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1 0 投 资 人 演 示 稿 2015 年 6 月 5 日

2 概 述 中 国 领 先 的 优 质 办 公 楼 开 发 运 营 商, 专 注 北 京 和 上 海 2014 年 竣 工 四 个 投 资 物 业 项 目, 总 建 筑 面 积 约 644,000 平 方 米 2014 年 租 金 收 入 同 比 上 涨 51.7%; 更 多 投 资 物 业 竣 工 将 带 动 2015 年 及 今 后 租 金 增 长 严 格 控 制 人 员 及 物 业 运 营 成 本 优 质 办 公 楼 资 产 支 持 NAV 增 长 重 视 股 东 价 值 : 反 周 期 投 资 策 略 高 股 息 回 报 良 好 的 公 司 治 理 SOHO 3Q 可 快 速 扩 张 的 模 式, 符 合 快 速 增 长 的 短 租 需 求 的 共 享 办 公 产 品 1

3 目 录 页 码 SOHO 中 国 总 览 年 财 务 业 绩 10 投 资 物 业 项 目 信 息 14 资 本 管 理 31 绿 色 节 能 环 保 措 施 34 公 司 展 望 37 SOHO 3Q 简 介 39 附 录 1 北 京 上 海 办 公 楼 市 场 情 况 75 附 录 2 北 京 上 海 项 目 地 图 77 附 录 3 SOHO 中 国 投 资 物 业 79 附 录 年 新 完 工 项 目 照 片 83 2

4 SOHO 中 国 总 览 3

5 港 币 / 每 股 股 息 / 人 民 币 上 市 以 来 创 造 了 显 著 的 股 东 价 值 于 2007 年 10 月 8 日 在 香 港 联 交 所 上 市 ( 股 票 代 码 410.HK) 自 2007 年 上 市 后 ¹: 复 合 年 增 长 率 +16.4% 保 持 高 股 息 政 策, 近 五 年 来 平 均 股 息 收 益 率 达 5.3% 当 前 股 息 收 益 率 :5.9%² 中 期 股 息 末 期 股 息 注 : 1. 总 回 报 = 账 面 净 资 产 价 值 + 支 付 股 息 2. 按 照 2014 全 年 每 股 股 息 和 2015 年 5 月 29 日 收 盘 价 计 算 4

6 SOHO 中 国 的 商 业 模 式 2012 年 下 半 年 开 始 自 持 转 型 - 从 开 发 销 售 转 向 开 发 持 有 品 牌 - SOHO 中 国 是 中 国 认 知 度 最 高 的 品 牌 之 一 设 计 - 与 国 际 设 计 师 合 作, 做 出 创 新 地 标 性 建 筑 资 产 管 理 投 资 管 理 资 本 管 理 提 高 物 业 出 租 率 提 升 租 户 构 成 提 升 物 业 管 理 服 务 控 制 物 业 运 营 成 本 能 耗 和 空 气 质 量 管 理 反 周 期 投 资 策 略 寻 求 有 吸 引 力 的 北 京 和 上 海 投 资 机 会 平 均 投 资 门 槛 为 10% ( 基 于 成 本 的 租 金 回 报 率 ) 投 资 物 业 逐 步 增 加, 适 当 的 时 候 进 行 物 业 置 换 新 一 代 办 公 产 品 - SOHO 3Q 信 用 评 级 高 (Ba1/BB+), 借 贷 成 本 低 多 样 化 的 融 资 渠 道 适 当 延 长 贷 款 期 限 减 少 汇 率 和 利 率 的 风 险, 并 控 制 相 关 成 本 5

7 SOHO 中 国 瑞 安 * 方 兴 地 产 汇 贤 产 业 信 托 * 中 海 地 产 嘉 里 建 设 华 润 置 地 * 恒 隆 地 产 春 泉 产 业 太 古 地 产 总 建 筑 面 积 百 万 平 方 米 北 京 上 海 领 先 的 办 公 楼 开 发 运 营 商 在 港 上 市 的 房 企 中,SOHO 中 国 是 北 京 上 海 最 大 的 办 公 楼 开 发 运 营 商 拥 有 170 万 平 方 米 ¹ 优 质 办 公 楼, 占 北 京 上 海 甲 A 写 字 楼 市 场 份 额 的 5.9%² 注 : 1. 办 公 楼 总 建 筑 面 积, 不 含 前 门 的 商 业 面 积 2. 截 至 2014 年 12 月 31 日 的 甲 级 写 字 楼 地 上 总 建 筑 面 积 * 按 可 租 面 积 6

8 2014 年 四 个 新 项 目 竣 工 望 京 SOHO 北 京 (2014 年 9 月 ) 光 华 路 SOHO 2 北 京 (2014 年 11 月 ) 满 租 ¹ 在 租 SOHO 复 兴 广 场 上 海 (2014 年 9 月 ) 凌 空 SOHO 上 海 (2014 年 11 月 ) 99% 已 租 ¹ 在 租 注 : 1. 办 公 楼 数 据 截 至 2015 年 6 月 5 日, 包 含 SOHO 3Q 部 分 7

