中国行业季度分析报告

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1 中 国 房 地 产 行 业 分 析 报 告 (2011 年 1 季 度 ) 出 版 日 期 :2011 年 5 月 编 写 说 明 2011 年 1~3 月, 全 国 固 定 资 产 投 资 为 3.95 万 亿 元, 25.0%, 增 幅 比 上 年 同 期 下 降 1.4 个 百 分 点 其 中, 房 地 产 开 发 投 资 亿 元, 34.1%, 增 幅 比 上 年 同 期 下 降 1.0 个 百 分 点 房 地 产 开 发 投 资 比 同 期 固 定 资 产 投 资 增 幅 高 9.1 个 百 分 点, 占 同 期 固 定 资 产 投 资 的 比 重 为 22.42% 总 体 来 看, 房 地 产 调 控 效 果 初 步 显 现, 房 地 产 开 发 投 资 增 速 自 2010 年 以 来, 总 体 呈 现 逐 步 放 缓 态 势 除 利 用 外 资 明 显 外, 房 地 产 开 发 投 资 各 类 资 金 来 源 增 速 均 大 幅 回 落 ~3 月, 房 地 产 投 资 到 位 资 金 亿 元, 18.6%, 低 于 上 年 同 期 42.8 个 百 分 点 其 中, 国 内 贷 款 亿 元, 4.4%, 低 于 上 年 同 期 39.9 个 百 分 点 ; 利 用 外 资 亿 元, 45.2%, 较 1~2 月 下 降 16.3 个 百 分 点 ; 自 筹 资 金 亿 元, 47.8%, 较 上 年 同 期 下 降 20.6 个 百 分 点 ; 在 其 他 资 金 中, 定 金 及 预 收 款 亿 元, 28.7%, 较 上 年 同 期 下 降 56.0 个 百 分 点 ; 个 人 按 揭 贷 款 亿 元, 下 降 5.3% 以 上 数 据, 尤 其 是 个 人 按 揭 贷 款 呈 负 态 势, 说 明 购 房 者 观 望 情 绪 浓 厚, 房 地 产 开 发 企 业 资 金 压 力 正 在 逐 步 加 大 2011 年 1 季 度, 房 地 产 开 发 企 业 的 土 地 购 置 和 土 地 开 发 投 资 增 速 都 在 下 降, 显 示 出 房 地 产 企 业 对 政 策 和 市 场 前 景 的 谨 慎 态 度 1~3 月, 全 国 完 成 购 置 土 地 面 积 万 平 方 米, 32.7%, 比 上 年 同 期 提 高 2.7 个 百 分 点, 但 较 1~2 月 大 幅 下 降 24.4 个 百 分 点 ; 全 国 土 地 开 发 投 资 亿 元, 下 降 95.7%, 与 上 年 同 期 相 比, 下 降 幅 度 大 幅 提 高 90.5 个 百 分 点 2 季 度, 在 政 策 调 控 日 趋 严 厉 的 背 景 下, 房 地 产 开 发 企 业 为 了 缓 解 逐 步 加 大 的 资 金 压 力, 有 可 能 采 取 以 价 换 量 的 方 式 进 行 销 售, 并 同 时 进 一 步 加 快 施 工 进 度, 加 大 供 给 量 但 另 一 方 面, 需 求 方 却 依 然 受 到 限 购 限 贷 等 政 策 的 遏 制, 以 及 心 理 预 期 的 影 响, 因 此 综 合 考 虑, 预 计 2 季 度 房 地 产 市 场 依 然 处 于 相 对 低 迷 状 态, 不 排 除 部 分 地 区 出 现 房 价 松 动 的 可 能 I

2 目 录 Ⅰ 2011 年 1 季 度 房 地 产 行 业 总 体 运 行 状 况...1 一 房 地 产 开 发 投 资 完 成 情 况... 1 二 资 金 情 况... 3 三 土 地 购 置 及 土 地 开 发 投 资 情 况... 4 ( 一 ) 土 地 购 置 面 积... 5 ( 二 ) 土 地 开 发 投 资... 6 四 建 设 情 况... 7 五 销 售 情 况... 9 Ⅱ 主 要 大 中 城 市 房 屋 销 售 价 格 及 国 房 景 气 指 数 情 况...12 国 经 济 信 息 网 一 主 要 大 中 城 市 房 屋 销 售 价 格 二 国 房 景 气 指 数 情 况 Ⅲ 2011 年 1 季 度 热 点 省 市 房 地 产 市 场 运 行 情 况...15 一 北 京 : 政 策 性 住 房 投 资 2.2 倍, 占 房 地 产 开 发 投 资 20.8% ( 一 ) 房 地 产 开 发 投 资 完 成 情 况 ( 二 ) 房 地 产 市 场 供 给 情 况 ( 三 ) 房 地 产 市 场 销 售 情 况 ( 四 ) 政 策 性 住 房 建 设 情 况 ( 五 ) 房 地 产 开 发 企 业 项 目 资 金 到 位 情 况 二 上 海 : 房 地 产 开 发 投 资 额 亿 元, 比 上 年 35.3% ( 一 ) 房 地 产 开 发 投 资 增 幅 回 落 ( 二 ) 商 品 房 新 开 工 面 积 环 比 大 幅 ( 三 ) 商 品 房 销 售 面 积 继 续 下 降 三 重 庆 市 : 市 场 总 体 运 行 趋 势 保 持 不 变, 资 金 结 构 变 化 明 显 ( 一 ) 公 租 房 成 为 保 障 低 端 住 房 需 求 的 重 要 手 段 ( 二 ) 市 场 总 体 运 行 趋 势 保 持 不 变, 资 金 结 构 变 化 明 显 II

3 ( 三 ) 对 高 端 商 品 住 房 市 场 的 约 束 效 应 越 发 明 显 四 武 汉 : 住 宅 价 格 涨 幅 减 缓 ( 一 ) 新 建 住 宅 价 格 涨 幅 逐 月 回 落 ( 二 ) 二 手 住 宅 价 格 涨 幅 和 成 交 量 均 呈 下 降 趋 势 五 广 东 : 多 项 指 标 涨 幅 较 上 年 同 期 和 今 年 1~2 月 均 有 所 回 落 Ⅳ 2011 年 1 季 度 房 地 产 业 热 点...22 一 中 国 房 地 产 企 业 销 售 排 行 榜 ( 一 ) 企 业 入 榜 门 槛 大 幅 提 高 ( 二 ) 第 一 梯 队 趋 稳, 第 三 梯 队 竞 争 加 剧 ( 三 ) 弱 市 维 持 高, 万 科 恒 大 继 续 领 跑 ( 四 ) 受 益 三 四 线 发 展, 部 分 企 业 表 现 突 出 ( 五 ) 中 商 业 地 产 国 贡 献 度 提 经 升, 带 动 济 企 业 业 绩 信 上 扬... 息 网 25 二 行 业 政 策 ( 一 ) 新 一 轮 房 地 产 调 控 启 动 ( 二 ) 房 价 调 控 目 标 可 能 会 酝 酿 第 二 次 重 新 发 布 ( 三 ) 房 地 产 经 纪 管 理 办 法 颁 布 实 施 Ⅴ 2011 年 2 季 度 房 地 产 业 发 展 预 测...30 III

4 图 表 目 录 图 表 年 1~3 月 固 定 资 产 投 资 房 地 产 开 发 投 资 情 况... 1 图 表 年 1~3 月 东 中 西 部 地 区 房 地 产 开 发 投 资 情 况... 2 图 表 年 1~3 月 各 地 区 房 地 产 开 发 投 资 总 额 情 况... 2 图 表 年 1~3 月 商 品 住 宅 办 公 楼 商 业 营 业 用 房 完 成 投 资 情 况... 3 图 表 年 1~3 月 房 地 产 开 发 投 资 比 重 情 况... 3 图 表 年 1~3 月 房 地 产 投 资 资 金 来 源 情 况... 4 图 表 年 1~3 月 房 地 产 投 资 资 金 来 源 结 构... 4 图 表 年 1~3 月 土 地 购 置 情 况... 5 图 表 年 1~3 月 各 地 区 土 地 购 置 面 积 情 况... 5 图 表 年 1~3 月 土 地 开 发 投 资 情 况... 6 图 表 年 1~3 月 房 地 产 业 施 工 面 积 情 况... 7 图 表 年 以 来 房 地 产 业 施 工 面 积 累 计 情 况... 7 图 表 年 1~3 月 房 地 产 业 新 开 工 面 积 情 况... 8 图 表 年 以 来 房 地 产 业 新 开 工 面 积 累 计 情 况... 8 图 表 年 1~3 月 房 地 产 业 竣 工 面 积 情 况... 9 图 表 年 以 来 房 地 产 业 竣 工 面 积 累 计 情 况... 9 图 表 年 1~3 月 各 类 型 商 品 房 销 售 面 积 情 况... 9 图 表 年 1~3 月 各 地 区 商 品 房 销 售 面 积 增 速 情 况 图 表 年 1~3 月 各 地 区 销 售 面 积 与 竣 工 面 积 差 额 情 况...11 图 表 年 1~3 月 各 类 型 商 品 房 销 售 额 情 况...11 图 表 年 3 月 主 要 大 中 城 市 房 屋 销 售 价 格 指 数 图 表 年 以 来 国 房 景 气 指 数 情 况 图 表 年 1 季 度 房 地 产 企 业 销 售 进 榜 门 槛 图 表 年 1 季 度 房 地 产 产 业 企 业 梯 队 格 局 情 况 ( 按 销 售 金 额 ) 图 表 年 1 季 度 房 地 产 产 业 企 业 梯 队 格 局 情 况 ( 按 销 售 面 积 ) 图 表 年 1 季 度 房 地 产 企 业 销 售 金 额 TOP 图 表 年 1 季 度 房 地 产 企 业 销 售 面 积 TOP 图 表 年 以 来 房 地 产 市 场 主 要 调 控 政 策 汇 总 本 报 告 图 表 如 未 标 明 资 料 来 源, 均 来 源 于 中 经 网 统 计 数 据 库 IV

