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1 Savills World Research Shanghai Research 聚 焦 中 国 网 上 零 售 市 场 savills.com.cn/research

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3 中 国 网 上 零 售 市 场 前 言 中 国 网 上 购 物 市 场 生 机 勃 勃 中 国 网 上 销 售 一 度 以 高 出 100% 的 速 率 增 长, 这 也 许 已 成 为 历 史, 但 其 增 速 仍 将 遥 遥 领 先 于 实 体 近 年 来 网 店 销 售 增 速 惊 人, 被 喻 作 中 国 消 费 市 场 的 新 宠 儿, 但 这 只 是 表 面 现 象 虽 然 网 店 的 消 费 群 更 大, 租 金 店 员 工 资 等 固 定 管 理 费 用 更 低, 但 随 着 越 来 越 多 的 商 家 进 驻, 竞 争 也 提 要 本 报 告 主 要 观 点 店 2013 年, 网 上 销 售 额 高 达 人 民 币 1.8 万 亿 元, 同 比 增 加 39.4% 预 期 未 来 日 益 加 剧 此 外, 节 省 部 分 开 支 的 同 时 又 增 加 了 新 的 开 支 网 店 需 要 承 担 网 上 零 售 额 增 长 迅 速, 但 随 着 市 场 逐 渐 成 熟 比 较 基 数 变 大, 后 期 增 速 料 将 减 缓 见 第 3 页 - 第 4 页 4 年 复 合 年 均 增 长 率 为 22.3%, 到 2017 年 销 售 额 预 计 达 4.5 万 亿 元 届 时, 其 占 社 会 零 售 总 额 比 重 有 望 自 2013 年 的 仓 储 和 物 流 成 本, 规 模 较 小 知 名 度 较 低 的 网 店 还 需 要 投 入 大 量 资 金 增 加 网 站 流 量, 这 些 都 将 压 缩 利 润 空 间 网 上 平 台 的 普 及 将 降 低 新 零 售 商 和 创 业 者 的 进 入 门 槛, 但 知 名 品 牌 将 成 最 大 赢 家 凭 借 强 势 的 品 牌 和 声 誉, 领 先 品 牌 更 易 赢 得 并 留 住 顾 户 群 9.4% 升 至 13.8% B2C 国 内 外 产 品 价 差 是 消 费 者 网 购 寻 求 性 价 比 产 品 的 原 因 之 一 网 上 销 售 平 台 通 过 促 销 打 折 多 种 应 用 和 广 告 吸 引 顾 客, 大 大 推 动 了 中 虽 然 B2C( 商 家 对 消 费 者 ) 和 C2C( 消 费 者 对 消 费 者 ) 模 式 都 将 实 现 持 续 全 方 位 零 售 将 成 为 业 主 线 上 引 流 至 线 下 消 费 的 重 要 方 式 17E 国 零 售 业 的 发 展 网 上 平 台 领 头 羊, 如 天 猫 商 城, 继 续 引 入 零 售 商 开 设 虚 增 长, 但 随 着 更 多 零 售 商 登 陆 网 上 平 台, 预 计 B2C 模 式 的 增 速 将 超 越 C2C 商 铺 业 主 需 要 重 视 各 种 形 式 的 资 产 管 理, 从 而 实 现 购 物 环 境 的 差 异 化 见 第 8 页 拟 店 铺 缩 小 国 内 外 市 场 价 差, 并 开 展 长 期 促 销 活 动, 这 些 措 施 吸 引 消 费 者 不 断 探 索 网 上 市 场 相 较 之 下, 一 模 式, 同 时 竞 争 继 续 加 剧, 广 告 与 促 销 成 本 增 加 此 外, 就 产 品 质 量 而 言, 业 务 成 熟 知 名 度 高 的 企 业 比 个 模 糊 网 上 消 费 与 实 体 消 费 的 分 界 线, 将 两 者 有 机 融 合, 是 未 来 零 售 的 发 展 趋 势 见 第 6 页 - 第 7 页 些 传 统 店 铺 愈 显 过 时 体 店 铺 更 易 获 得 消 费 者 的 信 任 B2C 模 式 目 前 仅 占 网 上 销 售 的 1/3, 到 