目 录 CRIC: 楼 市 首 3 月 成 交 涨 幅 回 落 银 行 信 贷 收 缩 持 续... 1 曝 光 2014 各 大 房 企 高 管 辞 职 名 单 辞 任 趴 热 闹 开 场... 3 久 蛰 思 动? 春 季 房 企 高 管 掀 辞 职 潮 家 央 企 加 速 退

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1 地 产 资 讯 ( 第 77 期 )

2 目 录 CRIC: 楼 市 首 3 月 成 交 涨 幅 回 落 银 行 信 贷 收 缩 持 续... 1 曝 光 2014 各 大 房 企 高 管 辞 职 名 单 辞 任 趴 热 闹 开 场... 3 久 蛰 思 动? 春 季 房 企 高 管 掀 辞 职 潮 家 央 企 加 速 退 出 房 地 产 : 或 将 冲 击 房 地 产 格 局 业 内 称 房 地 产 15 年 内 不 会 出 现 拐 点 地 方 政 府 被 房 地 产 绑 架 : 为 短 期 收 益 持 续 造 鬼 城 四 大 事 件 预 示 中 央 政 府 调 控 房 地 产 有 新 招 广 州 楼 市 打 击 双 合 同 引 争 议 报 告 称 中 国 开 放 金 融 市 场 或 加 快 房 托 发 展 银 监 会 要 求 信 托 建 立 流 动 性 支 持 和 资 本 补 充 机 制 市 场 分 化 明 显 多 地 开 发 商 纷 纷 呼 吁 快 松 绑 限 购 多 地 楼 市 被 曝 限 购 政 策 松 动 专 家 : 一 线 " 救 市 " 可 能 性 小 楼 市 调 控 放 权 给 地 方 或 重 演 2008 年 救 市 路 径 福 建 否 认 出 台 救 市 措 施 地 方 政 策 或 是 一 厢 情 愿 评 论 : 限 购 只 是 面 对 一 个 巨 大 的 难 题 而 贴 膏 药 传 " 养 老 金 并 轨 " 原 则 基 本 敲 定 专 家 : 方 案 仍 保 密 武 汉 拟 推 公 积 金 新 政 月 入 低 于 1900 元 可 提 公 积 金 广 东 不 动 产 统 一 登 记 工 作 领 导 小 组 成 立 无 抵 押 贷 款 门 槛 高 积 金 缴 存 来 帮 忙 广 州 整 治 楼 市 双 合 同 乱 象 不 签 承 诺 书 不 批 预 售 证 月 上 旬 无 抵 押 贷 款 交 易 量 上 涨 20% 银 行 纷 纷 缩 减 房 地 产 开 发 贷 广 深 两 地 或 成 试 点 将 启 动 不 动 产 登 记 银 行 开 始 抛 弃 三 四 线 楼 市 郑 州 市 房 地 产 抵 押 管 理 办 法 实 施 4 个 月 可 预 约 上 门 服 务 保 定 楼 市 飙 涨 过 后 政 府 严 查 违 规 预 售 商 品 房 标 杆 房 企 拿 地 开 始 手 软 融 创 否 认 缩 减 土 地 开 支 媒 体 谈 根 治 土 地 财 政 依 赖 : 土 地 收 入 全 交 国 家 财 政 省 份 土 地 财 政 依 赖 度 排 名 : 北 京 土 地 偿 债 总 额 第 一... 52

3 高 铁 新 城 被 指 浪 费 千 亿 土 地 收 益 : 大 干 快 上 没 有 配 套 深 圳 宝 安 一 商 办 地 恢 复 出 让 起 价 亿 福 州 577 亩 旧 改 地 出 台 征 收 补 偿 方 案 融 信 拿 389 亩 家 房 企 首 季 售 2856 亿 元 近 五 成 同 比 骤 降 现 拐 点 越 秀 楼 荒 稍 解 一 手 盘 同 比 去 年 翻 番 京 楼 市 整 体 销 量 大 幅 下 滑 开 发 商 加 速 去 库 存 遇 阻 多 个 城 市 开 发 商 暗 降 新 盘 售 价 房 企 销 售 压 力 加 码 年 济 南 房 价 仍 处 上 涨 通 道 刚 需 小 户 型 热 销 贵 州 将 对 城 镇 老 旧 楼 及 保 障 房 安 全 进 行 集 中 排 查 上 周 北 京 楼 市 供 应 创 2014 新 高 难 阻 4 月 成 交 量 价 双 跌 颓 态 浙 江 余 姚 别 墅 一 次 降 价 40% 楼 市 低 迷 危 及 实 体 经 济 广 州 楼 市 首 季 成 交 降 40% 垫 首 付 重 出 江 湖 投 资 客 炒 火 大 北 京 楼 市 开 发 商 凌 晨 卖 房 100 套 北 京 一 季 度 豪 宅 成 交 量 跌 三 成 月 上 旬 北 京 楼 市 成 交 量 下 滑 18% 杭 州 : 一 季 度 住 宅 销 量 明 显 回 落 生 命 人 寿 的 地 产 帝 国 瑞 安 房 地 产 : 开 始 就 未 偿 付 两 笔 优 先 票 据 提 出 交 换 要 约 及 将 建 议 票 据 发 行 当 代 置 业 :2014 年 第 一 季 度 未 经 审 核 营 运 数 据 远 洋 地 产 2014 执 梦 主 题 年 启 动 禹 洲 地 产 : 截 至 2014 年 3 月 份 未 经 审 核 营 运 数 据 保 利 置 业 : 向 桂 林 保 利 注 资 及 与 保 利 文 化 成 立 合 资 企 业 华 夏 幸 福 : 跨 国 孵 化 升 级 杭 州 房 企 滨 江 集 团 危 情 : 浙 江 第 一 豪 宅 每 平 跌 1.5 万 新 城 B:B 转 H 不 应 成 为 唯 一 选 择 龙 湖 地 产 : 执 行 董 事 及 投 资 委 员 会 委 员 辞 任 中 海 地 产 : 截 至 二 零 一 四 年 三 月 三 十 一 日 止 三 个 月 物 业 销 售 更 新 保 利 文 化 : 向 桂 林 保 利 增 资 并 与 广 西 置 业 成 立 合 资 企 业 开 展 艺 术 中 心 项 目 王 石 : 反 腐 是 房 地 产 最 大 的 调 控 文 化 冲 突 体 制 束 缚 揭 秘 万 达 CEO 离 职 的 背 后

4 中 粮 地 产 2013 年 营 收 增 长 28% 北 京 孙 河 项 目 今 年 开 工 中 海 系 一 季 度 合 约 销 售 逾 351 亿 港 元 去 年 保 利 14 个 项 目 为 合 作 拿 地 新 城 4.66 亿 元 收 购 隆 鑫 子 公 司 获 上 海 嘉 定 地 块 云 南 城 投 拟 为 旗 下 项 目 开 发 融 资 60 亿 去 库 存 与 转 型 招 商 解 读 大 股 东 前 海 土 地 利 好

5 Industry Overview CRIC: 楼 市 首 3 月 成 交 涨 幅 回 落 银 行 信 贷 收 缩 持 续 降 价 促 销 银 根 紧 缩, 双 向 调 控 保 障 托 底, 两 会 后 的 楼 市 风 波 不 断, 但 总 体 被 定 调 在 平 稳 运 行 的 基 准 之 上 而 一 季 度 以 来, 各 大 房 企 更 是 纷 纷 发 布 年 报, 看 似 光 鲜 的 业 绩 报 表 背 后, 隐 藏 着 怎 样 的 暗 流 和 风 险? 面 对 2014 年 全 面 收 缩 的 银 行 信 贷, 房 企 如 何 应 对, 未 来 如 何 走 向 在 这 样 的 时 间 节 点 上,4 月 8 日 下 午,CRIC 研 究 中 心 举 办 了 本 年 度 首 季 度 金 融 形 势 发 布 会, 盘 点 TOP50 房 企 业 绩 表 现, 并 从 业 内 金 融 资 本 及 开 发 企 业 各 视 角 出 发, 多 维 度 探 讨 两 会 后 行 业 新 格 局, 全 面 解 读 房 地 产 行 业 风 险 与 企 业 发 展 谋 略 会 议 上, 易 居 中 国 控 股 有 限 公 司 执 行 总 裁 克 而 瑞 信 息 集 团 董 事 长 丁 祖 昱, 克 而 瑞 信 息 集 团 研 究 中 心 总 经 理 孟 音, 银 河 证 券 研 究 部 执 行 总 经 理 房 地 产 行 业 首 席 分 析 师 赵 强, 分 别 针 对 宏 观 市 场 企 业 业 绩 地 产 金 融 三 大 方 面 作 了 主 题 演 讲 而 在 稍 后 进 行 的 圆 桌 论 坛 上, 丁 祖 昱 与 泰 禾 集 团 上 海 区 域 公 司 总 经 理 沈 宇 嵩 融 信 集 团 华 东 区 域 公 司 副 总 经 理 王 辉 旭 辉 集 团 区 域 投 资 总 监 张 伟 正 荣 集 团 总 裁 助 理 黄 礼 明 这 四 大 闽 系 列 房 企 高 层 围 绕 闽 系 房 企 的 扩 张 逻 辑 和 风 险 控 制 主 题 进 行 了 深 度 探 讨 和 激 烈 碰 撞, 解 读 了 当 前 最 受 关 注 的 闽 系 房 企 快 速 发 展 背 后 的 运 作 模 式 和 企 业 策 略 首 3 月 市 场 成 交 涨 幅 回 落, 城 市 分 化 或 加 剧 2014 年 的 开 局, 对 房 地 产 市 场 而 言 似 乎 并 不 顺 利 数 据 显 示,2014 年 1-2 月 份, 全 国 商 品 房 成 交 均 价 同 比 下 降 3.6% 而 统 计 局 所 发 布 的 房 价 走 势 也 显 示,2013 年 房 价 增 幅 也 有 所 趋 缓, 同 比 增 速 为 7.71%, 较 2012 年 下 降 了 1.16 个 百 分 点 在 易 居 中 国 控 股 有 限 公 司 执 行 总 裁 克 而 瑞 信 息 集 团 董 事 长 丁 祖 昱 看 来,1-2 月 房 价 的 同 比 下 滑 主 要 是 主 要 是 受 结 构 性 因 素 影 响 一 线 城 市 及 部 分 二 线 城 市 成 交 量 下 滑 明 显, 占 比 下 降, 导 致 全 国 均 价 出 现 下 滑 而 房 价 涨 幅 的 回 落, 则 主 要 是 由 于 春 节 期 间 恰 逢 市 场 淡 季, 需 求 面 的 不 足 使 得 开 发 商 加 强 销 售 的 意 愿 不 强, 成 交 价 格 也 自 然 缺 乏 向 上 的 动 力 1

6 对 于 这 一 现 象, 银 河 证 券 研 究 部 执 行 总 经 理 房 地 产 行 业 首 席 分 析 师 赵 强 认 为 : 从 经 济 周 期 来 看, 随 着 整 个 地 方 债 务 平 台 反 腐 等 多 重 因 素 的 作 用, 市 场 已 经 开 始 去 泡 沫, 这 个 数 据 自 然 就 往 下 走 了, 是 一 个 正 常 化 的 过 程 而 在 谈 到 今 年 房 地 产 市 场 的 整 体 发 展 趋 势 时, 丁 祖 昱 表 示, 在 两 会 市 场 调 控 政 策 下 达 之 后, 尤 其 是 弃 用 房 价 控 制 目 标 的 落 实, 伴 随 着 市 场 供 求 规 模 的 逐 渐 恢 复, 预 计 上 半 年 大 中 城 市 房 价 增 幅 或 有 短 期 回 升 的 可 能 如 果 从 今 年 的 走 势 预 测 来 看, 我 觉 得 今 年 的 分 化 比 较 严 重, 特 别 是 二 线 城 市 分 化 会 非 常 严 重 去 年 是 都 往 上 冲, 今 年 二 线 城 市 冰 火 两 重 天 的 情 况 会 非 常 严 重 丁 祖 昱 说 在 正 荣 集 团 总 裁 助 理 黄 礼 明 看 来, 接 下 来 市 场 环 境 会 越 来 越 规 范, 市 场 的 竞 争 会 越 来 越 激 烈, 这 是 未 来 必 须 要 面 临 的 一 个 环 境 融 信 集 团 华 东 区 域 公 司 副 总 经 理 王 辉 同 样 认 同 我 对 上 海 的 房 地 产 市 场 形 势 还 是 非 常 看 好 的, 因 为 上 海 的 政 府 是 比 较 市 场 经 济 的 市 场 的 调 整 年 和 企 业 的 夯 实 年 另 外 一 方 面, 从 企 业 表 现 来 看, 一 季 度 房 地 产 企 业 销 售 TOP50 排 行 榜 的 门 槛 也 在 下 降 不 过 在 克 而 瑞 信 息 集 团 研 究 中 心 总 经 理 孟 音 看 来, 虽 然 一 季 度 TOP50 房 企 的 金 额 和 面 积 门 槛 都 在 下 降, 但 是 如 果 跟 整 个 市 场 比 起 来 的 话, 其 实 规 模 性 的 房 企 还 是 跑 赢 了 整 个 大 市 这 一 点 在 CRIC 研 究 中 心 刚 刚 发 布 的 2014 年 1 季 度 中 国 房 地 产 企 业 销 售 TOP50 排 行 榜 上 表 现 得 非 常 清 楚 数 据 显 示, 同 比 去 年 第 一 季 度,2014 年 TOP10 TOP20 和 TOP50 的 房 企 集 中 度 基 本 上 都 上 升 了 3 个 百 分 点, 而 面 积 上 也 提 升 了 2 个 左 右 百 分 点 而 这 无 疑 是 规 模 房 企 品 牌 优 势 资 金 优 势 和 销 售 优 势 的 体 现 与 此 同 时, 孟 音 表 示, 此 次 TOP50 排 行 榜 还 呈 现 出 另 外 一 个 特 点 我 们 今 年 发 现 房 企 从 去 年 开 始 已 经 有 很 大 的 转 变, 就 是 规 模 已 经 不 再 是 房 企 最 看 重 的 一 个 指 标, 而 是 把 利 润 率 负 债 结 构 成 本 控 制 提 升 到 了 一 个 前 所 未 有 的 水 平 孟 音 说 对 于 这 一 点, 闽 系 房 企 的 代 表 们 深 有 体 会 旭 辉 集 团 区 域 投 资 总 监 张 伟 表 示 : 我 们 集 团 对 于 今 年 大 战 略 的 考 虑, 今 年 可 以 从 几 个 字 体 现 出 来, 就 是 多 卖 楼 少 卖 地, 现 金 为 王, 不 拿 地 王 泰 禾 集 团 上 海 区 域 公 司 总 经 理 沈 宇 嵩 表 示 : 投 资 考 虑 的 第 一 个 方 面 就 是 追 求 整 个 投 资 的 产 品 定 位 安 全 度 的 问 题, 安 全 度 是 首 先 考 虑 的 一 个 问 题 事 实 上, 在 刚 刚 发 布 的 2

