2019 年 2 月 10 日房地产 1 月开局, 港股内房领跑恒生光大地产 A+H 重点公司样本库动态跟踪报告 ( ) 行业动态市场行情 :1 月开局,A 股地产表现平稳, H 股内房领跑恒生 1 月 1 日至 2 月 1 日, 申万房地产指数上涨 5.10%, 跑输沪深

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2019 年 2 月 10 日房地产 1 月开局, 港股内房领跑恒生光大地产 A+H 重点公司样本库动态跟踪报告 (01.01-02.01) 行业动态市场行情 :1 月开局,A 股地产表现平稳, H 股内房领跑恒生 1 月 1 日至 2 月 1 日, 申万房地产指数上涨 5.10%, 跑输沪深 300 指数 2.76pc, 跑赢上证综指 0.

1 2019 年 2 月 10 日房地产 1 月开局, 港股内房领跑恒生光大地产 A+H 重点公司样本库动态跟踪报告 ( ) 行业动态市场行情 :1 月开局,A 股地产表现平稳, H 股内房领跑恒生 1 月 1 日至 2 月 1 日, 申万房地产指数上涨 5.10%, 跑输沪深 300 指数 2.76pc, 跑赢上证综指 0.11pc, 在 28 个申万一级行业指数中排名第 12; 同期恒生中国内地地产指数上涨 10.65%, 跑赢恒生指数 2.59pc, 跑赢恒生地产建筑 0.15pc, 表现好于其他指数政策动态 : 稳妥实施房地产健康发展长效机制, 因城施策继续推进宏观层面, 习总书记强调稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制 ; 发改委将加快推进老旧小区改造, 发展住房租赁市场并完善配套区域层面, 因城施策继续推进, 广州和大连放松落户政策, 重庆上调个人新购住房房产税起征点, 青岛高新区暂停摇号售房, 海口暂停向企业出售住宅, 成都公积金政策升级为认房又认贷且月还款额不得超过收入 50% 公司动态 : 光地 A30 板块已发业绩公告房企中多家预喜光地 A30 板块中有 12 家已发业绩预告及业绩快报, 多数公司 2018 年业绩预喜其中 6 家 2018 年归母净利润增速上限超过 50%,4 家增速 0-50% 保利地产绿地控股荣盛发展发布业绩快报, 三家公司 2018 年归母净利润增速分别为 20.33% 29.03% 和 32.99% 数据更新 : 一二手房成交环比下降,32 家龙头销售回落 30 城商品房四周成交环比下降 36%, 其中一线城市四周成交环比下降 43.4%;11 城二手房四周成交环比下降 5%, 其中北深二城四周成交环比下降 21% 100 城土地四周累计成交面积环比下降 57.3%, 四周累计成交总价环比下降 58.2%, 土地市场明显降温克而瑞数据 2019 年 1 月 32 家监测房企销售金额同比下降 8%, 环比下降 43% 投资建议 : 当前经济运行稳中有变变中有忧, 中央指出要坚持底线思维, 稳妥实施房地产市场长效机制, 行业政策面导向由压转稳在房住不炒大前提和房地产投资维持较强韧性的情况下, 预计行业主要通过结构性微调来实现总量相对平稳, 结合货币政策边际宽松,2019 年高能级城市购房信贷支持或有所改善建议关注重点布局一二线城市的头部房企, 如万科 A 金地集团融创中国中国金茂风险分析 : 国内经济增速放缓和失业率提升或影响居民结构性信用扩张及按揭贷款偿还 ;2019 年房企还债高峰, 部分中小型房企信用风险提升 ; 棚改货币化弱化或导致部分三四线城市购房需求明显下滑增持 ( 维持 ) 分析师何缅南 ( 执业证书编号 :S ) hemiannan@ebscn.com 王梦恺 ( 执业证书编号 :S ) wangmk@ebscn.com 联系人黄帅斌 huangshuaibin@ebscn.com 行业与上证指数对比图 20% 5% -10% -25% -40% 资料来源 :Wind 房地产沪深 300 相关研报居民杠杆上行边际放缓, 按揭利率见顶回落 2018 年 12 月居民部门信贷数据点评年房地产四维数据总结及 2109 年展望光大地产行业动态跟踪报告光地 A30:2018 年 Q4 超额收益率和超配率提升至较高水平 [ 光大地产 ]A 股板块 (30 家重点 ) 基金持仓变动分析敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告

2 目录 1 光大地产 A+H 样本库重点上市房企基本情况市场行情 :1 月开局,A 股地产表现平稳,H 股内房领跑恒生 A/H 地产板块指数表现及个股涨跌幅排行重点房企沪 ( 深 ) 港股通持股变化政策动态 : 稳妥实施长效机制, 因城施策继续推进习总书记强调稳妥实施房地产市场长效机制因城施策继续推进, 多城市规划一城一策重点上市房企公告信息梳理 ( ) 数据更新 : 楼市成交环比下降, 土地市场延续降温, 龙头房企销售增速回落楼市成交 : 一二手房四周成交环比下降土地成交 : 继续保持降温趋势克而瑞数据 : 主流房企销售增速回落申万房地产板块 PE 估值继续保持低位投资建议 : 关注重点布局高能级城市的头部房企风险提示敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告

3 1 光大地产 A+H 样本库重点上市房企基本情况光大地产重点上市房企样本库继续保持对 30 家 A 股重点房企及 20 家 H 股重点房企的动态跟踪 2019 年 1 月 21 日, 样本库调出美好置业 ( SZ), 调入迪马股份 ( SH) 以下为样本库公司的基本情况 : 表 1: 光大 30 家 A 股重点上市房企基本情况序号代码简称总市值股价 ( 亿元 ) ( 元 / 股 ) PE (TTM) PB 10 日涨跌幅 2019 年初至今涨跌幅 SZ 万科 A 3, % +16% SH 保利地产 1, % +9% SZ 招商蛇口 1, % +10% SH 华夏幸福 % +10% SH 绿地控股 % +6% SH 新城控股 % +24% SZ 华侨城 A % +1% SH 金地集团 % +14% SH 陆家嘴 % +3% SZ 荣盛发展 % +15% SZ 金科股份 % -5% SH 中华企业 % -3% SH 新湖中宝 % -1% SZ 中南建设 % +12% SZ 阳光城 % +9% SH 张江高科 % -5% SH 上海临港 % -1% SZ 金融街 % +11% SH 首开股份 % +2% SZ 泰禾集团 % -3% SH 蓝光发展 % +5% SH 华发股份 % +10% SZ 广宇发展 % -6% SH 北京城建 % +3% SH 浦东金桥 % +3% SZ 滨江集团 % -5% SH 上实发展 % +8% SZ 世联行 % -4% SH 光明地产 % +7% SH 迪马股份 % +7% 平均 % +5% 资料来源 :WIND, 光大证券研究所整理注 : 数据截止时间 2019 年 2 月 1 日敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告