9 47% 的 投 资 物 业 已 经 竣 工 投 资 物 业 竣 工 时 间 表 在 建 竣 工 万 平 方 米 ¹ 838,000 平 方 米 47% 53% 72% 28% 82% 18% 100% ( 000 平 方 米 总 建 筑 面 积 ): 2014 年 之 前 2014 年 新 完 工 2015 年 完 工 2016 年 完 工 2018 年 完 工 注 :1. 按 照 总 建 筑 面 积, 包 括 非 办 公 楼 项 目 前 门 大 街 8

10 SOHO 现 代 城 * 博 鳌 蓝 色 海 岸 长 城 脚 下 的 公 社 建 外 SOHO ( 西 ) * 建 外 SOHO ( 东 ) SOHO 尚 都 朝 外 iasoho 北 京 SOHO 公 馆 光 华 路 SOHO 朝 阳 门 SOHO 前 门 三 里 屯 SOHO 中 关 村 SOHO SOHO 东 海 广 场 SOHO 嘉 盛 中 心 丹 棱 SOHO SOHO 中 山 广 场 SOHO 世 纪 广 场 银 河 SOHO 望 京 SOHO ( 塔 1&2) 凌 空 SOHO SOHO 复 兴 广 场 光 华 路 SOHO II 望 京 SOHO ( 塔 3) 外 滩 SOHO 虹 口 SOHO 外 滩 8-1 SOHO 天 山 广 场 丽 泽 SOHO 古 北 SOHO '000 平 方 米 丰 富 的 物 业 出 租 和 管 理 经 验 迄 今 已 出 租 超 过 410 万 平 方 米 的 物 业 目 前 管 理 物 业 超 过 330 万 平 方 米 持 有 约 180 万 平 方 米 投 资 物 业 前 * 非 SOHO 管 理 之 物 业 开 发 销 售 项 目 开 发 持 有 项 目 9

11 2014 年 财 务 业 绩 10

12 2014 年 业 绩 反 映 出 商 业 模 式 的 转 变 2014 年 营 业 额 和 净 利 润 的 下 降 由 物 业 销 售 减 少 所 致 租 金 收 入 同 比 强 劲 增 长 51.7%, 达 4.24 亿 元 人 民 币 2014 年 投 资 物 业 税 前 评 估 增 值 为 人 民 币 31 亿 元 2014 年 每 股 股 息 与 2013 年 相 同, 依 然 为 每 股 0.25 元 人 民 币 2014 人 民 币 百 万 2013 人 民 币 百 万 % 变 化 同 比 营 业 额 6,098 14, % 租 金 收 入 % 物 业 销 售 5,674 14, % 毛 利 润 3,078 8, % 毛 利 润 率 50.5% 55.5% -5.0 百 分 点 投 资 物 业 的 评 估 增 值 3,125 4, % 净 利 润 4,080 7, % 核 心 利 润 ( 不 含 投 资 物 业 的 评 估 增 值 ) 1,778 4, % 基 本 每 股 盈 利 ( 人 民 币 / 股 ) % 每 股 股 息 ( 人 民 币 / 股 ) 中 期 股 息 末 期 股 息

13 2014 年 合 幵 资 产 负 债 表 31 Dec 2014 人 民 币 百 万 元 31 Dec 2013 人 民 币 百 万 元 流 动 资 产 17,731 22,012 非 流 动 资 产 59,088 55,811 其 中 : 投 资 物 业 52,875 48,728 总 资 产 76,819 77,823 流 动 负 债 11,517 19,251 非 流 动 负 债 24,842 20,086 总 负 债 36,359 39,337 净 资 产 额 40,460 38,486 现 金 及 银 行 存 款 12,478 10,650 带 息 债 务 20,262 17,070 净 负 债 额 7,784 6,420 净 负 债 率 ¹ (%) 19.2% 16.7% 利 息 保 障 倍 数 ² (x) 6.6x 10.1x 平 均 利 率 (%) 5.7% 6.3% 每 股 账 面 净 资 产 价 值 ( 人 民 币 ) 每 股 账 面 净 资 产 价 值 ( 港 币 ) 注 : 1. 净 负 债 率 = 净 负 债 额 / 净 资 产 额 2. 利 息 保 障 倍 数 = EBITDA/ 总 利 息 费 用 12

14 较 低 的 净 负 债 率 与 充 足 的 现 金 储 备 到 2014 年 12 月 31 日 为 止, 净 负 债 比 率 为 19%, 仍 然 偏 低 (2013 年 12 月 31 日 的 比 率 为 17%) 出 售 了 三 个 上 海 项 目, 总 价 值 为 人 民 币 83 亿 元 持 有 现 金 超 过 125 亿 元 人 民 币, 足 以 支 付 完 成 所 有 在 建 投 资 物 业 所 需 的 总 资 本 性 支 出 约 人 民 币 79 亿 元 充 足 的 利 息 保 障 倍 数 6.6x 0.0% 50.0% 100.0% 150.0% 200.0% 250.0% 恒 大 ¹ 251% 富 力 ¹ 174% 瑞 安 ¹ 雅 居 乐 ¹ 97% 106% 远 洋 ¹ 方 兴 ¹ 绿 城 ¹ 碧 桂 园 世 茂 76% 72% 67% 66% 58% 华 润 中 海 SOHO 万 科 5% 19% 32% 41% 注 :1. 净 负 债 包 含 了 永 久 资 本 工 具 来 源 : 公 司 报 告 截 至 2014 年 12 月 31 日 13