2017 年 有 望 增 加 至 五 成 以 上 图 1 网 上 销 售 增 长, 年 预 测 0% 网 上 零 售 额 增 长 率 占 零 售 总 额 比 重 250% 200% 内 容 十 亿 人 民 币 E 15E 16E 17E 150% 100% 50% 0% 02 市 场 规 模 03 线 上 零 售 商 05 价 差 06 全 方 位 零 售 08 资 产 管 理 09 展 望 数 据 来 源 : 艾 瑞 咨 询 第 一 太 平 戴 维 斯 市 场 研 究 部 savills.com.cn/research 03

4 中 国 网 上 零 售 市 场 线 上 零 售 商 势 头 更 为 猛 烈, 同 时 在 五 六 个 平 台 开 设 网 店 的 品 牌 不 不 胜 枚 举 国 际 品 牌 则 整 体 相 对 保 守, 仅 有 少 部 分 较 早 进 驻 中 国 市 场 的 品 牌 同 时 渗 入 多 个 网 络 渠 道, 如 休 闲 品 牌 佐 丹 奴 (Giordano) 网 店 涵 盖 区 域 广 规 模 效 应 强, 因 而 颇 具 增 长 潜 力 简 可, 第 一 太 平 戴 维 斯 市 场 研 究 部 和 运 动 品 牌 耐 克 (Nike) 多 数 国 际 品 牌 较 为 谨 慎, 目 前 重 点 经 营 天 猫 商 城 店 或 自 建 独 立 网 店 越 来 越 多 的 零 售 商 对 网 上 销 售 模 式 表 示 欢 迎, 通 过 充 分 发 掘 网 售 优 势, 迅 速 推 出 网 店 开 拓 多 元 化 渠 道, 向 不 断 扩 大 的 消 费 者 市 场 渗 透 2013 年 11 月 11 日 光 棍 节 当 天, 上 海 买 家 通 过 天 猫 商 城 与 淘 宝 网 的 消 费 额 与 当 年 全 市 日 均 社 会 消 费 品 零 售 总 额 相 若 2012 年 中 国 100 强 连 锁 企 业 中, 天 猫 商 城 京 东 商 城 和 亚 马 逊 等 8 家 网 上 零 售 商 榜 上 有 名, 销 售 额 占 百 家 企 业 总 额 的 14.5%, 增 幅 贡 献 达 49.6% 零 售 商 可 以 自 建 独 立 的 网 上 平 台, 也 可 利 用 现 有 的 领 先 网 上 平 台, 如 天 猫 商 城 更 有 不 少 商 家 选 择 双 管 齐 下 国 内 领 先 的 百 货 业 巨 头 百 联 集 团 甚 至 研 发 了 一 套 实 体 店 网 店 均 适 用 的 支 付 系 统 零 售 商 的 背 景 很 大 程 度 上 决 定 了 其 网 上 渗 透 的 程 度 国 内 品 牌 网 上 扩 张 许 多 国 内 外 品 牌 会 首 选 天 猫 商 城 作 为 进 军 中 国 网 上 市 场 的 平 台 天 猫 商 城 约 占 中 国 网 上 B2C 市 场 50% 的 份 额, 作 为 灵 活 的 开 放 式 平 台, 配 有 便 捷 的 支 付 体 系, 也 允 许 商 家 自 主 设 计 符 合 品 牌 个 性 的 网 店 成 本 分 析 领 先 的 网 上 销 售 平 台 会 向 商 家 收 取 服 务 费, 相 当 于 销 售 额 的 5-10% 除 此 以 外, 商 家 还 要 承 担 高 于 实 体 店 的 促 销 / 广 告 和 物 流 成 本 粗 略 估 计, 在 天 猫 商 城 开 店 的 成 本 ( 人 力 成 本 不 计 ) 约 占 总 营 业 额 的 15%, 与 比 较 成 功 的 实 体 店 单 店 成 本 所 占 比 例 相 差 不 大 但 是, 网 店 有 伸 缩 性 强 涵 盖 区 域 广 图 2 B2C 与 C2C 零 售 额 占 比, 年 预 测 的 特 点, 因 而 颇 具 增 长 潜 力 100% C2C B2C 天 猫 商 城 覆 盖 全 国 知 名 度 高, 不 90% 80% 70% 60% 25.3% 29.6% 35.1% 40.8% 45.7% 49.4% 52.4% 断 吸 引 成 熟 品 牌 与 新 商 家 入 驻 网 上 平 台 为 成 