新 湖 中 宝 股 份 有 限 公 司 1

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2 新 湖 中 宝 股 份 有 限 公 司 1

3 较 大 规 模 投 资 收 益, 对 公 司 整 体 利 润 形 成 了 良 好 补 充, 并 取 得 了 较 为 优 质 的 金 融 股 权 未 来, 公 司 地 产 和 金 融 双 主 业 的 均 衡 发 展 也 有 助 于 其 平 滑 行 业 波 动 风 险 年 11 月 公 司 通 过 非 公 开 发 行, 取 得 净 募 集 资 金 亿 元, 发 行 完 成 后, 公 司 权 益 资 本 得 以 充 实, 整 体 流 动 性 得 到 较 好 补 充 关 注 1. 资 金 成 本 上 升, 人 民 币 贬 值 将 导 致 热 钱 流 出, 房 地 产 企 业 融 资 困 难, 房 地 产 行 业 风 险 加 大 ; 同 时 我 国 人 口 向 老 龄 化 发 展, 也 不 利 于 房 地 产 行 业 的 长 期 发 展 年 公 司 主 要 区 域 市 场 受 行 业 景 气 度 下 行 影 响, 市 场 活 跃 度 大 幅 减 弱, 部 分 区 域 价 格 下 行 风 险 加 剧, 公 司 房 产 销 售 及 资 金 加 速 回 流 难 度 加 大 3. 公 司 债 务 负 担 较 重, 未 来 资 本 支 出 规 模 较 大, 可 能 推 动 公 司 债 务 规 模 的 持 续 增 长 ; 同 时 近 两 年 公 司 待 偿 还 债 务 规 模 较 大, 面 临 较 大 集 中 偿 付 压 力 4. 近 年 公 司 项 目 建 设 支 出 和 土 地 支 出 规 模 相 对 较 大, 一 二 级 联 动 开 发 业 务 整 体 开 发 周 期 较 长, 回 款 速 度 较 慢, 公 司 存 在 一 定 的 资 金 周 转 压 力 2

4 信 用 评 级 报 告 声 明 除 因 本 次 评 级 事 项 联 合 信 用 评 级 有 限 公 司 ( 联 合 评 级 ) 与 新 湖 中 宝 股 份 有 限 公 司 构 成 委 托 关 系 外, 联 合 评 级 评 级 人 员 与 新 湖 中 宝 股 份 有 限 公 司 不 存 在 任 何 影 响 评 级 行 为 独 立 客 观 公 正 的 关 联 关 系 联 合 评 级 与 评 级 人 员 履 行 了 尽 职 调 查 和 诚 信 义 务, 有 充 分 理 由 保 证 所 出 具 的 评 级 报 告 遵 循 了 真 实 客 观 公 正 的 原 则 本 信 用 评 级 报 告 的 评 级 结 论 是 联 合 评 级 依 据 合 理 的 内 部 信 用 评 级 标 准 和 程 序 做 出 的 独 立 判 断, 未 因 新 湖 中 宝 股 份 有 限 公 司 和 其 他 任 何 组 织 或 个 人 的 不 当 影 响 改 变 评 级 意 见 本 信 用 评 级 报 告 用 于 相 关 决 策 参 考, 并 非 是 某 种 决 策 的 结 论 建 议 等 本 信 用 评 级 报 告 中 引 用 的 公 司 相 关 资 料 主 要 由 新 湖 中 宝 股 份 有 限 公 司 提 供, 联 合 评 级 对 所 依 据 的 文 件 资 料 内 容 的 真 实 性 准 确 性 完 整 性 进 行 了 必 要 的 核 查 和 验 证, 但 联 合 评 级 的 核 查 和 验 证 不 能 替 代 发 行 人 及 其 它 中 介 机 构 对 其 提 供 的 资 料 所 应 承 担 的 相 应 法 律 责 任 新 湖 中 宝 股 份 有 限 公 司 公 司 债 券 信 用 等 级 自 本 期 债 券 发 行 之 日 起 至 到 期 兑 付 日 有 效 ; 本 期 债 券 存 续 期 间, 联 合 评 级 将 持 续 开 展 跟 踪 评 级, 根 据 跟 踪 评 级 的 结 论, 在 存 续 期 内 该 债 券 的 信 用 等 级 有 可 能 发 生 变 化 3

5 一 主 体 概 况 新 湖 中 宝 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 公 司 或 新 湖 中 宝 ) 系 1992 年 8 月 经 浙 江 省 人 民 政 府 股 份 制 试 点 工 作 协 调 小 组 批 准 采 取 定 向 募 集 方 式 设 立 的 股 份 制 企 业 设 立 时, 公 司 注 册 资 本 5,000 万 元, 发 行 股 份 500 万 股, 每 股 面 值 10 元 公 司 股 票 于 1999 年 6 月 23 日 在 上 海 证 券 交 易 所 挂 牌 交 易, 股 票 代 码 : 经 过 拆 细 及 历 年 的 分 红 送 股 转 增 增 资 配 股 定 向 发 行 以 及 吸 收 合 并 浙 江 新 湖 创 业 投 资 股 份 有 限 公 司, 截 至 2014 年 9 月 底, 公 司 注 册 资 本 增 加 至 亿 元 2014 年 11 月, 公 司 进 行 了 非 公 开 发 行, 向 7 名 募 集 对 象 发 行 了 177, 万 股, 募 集 资 金 净 额 543, 万 元, 注 册 资 本 增 加 177, 万 元 非 公 开 发 行 完 成 后, 公 司 总 股 本 803, 万 股, 其 中, 有 限 售 条 件 的 流 通 股 为 177, 万 股, 无 限 售 条 件 的 流 通 股 份 625, 万 股 截 至 2014 年 12 月 底, 浙 江 新 湖 集 团 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 新 湖 集 团 ) 直 接 持 有 公 司 亿 股 股 份, 持 股 比 例 为 47.39%, 通 过 其 持 股 99% 的 子 公 司 宁 波 嘉 源 实 业 发 展 有 限 公 司 持 有 公 司 4.62 亿 股 股 份, 间 接 持 股 比 例 为 5.76%, 通 过 其 全 资 子 公 司 浙 江 恒 兴 力 控 股 集 团 有 限 公 司 持 有 公 司 2.10 亿 股 股 份, 间 接 持 股 比 例 为 2.61%; 新 湖 集 团 为 公 司 控 股 股 东 黄 伟 持 有 新 湖 集 团 67.22% 的 股 份, 为 公 司 实 际 控 制 人 截 至 2014 年 12 月 底, 公 司 股 权 结 构 如 下 图 所 示 图 1 截 至 2014 年 12 月 底 公 司 股 权 结 构 图 资 料 来 源 : 公 司 提 供 公 司 主 要 经 营 范 围 : 许 可 经 营 项 目 : 煤 炭 ( 煤 炭 经 营 资 格 证 有 效 期 至 2016 年 6 月 30 日 ) 的 销 售 ; 一 般 经 营 项 目 : 实 业 投 资, 百 货 针 纺 织 品 五 金 交 电 石 化 产 品 化 工 产 品 ( 不 含 化 学 危 险 品 ) 家 俱 电 子 计 算 机 及 配 件 建 筑 材 料 金 属 材 料 木 竹 材 电 子 产 品 通 讯 设 备 ( 不 含 无 线 ) 机 电 设 备 黄 金 饰 品 珠 宝 玉 器 的 销 售, 经 营 进 出 口 业 务 投 资 管 理, 信 息 咨 询 服 务, 国 内 广 告 设 计 制 作 发 布, 代 理 广 告 业 务, 电 子 计 算 机 网 络 系 统 及 软 件 的 研 发 技 术 服 务, 房 地 产 中 介 服 务 ( 上 述 经 营 范 围 不 含 国 家 法 律 法 规 规 定 禁 止 限 制 和 许 可 经 营 的 项 目 ) 截 至 2014 年 底, 公 司 本 部 下 设 设 计 管 理 中 心 工 程 管 理 中 心 造 价 管 理 中 心 营 销 管 理 中 心 资 金 部 财 务 部 投 资 部 人 力 资 源 部 证 券 事 务 部 行 政 管 理 部 等 10 个 职 能 部 门, 控 股 子 公 司 65 家, 一 级 子 公 司 情 况 见 附 表 2, 合 营 公 司 1 家, 联 营 公 司 6 家 截 至 2014 年 9 月 底, 公 司 拥 有 在 职 员 工 1,634 人 4

6 截 至 2013 年 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 负 债 合 计 亿 元, 所 有 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 ) 亿 元 2013 年 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 )9.75 亿 元,2013 年 公 司 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 为 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 亿 元 截 至 2014 年 9 月 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 负 债 合 计 亿 元, 所 有 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 ) 亿 元 2014 年 1~9 月 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 )4.55 亿 元,2014 年 1~9 月 公 司 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 为 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 亿 元 公 司 注 册 地 址 : 浙 江 省 嘉 兴 市 中 山 路 禾 兴 路 口 ; 法 定 代 表 人 : 林 俊 波 二 本 期 债 券 概 况 1. 本 期 债 券 概 况 本 期 债 券 名 称 为 新 湖 中 宝 股 份 有 限 公 司 2015 年 公 司 债 券, 预 计 发 行 规 模 为 不 超 过 人 民 币 35 亿 元 ( 含 35 亿 元 ), 期 限 为 不 超 过 7 年 ( 含 7 年 ), 附 第 5 年 末 发 行 人 上 调 票 面 利 率 和 债 券 持 有 人 回 售 选 择 权 本 期 债 券 采 取 网 上 与 网 下 相 结 合 的 发 行 方 式, 票 面 年 利 率 将 由 公 司 与 保 荐 人 ( 主 承 销 商 ) 按 照 国 家 有 关 规 定 共 同 协 商 确 定 本 期 债 券 采 用 单 利 按 年 计 息, 不 计 复 利 按 年 付 息 到 期 一 次 还 本, 最 后 一 期 利 息 随 本 金 的 兑 付 一 起 支 付 2. 本 期 债 券 募 集 资 金 用 途 本 期 发 行 公 司 债 券 的 募 集 资 金 拟 用 于 偿 还 公 司 银 行 贷 款 调 整 债 务 结 构 和 补 充 流 动 资 金 三 行 业 分 析 公 司 主 营 业 务 以 房 地 产 开 发 商 业 贸 易 和 海 涂 开 发 为 主,2013 年 此 三 项 业 务 收 入 占 比 分 别 为 47.66% 43.76% 和 6.94%, 但 营 业 利 润 主 要 来 自 于 房 地 产 业 务, 公 司 属 于 房 地 产 行 业 1. 行 业 概 况 房 地 产 业 是 我 国 国 民 经 济 的 重 要 支 柱 产 业, 在 现 代 社 会 经 济 生 活 中 有 着 举 足 轻 重 的 地 位 经 过 十 几 年 的 发 展, 中 国 房 地 产 行 业 已 逐 步 转 向 规 模 化 品 牌 化 和 规 范 运 作, 房 地 产 业 的 增 长 方 式 正 由 偏 重 速 度 规 模 向 注 重 效 益 和 市 场 细 分 转 变, 从 主 要 靠 政 府 政 策 调 控 向 依 靠 市 场 和 企 业 自 身 调 节 的 方 式 转 变 从 近 年 房 地 产 行 业 发 展 趋 势 来 看, 近 几 年, 国 家 对 房 地 产 行 业 实 施 了 持 续 的 宏 观 调 控, 导 致 行 业 景 气 度 出 现 明 显 波 动, 尤 其 是 2011 年, 受 调 控 政 策 及 货 币 政 策 持 续 紧 缩 等 多 种 因 素 综 合 影 响, 房 地 产 市 场 渐 入 低 迷, 同 年 9 月 ~11 月 一 二 线 城 市 价 格 均 出 现 一 定 程 度 的 下 跌 2012 年, 受 2011 年 行 业 低 迷 影 响, 房 地 产 开 发 企 业 对 行 业 未 来 预 期 趋 向 谨 慎, 行 业 增 速 进 一 步 放 缓 全 年 房 地 产 开 发 投 资 71,804 亿 元, 比 上 年 增 长 16.19%, 增 速 较 2011 年 放 缓 个 百 分 点 ; 商 品 房 施 工 面 积 57.3 亿 平 方 米, 比 上 年 增 加 13.2%, 增 幅 同 比 减 小 12 个 百 分 点 ; 新 开 工 面 积 17.7 亿 平 方 米, 比 上 年 减 少 7.3%, 增 幅 同 比 减 小 23.5 个 百 分 点 进 入 2013 年, 中 国 房 地 产 市 场 景 气 度 有 所 回 升, 2013 年, 全 国 房 地 产 开 发 投 资 86, 亿 元, 同 比 增 长 19.79%, 增 速 同 比 提 高 3.6 个 百 分 点 2014 年 以 来, 我 国 房 地 产 行 业 增 速 不 断 放 缓,2014 年 1~11 月, 受 经 济 增 速 放 缓 和 限 购 效 果 逐 步 5

7 体 现 的 影 响, 全 国 房 地 产 开 发 投 资 86,601 亿 元, 名 义 同 比 增 长 11.9%, 较 2013 年 同 期 增 速 大 幅 下 滑 7.6 个 百 分 点 预 计 未 来 一 段 时 间, 房 地 产 市 场 将 呈 现 一 定 的 下 降 回 调 态 势 图 ~2014 年 11 月 我 国 房 地 产 开 发 投 资 ( 左 轴 ) 及 其 同 比 增 速 ( 右 轴 ) 100, , , , , , , , , , 房 地 产 开 发 投 资 完 成 额 ( 亿 元 ) 同 比 增 长 资 料 来 源 :wind 资 讯 2. 市 场 供 需 (1) 土 地 供 应 状 况 土 地 作 为 房 地 产 主 要 的 成 本 来 源, 主 要 受 到 地 方 政 府 供 地 意 愿 和 开 发 商 购 地 能 力 和 意 愿 影 响 土 地 市 场 受 到 房 地 产 宏 观 调 控 政 策 影 响 巨 大 中 央 政 府 通 过 信 贷 限 购 融 资 审 批 等 手 段 限 制 房 地 产 企 业 融 资 能 力, 加 之 需 求 端 的 限 购 等 政 策, 导 致 部 分 房 地 产 企 业 的 现 金 回 笼 情 况 随 着 行 业 起 伏 出 现 明 显 变 化, 直 接 影 响 土 地 市 场 需 求 2011 年 开 始, 受 国 家 对 房 地 产 企 业 的 严 厉 调 控 政 策 影 响, 土 地 市 场 呈 现 出 明 显 低 迷 的 态 势 2012 年 全 国 土 地 市 场 整 体 供 求 呈 进 一 步 下 降 趋 势 全 国 300 个 城 市 共 推 出 15.8 亿 平 方 米, 同 比 下 降 8.2%, 其 中 住 宅 用 地 推 出 5.4 亿 平 方 米, 同 比 下 降 17.3%; 土 地 共 成 交 近 12 亿 平 方 米, 较 上 年 同 期 下 降 14.6%, 其 中, 住 宅 用 地 成 交 3.8 亿 平 方 米, 同 比 下 降 23.1% 同 时, 随 着 三 四 线 城 市 库 存 日 益 饱 和, 房 企 逐 渐 回 归 一 二 线 城 市 2012 年 下 半 年 以 来, 一 线 城 市 土 地 溢 价 率 持 续 走 高, 也 带 动 了 住 宅 楼 面 均 价 结 构 性 上 涨 2012 年 全 国 300 个 城 市 住 宅 用 地 楼 面 均 价 为 1,347 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 7.4%, 其 中 12 月 达 1,675 元 / 平 方 米, 为 2010 年 4 月 调 控 以 来 最 高 值 2013 年, 房 地 产 企 业 拿 地 策 略 发 生 转 变, 一 二 线 城 市 相 较 三 四 线 城 市 需 求 更 为 明 显, 加 之 中 小 开 发 商 调 整 策 略, 进 入 一 二 线 城 市 争 夺 土 地 资 源, 导 致 一 二 线 城 市 土 地 溢 价 率 明 显 提 高 进 入 2014 年, 受 到 房 地 产 销 售 增 速 回 落 和 各 地 限 购 影 响 导 致 房 价 下 跌, 各 地 土 地 出 让 情 况 出 现 恶 化, 土 地 出 让 溢 价 率 和 楼 面 地 价 明 显 回 落, 如 下 图 所 示 截 至 2014 年 9 月, 全 国 一 线 城 市 土 地 出 让 溢 价 率 为 24.76%, 较 上 年 末 下 降 近 10 个 百 分 点 ; 一 线 城 市 楼 面 地 价 8, 元 / 平 方 米, 较 上 年 末 下 降 19.94% 6

8 图 年 以 来 全 国 40 个 大 中 城 市 用 地 楼 面 均 价 及 平 均 溢 价 率 ( 单 位 : 元 / 平 方 米 %) 数 据 来 源 :Wind 资 讯 大 中 城 市 : 成 交 土 地 楼 面 均 价 : 一 线 城 市 : 当 月 值 ( 右 轴 ) 40 大 中 城 市 : 成 交 土 地 楼 面 均 价 : 二 线 城 市 : 当 月 值 ( 右 轴 ) 40 大 中 城 市 : 成 交 土 地 溢 价 率 : 一 线 城 市 : 当 月 值 40 大 中 城 市 : 成 交 土 地 溢 价 率 : 二 线 城 市 : 当 月 值 总 体 看, 土 地 成 本 是 影 响 房 地 产 开 发 企 业 利 润 的 重 要 因 素, 近 年 受 宏 观 调 控 和 市 场 供 需 影 响, 土 地 价 格 有 所 波 动, 但 整 体 保 持 在 较 高 水 平 值 得 注 意 的 是,2013 年 由 于 土 地 供 应 量 较 大, 土 地 成 本 较 高, 未 来 可 能 会 造 成 大 量 房 源 同 阶 段 上 市, 给 房 地 产 开 发 企 业 造 成 一 定 的 销 售 压 力 (2) 开 发 资 金 来 源 状 况 2008 年 以 来, 由 于 需 求 面 观 望 情 绪 浓 厚, 商 品 房 成 交 量 大 幅 下 降, 订 金 预 收 款 和 个 人 按 揭 贷 款 在 房 地 产 投 资 开 发 资 金 中 的 占 比 下 降, 而 受 国 家 调 控 政 策 影 响 也 使 得 房 地 产 商 取 得 贷 款 的 难 度 加 大 成 本 增 加 从 房 地 产 资 金 来 源 情 况 看, 房 地 产 开 发 企 业 资 金 来 源 总 体 增 速 下 降 据 国 家 统 计 局 数 据 显 示,2014 年 1~9 月 份, 房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 89,869 亿 元, 同 比 增 长 2.3%, 增 速 较 上 年 同 期 明 显 下 滑, 如 下 图 所 示 其 中, 国 内 贷 款 16,288 亿 元, 增 长 11.8%; 利 用 外 资 430 亿 元, 增 长 9.9%; 自 筹 资 金 37,535 亿 元, 增 长 11.5%; 其 他 资 金 35,616 亿 元, 下 降 9.1% 在 其 他 资 金 中, 定 金 及 预 收 款 21,582 亿 元, 下 降 11.1%; 个 人 按 揭 贷 款 9,794 亿 元, 下 降 4.9% 图 4 全 国 房 地 产 开 发 企 业 资 金 到 位 增 速 ( 单 位 :%) 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局 总 的 来 看, 偏 紧 的 货 币 供 应, 使 房 地 产 开 发 投 资 资 金 来 源 增 速 大 幅 下 降, 作 为 资 金 密 集 型 企 业, 房 地 产 企 业 的 资 金 压 力 已 经 显 现 (3) 市 场 供 需 情 况 7

9 从 商 品 房 市 场 供 求 情 况 看,2008 年 以 来 房 地 产 市 场 需 求 持 续 释 放, 成 交 量 逐 年 走 高, 反 观 竣 工 面 积 增 幅 小 于 销 售 面 积, 形 成 了 供 不 应 求 的 态 势, 尤 其 是 一 线 城 市 更 为 明 显 2013 年 全 国 房 屋 竣 工 面 积 亿 平 方 米, 增 长 2.02%; 其 中, 住 宅 竣 工 面 积 7.87 亿 平 方 米, 同 比 下 降 0.38% 2013 年 房 地 产 整 体 运 行 平 稳, 随 着 三 月 份 出 台 新 版 国 五 条 后, 各 地 成 交 受 政 策 末 班 车 效 应 影 响, 成 交 量 普 遍 大 幅 上 涨 2013 年 全 国 商 品 房 销 售 面 积 亿 平 方 米, 同 比 增 长 17.34%; 其 中, 住 宅 销 售 面 积 亿 平 方 米, 同 比 增 长 17.46% 图 ~2013 年 全 国 商 品 住 宅 供 求 情 况 ( 单 位 : 亿 平 方 米 ) 资 料 来 源 :wind 联 合 评 级 整 理 销 售 竣 工 比 为 销 售 面 积 和 竣 工 面 积 的 比 值, 大 于 1 说 明 供 不 应 求, 小 于 1 说 明 供 大 于 求 2014 年 以 来, 全 国 商 品 房 销 售 面 积 和 销 售 金 额 均 出 现 下 降, 如 下 图 所 示 1~9 月 份, 商 品 房 销 售 面 积 7.7 亿 平 方 米, 同 比 下 降 8.6%, 其 中 住 宅 销 售 面 积 下 降 10.3%; 商 品 房 销 售 额 4.9 万 亿 元, 同 比 下 降 8.9%, 其 中 住 宅 销 售 额 下 降 10.8% 从 供 给 方 面 看, 商 品 房 竣 工 面 积 仍 保 持 增 长, 2014 年 1~9 月 份, 住 宅 竣 工 面 积 4.33 亿 平 方 米, 同 比 增 长 5.1% 我 国 住 宅 供 不 应 求 的 状 态 出 现 明 显 好 转 图 6 全 国 商 品 房 销 售 面 积 和 销 售 额 增 速 情 况 ( 单 位 :%) 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局 (4) 销 售 价 格 情 况 从 商 品 房 销 售 价 格 看,2010 年 以 来 随 限 购 限 贷 等 一 系 列 房 地 产 调 控 措 施 逐 步 深 入, 调 控 效 果 逐 步 显 现 2011 年 9 月 百 城 住 宅 均 价 自 发 布 以 来 首 次 环 比 下 跌, 其 中 一 二 线 城 市 价 格 均 出 现 8