15 投 资 物 业 项 目 信 息 14

16 投 资 物 业 列 表 项 目 编 号 ¹ 状 态 / 完 工 时 间 项 目 名 称 城 市 权 益 总 建 筑 面 积 可 租 面 积 办 公 商 业 ³ 酒 店 2014 年 12 月 价 值 % 平 方 米 平 方 米 平 方 米 平 方 米 平 方 米 人 民 币 百 万 元 1 已 完 工 天 安 门 ( 前 门 ) 项 目 北 京 100% 54,700 54,691 54,691 2 已 完 工 SOHO 世 纪 广 场 上 海 100% 59,000 42,954 42, 已 完 工 望 京 SOHO 塔 三 北 京 100% 170, , ,568 10,198 4 已 完 工 光 华 路 SOHO II 北 京 100% 166,000 92,191 61,803 30,388 5 已 完 工 凌 空 SOHO 上 海 100% 171, , ,964 25,164 6 已 完 工 SOHO 复 兴 广 场 上 海 100% 137,000 88,386 53,956 34,430 已 完 工 其 他 ² 京 / 沪 100% 80,000 51,024 27,009 24, 在 建 / 2015 年 5 月 外 滩 SOHO 上 海 90% 130,000 75,360 50,439 24,921 在 建 / 2015 年 8 月 虹 口 SOHO 上 海 100% 96,000 69,892 65,315 4, 在 建 / 2016 年 11 月 SOHO 天 山 广 场 上 海 100% 170, ,684 72,643 15,139 23,902 在 建 / 2018 年 11 月 丽 泽 SOHO 北 京 100% 170, ,000 在 建 / 2018 年 12 月 古 北 SOHO 上 海 100% 150, ,476 合 营 公 司 / 12 外 滩 8-1 上 海 50% 213, , 年 12 月 完 工 长 城 脚 下 的 公 社 北 京 100% 30,714 30,714 共 计 1,797,914 1,253,751 1,554,200 1,077,552 52,875 注 : 1. 具 体 项 目 位 置 在 77 页 和 78 页 的 地 图 上 2. 包 含 三 个 项 目 的 办 公 和 商 业 部 分 :SOHO 东 海 广 场 望 京 SOHO 塔 1 和 塔 2 银 河 SOHO 3. 除 去 纯 商 业 项 目 前 门, 这 些 是 为 楼 上 写 字 楼 租 户 提 供 服 务 的 商 铺 4. SOHO 中 国 权 益 部 分 15

17 投 资 物 业 估 值 方 法 截 至 2014 年 12 月 31 日,SOHO 中 国 投 资 物 业 总 价 值 达 人 民 币 529 亿 元 CBRE 的 估 值 方 法 完 工 物 业 可 比 物 业 法 收 入 法 资 本 化 率 ¹: 办 公 : 4.70% 6.00% 商 业 : 4.75% 6.00% 在 建 物 业 成 本 法 剩 余 价 值 法 Note: 年 使 用 的 数 字 与 2013 年 基 本 一 致 16

18 SOHO 中 国 独 特 的 租 赁 模 式 网 上 租 赁 平 台 提 供 实 时 真 实 的 价 格 ; 无 独 家 租 赁 代 理 中 介 无 折 扣 标 准 化 的 付 款 模 式 及 租 赁 合 同 我 们 的 目 标 客 户 是 快 速 增 长 的 国 内 企 业 17

19 标 准 化 的 租 赁 条 款 办 公 楼 北 京 上 海 租 期 2-5 年 押 金 2 个 月 3 个 月 租 金 支 付 方 式 季 付 月 付 租 期 内 租 金 上 涨 条 款 于 第 四 年 一 次 性 增 加 15% 免 租 期 小 于 2000 平 米 的 办 公 空 间 2 个 月 大 于 2000 平 米 的 办 公 空 间 3 个 月 18

20 可 租 面 积 000 平 方 米 可 租 面 积 000 平 方 米 国 内 租 户 是 北 京 和 上 海 市 场 需 求 增 长 的 主 要 推 动 力 受 SOHO 中 国 强 大 的 品 牌 支 持, 我 们 的 租 户 群 主 要 由 国 内 企 业 构 成 北 京 租 赁 需 求 分 析 北 京 租 赁 需 求 复 合 年 均 增 长 率 ( ) 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 国 内 租 户 6,245 73%, 4,559 27%, 1,686 国 际 租 户 9,317 30%, 2,795 70%, 6, % 整 体 市 场 +6.90% 国 内 租 户 % 国 际 租 户 -7.80% 上 海 租 赁 需 求 分 析 上 海 租 赁 需 求 复 合 年 均 增 长 率 ( ) 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1, ,229 国 内 租 户 国 际 租 户 3,409 66%, %, %, %, % 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 整 体 市 场 +7.40% 国 内 租 户 % 国 际 租 户 +2.40% 来 源 : 第 一 太 平 洋 戴 维 斯 19

