<4D F736F F D BB48E7382DC82BF814582D082C B582B282C6916E90B6918D8D8790ED97AA81768AEE916292B28DB895F18D908F

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1 船橋市まち ひと しごと創生総合戦略 基礎調査報告書 ( 2 ) 平成 28 年 3 月 船橋市

2 目 次 I. 各種統計分析データ 1 1. 人口推計関連データ 1 (1) 将来人口推計 1 1) 推計方法 1 2) 将来人口の推計結果 2 (2) 人口の将来展望 11 1) 前提条件 11 2) 人口の将来展望 総合戦略関連データ 14 (1) 経済関連データ 14 1) 事業所数 14 2) 従業者数 15 3) 売上金額 16 4) 商業の年間商品販売額 事業所数 17 5) 製造業の製造品出荷額等 18 6) 市民の就業地 19 (2) 交流人口関連データ 20 1) 観光入込客数 20 2) 滞在人口 21 (3) 少子化対策関連データ 24 1) 合計特殊出生率 24 2) 出産適齢期の女性 26 3) 有配偶率 29 4) 未婚率 30 (4) 開発 人口関連データ 31 1) 新設住宅着工戸数 31 2) マンション地区別販売動向 33 3) 分譲物件 34 4) 地価 35 5) 宅地 36 6) 人口増減数 (24 地区コミュニティ別 ) 38 7) 社会増減 39 II. 各種ヒアリングデータ 事業者ヒアリング 40 (1) A 社 ( 旅行代理店 ) 40

3 (2) B 社 ( 商業系ディベロッパー ) 44 (3) C 社 ( 総合ディベロッパー ) 46 (4) D 社 ( 総合ディベロッパー ) 49 (5) E 社 ( 大手ゼネコン ) 52 (6) F 社 ( 地元ディベロッパー ) 54 (7) G 社 ( 大手ハウスメーカー ) 57 (8) H 社 ( マンション施工 販売 ) 59 (9) I 社 ( 地元不動産業 ) ちばぎんコンサルティングプラザ船橋 とのディスカッション 65 III. 千葉ジェッツ の経済波及効果及び地域活性化への貢献 経済波及効果 千葉ジェッツ の地域活性化への貢献 ( 定性効果 ) 74 IV. 参考資料 地区コミュニティ別人口データ 75 (1) 宮本 75 (2) 湊町 76 (3) 本町 77 (4) 海神 78 (5) 葛飾 79 (6) 中山 80 (7) 塚田 81 (8) 法典 82 (9) 前原 83 (10) 二宮 飯山満 84 (11) 薬円台 85 (12) 三山 田喜野井 86 (13) 習志野台 87 (14) 夏見 88 (15) 高根 金杉 89 (16) 高根台 90 (17) 新高根 芝山 91 (18) 二和 92 (19) 三咲 93 (20) 八木が谷 94 (21) 松が丘 95 (22) 大穴 96

4 (23) 豊富 97 (24) 坪井 98

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6 X+1歳4 年齢別 I. 各種統計分析データ 1. 人口推計関連データ (1) 将来人口推計 1) 推計方法 1 推計手法 コーホート要因法 ( ) により推計を行う コーホート要因法 ( 図表 1) とは ある時点における性別 年齢階層別に区分された人口の集団 (= コーホート ) を基準人口として コーホートごとに時系列で将来の 年齢別出生率 出生性比 年齢別生残率 年齢別純移動率 の 4 つの変動要因について一定の仮定を設定し これを用いて将来人口を推計する手法 出生 死亡 移動などの要因別に将来動向を検討したうえで推計する手法であるため 精緻な推計が可能とされ 人口推計で一般的に用いられている 図表 1 コーホート要因法 当年の人口 X 歳 X-1 歳 0 歳 15~49 歳女子人口 3 年齢別生残率 死亡 翌年の人口 X+1 歳 X 歳 1 歳 出生 0 歳 2a 年齢別出生率 2b 出生性比 4 年齢別純移動率 転入超過 X歳3 年齢別生残率 死亡 転入超過 純移動率 推計に必要な仮定値 1 基準人口 2 将来の出生動向 a 年齢別出生率 b 出生性比 3 将来の死亡動向 年齢別生残率 4 将来の社会移動動向 年齢別純移動率 1

7 2 人口変動要因の設定 推計で必要となる変動要因の仮定値の設定は以下の通り 基準人口合計特殊出生率出生性比年齢別生残率年齢別純移動率 2015 年 4 月 1 日時点の住民基本台帳人口 一人の女性が一生の間に産む子どもの数 2013 年の実績の合計特殊出生率 1.39 が 2060 年まで一定と設定 出生数の男女の比率 出生数を男女に按分する際に必要となる 直近 5 年分 (2010 年 ~2014 年 ) の男女別出生数により算出 ( 女性 100 に対し男性 108.8) し 将来にわたって一定と設定 年齢 X 歳の人口が 1 年後に X+1 年歳になるまで死亡しない確率 2013 年簡易生命表 ( 全国 ) のデータを使用し 将来にわたって一定と設定 ある地域の人口に対する他地域間との転入超過数の割合 2010 年から 2015 年までの直近 5 か年の平均年齢別純移動率を基準とし 地方部で今後見込まれる人口減少を勘案し 同移動率が 2040 年までに 20% 程度減少と仮定 2) 将来人口の推計結果 1 総人口の推計 1 ページで示した設定に基づく人口推計結果は図表 2 3のとおり 図表 2 将来人口の推計結果 660,000 ( 人 ) 640, ,000 実績値 (2015 年 ) 624,396 (2024 年 ) 636,251 (2040 年 ) 617, , , , , ,000 (2000 年 ) 551,606 (2060 年 ) 560, , 年 2005 年 2010 年 2015 年 2020 年 2025 年 2030 年 2035 年 2040 年 2045 年 2050 年 2055 年 2060 年 ( 注 )1. 出所 : 実績値は船橋市住 基本台帳 ( 各年 4 1 ) 年以前は外国 登録者数が含まれる 2

8 図表 3 各年別 年齢階層別 人口および構成比 人口 構成比 総数 年少人口 (15 歳未満 ) 生産年齢人口 (15~64 歳 ) 老年人口 (65 歳以上 ) 75 歳以上人口 年少人口 (15 歳未満 ) 生産年齢人口 (15~64 歳 ) 老年人口 (65 歳以上 ) 75 歳以上人口 2010 年 609,987 83, , ,964 45, % 67.1% 19.2% 7.4% 2011 年 613,094 84, , ,468 48, % 66.7% 19.5% 7.9% 2012 年 614,383 84, , ,132 51, % 66.1% 20.2% 8.5% 2013 年 615,876 84, , ,367 55, % 65.1% 21.2% 9.0% 2014 年 620,389 84, , ,867 58, % 64.4% 21.9% 9.4% 実績 2015 年 624,396 84, , ,207 61, % 63.8% 22.6% 9.9% 推計 2016 年 626,868 84, , ,941 65, % 63.4% 23.1% 10.4% 2017 年 629,037 84, , ,743 69, % 63.1% 23.5% 11.1% 2018 年 630,878 83, , ,045 73, % 62.9% 23.8% 11.6% 2019 年 632,430 83, , ,493 77, % 62.9% 24.0% 12.2% 2020 年 633,712 82, , ,468 79, % 62.9% 24.1% 12.6% 2021 年 634,731 81, , ,138 80, % 63.0% 24.1% 12.7% 2022 年 635,497 81, , ,477 83, % 63.1% 24.2% 13.1% 2023 年 636,026 80, , ,523 87, % 63.3% 24.1% 13.8% 2024 年 636,251 78, , ,709 90, % 63.4% 24.2% 14.2% 2025 年 636,214 77, , ,710 93, % 63.6% 24.2% 14.7% 2026 年 636,024 76, , ,737 94, % 63.7% 24.2% 14.9% 2027 年 635,692 76, , ,964 95, % 63.8% 24.2% 15.0% 2028 年 635,177 75, , ,380 95, % 63.8% 24.3% 15.1% 2029 年 634,508 74, , ,898 95, % 63.8% 24.4% 15.0% 2030 年 633,656 74, , ,218 94, % 63.6% 24.7% 14.9% 2031 年 632,559 73, , ,248 93, % 63.5% 24.9% 14.7% 2032 年 631,326 73, , ,827 91, % 63.4% 25.0% 14.6% 2033 年 629,957 73, , ,787 90, % 63.0% 25.4% 14.3% 2034 年 628,492 73, , ,995 89, % 62.6% 25.8% 14.2% 2035 年 626,934 73, , ,317 87, % 62.1% 26.2% 14.0% 2036 年 625,190 73, , ,127 86, % 61.5% 26.7% 13.9% 2037 年 623,354 73, , ,937 86, % 60.9% 27.3% 13.8% 2038 年 621,465 73, , ,845 85, % 60.3% 27.8% 13.8% 2039 年 619,521 74, , ,746 85, % 59.7% 28.4% 13.8% 2040 年 617,527 74, , ,161 86, % 59.1% 28.9% 13.9% 2041 年 615,331 74, , ,942 86, % 58.7% 29.2% 14.1% 2042 年 613,107 74, , ,309 87, % 58.3% 29.6% 14.2% 2043 年 610,841 74, , ,485 88, % 57.9% 29.9% 14.5% 2044 年 608,549 74, , ,412 90, % 57.6% 30.1% 14.9% 2045 年 606,210 74, , ,939 93, % 57.4% 30.3% 15.4% 2046 年 603,814 74, , ,015 95, % 57.3% 30.5% 15.9% 2047 年 601,403 73, , ,987 98, % 57.1% 30.6% 16.4% 2048 年 598,925 73, , , , % 57.1% 30.7% 16.9% 2049 年 596,356 72, , , , % 57.0% 30.8% 17.5% 2050 年 593,712 72, , , , % 57.0% 30.9% 17.9% 2051 年 590,964 71, , , , % 57.1% 30.8% 18.3% 2052 年 588,098 70, , , , % 57.2% 30.8% 18.6% 2053 年 585,110 69, , , , % 57.4% 30.7% 18.8% 2054 年 581,990 68, , , , % 57.6% 30.6% 19.0% 2055 年 578,714 68, , , , % 57.8% 30.4% 19.1% 2056 年 575,320 67, , , , % 58.1% 30.2% 19.2% 2057 年 571,806 66, , , , % 58.3% 30.1% 19.1% 2058 年 568,184 65, , , , % 58.6% 29.9% 19.1% 2059 年 564,480 64, , , , % 58.8% 29.8% 19.0% 2060 年 560,704 64, , , , % 58.9% 29.7% 18.9% ( 注 ) 実績は各年 4 月 1 日時点の住民基本台帳人口 (2012 年以前は外国人登録者数が含まれる ) 3

9 2 地区別推計 (a) 推計手法 基本仮定 地区別推計の前提条件として 合計特殊出生率は 2013 年の実績 1.39 を全地区共通で使用したほか 年齢別純移動率は 地方部で見込まれる人口減少に比例すると仮定 ( 直近 5 年間の年齢別純移動率が 2040 年までに 20% 収束 ) し 地区コミュニティ別に算出した さらに 各地区の推計値の合計が市全体の推計値と整合するように補正を実施した 例外規定 直近 5 年間における人口増加率が大きく変化している地区では 大規模な住宅開発などの変化要因があり 全ての地区に基本仮定を適用することが適切ではないことから 図表 4 及び図表 5のとおり5 地区を例外規定 ( 類型 A) とする 図表 4 基本仮定および例外規定の設定 24 地区 直近 5 年間の人口増加率が大きく変化 (+5% 以上 ) NO 基本仮定 (19 地区 ) YES 類型 A (5 地区 ) 1 宮本 2 塚田 3 三咲 4 高根台 5 坪井 4

10 地区 図表 5 24 地区別の人口動向および類型 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 対前年人口増減率 対前年人口増減率 対前年人口増減率 対前年人口増減率 対前年人口増減率 A B C 年 人口増減率 年 人口増減率 宮本 0.9% 1.0% 1.0% 0.7% 1.8% 4.7% 5.5% 0.8% 類型 A 2 湊町 1.7% -0.6% 0.2% 0.4% 1.1% 28.6% 2.7% -25.9% 基本仮定 本町 1.2% -0.8% -0.2% -0.7% 3.1% 11.2% 2.5% -8.6% 基本仮定 海神 1.3% -0.2% 0.8% 0.5% 0.7% 8.1% 3.1% -4.9% 基本仮定 葛飾 0.3% 0.3% 0.4% 1.9% 1.3% 16.5% 4.2% -12.2% 基本仮定 中山 -0.3% -1.0% -0.4% -1.1% 0.8% 4.6% -2.0% -6.6% 基本仮定 塚田 1.4% 0.7% 0.8% 7.6% 1.5% 8.0% 12.6% 4.6% 類型 A 1 法典 0.5% 1.2% 0.8% 0.5% 0.7% 10.6% 3.8% -6.8% 基本仮定 夏見 0.6% 0.3% 0.4% 0.4% 0.5% 4.6% 2.3% -2.3% 基本仮定 高根 金杉 -0.6% -0.1% -0.9% -1.2% -1.0% -7.8% -3.8% 4.0% 基本仮定 二和 1.3% 0.2% -0.1% -0.8% -1.1% 19.9% -0.5% -20.3% 基本仮定 三咲 1.7% 0.6% 1.4% 0.5% 1.8% 13.5% 6.2% -7.3% 類型 A 3 八木が谷 -0.6% -0.5% -1.1% -0.6% -1.0% -2.6% -3.6% -1.0% 基本仮定 前原 1.0% 1.4% 0.9% 0.3% 1.1% 12.0% 4.6% -7.4% 基本仮定 二宮 飯山満 0.5% -0.2% -0.1% 1.2% -0.2% 2.9% 1.3% -1.6% 基本仮定 薬円台 0.3% 0.9% 1.1% 0.0% 0.6% -2.2% 2.9% 5.1% 基本仮定 三山 田喜野井 -0.1% 0.3% 0.0% -0.2% -0.1% -0.7% -0.1% 0.6% 基本仮定 高根台 -0.1% 0.3% 0.4% 5.3% 5.5% -6.4% 11.7% 18.1% 類型 A 1 新高根 芝山 -0.4% -0.9% -0.4% -0.7% -0.1% 0.6% -2.5% -3.2% 基本仮定 松が丘 -1.1% -1.4% -1.2% -1.7% -1.2% -4.0% -6.4% -2.4% 基本仮定 大穴 0.2% -0.6% -1.1% -1.3% -1.0% -1.6% -3.8% -2.2% 基本仮定 習志野台 -0.2% -0.6% -1.1% -1.2% -0.5% 2.8% -3.4% -6.2% 基本仮定 豊富 -2.0% -0.1% -0.6% -2.9% -1.0% % - 基本仮定 坪井 6.2% 5.1% 7.4% 11.2% 3.0% % - 類型 A 3 市全体 0.5% 0.2% 0.2% 0.7% 0.6% 6.4% 2.4% -4.1% ( 注 )1. 出所 : 住民基本台帳人口 ( 各年 4 月 1 日時点 ) 年以前は外国人登録者数が含まれる 年に坪井地区が豊富地区から分離したため 両地区の 人口増減率は表記していない B-A 乖離 類型 類型 Aの仮定 直近 5 年間の人口増加率が高い5 地区においては 直近期間の人口増加率をそのまま基準値とすることは長期的な人口移動の趨勢を考える際に適切ではないため 以下の内容で将来の年齢別純移動率の修正を行った ( 図表 参照 ) 図表 6 類型 A の仮定分類 大規模開発等の一時的な要因 によって人口が増減 1 特殊要因による増加期間を除外した期間 の人口増減率を採用 ( 塚田 高根台 ) 類型 A 2 当該地区が属する行政ブロック 長期間にわたる要因によって 人口が増加 の年齢別純移動率を採用 ( 宮本 ) 3 市全体の年齢別純移動率を 採用 ( 三咲 坪井 ) 5

11 図表 7 類型 A の人口推計修正結果 (5 地区 ) 1 宮本地区適用する純移動率 修正前 修正後 宮本地区における 年 2014 年 2015 年純移動率の平均 南部ブロックにおける 年 2014 年 2015 年純移動率の平均 2 塚田地区適用する純移動率 修正前 修正後 塚 地区における 年 2014 年 2015 年純移動率の平均塚 地区における 年 2012 年 2013 年及び 年純移動率の平均 3 三咲地区適用する純移動率 修正前 修正後 三咲地区における 年 2014 年 2015 年純移動率の平均 市全体の 年 2014 年 2015 年純移動率の平均 4 高根台地区適用する純移動率 修正前 修正後 根台地区における 年 2014 年 2015 年純移動率の平均 根台地区における 年 年純移動率の平均 5 坪井地区適用する純移動率 修正前 修正後 坪井地区における 年 2014 年 2015 年純移動率の平均市全体の 年 2014 年 2015 年純移動率の平均 2015 年 2020 年 2030 年 2040 年 2050 年 2060 年 39,267 41,247 45,061 48,583 50,837 52,124 39,267 40,740 43,699 46,146 47,126 47, 年 2020 年 2030 年 2040 年 2050 年 2060 年 44,570 49,822 59,724 68,957 77,460 85,715 44,570 46,716 49,748 51,789 52,782 52, 年 2020 年 2030 年 2040 年 2050 年 2060 年 16,322 17,084 17,913 18,470 19,069 19,316 16,322 16,524 16,527 16,255 15,807 15, 年 2020 年 2030 年 2040 年 2050 年 2060 年 12,064 13,577 16,392 18,923 22,244 26,368 12,064 12,159 11,777 11,081 10,483 9, 年 2020 年 2030 年 2040 年 2050 年 2060 年 10,858 14,778 25,238 43,021 70, ,576 10,858 11,123 11,661 12,320 12,472 12,012 6