7 榜 单 上, 闽 系 房 企 则 成 为 了 行 业 中 最 大 的 亮 点, 不 仅 入 榜 企 业 数 量 增 加 到 了 11 家, 其 中 更 包 括 了 5 家 入 围 新 秀 为 了 应 对 今 年 房 地 产 市 场 的 调 整, 企 业 也 正 在 调 整 自 身 的 发 展 状 态, 不 只 是 在 规 模 上 往 前 冲, 利 润 成 本 等 方 面 的 结 构 也 是 一 大 重 要 调 整, 因 此, 今 年 也 是 对 企 业 内 功 的 夯 实 年 孟 音 表 示 金 融 放 松 迹 象 不 明 显, 行 业 仍 趋 于 平 稳 针 对 目 前 行 业 比 较 聚 焦 的 融 资 和 资 金 面 问 题, 银 河 证 券 研 究 部 执 行 总 经 理 房 地 产 行 业 首 席 分 析 师 赵 强 认 为, 房 地 产 公 司 大 概 是 在 2010 年 左 右 暂 停 了 再 融 资, 就 是 在 A 股 市 场 现 在 证 监 会 的 态 度 又 是 要 尽 量 市 场 化, 股 票 发 行 从 以 前 的 核 准 制 转 向 现 在 的 注 册 制, 对 于 房 地 产 公 司 这 种 以 前 暂 停 的 行 政 管 制 也 要 做 个 修 正 最 近 两 三 个 礼 拜 之 前 有 两 个 地 产 公 司 获 得 批 准 后 面 我 们 会 看 到 一 些 小 公 司 会 不 断 获 得 批 准, 但 是 大 公 司 就 是 过 不 了 或 者 不 愿 意 报, 万 科 这 种 公 司 填 几 个 月 也 挺 累 的 现 在 再 融 资 后 面 会 比 过 去 多 一 点, 但 是 优 质 的 公 司 比 较 少 赵 强 表 示 而 对 市 场 的 大 环 境, 丁 祖 昱 则 认 为, 现 在 经 济 压 力 反 而 比 较 大, 我 觉 得 有 些 围 绕 刺 激 经 济 的 政 策 可 能 会 在 第 二 季 度 陆 陆 续 续 出 台, 主 要 是 围 绕 投 资 消 费 领 域 的 稳 增 长 扩 内 需 的 政 策 金 融 方 面 目 前 没 有 任 何 放 松 的 迹 象, 这 是 核 心, 由 于 金 融 没 有 放 松 迹 象, 今 年 的 市 场 就 不 会 特 别 好 当 然, 也 不 像 前 几 年 有 特 别 大 的 问 题, 我 觉 得 今 年 市 场 政 策 比 较 平 稳, 金 融 有 点 压 力, 市 场 波 动 比 较 小 来 源 : 和 讯 网 曝 光 2014 各 大 房 企 高 管 辞 职 名 单 辞 仸 趴 热 闹 开 场 花 开 花 落 又 是 雨 季 春 天 啊 你 在 哪 里 3

8 青 春 如 同 奔 流 的 江 河 一 去 不 回 来 不 及 道 别 当 音 乐 响 起 时,2014 春 季 房 企 高 管 辞 任 趴 又 热 闹 开 场 了 比 如 四 月 没 过 几 天, 但 房 企 高 管 跳 槽 的 新 闻 似 乎 就 一 天 接 着 一 天, 从 万 达 百 货 副 总 经 理 亢 小 燕 到 万 达 电 商 的 龚 义 涛, 再 到 即 将 离 任 的 碧 桂 园 首 席 财 务 官 伍 绮 琴 等 他 们 这 几 位 是 最 新 加 入 辞 任 趴 上 的 房 企 高 管, 而 在 他 们 之 前, 辞 任 趴 上 已 经 是 高 管 云 集 纵 观 辞 任 趴 上 的 房 企 高 管, 离 职 原 因 五 花 八 门 但 深 入 分 析 原 因, 无 非 是 因 为 选 择 自 主 创 业 或 另 择 平 台 的 主 动 辞 职 以 及 业 绩 不 达 标 和 与 老 板 意 见 不 合 等 被 迫 辞 职 两 类 当 然 在 国 企 队 伍 里, 也 有 极 少 数 辞 任 真 的 只 是 工 作 职 位 变 动 接 下 来 小 田 就 对 辞 任 趴 上 的 部 分 高 管 进 行 一 个 盘 点, 当 然 这 还 只 是 一 部 分, 没 能 上 榜 的 离 职 高 管 可 别 灰 心 哦 郭 炳 湘 原 职 位 : 新 鸿 基 地 产 非 执 行 董 事, 曾 任 新 鸿 基 地 产 董 事 局 主 席 兼 行 政 总 裁 离 职 时 间 :1 月 28 日 公 告 离 职 原 因 : 公 开 原 因 称 希 望 自 己 将 来 有 更 多 时 间 投 入 发 展 个 人 事 业 慈 善 艺 术 社 会 福 利 及 教 育 工 作 背 后 原 因 是 郭 氏 三 兄 弟 内 斗 中 失 败 职 业 履 历 : 新 鸿 基 地 产 创 办 人 郭 得 胜 长 子, 曾 任 新 鸿 基 地 产 二 代 掌 门 人 林 少 斌 原 职 位 : 招 商 地 产 董 事 长 离 职 时 间 :4 月 4 日 公 告 离 职 原 因 : 公 告 称 因 招 商 局 集 团 工 作 安 排 的 调 整, 坊 间 有 传 闻 招 商 地 产 发 展 较 缓 慢, 集 团 希 望 更 新 领 导 班 子, 提 速 发 展, 此 说 法 被 否 认 职 业 履 历 :2000 年 进 入 招 商 地 产 董 事 会 4

9 伍 绮 琴 原 职 位 : 碧 桂 园 首 席 财 务 官 离 职 时 间 :3 月 19 日 公 告 离 职 原 因 : 公 告 是 个 人 原 因, 传 言 是 利 润 率 下 降 和 负 债 率 上 升 带 来 的 压 力 职 业 履 历 : 之 前 加 盟 恒 隆 地 产,2005 年 获 得 委 任 执 行 董 事 /2008 年, 加 盟 碧 桂 园 李 进 港 原 职 位 : 瑞 安 房 地 产 执 行 董 事 及 董 事 总 经 理 离 职 时 间 :1 月 10 日 离 职 原 因 : 任 职 期 间 业 绩 不 达 标 职 业 履 历 :1986 年 进 入 瑞 安 集 团,2011 年 出 任 瑞 安 房 地 产 行 政 总 裁 亢 小 燕 原 职 位 : 万 达 百 货 副 总 经 理, 刚 调 任 南 区 运 营 中 心 总 经 理 辞 职 时 间 :4 月 8 日 选 辞 职 原 因 : 未 能 扭 转 万 达 百 货 亏 损, 业 绩 考 核 压 力 大, 未 能 在 万 达 百 货 总 经 理 之 争 中 获 万 达 职 业 履 历 :2006 年, 新 大 新 公 司 总 经 理 /2012 年, 辞 任 广 百 股 份 副 总 经 理 /20012 年 加 入 龚 义 涛 原 职 位 : 万 达 电 商 CEO 辞 职 时 间 :4 月 3 日 辞 职 原 因 : 文 化 和 工 作 机 制 文 化 方 面, 万 达 电 商 的 文 化 是 传 统 管 理 文 化, 与 互 联 网 人 士 期 望 的 文 化 差 别 很 大, 缺 少 留 住 核 心 领 导 的 元 素 管 理 团 队 和 员 工 没 有 任 何 股 票 期 权 的 激 励 5

10 工 作 机 制 方 面, 万 达 以 满 足 领 导 为 第 一 需 求, 而 忽 视 消 费 者 和 商 家 的 需 求, 限 制 员 工 发 挥 主 观 能 动 性, 以 执 行 为 第 一 要 素 比 如 :8 点 半 上 班, 必 须 打 卡, 衣 着 必 须 西 装 革 履 等 内 部 工 作 流 程 十 分 繁 琐 等 职 业 履 历 : 先 在 Google 总 部 担 任 电 子 商 务 技 术 部 经 理 / 在 阿 里 巴 巴 担 任 国 际 交 易 技 术 资 深 总 监 /2012 年, 加 入 万 达, 成 为 万 达 电 商 第 一 人 和 创 始 人 胡 建 新 原 职 位 : 招 商 置 地 执 行 董 事 离 职 时 间 :3 月 10 日 公 告 离 职 原 因 : 公 开 原 因 是 由 于 招 商 局 集 团 内 部 的 工 作 调 动 职 业 履 历 : 历 任 招 商 地 产 副 总 经 理 广 东 省 建 筑 总 公 司 下 属 公 司 副 经 理 ; 招 商 局 置 业 有 限 公 司 副 总 经 理 ; 招 商 局 地 产 集 团 副 总 经 理 兼 招 商 局 置 业 有 限 公 司 总 经 理 柏 丙 林 沈 青 川 原 职 位 : 中 航 地 产 副 总 经 理 离 职 时 间 :3 月 7 日 公 告 滑 导 致 离 职 原 因 : 公 开 原 因 是 因 个 人 工 作 变 动, 传 言 因 中 航 地 产 业 绩 难 堪, 覆 盖 高 走 净 利 下 职 业 履 历 : 中 航 地 产 区 庆 麟 原 职 位 : 永 泰 地 产 执 行 董 事 及 集 团 之 物 业 发 展 及 投 资 部 董 事 总 经 理 离 职 时 间 :2 月 21 日 公 告 离 职 原 因 : 公 告 称 投 入 其 他 业 务 发 展 职 业 履 历 :2014 年 加 入 金 宝 通, 为 公 司 执 行 董 事 兼 副 行 政 总 裁 赖 立 新 6

11 原 职 位 : 恒 大 地 产 执 行 董 事 及 副 总 裁 离 职 时 间 :2 月 17 日 公 告 离 职 原 因 : 公 告 称 以 全 面 负 责 集 团 湖 南 省 房 地 产 相 关 业 务 职 业 履 历 :1995~2000 年, 鹏 达 集 团 /2000 年, 加 盟 恒 大 地 产 吴 文 德 蔡 建 民 原 职 位 : 吴 文 德 为 中 房 地 产 董 事 兼 总 经 理 蔡 建 民 为 副 总 经 理 离 职 时 间 :4 月 3 日 离 职 原 因 : 公 开 原 因 称 由 于 工 作 变 动 原 因, 背 后 原 因 可 能 是 中 交 地 产 和 中 房 地 产 整 合 总 经 理 职 业 履 历 : 吴 文 德 被 调 到 中 交 集 团 房 地 产 事 业 部 任 副 总 经 理 / 蔡 建 民 被 调 到 集 团 公 司 副 刘 军 原 职 位 : 成 都 万 科 总 经 理 离 职 时 间 :1 月 8 日 成 都 万 科 官 方 微 博 公 布 离 职 原 因 : 个 人 原 因, 出 于 职 业 发 展 考 虑 传 言 销 售 业 绩 原 因, 被 否 认 职 业 履 历 : 曾 任 佛 山 万 科 总 经 理,2008 年 调 任 成 都 万 科 总 经 理 章 梦 瑾 原 职 位 : 银 亿 房 地 产 副 总 裁 离 职 时 间 :1 月 10 日 离 职 原 因 : 公 告 称 因 个 人 原 因 职 业 履 历 : 先 是 宁 波 华 联 房 产 后 加 入 银 亿 房 地 产 来 源 : 房 掌 柜 7

12 久 蛰 思 劢? 春 季 房 企 高 管 掀 辞 职 潮 年 新 年 伊 始, 地 产 江 湖 再 生 变 局 地 产 界 多 位 房 企 高 层 相 继 辞 任, 掀 起 一 轮 房 企 高 层 换 血 潮 从 1 月 开 始, 由 郭 炳 湘 辞 任 新 鸿 基 地 产 非 执 行 董 事 开 始, 相 继 有 区 庆 麟 辞 任 永 泰 地 产 执 董 及 投 资 部 董 事 总 经 理, 戴 逢 辞 任 富 力 地 产 非 执 行 董 事 而 招 商 奥 园 中 航 等 公 司 高 管 亦 同 在 此 次 换 血 潮 中 房 企 高 层 频 繁 换 血 胡 建 新 已 辞 任 招 商 置 地 执 行 董 事 一 职, 自 2014 年 3 月 10 日 起 生 效 3 月 10 日 晚, 招 商 局 置 地 有 限 公 司 发 布 的 公 告 在 业 内 炸 开 了 窝 很 多 人 都 知 道, 教 授 级 高 级 工 程 师 胡 建 新, 历 任 招 商 地 产 副 总 经 理 广 东 省 建 筑 总 公 司 下 属 公 司 副 经 理 ; 招 商 局 置 业 有 限 公 司 副 总 经 理 ; 招 商 局 地 产 集 团 副 总 经 理 兼 招 商 局 置 业 有 限 公 司 总 经 理 随 后, 董 事 会 宣 布, 冼 耀 强 已 获 董 事 会 委 任 为 公 司 执 行 董 事 其 实, 此 类 事 件, 新 年 以 来 已 频 繁 在 各 房 企 上 演 2 月 21 日, 永 泰 地 产 发 布 公 告 称, 区 庆 麟 辞 任 公 司 执 行 董 事 及 集 团 的 物 业 发 展 及 投 资 部 董 事 总 经 理 职 务, 自 2014 年 5 月 6 日 起 生 效 公 告 显 示, 区 庆 麟 已 确 认, 就 有 关 其 辞 任 的 事 宜, 没 有 向 公 司 提 出 任 何 索 偿, 与 董 事 会 并 无 意 见 分 歧 接 下 来 的 2 月 28 日, 地 产 界 又 迎 来 了 两 处 人 事 地 震 广 州 富 力 地 产 股 份 有 限 公 司 董 事 会 发 布 公 告, 称 戴 逢 已 于 当 日 辞 任 公 司 独 立 非 执 行 董 事 同 时 亦 辞 任 董 事 会 薪 酬 委 员 会 主 席 提 名 委 员 会 及 审 核 委 员 会 成 员 一 职, 其 辞 任 于 2014 年 2 月 28 日 起 生 效 同 样, 奥 园 地 产 2 月 28 日 发 布 公 告, 宣 布 宋 献 中 已 辞 任 公 司 独 立 非 执 行 董 事 及 不 再 为 公 司 薪 酬 委 员 会 提 名 委 员 会 及 审 核 委 员 会 各 自 的 成 员, 由 2 月 28 日 起 生 效 同 时, 胡 江 已 获 委 任 为 该 公 司 独 立 非 执 行 董 事 薪 酬 委 员 会 提 名 委 员 会 及 审 核 委 员 会 各 自 的 成 员, 由 同 日 起 生 效 3 月 7 日, 中 航 地 产 股 份 有 限 公 司 刊 发 公 告 表 示, 中 航 地 产 董 事 会 收 到 其 副 总 经 理 柏 丙 林 先 生 沈 青 川 的 辞 职 报 告 辞 任 不 说 再 见 8

13 除 以 上 辞 任 情 况 外, 还 有 一 种 情 况 叫 辞 任 不 说 再 见 2 月 14 日, 恒 大 地 产 发 布 公 告, 其 高 层 赖 立 新 已 辞 任 执 行 董 事 及 副 总 裁, 留 任 为 恒 大 集 团 长 沙 公 司 董 事 长, 负 责 湖 南 省 房 地 产 相 关 业 务 此 外, 近 期 有 消 息 称 雅 居 乐 出 现 了 人 事 调 动, 原 华 东 区 域 营 销 总 监 邵 晴 调 离 南 京, 到 苏 南 区 域 担 任 营 销 总 监, 南 京 区 域 将 由 原 华 南 营 销 负 责 人 蔡 晓 鹏 接 管, 而 原 区 域 营 销 总 监 谭 伟 江 则 调 回 集 团 经 相 关 媒 体 求 证, 业 内 人 士 已 确 认 雅 居 乐 人 事 变 动 确 实 存 在 还 有 一 种 变 动 叫 割 爱 香 港 四 大 地 产 商 之 一 新 鸿 基 地 产 在 新 春 到 来 之 前, 分 产 案 终 于 尘 埃 落 定,1 月 28 日, 新 鸿 基 发 布 消 息 称, 郭 炳 湘 辞 任 新 鸿 基 地 产 的 非 执 行 董 事, 寻 求 新 鸿 基 地 产 以 外 的 发 展 机 会, 该 消 息 已 在 宣 布 前 一 天 生 效 理 由 五 花 八 门 关 于 房 企 高 层 辞 任 原 因, 从 公 告 的 内 容 来 看, 可 谓 是 五 花 八 门 私 人 理 由 派 戴 逢 辞 任 富 力 地 产 独 立 非 执 行 董 事 等 职 后, 戴 逢 表 示, 他 与 该 公 司 董 事 会 并 无 不 同 意 见, 及 他 并 不 知 悉 任 何 其 他 与 其 辞 任 有 关 事 项 需 要 通 知 本 公 司 股 东 而 其 辞 任 公 告 称, 戴 逢 是 因 为 私 人 理 由 辞 任 独 立 董 事 一 职 内 部 工 作 调 动 派 胡 建 新 其 辞 任 公 告 中 称, 胡 建 新 辞 任 招 商 置 地 执 行 董 事 一 职 的 理 由 为 招 商 局 集 团 内 部 的 工 作 调 动 因 此, 有 了 其 接 班 人 冼 耀 强 工 作 变 动 派 郭 炳 湘 柏 丙 林 沈 青 川 宋 献 中 区 庆 麟 以 工 作 变 动 为 辞 任 理 由 的 在 此 次 辞 任 潮 中 可 谓 多 数 派 其 中, 新 鸿 基 地 产 的 前 任 非 执 行 董 事 郭 炳 湘 表 示, 他 希 望 未 来 有 更 多 时 间 投 入 发 展 个 人 事 业 慈 善 艺 术 社 会 福 利 及 教 育 工 作 中 航 地 产 两 位 前 任 副 总 经 理 柏 丙 林 与 沈 青 川 两 人 则 因 个 人 工 作 变 动 原 因, 双 双 离 巢 ; 而 奥 园 地 产 前 任 独 立 非 执 行 董 事 宋 献 中 与 永 泰 地 产 前 任 执 行 董 事 区 庆 麟 则 分 别 因 为 其 他 工 作 安 排 及 事 务 以 及 基 于 投 入 其 他 业 务 发 展 为 由 而 辞 任 然 而, 为 何 房 企 会 相 继 发 生 高 层 变 动? 难 道 离 职 辞 任 也 有 传 染 性? 是 否 属 实 真 假 难 辨 9

