青岛市优秀律师事务所

Transcription

1 二 九 年 四 月 青 岛 市 优 秀 律 师 事 务 所 山 东 省 优 秀 律 师 事 务 所 走 进 万 桥

2 目 录 法 制 要 闻 最 高 法 出 台 贯 彻 实 施 国 家 知 识 产 权 战 略 意 见 公 安 部 :09 年 要 重 点 解 决 当 事 人 非 正 常 死 亡 等 问 题 促 进 稳 定 是 行 政 审 判 工 作 的 重 要 标 准 最 高 人 民 法 院 : 五 马 并 驾 应 对 案 多 人 少 难 题 最 高 法 公 布 三 五 改 革 纲 要 30 项 措 施 启 动 司 法 改 革 万 桥 快 讯 万 桥 律 师 撰 写 的 提 案 被 评 为 市 政 协 全 体 会 议 优 秀 组 织 提 案 万 桥 律 师 应 邀 解 读 刑 法 修 正 案 ( 七 ) 万 桥 律 师 应 邀 做 客 新 说 法 万 桥 律 师 应 邀 参 加 优 秀 律 师 网 上 面 对 面 "3.15", 万 桥 律 师 送 法 进 社 区 律 师 风 采 张 斌 律 师 谭 嘉 律 师 以 案 说 法 一 起 请 求 办 理 房 屋 过 户 手 续 的 精 彩 案 件 房 地 产 的 善 意 取 得 受 法 律 保 护 理 论 研 讨 城 中 村 改 造 中 房 屋 拆 迁 相 关 法 律 问 题 探 讨 小 产 权 房 法 律 问 题 探 讨 律 师 随 笔 关 于 规 范 城 中 村 改 造, 促 进 和 谐 社 会 建 设 的 建 议

3 法 制 要 闻 最 高 法 出 台 贯 彻 实 施 国 家 知 识 产 权 战 略 意 见 法 制 网 北 京 3 月 29 日 讯 记 者 袁 定 波 专 利 案 件 商 标 案 件 著 作 权 案 件 商 业 秘 密 案 件 不 正 当 竞 争 案 件 垄 断 案 件 知 识 产 权 合 同 案 件 等 16 类 知 识 产 权 案 件 的 审 判 实 践 中 的 重 点 和 难 点 问 题, 有 了 一 系 列 指 导 性 意 见 3 月 23 日, 最 高 人 民 法 院 印 发 的 最 高 人 民 法 院 关 于 贯 彻 实 施 国 家 知 识 产 权 战 略 若 干 问 题 的 意 见 对 人 民 法 院 贯 彻 实 施 国 家 知 识 产 权 战 略 作 出 全 面 部 署 和 要 求 对 人 民 法 院 如 何 充 分 发 挥 司 法 保 护 知 识 产 权 的 主 导 作 用, 最 高 人 民 法 院 知 识 产 权 审 判 庭 负 责 人 表 示, 意 见 从 充 分 发 挥 各 项 知 识 产 权 审 判 的 职 能 作 用 综 合 运 用 知 识 产 权 司 法 救 济 手 段 及 时 明 晰 知 识 产 权 法 律 适 用 标 准 努 力 加 强 人 民 法 院 与 其 他 司 法 机 关 和 知 识 产 权 行 政 执 法 机 关 之 间 的 协 作 配 合 四 个 方 面 明 确 了 工 作 着 力 点 意 见 就 有 关 完 善 知 识 产 权 审 判 体 制 和 工 作 机 制 优 化 审 判 资 源 配 置 的 要 求 提 出 了 一 系 列 具 体 落 实 措 施 包 括 研 究 设 置 统 一 受 理 知 识 产 权 民 事 行 政 和 刑 事 案 件 的 专 门 知 识 产 权 审 判 庭, 尽 快 统 一 专 利 和 商 标 等 知 识 产 权 授 权 确 权 案 件 的 审 理 分 工 ; 同 时 要 探 索 建 立 知 识 产 权 上 诉 法 院, 推 动 改 革 专 利 和 商 标 确 权 授 权 程 序 意 见 强 调, 要 进 一 步 健 全 知 识 产 权 审 判 机 构, 在 中 级 以 上 法 院 和 具 有 案 件 管 辖 权 的 基 层 法 院 普 遍 建 立 知 识 产 权 审 判 庭 意 见 还 明 确, 近 期 将 发 布 关 于 驰 名 商 标 司 法 保 护 的 司 法 解 释, 尽 快 出 台 关 于 专 利 侵 权 判 断 标 准 和 反 垄 断 民 事 诉 讼 程 序 的 司 法 解 释 该 意 见 分 为 六 大 部 分, 共 计 36 条 具 体 意 见 来 源 : 法 制 网 -- 法 制 日 报 公 安 部 :09 年 要 重 点 解 决 当 事 人 非 正 常 死 亡 等 问 题 [ 提 要 ] 全 国 公 安 机 关 反 腐 倡 廉 建 设 会 议 日 前 在 京 举 行, 公 安 部 党 委 委 员 纪 委 书 记 督 察 长 祝 春 林 表 示,2009 年 全 国 公 安 机 关 要 以 解 决 执 法 过 程 当 事 人 非 正 常 死 亡 和 监 管 场 所 安 全 隐 患 等 执 法 突 出 问 题 为 重 点, 并 将 坚 决 防 止 公 安 队 伍 发 生 影 响 恶 劣 的 重 大 违 法 违 纪 案 件 人 民 网 北 京 4 月 3 日 电 据 公 安 部 网 站 消 息,4 月 1 日, 全 国 公 安 机 关 反 腐 倡 廉 建 设 会 议 在 京 举 行, 公 安 部 党 委 委 员 纪 委 书 记 督 察 长 祝 春 林 指 出,2009 年 全 国 公 安 机 关 要 以 解 决 执 法 过 程 当 事 人 非 正 常 死 亡 和 监 管 场 所 安 全 隐 患 等 执 法 突 出 问 题 为 重 点, 推 进 公 安 系 统 的 反 腐 倡 廉 建 设 祝 春 林 表 示, 做 好 2009 年 公 安 机 关 各 项 反 腐 倡 廉 工 作, 具 有 特 殊 重 要 的 意 义 全 国 公 安 机 关 要 以 完 善 公 安 特 色 惩 治 和 预 防 腐 败 体 系 为 重 点, 着 力 解 决 党 员 干 部 党 性 党 风 党 纪 方 面 存 在 的 突 出 问 题, 坚 决 防 止 公 安 队 伍 发 生 影 响 恶 劣 的 重 大 违 法 违 纪 案 件 祝 春 林 强 调, 各 级 公 安 机 关 要 围 绕 三 项 建 设 开 展 专 项 治 理 和 执 法 监 督, 规 范 执 法 行 为 促 进 警 民 和 谐, 以 解 决 执 法 过 程 当 事 人 非 正 常 死 亡 和 监 管 场 所 安 全 隐 患 等 执 法 突 出 问 题 为 重 点, 调 整 深 化 两 整 顿 两 规 范 工 作 祝 春 林 指 出, 要 强 化 领 导 干 部 教 育 管 理 监 督, 着 重 抓 好 公 安 机 关 领 导 干 部 五 个 严 禁 的 贯 彻 落 实, 重 点 严 肃 查 办 发 生 在 领 导 机 关 和 领 导 干 部 中 违 反 五 个 严 禁 等 违 法 违 纪 案 件 来 源 : 人 民 网 ( 责 任 编 辑 : 徐 艳 丽 )

4 促 进 稳 定 是 行 政 审 判 工 作 的 重 要 标 准 法 制 网 北 京 4 月 2 日 讯 记 者 王 斗 斗 20 年 前 的 4 月 4 日, 我 国 第 一 部 行 政 诉 讼 法 正 式 颁 布, 标 志 着 具 有 中 国 特 色 的 行 政 诉 讼 制 度 正 式 建 立 今 天, 最 高 人 民 法 院 和 中 国 法 学 会 在 人 民 大 会 堂 联 合 举 行 纪 念 行 政 诉 讼 法 颁 布 20 周 年 座 谈 会 最 高 人 民 法 院 院 长 王 胜 俊 出 席 会 议 并 讲 话 他 强 调, 坚 持 为 大 局 服 务 为 人 民 司 法, 是 行 政 审 判 工 作 的 根 本 方 向 ; 坚 持 维 护 与 监 督 并 举, 是 正 确 执 行 行 政 诉 讼 法 的 重 要 前 提 ; 坚 持 公 正 与 效 率 相 结 合, 是 行 政 审 判 工 作 的 重 要 原 则 ; 坚 持 法 律 效 果 与 社 会 效 果 的 统 一, 是 开 展 行 政 审 判 工 作 的 基 本 要 求 ; 坚 持 依 靠 党 的 领 导 自 觉 接 受 人 大 的 监 督, 是 搞 好 行 政 审 判 工 作 的 根 本 保 障 王 胜 俊 强 调, 各 级 人 民 法 院 要 进 一 步 增 强 政 治 意 识 大 局 意 识 和 服 务 意 识, 要 把 行 政 审 判 工 作 自 觉 放 在 保 增 长 保 民 生 保 稳 定 的 工 作 大 局 中 去 谋 划, 切 实 转 变 就 案 办 案 机 械 司 法 的 观 念, 保 持 高 度 的 政 治 敏 锐 性, 提 高 政 策 执 行 力 要 审 慎 处 理 因 国 际 金 融 危 机 和 国 内 外 经 济 社 会 发 展 变 化 发 生 的 各 类 行 政 案 件, 依 法 保 障 科 学 发 展, 促 进 社 会 和 谐, 确 保 社 会 大 局 稳 定 王 胜 俊 指 出, 要 把 维 护 和 促 进 社 会 和 谐 稳 定 作 为 衡 量 行 政 审 判 工 作 的 重 要 标 准, 充 分 发 挥 协 调 和 解 作 用, 妥 善 处 理 各 种 行 政 争 议, 特 别 是 因 社 会 热 点 问 题 引 发 的 群 体 性 行 政 争 议 努 力 提 高 法 官 认 识 和 把 握 大 局 的 能 力 认 识 和 把 握 社 会 矛 盾 的 能 力 认 识 和 把 握 社 情 民 意 的 能 力 认 识 和 把 握 法 律 精 神 的 能 力 认 识 和 把 握 新 情 况 解 决 新 问 题 的 能 力, 实 现 行 政 审 判 法 律 效 果 和 社 会 效 果 的 统 一, 最 大 限 度 地 协 调 行 政 机 关 与 相 对 人 之 间 的 关 系, 全 力 维 护 社 会 和 谐 安 定 全 国 人 大 常 委 会 原 副 委 员 长 王 汉 斌, 中 国 法 学 会 会 长 韩 杼 滨, 全 国 政 协 原 副 主 席 罗 豪 才 出 席 会 议, 中 国 法 学 会 常 务 副 会 长 刘 飏 主 持 会 议 中 央 政 法 委 副 秘 书 长 陈 冀 平, 国 务 院 法 制 办 主 任 曹 康 泰, 全 国 人 大 常 委 会 法 工 委 原 主 任 顾 昂 然, 全 国 人 大 常 委 会 法 工 委 副 主 任 信 春 鹰, 原 副 主 任 张 春 生, 最 高 人 民 法 院 副 院 长 江 必 新, 中 国 法 学 会 副 会 长 周 成 奎, 最 高 人 民 法 院 审 委 会 专 职 委 员 景 汉 朝 等 出 席 会 议 来 源 : 法 制 网 法 制 日 报 ( 责 任 编 辑 : 徐 艳 丽 ) 最 高 人 民 法 院 : 五 马 并 驾 应 对 案 多 人 少 难 题 法 制 网 记 者 王 斗 斗 这 是 人 民 法 院 注 定 要 经 历 的 挑 战 2008 年, 全 国 法 院 受 理 各 类 案 件 突 破 了 一 千 万 件, 最 高 法 院 突 破 了 一 万 件, 在 历 史 上 前 所 未 有! 随 着 依 法 治 国 的 推 进, 人 民 群 众 的 法 制 意 识 逐 渐 增 强, 新 的 法 律 法 规 出 台, 经 济 社 会 关 系 日 益 复 杂, 越 来 越 多 的 矛 盾 纠 纷 都 要 通 过 诉 讼 来 解 决, 各 类 新 型 案 件 不 断 涌 现 最 高 人 民 法 院 有 关 部 门 负 责 人 直 言, 就 是 这 样 的 原 因, 使 案 多 人 少 成 为 当 前 法 院 面 临 的 突 出 困 难 之 一 来 自 最 高 法 院 的 两 个 数 字 再 次 印 证 了 问 题 的 严 峻 性 : 改 革 开 放 30 年 来, 全 国 法 院 案 件 数 量 增 长 了 19.5 倍, 而 法 院 人 员 增 长 不 足 4 倍 本 报 独 家 策 划 的 最 忙 的 基 层 法 院 调 查 上 周 刊 出 后 受 到 关 注, 最 高 人 民 法 院 有 关 部 门

5 负 责 人 今 天 首 度 回 应 : 正 驱 动 五 驾 马 车 将 人 民 法 院 拉 出 案 多 人 少 的 困 境 编 制 向 基 层 一 线 倾 斜 这 位 负 责 人 首 先 向 记 者 透 露, 近 期, 最 高 人 民 法 院 会 同 中 编 办 等 有 关 部 门, 积 极 争 取 到 今 后 几 年 的 一 部 分 政 法 专 项 编 制 的 计 划 根 据 中 央 关 于 第 一 批 编 制 总 体 分 配 使 用 的 主 要 精 神, 主 要 用 于 充 实 经 济 发 达 地 区 中 基 层 法 院, 中 部 地 区 大 中 城 市 中 基 层 法 院, 西 部 地 区 主 要 用 于 省 会 城 市 基 层 法 院 最 高 法 院 结 合 当 前 法 院 系 统 的 具 体 情 况, 确 定 本 次 新 增 编 制 将 加 强 基 层, 充 实 一 线, 向 案 件 多 人 均 结 案 数 量 较 高 的 东 部 发 达 地 区 基 层 一 线 倾 斜 据 悉, 第 二 三 批 次 增 加 编 制 计 划 也 将 陆 续 下 达 初 任 法 官 公 开 选 拔 去 年 8 月, 中 组 部 与 最 高 法 院 最 高 检 察 院 联 合 制 定 发 布 了 公 开 选 拔 初 任 法 官 检 察 官 任 职 人 选 暂 行 办 法, 从 人 事 政 策 上 开 辟 了 社 会 优 秀 人 才 进 入 法 官 队 伍 的 渠 道 文 件 对 公 开 选 任 法 官 的 程 序 来 源 和 条 件 等 事 项 都 作 出 明 确 规 定 最 高 法 院 有 关 部 门 负 责 人 表 示, 今 年 将 在 全 国 各 级 法 院 全 面 贯 彻 落 实 此 项 工 作 改 变 法 官 50 岁 退 休 状 况 面 对 案 多 人 少 难 题, 在 今 年 的 全 国 两 会 上, 多 位 代 表 委 员 呼 吁 延 长 法 官 职 业 生 命 对 此, 这 位 负 责 人 告 诉 记 者, 最 高 法 院 已 积 极 向 中 央 有 关 部 门 建 议, 建 立 符 合 审 判 工 作 特 点 的 一 线 办 案 法 官 退 休 制 度 与 其 他 职 业 相 比, 从 事 审 判 工 作 既 要 有 深 厚 的 法 律 知 识, 又 要 有 丰 富 的 不 断 积 累 的 实 践 经 验 水 平 较 高 经 验 丰 富 的 资 深 法 官 本 身 是 社 会 的 宝 贵 财 富 和 司 法 的 重 要 资 源 但 是, 目 前 有 的 地 方 法 院 搞 一 刀 切, 要 求 基 层 法 院 法 官 特 别 是 担 任 庭 长 副 庭 长 职 务 的 50 岁 左 右 的 法 官 提 前 退 休 离 岗 或 退 居 二 线, 不 再 参 与 实 际 工 作, 而 这 些 人 员 尚 没 有 达 到 国 家 公 务 员 法 规 定 的 退 休 年 龄 这 个 问 题 在 全 国 中 级 基 层 法 院 具 有 一 定 的 普 遍 性 在 这 位 负 责 人 看 来, 培 养 一 名 法 官 不 易, 法 官 开 始 其 职 业 的 时 间 又 相 对 较 晚, 如 果 要 求 其 在 正 常 年 龄 下 退 休, 无 疑 是 对 司 法 资 源 的 一 种 浪 费 根 据 法 官 法 的 规 定, 法 官 任 职 的 最 低 年 龄 是 23 岁, 比 一 般 公 务 员 要 晚 5 年 而 50 岁 左 右 的 法 官 审 判 经 验 和 社 会 阅 历 十 分 丰 富, 是 办 案 骨 干, 让 他 们 提 前 退 休 不 仅 是 人 才 的 极 大 浪 费, 而 且 进 一 步 加 剧 了 基 层 法 院 人 才 短 缺 的 困 境 近 年 来, 最 高 法 院 曾 多 次 向 中 央 有 关 主 管 部 门 提 出 建 议, 同 时, 在 最 高 法 院 的 有 关 报 告 及 院 领 导 讲 话 中 也 多 次 要 求 严 格 执 行 法 官 的 退 休 年 龄 问 题 我 们 希 望 针 对 实 践 中 存 在 的 提 前 离 岗 离 职 现 象, 在 不 违 反 相 关 法 律 规 定 的 前 提 下, 根 据 审 判 工 作 特 点 和 实 际, 落 实 法 官 法 的 有 关 规 定, 研 究 建 立 适 合 法 官 职 业 特 点 的 法 官 退 休 制 度, 改 变 法 官 未 到 退 休 年 龄 就 提 前 离 岗 的 做 法, 以 保 障 和 稳 定 审 判 力 量, 缓 解 中 级 基 层 人 民 法 院 面 临 的 案 多 人 少 法 官 来 源 不 足 的 矛 盾 最 高 法 院 有 关 部 门 负 责 人 表 示 推 动 完 善 司 法 考 试 制 度 在 中 央 政 法 委 的 组 织 协 调 下, 司 法 部 会 同 最 高 法 院 最 高 检 察 院 以 及 其 他 相 关 部 门, 就 司 法 考 试 制 度 进 行 认 真 研 究, 并 形 成 一 系 列 改 革 意 见, 西 部 地 区 适 当 放 宽 司 法 考 试 报 名 条 件 并 相 应 采 取 单 独 录 取 政 策, 同 时, 允 许 应 届 法 律 本 科 毕 业 生 参 加 司 法 考 试 在 这 位 负 责 人 的 眼 里, 这 些 政 策 的 实 施, 必 将 会 对 扩 大 法 官 职 业 储 备 人 员 逐 步 缓 解 西 部 和 基 层 法 官 短 缺 产 生 良 好 的 效 果 改 革 法 官 招 录 培 养 体 制 为 切 实 解 决 中 西 部 少 数 民 族 地 区 和 欠 发 达 地 区 法 官 短 缺 与 法 官 断 层 问 题, 最 高 法 院 通 过