12 図表 8 地区別人口推計結果 (5 地区修正後 全体補正前 ) ( 単位 : 人 ) 2015 年 2020 年 2030 年 2040 年 2050 年 2060 年 全体推計 (A) 624, , , , , ,704 宮本 39,267 40,740 43,699 46,146 47,126 47,283 湊町 29,595 30,327 31,739 32,609 32,160 30,964 本町 15,515 16,188 17,289 17,482 17,473 17,557 海神 31,062 32,082 33,699 34,743 34,977 34,779 葛飾 40,954 42,764 45,955 47,540 47,771 47,510 中 19,047 18,736 17,767 16,240 14,496 12,686 塚 44,570 46,716 49,748 51,789 52,782 52,488 法典 44,931 46,110 47,030 47,116 46,621 45,223 夏 26,200 26,577 26,713 26,345 25,484 24,110 根 杉 15,655 14,906 12,763 10,409 8,620 7,121 和 15,418 15,080 13,880 12,503 11,136 9,629 三咲 16,322 16,524 16,527 16,255 15,807 15,106 が 25,267 24,064 20,624 16,777 13,642 10,935 前原 44,110 46,031 49,268 51,500 52,450 52,526 宮 飯 満 28,798 28,979 28,430 27,005 25,293 23,477 薬円台 18,393 18,902 19,423 19,294 18,867 18,188 三 喜野井 35,493 35,080 32,804 29,537 26,456 23,348 根台 12,064 12,159 11,777 11,081 10,483 9,706 新 根 芝 28,205 27,162 24,107 20,668 17,776 15,019 松が丘 13,327 12,304 9,861 7,398 5,585 4,132 14,264 13,542 11,371 8,988 7,373 6,014 習志野台 43,336 41,569 36,871 31,739 26,841 21,800 豊富 11,745 11,005 9,203 7,120 5,385 4,019 坪井 10,858 11,123 11,661 12,320 12,472 12, 地区合計 (B) 624, , , , , ,632 乖離 (B-A) 0 5,042 11,447 14,923 16,636 15,072 ( 注 ) 網掛けは 将来の年齢別純移動率の修正を行った地区 地区別人口推計結果の補正 24 コミュニティ地区の推計値の合計が 市全体の推計値と整合するように補正を行った 補正方法は 1 歳刻みに市全体と地区別の合計との乖離を推計年の地区別人口の構成比で按分した 7

13 (b) 地区別の人口推計結果 地区別の人口推計結果は図表 9 10 の通り 図表 9 24 地区コミュニティ別の将来人口推計 南部 部 東部 中部 北部 ( 単位 : ) 2015 年 2020 年 2030 年 2040 年 2050 年 2060 年 全体推計 624, , , , , ,704 宮本 39,267 41,100 44,473 47,187 48,407 48,464 湊町 29,595 30,578 32,248 33,297 33,015 31,712 本町 15,515 16,294 17,515 17,856 17,945 17,956 海神 31,062 32,339 34,288 35,558 35,950 35,665 葛飾 40,954 43,118 46,739 48,645 49,085 48,685 中 19,047 18,877 18,068 16,640 14,926 13,046 塚 44,570 47,170 50,826 53,138 54,300 53,970 法典 44,931 46,512 48,010 48,366 48,004 46,537 前原 44,110 46,420 50,175 52,724 53,903 53,874 宮 飯 満 28,798 29,203 29,005 27,750 26,058 24,182 薬円台 18,393 19,054 19,813 19,817 19,428 18,720 三 喜野井 35,493 35,341 33,419 30,323 27,266 24,071 習志野台 43,336 41,855 37,501 32,567 27,668 22,487 夏 26,200 26,798 27,227 27,033 26,229 24,788 根 杉 15,655 15,018 13,029 10,705 8,900 7,372 根台 12,064 12,258 12,029 11,389 10,817 10,030 新 根 芝 28,205 27,364 24,550 21,214 18,323 15,490 和 15,418 15,209 14,138 12,812 11,467 9,920 三咲 16,322 16,659 16,816 16,622 16,241 15,501 が 25,267 24,230 21,002 17,234 14,080 11,308 松が丘 13,327 12,375 10,027 7,596 5,765 4,279 14,264 13,635 11,580 9,228 7,605 6,212 豊富 11,745 11,079 9,356 7,300 5,557 4,163 坪井 10,858 11,227 11,821 12,527 12,774 12, 地区合計 624, , , , , ,704 8

14 南部 部 東部 中部 北部 図表 地区コミュニティ別の人口指数 (2015 年の人口 =100) 2015 年 2020 年 2030 年 2040 年 2050 年 2060 年 全体推計 宮本 湊町 本町 海神 葛飾 中 塚 法典 前原 宮 飯 満 薬円台 三 喜野井 習志野台 夏 根 杉 根台 新 根 芝 和 三咲 が 松が丘 豊富 坪井 地区合計

15 3 世帯数推計 (a) 推計手法世帯数が世帯主数に等しいことを利用し 将来推計人口に世帯主率 ( 人口に占める世帯主数の割合 ) を乗じることによって世帯数を推計した (b) 前提条件 推計で必要となる変動要因の仮定値の設定は以下の通り 将来人口 1 千葉県の将来人口は 国立社会保障 人口問題研究所 日本の地域別将来推計人口 ( 平成 25(2013) 年 3 月推計 ) を利用した 2 船橋市の将来人口は 前出の将来人口推計を利用した 将来の世帯主率 1 千葉県の世帯主率は 国立社会保障 人口問題研究所 日本の世帯数の将来推計 ( 都道府県別推計 )(2014( 平成 26) 年 4 月推計 ) の数値で算出した 2 船橋市の世帯主率は 2015 年時点での千葉県の世帯主率と船橋市の世帯主率との乖離率を算出し 当乖離率を 2020 年以降の千葉県の世帯主率に乗じて算出した (c) 推計結果 船橋市の世帯数は 単身世帯等の増加を背景に 2030 年の 300,670 世帯 (2015 年比 +5.5%) まで増加が続いたあと 2035 年には 298,698 世帯に減少する見込みとなっている ( 図表 11) 船橋市 図表 11 船橋市の世帯数推計 ( 単位 : 人 世帯 %) 千葉県 人口 世帯数 世帯主率 (A) 平均世帯人員 人口 世帯数 世帯主率 (B) 平均世帯人員 2000 年 551, , ,926,285 2,173, 年 573, , ,056,462 2,325, 年 609, , ,216,289 2,512, 年 624, , ,224,027 2,607, 年 633, , ,122,485 2,604, 年 636, , ,987,027 2,585, 年 633, , ,806,411 2,527, 年 626, , ,592,087 2,444, ( 注 )1. 出所 : 国立社会保障 人口問題研究所 日本の地域別将来推計人口 ( 平成 25(2013) 年 3 月推計 ) 日本の世帯数の将来推計 ( 都道府県別推計 )(2014( 平成 26) 年 4 月推計 ) 住民基本台帳 2. 網掛けは推計値 年以降の船橋市の世帯数 = 人口 ( 推計値 ) 世帯主率 ( 千葉県の世帯主率 乖離率 (2015 年のA/B)) 10

16 (2) 人口の将来展望 合計特殊出生率や年齢別純移動率が改善すると仮定した場合の将来人口の推計を行った 1) 前提条件 1 合計特殊出生率 2030 年までに船橋市民に対するアンケート結果から得られた希望出生率である 1.73 に上昇すると仮定した ( 図表 12) 2 年齢別純移動率 図表 12 合計特殊出生率の前提条件 ( 実績値 ) 母親の年齢 2013 年 2020 年 2025 年 2030 年 15~19 歳 ~24 歳 ~29 歳 ~34 歳 ~39 歳 ~44 歳 ~49 歳 合計特殊出生率 市民希望出生率 将来人口推計では 直近 5か年の平均年齢別純移動率が 2040 年までに今後地方部で見込まれる人口減少を勘案し 20% 程度減少していくとしたが 船橋市の定住促進効果や 全国での少子化対策効果により 年齢別純移動率の減少率が 10% 程度となると仮定した 上記前提条件のもと 図表 13 の4パターンになった場合の人口を将来展望として試算した パターン1は前出の将来人口推計と同じ仮定 パターン1 ( 将来人口推計 ) パターン2 パターン3 パターン4 図表 13 各推計パターンの前提条件 合計特殊出生率 年齢別純移動率 1.39 直近 5か年の平均年齢別純移動率が 2013 年実績で一定 2040 年までに 20% 程度減少 1.39 直近 5か年の平均年齢別純移動率が 2013 年実績で一定 2040 年までに 10% 程度減少 2030 年に 1.73 直近 5か年の平均年齢別純移動率が 市民希望出生率 2040 年までに 20% 程度減少 2030 年に 1.73 直近 5か年の平均年齢別純移動率が 市民希望出生率 2040 年までに 10% 程度減少 11

17 2) 人口の将来展望各推計パターンの推計結果は図表 のとおり 合計特殊出生率が市民希望出生率に上昇するケースである パターン3 パターン4では 2040 年においても 2015 年の人口を上回る見込みとなっており 将来人口における出生率の上昇の影響が大きい 図表 14 船橋市の将来人口推計および将来展望 ( 総人口 ) 660,000 ( 人 ) 640, , , ,000 実績値 624,396 パターン4 633, ,874 パターン3 パターン2 575, , , ,606 パターン 1 ( 将来 推計 ) 560, , , 年 2005 年 2010 年 2015 年 2020 年 2025 年 2030 年 2035 年 2040 年 2045 年 2050 年 2055 年 2060 年 2015 年 2020 年 2025 年 2030 年 2035 年 2040 年 2045 年 2050 年 2055 年 2060 年 パターン 1 624, , , , , , , , , ,704 パターン 2 624, , , , , , , , , ,232 パターン 3 624, , , , , , , , , ,874 パターン 4 624, , , , , , , , , ,160 網掛けは各パターンにおけるピーク 12

18 図表 15 パターン別の年齢 3 区分別人口 ( 単位 : 人 ) 2010 年 2015 年 2020 年 2025 年 2030 年 2035 年 2040 年 2045 年 2050 年 2055 年 2060 年 総数 609, , , , , , , , , , ,704 パ年少人口 83,710 84,767 82,543 77,935 74,243 73,277 74,258 74,353 72,090 68,065 64,121 ター生産年齢人口 409, , , , , , , , , , ,265 ン老年人口 116, , , , , , , , , , , 歳以上人口 45,085 61,661 79,696 93,345 94,369 87,941 86,059 93, , , ,941 総数 609, , , , , , , , , , ,232 パ年少人口 83,710 84,767 82,542 77,943 74,321 73,531 74,829 75,384 73,693 70,255 66,809 ター生産年齢人口 409, , , , , , , , , , ,660 ン老年人口 116, , , , , , , , , , , 歳以上人口 45,085 61,661 79,709 93,398 94,485 88,166 86,402 93, , , ,576 総数 609, , , , , , , , , , ,874 パ年少人口 83,710 84,767 83,566 81,677 82,610 86,670 91,057 92,710 90,937 88,262 87,041 ター生産年齢人口 409, , , , , , , , , , ,515 ン老年人口 116, , , , , , , , , , , 歳以上人口 45,085 61,661 79,696 93,345 94,369 87,941 86,059 93, , , ,941 総数 609, , , , , , , , , , ,160 パ年少人口 83,710 84,767 83,563 81,689 82,707 86,982 91,762 94,000 92,979 91,141 90,744 ター生産年齢人口 409, , , , , , , , , , ,653 ン老年人口 116, , , , , , , , , , , 歳以上人口 45,085 61,661 79,709 93,398 94,485 88,166 86,402 93, , , ,576 網掛けは各項目のピーク 図表 16 パターン別の年齢 3 区分構成比 2010 年 2015 年 2020 年 2025 年 2030 年 2035 年 2040 年 2045 年 2050 年 2055 年 2060 年 パターン 1 パターン 2 パターン 3 パターン 4 構成比 構成比 構成比 構成比 年少人口 13.7% 13.6% 13.0% 12.2% 11.7% 11.7% 12.0% 12.3% 12.1% 11.8% 11.4% 生産年齢人口 67.1% 63.8% 62.9% 63.6% 63.6% 62.1% 59.1% 57.4% 57.0% 57.8% 58.9% 老年人口 19.2% 22.6% 24.1% 24.2% 24.7% 26.2% 28.9% 30.3% 30.9% 30.4% 29.7% 75 歳以上人口 7.4% 9.9% 12.6% 14.7% 14.9% 14.0% 13.9% 15.4% 17.9% 19.1% 18.9% 年少人口 13.7% 13.6% 13.0% 12.2% 11.7% 11.7% 12.0% 12.3% 12.2% 11.9% 11.6% 生産年齢人口 67.1% 63.8% 62.9% 63.6% 63.7% 62.2% 59.3% 57.6% 57.3% 58.2% 59.4% 老年人口 19.2% 22.6% 24.1% 24.2% 24.6% 26.1% 28.7% 30.1% 30.5% 29.9% 29.0% 75 歳以上人口 7.4% 9.9% 12.6% 14.7% 14.9% 14.0% 13.9% 15.3% 17.8% 18.9% 18.5% 年少人口 13.7% 13.6% 13.2% 12.8% 12.9% 13.5% 14.3% 14.6% 14.5% 14.2% 14.1% 生産年齢人口 67.1% 63.8% 62.8% 63.2% 62.8% 60.9% 57.8% 56.4% 56.4% 57.6% 58.9% 老年人口 19.2% 22.6% 24.0% 24.0% 24.3% 25.6% 27.9% 29.0% 29.1% 28.2% 27.0% 75 歳以上人口 7.4% 9.9% 12.6% 14.6% 14.7% 13.7% 13.5% 14.7% 16.9% 17.8% 17.2% 年少人口 13.7% 13.6% 13.2% 12.8% 12.9% 13.5% 14.3% 14.7% 14.6% 14.3% 14.3% 生産年齢人口 67.1% 63.8% 62.8% 63.2% 62.8% 60.9% 57.9% 56.6% 56.7% 58.0% 59.3% 老年人口 19.2% 22.6% 24.0% 24.0% 24.3% 25.6% 27.8% 28.8% 28.7% 27.7% 26.3% 75 歳以上人口 7.4% 9.9% 12.6% 14.6% 14.7% 13.7% 13.4% 14.6% 16.8% 17.5% 16.8% 網掛けは各項目のピーク 13

19 2. 総合戦略関連データ (1) 経済関連データ 1) 事業所数 船橋市の事業所数 ( 平成 26 年 ) は 16,169 事業所 ( 平成 21 年比 2.6%) となっている ( 図表 17) 平成 21 年から平成 26 年にかけての増減率を産業大分類別にみると 医療 福祉 ( 同 +23.2%) や サービス業( 他に分類されないもの )( 同 +7.4%) などは増加したが 情報通信業 ( 同 12.5%) や 運輸業 郵便業( 同 10.4%) などは減少した 産業大分類別の構成比では 卸売業 小売業 が 24.9% で最も多く 次いで 宿泊業 飲食サービス業 (14.1%) 生活関連サービス業 娯楽業(10.7%) 医療 福祉(9.1%) が続いている 図表 17 船橋市の事業所数の推移 ( 単位 : 事業所 %) 平成 21 年平成 26 年平成 21 年比増減率 構成比 全産業 ( 公務を除く ) 16,606 16, 農林漁業 ( 個人経営を除く ) 非農林漁業 ( 公務を除く ) 16,576 16, 建設業 1,549 1, 製造業 電気 ガス 熱供給 水道業 情報通信業 運輸業, 郵便業 卸売業, 小売業 4,326 4, 金融業, 保険業 不動産業, 物品賃貸業 1,316 1, 学術研究, 専門 技術サービス業 宿泊業, 飲食サービス業 2,396 2, 生活関連サービス業, 娯楽業 1,771 1, 教育, 学習支援業 医療, 福祉 1,194 1, 複合サービス事業 ( 注 2) サービス業 ( 他に分類されないもの ) ( 注 )1. 出所 : 千葉県 経済センサス 2. 信用事業や保険事業 共済事業とともに複数の大分類にわたる各種サービスを行う 事業所 郵便局や農業協同組合等が分類される 14

