2 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强

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1 全 球 城 市 研 究 2015 年

2 2 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强

3 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 3 目 录 前 言 5 综 述 7 中 国 城 市 60 强 报 告 简 介 11 中 国 经 济 新 常 态 12 中 国 城 市 体 系 的 演 变 14 超 级 城 市 区 域 的 崛 起 19 中 国 城 市 60 强 国 际 视 角 21 商 业 地 产 中 国 对 比 美 国 23 中 国 的 全 球 城 市 新 秀 24 中 国 城 市 60 强 城 市 竞 争 力 蛛 网 图 26 零 售 地 产 独 辟 蹊 径 28 物 流 地 产 强 劲 长 期 增 长 前 景 36 办 公 楼 1.5 线 城 市 唱 主 角 43 酒 店 重 新 定 位, 迎 接 未 来 增 长 50 不 断 变 化 的 投 资 市 场 格 局 54 中 国 城 市 60 强 发 展 展 望 60

4 4 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 中 国 大 陆 城 市 体 系 超 一 线 城 市 北 京 上 海 一 线 城 市 广 州 深 圳 中 国 城 市 60 强 1.5 线 城 市 成 都 重 庆 杭 州 南 京 沈 阳 苏 州 天 津 武 汉 西 安 二 线 城 市 长 沙 大 连 济 南 宁 波 青 岛 无 锡 厦 门 郑 州 三 线 城 市 - 增 长 型 长 春 常 州 东 莞 佛 山 福 州 贵 阳 哈 尔 滨 合 肥 呼 和 浩 特 昆 明 南 昌 南 宁 石 家 庄 温 州 三 线 城 市 - 新 兴 型 海 口 湖 州 嘉 兴 金 华 兰 州 洛 阳 南 通 泉 州 绍 兴 太 原 唐 山 乌 鲁 木 齐 潍 坊 徐 州 烟 台 中 山 珠 海 三 线 城 市 - 起 步 型 淮 安 吉 林 绵 阳 威 海 芜 湖 襄 阳 西 宁 盐 城 扬 州 宜 昌 银 川 淄 博 俄 罗 斯 黑 龙 江 哈 萨 克 斯 坦 哈 尔 滨 吉 尔 吉 斯 斯 坦 乌 鲁 木 齐 蒙 古 国 长 春 吉 林 吉 林 新 疆 沈 阳 内 蒙 古 河 北 辽 宁 呼 和 浩 特 北 京 天 津 唐 山 大 连 朝 鲜 印 度 尼 泊 尔 Tier 1.5 Transitional Tier 2 Growth 西 藏 不 丹 孟 加 拉 国 Tier 3 Emerging 青 海 Tier 3 Early Adopter 缅 甸 Tier 1 Core 云 南 四 川 西 宁 老 挝 成 都 昆 明 甘 肃 兰 州 银 川 绵 阳 越 南 宁 夏 贵 阳 陕 西 重 庆 贵 州 广 西 重 庆 西 安 南 宁 海 口 太 原 山 西 洛 阳 湖 北 宜 昌 湖 南 河 南 襄 阳 长 沙 广 州 石 家 庄 烟 台 淄 博 河 北 潍 坊 济 南 青 岛 山 东 淮 安 郑 州 广 东 武 汉 江 西 东 莞 安 徽 合 肥 南 昌 徐 州 江 苏 南 京 芜 湖 常 州 杭 州 福 建 浙 江 福 州 泉 州 厦 门 佛 山 深 圳 香 港 澳 门 珠 海 中 山 盐 城 威 海 温 州 台 湾 台 北 韩 国 扬 州 无 锡 南 通 苏 州 上 海 嘉 兴 湖 州 宁 波 绍 兴 金 华 海 南 菲 律 宾 圆 圈 大 小 表 明 经 济 水 平 和 房 地 产 市 场 的 活 跃 度, 该 模 型 综 合 了 多 个 因 素 进 行 加 权 模 拟, 包 括 : 经 济 规 模 和 增 长 人 口 富 裕 程 度 基 础 设 施 出 口 外 商 直 接 投 资 和 固 定 投 资 教 育 商 业 环 境 房 地 产 投 资 量 办 公 楼 零 售 和 物 流 仓 储 设 施 存 量 开 发 商 活 跃 度 公 司 数 量 零 售 商 数 量 以 及 国 际 品 牌 酒 店 来 源 : 仲 量 联 行,2015 年

5 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 5 中 国 城 市 60 强 前 言 在 进 入 中 国 大 陆 市 场 的 20 年 里, 仲 量 联 行 见 证 了 中 国 城 市 突 飞 猛 进 式 的 发 展, 并 有 幸 参 与 了 中 国 众 多 房 地 产 地 标 性 项 目 和 城 市 重 建 项 目 的 建 设 尽 管 北 京 和 上 海 仍 领 跑 中 国 城 市 的 发 展, 但 近 年 来 我 们 也 看 到 中 国 二 三 线 城 市 蕴 藏 着 巨 大 的 发 展 机 遇 为 此, 我 们 于 2006 年 启 动 了 该 评 测 城 市 前 景 的 研 究 项 目, 着 力 专 注 挖 掘 我 们 许 多 客 户 尚 未 熟 知 的 中 国 新 兴 城 市 市 场 机 会 2007 年 的 中 国 新 兴 城 市 30 强 2009 年 的 中 国 新 兴 城 市 40 强 以 及 2012 年 的 中 国 新 兴 城 市 50 强 共 同 见 证 了 中 国 城 市 建 设 和 现 代 化 空 前 发 展 经 济 以 两 位 数 速 度 增 长 基 础 设 施 大 规 模 建 设 以 及 企 业 大 幅 扩 张 的 历 史 进 程 我 们 最 新 的 城 市 研 究 报 告 中 国 城 市 60 强 的 发 布 恰 逢 中 国 经 济 步 入 一 个 新 的 发 展 阶 段 中 国 经 济 新 常 态 意 味 着 经 济 增 速 有 所 放 缓, 但 更 关 注 经 济 发 展 的 可 持 续 性 和 科 学 性, 经 济 增 长 的 重 点 逐 步 转 向 扩 大 国 内 市 场 总 体 规 模 目 前 中 国 正 不 断 向 价 值 链 上 游 转 型, 同 时 电 子 商 务 发 展 速 度 强 劲, 助 推 了 中 国 经 济 的 多 元 化 发 展 与 此 同 时, 中 国 城 市 60 强 中 位 列 前 席 的 城 市, 其 世 界 经 济 地 位 越 来 越 重 要 这 些 城 市 借 鉴 全 球 最 佳 发 展 模 式, 积 极 建 设 并 完 善 自 身 城 市 形 象, 以 提 升 城 市 竞 争 力 房 地 产 领 域 的 焦 点 逐 步 转 向 企 业 需 求 随 着 大 量 项 目 的 集 中 入 市, 目 前 市 场 更 关 注 如 何 消 化 现 有 存 量 商 业 地 产 领 域 的 供 应 过 剩 已 然 显 现, 然 而 中 国 城 市 经 济 基 本 面 良 好, 未 来 几 年, 需 求 依 然 强 劲 新 一 代 具 有 全 球 竞 争 力 的 国 内 企 业 正 在 崛 起, 对 高 品 质 房 地 产 的 需 求 正 推 向 新 高 自 中 国 新 兴 城 市 50 强 报 告 发 布 以 来, 中 国 面 对 环 境 保 护 问 题 日 显 紧 迫 可 持 续 发 展 问 题 已 被 提 上 房 地 产 发 展 的 议 程, 但 当 务 之 急 是 中 国 政 府 应 将 此 问 题 作 为 工 作 的 重 中 之 重, 尽 快 出 台 并 落 实 行 业 标 准 中 国 城 市 60 强 是 全 球 最 具 活 力 的 房 地 产 市 场 之 一 随 着 商 业 地 产 发 展 热 潮 的 退 却, 建 成 就 好 的 商 业 模 式 也 已 一 去 不 返 ; 今 天 的 市 场 需 要 更 严 格 的 规 范 更 完 善 的 规 划 和 决 策 体 系 建 设 更 加 高 效 宜 居 适 应 能 力 更 强 且 更 可 持 续 发 展 的 中 国 城 市, 房 地 产 业 将 在 其 中 扮 演 重 要 角 色 希 望 我 们 发 布 的 中 国 城 市 60 强 前 瞻 研 究, 能 为 您 在 探 索 这 个 正 在 从 快 速 发 展 到 科 学 发 展 过 渡 的 房 地 产 市 场, 提 供 重 要 的 参 考 与 指 导 冯 建 强 大 中 华 区 董 事 总 经 理, 仲 量 联 行

6 6 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 2015 年 中 国 城 市 体 系 该 模 型 综 合 了 多 个 因 素 进 行 加 权 模 拟, 包 括 : 经 济 规 模 和 增 长 速 度 人 口 富 裕 程 度 基 础 设 施 出 口 外 商 直 接 投 资 和 固 定 资 产 投 资 教 育 商 业 环 境 房 地 产 投 资 量 办 公 楼 零 售 和 物 流 仓 储 设 施 总 量 开 发 商 活 跃 度 公 司 数 量 零 售 商 数 量 以 及 国 际 品 牌 酒 店 来 源 : 仲 量 联 行,2015 年

7 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 7 综 述 中 国 经 济 新 常 态 中 国 城 市 60 强 是 仲 量 联 行 针 对 中 国 大 陆 60 个 二 三 线 城 市 商 业 地 产 市 场 格 局 的 最 新 前 瞻 研 究 报 告 继 2012 年 中 国 新 兴 城 市 50 强 报 告 发 布 以 来 的 三 年 里 1, 中 国 经 济 从 快 速 的 投 资 驱 动 型 增 长 模 式 转 向 更 持 续 更 高 价 值 的 消 费 驱 动 型 增 长 模 式, 商 业 地 产 格 局 也 随 之 发 生 巨 大 转 变, 中 国 经 济 进 入 新 常 态 日 趋 复 杂 的 城 市 体 系 中 国 城 市 已 经 进 入 新 一 轮 的 整 合 和 发 展 期 新 的 城 市 体 系 正 逐 步 成 形, 中 国 城 市 60 强 2 报 告 全 方 位 展 示 了 一 个 日 益 稳 定 却 更 加 复 杂 的 城 市 体 系 格 局 中 国 的 超 一 线 城 市 上 海 和 北 京 领 跑 中 国 城 市 60 强 作 为 全 球 经 济 体 的 一 部 分, 它 们 正 为 中 国 城 市 树 立 新 的 标 杆 这 两 座 城 市 在 城 市 规 模 全 球 地 位 和 商 业 吸 引 力 方 面 均 位 居 全 球 城 市 经 济 体 前 十 名 3 中 国 城 市 60 强 中 的 1.5 线 城 市 已 巩 固 了 其 作 为 繁 荣 的 区 域 性 商 业 中 心 的 地 位 这 九 个 城 市 的 世 界 经 济 地 位 越 来 越 重 要, 并 致 力 于 打 造 其 国 际 形 象 天 津 重 庆 成 都 和 武 汉 已 位 居 世 界 增 速 最 快 的 大 城 市 之 列 西 安 是 继 上 次 研 究 报 告 发 布 之 后 发 展 速 度 最 快 的 城 市 之 一, 也 在 2015 年 成 功 跃 居 1.5 线 城 市 行 列 随 着 经 济 活 动 继 续 向 中 国 内 陆 城 市 推 进, 仲 量 联 行 城 市 发 展 曲 线 显 示 西 南 部 ( 昆 明 和 贵 阳 ) 和 西 北 部 ( 西 安 ) 以 及 中 部 ( 郑 州 和 石 家 庄 ) 城 市 创 造 了 自 2012 年 以 来 最 大 的 增 长 幅 度 然 而 这 一 趋 势 已 不 如 上 次 研 究 结 果 呈 现 得 明 显, 部 分 沿 海 城 市 ( 如 厦 门 温 州 和 宁 波 ) 也 表 现 出 高 于 平 均 水 平 的 上 升 趋 势 在 中 国 人 口 最 密 集 的 地 区, 超 级 城 市 区 域 也 在 迅 速 发 展 这 种 城 市 形 态 在 长 江 三 角 洲 ( 以 上 海 为 中 心 ) 和 珠 江 三 角 洲 ( 以 广 州 和 深 圳 为 中 心 ) 尤 为 发 达, 而 这 两 个 区 域 的 人 口 均 超 过 东 京 : 长 江 三 角 洲 地 区 的 城 市 依 靠 活 跃 的 民 营 企 业 发 达 的 供 应 链 和 完 善 的 城 际 基 础 设 施 网 络, 成 为 自 2012 年 以 来 经 济 和 房 地 产 业 发 展 最 快 的 地 区 珠 江 三 角 洲 地 区 的 城 市 发 展 保 持 稳 定 不 断 完 善 的 城 际 基 础 设 施 网 络 殷 实 的 科 技 基 础 和 良 好 的 生 活 质 量, 使 得 该 地 区 未 来 发 展 潜 力 巨 大 例 如, 深 圳 位 列 仲 量 联 行 城 市 发 展 动 力 指 数 20 强 榜 单 前 五 强 4 近 期, 京 津 冀 一 体 化 规 划 很 好 地 诠 释 了 政 府 希 望 在 继 长 三 角 和 珠 三 角 发 展 奇 迹 之 后, 建 设 第 三 个 经 济 增 长 引 擎 环 渤 海 地 区 的 决 心 1 中 国 新 兴 城 市 50 强 :50 个 值 得 关 注 的 房 地 产 市 场, 仲 量 联 行,2012 年 2 中 国 城 市 60 强 不 包 括 北 京 上 海 广 州 和 深 圳, 但 这 四 座 城 市 作 为 基 准 城 市 进 行 城 市 间 的 比 较 分 析 3 全 球 城 市 300 强 城 市 的 新 商 业 版 图, 仲 量 联 行,2014 年 4 仲 量 联 行 城 市 发 展 动 力 指 数 (2015 年 ) 针 对 120 个 主 要 的 成 熟 和 新 兴 城 市, 评 测 社 会 经 济 和 房 地 产 的 发 展 动 力