6 定 向 选 拔 委 托 培 养 定 期 工 作 定 向 流 动 等 法 官 招 录 办 法 改 革 试 点, 扩 大 法 官 来 源 渠 道, 完 善 法 官 培 养 体 制 当 然, 解 决 基 层 案 多 人 少 法 官 断 层 问 题, 是 一 项 长 期 的 系 统 工 作 最 高 法 院 有 关 部 门 负 责 人 认 为, 从 根 本 上 解 决 此 问 题, 有 赖 于 这 些 地 区 经 济 文 化 和 教 育 事 业 的 全 面 发 展, 缩 小 西 部 与 中 部 地 区 的 差 距, 不 断 提 高 基 层 法 官 的 待 遇, 增 强 法 官 职 业 的 吸 引 力 法 制 网 北 京 3 月 26 日 讯 来 源 : 法 制 网 法 制 日 报 最 高 法 公 布 三 五 改 革 纲 要 30 项 措 施 启 动 司 法 改 革 最 高 法 公 布 三 五 改 革 纲 要 30 项 措 施 启 动 司 法 改 革 法 制 网 北 京 3 月 25 日 讯 记 者 王 斗 斗 最 高 人 民 法 院 今 天 公 布 了 人 民 法 院 第 三 个 五 年 改 革 纲 要, 纲 要 囊 括 了 五 个 方 面 的 30 项 改 革 措 施 三 五 改 革 纲 要 是 最 高 人 民 法 院 在 原 来 两 个 五 年 改 革 纲 要 的 基 础 上 制 定 的 关 于 今 后 五 年 人 民 法 院 司 法 改 革 的 指 导 性 文 件, 是 人 民 法 院 司 法 改 革 进 程 中 的 又 一 个 纲 领 性 文 件 最 高 人 民 法 院 司 改 办 副 主 任 蒋 惠 岭 说, 经 过 一 五 二 五 改 革, 人 民 法 院 的 司 法 体 制 和 工 作 机 制 有 了 一 定 的 发 展 完 善, 但 是 与 日 益 增 长 的 人 民 群 众 对 司 法 的 需 求 相 比, 还 有 不 小 的 差 距 在 这 种 形 势 下, 开 展 新 一 轮 人 民 法 院 司 法 改 革, 已 经 迫 在 眉 睫 根 据 中 央 关 于 深 化 司 法 体 制 和 工 作 机 制 改 革 的 部 署, 这 一 轮 司 法 改 革 的 重 点 主 要 体 现 在 优 化 司 法 职 权 配 置 完 善 宽 严 相 济 刑 事 政 策 加 强 政 法 队 伍 建 设 改 革 司 法 保 障 体 制 等 四 个 方 面, 每 一 个 方 面 都 包 含 多 项 改 革 任 务, 这 也 是 三 五 改 革 纲 要 的 主 要 内 容 据 了 解, 三 五 改 革 纲 要 确 定 的 2009 年 至 2013 年 深 化 人 民 法 院 司 法 体 制 和 工 作 机 制 改 革 的 目 标 是 : 进 一 步 优 化 人 民 法 院 职 权 配 置, 落 实 宽 严 相 济 刑 事 政 策, 加 强 队 伍 建 设, 改 革 经 费 保 障 体 制, 健 全 司 法 为 民 工 作 机 制, 着 力 解 决 人 民 群 众 日 益 增 长 的 司 法 需 求 与 人 民 法 院 司 法 能 力 相 对 不 足 的 矛 盾, 推 进 中 国 特 色 社 会 主 义 审 判 制 度 的 自 我 完 善 和 发 展, 建 设 公 正 高 效 权 威 的 社 会 主 义 司 法 制 度 来 源 : 法 制 网 法 制 日 报

7 万 桥 快 讯 万 桥 律 师 撰 写 的 提 案 被 评 为 市 政 协 全 体 会 议 优 秀 组 织 提 案 日 前, 九 三 学 社 青 岛 市 委 参 政 议 政 专 委 会 委 员 本 所 副 主 任 段 超 律 师 撰 写 的 关 于 规 范 城 中 村 改 造, 促 进 和 谐 社 会 建 设 的 建 议, 被 评 为 09 青 岛 市 政 协 全 体 会 议 优 秀 组 织 提 案 由 于 城 中 村 所 处 地 域 与 属 性 上 的 矛 盾 相 关 法 律 法 规 和 政 策 上 的 衔 接 问 题 实 践 做 法 与 法 定 标 准 间 的 不 同 执 法 管 理 部 门 程 序 欠 规 范 等 原 因, 在 不 少 城 中 村 改 造 中, 都 出 现 了 为 数 不 少 的 村 民 虽 不 反 对 改 造 但 对 拆 迁 安 置 补 偿 方 案 等 表 示 强 烈 不 满 的 情 况, 甚 至 采 取 极 端 措 施 阻 碍 拆 迁, 个 体 和 群 体 上 访 的 事 件 也 不 鲜 见 这 些 现 象 的 出 现, 不 仅 严 重 阻 碍 了 改 造 项 目 的 进 程, 也 现 实 地 影 响 到 了 和 谐 社 会 的 建 设 近 几 年 来, 城 中 村 改 造 是 我 市 城 市 建 设 的 重 点 之 一, 因 此 对 该 事 项 进 行 调 研, 发 现 存 在 的 问 题 进 而 找 出 切 实 可 行 的 解 决 办 法, 无 疑 对 规 范 改 造 行 为 防 范 和 有 效 化 解 矛 盾 推 进 开 发 进 程, 具 有 重 要 意 义 在 本 提 案 中, 段 超 律 师 结 合 承 办 的 大 量 案 件, 全 面 归 纳 了 我 市 城 中 村 改 造 的 情 况 及 面 临 的 问 题, 并 在 进 行 了 深 入 细 致 的 原 因 分 析 之 后 提 出 了 切 实 可 行 的 解 决 建 议 作 为 关 注 社 情 民 生 的 一 篇 优 秀 调 研 文 章, 我 们 期 待 它 能 尽 快 落 到 实 处, 为 岛 城 建 设 发 挥 积 极 的 作 用 另 据 悉, 作 为 九 三 学 社 青 岛 市 委 机 关 支 社 的 委 员, 日 前, 段 超 律 师 被 评 为 08 年 度 优 秀 社 员 青 岛 晚 报 报 道 万 桥 律 师 承 办 的 案 件 日 前, 青 岛 晚 报 报 道 了 我 所 周 艳 王 万 勋 律 师 代 理 原 告 办 理 的 一 起 客 运 合 同 纠 纷 案 件 该 案 中, 原 告 是 一 名 70 多 岁 的 老 人, 在 乘 坐 公 交 车 时 摔 倒 导 致 脑 部 受 伤, 公 交 公 司 拒 不 赔 付, 家 属 为 讨 说 法 愤 而 起 诉 应 该 说 这 类 案 件 在 日 渐 发 达 的 城 市 交 通 运 输 过 程 中 并 不 罕 见 本 案 案 件 的 典 型 与 办 案 的 疑 难 之 处 在 于 侵 权 或 违 约 的 诉 由 选 择, 客 运 合 同 成 立 的 论 证 以 及 证 据 的 调 取 对 于 个 案 而 言, 原 告 认 为 结 果 是 非 常 理 想 的 对 于 一 个 有 一 定 代 表 性 的 民 事 案 件 的 案 件 效 应 而 言, 本 次 青 岛 晚 报 记 者 联 系 办 案 法 院 找 到 并 刊 发 了 这 个 案 子, 应 该 说 在 很 大 程 度 上 实 现 了 案 件 所 承 载 的 教 育 引 导 和 警 示 的 意 义, 为 每 年 发 生 的 诸 多 类 似 案 件 进 行 了 正 确 的 法 律 指 引, 为 构 筑 社 会 和 谐 倡 导 彼 此 关 爱 唱 响 了 主 旋 律 今 后, 万 桥 律 师 将 在 继 续 为 客 户 提 供 优 质 高 效 的 法 律 服 务 的 同 时, 对 部 分 有 代 表 性 的 案 件 进 行 法 律 解 析, 以 案 说 法, 为 更 多 的 市 民 更 好 的 理 解 应 用 法 律 而 努 力 万 桥 律 师 应 邀 解 读 刑 法 修 正 案 ( 七 ) 2008 年, 在 市 司 法 局 的 指 导 下, 山 东 万 桥 律 师 事 务 所 认 真 学 习 贯 彻 党 的 十 七 大 精 神, 牢 固 树 立 和 落 实 科 学 发 展 观, 紧 紧 围 绕 全 市 经 济 建 设 政 治 建 设 和 社 会 稳 定 大 局, 积 极 发 挥 法 制 宣 传 和 法 律 服 务 职 能 作 用, 干 事 创 业, 开 拓 创 新, 各 项 工 作 取 得 了 较 好 成 绩, 涌 现 了 以 张 需 聪 韩 涛 周 艳 为 代 表 的 一 批 先 进 律 师 为 表 彰 先 进, 树 立 典 型, 推 动 司 法 行 政 工 作 全 面 发 展, 近 日, 青 岛 市 司 法 局 对 全 市 司 法 行 政 系 统 的 先 进 集 体 及 先 进 个 人 进 行 了 表 彰 山 东 万 桥 律 师 事 务 所 被 评 为 2008 年 度 青 岛 市 司 法 行 政 系 统 先 进 集 体, 张 需 聪 韩 涛 周 艳 等 三

8 名 律 师 被 评 为 2008 年 度 青 岛 市 司 法 行 政 系 统 先 进 个 人 荣 誉 代 表 着 过 去, 在 新 的 一 年 来 临 之 际, 山 东 万 桥 律 师 事 务 所 将 继 续 认 真 贯 彻 落 实 党 的 十 七 大 精 神, 努 力 把 各 项 工 作 提 高 到 一 个 更 高 更 新 的 水 平, 为 全 市 司 法 行 政 工 作 创 新 发 展 做 出 新 的 成 绩, 为 共 创 和 谐 青 岛 做 出 新 的 更 大 贡 献 万 桥 律 师 应 邀 做 客 新 说 法 日 前, 山 东 万 桥 律 师 事 务 所 刑 事 辩 护 部 主 任 张 需 聪 律 师 应 邀 做 客 青 岛 电 视 台 生 活 服 务 频 道 新 说 法 栏 目, 就 精 神 病 人 侵 害 他 人 权 益 后, 其 监 护 人 应 承 担 的 民 事 责 任 以 及 司 法 救 济 等 热 点 问 题 发 表 了 法 律 意 见 张 需 聪 律 师 自 从 业 以 来, 多 次 被 评 为 青 岛 市 司 法 行 政 系 统 先 进 个 人 青 岛 市 法 律 援 助 工 作 先 进 个 人, 他 的 敬 业 精 神 和 专 业 深 厚 的 法 学 理 论 为 客 户 及 同 行 所 赞 赏, 他 积 极 的 普 法 态 度 和 服 务 意 识 更 为 社 会 所 认 可 同 时, 作 为 充 满 活 力 的 万 桥 刑 事 辩 护 团 队 的 带 头 人, 张 需 聪 律 师 多 次 组 织 其 团 队 成 员 通 过 网 络 报 纸 电 视 及 进 社 区 等 多 种 形 式 进 行 普 法 宣 传, 为 社 会 和 谐 默 默 的 奉 献 着 自 己 的 力 量 万 桥 律 师 应 邀 参 加 优 秀 律 师 网 上 面 对 面 近 日, 山 东 万 桥 律 师 事 务 所 李 勇 律 师 应 邀 参 加 由 青 岛 市 司 法 局 青 岛 市 律 师 协 会 与 青 岛 新 闻 网 法 治 频 道 联 合 推 出 优 秀 律 师 网 上 面 对 面 栏 目, 解 答 公 众 有 关 公 司 治 理 等 方 面 的 法 律 问 题 对 话 广 大 市 民, 宣 传 法 治 理 念, 搭 建 我 市 优 秀 律 师 与 社 会 公 众 沟 通 的 平 台, 让 法 律 更 加 贴 近 社 会 和 公 众 李 勇 律 师 执 业 13 年 来, 曾 为 40 余 家 房 地 产 开 发 企 业 7 家 中 外 资 银 行 以 及 上 百 家 其 它 各 类 企 事 业 提 供 各 种 法 律 服 务 李 勇 律 师 在 非 诉 讼 法 律 服 务 领 域 有 着 大 量 成 功 的 经 验 和 典 型 的 案 例 李 勇 律 师 曾 担 任 几 十 家 企 事 业 单 位 的 常 年 法 律 顾 问, 也 为 青 岛 市 的 重 大 建 设 项 目 如 安 居 工 程 中 水 回 用 工 程 等 做 出 了 一 定 的 贡 献 李 勇 律 师 还 担 任 部 分 政 府 机 关 的 法 律 顾 问 青 岛 市 人 大 信 访 工 作 专 家 咨 询 顾 问 青 岛 市 经 贸 委 中 小 企 业 创 业 咨 询 专 家 顾 问 等 职, 为 青 岛 市 的 政 府 行 政 涉 法 信 访 企 业 创 业 等 做 了 大 量 而 有 益 的 工 作 3.15, 万 桥 律 师 送 法 进 社 区 每 年 的 3 月 15 日 是 国 际 消 费 者 联 盟 组 织 确 定 的 国 际 消 费 者 权 益 日 今 年 的 3 月 15 日, 万 桥 律 师 事 务 所 组 织 本 所 20 多 名 律 师 来 到 崂 山 西 韩 华 都 社 区 举 办 了 山 东 万 桥 律 师 事 务 所 送 法 进 社 区 的 专 项 活 动 活 动 当 日, 万 桥 律 师 团 队 重 点 在 消 费 者 权 益 保 障 刑 事 辩 护 婚 姻 家 庭 房 地 产 劳 动 纠 纷 公 司 金 融 人 身 伤 害 赔 偿 等 法 律 领 域 为 前 来 咨 询 的 市 民 提 供 了 咨 询 服 务 因 预 先 在 网 站 报 纸 等 公 告 了 活 动 的 相 关 信 息, 包 括 小 区 业 主 在 内 的 诸 多 市 民 前 来 咨 询, 并 与 万 桥 律 师 积 极 互 动, 气 氛 非 常 热 烈 本 次 活 动 达 到 了 预 期 的 普 法 效 果, 得 到 了 社 区 及 居 民 的 高 度 评 价 崂 山 电 视 台 青 岛 财 经 日 报 青 岛 新 闻 网 等 多 家 媒 体 对 本 次 活 动 进 行 了 现 场 采 访