20 2) 従業者数 船橋市の従業者数 ( 平成 26 年 ) は 188,590 人 ( 平成 21 年比 +3.2%) となっている ( 図表 18) 平成 21 年から平成 26 年にかけての増減率を産業大分類別にみると 複合サービス事業 ( 同 +62.5%) や 医療 福祉( 同 +36.2%) 農林漁業( 個人経営を除く )( 同 +16.7%) などは増加したが 情報通信業 ( 同 15.7%) や 金融業 保険業( 同 15.7%) 建設業 ( 同 11.9%) などは減少した 産業大分類別の構成比では 卸売業 小売業 が 21.9% で最も多く 次いで 医療 福祉 (13.2%) 宿泊業 飲食サービス業(10.9%) が続いている 図表 18 船橋市の従業者数 ( 単位 : 人 %) 平成 21 年平成 26 年平成 21 年比増減率 構成比 全産業 ( 公務を除く ) 182, , 農林漁業 ( 個人経営を除く ) 非農林漁業 ( 公務を除く ) 182, , 建設業 12,828 11, 製造業 17,950 18, 電気 ガス 熱供給 水道業 情報通信業 2,933 2, 運輸業, 郵便業 16,205 16, 卸売業, 小売業 43,672 41, 金融業, 保険業 5,326 4, 不動産業, 物品賃貸業 7,199 7, 学術研究, 専門 技術サービス業 4,072 3, 宿泊業, 飲食サービス業 20,030 20, 生活関連サービス業, 娯楽業 10,124 10, 教育, 学習支援業 6,010 6, 医療, 福祉 18,332 24, 複合サービス事業 656 1, サービス業 ( 他に分類されないもの ) 16,412 18, ( 出所 ) 千葉県 経済センサス 15

21 3) 売上金額船橋市の全産業の売上金額 ( 平成 24 年 ) は 2 兆 2,603 億円となっている ( 図表 19) 産業大分類別にみると 卸売業 小売業 が 9,865 億円 ( 構成比 43.6%) で最も多く 次いで 製造業 (6,520 億円 同 28.8%) 生活関連サービス業 娯楽業(1,708 億円 同 7.6%) となっている 船橋市の産業大分類別売上金額の構成比を千葉県と比べてみると 卸売業 小売業 が 43.6% と千葉県 (36.2%) を 7.4 ポイント上回っていることが目立つ 一方 製造業 は 28.8% で千葉県 (39.2%) を 10.4 ポイント下回っている 図表 19 平成 24 年の売上金額 ( 船橋市 千葉県 / 産業大分類別 ) ( 単位 : 億円 ) 船橋市 構成比 (%) 千葉県 構成比 (%) 農林漁業 , 鉱業, 採石業, 砂利採取業 製造業 6, , 情報通信業 ( 情報サービス業, インターネット附随サービス業 ) , 卸売業, 小売業 9, , 不動産業, 物品賃貸業 1, , 学術研究, 専門 技術サービス業 , 宿泊業, 飲食サービス業 , 生活関連サービス業, 娯楽業 1, , 教育, 学習支援業 ( その他の教育, 学習支援業 ) , 医療, 福祉 1, , 複合サービス事業 ( 協同組合 ) サービス業 ( 政治 経済 文化団体, 宗教を除く ) , 合計 22, , ( 出所 ) 千葉県 平成 24 年経済センサス- 活動調査結果 16

22 4) 商業の年間商品販売額 事業所数船橋市の小売業の年間商品販売額の推移をみると 平成 3 年 (6,483 億円 ) から右肩下がりの動きを続けて 平成 16 年に 5,205 億円 ( 平成 3 年比 19.7%) となったあと 平成 19 年には 5,614 億円 ( 平成 16 年比 +7.9%) に増加した ( 図表 20) なお 平成 24 年には 4,528 億円となっている ( 商業統計と経済センサスは調査手法が異なるので単純比較はできない ) 小売業の事業所数は 平成 3 年の 4,525 事業所から減少の動きが続いて 平成 16 年に 3,055 事業所 ( 平成 3 年比 32.5%) となったあと 平成 19 年には 3,303 事業所に増加した 平成 24 年は 3,089 事業所となっている 一方 卸売業の年間商品販売額は 平成 3 年の 7,553 億円から小売業と同様の動きが続いて 平成 16 年に 5,794 億円 ( 平成 3 年比 23.3%) となったあと 平成 19 年には 5,997 億円 ( 平成 16 年比 +3.5%) に増加した なお 平成 24 年には 4,715 億円となっている 卸売業の事業所数は 平成 3 年の 1,005 事業所から減少の動きが続いて 平成 16 年に 773 事業所 ( 平成 3 年比 23.1%) となったあと 平成 19 年には 1,023 事業所に増加した 平成 24 年は 896 事業所となっている 図表 20 船橋市の年間商品販売額の推移 ( 億円 ) 10,000 4,525 4,275 9,000 4,087 3,904 8,000 7,553 7,529 3,689 7,013 7,000 7,000 6,483 6,343 3,055 6,216 5,706 5,860 6,000 5,371 5,794 5,205 5,000 4,000 3,303 5,9975,614 ( 事業所 ) 5,000 4,000 3,089 3,000 4,715 4,528 2,000 3,000 2,000 1, , ,000 1,000 0 平成 3 年平成 6 年平成 9 年平成 11 年平成 14 年平成 16 年平成 19 年平成 24 年 0 年間商品販売額 ( 卸売業 ) 年間商品販売額 ( 小売業 ) 年事業所数 ( 卸売業 ) 事業所数 ( 小売業 ) ( 注 )1. 出所 : 千葉県 千葉県の商業 ( 商業統計調査結果報告書 ) 2012 年 ( 平成 24 年 ) は 経済センサス 2. 商業統計と経済センサスは調査手法が異なるので単純比較はできない 17

23 5) 製造業の製造品出荷額等船橋市の製造品出荷額等の推移をみると 過去 10 年間のピークは平成 19 年の 6,785 億円で その後 平成 20 年に発生したリーマンショックの影響で平成 22 年の 5,829 億円 ( 平成 19 年比 14.1%) まで水準を切り下げた ( 図表 21) 平成 23 年以降は 6,000 億円前後の推移が続いた後 平成 26 年には 6,413 億円となっている 事業所数の推移をみると 過去 10 年間のピークは平成 20 年の 381 事業所で その後 リーマンショックなどの影響もあって平成 22 年には 320 事業所に減少した ( 平成 20 年比 16.0%) 平成 23 年には 350 事業所にやや増加したものの その後は徐々に水準を切り下げるなか平成 25 年に 300 事業所を割り込み 平成 26 年には 296 事業所となっている 図表 21 船橋市の製造品出荷額の推移 18

24 6) 市民の就業地 船橋市民の就業地 ( 構成比 ) をみると 東京都 (37.5%) と船橋市 (34.8%) が拮抗しており 千葉県 ( 船橋市以外 ) が 22.0% で続いている ( 図表 22) 神奈川県の構成比は 1.1% 埼玉県は 0.9% といずれもわずかであった 東京都のなかでは 千代田区 (6.4%) 千葉県 ( 船橋市以外 ) のなかでは 千葉市 (5.3%) が最多となっている 自市で就業している市民の割合を千葉市と比較すると 千葉市が 55.0% と船橋市 (34.8%) を 20.2 ポイント上回っている 図表 22 市民の就業地 船橋市 ( 単位 : 人 ) 就業者 ( 合計 ) 参考構成比 (%) 就業者 ( 男性 ) 就業者 ( 女性 ) ( 注 2) 就業者 273, , ,249 船橋市 95, ,660 51,474 船橋市以外 177, ,221 58,775 東京都 102, ,697 29,748 千代田区 17, ,248 5,262 中央区 15, ,872 5,089 港区 13, ,085 3,427 千葉県 60, ,959 25,050 千葉市 14, ,307 5,093 市川市 11, ,372 5,012 習志野市 8, ,893 4,502 神奈川県 2, , 横浜市 1, , 川崎市 1, 埼玉県 2, , ( 参考 ) 千葉市 ( 単位 : 人 ) 就業者 ( 合計 ) 参考構成比 (%) 就業者 ( 男性 ) 就業者 ( 女性 ) ( 注 2) 就業者 419, , ,604 千葉市 230, , ,504 千葉市以外 188, ,651 56,100 東京都 90, ,570 23,263 千代田区 16, ,205 4,519 中央区 15, ,813 4,426 港区 13, ,270 3,076 千葉県 74, ,494 25,944 船橋市 14, ,450 5,825 市原市 10, ,522 2,716 習志野市 8, ,596 3,541 神奈川県 2, , 横浜市 1, , 川崎市 1, 埼玉県 1, , ( 注 )1. 出所 : 総務省 国勢調査 2010 年 2. 就業者は 従業地不詳 を含まない 3. 市区は1,000 人以上かつ都県別上位 3 位を掲載 19

25 (2) 交流人口関連データ 1) 観光入込客数船橋市の観光入込客数の推移をみると 平成 17 年の 208 万人以降 年によって凸凹はあるものの徐々に水準を切り下げて 平成 22 年に 167 万人 ( 平成 17 年比 19.7%) となったあと 平成 23 年には 東日本大震災の影響もあって 106 万人 ( 平成 22 年比 36.5%) に落ち込んだ ( 図表 23) その後は 右肩上がりの増加を続けて平成 26 年には 159 万人 ( 平成 23 年比 +50.0%) まで回復したものの 震災前の水準には届かない状況となっている 観光施設別にみると ふなばしアンデルセン公園 は平成 24 年の 40 万人から平成 26 年には 48 万人 ( 平成 24 年比 +20.0%) に増加したものの ピークの平成 19 年 (59 万人 ) には届いていない 船橋大神宮初詣 は 平成 24~26 年はいずれも 15 万人と横ばいで推移している ふなばし三番瀬海浜公園 ( 潮干狩りを含む ) は 平成 17~22 年の間は概ね 30 万人台で推移していたが 東日本大震災が発生した平成 23 年には統計上ゼロとなり その後 平成 24 年 (6 万人 ) 平成 25 年 (17 万人 ) 平成 26 年 (21 万人 ) と徐々に増加しているが 震災発生前の水準に届いていない 250 図表 23 船橋市の観光入込客数の推移 ( 万人 ) その他 ふなばし三番瀬海浜公園船橋大神宮初詣 ふなばしアンデルセン公園ふなばし市民まつり 0 17 年 18 年 19 年 20 年 21 年 22 年 23 年 24 年 25 年 26 年 ( 平成 ) ( 出所 ) 千葉県 千葉県観光入込調査報告書 のデータを元にちばぎん総合研究所が作成 20

26 2) 滞在人口 1 月別 時間帯別平成 26 年の月別滞在人口 1 ( 常住人口 + 来訪者数 ) をみると 平日は 2 月が 万人で最も多く 1 月 (111.8 万人 ) 3 月 (109.5 万人 ) が続いている ( 図表 24) 一方 9~11 月は 104 万人前後と低水準となっている 休日は 1 月が 万人で最も多く 2 月 (104.4 万人 ) が最も少なかった 船橋市の同滞在人口のうち来訪者数についてみると 平日は2 月が 52.0 万人で最も多く 10 月が 42.0 万人で最低となっている ( 図表 25) 一方 休日は 1 月が 48.8 万人と最多で2 月 (42.7 万人 ) が最も少なくなっている 時間帯別滞在人口 ( 同 ) をみると 平日は 市外に働きに出る人が多いため日中の滞在人口が常住人口を大きく下回っている ( 図表 26) 一方 休日は 日中の滞在人口が常住人口を若干下回っているが 夜間は若干上回っている 図表 24 船橋市の月別滞在人口 ( 平日 休日 ) 平成 26 年 ( 万人 ) 平日 休日 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 ( 注 )1. 出所 : 内閣府 地域経済分析システム (RESAS) 2. 滞在人口は 各月における滞留時間が 2 時間以上の人口 1 スマートフォンアプリ利用者が午前 4 時に滞在している市区町村を出発地とし 2 時間以上特定の地域に留まることを 滞在 としたうえで 平成 26 年 1~12 月の市区町村間の移動状況を平日 休日別に集計し 国勢調査の人口を基に 1 日当たりの年間平均値を推計したもの 休日は土曜日 日曜日 祝祭日 21

27 図表 25 船橋市の他市区町村からの月別来訪者数 平成 26 年 55 ( 万人 ) 52.0 平日 休日 ( 注 )1. 出所 : 内閣府 地域経済分析システム (RESAS) 2. 来訪者数 = 滞在人口 - 平成 26 年 4 月時点の常住人口 (61.7 万人 ) 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 ( 万人 ) 図表 26 船橋市の時間帯別滞在人口 ( 平日 休日 ) 平成 26 年 時 2 時 4 時 6 時 8 時 10 時 12 時 14 時 16 時 18 時 20 時 22 時 ( 注 )1. 出所 : 内閣府 地域経済分析システム (RESAS) 2. 滞在人口は 各時間における滞留時間が 2 時間以上の人口 46.0 平日休日常住人口 ( 平成 26 年 4 月時点 :61.7 万人 ) 2 平日の滞在人口の発地平日の滞在人口 ( 平成 26 年 :1,069,500 人 ) のうち 県内他市町村からの来訪者数は 315,700 人となっており 出発地の内訳は 市川市 (59,500 人 ) 習志野市(41,600 人 ) 八千代市 (30,900 人 ) の順に多くなっている( 図表 27) 一方 県外からの来訪者数は 139,300 人となっており 出発地の内訳は 東京都江戸川区 (16,800 人 ) 東京都江東区(10,300 人 ) 東京都葛飾区(7,600 人 ) の順に多くなっている 22

28 図表 27 船橋市の滞在人口の発地 ( 平日 ) その他 89,500 市川市 59,500 東京都江戸川区 16,800 東京都江東区 10,300 千葉市稲毛区 10,400 県内 315,700 人 習志野市 41,600 その他 81,500 県外 139,300 人 東京都葛飾区 7,600 東京都足立区 4,600 東京都墨田区 4,300 千葉市美浜区 11,400 柏市 12,300 千葉市花見川区 17,400 松戸市 19,900 鎌ケ谷市 22,800 八千代市 30,900 東京都中央区 2,500 東京都港区 2,800 東京都大田区 3,100 東京都世田谷区 3,000 東京都新宿区 2,800 ( 出所 ) 内閣官房まち ひと しごと創生本部 地域経済分析システム (RESAS) 3 休日の滞在人口の発地休日の滞在人口 ( 平成 26 年 :1,063,800 人 ) のうち 県内他市町村からの来訪者数は 311,900 人となっており 出発地の内訳は 市川市 (64,000 人 ) 習志野市(45,700 人 ) 八千代市 (28,500 人 ) の順に多くなっている( 図表 28) 一方 県外からの来訪者数は 137,400 人となっており 内訳は 東京都江戸川区 (19,100 人 ) 東京都江東区(8,900 人 ) 東京都葛飾区 (6,300 人 ) の順に多くなっている 図表 28 船橋市の滞在人口の発地 ( 休日 ) その他 82,400 市川市 64,000 東京都江戸川区 19,100 東京都江東区 8,900 白井市 8,700 千葉市美浜区 10,700 柏市 12,200 千葉市花見川区 14,900 松戸市 18,200 県内 311,900 人 鎌ケ谷市 26,600 八千代市 28,500 習志野市 45,700 その他 80,100 県外 137,400 人 東京都葛飾区 8,300 東京都足立区 4,400 東京都墨田区 4,300 東京都大田区 2,800 東京都港区 2,700 東京都新宿区 2,100 ( 出所 ) 内閣官房まち ひと しごと創生本部 地域経済分析システム (RESAS) 東京都台東区 2,100 東京都世田谷区 2,600 23

29 (3) 少子化対策関連データ 1) 合計特殊出生率船橋市の合計特殊出生率は 平成 16 年の 1.18 を直近ボトムとして右肩上がりの増加を続け 平成 25 年には 1.39 となり 平成 26 年には 1.36 とやや低下した ( 図表 29) 船橋市の合計特殊出生率の水準は 千葉県を平成 18 年以降は一貫して上回っているが 全国平均は下回っている 船橋市の平成 26 年の合計特殊出生率 (1.36) を東京圏の主要都市 2 と比べてみると 府中市 (1.40) と市川市 (1.37) に次ぐ第 3 位の水準となっている ( 図表 30) また 同率は 県内市町村のなかでは 12 位であった ( 図表 31) 図表 29 合計特殊出生率 ( 船橋市 千葉県 全国 ) 千葉県 埼玉県 図表 30 合計特殊出生率 ( 東京圏の主要都市 ) 17 年 18 年 19 年 20 年 21 年 22 年 23 年 24 年 25 年 26 年 順位 船 橋 市 位 千 葉 市 位 柏 市 位 松 戸 市 位 市 川 市 位 さいたま市 位 川 越 市 位 川 口 市 位 越 谷 市 位 八王子市 位 府 中 市 位 調 布 市 位 横 浜 市 位 川 崎 市 位 相模原市 位 横須賀市 位 東 京 都 神 奈 川 県 全 国 ( 出所 ) 各都県ホームページ 2 1 東京圏の政令指定都市 (5 市 ) 2 東京圏の中核市 (6 市 ) 3 東京都心 ( 東京駅 ) から半径 10~ 20 km程度かつ人口 20 万人以上の自治体 (5 市 ) 以下同じ 24

