第一章、

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1 宁 波 2007 年 8 月 月 报 前 言 在 持 续 的 高 温 炙 烤 之 下, 宁 波 的 空 气 黏 稠 得 似 乎 一 触 即 燃 宁 波 的 楼 市 也 如 同 8 月 的 天 气 一 样 火 热,6 月 -8 月 是 传 统 的 房 地 产 市 场 销 售 淡 季, 但 宁 波 8 月 的 楼 市 且 一 点 也 看 不 到 淡 季 的 影 子 除 了 新 推 房 源 量 较 少 之 外, 房 地 产 销 售 情 况 还 是 一 样 的 过 温 过 火 在 8 月 中 出 台 的 几 个 楼 市 调 控 的 政 策, 市 场 几 乎 对 此 也 习 以 为 常 2007 年 8 月 22 日 起 央 行 再 次 加 息, 一 年 期 贷 款 基 准 利 率 上 调 0.18 个 百 分 点 ; 2007 年 8 月 7 日, 国 务 院 发 布 关 于 解 决 城 市 低 收 入 家 庭 住 房 困 难 的 意 见 书 ; 2007 年 8 月 31 日, 宁 波 市 公 安 局 发 布 了 本 市 自 9 月 1 日 起 暂 停 执 行 购 房 入 户 政 策 ; 2007 年 8 月 24 日 开 始 审 议 城 市 房 地 产 管 理 法 修 正 案 草 案 ; 政 策 频 出, 屡 次 加 息, 也 抵 挡 不 了 市 场 的 大 好 走 势, 消 费 者 的 购 房 热 情 一 样 高 涨 8 月, 已 然 过 去 进 入 了 房 地 产 市 场 金 九 银 十 的 销 售 旺 季, 在 前 期 市 场 的 储 备 下 又 将 进 入 9 月 份 市 场 的 高 潮 期 1

2 第 一 章 背 景 篇 一 政 策 法 规 二 市 场 资 讯 三 市 场 概 况 第 二 章 土 地 篇 一 土 地 市 场 资 讯 信 息 二 本 月 土 地 出 让 分 析 1 土 地 出 让 公 告 分 析 2 重 点 地 块 点 评 三 本 月 土 地 成 交 分 析 1 土 地 成 交 情 况 分 析 2 重 点 地 块 点 评 第 三 篇 住 宅 篇 一 成 交 量 分 析 二 均 价 分 析 三 新 楼 盘 分 析 第 四 章 产 品 篇 一 本 月 关 注 二 个 案 点 评 第 五 章 营 销 篇 一 营 销 视 点 二 媒 体 投 放 分 析 第 六 章 区 域 篇 一 鄞 州 二 江 东 三 江 北 四 海 曙 2

3 第 一 章 背 景 篇 一 政 策 法 规 央 行 再 次 加 息 存 款 利 率 上 调 0.27 个 百 分 点 中 国 人 民 银 行 决 定, 自 2007 年 8 月 22 日 起 上 调 金 融 机 构 人 民 币 存 贷 款 基 准 利 率 金 融 机 构 一 年 期 存 款 基 准 利 率 上 调 0.27 个 百 分 点, 由 现 行 的 3.33% 提 高 到 3.60%; 一 年 期 贷 款 基 准 利 率 上 调 0.18 个 百 分 点, 由 现 行 的 6.84% 提 高 到 7.02%; 其 他 各 档 次 存 贷 款 基 准 利 率 也 相 应 调 整 个 人 住 房 公 积 金 贷 款 利 率 相 应 上 调 0.09 个 百 分 点 易 居 点 评 : 此 次 加 息 是 今 年 的 第 四 次 加 息, 距 离 上 一 次 加 息 不 到 一 个 月 时 间 如 此 高 频 度 的 加 息 说 明 了 国 家 对 于 宏 观 经 济 通 胀 的 担 忧 此 次 贷 款 加 息 幅 度 为 0.18 个 百 分 点, 对 于 购 房 的 影 响 不 是 很 大, 但 是 累 计 的 加 息 幅 度 已 经 不 小, 对 于 开 发 商 来 说 资 本 利 息 的 压 力 也 越 来 越 大 国 务 院 关 于 解 决 城 市 低 收 入 家 庭 住 房 困 难 的 若 干 意 见 2007 年 8 月 7 日, 国 务 院 发 布 关 于 解 决 城 市 低 收 入 家 庭 住 房 困 难 的 意 见 书 简 称 意 见, 其 要 点 主 要 有 : 新 建 廉 租 住 房 套 型 建 筑 面 积 控 制 在 50 平 方 米 以 内 ; 经 济 适 用 住 房 套 型 建 筑 面 积 控 制 在 60 平 方 米 左 右 ; 购 买 经 济 适 用 住 房 不 满 5 年, 不 得 直 接 上 市 交 易 ; 十 一 五 期 末 全 国 廉 租 住 房 制 度 保 障 范 围 覆 盖 低 收 入 住 房 困 难 家 庭 ; 城 市 新 审 批 新 开 工 的 住 房 建 设, 套 型 建 筑 面 积 90 平 方 米 以 下 住 房 面 积 所 占 比 重, 必 须 达 到 开 发 建 设 总 面 积 的 70% 以 上 易 居 点 评 : 此 前 各 地 出 现 了 建 造 的 廉 租 房 和 经 济 适 用 房 面 积 过 大, 以 及 政 策 不 到 位 使 得 经 济 适 用 房 也 成 为 房 产 投 资 的 对 象, 未 能 真 正 解 决 城 市 低 收 入 阶 层 的 住 房 问 题 的 现 象, 随 着 3

4 近 几 年 房 价 的 快 速 上 涨, 这 种 住 房 矛 盾 越 来 越 突 出 针 对 上 述 情 况, 此 次 意 见 真 正 从 低 收 入 家 庭 的 住 房 需 求 来 考 虑, 重 点 强 调 了 在 户 型 面 积 上 的 硬 性 控 制, 以 及 对 交 易 条 件 的 限 制, 打 击 经 济 适 用 房 的 投 资 行 为, 保 障 低 收 入 住 房 困 难 家 庭 的 利 益 此 意 见 的 实 施 使 得 我 国 的 住 房 体 制 更 加 的 完 善, 房 地 产 市 场 结 构 更 趋 于 完 善 和 成 熟, 对 于 目 前 整 体 市 场 影 响 不 大 意 见 的 出 台 说 明 国 家 已 经 在 逐 步 对 住 房 保 障 体 系 的 建 设 加 大 力 度 了 未 来 房 市 会 出 现 两 种 分 离 的 住 房 体 系, 一 种 体 系 是 国 家 将 重 视 解 决 低 收 入 家 庭 的 住 房 问 题, 廉 租 房 建 设 的 比 重 会 不 断 地 加 大 另 一 种 体 系 就 是 市 场 经 济 下 商 品 房 开 发 体 系, 这 又 可 以 分 为 高 档 和 中 低 档 商 品 房 开 发, 国 家 将 鼓 励 消 费, 鼓 励 流 通 交 易, 但 是 不 提 供 过 度 投 资 宁 波 市 自 9 月 1 日 起 暂 停 执 行 购 房 入 户 政 策 2007 年 8 月 31 日, 宁 波 市 公 安 局 发 布 了 本 市 自 9 月 1 日 起 暂 停 执 行 购 房 入 户 政 策 具 体 条 款 如 下 : 自 2007 年 9 月 1 日 起, 暂 停 受 理 符 合 市 公 安 局 关 于 市 区 实 行 购 房 入 户 政 策 的 通 知 ( 甬 公 治 [2003]2 号 ) 规 定 的 落 户 申 请 一 暂 停 办 理 对 象 包 括 : 年 9 月 1 日 以 后 购 买 宁 波 市 中 心 城 区 范 围 内 成 套 商 品 住 宅 建 筑 面 积 80 平 方 米 及 以 上 的 人 员 ; 年 9 月 1 日 以 后 购 买 宁 波 市 中 心 城 区 范 围 内 成 套 商 品 住 宅 建 筑 面 积 80 平 方 米 及 以 下, 人 均 住 房 面 积 达 18 平 方 米, 实 际 居 住 满 2 年 的 人 员 二 时 间 期 限 以 房 产 所 有 权 证 填 发 日 期 为 准 三 凡 2007 年 9 月 1 日 以 前 购 买 成 套 商 品 住 宅 人 员, 仍 可 按 原 政 策 申 请 落 户 易 居 点 评 : 此 政 策 出 台 对 市 场 影 响 较 大, 尤 其 是 外 来 购 房 人 员 影 响 更 大 近 年 来 宁 波 市 外 来 务 工 人 员 的 不 断 增 多, 外 来 人 员 在 宁 波 购 房 所 占 的 比 例 也 不 断 增 加 很 多 最 近 有 打 算 购 房 的 外 来 人 员 有 所 顾 虑, 在 不 久 将 来 的 市 场 上 外 来 人 员 所 购 房 的 比 例 有 下 调 的 可 能 此 政 策 主 要 是 促 进 宁 波 市 房 地 产 市 场 的 健 康 有 序 发 展, 并 不 是 阻 止 外 来 人 员 的 落 户, 所 以 此 政 策 对 市 场 的 影 响 也 是 短 期 的 此 政 策 规 定 以 80 平 方 米 的 住 宅 建 筑 面 积 和 人 均 住 房 面 积 18 平 方 米 为 限, 主 要 是 鼓 励 消 费 者 购 买 小 套 型 住 宅 来 迫 使 开 发 商 多 开 发 小 套 型 住 宅 4

5 修 正 城 市 房 地 产 管 理 法 为 物 权 法 实 施 作 准 备 为 防 止 物 权 法 实 施 后 我 国 城 市 拆 迁 出 现 无 法 可 依 的 状 况, 全 国 人 大 常 委 会 8 月 24 日 开 始 审 议 城 市 房 地 产 管 理 法 修 正 案 草 案, 授 权 国 务 院 就 征 收 国 有 土 地 上 单 位 个 人 房 屋 与 拆 迁 补 偿 先 制 定 行 政 法 规 目 前 对 于 城 镇 国 有 土 地 上 单 位 和 个 人 房 屋 的 征 收 与 拆 迁 的 权 限 和 程 序 尚 无 法 律 规 定, 适 用 的 是 国 务 院 2001 年 公 布 的 城 市 房 屋 拆 迁 管 理 条 例 物 权 法 10 月 1 日 施 行 后, 城 市 房 屋 拆 迁 管 理 条 例 与 物 权 法 的 有 关 规 定 不 一 致, 面 临 停 止 执 行 的 问 题, 城 市 房 屋 征 收 与 拆 迁 工 作 可 能 出 现 无 法 可 依 的 状 况 为 解 决 这 一 问 题, 国 务 院 有 关 方 面 经 认 真 研 究, 建 议 根 据 立 法 的 有 关 规 定, 在 有 关 征 收 法 律 出 台 前, 通 过 修 改 城 市 房 地 产 管 理 法, 授 权 国 务 院 就 征 收 国 有 土 地 上 单 位 个 人 房 屋 与 拆 迁 补 偿 先 制 定 行 政 法 规 易 居 点 评 : 此 次 修 正 城 市 房 地 产 管 理 法 主 要 是 解 决 物 权 法 实 施 以 后 征 收 土 地 与 拆 迁 带 来 的 各 种 问 题, 让 物 权 法 实 施 以 后 征 收 与 拆 迁 有 法 可 依, 也 是 为 物 权 法 实 施 作 好 充 分 的 准 备, 此 次 城 市 房 地 产 管 理 法 的 修 正 不 会 对 房 地 产 市 场 有 太 大 的 影 响 二 市 政 资 讯 宁 波 市 铁 路 客 运 枢 纽 及 周 边 地 区 详 细 规 划 通 过 评 审 2007 年 8 月 10 日 宁 波 市 铁 路 客 运 枢 纽 及 周 边 地 区 详 细 规 划 通 过 评 审, 本 次 规 划 确 定 的 规 划 范 围 为 宁 波 火 车 南 站 及 周 边 相 关 地 段, 具 体 范 围 东 至 护 城 河, 南 至 南 郊 河, 西 至 环 西 路, 北 至 柳 汀 街, 总 用 地 面 积 约 2 平 方 公 里 根 据 规 划 发 展 要 求, 结 合 实 际 情 况, 火 车 南 站 的 功 能 定 位 为 : 宁 波 铁 路 客 运 综 合 交 通 枢 纽 近 期 甬 台 温 铁 路 引 入 增 加 2 个 中 间 站 台 和 4 条 到 发 线 ; 杭 甬 客 运 专 线 引 入 再 增 加 1 个 中 间 台 站 和 2 条 到 发 线 远 期 车 站 规 模 为 正 线 2 条, 旅 客 到 发 线 15 条, 基 本 站 台 2 座, 中 间 站 台 6 座 宁 波 市 国 土 资 源 局 全 面 清 查 捂 地 囤 积 土 地 5

