香 港 分 間 樓 宇 單 位 的 調 查 報 告 政 策 二 十 一 有 限 公 司 提 交 二 零 一 三 年 六 月

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1 CB(1)1371/12-13(03)

2 香 港 分 間 樓 宇 單 位 的 調 查 報 告 政 策 二 十 一 有 限 公 司 提 交 二 零 一 三 年 六 月

3 目 錄 行 政 摘 要...5 第 一 章 簡 介 背 景 目 的 報 告 結 構...14 第 二 章 調 查 方 法 涵 蓋 範 圍 樣 本 設 計 調 查 問 卷 資 料 收 集 方 法 及 質 素 保 證 訪 問 結 果 限 制...26 第 三 章 估 算 香 港 分 間 樓 宇 單 位 的 數 目 分 間 樓 宇 單 位 的 定 義 比 率 推 估 法 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 數 目...32 第 四 章 調 查 結 果 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 特 徵 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 的 人 口 特 徵 分 間 樓 宇 單 位 的 特 徵 分 間 樓 宇 單 位 及 其 所 在 樓 宇 的 狀 況 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 所 面 對 的 困 擾 及 問 題 房 屋 需 要...57 第 五 章 總 結 調 查 設 計 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 數 目 分 間 樓 宇 單 位 的 特 徵...63 附 錄 一 補 充 調 查...65 附 錄 二 於 工 業 樓 宇 內 進 行 的 可 行 性 調 查

4 統 計 表 / 圖 圖 1: 按 樓 齡 分 析 私 人 住 用 單 位 的 分 佈...16 表 2: 樓 宇 和 屋 宇 單 位 數 目 的 分 佈...16 圖 3: 分 層 因 素...17 圖 4: 分 層 的 圖 解...18 地 圖 5: 以 地 理 資 訊 系 統 顯 示 在 地 鐵 站 附 近 的 目 標 樓 宇...19 地 圖 6: 以 地 理 資 訊 系 統 顯 示 在 地 鐵 站 附 近 目 標 樓 宇 的 多 環 緩 衝 區 (Multiple Ring Buffer)...20 表 7: 訪 問 結 果...24 地 圖 8: 樓 宇 分 佈...25 圖 9: 分 間 樓 宇 單 位 例 子 (1)...27 圖 10: 分 間 樓 宇 單 位 例 子 (2)...28 圖 11: 分 間 樓 宇 單 位 例 子 (3)...29 圖 12: 分 間 樓 宇 單 位 例 子 (4)...29 表 13: 在 樓 齡 25 年 或 以 上 的 私 人 住 用 單 位 中, 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 的 估 算 數 目...32 表 14: 樓 齡 25 年 或 以 上 的 私 人 住 用 單 位, 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 數 目...33 圖 15: 樓 齡 25 年 或 以 上 的 私 人 住 用 單 位, 分 間 樓 宇 單 位 估 算 數 目 的 四 區 分 佈...34 地 圖 16: 有 分 間 樓 宇 單 位 的 受 訪 樓 宇 分 佈...35 表 17: 樓 齡 25 年 或 以 上 私 人 住 用 單 位 中 分 間 樓 宇 單 位 的 家 庭 住 戶 百 分 比...36 地 圖 18: 在 四 區 内 樓 齡 25 年 或 以 上 私 人 住 用 單 位 中 分 間 樓 宇 單 位 的 家 庭 住 戶 百 分 比...37 表 19: 在 四 區 内 樓 齡 25 年 或 以 上 私 人 住 用 單 位 中 分 間 樓 宇 單 位 人 口 百 分 比...38 地 圖 20: 在 四 區 内 樓 齡 25 年 或 以 上 的 私 人 住 用 單 位 中 的 分 間 樓 宇 單 位 的 人 口 百 分 比...39 圖 21: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 成 員 人 數 (%)...40 圖 22: 分 間 樓 宇 單 位 的 類 型 (%)...41 圖 23: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 是 否 綜 援 戶 (%)...42 表 24: 非 綜 援 戶 的 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 每 月 工 作 收 入 (%)...43 圖 25: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 家 庭 收 入 來 源 * (%)...44 圖 26: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 成 員 年 齡 和 性 別 分 佈 (%)...45 圖 27: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 成 員 的 婚 姻 狀 況 分 佈 (%)...46 圖 28: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 成 員 的 教 育 程 度 (%)

5 圖 29: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 成 員 在 港 居 住 年 期 (%)...47 圖 30: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 成 員 的 年 齡 和 在 港 居 住 年 期 (%)...47 圖 31: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 所 提 供 單 位 面 積 的 資 料 (%)...48 圖 32: 分 間 樓 宇 單 位 平 均 人 均 面 積 ( 平 方 呎 )...49 表 33: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 所 提 供 有 關 單 位 內 設 施 的 資 料 (%)...49 表 34: 按 分 間 樓 宇 單 位 內 是 否 備 有 必 要 的 設 施 分 析 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 數 目...50 表 35: 按 住 戶 成 員 人 數 分 析 分 間 樓 宇 單 位 租 金...50 圖 36: 過 去 一 年 的 租 金 變 化 (%)...51 表 37: 按 住 戶 成 員 人 數 分 析 租 金 與 收 入 比 率 中 位 數 (%)...51 圖 38: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 對 分 間 樓 宇 單 位 的 整 體 滿 意 程 度 (%)...52 表 39: 住 在 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 對 其 分 間 樓 宇 單 位 狀 況 的 意 見 (%)...53 表 40: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 對 其 分 間 樓 宇 單 位 / 樓 宇 問 題 的 意 見...53 表 41: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 對 其 樓 宇 狀 況 的 意 見...54 圖 42: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 與 鄰 居 的 熟 悉 程 度 (%)...55 圖 43: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 與 鄰 里 的 關 係 (%)...55 圖 44: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 面 對 的 困 擾 及 問 題 (%)...56 圖 45: 住 戶 居 住 在 分 間 樓 宇 單 位 的 原 因 (%)...57 圖 46: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 入 住 分 間 樓 宇 單 位 前 的 住 屋 類 型 (%)...58 表 47: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 在 過 去 三 年 曾 否 搬 屋...59 表 48: 居 住 在 分 間 樓 宇 單 位 的 住 戶 申 請 公 共 房 屋 資 料 (%)...60 圖 49: 選 擇 居 於 分 間 樓 宇 單 位 的 原 因 及 其 重 要 程 度 (%)...61 圖 50: 按 受 訪 樓 宇 的 樓 齡 組 別 分 析, 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 百 分 比

6 行 政 摘 要 背 景 1. 分 間 樓 宇 單 位 通 常 是 指 個 別 屋 宇 單 位 被 分 間 成 兩 個 或 以 上 的 獨 立 小 單 位, 以 供 出 租 公 眾 開 始 注 意 到 分 間 樓 宇 單 位 的 數 目 日 增, 更 嚴 峻 的 是, 此 等 單 位 的 面 積 越 來 越 小, 而 且 位 於 居 住 環 境 擠 迫 衛 生 環 境 惡 劣 和 缺 乏 消 防 設 施 的 舊 樓 之 內 2. 為 了 估 算 全 香 港 的 分 間 樓 宇 單 位 數 目 和 取 得 更 多 有 關 分 間 樓 宇 單 位 租 戶 的 資 料, 長 遠 房 屋 策 略 督 導 委 員 會 ( 督 導 委 員 會 ) 委 託 政 策 二 十 一 有 限 公 司 ( 政 策 二 十 一 ) 於 2013 年 1 月 31 日 至 4 月 30 日 期 間 進 行 香 港 分 間 樓 宇 單 位 調 查 ( 本 調 查 ) 3. 所 收 集 的 資 料 會 作 為 長 遠 房 屋 策 略 檢 討 之 用 本 調 查 的 目 的 是 找 出 : (i) 全 港 的 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 數 目 及 當 中 居 住 的 總 人 口 ; (ii) 住 在 分 間 樓 宇 單 位 的 租 戶 的 住 屋 狀 況 包 括 租 金 單 位 面 積 和 設 施 ; (iii) 住 在 分 間 樓 宇 單 位 的 租 戶 所 遇 到 的 困 難 ; (iv) 租 戶 的 住 屋 計 劃 ; 及 (v) 租 戶 的 社 會 經 濟 特 徵 4. 一 個 由 屋 宇 署 統 計 處 差 餉 物 業 估 價 署 和 運 輸 及 房 屋 局 的 代 表 所 組 成 的 專 責 小 組 負 責 監 督 本 調 查 的 進 度 在 整 個 調 查 的 過 程 中 都 有 諮 詢 專 責 小 組, 並 在 會 議 中 作 周 詳 的 商 討 5

7 涵 蓋 範 圍 5. 公 眾 非 常 關 注 分 間 樓 宇 單 位 的 居 住 狀 況, 特 别 是 那 些 位 於 舊 樓 內 的 分 間 樓 宇 單 位 由 於 業 權 分 散 缺 乏 樓 宇 管 理 相 對 較 大 的 建 築 面 積 及 在 分 間 前 相 對 較 低 的 租 值 ( 反 映 在 應 課 差 餉 租 值 上 ), 在 分 間 後 可 獲 得 較 高 利 潤, 故 此, 在 舊 樓 內 找 到 有 屋 宇 單 位 被 分 間 成 兩 個 或 以 上 作 出 租 的 單 位 的 機 會 較 那 些 在 新 樓 的 為 高 有 見 及 此, 並 考 慮 到 時 間 有 限, 本 調 查 把 範 圍 局 限 於 樓 齡 25 年 或 以 上 的 樓 宇 1, 這 不 但 可 更 適 切 地 運 用 資 源, 亦 因 為 在 較 新 樓 宇 有 分 間 樓 宇 單 位 的 機 會 非 常 小 的 情 況 下, 可 避 免 對 住 戶 造 成 不 必 要 的 不 便 6. 為 達 致 調 查 的 目 的, 本 調 查 採 用 了 以 下 的 分 間 樓 宇 單 位 定 義 : 分 間 樓 宇 單 位 是 由 一 個 屋 宇 單 位 分 成 兩 個 或 以 上 的 單 位, 並 以 出 租 予 多 於 一 個 住 戶 為 目 的 樣 本 設 計 7. 本 調 查 採 用 了 分 層 隨 機 抽 樣 設 計, 為 的 是 要 在 全 港 樓 齡 25 年 或 以 上 的 私 人 住 用 / 綜 合 用 途 樓 宇 中, 取 得 具 代 表 性 和 合 理 可 靠 的 屋 宇 單 位, 作 為 估 算 分 間 樓 宇 單 位 的 數 目 以 及 住 在 分 間 樓 宇 單 位 的 租 戶 的 特 徵 及 其 生 活 狀 況 8. 本 調 查 涵 蓋 以 分 層 隨 機 抽 樣 之 幢 樓 齡 25 年 或 以 上 的 樓 宇, 分 層 因 素 為 樓 齡 應 課 差 餉 租 值 和 地 理 特 徵 ( 如 在 地 鐵 站 附 近 ) 於 2013 年 1 月 31 日 至 2013 年 4 月 30 日 期 間, 共 有 幢 樓 已 全 部 或 部 份 完 成 訪 問, 佔 樓 齡 25 年 或 以 上 樓 宇 的 10% 受 訪 樓 宇 分 佈 於 香 港 各 區 造 訪 所 有 抽 選 樓 宇 內 的 屋 宇 單 位 時, 訪 問 員 已 盡 力 訪 問 住 在 該 屋 宇 單 位 的 住 戶, 並 確 認 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 1 一 項 對 樓 齡 25 年 以 下 的 永 久 私 人 住 用 / 綜 合 用 途 樓 宇 進 行 的 補 充 調 查 已 完 成, 結 果 闡 述 於 附 錄 一 內 6

8 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 數 目 9. 本 調 查 採 用 比 率 推 估 法, 按 樓 齡 應 課 差 餉 租 值 和 地 理 特 徵 估 計, 估 算 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 數 目 和 分 間 樓 宇 單 位 的 數 目 基 於 實 地 造 訪 所 得 的 資 料, 估 算 在 樓 齡 25 年 或 以 上 的 永 久 私 人 住 用 樓 宇 之 中, 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 百 份 比 為 3% 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 的 估 算 數 目 為 個 10. 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 內 平 均 分 間 了 3.6 個 單 位 基 於 比 率 推 估 法, 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 數 目 總 數 為 個 在 95% 置 信 區 間, 分 間 樓 宇 單 位 數 目 的 下 限 和 上 限 分 別 為 和 個 在 九 龍 區 的 估 算 數 目 為 個, 在 香 港 島 及 新 界 西 的 估 算 數 目 分 別 有 及 個, 而 餘 下 的 個 分 間 樓 宇 單 位 則 位 於 新 界 東 11. 估 計 有 個 家 庭 住 戶 居 於 分 間 樓 宇 單 位 而 住 在 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 人 數 為 人, 佔 全 港 總 人 口 的 2.4% 住 在 九 龍 區 的 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 人 數 為 人 ( 佔 九 龍 區 總 人 口 的 3.8%) 住 在 香 港 島 和 新 界 西 的 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 人 數 分 別 為 人 及 人 ( 分 別 佔 當 中 人 口 的 3% 及 2.3%) 住 在 新 界 東 的 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 人 數 為 人 ( 佔 當 中 人 口 的 0.4%) 7