21 干 净 健 康 的 空 气 有 效 帮 助 出 租 自 2012 年 起, 在 我 们 所 有 的 新 建 筑 里 提 供 新 风 是 中 国 第 一 个 在 办 公 楼 里 提 供 PM2.5 空 气 净 化 整 体 装 置 的 商 业 开 发 商 下 面 的 两 个 图 是 望 京 SOHO 和 SOHO 复 兴 广 场 室 内 外 空 气 质 量 的 真 实 读 数 Outdoor PM2.5 Reading Chinese Stardard - limit of average concentration in 24 hours Wangjing SOHO Indoor PM2.5 Reading US stardard - limit of average concentration in 24 hours µg/m³ 35 µg/m³ 0 25-Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec Outdoor PM2.5 Reading Chinese Stardard - limit of average concentration in 24 hours SOHO Fuxing Plaza Indoor PM2.5 Reading US stardard - limit of average concentration in 24 hours µg/m³ 35 µg/m³ 0 16-Aug Sep Oct Nov Dec

22 商 业 部 分 的 出 租 策 略 商 铺 的 面 积 只 占 物 业 总 面 积 的 20-25% 商 铺 主 要 为 我 们 的 办 公 租 户 提 供 服 务 我 们 对 整 体 商 铺 出 租 市 场 不 抱 乐 观 态 度, 所 以 正 把 部 分 商 铺 转 成 办 公 或 SOHO 3Q 产 品 SOHO 物 业 商 铺 租 户 的 照 片 21

23 人 民 币 / 平 方 米 / 天 到 期 或 续 约 : 租 金 上 涨 的 潜 力 很 大 第 一 轮 租 户 签 约 完 成 之 后, 租 金 通 常 会 有 较 大 的 上 涨 空 间 望 京 SOHO 塔 三 在 首 次 出 租 后 的 十 个 月 内, 因 市 场 需 求 大, 租 金 上 涨 了 26% SOHO 东 海 广 场 SOHO 世 纪 广 场 望 京 SOHO 塔 三 初 始 租 金 2014 年 底 平 均 租 金 即 时 租 金 22

24 强 劲 的 租 金 增 长 势 头 整 体 租 金 收 入 显 著 增 长, 达 人 民 币 4.24 亿 元, 同 比 增 长 51.7% SOHO 世 纪 广 场 和 前 门 大 街 的 平 均 出 租 率 有 所 提 高 两 个 在 2014 年 第 二 季 度 竣 工 的 投 资 物 业 贡 献 了 租 金 : 望 京 SOHO 塔 三 和 SOHO 复 兴 广 场 2015 年 租 金 收 入 预 计 将 强 劲 增 长 光 华 路 SOHO II 和 凌 空 SOHO 开 始 产 生 更 多 租 金 收 入 外 滩 SOHO 和 虹 口 SOHO 将 分 别 于 2015 年 的 5 月 和 8 月 竣 工 23

25 2014 年 租 金 收 入 项 目 细 分 和 2015 年 租 赁 情 况 1 项 目 名 称 完 工 时 间 可 租 面 积 2014 年 租 金 收 入 2013 年 租 金 收 入 2014 比 2013 年 变 化 率 出 租 率 截 至 2015 年 6 月 5 日 出 租 率 截 至 2014 年 12 月 31 日 sq.m. RMB Million RMB Million % % % 天 安 门 南 ( 前 门 ) 2010/ , % 87.1% 76.2% SOHO 世 纪 广 场 , 望 京 SOHO 塔 三 , SOHO 复 兴 广 场 , % 98.9% 94.5% 4 N/A N/A 100% 68.9% N/A N/A % 64.4% 凌 空 SOHO ,128 光 华 路 SOHO II ,191 2 N/A N/A N/A 34.9% 7.3% 6 N/A N/A 47.4% 6.0% 3 其 它 51, % 总 计 571, % 注 : 1. 所 有 的 总 建 筑 面 积 截 至 2015 年 6 月 5 日 2. 望 京 SOHO 塔 三 和 世 纪 广 场 的 市 场 租 金 已 经 分 别 超 过 8.0 元 / 平 方 米 / 天 和 /9.0 元 / 平 方 米 / 天 3. 代 表 公 司 以 前 开 发 的 项 目 中 的 少 量 未 售 部 分 4. 包 含 SOHO 3Q, 在 2015 年 1 月 达 到 满 租. 5. 包 含 SOHO 3Q 的 办 公 楼 出 租 率 6. 包 含 SOHO 3Q 的 办 公 楼 出 租 率 24

26 前 门 大 街 项 目 租 户 分 析 ( 按 面 积 分 ) ² 服 务 业, 5% 旅 游 体 验, 32% 其 他, 8% 餐 饮 / 咖 啡, 28% 零 售, 27% 位 置 交 通 北 京 天 安 门 南 前 门 大 街 地 跌 1 & 2 号 线 到 期 时 间 分 布 ( 按 面 积 分 ) ² 总 成 本 人 民 币 17 亿 (31,084 元 / 平 方 米 ) 2018, 14% 总 建 筑 面 积 商 铺 54,700 平 方 米 2017, 17% 可 租 面 积 商 铺 54,691 平 方 米 出 租 率 ¹ 87.1% 2016, 4% 2019, 40% 设 计 公 司 非 常 建 筑 可 租 面 积 24% 注 :1. 截 至 2015 年 5 月 28 日 出 租 率, 以 前 门 一 期 工 程 35,318 平 方 米 计 算 2. 截 至 2014 年 12 月 31 日 25

