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1 公 司 代 码 : 公 司 简 称 : 北 辰 实 业 北 京 北 辰 实 业 股 份 有 限 公 司 2015 年 年 度 报 告 1 / 136

2 董 事 长 致 辞 各 位 股 东 : 本 人 谨 代 表 董 事 会 向 各 位 股 东 提 呈 公 司 截 至 二 零 一 五 年 十 二 月 三 十 一 日 之 年 度 经 营 业 绩 报 告 截 至 二 零 一 五 年 十 二 月 三 十 一 日, 按 照 中 国 会 计 准 则, 公 司 实 现 营 业 额 人 民 币 718,597.3 万 元, 受 发 展 物 业 可 结 算 产 品 面 积 增 加 以 及 投 资 物 业 ( 含 酒 店 ) 经 营 业 绩 提 升 的 影 响, 同 比 上 升 15.28% 实 现 利 润 总 额 人 民 币 86,374.3 万 元, 同 比 上 升 8.88%, 净 利 润 人 民 币 63,533.6 万 元, 同 比 上 升 8.20% 报 告 期 内, 归 属 于 母 公 司 股 东 的 净 利 润 人 民 币 61,197.2 万 元, 同 比 上 升 15.29% 每 股 收 益 为 人 民 币 0.18 元, 较 二 零 一 四 年 上 升 12.50% 回 顾 二 零 一 五 年, 世 界 经 济 受 国 际 金 融 危 机 的 深 层 次 影 响 仍 然 处 在 深 度 调 整 期, 经 济 恢 复 依 然 缓 慢 增 长 仍 然 脆 弱 我 国 经 济 发 展 步 入 新 常 态, 国 民 经 济 运 行 总 体 平 稳, 但 受 到 结 构 调 整 动 能 转 换 等 因 素 影 响, 经 济 增 速 有 所 下 降 面 对 错 综 复 杂 的 国 际 国 内 环 境, 公 司 继 续 坚 持 重 资 产 投 资 业 务 与 轻 资 产 服 务 业 务 并 重 的 策 略, 积 极 推 进 低 成 本 扩 张 品 牌 扩 张 资 本 扩 张 三 大 战 略 的 实 施, 不 断 探 索 创 新 发 展 之 路 发 展 物 业 加 速 项 目 周 转, 深 耕 优 势 核 心 城 市, 强 化 布 局 重 要 节 点 城 市, 低 成 本 扩 张 以 及 全 国 化 布 局 再 获 突 破 会 展 场 馆 和 酒 店 项 目 的 管 理 输 出 加 大 力 度, 品 牌 扩 张 已 初 具 规 模 并 不 断 向 全 国 化 延 伸 整 合 优 质 资 源, 发 展 会 展 产 业, 北 辰 会 展 集 团 应 势 而 生, 使 公 司 在 低 成 本 扩 张 轻 资 产 运 营 新 经 济 支 撑 高 端 服 务 业 发 展 的 战 略 方 向 上 又 迈 出 了 更 重 要 的 步 伐, 成 为 公 司 适 应 中 国 经 济 新 常 态 和 谋 划 企 业 发 展 新 格 局 的 创 新 应 变 之 举 融 资 渠 道 不 断 拓 展, 融 资 模 式 不 断 创 新, 实 现 融 资 规 模 近 百 亿, 融 资 成 本 创 新 低 展 望 二 零 一 六 年, 外 部 环 境 的 不 稳 定 性 不 确 定 性 仍 在 增 加, 新 常 态 下 的 中 国 经 济 发 展 也 将 面 临 多 重 困 难 和 挑 战, 但 经 济 长 期 向 好 的 基 本 面 没 有 改 变 在 此 环 境 下, 机 遇 与 挑 战 并 存, 公 司 将 直 面 困 难 和 挑 战, 坚 定 信 心 和 决 心, 充 分 释 放 创 新 潜 力, 有 效 激 发 创 新 活 力, 把 握 新 机 遇, 谋 划 新 发 展 继 续 做 强 做 大 房 地 产 开 发 业 务, 快 速 提 升 开 发 规 模, 强 化 全 国 化 扩 张 的 战 略 布 局 充 分 利 用 北 辰 会 展 的 核 心 优 势, 整 合 内 外 部 资 源, 加 快 会 展 业 务 全 产 业 链 的 拓 展 与 升 级 在 物 业 经 营 向 产 业 运 营 的 转 变 过 程 中 深 度 挖 掘 围 绕 各 类 需 求 所 衍 生 的 服 务 经 济 发 展 机 遇, 利 用 互 联 网 大 2 / 136

3 数 据 等 新 经 济 新 技 术, 培 育 信 息 化 特 色 化 品 牌 化 的 新 兴 业 务, 形 成 公 司 新 的 利 润 增 长 点 和 战 略 支 撑 打 造 全 国 一 流 的 复 合 地 产 品 牌 企 业 和 中 国 最 具 影 响 力 的 会 展 品 牌 企 业 我 坚 信, 全 体 北 辰 人 将 以 强 烈 的 事 业 心 和 高 度 的 责 任 感, 不 负 投 资 人 的 重 托, 继 续 沿 着 低 成 本 扩 张 轻 资 产 运 营 新 经 济 支 撑 高 端 服 务 业 发 展 的 道 路, 为 实 现 公 司 创 造 物 业 价 值, 筑 就 百 年 基 业 打 造 全 国 一 流 的 复 合 地 产 品 牌 企 业 和 全 国 最 具 影 响 力 的 会 展 品 牌 企 业 的 坚 定 使 命 而 努 力 奋 斗! 最 后, 我 谨 代 表 公 司 董 事 会 向 一 直 以 来 支 持 公 司 发 展 的 各 位 股 东 致 以 最 诚 挚 的 谢 意, 并 对 公 司 董 事 会 及 监 事 会 同 仁 的 勤 勉 尽 责, 以 及 公 司 全 体 员 工 的 辛 勤 努 力 表 示 衷 心 的 感 谢! 3 / 136

4 重 要 提 示 一 本 公 司 董 事 会 监 事 会 及 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员 保 证 年 度 报 告 内 容 的 真 实 准 确 完 整, 不 存 在 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 重 大 遗 漏, 并 承 担 个 别 和 连 带 的 法 律 责 任 二 未 出 席 董 事 情 况 未 出 席 董 事 职 务 未 出 席 董 事 姓 名 未 出 席 董 事 的 原 因 说 明 被 委 托 人 姓 名 董 事 曾 劲 因 公 请 假 贺 江 川 董 事 李 长 利 因 公 请 假 刘 焕 波 三 普 华 永 道 中 天 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 为 本 公 司 出 具 了 标 准 无 保 留 意 见 的 审 计 报 告 四 公 司 负 责 人 贺 江 川 主 管 会 计 工 作 负 责 人 崔 薇 及 会 计 机 构 负 责 人 ( 会 计 主 管 人 员 ) 吕 京 红 声 明 : 保 证 年 度 报 告 中 财 务 报 告 的 真 实 准 确 完 整 五 经 董 事 会 审 议 的 报 告 期 利 润 分 配 预 案 或 公 积 金 转 增 股 本 预 案 公 司 拟 实 施 的 利 润 分 配 预 案 为 : 以 公 司 2015 年 末 总 股 本 3,367,020,000 股 为 基 数, 向 全 体 股 东 每 10 股 派 发 现 金 红 利 0.60 元 ( 含 税 ), 不 进 行 资 本 公 积 金 转 增 股 本, 共 计 派 发 现 金 红 利 202,021,200 元 ( 含 税 ), 剩 余 未 分 配 利 润 结 转 至 下 一 年 度 该 预 案 将 在 公 司 股 东 大 会 审 议 通 过 后 实 施 六 前 瞻 性 陈 述 的 风 险 声 明 本 报 告 中 所 涉 及 的 发 展 战 略 经 营 计 划 等 前 瞻 性 陈 述 不 构 成 公 司 对 投 资 者 的 实 质 承 诺, 敬 请 投 资 者 注 意 投 资 风 险 七 是 否 存 在 被 控 股 股 东 及 其 关 联 方 非 经 营 性 占 用 资 金 情 况 否 八 是 否 存 在 违 反 规 定 决 策 程 序 对 外 提 供 担 保 的 情 况? 否 九 重 大 风 险 提 示 1 政 策 风 险 国 家 和 有 关 部 门 近 年 来 采 取 了 一 系 列 宏 观 调 控 措 施, 建 立 健 全 房 地 产 健 康 发 展 的 长 效 机 制, 从 金 融 税 收 土 地 住 房 供 应 结 构 等 方 面, 对 房 地 产 市 场 的 供 给 和 需 求 进 行 调 节, 由 此 带 来 的 政 策 不 确 定 给 房 地 产 企 业 在 获 得 土 地 项 目 开 发 建 设 销 售 融 资 等 方 面 带 来 了 一 定 的 风 险 针 对 上 述 风 险, 公 司 发 展 物 业 将 根 据 市 场 变 化, 不 断 提 升 产 品 定 位 能 力 和 营 销 策 划 水 平, 加 快 现 有 项 目 的 周 转 速 度, 同 时 加 强 对 国 家 宏 观 政 策 的 把 握, 积 极 寻 找 市 场 机 会, 择 机 合 理 增 加 优 质 土 地 储 备, 不 断 增 强 发 展 物 业 持 续 发 展 的 潜 力 2 市 场 风 险 4 / 136

5 近 年 来 随 着 部 分 一 二 线 城 市 发 展 空 间 逐 步 饱 和, 土 地 供 应 量 减 少, 加 之 房 地 产 企 业 拿 地 意 愿 增 强, 引 发 土 地 价 格 持 续 走 高, 部 分 一 线 及 二 线 城 市 房 地 产 市 场 甚 至 出 现 面 粉 比 面 包 贵 的 现 象 土 地 价 格 的 快 速 上 涨 可 能 导 致 房 地 产 企 业 面 临 利 润 空 间 被 压 缩 的 风 险, 与 此 同 时, 由 于 高 地 价 向 售 价 的 传 导, 一 方 面 可 能 引 发 未 来 高 端 项 目 的 集 中 入 市, 市 场 销 售 风 险 提 升, 另 一 方 面 如 果 房 价 的 上 涨 预 期 无 法 有 效 遏 制, 部 分 城 市 房 地 产 宏 观 调 控 政 策 不 排 除 有 转 向 紧 缩 的 可 能 性, 或 将 增 添 房 地 产 市 场 中 短 期 走 势 的 不 确 定 性, 可 能 对 公 司 的 稳 定 运 营 土 地 储 备 和 房 地 产 产 品 销 售 带 来 风 险 针 对 上 述 风 险, 公 司 将 通 过 对 养 老 文 化 创 意 等 新 型 房 地 产 业 务 的 研 究 和 低 成 本 扩 张 模 式 的 探 索, 灵 活 应 对 市 场 变 化, 完 善 和 优 化 产 品 结 构, 在 加 快 项 目 周 转 的 同 时 着 力 提 升 市 场 竞 争 力 3 经 营 风 险 面 对 新 经 济 新 形 势 下 市 场 的 变 革, 公 司 积 极 研 究 行 业 变 化 趋 势, 深 度 挖 掘 围 绕 各 类 需 求 所 衍 生 的 服 务 经 济, 并 将 重 点 开 发 会 展 + 互 联 网 健 康 养 老 产 业 文 化 创 意 产 业 等 创 新 业 务, 虽 然 在 政 府 积 极 引 导 大 力 发 展 服 务 经 济 的 背 景 下, 上 述 产 业 具 有 良 好 的 发 展 前 景, 但 是 公 司 目 前 尚 缺 乏 运 营 经 验, 创 新 业 务 的 开 展 存 在 一 定 的 风 险 针 对 上 述 风 险, 公 司 将 积 极 研 究 新 业 务 模 式, 学 习 和 借 鉴 其 他 企 业 的 成 功 经 验, 加 强 人 员 培 训, 探 索 现 有 业 务 与 新 经 济 新 业 务 新 技 术 的 融 合 发 展, 培 育 未 来 新 的 利 润 增 长 点 和 战 略 支 撑 5 / 136

6 目 录 第 一 节 释 义... 7 第 二 节 公 司 简 介 和 主 要 财 务 指 标... 8 第 三 节 公 司 业 务 概 要 第 四 节 管 理 层 讨 论 与 分 析 第 五 节 重 要 事 项 第 六 节 普 通 股 股 份 变 动 及 股 东 情 况 第 七 节 优 先 股 相 关 情 况 第 八 节 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员 和 员 工 情 况 第 九 节 公 司 治 理 第 十 节 公 司 债 券 相 关 情 况 第 十 一 节 财 务 报 告 第 十 二 节 备 查 文 件 目 录 / 136

7 第 一 节 释 义 一 释 义 在 本 报 告 书 中, 除 非 文 义 另 有 所 指, 下 列 词 语 具 有 如 下 含 义 : 常 用 词 语 释 义 北 辰 集 团 指 北 京 北 辰 实 业 集 团 有 限 责 任 公 司 本 公 司 公 司 指 北 京 北 辰 实 业 股 份 有 限 公 司 北 辰 房 地 产 指 北 京 北 辰 房 地 产 开 发 股 份 有 限 公 司 天 成 天 指 北 京 天 成 天 房 地 产 开 发 有 限 公 司 姜 庄 湖 指 北 京 姜 庄 湖 园 林 别 墅 开 发 有 限 公 司 长 沙 北 辰 长 沙 公 司 指 长 沙 北 辰 房 地 产 开 发 有 限 公 司 五 洲 美 乐 指 北 京 五 洲 美 乐 啤 酒 餐 厅 有 限 公 司 绿 洲 商 贸 指 北 京 北 辰 绿 洲 商 贸 有 限 公 司 信 诚 物 业 指 北 京 北 辰 信 诚 物 业 管 理 有 限 责 任 公 司 北 辰 超 市 指 北 京 北 辰 超 市 连 锁 有 限 公 司 北 辰 会 展 集 团 指 北 京 北 辰 会 展 集 团 有 限 公 司 北 辰 酒 店 指 北 京 北 辰 酒 店 管 理 有 限 公 司 北 辰 信 通 指 北 京 北 辰 信 通 网 络 技 术 服 务 有 限 公 司 北 极 星 基 金 指 北 京 北 极 星 房 地 产 投 资 基 金 管 理 有 限 公 司 北 辰 嘉 权 指 北 京 北 辰 嘉 权 时 代 名 门 商 业 有 限 公 司 辰 运 物 业 指 北 京 北 辰 实 业 集 团 有 限 责 任 公 司 辰 运 物 业 管 理 中 心 国 家 会 议 中 心 指 北 京 北 辰 实 业 股 份 有 限 公 司 国 家 会 议 中 心 世 纪 御 景 指 长 沙 世 纪 御 景 房 地 产 有 限 公 司 杭 州 北 辰 指 杭 州 北 辰 置 业 有 限 公 司 北 京 北 辰 当 代 指 北 京 北 辰 当 代 置 业 有 限 公 司 武 汉 当 代 指 武 汉 当 代 北 辰 置 业 有 限 公 司 北 辰 信 息 服 务 指 北 京 北 辰 会 展 信 息 服 务 有 限 公 司 时 代 会 展 指 北 京 北 辰 时 代 会 展 有 限 公 司 北 辰 星 指 北 京 北 辰 星 会 展 有 限 公 司 苏 州 北 辰 指 苏 州 北 辰 旭 昭 置 业 有 限 公 司 杭 州 辰 旭 指 杭 州 辰 旭 置 业 有 限 公 司 南 京 旭 辰 指 南 京 旭 辰 置 业 有 限 公 司 武 汉 光 谷 指 武 汉 光 谷 创 意 文 化 科 技 园 有 限 公 司 成 都 北 辰 指 成 都 北 辰 置 业 有 限 公 司 廊 坊 房 地 产 指 廊 坊 市 北 辰 房 地 产 开 发 有 限 公 司 成 都 辰 诗 指 成 都 辰 诗 置 业 有 限 公 司 杭 州 旭 发 指 杭 州 旭 发 置 业 有 限 公 司 中 国 证 监 会 指 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 北 京 证 监 局 指 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 北 京 证 监 局 报 告 期 指 2015 年 度 7 / 136

