跟 踪 评 级 概 述 编 号 : 新 世 纪 跟 踪 [2016] 跟 踪 对 象 : 上 海 市 北 高 新 ( 集 团 ) 有 限 公 司 2015 年 度 第 一 期 短 期 融 资 券 ( 简 称 本 期 债 券 ) 主 体 信 用 等 级 评 级 展 望 债 项 信 用 等

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1 上 海 市 北 高 新 ( 集 团 ) 有 限 公 司 2015 年 度 第 一 期 短 期 融 资 券 跟 踪 评 级 报 告 主 体 信 用 等 级 : 债 项 信 用 等 级 : AA 级 A-1 级 评 级 时 间 : 2016 年 2 月 3 日 上 海 新 世 纪 资 信 评 估 投 资 服 务 有 限 公 司 Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd.

2 跟 踪 评 级 概 述 编 号 : 新 世 纪 跟 踪 [2016] 跟 踪 对 象 : 上 海 市 北 高 新 ( 集 团 ) 有 限 公 司 2015 年 度 第 一 期 短 期 融 资 券 ( 简 称 本 期 债 券 ) 主 体 信 用 等 级 评 级 展 望 债 项 信 用 等 级 评 级 时 间 本 次 跟 踪 : AA 级 稳 定 A-1 级 2016 年 2 月 3 日 首 次 评 级 : AA 级 稳 定 A-1 级 2015 年 6 月 25 日 主 要 财 务 数 据 项 目 2012 年 2013 年 2014 年 金 额 单 位 : 人 民 币 亿 元 发 行 人 母 公 司 数 据 : 2015 年 前 三 季 度 货 币 资 金 短 期 刚 性 债 务 所 有 者 权 益 现 金 类 资 产 / 短 期 刚 性 债 务 [ 倍 ] 发 行 人 合 并 数 据 及 指 标 : 流 动 资 产 货 币 资 金 流 动 负 债 短 期 刚 性 债 务 所 有 者 权 益 营 业 总 收 入 净 利 润 经 营 性 现 金 净 流 入 量 EBITDA 资 产 负 债 率 [%] 流 动 比 率 [%] 现 金 比 率 [%] 利 息 保 障 倍 数 [ 倍 ] 经 营 性 现 金 净 流 入 与 流 动 负 债 比 率 [%] 非 筹 资 性 现 金 净 流 入 与 流 动 负 债 比 率 [%] EBITDA/ 利 息 支 出 [ 倍 ] EBITDA/ 短 期 刚 性 债 务 [ 倍 ] 注 : 根 据 市 北 集 团 经 审 计 的 年 及 未 经 审 计 的 2015 年 前 三 季 度 财 务 数 据 整 理 计 算 分 析 师 钱 进 Tel:(021) qj@shxsj.com 康 芳 华 Tel:(021) kfh@shxsj.com 上 海 市 汉 口 路 398 号 华 盛 大 厦 14F Tel:(021) Fax:(021) mail@shxsj.com 跟 踪 评 级 观 点 上 海 新 世 纪 资 信 评 估 投 资 服 务 有 限 公 司 ( 简 称 新 世 纪 评 级 或 本 评 级 机 构 ) 对 上 海 市 北 高 新 ( 集 团 ) 有 限 公 司 ( 简 称 市 北 集 团 该 公 司 或 公 司 ) 及 其 发 行 的 2015 年 度 第 一 期 短 期 融 资 券 的 跟 踪 评 级 反 映 了 2015 年 以 来 市 北 集 团 在 区 位 优 势 园 区 开 发 经 验 和 融 资 渠 道 等 方 面 继 续 保 持 优 势, 同 时 也 反 映 了 在 财 务 杠 杆 土 地 市 场 波 动 项 目 开 发 资 本 支 出 等 方 面 持 续 面 临 的 风 险 和 压 力 主 要 优 势 : 良 好 的 区 位 环 境 市 北 集 团 开 发 的 市 北 高 新 园 区 位 于 上 海 市 闸 北 区 中 心 城 区, 跟 踪 期 间, 闸 北 区 和 静 安 区 合 并, 公 司 的 外 部 环 境 进 一 步 优 化 丰 富 的 园 区 开 发 经 验 作 为 市 北 高 新 园 区 产 业 投 融 资 及 经 营 主 体, 市 北 集 团 在 过 去 20 年 的 园 区 开 发 经 营 中 积 累 了 丰 富 经 验, 市 北 高 新 园 区 产 业 转 型 的 成 功 案 例 也 形 成 了 一 定 的 品 牌 效 应 融 资 渠 道 较 为 畅 通 市 北 集 团 股 权 及 债 务 等 直 接 融 资 渠 道 畅 通, 为 债 务 的 偿 付 及 循 环 提 供 了 一 定 支 撑 主 要 风 险 : 高 财 务 杠 杆 运 营 风 险 跟 踪 期 间, 市 北 集 团 财 务 杠 杆 仍 处 于 偏 高 水 平, 面 临 较 大 的 债 务 偿 付 及 循 环 压 力, 需 关 注 业 务 扩 张 与 资 金 链 之 间 的 平 衡 关 系 土 地 出 让 市 场 波 动 风 险 当 前 全 国 土 地 及 房 地 产 市 场 景 气 度 下 行, 非 一 线 城 市 土 地 出 让 市 场 面 临 较 为 严 峻 的 挑 战, 市 北 集 团 在 南 通 地 区 的 土 地 一 级 开 发 投 资 回 收 进 度 缓 慢 项 目 开 发 风 险 市 北 集 团 新 承 接 的 商 业 房 地 产 项 目 已 拓 展 至 市 北 高 新 园 区 外, 部 分 地 块 购 地 成 本 较 高, 项 目 开 发 及 投 资 回 收 存 在 一 定 不 确 定 性 资 本 支 出 压 力 市 北 集 团 在 建 和 拟 建 项 目 较 多, 后 续 投 资 规 模 较 大, 资 金 支 出 压 力 或 将 进 一 步 1

3 加 大 未 来 展 望 通 过 对 市 北 集 团 及 其 发 行 的 本 期 短 券 主 要 信 用 风 险 要 素 的 分 析, 新 世 纪 评 级 维 持 公 司 AA 主 体 信 用 等 级, 评 级 展 望 为 稳 定 ; 认 为 本 期 短 券 还 本 付 息 安 全 性 很 高, 并 维 持 本 期 短 券 A-1 信 用 等 级 上 海 新 世 纪 资 信 评 估 投 资 服 务 有 限 公 司 2

4 声 明 本 评 级 机 构 对 上 海 市 北 高 新 ( 集 团 ) 有 限 公 司 2015 年 度 第 一 期 短 期 融 资 券 的 跟 踪 评 级 作 如 下 声 明 : 除 因 本 次 评 级 事 项 使 本 评 级 机 构 与 评 级 对 象 构 成 委 托 关 系 外, 本 评 级 机 构 评 估 人 员 与 评 级 对 象 不 存 在 任 何 影 响 评 级 行 为 独 立 客 观 公 正 的 关 联 关 系 本 评 级 机 构 与 评 估 人 员 履 行 了 评 级 调 查 和 诚 信 义 务, 有 充 分 理 由 保 证 所 出 具 的 评 级 报 告 遵 循 了 真 实 客 观 公 正 的 原 则 本 信 用 评 级 报 告 的 评 级 结 论 是 本 评 级 机 构 依 据 合 理 的 内 部 信 用 评 级 标 准 和 程 序 做 出 的 独 立 判 断, 未 因 评 级 对 象 和 其 他 任 何 组 织 或 个 人 的 不 当 影 响 改 变 评 级 意 见 本 评 级 机 构 的 信 用 评 级 和 其 后 的 跟 踪 评 级 均 依 据 评 级 对 象 所 提 供 的 资 料, 评 级 对 象 对 其 提 供 资 料 的 合 法 性 真 实 性 完 整 性 正 确 性 负 责 本 信 用 评 级 报 告 用 于 相 关 决 策 参 考, 并 非 是 某 种 决 策 的 结 论 建 议 本 次 评 级 的 信 用 等 级 有 效 期 至 上 海 市 北 高 新 ( 集 团 ) 有 限 公 司 2015 年 度 第 一 期 短 期 融 资 券 本 息 的 约 定 偿 付 日 止 在 信 用 等 级 有 效 期 限 内, 评 级 对 象 在 财 务 状 况 外 部 经 营 环 境 等 发 生 重 大 变 化 时 应 及 时 向 本 评 级 机 构 提 供 相 关 资 料, 本 评 级 机 构 将 按 照 相 关 评 级 业 务 规 范, 进 行 后 续 跟 踪 评 级, 并 保 留 变 更 及 公 告 信 用 等 级 的 权 利 本 评 级 报 告 所 涉 及 的 有 关 内 容 及 数 字 分 析 均 属 敏 感 性 商 业 资 料, 其 版 权 归 本 评 级 机 构 所 有, 未 经 授 权 不 得 修 改 复 制 转 载 散 发 出 售 或 以 任 何 方 式 外 传 3

