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1 國家住宅及都市更新中心 新北市板橋浮洲商業區都市更新案 委託單位 : 內政部營建署 / 國家住宅及都市更新中心 受託單位 : 新意群工程顧問有限公司 107 年 7 月 9 日 浮洲創意商業中心 - 生態 綠建築 歷史建築新意群工程顧問公司 1

2 簡報大綱 壹 辦理進度貳 個案資料說明參 容積獎勵與開發量體肆 社會住宅計畫 浮洲創意商業中心 - 生態 綠建築 歷史建築新意群工程顧問公司 2

3 工作進度與內容規範 壹 辦理進度說明 工作期程查核方式工作完成概況 第 1 期 1. 簽約次日起 15 日內提送工作計畫書 2. 第 1 期審查會議 103 年 11 月 6 日審查通過,103 年 12 月提送核定本 第 2 期 1. 簽約次日起 7 個月內提送第 階段成果報告書 2. 第 2 期審查會議 104 年 5 月 25 日審查通過,104 年 8 月 11 日提送第 階段彙整成果報告 第 3 期 1. 簽約次日起 11 個月內提送第二階段成果報告書 2. 第 3 期審查會議 同意展期 6 個月 (105 年 3 月 11 日 ), 已於 3 月 7 日提送 105 年 4 月 19 日審查通過 第 4 期 第 5 期 1. 簽約次日起 19 個月內提送第三階段成果報告書 2. 第 4 期審查會議 1. 簽約次日起 22 個月內提送第四階段成果報告書 2. 第 5 期審查會議 依契約規定, 應於 105 年 11 月 11 日提送第三階段成果報告 依 105 年 10 月 21 日第三次契約變更, 第 4 期於 108 年 6 月 30 日前或機關通知後 8 個月內提送 107 年 5 月 30 日國家住宅及都更中心召開工作會議 第 6 期 1. 簽約次日起 23 個月內提送總結報告書 ( 草案 ) 2. 第 6 期審查會議 浮洲創意商業中心 - 生態 綠建築 歷史建築新意群工程顧問公司 3

4 貳 個案背景資料說明 緣起 本案係屬於 變更板橋 ( 浮洲地區 )( 配合榮民公司及其周 邊地區興建合宜住宅 ) 主要計畫及細部計畫 案都市計 劃書之三項計畫目標之, 包括 ( ) 配合中央政策提供合宜住宅 ( 二 ) 提升居住生活品質 ( 三 ) 結合新北市政府規劃商業區帶動周邊地區商業發展 板橋浮洲合宜住宅, 預計 107 年度完成交屋作業 ; 另營 建署補助新北市政府辦理 5 條區內 5 條聯外道路及 2 座 橋梁興闢已於 104 年 6 月陸續完工 本基地自捷運亞東 醫院站步行前來約 8 分鐘即可到達 歷史建築活化作業與維護管理 配合新北市政府公益設施需求計畫, 符合公辦都更目標 行政法人國家住宅及都市更新中心持有本案土地並擔任 實施者與招商主辦單位 浮洲創意商業中心 - 生態 綠建築 歷史建築新意群工程顧問公司 4

5 基地權屬 新北市板橋區力行段 地號 2 筆土地, 面積合計 20, 平方公尺, 土地 100% 為行政法人國家住宅及都市更新中心所有 地號面積 ( m2 ) 土地權屬土地使用分區 , 行政法人國家住宅及都市更新中心 第 種商業區 行政法人國家住宅及都市更新中心 第 種商業區 - 20, 基地位置 浮洲創意商業中心 - 生態 綠建築 歷史建築新意群工程顧問公司 5

6 基地現況及歷史建物說明 歷史建築A B C D四棟及新亞建設承租搭建工務所 未來除B棟原地保 留外其餘皆拆除遷移至他處 目前正為設置他處基座及除鏽測試階段 預 計108年2月遷移組裝完成 並於6月驗收完畢 工務所預定108年6月拆除 完成 棟別 A棟 B棟 C棟 D棟 歷史建物B C棟 基地與毗鄰合宜住宅現況 中山國小 A 工務所承租 D 位址使用 C 棟外觀 原使用 機能 鋼筋車牙 加工區 電工間 鐵工廠及 修護工廠 機工廠 原所在 地地號 力行段 地 號 力行段 408地號 力行段 408地號 力行段 408地號 建築型 式 鋁製桁架 建築 鋁製桁架 建築 鋁製桁架 建築 鋁製桁架 建築 建築現 況 已進行解 體工程 暫存於C 棟 原址 原址 已進行解 體工程 暫存於C 棟 保存方 式 拆卸分解 後移至它 地重新組 構 現地保存 拆卸分解 後移至它 地重新組 構 拆卸分解 後移至它 地重新組 構 預定搬 遷地點 中山國小 校區內 (無) 國中用地 公八 公 園用地 A 棟外觀 C B 合宜住宅 原地保存 國中用地 A 棟內部構造 合宜住宅 公園用地 D 棟外觀 B 棟外觀 合宜住宅 D 棟內部構造 浮洲創意商業中心 生態 綠建築 歷史建築 B 棟內部構造 新意群工程顧問公司 6