10 公 司 债 券 信 用 评 级 报 告 一 定 程 度 的 下 跌, 特 别 是 上 海 南 京 杭 州 苏 州 北 京 深 圳 等 地, 同 时 主 流 房 地 产 品 牌 企 业 纷 纷 实 行 以 价 换 量 策 略, 部 分 楼 盘 价 格 降 幅 超 过 20%, 新 开 楼 盘 亦 以 相 对 周 边 较 低 的 价 格 优 势 进 入 市 场 而 进 入 2012 年, 房 价 呈 先 抑 后 扬 态 势, 百 城 价 格 指 数 于 2012 年 6 月 实 现 环 比 小 幅 上 涨, 结 束 了 连 续 9 个 月 下 跌 趋 势, 呈 止 跌 回 升 态 势 根 据 中 国 房 地 产 指 数 系 统 对 100 个 城 市 的 全 样 本 调 查 数 据 显 示,2013 年 12 月 百 城 住 宅 均 价 为 10,833 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 11.51% 2014 年 以 来, 由 于 各 地 限 购 的 影 响 持 续 深 化, 全 国 百 城 住 宅 价 格 出 现 明 显 回 落,2014 年 9 月 百 城 住 宅 均 价 为 10,672 元 / 平 方 米, 环 比 下 跌 0.92%, 连 续 第 5 个 月 下 跌, 跌 幅 扩 大 0.33 个 百 分 点 图 7 近 年 来 年 全 国 百 城 住 宅 销 售 价 格 指 数 同 比 变 化 情 况 ( 单 位 :%) 百 城 住 宅 价 格 指 数 : 同 比 百 城 住 宅 价 格 指 数 : 一 线 城 市 : 同 比 百 城 住 宅 价 格 指 数 : 二 线 城 市 : 同 比 资 料 来 源 :Wind 资 讯 总 的 来 看, 从 2008 年 开 始, 全 国 房 屋 平 均 销 售 价 格 基 本 呈 震 荡 上 行 态 势,2013 年 也 已 经 基 本 确 立 了 持 续 上 涨 趋 势, 但 2014 年 以 来 房 价 上 涨 趋 势 得 以 扭 转, 未 来 房 价 走 势 仍 待 进 一 步 观 察 3. 竞 争 格 局 从 2003 年 至 今, 房 地 产 市 场 已 经 走 过 了 黄 金 10 年, 随 着 近 年 来 调 控 政 策 的 逐 渐 加 码, 房 地 产 行 业 也 在 不 断 成 熟 房 地 产 行 业 整 体 呈 现 业 绩 持 续 增 长, 企 业 分 化 加 剧, 行 业 集 中 度 不 断 提 高 的 发 展 态 势 ( 详 见 下 表 ) 表 ~2013 年 前 20 名 房 地 产 企 业 销 售 额 和 销 售 面 积 占 比 情 况 项 目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 前 10 大 企 业 销 售 额 占 比 10.13% 10.43% 12.76% 15.29% 前 20 大 企 业 销 售 额 占 比 14.24% 14.54% 17.62% 21.36% 前 10 大 企 业 销 售 面 积 占 比 5.10% 5.73% 7.72% 9.88% 前 20 大 企 业 销 售 面 积 占 比 7.09% 6.72% 10.38% 13.12% 资 料 来 源 : 联 合 评 级 搜 集 整 理 房 地 产 行 业 表 现 出 明 显 的 强 者 恒 强 的 趋 势, 资 金 品 牌 资 源 等 不 断 向 大 型 房 地 产 企 业 集 中, 龙 头 公 司 在 竞 争 中 占 据 明 显 优 势, 原 因 在 于 : 大 型 房 地 产 企 业 项 目 储 备 丰 富, 现 金 流 稳 定 充 裕, 9

11 较 为 广 泛 的 区 域 分 布 可 以 平 衡 和 对 冲 政 策 风 险 ; 大 型 房 地 产 公 司 的 融 资 手 段 和 渠 道 丰 富, 稳 定 的 现 金 流 提 高 其 信 用 等 级, 融 资 成 本 低 ; 由 于 地 价 的 上 涨, 一 二 线 优 质 地 块 角 逐 逐 渐 只 能 在 大 型 房 企 之 间 进 行 目 前 看, 中 国 房 地 产 行 业 竞 争 的 生 态 已 经 趋 于 固 化, 龙 头 企 业 的 先 发 优 势 明 显, 万 科 恒 大 等 传 统 优 势 房 企, 稳 居 行 业 前 列, 领 先 优 势 进 一 步 扩 大 表 年 中 国 房 地 产 开 发 公 司 测 评 前 10 强 企 业 排 名 企 业 名 称 排 名 企 业 名 称 1 万 科 企 业 股 份 有 限 公 司 6 中 国 海 外 发 展 有 限 公 司 2 恒 大 地 产 集 团 7 世 茂 房 地 产 控 股 有 限 公 司 3 大 连 万 达 商 业 地 产 股 份 有 限 公 司 8 碧 桂 园 控 股 有 限 公 司 4 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 9 绿 城 房 地 产 集 团 有 限 公 司 5 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 10 龙 湖 地 产 有 限 公 司 资 料 来 源 : 中 国 房 地 产 研 究 会 中 国 房 地 产 业 协 会 与 中 国 房 地 产 测 评 中 心 联 合 发 布 总 体 看, 房 地 产 行 业 集 中 度 不 断 提 高, 拥 有 资 金 品 牌 资 源 优 势 的 大 型 房 地 产 企 业 在 竞 争 中 占 据 优 势 4. 行 业 政 策 房 地 产 行 业 产 业 链 长 行 业 容 量 大 相 关 产 业 占 国 民 经 济 比 重 大, 是 国 家 调 控 经 济 运 行 的 重 要 抓 手 近 年 来, 随 着 金 融 危 机 的 发 生 和 不 断 发 展 深 化, 国 家 多 次 通 过 调 控 地 产 行 业 的 发 展 速 度 达 到 稳 定 经 济 增 速 的 目 的 与 此 同 时, 随 着 房 地 产 行 业 的 蓬 勃 发 展, 住 宅 价 格 迅 速 攀 升, 已 经 成 为 影 响 社 会 稳 定 和 民 生 福 祉 的 重 要 经 济 指 标, 对 此, 中 央 政 府 亦 多 次 出 台 抑 制 房 价 快 速 上 涨 的 政 策 2009 年 上 半 年, 房 地 产 行 业 宏 观 调 控 政 策 相 对 宽 松 但 是, 随 着 各 地 纷 纷 出 台 房 地 产 鼓 励 政 策, 房 价 明 显 上 涨 下 半 年, 政 策 逐 渐 转 向 收 紧,12 月 国 务 院 出 台 新 国 四 条 抑 制 房 价 过 快 上 涨 2010 年, 国 家 出 台 了 更 为 严 厉 的 房 地 产 政 策, 如 明 确 二 套 房 贷 首 付 不 能 低 于 40%, 贷 款 利 率 严 格 按 照 风 险 定 价, 增 加 住 房 有 效 供 给, 抑 制 房 地 产 投 机, 实 行 更 为 严 格 的 差 别 化 信 贷 政 策 等 2011 年 房 地 产 调 控 政 策 频 出, 调 控 力 度 不 断 加 大 2011 年 1 月, 国 务 院 办 公 厅 发 布 关 于 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 通 知, 要 求 已 取 得 预 售 许 可 的 房 地 产 开 发 企 业 一 次 性 公 开 全 部 房 源, 并 明 码 标 价 1 月 26 日, 国 务 院 公 布 八 条 最 新 楼 市 调 控 政 策, 简 称 新 国 八 条, 主 要 内 容 包 括 提 高 二 套 房 首 付 比 例 和 贷 款 利 率, 明 确 保 障 房 三 年 1,000 万 套 的 建 设 目 标, 各 地 制 定 住 房 价 格 控 制 目 标, 房 价 上 涨 过 快 的 的 地 区 严 格 制 定 和 执 行 限 购 令 也 推 向 全 国 等 等 2011 年 1 月 27 日, 中 国 财 政 部 表 示, 自 2011 年 1 月 28 日 起, 个 人 购 买 不 足 五 年 住 房 对 外 销 售, 全 额 征 收 营 业 税 2012 年, 虽 然 没 有 出 台 国 家 级 的 楼 市 调 控 新 措 施, 但 是 楼 市 调 控 政 策 力 度 不 减 据 统 计 2012 年 中 央 强 调 调 控 不 动 摇 60 次 ;4 次 提 及 决 不 让 房 价 反 弹 ; 房 价 合 理 回 归 被 提 到 156 次 ;2 次 提 及 问 责 限 购 限 价 限 贷 继 续 严 格 执 行 五 大 政 策 显 得 最 为 重 要, 它 们 分 别 是 公 积 金 贷 款 政 策 个 人 住 房 信 息 联 网 查 处 小 产 权 房 禁 墅 令 政 策 以 及 经 济 领 域 内 的 央 行 降 息 政 策 进 入 2013 年, 房 地 产 调 控 进 一 步 升 级 2013 年 2 月 20 日, 国 务 院 常 务 会 议 确 定 的 五 项 加 强 房 地 产 市 场 调 控 的 政 策 措 施, 包 括 完 善 稳 定 房 价 工 作 责 任 制 坚 决 抑 制 投 机 投 资 性 购 房 增 加 普 通 商 品 住 房 及 用 地 供 应 加 快 保 障 性 安 居 工 程 规 划 建 设 加 强 市 场 监 管 等 五 项 内 容, 与 此 前 的 新 国 八 条 相 比, 此 次 中 央 并 未 提 出 更 新 的 调 控 手 段, 但 新 国 五 条 的 出 台 意 味 着 楼 市 政 策 高 10

12 压 期 仍 将 持 续 一 段 时 间 另 一 方 面, 保 障 性 住 房 建 设 作 为 一 项 重 要 的 民 生 工 程 越 来 越 受 到 政 府 有 关 部 门 的 重 视 中 央 及 各 级 地 方 政 府 在 保 障 房 建 设 资 金 来 源 信 贷 支 持 土 地 供 应 税 费 政 策 优 惠 鼓 励 民 间 资 本 参 与 等 多 个 方 面 出 台 了 一 系 列 优 惠 政 策, 大 力 推 动 我 国 的 保 障 性 住 房 建 设 进 程 年 份 表 年 至 今 主 要 房 地 产 调 控 政 策 调 控 政 策 2009 年 5 月 国 务 院 发 布 关 于 调 整 固 定 资 产 投 资 项 目 资 本 金 比 例 的 通 知 2009 年 12 月 国 务 院 常 务 会 议 提 出 新 国 四 条 2010 年 1 月 国 务 院 发 布 关 于 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 通 知 2010 年 4 月 国 务 院 发 布 关 于 坚 决 遏 制 部 分 城 市 房 价 过 快 上 涨 的 通 知 2011 年 1 月 国 务 院 办 公 厅 发 布 关 于 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 通 知 2011 年 1 月 国 务 院 新 国 八 条 2013 年 2 月 国 务 院 新 国 五 条 2013 年 3 月 国 务 院 关 于 进 一 步 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 有 关 问 题 的 通 知 资 料 来 源 : 联 合 评 级 搜 集 整 理 2014 年 以 来, 我 国 房 地 产 行 业 投 资 增 速 明 显 放 缓, 各 地 土 地 出 让 情 况 不 佳, 部 分 城 市 出 现 土 地 流 拍 等 情 况, 对 地 方 政 府 财 政 状 况 造 成 较 大 压 力 2014 年 4 月 至 5 月 间, 无 锡 天 津 宁 波 武 汉 郑 州 等 城 市 相 继 取 消 或 者 放 松 了 当 地 的 限 购 政 策, 以 维 护 房 地 产 市 场 的 稳 定 健 康 发 展 截 至 2014 年 9 月 末, 全 国 46 个 实 行 限 购 的 城 市 中 已 有 超 过 37 个 城 市 对 当 地 的 限 购 政 策 进 行 了 调 整 总 体 看, 目 前 房 地 产 行 业 调 控 压 力 依 然 较 大, 调 控 方 向 将 从 行 政 手 段 逐 渐 向 长 效 的 经 济 手 段 转 变 未 来 房 地 产 调 控 仍 然 是 重 要 的 宏 观 政 策, 有 望 继 续 保 持 和 改 进 行 业 在 可 预 见 的 未 来 仍 将 受 政 策 影 响 体 现 出 比 较 明 显 的 行 业 波 动 5. 行 业 关 注 资 金 成 本 上 升, 人 民 币 贬 值 导 致 热 钱 流 出, 房 地 产 企 业 融 资 困 难, 房 地 产 行 业 风 险 加 大 房 地 产 行 业 具 有 资 金 密 集 高 杠 杆 化 的 特 征 房 地 产 企 业 往 往 通 过 增 加 外 部 融 资 扩 大 开 发 规 模, 这 是 国 内 房 地 产 市 场 一 直 以 来 的 基 本 模 式 如 果 遇 到 加 息 人 民 币 贬 值 导 致 热 钱 流 出 上 调 存 款 准 备 金 率 等 因 素 导 致 市 场 资 金 面 趋 紧, 房 地 产 企 业 的 融 资 能 力 和 融 资 成 本 都 将 受 到 不 利 影 响 近 几 年 来 部 分 城 市 房 地 产 市 场 快 速 扩 张, 需 求 有 过 度 释 放 迹 象 部 分 城 市 的 房 地 产 市 场 风 险 已 经 充 分 暴 露, 例 如 鄂 尔 多 斯 温 州 杭 州 和 青 岛 等 未 来, 如 果 中 国 经 济 在 转 型 压 力 下 低 速 增 长, 很 可 能 有 更 多 的 城 市 出 现 住 宅 供 求 失 衡 房 地 产 泡 沫 破 裂 的 现 象 2014 年 浙 江 兴 润 置 业 35 亿 巨 额 债 务 事 件 ;2015 年 新 年 伊 始, 佳 兆 业 4 亿 港 元 的 过 桥 贷 款 违 约 创 下 了 中 国 2015 年 首 单 违 约 纪 录 房 地 产 行 业 自 身 面 临 的 风 险 正 在 逐 渐 释 放, 房 地 产 行 业 已 经 被 多 家 机 构 看 作 是 2015 年 中 国 经 济 风 险 中 的 首 要 风 险 一 方 面 从 内 部 来 讲, 是 国 内 房 地 产 市 场 的 持 续 低 迷, 房 地 产 企 业 销 售 全 面 下 降, 流 动 性 风 险 增 加, 也 会 让 国 内 正 规 的 金 融 机 构 对 房 地 产 企 业 贷 款 更 为 谨 慎 甚 至 于 收 缩 而 且 受 早 期 房 地 产 暴 利 以 及 房 地 产 调 控 政 策 影 响, 房 地 产 企 业 在 国 内 的 融 资 很 大 一 部 分 通 过 包 括 信 托 在 内 的 影 子 银 行 实 现, 融 资 成 本 居 高 不 下 ; 而 一 旦 遭 遇 销 售 不 畅, 很 容 易 造 成 资 金 链 断 裂 及 风 险 暴 露 另 一 方 面 外 部 融 资 环 境 正 在 持 续 收 紧, 中 国 房 地 产 企 业 海 外 融 资 成 本 和 融 资 通 道 也 正 在 收 紧 2014 年 中 国 企 业 海 外 负 债 敞 口 中 房 地 产 企 业 占 比 较 高, 国 内 房 地 产 周 期 调 整 叠 加 美 联 储 升 息 及 人 民 币 贬 值, 将 带 来 极 大 的 再 融 资 和 偿 债 压 力, 是 中 国 企 业 海 外 风 险 的 一 个 重 要 集 中 点 我 国 人 口 向 老 龄 化 发 展, 不 利 于 房 地 产 行 业 的 长 期 发 展 11

13 由 于 计 划 生 育 制 度 和 医 疗 卫 生 水 平 提 高, 我 国 老 年 人 的 比 例 不 断 上 升, 全 国 将 进 入 老 年 型 社 会 二 十 世 纪 八 十 年 代 以 后 出 生 的 独 生 子 女 在 二 十 一 世 纪 初 对 住 房 的 刚 性 需 求 较 强, 引 起 了 房 价 的 大 幅 上 涨, 到 二 十 一 世 纪 二 十 年 代 后, 我 国 的 人 口 增 速 将 大 幅 降 低, 这 些 独 生 子 女 的 下 一 代 将 可 能 继 承 多 套 房 产, 届 时 房 地 产 将 严 重 供 大 于 需 ; 同 时, 由 于 人 口 红 利 的 丧 失, 我 国 宏 观 经 济 的 增 速 将 进 一 步 放 缓, 也 在 一 定 程 度 上 影 响 了 居 民 对 住 房 的 购 买 力, 房 地 产 的 价 格 也 将 会 大 幅 下 跌, 这 将 不 利 于 房 地 产 行 业 的 长 期 发 展 6. 行 业 发 展 调 控 政 策 去 行 政 化 和 长 期 化 在 过 去 几 年 的 房 地 产 调 控 中, 限 购 等 行 政 手 段 在 短 期 内 起 到 了 很 多 积 极 作 用, 但 是 仍 然 缺 少 有 效 的 长 期 调 控 手 段 2013 年 5 月 国 务 院 批 准 对 发 改 委 的 批 复 意 见 中 提 出 深 化 个 人 住 房 房 产 税 改 革 试 点 范 围 未 来, 房 产 税 将 是 一 个 长 效 的 调 控 机 制, 用 来 替 代 目 前 的 行 政 调 控 手 段 从 长 远 来 看, 由 于 中 国 经 济 转 型 的 需 要, 中 国 政 府 抑 制 房 价 过 快 上 涨 和 保 持 房 地 产 行 业 健 康 发 展 的 动 力 同 时 存 在, 这 就 导 致 调 控 政 策 向 常 态 化 和 长 期 化 方 向 发 展, 最 终 脱 离 行 政 管 理 体 系 的 前 景 是 比 较 确 定 的 地 方 政 策 调 整 更 趋 灵 活, 空 间 更 大 市 场 化 改 革 和 长 效 机 制 的 建 立 不 可 能 一 蹴 而 就, 随 着 多 地 限 购 政 策 的 取 消, 各 地 政 策 的 调 整 或 将 迎 来 新 的 契 机 在 热 点 城 市 仍 然 面 临 较 大 房 价 上 涨 压 力 的 前 提 下, 多 数 一 二 线 城 市 难 以 从 限 购 方 面 取 得 突 破, 而 将 继 续 从 公 积 金 信 贷 等 方 面 支 持 自 住 需 求 ; 对 于 其 他 限 购 城 市 来 说, 政 策 调 整 空 间 将 有 所 扩 大, 针 对 限 购 进 行 调 整 也 不 无 可 能 供 需 转 变 库 存 高 位 导 致 城 市 房 价 下 行 压 力 加 大 需 求 方 面,2014 年 央 行 发 布 央 五 条 明 确 支 持 首 套 房 贷 款 有 助 于 平 稳 市 场 预 期, 同 时 三 次 定 向 降 准 和 一 次 降 息 释 放 一 定 流 动 性 和 降 低 了 融 资 成 本, 预 计 未 来 一 段 时 期 中 央 或 将 继 续 采 取 金 融 措 施 支 持 自 住 型 住 房 需 求, 合 理 引 导 和 稳 定 市 场 预 期, 地 方 政 策 微 调 也 将 短 期 刺 激 市 场, 房 地 产 市 场 需 求 或 将 缓 慢 回 升 供 应 方 面, 前 几 年 供 应 土 地 逐 渐 进 入 上 市 推 盘 周 期, 未 来 一 段 时 期 企 业 销 售 压 力 加 大, 预 计 企 业 推 盘 会 更 加 积 极, 市 场 供 应 量 将 进 一 步 增 加 价 格 方 面, 去 库 存 仍 是 房 地 产 市 场 主 基 调, 预 计 全 国 房 价 将 在 波 动 中 延 续 阶 段 性 下 行 趋 向 ; 库 存 持 续 高 位 去 化 周 期 长 的 城 市 房 价 下 行 压 力 较 大 综 合 来 看, 在 未 来 一 段 时 期, 针 对 房 地 产 行 业 的 调 控 政 策 将 更 加 市 场 化 灵 活 化, 但 由 于 供 需 转 变 库 存 高 位 等 原 因 可 能 导 致 城 市 房 价 下 行 压 力 较 大 四 基 础 素 质 分 析 1. 规 模 与 竞 争 力 公 司 作 为 浙 江 省 大 型 房 地 产 开 发 上 市 公 司, 开 发 运 营 经 验 丰 富, 整 体 开 发 实 力 强 ( 其 子 公 司 浙 江 新 湖 房 地 产 集 团 有 限 公 司 具 备 房 地 产 开 发 一 级 资 质 ) 经 过 多 年 经 营 累 积, 公 司 已 形 成 了 区 域 较 为 广 泛 的 业 务 布 局, 在 主 要 业 务 区 域 积 累 了 丰 富 的 项 目 开 发 经 验 和 较 高 的 市 场 知 名 度 ; 同 时 在 行 业 中 已 具 备 了 较 大 的 开 发 规 模, 项 目 储 备 充 足 2013 年 公 司 房 地 产 业 务 新 开 工 面 积 达 万 平 方 米, 实 现 合 同 销 售 面 积 万 平 方 米, 实 现 合 同 销 售 金 额 亿 元 公 司 近 三 年 累 计 开 发 总 建 筑 面 积 ( 包 括 在 开 发 项 目 ) 逾 1,100 万 平 方 米, 截 至 2014 年 9 月 末, 项 目 规 划 建 筑 面 积 达 12

