序 二 長 久 以 來, 安 居 樂 業 是 香 港 市 民 的 心 願 但 是, 隨 著 年 月 的 洗 禮 及 自 然 的 損 耗, 私 人 樓 宇 的 老 化 問 題 日 趨 嚴 重 因 管 理 不 善 而 造 成 的 意 外 偶 有 發 生, 最 嚴 重 的 莫 過 於 發 生 在 一 九

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2 序 序 一 置 業 安 居, 對 大 多 數 香 港 居 民 而 言, 不 僅 是 一 個 心 願, 亦 可 能 是 一 項 畢 生 最 重 大 的 投 資 決 定 大 廈 管 理 得 當, 可 讓 業 主 擁 有 一 個 良 好 而 舒 適 的 居 住 環 境, 更 可 確 保 資 產 不 會 因 大 廈 管 理 或 維 修 不 善 而 受 到 影 響 香 港 特 別 行 政 區 政 府 一 直 致 力 鼓 勵 及 協 助 業 主 成 立 業 主 立 案 法 團 ( 法 團 ), 妥 善 管 理 大 廈 此 外, 行 政 長 官 在 二 零 一 零 至 二 零 一 一 年 度 的 施 政 報 告 中, 宣 佈 了 一 系 列 有 關 進 一 步 完 善 樓 宇 管 理 的 措 施 ; 包 括 : 成 立 顧 問 小 組 為 涉 及 大 廈 管 理 糾 紛 的 業 主 提 供 中 肯 及 權 威 意 見 ; 為 法 團 幹 事 提 供 培 訓 ; 提 供 平 台 讓 業 主 分 享 經 驗 並 促 進 互 助 精 神 ; 與 物 業 管 理 業 界 合 作, 成 立 專 責 小 組 加 強 對 舊 樓 業 主 的 支 援 ; 積 極 研 究 修 訂 法 例, 以 確 保 大 廈 不 會 因 為 管 理 不 善 而 威 脅 到 住 客 或 公 眾 的 安 全 ; 以 及 建 議 透 過 立 法 為 物 業 管 理 行 業 設 立 發 牌 制 度, 以 確 保 服 務 的 質 素, 並 就 此 進 行 公 眾 諮 詢 在 地 區 層 面 上, 中 西 區 民 政 事 務 處 轄 下 的 大 廈 管 理 聯 絡 小 組, 致 力 擔 當 聯 絡 及 協 調 的 工 作, 為 本 區 大 廈 法 團 及 業 主 建 立 橋 樑, 處 理 有 關 大 廈 管 理 的 查 詢 及 投 訴 中 西 區 內, 共 有 約 3,500 座 私 人 樓 宇, 其 中 1,351 座 已 成 立 法 團 二 零 零 一 年 至 二 零 一 零 年 十 二 月 期 間, 經 大 廈 管 理 聯 絡 小 組 協 助 下 而 成 立 的 法 團 共 約 400 個 此 外, 小 組 亦 會 向 法 團 及 業 主 就 條 例 內 有 關 法 團 運 作 及 大 廈 管 理 的 規 定 提 供 意 見 及 最 新 資 訊, 並 不 時 舉 辦 關 於 大 廈 管 理 法 團 運 作 財 務 管 理 及 第 三 者 公 眾 責 任 保 險 的 講 座 及 展 覽 欣 悉 中 西 區 區 議 會 決 定 撥 款 重 新 編 印 私 人 樓 宇 管 理 手 冊, 深 表 支 持 更 新 版 的 手 冊 為 本 區 居 民 提 供 有 關 法 團 運 作 及 樓 宇 管 理 的 最 新 資 訊, 進 一 步 提 升 區 內 大 廈 的 管 理 水 平 期 望 日 後 繼 續 與 區 議 會 緊 密 合 作, 讓 區 內 居 民 可 出 入 平 安, 安 居 樂 業 中 西 區 民 政 事 務 專 員 何 吳 靜 靜 二 零 一 一 年 一 月

3 序 二 長 久 以 來, 安 居 樂 業 是 香 港 市 民 的 心 願 但 是, 隨 著 年 月 的 洗 禮 及 自 然 的 損 耗, 私 人 樓 宇 的 老 化 問 題 日 趨 嚴 重 因 管 理 不 善 而 造 成 的 意 外 偶 有 發 生, 最 嚴 重 的 莫 過 於 發 生 在 一 九 九 四 年, 位 處 香 港 仔 城 都 道 的 添 喜 大 廈 塌 篷 事 件, 導 致 一 死 十 三 傷, 而 有 關 的 單 位 團 體 業 主 立 案 法 團 ( 法 團 ) 更 需 要 作 出 高 昂 的 賠 償 ; 以 及 發 生 在 二 零 一 零 年 一 月, 位 處 紅 磡 馬 頭 圍 道 四 十 五 號 的 塌 樓 事 件, 導 致 四 死 兩 傷 的 慘 劇, 大 廈 各 業 主 均 蒙 受 金 錢 及 人 命 的 損 失 在 中 西 區, 居 住 的 人 口 相 當 多, 當 中 以 居 住 於 單 幢 式 的 私 人 樓 宇 佔 大 多 數 為 加 強 本 區 居 民 在 大 廈 管 理 方 面 的 知 識, 以 改 善 他 們 在 私 人 樓 宇 的 管 理 安 全 和 維 修 保 養 的 水 平, 中 西 區 區 議 會 轄 下 的 關 注 樓 宇 管 理 工 作 小 組 會 定 期 舉 辦 不 同 主 題 的 大 廈 管 理 講 座 及 研 習 坊, 好 讓 他 們 了 解 有 關 大 廈 管 理 的 最 新 資 訊 早 於 一 九 九 七 年, 中 西 區 區 議 會 已 編 製 私 人 樓 宇 管 理 手 冊, 而 於 二 零 零 六 年 再 編 製 更 新 版 由 於 大 廈 管 理 的 資 訊 日 新 月 異, 因 此 在 去 年, 中 西 區 區 議 會 決 定 額 外 撥 款, 重 新 編 印 手 冊, 目 的 是 希 望 透 過 更 新 的 大 廈 管 理 訊 息 和 資 料, 增 加 本 區 居 民 及 各 大 廈 法 團 對 大 廈 管 理 工 作 的 認 識 除 了 法 團 的 運 作 一 般 大 廈 管 理 知 識 業 主 的 責 任 和 權 利 及 有 關 政 府 部 門 的 諮 詢 服 務 外, 我 們 還 加 插 了 約 一 百 條 常 見 問 題 此 外, 在 手 冊 設 計 方 面, 小 組 特 別 以 彩 色 印 刷, 並 以 大 字 版 活 頁 形 式 為 重 點 設 計 特 色, 同 時 加 插 豐 富 的 插 圖, 這 不 單 使 讀 者 們 更 容 易 吸 收 手 冊 中 的 內 容 知 識, 還 可 隨 時 將 有 用 的 資 料 加 插 其 中, 令 手 冊 更 完 備, 從 而 提 高 他 們 的 閱 讀 興 趣 我 們 更 希 望 透 過 手 冊 內 有 關 會 議 常 規 的 章 節, 推 廣 會 議 文 化, 從 而 令 各 法 團 更 有 秩 序 更 有 效 率 的 舉 行 會 議, 以 妥 善 管 理 大 廈 我 衷 心 希 望 二 零 一 一 年 版 本 的 私 人 樓 宇 管 理 手 冊 能 更 切 合 現 今 社 會 及 本 區 居 民 法 團 的 需 要, 從 而 能 協 助 他 們 妥 善 地 管 理 樓 宇 及 建 設 美 好 的 居 住 環 境, 實 現 安 居 樂 業 的 理 想 中 西 區 區 議 會 主 席 / 私 人 樓 宇 管 理 手 冊 編 輯 小 組 召 集 人 陳 特 楚 二 零 一 一 年 一 月

4 序 三 什 麼 東 西 是 每 一 個 家 庭 必 備 呢? 糖? 油? 鹽? 沒 錯, 這 些 都 是 家 中 不 可 或 缺 的 但 是, 我 認 為 每 一 個 家 庭 更 應 該 備 存 一 個 急 救 箱, 以 備 不 時 之 需 這 本 私 人 樓 宇 管 理 手 冊 正 正 是 我 們 關 注 樓 宇 管 理 工 作 小 組 為 中 西 區 居 民 及 各 大 廈 業 主 立 案 法 團 ( 法 團 ) 準 備 的 急 救 箱 每 當 法 團 委 員 或 居 民 遇 到 有 關 法 團 運 作 或 樓 宇 管 理 的 疑 難 時, 他 們 可 隨 時 翻 閱 手 冊, 獲 得 所 需 的 資 訊 以 解 決 問 題 在 短 短 四 年 間, 政 府 的 政 策 已 改 變 不 少, 如 建 築 物 管 理 條 例 ( 第 344 章 ) ( 條 例 ) 已 於 二 零 零 七 年 八 月 一 日 作 出 修 訂 小 型 工 程 監 管 制 度 已 推 行 及 強 制 法 團 就 大 廈 的 公 用 部 分 及 法 團 財 產 購 買 第 三 者 風 險 保 險 的 條 例 第 28 條 及 建 築 物 管 理 ( 第 三 者 風 險 保 險 ) 規 例 ( 規 例 ) 剛 於 二 零 一 一 年 一 月 一 日 生 效 等 有 見 及 此, 我 們 決 定 重 新 編 印 手 冊, 內 容 將 更 豐 富 及 廣 泛 除 了 編 印 這 本 手 冊, 小 組 亦 定 時 舉 辦 有 關 大 廈 管 理 的 講 座 及 證 書 課 程, 提 高 本 區 居 民 對 大 廈 管 理 的 認 識, 而 每 次 活 動 均 反 應 熱 烈 二 零 一 一 年 版 的 私 人 樓 宇 管 理 手 冊 得 以 順 利 誕 生 實 有 賴 多 個 團 體 組 織 的 協 助 及 支 持 我 首 先 要 感 謝 中 西 區 區 議 會 能 額 外 撥 款, 在 資 源 上 支 持 製 作 更 新 版 的 手 冊 此 外, 我 要 多 謝 中 西 區 民 政 事 務 處 大 廈 管 理 聯 絡 小 組 及 有 關 政 府 部 門 專 業 人 士 的 協 助 及 提 供 寶 貴 意 見, 致 使 更 新 版 的 手 冊 更 充 實 全 面 及 切 合 現 時 的 需 要 在 此, 我 衷 心 希 望 這 本 手 冊 能 成 為 每 一 個 擁 有 者 的 急 救 箱, 助 他 們 妥 善 地 管 理 樓 宇, 從 而 建 設 美 好 的 居 住 環 境 中 西 區 區 議 會 關 注 樓 宇 管 理 工 作 小 組 主 席 盧 懿 杏 二 零 一 一 年 一 月

5 目 錄 序 目 錄 P.01 P.11 P.29 P.37 P.49 P.69 P.75 P.79 P.83 P.85 第 一 章 第 二 章 第 三 章 第 四 章 第 五 章 第 六 章 第 七 章 第 八 章 第 九 章 第 十 章 業 主 立 案 法 團 ( 法 團 ) 的 產 生 業 主 立 案 法 團 的 運 作 大 廈 財 務 採 購 及 招 標 程 序 大 廈 維 修 及 保 養 斜 坡 維 修 防 火 環 境 衞 生 違 例 蓋 搭 建 築 物 及 非 法 佔 用 公 用 地 方 大 廈 保 險 P.89 P.91 P.97 P.99 P.101 P.105 P.109 第 十 一 章 大 廈 保 安 第 十 二 章 廉 潔 有 效 樓 宇 管 理 第 十 三 章 勞 工 法 例 第 十 四 章 強 制 性 公 積 金 ( 強 積 金 ) 第 十 五 章 土 地 審 裁 處 第 十 六 章 業 主 的 責 任 和 權 利 附 錄 有 關 政 府 部 門 及 機 構 的 諮 詢 電 話 及 傳 真 工 作 小 組 成 員 4 中 西 區 區 議 會 議 員 ( 2008 至 2011 年 度 )

6 章 1 第 一 章 業 主 立 案 法 團 ( 法 團 ) 的 產 生 1.1 法 團 的 成 立 2007 年 8 月 1 日 以 前 2007 年 8 月 1 日 或 以 後 法 團 可 根 據 公 共 契 約 ( 公 契 ) 載 列 的 方 式 成 立 及 行 事 法 團 須 根 據 2007 年 建 築 物 管 理 ( 修 訂 ) 條 例 成 立, 成 為 法 人 團 體 在 法 律 上 代 表 所 有 業 主 管 理 建 築 物 的 公 用 部 分, 而 非 根 據 公 契 行 事, 如 所 委 任 的 管 理 委 員 會 ( 管 委 會 ) 委 員 ( 租 客 代 表 除 外 ) 必 須 為 該 建 築 物 的 業 主 如 果 公 契 載 有 任 何 妨 礙 業 主 註 冊 成 為 法 團 的 條 文, 這 些 條 文 均 屬 作 廢 及 無 效 問 1 什 麼 是 公 契? 既 然 無 須 遵 照 公 契 的 規 定 委 出 管 委 會, 是 否 表 示 業 主 根 本 無 須 參 照 公 契 的 條 文? 答 : 根 據 建 築 物 管 理 條 例 ( 第 344 章 )( 條 例 ) 第 2 條, 公 契 指 一 份 文 件, 而 該 文 件 : (a) 界 定 業 主 之 間 的 權 利 權 益 責 任 ; 及 (b) 在 土 地 註 冊 處 註 冊 一 般 而 言, 公 契 是 大 廈 各 共 同 擁 有 人 經 理 人 和 發 展 商 簽 訂 的 私 人 協 議, 當 中 訂 明 各 方 的 權 利 和 責 任, 例 如 業 主 對 大 廈 指 定 單 位 擁 有 獨 有 的 使 用 權 和 管 有 權, 以 及 負 有 維 修 和 保 養 大 廈 公 用 部 分 的 責 任 等 公 契 通 常 由 發 展 商 出 售 的 第 一 個 單 位 的 買 家 簽 立, 不 過, 公 契 條 文 對 其 後 購 入 單 位 的 所 有 業 主 均 具 有 約 束 力 業 主 可 向 土 地 註 冊 處 各 個 查 冊 中 心 或 通 過 該 處 的 網 上 服 務 (www. iris.gov.hk), 索 取 公 契 的 副 本 公 契 是 十 分 重 要 的 大 廈 管 理 文 件 業 主 擁 有 大 廈 的 多 少 份 數, 一 般 按 公 契 訂 明 的 方 式 決 定 換 言 之, 所 有 涉 及 土 地 共 同 擁 有 權 的 事 宜, 均 須 依 據 大 廈 的 公 契 因 此, 業 主 決 定 成 立 法 團 並 委 出 管 委 會 時, 必 須 參 照 公 契, 以 確 定 各 業 主 所 擁 有 的 份 數 以 及 在 業 主 會 議 上 的 投 票 權 此 外, 法 團 成 立 後, 也 沒 有 權 力 通 過 任 何 與 公 契 規 定 有 抵 觸 的 決 議 不 過, 如 果 條 例 訂 明, 如 某 項 法 定 條 文 與 公 1