5 Ⅰ 2011 年 1 季 度 房 地 产 行 业 总 体 运 行 状 况 一 房 地 产 开 发 投 资 完 成 情 况 2011 年 1~3 月, 全 国 固 定 资 产 投 资 为 3.95 万 亿 元, 25.0%, 增 幅 比 上 年 同 期 下 降 1.4 个 百 分 点 其 中, 房 地 产 开 发 投 资 亿 元, 34.1%, 增 幅 比 上 年 同 期 下 降 1.0 个 百 分 点 房 地 产 开 发 投 资 比 同 期 固 定 资 产 投 资 增 幅 高 9.1 个 百 分 点, 占 同 期 固 定 资 产 投 资 的 比 重 为 22.42% 总 体 来 看, 房 地 产 调 控 效 果 初 步 显 现, 房 地 产 开 发 投 资 增 速 自 2010 年 以 来, 总 体 呈 现 逐 步 放 缓 态 势 图 表 年 1~3 月 固 定 资 产 投 资 房 地 产 开 发 投 资 情 况 单 位 : 亿 元,% 月 份 中 国 固 定 经 资 产 投 资 济 信 息 网 房 地 产 开 发 投 资 累 计 完 成 累 计 完 成 从 区 域 分 布 上 来 看,2011 年 1 季 度 房 地 产 开 发 投 资 中, 中 部 地 区 最 快, 达 到 39.3%, 其 次 是 西 部 地 区 和 东 部 地 区 与 上 年 同 期 相 比, 有 5 个 省 市 的 房 地 产 开 发 投 资 增 速 超 过 50%, 省 市 数 量 较 上 年 同 期 减 少 2 个 1

6 图 表 年 1~3 月 东 中 西 部 地 区 房 地 产 开 发 投 资 情 况 单 位 : 亿 元,% 地 区 房 地 产 开 发 投 资 所 占 比 重 全 国 总 计 东 部 地 区 中 部 地 区 西 部 地 区 图 表 年 1~3 月 各 地 区 房 地 产 开 发 投 资 总 额 情 况 单 位 :% 地 区 地 区 全 国 34.1 湖 南 34.6 贵 州 99.3 浙 江 34.3 新 疆 79.4 江 苏 33.9 河 北 59.4 山 西 31.7 内 蒙 古 53.2 辽 宁 29.7 福 建 52.7 宁 夏 29.1 安 徽 49.7 广 东 28.5 西 藏 48.7 吉 林 28.1 湖 北 43.7 青 海 28.0 重 庆 43.4 陕 西 26.9 甘 肃 43.3 天 津 25.4 云 南 39.9 黑 龙 江 23.4 山 东 37.2 广 西 21.4 四 川 36.0 江 西 20.2 河 南 35.7 北 京 14.0 海 南 35.6 上 海

7 从 供 应 结 构 来 看,2011 年 1 季 度 房 地 产 开 发 投 资 中, 住 宅 房 地 产 开 发 投 资 为 亿 元, 37.4%, 高 于 上 年 同 期 4.4 个 百 分 点, 占 房 地 产 开 发 投 资 比 重 为 70.69% 其 中, 经 济 适 用 房 开 发 投 资 亿 元, 8.8%, 高 于 上 年 同 期 2.9 个 百 分 点, 占 房 地 产 开 发 投 资 比 重 为 1.65%, 较 上 年 同 期 下 降 0.39 个 百 分 点 图 表 年 1~3 月 商 品 住 宅 办 公 楼 商 业 营 业 用 房 完 成 投 资 情 况 单 位 : 亿 元,% 类 型 完 成 投 资 所 占 比 重 住 宅 办 公 楼 商 业 营 业 用 房 经 济 适 用 房 图 表 年 1~3 月 房 地 产 开 发 投 资 比 重 情 况 其 他 商 业 营 业 用 房 13.27% 11.96% 办 公 楼 4.09% 住 宅 70.69% 二 资 金 情 况 除 利 用 外 资 明 显 外, 房 地 产 开 发 投 资 各 类 资 金 来 源 增 速 均 大 幅 回 落 2011 年 1~3 月, 房 地 产 投 资 到 位 资 金 亿 元, 18.6%, 低 于 上 年 同 期 42.8 个 百 分 点 其 中, 国 内 贷 款 亿 元, 4.4%, 低 于 上 年 同 期 39.9 个 百 分 点 ; 利 用 外 资 亿 元, 45.2%, 较 1~2 月 下 降 16.3 个 百 分 点 ; 自 筹 资 金 亿 元, 47.8%, 较 上 年 同 期 下 降 20.6 个 百 分 点 ; 其 他 资 金 亿 元, 18.7%, 较 上 年 同 期 下 降 73.1 个 百 分 点 在 其 他 资 金 中, 3

8 定 金 及 预 收 款 亿 元, 28.7%, 较 上 年 同 期 下 降 56.0 个 百 分 点 ; 个 人 按 揭 贷 款 亿 元, 下 降 5.3% 以 上 数 据 表 明, 今 年 以 来 的 一 系 列 房 地 产 调 控 政 策 效 果 正 在 逐 步 显 现, 尤 其 是 个 人 按 揭 贷 款 呈 负 态 势, 说 明 购 房 者 观 望 情 绪 浓 厚, 房 地 产 开 发 企 业 资 金 压 力 正 在 逐 步 加 大 图 表 年 1~3 月 房 地 产 投 资 资 金 来 源 情 况 单 位 : 亿 元,% 类 别 实 际 到 位 上 年 同 期 增 速 所 占 比 重 合 计 国 内 贷 款 利 用 外 资 自 筹 资 金 其 他 资 金 图 表 年 1~3 月 房 地 产 投 资 资 金 来 源 结 构 国 内 贷 款 个 人 按 揭 贷 款 10.78% 其 他 6.54% 19.91% 利 用 外 资 0.75% 定 金 及 预 收 款 25.04% 自 筹 资 金 36.99% 三 土 地 购 置 及 土 地 开 发 投 资 情 况 2011 年 1 季 度, 房 地 产 开 发 企 业 的 土 地 购 置 和 土 地 开 发 投 资 增 速 都 在 下 降, 显 示 出 房 地 产 企 业 对 政 策 和 市 场 前 景 的 谨 慎 态 度 4

9 ( 一 ) 土 地 购 置 面 积 购 置 土 地 面 积 增 速 从 高 位 开 始 回 调 2011 年 1~3 月, 全 国 完 成 购 置 土 地 面 积 万 平 方 米, 32.7%, 比 上 年 同 期 提 高 2.7 个 百 分 点, 但 较 1~2 月 大 幅 下 降 24.4 个 百 分 点 图 表 年 1~3 月 土 地 购 置 情 况 单 位 : 万 平 方 米,% 时 间 本 年 累 计 土 地 购 置 面 积 与 上 年 同 期 相 比, 有 12 个 省 市 土 地 购 置 面 积 增 速 出 现 负, 但 同 时 仍 有 13 个 省 市 土 地 购 置 面 积 增 速 超 过 50%, 说 明 部 分 地 区 房 地 产 开 发 企 业 囤 地 现 象 依 然 严 重 图 表 年 1~3 月 各 地 区 土 地 购 置 面 积 情 况 单 位 :% 地 区 地 区 全 国 32.7 江 苏 23.6 吉 林 广 东 18.1 黑 龙 江 云 南 1.3 上 海 湖 北 0.1 5

10 地 区 地 区 新 疆 河 南 -3.8 天 津 山 西 -7.5 重 庆 青 海 -8.1 山 东 湖 南 河 北 80.7 四 川 内 蒙 古 74.2 北 京 安 徽 67.5 福 建 江 西 62.4 广 西 陕 西 58.4 宁 夏 贵 州 56.1 海 南 浙 江 48.0 甘 肃 辽 宁 38.2 西 藏 ( 二 ) 土 地 开 发 投 资 2011 年 1~3 月, 全 国 土 地 开 发 投 资 亿 元, 下 降 95.7%, 与 上 年 同 期 相 比, 下 降 幅 度 大 幅 提 高 90.5 个 百 分 点 图 表 年 1~3 月 土 地 开 发 投 资 情 况 单 位 : 亿 元,% 时 间 土 地 开 发 投 资

11 时 间 土 地 开 发 投 资 四 建 设 情 况 2011 年 1 季 度, 房 地 产 建 设 增 速 继 续 回 调, 从 近 几 月 运 行 趋 势 以 及 调 控 政 策 的 后 期 影 响 上 看, 房 地 产 建 设 正 进 入 下 行 阶 段 1~3 月, 商 品 房 施 工 面 积 万 平 方 米, 35.2%, 增 速 比 上 年 同 期 下 降 0.3 个 百 分 点, 较 1~2 月 低 3.8 个 百 分 点 其 中 商 品 住 宅 施 工 面 积 万 平 方 米, 34.4%, 比 上 年 同 期 下 降 1.1 个 百 分 点 类 别 图 表 年 1~3 月 房 地 产 业 施 工 面 积 情 况 单 位 : 万 平 方 米,% 全 国 东 部 中 部 西 部 商 品 房 商 品 住 宅 办 公 楼 商 业 营 业 用 房 图 表 年 以 来 房 地 产 业 施 工 面 积 累 计 情 况 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 商 品 房 住 宅 办 公 楼 商 业 营 业 用 房

12 2011 年 1~3 月, 商 品 房 新 开 工 面 积 万 平 方 米, 23.4%, 增 速 较 上 年 同 期 下 降 37.4 个 百 分 点 其 中 : 商 品 住 宅 新 开 工 面 积 万 平 方 米, 19.6%, 比 上 年 下 降 43.1 个 百 分 点 图 表 年 1~3 月 房 地 产 业 新 开 工 面 积 情 况 单 位 : 万 平 方 米,% 类 别 全 国 东 部 中 部 西 部 商 品 房 商 品 住 宅 办 公 楼 商 业 营 业 用 房 图 中 表 14 国 经 济 信 息 网 100% 80% 60% 40% 2009 年 以 来 房 地 产 业 新 开 工 面 积 累 计 情 况 -20% 20% 0% -40% 商 品 房 住 宅 办 公 楼 商 业 营 业 用 房 年 1~3 月, 商 品 房 竣 工 面 积 万 平 方 米, 15.4%, 比 上 年 同 期 提 高 3.4 个 百 分 点, 低 于 新 开 工 面 积 增 幅 8.0 个 百 分 点 其 中, 商 品 住 宅 竣 工 面 积 万 平 方 米, 14.8%, 高 于 上 年 同 期 5.0 个 百 分 点 在 全 国 商 品 房 施 工 面 积 增 速 回 落 的 情 况 下, 竣 工 面 积 增 速 继 续 加 快, 说 明 开 发 商 资 金 压 力 在 逐 步 加 大, 正 在 加 快 已 建 项 目 进 度, 市 场 供 应 量 有 所 加 大 8

13 图 表 年 1~3 月 房 地 产 业 竣 工 面 积 情 况 单 位 : 万 平 方 米,% 类 别 全 国 东 部 中 部 西 部 商 品 房 商 品 住 宅 办 公 楼 商 业 营 业 用 房 图 表 年 以 来 房 地 产 业 竣 工 面 积 累 计 情 况 50% 40% 0% 30% 20% 10% -10% -20% 商 品 房 住 宅 办 公 楼 商 业 营 业 用 房 五 销 售 情 况 2011 年 1~3 月, 全 国 商 品 房 销 售 面 积 为 万 平 方 米, 14.9%, 比 上 年 同 期 低 20.9 个 百 分 点 其 中, 商 品 住 宅 销 售 面 积 为 万 平 方 米, 同 比 14.3%, 增 速 较 上 年 同 期 下 降 19.9 个 百 分 点 图 表 年 1~3 月 各 类 型 商 品 房 销 售 面 积 情 况 单 位 : 万 平 方 米,% 类 别 全 国 东 部 中 部 西 部 商 品 房 商 品 住 宅 办 公 楼