14 虽 然 这 些 房 企 高 层 的 离 职 理 由 五 花 八 门, 但 在 很 多 业 内 人 士 看 来, 这 或 许 只 是 表 象, 部 分 房 企 高 层 的 离 开, 或 许 有 其 他 更 深 层 次 的 原 因 在 珠 江 新 城 有 数 个 项 目 的 广 州 某 知 名 房 企, 一 个 执 行 董 事 的 离 开, 被 业 内 人 士 认 为, 这 是 一 种 必 然 据 记 者 侧 面 了 解, 该 企 业 董 事 会 人 员 去 年 重 组, 有 些 人 被 逐 出 董 事 会, 去 年 就 已 有 一 个 高 管 离 职 去 了 另 一 家 知 名 民 营 房 企 那 么 是 否 存 在 因 市 场 状 态 欠 佳, 或 是 公 司 运 作 困 境 等 原 因 导 致 各 房 企 高 层 相 继 辞 任? 合 富 房 地 产 经 济 研 究 院 院 长 龙 斌 认 为, 上 述 加 入 辞 任 大 军 的 人 很 大 部 分 虽 不 是 参 与 市 场 营 销 工 作 的 人 员, 与 市 场 以 及 公 司 运 作 方 面 关 系 并 不 是 很 大, 但 不 能 否 认 其 中 存 在 一 定 的 关 系, 总 的 来 说, 房 企 人 事 变 动 原 因 比 较 复 杂 尤 其 是 全 国 性 规 模 的 公 司, 调 动 还 是 较 为 频 繁 而 人 事 变 动 的 原 因 各 个 房 企 情 况 相 异, 原 因 亦 难 以 一 概 而 论 龙 斌 同 时 认 为, 企 业 内 部 调 职 属 公 司 正 常 安 排, 企 业 根 据 其 自 身 发 展 情 况 作 出 人 力 资 源 的 调 配 是 出 于 企 业 战 略 的 考 虑, 又 很 难 说 是 因 为 营 销 不 利 对 此, 资 深 房 地 产 专 家 韩 世 同 则 认 为, 大 多 数 是 个 人 原 因 造 成 的 从 市 场 方 面 来 看, 房 地 产 企 业 近 期 的 销 售 压 力 有 加 大 的 趋 势, 而 负 责 营 销 的 高 层 人 员 压 力 也 相 应 增 大 如 果 房 地 产 市 场 向 好, 离 职 跳 槽 的 现 象 亦 会 少 一 些 延 伸 : 对 房 企 发 展 影 响 甚 微? 虽 说 房 企 人 事 变 动 属 正 常 现 象, 然 而 此 番 变 动 是 否 会 产 生 蝴 蝶 效 应 进 而 牵 一 发 而 动 全 身, 对 房 企 的 发 展 造 成 一 定 的 影 响? 中 原 地 产 代 理 有 限 公 司 项 目 部 总 经 理 黄 韬 接 受 采 访 时 表 示, 只 是 房 企 内 部 高 层 的 人 事 变 动, 所 以 对 企 业 本 身 和 对 市 场 并 不 会 产 生 致 命 性 打 击 上 述 几 个 房 企 基 本 上 运 作 良 好, 且 作 为 上 市 公 司, 有 其 一 定 的 管 理 机 制 和 防 范 机 制, 不 会 因 为 少 数 人 的 调 动 或 辞 任 而 对 企 业 自 身 产 生 重 大 的 影 响 如 果 不 是 企 业 管 理 运 作 团 队 进 行 大 换 血, 则 不 会 对 企 业 产 生 重 大 影 响 韩 世 同 认 为, 辞 任 房 企 职 务 的 只 是 零 星 少 数 人, 且 此 层 面 的 角 色 调 动 并 无 大 问 题, 升 迁 内 部 调 控 力 度 都 很 有 限, 实 则 影 响 甚 微 10

15 龙 斌 亦 认 同 以 上 观 点, 他 表 示, 只 要 是 有 一 定 历 史 规 范 性 的 公 司, 一 般 都 不 会 因 个 人 岗 位 变 动 或 是 离 职 而 产 生 大 影 响 房 企 内 部 人 事 变 动 无 论 是 对 其 企 业 自 身 还 是 市 场 所 产 生 的 影 响 都 不 大 他 们 ( 房 企 ) 都 是 由 上 规 模 的 团 队 在 运 作, 走 掉 一 至 两 个 高 层 人 员, 对 企 业 的 运 作 很 难 造 成 较 大 影 响, 除 非 这 个 团 队 全 体 离 开 链 接 : 今 年 部 分 房 企 人 事 变 动 2 月 14 日, 恒 大 地 产 公 告, 赖 立 新 已 辞 任 执 行 董 事 及 副 总 裁, 留 任 为 恒 大 集 团 长 沙 公 司 董 事 长 2 月 21 日, 永 泰 地 产 公 告, 区 庆 麟 辞 任 执 行 董 事 及 集 团 物 业 发 展 及 投 资 部 董 事 总 经 理, 自 5 月 6 日 起 生 效 2 月 28 日, 富 力 地 产 公 告, 戴 逢 辞 任 公 司 独 立 非 执 行 董 事 等 职 2 月 28 日, 奥 园 地 产 公 告, 宋 献 中 辞 任 公 司 独 立 非 执 行 董 事 等 职 3 月 7 日, 中 航 地 产 公 告, 收 到 副 总 经 理 柏 丙 林 沈 青 川 的 辞 职 报 告 3 月 10 日, 胡 建 新 辞 任 招 商 置 地 执 行 董 事 专 家 看 法 : 此 乃 季 节 性 现 象 韩 世 同 指 出, 房 企 人 事 变 动 带 有 一 定 季 节 性 的 规 律 一 般 来 说, 每 年 开 年, 房 地 产 企 业 公 布 去 年 业 绩, 年 终 奖 金 也 已 经 分 发 完 毕, 所 以 这 个 时 候 进 行 人 事 变 动 对 于 工 作 交 接 来 说 比 较 方 便 对 于 一 些 房 企 内 部 的 调 动, 韩 世 同 认 为 不 必 太 当 回 事 儿, 职 务 调 动 属 于 组 织 系 统 内 的 一 种 安 排, 出 现 调 动 的 情 况 也 是 十 分 正 常 的 不 排 除 有 些 人 的 升 迁 或 被 贬, 但 这 是 正 常 现 象 此 外, 龙 斌 进 一 步 指 出, 诸 如 上 述 房 企 都 是 大 型 的 上 市 公 司, 一 年 的 销 售 额 很 多 都 在 400 亿 以 上, 多 则 上 千 亿 他 们 ( 房 企 ) 的 项 目 分 布 是 全 国 性 的, 几 十 个 甚 至 上 百 个 项 目 在 同 时 运 作, 在 这 样 的 状 况 下, 如 果 出 现 人 事 变 动, 应 该 是 比 较 正 常 11

16 根 据 研 究 中 心 相 关 数 据, 去 年 全 国 房 企 销 售 额 排 名 中, 上 述 房 企 不 少 名 列 前 50, 成 绩 并 不 差 其 中, 恒 大 地 产 以 亿 元 销 售 额 排 名 靠 前, 而 富 力 地 产 和 雅 居 乐 分 别 以 亿 元 与 亿 元 的 成 绩 名 列 其 中 而 方 圆 地 产 首 席 市 场 分 析 师 邓 浩 志 则 表 示, 每 年 的 三 四 月 份 是 招 聘 旺 季, 所 以 这 个 时 期 的 流 动 会 较 为 频 繁 而 房 企 高 层 变 动 年 年 都 有, 而 今 年 亦 不 算 特 别 频 繁 总 体 来 说, 去 年 市 场 与 销 售 情 况 较 好, 今 年 的 房 企 内 部 人 事 方 面 反 而 算 比 较 稳 定 来 源 : 南 方 都 市 报 78 家 央 企 加 速 退 出 房 地 产 : 或 将 冲 击 房 地 产 栺 局 据 中 国 房 地 产 报 报 道, 国 务 院 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 正 推 进 新 设 国 有 资 本 运 营 公 司, 部 分 央 企 将 纳 入 试 点 据 国 资 委 知 情 人 士 透 露, 房 地 产 央 企 将 成 为 本 轮 改 革 的 主 体 之 一, 如 果 改 革 能 够 顺 利 完 成, 将 会 加 速 78 家 央 企 退 出 房 地 产 的 步 伐 中 国 房 地 产 报 记 者 获 悉, 国 有 资 本 运 营 公 司 成 立 后, 将 掌 控 中 央 企 业 的 资 本 运 营 ( 财 权 ), 届 时, 作 为 政 府 职 能 部 门 的 国 资 委 [ 微 博 ] 将 主 要 负 责 管 理 中 央 企 业 的 行 政 职 能 ( 事 权 ) 事 实 上, 国 资 委 现 在 已 不 干 预 企 业 日 常 的 经 营, 只 是 在 方 向 上 做 引 导 国 资 委 内 部 人 士 对 中 国 房 地 产 报 记 者 表 示 据 中 国 房 地 产 报 称, 国 有 资 本 运 营 公 司 争 议 已 久 的 产 权 归 属 问 题 已 经 落 定 国 有 资 本 运 营 公 司 将 直 接 隶 属 于 国 资 委, 已 被 国 资 委 全 面 深 化 改 革 领 导 小 组 写 入 2014 年 工 作 要 点, 具 体 正 式 文 件 的 出 台 将 在 10 月 份 房 地 产 企 业 将 成 为 本 轮 改 革 的 重 要 内 容 国 资 委 一 位 内 部 人 士 如 是 说 据 悉, 关 于 房 地 产 行 业 的 央 企 改 革, 未 来 要 面 临 的 一 大 环 境 变 化, 可 能 就 是 集 团 母 公 司 层 面 股 份 制 改 造 的 可 能 性 比 如 中 信 股 份 整 体 注 入 香 港 上 市 公 司 中 信 泰 富 中 国 建 筑 将 中 建 地 产 注 入 香 港 上 市 公 司 中 海 地 产, 这 种 集 团 的 再 造, 或 将 有 利 于 激 发 集 团 的 市 场 化 活 力 或 12

17 许, 这 一 轮 涉 及 央 企 与 地 方 国 企 的 改 革 浪 潮, 也 将 冲 击 目 前 房 地 产 行 业 的 格 局 强 者 恒 强 的 定 律 或 将 被 打 破, 只 为 哪 家 企 业 能 抓 住 这 轮 房 地 产 企 业 变 革 的 先 机 来 源 : 证 券 时 报 网 业 内 称 房 地 产 15 年 内 丌 会 出 现 拐 点 在 昨 日 的 保 利 越 秀 房 地 产 绿 色 科 技 人 居 高 峰 论 坛 上, 广 东 保 利 房 地 产 开 发 有 限 公 司 董 事 长 余 英 对 于 房 地 产 市 场 再 做 出 大 胆 预 测, 称 房 地 产 至 少 15 年 之 内 不 可 能 有 拐 点, 中 国 房 地 产 还 有 年 的 发 展 期 而 对 近 期 热 炒 的 保 利 地 产 垫 首 付, 余 英 坚 决 否 定 了 掉 价 传 言, 并 认 为 垫 首 付 是 开 发 商 对 不 合 理 的 首 付 比 例 的 一 种 修 正, 是 为 第 一 次 买 房 的 年 轻 群 体 提 供 便 利 余 英 直 言 : 这 才 是 真 正 流 着 道 德 血 液 的 开 发 商 房 地 产 拐 点 论 从 未 成 立 广 东 保 利 房 地 产 开 发 有 限 公 司 董 事 长 余 英 因 近 期 的 派 送 茶 叶 蛋 事 件 而 走 红, 而 其 在 网 络 上 的 活 跃 也 被 认 为 大 有 取 代 任 志 强 潘 石 屹 等 老 一 辈 地 产 网 络 红 人 的 架 势 从 2 月 发 表 3 月 房 价 起 飞 到 在 微 博 上 预 测 全 国 房 价 涨 幅 7% 左 右, 一 线 和 二 线 核 心 城 市 房 价 继 续 上 涨, 核 心 区 域 房 价 大 涨, 余 英 一 直 都 是 坚 定 的 看 涨 派 而 在 12 日 的 论 坛 上, 当 被 问 及 最 近 爆 炒 的 房 价 拐 点 时, 余 英 再 次 抛 出 犀 利 言 论 反 击 道 : 媒 体 从 10 年 前 几 乎 是 一 样, 一 季 度 说 房 地 产 要 崩 盘, 二 季 度 说 小 阳 春 是 假 的, 三 季 度 是 售 楼 中 心 客 户 都 是 托, 四 季 度 给 房 企 发 奖 状 整 个 的 舆 论 界, 大 家 都 一 个 期 盼, 全 国 人 民 都 有 期 盼, 房 价 在 卖 了 以 后 跌 了 50%, 我 一 买 涨 100% 余 英 还 直 言 : 我 经 常 说 炒 股 的 人 说 房 地 产, 你 就 反 着 听 就 可 以 了, 思 维 方 式 ( 不 同 ) 没 法 谈 广 州 周 边 还 在 涨 余 英 还 大 胆 预 测 : 房 地 产 至 少 15 年 之 内 不 可 能 有 拐 点, 我 认 为 中 国 房 地 产 还 有 年 的 发 展 期, 但 这 15 年 跟 以 前 不 太 一 样 所 以, 我 们 做 第 三 代 房 地 产 产 品 了 13