9 律 师 风 采 张 斌 律 师 律 师 热 线 : 在 线 交 流 教 育 背 景 :1996 年 毕 业 于 大 连 海 事 大 学 航 政 管 理 专 业, 工 科 学 士 主 要 工 作 经 历 : 1996 年 7 月 年 7 月 山 东 海 事 局 从 事 船 舶 及 港 口 的 安 全 监 督 管 理 工 作 1998 年 8 月 年 3 月 山 东 亚 和 太 律 师 事 务 所 专 职 律 师 2002 年 7 月 至 今 山 东 万 桥 律 师 事 务 所 执 业 律 师 合 伙 人 海 事 海 商 部 主 任 主 要 业 绩 及 业 务 领 域 : 擅 长 海 事 海 商 国 际 贸 易 信 用 证 等 国 际 结 算 及 涉 外 法 律 事 务 执 业 至 今, 代 理 了 各 类 案 件 共 500 余 起, 其 中 多 起 在 国 内 有 一 定 影 响 的 案 件 如 : 中 信 银 行 青 岛 分 行 诉 青 岛 成 昌 鞋 业 信 用 证 诈 骗 案, 胜 诉 为 银 行 成 功 追 讨 回 所 有 损 失 ; 省 畜 产 东 方 贸 易 公 司 诉 新 方 程 公 司 代 开 信 用 证 纠 纷 案, 胜 诉 为 原 告 成 功 追 讨 回 全 部 损 失 ; 交 通 银 行 青 岛 分 行 的 中 国 自 动 化 控 制 公 司 出 口 押 汇 纠 纷 案, 胜 诉 并 为 银 行 追 讨 回 全 部 损 失 ;" 科 学 1 号 " 考 察 船 保 险 合 同 纠 纷 案, 为 中 科 院 海 洋 研 究 所 胜 诉 并 取 得 全 部 赔 偿 ;"LUCKY REEFER" 轮 燃 油 查 封 案, 通 过 燃 油 查 封 的 形 式 达 到 扣 船 的 目 的, 为 当 事 人 追 讨 回 了 全 部 欠 款 及 利 息 ;"SU ZU" 轮 海 产 养 殖 损 害 纠 纷 案, 为 外 轮 代 理 胜 诉 ;"ADIMON" 轮 租 船 合 同 纠 纷 案, 为 外 方 代 理 胜 诉 ; 省 包 装 公 司 诉 香 港 均 辉 货 运 公 司 提 单 纠 纷 案, 胜 诉 ;" 中 苑 " 号 游 轮 改 装 修 理 合 同 纠 纷 案, 胜 诉 ; 日 本 振 兴 船 舶 株 式 会 社 诉 山 东 海 丰 船 务 有 限 公 司 货 损 纠 纷 案, 代 理 被 告 胜 诉 ; 威 海 长 信 旅 游 开 发 公 司 诉 山 东 西 港 船 舶 修 造 厂 威 海 中 复 西 港 船 艇 有 限 公 司 船 舶 建 造 纠 纷, 本 诉 反 诉 均 胜 诉 ; 等 等 曾 为 欧 美 东 亚 和 澳 洲 众 多 的 船 东 保 险 公 司 船 东 保 赔 协 会 代 理 了 大 量 诉 讼 案 件 和 非 诉 讼 法 律 事 务, 赢 得 了 客 户 的 信 赖 和 称 赞 主 要 荣 誉 : 曾 有 三 篇 论 文 获 省 市 律 师 业 务 理 论 研 讨 会 优 秀 论 文 一 二 等 奖, 并 且 连 续 多 年 被 评 为 市 司 法 行 政 系 统 优 秀 律 师 先 进 个 人 社 会 职 务 : 青 岛 市 律 师 协 会 海 事 海 商 专 业 委 员 会 委 员

10 谭 嘉 律 师 律 师 热 线 : 在 线 交 流 教 育 背 景 : 2002 年 7 月 毕 业 于 中 国 政 法 大 学, 获 法 学 学 士 学 位 2004 年 取 得 国 家 司 法 执 业 资 格 主 要 工 作 经 历 : 2004 年 1 月 年 2 月, 山 东 铭 丰 律 师 事 务 所 律 师 ; 2008 年 3 月 年 2 月, 北 京 市 金 杜 律 师 事 务 所 青 岛 分 所 律 师 ; 2009 年 3 月 至 今, 山 东 万 桥 律 师 事 务 所 律 师 主 要 业 务 领 域 及 业 绩 主 要 在 房 地 产 和 基 础 设 施 建 设 领 域 及 公 司 法 律 服 务 领 域 从 事 中 国 法 律 的 执 业 工 作 从 事 房 地 产 领 域 法 律 业 务, 包 括 房 地 产 项 目 融 资 收 购 与 出 售 土 地 使 用 权 取 得 房 地 产 开 发 建 设 与 销 售 建 筑 工 程 招 投 标 以 及 工 程 监 理 房 地 产 租 赁 抵 押 和 物 业 管 理 等 其 中, 在 房 地 产 项 目 收 购 和 房 地 产 开 发 经 营 领 域 的 经 验 尤 为 丰 富 为 房 地 产 项 目 所 提 供 的 法 律 服 务 包 括 参 与 项 目 风 险 评 估 交 易 结 构 设 计 参 加 谈 判 起 草 文 件 提 供 法 律 意 见 或 建 议 开 展 尽 职 调 查 办 理 相 关 证 照 手 续 等 基 础 设 施 法 律 业 务 方 面, 包 括 基 础 设 施 项 目 的 谈 判 投 资 结 构 设 计 招 标 和 投 标, BOT 融 资 等 曾 为 境 外 上 市 公 司 投 资 污 水 处 理 厂 自 来 水 厂 等 基 础 设 施 提 供 全 程 法 律 服 务, 对 TOT BOT 等 融 资 模 式 具 有 丰 富 法 律 服 务 经 验 在 公 司 法 律 服 务 领 域, 也 有 深 厚 的 造 诣 曾 先 后 为 包 括 山 东 高 速 公 路 股 份 有 限 公 司 (600350)20 亿 股 权 划 转 项 目 山 东 沂 光 电 子 股 份 有 限 公 司 吸 收 合 并 临 沂 同 福 电 子 有 限 公 司 项 目 青 岛 三 元 集 团 股 份 有 限 公 司 规 范 公 司 治 理 机 构 以 及 股 权 架 构 项 目 以 及 华 泰 企 业 集 团 灯 塔 酿 造 等 公 司 的 系 列 股 权 资 产 收 购 项 目 在 内 的 众 多 公 司 法 律 业 务 提 供 专 项 法 律 服 务 执 业 以 来, 先 后 担 任 青 岛 国 信 大 剧 院 有 限 公 司 青 岛 市 房 地 产 开 发 投 资 股 份 有 限 公 司 青 岛 大 荣 置 业 有 限 公 司 青 岛 中 海 房 地 产 开 发 有 限 公 司 青 岛 腾 龙 置 业 有 限 公 司 青 岛 联 盛 房 地 产 开 发 公 司 青 岛 三 元 集 团 股 份 有 限 公 司 天 安 保 险 股 份 有 限 公 司 青 岛 分 公 司 等 单 位 的 常 年 法 律 顾 问 主 要 荣 誉 : 2005 年 度 青 岛 市 司 法 行 政 系 统 先 进 个 人 2008 年 度 青 岛 市 司 法 行 政 系 统 先 进 个 人

11 以 案 说 法 一 起 请 求 办 理 房 屋 过 户 手 续 的 精 彩 案 件 案 情 简 介 委 托 人 : 陈 女 士 代 理 律 师 : 谭 嘉 案 由 : 房 屋 买 卖 纠 纷 案 情 介 绍 一 被 告 刘 某 夫 妇 是 通 过 私 人 关 系 在 未 经 公 司 同 意 的 情 况 下 违 法 取 得 了 本 案 房 屋, 后 又 将 该 房 交 回 了 公 司 青 岛 市 福 州 南 路 32 号 X 单 元 102 户 房 屋, 最 初 系 由 青 岛 某 公 司 职 工 张 某 承 租 的 青 岛 市 房 产 管 理 局 房 屋 2000 年 该 公 司 为 张 某 另 行 安 排 了 新 的 住 房 按 政 策 规 定, 张 某 应 将 该 房 交 回, 但 张 某 并 没 有 立 即 将 该 房 交 还 给 单 位, 而 是 利 用 职 权 在 未 经 单 位 同 意 的 情 况 下 将 该 房 借 于 刘 某 夫 妇 居 住, 后 来 又 协 助 刘 某 将 该 房 的 所 有 权 办 理 到 刘 某 的 妻 子 名 下 后 该 情 况 经 单 位 职 工 举 报, 鉴 于 情 况 属 实,2005 年 12 月 9 日 该 公 司 作 出 关 于 福 州 南 路 32 号 房 屋 的 处 理 意 见, 刘 某 自 知 理 亏, 书 面 签 署 意 见, 表 示 同 意 将 本 案 房 屋 交 回 该 公 司 处 理 意 见 明 确 约 定, 1 刘 某 将 该 房 屋 及 其 房 屋 所 有 权 证 书 交 还 单 位 2 对 房 屋 的 装 修, 同 意 按 照 评 估 机 构 出 具 的 评 估 值 元, 给 予 刘 某 补 偿 3 对 刘 某 购 置 该 房 屋 所 有 权 而 出 资 的 元, 暂 由 公 司 给 予 垫 付 4 该 房 屋 产 权 受 让 人 确 定 后, 刘 某 必 须 积 极 协 助 公 司 对 房 屋 进 行 产 权 过 户 交 易, 房 屋 产 权 受 让 人 支 付 房 屋 过 户 时 的 所 有 费 用 以 及 归 还 公 司 垫 付 的 元 2005 年 12 月 9 日, 该 公 司 向 刘 某 垫 付 房 屋 购 置 款 元, 并 向 其 支 付 了 房 屋 装 修 补 偿 款 元 刘 某 将 房 屋 交 回 单 位, 但 没 有 将 房 屋 所 有 权 证 书 立 即 交 回 单 位 二 陈 女 士 是 根 据 青 岛 市 落 实 私 房 政 策 的 文 件 在 平 等 自 愿 的 基 础 上 经 过 先 租 后 买 的 形 式 出 资 购 买 了 本 案 房 屋 2003 年 12 月 19 日, 青 岛 市 委 市 政 府 落 实 私 房 政 策 办 公 室 下 发 通 知, 因 陈 女 士 原 来 居 住 的 房 屋 因 落 实 私 房 政 策, 产 权 已 发 还 私 房 主 自 管, 根 据 市 委 青 发 (1993)22 号 文 件 及 青 厅 字 (2003)51 号 通 知 的 规 定 精 神, 由 该 公 司 另 行 为 陈 女 士 安 排 住 房 2005 年 12 月 2 日, 该 公 司 召 开 会 议 研 究 决 定, 将 本 案 房 屋 暂 时 借 给 陈 女 士 居 住 2005 年 12 月 9 日, 该 公 司 与 陈 女 士 签 订 住 房 协 议, 将 本 案 房 屋 借 给 陈 女 士 居 住, 借 用 期 自 双 方 签 订 协 议 之 日 起, 三 年 或 陈 女 士 另 行 解 决 住 房 止 同 日, 陈 女 士 向 房 屋 的 原 所 有 人 刘 某 支 付 房 屋 设 施 购 置 款 元, 入 住 该 房 2006 年 6 月 23 日, 该 公 司 办 公 会 研 究 决 定, 将 本 案 房 屋 分 配 给 陈 女 士 所 有 2006 年 6 月 27 日, 陈 女 士 向 该 公 司 交 纳 本 案 房 屋 购 房 款 过 户 契 税 以 及 房 屋 租 赁 费 共 计 元 此 后, 陈 女 士 多 次 要 求 刘 某 协 助 其 办 理 房 屋 过 户 手 续, 但 刘 某 却 一 直 拒 绝 陈 女 士 依 法 向 法 院 起 诉 要 求 刘 某 夫 妇 协 助 办 理 过 户 手 续, 随 后 又 将 公 司 追 加 为 被 告 律 师 办 案 过 程 及 代 理 意 见 律 师 接 受 陈 女 士 的 委 托, 依 法 代 理 本 案 一 审 二 审 律 师 接 受 委 托 后, 详 细 研 究 了 本 案 材 料, 本 案 中 陈 女 士 与 刘 某 之 间 并 不 存 在 直 接 的 买 卖 合 同, 且 类 似 单 位 福 利 分 房 的 纠 纷, 类 似 案 件 一 般 较 难 处 理 考 虑 到 上 述 问 题, 律 师 一 直 从 各 个 方 面 论 证 本 案 应 该 是 一 个 房 屋 买 卖