9 12. 樓 齡 25 年 或 以 上 的 私 人 住 用 單 位 中 的 分 間 樓 宇 單 位 估 算 數 目 總 結 如 下 : 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 的 估 算 數 目 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 數 目 2 住 在 分 間 樓 單 位 的 估 算 人 數 3 香 港 島 九 龍 新 界 東 新 界 西 總 數 分 間 樓 宇 單 位 的 住 戶 特 徵 13. 小 型 住 戶 佔 大 多 數 :27.1% 為 一 人 住 戶,26.2% 為 二 人 住 戶,20.7% 是 三 人 住 戶,13.6% 為 四 人 住 戶,11.6% 為 五 人 或 以 上 的 住 戶 14. 約 有 13.7% 的 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 為 綜 援 戶 而 分 間 樓 宇 單 位 的 非 綜 援 戶 的 每 月 工 作 收 入 約 為 $5, % 住 戶 住 在 以 混 凝 土 或 木 板 作 間 隔 牆, 將 屋 宇 單 位 分 間 成 兩 個 或 以 上 較 小 的 分 間 樓 宇 單 位 內, 而 興 建 在 屋 宇 單 位 內 的 走 廊 主 要 是 作 進 出 街 道 或 樓 梯 之 用 11.6% 及 0.2% 的 住 戶 分 別 住 在 板 間 房 和 床 位 寓 所 2 3 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 數 目 是 基 於 第 6 段 中 提 及 的 初 步 定 義 住 在 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 人 數 是 由 調 查 收 集 的 數 據 所 編 製 8

10 住 在 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 的 人 口 特 徵 16. 住 在 分 間 樓 宇 單 位 的 住 戶 的 人 口 特 徵 總 結 如 下 : 性 別 經 濟 活 動 狀 況 女 性 45.6% 經 濟 活 動 人 士 56.8% 男 性 54.4% 非 經 濟 活 動 人 士 43.2% 年 齡 居 港 年 期 % 新 來 港 人 士 35.4% % 香 港 居 民 64.6% % % 教 育 程 度 % 小 學 或 以 下 25.3% % 中 學 66.1% 65 或 以 上 8.3% 大 專 或 以 上 8.6% 分 間 樓 宇 單 位 的 特 徵 17. 根 據 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 所 提 供 的 資 料,55.4 % 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 居 住 單 位 面 積 約 70 至 139 平 方 呎, 而 10.8 % 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 居 住 單 位 面 積 是 70 平 方 呎 以 下 所 有 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 的 平 均 人 均 單 位 面 積 約 為 67.6 平 方 呎 調 查 結 果 顯 示 很 多 住 戶 的 居 住 環 境 擠 迫 18. 雖 然 大 部 份 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 都 有 如 窗 戶 獨 立 電 錶 食 水 供 應 及 獨 立 廁 所 的 設 備, 但 仍 有 45.7 % 住 戶 未 能 在 單 位 內 同 時 擁 有 獨 立 廁 所 廚 房 或 煮 食 地 方 住 在 分 間 樓 宇 單 位 的 住 戶 平 均 每 月 繳 交 租 金 約 是 $3,790, 平 均 租 金 呎 價 約 為 $29.1 分 間 樓 宇 單 位 的 租 金 會 隨 著 住 戶 成 員 人 數 而 增 加 41.7 % 表 示 租 金 在 過 去 一 年 有 所 增 加, 平 均 月 租 增 幅 約 是 $542 4 廚 房 或 煮 食 地 方 - 即 具 備 (i) 有 自 來 水 供 應 的 洗 碗 盤 和 (ii) 煮 食 爐 具 的 特 定 地 方 9

11 20. 所 有 住 在 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 的 租 金 與 收 入 比 率 中 位 數 是 29.2%, 這 數 值 高 於 所 有 住 在 香 港 私 人 住 用 單 位 的 租 金 與 收 入 比 率 中 位 數 (25.7%) 5 分 間 樓 宇 單 位 及 其 所 在 樓 宇 的 狀 況 21. 由 於 訪 問 員 並 不 具 備 相 關 技 能 和 專 業 知 識 以 評 估 樓 宇 和 分 間 樓 宇 單 位 的 狀 況, 所 以 關 於 樓 宇 和 分 間 樓 宇 單 位 狀 況 的 資 料 是 基 於 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 的 意 見 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 對 分 間 樓 宇 單 位 及 其 所 在 樓 宇 的 居 住 狀 況 意 見 分 歧 在 單 位 的 擠 迫 程 度 方 面, 約 有 一 半 住 戶 表 示 不 滿 意 另 外, 亦 約 有 一 半 住 戶 表 示 他 們 曾 遇 到 如 滲 水 或 漏 水 石 屎 剝 落 電 線 鋪 設 凌 亂 和 鋼 筋 外 露 這 些 居 住 問 題 本 調 查 結 果 也 顯 示, 不 少 住 戶 不 滿 意 所 住 樓 宇 的 狀 況, 例 如 環 境 衛 生 和 治 安 等 22. 整 體 上,57.6% 的 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 認 為 其 所 住 的 單 位 整 體 狀 況 一 般, 另 有 28% 住 戶 表 示 滿 意 ( 滿 意 :27.8%, 非 常 滿 意 :0.2%) 其 單 位 的 整 體 狀 況 然 而, 亦 有 14.4% 住 戶 表 示 不 滿 意 ( 不 滿 意 :8.5%, 非 常 不 滿 意 : 5.9%) 其 所 住 的 分 間 樓 宇 單 位 的 整 體 狀 況 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 現 時 面 對 的 困 擾 及 問 題 % 的 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 擔 憂 將 來 要 找 地 方 搬 遷,34.2% 住 戶 遇 到 財 政 問 題 和 30.3% 擔 憂 住 戶 現 時 的 居 住 環 境 ( 如 滲 水 和 衛 生 情 況 等 ) 亦 分 別 有 12.5% 住 戶 和 11.5% 住 戶 有 子 女 學 業 問 題 和 健 康 問 題 住 屋 需 要 24. 住 戶 住 在 分 間 樓 宇 單 位 的 主 要 原 因 是 較 方 便 返 工 / 返 學 (64.1%) 分 間 樓 宇 單 位 的 租 金 比 較 可 以 負 擔 ( 與 租 住 整 個 屋 宇 單 位 作 比 較 ) (49.1%) 和 住 戶 有 經 濟 困 難 (28.6%) 其 他 原 因 則 是 父 母 / 親 人 的 居 所 太 擠 迫 (6.5%) 和 家 庭 問 題 (4.4%), 這 正 由 於 新 婚 夫 婦 不 想 婚 後 與 父 母 同 住 而 搬 出, 但 部 份 人 只 能 負 擔 分 間 樓 宇 單 位 的 租 金 年 人 口 普 查 - 主 要 報 告 : 第 一 冊 由 政 府 統 計 處 於 2012 年 11 月, 第 171 頁 公 佈 10

12 % 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 表 示 他 們 在 過 去 三 年 沒 有 搬 屋 而 其 餘 47.4% 住 戶 曾 在 過 去 三 年 搬 屋 所 有 住 戶 在 現 時 的 分 間 樓 宇 單 位 平 均 住 了 57 個 月 % 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 有 申 請 公 共 房 屋 在 這 些 住 戶 當 中,97.1% 仍 在 輪 候 名 單 上 2.7% 不 符 合 申 請 資 格 和 0.2% 已 接 受 公 屋 編 配 並 快 將 搬 入 有 50.4% 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 沒 有 申 請 公 共 房 屋 不 申 請 的 原 因 是 超 出 入 息 限 額 (49%) 不 懂 申 請 手 續 (19.3%) 和 不 符 合 居 港 七 年 條 件 (15.1%) 27. 總 括 而 言, 本 調 查 估 算 了 在 全 港 有 個 分 間 樓 宇 單 位, 有 人 住 在 其 中 調 查 結 果 顯 示 很 多 住 戶 居 住 在 擠 迫 的 環 境 內, 並 欠 缺 必 要 設 施, 例 如 獨 立 廁 所 和 廚 房 或 煮 食 地 方 按 分 間 樓 宇 單 位 內 是 否 具 備 必 要 設 施 來 分 析, 估 算 有 個 分 間 樓 宇 單 位 是 缺 少 其 中 一 項 必 要 設 施 ( 廚 房 或 煮 食 地 方 / 廁 所 / 食 水 ), 佔 分 間 樓 宇 單 位 估 算 總 數 的 45.7% 而 這 個 分 間 樓 宇 單 位 需 要 特 別 關 注 11

13 第 一 章 簡 介 1.1 背 景 分 間 樓 宇 單 位 在 建 築 物 條 例 ( 第 123 章 ) 下 並 沒 有 定 義, 但 社 會 大 眾 普 遍 用 分 間 樓 宇 單 位 來 指 個 別 樓 宇 單 位 被 分 間 成 兩 個 或 以 上 的 小 單 位 以 出 租 而 通 常 每 個 獨 立 小 單 位 均 配 置 有 獨 立 的 廁 所, 有 些 小 單 位 更 設 有 獨 立 的 煮 食 地 方 這 些 分 間 工 程 倘 沒 有 違 反 任 何 相 關 條 例, 如 建 築 物 條 例 及 其 附 屬 條 例, 則 不 屬 違 法 根 據 屋 宇 署, 分 間 樓 宇 單 位, 俗 稱 劏 房, 一 般 是 指 在 建 築 物 原 先 經 批 准 的 圖 則 上 顯 示 的 一 個 樓 宇 單 位, 被 分 間 成 兩 個 或 以 上 的 獨 立 房 間 相 關 的 工 程 通 常 涉 及 拆 除 原 先 的 間 隔 牆 加 設 新 的 間 隔 牆 裝 置 新 的 廁 所 及 廚 房 改 動 或 加 設 內 部 排 水 渠 系 統 加 厚 地 台 以 埋 置 新 設 或 經 改 動 的 排 水 渠 管 開 鑿 額 外 門 口 或 通 風 洞 口 等 若 有 關 工 程 質 量 欠 妥, 可 能 會 影 響 樓 宇 安 全 及 衞 生, 包 括 因 開 鑿 額 外 門 口 而 影 響 逃 生 通 道 開 鑿 額 外 通 風 洞 口 而 影 響 耐 火 結 構 排 水 渠 工 程 欠 妥 導 致 滲 水 及 過 度 加 設 間 隔 牆 和 加 厚 地 台 而 令 樓 宇 負 荷 過 重 等 經 過 花 園 街 大 火 後, 公 眾 非 常 關 注 分 間 樓 宇 單 位 的 狀 況 鑑 於 很 多 舊 樓 的 居 住 環 境 擠 迫 衛 生 條 件 惡 劣 和 缺 乏 防 火 設 施, 分 間 樓 宇 單 位 有 較 大 機 會 發 生 火 警 公 眾 也 留 意 到 分 間 樓 宇 單 位 的 數 目 正 在 增 加, 面 積 卻 愈 來 愈 小, 居 住 環 境 愈 來 愈 差 近 年, 一 些 機 構 亦 進 行 了 研 究 以 評 估 一 些 地 區 的 分 間 樓 宇 單 位 數 目 及 其 狀 況 為 了 估 算 全 香 港 的 分 間 樓 宇 單 位 數 目 及 取 得 有 關 其 租 戶 的 資 料, 長 遠 房 屋 策 略 督 導 委 員 會 ( 督 導 委 員 會 ) 委 託 政 策 二 十 一 有 限 公 司 ( 政 策 二 十 一 ) 進 行 香 港 分 間 樓 宇 單 位 的 調 查 ( 本 調 查 ) 本 調 查 需 在 四 個 月 內 完 成, 並 向 督 導 委 員 會 匯 報 結 果 一 個 由 屋 宇 署 統 計 處 差 餉 物 業 估 價 署 和 運 輸 及 房 屋 局 的 代 表 所 組 成 的 專 責 小 組 負 責 監 察 本 調 查 的 進 度 在 整 個 調 查 的 過 程 中 都 有 諮 詢 專 責 小 組, 並 在 會 議 中 作 周 詳 的 商 討 6 7 立 法 會 2012 年 11 月 7 日 正 式 紀 錄 程 序, 第 1490 頁 屋 宇 署 網 站 : 常 見 問 題 - 分 間 樓 宇 單 位 12

14 1.2 目 的 本 調 查 所 收 集 的 資 料 會 作 為 長 遠 房 屋 策 略 檢 討 之 用 本 調 查 的 目 的 是 找 出 : (i) 全 港 的 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 數 目 及 當 中 居 住 人 口 ; (ii) 住 在 分 間 樓 宇 單 位 租 戶 的 住 屋 狀 況 包 括 租 金 單 位 面 積 和 設 施 ; (iii) 住 在 分 間 樓 宇 單 位 租 戶 所 遇 到 的 困 難 ; (iv) 租 戶 的 住 屋 計 劃 ; 及 (v) 租 戶 的 社 會 經 濟 特 徵 13

15 1.3 報 告 結 構 本 報 告 共 有 五 章, 載 列 本 調 查 的 結 果, 調 查 在 2013 年 1 月 31 日 至 4 月 30 日 期 間 進 行 本 報 告 的 第 一 章 闡 述 本 調 查 的 背 景 及 目 的 第 二 章 敘 述 調 查 方 法 第 三 章 提 供 在 全 港 樓 齡 25 年 或 以 上 的 私 人 住 用 / 綜 合 用 途 樓 宇 的 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 數 目, 而 第 四 章 敘 述 住 在 分 間 樓 宇 單 位 租 戶 的 特 徵 及 其 居 住 狀 況 本 調 查 的 總 結 會 在 第 五 章 內 描 述 因 應 督 導 委 員 會 委 員 在 2013 年 5 月 9 日 會 議 上 提 出 的 建 議, 以 及 再 一 次 檢 視 樓 齡 較 新 的 樓 宇 內 只 有 少 量 分 間 樓 宇 單 位 這 個 假 設, 一 項 對 全 港 樓 齡 24 年 或 以 下 的 永 久 私 人 住 用 / 綜 合 用 途 樓 宇 進 行 的 補 充 調 查 已 於 2013 年 5 月 中 ( 約 10 天 內 ) 完 成, 結 果 闡 述 於 附 錄 一 內 附 錄 二 闡 述 在 工 業 樓 宇 內 進 行 可 行 性 調 查 的 結 果 由 於 四 捨 五 入 的 關 係, 統 計 表 內 個 別 項 目 的 數 字 加 起 來 可 能 與 總 數 略 有 出 入 14