8 第 二 节 一 公 司 信 息 公 司 的 中 文 名 称 公 司 的 中 文 简 称 公 司 的 外 文 名 称 公 司 的 外 文 名 称 缩 写 公 司 的 法 定 代 表 人 公 司 简 介 和 主 要 财 务 指 标 北 京 北 辰 实 业 股 份 有 限 公 司 北 辰 实 业 Beijing North Star Company Limited Beijing North Star 贺 江 川 二 联 系 人 和 联 系 方 式 董 事 会 秘 书 证 券 事 务 代 表 姓 名 郭 川 胡 浩 联 系 地 址 北 京 市 朝 阳 区 北 辰 东 路 8 号 汇 欣 北 京 市 朝 阳 区 北 辰 东 路 8 号 汇 欣 大 厦 A 座 707 大 厦 A 座 707 电 话 传 真 电 子 信 箱 northstar@beijingns.com.cn northstar@beijingns.com.cn 三 基 本 情 况 简 介 公 司 注 册 地 址 北 京 市 朝 阳 区 北 辰 东 路 8 号 公 司 注 册 地 址 的 邮 政 编 码 公 司 办 公 地 址 北 京 市 朝 阳 区 北 辰 东 路 8 号 汇 欣 大 厦 A 座 707 公 司 办 公 地 址 的 邮 政 编 码 公 司 网 址 电 子 信 箱 northstar@beijingns.com.cn 四 信 息 披 露 及 备 置 地 点 公 司 选 定 的 信 息 披 露 媒 体 名 称 中 国 证 券 报 上 海 证 券 报 证 券 日 报 证 券 时 报 登 载 年 度 报 告 的 中 国 证 监 会 指 定 网 站 的 网 址 公 司 年 度 报 告 备 置 地 点 北 京 市 朝 阳 区 北 辰 东 路 8 号 汇 欣 大 厦 A 座 707 五 公 司 股 票 简 况 公 司 股 票 简 况 股 票 种 类 股 票 上 市 交 易 所 股 票 简 称 股 票 代 码 A 股 上 海 证 券 交 易 所 北 辰 实 业 H 股 香 港 交 易 所 北 京 北 辰 实 业 股 份 / 136

9 六 其 他 相 关 资 料 公 司 聘 请 的 会 计 师 事 务 所 ( 境 内 ) 公 司 聘 请 的 会 计 师 事 务 所 ( 境 外 ) 名 称 普 华 永 道 中 天 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 办 公 地 址 中 国 上 海 市 黄 浦 区 湖 滨 路 202 号 企 业 天 地 2 号 楼 普 华 永 道 中 心 11 楼 签 字 会 计 师 姓 名 徐 涛 王 建 保 名 称 罗 兵 咸 永 道 会 计 师 事 务 所 办 公 地 址 Pricewaterhousecoopers,22F Prince's building,central,hongkong 签 字 会 计 师 姓 名 梁 建 邦 七 近 三 年 主 要 会 计 数 据 和 财 务 指 标 ( 一 ) 主 要 会 计 数 据 主 要 会 计 数 据 2015 年 2014 年 本 期 比 上 年 同 期 增 减 2013 年 (%) 营 业 收 入 7,185,973,192 6,233,622, ,504,990,841 归 属 于 上 市 公 司 股 东 的 净 利 润 611,971, ,825, ,535,001 归 属 于 上 市 公 司 股 东 的 扣 除 非 经 常 性 602,357, ,634, ,734,470 损 益 的 净 利 润 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 -3,160,931,546-1,255,190, ,134,105, 年 末 2014 年 末 本 期 末 比 上 年 同 期 末 增 2013 年 末 减 (%) 归 属 于 上 市 公 司 股 东 的 净 资 产 11,265,269,862 10,900,953, ,572,150,153 总 资 产 47,413,128,128 37,683,583, ,103,325,714 期 末 总 股 本 3,367,020,000 3,367,020,000-3,367,020,000 ( 二 ) 主 要 财 务 指 标 主 要 财 务 指 标 2015 年 2014 年 本 期 比 上 年 同 期 增 减 (%) 2013 年 基 本 每 股 收 益 ( 元 / 股 ) 稀 释 每 股 收 益 ( 元 / 股 ) 扣 除 非 经 常 性 损 益 后 的 基 本 每 股 收 益 ( 元 / 股 ) 加 权 平 均 净 资 产 收 益 率 (%) 增 加 0.58 个 百 分 点 6.43 扣 除 非 经 常 性 损 益 后 的 加 权 平 增 加 0.46 个 百 均 净 资 产 收 益 率 (%) 分 点 / 136

10 八 境 内 外 会 计 准 则 下 会 计 数 据 差 异 ( 一 ) 同 时 按 照 境 外 会 计 准 则 与 按 中 国 会 计 准 则 披 露 的 财 务 报 告 中 净 利 润 和 属 于 上 市 公 司 股 东 的 净 资 产 差 异 情 况 净 利 润 归 属 于 上 市 公 司 股 东 的 净 资 产 本 期 数 上 期 数 期 末 数 期 初 数 按 中 国 会 计 准 则 611,971, ,825,009 11,265,269,862 10,900,953,962 按 境 外 会 计 准 则 调 整 的 项 目 及 金 额 : 冲 回 中 国 准 则 下 投 资 性 房 地 产 所 计 提 折 旧 (a) 129,214, ,574,991 1,252,187,138 1,122,973,038 投 资 性 房 地 产 公 允 值 变 化 (a) 16,815, ,906,000 4,086,836,000 3,976,234, 年 企 业 改 制 资 产 评 估 产 生 的 差 异 (b) 2,686,000 2,686,000-3,377,000-6,063,000 按 境 外 会 计 准 则 760,687, ,992,000 16,600,916,000 15,994,098,000 ( 二 ) 境 内 外 会 计 准 则 差 异 的 说 明 : 差 异 原 因 说 明 如 下 : (a) 投 资 性 房 地 产 在 香 港 财 务 报 告 准 则 下 采 用 公 允 价 值 模 式 进 行 后 续 计 量, 不 计 提 折 旧 或 摊 销 ; 在 中 国 企 业 会 计 准 则 下 采 用 成 本 模 式 进 行 后 续 计 量, 按 其 预 计 使 用 寿 命 及 净 残 值 率 相 应 计 提 折 旧 或 摊 销 (b) 本 公 司 在 进 行 公 司 制 改 建 时, 国 有 股 股 东 投 入 的 固 定 资 产, 按 国 有 资 产 管 理 部 门 确 认 的 评 估 值 作 为 入 账 价 值, 在 香 港 财 务 报 告 准 则 下, 该 部 分 评 估 增 值 未 予 确 认 九 2015 年 分 季 度 主 要 财 务 数 据 第 一 季 度 (1-3 月 份 ) 第 二 季 度 (4-6 月 份 ) 第 三 季 度 (7-9 月 份 ) 第 四 季 度 (10-12 月 份 ) 营 业 收 入 1,260,951,741 1,988,515,074 1,746,621,370 2,189,885,007 归 属 于 上 市 公 司 股 东 的 净 利 润 101,420, ,311, ,790,469 79,449,723 归 属 于 上 市 公 司 股 东 的 扣 除 非 经 常 性 损 益 后 的 98,376, ,905, ,881,085 72,194,440 净 利 润 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 -702,800, ,159, ,904,796-1,525,067, / 136

11 十 非 经 常 性 损 益 项 目 和 金 额 非 经 常 性 损 益 项 目 2015 年 金 额 2014 年 金 额 2013 年 金 额 非 流 动 资 产 处 置 损 益 -905,066-2,411,502-2,446,244 计 入 当 期 损 益 的 对 非 金 融 企 业 收 取 的 资 金 占 用 费 10,927, 处 置 子 公 司 产 生 的 投 资 收 益 ,651,383 辞 退 福 利 188, , ,000 除 上 述 各 项 之 外 的 其 他 营 业 外 收 入 和 支 出 2,591,202-1,451, ,814 少 数 股 东 权 益 影 响 额 1,598-4, ,731 所 得 税 影 响 额 -3,189, ,224-3,231,525 合 计 9,614,287-2,809,445 9,800, / 136

12 第 三 节 公 司 业 务 概 要 一 报 告 期 内 公 司 所 从 事 的 主 要 业 务 经 营 模 式 及 行 业 情 况 说 明 北 京 北 辰 实 业 股 份 有 限 公 司 1997 年 4 月 2 日 由 北 京 北 辰 实 业 集 团 有 限 责 任 公 司 独 家 发 起 设 立, 同 年 5 月 在 香 港 联 合 交 易 所 挂 牌 上 市 2006 年 10 月 在 上 海 证 券 交 易 所 成 功 发 行 A 股 并 上 市 公 司 注 册 总 股 本 为 336,702 万 股, 其 中 A 股 为 266,000 万 股, 占 总 股 本 的 %,H 股 70,702 万 股, 占 总 股 本 的 % 公 司 主 营 业 务 包 括 发 展 物 业 投 资 物 业 ( 含 酒 店 ) 及 商 业 物 业 发 展 物 业 以 立 足 北 京 拓 展 京 外 为 方 针, 开 发 产 品 包 括 住 宅 公 寓 别 墅 写 字 楼 商 业 在 内 的 多 元 化 多 档 次 的 物 业 开 发 和 销 售 目 前 主 要 开 发 项 目 有 : 北 辰 绿 色 家 园 碧 海 方 舟 北 辰 红 橡 墅 北 辰 香 麓 北 辰 福 第 北 辰 墅 院 1900 当 代 北 辰 悦 MOMA 北 辰 三 角 洲 北 辰 中 央 公 园 北 辰 当 代 优 + 北 辰 奥 园 杭 州 顺 发 旭 辉 国 悦 府 一 期 杭 州 顺 发 旭 辉 国 悦 府 二 期 北 辰 朗 诗 南 门 绿 郡 苏 州 北 辰 旭 辉 壹 号 院 北 辰 旭 辉 铂 悦 金 陵 成 都 大 源 项 目 廊 坊 龙 河 新 区 项 目 合 肥 庐 阳 区 项 目 武 汉 光 谷 创 意 天 空 项 目 公 司 持 有 并 经 营 的 物 业 包 括 会 展 酒 店 写 字 楼 公 寓 和 购 物 中 心 业 态, 面 积 逾 127 万 平 方 米, 其 中 120 万 平 方 米 均 位 于 北 京 亚 奥 核 心 区 经 营 项 目 主 要 为 国 家 会 议 中 心 北 京 国 际 会 议 中 心 北 辰 洲 际 酒 店 北 辰 五 洲 皇 冠 国 际 酒 店 北 辰 五 洲 大 酒 店 国 家 会 议 中 心 大 酒 店 北 辰 汇 宾 大 厦 北 辰 汇 欣 大 厦 北 辰 时 代 大 厦 北 辰 世 纪 中 心 北 辰 汇 园 酒 店 公 寓 北 辰 购 物 中 心 亚 运 村 店 北 辰 购 物 中 心 北 苑 店 等, 京 外 项 目 为 长 沙 北 辰 洲 际 酒 店 此 外, 公 司 近 两 年 来 持 续 拓 展 会 展 品 牌 输 出 工 作, 并 于 2015 年 末 通 过 整 合 公 司 旗 下 会 展 酒 店 信 息 服 务 等 产 业 资 源, 成 立 了 北 辰 会 展 集 团, 为 公 司 会 展 产 业 发 展 搭 建 了 坚 实 的 平 台 和 完 善 的 架 构, 更 为 公 司 会 展 经 济 与 新 经 济 新 业 务 新 技 术 的 高 度 融 合 与 创 新 发 展 提 供 了 广 阔 的 空 间 截 至 目 前, 公 司 已 累 计 签 约 包 括 珠 海 国 际 会 展 中 心 南 昌 国 际 会 展 中 心 及 酒 店 北 京 雁 栖 湖 国 际 会 展 中 心 北 京 静 之 湖 皇 冠 之 星 度 假 酒 店 宁 夏 国 际 会 堂 杭 州 国 际 博 览 中 心 及 酒 店 连 云 港 徐 圩 新 区 会 展 中 心 及 酒 店 武 汉 世 贸 中 心 西 藏 林 芝 酒 店 三 亚 财 经 论 坛 会 议 中 心 及 酒 店 等 15 个 会 展 及 酒 店 的 受 托 管 理 和 顾 问 咨 询 项 目 公 司 秉 承 追 求 股 东 价 值 最 大 化 的 一 贯 原 则 和 创 造 物 业 价 值, 筑 就 百 年 基 业 的 历 史 使 命, 不 断 致 力 于 打 造 全 国 一 流 的 复 合 地 产 品 牌 企 业 和 全 国 最 具 影 响 力 的 会 展 品 牌 企 业 二 报 告 期 内 公 司 主 要 资 产 发 生 重 大 变 化 情 况 的 说 明 报 告 期 末 公 司 总 资 产 亿 元, 比 上 年 期 末 增 长 25.82% 其 中 : 流 动 资 产 占 公 司 总 资 产 82.92%, 占 比 上 升 5.42 个 百 分 点 ; 存 货 占 公 司 总 资 产 65.57%, 占 比 增 长 2 个 百 分 点 ; 投 资 性 房 地 产 固 定 资 产 及 在 建 工 程 项 目 占 公 司 总 资 产 16.55%, 占 比 下 降 4.59 个 百 分 点 三 报 告 期 内 核 心 竞 争 力 分 析 中 国 房 地 产 行 业 经 过 二 十 多 年 的 发 展, 从 起 步 探 索 发 展 调 整 的 过 程 中 逐 步 趋 于 理 性 和 成 熟 近 几 年 来, 中 国 房 地 产 市 场 已 呈 现 规 模 扩 张 迅 速 行 业 集 中 度 显 著 提 升 商 业 模 式 不 断 创 新 融 资 手 段 日 趋 多 元 化 的 特 点 就 中 国 房 地 产 行 业 未 来 发 展 而 言, 在 中 国 经 济 稳 中 求 进 的 总 基 调 下, 房 地 产 市 场 结 束 了 高 速 发 展 的 黄 金 时 代, 步 入 长 期 健 康 平 稳 的 中 高 速 发 展 阶 段, 城 市 差 异 化 发 展 成 为 新 常 态 与 此 同 时, 在 政 府 坚 持 分 类 指 导 因 地 施 策 积 极 化 解 房 地 产 库 存 的 背 景 下, 房 地 产 市 场 迎 来 政 策 宽 松 期, 呈 现 出 以 变 革 创 新 为 动 力, 以 各 类 产 业 各 路 资 本 为 参 与 主 体 的 大 融 合 时 代, 市 场 正 孕 育 着 新 的 发 展 机 遇 在 上 述 行 业 大 背 景 下, 公 司 的 优 势 及 核 心 竞 争 力 主 要 体 现 为 公 司 房 地 产 综 合 运 营 能 力 及 其 品 牌 效 应 公 司 经 过 多 年 发 展, 形 成 了 完 整 的 房 地 产 投 资 开 发 经 营 产 业 链, 其 中 房 地 产 开 发 是 公 司 获 得 收 益 增 长 来 源, 持 有 物 业 经 营 为 公 司 提 供 稳 定 收 益 基 础, 两 大 板 块 相 互 联 系 相 互 支 持, 增 强 了 公 司 的 抗 风 险 能 力 一 方 面, 公 司 具 有 复 合 地 产 开 发 运 营 能 力 及 品 牌 优 势 公 司 房 地 产 开 发 的 物 业 类 型 涵 盖 高 档 住 宅 公 寓 别 墅 写 字 楼 商 业 物 业 保 障 房 等 多 业 态 项 目, 并 且 在 大 型 综 合 房 地 产 项 目 的 12 / 136