7 契 條 款 有 不 一 致 之 處, 即 以 條 文 為 準, 而 有 關 決 議 根 據 該 項 條 文 通 過, 則 另 作 別 論 ( 參 考 條 文 : 條 例 第 3(9)(a) 3A(3G)(a) 4(11)(a) 及 39 條, 以 及 附 表 3 第 3(5)(a) 段 ) 問 年 建 築 物 管 理 ( 修 訂 ) 條 例 生 效 後, 現 有 根 據 公 契 條 款 委 出 的 管 委 會 會 否 即 時 失 效? 這 些 管 委 會 可 否 沿 用 公 契 訂 明 的 工 作 程 序? 答 : 2007 年 建 築 物 管 理 ( 修 訂 ) 條 例 載 有 過 渡 性 條 文 ( 第 38 及 第 39 條 ), 規 定 在 過 渡 期 間 ( 條 例 生 效 後 的 四 年 內 ), 經 修 訂 的 附 表 2 不 會 影 響 現 有 根 據 公 契 委 出 的 管 委 會 的 組 織 和 工 作 程 序 因 此, 該 條 例 在 2007 年 8 月 1 日 生 效 後, 這 些 現 有 的 管 委 會 將 仍 然 有 效, 這 些 管 委 會 在 過 渡 期 間 可 沿 用 公 契 訂 明 的 工 作 程 序 不 過, 當 過 渡 期 在 2011 年 7 月 31 日 屆 滿 時, 這 些 管 委 會 須 遵 行 2007 年 建 築 物 管 理 ( 修 訂 ) 條 例 修 訂 的 附 表 2 所 載 的 規 定 ( 參 考 條 文 : 條 例 第 38 及 第 39 條 ) 問 3 如 果 業 主 打 算 在 過 渡 期 內 採 納 條 例 附 表 2 的 條 文, 應 怎 樣 做? 答 : 在 過 渡 期 間, 現 有 根 據 公 契 委 出 的 管 委 會 的 組 織 和 工 作 程 序, 不 受 經 修 訂 的 條 例 附 表 2 所 影 響 不 過, 這 些 管 委 會 如 有 意 在 過 渡 期 內 採 納 2007 年 建 築 物 管 理 ( 修 訂 ) 條 例 修 訂 的 附 表 2 的 條 文, 可 以 在 法 團 業 主 大 會 上 通 過 決 議, 以 遵 行 經 修 訂 的 附 表 2 有 關 管 委 會 的 組 織 和 工 作 程 序 的 條 文 ( 參 考 條 文 : 條 例 第 38 及 第 39 條 ) 1.2 法 團 的 成 立 程 序 一 般 成 立 途 徑 1. 根 據 建 築 物 管 理 條 例 ( 第 344 章 ), 由 不 少 於 5% 業 權 份 數 的 業 主 委 任 其 中 一 名 業 主 作 召 集 人 召 開 業 主 大 會 2. 大 會 符 合 法 定 人 數 即 業 主 人 數 的 10%( 包 括 親 自 出 席 及 委 任 代 表 出 席 的 業 主 ) 召 集 人 可 擬 備 簽 到 表, 方 便 計 算 法 定 人 數 ( 範 本 見 附 錄 1) 3. 在 大 會 中 由 過 半 數 票 通 過 及 不 少 於 30% 業 權 份 數 的 業 主 或 其 委 派 代 表 支 持 決 議 委 任 管 理 委 員 會 ( 管 委 會 ) 若 上 述 方 法 未 能 成 功 委 任 管 委 會, 可 採 取 以 下 途 徑 2

8 管 理 委 員 會 的 組 成 (i) 向 民 政 事 務 局 局 長 申 請 ( 條 例 第 3A 條 ) 由 不 少 於 20% 業 權 份 數 的 業 主 向 民 政 事 務 局 局 長 申 請 召 開 業 主 大 會, 由 出 席 大 會 的 業 主 或 其 委 派 代 表 以 過 半 數 票 決 議 委 任 管 委 會 (ii) 向 土 地 審 裁 處 申 請 ( 條 例 第 4 條 ) 由 不 少 於 10% 業 權 份 數 的 業 主 向 土 地 審 裁 處 申 請 召 開 業 主 大 會, 由 出 席 大 會 的 業 主 或 其 委 派 代 表 以 過 半 數 票 決 議 委 任 管 委 會 (iii) 強 制 性 建 築 物 管 理 ( 條 例 第 40C 條 ) 在 大 廈 無 管 理 人 而 可 能 危 及 居 民 安 全 的 情 況 下, 當 局 可 向 土 地 審 裁 處 申 請, 由 審 裁 處 命 令 指 定 的 業 主 召 開 業 主 會 議, 委 任 管 委 會 或 委 任 建 築 物 管 理 代 理 人, 則 只 要 有 不 少 於 10% 業 主 親 自 或 委 任 代 表 出 席, 每 名 業 主 投 一 票 計 算, 以 過 半 數 票 決 議 委 任 管 委 會 或 委 任 建 築 物 管 理 代 理 人 1. 在 業 主 大 會 上 必 須 選 出 管 委 會 的 委 員 ( 不 論 公 契 有 何 規 定, 所 有 管 委 會 委 員 ( 租 客 代 表 除 外 ) 必 須 為 有 關 大 廈 的 業 主 ), 並 同 時 在 獲 委 任 的 管 理 委 員 中 委 任 主 席 及 其 他 職 位 2. 管 委 會 的 成 員 包 括 主 席 副 主 席 ( 如 設 立 的 話 ) 秘 書 司 庫 委 員 租 客 代 表 ( 認 可 組 織 的 成 員, 可 藉 由 親 自 投 票 或 委 派 代 表 投 票 的 成 員 以 過 半 數 票 通 過 的 決 議, 委 任 一 名 佔 用 人 為 租 客 代 表 參 加 委 員 會 ) 3. 秘 書 及 司 庫 不 一 定 由 管 委 會 委 員 擔 任 如 果 管 委 會 秘 書 或 司 庫 並 非 管 委 會 委 員, 則 他 們 不 會 因 為 出 任 秘 書 或 司 庫 而 成 為 委 員 4. 在 計 算 大 廈 單 位 數 目 時, 車 房 停 車 場 或 汽 車 間 不 包 括 在 內 大 廈 單 位 數 目 不 超 過 或 以 上 委 員 會 人 數 至 少 3 人 至 少 7 人 至 少 9 人 管 理 委 員 會 委 員 作 法 定 聲 明 每 一 名 管 委 會 委 員 ( 租 客 代 表 除 外 ) 都 須 在 獲 委 任 後 的 21 天 內, 以 指 定 格 式 的 聲 明 書 [L.R.169] ( 附 錄 2) 作 出 法 定 聲 明, 說 明 他 並 非 未 獲 解 除 破 產 的 破 產 人 ; 曾 於 過 去 5 年 內 在 沒 有 向 債 權 人 全 數 償 還 債 務 的 情 況 下 獲 解 除 破 產 或 與 其 債 權 人 達 成 破 產 條 例 ( 第 6 章 ) 所 指 的 自 願 安 排 的 人 ; 或 曾 於 過 去 5 年 內 在 香 港 或 其 他 地 方 被 裁 定 犯 某 罪 行, 並 就 該 罪 行 被 判 處 為 期 超 過 3 個 月 而 又 不 得 選 擇 以 罰 款 代 替 的 監 禁 ( 不 論 是 否 獲 得 緩 刑 ) 的 人 並 把 簽 妥 的 聲 明 書 送 交 管 委 會 秘 書 法 團 註 冊 管 委 會 成 立 後, 須 於 委 出 後 的 28 天 內 把 聲 明 書 和 其 他 有 關 文 件 送 交 土 地 註 冊 處, 以 便 申 請 註 冊 成 為 法 團 待 註 冊 證 書 發 出 當 日 起, 法 團 始 能 成 立 及 正 式 運 作 資 料 來 源 : 建 築 物 管 理 條 例 ( 第 344 章 ) 怎 樣 成 立 業 主 立 案 法 團 及 建 築 物 管 理 條 例 ( 第 344 章 ) 3

9 問 4 管 委 會 每 名 委 員 均 須 自 行 聲 明 他 是 否 符 合 資 格 擔 任 管 委 會 委 員 委 員 應 怎 樣 做 以 履 行 這 規 定? 委 員 是 否 需 要 作 出 法 定 聲 明? 答 : 為 履 行 這 規 定, 管 委 會 委 員 須 到 土 地 註 冊 處 各 辦 事 處 或 中 西 區 民 政 事 務 處 諮 詢 服 務 中 心 作 出 法 定 聲 明 委 員 須 填 寫 聲 明 書 [L.R.169], 說 明 他 並 非 條 例 附 表 2 第 4(1)(a) 或 (b) 段 所 描 述 的 人 聲 明 書 可 向 土 地 註 冊 處 各 辦 事 處 或 中 西 區 民 政 事 務 處 索 取, 或 從 以 下 網 址 下 載 : / www. buildingmgt.gov.hk 委 員 作 出 聲 明 後, 須 在 獲 委 任 後 的 21 天 內, 把 簽 妥 的 聲 明 書 送 交 管 委 會 秘 書 ( 參 考 條 文 : 條 例 附 表 2 第 4(3) 段 ) 問 5 管 委 會 的 秘 書 或 司 庫 如 非 管 委 會 委 員, 是 否 需 要 遞 交 聲 明 書? 答 : 不 需 要 只 有 管 委 會 委 員 才 需 要 遞 交 聲 明 書 管 委 會 的 秘 書 或 司 庫 如 非 管 委 會 委 員, 便 無 須 符 合 有 關 管 委 會 委 員 資 格 的 要 求, 也 無 須 遞 交 聲 明 書 ( 參 考 條 文 : 條 例 附 表 2 第 4(3) 段 ) 問 6 根 據 條 例 第 15(1) 條 獲 委 任 的 租 客 代 表, 是 否 需 要 遞 交 聲 明 書? 答 : 不 需 要 租 客 代 表 無 須 遞 交 聲 明 書 ( 參 考 條 文 : 條 例 附 表 2 第 4(3) 段 ) 1.3 申 請 成 立 法 團 前 的 準 備 前 往 本 區 民 政 事 務 處 或 香 港 房 屋 協 會 物 業 管 理 諮 詢 中 心 諮 詢 意 見 根 據 建 築 物 管 理 條 例 ( 第 344 章 )( 條 例 ) 第 3 第 3A 第 4 或 第 40C 條 的 規 定, 安 排 召 開 業 主 大 會 業 主 在 籌 備 成 立 業 主 立 案 法 團 時, 須 繳 付 費 用 才 可 向 土 地 註 冊 處 索 取 現 時 的 業 主 紀 錄 不 過, 如 欲 豁 免 有 關 收 費, 會 議 召 集 人 可 向 民 政 事 務 處 遞 交 一 份 註 有 不 少 於 5% 份 數 的 業 主 申 請 書 及 申 請 豁 免 業 權 查 冊 收 費 證 明 書 ( 附 錄 3 4), 經 該 處 核 實 後, 再 簽 發 證 明 書 予 召 集 人 每 一 建 築 物 只 會 獲 發 有 關 証 明 書 一 次 4 大 廈 單 位 的 註 冊 業 主 可 向 香 港 房 屋 協 會 申 請 樓 宇 管 理 資 助 計 劃 籌 組 業 主 立 案 法 團 的 發 展 項 目 ( 根 據 大 廈 公 契 ) 可 得 的 資 助 額 上 限 為 $3,000 安 排 開 會 地 點 預 備 發 給 全 體 業 主 的 開 會 通 知

10 1.4 召 開 業 主 大 會 的 通 知 開 會 通 知 須 在 業 主 大 會 日 期 至 少 14 天 前 送 達 每 一 名 業 主, 公 契 經 理 人 及 公 契 授 權 人 ( 如 有 的 話 ) 送 達 方 式 包 括 當 面 遞 交 郵 寄 給 業 主 最 後 為 人 所 知 的 地 址 或 放 在 業 主 單 位 / 單 位 信 箱 內 此 外, 開 會 通 知 須 於 業 主 大 會 日 期 至 少 14 天 前 在 建 築 物 的 顯 眼 處 展 示 通 知 內 須 載 明 開 會 日 期 時 間 和 地 點 通 知 內 須 載 明 開 會 的 目 的 是 通 過 成 立 管 委 會 的 決 議 案 倘 會 議 由 共 同 擁 有 業 權 份 數 不 少 於 百 分 之 五 的 業 主 召 開, 必 須 確 保 通 知 所 載 的 會 議 召 集 人 姓 名 和 土 地 註 冊 處 紀 錄 的 業 主 姓 名 相 同 確 保 通 知 所 載 的 大 廈 名 稱 及 地 址 正 確 無 誤, 此 點 可 透 過 參 閱 差 餉 物 業 估 價 處 出 版 的 樓 宇 名 稱, 該 大 廈 的 公 契 或 土 地 註 冊 處 的 紀 錄 核 証 ( 會 議 通 知 範 本 見 附 錄 5) 問 7 向 業 主 發 出 會 議 通 知 的 14 天 規 定 如 何 計 算? 公 眾 假 期 星 期 六 及 星 期 日 是 否 計 算 在 內? 答 : 會 議 通 知 須 在 業 主 會 議 舉 行 日 期 至 少 14 天 前 發 出 換 言 之,14 天 包 括 發 出 通 知 當 日, 但 不 包 括 會 議 舉 行 當 日 公 眾 假 期 星 期 六 及 星 期 日 也 計 算 在 14 天 內 舉 例 說, 業 主 會 議 在 9 月 15 日 舉 行, 在 9 月 1 日 發 出 會 議 通 知, 通 知 期 已 屬 足 夠, 通 知 也 屬 有 效, 不 論 9 月 1 日 至 9 月 15 日 期 間 是 否 有 公 眾 假 期 儘 管 如 此, 再 預 早 幾 天 發 出 會 議 通 知, 是 可 取 的 做 法, 可 避 免 出 現 不 必 要 的 爭 抝 案 例 : The Incorporated Owners of Pearl Island Garden v. Hui Chan Soon Hoy and another [CACV 26/2004] ( 參 考 條 文 : 條 例 第 3(3) 3A(3A) 4(5) 及 40C(4) 條 ) 問 8 假 如 以 郵 寄 方 式 把 會 議 通 知 發 給 業 主, 召 集 人 是 否 必 須 確 定 業 主 已 收 到 通 知? 假 如 某 業 主 聲 稱 沒 有 收 到 會 議 通 知, 會 否 導 致 獲 通 過 的 決 議 無 效? 答 : 寄 件 人 只 要 寫 明 正 確 地 址, 付 足 郵 資, 並 以 郵 遞 方 式 把 該 通 知 寄 往 最 後 所 知 的 收 件 人 通 信 地 址, 即 當 作 完 成 發 給 該 通 知 ; 除 非 相 反 證 明 成 立, 否 則 該 項 通 知 的 發 給, 須 當 作 已 在 該 通 知 經 一 般 郵 遞 程 序 應 寄 達 收 件 人 時 完 成 條 例 第 37 條 規 定, 根 據 條 例 召 開 的 會 議 所 通 過 的 決 議, 不 得 純 以 開 會 通 知 並 無 派 予 有 權 利 收 到 通 知 的 人 為 理 由 而 致 無 效 案 例 : 德 昌 大 廈 業 主 立 案 法 團 ( 炮 台 街 ) 訴 唐 偉 德 及 另 一 人 [LDBM 104/1999]; 胡 德 仁 訴 香 港 房 屋 協 會 [LDBM299/1999]; The Incorporated Owners of Winner Building v. Wai Mau Sze and others [HCA 20180/1998& 7564/1999] ( 參 考 條 文 : 條 例 第 37 條 ) 5