5 上 海 市 北 高 新 ( 集 团 ) 有 限 公 司 2015 年 度 第 一 期 短 期 融 资 券 跟 踪 信 用 评 级 报 告 一 跟 踪 评 级 原 因 按 照 上 海 市 北 高 新 ( 集 团 ) 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 市 北 集 团 该 公 司 或 公 司 ) 2015 年 度 第 一 期 短 期 融 资 券 信 用 评 级 的 跟 踪 评 级 安 排, 本 评 级 机 构 根 据 市 北 集 团 提 供 的 未 经 审 计 的 2015 年 度 前 三 季 度 财 务 报 表 及 相 关 经 营 数 据, 对 市 北 集 团 的 财 务 状 况 经 营 状 况 现 金 流 量 及 相 关 风 险 进 行 了 动 态 信 息 收 集 和 分 析, 并 结 合 行 业 发 展 趋 势 等 方 面 因 素, 进 行 了 定 期 跟 踪 评 级 二 宏 观 经 济 和 政 策 环 境 2015 年 以 来 我 国 经 济 总 体 运 行 平 稳, 但 经 济 增 长 仍 面 临 下 行 压 力 ; 从 中 长 期 看, 随 着 积 极 的 财 政 政 策 和 宽 松 的 货 币 政 策 的 实 施 一 带 一 路 战 略 作 用 的 显 现, 经 济 结 构 调 整 产 业 升 级 区 域 经 济 结 构 优 化 城 镇 化 发 展 内 需 扩 大 进 程 将 加 快, 我 国 经 济 仍 有 望 保 持 稳 定 增 长 2015 年 以 来, 我 国 宏 观 经 济 仍 面 临 复 杂 的 国 际 环 境, 美 国 经 济 在 量 化 宽 松 政 策 后 维 持 低 利 率 的 货 币 政 策 下 继 续 复 苏 在 欧 洲, 尽 管 希 腊 主 权 债 务 危 机 的 暂 时 性 解 决, 有 利 于 欧 盟 政 治 经 济 的 整 体 稳 定, 但 是 欧 洲 经 济 增 长 仍 整 体 乏 力, 复 苏 前 景 仍 不 明 朗 日 本 的 宽 松 货 币 政 策 对 经 济 的 刺 激 效 应 明 显 下 降 2015 年, 国 际 石 油 价 格 仍 在 低 价 波 动, 石 油 输 出 国 的 经 济 处 于 疲 软 状 态, 石 油 输 出 国 的 国 家 风 险 上 升, 全 球 以 石 油 为 基 础 的 行 业 风 险 上 升 金 砖 国 家 经 济 继 续 呈 现 回 落 态 势 ; 其 中, 俄 罗 斯 因 乌 克 兰 问 题 遭 受 以 美 国 为 代 表 的 西 方 国 家 制 裁 和 石 油 价 格 下 跌 双 重 因 素 影 响 下, 经 济 形 势 严 峻, 俄 罗 斯 的 经 济 增 长 和 发 展 向 东 寻 求 突 破 成 为 重 要 选 择 美 联 储 已 启 动 加 息 货 币 政 策 ; 日 本 将 继 续 维 持 量 化 宽 松 和 低 利 率 货 币 政 策 ; 欧 洲 为 了 促 进 经 济 增 长 缓 解 主 权 债 务 风 险 和 银 行 业 的 结 构 性 危 机, 继 续 实 施 量 化 宽 松 的 货 币 政 策 4

6 2015 年 以 来, 我 国 对 外 开 放 水 平 不 断 提 高, 持 续 推 进 一 带 一 路 亚 洲 基 础 设 施 投 资 银 行 金 砖 国 家 银 行 的 建 设, 继 续 推 进 与 韩 国 澳 大 利 亚 等 的 自 由 贸 易 区 谈 判, 继 续 推 进 与 美 国 欧 盟 的 信 息 技 术 协 议 谈 判, 继 续 推 动 人 民 币 的 作 为 特 别 提 款 权 货 币 和 资 本 项 下 的 货 币 自 由 兑 换 这 些 区 域 和 全 球 性 的 战 略 推 进, 将 进 一 步 推 动 我 国 经 济 和 金 融 融 入 世 界 经 济 体 系, 为 我 国 和 世 界 经 济 的 增 长 发 展 提 供 了 良 好 的 政 策 制 度 基 础 和 组 织 保 证 在 我 国 提 高 对 外 开 放 水 平 的 同 时, 国 内 长 江 经 济 带 京 津 冀 协 同 发 展 等 区 域 和 省 市 经 济 建 设 自 贸 区 建 设 等 都 与 对 外 开 放 进 行 了 衔 接 2015 年 以 来, 我 国 继 续 实 施 积 极 的 财 政 政 策 和 稳 健 中 适 度 宽 松 的 货 币 政 策 在 财 政 政 策 上,2015 年 在 新 预 算 法 下, 财 政 部 积 极 推 动 了 各 省 市 和 计 划 单 列 的 地 方 政 府 债 券 发 行, 对 规 范 地 方 政 府 融 资 行 为 防 范 和 化 解 区 域 和 地 方 政 府 债 务 风 险 发 挥 了 积 极 的 作 用, 我 国 地 方 政 府 债 务 的 风 险 总 体 可 控 ; 在 货 币 政 策 上, 中 国 人 民 银 行 结 构 性 的 降 低 存 款 准 备 金 比 率 降 低 贷 款 利 率, 既 有 效 地 控 制 了 物 价 水 平 的 上 涨, 也 保 证 了 市 场 的 流 动 性 降 低 了 实 体 经 济 的 融 资 成 本, 促 进 了 实 体 经 济 增 长 和 发 展 预 期 未 来 一 段 时 间, 我 国 将 继 续 实 施 积 极 的 财 政 政 策 和 稳 健 中 宽 松 的 货 币 政 策 在 面 临 复 杂 国 际 环 境 对 外 开 放 水 平 不 断 提 高 积 极 的 财 政 政 策 和 稳 健 中 适 度 宽 松 的 货 币 政 策 下,2015 年 以 来 我 国 经 济 总 体 运 行 平 稳 但 是, 经 济 增 长 仍 然 面 临 下 行 压 力, 以 钢 铁 水 泥 有 色 金 属 煤 炭 等 为 代 表 的 产 能 过 剩 行 业 和 以 石 油 为 基 础 的 化 工 行 业 风 险 仍 然 较 高, 中 小 企 业 光 伏 行 业 有 色 行 业 等 的 企 业 债 券 信 用 事 件 和 违 约 事 件 时 有 发 生 预 期 未 来 一 段 时 间, 我 国 经 济 仍 将 保 持 平 稳 的 增 长 和 发 展 同 时, 在 刚 性 兑 付 不 断 打 破 允 许 一 些 企 业 破 产 的 政 策 下, 我 国 债 券 市 场 的 信 用 事 件 违 约 事 件 将 成 为 新 常 态 ; 此 外, 在 直 接 融 资 比 例 不 断 提 高 证 券 市 场 不 断 发 展 的 条 件 下, 我 国 证 券 市 场 的 大 幅 波 动 对 金 融 系 统 和 实 体 经 济 的 冲 击 风 险 在 相 应 提 高 从 中 长 期 看, 随 着 我 国 对 外 开 放 的 不 断 提 高, 在 经 济 结 构 调 整 产 业 升 级 区 域 经 济 结 构 优 化 城 镇 化 发 展 内 需 扩 大 的 条 件 下, 我 国 经 济 仍 将 保 持 稳 定 增 长 同 时, 在 国 际 经 济 金 融 形 势 尚 未 完 全 稳 定 的 外 部 环 境 下, 在 国 内 经 济 增 长 驱 动 力 转 变 及 产 业 结 构 调 整 和 升 级 过 程 中, 我 国 的 经 济 增 长 和 发 展 依 然 会 伴 随 着 5

7 区 域 结 构 性 风 险 产 业 结 构 性 风 险 国 际 贸 易 和 投 资 的 结 构 性 摩 擦 风 险, 以 及 证 券 市 场 大 幅 波 动 对 金 融 经 济 的 冲 击 性 风 险 三 区 域 及 行 业 环 境 近 年 来, 闸 北 区 着 力 打 造 南 高 中 繁 北 产 业 的 发 展 战 略, 经 济 保 持 较 快 增 长, 财 政 实 力 稳 步 增 强 2015 年, 中 共 上 海 市 委 市 政 府 正 式 实 施 闸 北 静 安 两 区 行 政 区 划 调 整, 调 整 后 或 将 进 一 步 带 动 两 区 优 势 产 业 的 融 合 发 展 闸 北 区 位 于 上 海 中 心 城 区 北 部, 是 上 海 市 及 全 国 重 要 的 交 通 枢 纽 轨 道 交 通 3 号 4 号 ( 并 线 ) 1 号 和 8 号 线 均 在 闸 北 区 境 内 设 有 站 点 ; 通 过 闸 北 区 境 内 的 南 北 高 架 可 以 连 接 虹 桥 国 际 机 场 浦 东 地 区 和 市 中 心 地 区 ; 铁 路 上 海 站 和 北 郊 货 运 站 则 是 通 往 全 国 的 陆 上 大 门 根 据 城 区 建 设 规 划, 闸 北 区 着 力 执 行 南 高 中 繁 北 产 业 1 的 发 展 战 略 近 年 来, 闸 北 区 经 济 一 直 保 持 较 快 增 长, 区 域 经 济 呈 现 出 良 好 的 发 展 态 势 2014 年, 全 区 实 现 地 区 生 产 总 值 亿 元, 按 可 比 价 格 计 算, 同 比 增 长 8.00% 其 中, 第 二 产 业 完 成 增 加 值 亿 元, 同 比 增 长 9.7%; 第 三 产 业 完 成 增 加 值 亿 元, 同 比 增 长 7.80% 第 三 产 业 在 闸 北 区 经 济 总 量 中 处 于 绝 对 主 导 地 位, 是 闸 北 区 重 要 的 经 济 增 长 点 2015 年 前 三 季 度, 闸 北 区 全 区 累 计 完 成 区 级 生 产 增 加 值 亿 元, 同 比 增 长 10.30%; 第 三 产 业 实 现 增 加 值 亿 元, 同 比 增 长 9.50% 随 着 经 济 的 增 长, 闸 北 区 地 方 财 政 实 力 稳 步 增 强 2014 年, 闸 北 区 实 现 财 政 总 收 入 亿 元, 同 比 增 长 13.70%; 其 中, 一 般 公 共 预 算 收 入 为 亿 元 2, 同 比 增 长 8.60% 其 中, 税 收 收 入 为 亿 元, 占 一 般 公 共 预 算 收 入 的 91.85% 分 税 种 来 看, 增 值 税 亿 元, 同 比 增 长 32.90%; 营 业 税 亿 元, 同 比 下 降 1.70%; 企 业 所 得 税 亿 元, 同 比 增 长 18.90%; 个 人 所 得 税 5.87 亿 元, 同 比 增 长 7.90% 闸 北 区 税 收 收 入 主 要 来 自 苏 河 湾 区 块 企 业 中 部 区 块 企 业 和 市 北 高 新 园 区 企 业 2014 年 三 个 区 块 分 别 实 现 税 收 收 入 1 南 高 指 南 部 定 位 高 端 高 档 的 苏 河 湾 片 区, 中 繁 至 体 现 中 部 繁 荣 繁 华 的 大 宁 商 区, 北 产 业 指 定 位 产 业 支 撑 的 市 北 高 新 技 术 产 业 园 区 年, 闸 北 区 实 现 一 般 公 共 财 政 预 算 收 入 亿 元 ; 上 海 市 对 闸 北 区 结 算 收 入 为 亿 元 其 中, 市 对 区 转 移 支 付 专 项 补 助 和 其 他 可 动 用 财 力 亿 元 ; 地 方 政 府 债 券 转 贷 收 入 10 亿 元 一 般 公 共 预 算 总 收 入 为 亿 元 6