18 这 一 说 法 也 得 到 在 场 的 越 秀 地 产 副 总 经 理 莫 育 年 的 认 同, 莫 育 年 认 为, 过 去 30 年 来 房 价 总 体 一 直 往 上 走, 尽 管 有 波 浪 的 状 态, 但 一 直 都 是 往 上 走 他 提 及 今 年 众 多 专 家 讲 过 的 两 极 分 化 情 形, 认 为 有 些 地 区 可 能 会 出 现 降 价 情 况, 但 在 广 州 市 跟 周 边 城 市 还 在 慢 慢 涨 另 外, 开 发 商 在 土 地 这 一 块 涨 幅 很 厉 害, 大 家 知 道 面 粉 和 面 包 是 有 密 切 关 系, 土 地 在 涨, 面 包 拼 命 在 掉 价 ( 是 不 可 能 的 ), 所 以 目 前 还 看 不 到 大 幅 度 的 降 首 付 应 该 是 5% 早 前 有 媒 体 将 余 英 的 派 送 茶 叶 蛋 解 读 为 一 种 营 销 策 略, 并 猜 测 是 因 为 保 利 的 房 售 卖 不 佳 而 近 期 的 垫 首 付 手 段 一 出, 保 利 降 价 促 销 的 声 音 更 是 不 绝 于 耳 余 英 也 借 此 场 合 反 击, 称 保 利 会 掉 价 纯 属 断 章 取 义, 并 直 言 过 高 首 付 政 策 不 负 责 任 余 英 在 接 受 羊 城 晚 报 记 者 提 问 时 表 示 : 说 保 利 会 掉 价, 这 个 都 是 断 章 取 义 我 们 是 付 首 付 的 50% 向 后 延 了 2 3 个 月, 为 什 么? 因 为 从 2010 年 调 控 以 来, 首 付 也 调 高 了, 我 认 为 这 样 是 不 负 责 任 的, 首 付 都 是 屌 丝, 买 第 一 处 房 产 的 年 轻 人 没 有 多 少 钱, 首 付 应 该 是 5%, 剩 下 的 95% 银 行 贷 款, 甚 至 对 有 良 好 工 作 的 一 些 人 首 付 应 该 是 零, 这 才 是 政 府 和 银 行 应 尽 的 责 任, 但 是 银 行 没 有 做, 我 们 开 发 商 来 做, 帮 那 些 暂 时 付 不 起 首 付 的 人, 让 他 暂 缓 2 3 个 月 付, 这 才 是 真 正 留 着 道 德 血 液 的 开 发 商 而 对 于 杭 州 等 地 个 别 楼 盘 房 价 跳 水 的 现 象, 余 英 也 做 出 了 解 读 他 认 为 有 些 不 专 业 的 开 发 商, 拿 了 很 高 价 的 地, 到 卖 的 时 候, 旁 边 都 比 他 便 宜, 但 他 都 投 入 了, 也 只 能 便 宜 卖, 这 不 叫 拐 点, 这 叫 犯 了 一 个 市 场 错 误 标 杆 房 企 首 季 整 体 业 绩 放 缓 " 天 花 板 " 效 应 初 显 标 杆 房 企 首 季 度 销 售 业 绩 相 继 出 炉, 尽 管 万 科 碧 桂 园 仍 大 幅 增 长, 但 整 体 业 绩 放 缓 已 成 为 不 争 事 实 记 者 注 意 到, 包 括 中 海 地 产 世 茂 房 地 产 在 内 的 多 家 标 杆 房 企 首 季 度 业 绩 出 现 下 滑, 其 中, 部 分 过 于 依 赖 区 域 销 售 的 房 企 业 绩 缩 水 幅 度 甚 至 超 过 50% 对 比 往 年 数 据, 多 家 大 型 房 企 首 季 度 业 绩 整 体 下 滑 的 情 况 相 当 罕 见 在 多 位 房 地 产 机 构 人 士 看 来, 未 来 房 企 销 售 放 缓 将 会 成 为 趋 势, 地 产 行 业 的 天 花 板 效 应 会 体 现 得 更 加 明 显, 整 个 行 业 将 迎 来 分 化 中 海 地 产 4 月 11 日 披 露 的 销 售 数 据 显 示, 前 3 月 累 计 合 约 销 售 约 为 亿 港 元, 累 计 销 售 面 积 约 为 万 平 方 米, 同 比 分 别 下 降 12.39% 和 23.86% 在 近 几 年 内, 中 海 年 初 单 月 销 14

19 售 业 绩 出 现 下 滑 并 不 少 见, 但 整 个 一 季 度 出 现 超 过 10% 的 业 绩 下 滑 则 较 为 罕 见 在 公 司 近 期 举 行 的 业 绩 会 上, 中 海 地 产 董 事 会 主 席 郝 建 民 曾 向 记 者 透 露, 一 季 度 销 售 代 表 不 了 全 年 的 情 况, 中 海 推 盘 高 峰 期 在 下 半 年 从 上 述 情 况 来 看, 中 海 地 产 一 季 度 销 售 业 绩 下 滑 似 乎 不 排 除 主 动 刹 车 的 可 能 而 中 海 地 产 业 绩 下 滑 也 并 非 房 企 业 绩 刹 车 个 案 世 茂 房 地 产 11 日 公 布 的 业 绩 显 示, 一 季 度 该 公 司 共 实 现 合 约 销 售 亿 元, 合 约 销 售 面 积 万 平 方 米, 相 较 去 年 同 期 的 亿 元 和 万 平 方 米 均 下 降 14% 相 比 中 海 地 产 世 房 的 下 滑, 绿 城 中 国 首 季 业 绩 原 地 踏 步 反 而 显 得 拿 得 出 手, 该 公 司 首 季 度 销 售 额 与 去 年 首 季 的 121 亿 元 持 平 而 包 括 合 生 创 展 花 样 年 恒 盛 地 产 在 内 的 一 众 房 企 一 季 度 销 售 额 同 比 下 滑 超 过 50% 其 中, 合 生 创 展 一 季 度 仅 销 售 7.03 亿 元, 同 比 下 降 73.5%; 恒 盛 地 产 销 售 额 仅 亿 元, 同 比 下 滑 55.1% 从 统 计 数 据 来 看, 房 企 业 绩 增 速 趋 缓 已 成 普 遍 现 象, 富 力 地 产 龙 湖 地 产 融 创 中 国 等 大 型 房 企 一 季 度 销 售 业 绩 同 样 不 容 乐 观 富 力 地 产 首 季 销 售 额 约 亿 元, 仅 完 成 全 年 目 标 的 20%, 而 龙 湖 仅 完 成 全 年 目 标 的 11.4% 远 洋 地 产 首 创 置 业 建 业 地 产 一 季 度 销 售 分 别 只 有 全 年 目 标 的 13% 9% 5% 中 原 地 产 研 究 部 统 计 数 据 显 示, 截 至 目 前 已 经 有 18 家 房 企 公 布 了 一 季 度 销 售 业 绩,18 家 企 业 合 计 3 月 销 售 额 为 606 亿, 一 季 度 合 计 签 约 金 额 为 1818 亿 在 18 家 房 企 中, 销 售 业 绩 出 现 明 显 分 化, 其 中 有 8 家 房 企 未 出 现 上 涨,6 家 房 企 出 现 了 同 比 明 显 下 调 尽 管 龙 头 房 企 之 一 的 万 科 和 黑 马 碧 桂 园 此 前 交 出 亮 丽 业 绩, 但 并 不 能 掩 盖 房 企 业 绩 整 体 放 缓 的 趋 势 中 原 地 产 一 份 研 报 分 析 称,2014 年 房 企 销 售 业 绩 难 言 乐 观, 从 目 前 数 据 看, 部 分 企 业 销 售 上 涨 是 因 为 2013 年 的 高 额 结 转, 房 企 业 绩 分 化 将 进 一 步 加 剧 相 关 专 家 也 认 为, 房 企 今 年 销 售 业 绩 放 缓 是 大 概 率 事 件 他 坦 言, 房 地 产 业 天 花 板 效 应 已 经 显 现, 未 来 中 小 房 企 的 生 存 环 境 越 来 越 艰 难, 兼 并 重 组 的 需 求 随 之 上 升, 房 地 产 业 将 迎 来 兼 并 重 组 高 峰 期 来 源 : 羊 城 晚 报 15

20 地 方 政 府 被 房 地 产 绑 架 : 为 短 期 收 益 持 续 造 鬼 城 新 一 轮 城 镇 化 如 何 避 免 重 走 鬼 城 之 路? 新 一 轮 城 镇 化 已 经 开 启, 各 地 对 此 都 充 满 期 待 在 过 去 的 城 镇 化 过 程 中, 部 分 地 区 由 于 规 划 和 定 位 的 不 明 晰, 不 少 城 市 开 发 区 产 业 同 质 化 竞 争 严 重, 基 础 设 施 配 套 建 设 滞 后, 以 及 房 地 产 的 无 序 开 发 造 成 了 如 鄂 尔 多 斯 鬼 城 般 失 败 的 案 例 有 关 专 家 认 为, 城 镇 化 不 能 等 同 于 房 地 产 化, 产 业 的 培 养 和 引 领 才 应 该 是 驱 动 城 镇 化 的 动 力, 工 业 地 产 可 能 是 产 业 发 展 的 抓 手 住 房 地 产 不 应 成 为 城 镇 化 的 排 头 兵 内 蒙 古 自 治 区 鄂 尔 多 斯 市 新 城 区 康 巴 什 由 于 建 设 定 位 不 明 晰, 在 产 业 尚 未 形 成 带 动 当 地 就 业 和 经 济 发 展 以 及 基 础 设 施 尚 未 配 套 齐 全 的 情 况 下, 盲 目 推 进 房 地 产 业 的 开 发, 形 成 了 著 名 的 鬼 城 现 象 和 鄂 尔 多 斯 一 样, 国 内 许 多 城 市 在 新 城 区 的 城 镇 化 建 设 过 程 中,CBD 楼 盘 周 围 被 荒 地 包 围, 新 建 住 宅 区 与 未 拆 迁 平 房 犬 牙 交 错 的 景 象 随 处 可 见 而 这 些 失 败 的 案 例 背 后 凸 显 了 产 业 缺 失 对 整 体 发 展 的 重 要 影 响, 房 地 产 业 不 能 成 为 未 来 城 镇 化 中 的 排 头 兵 在 不 久 前 召 开 的 新 型 城 镇 化 发 展 论 坛 上, 戴 德 梁 行 高 级 董 事 北 亚 区 策 略 发 展 顾 问 部 主 管 陶 汝 鸿 认 为, 产 业 的 正 确 定 位 以 及 发 展 是 决 定 园 区 发 展 能 否 取 得 成 功 的 关 键 ; 产 业 决 定 就 业, 就 业 决 定 居 民 ; 水 电 网 络 交 通 等 配 套 基 础 设 施 是 居 民 能 否 定 居 的 关 键 因 素 ; 空 气 水 源 等 居 住 环 境 同 样 能 够 决 定 吸 引 力 陶 汝 鸿 表 示, 中 国 城 镇 化 发 展 面 临 的 主 要 问 题 是 土 地 城 镇 化 快 于 人 口 城 镇 化, 过 度 依 赖 房 地 产 业, 忽 略 了 城 市 配 套 和 城 市 交 通 建 设 针 对 以 上 问 题 他 认 为, 一 个 成 功 的 城 镇 化, 需 要 关 注 : 完 善 的 产 业 结 构 健 全 的 配 套 设 施 舒 适 的 居 住 环 境 和 便 利 的 交 通 产 城 融 合 或 许 成 为 新 型 城 镇 化 新 路 径 传 统 的 观 念 认 为, 工 业 地 产 投 入 期 长 而 回 报 率 低, 因 此 在 过 去 的 城 镇 化 过 程 中, 无 论 是 地 产 商 还 是 其 他 投 资 方, 甚 至 政 府 也 都 倾 向 于 商 业 地 产 和 住 宅 地 产 的 开 发 同 时, 工 业 地 产 16

21 的 开 发 依 赖 于 当 地 政 府 的 相 关 政 策, 包 括 土 地 指 标 的 落 实, 产 业 政 策 的 配 套, 当 地 人 力 和 物 流 资 源 的 配 置, 行 政 色 彩 浓 于 商 业 和 住 宅 地 产 开 发, 受 政 策 波 动 影 响 较 大 戴 德 梁 行 中 国 区 工 业 及 物 流 地 产 部 主 管 苏 智 渊 认 为, 对 于 城 镇 化 建 设, 真 正 能 够 直 接 创 造 价 值, 为 当 地 带 来 就 业 和 税 收, 甚 至 引 领 整 个 新 园 区 产 业 发 展 的 仍 然 依 靠 工 业 地 产 的 开 发 以 及 相 关 企 业 的 进 驻 专 家 表 示, 对 于 工 业 地 产, 城 镇 化 将 可 以 为 其 带 来 以 下 机 遇 : 一 土 地 流 转 市 场 放 开, 预 计 工 业 用 地 投 资 市 场 活 性 强 化 ; 二 产 城 融 合 将 成 为 未 来 工 业 园 区 定 位 的 必 要 元 素 ; 三 物 流 对 于 城 镇 发 展 的 拉 动 强 化, 带 动 周 边 商 贸 商 业 产 业 居 住 氛 围 的 发 展, 推 进 区 域 产 业 快 速 集 聚 ; 四 与 城 镇 化 相 关 的 利 好 产 业 会 反 哺 本 地 的 产 业 机 会, 弥 补 本 地 产 业 的 不 足 产 城 融 合 应 该 是 工 业 地 产 未 来 的 新 方 向, 地 方 政 府 未 来 在 开 发 一 个 产 业 园 的 时 候, 不 会 只 考 虑 产 业, 而 会 更 多 地 将 综 合 商 住 功 能 和 产 业 功 能 合 并 起 来 在 产 业 发 展 成 熟 的 基 础 上, 服 务 业 以 及 住 宅 商 业 地 产 行 业 伴 随 发 展, 共 同 为 城 镇 化 发 挥 作 用 鱼 和 熊 掌 不 可 兼 得 苏 智 渊 认 为, 工 业 地 产 最 大 的 特 点 是 与 政 府 政 策 关 系 紧 密, 因 此 不 太 可 能 形 成 完 全 市 场 化 的 运 作 方 式 因 而, 工 业 地 产 开 发 商 必 须 保 证 与 政 府 保 持 十 分 密 切 的 互 动 这 种 特 性 也 使 得 政 府 行 为 往 往 容 易 超 越 市 场 规 律, 甚 至 干 预 市 场 大 型 制 造 企 业 与 现 代 服 务 业 企 业 不 同, 不 仅 包 含 土 地 投 资, 而 需 要 有 一 系 列 的 设 备 技 术 的 引 进 和 消 化, 这 需 要 一 个 稳 定 长 期 的 投 资 环 境 而 政 府 则 更 多 关 注 其 为 税 收 就 业 以 及 GDP 带 来 立 竿 见 影 的 效 果, 因 此 对 此 类 放 长 线 而 不 见 得 能 钓 大 鱼 的 行 业 往 往 不 感 冒 北 京 南 部 的 固 安 新 城 在 建 设 之 初 就 强 调 产 业 融 合, 产 业 先 行, 但 并 没 有 做 到 这 一 点 如 其 开 发 的 孔 雀 城 中 的 居 民 实 际 上 大 部 分 并 不 是 在 固 安 上 班, 而 是 在 北 京 上 班 清 华 大 学 房 地 产 研 究 所 副 教 授 郑 思 齐 说, 政 府 必 须 在 工 业 地 产 开 发 为 先 导 的 产 业 先 行 与 房 地 产 的 短 期 收 益 之 间 谋 求 平 衡, 鱼 和 熊 掌 不 能 兼 得, 如 果 为 了 短 期 的 税 收 和 其 他 收 益, 只 能 继 续 制 造 鬼 城 17