熟 品 牌 提 供 了 至 关 重 要 的 产 品 分 销 渠 道, 同 时 也 是 新 兴 品 牌 了 解 中 国 消 费 者 的 最 好 窗 口 50% 40% 30% 20% 74.7% 70.4% 64.9% 59.2% 54.3% 50.6% 47.6% 电 商 扩 张 将 终 结 实 体 销 售 的 说 法 一 度 热 炒, 却 仍 欠 缺 充 足 的 数 据 支 持 对 天 猫 商 城 服 装 类 品 牌 销 售 的 分 析 显 示, 即 便 是 规 模 较 大 的 零 售 商, 每 月 10% 销 量 约 20 至 40 万 件, 若 按 均 价 100 元 计 0% E 15E 16E 17E 数 据 来 源 : 艾 瑞 咨 询 第 一 太 平 戴 维 斯 市 场 研 究 部 算, 日 销 售 额 为 65 万 至 130 万 元 左 右, 考 虑 到 覆 盖 面 之 广, 这 一 数 字 并 不 惊 savills.com.cn/research 04

5 中 国 网 上 零 售 市 场 图 3 零 售 商 网 店 开 设 情 况 Brand image - Only a few retailers have adopted this route Source: Savills Research 表 1 实 体 店 与 天 猫 商 城 店 年 租 金 比 较 800 平 方 米 旗 舰 店 120 平 方 米 专 卖 店 一 线 城 市 核 心 地 段 购 物 中 心 二 线 城 市 核 心 地 段 购 物 中 心 租 金 : 约 1,200 万 元 或 营 业 额 5-8% 物 业 管 理 费 : 约 6 0 万 元 租 金 : 约 450 万 元, 占 营 业 额 5-8% 物 业 管 理 费 : 约 4 0 万 元 租 金 : 约 万 元 或 营 业 额 % 物 业 管 理 费 : 约 9 万 元 租 金 : 约 90 万 元 或 营 业 额 10-20% 物 业 管 理 费 : 约 6 万 元 百 货 商 店 营 业 额 5 10% 营 业 额 20-30% 天 猫 商 城 服 务 费 : 5% 营 业 额, 外 加 6 万 元 年 费 ( 如 实 现 销 售 目 标,6 万 元 可 返 还 ) 京 东 商 城 服 务 费 : 8% 营 业 额 ( 不 含 运 费 ), 外 加 6,000 元 年 费 亚 马 逊 服 务 费 : 10% 营 业 额 ( 不 含 运 费 ) 数 据 来 源 : 第 一 太 平 戴 维 斯 市 场 研 究 部 人 实 体 店 依 然 是 许 多 零 售 商 的 主 要 收 入 来 源, 网 店 销 售 只 是 锦 上 添 花 实 体 店 铺 扩 张 势 头 减 缓 的 主 要 原 因 并 不 仅 仅 是 网 店 的 冲 击, 随 着 经 济 放 缓,GDP 增 速 下 滑, 消 费 者 回 归 节 俭 之 路, 零 售 商 更 多 重 整 扩 张 计 划, 以 适 应 新 经 济 形 势 下 的 消 费 环 境 除 了 销 售 减 缓, 零 售 商 还 要 应 对 更 加 挑 剔 的 消 费 者 以 及 剧 烈 的 竞 争 普 通 的 店 铺 设 计 或 许 无 碍 在 一 些 社 区 商 场 和 中 小 城 市 的 销 售 表 现, 但 消 费 者 对 核 心 零 售 市 场 店 铺 往 往 有 着 更 高 的 期 望 实 体 店 尤 其 是 旗 舰 店 需 要 不 断 增 加 新 元 素 及 吸 引 力, 包 括 门 店 设 计 的 时 尚 感, 配 备 训 练 有 素 知 识 丰 富 的 店 员, 同 时 加 强 实 体 店 与 网 店 的 互 动 savills.com.cn/research 05