4 表 2: 光大 20 家 H 股重点上市房企基本情况序号代码简称总市值股价 ( 亿港元 ) ( 港元 / 股 ) PE (TTM) PB 10 日 2019 年初至涨跌幅今涨跌幅 HK 中国海外发展 3, % +9% HK 中国恒大 3, % +4% HK 碧桂园 2, % +16% HK 华润置地 2, % +1% HK 龙湖集团 1, % +6% HK 融创中国 1, % +22% HK 世茂房地产 % +5% HK 龙光地产 % +9% HK 富力地产 % +32% HK 中国金茂 % +11% HK 雅居乐集团 % +12% HK 旭辉控股集团 % +24% HK 新城发展控股 % +25% HK 远洋集团 % +10% HK 合景泰富集团 % +10% HK 正荣地产 % +5% HK 时代中国控股 % +16% HK 禹洲地产 % +20% HK 中国奥园 % +19% HK 绿城中国 % +18% 平均 % +14% 资料来源 :WIND, 光大证券研究所整理注 : 数据截止时间 2019 年 2 月 1 日 2 市场行情:1 月开局,A 股地产表现平稳,H 股内房领跑恒生 2.1 A/H 地产板块指数表现及个股涨跌幅排行表 3: 市场指数表现 ( ) A 股指数收盘涨跌幅 PE(TTM) H 股指数收盘涨跌幅 PE(TTM) 沪深 300 3, % 恒生指数 27, % 上证综指 2, % 恒生中国企业指数 11, % 9.42 中小板指 5, % 恒生港股通 3, % 9.92 创业板指 1, % 恒生地产建筑业 4, % 6.39 房地产 ( 申万 ) 3, % 9.27 恒生中国内地地产 6, % 7.09 资料来源 :WIND 光大证券研究所整理 1 月 1 日至 2 月 1 日, 申万房地产指数上涨 5.10%, 跑输沪深 300 指数 2.76pc, 跑赢上证综指 0.11pc, 在 28 个申万一级行业指数中排名第 12 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告

5 恒生中国内地地产恒生工业恒生能源业恒生地产建筑业恒生消费品制造业恒生资讯科技业恒生电讯业恒生消费者服务业恒生原材料业恒生指数恒生金融业恒生综合业恒生公用事业家用电器食品饮料非银金融银行沪深 300 电气设备建筑材料采掘电子钢铁农林牧渔房地产计算机国防军工机械设备化工商业贸易交通运输汽车通信医药生物有色金属轻工制造建筑装饰纺织服装传媒公用事业综合休闲服务图 1: 沪深指数和各申万一级行业涨跌幅情况 ( ) 20% 15% 10% 5% 5.10% 0% -5% -10% 资料来源 :WIND 光大证券研究所 1 月 1 日至 2 月 1 日, 恒生中国内地地产指数上涨 10.65%, 跑赢恒生指数 2.59pc, 跑赢恒生地产建筑 0.15pc, 表现好于其他指数图 2: 恒生指数和恒生综合行业涨跌幅情况 ( ) 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 10.65% 资料来源 :WIND 光大证券研究所个股层面,A 股涨幅前五的房企分别为 : 新城控股 (+24.02%) 万科 A (+16.02%) 荣盛发展 (+15.09%) 金地集团 (+14.35%) 中南建设 (+12.30%); 港股涨幅前五的内房分别为富力地产 (+31.59%) 新城发展控股 (+25.00%) 旭辉控股集团 (+23.80%) 融创中国 (+22.16%) 禹洲地产 (+19.50%) 表 4:A 股房地产股涨跌幅 Top5( ) 排序涨幅前五涨幅 (%) 排序涨幅后五跌幅 (%) 1 新城控股广宇发展万科 A 滨江集团荣盛发展张江高科金地集团金科股份中南建设世联行资料来源 :WIND 光大证券研究所敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告

6 表 5:H 股内房股涨跌幅 Top5( ) 排序涨幅前五涨幅 (%) 排序涨幅后五涨幅 (%) 1 富力地产华润置地新城发展控股中国恒大旭辉控股集团世茂房地产融创中国正荣地产禹洲地产龙湖集团资料来源 :WIND 光大证券研究所 2.2 重点房企沪 ( 深 ) 港股通持股变化 1 月 1 日至 2 月 1 日,A 股 30 家重点房企中沪 ( 深 ) 股通持股比例提升幅度前五的是 : 金科股份 (+0.47%) 万科 A(+0.43%) 保利地产 (+0.43%) 招商蛇口 (+0.36%) 迪马股份 (+0.34%); 持股比例下降幅度前五的是 : 上实发展 (-0.20%) 金地集团 (-0.20%) 蓝光发展 (-0.08%) 中南建设 (-0.05%) 金融街 (-0.03%) 表 6:A 股重点房企沪 ( 深 ) 股通持股变化 ( ) 简称 1/1 持股占比 (%) 2/1 持股占比 (%) 区间持股比例变化 (%) 1/1 持股市值 ( 百万元 ) 2/1 持股市值 ( 百万元 ) 区间持股市值变化 ( 百万元 ) 金科股份万科 A 保利地产招商蛇口迪马股份荣盛发展华夏幸福新城控股绿地控股华发股份世联行首开股份阳光城华侨城 A 新湖中宝泰禾集团滨江集团光明地产北京城建上海临港中华企业张江高科广宇发展浦东金桥陆家嘴金融街敬请参阅最后一页特别声明 -6- 证券研究报告

7 中南建设蓝光发展金地集团上实发展资料来源 :WIND 光大证券研究所整理 1 月 1 日至 2 月 1 日,H 股 20 家重点内房中港股通持股比例提升幅度前列的是 : 合景泰富集团 (+0.63%) 雅居乐集团 (+0.05%) 正荣地产 (+0.01%) ; 持股比例下降幅度前五的是 : 融创中国 (-1.16%) 中国金茂 (-0.90%) 旭辉控股集团 (-0.66%) 新城发展控股 (-0.43%) 绿城中国 (-0.42%) 表 7:H 股重点内房港股通持股变化 ( ) 简称 1/1 持股占比 (%) 2/1 持股占比 (%) 区间持股比例变化 (%) 1/1 持股市值 ( 百万元 ) 2/1 持股市值 ( 百万元 ) 区间持股市值变化 ( 百万元 ) 合景泰富集团雅居乐集团正荣地产中国恒大远洋集团世茂房地产碧桂园华润置地龙湖集团中国海外发展禹洲地产中国奥园龙光地产时代中国控股富力地产绿城中国新城发展控股旭辉控股集团中国金茂融创中国资料来源 :WIND 光大证券研究所整理 3 政策动态 : 稳妥实施长效机制, 因城施策继续推进 3.1 习总书记强调稳妥实施房地产市场长效机制习总书记强调稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制 1 月 21 日, 国家主席习近平在中央党校开班仪式发表讲话, 提出要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案 ; 要加强市场心理分析, 做好政敬请参阅最后一页特别声明 -7- 证券研究报告

