关 于 CRIC 研 究 中 心 克 而 瑞 研 究 中 心, 是 易 居 中 国 旗 下 克 而 瑞 信 息 集 团 的 专 业 研 发 部 门 组 建 十 余 年 以 来, 一 直 致 力 于 对 房 地 产 行 业 各 领 域 全 面 研 究 及 企 业 专 项 课 题 的 深 入 探 索 迄

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1 把 脉 洞 察 借 鉴 提 升 17

2 关 于 CRIC 研 究 中 心 克 而 瑞 研 究 中 心, 是 易 居 中 国 旗 下 克 而 瑞 信 息 集 团 的 专 业 研 发 部 门 组 建 十 余 年 以 来, 一 直 致 力 于 对 房 地 产 行 业 各 领 域 全 面 研 究 及 企 业 专 项 课 题 的 深 入 探 索 迄 今 为 止, 我 们 已 经 连 续 七 年 成 功 发 布 中 国 房 地 产 企 业 销 售 排 行 榜, 引 发 业 界 热 烈 反 响 研 究 半 径 不 仅 涵 盖 以 日 周 月 年 时 间 为 线 索 的 四 大 基 础 研 究 领 域 ; 还 包 括 对 宏 观 市 场 土 地 企 业 战 略 企 业 金 融 营 销 等 六 大 研 发 方 向 的 深 度 拓 展 每 月 研 究 成 果 出 品 超 过 百 余 份, 规 模 以 百 万 字 计, 为 房 地 产 企 业 基 金 券 商 政 府 相 关 部 门 提 供 专 业 研 究 资 料 此 处 为 封 面 折 页 的 裁 剪 线 17

3 序 言 大 家 警 惕, 风 险 已 来! 这 个 行 业 最 不 缺 的 就 是 变 化, 没 有 什 么 比 信 仰 更 能 支 持 我 们 度 过 艰 难 时 光 的 了

4 目 录 起 底 二 三 线 本 期 关 注 在 新 的 城 市 环 境 之 下, 变 化 的 是 销 售 成 绩 单, 不 变 的 则 是 日 益 严 峻 的 分 化 态 势 面 对 冰 与 火 的 考 验, 房 企 如 何 抉 择? 2016 年 一 季 度 房 地 产 市 场 十 大 热 点 剖 析 与 预 判 2015 年 香 港 房 地 产 市 场 回 顾 及 2016 年 展 望 特 别 关 注 : 起 底 二 三 线 2016 年 二 三 线 热 点 城 市 动 向 评 析

5 延 伸 阅 读 : 下 一 个 风 口! 详 解 城 市 更 新 深 挖 房 企 的 医 疗 生 意 经 房 地 产 营 销 代 偿 机 制 推 演 中 国 版 华 尔 街 秃 鹫 的 地 产 生 意 野 蛮 人 是 怎 样 炼 成 的 微 型 别 墅 : 小 体 格 也 有 大 智 慧 长 租 公 寓 : 万 亿 海 洋, 岸 边 围 观 还 是 下 海 游 泳? 街 区 式 综 合 体 开 发 全 流 程 解 析

6 编 委 会 2016 年 第 一 期 克 而 瑞 研 究 中 心 丁 祖 昱 张 燕 孟 音 林 波 崔 琳 罗 雯 李 吉 春 杨 科 伟 朱 一 鸣 房 玲 沈 晓 玲 陈 开 朝 马 千 里 蔡 建 林 傅 一 辰 柳 启 慧 杨 晶 晶 谢 杨 春 陶 媛 尹 鹏 俞 倩 倩 王 青 青 陈 桢 颖 孙 月 李 姝 婧 王 晓 晨 何 玮 新 浪 乐 居 中 房 网 地 产 人 网 weibo.com/cricyanjiu

7 研 究 札 记 微 言 堂 007

8 微 言 堂 大 佬 看 市 房 价 危 与 机 丁 祖 昱 : 今 年 不 具 备 房 价 暴 涨 条 件 短 期 看, 部 分 城 市 房 价 可 能 还 有 一 定 程 度 上 升, 但 从 整 体 供 求 关 系 看, 今 年 不 具 备 房 价 暴 涨 的 基 本 条 件 大 多 数 城 市 如 今 的 供 求 关 系 相 对 均 衡, 甚 至 供 大 于 求 北 京 上 海 深 圳 相 对 比 较 火 爆, 但 价 格 涨 幅 已 经 不 小 一 旦 炒 房 得 以 控 制, 房 价 也 将 回 归 理 性 易 居 ( 中 国 ) 执 行 总 裁 克 而 瑞 信 息 集 团 董 事 长 丁 祖 昱 陈 政 高 : 国 情 时 代 不 同, 中 国 不 会 出 现 日 式 地 产 泡 沫 而 面 对 高 房 价, 现 在 社 会 上 有 一 种 担 忧, 认 为 目 前 我 国 的 房 地 产 市 场 似 乎 和 80 年 代 的 日 本 非 常 相 似 时 代 不 同, 日 本 发 生 的 事 情 是 在 20 年 30 年 以 前 的 事 情, 背 景 政 治 经 济 条 件 和 今 天 都 大 不 一 样, 甚 至 是 完 全 不 一 样 了 国 情 不 同, 中 国 和 日 本 的 城 镇 化 水 平 不 同, 经 济 发 展 阶 段 不 同, 宏 观 调 控 的 措 施 也 不 同 因 此, 我 要 说, 不 能 相 提 并 论 住 房 和 城 乡 建 设 部 部 长 陈 政 高 马 光 远 : 现 状 不 乐 观, 让 时 间 慢 慢 消 化 泡 沫 日 本 在 房 地 产 泡 沫 破 灭 之 后, 正 在 走 入 第 三 个 失 去 的 十 年, 考 虑 到 中 国 经 济 的 竞 争 力 和 中 低 收 入 现 状, 我 们 几 乎 可 以 肯 定 的 说, 泡 沫 一 旦 破 灭, 中 国 的 状 况 要 远 远 比 当 年 日 本 要 惨 烈 很 多 我 们 能 否 应 对 这 种 灾 难, 答 案 其 实 很 不 乐 观 尽 管 中 国 房 地 产 市 场 存 在 一 些 泡 沫 破 灭 的 迹 象, 但 我 们 需 要 记 住 的 教 训 是 : 不 能 采 取 过 于 紧 缩 的 政 策, 最 好 的 办 法 是, 让 时 间 慢 慢 的 消 化 泡 沫 经 济 学 家 马 光 远 008

9 研 究 札 记 李 稻 葵 : 世 界 上 没 有 永 远 上 涨 的 东 西, 包 括 房 子 世 界 上 根 本 没 有 永 远 上 涨 的 东 西, 如 果 有, 那 么 有 大 家 都 可 以 通 过 持 有 该 物 品, 让 财 富 永 远 不 停 的 增 长, 这 些 人 的 子 子 孙 孙 就 再 也 不 用 工 作 了 房 地 产 市 场 中 影 响 最 大 的 因 素, 还 是 大 量 囤 积 房 源 的 投 资 者 和 投 机 者 们, 一 旦 他 们 对 房 屋 上 涨 预 期 发 生 改 变, 只 要 他 们 预 期 房 价 会 下 跌, 大 量 囤 积 瞬 间 就 会 变 成 铺 天 盖 地 的 抛 售 不 管 是 从 未 来 的 供 求 关 系 变 化, 还 是 中 国 房 价 国 际 性 价 比 看, 中 国 房 价 已 经 是 强 弩 之 末 这 种 上 涨 只 是 最 后 的 疯 狂 清 华 大 学 中 国 与 世 界 经 济 研 究 中 心 主 任 李 稻 葵 耿 靖 : 房 价 将 在 2017 年 年 底 2018 年 年 初 见 顶 我 不 认 为 见 顶 就 是 泡 沫 破 灭, 因 为 在 顶 部 也 可 能 形 成 一 个 箱 体, 它 可 能 会 有 两 种 形 态 : 一 种 是 倒 v 型, 到 顶 了 就 泡 沫 破 灭 快 速 下 跌 ; 还 有 一 种 可 能 是 到 顶 了, 平 躺 在 那 里, 比 如 倒 L 型, 甚 至 是 继 续 缓 缓 地 爬 升 宏 观 经 济 见 底 会 出 现 在 2017 年 上 半 年 我 不 认 同 海 外 唱 空 中 国 经 济, 说 中 国 经 济 就 不 行 了, 现 在 中 国 政 府 和 企 业 负 债 情 况 不 好, 但 是 中 国 居 民 的 资 产 负 债 情 况 是 很 健 康 的 绿 地 金 融 控 股 集 团 董 事 长 耿 靖 董 藩 : 一 线 城 市 房 价 上 涨 是 规 律, 谁 都 控 制 不 住 一 线 城 市 和 三 四 线 城 市 之 间 的 房 价 分 化 是 一 个 必 然 现 象 我 们 在 七 八 年 前 就 关 注 到 这 一 现 象, 而 且 强 调, 从 投 资 角 度 来 讲, 宁 在 一 线, 不 在 二 线 ; 宁 在 二 线, 不 在 三 线 一 线 二 线 城 市 需 求 上 涨, 而 土 地 供 应 有 限, 所 以 房 价 不 断 上 涨 而 人 口 流 出 地 房 子 没 人 买 这 种 趋 势 谁 都 挡 不 住, 它 是 一 个 规 律 经 济 学 家 北 师 大 房 地 产 研 究 中 心 主 任 董 藩 009

10 微 言 堂 大 佬 看 市 供 给 新 节 奏 贾 康 : 冰 火 两 重 天 需 要 具 体 的 防 风 险 设 计 楼 市 要 吸 取 其 他 金 融 市 场 包 括 股 市 的 一 些 经 验, 作 为 借 鉴 但 楼 市 毕 竟 是 不 一 样 的 市 场, 目 前 还 不 至 于 出 现 大 震 荡, 但 需 要 具 体 的 防 风 险 设 计 房 地 产 不 是 简 单 加 杠 杆 的 问 题, 现 在 是 冰 火 两 重 天, 总 体 在 分 化, 那 么 冰 怎 么 办, 火 又 怎 么 办? 一 线 城 市 楼 市 已 经 有 过 热 的 迹 象 在 未 放 松 调 控 政 策 的 前 提 下, 一 线 城 市 应 该 增 加 供 给, 优 化 通 盘 规 划, 化 解 矛 盾 财 政 部 财 政 科 学 研 究 所 研 究 员 贾 康 张 鸿 铭 : 农 民 进 城 买 房 对 去 库 存 作 用 有 限 根 据 我 的 估 算, 中 国 的 库 存 规 模 约 为 亿 平 方 米, 按 照 当 前 的 消 化 速 度, 大 约 需 要 5.19 年 的 消 化 周 期 呼 吁 农 民 进 城 买 房, 对 于 去 库 存 有 一 定 的 正 面 效 应, 但 总 体 作 用 有 限 我 们 通 常 讲 到 的 城 镇 化, 其 背 后 必 然 是 产 业 和 就 业 的 聚 集, 只 有 在 这 个 基 础 上, 才 能 将 人 口 留 在 城 市, 去 库 存 才 会 有 实 质 性 的 效 果 住 建 部 专 家 委 员 会 成 员 张 鸿 铭 周 小 川 : 买 房 人 首 付 不 能 是 借 的 客 户 首 付 不 能 是 借 的, 你 找 另 外 一 方 面 借 了 一 部 分 钱 说 这 是 首 付, 剩 下 再 去 借, 整 个 借 款 和 自 有 资 本 的 比 例 就 变 了, 以 后 月 供 不 光 要 还 银 行 的 钱, 还 要 先 还 首 付 贷 从 银 行 角 度 来 讲, 如 果 没 有 对 客 户 做 到 足 够 了 解, 也 承 担 了 过 大 的 风 险 中 国 人 民 银 行 行 长 周 小 川 010

11 研 究 札 记 蔡 继 明 : 不 能 指 望 农 民 工 当 接 盘 侠 可 以 算 笔 账, 当 前 全 国 商 品 住 房 平 均 销 售 价 格 约 为 6500 元 / 平 方 米, 如 果 按 照 90 平 方 米 估 算, 加 上 税 费 装 修 等 费 用, 保 守 计 算 一 套 房 子 总 费 用 为 50 万 元 数 据 显 示, 农 民 工 月 平 均 收 入 2864 元 如 果 平 均 一 个 农 民 工 家 庭 两 个 人 工 作, 家 庭 年 收 入 约 为 5 万 元, 房 价 收 入 比 达 到 10 倍 显 然, 要 让 农 民 工 在 城 市 买 房 或 租 房, 政 府 必 须 给 予 巨 额 补 贴 清 华 大 学 政 治 经 济 学 研 究 中 心 主 任 蔡 继 明 李 迅 雷 : 今 年 要 维 稳 二 线 城 市 的 房 价 至 少 从 今 年 来 讲, 房 价 还 没 有 到 达 一 个 下 跌 的 时 机 首 先 一 线 城 市 现 在 还 是 限 购 的, 资 金 还 在 往 一 线 城 市 流 动, 支 持 它 的 房 价 我 觉 得 关 键 问 题 来 讲, 今 年 应 该 要 维 稳 二 线 城 市 的 房 价, 因 为 二 线 城 市 发 展 空 间 会 更 大, 人 口 还 会 再 集 聚 它 的 公 共 服 务 跟 产 业 的 规 模 机 制 这 方 面, 会 有 一 个 比 较 好 的 相 互 支 持 所 以 我 觉 得 现 在 来 讲, 还 是 要 维 持 整 个 房 地 产 市 场 的 繁 荣 海 通 证 券 副 总 裁 首 席 经 济 学 家 李 迅 雷 厉 以 宁 : 新 的 人 口 红 利 正 在 城 镇 化 过 程 中 涌 现 城 镇 化 的 前 景 究 竟 怎 么 样? 城 镇 化 的 前 景 是 完 全 可 以 想 象 的, 逐 步 增 加 不 远 的 将 来, 也 许 到 不 了 2030 年, 我 们 的 城 镇 化 就 可 能 每 年 增 加 一 个 百 分 点, 到 60% 和 70% 左 右 另 外 我 们 可 以 想 到, 新 的 人 口 红 利 将 在 城 镇 化 的 过 程 中 涌 现 出 来 人 口 红 利 已 经 完 了, 已 经 用 完 了, 新 的 将 产 生, 新 的 来 自 何 处? 大 量 的 年 轻 人 正 在 创 业, 创 新, 这 就 是 未 来 能 够 创 业 能 够 成 功 的 就 业 也 没 问 题 了 经 济 学 家 厉 以 宁 011