8 20.61 亿 元 亿 元 和 亿 元, 占 比 分 别 为 28.45% 17.68% 和 19.82% 一 般 公 共 预 算 支 出 亿 元, 同 比 增 长 5.80% 当 年 实 现 政 府 性 基 金 预 算 收 入 亿 元, 同 比 增 长 86.35% 2015 年 前 三 季 度, 闸 北 区 财 政 总 收 入 累 计 同 比 增 长 8.60%, 其 中 一 般 公 共 预 算 收 入 累 计 同 比 增 长 12.10% 图 表 年 闸 北 区 地 方 财 政 收 支 情 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 项 目 2012 年 2013 年 2014 年 一 般 公 共 预 算 收 入 其 中 : 税 收 收 入 非 税 收 收 入 一 般 公 共 预 算 支 出 政 府 性 基 金 预 算 收 入 政 府 性 基 金 预 算 支 出 资 料 来 源 : 闸 北 区 财 政 局 2015 年 11 月 4 日, 中 共 上 海 市 委 市 政 府 举 行 撤 销 闸 北 区 静 安 区 设 立 新 的 静 安 区 工 作 大 会, 正 式 实 施 闸 北 静 安 两 区 行 政 区 划 调 整 从 目 前 的 产 业 结 构 来 看, 两 区 均 以 第 三 产 业 为 发 展 重 点, 但 侧 重 点 略 有 不 同, 静 安 区 第 三 产 业 主 要 集 中 在 商 贸 金 融 等 方 面, 而 闸 北 区 主 要 围 绕 国 家 服 务 业 综 合 改 革 试 点, 依 托 南 高 中 繁 北 产 业 的 发 展 战 略, 大 力 发 展 北 部 的 产 业 核 心 功 能 区 市 北 高 新 园 区 市 北 高 新 园 区 基 本 形 成 了 由 总 部 经 济 带 动, 以 软 件 信 息 检 验 检 测 节 能 环 保 人 力 资 源 金 融 衍 生 等 为 特 色 的 产 业 发 展 格 局, 成 为 中 心 城 区 转 型 的 成 功 案 例 2014 年, 园 区 荣 获 首 批 上 海 名 牌 孵 化 基 地 试 点 创 建 单 位 称 号 当 年 园 区 上 缴 税 收 总 额 亿 元, 同 比 增 长 23.36%; 其 中, 上 缴 区 级 税 收 亿 元 目 前, 园 区 内 已 经 聚 集 了 2500 家 企 业, 其 中 生 产 性 服 务 业 占 比 超 九 成, 实 地 经 营 企 业 超 过 300 家 作 为 新 静 安 区 唯 一 一 家 成 规 模 的 产 业 园 区, 同 时 也 是 张 江 国 家 自 主 创 新 示 范 区 的 重 要 组 成 部 分, 两 区 合 并 将 在 更 大 范 围 内 促 进 市 北 高 新 园 区 跨 产 业 的 资 源 整 合, 市 北 高 新 园 区 现 有 的 以 集 聚 新 一 代 信 息 技 术 节 能 环 保 检 验 检 测 等 战 略 性 新 兴 产 业 为 特 色 的 发 展 模 式, 将 与 静 安 区 传 统 的 商 贸 金 融 等 优 势 产 业 实 现 融 合 发 展 7

9 四 公 司 自 身 素 质 ( 一 ) 公 司 产 权 状 况 法 人 治 理 结 构 与 管 理 水 平 跟 踪 期 间, 该 公 司 与 市 北 高 新 积 极 筹 划 重 组 事 项, 但 公 司 整 体 经 营 管 理 组 织 架 构 和 高 层 管 理 人 员 等 情 况 基 本 保 持 不 变 2014 年 以 来, 该 公 司 与 下 属 上 市 公 司 上 海 市 北 高 新 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 市 北 高 新, 证 券 代 码 :600604) 积 极 筹 划 资 产 重 组 事 项 2015 年 8 月 20 日, 市 北 高 新 完 成 非 公 开 发 行 股 票, 募 集 资 金 用 于 购 买 公 司 持 有 的 上 海 市 北 生 产 性 企 业 服 务 发 展 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 市 北 发 展 ) 和 上 海 泛 业 投 资 顾 问 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 泛 业 投 资 )100% 股 权, 相 关 工 商 变 更 手 续 已 办 理 完 成 3 本 次 发 行 完 成 后, 公 司 直 接 持 有 市 北 高 新 的 股 权 比 例 变 更 为 50.43% 2015 年 12 月 22 日, 市 北 高 新 第 七 届 董 事 会 第 五 十 五 次 会 议 审 议 通 过 了 关 于 公 司 本 次 非 公 开 发 行 股 票 方 案 ( 修 订 版 ) 的 议 案, 本 次 拟 发 行 股 票 数 量 不 超 过 万 股, 其 中 该 公 司 将 以 其 持 有 的 上 海 市 北 高 新 欣 云 投 资 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 欣 云 投 资 )49% 的 股 权 参 与 认 购 4 本 次 非 公 开 发 行 事 项 仍 在 进 行 中 本 次 交 易 完 成 后, 若 按 发 行 底 价 元 / 股 及 本 次 发 行 数 量 上 限 计 算, 公 司 持 有 市 北 高 新 的 股 权 比 例 将 变 更 为 44.88%, 仍 将 保 持 控 股 股 东 地 位, 上 海 市 闸 北 区 国 资 委 仍 为 市 北 高 新 的 实 际 控 制 人 ( 二 ) 经 营 状 况 该 公 司 以 市 北 高 新 园 区 内 产 业 载 体 的 开 发 经 营 和 土 地 一 级 开 发 为 主 业, 同 时 从 事 信 息 数 据 服 务 等 现 代 服 务 业 务 跟 踪 期 间, 公 司 大 幅 确 认 动 迁 安 置 房 项 目 销 售 收 入, 对 当 期 营 收 产 生 较 大 影 响 ; 受 益 于 杭 州 等 地 的 业 务 拓 展, 信 息 数 据 服 务 业 务 收 入 增 长 快 速 ; 其 余 业 务 保 持 相 对 稳 定 该 公 司 作 为 市 北 高 新 园 区 的 主 要 投 融 资 及 建 设 主 体, 以 园 区 内 土 地 一 级 开 发 整 理 动 迁 安 置 房 建 设 园 区 产 业 载 体 开 发 经 营 为 主, 3 本 次 交 易 完 成 后, 该 公 司 所 有 园 区 产 业 载 体 类 业 务 均 注 入 至 市 北 高 新 4 根 据 上 海 东 洲 资 产 评 估 有 限 公 司 出 具 的 以 2015 年 9 月 30 日 为 评 估 基 准 日 的 企 业 价 值 评 估 报 告 书 ( 沪 东 洲 资 评 报 字 [2015] 第 号 ), 欣 云 投 资 的 整 体 评 估 价 值 为 亿 元, 该 评 估 结 果 已 经 国 有 资 产 监 督 管 理 部 门 备 案 本 次 非 公 开 发 行 股 票 募 集 资 金 总 额 不 超 过 27 亿 元, 欣 云 投 资 49% 股 权 的 最 终 作 价 为 5.61 亿 元 本 次 非 公 开 发 行 募 集 资 金 扣 除 发 行 费 用 后, 将 以 增 资 欣 云 投 资 方 式 全 部 用 于 地 块 项 目 的 开 发 及 运 营 8

10 同 时 发 展 信 息 数 据 服 务 会 所 服 务 等 服 务 业 务 以 配 合 招 商 引 资 2015 年 前 三 季 度, 公 司 实 现 营 业 总 收 入 亿 元, 同 比 增 长 16.32% 5, 公 司 大 幅 确 认 承 建 的 动 迁 安 置 房 项 目 销 售 收 入, 园 区 产 业 载 体 销 售 业 务 收 入 增 长 快 速 但 由 于 动 迁 安 置 房 项 目 公 益 性 较 强, 盈 利 性 较 弱, 同 期 营 业 毛 利 率 下 滑 分 图 表 年 以 来 公 司 营 业 总 收 入 及 毛 利 率 情 况 ( 单 位 : 万 元,%) 类 6 园 区 产 业 载 体 销 售 业 务 2013 年 2014 年 2015 年 1-9 月 收 入 毛 利 率 收 入 毛 利 率 收 入 毛 利 率 30, , , 其 中 : 动 迁 安 置 房 , , 园 区 产 业 载 体 租 赁 业 务 11, , , 土 地 一 级 开 发 服 务 业 务 7, , , 信 息 数 据 服 务 业 务 19, , , 电 费 业 务 1, , , 会 所 服 务 业 务 1, , 其 他 业 务 1, 利 息 手 续 费 及 佣 金 合 计 74, , , 资 料 来 源 : 市 北 集 团 1. 园 区 产 业 载 体 开 发 经 营 该 公 司 从 事 园 区 产 业 载 体 ( 主 要 为 厂 房 和 动 迁 安 置 房 等 ) 开 发 业 务 的 模 式 主 要 有 两 种 : 一 是 公 司 自 行 购 拍 土 地, 由 市 北 高 新 开 发 建 设 和 销 售 租 赁 ; 二 是 公 司 选 择 与 合 作 方 共 同 成 立 项 目 公 司, 由 相 应 项 目 公 司 独 立 运 作, 上 述 项 目 公 司 包 括 上 海 开 创 企 业 发 展 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 开 创 发 展 ) 市 北 发 展 和 上 海 创 辉 企 业 管 理 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 创 辉 管 理 ) 等 其 中, 创 辉 管 理 主 要 从 事 动 迁 安 置 房 项 目 的 开 发 和 运 营 截 至 2015 年 9 月 末, 公 司 累 计 开 发 完 成 约 100 万 平 方 米 的 现 代 工 业 楼 宇, 包 括 总 部 经 济 园 南 园 总 部 经 济 园 北 园 前 沿 产 业 园 创 业 产 业 园 新 中 新 项 目 13-2 号 地 块 9 号 10 号 和 395 号 等 项 目 7 该 公 司 从 事 产 业 载 体 销 售 ( 主 要 是 厂 房 ) 的 主 体 分 别 为 市 北 高 新 开 创 发 展 和 市 北 发 展 近 年 来, 市 北 高 新 园 区 可 销 售 的 产 业 载 5 瑞 华 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 认 为,2014 年 前 三 季 度 的 动 迁 安 置 房 收 入 中 部 分 收 入 未 达 到 收 入 确 认 条 件, 故 2014 年 审 计 报 告 中 的 收 入 水 平 低 于 2014 年 前 三 季 度 的 收 入 水 平 年 起, 公 司 园 区 产 业 载 体 销 售 业 务 收 入 包 含 动 迁 安 置 房 项 目 收 入 7 公 司 原 从 事 载 体 销 售 的 主 体 上 海 中 铁 市 北 投 资 发 展 有 限 公 司, 目 前 已 处 理 清 盘 状 态, 剩 余 的 房 产 将 由 大 股 东 接 收 公 司 原 从 事 载 体 销 售 的 主 体 中 冶 祥 腾 投 资 公 司 已 处 理 销 户, 工 商 已 销 户, 税 务 清 算 已 完 成, 税 务 销 户 办 理 过 程 中, 剩 余 楼 宇 由 三 方 股 东 以 分 配 形 式 接 收 9