7 都市計畫 更新地區劃定與相關建設計畫 相關建設計畫計畫名稱計畫內容概述 台灣藝術大學 1. 臺鐵浮洲簡易車站設置計畫 屬於 臺鐵都會區捷運化暨區域鐵路後續建設計畫 ( 基隆 - 苗栗段 ) 預定興建計畫 的五個簡易車站之, 可促進僑中二街與大觀路 38 巷南北地區之縫合發展, 已於民國 100 年 9 月完工通車 特二號道路 2. 湳仔溝整治及綠美化工程 配合 臺北縣特二號道路建設計畫 沿湳仔溝施作高架道路工程之河川整治及綠美化工程, 右岸工程 99 年 10 月完成, 左岸工程 102 年完成 基地 3. 臺北縣特二號道路建設計畫 為聯繫臺北國際商港與國家 號 三號道路之快速道路, 全線 約 公里, 於 102 年全線通車 遠東通訊數位園區 4. 遠東通訊數位園區計畫 為遠東集團採 BOO 方式, 於板橋紡織廠興辦 遠東通訊數位園區, 作為北部第 座通訊及數位產園發展中心, 全區面積為 公頃, 目前僅完成 棟辦公大樓使用 5. 周邊橋樑 引道建設計畫 增設跨堤橋樑與浮洲橋下車引道, 以利連結亞東醫院捷運站及樹林地區 6. 新北市雲谷園區基地面積為 4.8 公頃, 擬採分期方式開發, 總開發樓地板面積高達 4.4 萬坪, 計畫設置雲端產業之研發 營運與體驗交流設施, 同時引進相關附屬設施 100 年 8 月變更板橋 ( 浮洲地區 )( 配合榮民公司及其周邊地區興建合宜住宅 ) 細部計畫之第 種商業區 (50% 300%), 本案採都市更新權利變換方式辦理, 另依細部計畫書及 都市計劃法新北市施行細則 等相關法令辦理 商業招商範圍 浮洲創意商業中心 - 生態 綠建築 歷史建築新意群工程顧問公司 7

8 本案都市計畫容積獎勵方案 項次 申請容積獎勵項目 獎勵面積 ( m2 ) 方案 基準容積比率 ( m2 ) 基地面積 :20,178.98m 2, 基準容積 :60,536.94m2, 建蔽率 50% 容積率 300% 開挖率 60% 依變更板橋 ( 浮洲地區 ) 主要計畫 細部計畫 ( 配合板橋浮洲榮工廠周邊地區都市更新計畫 ) 主要計畫 細部計畫土地使用分區管制 備註 設置公益設施提供 1,460 m2公益設施 ( 建議設置標準規模之公共托育中心 600 m2 期照顧中心 360 m2與公共托老中心 500 m2, 合計 1,460 m2, 未來由新北市政府社會局自行調整使用 ) 建築物提供部分樓地板得增加所提供之樓地板面積 但以不超過基地面積乘以 1, % 該基地容積率之 30% 為限 ( 都市計畫法新北市施行細則規定容積獎勵上限 20%) 10,000m2以上全街廓開發獎勵容積上限二鼓勵大規模整體開發 6, % 10% 三設置綠廊道 3, % 設置 600-2,700 m2獎勵容積 5% 四採綠建築設計 1, % 黃金級 3% 五生態池 6, % 設置規模 500 m2已上 容積率上限不得超過 450%, 獎勵容積合計 18, % 上限為 50% 浮洲創意商業中心 - 生態 綠建築 歷史建築新意群工程顧問公司 8

9 開發量體及產品定位 公益性設施回饋計畫 / 規劃 1,460 m2 空間類型需求原則空間需求條件最小設置規模評估設置 公共托育設施 身心障礙者日間照顧中心 公共托老中心 依各行政區 0~3 歲幼兒人口數預定分配原則如下 : 1,000~3,000 人 :1 處 3,000~8,000 人 :2~3 處 需交通便利, 位於捷運站附近及停車位 目前全市逾 15 萬人, 並以淡水 新店區設置最優先考量 - 樓層以 1~2 層樓設置 以 600m2為原則, 空間獨立, 具有獨立出入口最小建議至少須達 400m2 空間完整獨立專用與其他空間區隔,1 樓應有無障礙設施, 2 樓以上應具有電梯 樓層以 1~3 層為原則 空間獨立, 具有獨立出入口 空間完整獨立專用, 與其他空間區隔,1 樓出入口應有無障礙設施,2 樓以上應具有電梯 採光通風良好及公共衛生與安全條件 交通便利, 人口密集區 使用率較低, 以目前使用率較低之空間優先提供 樓層以 1~3 樓為佳 有電梯及無障礙車位 以 360 m2為原則, 最小建議至少須達 264 m2 以 500 m2為原則 評估設置 600 m2 評估設置 360 m2 設置 500 m2 依上述規模總量回饋, 設施空間類型後續依招商投資人及新北市政府意見再配合調整 浮洲創意商業中心 - 生態 綠建築 歷史建築新意群工程顧問公司 9