16 第 二 章 調 查 方 法 2.1 涵 蓋 範 圍 公 眾 非 常 關 注 分 間 樓 宇 單 位 的 居 住 狀 況, 特 别 是 那 些 位 於 舊 樓 內 的 分 間 樓 宇 單 位 很 多 舊 樓 都 沒 有 任 何 形 式 的 樓 宇 管 理, 例 如 物 業 管 理 公 司 或 業 主 立 案 法 團 由 於 業 權 分 散 缺 乏 樓 宇 管 理 有 相 對 較 大 的 建 築 面 積 及 在 分 間 前 相 對 較 低 的 租 值 ( 反 映 在 應 課 差 餉 租 值 上 ), 而 在 分 間 後 可 獲 得 較 高 利 潤, 故 此, 在 舊 樓 內 找 到 有 屋 宇 單 位 被 分 間 成 兩 個 或 以 上 作 出 租 的 單 位 的 機 會 較 那 些 在 新 樓 的 為 高 有 見 及 此, 並 考 慮 到 時 間 有 限, 本 調 查 把 範 圍 局 限 於 樓 齡 25 年 或 以 上 的 樓 宇 8, 這 不 但 可 更 適 切 地 運 用 資 源, 亦 因 為 在 較 新 樓 宇 有 分 間 樓 宇 單 位 的 機 會 非 常 小 的 情 況 下, 可 避 免 對 住 戶 造 成 不 必 要 的 不 便 本 調 查 涵 蓋 了 於 1988 年 或 以 前 ( 即 最 少 25 年 ) 興 建 的 永 久 私 人 住 用 / 綜 合 用 途 樓 宇, 但 不 包 括 村 屋 根 據 由 差 餉 物 業 估 價 署 所 出 版 的 香 港 物 業 報 告 , 在 2012 年 年 底 的 整 體 私 人 住 用 單 位 10 的 總 數 為 個 下 圖 顯 示 了 按 樓 齡 分 析 私 人 住 用 單 位 的 分 佈 在 1988 年 或 以 前 興 建 的 私 人 住 用 單 位 約 有 個, 佔 全 港 私 人 住 用 單 位 的 55.2% 8 於 1989 年 或 以 後 興 建 的 永 久 私 人 住 用 / 綜 合 用 途 樓 宇 的 分 間 樓 宇 的 估 算 數 目, 會 以 調 查 方 法 進 行, 結 果 於 附 錄 一 闡 述 9 10 由 差 餉 物 業 估 價 署 所 出 版 的 香 港 物 業 報 告 2013, 第 16 頁 私 人 住 用 單 位 包 括 設 有 煮 食 設 施 浴 室 和 厠 所 的 獨 立 居 住 單 位, 但 不 包 括 村 屋 解 放 軍 轄 下 的 宿 舍 公 用 事 業 機 構 物 業 附 設 的 宿 舍 私 營 機 構 宿 舍 ( 包 括 教 育 院 校 的 學 生 宿 舍 ) 醫 院 管 理 局 轄 下 的 宿 舍, 以 及 酒 店 和 旅 舍 15

17 圖 1: 按 樓 齡 分 析 私 人 住 用 單 位 的 分 佈 % % 2004 後 8.3% 1960 前 3.1% % % % 在 1988 年 或 以 前 興 建 的 個 私 人 住 用 單 位 中, 超 過 三 分 之 一 位 於 九 龍 (38.8%) 和 香 港 島 (37.2%) 其 餘 則 位 於 新 界 西 (15.3%) 和 新 界 東 (8.7%) 表 2: 樓 宇 和 屋 宇 單 位 數 目 的 分 佈 在 1988 年 或 以 前 興 建 的 樓 宇 數 目 11 在 1988 年 或 以 前 興 建 的 屋 宇 單 位 數 目 12 香 港 島 九 龍 新 界 東 新 界 西 總 數 樓 宇 總 數 由 屋 宇 署 提 供 屋 宇 單 位 總 數 是 根 據 差 餉 物 業 估 價 署 的 資 料 庫 16

18 2.2 樣 本 設 計 為 了 取 得 具 代 表 性 的 屋 宇 單 位 樣 本 作 基 礎, 以 便 合 理 並 可 靠 地 搜 集 在 全 港 樓 齡 25 年 或 以 上 的 私 人 住 用 / 綜 合 用 途 樓 宇 中 分 間 樓 宇 單 位 的 數 目, 以 及 居 住 在 分 間 樓 宇 單 位 租 戶 的 特 徵 及 其 生 活 狀 況 資 料, 本 調 查 採 用 了 分 層 隨 機 抽 樣 設 計 同 時 亦 採 用 複 合 樣 本 以 控 制 有 效 樣 本 數 目 本 調 查 涵 蓋 以 分 層 隨 機 抽 樣 的 幢 樓 齡 25 年 或 以 上 的 樓 宇, 分 層 因 素 為 樓 齡 應 課 差 餉 租 值 和 地 理 特 徵 ( 如 在 地 鐵 站 附 近 ) 樓 宇 樣 本 按 地 區 有 系 統 地 排 列, 因 此 抽 選 的 樣 本 會 分 佈 在 不 同 的 地 區 採 用 了 兩 階 段 分 層 抽 樣 設 計 基 於 以 下 的 條 件, 將 所 有 樓 齡 25 年 或 以 上 的 樓 宇 编 入 各 分 層 (1 至 115): (i) 樓 齡 和 應 課 差 餉 租 值 (RV); 和 (ii) 地 理 特 徵 : 小 販 攤 檔 和 地 鐵 站 / 主 要 道 路 的 附 近 圖 3: 分 層 因 素 17

19 2.2.4 在 第 一 階 段, 隨 機 選 取 在 同 一 分 層 內 之 足 夠 數 量 的 樓 宇 樣 本 假 設 分 間 樓 宇 單 位 的 普 遍 性 是 跟 分 層 因 素 有 關 的, 例 如 樓 齡 應 課 差 餉 租 值 和 地 理 數 據 因 此, 在 同 一 分 層 內, 同 質 性 較 高 相 反, 在 分 層 之 間, 異 質 性 較 高 圖 4: 分 層 的 圖 解 18

20 2.2.5 地 理 資 訊 系 統 (GIS) 用 來 確 定 環 區 (buffers) 內 而 分 享 相 似 地 理 特 徵 的 樓 宇, 如 地 鐵 站 主 要 交 通 道 路 和 小 販 攤 檔 附 近 等 等 13 地 圖 5: 以 地 理 資 訊 系 統 顯 示 在 地 鐵 站 附 近 的 目 標 樓 宇 13 參 考 文 獻 :Galway et al.: A two-stage cluster sampling method using gridded population data, a GIS, and Google EarthTM imagery in a population-based mortality survey in Iraq. International Journal of Health Geographics :12.( 只 有 英 文 版 本 ) 19

21 2.2.6 進 階 的 地 理 數 據 工 具 熱 點 分 析 (Hot Spot Analysis) 14 用 來 分 析 樓 宇 熱 點 和 地 理 處 理 工 具 ( 多 環 緩 衝 區 /Multiple Ring Buffer) 15, 並 以 50 米 100 米 和 150 米 的 解 析 度 去 產 生 地 理 資 訊 系 統 (ArcGIS) 的 緩 衝 (Buffer) 地 圖 6: 以 地 理 資 訊 系 統 顯 示 在 地 鐵 站 附 近 目 標 樓 宇 的 多 環 緩 衝 區 (Multiple Ring Buffer) 熱 點 分 析 是 地 理 聚 類 分 析 的 一 種, 主 要 針 對 某 指 定 事 件 / 事 故 的 發 生, 進 行 有 關 密 集 程 度 的 分 析 熱 點 是 指 會 較 經 常 發 生 某 事 件 / 事 故 的 地 區, 而 這 些 事 件 / 事 故 也 會 發 生 在 不 同 的 地 區 多 環 緩 衝 區 先 分 析 了 所 輸 入 的 圖 例, 然 後 建 立 多 個 指 定 距 離 的 環 區 根 據 環 區 的 距 離, 多 環 緩 衝 區 分 析 能 合 併 多 個 環 區, 而 且 能 夠 建 立 非 重 疊 的 環 區 20

22 2.2.7 在 1988 年 或 以 前 ( 即 最 少 25 年 ) 興 建 的 永 久 私 人 住 用 / 綜 合 用 途 樓 宇 中, 隨 機 抽 選 共 幢 樓 宇, 造 訪 在 抽 選 樓 宇 內 的 所 有 屋 宇 單 位 繼 而 在 當 中 抽 選 約 八 分 之 一 ( 即 253 幢 ) 16 位 於 不 同 地 區 的 樓 宇, 向 當 中 的 住 戶 進 行 詳 細 訪 問 其 餘 約 八 分 之 七 ( 即 幢 ) 的 樓 宇, 向 當 中 的 住 戶 搜 集 基 本 資 料 因 此, 採 用 了 兩 份 問 卷, 即 長 問 卷 及 短 問 卷 在 屋 宇 單 位 的 樣 本 中, 可 能 會 有 多 於 一 個 的 分 間 樓 宇 單 位 及 / 或 多 於 一 位 住 戶, 因 此, 以 長 問 卷 進 行 訪 問 時, 會 隨 機 抽 選 其 中 一 位 住 戶 由 於 受 訪 者 被 抽 選 的 可 能 性 會 受 選 取 的 樓 宇 有 不 同 數 目 的 分 間 樓 宇 單 位, 以 及 在 屋 宇 單 位 的 樣 本 中 有 不 同 數 目 的 住 戶 有 差 異, 因 此 以 長 問 卷 及 短 問 卷 所 收 集 的 數 據 均 需 進 行 加 權 權 數 是 該 抽 樣 單 位 被 抽 取 之 機 率 的 倒 數 16 在 擬 定 抽 樣 設 計 時, 成 本 精 確 度 及 實 際 可 行 性 均 予 以 適 當 考 慮 21

23 2.3 調 查 問 卷 由 於 時 間 有 限, 採 用 了 雙 問 卷 ( 即 長 問 卷 和 短 問 卷 ) 是 較 為 合 適 的 做 法, 這 既 能 適 切 地 運 用 資 源, 又 能 避 免 對 居 住 在 受 訪 樓 宇 的 住 戶 造 成 不 必 要 的 不 便 為 了 測 試 調 查 問 卷 和 實 際 程 序 的 可 行 性, 一 項 預 試 調 查 訪 問 了 30 位 住 在 分 間 樓 宇 單 位 的 租 戶 在 過 程 中, 問 卷 的 每 部 分 均 已 全 面 被 測 試 用 作 簡 單 訪 問 的 短 問 卷 只 涵 蓋 了 一 些 基 本 問 題, 包 括 住 戶 成 員 人 數 居 所 租 住 情 況 單 位 面 積 租 金 單 位 設 施 和 家 庭 住 戶 收 入 等 共 有 個 訪 問 使 用 了 短 問 卷 用 作 詳 細 抽 樣 訪 問 的 長 問 卷 除 了 包 括 短 問 卷 的 問 題 外, 亦 包 括 住 戶 成 員 的 社 會 經 濟 特 徵 住 戶 對 所 住 樓 宇 狀 況 的 意 見 鄰 里 關 係 和 所 面 對 的 問 題 等 共 有 542 個 訪 問 使 用 了 長 問 卷 在 抽 選 的 住 戶 中, 戶 主 或 了 解 屋 宇 單 位 情 況 的 住 戶 成 員 會 被 邀 請 進 行 訪 問 22

24 2.4 資 料 收 集 方 法 及 質 素 保 證 訪 問 員 向 居 住 在 分 間 樓 宇 單 位 的 住 戶 進 行 面 談 訪 問, 搜 集 所 需 資 料 在 本 調 查 開 始 前, 訪 問 員 首 先 將 通 知 信 發 給 被 抽 選 的 住 戶, 信 內 闡 述 了 本 調 查 的 目 的 訪 問 員 以 兩 人 一 組 造 訪 住 戶, 並 以 電 腦 輔 助 面 訪 系 統 (CAPI) 進 行 訪 問 訪 問 主 任 在 訪 問 期 間 陪 同 訪 問 員 並 觀 察 其 工 作 情 況, 以 及 在 需 要 時 給 予 技 術 支 援 和 意 見 為 確 保 所 收 集 資 料 的 可 信 度, 本 調 查 實 施 了 一 系 列 的 品 質 控 制 所 有 訪 問 員 在 進 行 訪 問 前, 均 接 受 了 培 訓 在 調 查 期 間 亦 舉 行 了 簡 介 會 及 匯 報 會, 向 訪 問 員 充 分 說 明 訪 問 程 序 及 訪 問 的 問 題, 以 提 高 對 本 調 查 的 了 解 及 有 助 進 行 日 後 的 訪 問 工 作 在 簡 介 會 舉 行 後 兩 星 期, 訪 問 員 亦 需 參 與 匯 報 會, 闡 述 他 們 所 遇 到 的 問 題 在 匯 報 會 中, 訪 問 員 及 訪 問 主 任 更 分 享 如 何 有 效 地 應 對 在 訪 問 工 作 上 遇 到 不 同 的 情 況 及 交 流 經 驗 為 確 保 訪 問 員 遵 守 正 確 的 訪 問 程 序, 獨 立 的 覆 核 員 已 再 次 造 訪 經 隨 機 抽 選 並 完 成 訪 問 的 住 戶, 覆 核 問 卷 上 的 重 要 資 料 訪 問 員 需 每 週 提 交 已 完 成 的 問 卷, 而 訪 問 主 任 就 問 卷 已 進 行 初 步 的 檢 核 以 確 保 所 有 的 問 卷 已 填 妥 及 後, 所 有 已 完 成 的 問 卷 在 電 腦 的 輔 助 下 己 作 詳 細 的 數 據 審 核 23