12 行 为, 并 非 一 般 意 义 上 的 单 位 福 利 分 房, 主 要 义 务 人 应 该 是 刘 某 夫 妇, 并 发 表 代 理 意 见, 具 体 如 下 : 一 被 告 刘 某 夫 妇 没 有 任 何 理 由 不 履 行 房 屋 过 户 义 务 1 案 件 事 实 经 过, 已 经 证 明 了 被 告 刘 某 夫 妇 是 通 过 不 合 法 的 途 径 取 得 本 案 房 屋, 对 此 被 告 刘 某 夫 妇 也 予 以 认 可, 因 此 才 会 同 意 对 本 案 房 屋 的 处 理 意 见 被 告 没 有 任 何 证 据 证 明 关 于 处 理 意 见 不 是 自 己 的 真 实 意 思 表 示 对 本 案 房 屋 的 处 理 意 见 不 存 在 无 效 或 可 撤 销 的 情 形 2 被 告 刘 某 夫 妇 对 本 案 房 屋 的 相 关 款 项, 包 括 购 房 款 补 偿 金 以 及 设 施 购 置 费 等 都 已 经 收 取, 并 且 该 公 司 也 另 行 给 被 告 刘 某 夫 妇 安 排 了 住 房, 所 以, 对 于 被 告 刘 某 来 说, 对 于 该 房 的 所 有 权 利 都 已 享 受 因 此 作 为 义 务 的 直 接 承 担 者, 刘 某 不 仅 没 有 任 何 理 由 对 此 不 予 配 合, 而 且 还 应 承 担 相 应 的 法 律 责 任 二 基 于 合 同 的 附 随 义 务, 该 公 司 和 刘 某 有 义 务 协 助 陈 女 士 办 理 房 屋 过 户 手 续, 陈 女 士 的 诉 讼 请 求 应 当 得 到 支 持 合 同 法 中 第 六 十 条 第 二 款 规 定 : 当 事 人 应 当 遵 循 诚 实 信 用 原 则, 根 据 合 同 的 性 质 目 的 和 交 易 习 惯 履 行 通 知 协 助 保 密 等 义 务 本 案 中, 刘 某 同 意 将 房 屋 交 回 公 司 公 司 将 房 屋 出 卖 给 陈 女 士, 都 是 各 方 真 实 的 意 思 表 示, 且 未 违 反 规 定, 具 有 法 律 效 力, 当 事 人 必 须 全 面 履 行 约 定 的 义 务 公 司 和 刘 某 虽 然 向 陈 女 士 交 付 了 房 屋, 但 没 有 履 行 办 理 过 户 手 续 的 附 随 义 务, 且 没 有 可 免 除 该 义 务 的 法 定 事 由, 因 此 该 义 务 是 不 能 免 除 的 现 在, 陈 女 士 给 付 了 全 部 房 款 并 实 际 居 住, 其 要 求 公 司 和 刘 某 协 助 办 理 过 户 手 续 的 诉 讼 请 求 应 当 得 到 支 持 三 从 诚 实 信 用 原 则 和 保 护 社 会 交 易 安 全 的 角 度, 原 告 陈 女 士 的 诉 讼 请 求 应 该 得 到 法 律 的 支 持 民 法 通 则 中 第 四 条 规 定 : 民 事 活 动 应 当 遵 循 自 愿 公 平 等 价 有 偿 诚 实 信 用 的 原 则 诚 实 信 用 是 民 法 中 的 基 本 原 则, 即 人 们 在 市 场 活 动 中 讲 究 信 用, 恪 守 诺 言, 诚 实 不 欺, 在 不 损 害 他 人 利 益 的 前 提 下 追 求 自 己 的 利 益 诚 实 信 用 恪 守 诺 言, 是 一 项 古 老 的 伦 理 道 德 标 准 在 民 法 通 则 和 合 同 法 中, 都 确 立 了 诚 实 信 用 原 则 在 民 事 活 动 中 的 重 要 价 值 和 地 位 然 而, 刘 某 的 行 为 无 疑 是 对 该 原 则 的 一 种 践 踏 " 人 无 信 不 立, 国 无 信 则 衰 " 信 用 是 一 个 国 家 经 济 繁 荣 与 社 会 发 展 的 基 础, 也 是 市 场 经 济 秩 序 的 基 本 内 容 陈 女 士 已 经 交 付 了 全 部 的 购 房 款 包 括 相 关 契 税, 没 有 任 何 的 违 约 行 为, 并 已 实 际 入 住 该 房 因 此, 法 院 对 于 陈 女 士 的 诉 讼 请 求 的 支 持, 不 仅 是 对 于 陈 女 士 个 人 的 一 种 支 持, 更 多 的 是 在 维 持 一 个 国 家 的 交 易 秩 序, 保 护 一 个 社 会 的 交 易 安 全 法 院 审 判 法 院 审 理 认 为, 本 案 中 陈 女 士 与 刘 某 夫 妇 之 间 虽 然 并 不 存 在 直 接 的 买 卖 合 同, 但 本 案 实 际 是 一 个 房 屋 买 卖 行 为, 主 要 义 务 人 应 该 是 刘 某 夫 妇, 刘 某 夫 妇 在 自 愿 将 房 屋 交 回 公 司 并 接 受 陈 女 士 相 关 款 项 的 同 时, 就 有 义 务 协 助 陈 女 士 办 理 房 屋 过 户 手 续 本 案 经 过 了 一 审 二 审, 法 院 都 采 纳 了 律 师 的 观 点, 支 持 了 陈 女 士 的 诉 讼 请 求, 判 决 刘 某 夫 妇 和 公 司 协 助 陈 女 士 办 理 房 屋 过 户 手 续 办 案 律 师 谭 嘉 中 国 政 法 大 学 法 学 学 士 青 岛 市 司 法 系 统 先 进 个 人 主 要 业 务 领 域 房 地 产 公 司 证 券 等 多 个 领 域 联 系 方 式 : sdqd @126.com

13 房 地 产 的 善 意 取 得 受 法 律 保 护 委 托 人 : 某 房 地 产 公 司 ( 以 下 称 C 公 司 ) 代 理 律 师 : 吕 波 关 于 不 动 产 善 意 取 得 制 度, 物 权 法 结 合 近 几 年 的 司 法 实 践, 明 确 做 出 了 规 定, 即 无 处 分 权 人 将 不 动 产 或 者 动 产 转 让 给 受 让 人 的, 所 有 权 人 有 权 追 回 ; 除 法 律 另 有 规 定 外, 符 合 下 列 情 形 的, 受 让 人 取 得 该 不 动 产 或 者 动 产 的 所 有 权 :( 一 ) 受 让 人 受 让 该 不 动 产 或 者 动 产 时 是 善 意 的 ;( 二 ) 以 合 理 的 价 格 转 让 ;( 三 ) 转 让 的 不 动 产 或 者 动 产 依 照 法 律 规 定 应 当 登 记 的 已 经 登 记, 不 需 要 登 记 的 已 经 交 付 给 受 让 人 受 让 人 依 照 前 款 规 定 取 得 不 动 产 或 者 动 产 的 所 有 权 的, 原 所 有 权 人 有 权 向 无 处 分 权 人 请 求 赔 偿 损 失 物 权 法 颁 布 之 前, 司 法 实 践 中 对 于 不 动 产 是 否 适 用 善 意 取 得 存 在 很 大 争 议 吕 律 师 曾 代 理 一 个 房 地 产 权 属 争 议 案, 就 因 法 院 对 法 律 的 适 用 存 在 争 议, 导 致 案 件 久 审 不 决, 历 经 一 审 二 审 再 审 重 审 等 程 序 通 过 本 案 例, 我 们 可 以 看 到 不 动 产 善 意 取 得 制 度 的 发 展 脉 络 案 情 介 绍 自 然 人 甲 乙 丙 共 同 出 资 购 地 建 房, 但 都 登 记 在 丙 出 资 成 立 的 A 公 司 名 下 甲 乙 丙 约 定 三 人 成 立 B 公 司 以 后, 再 将 房 屋 土 地 从 A 公 司 过 户 到 B 公 司 B 公 司 成 立, 要 求 A 公 司 过 户, 遭 拒 绝 ; 之 后,A 公 司 将 房 屋 土 地 出 卖 给 C 公 司, 而 C 公 司 并 不 清 楚 他 们 之 间 的 争 议, 更 不 清 楚 此 时 B 公 司 已 将 丙 A 公 司 诉 至 法 院 房 屋 土 地 已 经 过 户 完 成 后 二 个 月,B 公 司 又 将 C 公 司 追 加 为 被 告 诉 讼 过 程 年,B 公 司 甲 乙 诉 丙 A 公 司 C 公 司, 诉 讼 请 求 : 确 认 A C 公 司 之 间 房 地 产 买 卖 合 同 无 效, 判 令 丙 A 公 司 将 房 地 产 过 户 到 B 公 司 名 下 某 中 院 以 B 公 司 原 告 主 体 资 格 不 适 格, 裁 定 驳 回 了 B 公 司 的 诉 讼 请 求 判 决 支 持 了 甲 乙 的 诉 讼 请 求 年, 丙 A 公 司 C 公 司 不 服 一 审 判 决, 上 诉 至 某 高 院, 请 求 改 判 某 高 院 维 持 了 一 审 判 决 年, 丙 A 公 司 C 公 司 向 某 高 院 提 起 申 诉, 经 听 证 后, 某 高 院 决 定 再 审 经 再 审 后 以 一 审 法 院 认 定 事 实 不 清, 裁 定 发 回 重 审 年, 某 中 院 经 重 审 后, 判 决 驳 回 甲 乙 的 诉 讼 请 求 律 师 办 案 过 程 及 代 理 意 见 一 C 公 司 与 A 公 司 签 订 的 房 地 产 转 让 合 同 合 法 有 效,C 公 司 已 合 法 取 得 诉 争 房 地 产 证 据 表 明 A 公 司 以 自 己 名 义 进 行 了 办 理 诉 争 土 地 征 地 手 续 签 订 土 地 出 让 合 同 办 理 诉 争 土 地 登 记 办 理 建 设 诉 争 房 屋 手 续 建 设 诉 争 房 屋 办 理 诉 争 房 屋 登 记 办 理 诉 争 房 地 产

14 抵 押 贷 款 等 一 系 列 行 为 故 此,A 公 司 在 向 C 公 司 过 户 之 前 是 诉 争 房 地 产 的 权 利 人 毫 无 质 疑, 这 也 是 C 公 司 同 意 与 A 公 司 达 成 交 易 的 基 础 C 公 司 分 别 办 理 了 诉 争 土 地 和 房 屋 的 过 户 登 记 手 续 由 此 证 明, 土 地 房 屋 登 记 机 关 已 确 认 了 A 公 司 与 C 公 司 交 易 的 合 法 有 效 性,C 公 司 已 合 法 取 得 了 诉 争 房 地 产 原 告 引 用 城 市 房 地 产 管 理 法 第 三 十 七 条 第 ( 五 ) 项 权 属 有 争 议 的, 不 得 转 让, 应 认 定 转 让 行 为 无 效 的 规 定, 主 张 认 定 A 公 司 转 让 诉 争 房 地 产 的 行 为 无 效, 属 于 引 用 法 律 错 误 因 为 城 市 房 地 产 管 理 法 属 于 行 政 管 理 方 面 的 法 律, 该 法 律 制 订 的 出 发 点 在 于 加 强 规 范 房 产 土 地 等 行 政 部 门 的 管 理, 以 法 律 明 文 规 定 的 方 式 要 求 上 述 部 门 不 得 为 权 属 有 争 议 的 土 地 房 屋 办 理 过 户 登 记 手 续, 所 以 该 法 律 并 不 能 作 为 认 定 民 事 合 同 效 力 的 依 据 二 即 使 法 院 认 定 A 公 司 不 是 诉 争 房 地 产 的 权 利 人, 但 因 C 公 司 与 A 公 司 之 间 无 任 何 恶 意 串 通 行 为, 其 信 赖 土 地 房 屋 管 理 机 关 的 登 记, 在 支 付 了 合 理 对 价, 办 理 了 过 户 手 续, 也 应 认 定 C 公 司 已 善 意 取 得 诉 争 房 地 产 C 公 司 在 转 让 合 同 签 订 前, 根 本 不 知 道 也 不 可 能 知 道 B 公 司 与 A 公 司 权 属 争 议 情 况 C 公 司 出 于 交 易 安 全 角 度 考 虑, 安 排 专 人 到 房 产 土 地 部 门 查 询 该 房 地 产 的 查 封 抵 押 情 况, 查 询 结 果 是 该 房 地 产 登 记 的 权 利 人 就 是 A 公 司 直 至 C 公 司 被 申 请 追 加 为 本 案 被 告, 在 收 到 应 诉 通 知 后 才 知 道 诉 争 房 地 产 存 在 争 议 原 告 亦 无 证 据 证 明 二 公 司 之 间 有 恶 意 串 通 行 为 三 根 据 城 市 房 地 产 管 理 法 第 59 条 之 规 定, 我 国 实 行 房 屋 所 有 权 登 记 发 证 制 度 即 房 屋 的 取 得 转 让 抵 押 等 事 项 的 发 生, 须 经 县 级 以 上 地 方 人 民 政 府 房 产 管 理 部 门 登 记 确 认 分 析 我 国 法 律 规 定, 可 知 我 国 关 于 不 动 产 权 属 的 认 定 采 纳 的 是 登 记 要 件 说, 即 赋 予 登 记 以 强 的 公 信 力, 登 记 一 经 完 成, 权 利 即 为 设 定 实 践 中 不 乏 房 屋 买 卖 当 事 人 共 有 人 因 各 种 原 因 未 能 登 记, 或 行 政 机 关 因 种 种 原 因 错 误 登 记 的 情 况 但 该 种 登 记 一 经 完 成 即 产 生 了 登 记 的 公 信 力, 即 使 该 登 记 与 真 实 权 利 不 符, 法 律 对 于 依 赖 该 登 记 而 为 民 事 法 律 行 为 的 人 亦 加 以 保 护 这 一 做 法 可 能 损 害 了 真 正 权 利 人 的 利 益, 但 确 实 有 利 于 保 护 登 记 人 相 对 人 ( 第 三 人 ) 的 利 益, 同 时 也 强 化 了 国 家 对 不 动 产 的 管 理 根 据 民 法 通 则 善 意 取 得 概 括 规 定, 无 权 处 分 他 人 动 产 的 占 有 人, 在 不 法 将 动 产 转 让 给 第 三 人 以 后, 如 果 受 让 人 在 取 得 该 动 产 时 出 于 善 意, 可 依 法 取 得 对 该 动 产 的 所 有 权 受 让 人 在 取 得 动 产 的 所 有 权 以 后, 原 所 有 人 不 得 要 求 受 让 人 返 还 财 产, 而 只 能 请 求 转 让 人 赔 偿 损 失 实 际 上, 我 国 民 法 对 动 产 与 不 动 产 的 规 定 是 沿 用 两 条 线 的 立 法 模 式, 尤 其 在 涉 及 物 权 变 动 模 式 方 面 的 规 定 显 得 更 为 突 出, 因 而 不 能 依 据 法 律 规 定 动 产 适 用 善 意 取 得 制 度 来 排 除 不 动 产 不 适 用 善 意 取 得 制 度 最 高 人 民 法 院 关 于 贯 彻 执 行 中 华 人 民 共 和 国 民 法 通 则 若 干 问 题 的 意 见 ( 试 行 ) 第 89 条 规 定, 共 同 共 有 人 对 共 有 财 产 享 有 共 同 的 权 利, 承 担 共 同 的 义 务 在 共 同 共 有 关 系 存 续 期 间, 部 分 共 有 人 擅 自 处 分 共 有 财 产 的, 一 般 认 定 无 效 但 第 三 人 善 意 有 偿 取 得 该 财 产 的, 应 当 维 护 第 三 人 的 合 法 权 益, 对 其 他 共 有 人 的 损 失, 由 擅 自 处 分 共 有 财 产 的 人 赔 偿 该 条 中 未 将 共 有 财 产 限 定 为 动 产, 故 可 以 理 解 为 既 包 括 动 产 也 包 括 不 动 产, 从 该 司 法 解 释 演 变 生 成 来 看, 实 际 上 就 是 源 于 共 同 共 有 房 屋 的 买 卖 纠 纷 据 此, 司 法 解 释 实 际 上 已 间 接

15 承 认 不 动 产 的 善 意 取 得 制 度 结 合 本 案,C 公 司 取 得 争 议 房 地 产 是 善 意 有 偿 的, 即 使 假 设 A 公 司 不 是 该 房 地 产 的 权 利 人, 也 应 认 定 C 公 司 受 让 行 为 属 合 法 善 意 受 让 案 件 结 果 本 案 发 回 重 审 后, 法 院 采 纳 了 吕 律 师 的 代 理 意 见, 认 定 A 公 司 与 C 公 司 的 房 地 产 转 让 行 为 合 法 有 效 原 告 亦 未 提 起 上 诉, 而 是 通 过 另 案 提 起 诉 讼, 向 丙 A 公 司 追 索 投 资 款 项 及 损 失 办 案 律 师 吕 波 律 师 毕 业 中 国 海 洋 大 学 法 学 专 业, 曾 获 " 青 岛 市 司 法 行 政 系 统 先 进 个 人 " 等 荣 誉 称 号 吕 律 师 擅 长 办 理 房 地 产 公 司 等 领 域 的 法 律 事 务, 熟 悉 办 理 房 地 产 公 司 设 立 分 立 合 并 重 组 改 制 项 目 转 让 等 专 项 法 律 事 务 的 流 程, 具 有 以 诉 讼 或 非 诉 方 式 处 理 房 地 产 开 发 交 易 工 程 建 设 联 建 合 同 纠 纷 等 方 面 的 办 案 经 验 联 系 方 式 : 联 系 方 式 :lb668@hotmail.com