8 策出台对金融市场影响的评估, 善于引导预期 ; 要加强市场监测, 加强监管协调, 及时消除隐患表 8: 近期房地产相关政策面及资金面动态信息汇总 ( ) 发改委 : 加快推进老旧小区改造, 发展住房租赁市场并完善配套 1 月 29 日上午, 国家发改委介绍进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案 (2019 年 ) 有关情况提出将重点考虑加快推进老旧小区和老年家庭适老化改造, 鼓励有条件的地方对家装电梯等给予补贴 ; 进一步满足农业转移人口适龄化的住房消费需求, 加快发展住房租赁市场, 支持人口净流入房价高租赁需求大的大中小城市多渠道筹集公租房和市场租赁的住房房源, 将集体土地建设租赁住房作为重点支持的内容 ; 完善托幼等配套政策, 鼓励地方政府通过采取提供场地减免租金等政策措施, 加大支持力度领域日期政策 / 要闻核心要点长效机制流动性银保监会副主席王兆星 1 月 14 日在亚洲金融论坛上表示,2019 年房地产市场既不要过热也不要过冷, 最好是保持相对稳定银保监会所有的信贷政策都是王兆星 : 房地产市场要防止泡沫, 1.14 致力于促进房地产市场稳定健康发展, 同时保障低收入群体的住房需求所以, 也要防止出现大波动既要防止泡沫, 也要防止房地产出现大的波动, 同时给低收入年轻人一些住房的支持和保障中国银保监会召开的 2019 年银行业和保险业监督管理工作会议, 要求坚持以服银保监会 : 稳步推进结构性去杠 1.16 务供给侧结构性改革为主线, 着力提高金融服务实体经济能力, 打好防范化解杆, 推动房地产长效机制建设金融风险攻坚战, 坚定不移深化改革扩大开放, 推动房地产长效机制建设习近平在中央党校开班仪式发表讲话强调要稳妥实施房地产市场平稳健康发展习近平 : 要稳妥实施房地产市场 1.21 长效机制方案要加强市场心理分析, 做好政策出台对金融市场影响的评估, 平稳健康发展长效机制方案善于引导预期要加强市场监测, 加强监管协调, 及时消除隐患 2019 年至 2021 年是房地产债券的集中到期高峰, 规模分别为 6.1 万亿元房企融资难或引发并购重组浪潮万亿元和 3.4 万亿元, 叠加结构性去杠杆政策的延续, 预计房企尤其是中小房企的融资难现象依旧会持续央行 1 月 4 日发布消息称, 下调金融机构存款准备金率 1 个百分点, 其中, 央行降准, 将释放资金 1.5 万亿年 1 月 15 日和 1 月 25 日分别下调 0.5 个百分点同时,2019 年一季度到期的中期借贷便利 (MLF) 不再续做新年首次降准今日实施 : 释放中国 2019 年第一次降准实施, 将释放资金 7500 亿此次降准也是 2018 年以亿, 利好民企贷款来的第五次 1.23 税收 1.24 土地央行 : 开展 TMLF 释放 2575 亿元操作利率 3.15% 中国人民银行于 1 月 23 日当天开展了 2019 年一季度定向中期借贷便利 (TMLF) 操作操作对象为符合相关条件并提出申请的大型商业银行股份制商业银行和大型城市商业银行操作金额为 2575 亿元操作期限为一年, 可续做两次, 实际使用期限可达到三年操作利率为 3.15%, 比中期借贷便利 (MLF) 利率优惠 15 个基点财政部下发关于继续实行农产品批发市场农贸市场房产税城镇土地使用税优惠政策的通知, 通知明确, 自 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日, 财政部 : 继续实行农产品批发市对农产品批发市场农贸市场 ( 包括自有和承租, 下同 ) 专门用于经营农产品场农贸市场房产税城镇土地的房产土地, 暂免征收房产税和城镇土地使用税对同时经营其他产品的农使用税优惠政策产品批发市场和农贸市场使用的房产土地, 按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税自然资源部发布关于进一步规范储备土地抵押融资加快批而未供土地处置有关问题的通知通知中表示, 为更好实施建设用地增存挂钩机制, 加快批自然资源部 : 禁止将储备土地作而未供土地处置, 严禁新增以政府储备土地抵押融资行为, 加快存量抵押储备为资产注入国有企业土地依法解押并形成合理有效供地其中, 通知中禁止以政府储备土地违规融资以及将储备土地作为资产注入国有企业中国国土勘测规划院城市地价动态监测组公布 2018 年第四季度全国主要城市全国 106 城市地价增速环同比双地价监测报告报告期内, 全国受监测的 106 城市各用途地价环比同比增速双放缓均有所放缓其中, 一线城市住宅地价同比增幅连续 8 个季度收窄, 北京上海等 10 个热点城市住宅地价同环比增幅双双回落敬请参阅最后一页特别声明 -8- 证券研究报告