14 1, 万 平 方 米 公 司 已 开 发 的 项 目 有 杭 州 香 格 里 拉 杭 州 武 林 国 际 上 海 新 湖 明 珠 城 南 京 仙 林 翠 谷 等 公 司 近 年 来 坚 持 大 众 精 品 城 市 经 典 的 开 发 理 念, 注 重 打 造 高 性 价 比 的 价 值 地 产 形 象 公 司 持 续 强 化 品 牌 建 设 工 作, 地 产 品 牌 的 市 场 及 社 会 认 可 度 得 到 一 定 提 升, 多 次 入 选 中 国 房 地 产 开 发 企 业 百 强 中 国 房 地 产 开 发 企 业 经 营 绩 效 十 强 中 国 房 地 产 开 发 企 业 城 市 覆 盖 十 强, 并 于 2012 年 荣 获 中 国 最 具 价 值 地 产 上 市 企 业 2013 年 5 月, 在 中 国 房 地 产 研 究 会 中 国 房 地 产 业 协 会 与 中 国 房 地 产 测 评 中 心 主 办 的 2013 中 国 房 地 产 上 市 公 司 测 评 中, 公 司 总 排 名 位 列 第 42 名, 在 发 展 速 度 专 项 排 名 中 位 列 第 5 名 公 司 在 积 极 发 展 房 地 产 开 发 主 业 的 基 础 上, 适 度 对 金 融 投 资 领 域 进 行 了 布 局, 实 现 了 较 大 规 模 的 投 资 收 益, 对 公 司 整 体 利 润 形 成 了 良 好 补 充, 并 获 取 了 部 分 优 质 金 融 股 权 公 司 金 融 股 权 收 益 性 良 好, 发 展 前 景 好 未 来 公 司 地 产 和 金 融 双 主 业 的 发 展 格 局 增 强 了 其 应 对 行 业 周 期 波 动 风 险 的 能 力 总 体 看, 公 司 作 为 大 型 房 地 产 企 业, 开 发 经 验 较 丰 富, 经 营 规 模 较 大, 具 备 一 定 的 竞 争 力 ; 公 司 拥 有 部 分 优 质 金 融 股 权, 投 资 收 益 较 好, 抵 御 房 地 产 行 业 波 动 能 力 较 强 2. 项 目 储 备 优 势 公 司 一 直 延 续 有 节 奏 的 拿 地 策 略, 注 重 项 目 土 地 价 值 培 育, 储 备 了 充 足 的 项 目 土 地, 且 土 地 成 本 相 对 较 低 另 外, 公 司 在 启 东 及 温 州 平 阳 从 事 的 一 二 级 联 动 开 发 项 目 为 公 司 未 来 在 优 质 低 成 本 项 目 土 地 储 备 取 得 上 奠 定 了 良 好 基 础, 有 助 于 公 司 持 续 发 展 和 竞 争 优 势 的 保 持 截 至 2014 年 9 月 底, 公 司 地 产 项 目 规 划 建 筑 面 积 1, 万 平 方 米 ( 其 中 权 益 面 积 1, 万 平 方 米 ), 平 均 楼 面 地 价 1, 元 / 平 方 米 ; 公 司 未 销 售 待 开 发 建 筑 面 积 ( 规 划 建 筑 面 积 - 项 目 累 计 销 售 面 积 )1, 万 平 方 米 总 体 看, 公 司 项 目 土 地 储 备 在 一 二 线 城 市 和 经 济 相 对 发 达 的 三 线 城 市 均 有 分 布, 主 要 集 中 于 长 三 角 区 域 和 环 渤 海 区 域 ; 单 个 城 市 项 目 储 备 占 比 相 对 较 小, 单 一 区 域 市 场 波 动 对 其 业 务 影 响 相 对 较 小 3. 人 员 素 质 公 司 现 有 董 事 会 成 员 7 人, 其 中 董 事 长 副 董 事 兼 总 裁 长 各 1 名, 独 立 董 事 3 人, 其 余 董 事 由 管 理 人 员 兼 任 监 事 会 成 员 3 人, 其 中 监 事 会 主 席 1 名, 职 工 监 事 1 名 公 司 核 心 管 理 团 队 从 事 相 关 业 务 和 管 理 工 作 多 年, 行 业 经 验 丰 富 林 俊 波 女 士, 现 任 公 司 董 事 长,1999 年 起 历 任 浙 江 新 湖 创 业 投 资 股 份 有 限 公 司 董 事 会 秘 书 杭 州 新 湖 美 丽 洲 置 业 有 限 公 司 总 经 理 新 湖 控 股 有 限 公 司 副 总 裁 兼 浙 江 新 湖 房 地 产 集 团 有 限 公 司 董 事 长, 公 司 副 董 事 长 总 裁 赵 伟 卿 先 生, 现 任 公 司 副 董 事 长 总 裁,1998 年 起 历 任 浙 江 新 湖 房 地 产 集 团 有 限 公 司 副 总 经 理 常 务 副 总 经 理 沈 阳 新 湖 房 地 产 开 发 有 限 公 司 总 经 理, 公 司 副 总 裁 截 至 2014 年 9 月 底, 公 司 拥 有 在 职 员 工 1,634 人, 其 中 管 理 人 员 占 13.22%, 销 售 人 员 占 27.54%, 财 务 人 员 占 8.94%, 技 术 人 员 占 28.95%, 行 政 人 员 占 21.36% 从 人 员 学 历 结 构 看, 硕 士 及 以 上 学 历 人 员 占 6.43%, 本 科 学 历 人 员 占 44.43%, 大 专 学 历 占 37.88%, 大 中 专 以 下 学 历 占 11.26% 总 体 来 看, 公 司 高 级 管 理 人 员 具 有 较 长 时 间 的 行 业 从 业 经 历 和 丰 富 的 管 理 经 验 ; 员 工 以 本 科 及 以 上 学 历 为 主, 人 员 构 成 符 合 业 务 经 营 需 求 13

15 4. 外 部 环 境 区 域 经 济 2011~2013 年, 公 司 在 浙 江 省 区 域 内 房 地 产 合 同 销 售 收 入 在 40%~50%, 浙 江 省 区 域 经 济 发 展 对 公 司 业 绩 有 重 要 影 响 近 三 年, 浙 江 省 经 济 发 展 稳 健, 生 产 总 值 保 持 平 稳 增 长, 年 均 复 合 增 长 7.82% 2013 年, 浙 江 省 生 产 总 值 为 37,568 亿 元, 比 上 年 增 长 8.2%; 人 均 GDP 为 68,462 元 ( 按 年 平 均 汇 率 折 算 为 1.16 万 美 元 ), 同 比 增 长 7.8%, 居 民 消 费 价 格 比 上 年 上 涨 2.3% 2013 年, 浙 江 规 模 以 上 工 业 增 加 值 11,701 亿 元, 比 上 年 增 长 8.5%; 实 现 销 售 产 值 61,837 亿 元, 增 长 7.1%; 完 成 出 口 交 货 值 11,600 亿 元, 增 长 2.2%; 出 口 交 货 值 占 销 售 产 值 的 比 重 为 18.8%, 比 上 年 下 降 0.9 个 百 分 点 ; 全 年 规 模 以 上 工 业 企 业 实 现 利 润 3,386 亿 元, 比 上 年 增 长 15.2% 2013 年 全 年 建 筑 业 增 加 值 2,078 亿 元, 比 上 年 增 长 5.6%; 资 质 以 上 建 筑 企 业 利 润 总 额 525 亿 元, 增 长 20.6%; 固 定 资 产 投 资 20,194 亿 元, 比 上 年 增 长 18.1%; 全 年 房 地 产 开 发 投 资 6,216 亿 元, 比 上 年 增 长 18.9% 主 要 市 场 概 况 公 司 主 要 进 入 城 市 分 布 较 为 广 泛, 区 域 间 经 济 发 达 程 度 市 场 容 量 区 域 购 买 及 供 需 平 衡 情 况 存 在 较 大 不 同 2013 年 在 房 地 产 行 业 景 气 度 上 升 带 动 下, 公 司 主 要 市 场 活 跃 度 大 幅 提 升, 除 沈 阳 市 场 出 现 负 增 长, 杭 州 区 域 增 幅 相 对 较 小 外, 其 他 区 域 市 场 商 品 房 销 售 面 积 和 销 售 额 均 出 现 大 幅 增 长 销 售 均 价 上, 除 温 州 市 场 销 售 均 价 小 幅 下 降 外, 其 他 区 域 市 场 价 格 同 比 均 有 所 增 长 2014 年 1~9 月, 在 房 地 产 行 业 景 气 度 回 调 影 响 下, 公 司 主 要 市 场 销 售 量 和 成 交 额 同 比 出 现 大 幅 回 落, 市 场 活 跃 度 下 降 明 显 在 本 轮 行 业 下 行 周 期 中, 一 二 线 城 市 地 产 价 格 下 行 风 险 相 对 弱 于 行 业 平 均 水 平, 但 受 供 需 房 源 库 存 变 化 影 响, 温 州 杭 州 区 域 表 现 出 了 更 大 的 价 格 波 动 风 险 杭 州 楼 市 历 来 是 全 国 房 地 产 市 场 的 一 大 风 向 标 2012 年 3 月, 杭 州 曙 光 之 城 楼 盘 就 首 先 喊 出 了 亏 本 卖 房 的 口 号 ;2014 年 2 月, 杭 州 德 信 房 产 一 个 项 目 降 价 ; 进 入 2015 年, 在 市 场 有 所 回 暖 的 背 景 下, 两 家 实 力 雄 厚 的 房 企 华 润 和 新 鸿 基 合 作 的 杭 州 项 目 之 江 九 里 打 出 了 亏 本 卖 房 的 口 号 ; 另 一 家 香 港 地 产 巨 头 的 项 目 云 荷 廷 也 以 1.9 万 元 / 平 方 米 的 价 格 对 外 销 售 2015 年, 杭 州 仍 然 出 现 实 力 房 企 亏 本 卖 房 的 情 况, 说 明 放 松 限 购 政 策 的 对 房 地 产 市 场 的 刺 激 作 用 已 经 释 放 殆 尽 表 年 ~2014 年 9 月 公 司 主 要 区 域 城 市 商 品 房 交 易 概 况 ( 单 位 : 亿 元 万 平 米 元 / 平 方 米 ) 城 市 项 目 2013 年 同 比 % 14 年 1~9 月 同 比 % 城 市 项 目 2013 年 同 比 % 14 年 1~9 月 同 比 % 沈 阳 销 售 额 1, 销 售 额 1, 销 售 面 积 2, , 杭 州 销 售 面 积 1, 销 售 均 价 6, , 销 售 均 价 15, , 温 州 销 售 额 销 售 额 1, , 销 售 面 积 苏 州 销 售 面 积 1, , 销 售 均 价 16, , 销 售 均 价 9, , 南 京 销 售 额 1, 销 售 额 销 售 面 积 1, 九 江 销 售 面 积 销 售 均 价 11, , 销 售 均 价 4, 上 海 销 售 额 3, , 销 售 额 1, 销 售 面 积 1, 天 津 销 售 面 积 1, 销 售 均 价 20, , 销 售 均 价 10, , 资 料 来 源 :wind 资 讯 14

16 总 体 看, 公 司 所 处 的 区 域 经 济 环 境 发 展 平 稳, 为 公 司 发 展 提 供 了 良 好 的 外 部 环 境, 但 主 要 市 场 受 房 地 产 景 气 度 影 响, 价 格 波 动 风 险 较 大 五 公 司 管 理 1. 公 司 治 理 公 司 在 业 务 人 员 资 产 机 构 和 财 务 等 方 面 建 立 了 独 立 的 运 作 体 系, 公 司 董 事 会 监 事 会 和 高 级 管 理 层 能 按 照 各 自 的 职 责 独 立 运 作 根 据 公 司 法 等 相 关 法 律 法 规 的 要 求, 公 司 建 立 了 相 对 完 善 的 法 人 治 理 结 构 股 东 大 会 是 公 司 最 高 权 力 机 构, 董 事 会 是 公 司 的 常 设 决 策 机 构, 董 事 会 向 股 东 大 会 负 责, 对 公 司 经 营 活 动 中 的 重 大 事 项 进 行 审 议 并 做 出 决 定, 或 提 交 股 东 大 会 审 议 目 前 公 司 董 事 会 由 7 名 董 事 组 成, 设 董 事 长 1 人, 副 董 事 长 1 人, 独 立 董 事 3 名 ; 监 事 会 由 3 名 监 事 组 成, 包 括 1 名 职 工 代 表 股 东 会 董 事 会 议 事 规 则 符 合 相 关 的 法 律 法 规 和 规 范 性 文 件 的 规 定 公 司 设 总 裁 1 名, 由 董 事 会 聘 任 或 解 聘, 对 董 事 会 负 责 公 司 总 裁 副 总 裁 财 务 总 监 董 事 会 秘 书 为 公 司 高 级 管 理 人 员 公 司 总 裁 主 持 公 司 生 产 经 营 工 作, 组 织 实 施 董 事 会 决 议, 并 向 董 事 会 报 告, 根 据 公 司 章 程 及 总 裁 工 作 细 则 相 关 约 定 履 行 相 关 职 责 总 体 看, 公 司 法 人 治 理 结 构 完 善, 实 际 运 行 情 况 良 好 2. 管 理 体 制 公 司 本 部 下 设 设 计 管 理 中 心 工 程 管 理 中 心 造 价 管 理 中 心 营 销 管 理 中 心 资 金 部 财 务 部 投 资 部 人 力 资 源 部 证 券 事 务 部 行 政 管 理 部 等 10 个 职 能 部 门 ; 截 至 2014 年 12 月 底, 公 司 拥 有 的 子 公 司 情 况 见 附 件 2 公 司 通 过 成 立 项 目 公 司 从 事 房 地 产 项 目 开 发, 并 在 项 目 地 设 立 子 公 司 各 职 能 部 门 和 子 公 司 独 立 运 作, 同 时 各 职 能 部 门 对 各 子 公 司 实 施 有 效 的 监 控 和 管 理 作 为 上 市 公 司, 公 司 通 过 一 系 列 制 度 建 设, 实 现 了 日 常 管 理 的 制 度 化 规 范 化 财 务 管 理 方 面, 公 司 制 定 了 财 务 管 理 制 度, 公 司 财 务 部 对 子 公 司 财 务 管 理 制 度 的 设 计 拟 定 进 行 指 导 和 监 督 ; 收 集 汇 总 下 属 子 公 司 财 务 预 算 资 料, 具 体 负 责 公 司 财 务 预 算 的 编 制, 并 对 下 属 子 公 司 财 务 预 算 的 执 行 情 况 进 行 检 查 分 析 ; 及 时 组 织 编 制 公 司 定 期 财 务 报 告 ; 完 成 各 项 定 期 或 不 定 期 财 务 信 息 统 计 以 及 内 部 稽 核 工 作 此 外 公 司 财 务 管 理 制 度 对 公 司 流 动 资 产 管 理 费 用 控 制 管 理 营 业 收 入 利 润 及 利 润 分 配 管 理 资 产 减 值 计 提 与 财 务 核 销 会 计 档 案 管 理 及 工 作 移 交 等 方 面 做 出 了 具 体 制 度 安 排 对 外 担 保 方 面, 公 司 制 定 了 对 外 担 保 管 理 制 度 公 司 对 外 担 保 实 行 统 一 管 理, 由 财 务 部 负 责 未 经 公 司 批 准, 子 公 司 不 得 对 外 提 供 担 保, 不 得 互 相 提 供 担 保, 也 不 得 请 其 它 单 位 为 其 提 供 担 保 公 司 对 外 担 保 必 须 要 求 对 方 提 供 反 担 保, 且 反 担 保 的 提 供 方 应 具 有 实 际 承 担 能 力 公 司 对 外 提 供 担 保 应 提 交 董 事 会 或 股 东 大 会 审 议, 须 经 股 东 大 会 审 批 的 对 外 担 保 事 项 包 括 :(1) 单 笔 担 保 额 超 过 公 司 最 近 一 期 经 审 计 净 资 产 10% 的 担 保 ;(2) 公 司 及 其 控 股 子 公 司 的 对 外 担 保 总 额, 超 过 公 司 最 近 一 期 经 审 计 净 资 产 50% 以 后 提 供 的 任 何 担 保 ;(3) 为 资 产 负 债 率 超 过 70% 的 担 保 对 象 提 供 的 担 保 ;(4) 按 照 担 保 金 额 连 续 十 二 个 月 内 累 计 计 算 原 则, 超 过 公 司 最 近 一 期 经 审 计 总 资 产 30% 的 担 保 ;(5) 按 照 担 保 金 额 连 续 十 二 个 月 内 累 计 计 算 原 则, 超 过 公 司 最 近 一 期 经 审 计 净 资 产 的 50%, 且 绝 对 金 额 超 过 5,000 万 元 以 上 的 担 保 ;(6) 对 股 东 实 际 控 制 人 及 其 关 联 人 提 供 的 担 保 ;(7) 公 司 章 程 规 定 的 其 他 担 保 15