11 地 块 代 号 体 逐 年 减 少 2015 年 前 三 季 度, 公 司 完 成 销 售 面 积 2.66 万 平 方 米, 但 尚 未 确 认 收 入 截 至 2015 年 9 月 末, 公 司 在 售 项 目 的 可 销 售 面 积 合 计 万 平 方 米 8, 已 销 售 面 积 达 8.19 万 平 方 米 目 前, 该 公 司 可 供 销 售 载 体 仅 剩 新 中 新 项 目 该 项 目 由 市 北 发 展 开 发 和 租 售, 项 目 地 处 市 北 高 新 园 区 392 街 坊 54 丘 地 块, 建 筑 面 积 万 平 方 米, 规 划 了 地 上 2 栋 高 层 甲 级 办 公 楼 7 栋 独 栋 甲 级 办 公 楼 及 低 层 裙 房, 地 下 局 部 大 型 商 业 车 库 以 及 设 备 机 房 截 至 2015 年 9 月 末, 该 项 目 累 计 投 资 亿 元, 其 中 土 地 出 让 总 价 5.67 亿 元, 现 已 竣 工, 已 有 3 幢 办 公 楼 签 订 买 卖 合 同, 合 同 金 额 7.77 亿 元, 预 售 单 价 为 2.90 万 元 / 平 方 米 图 表 年 9 月 末 公 司 载 体 销 售 情 况 ( 单 位 : 万 平 方 米, 万 元 ) 物 业 名 称 经 营 主 体 可 销 售 面 积 已 销 售 面 积 近 三 年 及 一 期 销 售 收 入 2015 年 2012 年 2013 年 2014 年 前 三 季 度 12 号 总 部 经 济 园 北 园 开 创 发 展 , , , 号 前 沿 产 业 园 开 创 发 展 , , 开 创 地 块 创 业 产 业 园 开 创 发 展 东 部 13 号 地 块 新 中 新 项 目 市 北 发 展 合 计 , , , 资 料 来 源 : 市 北 集 团 自 2014 年 起, 该 公 司 园 区 产 业 载 体 销 售 业 务 收 入 除 了 来 自 已 经 开 发 完 成 的 产 业 载 体 外, 亦 有 部 分 收 入 来 自 于 动 迁 安 置 房 项 目, 即 闸 北 区 339 街 坊 北 上 海 8 号 地 块 项 目 2011 年, 上 海 市 闸 北 区 旧 区 改 造 动 拆 迁 总 指 挥 部 办 公 室 ( 以 下 简 称 旧 改 办 ) 与 创 辉 管 理 签 订 了 回 购 协 议 9, 双 方 确 定 项 目 回 购 款 总 价 为 亿 元, 并 约 定 该 回 购 价 款 由 创 辉 管 理 包 干 使 用, 不 作 调 整 回 购 范 围 包 括 但 不 限 于 : 住 宅 商 铺 菜 场 地 下 室 公 用 配 套 设 施 等, 全 部 由 闸 北 区 拆 迁 办 搭 桥 回 购 该 项 目 土 地 面 积 8.94 万 平 方 米, 建 筑 面 积 万 平 方 米, 规 划 建 设 层 的 住 宅 17 栋,2-3 层 的 商 业 设 施 8 栋,4 层 楼 菜 场 1 个 和 地 下 车 库 1 个 截 至 2015 年 9 月 末, 该 项 目 累 计 投 资 亿 元, 已 收 到 旧 改 办 的 回 购 资 金 亿 元 2015 年 前 三 季 度, 公 司 确 认 安 置 房 销 售 收 入 9.78 亿 元, 毛 利 率 13.41%, 收 到 现 金 回 笼 5.58 亿 元 公 司 2015 年 预 计 能 够 收 到 旧 改 办 回 购 资 金 6.78 亿 元, 上 述 资 金 回 笼 进 度 依 赖 闸 北 区 政 府 财 政 收 支 情 况 8 包 含 了 总 部 经 济 园 北 园 剩 余 1.09 万 平 方 米 载 体, 上 述 载 体 目 前 已 经 结 转 投 资 性 房 地 产, 今 后 将 用 于 租 赁 9 闸 北 区 339 街 坊 北 上 海 8 号 地 块 就 近 安 置 动 迁 配 套 商 品 房 项 目 搭 桥 回 购 协 议 10

12 该 公 司 从 事 园 区 产 业 载 体 租 赁 业 务 的 经 营 主 体 分 别 为 市 北 高 新 开 创 发 展 市 北 发 展 泛 业 投 资 越 光 管 理 和 创 越 投 资 其 中, 市 北 高 新 开 创 发 展 和 市 北 发 展 出 租 的 物 业 由 公 司 自 行 开 发 ; 泛 业 投 资 越 光 管 理 和 创 越 投 资 则 主 要 通 过 承 租 整 幢 物 业 后 再 向 第 三 方 转 租 的 形 式 获 利, 项 目 公 司 作 为 大 楼 的 经 营 人 负 责 第 三 方 承 租 人 的 筛 选 房 屋 的 正 常 使 用 与 安 全 房 屋 的 修 缮 和 维 护 物 业 费 的 代 收 代 缴 等 近 年 来, 泛 业 投 资 经 营 的 物 业 数 量 逐 步 萎 缩, 目 前 主 要 经 营 利 玛 大 厦 刘 场 路 厂 房 2 幢 物 业 截 至 2015 年 9 月 末, 该 公 司 在 租 物 业 共 计 15 幢, 可 出 租 面 积 合 计 万 平 方 米, 已 出 租 面 积 万 平 方 米, 平 均 出 租 率 为 83.11%, 平 均 出 租 单 价 2.55 元 / 平 方 米 / 天 主 要 承 租 人 包 括 上 海 品 天 信 息 技 术 欧 陆 检 测 上 海 智 联 伯 豪 医 学 中 铁 通 信 鹏 博 士 电 信 传 媒 集 团 威 士 伯 易 睦 网 络 德 凯 达 质 量 认 证 爱 德 威 软 件 开 发 等 2015 年 前 三 季 度, 公 司 实 现 租 赁 收 入 0.92 亿 元, 基 本 与 上 年 同 期 持 平 ; 业 务 毛 利 率 为 28.85% 图 表 4. 公 司 载 体 租 赁 情 况 ( 单 位 : 万 平 方 米,%, 元 / 平 方 米 / 天 ) 地 块 经 营 主 体 总 建 筑 面 积 可 出 租 面 积 已 出 租 面 积 出 租 率 12 号 市 北 发 展 开 创 发 展 号 市 北 发 展 开 创 公 司 号 市 北 发 展 号 地 块 开 创 公 司 单 价 开 创 地 块 开 创 公 司 祥 腾 房 产 开 创 公 司 号 市 北 发 展 号 地 块 市 北 发 展 号 地 块 市 北 发 展 澳 门 路 房 产 市 北 高 新 西 藏 路 房 产 市 北 高 新 利 玛 大 厦 ( 租 赁 获 得 ) 泛 业 投 资 刘 场 路 厂 房 ( 租 赁 获 得 ) 泛 业 投 资 光 通 信 大 厦 ( 租 赁 获 得 ) 越 光 管 理 长 江 新 能 源 ( 租 赁 获 得 ) 创 越 投 资 合 计 资 料 来 源 : 市 北 集 团 (2015 年 9 月 末 ) 截 至 2015 年 9 月 末, 该 公 司 在 建 园 区 产 业 载 体 项 目 共 5 个, 包 括 航 天 地 块 项 目 云 立 方 项 目 新 中 新 项 目 10 云 院 项 目 和 松 江 永 丰 10 新 中 新 项 目 概 况 见 前 文 11