9 其他 1.25 旧改 1.29 棚改 1.22 中国社会科学院财经战略研究院发布中国住房市场发展月度分析报告报告称, 大数据房价指数 (BHPI) 监测显示,2018 年 12 月,142 个样本城市房价社科院 : 限购限贷等管控政策平均环比下跌 0.68%, 环比跌幅比上月收窄 0.08 个百分点房价环比下跌的城市应保持相对稳定为 105 个, 比上月减少 2 个, 占样本数的 74% 环比上涨城市 37 个, 占样本数的 26% 报告强调, 限购限贷等行之有效的住房投资投机需求管控政策, 仍应保持相对稳定国家发展改革召开专题新闻发布会, 介绍进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案 (2019 年 ) 有关情况, 实施方案将重发改委 : 加快推进老旧小区改造点考虑是加快推进老旧小区和老年家庭适老化改造, 进一步满足农业转移人口发展住房租赁市场并完善配套适龄化的住房消费需求, 加快发展住房租赁市场, 支持人口净流入房价高租赁需求大的大中小城市多渠道筹集公租房和市场租赁的住房房源, 将集体土地建设租赁住房作为重点支持的内发改委 :2018 年棚户区新开工改国家发展改革委召开主题新闻发布会,2018 年全年棚户区新开工改造 627 万套, 造 627 万套, 完成目标 107.4% 为全年任务的 107.4% 资料来源 : 各部委网站人民日报, 证券日报, 央行,WIND, 观点地产网, 光大证券研究所整理 3.2 因城施策继续推进, 多城市规划一城一策 1 月份地方因城施策最新进展 : 2019 年 1 月 1 日, 重庆上调个人新购住房房产税起征点至元 / 平米 ( 上调 14.1%); 1 月 29 日, 公积金贷款住房套数认定增加个人住房贷款记录的认定条件, 增加贷款月还款额约束 ( 不得高于月收入的 50%),3 月 15 日起实施 ; 2019 年 1 月 3 日,2019 年 1 月 1 日起暂停执行青岛市高新区商品房公证摇号售房规则 ; 2019 年 1 月 8 日, 海口发布政策, 暂停向企业出售商品住宅,2018 年 4 月 22 日后入籍家庭限购一套 ; 2019 年 1 月 10 日, 北京拟出让两块土地, 未设住宅销售限价 ( 限价措施边际逐步弱化 ); 2019 年 1 月 11 日, 广州大幅放松户籍政策 : 本科以上不超过 40 岁即可落户 ( 原为 35 岁 ); 2019 年 1 月 13 日, 东莞楼盘认购后两天可无理由退定 ; 2019 年 1 月 29 日, 大连新市区转主城区有合法稳定住所即可落户 ( 原落户新市区满 5 年 ), 社保满 6 个月可参加积分落户 ( 原 1 年 ) 表 9: 近期房地产相关区域政策动态 ( ) 类型区域日期核心要点土地北京宁夏 1.10 北京规资委网站发布 2019 年的第一次土地使用权出让预申请公告公告中提到, 位于朝阳区孙河的两块住宅用地拟于近期挂牌出让, 均不设定住宅销售限价北京规土委公告, 将挂牌出让大兴区 2 宗地, 总起拍价达 57.5 亿元 2 宗地块的编号为京土整储挂 ( 兴 )[2019]001 号京土整储挂 ( 兴 )[2019]002 号, 分别位于大兴区瀛海镇和黄村镇 ; 两宗地的商品住房销售价格均有限定据新华社报道, 宁夏改革供地方式, 对工业用地采取出租与出让结合先出租后出让的方式供地, 多举措提高土地资源配置效率, 保障民营经济项目依法依规用地敬请参阅最后一页特别声明 -9- 证券研究报告

10 海南 1.21 三亚市农村宅基地管理办法日前已经审议通过, 并印发实施根据管理办法, 农村村民一户只能拥有一处宅基地, 每户用地面积不得超过 175 平方米, 建筑面积不得超过 367 平方米, 农村村民在宅基地上申报建房应符合管理办法等相关规定地方债河南 1.16 河南省财政厅披露 2019 年河南省政府一般债券 ( 一期 ) 和 2019 河南省土地储备专项债洛阳轨道交通棚改区域医疗等系列文件河南拟发行地方债金额共计亿元, 其中包括 139 亿元棚改专项债券税收上海 1.31 房产税原值减除比例由 20% 提高至 30% 市场整治人口规划青岛 1.3 海口 1.9 海南 1.11 江西 1.12 陕西 1.28 青岛市城阳公证处官方微信发布公告 : 接青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局通知, 暂停执行青岛市高新区商品房公证摇号售房规则海口市人民政府发布了文件关于严格落实琼办 [2018]29 号文件精神进一步稳定房地产市场的通知, 文件主要强调落实房地产调控的相关政策政策包括暂停向企事业单位社会组织及个体工商户出售商品住宅 ; 商品住宅项目按照一房一价从严管理, 不得擅自上调 ;4 月 22 日后落户海口的, 限购 1 套房海南省发展和改革委员会官网显示, 海南省正式发布海南省发展和改革委员会切实做好商品住宅销售价格备案管理工作的通知, 要求严格落实商品房销售明码标价规定, 指导督促房地产企业实行备案价格公示制度江西省住建厅在住房城乡建设工作会议上提出, 住宅库存少于 6 个月的市县, 要进一步加大住宅用地出让规模和节奏, 增加市场有效供应, 因地制宜 ; 调整货币化安置优惠政策, 对商品库存不足房价上涨压力大的市县, 取消货币补偿奖励政策, 加大安置住房建设力度陕西省召开第十三届人民代表大会第二次会议, 在省长刘国中政府工作报告中提到,2019 年坚持分类指导, 推动房地产市场平稳健康发展, 有效防控房地产领域风险增强忧患意识, 未雨绸缪, 排查隐患, 科学研判, 妥善应对, 有效防范和化解各种风险挑战北京 1.14 北京召开北京市第十五届人民代表大会第二次会议在发布的政府工作报告中提到,2019 年里, 北京将加强老旧小区改造工作统筹, 多渠道建设筹集租赁住房 5 万套 ( 间 ) 政策性产权住房 6 万套, 完成棚户区改造 1.15 万户完成 1200 公顷住宅供地, 并加快已供地住宅项目开工建设和入市步伐广州 1.15 广州市举办十五届人大四次会议并发布政府工作报告报告提出, 推动市内 151 个老旧小区微改造,10 个旧村改造,50 个旧厂改造 ; 新开工棚户区改造 1.38 万套 ; 基本建成保障房 1.2 万套深圳 1.10 深圳市支持金融人才发展的实施办法正式发布, 个人最高奖励 10 万, 机构 100 万广州 1.11 雄安 1.2 北京信贷成都 1.29 资料来源 : 各地方政府网站,WIND, 光大证券研究所整理广州市发改委联合广州市人社局市来穗人员局及市公安局共同发布了广州市新一轮迁入户政策体系广州入户新政大幅度调整引进人才入户条件, 学历类人才入户年龄限制放宽 5 岁 ; 不再将符合计划生育政策作为户口迁入的前置条件国务院批复河北雄安新区总体规划 ( 年 ), 其中提到 : 优化国土空间开发保护格局要坚持以资源环境承载能力为刚性约束条件, 统筹生产生活生态三大空间, 严守生态保护红线, 严格保护永久基本农田, 严控城镇规模和城镇开发边界, 实现多规合一, 将雄安新区蓝绿空间占比稳定在 70%, 远景开发强度控制在 30% 等国务院批复同意北京城市副中心控制性详细规划 ( 街区层面 )(2016 年年 ), 明确强调, 要健全多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度要严格控制城市规模国新办举行河北雄安新区和北京城市副中心规划建设发布会上, 北京市副市长隋振江表示, 建设城市副中心过程中要吸取中心城区建设的经验教训, 城市副中心的产业用地和居住用地比例从现状的 1:1.3 调整到 1:2, 到 2035 年达到平衡, 基本实现在副中心工作在副中心居住成都住房公积金管理中心发布成都住房公积金个人住房贷款实施细则, 将二套房认定由只认房升级成认房又认贷实施细则自 2019 年 3 月 15 日起施行, 有效期五年 4 重点上市房企公告信息梳理 ( ) 我们对光大地产 A 股 30 家业绩预告及业绩快报进行了整理, 在已发布的公告中, 多数公司 2018 年业绩预喜发布业绩预告的 12 家公司中,6 家 2018 年归母净利润增速上限超过 50%,4 家增速 0-50%,2 家增速小于 0 敬请参阅最后一页特别声明 -10- 证券研究报告