17 对 外 投 资 管 理 方 面, 公 司 制 定 了 对 外 投 资 管 理 制 度, 对 公 司 以 货 币 实 物 无 形 资 产 向 其 他 单 位 投 资 或 者 购 买 其 他 单 位 的 股 票 债 券 等 有 价 证 券, 对 其 他 企 业 兼 并, 联 营 投 资 等 行 为 进 行 了 制 度 性 安 排 公 司 投 资 部 作 为 对 外 投 资 的 管 理 部 门, 其 负 责 组 织 相 关 人 员 对 投 资 项 目 调 研 收 集 项 目 预 选 到 完 成 的 档 案 资 料 ; 编 制 公 司 的 投 资 计 划, 参 与 拟 定 投 资 方 案 及 建 议 书 向 总 裁 和 董 事 会 报 告 投 资 进 展 情 况 审 计 部 负 责 对 投 资 项 目 进 行 监 督, 财 务 部 等 其 他 部 门 参 与 投 资 项 目 的 估 价 公 司 从 投 资 方 案 的 拟 订 论 证 决 策 计 划 编 制 与 审 批 实 施 及 跟 踪 管 理 到 项 目 的 到 期 处 置 过 程 实 施 全 过 程 管 控 公 司 下 属 地 产 开 发 项 目 公 司 较 多, 区 域 跨 度 大 公 司 针 对 其 业 务 特 性 执 行 条 块 控 制 有 机 结 合 的 垂 直 管 理 公 司 总 部 设 设 计 管 理 中 心 造 价 管 理 中 心 工 程 管 理 中 心 营 销 管 理 中 心 等 管 理 职 能 中 心, 对 经 营 层 负 责, 并 对 口 下 属 项 目 公 司 相 应 职 能 模 块, 对 项 目 开 发 销 售 的 全 过 程 进 行 管 控 在 该 管 理 模 式 下, 公 司 分 条 块 完 成 了 项 目 定 位 及 设 计 优 化 成 本 控 制 质 量 控 制 品 牌 建 设 及 开 发 节 奏 的 管 控 等 经 营 重 点 的 管 理 公 司 条 块 结 合 管 理 模 式 有 助 于 管 理 系 统 内 信 息 的 及 时 有 效 传 递, 有 利 于 公 司 针 对 不 同 区 域 业 务 复 杂 情 况 及 时 作 出 经 营 决 策 及 业 务 调 整 项 目 施 工 和 质 量 管 理 方 面, 公 司 建 筑 工 程 总 包 方 通 过 招 投 标 确 定, 公 司 制 定 了 标 准 化 合 同 范 本 规 范 和 工 程 类 技 术 规 程 等 公 司 标 准, 在 公 司 内 推 行 标 准 化 管 理 公 司 工 程 管 理 中 心 联 合 三 方 机 构 定 期 对 各 项 目 公 司 的 合 同 履 约 工 程 质 量 等 情 况 进 行 定 期 检 查 在 供 应 商 选 择 方 面, 公 司 造 价 管 理 中 心 设 立 了 严 格 的 审 核 制 度, 要 求 供 应 商 提 供 产 品 成 本 构 成 产 品 核 心 组 件 来 源 人 力 成 本 占 比 等 细 节, 充 分 量 化 供 应 商 的 性 价 比, 形 成 了 科 学 合 理 的 成 本 控 制 与 质 量 控 制 体 系 公 司 还 建 立 了 合 格 供 应 商 承 包 商 监 理 单 位 信 息 库, 并 不 定 期 进 行 跟 踪 考 察 评 估, 实 现 了 总 部 与 各 分 子 公 司 的 供 应 商 信 息 共 享 2011 年 11 月 30 日, 公 司 收 到 深 圳 证 券 交 易 所 关 于 对 新 湖 中 宝 股 份 有 限 公 司 给 予 通 报 批 评 处 分 的 决 定 ( 深 证 上 [2011]361 号 ), 公 司 作 为 持 有 上 市 公 司 ( 金 洲 管 道,SZ002443)5% 以 上 股 份 的 股 东, 因 操 作 人 员 对 规 则 理 解 有 误, 将 所 持 有 的 上 市 公 司 股 票 在 卖 出 后 当 日 又 买 入, 故 深 圳 证 券 交 易 所 决 定 对 发 行 人 给 予 通 报 批 评 的 处 分 公 司 对 此 高 度 重 视, 强 化 账 户 管 理, 完 善 内 部 沟 通 机 制 并 加 强 对 公 司 管 理 层 的 培 训, 严 格 遵 守 证 券 法 等 相 关 法 律 法 规 规 定 总 体 来 看, 公 司 内 部 管 理 机 制 健 全, 整 体 管 理 风 险 相 对 较 小 六 经 营 分 析 1. 经 营 概 况 公 司 主 营 业 务 主 要 包 括 房 地 产 业 务 商 业 贸 易 海 涂 开 发 业 务 近 三 年, 公 司 经 营 规 模 波 动 增 长, 营 业 收 入 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元 公 司 净 利 润 近 年 来 呈 波 动 下 降 态 势, 年 均 复 合 变 动 率 为 % 2013 年, 公 司 实 现 净 利 润 9.75 亿 元, 比 上 年 同 期 减 少 58.25%, 主 要 系 公 司 海 涂 围 垦 业 务 按 照 收 储 时 点 确 认 收 入, 存 在 较 大 波 动 性 所 致 公 司 近 三 年 营 业 收 入 及 净 利 润 情 况 如 下 图 所 示 16

18 图 8 公 司 2011~2014 年 9 月 底 营 业 收 入 及 净 利 润 情 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 年 2012 年 2013 年 2014 年 1-9 月 营 业 收 入 净 利 润 资 料 来 源 : 公 司 财 务 报 表 公 司 整 体 经 营 规 模 较 大, 近 三 年 主 营 业 务 收 入 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 收 入 规 模 在 波 动 中 快 速 增 长, 年 均 复 合 增 速 为 16.73% 从 主 营 业 务 收 入 构 成 情 况 来 看, 房 地 产 开 发 和 销 售 业 务 以 及 商 业 贸 易 为 公 司 的 核 心 业 务, 房 产 类 别 主 要 为 住 宅 地 产 2013 年 公 司 实 现 主 营 业 务 收 入 亿 元, 房 地 产 商 业 贸 易 和 海 涂 开 发 业 务 占 比 分 别 为 47.66% 43.76% 和 6.94%, 主 营 业 务 突 出 板 块 表 年 ~2014 年 9 月 公 司 主 营 业 务 收 入 情 况 ( 单 位 : 亿 元 %) 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 1-9 月 收 入 占 比 毛 利 率 收 入 占 比 毛 利 率 收 入 占 比 毛 利 率 收 入 占 比 毛 利 率 房 地 产 商 业 贸 易 海 涂 开 发 酒 店 服 务 其 他 小 计 资 料 来 源 : 公 司 提 供 注 : 主 营 业 务 中 其 他 主 要 为 新 湖 期 货 有 限 公 司 的 收 入 (2011 年 ~2013 年 均 约 1 亿 元 ) 公 司 房 地 产 业 务 板 块 业 务 收 入 主 要 由 住 宅 商 业 地 产 开 发 销 售 收 入 构 成, 近 三 年 商 业 地 产 收 入 占 比 较 小 受 结 转 进 度 影 响, 地 产 板 块 收 入 有 所 波 动 2013 年 以 来, 公 司 结 转 收 入 的 地 产 项 目 中 由 以 定 价 较 高 的 改 善 型 户 型 为 主 转 为 定 价 较 低 的 刚 需 小 户 型 销 售 居 多, 公 司 地 产 板 块 毛 利 率 水 平 相 应 有 所 下 滑 海 涂 开 发 收 入 是 公 司 近 年 在 南 通 启 东 和 温 州 平 阳 布 局 的 一 二 级 联 动 综 合 性 开 发 项 目 中 一 级 开 发 部 分 取 得 的 收 入 收 入 确 认 受 投 资 进 度 及 一 级 开 发 土 地 收 储 时 点 影 响 整 体 有 所 波 动, 但 毛 利 率 水 平 较 高 公 司 贸 易 收 入 主 要 为 公 司 从 事 的 大 宗 商 品 贸 易 业 务, 整 体 毛 利 率 水 平 较 低, 但 收 入 规 模 较 大 此 外, 公 司 在 经 营 过 程 中 坚 持 以 地 产 为 主 业, 适 当 辅 之 以 金 融 资 源 等 高 效 投 资 的 发 展 战 略 2013 年, 公 司 进 一 步 将 金 融 投 资 提 升 至 主 业 地 位, 明 确 了 以 地 产 金 融 双 主 业 的 发 展 模 式 公 司 在 经 营 过 程 中 适 度 对 金 融 投 资 领 域 进 行 了 布 局, 近 年 实 现 了 较 大 规 模 的 投 资 收 益, 对 公 司 整 体 利 润 形 成 了 良 好 补 充 17

19 从 盈 利 情 况 看, 近 三 年, 公 司 主 营 业 务 毛 利 率 呈 波 动 态 势,2011~2013 年 分 别 为 27.12% 37.82% 和 23.28% 公 司 2013 年 毛 利 率 水 平 有 所 下 降, 主 要 受 毛 利 率 较 高 的 海 涂 开 发 业 务 收 入 减 少, 毛 利 率 较 低 的 贸 易 收 入 占 比 上 升 以 及 房 地 产 业 务 毛 利 率 下 降 等 因 素 影 响 2014 年 1~9 月, 公 司 实 现 主 营 业 务 收 入 亿 元, 同 比 增 长 4.49%, 毛 利 率 为 20.03%, 较 2013 年 同 期 下 降 2.98 个 百 分 点, 实 现 净 利 润 4.55 亿 元, 较 2013 年 同 期 增 长 53.34%, 主 要 系 公 司 1~9 月 金 融 投 资 业 务 产 生 的 投 资 收 益 增 加 总 体 看, 受 行 业 景 气 度 影 响,2012 年 以 来 公 司 营 业 收 入 和 净 利 润 均 有 所 下 降 2. 房 地 产 业 务 区 域 分 布 截 至 2014 年 9 月 底, 公 司 主 要 在 开 发 项 目 32 个, 进 入 开 发 城 市 20 余 个 公 司 业 务 区 域 分 布 较 广, 主 要 集 中 在 环 渤 海 和 长 三 角 区 域 ; 一 至 四 线 城 市, 公 司 均 有 进 入 开 发 2011~2013 年, 公 司 合 同 销 售 收 入 和 结 算 收 入 中 浙 江 江 苏 辽 宁 及 江 西 区 域 收 入 合 计 占 比 在 80%~90% 之 间, 上 海 天 津 区 域 占 比 相 对 较 小 2014 年 1~9 月, 公 司 上 海 新 湖 明 珠 城 项 目 销 售 规 模 扩 大, 占 比 相 应 大 幅 上 升 公 司 业 务 区 域 分 布 广 阔, 有 助 于 公 司 分 散 单 一 市 场 波 动 风 险 表 年 ~2014 年 9 月 公 司 区 域 销 售 占 比 分 布 ( 单 位 :%) 项 目 合 同 销 售 收 入 占 比 结 算 收 入 占 比 2011 年 2012 年 2013 年 14 年 1~9 月 2011 年 2012 年 2013 年 14 年 1~9 月 辽 宁 天 津 山 东 江 苏 安 徽 浙 江 上 海 江 西 其 他 合 计 资 料 来 源 : 公 司 提 供 公 司 储 备 项 目 主 要 集 中 在 浙 江 省 和 江 苏 省, 两 区 域 规 划 建 筑 面 积 和 未 售 待 开 发 面 积 合 计 占 比 均 在 60% 左 右 公 司 未 售 待 开 发 面 积 中, 一 线 城 市 上 海 占 比 约 为 5.95%, 天 津 杭 州 苏 州 沈 阳 等 二 线 城 市 占 比 合 计 33.98% 公 司 江 苏 区 域 中 南 京 和 苏 州 地 产 项 目 销 售 近 乎 贡 献 了 区 域 内 全 部 合 同 销 售 收 入 截 至 2014 年 9 月 底, 两 地 拥 有 区 域 内 约 半 数 未 售 待 开 发 项 目 资 源 和 全 部 可 售 项 目 资 源 浙 江 区 域 内 杭 州 及 温 州 区 域 ( 包 含 乐 清, 瑞 安 平 阳 ) 以 及 海 宁 丽 水 区 域 收 入 和 项 目 土 地 储 备 规 模 占 比 较 大 表 7 公 司 区 域 城 市 及 2014 年 9 月 底 土 地 储 备 可 售 项 目 分 布 ( 单 位 :%) 区 域 进 入 城 市 规 划 建 筑 面 积 占 比 未 售 待 开 发 面 积 占 比 可 售 面 积 占 比 辽 宁 沈 阳 山 东 泰 安 滨 州 江 苏 苏 州 南 京 安 徽 芜 湖

20 浙 江 杭 州 嘉 兴 海 宁 衢 州 温 州 ( 含 乐 清 瑞 安 平 阳 ) 金 华 ( 兰 溪 ) 舟 山 江 西 九 江 天 津 上 海 其 他 合 计 资 料 来 源 : 公 司 提 供 注 : 未 售 待 开 发 面 积 指 规 划 建 筑 面 积 - 项 目 累 计 销 售 面 积 除 江 西 区 域 外, 公 司 项 目 销 售 额 在 各 区 域 市 场 所 占 市 场 比 重 较 小, 但 其 单 个 项 目 开 发 规 模 较 大, 可 开 发 周 期 较 长 近 年, 通 过 区 域 内 项 目 持 续 开 发 经 营, 公 司 在 主 要 区 域 市 场 积 累 了 丰 富 的 开 发 经 验, 同 时 也 累 积 了 较 高 的 市 场 美 誉 度 土 地 储 备 情 况 公 司 一 直 坚 持 有 节 奏 的 拿 地 策 略, 规 避 盲 目 扩 张 高 价 获 得 土 地 可 能 带 来 的 财 务 风 险, 注 重 土 地 的 价 值 成 长 性, 重 点 关 注 城 市 市 郊 结 合 处 项 目 公 司 在 项 目 获 取 决 策 中 充 分 论 证 定 位 和 可 行 性, 规 避 开 发 风 险 在 获 取 方 式 上, 公 司 主 要 通 过 公 开 市 场 招 拍 挂 取 得, 同 时 也 通 过 项 目 收 购 取 得 土 地 储 备 通 过 经 营 积 累, 公 司 已 储 备 了 较 大 规 模 的 土 地 近 三 年, 部 分 海 涂 开 发 等 一 二 级 联 动 开 发 项 目 进 入 二 级 开 发 阶 段, 公 司 相 应 扩 充 了 区 域 内 项 目 土 地 储 备, 促 进 公 司 土 地 储 备 规 模 加 速 增 长 2011 年 ~2012 年 公 司 支 付 土 地 价 款 合 计 亿 元,2013 年 支 付 土 地 价 款 为 亿 元 2011 年 公 司 新 拓 展 了 舟 山 天 津 地 产 项 目, 其 中 天 津 义 乌 商 贸 城 项 目, 为 公 司 投 资 的 综 合 性 商 业 地 产 项 目 2012 年 公 司 在 杭 州 沈 阳 等 地 适 度 充 实 了 土 地 储 备, 同 时 启 东 一 二 级 联 动 开 发 项 目 进 入 二 级 开 发 阶 段, 公 司 相 应 增 加 了 项 目 土 地 储 备 2013 年, 在 市 场 低 谷 时 期, 公 司 在 温 州 乐 清 瑞 安 新 增 了 项 目 储 备, 其 中 乐 清 项 目 为 较 为 成 熟 的 快 周 转 项 目 此 外, 公 司 平 阳 围 垦 项 目 进 入 二 级 开 发 阶 段, 公 司 相 应 进 行 了 项 目 土 地 储 备, 导 致 公 司 整 体 土 地 支 出 规 模 大 幅 增 长 2011 年 ~2014 年 9 月 底, 公 司 新 增 项 目 规 模 建 筑 面 积 万 平 方 米, 相 比 2007~2010 年 新 增 万 平 方 米 的 规 模 大 幅 增 长 2014 年 1~9 月 公 司 累 计 支 付 土 地 价 款 8.09 亿 元 截 至 2014 年 9 月 底, 公 司 地 产 项 目 规 划 建 筑 面 积 1, 平 方 米 ( 其 中 权 益 面 积 1, 万 平 方 米 ) 公 司 未 销 售 待 开 发 建 筑 面 积 ( 规 划 建 筑 面 积 - 项 目 累 计 销 售 面 积 )1, 万 平 方 米 一 二 级 联 动 开 发 方 面 公 司 获 得 项 目 新 增 建 筑 面 积 万 平 方 米, 占 新 增 建 筑 面 积 的 48.82% 表 ~2014 年 9 月 公 司 土 地 获 取 情 况 ( 单 位 : 亿 元 万 平 方 米 元 / 平 方 米 ) 区 域 土 地 出 让 金 土 地 面 积 规 划 建 筑 面 积 楼 面 地 价 天 津 舟 山 , 沈 阳 , 杭 州 乐 清 , 瑞 安 , 启 东 平 阳 ,

21 合 计 , 资 料 来 源 : 公 司 提 供 近 年 在 中 国 经 济 的 增 长 和 城 镇 化 进 程 的 推 动 下, 中 国 房 地 产 市 场 经 历 了 几 轮 波 动 增 长 公 司 持 有 地 块 所 在 区 域 土 地 及 地 产 产 品 价 格 相 应 有 所 波 动 上 涨 公 司 多 数 项 目 取 得 时 间 较 早, 土 地 储 备 比 较 成 本 优 势 在 行 业 发 展 过 程 中 得 以 累 积 截 至 2014 年 9 月 底, 公 司 主 要 开 发 项 目 楼 面 地 价 均 值 为 1, 元 / 平 方 米 未 来 项 目 获 取 上, 考 虑 到 中 国 房 地 产 行 业 发 展 变 化 情 况 和 一 线 城 市 很 强 的 人 口 资 金 及 资 源 吸 附 能 力 以 及 市 场 容 量 大, 购 买 力 更 强 等 因 素 公 司 未 来 在 区 域 布 局 上 将 加 大 一 线 城 市 土 地 储 备 的 投 资 力 度 和 业 务 布 局 总 体 看, 公 司 在 主 要 经 营 区 域 内 土 地 价 格 比 较 优 势 显 著, 有 助 于 公 司 未 来 开 发 经 营 中 保 持 一 定 成 本 优 势 项 目 建 设 开 发 情 况 公 司 开 发 项 目 以 住 宅 为 主, 近 年 逐 步 加 大 改 善 型 和 刚 需 产 品 的 开 发 力 度 2012 年 和 2013 年, 公 司 新 增 住 宅 产 品 中,140 平 方 米 以 下 中 小 户 型 产 品 占 比 分 别 达 83% 和 80% 近 三 年 新 增 住 宅 储 备 项 目 主 要 以 中 小 户 型 住 宅 为 主 表 9 公 司 地 产 开 发 概 况 ( 单 位 : 万 平 米 元 / 平 米 ) 项 目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 1~9 月 开 工 面 积 竣 工 面 积 期 末 在 建 面 积 期 末 可 售 面 积 资 料 来 源 : 公 司 提 供 2011~2013 年, 公 司 新 开 工 面 积 合 计 万 平 方 米, 开 工 面 积 随 行 业 景 气 度 波 动 而 有 所 波 动 ; 竣 工 面 积 合 计 万 平 米, 竣 工 面 积 持 续 增 长 开 发 模 式 上, 公 司 主 要 开 发 项 目 均 由 公 司 控 股, 合 作 开 发 项 目 占 比 相 对 较 小 开 发 成 本 控 制 上, 公 司 推 行 成 本 分 类 动 态 监 测 管 理, 将 开 发 成 本 分 类 为 结 构 成 本 ( 如 规 划 设 计 要 求 的 结 构 性 支 出 ), 敏 感 性 成 本 ( 如 室 外 景 观 支 出 ), 文 件 成 本 ( 如 水 电 资 源 费 支 出 ) 和 功 能 性 成 本 ( 如 电 梯 等 功 能 性 产 品 支 出 ) 等 四 大 类 成 本 管 理 公 司 从 项 目 前 期 成 本 预 算 开 始 对 项 目 成 本 执 行 情 况 实 行 动 态 监 测, 并 根 据 市 场 变 化 情 况 及 时 调 整 截 至 2014 年 9 月 底, 公 司 在 建 面 积 为 万 平 方 米, 未 售 待 开 发 项 目 面 积 1, 万 平 方 米 公 司 可 开 发 项 目 资 源 充 足, 对 公 司 地 产 项 目 的 持 续 发 展 形 成 了 有 力 保 障 近 年 来, 公 司 通 过 一 二 级 联 动 开 发 取 得 的 项 目 储 备 中, 启 东 地 区 部 分 项 目 已 开 工 建 设, 截 至 2014 年 9 月 底, 累 计 开 工 面 积 为 万 平 方 米 平 阳 地 区 取 得 的 土 地 储 备 项 目 尚 在 规 划 中 考 虑 到 海 涂 围 垦 形 成 土 地 地 质 沉 降 等 复 杂 地 质 因 素 影 响, 项 目 二 级 开 发 阶 段 所 需 时 间 可 能 相 对 较 长, 短 时 间 内 难 以 通 过 开 发 销 售 形 成 大 规 模 现 金 回 流, 一 定 程 度 上 将 加 重 公 司 资 金 周 转 压 力 未 来, 为 应 对 住 宅 产 品 市 场 景 气 度 波 动, 公 司 计 划 加 快 现 有 项 目 土 地 储 备 的 开 发 节 奏 总 体 来 看, 公 司 开 发 规 模 有 所 扩 大, 开 工 竣 工 规 模 有 所 控 制 公 司 开 发 过 程 中 合 理 把 握 开 发 节 奏, 积 极 应 对 市 场 变 化, 及 时 调 整 开 竣 工 计 划, 较 好 管 理 了 地 产 投 资 和 销 售 节 奏 20