8 8 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 消 化 现 有 存 量 自 中 国 新 兴 城 市 50 强 报 告 发 布 以 来, 许 多 城 市 的 商 业 地 产 市 场 已 由 供 不 应 求 局 面, 迅 速 转 变 为 供 过 于 求 中 国 城 市 60 强 将 在 未 来 两 三 年 内 继 续 努 力 克 服 供 应 过 剩 的 问 题 但 对 于 高 价 值 经 济 活 动 的 日 益 重 视 消 费 阶 层 的 成 长 壮 大 以 及 国 内 民 营 企 业 的 大 举 扩 张, 中 国 城 市 在 发 展 蜕 变 的 过 程 中 有 能 力 吸 收 多 余 的 存 量 1.5 线 城 市 的 发 展 前 景 依 然 强 劲, 但 较 小 的 城 市 需 要 降 低 依 赖 房 地 产 建 设 促 进 经 济, 以 避 免 供 过 于 求 的 风 险 尽 管 建 设 规 模 巨 大, 但 国 际 高 标 准 物 业 供 应 不 足 的 现 象 在 大 多 数 细 分 市 场 表 现 仍 旧 明 显 : 中 国 甲 级 物 流 仓 储 总 量 少 于 3000 万 平 方 米 5, 相 当 于 美 国 南 加 州 地 区 的 总 量 据 估 计, 美 国 重 点 城 市 的 同 类 物 业 总 量 为 中 国 的 5 倍, 约 为 1.55 亿 平 方 米 6 尽 管 一 些 地 区 出 现 短 时 供 应 过 剩 现 象, 但 中 国 城 市 60 强 距 离 拥 有 充 足 的 现 代 化 仓 储 总 量 依 然 差 距 较 大 仲 量 联 行 预 计, 受 来 自 国 内 民 营 企 业 的 需 求 推 动, 至 2025 年, 中 国 前 20 强 城 市 需 求 的 甲 级 办 公 楼 总 量 将 接 近 8000 万 平 方 米, 远 超 现 有 的 3200 万 平 方 米 的 已 建 总 量 据 估 计, 在 中 国 8300 万 平 方 米 7 已 建 成 的 购 物 中 心 总 量 中, 仅 有 10%-15% 符 合 国 际 物 业 标 准 这 与 美 国 4.05 亿 平 方 米 8 的 同 类 物 业 总 量 形 成 鲜 明 对 比 ; 换 句 话 说, 在 美 国 平 均 每 1000 人 拥 有 1500 平 方 米 零 售 物 业 面 积, 而 在 中 国 每 1000 人 拥 有 的 面 积 仅 为 235 平 方 米 中 国 商 业 地 产 总 量 %-15% GDP 来 源 : 仲 量 联 行,2015 年 5 非 业 主 自 用 的 物 流 仓 储 总 量, 中 国 城 市 60 强 + 超 一 线 / 一 线 城 市 6 美 国 的 甲 级 非 业 主 自 用 仓 储 / 配 送 中 心 总 量 ( 不 包 括 制 造 业 厂 房 面 积 ) 7 购 物 中 心 总 量, 中 国 城 市 60 强 + 超 一 线 / 一 线 城 市 8 美 国 重 点 城 市 的 商 场 和 购 物 中 心 总 量

9 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 9 零 售 地 产 独 辟 蹊 径 支 持 中 国 城 市 60 强 零 售 地 产 发 展 的 宏 观 基 本 面 依 旧 强 劲 自 2011 年 以 来, 消 费 阶 层 人 口 几 乎 翻 了 一 番, 达 到 1.3 亿, 预 期 至 2020 年, 将 进 一 步 增 加 70%, 达 到 2.2 亿 然 而, 零 售 行 业 发 展 进 入 新 阶 段, 大 量 购 物 中 心 兴 建 的 同 时, 电 子 商 务 也 迅 速 被 中 国 消 费 者 接 纳 不 断 加 剧 的 竞 争 压 力, 迫 使 购 物 中 心 开 始 探 索 差 异 化 策 略, 开 发 商 们 试 图 借 鉴 世 界 其 它 地 区 的 发 展 经 验, 寻 求 新 的 发 展 道 路 传 统 实 体 零 售 与 全 渠 道 和 体 验 式 零 售 的 互 相 融 合 与 共 同 成 长, 将 为 中 国 零 售 业 开 辟 一 条 独 树 一 帜 的 发 展 道 路 物 流 地 产 强 劲 长 期 增 长 前 景 物 流 仓 储 是 目 前 商 业 地 产 领 域 中 最 不 发 达 的 细 分 市 场 之 一, 但 它 拥 有 最 强 劲 的 长 期 增 长 前 景 传 统 零 售 配 送 依 然 是 物 流 需 求 的 主 要 支 撑, 然 而, 电 子 商 务 的 发 展 逐 步 成 为 其 新 的 增 长 引 擎 供 应 链 的 整 合 促 进 了 专 业 物 流 枢 纽 中 心 的 进 一 步 发 展 成 都 重 庆 武 汉 和 沈 阳 这 些 内 陆 城 市 的 物 流 市 场 也 得 到 了 飞 速 的 发 展 中 国 的 电 子 商 务 配 送 网 络 落 后 于 发 达 国 家, 但 随 着 电 商 企 业 运 作 更 趋 高 效, 由 电 子 订 单 配 送 中 心 退 货 处 理 中 心 和 其 它 专 业 设 施 共 同 组 成 的 新 型 物 流 生 态 体 系 将 逐 步 发 展 完 善 办 公 楼 内 资 企 业 需 求 到 达 转 折 点 随 着 经 济 发 展 重 心 逐 渐 向 服 务 业 转 移, 白 领 岗 位 和 办 公 楼 需 求 将 增 加 内 资 企 业 对 办 公 楼 需 求 的 驱 动 作 用 更 加 明 显 随 着 企 业 办 公 面 积 增 加 以 及 对 办 公 需 求 的 升 级, 企 业 对 办 公 楼 的 需 求 已 经 到 达 了 转 折 点 在 60 强 城 市 中,1.5 线 城 市 高 水 平 的 商 业 活 跃 度 和 消 费 阶 层 的 人 口 增 加, 推 动 着 高 价 值 服 务 的 增 长, 使 其 在 办 公 楼 需 求 中 占 据 主 导 地 位 武 汉 南 京 和 重 庆 在 高 价 值 服 务 办 公 需 求 方 面 发 展 迅 速, 逐 步 与 成 都 天 津 和 杭 州 等 位 列 前 席 的 城 市 齐 头 并 进 酒 店 重 新 定 位, 迎 接 未 来 增 长 豪 华 酒 店 板 块 因 经 济 增 速 放 缓 政 府 的 反 腐 活 动 以 及 局 部 性 供 应 过 剩 问 题 而 发 展 遇 挫 在 经 历 大 规 模 的 结 构 调 整 后, 酒 店 运 营 体 制 将 更 加 精 简, 并 有 可 能 在 未 来 两 至 三 年 内 为 投 资 者 提 供 有 利 的 买 入 契 机 同 时, 中 档 和 经 济 型 酒 店 市 场 的 开 发 仍 相 对 不 足, 酒 店 经 营 者 们 纷 纷 跃 跃 欲 试

10 10 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 市 场 规 模 和 活 力 备 受 瞩 目 尽 管 经 济 增 速 放 缓, 中 国 城 市 60 强 的 市 场 规 模 和 活 力 依 旧 备 受 瞩 目 各 项 经 济 指 标 可 观 : 中 国 60 强 城 市 总 人 口 接 近 3 亿, 高 于 美 国 的 城 市 总 人 口 经 济 总 量 达 到 8.6 万 亿 美 元 ( 基 于 同 等 购 买 力 的 GDP 值 ) 如 果 中 国 城 市 60 强 是 一 个 单 一 的 经 济 体, 它 将 占 全 球 经 济 产 出 的 9%, 成 为 世 界 第 二 大 经 济 体 预 期 至 2025 年, 中 国 城 市 60 强 经 济 增 长 将 占 全 球 增 长 的 15%, 届 时 其 经 济 总 量 将 达 15 万 亿 美 元 中 国 城 市 60 强 国 际 规 模 的 市 场 经 济 总 量 为 8.6 万 亿 美 元 世 界 第 二 大 经 济 体 2.87 亿 城 市 人 口 全 球 十 大 发 展 速 度 最 快 的 城 市 全 球 经 济 增 长 的 15% 全 球 经 济 产 出 的 9% 1200 万 平 方 米 的 优 质 办 公 楼 总 量 6500 万 平 方 米 的 购 物 中 心 总 量 来 源 : 牛 津 经 济 研 究 院, 仲 量 联 行,2015 年 城 市 竞 争 加 剧 中 国 城 市 正 步 入 竞 争 加 剧 的 新 时 期 竞 争 优 势 的 增 加 将 会 推 动 城 市 发 展, 同 时 吸 引 国 家 优 惠 政 策 的 青 睐 城 市 将 不 断 寻 求 差 异 化, 并 努 力 树 立 其 自 身 的 国 际 形 象 生 活 质 量 文 化 财 富 和 环 境 等 因 素 都 将 成 为 城 市 对 人 才 引 进 和 招 商 引 资 的 竞 争 力 要 素 随 着 城 市 化 进 程 的 加 快, 房 地 产 将 在 提 高 中 国 城 市 的 宜 居 性 和 可 持 续 性 方 面 发 挥 重 要 的 促 进 作 用

11 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 11 中 国 城 市 60 强 报 告 简 介 作 为 仲 量 联 行 全 球 竞 争 力 城 市 研 究 系 列 的 一 部 分, 我 们 从 2006 年 开 始 对 中 国 一 线 城 市 以 外 地 区 的 房 地 产 市 场 展 开 深 入 的 研 究 调 查, 着 力 于 定 位 中 国 新 兴 的 商 业 中 心, 并 鉴 别 构 建 未 来 中 国 城 市 格 局 的 驱 动 因 素 2007 年 中 国 新 兴 城 市 30 强 2009 年 中 国 新 兴 城 市 40 强 以 及 2012 年 中 国 新 兴 城 市 50 强 的 系 列 报 告, 全 方 位 地 追 踪 了 中 国 二 三 线 城 市 经 济 和 商 业 地 产 市 场 的 快 速 发 展 我 们 最 新 的 城 市 研 究 报 告 中 国 城 市 60 强 着 眼 于 中 国 大 陆 最 重 要 的 60 个 二 三 线 城 市, 致 力 于 描 述 和 评 估 中 国 的 新 经 济 商 业 和 政 策 环 境 如 何 影 响 这 些 城 市 房 地 产 市 场 的 发 展 格 局 此 次 报 告 在 2012 年 版 本 的 基 础 上 新 增 了 一 些 城 市 我 们 基 于 GDP 人 口 富 裕 程 度 投 资 零 售 额 居 民 储 蓄 教 育 基 础 设 施 土 地 出 让 量 和 零 售 商 数 量 等 多 个 变 量 建 立 模 型, 从 287 个 城 市 中 最 终 甄 选 出 中 国 城 市 60 强 我 们 在 城 市 发 展 曲 线 中 罗 列 了 60 强 城 市 的 位 置, 为 房 地 产 投 资 者 开 发 商 企 业 用 户 和 地 方 政 府 提 供 了 一 个 可 供 清 晰 比 较 的 框 架, 帮 助 他 们 从 房 地 产 的 视 角 对 这 些 城 市 进 行 评 估 与 分 析 以 中 国 的 超 一 线 城 市 ( 上 海 和 北 京 ) 和 一 线 城 市 ( 广 州 和 深 圳 ) 为 基 准, 进 行 城 市 之 间 的 相 互 衡 量 与 比 较 我 们 评 估 了 商 业 地 产 各 细 分 市 场 ( 零 售 物 流 办 公 楼 和 酒 店 ) 的 潜 在 机 遇, 并 回 顾 了 中 国 60 强 城 市 的 房 地 产 投 资 市 场 发 展 演 变 历 程 最 后, 我 们 针 对 60 强 城 市 在 未 来 十 年 发 展 进 程 中 所 要 面 对 的 挑 战 提 出 了 我 们 的 观 点

12 12 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 中 国 经 济 新 常 态 自 2012 年 中 国 新 兴 城 市 50 强 研 究 报 告 发 布 以 来 的 三 年 里, 按 照 国 际 标 准 来 看, 中 国 经 济 发 展 依 然 表 现 卓 著, 但 其 经 济 和 商 业 格 局 已 较 过 去 的 投 资 驱 动 型 增 长 模 式 有 明 显 不 同, 中 国 经 济 已 步 入 新 的 发 展 阶 段 中 国 经 济 步 入 新 常 态 时 期, 哪 些 因 素 将 在 未 来 十 年 里 塑 造 中 国 城 市 和 房 地 产 市 场 新 格 局? 1 经 济 增 速 放 缓, 聚 焦 经 济 发 展 的 可 持 续 性 与 科 学 性 随 着 政 府 把 发 展 重 点 放 在 经 济 模 式 调 整 上, 中 国 经 济 增 长 将 更 趋 平 稳 和 可 持 续 经 济 学 家 们 普 遍 认 为, 中 国 GDP 增 长 速 度 将 趋 向 每 年 5% 至 6%, 如 果 此 增 长 率 能 够 长 期 保 持, 实 际 经 济 增 量 依 然 相 当 可 观 2 价 值 链 不 断 上 移 随 着 中 国 不 断 向 价 值 链 上 游 转 型, 中 国 与 发 达 国 家 的 科 技 差 距 已 经 逐 步 缩 小 目 前, 服 务 业 增 长 白 领 岗 位 增 多 自 主 创 新 和 高 附 加 值 制 造 业 发 展, 这 将 在 多 个 领 域 刺 激 对 高 品 质 房 地 产 的 需 求 3 消 费 阶 层 的 崛 起 国 内 消 费 对 拉 动 国 民 经 济 增 长 的 作 用 日 益 明 显 目 前, 中 国 60 强 城 市 的 实 际 消 费 人 口 基 数 9 为 1.3 亿 人, 预 计 至 2020 年, 将 增 长 70%, 达 到 2.2 亿 人 消 费 者 更 加 理 性 与 精 明, 对 价 格 更 加 敏 感, 并 对 各 种 数 字 化 平 台 应 用 驾 轻 就 熟 4 数 字 化 革 命 中 国 正 在 经 历 一 场 数 字 化 革 命, 其 变 革 速 度 远 远 超 过 几 年 前 的 预 期 中 国 有 着 全 球 最 大 的 网 民 群 体, 电 子 商 务 的 蓬 勃 发 展, 将 增 加 对 中 国 60 强 城 市 的 零 售 和 物 流 仓 储 空 间 需 求, 而 办 公 楼 和 酒 店 市 场 也 逐 步 受 惠 5 城 市 化 进 程 持 续 中 国 高 速 的 城 市 化 进 程 史 无 前 例, 但 目 前 中 国 的 城 镇 化 率 仅 达 55%, 预 计 截 至 2025 年, 中 国 将 实 现 70% 的 城 镇 化 率, 相 当 于 1.7 亿 的 新 增 人 口 10 城 镇 户 籍 制 度 改 革 将 促 使 人 们 向 更 小 型 的 城 市 迁 移 9 年 可 支 配 收 入 超 过 3 万 元 人 民 币 ( 即 约 5000 美 元 ) 10 经 济 学 人 智 库, 2015 年