13 开 发 中 具 有 较 强 的 专 业 能 力 和 竞 争 力, 公 司 自 2007 年 起 连 续 九 年 荣 获 中 国 房 地 产 TOP10 研 究 组 评 选 的 中 国 复 合 地 产 专 业 领 先 品 牌 称 号 此 外, 公 司 近 年 来 持 续 坚 持 低 成 本 扩 张 战 略, 采 取 多 种 形 式 稳 步 推 进 区 域 扩 张, 均 衡 区 域 布 局, 截 至 报 告 期 末, 公 司 房 地 产 开 发 业 务 已 进 入 北 京 长 沙 武 汉 杭 州 成 都 苏 州 南 京 合 肥 廊 坊 等 9 个 城 市, 具 备 了 全 国 规 模 化 发 展 的 基 础 条 件 和 专 业 能 力 另 一 方 面, 公 司 作 为 全 国 最 大 的 会 展 场 馆 运 营 商 之 一, 具 备 会 展 酒 店 领 域 的 高 端 运 营 服 务 能 力, 具 有 较 高 的 品 牌 认 知 度 和 影 响 力 公 司 在 北 京 市 亚 奥 核 心 区 内 持 有 并 经 营 面 积 逾 120 万 平 方 米 投 资 物 业 ( 含 酒 店 ), 拥 有 20 余 年 的 会 展 酒 店 运 营 经 验 和 国 际 化 的 专 业 运 营 服 务 能 力, 圆 满 完 成 了 以 奥 运 会 APEC 会 议 京 交 会 为 代 表 的 一 系 列 国 家 级 综 合 型 国 际 性 会 议 的 接 待 服 务 工 作, 创 造 了 享 誉 世 界 的 北 辰 服 务 口 碑 此 外, 公 司 近 两 年 来 深 入 推 进 会 展 品 牌 扩 张, 全 国 拓 展 会 展 品 牌 输 出 工 作 取 得 积 极 成 果,2015 年 末, 公 司 通 过 整 合 旗 下 会 展 酒 店 信 息 服 务 等 产 业 资 源, 成 立 了 以 6+4+N 为 业 务 模 式 的 北 辰 会 展 集 团, 为 公 司 会 展 产 业 发 展 搭 建 了 坚 实 的 平 台 和 完 善 的 架 构, 更 为 公 司 会 展 经 济 与 新 经 济 新 业 务 新 技 术 的 高 度 融 合 与 创 新 发 展 提 供 了 广 阔 的 空 间 截 至 报 告 期 末, 公 司 累 计 签 约 珠 海 国 际 会 展 中 心 南 昌 国 际 会 展 中 心 及 酒 店 北 京 雁 栖 湖 国 际 会 展 中 心 北 京 静 之 湖 皇 冠 之 星 度 假 酒 店 宁 夏 国 际 会 堂 杭 州 国 际 博 览 中 心 及 酒 店 连 云 港 徐 圩 新 区 会 展 中 心 及 酒 店 武 汉 世 贸 中 心 西 藏 林 芝 酒 店 三 亚 财 经 论 坛 会 议 中 心 及 酒 店 等 15 个 会 展 酒 店 项 目 的 受 托 管 理 和 顾 问 咨 询, 并 且 成 功 主 办 了 自 主 品 牌 项 目 2015 全 球 移 动 互 联 网 大 会 移 动 互 联 + 会 展 行 业 高 峰 论 坛, 以 及 联 合 主 办 第 十 二 届 全 国 营 养 科 学 大 会, 为 公 司 纵 向 拓 展 会 展 全 产 业 链 横 向 扩 大 会 展 场 馆 管 理 品 牌 输 出 奠 定 了 基 础 未 来, 公 司 将 进 一 步 围 绕 低 成 本 扩 张 品 牌 扩 张 和 资 本 扩 张 三 大 战 略, 继 续 沿 着 轻 资 产 运 行 新 经 济 支 撑 低 成 本 扩 张 高 端 服 务 业 发 展 的 总 体 发 展 方 向, 努 力 创 建 全 国 一 流 的 复 合 地 产 品 牌 企 业 和 全 国 最 具 影 响 力 的 会 展 品 牌 企 业 13 / 136

14 第 四 节 管 理 层 讨 论 与 分 析 一 管 理 层 讨 论 与 分 析 二 零 一 五 年, 我 国 经 济 发 展 步 入 新 常 态, 面 对 宏 观 经 济 下 行 结 构 调 整 的 压 力, 国 家 及 政 府 有 关 部 门 通 过 实 施 积 极 的 财 政 政 策 稳 健 的 货 币 政 策 及 相 关 的 产 业 刺 激 政 策 全 方 位 稳 定 经 济 增 长, 先 后 出 台 降 息 降 准, 加 大 基 础 设 施 投 资 等 措 施, 坚 持 创 新 驱 动, 加 强 风 险 防 控, 国 民 经 济 运 行 总 体 平 稳, 增 速 始 终 保 持 在 合 理 区 间, 全 年 GDP 增 速 达 到 6.9% 1 发 展 物 业 二 零 一 五 年, 在 多 重 利 好 政 策 的 支 持 下, 房 地 产 市 场 逐 渐 回 暖, 销 售 面 积 逐 步 回 升, 销 售 价 格 呈 现 上 涨 趋 势 但 部 分 城 市 由 于 存 量 较 大, 供 大 于 求 的 局 面 仍 然 存 在, 城 市 间 分 化 进 一 步 加 剧 土 地 市 场 随 着 下 半 年 商 品 房 销 售 形 势 的 好 转, 年 末 出 现 迅 速 回 升 势 头, 一 二 线 城 市 地 王 频 现 根 据 国 家 统 计 局 数 据 ( 下 同 ), 二 零 一 五 年 全 国 房 地 产 市 场 商 品 住 宅 销 售 面 积 112,406 万 平 方 米, 同 比 上 升 6.9%, 商 品 住 宅 平 均 销 售 价 格 为 人 民 币 6,472 元 / 平 方 米, 同 比 上 升 9.1% 一 线 城 市 中, 北 京 房 地 产 市 场 随 着 多 项 利 好 政 策 出 台, 购 房 需 求 快 速 释 放, 与 此 同 时, 受 到 供 应 端 不 足 的 影 响, 市 场 呈 现 供 不 应 求 的 态 势, 销 售 价 格 快 速 攀 升 土 地 市 场 受 到 供 应 量 减 少 及 房 企 拿 地 热 情 回 升 的 叠 加 影 响, 楼 面 价 格 及 成 交 溢 价 率 持 续 走 高 二 零 一 五 年 北 京 市 商 品 住 宅 销 售 面 积 为 1,127 万 平 方 米, 同 比 微 降 0.9%, 销 售 金 额 为 人 民 币 2,513 亿 元, 同 比 增 长 19.5%, 平 均 售 价 为 人 民 币 22,300 元 / 平 方 米, 较 去 年 同 期 增 长 20.5% 二 线 及 其 他 城 市 中, 随 着 限 购 限 贷 政 策 的 放 松, 以 及 降 息 降 准 税 收 减 免 公 积 金 调 整 等 一 系 列 措 施 的 出 台, 房 地 产 市 场 供 需 矛 盾 有 所 缓 和, 成 交 量 明 显 上 升, 但 部 分 城 市 由 于 前 期 供 应 过 剩, 去 库 存 仍 然 是 其 面 临 的 核 心 问 题 在 公 司 已 经 成 功 进 入 的 城 市 中 : 长 沙 房 地 产 市 场 商 品 住 宅 成 交 面 积 和 金 额 分 别 为 1,687 万 平 方 米 和 人 民 币 935 亿 元, 同 比 分 别 增 长 26.7% 和 28.7%, 商 品 住 宅 成 交 均 价 为 人 民 币 5,544 元 / 平 方 米, 同 比 增 长 1.6%; 武 汉 房 地 产 市 场 商 品 住 宅 成 交 面 积 和 金 额 分 别 为 2,414 万 平 方 米 和 人 民 币 2,028 亿 元, 同 比 分 别 增 长 22% 和 38.5%, 商 品 住 宅 成 交 均 价 达 到 人 民 币 8,404 元 / 平 方 米, 同 比 增 长 13.6%; 杭 州 房 地 产 市 场 商 品 住 宅 成 交 面 积 和 金 额 分 别 为 1,292 万 平 方 米 和 人 民 币 1,906 亿 元, 同 比 分 别 增 长 35.7% 和 42.6%, 商 品 住 宅 成 交 均 价 达 到 人 民 币 14,748 元 / 平 方 米, 同 比 增 长 5.1%; 南 京 房 地 产 市 场 商 品 住 宅 成 交 面 积 和 金 额 分 别 为 1,429 万 平 方 米 和 人 民 币 1,609 亿 元, 同 比 分 别 增 长 27.1% 和 30.5%, 商 品 住 宅 成 交 均 价 达 到 人 民 币 11,260 元 / 平 方 米, 同 比 增 长 2.7%; 合 肥 房 地 产 市 场 商 品 住 宅 成 交 面 积 和 金 额 分 别 为 1,286 万 平 方 米 和 人 民 币 966 亿 元, 成 交 面 积 同 比 下 降 3% 成 交 金 额 同 比 增 长 5.3%, 商 品 住 宅 成 交 均 价 达 到 人 民 币 7,512 元 / 平 方 米, 同 比 增 长 8.6%; 苏 州 房 地 产 市 场 商 品 住 宅 成 交 面 积 和 金 额 分 别 为 1,941 万 平 方 米 和 人 民 币 2,006 亿 元, 同 比 分 别 增 长 34.2% 和 43.9%, 商 品 住 宅 成 交 均 价 达 到 人 民 币 10,335 元 / 平 方 米, 同 比 增 长 7.2%; 成 都 房 地 产 市 场 商 品 住 宅 成 交 面 积 和 金 额 分 别 为 2,447 万 平 方 米 和 人 民 币 1,611 亿 元, 同 比 分 别 小 幅 下 降 1.2% 和 0.4%, 商 品 住 宅 成 交 均 价 达 到 人 民 币 6,584 元 / 平 方 米, 同 比 微 涨 0.7% 廊 坊 房 地 产 市 场 商 品 住 宅 成 交 面 积 和 金 额 分 别 为 1,038 万 平 方 米 和 人 民 币 862 亿 元, 同 比 分 别 增 长 23.1% 和 30.6%, 商 品 住 宅 成 交 均 价 达 到 人 民 币 8,297 元 / 平 方 米, 同 比 增 长 6.1% 2 投 资 物 业 ( 含 酒 店 ) 在 经 济 发 展 进 入 新 常 态 和 北 京 市 优 化 经 济 发 展 结 构 大 力 发 展 服 务 业 的 背 景 下, 投 资 物 业 ( 含 酒 店 ) 市 场 总 体 良 好 写 字 楼 市 场 方 面, 在 北 京 市 大 力 发 展 总 部 经 济 构 建 首 都 高 精 尖 经 济 结 构 的 政 策 引 导 下, 市 场 需 求 增 长 较 快, 但 因 受 供 应 量 增 长 和 净 吸 纳 率 增 速 放 缓 的 双 重 影 响, 空 置 率 和 租 金 水 平 整 体 保 持 稳 定 会 展 市 场 方 面, 国 务 院 发 布 关 于 进 一 步 促 进 展 览 业 改 革 发 展 的 若 干 意 见, 从 国 家 的 层 面 全 面 系 统 地 提 出 了 展 览 业 发 展 的 战 略 目 标 和 主 要 任 务, 为 会 展 市 场 的 持 续 快 速 发 展 提 供 了 有 力 的 外 部 支 持 酒 店 和 餐 饮 市 场 方 面, 在 经 历 长 时 间 市 场 调 整 后, 开 始 缓 慢 复 苏, 接 待 住 宿 人 数 经 营 收 入 平 均 房 价 和 出 租 率 等 指 标 均 平 稳 增 长 公 寓 市 场 方 面, 由 于 供 应 量 变 化 不 大, 呈 现 租 金 平 稳 增 长 的 运 行 态 势 3 商 业 物 业 14 / 136