16 理 论 研 讨 城 中 村 改 造 中 房 屋 拆 迁 相 关 法 律 问 题 探 讨 内 容 摘 要 :" 城 中 村 " 已 成 为 我 国 城 市 化 进 程 中 的 普 遍 现 象, 随 着 对 城 中 村 的 改 造 房 屋 大 量 拆 迁 就 如 何 解 决 房 屋 拆 迁 中 的 相 关 法 律 问 题 进 行 了 探 讨 关 键 词 : 城 中 村 改 造 房 屋 拆 迁 正 文 : 至 20 世 纪 90 年 代 中 后 期," 城 中 村 " 便 已 成 为 我 国 城 市 化 进 程 中 的 普 遍 现 象, 而 随 之 产 生 的 社 会 经 济 环 境 等 方 面 的 诸 多 问 题 亦 日 益 成 为 影 响 城 市 健 康 和 谐 发 展 的 痼 疾, 因 此 各 个 城 市 大 都 对 城 中 村 的 改 造 列 入 城 市 发 展 规 划 中 的 重 要 事 务 一 城 中 村 的 定 义 ( 一 ) 从 外 在 表 现 而 言 : 杨 安 在 城 乡 建 设 杂 志 1 (1996) 文 中 描 述 道," 繁 华 的 闹 市 里, 纵 横 的 道 路 边 排 列 着 一 幢 幢 票 亮 气 派 的 新 现 代 建 筑, 在 现 代 建 的 背 后 却 往 往 有 一 大 群 坐 落 无 序 高 低 不 齐 新 旧 不 一 的 农 舍 整 座 昔 日 的 农 庄 被 包 裹 在 现 代 城 市 建 筑 中 真 正 的 农 庄 是 农 舍 加 周 围 的 田 园, 充 满 宜 人 的 乡 土 气 息 和 田 园 风 光 而 城 中 村 却 是 农 舍 加 周 围 的 水 泥 高 楼, 充 满 了 城 乡 间 的 不 协 调 城 中 村 里 的 许 多 农 舍 建 设 也 挺 豪 华, 但 往 往 华 堂 与 陋 室 并 存, 杂 乱 无 章 的 建 筑 挤 成 一 片, 只 见 新 屋 不 见 新 村, 只 见 新 房 不 见 新 街 楼 与 楼 之 间 没 有 合 理 的 布 局, 没 有 合 理 的 间 距, 道 路 狭 窄 甚 至 脏 水 乱 流 这 里 没 有 农 村 的 清 新, 也 没 有 城 市 的 整 洁 城 中 村 内 部 看 不 到 多 少 城 市 功 能 的 痕 迹, 缺 少 上 水 和 排 污 管 道, 缺 少 公 共 垃 圾 堆 放 与 处 理, 偶 尔 还 可 以 看 到 鸡 或 猪 在 城 中 村 里 散 步 农 村 的 气 息 在 这 里 窒 息 了, 城 市 的 气 息 在 这 里 全 然 不 见 " ( 二 ) 从 概 念 而 言 : 广 义 讲, 城 中 村 是 指 农 村 的 土 地 已 纳 入 城 市 总 体 规 划 发 展 区 内, 且 农 业 用 地 很 少 或 没 有, 居 民 也 基 本 上 属 于 非 农 化 的 村 落 ; 狭 义 讲, 城 中 村 特 指 那 些 农 地 与 居 民 早 已 非 农 化, 村 庄 也 已 经 转 制 为 城 市 建 设, 只 是 习 惯 上 仍 称 为 村 的 社 区 部 落, 习 惯 上 称 为 " 城 市 中 的 村 落 " 本 文 指 涉 的 城 中 村 包 含 上 述 两 层 意 思 居 民 职 业 结 构 与 生 存 方 式 的 主 要 指 标 已 完 成 向 城 市 社 区 的 转 型, 但 在 基 本 素 质 上 仍 缺 乏 城 市 社 区 的 内 涵 特 征 城 市 在 对 城 中 村 的 改 造 中 大 都 伴 随 着 拆 迁 而 展 开, 大 量 村 房 被 拆 迁 本 文 仅 对 城 中 村 改 造 中 房 屋 拆 迁 的 相 关 法 律 问 题 进 行 探 讨 二 城 中 村 的 形 成 及 改 造 的 原 因 ( 一 ) 究 其 原 因, 在 于 " 城 中 村 " 形 成 和 发 展 的 特 殊 性 从 " 城 中 村 " 的 历 史 变 迁 中 不 难 发 现 " 城 中 村 " 形 成 的 主 要 原 因 : 1 从 客 观 上 来 说, 是 我 国 城 市 化 进 程 的 快 速 发 展 的 结 果 改 革 开 放 的 近 30 年 中, 城 市 化 的 进 程 加 速 发 展, 我 国 的 城 市 数 目 从 1978 年 的 320 个 发 展 到 现 在 的 662 个 城 市 建 成 区 参 考 文 献 :[1] 罗 赤, 透 视 城 中 村, 中 国 经 济 快 讯 周 刊,2001 年 第 37 期 [2] 李 培 林, 巨 变 : 村 落 的 终 结 - 都 市 里 的 村 庄 研 究, 中 国 社 会 科 学,2002 年 第 1 期 [3] 卢 彦 铮, 深 圳 农 村 集 体 所 有 土 地 转 全 面 国 有 化 之 惑,2004 年 09 月 27 日

17 面 积 也 由 3.6 万 平 方 公 里 扩 大 到 9 万 多 平 方 公 里 城 市 的 快 速 发 展, 需 要 通 过 征 收 周 边 农 村 的 耕 地 获 得 扩 展 的 空 间 耕 地 被 征 收 了, 当 地 的 农 民, 却 仍 然 留 在 原 居 住 地, 并 且 保 有 一 部 分 供 他 们 建 房 居 住 的 宅 基 地 " 城 市 包 围 农 村 " 的 运 动 发 生 了 村 庄 进 入 城 市, 形 成 了 " 城 中 村 " 2 从 主 观 上 来 说, 是 我 国 城 乡 二 元 管 理 体 制 及 土 地 的 二 元 所 有 制 结 构 所 造 成 的, 这 也 是 深 层 次 的 制 度 原 因 所 谓 城 乡 二 元 管 理 体 制, 是 指 " 城 市 " 和 " 农 村 " 分 属 不 同 的 管 理 模 式, 二 元 所 有 制 结 构 是 指 城 市 的 土 地 属 于 国 家 所 有, 而 农 村 的 土 地 属 于 农 村 集 体 所 有 的 制 度 而 在 一 些 " 城 中 村 " 内 形 成 了 以 城 市 与 农 村 " 二 元 所 有 制 结 构 " 并 行 存 在 共 同 发 挥 作 用 的 " 边 缘 社 区 " 特 征 " 从 个 体 理 性 选 择 的 角 度 看,' 城 中 村 ' 这 种 特 殊 的 建 筑 群 体 和 村 落 体 制 的 形 成, 是 农 民 在 土 地 和 房 屋 租 金 快 速 增 值 的 情 况 下, 追 求 土 地 和 房 屋 租 金 收 益 最 大 化 的 结 果 " 因 此, 从 " 城 中 村 " 的 历 史 变 迁 可 以 发 现, 土 地 的 二 元 所 有 制 结 构 是 造 成 " 城 中 村 " 形 成 的 根 本 原 因 二 元 所 有 制 结 构 使 得 村 民 可 以 低 价 甚 至 无 偿 地 取 得 土 地 的 使 用 权, 集 体 将 宅 基 地 按 户 划 拨, 由 各 户 村 民 自 行 建 设 后 租 出 获 得 尽 可 能 的 租 金, 土 地 和 房 屋 租 金 收 益 最 大 化 的 结 果 致 使 " 城 中 村 " 形 成 的 进 一 步 加 剧 ( 二 ) 城 中 村 普 遍 存 在 基 础 设 施 薄 弱 建 设 混 乱 环 境 恶 劣 治 安 复 杂 等 问 题, 影 响 了 城 市 化 进 程 的 推 进 城 市 整 体 功 能 的 发 挥 和 城 市 综 合 竞 争 力 的 提 升, 为 此, 城 中 村 常 被 形 容 为 城 市 健 康 躯 体 上 的 " 毒 瘤 " 政 府 出 于 公 共 利 益 的 需 要, 调 整 城 市 规 划, 扩 充 城 市 的 区 域 空 间, 将 城 郊 的 农 村 纳 入 统 一 管 理, 这 是 城 中 村 拆 迁 改 造 的 最 直 接 原 因 推 进 " 城 中 村 " 改 造, 有 利 于 明 晰 产 权, 完 善 监 督 机 制, 加 强 集 体 资 产 管 理 ; 有 利 于 转 换 村 民 身 份, 落 实 社 会 保 障 待 遇, 建 立 村 民 长 效 受 益 机 制 ; 有 利 于 实 现 村 企 分 离, 建 立 现 代 企 业 制 度, 提 高 企 业 管 理 水 平 和 市 场 竞 争 力, 促 进 区 域 经 济 发 展 ; 有 利 于 完 善 城 市 管 理 体 制, 加 强 社 会 管 理, 促 进 社 会 发 展 进 步 ; 有 利 于 加 强 基 层 组 织 建 设, 巩 固 基 层 政 权, 保 持 社 会 稳 定 改 造 城 中 村, 使 其 摆 脱 自 身 发 展 的 恶 性 循 环 并 与 周 边 城 市 环 境 衔 接, 已 成 为 刻 不 容 缓 的 任 务 三 城 中 村 改 造 中 房 屋 拆 迁 所 面 临 的 问 题 近 年 来, 城 市 建 设 日 新 月 异, 拆 迁 规 模 不 断 扩 大, 但 由 于 城 中 村 拆 迁 工 作 情 况 复 杂, 政 策 性 强, 交 织 着 政 府 行 为 和 当 事 人 之 间 的 民 事 行 为, 牵 涉 到 千 家 万 户 和 千 差 万 别 的 家 庭 利 益 在 城 中 村 改 造 中 房 屋 拆 迁 存 在 的 相 关 问 题 : ( 一 ) 部 分 村 民 实 际 生 活 水 平 不 高 由 于 大 部 分 村 转 城 较 晚, 大 约 在 80 年 代 以 后, 村 里 的 大 部 分 土 地 已 被 机 关 企 事 业 单 位 征 用, 当 时 的 征 地 安 置 等 费 用 一 是 相 对 今 天 低 了 很 多, 二 是 受 村 里 管 理 水 平 等 的 限 制, 当 年 用 征 地 费 用 所 建 的 企 业 经 营 不 善 或 投 资 不 对 路, 无 法 安 排 更 多 的 劳 动 力 现 在 看, 村 里 部 分 剩 余 劳 动 力 并 未 作 出 妥 善 安 置 因 此, 相 当 一 部 分 村 民 的 实 际 生 活 水 平 不 高 ( 二 ) 违 法 违 章 建 设 严 重 近 几 年 来, 政 府 为 了 减 少 城 中 村 改 造 的 难 度, 适 应 城 市 总 体 规 划 的 发 展 要 求, 已 基 本 取 消 了 城 中 村 的 房 屋 建 设 的 审 批 但 村 民 为 了 提 高 自 身 的 生 活 水 平, 在 自 家 院 里 建 设 了 许 多 无 证 房 屋, 用 来 出 租 取 得 一 部 分 收 入 ( 三 ) 由 于 " 城 中 村 " 集 体 土 地 较 国 有 土 地 使 用 权 的 低 廉 性, 使 它 拥 有 旺 盛 的 需 求 市 场,

18 土 地 使 用 权 的 差 别 使 " 城 中 村 " 存 在 大 量 乱 占 乱 圈 地 现 象 ; 非 法 租 赁 土 地 ; 以 土 地 入 股 开 办 各 种 实 业 ; 用 集 体 土 地 抵 押 贷 款 用 集 体 土 地 进 行 非 法 的 房 地 产 开 发 经 营 等 ( 四 ) 村 民 对 拆 迁 补 偿 安 置 的 期 望 值 增 大 近 年 来, 由 于 城 中 村 拆 迁 改 造 操 作 的 不 规 范, 多 数 以 协 议 改 造 为 主, 开 发 商 为 了 拆 迁 尽 快 顺 利 进 行, 人 为 的 提 高 了 拆 迁 安 置 补 偿 标 准 ; 而 且 随 着 房 地 产 市 场 的 蓬 勃 发 展, 房 地 产 价 格 不 断 上 扬, 村 民 攀 比 心 理 严 重, 对 拆 迁 补 偿 安 置 的 期 望 值 增 大 四 城 中 村 房 屋 拆 迁 中 相 关 法 律 问 题 的 探 讨 ( 一 ) 城 中 村 改 造 中 房 屋 拆 迁 补 偿 的 法 律 盲 点 城 中 村 改 造 中 最 复 杂 最 关 键 的 是 集 体 土 地 上 房 屋 拆 迁 及 相 应 补 偿 问 题, 目 前 还 没 有 一 个 独 立 完 整 的 集 体 土 地 上 的 房 屋 拆 迁 安 置 补 偿 的 国 家 级 大 法 拆 迁 是 在 城 市 规 划 区 内 还 是 城 市 规 划 区 外, 其 法 律 意 义 是 不 同 的 比 较 棘 手 的 问 题 是, 城 市 规 划 区 内 城 中 村 的 集 体 所 有 土 地 上 的 房 屋 拆 迁 活 动, 是 适 用 城 市 房 屋 拆 迁 管 理 条 例 ( 以 下 称 拆 迁 条 例 ) 还 是 适 用 土 地 管 理 法 的 规 定 存 在 争 议 适 用 的 法 律 不 同, 补 偿 标 准 当 事 人 的 权 利 和 义 务 也 会 不 同 近 年 来, 全 国 一 些 省 市 陆 续 出 台 的 有 关 拆 迁 的 地 方 性 法 规 规 章 中, 可 以 找 到 涉 及 城 中 村 集 体 土 地 房 屋 拆 迁 的 相 关 内 容 归 纳 起 来, 基 本 采 用 以 下 三 种 补 偿 安 置 办 法 的 其 一 或 组 合 : 一 是 " 参 照 法 ", 即 参 照 城 市 房 屋 拆 迁 进 行 补 偿 ; 二 是 " 征 地 法 ", 即 先 将 土 地 变 性 质 征 用, 再 依 国 有 土 地 上 的 房 屋 补 偿 ; 三 是 " 协 商 法 ", 即 由 拆 迁 主 体 和 被 拆 迁 主 体 相 互 商 量 决 定 补 偿 一 般 认 为, 对 于 集 体 土 地 上 的 房 屋, 因 国 家 建 设 需 要 拆 除 并 给 予 安 置 补 偿 的, 是 将 集 体 土 地 上 的 房 屋 作 为 地 上 附 着 物 处 理 的, 应 使 用 土 地 管 理 的 相 关 法 律 规 范 但 笔 者 持 不 同 看 法, 借 鉴 广 州 深 圳 等 地 的 做 法, 将 上 述 后 两 种 办 法 组 合 使 用, 其 中 " 征 地 法 " 应 改 成 以 " 集 体 土 地 国 有 化 转 制 " 为 前 提 理 由 如 下 : (1) 城 中 村 改 造 的 土 地 问 题 不 能 与 一 般 的 集 体 土 地 征 用 补 偿 完 全 等 同, 土 地 征 用 制 度 是 目 前 集 体 土 地 转 为 国 有 的 唯 一 系 统 化 制 度, 而 国 家 对 集 体 土 地 国 有 化 转 制 只 有 框 架 性 规 定 相 比 之 下, 转 制 的 适 用 范 围 更 狭 窄 一 些, 必 须 符 合 土 管 条 例 第 2 条 的 规 定 (2) 补 偿 程 度 有 差 别 在 土 地 征 用 时, 土 管 法 第 47 条 规 定," 征 用 土 地 的, 按 照 被 征 用 土 地 的 原 用 途 给 予 补 偿 " 但 对 城 中 村 中 以 房 屋 为 主 的 农 民 私 有 财 产 拆 迁 补 偿 却 采 取 忽 略 或 放 任 态 度, 甚 至 没 有 房 屋 的 概 念, 房 屋 仅 被 包 含 在 " 附 着 物 " 中 该 法 第 47 条 第 4 款 规 定, 地 上 的 附 着 物 及 青 苗 补 偿 标 准 由 省 自 治 区 直 辖 市 规 定 这 样 转 授 权 力, 结 果 会 导 致 集 体 土 地 征 用 补 偿 和 地 上 房 屋 拆 迁 补 偿 截 然 分 开, 政 府 需 要 支 付 两 部 分 费 用 而 集 体 土 地 转 归 国 有 时, 原 则 上 具 有 无 补 偿 性 由 于 集 体 土 地 的 国 有 化 转 制 不 是 为 具 体 建 设 项 目 而 发 生, 没 有 具 体 建 设 单 位 置 于 其 间, 即 没 有 补 偿 费 用 的 承 担 者, 并 且 集 体 土 地 在 国 有 化 后 由 原 使 用 者 继 续 使 用, 农 村 集 体 及 其 成 员 一 般 不 会 因 此 得 到 特 别 补 偿 因 此, 国 有 化 转 制 后 的 土 地 上 的 房 产 在 因 城 市 化 改 造 开 发 而 拆 迁 时, 将 按 照 国 务 院 拆 迁 条 例 和 各 地 的 实 施 细 则 标 准, 由 拆 迁 当 事 人 签 订 拆 迁 补 偿 协 议 ( 二 ) 城 中 村 违 法 建 筑 拆 除 的 困 境 违 法 建 筑 的 原 因 很 多, 但 最 关 键 的 两 个 因 素 是 产 权 不 清 和 利 益 驱 动 违 法 建 筑 往 往 处 于 城 中 村 内 经 济 繁 华 的 枢 纽 地 带, 投 资 少 经 济 效 益 好, 村 民 投 资 者 以 及 基 层 单 位 公 职 人