13 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 13 6 城 市 竞 争 中 国 城 市 正 步 入 竞 争 加 剧 的 新 时 期 市 场 力 量 将 会 驱 动 竞 争, 城 市 将 不 断 寻 求 差 异 化, 以 开 拓 新 的 细 分 市 场 生 活 质 量 和 环 境 问 题 将 越 来 越 受 重 视, 房 地 产 将 在 提 高 中 国 城 市 的 宜 居 性 方 面 发 挥 重 要 的 促 进 作 用 7 内 资 民 营 企 业 扩 张 以 金 融 商 业 服 务 业 电 子 商 务 以 及 高 科 技 行 业 为 代 表 的 新 一 代 具 有 全 球 竞 争 力 的 内 资 企 业 加 速 崛 起, 高 品 质 物 业 的 需 求 增 长 达 到 新 高 8 政 策 放 宽 和 制 度 改 革 民 营 企 业 进 入 某 些 特 定 行 业 ( 长 期 由 国 有 企 业 垄 断 ) 的 监 管 壁 垒 取 消, 自 贸 区 的 设 立 和 扩 张 以 及 金 融 领 域 的 改 革, 都 将 刺 激 对 房 地 产 的 需 求 9 反 腐 措 施 2013 年 以 来, 全 国 开 展 反 腐 倡 廉, 对 奢 侈 品 零 售 行 业 和 酒 店 服 务 业 发 展 影 响 较 大, 迫 使 这 些 细 分 市 场 进 行 全 面 的 结 构 调 整 10 可 持 续 性 的 未 来? 中 国 城 市 面 临 的 环 境 问 题 严 峻, 但 政 府 一 直 致 力 于 改 善 城 市 环 境 质 量, 且 大 中 华 区 经 LEED 认 证 的 建 筑 总 数 居 世 界 第 二 ( 仅 次 于 美 国 ), 因 此 我 们 对 此 依 然 保 持 乐 观 态 度, 政 府 需 要 采 取 更 多 激 励 性 政 策, 并 切 实 贯 彻 执 行 绿 色 建 筑 标 准 11 LEED 领 先 能 源 与 环 境 设 计 认 证 体 系, 美 国 绿 色 建 筑 委 员 会

14 14 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 中 国 城 市 体 系 的 格 局 演 变 仲 量 联 行 城 市 发 展 曲 线 自 2006 年 推 出 中 国 城 市 研 究 项 目 以 来, 我 们 成 功 构 建 了 仲 量 联 行 城 市 发 展 曲 线 旨 在 评 估 城 市 在 经 济 和 房 地 产 市 场 发 展 演 变 中 的 相 对 位 置 的 框 架 以 描 绘 每 个 城 市 的 发 展 进 度 和 其 房 地 产 市 场 的 成 熟 度 这 一 框 架 基 于 对 经 济 商 业 和 房 地 产 等 一 系 列 指 标 的 分 析, 将 中 国 60 强 城 市 划 分 成 不 同 的 层 级 ( 从 1.5 线 城 市 至 三 线 起 步 型 城 市 ) 中 国 城 市 正 进 入 新 一 轮 的 整 合 和 发 展 周 期 中 国 城 市 60 强 报 告 全 方 位 描 绘 了 一 个 日 趋 稳 定 却 更 加 复 杂 的 城 市 体 系 格 局 中 国 城 市 发 展 曲 线 图,2015 年 见 15 页 注 解 来 源 : 仲 量 联 行,2015 年 中 国 的 超 一 线 / 一 线 城 市 中 国 60 强 城 市 并 不 包 括 中 国 最 发 达 的 四 个 城 市 超 一 线 城 市 ( 北 京 和 上 海 ) 和 一 线 城 市 ( 广 州 和 深 圳 ), 但 我 们 将 其 纳 入 本 报 告 作 为 城 市 基 准, 进 行 对 比 研 究 这 四 个 城 市 因 其 国 际 化 水 平 较 高 企 业 数 量 较 多 而 领 跑 国 内 其 它 城 市

15 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 年 城 市 发 展 曲 线 告 诉 了 我 们 什 么? 2015 年 城 市 发 展 曲 线 全 面 展 示 了 一 个 日 趋 稳 定 的 中 国 城 市 体 系, 城 市 层 级 间 的 变 动 趋 缓 ; 但 随 着 人 口 最 密 集 的 超 级 城 市 区 域 的 崛 起, 各 城 市 间 的 依 赖 性 和 互 动 性 逐 步 增 强, 中 国 城 市 版 图 不 断 变 化, 城 市 体 系 格 局 愈 加 复 杂 中 国 的 超 一 线 城 市 继 续 领 跑 中 国 的 超 一 线 城 市 上 海 和 北 京 继 续 领 跑 国 内 其 它 城 市 这 两 个 城 市 在 吸 引 国 际 人 才 商 业 服 务 和 投 资 平 台 建 设 方 面, 发 挥 着 领 头 羊 的 作 用 受 益 于 高 等 学 历 人 才 国 际 商 业 服 务 广 泛 12 的 国 际 贸 易 往 来 以 及 丰 富 的 文 化 资 产, 上 海 和 北 京 在 商 业 吸 引 力 方 面 已 位 居 世 界 十 大 城 市 经 济 体 之 列 ; 在 过 去 几 年 里, 房 地 产 吸 纳 量 增 长 迅 猛 ( 见 第 49 页 ), 助 其 成 功 跻 身 世 界 20 大 跨 境 房 地 产 投 资 目 标 市 场 之 列 中 国 城 市 60 强 城 市 发 展 曲 线 图,2015 年 !"#$%&% 城 市 发 展 曲 线 经 济 指 数 房 地 产 指 数 城 市 在 城 市 发 展 曲 线 图 上 的 位 置 是 基 于 一 系 列 经 济 和 房 地 产 指 标 计 算 得 出 经 济 规 模 和 增 长 人 口 富 裕 程 度 基 础 设 施 出 口 外 商 直 接 投 资 和 固 定 投 资 教 育 商 业 环 境 房 地 产 投 资 量 ; 办 公 楼 零 售 和 物 流 仓 储 存 量 ; 开 发 商 活 跃 度 公 司 数 量 零 售 商 数 量 以 及 国 际 品 牌 酒 店 来 源 : 仲 量 联 行,2015 年 12 全 球 城 市 300 强 城 市 的 新 商 业 版 图, 仲 量 联 行,2014 年

16 16 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 中 国 的 全 球 城 市 新 秀 作 为 成 熟 的 超 级 城 市 区 域, 珠 江 三 角 洲 容 纳 了 4100 万 人 口 13, 中 国 的 一 线 城 市 广 州 和 深 圳 正 在 经 历 结 构 性 的 调 整 变 革 这 两 个 城 市 经 济 实 力 雄 厚, 与 香 港 的 联 系 密 不 可 分, 产 业 发 展 成 熟 度 较 高 和 较 强 的 软 实 力, 保 证 了 其 在 未 来 发 展 中 能 够 占 据 有 利 的 地 位 如 深 圳 凭 借 其 夯 实 的 科 技 实 力 活 跃 的 金 融 市 场 和 环 境 优 势, 位 列 仲 量 联 行 2015 年 城 市 发 展 动 力 指 数 榜 单 前 五 强 1.5 线 城 市 巩 固 城 市 体 系 地 位 中 国 城 市 60 强 中 的 1.5 线 城 市 继 续 巩 固 着 它 们 作 为 繁 荣 的 商 业 中 心 地 位, 并 且 进 一 步 辐 射 周 边 的 二 线 城 市 目 前, 九 个 1.5 线 城 市 的 世 界 经 济 地 位 越 来 越 重 要, 并 努 力 建 设 其 自 身 的 国 际 形 象 全 球 增 速 最 快 的 十 大 城 市 均 来 自 中 国 城 市 60 强, 而 1.5 线 城 市 中 的 天 津 重 庆 成 都 和 武 汉 的 表 现 最 为 突 出 正 如 我 们 在 中 国 新 兴 城 市 50 强 报 告 中 所 预 期 的, 西 安 巩 固 了 其 作 为 西 北 地 区 核 心 城 市 的 地 位, 是 继 上 次 研 究 报 告 发 布 之 后 发 展 速 度 最 快 的 城 市 之 一, 也 在 2015 年 成 功 跃 升 至 1.5 线 城 市 之 列 同 时, 武 汉 作 为 中 国 中 部 重 镇, 在 计 算 城 市 发 展 曲 线 时, 其 房 地 产 指 标 得 分 与 2012 年 相 比, 上 升 速 度 最 快 成 都 和 天 津 继 续 保 持 其 在 1.5 线 城 市 中 的 领 先 地 位 西 部 和 中 部 城 市 表 现 卓 著 据 城 市 发 展 曲 线 显 示, 自 2012 年 以 来, 西 部 和 中 部 城 市 在 总 体 上 表 现 最 为 强 劲, 这 要 归 功 于 政 府 政 策 措 施 基 础 设 施 投 资 和 经 济 活 动 继 续 向 内 陆 推 进 等 一 系 列 因 素 的 综 合 作 用 西 安 ( 西 北 部 ) 贵 阳 和 昆 明 ( 西 南 部 ) 以 及 郑 州 和 石 家 庄 ( 中 部 ) 表 现 突 出 东 南 沿 海 城 市 发 展 稳 中 有 升 尽 管 中 国 内 陆 城 市 的 表 现 胜 过 沿 海 城 市, 但 这 一 趋 势 已 逐 步 不 明 显, 原 因 在 于 几 个 东 南 沿 海 城 市 ( 如 温 州 和 厦 门 ) 因 外 贸 需 求 增 加 和 产 业 结 构 升 级, 经 济 得 到 快 速 增 长 东 北 地 区 城 市 增 势 平 缓 东 北 地 区 由 于 国 有 企 业 市 场 占 有 率 较 高 制 造 业 产 能 过 剩 等 原 因, 包 括 沈 阳 吉 林 和 大 连 在 内 的 东 北 部 城 市 表 现 相 对 较 弱, 增 速 低 于 平 均 水 平, 但 哈 尔 滨 的 商 业 地 产 市 场 表 现 较 为 突 出 从 长 远 来 看, 沈 阳 作 为 整 个 东 北 地 区 的 中 心 城 市 仍 具 较 大 的 发 展 潜 力 13 广 州 深 圳 东 莞 佛 山 中 山 和 珠 海 的 城 市 人 口 ( 建 成 区 之 和 )

17 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 17 中 国 城 市 60 强 城 市 发 展 曲 线 图 : 二 三 线 城 市 见 15 页 注 解 来 源 : 仲 量 联 行,2015 年 三 线 增 长 型 城 市 崛 起 2015 年 中 国 城 市 60 强 报 告 对 三 线 城 市 进 一 步 划 分, 增 长 型 城 市 主 要 是 指 在 三 线 城 市 中 发 展 势 头 较 强 的 一 些 城 市 昆 明 哈 尔 滨 福 州 和 合 肥 是 与 二 线 城 市 差 距 最 小 的 三 线 增 长 型 城 市 而 在 基 础 设 施 建 设 的 助 推 下, 贵 阳 取 得 了 跳 跃 式 的 发 展, 已 经 从 2012 年 的 三 线 起 步 型 城 市 跃 升 至 2015 年 的 三 线 增 长 型 城 市

18 18 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 低 梯 队 城 市 稳 步 发 展 中 国 新 兴 城 市 50 强 报 告 中 大 多 被 划 分 为 三 线 起 步 型 城 市 已 跃 升 至 三 线 新 兴 型 城 市 的 行 列, 其 中 人 口 密 集 区 域 里 的 卫 星 城 市, 如 长 江 三 角 洲 地 区 的 金 华 嘉 兴 和 绍 兴 以 及 环 渤 海 地 区 的 唐 山 发 展 最 为 强 劲 长 江 三 角 洲 地 区 的 湖 州 作 为 新 入 围 的 中 国 60 强 城 市, 是 唯 一 直 接 跃 升 至 三 线 新 兴 型 城 市 的 特 例, 这 要 归 功 于 长 江 三 角 洲 完 善 的 城 际 基 础 设 施 网 络 以 及 其 位 于 杭 宁 高 铁 沿 线 有 利 的 地 理 位 置 城 市 发 展 曲 线 指 标 得 分 上 升 速 度 最 快 的 十 大 城 市, 年 * 根 据 指 标 得 分 变 化 的 综 合 评 估, 得 出 该 城 市 在 仲 量 联 行 城 市 发 展 曲 线 中 所 处 的 位 置 房 地 产 : 经 济 : 房 地 产 投 资 量 ; 办 公 楼 零 售 物 业 和 物 流 仓 储 存 量 ; 开 发 商 活 跃 度 公 司 数 量 零 售 商 数 量 和 国 际 品 牌 酒 店 经 济 规 模 和 增 长 人 口 富 裕 程 度 基 础 设 施 出 口 外 商 直 接 投 资 和 固 定 投 资 教 育 商 业 环 境 不 包 括 三 线 起 步 型 和 三 线 新 兴 型 城 市 来 源 : 仲 量 联 行,2015 年

19 HEILONGJIANG Yinchuan Harbin NINGXIA Xining Lanzhou ndicates levels of economic and property activity I ier 1 Core 河北 HEBEI Jinan Qingdao JILIN Xi an Luoyang RUSSIA 河北 NXI Zhengzhou 杭州 宁波 Shaoxing Jinhua Hefei 无锡 上海 南京 Yangzhou Wuxi 广东 INNER MONGOLIA Nantong Jiaxing 中山 Huzhou 苏州 VIETNAM 杭州 Wuhan LAOS Nanchang 珠海 宁波 Yinchuan 浙江 Haikou Xiamen TAIWAN 香港 LIAONIN 唐山 T 北京 Hohhot 深圳 Dalian 天津 澳门 Shaoxing Jinhua She 首都经济圈 东莞 广州 佛山 Nanning TAIPEI Quanzhou 珠江三角洲地区 江苏 YUNNAN Changchun HUNAN MONGOLIA 长江三角洲地区 Xuzhou Yancheng Kunming GUANGXI ANHUI Xiangyang BEI ang Jiaxing H Huzhou 苏州 浙江 Guiyang Huai'an SHANDONG HENAN 无锡 上海 南京 Yantai 中国城市60强全方位描绘了一个日趋稳定却更加复杂的城市体系格局的形成 这些城市通常 Nanchang Wenzhou Weihai REPUBLIC OF KOREA 聚集在区域性中心城市周围 并通过密集的基础设施网络和共生的经济关系紧密联系 这种 Changsha Zibo Weifang FUJIAN Jinan 城市形态在长江三角洲地区 以上海为中心 和珠江三角洲地区 以广州和深圳为中心 最 GUIZHOU JIANGXI 为成熟 而这两个区域的人口均超过东京 Qingdao Fuzhou HEBEI yang Yangzhou Wuxi Nantong 江苏 Chongqing SICHUAN 石家庄 n Yancheng ANHUI Xiangyang Hefei Mianyang DEMOCRATIC PEOPLE S OF KOREA CHONGQINGREPUBLIC HUBEI Wuhan Dalian Yichang 天津 Huai'an Xuzhou Zhengzhou LIAONING 唐山 T Chengdu Weifang Zibo SHANDONG Jilin Changchun Shenyang HENAN 超级城市区域的崛起 SHAANXI 北京 Weihai 中国城市60强 REPUBLIC 全球城市研究 19 OF KOREA SHANXI GANSU A Yantai 石家庄 Taiyuan 河北 石家庄 Taiyuan Yantai We Zibo Weifang HEBEI Jinan THE PHILIPPINES 珠江三角洲地区的城 市 北京和天津周边区域的 长FUJIAN 江 三 角Xining 洲地区的城市 Qingdao SHANXI Lanzhou JIANGXI Indicates levels of economic 总人口超过4100万 包 经济一体化 相 对 较 弱 总人口5000万 依靠民 er 3 Emerging QINGHAI Fuzhouand property activity SHANDONG HUNAN Huai'an 括一线城市广州和深圳 但近期宣布的京津冀 营企业的活力和优势 Tier 1 Core er 3 Early Adopter TAIPEI Luoyang 北京 天津 石家庄和 发达的供应链和完善的城 以及东莞 佛山 珠海和 Xuzhou Quanzhou Yancheng Zhengzhou GANSU 中山 发展在中国城市60 际基础设施网络 成为自 唐山 一体化规划 表明 Xi an Xiamen 2012年以来经济和房地 强中表现突出 受益于不 政府致力发展中国第三个 ANHUI 江苏 产 业 发 展 最 为TAIWAN 迅速的地 断完善的城际基础设施网 HENAN 经济引擎的决心 该规划 广东 区 该区域内的超一线城 络 特别是与香港和澳门 的另一目标是创造传统重 SHAANXI 东莞 无锡 上 广州 南京 市 1.5线城市和二线城 的连通性 日益雄厚的Xiangyang 工业之外的新产业 从而 佛山 Hefei 深圳 市 上海 杭州 苏州 Mianyang 科技基础和优质的 生活 实现该地区向高附加值型 中山 苏州 香港 无锡和宁波 之间经济一 质量 以及对空气质量的 产业的转型 从而减少对 珠海 CHONGQING HUBEI 澳门 Wuhan 杭州 控制 该地区发展前景 空气的污染 体 化 的 现 象 日 Chengdu 益明显 Yichang 乐观 该区域内的三线城市诸如 金华 嘉兴和绍兴也在中 Chongqing 浙江 国 城 市 6SICHUAN 0强城市中表现 Nanchang W 突出 湖州是新入围 6 0PHILIPPINES THE Changsha 强城市中排名最靠前的 FUJIAN GUIZHOU 城市 JIANGXI Fuzhou HUNAN Guiyang hangsha Wenzhou NINGXIA HAINAN Quanzhou Kunming Xiamen GUANGXI YUNNAN MYANMAR Nanning VIETNAM 广东 广州 佛山 中山 珠海 TAI 东莞 深圳 香港 澳门