22 房 产 销 售 情 况 公 司 房 产 销 售 通 过 自 有 团 队 自 主 销 售 以 及 与 专 业 营 销 代 理 机 构 合 作 代 理 销 售, 分 区 域 不 同 销 售 模 式 和 比 例 有 所 不 同 此 外, 为 创 新 营 销 模 式, 加 大 市 场 营 销 力 度,2013 年, 公 司 与 易 居 ( 中 国 ) 控 股 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 易 居 ) 签 订 战 略 合 作 协 议, 通 过 在 传 统 销 售 代 理 和 引 入 移 动 电 商 平 台 等 方 式 加 快 公 司 项 目 销 售 周 转 易 居 是 中 国 首 家 在 美 国 纽 约 股 票 交 易 所 上 市 的 房 地 产 综 合 服 务 商, 在 房 地 产 服 务 行 业 中 积 累 了 丰 富 的 资 源, 有 助 于 公 司 销 售 综 合 实 力 的 提 升 表 10 公 司 地 产 分 区 域 销 售 情 况 ( 单 位 : 万 平 方 米 亿 元 元 / 平 方 米 ) 区 域 项 目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 1~9 月 合 同 销 售 面 积 辽 宁 合 同 销 售 金 额 销 售 均 价 10, , , , 合 同 销 售 面 积 天 津 合 同 销 售 金 额 销 售 均 价 10, , , , 合 同 销 售 面 积 山 东 合 同 销 售 金 额 销 售 均 价 4, , , , 合 同 销 售 面 积 江 苏 合 同 销 售 金 额 销 售 均 价 8, , , , 合 同 销 售 面 积 安 徽 合 同 销 售 金 额 销 售 均 价 6, , , , 合 同 销 售 面 积 浙 江 合 同 销 售 金 额 销 售 均 价 14, , , , 合 同 销 售 面 积 上 海 合 同 销 售 金 额 销 售 均 价 28, , , , 合 同 销 售 面 积 江 西 合 同 销 售 金 额 销 售 均 价 6, , , , 合 同 销 售 面 积 其 他 合 同 销 售 金 额 销 售 均 价 , , 合 同 销 售 面 积 合 计 合 同 销 售 金 额 销 售 均 价 10, , , , 资 料 来 源 : 公 司 提 供 2011~2013 年, 公 司 整 体 合 同 销 售 面 积 和 销 售 额 持 续 快 速 增 长 ; 合 同 销 售 均 价 波 动 增 长, 其 中 2012 年 同 比 下 降 6.92%,2013 年 同 比 增 长 12.96% 2012 年, 公 司 合 同 销 售 收 入 同 比 增 加 亿 元, 主 要 源 自 江 苏 区 域 苏 州 明 珠 城 项 目 和 浙 江 杭 州 新 湖 果 岭 及 武 林 国 际 项 目 销 售 推 盘 力 度 加 大 所 带 动 的 收 入 增 长 2013 年, 公 司 销 售 收 入 同 比 增 加 亿 元, 受 行 业 景 气 度 提 升 带 动, 公 司 各 区 域 推 盘 销 售 力 度 加 大, 多 数 项 目 合 同 销 售 规 模 同 比 增 长 其 中 浙 江 市 场 贡 献 新 增 收 入 亿 元, 主 要 源 自 杭 州 武 林 国 际 项 目 和 公 司 快 周 转 的 乐 清 海 德 公 园 项 目 以 及 丽 水 新 湖 国 际 项 目 的 销 售 增 长 2014 年 地 产 行 业 景 气 度 下 行, 公 司 主 要 市 场 新 建 商 品 房 成 交 规 模 同 比 出 现 大 幅 下 滑, 成 交 均 价 出 现 不 同 幅 度 回 落 2014 年 1~9 月, 公 司 实 现 项 目 合 同 销 售 额 亿 元, 为 2013 年 全 年 的 21

23 54.08%; 销 售 均 价 为 11, 元 / 平 方 米, 较 2013 年 全 年 均 价 上 涨 了 11.61% 受 行 业 景 气 弱 化 影 响, 公 司 项 目 销 售 规 模 持 续 增 长 压 力 较 大 期 间 公 司 部 分 单 价 较 高 项 目 销 售 占 比 上 升 带 动 公 司 期 间 项 目 销 售 均 价 较 2013 年 全 年 水 平 有 所 增 长, 特 别 是 公 司 非 公 开 发 行 募 投 项 目 上 海 新 湖 明 珠 城 项 目 收 入 大 幅 增 长, 均 价 水 平 较 高, 一 定 程 度 上 弱 化 了 公 司 销 售 业 绩 大 幅 下 滑 风 险 公 司 销 售 区 域 分 布 广 泛, 应 对 行 业 周 期 波 动, 区 域 间 及 区 域 内 地 产 项 目 的 轮 动 推 盘 销 售 有 效 降 低 了 单 个 市 场 波 动 对 公 司 整 体 销 售 业 绩 的 影 响 2011~2013 年, 公 司 累 计 实 现 合 同 销 售 收 入 亿 元, 平 均 销 售 价 格 10, 元 / 平 方 米 ; 累 计 结 转 收 入 亿 元, 平 均 价 格 8, 元 / 平 方 米 截 至 2014 年 9 月 底, 公 司 在 开 发 项 目 累 计 实 现 合 同 销 售 收 入 亿 元, 平 均 销 售 均 价 8, 元 / 平 方 米 ; 累 计 结 转 收 入 亿 元, 平 均 销 售 价 格 7, 元 / 平 米 公 司 可 结 转 销 售 额 充 足, 对 未 来 业 绩 形 成 较 好 保 障 2014 年 公 司 主 要 区 域 市 场 受 行 业 景 气 度 下 行 影 响 市 场 活 跃 度 大 幅 减 弱, 部 分 区 域 价 格 下 行 风 险 加 剧, 加 大 了 公 司 项 目 销 售 难 度 公 司 区 域 分 布 中 二 三 线 城 市 占 比 较 高, 经 历 本 轮 景 气 度 下 滑 后 行 业 呈 现 弱 势 复 苏, 部 分 二 三 线 城 市 地 产 库 存 压 力 较 大, 价 格 快 速 反 弹 增 长 可 能 性 较 小, 未 来 中 国 经 济 增 速 或 有 所 放 缓, 支 撑 地 产 价 格 快 速 增 长 动 力 将 弱 于 以 往 总 体 看, 公 司 整 体 销 售 面 积 与 收 入 规 模 有 所 增 长, 销 售 均 价 有 所 提 升, 目 前 可 结 转 销 售 额 较 充 足 2014 年 以 来, 公 司 销 售 情 况 受 市 场 影 响 显 著 下 滑, 未 来 将 面 临 更 为 复 杂 的 行 业 市 场 变 化, 加 速 项 目 开 发 并 持 续 保 持 高 利 润 水 平 的 难 度 加 大 商 业 地 产 及 出 租 物 业 公 司 房 地 产 开 发 产 品 以 住 宅 为 主, 商 业 地 产 开 发 销 售 规 模 相 对 较 小, 产 品 主 要 为 住 宅 项 目 配 套 商 业 近 三 年 公 司 商 业 地 产 销 售 分 别 实 现 结 转 收 入 2.63 亿 元 0.76 亿 元 和 3.14 亿 元 2011~2013 年, 公 司 商 业 地 产 毛 利 率 分 别 为 71.97% 75.13% 51.51% 2014 年 1~9 月 公 司 该 业 务 实 现 收 入 0.82 亿 元, 毛 利 率 35.93% 近 年, 公 司 加 大 了 商 业 地 产 的 开 发 力 度,2011 年, 公 司 在 天 津 静 海 县 布 局 了 天 津 义 乌 商 贸 城 ( 以 下 简 称 义 乌 商 贸 城 ) 大 型 综 合 性 项 目 义 乌 商 贸 城 项 目 毗 邻 静 海 县 行 政 中 心, 距 京 沪 高 铁 天 津 南 站 15 分 钟 车 程 项 目 规 划 打 造 成 与 南 方 义 乌 遥 相 呼 应 成 为 北 方 的 商 品 批 发 集 散 地 和 一 站 式 商 业 中 心 项 目 规 划 建 筑 面 积 万 平 方 米, 其 中 万 平 方 米 拟 发 展 为 出 租 用 途, 预 计 总 投 资 亿 元, 自 筹 亿 元, 贷 款 亿 元 截 至 2014 年 9 月 底, 项 目 累 计 开 工 万 平 方 米, 已 完 成 投 资 亿 元, 尚 未 竣 工, 累 计 实 现 销 售 收 入 2.37 亿 元 目 前 商 业 出 租 部 分 已 进 入 招 商 阶 段 根 据 公 司 与 义 乌 市 个 体 劳 动 者 协 会 中 国 小 商 品 城 分 会 ( 以 下 简 称 义 乌 小 商 品 城 ) 签 订 的 战 略 合 作 协 议, 公 司 将 与 义 乌 小 商 品 城 合 作 开 发 义 乌 商 贸 城, 义 乌 小 商 品 城 负 责 项 目 招 商 引 资 工 作, 将 其 协 会 内 商 家 及 相 关 企 业 引 入 义 乌 商 贸 城 出 租 物 业 方 面,2013 年 ~2014 年 9 月, 公 司 出 租 物 业 收 入 分 别 为 2, 万 元 和 2, 万 元 截 至 2014 年 9 月 底, 公 司 可 出 租 物 业 8.84 万 平 方 米, 已 出 租 7.42 万 平 方 米, 主 要 为 公 司 住 宅 项 目 配 套 商 铺 及 购 物 中 心 及 办 公 写 字 楼 未 来 随 义 乌 商 贸 城 投 入 营 业, 公 司 出 租 物 业 收 入 有 望 实 现 大 幅 增 长, 并 带 来 相 对 稳 定 的 现 金 流 入 3. 海 涂 开 发 业 务 22

24 为 顺 应 国 家 新 一 轮 城 镇 化 发 展 趋 势 和 行 业 发 展 变 化 趋 势, 公 司 加 大 了 大 型 综 合 项 目 的 开 发 力 度 近 年 公 司 通 过 一 二 级 联 动 开 发 模 式 在 温 州 平 阳 和 南 通 启 东 地 区 布 局 了 大 型 综 合 项 目 2012~2013 年 公 司 海 涂 围 垦 业 务 分 别 实 现 营 业 收 入 亿 元 6.29 亿 元, 海 涂 围 垦 业 务 毛 利 率 分 别 为 57.75% 57.17% 2014 年 1~9 月 公 司 该 业 务 实 现 营 业 收 入 0.50 亿 元, 毛 利 率 53.49% 公 司 收 入 规 模 有 所 波 动, 整 体 利 润 率 水 平 较 高 平 阳 海 涂 围 垦 开 务 主 要 由 公 司 子 公 司 平 阳 县 利 得 海 涂 围 垦 开 发 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 平 阳 利 得 ) 负 责 2011 年, 公 司 通 过 收 购 和 增 资 取 得 平 阳 利 得 51% 股 权 公 司 与 少 数 股 东 签 订 了 可 分 配 利 润 协 议, 平 阳 利 得 可 分 配 利 润 在 20 亿 元 ( 含 本 数 ) 以 下 部 分 全 部 归 公 司 所 有, 超 过 部 分 公 司 与 少 数 股 东 按 股 权 比 例 分 配 平 阳 利 得 已 与 平 阳 县 政 府 签 订 了 平 阳 西 湾 海 涂 围 垦 项 目 开 发 建 设 协 议 书, 就 西 湾 海 涂 围 垦 项 目 围 垦 及 后 续 二 级 开 发 事 宜 展 开 合 作 项 目 位 于 东 南 鳌 江 入 海 口 北 侧, 距 平 阳 县 城 约 公 里, 距 温 州 市 公 里 平 阳 利 得 已 向 平 阳 政 府 全 额 缴 纳 相 应 海 域 使 用 金 该 项 目 计 划 开 发 周 期 13 年, 计 划 建 设 成 集 人 居 商 务 休 闲 生 态 于 一 体 的 现 代 化 滨 海 新 城, 着 力 打 造 世 界 温 州 人 家 园 项 目 围 垦 总 面 积 为 806 万 平 方 米, 分 南 北 片 两 期 项 目 开 发 南 片 围 垦 工 程 已 完 工, 并 于 2012 年 由 平 阳 县 完 成 收 储, 收 储 面 积 5,231 亩 ( 万 平 方 米 ), 实 现 收 入 亿 元, 毛 利 率 为 58.47% 公 司 未 收 储 款 在 公 司 应 收 账 款 反 应, 根 据 平 阳 利 得 与 平 阳 县 国 土 资 源 局 签 署 的 收 储 合 同 及 补 充 协 议 未 付 款 项 将 在 2015 年 6 月 付 清 公 司 平 阳 海 涂 围 垦 按 照 收 储 时 点 确 认 收 入, 导 致 公 司 平 阳 围 垦 业 务 收 入 存 在 较 大 波 动 性 公 司 北 片 围 垦 工 程 已 于 2010 年 12 月 开 工, 目 前 正 在 建 设 中, 由 于 需 完 成 去 盐 碱 化 及 地 基 加 固 等 多 项 前 期 工 作, 整 体 开 发 时 间 较 长, 短 期 内 完 成 开 发 收 储 确 认 规 模 收 入 可 能 性 较 低 根 据 平 阳 西 湾 滨 海 新 城 公 司 控 制 性 详 细 规 划 ( 初 稿 ), 围 垦 区 域 内 将 形 成 居 住 商 业 用 途 土 地 5,400 亩 ( 约 万 平 米 ), 其 中 南 片 约 2,500 亩 ( 约 万 平 方 米 ), 北 片 2,900 亩 ( 约 万 平 方 米 ) 二 级 开 发 部 分, 公 司 2013 年 至 2014 年 9 月 底 通 过 招 拍 挂 形 式 取 得 了 占 地 面 积 万 平 方 米 住 宅 商 业 土 地, 平 均 楼 面 地 价 2, 元 / 平 方 米 合 计 支 付 土 地 兑 价 亿 元, 其 中 2013 年 为 亿 元,2014 年 1~9 月 为 5.86 亿 元 目 前 公 司 取 得 该 区 域 土 地 的 项 目 建 设 规 划 仍 在 规 划 中 此 外, 公 司 于 2010 年 起 在 江 苏 启 东 投 资 建 设 长 江 口 圆 陀 角 旅 游 度 假 区 项 目, 包 括 项 目 范 围 内 的 土 地 一 级 开 发 公 共 基 础 设 施 及 部 分 旅 游 设 施 等 的 建 设, 项 目 一 级 开 发 投 入 15 亿 元 项 目 地 块 中 商 住 开 发 用 地 不 低 于 3,000 亩 ( 约 200 万 平 方 米 ) 根 据 公 司 与 启 东 市 人 民 政 府 签 订 的 开 发 建 设 协 议, 公 司 将 参 与 项 目 开 发 后 期 二 级 开 发 事 宜, 土 地 开 发 后 出 让 收 益 由 公 司 与 启 东 市 按 协 议 分 成 2012 年 ~2014 年 9 月 底, 公 司 按 建 设 项 目 的 完 工 进 度 确 认 收 入 2.02 亿 元 6.29 亿 元 和 0.50 亿 元, 毛 利 率 分 别 为 42.00% 57.17% 和 53.49%, 累 计 收 到 海 涂 开 发 款 项 亿 元 公 司 启 东 项 目 收 入 确 认 受 公 司 投 资 建 设 进 度 和 土 地 出 让 因 素 影 响, 存 在 一 定 波 动 近 三 年 一 期, 公 司 在 启 东 开 发 区 域 内 获 得 占 地 面 积 万 平 方 米 土 地 储 备, 累 计 支 付 土 地 出 让 金 金 额 亿 元, 平 均 楼 面 地 价 元 / 平 方 米 二 级 开 发 方 面, 截 至 2014 年 9 月 底, 在 获 取 土 地 中, 公 司 已 形 成 南 通 新 湖 长 江 公 园 规 划, 项 目 占 地 面 积 万 平 方 米, 规 划 建 筑 面 积 万 平 方 米, 累 计 开 工 面 积 万 平 方 米, 预 计 2016 年 ~2017 年 开 始 销 售 23

25 项 目 启 东 圆 陀 角 项 目 温 州 西 湾 项 目 权 益 占 地 面 积 表 11 公 司 海 涂 开 发 概 况 ( 单 位 : 万 平 方 米 亿 元 ) 已 完 成 海 涂 开 发 面 积 项 目 总 投 资 额 截 至 2014 年 9 月 底 已 投 资 额 2014 年 10~12 月 2015 年 投 资 2016 年 投 资 2017 年 投 资 100% % 合 计 -- 1, 资 料 来 源 : 公 司 提 供 总 体 看, 海 涂 开 发 业 务 为 公 司 贡 献 了 较 大 规 模 收 入 和 利 润, 但 收 入 连 续 性 不 强 同 时, 一 二 级 联 动 开 发 有 利 于 公 司 地 产 业 务 持 续 获 得 规 模 优 质 土 地 并 保 持 整 体 土 地 成 本 优 势 但 由 于 项 目 整 体 开 发 周 期 较 长, 投 资 规 模 较 大, 将 带 动 公 司 外 部 融 资 需 求 的 增 加, 加 重 公 司 资 金 周 转 压 力 4. 贸 易 业 务 公 司 商 业 贸 易 业 务 为 传 统 简 单 的 转 手 贸 易 模 式, 涉 及 的 主 要 贸 易 品 种 为 铜 黄 金 化 工 产 品 和 煤 炭 等, 在 采 购 与 销 售 环 节 的 定 价 原 则 均 为 以 市 场 价 为 基 准, 由 购 销 双 方 协 商 确 定 在 采 购 环 节 中 主 要 供 应 商 为 工 业 企 业 贸 易 商 和 黄 金 交 易 所 等, 在 销 售 环 节 中 主 要 客 户 为 贸 易 商 和 黄 金 交 易 所 等 表 12 公 司 贸 易 品 种 及 贸 易 额 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 品 种 类 2011 年 2012 年 2013 年 14 年 1~9 月 煤 炭 5, , 黄 金 交 易 95, , , , 化 工 原 料 49, , , , 铜 162, , , , 农 作 物 , 白 银 , 铝 锭 , , 其 他 合 计 313, , , , 资 料 来 源 : 公 司 提 供 近 三 年, 公 司 贸 易 收 入 规 模 持 续 增 长, 对 公 司 整 体 收 入 形 成 了 重 要 补 充 但 整 体 毛 利 率 较 低, 2011~2013 年 毛 利 率 水 平 分 别 为 0.10% 0.18% 0.13%, 对 公 司 利 润 贡 献 有 限 5. 股 权 投 资 金 融 股 权 投 资 公 司 在 积 极 发 展 房 地 产 开 发 主 业 的 基 础 上, 适 度 对 金 融 投 资 领 域 进 行 了 布 局, 近 年 实 现 了 较 大 规 模 的 投 资 收 益, 对 公 司 整 体 利 润 形 成 了 良 好 补 充 公 司 所 投 资 参 股 企 业 中 金 融 领 域 企 业 数 量 占 比 较 高 近 年, 公 司 先 后 投 资 了 成 都 农 村 商 业 银 行 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 成 都 农 商 行 ) 盛 京 银 行 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 盛 京 银 行 ) 吉 林 银 行 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 吉 林 银 行 ) 长 城 证 券 股 份 有 限 责 任 公 司 湘 财 证 券 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 湘 财 证 券 ) 等 公 司 股 权 ; 并 于 2011 年 发 起 设 立 了 锦 泰 财 产 保 险 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 锦 泰 保 险 ) 除 上 述 投 资 参 股 企 业 外, 公 司 控 股 新 湖 期 货 有 限 公 司, 持 股 比 例 91.67% 近 年, 公 司 根 据 对 金 融 股 权 的 整 体 规 划, 对 所 持 金 融 股 权 进 行 了 调 整 24

26 转 让 股 权 方 面,2013 年, 公 司 处 置 了 成 都 农 商 行 48,750 万 股 股 权, 取 得 处 置 价 款 8.73 亿 元 该 笔 股 权 公 司 2009 年 出 资 6.53 亿 元 取 得, 持 有 期 获 得 现 金 股 利 1.56 亿 元 2014 年 5 月, 公 司 转 让 持 有 的 吉 林 银 行 全 部 股 权, 该 笔 股 权 2008 年 公 司 取 得 成 本 1.8 亿 元, 本 次 转 让 价 格 2.02 亿 元, 持 有 期 获 得 现 金 股 利 0.34 亿 元 表 13 截 至 2014 年 9 月 底 公 司 主 要 投 资 参 股 金 融 股 权 及 持 有 上 市 公 司 股 权 情 况 公 司 最 初 投 资 成 本 ( 万 元 ) 期 末 持 股 ( 万 股 ) 持 股 % 星 美 文 化 集 团 控 股 有 限 公 司 11, , 长 城 证 券 有 限 责 任 公 司 7, , 盛 京 银 行 股 份 有 限 公 司 45, , 湘 财 证 券 股 份 有 限 公 司 11, , 锦 泰 财 产 保 险 股 份 有 限 公 司 20, , 温 州 银 行 股 份 有 限 公 司 133, , 资 料 来 源 : 公 司 提 供 买 入 股 权 方 面, 公 司 2013 年 竞 得 温 州 银 行 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 温 州 银 行 ) 定 向 增 发 股 份 35,000 万 股, 投 资 总 额 亿 元, 并 于 2014 年 获 得 银 监 会 批 复, 公 司 持 有 其 13.96% 股 份 2012 年 和 2013 年 温 州 银 行 分 别 实 现 营 业 收 入 亿 元 和 亿 元, 同 期 实 现 净 利 润 分 别 为 5.48 亿 元 和 7.05 亿 元 此 外, 公 司 拟 收 购 参 股 公 司 新 湖 控 股 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 新 湖 控 股, 公 司 持 股 比 例 为 48%) 持 有 的 阳 光 保 险 集 团 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 阳 光 保 险 )6.26% 的 股 权 ( 共 42,000 万 股 ), 转 让 价 格 亿 元, 阳 光 保 险 2012 年 和 2013 年 实 现 营 业 收 入 分 别 为 亿 元 和 亿 元, 同 期 实 现 净 利 润 为 0.77 亿 元 和 1.11 亿 元 公 司 参 股 的 盛 京 银 行 2012 年 和 2013 年 实 现 营 业 收 入 分 别 为 亿 元 和 亿 元, 实 现 净 利 润 亿 元 和 亿 元 根 据 公 司 战 略 规 划, 公 司 计 划 打 造 互 联 网 金 融 平 台, 将 所 投 资 的 金 融 企 业 整 合 归 拢 到 移 动 互 联 网 金 融 平 台 上, 形 成 协 同 整 合 效 应, 实 现 资 源 业 务 客 户 产 品 在 互 联 网 平 台 上 的 共 享 总 体 看, 公 司 通 过 调 整 金 融 股 权 投 资 为 公 司 带 来 了 较 大 规 模 的 投 资 收 益, 同 时 未 来 持 续 持 有 的 金 融 股 权 盈 利 性 较 强, 有 望 为 公 司 持 续 贡 献 一 定 规 模 的 投 资 收 益 非 金 融 股 权 投 资 公 司 近 年 投 资 了 上 海 大 智 慧 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 大 智 慧 ) 浙 江 金 洲 管 道 科 技 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 金 洲 管 道 ) 和 浙 江 古 纤 道 新 材 料 股 份 有 限 公 司 等 企 业 其 中, 金 洲 管 道 和 大 智 慧 已 实 现 上 市 2013 年 公 司 处 置 金 洲 管 道 2,762 万 股 股 权, 转 让 时 产 生 投 资 收 益 1.63 亿 元 ; 该 笔 股 权 公 司 2007 年 通 过 受 让 股 权 方 式 取 得 2,000 万 股 股 权, 持 有 期 获 得 现 金 股 利 0.07 亿 元 2013 年 12 月 和 2014 年 上 半 年, 公 司 减 持 大 智 慧 8,634 万 股 股 权 和 8,097 万 股 股 权, 减 持 时 共 产 生 投 资 收 益 6.31 亿 元, 截 至 2014 年 6 月 30 日, 公 司 全 部 减 持 大 智 慧 股 权 ; 该 笔 股 权 公 司 2009 年 出 资 3.52 亿 元 取 得, 持 有 期 间 获 得 现 金 股 利 0.16 亿 元 根 据 大 智 慧 及 财 汇 科 技 拟 与 湘 财 证 券 现 有 全 体 股 东 签 署 重 组 意 向 书, 拟 通 过 向 湘 财 证 券 全 体 股 东 非 公 开 发 行 大 智 慧 股 份 及 支 付 现 金 的 方 式 购 买 湘 财 证 券 100% 的 股 份 财 汇 科 技 拟 以 现 金 方 式 购 买 新 湖 控 股 持 有 的 湘 财 证 券 11,190 万 股 股 份 ( 占 总 股 本 3.5%), 大 智 慧 将 拟 以 发 行 股 份 方 式 购 买 其 他 股 东 ( 包 含 公 司 ) 持 有 的 剩 余 湘 财 证 券 308,535 万 股 份 ( 占 总 股 本 96.5%) 新 湖 控 股 直 接 持 有 湘 财 证 券 227,474 万 股 股 份 ( 占 总 股 本 的 71.15%) 25