12 微 言 堂 大 佬 看 市 房 企 去 哪 儿? 周 忻 : 房 地 产 + 需 寻 找 新 结 合 点 不 能 为 了 创 新 而 创 新 行 业 内 最 热 的 话 题 是 房 地 产 做 加 法 从 房 地 产 + 营 销 + 信 息 咨 询 +O2O + 金 融 + 社 区 增 值 + 家 装 + 文 化, 再 到 + 教 育, 加 号 后 有 什 么 不 重 要, 关 键 是 掌 握 一 套 可 以 复 制 的 方 法 论 房 地 产 不 仅 仅 是 造 房 子 卖 房 子, 而 是 以 它 为 核 心 去 寻 找 新 结 合 点 易 居 ( 中 国 ) 控 股 有 限 公 司 董 事 局 主 席 周 忻 王 石 : 企 业 要 从 跟 随 转 向 创 新 在 万 众 创 新 的 今 天, 可 能 模 仿 对 我 们 来 说 更 有 意 义 中 国 讲 的 后 发 优 势 就 是 这 样 的 跟 随 路 线 我 们 要 积 极 来 看, 不 要 盲 目 谈 创 新 万 科 走 国 际 化 是 受 广 昌 的 启 发, 虽 然 时 间 不 长, 但 应 该 是 在 国 际 化 的 路 线 上 走 得 非 常 顺 利 的 但 是 中 国 这 个 市 场, 我 们 突 然 发 现 没 有 目 标 可 跟 随 了 你 走 的 每 走 一 步 都 是 创 新, 只 不 过 分 是 狗 屎 的 创 新, 还 是 非 常 有 创 意 的 创 新 在 这 里 深 圳 应 该 走 在 前 面, 我 们 应 该 承 担 这 个 责 任 万 科 企 业 股 份 有 限 公 司 董 事 会 主 席 王 石 王 健 林 : 保 留 商 业 去 掉 地 产, 天 地 就 宽 了 中 国 经 济 形 势 下 滑 一 个 核 心 原 因 是 房 地 产 下 滑 所 以 一 旦 去 地 产 化, 纯 粹 搞 商 业 持 有, 就 跟 房 地 产 库 存 不 挨 边 了, 机 会 巨 大 另 外, 一 线 城 市 地 价 太 贵, 所 以 三 线 城 市 反 而 成 为 最 好 的 体 验 消 费 是 人 类 发 展 追 求 的 终 极 目 的, 人 们 追 求 财 富 是 为 了 活 得 更 有 意 思 更 有 味, 要 是 这 些 都 不 要 都 宅 在 家 里 ( 网 购 ), 长 得 漂 亮 长 得 丑 都 没 有 价 值 了 万 达 集 团 董 事 长 王 健 林 012

13 研 究 札 记 郭 广 昌 : 加 快 建 设 智 慧 经 济 体 在 我 国 供 给 侧 改 革 中, 应 从 全 方 位 全 覆 盖 产 业 链 全 过 程 全 社 会 管 理 等 角 度 加 快 智 慧 经 济 体 的 建 设 就 是 将 社 会 组 织 经 济 发 展 及 企 业 运 营 都 架 构 在 如 移 动 互 联 网 等 现 代 信 息 手 段 之 上, 打 通 供 给 与 需 求 之 间 直 接 低 成 本 的 信 息 传 递 渠 道, 并 借 助 大 数 据 提 升 产 品 和 服 务 的 精 准 性 通 过 智 慧 经 济 体 的 打 造, 将 有 效 提 升 各 部 门 效 率 减 少 库 存 避 免 途 中 浪 费 促 使 信 息 对 称 和 满 足 个 体 的 个 性 化 品 质 需 求, 从 而 实 现 全 要 素 生 产 率 的 提 高 复 星 集 团 董 事 长 郭 广 昌 骆 家 辉 : 美 国 整 个 地 产 业 还 有 不 少 投 资 机 会 最 近 中 国 一 线 城 市 像 深 圳 上 海 的 房 地 产 房 价 上 涨 很 快 在 美 国 房 地 产 投 资 也 有 这 样 一 股 热 潮, 并 且 是 由 中 国 投 资 者 所 引 发 的 有 很 多 人 认 为, 中 国 的 投 资 者 所 支 付 是 比 较 高 溢 价 的 投 资, 在 我 眼 里 并 不 完 全 这 样, 其 实 有 很 多 中 国 投 资 者 希 望 能 够 长 期 持 有 投 资, 是 出 于 长 远 的 角 度, 并 且 希 望 在 一 定 时 间 内 能 够 收 回 他 们 的 投 资 我 想 现 在 美 国 整 个 地 产 业, 无 论 是 商 业 高 楼, 包 括 工 业 用 房 仓 储 地 产 的 资 产, 还 是 有 不 少 投 资 机 会 中 国 投 资 者 在 美 国 现 在 更 多 把 眼 光 放 在 美 国 的 一 线 城 市, 像 纽 约 旧 金 山 芝 加 哥, 但 像 美 国 的 二 线 城 市, 像 圣 地 亚 哥 等 这 样 的 城 市 也 是 有 很 多 机 会 的 前 美 国 驻 华 大 使 骆 家 辉 林 中 : 市 场 整 体 变 化 不 会 遥 远, 等 待 买 地 时 机 今 年 公 司 会 收 缩 买 地, 我 们 希 望 低 成 本 拿 地, 但 目 前 地 价 高 企 显 然 不 是 合 适 时 机 买 地 时 机 主 要 是 等 待 房 地 产 市 场 的 整 体 变 化, 在 目 前 房 价 上 涨 的 时 候, 地 价 是 不 可 能 跌 的, 只 有 在 房 价 发 生 变 化 后, 地 价 才 有 可 能 变, 这 个 时 间 不 会 太 遥 远 旭 辉 集 团 董 事 长 林 中 013

14 微 言 堂 大 佬 看 市 地 产 新 动 力 马 化 腾 : 分 享 经 济 将 成 为 促 进 经 济 增 长 的 新 动 能 随 着 科 技 的 发 展, 生 产 力 和 社 会 财 富 快 速 提 升, 经 济 过 剩 成 为 全 球 新 问 题 经 济 过 剩 带 来 了 经 济 剩 余 资 源, 在 企 业 层 面 体 现 为 闲 置 库 存 和 闲 置 产 能, 在 个 人 层 面 则 表 现 为 闲 置 资 金 物 品 和 认 知 盈 余 分 享 经 济, 恰 恰 是 一 种 通 过 大 规 模 盘 活 经 济 剩 余 而 激 发 经 济 效 益 的 经 济 形 态 分 享 经 济 将 成 为 促 进 经 济 增 长 的 新 动 能 腾 讯 董 事 会 主 席 兼 CEO 马 化 腾 毛 大 庆 : 用 户 体 验 是 发 展 共 享 经 济 的 王 道 共 享 经 济 风 靡 全 世 界, 在 我 看 来, 用 户 体 验 是 共 享 经 济 获 得 快 速 发 展 的 不 二 法 门 我 认 为, 用 户 体 验 就 是 要 做 到 超 预 期, 让 用 户 使 用 时 超 过 他 们 对 产 品 的 预 期 ( 包 括 便 捷 流 畅 效 率 速 度 价 值 等 ) 共 享 经 济 条 件 下, 你 所 面 对 的 环 境, 做 产 品, 做 设 计, 都 是 如 履 薄 冰 因 为 专 注 于 用 户 体 验,Airbnb 公 司 的 收 入 每 周 都 会 翻 几 番 优 客 工 场 创 始 人 董 事 长 毛 大 庆 罗 军 : 房 屋 分 享 经 济 静 待 爆 发 期 除 北 上 广 深 等 极 少 数 城 市 外, 房 地 产 去 库 存 都 是 当 地 政 府 所 面 临 的 艰 巨 任 务, 对 当 地 经 济 发 展 至 关 重 要 中 国 目 前 是 全 世 界 最 大 的 不 动 产 沉 淀 国 家, 空 置 房 源 接 近 5000 万 套 中 国 拥 有 世 界 上 最 多 的 旅 游 人 群 全 世 界 最 大 的 海 外 旅 游 消 费 规 模 全 球 最 多 的 空 置 房 源, 这 就 是 住 宿 分 享 市 场 发 展 的 肥 沃 土 壤 途 家 网 创 始 人 罗 军 014

15 研 究 札 记 高 盛 :VR 技 术 将 推 动 消 费 者 的 房 地 产 购 买 未 来 AR/VR 将 像 智 能 手 机 一 样 无 处 不 在 我 们 认 为,VR 技 术 将 推 动 消 费 者 的 房 地 产 购 买 如 今, 苏 富 比 拍 卖 行 已 经 开 始 利 用 VR 技 术 向 潜 在 买 家 展 示 房 产 我 们 预 计,2020 年 将 有 13 万 房 地 产 代 理 使 用 VR 技 术, 平 均 年 开 支 为 5000 美 元 ( 随 后 每 年 将 以 10% 的 幅 度 递 增 ) VR 在 该 市 场 的 下 一 步 发 展 趋 势 是 虚 拟 看 房 潜 在 买 家 可 以 像 实 地 走 动 查 看 一 样, 利 用 VR 技 术 走 动 查 看, 从 而 节 省 相 关 费 用 高 盛 2016 年 2 月 VR/AR 报 告 刘 德 扬 : 房 地 产 市 场 从 粗 犷 型 变 革 成 更 专 业 发 展 可 以 预 见, 中 国 经 济 转 型 金 融 改 革 和 房 地 产 市 场 都 在 从 粗 犷 型 发 展 模 式 变 革 成 更 专 业 更 健 康 的 发 展 模 式 短 期 内, 我 们 会 面 临 一 些 起 伏, 但 长 期, 我 非 常 看 好 调 整 后 的 市 场 因 此,2016 年 的 市 场 是 优 胜 劣 汰 的 市 场, 是 考 验 我 们 专 业 和 理 性 的 市 场 第 一 太 平 戴 维 斯 中 国 首 席 执 行 官 兼 董 事 长 刘 德 扬 王 啸 : 国 内 孵 化 器 太 多, 创 业 者 不 够 用 了? 从 现 状 来 看 孵 化 器 并 未 过 剩, 新 的 项 目 层 出 不 穷, 关 键 问 题 在 于 这 些 孵 化 器 是 否 能 够 真 正 和 创 业 公 司 的 需 求 匹 配 上 独 立 的 孵 化 器 很 难 生 存, 目 前 做 得 好 的 微 软 加 速 器 36Kr 的 氪 空 间 腾 讯 众 创 空 间, 背 后 都 有 大 型 体 系 ( 公 司 或 政 府 ) 来 支 持 孵 化 器 众 多, 能 够 争 取 到 优 质 的 创 业 公 司 并 不 是 那 么 容 易, 其 中 专 业 更 集 中 的 孵 化 器 竞 争 力 才 会 更 强 与 此 同 时, 随 着 创 业 泡 沫 的 破 灭, 在 急 功 近 利 状 态 下 成 长 起 来 的 孵 化 器 也 是 时 候 回 归 理 性 了 九 合 创 投 创 始 人 王 啸 015

16 微 言 堂 地 产 热 评 Market 市 场 个 税 改 革 方 案 已 上 报 房 贷 利 息 支 出 将 分 类 扣 除 3 月 7 日 12 届 四 次 全 会 上, 财 政 部 长 楼 继 伟 提 到 称 财 政 部 和 国 税 总 局 和 有 关 部 门 已 讨 论 了 个 税 改 革 的 方 案 个 税 综 合 计 征 的 合 理 化 改 革 势 在 必 行 个 税 按 家 庭 综 合 计 征 最 有 利 于 社 会 中 产 阶 层 一 旦 房 贷 产 生 的 利 息 作 为 税 前 减 除 项 扣 除, 会 显 著 刺 激 中 端 改 善 住 房 需 求 释 放 但 由 于 操 作 层 面 十 分 复 杂 因 此 短 期 出 台 可 能 性 不 大 央 行 降 低 存 款 准 备 金 率 0.5 个 百 分 点 央 行 公 告 称, 自 今 年 3 月 1 日 起, 普 遍 下 调 金 融 机 构 人 民 币 存 款 准 备 金 率 0.5 个 百 分 点 2016 年 央 行 首 次 降 准, 释 放 出 今 年 信 贷 宽 松 仍 将 延 续 的 信 号, 而 在 两 会 之 前 降 准, 也 反 应 出 当 前 经 济 压 力 比 较 大 从 市 场 风 向 来 看, 由 于 资 金 的 趋 利 性, 会 更 多 的 会 流 向 房 地 产, 特 别 是 近 来 市 场 非 常 火 热 的 一 线 和 热 点 二 线 城 市, 推 动 其 城 市 量 价 齐 升, 但 对 于 三 四 线 库 存 较 高 需 求 衰 退 的 城 市 来 说, 难 以 有 大 效 果 2015 年 我 国 城 镇 化 率 达 到 56.1% 1 月 29 日, 国 家 发 改 委 副 主 任 胡 祖 才 表 示,2015 年, 我 国 城 镇 化 率 达 到 56.1%, 城 镇 常 住 人 口 达 到 了 7.7 亿, 但 农 业 转 移 人 口 市 民 化 进 展 比 较 缓 慢 一 方 面, 在 前 几 年 大 力 开 发 后, 目 前 我 国 常 住 人 口 城 镇 化 率 有 一 定 的 提 升, 但 距 离 十 二 五 规 划 2020 年 户 籍 人 口 城 镇 化 率 要 达 到 45% 的 目 标 仍 有 一 定 的 距 离 ; 另 一 方 面, 当 前 城 镇 化 质 量 还 不 够 高 随 着 农 民 进 城 买 房 政 策 的 不 断 推 进 和 落 实, 新 型 城 镇 化 的 进 程 持 续 推 动, 同 时 也 会 带 来 新 一 轮 城 市 发 展 的 契 机 016

