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耳笞陶
5 years ago
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1 光控中国不动产机会基金 2015 年第一季度投资报告 2015 年 3 月 31 日

2 内容第一部分光控中国不动产机会基金运作概况第二部分宏观经济及房地产市场分析第三部分光控中国不动产机会基金投资机会附录光控中国不动产机会基金财务报表

3 第一部分光控中国不动产机会基金运作概况

4 基金投资运作概述光控中国不动产机会基金 ( 以下简称基金 ) 上海光昭投资中心 ( 有限合伙 ) 于 2014 年 12 月 11 日交割并开始运作, 本基金总规模人民币 11 亿元, 其中 : 次级有限合伙人 1 亿元普通合伙人 1000 万元首誉光控光控中国不动产机会基金 1-4 号专项资产管理计划作为优先级有限合伙人, 合计出资人民币 9.9 亿元 ; 宜兴光控投资有限公司为次级有限合伙人, 出资人民币 1 亿元 ; 重庆光控股权投资管理有限公司为普通合伙人, 出资人民币 1000 万元自 2014 年 12 月 11 日至 2015 年 3 月 31 日, 本基金共投资项目 5 个, 其中已实现退出项目 1 个各投资项目预期收益率介于 12% 至 19.4% 之间, 基金组合投资收益率约为 15.2% 组合投资收益率优先级有限合伙人 9.9 亿元各投资项目投资期限为 3-6 个月已投资项目已退出项目 15.2% 5 个 1 个

5 基金投资项目分析基金严选上市公司国有企业作为交易对手首誉光控天潇股权投资 1 号专项资产管理计划首誉光控招商银行中国武夷 1 号专项资产管理计划投资金额人民币 440,000,000 元人民币 80,900,000 元交易对手天津泰达建设集团有限公司 ( 泰达建设 ) 及其子公司天津津滨发展股份有限公司 ( 津滨发展, 深交所代码 :000897) 福建建工集团总公司及其子公司中国武夷实业股份有限公司 ( 中国武夷, 深交所代码 :000797) 投资期限 2014 年 12 月 11 日至 2015 年 3 月 13 日 2015 年 1 月 12 日至 2015 年 5 月 12 日 ( 预计 ) 预期收益 17%/ 年 13.5%/ 年项目状态投资已完成, 本金及收益正常收回资金已投出, 项目正常运作款项用途保障措施款项用于收购天津天潇投资发展有限公司 ( 项目公司 )100% 股权, 并清偿锐振有限公司及项目公司对津滨发展及天津津滨时代置业投资有限公司的债务, 以及清偿项目公司对深圳华力包装贸易有限公司的债务泰达建设出具项目公司 100% 股权回购承诺, 天津泰达投资控股有限公司 ( 泰达建设之母公司 ) 为泰达建设履行回购承诺提供连带责任保证担保 ; 津滨发展就该交易在深圳证券交易所公告 ; 首誉光控资产管理有限公司 ( 首誉光控, 中国光大控股有限公司入股之资产管理公司 ) 向项目公司派驻董事监事人员 ; 首誉光控保管项目公司证照公章印鉴款项用于中国武夷收购北京武夷房地产开发有限公司 ( 项目公司, 中国武夷之控股子公司 ) 少数股东权益福建建工集团总公司提供连带责任担保 ; 中国武夷就收购项目公司少数股东权益发布上市公司临时公告