20 20 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 中 心 城 市 及 其 卫 星 城 在 这 些 以 超 一 线 和 一 线 城 市 为 中 心 的 城 市 群 之 外, 我 们 也 观 察 到, 许 多 1.5 线 和 二 线 城 市 也 在 尝 试 类 似 的 区 域 性 发 展 模 式 城 市 规 划 者 致 力 于 交 通 基 础 设 施 的 完 善, 利 用 铁 路 高 速 公 路 和 高 铁, 将 中 心 城 市 与 其 周 围 十 多 个 城 市 连 成 一 小 时 经 济 圈 这 些 一 小 时 经 济 圈 已 经 成 为 省 级 和 地 区 级 规 划 的 既 定 内 容, 并 有 望 成 为 中 国 新 一 轮 超 级 城 市 区 域 发 展 的 奠 基 石 这 些 与 区 域 性 中 心 城 市 共 同 发 展 的 卫 星 城 市, 通 常 比 三 线 城 市 的 规 模 更 小, 但 是 今 年 我 们 观 察 到, 有 几 个 此 类 城 市 成 功 跻 身 中 国 城 市 60 强 之 列 淮 安 芜 湖 和 扬 州 是 新 入 围 的 中 国 60 强 城 市, 同 时 也 是 以 南 京 为 中 心 的 一 小 时 经 济 圈 的 一 部 分 目 前, 判 断 这 些 利 用 交 通 基 础 设 施 连 接 中 心 城 市 与 其 周 边 卫 星 城 市 的 规 划, 能 否 在 未 来 打 造 繁 荣 的 超 级 城 市 区 域 仍 为 时 尚 早 部 分 城 市 规 划 是 出 于 地 方 政 府 希 望 吸 引 大 规 模 基 建 投 资, 借 以 带 动 当 地 GDP 增 长 对 于 有 能 力 贯 彻 落 实 一 小 时 经 济 圈 计 划 的 地 区, 随 着 中 心 城 市 提 升 其 制 造 业 价 值 链 或 向 服 务 领 域 转 移, 工 业 投 资 逐 步 外 迁 至 其 周 边 的 卫 星 城 市, 这 些 卫 星 城 可 以 为 在 中 心 城 市 工 作 的 人 群 提 供 更 经 济 实 惠 的 住 房, 从 而 提 升 他 们 在 其 它 领 域 的 消 费 能 力 最 大 的 受 益 者 将 是 大 型 中 心 城 市, 而 大 型 中 心 城 市 中 最 为 受 益 的 将 是 那 些 1.5 线 城 市 中 区 域 性 发 展 最 为 成 熟 的 城 市 ( 比 如 武 汉 的 8+1 计 划 14 以 及 由 南 京 及 其 周 边 7 个 城 市 组 成 的 一 小 时 经 济 圈 ) 一 体 化 经 济 的 发 展, 也 提 升 了 中 心 城 市 自 身 的 地 位, 有 利 于 促 进 服 务 业 的 迅 速 发 展 ; 当 区 域 性 金 融 中 心 被 一 个 定 位 明 确 且 交 通 发 达 的 城 市 区 域 紧 密 相 连 时, 新 建 的 办 公 楼 存 量 消 化 速 度 会 加 快 1.5 线 的 大 型 城 市 积 极 建 设 购 物 中 心, 扩 大 零 售 物 业 的 辐 射 范 围, 同 时 增 强 它 们 作 为 区 域 性 物 流 中 心 的 地 位, 这 些 都 会 进 一 步 促 进 这 些 城 市 物 流 仓 储 市 场 的 发 展 南 京 14 武 汉 是 湖 北 省 8+1 政 策 的 中 心 点, 此 计 划 旨 在 建 立 一 个 连 接 武 汉 和 其 周 边 8 个 城 市 的 基 础 设 施 网 络, 从 而 形 成 一 个 有 着 超 过 3100 万 人 口 的 武 汉 城 市 集 群

21 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 21 中 国 城 市 60 强 国 际 视 角 规 模 说 明 一 切 中 国 60 强 城 市 总 人 口 将 近 3 亿, 更 广 的 辐 射 圈 容 纳 了 超 过 4 亿 人 口, 超 过 美 国 总 人 口 数 在 过 去 三 年 里, 中 国 城 市 60 强 的 消 费 阶 层 迅 速 扩 张, 年 收 入 超 过 5000 美 元 的 人 口 数 翻 了 一 番, 达 到 1.3 亿 预 计 截 至 2020 年,60 强 城 市 中 将 另 有 9000 万 人 口 进 入 这 一 消 费 阶 层 中 国 城 市 60 强 的 经 济 总 量 达 8.6 万 亿 ( 基 于 同 等 购 买 力 的 GDP 值 ) 如 果 将 其 作 为 单 一 经 济 体 来 看, 它 将 是 世 界 第 二 大 经 济 体, 占 全 球 产 出 的 9% 但 增 长 同 样 重 要 中 国 城 市 60 强 世 界 第 二 大 经 济 体 GDP ( 万 亿 美 元, 基 于 同 等 购 买 力 计 算 ) 美 国 中 国 城 市 60 强 2014 年 2025 年 印 度 日 本 来 源 : 牛 津 经 济 研 究 院, 仲 量 联 行,2015 年 德 国 截 至 2025 年, 中 国 城 市 60 强 将 占 全 球 经 济 增 长 的 15%, 达 到 15.5 万 亿 美 元 的 规 模, 相 当 于 印 度 目 前 的 年 产 出 量 ( 基 于 同 等 购 买 力 的 GDP 值 ) 或 两 个 德 国 的 年 产 出 量 尽 管 近 年 来, 全 球 经 济 大 环 境 增 速 有 所 放 缓, 但 中 国 城 市 60 强 仍 将 是 世 界 增 速 最 快 的 经 济 体 之 一 预 计 截 至 2025 年, 中 国 城 市 60 强 的 整 体 经 济 规 模 将 是 俄 罗 斯 和 巴 西 经 济 规 模 之 和 的 两 倍 中 国 城 市 60 强 当 中 不 少 是 全 球 最 具 发 展 活 力 的 城 市 ; 武 汉 重 庆 天 津 和 南 京 均 跻 身 仲 量 联 行 2015 年 城 市 发 展 动 力 指 数 20 强 榜 单, 该 指 数 从 全 球 视 角 衡 量 城 市 经 济 发 展 和 房 地 产 市 场 发 展 速 度 中 国 城 市 60 强 不 断 扩 大 的 经 济 规 模 (GDP ) (GDP ) % 52% % 53% 13% % 3.9 来 源 : 牛 津 经 济 研 究 院,2015 年

22 22 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 仲 量 联 行 2015 年 城 市 发 展 动 力 指 数 全 球 20 强 城 市 来 源 : 仲 量 联 行,2015 年 仲 量 联 行 第 二 份 年 度 城 市 发 展 动 力 指 数 榜 单, 对 全 球 120 个 主 要 的 成 熟 和 新 兴 商 业 中 心 进 行 测 评, 衡 量 了 城 市 的 短 期 社 会 经 济 和 商 业 地 产 发 展 动 力 ( 以 三 年 作 为 时 间 区 间 ), 并 对 影 响 城 市 未 来 经 济 实 力 和 商 业 地 产 发 展 动 力 的 长 期 变 量 ( 包 括 教 育 基 础 设 施 配 套 创 新 能 力 和 环 境 等 因 素 ) 进 行 综 合 测 评 尽 管 经 济 增 速 有 所 放 缓, 但 中 国 的 城 市 表 现 卓 著, 七 座 城 市 跻 身 全 球 最 具 活 力 城 市 20 强 榜 单 上 海 南 京 武 汉 和 重 庆 在 长 江 沿 岸 共 同 构 建 了 一 个 强 劲 发 展 的 城 市 动 力 走 廊, 而 以 京 津 为 中 心 的 北 方 超 级 城 市 区 域 也 表 现 活 跃 位 于 珠 江 三 角 洲 地 区 的 深 圳 依 靠 坚 实 的 科 技 实 力, 城 市 排 名 得 以 攀 升, 邻 近 的 广 州 虽 未 能 跻 身 20 强 榜 单, 但 排 名 也 比 较 靠 前

23 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 23 商 业 地 产 : 中 国 对 比 美 国 中 国 的 经 济 总 量 逐 步 赶 超 美 国, 有 望 成 为 世 界 第 一 大 经 济 体 15, 但 如 果 比 较 两 国 房 地 产 规 模 可 以 发 现, 中 国 符 合 国 际 标 准 的 商 业 地 产 总 量 与 美 国 仍 相 距 甚 远 尽 管 中 国 目 前 正 处 于 空 前 的 建 设 热 潮 阶 段, 但 中 国 重 点 城 市 的 甲 级 物 业 总 量 与 美 国 相 比 依 然 相 形 见 拙 目 前 中 国 重 点 城 市 甲 级 零 售 物 业 物 流 仓 储 和 办 公 楼 的 总 量 仅 占 美 国 的 五 分 之 一 : 中 国 60 强 城 市 的 购 物 中 心 总 量 为 6500 万 平 方 米 左 右, 将 上 海 北 京 深 圳 广 州 统 计 在 内 的 数 据 为 8300 万 平 方 米 而 美 国 的 同 类 购 物 中 心 总 量 高 达 4.05 亿 平 方 米, 也 就 是 说, 美 国 每 1000 人 拥 有 1500 平 方 米 的 物 业 面 积, 相 比 之 下, 中 国 城 市 每 1000 人 拥 有 的 物 业 面 积 仅 为 235 平 方 米 尽 管 有 分 析 指 出, 美 国 市 场 出 现 供 应 过 剩 的 现 象, 但 这 个 差 距 仍 说 明, 随 着 中 国 城 市 的 发 展, 零 售 物 业 供 应 仍 具 有 很 大 的 增 长 空 间 中 国 的 甲 级 物 流 仓 储 的 总 量 为 2900 万 平 方 米, 而 美 国 重 点 城 市 的 同 类 物 业 约 为 1.55 亿 平 方 米, 中 国 与 美 国 总 量 差 距 甚 远 中 国 20 个 最 大 的 甲 级 办 公 楼 市 场 ( 包 括 上 海 北 京 广 州 和 深 圳 ) 的 现 有 总 量 为 3200 万 平 方 米, 与 美 国 20 个 最 大 的 甲 级 办 公 楼 市 场 的 1.52 亿 平 方 米 总 量 相 比 可 谓 相 形 见 绌 受 服 务 业 增 长 推 动, 至 2025 年, 这 些 市 场 对 甲 级 办 公 楼 需 求 的 总 量 将 接 近 8000 万 平 方 米, 而 这 一 数 字 也 仅 仅 只 占 目 前 美 国 总 量 的 一 半 甲 级 物 业 总 量 中 国 对 比 美 国 ( 百 万 平 方 米 ) 零 售 物 业 物 流 仓 储 办 公 楼 中 国 美 国 中 国 基 于 全 国 甲 级 购 物 中 心 总 量 美 国 基 于 全 国 大 型 商 场 和 购 物 中 心 总 量 全 国 非 业 主 自 用 甲 级 总 量 中 国 中 国 60 强 城 市 + 上 海 北 京 广 州 和 深 圳 美 国 重 点 城 市 基 于 20 个 最 大 的 甲 级 办 公 楼 市 场 来 源 : 仲 量 联 行,2015 年 ( 基 于 2014 年 第 四 季 度 数 据 ) 15 牛 津 经 济 研 究 院 测 评 表 明 美 国 和 中 国 的 经 济 规 模 均 约 为 万 亿 美 元 ( 基 于 同 等 购 买 力 的 GDP 值 ),2014

24 24 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 中 国 的 全 球 城 市 新 秀 城 市 成 功 的 新 驱 动 力 中 国 因 高 速 的 开 发 建 设 和 交 通 基 础 设 施 建 设 举 世 瞩 目 基 础 设 施 的 投 资 与 建 设 造 就 了 现 代 化 交 通 便 捷 的 城 市 制 造 中 心 但 如 果 想 在 市 场 经 济 环 境 下 长 期 立 于 不 败 之 地, 中 国 城 市 不 仅 需 要 关 注 GDP 的 增 长, 更 应 重 视 如 何 打 造 更 宜 居 住 工 作 和 发 展 商 务 的 城 市 高 素 质 人 才 产 业 集 群 商 业 发 展 便 利 程 度 环 境 条 件 和 生 活 质 量 问 题 对 中 国 城 市 的 发 展 至 关 重 要 卓 越 教 育, 培 养 优 秀 人 才 教 育 对 于 城 市 发 展 至 关 重 要 中 国 正 努 力 提 升 价 值 链, 积 极 加 强 创 新 和 创 业 能 力, 培 养 专 业 人 才 以 适 应 服 务 业 为 基 础 的 经 济 形 态 在 此 过 程 中, 人 才 的 配 备 则 成 为 重 中 之 重 北 京 和 上 海 在 教 育 领 域 发 展 遥 遥 领 先, 就 中 国 城 市 60 强 教 育 资 源 来 说, 武 汉 西 安 和 南 京 脱 颖 而 出 然 而, 中 国 城 市 60 强 中 只 有 九 所 大 学 跻 身 世 界 最 著 名 的 500 所 高 校 16 中 国 大 学 国 际 化 速 度 缓 慢, 需 要 进 一 步 提 升 教 学 专 长, 以 实 现 国 际 一 流 水 平 教 育 程 度 数 量 与 质 量 不 包 括 上 海 和 北 京 数 量 指 数, 基 于 高 等 教 育 机 构 数 量 大 专 学 生 高 等 教 育 教 师 和 中 学 的 数 量 质 量 指 数, 基 于 一 流 大 学 的 数 量 高 校 登 记 在 册 的 入 学 人 数 高 等 教 育 教 师 和 学 生 比 例 ; 重 点 中 学 的 数 量 来 源 : 仲 量 联 行,2015 年 16 来 自 中 国 城 市 60 强 的 9 所 大 学 被 纳 入 了 QS 世 界 最 著 名 的 500 所 高 校 武 汉 (2) 杭 州 合 肥 哈 尔 滨 南 京 天 津 西 安 和 厦 门 来 源 :QS 世 界 大 学 排 名 2014/2015 年