6 中 国 网 上 零 售 市 场 价 差 无 论 是 生 活 必 需 品 还 是 上 万 元 的 手 袋, 具 有 吸 引 力 的 价 格 仍 是 网 上 购 物 的 最 大 魅 力 表 2 中 国 消 费 税 与 进 口 税 ( 部 分 ) 网 上 购 物 让 中 国 消 费 者 的 消 费 行 为 延 伸 到 了 国 外 国 内 外 网 上 平 台 纷 纷 开 始 销 售 海 外 产 品 支 持 全 球 送 货, 类 别 消 费 税 进 口 关 税 数 据 来 源 : 美 银 美 林 第 一 太 平 戴 维 斯 市 场 研 究 部 酒 类 饮 料 酒 类 蒸 馏 烈 酒 20% 元 / 500 克 ( 毫 升 ) % 米 酒 250 元 / 吨 % 啤 酒 / 吨 0% 其 他 酒 类 饮 料 20% % 酒 类 5% % 化 妆 品 30% % 首 饰 和 宝 石 5 10% % 高 尔 夫 球 和 工 具 10% 12 50% 高 档 手 表 20% % 图 4 中 国 大 陆 与 香 港 与 部 分 商 品 价 格 比 较 大 陆 对 香 港 产 品 溢 价 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 数 据 来 源 : 美 银 美 林 第 一 太 平 戴 维 斯 市 场 研 究 部 2012 年 末 2013 年 末 23.1% (2012) 16.9% (2013) 高 端 皮 具 手 表 化 妆 品 数 码 产 品 快 时 尚 且 价 格 颇 具 竞 争 力 国 内 买 家 可 从 海 外 以 更 优 惠 的 价 格 购 买 产 品 尽 管 国 际 物 流 费 用 较 高, 但 与 在 国 内 购 买 同 类 产 品 相 比, 海 外 购 物 仍 有 优 惠 空 间 和 操 作 价 值 2013 年 部 分 奢 侈 品 与 快 速 时 尚 商 品 的 价 格 对 比 显 示, 大 陆 市 场 价 仍 比 香 港 价 格 高 约 17%, 虽 然 较 2012 年 23% 的 差 距 有 所 缩 小 价 差 长 期 存 在 的 主 要 原 因 包 括 各 种 税 收 定 价 策 略 以 及 人 民 币 升 值 2013 年, 人 民 币 兑 美 元 的 汇 率 继 续 上 涨 3.0%, 中 国 消 费 者 购 买 美 元 标 价 的 海 外 产 品 时 更 觉 优 惠 此 外, 由 于 国 内 税 率 较 高, 同 样 的 产 品 其 国 内 价 格 可 能 较 海 外 高 30% 甚 至 200% 部 分 品 牌 采 取 了 中 国 的 高 位 定 价, 以 期 提 升 在 大 陆 市 场 的 品 牌 形 象 然 而, 由 于 国 内 买 家 重 走 节 俭 路 线, 信 息 渠 道 更 宽, 旅 游 足 迹 更 广, 若 发 现 附 加 在 国 内 商 品 上 的 税 率 过 高, 部 分 消 费 者 便 转 而 寻 求 更 优 惠 的 购 买 渠 道, 包 括 海 外 旅 游 购 物 卖 家 寄 至 国 内, 或 是 等 待 打 折 季 工 厂 折 扣 和 季 节 性 促 销 随 着 消 费 者 获 取 产 品 的 渠 道 拓 宽, 价 格 因 素 的 重 要 性 逐 渐 凸 显 如 何 缩 小 实 体 店 与 网 店, 以 及 国 内 外 价 格 的 差 距 ( 税 收 及 关 税 差 别 的 影 响 暂 不 考 虑 ) 将 成 为 零 售 品 牌 需 要 考 虑 的 问 题 目 前, 国 际 快 时 尚 产 品 的 价 差 已 非 常 有 限, 按 平 均 价 格 计 算, 大 陆 仅 比 香 港 高 7.0% 部 分 品 牌 在 大 陆 与 香 港 的 价 格 网 店 与 实 体 店 的 价 格 已 基 本 统 一, 典 型 的 例 子 有 优 衣 库 savills.com.cn/research 06