11 保利地产绿地控股荣盛发展发布业绩快报, 三家公司 2018 年归母净利润增速分别为 20.33% 29.03% 和 32.99% 表 3: 光地 A30 板块业绩预告整理证券代码证券简称市值 ( 亿元 ) 变动方向归属上市公司股东净利润 ( 亿元 ) 增速 E 下限 2018E 上限 2018E 中值 YOY 下限 (%) YOY 上限 (%) PE(TTM) 新城控股预增金科股份预增蓝光发展预增迪马股份预增中南建设预增中华企业预增世联行预减招商蛇口 1, 略增荣盛发展略增金融街略增泰禾集团略增滨江集团略减资料来源 :Wind 光大证券研究所整理; 截止日期 2019 年 2 月 1 日表 4: 光地 A30 板块业绩快报整理证券代码证券简称市值 ( 亿元 ) 变动方向归属上市公司股东净利润 ( 亿元 ) YOY(%) PE(TTM) 保利地产 1, 增长绿地控股增长荣盛发展增长资料来源 :Wind 光大证券研究所整理; 截止日期 2019 年 2 月 1 日表 10: 近期重点房地产公司公告一览 ( ) 类型公司日期内容拿地万科 A 1.9 购入广信房产资产包完成交割, 将引入合作方共同开发本次交易标的旗下房地产项目万科中西部城镇建设发展有限公司与悦榕中国签订战略合作协议, 将在西昌落地乐古浪综合性度假胜地, 涉及面积约 2300 亩与平安联合以 66.6 亿元摘得通州台湖镇居住基础教育用地, 规划建筑面积万平方米, 成交楼面价 2.38 万元 / m2 ( 仍设有销售限价 ) 华侨城 A 1.9 华南集团与东莞道滘镇签订了全面战略合作框架协议, 双方将合作建设东莞水乡道滘特色小镇项目, 项目总投资约 300 亿元, 将统筹土地近 8 平方公里 1.16 广东省东莞市万江街道 2019 年重点项目集中签约仪式上, 华侨城 A 签约东莞万江投资 35 亿建东莞记忆项目招商蛇口 1.11 发布关于前海土地整备及合资合作暨关联交易的公告,1 月 11 日, 关于进行前海土地整备与合资合作的议案已经由招商蛇口第二届董事会 2019 年第一次临时会议审议通过, 尚需提交公司股东大会审议, 此次招商置换用地面积约为万平方米, 总建筑面积约为万平方米 ; 前海作价出资用地约万平米, 建筑面积约为万平方米, 合计用地面积约万平米, 总建筑面积约万平米华夏幸福 1.14 全资子公司九通基业投资有限公司及廊坊京御房地产开发有限公司分别受让深圳平安大华汇通财富管理有限公司持有的华夏幸福产业新城 ( 开封 ) 有限公司 44.44% 股权及嘉兴孔雀城房地产开发有限公司 13.06% 股权, 股权收购价款共计亿元融创中国 1.20 与武汉中央商务区签订协议书, 以亿元收购目标公司 100% 股权, 目标公司拥有北京泛海国际项目 1 号地块及上海董家渡项目 100% 权益荣盛发展 1.31 与河北蔚县政府签协议, 共同开发京泊尔冷链物流园, 其中项目一期占地面 100 亩, 投敬请参阅最后一页特别声明 -11- 证券研究报告

12 融资股票质押股票回购及股东增持世茂房地产 2.1 富力地产新城控股保利地产资额不低于人民币 2.5 亿元, 二期预留占地 100 亩, 投资额不低于人民币 2.5 亿元与中交联合以亿元摘得北京市朝阳区共有产权房地块, 地上建筑规模约 16 万平方米, 成交楼面价约为 2.13 万元 / m2 ( 销售限价为元 / m2, 含全装修费用 ) 1.4 怡略有限公司将发行二零二一年到期之 5 亿美元 8.75% 优先票据, 发行价票据发行价将为票据本金额之 % 1.7 于 2018 年 12 月 29 日发行的 2018 年度第九期超短期融资券已完成, 实际发行 10 亿元, 发行利率为 5.66%(2019 年 1 月 3 日 Shibor3M+241BP) 1.10 公司于 2019 年 1 月 8 日发行了 2019 年度第一期超短期融资券, 实际发行总额 15 亿元, 票面利率 5.5% 计划发行的 2019 年度第一期中期票据, 现已将规模调整为 10 亿元, 其他条件不变原 1.4 定于 1 月 3 日 -1 月 4 日计划发行 2019 年度第一期中期票据本期中期票据基础发行规模为 5 亿元, 发行上限不超过 10 亿元, 期限为 3 年, 其中包括第二年末调整利率和回售选择权该中期票据计划申购区间利率为 6%-7% 1.29 延长非公开发行 50 亿元股票股东大会决议有效期 12 个月保利 03 公司债券回售, 回售登记期 :2019 年 1 月 14 日至 2019 年 1 月 16 日 ; 回售价格 : 面值 100 元人民币保利 03 公司债券票面利率调整, 调整前适用的利率 :2.96%; 调整幅度 :102bp; 调整后适用的利率 :3.98%; 调整后起息日 :2019 年 2 月 25 日保利 01 公司债券回售, 回售价格 : 面值 100 元人民币 1.21 碧桂园 1.29 华夏幸福中期票据简称 19 保利发展 MTN001, 实际发行总额 15 亿元, 期限 3 年, 起息日 2019 年 1 月 21 日, 兑付日 2022 年 1 月 21 日, 发行利率 3.60%( 发行日 1 年 SHIBOR %) 全资附属公司发行本金额为 156 亿港元于 2019 年到期的零息率有抵押担保可换股债券 ( 2019 年债券 ) 于 2019 年 1 月 27 日到期后, 碧桂园已赎回所有 2019 年债券华夏 02 债券票面利率上调至 7%, 并将于 13 日至 19 日进行回售登记亿公司债已于 30 日挂牌利率 8.2% 光明地产 1.31 发行 6 亿元永续债, 发行利率 5.9% 华润置地 1.31 拟发 39 亿美元中期票据旭辉控股集团 2.1 换股债获转换溢价 72.8% 发行万股金科股份 1.3 本次天津润鼎将所持有公司的 76,628,400 股质押给银河金汇, 本次质押占其所持股份比例 15.52% 持有公司的 20,000,000 股质押给迦明资产, 本次质押占其所持股份比例 12.40% 万科 A 1.18 钜盛华将持有的万科 91,000,000 股无限售流通 A 股质押给五矿证券截至 2019 年 1 月 18 日, 钜盛华通过普通证券账户直接持有万科无限售流通 A 股股票共计 926,070,472 股, 占万科总股本的 8.39%, 累计质押股数为 824,836,535 股, 占万科总股本的 7.47% 泰禾集团 1.17 控股股东质押 305 万股用于补充质押, 股份数占其所持股份 0.5% 世联行 1.29 提供持有的公司股权的质押向兴业银行深圳分行申请综合授信新城控股 1.21 控股股东已将其持有的本公司限售流通股 102,942,000 股质押, 占公司总股本的 4.56% 1.22 控股股东已将其质押股份展期一个月, 并解除部分股份的质押 1.29 富域发展质押本公司流通股 88,236,000 股华夏幸福 1.30 大股东质押 3800 万股, 累计质押 69.99% 持股中南建设 1.30 控股股东再质押 8500 万股, 累计质押 73.45% 持股招商蛇口国新投资和北京诚通通过无偿划转方式分别取得招商局集团直接持有的公司 381,767,679 股 236,332,372 股 A 股股份 ( 分别占公司总股本的 4.83% 2.99%), 并 1.8 已于 2019 年 1 月 7 日完成过户登记手续本次无偿划转不会导致招商蛇口的控股股东及实际控制人发生变化 1.30 拟将 23.2 亿元募集资金用于回购股份龙湖集团 1.17 大股东增持 880 万股, 增持后占股比 44.05%; 而主要股东佳辰发展国际有限公司 ( 蔡奎设立 ) 出售了公司 1.5 亿股, 减持后占股比 23.47% 1.17 龙湖执行董事首席执行官邵明晓减持公司 100 万股, 每股均价港元, 套现约万港元碧桂园 1.18 JPMorganChase&Co. 场内增持碧桂园服务万股, 每股均价港元, 总价约 1.83 亿港元增持后占已发行的有投票权股份百分比 6.22% 华夏幸福 1.31 获平安增持亿元股份, 平安持股升至 25.25%, 公司控股股东仍为华夏控股敬请参阅最后一页特别声明 -12- 证券研究报告