15 在 经 济 增 速 放 缓 与 网 络 零 售 崛 起 的 双 重 压 力 下, 商 业 物 业 综 合 经 营 成 本 上 升, 毛 利 率 不 断 收 窄 面 对 激 烈 的 市 场 竞 争, 传 统 商 业 正 在 加 快 与 电 子 商 务 的 融 合 发 展, 从 而 推 动 商 业 物 业 的 转 型 与 创 新 二 报 告 期 内 主 要 经 营 情 况 二 零 一 五 年, 面 对 经 济 发 展 新 常 态 下 的 形 势 变 化 和 激 烈 竞 争, 公 司 继 续 坚 持 重 资 产 投 资 业 务 与 轻 资 产 服 务 业 务 并 重 的 发 展 策 略, 积 极 推 进 资 本 扩 张 品 牌 扩 张 和 低 成 本 扩 张 三 大 战 略 的 实 施, 不 断 创 新 经 营 理 念 创 新 业 务 模 式 创 新 发 展 路 径, 成 效 显 著 二 零 一 五 年, 公 司 实 现 营 业 收 入 人 民 币 718,597.3 万 元, 受 发 展 物 业 可 结 算 产 品 面 积 增 加 以 及 投 资 物 业 ( 含 酒 店 ) 经 营 业 绩 提 升 的 影 响, 同 比 上 升 15.28% 利 润 总 额 净 利 润 和 归 属 母 公 司 净 利 润 分 别 为 人 民 币 86,374.3 万 元 63,533.6 万 元 和 61,197.2 万 元, 同 比 分 别 上 升 8.88 % 8.20% 和 15.29% 此 外, 报 告 期 内 公 司 严 格 控 制 各 项 成 本 费 用 支 出, 将 成 本 费 用 控 制 在 预 算 指 标 内 1 发 展 物 业 报 告 期 内, 面 对 较 为 宽 松 的 房 地 产 市 场 政 策 环 境, 公 司 着 力 提 高 项 目 开 发 周 转 速 度, 积 极 创 新 互 联 网 推 广 手 段, 多 渠 道 开 展 与 客 户 间 的 营 销 互 动, 公 司 产 品 的 知 名 度 不 断 提 升 北 京 区 域, 北 辰 香 麓 项 目 通 过 圈 层 营 销 追 踪 客 户 群 体, 不 断 加 大 对 区 域 客 户 的 推 广 力 度, 实 现 合 同 金 额 8.3 亿 元 (226 套 ) 北 辰 红 橡 墅 项 目 着 力 挖 掘 项 目 卖 点, 通 过 线 上 线 下 一 二 手 联 动 等 多 种 方 式, 全 年 销 售 量 占 奥 北 区 域 同 类 项 目 总 销 售 量 近 三 成 当 代 北 辰 悦 MOMA 项 目 成 功 试 水 项 目 众 筹, 实 现 693 套 自 住 房 开 盘 当 日 全 部 售 罄, 合 同 金 额 达 到 12.3 亿 元 南 方 区 域, 北 辰 三 角 洲 项 目 作 为 以 功 能 聚 合 土 地 集 约 为 鲜 明 特 点 的 城 市 经 济 聚 集 体, 性 价 比 和 吸 附 能 力 日 益 凸 显 随 着 紧 邻 项 目 的 长 沙 市 级 文 化 配 套 三 馆 一 厅 陆 续 开 放, 项 目 所 在 地 的 文 化 氛 围 和 商 业 价 值 日 渐 提 升 报 告 期 内, 北 辰 三 角 洲 项 目 实 现 销 售 面 积 31.6 万 平 方 米, 合 同 金 额 31.1 亿 元, 单 体 项 目 的 销 售 面 积 和 销 售 金 额 均 位 列 二 零 一 五 年 长 沙 商 品 住 宅 项 目 第 一 名, 并 连 续 三 年 成 为 长 沙 楼 市 销 冠 截 至 二 零 一 五 年 末, 项 目 累 计 销 售 各 类 商 品 房 近 万 套, 销 售 回 款 超 过 120 亿 元, 累 计 实 现 开 工 面 积 万 平 方 米, 累 计 竣 工 面 积 万 平 方 米, 分 别 占 总 建 筑 规 模 的 56% 和 37% 长 沙 北 辰 中 央 公 园 项 目, 根 据 自 身 特 点, 开 展 有 针 对 性 的 营 销 策 略, 深 挖 大 客 户 资 源, 并 通 过 签 约 湘 府 英 才 小 学, 提 升 项 目 附 加 值, 从 而 进 一 步 促 进 销 售 报 告 期 内, 该 项 目 实 现 合 同 金 额 4.7 亿 元 (589 套 ) 武 汉 北 辰 当 代 优 + 项 目 和 杭 州 北 辰 奥 园 项 目, 在 缩 短 开 发 周 期 实 现 快 周 转 的 同 时, 创 新 营 销 理 念, 把 握 市 场 热 点, 通 过 事 件 营 销, 实 现 项 目 快 销 热 销, 两 个 项 目 开 盘 当 日 均 实 现 签 约 过 百 套 的 销 售 佳 绩 二 零 一 五 年, 公 司 加 速 土 地 储 备, 低 成 本 扩 张 全 国 化 布 局 再 获 突 破 报 告 期 内, 新 进 入 成 都 苏 州 南 京 合 肥 廊 坊 五 个 城 市, 新 增 12 宗 土 地, 增 加 共 计 211 万 平 方 米 的 土 地 储 备 二 零 一 五 年, 受 可 结 算 产 品 面 积 增 加 的 影 响, 发 展 物 业 实 现 营 业 收 入 人 民 币 452,703.6 万 元 ( 含 车 位 ), 同 比 上 升 22.05%, 税 前 利 润 为 人 民 币 71,600.9 万 元, 同 比 上 升 4.21% 报 告 期 内, 发 展 物 业 实 现 开 复 工 面 积 276 万 平 方 米, 竣 工 面 积 53 万 平 方 米, 实 现 合 同 金 额 和 销 售 面 积 分 别 为 人 民 币 73.4 亿 元 ( 含 车 位 ) 和 61 万 平 方 米 2 投 资 物 业 ( 含 酒 店 ) 面 对 市 场 变 化, 公 司 积 极 调 整 经 营 策 略, 创 新 发 展 思 路, 一 方 面, 利 用 投 资 物 业 ( 含 酒 店 ) 联 动 性 强 的 业 态 综 合 优 势 和 地 处 亚 奥 核 心 区 域 的 地 理 优 势, 加 大 营 销 推 广 力 度, 推 进 传 统 业 务 的 产 业 升 级, 提 升 企 业 运 行 效 率 ; 另 一 方 面, 借 助 北 辰 会 展 集 团 应 势 而 生 的 良 好 契 机, 持 续 推 进 低 成 本 扩 张 轻 资 产 运 营 新 经 济 支 撑 高 端 服 务 业 发 展 这 一 战 略 发 展 方 向 的 重 要 探 索 二 零 一 五 年, 投 资 物 业 ( 含 酒 店 ) 实 现 营 业 收 入 人 民 币 232,201.7 万 元, 同 比 上 升 9.94%, 在 不 考 虑 利 息 费 用 分 摊 的 情 况 下, 实 现 税 前 利 润 人 民 币 68,026.6 万 元, 同 比 上 升 22.45% 国 家 会 议 中 心 和 北 京 国 际 会 议 中 心 作 为 北 辰 会 展 功 能 区 的 核 心, 报 告 期 内, 共 计 接 待 了 1754 个 会 议 和 90 个 展 览, 共 计 较 去 年 增 长 194 个 公 司 在 做 强 做 大 做 新 传 统 接 待 服 务 的 基 础 上, 创 新 会 展 产 业 发 展 思 路, 大 力 培 育 会 展 上 游 业 务, 报 告 期 内, 国 家 会 议 中 心 成 功 主 办 了 2015 高 端 学 术 会 议 发 展 论 坛 暨 展 洽 会 2015 全 球 移 动 互 联 网 大 会 - 移 动 互 联 + 会 展 分 论 坛 第 二 届 高 端 学 术 会 议 发 展 论 坛 等 一 系 列 大 型 会 议, 为 践 行 会 展 业 全 产 业 链 扩 张 做 出 了 良 好 的 开 局 北 京 国 际 会 议 中 心, 在 稳 固 主 营 市 场 的 基 础 上, 针 对 细 分 市 场, 加 大 开 发 力 度 ; 利 用 价 格 杠 杆 优 化 会 展 项 目, 努 力 提 高 经 济 效 益 15 / 136

16 此 外, 为 把 握 新 经 济 新 业 务 下 的 市 场 变 革 和 行 业 发 展 机 遇, 开 创 会 展 产 业 集 团 化 规 模 化 和 专 业 化 的 创 新 发 展 格 局, 公 司 于 报 告 期 内 正 式 组 建 了 北 辰 会 展 集 团 该 集 团 以 整 合 内 外 部 资 注 源 发 展 北 辰 会 展 产 业 为 使 命, 以 6 家 实 体 公 司 为 发 展 平 台, 推 进 实 施 包 括 加 快 会 展 酒 店 的 品 牌 经 营 和 管 理 输 出 挺 进 会 展 研 发 教 育 培 训 与 行 业 交 流 实 现 会 展 + 互 联 网 经 济 的 融 合 发 展 和 开 拓 会 议 展 览 的 主 办 及 承 办 在 内 的 4 大 业 务 体 系, 并 将 根 据 市 场 变 化 行 业 趋 势 和 新 经 济 新 业 务 新 技 术 的 发 展 与 变 革, 积 极 探 索 任 何 可 能 的 创 新 业 务 和 培 育 业 务, 最 终 实 现 6+4+N 的 业 务 模 式 北 辰 会 展 集 团 的 成 立, 为 公 司 会 展 产 业 的 持 续 发 展 搭 建 了 坚 实 的 平 台 和 完 善 的 架 构 写 字 楼 业 态 整 合 客 户 资 源, 优 化 客 户 结 构, 不 断 细 分 市 场, 开 展 差 异 化 营 销, 出 租 率 和 租 金 水 平 维 持 在 较 高 水 平, 成 为 投 资 物 业 ( 含 酒 店 ) 板 块 利 润 的 重 要 来 源 酒 店 业 态 以 市 场 需 求 为 导 向, 开 展 有 针 对 性 的 营 销 策 略, 不 断 挖 掘 潜 在 客 户, 持 续 丰 富 客 源 类 型 同 时 加 大 互 联 网 营 销 模 式 的 推 广, 逐 步 提 升 品 牌 知 名 度 和 影 响 力, 房 价 和 出 租 率 优 于 同 行 业 平 均 水 平 公 寓 业 态 针 对 不 同 客 户 群 体 的 差 异 化 要 求, 巩 固 长 住 市 场, 努 力 提 升 散 客 市 场, 不 断 增 强 与 会 议 市 场 需 求 的 有 效 对 接, 出 租 率 和 平 均 价 格 保 持 在 较 高 的 水 平 3 商 业 物 业 商 业 物 业 在 零 售 业 深 刻 的 产 业 变 革 背 景 下, 深 入 研 判 市 场 消 费 需 求 变 化, 在 着 力 提 升 商 品 品 质 和 服 务 体 验 的 基 础 上, 积 极 创 新 营 销 推 广 方 式, 利 用 移 动 互 联 网 络 平 台, 开 展 全 渠 道 营 销 模 式 的 初 步 探 索, 迎 合 顾 客 多 样 化 消 费 需 求, 进 一 步 提 高 了 实 体 店 面 的 交 易 效 率 4 公 司 发 展 战 略 执 行 情 况 二 零 一 五 年, 公 司 持 续 推 进 低 成 本 扩 张 品 牌 扩 张 和 资 本 扩 张 三 大 战 略 的 实 施, 成 效 显 著 在 低 成 本 扩 张 战 略 方 面, 公 司 在 继 续 深 耕 北 京 长 沙 两 地 市 场 的 同 时, 积 极 寻 求 向 经 济 前 景 广 市 场 空 间 大 需 求 支 撑 强 的 一 二 线 城 市 和 京 津 冀 协 同 发 展 的 重 要 节 点 城 市 辐 射, 通 过 参 与 土 地 招 拍 挂 合 作 兼 并 等 多 种 方 式, 稳 步 推 进 全 国 化 战 略 布 局, 开 发 规 模 市 场 占 有 率 不 断 提 升 截 至 报 告 期 末, 公 司 已 进 入 北 京 长 沙 武 汉 杭 州 成 都 南 京 苏 州 合 肥 廊 坊 等 9 个 城 市, 初 步 形 成 了 华 北 华 东 中 部 及 西 南 等 多 板 块 格 局, 二 零 一 五 年 实 现 新 增 土 地 储 备 12 宗, 总 建 筑 面 积 约 211 万 平 方 米, 权 益 建 筑 面 积 约 130 万 平 方 米 在 品 牌 扩 张 战 略 方 面, 依 托 于 轻 资 产 服 务 性 业 务 创 新 发 展 理 念, 公 司 会 展 场 馆 和 酒 店 的 管 理 输 出 版 图 不 断 向 全 国 化 延 伸 并 已 初 具 规 模, 北 辰 会 展 品 牌 得 到 了 广 泛 的 认 可 报 告 期 内, 公 司 成 功 签 约 了 杭 州 国 际 博 览 中 心 项 目 宁 夏 国 际 会 堂 项 目 山 东 泓 任 五 洲 皇 冠 酒 店 项 目 的 受 托 经 营 管 理 累 计 已 签 约 的 顾 问 咨 询 及 受 托 经 营 的 会 展 与 酒 店 项 目 达 到 了 15 个, 累 计 实 现 受 托 经 营 管 理 建 筑 面 积 约 151 万 平 方 米 其 中, 宁 夏 国 际 会 堂 项 目 ( 中 阿 博 览 会 永 久 会 址 ), 凭 借 北 辰 会 展 管 理 团 队 卓 越 的 管 理 运 营 能 力, 圆 满 完 成 了 从 新 馆 筹 备 到 接 待 服 务 第 五 届 中 阿 博 览 会 的 各 项 工 作 ; 即 将 在 杭 州 国 际 博 览 中 心 项 目 举 办 的 G20 中 国 峰 会, 是 公 司 继 二 零 一 四 年 接 待 服 务 APEC 之 后, 将 再 次 接 待 的 又 一 项 重 大 综 合 性 国 际 活 动, 将 进 一 步 彰 显 北 辰 会 展 接 待 服 务 高 规 格 外 事 国 务 活 动 的 运 营 保 障 能 力 ; 珠 海 国 际 会 展 中 心 项 目 自 开 业 经 营 以 来, 承 接 的 会 议 展 览, 从 内 容 规 模 规 格 等 多 个 方 面 都 在 不 断 刷 新 记 录, 会 议 和 展 览 接 待 场 次 累 计 已 达 481 次, 包 括 千 人 规 模 的 大 型 会 议 展 览 166 次 在 资 本 扩 张 战 略 方 面, 公 司 借 助 总 部 融 资 平 台, 持 续 优 化 公 司 债 务 结 构, 大 力 拓 展 直 接 融 资 渠 道 报 告 期 内, 公 司 凭 借 有 利 的 时 间 窗 口 期, 分 别 以 4.80% 和 5.20% 的 利 率 水 平 成 功 发 行 了 两 期 合 计 25 亿 元 的 公 司 债 券, 同 时 积 极 推 进 非 公 开 发 行 A 股 股 票 和 非 公 开 发 行 公 司 债 券 的 筹 备 工 作, 为 公 司 业 务 发 展 提 供 了 强 有 力 的 支 撑 和 保 障 注 : 六 家 企 业 分 别 为 母 公 司 北 京 北 辰 会 展 集 团 有 限 公 司, 及 其 旗 下 原 有 的 两 家 子 公 司 北 京 北 辰 酒 店 管 理 有 限 公 司 北 京 北 辰 信 通 网 络 技 术 服 务 有 限 公 司 和 新 成 立 的 北 京 北 辰 会 展 信 息 服 务 有 限 公 司 北 京 北 辰 时 代 会 展 有 限 公 司 北 京 北 辰 星 会 展 有 限 公 司 16 / 136