27 SOHO 世 纪 广 场 租 户 构 成 ( 按 面 积 分 ) ² 能 源, 2% 贸 易, 1% 其 他, 4% 高 科 技 / 互 联 网, 3% 法 律 咨 询 7% 金 融 / 保 险, 83% 位 置 上 海 浦 东 竹 园 商 务 区 交 通 地 铁 2, 4, 6 & 9 总 成 本 人 民 币 19.7 亿 (45,879 元 / 平 方 米 ) 总 建 筑 面 积 59,000 平 方 米 可 租 面 积 42,954 平 方 米 办 公 42,522 平 方 米 商 铺 432 平 方 米 出 租 率 ¹ 98.9% 设 计 公 司 AIM Architecture 到 期 时 间 分 布 ( 按 面 积 分 ) ² 可 租 面 积, 6% 2020 以 后, 2% 2018, 6% 2016, 35% 2017, 51% 注 : 1. 出 租 率 截 至 2015 年 5 月 28 日 2. 截 至 2014 年 12 月 31 日 26

28 望 京 SOHO 塔 三 租 户 分 析 ( 按 总 建 筑 面 积 ) ² 贸 易, 1% 法 律 / 咨 询, 1% 医 药, 1% 其 他, 9% 科 技 / 互 联 网, 71% 金 融 / 保 险, 13% 位 置 北 京 望 京 交 通 13 和 15 号 线 地 铁, 机 场 快 线 土 地 成 本 人 民 币 14 亿 (12,000 元 / 平 方 米 ) 开 发 成 本 ( 预 计 ) 人 民 币 12 亿 (9,100 元 / 平 方 米 ) 总 建 筑 面 积 170,000 平 方 米 可 租 总 建 筑 面 积 128,000 平 方 米 办 公 124,000 平 方 米 商 业 4,000 平 方 米 出 租 率 ¹ 100% 完 工 日 期 2014 年 9 月 设 计 公 司 扎 哈 哈 迪 德 建 筑 师 事 务 所 租 约 到 期 情 况 ( 按 总 建 筑 面 积 ) ² 2017, 5% 2018, 9% 可 租 面 积, 31% 2019, 46% 2020, 9% 注 : 1. 办 公 楼 截 至 2015 年 5 月 28 日 的 出 租 率 2. 截 至 2014 年 12 月 31 日 27

29 SOHO 复 兴 广 场 租 户 分 析 ( 按 总 建 筑 面 积 ) ² 其 他, 2% 贸 易, 4% 能 源, 1% 金 融 / 保 险, 36% 媒 体 / 市 场, 6% 科 技 / 互 联 网, 7% 法 律 / 咨 询, 9% 医 药, 22% 零 售, 13% 位 置 靠 近 上 海 浦 西 新 天 地 交 通 10 和 13 号 线 地 铁 站 土 地 成 本 人 民 币 26 亿 (29,000 元 / 平 方 米 ) 开 发 成 本 ( 预 计 ) 人 民 币 13 亿 (15,000 元 / 平 方 米 ) 总 建 筑 面 积 137,000 平 方 米 可 租 总 建 筑 面 积 88,000 平 方 米 办 公 57,000 平 方 米 商 业 3100 平 方 米 出 租 率 ¹ 98.5% 完 工 日 期 2014 年 9 月 设 计 公 司 GMP 租 约 到 期 情 况 ( 按 总 建 筑 面 积 ) ² 2020 年 后, 9% 2020, 9% 可 租, 36% 2019, 16% 2018, 14% 2017, 17% 注 : 1. 截 至 2015 年 5 月 28 日 的 出 租 率 2. 截 至 2014 年 12 月 31 日 28

30 SOHO 中 国 主 要 办 公 租 户 金 融 机 构 时 尚 和 消 费 品 电 子 科 技 娱 乐 服 务 和 其 它 领 事 馆 France Germany Pakistan Turkey 29

31 SOHO 中 国 主 要 商 业 租 户 金 融 机 构 时 尚 和 消 费 品 电 子 科 技 娱 乐 餐 饮 30

32 资 本 管 理 31

33 资 本 管 理 多 样 化 的 融 资 渠 道 境 外 境 内 有 息 负 债 总 额 银 团 或 双 边 贷 款 高 息 债 开 发 贷 经 营 贷 人 民 币 203 亿 元 4 5 年 银 行 同 业 拆 解 率 + 息 差 5 年 : 6 亿 美 金 5.75% 2017 年 到 期 10 年 : 4 亿 美 金 7.125% 2022 年 到 期 3-5 年 央 行 基 准 利 率 年 央 行 基 准 利 率 我 们 计 划 逐 渐 减 少 美 元 贷 款 比 例 已 减 少 美 元 兑 人 民 币 的 汇 率 风 险 不 同 贷 款 类 型 占 比 固 定 与 浮 动 利 率 占 比 不 同 币 种 贷 款 占 比 28% 30% 42% 28% 54% 58% 18% 43% High 高 息 Yield 债 Bonds Onshore 境 内 银 行 Bank 贷 款 Loans Offshore 境 外 银 行 Bank 贷 款 Loans Fixed 固 定 利 Rate 息 Floating 浮 动 利 息 Rate 人 民 币 港 币 美 元 注 : 截 止 2014 年 12 月 31 日, 总 带 息 负 债 约 人 民 币 203 亿 元 32