25 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 25 环 境 挑 战 环 境 质 量 优 劣 对 城 市 吸 引 和 留 住 人 才 和 企 业, 以 及 以 质 量 为 导 向 的 投 资 日 益 重 要 环 境 风 险 堪 忧, 阻 碍 了 许 多 城 市 竞 争 力 的 提 升 仲 量 联 行 对 2014 年 政 府 发 布 的 空 气 质 量 水 平 测 量 数 据 进 行 分 析 显 示, 南 方 沿 海 城 市 ( 特 别 是 厦 门 和 福 州 ) 空 气 质 量 最 优, 昆 明 紧 随 其 后 在 中 国 发 达 城 市 中, 深 圳 是 环 境 质 量 最 优 的 城 市 2014 年 世 界 环 境 日 中 国 的 主 题 为 向 污 染 宣 战, 然 而 根 据 2014 年 中 国 对 外 公 布 的 空 气 质 量 检 测 数 据 显 示, 被 监 测 的 74 个 城 市 中, 只 有 8 个 城 市 的 空 气 质 量 符 合 国 家 标 准 经 济 增 长 与 空 气 质 量 空 气 质 量 : 平 均 空 气 质 量 水 平,2014 年 增 长 :GDP 增 速, 年 来 源 : 中 华 人 民 共 和 国 环 境 保 护 部 ; 牛 津 经 济 研 究 院 ; 仲 量 联 行,2015 年 打 造 全 球 城 市 品 牌 中 国 1.5 线 城 市 已 在 世 界 经 济 版 图 上 崭 露 头 角, 但 这 些 城 市 需 要 长 期 致 力 于 建 设 自 身 的 全 球 品 牌 和 国 际 声 誉 城 市 的 全 球 视 野 广 泛 参 与 度 和 国 际 身 份 的 打 造, 将 有 利 于 保 证 其 良 好 的 发 展 前 景, 有 助 于 增 加 这 些 城 市 对 人 才 流 动 企 业 学 生 和 游 客 的 吸 引 力 大 部 分 60 强 城 市 未 能 成 功 打 造 其 自 身 的 城 市 品 牌, 地 方 政 府 需 要 发 掘 并 培 养 自 身 城 市 独 特 的 竞 争 优 势, 致 力 于 打 造 独 特 的 城 市 文 化 建 筑 风 格 和 城 市 间 的 差 异 化 城 市 人 气 与 品 味 的 提 升, 不 仅 仅 在 于 生 产 规 模 和 GDP 的 增 长, 城 市 的 宜 居 性 可 持 续 性 和 灵 活 性 的 提 升 也 至 关 重 要, 房 地 产 将 在 这 方 面 发 挥 重 要 的 促 进 作 用

26 26 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 中 国 城 市 60 强 - 城 市 竞 争 力 蛛 网 图

27 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 27 城 市 竞 争 力 蛛 网 图 : 仲 量 联 行 城 市 竞 争 力 蛛 网 图 对 中 国 城 市 60 强 的 经 济 表 现 和 房 地 产 市 场 环 境 进 行 了 直 观 的 视 觉 解 读 每 一 张 蛛 网 图 的 绘 制 都 基 于 以 下 12 个 指 标 : 办 公 楼 市 场 : 甲 级 总 量 零 售 市 场 : 现 代 零 售 物 业 总 量 物 流 市 场 : 现 代 物 流 仓 储 设 施 总 量 酒 店 市 场 : 国 际 品 牌 四 星 级 和 五 星 级 酒 店 数 量 房 地 产 投 资 : 房 地 产 投 资 总 量 空 气 质 量 : 年 度 空 气 质 量 指 数 的 平 均 值 GDP: 名 义 国 内 生 产 总 值 人 口 : 都 市 人 口 数 量 富 裕 程 度 : 零 售 销 售 总 额 ; 居 民 储 蓄 可 支 配 收 入 ;GDP( 人 均 值 ) 基 础 设 施 : 交 通 便 捷 性 ( 客 运 和 货 运 ); 枢 纽 地 位 教 育 : 高 等 学 府 数 量 ; 高 等 教 育 质 量 ; 高 等 教 育 入 学 人 数 开 放 度 : 外 商 直 接 投 资 ; 出 口 ; 固 定 资 产 投 资

28 28 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 零 售 地 产 独 辟 蹊 径 中 国 零 售 业 正 步 入 新 的 发 展 阶 段, 大 量 购 物 中 心 兴 建 的 同 时, 中 国 消 费 者 对 电 子 商 务 发 展 模 式 也 迅 速 接 纳 不 断 加 剧 的 竞 争 压 力, 迫 使 购 物 中 心 开 始 探 索 差 异 化 策 略, 开 发 商 们 试 图 借 鉴 世 界 其 它 地 区 的 发 展 经 验, 寻 求 新 的 发 展 道 路 传 统 实 体 零 售 与 全 渠 道 和 体 验 式 零 售 的 互 相 融 合 与 共 同 成 长, 将 为 中 国 零 售 业 开 辟 一 条 独 树 一 帜 的 发 展 道 路

29 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 29 宏 观 经 济 驱 动 力 依 旧 强 劲 中 国 中 产 阶 级 人 口 的 空 前 扩 张, 使 中 国 60 强 城 市 零 售 市 场 发 展 的 宏 观 基 本 面 依 旧 强 劲 中 国 60 强 城 市 总 人 口 接 近 3 亿, 超 过 美 国 城 市 总 人 口 自 2011 年 以 来,60 强 城 市 中, 年 收 入 超 过 3 万 元 人 民 币 ( 约 5000 美 元 ) 17 的 消 费 阶 层 人 口 几 乎 翻 了 一 番, 达 到 1.3 亿 人 预 期 至 2020 年, 消 费 阶 层 人 口 将 进 一 步 增 加 70%, 达 到 2.2 亿 ( 即 使 采 用 保 守 的 经 济 增 长 预 测 ) 至 2020 年, 中 国 城 市 60 强 消 费 阶 层 人 口 预 计 增 长 70% 年 收 入 超 过 5000 美 元 人 口 来 源 : 经 济 学 人 智 库,2015 年 消 费 者 行 为 转 变 尽 管 全 国 消 费 零 售 额 已 放 缓 至 个 位 数 增 长 速 度, 中 国 城 市 60 强 中 仍 有 一 些 城 市 为 全 球 最 具 活 力 的 零 售 市 场 随 着 消 费 者 习 惯 和 行 业 结 构 性 的 转 变, 零 售 业 正 以 惊 人 的 速 度 进 行 演 变 购 物 中 心 零 售 板 块 继 续 在 中 国 60 强 城 市 中 扩 张, 尽 管 发 达 城 市 的 购 物 中 心 消 费 模 式 已 进 入 第 三 代, 但 对 于 一 些 发 展 欠 发 达 的 城 市, 购 物 中 心 仍 是 一 个 新 概 念 17 该 消 费 群 体 收 入 超 过 可 支 配 收 入 的 阈 值, 此 阈 值 是 实 现 在 购 物 中 心 进 行 自 由 支 配 购 买 的 起 点 值

30 30 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 百 货 商 场 失 去 市 场 份 额 随 着 消 费 者 逐 步 青 睐 更 有 价 格 优 势 以 餐 饮 娱 乐 为 导 向 交 通 更 加 便 利 的 购 物 中 心, 传 统 的 百 货 商 场 正 日 益 走 向 衰 落, 全 国 各 地 停 业 现 象 时 有 发 生, 一 些 仍 在 营 业 的 百 货 商 场, 正 面 临 着 销 售 额 的 负 增 长 或 增 长 疲 软 的 局 面 消 费 者 愈 加 理 性, 价 格 敏 感 度 提 高 随 着 经 济 的 快 速 发 展, 城 市 消 费 者 愈 加 理 性, 对 价 格 更 加 敏 感, 网 络 购 物 也 因 电 子 商 务 的 发 展 而 迅 速 得 到 普 及 大 量 中 国 旅 客 出 境 旅 游, 逐 步 倾 向 选 择 更 高 水 平 的 服 务 和 更 丰 富 的 店 内 体 验, 因 此 对 国 内 的 零 售 服 务 预 期 也 随 之 提 高, 这 一 趋 势 为 选 择 以 直 营 方 式 而 不 是 特 许 经 营 方 式 进 入 市 场 的 零 售 商 提 供 了 绝 佳 机 会 同 样 地, 由 于 全 球 一 体 化 的 发 展, 消 费 者 对 产 品 的 国 际 参 考 价 格 了 如 指 掌, 从 而 不 会 选 择 国 内 价 格 较 高 的 同 类 商 品 以 往, 奢 侈 品 市 场 和 成 本 敏 感 度 高 的 大 众 市 场 两 极 分 化, 但 在 过 去 十 年 里, 中 等 收 入 水 平 的 消 费 者 迅 速 填 补 了 中 间 的 空 白 家 庭 轿 车 的 普 及, 也 促 使 了 价 格 敏 感 较 高 的 消 费 者 逐 渐 转 向 奥 特 莱 斯 购 物 全 渠 道 零 售 崛 起 阿 里 巴 巴 腾 讯 京 东 和 一 号 店 等 电 商 企 业 不 断 抢 占 零 售 市 场 份 额, 电 子 商 务 有 望 成 为 消 费 增 长 的 新 引 擎 2014 年, 网 上 购 物 销 售 额 占 中 国 总 销 售 额 的 近 10%, 中 国 正 迅 速 追 赶 ( 并 赶 超 ) 许 多 西 方 国 家 ; 根 据 调 查 公 司 艾 瑞 咨 询 18 的 数 据, 预 计 截 至 2017 年, 网 上 购 物 销 售 额 将 占 中 国 总 销 售 额 的 16% 中 国 电 子 商 务 发 展 与 全 球 其 它 市 场 最 大 的 区 别 在 于 : 中 国 消 费 者 以 非 常 快 的 速 度 转 向 网 上 购 买 服 装, 服 装 的 网 购 销 售 额 已 占 其 总 销 售 额 的 25% 全 渠 道 零 售 ( 零 售 商 借 助 多 种 线 上 和 线 下 渠 道 为 消 费 者 提 供 商 品 和 服 务 ) 将 成 为 中 国 城 市 60 强 的 主 力 销 售 形 态, 并 将 在 所 有 地 区 和 领 域 为 传 统 零 售 业 带 来 脱 胎 换 骨 的 变 革 传 统 实 体 零 售 业 已 着 手 发 展 电 子 商 务 战 略, 并 致 力 于 改 善 店 内 服 务 水 平 与 此 同 时, 一 些 电 子 商 务 企 业 也 开 始 尝 试 建 立 实 体 门 店 此 外, 房 地 产 企 业 也 尝 试 与 电 商 进 行 合 作, 以 开 发 全 渠 道 联 合 销 售 方 案 18 中 国 在 线 购 物 报 告, 艾 瑞 咨 询,2014 年

31 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 31 购 物 中 心 开 发 规 模 扩 张 年 期 间, 零 售 业 以 两 位 数 的 强 劲 速 度 增 长, 中 国 60 强 城 市 的 购 物 中 心 开 发 规 模 呈 现 井 喷 式 增 长 开 发 商 通 常 将 零 售 板 块 作 为 提 升 综 合 性 开 发 项 目 形 象 刺 激 住 宅 销 售 并 保 证 长 期 收 入 流 的 灵 丹 妙 药 在 过 去 的 五 年 里, 中 国 购 物 中 心 总 量 以 每 年 21% 的 速 度 增 长, 但 超 一 线 城 市 和 一 线 城 市 的 购 物 中 心 总 量 仅 以 每 年 12% 的 速 度 增 长, 这 反 映 出 零 售 活 动 正 稳 步 从 这 些 发 达 城 市 向 中 国 城 市 60 强 过 渡 至 2017 年, 中 国 2/3 的 现 代 化 零 售 物 业 总 量 将 出 自 1.5 线 和 二 线 城 市 购 物 中 心 总 量 变 化, 年 % 61% % 45% % 64% % % 基 于 中 国 前 20 强 城 市 的 甲 级 购 物 中 心 总 量 来 源 : 仲 量 联 行,2015 年

32 32 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 1.5 线 地 区 性 中 心 城 市 供 应 增 长 最 快 自 2011 年 以 来, 人 口 密 集 的 内 陆 1.5 线 区 域 性 城 市, 特 别 是 成 都, 武 汉, 西 安, 沈 阳, 重 庆, 购 物 中 心 的 开 发 规 模 空 前 增 长 新 增 供 应 旨 在 发 掘 更 多 消 费 者 并 吸 引 其 它 周 边 城 市 的 客 流 在 未 来 三 年 里,1.5 线 城 市 购 物 中 心 总 量 的 增 长 可 能 将 进 一 步 增 长 60% 然 而, 市 场 饱 和 度 增 加 使 开 发 商 更 加 谨 慎, 甚 至 减 少 部 分 开 发 项 目 2015 年, 我 们 预 计 购 物 中 心 年 总 量 增 长 率 将 放 缓 至 个 位 数 而 从 长 远 来 看, 随 着 租 金 承 受 力 较 低 的 餐 饮 娱 乐 类 租 户 逐 步 成 为 购 物 中 心 的 主 力 租 户, 加 上 区 域 内 购 物 中 心 之 间 的 竞 争 白 热 化, 购 物 中 心 开 发 的 预 期 回 报 率 将 适 度 下 降 中 国 购 物 中 心 总 量, 年 来 源 : 仲 量 联 行,2015 年

