 了 2009 年 最 高 限 价 2009 年 经 济 适 用 住 房 销 售 最 高 限 价 为 : 多 层 2680 元 / 平 方 米, 小 高 层 2820 元 / 平 方 米, 高 层 2950 元 / 平 方 米 全 市 经 济 适 用 住 房 实 际 销 售 均 价 比 同 地 段 商 品 房 低 1500 元 / 平 方 米 左 右, 有 的 项 目 甚 至 达 到 低 于 同 地 段 3000 元 / 平 方 米 目 前, 我 市 在 建 经 济 适 用 房 施 工 面 积 达 万 平 方 米, 还 有 400 余 万 平 方 米 已 下 达 建 设 计 划 的 项 目 将 于 年 内 开 工 建 设, 预 计 今 年 我 市 经 济 适 用 住 房 开 发 建 设 总 投 资 将 超 过 60 亿 元 今 年 将 确 保 竣 工 160 万 平 方 米, 销 售 住 房 套 武 汉 拟 放 宽 公 积 金 提 取 条 件 公 积 金 可 用 交 房 租 房 租 超 出 家 庭 工 资 收 入 规 定 比 例 的, 可 以 提 取 公 积 金 账 户 内 的 存 储 余 额 武 汉 市 住 房 公 积 金 管 理 条 例 ( 草 案 ) 拟 放 宽 公 积 金 提 取 条 件 6 月 23 日 举 行 的 市 人 大 常 委 会 十 二 届 十 七 次 会 议, 对 武 汉 市 住 房 公 积 金 管 理 条 例 ( 草 案 ) ( 以 下 简 称 草 案 ) 修 改 稿 进 行 了 审 议 草 案 规 定 11 种 情 况 可 以 提 取 公 积 金 12

13 第 13 页 共 47 页 武 汉 将 出 台 物 业 管 理 条 例 房 屋 擅 自 变 脸 可 罚 3 万 元 6 月 29 日, 武 汉 市 政 府 常 务 会 原 则 通 过 了 武 汉 市 物 业 管 理 条 例 ( 送 审 稿 ) 根 据 该 条 例, 开 发 建 设 单 位 应 当 以 出 售 附 赠 或 者 出 租 等 方 式, 将 车 位 车 库 处 分 给 业 主 业 主 不 得 擅 自 改 变 房 屋 的 使 用 性 质, 更 不 得 破 坏 或 者 擅 自 改 变 房 屋 外 观 等 擅 自 改 变 房 屋 使 用 性 质 的, 由 规 划 行 政 主 管 部 门 按 照 有 关 法 规 予 以 处 罚 擅 自 为 房 屋 变 脸 的, 可 处 以 3000 元 以 上 元 以 下 的 罚 款 2.2 市 场 动 态 李 嘉 诚 加 速 开 发 内 地 房 产 市 场 今 年 或 动 作 最 大 香 港 首 富 李 嘉 诚 在 北 京 原 本 第 四 季 推 出 的 一 个 别 墅 项 目, 已 决 定 8 9 月 份 开 始 销 售, 并 且 将 原 先 房 价 调 高 10%~15% 除 北 京 以 外, 李 嘉 诚 对 于 上 海 的 房 地 产 市 场 更 是 看 好, 除 了 在 今 年 4 月 开 发 上 海 普 陀 真 如 副 中 心 外, 今 年 底 他 将 要 启 动 对 长 江 三 角 洲 的 3 大 投 资 项 目, 李 嘉 诚 对 于 上 海 房 地 产 的 动 作, 是 一 边 密 集 开 工 兴 建, 一 边 抛 售 现 有 的 房 产 物 业 预 计 今 年 将 会 是 李 嘉 诚 从 1992 年 进 军 内 地 房 地 产 市 场 以 来, 开 发 项 目 最 多 经 营 策 略 调 整 最 大 的 一 年 点 评 一 抛 一 开 说 明 了 一 方 面 房 地 产 企 业 资 金 并 不 充 裕, 香 港 也 遭 遇 到 金 融 危 机 的 冲 击, 另 一 方 面 显 示 了 其 对 内 地 楼 市 的 信 心 和 乐 观 态 度, 内 地 房 地 产 行 市 场 仍 然 是 一 个 增 长 性 的 市 场, 所 以 出 现 了 似 乎 矛 盾 的 做 法 13

14 第 14 页 共 47 页 万 科 销 售 丰 收 欲 砸 重 金 购 地 6 月 7 日 万 科 A 公 布 的 5 月 份 销 售 业 绩 显 示,2009 年 前 5 个 月, 公 司 累 计 销 售 面 积 万 平 方 米, 销 售 金 额 亿 元, 分 别 比 2008 年 同 期 增 长 27.4% 和 20.9% 数 据 显 示, 万 科 5 月 份 销 售 金 额 涨 幅 已 经 高 于 同 期 销 售 面 积 涨 幅, 显 示 公 司 楼 盘 已 经 不 再 打 降 价 牌 实 际 上, 包 括 上 海 楼 盘, 近 期 万 科 楼 盘 涨 价 的 现 象 并 不 罕 见 随 着 销 售 飘 红, 万 科 拿 地 速 度 也 明 显 加 快, 公 告 还 公 布 近 一 个 月 来 的 6 个 新 增 土 地 项 目, 需 支 付 地 价 款 总 计 亿 元 点 评 销 售 回 款 的 增 加 明 显 让 开 发 企 业 重 新 找 到 了 底 气, 涨 价 拿 地 也 就 顺 理 成 章 然 而 万 科 的 涨 价 在 一 定 程 度 上 影 响 了 成 交 量 的 增 长 速 度, 显 示 市 场 并 不 稳 定 土 地 成 交 活 跃 二 三 线 城 市 或 成 新 目 标 6 月 第 一 周,20 个 重 点 城 市 共 推 出 土 地 124 宗, 环 比 增 加 25%, 推 出 土 地 面 积 608 万 平 方 米, 环 比 增 加 25%, 成 交 土 地 面 积 173 万 平 方 米, 环 比 增 加 14% 其 中, 住 宅 用 地 交 易 活 跃, 成 交 量 大 幅 增 加 20 个 重 点 城 市 共 成 交 住 宅 用 地 20 宗, 环 比 增 加 100%, 成 交 土 地 面 积 123 万 平 方 米, 环 比 增 加 136% 在 一 线 城 市 土 地 市 场 回 暖 的 带 动 下, 二 三 线 城 市 的 居 住 用 地 供 应 量 开 始 出 现 回 升, 大 型 房 企 开 始 在 二 三 线 城 市 拿 地 万 科 近 期 在 无 锡 佛 山 沈 阳 青 岛 等 地 获 取 七 幅 地 块, 金 地 6 月 第 一 周 也 在 武 汉 获 取 一 幅 地 块 预 计 接 下 来, 二 三 线 城 市 将 成 为 房 企 新 一 轮 圈 地 目 标 点 评 目 前 全 国 一 线 城 市 的 土 地 价 格 大 多 都 在 高 位, 如 果 以 目 前 的 地 价 水 平 去 一 线 城 市 拿 地, 按 照 周 边 的 房 价 水 平 利 润 较 少, 而 许 多 二 三 线 城 市 土 地 成 本 价 格 还 比 较 合 理, 所 以 拿 地 方 向 的 变 化 在 所 难 免 武 汉 或 迎 城 中 村 楼 盘 时 代 10 余 城 中 村 项 目 将 上 市 今 年 下 半 年 将 有 徐 东 福 星 国 际 城 武 昌 沙 湖 村 姚 家 岭 村 汉 阳 江 堤 乡 等 10 个 左 右 城 中 村 改 造 项 目 上 市, 从 2007 年 开 始, 城 中 村 土 地 已 成 为 改 善 城 区 土 地 供 应 的 主 力 2007 年 武 汉 一 次 性 出 让 了 洪 山 区 团 结 村 及 汉 阳 铁 桥 村 十 里 铺 村 鹦 鹉 村 等 四 个 城 中 村 地 块, 总 净 14

15 第 15 页 共 47 页 用 地 面 积 超 过 39 万 平 米, 今 年 陆 续 上 市 我 市 100 多 个 城 中 村 将 告 别 零 星 协 议 开 发 方 式, 全 部 公 开 进 入 土 地 市 场 点 评 由 于 土 地 成 本 以 及 开 发 商 不 同, 各 城 中 村 楼 盘 的 售 价 差 别 很 大 未 来 城 中 村 改 造 楼 盘 将 成 为 市 民 在 中 心 城 区 买 房 的 主 要 选 择 之 一 四 年 库 存 量 断 档 中 心 城 区 两 房 供 不 应 求 尽 管 武 汉 市 存 量 房 房 源 要 花 4 年 的 时 间 才 能 销 售 完, 但 合 适 的 房 子 仍 然 不 足 今 年 5 月 份 商 品 住 宅 成 交 最 多 的 为 平 方 米, 成 交 了 2015 套, 占 全 市 总 成 交 量 的 25.8%, 其 次 为 平 方 米 的 户 型, 成 交 了 1687 套, 占 总 成 交 量 的 21.6%, 两 种 户 型 共 占 比 接 近 所 有 成 交 量 的 一 半 多 家 楼 盘 两 房 房 源 脱 销, 中 心 城 区 两 房 房 源 呈 现 出 了 供 不 应 求 状 态 点 评 两 房 小 户 型 总 价 低, 比 一 室 一 厅 舒 适 度 高, 所 以 受 到 欢 迎 而 4 年 库 存 量 与 市 场 需 求 存 在 偏 差, 当 前 去 库 存 压 力 大 的 主 要 是 一 些 地 段 不 佳 户 型 面 积 较 大 的 项 目 上 海 在 建 房 屋 倒 塌 6 月 27 日 5 时 30 分 左 右, 上 海 闵 行 区 莲 花 南 路 近 罗 阳 路 莲 花 河 畔 景 苑 小 区 一 栋 在 建 的 13 层 住 宅 楼 全 部 倒 塌,13 层 的 楼 房 连 根 拔 起, 整 体 倒 塌, 却 没 有 散 架 事 发 后, 不 少 购 买 此 处 房 产 的 业 主 纷 纷 赶 到 小 区 附 近, 有 业 主 当 场 激 动 地 大 喊 退 房 调 查 结 果, 房 屋 倾 倒 的 主 要 原 因 是 紧 贴 7 号 楼 北 侧 在 短 期 内 堆 土 过 高, 最 高 处 达 10 米 左 右 与 此 同 时, 紧 临 大 楼 南 侧 的 地 下 车 库 基 坑 正 在 开 挖, 开 挖 深 度 达 4.6 米 大 楼 两 侧 的 压 力 差 使 土 体 产 生 水 平 位 移, 过 大 的 水 平 力 超 过 了 桩 基 的 抗 侧 能 力, 导 致 房 屋 倾 倒 15