7 中 国 网 上 零 售 市 场 全 方 位 零 售 购 物 中 心 可 通 过 全 方 位 零 售 提 升 购 物 体 验 对 于 希 望 增 加 总 销 售 额 的 零 售 商 来 说, 采 取 全 渠 道 零 售 B2C 平 台 有 很 多 优 势, 如 可 展 示 全 套 产 品, 促 销 活 动 此 起 彼 伏, 产 品 品 牌 特 色 得 到 重 点 推 介, 还 可 通 过 新 信 息 渠 道 发 展 忠 实 客 户 但 该 平 台 也 存 是 非 常 合 理 在 致 命 缺 陷 : 买 家 无 法 获 得 产 品 的 第 的 一 步 棋 ; 而 对 购 物 中 心 业 主 来 说, 一 手 体 验 开 设 网 上 购 物 平 台 则 要 复 杂 很 多, 因 为 这 意 味 着 要 重 新 制 定 商 业 策 略 开 发 全 新 业 务 线 尽 管 如 此, 已 有 一 些 业 务 网 络 覆 盖 全 国 品 牌 认 知 度 高 的 业 主 ( 以 国 内 百 货 商 场 为 主 ) 开 始 运 营 自 建 的 网 上 平 台, 与 实 体 店 联 合 发 展 然 而, 多 数 购 物 中 心 业 主 考 虑 到 网 上 平 台 竞 争 对 手 强 大, 对 自 营 跨 平 台 业 务 持 谨 慎 态 度, 仍 忠 实 于 实 体 店 业 务, 并 期 待 假 以 时 日, 找 到 最 佳 策 略 业 主 应 该 继 续 重 视 并 增 强 实 体 店 铺 的 优 势, 通 过 现 实 体 验 和 商 铺 环 境 设 计 全 方 位 提 升 购 物 者 的 感 受, 包 括 声 音 气 息 味 道 触 感 和 视 觉 效 果 的 利 用 业 主 应 从 传 统 的 定 位 模 式, 进 一 步 开 发 和 增 强 购 物 中 心 的 附 加 价 值, 例 如 社 交 性 和 娱 乐 性 这 可 以 通 过 增 加 餐 饮 生 活 方 式 服 务 及 娱 乐 店 铺 来 实 现 若 要 在 新 零 售 环 境 下 发 展 壮 大, 需 不 断 有 所 创 新 越 来 越 多 业 主 为 项 目 推 出 移 动 应 用 服 务, 精 准 掌 握 后 台 数 据 信 息 有 助 于 更 好 的 维 系 客 户 对 于 时 装 饰 品 来 说, 实 体 店 仍 是 全 面 展 示 产 品 打 造 品 牌 形 象 的 最 重 要 途 径 一 家 设 计 雅 致 的 店 铺 可 以 给 顾 客 带 来 全 方 位 的 享 受, 更 容 易 引 起 顾 客 冲 动 消 费 并 给 其 留 下 深 刻 的 印 象 有 心 为 顾 客 提 供 这 种 体 验 的 零 售 商, 凭 借 过 硬 的 品 牌 形 象 和 积 极 主 动 的 管 理 团 队, 将 能 继 续 刺 激 消 费 需 求 另 一 方 面, 随 着 90 后 新 生 代 群 体 逐 步 成 熟 就 业 并 成 为 主 要 消 费 群 体, 零 售 商 和 业 主 需 要 针 对 这 一 代 人 的 特 点, 打 造 具 有 亲 和 力 熟 悉 度 和 认 同 感 的 购 物 环 境 针 对 90 后 人 群 互 联 网 一 代 的 特 点, 目 前 已 有 一 些 应 用 savills.co.uk/research 07

8 中 国 网 上 零 售 市 场 和 网 站 支 持 并 维 护 消 费 者 评 论 促 销 指 南 或 优 惠 券 发 放, 以 此 来 推 动 产 品 销 售 模 糊 网 店 与 实 体 店 的 界 限 全 渠 道 零 售 以 及 网 店 实 体 融 合 的 实 例 网 购 送 货 问 题 送 货 失 败 数 据 时 代 的 福 利 我 们 生 活 在 信 息 时 代, 电 子 商 务 应 用 突 增 产 生 了 海 量 数 据, 可 以 帮 助 零 售 商 了 解 消 费 者 行 为 过 去, 零 售 商 只 能 试 图 通 过 收 银 机 刷 卡 机 积 分 卡 主 要 客 户 群 和 市 场 调 查 等 途 径 了 解 顾 客, 且 主 要 客 户 群 与 市 场 调 查 往 往 是 基 于 顾 客 的 消 费 意 向, 并 非 实 际 消 费 行 为, 因 此 调 查 结 果 的 可 靠 度 大 打 折 扣 如 今, 曾 经 的 刷 卡 机 很 多 时 候 已 被 电 商 网 站 所 取 代, 后 者 可 记 录 消 费 者 帐 户 的 每 一 次 操 作, 不 管 有 没 有 购 物 行 为 发 生 零 售 商 也 可 关 注 社 会 媒 体 平 台, 获 得 对 消 费 者 行 为 和 经 历 的 更 深 入 解 