6 据 市 国 土 资 源 局 初 步 统 计, 因 过 去 毛 地 出 让 规 划 调 整 及 政 府 拆 迁 和 开 发 商 自 身 原 因 所 致, 市 区 有 部 分 已 出 让 但 未 开 发 的 住 宅 用 地 这 些 未 及 时 开 发 的 住 宅 用 地, 不 但 浪 费 了 宝 贵 的 土 地 资 源, 而 且 加 剧 了 住 房 供 需 矛 盾 针 对 我 市 一 些 地 方 不 同 程 度 存 在 房 地 产 市 场 土 地 延 期 开 发 甚 至 囤 积 居 奇 待 机 开 发 的 问 题, 为 充 分 利 用 土 地 资 源, 促 进 房 地 产 用 地 的 按 时 开 发, 加 强 房 地 产 市 场 的 宏 观 调 控, 上 周 四 起, 全 市 国 土 资 源 部 门 在 全 市 范 围 内 开 展 一 次 房 地 产 用 地 开 发 情 况 专 项 清 理 检 查 此 次 清 查 提 出 三 大 对 策 缓 解 供 需 矛 盾 对 策 一 : 适 当 增 加 市 区 商 品 住 宅 用 地 供 应 在 房 地 产 土 地 供 应 上, 不 断 完 善 以 商 品 房 为 主 体 经 济 适 用 房 和 廉 租 住 房 为 补 充 的 三 位 一 体 城 镇 住 房 供 应 及 保 障 体 系 建 设, 禁 止 别 墅 用 地 供 应, 加 大 对 普 通 商 品 房 和 经 济 适 用 房 的 土 地 供 应 比 例, 优 化 土 地 供 应 结 构, 控 制 房 价 过 快 上 涨, 保 障 各 层 次 人 民 群 众 特 别 是 中 低 收 入 群 体 的 住 房 需 要 2005 年 至 今 年 上 半 年, 市 区 提 供 经 济 适 用 房 和 限 价 房 用 地 346 万 平 方 米, 占 住 宅 用 地 总 量 的 44%, 为 房 地 产 市 场 提 供 了 大 量 中 低 价 位 中 小 套 型 的 普 通 商 品 住 房, 在 一 定 程 度 上 满 足 了 广 大 群 众 特 别 是 生 活 困 难 群 众 的 住 房 需 求 对 策 二 : 严 格 实 行 净 地 出 让 目 前, 已 供 而 未 用 的 房 地 产 用 地 中, 有 一 部 分 是 因 为 当 初 以 毛 地 出 让 至 今 地 块 内 拆 迁 没 有 完 成 所 致 市 国 土 资 源 局 人 士 表 示, 今 后 在 出 让 房 地 产 开 发 用 地 前, 会 妥 善 处 理 拟 出 让 土 地 的 产 权 安 置 补 偿 等 经 济 法 律 关 系, 严 格 实 行 净 地 出 让, 并 按 城 市 规 划 要 求 进 行 必 要 的 土 地 平 整 等 前 期 开 发 对 策 三 : 加 大 房 地 产 用 地 监 管 力 度 为 有 效 防 止 房 地 产 开 发 商 的 不 轨 行 为, 我 市 严 格 合 同 管 理, 严 肃 处 置 闲 置 土 地, 加 快 房 地 产 用 地 开 发 速 度 同 时, 建 立 和 落 实 房 地 产 建 设 项 目 用 地 竣 工 复 核 验 收 制 度 对 超 出 容 积 率 规 定 要 求 的 依 法 追 究 违 约 违 规 责 任, 按 最 高 标 准 补 交 土 地 出 让 金, 切 实 纠 正 房 地 产 项 目 开 发 中 出 现 的 违 规 违 法 现 象 易 居 点 评 : 此 次 土 地 清 查 是 市 国 土 资 源 局 是 为 了 缓 和 目 前 楼 市 供 需 矛 盾 紧 张 的 局 面, 提 出 了 三 个 对 策, 既 加 大 市 区 商 品 住 宅 用 地 供 应 给 严 格 实 行 净 地 出 让 加 大 房 地 产 用 地 监 管 6

7 力 度 特 别 是 加 大 房 地 产 用 地 监 管 力 度, 给 捂 地 囤 积 土 地 严 重 的 开 发 商 施 加 压 力, 迫 使 有 地 的 开 发 商 尽 早 开 发, 促 使 房 地 产 用 地 及 早 转 化 成 房 子 来 调 节 市 场 供 需 矛 盾 环 城 北 路 西 段 全 线 贯 通 规 划 路 建 业 街 通 车 近 日 江 北 建 设 局 透 露, 环 城 北 路 西 段 拓 宽 改 造 工 程 完 工 并 实 现 全 线 贯 通 环 城 北 路 西 段 拓 宽 改 造 工 程 是 市 政 府 缓 解 居 民 出 行 难 和 中 提 升 建 设 的 重 点 工 程, 也 是 江 北 区 新 三 江 口 湾 头 休 闲 商 务 区 的 配 套 项 目 之 一 环 城 北 路 西 段 拓 宽 改 建 工 程 东 起 姚 江 大 桥, 西 至 翠 柏 路, 全 长 1110 米, 总 投 资 近 1.2 亿 元 改 造 后 的 环 城 北 路 西 段 宽 度 为 44 米, 中 间 是 宽 度 14 米 的 四 车 道 机 动 车 道, 两 侧 是 各 宽 为 13 米 的 人 行 道 和 慢 车 道 建 成 后 的 道 路 车 辆 通 行 速 度 可 达 到 每 小 时 60 公 里, 有 效 改 善 了 宁 波 城 区 特 别 是 江 北 区 的 通 行 条 件 另 外 江 北 区 宁 动 地 块 中 间 规 划 路 和 建 业 街 二 期 正 式 竣 工 通 车 宁 动 地 块 中 间 规 划 路 工 程 位 于 江 北 区 宁 动 地 块 雨 辰 文 星 在 建 住 宅 小 区 中 间, 东 起 宁 动 北 侧 规 划 路, 西 至 惊 驾 路, 全 长 185 米 建 业 街 二 期 工 程 西 起 华 业 街, 东 至 329 国 道, 全 长 520 米 宁 波 市 5000 元 / 平 方 米 以 下 近 乎 绝 迹 还 是 在 去 年, 宁 波 市 区 边 缘 地 带 还 可 以 有 不 少 均 价 5000 元 / 平 方 米 以 下 的 楼 盘, 然 而 现 在, 随 着 青 年 才 郡 等 低 价 位 楼 盘 的 一 一 售 罄, 这 样 实 惠 的 房 源 基 本 已 绝 迹 此 前, 均 价 5000 元 / 平 方 米 以 下 的 楼 盘 多 出 现 在 市 区 的 边 缘 地 带 以 西 南 部 位 的 阳 光 丽 园 为 例, 目 前 网 上 显 示 的 均 价 已 到 5100 元 / 平 方 米 左 右, 而 去 年 此 时 还 仅 是 4000 多 元 / 平 方 米 再 以 西 北 部 的 洪 塘 为 例, 此 地 的 所 有 楼 盘 的 均 价 都 已 远 远 超 过 5000 元, 即 使 是 少 数 较 差 的 户 型, 均 价 也 能 卖 到 4700 元 左 右 位 于 新 三 江 口 板 块, 年 初 均 价 还 在 5000 元 以 内 的 新 星 都 市, 目 前 也 早 已 突 破 了 5000 元 大 关 至 于 东 北 部 的 科 技 园 区, 其 实 早 在 去 年 就 几 乎 消 灭 了 所 有 5000 元 以 内 均 价 的 房 子, 现 在 即 使 远 到 ART 蓝 湾, 均 价 也 已 到 了 7000 元 / 平 方 米 至 此, 均 价 5000 元 以 内 的 房 源 已 基 本 告 别 市 场 7

8 与 此 同 步 出 现 的 是, 鄞 州 中 心 区 内 所 有 楼 盘 价 格 暴 涨, 尽 管 其 距 离 三 江 口 的 直 线 距 离 不 在 上 述 区 块 之 下, 但 核 心 区 域 万 达 广 场 周 边 的 某 些 楼 盘 均 价 已 经 过 万, 然 后 再 按 照 距 离 的 远 近 一 圈 圈 递 减 这 种 价 格 分 布 态 势 同 时 也 证 明, 鄞 州 中 心 区 的 城 市 副 中 心 功 能 已 经 出 现, 其 价 格 的 上 涨 不 再 是 以 老 三 区 为 核 心 环 环 展 开, 而 是 以 环 万 达 广 场 层 层 展 开 越 是 靠 近 万 达, 价 格 越 高 如 今, 宁 波 老 百 姓 若 要 找 5000 元 以 下 均 价 的 楼 盘, 最 近 也 要 到 庄 市 鄞 江 集 士 港 红 联 等 车 程 在 40 分 钟 以 上 的 边 远 地 区 搜 索 如 鄞 江 镇 的 山 水 人 家 红 联 的 海 悦 国 际 等 这 些 区 域 虽 属 于 传 统 意 义 上 的 远 郊 地 区, 但 目 前 在 市 场 上 依 然 很 受 追 捧 金 楼 市 组 织 的 历 次 看 房 活 动 中, 类 似 楼 盘 都 取 得 了 不 俗 战 绩, 且 其 中 不 乏 大 量 青 年 置 业 者 这 似 乎 在 预 示, 青 年 置 业 群 体 在 区 域 选 择 上 较 为 超 前, 不 太 受 传 统 居 住 观 束 缚 为 尽 快 获 得 住 房, 他 们 中 的 不 少 人 首 先 考 虑 的 是 总 价, 其 次 才 是 距 离, 而 如 此 一 来, 居 于 传 统 远 郊 地 区 的 楼 盘 将 会 进 一 步 受 到 市 场 欢 迎, 吸 引 大 量 青 年 置 业 者, 而 这 对 拉 宽 宁 波 城 市 的 边 界, 形 成 大 都 市 格 局 提 供 了 一 些 市 场 动 力, 同 时 这 一 现 象 也 值 得 城 市 规 划 师 做 更 多 思 考 宁 波 市 建 委 :86 万 平 经 济 适 用 房 正 在 建 设 今 年 宁 波 市 三 区 新 开 工 经 济 适 用 房 16 万 m2, 到 去 年 为 止 已 经 开 工 但 尚 未 完 成 的 经 济 适 用 房 面 积 40 万 m2( 项 目 开 发 建 设 进 度 总 体 争 取 达 到 80%), 二 者 相 加 的 经 济 适 用 房 面 积 共 计 56 万 m2 目 前 尚 有 3 个 地 块 正 在 进 行 征 地 拆 迁 前 期 准 备 工 作, 可 建 经 济 适 用 房 30 万 m2, 建 成 后 可 提 供 房 源 近 7500 套 限 价 商 品 住 房 从 2003 年 启 动, 供 应 对 象 为 人 均 住 房 建 筑 面 积 18 平 方 米 以 下 住 房 困 难 家 庭 和 无 房 户 销 售 价 格 由 宁 波 市 建 委 会 同 有 关 部 门 在 土 地 出 让 前 确 定, 报 宁 波 市 政 府 批 准 后 向 社 会 公 布, 目 前 供 应 价 格 在 3000 元 / 平 方 米 左 右 ; 申 购 方 式 采 用 申 请 审 批 公 示 登 记, 并 以 摇 号 方 式 确 定 准 购 家 庭 2010 年 中 心 城 实 际 居 住 人 口 将 达 220 万 8