30 図表 31 千葉県内市町村の合計特殊出生率 17 年 18 年 19 年 20 年 21 年 22 年 23 年 24 年 25 年 26 年 順位 県 計 千 葉 市 位 銚 子 市 位 市 川 市 位 船 橋 市 位 館 山 市 位 木更津市 位 松 戸 市 位 野 田 市 位 茂 原 市 位 成 田 市 位 佐 倉 市 位 東 金 市 位 旭 市 位 習志野市 位 柏 市 位 勝 浦 市 位 市 原 市 位 流 山 市 位 八千代市 位 我孫子市 位 鴨 川 市 位 鎌ヶ谷市 位 君 津 市 位 富 津 市 位 浦 安 市 位 四街道市 位 袖ヶ浦市 位 八 街 市 位 印 西 市 位 白 井 市 位 富 里 市 位 南房総市 位 匝 瑳 市 位 香 取 市 位 山 武 市 位 いすみ市 位 大網白里市 位 酒々井町 位 栄 町 位 神 崎 町 位 多 古 町 位 東 庄 町 位 九十九里町 位 芝 山 町 位 横芝光町 位 一 宮 町 位 睦 沢 町 位 長 生 村 位 白 子 町 位 長 柄 町 位 長 南 町 位 大多喜町 位 御 宿 町 位 鋸 南 町 位 ( 参考 ) 全国 ( 出所 ) 千葉県 合計特殊出生率 25

31 2) 出産適齢期の女性 1 出産適齢期の女性 ( 実数 ) 船橋市の平成 25 年の出産適齢期 (15~49 歳 ) の女性人口は 136,422 人 ( 東京圏主要都市のなかでは6 位の水準 ) で 総人口に占める割合は 22.4%( 同 6 位 ) となっている ( 図表 32 33) 船橋市の出産適齢期女性数の前年比増減率をみると 平成 22 年以降は ほぼ横ばい圏内の動き (±0.4% 以内 ) となっている ( 図表 34) 平成 25 年の年齢 5 歳階級別の寄与度をみると プラス寄与は 45~49 歳 (0.8%) 40~44 歳 (0.4%) 15~19 歳 (0.2%) で 20~30 歳代はマイナス寄与となっている 千葉県 埼玉県 図表 32 出産適齢期 (15~49 歳 ) の女性数 日本人 平成 25 年 ( 単位 : 人 %) 15~49 歳総人口総人口に占める割合女性人口順位 (B) 順位 A/B 順位 (A) 船 橋 市 136,422 6 位 608,326 6 位 位 千 葉 市 204,763 4 位 939,695 4 位 位 柏 市 86, 位 398, 位 位 松 戸 市 103, 位 475,028 9 位 位 市 川 市 106,552 9 位 457, 位 位 さいたま市 279,988 3 位 1,236,079 3 位 位 川 越 市 73, 位 343, 位 位 川 口 市 124,831 7 位 561,031 7 位 位 越 谷 市 72, 位 327, 位 位 八王子市 117,947 8 位 554,462 8 位 位 府 中 市 57, 位 249, 位 位 調 布 市 53, 位 220, 位 位 横 浜 市 810,968 1 位 3,638,917 1 位 位 川 崎 市 335,794 2 位 1,404,423 2 位 位 相模原市 154,588 5 位 703,180 5 位 位 横須賀市 80, 位 416, 位 位 東京都神奈川県全国 ( 出所 ) 総務省 住民基本台帳人口移動報告 26,252, ,434, 図表 33 船橋市の出産適齢期女性数 ( 実数 ) の推移 ( 単位 : 人 ) 平成 16 年 17 年 18 年 19 年 20 年 21 年 22 年 23 年 24 年 25 年 15~19 歳 12,082 11,826 11,660 11,602 11,622 11,977 12,412 12,477 12,637 12,951 20~24 歳 16,139 15,950 15,560 15,398 15,255 14,864 14,732 14,029 13,757 13,453 25~29 歳 21,263 20,590 20,071 19,791 19,482 19,317 18,886 18,293 17,681 17,374 30~34 歳 26,082 25,726 25,299 24,878 24,191 23,528 22,841 21,380 20,706 20,263 35~39 歳 21,930 23,292 24,882 25,811 26,589 27,051 26,854 26,138 25,183 24,567 40~44 歳 17,068 18,109 18,825 20,090 21,376 22,506 23,263 25,274 26,056 26,541 45~49 歳 14,955 14,907 15,245 15,877 16,417 17,541 18,257 19,126 20,227 21,273 合 計 129, , , , , , , , , ,422 ( 出所 ) 総務省 住民基本台帳人口移動報告 26

32 図表 34 船橋市の出産適齢期女性の前年比増減率及び年齢 5 歳階級別寄与度 3.0 (%) 45~49 歳 ~44 歳 ~39 歳 30~34 歳 25~29 歳 20~24 歳 年 18 年 19 年 20 年 21 年 22 年 23 年 24 年 25 年 ( 平成 ) ( 注 )1. 出所 : 総務省 住民基本台帳人口移動報告 のデータをもとにちばぎん総合研究所が作成 2. 寄与度とは 合計人口の増減率に対する各年齢層の人口増減の貢献度合いを表す指標 算式 ( 当年の各年齢層の人口 - 前年の各年齢層の人口 )/ 前年の合計人口 ~19 歳 前年比増減率 27

33 2 出産適齢期の女性 ( 構成比 ) 船橋市の出産適齢期の人口 ( 年齢層別構成比 ) を東京圏主要都市と比較すると 35~39 歳が 18.0% と主要都市のなかで最も多く 40~44 歳も 19.5% と 3 位の高水準であった ( 図表 35) 船橋市の同構成比の推移をみると 40 歳以上の層で漸増の動きが続いており 高年齢化が 進んでいる ( 図表 36) 一方 20~39 歳は徐々に減少しており 15~19 歳は横ばいとなって いる 千葉県 埼玉県 東京都 神奈川県 図表 35 出産適齢期 (15~49 歳 ) の女性の年齢層構成比 ( 平成 25 年 ) ( 単位 :%) ~19 歳 ~24 歳 ~29 歳 ~34 歳 ~39 歳 ~44 歳 ~49 歳 船 橋 市 千 葉 市 柏 市 松 戸 市 市 川 市 さいたま市 川 越 市 川 口 市 越 谷 市 八王子市 府 中 市 調 布 市 横 浜 市 川 崎 市 相模原市 横須賀市 全国 ( 注 )1. 出所 : 総務省 住民基本台帳人口移動報告 2. 濃い網掛けは1 位 薄い網掛けは2 3 位 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 図表 36 船橋市の出産適齢期女性数 ( 構成比 ) の推移 年 17 年 18 年 19 年 20 年 21 年 22 年 23 年 24 年 25 年 ( 平成 ) 45~49 歳 40~44 歳 35~39 歳 30~34 歳 25~29 歳 20~24 歳 15~19 歳 ( 出所 ) 総務省 住民基本台帳人口移動報告 のデータをもとにちばぎん総合研究所が作成 28

34 3) 有配偶率 船橋市の有配偶率 (15~49 歳で算出 ) は 48.0% で東京圏主要都市のなかでは 千葉市 (48.6%) さいたま市(48.4%) に次ぐ3 位の水準となっている ( 図表 37 38) 男女別にみると 男性は 43.6%( 東京圏主要都市の順位 :4 位 ) 女性は 52.9%( 同 2 位 ) であった 図表 37 東京圏主要都市の有配偶率 ( 単位 :%) 総数 順位 男性 順位 女性 順位 船橋市 位 位 位 千 千葉市 位 位 位 葉 市川市 位 位 位 県 松戸市 位 位 位 柏市 位 位 位 さいたま市 位 位 位埼川越市 位 位 位玉県川口市 位 位 位越谷市 位 位 位 東 八王子市 位 位 位 京 府中市 位 位 位 都 調布市 位 位 位 神 横浜市 位 位 位 奈 川崎市 位 位 位 川 相模原市 位 位 位 県 横須賀市 位 位 位 ( 出所 ) 総務省 平成 22 年国勢調査 総数 ( 人 ) 有配偶者数 図表 38 船橋市の有配偶率 ( 年齢層別 ) 有配偶率 (%) 男 ( 人 ) 有配偶者数 有配偶率 (%) 有配偶者数 有配偶率 (%) 出産適齢期人口 292, , ,901 66, ,657 73, ~19 歳 26, , , ~24 歳 31,962 1, , ,962 1, ~29 歳 39,826 12, ,404 4, ,422 7, ~34 歳 48,238 27, ,888 12, ,350 14, ~39 歳 56,852 36, ,617 17, ,235 19, ~44 歳 49,942 34, ,273 16, ,669 17, ~49 歳 39,664 28, ,108 14, ,556 14, 歳以上人口 523, , , , , , ( 出所 ) 総務省 平成 22 年国勢調査 女 ( 人 ) 29

35 4) 未婚率 船橋市の未婚率 ( 平成 22 年国勢調査 ) は 46.0% で東京圏主要都市のなかでは 市川市 (46.0%) と同率の1 位の水準となっている ( 図表 39 40) 男女別にみると 男性は 50.6% ( 東京圏主要都市の順位 :1 位 ) 女性は 41.0%( 同 2 位 ) であった 千葉県 埼玉県 東京都 神奈川県 図表 39 東京圏主要都市の未婚率 ( 単位 :%) 総数 順位 男性 順位 女性 順位 船橋市 位 位 位 千葉市 位 位 位 市川市 位 位 位 松戸市 位 位 位 柏市 位 位 位 さいたま市 位 位 位 川越市 位 位 位 川口市 位 位 位 越谷市 位 位 位 八王子市 位 位 位 府中市 位 位 位 調布市 位 位 位 横浜市 位 位 位 川崎市 位 位 位 相模原市 位 位 位 横須賀市 位 位 位 ( 注 )1. 出所 : 総務省 平成 22 年国勢調査 2. 順位は数値が低いほど高順位 総数 ( 人 ) 未婚者数 図表 40 船橋市の未婚率 ( 年齢層別 ) 未婚率 (%) 男 ( 人 ) 未婚者数 未婚率 (%) 未婚者数 未婚率 (%) 出産適齢期人口 292, , ,901 77, ,657 57, ~19 歳 26,074 25, ,611 13, ,463 12, ~24 歳 31,962 28, ,000 15, ,962 13, ~29 歳 39,826 25, ,404 14, ,422 11, ~34 歳 48,238 18, ,888 11, ,350 7, ~39 歳 56,852 16, ,617 10, ,235 6, ~44 歳 49,942 11, ,273 7, ,669 4, ~49 歳 39,664 7, ,108 4, ,556 2, 歳以上人口 523, , ,980 87, ,087 63, ( 出所 ) 総務省 平成 22 年国勢調査 女 ( 人 ) 30

36 (4) 開発 人口関連データ 1) 新設住宅着工戸数 1 利用関係別船橋市の新設住宅着工戸数は 平成 18 年度 (10,689 戸 ) をピークに 平成 20 年度に発生したリーマンショックの影響もあって 平成 21 年度には 3,994 戸 ( 平成 18 年度比 62.6%) に落ち込んだ ( 図表 41) その後は 徐々に回復基調を辿り平成 24 年度に 5,927 戸となったあと 平成 25~26 年度には 5,000 戸を挟む水準で推移している 船橋市の新設住宅着工戸数を利用関係別にみると 分譲住宅 が 26 年度には 2,113 戸と直近ピーク ( 平成 18 年度 :6,039 戸 ) 比 3 分の1 程度に落ち込んでいることが目立つ 貸家 も 26 年度には 1,815 戸と直近ピーク ( 平成 19 年度 :3,508 戸 ) 比半減の状況となっている この間 持ち家は 1,055 戸 ( 平成 26 年度 )~1,338 戸 ( 平成 12 年度 ) の範囲で最も変動が少なかった 図表 41 船橋市の新設住宅着工戸数の推移 31

37 2 東京圏の主要都市別船橋市の新設住宅着工戸数を直近 5 年間 ( 平成 22~26 年度 ) の合計でみると 25,851 戸とその前の5 年間 ( 平成 17~21 年度 ) と比べて 30.1% と大幅に落ち込んでおり その減少率は 千葉市 ( 34.7%) に次ぐ低水準となっている ( 図表 42) また 船橋市の東京圏主要都市のなかの構成比 (16 市 =100%) をみると 船橋市は過去 10 年で 0.9% 減少しており 総じて千葉県内の主要都市がシェアを落としている 図表 42 新設住宅着工戸数の推移 ( 東京圏の主要都市別 ) 平成 17~ 21 年度 ( 戸 ) 構成比 (%) 平成 22~ 26 年度 ( 戸 ) 平成 17~ 21 年度比増減率 (%) 構成比 (%) 平成 17~ 21 年度比 ( ポイント ) 千葉県計 158, , 船 橋 市 37, , 千 葉 市 52, , 市 川 市 21, , 松 戸 市 21, , 柏 市 25, , 埼玉県計 126, , さいたま市 67, , 川 越 市 17, , 川 口 市 25, , 越 谷 市 15, , 東京都計 50, , 八王子市 27, , 府 中 市 10, , 調 布 市 12, , 神奈川県計 287, , 横 浜 市 164, , 川 崎 市 90, , 相模原市 31, , 合 計 622, , ( 出所 ) 国土交通省 住宅着工統計 のデータをもとにちばぎん総合研究所が作成 32

38 2) マンション地区別販売動向 船橋市の分譲マンションの販売戸数 ( 平成 26 年 不動産経済研究所調べ ) は 686 戸と 平成 12 年以降で最も多かった平成 18 年 (2,826 戸 ) の約 4 分の1の水準に留まっており 契約率も低下 ( 平成 18 年 :89.4% 平成 26 年 :84.3%) している ( 図表 43) 船橋市の同戸数を千葉県 埼玉県 神奈川県の主要都市と比べてみると 横浜市 (4,590 戸 ) や川崎市 (3,187 戸 ) さいたま市(1,704 戸 ) 千葉市(1,125 戸 ) に次ぐ第 4 位となっている 一方 船橋市の分譲マンションの平均価格 ( 平成 26 年 ) は 3,268 万円で主要都市 12 市中 10 位となっている 平成 26 年 図表 43 分譲マンションの地区別販売戸数 平成 26 年 1~12 月 平成 25 年 発売戸数 ( 戸 ) 契約戸数 ( 戸 ) 残戸数 ( 戸 ) 契約率 (%) 平均価格 ( 万円 ) m2単価 ( 万円 ) 契約数 ( 戸 ) 船 橋 市 , 千 千 葉 市 1, , ,274 葉 市 川 市 , 県 松 戸 市 , 柏 市 , さいたま市 1,704 1, , ,531 埼川越市 玉県川口市 , 越谷市 , 東京都 ( 特別区以外 ) 4,425 3, , ,494 神 横 浜 市 4,590 4, , ,110 奈 川 崎 市 3,187 2, , ,371 川 相 模 原 市 , 県 横 須 賀 市 , ( 注 )1. 出所 :( 株 ) 不動産経済研究所 不動産経済調査月報 ( 平成 27 年 1 月度版 ) 2. 川越市は未集計 平成 18 年 平成 18 年 1~12 月 平成 17 年 発売戸数 ( 戸 ) 契約戸数 ( 戸 ) 残戸数 ( 戸 ) 契約率 (%) 平均価格 ( 万円 ) m2単価 ( 万円 ) 契約数 ( 戸 ) 船 橋 市 2,826 2, , ,515 千 千 葉 市 2,828 2, , ,957 葉 市 川 市 , 県 松 戸 市 , ,252 柏 市 , さいたま市 3,132 2, , ,299 埼川越市 , 玉県川口市 1,732 1, , ,810 越谷市 , 東京都 ( 特別区以外 ) 7,004 6, , ,990 神 横 浜 市 8,430 7, , ,151 奈 川 崎 市 7,206 6, , ,972 川 相 模 原 市 , ,129 県 横 須 賀 市 , ( 出所 )( 株 ) 不動産経済研究所 不動産経済調査月報 ( 平成 19 年 1 月度版 ) 33