读 消 费 数 据 的 实 质 好 处 体 现 在 以 下 方 面 : 个 性 化 提 升 顾 客 体 验 定 价 策 略 预 测 性 分 析 依 赖 数 据 进 行 供 应 管 理 实 体 店 内 促 销 支 付 和 行 为 记 录 网 上 下 单 实 体 提 货 购 物 者 可 登 录 网 上 平 台, 查 看 产 品 和 价 格 后 下 单 订 购, 过 段 时 间 再 去 实 体 店 取 货 这 样 可 避 免 出 现 缺 货 的 情 况 以 英 国 零 售 巨 头 约 翰 李 维 斯 (John Lewis) 为 例, 该 零 售 商 在 英 国 只 有 约 40 家 门 店, 但 顾 客 可 以 在 其 姊 妹 店 维 特 罗 斯 超 市 (Waitrose) 提 货 这 家 连 锁 超 市 在 英 国 有 300 多 家 分 店 网 店 和 小 规 模 零 售 商 已 开 始 联 合 拥 有 若 干 小 型 独 立 商 铺 的 第 三 方, 只 需 向 其 支 付 一 小 笔 费 用, 就 能 将 商 铺 发 展 为 提 货 点 第 三 方 不 仅 得 到 额 外 收 入, 门 店 客 流 量 也 增 多, 自 然 也 为 自 身 产 品 招 揽 来 了 更 多 顾 客 送 货 储 物 柜 生 活 时 不 时 陷 入 忙 乱, 如 果 你 总 是 在 赶 路, 忙 于 社 交 开 会 出 差, 那 么 网 购 物 品 送 到 时, 你 很 难 亲 自 签 收 亚 马 逊 想 出 了 一 个 新 颖 的 解 决 方 案 送 货 储 物 柜 网 上 下 单 时, 根 据 你 未 来 三 天 的 行 程 就 近 选 择 亚 马 逊 专 用 储 物 柜, 等 货 物 送 至 指 定 储 物 柜 后 你 会 收 到 短 信 通 知 以 及 开 锁 密 码 中 国 已 有 收 货 储 物 柜 提 供 商 出 现, 如 速 递 易 如 果 送 货 上 门 未 妥 投, 送 货 员 就 将 物 品 锁 入 储 物 柜 消 费 者 选 择 商 品 时, 可 用 智 能 手 机 对 其 进 行 扫 描 这 也 催 生 了 实 体 店 促 销, 如 将 可 在 实 体 店 使 用 的 优 惠 券 发 送 到 智 能 手 机 此 外, 品 牌 商 铺 可 以 通 过 应 用 提 供 更 多 产 品 信 息 消 费 者 选 好 商 品 后, 点 击 结 算 便 可 完 成 手 机 下 单 一 些 应 用 可 记 录 购 物 行 为, 如 常 去 的 货 架 在 店 内 的 购 物 时 间, 并 将 这 些 数 据 与 最 终 采 购 相 匹 配 这 些 应 用 可 帮 助 零 售 商 业 主 进 一 步 了 解 消 费 者 的 购 物 方 式 savills.com.cn/research 08

9 中 国 网 上 零 售 市 场 资 产 管 理 完 善 资 产 管 理 可 使 业 主 紧 跟 消 费 者 动 向 及 零 售 潮 流 经 济 放 缓 供 应 过 剩 网 上 购 物 都 给 购 物 中 心 业 主 带 来 了 严 峻 挑 战 成 败 之 间, 有 时 相 差 的 就 是 一 支 实 力 雄 厚 的 资 产 管 理 团 队 除 业 内 领 头 羊 之 外, 很 多 业 主 长 期 以 来 普 遍 缺 乏 对 资 产 管 理 重 要 性 的 认 识 资 产 管 理 可 为 项 目 保 值, 也 有 望 使 其 在 一 定 时 间 内 实 现 增 值 资 产 管 理 不 仅 包 括 物 业 管 理 ( 建 筑 维 护 保 洁 和 安 保 工 作 ), 还 包 括 资 产 增 值 ( 调 整 租 户 结 构 筹 划 资 本 改 善 工 作 提 供 租 赁 及 营 销 策 略 顾 问 服 务 ) 财 务 管 理 租 赁 管 理 ( 续 租 租 户 关 系 管 理 营 销 推 广 以 及 其 他 必 要 的 租 赁 服 务 ) 定 位 及 策 略 顾 问 资 产 管 理 可 增 强 并 突 出 项 目 优 势, 同 时 弱 化 部 分 缺 点, 使 项 目 围 绕 租 户 