33 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 33 总 量 过 剩, 但 优 质 购 物 中 心 供 应 匮 乏 在 过 去 三 年 里, 中 国 60 强 城 市 的 购 物 中 心 总 量 几 乎 翻 了 一 番 随 着 1.5 线 城 市 大 举 建 设 现 代 化 零 售 物 业, 购 物 中 心 存 在 过 剩 的 风 险 尽 管 如 此, 优 质 购 物 中 心 供 应 仍 然 严 重 匮 乏, 仅 有 10%-15% 的 现 有 存 量 符 合 国 际 标 准 19 很 多 规 划 和 管 理 不 好 的 购 物 中 心 将 逐 步 被 淘 汰 此 外, 散 售 型 商 铺 整 体 市 场 占 有 率 降 低, 但 在 低 梯 队 城 市 中 仍 占 主 导 地 位, 部 分 城 市 ( 例 如 苏 州 ) 正 通 过 新 的 政 策 规 划 以 限 制 散 售 型 购 物 中 心 的 开 发 赢 家 通 吃 高 品 质 优 质 管 理 和 差 异 化 经 营 随 着 购 物 中 心 竞 争 的 白 炽 化, 零 售 商 们 专 注 于 现 有 的 成 功 商 场 以 及 未 来 具 有 优 质 潜 力 的 商 场, 赢 家 通 吃 的 局 面 将 不 可 避 免 尽 管 1.5 线 城 市 中 的 购 物 中 心 存 量 巨 大, 成 功 的 第 三 代 购 物 中 心 ( 比 如 南 京 的 德 基 广 场 和 杭 州 的 万 象 城 ) 凭 借 其 精 准 的 定 位 合 理 的 租 户 组 合 和 商 场 布 局, 继 续 巩 固 它 们 作 为 全 市 消 费 目 的 地 龙 头 地 位 的 同 时, 也 实 现 了 高 水 平 的 销 售 额 包 括 恒 隆 凯 德 万 达 华 润 集 团 龙 湖 和 深 商 置 ( 现 印 力 集 团 ) 在 内 的 数 家 大 型 开 发 商, 已 在 中 国 60 强 城 市 推 出 强 势 的 集 团 开 发 理 念 然 而, 这 也 会 在 租 户 组 合 和 商 场 设 计 布 局 方 面 导 致 一 定 程 度 的 产 品 同 质 化, 差 异 化 将 是 购 物 中 心 从 其 它 同 类 物 业 中 脱 颖 而 出, 取 得 成 功 的 关 键 对 于 购 物 中 心 来 说, 使 用 高 质 量 建 筑 材 料 和 关 注 细 节 日 益 重 要 多 数 购 物 中 心 面 临 的 最 大 挑 战 仍 然 是 专 业 化 物 业 管 理 的 缺 乏, 而 这 将 是 确 保 物 业 长 期 保 值 的 关 键 性 因 素 向 高 标 准 物 业 管 理 服 务 模 式 的 转 化 才 刚 刚 开 始 体 验 式 购 物 和 世 界 其 它 地 区 一 样, 体 验 店 和 概 念 店 逐 步 成 为 中 国 购 物 中 心 关 注 的 重 点 新 建 成 的 购 物 中 心 餐 饮 占 比 较 服 装 类 租 户 要 大 ( 消 费 者 逐 步 选 择 网 购 ) 购 物 中 心 增 开 更 多 的 餐 饮 店, 带 动 了 中 等 价 位 休 闲 餐 饮 的 兴 旺, 而 外 出 就 餐 则 是 吸 引 消 费 者 前 往 购 物 中 心 的 主 要 原 因 服 务 业 租 户 ( 如 英 语 培 训 学 校 和 水 疗 会 所 ) 的 数 量 增 多, 正 在 填 补 着 中 等 租 金 类 别 的 空 白 零 售 商 应 对 竞 争 日 趋 激 烈 的 市 场 环 境 消 费 零 售 额 呈 个 位 数 的 增 长 电 商 销 售 平 台 的 迅 速 扩 张 以 及 消 费 者 对 产 品 国 际 参 考 价 日 渐 增 强 的 意 识, 中 国 60 强 城 市 面 临 着 竞 争 更 加 激 烈 的 市 场 环 境 零 售 商 日 趋 谨 慎, 之 前 强 劲 的 扩 张 步 伐 ( 基 于 中 国 新 兴 城 市 40 强 和 中 国 新 兴 城 市 50 强 报 告 ) 也 逐 步 放 缓 随 着 中 国 市 场 发 展 不 断 成 熟, 已 进 入 中 国 市 场 的 国 际 零 售 商 由 于 更 加 熟 悉 本 地 市 场, 改 变 战 略 部 署, 他 们 倾 向 在 主 要 战 略 市 场 采 取 直 营 模 式, 以 加 强 对 商 铺 运 营 管 理 的 控 制 ; 同 时, 为 达 到 一 定 覆 盖 率, 在 1.5 线 城 市 以 下 的 地 区 仍 普 遍 采 取 特 许 经 营 模 式 运 营 19 优 质 物 业 指 的 是 建 筑 设 计 和 布 局 的 高 标 准 化, 拥 有 良 好 的 视 野 宽 敞 的 走 廊 和 高 天 花 板 的 硬 件 标 准 以 及 有 竞 争 力 的 租 户 组 合

34 34 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 奢 侈 品 零 售 发 展 短 时 疲 软 高 速 的 工 业 化 进 程 乡 镇 企 业 的 私 有 化 基 础 设 施 项 目 的 大 规 模 建 设 和 资 源 的 开 采, 创 造 了 大 量 的 社 会 财 富, 奢 侈 品 零 售 业 借 此 机 会 成 为 最 早 在 中 国 进 行 零 售 扩 张 的 主 力 军 自 2008 年 经 历 了 井 喷 式 增 长 后 ( 基 于 中 国 新 兴 城 市 40 强 和 中 国 新 兴 城 市 50 强 报 告 ), 奢 侈 品 零 售 遭 遇 瓶 颈 从 快 速 扩 张 模 式 转 向 更 可 持 续 发 展 的 增 长 模 式 自 2011 年 以 来, 中 国 60 强 城 市 的 奢 侈 品 门 店 的 总 数 量 基 本 持 平, 只 有 沈 阳 重 庆 昆 明 和 哈 尔 滨 等 为 数 不 多 的 城 市 录 得 奢 侈 品 零 售 额 的 净 增 长 2013 年 以 来, 全 国 实 施 反 腐 反 奢 侈 浪 费, 禁 止 公 款 送 礼, 奢 侈 品 行 业 发 展 受 到 重 挫 此 外, 私 营 企 业 主 以 及 富 裕 家 庭 数 量 增 长 放 缓, 奢 侈 品 的 总 体 消 费 减 少 对 价 格 敏 感 的 消 费 者 则 偏 好 通 过 海 淘 或 出 境 游 的 国 际 渠 道, 购 买 海 外 低 税 率 的 奢 侈 品 轻 奢 侈 品 牌 ( 如 Coach 和 Michael Kors) 因 其 价 格 和 差 异 化 优 势, 逐 步 获 得 中 产 阶 级 的 广 泛 青 睐, 但 目 前, 这 些 品 牌 发 展 速 度 也 趋 缓 众 多 因 素 使 奢 侈 品 牌 在 进 军 中 国 市 场 时, 选 择 更 谨 慎 的 态 度 但 世 界 上 三 分 之 一 的 奢 侈 品 20 仍 是 由 中 国 消 费 者 购 买, 中 国 消 费 者 仍 是 全 球 奢 侈 品 市 场 的 主 力 军 中 国 城 市 60 强 : 零 售 商 数 量 1.5 基 于 奢 侈 品 快 时 尚 和 大 卖 场 零 售 商 数 量 来 源 : 仲 量 联 行,2015 年 20 奢 侈 品 世 界 市 场 调 查, 中 国 版,2014 年, 贝 恩 公 司

35 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 35 快 时 尚 从 速 度 向 效 率 转 型 近 年 来, 快 时 尚 品 牌 的 蓬 勃 兴 起, 推 动 了 其 在 中 国 60 强 城 市 中 门 店 数 量 的 迅 速 增 长 自 2011 年 以 来, 这 些 品 牌 的 门 店 数 量 在 成 都 武 汉 天 津 和 重 庆 为 代 表 的 1.5 线 城 市 以 及 周 边 地 区 增 长 最 快, 甚 至 造 成 了 一 定 程 度 上 的 供 应 过 剩 然 而, 随 着 市 场 竞 争 越 来 越 激 烈, 快 时 尚 零 售 商 也 正 从 积 极 扩 张 门 店 转 向 如 何 提 高 门 店 运 营 效 率, 随 着 门 店 扩 张 可 选 择 的 目 标 市 场 越 来 越 多, 零 售 商 们 在 选 址 时 会 综 合 考 察 各 方 面 因 素, 并 进 行 盈 利 前 景 评 估 土 地 价 格 制 约 大 卖 场 零 售 大 卖 场 零 售 继 续 在 中 国 内 陆 城 市 如 西 安 扩 张, 但 高 昂 的 土 地 成 本 严 格 的 土 地 审 批 制 度, 意 味 着 这 类 占 地 面 积 较 大 的 零 售 商 更 难 找 到 合 适 的 设 店 地 点 一 些 大 型 超 市 零 售 商 ( 如 家 乐 福 ) 正 在 探 索 购 物 中 心 开 发 战 略, 以 确 保 获 得 有 利 的 开 店 位 置, 他 们 同 时 在 全 国 各 地 也 开 设 了 大 量 的 社 区 商 店 Hangzhou 新 业 广 场, 天 津

36 36 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 物 流 地 产 强 劲 长 期 增 长 前 景 随 着 中 国 物 流 业 不 断 发 展, 物 流 地 产 继 续 拥 有 中 国 城 市 最 强 劲 的 长 期 增 长 前 景 经 济 发 展 速 度 的 放 缓 限 制 了 需 求, 而 随 着 更 多 的 投 资 者 进 入 该 领 域, 局 部 供 应 过 剩 的 现 象 将 呈 现 然 而 相 对 于 中 国 经 济 整 体 规 模, 物 流 地 产 市 场 总 量 仍 处 于 供 应 不 足 的 状 态, 电 子 商 务 的 发 展 正 逐 步 填 补 需 求 缺 口 目 前, 中 国 的 电 子 商 务 配 送 网 络 落 后 于 发 达 国 家, 但 随 着 电 商 企 业 运 作 更 加 高 效, 由 电 子 订 单 配 送 中 心 退 货 处 理 中 心 和 其 它 专 业 设 施 组 成 的 物 流 市 场 新 生 态 体 系 将 逐 步 发 展 起 来

37 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 37 部 分 城 市 短 时 供 应 过 剩, 长 期 增 长 动 力 强 劲 在 经 过 了 几 年 的 强 劲 扩 张 后, 物 流 市 场 格 局 已 发 生 改 变 经 济 呈 个 位 数 的 增 长 制 造 业 投 资 的 放 缓 和 零 售 市 场 的 谨 慎 扩 张, 加 上 日 益 增 加 的 成 本 压 力 和 局 部 供 应 过 剩 问 题, 使 该 行 业 的 竞 争 局 面 和 需 求 出 现 了 新 形 势 超 一 线 城 市 正 面 临 来 自 附 近 卫 星 城 市 的 竞 争 ; 而 随 着 供 应 量 的 迅 速 增 长, 一 些 1.5 线 城 市 正 面 临 空 置 率 趋 高 的 局 面 尽 管 如 此, 得 益 于 国 内 市 场 扩 张 团 购 零 售 增 长 以 及 电 子 商 务 的 迅 速 崛 起, 该 领 域 的 长 期 增 长 动 力 依 旧 强 劲 中 国 高 铁 网 络 的 投 资 建 设 提 高 了 交 通 的 便 捷 性, 企 业 可 以 将 配 送 网 络 整 合 到 更 大 型 的 现 代 仓 储 设 施 内 此 外, 零 售 商 也 努 力 通 过 精 简 分 销 渠 道 以 提 高 效 率 相 较 于 美 国 和 欧 洲, 中 国 的 物 流 成 本 占 GDP 的 比 重 仍 相 当 高, 供 应 链 效 率 的 进 一 步 提 高 有 利 于 提 升 中 国 城 市 的 竞 争 力 电 子 商 务 和 全 渠 道 零 售 提 振 物 流 业 尽 管 中 国 实 体 零 售 市 场 的 扩 张 和 大 型 制 造 业 基 地 的 建 设, 仍 然 是 现 代 物 流 仓 储 需 求 的 主 要 驱 动 力, 电 子 商 务 和 全 渠 道 零 售 的 崛 起 已 成 为 新 的 增 长 引 擎 中 国 网 民 群 体 居 全 球 首 位, 带 宽 的 增 加 3G 网 络 的 覆 盖 以 及 移 动 设 备 的 广 泛 普 及, 大 大 助 推 了 网 络 购 物 的 发 展 此 外, 政 府 已 明 确 将 电 子 商 务 作 为 拉 动 内 需 的 关 键 产 业 之 一, 预 计 会 进 一 步 出 台 相 关 政 策 措 施, 以 支 持 电 子 商 务 的 发 展 阿 里 巴 巴 京 东 和 一 号 店 等 电 商 企 业 以 及 第 三 方 物 流 运 营 商 的 强 劲 需 求, 很 好 地 互 补 了 其 它 领 域 疲 软 的 需 求 电 商 企 业 正 积 极 建 设 自 用 仓 储 设 施 或 从 大 型 的 物 流 仓 储 开 发 商 处 租 赁 仓 储 面 积, 电 商 租 户 承 租 的 稳 定 性, 加 速 了 开 发 商 对 物 流 地 产 的 投 资, 从 政 府 竞 得 物 流 用 地 也 更 加 容 易 物 流 业 整 合 期 薄 利 和 日 益 加 剧 的 竞 争 压 力, 驱 使 第 三 方 物 流 公 司 整 合 物 流 仓 储 空 间 寻 求 规 模 化 效 益, 并 将 从 分 拣 处 理 电 子 商 务 和 零 售 配 送 各 个 方 面, 将 多 个 独 立 的 物 流 设 施 整 合 到 更 大 型 的 多 功 能 仓 储 设 施 内 因 此, 第 三 方 物 流 的 租 赁 面 积 可 能 从 几 年 前 的 1-3 万 平 方 米, 发 展 至 3-5 万 平 方 米 左 右 当 企 业 需 要 存 储 并 运 输 高 品 质 货 物 时, 他 们 会 需 要 从 低 端 的 仓 储 设 施 升 级 至 更 新 功 能 更 全 效 率 较 高 的 仓 储 设 施 ; 同 时, 一 些 陈 旧 的 仓 储 设 施 被 转 作 其 它 用 途 后, 现 有 的 租 户 也 会 随 之 需 要 寻 求 新 的 现 代 化 仓 储 设 施 随 着 市 场 扩 张, 预 计 电 商 企 业 之 间 的 整 合 也 会 加 速 其 中 能 够 实 现 规 模 和 运 营 效 率 齐 头 并 进 的 企 业 将 成 为 赢 家, 而 这 一 整 合 也 将 提 振 对 现 代 仓 储 的 需 求