13 人事变动龙光地产 1.30 以每股回购万股, 耗资万港元 1.31 以每股港元回购 330 万股, 耗资约万港元招商蛇口 1.2 龚镭先生因个人原因自 2018 年 12 月 31 日起辞任公司副总经理职务截至本公告披露日, 龚镭先生参与本公司员工持股计划份额为 84,746 股, 参与本公司股票期权首次授予计划获授但尚未生效的 24.8 万份股票期权和已生效但尚未行权的 12.4 万份股票期权 ( 将自其辞任申请生效之日起失效 ) 保利地产 1.6 保利发展控股集团股份有限公司收到公司副总经理王健先生提交的辞职申请, 辞职后将不再担任公司及下属子公司任何职务泰禾集团 1.10 因拟到公司控股股东泰禾投资集团有限公司任职, 郑钟先生朱进康先生向公司辞去副总经理职务, 李斌先生向公司辞去财务总监职务, 上述三名公司高级管理人员辞职后将不在公司担任任何职务根据公司经营发展需要, 董事会同意聘任王景岗先生邵志荣先生为公司副总经理, 聘任姜明群先生为公司财务总监万科 A 1.15 肖民先生因工作变动拟担任公职人员, 根据有关规定, 申请辞去公司董事职务世茂房地产 1.30 许世坛出任世茂房地产总裁资料来源 : 公司公告光大证券研究所整理敬请参阅最后一页特别声明 -13- 证券研究报告

14 2017W1 2017W4 2017W7 2017W W W W W W W W W W W W W W W W3 2018W6 2018W9 2018W W W W W W W W W W W W W W W2 5 数据更新: 楼市成交环比下降, 土地市场延续降温, 龙头房企销售增速回落 5.1 楼市成交: 一二手房四周成交环比下降一手房 :30 城四周成交比下降 36.0%, 同比下降 10.8% 30 城 2019 年初至今 (4 周, 截止 1 月 27 日, 下同 ) 商品房成交约 1155 万方 ; 四周环比下降 36%; 其中 :4 个一线城市成交 204 万方, 四周环比下降 43.4%;13 个二线城市成交 535 万方, 四周环比下降 39.9%;13 个三线城市成交 416 万方, 四周环比下降 24.9% 30 城 2019 年初至今累计成交面积约 1155 万方, 累计同比下降 10.8% 4 个一线城市 2019 年初至今累计成交面积约 204 万方, 累计同比增加 5.0%; 13 个二线城市 2019 年初至今累计成交面积约 535 万方, 累计同比下降 29.9%; 13 个三线城市 2019 年初至今累计成交面积约 416 万方, 累计同比增加 23.2% 表 11:30 城商品房四周成交 /2019 年累计成交情况城市类型 2019(W1-W4) 2018(W49-W52) ( ) ( ) 成交成交 ( 万平方米 ) ( 万平方米 ) 四周环比 (%) 2019(W1-W4) 累计成交 ( 万平方米 ) 2018(W1-W4) 累计成交 ( 万平方米 ) 2019 年累计同比 (%) 一线 (4 城 ) % % 二线 (13 城 ) % % 三四线 (13 城 ) % % 合计 % % 资料来源 :WIND, 光大证券研究所整理注 : 一手房统计覆盖 30 城 : 一线 4 城包括北京上海广州深圳 ; 二线 13 城包括天津杭州南京武汉成都青岛苏州南昌福州厦门长沙哈尔滨长春 ; 三四线 13 城包括无锡东莞昆明石家庄惠州包头扬州安庆岳阳韶关南宁兰州江阴图 3:30 城商品房周度成交面积 ( 万平方米 ) 三线单周二线单周一线单周 0.00 资料来源 :WIND 光大证券研究所整理敬请参阅最后一页特别声明 -14- 证券研究报告