与 消 费 者 的 需 求 改 变 升 级, 在 实 现 物 业 最 高 价 值 的 同 时 赢 得 忠 实 客 户 建 立 品 牌 认 知 在 资 产 管 理 者 眼 中, 网 上 平 台 的 发 展 中 挑 战 与 机 遇 并 存 他 们 可 以 利 用 新 型 的 网 络 或 移 动 工 具 进 行 项 目 推 广 消 费 者 行 为 分 析, 从 而 留 住 顾 客 群 消 费 者 可 通 过 应 用 及 社 会 性 网 络 服 务 (SNS), 快 速 获 得 购 物 商 场 更 新 信 息 以 及 第 三 方 评 论 SNS 上 精 心 策 划 的 文 字 介 绍 也 能 为 商 场 吸 引 更 多 的 潜 在 顾 客, 开 辟 一 条 连 接 线 上 线 下 社 交 体 验 的 渠 道 自 2009 年 起, 第 一 太 平 戴 维 斯 为 上 海 818 广 场 提 供 零 售 资 产 管 理 服 务, 协 助 业 主 调 整 租 赁 计 划 制 定 活 动 方 案, 并 通 过 社 交 媒 体 发 布 宣 传 信 息 图 5 资 产 管 理 的 主 要 功 能 基 本 功 能 维 护 租 户 协 调 资 产 增 值 形 象 提 升 收 益 稳 定 化 资 产 管 理 退 出 策 略 调 整 退 出 计 划 利 润 最 大 化 营 销 与 推 广 成 本 控 制 数 据 来 源 : 第 一 太 平 戴 维 斯 市 场 研 究 部 savills.co.uk/research 09

10 中 国 网 上 零 售 市 场 展 望 常 有 人 士 讨 论 电 子 商 务 迅 速 取 代 实 体 商 务 的 可 能 性 事 实 上, 实 体 店 铺 不 仅 不 会 消 失, 还 会 长 期 继 续 成 为 多 数 零 售 商 最 主 要 的 销 售 渠 道 出 售 商 品 并 不 是 实 体 店 的 唯 一 使 命, 它 还 要 为 营 销 活 动 以 及 购 物 体 验 服 务 网 上 购 物 更 多 地 是 为 实 体 零 售 美 容, 在 未 来 20 年 或 更 长 时 间 内 助 力 零 售 市 场 发 展, 直 到 商 务 模 式 开 始 新 一 轮 创 新 商 铺 可 见 度 与 客 流 量 在 树 立 品 牌 意 识 产 品 展 示 方 面 起 着 重 要 作 用, 因 此 与 非 中 心 地 段 的 商 铺 相 比, 优 质 地 段 的 商 铺 应 能 更 好 地 应 对 电 子 商 务 的 冲 击 部 分 业 主 配 备 了 积 极 主 动 的 资 产 管 理 团 队, 携 手 零 售 商 共 同 加 强 与 顾 客 的 交 流 互 动 这 些 业 主 将 获 得 更 为 丰 厚 的 回 报, 因 为 新 时 代 的 零 售 商 与 顾 客 看 重 的 不 仅 是 货 品 本 身 零 售 商 业 主 以 及 网 上 平 台 应 着 手 将 线 上 服 务 ( 促 销 便 利 虚 拟 支 付 ) 与 线 下 服 务 ( 体 验 服 务 展 示 支 付 ) 结 合 起 来 网 上 平 台 和 实 体 店 业 主 只 有 联 合 力 量, 才 能 最 充 分 地 利 用 各 自 的 资 源 移 动 设 备 是 联 接 线 上 线 下 的 一 大 桥 梁, 它 已 成 为 现 实 世 界 与 网 络 世 界 互 动 的 最 常 用 界 面 近 年 来, 中 国 的 移 动 设 备 持 有 量 突 飞 猛 涨, 紧 跟 国 际 潮 流 虽 然 全 国 整 体 使 用 率 偏 低, 但 在 城 区, 尤 其 是 一 线 城 市, 移 动 设 备 的 持 有 量 和 使 用 率 与 国 际 都 市 不 相 上 下 移 动 设 备 不 仅 用 于 下 单 支 付, 也 用 来 分 享 产 品 评 论 和 信 息 跟 踪 物 流 状 态 接 收 促 销 通 知 / 优 惠 券 移 动 设 备 的 速 度 智 能 性 安 全 性 不 断 得 到 提 升, 它 们 将 更 广 泛 地 应 用 于 生 活 的 方 方 面 面, 包 括 网 页 浏 览 社 