17 研 究 札 记 Policy 政 策 珠 海 全 面 放 开 限 购 3 月 16 日, 珠 海 宣 布 停 止 对 商 品 房 90m2 以 下 套 型 住 房 占 全 部 套 型 70% 以 上 的 要 求 同 时 在 全 市 范 围 内, 居 民 ( 含 非 户 籍 居 民 ) 购 买 144m2 以 下 的 商 品 住 房 不 再 需 要 提 供 社 保 或 纳 税 证 明 一 方 面 取 消 70/90 可 谓 是 顺 应 市 场 趋 势, 缓 解 供 需 错 位 的 局 面 ; 另 一 方 面, 就 取 消 限 购 而 言, 本 质 上 无 疑 将 吸 引 人 才 入 驻, 推 动 珠 海 改 善 户 型 销 售, 此 番 限 购 解 除 将 助 力 珠 海 楼 市 量 价 再 上 一 个 台 阶 发 改 委 表 示 继 续 扩 大 企 业 债 券 发 行 规 模 2 月 24 日, 国 家 发 改 委 表 示 2016 年 将 继 续 扩 大 企 业 债 券 发 行 规 模, 提 高 直 接 融 资 比 重, 发 挥 企 业 债 券 对 实 体 经 济 的 支 持 作 用 国 家 意 图 从 债 券 支 持 实 体 经 济 有 几 方 面 原 因 : 一 是 企 业 发 展 需 资 金 支 持, 助 企 业 去 库 存 降 产 能 ; 二 是 鼓 励 创 新 创 业 ; 三 是 当 前 依 靠 股 市 支 持 实 体 的 路 径 不 靠 谱, 投 机 为 主 ; 四 是 推 进 一 带 一 路, 为 走 出 去 企 业 提 供 资 金 后 盾 四 部 委 联 合 发 文 规 范 土 地 储 备 和 资 金 管 理 行 为 2 月 23 日, 四 部 委 联 合 发 布 关 于 加 强 土 地 储 备 与 融 资 管 理 的 通 知 ( 简 称 通 知 ) 要 求 加 强 土 地 储 备 管 理, 严 格 控 制 土 地 储 备 总 规 模 和 融 资 规 模, 规 范 土 地 储 备 融 资 行 为, 防 范 金 融 风 险 此 次 四 部 委 联 合 发 文 从 供 给 端 角 度 严 控 土 地 供 应, 特 别 是 三 四 线 城 市, 从 源 头 上 控 制 土 地 供 应 减 少 商 品 房 供 应 量, 从 而 缓 解 库 存 风 险 由 于 政 策 要 求 各 地 土 储 总 规 模 应 与 当 地 经 济 发 展 水 平 财 力 状 况 年 度 土 地 供 应 量 等 相 关, 因 此 也 不 会 扩 大 或 加 剧 当 前 部 分 城 市 供 小 于 求 的 局 面 017

18 微 言 堂 地 产 热 评 City 城 市 沪 九 条 出 炉 上 海 迎 史 上 最 严 调 控 3 月 25 日, 上 海 市 政 府 发 布 了 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 若 干 意 见, 主 要 包 括 二 套 房 普 通 住 宅 首 付 提 至 5 成, 非 本 市 户 籍 社 保 缴 纳 年 限 提 至 五 年 等 等 本 轮 调 控 坚 持 三 个 为 主 基 本 原 则, 重 点 抑 制 短 期 过 热 的 高 端 产 品 成 交 在 此 调 控 影 响 下, 刚 需 产 品 高 端 项 目 成 交 均 会 有 所 降 温, 但 由 于 本 次 新 政 对 二 套 房 仍 认 房 不 认 贷, 预 计 置 换 需 求 仍 将 延 续 去 年 来 的 成 交 热 度, 并 在 年 内 成 为 市 场 主 力 杭 十 条 正 式 落 地 2 月 29 日, 杭 州 市 发 布 关 于 进 一 步 促 进 房 地 产 市 场 健 康 稳 定 发 展 的 通 知, 包 括 了 土 地 供 应 住 房 保 障 货 币 化 信 贷 政 策 公 积 金 保 障 等 10 个 方 面, 被 称 为 杭 十 条 杭 十 条 发 布 意 在 控 制 商 品 房 存 量, 避 免 出 现 供 大 于 求 的 局 面 杭 十 条 基 本 可 以 分 为 三 个 方 面 : 一 从 土 地 根 源 解 决 供 应 过 剩 的 问 题 ; 二 提 高 购 房 者 的 购 买 力, 降 低 购 房 成 本, 提 升 楼 市 活 跃 度, 促 进 大 户 型 改 善 需 求 成 交 ; 三 提 高 居 住 品 质, 优 化 房 地 产 行 业 环 境, 促 进 楼 市 健 朗 发 展 广 州 市 内 无 房 按 首 套 缴 契 税 2 月 25 日 起, 全 广 州 实 行 市 内 无 房 按 首 套 新 政 调 整 后, 只 要 家 庭 唯 一 住 房, 可 享 受 90 平 方 米 以 下 按 契 税 1% 执 行, 平 方 米 以 及 144 平 方 米 以 上 的 则 都 按 契 税 1.5% 执 行 对 于 已 在 佛 山 等 周 边 城 市 拥 有 房 产, 但 在 广 州 工 作 的 群 体 而 言, 本 次 新 政 有 助 于 减 轻 契 税 负 担 但 与 之 前 一 日 游 的 按 区 首 套 房 认 定 相 比, 本 次 新 政 优 惠 范 围 大 大 弱 化, 对 于 全 市 成 交 的 正 面 影 响 也 不 必 期 望 过 高 018

19 研 究 札 记 Land 土 地 碧 桂 园 一 日 拿 下 南 京 仙 林 8 宗 地 3 月 7 日, 碧 桂 园 拿 下 南 京 仙 林 东 的 8 宗 地 块, 以 仙 林 大 道 和 宝 华 大 道 为 发 展 主 轴, 总 占 地 面 积 达 550 亩 碧 桂 园 今 年 以 来 的 拿 地 力 度 较 去 年 明 显 加 大 从 监 测 数 据 看,1-2 月 碧 桂 园 新 增 土 地 建 筑 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 长 327% 在 去 年 正 式 进 入 南 京 市 区 之 前, 碧 桂 园 已 经 在 其 周 边 城 郊 区 有 两 三 个 大 型 项 目 2015 年 碧 桂 园 全 年 13% 的 销 售 业 绩 来 自 于 江 苏 省, 是 除 广 东 大 本 营 外 贡 献 率 最 高 的 省 份 绿 地 52 亿 元 连 夺 北 京 大 兴 两 地 块 2 月 23 日, 绿 地 集 团 京 津 房 地 产 事 业 部 以 总 价 52 亿 先 后 竞 得 大 兴 区 黄 村 镇 四 街 五 街 六 街 村 项 目 DX 等 地 块 和 北 臧 村 生 物 医 药 基 地 DX 两 宗 土 地 黄 村 的 宅 地 占 比 达 76%, 是 绿 地 在 北 京 获 取 的 少 有 的 宅 地 地 块 将 建 设 高 端 住 宅, 再 加 上 此 番 绿 地 拿 地 价 格 较 高, 项 目 可 能 通 过 品 质 打 造 提 高 溢 价 率, 或 由 绿 地 集 团 直 投 管 理 东 方 影 都 再 扩 容 万 达 青 岛 拿 下 六 宗 地 1 月 12 日, 青 岛 西 海 岸 7 幅 地 块 成 功 出 让, 其 中 6 幅 文 体 娱 乐 用 地 位 于 黄 岛 区 薛 泰 路 北 侧 柏 果 河 东, 出 让 年 限 50 年, 最 终 被 青 岛 万 达 东 方 影 都 投 资 有 限 公 司 以 万 拿 下 从 2014 年 至 今, 万 达 在 该 地 区 的 拿 地 累 计 已 有 30 幅 之 多, 均 用 于 万 达 东 方 影 都 项 目 的 扩 建 该 项 目 定 位 是 东 方 好 莱 坞, 并 且 对 于 在 基 地 拍 片 的 制 作 团 队 万 达 均 给 予 相 关 扶 持 值 得 注 意 的 是, 同 日 万 达 还 宣 布 了 以 不 低 于 35 亿 美 元 的 价 格 收 购 了 传 奇 影 业, 随 着 万 达 的 影 视 野 心 越 来 越 大, 未 来 东 方 影 都 的 进 一 步 扩 容 也 是 在 情 理 之 中 019

20 微 言 堂 地 产 热 评 Company 公 司 碧 桂 园 全 员 签 生 死 状 据 悉,3 月 上 旬 碧 桂 园 要 求 在 2016 年 12 月 31 日 前 入 职 满 6 个 月 的 营 销 中 心 全 体 员 工,2016 全 年 需 要 卖 掉 一 套 森 林 城 市 的 房 子, 包 括 推 介 成 交 以 及 员 工 自 购 此 举 为 碧 桂 园 为 保 证 项 目 的 成 功 和 业 绩 的 达 标 之 举 从 正 面 的 角 度 来 看, 可 以 鞭 策 营 销 人 员 的 积 极 性, 促 进 成 交 ; 但 从 消 极 的 角 度 来 看, 这 是 一 种 强 制 性 的 施 压, 尤 其 是 要 求 全 员 参 与, 这 对 于 三 四 线 的 销 售 人 员, 想 要 完 全 业 绩 还 是 有 一 定 压 力 的 万 达 影 业 完 成 100 亿 元 募 资 估 值 350 亿 2 月 25 日 消 息 称, 正 筹 备 上 市 的 万 达 影 业 拟 募 集 100 亿 元 资 金, 份 额 遭 疯 抢, 其 私 募 估 值 350 亿 其 融 资 推 介 书 显 示, 投 资 人 的 出 资 方 式 为 受 让 万 达 影 视 老 股 及 增 资 万 达 青 岛 万 达 的 成 功 在 于 它 的 多 元 化, 尤 其 是 影 视 娱 乐, 更 是 国 内 巨 头 一 方 面,1 月 12 日, 万 达 集 团 宣 布 以 不 超 过 35 亿 美 元 ( 约 RMB230 亿 元 ) 收 购 美 国 传 奇 影 业 公 司, 让 万 达 影 视 成 为 全 球 收 入 最 高 的 电 影 企 业 另 一 方 面, 国 内 娱 乐 产 业 正 在 成 为 风 口 论 多 元 化 资 源 的 全 球 整 合 能 力, 万 达 堪 称 教 科 书 万 科 大 转 型, 广 深 区 域 团 队 公 司 化 2 月 下 旬, 万 科 广 深 区 域 宣 布 转 型 计 划 : 区 域 内 所 有 地 方 公 司 的 设 计 部 营 销 部 工 程 采 购 部 和 成 本 部 剥 离 出 去, 以 团 队 为 单 位 创 建 独 立 的 公 司 万 科 此 次 大 转 型, 有 几 大 好 处, 一 来 团 队 自 负 盈 亏, 可 以 检 验 其 市 场 存 活 能 力, 更 是 能 够 极 大 地 刺 激 提 升 其 竞 争 力 ; 二 来 团 队 剥 离, 万 科 成 功 瘦 身 减 负, 从 而 逐 步 轻 资 产 ; 再 有, 还 能 提 高 企 业 抗 风 险 能 力, 能 够 更 好 地 抵 御 野 蛮 人, 这 可 能 也 是 这 次 大 变 革 的 最 主 要 原 因 020

21 研 究 札 记 Project 项 目 世 茂 股 份 收 购 世 房 三 商 业 项 目 3 月 14 日, 世 茂 股 份 公 布 : 将 非 公 开 发 行 数 量 不 超 过 7.5 亿 A 股, 拟 募 集 资 金 约 亿 元, 用 于 收 购 世 茂 房 地 产 及 其 下 属 企 业 持 有 的 三 个 商 业 地 产 项 目 公 司 股 权 此 次 是 世 茂 集 团 为 解 决 世 茂 房 地 产 和 世 茂 股 份 的 同 业 竞 争 而 做 的 整 合 世 茂 房 地 产 和 世 茂 股 份 之 前 因 同 质 化 严 重 也 进 行 过 一 轮 整 合, 此 次 收 购 的 三 大 商 业 项 目 也 是 上 一 轮 整 合 中 受 客 观 条 件 限 制 遗 留 下 来 的 项 目, 此 次 收 购 之 后, 世 茂 系 已 进 入 整 合 后 期 新 湖 中 宝 拟 收 购 沪 黄 浦 区 9 万 平 旧 改 地 块 3 月 9 日, 新 湖 中 宝 公 告 称 收 购 上 海 亚 龙 古 城 房 地 产 开 发 有 限 公 司 100% 股 权, 并 对 其 持 有 的 上 海 黄 浦 区 508 号 街 坊 地 块 享 有 土 地 后 续 开 发 建 设 权 利 从 区 位 看 项 目 绝 对 稀 有, 但 旧 改 难 度 也 相 当 大 12 年 只 动 迁 了 15% 的 居 民 新 湖 中 宝 擅 长 资 本 运 作, 而 且 有 囤 地 的 习 惯 黄 浦 区 这 个 项 目 的 价 值 超 过 400 亿, 不 排 除 企 业 质 押 土 地 融 资, 放 缓 拆 迁 速 度, 囤 地 等 地 价 升 值 的 可 能 恒 大 投 资 200 亿 打 造 海 口 美 丽 沙 1 月 14 日 消 息, 恒 大 集 团 将 投 资 200 亿 在 海 口 打 造 一 个 占 地 3300 亩 的 度 假 项 目 海 口 恒 大 美 丽 沙 项 目 占 据 10 里 黄 金 海 岸 线, 集 3 大 中 心 公 园 7 大 主 题 广 场 6 所 全 学 龄 国 际 名 校 商 业 街 疗 养 中 心 酒 店 五 星 级 会 所 高 端 住 宅 30 万 m2 内 海 循 环 系 统 于 一 体 恒 大 推 出 美 丽 沙 项 目 的 原 因 : 冬 季 为 海 南 旅 游 旺 季, 且 临 近 春 节 ; 去 年 底 海 花 岛 项 目 销 售 创 记 录, 借 其 影 响 力 东 风 ; 海 花 岛 认 筹 人 数 大 于 实 际 成 功 认 购 人 数, 有 部 分 客 户 能 将 美 丽 沙 作 为 一 种 选 择 021