11 問 9 在 委 出 首 屆 管 委 會 的 業 主 會 議 上, 可 否 討 論 成 立 法 團 以 外 的 事 情, 例 如 維 修 工 程 或 終 止 委 任 經 理 人? 答 : 為 委 出 首 屆 管 委 會 而 召 開 的 業 主 會 議, 只 可 議 決 關 乎 委 出 管 委 會 和 成 立 法 團 的 事 情 由 於 在 會 議 舉 行 時, 法 團 仍 未 成 立, 因 此 業 主 在 會 上 通 過 有 關 大 廈 管 理 的 決 議 並 不 適 當, 而 他 們 所 通 過 的 決 議, 也 甚 有 可 能 會 被 視 作 無 效 ( 參 考 條 文 : 條 例 第 3(4) 3A(3B) 及 4(6) 條 ) 1.5 處 理 委 任 代 表 的 文 件 ( 即 授 權 書 ) 建 議 召 集 人 將 符 合 條 例 附 表 1A 表 格 1 所 列 的 法 定 格 式 的 委 任 代 表 文 書 ( 範 本 見 附 錄 6) 連 同 業 主 會 議 通 告 一 併 發 給 業 主, 或 存 放 於 建 築 物 的 管 理 處 ( 如 有 的 話 ) 讓 業 主 索 取 委 任 代 表 的 文 書 宜 附 有 說 明 文 件 ( 範 本 見 附 錄 7), 說 明 索 取 業 主 個 人 資 料 的 目 的 召 集 人 須 向 所 有 送 交 委 任 代 表 的 文 書 的 業 主 發 出 確 認 收 據 ( 範 本 見 附 錄 8) 收 據 可 放 在 有 關 業 主 的 單 位 或 單 位 的 信 箱 內 召 集 人 須 決 定 委 任 代 表 的 文 書 是 否 有 效 委 任 代 表 的 文 書 須 按 照 以 下 方 式 訂 立 和 送 交, 方 屬 有 效 : (i) 委 任 代 表 的 文 書 必 須 符 合 條 例 指 明 的 格 式, 並 須 由 業 主 簽 署 如 業 主 是 法 人 團 體 ( 即 公 司 社 團 等 ), 則 須 蓋 上 其 印 章 或 圖 章, 並 由 獲 該 法 人 團 體 就 有 關 業 主 會 議 而 授 權 的 人 簽 署 (ii) 所 有 委 任 代 表 的 文 書 均 須 在 業 主 會 議 舉 行 的 時 間 至 少 48 小 時 前 送 交 會 議 召 集 人 ( 召 集 人 如 確 定 某 單 位 的 業 主 所 送 交 的 委 任 代 表 的 文 書 無 效, 宜 在 業 主 會 議 舉 行 前 通 知 有 關 業 主 ) 召 集 人 須 製 備 一 覽 表 ( 範 本 見 附 錄 9), 載 列 所 有 已 送 交 委 任 代 表 的 文 書 ( 不 論 該 文 書 是 否 有 效 ) 的 業 主 所 屬 單 位, 在 業 主 舉 行 的 時 間 在 會 議 地 點 的 顯 眼 處 張 貼, 直 至 會 議 結 束 為 止 ( 召 集 人 如 確 定 某 單 位 的 業 主 所 送 交 的 委 任 文 書 無 效, 宜 在 一 覽 表 所 載 的 有 關 單 位 上 作 出 標 記, 讓 與 會 人 士 知 悉 ) 6

12 問 10 法 人 團 體 應 如 何 委 任 代 表? 應 遵 循 其 章 程 抑 或 條 例 的 規 定? 答 : 法 人 團 體 須 以 條 例 附 表 1A 所 列 的 格 式 委 任 代 表 委 任 代 表 的 文 書 必 須 : (a) 蓋 上 法 人 團 體 的 印 章 或 圖 章 ; 及 (b) 由 獲 該 法 人 團 體 就 此 而 授 權 的 人 簽 署 在 委 任 代 表 時, 法 人 團 體 須 遵 循 條 例 訂 明 的 上 述 規 定, 無 須 理 會 其 章 程 不 過, 法 人 團 體 在 授 權 某 人 簽 署 委 任 代 表 的 文 書 時, 則 須 遵 循 其 章 程 的 規 定 ( 參 考 條 文 : 條 例 第 3(10) 3A(3H) 4(12) 及 40C(11) 條, 以 及 附 表 3 第 4 段 ) 問 11 業 主 可 否 查 閱 其 他 業 主 委 任 代 表 的 文 書? 答 : 業 主 委 任 代 表 的 文 書 載 有 其 個 人 資 料 負 責 處 理 業 主 根 據 條 例 提 交 的 委 任 代 表 的 文 書 的 人 ( 例 如 業 主 會 議 召 集 人 管 委 會 主 席 及 秘 書 ), 必 須 嚴 格 依 循 個 人 資 料 ( 私 隱 ) 條 例 ( 第 486 章 ) 訂 明 的 保 障 資 料 原 則 處 理 該 等 文 書 因 此, 除 非 有 關 業 主 已 知 悉, 其 委 任 代 表 的 文 書 可 能 會 被 其 他 人 查 閱 ( 例 如, 這 個 目 的 已 於 隨 附 在 委 任 代 表 的 文 書 的 收 集 個 人 資 料 目 的 說 明 " 文 件 中 述 明 ), 否 則, 其 他 人 不 得 查 閱 這 些 業 主 的 委 任 代 表 的 文 書 有 關 說 明 文 件 的 範 本, 載 於 民 政 事 務 總 署 編 製 的 怎 樣 成 立 業 主 立 案 法 團 或 建 築 物 管 理 條 例 ( 第 344 章 ) 指 南 1.6 業 主 大 會 中 投 票 投 票 權 除 公 契 另 有 訂 明 外, 會 議 席 上 每 名 業 主 都 可 以 按 照 其 在 大 廈 所 佔 的 業 權 份 數 ( 每 份 佔 一 票 ) 投 票 怎 樣 在 業 主 大 會 中 投 票 如 有 兩 名 或 以 上 人 士 共 同 擁 有 同 1 份 大 廈 業 權, 則 可 (i) 推 舉 其 中 1 名 業 主 代 表 各 人 投 票 ; 或 (ii) 聯 同 委 派 1 名 代 表 投 票, 並 須 用 書 面 叙 明 委 派 某 人 代 表 其 投 票 而 有 關 文 書 必 須 在 開 會 前 至 少 48 小 時 送 達 會 議 召 集 48 人 ; 否 則 該 項 委 任 無 效 ; 或 (iii) 如 未 有 根 據 上 述 (i) 或 (ii) 委 任 代 表, 則 可 由 共 有 人 的 其 中 一 人 親 自 或 委 任 代 表 出 席 投 票 若 多 於 一 名 共 有 人 就 該 份 數 投 票, 則 根 據 土 地 註 冊 處 的 註 冊 紀 錄 冊 內, 排 名 最 先 的 一 位 共 有 人 所 投 的 一 票 才 視 作 有 效 資 料 來 源 : 建 築 物 管 理 條 例 ( 第 344 章 ) 指 南 及 建 築 物 管 理 條 例 ( 第 344 章 ) 7

13 1.6.1 決 議 在 業 主 大 會 上, 業 主 須 藉 過 半 數 票 決 議 各 事 項 而 在 斷 定 一 個 決 議 是 否 獲 業 主 以 過 半 數 票 通 過 時, 無 須 理 會 沒 有 出 席 會 議 的 業 主 出 席 會 議 但 沒 有 投 票 的 業 主 空 白 或 無 效 的 票 棄 權 票 委 任 管 理 委 員 會 業 主 在 委 任 管 委 會 委 員 時, 應 按 照 得 票 最 多 者 當 選 " 投 票 制 進 行 ( 投 票 範 本 可 參 考 附 錄 10) 在 這 投 票 制 下 : 如 果 候 選 人 的 數 目 不 多 於 管 委 會 委 員 的 數 目, 則 這 些 候 選 人 將 自 動 當 選 在 這 情 況 下, 將 無 須 進 行 投 票 如 果 候 選 人 的 數 目 多 於 管 委 會 委 員 的 數 目, 便 需 要 進 行 投 票, 而 得 票 最 多 的 候 選 人 將 依 次 獲 委 任 為 管 委 會 委 員 舉 例 來 說, 如 果 管 委 會 委 員 數 目 是 9, 那 得 票 最 多 的 9 位 候 選 人 將 獲 委 任 為 管 委 會 委 員 在 投 票 前, 主 持 會 議 的 人 應 提 醒 業 主, 業 主 投 票 選 取 的 候 選 人 數 目, 不 得 多 於 管 委 會 委 員 的 數 目 換 言 之, 如 果 管 委 會 委 員 的 數 目 是 9, 業 主 在 投 票 時, 就 不 可 以 選 取 多 於 9 位 候 選 人 如 果 在 點 票 結 束 後, 出 現 同 票 的 情 況, 那 主 持 會 議 的 人 就 須 以 抽 籤 方 式 決 定 結 果 中 籤 的 候 選 人 將 獲 委 任 為 管 委 會 委 員 提 提 你 : 得 票 最 多 者 當 選 " 投 票 制 也 適 用 於 委 任 管 委 會 主 席 副 主 席 秘 書 和 司 庫 舉 例 說, 如 只 有 1 名 候 選 人 競 選 主 席 一 職, 則 該 名 候 選 人 當 作 獲 委 任 為 管 委 會 主 席 如 有 3 名 候 選 人 競 選 主 席 一 職, 則 得 票 最 多 者 獲 委 任 為 主 席 8

14 1.7 法 團 註 冊 管 委 會 成 立 後 28 天 內, 必 須 以 指 定 的 表 格 ( 附 錄 11) 向 土 地 註 冊 處 處 長 申 請 註 冊 為 法 團 申 請 時, 必 須 用 規 定 表 格 及 須 附 呈 下 列 文 件 : (i) ( 如 大 廈 有 已 註 冊 的 公 契 ) 公 契 副 本 一 份 ; (ii) 業 主 大 會 通 過 成 立 管 委 會 的 決 議 案 副 本 一 份 ( 附 錄 12), 並 由 管 委 會 主 席 或 秘 書 或 由 通 過 決 議 的 會 議 主 席 核 證 為 確 實 ; (iii) 土 地 註 冊 處 長 指 定 格 式 的 聲 明 書 一 份 ( 附 錄 13), 由 管 委 會 主 席 或 秘 書 聲 明 條 例 第 3 3A 4 或 40C 條 有 關 條 文 已 獲 遵 守 ; (iv) 各 管 委 會 委 員 的 聲 明 書 ( 附 錄 2); 及 (v) 秘 書 須 在 收 到 各 委 員 的 聲 明 書 後, 填 妥 提 交 聲 明 確 認 書 ( 附 錄 14) 註 冊 費 用 (1) 簽 發 法 團 註 冊 證 明 書 乙 份 1,300 元 (2) 簽 發 法 團 註 冊 證 明 書 副 本 乙 份 ( 如 有 需 要 ) 79 元 (3) 業 主 立 案 法 團 註 冊 申 請 書 存 案 費 用 58 元 (4) 大 廈 公 契 的 存 案 費 ( 每 份 ) 58 元 (5) 決 議 案 的 存 案 費 58 元 (6) 聲 明 書 的 存 案 費 ( 每 份 ) 58 元 ( 此 等 費 用 以 政 府 的 最 新 公 佈 為 準 ) 視 乎 個 別 情 況, 土 地 註 冊 處 約 需 1-3 個 月 時 間 辦 理 有 關 申 請 如 希 望 在 1 個 月 內 完 成 註 冊 程 序, 須 在 遞 交 申 請 書 時 以 書 面 說 明 原 因 土 地 註 冊 處 市 區 業 主 立 案 法 團 組 聯 絡 資 料 : 香 港 金 鐘 道 66 號 金 鐘 道 政 府 合 署 19 樓 市 區 業 主 立 案 法 團 組, 電 話 :

15 1.8 展 示 法 團 註 冊 證 書 副 本 土 地 註 冊 處 處 長 在 審 批 法 團 註 冊 申 請 後, 會 在 收 取 有 關 費 用 後 向 獲 批 的 法 團 發 出 一 份 註 冊 證 書 法 團 成 立 日 為 土 地 註 冊 處 發 出 註 冊 證 書 當 日 由 發 出 註 冊 證 書 當 日 起, 當 其 時 的 業 主 即 成 為 一 個 永 久 延 續 的 法 人 團 體, 而 新 委 出 的 管 委 會 即 成 為 法 團 第 一 屆 管 委 會 管 委 會 須 按 照 條 例 第 11 條 的 規 定, 在 建 築 物 內 的 顯 眼 處 展 示 下 列 文 件 : (i) 法 團 註 冊 證 書 的 副 本 ; (ii) 法 團 註 冊 辦 事 處 的 通 告 ( 如 辦 事 處 設 於 有 關 大 廈 ); (iii) 法 團 註 冊 辦 事 處 通 告 的 副 本 ( 如 辦 事 處 並 非 設 於 有 關 大 廈 ) 如 法 團 註 冊 辦 事 處 並 非 設 於 建 築 物 內, 管 委 會 須 把 註 冊 辦 事 處 的 通 告 展 示 於 辦 事 處 的 顯 眼 處 10

16 章 2 第 二 章 業 主 立 案 法 團 的 運 作 2.1 每 年 主 要 工 作 備 忘 週 年 大 會 管 委 會 在 註 冊 成 為 法 團 之 日 起 15 個 月 內, 必 須 召 開 第 一 次 業 主 週 年 大 會, 以 後 每 隔 12 至 15 個 月 召 開 週 年 大 會 一 次 如 果 大 廈 有 多 於 50 個 單 位, 須 提 交 經 審 計 的 財 務 報 表 連 同 會 計 師 報 告, 供 法 團 省 覽 公 佈 : 全 年 收 支 表 資 產 負 債 表 主 席 報 告 每 隔 一 次 的 週 年 大 會 上, 委 任 新 的 管 委 會 ( 約 24 至 30 個 月 一 任 ) 每 3 個 月 舉 行 管 委 會 會 議 每 3 個 月 或 更 短 時 間, 公 佈 法 團 收 支 概 算 表 續 約 事 宜 ( 法 團 須 藉 業 主 大 會 上 通 過 的 決 議 決 定 : 1 不 進 行 招 標 及 2 按 照 決 議 上 列 明 的 條 款 和 條 件 向 有 關 供 應 商 取 得 供 應 品 貨 品 或 服 務 ) 管 理 清 潔 電 梯 水 電 設 施 對 講 機 / 閉 路 電 視 保 險 定 期 檢 查 消 防 安 全 巡 查 消 防 設 備 電 力 裝 置 斜 坡 樓 宇 結 構 升 降 機 氣 體 裝 置 污 水 系 統 每 年 一 次 每 5 年 一 次 資 料 來 源 : 建 築 物 管 理 條 例 ( 第 344 章 ) 指 南 及 建 築 物 管 理 條 例 ( 第 344 章 ) 11