9 8 月 22 日 上 午, 市 十 三 届 人 大 常 委 会 第 三 次 会 议 作 出 决 议, 原 则 同 意 市 政 府 提 请 的 宁 波 市 城 市 近 期 建 设 规 划 ( ) 这 意 味 着 宁 波 市 城 市 近 期 建 设 规 划 ( ) 正 式 出 台 据 了 解, 该 规 划 范 围 为 宁 波 市 城 市 总 体 规 划 ( ) 确 定 的 中 心 城 范 围, 包 括 三 江 片 镇 海 片 北 仑 片 预 测 2010 年 城 市 实 际 居 住 人 口 将 达 到 220 万 人 左 右, 其 中 三 江 片 规 划 人 口 165 万, 北 仑 片 规 划 人 口 40 万, 镇 海 片 规 划 人 口 15 万 2010 年 城 市 建 设 用 地 控 制 规 模 为 平 方 公 里, 其 中 三 江 片 为 平 方 公 里, 北 仑 片 为 75.9 平 方 公 里, 镇 海 片 为 28.6 平 方 公 里 规 划 新 增 城 市 建 设 用 地 66.4 平 方 公 里, 其 中 三 江 片 增 加 40.2 平 方 公 里, 北 仑 片 新 增 21.8 平 方 公 里, 镇 海 片 新 增 4.4 平 方 公 里 规 划 提 出, 我 市 将 以 实 施 中 提 升 战 略 为 中 心, 围 绕 完 善 和 强 化 六 大 功 能, 确 定 规 划 期 内 的 重 点 发 展 区 域, 分 为 新 区 旧 城 更 新 区 二 类 新 区 6 片 : 东 部 新 城 湾 头 地 区 镇 海 新 城 鄞 州 新 城 江 北 西 区 北 仑 片 临 港 工 业 区 重 点 建 设 东 部 新 城 中 央 商 务 区 湾 头 地 区 浙 东 生 产 性 港 口 物 流 园 区 宁 波 保 税 区 鄞 州 南 部 商 务 区 ; 旧 城 更 新 区 11 片 : 鄞 奉 路 滨 江 商 务 居 住 区 长 丰 - 宁 丰 村 及 钟 公 庙 地 段 原 火 车 北 站 地 段 甬 江 东 南 岸 区 块 高 新 技 术 产 业 开 发 区 启 动 区 地 段 王 家 弄 地 段 潘 火 地 区 镇 海 老 城 小 港 沿 江 地 段 ( 小 峡 江 地 段 ) 北 仑 新 碶 \ 大 碶 \ 老 街 地 段 和 非 成 套 房 改 造 地 块 重 点 建 设 三 江 中 央 商 务 区 铁 路 南 站 客 运 枢 纽 地 块 科 技 文 化 创 业 区 长 丰 滨 江 休 闲 居 住 区 都 市 文 化 旅 游 商 贸 区 城 市 建 设 强 调 了 名 城 保 护, 凸 现 反 映 名 城 发 展 轨 迹 的 名 城 风 貌 展 示 线 和 反 映 港 口 城 市 特 色 的 海 上 丝 绸 之 路 史 迹 线 2 条 线 ; 重 点 实 施 月 湖 西 区 伏 跗 室 永 寿 街 郁 家 巷 3 个 历 史 街 区 的 保 护 规 划 ; 扩 建 天 一 阁 博 物 馆 在 对 外 交 通 方 面, 根 据 规 划, 到 2010 年, 我 市 将 基 本 形 成 现 代 化 港 口 物 流 中 心 形 成 以 绕 城 高 速 公 路 为 核 心 的 一 环 五 射 高 速 公 路 网 基 本 框 架, 以 宁 波 市 区 为 中 心 的 213 高 速 交 通 圈, 同 步 实 现 宁 波 港 主 要 港 区 至 疏 港 高 速 公 路 10 分 钟 左 右 的 交 通 圈, 新 建 公 路 主 9

10 枢 纽 场 站 4 个 初 步 建 成 以 电 气 化 对 外 铁 路 干 线 为 骨 干, 以 南 客 北 货 场 站 布 局 为 节 点, 干 支 相 连 客 货 分 流 的 现 代 化 铁 路 网 络 体 系, 成 为 区 域 性 铁 路 客 货 运 输 枢 纽 在 城 市 交 通 方 面, 根 据 规 划, 将 建 设 十 三 联 干 道 系 统, 建 设 12 座 跨 江 大 桥,48 条 主 次 干 路, 加 快 支 路 建 设, 对 有 条 件 的 卡 口 进 行 改 造 分 两 期 建 设 44 个 公 交 场 站 10 条 公 交 专 用 道, 争 取 开 工 建 设 轻 轨 1# 线, 每 年 至 少 增 加 2000 个 公 共 停 车 位 宁 波 国 税 局 规 范 外 资 房 地 产 企 业 税 收 近 日, 宁 波 国 税 局 出 台 了 针 对 外 商 投 资 房 地 产 企 业 所 得 税 的 管 理 办 法, 填 补 了 该 类 企 业 没 有 完 整 税 收 法 规 的 空 白 此 次 出 台 的 文 件 对 外 资 房 地 产 企 业 的 销 售 收 入 及 预 售 收 入 的 确 认 进 行 了 详 细 规 定 如 要 根 据 销 售 方 式 的 不 同 分 别 来 确 定 销 售 收 入 的 实 现 ; 对 于 房 地 产 企 业 预 售 房 地 产 取 得 预 收 款 的, 要 按 10% 的 预 计 利 润 率 预 征 企 业 所 得 税 另 外, 对 成 本 和 费 用 扣 除 方 法 售 后 租 回 的 处 理 方 法 等 都 作 出 了 规 定 有 关 人 士 表 示, 企 业 如 逾 期 未 申 报 所 得 税 纳 税 资 料 的, 将 处 以 2000 元 以 下 的 罚 款 ; 逾 期 仍 未 改 正 的, 处 以 2000 元 以 上 元 以 下 的 罚 款 对 伪 造 变 造 隐 匿 擅 自 销 毁 账 簿 记 账 凭 证, 或 者 在 账 簿 上 多 列 支 出 或 不 列 少 列 收 入 或 者 经 税 务 机 关 通 知 申 报 而 拒 不 申 报 或 者 进 行 虚 假 的 纳 税 申 报, 不 缴 或 少 缴 应 纳 税 款 的, 将 依 法 追 究 当 事 人 刑 事 责 任 7 月 份 居 民 消 费 价 格 指 数 涨 幅 创 新 高 宁 波 市 统 计 局 城 调 队 公 布 了 7 月 份 居 民 消 费 价 格 指 数 (CPI) 监 测 结 果 7 月 份 我 市 CPI 涨 幅 为 3.4%, 同 比 涨 幅 比 上 月 扩 大 0.3 个 百 分 点, 成 为 自 2004 年 10 月 份 以 来 的 最 高 点 菜 篮 子 涨 价 成 为 7 月 份 CPI 攀 升 的 主 要 原 因 监 测 结 果 显 示, 与 上 月 相 比,7 月 份 居 民 消 费 价 格 总 水 平 上 涨 0.7%, 环 比 涨 幅 比 上 月 扩 大 0.4 个 百 分 点, 其 中 猪 肉 价 格 在 上 月 的 高 价 位 上 又 涨 13.5% 蛋 价 上 涨 1.5% 水 产 品 上 涨 2.6% 菜 类 上 涨 7.1%, 这 些 菜 篮 子 商 品 价 格 上 涨 成 为 推 动 7 月 份 CPI 持 续 攀 升 的 主 要 动 力 10

11 甬 城 三 家 银 行 调 高 固 贷 利 率 促 房 贷 受 宠 央 行 加 息 后, 甬 城 各 银 行 的 固 定 房 贷 利 率 也 水 涨 船 高 近 日 建 行 招 行 和 中 信 银 行 3 家 开 展 固 定 利 率 房 贷 业 务 的 银 行, 纷 纷 调 高 了 固 贷 利 率 今 年 以 来 央 行 连 续 4 次 加 息, 使 不 少 使 用 浮 动 利 率 房 贷 的 买 房 人 的 压 力 越 来 越 大 银 行 业 人 士 预 计, 由 于 未 来 这 几 年 中 国 经 济 将 可 能 处 于 加 息 通 道 中, 因 此 固 定 利 率 房 贷 将 逐 渐 受 宠 此 次 加 息 对 选 择 了 固 贷 利 率 的 购 房 者 来 说 应 该 是 利 好 消 息, 固 定 利 率 房 贷 的 优 势 就 在 于 能 够 成 功 规 避 加 息 的 风 险 建 设 银 行 的 个 贷 部 有 关 负 责 人 说, 此 次 加 息 后, 前 来 银 行 咨 询 固 定 利 率 房 贷 的 客 户 明 显 增 多 加 息 后 这 几 天, 来 办 理 房 贷 的 客 户 几 乎 有 八 成 左 右 都 选 择 了 固 定 利 率 房 贷 招 商 银 行 有 关 人 士 称, 受 年 内 连 续 四 次 加 息 的 刺 激, 今 年 办 理 固 定 利 率 房 贷 的 买 房 人 特 别 多 中 信 银 行 有 关 负 责 人 也 表 示, 并 不 是 所 有 人 都 适 合 这 一 房 贷 产 品, 因 为 一 般 情 况 下, 固 定 利 率 房 贷 的 利 率 标 准 会 比 现 行 房 贷 基 准 利 率 高 一 些 或 是 相 同, 在 还 贷 初 期, 其 还 款 金 额 也 会 比 浮 动 利 率 房 贷 的 还 款 金 额 要 高, 所 以 对 那 些 目 前 经 济 紧 张 而 未 来 预 期 收 益 较 好 的 年 轻 人 来 说, 浮 动 利 率 房 贷 产 品 可 能 更 适 合 迪 赛 奥 林 80 获 2007 地 交 会 户 型 创 新 金 奖 2007 中 国 地 交 会 于 8 月 4 日 刚 刚 落 下 维 幕 经 过 宁 波 赛 区 上 万 人 网 上 海 选 和 组 委 会 专 家 组 评 审, 宁 波 迪 赛 奥 林 80 众 望 所 归, 捧 回 2007 地 交 会 户 型 创 新 金 奖, 同 时 获 得 该 项 殊 荣 的 还 有 : 万 通 新 城 国 际 君 汇 华 庭 万 科 金 域 蓝 湾 作 为 中 国 地 产 界 最 具 影 响 力 最 具 传 播 力 的 盛 会 之 一, 中 国 地 交 会 是 唯 一 被 商 务 部 批 准 并 由 国 土 资 源 部 官 方 支 持 的 国 际 性 地 产 顶 级 盛 会, 是 政 府 与 企 业 国 际 与 国 内 区 域 与 城 市 资 本 与 土 地 资 源 沟 通 互 动 的 最 佳 平 台 三 市 场 概 况 8 月 份 市 区 成 交 住 宅 3507 套, 比 上 月 增 加 了 201 套, 增 幅 6.08%; 8 月 份 全 市 商 品 房 成 交 量 万 平 方 米, 环 比 增 加 1.2 万 平 方 米, 增 幅 为 1.9% 8 月 份 市 区 住 宅 成 交 均 价 6990 元 / 平 方 米, 比 上 月 上 涨 了 187 元, 涨 幅 2.7% 11