34 借 款 成 本 大 大 低 于 同 业 公 司 实 际 借 贷 成 本 % Evergrande² Vanke² Greentown² Shimao² Country R&F² Shui On² Agile² Longfor² SOHO SOHO 恒 大 万 科 绿 城 世 茂 碧 桂 园 富 力 瑞 安 雅 居 乐 龙 湖 SOHO China³ Garden² China³ 注 : 含 主 要 上 市 的 非 国 企 类 中 国 房 企 33

35 绿 色 措 施 34

36 具 备 环 境 意 识 的 开 发 商 2009 年 以 来,SOHO 中 国 的 所 有 项 目 都 取 得 了 由 美 国 绿 色 建 筑 协 会 颁 发 的 LEED 银 级 或 金 级 认 证 自 2013 年 开 始, 我 们 所 有 新 建 项 目 里 的 空 气 质 量 : 全 部 超 过 中 国 标 准, 并 且 90% 的 时 间 超 过 美 国 标 准 35

37 百 万 瓦 / 年 人 民 币 百 万 元 / 年 能 耗 成 本 降 幅 可 达 30% 2013 年 10 月, 我 们 成 立 了 SOHO 中 国 节 能 中 心, 监 控 每 个 项 目 的 能 耗 目 标 是 每 个 SOHO 中 国 新 建 项 目 能 耗 都 能 节 省 30% 预 计 能 源 节 省 预 计 成 本 节 省

38 公 司 展 望 37

39 港 币 / 股 中 国 领 先 的 优 质 办 公 楼 开 发 运 营 商 租 金 收 入 增 长 强 劲, 同 时 严 格 控 制 成 本 北 京 上 海 核 心 地 段 的 办 公 楼 价 值 增 长 空 间 巨 大 投 资 收 购 秉 承 谨 慎 的 原 则 多 年 良 好 的 公 司 治 理 体 系 稳 定 的 股 息 政 策, 股 息 收 益 率 达 5.9% % 折 扣 51% 折 扣 股 价 ¹ 每 股 帐 面 净 资 产 ² 每 股 NAV 估 值 ³ 注 : 1. 取 2015 年 6 月 5 日 股 价 2. 取 2014 年 12 月 31 日 的 价 值 3. 分 析 师 平 均 估 值 38

40 SOHO3Q 简 介 39

41 共 享 经 济 时 代 的 办 公 室 40

42 共 享 经 济 时 代 的 办 公 室 41

43 互 联 网 使 移 动 办 公 成 为 可 能 42

44 你 可 以 在 任 何 一 个 地 方 只 用 手 机 和 电 脑 工 作 43

45 但 是 我 们 都 期 望 寻 找 到 一 个 工 作 的 社 区 44

46 在 这 个 社 区 里 和 喜 欢 的 人 一 起 工 作 45

47 中 国 已 进 入 全 民 创 业 时 代 全 民 创 业 万 众 创 新 46

48 时 代 背 景 为 新 工 作 社 区 的 形 成 提 供 了 需 求 47

49 目 标 相 似 的 人 群 更 乐 意 在 一 起 工 作

50 共 享 办 公 风 靡 全 球

51 SOHO 3Q 应 势 而 生 50

52 将 共 享 办 公 带 入 中 国 51 51

53 共 享 经 济 时 代 来 临 互 联 网 使 移 动 办 公 成 为 可 能 全 民 创 业 已 在 中 国 成 为 气 候 人 以 类 聚 物 以 群 分 共 享 经 济 共 享 想 法 创 意 共 享 工 作 空 间 共 享 设 备 资 源 共 享 公 关 资 源 共 享 资 金 资 源 52

54 SOHO 3Q 是 共 享 经 济 时 代 的 办 公 解 决 方 案 国 际 中 国 居 住 空 间 召 车 出 行 共 享 办 公 通 过 分 享 办 公 房 产 及 硬 件 设 施,SOHO 3Q 使 办 公 资 源 更 高 效 充 分 地 被 利 用 53

55 SOHO 3Q 市 场 潜 量 巨 大 54

56 平 方 米 共 享 办 公 市 场 潜 在 规 模 25,000,000 20,000,000 15,000,000 10,000,000 5,000,000 0 北 京 上 海 成 都 广 州 深 圳 武 汉 杭 州 2014 年 底 市 场 总 量 2017 年 市 场 总 量 预 测 2017 年 共 享 办 公 预 测 我 们 预 计 这 些 城 市 写 字 楼 总 量 的 30% (25+ 万 平 方 米 ) 会 成 为 共 享 办 公 模 式 数 据 来 源 : 仲 量 联 行 甲 级 和 乙 级 写 字 楼 市 场 统 计 55