6 基金投资项目分析基金积极参与光大控股光大安石自主管理的相关房地产领域投资光大安石自主管理的相关房地产领域投资成都光控安德投资中心 ( 有限合伙 ) 北京华业项目过桥融资投资金额人民币 360,000,000 元人民币 440,000,000 元光大控股相关主体成都光控安鑫股权投资基金管理有限公司 ( 成都光控安鑫, 中国光大控股有限公司之全资子公司 ) 上海光控股权投资管有限公司 ( 上海光控, 中国光大控股有限公司之全资子公司 ) 投资期限 2014 年 12 月 11 日至 2015 年 6 月 11 日 ( 预计 ) 2015 年 3 月 31 日至 2015 年 9 月 30 日 ( 预计 ) 预期收益 16%/ 年 12%/ 年项目状态资金已投出, 项目正常运作资金已投出, 项目正常运作款项用途保障措施款项用于出资由成都光控安鑫作为普通合伙人的有限合伙企业之有限合伙份额, 进而由成都光控安鑫进行组合投资运作普通合伙人中国光大控股有限公司之全资子公司成都光控安鑫对合伙企业的债务承担无限连带责任款项用于北京华恒兴业房地产开发有限公司 ( 华恒兴业 ) 位于北京通州项目的开发建设华恒兴业为上海光控作为普通合伙人管理之上海晟科投资中心 ( 有限合伙 ) 参与投资的北京通州项目之房地产项目公司 ; 未经本基金同意, 华恒兴业不得改变借款用途

7 基金投资项目分析基金亦投资于光大安石长期合作名单内的百强房地产企业首誉光控正荣莆田财富中心 1 号专项资产管理计划投资金额人民币 219,100,000 元交易对手正荣集团 ( 中国房地产百强企业 ) 投资期限 2014 年 12 月 25 日至 2015 年 4 月 25 日 ( 预计 ) 预期收益 19.4%/ 年项目状态款项用途保障措施资金已投出, 项目正常运作款项用于正荣 ( 莆田 ) 金融财富中心开发有限公司 ( 项目公司 ) 归还股东借款 ( 股东为正荣集团 ) 和工程项目支出正荣集团及其实际控制人为本笔融资提供连带责任保证担保 ; 项目公司接受首誉光控监管, 其销售回款可作为本笔融资还款来源之一 ; 正荣集团出资 3000 万元认购次级份额, 为本基金所认购的优先级份额提供保障 ; 相关资金账户实施共管 ( 放款项目共管账户集团共管账户开发贷用款项目共管账户 ); 首誉光控向正荣集团派驻财务主管, 全面监管正荣集团财务状况

8 第二部分宏观经济及房地产市场分析

9 中国宏观经济形势出口房地产和地方政府主导的基建投资正在全面减速, 经济增长下滑 % 年在稳增长和调结构指导方针下, 固定资产投资大幅下滑, 房地产行业进入调整期, 地方政府主导的基建投资也大幅放缓, 出口在全球需求衰退下处于弱势格局, 加之消费不振, 使得经济增速下滑压力增大在 2009 年开始实施积极财政政策并一直延续至今, 中央经济工作会议强调积极的财政政策要有力度, 意味着财政增支减收空间扩大, 包括减税赤字和国债规模将会增加 GDP 同比增长率 (%) 经济结构调整效果有所显现第三产业占到 GDP 的 48.2%, 较 2013 年上升 1.3 个百分点, 而第二产业占比则下降 1.0 个百分点至 42.6% 人均可支配收入的持续增长在一定程度上推动了以消费主导 GDP 增长的经济结构转型, 最终消费对 GDP 增长的贡献较 2013 年提升个百分点至 51.2% 影子银行和地方性债务快速扩张势头已得到了遏制政府对影子银行和地方性债务已经予以高度关注,2014 年政府已采取一些措施, 把影子银行尽可能地全部纳入监管范围, 同时出台政策梳理地方债务并将其纳入预算管理数据来源 : 国家统计局

当前宏观经济政策降息降准再现市场, 货币政策稳中宽松 % 7 从 2014 年两次定向降准到 11 月降息,2015 年 2

25 个百分点对于房地产行业, 此前不少房企面临资金压力, 但随着流动性预期好转, 开发商面临的信贷控制将得到缓解再加上部分刚需可能入市,

稳增长措施的效果并不太理想, 稳增长压力增大中央经济工作会议提出了五大主要经济工作任务, 努力保持经济稳定增长成为首要任务,

继续实施稳健的货币政策 3 月的两会中明确 2015 年国民经济增长 CPI 同比增长 (%) 目标为 7%, 相比 2014 年增长率下调了 0.