16 第 16 页 共 47 页 武 汉 经 济 适 用 房 六 连 号 事 件 查 明 5 名 干 部 涉 案 6 月 12 日, 位 于 武 昌 中 心 城 区 的 余 家 头 小 区 三 期 经 济 适 用 房 电 脑 摇 号 结 果 出 台,6 个 经 济 适 用 房 资 格 证 号 码 相 连 的 申 购 户 竟 全 部 摇 中 在 5000 多 名 申 购 者 仅 有 124 户 能 摇 中 的 情 况 下, 出 现 六 连 号 的 概 率 仅 有 千 万 亿 分 之 一 武 汉 市 6 月 26 日 通 报, 余 家 头 小 区 三 期 经 济 适 用 房 摇 号 六 连 号 事 件 已 查 明, 系 社 会 中 介 人 员 与 有 关 部 门 工 作 人 员 相 互 勾 结, 利 用 经 济 适 用 房 摇 号 进 行 舞 弊 涉 嫌 经 济 犯 罪 的 案 件, 王 频 等 5 名 涉 案 人 员 已 被 抓 获 归 案 点 评 有 着 多 种 把 关 程 序 的 经 济 适 用 房 申 购 流 程 在 6 连 号 面 前 为 何 显 得 苍 白 无 力? 有 关 经 适 房 审 核 中, 还 有 多 少 不 为 人 知 的 漏 洞? 经 济 适 用 房 是 帮 助 了 困 难 群 体, 还 是 制 造 了 新 的 不 公 平? 6 连 号 背 后 引 起 了 人 们 对 于 经 济 适 用 房 制 度 的 拷 问, 包 括 经 济 适 用 房 带 来 的 官 员 寻 租 并 不 低 的 价 格 较 大 的 户 型 开 宝 马 住 经 适 房 等 等 经 济 适 用 房 制 度 存 在 的 必 要 性 值 得 怀 疑, 完 全 回 归 以 廉 租 房 为 主 的 保 障 性 住 房 是 大 势 所 趋 2.3 规 划 城 建 武 汉 年 内 将 完 成 53 项 重 点 工 程 征 地 拆 迁 6 月 8 日, 武 汉 市 各 个 城 区 的 一 把 手 领 到 了 一 份 特 殊 的 作 业 重 点 工 程 征 地 拆 迁 任 务 表 即 日 起, 全 市 将 开 展 有 史 以 来 最 大 规 模 的 征 地 拆 迁 工 作, 年 内 完 成 53 项 重 点 工 程 的 征 地 拆 迁 点 评 目 前, 武 汉 正 面 临 新 一 轮 的 发 展 机 遇, 加 快 推 进 重 点 工 程 征 地 拆 迁 工 作, 推 进 工 程 进 展, 有 利 于 促 使 城 市 功 能 提 档 升 级 但 是 拆 迁 征 地 要 依 法 维 护 被 拆 迁 人 的 合 法 权 益, 让 拆 迁 户 成 为 城 市 建 设 和 改 造 的 受 益 者 16

17 第 17 页 共 47 页 投 资 30 亿 阳 逻 将 建 太 阳 谷 6 月 13 日 上 午 在 深 圳 举 行 的 一 场 投 资 恳 谈 会 上 传 出 消 息, 香 港 中 国 清 洁 能 源 投 资 公 司 与 新 洲 区 政 府 签 订 投 资 协 议, 双 方 宣 布 将 投 资 30 亿 元, 在 新 洲 区 阳 逻 开 发 区 建 设 一 个 占 地 3000 亩 的 国 际 太 阳 谷 生 态 园 区 按 照 协 议, 园 区 内 将 建 设 太 阳 能 发 电 设 备 制 造 基 地 太 阳 能 发 电 站 内 聚 光 太 阳 能 光 热 设 备 制 造 基 地 及 太 阳 能 生 态 示 范 住 宅 等 项 目 投 产 后 将 用 工 5000 人, 年 销 售 额 将 达 15 亿 元 武 汉 建 筑 能 耗 高 于 全 国 平 均 水 平 武 汉 市 政 协 一 份 调 研 报 告 显 示 : 该 市 建 筑 能 耗 已 占 到 全 社 会 总 能 耗 的 29.5%, 高 于 全 国 平 均 水 平 两 个 百 分 点 政 府 鼓 励 政 策 不 配 套, 开 发 商 在 建 筑 节 能 投 入 上 积 极 性 不 高 ; 购 房 者 首 先 考 虑 的 是 房 价, 对 节 能 考 虑 并 不 多 这 导 致 既 有 建 筑 的 节 能 改 造 以 及 太 阳 能 地 源 热 泵 等 可 再 生 能 源 技 术, 在 武 汉 推 广 相 对 缓 慢 点 评 目 前 武 汉 市 建 筑 节 能 存 在 的 主 要 问 题 是 节 能 意 识 比 较 淡 薄, 节 能 建 筑 的 推 进, 还 需 尽 快 建 立 配 套 的 经 济 激 励 政 策 随 着 社 会 发 展, 健 康 节 能 住 宅 是 未 来 发 展 的 重 要 方 向 武 汉 百 亿 打 造 水 乡 美 景 楚 河 汉 街 连 通 东 湖 沙 湖 大 东 湖 水 网 启 动 工 程 东 湖 沙 湖 连 通 工 程 楚 河 汉 街 于 7 月 6 日 开 工 楚 河 汉 街 将 承 担 商 务 办 公 居 住 服 务 生 态 旅 游 等 功 能, 同 时 连 接 中 北 路 商 务 中 心 和 武 昌 滨 江 商 务 区, 使 东 湖 沙 湖 水 网 恢 复 连 接 互 动, 打 造 武 汉 独 特 的 城 区 景 观 整 个 工 程 由 一 河 一 路 一 街 组 成, 总 投 资 超 过 100 亿 元 其 中, 17

18 第 18 页 共 47 页 一 河 即 新 建 1700 米 长 的 楚 河, 它 穿 越 中 北 路, 连 接 水 果 湖 和 沙 湖, 最 窄 处 约 20 米, 最 宽 处 约 70 米 河 中 将 建 7 处 游 船 码 头, 通 行 水 上 游 船 一 街 为 汉 街, 为 沿 楚 河 布 局 的 一 条 亲 水 步 行 街, 宽 约 12 米 沿 岸 将 建 民 间 美 术 馆 民 俗 文 化 馆 千 湖 馆 等 历 史 文 化 馆 和 景 点, 周 边 还 布 局 有 地 下 超 市 等 配 套 商 业 点 一 路 为 即 将 开 建 的 沙 湖 通 道, 包 括 对 接 长 江 隧 道 长 约 2.6 公 里 的 沙 湖 大 桥 通 道, 从 长 江 隧 道 武 昌 出 口 直 达 水 果 湖 边 3 至 5 年 打 造 中 北 路 - 中 南 路 八 大 特 色 产 业 片 区 6 月 7 日, 武 昌 区 政 府 为 发 挥 科 教 资 源 优 势, 围 绕 建 设 武 汉 江 南 金 融 商 务 中 心 和 历 史 文 化 名 城 战 略 目 标, 出 台 产 业 园 区 规 划, 大 力 发 展 文 化 创 意 产 业 和 高 科 技 产 业 规 划 提 出, 力 争 用 3 到 5 年 时 间, 在 中 南 路 中 北 路 总 部 经 济 核 心 区 内, 建 成 8 大 特 色 产 业 片 区 包 括 : 小 洪 山 片 区, 高 新 技 术 产 业 集 群 ; 首 义 片 区 : 高 端 服 务 文 化 创 意 产 业 集 群 ; 油 料 所 片 区 : 设 计 创 意 产 业 集 群 ; 凤 凰 片 区 : 对 现 有 都 市 工 业 园 改 造 升 级, 形 成 以 信 息 电 子 科 技 为 主 的 高 新 技 术 产 业 集 群 ; 石 牌 岭 片 区 : 吸 引 上 下 游 企 业, 形 成 机 电 科 技 产 业 集 群 ; 白 沙 洲 片 区 : 打 造 以 船 舶 汽 车 电 子 信 息 安 全 企 业 孵 化 为 主 的 综 合 型 产 业 集 群 ; 东 湖 西 岸 片 区 : 建 设 181 文 化 创 意 园 等 为 主 的 东 湖 西 岸 文 化 创 意 产 业 集 群 ; 武 昌 古 城 片 区 : 建 设 包 括 昙 华 林 艺 术 村 户 部 巷 汉 味 风 情 园 胭 脂 山 衣 坊 等 文 化 艺 术 创 意 设 计 和 休 闲 娱 乐 为 主 的 文 化 创 意 产 业 集 群 18

19 第 19 页 共 47 页 第 三 章 土 地 市 场 3.1 土 地 市 场 概 述 6 月, 一 线 城 市 的 抢 地 之 风 逐 渐 蔓 延 到 武 汉, 地 产 大 鳄 集 体 现 身 竞 拍,10 宗 地 块 全 部 成 交 尽 管 部 分 楼 盘 仍 面 临 短 期 的 市 场 销 售 问 题, 但 在 政 府 暖 市 开 发 商 回 款 增 多 的 情 况 下, 土 地 开 发 企 业 的 生 命 线 也 就 成 了 下 一 步 发 展 追 求 的 对 象, 武 汉 市 上 半 年 没 有 出 现 地 块 流 拍 现 象 但 是, 武 汉 市 上 半 年 所 拍 地 块 的 楼 面 地 价 持 续 走 低, 成 交 的 20 宗 土 地 楼 面 地 价 为 元 / 平 方 米, 除 去 工 业 用 地, 住 宅 和 商 业 用 地 的 楼 面 地 价 为 2369 元 / 平 方 米, 低 于 去 年 同 期 2596 元 / 平 方 米 的 水 平, 降 幅 约 为 9.6% 由 此 可 见, 市 场 仍 然 存 在 冷 热 不 均 的 现 象 3.2 土 地 拍 卖 分 析 成 交 概 述 6 月 4 日, 武 汉 市 公 开 土 地 市 场 所 推 10 宗 全 部 成 交, 成 交 面 积 690 亩, 成 交 金 额 万 元 表 3-1: 地 块 的 基 本 情 况 和 规 划 指 标 要 求 编 号 土 地 使 用 权 人 位 置 面 积 用 途 容 积 地 价 ( 万 亩 单 价 ( 万 楼 面 地 价 ( 公 顷 ) 率 元 ) 元 / 亩 ) ( 元 /m2) P(2009) 湖 北 阳 光 喔 文 化 武 昌 区 中 0.33 居 住 商 交 流 发 展 有 限 公 华 路 节 点 业 金 融 业 司 B P(2009) 金 地 集 团 武 汉 房 洪 山 区 珞 4.96 居 住 地 产 开 发 有 限 公 狮 路 壕 沟 司 P(2009) 武 汉 龙 潭 置 业 有 青 山 工 业 1.8 居 住 兼 容 限 责 任 公 司 大 道 1 号 商 业 P(2009) 湖 北 武 汉 葛 洲 坝 桥 口 区 桥 0.4 商 业 金 融