27 总 体 看, 公 司 非 金 融 板 块 股 权 投 资 业 务 近 年 为 公 司 贡 献 了 较 为 可 观 的 投 资 收 益 未 来 大 智 慧 与 湘 财 证 券 完 成 重 组 后, 公 司 仍 将 持 有 大 智 慧 和 星 美 文 化 等 上 市 公 司 股 权 此 外 公 司 还 拥 有 部 分 未 上 市 公 司 项 目 储 备, 对 未 来 股 权 投 资 业 务 的 持 续 发 展 形 成 一 定 支 撑 但 由 于 投 资 周 期 和 退 出 时 点 的 不 同, 公 司 股 权 投 资 板 块 投 资 收 益 有 较 大 的 波 动 性, 可 能 影 响 公 司 投 资 收 益 整 体 稳 定 性 6. 经 营 效 率 2011~2013 年, 公 司 持 续 扩 大 融 资 规 模, 资 产 总 额 年 均 复 合 增 长 28.81%, 所 有 者 权 益 复 合 增 加 11.71%; 受 房 地 产 市 场 状 况 影 响, 公 司 近 三 年 营 业 收 入 波 动 较 大, 年 均 复 合 增 长 17.34%, 净 利 润 年 均 减 少 18.19% 受 一 级 开 发 土 地 收 储 款 支 付 进 度 影 响, 公 司 应 收 账 款 周 转 率 三 年 来 大 幅 下 降, 分 别 为 次 4.43 次 和 2.34 次 受 公 司 开 发 规 模 扩 大 变 化, 公 司 存 货 周 转 率 和 总 资 产 周 转 率 均 呈 下 降 态 势, 近 三 年 存 货 周 转 率 分 别 为 0.29 次 0.28 次 和 0.25 次 ; 近 三 年 总 资 产 周 转 率 分 别 为 0.21 次 0.24 次 和 0.18 次 从 同 行 业 上 市 公 司 比 较 情 况 看 ( 详 见 下 表 ), 公 司 存 货 周 转 率 处 于 行 业 正 常 水 平 ; 总 资 产 周 转 率 偏 低 ; 由 于 公 司 一 级 土 地 开 发 规 模 较 大, 应 收 账 款 周 转 率 较 低 整 体 看, 公 司 经 营 效 率 一 般 表 年 房 地 产 开 发 类 上 市 公 司 经 营 效 率 指 标 ( 单 位 : 次 ) 证 券 简 称 应 收 账 款 周 转 率 存 货 周 转 率 总 资 产 周 转 率 万 科 A 招 商 地 产 保 利 地 产 世 茂 股 份 荣 盛 发 展 东 华 实 业 绿 景 控 股 新 湖 中 宝 资 料 来 源 :Wind 资 讯 ; 注 : 为 便 于 同 业 比 较, 本 表 数 据 引 自 wind, 应 收 账 款 及 存 货 计 算 均 为 净 额 口 径, 与 本 报 告 附 表 口 径 有 一 定 差 异 7. 关 联 交 易 公 司 关 联 交 易 主 要 包 括 子 公 司 向 公 司 提 供 物 业 服 务 证 券 交 易 服 务 等 劳 务 服 务 所 需 支 付 的 物 业 服 务 费 和 佣 金 支 出 关 联 方 之 间 的 资 金 拆 借 以 及 参 股 公 司 盛 京 银 行 向 公 司 提 供 的 银 行 贷 款 等 其 中 劳 务 费 用 均 按 协 商 价 交 易 ; 提 供 的 银 行 贷 款 利 率 在 中 国 人 民 银 行 公 布 的 贷 款 利 率 区 间 内 随 着 公 司 业 务 规 模 的 扩 大, 接 受 劳 务 的 关 联 交 易 规 模 呈 逐 年 增 长 态 势,2013 年 约 为 6, 万 元 2013 年 盛 京 银 行 向 公 司 提 供 贷 款 95,000 万 元, 较 2012 年 增 长 5.33 倍 对 外 投 资 的 重 大 关 联 交 易 方 面, 公 司 近 年 来 持 续 对 新 湖 控 股 增 资,2013 年 增 加 注 册 资 本 33,163 万 元, 均 由 公 司 以 1.35 元 / 股 的 价 格 认 缴, 增 资 后 新 湖 控 股 注 册 资 本 415,385 万 元, 公 司 持 股 48%, 新 湖 集 团 对 新 股 控 股 持 股 52% 总 体 看, 公 司 与 关 联 方 交 易 与 资 金 往 来 有 利 于 公 司 整 体 经 营 发 展 8. 重 大 事 项 公 司 于 2014 年 11 月 完 成 非 公 开 发 行 亿 股, 发 行 价 格 3.10 元 / 股, 募 集 资 金 总 金 额 亿 元, 扣 除 发 行 费 用 后, 净 募 集 资 金 亿 元 其 中 亿 元 计 入 实 收 资 本,36.63 亿 元 计 入 26

28 资 本 公 积 公 司 注 册 资 本 和 实 收 资 本 相 应 增 加 至 亿 元 本 次 事 项 已 经 天 健 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 审 验 此 次 非 公 开 发 行 完 成 后, 新 湖 集 团 持 有 公 司 亿 股, 持 股 比 例 为 47.39%; 并 通 过 其 控 股 或 全 资 子 公 司 间 接 持 股 8.37%, 新 湖 集 团 仍 为 公 司 控 股 股 东, 黄 伟 仍 为 公 司 实 际 控 制 人 公 司 本 次 非 公 开 发 行 募 集 资 金 用 于 其 在 上 海 普 陀 区 及 闸 北 区 的 棚 户 区 改 造 项 目 上 海 新 湖 明 珠 城 三 期 三 标 段 四 标 段 地 处 上 海 市 普 陀 区 东 新 村 地 块, 东 南 毗 邻 苏 州 河, 北 抵 轻 轨 明 珠 线, 西 至 东 新 支 路 及 合 德 里 地 块 边 缘 该 项 目 是 上 海 市 内 环 线 以 内 最 大 的 365 旧 城 改 造 项 目 之 一, 也 是 普 陀 区 365 棚 户 区 改 造 的 重 点 项 目 项 目 地 理 位 置 优 越, 交 通 便 利, 且 紧 靠 苏 州 河, 景 观 资 源 较 好 三 期 三 标 段 建 设 期 为 2005 年 下 半 年 至 2014 年 下 半 年 ; 三 期 四 标 段 建 设 期 为 2014 年 上 半 年 至 2019 年 下 半 年 该 项 目 总 投 资 预 计 亿 元, 预 计 实 现 销 售 收 入 亿 元, 净 利 润 亿 元 上 海 新 湖 青 蓝 国 际 位 于 上 海 闸 北 区 内 环 线 内, 与 虹 口 区 接 邻 ; 东 依 东 宝 兴 路 南 临 芷 江 中 路 西 达 宝 昌 路, 北 至 青 云 路 该 项 目 是 上 海 市 新 一 轮 365 旧 城 改 造 的 重 点 项 目 之 一, 是 闸 北 区 旧 城 棚 户 区 改 造 的 民 生 工 程 项 目, 同 时 也 是 闸 北 区 内 环 线 以 内 较 大 的 成 片 改 造 地 块 项 目 周 边 住 宅 需 求 量 较 大, 项 目 开 发 有 助 于 满 足 市 场 刚 性 需 求 该 项 目 一 期 建 设 期 为 2012 年 下 半 年 至 2015 年 下 半 年 二 期 建 设 期 为 2015 年 下 半 年 至 2018 年 下 半 年 项 目 总 投 资 预 计 亿 元, 预 计 实 现 销 售 收 入 亿 元, 净 利 润 亿 元 公 司 非 公 开 发 行 股 票 成 功, 有 助 于 其 棚 户 区 改 造 项 目 的 进 度 进 一 步 加 快 以 及 其 综 合 竞 争 实 力 的 提 升 同 时, 本 次 非 公 开 发 行 后, 公 司 权 益 资 本 得 到 进 一 步 充 实, 有 效 降 低 了 公 司 资 产 负 债 率 水 平, 并 有 效 补 充 了 公 司 整 体 流 动 性 非 公 开 发 行 后, 以 2014 年 9 月 底 数 据 测 算, 不 考 虑 其 他 因 素, 公 司 资 产 负 债 率 和 全 部 债 务 资 本 化 比 率 分 别 从 78.19% 和 70.82% 下 降 至 72.20% 和 63.75% 2014 年 12 月 18 日, 公 司 董 事 会 审 议 通 过 新 湖 中 宝 股 份 有 限 公 司 非 公 开 发 行 股 票 预 案, 根 据 预 案, 公 司 计 划 非 公 开 发 行 不 超 过 96, 万 股 ( 含 96, 万 股 ) 股 份, 发 行 价 格 不 低 于 5.17 元 / 股 ( 具 体 发 行 价 格 将 在 本 次 发 行 获 得 中 国 证 监 会 核 准 后, 由 股 东 大 会 授 权 董 事 会 根 据 竞 价 结 果, 与 本 次 发 行 的 保 荐 机 构 协 商 确 定 ) 2015 年 1 月 5 日, 公 司 2015 年 第 一 次 临 时 股 东 大 会 审 议 通 过 了 关 于 公 司 非 公 开 发 行 A 股 股 票 方 案 的 议 案 该 非 公 开 发 行 尚 需 获 得 中 国 证 监 会 的 核 准 9. 经 营 关 注 主 要 区 域 市 场 价 格 下 行 风 险 加 剧 2014 年 公 司 主 要 区 域 市 场 受 行 业 景 气 度 下 行 影 响 市 场 活 跃 度 大 幅 减 弱, 部 分 区 域 价 格 下 行 风 险 加 剧 加 大 了 公 司 项 目 销 售 难 度 公 司 区 域 分 布 中 二 三 线 城 市 占 比 较 高, 经 历 本 轮 景 气 度 下 滑 后 行 业 呈 现 弱 势 复 苏, 部 分 二 三 线 城 市 地 产 库 存 压 力 较 大, 价 格 快 速 反 弹 增 长 可 能 性 较 小, 未 来 中 国 经 济 增 速 或 有 所 放 缓, 支 撑 地 产 价 格 快 速 增 长 动 力 将 弱 于 以 往 公 司 将 面 临 更 为 复 杂 的 行 业 市 场 变 化, 加 速 项 目 开 发 并 持 续 保 持 高 利 润 水 平 的 难 度 加 大 短 期 偿 付 压 力 大 近 年 公 司 项 目 建 设 支 出 和 土 地 支 出 规 模 相 对 较 大, 公 司 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 持 续 为 净 流 出, 且 债 务 负 担 略 重, 面 临 一 定 短 期 偿 付 压 力 未 来 公 司 项 目 开 发 支 出 规 模 大, 行 业 景 气 度 下 滑, 公 司 销 售 难 度 加 大 等 因 素 加 重 了 公 司 资 金 周 转 压 力 10. 未 来 发 展 27

29 在 原 有 以 地 产 为 主 业, 适 当 辅 之 于 金 融 资 源 等 高 效 投 资 的 发 展 战 略 基 础 上, 公 司 2013 年 进 一 步 明 确 了 以 地 产 金 融 双 主 业 的 发 展 模 式, 提 出 通 过 地 产 与 金 融 协 同 发 展, 提 升 资 源 获 取 客 户 把 握 能 力, 强 化 服 务 创 新 能 力, 追 求 有 质 量 均 衡 和 风 险 可 控 的 可 持 续 增 长 的 经 营 思 路 地 产 领 域 方 面, 公 司 将 优 化 地 产 行 业 的 战 略 布 局, 积 极 调 整 地 产 资 源 结 构 和 地 产 产 品 结 构 同 时 公 司 将 持 续 优 化 管 控 模 式, 提 升 产 品 品 质, 强 化 精 细 化 管 理 水 平, 提 升 专 业 化 运 作 能 力, 促 进 公 司 价 值 增 长 此 外, 公 司 将 积 极 探 索 商 业 地 产 经 营 房 地 产 基 金 等 业 务 ; 继 续 完 善 土 地 一 级 开 发 方 式, 拿 地 策 略 依 旧 坚 持 适 度 获 取, 销 售 与 拿 地 规 模 相 匹 配, 确 保 公 司 主 业 维 持 可 持 续 的 发 展 和 增 长 开 发 节 奏 上, 公 司 计 划 加 快 开 发 节 奏 加 大 销 售 回 笼 力 度 金 融 领 域 方 面, 公 司 计 划 整 合 金 融 资 源, 打 造 互 联 网 金 融 平 台, 拟 将 其 投 资 及 控 股 的 金 融 企 业 整 合 到 互 联 网 金 融 平 台 上, 形 成 协 同 整 合 效 应 同 时 积 极 探 索 社 区 金 融 业 务 模 式, 打 造 一 个 轻 资 产 以 社 区 金 融 服 务 为 主 业 的 服 务 型 企 业, 通 过 互 联 网 金 融 与 社 区 金 融 有 机 融 合, 满 足 社 区 居 民 金 融 服 务 需 求 未 来 投 资 上, 公 司 主 要 在 建 及 拟 建 地 产 项 目 2015~2017 年 计 划 投 资 额 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 投 资 规 模 依 然 较 大, 将 导 致 公 司 对 外 融 资 需 求 的 持 续 增 长 七 财 务 分 析 1. 财 务 概 况 公 司 提 供 的 2011~2013 年 财 务 报 表 均 已 经 由 天 健 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 审 计, 并 出 具 了 标 准 无 保 留 意 见 的 审 计 意 见 公 司 提 供 的 2014 年 前 三 季 度 财 务 数 据 未 经 审 计 公 司 于 2014 年 7 月 23 日 起 实 施 国 家 财 政 部 2014 修 订 的 企 业 会 计 准 则 基 本 准 则, 并 对 财 务 数 据 进 行 了 追 溯 调 整 公 司 2012 年 较 2011 年 合 并 范 围 新 增 加 7 家 子 公 司, 不 再 纳 入 合 并 范 围 的 11 家 子 公 司 ;2013 年 较 2012 年 合 并 范 围 新 增 加 9 家 子 公 司, 不 再 纳 入 合 并 范 围 的 2 家 子 公 司 ; 公 司 增 加 及 减 少 的 子 公 司 规 模 不 大, 利 润 贡 献 不 大, 三 年 数 据 可 比 性 较 强 截 至 2013 年 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 负 债 合 计 亿 元, 所 有 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 ) 亿 元 2013 年 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 )9.75 亿 元,2013 年 公 司 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 为 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 亿 元 截 至 2014 年 9 月 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 负 债 合 计 亿 元, 所 有 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 ) 亿 元 2014 年 1~9 月 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 )4.55 亿 元,2014 年 1~9 月 公 司 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 为 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 亿 元 2. 资 产 质 量 2011~2013 年 底, 公 司 资 产 规 模 快 速 增 长, 年 均 复 合 增 长 28.81%, 主 要 系 货 币 资 金 和 存 货 的 增 长 所 致 资 产 构 成 以 流 动 资 产 中 的 货 币 资 金 和 存 货 为 主 截 至 2013 年 底, 公 司 资 产 总 额 为 亿 元, 较 年 初 增 长 26.09%; 其 中 流 动 资 产 占 83.07%, 非 流 动 资 产 占 16.93%, 流 动 资 产 高 占 比 符 合 房 地 产 开 发 企 业 特 征 流 动 资 产 2011~2013 年 底, 公 司 流 动 资 产 规 模 快 速 增 长, 年 均 复 合 增 长 32.72%, 主 要 是 由 于 货 币 资 金 其 他 应 收 款 和 存 货 的 增 长 所 致 截 至 2013 年 底, 公 司 流 动 资 产 合 计 亿 元, 较 年 初 增 长 28.05%, 28

30 从 构 成 来 看, 主 要 是 由 货 币 资 金 ( 占 20.65%) 存 货 ( 占 66.55%) 应 收 账 款 ( 占 6.42%) 其 他 应 收 款 ( 占 1.39%) 及 其 他 流 动 资 产 ( 占 3.59%) 构 成 图 9 截 至 2013 年 底 公 司 流 动 资 产 构 成 其 他 流 动 资 产 3.59% 存 货 66.55% 其 他 1.40% 货 币 资 金 20.65% 应 收 账 款 6.42% 其 他 应 收 款 1.39% 资 料 来 源 : 公 司 年 报 2011~2013 年 底, 公 司 货 币 资 金 规 模 快 速 增 长, 年 均 复 合 增 长 40.08% 截 至 2013 年 底, 公 司 货 币 资 金 亿 元, 较 年 初 增 长 38.32%, 其 中 使 用 受 限 资 金 为 亿 元 ( 主 要 含 用 于 质 押 的 定 期 存 款 7.97 亿 元 其 他 货 币 资 金 中 银 行 承 兑 汇 票 保 证 金 1.26 亿 元 银 行 贷 款 保 证 金 0.88 亿 元 按 揭 担 保 保 证 金 0.83 亿 元 期 货 客 户 保 证 金 亿 元 ) 2011~2013 年 底, 公 司 应 收 账 款 呈 波 动 上 升 趋 势, 截 至 2013 年 底, 公 司 应 收 账 款 账 面 余 额 为 亿 元, 计 提 坏 账 准 备 2.73 亿 元 ( 含 计 提 应 收 平 阳 一 级 开 发 项 目 坏 账 准 备 2.71 亿 元 ), 应 收 账 款 账 面 净 值 为 亿 元, 其 中 应 收 平 阳 县 滨 海 新 区 建 设 管 理 委 员 会 款 项 亿 元, 占 公 司 应 收 账 款 账 面 余 额 的 99.63%, 该 款 项 系 子 公 司 平 阳 县 利 得 海 涂 围 垦 开 发 有 限 公 司 应 收 平 阳 县 滨 海 新 区 建 设 管 理 委 员 会 的 土 地 收 储 款, 客 户 集 中 度 高 公 司 应 收 账 款 账 龄 情 况 : 其 中 1 年 以 内 占 0.03%, 1~2 年 占 99.87%,2~3 年 占 0.07%,5 年 以 上 占 0.03%, 总 体 账 龄 期 限 不 长 公 司 已 与 平 阳 政 府 签 订 了 补 充 协 议, 平 阳 利 得 应 收 款 将 于 2015 年 6 月 前 到 位 公 司 其 他 应 收 款 主 要 系 往 来 款 项,2011~2013 年 底, 公 司 其 他 应 收 款 逐 年 增 长, 年 均 复 合 增 长 58.37% 截 至 2013 年 底, 公 司 其 他 应 收 款 账 面 余 额 为 7.41 亿 元, 计 提 坏 账 准 备 0.63 亿 元, 其 他 应 收 款 账 面 净 额 为 6.78 亿 元, 较 年 初 增 长 87.09%; 其 中 其 他 应 收 款 前 5 名 账 面 余 额 合 计 5.59 亿 元, 占 比 为 75.49%, 账 龄 客 户 集 中 度 较 高, 主 要 为 应 收 股 权 及 债 权 转 让 款 (2.95 亿 元 ) 往 来 款 (2.09 亿 元 ) 及 保 证 金 (0.56 亿 元 ) 等 款 项 从 账 龄 来 看,1 年 以 内 占 比 81.03%,1~2 年 占 比 9.39%,2~3 年 占 比 3.90%,3~5 年 占 比 3.88%,5 年 以 上 占 比 1.80%, 综 合 来 看 公 司 其 他 应 收 款 客 户 集 中 度 较 高, 账 龄 较 短 2011~2013 年 底, 公 司 存 货 逐 年 增 长, 年 均 复 合 增 长 26.36% 主 要 受 公 司 项 目 开 发 投 入 增 加 及 土 地 购 置 规 模 增 加 影 响 截 至 2013 年 底, 公 司 存 货 账 面 余 额 为 亿 元, 计 提 跌 价 准 备 0.54 亿 元, 存 货 账 面 净 额 为 亿 元, 较 年 初 增 加 35.37%; 主 要 由 开 发 成 本 ( 占 账 面 余 额 的 90.79%) 和 开 发 产 品 ( 占 账 面 余 额 的 9.07%), 其 中 开 发 成 本 主 要 系 房 地 产 开 发 和 建 设 阶 段 支 付 的 土 地 出 让 金 利 息 及 项 目 建 设 款, 开 发 产 品 主 要 系 已 完 工 的 开 发 楼 盘 ; 其 中 有 亿 元 用 于 抵 押 担 保, 占 公 司 2013 年 底 存 货 账 面 价 值 的 40.70%, 存 货 受 限 比 例 较 高, 一 定 程 度 上 影 响 了 公 司 整 体 资 产 的 流 动 性 2011~2013 年 底, 公 司 其 他 流 动 资 产 逐 年 增 长, 年 均 复 合 增 长 36.56% 截 至 2013 年 底, 公 司 其 他 流 动 资 产 账 面 余 额 为 亿 元, 较 年 初 增 加 16.82%; 主 要 为 公 司 存 出 保 证 金 预 缴 的 房 产 预 售 相 关 税 金 及 待 摊 费 用 等 款 项 29