22 微 言 堂 地 产 热 评 Financial 金 融 恒 大 金 服 强 势 进 入 互 联 网 金 融 领 域 继 3 月 16 日 恒 大 金 服 在 亚 冠 球 衣 亮 相 后, 次 日 即 推 出 恒 大 金 服 APP, 配 合 以 百 元 起 投 限 数 抢 购 朋 友 圈 扩 散, 迅 速 聚 集 眼 球 作 为 第 一 批 面 世 的 恒 大 金 服 产 品, 其 产 品 设 计 上 准 入 门 槛 低 高 出 同 类 产 品 的 预 期 收 益 200 人 限 购 的 推 新 节 奏 的 确 也 可 轰 动 效 应 长 期 来 看, 金 融 产 品 并 非 一 次 性 消 费, 培 养 用 户 粘 性 不 能 全 靠 烧 钱 宣 传, 而 要 利 用 场 景 切 入, 尽 快 开 发 出 新 的 产 品, 用 细 节 抓 住 客 户 心 理 需 求, 长 期 效 果 需 要 时 间 验 证 泛 海 控 股 150 亿 加 码 金 融 + 地 产 3 月 14 日, 泛 海 控 股 股 份 有 限 公 司 公 告, 将 非 公 开 发 行 股 票, 拟 募 集 资 金 150 亿 人 民 币 近 年 来, 泛 海 控 股 ( SZ) 华 丽 转 型, 从 房 地 产 为 主 到 金 融 + 房 地 产 + 战 略 投 资, 到 以 金 融 为 主 体 以 产 业 为 基 础 以 互 联 网 为 平 台 的 产 融 一 体 化 企 业 集 团, 泛 海 正 在 朝 着 产 融 结 合 的 企 业 集 团 高 级 形 态 发 展, 金 融 在 泛 海 控 股 产 业 版 图 中 的 地 位 愈 加 凸 显 绿 地 真 REITS 破 冰! 房 地 产 证 券 化 时 代 来 临 3 月 11 日, 绿 地 控 股 宣 布 与 荣 耀 基 金 旗 下 Amare 投 资 管 理 集 团 在 新 加 坡 签 署 协 议, 拟 发 起 设 立 酒 店 业 投 资 信 托 (Hospitality Trust,REITs 的 一 种 ), 收 购 绿 地 19 家 位 于 中 国 境 内 总 价 值 210 亿 元 的 酒 店 物 业, 在 新 加 坡 证 交 所 主 板 上 市 绿 地 REITS 和 国 内 万 科 苏 宁 等 发 行 的 类 REITS 区 别 较 大, 在 各 方 面 的 优 势 均 十 分 明 显 长 期 来 看, 发 行 标 准 REITS 对 绿 地 和 其 他 内 地 房 企 的 来 说 都 有 重 要 意 义, 房 地 产 行 业 将 进 入 证 券 化 时 代 022

23 研 究 札 记 personnel 人 事 万 科 人 事 大 调 整 3 月 13 日, 万 科 发 布 董 事 会 决 议 公 告 多 个 人 事 变 动 : 授 权 王 石 进 行 海 外 投 资, 朱 旭 接 替 谭 华 杰 任 董 秘, 谭 华 杰 引 领 新 业 务 的 开 展, 孙 嘉 改 任 首 席 财 务 官, 王 文 金 改 任 首 席 风 险 官, 王 玮 改 任 高 级 副 总 裁, 参 与 推 进 国 际 化 业 务 与 合 作 万 科 此 次 人 事 大 调 整 中, 值 得 关 注 的 是 首 次 设 立 了 首 席 风 险 官, 这 在 国 内 房 企 中 是 首 例 一 来, 全 力 推 进 开 展 的 新 业 务 需 要 风 险 控 制 和 管 理, 新 业 务 已 经 成 为 万 科 未 来 的 工 作 重 点 ; 二 来, 组 织 架 构 变 革 所 需, 事 业 合 伙 人 项 目 跟 投 团 队 公 司 化 以 及 未 来 可 能 出 现 的 其 他 制 度 尝 试, 都 需 要 有 专 业 团 队 来 进 行 把 控 大 悦 城 前 总 经 理 韩 石 履 新 龙 湖 消 息 称 原 大 悦 城 地 产 总 经 理 韩 石 已 于 3 月 7 日 加 入 龙 湖, 将 担 任 龙 湖 地 产 酒 店 办 公 及 新 业 务 发 展 部 总 经 理 从 韩 石 职 位 看, 龙 湖 不 再 满 足 于 商 业 地 产 这 一 条 转 型 之 路, 还 要 积 极 探 索 其 他 转 型 方 向 当 前 房 企 转 型 已 不 是 新 鲜 事, 毕 竟 房 地 产 行 业 利 润 率 呈 下 滑 趋 势 而 开 发 新 的 业 务 除 了 引 起 资 本 市 场 关 注, 还 可 寻 找 新 的 利 润 增 长 点, 一 举 两 得 芒 果 网 CEO 转 投 万 达 2 月 19 日 消 息, 原 芒 果 网 CEO 李 进 岭 已 于 日 前 就 职 年 薪 800 万 元 的 飞 凡 网 CEO 万 达 电 商 高 管 变 换 异 常 频 繁 此 前,2014 年 3 月 第 一 任 CEO 龚 义 涛 离 职,2015 年 6 月 第 二 任 CEO 董 策 离 职, 以 及 先 后 离 职 的 COO 刘 思 军 马 海 平, 如 今 万 达 电 商 终 于 以 800 万 年 薪 迎 来 了 第 三 任 CEO 李 进 岭 拥 有 丰 富 销 售 管 理 经 验 的 李 进 岭, 或 许 会 比 前 任 技 术 流 高 管 更 符 合 万 达 现 阶 段 对 于 飞 凡 网 发 展 的 需 求 023

24 微 言 堂 十 大 榜 单 十 大 榜 单 2015 年 房 企 营 销 能 力 榜 Top20 排 名 企 业 简 称 综 合 评 分 1 恒 大 地 产 中 海 地 产 保 利 地 产 融 创 中 国 碧 桂 园 万 达 商 业 绿 地 集 团 万 科 地 产 华 润 置 地 招 商 蛇 口 中 国 金 茂 华 夏 幸 福 绿 城 中 国 金 地 集 团 仁 恒 置 地 世 茂 房 地 产 龙 湖 地 产 融 侨 集 团 荣 盛 发 展 陆 家 嘴

25 研 究 札 记 2015 年 房 企 成 长 能 力 榜 Top20 排 名 企 业 简 称 综 合 评 分 1 华 夏 幸 福 恒 大 地 产 融 创 中 国 万 科 地 产 中 海 地 产 绿 地 控 股 绿 城 中 国 华 润 置 地 万 达 商 业 中 国 金 茂 当 代 置 业 泰 禾 集 团 旭 辉 集 团 中 粮 集 团 融 信 中 国 电 建 地 产 滨 江 集 团 正 荣 集 团 和 昌 地 产 荣 盛 发 展

26 微 言 堂 十 大 榜 单 2015 年 房 企 商 业 运 营 能 力 榜 Top20 排 名 企 业 简 称 综 合 评 分 1 万 达 集 团 华 润 置 地 凯 德 集 团 大 悦 城 恒 隆 地 产 新 鸿 基 中 国 金 茂 金 融 街 银 泰 集 团 金 隅 股 份 陆 家 嘴 绿 地 集 团 瑞 安 房 地 产 龙 湖 地 产 新 世 界 中 国 宝 龙 地 产 卓 越 集 团 太 古 地 产 华 南 城 中 海 地 产

27 研 究 札 记 2015 年 房 企 物 业 管 理 能 力 榜 Top20 排 名 企 业 简 称 综 合 评 分 1 绿 城 物 业 万 科 物 业 彩 生 活 保 利 物 业 恒 大 金 碧 物 业 碧 桂 园 物 业 中 奥 到 家 中 海 物 业 金 地 物 业 万 达 物 业 仁 恒 物 业 金 科 物 业 蓝 光 物 业 远 洋 物 业 华 润 物 业 朗 诗 物 业 世 茂 物 业 龙 湖 物 业 绿 地 物 业 融 创 物 业

28 微 言 堂 十 大 榜 单 2015 年 房 企 融 资 能 力 榜 Top20 排 名 企 业 简 称 综 合 评 分 1 绿 地 控 股 中 海 地 产 华 润 置 地 万 达 商 业 越 秀 地 产 保 利 地 产 招 商 蛇 口 远 洋 地 产 龙 湖 地 产 世 茂 房 地 产 万 科 地 产 恒 大 地 产 泰 禾 集 团 金 融 街 碧 桂 园 金 隅 股 份 融 信 中 国 中 国 金 茂 金 地 集 团 首 创 置 业

29 研 究 札 记 2015 年 房 企 产 品 能 力 榜 Top20 排 名 企 业 简 称 综 合 评 分 1 绿 城 中 国 中 海 地 产 仁 恒 置 地 华 润 置 地 万 科 集 团 融 创 中 国 龙 湖 地 产 泰 禾 集 团 星 河 湾 金 地 集 团 中 国 金 茂 保 利 地 产 绿 地 集 团 朗 诗 集 团 世 茂 集 团 恒 大 地 产 当 代 置 业 碧 桂 园 新 城 地 产 招 商 蛇 口

30 微 言 堂 十 大 榜 单 2016 最 值 得 期 待 项 目 之 别 墅 TOP10 项 目 名 称 企 业 推 荐 理 由 : 杭 州 绿 城 江 南 里 绿 城 中 国 绿 城 中 式 宅 院 开 篇 之 作, 在 运 河 古 道 里 体 验 绿 城, 过 日 子 的 别 墅 会 带 来 怎 样 的 惊 喜? 上 海 信 达 泰 禾 上 海 院 子 信 达 地 产 & 泰 禾 集 团 推 荐 理 由 : 泰 禾 院 子 如 何 驾 驭 高 价 土 地, 对 手 成 为 朋 友 如 何 碰 撞 出 完 美 产 品 昆 明 昆 海 湖 云 南 新 昆 海 推 荐 理 由 : 原 生 态 区 域 的 坡 地 别 墅, 稀 缺 景 观 稀 缺 产 品 值 得 期 待 杭 州 万 科 桂 语 里 万 科 地 产 推 荐 理 由 : 低 密 小 时 代 的 良 渚 收 获 成 功, 豪 宅 迷 你 化 开 启 万 科 杭 州 热 销 风 暴 北 京 润 西 山 华 润 置 地 推 荐 理 由 : 北 京 第 一 半 山 之 作, 别 墅 携 手 综 合 体, 看 华 润 开 启 山 居 生 活 沈 阳 中 海 盛 京 府 中 海 地 产 推 荐 理 由 : 一 环 别 墅 最 后 一 席, 是 否 有 望 成 为 沈 阳 城 心 顶 级 别 墅 的 全 新 代 言! 北 京 龙 湖 西 宸 原 著 龙 湖 地 产 推 荐 理 由 : 北 京 内 城 唯 一 第 一 居 所 别 墅 项 目, 别 墅 专 家 能 否 复 制 双 10 亿? 北 京 中 粮 瑞 府 中 粮 地 产 推 荐 理 由 : 再 现 老 北 京 四 合 院, 北 京 别 墅 之 战, 谁 能 突 出 重 围? 常 州 新 城 公 馆 荣 域 新 城 控 股 推 荐 理 由 : 城 市 别 墅 7 米 宽 宅, 新 城 能 否 再 次 荣 誉 归 来! 苏 州 龙 湖 首 开 狮 山 原 著 龙 湖 首 开 联 合 体 推 荐 理 由 : 龙 湖 顶 级 产 品 系 带 回 苏 州, 狮 山 板 块 和 龙 湖 底 蕴 碰 撞, 让 人 期 待 030

31 研 究 札 记 2016 最 值 得 期 待 项 目 之 商 业 TOP10 项 目 名 称 上 海 上 海 中 心 企 业 上 海 城 投 推 荐 理 由 : 上 海 第 一 高 楼, 城 市 新 地 标, 上 海 新 名 片, 还 不 令 人 期 待! 上 海 BFC 外 滩 金 融 中 心 复 兴 集 团 推 荐 理 由 : 复 星 与 SOHO 争 夺 了 4 年 之 久 的 项 目, 看 复 星 如 何 表 达 上 海 精 神! 北 京 合 景 泰 富 摩 方 合 景 泰 富 推 荐 理 由 : 2011 年 北 京 单 价 地 王 遭 遇 囤 地 危 机 后, 能 否 依 靠 差 异 化 经 营 扭 转 困 局, 站 稳 老 牌 商 圈 杭 州 嘉 里 中 心 嘉 里 建 设 推 荐 理 由 : 与 银 泰 解 百 等 形 成 差 异 化 发 展, 引 领 湖 滨 商 业 新 风 尚 西 安 万 象 城 华 润 集 团 推 荐 理 由 : 首 个 百 万 级 规 模 万 象 城, 古 城 商 业 地 产 大 有 可 期 推 荐 理 由 : 无 锡 万 达 城 万 达 集 团 项 目 投 资 额 超 越 上 海 迪 斯 尼 且 看 万 达 如 何 博 弈 迪 斯 尼, 打 造 中 国 主 题 文 化 乐 园 苏 州 新 区 永 旺 永 旺 梦 乐 城 中 国 ( 运 营 商 ) 推 荐 理 由 : 商 业 建 在 无 商 区, 区 域 房 价 商 业 价 值 能 否 双 赢 武 汉 和 记 黄 埔 M+ 和 记 黄 埔 推 荐 理 由 : 和 记 黄 埔 首 入 华 中, 唯 一 双 地 铁 上 盖 商 业 宁 波 绿 地 中 心 绿 地 集 团 推 荐 理 由 : 150 米 双 子 超 高 层 打 造 城 市 新 名 片 郑 州 CityOn 熙 地 港 购 物 中 心 塔 博 曼 亚 洲 王 府 井 百 货 推 荐 理 由 : 美 国 塔 博 曼 购 物 中 心 公 司 和 王 府 井 强 强 联 手,1+1>2 031

32 微 言 堂 十 大 榜 单 2016 最 值 得 期 待 项 目 之 旅 游 地 产 TOP10 项 目 名 称 儋 州 海 花 岛 企 业 恒 大 地 产 推 荐 理 由 : 开 盘 伊 始 就 集 数 个 第 一 于 一 身 的 海 花 岛,2016 年 仍 将 继 续 放 大 招! 上 海 迪 士 尼 乐 园 迪 士 尼 申 迪 集 团 推 荐 理 由 : 备 受 各 界 关 注 的 上 海 迪 士 尼 将 于 6 月 开 业, 迪 士 尼 效 应 将 充 分 引 爆! 推 荐 理 由 : 推 荐 理 由 : 洛 阳 洛 阳 金 元 古 城 升 龙 集 团 洛 阳 市 旧 城 开 发 与 古 城 文 化 相 结 合, 将 创 产 业 与 旅 游 产 业 相 融 合, 成 为 旧 城 改 造 的 标 杆 项 目 千 岛 湖 进 贤 湾 国 际 旅 游 度 假 区 华 联 集 团 华 联 集 团 进 入 旅 游 地 产 的 首 发 项 目 在 旅 游 配 套 相 继 落 成 之 后,2016 年 将 迎 价 值 高 峰 成 都 都 江 堰 万 达 文 旅 城 万 达 集 团 推 荐 理 由 : 万 达 集 团 第 10 个 文 旅 城 项 目, 也 是 成 都 的 文 旅 标 杆 项 目 黄 山 荣 盛 金 盆 湾 荣 盛 推 荐 理 由 : 黄 山 区 域 养 生 度 假 标 杆 项 目, 高 铁 建 成 后 区 域 价 值 开 始 呈 现 推 荐 理 由 : 成 都 乐 古 浪 成 都 悦 榕 集 团 悦 榕 集 团 在 成 都 首 个 项 目, 兼 具 第 一 居 所 的 居 住 和 第 二 居 所 的 度 假 功 能 阳 朔 三 千 漓 山 水 人 文 度 假 区 幸 福 时 代 生 态 城 镇 集 团 推 荐 理 由 : 新 型 城 镇 化 背 景 下 人 文 生 态 旅 游 的 探 索 型 项 目, 预 计 2016 年 开 业 乌 鲁 木 齐 博 格 达 小 镇 新 疆 双 宇 推 荐 理 由 : 位 于 一 带 一 路 核 心 发 展 区, 且 拥 有 丰 富 优 质 的 旅 游 资 源 推 荐 理 由 : 三 亚 复 兴 亚 特 兰 蒂 斯 ( 棠 岸 ) 复 兴 集 团 中 国 首 个 亚 特 兰 蒂 斯 项 目, 复 兴 的 战 略 型 旅 游 地 产 项 目, 预 计 2016 年 推 出 销 售 型 物 业 032