17 2.2 法 團 權 力 及 職 責 法 團 可 因 應 本 身 實 際 環 境 及 需 要, 調 配 管 理 委 員 會 委 員 的 職 務, 但 必 須 遵 循 建 築 物 管 理 條 例 ( 第 344 章 ) 及 大 廈 公 契 的 規 定 以 下 簡 單 介 紹 法 團 管 理 委 員 會 及 主 要 成 員 ( 主 席 副 主 席 秘 書 及 司 庫 ) 在 大 廈 管 理 方 面 的 職 責, 以 供 參 考 法 團 妥 善 管 理 維 修 保 養 大 廈 公 共 地 方 及 設 施 管 委 會 法 團 註 冊 後 15 個 月 內 須 召 開 法 團 首 次 週 年 大 會, 其 後 之 週 年 大 會 須 每 隔 12 至 15 個 月 舉 行 一 次 ; 如 有 需 要 時, 可 隨 時 召 開 法 團 大 會 ; 於 法 團 大 會 會 議 召 開 前, 確 定 會 議 日 期 時 間 地 點 及 議 程 ; 詳 細 瞭 解 大 廈 公 契 及 建 築 物 管 理 條 例 ( 第 344 章 ) 的 規 定, 作 為 管 理 大 廈 的 法 律 基 礎 ; 於 法 團 註 冊 後 15 個 月 內 及 其 後 每 12 個 月 製 備 收 支 表 及 資 產 負 債 表 各 一 份, 由 主 席 及 秘 書 / 司 庫 簽 署 若 大 廈 有 超 過 50 個 單 位, 須 經 會 計 師 審 計, 之 後 提 交 法 團 週 年 大 會 席 上 省 覽 ; 保 存 有 關 帳 簿 及 其 他 收 支 紀 錄 至 少 6 年, 以 便 業 主 已 登 記 承 按 人 及 獲 書 面 授 權 人 士 在 合 理 時 間 內 查 閱 ; 擬 定 來 年 財 政 預 算 該 預 算 案 宜 參 照 去 年 大 廈 管 理 的 收 入 ( 如 管 理 費 銀 行 利 息 等 ) 支 出 ( 如 薪 金 清 潔 維 修 水 電 等 公 共 開 支 ) 備 用 基 金 及 預 期 通 貨 膨 漲 的 幅 度 而 編 製 12 主 席 副 主 席 ( 如 有 此 職 位 ) 最 少 每 隔 3 個 月 召 開 管 委 會 會 議 一 次, 如 委 員 在 表 決 時 的 支 持 及 反 對 票 數 相 等, 主 席 可 加 投 決 定 性 一 票 ; 於 管 委 會 會 議 召 開 前, 確 定 會 議 日 期 時 間 地 點 及 議 程 ; 如 有 5% 或 以 上 業 主 要 求 召 開 法 團 大 會 討 論 或 議 決 指 定 事 項, 須 於 接 獲 要 求 後 14 天 內 召 開, 並 於 接 獲 要 求 後 45 天 內 舉 行 有 關 會 議 ; 擔 任 管 委 會 及 業 主 大 會 會 議 的 當 然 主 席 ; 主 席 如 主 持 管 委 會 會 議 及 業 主 大 會, 則 須 核 證 及 簽 署 該 會 議 紀 錄 ; 與 法 團 秘 書 共 同 簽 署 蓋 上 法 團 印 章 的 文 件 ; 如 管 委 會 委 員 空 缺 的 數 目 多 於 管 委 會 委 員 人 數 的 50%, 可 為 填 補 空 缺 而 召 開 法 團 業 主 大 會 ; 就 法 團 業 主 大 會 而 言, 決 定 收 到 的 委 任 代 表 文 書 是 否 有 效 ; 如 管 委 會 秘 書 的 職 位 出 缺, 接 收 管 委 會 委 員 的 書 面 辭 職 通 知 及 接 收 離 任 的 管 委 會 委 員 所 保 管 的 法 團 帳 簿 帳 項 紀 錄 文 據 文 件 其 他 紀 錄 及 屬 於 法 團 的 任 何 動 產 如 主 席 不 在 時, 召 開 管 委 會 會 議 ; 如 主 席 缺 席 時, 代 替 主 席 主 持 法 團 及 管 委 會 會 議

18 秘 書 於 管 委 會 成 立 後 28 天 內, 向 土 地 註 冊 處 處 長 申 請 將 各 業 主 註 冊 成 為 法 團 ; 確 保 法 團 註 冊 證 書 副 本 展 示 於 大 廈 顯 眼 處 ; 如 法 團 名 稱 大 廈 名 稱 及 地 址 法 團 註 冊 辦 事 處 地 址, 或 主 席 副 主 席 秘 書 及 司 庫 姓 名 地 址 有 變 更 時, 須 於 28 天 內 以 土 地 註 冊 處 處 長 指 明 的 表 格 據 實 呈 報 ( 附 錄 15); 與 法 團 主 席 共 同 簽 署 蓋 上 法 團 印 章 的 文 件 ; 於 管 委 會 開 會 日 期 7 天 前 將 開 會 通 知 送 達 每 一 位 委 員, 列 明 開 會 日 期 時 間 地 點 及 擬 提 出 的 議 案 ; 於 接 獲 管 委 會 任 何 2 名 委 員 要 求 後 14 天 內 召 開 管 委 會 會 議, 並 在 接 獲 要 求 後 21 天 內 舉 行 有 關 會 議 ; 在 法 團 大 會 前 最 少 14 天 將 通 知 書 ( 範 本 見 附 錄 16) 送 達 每 名 業 主, 列 明 開 會 日 期 時 間 地 點 及 擬 提 出 的 議 案 ; 必 須 備 存 及 更 新 登 記 冊, 記 錄 大 廈 每 一 單 位 的 業 主 及 已 登 記 承 按 人 的 名 稱 和 地 址 及 通 知 土 地 註 冊 處 ; 必 須 保 存 法 團 大 會 及 管 委 會 的 會 議 紀 錄 ( 範 本 見 附 錄 17), 最 少 為 6 年 ; 經 主 席 簽 名 作 實 的 法 團 及 管 委 會 會 議 紀 錄, 須 在 會 議 後 28 天 內 張 貼 於 大 廈 顯 眼 處, 並 須 展 示 連 續 7 天, 供 各 業 主 參 閱 在 收 取 合 理 的 複 印 費 後, 須 向 任 何 符 合 條 例 要 求 的 人 提 供 經 核 證 的 管 委 會 會 議 和 法 團 業 主 大 會 的 會 議 紀 錄 副 本 ; 在 收 到 管 委 會 委 員 作 出 的 聲 明 書 後 的 28 天 內, 把 有 關 聲 明 書 送 交 土 地 註 冊 處 ; 在 收 到 委 任 代 表 出 席 法 團 業 主 大 會 的 文 書 後, 發 出 收 據, 以 確 認 收 到 有 關 文 書 及 在 會 議 地 點 的 顯 眼 處 展 示 有 委 任 代 表 的 業 主 的 單 位 資 料 ; 接 收 管 委 會 委 員 的 書 面 辭 職 通 知 ; 接 收 離 任 的 管 委 會 委 員 所 保 管 的 法 團 帳 簿 帳 項 紀 錄 文 據 文 件 其 他 紀 錄 及 屬 於 法 團 的 任 何 動 產 司 庫 最 少 每 3 個 月 結 算 收 支 一 次, 製 備 收 支 概 算 表, 列 明 期 初 結 餘 及 期 終 結 餘, 張 貼 於 大 廈 的 顯 眼 處 ; 在 收 取 管 委 會 所 釐 定 的 合 理 的 複 印 費 後, 須 向 有 關 人 士 提 供 保 險 單 最 新 一 期 保 費 的 收 據 收 支 表 資 產 負 債 表 收 支 概 算 表 及 預 算 的 副 本 ; 監 管 小 額 雜 項 開 支, 確 保 收 支 紀 錄 入 帳 ; 將 現 金 收 支 項 目 按 單 據 文 件 的 日 期 性 質, 迅 速 正 確 入 現 金 帳, 並 每 月 結 算 一 次 ; 代 表 法 團 接 收 由 停 任 / 退 職 委 員 移 交 的 法 團 文 件 及 財 物 ; 離 任 後 14 天 內 將 全 部 現 金 支 票 任 何 帳 簿 帳 項 紀 錄 單 據 文 件 及 其 他 紀 錄 及 任 何 法 團 動 產 點 算 清 楚, 移 交 秘 書 或 管 委 會 其 他 委 員 資 料 來 源 : 建 築 物 管 理 條 例 ( 第 344 章 ) 指 南 及 建 築 物 管 理 條 例 ( 第 344 章 ) 13

19 2.3 管 理 委 員 會 的 會 議 及 守 則 會 期 至 少 每 3 個 月 一 次 召 集 人 由 主 席 召 開 由 秘 書 接 獲 2 名 委 員 要 求 後 1 4 天 內 發 出 開 會 通 知, 並 於 接 獲 要 求 後 2 1 天 內 舉 行 有 關 會 議 會 議 通 知 書 秘 書 須 於 開 會 日 期 7 天 前 送 達 每 一 委 員 列 明 日 期 時 間 地 點 及 擬 提 出 的 決 議 會 議 法 定 人 數 不 少 於 委 員 人 數 的 半 數 及 最 少 有 3 名 委 員 出 席 不 許 授 權 代 表 出 席 如 秘 書 及 司 庫 由 非 委 員 擔 任, 他 們 不 計 算 為 法 定 人 數 會 議 主 持 人 主 席 副 主 席 ( 如 主 席 缺 席 ) 由 出 席 委 員 互 選 選 出 1 名 委 員 主 持 會 議 ( 如 主 席 及 副 主 席 均 缺 席 ) 投 票 出 席 委 員 每 人 一 票 出 席 委 員 以 多 數 票 通 過 決 議 案 如 票 數 相 同, 會 議 主 持 人 除 可 投 一 普 通 票 外, 還 可 投 一 決 定 票 如 秘 書 及 司 庫 由 非 委 員 擔 任, 他 們 沒 有 投 票 權 會 議 紀 錄 秘 書 須 妥 備 及 保 存 每 次 會 議 紀 錄 由 會 議 主 持 人 確 認 及 簽 署 須 於 會 議 召 開 後 2 8 天 內 張 貼 於 大 廈 的 當 眼 處 有 關 會 議 紀 錄 並 須 連 續 7 天 展 示 於 建 築 物 的 顯 眼 處 資 料 來 源 : 建 築 物 管 理 條 例 ( 第 344 章 ) 指 南 及 建 築 物 管 理 條 例 ( 第 344 章 ) 附 表 2 14

20 問 12 管 委 會 會 議 的 議 程 由 誰 決 定? 答 : 管 委 會 會 議 如 由 主 席 / 副 主 席 召 開, 議 程 應 由 主 席 / 副 主 席 經 諮 詢 管 委 會 委 員 後 決 定 會 議 如 由 秘 書 在 收 到 兩 名 管 委 會 委 員 的 要 求 後 召 開, 議 程 則 應 由 要 求 召 開 會 議 的 委 員 決 定 問 13 管 委 會 可 否 就 沒 有 載 於 管 委 會 會 議 通 知 的 事 項, 通 過 決 議? 答 : 條 例 附 表 2 第 8(2AA) 段 訂 明, 管 委 會 會 議 通 知 須 指 明 擬 在 會 議 上 提 出 的 決 議 該 通 知 須 發 給 每 一 名 管 委 會 委 員 以 及 管 委 會 司 庫 ( 如 他 並 非 管 委 會 委 員 ), 並 在 建 築 物 的 顯 眼 處 展 示 這 個 安 排 讓 管 委 會 委 員 和 業 主 在 管 委 會 會 議 舉 行 前, 得 知 會 議 將 討 論 的 事 項 因 此, 雖 然 在 管 委 會 會 議 獲 通 過 的 決 議 未 必 會 純 粹 因 為 有 關 的 決 議 事 項 沒 有 載 於 會 議 通 知 而 被 視 作 無 效, 但 管 委 會 應 避 免 就 沒 有 載 於 會 議 通 知 的 事 項 通 過 決 議 ( 參 考 條 文 : 條 例 附 表 2 第 8(2AA) 段 ) 問 14 業 主 可 否 列 席 管 委 會 會 議? 答 : 條 例 沒 有 規 定 並 非 管 委 會 委 員 的 業 主 有 權 列 席 管 委 會 會 議 不 過, 管 委 會 委 員 可 容 許 個 別 業 主 列 席 管 委 會 會 議, 但 這 些 業 主 無 權 在 管 委 會 會 議 上 投 票 除 列 席 管 委 會 會 議 外, 業 主 可 循 其 他 途 徑 得 知 管 委 會 會 議 的 討 論 內 容 條 例 附 表 2 第 8(2) 段 訂 明, 秘 書 須 在 管 委 會 會 議 日 期 至 少 七 天 前, 在 建 築 物 的 顯 眼 處 展 示 會 議 通 知 附 表 2 第 10(4B) 段 也 規 定, 秘 書 須 在 管 委 會 會 議 日 期 後 的 28 天 內, 將 會 議 紀 錄 展 示 於 建 築 物 的 顯 眼 處 此 外, 業 主 可 要 求 法 團 提 供 管 委 會 會 議 紀 錄 的 副 本 15

21 2.4 法 團 會 議 及 守 則 週 年 大 會 註 冊 後 15 個 月 內 召 開 其 後 每 個 週 年 大 會 於 12 至 15 個 月 內 舉 行 特 別 大 會 管 理 委 員 會 如 認 為 有 需 要 時 可 隨 時 召 開 在 不 少 於 5% 的 業 主 提 出 時, 主 席 須 於 接 獲 要 求 後 1 4 天 內 發 出 開 會 通 知, 並 於 接 獲 要 求 後 45 天 內 舉 行 有 關 會 議 會 議 通 知 書 秘 書 在 會 議 日 期 最 少 14 天 前 送 達 各 業 主 列 明 日 期 時 間 地 點 及 擬 提 出 的 決 議 及 討 論 事 項 委 任 代 表 的 文 書 委 任 代 表 的 文 書 必 須 符 合 條 例 附 表 1A 表 格 2 所 列 的 法 定 格 式 ( 附 錄 18) 委 任 代 表 的 文 書 必 須 在 會 議 舉 行 時 間 至 少 48 小 時 前 送 交 管 委 會 秘 書 管 委 會 秘 書 在 收 到 委 任 代 表 文 書 後, 須 在 會 議 舉 行 前 向 所 有 送 交 文 書 的 業 主 發 出 收 據 及 在 會 議 地 點 的 顯 眼 處 展 示 有 委 任 代 表 的 業 主 單 位 資 料 法 定 人 數 一 般 情 形 下, 須 為 10% 的 業 主 如 根 據 建 築 物 管 理 條 例 第 30 條 解 散 管 理 委 員 會 和 委 任 管 理 人, 則 須 為 20% 的 業 主 會 議 紀 錄 會 議 主 持 人 主 席 副 主 席 ( 主 席 缺 席 時 ) 選 出 1 名 業 主 為 主 持 人 ( 如 主 席 及 副 主 席 均 缺 席 ) 秘 書 須 妥 備 及 保 存 每 次 會 議 紀 錄 由 會 議 主 持 人 確 認 及 簽 署 須 於 會 議 召 開 28 天 內 張 貼 於 大 廈 內 的 當 眼 處 有 關 會 議 紀 錄 並 須 連 續 7 天 展 示 於 建 築 物 的 顯 眼 處 投 票 會 議 提 出 一 切 事 項, 必 須 以 出 席 或 獲 授 權 人 士 所 投 的 多 數 票 為 取 決 每 名 業 主 按 其 擁 有 的 業 權 份 數 投 票, 每 份 一 票 業 主 得 親 自 或 委 派 代 表 投 票 如 票 數 相 等, 會 議 主 持 人 除 可 投 一 普 通 票 外, 還 可 投 一 決 定 票 法 團 會 議 通 過 的 決 議, 除 非 決 議 已 列 載 於 送 達 業 主 的 通 知 內, 或 附 加 或 附 帶 於 如 此 列 載 的 決 議 或 其 他 事 項, 否 則 無 效 16 在 斷 定 一 個 決 議 是 否 獲 業 主 以 過 半 數 票 通 過 時, 無 須 理 會 : 沒 有 出 席 會 議 的 業 主 出 席 會 議 但 沒 有 投 票 的 業 主 空 白 或 無 效 的 票 棄 權 票 資 料 來 源 : 私 人 樓 宇 管 理 手 冊 二 零 零 六 版 建 築 物 管 理 條 例 ( 第 344 章 ) 指 南 及 建 築 物 管 理 條 例 ( 第 344 章 ) 附 表 3