14 类 别 全 国 东 部 中 部 西 部 商 品 营 业 用 房 受 房 地 产 调 控 影 响,2011 年 1~3 月, 与 上 年 同 期 相 比, 各 地 区 商 品 房 销 售 面 积 增 速 均 出 现 下 降, 其 中 6 个 省 市 呈 负 态 势 图 表 年 1~3 月 各 地 区 商 品 房 销 售 面 积 增 速 情 况 单 位 :% 地 区 增 幅 地 区 增 幅 全 国 河 南 省 新 疆 甘 肃 省 内 蒙 古 重 庆 市 青 海 省 福 建 省 安 徽 省 广 东 省 湖 北 省 四 川 省 辽 宁 省 江 西 省 河 北 省 江 苏 省 山 西 省 山 东 省 湖 南 省 宁 夏 陕 西 省 云 南 省 吉 林 省 浙 江 省 贵 州 省 海 南 省 黑 龙 江 省 上 海 市 天 津 市 北 京 市 广 西 西 藏 与 竣 工 面 积 相 比, 商 品 房 销 售 面 积 大 于 同 期 竣 工 面 积 万 平 方 米 全 国 31 个 省 市 中, 有 北 京 等 11 个 省 市 的 商 品 房 销 售 面 积 小 于 同 期 竣 工 面 积, 说 明 随 着 限 购 政 策 的 实 施, 房 地 产 市 场 需 求 有 所 放 缓, 市 场 供 求 逐 步 趋 于 平 衡 10

15 图 表 年 1~3 月 各 地 区 销 售 面 积 与 竣 工 面 积 差 额 情 况 单 位 : 万 平 方 米 地 区 差 值 地 区 差 值 全 国 甘 肃 安 徽 山 东 云 南 新 疆 陕 西 吉 林 9.43 辽 宁 山 西 1.41 贵 州 西 藏 四 川 北 京 海 南 江 西 天 津 内 蒙 古 湖 北 广 东 福 中 建 国 经 济 信 上 海 息 网 黑 龙 江 湖 南 广 西 重 庆 宁 夏 河 北 河 南 浙 江 青 海 江 苏 年 1~3 月, 全 国 商 品 房 销 售 额 为 亿 元, 27.30%, 比 上 年 同 期 下 降 30.4 个 百 分 点 其 中, 商 品 住 宅 销 售 额 为 亿 元, 25.9%, 较 上 年 同 期 下 降 25.6 个 百 分 点 图 表 年 1~3 月 各 类 型 商 品 房 销 售 额 情 况 单 位 : 亿 元,% 类 别 全 国 东 部 中 部 西 部 商 品 房 商 品 住 宅 办 公 楼 商 品 营 业 用 房

16 Ⅱ 主 要 大 中 城 市 房 屋 销 售 价 格 及 国 房 景 气 指 数 情 况 一 主 要 大 中 城 市 房 屋 销 售 价 格 国 家 统 计 局 数 据 显 示,3 月 份, 有 48 个 城 市 新 建 商 品 住 宅 销 售 价 格 出 现 环 比 上 涨, 有 9 个 城 市 持 平,12 个 城 市 出 现 下 降 与 2 月 份 相 比,3 月 份 环 比 价 格 下 降 和 持 平 的 城 市 个 数 增 加 了 6 个 环 比 涨 幅 比 2 月 份 缩 小 的 城 市 有 29 个 ; 与 上 年 同 期 相 比, 只 有 2 个 城 市 价 格 出 现 下 降,1 个 城 市 持 平 二 手 住 宅 销 售 价 格 方 面, 有 43 个 城 市 出 现 环 比 上 涨, 但 上 涨 幅 度 较 小, 绝 大 部 分 都 在 1% 以 下, 有 10 个 城 市 持 平,16 个 城 市 出 现 下 降 与 2 月 份 相 比,3 月 份 环 比 价 格 下 降 和 持 平 的 城 市 个 数 增 加 了 6 个 ; 与 上 年 同 期 相 比, 有 5 个 城 市 价 格 出 现 下 降,2 个 城 市 持 平 图 表 21 地 区 2011 年 3 月 主 要 大 中 城 市 房 屋 销 售 价 格 指 数 新 建 商 品 住 宅 价 格 指 数 二 手 住 宅 价 格 指 数 环 比 环 比 北 京 天 津 石 家 庄 太 原 呼 和 浩 特 沈 阳 大 连 长 春 哈 尔 滨 上 海 南 京 杭 州 宁 波 合 肥 福 州 厦 门 南 昌

17 地 区 新 建 商 品 住 宅 价 格 指 数 二 手 住 宅 价 格 指 数 环 比 环 比 济 南 青 岛 郑 州 武 汉 长 沙 广 州 深 圳 南 宁 海 口 重 庆 成 都 贵 阳 中 国 经 济 信 息 网 昆 明 西 安 兰 州 西 宁 银 川 乌 鲁 木 齐 唐 山 秦 皇 岛 包 头 丹 东 锦 州 吉 林 牡 丹 江 无 锡 徐 州 温 州 金 华 蚌 埠 安 庆 泉 州

18 地 区 新 建 商 品 住 宅 价 格 指 数 二 手 住 宅 价 格 指 数 环 比 环 比 九 江 赣 州 烟 台 济 宁 洛 阳 平 顶 山 宜 昌 襄 樊 岳 阳 常 德 惠 州 湛 江 中 国 经 济 信 息 网 韶 关 桂 林 北 海 三 亚 泸 州 南 充 遵 义 大 理 注 :1. 自 2011 年 1 月 起, 国 家 统 计 局 实 施 新 的 统 计 方 案, 故 本 表 数 据 与 以 往 报 告 数 据 不 可 比 ;2. 以 上 年 同 月 价 格 为 100, 环 比 以 上 月 价 格 为 100 二 国 房 景 气 指 数 情 况 国 家 统 计 局 数 据 显 示,2011 年 3 月 份, 全 国 房 地 产 开 发 景 气 指 数 ( 简 称 国 房 景 气 指 数 ) 为 ,, 比 上 年 同 期 回 落 2.91 点 从 分 类 指 数 看 : 房 地 产 开 发 投 资 分 类 指 数 为 103.8, 比 上 年 同 期 提 高 0.2 点 ; 土 地 开 发 面 积 分 类 指 数 为 97.78, 比 上 年 同 期 提 高 点 ; 销 售 价 格 分 类 指 数 为 104.5, 较 上 年 同 期 下 降 8.6 点 ; 本 年 资 金 来 源 分 类 指 数 为 99.8; 商 品 房 待 售 面 积 分 类 指 数 为 101.2, 比 上 年 同 期 提 高 1.41 点 ; 房 屋 施 工 面 积 分 类 指 数 为 110.0, 比 上 年 同 期 下 降 2.04 点 14

19 图 表 年 以 来 国 房 景 气 指 数 情 况 综 合 景 气 投 资 土 地 开 发 面 积 销 售 价 格 资 金 来 源 待 售 面 积 施 工 面 积 Ⅲ 2011 年 1 季 度 热 点 省 市 房 地 产 市 场 运 行 情 况 一 北 京 : 政 策 性 住 房 投 资 2.2 倍, 占 房 地 产 开 发 投 资 20.8% ( 一 ) 房 地 产 开 发 投 资 完 成 情 况 一 季 度, 全 市 累 计 完 成 房 地 产 开 发 投 资 亿 元, 比 上 年 同 期 14%( 根 据 国 家 统 计 局 提 高 投 资 统 计 起 点 的 相 关 规 定, 上 年 同 期 数 据 为 调 整 后 数 据 ), 占 全 社 会 投 资 比 重 为 51.2% 其 中, 住 宅 完 成 投 资 亿 元, 24.1%; 写 字 楼 完 成 投 资 28.9 亿 元, 下 降 20.6%; 商 业 及 服 务 业 等 经 营 性 用 房 完 成 投 资 58.8 亿 元, 59.4% 房 地 产 开 发 投 资 中, 建 安 工 程 投 资 为 亿 元, 22.4%, 占 全 市 房 地 产 开 发 投 资 比 重 为 38.2% ( 二 ) 房 地 产 市 场 供 给 情 况 3 月 末, 全 市 商 品 房 施 工 面 积 为 万 平 方 米, 比 上 年 同 期 10.9% 其 中, 住 宅 施 工 面 积 为 万 平 方 米, 13.5%; 写 字 楼 为 万 平 方 米, 下 降 2.7%; 商 业 及 服 务 业 等 经 营 性 用 房 为 万 平 方 米, 下 降 1.5% 一 季 度, 全 市 商 品 房 新 开 工 面 积 为 万 平 方 米, 比 上 年 同 期 21% 其 中, 住 宅 新 开 工 面 积 为 万 平 方 米, 下 降 3.6%; 写 字 楼 为 45.4 万 平 方 米, 增 长 30.5%; 商 业 及 服 务 业 等 经 营 性 用 房 为 40.9 万 平 方 米, 下 降 11.3% 15