19 员 通 过 违 法 建 筑 牟 取 了 经 济 利 益, 甚 至 形 成 了 利 益 同 盟, 对 制 止 违 法 建 筑 形 成 巨 大 的 阻 力 另 一 方 面, 违 法 建 筑 的 产 权 混 乱, 如 果 承 认 违 法 建 筑 的 产 权, 则 鼓 励 了 违 法 行 为, 引 发 新 的 抢 建 风 ; 不 承 认 产 权, 考 虑 到 法 律 依 据 不 足 及 违 法 行 为 的 普 遍 性, 对 已 经 存 在 的 违 法 建 筑 难 以 强 制 拆 除, 令 改 造 无 所 适 从 政 府 的 这 种 两 难 境 地 也 为 违 法 建 筑 的 迅 速 膨 胀 培 养 了 土 壤 在 城 中 村 改 造 过 程 中, 法 院 受 理 的 民 商 事 案 件 主 要 集 中 在 土 地 转 让 和 违 建 清 查 两 类 法 院 在 立 案 审 查 因 城 中 村 改 造 过 程 中 违 法 建 筑 违 法 用 地 查 处 和 其 他 民 商 事 纠 纷 案 件 时, 对 涉 及 建 筑 用 地 是 否 违 法 或 符 合 市 政 规 划 要 求, 属 不 属 于 拆 除 范 围, 如 何 拆 除, 能 否 补 办 产 权 的 定 性 问 题, 应 遵 循 行 政 处 理 前 置 原 则 此 类 案 件 虽 经 政 府 做 过 处 理, 但 其 性 质 仍 属 民 事 权 益 纠 纷 法 院 在 审 理 此 类 案 件 时 仍 以 原 争 议 双 方 为 诉 讼 当 事 人, 按 民 事 纠 纷 案 件 处 理 其 审 理 的 总 体 原 则 是 : 对 无 过 错 方 或 善 意 第 三 方 人 的 合 法 权 益, 依 法 保 护 ; 对 主 张 因 违 法 建 筑 获 取 的 利 润, 不 予 支 持 ( 三 ) 城 中 村 改 造 中 土 地 权 利 问 题 既 然 " 城 中 村 " 在 地 域 上 已 经 属 于 城 市 的 一 部 分," 城 中 村 " 内 的 人 理 应 与 城 市 居 民 应 享 有 同 样 的 待 遇, 最 直 接 的 体 现 是 财 产 的 所 有 权," 城 中 村 " 的 房 屋 也 应 该 向 城 市 中 的 其 他 房 屋 一 样, 可 以 进 行 自 由 的 转 让, 根 据 我 国 房 地 产 法 关 于 " 房 随 地 走 " 的 原 则 规 定, 说 到 底 是 其 房 屋 的 土 地 使 用 权 的 性 质 必 须 是 国 有 土 地 使 用 权 要 使 集 体 土 地 使 用 权 变 为 国 有 土 地 使 用 权, 其 前 提 必 须 是 集 体 土 地 所 有 权 变 为 国 有 土 地 所 有 权 ; 根 据 我 国 宪 法 第 10 条 和 土 地 管 理 法 第 2 条 的 规 定, 只 能 是 采 取 征 用 途 径, 通 过 征 用, 使 农 村 集 体 土 地 所 有 权 转 变 为 国 有 土 地 所 有 权, 才 可 从 根 本 上 解 决 " 城 中 村 " 形 成 的 原 因, 因 为 它 符 合 征 用 的 条 件 根 据 我 国 宪 法 第 10 条 和 土 地 管 理 法 第 2 条 的 规 定, 征 用 的 条 件 必 须 是 " 为 了 公 共 利 益 的 需 要 ", 且 国 家 给 予 必 要 的 补 偿 ; 而 " 城 中 村 " 改 造 的 目 的 就 是 " 为 了 公 共 利 益 的 需 要 ", 是 为 了 " 城 中 村 " 内 居 住 的 居 民 外 来 人 员 的 利 益, 为 了 整 个 城 市 的 政 治 经 济 文 化 的 协 调 发 展, 同 样 也 是 为 了 国 家 社 会 的 利 益 的 而 改 造," 城 中 村 " 改 造 的 目 的 属 于 公 共 利 益 的 范 围 ; 而 且 在 集 体 土 地 转 变 为 国 有 土 地 的 同 时 国 家 也 给 予 相 应 的 补 偿, 只 不 过 与 通 常 征 用 集 体 土 地 的 货 币 补 偿 方 式 不 同 而 已," 城 中 村 " 改 造 中 的 补 偿 方 式 包 括 农 民 身 份 转 变 为 居 民, 以 及 因 身 份 改 变 而 获 得 的 各 种 物 质 利 益, 如 可 以 享 受 到 医 疗 保 险 失 业 保 险 居 民 的 最 低 生 活 保 障 等, 同 时 还 有 长 期 的 国 有 土 地 使 用 权 因 此," 城 中 村 " 改 造 中, 要 解 决 " 城 中 村 " 形 成 的 根 本 原 因, 就 必 须 解 决 土 地 二 元 所 有 制 问 题, 而 要 解 决 土 地 的 二 元 所 有 制 问 题 也 只 能 通 过 征 用 途 径 在 征 用 集 体 土 地 的 过 程 中, 应 处 理 好 土 地 所 有 权 与 土 地 承 包 权 的 关 系, 其 实 质 是 土 地 法 与 农 村 土 地 承 包 法 的 关 系 问 题 土 地 承 包 经 营 权 是 公 民 和 集 体 经 济 组 织 依 法 对 集 体 所 有 或 者 国 家 所 有 由 集 体 使 用 的 土 地 所 享 有 的 承 包 经 营 的 权 利 由 于 联 产 承 包 责 任 制 是 我 国 农 村 土 地 的 基 本 经 营 制 度, 它 是 农 村 家 庭 联 产 承 包 责 任 制 在 法 律 上 的 具 体 体 现 农 村 土 地 承 包 经 营 权 的 产 生 以 集 体 土 地 所 有 权 和 国 有 土 地 使 用 权 的 存 在 为 前 提 在 征 用 集 体 土 地 的 过 程 中, 应 先 由 农 村 集 体 解 除 农 村 土 地 承 包 合 同, 并 给 与 相 应 补 偿, 土 地 使 用 权 由 集 体 收 回 ( 四 ) 城 中 村 房 屋 拆 迁 的 民 商 事 法 律 纠 纷 及 解 决 拆 迁 问 题 表 面 上 看 是 一 个 城 建 纠 纷 问 题, 实 际 上 它 已 牵 涉 法 律 政 府 职 能 公 众 利 益 等

20 多 个 方 面 在 城 中 村 房 屋 拆 迁 中, 由 于 拆 迁 管 理 工 作 不 到 位 拆 迁 补 偿 标 准 确 定 机 制 不 完 善 等 多 方 面 的 原 因, 致 使 拆 迁 过 程 中 的 侵 权 违 约 现 象 屡 禁 不 止, 使 相 关 当 事 人 的 权 益 得 不 到 相 应 的 保 护 在 商 业 性 拆 迁 过 程 中, 拆 迁 人 与 被 拆 迁 人 之 间 发 生 的 民 事 关 系 主 要 是 拆 迁 补 偿 安 置 协 议 以 及 拆 迁 人 与 房 屋 拆 迁 单 位 之 间 委 托 拆 迁 关 系 拆 迁 民 事 纠 纷 经 常 是 拆 迁 人 与 被 拆 迁 人 对 补 偿 形 式 和 补 偿 金 额 安 置 用 房 面 积 和 安 置 地 点 搬 迁 过 渡 方 式 和 过 渡 期 限 等 未 达 成 协 议, 或 达 成 协 议 后 发 生 争 议 城 中 村 改 造 实 质 是 调 节 政 府 业 主 与 改 造 单 位 三 方 的 利 益, 其 中 政 府 代 表 公 共 利 益, 处 于 主 导 地 位 但 政 府 主 导 并 不 在 于 大 包 大 揽, 而 在 于 遵 循 市 场 经 济 规 律, 通 过 市 场 化 运 作, 培 育 市 场 和 发 现 微 观 利 益 主 体, 促 使 市 场 主 体 自 行 组 织 资 金 力 量 来 推 动 城 中 村 土 地 流 转 和 经 济 的 发 展 而 法 院 主 要 是 依 法 公 正 审 理 相 关 案 件, 明 晰 产 权, 理 顺 关 系, 化 解 各 方 矛 盾, 为 城 中 村 改 造 扫 清 障 碍 ( 五 ) 非 住 宅 的 拆 迁 补 偿 作 为 拆 迁 房 屋 的 所 有 人 和 使 用 人, 其 合 法 权 益 都 应 受 到 保 护 民 法 通 则 第 71 条 也 可 理 解 为 : 财 产 所 有 权 应 包 括 占 有 权 使 用 权 收 益 权 和 处 分 权 可 见, 对 非 住 宅 使 用 人 拆 迁 补 偿 问 题 解 决 得 好 坏, 直 接 影 响 房 屋 拆 迁 的 进 程 而 且, 非 住 宅 使 用 人 一 般 为 法 人 单 位, 拆 迁 对 他 们 造 成 的 损 失 肯 定 大 于 住 宅 拆 迁 的 损 失 而 目 前 我 国 的 立 法 又 滞 后 于 实 践, 所 以, 拆 迁 条 例 要 求 兼 顾 拆 迁 房 屋 使 用 人 的 补 偿, 做 到 有 法 可 依, 维 护 他 们 的 合 法 权 益 总 之, 城 中 村 拆 迁 改 造 是 一 个 利 国 利 民 的 好 事 通 过 改 造, 改 变 了 城 市 的 面 貌, 提 高 了 城 市 品 位 ; 能 拉 动 地 方 经 济 建 设, 带 动 相 关 产 业 的 发 展, 增 加 就 业 机 会 ; 开 发 企 业 和 施 工 单 位 通 过 上 缴 税 金, 增 加 了 政 府 的 财 政 收 益 同 时, 城 中 村 拆 迁 改 造 是 一 项 政 策 性 很 强 的 工 作, 而 且 也 是 一 项 复 杂 的 系 统 工 程, 具 体 的 开 发 改 造 模 式 还 需 要 实 事 求 是 因 地 制 宜 地 在 工 作 中 不 断 探 索 探 讨 和 实 践 作 者 简 介 : 周 艳 毕 业 于 山 东 大 学 法 律 系, 获 法 学 学 士 学 位 山 东 万 桥 律 师 事 务 所 执 业 律 师 青 岛 市 律 师 协 会 劳 动 人 事 与 社 会 保 障 专 业 委 员 会 委 员 擅 长 从 事 公 司 房 地 产 金 融 劳 动 婚 姻 继 承 等 法 律 业 务 青 岛 市 司 法 局 优 秀 共 产 党 员 联 系 方 式 : zhouyanlawyer@126.com

21 小 产 权 房 法 律 问 题 探 讨 内 容 提 要 : 小 产 权 房 以 其 不 合 法 的 状 态 及 普 遍 存 在 的 现 状 引 起 了 社 会 不 同 阶 层 的 广 泛 关 注, 在 国 家 尚 未 出 台 相 关 政 策 法 规 的 情 况 下, 笔 者 结 合 当 前 现 状, 对 小 产 权 房 所 涉 及 的 法 律 问 题 进 行 一 番 分 析 探 讨 关 键 词 : 小 产 权 房 成 因 风 险 解 决 之 道 正 文 : 中 国 经 济 的 迅 速 发 展 促 使 城 市 的 规 模 不 断 扩 大, 在 住 房 需 求 的 刚 性 增 长 和 房 价 不 断 攀 升 的 矛 盾 交 织 中, 小 产 权 房 应 运 而 生 并 蓬 勃 发 展 统 计 显 示, 小 产 权 房 大 量 存 在 于 各 大 中 城 市 的 城 市 郊 区, 相 对 低 廉 的 价 格 使 其 受 到 了 城 市 中 大 量 中 低 收 入 者 的 青 睐, 在 众 多 一 知 半 解 的 买 房 人 承 担 着 经 济 风 险 的 同 时, 监 管 力 度 薄 弱 的 各 种 违 法 行 为 也 日 益 引 起 国 家 相 关 部 门 的 重 视 在 此, 笔 者 结 合 当 前 现 状, 对 小 产 权 房 所 涉 及 的 法 律 问 题 进 行 一 番 分 析 探 讨 一 商 品 房 制 度 介 绍 当 今 中 国 的 商 品 房 制 度, 就 是 政 府 代 表 国 家 成 为 商 品 房 用 地 的 唯 一 提 供 者, 房 屋 则 统 一 由 开 发 商 进 行 自 负 盈 亏 的 商 业 化 开 发 建 设, 居 民 在 自 由 竞 争 的 房 地 产 市 场 上 出 资 购 买 房 屋, 取 得 房 屋 的 所 有 权 由 于 住 房 问 题 涉 及 到 居 民 个 人 的 根 本 利 益, 关 系 到 社 会 的 稳 定 和 国 家 的 财 政 收 入, 国 家 对 商 品 房 开 发 实 行 严 格 的 监 管 制 度 大 体 上 说 来, 开 发 商 品 房 必 须 经 过 的 环 节 包 括 项 目 规 划 立 项 土 地 一 级 开 发 整 理 土 地 使 用 权 出 让 取 得 项 目 施 工 建 设 商 品 房 出 售 等, 每 一 步 骤 都 需 要 通 过 法 定 程 序 得 到 国 家 的 许 可 一 个 合 法 的 商 品 房 项 目 必 须 取 得 建 设 用 地 规 划 许 可 证 建 设 工 程 规 划 许 可 证 国 有 土 地 使 用 证 建 设 工 程 施 工 许 可 证 ( 建 设 工 程 开 工 证 ) 商 品 房 销 售 ( 预 售 或 现 售 ) 许 可 证, 这 些 俗 称 为 五 证 买 受 人 在 购 买 商 品 房 向 国 家 缴 足 购 房 相 关 税 费 之 后, 凭 购 房 合 同 及 完 税 证 明 向 国 家 相 关 部 门 申 领 不 动 产 权 属 证 书 依 据 物 权 法, 该 不 动 产 权 属 证 书 是 买 受 人 对 房 屋 享 有 完 全 所 有 权 的 证 明, 也 是 买 受 人 请 求 国 家 保 护 其 房 屋 所 有 权 的 凭 证 拥 有 不 动 产 权 属 证 书 的 房 屋 在 进 入 二 级 市 场 时, 无 需 缴 纳 土 地 出 让 金 和 收 益 收 成 二 我 国 土 地 的 权 属 划 分 和 土 地 权 利 的 区 别 对 待 当 前, 我 国 的 土 地 所 有 权 分 为 国 有 土 地 所 有 权 和 劳 动 群 众 集 体 土 地 所 有 权 两 种 根 据 中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 第 四 十 三 条 任 何 单 位 和 个 人 进 行 建 设, 需 要 使 用 土 地 的, 必 须 依 法 申 请 使 用 国 有 土 地 ; 但 是, 兴 办 乡 镇 企 业 和 村 民 建 设 住 宅 经 依 法 批 准 使 用 本 集 体 经 济 组 织 农 民 集 体 所 有 的 土 地 的, 或 者 乡 ( 镇 ) 村 公 共 设 施 和 公 益 事 业 建 设 经 依 法 批 准 使 用 农 民 集 体 所 有 的 土 地 的 除 外 前 款 所 称 依 法 申 请 使 用 的 国 有 土 地 包 括 国 家 所 有 的 土 地 和 国 家 征 收 的 原 属 于 劳 动 群 众 集 体 所 有 的 土 地 换 言 之, 只 有 国 有 土 地 才 可 被 用 于 商 品 房 开 发 建 设, 如 果 要 使 用 农 村 集 体 所 有 土 地, 必 须 先 经 过 法 定 程 序 将 农 村 土 地 收 归 国 有, 然 后 再 行 出 让, 以 国 有 土 地 使 用 权 的 形 式 进 行 开 发 建 设 当 前, 我 国 土 地 按 用 途 分 为 农 用 地 建 设 用 地 和 未 利 用 地 其 中, 建 设 用 地 中 的 建 设 用 农 村 集 体 土 地, 又 可 分 为 四 种 情 况 : 一 是 农 民 的 宅 基 地 ; 二 是 农 村 公 共 设 施 的 用 地 ; 三 是 农 村 兴 办 的 村 办 企 业 或 者 联 营 企 业 ; 四 是 根 据 担 保 法, 因 农 村 集 体 用 地 上 设 置 的 抵 押 权 实 现 而 产 生 除 此 之 外, 在 农 村 土 地 上 进 行 建 设 都 是 法 律 所 不 允 许 的 而 唯 一 作 为 住 宅 用 地 的 宅 基 地 依 照 土 地 管 理 法 的 规 定, 建 筑 在 其 上 的 房 屋 流 转 范 围 仅 限 于 农 村 人 口 之 间, 不 能 向 城 市 居 民 出 售 这 就 表 明, 农 村 集 体 所 有 的 土 地 不 能 直 接 进 行 商 品 房 开 发, 也 不 能 对 集 体 组 织 以 外 的 人