20 026 实 业 有 限 公 司 口 路 147 号 P(2009) 武 汉 黄 浦 雷 克 萨 汉 阳 区 黄 027 斯 汽 车 销 售 服 务 金 口 工 业 有 限 公 司 园 东 南 片 P(2009) 武 汉 中 轻 塑 料 机 汉 阳 区 黄 028 械 有 限 公 司 金 口 五 村 特 1 号 P(2009) 武 汉 市 宏 昌 炉 料 汉 阳 区 黄 029 有 限 公 司 金 口 五 村 特 1 号 P(2009) 武 汉 西 高 电 器 有 汉 阳 区 黄 030 限 公 司 金 口 工 业 园 东 南 片 P(2009) 武 汉 福 星 惠 誉 置 洪 山 区 三 031 业 有 限 公 司 角 路 村 P(2009) 湖 北 奥 山 置 业 有 洪 山 区 余 032 限 公 司 家 头 村 第 20 页 共 47 页 业 0.8 工 业 工 业 工 业 工 业 商 业 居 住 商 业 居 住 成 交 特 征 分 析 竞 拍 热 情 再 现 理 性 仍 在 本 次 拍 卖 中, 除 壕 沟 地 块 竞 拍 激 烈 外, 其 余 地 块 均 属 起 价 成 交 这 与 之 前 的 几 次 土 地 拍 卖 会 情 况 基 本 一 致 壕 沟 地 块 虽 然 经 过 30 余 次 举 牌, 包 括 万 科 金 地 保 利 等 企 业 都 有 参 与, 但 成 交 溢 价 仅 为 23.8%, 控 制 在 合 理 范 围 内, 没 有 出 现 恶 性 竞 拍 成 交 地 块 区 域 化 明 显 本 次 成 交 地 块 中, 武 昌 和 汉 阳 各 有 4 宗 地 块, 然 而 汉 阳 所 推 地 块 均 为 工 业 用 地 汉 口 仅 供 应 一 块 用 地, 且 为 商 业 用 地, 住 宅 供 应 量 明 显 不 足, 武 昌 供 应 量 较 大 成 交 每 亩 单 价 走 高 楼 面 地 价 走 低 2009 年, 土 地 价 格 受 地 块 用 地 性 质 影 响, 上 涨 幅 度 较 大, 每 亩 单 价 由 2008 年 的 482 万 / 亩, 上 升 到 629 万 / 亩, 平 均 上 涨 147 万 / 亩, 涨 幅 30% 除 去 工 业 用 地, 住 宅 和 商 业 用 地 20

21 第 21 页 共 47 页 的 楼 面 地 价 为 2369 元 / 平 方 米, 低 于 去 年 同 期 2596 元 / 平 方 米 的 水 平, 降 幅 约 为 9.6%, 本 月 楼 面 地 价 继 续 低 位 徘 徊 然 而 与 2008 年 相 比 今 年 已 经 基 本 走 出 了 楼 面 地 价 不 断 创 新 低 的 恶 性 循 环 图 3-2: 土 地 成 交 数 据 对 比 3.3 挂 牌 地 块 挂 牌 地 块 基 本 情 况 2009 年 6 月 6 日, 经 武 汉 市 人 民 政 府 批 准, 武 汉 市 国 土 资 源 和 房 产 管 理 局 发 布 挂 牌 出 让 国 有 建 设 用 地 使 用 权 公 告 2009 年 第 5 号 公 告, 决 定 以 挂 牌 方 式 出 让 5 宗 地 块 的 国 有 建 设 用 地 使 用 权 出 让 地 块 基 本 指 标 如 下 : 表 3-2: 挂 牌 出 让 地 块 的 基 本 情 况 和 规 划 指 标 要 求 地 块 编 号 土 地 位 置 总 用 地 面 积 (m2) 净 用 地 面 积 (m2) 土 地 用 途 规 划 指 标 要 求 容 积 率 建 筑 密 度 出 让 年 限 P(2009) 建 设 大 道 延 长 线 与 幸 福 大 道 交 汇 处 文 化 娱 乐 ( 兼 商 业 金 融 业 ) 居 住 不 大 于 3.0 不 大 于 35% 住 宅 70 年 商 业 40 年 033 号 建 设 大 道 延 长 线 与 幸 福 二 路 交 汇 处 文 化 娱 乐 ( 兼 商 业 金 融 业 ) 居 住 不 大 于 2.0 不 大 于 35% 住 宅 70 年 商 业 40 年 P(2009) 034 号 东 湖 开 发 区 郑 桥 村 居 住 1.5 不 大 于 25% 住 宅 70 年 21

22 P(2009) 青 山 区 107 街 坊 号 P(2009) 036 号 P(2009) 037 号 武 昌 区 水 果 湖 街 中 北 路 108 号 江 汉 区 新 华 下 路 192 号 居 住 兼 容 商 业 金 融 业 用 地 商 业 金 融 业 用 地 商 业 金 融 业 用 地 第 22 页 共 47 页 不 大 于 住 宅 70 年 2.2 以 内 30% 商 业 40 年 控 制 在 约 4.77 商 业 40 年 35% 控 制 在 3.5 不 大 于 商 业 40 年 以 内 25% 各 地 块 挂 牌 时 间 为 :2009 年 6 月 26 日 9 时 至 2009 年 7 月 7 日 10 时 挂 牌 地 块 分 析 挂 牌 地 块 分 布 分 散 本 次 所 推 5 宗 地 分 布 于 汉 口 和 武 昌, 汉 阳 再 度 在 出 让 榜 上 缺 席 其 中 江 岸 区 江 汉 区 青 山 武 昌 东 湖 开 发 区 各 有 1 宗, 分 布 较 为 分 散 图 3-2: 挂 牌 地 块 分 布 图 总 规 模 持 平 地 块 规 模 分 化 尽 管 挂 牌 地 块 宗 数 比 上 次 缩 减 一 半, 但 是 供 地 规 模 相 差 无 几, 本 次 净 用 地 面 积 万 平 方 米 ( 约 620 亩 ) 从 地 块 看, 规 模 大 小 差 异 较 大 中 心 城 区 用 地 面 积 较 小, 集 中 于 1 万 平 米 左 右 近 城 区 地 块 面 积 较 大,1 宗 为 10 万 平 方 米,1 宗 为 26 万 平 方 米 商 业 用 地 持 续 占 较 大 比 重 5 宗 地 块 中, 仅 1 宗 纯 住 宅 用 地,2 宗 商 业 用 地 和 2 宗 混 合 用 地, 商 业 用 地 持 续 占 较 大 比 重 随 着 城 市 发 展 和 功 能 完 善, 居 住 商 务 配 套 的 完 善, 需 要 发 展 商 业, 商 业 地 产 本 身 也 22

23 第 23 页 共 47 页 具 有 高 收 益, 因 此 吸 引 了 不 少 开 发 商 进 入 但 同 时, 商 业 地 产 开 发 也 存 在 如 局 部 市 场 供 应 量 过 大, 开 发 商 运 作 商 业 地 产 项 目 没 有 经 验 和 充 足 资 金 实 力 等 风 险, 所 以, 需 要 在 拿 地 前 需 要 进 行 综 合 因 素 的 考 量 3.4 土 地 市 场 发 展 趋 势 预 测 在 商 品 房 市 场 成 交 量 放 大, 开 发 商 资 金 回 笼 情 况 较 理 想, 政 府 宏 观 调 整 政 策 及 股 市 回 升 等 众 多 因 素 共 同 影 响 下, 品 牌 开 发 商 又 开 始 重 金 拿 地, 土 地 市 场 有 回 暖 迹 象, 一 方 面 显 示 开 发 商 逐 渐 坚 定 了 对 后 市 的 信 心 ; 另 一 方 面 是 由 于 许 多 开 发 商 无 米 下 锅 或 者 可 供 开 发 量 减 少 较 大, 在 市 场 不 景 气 的 时 候 不 敢 拿 地, 现 在 楼 市 回 暖, 此 时 不 拿 地 更 待 何 时, 所 以 出 现 了 拿 地 企 业 增 多 的 现 象 与 此 同 时, 局 部 区 域 楼 市 供 过 于 求 的 情 况 依 旧 较 大, 目 前 的 消 化 能 量 并 没 有 完 全 撬 动 市 场, 巨 大 的 去 存 量 化 压 力 使 得 市 场 在 相 当 一 段 时 间 内 仍 将 处 于 后 拐 点 时 代 的 消 化 期, 在 此 环 境 下, 保 证 存 量 去 化 回 笼 资 金 仍 是 目 前 企 业 生 存 发 展 的 重 要 选 择 从 政 府 层 面, 土 地 供 应 仍 将 保 持 持 续 性 23

24 第 四 章 房 产 市 场 第 24 页 共 47 页 4.1 德 盛 指 数 武 汉 市 房 地 产 吸 纳 指 数 本 指 数 拟 定 2007 年 1 月 为 基 期, 采 用 常 用 的 X-11 季 节 调 整 方 法 对 原 始 数 据 进 行 修 正 指 数 构 建 过 程 如 下 : Ct,j=[Bt,j/(Kt,j-1+Zt,j)]*100% Ct,j 表 示 报 告 期 吸 纳 率, Bt,j 表 示 报 告 期 吸 纳 量, Kt,j-1 表 示 上 期 期 末 空 置 量,Zt,j 表 示 报 告 期 新 增 供 应 量 Yt,j=(Ct,j/C2007, 1) *100 Yt,j 表 示 报 告 期 吸 纳 指 数,C2007, 1 表 示 基 期 (2007 年 1 月 ) 吸 纳 率 指 数 应 用 2009 年 从 3 月 开 始, 武 汉 房 地 产 吸 纳 指 数 ( 德 盛 指 数 ) 开 始 快 速 上 扬, 市 场 热 情 首 先 被 刚 性 需 求 者 点 燃, 沉 寂 了 1 年 多 的 部 分 观 望 者 选 择 出 手 随 后, 在 信 贷 大 幅 增 加 膨 胀 预 期 增 加 的 情 况 下, 投 资 者 也 逐 渐 开 始 进 场 到 6 月, 武 汉 市 德 盛 指 数 达 到 93.61, 比 5 月 份 增 加 2.07 个 百 分 点, 创 出 自 2008 年 房 地 产 遇 冷 以 来 的 新 高 图 4-1: 德 盛 指 数 示 意 图 尽 管 本 月 上 市 量 比 5 月 略 有 增 加, 但 是 市 场 已 经 是 连 续 4 个 月 保 持 月 均 1 万 套 以 上 的 销 24