15 2017W1 2017W4 2017W7 2017W W W W W W W W W W W W W W W W3 2018W6 2018W9 2018W W W W W W W W W W W W W W W2 图 4:30 城商品房周度成交面积累计同比增速 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 30 大中城市累计同比一线累计同比二线累计同比三线累计同比 -80.0% 资料来源 :WIND 光大证券研究所整理表 12:11 城二手房四周成交 /2019 年累计成交情况城市类型 2019(W1-W4) ( ) 成交 ( 万平方米 ) 二手房 : 11 城四周成交环比减少 5%,2019 年累计同比增加 2.0% 11 个热点一二线城市近期 (1 周 -4 周 ) 二手房成交面积约万方, 四周环比下降 5%; 其中 :2 个一线城市成交 99.7 万方, 四周环比下降 21%; 9 个二线城市成交万方, 四周环比增加 2% 11 城 2019 年初至今 (4 周, 截止 1.25, 下同 ) 累计成交面积约万方, 累计同比增加 2.0% 2 个一线城市 2019 年初至今累计成交面积约 99.7 万方, 累计同比减少 19.6%;9 个二线城市 2019 年初至今累计成交面积约万方, 累计同比增加 11.2% 2018(W49-W52) ( ) 成交 ( 万平方米 ) 四周环比 (%) 2019 年 4 周累计成交 ( 万平方米 ) 2018 年 4 周累计成交 ( 万平方米 ) 2019 年累计同比 (%) 一线 (2 城 ) % % 二线 (9 城 ) % % 合计 % % 资料来源 :WIND, 光大证券研究所整理注 : 二手房统计覆盖 11 城 : 一线 2 城包括北京深圳 ; 二线 9 包括杭州南京大连成都厦门南宁无锡苏州青岛图 5:11 城二手房周度面积 ( 万平方米 ) 二线一线 0.0 资料来源 :WIND, 光大证券研究所整理注 : 二手房统计城市覆盖 11 城 : 北京深圳杭州南京大连成都厦门南宁无锡苏州青岛敬请参阅最后一页特别声明 -15- 证券研究报告

16 图 6:11 城二手房周度面积累计同比 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% 11 城累计同比一线累计同比二线累计同比 -40.0% -50.0% 资料来源 :WIND, 光大证券研究所整理注 : 二手房统计城市覆盖 11 城 : 北京深圳杭州南京大连成都厦门南宁无锡苏州青岛图 7:100 大中城市土地成交规划建筑面积 ( 单周值 ) 5.2 土地成交 : 继续保持降温趋势 100 个大中城市近期 ( ,1 周 -4 周 ) 全国土地成交规划建筑面积 7140 万平方米, 较上期 ( ,49 周 -52 周,16708 万平方米 ) 下降 57.3%; 成交总价约 1833 亿元, 较上期 ( , 49 周 -52 周,4381 亿元 ) 下降 58.2%; 成交土地楼面均价约 2622 元 / 平方米, 较上期下降 2.1% 分城市来看, 一线城市成交建筑面积和成交总价分别较上期下降 43% 63%; 二线城市成交建筑面积和成交总价分别较上期下降 41% 44%; 三线城市成交建筑面积和成交总价分别较上期下降 70% 74% 100 城 2019 年累计 (4 周, 截止 1.27, 下同 ) 土地成交规划建筑面积 7140 亿方, 同比下降 24.6%, 增速较 4 周前回落 34.1pc; 累计成交总价约 1833 亿, 同比下降 26.4%, 增速较 4 周前回落 26.3pc;4 周累计平均土地楼面均价约 2622 元 / 平方米, 同比下降 2.4% 万平方米元 / 平方米 0 0 一线土地成交建面二线土地成交建面三线土地成交建面 100 城土地成交均价资料来源 :WIND, 光大证券研究所整理敬请参阅最后一页特别声明 -16- 证券研究报告

17 5.3 克而瑞数据 : 主流房企销售增速回落由于克而瑞调整了各家地产公司的销售统计口径, 我们不再将 2019 年 1 月销售数据做同比变化测算 2019 年 1 月,32 家监测企业销售总额为 4564 亿元 ( 环比 2018 年 12 月下降 43%, 同比 2018 年 1 月下降 8%), 销售面积为 3405 亿元, 销售均价为 1.34 万 / 平方米表 5:2019 年 1 月 32 家主流房企克而瑞销售数据跟踪企业名称 2019 年 1 月销售业绩 2019 年累计销售业绩金额环比金额同比销售额销售量销售均价销售额销售量销售均价金额同比万科地产 % -29% % 碧桂园 % -33% % 中国恒大 % -32% % 保利发展 % 50% % 中海地产 % 26% % 融创中国 % 8% % 绿地控股 % 9% % 华润置地 % 42% % 龙湖集团 % -6% % 世茂房地产 % 20% % 招商蛇口 % 1% % 新城控股 % 14% % 阳光城 % 32% % 华夏幸福 % -38% % 旭辉集团 % 7% % 中梁控股 % -8% % 金地集团 % 29% % 中国金茂 % -38% % 正荣集团 % 5% % 中南置地 % 31% % 融信集团 % 25% % 金科集团 % -5% % 泰禾集团 % -35% % 蓝光发展 % 31% % 富力地产 % 5% % 雅居乐 % -12% % 祥生地产 % 37% % 新力地产 % 92% % 荣盛发展 % 13% % 远洋集团 % 42% % 绿城中国 % -37% % 万达集团 % -13% % 资料来源 : % -8% % 资料来源 : 克尔瑞注 : 富力地产为权益销售数据, 与公告中一致敬请参阅最后一页特别声明 -17- 证券研究报告

18 申万房地产板块 PE 估值继续保持低位截止 2019 年 2 月 1 日, 申万房地产指数 PE(TTM, 按周 ) 约 9.27 倍, 较四周前 (9.04 倍 ) 略有增加, 仍低于过去 5 年均值 (17.28 倍 )1.50 个标准差图 8: 申万房地产板块 PE-TTM 申万房地产指数 5 年历史均值 +1 标准差 -1 标准差资料来源 :WIND, 光大证券研究所整理 A 股典型龙头房企如万科 A 保利发展招商蛇口金地集团的 PE(TTM, 按周 ) 值分别较过去 5 年均值 -9% -3% -47% -53% 图 9: 万科 A 五年 PE 走势图 10: 保利发展五年 PE 走势万科 A 5 年历史均值 +1 标准差 -1 标准差保利发展 5 年历史均值 +1 标准差 -1 标准差资料来源 :WIND, 光大证券研究所整理资料来源 :WIND, 光大证券研究所整理图 11: 招商蛇口三年 PE 走势图 12: 金地集团五年 PE 走势招商蛇口历史均值 +1 标准差金地集团 5 年历史均值 +1 标准差 -1 标准差 -1 标准差资料来源 :WIND, 光大证券研究所整理资料来源 :WIND, 光大证券研究所整理敬请参阅最后一页特别声明 -18- 证券研究报告