57 SOHO 3Q 将 带 来 办 公 市 场 的 革 命 #1 SOHO 3Q 作 为 第 一 家 大 型 共 享 办 公 空 间 商 业 运 营 商, 拥 有 先 发 优 势 SOHO 3Q 以 家 喻 户 晓 的 SOHO 中 国 品 牌 为 强 大 后 盾, 在 共 享 办 公 市 场 具 有 绝 对 优 势 56

58 什 么 是 SOHO 3Q? 57

59 你 可 以 只 租 一 张 办 公 桌 (1000 元 / 工 位 / 周 ) 58

60 你 可 以 只 租 一 个 房 间 (1300 元 / 工 位 / 周 ) 59

61 你 可 以 只 租 一 个 月 60

62 只 需 要 带 你 的 手 机 和 电 脑 61

63 随 时 随 地 在 线 预 订 62

64 轻 松 完 成 在 线 支 付 63

65 享 受 免 费 会 议 室 使 用 时 长 64

66 以 及 免 费 潘 苹 果 咖 啡 打 印 私 人 电 话 间 等 服 务 65

67 和 你 喜 欢 的 人 一 起 工 作 66

68 SOHO 3Q 创 造 了 多 元 的 社 区 67

69 这 里 是 创 业 社 区 68

70 这 里 是 艺 术 社 区 69

71 这 里 是 行 业 社 区 70

72 SOHO 3Q 的 扩 张 计 划 71

73 72 位 置 完 工 座 位 望 京 SOHO 一 期 完 成 659 望 京 SOHO 二 期 2015 年 6 月 873 中 关 村 SOHO 2015 年 6 月 435 丹 棱 SOHO 2015 年 7 月 285 光 华 路 SOHO II 2015 年 9 月 3350 银 河 SOHO NA 1320 银 河 SOHO 小 楼 NA 770 北 京 总 计 7692

74 位 置 完 工 座 位 SOHO 复 兴 广 场 完 成 850 SOHO 东 海 广 场 2015 年 7 月 287 外 滩 SOHO 2015 年 8 月 1523 虹 口 SOHO 2015 年 10 月 659 上 海 总 计 3319 北 京 上 海 2015 底 总 计

75 附 录 74

76 附 录 1 北 京 上 海 办 公 楼 市 场 情 况 北 京 和 上 海 是 中 国 唯 一 的 国 际 化 大 都 市, 是 中 国 市 场 规 模 和 需 求 最 大 的 城 市 这 两 个 城 市 也 是 世 界 上 最 健 康 的 最 强 劲 的 办 公 市 场 之 一 北 京 上 海 深 圳 广 州 天 津 沈 阳 成 都 重 庆 优 质 办 公 楼 租 金 ( 元 / 平 米 / 天 ) 空 置 率 4.8% 8.6% 8.3% 11.9% 27.3% 29.7% 30.0% 35.4% 市 场 规 模 ( 百 万 平 米 ) 伦 敦 香 港 东 京 新 加 坡 纽 约 法 兰 克 福 芝 加 哥 悉 尼 优 质 办 公 楼 租 金 ( 元 / 平 米 / 天 ) 空 置 率 4.0% 3.3% 3.2% 3.6% 12.7% 11.6% 14.9% 9.0% 市 场 规 模 ( 百 万 平 米 ) 数 据 来 源 : 第 一 太 平 戴 维 斯 2014 年 第 四 季 度. 75

77 可 租 面 积 千 平 米 可 租 面 积 千 平 米 元 / 平 米 / 月 元 / 平 米 / 月 附 录 1 北 京 上 海 办 公 楼 供 给 与 需 求 情 况 北 京 和 上 海 租 金 水 平 稳 定 在 高 位, 空 置 率 仍 在 低 位 运 行 Beijing 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 同 比 变 化 Shanghai 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 同 比 变 化 1,200 Rents 租 金 (L.H.S.) 水 平 ( 左 ) Rental 租 金 增 Growth 长 率 ((R.H.S.) 右 ) Rent 租 金 (L.H.S.) 水 平 ( 左 ) 30% 900 Rental 租 金 增 Growth 长 率 (R.H.S.) 右 ) 18% 1,000 25% % 14% % % % 10% % 8% 6% % 0% % 2% 0% New 新 增 supply 供 给 Take-up 吸 纳 量 Vacancy 空 置 率 rate New 新 增 supply 供 给 Take-up 吸 纳 量 Vacancy 空 置 率 Rate 信 息 来 源 : 第 一 太 平 戴 维 斯 2014 年 第 四 季 度 市 场 研 究 报 告 76