12 单 位 : 套 元 / 平 方 米 月 住 宅 产 品 月 度 量 价 走 势 图 套 数 月 度 成 交 均 价 数 据 来 源 :CRIC 中 国 房 地 产 决 策 咨 询 系 统 宁 波 商 品 住 宅 的 成 交 均 价 平 稳 上 浮 从 过 去 一 年 的 成 交 走 势 图 分 析 : 宁 波 在 过 去 一 年 成 交 价 格 呈 稳 步 上 升 的 趋 势, 但 从 今 年 5 开 始 月 份 上 涨 幅 度 较 快, 以 接 近 5% 的 速 度 上 涨 分 析 最 根 本 的 原 因 是 受 到 去 年 90/70 政 策 的 影 响, 小 套 型 住 宅 开 始 上 市 成 为 了 住 宅 市 场 供 应 的 主 角, 低 总 价 的 优 势 促 使 其 单 价 上 涨 拉 动 了 整 体 市 场 成 交 均 价 过 快 的 上 浮 8 月 份 市 区 住 宅 成 交 均 价 6990 元 / 平 方 米, 比 上 月 上 涨 了 187 元, 涨 幅 2.7%, 涨 幅 比 7 月 份 下 降 了 0.74%, 下 降 的 原 因 是 8 月 份 新 开 楼 盘 较 少, 之 前 推 出 的 小 套 型 住 宅 被 销 售 一 空, 在 8 月 份 失 去 了 靠 小 套 型 住 宅 的 热 销 拉 动 整 体 市 场 成 交 均 价 上 浮 的 优 势 今 年 8 月 商 品 住 宅 成 交 量 成 为 一 年 中 的 最 高 点 07 年 上 半 年, 商 品 房 成 交 量 在 经 历 2 月 淡 季 之 后, 逐 渐 回 升,8 月 份 市 区 成 交 住 宅 3507 套, 比 上 月 增 加 了 201 套, 增 幅 6.08%; 今 年 8 月, 在 只 有 少 量 新 推 房 源 的 前 提 下 成 交 量 依 然 上 浮, 月 度 住 宅 成 交 面 积 为 万 平 方 米, 环 比 增 加 1.2 万 平 方 米, 增 幅 为 1.9% 12

13 第 二 章 土 地 篇 一 土 地 市 场 资 讯 信 息 4305 元 / 平 方 米 东 钱 湖 地 价 拍 出 新 高 从 下 午 2:30 开 始, 到 晚 上 8:30 方 才 宣 告 结 束 市 区 6 幅 土 地 的 出 让 过 程 可 谓 漫 长 其 中, 今 年 市 本 级 ( 市 三 区 城 市 规 划 区 范 围 高 新 区 东 钱 湖 区 域 ) 首 幅 公 开 出 让 的 商 品 住 宅 用 地 东 钱 湖 寨 基 南 侧 地 块, 引 发 开 发 商 的 激 烈 争 夺, 在 经 过 87 轮 现 场 竞 价 后, 最 终 以 4305 元 / 平 方 米 的 楼 面 地 价, 创 出 东 钱 湖 区 域 地 价 的 新 高 2007 年 市 局 的 第 一 次 土 地 成 交, 本 次 成 交 6 幅 土 地, 其 中 包 括 1 幅 限 价 房 用 地, 总 用 地 面 积 平 方 米 另 外 值 得 关 注 的 是 有 2 幅 工 业 用 地 公 开 拍 卖 成 交, 这 是 市 区 内 首 次 有 工 业 用 地 公 开 拍 卖 成 交 此 次 成 交 土 地 的 用 地 总 面 积 为 平 方 米, 建 筑 总 面 积 为 平 方 米, 成 交 总 价 为 万 元 本 月 共 有 9 宗 挂 牌 土 地, 其 中 包 括 2 幅 居 住 用 地, 总 用 地 面 积 平 方 米 1 幅 商 业 金 融 用 地 和 1 幅 商 住 混 合 用 地,5 幅 商 服 用 地 挂 牌 土 地 总 面 积 为 平 方 米, 建 筑 总 面 积 为 平 方 米 易 居 点 评 : 这 是 今 年 第 一 次 推 出 土 地 供 应, 成 交 土 地 量 体 和 挂 牌 土 地 量 体 都 较 大, 其 中 住 宅 用 地 的 量 体 占 有 大 部 分, 挂 牌 和 成 交 的 住 宅 用 地 之 和 接 近 40 万 平 方 米 大 量 体 的 住 宅 用 地 供 应 使 得 住 宅 市 场 用 地 压 力 有 望 减 轻 13

14 二 本 月 挂 牌 土 地 分 析 用 地 面 积 规 划 指 标 要 求 序 号 地 块 名 称 坐 落 位 置 土 地 用 途 绿 地 率 建 筑 密 度 建 筑 限 高 容 积 率 ( 平 方 米 ) (%) (%) ( 米 ) 滨 江 庆 丰 Ⅰ# 江 东 北 路 以 北 通 途 路 以 东 徐 戎 Ⅰ-1 其 他 商 服 用 地 地 块 路 以 西 滨 江 大 道 以 南 Ⅰ-2 住 宅 东 钱 湖 茶 亭 村 地 块 东 钱 湖 茶 亭 村, 东 北 紧 临 环 湖 南 路, 西 南 紧 靠 山 麓, 东 南 面 为 象 坎 村 Ⅱ 住 宅 东 部 新 城 中 心 商 务 区 之 核 心 商 务 东 部 新 城 中 心 20# 办 公 区, 商 务 区 中 央 公 园 / 广 场 以 东, 商 务 区 其 他 商 服 用 地 海 晏 路 以 西, 北 面 以 规 划 城 市 支 路 A2-20/21 地 块 为 界, 南 面 临 规 划 商 业 步 行 街 21# 东 部 新 城 核 心 区, 城 市 主 干 路 惊 驾 路 以 北 ; 中 心 商 务 区 以 东, 西 以 杨 木 矸 河 及 河 滨 道 路 为 界 ; 北 面 为 东 部 新 城 核 心 B4 花 园 住 宅 地 块, 北 面 和 东 钱 湖 区 B4-7 地 块 茶 亭 村, 东 北 紧 临 环 湖 南 路, 西 南 紧 靠 山 麓, 东 南 面 为 象 坎 村 东 面 分 别 以 规 划 城 市 支 路 为 界 东 部 新 城 核 心 区, 城 市 主 干 路 惊 驾 商 业 金 融 业 东 部 新 城 核 心 路 以 北 ; 北 面 为 B4 花 园 住 宅 地 块, 商 业 住 宅 混 合 用 地 区 B4-6 地 块 北 面 东 面 和 西 面 分 别 以 规 划 城 市 宁 波 高 新 区 总 部 基 地 DM-9-C4 地 块 宁 波 高 新 区 总 部 基 地 DM-9-D2 地 块 支 路 为 界 宁 波 高 新 区 总 部 基 地, 东 邻 规 划 道 路, 南 西 北 邻 其 它 地 块 宁 波 高 新 区 总 部 基 地, 西 邻 规 划 道 路, 东 邻 金 家 河 绿 化 带, 南 邻 通 途 路 绿 化 带, 北 邻 规 划 道 路 其 他 商 服 用 地 其 他 商 服 用 地 挂 牌 土 地 特 征 本 月 9 幅 挂 牌 土 地, 用 地 总 面 积 为 平 方 米, 规 划 建 筑 总 面 积 为 平 方 米 除 东 钱 湖 茶 亭 村 地 块, 其 他 地 块 具 有 地 块 面 积 小, 容 积 率 高 的 特 征 14

15 地 块 区 域 分 布 : 集 中 在 科 技 园 区 2007 年 8 月 挂 牌 土 地 面 积 区 域 分 布 图 20% 4% 76% 鄞 州 区 科 技 园 区 江 东 区 7 月 份 共 有 3 个 区 有 土 地 挂 牌, 其 中 鄞 州 区 1 幅, 科 技 园 区 有 6 幅, 江 东 区 2 幅 老 三 区 海 曙 江 北 北 仑 以 及 镇 海 本 月 无 土 地 供 应 鄞 州 区 挂 牌 出 让 的 1 幅 土 地 平 方 米, 占 到 本 次 出 让 土 地 总 量 的 76% 土 地 用 途 2007 年 8 月 挂 牌 土 地 用 途 占 比 3% 3% 12% 82% 居 住 用 地 商 业 金 融 用 地 商 住 混 合 用 地 其 它 商 服 用 地 15

16 从 图 中 可 以 看 出, 居 住 用 地 是 本 次 成 交 土 地 的 主 力, 占 总 成 交 面 积 的 82%, 其 它 商 服 用 地 占 12%, 商 住 混 合 用 地 和 商 业 金 融 用 地 各 占 3% 而 居 住 用 地 又 是 以 东 钱 湖 茶 亭 村 地 块 低 容 积 率 的 为 主 占 居 住 用 地 的 92.4% 重 点 地 块 点 评 东 钱 湖 茶 亭 村 地 块 位 于 东 钱 湖 茶 亭 村, 东 北 紧 临 环 湖 南 路, 西 南 紧 靠 山 麓, 东 南 面 为 象 坎 村 地 理 位 置 优 越, 与 东 钱 湖 仅 一 路 之 隔 除 了 地 理 位 置 优 越 之 外, 它 的 规 模 也 是 倍 受 关 注 的 因 素 之 一, 平 方 米 的 用 地 面 积 对 于 宁 波 这 样 可 开 发 用 地 稀 缺 的 城 市 来 说 可 以 算 是 超 级 大 地 块 本 地 块 的 容 积 率 为 1.0, 建 筑 密 度 不 大 于 18%, 绿 地 率 不 小 于 30% 建 筑 高 度 为 9 米 生 活 配 套 不 完 善 地 块 南 临 东 钱 湖, 交 通 配 套 较 完 善, 通 906 路 625 路 607 路 公 交 线 路 在 地 块 的 南 侧 是 宁 波 启 新 高 尔 夫 俱 乐 部, 也 是 宁 波 唯 一 的 高 尔 夫 球 场 俱 乐 部, 这 也 是 本 地 块 的 亮 点 之 一 本 地 块 周 围 虽 然 之 前 有 很 多 在 开 发 的 楼 盘, 绝 大 部 分 楼 盘 都 还 在 施 工 过 程 中, 没 有 交 付 使 用, 所 以 目 前 这 一 地 块 周 边 的 商 业 和 居 住 氛 围 未 形 成, 生 活 配 套 也 很 缺 乏, 看 上 去 显 得 有 些 荒 凉 自 然 景 观 资 源 给 房 地 产 带 来 了 巨 大 的 开 发 潜 力 东 钱 湖 是 浙 江 省 最 大 的 淡 水 湖, 且 湖 周 边 都 是 群 山 怀 绕 稀 缺 的 城 市 山 水 湖 景 给 这 一 区 域 的 房 地 产 开 发 带 来 了 巨 大 的 开 发 潜 力, 随 着 东 湖 钱 纳 入 了 宁 波 的 重 点 旅 游 开 发 区, 无 论 是 周 边 的 生 活 配 套 商 业 氛 围 还 是 居 住 气 氛 将 会 快 速 形 成, 并 逐 渐 成 熟 地 块 无 论 从 景 观 资 源 还 是 规 划 发 展 来 看, 都 拥 有 一 定 的 优 势, 品 规 划 预 计 会 贴 近 周 边 别 墅 楼 盘, 以 高 档 品 质 入 市 16