22 戴 德 梁 行 大 连 暨 沈 阳 公 司 总 经 理 赵 欣 认 为, 在 未 来 的 城 镇 化 发 展 中, 政 府 前 瞻 性 的 规 划 与 基 础 设 施 的 完 善 开 发 商 企 业 参 与 城 市 运 营 与 差 异 化 产 品 开 发, 两 者 相 互 促 进 与 合 作 共 同 成 为 支 撑 区 域 发 展 的 关 键 因 素 来 源 : 新 华 网 Policy and Financing Environment 四 大 事 件 预 示 中 央 政 府 调 控 房 地 产 有 新 招 最 近, 一 线 城 市 以 外 的 房 价 出 现 波 动 引 起 了 各 方 关 注 部 分 地 区 在 因 地 制 宜 的 酝 酿 各 种 各 样 的 措 施 以 防 止 房 地 产 拖 当 地 经 济 的 后 腿, 相 当 一 部 分 的 中 小 房 地 产 开 发 企 业 则 将 希 望 放 在 了 调 控 措 施 的 调 整 上 在 笔 者 看 来, 这 些 变 化 正 是 房 地 产 分 类 调 控 效 果 显 现 的 特 征, 但 房 价 下 跌 的 阵 痛 不 会 改 变 房 地 产 调 控 的 大 方 向, 各 方 要 做 好 忍 受 这 种 痛 楚 的 准 备 针 对 不 同 城 市 情 况 分 类 调 控, 增 加 中 小 套 型 商 品 房 和 共 有 产 权 住 房 供 应, 抑 制 投 机 投 资 性 需 求, 促 进 房 地 产 市 场 持 续 健 康 发 展 这 是 今 年 的 政 府 工 作 报 告 提 出 的 房 地 产 调 控 大 方 向 尽 管 今 年 的 政 府 工 作 报 告 中 并 没 有 出 现 房 地 产 调 控 的 字 眼, 但 调 控 的 重 点 显 然 已 转 向 因 城 因 地 分 类 进 行 调 控 建 立 长 效 机 制 这 种 变 化 说 明, 房 地 产 调 控 是 免 不 了 的, 但 会 迥 异 于 以 往 下 面 的 几 件 事 情 其 实 就 可 以 证 明 房 地 产 分 类 调 控 效 果 已 经 开 始 显 现 首 先, 昨 日 有 媒 体 报 道 称, 九 龙 仓 集 团 有 限 公 司 副 主 席 周 安 桥 日 前 表 示, 由 于 某 些 地 区 性 市 场 需 求 疲 软 且 供 应 过 剩, 不 排 除 对 中 国 住 宅 地 产 项 目 进 行 降 价 销 售 的 可 能 性 他 说, 预 计 未 来 几 个 月 地 方 政 府 将 放 松 楼 市 调 控, 调 控 措 施 不 能 无 限 期 持 续 下 去 据 悉, 这 家 在 香 港 上 市 的 开 发 商 在 大 陆 有 超 过 50 个 地 产 项 目, 自 3 月 份 以 来, 已 经 下 调 了 东 部 常 州 市 和 西 南 部 成 都 市 的 部 分 楼 盘 售 价 这 家 公 司 的 表 态 和 做 法 其 实 代 表 了 相 当 一 部 分 房 地 产 开 发 商 的 态 度 和 做 法 : 积 极 采 取 措 施 应 对 分 类 调 控 的 新 思 路, 同 时 寄 望 政 府 采 取 因 地 制 宜 的 措 施 稳 住 房 地 产 市 场 的 形 势 18

23 其 次, 昨 日 有 一 家 媒 体 报 道 称, 福 建 省 已 经 在 省 内 口 头 传 达 10 项 促 进 房 地 产 市 场 健 康 发 展 的 措 施 其 中 包 括 对 商 品 房 预 售 许 可 部 门 对 预 售 价 格 变 动 不 再 进 行 限 制, 区 分 高 端 住 房 项 目 与 普 通 住 房 项 目, 实 施 分 类 管 理, 对 当 时 不 实 行 网 签, 物 价 部 门 对 商 品 预 售 价 格 机 器 变 动 幅 度 不 再 进 行 备 案, 加 强 商 品 房 预 售 资 金 监 管, 加 快 在 售 项 目 建 设 进 度, 防 止 出 现 烂 尾 楼 关 系 从 媒 体 报 道 的 情 况 看, 这 些 措 施 也 体 现 了 房 地 产 分 类 调 控 的 原 则, 很 难 与 救 市 扯 上 第 三, 房 企 上 市 公 司 再 融 资 开 闸 3 月 17 日 晚 间, 金 丰 投 资 (600606, 股 吧 ) 重 组 方 案 出 炉, 公 司 拟 通 过 资 产 置 换 和 发 行 股 票 购 买 资 产 方 式 进 行 重 组, 拟 注 入 绿 地 集 团 100% 股 权 值 得 注 意 的 是, 绿 地 集 团 已 于 去 年 借 壳 高 盛 置 地 成 功 登 陆 港 股 市 场 之 后, 又 有 几 家 房 企 上 市 公 司 再 融 资 方 案 获 批 房 企 上 市 公 司 再 融 资 开 闸 释 放 了 这 样 一 个 信 号 : 大 型 优 质 房 企 将 受 到 资 本 市 场 商 业 银 行 乃 至 国 家 政 策 的 眷 顾, 只 要 其 发 展 方 向 不 偏 离 经 济 转 型 升 级 的 轨 道, 资 金 不 成 问 题 这 其 实 也 体 现 了 房 地 产 调 控 的 分 类 原 则 第 四,3 月 18 日, 央 行 官 方 微 博 发 布 消 息 称 : 个 别 外 媒 报 道 中 国 央 行 紧 急 讨 论 救 助 小 型 房 地 产 公 司, 与 事 实 不 符, 并 强 调 人 民 银 行 未 参 与 浙 江 兴 润 置 业 相 关 风 险 处 置 这 个 案 件 引 发 业 内 广 泛 关 注, 其 原 因 是 将 浙 江 兴 润 置 业 的 债 务 危 机 看 作 是 中 小 房 地 产 开 发 商 走 向 末 路 的 开 端 这 个 案 例 仍 然 是 房 地 产 分 类 调 控 效 果 的 体 现 : 中 小 房 地 产 开 发 商 的 生 死 存 亡 由 市 场 决 定, 政 府 和 金 融 部 门 不 会 再 施 以 援 手 笔 者 认 为, 今 后 的 房 地 产 调 控 原 则 将 主 要 体 现 在 三 个 方 面 : 一 是 因 城 因 地 分 类 调 控, 二 是 抑 制 投 机 投 资 性 需 求, 三 是 建 立 长 效 机 制 只 要 不 阻 碍 实 现 这 三 个 目 标, 房 价 下 跌 就 只 能 是 改 革 进 程 中 的 阵 痛, 相 关 各 方 应 主 动 采 取 措 施 进 行 应 对 而 不 是 等 待 政 府 再 施 援 手 来 源 : 证 券 日 报 - 资 本 证 券 网 19

24 广 州 楼 市 打 击 双 合 同 引 争 议 去 年 4 月 份 起, 在 广 州 楼 市 蔓 延 的 一 手 房 双 合 同 现 象, 已 经 被 监 管 部 门 注 意 和 叫 停 昨 日, 广 州 某 开 发 商 内 部 人 士 向 每 日 经 济 新 闻 记 者 证 实, 广 州 市 国 土 房 管 局 近 日 提 出 要 求, 开 发 商 需 承 诺 不 采 用 双 合 同 进 行 销 售, 并 接 受 价 格 指 导 才 能 获 得 预 售 资 格 对 此, 广 州 市 国 土 房 管 局 相 关 人 士 在 接 受 每 日 经 济 新 闻 记 者 采 访 时 表 示, 目 前 所 采 用 的 措 施 是 根 据 上 级 部 门 的 决 定 以 达 到 加 强 市 场 监 管 的 目 的 与 此 同 时, 叫 停 双 合 同 的 做 法 也 引 发 业 内 争 议 中 原 地 产 项 目 部 总 经 理 黄 韬 向 记 者 表 示, 双 合 同 泛 滥 的 背 后, 归 根 到 底 是 由 于 政 府 部 门 以 指 导 价 格 的 办 法 强 行 干 预 价 格 所 致, 只 有 回 归 市 场 化 的 调 控 思 路, 才 能 真 正 根 治 这 一 现 象 广 州 市 叫 停 双 合 同 昨 日, 广 州 某 开 发 商 内 部 人 士 向 记 者 证 实 了 上 述 消 息, 其 表 示, 在 前 一 段 时 间, 广 州 市 国 土 房 管 局 已 经 跟 不 少 开 发 商 私 下 打 过 招 呼, 要 求 其 解 决 市 场 上 双 合 同 泛 滥 的 现 象, 但 这 次 是 管 理 部 门 首 度 明 文 对 其 进 行 整 治 据 我 了 解, 这 也 是 最 近 几 天 才 开 始 执 行 的 措 施, 很 多 最 近 没 有 申 请 预 售 证 的 开 发 商 仍 不 知 道 这 回 事 据 悉, 在 去 年 4 月 份, 为 了 遏 制 当 时 房 价 上 涨 过 快 的 势 头, 广 州 市 国 土 房 管 局 发 出 关 于 落 实 广 州 市 房 地 产 市 场 调 控 政 策 加 强 房 地 产 市 场 监 管 的 通 知, 规 定 预 售 楼 盘 的 申 报 价 格 过 高 且 不 接 受 房 管 部 门 指 导 的, 暂 不 核 发 预 售 许 可 证, 超 过 申 报 价 格 销 售 的, 暂 停 网 上 签 订 商 品 房 买 卖 合 同, 业 界 称 之 为 限 价 令 此 后, 越 来 越 多 开 发 商 开 始 寻 求 突 围, 通 过 双 合 同 以 打 破 限 价 之 困 所 谓 的 双 合 同 是 指 购 房 者 买 房 时 所 签 合 同, 往 往 一 份 是 正 式 的 商 品 房 买 卖 合 同, 而 另 外 一 份 则 是 以 装 修 合 同 或 者 装 修 提 升 合 同 甚 至 是 变 更 装 修 标 准 价 差 和 房 屋 增 值 包 服 务 费 等 多 种 名 目 体 现, 而 两 份 合 同 加 起 来 的 房 款 才 是 房 屋 总 价 开 发 商 也 是 有 苦 难 言, 政 府 部 门 为 了 控 制 房 价 数 据 往 往 把 指 导 价 格 定 得 很 低, 如 果 我 们 要 按 照 这 个 价 格 去 卖 房, 同 时 不 允 许 采 用 " 双 合 同 ", 很 多 项 目 都 是 没 有 利 润, 有 些 甚 至 是 亏 本 的, 上 述 开 发 商 人 士 向 记 者 表 示 20

25 此 外, 由 于 精 装 修 合 同 往 往 无 法 贷 款 或 贷 款 期 限 很 短, 买 家 不 得 不 承 受 更 高 的 首 付 款, 双 合 同 进 一 步 加 大 了 购 房 者 的 置 业 负 担 以 一 套 总 价 为 300 万 元 的 商 品 房 为 例, 原 本 首 付 三 成 90 万 元 即 可, 但 开 发 商 在 分 拆 200 万 元 的 购 房 合 同 (60 万 的 三 成 首 付 ) 和 100 万 元 的 装 修 合 同 之 后, 购 房 者 的 首 付 将 从 原 来 的 90 万 元 提 高 至 160 万 元 或 应 取 消 价 格 指 导 这 次 出 台 的 政 策 更 像 是 政 府 亮 明 了 对 于 " 双 合 同 " 现 象 的 立 场, 但 其 象 征 意 义 大 于 实 际 作 用, 合 富 辉 煌 首 席 市 场 分 析 师 黎 文 江 告 诉 记 者, 近 年 来 广 州 土 地 价 格 不 断 上 涨, 房 价 上 涨 是 不 可 避 免, 如 果 政 府 在 执 行 指 导 价 格 的 同 时 严 禁 双 合 同 的 做 法, 开 发 商 在 无 利 可 图 的 情 况 下 势 必 不 愿 意 拿 地, 这 对 于 广 州 土 地 市 场 造 成 重 大 打 击 黄 韬 也 认 为, 这 次 喊 停 双 合 同 的 措 施 的 最 终 成 效 有 待 观 察 一 方 面, 承 诺 书 里 面 并 没 有 提 到 具 体 的 处 罚 措 施, 如 果 最 终 的 处 罚 力 度 很 低, 对 于 开 发 商 几 乎 没 有 阻 吓 作 用 ; 另 一 方 面, 即 便 开 发 商 停 止 采 用 " 双 合 同 ", 也 可 以 通 过 各 种 各 样 的 收 费 形 式 将 这 部 分 房 价 转 移 到 消 费 者 身 上 事 实 上, 多 家 广 州 开 发 商 内 部 人 士 私 下 向 记 者 表 示, 除 非 管 理 部 门 取 消 预 售 价 格 指 导, 否 则 是 不 会 取 消 双 合 同 的 销 售 形 式 黎 文 江 认 为, 双 合 同 的 乱 象 之 所 以 出 现, 归 根 到 底 是 由 于 管 理 部 门 出 台 的 预 售 价 格 指 导 政 策, 通 过 行 政 干 预 强 行 压 制 签 约 价 格, 扭 曲 市 场 的 真 实 定 价 引 发 的 不 合 理 现 象 要 根 治 双 合 同 的 乱 象, 撤 销 预 售 价 格 指 导 政 策 迫 在 眉 睫 来 源 : 每 日 经 济 新 闻 报 告 称 中 国 开 放 金 融 市 场 或 加 快 房 托 収 展 月 14 日, 有 机 构 发 布 报 告 称, 随 着 中 央 政 府 今 年 重 点 开 放 金 融 市 场, 市 场 期 望 在 不 久 的 将 来 中 央 对 房 地 产 投 资 信 托 基 金 (REIT) 有 清 晰 的 定 案 21

26 报 告 指 出, 近 年 中 国 对 房 地 产 市 场 调 控 升 温 及 金 融 市 场 信 贷 收 紧, 为 中 国 房 地 产 企 业 在 融 资 上 带 来 不 少 挑 战 过 去 10 多 年, 内 地 的 金 融 建 设 追 不 上 房 地 产 发 展 的 速 度 年 中 国 房 地 产 开 发 投 资 总 额 保 持 超 过 20% 的 复 合 年 增 长 率 ; 去 年 全 年, 中 国 房 地 产 开 发 投 资 总 额 已 达 8.61 万 亿 亿 元 人 民 币, 按 年 上 涨 19.8% 而 目 前 内 地 房 企 总 数 约 5 万 家, 但 上 市 的 房 企 不 足 200 家, 开 发 商 可 供 选 择 的 融 资 渠 道 不 多 报 告 表 示, 房 地 产 开 发 资 金 来 源 中, 至 少 超 过 四 成 的 资 金 是 以 债 权 融 资 形 式 筹 自 银 行 体 系, 这 种 依 赖 性 对 开 发 商 的 资 金 链 产 生 沉 重 压 力 上 月 浙 江 一 家 小 型 地 产 公 司 兴 润 置 业 资 金 链 断 裂, 引 起 外 界 高 度 关 注 报 告 还 认 为, 虽 然 中 国 证 监 会 于 3 月 重 启 房 企 的 境 内 再 融 资, 但 规 模 仍 然 较 小, 审 批 谨 慎, 相 对 缓 慢 的 资 本 市 场 开 放 步 伐 对 解 决 开 发 商 的 资 金 链 压 力 成 效 未 彰 长 远 来 看, 房 托 能 为 开 发 商 提 供 另 一 个 相 对 更 稳 定 成 本 较 低 的 融 资 渠 道 选 择 对 于 投 资 者 来 说, 房 托 解 决 了 直 接 投 资 商 业 地 产 投 资 门 槛 高 的 问 题, 也 使 不 动 产 可 以 在 一 二 级 市 场 流 通, 为 中 小 投 资 者 提 供 机 会, 该 种 收 益 模 式 也 会 为 国 内 养 老 金 等 投 资 主 体 提 供 长 期 稳 定 回 报 的 投 资 选 择 报 告 表 示, 房 托 作 为 一 种 崭 新 的 融 资 手 段, 其 在 中 国 的 发 展 必 然 会 经 历 一 个 艰 难 的 起 步 阶 段 现 今 其 中 一 项 要 务 就 是 要 建 立 专 门 的 房 托 法 律 和 监 管, 为 中 国 房 托 的 募 集 业 务 范 围 资 产 管 理 人 和 受 托 人 资 格 设 下 清 晰 的 框 架, 完 善 相 关 的 税 收 制 度, 为 房 托 市 场 的 长 远 发 展 奠 下 良 好 的 基 础 来 源 : 观 点 地 产 网 银 监 会 要 求 信 托 建 立 流 劢 性 支 持 呾 资 本 补 充 机 制 月 10 日, 银 监 会 下 发 一 份 名 为 关 于 信 托 公 司 风 险 监 管 的 指 导 意 见 ( 即 99 号 文, 下 称 指 导 意 见 ) 给 各 银 监 局 和 信 托 公 司 22