25 2.5 訪 問 結 果 本 調 查 的 外 勤 訪 問 工 作 於 2013 年 1 月 31 日 至 4 月 30 日 期 間 進 行 於 1988 年 或 以 前 ( 即 最 少 25 年 ) 興 建 的 永 久 私 人 住 用 / 綜 合 用 途 樓 宇 中, 隨 機 抽 選 共 幢 樓 宇 在 抽 選 的 樓 宇 中, 26 幢 樓 宇 因 已 拆 卸 而 被 視 為 無 效 在 幢 的 有 效 樓 宇 樣 本 中, 幢 樓 宇 已 全 部 或 部 分 完 成 訪 問 調 查 的 訪 問 結 果 詳 列 如 下 : 表 7: 訪 問 結 果 數 目 % 抽 選 樓 宇 總 數 已 拆 卸 樓 宇 數 目 26 - 有 效 樓 宇 數 目 % 拒 絕 進 入 數 目 ( 拒 絕 讓 訪 問 員 進 入 樓 宇 ) % 受 訪 樓 宇 數 目 % 全 部 完 成 訪 問 部 分 完 成 訪 問 ( 在 完 成 數 次 訪 問 後, 訪 問 員 被 拒 絕 再 進 入 樓 宇 ) 53 受 訪 住 戶 數 目 短 問 卷 長 問 卷

26 2.5.2 以 下 地 圖 分 別 以 粉 紅 色 及 黃 色 顯 示 樓 齡 達 25 年 或 以 上 的 永 久 私 人 住 用 / 綜 合 用 途 樓 宇 及 幢 受 訪 樓 宇 的 分 佈 值 得 注 意 的 是 樓 齡 達 25 年 或 以 上 的 永 久 私 人 住 用 / 綜 合 用 途 樓 宇 集 中 在 九 龍 區 及 香 港 島 按 上 文 所 述 採 用 的 兩 階 段 分 層 抽 樣 設 計, 受 訪 樓 宇 均 遍 佈 香 港 所 有 地 區 地 圖 8: 樓 宇 分 佈 25

27 2.6 限 制 本 調 查 已 盡 力 透 過 詳 細 的 數 據 審 核 及 仔 細 程 序 處 理 以 確 保 所 得 出 的 結 果 準 確, 然 而 資 料 仍 然 會 出 現 有 抽 樣 誤 差 和 非 抽 樣 誤 差 從 不 同 樣 本 所 衍 生 的 樣 本 估 計 值 會 彼 此 不 同 抽 樣 誤 差 以 標 準 誤 差 來 量 度, 有 賴 樣 本 大 小 抽 樣 方 法 及 有 關 特 徵 的 內 在 差 異 本 調 查 採 用 大 折 刀 連 續 重 疊 抽 據 法 (Jackknife Repeated Replications Method) 17 估 算 標 準 誤 差 採 用 了 某 一 抽 樣 估 計 值 的 95% 置 信 區 間 18, 其 上 下 限 分 別 在 樣 本 估 計 值 之 上 及 之 下 相 距 約 1.96 乘 以 標 準 誤 差 儘 管 引 入 多 項 預 防 措 施, 非 抽 樣 誤 差 仍 然 可 能 發 生, 如 訪 問 員 的 誤 差 ( 例 如 錯 誤 輸 入 編 碼 ) 和 受 訪 者 誤 差 ( 錯 誤 追 溯 事 件 或 有 目 的 地 誤 報 ) 章 節 2.4 中 列 出 的 措 施, 應 有 助 於 早 期 識 別 上 述 的 錯 誤, 並 可 即 時 採 取 補 救 行 動 人 口 普 查 主 要 報 告 : 第 二 冊, 第 49 頁, 由 政 府 統 計 處 在 2012 年 11 月 出 版 若 以 同 樣 方 法 抽 取 100 個 同 樣 大 小 的 樣 本, 每 個 樣 本 計 算 其 置 信 區 間, 可 預 期 當 中 有 95 個 置 信 區 間 將 包 括 了 整 體 的 參 數 26

28 第 三 章 估 算 香 港 分 間 樓 宇 單 位 的 數 目 3.1 分 間 樓 宇 單 位 的 定 義 分 間 樓 宇 單 位 普 遍 指 住 宅 屋 宇 單 位 被 分 間 成 兩 個 或 以 上 較 小 單 位 作 出 租 用 途 普 遍 來 說, 是 拆 除 原 先 的 間 隔 牆 並 加 設 新 的 間 隔 牆 裝 置 新 的 廁 所 及 廚 房 和 改 動 或 加 設 內 部 排 水 渠 系 統 這 些 工 程 可 能 會 影 響 樓 宇 安 全 及 衞 生 近 年, 公 眾 亦 關 注 在 分 間 樓 宇 單 位 的 樓 宇 和 消 防 安 全 問 題 大 部 分 分 間 樓 宇 單 位 都 位 於 舊 樓 此 類 單 位 大 部 分 均 配 置 有 獨 立 的 廁 所 及 / 或 煮 食 的 地 方 這 些 分 間 樓 宇 單 位 通 常 以 混 凝 土 或 木 板 作 間 隔 牆, 將 屋 宇 單 位 分 間 成 兩 個 或 以 上 較 小 的 單 位, 而 興 建 在 屋 宇 單 位 內 的 走 廊 主 要 用 作 進 出 街 道 或 樓 梯 用 途 下 圖 所 示 的 是 最 常 見 的 分 間 樓 宇 單 位 的 類 型 圖 9: 分 間 樓 宇 單 位 例 子 (1) 27

29 3.1.3 有 些 分 間 樓 宇 單 位 是 以 改 變 原 有 樓 宇 的 構 造 所 建 成 的 如 下 圖 所 示, 在 三 樓 一 個 屋 宇 單 位 的 結 構 牆 上 有 新 建 的 門 口, 但 在 同 一 樓 宇 的 四 樓, 同 樣 位 置 的 屋 宇 單 位 卻 沒 有 同 樣 的 門 口 這 些 額 外 工 程 可 能 會 令 樓 宇 負 荷 過 重 並 影 響 樓 宇 的 結 構 圖 10: 分 間 樓 宇 單 位 例 子 (2) 有 些 分 間 樓 宇 單 位 是 沒 有 獨 立 厠 所 和 / 或 煮 食 的 地 方, 租 戶 或 三 房 客 要 與 其 他 租 戶 共 用 屋 宇 單 位 內 的 厠 所 或 其 他 設 施 這 些 分 間 樓 宇 單 位 又 稱 為 板 間 房 或 床 位 寓 所 板 間 房 在 建 築 物 條 例 下 並 沒 有 定 義, 板 間 房 在 舊 樓 一 般 是 以 結 構 簡 單 的 木 間 隔 作 分 間 有 些 板 間 房 的 木 間 隔 和 天 花 板 之 間, 有 空 間 作 空 氣 流 通 之 用, 但 有 些 板 間 房 的 木 間 隔 則 直 達 天 花 板 床 位 寓 所, 俗 稱 籠 屋, 是 作 個 人 住 宿 的 地 方, 而 有 12 個 床 位 或 以 上 的 床 位 寓 所 都 是 受 床 位 寓 所 條 例 19 所 監 管 造 訪 住 在 板 間 房 和 床 位 寓 所 的 住 戶 時, 一 般 未 能 確 定 分 間 樓 宇 單 位 內 是 否 有 新 的 間 隔 下 圖 所 示 的 是 最 常 見 的 例 子, 有 三 位 租 戶 住 在 屋 宇 單 位 內, 並 共 用 客 廳 厠 所 和 煮 食 的 地 方 19 床 位 寓 所 受 床 位 寓 所 條 例 ( 第 447 章 ) 監 管, 以 確 保 居 住 者 和 其 他 住 戶 的 安 全 28

30 圖 11: 分 間 樓 宇 單 位 例 子 (3) 值 得 注 意 的 是 如 下 圖 所 示, 有 些 業 主 會 將 屋 宇 單 位 的 客 廳 改 建 成 房 間 或 擴 大 現 有 的 房 間 出 租, 只 剩 下 走 廊 作 進 出 目 的 租 戶 需 要 共 用 厠 所 和 煮 食 的 地 方 此 外, 若 在 屋 宇 單 位 內 只 有 狹 窄 的 走 廊, 當 發 生 火 警 時, 住 戶 可 能 有 逃 生 的 困 難 圖 12: 分 間 樓 宇 單 位 例 子 (4) 29

31 3.1.7 在 外 勤 工 作 期 間, 訪 問 員 首 先 檢 查 郵 箱 以 了 解 抽 選 樓 宇 內 屋 宇 單 位 的 分 佈 造 訪 所 有 抽 選 樓 宇 內 屋 宇 單 位 時, 訪 問 員 盡 力 訪 問 住 在 該 屋 宇 單 位 的 住 戶, 並 確 認 各 類 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位, 如 圖 9 和 10 所 示 值 得 注 意 的 是, 本 調 查 未 能 確 定 屋 宇 單 位 內 已 有 的 間 隔 牆 是 樓 宇 原 有 的 間 隔 或 是 及 後 才 加 設 的 20 訪 問 員 及 租 戶 亦 未 必 能 知 道 原 有 屋 宇 單 位 的 建 築 平 面 圖 的 情 況 如 上 述 例 子 所 示, 屋 宇 單 位 會 以 不 同 的 方 式 分 間 為 多 個 較 小 單 位 板 間 房 如 圖 11 所 示 可 能 改 建 成 如 圖 12 所 示, 並 在 屋 宇 單 位 內 建 主 要 作 進 出 街 道 或 樓 梯 之 用 的 走 廊 有 見 及 此, 本 調 查 採 用 了 一 個 初 步 定 義, 包 括 由 多 於 一 位 住 戶 21 住 的 屋 宇 單 位 及 分 間 成 兩 個 或 以 上 單 位 的 屋 宇 單 位 共 同 租 本 調 查 採 用 了 以 下 的 分 間 樓 宇 單 位 定 義 : 分 間 樓 宇 單 位 是 由 一 個 屋 宇 單 位 分 成 兩 個 或 以 上 的 單 位, 並 以 出 租 予 多 於 一 個 住 戶 為 目 的 訪 問 員 並 不 具 備 相 關 技 能 和 專 業 知 識 判 斷 分 間 工 程 是 否 違 反 任 何 相 關 條 例 家 庭 住 戶 組 成 是 由 一 組 人 生 活 在 一 起 及 共 同 提 供 生 活 必 需 品 他 們 不 需 要 有 關 係 如 果 一 個 人 不 需 與 其 他 人 共 享 生 活 必 需 品, 他 也 被 視 為 一 個 住 戶 在 這 種 情 況 下, 是 一 人 住 戶 30

32 3.2 比 率 推 估 法 本 調 查 採 用 比 率 推 估 法, 按 樓 齡 應 課 差 餉 租 值 和 地 理 特 徵 估 計, 估 算 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 數 目 和 分 間 樓 宇 單 位 的 數 目 比 率 推 估 法 是 按 調 查 樣 本 估 算 的 輔 助 變 數 與 已 知 的 同 一 變 數 的 總 數 作 比 較 來 計 算 的 比 率 的 權 數 是 X/x (X 是 已 知 輔 助 變 數 的 總 數, 而 x 是 根 據 受 訪 樣 本 單 位 的 相 關 估 算 數 目 ) 權 數 是 假 設 了 總 體 總 數 及 輔 助 變 數 同 樣 是 按 樣 本 估 算 的 採 用 分 別 比 率 推 估 值 估 算 在 同 一 層 的 比 率, 及 後 將 各 分 別 比 率 推 估 值 加 權 的 總 數 為 總 比 率 推 估 值 若 輔 助 變 數 與 總 體 變 數 有 很 大 相 關 ( 即 在 特 定 分 層 內 的 樓 宇 數 目 和 屋 宇 單 位 數 目 ), 採 用 比 率 推 估 法 會 較 為 準 確 無 論 如 何, 分 層 樣 本 數 目 較 少 及 輔 助 變 數 與 總 體 變 數 相 關 性 較 低 時, 從 比 率 推 估 法 所 得 的 準 確 度 會 較 低 22 澳 洲 統 計 局 之 統 計 概 念 資 料 庫 "Labour Statistics: Concepts, Sources and Methods", Chapter 16 - Overview of Survey Methods, Canberra, ( 只 備 有 英 文 版 本 ) 31

33 3.3 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 數 目 根 據 由 2013 年 1 月 31 日 至 4 月 30 日 期 間 實 地 造 訪 和 訪 問 所 得 的 資 料, 在 樓 齡 25 年 或 以 上 的 永 久 私 人 住 用 樓 宇 中, 新 界 西 和 九 龍 區 的 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 百 分 比 分 別 是 4.1% 和 3.9% 而 新 界 東 (2.1%) 及 香 港 島 (2%) 相 對 的 估 算 百 分 比 則 較 低 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 估 算 數 目 為 個 在 九 龍 區, 估 算 數 目 為 個, 佔 全 港 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 總 數 的 49.5% 在 香 港 島 及 新 界 西, 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 的 估 算 數 目 分 別 為 及 個, 佔 全 港 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 總 數 的 23.9% 及 20.7% 而 餘 下 的 個 則 位 於 新 界 東 23, 佔 全 港 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 總 數 的 5.9% 表 13: 在 樓 齡 25 年 或 以 上 的 私 人 住 用 單 位 中, 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 的 估 算 數 目 樓 齡 25 年 或 以 上 的 私 人 住 用 單 位 數 目 24 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 的 估 算 百 分 比 25 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 的 估 算 數 目 香 港 島 % 九 龍 % 新 界 東 % 新 界 西 % 總 數 % 相 對 其 他 地 區, 位 於 新 界 東 樓 齡 25 年 或 以 上 的 永 久 私 人 住 用 單 位 數 目 最 低, 儘 管 估 算 的 百 分 比 為 2.1%, 新 界 東 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 估 算 數 目 為 最 低 24 屋 宇 單 位 總 數 是 來 自 差 餉 物 業 估 價 署 的 資 料 庫 包 括 了 興 建 於 1988 年 或 以 前 ( 即 最 少 25 年 ) 的 永 久 私 人 住 用 / 綜 合 用 途 樓 宇, 並 不 包 括 村 屋 25 本 調 查 採 用 比 率 推 估 法, 按 樓 齡 應 課 差 餉 租 值 和 地 理 特 徵 估 計, 估 算 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 數 目 和 分 間 樓 宇 單 位 的 數 目 32