25 第 25 页 共 47 页 量, 所 以 市 场 消 化 能 量 较 大, 市 场 热 度 不 减 而 今 年 上 半 年, 全 市 销 售 商 品 房 近 6 万 年, 与 去 年 全 年 基 本 相 当 所 以, 短 期 内 市 场 行 情 看 好, 但 下 半 年 走 势 如 何 还 需 要 监 测 7 8 月 份 走 势 ( 更 多 详 情 请 咨 询 德 盛 行 地 产 机 构 ) 4.2 月 度 成 交 分 析 量 价 持 平 淡 季 不 淡 6 月 出 现 量 价 基 本 持 平 的 局 面, 本 月 全 市 商 品 房 成 交 均 价 为 元 / 平 米, 共 成 交 套, 成 交 面 积 达 到 万 平 米 成 交 均 价 和 成 交 套 数 分 别 比 上 月 增 加 1.8% 和 减 少 0.72%, 成 交 均 价 增 幅 比 上 月 减 少 8 个 百 分 点, 市 场 面 临 考 验 图 4-2: 月 度 成 交 套 数 走 势 图 图 4-3: 成 交 均 价 走 势 图 25

26 第 26 页 共 47 页 今 年 3 4 月 份 的 热 销 主 要 来 自 于 自 住 型 购 买 者 的 支 撑, 投 资 客 更 多 的 选 择 继 续 挑 选 随 着 经 济 市 场 形 势 的 变 化, 保 值 性 投 资 客 逐 渐 进 入 市 场, 并 且 进 入 他 们 眼 帘 的 首 先 是 中 心 城 区 保 值 性 强 的 产 品 或 者 具 有 价 值 增 长 性 的 潜 力 区 域 在 改 善 需 求 和 投 资 需 求 的 刺 激 下, 再 加 上 销 售 情 况 良 好 一 线 城 市 涨 价 风 等 印 度 影 响, 所 以 房 价 略 涨 尽 管 最 近 有 业 内 人 士 认 为 武 汉 的 夏 季 传 统 销 售 淡 季 观 念 将 得 到 改 变, 但 是 6 月 的 量 价 已 经 明 显 受 到 高 位 阻 力, 向 上 的 势 头 缓 慢 下 来 从 现 场 看, 本 月 的 高 成 交 更 多 的 来 自 于 众 多 楼 盘 的 推 盘 和 促 销, 现 场 看 房 者 相 对 于 前 2 月 有 所 下 降 夏 季 传 统 销 售 淡 季 可 能 暂 时 阻 止 量 价 上 攻 行 情 4.3 每 周 成 交 分 析 图 4-4: 每 周 成 交 套 数 走 势 示 意 图 26

27 第 27 页 共 47 页 图 4-5: 每 周 成 交 均 价 走 势 示 意 图 销 量 保 持 热 度 房 价 小 幅 走 低 6 月 期 间, 每 个 周 末 仍 有 不 少 楼 盘 加 推 认 筹 或 者 开 盘, 在 前 期 蓄 客 和 积 聚 人 气 的 基 础 上, 各 楼 盘 努 力 保 持 或 者 抓 住 热 销 的 势 头, 所 以 6 月 销 量 与 5 月 相 差 无 几, 从 中 环 附 近 楼 盘 到 中 心 城 区, 前 三 周 呈 现 逐 步 上 扬 的 成 交 趋 势 而 接 近 月 尾, 成 交 量 又 有 所 下 降 在 5 月 最 后 一 周, 由 于 汉 口 武 昌 汉 阳 三 大 中 心 区 的 发 力, 房 价 上 涨 明 显 进 入 6 月, 各 板 块 相 继 轮 动, 房 价 也 逐 渐 平 稳 此 外 本 月 优 惠 大 的 项 目 受 到 市 场 欢 迎, 而 没 有 什 么 优 惠 的 大 多 受 到 冷 遇, 所 以 成 交 均 价 出 现 向 下 波 动, 4.4 主 要 板 块 成 交 分 析 量 价 平 稳 涨 幅 缩 窄 5 月 全 市 主 城 区 商 品 住 宅 成 交 均 价 为 元 / 平 方 米, 比 上 月 上 涨 了 元 / 平 方 米, 涨 幅 为 1.63%, 同 比 跌 幅 7.69%, 同 比 跌 幅 比 5 月 增 大 月 销 售 总 套 数 为 8135 套, 比 上 月 增 加 28 套, 增 幅 为 0.35%, 增 幅 比 上 月 大 幅 减 少 27

28 第 28 页 共 47 页 图 4-6: 主 要 板 块 商 品 住 宅 成 交 均 价 对 比 示 意 图 中 心 区 房 价 涨 关 山 南 湖 盘 龙 城 片 区 跌 与 5 月 相 比,6 月 所 监 测 11 个 片 区 中, 除 关 山 南 湖 盘 龙 城 等 近 郊 或 者 远 城 区 外, 各 片 区 整 体 均 价 均 出 现 上 涨 其 中, 汉 口 中 心 区 青 山 片 区 东 西 湖 及 沌 口 片 区 涨 幅 较 大, 涨 幅 在 2% 以 上 ; 南 湖 片 关 山 片 区 的 成 交 均 价 有 所 下 降, 其 中, 关 山 片 降 幅 较 大, 为 2.29% 与 去 年 同 期 相 比, 除 汉 口 中 心 区 外, 大 部 分 片 区 的 成 交 均 价 都 比 去 年 有 所 下 跌, 其 中 东 西 湖 的 跌 幅 最 大, 达 到 18.31%, 东 西 湖 房 价 环 比 出 现 超 跌 反 弹 盘 龙 城 经 历 过 五 月 旺 季 促 销, 在 价 格 方 面 大 部 分 楼 盘 始 终 保 持 平 稳, 保 持 一 定 的 促 销 力 度 和 优 惠, 一 直 持 续 到 6 月, 少 数 楼 盘 在 价 格 优 惠 加 大 促 进 销 售 上 升 图 4-7: 主 要 板 块 商 品 住 宅 成 交 量 对 比 示 意 图 28

29 第 29 页 共 47 页 以 价 换 量 区 域 成 交 热 点 轮 换 由 于 价 格 继 续 下 调, 关 山 片 区 商 品 住 宅 销 量 位 居 全 市 第 一,6 月 成 交 量 高 达 2695 套 而 酝 酿 涨 价 的 中 心 片 区 月 销 售 量 均 低 于 千 套 其 中, 销 售 一 直 处 于 强 势 的 汉 口 中 心 区 武 昌 中 心 区,6 月 销 售 量 都 有 大 幅 下 降, 成 交 套 数 跌 幅 均 高 达 29% 而 6 月 青 山 片 销 量 最 少, 为 173 套 与 上 月 相 比, 商 品 住 宅 交 易 火 爆 区 已 由 汉 口 武 昌 汉 阳 这 三 大 中 心 区, 向 近 郊 的 关 山 南 湖 和 东 西 湖 片 区 转 移 近 郊 板 块 凭 借 个 盘 的 活 跃 发 力, 使 出 浑 身 解 数, 在 上 半 年 的 尾 市 抢 占 末 班 车 盘 龙 城 在 5 月 旺 季, 销 售 量 基 本 是 3 4 月 份 的 两 倍, 进 入 6 月 份 以 来, 销 售 量 与 5 月 的 销 售 量 略 减 近 期 一 些 楼 盘 加 大 推 盘 量 和 加 强 推 广 宣 传, 最 重 要 的 是 加 大 促 销 力 度, 引 起 市 场 销 售 量 增 加, 销 售 情 况 较 好 4.5 市 场 供 应 分 析 市 场 供 应 持 续 增 大 远 城 区 开 始 发 力 市 场 的 热 销 让 开 发 商 热 情 不 减, 虽 然 炎 炎 夏 日 已 经 来 到, 继 上 月 34 个 项 目 批 准 上 市, 本 月 仍 然 继 续 26 个 项 目 得 到 批 准 上 市, 开 发 商 希 望 赶 上 这 难 得 的 销 售 热 潮 本 月 批 准 上 市 楼 盘 新 增 供 应 4838 套, 比 5 月 份 增 加 200 余 套, 新 增 供 应 面 积 却 降 低 约 40%, 显 示 大 户 型 供 应 增 多 表 4-1: 本 月 批 准 上 市 项 目 表 许 可 证 号 项 目 名 称 开 发 企 业 项 目 位 置 140 武 汉 中 小 企 业 城 武 汉 银 湖 科 技 发 展 有 限 公 司 新 城 十 一 楼 以 东 141 东 城 明 珠 一 期 武 汉 市 祥 盛 房 地 产 开 发 有 限 公 司 阳 逻 街 平 江 东 路 142 世 纪 花 园 武 汉 市 江 夏 区 宏 远 房 地 产 开 江 夏 区 世 纪 大 道 与 古 驿 发 有 限 公 司 道 交 汇 处 143 盘 龙 瑞 祥 熙 园 武 汉 盘 龙 城 生 态 科 技 园 有 限 公 司 黄 陂 区 盘 龙 城 刘 店 村 144 江 北 春 天 二 期 ( 江 北 第 一 府 ) 武 汉 南 德 经 济 发 展 有 限 公 司 黄 陂 区 前 川 街 新 村 七 组 145 黄 陂 广 场 武 汉 源 洋 锦 绣 置 业 有 限 公 司 前 川 街 黄 陂 大 道 29