13 街 道 地 块 项 目 其 中, 航 天 地 块 项 目 由 开 创 发 展 开 发 和 出 租, 总 建 筑 面 积 万 平 方 米, 规 划 了 地 上 1 幢 高 层 10 幢 多 层 的 工 业 建 筑 及 辅 助 用 房, 地 下 1 层 连 通 各 建 筑 单 体,1-10 楼 已 结 构 封 顶 云 立 方 项 目 由 开 创 发 展 开 发 和 出 租, 项 目 总 建 筑 面 积 7.85 万 平 方 米, 规 划 了 地 上 A(16 层 ) B(10 层 ) 和 C(6 层 ) 等 3 幢 大 楼, 地 下 一 层 车 库 和 设 备 用 房, 正 在 办 理 竣 工 备 案, 其 中 一 幢 大 楼 已 经 签 订 租 赁 合 同 云 院 项 目 由 市 北 高 新 下 属 南 通 公 司 开 发 和 销 售, 项 目 总 建 筑 面 积 5 万 平 方 米, 建 设 内 容 为 标 准 厂 房 附 属 用 房 及 地 下 工 程 ; 目 前, 该 项 目 已 主 体 竣 工, 进 入 外 墙 装 饰 阶 段 图 表 年 9 月 末 公 司 在 建 项 目 情 况 11 ( 单 位 : 万 平 方 米, 亿 元 ) 项 目 名 称 工 程 单 位 闸 北 区 334 街 坊 87 丘 厂 房 项 目 ( 航 天 地 块 项 目 ) 开 创 发 展 上 水 地 块 厂 房 项 目 开 创 ( 云 立 方 项 目 ) 发 展 闸 北 区 392 街 坊 54 丘 商 办 用 房 项 目 市 北 ( 新 中 新 项 目 ) 发 展 市 北 高 新 ( 南 通 ) 科 技 城 M13235 南 通 地 块 新 建 标 准 厂 房 项 目 ( 云 院 项 目 ) 公 司 市 北 详 腾 松 江 永 丰 街 道 地 块 项 目 松 宏 置 业 资 料 来 源 : 市 北 集 团 项 目 用 途 商 业 厂 房 出 租 商 业 厂 房 出 租 商 业 厂 房 租 售 厂 房 办 公 楼 出 售 建 筑 面 积 预 计 投 资 总 额 累 计 投 资 额 预 计 / 完 工 时 间 完 工 交 付 中 住 宅 合 计 该 公 司 拟 建 项 目 包 括 市 北 高 新 园 区 内 的 东 部 4 地 块 项 目 2-6# 地 块 项 目 2-7# 地 块 项 目, 已 付 清 全 部 土 地 款 其 中, 东 部 4 地 块 项 目 由 欣 云 投 资 开 发 和 经 营, 市 北 集 团 和 市 北 高 新 分 别 持 有 欣 云 投 资 的 股 权 为 49% 和 51% # 地 块 项 目 和 2-7# 地 块 项 目 均 为 工 业 用 地, 其 中 2-6# 地 块 将 由 上 海 奎 照 实 业 有 限 公 司 和 开 创 发 展 合 作 开 发 和 经 营, 股 权 比 例 均 为 50%;2-7# 地 块 由 开 创 发 展 开 发 和 经 营 年, 上 述 项 目 预 计 投 入 金 额 分 别 为 亿 元 6.17 亿 元 和 7.13 亿 元 云 立 方 项 目 新 中 新 项 目 以 及 云 院 项 目 均 已 竣 工, 尚 未 完 成 后 续 结 算 等 事 宜 待 资 产 重 组 完 成 后, 欣 云 投 资 将 变 为 市 北 高 新 的 全 资 子 公 司 12

14 图 表 年 9 月 末 公 司 拟 建 项 目 情 况 ( 单 位 : 万 平 方 米, 亿 元 ) 项 目 名 称 土 地 价 格 出 让 宗 规 划 建 丘 面 积 筑 面 积 概 算 总 投 资 预 计 开 工 时 间 投 资 计 划 2015 年 2016 年 2017 年 市 北 高 新 园 区 东 部 4 地 块 项 目 市 北 高 新 园 区 2-6# 地 块 项 目 市 北 高 新 园 区 2-7# 地 块 项 目 合 计 资 料 来 源 : 市 北 集 团 2. 土 地 一 级 开 发 该 公 司 土 地 一 级 开 发 业 务 主 要 由 本 部 及 上 海 市 北 高 新 集 团 ( 南 通 ) 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 南 通 公 司 ) 负 责 其 中, 公 司 本 部 负 责 市 北 高 新 园 区 的 土 地 开 发 工 作, 南 通 公 司 负 责 上 海 市 北 高 新 ( 南 通 ) 科 技 城 ( 以 下 简 称 南 通 科 技 城 ) 的 土 地 开 发 工 作 2015 年 前 三 季 度, 公 司 确 认 土 地 一 级 开 发 服 务 收 入 0.68 亿 元, 同 比 下 滑 8.11% (1) 市 北 高 新 园 区 市 北 高 新 园 区 的 土 地 一 级 开 发 业 务 为 受 托 开 发 模 式 该 公 司 根 据 闸 北 区 政 府 制 定 的 市 北 园 区 土 地 收 储 计 划 和 规 划, 取 得 相 关 政 府 批 复 后, 与 闸 北 区 土 地 发 展 中 心 ( 以 下 简 称 区 土 发 中 心 ) 签 署 委 托 收 储 协 议, 受 区 土 发 中 心 委 托 对 园 区 内 待 开 发 土 地 ( 毛 地 ) 进 行 一 级 土 地 开 发, 完 成 土 地 动 拆 迁 谈 判 收 储 七 通 一 平 等 工 作 后, 将 净 地 交 区 土 发 中 心, 由 区 土 发 中 心 安 排 招 拍 挂 等 工 作 经 区 土 发 中 心 最 终 审 核 告 知 后, 公 司 确 认 一 级 土 地 开 发 服 务 收 入 根 据 上 述 协 议, 该 公 司 需 向 区 土 发 中 心 预 付 土 地 动 拆 迁 款 ( 该 款 项 由 区 土 发 中 心 转 付 给 动 拆 迁 户 ), 同 时 垫 支 开 发 过 程 中 的 土 地 平 整 费 七 平 一 通 等 工 程 费 用 以 及 基 础 设 施 建 设 费 等 土 地 出 让 后, 土 地 出 让 金 收 入 的 20% 上 缴 市 财 政, 其 余 的 80% 扣 除 相 关 税 费 后 作 为 土 地 出 让 收 益 金 区 土 发 中 心 按 公 司 投 资 成 本 的 105% 进 行 返 还 其 中 5% 的 管 理 费 形 成 公 司 的 土 地 一 级 开 发 服 务 收 入, 公 司 日 常 管 理 费 用 支 出 人 员 劳 务 费 相 关 税 费 以 及 区 土 发 中 心 审 核 不 认 可 的 部 分 投 资 支 出 等 形 成 公 司 的 土 地 一 级 开 发 服 务 成 本 (2) 南 通 科 技 城 作 为 上 海 中 心 城 区 的 工 业 园 区, 市 北 高 新 园 区 容 量 有 限, 该 公 司 园 区 内 后 续 可 供 销 售 的 产 业 载 体 有 限 公 司 未 来 发 展 主 要 遵 循 腾 13 该 项 目 地 上 规 划 12.5 万 平 方 米, 地 下 规 模 3.7 万 平 方 米 13

15 笼 换 鸟 的 战 略, 通 过 向 上 海 周 边 园 区 产 业 转 移 和 承 接, 实 现 市 北 高 新 园 区 内 的 产 业 升 级 目 前, 公 司 已 经 与 南 通 市 政 府 达 成 战 略 合 作 框 架 协 议, 逐 步 帮 助 南 通 科 技 城 进 行 土 地 开 发 及 招 商 引 资 工 作 2010 年 8 月, 该 公 司 与 南 通 市 港 闸 区 人 民 政 府 签 订 合 同 14, 约 定 以 南 通 公 司 作 为 开 发 主 体, 负 责 南 通 科 技 城 的 土 地 一 级 开 发, 具 体 负 责 南 通 科 技 城 内 农 民 集 体 土 地 征 收 拆 迁 安 置 过 渡 公 益 及 基 础 设 施 环 境 建 设 招 商 引 资 等 工 作 园 区 规 划 总 面 积 万 平 方 米, 可 开 发 建 设 用 地 4200 亩, 其 中 工 业 性 质 土 地 占 比 50% 居 住 用 地 35% 商 业 用 地 15%, 预 计 建 设 周 期 为 5-8 年 根 据 合 同, 南 通 科 技 城 土 地 挂 牌 出 让 后, 在 扣 除 中 央 江 苏 省 南 通 市 和 港 闸 区 按 规 定 收 取 的 有 关 税 费 后, 工 业 用 地 出 让 金 的 全 部 以 及 商 业 办 公 居 住 用 地 出 让 金 的 65% 归 公 司 所 有 预 计 园 区 土 地 一 级 开 发 总 投 资 35 亿 元, 可 收 回 资 金 40 亿 元 截 至 2015 年 9 月 末, 公 司 累 计 投 资 亿 元, 收 到 南 通 地 区 土 地 出 让 金 返 还 亿 元 目 前, 南 通 科 技 城 的 招 商 引 资 任 务 已 经 按 时 完 成, 但 受 当 前 市 场 景 气 程 度 影 响,2014 年 以 来 南 通 科 技 城 土 地 出 让 成 交 量 很 少, 销 售 资 金 回 笼 较 缓 慢 (3) 园 区 配 套 项 目 为 配 合 园 区 一 级 土 地 开 发 业 务, 该 公 司 本 部 在 市 北 高 新 园 区 内 承 接 了 江 场 路 与 平 型 关 路 路 口 公 共 绿 地 项 目 和 市 北 高 新 技 术 园 区 酒 店 项 目, 南 通 公 司 在 南 通 科 技 城 内 承 接 了 南 通 科 技 城 办 公 楼 项 目 目 前, 上 述 3 个 项 目 均 已 完 工 江 场 路 与 平 型 关 路 路 口 公 共 绿 地 项 目 已 进 行 专 项 审 计, 审 计 完 成 后 由 政 府 相 关 部 门 与 公 司 结 算 ; 市 北 高 新 技 术 园 区 酒 店 项 目 尚 处 于 经 营 初 期, 尚 未 实 现 盈 亏 平 衡 ; 南 通 科 技 城 办 公 楼 项 目 属 于 自 用 性 质, 目 前 已 结 转 固 定 资 产, 项 目 地 上 总 建 筑 面 积 8409 平 方 米, 地 下 建 筑 面 积 5977 平 方 米 3. 信 息 数 据 服 务 该 公 司 信 息 数 据 服 务 业 务 的 经 营 主 体 为 上 海 数 据 港 投 资 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 上 海 数 据 港 ) 和 杭 州 数 港 科 技 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 杭 州 数 据 港 ) 信 息 数 据 服 务 业 务 的 业 务 模 式 主 要 是 公 司 按 电 信 公 司 要 求 为 最 终 用 户 ( 主 要 是 互 联 网 公 司 电 商 及 其 他 零 售 客 户 等, 最 终 客 户 与 电 信 公 司 签 订 服 务 协 议 并 结 算 ) 提 供 数 据 中 心 及 14 关 于 合 作 开 发 产 业 园 区 项 目 的 合 同 书 14