20 一 季 度, 全 市 商 品 房 竣 工 面 积 为 万 平 方 米, 比 上 年 同 期 下 降 15.8% 其 中, 住 宅 竣 工 面 积 为 94.2 万 平 方 米, 下 降 45.6%; 写 字 楼 为 48.8 万 平 方 米, 下 降 4.7%; 商 业 及 服 务 业 等 经 营 性 用 房 为 45.6 万 平 方 米, 1.4 倍 ( 三 ) 房 地 产 市 场 销 售 情 况 一 季 度, 全 市 商 品 房 销 售 面 积 为 万 平 方 米, 比 上 年 同 期 下 降 23.8% 其 中, 住 宅 销 售 面 积 为 万 平 方 米, 下 降 27.3%; 写 字 楼 为 32.5 万 平 方 米, 下 降 16.5%; 商 业 及 服 务 业 等 经 营 性 用 房 为 24.9 万 平 方 米, 下 降 18.9% 从 当 月 销 售 面 积 看,3 月 份 全 市 住 宅 销 售 面 积 为 59.9 万 平 方 米, 比 上 年 同 期 下 降 38.2% 从 住 宅 销 售 套 数 看, 一 季 度, 全 市 累 计 销 售 商 品 住 宅 套, 比 上 年 同 期 下 降 24.1% 其 中, 功 能 核 心 区 销 售 住 宅 791 套, 功 能 拓 展 区 销 售 6882 套, 发 展 新 区 销 售 8382 套, 分 别 比 上 年 同 期 下 降 31.8% 31.9% 和 30.4%, 生 态 涵 养 区 销 售 2094 套, 2.4 倍 ( 四 ) 政 策 性 住 房 建 设 情 况 一 季 度, 全 市 政 策 性 住 房 完 成 投 资 86.4 亿 元, 比 上 年 同 期 2.2 倍 ; 占 全 市 房 地 产 开 发 投 资 比 重 为 20.8%, 比 2010 年 全 年 政 策 性 住 房 所 占 比 重 14.2% 提 高 6.6 个 百 分 点 3 月 末, 全 市 政 策 性 住 房 施 工 面 积 万 平 方 米, 比 上 年 同 期 88.8%, 其 中 新 开 工 面 积 为 万 平 方 米, 1.9 倍, 占 全 市 施 工 和 新 开 工 面 积 比 重 分 别 为 29% 和 24.8% ( 五 ) 房 地 产 开 发 企 业 项 目 资 金 到 位 情 况 一 季 度, 全 市 房 地 产 开 发 项 目 本 年 到 位 资 金 亿 元, 比 上 年 同 期 9.1% 其 中, 金 融 贷 款 为 亿 元, 19.7%; 自 筹 资 金 为 亿 元, 26%; 定 金 及 预 收 款 为 亿 元, 13.8% 二 上 海 : 房 地 产 开 发 投 资 额 亿 元, 比 上 年 35.3% 为 了 房 地 产 市 场 长 期 稳 定 健 康 发 展,2010 年 以 来, 来 国 家 和 地 方 出 台 了 一 系 列 调 控 政 策, 经 济 手 段 和 行 政 手 段 并 用, 从 金 融 土 地 财 税 等 各 方 面 进 行 了 全 方 位 的 调 控, 现 阶 段 调 控 效 果 初 步 显 现 一 季 度, 上 海 市 房 地 产 市 场 呈 现 开 发 投 16

21 资 增 幅 回 落 新 开 工 面 积 环 比 大 幅 销 售 面 积 继 续 下 降 ( 一 ) 房 地 产 开 发 投 资 增 幅 回 落 一 季 度, 上 海 市 房 地 产 开 发 投 资 亿 元, 比 上 年 同 期 11.3%, 增 幅 比 1~2 月 回 落 13.4 个 百 分 点 房 地 产 开 发 投 资 占 全 社 会 固 定 资 产 投 资 的 50.3%, 比 重 上 升 8.8 个 百 分 点, 在 全 社 会 固 定 资 产 投 资 下 降 的 情 况 下, 房 地 产 开 发 投 资 成 为 拉 动 全 市 投 资 的 重 要 力 量 从 不 同 房 屋 类 型 看, 商 品 住 宅 投 资 亿 元, 比 上 年 同 期 18.5%, 增 幅 高 出 全 部 房 地 产 开 发 投 资 7.2 个 百 分 点, 其 中 90 平 方 米 以 下 住 宅 投 资 亿 元, 10.2%; 办 公 楼 和 商 业 用 房 投 资 分 别 下 降 20.3% 和 14.1% ( 二 ) 商 品 房 新 开 工 面 积 环 比 大 幅 一 季 度, 上 海 市 商 品 房 新 开 工 面 积 万 平 方 米, 比 上 年 同 期 33.2% 其 中 商 品 住 宅 万 平 方 米, 32.8%, 占 全 部 新 开 工 面 积 的 69.4% 新 开 工 面 积 环 比 大 幅,3 月 份, 商 品 房 新 开 工 万 平 方 米, 环 比 2 倍 2010 年 以 来, 上 海 市 商 品 房 建 设 规 模 不 断 扩 大 经 过 近 一 年 的 施 工 建 设, 今 年 以 来, 上 海 市 商 品 房 竣 工 面 积 降 幅 逐 渐 收 窄 一 季 度, 上 海 市 商 品 房 竣 工 面 积 万 平 方 米, 比 上 年 同 期 下 降 5.7%, 降 幅 比 1~2 月 收 窄 4.8 个 百 分 点 其 中 商 品 住 宅 万 平 方 米, 1.2% ( 三 ) 商 品 房 销 售 面 积 继 续 下 降 在 各 项 调 控 政 策 影 响 下, 房 地 产 市 场 销 售 较 为 低 迷, 特 别 是 在 今 年 住 宅 限 购 及 房 产 税 政 策 出 台 后, 上 海 市 商 品 房 销 售 降 温 明 显 一 季 度, 上 海 市 商 品 房 销 售 面 积 万 平 方 米, 比 上 年 同 期 下 降 23.5% 其 中 商 品 住 宅 万 平 方 米, 下 降 24.6% 从 环 比 数 据 分 析,3 月 份, 上 海 市 商 品 房 销 售 面 积 万 平 方 米, 环 比 58% 其 中 商 品 住 宅 万 平 方 米, 52.1% 环 比 数 据 出 现 主 要 有 两 方 面 的 原 因 : 一 是 2 月 份 恰 逢 农 历 春 节, 是 商 品 房 销 售 的 淡 季 ; 二 是 1 月 底 出 台 住 房 限 购 和 房 产 税 政 策 后, 相 关 实 施 细 则 没 有 同 步 配 套 出 台, 影 响 2 月 份 的 商 品 房 销 售 从 户 型 结 构 看, 上 海 市 商 品 住 宅 销 售 以 90 平 方 米 以 下 户 型 为 主 一 季 度,90 平 方 米 以 下 住 宅 销 售 面 积 万 平 方 米, 比 上 年 同 期 11.3%, 占 商 品 住 宅 销 售 总 量 的 43.2%;140 平 方 米 以 上 住 宅 销 售 面 积 万 平 方 米, 下 降 30.3% 17

22 三 重 庆 市 : 市 场 总 体 运 行 趋 势 保 持 不 变, 资 金 结 构 变 化 明 显 自 2009 年 金 融 危 机 之 后, 随 着 全 国 房 地 产 市 场 由 快 速 回 暖 到 全 面 井 喷, 宏 观 政 策 逐 渐 迎 来 新 一 轮 的 密 集 调 控, 健 康 平 稳 发 展 房 地 产 市 场 成 为 各 级 政 府 的 重 要 目 标 重 庆 市 在 此 环 境 中 提 出 建 设 低 端 有 保 障 中 端 有 市 场 高 端 有 约 束 的 制 度 体 系, 经 过 一 年 来 的 不 懈 努 力, 一 季 度 房 地 产 市 场 运 行 情 况 表 明 上 述 目 标 正 渐 行 渐 近 ( 一 ) 公 租 房 成 为 保 障 低 端 住 房 需 求 的 重 要 手 段 年 新 建 公 租 房 敲 定 开 工 计 划 2011 年 重 庆 市 预 计 新 建 公 租 房 1350 万 平 方 米, 当 前 具 体 落 实 为 主 城 区 1149 万 平 方 米 和 其 他 区 县 万 平 方 米 其 中, 主 城 区 8 个 项 目 分 别 落 户 于 大 渡 口 110 万 平 方 米 渝 北 区 167 万 平 方 米 九 龙 坡 区 110 万 平 方 米 巴 南 区 220 万 平 方 米 北 碚 区 145 万 平 方 米 江 北 区 205 万 平 方 米 渝 北 区 空 港 宿 舍 70 万 平 方 米 沙 坪 坝 区 西 永 微 电 园 宿 舍 122 万 平 方 米, 并 将 在 今 年 6 月 底 前 全 部 动 工 建 设, 将 成 为 明 后 年 全 市 公 租 房 供 给 的 主 力 军 2. 公 租 房 建 设 将 成 为 全 市 房 地 产 开 发 投 资 的 有 力 支 撑 一 季 度, 主 城 九 区 公 共 租 赁 住 房 建 设 投 资 完 成 亿 元, 占 上 年 全 年 同 口 径 比 重 为 42.7% 从 建 设 计 划 与 施 工 周 期 来 看, 上 年 主 要 完 成 了 公 租 房 建 设 选 址 首 批 7 大 项 目 1350 万 平 方 米 开 建 和 个 别 示 范 性 项 目 建 设 成 果 展 示 三 大 任 务, 今 年 首 批 项 目 将 进 入 全 力 施 工 建 设 阶 段, 更 有 第 二 批 次 新 的 公 租 房 项 目 准 备 开 建, 施 工 面 积 大 幅, 建 设 投 资 不 断 增 加 作 为 全 国 保 障 性 住 房 建 设 中 的 明 星 工 程, 势 必 成 为 全 市 房 地 产 开 发 投 资 的 重 要 支 柱 ( 二 ) 市 场 总 体 运 行 趋 势 保 持 不 变, 资 金 结 构 变 化 明 显 1. 房 地 产 开 发 投 资 增 速 保 持 高 位 运 行 态 势 2011 年 一 季 度, 全 市 房 地 产 企 业 完 成 开 发 投 资 亿 元, 43.4%, 较 全 社 会 固 定 资 产 投 资 增 速 高 18.9 个 百 分 点, 占 比 29.1%, 较 上 年 同 期 提 高 2.2 个 百 分 点, 继 续 保 持 自 上 年 以 来 快 于 全 社 会 固 定 资 产 增 速 的 趋 势, 一 季 度 所 占 比 重 有 所 提 高 从 投 资 构 成 看, 一 季 度, 全 市 房 地 产 开 发 投 资 中 建 设 工 程 投 资 亿 元, 32.9%, 安 装 工 程 投 资 亿 元, 53.0%, 建 安 投 资 占 比 70.7% 18