39 3) 分譲物件船橋市の分譲物件を平成 27 年 4 月末 ( 直近 ) と平成 12 年以降で最も多かった平成 18 年 12 月末とを比較してみると 平成 27 年 4 月末 (761 戸 ) は 平成 18 年 12 月末 (1,705 戸 ) の2 分の1 程度の水準となっている ( 図表 44) 図表 44 船橋市内における分譲物件 平成 27 年 4 月末時点 物件名 全戸数 住所 最寄駅 事業主名 高層 サングランデ船橋宮本 246 宮本 船橋競馬場京成電鉄 ( 株 ) 住宅 レシアス津田沼前原の丘 82 飯山満町 前原 ジェイレックス コーポレーション ( 株 ) 建売 リーズン船橋 高根台 102 高根台 高根公団 ( 株 ) 中央住宅 住宅 プラウドシーズン船橋小室 331 小室町 小室 野村不動産 ( 株 ) 合計戸数 761 平成 18 年 12 月末時点 物件名 全戸数 住所 最寄駅 事業主名 アイフォート船橋パークサイド 98 藤原 船橋法典 ( 株 ) スプリング ランズ アドグランデ船橋山手 58 山手 新船橋 東新住販 ( 株 ) アンビシャスヒル船橋 104 前貝塚町 塚田 ( 株 ) アンビシャス エルフィーノ西船橋パークテラス 87 海神町南 西船橋 ( 株 ) エルカクエイ クレアホームズ船橋本町ハイライズ 114 本町 船橋 セントラル総合開発 ( 株 ) 他 サーパス船橋山手 46 山手 新船橋 ( 株 ) 穴吹工務店 高パークタワー船橋 158 本町船橋三井不動産レジデンシャル ( 株 ) 層パークホームズ船橋海神の丘 166 海神町南新船橋三井不動産レジデンシャル ( 株 ) 住 宅パークホームズ津田沼ザレジデンス 47 前原西 津田沼 三井不動産レジデンシャル ( 株 ) フェアテラス下総中山 160 東中山 下総中山 藤和不動産 ( 株 ) プライヴェル東中山 40 古作 東中山 ( 株 ) 風と大地 ミオカステーロ東船橋 42 駿河台 東船橋 山田建設 ( 株 ) ルイシャトレ船橋習志野台 170 習志野台 船橋日大前ニチモ ( 株 ) レクセルプラザ船橋薬園台 94 滝台 薬園台 扶桑レクセル ( 株 ) ロータリーパレス習志野 57 習志野台 習志野 ( 株 ) 総和地所 ファインコート船橋夏見 6 丁目 12 夏見 船橋 三井不動産レジデンシャル ( 株 ) ガーデンタウン船橋丸山 62 丸山 馬込沢 大倉建設 ( 株 ) アーバンプロムナード船橋 38 三咲 三咲 ポラスガーデンヒルズ ( 株 ) 建グランディフィールド三咲 17 三咲三咲グランディハウス ( 株 ) 売ライフ モア船橋三咲 20 三咲三咲 ( 株 ) ライフ モア住 宅ファインコート船橋塚田ヒルトップヴィレッジ 29 前貝塚町 塚田 三井不動産レジデンシャル ( 株 ) ルーシーテラス 42 坪井町 船橋日大前三菱地所ホーム ( 株 ) コスモアベニュー船橋薬園台ハーブヒルズ 22 田喜野井 薬園台 ( 株 ) コスモイニシア ヘルシータウン船橋二和向台 22 二和西 二和向台 ( 株 ) 木下工務店 合計戸数 1,705 ( 注 )1. 出所 :( 株 ) 不動産経済研究所 不動産経済調査月報 ( 平成 27 年 5 月度版 )( 平成 19 年 1 月度版 ) 2. 調査対象は 民間業者 ( 不動産協会 全国住宅産業協会の会員 ) による分譲物件 高層住宅の物件規模は3 階以上 34

40 4) 地価 船橋市の住宅地における地価 ( 平均価格 ) の過去 10 年間の推移をみると 平成 18 年の 147 千円から平成 20 年 (159 千円 ) にかけて上昇の動きがみられた後は 平成 25 年 (137 千円 ) まで徐々に水準を切り下げた ( 図表 45) 平成 26 年 (139 千円 ) 及び平成 27 年 (141 千円 ) にかけてはやや持ち直しの動きが続いている 船橋市の地価を指数化 ( 平成 18 年 =100) して平成 18~27 年の動きをみると 住宅地は5 ポイント (100 95) 水準を切り下げたが 商業地 ( 同 ) 及び工業地 ( 同 ) は いずれもこの間の地価が上昇している ( 図表 46) 図表 45 船橋市の地価 ( 平均価格 ) ( 千円 / m2 ) 年 19 年 20 年 21 年 22 年 23 年 24 年 25 年 26 年 27 年 ( 平成 ) 住宅地 商業地 工業地 ( 出所 ) 千葉県 地価公示 ( 平成 18 年 =100) 125 図表 46 船橋市の地価 ( 平成 18 年 =100) 年 19 年 20 年 21 年 22 年 23 年 24 年 25 年 26 年 27 年 ( 平成 ) 住宅地商業地工業地 ( 出所 ) 千葉県 地価公示 のデータをもとにちばぎん総合研究所が作成 35

41 5) 宅地船橋市の平成 26 年の宅地面積は 35,974 千m2で平成 20 年比 +726 千m2増加している ( 図表 47 48) その増減を地区別にみると 住宅地区 ( 同 +571 千m2 ) と 村落地区 ( 同 +349 千m2 ) で増加し 工業地区 ( 同 180 千m2 ) や 商業地区 ( 同 13 千m2 ) では減少した 図表 47 船橋市の宅地面積の変化 ( 単位 : 千m2 ) 地区別 平成 20 年 平成 26 年 平成 20 年比増減数 宅地 35,974 36, 商業地区 1,500 1, 高度商業地区 普通商業地区 1,449 1, 住宅地区 26,819 27, 併用住宅地区 3,557 3, 普通住宅地区 23,262 23, 工業地区 4,642 4, 大工場地区 2,645 2, 中小工業地区 1,996 1, 村落地区 ( 注 2) 2,987 3, 農業用施設の用に供する宅地 ( 注 )1. 出所 : 船橋市 船橋市統計書 2. 村落地区とは 主として農漁家用宅地が点在又は集団する地区 36

42 図表 48 土地利用現況図 平成 19 年時点 出所 船橋市都市計画基礎調査 37

43 6) 人口増減数 (24 地区コミュニティ別 ) 船橋市の平成 22 年から平成 27 年にかけての人口増減数を 24 地区コミュニティ別にみると 塚田 が 4,971 人で最も多く 次いで 坪井 (2,956 人 ) 宮本(2,052 人 ) の順となっている ( 図表 49) 一方 人口の減少数が多い地区は 習志野台( 1,541 人 ) や 八木が谷 ( 942 人 ) 松が丘( 913 人 ) など北東部で多いことが目立つ 図表 地区コミュニティの人口増減数 ( 平成 22 年 平成 27 年 ) ( 出所 ) 住民基本台帳 ( 平成 27 年 4 月 1 日時点と平成 22 年 4 月 1 日時点を比較した人口増減数により作成 ) 38

44 7) 社会増減平成 25 年の船橋市の他市区町村に対する社会増減をみると 流入超過が最も多かったのは 市川市(807 人 ) で 千葉市(602 人 ) 東京都江戸川区(236 人 ) が続いている( 図表 50) 一方 流出超過の最多は 習志野市 ( 279 人 ) となっており 次いで 東京都江東区( 173 人 ) 東京都中央区( 121 人 ) の順となっている 流出超過のトップ 10 位までの市区のうち東京都特別区が6 区あり 東京都心部への流出が多いことが目立つ 図表 50 船橋市の他市区町村に対する社会増減 ( 関東地域の市区町村別 ) ( 注 )1. 出所 : 総務省 住民基本台帳人口移動報告 2. 各市区町村の社会増減とは 船橋市からの転入者数 - 船橋市への転出者数 流入超過 流出超過 順位 市区名 超過数 順位 市区名 超過数 1 位 1 市川市 位 ❶ 習志野市 位 2 東京都江戸川区 位 ❷ 東京都江東区 位 3 千葉市稲毛区 位 ❸ 東京都中央区 位 4 浦安市 位 ❹ 印西市 72 5 位 5 千葉市中央区 位 ❺ 東京都目黒区 62 6 位 6 千葉市花見川区 位 ❻ 埼玉県三郷市 56 7 位 7 市原市 位 ❼ 東京都墨田区 53 8 位 8 千葉市緑区 65 8 位 ❽ 東京都品川区 51 9 位 9 八千代市 59 9 位 ❾ 白井市 位 10 野田市 位 ❿ 東京都港区 位 11 千葉市若葉区 位 ⓫ 東京都文京区 位 12 東京都葛飾区 位 ⓬ 東京都台東区 位 13 八街市 位 ⓭ 東京都中野区 位 14 香取市 位 ⓮ 東京都豊島区 位 15 成田市 位 ⓯ 佐倉市 位 16 袖ケ浦市 位 ⓰ 東京都渋谷区 位 17 山武市 位 ⓱ 東京都千代田区 位 18 千葉市美浜区 位 ⓲ 鎌ケ谷市 位 19 東金市 位 ⓳ 神奈川県横浜市中区 位 20 我孫子市 位 ⓴ 埼玉県越谷市 32 39

45 II. 各種ヒアリングデータ 1. 事業者ヒアリング 調査期間 : 平成 27 年 7~9 月 (1)A 社 ( 旅行代理店 ) 1) 最近の観光業界の動き 最近の観光業界のマーケットを概観すると 日本人の旅行ニーズが底堅く推移しているほか インバウンドは急速に拡大 3 しており 全体としては良好に推移している もっとも その中身は消費者ニーズ 販売チャネルなどの面で急速に変貌を遂げつつあり 観光業界はこれらの変化への対応力が問われている 観光に関する消費者ニーズは 従来の観光地 史跡などの見学から 体験型観光にシフトしている 例えば 千葉県民が ラフティング 4 をしたいので埼玉県の長瀞に行こう という観光ニーズなどがあげられる ラフティングは北海道でも出来るが ラフティングをすることが目的なので 可能な限り近場のスポットを選択し ラフティングを楽しむ時間を長く取れるようにしているケースが多い 他のレジャーとの競合が激しくなっている ひと昔前と比べると 生活費の増加などから可処分所得が少なくなっているうえに スマートフォンやゲーム 外食など嗜好が分散している また 販売チャネルも多様化しており 現在は旅行のネット販売が急速にシェアを伸ばしている こうしたなか 人口集中地域にいかに効率よく旅行商品の情報提供を行い 観光客を誘引するかが大きな課題となっている 例えば 首都圏の観光では 東京都民を誘致しないと成り立たないほど東京都のインパクトが強まっている 2) 観光振興の定義 観光振興は 地元の事業者 ( 観光事業者のみならず 間接的に利益を享受できる全ての事業者 ) にお金が落ちる仕組みづくりにほかならない 従って 誘致する対象は 船橋市外の住民 ( 交流人口 ) だけではなく 船橋市民 ( 定住人口 ) も対象となりうる 船橋市の場合は 市民が 62 万人居住しており 隣接 5 市 ( 市川市 鎌ケ谷市 白井市 八千代市 習志野市 ) の人口を加えると 162 万人の大きなマーケットとなる これらの旅行 買い物 レジャーニーズを取り込むだけでも十分に採算が取れるだけの観光面のポテンシャルがある 一般的に 日常的な買い物は 居住地域ですませるが 週末のレジャーは市外へ出かけようという傾向がみられる 上記の観光振興の定義を踏まえると 船橋市民がららぽーとで買い物をすることも広い意味では観光消費であるし 市川市の家族が週末に子供を遊ばせるためにアンデルセン公園を訪れて消費が発生すれば観光となる このように従来型の観光スタイルにとらわれるのではなく 観光の間口を広く取って さまざまな施 3 平成 27 年 5 月の訪日外客数 164 万人 ( 前年同月比 +50.0%) 4 大型のゴムボートに乗り パドルで操船しながら急流を下るレクリエーション スポーツ 40

46 策 事業を考えたほうが良い 3) 船橋市の観光面のポテンシャル 船橋市は 成田空港と東京都心の中間に位置しており インバウンドの寄り道ニーズに対応可能なポテンシャルがある 特に ショッピングは優位性が高く ららぽーとTO KYO-BAY のほか JR 京成駅前の ダイソーギガ船橋店 も人気である ダイソーはイオンモール成田が取扱いを開始してから アジアからの観光客を中心に人気に火がついた 船橋市のダイソーも海外の雑誌で紹介されたこともあって外国人が好んで訪れるスポットとなっている 従来型の観光振興というと 観光の最終目的地になろうとする傾向が強いが 千葉県でいえば 南房総地域など一部を除いては 最終目的地になるには相当ハードルが高いと認識しておくべきだろう むしろ 素通りされている地域が多いなかで寄り道ニーズに対応可能なインフラがあるだけでも優位性が高いとみるべきである インバウンドの増加に伴って 都内の宿泊施設が不足してきたことに伴い 都内の宿泊料金が上昇傾向となっており 格安の中国人ツアーが組めない状況となっている その結果 中国人ツアーの宿泊需要が東京周辺地域のビジネスホテルへとじわりと拡大している模様 船橋市もそのような中国人ツアーの宿泊需要を取り込むポテンシャルは地理的にいっても十分ある 4) 今後の観光振興の方向性 1 船橋市をアピールするコンテンツの創造 アンデルセン公園がトリップアドバイザーで国内 3 位に選ばれたりすると アンデルセン公園を中核施設として市内への回遊性を高めようというような議論が必ず起こる しかしながら その実現の可能性は限りなく低い そのような施策 事業を考えるより アンデルセン公園内で船橋市を売り込めるようなコンテンツを考えられないか 例えば アンデルセン公園内で売っているソフトクリームが美味しいという話があれば 消費者はソフトクリームを食べるためにアンデルセン公園を訪れるようになるものである 同様に ららぽーとから市内各地への回遊性を高めることは困難であり ららぽーとのなかで船橋市をアピールする仕組みを考えたほうが建設的である 例えば インバウンドは フルーツの人気も高い アジア諸国の場合 南国系のフルーツが多いため 冬場のイチゴやりんご 梨などは人気が高く 地域のアピールに活用できる また アジア系の旅行者の間では ふなっしーも意外と人気が高い 食文化の発信も有効 最近のグルメイベントは B-1グランプリを除いて 総花的なものから 肉フェス 5 など食材に特化したイベントにシフトしている 船橋市のソースラーメンも情報発信の仕方によっては可能性が感じられる 5 日本 世界各国の肉料理を集めた日本最大級の肉イベント 平成 27 年度は お台場 厚木 長崎など全国各地で開催 41

47 2 情報発信力の強化 インバウンドを誘致するには 情報発信力を磨くことが最重要課題 例えば 地獄谷野猿公苑 ( 長野県 ) の スノーモンキー 6 などは情報発信がうまくいった先進事例といえるだろう ニホンザルは全国どこでも見られるにもかかわらず スノーモンキー をみるために全世界の観光客が長野県を訪れていることが 情報発信の威力の証左といえる 韓国や中国などの現地の観光パンフレットには 東京都を中心に 神奈川県は横浜市まで 千葉県は浦安市までが地図上で紹介されているが 千葉県内の多くの市町村は掲載されていない もっとも インバウンドの行動パターンとして 宿泊地は 東京都心に置いて 電車や車で移動可能な範囲を観光することが多く 船橋市は そのエリアに入っている 情報発信によっては外国人を取り込むことが出来る地域に位置している 京成スカイライナー特急券 乗車券 ( 片道または往復 ) と東京メトロ線全線および都営地下鉄線全線がセットになった乗車券がアジア人を中心に人気となっている こうしたチケットとコラボレーションするなど 公共交通機関と連携した情報発信も効果的である 3 農業 漁業とのコラボレーション 船橋市の農業 漁業と観光がコラボレーションする可能性はあるものの 何をアピールするかが課題である 農業体験や漁業体験は 日本各地のどこででも行っており新鮮味に欠ける 船橋市ならではのオンリーワンのカリキュラムを組むなど差別化を図ることが出来なければうまくいかないだろう 海の活用も然り 潮干狩りだけではインパクトが薄い とりわけ インバウンドは 日本より自然豊かな地域から訪れる層も多いため 都会的な雰囲気を楽しみたいというニーズの方が勝っている 4 伝統芸能の活用 外国人には奇祭と呼ばれる祭りも根強い人気がある 船橋市の伝統的な郷土芸能である ばか面おどり もインバウンドの誘致に活用できる 例えば プラスチック製のばか面を作って販売すれば外国人にうけるかもしれない ( 外国人は夜店のお面が大好き ) そのうえで ばか面おどりは 漁師たちが厄払いのため行ったことがはじまり という歴史をかぶせることで 船橋市 = 海 という構図が見えてくる この段階で地元名産の海苔や海産物を使った料理などを提供すれば外国人にも受け入れられやすいのではないか 5 工場の活用 臨海部の工場などは 観光とは無縁と思われがちであるが 普段見慣れないような非日常という点では観光資源になりうるポテンシャルを秘めている 例えば シャネルの船橋コーポレートオペレーションズセンターなどで見学ツアーが組めれば相当な人気とな 年に米国の著名な雑誌 LIFE で 地獄谷の猿スノーモンキーは 自然の温泉を見つけて入浴を楽しんでいる という記事とともに雪をかぶりながら温泉に浸かるサルの写真が掲載され 最近では 2006 年に訪日外国人向け旅行ガイド ミシュラン グリーンガイド ジャポン で一つ星を獲得した 42

48 るのではないか このように有名な外資系企業との連携は可能性が高いものと思われる 6 外国人居住者の活用 船橋市は外国人居住者が約 1 万人住んでいるが 外国人居住者を観光に利用することも有益である 例えば 群馬県大泉町では ブラジル人の移民が多いことから 毎年 大泉カルナバル というサンバ祭りを毎年開催し 町外から観光客を集客している 一方 外国人居住者によるSNSなどを活用した情報発信は よほどのパワーブロガー 7 などの発信力がない限り 効果は限定的と考えておくべきだろう 7 ギャップを売りに 日本人観光客を誘致するために ギャップを訴求することも一つの手法である 例えば 船橋市の公認キャラクターの 船えもん はふなっしーに押されて影が薄いのが現状だが それを逆手にとって 船えもんを泣きキャラに変えてアピールするなども面白い 7 各種サービス 商品に対して強い興味と深い知識を持ち 一般消費者に対して影響力があるブログを提供する人たちのこと 43