22 問 15 條 例 附 表 3 第 1(2) 段 提 述 的 5% 的 業 主, 應 詮 釋 為 業 主 總 人 數 的 5% 還 是 總 份 數 的 5%? 答 : 條 例 附 表 3 第 1(2) 段 提 述 的 5% 的 業 主 ", 是 指 業 主 總 人 數 的 5%, 不 論 這 些 業 主 擁 有 多 少 份 數 案 例 : U Wai Investment Co. Ltd. And Another v. Au Kok Tai and Others [LDBM 80/1997] ( 參 考 條 文 : 條 例 第 5B 條 附 表 3 第 1(2) 段 及 附 表 11) 問 16 如 管 委 會 主 席 拒 絕 應 不 少 於 5% 業 主 的 要 求, 召 開 法 團 特 別 業 主 大 會, 業 主 可 以 怎 樣 做? 答 : 業 主 可 向 土 地 審 裁 處 申 請 頒 令, 強 制 管 委 會 主 席 召 開 法 團 業 主 大 會 案 例 : 顏 偉 國 訴 何 蘭 和 嘉 都 大 廈 業 主 立 案 法 團 [LDBM173/2000]; 胡 桂 容 及 廖 廣 海 訴 黃 漢 明 [LDBM323/2002];Fung Yuet Hing v. The Incorporated Owners of Hing Wong Mansion, Lee Leng Kong and Wong Sik Cham [LDBM 367/2004] 問 17 向 業 主 發 出 會 議 通 知 的 14 天 規 定, 如 何 計 算? 公 眾 假 期 星 期 六 及 星 期 日 是 否 計 算 在 內? 答 : 會 議 通 知 須 在 法 團 會 議 舉 行 日 期 至 少 1 4 天 前 發 出 換 言 之,14 天 包 括 發 出 通 知 當 日, 但 不 包 括 會 議 舉 行 當 日 公 眾 假 期 星 期 六 及 星 期 日 也 計 算 在 14 天 內 舉 例 說, 法 團 會 議 在 9 月 15 日 舉 行, 在 9 月 1 日 發 出 會 議 通 知, 通 知 期 已 屬 足 夠, 通 知 也 屬 有 效, 不 論 9 月 1 日 至 9 月 15 日 期 間 是 否 有 公 眾 假 期 儘 管 如 此, 再 預 早 幾 天 發 出 會 議 通 知, 是 可 取 的 做 法, 可 避 免 出 現 不 必 要 的 爭 議 案 例 : The Incorporated Owners of Pearl Island Garden v. Hui Chan Soon Hoy and another [CACV 26/2004] ( 參 考 條 文 : 條 例 附 表 3 第 2(1) 段 ) 問 18 如 何 計 算 舉 行 法 團 特 別 業 主 大 會 的 45 天 的 期 限? 是 否 包 括 公 眾 假 期 星 期 六 及 星 期 日? 答 : 條 例 附 表 3 第 1(2) 段 訂 明, 主 席 須 在 收 到 不 少 於 5% 業 主 的 要 求 後, 在 45 天 內 舉 行 業 主 大 會 在 計 算 45 天 的 期 限 時, 並 不 計 算 收 到 要 求 當 日, 但 計 算 公 眾 假 期 星 期 六 及 星 期 日 舉 例 說, 主 席 在 9 月 1 日 收 到 要 求, 業 主 大 會 須 在 10 月 16 日 或 之 前 舉 行, 不 論 其 間 是 否 有 公 眾 假 期 為 免 出 現 不 必 要 的 爭 議, 業 主 大 會 宜 盡 早 舉 行, 而 不 是 留 待 45 天 期 限 的 最 後 一 天 才 舉 行 ( 參 考 條 文 : 條 例 附 表 3 第 1(2) 段 ) 17

23 問 19 條 例 訂 明 業 主 可 委 任 代 表, 代 為 出 席 法 團 的 業 主 大 會 和 投 票 這 些 代 表 會 否 被 視 為 出 席 會 議 的 業 主? 答 : 就 法 團 的 會 議 而 言, 獲 業 主 委 任 代 表 他 出 席 會 議 和 投 票 的 代 表, 須 視 為 出 席 會 議 的 該 業 主 此 外, 在 根 據 條 例 第 3 3A 4 或 40C 條 召 開 的 業 主 會 議 上, 獲 業 主 委 任 代 表 他 出 席 會 議 和 投 票 的 代 表, 也 須 視 為 出 席 會 議 的 該 業 主 ( 參 考 條 文 : 條 例 第 3(10)(d) 第 3A(3H)(d) 4(12)(d) 及 40C(11)(d) 條, 以 及 附 表 3 第 5(2) 段 ) 問 20 已 經 委 任 代 表 的 業 主, 如 出 席 會 議 並 且 投 票, 會 議 上 應 點 算 業 主 的 票 抑 或 代 表 的 票? 答 : 業 主 親 自 出 席 會 議, 等 於 撤 銷 有 關 代 表 的 委 任 因 此, 應 點 算 業 主 的 票, 而 不 是 代 表 的 票 問 21 假 如 有 數 個 方 案 ( 例 如 在 甄 選 標 書 時 ), 法 團 怎 樣 才 能 遵 行 過 半 數 票 的 規 定? 答 : 以 下 是 一 些 可 行 的 方 法 : (a) 逐 步 淘 汰 法 團 可 逐 一 淘 汰 方 案 在 每 輪 投 票 之 後, 法 團 可 淘 汰 得 票 最 少 的 方 案, 然 後 進 行 下 一 輪 投 票, 直 至 其 中 一 個 方 案 取 得 超 過 50% 的 票 數 (b) 初 步 甄 選 在 首 輪 投 票 後, 法 團 可 初 步 甄 選 兩 個 得 票 最 多 的 方 案, 進 行 第 二 輪 投 票 (c) 確 認 進 行 第 二 輪 投 票, 以 確 認 ( 即 採 納 或 反 對 ) 在 第 一 輪 投 票 中 得 票 最 多 的 方 案 法 團 可 因 應 不 同 情 況 採 用 不 同 的 方 法 案 例 : The Incorporated Owners of Tsuen Wan Garden v. Prime Light Limited [LDBM 83-85/2003 and CACV1/2004] 問 22 在 法 團 業 主 大 會 上, 業 主 是 否 必 須 以 選 票 方 式 表 決? 業 主 可 否 以 舉 手 方 式 表 決? 答 : 條 例 沒 有 訂 明 應 如 何 進 行 投 票 業 主 可 以 選 票 方 式 表 決, 或 以 舉 手 方 式 表 決 出 席 會 議 的 業 主 可 決 定 表 決 的 方 式 假 如 出 席 會 議 的 業 主 不 滿 所 採 用 的 表 決 方 式 ( 例 如 以 舉 手 方 式 表 決 ), 可 以 提 出 反 對, 並 要 求 投 票 表 決 假 如 沒 有 人 在 會 上 提 出 反 對, 即 視 作 與 會 者 同 意 所 採 用 的 表 決 方 式 案 例 : Kwan & Pun Company Limited v. Chan Lai Yee and Others [CACV 234/2002] 18

24 委 任 代 表 問 23 業 主 委 任 代 表, 可 否 使 用 有 別 於 條 例 附 表 1A 所 規 定 的 格 式? 答 : 不 可 以 條 例 規 定, 委 任 代 表 的 文 書 必 須 符 合 條 例 附 表 1A 所 列 的 格 式, 才 屬 有 效 業 主 可 以 在 網 址 ( 下 載 符 合 法 定 格 式 的 委 任 代 表 文 書 ( 參 考 條 文 : 條 例 第 3(10) 3A(3H) 4(12) 及 40C(11) 條, 以 及 附 表 3 第 4 段 ) 問 24 由 律 師 發 出 的 授 權 信 ( 授 權 書 ), 是 否 屬 於 委 任 代 表 的 有 效 文 書? 答 : 不 是 委 任 代 表 的 文 書 必 須 符 合 條 例 附 表 1A 所 列 的 格 式 ( 參 考 條 文 : 條 例 第 3(10) 3A(3H) 4(12) 及 40C(11) 條, 以 及 附 表 3 第 4 段 ) 問 25 條 例 中 有 條 文 訂 明, 委 任 代 表 的 文 書 須 由 業 主 簽 署 如 業 主 不 能 書 寫, 應 如 何 處 理? 答 : 釋 義 及 通 則 條 例 ( 第 1 章 ) 第 3 條 訂 明 : 簽 名 " 簽 署 "(sign), 對 不 能 書 寫 的 人 來 說, 包 括 加 蓋 或 印 上 印 章 標 記 拇 指 紋 或 圖 章 問 26 誰 可 以 決 定 委 任 代 表 的 文 書 是 否 有 效? 該 人 在 此 事 上 是 否 有 絕 對 酌 情 權? 答 : 如 屬 根 據 條 例 第 3 3A 4 或 40C 條 為 成 立 法 團 而 召 開 的 業 主 會 議, 須 由 召 集 人 決 定 委 任 代 表 的 文 書 是 否 有 效 ; 如 屬 法 團 的 會 議, 則 須 由 管 委 會 主 席 ( 如 他 缺 席, 則 由 主 持 會 議 的 人 ) 決 定 該 文 書 是 否 有 效 該 人 須 按 照 條 例 訂 明 的 規 定, 決 定 委 任 代 表 的 文 書 是 否 有 效 有 關 的 規 定 如 下 : (a) 委 任 代 表 的 文 書 須 符 合 條 例 附 表 1A 所 列 的 格 式 ; (b) 該 文 書 須 由 業 主 簽 署 ; 或 如 業 主 是 法 人 團 體, 則 須 蓋 上 其 印 章 或 圖 章 並 由 獲 該 法 人 團 體 就 此 而 授 權 的 人 簽 署 ; 及 (c) 該 文 書 須 在 會 議 舉 行 的 時 間 至 少 48 小 時 前 遞 交 ( 參 考 條 文 : 條 例 第 3(10) 3A(3H) 4(12) 及 40C(11) 條, 以 及 附 表 3 第 4 段 ) 問 27 召 集 人 如 收 到 兩 份 來 自 同 一 名 業 主 的 委 任 代 表 的 文 書, 應 如 何 處 理? 兩 份 文 書 應 否 視 作 無 效? 答 : 日 期 較 後 的 文 書 應 取 代 日 期 較 先 的 文 書 如 兩 份 文 書 均 沒 有 註 明 日 期 或 兩 份 文 書 所 註 明 的 日 期 相 同, 召 集 人 可 向 有 關 的 業 主 查 明 哪 一 份 文 書 才 是 正 確 的 如 召 集 人 不 能 確 定 哪 一 份 文 書 是 最 新 的, 則 兩 份 文 書 均 應 視 作 無 效 19

25 問 28 有 沒 有 限 定 一 名 代 表 可 以 代 表 多 少 名 業 主? 答 : 沒 有 條 例 沒 有 訂 明 上 限 問 29 召 集 人 如 決 定 某 些 委 任 代 表 的 文 書 無 效, 是 否 仍 須 發 出 確 認 收 到 該 等 文 書 的 收 據 或 在 會 議 地 點 展 示 有 關 業 主 單 位 的 資 料? 答 : 是 召 集 人 須 就 所 有 收 到 的 委 任 代 表 的 文 書 發 出 收 據, 並 展 示 發 出 文 書 的 業 主 的 單 位 資 料, 不 論 該 等 文 書 是 否 有 效 不 過, 召 集 人 如 已 決 定 某 些 委 任 代 表 的 文 書 無 效, 宜 通 知 有 關 的 業 主, 讓 他 們 考 慮 是 否 親 自 出 席 會 議 召 集 人 也 可 在 展 示 於 會 議 地 點 的 名 單 上, 標 示 哪 個 單 位 的 委 任 代 表 的 文 書 無 效 ( 例 如 在 有 關 單 位 旁 邊 加 上 星 號 ) 有 關 確 認 收 到 委 任 代 表 的 文 書 以 及 展 示 業 主 單 位 資 料 的 文 件 範 本,( 如 屬 根 據 第 3 3A 4 或 40C 條 召 開 的 業 主 會 議 ) 請 參 閱 怎 樣 成 立 業 主 立 案 法 團 ;( 如 屬 法 團 會 議 ) 請 參 閱 建 築 物 管 理 條 例 ( 第 344 章 ) 指 南 有 關 刊 物 由 民 政 事 務 總 署 編 製 市 民 可 於 各 區 民 政 事 務 處 索 取, 也 可 從 網 址 下 載 ( 參 考 條 文 : 條 例 第 3(10) 3A(3H) 4(12) 及 40C(11) 條 ) 問 30 在 會 議 地 點 展 示 已 委 任 代 表 的 業 主 的 資 料, 須 包 括 什 麼 資 料? 是 否 必 須 展 示 業 主 及 其 委 任 代 表 的 姓 名? 答 : 在 會 議 地 點 展 示 的 資 料, 只 須 註 明 哪 個 單 位 已 委 任 代 表, 無 須 顯 示 業 主 及 其 委 任 代 表 的 姓 名 有 關 展 示 業 主 單 位 資 料 的 文 件 範 本,( 如 屬 根 據 第 3 3A 4 或 40C 條 召 開 的 業 主 會 議 ) 請 參 閱 怎 樣 成 立 業 主 立 案 法 團 ;( 如 屬 法 團 會 議 ) 請 參 閱 建 築 物 管 理 條 例 ( 第 344 章 ) 指 南 有 關 刊 物 由 民 政 事 務 總 署 編 製 市 民 可 於 各 區 民 政 事 務 處 索 取, 也 可 從 網 址 下 載 問 31 業 主 可 否 查 閱 其 他 業 主 委 任 代 表 的 文 書? 答 : 業 主 委 任 代 表 的 文 書 載 有 其 個 人 資 料 負 責 處 理 業 主 根 據 條 例 提 交 的 委 任 代 表 文 書 的 人 ( 例 如 業 主 會 議 召 集 人 管 委 會 主 席 及 秘 書 ), 必 須 嚴 格 依 循 個 人 資 料 ( 私 隱 ) 條 例 ( 第 486 章 ) 訂 明 的 保 障 資 料 原 則 處 理 該 等 文 書 因 此, 除 非 有 關 業 主 已 知 悉, 其 委 任 代 表 的 文 書 可 能 會 被 其 他 人 查 閱 ( 例 如, 這 個 目 的 已 於 隨 附 在 委 任 代 表 文 書 的 收 集 個 人 資 料 目 的 說 明 " 文 件 中 述 明 ), 否 則, 其 他 人 不 得 查 閱 這 些 業 主 的 委 任 代 表 文 書 有 關 說 明 文 件 的 範 本, 載 於 民 政 事 務 總 署 編 製 的 怎 樣 成 立 業 主 立 案 法 團 或 建 築 物 管 理 條 例 ( 第 344 章 ) 指 南 20