16 信 息 托 管 服 务, 并 向 电 信 公 司 收 费 公 司 提 供 的 具 体 服 务 主 要 包 括 : 为 IT 设 备 机 柜 及 相 关 基 础 设 施 ( 包 括 但 不 限 于 空 调 UPS 系 统 照 明 消 防 等 ) 提 供 电 力 服 务 ; 提 供 IT 设 备 机 柜 ; 根 据 电 信 公 司 要 求 委 派 技 术 人 员 提 供 运 维 服 务 等 目 前, 该 公 司 在 上 海 地 区 拥 有 机 柜 1005 个, 最 终 客 户 为 腾 讯 和 其 他 零 售 客 户, 公 司 数 据 中 心 主 要 向 电 信 公 司 收 取 能 耗 服 务 费 和 运 维 费 等 公 司 在 杭 州 地 区 拥 有 机 柜 3380 个, 最 终 客 户 主 要 为 网 易 阿 里 巴 巴 等, 公 司 数 据 中 心 主 要 向 电 信 公 司 征 收 场 地 机 柜 服 务 费, 同 时 对 电 量 超 额 部 分 征 收 一 定 超 额 费 用, 对 其 他 仓 库 及 办 公 场 地 按 月 征 收 租 金 经 测 算, 公 司 在 满 负 荷 运 转 下 可 实 现 信 息 数 据 服 务 业 务 收 入 将 超 过 3 亿 元 2015 年 前 三 季 度, 该 项 业 务 实 现 收 入 2.40 亿 元, 同 比 增 长 15.38%; 当 期 业 务 毛 利 率 为 41.23%, 基 本 与 上 年 同 期 持 平 目 前, 该 公 司 在 建 工 程 项 目 规 模 不 大, 包 括 上 海 宝 山 数 据 中 心 项 目 大 数 据 运 营 平 台 项 目 ( 即 萧 山 新 街 数 据 中 心 ) 光 通 信 大 厦 装 修 工 程 项 目 和 智 能 化 服 务 平 台 项 目, 截 至 2015 年 9 月 末, 公 司 累 计 投 入 资 金 1.14 亿 元 其 中, 宝 山 数 据 中 心 一 期 项 目 已 于 2015 年 7 月 投 产 运 营 项 图 表 年 9 月 末 公 司 主 要 在 建 工 程 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 目 上 海 宝 山 数 据 中 心 项 目 ( 长 江 口 公 司 ) 大 数 据 运 营 平 台 项 目 ( 杭 州 西 石 ) 已 投 资 金 额 自 有 资 本 金 比 例 4, % 待 定 资 本 金 到 位 情 况 自 有 资 本 金 已 到 位, 银 行 贷 款 到 位 1390 万, 剩 余 部 分 银 行 将 根 据 工 程 进 度 放 贷 目 前 自 有 资 本 金 到 位 80 万, 视 项 目 申 请 情 况, 决 定 自 有 资 本 和 银 行 贷 款 的 金 额 比 例 和 进 度 相 关 批 复 宝 发 改 备 案 [2014]108 号 项 目 备 案 申 请 中 光 通 信 大 厦 装 修 工 程 1, % 自 有 资 本 金 已 到 位 无 需 备 案 智 能 化 服 务 平 台 项 目 4, % 该 项 目 由 集 团 本 部 建 设, 资 本 金 全 部 到 位 闸 发 改 投 备 [2011]44 号 合 计 11, 资 料 来 源 : 市 北 集 团 4. 其 他 业 务 该 公 司 作 为 市 北 高 新 园 区 物 业 的 业 主, 因 园 区 企 业 电 费 统 一 结 算 而 产 生 了 结 算 电 费 收 入, 为 非 盈 利 性 业 务 公 司 还 在 市 北 园 区 内 配 套 了 商 务 会 所 及 小 额 贷 款 公 司, 为 园 区 进 驻 企 业 提 供 商 务 聚 会 场 所 及 小 额 贷 款 等 相 关 服 务 目 前, 其 他 业 务 收 入 规 模 较 小, 对 公 司 15

17 整 体 业 绩 影 响 不 大 ( 三 ) 财 务 质 量 瑞 华 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 对 该 公 司 2014 年 度 财 务 报 表 进 行 了 审 计, 并 出 具 了 标 准 无 保 留 意 见 的 审 计 报 告 公 司 执 行 企 业 会 计 准 则 (2006 版 ) 及 其 补 充 规 定 截 至 2014 年 末, 该 公 司 经 审 计 的 合 并 口 径 资 产 总 额 为 亿 元, 所 有 者 权 益 为 亿 元 ( 其 中 归 属 于 母 公 司 股 东 权 益 合 计 为 亿 元 );2014 年 全 年 实 现 营 业 总 收 入 亿 元, 实 现 净 利 润 0.70 亿 元 ( 其 中 归 属 于 母 公 司 股 东 的 净 利 润 为 0.32 亿 元 ); 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 为 5.07 亿 元 截 至 2015 年 9 月 末, 公 司 未 经 审 计 的 合 并 口 径 资 产 总 额 为 亿 元, 所 有 者 权 益 为 亿 元 ( 其 中 归 属 于 母 公 司 股 东 权 益 合 计 为 亿 元 );2015 年 前 三 季 度 实 现 营 业 总 收 入 亿 元, 实 现 净 利 润 0.02 亿 元 ( 其 中 归 属 于 母 公 司 股 东 的 净 利 润 为 亿 元 ); 当 期 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 为 0.39 亿 元 跟 踪 期 内, 该 公 司 营 业 收 入 增 长 快 速, 但 经 营 活 动 现 金 流 净 流 入 规 模 小, 投 资 活 动 现 金 流 呈 现 净 流 出 状 态, 主 要 依 赖 于 外 部 融 资 解 决 资 金 缺 口 公 司 刚 性 债 务 规 模 较 为 稳 定, 但 短 期 刚 性 债 务 比 重 提 升, 即 期 债 务 偿 付 压 力 加 大 ( 四 ) 公 司 抗 风 险 能 力 闸 北 区 与 静 安 区 的 行 政 合 并 为 该 公 司 的 发 展 提 供 了 良 好 的 外 部 环 境 公 司 在 园 区 开 发 建 设 方 面 拥 有 较 为 丰 富 的 经 验, 市 北 高 新 园 区 的 成 功 转 型 也 为 公 司 树 立 了 一 定 的 品 牌 效 应 此 外, 公 司 直 接 和 间 接 融 资 渠 道 较 为 畅 通, 为 公 司 债 务 的 偿 付 和 循 环 提 供 了 一 定 保 障 该 公 司 作 为 闸 北 区 五 大 投 融 资 平 台 之 一, 承 担 闸 北 区 北 产 业 的 建 设 任 务, 可 得 到 闸 北 区 政 府 在 产 业 政 策 上 的 相 关 支 持 目 前 市 北 高 新 园 区 产 业 结 构 不 断 调 整, 区 内 投 资 环 境 不 断 改 善, 静 安 区 与 闸 北 区 行 政 合 并, 公 司 面 临 的 外 部 发 展 环 境 进 一 步 优 化 在 过 去 20 年 的 发 展 过 程 中, 该 公 司 积 累 了 较 多 产 业 园 区 开 发 的 经 验, 市 北 高 新 园 区 的 成 功 转 型 也 为 公 司 树 立 了 一 定 的 品 牌 效 应, 为 公 司 业 务 拓 展 奠 定 了 基 础 16

18 该 公 司 与 下 属 子 公 司 市 北 高 新 重 组 后, 股 权 及 债 务 等 直 接 融 资 渠 道 均 较 畅 通, 且 公 司 与 各 家 银 行 保 持 着 良 好 的 银 企 关 系, 为 公 司 债 务 的 偿 付 和 循 环 提 供 了 一 定 保 障 五 公 司 盈 利 能 力 与 偿 债 能 力 跟 踪 期 内, 该 公 司 大 幅 确 认 动 迁 安 置 房 项 目 销 售 收 入, 营 业 收 入 增 长 快 速, 但 动 迁 安 置 房 毛 利 率 水 平 低 公 司 期 间 费 用 水 平 偏 高, 影 响 了 公 司 的 盈 利 水 平 ; 经 营 活 动 现 金 净 流 入 量 规 模 小, 投 资 活 动 现 金 流 呈 现 净 流 出 状 态, 主 要 依 赖 于 外 部 融 资 解 决 资 金 缺 口 ; 刚 性 债 务 规 模 较 为 稳 定, 但 短 期 刚 性 债 务 比 重 提 升, 即 期 债 务 偿 付 压 力 加 大 该 公 司 营 业 收 入 主 要 包 括 园 区 产 业 载 体 销 售 和 租 赁 收 入 信 息 服 务 及 其 他 园 区 相 关 配 套 的 服 务 业 收 入 2015 年 前 三 季 度, 公 司 实 现 营 业 总 收 入 亿 元, 同 比 增 长 16.32%, 主 要 系 2014 年 以 来 公 司 前 期 承 担 的 动 迁 安 置 房 项 目 建 成 完 工, 收 到 的 闸 北 区 旧 改 办 回 笼 资 金 逐 步 达 到 收 入 确 认 条 件 所 致 当 期, 公 司 营 业 毛 利 为 3.47 亿 元, 同 比 增 长 83.60%, 主 要 系 受 园 区 产 业 载 体 销 售 业 务 统 计 口 径 的 影 响, 上 年 同 期 园 区 产 业 载 体 销 售 业 务 毛 利 偏 小 所 致 ; 当 期, 公 司 综 合 毛 利 率 为 23.92% 2015 年 前 三 季 度, 该 公 司 期 间 费 用 为 2.32 亿 元, 同 比 增 长 75.76%, 一 方 面 系 受 市 北 高 新 技 术 园 区 酒 店 项 目 尚 处 于 营 运 初 期 以 及 受 员 工 增 加 和 工 资 薪 金 上 调 的 影 响, 管 理 费 用 同 比 增 长 65.44% 至 0.93 亿 元 所 致 ; 另 一 方 面 系 市 北 高 新 资 产 重 组, 财 务 费 用 同 比 增 长 81.31% 至 1.36 亿 元 所 致 当 期, 期 间 费 用 率 为 16.04%, 期 间 费 用 率 水 平 偏 高 该 公 司 盈 利 主 要 来 源 于 营 业 毛 利, 投 资 净 收 益 和 营 业 外 净 收 入 对 公 司 盈 利 形 成 一 定 补 充 2015 年 前 三 季 度, 公 司 投 资 净 收 益 为 0.03 亿 元, 同 比 大 幅 下 滑 84.37%, 主 要 系 联 营 企 业 上 海 中 铁 市 北 投 资 发 展 有 限 公 司 和 中 冶 祥 腾 投 资 公 司 所 售 楼 盘 均 处 于 尾 盘 销 售 状 态 所 致 营 业 外 收 入 为 0.03 亿 元, 较 上 年 同 期 下 降 38.90% 当 期, 公 司 净 利 润 为 0.02 亿 元, 受 期 间 费 用 偏 高 和 自 身 业 务 性 质 的 影 响, 公 司 盈 利 水 平 偏 弱 受 土 地 一 级 开 发 动 迁 房 开 发 与 销 售 以 及 与 园 区 管 委 会 往 来 款 17