49 (2)B 社 ( 商業系ディベロッパー ) 1) 現在の経営環境について 足元の大型商業施設における景況感は 消費増税後の消費の落ち込みも落ち着き 右肩上がりまではいかないものの業績が改善しつつある ただし 今後更なる消費増税が予定されており 消費税 10% 導入の際には消費の落ち込みが懸念される 地方創生における地方とは東京圏などの三大都市圏以外を指していると思うが 地方のなかでも地域差があり 東北や北陸地方などでは人口減少と高齢化が目に見えて進んでいる 一方 首都圏に位置する船橋市は 人口規模や都心との距離 住民の購買力などから商業面でのポテンシャルが高い 2) 電子マネーを活用した地域との連携活動について 当社は 平成 19 年に非接触 ICカード技術を活用した電子マネーのサービスを開始した 同時に 当該サービスの利用金額の一部を自治体やNPOなどに寄付し 地域の活性化や観光振興等に役立ていただく取り組みを進めている 千葉県でも利用料金の一部を当社が負担し 県内各地域の子育て支援などの事業に役立てられている 地域の電子マネーは 基本的に都道府県単位であるが 市町村単位でも多数の発行実績がある 千葉県との調整が必要であるが 船橋市としての取り組みの検討も可能である 平成 26 年 4 月からは 電子マネーに商店街の独自ポイントやクーポンサービス 行政サービスも搭載して利用者の利便性を高めることにより 地域経済 コミュニティの活性化等に貢献する取り組みも進めている 船橋市でも地域カードを展開している 地域カードは 市内の一般小売店での買い物や地域活動によってポイントがたまり 加盟店で利用できる仕組みの連携事業である 同様の地域カードとしては 高松市の めぐりん が加盟店の多さなどから最も成功している 3) 地域との提携事業 1 健康増進 未病 当グループでは 多くの地域と包括提携を締結し 地産地消や防災協定の分野などで連携を進めているが 新たな取り組みとして神奈川県との包括提携により県民の健康増進に取り組んでいる 神奈川県では平成 27 年 1 月から 電子マネーを利用し ウォーキングや健康チェック セミナー参加で健康ポイントがたまり 測定結果や歩数が記録される事業を展開している 2 育児 保育支援 グループ会社と江東区は 大規模な住宅開発などで人口増加が進む地域での待機児童を減らすことを目的として 平成 27 年 4 月に都内のショッピングモールの敷地内にサテライト保育所を設置した サテライト保育所は 分園としての位置付けで 園庭の広い本園と 44

50 バスで送迎し保育を実施している 3 千葉ジェッツ 千葉ジェッツに関しては ショッピングモールでも既にサイン会などのイベント実績があるが 今後も 船橋市が予定している千葉ジェッツによる地域活性化のイベントや ポスターの提示などについての協力は可能 4 今後の経営展望等について 国では 地方創生を進めているが 一時期議論された首都機能の移転などのドラスティックな制度変更がなければ 東京一極集中の方向性を変えるのは難しいとみている 首都圏では 人口減少 少子高齢化を実感する機会は少ないと思うが 実際に当社の地方の店舗を回ると多くの地方が疲弊しており 既存店でも営業継続が難しくなってきている店舗も多い 当グループの中期経営計画での都市シフトも人口減少 少子高齢化の対応の一つであるが コンビニなどの業態と異なり 地域経済への影響の大きさなどから 大型商業施設における拠点閉店のハードルは高い 大型商業施設では 時代や地域に合わせ 飲食やサービス系のテナントを増やすといった対応等によって 可能な限り地域で商売を続けていく方針であり 実際に閉鎖する店舗は全体の数 % に留まっている 45

51 (3)C 社 ( 総合ディベロッパー ) 1) 首都圏における住宅開発 販売動向 東京湾岸エリアでも高い水準の住宅開発を行ってきたが 建設に限らず公共工事も含めて 人手不足から労務が逼迫しており 建築費の大幅な上昇でコストが合わなくなっているため 今後船橋市での住宅開発事業は難しくなってくる 当社は 施行会社ではなく ゼネコンが受けてくれなければ開発することが出来ないため 事業環境としては非常に厳しく 船橋市だけではなく 神奈川県や埼玉県でも同様に開発案件が限られている 2) 今後の開発見通しについて 日本全国の人口が減少するなか 住宅開発事業は中長期的には斜陽産業ではある 首都圏ではコストさえ合えば一定の開発は可能であるがエリアは限定される 都心部では土地代が総事業費の8 割とされている 一方 郊外では土地代が安くなる分 建物分のコスト割合が高く 建築費の上昇は販売価格の割高感につながり 郊外の開発を難しくしている また スーパーゼネコンは 東日本大震災の復興需要 東京オリンピックに係る湾岸開発 外環道など大型道路整備 リニア開発といった大型のインフラ開発を受注しており 住宅開発には目が向いていない その証左として 幕張新都心の若葉地区における開発案件は 大型開発ながら スーパーゼネコンはどこも手をあげてこなかった スーパーゼネコン以外も利益率の高い案件から受注しており マンション開発であればスケールメリットがある規模でなければ受注しない 住宅開発のコストが落ち着くためには 現場の職人数の逼迫が改善する必要があるが 重複の下請け構造により職人の賃金は上がっておらず 新たな担い手が出てこない 民主党政権下での公共事業削減の際 建設会社では職人の削減を行っており 技能の伝承も適切に行われていない 現在は禁止されている外国人人材の受け入れや 重複下請け構造の改革といった抜本的な課題解決が出来ない限り 今後も労務の逼迫の改善は期待できない 首都圏の不動産価格は の の字現象と呼ばれる都内 神奈川県 埼玉県 千葉県の流れがあるが 千葉県は最も不動産価格が上がりにくく 下がりやすい環境にある 一方で都心では一度上がった土地は簡単には値下がりしない 3) 船橋市の住宅開発ニーズ 現在の建築費の水準では 坪単価で 200 万円 ( マンションであれば 4,000 万円超 ) を切る水準では開発が難しいことから 市内では住宅開発が可能なエリアが JR 西船橋駅 船橋駅 東船橋駅 津田沼駅などに限られる 戸建て事業も 従来は船橋市や印西市などで展開してきたが 足元の建築費では土地代がタダでも赤字になる可能性があるため 県内では前年度から戸建て用地の仕入れを一切行っていない 同様の動きは他社でもみられている 46

52 ただし 都心につながる大動脈であるJR 総武線 東西線沿線は 人気が高いことから 今後も一定の住宅開発は期待出来る 1 京成本線の動向 船橋駅まで歩けるような駅 ( 海神駅 大神宮下駅など ) の周辺地域であれば戸建開発の可能性がある 2 東葉高速鉄道沿線の動向 当社で販売している東葉高速鉄道沿線の分譲マンションは 販売価格を抑えているにも関わらず大変苦戦していることから 今後も開発が難しい地域と考えている 3 京葉線沿線の動向 南船橋駅は 商業施設の充実などの点から開発ポテンシャルはあるが 住宅開発単独では難しい 企業庁等が保有するまとまった用地があるため 駅の利便性向上も合わせた複合的な開発であれば可能性はある 4) 生産緑地について ( 船橋市からの質問 ) 船橋市では平成 4 年から生産緑地の指定をしており 30 年経過後から買い取り申請が可能となる ( 買い取り申請後 市が買い取りもしくは他の農業者の買い取り希望がなければ宅地造成が可能となる ) 買い取り申請が可能となる事で 西船橋駅周辺の農地などの住宅開発が進むことは考えられるか ( 回答 ) 一般的に誤解があるが 地主は先祖代々の土地をお金のために売りたくない そのために生産緑地 ( 農地 ) として管理したり 大きなリスクを背負って賃貸住宅を建設したりしている したがって 生産緑地の買い取りが今後可能になったからといって 多くの地主が土地を手放したいと考えるわけではない 5) 船橋市と他都市との比較 船橋市のライバルは より都心に近い市川市や浦安市となる マンション開発という点では 松戸市や柏市は徒歩 10 分圏内でも開発が難しい 6) 人口の維持 増加に向けて必要な公的支援 首都圏では 保育園に必ず入れるという事を売りに出来れば 住宅開発 販売の点からはキラーコンテンツとなる 資金を一番持っているのはシニア層であるが 次に購買力が高い層が共働き世帯である 船橋市の子育て支援策が充実し 彼らを購買層として取り込む事が出来る地域になれば事業者としては 船橋市が魅力的なエリアとなる 47

53 東京都は 認可制度とともに認証保育園制度で保育施設の拡充を図っているが 同様の工夫が船橋市でも求められる 当社は 単に住宅を開発するだけではなく 街づくりにも関わりたいと考えている 保育施設の不足についても 開発事業者に対し 保育施設の整備と開発負担金を選択式にする事などで 事業者による保育施設の整備を促す方策なども検討すべき 48

54 (4)D 社 ( 総合ディベロッパー ) 1) 首都圏における住宅開発 販売動向 70 年代から 80 年代にあった 賃貸アパートに入居 分譲マンションを購入 郊外の戸建住宅を購入といった 住宅すごろく の流れは 90 年以降にはなく 通勤 生活利便性を重視した都心回帰や シニア世代のマンションシフトの動きが続いている マンション購入者は 好条件の物件を選り好みしており 主要駅でも徒歩 10 分以上の物件では販売が厳しい 長い目でみても東京一極集中は変わらず 若年層とシニア世代における都心回帰の動きが継続するとみている 2) 船橋市の住宅開発ニーズ 建築費の高騰などにより 千葉県内で住宅開発が可能な地域は限られている 県内では 都心に直結する主力路線である総武線の競争力は高く 快速停車駅である市川駅 船橋駅 津田沼駅などであればマンション開発が可能 西船橋駅は 快速停車駅ではないが 東西線の乗り入れがあり 競争力が高い駅といえ 一時期 駅周辺の賃料水準が船橋駅周辺を上回っていた時期があった その後 船橋駅周辺では 京成の高架化や 北口の整備などが進んだことで駅の競争力が増しており 現在では船橋駅の方が賃料水準は高い 船橋市内での販売を考慮すると 共働き世帯 単身 シニア世帯をどれだけ集められるかにかかっている 結果としてファミリー層の購入者が最も多いが 比較的資金面に余裕のある 共働き世帯とシニア世帯の取り込みが好調な販売につながる 船橋市の物件は 購入希望者の6~7 割が元々の市内在住者となっており 他の地域に比べて高い 船橋市内でも新船橋駅前では 一気にファミリー層が流入した 新船橋駅前のように利便性の高い地域でコンセプトを持った街づくりが展開出来れば 同様の需要は今後も期待出来る マンションの建て替え事業は積極的に取り組んでいる 当社としては 大規模団地やマンションの再開発の実績はあるが 既に容積率を上限まで活用している物件の建て替えは困難であり 国全体として何らかの仕組みを変える必要がある 建築費の上昇や 都心回帰の動きはあるが 船橋市内では 今後も一定の開発需要が常にあり 極端に需要が減る事はないとみている ただし 元々開発可能な用地は限られている地域ではある 1 新京成沿線の動向 戸建開発が中心となり 駅前でもマンション開発は難しい 徒歩 15 分圏内の物件でも販売価格は 3,000 万円台前半でなければ苦戦する 49

55 2 東葉高速鉄道沿線の動向 東葉高速鉄道沿線の分譲マンションの販売は苦戦している 市内の住宅販売価格の平均をみると それ程上昇していないようにみえるが 同条件の物件でみれば建築費の上昇で販売価格は間違いなく上がっている 利便性の違いによって価格面では二極化しており 3,000 万円台前半でも販売が苦戦し値下げをする必要がある地域がある一方で 人気が高い総武線沿線の駅であれば 市内でも坪単価 250 万円台 ( 同 5,000 万円超 ) での販売も可能 3 賃貸住宅の開発動向 15 歳から 24 歳の若年層における流入超過の理由は はっきりとは分からないが 市内では賃貸物件として 学生向きの物件だけではなく 都内企業の借り上げアパートやマンションが多くみられることから 地方部から就職にあたっての単身者の流入も多いのではないか 市内でも賃貸アパートとしての土地有効活用の案件は多い しかしながら 建築費の上昇で利回りが低下しており 投資としての魅力は低下している 3) 船橋市の事業用地としての評価 京葉線沿線である南船橋駅周辺は 住宅開発用地としての競争力は若干落ちるものの 物流施設など事業用地としての需要は高い 商業開発では 市内で 1,000 坪くらいのまとまった用地があれば 多くの地域で十分に検討出来る 商業施設は 建物にコストをかけず 10 年程度の投資回収期間で事業を検討するが 船橋市であれば 10 年程度は人口構成などがそれほど大きく変化しないため十分な投資回収が見込める 人口の長期的な見通しは不明瞭な部分もあるが 団塊ジュニア世代が高齢者となる時期にはより一層 個別配達需要が高まり 現在湾岸部に建設しているような大型物流施設のニーズが高まるほか 首都圏における物流施設の開発ニーズは今後も強いとみている 4) 船橋市と他都市との比較 住宅販売の点でのライバル都市は 柏市や流山市となる 実際 販売の現場でも つくばエクスプレスの利便性に対する評価は高い 流山市はファミリー層をターゲットとした施策を展開しており 相当数の若い世代が流入している 柏市は 当社としても従来から拠点としてきた地域であり 自治体としての競争力は船橋市と同様に高い地域とみている 柏市内では つくばエクスプレス沿線である柏の葉などに注目が集まるなか 柏駅周辺では地域の地盤沈下に対する危機感が高まり 再開発の動きも出ている模様 千葉市は県庁所在地であるが 都心との距離などから 船橋市に比べ競争力が低くライバルとはならない 千葉市は 都心からの距離でいえば 埼玉県のさいたま市とほぼ同距離であるが さいたま市の方が発展している さいたま市は 東北地域の入り口として後背 50

56 地に一定の人口を抱えているが 千葉市は後背地の広がりに限界がある事が大きい アクアラインの利用拡大により 後背地からの人やモノの流れが変わった影響もあるが 千葉市周辺が発展するためには 地域の産業を発展させる必要がある 5) 人口の維持 増加に向けて必要な公的支援 都心回帰が進んでいるといっても 流山市の例のように行政として魅力的な施策を展開する事が出来れば 都心以外に住みたい層は間違いなく存在する そのため 行政としては 船橋市に住むとこんなにも良い支援があるという事を明確に示す必要がある 住宅購入にあたって 子育て世代は地域の教育環境を非常に重視していることから 教育環境の充実も非常に重要な公的支援といえる 子育て支援の評価が高い流山市では 小中一貫校を整備するなど教育面でも力を入れ始めている 教育環境に対する評判は変わりやすく 継続的な取り組みが必要となる 例えば 以前 教育水準が高いと評判だった小 中学校が 児童 生徒の増加によりマンモス校となり 評価が落ちている学校もある ただし 建設に巨額の費用がかかるうえ 必要な時期も限定される学校の適正化は難しい行政課題であり 千葉市でも小中学校の統廃合が問題となっている 51

57 (5)E 社 ( 大手ゼネコン ) 1) 船橋市の住宅開発ニーズ 2010 年から 2015 年の船橋市内のマンション開発動向をみると 都心から 15 km圏内と通勤利便性が高いことなどから 駅に近い立地ではJR 新京成線を中心に一定の供給が行われている 建築費の上昇もあり 新築 中古物件ともに首都圏における販売価格は上昇している 先々の建築費の見通しは分からないが オリンピック後に開発を延期している案件も多数ある 建築費の上昇は 従来低く抑えられてきた人件費に相当する部分であるため 急激に下がる可能性は低い 現在の水準の建築費を吸収するためには 4,000~5,000 万円台の販売価格となるが そのような価格設定が可能なエリアは 市内ではJR 船橋駅までに限られる 日本全体の人口が減少するなか マンション 戸建ともに空き家が増加しているため 需給両面で二極化が進む 船橋市は県内ではまだ競争力は高いが 建築費の上昇も重なり 従来のように住宅開発が市内各地で進むという状況ではない 今後は 建て替えや空き家の活用といった再開発の案件が多くなるのではないか 市内ではURの大規模団地の建替えが進んでいるが 千葉市の稲毛海岸などのように建替えが難しい大規模団地が多数見込まれるなかでは URとしても一定の評価をしているといえる 北部地域は 国道 16 号と国道 464 号が交わり 工夫によっては一定の開発は可能と思われるが 鉄道路線もなく 道路もそれほど整っていない八木が谷や 豊富地域の開発は規制緩和 ( 市街化調整区域の見直し等 ) 道路整備といった事がなければ開発が見込めない地域である 1 JR 沿線の動向 JR 船橋駅や西船橋駅は徒歩 10 分圏内に遊休地があれば有望な開発地域となる 東西線も乗り入れている西船橋駅のポテンシャルは非常に高い 賃貸住宅が多い地域であるが 再開発などが進めば住宅供給という意味でも大きな需要が期待できる駅である 船橋駅に近い船橋地方卸売市場周辺の市場通りは 開発が可能な用地がないため 再開発などが行なわれた場合は大きな需要が発生する地域である 2 新京成沿線の動向 基本的には戸建開発が中心となる地域と思われるが 必要以上にマンションが供給されている印象がある 新京成沿線は マンションであれば販売価格が 3,000 万円を切る水準でなければ需要が出てこないが 現在の建築費を考慮すると新規開発では採算が合わない 3 東葉高速鉄道沿線の動向 東葉高速沿線は 一定の分譲戸建住宅の開発がみられるが 東葉高速鉄道の運賃が高い点 52