10 開發量體估算 總開發樓地板面積 45, 坪 總產權面積 37, 坪及 977 部車位 壹. 基本資料 A. 基地座落 新北市板橋區力行段 408 地號及 地號等 2 筆土地 22~25 樓 /B4 B. 使用分區 商業區建蔽率 : 50.00%, 容積率 : % 20, m2 6, 坪 C. 基地面積 總計 ( 正確以謄本為準 ) 20, m2 6, 坪 貳. 面積計算 ( 以牆心為計算依據 ) a. 允建建築面積 B * 50.00% = 10, m2 3, 坪 b. 基準容積 B * % = 60, m2 18, 坪 c. 都更獎勵 b * 30.41% = 18, m2 5, 坪 d 捐贈公益性面積 b * 2.41% = 1, m 坪 f. 允建容積 b+c 80, m2 24, 坪 g. 機電面積 (b+c+d) * 15.00% = 12, m2 3, 坪 h. 梯廳面積 (f+g) / 95.00% * 5% = 4, m2 1, 坪 i. 地上層面積小計 h+g+h+i 不含屋突層面積 = 97, m2 29, 坪 j. 屋突層面積 R1~R3 a * 15.00% * 3 = 4, m2 1, 坪 k. 地下層面積 B1~B % * 4 = 48, m2 14, 坪 l. 樓地板面積總計 i+j+k, 不含陽台, 雨遮 ( 興建面積 ) 150, m2 45, 坪 m. 陽台面積 (f+g) / 95.00% * 10% = 9, m2 2, 坪 n. 雨遮面積 j * 0.00% = - m2 - 坪 o. 總計銷售面積 i+ j+k*24%+m+n 123, m2 37, 坪 p. 代書銷售坪 t * 1.01 = 37, 坪 坪效比 : 6.17 參. 停車空間檢討 銷坪比 : 1.55 q. 法定汽車數 97, / 100 = 部 r. 實設汽車數 14, * 70% / 10.5 = 部 技術規則規定檢討 浮洲創意商業中心 - 生態 綠建築 歷史建築新意群工程顧問公司 10

11 產品定位 引入業種 綠洲住宅 產品定位 1.規劃中小型住宅單位 並提供智能設施 鎖定上班通 勤族與大台北地區首購客層 2.大坪數景觀住宅 鎖定著重高生活品質的住客 占比 開發規模建議 (產權面積坪數) 整體發展構想 50.00% 18, 複合機能 3.永久性出租住宅提供公益使用 辦公室 宴會餐飲 規劃辦公單位空間 並提供智能設施供辦公使用 9.00% 3, 考量新北市宴會使用需求及地方美食 本區可結合各 類型運具及新北市婚宴 大型活動之餐飲 成為板橋 浮洲地區居民與地區的餐飲消費時尚新商圈 7.00% 2, 生活用品傢俱 引進生活用品與傢俱知名品牌館 以服務浮洲大量新 生活館 進駐居民及周邊地區使用要求 零售商店與服 提供浮洲及板橋 樹林地區的商業設施與服務機能 務設施 以滿足地區的基本商業活動 15.00% 5, 規劃精品綜合型旅館約 房 打造具人性化 時尚綜合型旅 精緻化的創意住宿空間 串連基地的商業軸帶 創造 館 特殊的住宿空間 以為市場區隔 10.00% 3, 文創 雲端設 雲端與文創支援設施 施 7.50% 2, 休閒運動中心 設置平價健身運動中心 1.50% 小 公益設施 計 配合地區所需福利型公益設施 合 計 浮洲創意商業中心 生態 綠建築 歷史建築 % 文創展演 商務生活 商業市集 機能 生活用品 商務辦公 傢俱生活館 空間 永續發展 零售商場(1) 優質綠洲 優質住宅 住宅環境 環境 浮洲創意 智慧型 商業中心 生態社區 零售商業活 零售商業 動與宴會與 活動 主題餐飲 人文歷史建 人文生態 築保存 榮工 公園 歷史建築 創意基地 複合商業中心 規劃人文生態公園 零售商場(2) 商務住宅空間(1) 商務住宅空間(2) 時尚旅館 歷史建築 住宿 保存 宴會餐飲 商務辦公空間(1) 生活館 商務辦公空間(2) 紋理與公共 紋理融合 空間融合 歷史建築保存維護 商務旅館空間(2) 商務旅館空間(1) 開發項目概念示意圖 36, , 新意群工程顧問公司 11

12 B C 棟剖面示意圖 占比 4.96% 占比 1.38% 占比 25.00% 占比 2.75% 社會住宅規劃樓層 占比 3.86% 占比 7.50% 浮洲創意商業中心 - 生態 綠建築 歷史建築新意群工程顧問公司 12

13 透視圖 浮洲創意商業中心 - 生態 綠建築 歷史建築新意群工程顧問公司 13

14 敬請指教!! 新意群工程顧問有限公司 浮洲創意商業中心 - 生態 綠建築 歷史建築新意群工程顧問公司 14

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