23 从 投 资 房 屋 类 型 分 组 情 况 看, 住 宅 投 资 的 核 心 地 位 进 一 步 增 强 一 季 度 全 市 住 宅 投 资 完 成 额 亿 元, 46.0%, 占 全 市 房 地 产 开 发 投 资 比 重 为 68.5%, 较 上 年 同 期 提 高 1.3 个 百 分 点 2. 商 品 房 建 设 在 上 年 高 速 的 基 础 上 平 稳 加 速 2011 年 一 季 度, 全 市 商 品 房 施 工 面 积 万 平 方 米, 39.5%, 较 上 年 全 年 增 速 提 高 8.2 个 百 分 点, 其 中 商 品 住 宅 施 工 面 积 万 平 方 米, 42.5%; 新 开 工 面 积 万 平 方 米, 84.2%, 较 上 年 全 年 增 速 提 高 18.7 个 百 分 点, 其 中 商 品 住 宅 新 开 工 面 积 万 平 方 米, 79.7%; 商 品 房 竣 工 面 积 万 平 方 米, 35.5%, 其 中 商 品 住 宅 万 平 方 米, 34.7% 商 品 房 建 设 呈 现 出 在 上 年 高 速 的 基 础 上 平 稳 加 速 的 运 行 态 势 3. 商 品 房 销 售 面 积 增 速 仍 处 回 落 趋 势 一 季 度, 全 市 商 品 房 销 售 面 积 万 平 方 米, 17.4%, 较 本 年 1~ 2 月 增 速 回 落 0.7 个 百 分 点 其 中 住 宅 销 售 面 积 万 平 方 米, 15.6%, 与 商 品 房 销 售 增 速 同 步 回 落 0.7 个 百 分 点 ; 办 公 楼 销 售 面 积 8.50 万 平 方 米, 5.5%; 商 业 营 业 用 房 销 售 面 积 万 平 方 米, 55.2%; 其 他 商 品 房 销 售 面 积 万 平 方 米, 88.9% 考 虑 政 策 调 控 环 境 不 断 强 势 宏 观 货 币 政 策 目 标 转 变 等 多 方 面 因 素, 全 市 商 品 房 销 售 市 场 或 将 呈 现 出 与 上 年 上 半 年 相 同 的 持 续 回 落 态 势 4. 资 金 来 源 保 持 充 足 但 结 构 深 度 变 化 从 全 市 房 地 产 开 发 企 业 资 金 状 况 看, 资 金 来 源 继 续 保 持 高 速 态 势, 一 季 度 开 发 企 业 资 金 来 源 亿 元, 61.1%, 其 中 本 年 到 位 资 金 亿 元, 47.1% 但 资 金 来 源 结 构 在 宏 观 货 币 政 策 及 房 地 产 市 场 调 控 政 策 的 作 用 下 发 生 较 大 变 化 贷 款 比 重 大 幅 回 落 一 季 度, 全 市 房 地 产 开 发 企 业 国 内 贷 款 亿 元, 同 比 32.8%, 较 上 年 同 期 回 落 58.6 个 百 分 点, 占 比 由 上 年 同 期 的 27.2% 回 落 至 21.5%, 其 中 银 行 贷 款 亿 元, 8.9%, 较 上 年 同 期 回 落 84.4 个 百 分 点, 占 比 由 26.6% 回 落 至 17.1% 回 笼 资 金 中 的 个 人 按 揭 贷 款 亿 元, 37.5%, 较 上 年 同 期 回 落 55.3 个 百 分 点 自 筹 资 金 比 重 超 过 国 内 贷 款 一 季 度, 开 发 企 业 自 筹 资 金 亿 元, 76.1%, 占 比 30.0%, 较 上 年 同 期 提 高 5.9 个 百 分 点, 较 同 期 国 内 贷 款 比 重 高 8.5 个 百 分 点 全 市 房 地 产 开 发 企 业 开 发 资 金 来 源 中 占 主 导 地 位 的 国 内 贷 款 自 筹 资 金 和 以 销 售 回 笼 资 金 为 主 的 其 他 资 金 来 源 比 例, 由 上 年 同 期 的 2.7:2.4:4.8 转 变 为 2.2:3.0:4.8 19

24 ( 三 ) 对 高 端 商 品 住 房 市 场 的 约 束 效 应 越 发 明 显 从 选 择 重 庆 作 为 房 产 税 试 点, 到 实 施 细 则 出 台 以 来, 作 为 调 节 商 品 住 房 市 场 供 需 结 构 的 重 要 手 段, 房 产 税 正 在 产 生 较 为 明 显 的 积 极 作 用 1. 高 端 住 宅 销 售 市 场 明 显 萎 缩 从 销 售 市 场 上 商 品 住 宅 户 型 与 类 型 分 组 情 况 看, 一 季 度,140 平 方 米 以 上 住 宅 销 售 面 积 万 平 方 米, 下 降 13.6%, 而 上 年 同 期 为 16.2%, 别 墅 与 高 档 公 寓 销 售 面 积 万 平 方 米, 下 降 52.7%, 上 年 同 期 为 160.2%, 相 对 于 上 年 同 期 的 态 势, 市 场 对 大 户 型 和 别 墅 高 档 公 寓 的 需 求 呈 现 出 逆 转 萎 缩 的 发 展 态 势 2. 高 端 住 宅 投 资 增 速 同 步 回 落 一 季 度, 全 市 140 平 方 米 以 上 住 宅 建 设 投 资 额 亿 元, 5.3%, 较 上 年 同 期 回 落 25.1 个 百 分 点 ; 别 墅 与 高 档 公 寓 投 资 亿 元, 8.3%, 较 上 年 同 期 回 落 65.4 个 百 分 点 四 武 汉 : 住 宅 价 格 涨 幅 减 缓 2011 年 1~3 月, 武 汉 市 新 建 住 宅 价 格 上 涨 6.3% 其 中,3 月 份 新 建 住 宅 价 格 上 涨 5.5%, 环 比 上 涨 0.4% 1~3 月, 二 手 住 宅 价 格 上 涨 4.5% 其 中,3 月 份 二 手 住 宅 价 格 上 涨 3.1%, 环 比 下 降 0.2% ( 一 ) 新 建 住 宅 价 格 涨 幅 逐 月 回 落 1. 各 月 涨 幅 呈 下 降 趋 势 分 月 来 看,1~3 月 武 汉 市 新 建 住 宅 价 格 分 别 上 涨 7.1% 6.4% 和 5.5%, 环 比 分 别 上 涨 1.0% 0.5% 和 0.4%, 环 比 涨 幅 均 呈 逐 月 下 降 态 势 2.90~144m 2 住 宅 价 格 涨 幅 最 高 按 面 积 分, 一 季 度 90~144m 2 住 宅 价 格 上 涨 7.0%, 分 别 高 于 90m 2 及 以 下 144m 2 以 上 涨 幅 0.5 和 0.9 个 百 分 点 3.144m 2 以 上 住 宅 价 格 涨 幅 明 显 下 降 144m 2 以 上 住 宅 1 月 份 价 格 上 涨 7.8%,3 月 份 上 涨 4.7%, 涨 幅 下 降 3.1 个 百 分 点 ( 二 ) 二 手 住 宅 价 格 涨 幅 和 成 交 量 均 呈 下 降 趋 势 1. 和 环 比 价 格 涨 幅 逐 月 下 降,3 月 份 环 比 价 格 下 降 0.2% 分 月 来 看,1~ 3 月 武 汉 市 二 手 住 宅 价 格 分 别 上 涨 5.8% 4.7% 和 3.1%, 涨 幅 逐 月 回 落

25 月 环 比 分 别 上 涨 0.4% 和 0.2%; 由 于 武 汉 市 2 月 份 出 台 相 关 政 策, 二 手 房 未 满 5 年 交 易 将 全 额 征 收 营 业 税, 受 调 控 政 策 等 多 种 因 素 影 响,3 月 份 环 比 下 降 0.2%, 为 上 年 9 月 份 来 首 降 2. 二 手 住 宅 成 交 量 大 幅 减 少 一 季 度, 武 汉 市 二 手 住 宅 成 交 量 为 6923 套, 同 比 下 降 20.0% 其 中,1 月 份, 武 汉 市 二 手 住 宅 成 交 量 为 3550 套, 8.8%; 2 3 月 份 成 交 量 分 别 为 1079 套 和 2294 套, 分 别 下 降 44.2% 和 33.7%, 降 幅 均 超 过 30% 3. 二 手 住 宅 价 格 涨 幅 明 显 低 于 新 建 住 宅 从 看,1~3 月 二 手 住 宅 价 格 涨 幅 明 显 低 于 新 建 住 宅, 各 月 份 分 别 比 新 建 住 宅 低 和 2.4 个 百 分 点, 且 涨 幅 差 距 逐 月 扩 大 从 环 比 看, 一 季 度 各 月 二 手 住 宅 价 格 涨 幅 分 别 比 新 建 住 宅 低 和 0.6 个 百 分 点 五 广 东 : 多 项 指 标 涨 幅 较 上 年 同 期 和 今 年 1~2 月 均 有 所 回 落 房 地 产 开 发 投 资 方 面, 今 年 1 季 度, 广 东 房 地 产 开 发 投 资 承 接 上 年 的 良 好 态 势, 完 成 投 资 亿 元, 28.5%, 增 幅 比 1~2 月 提 高 3.3 个 百 分 点, 比 上 年 同 期 提 高 8.3 个 百 分 点 其 中, 经 济 适 用 房 投 资 增 速 超 过 200%, 体 现 出 保 障 性 住 房 的 建 设 力 度 明 显 加 大 企 业 资 金 来 源 方 面,1 季 度 全 省 房 地 产 开 发 企 业 本 年 到 位 资 金 亿 元, 17.0%, 增 幅 比 上 年 同 期 大 幅 回 落 17.1 个 百 分 点 企 业 资 金 充 裕 度 ( 本 年 到 位 资 金 与 完 成 开 发 投 资 比 值 ) 由 上 年 同 期 的 229% 下 降 至 208%, 资 金 情 况 有 所 趋 紧 资 金 各 种 来 源 渠 道 中, 企 业 从 银 行 贷 款 下 降 13.6%, 非 银 行 金 融 机 构 贷 款 43.9%, 从 银 行 融 资 明 显 受 限 ; 定 金 及 预 收 款 62.7%, 个 人 按 揭 贷 款 下 降 15.3%, 购 房 者 从 银 行 按 揭 贷 款 同 样 受 限 ; 利 用 外 资 106.6%, 自 筹 资 金 35.9% 企 业 的 资 金 状 况 压 力 增 大 融 资 成 本 将 随 之 上 升 商 品 房 开 发 建 设 方 面, 土 地 购 置 面 积 万 平 方 米, 虽 然 18.1%, 但 与 2008 年 以 前 同 期 相 比 仍 处 于 低 位 ; 土 地 购 置 均 价 1881 元 / 平 方 米, 下 降 7.2% 商 品 房 屋 施 工 面 积 万 平 方 米, 26.7%; 其 中 新 开 工 面 积 万 平 方 米, 16.8% 竣 工 面 积 万 平 方 米, 下 降 7.8% 房 地 产 企 业 对 市 场 后 市 持 审 慎 态 度, 为 应 对 市 场 变 化 放 缓 了 开 发 进 度 商 品 房 销 售 方 面,1 季 度 商 品 房 销 售 面 积 销 售 额 增 幅 较 1~2 月 均 有 较 大 幅 度 回 落 ; 商 品 房 商 品 住 宅 销 售 均 价 较 1~2 月 分 别 下 降 346 元 / 平 方 米 和 523 元 / 平 方 米, 降 幅 分 别 达 4.1% 和 6.3% 21