34 3.3.3 調 查 結 果 顯 示 每 個 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 中, 分 間 樓 宇 單 位 數 目 介 乎 2 至 18 個 在 香 港 島 九 龍 區 及 新 界 西, 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 平 均 分 間 了 3.6 個 小 單 位 在 新 界 東, 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 平 均 分 間 了 3.2 個 小 單 位, 較 其 他 三 區 為 低 表 14: 樓 齡 25 年 或 以 上 的 私 人 住 用 單 位, 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 數 目 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 的 估 算 數 目 在 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 中, 分 間 樓 宇 單 位 的 平 均 數 目 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 數 目 26 香 港 島 九 龍 新 界 東 新 界 西 總 數 估 算 分 間 樓 宇 單 位 的 數 目 是 以 章 節 3.1 中 的 初 步 定 義 為 基 礎 33

35 3.3.4 採 用 比 率 推 估 法, 本 調 查 估 算 分 間 樓 宇 單 位 共 有 個 在 95% 置 信 區 間, 分 間 樓 宇 單 位 數 目 的 下 限 和 上 限 分 別 為 和 個 在 九 龍 區, 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 數 目 為 個, 佔 全 港 分 間 樓 宇 單 位 總 數 的 49.8% 在 香 港 島 及 新 界 西, 估 算 數 目 分 別 為 及 個, 佔 全 港 分 間 樓 宇 單 位 總 數 的 23.9% 及 21.1% 而 餘 下 的 個 分 間 樓 宇 單 位 則 位 於 新 界 東, 佔 全 港 分 間 樓 宇 單 位 總 數 的 5.2% 圖 15: 樓 齡 25 年 或 以 上 的 私 人 住 用 單 位, 分 間 樓 宇 單 位 估 算 數 目 的 四 區 分 佈 34

36 3.3.5 下 列 地 圖 顯 示 樓 齡 25 年 或 以 上 永 久 私 人 住 用 / 綜 合 用 途 樓 宇 及 幢 受 訪 樓 宇 的 分 佈, 並 分 別 以 粉 紅 色 及 黃 色 表 示 在 調 查 中 發 現 有 分 間 樓 宇 單 位 的 樓 宇 則 以 藍 色 來 表 示 地 圖 16: 有 分 間 樓 宇 單 位 的 受 訪 樓 宇 分 佈 35

37 3.3.6 在 2012 年, 香 港 的 家 庭 住 戶 總 數 為 戶 27 當 中, 估 算 住 在 分 間 樓 宇 單 位 的 家 庭 住 戶 數 目 為 戶 (2.8%) 九 龍 區 的 家 庭 住 戶 數 目 為 戶, 當 中 有 4.5% 家 庭 住 戶 住 在 分 間 樓 宇 單 位 在 香 港 島 和 新 界 西, 家 庭 住 戶 的 數 目 分 別 為 及 戶, 當 中 有 3.8% 及 2.1% 家 庭 住 戶 居 住 在 分 間 樓 宇 單 位 新 界 東 的 家 庭 住 戶 數 目 為 戶, 當 中 有 0.6% 家 庭 住 戶 住 在 分 間 樓 宇 單 位 表 17: 樓 齡 25 年 或 以 上 私 人 住 用 單 位 中 分 間 樓 宇 單 位 的 家 庭 住 戶 百 分 比 住 在 分 間 樓 宇 單 位 28 的 家 庭 住 戶 29 的 估 算 數 目 家 庭 住 戶 的 數 目 ( 統 計 處 2012) 30 住 在 分 間 樓 宇 單 位 的 家 庭 住 戶 百 分 比 香 港 島 % 九 龍 % 新 界 東 % 新 界 西 % 總 數 % 政 府 統 計 處 二 零 一 一 年 按 區 議 會 分 區 劃 分 的 人 口 及 住 戶 統 計 資 料 估 算 分 間 樓 宇 單 位 的 數 目 是 以 章 節 3.1 中 的 初 步 定 義 為 基 礎 一 個 分 間 樓 宇 單 位 由 一 個 家 庭 住 戶 佔 用 政 府 統 計 處 二 零 一 一 年 按 區 議 會 分 區 劃 分 的 人 口 及 住 戶 統 計 資 料 36

38 3.3.7 下 列 地 圖 分 別 顯 示 住 在 四 區 内 分 間 樓 宇 單 位 的 家 庭 住 戶 百 分 比 地 圖 18: 在 四 區 内 樓 齡 25 年 或 以 上 私 人 住 用 單 位 中 分 間 樓 宇 單 位 的 家 庭 住 戶 百 分 比 37

39 3.3.8 住 在 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 人 數 為 人, 佔 全 港 總 人 口 的 2.4% 31 住 在 九 龍 區 的 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 人 數 為 人 ( 佔 九 龍 區 總 人 口 的 3.8%) 住 在 香 港 島 和 新 界 西 的 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 人 數 分 別 為 人 及 人 ( 分 別 佔 3% 及 2.3%) 住 在 新 界 東 的 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 人 數 為 人 (0.4%) 表 19: 在 四 區 内 樓 齡 25 年 或 以 上 私 人 住 用 單 位 中 分 間 樓 宇 單 位 人 口 百 分 比 住 在 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 人 數 32 人 數 ( 統 計 處 2012) 33 住 在 分 間 樓 宇 單 位 的 人 數 百 分 比 香 港 島 % 九 龍 % 新 界 東 % 新 界 西 % 總 數 % 政 府 統 計 處 二 零 一 一 年 按 區 議 會 分 區 劃 分 的 人 口 及 住 戶 統 計 資 料 住 在 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 人 數 是 由 調 查 收 集 的 數 據 所 編 製 政 府 統 計 處 二 零 一 一 年 按 區 議 會 分 區 劃 分 的 人 口 及 住 戶 統 計 資 料 38

40 3.3.9 下 列 地 圖 分 別 顯 示 住 在 四 區 内 分 間 樓 宇 單 位 的 人 口 百 分 比 地 圖 20: 在 四 區 内 樓 齡 25 年 或 以 上 的 私 人 住 用 單 位 中 的 分 間 樓 宇 單 位 的 人 口 百 分 比 39

41 第 四 章 調 查 結 果 4.1 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 特 徵 調 查 蒐 集 了 居 住 在 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 的 人 口 特 徵 資 料, 包 括 住 戶 成 員 人 數 居 所 租 住 情 況 和 住 戶 收 入 主 要 調 查 結 果 詳 列 如 下 小 型 住 戶 佔 大 多 數 :27.1% 是 一 人 住 戶 26.2% 是 二 人 住 戶 和 20.7% 是 三 人 住 戶 另 外, 四 人 及 五 人 或 以 上 住 戶 分 別 佔 13.6% 和 11.6% 圖 21: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 成 員 人 數 (%) 資 料 來 源 : 基 於 長 問 卷 及 短 問 卷 所 收 集 的 資 料 40

42 % 住 在 分 間 樓 宇 單 位 的 住 戶 是 單 一 租 戶 11.8% 的 住 戶 與 其 他 住 戶 一 起 居 住, 屬 合 租 戶 二 房 東 或 三 房 客 % 住 戶 居 住 在 以 混 凝 土 或 木 板 作 間 隔 牆, 將 屋 宇 單 位 分 間 成 兩 個 或 以 上 較 小 的 分 間 樓 宇 單 位 內, 而 興 建 在 屋 宇 單 位 內 的 走 廊 主 要 用 作 進 出 街 道 或 樓 梯 用 途 ( 如 圖 9 所 示 ) 11.6% 及 0.2% 的 住 戶 分 別 居 住 在 板 間 房 和 床 位 寓 所 ( 如 圖 11 所 示 ) 圖 22: 分 間 樓 宇 單 位 的 類 型 (%) 屋 宇 單 位 內 的 走 廊 主 要 用 作 進 出 街 道 或 樓 梯, 88.2% 板 間 房, 11.6% 床 位 寓 所,0.2% 資 料 來 源 : 基 於 長 問 卷 及 短 問 卷 所 收 集 的 資 料 41

43 4.1.5 約 有 13.7% 的 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 為 綜 援 戶,86.3% 則 是 非 綜 援 戶 而 住 在 分 間 樓 宇 單 位 的 綜 援 戶 中, 24.4% 為 一 人 住 戶 21.7% 為 五 人 或 以 上 住 戶 及 21.2% 為 二 人 住 戶 圖 23: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 是 否 綜 援 戶 (%) 非 綜 援 戶, 86.3% 綜 援 戶, 13.7% 按 家 庭 住 戶 成 員 人 數 分 析 1 人 24.4% 2 人 21.2% 3 人 15.4% 4 人 17.3% 5 人 或 以 上 21.7% 資 料 來 源 : 基 於 長 問 卷 所 收 集 的 資 料 42

44 4.1.6 住 在 分 間 樓 宇 單 位 的 非 綜 援 戶 中,38.1% 的 每 月 工 作 收 入 為 $15,000 或 以 上 29.5% 的 每 月 工 作 收 入 介 乎 $10,000 至 $14,999 調 查 結 果 亦 顯 示,6.5% 的 非 綜 援 戶 沒 有 任 何 收 入 ( 例 如 退 休 夫 婦 ) 值 得 注 意 的 是, 9.4% 受 訪 者 拒 絕 提 供 他 們 的 每 月 工 作 收 入 資 料 有 鑑 於 拒 答 率 偏 高, 在 闡 釋 有 關 入 息 的 數 據 時 要 謹 慎 表 24: 非 綜 援 戶 的 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 每 月 工 作 收 入 (%) 每 月 工 作 收 入 佔 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 百 分 比 沒 有 收 入 6.5% 少 於 $6, % $6,000 $7, % $8,000 $9, % $10,000 $14, % $15,000 或 以 上 38.1% 拒 絕 作 答 9.4% 人 均 每 月 工 作 收 入 $5,490 資 料 來 源 : 基 於 長 問 卷 所 收 集 的 資 料 43

45 4.1.7 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 的 主 要 家 庭 收 入 來 源 是 工 作 收 入 ( 佔 所 有 住 戶 的 83.6%), 而 13.7% 的 住 戶 依 靠 綜 援 來 維 持 生 計 圖 25: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 家 庭 收 入 來 源 * (%) 工 作 收 入 83.6% 綜 援 13.7% 積 蓄 高 齡 津 貼 傷 殘 津 貼 子 女 供 養 其 他 6.6% 3.4% 1.4% 0.6% 3.4% 0% 20% 40% 60% 80% 100% * 此 問 題 容 許 選 擇 多 項 回 應 資 料 來 源 : 基 於 長 問 卷 所 收 集 的 資 料 44

46 4.2 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 的 人 口 特 徵 調 查 蒐 集 了 居 住 在 分 間 樓 宇 單 位 內 每 名 住 戶 成 員 的 人 口 特 徵 資 料, 例 如 性 別 年 齡 婚 姻 狀 況 教 育 程 度 經 濟 活 動 狀 況 及 在 港 居 住 年 期 等 住 戶 的 社 會 經 濟 特 徵 分 析 如 下 % 的 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 成 員 為 男 性, 其 餘 的 45.6% 為 女 性 % 的 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 成 員 年 齡 為 35 至 44 歲 ( 男 :8.3% 女 :18%), 55 歲 或 以 上 和 24 歲 或 以 下 各 有 24.5% 在 年 青 (24 歲 或 以 下 ) 和 年 長 (55 歲 或 以 上 ) 的 群 組 中, 男 性 住 戶 成 員 較 多 在 中 年 的 群 組 中, 特 別 是 年 齡 為 35 至 44 歲 則 女 性 住 戶 成 員 居 多 圖 26: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 成 員 年 齡 和 性 別 分 佈 (%) 30% 20% 10% 0% 12.1% 12.4% 4.1% 3.8% 8.0% 8.6% 9.4% 26.3% 18.0% 15.3% 16.2% 3.7% 8.7% 1.5% 5.8% 12.5% 8.3% 6.6% 6.8% 3.6% 女 性 (45.6%) 男 性 (54.4%) 8.3% 或 以 上 資 料 來 源 : 基 於 長 問 卷 所 收 集 的 資 料 45

47 % 的 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 成 員 婚 姻 狀 況 為 已 婚 ( 男 :22.6% 女 :23%), 34.4% 表 示 從 未 結 婚 ( 男 :23.8% 女 :10.6%) 在 從 未 結 婚 的 住 戶 成 員 中, 以 男 性 住 戶 成 員 居 多 圖 27: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 成 員 的 婚 姻 狀 況 分 佈 (%) 50% 45.6% 40% 30% 34.4% 10.6% 23.0% 女 性 (45.6%) 男 性 (54.4%) 20% 10% 0% 23.8% 3.6% 22.6% 2.6% 13.8% 8.5% 1.8% 1.7% 1.8% 0.9% 5.3% 從 未 結 婚 同 居 已 婚 喪 偶 離 婚 / 分 居 資 料 來 源 : 基 於 長 問 卷 所 收 集 的 資 料 % 的 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 成 員 是 從 事 經 濟 活 動 人 士,43.2% 是 非 從 事 經 濟 活 動 人 士, 包 括 退 休 人 士 家 務 料 理 者 學 生 或 非 在 職 和 非 在 學 人 士 % 的 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 成 員 的 教 育 程 度 達 中 學 程 度,25.3% 則 為 小 學 程 度 或 以 下 只 有 8.6% 擁 有 大 專 或 以 上 教 育 程 度 圖 28: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 成 員 的 教 育 程 度 (%) 80% 66.1% 60% 40% 20% 25.3% 8.6% 0% 小 學 或 以 下 中 學 大 專 或 以 上 資 料 來 源 : 基 於 長 問 卷 所 收 集 的 資 料 46