30 第 30 页 共 47 页 武 汉 锦 和 房 地 产 开 发 有 限 公 江 夏 区 纸 坊 街 立 交 桥 和 146 锦 和 家 园 综 合 楼 司 文 化 路 交 汇 处 武 汉 藏 龙 房 地 产 开 发 有 限 公 147 凤 凰 新 新 家 园 江 夏 区 藏 龙 岛 长 咀 村 司 148 紫 云 黄 狮 海 岸 北 区 149 创 世 纪 广 场 武 汉 世 纪 环 球 投 资 有 限 公 司 武 汉 市 解 放 大 道 549 号 武 汉 经 济 技 术 开 发 区 沌 150 君 融 天 湖 武 汉 通 融 置 业 有 限 公 司 口 路 9 号 151 王 府 花 园 地 下 车 库 武 汉 市 政 和 实 业 有 限 公 司 江 岸 区 三 眼 桥 路 26 号 武 汉 市 黄 陂 区 盘 龙 城 开 152 武 汉 佳 海 都 市 工 业 基 地 武 汉 佳 海 集 团 有 限 公 司 发 区 武 汉 市 昌 房 房 地 产 开 发 有 限 153 胭 脂 山 桂 苑 胭 脂 路 与 粮 道 街 交 叉 口 责 任 公 司 蔡 甸 区 蔡 甸 街 蔡 甸 大 道 154 中 博 康 城 新 居 商 住 楼 2 栋 武 汉 中 博 置 业 有 限 公 司 南 侧 武 汉 东 湖 高 新 集 团 股 份 有 限 155 国 际 企 业 中 心 四 期 光 谷 大 道 公 司 汉 南 区 纱 帽 正 街 ( 朱 家 山 156 汉 南 纱 帽 广 场 武 汉 东 庭 置 业 发 展 有 限 公 司 以 北 ) 157 华 泰 小 区 武 汉 良 源 房 地 产 开 发 有 限 公 158 璟 蕊 花 园 新 洲 区 阳 逻 汽 渡 路 以 西 司 黄 陂 前 川 双 凤 大 道 武 商 159 虹 景 公 寓 武 汉 盛 世 传 地 产 有 限 公 司 量 贩 对 面 武 汉 经 济 开 发 区 沌 口 小 160 海 天 幸 福 小 城 (2 期 ) 武 汉 海 天 实 业 集 团 有 限 公 司 区 4# 地 武 汉 市 东 西 湖 区 东 西 湖 161 舵 落 口 门 业 大 世 界 武 汉 舵 落 口 物 流 有 限 公 司 大 道 特 1 号 武 汉 钢 铁 集 团 房 地 产 开 发 有 162 青 扬 十 街 青 山 区 红 钢 城 十 街 坊 限 责 任 公 司 湖 北 福 星 惠 誉 洪 山 房 地 产 有 163 福 星 惠 誉 国 际 城 洪 山 区 徐 东 大 街 20 号 限 公 司 武 汉 市 金 碧 绿 洲 房 地 产 开 发 164 恒 大 绿 洲 蔡 甸 街 新 天 村 唐 河 村 有 限 公 司 武 汉 市 金 碧 绿 洲 房 地 产 开 发 165 恒 大 绿 洲 蔡 甸 街 新 天 村 有 限 公 司 武 汉 中 鄂 联 房 地 产 股 份 有 限 武 汉 市 兴 长 丰 房 地 产 开 发 有 东 西 湖 区 三 店 易 家 湾 武 汉 市 新 洲 区 阳 逻 街 汽 公 司 限 公 司 688 号 渡 路 30

31 第 31 页 共 47 页 与 3 4 月 形 成 鲜 明 对 比 的 是, 上 市 楼 盘 区 域 出 现 板 块 轮 动, 本 月 上 市 项 目 大 多 位 于 远 城 区, 中 心 城 区 项 目 明 显 减 少 许 多 中 心 城 区 项 目 在 前 2 月 的 销 售 高 潮 中, 收 获 颇 丰, 而 远 城 区 楼 盘 表 现 平 平 在 市 场 热 度 和 其 他 楼 盘 的 示 范 效 应 下, 远 城 区 楼 盘 开 始 发 力 31

32 第 32 页 共 47 页 第 五 章 区 域 房 地 产 分 析 5.1 盘 龙 城 片 区 简 介 武 汉 盘 龙 城 经 济 开 发 区 地 处 武 汉 市 北 郊 黄 陂 区 西 南 部, 南 面 以 府 河 为 界, 北 至 盘 龙 湖, 东 西 以 岱 黄 高 速 路 和 机 场 高 速 路 为 界, 位 于 武 汉 中 环 线 与 外 环 线 之 间 本 区 处 于 天 河 机 场 汉 口 火 车 站 阳 逻 深 水 港 黄 金 三 角 核 心, 被 誉 为 武 汉 第 四 镇 与 市 区 隔 府 河 相 望, 南 距 中 心 城 区 约 4 公 里, 距 汉 口 火 车 站 6 公 里 开 发 区 托 管 刘 店 下 集 叶 店 刘 古 塘 许 庙 丰 山 龙 王 庙 刘 集 丁 店 黄 花 涝 三 店 后 湖 12 个 行 政 村 修 编 总 体 规 划 面 积 88 平 方 公 里, 封 闭 管 理 范 围 42 平 方 公 里, 省 政 府 核 定 范 围 20 平 方 公 里, 建 成 区 6 平 方 公 里, 常 住 人 口 余 人 武 汉 盘 龙 城 经 济 开 发 区 前 称 是 滠 口 经 济 发 展 区, 创 办 于 1992 年, 封 闭 管 理 于 2000 年, 更 名 于 2003 年 2005 年, 国 家 发 改 委 和 省 政 府 重 新 审 核 批 准 为 省 级 开 发 区, 核 定 规 划 建 设 面 积 20 平 方 公 里 32

33 第 33 页 共 47 页 图 5-2: 盘 龙 城 主 干 道 盘 龙 城 的 生 活 设 施 及 市 政 规 划 配 套 完 备, 教 育 资 源 逐 步 完 善, 盘 龙 一 小 盘 龙 城 一 中 光 华 学 校 总 部 以 及 省 内 的 一 流 高 中 和 初 中 小 学 都 将 陆 续 新 建 ; 另 外 武 汉 第 一 医 院 盘 龙 城 分 院 盘 龙 城 卫 生 院 武 汉 大 学 人 民 医 院 北 院 等 各 类 医 疗 机 构 也 将 进 驻 盘 龙 城 目 前 盘 龙 城 商 业 逐 步 兴 起, 汉 口 北 小 商 品 交 易 中 心 武 汉 28 街 的 建 成, 以 及 中 百 仓 储 五 星 级 酒 店 等 商 业 场 所 的 进 驻 盘 龙 城 位 东 邻 阳 逻 深 水 港, 西 依 武 汉 天 河 国 际 机 场, 南 临 汉 口 新 火 车 站 ; 岱 黄 一 级 公 路 天 河 机 场 一 级 公 路 和 盘 龙 大 桥 盘 龙 大 道 及 刘 宋 大 道 组 成 的 四 通 八 达 的 道 路 网 络, 构 成 了 水 陆 空 立 体 交 通 网 络 道 路 交 通 发 达, 并 有 多 路 公 交 车 连 接 汉 口, 另 外 根 据 武 汉 最 新 的 轨 道 交 通 建 设 规 划,E2 U7 两 条 地 铁 线 将 进 入 盘 龙 城,2 条 穿 越 盘 龙 城 的 轨 道 交 通 将 大 大 改 善 盘 龙 城 的 交 通 配 套 格 局, 全 面 提 升 盘 龙 城 的 区 域 价 值 近 期 将 开 建 竹 叶 山 转 盘 高 架 桥, 为 盘 龙 城 区 域 居 民 提 速 按 照 武 汉 市 国 民 经 济 和 社 会 发 展 十 五 计 划 纲 要 的 发 展 战 略, 规 划 中 的 四 大 居 住 新 城, 盘 龙 城 经 济 开 发 区 是 其 核 心, 是 未 来 武 汉 市 重 点 建 设 的 区 域 之 一 在 各 类 基 础 建 设 的 不 断 完 善, 政 府 的 大 力 支 持 下, 该 区 域 发 展 前 景 看 好 随 着 第 一 企 业 社 区 奥 特 莱 斯 品 牌 休 闲 中 心 盘 龙 城 五 星 级 酒 店 长 江 乐 园 武 汉 市 一 医 院 盘 龙 城 分 院 盘 龙 城 古 遗 址 公 园 黄 花 涝 风 景 区 盘 龙 湖 风 景 区 武 汉 极 地 海 洋 世 界 等 配 套 的 建 设 完 成, 盘 龙 城 将 形 成 休 闲 + 游 旅 游 + 居 住 + 投 资 的 格 局, 将 成 为 武 汉 的 华 南 33

34 第 34 页 共 47 页 板 块, 深 圳 的 龙 岗 5.2 区 域 商 业 市 场 发 展 盘 龙 城 经 济 开 发 区 的 商 业 发 展 经 历 了 三 个 阶 段, 它 起 初 只 有 零 散 的 小 杂 货 铺, 随 着 房 地 产 市 场 的 发 展, 各 项 目 内 部 均 建 有 商 业 配 套 以 满 足 业 主 的 需 求, 而 F 天 下 临 街 商 铺 的 推 出, 使 社 区 商 业 配 套 不 仅 满 足 业 主 的 需 求, 同 时 辐 射 项 目 周 边 人 群, 到 武 汉 28 街 的 推 出, 是 盘 龙 城 经 济 开 发 区 发 展 纯 商 业 项 目 的 开 端 目 前, 盘 龙 城 商 业 市 场 局 部 发 展 较 快, 依 托 两 大 国 家 级 交 通 枢 纽 建 设 工 程 天 河 机 场 扩 建 工 程 和 横 店 编 组 站 建 设 工 程, 盘 龙 城 区 域 汉 口 北 专 业 市 场 也 将 惊 世 崛 起 汉 口 北 专 业 市 场 群 东 起 武 湖, 西 至 岱 黄 公 路, 南 北 沿 巨 龙 大 道 长 达 10 公 里 纵 深 2 3 公 里, 紧 邻 后 湖 新 区 是 集 纺 织 家 居 小 商 品 医 药 农 副 产 品 等 十 大 市 场 群 落 在 内 的 超 现 代 城 市 综 合 体 其 中 包 括 汉 口 北 义 乌 小 商 品 城 华 中 国 际 家 居 城 盘 龙 轻 纺 国 际 交 易 中 心 南 顺 农 产 品 国 际 交 易 中 心 胜 友 中 药 材 城 汉 口 北 图 书 音 像 大 世 界 汉 口 北 建 材 大 市 场 汉 口 北 工 业 用 品 基 地 汉 口 北 家 电 批 销 中 心 和 汉 口 北 日 化 产 品 国 际 交 易 中 心 等 总 投 资 超 过 200 亿 元 人 民 币, 建 成 后 年 交 易 额 将 突 破 1000 亿 元 人 民 币, 利 税 50 亿 元 人 民 币, 盘 龙 城 也 将 随 之 成 为 华 中 地 区 最 具 规 模 和 最 具 价 值 的 投 资 区 域 5.3 区 域 住 宅 市 场 市 场 特 征 从 最 初 的 别 墅 为 主, 到 现 在 的 盘 龙 城 区 域 多 为 低 价 普 通 住 宅 在 面 临 楼 市 寒 冬 的 时 候, 缺 乏 竞 争 力 的 项 目 以 低 价 吸 引 顾 客, 楼 盘 活 动 形 式 以 打 折 抵 款 保 值 承 诺 低 首 付 等 手 段 为 主, 到 现 在 还 出 现 了 送 地 的 宣 传 手 法 接 近 2009 年 年 中, 盘 龙 城 房 地 产 发 展 有 以 下 特 征 : 销 售 量 有 所 增 加 盘 龙 城 市 场 进 入 5 6 月 份, 对 盘 龙 城 区 域 14 家 重 点 在 售 楼 盘 的 数 据 监 测 显 示,5 6 月 份 销 售 量 较 以 往 有 所 增 加, 特 别 是 5 月 销 售 旺 季, 销 售 量 基 本 是 3 4 月 份 的 两 倍, 进 入 6 月 份 以 来, 销 售 量 并 无 明 显 减 少, 与 5 月 的 销 售 量 持 平 34