19 /1/ /1/ /9/21 H 股内房龙头房企如融创碧桂园中国海外发展华润置地的 PE(TTM, 按周 ) 值分别较过去 5 年均值 -28% -26% +3% -9% 图 13: 融创中国五年 PE 走势图 14: 碧桂园五年 PE 走势融创中国 5 年历史均值 +1 标准差碧桂园 5 年历史均值 +1 标准差 -1 标准差 -1 标准差资料来源 :WIND, 光大证券研究所整理资料来源 :WIND, 光大证券研究所整理图 15: 图 16: 中海地产 10 华润置地 6 5 年历史均值 8 5 年历史均值 5 +1 标准差 6 +1 标准差 4-1 标准差 4-1 标准差资料来源 :WIND, 光大证券研究所整理资料来源 :WIND, 光大证券研究所整理 7 投资建议 : 关注重点布局高能级城市的头部房企当前经济运行稳中有变变中有忧, 中央指出要坚持底线思维, 稳妥实施房地产市场长效机制, 行业政策面导向由压转稳在房住不炒大前提和房地产投资维持较强韧性的情况下, 预计行业主要通过结构性微调来实现总量相对平稳, 结合货币政策边际宽松,2019 年高能级城市购房信贷支持或有所改善建议关注重点布局一二线城市的头部房企, 如万科 A 金地集团融创中国中国金茂敬请参阅最后一页特别声明 -19- 证券研究报告

20 8 风险提示国内经济增速放缓和失业率提升或影响居民结构性信用扩张及按揭贷款偿还 ;2019 年房企还债高峰, 部分中小型房企信用风险提升 ; 棚改货币化弱化或导致部分三四线城市购房需求明显下滑敬请参阅最后一页特别声明 -20- 证券研究报告

21 行业及公司评级体系评级说明行买入未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 15% 以上 ; 业增持未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 5% 至 15%; 及中性未来 6-12 个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差 -5% 至 5%; 公减持未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 5% 至 15%; 司卖出未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 15% 以上 ; 评因无法获取必要的资料, 或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件, 或者其他原因, 致使无法给出明确的级无评级投资评级基准指数说明 :A 股主板基准为沪深 300 指数 ; 中小盘基准为中小板指 ; 创业板基准为创业板指 ; 新三板基准为新三板指数 ; 港股基准指数为恒生指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设, 不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性, 估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师, 以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法, 使用合法合规的信息, 独立客观地出具本报告, 并对本报告的内容和观点负责负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证, 本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户的反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与, 不与, 也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系特别声明光大证券股份有限公司 ( 以下简称本公司 ) 创建于 1996 年, 系由中国光大 ( 集团 ) 总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司, 是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可, 光大证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围 : 证券经纪 ; 证券投资咨询 ; 与证券交易证券投资活动有关的财务顾问 ; 证券承销与保荐 ; 证券自营 ; 为期货公司提供中间介绍业务 ; 证券投资基金代销 ; 融资融券业务 ; 中国证监会批准的其他业务此外, 公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本证券研究报告由光大证券股份有限公司研究所 ( 以下简称光大证券研究所 ) 编写, 以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础, 但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息, 但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断, 可能需随时进行调整且不予通知报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资法律会计或税务方面的最终操作建议, 本公司不就任何人依据报告中的内容而最终操作建议做出任何形式的保证和承诺在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况, 并完整理解和使用本报告内容, 不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果, 本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期, 本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理部自营部门以及其他投资业务部门可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险, 在做出投资决策前, 建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下, 本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易, 也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突, 勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发, 仅供本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告仅向特定客户传送, 未经本公司书面授权, 本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品, 或再次分发给任何其他人, 或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容, 务必联络本公司并获得许可, 并需注明出处为光大证券研究所, 且不得对本文进行有悖原意的引用和删改万得资讯敬请参阅最后一页特别声明 -21- 证券研究报告

22 光大证券股份有限公司上海市新闸路 1508 号静安国际广场 3 楼邮编总机 : 传真 : 机构业务总部姓名办公电话手机电子邮件上海徐硕 shuoxu@ebscn.com 李文渊 liwenyuan@ebscn.com 李强 liqiang88@ebscn.com 罗德锦 / luodj@ebscn.com 张弓 zhanggong@ebscn.com 黄素青 huangsuqing@ebscn.com 邢可 xingk@ebscn.com 李晓琳 lixiaolin@ebscn.com 郎珈艺 dingdian@ebscn.com 余鹏 yupeng88@ebscn.com 丁点 dingdian@ebscn.com 郭永佳 guoyongjia@ebscn.com 北京郝辉 haohui@ebscn.com 梁晨 liangchen@ebscn.com 吕凌 lvling@ebscn.com 郭晓远 guoxiaoyuan@ebscn.com 张彦斌 zhangyanbin@ebscn.com 庞舒然 pangsr@ebscn.com 深圳黎晓宇 lixy1@ebscn.com 张亦潇 zhangyx@ebscn.com 王渊锋 wangyuanfeng@ebscn.com 张靖雯 zhangjingwen@ebscn.com 苏一耘 suyy@ebscn.com 常密密 changmm@ebscn.com 国际业务陶奕 taoyi@ebscn.com 梁超 liangc@ebscn.com 金英光 jinyg@ebscn.com 王佳 wangjia1@ebscn.com 郑锐 zhrui@ebscn.com 凌贺鹏 linghp@ebscn.com 周梦颖 zhoumengying@ebscn.com 私募业务部戚德文 qidw@ebscn.com 安羚娴 anlx@ebscn.com 张浩东 zhanghd@ebscn.com 吴冕 wumian@ebscn.com 吴琦 wuqi@ebscn.com 王舒 wangshu@ebscn.com 傅裕 fuyu@ebscn.com 王婧 wangjing@ebscn.com 陈潞 chenlu@ebscn.com 王涵洲 wanghanzhou@ebscn.com 敬请参阅最后一页特别声明 -22- 证券研究报告

投资高企把握3G投资主题

投资高企把握3G投资主题 2016-01-01 2016-01-28 2016-03-02 2016-03-29 2016-04-26 2016-05-24 2016-06-22 2016-07-19 2016-08-11 2016-09-03 2016-09-22 2016-10-20 2016-11-14 2016-12-09 2017-01-06 2017-02-09 2017-03-08 2017-04-04 2017-05-02

2019 年 2 月 10 日 房地产 1 月开局, 港股内房领跑恒生 光大地产 A+H 重点公司样本库动态跟踪报告 ( ) 行业动态 市场行情 :1 月开局,A 股地产表现平稳, H 股内房领跑恒生 1 月 1 日至 2 月 1 日, 申万房地产指数上涨 5.10%, 跑输沪深

2019 年 2 月 10 日房地产 1 月开局, 港股内房领跑恒生光大地产 A+H 重点公司样本库动态跟踪报告 ( ) 行业动态市场行情 :1 月开局,A 股地产表现平稳, H 股内房领跑恒生 1 月 1 日至 2 月 1 日, 申万房地产指数上涨 5.10%, 跑输沪深