48 % 的 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 成 員 是 居 港 少 於 7 年 的 新 來 港 人 士 在 港 已 居 住 7 年 或 以 上 的 有 64.6% 圖 29: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 成 員 在 港 居 住 年 期 (%) 香 港 居 民 (7 年 或 以 上 ), 64.6% 新 來 港 ( 少 於 7 年 ), 35.4% 資 料 來 源 : 基 於 長 問 卷 所 收 集 的 資 料 在 各 個 年 齡 組 別 中,15 至 24 歲 及 25 至 34 歲 的 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 成 員 較 多 是 新 來 港 人 士, 分 別 有 8.4% 和 5.3% 圖 30: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 成 員 的 年 齡 和 在 港 居 住 年 期 (%) 30% 20% 10% 0% 26.3% 新 來 港 (35.4%) 7.9% 香 港 居 民 (64.6%) 15.3% 16.2% 12.1% 12.4% 1.6% 2.4% 9.4% 6.6% 8.3% 8.4% 18.4% 5.3% 14.6% 3.2% 9.7% 8.7% 4.0% 4.1% 5.1% 或 以 上 資 料 來 源 : 基 於 長 問 卷 所 收 集 的 資 料 47

49 4.3 分 間 樓 宇 單 位 的 特 徵 統 計 調 查 蒐 集 了 分 間 樓 宇 單 位 狀 況 的 資 料, 包 括 單 位 的 面 積 單 位 內 的 設 施 租 金 及 租 金 的 變 化 分 間 樓 宇 單 位 的 狀 況 分 析 如 下 根 據 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 所 提 供 的 資 料,55.4% 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 居 於 面 積 約 70 至 139 平 方 呎 的 單 位, 10.8% 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 的 居 住 單 位 面 積 是 70 平 方 呎 以 下 調 查 結 果 顯 示 很 多 住 戶 居 住 在 擠 迫 的 環 境 之 內 另 外, 分 別 有 22% 和 10.5% 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 的 居 住 單 位 面 積 為 140 至 209 平 方 呎 及 210 至 279 平 方 呎 只 有 1.3% 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 的 居 住 單 位 面 積 是 280 平 方 呎 或 以 上 圖 31: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 所 提 供 單 位 面 積 的 資 料 (%) 60% 55.4% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 22.0% 10.8% 10.5% 1.3% 少 於 70 平 方 呎 平 方 呎 平 方 呎 平 方 呎 280 平 方 呎 或 以 上 資 料 來 源 : 基 於 長 問 卷 及 短 問 卷 所 收 集 的 資 料 所 有 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 的 平 均 人 均 單 位 面 積 約 為 67.6 平 方 呎 一 人 住 戶 的 平 均 人 均 單 位 面 積 約 為 118 平 方 呎 二 人 住 戶 的 平 均 人 均 單 位 面 積 約 為 61.5 平 方 呎 三 人 或 以 上 的 住 戶 的 情 況 較 差, 平 均 人 均 單 位 面 積 均 低 於 50 平 方 呎 48

50 圖 32: 分 間 樓 宇 單 位 平 均 人 均 面 積 ( 平 方 呎 ) 人 2 人 3 人 4 人 5 人 或 以 上 所 有 住 戶 住 戶 成 員 人 數 資 料 來 源 : 基 於 長 問 卷 及 短 問 卷 所 收 集 的 資 料 根 據 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 提 供 的 資 料, 大 部 分 分 間 樓 宇 單 位 都 有 以 下 設 施 如 窗 戶 ( 佔 所 有 分 間 樓 宇 單 位 的 95.4%) 獨 立 電 錶 (93.7%) 食 水 供 應 (89.9%) 及 獨 立 廁 所 (89.1%) % 有 廚 房 或 煮 食 地 方 35 值 得 注 意 的 是 同 時 有 獨 立 廁 所 和 廚 房 或 煮 食 地 方 的 分 間 樓 宇 單 位 有 54.3% 表 33: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 所 提 供 有 關 單 位 內 設 施 的 資 料 (%) 分 間 樓 宇 單 位 內 的 設 施 * 佔 分 間 樓 宇 單 位 百 分 比 獨 立 廁 所 89.1% 廚 房 或 煮 食 地 方 54.3% 獨 立 廁 所 和 廚 房 或 煮 食 地 方 54.3% 窗 戶 95.4% 獨 立 電 錶 93.7% 食 水 供 應 89.9% * 此 問 題 容 許 選 擇 多 項 回 應 資 料 來 源 : 基 於 長 問 卷 及 短 問 卷 所 收 集 的 資 料 所 有 分 間 樓 宇 單 位 都 有 電 力 供 應 廚 房 或 煮 食 地 方 - 即 具 備 (i) 有 自 來 水 供 應 的 洗 碗 盤 和 (ii) 煮 食 爐 具 的 特 定 地 方 49

51 4.3.5 按 分 間 樓 宇 單 位 內 有 沒 有 具 備 必 要 設 施 的 分 析, 估 算 有 個 分 間 樓 宇 單 位 是 缺 少 其 中 一 項 必 要 設 施 ( 廚 房 或 煮 食 地 方 / 廁 所 / 食 水 ), 佔 分 間 樓 宇 單 位 估 算 總 數 的 45.7% 而 這 個 分 間 樓 宇 單 位 需 要 特 別 關 注 表 34: 按 分 間 樓 宇 單 位 內 是 否 備 有 必 要 的 設 施 分 析 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 數 目 分 間 樓 宇 單 位 內 的 設 施 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 數 目 % 在 分 間 樓 宇 單 位 內, 缺 少 其 中 一 個 必 要 設 施 ( 廚 房 或 煮 食 地 方 / 廁 所 / 食 水 ) % 在 分 間 樓 宇 單 位 內, 所 有 必 要 設 施 ( 廚 房 或 煮 食 地 方 / 廁 所 / 食 水 ) 齊 備 % 總 數 % 所 有 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 的 每 月 平 均 租 金 約 是 $3,790 租 金 隨 著 住 戶 成 員 人 數 增 加 而 增 加 五 人 或 以 上 的 住 戶, 分 間 樓 宇 單 位 的 每 月 平 均 租 金 約 是 $5,080 另 一 方 面, 所 有 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 的 每 月 平 均 租 金 呎 價 約 是 $29.1 表 35: 按 住 戶 成 員 人 數 分 析 分 間 樓 宇 單 位 租 金 住 戶 成 員 人 數 每 月 平 均 租 金 (HK$) 平 均 呎 價 (HK$) 1 人 $3,070 $ 人 $3,480 $ 人 $4,020 $ 人 $4,330 $ 人 或 以 上 $5,080 $28.8 所 有 住 戶 $3,790 $29.1 資 料 來 源 : 基 於 長 問 卷 及 短 問 卷 所 收 集 的 資 料 50

52 % 的 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 表 示 租 金 在 過 去 一 年 沒 有 改 變, 而 41.7% 表 示 租 金 在 過 去 一 年 有 所 增 加 在 過 去 一 年 租 金 曾 增 加 的 分 間 樓 宇 單 位 中,39.4% 表 示 租 金 增 加 的 百 分 比 低 於 5%, 而 平 均 月 租 增 幅 約 是 $542 圖 36: 過 去 一 年 的 租 金 變 化 (%) 沒 有 改 變, 58.3% 增 加, 41.7% 租 金 增 加 百 分 比 佔 有 租 金 增 加 的 住 戶 百 分 比 少 於 5.0% 39.4% 5.0%-9.9% 22.2% 10.0%-14.9% 21.2% 15.0%-19.9% 13.9% 20.0% 或 以 上 3.3% 資 料 來 源 : 基 於 長 問 卷 所 收 集 的 資 料 所 有 住 在 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 的 租 金 與 收 入 比 率 中 位 數 是 29.2% 這 數 值 高 於 所 有 住 在 香 港 私 人 住 用 單 位 的 租 金 與 收 入 比 率 中 位 數 (25.7%) 36 以 住 戶 成 員 人 數 作 分 析,5 人 或 以 上 的 住 戶 的 租 金 與 收 入 比 率 中 位 數 最 高, 達 31.4% 表 37: 按 住 戶 成 員 人 數 分 析 租 金 與 收 入 比 率 中 位 數 (%) 住 戶 成 員 人 數 租 金 與 收 入 比 率 中 位 數 1 人 28.0% 2 人 28.9% 3 人 28.0% 4 人 28.0% 5 人 或 以 上 31.4% 所 有 住 戶 29.2% 資 料 來 源 : 基 於 長 問 卷 及 短 問 卷 所 收 集 的 資 料 年 人 口 普 查 - 主 要 報 告 : 第 一 冊 由 政 府 統 計 處 於 2012 年 11 月, 第 171 頁 公 佈 51

53 4.4 分 間 樓 宇 單 位 及 其 所 在 樓 宇 的 狀 況 由 於 訪 問 員 並 不 具 備 相 關 技 能 及 專 業 知 識 以 評 估 樓 宇 和 分 間 樓 宇 單 位 的 狀 況, 所 以 關 於 樓 宇 和 分 間 樓 宇 單 位 狀 況 的 資 料 或 意 見 是 由 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 提 供 的 % 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 認 為 其 所 住 單 位 整 體 狀 況 一 般, 另 有 28% 住 戶 表 示 滿 意 ( 滿 意 :27.8%, 非 常 滿 意 :0.2%) 其 單 位 的 整 體 狀 況 然 而, 亦 有 14.4% 住 戶 不 滿 意 ( 不 滿 意 :8.5%, 非 常 不 滿 意 :5.9%) 其 所 住 的 分 間 樓 宇 單 位 的 整 體 狀 況 圖 38: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 對 分 間 樓 宇 單 位 的 整 體 滿 意 程 度 (%) 100% 80% 60% 57.6% 40% 20% 0% 27.8% 5.9% 8.5% 0.2% 非 常 不 滿 意 不 滿 意 一 般 滿 意 非 常 滿 意 資 料 來 源 : 基 於 長 問 卷 所 收 集 的 資 料 52

54 % 住 戶 表 示 滿 意 ( 滿 意 :51%, 非 常 滿 意 :2%) 其 分 間 樓 宇 單 位 內 的 空 氣 流 通 度, 相 反, 有 23% 住 戶 表 示 不 滿 意 ( 不 滿 意 :18.7%, 非 常 不 滿 意 : 4.3%) 47.2% 住 戶 表 示 不 滿 意 ( 不 滿 意 :30%, 非 常 不 滿 意 :17.2%) 其 分 間 樓 宇 單 位 的 擠 迫 度, 尤 其 是 3 人 或 以 上 的 住 戶, 其 人 均 面 積 更 是 少 於 50 平 方 呎 表 39: 住 在 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 對 其 分 間 樓 宇 單 位 狀 況 的 意 見 (%) 非 常 不 滿 意 不 滿 意 一 般 滿 意 非 常 滿 意 不 適 用 分 間 樓 宇 單 位 的 整 體 狀 況 分 間 樓 宇 單 位 的 空 氣 流 通 度 分 間 樓 宇 單 位 的 居 住 擠 迫 度 5.9% 8.5% 57.6% 27.8% 0.2% - 4.3% 18.7% 24.0% 51.0% 2.0% % 30.0% 17.1% 35.5% 0.2% - 資 料 來 源 : 基 於 長 問 卷 所 收 集 的 資 料 大 約 一 半 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 表 示 曾 遇 到 一 些 關 於 其 分 間 樓 宇 單 位 / 樓 宇 的 問 題, 包 括 滲 水 (54.2%) 石 屎 剝 落 (51.5%), 電 線 鋪 設 凌 亂 (49.1%) 和 鋼 筋 外 露 (47.2%) 而 在 住 戶 所 報 告 的 問 題 中, 有 12.7% 和 11.3% 住 戶 分 別 表 示 滲 水 和 石 屎 剝 落 的 問 題 嚴 重 表 40: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 對 其 分 間 樓 宇 單 位 / 樓 宇 問 題 的 意 見 嚴 重 一 般 不 嚴 重 沒 有 此 問 題 滲 水 情 況 12.7% 9.2% 32.3% 45.8% 石 屎 剝 落 11.3% 7.7% 32.5% 48.5% 電 線 鋪 設 凌 亂 6.0% 26.5% 16.6% 50.9% 鋼 筋 外 露 9.1% 6.2% 31.9% 52.8% 資 料 來 源 : 基 於 長 問 卷 所 收 集 的 資 料 53