31 非 流 动 资 产 公 司 非 流 动 资 产 规 模 相 对 较 小,2011~2013 年 底, 公 司 非 流 动 资 产 逐 年 增 长, 年 均 复 合 增 长 13.63% 截 至 2013 年 底, 公 司 非 流 动 资 产 为 亿 元, 较 年 初 增 长 17.28%, 主 要 由 可 供 出 售 金 融 资 产 ( 占 16.03%) 长 期 股 权 投 资 ( 占 50.36%) 及 开 发 支 出 ( 占 7.27%) 其 他 非 流 动 资 产 ( 占 15.64%) 构 成 图 10 截 至 2013 年 底 公 司 非 流 动 资 产 构 成 其 他 非 流 动 资 产 15.64% 开 发 支 出 7.27% 其 他 10.70% 长 期 股 权 投 资 50.36% 可 供 出 售 金 融 资 产 16.03% 资 料 来 源 : 公 司 年 报 2011~2013 年 底, 公 司 可 供 出 售 金 融 资 产 波 动 增 长, 年 均 复 合 增 长 17.60% 截 至 2013 年 底, 公 司 可 供 出 售 金 融 资 产 账 面 价 值 为 亿 元, 主 要 系 公 司 委 托 国 投 瑞 银 基 金 管 理 有 限 公 司 进 行 境 外 投 资 资 产 6.22 亿 元 以 及 公 司 对 湘 财 证 券 有 限 公 司 浙 江 古 纤 道 新 材 料 股 份 有 限 公 司 等 7 家 企 业 进 行 的 长 期 股 权 投 资, 后 者 按 2014 年 修 订 的 会 计 准 则 追 溯 调 整 纳 入 可 供 出 售 金 融 资 产 2011~2013 年 底, 公 司 长 期 股 权 投 资 呈 持 续 上 升 趋 势, 年 均 变 动 率 为 4.16%, 截 至 2013 年 底, 公 司 长 期 股 权 投 账 面 价 值 为 亿 元, 主 要 为 公 司 持 有 新 湖 控 股 (23.80 亿 元 ) 盛 京 银 行 (16.19 亿 元 ) 等 6 家 公 司 的 股 权 2011~2013 年 底, 公 司 无 形 资 产 呈 逐 年 下 降 趋 势, 年 均 变 动 率 为 3.84% 截 至 2013 年 底, 公 司 无 形 资 产 账 面 原 值 为 3.18 亿 元, 累 计 摊 销 额 为 0.51 亿 元, 无 形 资 产 账 面 净 值 为 2.67 亿 元, 主 要 系 探 矿 采 矿 权 ( 占 59.58%) 和 特 许 权 ( 占 32.84%) 其 中 特 许 权 系 二 级 子 公 司 嘉 兴 市 南 湖 国 际 教 育 投 资 有 限 公 司 根 据 与 嘉 兴 市 秀 城 区 秀 洲 区 人 民 政 府 签 订 的 特 许 办 学 协 议, 采 用 建 设 经 营 移 交 方 式 (BOT) 取 得 的 嘉 兴 市 南 湖 国 际 实 验 学 校 嘉 兴 高 级 中 学 及 嘉 兴 市 秀 洲 现 代 实 验 学 校 的 特 许 办 学 权 探 矿 采 矿 权 系 子 公 司 丰 宁 承 龙 矿 业 有 限 公 司 取 得 的 好 村 沟 金 银 钼 矿 探 矿 权 ( 账 面 原 值 1.59 亿 元 ), 截 至 2014 年 9 月 底 正 在 办 理 探 矿 权 转 采 矿 权 登 记 手 续 2011~2013 年 底, 公 司 开 发 支 出 呈 波 动 上 升 趋 势, 年 均 变 动 率 为 4.51% 截 至 2013 年 底, 公 司 开 发 支 出 账 面 价 值 为 7.21 亿 元, 其 中 子 公 司 贵 州 新 湖 能 源 有 限 公 司 对 所 属 贵 州 省 纳 雍 县 沙 子 岭 煤 矿 旧 院 煤 矿 探 矿 权 支 出 占 98.96% 2011 年 底 和 2013 年 底, 公 司 其 他 非 流 动 资 产 分 别 为 1.30 亿 元 和 亿 元 截 至 2013 年 底, 公 司 其 他 非 流 动 资 产 账 面 价 值 为 亿 元, 主 要 为 预 付 投 资 款 亿 元, 系 公 司 已 认 购 温 州 银 行 的 股 份, 但 认 购 股 份 事 项 尚 待 中 国 银 行 业 监 督 管 理 委 员 会 等 相 关 部 门 审 查 批 准 后 生 效, 所 以 暂 挂 账 其 他 非 流 动 资 产 科 目, 另 子 公 司 平 阳 县 利 得 海 涂 围 垦 开 发 有 限 公 司 认 购 苏 信 理 财 - 信 诚 J1303 事 务 管 理 集 合 资 金 信 托 计 划 信 托 产 品 2.00 亿 元 截 至 2014 年 9 月 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 较 2013 年 底 增 长 11.87%, 主 要 是 由 存 货 增 长 所 致 ;2014 年 9 月 底 公 司 其 他 非 流 动 资 产 较 比 2013 年 底 减 少 亿 元, 主 要 受 2014 年 30

32 公 司 在 温 州 银 行 派 有 董 事 并 且 该 投 资 事 项 已 经 取 得 中 国 银 行 业 监 督 管 理 委 员 会 的 批 复, 公 司 将 对 温 州 银 行 亿 元 的 投 资 款 转 入 长 期 股 权 投 资 影 响 截 至 2014 年 9 月 底, 公 司 存 货 为 亿 元, 较 2013 年 底 增 加 亿 元, 主 要 系 义 乌 商 贸 城 上 海 新 湖 明 珠 城 杭 州 香 格 里 拉 及 上 海 青 蓝 国 际 等 项 目 的 投 入 增 加 所 致 截 至 2014 年 9 月 底, 公 司 资 产 中 受 限 资 产 合 计 亿 元, 占 资 产 总 额 的 40.13%, 其 中 货 币 资 金 亿 元, 存 货 亿 元, 长 期 股 权 投 资 亿 元 总 体 看, 公 司 开 发 投 入 规 模 持 续 增 长, 带 动 资 产 规 模 大 幅 增 长 ; 公 司 资 产 中 流 动 资 产 占 比 高, 存 货 中 以 土 地 及 工 程 项 目 为 主, 公 司 整 体 质 量 较 好, 但 货 币 资 金 与 存 货 受 限 比 例 较 高, 对 公 司 未 来 偿 付 能 力 和 融 资 空 间 有 一 定 不 利 影 响 3. 负 债 及 所 有 者 权 益 负 债 2011~2013 年 底, 公 司 负 债 规 模 快 速 增 长, 年 均 复 合 增 长 36.16% 截 至 2013 年 底, 公 司 负 债 合 计 亿 元, 较 年 初 增 长 36.46% 从 结 构 来 看, 截 至 2013 年 底, 流 动 负 债 占 比 60.85%, 非 流 动 负 债 占 39.15%, 公 司 以 流 动 负 债 为 主 2011~2013 年 底, 公 司 流 动 负 债 规 模 逐 年 增 长, 年 均 复 合 增 长 38.13%, 主 要 受 应 付 账 款 和 预 收 账 款 增 加 所 致 截 至 2013 年 底, 公 司 流 动 负 债 合 计 亿 元, 较 年 初 增 长 22.02%, 以 短 期 借 款 ( 占 10.46%) 预 收 款 项 ( 占 25.81%) 其 他 应 付 款 ( 占 7.03%) 和 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 ( 占 29.17%) 和 其 他 流 动 负 债 ( 占 14.41%) 为 主 ( 如 下 图 所 示 ) 图 年 底 公 司 流 动 负 债 构 成 其 他 流 动 负 债 14.41% 其 他 13.12% 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 29.17% 预 收 款 项 25.81% 短 期 借 款 10.46% 其 他 应 付 款 7.03% 资 料 来 源 : 公 司 年 报 2011~2013 年 底, 公 司 短 期 借 款 规 模 波 动 较 大, 年 均 减 少 7.09% 截 至 2013 年 底, 公 司 短 期 借 款 余 额 亿 元, 主 要 系 保 证 借 款 ( 占 50.10%) 信 用 借 款 ( 占 7.07%) 质 押 并 保 证 借 款 占 (23.57%) 以 及 抵 押 质 押 并 保 证 借 款 ( 占 7.07%) 公 司 预 收 款 项 主 要 系 对 已 经 签 订 商 品 房 销 售 合 同, 但 未 达 到 竣 工 结 算 条 件 的 项 目 所 收 取 的 客 户 房 款, 该 款 项 在 工 程 进 度 达 到 结 算 条 件 时 将 结 转 为 营 业 收 入 2011~2013 年 底, 公 司 预 收 账 款 逐 年 增 长, 复 合 增 长 率 为 % 截 至 2013 年 底, 公 司 预 收 账 款 为 亿 元, 上 年 增 长 62.91%, 其 中 主 要 为 预 售 房 款 亿 元 启 东 圆 陀 角 岸 线 海 涂 开 发 预 收 款 6.39 亿 元 和 温 州 西 湾 项 目 基 础 设 施 建 设 预 收 款 1.43 亿 元 由 于 预 售 房 款 届 时 将 结 转 为 收 入, 这 部 分 负 债 对 于 公 司 而 言 不 存 在 实 际 偿 付 压 力 31

33 2011~2013 年 底, 公 司 其 他 应 付 款 呈 波 动 增 长 态 势, 复 合 增 长 率 为 17.32%; 近 三 年 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 其 中 分 别 有 5.31 亿 元 6.74 亿 元 亿 元 系 联 营 股 东 提 供 给 公 司 子 公 司 的 借 款, 本 报 告 中 已 纳 入 长 期 债 务 核 算 2011~2013 年 底, 公 司 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 逐 年 增 长, 复 合 增 长 率 为 48.31%, 截 至 2013 年 底 为 亿 元, 主 要 系 一 年 内 到 期 的 长 期 借 款 ( 占 比 67.96%), 其 余 为 一 年 内 到 期 的 其 他 非 流 动 负 债 ( 占 比 32.04%) 2011~2013 年 底, 公 司 其 他 流 动 负 债 逐 年 增 长, 复 合 增 长 率 为 30.19%, 截 至 2013 年 底 为 亿 元, 系 主 要 系 应 付 期 货 保 证 金 款 项 2011~2013 年 底, 公 司 非 流 动 负 债 快 速 增 长, 年 均 复 合 增 长 33.26%, 主 要 系 长 期 借 款 和 其 他 非 流 动 负 债 的 增 长 所 致 截 至 2013 年 底, 公 司 非 流 动 负 债 合 计 亿 元, 主 要 由 长 期 借 款 ( 占 比 74.92%) 和 其 他 非 流 动 负 债 ( 占 比 16.36%) 构 成 2011~2013 年 底, 公 司 长 期 借 款 规 模 快 速 增 长, 年 均 复 合 增 长 35.18%; 截 至 2013 年 底, 公 司 长 期 借 款 亿 元, 主 要 为 抵 押 借 款 和 抵 押 并 保 证 借 款 公 司 主 要 的 融 资 渠 道 为 银 行 和 信 托 公 司,2013 年 公 司 银 行 借 款 的 平 均 融 资 成 本 7.95%, 各 类 融 资 加 权 平 均 融 资 成 本 10.15% 2011~2013 年 底, 公 司 其 他 非 流 动 负 债 规 模 快 速 增 长, 年 均 复 合 增 长 53.27% 截 至 2013 年 底, 公 司 其 他 非 流 动 负 债 亿 元, 主 要 为 公 司 通 过 向 信 托 公 司 设 立 的 信 托 计 划 转 让 债 权 或 股 权 收 益 权 等 方 式 取 得 的 借 款, 包 括 安 信 信 托 投 资 股 份 有 限 公 司 (8.23 亿 元 ) 北 方 国 际 信 托 股 份 有 限 公 司 (6.50 亿 元 ) 中 建 投 信 托 有 限 责 任 公 司 (5.79 亿 元 ) 苏 州 信 托 股 份 有 限 公 司 (3.43 亿 元 ) 等, 期 限 从 24 个 月 到 36 个 月 不 等, 到 期 日 主 要 集 中 在 2015 年 末 至 2016 年 截 至 2014 年 9 月 底, 公 司 负 债 总 计 亿 元, 较 2013 年 底 增 长 15.37%, 主 要 受 短 期 借 款 和 预 收 款 项 增 加 的 影 响 ; 从 结 构 来 看, 流 动 负 债 占 比 由 60.85% 上 升 至 63.23%, 非 流 动 负 债 占 比 由 39.15% 降 至 36.77%, 整 体 结 构 变 化 不 大 近 三 年, 公 司 全 部 债 务 规 模 较 快 增 长, 年 均 复 合 增 长 31.30% 截 至 2013 年 底, 公 司 全 部 债 务 亿 元, 其 中 短 期 债 务 占 39.74%, 长 期 债 务 占 60.26% 从 债 务 指 标 方 面 看,2011~2013 年, 受 公 司 债 务 规 模 持 续 增 长 的 影 响, 公 司 资 产 负 债 率 全 部 债 务 资 本 化 比 率 和 长 期 债 务 资 本 化 比 率 近 三 年 总 体 呈 上 升 态 势, 截 至 2013 年 底 分 别 为 75.82% 68.22% 和 56.40% 由 于 公 司 预 收 款 项 规 模 较 大 ( 主 要 为 预 售 房 款 ), 剔 除 预 收 房 款 因 素 的 影 响 后, 公 司 实 际 负 债 水 平 会 相 应 减 小 截 至 2014 年 9 月 底, 公 司 全 部 债 务 规 模 亿 元, 较 上 年 底 增 长 14.06%, 其 中 长 期 债 务 占 比 降 至 56.96% 从 债 务 余 额 期 限 结 构 分 布 上 看, 公 司 债 务 偿 还 主 要 集 中 在 2015 年 和 2016 年, 待 偿 还 金 额 分 别 为 亿 元 和 亿 元 截 至 2014 年 9 月 底, 公 司 在 建 楼 面 面 积 万 平 方 米, 其 中 可 售 楼 面 面 积 万 平 方 米, 按 项 目 分 布 与 公 司 2014 年 1~9 月 各 项 目 销 售 均 价 测 算, 其 他 条 件 不 变 的 情 况 下, 可 售 面 积 销 售 可 实 现 销 售 收 入 亿 元 同 时, 根 据 海 涂 开 发 业 务 进 展 测 算, 公 司 2014 年 ~2015 年 海 涂 开 发 预 计 产 生 经 营 性 现 金 流 入 量 亿 元 由 于 房 地 产 市 场 受 国 家 政 策 影 响 较 大, 公 司 房 地 产 销 售 收 入 存 在 一 定 不 确 定 性, 未 来 一 到 两 年 公 司 偿 债 压 低 较 大 到 期 短 期 借 款 表 15 截 至 2014 年 9 月 末 公 司 有 息 债 务 期 限 结 构 ( 单 位 : 亿 元 ) 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 应 付 票 据 其 它 流 动 负 债 长 期 借 款 应 付 债 券 其 他 非 流 动 负 债 其 他 应 付 款 2014 年 年 年 年 合 计 32

34 2018 年 年 不 确 定 合 计 资 料 来 源 : 公 司 提 供 注 : 上 表 中 应 付 票 据 金 额 已 扣 除 承 兑 汇 票 保 证 金 ; 应 付 债 券 尚 未 做 利 息 调 整, 截 至 2014 年 9 月 底, 公 司 资 产 负 债 率 全 部 债 务 资 本 化 比 率 和 长 期 债 务 资 本 化 比 率 分 别 为 78.19% 70.82% 和 58.03% 公 司 2014 年 11 月 完 成 非 公 开 发 行 后, 公 司 资 产 负 债 率 和 全 部 债 务 资 本 化 比 率 分 别 下 降 至 72.20% 和 63.75% 总 体 看, 近 三 年 公 司 负 债 规 模 持 续 增 长, 债 务 结 构 以 长 期 债 务 为 主, 结 构 较 为 合 理 ; 公 司 债 务 负 担 较 重,2014 年 公 司 非 公 开 发 行 完 成 后, 权 益 资 本 得 以 充 实, 资 产 负 债 水 平 下 降 明 显 公 司 未 来 两 年 待 偿 付 债 务 及 开 发 投 资 规 模 大, 面 临 较 大 的 集 中 支 付 压 力 所 有 者 权 益 2011~2013 年 底, 公 司 所 有 者 权 益 规 模 较 快 增 长, 年 均 复 合 增 长 11.71% 截 至 2013 年 底, 公 司 所 有 者 权 益 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 为 亿 元 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 中, 股 本 占 48.52%, 资 本 公 积 占 6.61%, 盈 余 公 积 占 4.62%, 未 分 配 利 润 占 39.71% 2011~2013 年 底, 公 司 资 本 公 积 呈 现 波 动 增 长 趋 势, 年 均 复 合 增 长 率 为 11.68%, 截 至 2013 年 底 为 8.53 亿 元 ( 其 中 资 本 溢 价 7.62 亿 元 其 他 资 本 公 积 0.59 亿 元 ), 较 2012 年 底 减 少 6.74%, 主 要 为 收 购 子 公 司 少 数 股 东 股 权, 收 购 成 本 与 按 照 新 增 持 股 比 例 计 算 应 享 有 子 公 司 自 购 买 日 开 始 持 续 计 算 的 可 辨 认 净 资 产 份 额 之 间 的 差 额 冲 减 资 本 公 积 ( 股 本 溢 价 )0.79 亿 元 截 至 2014 年 9 月 底, 公 司 所 有 者 权 益 合 计 亿 元, 较 2013 年 底 增 长 0.89% 2014 年 11 月, 公 司 完 成 非 公 开 发 行, 净 募 集 资 金 亿 元 已 到 帐, 并 完 成 验 资 非 公 开 发 行 后, 公 司 权 益 资 本 得 以 进 一 步 充 实 整 体 看, 公 司 所 有 者 权 益 中 未 分 配 利 润 占 比 较 大, 稳 定 性 一 般 非 公 开 发 行 完 成 后, 公 司 权 益 结 构 的 稳 定 性 有 所 增 强 4. 盈 利 能 力 2011~2013 年, 公 司 营 业 收 入 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元 受 海 涂 开 发 业 务 收 入 确 认 及 房 地 产 销 售 结 转 影 响, 公 司 整 体 收 入 规 模 波 动 增 长 2012 年 公 司 营 业 利 润 率 水 平 上 升 主 要 源 自 毛 利 率 较 高 的 海 涂 开 发 业 务 土 地 收 储 结 转 收 入 带 动 公 司 营 业 利 润 年 均 复 合 变 动 率 为 -4.56%,2013 年 以 来, 公 司 营 业 利 润 率 水 平 有 所 下 降, 主 要 受 公 司 海 涂 开 发 业 务 收 入 减 少, 贸 易 收 入 占 比 上 升 以 及 房 地 产 业 务 毛 利 率 下 降 等 因 素 影 响, 当 年 实 现 营 业 收 入 亿 元, 营 业 利 润 率 19.28% 公 司 近 三 年 净 利 润 年 均 复 合 减 少 18.19%,2013 年 公 司 实 现 净 利 润 9.75 亿 元, 较 上 年 大 幅 减 少 58.25%, 主 要 系 公 司 2013 年 在 平 阳 县 利 得 海 涂 围 垦 业 务 净 利 润 亿 元, 较 上 年 减 少 亿 元 从 期 间 费 用 看,2011~2013 年, 公 司 费 用 收 入 比 分 别 为 11.91% 9.47% 和 13.50%, 整 体 期 间 费 用 控 制 一 般 其 中 财 务 费 用 增 长 较 快, 主 要 是 公 司 债 务 规 模 快 速 增 长 导 致 公 司 近 三 年 销 售 费 用 管 理 费 用 财 务 费 用 的 复 合 增 长 率 分 别 为 13.84% 8.69% 45.93% 2013 年, 公 司 的 销 售 费 用 管 理 费 用 和 财 务 费 用 分 别 为 3.21 亿 元 3.08 亿 元 6.14 亿 元 2011~2013 年, 公 司 投 资 收 益 呈 波 动 增 长, 其 复 合 增 长 率 为 9.46%,2013 年 度 投 资 收 益 为 8.77 亿 元, 占 同 期 营 业 利 润 的 69.23%, 投 资 收 益 在 公 司 整 体 利 润 构 成 中 占 比 大 近 三 年, 公 司 所 持 金 33