19 的 共 同 影 响, 该 公 司 经 营 性 现 金 流 各 年 间 波 动 幅 度 较 大,2015 年 前 三 季 度 公 司 营 业 收 入 现 金 率 为 91.91%, 同 期 公 司 经 营 活 动 产 生 净 现 金 流 为 0.39 亿 元 公 司 持 有 型 在 建 项 目 较 多, 投 资 规 模 较 大, 投 资 活 动 现 金 呈 净 流 出 状 态, 同 期 公 司 投 资 活 动 产 生 的 现 金 净 流 出 量 为 3.71 亿 元 公 司 主 要 依 赖 吸 收 投 资 银 行 借 款 和 发 行 债 券 弥 补 资 金 缺 口, 当 期 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 净 流 量 为 5.30 亿 元 2015 年 9 月 末, 该 公 司 负 债 总 额 为 亿 元, 资 产 负 债 率 为 72.67%, 较 上 年 末 下 降 3.79 个 百 分 点, 一 方 面 系 受 动 迁 房 回 笼 资 金 逐 步 确 认 收 入, 故 预 收 款 项 同 比 下 滑 19.50%; 另 一 方 面 系 受 市 北 高 新 非 公 开 发 行 股 票 的 影 响, 少 数 股 东 权 益 较 上 年 末 大 幅 增 长 66.03% 所 致 当 期 末, 公 司 长 短 期 债 务 比 为 73.99%, 较 上 年 末 下 降 个 百 分 点, 主 要 系 部 分 即 将 到 期 的 长 期 借 款 调 整 至 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 所 致, 总 体 来 看, 公 司 的 负 债 结 构 仍 然 较 为 合 理 2015 年 9 月 末, 该 公 司 流 动 负 债 余 额 为 亿 元, 较 上 年 末 增 长 7.25% 公 司 流 动 负 债 主 要 由 短 期 刚 性 债 务 应 付 账 款 预 收 款 项 和 其 他 应 付 款 构 成 当 期 末, 短 期 刚 性 债 务 余 额 为 亿 元, 较 上 年 末 增 长 65.28%, 短 期 刚 性 债 务 现 金 覆 盖 率 为 29.83%, 较 上 年 末 下 降 个 百 分 点, 即 期 债 务 偿 付 压 力 加 大 ; 应 付 账 款 余 额 为 亿 元, 较 上 年 末 下 降 9.22%, 主 要 为 应 付 项 目 建 设 方 相 关 款 项 ; 预 收 款 项 余 额 为 亿 元, 较 上 年 末 下 降 17.50%, 主 要 系 动 迁 房 回 笼 资 金 逐 步 确 认 收 入 所 致 ; 其 他 应 付 款 余 额 为 9.34 亿 元, 较 上 年 末 下 降 31.93%, 主 要 系 结 清 了 部 分 与 市 北 高 新 园 区 管 委 会 的 往 来 款 所 致 当 期 末, 公 司 非 流 动 负 债 余 额 为 亿 元, 较 上 年 末 下 降 20.89%, 其 中 中 长 期 刚 性 债 务 余 额 为 亿 元, 较 上 年 末 下 降 21.29% 2015 年 9 月 末, 该 公 司 刚 性 债 务 余 额 为 亿 元, 基 本 与 上 年 末 持 平, 股 东 权 益 与 刚 性 债 务 比 为 54.15%, 股 东 权 益 对 刚 性 债 务 的 覆 盖 程 度 低, 债 务 偿 付 压 力 偏 大 2015 年 9 月 末, 该 公 司 资 产 总 额 为 亿 元, 较 上 年 末 小 幅 下 降 1.99% 公 司 资 产 主 要 由 流 动 资 产 构 成, 当 期 末 流 动 资 产 余 额 为 亿 元, 较 上 年 末 下 降 4.69%, 占 资 产 总 额 的 79.42% 公 司 流 动 资 产 以 货 币 资 金 预 付 款 项 其 他 应 收 款 和 存 货 为 主 当 期 末, 货 币 资 金 余 额 为 亿 元, 较 上 年 末 增 长 21.97% 现 金 比 率 为 14.51%, 现 金 类 资 产 对 流 动 负 债 的 保 障 程 度 弱 ; 预 付 款 项 余 额 为 7.53 亿 元, 18

20 较 上 年 末 大 幅 下 降 80.48%, 主 要 系 公 司 收 储 的 汇 众 地 块 4 号 地 块 2-1 地 块 2-2 地 块 等 出 让, 核 销 了 相 关 土 地 一 级 开 发 预 付 款 项 所 致 ; 其 他 应 收 款 余 额 为 亿 元, 较 上 年 末 大 幅 增 长 %, 主 要 系 汇 众 地 块 4 号 地 块 2-1 地 块 2-2 地 块 等 出 让 后, 市 北 高 新 园 区 管 委 会 尚 未 结 清 以 上 地 块 的 土 地 出 让 成 本 及 管 理 费 所 致 ; 存 货 余 额 为 亿 元, 较 上 年 末 增 长 14.31%, 主 要 为 动 迁 房 开 发 成 本 园 区 产 业 载 体 开 发 成 本 以 及 土 地 一 级 开 发 成 本 当 期 末, 流 动 比 率 和 速 动 比 率 分 别 为 % 和 33.28%, 公 司 资 产 主 要 为 项 目 开 发 成 本 及 土 地 一 级 开 发 成 本, 资 产 的 可 变 现 性 偏 弱 2015 年 9 月 末, 该 公 司 非 流 动 资 产 余 额 为 亿 元, 较 上 年 末 增 长 10.06% 公 司 非 流 动 资 产 主 要 由 长 期 股 权 投 资 投 资 性 房 地 产 和 固 定 资 产 构 成 当 期 末, 长 期 股 权 投 资 余 额 为 7.66 亿 元, 较 上 年 末 增 长 25.99%, 主 要 系 上 海 市 北 详 腾 投 资 有 限 公 司 增 加 对 参 股 公 司 上 海 松 铭 房 地 产 开 发 有 限 公 司 和 上 海 恒 固 房 地 产 开 发 有 限 公 司 的 投 资 所 致 ; 投 资 性 房 地 产 余 额 为 亿 元, 基 本 与 上 年 末 持 平, 主 要 是 公 司 用 于 出 租 的 厂 房 和 商 业 地 产 等 ; 固 定 资 产 余 额 为 7.09 亿 元, 较 上 年 末 增 长 17.16% 六 公 司 过 往 债 务 履 约 情 况 根 据 该 公 司 2015 年 12 月 24 日 的 企 业 信 用 报 告, 公 司 无 违 约 情 况 截 至 2015 年 12 月 末, 该 公 司 已 发 行 待 偿 还 的 银 行 间 债 务 融 资 工 具 本 金 余 额 共 计 34 亿 元, 目 前 公 司 已 发 行 债 券 兑 付 情 况 正 常 债 项 名 称 图 表 8. 截 至 2015 年 12 月 末 公 司 已 发 行 债 券 情 况 ( 单 位 : 亿 元,%) 发 行 金 额 ( 亿 元 ) 期 限 发 行 利 率 (%) 发 行 时 间 14 沪 北 高 新 CP 天 年 7 月 注 册 ( 核 准 ) 额 度 / 注 册 ( 核 准 ) 时 间 本 息 兑 付 情 况 已 到 期 兑 付 14 沪 北 高 新 CP 天 年 12 月 已 到 期 兑 付 15 亿 元 /2014 年 7 月 15 沪 北 高 新 CP 天 年 8 月 未 到 期 15 沪 北 高 新 CP 天 年 12 月 未 到 期 14 沪 北 高 新 MTN 年 年 7 月 未 到 期 15 沪 北 高 新 MTN 年 年 4 月 15 亿 元 /2014 年 7 月 未 到 期 15 沪 北 高 新 MTN 年 年 10 月 未 到 期 15 市 北 债 年 年 12 月 9 亿 元 /2015 年 12 月 未 到 期 资 料 来 源 :WIND 19

21 七 跟 踪 评 级 结 论 该 公 司 以 市 北 高 新 园 区 内 产 业 载 体 的 开 发 经 营 和 土 地 一 级 开 发 为 主 业, 同 时 从 事 信 息 数 据 服 务 等 现 代 服 务 业 务 跟 踪 期 间, 公 司 大 幅 确 认 动 迁 安 置 房 项 目 销 售 收 入, 对 当 期 营 收 产 生 较 大 影 响 ; 受 益 于 杭 州 等 地 业 务 拓 展, 信 息 数 据 服 务 业 务 收 入 增 长 快 速 ; 其 余 业 务 板 块 保 持 相 对 稳 定 跟 踪 期 内, 该 公 司 期 间 费 用 水 平 偏 高, 影 响 了 公 司 的 盈 利 水 平 公 司 经 营 活 动 现 金 净 流 入 量 规 模 小, 投 资 活 动 现 金 流 呈 现 净 流 出 状 态, 主 要 依 赖 于 外 部 融 资 解 决 资 金 缺 口 公 司 刚 性 债 务 规 模 较 为 稳 定, 但 短 期 刚 性 债 务 比 重 提 升, 即 期 债 务 偿 付 压 力 加 大 同 时, 我 们 仍 将 持 续 关 注 :(1) 公 司 债 务 规 模 的 扩 张 及 偿 还 情 况 ; (2) 公 司 园 区 后 续 开 发 建 设 的 投 融 资 压 力 ;( 3) 市 北 高 新 园 区 后 续 招 商 引 资 情 况 ;( 4) 南 通 科 技 城 后 续 土 地 出 让 及 招 商 引 资 情 况 ;( 5) 动 迁 安 置 房 回 购 款 项 到 账 情 况 ;(6) 市 北 高 新 资 产 重 组 进 展 ;(7) 静 安 区 与 闸 北 区 两 区 融 合 发 展 情 况 20