33 研 究 札 记 2016 最 值 得 期 待 项 目 之 高 端 住 宅 TOP10 项 目 名 称 北 京 壹 号 院 企 业 融 创 中 国 推 荐 理 由 : 地 段 决 定 价 值 起 点, 产 品 助 力 品 质 高 点, 北 京 壹 号 院 没 有 之 一 推 荐 理 由 : 推 荐 理 由 : 北 京 首 开 龙 湖 天 璞 首 开 股 份 龙 湖 地 产 天 璞 系 开 山 之 作, 重 新 定 义 平 墅, 首 开 劲 销 12 亿, 二 期 能 否 再 创 巅 峰? 上 海 静 安 府 华 润 置 地 华 发 股 份 北 上 海 最 热 板 块 大 宁 再 起 风 云, 且 看 华 润 华 发 各 自 祭 出 的 高 端 产 品 系 如 何 珠 联 璧 合, 打 造 市 中 心 罕 有 大 盘! 上 海 翠 湖 天 地 隽 荟 瑞 安 集 团 推 荐 理 由 : 瑞 安 在 新 天 地 定 制 的 绝 版 豪 宅, 是 情 怀, 是 品 味, 是 珍 藏! 上 海 融 创 盛 世 滨 江 融 创 中 国 推 荐 理 由 : 俯 瞰 浦 江, 背 靠 外 滩, 好 宅 更 是 豪 宅! 推 荐 理 由 : 上 海 金 茂 府 二 期 中 国 金 茂 看 地 王 是 如 何 解 套? 一 期 带 动 大 宁 板 块 价 格 起 飞, 二 期 能 否 成 功 卫 冕? 期 待 升 级 深 圳 龙 光 玖 龙 玺 龙 光 地 产 推 荐 理 由 : 比 刚 需 去 化 更 快 的 高 端 项 目, 期 待 2016 年 价 格 与 销 量 再 创 新 高! 深 圳 华 润 深 圳 湾 悦 府 华 润 置 地 推 荐 理 由 : 不 可 复 制 的 城 市 碰 上 单 价 最 贵 的 片 区, 仅 此 一 例! 广 州 保 利 天 悦 保 利 地 产 推 荐 理 由 : 已 连 续 四 年 问 鼎 广 州 销 售 金 额 冠 军,2016 年 还 是 它 吗? 杭 州 金 茂 府 中 国 金 茂 推 荐 理 由 : 金 茂 地 王 王 者 归 来, 能 否 再 现 上 海 滩 传 奇! 033

34 微 言 堂 034

35 研 究 札 记 市 场 把 脉 035

36 市 场 把 脉 新 政 集 中 发 力, 库 存 与 房 价 冰 火 交 织 2016 年 一 季 度 房 地 产 市 场 十 大 热 点 剖 析 与 预 判 今 年 前 2 月 房 地 产 行 业 各 项 指 标 均 超 预 期, 尤 其 是 开 发 投 资 增 速 新 开 工 土 地 购 置 面 积 销 售 等 指 标 向 好, 但 待 售 面 积 仍 在 增 加, 行 业 库 存 风 险 并 没 有 减 小 行 业 的 首 要 任 务 依 然 是 去 库 存, 在 中 央 和 地 方 去 库 存 导 向 支 持 下, 预 计 二 季 度 上 述 指 标 增 速 将 以 稳 为 主 重 点 提 要 一 线 调 控 收 紧 与 三 四 线 刺 激 并 行, 三 线 去 库 存 效 果 存 疑 流 动 性 维 持 宽 松, 二 季 度 降 准 是 大 概 率 事 件 一 季 度 行 业 指 标 均 超 预 期, 但 全 年 投 资 开 工 仍 将 低 位 强 者 恒 强 局 面 未 改, 预 计 热 点 二 线 城 市 将 轮 动 转 换 热 点 城 市 房 价 快 速 攀 升, 上 半 年 或 迎 来 阶 段 性 顶 部 一 二 线 去 库 存 成 效 显 现, 三 四 线 短 期 内 仍 难 摆 脱 高 库 存 刚 需 仍 是 市 场 绝 对 主 力, 大 户 型 成 交 占 比 将 持 续 提 高 政 策 利 好 区 域 热 销, 家 装 定 制 引 关 注 首 付 贷 成 禁 区 土 地 供 需 量 锐 减 而 价 格 上 扬, 二 季 度 热 点 将 在 二 线 城 市 房 企 业 绩 加 速 上 升, 热 门 城 市 拿 地 积 极 036

37 研 究 札 记 从 2016 年 前 两 月 各 层 面 来 看, 政 策 面 促 需 求 导 向 不 变, 中 央 接 连 发 布 了 促 进 新 型 城 镇 化 政 策 降 首 付 和 降 税 费 政 策, 供 给 侧 有 保 有 限 方 针 仍 在 持 续, 一 方 面 要 求 做 活 土 地 流 转 市 场, 多 样 化 供 地 来 去 库 存, 另 一 方 面 也 要 求 继 续 限 制 高 库 存 城 市 新 增 土 地 供 应 ; 市 场 层 面, 成 交 量 虽 较 年 末 环 比 下 滑, 但 在 政 策 宽 松 之 下, 仍 显 著 高 于 去 年 同 期, 其 中 一 线 和 热 点 二 线 城 市 表 现 抢 眼, 三 四 线 中 沿 海 城 市 或 区 域 中 心 城 市 成 交 较 好, 但 对 于 近 期 热 点 城 市 房 价 过 快 上 涨 现 象, 上 海 深 圳 南 京 等 地 政 府 也 已 出 台 调 控 新 政 一 线 调 控 收 紧 与 三 四 线 刺 激 并 行, 三 线 效 果 存 疑 中 央 供 求 两 端 齐 发 力, 单 中 心 二 线 城 市 受 益 大 中 央 层 面, 立 足 全 国 统 筹 把 控, 一 季 度 新 出 台 政 策 同 时 从 需 求 侧 和 供 给 侧 使 力 : 1 月 22 日, 中 央 层 面 首 次 发 布 了 新 型 城 镇 化 指 导 政 策, 意 图 借 助 户 籍 制 度 改 革 和 农 村 土 地 制 度 改 革 来 推 动 农 民 工 进 城 买 房 2 月 2 日, 中 央 新 政 指 出, 不 限 购 城 市 首 套 商 贷 首 付 可 低 至 20% 二 套 商 贷 首 付 可 低 至 30% 首 付 新 政 之 后, 二 三 四 线 城 市 将 普 遍 受 益 2 月 19 日, 中 央 调 低 了 购 房 契 税 和 营 业 税 新 政, 取 消 了 首 套 契 税 的 普 通 住 宅 限 制, 大 幅 调 低 非 限 购 的 二 套 契 税, 还 取 消 了 非 限 购 城 市 满 2 年 的 营 业 税 非 普 通 住 宅 限 制 税 费 新 政 推 行 后, 各 线 城 市 均 受 益, 但 收 益 最 大 的 还 是 单 中 心 二 线 城 市 1 月 7 日, 国 土 037

38 市 场 把 脉 部 再 次 强 调 去 库 存, 不 仅 对 土 地 招 拍 挂 市 场 要 继 续 有 保 有 压, 更 要 通 过 多 样 化 供 地 来 去 库 存, 一 方 面 要 盘 活 闲 置 存 量 土 地, 做 活 做 大 土 地 流 转 市 场, 另 一 方 面 则 要 创 新 企 业 用 地 模 式, 鼓 励 采 取 长 期 租 赁 先 租 后 让 租 让 结 合 等 方 式 出 让 土 地 2 月 23 日, 财 政 部 提 出, 各 地 必 须 清 理 压 缩 现 有 土 地 储 备 机 构 进 一 步 规 范 土 地 储 备 行 为 合 理 确 定 土 地 储 备 总 体 规 模, 旨 在 通 过 规 范 土 地 储 备, 从 源 头 上 为 去 库 存 减 压 此 外, 中 央 层 面 还 有 两 个 新 政 也 将 对 房 地 产 业 中 长 期 发 展 产 生 影 响 : 一 是 2 月 25 日 住 建 部 提 出, 今 后 原 则 上 不 再 建 设 封 闭 住 宅 小 区 已 建 成 的 住 宅 小 区 和 单 位 大 院 要 逐 步 打 开 今 后, 开 发 商 的 项 目 定 位 和 设 计 估 计 要 大 幅 调 整 三 是 2 月 23 日 教 育 部 明 确 提 出, 在 教 育 资 源 配 置 不 均 衡 择 校 冲 动 强 烈 的 地 方, 根 据 实 际 情 况 积 极 稳 妥 采 取 多 校 划 片, 意 在 缓 解 时 下 愈 演 愈 烈 的 炒 学 区 房 现 象 上 海 深 圳 调 控 收 紧, 高 库 存 城 市 加 大 政 策 扶 持 力 度 地 方 层 面, 立 足 区 情 因 城 施 策 可 谓 发 挥 到 了 极 致, 一 季 度 政 策 主 要 抓 落 地 和 创 新 : 1 月 份, 地 方 层 面 的 救 市 政 策 以 贯 彻 落 实 去 年 底 中 央 经 济 工 作 会 议 的 六 举 措 为 主, 如 山 东 辽 宁 江 西 等 省 份 闪 电 落 地 中 央 的 农 民 进 城 购 房 补 贴 新 政, 山 东 福 建 广 西 等 省 份 用 购 租 并 举 政 府 购 买 等 手 段 促 去 化, 湖 南 海 南 四 川 等 省 份 加 大 棚 改 的 货 币 化 安 置, 等 等 2 月 份, 大 部 分 省 份 和 城 市 的 救 市 政 策 侧 重 在 落 地 中 央 政 策 如 山 东 辽 宁 江 西 闪 电 落 地 新 契 税 和 营 业 税 政 策 ; 山 西 内 蒙 古 云 南 南 京 等 继 续 落 实 之 前 的 中 央 政 策 广 州 推 出 跨 区 首 套 契 税 优 惠 政 策, 但 一 日 后 叫 停 山 东 省 于 次 日 宣 布 实 行 跨 区 首 套 政 策 3 月 份, 沈 阳 出 台 针 对 个 人 购 买 住 房 给 予 奖 励 政 策 加 大 住 房 公 积 金 贷 款 支 持 力 度 降 低 二 手 住 房 交 易 税 费 鼓 励 农 民 进 城 买 房 居 住 等 22 项 举 措, 但 因 为 在 校 大 学 生 零 首 付 等 尺 度 过 大, 新 政 在 执 行 一 天 后 被 叫 停 3 月 25 日, 上 海 为 打 压 疯 狂 的 房 价, 祭 出 史 上 最 严 调 控 : 二 套 房 普 通 住 宅 首 付 提 038

39 研 究 札 记 至 五 成, 非 普 通 住 房 首 付 提 至 七 成 ; 非 本 市 户 籍 家 庭 购 房 缴 纳 个 税 年 限, 由 2 年 升 至 5 年 新 政 后, 上 海 楼 市 的 改 善 高 端 住 宅 成 交 预 计 会 有 所 下 降, 但 由 于 二 套 仍 认 房 不 认 贷, 置 换 需 求 预 计 仍 将 延 续 去 年 以 来 的 成 交 热 度 1 月 份, 重 庆 为 减 轻 房 企 负 担, 从 投 资 端 使 力, 将 房 企 所 得 税 预 售 收 入 的 计 税 毛 利 率 由 20% 调 整 为 15%, 非 普 通 住 宅 商 业 的 土 地 增 值 税 预 征 率 由 3.5% 调 整 为 2%, 普 通 住 宅 土 地 增 值 税 预 征 率 执 行 1% 2 月 份, 海 南 上 海 同 时 在 供 给 侧 使 力 海 南 省 实 行 两 个 暂 停, 停 止 超 标 市 县 的 土 地 供 应, 从 源 头 上 加 快 房 地 产 去 库 存 上 海 出 台 新 规, 要 求 今 后 一 手 住 宅 中 小 户 型 比 例 至 少 60-70% 以 上, 旨 在 不 增 加 用 地 的 前 提 下, 通 过 控 制 户 型 来 增 加 供 应, 缓 解 供 需 矛 盾, 减 轻 房 价 上 涨 压 力 一 线 房 价 上 半 年 逐 步 降 温, 三 线 高 库 存 年 内 仍 难 改 观 二 季 度, 一 线 城 市 楼 市 会 逐 步 降 温, 严 厉 调 控 直 接 抑 制 二 套 改 善 需 求, 商 品 住 宅 成 交 量 预 计 会 有 所 下 降 与 此 同 时, 中 央 降 首 付 和 降 税 率 以 及 农 民 工 进 城 购 房 补 贴 新 政 都 利 好 二 线 和 三 四 线 城 市, 所 以 二 季 度 二 线 和 部 分 三 四 线 城 市 楼 市 会 加 快 升 温 二 季 度 开 始, 各 城 的 去 库 存 和 控 房 价 政 策 开 始 分 道 扬 镳, 供 给 侧 力 度 会 加 大 其 中, 一 线 城 市 将 继 续 深 挖 存 量 土 地 资 源, 以 缓 解 激 烈 的 供 需 矛 盾 二 线 城 市 将 两 极 分 化 : 更 多 的 高 库 存 城 市 会 采 取 双 暂 停 政 策, 即 暂 停 新 增 住 宅 土 地 供 应 和 暂 停 新 建 住 宅 项 目 报 建 审 批 ; 库 存 合 理 的 城 市, 会 更 多 落 地 降 首 付 和 税 费 政 策 ; 库 存 过 低 的 城 市, 会 加 大 土 地 供 应 三 四 线 城 市 库 存 压 力 普 遍 较 大, 政 策 的 着 力 点 会 继 续 从 新 型 城 镇 化 入 手, 促 使 更 多 的 农 民 工 群 体 进 城 买 房, 但 限 于 经 济 水 平 基 础 建 设 等 客 观 因 素, 高 库 存 在 年 内 仍 难 有 实 质 改 观 039