55 4.4.5 約 三 分 之 二 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 表 示 滿 意 其 樓 宇 狀 況, 包 括 樓 宇 的 滲 水 情 況 ( 滿 意 :64.7%, 非 常 滿 意 :3.3%) 和 樓 宇 走 廊 和 走 火 通 道 的 暢 通 程 度 ( 滿 意 :64.3%, 非 常 滿 意 :2.5%) 有 多 於 或 約 一 半 住 戶 表 示 滿 意 或 非 常 滿 意 其 樓 宇 的 消 防 設 施 ( 滿 意 :58.8%, 非 常 滿 意 :2.1%) 其 樓 宇 的 治 安 ( 滿 意 :58.1%, 非 常 滿 意 :0.7%) 和 其 樓 宇 內 的 衛 生 狀 況 ( 滿 意 :48.9%, 非 常 滿 意 :0.5%) 值 得 注 意 的 是 約 六 分 之 一 住 戶 表 示 不 滿 意 或 非 常 不 滿 意 其 樓 宇 內 的 衛 生 狀 況 ( 不 滿 意 :14.9%, 非 常 不 滿 意 :2.8%) 和 其 樓 宇 的 治 安 ( 不 滿 意 : 15.1%, 非 常 不 滿 意 :2.2%) 大 約 十 分 之 一 的 住 戶 表 示 不 滿 意 或 非 常 不 滿 意 其 樓 宇 走 廊 和 走 火 通 道 的 暢 通 程 度 ( 不 滿 意 :12%, 非 常 不 滿 意 : 0.9%) 其 樓 宇 滲 水 情 況 ( 不 滿 意 :11.3%, 非 常 不 滿 意 :0.8%) 和 其 樓 宇 的 消 防 設 施 ( 不 滿 意 :7.3%, 非 常 不 滿 意 :2.5%) 本 調 查 結 果 顯 示 有 一 定 數 量 的 住 戶 不 滿 意 其 所 住 的 樓 宇 狀 況, 尤 其 是 衛 生 狀 況 和 治 安 表 41: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 對 其 樓 宇 狀 況 的 意 見 非 常 不 滿 意 不 滿 意 一 般 滿 意 非 常 滿 意 樓 宇 內 的 衛 生 情 況 2.8% 14.9% 32.9% 48.9% 0.5% 樓 宇 走 廊 和 走 火 通 道 的 暢 通 程 度 0.9% 12.0% 20.2% 64.3% 2.5% 消 防 設 施 2.5% 7.3% 29.3% 58.8% 2.1% 樓 宇 滲 水 情 況 0.8% 11.3% 19.9% 64.7% 3.3% 樓 宇 內 的 治 安 2.2% 15.1% 23.9% 58.1% 0.7% 資 料 來 源 : 基 於 長 問 卷 所 收 集 的 資 料 54

56 % 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 熟 悉 或 非 常 熟 悉 住 在 同 一 層 的 鄰 居, 但 只 有 6.6% 住 戶 熟 悉 或 非 常 熟 悉 住 在 同 一 幢 樓 宇 的 鄰 居 圖 42: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 與 鄰 居 的 熟 悉 程 度 (%) 熟 悉 住 在 同 一 幢 樓 宇 內 的 鄰 居 60% 熟 悉 住 在 同 一 層 的 鄰 居 40% 38.3% 37.6% 35.6% 20% 23.5% 17.6% 15.2% 22.8% 0% 6.4% 2.8% 0.2% 完 全 不 認 識 不 甚 認 識 一 般 頗 熟 悉 非 常 熟 悉 資 料 來 源 : 基 於 長 問 卷 所 收 集 的 資 料 % 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 認 為 他 們 與 鄰 居 的 關 係 一 般, 另 有 42.2% 住 戶 認 為 有 良 好 的 鄰 里 關 係 ( 好 :41.6%, 非 常 好 :0.6%) 只 有 1.7% 住 戶 認 為 他 們 與 鄰 居 的 關 係 是 惡 劣 ( 差 :1.4%, 非 常 差 :0.3%) 圖 43: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 與 鄰 里 的 關 係 (%) 100% 80% 60% 40% 56.1% 41.6% 20% 0% 0.3% 1.4% 0.6% 非 常 差 差 一 般 好 非 常 好 資 料 來 源 : 基 於 長 問 卷 所 收 集 的 資 料 55

57 4.5 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 所 面 對 的 困 擾 及 問 題 % 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 擔 憂 將 來 要 尋 找 地 方 搬 遷, 34.2% 遇 到 財 政 問 題 和 30.3% 擔 憂 現 時 的 居 住 環 境 ( 如 滲 水 和 衛 生 情 況 等 ) 亦 分 別 有 12.5% 和 11.5% 遇 到 子 女 學 業 問 題 和 健 康 問 題 在 就 業 方 面, 分 別 有 10.8% 表 示 他 們 開 工 不 足 和 5.8% 表 示 失 業 圖 44: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 面 對 的 困 擾 及 問 題 * (%) 考 慮 搬 遷 到 其 他 屋 宇 單 位 46.8% 經 濟 困 難 現 有 居 所 環 境 ( 如 滲 水 和 衛 生 情 況 等 ) 30.3% 34.2% 子 女 學 業 問 題 健 康 問 題 開 工 不 足 12.5% 11.5% 10.8% 失 業 管 教 子 女 家 庭 問 題 5.8% 4.6% 2.5% 0% 20% 40% * 此 問 題 容 許 選 擇 多 項 多 項 回 應 資 料 來 源 : 基 於 長 問 卷 所 收 集 的 資 料 56

58 4.6 房 屋 需 要 住 戶 住 在 分 間 樓 宇 單 位 的 主 要 原 因 是 方 便 返 工 / 返 學 (64.1%) 分 間 樓 宇 單 位 的 租 金 比 較 可 以 負 擔 ( 與 租 住 整 個 屋 宇 單 位 作 比 較 ) (49.1%) 和 住 戶 有 經 濟 困 難 (28.6%) 其 他 原 因 則 是 父 母 / 親 人 的 居 所 太 擠 迫 (6.5%) 和 家 庭 問 題 (4.4%) 這 正 由 於 如 因 新 婚 夫 婦 婚 後 不 想 與 父 母 同 住 而 搬 出, 但 部 份 人 只 能 負 擔 分 間 樓 宇 單 位 的 租 金 此 外, 只 有 1.5% 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 有 其 他 居 所 圖 45: 住 戶 居 住 在 分 間 樓 宇 單 位 的 原 因 * (%) 方 便 返 工 / 返 學 64.1% 租 金 比 較 可 以 負 擔 ( 與 租 住 整 個 屋 宇 單 位 作 比 較 ) 49.1% 經 濟 困 難 28.6% 父 母 / 親 人 的 居 所 太 擠 迫 6.5% 家 庭 問 題 4.4% 0% 20% 40% 60% 80% * 此 問 題 容 許 選 擇 多 項 多 項 回 應 資 料 來 源 : 基 於 長 問 卷 所 收 集 的 資 料 57

59 % 居 住 在 分 間 樓 宇 單 位 的 住 戶 曾 租 住 房 間 / 板 間 房 13.9% 和 10.1% 住 戶 分 別 曾 租 住 公 共 房 屋 和 整 個 私 人 屋 宇 單 位 8.3% 是 新 來 港 人 士, 他 們 來 港 後 即 入 住 現 時 所 居 住 的 分 間 樓 宇 單 位 有 7.8% 曾 自 置 私 人 屋 宇 單 位 其 他 則 包 括 曾 居 住 居 屋 臨 時 房 屋 和 床 位 等 值 得 注 意 的 是 有 13.9% 住 戶 在 入 住 現 時 分 間 樓 宇 單 位 前 是 公 共 房 屋 住 戶 選 擇 入 住 現 時 分 間 樓 宇 單 位 最 主 要 原 因 是 父 母 / 親 人 的 居 所 太 擠 迫 (34.9%) 方 便 返 工 / 返 學 (34.6%) 和 有 需 要 搬 離 公 屋 而 分 間 樓 宇 單 位 租 金 比 較 可 以 負 擔 (27.3%) 圖 46: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 入 住 分 間 樓 宇 單 位 前 的 住 屋 類 型 (%) 自 置 私 人 樓 宇 7.8% 其 他 1.2% 租 住 房 間 / 板 間 房 58.7% 來 港 後 即 入 住 此 處 8.3% 租 住 整 個 私 人 單 位 10.1% 公 共 房 屋 13.9% 家 庭 住 戶 入 住 分 間 樓 宇 單 位 的 原 因 * 佔 曾 住 在 公 共 房 屋 的 家 庭 住 戶 百 分 比 父 母 / 親 人 的 居 所 太 擠 迫 34.9% 方 便 返 工 / 返 學 34.6% 有 需 要 搬 離 公 屋 而 分 間 樓 宇 單 位 租 金 比 較 可 以 負 擔 27.3% 有 需 要 搬 離 公 屋 而 亦 有 經 濟 困 難 13.1% 家 庭 問 題 10.6% * 此 問 題 容 許 選 擇 多 項 多 項 回 應 資 料 來 源 : 基 於 長 問 卷 所 收 集 的 資 料 58

60 % 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 表 示 他 們 在 過 去 三 年 沒 有 搬 屋 47.4% 住 戶 表 示 曾 在 過 去 三 年 搬 屋, 當 中 有 84.5% 曾 搬 屋 一 次 14.3% 曾 搬 屋 兩 次 和 1.2% 曾 搬 屋 三 次 或 以 上 在 過 去 三 年 曾 搬 屋 的 主 要 原 因 是 不 獲 續 租 (18.3%) 租 金 增 加 (15.9%) 和 沒 有 足 夠 居 住 空 間 (11.6%) 其 他 原 因 則 包 括 家 庭 問 題 方 便 返 工 和 環 境 惡 劣 所 有 住 戶 於 現 時 的 分 間 樓 宇 單 位 平 均 居 住 了 57 個 月 那 些 在 過 去 三 年 曾 搬 屋 的 住 戶, 平 均 於 現 時 的 分 間 樓 宇 單 位 住 了 18 個 月 而 那 些 在 過 去 三 年 並 沒 有 搬 屋 的 住 戶, 則 平 均 於 現 時 的 分 間 樓 宇 單 位 住 了 93 個 月 表 47: 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 在 過 去 三 年 曾 否 搬 屋 佔 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 百 分 比 居 住 在 現 時 分 間 樓 宇 單 位 的 時 間 ( 平 均 ) 在 過 去 三 年 曾 搬 屋 47.4% 18 個 月 次 數 : 一 次 84.5% 兩 次 14.3% 三 次 或 以 上 1.2% 主 要 原 因 : 不 獲 續 租 18.3% 加 租 15.9% 沒 有 足 夠 居 住 空 間 11.6% 其 他 ( 例 如 家 庭 問 題 方 便 返 工 和 環 境 較 差 ) 47.0% 沒 有 提 供 資 料 7.1% 在 過 去 三 年 沒 有 搬 屋 52.6% 93 個 月 所 有 住 戶 100.0% 57 個 月 資 料 來 源 : 基 於 長 問 卷 所 收 集 的 資 料 59

61 % 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 有 申 請 公 共 房 屋 在 這 些 住 戶 當 中,97.1% 仍 在 輪 候 冊 上 2.7% 不 符 合 申 請 資 格 和 0.2% 已 接 受 公 屋 編 配 並 快 將 搬 遷 有 50.4% 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 沒 有 申 請 公 共 房 屋 不 申 請 的 原 因 是 已 超 出 入 息 限 額 (49%) 不 懂 申 請 手 續 (19.3%) 和 不 符 合 居 港 七 年 的 條 件 (15.1%) 其 他 原 因 包 括 家 庭 問 題 和 資 產 超 出 入 息 限 額 表 48: 居 住 在 分 間 樓 宇 單 位 的 住 戶 申 請 公 共 房 屋 資 料 (%) 佔 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 百 分 比 曾 申 請 公 共 房 屋 49.6% 申 請 類 別 : 一 般 家 庭 申 請 81.2% 天 倫 樂 優 先 配 屋 計 劃 5.7% 高 齡 單 身 人 士 優 先 配 屋 計 劃 5.3% 非 長 者 一 人 申 請 3.4% 共 享 頤 年 優 先 配 屋 計 劃 0.1% 沒 有 資 料 提 供 4.3% 現 時 申 請 進 度 : 在 輪 候 冊 上 97.1% 不 符 合 申 請 資 格 2.7% 已 接 受 公 屋 編 配 並 快 將 搬 入 0.2% 沒 有 申 請 公 共 房 屋 50.4% 不 申 請 原 因 超 出 入 息 限 額 49.0% 不 懂 申 請 手 續 19.3% 不 符 合 居 港 七 年 條 件 15.1% 其 他 : 家 庭 問 題 / 資 產 超 出 入 息 限 額 11.7% 所 有 住 戶 100.0% 資 料 來 源 : 基 於 長 問 卷 所 收 集 的 資 料 60

62 4.6.8 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 選 擇 房 屋 的 五 大 因 素 是 租 金 地 區 交 通 單 位 面 積 和 區 內 治 安 而 當 中 最 重 要 的 因 素 是 租 金 (59.4%) 圖 49: 選 擇 居 於 分 間 樓 宇 單 位 的 原 因 及 其 重 要 程 度 (%) 租 金 8.1% 16.1% 59.4% 地 區 ( 如 工 作 或 上 學 地 點 ) 20.5% 24.2% 13.9% 交 通 12.0% 17.4% 30.7% 最 重 要 第 二 重 要 第 三 重 要 單 位 面 積 3.3% 7.0% 9.2% 治 安 2.9% 5.8% 9.3% 0% 20% 40% 60% 80% 資 料 來 源 : 基 於 長 問 卷 所 收 集 的 資 料 61