17 三 本 月 土 地 成 交 分 析 1 土 地 成 交 情 况 分 析 成 交 地 块 列 表 规 划 指 标 要 求 土 地 用 地 面 积 建 筑 密 序 号 地 块 名 称 座 落 位 置 绿 地 率 建 筑 限 高 用 途 ( 平 方 米 ) 容 积 率 度 (%) ( 米 ) (%) 宁 波 高 新 区 甬 江 中 宁 波 市 高 新 区, 东 至 聚 贤 北 3#-C 游 片 区 13#-C 8# 地 住 宅 1 路 西 至 规 划 路 北 至 公 交 始 块 用 地 发 站 南 至 江 南 公 路 8# ( 限 价 房 ) 寨 基 村 原 野 生 动 物 园 南 面, 北 东 钱 湖 寨 基 南 侧 地 住 宅 面 是 寨 基 地 块, 东 南 西 三 块 用 地 面 环 山 宁 波 高 新 区 总 部 基 地, 西 邻 规 其 它 宁 波 高 新 区 总 部 基 划 道 路, 南 东 北 邻 其 它 地 商 服 地 DM-9-C1 地 块 块 用 地 宁 波 高 新 区 总 部 基 地, 西 邻 规 其 它 宁 波 高 新 区 总 部 基 划 道 路, 东 邻 金 家 河 绿 化 带 商 服 地 DM-9-E1 地 块 南 邻 规 划 道 路, 北 邻 其 它 地 块 用 地 宁 波 高 新 区 高 新 技 宁 波 高 新 区 研 发 园 区, 西 邻 聚 工 业 术 产 业 示 范 区 贤 路, 东 南 邻 其 它 地 块, 北 用 地 D-011 地 块 邻 创 业 路 宁 波 高 新 区 高 新 技 术 产 业 示 范 区 D-03-2 地 块 宁 波 高 新 区 高 新 技 术 产 业 示 工 业 范 区, 东 南 面 为 其 它 地 块, 用 地 西 为 规 划 道 路, 北 为 科 苑 路 本 月 宁 波 市 国 土 资 源 局 推 出 6 宗 土 地 上 市 交 易, 此 次 上 市 成 交 的 6 宗 土 地 的 总 面 积 为 平 方 米, 建 筑 总 面 积 为 平 方 米, 成 交 总 价 为 万 元 其 中 有 2 宗 居 住 用 地 2 宗 商 服 用 地 2 宗 工 业 用 地 17

18 分 布 区 域 : 科 技 园 区 鄞 州 区 本 月 全 市 土 地 出 让 一 览 表 1, 17% 科 技 园 区 鄞 州 区 5, 83% 本 月 成 交 的 土 地 有 5 宗 地 块 集 中 在 科 技 园 区, 有 1 宗 在 鄞 州 的 东 钱 湖 板 块, 其 它 区 域 无 成 交 土 地 科 技 园 区 离 市 区 很 近 交 通 便 利, 这 一 区 域 可 开 发 的 土 地 量 较 大, 用 地 类 型 繁 多, 包 含 居 住 商 服 和 工 业 用 地 东 钱 湖 依 靠 有 山 有 水 的 自 然 环 境 资 源, 稀 缺 的 自 然 环 境 资 源 属 性 决 定 东 钱 湖 更 适 合 开 发 各 类 别 墅 土 地 用 途 : 居 住 商 服 工 业 并 齐 出 现 土 地 用 途 分 布 比 例 图 16.95% 12.62% 70.43% 居 住 商 服 工 业 18

19 本 月 成 交 2 宗 住 宅 项 目 用 地, 用 地 总 面 积 为 平 方 米, 占 总 出 让 用 地 面 积 的 70.43%, 住 宅 总 建 筑 面 积 为 平 方 米, 平 均 容 积 率 为 1.8 科 技 园 区 出 让 住 宅 用 地 面 积 平 方 米, 占 住 宅 总 用 地 的 83.74% 本 月 2 幅 商 服 用 地 成 交, 共 平 方 米, 占 总 出 让 用 地 面 积 的 16.95%, 可 建 面 积 平 方 米, 平 均 容 积 率 为 3.71 本 月 2 幅 工 业 用 地 成 交, 共 平 方 米, 占 总 出 让 用 地 面 积 的 12.62%, 可 建 面 积 平 方 米, 平 均 容 积 率 为 1.9 重 点 地 块 点 评 东 钱 湖 寨 基 南 侧 地 块 地 块 面 积 为 平 方 米, 规 划 为 居 住 用 地, 容 积 率 为 1 该 地 块 的 起 始 价 为 万 元, 成 交 价 比 起 始 价 高 出 83.6% 成 交 价 为 万 元, 楼 面 单 价 为 4305 元 / 平 方 米 本 地 块 位 于 寨 基 村 原 野 生 动 物 园 南 面, 北 面 是 寨 基 地 块, 东 南 西 三 面 环 山, 凭 借 东 钱 湖 生 态 环 境 的 独 特 优 势, 旅 游 渡 假 区 区 域 定 位 的 不 断 发 展 和 呈 现, 城 东 迅 速 发 展, 成 为 目 前 炙 手 可 热 的 主 要 开 发 区 域 周 边 楼 盘 列 表 : 楼 盘 名 称 地 理 位 置 开 发 商 产 品 形 态 面 积 区 间 (m 2 ) 销 售 均 价 ( 元 / m 2 ) 钱 湖 1 号 钱 湖 比 华 利 钱 湖 景 苑 ( 售 完 ) 钱 隆 山 庄 ( 售 完 ) 雅 戈 尔. 钱 湖 颂 香 湾 中 海 东 湖 观 邸 东 钱 湖 旅 游 渡 假 宁 波 恒 元 置 业 独 立 别 墅 未 开 盘, 价 格 未 定 区 东 钱 湖 畔 东 钱 湖 北 边, 雅 戈 尔 动 物 园 东 侧, 鄞 州 大 道 南 边 东 钱 湖 畔 的 前 湖 新 城 内 东 钱 湖 北 边, 雅 戈 尔 动 物 园 东 侧, 鄞 州 大 道 南 边. 东 钱 湖 渡 假 区, 东 南 北 为 规 划 大 道, 西 侧 为 钱 湖 大 道 东 钱 湖 旅 游 渡 假 区 鄞 县 大 道 ( 原 跑 马 场 ) 宁 波 雅 戈 尔 置 业 有 限 公 司 独 立 别 墅 宁 波 华 龙 投 资 建 设 开 发 有 限 公 司 多 层, 小 高 层, 高 层 当 初 4200 宁 波 华 瑞 房 产 开 发 有 限 公 司 别 墅 宁 波 雅 戈 尔 置 业 有 限 公 司 联 排 别 墅 中 海 地 产 宁 波 公 联 体 别 墅 司 19

20 拍 卖 现 场 竞 争 激 烈 成 交 价 比 起 拍 价 上 涨 83.6% 本 地 块 位 于 寨 基 村 原 野 生 动 物 园 南 面, 北 面 是 寨 基 地 块, 东 南 西 三 面 环 山, 地 块 面 积 为 平 方 米, 规 划 为 居 住 用 地, 容 积 率 为 1 该 地 块 的 起 始 价 为 万 元, 成 交 价 比 起 始 价 高 出 83.6% 成 交 价 为 万 元, 楼 面 单 价 为 4305 元 / 平 方 米 在 拍 卖 现 场 几 家 开 发 商 对 东 钱 湖 寨 基 南 侧 地 块 展 开 激 烈 争 夺 最 终 志 在 必 得 的 华 润 置 地 经 历 87 轮 竞 价 报 出 每 平 方 米 4305 元 的 楼 面 地 价 投 得 该 地 块, 远 远 高 于 每 平 方 米 2345 元 的 出 让 底 价, 成 交 价 比 起 拍 价 上 涨 83.6% 20

21 第 三 章 住 宅 市 场 一 成 交 量 分 析 单 位 : 套 月 度 住 宅 成 交 走 势 图 成 交 套 数 数 据 来 源 :CRIC 中 国 房 地 产 决 策 咨 询 系 统 8 月 份 宁 波 住 宅 市 场 延 续 了 前 两 个 月 的 热 度, 成 交 量 惯 性 上 扬 8 月 份 市 区 共 成 交 住 宅 3507 套, 比 上 月 增 加 了 201 套, 增 幅 6.08%, 住 宅 成 交 面 积 43 万 平 方 米, 占 到 市 区 商 品 房 成 交 量 的 79.7% 其 中 鄞 州 和 北 仑 各 成 交 了 平 方 米 平 方 米, 分 别 占 到 市 区 住 宅 成 交 量 的 36% 23% 附 图 : 8 月 份 市 各 区 住 宅 成 交 面 积 比 例 图 北 仑 23% 海 曙 5% 江 东 5% 江 北 13% 镇 海 14% 科 技 园 4% 鄞 州 36% 海 曙 江 东 江 北 鄞 州 科 技 园 镇 海 北 仑 21

22 二 成 交 价 格 分 析 单 位 : 元 / 平 方 米 月 市 区 住 宅 月 度 成 交 均 价 走 势 图 月 度 均 价 数 据 来 源 :CRIC 中 国 房 地 产 决 策 咨 询 系 统 8 月 份 住 宅 市 场 依 旧 热 度 不 减, 在 新 推 盘 比 上 月 大 量 减 少 的 情 况 下, 不 但 成 交 量 上 涨, 成 交 的 均 价 也 创 出 新 高 8 月 份 市 区 住 宅 成 交 均 价 6990 元 / 平 方 米, 比 上 月 上 涨 了 187 元 / 平 方 米, 涨 幅 2.7% 从 整 个 月 的 成 交 来 看, 新 盘 是 推 到 价 格 上 涨 的 主 要 动 力, 由 于 市 场 的 火 爆, 整 体 需 求 旺 盛, 新 盘 推 案 的 价 格 也 在 不 断 调 高 这 个 夏 季 淡 季 不 淡, 成 交 量 和 成 交 价 都 在 不 断 创 新 高, 与 往 年 相 比 更 是 有 惊 人 的 涨 幅 随 着 金 九 银 十 的 到 来, 接 下 来 两 个 月 预 计 成 交 均 价 上 涨 的 趋 势 很 难 改 变 三 新 盘 分 析 1 新 增 楼 盘 列 表 区 域 新 盘 名 称 建 筑 形 态 本 次 推 出 总 建 面 积 销 售 均 价 (m2) (m2) ( 元 /m2) 鄞 州 金 地 国 际 公 馆 多 层 高 层 北 仑 甬 江 家 园 多 层 合 计 区 域 分 析 22

23 8 月 份 市 区 仅 开 盘 了 2 个 楼 盘, 分 别 位 于 鄞 州 区 和 北 仑 区 其 他 区 域 无 新 推 个 案 3 产 品 分 析 8 月 份 住 宅 新 推 案 产 品 类 型 比 例 图 多 层 高 层 混 合 47% 多 层 53% 多 层 多 层 高 层 混 合 数 据 来 源 :CRIC 中 国 房 地 产 决 策 咨 询 系 统 8 月 份 推 出 的 产 品, 主 要 是 多 层 的 类 型, 纯 多 层 的 产 品 推 案 量 占 到 总 推 案 量 的 53% 4 价 格 分 析 8 月 份 新 增 住 宅 价 格 比 较 图 单 位 : 元 / 平 方 米 甬 江 家 园 3200 金 地 国 际 公 馆 数 据 来 源 :CRIC 中 国 房 地 产 决 策 咨 询 系 统 23

24 8 月 份 新 增 的 楼 盘, 一 个 为 金 地 金 地 集 团 在 宁 波 的 第 二 个 品 质 楼 盘, 均 价 元 / 平 方 米, 为 白 坯 房, 价 格 比 周 边 价 格 高 出 元 / 平 方 米 另 一 个 为 北 仑 的 中 低 档 房, 均 价 3200 元 / 平 方 米 24