38 38 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 政 府 日 益 注 重 物 流 业 价 值 长 期 以 来, 物 流 土 地 供 应 不 足 限 制 了 60 强 城 市 物 流 业 的 发 展, 但 地 方 政 府 正 逐 步 重 视 物 流 业 的 发 展 尽 管 政 府 仍 然 明 显 偏 好 具 有 更 高 价 值 的 制 造 业, 但 制 造 业 投 资 的 下 滑 已 经 驱 使 政 府 转 向 物 流 业, 为 其 供 应 更 多 的 土 地, 特 别 是 当 物 流 业 能 够 帮 助 中 心 城 区 或 经 济 开 发 区 的 土 地 实 现 更 高 价 值 时, 政 府 则 有 意 愿 将 土 地 供 给 分 配 给 物 流 业 同 时, 政 府 也 越 来 越 意 识 到 高 效 的 物 流 网 络, 是 城 市 竞 争 力 不 可 或 缺 的 组 成 部 分 高 品 质 物 流 仓 储 总 量 仍 匮 乏 早 在 十 年 前, 外 国 开 发 商 ( 如 普 洛 斯 嘉 民 和 安 博 中 国 ) 和 本 土 开 发 商 ( 如 宇 培 易 商 和 宝 湾 物 流 ) 便 已 开 始 瞄 准 了 高 品 质 物 流 仓 储 空 间 严 重 匮 乏 给 物 流 产 业 带 来 的 商 机 中 国 各 地 ( 包 括 超 一 线 / 一 线 城 市 ) 的 甲 级 非 业 主 自 用 物 流 仓 储 面 积 已 经 从 2011 年 的 1800 万 平 方 米 增 长 了 三 分 之 二, 达 到 2900 万 平 方 米 ( 截 至 2014 年 底 ) 随 着 物 流 仓 储 总 量 以 每 年 15%-20% 的 速 度 增 长, 一 些 城 市 ( 如 天 津 和 成 都 ) 出 现 短 期 供 应 过 剩 的 现 象, 然 而 这 些 扩 张 中 的 城 市 正 大 规 模 兴 建 物 流 基 础 设 施, 以 满 足 区 域 内 强 劲 的 配 送 需 求, 这 些 总 量 将 逐 步 被 市 场 消 化 目 前, 甲 级 物 流 仓 储 总 量 仅 为 2900 万 平 方 米, 这 一 数 字 与 中 国 的 经 济 规 模 相 比 仍 然 很 小, 且 因 产 能 限 制, 未 来 实 际 能 够 建 成 的 仓 储 总 量 仍 然 有 限 中 国 甲 级 非 业 主 自 用 的 物 流 仓 储 总 量 与 美 国 1.55 亿 的 同 类 物 业 市 场 总 量 相 比, 仍 然 相 形 见 绌 甲 级 物 流 仓 储 设 施 总 量 : 中 国 对 比 美 国 GDP 指 非 业 主 自 用 总 量 中 国 = 中 国 城 市 60 强 + 超 一 线 / 一 线 城 市 美 国 = 美 国 50 强 城 市 来 源 : 仲 量 联 行,2015 年

39 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 39 选 址 至 关 重 要 区 域 性 供 应 过 剩 的 现 象 表 明 开 发 商 需 要 以 需 求 为 导 向 进 行 开 发 建 设, 而 非 简 单 地 大 肆 增 加 该 城 市 的 存 量 供 应 尽 管 电 子 商 务 发 展 缓 和 了 经 济 放 缓 给 市 场 带 来 的 负 面 影 响, 中 国 物 流 市 场 就 其 经 济 规 模 而 言 供 应 不 足, 但 投 资 者 在 零 售 增 长 放 缓 情 况 下 的 投 资 兴 趣 仍 保 持 上 涨 态 势, 这 意 味 着 开 发 商 们 需 要 更 精 准 规 划 选 址 与 时 间, 需 要 重 点 关 注 那 些 目 前 尚 未 被 竞 争 对 手 大 规 模 挤 占 的 次 级 市 场, 选 择 毗 邻 高 速 公 路 网 络 沿 线 或 繁 华 的 工 业 区 等 有 利 的 地 理 位 置 近 年 来, 随 着 企 业 战 略 规 划 变 得 日 益 复 杂, 按 需 定 制 逐 步 成 为 开 发 商 们 进 行 长 期 选 址 规 划 的 准 则 开 发 商 们 可 以 通 过 投 资 性 项 目 的 分 期 开 发, 根 据 市 场 信 息 的 变 化 调 整 战 略, 让 按 需 定 制 的 客 户 来 决 定 是 否 进 行 未 来 开 发, 而 不 是 选 择 一 次 性 开 发, 这 一 方 法 也 可 避 免 开 发 商 在 竞 争 激 烈 的 市 场 过 度 开 发, 造 成 供 应 过 剩 的 局 面 中 国 内 陆 城 市 增 速 最 快 物 流 仓 储 设 施 总 量 演 变, 年 % 35% 19% 25% % 16% 32% 22% 2900 来 源 : 仲 量 联 行,2015 年

40 40 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 物 流 市 场 版 图 日 趋 形 成 中 国 超 级 城 市 区 域 供 应 链 愈 加 复 杂 人 口 密 集 的 超 级 城 市 区 域 长 江 三 角 洲 珠 江 三 角 洲 和 环 渤 海 地 区 拥 有 的 现 代 物 流 仓 储 面 积 占 全 国 总 量 的 三 分 之 二, 这 些 超 级 城 市 区 域 的 物 流 网 络 日 益 复 杂 上 海 物 流 市 场 的 规 模 仍 然 睥 睨 其 它 城 市, 其 甲 级 总 量 达 到 520 万 平 方 米 且 增 长 势 头 强 劲, 但 一 系 列 的 政 策 出 台 和 高 租 金 因 素 正 驱 使 物 流 市 场 活 动 从 上 海 向 邻 近 的 卫 星 城 市 转 移, 留 在 上 海 的 租 户 多 是 那 些 仅 服 务 于 上 海 市 场 的 企 业 区 域 性 物 流 配 送 产 能 正 移 向 如 苏 州 和 无 锡 等 其 它 长 江 三 角 洲 城 市, 同 时 也 逐 步 向 如 昆 山 和 常 熟 的 专 业 物 流 中 心 转 移 由 于 低 成 本 的 土 地 优 势 加 上 区 域 一 体 化 的 交 通 网 络, 这 些 城 市 是 目 前 作 为 大 型 区 域 性 物 流 中 心 的 首 选 城 市 在 环 渤 海 区 域, 长 期 以 来, 北 京 政 府 对 物 流 市 场 发 展 并 不 重 视, 其 物 流 仓 储 存 量 ( 低 于 170 万 平 方 米 ) 相 对 于 其 城 市 规 模 来 说 很 低 相 比 之 下, 天 津 对 物 流 市 场 更 加 重 视, 并 致 力 于 树 立 其 自 身 作 为 区 域 内 次 级 物 流 中 心 的 地 位, 但 由 于 大 量 可 供 开 发 的 土 地 同 时 涌 入 市 场, 短 期 供 应 过 剩 的 现 象 出 现 与 长 江 三 角 洲 地 区 一 样, 环 渤 海 区 域 的 专 业 物 流 中 心 的 重 要 性 与 日 俱 增 受 益 于 其 毗 邻 北 京 和 天 津 的 优 越 地 理 位 置, 廊 坊 的 物 流 市 场 发 展 良 好 普 洛 斯 嘉 民 安 博 中 国 和 宇 培 均 在 廊 坊 建 设 了 物 流 基 地 深 圳 和 广 州 分 别 以 300 万 平 方 米 和 190 万 平 方 米 甲 级 存 量 占 据 珠 江 三 角 洲 物 流 体 系 的 主 导 地 位 附 近 的 东 莞 佛 山 和 惠 州 也 正 在 建 设 各 自 的 物 流 基 础 设 施, 以 支 持 它 们 作 为 重 要 的 制 造 业 中 心 的 角 色 内 陆 城 市 物 流 产 能 增 长 随 着 制 造 业 活 动 向 中 国 中 部 和 西 部 城 市 持 续 转 移, 西 部 中 部 以 及 中 国 东 北 部 城 市 的 物 流 市 场 发 展 迅 速, 增 速 创 新 高, 而 大 规 模 的 高 速 公 路 基 础 设 施 投 资 建 设, 也 带 动 了 内 陆 和 低 梯 队 城 市 的 零 售 市 场 发 展 中 国 内 陆 的 甲 级 物 流 仓 储 总 量 已 经 由 2011 年 的 380 万 平 方 米 增 至 2014 年 的 880 万 平 方 米, 增 长 超 过 两 倍 成 都 重 庆 沈 阳 和 武 汉 已 经 成 为 区 域 内 主 要 的 物 流 中 心, 而 西 安 郑 州 长 沙 和 合 肥 正 逐 步 发 展 成 为 次 级 物 流 中 心

41 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 41 甲 级 物 流 仓 储 总 量, 年 百 万 平 方 米 来 源 : 仲 量 联 行,2015 年 普 洛 斯 和 其 它 市 场 参 与 者 尽 管 近 年 来 越 来 越 多 的 企 业 进 入 了 中 国 的 物 流 仓 储 市 场, 但 总 部 位 于 新 加 坡 的 普 洛 斯 凭 借 其 1000 万 平 方 米 的 现 有 存 量, 仍 占 据 中 国 最 大 的 市 场 份 额, 而 排 名 第 二 的 竞 争 对 手 仅 占 约 100 万 平 方 米 存 量 普 洛 斯 拥 有 夯 实 的 资 本 实 力, 且 在 各 城 市 拥 有 广 泛 的 土 地 储 备, 因 此 在 未 来 几 年 里, 仍 能 够 以 较 大 的 优 势 保 持 领 先 地 位, 并 继 续 在 建 设 现 代 物 流 仓 库 方 面 扮 演 先 锋 角 色 普 洛 斯 发 展 策 略 较 为 大 胆, 经 常 涉 足 未 开 发 的 新 市 场 ; 相 比 而 言, 其 它 市 场 参 与 者 则 采 取 更 加 保 守 的 策 略, 尽 量 避 免 在 普 洛 斯 已 经 拥 有 充 足 供 应 的 细 分 市 场 短 兵 相 见, 更 专 注 于 在 相 对 成 熟 的 物 流 中 心 城 市 保 持 自 身 已 有 的 市 场 份 额

42 42 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 中 国 的 配 送 网 络 下 一 个 舞 台? 中 国 的 物 流 业 不 断 演 变, 并 没 有 教 科 书 式 一 成 不 变 的 模 式 可 供 遵 循 来 自 零 售 配 送 国 内 和 跨 境 电 子 商 务 制 造 业 供 应 链 以 及 进 出 口 贸 易 一 系 列 领 域 的 不 同 且 独 特 的 需 求, 将 催 生 一 个 愈 加 复 杂 的 物 流 版 图 毋 庸 置 疑, 随 着 市 场 逐 步 走 向 成 熟, 主 要 参 与 者 ( 如 第 三 方 物 流 运 营 商 电 子 商 务 企 业 和 零 售 商 ) 将 继 续 寻 找 契 机, 将 业 务 集 约 整 合 至 优 质 地 段 的 大 型 配 送 中 心 内 专 业 物 流 配 送 中 心 将 在 交 通 便 捷 的 人 口 密 集 区 域 内 发 展 壮 大 从 长 期 来 看, 中 国 不 断 扩 张 的 国 家 高 速 公 路 网 络, 将 真 正 促 进 泛 中 国 配 送 网 络 的 发 展 ( 正 如 美 国 沿 高 速 公 路 的 物 流 网 络 ), 尽 管 这 一 趋 势 仍 有 待 预 见 电 子 商 务 将 成 为 游 戏 规 则 的 改 变 者 中 国 目 前 电 子 商 务 生 态 体 系 落 后 于 发 达 经 济 国 家, 但 这 一 差 距 正 迅 速 缩 小, 这 将 促 成 对 超 级 电 子 订 单 配 送 中 心 包 裹 递 送 / 分 拣 中 心 退 货 处 理 中 心 和 城 市 物 流 站 点 的 新 一 轮 需 求 电 子 商 务 正 处 于 一 个 全 新 的 发 展 阶 段 即 使 在 发 达 国 家, 物 流 产 业 也 正 在 积 极 探 索 面 对 电 子 商 务 的 崛 起, 积 极 调 整 其 配 送 网 络 正 在 形 成 的 中 国 物 流 市 场 体 系 来 源 : 仲 量 联 行,2015 年 自 动 化 系 统 的 发 展 潜 力 中 国 物 流 市 场 发 展 仍 面 临 着 多 重 挑 战, 其 中 包 括 行 业 的 分 化 不 同 企 业 之 间 管 理 规 制 标 准 的 差 异 和 高 水 平 供 应 链 人 才 的 缺 乏, 而 这 些 都 将 是 阻 碍 物 流 市 场 自 动 化 的 推 进 许 多 企 业 已 经 在 发 展 规 划 中 考 虑 到 未 来 使 用 包 括 自 动 仓 储 和 检 索 系 统 分 类 系 统 和 自 动 分 拣 系 统 在 内 的 自 动 化 系 统, 然 而 目 前 仍 在 尝 试 阶 段 对 很 多 公 司 而 言, 劳 动 力 成 本 相 对 较 为 低 廉, 因 此 从 投 资 回 报 率 角 度 而 言, 自 动 化 系 统 的 应 用 并 不 合 算

43 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 43 办 公 楼 1.5 线 城 市 唱 主 角 随 着 经 济 发 展 政 策 的 重 心 逐 步 向 服 务 业 和 白 领 岗 位 倾 斜, 优 质 办 公 楼 的 总 需 求 量 将 呈 现 增 长 内 资 企 业 的 需 求 已 达 转 折 点, 是 目 前 办 公 楼 市 场 需 求 的 主 要 驱 动 力 中 国 城 市 60 强 中 的 办 公 楼 需 求 主 要 集 中 在 1.5 线 城 市, 这 些 城 市 较 高 的 商 业 活 跃 度 和 中 产 阶 级 的 扩 张 支 撑 了 高 价 值 服 务 业 的 增 长 供 应 过 剩 现 象 已 在 部 分 城 市 显 现, 但 1.5 线 城 市 有 望 在 未 来 三 至 五 年 的 时 间 里 消 化 多 余 的 存 量

44 44 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 聚 焦 1.5 线 城 市 中 国 甲 级 办 公 楼 市 场 依 然 主 要 集 中 于 中 国 的 超 一 线 城 市 ( 上 海 和 北 京 ) 和 一 线 城 市 ( 广 州 和 深 圳 ), 占 据 全 国 总 量 的 三 分 之 二 其 余 总 量 则 主 要 来 自 中 国 城 市 60 强 的 1.5 线 城 市, 这 些 城 市 办 公 楼 市 场 的 发 展 得 益 于 大 量 的 专 业 人 才 储 备 企 业 和 中 产 阶 级 家 庭 对 高 价 值 金 融 和 商 业 服 务 业 的 强 劲 需 求 有 限 的 专 业 人 才 使 二 线 城 市 办 公 楼 市 场 的 发 展 相 对 落 后 专 业 人 才 继 续 向 大 城 市 涌 进, 当 然 也 存 在 例 外 ( 如 央 企 或 国 有 企 业 雇 员 ), 较 小 城 市 的 人 才 外 流, 将 成 为 甲 级 办 公 楼 向 1.5 线 城 市 之 外 的 次 级 城 市 扩 张 的 主 要 障 碍 办 公 楼 市 场 体 系 重 组 办 公 楼 市 场 发 展 逐 步 从 沿 海 城 市 向 内 陆 城 市 倾 斜 成 都 继 续 领 跑 中 国 城 市 60 强 的 办 公 楼 市 场, 该 城 市 拥 有 的 甲 级 办 公 楼 总 量 最 多, 并 且 成 为 企 业 驻 西 部 地 区 办 事 处 的 首 选 城 市 从 办 公 楼 角 度 划 分 的 企 业 集 中 度 体 系 重 组 企 业 集 中 度 基 于 银 行 高 科 技 企 业 地 产 服 务 商 以 及 会 计 师 事 务 所 的 数 量 来 源 : 仲 量 联 行,2015 年