58 が販売時には課題となる 2) 船橋市の事業用地としての評価 国内の企業では 一部の企業に国内回帰 設備投資の動きがあり 好立地の事業用地に対するニーズは高まっている 首都圏ではまとまった好立地の事業用地は枯渇しており 県内でも市原市の潤井戸などまで下らなければ事業用地がない 京葉臨海部での物流ニーズは高く 用地があれば開発を希望する事業者は多数ある 東日本大震災を契機とした企業のBCP 対策という点でも 市内で臨海部に立地する企業の内陸部への移転ニーズが存在する 3) 船橋市と他都市との比較 県内では 松戸市 柏市がライバル都市となる 同じ沿線でより都心に近い市川市は船橋市に比べ都市の競争力は高い 都心からの距離をみると 埼玉県の南浦和駅 和光市駅 東京都の武蔵境駅 神奈川県の日吉駅 鶴見駅などが同距離にあるが 都心への時間距離やブランド力を考慮すると さいたま市 ( 浦和 ) や越谷市がライバル都市といえるのではないか 4) 人口の維持 増加に向けて必要な公的支援 雇用の場や 生活利便性などの観点から東京一極集中 都心回帰の流れは変わらない 船橋市の人口 維持増加に向けて 住みやすい環境の整備が必要となる 1 住みやすい環境の整備 船橋市は 都内への通勤が十分に可能な地域であるため 域内の産業振興というよりも 住みやすい環境の整備が人口の維持 増加につながる そのため 子育て支援の充実 教育環境の向上 医療体制の充実 安心 安全の確保といったソフト面の支援を全面に打ち出せば良いのではないか 2 事業用地の確保 ( 規制緩和 ) 船橋市内では 市街化調整区域の見直し 容積率の緩和 新たな工業用地整備等により事業用地を確保することが出来れば間違いなく事業者の取得ニーズはある 民間ではまとまった事業用地の確保は困難であるため行政主導で行う必要がある 53

59 (6)F 社 ( 地元ディベロッパー ) 1) 船橋市のマンション開発 販売動向 船橋市内の分譲マンションの開発 販売状況は DINKS 8 向けはほぼ完売となっているが ファミリー向けの販売はやや苦戦している 当社は完成在庫の保有期間を圧縮する方針であるため 期待する販売スピードの水準が高い事もあるが 船橋駅は人気度合と販売価格にギャップがあり 他社も含めて周辺地域より売れ行きが悪い 下総中山駅の物件の方が船橋駅の物件に比べ人気が高い 同様に 市内でも同じ徒歩 10 分であれば 東西線の利用が可能な西船橋駅の人気は高く 若いファミリー層には船橋駅よりも西船橋駅の物件の方が購入希望者は多い 船橋駅は駅前に百貨店が 2 つあるように歴史的に開発が進んでおり 取得可能な用地も限られているため 土地の価格がどうしても高くなってしまう 用地価格が高いため 徒歩 10 分圏内の物件販売価格は坪単価で 210 万円程度となる 一方 西船橋駅であれば同条件の坪単価は 180 万円台となり 3LDK 70 m2換算で販売価格が 400~500 万円は変わってくるため 船橋駅の方が価格面での競争力は劣る 快速停車駅ではないが 下総中山の物件は 船橋市の物件に比べ若干割安感がある 購入希望者は 近隣物件を比較しており 自社物件内で競合し 下総中山の物件に顧客が流れている面もある 購入希望者からは 船橋駅周辺の治安が悪いとの声が聞かれており 子育て世帯を呼び込めない一因となっている 当社は 一次取得者層をメインターゲットとしたマンション開発事業者であるため 地域の治安が悪いというイメージがあることは開発を検討する際にマイナスに働く 市内では 西船橋 船橋駅以外でも JR 沿線である東船橋 津田沼駅から徒歩 10 分圏内であれば マンション開発は可能 1 新京成沿線の動向 開発事業では投資リスクを背負っており 事業として早期回収が可能か否かを最も重視している そのため 現在の事業環境では 完売までに一定の時間を要するニュータウン的な地域での開発は全く検討していない 2 東葉高速鉄道沿線の動向 現状では 鉄道料金の高運賃がネックとなり開発が難しい 運賃の値下げが出来れば都内への通勤が可能な地域となるため開発の可能性が高まる 2) 船橋市と他都市との比較 現在の事業環境下でマンション開発地として魅力的なエリアは 市川駅 松戸駅 柏駅な 8 子供を持たない つくらない共働きの夫婦 互いの自立を尊重し 経済的にゆとりをもち それぞれの仕事の充実などに価値を見いだす結婚生活のこと 54

60 どに限られる 市川市は東京への玄関口であり 文教都市のイメージもある事から人気が高い 松戸駅や柏駅も常磐線が大手町まで直結しているため 人気がある 津田沼駅や千葉駅は 開発エリアを厳選して検討している 船橋駅は駅近であれば今後も開発は可能であるが 直近物件の販売状況を勘案すると 徒歩 10 分でも厳しく 7 分圏内が目安となる 徒歩 10 分と 7 分の差は大きい 千葉駅徒歩圏内に大型物件を開発しており 間もなく販売を開始するが 近年 千葉駅徒歩 7 分以内での供給は殆どなく 地域での購入需要が溜まっていたこともあり反響は大きい 船橋駅はDINKSの需要が高い 津田沼駅は販売価格をおさえた物件がやや多く ファミリー層の人気が高い傾向にあったが 津田沼駅の奏の杜では 面的開発により地域の魅力が増している 船橋市でも新船橋では同様の面的な開発が成功したが 今後も医療施設や商業施設なども合わせた複合的な大型開発でなければ多数のお客は呼べない JR 船橋駅周辺でも地方卸売市場の周辺などで面的開発が出来ればかなりの需要が期待できる 当社は県内の開発情報が集まってくるため 県内の開発案件が多くなっているが 最も開発を行いたい地域は 東京 23 区の城西地域や城南地域である 3) 建築費用について 建築費は 1 年前と比べると約 30% 上昇している 足元では高止まりの状況にあるが 郊外部であればあるほど 総事業費に対する建物分のコスト割合が高いため 建築費上昇の影響が大きい そのため 大手の開発事業者は コストが合わない千葉県内での開発を行えない環境にある 建築費の上昇は リーマンショック時に職人が離職したことによる人件費の上昇と その後の東日本大震災の復興需要 オリンピックの開発需要による資材不足が重なって発生している 人手不足も資材不足も構造的な要因に起因するため 少なくとも東京オリンピックまでは建築費の高止まりの状況が続くとみている 4) 今後の住宅開発の見通しについて 政府は地方創生を謳ってはいるものの 東京オリンピックを契機とした湾岸開発や 東京都の国家戦略特区認定による高層マンションの容積率緩和などにより 都心に開発が集中しており 東京一極集中は住宅供給の面でも続いていく また 高齢化の進行に伴い 駅から近いマンションへの転居ニーズも高まっており 人口構成の点でも都心回帰の動きが継続する 船橋市における住宅開発の見通しは 希望的な観測としては 現状の水準が維持されると言いたい所であるが 少子高齢化が進行するなかでは若干 水準を切り下げざるを得ないとみている 一方で 船橋市は 賃貸物件を含めて多くの住宅ストックがあり 首都圏への通勤利便性 55

61 から若年層を中心とした転入ニーズもある また 船橋市のような都市部では景気や価格に関わらず 30 歳前後を中心に一定の住宅購入ニーズもある事から 船橋市の人口規模は維持されると思われる 5) 人口の維持 増加に向けて必要な公的支援 行政が実施する支援策として福利厚生の充実は非常に重要で 住宅販売でも自治体の福祉関連の施策が充実している事は大きなセールスポイントとなる 実際に江戸川区や墨田区など財政に余裕のある自治体は 子育て支援制度が充実しており 販売しやすい 56

62 (7)G 社 ( 大手ハウスメーカー ) 1) 市内における住宅開発 販売動向 現在の船橋日大前では パワービルダー 9 事業者による住宅建設が中心となっている 船橋日大前における物件価格の許容範囲は 4,000 万円程度が上限となるが 土地代を 2,000 万円とすると 建物としては 1,500 万円程度が上限となり パワービルダーの物件に限られてしまう パワービルダー事業者による戸建建設は個別開発となることから 建物の形状や周辺のインフラ整備に統一感がなくなり街並みがきれいにならず 住宅地としての価値を下げることになってしまう 当社では建物価格が 3,000~3,500 万円程度となり 船橋市内の物件で顧客が許容できる総額が 5,000 万円程度とすると土地価格は 1,500 万円程度が上限となってしまう 1,500 万円では船橋市内では 40 坪程度しか取得できないが 45 坪以上はないと当社の建物は収まらないため 購入者が希望する価格との折り合いという意味でも当社では市内における用地取得 戸建開発が難しい環境にある 2) 船橋市の住宅開発ニーズ マンション開発は 利便性との兼ね合いで駅徒歩 10 分圏内が上限となり 10 分以上のエリアはパワービルダー事業者による戸建開発が中心となる 市内の分譲戸建て開発は 芝山の区画整理地区 北習志野駅周辺 船橋日大前など 東葉高速沿線が中心となっている 北習志野駅周辺では企業の社宅が売り出される事例が散見されているが 建蔽率が 60% 容積率が 200% と高度利用が可能であることからマンション事業者が高値で落札しており 戸建事業者が取得することは難しい 市内での戸建開発は駅から徒歩 15 分程度が限界となるが 都内への通勤利便性が高い総武線沿線の駅などでは 開発可能な用地が枯渇していることから パワービルダーも含め戸建開発は中長期的には鈍化していくとみている 賃貸は一定の需要が見込まれる地域であるが 現状でも供給過剰となっているうえ 地主が要望する賃料設定がやや高いこともあり苦戦しているオーナーも多い模様 3) 当社の開発見通しについて 当社では 省エネ ゼロ エネルギー住宅 10 を推進し トータルのランニングコストを下げることでパワービルダーに対抗している 事業用地が不足するなか 当社では地主に対して高度利用を提案しており 容積率が高く 優位性がある土地については 賃貸機能を合わせた居住用物件の開発を提案している 市川市 船橋市 浦安市 柏市 松戸市など都内へのアクセスに優れた地域であれば 賃 9 住宅を初めて購入する層を主な販売対象として 比較的小規模かつ安価な一戸建ての分譲住宅を販売する建設 不動産事業者 10 住宅のエネルギー消費 ( 冷暖房や給湯 換気 照明に必要なエネルギー ) を建築物 設備の省エネ性能の向上などにより削減し 年間のエネルギー消費量が正味ゼロ又は概ねゼロとなる建築物 57

63 貸機能 + 居住物件のような高度利用も可能とみている 賃貸物件では当社のブランド物件以外にも 更に環境に配慮するなどの付加価値を備えた物件を市内でも展開している 賃貸物件であっても居住者間でコミュニティ形成が可能となるよう緑地確保といったソフト整備も合わせて行っている 4) 船橋市と他都市との比較 当社では 船橋市内での事業用地確保が困難であるため 千葉市や印西市 市原市などで開発を行っている 同地であれば 土地取得費が坪 30 万円程度であるため 総額が 4,500 万円程度となる 昨今の低金利もあり 4,000 万円台であれば会社員でもローン組成が可能であり 一定の販売が期待できる 市内で総額が 5,000 万円を超えると 利便性が圧倒的に高い都内のマンションと競合してしまい販売が難しくなってしまう また 4,500~5,000 万円となると越谷レイクタウンや 東京都であっても郊外の国分寺 日野 多摩ニュータウンであれば戸建住宅が取得できるエリアとなり 競合する場所が増えるため 大きなニーズが望めなくなる 都心に近いエリアの賃貸住宅などで居住している方は 山手線より東側には目が向いておらず 遊びであっても殆ど出てこない 都内居住者が船橋市での住宅購入を検討するケースは 実家がある 知人がいるといった地縁があるケースに限られる 5) 人口の維持 増加に向けて必要な公的支援 船橋市は 道路が狭く 勾配もきついなど船橋市はゴミゴミしている印象がある 千葉県のなかで都市としての優位性を持つためには 道路を中心とした都市基盤の整備に力を入れる必要がある 空き家の活用については アクセスが良い地域であれば当社でも地主に対して賃貸への転用を提案している 特別措置法の見直しもあり 空き家の活用に向けた固定資産税の宅地並み課税は市としても検討すべき事項といえる また 教育環境が良くなければ 子育て世代はその自治体を選ばない 大学を中心とした高度教育は殆ど東京でしか提供されておらず 都心の一極集中は基本的に是正されないとみている 逆説的にいえば 教育と医療が整っていれば 地方でも居住者を増やすことは出来る 千葉ニュータウンのように今度病院が整備される地域などでは街としての発展が期待できるだろう 58

64 (8)H 社 ( マンション施工 販売 ) 1) 最近の東京圏の開発動向 マンション購入者の都心回帰が強まっており 顧客ニーズとして交通利便性をより重視するようになっている 平成 27 年 6 月の首都圏中古マンション価格が4 年ぶりに 3,000 万円を超えたが 唯一千葉県だけが前年を下回っている (1,798 万円 /70 m2換算で前年比 2.9%) 県内では市川市と浦安市は前年を上回っているが 千葉市では前年を下回るなど 都心まで時間がかかる利便性の劣る地域の状況は厳しい 当社の開発案件エリアは 県内では市川市 浦安市 他県では城北地域が中心となる 建築費の高騰により 船橋市より南東地域では顧客が希望する価格に応えることが出来ない 現在 総武線沿線で販売している分譲マンションの販売が苦戦している状況を踏まえると 船橋市の多くの地域では新規用地の仕入からではマンション事業者にとって採算が合わない 建築費の高騰分を吸収可能な 4,000~5,000 万円台という販売価格で一定の需要が見込める地域となると 県内では市川市 浦安市に限られる 近年では 一戸建てからマンションに住みかえされる方は マンションの1 交通利便性の良さ 2 安心 安全なセキュリティなどを背景に少なくない状況となっている ( 物件によっては3 割程度 ) 子どもが独立したタイミングや退職時など やや高齢の層でも利便性の高いエリアのマンションに転居する動きがみられる 2) 船橋市の住宅開発ニーズ 船橋市内で住宅を購入される方が想定している価格帯は 4,000 万円未満が一般的となっている 船橋市の住宅開発エリアは意外と広く 沿岸部と北部地域では環境が大きく異なる 船橋市内でマンション開発が可能な地域は 駅でいえば 船橋駅と西船橋駅 北習志野駅の周辺地域に限られる これらの駅から徒歩で最大 15 分 基本的には 10 分圏内が対象エリアであるが そのような用地は枯渇している 一方 北部地域では交通アクセスがネックとなり開発が難しい 現在 船橋市に転入が多い 15~24 歳の層は 就学や就職の際の賃貸物件への入居者中心と思われるが 少子化という点を考慮すると今後流入のボリュームが少なくなることが想定され 船橋市の人口増加を支えられなくなることが懸念される 第一次取得者層 ( 初めて住宅を購入する層 ) にとって 船橋市はどちらかといえば戸建需要が中心であるが 最近では 駅からバスを利用するようなアクセス環境の地域は極端に需要が低下している 消費者は 第一に交通利便性を重視するが 単に駅から近いというだけではなく 沿線力が決め手となる 船橋市内の路線でいえば JRや東西線は人気が高く マンション開発が可能であるが 武蔵野線や新京成線は マンション開発のポテンシャルは低く 戸建開発が中心となる 鉄道沿線の動向は以下の通り 59

65 1 新京成沿線の動向 新京成線は 津田沼と松戸をつなぐローカル線の位置づけ ( 都心への直結線ではない ) であるため 沿線での住宅販売は苦労している 当社が販売を手掛けた国府台駅 ( 市川市 ) から徒歩 6 分程度 ( 市川駅からは 20 分 ) 販売価格 4,000 万円の物件の販売もなかなか完売に至らなかった 大手ゼネコンが高根公団で販売している物件 ( 徒歩 10 分 最多価格帯 2,400 万円台 ) も苦戦している模様 新京成線沿線は開発可能な用地は多いが 購買需要が強くないため今後も大規模な開発は難しい 新京成線沿線では親と子の近居ニーズがみられる ( 親の所有地に子どもが自宅を建設など ) 地縁がある方であれば通勤も慣れていることから問題はないよう見受けられる 2 東葉高速鉄道沿線の動向 東葉高速鉄道は 運賃の高さが住宅開発のネックとなっている 東葉高速鉄道の沿線における販売価格は 3,000 万円台となるため 購入を検討する方はそれほど家計に余裕がない層が多く 通勤 通学の費用が家計を大きく圧迫する事を懸念している 東葉高速は運賃が高いことで周辺の住宅開発が進まず 鉄道の利用者が増えないという悪循環に陥っている 損して得取れではないが 船橋市のような力のある自治体が主導して一定の補助金を拠出するなど思い切った施策を行わない限り 今後の開発動向において大きな進展は期待できない 3 東武野田線沿線の動向 大手不動産会社が新船橋駅で開発した分譲マンションの物件は即日完売と好評であったが 購入した顧客層は 千葉市や新京成線沿線の居住者など幅広いエリアからの転居が中心であった 上記物件の販売と同時期に分譲マンションを東西線沿線で販売していたが 両物件を比べている顧客が意外と多かった 両物件の価格帯に差がある背景としては 東西線沿線から都内までは 20 分程度で行けるが 新船橋駅からは船橋駅か西船橋駅で乗り換える必要があるなど 交通利便性の優劣が大きく影響している 4 武蔵野線沿線の動向 武蔵野線でも 船橋法典や南船橋の周辺地域であればマンション開発の可能性はあるが 過去の開発案件の販売状況や販売価格を勘案するとエリアの力としてはやや弱い 3) 船橋市と他都市との比較 市川市や浦安市の物件は 市川駅や行徳駅 本八幡駅など都心から 15 km圏内にある駅周辺地域を中心に人気が高い 都内に通勤する購入者は 老後や転勤時の賃貸なども想定して資産価値をとらえており これらの地域の競争力の強さにつながっている 市川市以北の地域であれば エリアを限定せず開発を検討できるが 船橋市では北部地域などエリア 60