22 进 行 销 售 如 果 直 接 在 农 村 集 体 所 有 土 地 上 进 行 商 品 房 开 发 建 设, 则 属 于 违 法 行 为, 所 建 房 屋 的 合 法 权 属 也 是 无 法 得 到 保 障 的 三 小 产 权 房 的 法 律 定 性 小 产 权 房 这 个 概 念, 在 规 范 性 法 律 文 件 里 找 不 到, 只 是 时 下 一 种 不 正 规 的 俗 称 而 已 通 常, 它 是 指 在 农 民 集 体 土 地 上 建 设 的 房 屋, 未 缴 纳 土 地 出 让 金 等 费 用, 其 产 权 证 不 是 由 国 家 房 管 部 门 颁 发, 而 是 由 乡 政 府 或 村 政 府 颁 发, 所 以 叫 做 小 产 权 房 小 产 权 房 又 可 细 分 为 两 类 : 第 一 类 是 集 体 组 织 经 过 其 所 在 县 级 政 府 合 法 批 准 后, 在 自 有 的 非 农 用 地 上 修 建 的 村 民 住 宅 用 房, 集 体 组 织 在 给 村 民 分 配 房 屋 后, 将 多 余 的 房 屋 卖 给 集 体 组 织 之 外 的 人 对 于 这 种 情 况 来 说, 房 屋 本 身 是 合 法 的 建 筑 物, 只 是 依 法 不 能 出 售 给 集 体 组 织 以 外 的 人, 法 律 仅 仅 不 保 护 非 法 买 受 人 的 权 益, 但 对 于 集 体 组 织 来 说, 其 对 房 屋 所 享 有 的 权 益 是 受 到 法 律 保 护 的 第 二 类 是 集 体 组 织 未 取 得 任 何 批 准 手 续, 擅 自 在 自 有 的 农 用 地 上 修 建 的 违 章 建 筑 对 于 这 种 情 况, 由 于 房 屋 本 身 不 合 法, 法 律 不 保 护 此 房 屋 上 所 附 的 任 何 权 益 这 两 类 小 产 权 房 有 共 同 的 特 点 : 由 于 集 体 组 织 不 用 向 国 家 缴 纳 土 地 使 用 权 出 让 金 及 商 品 房 买 卖 中 涉 及 的 相 关 税 费 因 而 房 屋 建 设 成 本 低 廉 售 价 较 低, 往 往 只 有 同 类 商 品 房 的 1/3 至 1/2 另 外, 对 于 集 体 组 织 以 外 的 买 受 人 来 讲, 由 于 违 反 法 律 的 规 定, 两 类 小 产 权 房 买 受 人 的 权 益 均 不 受 法 律 保 护 不 管 买 受 人 是 否 取 得 所 谓 的 小 产 权, 这 些 证 明 文 件 都 没 有 法 律 依 据, 不 具 有 法 律 效 力 四 小 产 权 房 现 象 的 成 因 从 2007 年 6 月 18 日 建 设 部 的 关 于 购 买 新 建 商 品 房 的 风 险 提 示 到 2008 年 1 月 8 日 国 务 院 办 公 厅 下 发 的 关 于 严 格 执 行 有 关 农 村 集 体 建 设 用 地 法 律 和 政 策 的 通 知, 小 产 权 房 问 题 一 直 处 于 社 会 舆 论 的 风 口 浪 尖 上 可 是, 这 些 似 乎 并 没 有 挫 伤 购 买 者 的 兴 趣, 小 产 权 房 在 相 当 多 的 地 方 还 是 卖 的 火 热 小 产 权 房 为 何 大 量 出 现? 首 先 在 于 巨 大 经 济 利 益 的 驱 动 对 于 市 郊 的 农 民 来 说, 用 土 地 进 行 耕 种 所 得 的 收 益 已 远 远 不 如 租 房 或 卖 房 所 得 收 益 高, 而 对 于 城 市 居 民 来 说, 与 正 规 商 品 房 的 昂 贵 售 价 相 比, 小 产 权 房 的 售 价 仅 为 同 类 商 品 房 价 格 的 1/3 到 1/2 左 右, 而 实 际 居 住 条 件 则 相 差 无 几 当 二 者 的 迫 切 需 求 找 到 完 善 的 契 合 点 时, 交 易 是 必 然 要 发 生 的, 即 使 此 种 交 易 存 在 巨 大 的 风 险 也 再 所 不 惜 另 一 方 面, 国 家 管 理 机 构 和 法 律 监 管 机 制 的 缺 失 也 是 促 使 小 产 权 房 现 象 形 成 的 重 要 原 因 对 于 城 市 的 商 品 房 开 发, 国 家 已 经 形 成 了 相 对 完 善 的 监 管 机 制 但 是 对 于 广 大 农 村 集 体 土 地 整 体 而 言, 更 大 的 决 定 权 力 还 在 于 农 村 地 方 乡 镇 政 府 甚 至 是 村 委 会 虽 然 国 家 法 律 明 确 规 定 农 村 土 地 用 于 村 民 宅 基 地 建 设 面 积 必 须 符 合 省 自 治 区 直 辖 市 规 定 的 标 准, 涉 及 占 用 农 用 地 的, 还 必 须 依 法 办 理 农 用 地 转 用 审 批 手 续, 但 是, 由 于 缺 乏 有 效 的 制 约 机 制, 在 巨 大 的 经 济 利 益 面 前, 村 委 会 乃 至 乡 镇 政 府 与 农 民 形 成 了 利 益 共 同 体 非 法 进 行 房 屋 建 设, 使 农 民 可 以 坐 收 丰 厚 利 益 ; 对 于 地 方 政 府 来 说, 也 可 以 促 进 本 地 的 经 济 繁 荣, 做 出 政 绩, 更 不 要 说 其 中 的 灰 色 利 益 关 系 在 利 益 的 驱 使 和 法 律 制 约 的 缺 位 下, 必 然 催 生 人 们 的 赌 徒 心 理, 当 先 行 者 已 经 通 过 不 法 的 手 段 获 得 巨 额 利 益 而 沾 沾 自 喜 的 时 候, 必 然 带 动 后 来 者 趋 之 若 鹜 当 然, 这 些 只 是 表 面 的 原 因 而 已, 小 产 权 房 现 象 产 生 的 深 层 次 原 因 还 在 于 我 国 城 乡 二 元 土 地 所 有 制 度 的 划 分 和 集 体 土 地 上 市 流 转 机 制 的 缺 位 对 于 城 郊 集 体 土 地 而 言, 其 使 用 价 值 与 国 有 土 地 完 全 相 同, 但 是, 由 于 法 律 禁 止 其 上 市 流 转, 形 成 了 值 钱 而 又 不 能 变 现 的 尴 尬 局 面 当 所 有 合 法 的 途 径 都 被 堵 死 后, 经 济 利 益 只 能 以 违 法 的 形 式 得 以 实 现 五 小 产 权 房 的 法 律 风 险 小 产 权 房 不 受 法 律 保 护, 对 于 非 农 村 集 体 组 织 成 员 的 买 受 人 来 说, 存 在 很 大 的 风 险, 具 体 表 现 在 以 下 几 个 方 面 : ( 一 ) 买 受 人 不 能 取 得 房 屋 所 有 权 证 即 使 买 受 人 取 得 有 乡 政 府 或 村 委 会 盖 章 的 所 谓 产

23 权 或 类 似 的 文 件, 也 是 不 受 法 律 保 护 的, 如 果 将 来 乡 政 府 或 村 委 会 反 悔, 要 收 回 房 屋, 买 受 人 只 能 要 求 返 还 房 屋 价 款, 无 法 继 续 保 留 房 屋 ( 二 ) 存 在 一 定 的 交 易 风 险 买 受 人 如 果 以 预 售 方 式 购 买 小 产 权 房, 他 对 开 发 商 的 资 信 项 目 的 情 况 无 法 真 正 了 解, 由 于 不 存 在 任 何 政 府 监 管, 也 没 有 行 政 机 关 对 开 发 商 行 为 进 行 审 查, 一 旦 出 现 房 屋 不 能 按 期 交 付 或 无 法 交 付 的 情 况, 买 受 人 往 往 难 以 追 回 房 款 ( 三 ) 质 量 风 险 小 产 权 房 的 建 设 可 能 根 本 没 有 经 过 房 屋 质 量 验 收 等 程 序, 一 旦 出 现 房 屋 质 量 问 题, 买 受 人 的 利 益 很 难 得 到 维 护 ( 四 ) 拆 迁 过 程 中 的 风 险 小 产 权 房 在 使 用 中 如 果 遇 到 国 家 征 收, 买 受 人 很 难 得 到 相 应 的 拆 迁 补 偿 如 果 房 屋 是 第 一 类 小 产 权 房, 补 偿 受 益 人 是 农 村 集 体 组 织 ; 如 果 是 第 二 类 小 产 权 房, 因 为 本 身 是 违 章 建 筑, 无 法 得 到 任 何 补 偿 六 小 产 权 房 问 题 的 解 决 之 道 和 法 律 规 制 ( 一 ) 当 前 政 府 宜 采 取 的 解 决 之 道 1 把 小 产 权 房 变 成 保 障 房 小 产 权 房 问 题 暴 露 出 的 一 个 关 键 事 实 是, 由 于 我 国 正 处 于 城 乡 结 构 变 化 中, 大 量 人 口 涌 入 大 中 城 市, 城 市 住 房 供 应 紧 张, 房 价 上 涨 带 来 的 现 实 压 力, 让 不 少 人 甘 愿 冒 法 律 风 险 由 此, 可 以 把 小 产 权 房 变 成 保 障 房, 这 样 可 以 弥 补 保 障 房 供 应 不 足, 同 时 减 少 了 政 府 对 保 障 房 的 土 地 和 资 金 投 入 这 样 就 要 由 政 府 进 行 统 一 管 理, 符 合 条 件 的 可 以 继 续 居 住, 不 符 合 条 件 的 要 补 足 相 关 费 用 对 未 销 售 的 小 产 权 房, 政 府 可 接 手 完 全 按 保 障 房 的 政 策 来 管 理 其 间 涉 及 当 地 农 民 利 益 的, 政 府 也 要 做 出 相 应 补 偿 2 杜 绝 新 增 违 规 与 切 实 区 别 对 待 当 前 的 主 要 任 务 是 严 格 控 制 新 增 小 产 权 房, 可 以 有 效 降 低 这 一 问 题 的 处 理 难 度 和 压 力 土 地 执 法 部 门 和 其 他 相 关 部 门 必 须 适 应 新 形 势 新 环 境 下 的 新 发 展 要 求, 有 效 管 理 和 综 合 服 务, 变 事 后 补 救 为 事 前 预 警 和 事 中 监 督 要 加 强 巡 查 工 作, 对 于 顶 风 建 设 者 决 不 手 软, 从 快 从 严, 该 拆 就 拆, 该 罚 就 罚 同 时 要 强 化 乡 镇 和 村 级 行 政 队 伍 的 管 理, 增 强 大 局 意 识, 加 入 考 核 要 求 对 已 经 建 成 和 入 住 的 小 产 权 房 应 该 本 着 以 人 为 本 的 原 则, 具 体 问 题 具 体 分 析, 区 别 对 待 把 责 任 简 单 推 给 那 些 中 低 收 入 购 房 者 不 懂 法 律 或 者 自 找 风 险 是 不 负 责 任 的 解 决 已 成 事 实 的 小 产 权 房 必 须 有 一 套 严 格 的 制 度, 从 速 查 清 已 建 成 的 小 产 权 房 的 基 本 情 况, 保 证 统 计 真 实 准 确 有 效 (1) 对 于 那 些 规 模 比 较 大 符 合 土 地 利 用 规 划 的 小 产 权 房, 应 当 考 虑 让 其 补 办 相 关 手 续, 缴 纳 土 地 出 让 金 后, 赋 予 合 法 身 份 (2) 对 于 那 些 不 属 于 耕 地 性 质 没 有 经 过 规 划 的 小 产 权 房, 也 应 当 考 虑 补 办 手 续, 使 其 合 法 化 (3) 对 于 非 法 占 用 耕 地, 背 离 土 地 利 用 规 划 的 小 产 权 房 应 当 坚 决 拆 除, 保 护 耕 地 的 原 则 是 底 线, 不 能 动 摇 ( 二 ) 法 律 规 制 1 宪 政 之 变 小 产 权 房 问 题 可 以 归 结 为 一 句 话 : 农 民 有 没 有 权 利 在 自 己 的 土 地 上 建 造 房 屋 并 出 售 通 过 土 地 管 理 法 及 其 他 法 律, 我 们 可 以 看 到 农 民 对 于 土 地 是 没 有 支 配 权 的, 支 配 权 属 于 国 家 然 而, 一 个 没 有 支 配 权 处 分 权 的 所 有 权, 还 是 不 是 所 有 权? 对 这 个 问 题, 当 前 的 法 律 中 存 在 着 自 相 矛 盾 之 处 事 实 上, 小 产 权 房 现 象 产 生 的 深 层 次 原 因 在 于 我 国 城 乡 二 元 土 地 所 有 制 度 的 划 分 和 集 体 土 地 上 市 流 转 机 制 的 缺 位 换 言 之, 小 产 权 房 之 争 事 关 宪 政 农 民 的 贫 困 实 际 上 是 权 利 的 贫 困, 这 已 是 法 学 界 的 共 识 这 种 权 利 的 贫 困 不 仅 仅 表 现 在 同 地 不 同 价, 还 广 泛 地 表 现 在 同 工 不 同 酬, 甚 至 同 命 不 同 钱, 而 其 本 质 上 都 是 同 人 不 同 权, 小 产 权 房 不 过 是 浮 出 水 面 之 冰 山 一 角 笔 者 认 为, 只 有 先 解 决 了 这 个 宪 政 问 题, 才 可 能 真 正 解 决 小 产 权 房 问 题 而 当 前 至 少 要 通 过 立 法, 在 保 护 好 耕 地 环 境 的 前 提 下, 允 许 在 集 体 土 地 上 进 行 商 品 房 建 设, 鼓 励 城 市 居 民 到 农 村 购 房, 以 此 来 打 破 由 二 元 户 籍 制 度 土 地 制 度 固 化 下 来 的 城 乡 隔 离 分 治 的 壁 垒 2 物 权 法 的 伏 笔 中 华 人 民 共 和 国 物 权 法 第 153 条 规 定 : 宅 基 地 使 用 权 的 取 得 行 使 和 转 让, 适 用