17 表 1: 公 司 截 至 2015 年 受 托 经 营 项 目 及 顾 问 咨 询 项 目 汇 总 表 北 京 静 之 湖 度 假 酒 店 项 目 该 项 目 位 于 北 京 市 昌 平 区 兴 寿 镇 桃 峪 口, 是 集 客 房 别 墅 餐 饮 娱 乐 会 议 设 施 为 一 体 的 四 星 级 酒 店, 拥 有 93 间 客 房 8 幢 独 立 庭 院 及 欧 式 高 档 别 墅 武 汉 世 贸 中 心 ( 会 展 中 心 ) 项 目 该 项 目 位 于 武 汉 市 核 心 商 务 区, 会 展 综 合 体 建 筑 包 括 展 览 会 议 办 公 商 业 等 业 态, 会 展 中 心 总 建 筑 面 积 约 7 万 m 2 三 亚 财 经 论 坛 会 议 中 心 项 目 该 项 目 位 于 海 南 三 亚 海 棠 湾, 整 体 区 域 包 括 会 议 中 心 酒 店 公 寓 商 业 业 态 其 中 三 亚 财 经 论 坛 会 议 中 心 项 目 约 1.7 万 m 2 林 芝 五 洲 皇 冠 酒 店 项 目 该 项 目 位 于 西 藏 林 芝 八 一 镇 新 城 区 核 心 位 置, 是 集 客 房 餐 饮 会 议 商 务 为 一 体 的 五 星 级 酒 店 项 目, 是 连 接 西 藏 自 治 区 首 府 拉 萨 与 内 陆 地 区 绿 色 走 廊 的 特 殊 地 理 通 道 山 东 泓 任 五 洲 皇 冠 酒 店 项 目 该 项 目 位 于 山 东 肥 城 市 高 新 技 术 开 发 区 消 防 科 技 产 业 园 内, 是 集 酒 店 客 房 餐 饮 会 议 为 一 体 的 综 合 性 高 端 商 务 酒 店 注 : 黄 色 框 内 项 目 为 顾 问 咨 询 项 目 ; 蓝 色 框 内 项 目 为 受 托 经 营 项 目 宁 夏 国 际 会 堂 项 目 该 项 目 位 于 银 川 市 金 凤 区, 是 宁 夏 地 标 性 建 筑, 项 目 总 建 筑 面 积 约 7.8 万 m 2 是 中 阿 博 览 会 永 久 会 址, 也 是 中 国 和 阿 拉 伯 国 家 进 行 经 贸 文 化 交 流 的 主 要 场 所 北 京 雁 栖 湖 国 际 会 展 中 心 项 目 该 项 目 位 于 北 京 怀 柔 区, 会 展 项 目 总 建 筑 面 积 约 7.9 万 m 2, 所 在 雁 栖 湖 生 态 发 展 示 范 区 为 北 京 市 市 委 北 京 市 市 政 府 确 定 的 重 大 产 业 带 动 示 范 项 目 连 云 港 徐 圩 新 区 项 目 该 项 目 位 于 连 云 港 徐 圩 新 区 ( 国 务 院 批 准 设 立 的 国 家 东 中 西 区 域 合 作 示 范 区 的 先 导 区 ) 包 括 会 展 中 心 酒 店, 写 字 楼 及 附 属 配 套 设 施 总 建 筑 面 积 约 16.3 万 m 2 杭 州 国 际 博 览 中 心 项 目 该 项 目 位 于 杭 州 钱 塘 江 南 岸, 钱 江 三 桥 以 东, 涵 盖 展 览 会 议 酒 店 等 多 个 业 态, 总 建 筑 面 积 约 45 万 m 2 南 昌 国 际 博 览 中 心 项 目 该 项 目 位 于 南 昌 红 谷 滩 九 龙 湖 新 区, 由 展 览 中 心 会 议 中 心 及 酒 店 组 成 总 建 筑 面 积 约 35 万 m 2 珠 海 国 际 会 展 中 心 项 目 该 项 目 由 珠 海 国 际 会 议 中 心 和 珠 海 国 际 展 览 中 心 组 成, 总 建 筑 面 积 约 28 万 m 2, 其 中 : 展 览 建 筑 面 积 约 6.4 万 m 2, 会 议 建 筑 面 积 约 3.3 万 m 2 5 综 合 实 力 与 品 牌 建 设 公 司 坚 信 北 辰 品 牌 是 公 司 发 展 的 最 强 背 书, 也 是 业 绩 保 障 和 可 持 续 发 展 的 根 本 动 力 长 期 以 来, 公 司 秉 持 创 造 物 业 价 值, 筑 就 百 年 基 业 的 企 业 使 命, 围 绕 全 国 一 流 的 复 合 地 产 品 牌 企 业 和 全 国 最 具 影 响 力 的 会 展 品 牌 企 业 的 战 略 目 标, 持 续 塑 造 良 好 的 品 牌 形 象, 发 展 过 程 中 赢 得 了 来 自 股 东 客 户 合 作 伙 伴 业 内 同 行 的 尊 重 和 多 项 赞 誉, 行 业 内 影 响 力 持 续 提 升 报 告 期 内, 公 司 连 续 第 九 年 蝉 联 中 国 复 合 地 产 专 业 领 先 品 牌 并 获 得 北 京 地 产 资 信 20 强 的 殊 荣 ; 国 家 会 议 中 心 以 其 先 进 的 硬 件 设 施 专 业 的 接 待 标 准 和 一 流 的 服 务 水 平, 获 得 由 北 京 影 响 力 组 委 会 颁 发 的 十 大 影 响 力 企 业 ; 公 司 首 个 自 主 管 理 的 五 星 级 酒 店 五 洲 皇 冠 国 际 酒 店 被 中 国 饭 店 业 协 会 授 予 第 三 届 中 国 饭 店 金 星 奖 ; 长 沙 北 辰 洲 际 酒 店 获 得 第 十 二 届 中 国 酒 店 金 枕 头 奖 2015 年 度 中 国 十 大 最 受 欢 迎 商 务 酒 店 6 投 资 者 关 系 公 司 注 重 开 展 多 层 次 多 元 化 的 投 资 者 沟 通, 将 其 作 为 信 息 披 露 的 必 要 补 充, 融 入 公 司 发 展 战 略 体 系 中 通 过 开 展 实 地 路 演 接 待 境 内 外 投 资 者 调 研 召 开 电 话 会 议 开 设 公 司 网 站 投 资 者 关 系 专 栏 和 热 线 电 话 等 方 式, 逐 步 构 建 起 多 元 化 的 沟 通 渠 道, 与 投 资 者 开 展 全 方 位 的 主 动 交 流, 关 注 投 资 者 权 益 保 护, 为 投 资 者 的 沟 通 调 研 和 投 资 决 策 提 供 有 力 支 持, 增 进 投 资 者 对 公 司 发 展 的 理 解 和 认 同, 实 现 与 投 资 者 的 共 同 成 长 7 环 保 努 力 公 司 一 直 重 视 环 境 效 益 与 经 济 效 益 的 和 谐 发 展, 在 房 地 产 开 发 业 务 与 日 常 运 营 管 理 中, 积 极 践 行 施 工 与 环 保 并 行 的 建 设 理 念, 坚 持 开 展 环 保 技 术 创 新 活 动, 不 断 强 化 环 保 管 理 措 施 报 告 期 内, 北 辰 三 角 洲 项 目 B1E1 区 荣 获 住 建 部 颁 发 的 一 星 级 绿 色 建 筑 设 计 标 识 证 书,B2E2 区 被 湖 17 / 136

18 南 省 住 建 厅 评 为 一 星 级 绿 色 建 筑 评 价 标 识 项 目 国 家 会 议 中 心 携 手 中 国 社 会 福 利 基 金 会 首 家 引 进 饮 料 瓶 回 收 机, 鼓 励 通 过 正 确 渠 道 回 收 资 源 性 垃 圾, 并 将 回 收 所 得 爱 心 捐 赠 给 贫 困 地 区 儿 童 北 辰 洲 际 酒 店 通 过 使 用 国 际 先 进 的 能 源 控 制 系 统 ESCAP 系 统, 用 电 量 同 比 减 少 2990 千 瓦 时, 燃 气 量 同 比 减 少 1163 立 方 米, 有 效 的 节 约 了 日 常 能 源 消 耗 ( 一 ) 主 营 业 务 分 析 利 润 表 及 现 金 流 量 表 相 关 科 目 变 动 分 析 表 科 目 本 期 数 上 年 同 期 数 变 动 比 例 (%) 营 业 收 入 7,185,973,192 6,233,622, 营 业 成 本 4,115,090,036 3,260,107, 销 售 费 用 411,172, ,104, 管 理 费 用 680,808, ,398, 财 务 费 用 377,931, ,405, 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 -3,160,931,546-1,255,190, 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 -192,053, ,840, 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 5,404,519,271 2,580,397, 收 入 和 成 本 分 析 报 告 期 内 公 司 发 展 物 业 实 现 收 入 亿 元, 同 比 增 长 22.05% 主 要 由 于 长 沙 北 辰 三 角 洲 项 目 及 北 辰 香 麓 项 目 本 期 实 现 收 入 增 加 所 致 报 告 期 内 发 展 物 业 本 期 结 算 面 积 万 平 方 米, 比 去 年 同 期 增 长 11.1 万 平 方 米 报 告 期 内 投 资 物 业 实 现 收 入 亿 元, 同 比 增 长 9.94%, 主 要 由 于 本 期 写 字 楼 公 司 及 长 沙 洲 际 酒 店 经 营 效 益 增 加 所 致 报 告 期 内 投 资 物 业 ( 含 酒 店 ) 出 租 率 及 租 金 水 平 稳 步 增 长, 其 中 : 北 辰 时 代 大 厦 及 北 辰 世 纪 中 心 营 业 收 入 比 去 年 同 期 分 别 增 长 18% 和 4% (1). 主 营 业 务 分 行 业 分 产 品 分 地 区 情 况 分 行 业 营 业 收 入 营 业 成 本 主 营 业 务 分 行 业 情 况 毛 利 率 (%) 营 业 收 入 比 上 年 增 减 (%) 营 业 成 本 比 上 年 增 减 (%) 毛 利 率 比 上 年 增 减 (%) 出 售 开 发 产 品 业 务 4,527,036,423 2,945,885, 减 少 7.63 个 百 分 点 投 资 物 业 和 酒 店 业 务 2,322,016, ,330, 减 少 0.15 个 百 分 点 零 售 商 业 业 务 232,123, ,735, 增 加 1.35 个 百 分 点 主 营 业 务 分 产 品 情 况 营 业 收 营 业 成 分 产 品 营 业 收 入 营 业 成 本 毛 利 率 入 比 上 本 比 上 (%) 年 增 减 年 增 减 毛 利 率 比 上 年 增 减 (%) (%) (%) 北 辰 香 麓 ( 温 泉 项 目 ) 796,674, ,414, 减 少 0.91 个 百 分 点 北 辰 福 第 ( 常 419,358, ,800, 增 加 4.82 个 百 分 点 18 / 136

19 营 项 目 ) 碧 海 方 舟 北 区 406,034, ,723, 减 少 0.21 个 百 分 点 长 沙 北 辰 三 角 洲 2,830,654,130 2,122,422, 减 少 2.69 个 百 分 点 主 营 业 务 分 地 区 情 况 分 地 区 营 业 收 入 营 业 成 本 毛 利 率 (%) 营 业 收 入 比 上 年 增 减 (%) 营 业 成 本 比 上 年 增 减 (%) 毛 利 率 比 上 年 增 减 (%) 北 京 地 区 4,189,277,080 1,871,735, 减 少 1.60 个 百 分 点 长 沙 地 区 2,978,838,599 2,242,767, 减 少 2.85 个 百 分 点 主 营 业 务 分 行 业 分 产 品 分 地 区 情 况 的 说 明 报 告 期 内 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 同 比 增 长 15.28%; 公 司 实 现 利 润 总 额 8.64 亿 元, 同 比 增 长 8.88% 报 告 期 内 公 司 发 展 物 业 利 润 占 三 大 板 块 利 润 比 例 为 51.94%, 比 去 年 同 期 减 少 3.13 个 百 分 点 发 展 物 业 利 润 总 额 较 去 年 同 期 增 长 4.21%, 主 要 为 本 期 发 展 物 业 结 算 面 积 增 加, 营 业 收 入 增 加 报 告 期 内 公 司 投 资 物 业 ( 含 酒 店 ) 利 润 占 三 大 板 块 利 润 比 例 为 49.35%, 较 上 年 同 期 上 升 4.82 个 百 分 点 主 要 由 于 投 资 物 业 本 期 出 租 率 及 租 金 收 入 较 去 年 同 期 增 长 所 致 受 市 场 环 境 影 响, 商 业 物 业 利 润 占 三 大 板 块 利 润 比 例 较 去 年 同 期 下 降 1.70 个 百 分 点 (2). 成 本 分 析 表 分 行 业 成 本 构 成 项 目 本 期 金 额 分 行 业 情 况 本 期 占 总 成 本 比 例 (%) 上 年 同 期 金 额 上 年 同 期 占 总 成 本 比 例 (%) 单 位 : 元 本 期 金 额 较 上 年 同 期 变 动 比 例 (%) 投 资 物 业 ( 含 酒 店 ) 人 工 成 本 208,387, ,153, 投 资 物 业 ( 含 酒 店 ) 资 产 折 旧 260,096, ,711, 投 资 物 业 ( 含 酒 店 ) 修 理 费 56,367, ,449, 投 资 物 业 ( 含 酒 店 ) 物 料 消 耗 177,152, ,022, 投 资 物 业 ( 含 酒 店 ) 能 源 费 103,664, ,607, 商 业 物 业 商 品 成 本 141,735, ,145, 发 展 物 业 房 地 产 开 发 成 本 2,945,885, ,130,445, 成 本 分 析 其 他 情 况 说 明 1. 主 要 销 售 客 户 的 情 况 公 司 截 至 2015 年 前 五 名 客 户 营 业 收 入 总 额 为 63, 万 元 (2014 年 :114, 万 元 ), 占 公 司 全 部 营 业 收 入 的 比 例 为 8.90%(2014 年 18.35%) 2. 主 要 供 应 商 情 况 19 / 136

20 公 司 截 至 2015 年 前 五 名 采 购 供 应 商 采 购 金 额 为 81, 万 元,(2014 年 :97, 万 元 ), 占 本 公 司 采 购 金 额 的 21.15%(2014 年 21.04%) 2. 费 用 公 司 严 格 按 照 预 算 控 制 成 本 费 用, 本 期 各 项 费 用 增 长 均 控 制 在 合 理 范 围 之 内 3. 现 金 流 报 告 期 内 公 司 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 亿 元, 比 去 年 同 期 减 少 亿 元, 主 要 为 公 司 本 期 购 置 土 地 房 地 产 开 发 项 目 支 出 增 加 所 致 报 告 期 内 公 司 投 资 活 动 现 金 流 量 净 额 亿 元, 比 去 年 同 期 增 加 2.77 亿 元, 主 要 为 公 司 本 期 非 流 动 资 产 投 资 支 出 较 去 年 同 期 减 少 所 致 报 告 期 内 公 司 筹 资 活 动 现 金 流 量 净 额 亿 元, 比 去 年 同 期 增 加 亿 元, 主 要 为 报 告 期 内 公 司 新 增 发 行 债 券 及 取 得 少 数 股 东 借 款 增 加 所 致 ( 二 ) 资 产 负 债 情 况 分 析 项 目 名 称 本 期 期 末 数 本 期 期 末 数 占 总 资 产 的 比 例 (%) 资 产 及 负 债 状 况 上 期 期 末 数 上 期 期 末 数 占 总 资 产 的 比 例 (%) 本 期 期 末 金 额 较 上 期 期 末 变 动 比 例 (%) 货 币 资 金 6,575,392, ,309,779, 应 收 利 息 31,002, ,239, 其 他 应 收 款 552,954, ,143, 存 货 31,087,698, ,955,029, 长 期 股 权 投 资 14,704, ,397, 短 期 借 款 492,214, ,150,000, 应 付 利 息 323,042, ,382, 其 他 应 付 款 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 2,412,327, ,146,636, ,158,300, ,309,750, 情 况 说 明 单 位 : 元 主 要 由 于 本 期 发 行 债 券 及 借 款 增 加 所 致 主 要 由 于 本 期 应 收 合 营 联 营 公 司 借 款 利 息 增 加 所 致 主 要 由 于 公 司 发 展 物 业 增 加 土 地 竞 买 保 证 金 所 致 主 要 由 于 公 司 发 展 物 业 本 期 购 置 土 地 及 支 付 开 发 支 出 增 加 所 致 主 要 由 于 本 期 按 权 益 法 确 认 合 营 联 营 企 业 损 益 减 少 所 致 主 要 由 于 公 司 本 期 偿 还 到 期 借 款 所 致 主 要 由 于 公 司 本 期 新 增 债 券 及 借 款 利 息 增 加 所 致 主 要 由 于 子 公 司 取 得 股 东 借 款 增 加 所 致 主 要 由 于 公 司 本 期 需 归 还 的 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 增 加 所 致 20 / 136