25 第 四 章 产 品 篇 一 本 月 关 注 万 科 金 色 水 岸 高 层 2+1 魔 术 空 间 居 家 新 模 式 万 科. 金 色 水 岸 规 划 效 果 图 万 科 金 色 水 岸 为 万 科 在 宁 波 推 出 的 一 个 全 精 装 江 景 楼 盘, 总 建 筑 面 积 40 余 万 平 方 米, 绿 地 率 将 达 30% 以 上. 万 科 金 色 水 岸 位 于 鄞 州 中 心 区 的 核 心 地 段, 距 离 鄞 州 区 政 府 仅 1 公 里, 到 宁 波 市 中 心 的 车 距 不 过 15 分 钟 而 且 西 临 奉 化 江, 有 天 然 河 道 穿 越 地 块, 自 然 环 境 极 佳 项 目 建 筑 设 计 为 上 海 中 建, 景 观 设 计 邀 请 法 国 欧 博 项 目 由 三 期 组 成, 一 期 用 地 面 积 最 大 达 到 9 万 平 方 米 以 上, 开 发 总 面 积 将 达 到 19 万 平 方 米 左 右 是 由 18 幢 情 景 花 园 洋 房 和 4 幢 观 景 高 层 组 成, 一 期 的 多 层 花 园 洋 房 全 部 销 售 完 毕, 将 在 9 月 中 旬 推 出 一 期 鄞 县 大 道 旁 的 1 号 2 号 楼 两 幢 高 层, 共 有 120 套 房 源, 价 格 预 计 在 元 / 平 方 米 左 右 25

26 (2+1) 90 平 方 米 户 型 设 计 为 上 海 中 建 : 大 开 间, 短 进 深 ; 两 厅 两 卧, 类 三 房 设 计 ; 南 北 通 透, 全 明 设 计 ; 附 赠 北 阳 台, 可 灵 活 运 用 成 书 房 休 闲 室 等 ; 进 门 玄 关 设 计, 靴 柜 衣 柜 储 物 空 间, 细 节 改 变 生 活 ; 超 大 南 向 阳 台 将 洗 衣 房 晒 衣 房 储 物 空 间 三 合 为 一 2+1 居 住 模 式 是 在 传 统 住 宅 模 式 上 引 入 的 一 种 新 的 居 住 概 念 其 充 分 考 虑 了 未 来 家 庭 的 结 构 变 化, 加 入 了 户 性 创 新 的 理 念 在 设 计 上 选 择 了 将 两 套 独 立 而 完 整 的 居 室 进 行 组 合, 同 层 不 同 门 风 格 城 事 风 格 城 市 规 划 效 果 图 26

27 风 格 城 事 位 于 鄞 州 中 心 区, 毗 连 万 达 广 场 商 业 圈, 东 西 两 翼 为 天 童 北 路 钱 湖 北 路 两 大 主 干 道 建 筑 面 积 31 万 平 方 米, 由 大 陆 台 湾 香 港 三 地 建 筑 师 国 际 一 流 团 队 担 纲, 实 力 开 发 商 宁 波 和 协 置 业 同 期 开 发 社 区 由 稀 缺 高 档 多 层 阳 光 板 式 小 高 层 格 调 高 层 单 身 公 馆 组 成, 并 规 划 为 8 个 风 格 街 区, 将 居 住 景 观 商 业 有 机 结 合, 形 成 自 然 社 会 型 复 合 社 区, 营 造 具 有 丰 富 人 文 生 活 的 新 睦 邻 主 义 居 住 模 式 管 家 式 组 团 入 口 及 景 观 墙, 以 高 差 设 计, 巧 妙 分 野 公 共 空 间 与 住 宅 小 区, 尽 显 大 户 风 范 ; 独 有 中 央 台 场 景 观, 设 立 商 业 内 街, 开 创 融 散 步 亲 水 逛 街 观 景 为 一 体 的 泛 会 所 体 系 ; 此 外, 社 区 有 多 个 户 外 主 题 亲 子 游 戏 场 所, 兼 具 安 全 性, 益 智 性, 趣 味 性, 景 观 性 风 格 城 事 营 造 的 是 全 新 的 居 住 模 式, 他 打 破 常 规 规 划, 不 再 是 房 子 + 景 观 + 会 所 的 生 硬 组 合, 而 是 有 机 的 融 合 一 体, 是 非 常 有 人 情 味 的 复 合 生 活 体 项 目 的 设 计 理 念 一 切 从 人 的 实 际 需 求 出 发, 不 铺 张 浪 费, 强 调 邻 里 的 沟 通, 步 行 的 尺 度, 强 调 安 全 感 和 归 属 感, 主 张 恢 复 城 市 人 文 价 值 以 提 高 城 市 生 活 品 质 您 会 被 那 些 尺 度 合 理 和 公 共 空 间 宜 人, 多 样 化 的 富 有 历 史 感 的 建 筑 风 格, 生 动 悠 闲 的 社 区 活 动 场 景 所 深 深 吸 引 27

28 在 产 品 设 计 中 本 案 的 户 型 也 体 现 出 一 些 不 同 的 亮 点 : 1 卧 室 全 朝 南 设 计, 自 然 采 光, 空 气 清 新 ; 2 整 体 格 局 方 正, 全 明 布 局, 光 线 自 然 充 分 ; 3 餐 厅 阳 台 紧 密 相 连, 空 间 通 透 开 阔, 利 用 率 高 ; 4 功 能 分 区 明 确 合 理, 卧 室 设 计 独 立 私 密 奥 林 80 奥 林 80 规 划 效 果 图 迪 赛 奥 林 80 是 为 80 一 代 度 身 订 造 的 是 社 区, 通 过 对 城 市 小 资 阶 层 生 活 方 式 适 度 超 前 地 研 究 升 华 和 提 炼, 将 浪 漫 的 西 班 牙 设 计 元 素 和 创 造 精 神 融 入 到 社 区 生 活 中 迪 赛 奥 林 80, 是 居 住 区 域 的 范 畴, 是 一 种 积 极 向 上 的 生 活 形 态, 更 是 一 种 品 位 生 活 的 升 华 迪 赛 奥 林 80, 又 是 一 个 以 西 班 牙 风 情 为 主 题 的 浪 漫 社 区 16 万 平 方 西 班 牙 原 味 建 筑, 宁 波 首 创 的 社 区 BLOCK 庭 院 充 满 阳 光 与 活 力 的 西 班 牙 低 层 洋 房 铺 满 鲜 花 的 精 致 院 落, 随 处 体 现 着 28

29 西 班 牙 的 热 情 奔 放 与 优 雅 尤 其 值 得 一 提 的 是, 迪 赛 奥 林 80 的 主 力 户 型 为 宁 波 市 场 稀 缺 的 80~90 m2 单 元, 并 创 造 性 设 计 成 三 房 布 局, 实 用 性 与 艺 术 感 兼 得 本 案 预 计 在 10 月 中 旬 开 始 上 市 销 售, 推 量 约 100 套 房 源,80-90 平 方 米 为 主 力 户 型 本 案 产 品 是 宁 波 迪 塞 置 业 为 青 年 置 业 所 打 造 的 专 业 化 产 品, 由 于 受 到 70/90 政 策 的 限 制, 产 品 以 小 户 型 创 新 为 主, 在 平 方 米 的 空 间 里 设 计 了 三 个 房 间, 这 是 市 场 上 的 一 个 先 例 也 本 案 受 到 消 费 者 高 度 关 注 的 主 要 因 素 户 型 设 计 合 理 实 用 方 正 紧 凑 功 能 性 强 从 实 际 的 接 受 度 显 示, 紧 凑 户 型 的 潜 在 市 场 需 求 充 足, 若 能 在 保 证 户 型 内 部 空 间 与 功 能 的 完 整 性, 完 全 能 够 打 造 出 全 新 的 产 品 类 型 以 满 足 市 场 需 求 二 个 案 点 击 金 地 国 际 公 馆 楼 盘 规 划 参 数 表 项 目 名 称 总 建 筑 面 积 (m2) 容 积 率 绿 化 率 (%) 建 筑 形 态 销 售 价 格 金 地 国 际 公 馆 多 层 高 层 万 元 / 平 方 米 金 地 国 际 公 馆 位 于 四 明 中 路 与 钱 湖 北 路 交 接 口, 是 鄞 州 中 心 区 的 核 心 地 段, 地 理 位 置 优 越, 其 附 近 就 是 万 达 广 场 格 兰 生 活 广 场 和 万 里 学 校 诺 丁 汗 大 学 高 教 园, 该 区 域 的 人 气 又 攀 升 到 新 的 高 度, 目 前 该 区 域 形 成 了 高 档 生 态 居 住 区 项 目 本 身 产 品 链 比 较 丰 富, 涵 盖 了 从 29

30 洋 房 到 别 墅, 再 到 高 层 等 多 种 产 品 形 态, 并 在 社 区 设 置 了 商 业 会 所, 再 加 上 滨 江 公 园 和 大 洋 江, 其 宜 居 性 休 闲 娱 乐 性 社 区 的 档 次 感 得 到 很 好 的 体 现 绿 化 景 观 设 计 金 地 国 际 公 馆 住 宅 区 的 环 境 景 观 设 计 分 为 两 大 部 分 : 水 体 景 观 和 绿 化 景 观 对 于 水 体 景 观 的 处 理 上, 主 要 采 取 融 合 贯 通 的 方 式, 以 循 环 连 接 的 水 系 分 布 到 住 宅 区 的 各 个 区 域, 并 保 持 内 部 水 体 与 外 部 水 体 的 流 动 性, 提 高 水 体 的 净 化 能 力 在 绿 化 景 观 的 处 理 上, 采 用 三 级 一 层 的 绿 化 景 观 配 置 分 为 : 社 区 中 心 集 中 绿 化 组 团 中 庭 二 级 绿 化 邻 里 楼 间 三 级 绿 化 架 空 层 全 绿 化 这 使 得 绿 化 景 观 在 逐 层 被 分 解 开 来, 形 成 交 互 的 立 体 景 观, 住 宅 区 域 的 景 观 营 造 最 大 化 在 此 基 础 上, 配 合 四 季 不 同 植 物 的 特 征 分 布 到 各 个 层 次, 使 得 绿 化 景 观 在 时 空 30

31 上 得 到 最 优 的 组 合 环 境 的 人 性 化 及 环 境 雕 塑 的 触 觉 空 间 : 现 代 城 市 的 生 活 节 奏 紧 张, 超 尺 度 的 高 层 建 筑 林 立, 使 人 分 隔 独 立, 造 成 了 人 文 负 面 影 响 因 此 本 项 目 十 分 重 视 环 境 的 人 性 化 和 亲 切 感 在 建 筑 上 出 现 了 共 享 空 间, 游 乐 雕 塑, 调 整 人 们 的 心 理 环 境 雕 塑 也 大 都 采 用 接 近 人 的 尺 度, 在 空 间 中 与 人 在 同 一 水 平 上, 可 观 赏 可 触 摸 游 戏, 增 强 人 的 参 与 感 在 形 式 上 采 用 了 丰 富 多 样 景 观, 形 成 各 种 情 趣, 满 足 不 同 层 次 的 人 们 精 神 要 求 和 不 同 环 境 空 间 的 特 质 建 筑 风 格 : 现 代 简 约 + 北 美 风 情 金 地 国 际 公 馆 在 建 筑 风 格 上 结 合 产 品 的 不 同 特 征 进 行 了 不 同 的 风 格 结 合, 其 高 层 产 品 由 31