26 問 32 業 主 如 懷 疑 有 偽 造 的 委 任 代 表 文 書, 應 採 取 什 麼 行 動? 答 : 業 主 如 懷 疑 有 偽 造 的 委 任 代 表 文 書, 應 通 知 業 主 會 議 召 集 人 或 管 委 會 主 席 ( 如 他 缺 席, 則 通 知 主 持 會 議 的 人 ) 感 到 受 屈 的 業 主 也 可 要 求 法 庭 就 有 關 委 任 代 表 文 書 以 及 在 會 議 上 通 過 的 決 議 是 否 有 效, 作 出 裁 決 問 33 如 提 交 虛 假 的 委 任 代 表 文 書, 會 有 什 麼 後 果? 答 : 提 交 虛 假 的 委 任 代 表 的 文 書 屬 刑 事 罪 行 ( 參 考 條 文 : 條 例 第 36 條 ) 延 期 舉 行 會 議 問 34 誰 可 決 定 延 期 舉 行 會 議? 主 持 會 議 的 人 是 否 有 絕 對 的 權 力 作 出 這 項 決 定? 答 : 主 持 會 議 的 人 沒 有 權 力 單 方 面 決 定 延 期 舉 行 會 議 會 議 應 否 延 期 舉 行, 須 由 出 席 會 議 的 業 主 決 定 在 情 況 需 要 時, 應 進 行 表 決, 藉 以 確 認 多 數 業 主 的 意 向 如 出 席 會 議 的 業 主 並 無 提 出 反 對, 可 當 作 出 席 的 業 主 同 意 延 期 舉 行 會 議 案 例 : 余 劍 英 訴 張 文 東 及 另 三 人 [LDBM 338/2004]; 梁 豪 聖 及 另 六 人 訴 岑 耀 東 及 另 五 人 [LDBM 153/2005]; 何 可 華 及 另 一 人 訴 海 富 苑 業 主 立 案 法 團 及 另 十 人 [LDBM3/2006] 問 35 延 會 有 何 程 序? 是 否 須 就 延 會 發 出 新 的 會 議 通 知? 答 : 延 會 的 程 序 與 原 來 會 議 的 程 序 相 同 因 此, 應 就 延 會 發 出 新 的 會 議 通 知 換 句 話 說, 即 使 是 延 會, 管 委 會 秘 書 也 須 在 會 議 日 期 至 少 14 天 前, 向 每 名 業 主 及 租 客 代 表 發 出 會 議 通 知 ( 參 考 條 文 : 條 例 第 3(13) 3A(3K) 4(15) 及 40C(14) 條, 以 及 附 表 3 第 5A(1) 段 ) 問 36 假 如 法 團 會 議 延 期 舉 行, 而 會 上 尚 未 討 論 議 程 項 目 (4) 和 (5), 在 這 情 況 下, 業 主 在 延 會 上 除 了 通 過 有 關 項 目 (4) 和 (5) 的 決 議 外, 可 否 通 過 一 些 新 項 目 的 決 議? 答 : 不 可 以 延 會 是 為 延 續 原 來 會 議 而 舉 行 的, 因 此, 業 主 只 可 就 原 來 會 議 尚 未 討 論 的 項 目 通 過 決 議 如 業 主 有 意 通 過 新 項 目 的 決 議, 應 把 該 會 議 視 作 新 的 會 議 21

27 2.5 會 議 程 序 / 常 規 根 據 建 築 物 管 理 條 例 ( 第 344 章 ) 的 內 容, 我 們 設 計 了 法 團 會 議 ( 包 括 管 委 會 會 議 及 業 主 大 會 會 議 ) 的 程 序 一 覽 表, 以 便 各 法 團 參 閱 此 外, 就 會 議 常 規 這 項 目, 我 們 亦 作 相 關 建 議, 供 各 法 團 參 考 法 團 會 議 法 定 守 則 一 覽 表 會 議 通 知 會 議 議 程 委 派 代 表 會 議 人 數 會 議 主 持 議 案 表 決 會 議 記 錄 秘 書 須 在 會 議 日 期 前 至 少 14 天 發 出 通 告 予 各 業 主 秘 書 須 在 會 議 日 期 前 至 少 7 天 發 出 通 告 予 管 委 會 各 成 員 法 團 會 議 法 定 守 則 法 團 週 年 大 會 每 年 一 次, 每 次 相 隔 不 超 過 15 個 月, 由 管 理 委 員 會 召 開 法 團 業 主 大 會 由 管 理 委 員 會 按 情 況 需 要 召 開 法 團 業 主 大 會 由 主 席 收 到 不 少 於 5% 業 主 要 求 後 14 天 內 召 開, 於 要 求 後 的 45 天 內 舉 行 議 程 由 管 委 會 擬 訂 議 程 按 不 少 於 5% 業 主 的 要 求 而 擬 訂 議 程 可 由 管 委 會, 或 由 管 委 會 主 席 及 各 成 員 協 商 擬 訂 議 程 可 由 管 委 會 主 席, 或 由 管 委 會 各 成 員 協 商 擬 訂 法 團 管 理 委 員 會 至 少 每 3 個 月 一 次 法 團 管 理 委 員 會 由 主 席 隨 時 召 開 主 席 不 在 由 副 主 席 召 開 法 團 管 理 委 員 會 由 秘 書 收 到 2 名 委 員 要 求 後 14 天 內 召 開, 於 要 求 後 的 21 天 內 舉 行 議 程 按 2 名 管 委 會 委 員 的 要 求 而 擬 訂 委 任 代 表 法 定 授 權 書 須 於 會 議 日 期 48 小 時 前 送 達 秘 書 委 員 必 須 親 自 出 席 會 議, 不 可 委 派 代 表 業 主 可 列 席 旁 聽 管 委 會 會 議, 但 對 議 案 沒 有 表 決 權 會 議 法 定 人 數 須 為 業 主 人 數 的 10% 會 議 法 定 人 數 為 委 員 的 50% 或 3 人, 以 較 多 者 為 準 會 議 由 管 委 會 主 席 主 持 ; 主 席 缺 席, 由 副 主 席 主 持 ; 正 副 主 席 俱 缺 席 或 沒 有 副 主 席, 由 出 席 業 主 委 任 他 們 當 中 一 人 主 持 由 出 席 委 員 選 出 一 名 委 員 主 持 議 案 必 須 列 明 在 會 議 通 告 上, 否 則 有 關 決 議 案 無 效 議 案 由 各 業 主 按 其 擁 有 之 業 權 份 數 投 票, 每 份 一 票 議 案 由 各 委 員 以 一 人 一 票 方 式 表 決 如 正 反 票 數 相 等, 會 議 主 持 可 加 投 一 決 定 票 會 議 紀 錄 須 由 主 持 會 議 者 核 證 秘 書 須 於 會 議 日 期 後 的 28 天 內 將 已 核 證 的 會 議 紀 錄 展 示 22

28 2.5.2 法 團 會 議 常 規 的 建 議 法 團 對 大 廈 的 行 政 管 理 權 力, 主 要 來 自 大 廈 公 契 及 香 港 法 例 第 344 章 建 築 物 管 理 條 例, 雖 然 建 築 物 管 理 條 例 附 表 2 附 表 3 已 分 別 訂 明 召 開 舉 行 法 團 管 理 委 員 會, 及 法 團 業 主 大 會 的 準 則, 但 如 何 在 法 例 的 規 範 下, 提 升 業 主 或 委 員 的 參 與 意 欲, 令 會 議 變 得 更 為 暢 順 和 諧, 實 有 賴 下 列 各 方 面 的 配 合 : 會 議 場 地 為 免 路 途 遙 遠 舟 車 勞 頓 而 影 響 出 席 率 起 見, 會 議 應 盡 量 安 排 在 大 廈 範 圍 內 舉 行, 如 需 借 用 外 間 場 地 或 租 用 食 肆, 亦 應 以 徒 步 十 數 分 鐘 內 可 達 為 佳 會 議 日 期 應 盡 量 避 免 在 重 大 節 慶 日, 或 在 假 期 前 夕, 或 在 長 假 期 結 束 日 舉 行 會 議 會 議 時 間 管 理 委 員 會 可 由 晚 上 八 時 三 十 分 至 十 時 三 十 分, 最 早 不 早 於 晚 上 八 時, 最 遲 不 過 深 夜 十 一 時 法 團 業 主 大 會 可 由 晚 上 八 時 至 十 一 時 三 十 分, 最 遲 不 過 深 夜 十 二 時 如 屆 原 訂 會 議 結 束 時 間 仍 未 完 成 所 有 議 程, 法 團 必 須 審 慎 考 慮 是 否 需 要 延 會, 及 或 另 訂 日 期 完 成 餘 下 議 程 議 程 擬 訂 法 團 業 主 週 年 大 會 (1) 省 覽 法 團 財 務 報 表, 或 會 計 師 報 告 ( 視 情 況 而 定 ) (2) 重 新 委 任 法 團 管 理 委 員 會 ( 每 相 隔 一 次 業 主 週 年 大 會 ) (3) 擬 在 會 議 上 提 出 的 決 議 ( 如 有 的 話 ) (4) 其 他 擬 在 會 議 上 討 論 的 事 宜 23

29 就 法 團 管 理 委 員 會 認 為 恰 當 的 事 宜 而 隨 時 召 開 的 法 團 業 主 大 會 (1) 擬 在 會 議 上 提 出 的 建 議 ( 如 有 的 話 ) (2) 其 他 擬 在 會 議 上 討 論 的 事 宜 在 不 少 於 5% 的 業 主 要 求 下 而 召 開 的 法 團 業 主 大 會 (1) 就 業 主 所 指 明 的 事 宜 進 行 討 論, 或 表 決 ( 如 有 的 話 ) 最 少 每 3 個 月 舉 行 一 次, 或 由 主 席 隨 時 召 開 的 管 理 委 員 會 (1) 擬 在 會 議 上 提 出 的 決 議 ( 如 有 的 話 ) (2) 其 他 擬 在 會 議 上 討 論 的 事 宜 由 秘 書 在 收 到 2 名 管 理 委 員 會 委 員 的 要 求 而 召 開 的 管 理 委 員 會 (1) 就 2 名 管 理 委 員 會 委 員 的 要 求 進 行 討 論, 或 表 決 ( 如 有 的 話 ) 文 件 印 發 預 早 將 擬 在 會 議 上 提 出 決 議 或 討 論 事 宜 有 關 的 文 件 印 發, 有 助 出 席 者 掌 握 及 瞭 解 議 題 內 容, 從 而 令 會 議 過 程 流 暢 出 席 簽 到 預 早 繪 畫 列 有 業 主 名 稱 ( 或 其 合 法 代 表 姓 名 ) 之 出 席 者 簽 到 表, 供 出 席 者 簽 署, 如 大 廈 單 位 眾 多, 可 按 大 廈 座 次 或 樓 層 繪 畫 多 份 出 席 者 簽 到 表, 以 分 流 形 式 處 理 出 席 者 簽 到 問 題 一 名 3 次 或 以 上 連 續 缺 席 管 委 會 會 議 的 委 員 是 否 已 自 動 喪 失 委 員 資 格, 取 決 於 他 的 缺 席 是 否 已 獲 得 管 委 會 的 同 意 如 委 員 在 未 得 管 委 會 同 意 下,3 次 或 多 於 3 次 連 續 沒 有 出 席 管 委 會 會 議, 則 須 停 任 委 員 為 免 爭 議, 管 委 會 在 每 次 正 式 進 行 會 議 前, 建 議 先 報 告 是 否 有 委 員 請 假 / 缺 席, 由 出 席 委 員 議 決 是 否 同 意 該 委 員 的 請 假 / 缺 席, 並 將 有 關 決 議 清 楚 列 載 於 會 議 紀 錄 中 發 言 準 則 應 以 先 舉 手 登 記, 再 輪 流 發 言 " 方 式 處 理, 並 因 應 議 題 內 容 而 給 予 各 發 言 者 可 發 言 之 時 間, 遇 有 言 不 及 題 者, 應 即 時 提 示 其 返 回 正 題, 若 出 現 吵 鬧 攻 訐 謾 罵 等 情 況, 應 審 慎 考 慮 終 止 其 發 言 議 案 表 決 24 由 各 業 主 按 其 擁 有 之 大 廈 業 權 份 數 投 票, 每 份 一 票, 若 單 位 眾 多 業 權 份 數 不 一 致 的 大 廈, 可 按 大 廈 座 次 或 樓 層 或 相 同 業 權 份 數 的 單 位, 進 行 分 組 投 票, 但 所 有 投 票 必 須 集 中 統 一 點 算

30 2.6 業 主 人 數 百 份 率 的 計 算 方 法 業 權 的 形 式 舉 例 說 明 須 計 算 為 資 料 來 源 : 建 築 物 管 理 條 例 ( 第 344 章 ) 指 南 及 建 築 物 管 理 條 例 ( 第 344 章 ) 第 5B 條 附 表 3 及 11 25

31 2.7 補 選 管 委 會 委 員 如 出 現 非 因 任 期 屆 滿 而 出 現 的 管 委 會 職 位 空 缺 ( 因 租 客 代 表 停 任 管 委 會 委 員 而 造 成 的 空 缺 除 外 ), 可 由 法 團 和 管 委 會 進 行 填 補 填 補 管 委 會 委 員 空 缺 的 必 須 是 業 主 ; 填 補 管 委 會 主 席 和 副 主 席 ( 如 設 立 的 話 ) 空 缺 的 必 須 是 管 委 會 委 員 ; 而 管 委 會 秘 書 和 司 庫 則 可 以 由 非 管 委 會 委 員 和 非 業 主 出 任 ( 如 果 填 補 空 缺 的 管 委 會 秘 書 或 司 庫 並 非 管 委 會 委 員, 他 們 不 會 因 為 出 任 管 委 會 秘 書 或 司 庫 而 成 為 管 委 會 委 員 ) 任 期 由 法 團 業 主 大 會 進 行 填 補 直 至 下 一 次 管 委 會 委 員 卸 任 的 法 團 業 主 週 年 大 會 由 管 委 會 進 行 填 補 直 至 下 一 次 法 團 業 主 大 會 投 票 制 得 票 最 多 者 當 選 " 投 票 制 以 過 半 數 票 通 過 決 議 問 37 如 果 因 為 租 客 代 表 停 任 管 委 會 委 員 而 出 現 空 缺, 該 怎 麼 辦? 可 以 由 法 團 業 主 大 會 或 管 委 會 進 行 填 補 嗎? 答 : 由 法 團 業 主 大 會 或 管 委 會 進 行 填 補 的 方 法 並 不 適 用 於 租 客 代 表 如 果 租 客 代 表 因 任 何 理 由 停 任 管 委 會 委 員, 有 關 空 缺 可 以 由 條 例 第 15(2) 條 所 指 的 認 可 組 織, 藉 過 半 數 票 通 過 的 決 議, 委 任 一 名 新 的 租 客 代 表 填 補 ( 參 考 條 文 : 條 例 附 表 2 第 6(1A) 段 ) 問 38 誰 來 決 定 管 委 會 的 空 缺 由 管 委 會 自 行 填 補, 抑 或 由 法 團 在 業 主 大 會 上 填 補? 答 : 管 委 會 出 現 空 缺 時, 如 法 團 沒 有 召 開 業 主 大 會, 或 在 法 團 業 主 大 會 上 沒 有 作 出 委 任 以 填 補 空 缺, 管 委 會 便 可 自 行 填 補 空 缺 業 主 如 認 為 不 應 由 管 委 會 填 補 該 空 缺, 根 據 條 例 附 表 3 第 1(2) 段, 不 少 於 5% 的 業 主 可 要 求 管 委 會 主 席 召 開 業 主 大 會, 以 填 補 管 委 會 的 空 缺 ( 參 考 條 文 : 條 例 附 表 2 第 6(3) (4) 及 (5) 段 ) 問 39 假 設 法 團 決 定 的 管 委 會 委 員 人 數 為 9 名, 而 其 中 6 名 委 員 辭 職, 餘 下 的 3 名 委 員 可 以 怎 樣 做? 26 答 : 在 這 個 情 況 下, 由 於 管 委 會 的 空 缺 數 目 超 過 管 委 會 委 員 人 數 的 50%, 委 員 不 能 召 開 有 效 的 管 委 會 會 議 以 填 補 空 缺 委 員 可 根 據 條 例 附 表 2 第 6A 段 的 規 定 填 補 空 缺 如 餘 下 3 名 委 員 其 中 一 人 是 主 席, 主 席 可 根 據 條 例 附 表 2 第 6A(1) (a) 段 為 ( 並 只 可 為 ) 填 補 管 委 會 的 空 缺 而 召 開 法 團 業 主 大 會 如 不 少 於 5% 的 業 主 要 求 召 開 一 般 的 法 團 業 主 大 會 填 補 空 缺, 主 席 也 可 根 據 條 例 附 表 3 第 1(2) 段 召 開 會 議 不 過, 如 主 席 的 職 位 出 缺, 餘 下 3 名 委 員 可 根 據 條 例 附 表 2 第 6A(1) (b) 段, 從 他 們 當 中 委 任 一 人 為 ( 並 只 可 為 ) 填 補 管 委 會 的 空 缺 而 召 開 法 團 業 主 大 會 ( 參 考 條 文 : 條 例 附 表 2 第 6A(1) 段 )