24 土 地 管 理 法 等 法 律 和 国 家 有 关 规 定 这 意 味 着, 物 权 法 在 农 村 宅 基 地 使 用 权 的 流 转 问 题 上 留 下 了 一 个 伏 笔 : 如 果 土 地 管 理 法 修 订, 甚 至 是 国 家 有 关 规 定 出 台, 无 论 这 个 规 定 的 法 律 级 别 高 低, 都 将 得 到 物 权 法 的 认 可 七 结 论 不 管 将 来 国 家 如 何 出 台 政 策 法 律, 就 目 前 购 买 小 产 权 房 来 说, 面 临 的 风 险 可 能 还 是 要 大 于 潜 在 的 收 益 即 使 将 来 国 家 允 许 以 补 办 手 续 和 补 交 费 用 的 形 式 取 得 正 式 产 权, 也 不 可 能 给 买 受 人 免 费 的 午 餐 这 些 费 用 包 括 给 集 体 组 织 的 补 偿 费 用 土 地 出 让 费 用 应 向 国 家 缴 纳 的 税 费 等 等, 加 上 这 些 费 用, 买 受 人 所 获 得 的 超 额 利 润 恐 怕 也 所 剩 无 几 了 更 何 况, 如 果 国 家 未 来 的 政 策 对 买 受 人 的 利 益 不 予 承 认 的 话, 买 受 人 恐 怕 要 面 对 无 法 保 本 的 危 险 所 以, 对 于 暂 时 火 热 的 小 产 权 房 市 场, 笔 者 建 议 买 房 人 谨 慎 从 事, 尽 量 不 要 冒 险 为 之 作 者 简 介 : 李 华 律 师 山 东 万 桥 律 师 事 务 所 合 伙 人 主 要 从 事 公 司 国 际 投 资 国 际 经 贸 房 地 产 等 范 畴 的 法 律 事 务, 尤 其 擅 长 为 公 司 制 企 业 外 商 投 资 企 业 提 供 综 合 性 法 律 顾 问 服 务 以 其 深 厚 的 法 学 理 论 丰 富 的 实 践 经 验 专 业 务 实 的 工 作 态 度 赢 得 了 客 户 的 充 分 信 任 和 好 评 主 要 荣 誉 : 1998 年 以 来 连 年 被 评 为 青 岛 市 司 法 系 统 先 进 工 作 者 2002 年 被 评 为 青 岛 市 优 秀 青 年 律 师 服 务 理 念 : 诚 信 专 业 优 质 高 效 联 系 方 式 : lihualawyer@126.com 王 万 勋 律 师 山 东 万 桥 律 师 事 务 所 实 习 律 师 主 任 助 理 注 重 将 法 学 理 论 与 实 践 结 合 起 来 为 当 事 人 提 供 全 面 细 致 的 法 律 服 务, 具 有 丰 富 的 建 设 工 程 领 域 项 目 管 理 知 识 及 诉 讼 经 验 现 为 青 建 置 业 青 岛 一 建 中 国 银 行 建 设 银 行 市 北 区 财 政 局 即 墨 市 临 港 建 设 指 挥 部 等 多 家 大 型 企 事 业 单 位 政 府 部 门 提 供 法 律 服 务 服 务 理 念 : 把 安 全 作 为 一 份 礼 物 送 到 当 事 人 手 中 联 系 方 式 : wwxun226@163.com

25 律 师 随 笔 关 于 规 范 城 中 村 改 造, 促 进 和 谐 社 会 建 设 的 建 议 对 城 中 村 进 行 改 造, 不 仅 事 关 城 市 整 体 形 象 的 提 升 存 量 资 源 的 盘 活, 也 事 关 广 大 村 民 基 本 生 活 的 保 障 和 质 量 的 提 高, 是 大 局 利 益 和 民 生 问 题 的 交 汇 从 我 市 乃 至 全 国 的 情 况 看, 对 城 中 村 进 行 改 造, 常 常 采 取 的 是 对 原 村 民 动 迁 后, 安 置 补 偿 和 商 品 房 开 发 捆 绑 一 起 的 方 式 由 于 城 中 村 所 处 地 域 与 属 性 上 的 矛 盾 相 关 法 律 法 规 和 政 策 上 的 衔 接 问 题 实 践 做 法 与 法 定 标 准 间 的 不 同 执 法 管 理 部 门 程 序 欠 规 范 等 原 因, 在 不 少 城 中 村 改 造 中, 都 出 现 了 为 数 不 少 的 村 民 虽 不 反 对 改 造 但 对 拆 迁 安 置 补 偿 方 案 等 表 示 强 烈 不 满 的 情 况, 甚 至 采 取 极 端 措 施 阻 碍 拆 迁, 个 体 和 群 体 上 访 的 事 件 也 不 鲜 见 这 些 现 象 的 出 现, 不 仅 严 重 阻 碍 了 改 造 项 目 的 进 程, 也 现 实 地 影 响 到 了 和 谐 社 会 的 建 设 近 几 年 来, 城 中 村 改 造 是 我 市 城 市 建 设 的 重 点 之 一, 因 此 对 该 事 项 进 行 调 研, 发 现 存 在 的 问 题 进 而 找 出 切 实 可 行 的 解 决 办 法, 无 疑 对 规 范 改 造 行 为 防 范 和 有 效 化 解 矛 盾 推 进 开 发 进 程, 具 有 重 要 意 义 一 我 市 城 中 村 改 造 的 情 况 及 面 临 的 问 题 我 市 城 中 村 改 造 于 2002 年 进 行 试 点 为 加 强 管 理,2005 年 7 月 23 日 青 岛 市 人 民 政 府 办 公 厅 以 青 政 办 发 (2005)32 号 文, 转 发 了 市 建 委 关 于 加 强 城 中 村 改 造 管 理 的 意 见, 确 立 了 经 济 景 观 居 住 三 统 一 和 政 府 主 导 市 场 运 作 等 原 则 此 后, 各 区 均 选 择 了 数 量 不 等 的 城 中 村 进 行 改 造 在 我 市 发 布 的 住 房 建 设 十 一 五 规 划 中, 确 定 的 城 中 村 改 造 目 标 是 : 规 划 期 内, 市 内 四 区 改 造 城 中 村 37 个, 占 地 面 积 845 万 平 方 米, 拆 迁 房 屋 建 筑 面 积 304 万 平 方 米, 拆 迁 安 置 居 民 约 户, 规 划 建 筑 面 积 1001 万 平 方 米 2006 年, 青 岛 市 人 民 政 府 办 公 厅 文 件 又 以 青 政 办 发 号 文, 下 发 关 于 城 中 村 ( 居 ) 改 造 项 目 招 拍 挂 工 作 有 关 问 题 的 通 知, 确 定 拆 迁 工 作 原 则 上 不 超 过 2 年 在 实 际 进 行 改 造 过 程 中, 各 个 被 确 定 为 实 施 改 造 的 城 中 村, 均 顺 利 地 通 过 招 拍 挂 方 式, 确 定 了 项 目 开 发 单 位 综 合 起 来 看, 问 题 多 出 现 在 此 后 进 行 的 拆 迁 安 置 环 节, 表 现 为 : 拆 迁 工 作 不 能 顺 利 完 成, 土 地 迟 迟 不 能 腾 空 以 致 严 重 耽 误 项 目 的 开 工 建 设 包 括 村 民 回 迁 房 无 法 按 计 划 建 成 比 如, 四 方 区 河 西 村 的 改 造 是 2002 年 确 定 的 试 点,2004 年 完 成 土 地 的 招 拍 挂,2005 年 初 开 始 拆 迁 工 作, 但 直 到 现 在 也 没 有 拆 迁 完 毕, 目 前 有 多 达 40 户 村 民 ( 还 有 20 余 户 潜 在 的 ) 为 拆 迁 安 置 的 问 题, 正 在 与 拆 迁 管 理 部 门 打 行 政 官 司 经 了 解 拆 管 部 门 涉 案 村 民 以 及 案 件 受 理 法 院, 目 前 较 突 出 的 问 题 主 要 集 中 在 以 下 几 个 方 面 : ( 一 ) 拆 迁 管 理 权 下 放 到 区 级 拆 迁 管 理 部 门, 村 民 认 为 违 法 我 市 市 委 市 政 府 曾 于 2004 年 12 月 31 日, 联 合 发 布 了 关 于 进 一 步 深 化 城 市 管 理 体 制 改 革 的 决 定 考 虑 到 属 地 管 理 的 方 便, 该 文 件 在 第 二 部 分 第 ( 七 ) 项 中 规 定 : 区 房 屋 拆 迁 管 理 部 门 受 市 房 屋 拆 迁 管 理 部 门 的 委 托, 具 体 负 责 辖 区 内 的 拆 迁 项 目 的 管 理 工 作 根 据 该 文 件, 作 为 市 级 房 屋 拆 迁 管 理 部 门 的 青 岛 市 房 地 产 开 发 管 理 局, 陆 续 与 市 南 市 北 四 方 李 沧 区 政 府 办 理 了 管 理 权 交 接 手 续 2005 年 8 月 30 日, 青 岛 市 第 十 三 届 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 第 二 十 三 次 会 议 通 过 了 修 改 后 的 青 岛 市 城 市 房 屋 拆 迁 管 理 条 例, 该 条 例 在 第 三 条 第 二 款 中 规 定 : 市 南 区 市 北 区 四 方 区 李 沧 区 房 屋 拆 迁 行 政 管 理 部 门 受 市 房 屋 拆 迁 行 政 管 理 部 门 的 委 托, 具 体 负 责 本 行 政 区 域 内 城 市 房 屋 拆 迁 的 监 督 管 理 工 作 尽 管 区 房 屋 拆 迁 管 理 办 公 室 是 按 照 前 述 规 定 设 立, 并 且 是 根 据 前 述 规 定 担 负 拆 迁 管 理 的 职 责, 但 村 民 认 为 这 一 做 法 违 法, 当 遇 到 自 己 的 利 益 要 求 没 有 满 足 时, 遂 以 此 为 由 不 配 合 拆 迁 工 作

26 ( 二 ) 对 拆 迁 许 可 证 的 颁 发 提 出 质 疑, 村 民 认 为 无 效 与 拆 迁 管 理 权 的 下 放 相 对 应, 拆 迁 许 可 证 的 颁 发 权 也 授 权 区 房 屋 拆 迁 管 理 办 公 室 进 行 在 产 生 的 拆 迁 纠 纷 中, 抗 争 的 村 民 几 乎 都 认 为 这 一 做 法 违 法 拆 迁 许 可 证 无 效, 因 此 拒 绝 搬 迁 ( 三 ) 对 拆 迁 安 置 补 偿 方 案 不 满, 村 民 认 为 自 己 的 利 益 受 损 考 虑 到 被 改 造 的 城 中 村 的 村 民 组 织 ( 有 的 是 村 委 有 的 则 是 撤 村 后 组 建 的 公 司 ) 对 村 民 和 村 务 较 了 解, 绝 大 部 分 改 造 中 的 拆 迁 安 置 工 作 包 括 安 置 补 偿 方 案 的 制 定, 均 由 该 组 织 实 质 参 与, 有 的 甚 至 直 接 以 村 民 组 织 的 名 义 公 布 对 于 安 置 补 偿 的 标 准, 实 行 房 屋 安 置 方 式 的, 按 照 进 院 算 面 积 即 以 宅 基 地 面 积 确 定 安 置 房 屋 面 积 的 原 则 执 行 ; 实 行 货 币 补 偿 方 式 的, 按 照 评 估 价 确 定 补 偿 数 额 对 此, 抗 争 的 村 民 认 为, 村 民 组 织 制 定 安 置 补 偿 方 案 不 对, 安 置 补 偿 标 准 也 偏 低, 因 此 拒 绝 签 署 协 议 拒 绝 搬 迁 ( 四 ) 认 为 拆 管 部 门 省 略 了 某 些 手 续, 程 序 违 法 这 方 面 反 映 的 问 题 主 要 有 : 未 发 布 拆 迁 公 告 拆 迁 安 置 补 偿 方 案 未 充 分 征 求 意 见 评 估 机 构 的 确 定 有 问 题 评 估 结 果 未 公 示 应 当 听 证 而 不 听 等 抗 争 的 村 民 据 此 认 为, 拆 管 部 门 暗 箱 操 作, 与 开 发 商 勾 结 损 害 其 利 益, 心 中 形 成 对 政 府 的 坚 决 排 斥 和 抗 衡 ( 五 ) 认 为 拆 迁 裁 决 做 出 的 部 门 没 有 权 力, 对 裁 决 的 效 力 不 认 可 不 执 行 当 开 发 商 与 部 分 村 民 长 时 间 达 不 成 拆 迁 安 置 补 偿 协 议 情 况 下, 开 发 商 出 于 项 目 推 进, 通 常 向 拆 管 部 门 提 出 裁 决 申 请 与 拆 迁 管 理 权 的 下 放 相 对 应, 拆 迁 裁 决 的 工 作 也 授 权 区 房 屋 拆 迁 管 理 办 公 室 进 行 当 裁 决 下 达 后, 涉 及 的 村 民 会 不 依 不 饶, 纷 纷 起 诉 到 法 院, 认 为 区 拆 迁 管 理 办 公 室 无 权 受 理 并 做 出 裁 决, 要 求 给 予 撤 销 这 样, 漫 长 的 诉 讼 就 使 得 拆 迁 工 作 无 法 继 续 ( 六 ) 针 对 城 中 村 的 特 殊 性, 拆 管 部 门 普 遍 感 到 适 用 法 律 困 难 城 中 村 是 城 市 和 农 村 的 复 合 体, 尤 其 是 在 村 民 整 体 已 经 农 转 非 情 况 下, 按 照 规 定 村 里 原 集 体 所 有 的 土 地 已 经 确 定 征 归 国 有, 但 征 用 的 手 续 却 没 有 同 时 办 理, 土 地 管 理 部 门 留 存 的 地 籍 档 案 仍 然 显 示 土 地 系 集 体 所 有 由 于 国 家 和 我 市 的 拆 迁 管 理 条 例 以 及 配 套 的 发 生 纠 纷 后 进 行 裁 决 的 程 序 性 规 定, 是 适 用 于 城 市 房 屋, 而 对 城 中 村 改 造 缺 少 针 对 性 的 规 定, 因 此 对 城 中 村 改 造 到 底 如 何 适 用 法 律 法 规, 存 在 普 遍 困 惑 二 原 因 分 析 之 所 以 出 现 前 述 诸 问 题, 经 走 访 相 关 当 事 人 和 研 读 相 关 材 料 发 现, 这 其 中 既 有 目 前 制 度 上 的 缺 陷 执 法 管 理 部 门 工 作 上 的 不 足, 也 有 抗 争 村 民 自 身 期 望 过 高 等 因 素, 概 括 如 下 : ( 一 ) 我 市 目 前 的 某 些 规 定 与 国 家 的 相 关 规 定 存 在 抵 触 之 处 按 照 国 务 院 发 布 的 城 市 房 屋 拆 迁 管 理 条 例 的 规 定, 拆 迁 管 理 的 主 管 部 门 应 当 是 县 级 以 上 人 民 政 府 负 责 管 理 房 屋 拆 迁 工 作 的 部 门 何 为 县 级 人 民 政 府? 是 否 包 括 设 区 的 市 的 区 级 人 民 政 府? 该 条 例 没 有 规 定 2004 年 6 月 6 日, 国 务 院 办 公 厅 发 布 国 办 发 (2004) 第 46 号 文 即 关 于 控 制 城 镇 房 屋 拆 迁 规 模 严 格 拆 迁 管 理 的 通 知, 规 定 严 禁 将 拆 迁 许 可 审 批 权 下 放, 但 亦 没 有 解 决 区 级 人 民 政 府 是 否 包 括 在 县 级 人 民 政 府 之 中 的 问 题 2004 年 9 月 3 日, 建 设 部 以 建 法 (2004) 第 154 号 文 发 布 的 关 于 清 理 城 市 房 屋 拆 迁 有 关 地 方 性 法 规 规 章 有 关 问 题 的 通 知 中 指 出 : 一 些 地 方 将 房 屋 拆 迁 许 可 证 的 发 证 权 力 授 予 区 人 民 政 府 房 屋 拆 迁 管 理 部 门, 违 反 了 条 例 关 于 拆 迁 许 可 证 的 发 放 主 体 责 任 主 体 只 能 是 市 县 人 民 政 府 房 屋 拆 迁 管 理 部 门 的 规 定 至 此, 普 遍 的 认 识 是, 针 对 拆 迁 管 理 而 言, 县 级 人 民 政 府 不 包 括 区 级 人 民 政 府, 据 此 市 级 人 民 政 府 的 拆 迁 管 理 部 门 也 就 不 能 将 拆 迁 管 理 职 权, 下 放 给 区 级 人 民 政 府 的 拆 迁 管 理 部 门 如 前 所 述, 我 市 政 府 曾 于 2004 年 底 以 政 府 规 章 形 式, 将 房 屋 拆 迁 管 理 的 职 权 下 放 到 区 级 政 府 的 拆 迁 管 理 部 门,2005 年 修 订 后 的 青 岛 市 城 市 房 屋 拆 迁 管 理 条 例, 又 以 地 方 性 法