26 综 上 所 述, 今 年 1 季 度 广 东 房 地 产 市 场 运 行 情 况 总 体 平 稳, 开 发 投 资 到 位 资 金 土 地 购 置 面 积 商 品 房 新 开 工 销 售 面 积 销 售 均 价 等 多 项 指 标 均 有 不 同 幅 度 上 涨, 但 涨 幅 较 上 年 同 期 和 今 年 1~2 月 均 有 所 回 落, 调 控 政 策 效 果 进 一 步 显 现 在 当 前 通 胀 压 力 依 旧 不 减 的 大 环 境 下, 中 央 政 府 坚 持 房 地 产 调 控 的 方 向 不 会 改 变, 力 度 也 不 会 有 所 放 松 由 此 判 断, 短 期 内 销 售 量 增 幅 可 能 继 续 走 低, 进 一 步 加 大 企 业 资 金 压 力 ; 出 于 战 略 考 虑, 下 一 阶 段 个 别 房 地 产 开 发 企 业 可 能 减 少 投 资 及 新 开 工 规 模, 并 采 取 积 极 的 适 销 策 略 但 是, 由 于 过 去 两 年 国 家 大 幅 增 加 货 币 供 应, 当 前 流 动 性 依 然 过 剩, 而 国 内 投 资 渠 道 相 对 有 限 的 局 面 未 有 实 质 性 改 善, 市 民 购 置 房 产 的 意 向 及 信 心 仍 然 较 强 目 前 不 仅 购 房 者, 开 发 商 也 多 持 观 望 态 度, 后 续 政 策 变 化 将 成 为 市 场 走 势 的 决 定 性 因 素 而 开 发 商 普 遍 调 整 发 展 策 略, 通 过 收 购 并 购 等 方 式 获 取 土 地, 减 少 住 宅 而 增 加 商 业 地 产 开 发 投 资, 开 拓 二 三 线 城 市 的 市 场, 等 等, 短 期 内 企 业 资 金 安 全 有 所 保 障 因 此, 相 对 第 1 季 度, 第 2 季 度 房 价 可 能 因 为 企 业 改 变 营 销 策 略 而 有 所 回 落, 但 估 计 回 落 幅 度 不 大 Ⅳ 2011 年 1 季 度 房 地 产 业 热 点 一 中 国 房 地 产 企 业 销 售 排 行 榜 2011 年 4 月 1 日, 中 国 房 产 信 息 集 团 联 合 中 国 房 地 产 测 评 中 心 共 同 发 布 2011 年 第 一 季 度 中 国 房 地 产 企 业 销 售 排 行 榜 TOP 30, 主 要 内 容 如 下 : 2011 年 第 一 季 度, 中 国 房 地 产 市 场 不 但 遭 遇 房 产 税 限 购 价 格 控 制 等 一 系 列 调 控 政 策 的 强 力 冲 击, 同 时 又 受 到 了 传 统 的 春 节 成 交 淡 季, 但 即 便 是 在 这 种 情 况 下, 中 国 房 地 产 标 杆 企 业 业 绩 仍 然 不 错, 这 其 中 既 有 万 科 集 团 恒 大 地 产 这 样 的 龙 头 企 业 继 续 领 跑, 同 时 也 有 京 御 卓 达 这 些 新 势 力 出 现 而 从 业 绩 构 成 分 析 来 看, 尽 管 原 因 是 多 方 面 的, 但 业 绩 的 更 主 要 的 还 是 来 自 于 这 些 企 业 在 三 四 线 城 市 布 局 的 优 化 以 及 商 业 地 产 方 面 转 型 的 成 功 ( 一 ) 企 业 入 榜 门 槛 大 幅 提 高 从 企 业 入 榜 门 槛 来 看,2011 年 第 一 季 度 中 国 房 地 产 企 业 销 售 金 额 TOP 10 榜 单 和 销 售 面 积 TOP 10 榜 单 的 门 槛 分 别 为 88 亿 元 和 54 万 平 方 米, 对 比 2010 年 一 季 度,TOP 10 企 业 销 售 金 额 入 榜 门 槛 增 幅 达 64% 22

27 在 TOP 20 榜 单 中, 销 售 金 额 和 销 售 面 积 入 榜 门 槛 分 别 为 33 亿 元 和 30 万 平 方 米, 而 2010 年 一 季 度 入 榜 门 槛 为 29 亿 元 和 27 万 平 方 米, 入 榜 门 槛 亦 再 度 提 升 此 外,TOP 30 榜 单 销 售 金 额 和 销 售 面 积 门 槛 也 分 别 达 到 20 亿 元 和 17 万 平 方 米 图 表 年 1 季 度 房 地 产 企 业 销 售 进 榜 门 槛 单 位 : 亿 元, 万 平 方 米 销 售 金 额 销 售 面 积 TOP TOP 数 据 来 源 :CRIC, 中 经 网 整 理 ( 二 ) 第 一 梯 队 趋 稳, 第 三 梯 队 竞 争 加 剧 虽 然 一 季 度 市 场 形 势 严 峻, 传 统 的 专 注 于 住 宅 开 发 的 企 业 经 受 了 巨 大 的 考 验, 但 基 于 提 前 布 局 的 眼 光 以 及 内 部 调 整 的 策 略,6 家 超 大 型 企 业 依 然 维 持 稳 定 地 位, 规 模 不 断 扩 大, 而 相 比 上 年 一 季 度 仅 万 科 一 家 企 业 销 售 突 破 百 亿, 今 年 的 6 家 企 业 销 售 业 绩 全 部 过 百 第 二 梯 队 的 销 售 金 额 在 50~100 亿 元 之 间, 有 9 家 企 业 入 榜 考 虑 到 此 阵 营 中 不 少 企 业 在 商 业 地 产 区 域 方 面 的 战 略 布 局, 未 来 也 有 向 第 一 梯 队 冲 击 的 可 能 在 第 三 梯 队 中, 销 售 金 额 在 20~50 亿 元 的 企 业 也 扩 大 至 15 家, 其 中 20~30 亿 元 企 业 达 8 家 对 该 梯 队 企 业 而 言, 其 全 年 销 售 业 绩 是 否 能 够 突 破 百 亿, 则 对 这 些 企 业 的 管 控 模 式 人 力 资 源 融 资 渠 道 以 及 品 牌 战 略 等 方 面 提 出 了 更 高 的 要 求 值 得 一 提 的 是 这 一 梯 队 中 的 新 城 控 股, 目 前 该 企 业 一 方 面 在 全 面 区 域 化 后 内 部 管 控 优 化, 流 程 完 善, 另 一 方 面 正 在 寻 求 新 的 资 本 化 路 径, 为 下 一 步 的 规 模 扩 张 做 好 了 铺 垫 图 表 年 1 季 度 房 地 产 产 业 企 业 梯 队 格 局 情 况 ( 按 销 售 金 额 ) 单 位 : 亿 元, 个 范 围 企 业 数 量 均 值 范 围 企 业 数 量 均 值 第 一 梯 队 100 以 上 以 上 第 二 梯 队 50~ ~ 第 三 梯 队 20~ ~ 数 据 来 源 :CRIC, 中 经 网 整 理 23

28 图 表 年 1 季 度 房 地 产 产 业 企 业 梯 队 格 局 情 况 ( 按 销 售 面 积 ) 单 位 : 万 平 方 米, 个 范 围 企 业 数 量 均 值 范 围 企 业 数 量 均 值 第 一 梯 队 100 以 上 以 上 第 二 梯 队 50~ ~ 第 三 梯 队 20~ ~ 其 他 20 以 下 以 下 2 18 数 据 来 源 :CRIC, 中 经 网 整 理 ( 三 ) 弱 市 维 持 高, 万 科 恒 大 继 续 领 跑 在 一 季 度 政 策 调 控 不 断 的 弱 市 下, 万 科 集 团 和 恒 大 地 产 依 旧 保 持 高 速, 进 一 步 稳 固 了 行 业 领 先 的 地 位, 并 继 续 拉 大 同 其 他 房 企 的 差 距 综 观 2011 年 一 季 度 销 售 榜 单, 万 科 集 团 最 终 以 320 亿 元 的 销 售 业 绩 位 居 首 位, 该 数 据 与 其 2010 年 一 季 度 145 亿 元 的 销 售 金 额 相 比, 增 幅 更 高 达 121% 恒 大 地 产 2011 年 一 季 度 也 实 现 了 量 的 飞 跃, 囊 入 201 亿 元, 较 上 年 同 期 135% 万 科 集 团 能 够 取 得 如 此 佳 绩, 主 要 在 于 其 快 速 周 转 和 战 略 纵 深 的 发 展 策 略 而 恒 大 地 产 则 得 益 于 其 二 三 线 城 市 的 战 略 布 局, 恒 大 地 产 一 季 度 在 售 项 目 有 较 大 比 重 不 在 限 购 城 市 里 从 产 品 结 构 来 说, 恒 大 地 产 70% 的 产 品 是 中 端 类 产 品, 刚 性 需 求 加 上 恒 大 一 贯 灵 活 高 效 的 价 格 策 略 也 保 证 了 新 推 案 的 快 速 去 化 ( 四 ) 受 益 三 四 线 发 展, 部 分 企 业 表 现 突 出 随 着 一 二 线 城 市 政 策 调 控 的 深 入, 客 户 与 资 金 逐 渐 溢 向 不 在 调 控 范 围 的 三 四 线 城 市, 从 而 使 提 前 布 局 这 些 城 市 的 企 业 业 绩 在 一 季 度 表 现 格 外 抢 眼 碧 桂 园 集 团 以 150 万 平 方 米 摘 得 销 售 面 积 季 军 位 置, 而 金 辉 集 团 和 融 侨 集 团 尽 管 在 上 年 经 历 拆 分 后 的 发 展 阵 痛, 但 新 年 伊 始 即 双 双 保 持 强 劲 的 发 展 势 头, 凭 借 良 好 的 业 绩 稳 居 销 售 面 积 以 及 销 售 金 额 榜 前 二 十 名 此 外, 从 未 在 榜 单 展 露 头 角 的 京 御 地 产 和 卓 达 集 团 在 本 年 首 季 度 表 现 也 十 分 强 劲, 以 京 御 地 产 为 例, 其 仅 凭 借 4 个 项 目 的 热 销 就 进 入 销 售 面 积 TOP 30 榜 单, 而 33 亿 元 的 销 售 金 额 更 位 列 金 额 榜 单 第 十 八 位 24