40 市 场 把 脉 流 动 性 维 持 宽 松, 二 季 度 降 准 是 大 概 率 央 行 连 续 放 水, 银 行 间 流 动 性 维 持 宽 松 2016 年 2 月 29 日, 央 行 宣 布,3 月 1 日 起 普 遍 下 调 金 融 机 构 人 民 币 存 款 准 备 金 率 0.5 个 百 分 点, 以 保 持 金 融 体 系 流 动 性 合 理 充 裕, 引 导 货 币 信 贷 平 稳 适 度 增 长, 为 供 给 侧 结 构 性 改 革 营 造 适 宜 的 货 币 金 融 环 境 从 SHIBOR 隔 夜 利 率 走 势 看, 自 2015 年 10 月 24 日 降 准 后, SHIBOR 利 率 维 持 在 2% 左 右 的 低 位, 说 明 银 行 体 系 的 流 动 性 维 持 相 对 宽 松 的 局 面 降 准 仍 是 大 概 率 事 件, 但 降 息 空 间 不 大 二 季 度 降 准 仍 是 大 概 率 事 件 尽 管 自 2015 年 以 来 央 行 已 连 续 六 次 降 准, 释 放 了 近 4 万 亿 元 的 基 础 货 币, 但 因 为 出 口 下 滑 以 及 人 民 币 贬 值 造 成 的 外 汇 储 备 下 降, 对 冲 了 央 行 降 准 带 来 的 流 动 性 影 响 从 综 合 效 果 来 看, 截 至 2015 年 末, 我 国 基 础 货 币 余 额 已 经 连 续 3 个 040

41 研 究 札 记 季 度 下 滑 2016 年 一 季 度 基 础 货 币 余 额 还 没 公 布, 即 使 止 跌 回 升, 也 不 会 超 过 去 年 高 点 为 了 补 充 实 体 经 济 流 动 性, 二 季 度 央 行 预 计 仍 会 继 续 降 准, 以 维 持 相 对 稳 定 的 货 币 宽 松 预 期 在 2015 年 10 月 24 日 央 行 双 降 之 后, 住 房 按 揭 基 准 利 率 降 至 4.9%, 创 历 史 新 低 2016 年 2 月 29 日, 央 行 仅 宣 布 降 准, 没 有 进 一 步 的 降 息 动 作, 说 明 基 准 利 率 继 续 下 降 的 空 间 已 然 不 大 未 来, 住 房 按 揭 利 率 下 降 将 主 要 靠 银 行 端 的 优 惠 落 地 程 度 041

42 市 场 把 脉 一 季 度 指 标 超 预 期, 全 年 投 资 开 工 仍 低 位 十 三 五 开 局 之 年, 前 两 月 经 济 运 行 情 况 良 好, 固 定 资 产 投 资 增 速 20 个 月 首 次 上 升, 具 体 到 房 地 产 数 据 上, 各 项 指 标 均 超 预 期, 尤 其 是 开 发 投 资 增 速 新 开 工 土 地 购 置 面 积 销 售 等 指 标 向 好, 但 待 售 面 积 仍 在 增 加, 行 业 库 存 风 险 并 没 有 减 小 销 售 回 暖 止 住 投 资 增 速 下 滑, 上 半 年 将 筑 底 企 稳 2016 年 1-2 月, 全 国 房 地 产 开 发 投 资 9052 亿 元, 同 比 名 义 增 3.0%, 增 速 比 去 年 全 年 提 高 2 个 百 分 点 房 地 产 开 发 投 资 止 住 去 年 一 路 下 滑 趋 势, 时 隔 两 年 首 次 回 升 在 政 策 不 断 利 好 之 下, 销 售 回 暖 带 动 了 房 企 开 发 投 资 信 心, 从 新 开 工 土 地 购 置 面 积 等 先 行 指 标 回 暖 的 态 势 看, 房 地 产 开 发 投 资 增 速 有 望 在 上 半 年 内 筑 底 企 稳 042

43 研 究 札 记 比 较 基 数 过 低, 新 开 工 出 现 近 24 个 月 首 次 正 增 长 作 为 先 行 指 标 的 新 开 工 面 积, 表 现 亮 眼 1-2 月 房 屋 新 开 工 面 积 高 达 万 平 方 米, 增 长 13.7%, 而 去 年 全 年 为 下 降 14.0% 短 期 来 看, 新 开 工 面 积 的 增 长 意 味 着 未 来 可 售 货 值 增 加, 同 时 有 利 于 解 决 部 分 城 市 供 小 于 求 的 局 面, 有 助 于 这 些 城 市 房 地 产 市 场 合 理 健 康 发 展 销 售 面 积 同 比 增 长 28%, 创 去 年 以 来 新 高 全 国 商 品 房 销 售 面 积 销 售 金 额 增 速 继 续 走 强 1-2 月 全 国 商 品 房 销 售 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 长 28.2%, 增 速 比 去 年 全 年 提 高 21.7 个 百 分 点 今 年 1-2 月 销 售 速 度 较 快 主 要 是 因 为 去 年 同 期 基 数 相 对 较 低 043

44 市 场 把 脉 044

45 研 究 札 记 土 地 成 交 面 积 跌 19%, 一 二 线 地 市 火 热 带 动 价 格 上 涨 2016 年 1-2 月 份, 房 地 产 开 发 企 业 土 地 购 置 面 积 2236 万 平 方 米, 同 比 下 降 19.4%, 降 幅 比 去 年 全 年 收 窄 12.3 个 百 分 点 ; 土 地 成 交 价 款 705 亿 元, 增 长 0.9% 土 地 购 置 面 积 降 幅 大 幅 收 窄, 一 方 面 是 在 销 售 持 续 向 好 之 下, 政 府 适 当 加 大 了 推 地 力 度 ; 另 一 方 面, 企 业 在 去 年 存 货 消 化 后, 补 库 存 的 需 求 逐 渐 上 升 待 售 面 积 再 创 新 高, 商 办 库 存 进 一 步 凸 显 1-2 月 商 品 房 待 售 面 积 万 平 方 米, 比 12 月 末 增 加 了 2078 万 平 方 米, 同 比 增 长 15.6% 其 中, 住 宅 待 售 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 加 10.5%, 办 公 楼 商 业 营 业 用 房 待 售 面 积 3435 万 平 方 米,14958 万 平 方 米, 同 比 分 别 上 涨 21% 和 26.5% 整 体 来 看, 房 地 产 行 业 库 存 高 企 结 构 性 过 剩 的 问 题 依 旧, 居 高 不 下 的 库 存 已 成 为 房 地 产 开 发 投 资 触 底 回 升 的 阻 碍 045

46 市 场 把 脉 二 季 度 以 稳 为 主, 全 年 行 业 指 标 仍 将 处 于 低 位 一 季 度 行 业 主 要 指 标 表 现 超 预 期, 主 要 原 因 : 一 者 在 去 年 政 策 刺 激 下, 市 场 销 售 显 著 好 转 ; 二 者 去 年 同 期 基 数 低 也 是 各 指 标 增 速 显 著 好 转 的 一 大 原 因 当 前, 我 国 经 济 新 动 能 尚 弱 小, 要 稳 住 经 济 下 滑 趋 势 还 得 房 地 产 业 有 所 担 当 展 望 二 季 度, 行 业 预 计 会 呈 现 如 下 4 个 趋 势 : 随 着 13 省 5 市 的 去 库 存 刺 激 政 策 逐 渐 生 效, 增 加 市 场 需 求 和 提 高 购 买 力, 整 体 行 业 销 售 将 持 续 回 暖, 加 之 传 统 销 售 旺 季 金 三 银 四 的 到 来, 以 及 各 大 企 业 在 窗 口 期 的 积 极 主 动 营 销, 都 将 推 动 二 季 度 销 售 再 攀 新 高 在 去 库 存 的 大 背 景 下, 一 方 面 库 存 过 高 的 城 市 已 经 相 继 主 动 削 减 土 地 供 应, 另 一 方 面 房 地 产 企 业 拿 地 也 会 比 较 谨 慎, 所 以 在 土 地 端 供 需 都 将 比 较 羸 弱 ; 但 在 销 售 持 续 回 暖 的 背 景 下, 为 了 维 持 销 售 规 模, 开 发 企 业 尤 其 是 规 模 以 上 大 型 房 企 会 加 大 已 有 土 地 储 备 地 块 的 开 工 施 工 力 度, 新 开 工 量 也 会 有 一 定 增 长, 因 此, 全 国 房 地 产 开 发 投 资 增 速 有 望 保 持 筑 底 企 稳 格 局 目 前 房 企 资 金 链 比 较 宽 松, 有 足 够 的 资 金 投 入 新 开 工, 预 计 二 季 度 新 开 工 同 比 指 标 将 持 续 乐 046

47 研 究 札 记 观, 但 在 去 库 存 压 力 之 下, 新 开 工 面 积 规 模 仍 将 维 持 低 位 在 去 库 存 背 景 下, 土 地 有 供 有 限 被 普 遍 落 实, 地 方 政 府 尤 其 是 二 线 和 三 四 线 城 市 将 普 遍 削 减 年 度 土 地 供 应 甚 至 暂 停 新 增 土 地 出 让, 土 地 购 置 面 积 预 计 不 会 显 著 上 升 但 与 此 同 时, 一 线 城 市 热 点 二 线 城 市 以 及 受 一 线 辐 射 的 三 四 线 如 佛 山 中 山 无 锡 等 城 市 的 优 质 土 地 的 争 夺 会 更 激 烈, 最 终 导 致 土 地 成 交 价 格 继 续 攀 升 主 要 在 于 : 一 方 面 一 线 城 市 热 点 二 线 和 受 一 线 辐 射 的 三 线 的 投 资 新 开 工 土 地 会 比 较 好, 但 在 全 行 业 占 比 较 低, 占 比 约 60% 的 三 四 线 城 市 各 项 指 标 基 本 不 会 有 明 显 起 色 ; 另 一 方 面, 保 障 住 房 以 货 币 化 安 置 为 主, 这 部 分 占 比 约 八 分 之 一 到 六 分 之 一 的 保 障 房 建 设 基 本 会 暂 停 强 者 恒 强 局 面 未 改, 预 计 热 点 二 线 城 市 将 轮 动 转 换 整 体 供 应 同 环 比 均 锐 减, 南 京 苏 州 趁 热 加 推 受 春 节 假 期 影 响,2016 年 一 季 度 重 点 城 市 商 品 住 宅 供 应 量 应 市 下 降, 同 环 比 均 出 现 下 滑, 部 分 城 市 供 求 矛 盾 进 一 步 突 出 据 CRIC 监 测 的 47 个 城 市 数 据 显 示,1-2 月 重 点 城 市 商 品 住 宅 供 应 量 达 到 万 平 方 米, 同 比 降 幅 达 到 23.21%, 其 中 仅 17 个 城 市 供 应 高 于 去 年 同 期, 且 主 要 集 中 在 二 线 城 市 047

48 市 场 把 脉 分 城 市 能 级 来 看, 一 线 城 市 供 应 面 积 达 万 平 方 米 的 高 位, 同 比 下 降 22.88%, 北 京 和 深 圳 表 现 突 出, 其 中 北 京 2 月 份 无 供 应, 而 深 圳 前 2 月 供 应 量 是 一 线 城 市 中 唯 一 同 比 增 加 的 城 市 ; 二 线 城 市 供 应 量 同 比 降 幅 在 各 线 城 市 中 最 小, 但 城 市 间 分 化 现 象 明 显 库 存 较 大 的 城 市 如 沈 阳 天 津 西 安 前 两 月 供 应 同 比 继 续 增 长, 而 青 岛 大 连 供 应 ; 去 年 热 门 城 市 南 京 武 汉 苏 州 供 应 同 比 上 升, 在 市 场 热 度 不 减 之 下, 开 发 企 业 保 持 正 常 的 推 盘 节 奏 ; 三 四 线 城 市 绝 大 多 数 城 市 供 应 同 比 为 能 级 城 市 供 应 量 环 比 同 比 能 级 城 市 供 应 量 环 比 同 比 北 京 % % 天 津 % 23.61% 上 海 % % 重 庆 % -8.06% 一 线 二 线 广 州 % % 二 线 兰 州 % 58.53% 深 圳 % 57.43% 太 原 % 85.48% 合 计 % % 合 计 % % 长 春 % 59.40% 常 州 % % 长 沙 % % 东 莞 % % 成 都 % % 佛 山 % % 大 连 % % 洛 阳 % % 贵 阳 % % 清 远 % % 杭 州 % % 无 锡 % % 合 肥 % % 烟 台 % % 济 南 % % 惠 州 % 69.22% 昆 明 % 13.80% 江 阴 % % 南 昌 % % 三 线 泉 州 % % 南 京 % 50.36% 徐 州 % 16.25% 南 宁 % 38.58% 晋 江 % % 青 岛 % % 温 州 % 27.78% 沈 阳 % 30.13% 九 江 % % 苏 州 % 54.82% 南 通 % 8.11% 厦 门 % 41.65% 肇 庆 % % 宁 波 % % 株 洲 % % 福 州 % % 北 海 % % 武 汉 % 5.18% 合 计 % % 西 安 % % 合 计 % % 郑 州 % % 048