会 媒 介 娱 乐 媒 体 ( 音 乐 电 视 电 影 书 籍 ) 游 戏 交 流 ( 电 话 邮 件 短 信 ) 照 片 分 享 以 及 在 线 交 易 ( 支 付 购 物 缴 费 打 车 ) 手 机 已 成 为 城 市 生 活 必 不 可 少 的 工 具, 它 始 终 围 在 消 费 者 左 右, 使 线 上 线 下 的 频 繁 互 动 得 以 实 现 图 6 移 动 终 端 零 售 额, 预 测 十 亿 人 民 币 数 据 来 源 : 艾 瑞 咨 询 第 一 太 平 戴 维 斯 市 场 研 究 部 图 7 智 能 手 机 使 用 情 况,2012 年 电 子 钱 包 二 维 码 本 地 服 务 电 子 银 行 购 物 浏 览 网 页 应 用 在 线 视 频 在 线 音 乐 社 交 即 时 通 信 电 邮 短 信 数 据 来 源 : 尼 尔 森 第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部 由 于 互 联 网 的 存 在, 消 费 者 看 待 零 售 商 并 与 其 互 动 的 方 式 已 发 生 改 变 零 售 商 与 业 主 应 该 考 虑 的 不 应 是 如 何 使 消 费 者 在 网 络 或 实 体 店 二 选 一 ; 而 应 从 消 费 者 角 度 出 发, 使 用 自 身 现 有 的 线 上 线 下 工 具 满 足 消 费 者 需 求 随 着 市 场 供 应 日 益 增 加 竞 争 日 益 激 烈, 只 有 真 正 了 解 并 满 足 消 费 者 需 求 的 商 家 才 能 立 于 不 败 之 地 移 动 购 物 在 线 零 售 ( 不 含 移 动 购 物 ) 电 脑 端 购 物 移 动 购 物 增 长 移 动 购 物 占 在 线 零 售 比 重 E 15E 16E 17E 美 国 中 国 200% 180% 160% 140% 120% 100% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 80% 60% 40% 20% 0% savills.com.cn/research 010

11 中 国 网 上 零 售 市 场 我 们 的 服 务 项 目 招 商 提 过 制 定 租 户 组 合 及 商 户 谈 判, 实 现 最 优 回 报 与 资 产 管 理 团 队 协 作, 确 保 项 目 对 消 费 者 及 品 牌 具 备 吸 引 力 资 产 管 理 服 务 涵 盖 全 权 管 理 持 续 营 销 推 广 及 招 商 客 户 服 务 及 财 务 报 告 等 为 商 场 有 效 管 理, 提 供 全 方 位 解 决 方 案, 确 保 项 目 可 持 续 发 展 及 盈 利 咨 询 服 务 通 过 详 尽 市 场 调 研, 制 定 项 目 初 期 规 划 租 户 定 位 及 租 金 方 案 与 设 计 方 及 开 发 商 协 作, 确 定 设 计 方 案 租 户 代 表 为 致 力 于 中 国 市 场 拓 展 的 品 牌 提 供 全 方 位 服 务 强 大 的 本 地 团 队 支 持, 深 谙 当 地 市 场 动 态 及 消 费 者 行 为 Please contact us for further information Savills Research Savills Retail James Macdonald Director Siu Wing Chu Deputy Managing Director Joey Chio Associate Director Melissa Ong Director Chester Zhang Associate Director Benny Kwok Director Andrew Deng Senior Associate Director Nick Bradstreet Deputy Managing Director savills.com.cn/research 011

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