32 問 40 如 管 委 會 的 空 缺 數 目 超 過 管 委 會 委 員 人 數 的 50%, 但 管 委 會 仍 未 根 據 條 例 附 表 2 第 6A 段 召 開 業 主 特 別 大 會, 以 填 補 空 缺, 業 主 可 以 怎 樣 做? 答 : 如 主 席 在 任, 根 據 條 例 附 表 3 第 1(2) 段, 不 少 於 5% 的 業 主 可 要 求 主 席 召 開 法 團 業 主 大 會 如 主 席 的 職 位 出 缺, 根 據 條 例 第 31 條, 業 主 可 向 土 地 審 裁 處 申 請, 解 散 管 委 會 並 委 任 一 名 管 理 人 2.8 管 委 會 主 席 副 主 席 秘 書 及 司 庫 的 津 貼 安 排 管 委 會 主 席 副 主 席 ( 如 設 立 的 話 ) 秘 書 司 庫 有 資 格 領 取 由 法 團 支 付 的 津 貼 不 過, 應 否 向 這 些 人 支 付 津 貼, 由 法 團 藉 業 主 大 會 通 過 的 決 議 決 定 津 貼 額 也 須 由 法 團 在 業 主 大 會 上 釐 訂, 但 不 得 超 過 以 下 的 最 高 限 額 : 建 築 物 的 單 位 數 目 不 多 於 50 多 於 50 但 不 多 於 100 多 於 100 每 人 每 月 最 高 可 得 600 元 900 元 1,200 元 問 41 法 團 可 否 在 法 團 業 主 大 會 上 通 過 決 議, 向 主 席 發 放 較 多 的 津 貼? 答 : 不 可 以 條 例 附 表 4 已 訂 明 津 貼 的 最 高 限 額 法 團 不 可 以 通 過 決 議, 發 放 高 於 條 例 所 訂 限 額 的 津 貼 ( 參 考 條 文 : 條 例 第 18(2)(aa) 條 及 附 表 4) 問 42 法 團 可 否 在 法 團 業 主 大 會 上 通 過 決 議, 向 所 有 或 部 分 管 委 會 委 員 發 放 津 貼? 答 : 並 非 所 有 管 委 會 委 員 都 有 資 格 領 取 津 貼, 只 有 主 席 副 主 席 秘 書 司 庫 才 有 這 個 資 格 因 此, 法 團 不 可 以 通 過 決 議, 向 所 有 管 委 會 委 員 發 放 津 貼 不 過, 法 團 可 以 通 過 決 議, 向 某 些 符 合 資 格 的 人 發 放 津 貼 例 如 法 團 可 決 定 只 發 放 津 貼 予 主 席, 但 不 發 放 予 副 主 席 秘 書 和 司 庫 ( 參 考 條 文 : 條 例 第 18(2)(aa) 條 及 附 表 4) 問 43 秘 書 或 司 庫 如 非 管 委 會 委 員, 是 否 有 資 格 領 取 津 貼? 答 : 有 秘 書 或 司 庫 即 使 不 是 管 委 會 委 員, 也 有 資 格 領 取 津 貼 ( 參 考 條 文 : 條 例 第 18(2)(aa) 條 及 附 表 4) 問 44 秘 書 或 司 庫 如 非 管 委 會 委 員, 通 常 是 法 團 僱 用 的 員 工 在 這 個 情 況 下, 法 團 可 向 該 等 人 士 支 付 的 最 高 款 額 是 否 條 例 附 表 4 所 訂 的 限 額? 答 : 條 例 第 18(2)(a) 條 訂 明, 法 團 可 行 使 其 酌 情 決 定 權, 僱 用 並 付 酬 予 員 工, 以 達 致 與 法 團 根 據 條 例 或 公 契 而 有 的 權 力 或 職 責 有 關 的 任 何 目 的 如 秘 書 或 司 庫 是 法 團 僱 用 的 員 工, 法 團 可 釐 定 支 付 予 該 等 員 工 的 薪 酬 就 本 問 題 來 說, 薪 酬 有 別 於 津 貼, 無 須 受 條 例 附 表 4 所 訂 的 最 高 限 額 限 制 ( 參 考 條 文 : 條 例 第 18(2)(a) 條 ) 27

33 2.9 對 管 委 會 委 員 的 保 障 於 2007 年 建 築 物 管 理 ( 修 訂 ) 條 例 中 加 入 了 相 關 條 例, 使 管 委 會 委 員 得 到 適 當 的 保 障 根 據 條 例 第 29A 條 規 定, 管 委 會 委 員 如 符 合 下 列 兩 項 準 則, 便 無 須 承 擔 個 人 法 律 責 任 : (a) 管 委 會 委 員 真 誠 地 及 以 合 理 方 式 行 事 ; 及 (b) 有 關 的 作 為 是 由 法 團 或 該 委 員 代 表 法 團 在 行 使 或 本 意 是 行 使 條 例 授 予 法 團 的 權 力 時 作 出 的, 或 在 執 行 或 本 意 是 執 行 條 例 委 以 法 團 的 職 責 時 作 出 的 問 45 如 何 判 斷 管 委 會 委 員 是 否 真 誠 地 及 以 合 理 方 式 行 事? 答 : 真 誠 地 " 和 以 合 理 方 式 " 常 見 於 法 例 條 文 真 誠 " 一 般 解 作 誠 實 或 誠 懇 的 意 圖, 而 合 理 方 式 " 通 常 用 於 形 容 合 乎 邏 輯 和 合 情 理 的 行 為 不 過, 每 宗 個 案 須 按 其 實 情 判 斷 法 庭 會 考 慮 個 案 的 所 有 情 況, 然 後 判 斷 一 名 管 委 會 委 員 是 否 真 誠 地 及 以 合 理 方 式 行 事 ( 參 考 條 文 : 條 例 第 29A 條 ) 問 46 制 定 了 條 例 第 29A 條, 是 否 表 示 不 能 對 個 別 管 委 會 委 員 提 出 訴 訟? 答 : 條 例 第 29A 條 並 不 禁 止 任 何 人 對 管 委 會 委 員 採 取 法 律 行 動 該 條 文 只 是 為 有 關 的 委 員 提 供 法 定 依 據, 讓 他 們 在 面 對 法 律 訴 訟 時, 可 在 該 條 文 適 用 的 情 況 下, 申 請 剔 除 有 關 的 法 律 程 序, 或 就 申 索 作 出 抗 辯 ( 參 考 條 文 : 條 例 第 29A 條 ) 問 47 管 委 會 委 員 如 沒 有 根 據 條 例 履 行 法 定 責 任, 例 如 主 席 沒 有 根 據 條 例 附 表 3 第 1(2) 段 召 開 法 團 業 主 大 會 ; 在 這 個 情 況 下, 有 關 的 委 員 可 否 根 據 條 例 第 29A 條 獲 得 保 障? 答 : 不 可 以 條 例 第 29A 條 只 涵 蓋 管 委 會 委 員 在 代 表 法 團 行 使 條 例 授 予 法 團 的 權 力, 或 執 行 條 例 委 以 法 團 的 職 責 時 作 出 的 作 為 條 文 並 不 涵 蓋 委 以 個 別 委 員 的 法 定 責 任 以 條 例 附 表 3 第 1 ( 2 ) 段 為 例, 在 不 少 於 5 % 的 業 主 要 求 下 召 開 法 團 業 主 大 會, 是 管 委 會 主 席 而 非 管 委 會 的 責 任, 因 此, 條 例 第 29A 條 並 不 適 用 案 例 : 胡 桂 容 及 廖 廣 海 訴 黃 漢 明 [LDBM 323/2002] ( 參 考 條 文 : 條 例 第 29A 條 ) 28

34 章 3 第 三 章 大 廈 財 務 3.1 財 政 預 算 製 訂 預 算 管 理 委 員 會 每 年 應 以 審 慎 理 財 的 原 則, 製 訂 一 份 財 政 預 算 案 ( 參 考 : 附 錄 19 收 支 預 算 案 範 本 ) 當 中 列 明 各 項 支 出 的 預 算 及 每 月 應 收 取 的 管 理 費 及 其 他 收 入 製 訂 預 算 時, 應 參 照 往 年 的 開 支, 並 包 括 來 年 擬 增 減 的 項 目, 以 及 預 計 因 通 貨 膨 漲 而 引 致 各 項 費 用 的 調 整 ( 參 考 : 附 錄 19 收 支 預 算 案 範 本 ) 預 算 案 主 要 包 括 下 列 各 個 項 目 : (1) 大 廈 管 理 人 員 的 薪 金 長 期 服 務 金 強 制 性 公 積 金 及 勞 工 保 險 (2) 公 用 地 方 及 設 施 的 保 養 (3) 清 潔 服 務 費 及 清 潔 用 料 (4) 公 用 服 務 的 費 用 ( 例 如 水 費 電 費 和 電 話 費 ) (5) 火 險 及 第 三 者 風 險 保 險 的 保 費 (6) 管 理 處 差 餉 地 租 文 具 及 雜 費 等 (7) 聘 用 專 業 人 員 費 用 ( 例 如 律 師 會 計 師 ) (8) 備 用 基 金 ( 目 的 在 於 應 付 未 有 預 計 或 緊 急 性 質 的 開 支, 如 水 管 爆 裂 電 力 供 應 突 然 停 頓 等 ) 預 算 案 29

35 3.1.2 諮 詢 及 審 批 預 算 為 提 高 透 明 度 及 徵 詢 業 主 意 見, 建 議 法 團 採 取 以 下 程 序 製 定 年 度 預 算 程 序 諮 詢 (a) 向 樓 宇 的 每 個 單 位 派 發 通 知 及 預 算 草 案, 並 在 樓 宇 的 顯 眼 處 至 少 連 續 7 天 張 貼 預 算 草 案, 以 徵 求 業 主 及 居 民 意 見 (b) 至 少 預 留 14 天 讓 業 主 及 居 民 提 出 意 見 (c) 將 收 到 的 意 見 提 交 管 委 會, 並 就 是 否 更 改 預 算 提 出 建 議, 供 其 考 慮 審 批 (d) 審 批 預 算 並 釐 定 各 業 主 的 供 款 金 額 ( 根 據 大 廈 公 契 條 文 ; 若 無 公 契 條 文, 則 根 據 業 主 各 自 的 業 權 份 數 ) (e) 如 管 理 費 較 上 年 度 增 加 50% 以 上, 則 須 召 開 業 主 大 會 考 慮 及 審 批 預 算 通 知 (f) 在 徵 收 新 的 管 理 費 前, 將 已 獲 批 准 的 預 算 至 少 展 示 7 天 修 訂 (g) 如 預 期 的 收 支 與 預 算 有 重 大 差 異 ( 如 出 現 不 可 預 期 的 項 目 ), 應 修 訂 及 展 示 預 算, 及 透 過 上 述 的 諮 詢 及 審 批 程 序 重 新 審 批 預 算 負 責 人 司 庫 / 經 理 人 管 委 會 司 庫 / 經 理 人 司 庫 / 經 理 人 提 示 : 當 採 購 預 算 案 中 的 物 品 和 服 務 時, 仍 需 按 照 有 關 的 審 批 程 序 進 行 批 核 資 料 來 源 : 廉 政 公 署 樓 宇 財 務 管 理 實 務 指 南 表 3.2D 問 48 如 果 大 廈 要 進 行 維 修 工 程 ( 而 有 關 工 並 非 法 定 工 程 ), 法 團 的 常 用 基 金 和 備 用 基 金 都 不 足 以 支 付 維 修 工 程 費 用, 而 管 委 會 在 擬 備 預 算 和 釐 定 整 體 業 主 所 需 繳 付 的 款 額 時, 也 沒 有 預 計 有 關 的 維 修 開 支, 管 委 會 可 以 在 其 後 增 加 整 體 業 主 所 需 繳 付 的 款 額 嗎? 答 : 不 可 以 管 委 會 在 按 照 預 算 釐 定 整 體 業 主 所 需 繳 付 的 款 額 後, 就 不 得 增 加 有 關 款 額 增 加 款 額 的 建 議 須 經 由 法 團 業 主 大 會 通 過 的 決 議 批 准 3.2 財 務 管 理 工 作 指 引 30 建 築 物 管 理 條 例 ( 第 344 章 ) 規 定 須 以 法 團 的 名 義 在 銀 行 開 立 及 維 持 一 個 有 利 息 的 戶 口, 作 為 存 放 基 金 和 支 付 大 廈 管 理 支 出 之 用 而 管 委 會 必 須 正 確 地 記 錄 賬 目, 以 及 最 少 每 3 個 月 ( 或 管 委 會 選 擇 的 較 短 期 間 ) 製 備 一 份 收 支 概 算 表 (Summary of the Income and Expenditure)( 參 考 : 附 錄 20 大 廈 管 理 月 份 收 支 一 覽 表 ), 並 在 有 關 期 間 後 的 一 個 月 內, 在 大 廈 的 顯 眼 處 連 續 7 天 展 出 有

36 關 的 副 本 由 法 團 註 冊 起 計 最 遲 15 個 月 及 其 後 每 12 個 月, 管 委 會 須 製 備 法 團 的 收 支 表 (Income and the Expenditure Account)( 參 考 : 附 錄 21 大 廈 管 理 年 度 收 支 總 表 ) 及 資 產 負 債 表 ( 參 考 : 附 錄 22-1 及 22-2 資 產 負 債 表 ), 之 後 提 交 法 團 每 年 週 年 大 會 省 覽 如 大 廈 多 於 50 個 單 位, 上 述 收 支 表 及 資 產 負 債 表 須 交 由 藉 業 主 大 會 通 過 的 決 議 所 批 准 的 會 計 師 審 計 下 列 建 議 有 助 於 大 廈 管 理 組 織 的 管 帳 工 作 : 零 用 現 金 收 據 銀 行 戶 口 1) 管 委 會 委 員 可 採 納 零 用 現 金 制 度 進 行 日 常 的 小 額 採 購 在 這 制 度 下, 管 委 會 應 設 置 零 用 現 金 採 購 的 金 額 上 限 ( 如 $500) 申 領 零 用 現 金 的 時 限 ( 如 須 在 採 購 後 7 日 內 提 交 申 領 ) 委 任 一 名 零 用 現 金 持 有 者 ( 如 管 委 會 委 員 ) 釐 定 零 用 現 金 的 最 高 金 額 ( 如 僅 夠 支 付 一 個 月 的 零 用 現 金 開 支 ) 擬 備 有 預 先 編 號 的 零 用 現 金 憑 單 ( 附 錄 23), 用 於 申 領 零 用 現 金 及 擬 備 零 用 現 金 補 添 表 格 ( 附 錄 24), 用 於 零 用 現 金 持 有 者 申 請 補 充 零 用 現 金 2) 採 購 人 / 管 委 會 委 員 申 領 零 用 現 金 時, 須 向 零 用 現 金 持 有 者 提 交 零 用 現 金 憑 單, 並 隨 附 發 票 / 收 據 正 本 零 用 現 金 持 有 者 須 核 對 零 用 現 金 開 支, 確 保 申 領 發 還 的 零 用 現 金 是 真 正 用 於 法 團 的 開 支 ; 檢 查 是 否 存 在 分 拆 訂 單 ; 在 零 用 現 金 憑 單 上 簽 批 合 乎 規 定 的 零 用 現 金 申 領, 並 將 有 疑 問 的 申 領 提 交 如 司 庫 審 批 ; 及 付 款 後, 在 發 票 / 收 據 上 蓋 印 / 標 記 付 訖, 以 免 重 複 使 用 而 申 領 人 須 在 零 用 現 金 憑 單 上 確 認 已 收 取 的 款 項 3) 如 需 補 添 零 用 現 金, 零 用 現 金 持 有 者 應 向 司 庫 提 交 一 份 現 金 補 添 表 格, 按 序 列 出 有 關 開 銷 的 零 用 現 金 憑 單 並 附 上 憑 單 和 證 明 文 件 司 庫 檢 查 有 關 憑 單 及 證 明 文 件, 簽 署 表 格 以 示 批 准, 並 由 獲 授 權 的 管 委 會 委 員 核 證 4) 零 用 現 金 持 有 者 須 提 交 月 結 / 定 期 結 算 表 如 更 換 零 用 現 金 持 有 者, 他 / 她 所 持 現 金 必 須 結 算 清 楚 1) 法 團 / 經 理 人 在 收 到 以 現 金 或 支 票 / 自 動 轉 賬 繳 付 的 管 理 費 或 其 他 繳 款 ( 如 出 租 停 車 場 的 租 金 ), 必 須 各 業 主 / 租 戶 發 出 具 預 先 編 號 的 正 式 收 據, 並 保 留 收 據 副 本 以 作 紀 錄 ; 及 將 所 有 收 到 的 支 票 劃 線 ( 如 發 票 人 並 未 劃 線 ) 2) 收 據 應 有 順 序 編 號, 並 由 收 款 人 在 收 款 時 即 行 簽 署 3) 所 收 款 項 應 即 時 全 數 存 入 法 團 以 法 團 的 名 義 在 銀 行 開 立 的 有 息 戶 口 / 經 理 人 替 法 團 開 立 的 信 託 戶 口 / 客 戶 戶 口 1) 法 團 須 以 法 團 的 名 義 在 銀 行 開 立 和 維 持 一 個 有 利 息 的 戶 口 及 支 票 戶 口, 作 為 存 放 基 金 和 支 付 大 廈 管 理 支 出 之 用 有 關 戶 口 只 可 用 於 大 廈 管 理 方 面 2) 管 委 會 應 委 任 至 少 兩 名 簽 署 人 ( 例 如 指 定 的 管 委 會 委 員, 通 常 包 括 司 庫 及 主 席 ) 負 責 簽 署 銀 行 提 款 單 或 支 票 管 委 會 應 指 示 銀 行, 說 明 提 款 單 或 支 票 需 有 認 可 簽 署, 方 屬 有 效 3) 所 有 銀 行 結 算 單 支 票 簿 及 存 摺, 均 應 由 司 庫 負 責 妥 善 保 管 31