22 附 录 一 : 信 用 等 级 符 号 及 定 义 本 评 级 机 构 主 体 信 用 等 级 划 分 及 释 义 如 下 : 投 资 级 投 机 级 等 级 AAA 级 AA 级 A 级 BBB 级 BB 级 B 级 CCC 级 CC 级 C 级 含 义 偿 还 债 务 的 能 力 极 强, 基 本 不 受 不 利 经 济 环 境 的 影 响, 违 约 风 险 极 低 偿 还 债 务 的 能 力 很 强, 受 不 利 经 济 环 境 的 影 响 不 大, 违 约 风 险 很 低 偿 还 债 务 能 力 较 强, 较 易 受 不 利 经 济 环 境 的 影 响, 违 约 风 险 较 低 偿 还 债 务 能 力 一 般, 受 不 利 经 济 环 境 影 响 较 大, 违 约 风 险 一 般 偿 还 债 务 能 力 较 弱, 受 不 利 经 济 环 境 影 响 很 大, 违 约 风 险 较 高 偿 还 债 务 的 能 力 较 大 地 依 赖 于 良 好 的 经 济 环 境, 违 约 风 险 很 高 偿 还 债 务 的 能 力 极 度 依 赖 于 良 好 的 经 济 环 境, 违 约 风 险 极 高 在 破 产 或 重 组 时 可 获 得 保 护 较 小, 基 本 不 能 保 证 偿 还 债 务 不 能 偿 还 债 务 注 : 除 AAA CCC 及 以 下 等 级 外, 每 一 个 信 用 等 级 可 用 + - 符 号 进 行 微 调, 表 示 略 高 或 略 低 于 本 等 级 本 评 级 机 构 短 期 债 券 信 用 等 级 分 为 四 等 六 级, 即 :A-1 A-2 A-3 B C D 等 级 含 义 A 等 A-1 最 高 级 短 期 债 券, 其 还 本 付 息 能 力 最 强, 安 全 性 最 高 A-2 还 本 付 息 能 力 较 强, 安 全 性 较 高 A-3 还 本 付 息 能 力 一 般, 安 全 性 易 受 不 良 环 境 变 化 的 影 响 B 等 B 还 本 付 息 能 力 较 低, 有 一 定 违 约 风 险 C 等 C 还 本 付 息 能 力 很 低, 违 约 风 险 较 高 D 等 D 不 能 按 期 还 本 付 息 注 : 每 一 个 信 用 等 级 均 不 进 行 微 调 21

23 22 新 世 纪 评 级 附 录 二 : 公 司 股 权 结 构 图 注 : 根 据 市 北 集 团 提 供 的 资 料 绘 制 ( 截 至 2015 年 9 月 末 ) 附 录 三 : 公 司 组 织 结 构 图 注 : 根 据 市 北 集 团 提 供 的 资 料 绘 制 ( 截 至 2015 年 9 月 末 ) 闸 北 区 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 上 海 市 北 高 新 ( 集 团 ) 有 限 公 司 100% 董 事 会 总 裁 监 事 会 上 海 市 北 高 新 ( 集 团 ) 有 限 公 司 党 员 服 务 中 心 副 总 裁 党 委 副 书 记 党 委 办 公 室 管 委 办 副 主 任 土 地 储 备 部 工 会 副 总 裁 行 政 办 公 室 综 合 管 理 办 公 室 南 通 科 技 城 审 计 室 研 究 室 信 息 咨 询 部 人 力 资 源 部 工 程 预 算 部 投 资 管 理 部 规 划 工 程 部 集 团 财 务 部 企 业 发 展 中 心 招 商 中 心 资 产 管 理 部 副 总 裁 副 总 裁 副 总 裁 副 总 裁

24 附 录 四 : 金 额 单 位 : 人 民 币 亿 元 公 司 主 要 财 务 数 据 及 指 标 表 主 要 财 务 指 标 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 前 三 季 度 流 动 资 产 合 计 货 币 资 金 流 动 负 债 合 计 短 期 刚 性 债 务 所 有 者 权 益 合 计 营 业 收 入 净 利 润 EBITDA 经 营 性 现 金 净 流 入 量 投 资 性 现 金 净 流 入 量 资 产 负 债 率 [%] 权 益 资 本 与 刚 性 债 务 比 率 [%] 长 期 资 本 固 定 化 比 率 [%] 流 动 比 率 [%] 速 动 比 率 [%] 现 金 比 率 [%] 现 金 类 资 产 / 短 期 刚 性 债 务 [ 倍 ] 应 收 账 款 周 转 速 度 [ 次 ] 存 货 周 转 速 度 [ 次 ] 固 定 资 产 周 转 速 度 [ 次 ] 毛 利 率 [%] 营 业 利 润 率 [%] 利 息 保 障 倍 数 [ 倍 ] 总 资 产 报 酬 率 [%] 净 资 产 收 益 率 [%] 营 业 收 入 现 金 率 [%] 经 营 性 现 金 净 流 入 与 流 动 负 债 比 率 [%] 非 筹 资 性 现 金 净 流 入 与 流 动 负 债 比 率 [%] EBITDA/ 利 息 支 出 [ 倍 ] EBITDA/ 短 期 刚 性 债 务 [ 倍 ] 注 : 表 中 数 据 依 据 市 北 集 团 经 审 计 的 年 及 未 经 审 计 的 2015 年 前 三 季 度 财 务 报 表 整 理 计 算 23

25 附 录 五 : 各 项 财 务 指 标 的 计 算 公 式 指 标 名 称 计 算 公 式 资 产 负 债 率 期 末 负 债 总 额 / 期 末 资 产 总 额 100% 权 益 资 本 与 刚 性 债 务 比 率 期 末 所 有 者 权 益 合 计 / 期 末 刚 性 债 务 余 额 100% 长 期 资 本 固 定 化 比 率 ( 期 末 总 资 产 - 期 末 流 动 资 产 )/( 期 末 负 债 及 所 有 者 权 益 合 计 - 期 末 流 动 负 债 ) 100% 流 动 比 率 期 末 流 动 资 产 总 额 / 期 末 流 动 负 债 总 额 100% 速 动 比 率 现 金 比 率 现 金 类 资 产 / 短 期 刚 性 债 务 ( 期 末 流 动 资 产 合 计 - 期 末 存 货 余 额 - 期 末 预 付 账 款 余 额 - 期 末 待 摊 费 用 余 额 )/ 期 末 流 动 负 债 合 计 ) 100% [ 期 末 货 币 资 金 余 额 + 期 末 交 易 性 金 融 资 产 余 额 + 期 末 应 收 银 行 承 兑 汇 票 余 额 ]/ 期 末 流 动 负 债 合 计 100% ( 期 末 货 币 资 金 余 额 + 期 末 交 易 性 金 融 资 产 + 期 末 应 收 银 行 承 兑 汇 票 余 额 )/ 期 末 短 期 刚 性 债 务 余 额 应 收 账 款 周 转 速 度 报 告 期 营 业 收 入 /[( 期 初 应 收 账 款 余 额 + 期 末 应 收 账 款 余 额 )/2] 存 货 周 转 速 度 报 告 期 营 业 成 本 /[( 期 初 存 货 余 额 + 期 末 存 货 余 额 )/2] 固 定 资 产 周 转 速 度 报 告 期 营 业 收 入 /[( 期 初 固 定 资 产 余 额 + 期 末 固 定 资 产 余 额 )/2] 总 资 产 周 转 速 度 报 告 期 营 业 收 入 /([ 期 初 资 产 总 额 + 期 末 资 产 总 额 ]/2) 毛 利 率 1- 报 告 期 营 业 成 本 / 报 告 期 营 业 收 入 100% 营 业 利 润 率 报 告 期 营 业 利 润 / 报 告 期 营 业 收 入 100% 利 息 保 障 倍 数 总 资 产 报 酬 率 净 资 产 收 益 率 营 业 收 入 现 金 率 经 营 性 现 金 净 流 入 与 流 动 负 债 比 率 非 筹 资 性 现 金 净 流 入 与 流 动 负 债 比 率 EBITDA/ 利 息 支 出 ( 报 告 期 利 润 总 额 + 报 告 期 列 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 )/( 报 告 期 列 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 + 报 告 期 资 本 化 利 息 支 出 ) ( 报 告 期 利 润 总 额 + 报 告 期 列 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 )/[( 期 初 资 产 总 计 + 期 末 资 产 总 计 )/2] 100% 报 告 期 净 利 润 /[( 期 初 所 有 者 权 益 合 计 + 期 末 所 有 者 权 益 合 计 )/2] 100% 报 告 期 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 / 报 告 期 营 业 收 入 100% 报 告 期 经 营 性 现 金 流 量 净 额 /[( 期 初 流 动 负 债 + 期 末 流 动 负 债 )/2] 100% 报 告 期 非 筹 资 性 现 金 流 量 净 额 /[( 期 初 流 动 负 债 + 期 末 流 动 负 债 )/2] 100% =EBITDA/ 报 告 期 利 息 支 出 EBITDA/ 短 期 刚 性 债 务 =EBITDA/[( 期 初 短 期 刚 性 债 务 + 期 末 短 期 刚 性 债 务 )/2] 注 1. 上 述 指 标 计 算 以 公 司 合 并 财 务 报 表 数 据 为 准 注 2. EBITDA= 利 润 总 额 + 利 息 支 出 ( 列 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 )+ 折 旧 + 摊 销 注 3. EBITDA/ 利 息 支 出 =EBITDA/( 列 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 + 资 本 化 利 息 支 出 ) 注 4. 短 期 刚 性 债 务 = 短 期 借 款 + 应 付 票 据 + 一 年 内 到 期 的 长 期 借 款 + 应 付 短 期 融 资 券 + 其 他 具 期 短 期 债 务 注 5. 报 告 期 利 息 支 出 = 列 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 + 资 本 化 利 息 支 出 注 6. 非 筹 资 性 现 金 流 量 净 额 = 经 营 性 现 金 流 量 净 额 + 投 资 性 现 金 流 量 净 额 24