27 指 导 意 见 要 求 信 托 公 司 建 立 流 动 性 支 持 和 资 本 补 充 机 制 信 托 公 司 股 东 应 承 诺 或 在 信 托 公 司 章 程 中 约 定, 当 信 托 公 司 出 现 流 动 性 风 险 时, 给 与 必 要 的 流 动 性 支 持 信 托 公 司 经 营 损 失 侵 蚀 资 本 的, 应 在 净 资 本 中 全 额 扣 减, 并 相 应 压 缩 业 务 规 模, 或 由 股 东 及 时 补 充 资 本 同 时, 文 件 明 确 叫 停 了 信 托 非 标 理 财 资 金 池 业 务, 并 要 求 已 开 展 非 标 资 金 池 业 务 尽 快 清 理 并 于 6 月 30 日 前 上 报 整 改 方 案 针 对 信 托 的 " 非 标 " 业 务, 指 导 意 见 指 出, 信 托 公 司 不 得 开 展 非 标 准 化 理 财 资 金 池 等 具 有 影 子 银 行 特 征 的 业 务 对 已 开 展 的 非 标 准 化 理 财 资 金 池 业 务, 要 查 明 情 况, 摸 清 底 数, 形 成 整 改 方 案, 于 2014 年 6 月 30 日 前 报 送 监 管 机 构 此 外, 指 导 意 见 要 求 建 立 流 动 性 支 持 和 资 本 补 充 机 制 信 托 公 司 股 东 应 承 诺 或 在 信 托 公 司 章 程 中 约 定, 当 信 托 公 司 出 现 流 动 性 风 险 时, 给 与 必 要 的 流 动 性 支 持 信 托 公 司 经 营 损 失 侵 蚀 资 本 的, 应 在 净 资 本 中 全 额 扣 减, 并 相 应 压 缩 业 务 规 模, 或 由 股 东 及 时 补 充 资 本 信 托 公 司 要 推 动 业 务 转 型 改 造 信 贷 类 集 合 资 金 信 托 业 务 模 式, 研 究 推 出 债 权 型 信 托 直 接 融 资 工 具 大 力 发 展 真 正 的 股 权 投 资, 支 持 符 合 条 件 的 信 托 公 司 设 立 直 接 投 资 专 业 子 公 司 指 导 意 见 鼓 励 开 展 并 购 业 务, 积 极 参 与 企 业 并 购 重 组, 推 动 产 业 转 型 以 及 强 化 信 托 公 司 的 业 务 管 理 和 人 员 管 理 等, 并 规 定 从 今 年 起 对 信 托 公 司 业 务 范 围 实 行 严 格 的 准 入 审 批 管 理, 对 业 务 范 围 项 下 的 具 体 产 品 实 行 报 告 制 度 而 凡 新 入 市 的 产 品 也 都 必 须 按 程 序 和 统 一 要 求 在 入 市 前 十 天 逐 笔 向 监 管 机 构 报 告 监 管 机 构 不 对 具 体 产 品 做 实 质 性 审 核, 但 可 根 据 信 托 公 司 监 管 评 级 净 资 本 状 况 风 险 事 件 合 规 情 况 等 采 取 监 管 措 施 此 外, 指 导 意 见 也 不 鼓 励 信 托 公 司 和 第 三 方 理 财 机 构 合 作 文 件 指 出, 应 严 格 执 行 信 托 公 司 集 合 资 金 信 托 计 划 管 理 办 法, 防 止 第 三 方 非 金 融 机 构 销 售 风 险 向 信 托 公 司 传 递 多 数 信 托 公 司 已 自 建 营 销 团 队, 甚 至 成 立 直 营 部 门 据 中 国 信 托 业 协 会 的 数 据 显 示,2013 年, 信 托 公 司 信 托 资 产 总 规 模 为 万 亿 元, 与 上 年 7.47 万 亿 元 相 比, 同 比 增 长 46.00% 23

28 截 止 2013 年 底, 全 行 业 计 提 的 信 托 赔 偿 准 备 金 已 达 亿 元 ; 全 行 业 净 资 产 亿 元 根 据 2010 年 银 监 会 颁 布 的 有 关 办 法, 信 托 业 的 净 资 本 等 于 净 资 产 减 去 风 险 资 产 或 有 负 债 和 监 管 部 门 认 定 的 扣 除 项, 是 重 要 的 监 管 指 标 来 源 : 观 点 地 产 网 市 场 分 化 明 显 多 地 开 収 商 纷 纷 呼 吁 快 松 绑 限 购 月 伊 始, 已 经 有 多 个 城 市 传 出 计 划 取 消 限 购 的 方 案 但 在 中 国 房 地 产 报 记 者 采 访 时, 各 方 均 予 以 否 认 杭 州 市 房 管 局 相 关 人 士 称, 关 于 杭 州 的 调 控 政 策 维 持 不 变, 目 前 没 有 新 政 策 出 台, 对 于 取 消 限 购 的 相 关 传 闻 不 予 回 应 温 州 市 住 建 委 宣 传 处 人 士 称 没 有 收 到 业 务 部 门 关 于 政 策 调 整 的 消 息, 对 于 市 场 上 的 流 传 不 予 置 评 中 国 房 地 产 研 究 会 副 会 长 顾 云 昌 在 接 受 者 采 访 时 认 为, 两 会 已 经 放 出 了 分 类 调 控 信 号, 因 为 市 场 已 经 出 现 明 显 的 分 化 调 控 应 该 针 对 不 同 的 市 场 采 取 不 同 的 措 施, 像 北 上 广 这 些 供 不 应 求 的 城 市, 肯 定 不 能 取 消 限 购 像 温 州 贵 阳 这 些 供 大 于 求 的 城 市, 限 购 已 无 意 义 温 州 的 信 号 虽 然 温 州 官 方 对 限 购 松 绑 予 以 否 认, 但 民 进 中 央 经 济 委 员 会 副 主 任 浙 江 省 民 营 投 资 企 业 联 合 会 会 长 周 德 文 告 诉 中 国 房 地 产 报 记 者, 温 州 退 出 限 购 是 事 实, 有 关 温 州 救 市 的 政 策 条 例 近 期 就 会 出 台 现 在 是 温 州 第 二 次 放 松 调 控 政 策, 去 年 底 温 州 已 经 对 限 购 做 出 适 当 松 绑 了 浙 江 省 政 府 和 温 州 市 政 府 已 经 对 当 前 温 州 经 济 的 发 展 有 清 醒 的 认 识, 会 尽 快 出 台 救 市 政 策 周 德 文 说, 我 是 力 挺 温 州 市 政 府 大 胆 根 据 温 州 经 济 的 发 展 和 房 地 产 市 场 的 情 况 出 台 对 房 地 产 有 利 的 政 策 相 当 长 的 一 段 时 间 内, 温 州 房 价 暴 跌 的 势 头 没 有 被 止 住 按 照 温 州 市 市 长 陈 金 彪 的 说 法, 温 州 房 屋 价 格 较 最 高 点 下 跌 了 31% 房 市 继 续 下 行, 不 仅 拖 累 已 经 陷 入 困 境 的 实 体 经 济, 还 会 严 重 影 响 地 方 政 府 财 政 24

29 实 际 上, 早 在 今 年 两 会 期 间, 陈 金 彪 就 提 出, 温 州 的 资 金 有 很 多 都 沉 淀 在 房 地 产 上 双 向 调 控 的 情 况 下, 让 温 州 的 资 金 流 转 起 来, 有 利 于 整 个 实 体 经 济 资 金 链 和 担 保 链 解 套 否 则, 房 价 一 旦 断 崖 式 下 跌, 抵 押 物 就 缩 水, 银 行 就 会 产 生 坏 账, 信 贷 投 放 无 法 增 加, 实 体 企 业 就 融 不 到 钱 之 中 因 此, 从 这 个 角 度 看, 温 州 希 望 能 够 成 为 双 向 调 控 的 获 益 者, 推 出 松 绑 政 策, 也 在 情 理 温 州 个 人 合 作 建 房 发 起 人 温 州 市 市 场 营 销 协 会 秘 书 长 赵 智 强 在 接 受 中 国 房 地 产 报 记 者 采 访 时 认 为, 温 州 房 地 产 已 经 成 功 绑 架 了 当 地 的 经 济, 政 府 不 出 手 救 市 是 不 行 的 现 在 温 州 困 局 唯 一 的 破 解 办 法 就 是 一 边 大 力 抓 实 体 经 济, 一 边 还 要 稳 定 房 价 其 实 这 是 挺 矛 盾 的, 在 投 资 渠 道 匮 乏 实 体 经 济 又 不 能 很 快 见 效 的 时 候, 放 开 限 购 也 是 明 智 之 举 松 绑 意 愿 强 烈 长 沙 和 杭 州 并 未 出 台 实 际 松 绑 限 购 的 政 策 但 在 当 地 政 府 举 办 的 座 谈 会 上, 开 发 商 都 表 达 了 希 望 政 府 出 台 救 市 措 施 的 强 烈 愿 望 例 如,3 月 21 日, 长 沙 市 住 建 委 组 织 召 开 了 2014 年 长 沙 市 房 地 产 市 场 形 势 调 研 座 谈 会 据 与 会 者 回 忆, 在 当 天 的 座 谈 会 上, 除 建 议 降 低 二 套 房 贷 款 门 槛 加 快 住 宅 产 业 化 和 绿 色 建 筑 开 发 进 程 外, 与 会 的 不 少 大 品 牌 开 发 商, 从 目 前 的 楼 盘 销 售 不 理 想 利 润 风 险 加 剧 未 来 发 展 存 在 更 多 的 不 确 定 性 等 方 面 大 吐 苦 水, 并 纷 纷 建 言 当 地 政 府 及 时 采 取 救 市 措 施 长 沙 一 业 界 人 士 阳 学 文 认 为, 长 沙 楼 市 取 消 限 购 政 策 时 机 已 经 成 熟 这 一 观 点, 也 被 后 来 发 酵 成 长 沙 酝 酿 和 讨 论 松 绑 限 购 的 可 能 性 不 过, 出 席 当 天 座 谈 会 的 政 府 相 关 部 门 人 士, 并 未 对 是 否 救 市 作 出 明 确 表 态, 只 是 表 示, 在 认 真 听 取 大 家 意 见 的 基 础 上, 将 积 极 研 究 并 上 报 市 政 府, 酝 酿 出 台 一 系 列 促 进 房 地 产 市 场 稳 定 发 展 的 政 策 或 许 是 这 样 的 表 态, 引 发 了 当 地 业 界 对 楼 市 限 购 有 可 能 松 绑 的 期 待 当 地 一 位 接 近 市 政 府 决 策 层 面 的 相 关 人 士 指 出, 以 当 地 政 府 层 面 一 贯 中 规 中 矩 的 工 作 作 风, 长 沙 要 想 近 期 在 国 内 城 市 率 先 破 局, 至 少 在 公 开 层 面 不 大 可 能 25

30 杭 州 也 是 如 此 此 前 透 出 风 声 的 杭 州 房 企 沟 通 会 上, 有 关 部 门 向 房 企 透 露, 一 系 列 促 进 房 地 产 市 场 稳 定 发 展 的 政 策 正 在 酝 酿 其 中 包 括 限 购 的 松 绑, 以 及 二 套 房 贷 款 门 槛 的 降 低 等 来 自 杭 州 方 面 的 消 息 显 示,2009 年 左 右, 杭 州 楼 市 投 资 比 例 在 40% 左 右 此 后 一 系 列 去 投 资 化 的 调 控 政 策 出 台, 杭 州 目 前 楼 市 纯 投 资 客 已 经 很 少 而 在 2010 年 至 2012 年 期 间 被 压 抑 的 改 善 性 需 求, 在 2012 年 底 部 分 楼 盘 降 价 促 销 后 曾 出 现 集 中 入 市 2012 年 至 2013 年 杭 州 楼 市 热 销, 就 是 上 一 轮 被 压 抑 的 刚 性 和 改 善 性 需 求 入 市 的 结 果 目 前, 杭 州 楼 市 整 体 需 求 已 显 疲 态 某 业 内 人 士 认 为, 杭 州 现 在 确 实 比 较 困 难, 主 要 原 因 是 2009 年 和 2013 年 这 两 年 地 方 政 府 出 让 土 地 过 多 造 成 的 取 消 限 购 应 该 是 政 府 和 房 企 交 流 之 后 释 放 出 来 的 信 号 只 不 过, 周 边 城 市 没 有 一 个 退 出 限 购 的, 杭 州 不 会 充 当 第 一 个 某 业 内 人 士 说 限 购 退 出 仍 需 时 日 2010 年 4 月, 国 务 院 出 台 关 于 坚 决 遏 制 部 分 城 市 房 价 过 快 上 涨 的 通 知, 要 求 房 价 上 涨 过 快 城 市 限 制 家 庭 购 房 套 数, 被 业 界 称 为 限 购 令 目 前, 限 购 令 已 在 40 多 个 城 市 得 到 不 同 程 度 的 落 实 限 购 政 策 出 台 以 来, 也 曾 有 部 分 二 三 线 城 市 因 为 楼 市 供 给 过 大 成 交 低 迷 而 尝 试 松 绑 限 购, 但 在 国 家 宏 观 调 控 大 基 调 下, 多 数 城 市 的 松 绑 都 被 叫 停 或 不 了 了 之 不 过, 今 年 全 国 两 会 期 间 提 出 的 房 地 产 市 场 双 向 调 控 基 调, 允 许 对 于 库 存 量 比 较 大 的 城 市, 要 控 制 供 地 结 构 供 应 结 构 这 被 业 界 解 读 为 限 购 政 策 或 存 在 松 动 的 空 间 随 着 今 年 一 季 度 楼 市 整 体 陷 入 低 迷, 二 三 线 城 市 松 绑 限 购 的 意 愿 更 为 强 烈 双 向 调 控 使 地 方 政 府 救 市 有 据 可 循, 唯 一 需 要 考 虑 的 是, 限 购 政 策 放 开 的 时 间 表 中 央 政 府 的 底 线 是 防 投 资 抑 投 机, 不 希 望 社 会 上 的 过 多 资 金 沉 淀 在 固 定 资 产 上 所 以 说 放 开 限 购 是 迟 早 的 事, 但 是 不 会 是 现 在, 一 定 会 有 很 多 前 提 条 件 某 业 内 人 士 说 顾 云 昌 指 出, 中 央 不 会 出 统 一 政 策, 因 为 市 场 已 经 分 化 了, 调 控 政 策 也 会 分 化, 市 场 是 差 异 化 的 市 场, 调 控 也 应 该 是 差 异 化 的 调 控 限 购 政 策 毕 竟 是 行 政 举 措, 我 们 应 该 尽 可 能 用 市 场 手 段 来 调 控 楼 市 而 且 限 购 的 确 不 是 一 个 好 办 法, 所 以 在 适 当 的 时 候 逐 步 退 出 是 必 然 的 来 源 : 中 国 房 地 产 报 26