45 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 45 自 2012 年 以 来, 凭 借 高 价 值 服 务 的 优 势, 武 汉 南 京 和 重 庆 已 经 加 入 成 都 杭 州 和 天 津 的 行 列, 成 为 中 国 城 市 60 强 中 发 展 最 为 成 熟 的 办 公 楼 市 场 大 连 青 岛 和 厦 门 等 沿 海 城 市 办 公 楼 市 场 也 继 续 扩 大, 这 些 城 市 主 要 受 益 于 办 公 楼 功 能 从 支 持 出 口 活 动 到 服 务 国 内 市 场 转 移, 但 增 长 趋 势 弱 于 内 陆 经 济 中 心 福 建 广 东 和 天 津 宣 布 扩 建 自 贸 区 规 划, 将 进 一 步 促 进 这 些 沿 海 城 市 的 金 融 和 经 济 改 革, 有 利 于 提 高 对 服 务 业 就 业 和 办 公 楼 市 场 的 需 求 受 益 于 较 高 的 企 业 活 跃 度 中 产 阶 级 家 庭 数 量 的 增 长 有 利 的 商 业 运 营 环 境 大 量 具 备 专 业 技 能 的 高 学 历 人 才 以 及 优 质 办 公 楼 的 供 应, 中 国 1.5 线 城 市 有 望 继 续 巩 固 它 们 作 为 主 要 办 公 楼 市 场 的 地 位 预 期 成 都 将 继 续 保 持 其 作 为 中 国 西 部 办 公 楼 市 场 的 龙 头 地 位, 而 武 汉 作 为 中 国 中 部 的 办 公 楼 中 心 市 场 地 位 也 不 断 发 展 天 津 和 杭 州 因 分 别 毗 邻 北 京 和 上 海, 将 继 续 巩 固 它 们 的 市 场 地 位 重 庆 南 京 西 安 和 沈 阳 也 有 作 为 主 要 办 公 楼 市 场 的 实 力 甲 级 办 公 楼 潜 在 需 求 量 中 国 办 公 楼 需 求 潜 力 最 大 的 12 座 城 市 排 序 基 于 金 融 和 商 业 服 务 价 值 和 增 长 公 司 数 量 和 发 展 动 力 办 公 楼 入 驻 量 第 三 产 业 GDP GDP 增 速 教 育 商 业 环 境 和 商 业 中 心 地 位 来 源 : 仲 量 联 行,2015 年

46 46 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 中 国 甲 级 办 公 楼 总 量, 年 百 万 平 方 米 来 源 : 仲 量 联 行,2015 年 消 化 现 有 存 量 1.5 线 城 市 的 甲 级 办 公 楼 总 量 每 3 年 ( 年 期 间 ) 增 长 翻 一 番, 近 期, 总 量 增 长 使 部 分 1.5 线 城 市 的 甲 级 办 公 楼 空 置 率 高 达 50%, 供 应 过 剩 风 险 存 在 然 而, 随 着 1.5 线 城 市 不 断 发 展 蜕 变, 有 望 在 中 期 内 消 化 多 余 的 存 量 目 前 1.5 线 城 市 对 甲 级 办 公 楼 需 求 的 总 量 为 700 万 平 方 米, 但 随 着 金 融 和 商 业 服 务 业 的 增 长, 预 计 截 至 2025 年, 这 一 总 量 将 翻 2 番, 达 到 1900 万 平 方 米 然 而 二 线 城 市 甲 级 办 公 楼 需 求 未 出 现 如 1.5 线 城 市 般 的 预 期, 目 前 在 建 项 目 还 需 较 长 的 时 间 才 能 进 入 租 赁 市 场 二 线 城 市 普 遍 存 在 传 统 市 中 心 与 新 中 央 商 务 区 协 调 发 展 的 问 题, 新 中 央 商 务 区 还 需 较 长 的 时 间 才 能 实 现 强 劲 的 租 赁 发 展 势 头 市 中 心 因 可 开 发 土 地 量 较 少, 办 公 楼 供 应 量 整 体 不 足 优 越 的 地 理 位 置 和 便 捷 的 交 通, 使 这 些 办 公 楼 成 为 大 型 企 业 选 择 区 域 办 事 处 的 首 选, 发 展 前 景 看 好 空 置 率 的 高 位 水 平 令 投 资 者 担 忧, 但 对 比 办 公 楼 市 场 发 展 较 为 成 熟 的 城 市 ( 见 上 海, 第 49 页 ) 来 说, 也 并 非 史 无 前 例, 大 量 投 资 性 办 公 楼 的 兴 建, 促 进 了 城 市 商 业 的 发 展, 并 为 内 外 资 企 业 以 更 具 竞 争 力 的 价 格 提 供 更 多 的 办 公 空 间 选 择, 这 也 是 一 个 城 市 竞 争 力 增 强 的 重 要 特 征

47 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 线 城 市 办 公 楼 总 量 演 变,2015 年 对 比 2025 年 需 求 量 较 现 有 总 量 翻 2 番 覆 盖 中 国 9 个 1.5 线 城 市 来 源 : 仲 量 联 行,2015 年 内 资 企 业 驱 动 需 求 自 2012 年 来, 内 资 民 营 企 业 对 办 公 楼 需 求 的 驱 动 作 用 愈 加 明 显 中 国 具 备 全 球 竞 争 力 的 跨 国 企 业 数 量 越 来 越 多, 以 阿 里 巴 巴 ( 来 自 杭 州 ) 华 为 和 腾 讯 ( 均 来 自 深 圳 ) 为 典 型 代 表 随 着 内 资 企 业 的 扩 张 和 对 办 公 空 间 需 求 的 不 断 升 级, 其 对 甲 级 办 公 楼 的 需 求 将 达 至 新 高, 预 计 截 至 2025 年, 新 增 的 甲 级 办 公 楼 需 求 将 高 达 5000 万 平 方 米, 成 为 甲 级 办 公 楼 市 场 需 求 的 主 力 金 融 市 场 的 改 革 与 对 外 开 放, 将 会 催 生 大 量 本 土 投 资 企 业, 它 们 也 将 成 为 办 公 楼 的 主 要 使 用 者 金 融 服 务 领 域 ( 包 括 消 费 者 金 融 财 富 管 理 保 险 和 互 联 网 金 融 在 内 ) 的 中 产 阶 级 不 断 扩 大, 将 保 证 优 质 办 公 楼 成 为 1.5 线 城 市 的 必 要 特 征 之 一 从 金 融 服 务 业 专 业 服 务 业 和 商 业 服 务 到 科 技 电 信 电 子 商 务 创 意 产 业 医 疗 生 命 科 学 和 品 牌 零 售 等 各 个 领 域, 内 资 民 营 企 业 都 将 成 为 办 公 楼 需 求 的 主 要 驱 动 力 未 来 随 着 中 国 经 济 逐 步 转 向 服 务 业 驱 动 的 增 长 模 式, 内 资 企 业 将 继 续 扩 张 同 时, 这 些 企 业 也 将 致 力 于 办 公 楼 设 施 的 改 造 升 级, 从 而 提 升 企 业 形 象, 并 提 高 员 工 留 职 率 优 越 的 办 公 环 境 良 好 的 空 气 质 量 有 助 于 提 高 员 工 工 作 效 率

48 48 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 提 升 价 值 链 中 国 的 超 一 线 和 一 线 城 市 继 续 保 持 着 它 们 作 为 科 技 中 心 的 领 先 地 位 北 京 的 科 技 实 力 远 远 超 过 中 国 其 它 城 市, 拥 有 的 科 技 教 育 和 人 才 资 源 最 为 密 集 深 圳 作 为 科 技 中 心 发 展 迅 速, 被 誉 为 硬 件 初 创 企 业 的 硅 谷 在 中 国 城 市 60 强 中, 如 西 安 武 汉 南 京 和 杭 州 等 主 要 的 科 技 中 心, 也 因 有 着 完 善 的 教 育 基 础 设 施 和 雄 厚 的 研 发 实 力, 成 为 城 市 领 跑 者 随 着 近 期 宣 布 的 包 括 天 津 厦 门 深 圳 和 广 州 在 内 的 自 由 贸 易 区 建 设 规 划, 监 管 制 度 的 逐 步 放 松, 大 量 内 资 金 融 企 业 的 设 立, 将 推 高 对 办 公 楼 市 场 的 需 求 作 为 第 一 个 自 贸 区 所 在 地 上 海 已 然 成 为 金 融 活 动 的 基 地, 大 量 企 业 在 这 个 监 管 相 对 宽 松 的 地 区 寻 找 新 机 遇 甲 级 办 公 楼 入 驻 量 演 变, 年 截 至 2025 年, 近 8000 万 平 方 米 需 求 量 % % % 81% % % % % 34% % 覆 盖 中 国 前 20 座 城 市 来 源 : 仲 量 联 行,2015 年

49 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 49 上 海 新 标 杆 的 设 立 中 国 1.5 线 城 市 发 展 模 式 并 不 会 完 全 复 制 上 海, 但 这 些 城 市 也 很 可 能 经 历 上 海 过 去 五 年 的 发 展 路 径, 服 务 业 特 别 是 金 融 服 务 业 将 呈 井 喷 式 增 长 年 期 间, 上 海 办 公 楼 年 平 均 吸 纳 量 为 32.4 万 平 方 米, 而 随 着 内 资 服 务 企 业 的 迅 速 扩 张 与 外 资 企 业 在 后 全 球 金 融 危 机 时 代 的 强 势 回 弹, 从 2010 年 起, 上 海 办 公 楼 市 场 年 平 均 吸 纳 水 平 猛 增 至 83 万 平 方 米 上 海 办 公 楼 市 场 净 吸 纳 量 增 长 两 倍 多 900, , , , , , , , , 来 源 : 仲 量 联 行,2015 年

50 50 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 酒 店 重 新 定 位, 迎 接 未 来 增 长 在 未 来 十 年 里, 中 国 城 市 60 强 的 酒 店 业 增 长 潜 力 巨 大 中 国 中 产 阶 级 购 买 力 的 提 高 不 断 升 温 的 国 内 旅 游 业 和 民 营 企 业 的 持 续 扩 张, 都 将 拉 动 对 酒 店 业 的 需 求 然 而, 受 经 济 增 速 放 缓 反 腐 措 施 以 及 局 部 性 供 应 过 剩 等 系 列 因 素 的 影 响, 该 行 业 发 展 短 时 受 挫 但 挑 战 与 机 遇 并 存, 在 经 历 大 规 模 结 构 调 整 后, 该 细 分 市 场 有 可 能 在 未 来 几 年 内 为 投 资 者 提 供 更 有 利 的 买 入 契 机

51 全 球 城 市 研 究 中 国 城 市 60 强 51 紧 缩 放 缓 和 供 应 过 剩 自 2013 年 以 来, 随 着 中 国 经 济 发 展 步 伐 的 全 面 放 缓, 酒 店 业 的 发 展 遇 挫 取 缔 公 款 消 费 的 措 施 以 及 政 府 反 腐 运 动 的 开 展, 削 减 了 五 星 级 酒 店 的 收 入 来 源, 奢 华 酒 店 板 块 的 利 润 出 现 大 幅 度 下 滑, 部 分 五 星 级 酒 店 甚 至 自 降 星 级, 以 重 新 吸 引 来 自 政 府 部 门 的 需 求 紧 缩 措 施 也 波 及 到 会 展 旅 游 (MICE) 21 市 场 需 求 受 挫 并 未 阻 止 酒 店 供 应 量 的 新 增 吸 引 国 际 品 牌 酒 店 入 驻 大 型 综 合 体 项 目, 也 是 地 方 政 府 致 力 于 城 市 经 济 发 展 战 略 国 际 形 象 打 造 和 扩 大 税 收 不 可 或 缺 的 一 部 分 自 2011 年 以 来, 中 国 城 市 60 强 的 四 五 星 级 国 际 酒 店 数 量 翻 了 一 番 2011 年,60 强 城 市 的 酒 店 总 量 占 全 国 总 供 应 量 的 二 分 之 一, 而 2014 年 全 国 三 分 之 二 的 供 应 量 来 自 于 60 强 城 市 包 括 苏 州 杭 州 重 庆 和 天 津 在 内 的 1.5 线 城 市 新 增 供 应 最 多, 市 场 也 逐 步 接 近 饱 和 但 预 计 在 未 来 三 至 五 年 内, 随 着 项 目 开 发 与 交 付 速 度 的 放 缓, 这 些 新 增 供 应 将 逐 步 被 市 场 消 化 实 际 上, 受 经 济 发 展 放 缓 影 响, 部 分 酒 店 项 目 开 发 计 划 已 经 被 取 消 或 延 迟 入 住 率 上 升 尽 管 目 前 整 体 市 场 环 境 充 满 挑 战, 但 中 产 阶 级 的 不 断 壮 大, 带 动 了 旅 游 休 闲 以 及 商 务 出 行 的 增 长, 继 续 支 撑 着 对 酒 店 业 的 需 求 因 此, 尽 管 我 们 看 到, 酒 店 市 场 整 体 呈 疲 软 态 势, 但 酒 店 通 过 降 低 房 费 吸 引 顾 客, 从 而 保 持 甚 至 提 升 了 酒 店 入 住 率 酒 店 业 精 兵 简 政 面 对 严 峻 的 挑 战, 酒 店 业 正 经 历 着 变 革 性 的 结 构 调 整, 这 将 在 中 长 期 为 酒 店 市 场 的 发 展 打 下 坚 实 的 基 础 酒 店 业 长 期 对 政 府 官 员 需 求 过 度 依 赖 的 局 面, 正 被 来 自 国 内 旅 游 和 民 营 企 业 商 务 旅 行 需 求 所 替 代, 这 一 结 构 性 调 整 将 有 助 于 推 动 该 行 业 健 康 和 可 持 续 发 展 特 别 是 国 内 金 融 商 业 服 务 业 高 科 技 企 业 以 及 电 商 的 扩 张, 有 力 地 支 撑 了 经 济 型 酒 店 住 宿 的 需 求 此 外, 尽 管 经 济 发 展 趋 缓, 但 随 着 在 线 旅 游 平 台 的 广 泛 普 及, 用 户 逐 步 选 择 在 线 搜 索 并 进 行 旅 游 计 划, 国 内 旅 游 业 快 速 增 长 的 势 头 未 减 旅 游 业 正 逐 步 被 政 府 视 为 核 心 增 长 引 擎 之 一, 许 多 地 方 政 府 正 致 力 于 加 大 对 旅 游 业 基 础 设 施 的 直 接 投 资, 以 推 动 该 行 业 的 发 展 在 未 来 几 年 里, 一 些 1.5 线 城 市 供 应 过 剩 的 局 面 仍 将 持 续, 但 这 也 意 味 着 酒 店 业 面 临 的 竞 争 更 加 激 烈, 将 迫 使 酒 店 业 提 升 服 务 质 量, 以 吸 引 更 加 理 性 的 消 费 者 入 住 但 该 产 业 仍 需 解 决 专 业 酒 店 人 才 缺 乏 的 问 题 21 会 议 奖 励 旅 游 大 型 企 业 会 议 活 动 展 览