35 第 35 页 共 47 页 价 格 平 稳, 促 销 活 动 频 繁, 市 场 竞 争 激 烈 经 历 过 五 月 旺 季 促 销, 在 价 格 方 面 大 部 分 楼 盘 始 终 保 持 平 稳, 保 持 一 定 的 促 销 力 度 和 优 惠, 一 直 持 续 到 6 月 新 盘 上 市 少, 部 分 楼 盘 实 惠 加 推, 销 售 形 势 较 好 由 于 区 域 市 场 存 量 还 比 较 大, 所 以 新 盘 入 市 谨 慎 近 期 一 些 老 楼 盘 加 大 推 盘 量 和 加 强 推 广 宣 传, 最 重 要 的 是 加 大 促 销 力 度, 引 起 市 场 销 售 量 增 加, 销 售 情 况 较 好 项 目 分 析 表 5-1: 项 目 营 销 情 况 表 项 目 名 称 目 前 销 售 报 价 目 前 优 惠 活 动 F 天 下 起 价 300 万 元 / 套, 买 别 墅 送 宝 马 宝 安 山 水 龙 城 起 价 248 万 / 套 全 场 9 折 起,7 月 购 房 送 张 家 界 澜 桥 康 城 3200 均 价 凤 凰 古 城 五 日 游, 买 复 式 另 送 环 保 高 品 质 电 动 车 龙 城 天 居 园 2800 均 价 三 期 2650 起 减 2 万 再 9.7 折 摩 卡 小 镇 均 价 2900 元 最 低 9.6 折 / 平 米 首 付 一 成 领 袖 城 均 价 3300 元 90 m2 一 口 价 33.8 万, 不 装 修 可 / 平 方 米, 送 少 1.8 万 全 装 修 成 交 均 价 元 /m 元 /m 元 / m 元 / 平 米 左 右 2800 元 / 平 米 左 右 3300 元 / 平 方 米 主 力 房 源 情 况 227 平 方 米 500 平 方 米 230 m2 左 右 m2 两 房 三 房 小 高 层 平 米 的 两 房 三 房 高 层 以 平 米 户 型 为 主 多 层 平 方 米 以 m2 两 房 至 四 房 巢 上 城 90 m2 的 约 30 万 一 套, 单 价 3200 元 /m 元 抵 5000 元 总 房 价 1% 的 优 惠 元 租 房 补 贴 金 等 3200 元 / 平 米 左 右 平 米, 35

36 第 36 页 共 47 页 F 阳 光 城 均 价 3500 大 面 积 户 型 总 价 可 优 惠 5 万, 其 他 可 以 打 折 3000 元 / 平 米 左 右 90 多 平 米 两 房 130 平 米 以 上 三 房 美 景 天 城 小 高 层 均 价 2800 元 /m2, 多 层 均 价 2900 元 /m2 三 房 : 9.7 折 减 8000 元 两 房 :9.7 折 减 4000 元 每 天 20 或 30 元 的 增 值 回 报 特 价 房 2690 元 /m2 起 均 价 2800 元 / m 平 方 米 的 户 型 哥 特 帝 景 均 价 2600 元 / 平 米 折 扣 可 申 请 平 层 三 房 : 单 价 减 300 元 / 平 米 08 经 典 指 定 房 源 送 万 元 电 器 基 金 ( 路 边 均 价 3500 元 房 源 ) / 平 米 复 式 两 房 :9.5 折, 可 再 谈, 折 后 均 价 3200 元 / 平 米 名 流 人 和 天 均 价 3100 元 最 低 折 扣 8.8 折 地 / 平 米 折 后 均 价 2900 元 / 平 米 2880 元 / m2 哥 林 花 园 起 9.7 折, 再 减 均 价 龙 辰 丽 湾 2650 一 口 价, 买 房 送 地 2300 元 / 平 米 左 右 3200 元 / 平 米 左 右 2900 元 / 平 米 左 右 3000 元 / 平 米 左 右 以 平 米 的 户 型 为 主, 90 m2 的 小 三 房 59 m2 的 复 式 两 房 94 m2 的 两 房 127 m2 的 三 房 m2 一 房 两 房 三 房 89 和 94 m2 两 房 日 月 山 水 3800 一 次 性 付 款 95 折, 贷 款 96 折 m2 一 房 两 房 三 房 产 品 分 析 本 区 域 内 住 宅 产 品 类 型 特 征 比 较 明 显 产 品 类 别 多 样 化, 目 前 以 小 高 层 高 层 为 主, 别 墅 和 多 层 住 宅 开 始 逐 步 减 少 盘 龙 城 区 域 内 土 地 供 应 量 十 分 充 足, 在 此 开 发 楼 盘 的 规 模 普 遍 较 大, 在 售 的 开 发 项 目 中 许 多 占 地 基 本 上 都 在 50 万 m2 以 上, 其 大 规 模 低 容 积 率 的 社 区 环 境 也 使 整 个 区 域 的 楼 盘 品 质 比 其 他 区 域 要 高 出 许 多 房 型 面 积 设 计 普 遍 较 大, 区 域 内 联 排 别 墅 均 面 积 大 致 在 300 m2, 独 栋 别 墅 均 面 积 近 500 m2, 普 通 住 宅 大 多 为 平 米, 大 面 积 户 型 设 计 增 加 了 其 销 售 压 力 但 是 随 着 对 市 场 的 36

37 第 37 页 共 47 页 重 视, 中 小 户 型 开 始 增 多 因 该 区 域 内 拥 有 以 盘 龙 湖 为 主 的 众 多 原 生 态 景 观 资 源, 在 此 开 发 建 设 的 地 产 项 目 大 都 以 此 来 借 景 造 景 打 造 高 品 质 楼 盘 项 目 依 据 天 然 景 观 进 行 开 发 建 设 在 很 大 程 度 上 提 升 了 项 目 自 身 的 档 次 和 品 质 比 如 澜 桥 康 城 项 目 位 于 盘 龙 桥 下, 距 离 汉 口 中 心 区 仅 10 分 钟, 周 边 山 水 环 绕, 临 近 盘 龙 城 遗 址 公 园 和 府 河 湿 地 自 然 保 护 区, 生 态 环 境 优 美, 该 项 目 是 别 墅 区 内 唯 一 的 多 层 洋 房 项 目, 其 良 好 的 户 型 和 适 当 的 价 格 受 到 购 房 者 青 睐 价 格 特 征 从 区 域 内 在 售 楼 盘 的 价 格 特 征 来 看, 景 观 资 源 产 品 规 划 开 发 商 实 力 等 因 素 都 对 其 产 品 销 售 价 格 的 制 定 产 生 了 不 同 程 度 的 影 响 拥 有 天 然 景 观 优 势, 地 理 位 置 优 越 产 品 定 位 高 的 价 格 也 相 对 较 高, 目 前 F 天 下 凭 借 着 较 好 的 地 理 区 位 以 及 产 品 规 划 优 势, 目 前 属 当 地 售 价 最 高 目 前 本 区 域 的 普 通 住 宅 项 目 均 价 位 于 元 / 平 方 米 之 间, 由 于 受 到 市 场 波 动 影 响 多, 本 区 域 项 目 优 惠 活 动 多 优 惠 力 度 大, 比 如 直 接 减 现 金 打 折 一 口 价 承 诺 保 值 特 价 房 送 装 修 等, 全 市 最 低 折 扣 送 地 等 活 动 也 首 发 自 本 区 域 去 化 特 征 目 前 该 区 域 楼 盘 的 整 体 销 售 状 况 还 算 不 错, 反 应 出 客 户 群 体 对 该 区 域 区 位 及 楼 盘 产 品 的 认 可, 这 一 点 也 充 分 的 反 应 了 本 区 域 市 场 内 所 蕴 藏 着 旺 盛 的 居 住 需 求 力 从 去 化 特 征 来 看, 该 区 域 楼 盘 销 售 主 要 呈 现 高 端 物 业 去 化 较 慢, 普 通 住 宅 去 化 速 度 较 快, 尤 其 是 面 积 适 中 价 格 适 中 的 高 性 价 比 稀 缺 型 产 品 去 化 速 度 快, 比 如 片 区 内 唯 一 的 纯 多 层 住 宅 项 目 澜 桥 康 城, 其 总 盘 量 是 盘 龙 城 区 域 的 最 小, 但 其 每 月 的 销 售 量 往 往 是 前 列, 去 化 速 度 非 常 快, 可 见 盘 龙 城 内 的 普 通 住 宅 稀 缺 产 品 的 销 售 前 景 是 非 常 好 的 37