31 多 地 楼 市 被 曝 限 购 政 策 松 劢 与 家 : 一 线 " 救 市 " 可 能 性 小 继 温 州 传 出 上 报 松 绑 楼 市 限 购 政 策 方 案 后, 长 沙 杭 州 等 多 地 也 先 后 被 传 正 在 酝 酿 和 讨 论 松 绑 限 购 的 可 能 性 对 于 房 地 产 行 业 而 言, 在 全 国 多 地 出 现 降 价 风 潮 购 房 者 观 望 氛 围 浓 厚 信 贷 不 放 松 的 大 背 景 下, 地 方 政 府 酝 酿 救 市 被 开 发 商 寄 予 厚 望 但 业 内 人 士 表 示, 地 方 政 府 或 许 会 有 救 市 的 想 法, 但 通 过 何 种 方 法 来 实 现 仍 有 待 探 讨, 且 救 市 能 否 达 到 预 期 效 果 尚 存 变 数 限 购 期 限 从 一 年 调 整 为 半 年, 首 套 房 贷 执 行 8.5 折 优 惠, 近 日 网 传 南 部 沿 海 某 省 份 计 划 出 台 针 对 房 地 产 市 场 的 救 市 政 策 记 者 看 到, 该 政 策 原 文 是 关 于 促 进 房 地 产 市 场 持 续 健 康 发 展 的 十 条 措 施, 除 了 限 购 期 限 缩 短 首 套 房 贷 优 惠 外, 措 施 明 确 指 出, 当 地 户 籍 居 民 按 本 省 户 籍 居 民 家 庭 界 定 ; 非 当 地 户 籍 居 民 家 庭 按 非 本 省 户 籍 居 民 家 庭 界 定 ; 限 购 住 房 类 型 不 包 括 二 手 住 房 等 等 知 情 人 士 透 露, 担 心 与 中 央 不 出 台 短 期 刺 激 性 政 策 文 件 不 符, 文 件 没 有 红 头, 不 盖 公 章, 以 口 头 形 式 传 达 到 各 地, 由 地 方 政 府 结 合 实 际 情 况 进 行 落 地 上 述 政 策 虽 未 能 得 到 最 终 证 实, 但 这 已 不 是 国 内 第 一 个 传 出 的 地 方 政 府 救 市 方 案 今 年 3 月 开 始 就 有 消 息 称, 温 州 已 将 限 购 松 绑 方 案 上 报 浙 江 省 政 府, 其 后 长 沙 杭 州 等 地 也 有 限 购 松 绑 的 传 闻, 近 期 常 州 无 锡 也 加 入 了 政 府 要 救 市 的 传 言 当 中 无 锡 当 地 一 位 房 地 产 行 业 从 业 人 员 甚 至 向 北 京 商 报 记 者 透 露, 具 体 政 策 这 个 星 期 就 能 公 布 楼 市 限 购 政 策 已 经 实 施 多 年, 作 为 开 发 商 来 说 当 然 希 望 政 策 取 消 一 位 二 线 城 市 房 企 负 责 人 向 北 京 商 报 记 者 介 绍, 开 发 商 呼 吁 政 府 救 市 心 切, 房 价 下 行 压 力 大 库 存 量 高 亟 须 消 化 库 存 的 二 三 线 城 市 尤 为 突 出 采 访 中, 开 发 商 及 专 家 普 遍 表 示, 在 全 国 各 地 楼 市 分 化 明 显 的 大 背 景 下, 北 上 广 深 等 供 不 应 求 的 一 线 城 市 政 府 松 绑 政 策 以 此 救 市 可 能 性 极 小 ; 而 面 临 政 策 放 水 的 城 市 多 会 集 中 在 青 岛 烟 台 哈 尔 滨 等 库 存 偏 高 的 城 市, 杭 州 海 口 温 州 等 房 价 涨 势 持 续 偏 弱 的 城 市 以 及 江 苏 省 广 东 省 部 分 新 城 开 发 区 和 未 来 产 业 转 移 地 带 救 市 政 策 则 会 集 中 在 缩 短 限 购 年 限 放 宽 户 籍 限 制 放 松 二 套 房 贷 加 强 对 房 企 信 贷 上 的 支 持 地 方 出 台 购 房 税 费 减 免 政 策 等 方 面 27

32 相 关 专 家 表 示 : 从 短 期 来 看, 限 购 松 绑 贷 款 优 惠 等 救 市 政 策 对 稳 定 当 地 楼 市 有 一 定 帮 助, 但 从 长 期 来 看, 房 地 产 市 场 的 发 展 最 终 还 是 要 交 给 市 场 来 源 : 北 京 商 报 楼 市 调 控 放 权 给 地 方 或 重 演 2008 年 救 市 路 径 近 日, 有 关 限 购 松 绑 的 消 息 不 断 传 来, 救 市 的 声 音 再 度 响 起 据 记 者 了 解, 在 库 存 量 较 大 的 城 市, 目 前 有 不 少 房 企 呼 吁 政 府 救 市, 而 救 市 建 议 集 中 在 以 下 几 方 面 : 放 松 二 套 房 贷, 加 强 对 房 企 信 贷 上 的 支 持 ; 地 方 出 台 购 房 税 费 减 免 政 策 ; 实 行 限 购 的 城 市 能 够 松 绑 限 购, 从 需 求 层 面 给 予 支 持 而 开 发 商 的 诉 求 正 好 与 决 策 层 给 出 的 下 一 步 调 控 路 线 相 呼 应 在 今 年 全 国 两 会 期 间, 住 建 部 副 部 长 仇 保 兴 明 确 表 态, 将 在 楼 市 调 控 中 扩 大 地 方 政 府 的 调 控 权 限, 包 括 制 定 和 实 施 住 房 限 购 政 策 住 房 信 贷 政 策 公 积 金 贷 款 政 策 土 地 投 放 和 房 地 产 税 负 这 让 地 方 政 府 出 手 救 市 成 为 可 能 实 际 上, 从 我 们 市 里 的 情 况 来 看, 在 信 贷 税 收 方 面 能 够 进 行 政 策 调 整, 这 是 比 放 松 限 购 更 为 有 效 的 办 法, 东 部 某 二 线 城 市 一 位 住 建 厅 官 员 对 华 夏 时 报 记 者 表 示, 放 松 限 购 只 是 改 变 预 期, 信 贷 税 收 的 调 整 却 能 直 接 为 购 房 者 降 低 购 房 成 本 放 权 地 方 政 府 我 们 已 经 在 部 署 监 测 楼 市 各 项 调 控 政 策 的 效 果, 一 季 度 的 调 研 报 告 和 情 况 说 明 正 在 汇 总 中 上 述 东 部 二 线 城 市 的 住 建 厅 官 员 向 记 者 表 示, 在 对 调 研 进 行 汇 总 后, 市 里 将 集 中 讨 论 关 于 楼 市 调 控 工 作 中 的 相 关 问 题 按 照 他 的 说 法, 尽 管 中 央 层 面 尚 未 直 接 表 态 地 方 可 以 调 整 楼 市 相 关 政 策, 但 目 前 高 层 关 于 楼 市 调 控 的 口 风 没 那 么 紧 了 目 前 市 里 在 限 购 公 积 金 贷 款 以 及 契 税 优 惠 方 面 都 在 进 行 相 应 的 政 策 储 备, 一 旦 其 他 城 市 有 所 松 动, 我 们 的 政 策 也 能 跟 得 上 28

33 从 今 年 3 月 份 开 始, 几 个 楼 市 成 交 大 幅 下 降 的 城 市 已 经 对 限 购 政 策 作 出 了 松 动 尝 试 温 州 市 限 购 松 绑 方 案 已 经 上 报 浙 江 省 政 府, 长 沙 杭 州 常 州 等 地 也 在 酝 酿 对 楼 市 调 控 政 策 做 出 调 整 除 了 严 控 土 地 供 应 量, 我 们 预 计 在 需 求 方 面 也 有 可 供 备 选 的 方 案, 如 放 宽 公 积 金 贷 款 限 制 降 低 政 府 性 规 费 收 缴 标 准 并 分 期 缴 费 购 房 入 户 等 政 策 常 州 一 位 知 情 人 士 如 是 说 值 得 关 注 的 是, 从 2013 年 年 底 开 始, 放 权 地 方 政 府 对 不 同 城 市 实 行 分 类 指 导 的 思 路 就 已 经 在 住 建 部 工 作 会 议 上 被 确 定 下 来 尽 可 能 放 权 给 地 方 政 府 的 思 路 已 经 确 定, 问 题 就 在 于 放 什 么 权 如 何 放 权, 住 建 部 一 位 内 部 人 士 对 本 报 记 者 表 示, 在 这 两 个 问 题 上, 从 部 里 来 说 仍 然 是 有 不 同 的 声 音, 现 在 只 能 视 情 况 而 定, 根 据 各 地 上 报 的 政 策 调 整 方 案 我 们 再 酌 情 研 究 据 上 述 东 部 二 线 城 市 的 住 建 厅 官 员 透 露, 目 前 其 所 在 部 门 已 经 开 展 了 对 公 积 金 贷 款 情 况 进 行 调 查, 预 计 先 出 台 调 整 公 积 金 政 策 的 可 能 性 比 较 大 实 际 上, 已 经 有 城 市 在 这 类 政 策 上 先 动 起 来 近 日, 有 媒 体 报 道, 营 口 市 相 关 主 管 部 门 出 台 政 策 称, 在 4 月 1 日 -30 日 期 间 个 人 购 买 商 品 房, 经 各 区 财 政 部 门 房 交 会 现 场 认 证, 给 予 购 房 者 契 税 全 额 返 还 政 策 同 时, 在 这 一 时 段 购 房, 办 理 房 屋 所 有 权 证 时 给 予 行 政 事 业 性 收 费 减 免 政 策 如 果 地 方 政 府 可 以 在 信 贷 税 收 等 方 面 进 行 调 整 的 话, 调 整 的 效 果 不 亚 于 放 松 限 购 从 以 往 楼 市 调 控 的 经 验 来 看, 在 限 购 不 能 明 确 松 绑 的 前 提 下, 地 方 政 府 都 是 通 过 在 信 贷 税 收 方 面 的 调 整 获 得 喘 息 机 会 的 北 京 市 房 协 秘 书 长 陈 志 对 记 者 表 示 2008 年 救 市 将 重 演? 实 际 上, 对 于 楼 市 调 控 来 说, 地 方 政 府 一 直 将 适 度 放 松 信 贷 和 税 收 的 做 法 作 为 曲 线 救 市 的 首 选 动 作 2011 年 底, 在 银 行 信 贷 压 力 持 续 不 减 的 情 况 下, 各 地 就 曾 经 出 现 利 用 住 房 公 积 金 做 微 调 文 章 的 举 动 当 时, 宁 波 南 京 重 庆 等 地 就 分 别 出 现 了 购 房 贷 款 商 转 公 提 高 公 积 金 贷 款 额 度 等 调 整 政 策 29

34 这 类 政 策 比 直 接 松 绑 限 购 要 温 和 许 多, 中 原 地 产 市 场 研 究 总 监 张 大 伟 认 为, 在 楼 市 限 购 博 弈 时 期, 通 过 这 样 一 些 措 施 来 避 免 刚 性 需 求 被 抑 制, 同 时 也 并 非 明 显 与 中 央 政 策 对 着 干 现 在 地 方 出 政 策 主 要 还 是 随 大 流, 只 要 是 对 地 方 有 利 的, 其 他 城 市 先 出 了 而 且 上 面 也 不 反 对, 其 他 城 市 基 本 也 会 跟 着 出 上 述 东 部 二 线 城 市 的 住 建 厅 官 员 告 诉 记 者, 除 公 积 金 贷 款 之 外, 其 他 的 减 免 税 费 政 策 也 是 各 地 调 整 政 策 的 重 点 而 地 方 政 府 的 这 类 举 动 不 难 让 人 联 想 到 2008 年 的 救 市 之 举 2008 年 7 月 份, 全 国 楼 市 普 遍 处 于 低 谷, 允 许 地 方 政 府 自 行 救 市 的 呼 声 此 起 彼 伏 之 后 不 久, 西 安 芜 湖 苏 州 成 都 等 地 开 始 陆 续 出 台 相 关 的 救 市 举 措 调 整 内 容 除 了 下 调 公 积 金 贷 款 首 付 及 放 宽 贷 款 年 限 外, 部 分 城 市 还 出 台 了 减 免 税 费 或 直 接 给 予 财 政 补 贴 等 政 策 业 内 分 析 人 士 表 示, 对 比 之 下, 如 果 今 年 楼 市 调 控 中 给 地 方 政 府 放 权, 令 地 方 政 府 在 信 贷 税 收 方 面 有 调 整 的 权 限, 政 策 的 走 向 有 可 能 类 似 2008 年 的 老 版 本, 而 对 于 目 前 的 房 地 产 市 场 而 言, 这 无 异 于 政 府 出 手 救 市 来 源 : 华 夏 时 报 福 建 否 认 出 台 救 市 措 施 地 方 政 策 或 是 一 厢 情 愿 日 前, 有 媒 体 称 福 建 省 拟 出 台 关 于 促 进 房 地 产 市 场 健 康 发 展 的 十 条 措 施 的 房 地 产 救 市 十 条 措 施 对 此, 福 建 省 建 设 厅 相 关 人 员 14 日 对 记 者 表 示 否 认, 称 并 没 有 出 台 相 关 文 件 据 媒 体 报 道, 福 建 省 以 口 头 通 知 的 形 式 出 台 关 于 促 进 房 地 产 市 场 持 续 健 康 发 展 的 十 条 措 施 ( 以 下 简 称 措 施 ), 并 征 求 意 见 措 施 指 出, 在 福 建 省 范 围 内, 调 整 普 通 住 房 界 定 标 准, 容 积 率 1.0 以 上, 面 积 在 144 平 方 米 以 下 的, 均 按 照 普 通 住 房 处 理 同 时, 将 全 省 纳 税 或 缴 纳 保 险 的 限 购 年 限 调 整 为 六 个 月, 并 要 求 商 业 银 行 对 首 套 房 贷 款 利 率 按 基 准 利 率 85 折 优 惠 执 行, 且 二 套 房 按 揭 贷 款 利 率 不 高 于 基 准 利 率 1.1 倍 在 税 收 政 策 方 面, 购 买 首 套 住 30

35 房 的 予 以 契 税 减 免 50% 的 优 惠 此 外, 措 施 还 对 加 强 商 品 房 预 售 资 金 监 管, 加 快 在 售 项 目 建 设 进 度, 防 止 出 现 烂 尾 楼 完 善 土 地 供 给 机 制 等 方 面 提 出 要 求 针 对 上 述 报 道, 福 建 省 建 设 厅 办 公 室 一 位 工 作 人 员 予 以 否 认 他 表 示, 目 前 福 建 省 房 地 产 调 控 仍 遵 循 国 家 的 调 控 精 神, 没 有 出 台 所 谓 的 救 市 措 施 我 们 也 看 到 了 网 上 的 传 闻, 但 我 们 根 本 没 有 出 台 类 似 文 件 这 位 工 作 人 员 说, 此 前, 福 建 省 建 设 厅 举 行 了 关 于 全 省 房 地 产 形 势 的 研 判 会 议, 主 要 思 想 还 是 健 康 长 效 地 调 控 房 地 产 在 福 建 省 房 地 产 协 会 副 会 长 郑 爱 新 看 来, 媒 体 报 道 的 措 施 并 非 空 穴 来 风 他 表 示, 虽 然 未 接 到 相 关 文 件, 但 有 关 传 闻 从 三 月 初 就 存 在, 这 主 要 是 目 前 房 地 产 市 场 遇 冷, 一 手 房 库 存 量 不 断 增 多, 二 手 房 成 交 量 缩 减 导 致 的 福 州 市 房 地 产 交 易 登 记 中 心 数 据 显 示,3 月 份 福 州 一 手 房 成 交 1556 套, 同 比 下 滑 40% 左 右 成 交 下 滑 带 来 的 则 是 库 存 的 增 加 截 至 4 月 13 日, 福 州 五 城 区 可 售 商 品 住 宅 套, 相 比 年 初 上 涨 约 40% 按 照 目 前 市 场 消 化 的 速 度, 仅 新 房 库 存 就 需 要 高 达 15 个 多 月 郑 爱 新 认 为, 福 州 目 前 一 手 房 库 存 量 增 大, 小 户 型 不 愁 卖, 大 户 型 不 好 卖, 如 果 限 购 令 真 的 松 动, 此 举 会 导 致 一 部 分 投 资 投 机 性 需 求 趁 机 入 市, 导 致 市 场 交 易 量 价 大 幅 波 动 放 松 限 购 政 策 还 可 以 起 到 暂 缓 房 企 资 金 紧 张 之 危 福 州 大 学 房 地 产 研 究 中 心 主 任 王 阿 忠 表 示, 目 前 福 建 房 企 负 债 率 攀 升 至 高 位, 一 些 地 产 开 发 商 的 资 产 负 债 率 甚 至 超 过 了 70% 的 警 戒 线 在 上 市 房 企 流 动 性 负 债 居 高 不 下 的 情 况 下, 房 地 产 资 金 链 的 风 险 正 在 高 位 聚 集 中 原 地 产 市 场 总 监 张 大 伟 认 为, 措 施 或 许 只 是 地 方 政 府 的 一 厢 情 愿 限 购 红 线 贷 款 利 率 等 内 容 并 不 是 地 方 政 府 就 可 以 决 定 的 虽 然 不 太 可 能 实 现, 但 给 市 场 敲 响 了 警 钟 房 地 产 市 场 下 滑 给 地 方 政 府 财 政 带 来 的 巨 大 压 力, 已 迫 使 地 方 有 放 松 调 控 之 心 张 大 伟 表 示 来 源 : 经 济 参 考 报 31