21 长 期 借 款 14,607,008, ,153,750, 应 付 债 券 2,478,256, ,496,473, 少 数 股 东 权 益 603,617, ,566, 主 要 由 于 本 期 新 增 借 款 增 加 所 致 主 要 由 于 公 司 本 期 增 发 公 司 债 券 所 致 主 要 由 于 本 期 新 成 立 含 少 数 股 东 的 子 公 司 及 姜 庄 湖 公 司 利 润 增 加 所 致 其 他 说 明 报 告 期 末 公 司 总 资 产 亿 元, 比 上 年 期 末 增 长 25.82% 其 中 : 流 动 资 产 占 公 司 总 资 产 82.92%, 占 比 上 升 5.42 个 百 分 点 ; 存 货 占 公 司 总 资 产 65.57%, 占 比 增 长 2 个 百 分 点 ; 投 资 性 房 地 产 固 定 资 产 及 在 建 工 程 项 目 占 公 司 总 资 产 16.55%, 占 比 下 降 4.59 个 百 分 点 报 告 期 末 公 司 负 债 总 额 亿 元, 比 上 年 期 末 增 长 33.57% 其 中 : 预 收 账 款 为 亿 元, 占 负 债 总 额 19.75%, 占 比 下 降 0.55 个 百 分 点 ; 借 款 亿 元, 占 负 债 总 额 的 49.96%, 占 比 下 降 4.96 个 百 分 点 公 司 资 产 负 债 率 为 74.97%, 比 去 年 同 期 上 升 4.36 个 百 分 点 流 动 比 率 2.13, 资 产 流 动 性 较 去 年 降 低 ( 三 ) 行 业 经 营 性 信 息 分 析 具 体 详 见 本 报 告 中 管 理 层 讨 论 与 分 析 章 节 的 内 容 序 号 房 地 产 行 业 经 营 性 信 息 分 析 1. 报 告 期 内 房 地 产 储 备 情 况 持 有 待 开 发 土 地 的 区 域 持 有 待 开 发 土 地 的 面 积 ( 平 方 米 ) 一 级 土 地 整 理 面 积 ( 平 方 米 ) 规 划 计 容 建 筑 面 积 ( 平 方 米 ) 是 / 否 涉 及 合 作 开 发 项 目 合 作 开 发 项 目 涉 及 的 面 积 ( 平 方 米 ) 合 作 开 发 项 目 的 权 益 占 比 (%) 1 北 辰 三 角 洲 2,424,000 3,920,000 否 北 辰 中 央 公 园 621, ,000 是 367, 北 辰 当 代 优 + 214, ,000 是 108, 杭 州 顺 发 旭 辉 国 悦 府 二 期 31,000 23,000 是 12, 北 辰 朗 诗 南 门 绿 郡 234, ,000 是 64, 苏 州 北 辰 旭 辉 壹 号 院 268, ,000 是 90, 北 辰 旭 辉 铂 悦 金 陵 105,000 71,000 是 36, 成 都 大 源 项 目 147,000 97,000 否 廊 坊 龙 河 新 区 项 目 419, ,000 否 合 肥 庐 阳 区 项 目 329, ,000 是 120, 武 汉 光 谷 创 意 天 空 项 目 478, ,000 是 172, 合 计 5,270,000 6,284, ,000 注 :1 规 划 计 容 建 筑 面 积 和 合 作 开 发 项 目 涉 及 的 面 积 为 项 目 竞 得 时 按 出 让 条 件 计 算 的 数 据 ; 2 持 有 待 开 发 土 地 面 积 为 持 有 待 开 发 土 地 的 总 建 筑 面 积 ; 3 规 划 计 容 建 筑 面 积 为 规 划 项 目 总 计 容 建 筑 面 积 ; 4 合 作 开 发 项 目 涉 及 的 面 积 为 合 作 项 目 所 占 权 益 的 计 容 建 筑 面 积 ; 5 公 司 总 土 地 储 备 为 万 平 方 米, 权 益 土 地 储 备 为 万 平 方 米, 上 述 土 地 储 备 不 包 含 在 开 发 未 销 售 项 目 21 / 136

22 序 号 报 告 期 内 房 地 产 开 发 投 资 情 况 地 区 项 目 经 营 业 态 北 京 朝 阳 北 京 朝 阳 北 京 昌 平 北 京 海 淀 北 京 朝 阳 北 京 顺 义 北 京 顺 义 湖 南 长 沙 湖 南 长 沙 湖 北 武 汉 浙 江 杭 州 浙 江 杭 州 北 辰 绿 色 家 园 碧 海 方 舟 住 宅 及 配 套 设 施 别 墅 公 寓 住 宅 在 建 项 目 / 新 开 工 项 目 / 竣 工 项 目 项 目 用 地 面 积 ( 平 方 米 ) 项 目 规 划 计 容 建 筑 面 积 ( 平 方 米 ) 总 建 筑 面 积 ( 平 方 米 ) 单 位 : 亿 元 币 种 : 人 民 币 在 建 建 筑 面 积 ( 平 方 米 ) 已 竣 工 面 积 ( 平 方 米 ) 总 投 资 额 报 告 期 实 际 投 资 额 竣 工 870,000 1,210,000 1,600, ,600, 竣 工 119,500 55,000 77, , 北 辰 红 橡 墅 别 墅 在 建 287, , , ,800 97, 北 辰 香 麓 住 宅 竣 工 142, , , , 北 辰 福 第 商 业 住 宅 及 配 套 竣 工 161, , , , 北 辰 墅 院 1900 住 宅 在 建 101, , , ,300 76, 当 代 北 辰 悦 MOMA 北 辰 三 角 洲 自 住 型 商 品 房 两 限 房 住 宅 商 业 写 字 楼 等 新 开 工 52, , , , 在 建 780,000 3,920,000 5,490,000 1,421,300 2,038, 北 辰 中 央 公 园 住 宅 在 建 336, , , , 北 辰 当 代 优 + 住 宅 商 业 新 开 工 104, , , , 北 辰 奥 园 住 宅 商 业 新 开 工 83, , , , 杭 州 顺 发 旭 辉 国 悦 府 一 期 住 宅 商 业 新 开 工 41,900 75, , , 合 计 3,081,800 7,469,000 10,155,100 2,763,400 4,659, 注 :1 总 投 资 额 为 项 目 的 预 计 总 投 资 额 3. 报 告 期 内 房 地 产 销 售 情 况 序 可 供 出 售 面 积 已 预 售 面 积 已 售 面 积 地 区 项 目 经 营 业 态 号 ( 平 方 米 ) ( 平 方 米 ) ( 平 方 米 ) 1 北 京 朝 阳 北 辰 绿 色 家 园 住 宅 及 配 套 设 施 10,020 1,396 2 北 京 朝 阳 碧 海 方 舟 别 墅 公 寓 住 宅 1, 北 京 昌 平 北 辰 红 橡 墅 别 墅 72,897 13,888 13,888 4 北 京 海 淀 北 辰 香 麓 住 宅 69,688 37,699 5 北 京 朝 阳 北 辰 福 第 商 业 住 宅 及 配 套 36,437 8,708 6 北 京 顺 义 当 代 北 辰 悦 MOMA 自 住 型 商 品 房 两 限 房 108,286 72,099 72,099 7 湖 南 长 沙 北 辰 三 角 洲 住 宅 商 业 写 字 楼 等 741, , ,901 8 湖 南 长 沙 北 辰 中 央 公 园 住 宅 201,661 74,606 74,606 9 湖 北 武 汉 北 辰 当 代 优 + 住 宅 商 业 84,195 46,213 46, 浙 江 杭 州 北 辰 奥 园 住 宅 商 业 84,151 21,304 21, 浙 江 杭 州 杭 州 顺 发 旭 辉 国 悦 府 一 期 住 宅 及 配 套 商 业 31,608 17,765 17,765 合 计 1,442, , ,215 注 :1 已 预 售 面 积 为 项 目 期 房 预 售 建 筑 面 积 ; 2 已 售 面 积 为 项 目 期 房 和 现 房 销 售 的 建 筑 面 积 合 计 数 ; 年 当 期 销 售 面 积 为 61 万 平 方 米 当 期 销 售 金 额 为 73.4 亿 元 当 期 结 算 面 积 为 34.7 万 平 方 米 当 期 结 算 金 额 为 45.3 亿 元 22 / 136

23 4. 报 告 期 内 房 地 产 出 租 情 况 序 号 地 区 项 目 经 营 业 态 出 租 房 地 产 的 建 筑 面 积 ( 平 方 米 ) 出 租 房 地 产 的 租 金 收 入 单 位 : 万 元 币 种 : 人 民 币 是 否 采 用 公 允 价 值 计 量 模 式 1 北 京 国 家 会 议 中 心 会 议 展 览 270,000 54,964 否 2 北 京 北 京 国 际 会 议 中 心 会 议 展 览 56,400 11,818 否 3 北 京 汇 宾 大 厦 写 字 楼 37,800 5,869 否 4 北 京 汇 欣 大 厦 写 字 楼 38,000 4,666 否 5 北 京 北 辰 时 代 大 厦 写 字 楼 139,367 21,587 否 6 北 京 北 辰 世 纪 中 心 写 字 楼 149,800 28,279 否 7 北 京 北 京 五 洲 大 酒 店 酒 店 42,613 13,184 否 8 北 京 国 家 会 议 中 心 大 酒 店 酒 店 50,200 9,686 否 9 北 京 五 洲 皇 冠 国 际 酒 店 酒 店 60,205 18,943 否 10 北 京 北 辰 洲 际 酒 店 酒 店 60,000 18,948 否 11 长 沙 长 沙 北 辰 洲 际 酒 店 酒 店 79,199 14,330 否 12 北 京 北 辰 汇 园 酒 店 公 寓 公 寓 179,662 23,487 否 13 北 京 北 辰 购 物 中 心 亚 运 村 店 商 业 30,463 19,618 否 14 北 京 北 辰 购 物 中 心 北 苑 店 商 业 65,000 7,777 否 注 :1 北 辰 购 物 中 心 亚 运 村 店 商 业 经 营 方 式 为 联 营 为 主, 出 租 自 营 为 辅 ; 2 北 辰 购 物 中 心 北 苑 店 商 业 经 营 方 式 为 租 赁 为 主, 联 营 自 营 为 辅 ; 3 出 租 房 地 产 的 建 筑 面 积 为 项 目 的 总 建 筑 面 积 ; 4 出 租 房 地 产 的 租 金 收 入 为 项 目 的 经 营 收 入 ; 5 北 辰 时 代 大 厦 的 建 筑 面 积 和 经 营 收 入 均 包 含 时 代 名 门 百 货 商 业 项 目 的 建 筑 面 积 和 经 营 收 入 5. 报 告 期 内 公 司 财 务 融 资 情 况 租 金 收 入 / 房 地 产 公 允 价 值 (%) 单 位 : 万 元 币 种 : 人 民 币 期 末 融 资 总 额 整 体 平 均 融 资 成 本 (%) 利 息 资 本 化 金 额 2,173, , 其 他 说 明 适 用 不 适 用 23 / 136

24 ( 四 ) 投 资 状 况 分 析 1 对 外 股 权 投 资 总 体 分 析 (1) 重 大 的 股 权 投 资 公 司 名 称 杭 州 辰 旭 置 业 有 限 公 司 南 京 旭 辰 置 业 有 限 公 司 苏 州 北 辰 旭 昭 置 业 有 限 公 司 武 汉 光 谷 创 意 文 化 科 技 园 有 限 公 司 成 都 辰 诗 置 业 有 限 公 司 北 京 北 辰 会 展 集 团 有 限 公 司 杭 州 旭 发 置 业 有 限 公 司 注 册 资 本 ( 万 元 ) 注 册 地 500 杭 州 5,000 南 京 70,000 苏 州 4,081.6 武 汉 7,000 成 都 6, 北 京 500 杭 州 主 要 业 务 房 地 产 开 发 与 经 营 房 地 产 开 发 与 经 营 房 地 产 开 发 与 经 营 房 地 产 开 发 与 经 营 房 地 产 开 发 与 经 营 会 议 及 展 览 服 务 物 业 管 理 房 地 产 开 发 与 经 营 投 资 份 额 ( 万 元 ) 持 股 比 例 (%) , , , , , 注 : 上 述 房 地 产 公 司 开 发 项 目 均 处 于 前 期 阶 段 资 金 来 源 自 有 资 金 自 有 资 金 自 有 资 金 自 有 资 金 自 有 资 金 自 有 资 金 自 有 资 金 合 作 方 上 海 旭 登 实 业 有 限 公 司 杭 州 旭 杰 投 资 有 限 公 司 杭 州 旭 栢 投 资 管 理 有 限 公 司 北 京 北 辰 实 业 股 份 有 限 公 司 北 京 北 辰 实 业 股 份 有 限 公 司 南 京 宁 康 投 资 管 理 有 限 公 司 北 京 北 辰 实 业 股 份 有 限 公 司 旭 昭 ( 香 港 ) 有 限 公 司 北 京 北 辰 实 业 股 份 有 限 公 司 武 汉 光 谷 创 意 产 业 基 地 建 设 投 资 有 限 公 司 上 海 鹭 金 投 资 有 限 公 司 北 京 北 辰 实 业 股 份 有 限 公 司 成 都 朗 铭 置 业 有 限 公 司 深 圳 联 新 投 资 管 理 有 限 公 司 投 资 期 限 长 期 产 品 类 型 住 宅 商 业 是 否 渉 诉 否 20 年 住 宅 否 20 年 10 年 长 期 住 宅 商 业 住 宅 商 业 住 宅 商 业 否 否 否 - 20 年 - 否 上 海 旭 登 实 业 有 限 公 司 杭 州 旭 杰 投 资 有 限 公 司 杭 州 旭 栢 投 资 管 理 有 限 公 司 北 京 北 辰 实 业 股 份 有 限 公 司 长 期 住 宅 商 业 否 被 投 资 单 位 全 称 北 京 姜 庄 湖 园 林 别 墅 开 发 有 限 公 司 长 沙 北 辰 房 地 产 开 发 有 限 公 司 ( 五 ) 主 要 控 股 参 股 公 司 分 析 1 主 要 控 股 公 司 的 经 营 情 况 注 册 地 注 册 资 本 ( 万 元 ) 主 要 经 营 范 围 主 要 开 发 项 目 总 资 产 ( 万 元 ) 净 资 产 ( 万 元 ) 币 种 : 人 民 币 营 业 收 入 ( 万 元 ) 净 利 润 ( 万 元 ) 北 京 市 美 元 1,600 房 地 产 开 发 碧 海 方 舟 别 墅 67, , , , 长 沙 市 120,000 房 地 产 开 发 长 沙 北 辰 三 角 洲 1,832, , , , 本 年 度 新 取 得 主 要 子 公 司 情 况 币 种 : 人 民 币 被 投 资 单 位 全 称 注 册 地 注 册 资 本 持 股 比 例 ( 万 元 ) (%) 主 要 经 营 范 围 北 京 北 辰 会 展 集 团 有 限 公 司 北 京 市 6, 物 业 管 理 ; 会 议 及 展 览 服 务 南 京 旭 辰 置 业 有 限 公 司 南 京 市 5, 房 地 产 开 发 武 汉 光 谷 创 意 文 化 科 技 园 有 限 公 司 武 汉 市 4, 房 地 产 开 发 苏 州 北 辰 旭 昭 置 业 有 限 公 司 苏 州 市 70, 房 地 产 开 发 成 都 北 辰 置 业 有 限 公 司 成 都 市 5, 房 地 产 开 发 成 都 辰 诗 置 业 有 限 公 司 成 都 市 7, 房 地 产 开 发 杭 州 辰 旭 置 业 有 限 公 司 杭 州 市 房 地 产 开 发 廊 坊 市 北 辰 房 地 产 开 发 有 限 公 司 廊 坊 市 3, 房 地 产 开 发 24 / 136