29 ( 五 ) 商 业 地 产 贡 献 度 提 升, 带 动 企 业 业 绩 上 扬 在 严 厉 的 限 购 政 策 封 锁 住 宅 投 资 渠 道 后, 商 业 地 产 反 倒 迎 来 了 一 轮 成 交 热 潮, 而 此 前 加 码 商 业 地 产 的 企 业 也 渐 入 收 获 期 其 中, 万 达 集 团 凭 借 商 业 地 产 在 全 国 范 围 内 的 热 销, 以 187 亿 元 获 得 销 售 金 额 季 军 位 置 而 SOHO 中 国 受 一 季 度 供 应 影 响 未 入 席 榜 单, 但 未 来 业 绩 值 得 期 待 与 此 同 时, 以 万 科 集 团 绿 地 集 团 为 代 表 的 不 少 以 商 品 住 宅 开 发 为 主 的 企 业 在 加 码 商 业 地 产 之 后, 企 业 业 绩 也 得 到 了 提 升 其 中, 万 科 集 团 一 季 度 商 业 地 产 贡 献 约 40 亿 元, 占 比 达 13%, 而 绿 地 集 团 一 季 度 商 品 房 的 销 售 金 额 中, 商 业 地 产 占 比 近 三 成, 中 粮 集 团 亦 凭 借 商 业 地 产 的 因 素 顺 利 得 以 首 次 进 入 销 售 金 额 排 行 榜 前 二 十 此 外, 资 产 重 组 后, 世 茂 房 地 产 附 属 公 司 世 茂 股 份 在 商 业 领 域 的 发 展 也 渐 入 佳 境, 一 季 度 销 售 金 额 贡 献 率 在 20%~25% 左 右 图 表 年 1 季 度 房 地 产 企 业 销 售 金 额 TOP 30 单 位 : 亿 元 排 名 公 司 名 称 销 售 金 额 排 名 公 司 名 称 销 售 金 额 1 万 科 集 团 融 侨 集 团 44 2 恒 大 集 团 金 地 集 团 40 3 万 达 集 团 中 粮 集 团 39 4 中 海 外 金 辉 集 团 38 5 绿 地 集 团 合 景 泰 富 33 6 保 利 地 产 首 开 股 份 32 7 龙 湖 集 团 招 商 地 产 31 8 碧 桂 园 卓 达 集 团 28 9 雅 居 乐 首 创 置 业 绿 城 中 国 新 城 控 股 中 信 地 产 京 御 地 产 世 茂 房 地 产 复 地 集 团 远 洋 地 产 九 龙 仓 富 力 地 产 恒 盛 地 产 华 润 置 地 保 利 香 港 20 数 据 来 源 :CRIC, 中 经 网 整 理 25

30 图 表 年 1 季 度 房 地 产 企 业 销 售 面 积 TOP 30 单 位 : 万 平 方 米 排 名 公 司 名 称 销 售 面 积 排 名 公 司 名 称 销 售 面 积 1 恒 大 集 团 世 纪 金 源 36 2 万 科 集 团 金 辉 集 团 34 3 碧 桂 园 融 侨 集 团 33 4 绿 地 集 团 京 御 地 产 33 5 保 利 地 产 金 地 集 团 30 6 万 达 集 团 恒 盛 地 产 28 7 中 海 外 新 城 控 股 26 8 龙 湖 集 团 合 景 泰 富 26 9 雅 居 乐 首 创 置 业 华 润 置 地 保 利 香 港 中 世 茂 国 房 地 产 经 52 济 信 26 息 复 地 集 团 网 中 信 地 产 海 信 地 产 绿 城 中 国 中 粮 集 团 远 洋 地 产 招 商 地 产 富 力 地 产 九 龙 仓 17 数 据 来 源 :CRIC, 中 经 网 整 理 二 行 业 政 策 ( 一 ) 新 一 轮 房 地 产 调 控 启 动 2010 年, 政 府 为 稳 定 房 价, 在 1 月 4 月 和 9 月 先 后 出 台 多 项 措 施, 但 最 终 效 果 并 不 显 著 有 鉴 于 此,2011 年 1 月 26 日, 国 务 院 办 公 厅 发 文 关 于 进 一 步 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 有 关 问 题 的 通 知, 以 此 为 标 志, 新 一 轮 房 地 产 调 控 启 动 与 此 前 政 策 相 比, 此 轮 调 控 更 为 严 厉, 主 要 表 现 在 以 下 几 个 方 面 : 加 大 保 障 房 供 应 力 度 所 带 来 的 双 轨 制 和 改 变 投 资 者 收 益 预 期 的 房 产 税 试 点 ; 其 次 是 进 一 步 抬 高 了 购 房 交 易 成 本, 抑 制 需 求, 即 调 整 个 人 转 让 住 房 营 业 税 政 策 和 提 高 二 套 房 房 贷 首 付 比 例 ; 最 后 是 通 过 行 政 干 预 方 式, 直 接 对 各 直 辖 市 计 划 单 列 市 省 会 城 市 和 房 价 过 高 上 涨 过 快 的 城 市 的 居 民 进 行 限 购 综 合 来 看, 此 轮 调 控 是 一 套 组 合 拳, 既 采 取 了 调 整 税 收 信 贷 等 经 济 手 段, 也 采 取 了 限 购 等 行 政 手 段, 同 时 首 次 将 责 任 明 确 落 实 到 地 方 政 府, 并 启 动 了 问 责 机 制 种 种 迹 象 表 明, 此 轮 政 策 体 现 了 国 家 对 房 地 产 市 场 调 控 的 决 心 26

31 而 从 一 季 度 数 据 来 看, 政 策 效 果 正 在 逐 步 显 现, 房 地 产 业 多 项 运 行 指 标 增 速 出 现 放 缓 迹 象, 房 地 产 企 业 对 政 策 和 市 场 前 景 持 谨 慎 态 度, 购 房 者 观 望 情 绪 浓 厚 图 表 年 以 来 房 地 产 市 场 主 要 调 控 政 策 汇 总 时 间 发 布 单 位 发 布 主 题 主 要 内 容 国 务 院 办 公 厅 国 土 资 源 部 国 土 资 源 部 关 于 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 通 知 关 于 改 进 报 国 务 院 批 准 城 市 建 设 用 地 申 报 与 实 施 工 作 的 通 知 关 于 加 强 房 地 产 用 地 供 应 和 监 管 有 关 问 题 的 通 知 十 一 条 调 控 措 施, 明 确 规 定 二 套 房 贷 款 首 付 比 例 不 得 低 于 40% 对 申 报 住 宅 用 地 的, 经 济 适 用 房 廉 租 房 和 中 低 价 位 中 小 套 型 普 通 商 品 住 房 用 地 占 住 宅 用 地 的 比 例 不 得 低 于 70% 十 九 条 土 地 调 控 措 施, 规 定 开 发 商 竞 买 土 地 保 证 金 不 得 低 于 20%;10 日 内 签 订 合 同,1 个 月 内 缴 纳 土 地 出 让 款 的 50% 国 务 院 办 公 厅 关 于 坚 决 遏 制 部 分 城 市 房 价 过 快 上 涨 的 通 知 对 首 套 且 建 筑 面 积 90 平 米 以 上 的 贷 款 首 付 比 例 提 到 30%; 对 二 套 房 贷 款 首 付 款 提 到 50%, 利 率 提 高 到 基 准 利 率 的 1.1 倍 ; 对 不 能 提 供 1 年 以 上 当 地 纳 税 证 明 的 非 本 地 居 民 暂 停 发 放 贷 款 ; 对 第 三 套 财 政 部 住 建 部 等 财 政 部 住 建 部 等 住 建 部 国 务 院 办 公 厅 上 海 重 庆 各 地 方 政 府 资 料 来 源 : 中 经 网 整 理 巩 固 房 地 产 市 场 调 控 成 果 的 二 次 调 控 措 施 关 于 规 范 住 房 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 政 策 有 关 问 题 的 通 知 关 于 进 一 步 规 范 境 外 机 构 和 个 人 购 房 管 理 的 通 知 关 于 进 一 步 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 的 有 关 问 题 的 通 知 房 产 税 房 贷 款 首 付 比 例 和 利 率 应 大 幅 度 提 高 暂 停 发 放 三 套 及 以 上 贷 款 ; 首 套 房 贷 款 的 首 付 比 例 均 提 到 30%; 消 费 性 贷 款 禁 止 用 于 购 房 ; 对 出 售 自 有 住 房 并 在 1 年 内 重 新 购 房 的 不 再 减 免 个 人 所 得 税 ; 调 节 契 税 二 套 住 房 公 积 金 贷 款 首 付 比 例 不 低 于 50%, 利 率 不 低 于 公 积 金 贷 款 基 准 利 率 的 1.1 倍 ; 禁 止 第 三 套 及 以 上 住 房 公 积 金 贷 款 境 外 个 人 在 境 内 只 能 购 买 一 套 用 于 自 住 的 住 房 ; 非 港 澳 台 和 华 侨 必 须 出 示 在 境 内 工 作 超 过 一 年 的 证 明 二 套 房 贷 款 首 付 比 例 提 到 60%, 住 房 不 满 5 年 转 售 的 营 业 税 按 交 易 全 额 征 收 ; 要 求 房 价 过 高 上 涨 过 快 的 城 市 执 行 住 房 限 购 措 施 上 海 和 重 庆 公 布 房 产 税 征 收 办 法, 上 海 的 税 率 0.4% 和 0.6%; 重 庆 税 率 0.5%~ 1.2% 之 间 限 购 令 30 余 个 城 市 出 台 商 品 住 宅 限 购 细 则 27