63 第 五 章 總 結 5.1 調 查 設 計 近 年, 公 眾 越 來 越 關 注 分 間 樓 宇 單 位 的 住 屋 樓 宇 衛 生 及 安 全 相 關 的 問 題, 分 間 樓 宇 單 位 普 遍 指 個 別 樓 宇 單 位 被 分 間 成 兩 個 或 以 上 的 獨 立 小 單 位 以 作 出 租 本 調 查 的 主 要 目 的 是 估 算 全 香 港 分 間 樓 宇 單 位 的 數 目 及 取 得 有 關 單 位 租 戶 的 資 料, 以 便 督 導 委 員 會 在 制 定 房 屋 需 求 推 算 時 作 參 考 之 用 由 於 業 權 分 散 缺 乏 樓 宇 管 理 有 相 對 較 大 的 建 築 面 積, 和 在 分 間 前 的 租 值 ( 反 映 在 應 課 差 餉 租 值 上 ) 相 對 較 低, 因 而 在 分 間 後 能 獲 得 較 高 利 潤, 故 此, 在 舊 樓 內 找 到 有 屋 宇 單 位 被 分 間 成 兩 個 或 以 上 作 出 租 的 單 位 的 機 會 較 那 些 在 新 樓 的 為 高 有 見 及 此, 並 考 慮 到 時 間 有 限, 本 調 查 把 範 圍 局 限 於 樓 齡 25 年 或 以 上 的 樓 宇 37, 這 不 但 可 更 適 切 地 運 用 資 源, 亦 因 為 在 較 新 樓 宇 有 分 間 樓 宇 單 位 的 機 會 非 常 小 的 情 況 下, 可 避 免 對 住 戶 造 成 不 必 要 的 不 便 本 調 查 涵 蓋 了 於 1988 年 或 以 前 ( 即 最 少 25 年 ) 興 建 的 永 久 私 人 住 用 / 綜 合 用 途 樓 宇, 但 不 包 括 村 屋 值 得 注 意 的 是, 屋 宇 單 位 會 以 不 同 的 方 式 分 間 本 調 查 採 用 了 以 下 的 分 間 樓 宇 單 位 定 義 : 分 間 樓 宇 單 位 是 由 一 個 屋 宇 單 位 分 成 兩 個 或 以 上 的 單 位, 並 以 出 租 予 多 於 一 個 住 戶 為 目 的 本 調 查 涵 蓋 以 分 層 隨 機 抽 樣 的 幢 樓 齡 25 年 或 以 上 的 樓 宇, 分 層 因 素 為 樓 齡 應 課 差 餉 租 值 和 地 理 特 徵 ( 如 在 地 鐵 站 附 近 ) 共 有 幢 樓 宇 已 全 部 或 部 分 完 成 訪 問, 佔 樓 齡 25 年 或 以 上 樓 宇 的 10% 造 訪 所 有 抽 選 樓 宇 內 的 屋 宇 單 位 時, 訪 問 員 已 盡 力 訪 問 住 在 該 屋 宇 單 位 的 住 戶, 並 確 認 各 類 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 37 一 項 對 樓 齡 25 年 以 下 的 永 久 私 人 住 用 / 綜 合 用 途 樓 宇 進 行 的 補 充 調 查 已 完 成, 結 果 闡 述 於 附 錄 一 內 62

64 5.2 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 數 目 基 於 比 率 推 估 法, 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 的 估 算 數 目 為 個, 而 分 間 樓 宇 單 位 估 算 的 總 數 為 個 在 95% 置 信 區 間, 分 間 樓 宇 單 位 數 目 的 下 限 和 上 限 分 別 為 和 個 在 九 龍 區, 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 數 目 為 個, 佔 全 港 分 間 樓 宇 單 位 總 數 的 49.8% 在 香 港 島 及 新 界 西, 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 數 目 分 別 有 及 個, 佔 全 港 分 間 樓 宇 單 位 總 數 的 23.9% 及 21.1% 而 餘 下 的 個 分 間 樓 宇 單 位 則 位 於 新 界 東, 佔 全 港 分 間 樓 宇 單 位 總 數 的 5.2% 估 算 全 港 有 家 庭 住 戶 (2.8%) 居 於 分 間 樓 宇 單 位, 而 住 在 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 人 數 為 人, 佔 全 港 總 人 口 的 2.4% 38 住 在 九 龍 區 的 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 人 數 為 人 ( 佔 九 龍 區 總 人 口 的 3.8%) 住 在 香 港 島 和 新 界 西 的 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 人 數 分 別 為 人 及 人 ( 分 別 佔 當 中 人 口 的 3% 及 2.3%) 住 在 新 界 東 的 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 人 數 為 人 (0.4%) 5.3 分 間 樓 宇 單 位 的 特 徵 調 查 結 果 顯 示 很 多 住 戶 居 住 在 擠 迫 的 環 境 內 根 據 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 提 供 的 資 料, 所 有 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 的 平 均 人 均 單 位 面 積 約 為 67.6 平 方 呎 三 人 或 以 上 的 住 戶 的 情 況 較 差, 平 均 人 均 單 位 面 積 均 低 於 50 平 方 呎 雖 然 大 部 份 分 間 單 位 住 戶 都 有 如 窗 戶 獨 立 電 錶 食 水 供 應 及 獨 立 廁 所 等 設 備, 但 仍 有 45.7% 住 戶 未 能 在 單 位 內 同 時 擁 有 獨 立 廁 所 廚 房 和 煮 食 地 方 所 有 住 在 分 間 樓 宇 單 位 的 住 戶 每 月 平 均 繳 交 的 租 金 約 是 $3,790, 平 均 呎 價 約 為 $29.1, 這 甚 至 高 於 一 些 豪 宅 的 呎 價 此 外, 所 有 住 在 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 的 租 金 與 收 入 比 率 中 位 數 是 29.2%, 這 數 值 高 於 所 有 住 在 私 人 住 用 單 位 的 租 金 與 收 入 比 率 中 位 數 (25.7%) 政 府 統 計 處 二 零 一 一 年 按 區 議 會 分 區 劃 分 的 人 口 及 住 戶 統 計 資 料 廚 房 或 煮 食 地 方 - 即 具 備 (i) 有 自 來 水 供 應 的 洗 碗 盤 和 (ii) 煮 食 爐 具 的 特 定 地 方 63

65 5.3.4 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 對 分 間 樓 宇 單 位 及 其 所 在 樓 宇 的 居 住 狀 況 意 見 分 歧 在 單 位 的 擠 迫 程 度 方 面, 約 有 一 半 住 戶 表 示 不 滿 意 另 外, 約 有 一 半 住 戶 表 示 曾 遇 到 如 滲 水 或 漏 水 石 屎 剝 落 電 線 鋪 設 凌 亂 和 鋼 筋 外 露 的 問 題 整 體 上,57.6% 的 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 認 為 其 所 住 的 單 位 整 體 狀 況 一 般, 另 有 28% 住 戶 表 示 滿 意 ( 滿 意 :27.8%, 非 常 滿 意 :0.2%) 其 單 位 的 整 體 狀 況 然 而, 亦 有 14.4% 住 戶 不 滿 意 ( 不 滿 意 :8.5%, 非 常 不 滿 意 :5.9%) 其 所 住 的 分 間 樓 宇 單 位 的 整 體 狀 況 總 括 而 言, 現 時 全 港 分 間 樓 宇 單 位 的 估 算 數 目 為 個, 估 算 居 住 人 口 有 人 調 查 結 果 顯 示, 很 多 居 於 分 間 樓 宇 單 位 的 家 庭 居 住 環 境 擠 迫, 並 欠 缺 必 要 設 施, 即 廚 房 或 煮 食 地 方 廁 所 和 食 水 按 分 間 樓 宇 單 位 內 是 否 具 備 必 要 設 施 來 分 析, 估 算 有 個 單 位 是 缺 少 其 中 一 項 必 要 設 施 ( 廚 房 或 煮 食 地 方 / 廁 所 / 食 水 ), 佔 分 間 樓 宇 單 位 估 算 總 數 的 45.7% 而 這 個 分 間 樓 宇 單 位 需 要 特 別 關 注 分 間 樓 宇 單 位 住 戶 所 面 對 的 問 題 不 止 是 租 金 昂 貴, 分 間 樓 宇 單 位 的 狀 況 樓 宇 衛 生 和 安 全 也 需 要 關 注 然 而, 鑑 於 居 住 在 分 間 樓 宇 單 位 較 方 便 返 工 / 返 學 租 金 較 低 ( 與 租 住 整 個 樓 宇 單 位 作 比 較 ) 及 因 經 濟 困 難 等 理 由, 故 此 仍 有 為 數 不 少 的 住 戶 選 擇 居 於 其 中, 情 況 值 得 關 注 64

66 附 錄 一 補 充 調 查 1. 由 於 舊 式 住 用 及 綜 合 用 途 樓 宇 的 業 權 分 散 缺 乏 樓 宇 管 理 建 築 面 積 相 對 較 大 及 在 分 間 前 租 值 ( 反 映 在 應 課 差 餉 租 值 上 ) 相 對 較 低, 因 此 在 舊 式 住 用 及 綜 合 用 途 樓 宇 內 找 到 有 屋 宇 單 位 被 分 間 成 兩 個 或 以 上 作 出 租 用 途 的 單 位 的 機 會 較 新 樓 齡 樓 宇 的 為 高 考 慮 到 上 述 的 因 素 及 時 間 的 緊 迫 性, 本 調 查 的 範 圍 定 於 樓 齡 25 年 或 以 上 的 私 人 住 用 / 綜 合 用 途 樓 宇 儘 管 如 此, 因 應 督 導 委 員 會 委 員 在 2013 年 5 月 9 日 會 議 上 提 出 的 建 議, 以 及 再 一 次 檢 視 樓 齡 較 新 的 樓 宇 內 只 有 少 量 分 間 樓 宇 單 位 這 個 假 設, 一 項 對 全 港 樓 齡 24 年 或 以 下 的 永 久 私 人 住 用 / 綜 合 用 途 樓 宇 進 行 的 補 充 調 查 已 於 2013 年 5 月 中 ( 約 10 天 內 ) 完 成 補 充 調 查 抽 選 了 約 200 幢 樓 宇, 進 一 步 了 解 於 1989 年 1 月 或 以 後 ( 即 樓 齡 24 年 或 以 下 ) 的 永 久 私 人 住 用 / 綜 合 用 途 樓 宇 ( 不 包 括 村 屋 ) 中 分 間 樓 宇 單 位 的 情 況 2. 基 於 本 調 查 及 補 充 調 查 受 訪 樓 宇 的 結 果 分 析, 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 百 份 比 會 隨 著 樓 齡 而 下 降 在 樓 齡 50 年 或 以 上 的 樓 宇, 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 百 分 比 達 15.7%, 至 於 在 樓 齡 15 至 19 年 組 別 的 樓 宇, 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 百 分 比 只 有 0.09%, 呈 下 降 趨 勢 補 充 調 查 的 結 果 亦 顯 示, 在 樓 齡 15 年 以 下 的 樓 宇 中, 找 不 到 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 65

67 3. 此 下 降 趨 勢 可 見 於 下 圖 這 項 補 充 調 查 的 結 果 明 確 地 反 映 出, 本 調 查 把 範 圍 局 限 於 樓 齡 25 年 或 以 上 的 樓 宇 是 適 當 的 做 法, 因 能 更 適 切 地 運 用 資 源, 亦 因 為 在 較 新 的 樓 宇 有 分 間 樓 宇 單 位 的 機 會 非 常 小 的 情 況 下, 可 避 免 對 住 戶 造 成 不 必 要 的 不 便 圖 50: 按 受 訪 樓 宇 的 樓 齡 組 別 分 析, 有 分 間 樓 宇 單 位 的 屋 宇 單 位 百 分 比 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 15.69% 8.46% 6.34% 2.80% 1.78% 1.09% 0.00% 0.00% 0.09% 0.03% 或 以 上 樓 齡 組 別 66

68 附 錄 二 於 工 業 樓 宇 內 進 行 的 可 行 性 調 查 1. 公 眾 關 注 到 分 間 樓 宇 單 位 日 益 增 加, 而 這 些 分 間 樓 宇 單 位 不 只 在 住 宅 樓 宇 找 到, 在 工 業 樓 宇 也 可 找 到 政 府 統 計 處 在 2011 年 中 發 表 的 2011 年 人 口 普 查 結 果 顯 示, 全 港 住 在 非 住 宅 樓 宇 ( 包 括 商 業 樓 宇 及 工 業 樓 宇 ) 的 家 庭 住 戶 數 目 為 戶, 合 共 人 家 庭 住 戶 在 工 業 樓 宇 內 的 居 住 狀 況 十 分 惡 劣, 並 涉 及 樓 宇 安 全 問 題 另 外, 在 工 業 樓 宇 內 出 租 分 間 樓 宇 單 位 予 家 庭 住 戶 居 住, 則 屬 違 法 2. 在 工 業 樓 宇 內 進 行 的 可 行 性 調 查 旨 在 探 討 於 工 業 樓 宇 內 估 算 出 租 分 間 樓 宇 單 位 家 庭 住 戶 居 住 數 目 的 方 法, 訪 問 員 曾 向 幾 位 居 住 在 工 業 樓 宇 的 租 戶 進 行 訪 問 以 收 集 相 關 資 料 3. 參 考 較 早 前 的 媒 體 報 道 及 屋 宇 署 接 獲 的 投 訴, 可 行 性 研 究 抽 選 了 12 幢 工 業 樓 宇 為 目 標 樣 本, 並 造 訪 了 這 12 幢 樓 宇 並 完 成 部 分 訪 問 結 果 發 現 住 在 工 業 樓 宇 的 分 間 樓 宇 單 位 的 住 戶 為 8 戶, 當 中 4 戶 已 接 受 訪 問, 而 4 戶 則 拒 絕 參 與 調 查 同 時, 調 查 亦 發 現 有 71 個 分 間 單 位 然 而, 經 實 地 造 訪 後 仍 未 能 確 定 單 位 是 作 住 宅 或 非 住 宅 用 途 4. 值 得 注 意 的 是, 訪 問 員 實 地 造 訪 抽 選 的 工 業 樓 宇 時, 遇 到 若 干 困 難, 如 管 理 員 只 允 許 訪 問 員 在 白 天 造 訪 然 而, 在 白 天 造 訪 則 較 難 接 觸 住 戶, 難 以 確 定 單 位 是 作 住 宅 或 是 非 住 宅 用 途 67