25 三 公 司 关 于 公 司 未 来 发 展 的 讨 论 与 分 析 ( 一 ) 行 业 竞 争 格 局 和 发 展 趋 势 二 零 一 六 年 作 为 十 三 五 的 开 局 之 年, 面 对 经 济 进 入 中 高 速 发 展 的 新 常 态, 我 国 将 继 续 坚 持 稳 中 求 进 的 工 作 总 基 调, 按 照 创 新 协 调 绿 色 开 放 共 享 的 发 展 理 念, 在 适 度 扩 大 内 需 的 同 时, 着 力 推 进 供 给 侧 结 构 性 改 革, 淘 汰 过 剩 产 能, 化 解 房 地 产 库 存, 加 快 转 变 经 济 发 展 方 式, 大 力 发 展 生 活 性 服 务 业, 充 分 发 挥 消 费 的 基 础 作 用, 切 实 提 高 经 济 发 展 质 量 和 效 益, 促 进 国 民 经 济 持 续 健 康 发 展 就 发 展 物 业 而 言, 二 零 一 五 年 中 央 经 济 工 作 会 议 明 确 提 出 化 解 房 地 产 库 存, 政 府 将 坚 持 分 类 指 导 因 地 施 策 的 宏 观 调 控 政 策 虽 然 近 期 已 有 少 量 城 市 对 限 购 政 策 进 行 了 微 调, 但 在 政 策 环 境 及 金 融 环 境 整 体 相 对 宽 松 的 大 背 景 下,2016 年 的 房 地 产 市 场 预 计 将 呈 现 平 稳 发 展 态 势, 进 而 为 公 司 发 展 物 业 的 稳 定 运 营 创 造 良 好 的 外 部 环 境 就 投 资 物 业 ( 含 酒 店 ) 而 言, 在 我 国 经 济 发 展 进 入 新 常 态 和 经 济 转 型 的 大 背 景 下, 政 府 将 着 力 发 展 服 务 市 场 与 消 费 市 场 北 京 十 三 五 发 展 规 划 提 出 要 大 力 发 展 生 产 性 服 务 业, 加 快 形 成 高 精 尖 经 济 结 构, 会 展 经 济 作 为 第 三 产 业 的 重 要 平 台 和 支 柱, 随 着 北 京 市 政 治 中 心 文 化 中 心 国 际 交 往 中 心 科 技 创 新 中 心 功 能 定 位 的 日 益 强 化, 将 迎 来 巨 大 发 展 机 遇 此 外, 在 国 务 院 关 于 加 快 发 展 生 活 性 服 务 业 促 进 消 费 结 构 升 级 的 指 导 意 见 ( 以 下 简 称 意 见 ) 的 指 引 下, 会 展 业 将 在 充 分 发 挥 扩 大 需 求 促 进 消 费 的 经 济 效 应 的 同 时, 快 速 带 动 酒 店 餐 饮 零 售 等 产 业 发 展 此 外, 意 见 首 次 将 公 寓 明 确 为 生 活 性 服 务 业 业 态 并 提 出 积 极 发 展 短 租 公 寓 长 租 公 寓 等 细 分 业 态, 为 公 寓 的 发 展 带 来 了 新 的 机 遇 商 业 物 业 方 面, 在 居 民 收 入 持 续 较 快 增 长 分 配 结 构 不 断 优 化 的 基 础 上, 随 着 供 给 侧 结 构 性 改 革 的 持 续 推 进, 供 给 质 量 和 消 费 环 境 将 加 快 改 善, 有 利 于 进 一 步 释 放 消 费 潜 力 ( 二 ) 公 司 发 展 战 略 面 对 我 国 经 济 发 展 新 常 态, 公 司 不 仅 要 从 观 念 上 适 应 新 的 经 济 形 势, 更 要 从 经 营 中 紧 抓 企 业 发 展 新 机 遇, 以 创 新 为 核 心 驱 动 力, 以 发 展 为 最 终 目 标, 持 续 推 进 实 施 资 本 扩 张 品 牌 扩 张 和 低 成 本 扩 张 三 大 战 略, 坚 定 朝 着 低 成 本 扩 张 轻 资 产 运 营 新 经 济 支 撑 高 端 服 务 业 发 展 的 战 略 发 展 方 向 奋 力 前 行, 不 断 增 强 公 司 可 持 续 发 展 能 力 二 零 一 六 年, 公 司 严 格 控 制 成 本 费 用 开 支, 继 续 压 缩 费 用, 强 化 预 算 刚 性, 规 范 预 算 执 行 1 发 展 物 业 公 司 将 抓 住 相 对 宽 松 的 政 策 环 境, 加 大 库 存 去 化 力 度, 努 力 实 现 开 发 高 质 量 产 品 高 销 量 和 资 金 高 周 转, 增 强 公 司 的 可 持 续 发 展 能 力 在 发 展 策 略 方 面, 围 绕 一 二 线 中 心 城 市, 在 继 续 深 耕 已 进 入 的 杭 州 武 汉 成 都 等 城 市 基 础 上, 聚 焦 热 点 区 域 的 重 点 城 市, 持 续 关 注 云 南 海 南 等 文 化 旅 游 地 产 的 投 资 机 会, 力 争 新 进 入 两 到 三 个 城 市, 逐 步 完 善 环 渤 海 长 三 角 华 中 川 渝 都 市 圈 多 板 块 覆 盖 的 发 展 格 局, 加 快 实 现 公 司 全 国 化 扩 张 的 战 略 布 局 在 工 程 建 设 方 面, 既 有 的 北 辰 三 角 洲 C2 C3 A3 区, 长 沙 北 辰 中 央 公 园 C 区 北 辰 当 代 优 + 二 期 以 及 二 零 一 五 年 新 增 的 杭 州 顺 发 旭 辉 国 悦 府 二 期 北 辰 朗 诗 南 门 绿 郡 苏 州 北 辰 旭 辉 壹 号 院 北 辰 旭 辉 铂 悦 金 陵 成 都 大 源 项 目 廊 坊 龙 河 新 区 项 目 合 肥 庐 阳 区 项 目 武 汉 光 谷 创 意 天 空 项 目 年 内 将 实 现 开 工 建 设, 为 公 司 销 售 业 绩 提 供 强 力 支 持 ; 北 辰 三 角 洲 B1E1 B2E2 区 长 沙 北 辰 中 央 公 园 AB 区 北 辰 墅 院 1900 项 目 年 内 将 实 现 竣 工 入 住, 为 公 司 项 目 结 转 提 供 有 力 保 障 在 营 销 策 略 方 面, 公 司 将 在 加 强 圈 层 营 销 深 度 挖 掘 客 户 潜 力 的 基 础 上, 推 进 线 上 线 下 互 动 创 新, 加 大 事 件 营 销 力 度, 促 进 项 目 集 中 签 约 在 项 目 运 营 方 面, 针 对 既 有 项 目, 公 司 将 把 握 好 操 盘 的 重 点 节 奏 和 力 度, 在 提 高 销 量 的 基 础 上 提 升 效 益, 并 持 续 扩 大 品 牌 影 响 力 ; 针 对 新 增 项 目, 公 司 将 加 快 推 进 工 程 建 设 进 度, 尽 快 实 现 产 品 开 盘 入 市 2 投 资 物 业 ( 含 酒 店 ) 公 司 投 资 物 业 ( 含 酒 店 ) 将 凭 借 处 于 亚 奥 核 心 区 域 的 地 缘 优 势 和 业 态 丰 富 联 动 性 强 的 综 合 优 势, 继 续 以 市 场 为 导 向, 深 挖 各 板 块 经 营 潜 力, 进 一 步 提 升 资 产 经 济 效 益 一 方 面, 公 司 将 努 力 发 挥 服 务 首 都 功 能 定 位, 提 升 现 有 投 资 物 业 综 合 服 务 保 障 水 准, 做 好 G20 峰 会 京 交 会 首 届 冬 博 会 等 重 大 活 动 的 接 待 服 务 任 务 另 一 方 面, 公 司 将 以 北 辰 会 展 集 团 的 成 立 为 契 机, 立 足 6+4+N 的 业 务 模 式 在 物 业 经 营 向 产 业 运 营 的 转 变 过 程 中 深 度 挖 掘 围 绕 各 类 需 求 所 衍 生 的 服 务 经 济 发 展 机 25 / 136

26 遇, 运 用 新 技 术, 开 发 新 业 务, 不 断 为 公 司 低 成 本 扩 张 轻 资 产 运 营 新 经 济 支 撑 高 端 服 务 业 发 展 的 业 务 模 式 注 入 新 的 动 力 和 内 涵, 推 动 公 司 重 资 产 投 资 性 业 务 和 轻 资 产 服 务 性 业 务 并 重 发 展 3 商 业 物 业 面 对 行 业 同 质 化 和 新 业 态 快 速 分 流 的 经 营 格 局, 公 司 将 积 极 顺 应 和 把 握 消 费 升 级 大 趋 势, 通 过 经 营 模 式 转 变 线 上 线 下 融 合 多 业 态 协 同 发 展 等 多 种 方 式, 不 断 推 进 实 体 店 差 异 化 经 营 策 略, 努 力 实 现 经 营 稳 定 4 融 资 工 作 和 资 本 开 支 公 司 将 借 助 当 前 宽 松 的 资 金 市 场 和 有 利 的 资 本 市 场 环 境, 在 充 分 发 挥 总 部 融 资 模 式 优 势 的 同 时, 搭 建 新 型 融 资 平 台, 创 新 融 资 模 式, 统 筹 协 调 推 进 多 渠 道 融 资, 提 升 直 接 融 资 的 比 例 和 能 力, 扩 大 融 资 规 模, 优 化 资 源 配 置, 为 公 司 经 营 规 模 稳 定 增 长 提 供 有 力 的 资 金 保 障 二 零 一 六 年, 公 司 预 计 固 定 资 产 投 资 人 民 币 2.1 亿 元, 按 工 程 进 度 付 款, 资 金 来 源 安 排 为 自 有 资 金 ( 三 ) 经 营 计 划 二 零 一 六 年, 公 司 发 展 物 业 预 计 实 现 新 开 工 面 积 243 万 平 方 米, 开 复 工 面 积 466 万 平 方 米, 竣 工 面 积 88 万 平 方 米, 力 争 实 现 销 售 90 万 平 方 米, 签 订 合 同 金 额 ( 含 车 位 ) 人 民 币 118 亿 元 公 司 投 资 物 业 将 在 提 升 现 有 运 营 服 务 能 力 的 同 时, 创 新 业 务 发 展 模 式, 加 大 品 牌 影 响 力 对 上 下 游 产 业 链 的 辐 射 力 度, 积 极 培 育 新 的 业 绩 增 长 点 ( 四 ) 可 能 面 对 的 风 险 1 政 策 风 险 国 家 和 有 关 部 门 近 年 来 采 取 了 一 系 列 宏 观 调 控 措 施, 建 立 健 全 房 地 产 健 康 发 展 的 长 效 机 制, 从 金 融 税 收 土 地 住 房 供 应 结 构 等 方 面, 对 房 地 产 市 场 的 供 给 和 需 求 进 行 调 节, 由 此 带 来 的 政 策 不 确 定 给 房 地 产 企 业 在 获 得 土 地 项 目 开 发 建 设 销 售 融 资 等 方 面 带 来 了 一 定 的 风 险 针 对 上 述 风 险, 公 司 发 展 物 业 将 根 据 市 场 变 化, 不 断 提 升 产 品 定 位 能 力 和 营 销 策 划 水 平, 加 快 现 有 项 目 的 周 转 速 度, 同 时 加 强 对 国 家 宏 观 政 策 的 把 握, 积 极 寻 找 市 场 机 会, 择 机 合 理 增 加 优 质 土 地 储 备, 不 断 增 强 发 展 物 业 持 续 发 展 的 潜 力 2 市 场 风 险 近 年 来 随 着 部 分 一 二 线 城 市 发 展 空 间 逐 步 饱 和, 土 地 供 应 量 减 少, 加 之 房 地 产 企 业 拿 地 意 愿 增 强, 引 发 土 地 价 格 持 续 走 高, 部 分 一 线 及 二 线 城 市 房 地 产 市 场 甚 至 出 现 面 粉 比 面 包 贵 的 现 象 土 地 价 格 的 快 速 上 涨 可 能 导 致 房 地 产 企 业 面 临 利 润 空 间 被 压 缩 的 风 险, 与 此 同 时, 由 于 高 地 价 向 售 价 的 传 导, 一 方 面 可 能 引 发 未 来 高 端 项 目 的 集 中 入 市, 市 场 销 售 风 险 提 升, 另 一 方 面 如 果 房 价 的 上 涨 预 期 无 法 有 效 遏 制, 部 分 城 市 房 地 产 宏 观 调 控 政 策 不 排 除 有 转 向 紧 缩 的 可 能 性, 或 将 增 添 房 地 产 市 场 中 短 期 走 势 的 不 确 定 性, 可 能 对 公 司 的 稳 定 运 营 土 地 储 备 和 房 地 产 产 品 销 售 带 来 风 险 针 对 上 述 风 险, 公 司 将 通 过 对 养 老 文 化 创 意 等 新 型 房 地 产 业 务 的 研 究 和 低 成 本 扩 张 模 式 的 探 索, 灵 活 应 对 市 场 变 化, 完 善 和 优 化 产 品 结 构, 在 加 快 项 目 周 转 的 同 时 着 力 提 升 市 场 竞 争 力 3 经 营 风 险 面 对 新 经 济 新 形 势 下 市 场 的 变 革, 公 司 积 极 研 究 行 业 变 化 趋 势, 深 度 挖 掘 围 绕 各 类 需 求 所 衍 生 的 服 务 经 济, 并 将 重 点 开 发 会 展 + 互 联 网 健 康 养 老 产 业 文 化 创 意 产 业 等 创 新 业 务, 虽 然 在 政 府 积 极 引 导 大 力 发 展 服 务 经 济 的 背 景 下, 上 述 产 业 具 有 良 好 的 发 展 前 景, 但 是 公 司 目 前 尚 缺 乏 运 营 经 验, 创 新 业 务 的 开 展 存 在 一 定 的 风 险 针 对 上 述 风 险, 公 司 将 积 极 研 究 新 业 务 模 式, 学 习 和 借 鉴 其 他 企 业 的 成 功 经 验, 加 强 人 员 培 训, 探 索 现 有 业 务 与 新 经 济 新 业 务 新 技 术 的 融 合 发 展, 培 育 未 来 新 的 利 润 增 长 点 和 战 略 支 撑 四 公 司 因 不 适 用 准 则 规 定 或 特 殊 原 因, 未 按 准 则 披 露 的 情 况 和 原 因 说 明 适 用 不 适 用 26 / 136