49 研 究 札 记 下 降, 仍 处 在 去 库 存 的 攻 坚 期 但 部 分 城 市 受 到 返 乡 置 业 潮 的 影 响, 供 应 同 比 有 所 增 长, 如 温 州 南 通 另 外, 惠 州 供 应 量 在 三 四 线 中 同 比 涨 幅 最 高, 其 1 月 份 供 应 量 几 近 创 下 2015 年 新 高 成 交 同 比 增 42%, 热 点 城 市 延 续 高 热 从 CRIC 监 测 数 据 来 看, 全 国 重 点 44 城 市 1 季 度 商 品 住 宅 成 交 7042 万 平 方 米, 较 2015 年 1 季 度 上 涨 41.84%, 从 各 线 城 市 来 看 : 除 北 京 同 比 小 幅 下 滑, 其 余 三 城 全 部 增 长 北 京 则 由 于 去 年 1 月 份 基 数 较 大, 今 年 一 季 度 成 交 并 未 出 现 大 幅 增 长 总 体 来 看, 一 线 城 市 受 到 春 节 影 响 程 度 比 二 三 线 城 市 更 大 据 CRIC 监 测, 重 点 二 线 城 市 商 品 住 宅 成 交 量 与 去 年 同 期 相 比 涨 幅 达 到 40%, 城 市 间 涨 幅 分 化 明 显 杭 州 苏 州 南 京 天 津 等 去 年 热 点 城 市 同 比 增 幅 高 于 100%, 而 长 春 济 南 西 安 等 高 库 存 城 市 同 比 涨 幅 均 不 到 20% 而 作 为 二 线 城 市 中 返 乡 置 业 的 热 门 城 市 合 肥 并 没 有 亮 眼 表 现, 同 比 涨 幅 不 到 二 线 平 均 水 平 值 得 注 意 的 是, 成 都 一 季 度 成 交 同 比 跌 幅 较 大, 主 要 是 2015 年 1 月 份 成 交 受 到 备 案 数 据 滞 后 所 致, 导 致 去 年 1 月 成 交 创 下 近 2 年 月 度 成 交 新 高 在 去 年 供 给 侧 改 革 以 及 需 求 端 促 进 的 双 重 影 响 下, 三 四 线 去 库 存 取 得 了 一 定 成 效 政 策 刺 激 下 三 四 线 城 市 一 季 度 市 场 有 所 起 色 经 济 相 对 发 达 人 口 吸 附 能 力 较 强 的 沿 海 城 市 或 区 域 中 心 城 市, 市 场 依 旧 表 现 突 出, 同 环 比 均 保 持 上 升 势 头, 如 东 莞 扬 州 等 ; 莆 田 南 平 今 年 返 乡 置 业 效 果 显 著, 成 交 同 环 比 皆 上 涨 第 一,2015 年 一 线 城 市 楼 市 过 于 火 爆, 一 定 程 度 上 透 支 了 今 年 的 需 求, 成 交 很 难 再 度 突 飞 猛 进 第 二, 二 线 城 市 尽 管 分 化 在 继 049

50 市 场 把 脉 能 级 城 市 成 交 量 环 比 同 比 能 级 城 市 成 交 量 环 比 同 比 北 京 % -1.00% 常 德 % 11.21% 上 海 % 62.34% 潮 州 % 8.08% 一 线 广 州 % 21.05% 大 厂 % 0.67% 深 圳 % 14.59% 大 庆 % 22.77% 合 计 % 25.47% 东 莞 % % 长 春 % 26.89% 河 源 % 33.50% 成 都 % % 惠 州 % 68.81% 福 州 % 1.23% 晋 江 % 57.89% 宁 波 % 86.71% 景 德 镇 % 10.23% 杭 州 % % 龙 岩 % -3.39% 西 安 % 13.82% 马 鞍 山 % 21.73% 合 肥 % 35.82% 南 平 % % 三 四 线 呼 和 浩 % 31.11% 莆 田 % % 特 济 南 % 58.05% 泉 州 % 13.07% 二 线 南 昌 % 52.23% 汕 头 % % 南 京 % % 韶 关 % 40.22% 南 宁 % 28.10% 潍 坊 % 35.93% 石 家 庄 % % 温 州 % 0.36% 苏 州 % % 梧 州 % % 天 津 % % 扬 州 % 71.55% 武 汉 % 86.87% 张 家 港 % 66.48% 厦 门 % 23.67% 中 山 % % 青 岛 % 54.13% 合 计 % 57.98% 合 计 % 40.21% 总 计 % 41.84% 续, 但 越 来 越 多 的 城 市 库 存 和 消 化 周 期 开 始 趋 向 健 康, 随 着 行 情 持 续 稳 固, 二 线 城 市 楼 市 行 情 整 体 向 上 位 移 的 态 势 已 经 确 立, 所 以 同 比 增 幅 较 快 增 长 另 外, 部 分 三 线 重 点 城 市 大 多 位 于 东 部 沿 海 经 济 较 发 达 的 区 域, 因 为 经 济 支 撑 力 强, 楼 市 在 快 速 回 暖 已 经 摘 掉 风 险 城 市 帽 子, 行 情 开 始 趋 热 050

51 研 究 札 记 预 计 南 京 苏 州 热 度 回 落, 武 汉 成 都 市 场 升 温 二 季 度, 整 体 市 场 将 稳 中 有 升, 在 二 三 线 城 市 分 化 的 大 背 景 下, 强 者 恒 强 的 局 面 不 会 改 变, 但 热 点 城 市 房 地 产 市 场 走 势 也 会 分 化 今 年 经 济 下 行 的 风 险 有 增 无 减, 需 要 房 地 产 市 场 保 持 良 好 向 上 的 态 势 ; 政 策 面 上, 两 会 之 前 全 国 自 上 而 下 的 密 集 出 台 政 策, 释 放 了 维 稳 房 地 产 市 场 巩 固 市 场 向 上 的 信 号,3 月 两 会 上 提 出 鼓 励 农 民 购 房 加 大 货 币 安 置 化 比 例 等 手 段 去 库 存, 政 策 面 依 旧 保 持 宽 松 ; 市 场 层 面 上, 随 着 一 季 度 新 开 工 的 好 转, 以 及 二 季 度 开 发 商 逐 渐 供 应 量, 成 交 有 望 继 续 保 持 增 长 态 势 基 于 以 上 三 个 方 面 判 断, 二 季 度 成 交 继 续 平 稳 上 升 为 大 概 率 事 件 对 于 近 期 部 分 城 市 区 域 房 价 增 幅 过 快, 接 下 来 会 有 更 为 严 格 的 限 购 以 及 抑 制 投 资 性 需 求 手 段 出 台, 会 对 市 场 造 成 一 定 恐 慌 效 应, 但 一 线 城 市 自 身 经 济 实 力 雄 厚 人 口 基 数 大, 成 交 规 模 不 会 出 现 大 幅 波 动, 在 供 小 于 求 的 市 场 格 局 下, 房 价 依 然 坚 挺 二 降 低 首 付 调 整 契 税 等 一 系 列 的 政 策 对 二 线 城 市 影 响 较 大, 尤 其 是 去 年 热 点 城 市, 更 是 火 上 浇 油 总 体 来 看, 市 场 分 化 依 旧, 特 别 是 热 点 城 市 走 势 也 会 不 同 最 近 房 价 涨 幅 过 快 的 苏 州 南 京, 在 一 系 列 调 控 政 策 下, 成 交 量 价 或 出 现 调 整, 二 季 度 保 持 平 稳 或 小 幅 下 降 ; 而 武 汉 宁 波 供 不 应 求 的 城 市 市 场 火 热 势 头 将 延 续, 成 交 继 续 冲 高 ; 天 津 成 都 等 库 存 较 大 的 城 市, 未 来 量 价 保 持 平 稳 或 小 幅 上 升 概 率 较 大 两 会 上 提 出 鼓 励 农 民 进 城 购 房 以 及 户 籍 改 革 的 持 续 推 进, 长 远 来 看, 或 助 推 部 分 区 域 中 心 城 市 及 人 口 经 济 吸 附 力 较 强 的 城 市 快 速 去 库 存 但 短 期 来 看, 受 到 珠 江 一 体 化 的 城 市 如 东 莞 惠 州 佛 山 等 成 交 会 继 续 增 长, 无 锡 常 州 等 城 市 如 何 通 过 产 业 引 入 发 掘 需 求 是 当 务 之 急 051

52 市 场 把 脉 热 点 城 市 房 价 快 速 攀 升, 上 半 年 或 迎 来 阶 段 性 顶 部 2016 年 一 季 度, 国 内 房 价 指 数 仍 在 上 行, 并 且 整 体 趋 势 渐 有 加 快 但 值 得 注 意 的 是, 针 对 部 分 城 市 房 价 上 涨 过 快 现 象, 中 央 和 地 方 政 府 在 3 月 前 后 相 继 发 文 要 求 稳 房 价, 预 防 市 场 过 热 形 成 波 动 隐 患 全 国 房 价 再 创 新 高, 政 策 面 支 持 是 最 大 动 因 2016 年 一 季 度, 中 国 城 市 住 房 ( 一 手 房 ) 价 格 288 指 数 ( 以 下 简 称 价 格 指 数 ) 持 续 上 行, 据 截 稿 前 最 新 数 据,2 月 份 价 格 指 数 为 , 同 比 上 涨 4.3%, 环 比 上 涨 0.86%, 连 续 第 10 个 月 环 比 上 升 国 家 统 计 局 披 露 的 房 价 指 数 亦 是 如 此,1 月 2 月 份 房 价 上 涨 城 市 持 续 增 多, 各 线 城 市 综 合 房 价 指 数 也 在 持 续 上 升 在 行 业 传 统 淡 季, 房 价 指 数 持 续 上 行 且 增 速 进 一 步 扩 大, 主 要 源 于 三 方 面 因 素, 首 先, 去 库 存 方 针 不 变 是 供 需 双 方 信 心 的 最 根 本 来 源,2 月 份 密 集 出 台 的 去 库 存 新 政 更 是 加 强 了 市 场 对 未 来 预 期 ; 其 次, 土 地 市 场 持 续 高 热 推 升 价 格 预 期,2016 年 以 来 二 线 城 市 土 地 市 场 依 旧 高 热, 近 期 南 京 天 津 成 都 相 继 刷 新 城 市 单 价 地 王, 再 加 之 2015 年 成 交 高 价 土 地 入 市 在 即, 市 场 预 期 持 续 看 多 ; 最 后, 部 分 城 市 持 续 高 热 推 升 整 体 加 速 上 行, 如 深 圳 苏 州 南 京 等 市 房 价 持 续 快 涨, 房 价 指 数 连 续 数 月 环 比 上 涨 超 过 3%, 部 分 项 目 售 价 相 比 2015 年 年 末 上 涨 超 过 两 成 052

53 研 究 札 记 日 期 指 数 环 比 同 比 % -1.62% % -1.71% % -1.69% % -1.61% % -1.27% % -0.65% % 0.07% % 0.77% % 1.41% % 2.00% % 2.60% % 3.39% % 4.34% 临 深 三 线 城 市 房 价 稳 涨, 旅 游 城 市 房 价 止 跌 联 系 成 交 数 据 来 看 更 加 显 著, 京 沪 穗 深 等 一 线 城 市 房 价 依 旧 保 持 快 速 上 行, 其 中 深 圳 房 价 更 是 较 四 季 度 平 均 上 涨 了 17%, 持 续 高 速 上 涨, 北 京 上 海 一 季 度 房 价 环 比 上 涨 幅 度 分 别 为 6% 7%, 也 依 旧 保 持 快 速 上 涨 与 2015 年 同 期 相 比, 一 季 度 深 圳 房 价 同 比 涨 幅 更 是 高 达 74%, 远 跻 其 他 一 二 线 城 市 在 近 几 年 最 宽 松 的 政 策 背 景 下, 高 端 项 目 成 交 占 比 增 加 中 高 端 需 求 爆 发 性 释 放 一 线 城 市 房 价 快 速 上 行 的 最 主 要 动 因 二 三 线 城 市 方 面, 苏 州 南 京 厦 门 等 热 点 城 市 房 价 依 旧 保 持 快 速 上 行, 得 益 于 发 达 的 经 济 支 持,2009 年 的 四 万 亿 基 建 投 资 部 分 在 这 些 城 市 取 得 了 最 为 明 显 的 成 效, 在 城 建 迅 速 升 级 的 支 持 下, 这 些 供 需 平 衡 人 口 吸 纳 能 力 较 强 的 城 市 房 价 持 续 快 速 上 涨 一 线 城 市 辐 射 的 东 莞 佛 山 等 市 房 价 也 在 稳 步 上 涨, 此 外 海 口 三 053

54 市 场 把 脉 能 级 城 市 成 交 均 价 环 比 同 比 城 市 成 交 均 价 环 比 同 比 一 线 二 线 三 四 线 北 京 % 14% 上 海 % 27% 广 州 % 7% 深 圳 % 74% 厦 门 % 19% 青 岛 % 4% 南 京 % 31% 成 都 % 17% 杭 州 % 7% 南 宁 % 0% 苏 州 % 30% 西 安 % 1% 福 州 % -13% 兰 州 % -4% 宁 波 % 4% 昆 明 % -14% 天 津 % 7% 沈 阳 % 1% 太 原 % 1% 重 庆 % -2% 大 连 % 2% 贵 阳 % 18% 郑 州 % 10% 长 春 % 0% 武 汉 % 13% 长 沙 % 0% 合 肥 % 14% 呼 和 浩 特 % 22% 济 南 % 18% 西 宁 % 1% 海 口 % 5% 乌 鲁 木 齐 % -7% 南 昌 % 1% 三 亚 % -20% 盐 城 % 9% 温 州 % -12% 烟 台 % -5% 珠 海 % -7% 镇 江 % 19% 东 莞 % 29% 潮 州 % 6% 台 州 % -1% 宜 昌 % 18% 昆 山 % 9% 淮 安 % 4% 佛 山 % 10% 马 鞍 山 % -3% 石 嘴 山 % - 泰 州 % -2% 泉 州 % 9% 日 照 % -1% 汕 头 % 14% 江 门 % -1% 南 通 % 3% 南 平 % -1% 无 锡 % 3% 清 远 % 1% 肇 庆 % 238% 河 源 % 2% 莆 田 % -8% 韶 关 % 3% 宜 兴 % 7% 襄 樊 % -3% 芜 湖 % 16% 洛 阳 % 0% 淄 博 % 17% 株 洲 % 8% 晋 江 % -6% 九 江 % -9% 徐 州 % 5% 阳 江 % -10% 常 州 % 3% 内 江 % -9% 江 阴 % 0% 吕 梁 % -16% 惠 州 % 2% 六 盘 水 % 14% 漳 州 % 15% 054