38 5.4 发 展 前 景 第 38 页 共 47 页 临 空 经 济 助 飞 盘 龙 城 武 汉 市 政 府 立 足 中 部 面 向 世 界 的 武 汉 临 空 经 济 区 总 体 发 展 规 划, 武 汉 天 河 机 场 去 年 旅 客 吞 吐 量 货 邮 吞 吐 量 及 飞 机 起 降 架 次, 增 长 幅 度 在 全 国 前 14 个 大 机 场 中 位 居 第 一 武 汉 临 空 经 济 区 发 展 总 体 规 划 的 目 标 是, 把 天 河 机 场 打 造 成 国 内 第 四 大 枢 纽 机 场 规 划 将 武 汉 临 空 经 济 区 划 分 为 核 心 区 聚 集 区 及 辐 射 区 等 三 个 功 能 圈, 将 重 点 发 展 三 大 主 导 产 业, 包 括 航 空 运 输 业 航 空 物 流 业 和 临 空 型 高 新 技 术 产 业 等 盘 龙 城 距 武 汉 天 河 机 场 8 公 里, 正 好 处 于 航 空 经 济 区 的 核 心 区, 日 后 将 重 点 发 展 航 空 运 输 航 空 物 流 空 港 工 业 等 临 空 经 济 核 心 产 业 功 能, 成 为 带 动 临 空 经 济 区 的 增 长 极 此 外, 盘 龙 城 还 东 临 阳 逻 深 水 港 南 临 汉 口 火 车 站 环 接 中 环 及 外 环, 得 天 独 厚 的 地 理 优 势, 使 得 盘 龙 城 一 直 是 武 汉 政 府 大 力 发 展 的 临 空 经 济 走 廊 潜 力 片 区 此 次, 武 汉 临 空 经 济 区 规 划 出 炉, 使 得 盘 龙 城 再 次 成 为 武 汉 航 空 经 济 区 核 心 中 的 核 心, 更 将 成 为 武 汉 未 来 发 展 的 重 中 之 重 图 5-3: 临 空 经 济 区 规 划 图 不 仅 如 此, 根 据 盘 龙 城 近 期 的 规 划, 未 来 还 将 有 10 大 专 业 市 场 在 此 落 户, 如 汉 口 北 批 发 市 场 航 空 物 流 港 极 地 海 洋 公 园 等, 这 将 成 为 日 后 盘 龙 城 发 展 带 来 无 法 估 量 的 经 济 效 益 38

39 第 39 页 共 47 页 随 着 武 汉 航 空 经 济 区 规 划 的 逐 步 实 施, 盘 龙 城 的 区 域 优 势 也 将 逐 步 显 现, 强 势 崛 起 地 面 交 通 送 来 主 城 客 盘 龙 城 的 客 户 群 中 来 自 汉 口 等 主 城 区 的 客 户 占 据 了 非 常 大 的 份 额, 而 道 路 畅 通 来 往 的 公 交 未 来 将 开 建 的 轻 轨 均 对 本 区 域 楼 盘 的 价 值 提 升 和 吸 引 力 起 了 非 常 大 的 作 用 盘 龙 城 地 铁 兴 建 指 日 可 待, 也 就 最 近 几 年 的 事 情 一 旦 地 铁 确 定 开 工 日 期, 其 价 值 必 定 是 一 个 爆 炸 式 释 放 39

40 第 40 页 共 47 页 第 六 章 楼 盘 跟 踪 6.1 两 万 元 创 富 机 会 的 公 寓 前 言 位 于 江 夏 大 桥 新 区 的 海 天 UFO 公 寓 最 近 在 加 推, 酒 店 式 公 寓 每 套 最 低 仅 需 十 万 元, 全 场 一 口 价 限 量 发 售 据 营 销 中 心 工 作 人 员 介 绍, 海 天 UFO 公 寓 所 在 地 江 夏 大 桥 新 区 近 年 来 发 展 迅 速, 已 吸 引 到 南 车 集 团 武 钢 集 团 等 知 名 企 业 到 此 投 资 兴 业 海 天 UFO 公 寓 营 销 中 心 开 放 月 余, 接 待 意 向 购 买 客 户 过 百 批, 皆 为 多 次 置 业 独 具 慧 眼 的 地 产 投 资 专 家 在 市 场 日 趋 理 性 的 今 天, 一 个 非 中 心 的 投 资 型 地 产 产 品 为 何 受 到 热 捧? 难 道 真 是 天 上 来 了 UFO 事 件? 项 目 位 置 海 天 UFO 公 寓 位 于 江 夏 大 桥 新 区, 大 桥 新 区 地 处 武 汉 南 部, 东 临 汤 逊 湖, 南 至 八 分 山, 西 靠 长 江, 北 接 武 昌 区 和 洪 山 区, 是 武 汉 市 的 南 大 门 图 6-1: 海 天 UFO 公 寓 区 位 图 大 桥 新 区 未 来 规 划 建 成 三 大 功 能 组 团 :1 武 汉 南 部 最 大 的 生 态 新 城 大 桥 生 态 科 技 40

41 第 41 页 共 47 页 新 城, 面 积 约 10 平 方 公 里, 聚 集 研 发 机 构, 活 跃 商 贸 物 流 ;2 大 花 岭 都 市 工 业 园, 面 积 20 平 方 公 里, 建 设 制 造 业 基 地 ;3 家 园 建 设 示 范 区 域 和 平 公 社 农 业 产 业 园, 面 积 20 平 方 公 里 目 前 新 区 内 武 汉 大 学 汉 口 分 校 华 中 师 大 汉 口 分 校 均 已 正 常 运 营, 师 生 总 数 共 近 5 万 人 亚 洲 规 模 第 一 的 铁 道 部 南 方 车 辆 集 团 长 江 车 辆 有 限 公 司 征 地 2000 亩, 兴 建 货 车 研 发 基 地 对 外 出 口 基 地 和 现 代 化 的 铁 路 货 车 生 产 基 地, 建 成 后 可 实 现 产 品 销 售 收 入 50 亿 元 以 上, 南 车 2 万 余 职 工 也 将 全 部 迁 至 新 区 科 技 新 城 居 住 南 车 集 团 的 投 产, 已 带 动 30 余 家 上 下 游 企 业 前 来 投 资 兴 业 武 钢 汉 阳 钢 厂 浙 商 产 业 园 澳 洲 产 业 园 电 力 产 业 园 武 锅 集 团 中 铁 科 工 华 侨 城 集 团 大 批 知 名 企 业 的 项 目 筹 备 动 工 阶 段 预 计 在 两 年 内, 大 桥 新 区 规 模 以 上 企 业 将 突 破 百 家 海 天 UFO 公 寓 地 处 大 桥 新 区 核 心 地 带, 毗 邻 武 汉 大 学 汉 口 分 校 华 中 师 范 大 学 汉 口 分 校 等 高 等 学 府, 周 边 文 化 气 息 浓 厚 区 域 内 路 网 通 畅, 多 条 交 通 线 路 直 达 项 目 所 在 目 前, 从 海 天 UFO 公 寓 乘 车 到 达 南 湖 花 园 城 仅 需 10 分 钟 珞 狮 南 路 延 长 线 文 化 大 道 通 车 在 即, 届 时 抵 达 街 道 口 亚 贸 等 核 心 商 圈 时 间 将 大 大 缩 短 U5/U7/E2 等 轨 道 交 通 线 路 也 将 投 入 建 设, 大 桥 新 区 内 公 路 铁 路 水 路 共 同 形 成 五 纵 三 横 的 立 体 交 能 框 架, 枢 纽 功 能 雏 形 渐 成 项 目 规 划 海 天 UFO 公 寓, 整 体 规 划 上 采 取 半 围 合 式 布 局, 立 面 主 体 采 用 高 档 石 材, 色 彩 历 久 弥 新 立 面 为 现 代 主 义 风 格, 突 出 墙 面 造 型, 部 分 拼 合, 形 成 建 筑 立 体 美 感, 辅 以 大 开 窗 整 体 玻 璃 幕 墙, 感 觉 简 洁 大 气 屋 项 采 用 钻 石 设 计, 造 型 别 致 入 户 大 堂 按 酒 店 大 堂 装 修 设 计, 配 备 专 人 接 待 24 小 时 安 全 监 控, 日 立 高 速 电 梯, 消 防 喷 淋 装 置, 满 足 业 方 全 方 位 居 住 服 务 需 要 41

42 第 42 页 共 47 页 图 6-2: 海 天 UFO 公 寓 效 果 图 海 天 UFO 公 寓 共 17 层, 1 5 层 分 别 为 商 业 旺 铺 与 写 字 楼 目 前, 已 引 入 大 型 商 超 高 档 网 络 会 所 量 贩 式 KTV 自 营 酒 店 等 商 业 场 所 9 17 层 为 酒 店 式 公 寓, 公 寓 面 积 从 m2 不 等, 设 置 单 间 一 房 一 厅 ( 标 间 ) 两 房 ( 商 务 套 间 ) 等 套 型, 均 按 星 级 酒 店 标 准 装 修 功 能 分 区 比 较 合 理, 通 风 采 光 良 好, 日 用 家 电 家 具 俱 全, 拎 包 即 可 入 住 项 目 价 格 酒 店 公 寓 单 套 总 价 10 万 元 起, 首 付 不 到 3 万 元, 月 供 最 低 的 只 有 300 余 元 在 这 里 购 买 70 年 产 权 的 酒 店 式 公 寓 1 套 对 大 多 数 人 而 言 比 较 轻 松 赚 钱 的 奥 秘 在 与 客 户 的 深 入 交 流 后, 终 于 获 悉 了 小 钱 也 可 创 富 的 奥 秘 大 市 场, 准 客 群 海 天 UFO 公 寓 周 围 已 有 武 汉 大 学 汉 口 分 校 华 中 师 范 大 学 汉 口 分 校 招 生 办 学, 师 生 共 计 5 万 人 未 来 两 年 内, 大 桥 新 区 将 至 少 有 20 余 家 规 模 企 业 建 成 投 产, 吸 引 30 万 外 来 人 口 前 来 定 居, 大 桥 新 区 将 建 成 为 集 科 教 生 态 旅 游 人 居 为 一 体 的 科 技 新 城 区 域 前 景 利 好, 42