66 によってはまったく触手が伸びない 東西線沿線は 都心への通勤時間が 中野 と同程度である割には 不動産価格が廉価であるため 企業の社宅としてのニーズも高い 船橋市から他地域に移る住宅購入者では 現在の居住地から都心方面 ( 市川市 浦安市 江戸川区 江東区など ) への転居が多い 特に 江戸川区は子育て支援策が充実していることが人気の背景となっている 神奈川県や埼玉県は 地縁や就業場所など事情がなければ目が向くことは少ないが 武蔵野線沿線の越谷レイクタウンの物件は 価格面の割安感や日比谷線で都心に出られることなどから千葉県内からも一定数の購入希望者がいる 船橋市の首都圏における位置づけは 中途半端な印象である 子育て支援に強みがあるわけでもなく 商業も臨海部が中心で開発が可能な北部地域にはそれほどない 住宅開発を促進させるためには 何か突き抜けたコンセプトが必要となる 船橋市は 市川市や浦安市をライバルとするのではなく 千葉市や周辺自治体から船橋市への転入ニーズを取り込むという方向性はあり得る 4) 人口の維持 増加に向けて必要な公的支援 行政として人口を維持 増加させたいのであれば 住宅開発がしやすい環境を整える必要がある 考えられる具体的な方向性は以下の通り 1 規制緩和 ( 駐車場台数制限 ) 駐車場の設置台数は 自治体によって定められている ( 船橋市宅地開発事業施設整備基準では 分譲住宅であれば計画戸数の6 割以上 ) が 車離れが進んでいる状況下 開発事業者の裁量にある程度任せることは検討に値する 2 交通アクセス面の改善 交通アクセスの改善も交通事業者と協力して進める必要がある 特に 東葉高速鉄道の運賃を値下げするための支援も検討する事が必要と考える 実際にアクアラインの値下げにより アクアライン接岸地 ( 木更津市や袖ケ浦市など ) は 住宅 商業開発が進んでいる 東京都が実施しているシルバーパスを船橋市内でも実施し 高齢者が立ち寄りやすい施設の整備と合わせて 市内の回遊性を高めるといった事業も考えられる 3 子育て支援策の充実 他の自治体と比べて 船橋市に入ってくるメリットがないと居住先として選ばれない 江戸川区は一般の方にも子育て支援策が充実している自治体と認知されているが 極端な例でいえば 江戸川区の子育て支援を上回らなければ 差別化にはつながらない 4 産業振興 ( 観光振興含む ) 千葉市では ロードサイドに外資系資本も含めて積極的に商業事業者を誘致しているが 船橋市でも同様の取り組みは可能と思われる 61

67 北部地域の集客の目玉となるアンデルセン公園は 利用者の評価も高く良い施設であるが 県内でもそれ程知られていない 1 つの集客施設では 回遊性につながらず差別化につながらないことから 周辺への商業施設等の集客施設誘致や 交通アクセスの改善 PRの徹底などが求められる 62

68 (9)I 社 ( 地元不動産業 ) 1) 船橋市の賃貸住宅ニーズ 船橋市における賃貸住宅需要の強みは 首都圏に通勤が可能な地域のなかで相対的に安価な賃料水準 (1Kで 57,000 円 1LDKで 67,000 円前後 ) という点にある 近年は 都内の賃料水準が上昇傾向にあることも 船橋エリアの相対的な競争力の向上につながっている 近年の状況は 2009 年のリーマンショック前と似ている 当時も都内の賃料水準が上昇し 相対的に安価な船橋エリアの賃貸物件の需要が高まった リーマンショック後は 都内の賃料が下落し 賃貸需要の都心回帰が起こったが 現在は再び都内の賃料水準が上昇し リーマンショック後に船橋市から都内に転居した層の揺り戻しもみられている 船橋市内の賃貸物件は供給過剰な状況にあるため 賃料相場の上昇はみられず船橋エリアの賃料水準は割安感が強い 不動産価格と同様に千葉県の賃料水準は 一都三県で最も上がりにくく 下がりやすい環境にある 千葉県全体でも賃貸物件は供給過剰であり 県内では船橋駅位までが一定の敷金 礼金を要求できるラインとなっている 当社が仲介している西船橋や市川市エリアの賃貸入居者は 大学生や単身者が多く その多くが都内に通勤 通学している 通勤 通学先で次に多い層が千葉市など船橋市より南部への通勤 通学者で 市内に通勤 通学している入居希望者は肌感覚では 20 人に 1 人程度に留まる 都内への通勤 通学者にとっては 千葉市内の物件では通勤時間が長すぎると認識されており 船橋市位までが都内通勤が可能エリアといえる 船橋市内で賃貸物件を探している若年層は 都内での娯楽や賑わいを求めており 船橋市内ではそれほど消費していない 市内の賃貸需要は総武線沿線が中心 新京成沿線は都内までの通勤時間が長くなる点 東葉高速沿線は運賃が高い点がネックとなり賃貸需要は低い 2) 船橋市と他都市との比較 船橋市の賃貸物件を検討する層は埼玉県の大宮エリアなどが比較対象となり 千葉市であれば浦和エリアが比較対象となる 個人的な印象としては都市としての競争力は大宮エリアより高いとみている 市内の賃貸物件に入居していた方が自己所有の住宅を購入する際は 市内であれば新京成沿線 市外であれば八千代や鎌ケ谷市など周辺都市で購入する方が多い 3) 人口の維持 増加に向けて必要な公的支援 若い世代 なかでも女性の転入者を増加させるためには 駅周辺の治安を改善する必要がある 船橋駅や西船橋駅周辺は 風俗関係の店などでキャッチセールスが行われている事により駅周辺のイメージが悪い 若い女性は 就学 就職時の入居物件を両親と一緒に選ぶ事も多いが 両親が治安や街のイメージを考慮して西船橋や船橋駅周辺の物件を避けるケースが多々みられる 63

69 その結果 西船橋駅や船橋駅周辺の物件では 男性の入居者ばかりになってしまっており 西船橋駅と下総中山駅の間に位置する物件などでは多少遠くても下総中山駅を利用する女性も多い 行政として キャッチセールスに対する規制強化などにより 若い女性が安心して住める街づくりを進める事が出来れば女性の転入増が期待できるのではないか 64

70 2. ちばぎんコンサルティングプラザ船橋 とのディスカッション (1) 開催日時 平成 27 年 7 月 14 日 ( 火 ) (2) 開催場所 ちばぎんコンサルティングプラザ船橋 ( 船橋市本町 ) (3) 参加者 1 船橋市 : 若手プロジェクトチーム及び政策企画課職員 5 名 2 千葉銀行 : ちばぎんコンサルティングプラザ船橋所長高橋郁代 3ちばぎん総合研究所 : 関 福田 (4) 意見交換内容 1) コンサルティングプラザ船橋の紹介 来店客は 営業店の紹介などによる資産運用の相談が中心であり 若い方の来店は少ない ライフステージでいうと 退職時や年金受取り時の相談が中心となっている 若い方は 住宅ローンを組むタイミングで保険内容や貯蓄の見直しを検討される事が多い 資産運用の相談がメイン業務となっているが 資産運用などの各種セミナーについては 若者向けの企画は検討が可能 コンサルティングプラザの職員は 千葉銀行の職員であるため 保険会社の専門職員ほどの特化した知識は保有していない FP 資格も自己啓発の一環として取得しているが 専門化といえる程ではない OJTにより 一般の職員よりは知識は豊富ではあり お客様の話を聞くスキルも高い ライフプランの相談は丁寧な対応が求められることや 4 名の職員で毎日営業しているため 基本的に予約制となっており 1~1.5 時間程度の相談時間となっている 平日夜間や休日の相談も対応しているが 若い方がわざわざ時間を割いて相談するために来店されるというのはなかなか難しい 2) 質疑 応答 フリーディスカッション 子どもが小さい時の支援は働ける環境と子どもを見てくれる場所が両方ないと難しい 相談業務のなかで 市の支援事業などを紹介することはない ただ 支援事業の一覧などを来店されたお客様に紹介する事自体の検討は可能であるため 銀行本部に確認する 行政から支援策として コンサルティングプラザ船橋を紹介いただくことは構わないが 行政として当行だけを紹介するという事は難しいのではないか 委託業務などで 特定の事業者を紹介するのではなく 複数の金融機関の窓口に誘導する手法の方が公平性を担保するのではないか 65

71 若い方の相談のタイミングとしては 結婚よりも 妊娠や子どもの進学の方がお金の流れが変わる時期といえる セミナーは保険会社に依頼する形式であれば費用はかからない ただし 土日開催などでは調整が必要となる 開催場所も調整が可能であるため 例えば 検診や予防接種のタイミングなどで実施する事も可能 船橋市として経済的な支援が整理されていれば 来店者に情報提供する事は可能と思われる ただし 配布物は厳格な審査や管理が求められていることから事前調整は必須である 自分自身が共働きであるため 働く女性の体験談を座談会方式で月 1 回程度出来れば面白いと以前から考えていた 募集は行政からの方が広く周知できるため連携出来れば面白いのではないか セミナー 座談会形式 個別相談といった様々な形式できめ細やかな支援が出来れば 若い方のライフプランの支援にもつながるのではないか 金融機関との包括協定などを結ぶ事で検討している事業が実施しやすくなると思われる 66

72 III. 千葉ジェッツ の経済波及効果及び地域活性化への貢献 1. 経済波及効果 千葉ジェッツ が千葉県内に及ぼす経済波及効果は 9.0 億円となった (1) 調査手法経済波及効果の試算にあたっては 平成 17 年千葉県産業連関表 を使用 11 し シーズンにおける千葉ジェッツの活動を通じて発生する消費 ( 需要増加額 ) が千葉県内にもたらす直接効果 12 と その過程で発生する間接波及効果を試算した ( 図表 ) 項 図表 51 経済波及効果の範囲間接波及効果需要増加額 1 次波及効果 2 次波及効果事業費チケット グッズ売上 スポンサー等直接効果 ( 最終需直接効果と第 1 次波宿泊宿泊費要 ) の増加により 及効果の発 に伴う飲 飲 費業種の垣根をこえて所得の増加により増 産品 産購 産が波及していくえる消費需要交通費電 バス ガソリン代等効果 など 用語 1 需要増加額 : 千葉ジェッツの活動により発生する事業収入や 来場者が支出した金額 具体的にはチケット売上げ グッズ売上げ 飲食費 交通費などがある 県内の経済波及効果を算出するため 県内で支出した金額を推計した 2 直接効果 : 県内で発生した需要 ( 需要増加額 ) に対する生産は そのすべてが県内で作られるわけではない そのため 需要増加額に自給率 ( 県内で発生した需要に対して県内で生産された財 サービスの割合 ) を乗じて 需要増加額のうち県内で生産された額が直接効果となる 11 船橋市の産業連関表は未作成のため千葉県内における経済波及効果を試算した 12 経済波及効果のもととなる需要増加額は 千葉ジェッツの運営会社である株式会社 ASPEから提供を受けた企業情報や 観光統計資料等から推計を行った 67

73 図表 52 需要増加額と直接効果のイメージ 需要増加額 県外で 産 ( 県外流出分 ) 直接効果 ( 県内で 産された額 ) 図表 53 経済波及効果のフローチャート図 68

74 (2) 需要増加額の推計需要増加額の対象項目は 1 事業費 2 対戦相手の遠征費 3 来場者の消費額とした 1) 事業費の算出 千葉ジェッツ の運営会社である株式会社 ASPE の平成 27 年度 ( シーズン ) の売上予算計画 ( 図表 54) を事業費とした なお 事業費にはチケット売上 グッズ売上が含まれているため 来場者の消費金額にはチケット グッズ購入費を含んでいない 図表 54 株式会社 ASPE 項目別の売上予算計画 ( 単位 : 万円 ) 項目 予算 チケット 14,100 パートナー ウィークリーパートナー サポートカンパニー 32,400 ブースタークラブ 1,300 グッズ 1,700 イベント クリニック 700 自動販売機 150 チアスクール 219 バスケスクール 1,158 キャンプ 320 育成 330 その他売上 450 パートナー ( その他 ) 150 収入計 52,977 2) 対戦相手の遠征費千葉ジェッツの年間遠征費である 1,500 万円と同額を対戦相手が遠征費として千葉県内で支出すると想定した 69

75 3) 来場者の消費額来場者の消費額は 株式会社 ASPE からの情報提供 各種統計調査結果をもとに推計した 具体的な推計結果は以下のとおり ( 図表 55) 図表 55 来場者の消費額の推計フローおよび結果 (1) 来場者数 84,000 ( ) 3,000 ( シーズン 標来場者数) 主催試合 28 試合 (2) 帰り 宿泊構成 帰り 宿泊 計 計 97.3% 2.7% 100.0% 来場者の5% をアウェイチームの応援と想定 アウェイチーム全 11チームのうち北海道 アイシン三河 三菱電機名古屋 宮 広島 熊本の6チームからの アウェイ来場者は宿泊客と想定 (3) 予想利 者数と内訳 (1) (2) で算出 ( 単位 : ) 帰り 宿泊 計 計 81,709 2,291 84,000 (4) 消費単価 (5) 消費額 (3) (4) で算出 ( 単位 : 円 ) ( 単位 : 千円 ) 1 あたり県内消費額 県内消費額 帰り客 宿泊客 帰り客 宿泊客 交通費 714 1,197 交通費 58,340 2,742 宿泊費 0 13,317 宿泊費 0 30,508 飲 費 1,830 3,660 飲 費 149,528 8,385 産 買い物 その他 617 3,977 産 買い物 その他 50,415 9,111 経済波及効果推計対象 3,161 22,151 参加者による需要増加額 258,282 50,746 ( 注 1) 交通費 ( 帰り客 ) は千葉県観光 込調査の県内 帰り客の交通費 需要増額合計 309,028 ( 注 2) 交通費 ( 宿泊客 ) は千葉県観光 込調査の県外 帰り客の交通費 ( 注 3) 宿泊費は千葉県観光 込統計の平均宿泊費 ( 注 4) 飲 費は2015 年スポーツマーケティング基礎調査の飲 費 ( 宿泊客は2 倍 ) ( 注 5) 産 買い物 その他 ( 帰り客 ) はスポーツマーケティング基礎調査の記念品費等 ( 注 6) 産 買い物 その他 ( 宿泊客 ) は千葉県観光 込調査の 産代 来場者について 2015~16 シーズンの開幕からの主催試合 3 試合の平均観客動員数は 3,803 人 ( 前年度平均 1,909 人 比 2 倍 ) と好調に推移しており ( 図表 56) これまでの観客動員数の累計は国内リーグ 45 チーム中トップ 目標来場者数は 佐倉市民体育館や八千代市民体育館などキャパシティの狭い会場もあるため 年間平均では 1 試合当り 3,000 人程度の観客動員を見込む ( 船橋アリーナにおける観客動員目標は 3,500 人 ) 観客動員数が好調な理由は 1 船橋市に拠点をおいたことによる船橋市のバックアップ効果 2 スポンサー企業 260 社強のサポート効果 3NBA に挑戦していた富樫勇樹選手の電撃加入 4 情報発信力の強化などが考えられる 3,500 ( 人 ) 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 図表 56 平均観客動員数の推移 ,248 1,432 1,909 3, ( 目標 ) 70

76 4) 経済波及効果の推計 1 事業費 :5.3 億円 2 対戦相手の遠征費 :0.2 億円 3 来場者の消費額 :3.1 億円の合計である 8.5 億円が 千葉ジェッツ の年間需要増加額となった ( 図表 ) 図表 57 需要増加額の内訳と部門分類 項 需要増加額 ( 百万円 ) 1 来場者消費額合計 交通費 61.1 運輸 部 分類 (36 分類 ) 宿泊費 30.5 対個 サービス 飲 費 対個 サービス 産 買い物 その他 59.5 対個 サービス 2 事業費 対個 サービス 3 対戦相 の遠征費 15.0 対個 サービス 需要増加額 百万円 この 8.5 億円の需要増加額によってもたらされる千葉県への直接効果 ( 県内需要額 ) は 6.2 億円となった 直接効果 6.2 億円によってもたらされる経済波及効果 ( 生産誘発額 ) は 9.0 億円となった 図表 58 千葉ジェッツ による千葉県内の経済波及効果フロー 71