36 评 论 : 限 购 只 是 面 对 一 个 巨 大 的 难 题 而 贴 膏 药 据 悉, 一 些 城 市 的 限 购 政 策 将 淡 化 或 者 取 消, 去 行 政 化 有 可 能 成 为 楼 市 政 策 的 大 方 向 不 过 调 整 可 能 限 于 那 些 空 置 率 高 供 应 过 剩 乃 至 近 期 出 现 房 价 下 跌 的 城 市, 而 一 线 城 市 近 期 内 松 动 的 可 能 性 不 大 限 购 政 策 开 始 于 2010 年 10 月 之 前 受 2008 年 全 球 金 融 危 机 的 影 响, 政 府 实 施 经 济 刺 激 政 策, 导 致 房 价 过 度 非 理 性 上 涨, 而 在 政 府 抑 制 楼 市 泡 沫 的 其 他 努 力 未 获 成 功 的 情 况 下,40 多 个 大 中 城 市 开 始 实 施 限 购 政 策 来 遏 制 投 机 性 的 需 求 这 是 政 府 对 房 价 打 出 组 合 拳 的 一 部 分, 却 至 今 都 未 打 破 越 调 越 涨 的 困 局 限 购 推 出 之 初 即 引 起 激 烈 的 争 议, 有 人 说 这 是 朝 向 计 划 经 济 的 倒 退, 其 对 错 且 不 言, 但 即 使 承 认 限 购 在 特 殊 情 势 下 有 某 种 必 要 性, 其 具 体 机 制 设 计 也 严 重 影 响 最 终 效 果 把 需 求 分 为 消 费 和 投 资 需 求 是 限 购 政 策 的 理 论 依 据 之 一, 但 政 府 不 可 能 掌 握 充 足 信 息 将 二 者 甄 别 开 来, 即 使 购 房 者 自 身 也 不 能, 但 能 不 能 甄 别 恰 是 限 购 能 否 发 挥 预 期 作 用 的 关 键 当 前 政 府 能 掌 握 并 充 分 运 用 的 只 有 户 籍 等 工 具, 于 是 限 购 就 变 形 为 对 本 地 户 籍 者 或 本 地 纳 税 人 的 优 待, 让 房 价 上 涨 的 利 益 为 这 些 群 体 获 得, 却 加 大 其 他 群 体 的 购 房 成 本 同 时, 人 为 断 定 没 有 本 地 户 籍 者 的 购 房 就 有 更 大 的 概 率 是 投 机 性 需 求, 这 在 人 口 快 速 流 动 的 当 下 也 是 极 不 公 平 的 限 购 的 另 一 风 险 是 诱 生 寻 租 空 间, 比 如 方 便 那 些 能 开 具 社 保 证 明 等 的 行 政 机 构 设 租, 从 而 刺 激 了 贿 赂 腐 败 限 购 即 使 可 能 让 房 价 的 涨 幅 有 所 下 降, 消 费 者 却 可 能 付 出 更 多 代 价 来 购 买 购 房 的 资 格 此 外, 因 为 政 府 并 不 比 企 业 掌 握 更 全 面 的 信 息, 行 政 干 预 措 施 还 可 能 滞 后 于 市 场 状 况 的 发 展, 从 而 加 剧 市 场 动 荡 限 购 作 为 楼 市 调 控 的 政 策 在 推 出 之 初, 政 府 就 表 明 其 为 短 期 性 质, 从 理 论 上 言, 以 行 政 手 段 干 预 市 场 必 须 慎 之 又 慎, 即 使 推 出 也 的 确 应 留 足 因 具 体 形 势 变 化 而 调 整 的 空 间 限 购 只 是 面 对 一 个 巨 大 的 难 题 而 贴 膏 药, 而 且 还 很 有 可 能 贴 歪, 产 生 适 得 其 反 的 后 果 楼 市 困 局 是 中 国 经 济 整 体 扭 曲 的 反 映 财 税 制 度 的 缺 陷 使 土 地 财 政 成 为 地 方 政 府 主 要 收 入 来 源 投 资 渠 道 的 缺 乏 使 购 房 成 为 财 富 保 值 增 值 的 首 选 途 径, 这 在 基 尼 系 数 高 的 背 景 下 又 进 一 步 拉 大 了 财 产 性 贫 富 差 距 户 籍 制 度 让 大 城 市 房 屋 附 带 了 过 多 福 利 分 配 功 能, 而 限 购 等 32

37 于 是 让 户 籍 承 载 了 更 高 的 房 地 产 收 益 功 能, 从 而 刺 激 户 籍 指 标 买 卖 并 进 一 步 阻 挠 户 籍 制 度 改 革 未 来 必 须 合 理 分 配 中 央 和 地 方 的 财 事 权, 改 变 地 方 卖 地 冲 动, 给 地 方 政 府 以 抑 制 房 价 非 理 性 上 涨 的 自 发 动 力 在 税 收 机 制 上 合 理 平 衡 在 房 产 交 易 和 保 有 环 节 的 纳 税, 以 此 来 抑 制 投 资 性 购 房 行 为 房 地 产 去 行 政 化 应 得 到 谨 慎 欢 迎, 但 愿 这 不 是 代 表 着 一 些 城 市 面 对 房 市 局 部 低 迷 的 权 宜 之 举 或 是 向 土 地 财 政 的 回 归, 而 是 代 表 房 地 产 政 策 在 整 体 上 更 加 趋 向 市 场 导 向 来 源 :21 世 纪 经 济 报 道 传 " 养 老 金 幵 轨 " 原 则 基 本 敲 定 与 家 : 方 案 仍 保 密 据 报 道, 其 实 养 老 方 面 除 养 老 院, 老 人 们 很 大 程 度 上 依 靠 养 老 金 对 于 绝 大 多 数 的 公 务 员 和 事 业 单 位 工 作 人 员 来 说, 养 老 金 从 来 没 有 在 工 资 条 上 出 现 过 而 对 于 企 业 工 作 人 员, 为 了 这 笔 养 老 金, 每 个 月 都 不 得 不 拿 出 几 百 块 钱 为 未 来 储 蓄 所 谓 养 老 金 并 轨, 就 是 要 把 这 两 类 人, 一 类 是 公 务 员 和 事 业 单 位 工 作 人 员, 另 一 类 是 企 业 人 员, 这 两 类 人 群 一 视 同 仁 今 天 有 媒 体 报 道, 虽 然 机 关 事 业 的 养 老 保 险 改 革 最 终 的 方 案 还 没 有 出 炉, 但 是 公 务 员 和 事 业 单 位 职 工 需 要 像 企 业 职 工 一 样 缴 纳 养 老 保 险 这 样 一 个 原 则 已 经 确 定 了 这 个 消 息 能 否 得 到 确 认? 如 果 并 轨 已 成 定 论, 资 金 的 来 源 又 将 如 何 解 决? 公 务 员 交 养 老 保 险 在 大 多 数 地 方 还 是 个 匪 夷 所 思 的 事 儿, 但 在 深 圳, 从 2010 年 就 已 经 启 动 深 圳 市 人 力 资 源 和 社 会 保 障 局 工 资 管 理 处 副 处 长 刘 静 姝 用 一 句 话 概 括 深 圳 的 模 式 : 不 按 最 后 一 个 月 工 资, 按 照 缴 费 年 限 发 养 老 金 刘 静 姝 : 我 们 现 在 在 事 业 单 位 新 人 这 一 块, 已 经 实 施 了 新 的 养 老 保 障 制 度, 就 是 社 会 养 老 保 险 加 职 业 年 金 的 一 个 新 型 的 养 老 保 障 制 度, 事 业 单 位 新 人 在 基 本 养 老 保 险 和 地 方 补 充 养 老 保 险 这 一 块, 跟 企 业 员 工 是 完 全 并 轨, 实 行 了 统 一 制 度 33

38 对 于 媒 体 报 道, 参 与 人 社 部 养 老 保 险 制 度 顶 层 设 计 的 中 国 人 民 大 学 中 国 社 会 保 障 研 究 中 心 教 授 郑 功 成, 明 确 向 中 国 之 声 表 示, 养 老 金 的 并 轨 方 案 目 前 仍 然 处 在 保 密 阶 段, 谈 论 其 结 果 为 时 过 早 记 者 : 现 在 这 个 方 案 基 本 上 已 经 成 型 了 吗? 郑 功 成 : 没 有, 这 个 只 是 在 讨 论 记 者 : 最 后 这 个 改 革 方 案 没 有 出 炉 是 吗? 郑 功 成 : 没 有, 对 尽 管 如 此, 清 华 大 学 就 业 与 社 会 保 障 研 究 中 心 主 任 杨 燕 绥 透 露, 下 一 步 机 关 与 事 业 单 位 同 步 进 行 改 革 将 是 大 概 率 事 件 人 社 部 部 长 尹 蔚 民 也 多 次 在 公 开 场 合 表 示, 将 按 照 社 会 统 筹 与 个 人 账 户 相 结 合 的 基 本 模 式, 改 革 机 关 和 事 业 单 位 的 养 老 保 险 制 度, 破 除 养 老 保 险 双 轨 制 对 于 机 关 事 业 的 新 人, 关 于 养 老 金 那 些 事 儿, 从 职 业 年 金 的 管 理 到 保 值 增 值 等 都 没 有 先 例 对 于 全 国 5000 万 在 职 和 退 休 的 机 关 事 业 单 位 老 人, 他 们 从 未 交 过 任 何 养 老 保 险, 未 来 又 该 如 何 缴 费? 安 徽 事 业 单 位 工 作 人 员 蒋 高 : 我 在 事 业 单 位 工 作 近 20 年, 以 前 我 的 收 入 结 构, 从 来 没 有 养 老 金 支 出 这 个 部 分, 现 在 如 果 让 我 个 人 去 承 担 这 笔 支 出 的 话, 我 担 心 我 的 总 收 入 会 下 降 另 外, 叫 我 交 的 话 这 个 标 准 是 多 少, 要 不 要 之 前 补 交, 还 是 说 按 照 职 称 行 政 级 别 来 交, 这 样 的 东 西 我 们 现 在 比 较 担 忧 改 革 机 关 事 业 单 位 养 老 保 险 制 度, 鼓 励 发 展 企 业 年 金 职 业 年 金 和 商 业 保 险 这 样 的 表 述 被 明 确 地 列 入 今 年 我 国 政 府 工 作 报 告 对 此, 人 社 部 副 部 长 胡 晓 义 在 接 受 中 国 之 声 专 访 时 表 示, 机 关 事 业 单 位 应 该 实 行 与 企 业 目 前 实 行 大 体 一 致 的 模 式, 也 就 是 社 会 统 筹 和 个 人 账 户 相 结 合 的 基 本 养 老 保 险 制 度 模 式 胡 晓 义 : 实 行 单 位 和 个 人 双 方 缴 费, 建 立 起 社 会 统 筹 的 基 金 和 个 人 账 户 的 基 金, 就 是 通 过 大 数 法 则 来 均 衡 企 业 之 间 退 休 养 老 的 负 担 中 国 社 科 院 世 界 社 保 中 心 主 任 郑 秉 文 的 建 议 是, 直 接 启 动 改 革, 用 老 人 老 办 法 新 人 新 办 法 来 过 渡 34

39 郑 秉 文 : 事 业 单 位 和 公 务 员 的 职 业 年 金 的 制 度 设 计, 要 一 起 宣 布, 让 这 些 人 感 觉 到 他 的 待 遇 水 平 没 有 下 降 ; 第 二 个 联 动 是 事 业 单 位 不 要 分 出 三 六 九 等 了, 一 起 参 加 改 革 第 三 个 联 动, 公 务 员 和 事 业 单 位, 一 起 联 动 参 加 改 革 京 津 冀 规 划 3.0 版 将 落 地 曾 耗 时 十 年 未 出 台 从 2005 年 批 复 浦 东 新 区 综 合 配 套 改 革 的 试 验 区 至 南 沙 新 区 获 批, 近 年 来, 国 家 战 略 性 区 域 规 划 已 出 台 了 53 个 但 2004 年 就 提 上 日 程 三 易 其 名 的 京 津 冀 区 域 规 划, 一 直 未 出 台 今 年 2 月 26 日, 习 近 平 总 书 记 主 持 召 开 座 谈 会, 对 京 津 冀 协 调 发 展 提 出 了 七 点 要 求, 明 确 表 态 要 自 觉 打 破 自 家 一 亩 三 分 地 的 思 维 定 式 至 此, 京 津 冀 区 域 规 划 编 制 驶 入 快 车 道 4 月 9 日, 国 家 发 改 委 发 布 消 息 称 : 正 在 会 同 有 关 部 门 和 地 方 研 究 编 制 首 都 经 济 圈 一 体 化 发 展 的 相 关 规 划, 规 划 范 围 包 括 北 京 市 天 津 市 和 河 北 省 规 划 将 根 据 编 制 工 作 进 展 的 情 况 适 时 出 台 发 改 委 上 述 表 态, 被 视 为 京 津 冀 区 域 规 划 的 3.0 版 即 将 落 地 但 国 家 级 战 略 规 划 如 何 编 制? 京 津 冀 区 域 规 划 为 何 耗 时 十 年 未 出 台? 跨 区 域 规 划 怎 样 平 衡 相 关 各 方 的 利 益 关 系? 上 述 问 题 依 旧 值 得 探 讨 编 制 : 部 委 组 团 调 研 跨 区 域 规 划 目 前, 已 有 53 个 国 家 战 略 性 区 域 规 划 获 批, 经 历 了 2009 年 到 2011 年 的 密 集 批 复 后, 区 域 规 划 不 再 扎 堆 铺 开 想 让 区 域 发 展 上 升 到 国 家 战 略 的 高 度, 首 先 需 要 一 份 区 域 规 划, 那 么, 一 份 区 域 规 划 是 如 何 出 炉 的 呢? 国 家 发 改 委 国 土 开 发 与 地 区 经 济 研 究 所 的 所 长 肖 金 成 中 国 社 会 科 学 院 经 济 研 究 所 研 究 员 徐 逢 贤 等 区 域 经 济 专 家 表 示, 目 前, 我 国 只 有 一 部 城 乡 规 划 法, 包 括 国 家 战 略 性 区 域 规 划 等 重 要 规 划 在 内, 编 制 程 序 编 制 原 则 等 都 尚 无 法 律 规 定 通 常 情 况 下, 单 地 规 划 ( 即 重 要 城 市 规 划 和 省 内 城 际 规 划 ), 一 般 由 地 方 先 行 编 制 草 稿, 经 国 家 发 改 委 牵 头 修 订 和 国 家 部 委 协 调 后, 报 国 务 院 批 复 比 如 云 南 桥 头 堡 规 划 云 南 省 桥 头 堡 办 专 职 副 主 任 李 金 泽 表 示, 云 南 省 政 府 向 国 务 院 上 报 规 划 建 议 稿 后, 国 务 院 批 转 国 家 发 改 委 牵 头 组 织 编 制 省 政 府 和 省 级 相 关 部 门 负 责 人 35