27 第 五 节 重 要 事 项 一 普 通 股 利 润 分 配 或 资 本 公 积 金 转 增 预 案 ( 一 ) 现 金 分 红 政 策 的 制 定 执 行 或 调 整 情 况 根 据 公 司 章 程 的 规 定, 公 司 的 利 润 分 配 原 则 是 公 司 可 通 过 现 金 或 股 票 的 形 式 分 配 股 利, 以 中 国 会 计 准 则 为 标 准, 公 司 每 年 分 配 的 现 金 股 利 应 不 低 于 当 年 公 司 可 供 分 配 利 润 的 10%, 公 司 利 润 分 配 政 策 应 保 持 连 续 性 和 稳 定 性 公 司 现 金 分 红 的 方 案 依 法 经 过 公 司 董 事 会 审 议, 并 报 股 东 大 会 批 准, 独 立 董 事 和 中 小 股 东 能 够 充 分 表 达 意 见, 程 序 合 法 完 备 报 告 期 内, 经 2015 年 5 月 28 日 召 开 的 公 司 2014 年 年 度 股 东 大 会 审 议 通 过, 公 司 2014 年 利 润 分 配 方 案 以 公 司 2014 年 末 总 股 本 3,367,020,000 股 为 基 数, 向 全 体 股 东 每 10 股 派 0.60 元 ( 含 税 ) 该 利 润 分 配 方 案 已 实 施 完 毕 ( 其 中,A 股 股 息 派 发 已 于 2015 年 6 月 17 日 完 成,H 股 股 息 也 已 另 行 派 发 完 毕 ), 共 支 付 现 金 红 利 人 民 币 202,021,200 元, 占 公 司 2014 年 归 属 母 公 司 股 东 净 利 润 的 38.06% ( 二 ) 公 司 近 三 年 ( 含 报 告 期 ) 的 普 通 股 利 润 分 配 方 案 或 预 案 资 本 公 积 金 转 增 股 本 方 案 或 预 案 分 红 年 度 每 10 股 送 红 股 数 ( 股 ) 每 10 股 派 息 数 ( 元 ) ( 含 税 ) 每 10 股 转 增 数 ( 股 ) 现 金 分 红 的 数 额 ( 含 税 ) 分 红 年 度 合 并 占 合 并 报 表 中 报 表 中 归 属 于 归 属 于 上 市 公 上 市 公 司 股 东 司 股 东 的 净 利 的 净 利 润 润 的 比 率 (%) 2015 年 ,021, ,971, 年 ,021, ,825, 年 ,021, ,535, ( 三 ) 报 告 期 内 盈 利 且 母 公 司 可 供 普 通 股 股 东 分 配 利 润 为 正, 但 未 提 出 普 通 股 现 金 利 润 分 配 预 案 的, 公 司 应 当 详 细 披 露 原 因 以 及 未 分 配 利 润 的 用 途 和 使 用 计 划 适 用 不 适 用 二 承 诺 事 项 履 行 情 况 承 诺 背 景 与 首 次 公 开 发 行 相 关 的 承 诺 与 再 融 资 相 关 的 承 诺 ( 一 ) 公 司 股 东 实 际 控 制 人 收 购 人 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员 或 其 他 关 联 方 在 报 告 期 内 或 持 续 到 报 告 期 内 的 承 诺 事 项 承 诺 类 型 解 决 同 业 竞 争 其 他 承 诺 方 北 京 北 辰 实 业 集 团 有 限 责 任 公 司 北 京 北 辰 实 业 集 团 有 限 责 任 公 司 承 诺 内 容 根 据 1997 年 4 月 18 日 本 公 司 与 控 股 股 东 北 辰 集 团 签 署 的 资 产 投 入 协 议, 北 辰 集 团 向 本 公 司 承 诺 : 除 了 该 协 议 附 表 之 项 目 业 务 或 物 业 外, 北 辰 集 团 在 持 有 本 公 司 股 权 35% 或 以 上 的 任 何 时 间 内, 北 辰 集 团 及 其 附 属 及 联 营 公 司 或 任 何 由 北 辰 集 团 控 制 的 公 司 企 业 或 业 务 不 会 从 事 或 经 营 与 本 公 司 生 产 或 业 务 有 直 接 或 间 接 竞 争 的 生 产 或 业 务 北 辰 集 团 作 为 北 辰 实 业 的 控 股 股 东, 就 本 公 司 公 开 发 行 2014 年 公 司 债 券 涉 及 房 地 产 开 发 项 目 用 地 问 题 相 关 事 项 承 诺 如 下 : 北 辰 集 团 自 承 诺 函 出 具 之 日 起, 若 本 公 司 因 北 京 小 汤 山 农 业 高 科 技 示 范 园 住 宅 小 区 ( 长 河 花 园 ) 项 目 朝 阳 区 常 营 乡 居 住 及 公 共 服 务 设 施 等 用 地 A 组 团 ( 北 辰 福 第 ) 项 目 存 在 违 反 土 地 管 理 方 面 法 律 法 规 的 情 形, 或 本 公 司 因 历 史 上 其 他 项 目 存 在 拖 欠 地 价 款 的 情 形 而 受 到 行 政 处 罚 或 损 害 本 公 司 及 中 小 投 资 者 的 权 益 ( 包 括 但 不 限 于 补 缴 违 约 金 土 地 闲 置 费 或 承 诺 时 间 及 期 限 1997 年 4 月 18 日 起 长 期 有 效 2014 年 7 月 3 日 起 长 期 有 效 是 否 有 履 行 期 限 否 否 是 否 及 时 严 格 履 行 是 是 27 / 136

28 与 再 融 资 相 关 的 承 诺 与 再 融 资 相 关 的 承 诺 与 再 融 资 相 关 的 承 诺 与 再 融 资 相 关 的 承 诺 与 再 融 资 相 关 的 承 诺 与 再 融 资 相 关 的 承 诺 其 他 其 他 解 决 同 业 竞 争 其 他 其 他 其 他 北 京 北 辰 实 业 集 团 有 限 责 任 公 司 北 辰 实 业 的 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员 北 京 北 辰 实 业 集 团 有 限 责 任 公 司 北 京 北 辰 实 业 集 团 有 限 责 任 公 司 北 辰 实 业 的 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员 北 京 北 辰 实 业 集 团 有 限 责 任 公 司 被 无 偿 收 回 国 有 建 设 用 地 使 用 权 ), 对 本 公 司 因 此 产 生 的 全 部 损 失, 将 由 北 辰 集 团 向 本 公 司 全 额 补 偿 北 辰 实 业 拟 进 行 A 股 非 公 开 发 行 为 本 次 发 行 所 需, 北 辰 实 业 已 在 北 京 北 辰 实 业 股 份 有 限 公 司 关 于 本 公 司 房 地 产 业 务 的 专 项 自 查 报 告 中 对 北 辰 实 业 及 控 股 子 公 司 在 报 告 期 内 (2012 年 1 月 1 日 至 2015 年 3 月 31 日 ) 的 商 品 房 开 发 项 目 是 否 存 在 土 地 闲 置 炒 地 捂 盘 惜 售 哄 抬 房 价 等 违 法 违 规 行 为, 是 否 存 在 因 上 述 违 法 违 规 行 为 被 行 政 处 罚 或 正 在 被 ( 立 案 ) 调 查 的 情 况 进 行 了 专 项 自 查 并 进 行 信 息 披 露 北 辰 集 团 作 为 北 辰 实 业 的 控 股 股 东, 现 承 诺 如 下 : 如 北 辰 实 业 及 其 控 股 子 公 司 因 存 在 报 告 期 内 未 披 露 的 土 地 闲 置 等 违 法 违 规 行 为 给 北 辰 实 业 及 其 投 资 者 造 成 损 失 的, 本 公 司 将 按 照 有 关 法 律 行 政 法 规 的 规 定 及 证 券 监 管 部 门 的 要 求 承 担 相 应 赔 偿 责 任 北 辰 实 业 拟 进 行 A 股 非 公 开 发 行 为 本 次 发 行 所 需, 北 辰 实 业 已 在 北 京 北 辰 实 业 股 份 有 限 公 司 关 于 本 公 司 房 地 产 业 务 的 专 项 自 查 报 告 中 对 北 辰 实 业 及 控 股 子 公 司 在 报 告 期 内 (2012 年 1 月 1 日 至 2015 年 3 月 31 日 ) 的 商 品 房 开 发 项 目 是 否 存 在 土 地 闲 置 炒 地 捂 盘 惜 售 哄 抬 房 价 等 违 法 违 规 行 为, 是 否 存 在 因 上 述 违 法 违 规 行 为 被 行 政 处 罚 或 正 在 被 ( 立 案 ) 调 查 的 情 况 进 行 了 专 项 自 查 并 进 行 了 信 息 披 露 我 们 作 为 北 辰 实 业 的 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员, 现 承 诺 如 下 : 如 北 辰 实 业 及 其 控 股 子 公 司 因 存 在 报 告 期 内 未 披 露 的 土 地 闲 置 等 违 法 违 规 行 为 给 北 辰 实 业 及 其 投 资 者 造 成 损 失 的, 承 诺 人 将 按 照 有 关 法 律 行 政 法 规 的 规 定 及 证 券 监 管 部 门 的 要 求 承 担 相 应 赔 偿 责 任 北 辰 集 团 系 北 辰 实 业 的 控 股 股 东, 因 债 务 人 北 京 北 辰 创 新 高 科 技 发 展 有 限 公 司 ( 创 新 公 司 ) 同 意 以 其 拥 有 所 有 权 的 中 国 国 际 科 技 会 展 中 心 C 座 房 产 抵 偿 所 欠 北 辰 集 团 部 分 债 务 款 项, 北 辰 集 团 因 此 实 际 占 用 该 房 产 后, 创 新 公 司 违 反 相 关 约 定, 并 未 将 上 述 用 以 抵 偿 债 务 的 房 产 转 移 登 记 至 北 辰 集 团 名 下, 该 房 产 所 有 权 人 仍 为 创 新 公 司 为 此, 北 辰 集 团 已 向 法 院 提 起 诉 讼, 要 求 创 新 公 司 清 偿 债 务, 截 至 于 本 承 诺 书 出 具 之 日, 上 述 诉 讼 案 件 仍 在 审 理 进 行 中 同 时, 北 辰 集 团 将 前 述 占 用 之 房 产 暂 时 交 由 分 公 司 北 辰 集 团 元 辰 鑫 国 际 酒 店 进 行 经 营 管 理, 如 由 此 导 致 与 北 辰 实 业 间 可 能 产 生 同 业 竞 争 事 项, 北 辰 集 团 特 承 诺 如 下 : 如 法 院 就 北 辰 集 团 与 创 新 公 司 的 债 权 债 务 纠 纷 案 件 作 出 终 审 判 决, 北 辰 集 团 因 此 依 法 取 得 中 国 国 际 科 技 会 展 中 心 C 座 房 屋 所 有 权, 北 辰 集 团 同 意 在 办 理 完 毕 该 房 产 所 有 权 转 移 登 记 手 续 后, 将 该 房 产 的 经 营 管 理 业 务 托 管 给 北 辰 实 业 或 其 控 股 子 公 司 负 责, 双 方 将 就 托 管 事 宜 另 行 签 订 托 管 协 议 控 股 股 东 北 辰 集 团 承 诺 如 下 : 自 2014 年 10 月 17 日 ( 非 公 开 发 行 A 股 股 票 定 价 基 准 日 前 六 个 月 ) 至 承 诺 函 出 具 日, 北 辰 集 团 不 存 在 减 持 本 公 司 股 票 的 情 形, 亦 不 存 在 相 关 减 持 计 划 ; 自 承 诺 函 出 具 日 至 本 次 发 行 完 成 后 的 6 个 月 内 北 辰 集 团 不 以 任 何 形 式 减 持 本 公 司 股 票, 亦 不 安 排 相 关 减 持 计 划 北 辰 实 业 拟 非 公 开 发 行 公 司 债 券 为 本 次 发 行 所 需, 北 辰 实 业 已 在 北 京 北 辰 实 业 股 份 有 限 公 司 关 于 本 公 司 房 地 产 业 务 的 专 项 自 查 报 告 中 对 北 辰 实 业 及 控 股 子 公 司 在 报 告 期 内 (2012 年 1 月 1 日 至 2015 年 9 月 30 日 ) 的 商 品 房 开 发 项 目 是 否 存 在 土 地 闲 置 炒 地 捂 盘 惜 售 哄 抬 房 价 等 违 法 违 规 行 为, 是 否 存 在 因 上 述 违 法 违 规 行 为 被 行 政 处 罚 或 正 在 被 ( 立 案 ) 调 查 的 情 况 进 行 了 专 项 自 查 并 进 行 了 信 息 披 露 我 们 作 为 北 辰 实 业 的 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员, 现 承 诺 如 下 : 如 北 辰 实 业 及 其 控 股 子 公 司 因 存 在 报 告 期 内 未 披 露 的 土 地 闲 置 等 违 法 违 规 行 为 给 北 辰 实 业 及 其 投 资 者 造 成 损 失 的, 承 诺 人 将 按 照 有 关 法 律 行 政 法 规 的 规 定 及 证 券 监 管 部 门 的 要 求 承 担 相 应 赔 偿 责 任 北 辰 实 业 拟 非 公 开 发 行 公 司 债 券 为 本 次 发 行 所 需, 北 辰 实 业 已 在 北 京 北 辰 实 业 股 份 有 限 公 司 关 于 本 公 司 房 地 产 业 务 的 专 项 自 查 报 告 中 对 北 辰 实 业 及 控 股 子 公 司 在 报 告 期 内 (2012 年 1 月 1 日 至 2015 年 9 月 30 日 ) 的 商 品 房 开 发 项 目 是 否 存 在 土 地 闲 置 炒 地 捂 盘 惜 售 哄 抬 房 价 等 违 法 违 规 行 为, 是 否 存 在 因 上 述 违 法 违 规 行 为 被 行 政 处 罚 或 正 在 被 ( 立 案 ) 调 查 的 情 况 进 行 了 专 项 自 查 并 进 行 信 息 披 露 北 辰 集 团 作 为 北 辰 实 业 的 控 股 股 东, 现 承 诺 如 下 : 如 北 辰 实 业 及 其 控 股 子 公 司 因 存 在 报 告 期 内 未 披 露 的 土 地 闲 置 等 违 法 违 规 行 为 给 北 辰 实 业 及 其 投 2012 年 1 月 1 日 至 2015 年 3 月 31 日 2012 年 1 月 1 日 至 2015 年 3 月 31 日 2015 年 7 月 23 日 起 长 期 有 效 2014 年 10 月 17 日 至 2015 年 12 月 4 日 ; 2015 年 12 月 4 日 至 非 公 开 发 行 A 股 完 成 后 的 6 个 月 内 2012 年 1 月 1 日 至 2015 年 9 月 30 日 2012 年 1 月 1 日 至 2015 年 9 月 30 日 是 是 否 是 是 是 是 是 是 是 是 是 28 / 136