78 附 录 2 北 京 地 图 77

79 附 录 2 上 海 地 图 78

80 附 录 3 SOHO 中 国 北 京 投 资 物 业 光 华 路 SOHO II 丽 泽 SOHO 位 置 CBD 交 通 Subway lines 1 & 10 土 地 价 格 14 亿 元 (14,975 元 / 平 方 米 ) 建 筑 成 本 12 亿 元 (12,776 元 / 平 方 米 ) 总 建 筑 面 积 166,000 平 方 米 可 租 面 积 92,191 平 方 米 办 公 61,803 平 方 米. 商 铺 30,388 平 方 米. 完 工 日 期 2014 年 11 月 设 计 公 司 GMP 位 置 西 南 二 三 环 之 间 交 通 地 跌 No. 14 & 16 ( 在 建 ) 土 地 价 格 19 亿 元 (15,500 元 / 平 方 米 ) 建 筑 成 本 17 亿 元 (14,000 元 / 平 方 米 ) 总 建 筑 面 积 170,000 平 方 米 可 租 面 积 124,000 平 方 米 办 公 待 定 商 铺 待 定 完 工 日 期 2018 设 计 公 司 Zaha Hadid Architecture 79

81 附 录 3 SOHO 中 国 上 海 投 资 物 业 凌 空 SOHO 虹 口 SOHO 位 置 虹 桥 临 空 经 济 开 发 区 交 通 地 铁, 高 跌, 机 场 土 地 价 格 16 亿 元 (7,046 元 / 平 方 米 ) 建 筑 成 本 23 亿 元 (10,088 元 / 平 方 米 ) 总 建 筑 面 积 171,500 平 方 米 可 租 面 积 128,128 平 方 米 办 公 102,964 平 方 米 商 铺 25,164 平 方 米 完 工 日 期 2014 年 11 月 设 计 公 司 Zaha Hadid Architecture 位 置 虹 口 四 川 北 路 商 圈 交 通 地 铁 No. 3, 4 & 10 土 地 价 格 15 亿 元 (23,052 元 / 平 方 米 ) 建 筑 成 本 8 亿 元 (RMB 12,756 元 / 平 方 米 ) 总 建 筑 面 积 96,000 平 方 米 可 租 面 积 69,892 平 方 米 办 公 65,315 平 方 米 商 铺 4,577 平 方 米 完 工 日 期 2015 年 8 月 设 计 公 司 Kengo Kuma & Associates 80

82 附 录 3 SOHO 中 国 上 海 投 资 物 业 外 滩 SOHO 外 滩 8-1 位 置 上 海 外 滩 位 置 上 海 外 滩 交 通 外 滩 交 通 枢 纽 交 通 外 滩 交 通 枢 纽 土 地 价 格 28 亿 元 (37,098 元 / 平 方 米 ) 建 筑 成 本 13 亿 元 (17,224 元 / 平 方 米 ) 总 建 筑 面 积 130,000 平 方 米 可 租 面 积 75,360 平 方 米 办 公 50,439 平 方 米 商 铺 24,921 平 方 米 完 工 日 期 2015 年 5 月 设 计 公 司 GMP 土 地 价 格 48 亿 元 (33,198 元 / 平 方 米 ) 建 筑 成 本 17 亿 元 (12,000 元 / 平 方 米 ) 总 建 筑 面 积 426,000 平 方 米 可 租 面 积 145,485 平 方 米 * 办 公 95,000 平 方 米 商 铺 45,796 平 方 米 其 他 4,689 平 方 米 完 工 日 期 2015 年 12 月 设 计 公 司 Foster+Partners 81 * SOHO 中 国 权 益

83 附 录 3 SOHO 中 国 上 海 投 资 物 业 SOHO 天 山 广 场 古 北 SOHO 位 置 虹 桥 涉 外 商 务 中 心 交 通 地 铁 2 号 线 土 地 价 格 19 亿 元 (17,012 元 / 平 方 米 ) 建 筑 成 本 16 亿 元 (14,326 元 / 平 方 米 ) 总 建 筑 面 积 170,000 平 方 米 可 租 面 积 117,684 平 方 米 办 公 72,643 平 方 米 商 铺 15,139 平 方 米 酒 店 23,902 平 方 米 完 工 日 期 2016 年 11 月 设 计 公 司 KPF 位 置 虹 桥 涉 外 商 务 中 心 交 通 地 铁 2 号 线 土 地 价 格 33 亿 元 (31,151 元 / 平 方 米 ) 建 筑 成 本 14 亿 元 (13,431 元 / 平 方 米 ) 总 建 筑 面 积 150,000 平 方 米 可 租 面 积 办 公 加 商 铺 105,476 平 方 米 完 工 日 期 2018 年 12 月 设 计 公 司 KPF 82

84 Appendix 4 Investment Property Gallery

85 Appendix 4 Investment Property Gallery 84 84

86 Appendix 4 Investment Property Gallery 85 85

87 Appendix 4 Investment Property Gallery 86 86

88 Appendix 4 Investment Property Gallery 87 87

89 Appendix 4 Investment Property Gallery 88 88

90 Appendix 4 Investment Property Gallery 89 89

91 Appendix 4 Investment Property Gallery 90 90

92 Appendix 4 Investment Property Gallery 91 91

93 Appendix 4 Investment Property Gallery 92 92

94 Appendix 4 Investment Property Gallery 93 93

95 Appendix 4 Investment Property Gallery 94 94

96 Appendix 4 Investment Property Gallery 95 95

97 Appendix 4 Investment Property Gallery 96 96

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