35 融 股 权 产 生 的 投 资 收 益 分 别 为 4.16 亿 元 2.75 亿 元 和 3.97 亿 元 对 公 司 整 体 投 资 收 益 贡 献 较 大 同 期, 公 司 处 置 长 期 股 权 投 资 和 处 置 可 供 出 售 金 融 资 产 产 生 的 投 资 收 益 分 别 为 2.55 亿 元 2.15 亿 元 和 5.74 亿 元 ; 其 中 2011 年 主 要 为 公 司 处 置 上 海 大 智 慧 网 络 技 术 有 限 公 司 和 处 置 蓬 莱 金 奥 湾 矿 业 有 限 公 司,2012 年 为 处 置 嘉 兴 禾 兴 大 酒 店 有 限 公 司 (1.43 亿 元 ),2013 年 为 处 置 上 海 大 智 慧 网 络 技 术 有 限 公 司 (3.1 亿 ) 和 上 海 新 湖 明 珠 置 业 有 限 公 司 (0.5 亿 元 ) 公 司 完 成 金 融 股 权 调 整 后, 持 有 金 融 股 权 较 为 优 质, 金 融 企 业 整 体 盈 利 规 模 较 大, 未 来 有 望 为 公 司 贡 献 较 为 稳 定 的 投 资 收 益 近 年 公 司 处 置 长 期 股 权 投 资 和 处 置 可 供 出 售 金 融 资 产 投 资 收 益 规 模 占 比 较 大, 未 来 受 公 司 非 金 融 股 权 投 资 业 务 退 出 时 点 不 同 和 其 他 长 期 股 权 投 资 的 处 置 可 能 存 在 较 大 的 波 动 性 2011~2013 年, 公 司 营 业 外 收 入 分 别 为 5.00 亿 元 2.66 亿 元 和 0.85 亿 元, 其 中 2011 年 和 2012 年 金 额 较 大, 主 要 受 同 期 获 得 政 府 补 助 及 奖 励 较 多 的 影 响, 对 公 司 利 润 有 一 定 补 充 2011~2013 年, 公 司 利 润 总 额 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元 2011 年, 公 司 利 润 构 成 中 包 含 4.95 亿 元 政 府 奖 励, 主 要 系 天 津 市 静 海 县 人 民 政 府 对 公 司 子 公 司 义 乌 北 方 ( 天 津 ) 国 际 商 贸 城 有 限 公 司 投 资 落 户 进 行 的 奖 励,2012 年 公 司 利 润 总 额 大 幅 增 长 主 要 是 源 自 海 涂 开 发 业 务 贡 献,2013 年 公 司 地 产 业 务 毛 利 率 水 平 下 滑, 海 涂 开 发 业 务 收 入 大 幅 度 下 降, 影 响 整 体 盈 利 规 模 有 所 下 滑 若 剔 除 2011 年 4.95 亿 元 营 业 外 收 入 影 响,2013 年 公 司 利 润 总 额 与 2011 年 规 模 相 当 从 盈 利 指 标 看, 受 一 级 开 发 和 房 地 产 市 场 形 势 共 同 影 响, 近 三 年 公 司 净 资 产 收 益 率 波 动 中 有 所 下 降, 三 年 分 别 为 14.32% 18.48% 和 6.94% 总 资 本 收 益 率 三 年 波 动 下 降 趋 势, 分 别 为 7.08% 8.43% 和 4.01% 总 资 产 报 酬 率 持 续 下 降, 近 三 年 分 别 为 6.91% 9.05% 3.78%, 主 要 系 公 司 资 产 规 模 上 升 及 利 润 规 模 波 动 减 少 造 成 从 同 行 业 比 较 来 看, 公 司 盈 利 能 力 一 般, 净 资 产 收 益 率 和 总 资 产 报 酬 率 偏 低 表 年 主 要 房 地 产 上 市 公 司 盈 利 指 标 情 况 指 标 名 称 新 湖 中 宝 万 科 A 招 商 地 产 保 利 地 产 世 茂 股 份 香 江 控 股 中 江 地 产 净 资 产 收 益 率 (%) 总 资 产 报 酬 率 (%) 毛 利 率 (%) 资 料 来 源 :Wind 资 讯 ; 注 :Wind 资 讯 与 联 合 评 级 在 上 述 指 标 计 算 上 存 在 公 式 差 异, 为 便 于 与 同 行 业 上 市 公 司 进 行 比 较, 本 表 相 关 指 标 统 一 采 用 Wind 资 讯 数 据 2014 年 1~9 月, 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 较 2013 年 同 期 略 有 增 长 ; 本 期 公 司 实 现 净 利 润 4.55 亿 元, 较 2013 年 同 期 的 2.97 亿 元 增 长 53.34% 由 于 债 务 规 模 快 速 增 长, 公 司 财 务 费 用 较 高 (2014 年 1~9 月, 公 司 期 间 费 用 达 9.65 亿 元, 其 中 财 务 费 用 占 比 54.21%), 故 净 利 润 的 增 长 主 要 来 自 金 融 业 务 的 投 资 收 益 2014 年 1~9 月, 公 司 实 现 投 资 收 益 8.25 亿 元, 主 要 为 持 有 盛 京 银 行 股 份 期 间 确 认 投 资 收 益 2.98 亿 元 和 处 置 大 智 慧 股 份 获 得 投 资 收 益 3.21 亿 元 2014 年 1~9 月, 公 司 营 业 利 润 率 持 续 下 降, 为 16.56% 受 结 转 进 度 影 响, 公 司 地 产 业 务 收 入 占 比 下 降, 贸 易 收 入 占 比 较 大, 导 致 公 司 营 业 利 润 率 进 一 步 下 滑 总 体 看, 公 司 地 产 主 业 盈 利 能 力 较 强, 近 年 公 司 积 极 布 局 金 融 投 资 业 务, 持 有 的 金 融 股 权 收 益 情 况 良 好, 对 公 司 整 体 盈 利 规 模 形 成 了 良 好 补 充 公 司 整 体 盈 利 能 力 强 5. 现 金 流 34

36 从 经 营 活 动 看,2011~2013 年, 公 司 经 营 活 动 现 金 流 入 以 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 和 收 到 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 为 主 2011~2013 年 公 司 收 到 的 经 营 活 动 现 金 流 入 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 其 中 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 剩 余 为 收 到 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金, 主 要 为 收 到 的 往 来 款 等 款 项 公 司 近 三 年 的 现 金 收 入 比 分 别 为 98.04% 86.02% 和 % 2011~2013 年, 公 司 经 营 活 动 现 金 流 出 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 主 要 以 购 买 商 品 接 受 劳 务 支 付 的 现 金 为 主, 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 受 近 三 年 房 地 产 项 目 开 发 投 入 和 土 地 投 资 增 加 影 响 公 司 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 持 续 为 负,2011 年 ~2013 年 公 司 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元 2013 年 公 司 收 到 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 主 要 是 往 来 款 和 押 金 保 证 金 代 收 款 等 支 付 其 他 与 经 营 活 动 有 关 现 金 主 要 是 公 司 支 付 的 往 来 款 及 押 金 保 证 金 及 代 收 款 以 及 管 理 费 用 和 销 售 费 用 的 支 出 从 投 资 活 动 看,2011~2013 年, 公 司 投 资 活 动 现 金 流 入 以 收 回 投 资 收 到 的 现 金 和 收 到 其 他 与 投 资 活 动 有 关 的 现 金 为 主 2011~2013 年 公 司 收 到 的 投 资 活 动 现 金 流 入 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 其 中 收 回 投 资 收 到 的 现 金 分 别 为 4.84 亿 元 9.06 亿 元 和 亿 元, 其 中 2013 年 金 额 较 大, 主 要 为 出 让 交 易 性 金 融 资 产 (10.4 亿 元 ) 转 让 大 智 慧 (5.73 亿 元 ) 及 成 都 农 商 (8.73 亿 元 ) 股 权 等 款 项 2011~2013 年, 公 司 投 资 活 动 现 金 流 出 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 主 要 以 投 资 支 付 的 现 金 为 主, 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 其 中 2013 年 金 额 较 大, 主 要 为 支 付 投 资 款 : 温 州 银 行 亿 元 新 湖 控 股 ( 增 资 )4.48 亿 元 甘 肃 西 北 矿 业 集 团 有 限 公 司 5.50 亿 元 委 托 国 投 瑞 银 基 金 管 理 有 限 公 司 资 金 管 理 7.00 亿 元, 新 湖 瑞 丰 购 买 交 易 性 金 融 资 产 亿 元 受 公 司 对 外 投 资 规 模 增 长 的 影 响, 近 三 年, 公 司 投 资 活 动 现 金 流 量 净 额 持 续 为 负, 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 公 司 保 持 了 一 定 规 模 的 资 本 支 出 从 筹 资 活 动 看,2011~2013 年, 随 着 公 司 经 营 和 投 资 活 动 资 金 需 求 的 增 加, 筹 资 活 动 现 金 流 入 快 速 增 长, 三 年 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元 2011~2013 年 公 司 筹 资 活 动 现 金 流 净 额 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元 2014 年 1~9 月, 公 司 经 营 活 动 现 金 流 入 为 亿 元, 同 比 减 少 9.78 亿 元, 经 营 活 动 现 金 流 出 为 亿 元, 经 营 活 动 净 现 金 流 为 亿 元, 同 比 减 少 亿 元, 受 行 业 景 气 度 下 行 影 响, 公 司 地 产 销 售 回 笼 资 金 低 于 预 期, 但 项 目 开 发 支 出 规 模 较 大, 影 响 公 司 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 表 现 为 大 规 模 流 出 ;2014 年 1~9 月, 公 司 收 回 投 资 收 到 的 现 金 亿 元, 主 要 是 收 到 转 让 大 智 慧 (5.67 亿 元 ) 锦 泰 保 险 (1.62 亿 元 ) 吉 林 银 行 (1.52 亿 元 ) 股 权 投 资 款 及 出 让 交 易 性 金 融 资 产 (7.16 亿 元 ) 等 款 项, 公 司 投 资 活 动 净 现 金 流 5.52 亿 元 ; 公 司 筹 资 活 动 净 现 金 流 为 亿 元 总 体 看, 随 着 公 司 经 营 和 投 资 活 动 资 金 需 求 的 增 加, 筹 资 活 动 现 金 流 入 快 速 增 长 公 司 未 来 两 年 在 建 和 拟 建 地 产 项 目 计 划 支 出 规 模 在 100 亿 以 上, 对 外 部 有 较 大 的 融 资 需 求, 此 外 公 司 2015 年 2016 年 到 期 的 有 息 债 务 高 达 277 亿 元, 公 司 整 体 面 临 一 定 筹 资 压 力 6. 偿 债 能 力 从 短 期 偿 债 能 力 指 标 看, 近 三 年 公 司 流 动 比 率 分 别 为 1.95 倍 1.72 倍 和 1.80 倍 ; 同 期 由 于 公 司 流 动 资 产 中 主 要 由 存 货 构 成, 公 司 速 动 比 率 较 流 动 比 率 较 小, 三 年 分 别 为 0.52 倍 0.64 倍 和 0.60 倍 由 于 公 司 近 三 年 经 营 现 金 净 流 量 均 呈 流 出 态 势, 公 司 经 营 现 金 流 动 负 债 比 均 为 负 值 ; 公 司 现 金 短 期 债 务 比 为 0.70 倍 0.65 倍 和 0.83 倍 35

37 2014 年 9 月 底, 公 司 流 动 比 率 和 速 动 比 率 分 别 为 1.70 倍 和 0.49 倍, 较 2013 年 底 略 有 下 降, 主 要 是 由 于 截 至 2014 年 9 月 底 公 司 流 动 负 债 规 模 较 2013 年 底 有 所 上 升 ; 公 司 现 金 短 期 债 务 比 0.64 倍 公 司 2014 年 11 月 非 公 开 发 行 股 票 成 功, 整 体 流 动 性 得 到 较 好 补 充, 有 助 于 其 短 期 偿 付 压 力 的 缓 解 从 长 期 偿 债 能 力 指 标 看,2013 年 公 司 EBITDA 为 亿 元, 三 年 复 合 减 少 4.78% 2011~2013 年,EBITDA 利 息 倍 数 分 别 为 1.58 倍 1.83 倍 0.80 倍,EBITDA 全 部 债 务 比 分 别 为 0.13 倍 0.17 倍 0.07 倍 公 司 债 务 规 模 持 续 扩 大, 综 合 看, 公 司 整 体 偿 债 能 力 一 般 截 至 2014 年 9 月 底, 公 司 对 外 担 保 合 计 亿 元, 主 要 系 公 司 为 新 湖 集 团 (5.90 亿 元 ) 美 都 控 股 股 份 有 限 公 司 (2.99 亿 元 ) 浙 江 绿 城 材 料 设 备 有 限 公 司 (1.12 亿 元 ) 等 8 家 企 业 提 供 的 连 带 责 任 保 证 担 保 另 外, 公 司 为 商 品 房 承 购 人 向 银 行 提 供 按 揭 贷 款 担 保 金 额 为 亿 元, 此 部 分 或 有 负 债 风 险 小 截 至 2014 年 9 月 底, 公 司 共 获 得 各 家 银 行 授 信 额 度 为 亿 元, 尚 有 亿 元 未 使 用 ; 另 外, 公 司 作 为 上 市 公 司 有 顺 畅 的 直 接 融 资 渠 道 总 体 看, 公 司 短 期 偿 债 能 力 一 般, 长 期 偿 债 能 力 还 有 待 提 升,2014 年 11 月 非 公 开 发 行 后, 整 体 流 动 性 有 所 提 升 2014 年 来 国 内 房 地 产 市 场 持 续 低 迷, 房 地 产 企 业 销 售 全 面 下 降, 公 司 目 前 债 务 规 模 较 大, 到 期 债 务 较 集 中,2015 年 ~2016 年 面 临 较 大 集 中 偿 债 压 力 7. 过 往 债 务 履 约 情 况 根 据 中 国 人 民 银 行 企 业 基 本 信 用 信 息 报 告 ( 机 构 信 用 代 码 :G M), 截 至 2015 年 1 月 4 日, 公 司 无 未 结 清 和 已 结 清 的 不 良 信 贷 信 息 记 录, 过 往 债 务 履 约 情 况 良 好 八 本 次 公 司 债 券 偿 债 能 力 分 析 1. 本 次 公 司 债 券 的 发 行 对 目 前 债 务 的 影 响 截 至 2014 年 9 月 底, 公 司 全 部 债 务 为 亿 元, 本 次 拟 发 行 债 券 规 模 为 35 亿 元, 占 公 司 全 部 债 务 的 10.09%, 对 公 司 负 债 水 平 有 一 定 的 影 响 2014 年 11 月 非 公 开 发 行 后, 公 司 长 期 债 务 资 本 化 比 率 全 部 债 务 资 本 化 比 率 和 资 产 负 债 率 分 别 为 50.04% 63.75% 72.20% 本 次 债 券 发 行 后, 以 2014 年 11 月 数 据 为 基 准, 在 其 他 因 素 不 变 情 况 下, 公 司 长 期 债 务 资 本 化 比 率 全 部 债 务 资 本 化 比 率 和 资 产 负 债 率 分 别 升 至 54.11% 65.94% 73.51%, 债 务 负 担 有 所 加 重 由 于 本 期 公 司 债 所 募 集 资 金 中 将 有 部 分 用 于 偿 还 银 行 贷 款, 公 司 实 际 债 务 指 标 可 能 低 于 预 测 值 2. 本 次 公 司 债 偿 债 能 力 分 析 以 2013 年 底 的 相 关 财 务 数 据 为 基 础, 公 司 2013 年 EBITDA 为 亿 元, 为 本 次 公 司 债 券 发 行 额 度 (35 亿 元 ) 的 0.58 倍,EBITDA 对 本 次 债 券 的 覆 盖 程 度 较 好 ;2013 年 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 入 亿 元, 为 本 次 公 司 债 券 发 行 额 度 (35 亿 元 ) 的 4.10 倍, 公 司 经 营 活 动 现 金 流 入 量 规 模 较 大, 对 本 次 债 券 覆 盖 程 度 较 高 综 合 以 上 分 析, 考 虑 到 公 司 作 为 浙 江 省 大 型 房 地 产 开 发 企 业, 在 综 合 实 力 业 务 规 模 地 域 品 牌 经 营 模 式 土 地 储 备 等 方 面 具 有 一 定 的 竞 争 优 势, 并 持 有 较 大 规 模 的 优 质 金 融 股 权 联 合 评 级 认 为, 公 司 对 本 次 债 券 的 偿 还 能 力 较 强 36

38 九 综 合 评 价 房 地 产 行 业 在 中 国 经 济 发 展 中 重 要 性 突 出, 近 年 受 行 业 投 资 过 快 增 长 及 宏 观 经 济 增 速 波 动 和 政 策 调 整 等 因 素 影 响, 行 业 周 期 性 波 动 加 大 政 府 促 进 行 业 稳 定 增 长 政 策 出 台 后, 行 业 有 望 实 现 弱 势 增 长 未 来 房 地 产 行 业 在 中 国 经 济 发 展 中 仍 将 保 持 重 要 地 位, 经 济 增 长 和 城 镇 化 进 程 的 推 进 仍 将 拉 动 市 场 需 求 的 持 续 增 长, 促 进 行 业 整 体 发 展 的 稳 定 公 司 整 体 开 发 实 力 较 强, 开 发 规 模 较 大, 具 备 一 定 的 品 牌 实 力, 通 过 经 营 积 累 形 成 了 较 大 规 模 的 低 成 本 项 目 储 备 近 年, 公 司 通 过 海 涂 开 发 业 务 在 获 取 规 模 收 益 同 时 强 化 了 其 土 地 储 备 优 势 为 应 对 市 场 波 动, 公 司 通 过 轮 动 推 盘 销 售, 有 效 分 化 了 单 一 市 场 波 动 风 险, 销 售 现 金 回 流 规 模 大 公 司 在 金 融 投 资 领 域 适 度 投 资 取 得 了 较 大 规 模 投 资 收 益 对 公 司 整 体 利 润 形 成 了 良 好 补 充, 并 取 得 了 较 为 优 质 的 金 融 股 权 2014 年 公 司 主 要 区 域 市 场 活 跃 度 下 滑, 公 司 房 产 销 售 及 资 金 加 速 回 流 难 度 加 大 公 司 整 体 资 产 质 量 较 好, 盈 利 能 力 较 强, 但 债 务 负 担 略 重, 面 临 一 定 短 期 偿 付 压 力 2014 年 11 月 公 司 非 公 开 发 行 成 功 有 效 充 实 了 公 司 权 益 资 本, 补 充 了 公 司 整 体 流 动 性 依 托 地 产 板 块 显 著 的 成 本 优 势 和 持 有 的 优 质 金 融 股 权 公 司 有 望 保 持 较 强 的 盈 利 能 力 公 司 整 体 偿 债 能 力 适 宜 基 于 对 公 司 主 体 长 期 信 用 以 及 本 期 公 司 债 券 偿 还 能 力 的 综 合 评 估, 联 合 评 级 认 为, 本 期 公 司 债 券 到 期 不 能 偿 还 的 风 险 很 低 37

39 附 件 1 新 湖 中 宝 股 份 有 限 公 司 组 织 结 构 图 38