43 第 43 页 共 47 页 投 资 环 境 改 善, 市 场 需 求 变 大 海 天 UFO 公 寓 主 力 居 住 人 群 为 大 学 生 和 周 边 企 业 职 工 他 ( 她 ) 们 都 追 求 良 好 的 居 住 品 质 和 私 密 空 间 而 集 酒 店 装 修 智 能 安 防 均 优 户 型 人 性 物 管 于 一 体 的 海 天 UFO 公 寓 将 完 全 满 足 其 需 求, 自 然 是 市 场 上 的 香 莴 莴, 租 售 不 愁 优 区 域, 新 环 境 亚 洲 最 大 铁 路 货 车 基 地 厂, 投 资 30 亿 重 组 的 南 车 集 团 长 江 车 辆 有 限 公 司 已 正 式 投 入 运 营 投 产, 其 2 万 余 职 工 也 将 全 部 迁 至 大 桥 新 区 居 住 总 投 资 37 亿 元 武 钢 集 团 汉 阳 钢 厂 整 体 搬 迁 到 大 桥 新 区, 武 钢 其 他 项 目 也 在 计 划 之 内 除 重 型 工 业, 其 他 例 如 文 化 旅 游 等 产 业 项 目 也 紧 锣 密 鼓 筹 备 进 行 中 大 桥 新 区 目 前 已 形 成 五 纵 三 横 的 立 体 路 网, 交 通 便 利 随 着 汤 逊 湖 大 桥 珞 狮 南 路 延 长 线 的 通 车, 从 海 天 UFO 公 寓 到 达 街 道 口 中 南 亚 贸 等 核 心 商 圈 仅 需 15 分 钟 另 外, U5/U7/E2 轨 道 交 通 总 体 规 划 确 定, 动 工 在 即, 轨 道 沿 线 物 业 名 符 其 实 海 天 UFO 公 寓 区 域 产 业 结 构 优 化, 交 通 环 境 升 级, 发 展 潜 力 不 可 限 量 小 投 入, 低 门 槛 海 天 UFO 公 寓 以 资 金 投 入 少, 进 入 门 槛 低 为 原 则, 从 根 本 上 满 足 客 户 需 求, 成 就 平 民 投 资 族 的 掘 金 梦 想 海 天 UFO 公 寓 新 推 公 寓 单 位 一 口 价 活 动 火 爆 进 行 中 大 多 数 房 源 总 价 在 10 万 左 右, 首 付 仅 2 万 元, 月 供 区 区 数 百 元, 绝 对 是 多 数 人 都 可 以 承 担 的 金 牌 投 资 产 品 与 股 票 期 货 相 比, 海 天 UFO 公 寓 保 值 增 值 性 强, 有 抗 通 货 膨 胀 能 力, 风 险 小, 获 利 空 间 大 租 赁 市 场 火 爆, 公 寓 即 买 即 可 出 租, 即 租 即 有 回 报, 投 资 自 住 两 相 宜 稳 收 益, 高 回 报 与 常 规 房 地 产 项 目 不 同, 海 天 UFO 公 寓 不 论 是 底 层 商 业 铺 面, 还 是 高 层 酒 店 式 公 寓, 均 为 70 年 产 权 较 长 的 使 用 年 限, 意 响 着 投 资 客 户 能 更 长 久 的 获 取 稳 当 的 收 益 回 报 根 据 现 场 走 访 观 察, 海 天 UFO 公 寓 目 前 已 成 为 当 之 无 愧 的 区 域 商 业 核 心, 辐 射 力 覆 盖 整 个 大 桥 新 区, 高 档 网 络 会 所 量 贩 式 KTV 经 济 酒 店 时 尚 美 发 屋 超 市 等 服 务 配 套 型 商 业 43

44 第 44 页 共 47 页 场 所 抢 先 进 驻 由 于 经 营 成 功, 无 不 日 进 斗 金, 一 铺 难 求 酒 店 式 公 寓 更 加 供 不 应 求, 目 前 出 租 率 达 到 80%, 租 金 稳 定 在 15 元 /m2 左 右 随 着 区 域 不 断 发 展, 人 流 财 流 聚 集 涌 动, 抢 得 头 筹 的 投 资 客 户 自 然 赚 得 盆 满 钵 满, 回 报 丰 厚 6.2 送 地 是 噱 头 还 是 物 有 所 值 前 言 6 月 20 日, 龙 辰 丽 湾 二 期 2 栋 现 房 开 盘 去 年 是 5 折 开 盘, 创 武 汉 楼 市 折 扣 历 史 最 低 今 年 是 买 房 送 地, 到 底 是 噱 头 还 是 物 有 所 值, 一 起 前 往 探 营 龙 辰 丽 湾 介 绍 龙 辰 丽 湾 位 于 盘 龙 城 经 济 开 发 区 刘 店 村, 占 地 面 积 3.03 万 平 方 米, 总 建 筑 面 积 7.35 万 平 方 米, 总 户 数 735 户 容 积 率 1.99, 绿 化 率 30% 14 栋 6 11 层 小 高 层 图 6-3: 龙 辰 丽 湾 位 置 图 44

45 第 45 页 共 47 页 开 盘 图 6-4: 楼 栋 示 意 图 6 月 20 日 开 盘 当 天 所 出 售 的 房 源 是 二 期 的 11 号 楼 和 一 期 的 1 号 楼, 总 共 是 57 套 房 源 11 号 楼 一 口 价 2650 元 / 平 方 米, 当 天 买 房 加 人 民 币 一 元 钱 即 可 获 赠 一 块 5 平 方 米 土 地 12 年 的 使 用 权 ;1 号 楼 一 口 价 2550 元 / 平 方 米, 同 样 加 人 民 币 一 元 钱 即 可 获 赠 生 活 超 市 铺 位 的 12 年 使 用 权 图 6-5: 开 盘 现 场 7 月 4 日 开 盘 当 天 所 出 售 的 房 源 是 2 16 号 楼,2 栋 11 层 小 高 层, 一 梯 两 户 除 顶 楼 复 式 楼 有 4290 元 / 平 方 米 和 4380 元 / 平 方 米 两 种 价 位,2 号 楼 一 口 价 2650 元 / 平 方 米 ;16 号 楼 一 口 价 2700 元 / 平 方 米, 购 房 者 可 获 赠 一 块 5 平 方 米 土 地 12 年 的 使 用 权 7 月 4 日 开 盘 当 天 竹 叶 山 售 楼 部 有 60 余 人, 约 20 组 客 户, 竹 叶 山 售 楼 部 当 天 成 交 约 15 单 45

46 第 46 页 共 47 页 营 销 几 次 重 大 活 动 一 览 房 送 商 铺 2008 年 6 月 8 日, 龙 辰 丽 湾 将 房 价 折 扣 低 至 8.6 折, 更 是 推 出 加 1 元 送 商 铺 的 活 动, 宣 称 烘 干 价 格 水 分, 将 折 扣 进 行 到 底!, 其 优 惠 包 括 9 折 起 +3 万 首 付 + 送 铺 位 10 年 使 用 权, 对 1 号 楼 小 高 层 电 梯 房,9 折 还 只 是 起 步 价, 其 折 扣 最 低 可 达 8.6 折, 均 价 2999 元 / 平 方 米 5 折 开 盘 见 底 2008 年 11 月 22 日 二 期 推 出 三 栋 小 高 层, 号 楼 共 190 套, 户 型 从 一 房 到 六 房 十 套 44 平 米 房 源 以 五 折 入 市, 创 下 当 时 江 城 楼 市 最 低 折 扣, 均 价 仅 每 平 方 米 1650 元 当 时 推 出 活 动 有 : 1 看 房 有 礼 20 元 日 用 品 饮 料 或 食 品 礼 包 2 定 房 抽 奖 一 等 奖 迷 你 冰 箱 二 等 奖 微 波 炉 三 等 奖 高 级 云 丝 被 3 买 房 赢 大 奖 一 等 奖 32 寸 液 晶 电 视 二 等 奖 21 寸 超 薄 彩 电 三 等 奖 家 用 加 湿 器 4 五 折 优 惠 9 号 楼 1 单 元 3 号 房 (1 层 10 层 ), 一 次 性 付 款 享 受 开 盘 当 日 公 表 总 价 5 折 优 惠,44 平 米 的 所 有 房 源 不 参 与 其 他 优 惠 活 动 ;9 号 楼 12 号 楼 15 号 楼 (9 号 楼 1 单 元 3 号 房 除 外 ), 享 受 开 盘 当 日 该 套 住 宅 公 表 单 价 乘 以 公 摊 面 积 的 五 折 优 惠 同 时 还 可 享 受 开 盘 三 重 礼 优 惠 前 99 名 签 约 客 户 更 可 1 元 获 赠 龙 辰 丽 湾 生 活 超 市 黄 金 铺 位 12 年 使 用 权 买 房 送 地 2009 年 6 月 20 日 开 盘, 宣 称 送 什 么 都 不 如 送 地 在 该 小 区 的 11 号 楼 买 一 套 房 子, 就 可 在 小 区 农 夫 新 乐 园 中 获 得 一 块 5 平 米 的 自 留 地, 业 主 在 12 年 租 期 内 可 免 费 使 用, 也 可 由 物 业 公 司 代 种 业 主 享 有 使 用 权 而 无 所 有 权 同 时 房 价 每 平 米 下 调 200 元, 低 至 2650 元 / 平 米 7 月 4 次, 再 次 开 盘, 推 出 2 栋 和 16 栋 营 销 效 果 评 价 据 称 6 月 20 日 57 套 房 子 2 小 时 卖 完, 实 际 上 大 约 销 售 20 余 套 7 月 4 日 成 交 100 套, 实 际 成 交 约 40 套 而 送 给 购 房 者 的 103 块 菜 地 在 销 控 表 上 已 经 所 剩 无 几 广 告 效 应 达 到 龙 辰 丽 湾 以 创 新 的 买 房 送 地 的 重 磅 新 闻 刺 激 人 的 好 奇 心, 信 息 送 到 效 果 比 较 明 显, 许 多 购 房 者 正 是 看 到 开 盘 送 地 的 广 告, 比 较 感 兴 趣 所 以 才 来 看 房 的 新 颖 的 广 告 起 到 了 轰 动 性 的 效 果, 极 大 的 扩 大 了 传 播 范 围 现 场 掌 控 开 盘 现 场 场 面 烘 托 效 果 明 显, 有 逼 定 行 为, 仅 推 出 少 量 房 源 利 用 部 分 消 费 者 恐 涨 和 怕 买 46

47 第 47 页 共 47 页 不 到 的 心 理 进 行 攻 击, 诱 导 尽 快 现 场 成 交 此 策 略 对 部 分 年 轻 消 费 者 效 果 比 较 明 显, 但 是 如 果 出 现 消 费 者 对 服 务 不 满 意, 也 容 易 出 现 争 端 送 地 是 噱 头 价 格 是 利 器 大 多 数 购 买 龙 辰 丽 湾 房 子 的 消 费 者 并 非 仅 仅 看 重 卖 房 送 地, 最 吸 引 顾 客 的 是 该 项 目 的 价 格 在 楼 市 低 迷 的 情 况, 没 有 区 位 优 势 和 交 通 居 住 氛 围 的 远 城 区 楼 盘 首 先 受 到 冲 击, 在 市 场 回 暖 的 时 候, 阳 光 也 是 姗 姗 来 迟, 所 以 为 刺 激 销 售, 各 种 招 式 轮 番 使 出 制 造 噱 头, 增 加 实 惠, 吸 引 眼 球 乃 至 到 访, 是 淡 季 热 销 的 重 要 保 证 然 而 龙 辰 丽 湾 此 举 并 不 能 称 得 上 有 些 媒 体 宣 称 的 重 大 的 优 惠 活 动, 在 盘 龙 城 多 个 项 目 与 此 价 格 相 当 47