32 ( 二 ) 房 价 调 控 目 标 可 能 会 酝 酿 第 二 次 重 新 发 布 新 国 八 条 明 确 要 求,2011 年 各 城 市 人 民 政 府 要 根 据 当 地 经 济 发 展 目 标 人 均 可 支 配 收 入 速 度 和 居 民 住 房 支 付 能 力, 合 理 确 定 本 地 区 年 度 新 建 住 房 价 格 控 制 目 标, 并 于 一 季 度 向 社 会 公 布 根 据 住 建 部 的 统 计, 截 至 3 月 31 日, 全 国 657( 包 括 287 个 设 区 城 市 370 个 县 级 市 ) 个 城 市 中, 已 有 608 个 城 市 公 布 年 度 新 建 住 房 价 格 控 制 目 标, 占 92.5%, 还 有 49 个 城 市 没 能 按 期 完 成 公 布 调 控 目 标 608 个 城 市 包 括 281 个 设 区 城 市 327 个 县 级 市 另 外, 国 家 统 计 局 统 计 并 公 布 新 建 住 房 价 格 指 数 的 70 个 大 中 城 市, 均 已 公 布 年 度 新 建 住 房 价 格 控 制 目 标 在 31 个 省 区 市 和 5 个 计 划 单 列 市 中, 还 有 西 宁 拉 萨 两 个 省 会 和 自 治 区 首 府 尚 未 公 布 房 价 控 制 目 标 其 中, 西 安 的 调 控 目 标 设 定 为 幅 度 不 高 于 15%, 在 36 个 城 市 中 偏 高 值 得 注 意 的 是, 除 了 北 京 明 确 提 出 稳 中 有 降 的 调 控 目 标 之 外, 几 乎 所 有 城 市 都 在 各 自 的 参 照 系 下 为 今 年 房 价 的 继 续 上 涨 留 下 了 充 足 的 空 间 原 本 以 控 制 房 价 扭 转 预 期 为 目 的 的 房 价 控 制 目 标 在 具 体 的 实 践 中 反 倒 助 长 了 涨 价 预 期 不 仅 如 此, 在 制 定 房 价 控 制 目 标 的 过 程 中, 一 些 城 市 只 对 部 分 区 域 限 价, 还 有 一 些 城 市 只 对 部 分 户 型 限 价 的 措 施, 更 是 变 相 地 消 解 了 调 控 的 力 度, 将 执 行 中 央 政 策 变 成 了 完 成 任 务 的 对 策 有 鉴 于 此, 住 建 部 发 出 通 知, 要 求 各 地 在 确 定 年 度 新 建 住 房 价 格 控 制 目 标 时, 要 在 本 地 区 内 听 取 社 会 的 意 见, 使 各 地 调 控 目 标 的 制 定 科 学 合 理, 并 取 得 社 会 的 认 同 和 支 持 通 知 还 要 求, 已 经 公 布 本 地 区 年 度 新 建 住 房 价 格 控 制 目 标 的 城 市, 也 要 以 适 当 的 方 式 听 取 社 会 的 意 见, 并 根 据 听 取 意 见 的 情 况, 酌 情 调 整 已 发 布 的 调 控 目 标 目 前, 西 安 房 价 调 控 目 标 已 经 率 先 进 行 了 调 整, 新 的 标 准 为 新 建 住 房 价 格 幅 度 低 于 当 年 城 镇 人 均 可 支 配 收 入 幅 度 3.5 个 百 分 点 以 上 信 息 表 明, 房 价 调 控 目 标 可 能 会 酝 酿 第 二 次 重 新 发 布, 房 价 控 制 目 标 仍 有 改 善 空 间 和 可 能, 楼 市 调 控 将 继 续 发 力 但 如 何 酌 情 调 整 已 发 布 的 调 控 目 标, 仍 是 一 个 未 知 数 而 哪 种 房 价 调 控 目 标 能 获 得 社 会 的 支 持, 也 并 没 有 定 数 ( 三 ) 房 地 产 经 纪 管 理 办 法 颁 布 实 施 2011 年 1 月, 住 房 城 乡 建 设 部 发 展 改 革 委 人 力 资 源 社 会 保 障 部 联 合 出 台 房 地 产 经 纪 管 理 办 法 ( 以 下 简 称 为 办 法 ), 并 于 4 月 1 日 起 实 施 这 是 我 国 第 一 个 专 门 规 范 房 地 产 经 纪 行 为 的 部 门 规 章 28

33 办 法 的 出 台, 是 全 面 落 实 国 务 院 关 于 加 强 房 地 产 调 控 的 重 要 举 措, 对 于 整 顿 房 地 产 市 场 秩 序, 规 范 房 地 产 经 纪 行 为, 保 护 房 地 产 经 纪 活 动 当 事 人 合 法 权 益, 促 进 房 地 产 经 纪 行 业 健 康 发 展, 将 起 到 积 极 作 用 办 法 在 加 强 房 地 产 经 纪 管 理 方 面 做 了 一 些 新 的 规 定, 体 现 了 管 理 机 制 和 理 念 的 创 新 : 一 是 完 善 监 管 机 制, 形 成 管 理 合 力 办 法 规 定 实 行 建 设 ( 房 地 产 ) 价 格 人 力 资 源 和 社 会 保 障 等 相 关 主 管 部 门 协 同 管 理 二 是 明 确 了 房 地 产 经 纪 机 构 招 用 人 员 的 要 求 办 法 要 求 房 地 产 经 纪 机 构 招 用 房 地 产 经 纪 人 员 应 当 依 法 签 订 劳 动 合 同 三 是 对 房 地 产 经 纪 机 构 实 施 备 案 管 理 办 法 对 房 地 产 经 纪 机 构 备 案 管 理 的 要 求, 便 于 相 关 主 管 部 门 掌 握 房 地 产 经 纪 机 构 相 关 情 况, 及 时 有 效 地 实 施 监 管 四 是 体 现 了 寓 服 务 于 管 理 的 新 理 念 如 办 法 要 求 主 管 部 门 构 建 统 一 的 房 地 产 经 纪 网 上 管 理 和 服 务 平 台, 向 房 地 产 经 纪 机 构 提 供 交 易 与 登 记 信 息 查 询 交 易 合 同 网 上 签 订, 向 社 会 公 示 经 纪 机 构 备 案 信 息, 信 用 档 案 信 息 等 公 共 服 务 五 是 强 化 了 对 房 地 产 经 纪 违 法 违 规 行 为 的 处 罚 和 责 任 追 究 办 法 明 确 对 房 地 产 经 纪 机 构 和 人 员 可 以 采 取 约 谈 记 入 信 用 档 案 媒 体 曝 光 取 消 网 上 签 约 资 格 等 多 种 管 理 手 段 和 监 督 措 施, 对 房 地 产 经 纪 机 构 的 价 格 违 法 赚 取 差 价 不 正 当 竞 争 分 割 出 租 挪 用 交 易 资 金 等 违 法 违 规 行 为, 根 据 情 节 轻 重, 可 以 处 以 没 收 违 法 所 得 罚 款 以 至 停 业 整 顿 等 行 政 处 罚 办 法 在 规 范 房 地 产 经 纪 行 为 方 面, 做 了 以 下 规 定 : 一 是 明 确 了 房 地 产 经 纪 的 内 涵 房 地 产 经 纪 特 指 房 地 产 居 间 和 代 理 等 服 务 并 收 取 佣 金 的 行 为, 不 包 括 房 地 产 行 纪 行 为 二 是 明 确 了 房 地 产 经 纪 机 构 的 信 息 公 示 和 告 知 义 务 办 法 规 定 了 房 地 产 经 纪 机 构 应 当 在 经 营 场 所 公 示 的 内 容, 应 当 向 委 托 人 说 明 的 事 项 三 是 规 范 了 房 地 产 经 纪 合 同 行 为 办 法 对 房 地 产 经 纪 合 同 的 形 式 和 基 本 内 容 提 出 了 具 体 要 求 四 是 对 房 地 产 经 纪 服 务 实 行 明 码 标 价 制 度 办 法 对 房 地 产 经 纪 服 务 的 价 格 公 开 禁 止 行 为 和 法 律 责 任 等 做 了 较 为 详 细 的 规 定 五 是 实 行 交 易 资 金 监 管 制 度 办 法 要 求 由 房 地 产 经 纪 机 构 代 收 代 付 交 易 资 金 的, 应 当 通 过 房 地 产 经 纪 机 构 在 银 行 开 设 的 客 户 交 易 结 算 资 金 专 用 存 款 账 户 划 转 交 易 资 金 29

34 六 是 明 确 了 房 地 产 经 纪 机 构 和 人 员 的 从 业 禁 止 行 为 明 确 房 地 产 经 纪 机 构 和 人 员 不 得 从 事 赚 取 差 价 协 助 签 订 阴 阳 合 同 为 不 符 合 交 易 条 件 和 禁 止 交 易 的 房 屋 提 供 经 纪 服 务 等 违 法 违 规 行 为 不 过, 办 法 作 为 部 门 规 章, 在 房 地 产 经 纪 机 构 人 员 资 格 准 入 和 法 律 责 任 方 面 的 规 范 力 度 仍 然 有 限 要 真 正 规 范 房 地 产 经 纪 行 为, 还 有 待 于 更 高 层 次 的 立 法 为 此, 住 建 部 表 示, 在 办 法 实 施 后, 下 一 步 还 将 继 续 加 强 房 地 产 经 纪 机 构 和 人 员 管 理 :(1) 将 指 导 各 地 加 强 对 房 地 产 经 纪 机 构 的 备 案 管 理, 将 机 构 备 案 管 理 与 人 员 职 业 资 格 制 度 落 实 结 合 起 来 同 时 将 发 布 房 地 产 经 纪 人 协 理 考 试 大 纲, 全 面 推 行 房 地 产 经 纪 人 从 业 资 格 考 试, 完 善 房 地 产 经 纪 人 员 职 业 资 格 制 度 ; (2) 将 大 力 推 进 房 地 产 经 纪 网 上 管 理 和 服 务 平 台 建 设, 推 广 一 些 城 市 网 上 管 理 和 服 务 系 统 建 设 的 成 功 经 验, 推 动 各 地 市 县 房 地 产 经 纪 机 构 备 案 信 息 公 示 与 信 用 档 案 登 记 信 息 查 询 网 上 签 约 房 屋 登 记 的 联 动 管 理, 做 到 房 地 产 经 纪 管 理 与 房 地 产 交 易 管 理 有 机 衔 接 ;(3) 将 加 大 对 违 法 违 规 行 为 的 查 处 力 度 通 过 现 场 巡 检 投 诉 受 理 合 同 抽 查 等 方 式, 加 大 对 不 规 范 行 为 的 查 处, 根 据 情 节 由 相 关 部 门 对 违 规 机 构 和 人 员 进 行 相 应 处 理, 并 积 极 发 挥 行 业 组 织 作 用, 加 强 行 业 自 律 Ⅴ 2011 年 2 季 度 房 地 产 业 发 展 预 测 2011 年 房 地 产 新 政, 无 论 是 政 策 严 厉 程 度 还 是 出 台 频 率, 均 超 过 2010 年 1 季 度 两 会 在 京 召 开, 温 总 理 政 府 工 作 报 告 住 建 部 等 相 关 部 委 记 者 会 均 有 许 多 有 关 房 地 产 调 控 政 策 的 内 容,2011 年 房 地 产 市 场 仍 将 保 持 强 有 力 的 调 控 力 度 温 家 宝 总 理 在 两 会 闭 幕 的 记 者 会 上 提 出 控 制 货 币 流 动 性 是 调 房 价 的 手 段 之 一 预 计 在 2011 年 2 季 度 乃 至 更 长 的 时 间 内, 收 紧 货 币 将 是 调 控 房 价 的 重 要 手 段, 差 别 化 信 贷 政 策 将 得 到 严 厉 执 行 在 此 背 景 下, 房 地 产 开 发 企 业 为 了 缓 解 逐 步 加 大 的 资 金 压 力, 在 2 季 度 有 可 能 采 取 以 价 换 量 的 方 式 进 行 销 售, 并 同 时 进 一 步 加 快 施 工 进 度, 加 大 供 给 量 但 另 一 方 面, 需 求 方 却 依 然 受 到 限 购 限 贷 等 政 策 的 遏 制, 以 及 心 理 预 期 的 影 响, 因 此 综 合 考 虑, 预 计 2 季 度 房 地 产 市 场 依 然 处 于 相 对 低 迷 状 态, 不 排 除 部 分 地 区 出 现 房 价 松 动 的 可 能 本 报 告 图 表 数 据 如 未 标 明 资 料 来 源, 均 来 源 于 中 经 网 统 计 数 据 库 30