55 研 究 札 记 亚 等 旅 游 城 市 房 价 亦 在 一 季 度 环 比 上 涨, 分 别 环 比 上 涨 了 4% 和 1%, 作 为 去 库 存 重 点 提 到 的 方 向 之 一, 旅 游 地 产 市 场 也 在 传 统 旺 季 看 到 了 更 多 利 好 信 号 但 受 到 需 求 不 振 存 量 过 剩 等 因 素 影 响, 乌 鲁 木 齐 西 宁 等 西 部 省 市 房 价 却 依 旧 低 迷, 一 季 度 房 价 均 有 不 同 程 度 的 下 滑 上 半 年 将 持 续 上 行, 部 分 城 市 或 迎 来 阶 段 性 顶 部 从 宏 观 层 面 来 看, 去 库 存 仍 将 是 2016 年 房 地 产 的 主 旋 律, 近 期 密 集 出 台 的 去 库 存 新 政 即 是 最 好 例 证, 而 其 中 降 二 套 房 首 付 减 免 契 税 等 行 政 更 是 直 接 利 好 改 善 性 需 求 在 购 房 需 求 增 加 高 收 入 购 房 者 增 多 的 支 持 下, 我 们 认 为 2016 年 上 半 年 房 价 仍 将 继 续 保 持 上 涨 态 势 而 需 求 基 数 较 大 房 价 仍 处 低 位 的 成 都 武 汉 等 市, 其 房 价 更 有 望 在 今 年 上 半 年 迎 来 部 长 但 对 于 个 别 房 价 过 快 上 涨 的 城 市, 还 是 要 关 注 地 方 政 府 控 房 价 新 政 出 台 的 可 能, 如 南 京 即 在 2 月 底 出 台 了 宁 十 七 条 控 房 价, 上 海 也 进 一 步 要 求 增 加 中 小 套 型 住 房 供 应, 意 在 缓 解 目 前 市 场 供 不 应 求 房 价 飙 涨 的 现 状 并 且 近 期 市 场 表 现 来 看, 过 快 上 涨 的 房 价 已 经 伤 及 到 市 场 需 求, 如 3 月 南 京 苏 州 等 热 点 城 市 成 交 量 即 连 续 3 周 下 滑, 案 场 来 电 来 访 也 有 不 同 程 度 的 回 落 因 此 在 稳 房 价 新 政 逐 步 发 力 高 房 价 已 经 伤 及 需 求 的 背 景 下, 预 计 这 些 城 市 房 价 或 将 在 年 中 迎 来 阶 段 性 触 顶 一 二 线 去 库 存 成 效 显 现, 三 四 线 难 摆 脱 高 库 存 在 去 年 销 售 回 暖 的 带 动 下, 多 数 城 市 库 存 量 均 有 所 下 降, 去 055

56 市 场 把 脉 库 存 攻 坚 战 初 显 成 效, 一 季 度 以 来, 降 准 降 低 契 税 和 首 付 利 好 政 策 频 出 之 下, 各 城 市 存 量 持 续 回 落, 部 分 城 市 供 不 应 求 的 局 面 愈 加 凸 显, 整 体 来 看, 库 存 处 在 高 位 回 落 期 一 二 线 库 存 快 速 下 滑, 南 京 消 化 周 期 不 足 三 个 月 一 季 度 多 数 城 市 供 求 比 相 对 2015 年 全 年 均 有 所 下 滑, 多 为 1.0 以 下, 仅 贵 阳 兰 州 高 于 1.2, 而 上 海 苏 州 无 锡 等 城 市 则 不 足 0.5, 供 不 应 求 矛 盾 突 出 供 应 量 锐 减 所 致 值 得 注 意 的 是, 贵 阳 在 1 月 供 应 近 100 万 平 方 米, 创 下 近 1 年 新 高, 供 求 比 也 攀 升 至 1.3 多 数 城 市 库 存 量 与 去 年 同 期 相 比, 除 深 圳 以 外, 全 部 下 滑 主 要 是 得 益 于 去 年 销 售 回 暖 以 及 在 有 供 有 限 政 策 出 台 之 下, 去 库 存 取 得 了 一 定 成 效, 多 数 城 市 库 存 风 险 有 所 降 低 整 体 来 看, 一 二 线 热 点 城 市 持 续 热 销 之 下, 库 存 量 也 大 幅 下 滑, 虽 然 二 线 部 分 库 存 仍 处 在 高 位, 但 已 经 有 了 回 落 的 迹 象 一 线 城 市 中 除 深 圳 住 宅 存 量 上 涨 19% 外, 北 上 广 同 比 均 下 降 二 三 线 城 市 住 宅 存 量 除 太 原 和 南 宁 同 比 上 涨 外, 其 余 全 部 下 降 但 是 与 2015 年 底 的 存 量 相 比, 一 季 度 各 线 城 市 全 部 下 跌, 其 中 存 量 一 直 维 持 高 位 的 长 春 沈 阳 青 岛 和 天 津 等 地, 也 开 始 小 幅 下 跌 表 明 在 一 季 度 新 增 供 应 锐 减 之 下, 市 场 需 求 并 没 有 出 现 大 幅 下 滑, 房 企 抓 紧 窗 口 期 积 极 去 库 存 其 中 一 线 城 市 中 北 京 广 州 深 圳 维 持 在 9 10 个 月 左 右, 相 对 平 衡, 上 海 2 月 消 化 周 期 仅 4 个 月, 市 场 可 售 货 值 不 多 ; 二 三 线 城 市 中, 沈 阳 青 岛 西 安 天 津 兰 州 晋 江 和 徐 州 等 地 消 化 周 期 仍 在 18 个 月 警 戒 线 以 上, 受 到 一 季 度 市 场 处 于 淡 季 的 影 响, 这 些 城 市 消 化 周 期 均 已 经 超 过 20 个 月 与 之 相 对 应 的 合 肥 苏 州 武 汉, 作 为 去 年 热 门 城 市, 其 消 化 周 期 进 一 步 下 降, 在 一 季 度 末 库 存 依 旧 维 持 在 相 对 合 理 的 范 围 056

57 研 究 札 记 能 级 一 线 二 线 三 四 线 城 市 供 求 比 库 存 量 消 化 周 期 1-2 月 2014 年 2 月 底 同 比 2015 四 季 度 2 月 底 同 比 2015 四 季 度 北 京 % % 9.2 上 海 % % 4.1 广 州 % % 7.5 深 圳 % % 8.5 苏 州 % % 3.6 长 春 % % 15.2 杭 州 % % 8.1 成 都 % % 8.2 沈 阳 % % 16.8 昆 明 % % 10.5 宁 波 % % 10.3 贵 阳 % % 8.2 青 岛 % % 16.1 南 京 % % 3.8 厦 门 % % 7.4 合 肥 % % 4.1 济 南 % % 7.5 南 宁 % % 7.4 西 安 % % 15.9 福 州 % % 9.6 武 汉 % % 5.4 南 昌 % % 4.9 天 津 % % 17.9 兰 州 % % 16.9 太 原 % % 12.5 无 锡 % % 14.7 佛 山 % % 8.5 常 州 % % 12.7 晋 江 % % 25.6 惠 州 % % 3.8 洛 阳 % % 17.1 徐 州 % % 18.3 东 莞 % %

58 市 场 把 脉 去 库 存 利 好 将 持 续 释 放, 但 三 线 短 期 内 难 奏 效 今 年 两 会 上 政 府 工 作 报 告 中 3 次 提 及 房 地 产 10 次 提 到 住 房, 归 纳 起 来, 就 是 要 多 手 段 多 渠 道, 快 速 有 效 的 求 库 存, 因 此, 在 鼓 励 农 民 购 房 加 大 购 房 补 贴 力 度 提 高 货 币 安 置 化 比 例 之 下, 去 库 存 的 的 主 旋 律 不 会 改 变 预 计 接 下 来 相 关 政 策 不 断 落 地, 库 存 压 力 有 望 进 一 步 缓 解 各 城 市 基 本 面 不 同, 一 线 城 市 由 于 其 独 特 的 经 济 地 位, 市 场 需 求 旺 盛, 本 身 库 存 和 去 化 周 期 并 不 大, 随 着 未 来 供 应 结 构 的 不 断 优 化 ; 二 三 线 分 化 格 局 不 改, 一 类 是 去 年 市 场 表 现 良 好 的 热 门 城 市, 如 武 汉 苏 州 合 肥 南 京 等, 在 整 体 政 策 宽 松 下, 市 场 供 不 应 求 局 面 不 会 发 生 实 质 改 变, 整 体 库 存 风 险 较 低 ; 另 一 类 则 是 库 存 较 高 的 城 市, 如 沈 阳 长 春 青 岛 等, 由 于 库 存 量 畸 高, 如 若 不 从 供 应 端 入 手, 控 制 土 地 供 应, 高 库 存 仍 将 伴 随 其 较 长 一 段 时 间 刚 需 仍 是 绝 对 主 力, 大 户 型 成 交 占 比 将 持 续 提 高 与 往 年 市 场 走 势 不 同,2016 年 一 季 度 高 端 产 品 成 交 占 比 仍 在 持 续 上 行, 各 类 刚 需 产 品 成 交 占 比 则 相 应 回 落, 小 户 型 产 品 成 交 回 落 态 势 更 为 显 著 二 房 成 交 占 比 持 续 回 落, 四 房 同 比 增 3.4 个 百 分 点 2016 年 一 季 度, 行 业 时 值 传 统 淡 季, 但 四 房 产 品 成 交 占 比 却 逆 市 上 涨, 成 交 占 比 由 2015 年 四 季 度 的 20.8% 上 升 至 21.5%, 增 加 了 058

59 研 究 札 记 0.7 个 百 分 点 自 2015 年 一 季 度 以 来, 四 房 产 品 成 交 占 比 走 势 持 续 上 涨, 一 房 三 房 产 品 成 交 占 比 相 对 平 稳, 二 房 产 品 成 交 占 比 则 持 续 回 落 商 品 住 宅 成 交 结 构 趋 向 于 多 户 型, 一 方 面 是 随 着 存 量 房 市 场 的 逐 步 扩 容, 越 来 越 多 的 首 置 需 求 流 向 了 二 手 房 市 场 ; 另 一 方 面 则 是 受 调 控 趋 宽 推 动,2015 年 以 来 房 地 产 政 策 面 持 续 放 宽, 消 费 者 的 热 点 城 市 大 户 型 占 比 增 加, 高 库 存 城 市 青 睐 小 户 型 2016 年 一 季 度, 大 户 型 产 品 价 格 保 持 领 涨, 成 交 占 比 也 在 继 续 上 行, 并 且 在 上 海 深 圳 南 京 等 热 点 一 二 线 城 市, 大 户 型 产 品 所 受 关 注 度 更 高, 房 价 上 涨 更 快, 其 成 交 占 比 增 幅 也 更 为 显 著, 以 上 海 为 例,2016 年 一 季 度 180 平 方 米 以 上 产 品 成 交 占 比 高 达 27%, 较 2015 年 四 季 度 上 涨 3 个 百 分 点 而, 成 交 占 比 下 滑 0.9 个 百 分 点, 降 至 60.2%, 但 仍 是 大 多 数 城 市 成 交 的 绝 对 主 力, 如 在 杭 州 沈 阳 重 庆 等 市,90 平 方 米 以 下 小 户 型 成 交 占 比 仍 然 超 过 40%, 占 比 更 是 显 著 上 升 059

60 市 场 把 脉 改 善 需 求 延 续 上 行 趋 势, 一 线 城 市 大 户 型 面 临 降 温 从 购 房 需 求 的 户 型 分 布 来 看, 从 供 应 面 来 看, 为 响 应 去 库 存 新 政, 目 前 大 部 分 二 三 线 城 市 趋 向 于 加 大 产 品 的 套 均 面 积 来 加 快 产 品 去 化 ; 从 需 求 面 来 看, 目 前 持 续 趋 宽 的 房 地 产 政 策 和 信 贷 环 境, 也 为 改 善 性 需 求 提 供 了 更 为 宽 松 的 外 部 环 境 整 体 来 看,2016 年 大 户 型 产 品 成 交 占 比 的 上 升 趋 势 仍 将 延 续 但 具 体 到 城 市 角 度, 成 交 结 构 走 势 或 将 有 所 分 化, 目 前 一 线 城 市 房 价 高 涨 已 经 引 起 了 中 央 和 地 方 的 高 度 重 视, 而 价 格 上 涨 最 快 的 中 高 端 项 目 更 是 被 屡 屡 提 及, 近 期 上 海 北 京 等 地 政 府 更 是 多 次 表 态 控 房 价,3 月 末 上 海 更 是 明 令 提 高 二 套 房 首 付 成 数, 并 严 加 区 分 普 通 住 房 与 非 普 通 住 房, 意 在 控 制 明 显 过 热 的 改 善 性 需 求,, 苏 州 南 京 等 热 点 城 市 情 况 与 一 线 城 市 类 似, 在 地 方 政 府 的 调 控 下, 其 中 高 端 项 目 热 度 或 将 有 所 降 060

61 研 究 札 记 温 ; 而 杭 州 天 津 等 潜 在 库 存 压 力 较 大 且 房 价 已 达 高 位 的 城 市, 大 户 型 产 品 虽 有 上 升 空 间, 但 市 场 成 交 还 是 以 中 小 户 型 首 置 产 品 为 主 ; 对 于 乌 鲁 木 齐 武 汉 等 中 西 部 城 市 来 说, 促 需 求 仍 是 地 方 政 策 的 最 重 要 引 导 方 向, 并 且 由 于 房 价 水 平 相 对 较 低, 中 大 户 型 产 品 成 交 占 比 仍 有 较 大 上 升 空 间 政 策 利 好 区 域 热 销, 家 装 定 制 引 关 注 首 付 贷 成 禁 区 2016 年 一 季 度, 市 场 总 体 向 好, 北 京 商 办 项 目 保 利 大 都 汇 在 元 旦 当 日 实 现 了 3 亿 热 销,3 月 5 日 加 推 又 劲 销 了 3 亿 ; 除 此 之 外, 海 南 养 生 大 盘 富 力 红 树 湾 在 开 盘 也 热 销 了 18 亿, 当 日 现 场 成 交 2000 余 套 ; 但 这 些 项 目 显 然 无 法 代 表 一 季 度 整 个 市 场 情 况, 更 多 的 热 销 信 息 仍 主 要 集 中 在 上 海 南 京 合 肥 苏 州 等 热 点 城 市 总 体 来 看, 这 些 热 点 城 市 在 政 策 利 好 的 推 动 下, 无 论 是 中 高 端 改 善, 还 是 刚 需 户 型, 成 交 情 况 都 还 不 错, 尤 其 值 得 一 提 的 是, 今 年 上 海 万 科 别 具 匠 心 的 提 出 了 逆 返 乡 置 业 的 概 念, 主 要 为 吸 引 外 来 留 沪 过 年 人 群 的 目 光, 多 案 场 联 动 以 玩 乐 地 图 等 活 动 集 聚 人 气, 同 时 联 合 了 善 诊 天 海 巨 轮 等 平 台 将 服 务 升 级, 最 终, 在 春 节 期 间 实 现 成 交 总 金 额 10.5 亿 元 今 年 一 季 度 房 企 折 扣 幅 度 与 去 年 同 期 大 体 持 平, 降 价 力 度 有 限, 主 要 源 于 2016 年 开 年, 利 好 政 策 不 断,1 月 全 国 两 孩 正 式 落 地,2 月 央 行 又 宣 布 在 不 限 购 城 市 下 调 最 低 首 付 款 比 例, 同 时 061