32 于 可 表 现 性 和 建 筑 工 艺 等 方 面 的 因 素, 采 用 了 流 行 的 现 代 简 约 主 义 风 格, 突 显 建 筑 本 身 的 功 能 性 和 外 观 的 简 洁 性 并 且 其 部 分 高 层 产 品 采 用 椭 圆 形 设 计, 结 构 线 构 成 建 筑 的 外 围, 其 现 代 感 和 结 构 力 得 到 显 现 在 对 别 墅 产 品 的 设 计 处 理 上, 则 采 用 流 行 的 北 美 风 格, 以 冷 色 调 作 为 整 体 的 色 彩 基 调, 使 项 目 本 身 的 水 的 特 质 与 建 筑 融 合 起 来 别 墅 的 外 观 上 采 用 高 级 墙 面 砖 装 饰, 突 出 建 筑 本 身 的 质 感 和 稳 定 性 ; 整 个 别 墅 在 结 构 表 现 上 贯 穿 点 线 面 体 结 合 的 手 法, 产 品 被 进 一 步 深 化 细 化, 层 次 感 和 品 质 感 得 到 很 好 表 现 户 型 设 计 : 多 种 户 型 相 结 合 已 售 完 的 花 园 洋 房 和 即 将 推 的 部 分 高 层 房 源 楼 盘 名 称 金 地 国 际 公 馆 户 型 两 房 三 房 花 园 洋 房 套 数 面 积 (m 2 ) m m m 2 比 例 (%) 31.4% 13.8% 30.2% 金 地 国 际 公 馆 项 目 的 产 品 较 为 丰 富, 高 层 洋 房 构 成 了 较 长 的 产 品 链, 户 型 设 计 以 大 户 型 为 主, 体 现 了 公 园 住 宅 的 宜 居 性 舒 适 性 32

33 两 房 户 型 分 析 ( 高 层 ) 客 厅 阳 台 相 通, 通 风 采 光 性 好, 而 且 有 效 延 伸 了 客 厅 空 间 户 型 方 正, 配 比 合 理, 公 共 空 间 少, 利 用 率 高 入 户 玄 关, 私 密 性 强 厨 房 直 通 工 作 阳 台, 使 用 方 便, 通 风 性 佳 三 房 ( 高 层 ) 前 庭 后 院, 多 阳 台 设 计, 附 加 值 高, 提 升 居 住 品 质 各 功 能 区 分 布 合 理, 客 厅 餐 厅 开 放 式 布 局, 空 间 立 体 大 气 客 厅 4.2 米 大 开 间, 方 正 大 气, 和 南 阳 台 相 通, 纵 深 感 强, 观 景 效 果 好 33

34 主 卧 样 板 房 客 厅 样 板 房 书 房 顶 层 露 台 34

35 第 五 章 营 销 篇 一 营 销 视 点 一 般 来 说 8 月 是 为 传 统 房 地 产 销 售 淡 季 的 一 个 回 缓 期, 而 从 今 年 的 宁 波 楼 市 来 看 几 乎 不 存 在 销 售 淡 季 8 月 份 绝 大 部 分 是 存 量 房 销 售, 新 增 房 源 很 少 整 个 月 只 有 金 地 国 际 公 馆 一 个 住 宅 项 目 是 新 开 楼 盘, 金 地 国 际 公 馆 新 开 的 花 园 洋 房 受 到 消 费 者 的 强 烈 追 捧, 推 出 120 套 多 层 花 园 洋 房 至 月 底 全 部 销 售 完 毕 1 奥 克 斯 盛 世 天 城 携 手 王 军 霞, 领 跑 宁 波 活 动 活 动 介 绍 8 月 4 日, 天 一 广 场 人 潮 涌 动 奥 克 斯 盛 世 天 城 举 行 的 携 手 王 军 霞, 领 跑 宁 波 活 动 吸 引 了 众 多 的 甬 城 市 民 下 午 17:40 分, 奥 运 冠 军 王 军 霞 从 奥 克 斯 置 业 董 事 长 何 锡 万 先 生 的 手 中 接 过 领 跑 大 旗, 带 领 数 百 名 市 民 从 天 一 广 场 出 发, 经 过 灵 桥 江 东 美 食 街 万 达 广 场 钱 湖 北 路, 直 奔 终 点 -- 鄞 州 千 亩 城 市 绿 地 公 园, 总 行 程 大 约 10 公 里 长 跑 队 伍 以 中 青 年 为 主, 但 也 不 乏 六 七 十 岁 的 老 人 35

36 活 动 图 片 活 动 点 评 盛 世 天 成 借 助 素 有 东 方 神 鹿 之 称 得 世 界 长 跑 冠 军 王 军 霞, 鼓 励 市 民 积 极 参 与 支 持 各 项 体 育 活 动, 为 宁 波 市 民 带 来 了 多 层 次 多 元 化 的 体 育 大 餐, 也 让 广 大 市 民 感 受 到 了 奥 克 斯 地 产 对 于 构 建 和 谐 宁 波 的 贡 献 36

37 二 个 案 点 击 都 市 森 林 营 销 策 略 都 市 森 林 从 一 推 出 至 今, 无 论 在 产 品 打 造 市 场 定 位 还 是 企 划 包 装 等 方 面, 都 以 高 调 姿 态 强 调 开 发 商 雄 厚 的 实 力, 在 目 标 客 户 群 中 制 造 了 强 大 的 品 牌 吸 引 力 从 而 占 领 产 品 制 高 点, 大 气 天 成 这 种 强 势 的 竞 争 策 略 都 贯 穿 其 营 销 过 程 中 该 盘 在 蓄 客 期 连 续 推 出 了 一 系 列 强 势 整 合 推 广, 以 不 知 疲 倦 的 广 告 轰 炸 使 人 难 以 忽 视 它 的 存 在 从 报 广 投 入 中 也 可 看 出 整 体 风 格 与 楼 盘 整 体 格 调 是 十 分 统 一 的, 其 报 广 的 风 格 都 是 以 大 气 的 画 面 霸 占 整 个 版 面 的 硬 广 而 楼 盘 整 体 风 格 为 现 代 简 约 风 格, 建 筑 立 面 简 洁 明 了 线 条 轮 廓 清 晰 刚 劲 有 力 加 之 整 个 小 区 17 幢 多 层 和 小 高 层 住 宅 79 套 三 层 联 排 别 墅 和 4 幢 公 寓 楼 及 部 分 商 铺 组 成 都 市 森 林 的 整 体 营 销 方 案 是 非 常 明 确 的, 营 销 方 案 包 括 两 部 分, 其 一 营 销 手 段, 其 手 段 主 要 是 通 过 强 势 引 导 目 标 客 户 群 : 通 过 品 牌 吸 引 力, 强 势 品 牌 整 合 推 广 和 现 场 产 品 展 示 这 一 系 列 的 组 合 拳, 招 招 直 击 目 标 客 户 群, 从 而 让 目 标 客 户 群 无 喘 息 招 架 的 机 会, 把 品 牌 强 37

38 势 效 应 最 大 化 其 二 营 销 策 略 ; 都 市 森 林 其 现 场 展 示 也 相 当 有 特 色, 开 发 商 沿 海 先 进 成 熟 的 产 品 展 示 理 念 得 到 实 施 : 小 区 绿 化 先 行 再 进 行 楼 盘 建 设, 可 以 使 客 户 直 观 的 感 受 到 其 楼 盘 品 质 ; ( 小 区 立 面 图 ) 营 销 点 评 都 市 森 林 的 一 系 列 营 销 推 广 活 动 以 强 势 为 先 导, 以 品 牌 为 先 锋, 以 产 品 为 后 盾, 他 们 层 层 包 裹 : 其 整 个 营 销 的 起 始 中 心 点 也 是 立 足 点 在 于 引 导 目 标 客 户 对 产 品 的 认 同 与 购 买, 其 品 牌 品 质 也 通 过 强 势 导 入 植 根 于 客 户 群 中 销 售 情 况 都 市 森 林, 总 推 案 套 数 为 1500 套, 可 售 套 数 为 1500 套, 销 售 率 为 85%, 销 售 情 况 较 理 想 其 中, 本 月 共 销 售 56 套, 成 交 均 价 为 元 每 平 米 去 化 总 面 积 为 平 方 米 方, 其 尾 盘 市 场 完 全 可 以 自 我 消 化 38

39 二 本 月 媒 体 投 放 分 析 1 四 大 媒 体 总 投 情 况 本 月 各 媒 体 投 放 量 和 次 数 东 南 商 报 日 报 晚 报 现 代 金 报 广 告 费 用 ( 万 元 ) 投 放 次 数 ( 次 ) 21 在 报 纸 广 告 中, 宁 波 日 报 在 宁 波 的 知 名 度 高, 受 众 面 也 广, 各 区 域 都 有 很 大 的 比 例 其 次 是 宁 波 晚 报 东 南 商 报, 现 代 金 报 虽 然 投 放 的 次 数 最 多 但 大 部 分 是 小 幅 广 告 为 主, 所 以 投 放 的 金 额 最 少 2 四 大 媒 体 投 放 金 额 占 比 39

40 各 大 媒 体 投 放 金 额 占 比 12% 20% 33% 35% 东 南 商 报 日 报 晚 报 现 代 金 报 在 报 纸 媒 体 中 宁 波 日 报 在 宁 波 的 知 名 度 高, 占 比 最 大 35% 紧 接 着 是 宁 波 晚 报 为 33% 而 东 南 商 报 和 现 代 金 报 相 对 较 少, 分 别 为 20% 和 12% 40

41 第 六 章 区 域 市 场 一 鄞 州 区 1 鄞 州 区 市 场 综 述 本 月 鄞 州 区 只 有 金 地 国 际 公 馆 有 少 量 多 层 花 园 洋 房 推 出 销 售 外, 其 它 都 是 以 存 量 房 销 售 为 主 在 8 月 18 日 金 地 国 际 公 馆 推 出 5 幢 花 园 洋 房, 共 120 套, 建 筑 面 积 平 方 米 在 只 有 少 量 新 增 房 源 的 局 面 下, 供 不 应 求 的 局 面 显 得 特 别 突 出 8 月 鄞 州 区 共 成 交 1925 套 住 宅, 成 交 面 积 平 方 米, 占 到 市 四 区 总 成 交 面 积 的 45.4% 由 于 本 月 金 地 国 际 公 馆 多 层 花 园 洋 房 的 推 案 热 销 拉 升 了 鄞 州 的 整 体 成 交 价 格,8 月 鄞 州 区 的 成 交 均 价 为 元 / 平 方 米 2 热 点 楼 盘 点 评 金 地 国 际 公 馆 金 地 国 际 公 馆, 是 金 地 在 宁 波 继 成 功 推 出 金 地 国 际 花 园 之 后, 携 手 知 名 本 土 品 牌 布 利 杰 置 业, 共 同 打 造 的 具 有 前 瞻 性 的 高 端 人 文 社 区, 是 金 地 宁 波 的 2 号 作 品 项 目 位 于 鄞 州 中 心 区 钱 湖 北 路 与 四 明 中 路 路 口, 毗 邻 万 达 广 场 与 麦 德 龙, 坐 拥 高 教 园 区, 出 则 繁 华, 入 则 宁 静, 大 隐 于 市 项 目 总 建 筑 面 积 约 6.6 万 m2, 由 6 幢 5 层 的 叠 墅 公 馆 与 1 幢 30 层 的 阔 景 公 馆 组 成, 多 层 主 力 面 积 平 方 米, 高 层 主 力 面 积 平 方 米, 共 398 户 关 注 理 由 : 金 地 国 际 公 馆 在 8 月 18 日 推 出 5 幢 共 120 套 多 层 花 园 洋 房, 以 均 价 元 / 平 方 米 比 周 边 同 类 产 品 要 高 出 约 2000/ 平 方 米 的 价 格 开 盘, 在 不 到 半 个 月 的 时 间 里 多 层 花 园 洋 房 全 部 41