37 會 計 賬 目 1) 會 計 職 務 應 由 管 委 會 不 同 委 員 分 擔, 以 便 委 員 之 間 互 相 監 察 2) 管 委 會 應 備 有 一 份 正 確 的 現 金 出 納 賬, 並 將 一 切 收 支 項 目 迅 速 記 錄 入 賬 有 關 的 現 金 出 納 賬 應 每 月 結 算 一 次, 而 與 支 出 項 目 有 關 的 單 據 及 文 件 應 以 相 同 次 序 歸 檔, 方 便 查 核 3) 管 委 會 須 備 存 法 團 的 賬 簿 賬 項 紀 錄 及 其 他 紀 錄 所 提 述 的 一 切 單 據 發 票 憑 單 收 據 及 其 他 文 件 不 少 於 6 年 4) 所 有 單 據 及 發 票 均 需 由 管 委 會 的 其 中 一 名 成 員 簽 署 和 註 明 日 期 財 務 報 告 1) 管 委 會 須 最 少 每 3 個 月 ( 或 管 委 會 選 擇 的 較 短 期 間 ) 製 備 一 份 收 支 概 算 表, 並 在 有 關 期 間 後 的 一 個 月 內, 在 大 廈 的 顯 眼 處 連 續 7 天 展 出 有 關 的 副 本 該 份 收 支 概 算 表 應 包 括 期 初 結 餘 及 期 終 結 餘 2) 經 證 明 及 審 計 之 全 年 收 支 表 及 資 產 負 債 表 須 提 交 週 年 大 會 省 覽 3) 每 份 收 支 表 及 資 產 負 債 表 均 須 包 括 備 用 基 金 的 運 用 詳 情, 例 如 何 時 可 能 要 動 用 該 項 基 金, 及 估 計 需 用 款 額 等 司 庫 之 1) 如 司 庫 人 選 有 所 更 替, 離 任 者 須 在 其 停 任 後 的 14 天 內, 將 法 團 的 更 替 所 有 帳 簿 帳 項 紀 錄 文 據 文 件 屬 於 法 團 的 任 何 動 產 及 其 他 紀 錄 妥 善 點 算 後 移 交 秘 書 或 管 委 會 其 他 委 員 2) 離 任 司 庫 應 做 一 份 截 至 其 在 任 最 後 一 日 為 止 的 結 算 表, 列 明 法 團 收 支 及 資 產 情 況, 並 取 得 所 需 的 銀 行 結 算 單, 以 便 核 對 3) 接 任 司 庫 或 委 員 會 應 核 實 離 任 司 庫 所 做 的 結 算 表 賬 目 審 核 1) 若 建 築 物 單 位 多 於 50 個, 呈 交 週 年 大 會 省 覽 的 收 支 表 及 資 產 負 債 表 必 須 由 業 主 大 會 通 過 聘 任 的 專 業 會 計 師 審 計 2) 在 計 算 單 位 數 目 時, 車 房 停 車 場 或 汽 車 間 並 不 包 括 在 內 問 49 是 否 所 有 法 團 均 須 聘 請 會 計 師 審 計 財 務 報 表? 答 : 不 需 要 就 不 多 於 50 個 單 位 的 建 築 物 而 成 立 的 法 團, 並 無 硬 性 規 定 須 聘 請 會 計 師 審 計 財 務 報 表 不 過, 我 們 極 力 建 議 所 有 建 築 物 的 法 團 聘 請 會 計 師, 就 財 務 報 表 進 行 獨 立 的 查 核, 以 便 更 佳 地 保 障 業 主 的 利 益 ( 參 考 條 文 : 條 例 第 27(1A) 條 ) 問 50 如 法 團 須 聘 請 會 計 師 審 計 其 財 務 報 表, 管 委 會 是 否 須 在 法 團 業 主 大 會 提 交 經 審 計 的 財 務 報 表 和 會 計 師 報 告? 答 : 就 多 於 50 個 單 位 的 建 築 物 而 言, 其 財 務 報 表 須 由 法 團 聘 請 的 會 計 師 審 計 經 審 計 的 財 務 報 表 和 會 計 師 報 告, 須 在 法 團 的 週 年 大 會 上 提 交 法 團 省 覽 ( 參 考 條 文 : 條 例 第 27(1) 及 (1A) 條 ) 問 51 業 主 是 否 須 繳 交 費 用 才 可 取 得 法 團 財 務 文 件 的 副 本? 如 果 是 的 話, 由 誰 釐 定 收 費? 複 印 費 一 般 為 何? 答 : 業 主 須 繳 交 複 印 費 才 可 取 得 法 團 財 務 文 件 的 副 本 有 關 收 費 由 管 委 會 釐 定 我 們 極 力 鼓 勵 所 有 管 委 會 盡 量 增 加 運 作 的 透 明 度 管 委 會 的 運 作 具 透 明 度, 對 有 效 管 理 大 廈, 以 及 促 進 管 委 會 與 業 主 的 關 係, 十 分 重 要 因 此, 我 們 促 32

38 請 管 委 會 訂 定 較 低 的 複 印 費, 以 便 業 主 索 取 法 團 的 財 務 文 件 大 部 分 法 團 收 取 的 複 印 費 約 為 每 頁 $1 至 $5( 僅 供 參 考 ) ( 參 考 條 文 : 條 例 附 表 6 第 3 段 ) 紀 錄 保 存 建 築 物 管 理 條 例 ( 第 344 章 ) 要 求 法 團 將 與 收 入 有 關 的 文 件 保 存 不 少 於 6 年 建 議 法 團 可 按 以 下 方 式 將 文 件 存 檔 : 文 件 繳 款 通 知 正 式 收 據 存 款 單 及 收 款 憑 單 存 檔 按 順 序 存 檔 正 式 收 據 副 本 及 存 款 單 隨 附 收 款 憑 單 正 式 收 據 正 式 收 據 存 款 單 按 收 款 憑 單 順 序 存 檔 收 款 憑 單 資 料 來 源 : 廉 政 公 署 樓 宇 財 務 管 理 實 務 指 南 表 3.3B 3.3 追 討 欠 交 管 理 / 維 修 / 基 金 費 用 的 途 徑 業 主 所 需 繳 付 的 款 額, 由 應 繳 付 的 時 候 開 始, 便 屬 於 業 主 欠 法 團 的 債 項 如 遇 有 業 主 或 住 戶 欠 交 管 理 費 或 維 修 基 金, 法 團 可 以 派 管 理 人 員 登 門 拜 訪, 親 自 催 促 繳 交 如 無 法 接 觸 業 主 或 住 戶, 催 交 信 件 可 以 用 雙 掛 號 郵 寄 給 欠 交 費 用 的 業 主 或 住 戶 33

39 如 業 主 或 住 戶 仍 拒 絕 繳 交 所 欠 費 用, 法 團 可 向 物 業 註 冊 受 抵 押 人 ( 例 如 銀 行 ) 追 討, 亦 可 透 過 律 師 將 欠 款 事 項 登 記 於 土 地 註 冊 處 註 冊 文 書 內 如 有 責 任 不 明 確 的 繳 費 爭 執, 法 團 須 瞭 解 清 楚 公 契 及 法 例 條 文, 或 請 教 法 律 顧 問 研 究 責 任 問 題 ; 此 外, 亦 可 向 土 地 審 裁 處 申 請 裁 判 最 後 仍 無 法 收 取 應 收 之 款 項 時, 法 團 須 以 民 事 訴 訟 方 式 追 討 民 事 訴 訟 民 事 訴 訟 法 庭 追 討 金 額 1. 小 額 錢 債 審 裁 處 * $50,000 或 以 下 2. 土 地 審 裁 處 ** 訴 訟 金 額 無 上 限 3. 區 域 法 院 $50,001 至 $1,000, 高 等 法 院 $1,000,000 以 上 註 :* 不 涉 及 公 契 條 文 的 解 釋, 及 金 額 的 計 算 方 式 如 果 欠 款 金 額 超 過 $50,000, 而 申 請 人 願 意 放 棄 追 收 超 過 限 額 之 數, 則 仍 可 向 小 額 錢 債 審 裁 處 申 請 ** 有 權 聆 訊 及 載 決 涉 及 建 築 物 管 理 所 衍 生 的 法 律 程 序 及 訴 訟, 包 括 公 契 條 文 的 解 釋, 及 金 額 的 計 算 方 法 ( 詳 情 請 參 閱 第 15 章 土 地 審 裁 處 ) 問 52 如 業 主 在 法 團 將 單 位 註 冊 押 記 備 忘 前 已 將 單 位 出 售, 法 團 因 而 無 法 討 回 債 項, 管 委 會 應 如 何 處 理? 答 : 管 委 會 可 批 准 以 單 位 管 理 費 按 金 來 抵 銷 部 份 債 項, 並 將 剩 餘 債 項 撇 銷 為 壞 賬 34

40 3.4 透 過 小 額 錢 債 審 裁 處 追 討 欠 款 向 小 額 錢 債 審 裁 處 提 出 申 請 的 一 般 程 序 提 交 申 請 表 格 表 格 1( 附 錄 25) 上 須 填 上 申 索 人 和 被 告 人 的 姓 名 和 地 址 表 格 2( 附 錄 26) 分 為 甲 乙 兩 部 份 甲 部 須 填 上 申 索 理 由 乙 部 須 填 上 申 索 額 的 計 算 方 法 表 格 1 及 表 格 2 由 管 委 會 主 席 或 管 業 經 理 填 妥 簽 署 後, 便 可 交 回 審 裁 處, 辦 理 入 稟 手 續 被 告 人 就 申 索 提 出 抗 辯 審 裁 處 調 查 主 任 便 會 就 審 訊 程 序 和 常 規, 向 控 辯 雙 方 提 供 適 當 的 指 導, 請 他 們 向 審 裁 處 提 交 書 面 供 詞, 略 述 案 情 審 訊 官 研 究 過 雙 方 提 交 的 供 詞 和 其 他 全 部 有 關 文 件, 並 信 納 他 們 已 為 審 訊 作 好 準 備 後, 便 會 訂 出 審 訊 日 期, 對 申 索 進 行 聆 訊 排 期 聆 訊 申 索 人 可 於 辦 公 時 間 向 小 額 錢 債 審 裁 處 的 登 記 處 索 取 表 格 1 及 表 格 2 審 裁 處 會 安 排 聆 訊 日 期, 並 會 通 知 申 請 各 方 聆 訊 申 請 的 任 何 一 方 須 依 時 出 席 聆 訊, 否 則 申 請 會 被 撤 銷 或 在 缺 席 情 況 下 裁 決 ( 如 有 需 要, 相 方 亦 可 以 申 請 發 出 證 人 傳 票, 以 確 保 證 人 屆 時 出 席 ) 覆 核 (1) 審 裁 處 可 在 命 令 或 裁 決 宣 布 起 計 7 天 內, 自 動 對 該 項 命 令 或 裁 決 提 出 覆 核 ( 表 格 8A) (2) 任 何 一 方 均 可 在 命 令 或 裁 決 作 出 日 期 起 計 7 天 內, 向 審 裁 處 申 請 要 求 將 該 項 命 令 或 裁 決 覆 核 ( 表 格 8C)( 附 錄 27) 上 訴 任 何 一 方 如 因 法 律 問 題 或 基 於 申 請 不 屬 審 裁 處 權 力 範 圍 的 理 由 而 對 審 裁 處 的 裁 決 感 到 不 滿, 可 以 向 高 等 法 院 申 請 上 訴 高 等 法 院 對 於 是 否 批 准 上 訴 有 最 後 決 定 權 擬 上 訴 的 一 方 須 在 書 面 裁 決 送 達 日 期 起 計 7 天 內, 向 最 高 法 院 司 法 常 務 官 提 出 如 申 請 人 能 提 出 充 分 合 理 的 理 由, 司 法 常 務 官 可 以 批 准 延 長 提 出 上 訴 的 期 限 撤 銷 裁 決 或 命 令 在 聆 訊 日 期 後 7 天 內 或 審 裁 處 所 批 准 的 一 段 較 長 限 內, 審 裁 處 如 接 獲 缺 席 一 方 申 請, 可 撤 銷 任 何 一 方 缺 席 情 況 下 作 出 的 命 令 或 裁 決 ( 表 格 8D)( 附 錄 28) 執 行 判 決 敗 訴 人 必 須 悉 數 繳 付 審 裁 處 所 裁 定 的 款 額 如 他 未 有 遵 辦, 勝 訴 人 可 以 向 審 裁 處 的 登 記 處 申 請 發 出 封 票, 扣 押 敗 訴 人 的 貨 物 和 財 產, 價 值 相 等 於 應 得 款 額, 另 加 附 帶 的 扣 押 費 如 敗 訴 人 仍 然 不 將 款 項 交 給 審 裁 處, 執 達 主 任 便 會 將 扣 押 物 品 公 開 拍 賣 在 扣 除 所 需 的 法 院 費 用 後, 拍 賣 所 得 的 收 入 會 用 來 償 還 欠 款 申 索 人 須 先 了 解 被 告 人 可 有 資 產 作 扣 押 拍 賣, 倘 若 被 告 人 沒 有 財 產 可 扣 押, 所 花 的 封 票 費 用, 未 必 能 取 回 申 索 人 亦 可 諮 詢 法 律 意 見, 尋 求 其 他 執 行 裁 決 的 方 法 資 料 來 源 : 司 法 機 構 小 額 錢 債 審 裁 處 網 站 ( 35