42 售 完 易 居 观 点 : 从 酝 酿 到 亮 相, 金 地 国 际 公 馆 都 以 其 中 心 城 区 叠 墅 公 馆 10 大 领 先 标 准 进 行 推 广 宣 传, 备 受 市 场 和 消 费 者 的 关 注 由 于 该 项 目 的 地 段 优 越 规 划 前 卫, 叠 墅 公 馆 也 是 本 项 目 打 出 的 市 场 新 概 念, 且 紧 靠 奉 化 江 和 滨 江 公 园 景 观 资 源 丰 富, 尽 管 价 格 比 周 边 楼 盘 要 高 出 许 多 也 抵 挡 不 了 消 费 者 的 购 房 热 潮 3 新 增 楼 盘 汇 总 新 盘 楼 盘 名 称 板 块 属 性 建 筑 形 态 销 售 价 格 总 规 模 本 次 推 ( 元 /m2) (m2) 出 (m2) 新 盘 金 地 国 际 公 馆 鄞 州 区 新 城 商 品 住 中 心 区 板 块 宅 多 层 高 层 在 售 楼 盘 一 览 项 目 名 称 属 性 成 交 面 积 (m2) 成 交 套 数 ( 套 ) 成 交 均 价 ( 元 /m2) 八 方 锦 苑 商 品 住 宅 茶 苑 芳 邻 商 品 住 宅 春 江 花 城 商 品 住 宅 都 市 港 湾 商 品 住 宅 都 市 森 林 二 期 商 品 住 宅 格 兰 春 天 二 期 商 品 住 宅 风 格 城 事 商 品 住 宅 金 地 花 园 商 品 住 宅 日 月 山 水 商 品 住 宅 荣 安 和 院 商 品 住 宅 世 纪 花 园 一 期 商 品 住 宅 万 科 金 色 水 岸 一 期 商 品 住 宅 西 城 十 二 庭 院 商 品 住 宅 西 堤 阳 光 商 品 住 宅 阳 光 丽 园 商 品 住 宅 雍 景 苑 二 期 商 品 住 宅 紫 郡 小 区 二 期 商 品 住 宅 紫 郡 小 区 三 期 商 品 住 宅

43 中 洲 锦 苑 商 品 住 宅 二 江 东 区 1 江 东 区 市 场 综 述 江 东 区 是 高 端 物 业 较 为 集 中 的 区 域 本 月 江 东 区 没 有 新 开 耧 盘, 都 是 以 存 量 房 销 售 为 主 本 月 江 东 区 有 10 个 主 力 在 售 楼 盘 8 月 份 江 东 共 成 交 了 住 宅 225 套, 比 上 月 减 少 16 套, 成 交 面 积 平 方 米 成 交 面 积 减 少 2018 平 方 米, 降 幅 5.52% 2 热 点 楼 盘 点 评 绿 城 绿 园 宁 波 绿 园 由 绿 城 房 产 集 团 和 浙 江 日 报 报 业 集 团 共 同 投 资 打 造, 是 绿 城 集 团 在 宁 波 的 首 个 高 端 精 品 公 寓 项 目 该 项 目 位 于 宁 波 市 江 东 科 技 园 区 内, 东 临 沧 海 路, 南 临 通 途 路, 西 接 规 划 河 流, 北 以 规 划 道 路 为 界 地 块 总 用 地 面 积 平 方 米, 容 积 率 2.71, 绿 化 率 约 37%, 总 建 筑 面 积 约 13 万 平 方 米, 由 四 幢 高 层 精 装 修 公 寓 和 一 幢 甲 级 写 字 楼 组 成 高 层 公 寓 户 型 面 积 平 方 米, 均 价 元 / 平 方 米 关 注 理 由 : 项 目 将 精 装 修 公 寓 和 甲 级 写 字 楼 混 合 组 成, 在 市 场 上 并 不 多 见 小 区 交 付 后 还 将 提 供 全 面 的 酒 店 式 管 理 服 务, 全 面 提 升 项 目 品 质 小 区 内 部 采 用 室 内 外 双 泳 池 设 计, 并 配 置 了 近 5000 平 方 米 的 高 档 次 多 功 能 会 所, 社 区 超 市 儿 童 活 动 中 心 老 年 活 动 中 心 健 身 房 美 容 室 棋 牌 房 客 房 医 务 室 全 部 配 置 到 位 易 居 观 点 : 绿 城 绿 园 凭 借 位 处 江 东 区 的 核 心 地 段, 以 及 提 供 高 档 次 的 管 理 服 务 和 超 大 多 功 能 会 所, 一 直 受 到 高 档 次 消 费 者 的 高 度 关 注 43

44 4 在 售 楼 盘 一 览 项 目 名 称 属 性 成 交 面 积 成 交 套 数 成 交 均 价 (m2) ( 套 ) ( 元 /m2) BOBO 城 一 期 商 品 住 宅 新 时 代 商 品 住 宅 甬 港 豪 庭 商 品 住 宅 海 景 花 园 商 品 住 宅 金 成 云 庭 商 品 住 宅 城 市 QQ 商 品 住 宅 浪 琴 海 二 期 商 品 住 宅 浪 琴 海 一 期 商 品 住 宅 甬 城 金 大 第 商 品 住 宅 天 赐 佳 园 商 品 住 宅 三 江 北 区 1 江 北 区 市 场 综 述 江 北 是 宁 波 目 前 在 售 楼 盘 较 多 的 一 个 区,8 月 份 江 北 共 成 交 了 512 套 住 宅, 成 交 面 积 平 方 米, 成 交 量 比 上 个 月 增 加 了 23 套, 面 积 比 上 月 减 少 516 平 方 米 2 热 点 楼 盘 点 评 洪 都 花 园 洪 都 花 园 姚 江 板 块 大 型 岛 居 水 生 活 园 区 项 目 坐 落 于 城 市 之 北, 毗 邻 江 北 大 道, 西 行 与 杭 州 湾 大 通 道 接 轨, 南 望 姚 江 秀 色 园 区 总 建 筑 面 积 18 万 平 米, 由 多 层 联 排 双 拼 组 成 洪 都 花 园 将 人 们 对 自 然 健 康 生 活 品 质 的 追 求 升 华 到 极 致 别 墅 主 力 户 型 面 积 平 方 米, 多 层 主 力 户 型 面 积 平 方 米, 别 墅 均 价 8500 元 / 平 方 米, 多 层 6300 元 / 平 方 米 44

45 二 期 丽 舍 将 在 9 月 3 日 推 出 8 幢 多 层, 共 300 户 关 注 理 由 : 洪 都 花 园 在 规 划 方 面 处 理 独 特, 将 天 然 河 流 和 岛 屿 式 生 态 园 区 相 结 合, 实 现 了 绿 景 与 水 景 互 补, 建 筑 与 园 林 交 融 双 拼 排 屋 住 宅 以 组 团 的 形 式 布 置, 配 以 水 系 步 行 道 连 结, 灵 活 生 动 的 景 观 空 间 营 造, 气 韵 生 现, 完 整 有 序, 一 气 呵 成! 易 居 观 点 : 洪 都 花 园 凭 借 自 身 独 特 的 规 划 优 势 和 总 价 较 低 的 优 势, 受 到 市 场 和 消 费 者 的 关 注, 但 由 于 楼 盘 地 理 位 置 相 对 偏 远, 生 活 成 本 高, 因 此, 对 没 有 车 的 消 费 者 而 言, 仍 然 难 以 选 择 购 买 3 在 售 楼 盘 一 览 项 目 名 称 属 性 成 交 面 积 成 交 套 数 成 交 均 价 (m2) ( 套 ) ( 元 /m2) 慈 湖 逸 墅 小 区 商 品 住 宅 洪 都 花 园 二 期 商 品 住 宅 皇 都 香 溪 园 商 品 住 宅 汇 豪 天 下 小 区 2# 地 块 商 品 住 宅 锦 江 花 园 商 品 住 宅 亲 亲 家 园 ( 上 林 坊 含 香 坊 ) 商 品 住 宅 亲 亲 家 园 ( 五 桂 坊 德 润 坊 ) 商 品 住 宅 亲 亲 家 园 中 天 坊 商 品 住 宅 日 湖 花 园 商 品 住 宅 日 湖 琴 云 商 品 住 宅 天 合 家 园 一 期 商 品 住 宅 天 水 家 园 二 期 商 品 住 宅 外 滩 花 园 商 品 住 宅 新 星 都 市 ( 一 期 ) 商 品 住 宅 阳 光 清 晨 花 苑 商 品 住 宅 颐 和 名 苑 ( 一 期 ) 商 品 住 宅 四 海 曙 区 45

46 1 市 场 综 述 8 月 份 海 曙 区 无 新 增 楼 盘 供 应, 从 成 交 量 来 看,8 月 份 海 曙 区 共 成 交 了 住 宅 126 套, 成 交 面 积 平 方 米, 成 交 量 比 上 月 减 少 了 5.9%, 成 交 均 价 8568 元 / 平 方 米, 同 比 上 月 增 长 了 2.3% 2 热 点 楼 盘 点 评 青 林 湾 青 林 湾 位 于 宁 波 城 市 ( 中 心 城 ) 用 地 发 展 轴 中 端, 大 都 市 圈 生 活 发 展 黄 金 地 块, 市 级 文 化 中 心 " 三 江 文 化 长 廊 " 始 端, 城 市 西 部 副 中 心, 城 市 景 观 主 轴 上 游, 姚 江 历 史 文 化 旅 游 带 中 端, 杭 州 湾 大 通 道 进 入 中 心 城 区 的 门 户 区 城, 是 目 前 宁 波 最 大 的 居 住 开 发 用 地 之 一 一 个 超 百 万 平 方 米 的 超 大 型 社 区 - 姚 江 板 块 的 开 篇 之 作 即 将 谱 写 青 林 湾 二 期 地 块 位 于 宁 波 市 海 曙 区 西 北, 北 依 姚 江, 南 临 环 城 北 路, 西 侧 为 外 环 西 路 ( 机 场 路 ), 东 面 为 规 划 中 的 丽 园 北 路, 西 离 正 在 建 设 中 的 青 林 湾 一 期 约 600 米, 总 用 地 面 积 约 37 公 顷 关 注 理 由 : 青 林 湾 除 了 案 量 大 之 外, 更 重 要 的 是 位 处 " 三 江 文 化 长 廊 " 始 端, 江 景 资 源 异 常 丰 富 在 景 观 规 划 方 面, 经 香 港 贝 尔 高 林 公 司 大 作 手 笔, 将 姚 江 江 水 引 入 社 区 做 成 各 种 水 系 景 观, 如 中 央 喷 泉 广 场 河 道 等 以 平 方 米 的 中 小 户 型 为 主, 除 了 景 观 资 源 丰 富 外, 户 型 也 能 够 迎 合 消 费 者 的 需 求, 青 林 湾 受 到 市 场 密 切 关 注 本 月 青 林 湾 销 售 了 40 套 房 源, 面 积 为 平 方 米, 是 本 月 海 曙 区 销 售 面 积 最 大 的 个 案 易 居 观 点 : 青 林 湾 作 为 近 百 万 平 方 米 的 超 级 大 盘, 一 直 以 来 走 的 都 是 较 低 价 格 的 销 售 路 线, 让 消 费 者 感 受 到 切 实 的 实 惠, 这 是 受 到 市 场 密 切 关 注 的 更 本 因 素 在 自 然 资 源 的 利 用 方 面 也 做 到 了 淋 漓 尽 致, 打 造 了 具 有 各 种 特 色 的 水 系 小 品 46

47 4 在 售 楼 盘 一 览 项 目 名 称 属 性 成 交 面 积 成 交 套 数 成 交 均 价 (m2) ( 套 ) ( 元 /m2) 东 方 威 尼 斯 2 期 商 品 住 宅 柳 逸 花 苑 商 品 住 宅 维 科 水 岸 心 境 商 品 住 宅 青 林 湾 一 期 B 区 商 品 住 宅 都 市 风 华 商 品 住 宅