10 当前宏观经济政策降息降准再现市场, 货币政策稳中宽松 % 7 从 2014 年两次定向降准到 11 月降息,2015 年 2 月金融机构人民币存款准备金率再度下调 0.5 个百分点存贷款基准利率下调 0.25 个百分点对于房地产行业, 此前不少房企面临资金压力, 但随着流动性预期好转, 开发商面临的信贷控制将得到缓解再加上部分刚需可能入市, 房企资金压力有望减弱微刺激稳增长措施未能改变 2014 年经济增长下滑,2015 年政府继续强调稳增长调结构 2014 年政府出台的一系列微刺激稳增长措施的效果并不太理想, 稳增长压力增大中央经济工作会议提出了五大主要经济工作任务, 努力保持经济稳定增长成为首要任务, 并明确了将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策, 央行 2015 工作会议指出, 央行今年将坚持稳全面推进改革措施中求进改革创新, 继续实施稳健的货币政策 3 月的两会中明确 2015 年国民经济增长 CPI 同比增长 (%) 目标为 7%, 相比 2014 年增长率下调了 0.4 个百分点 ;CPI 涨幅 3% 左右 ; 进出口增长 6% 左右 ;2015 年政府预期城镇新增就业万人以上, 城镇登记失业率 45% 4.5% 以内数据来源 : 国家统计局

11 房地产市场分析政策松绑, 短期调控转向长期机制 2014 年下半年为抑制楼市持续下行, 在双向调控分类指导的基调下, 全国范围内共经历了三轮楼市政策松绑 : 央五条定向降准等微刺激手段放开限购限贷 2015 年 3 月, 财政部国税总局公布个人转让两年以上住房免征营业税, 而后二套房贷款首付比降至四成中央政府逐步将重心转移至长效机制的建立上,12 月中央政府出台了不动产登记暂行条例, 同时, 房产税住房抵押证券化城镇化改革等一系列研究工作也在开展中房地产存量市场面积再创新高, 房地产市场短期供应持续增加, 房地产投资增速回落金额 ( 亿元 ) 100,000 90,000 80,000 70, ,000 截止到 2014 年 12 月底, 全国商品房待售面积达万 0 平方米, 同比大幅增长 26%; 全国房地产开发投资亿元, 同比名义增长 10.5% 2014 年行业处在调整态势, 70,000 市场依旧以去高企库存为主, 房地产投资增幅有所放缓 2015 年 1-2 月份, 全国房地产开发投资 8786 亿元, 同比名义增长 10.4%, 比去年全年回落 0.1 个百分点, 呈现企稳之势 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 面积 ( 万平米 ) 60,000 50, ,000 30,000 20,000 10,000 0 商品房开发投资额商品房待售面积数据来源 : 国家统计局 CRIC

房地产市场分析新开工面积和企业购地面积下降, 中长期供应会有面积 ( 万平米 ) 一定下滑 250,000 新开工面积 2014 年, 全国房地产新开工面积 17.96 亿平方米, 同比下跌 10.7%, 其中住宅新开工面积 12.

4% 企业投资意愿下降拿地量明显下滑库存高是新开工面积大幅减少的主要原因 200,000 150,000 100,000 50,000 面积 ( 万平米 ) 50,000 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000

12 房地产市场分析新开工面积和企业购地面积下降, 中长期供应会有面积 ( 万平米 ) 一定下滑 250,000 新开工面积 2014 年, 全国房地产新开工面积亿平方米, 同比下跌 10.7%, 其中住宅新开工面积亿平方米, 同比回落 14.4% 企业投资意愿下降拿地量明显下滑库存高是新开工面积大幅减少的主要原因 200, , ,000 50,000 面积 ( 万平米 ) 50,000 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5, 年一季度新开工面积下降的速度仍然较 0 快,1-2 月份, 房地产开发企业房屋新开工面积万平方米, 同比下降 17.7%, 大幅下滑对房地产后市造成比较大的影响住宅办公商业营业用房商品房购置土地面积数据来源 :CRIC 数据来源 :CRIC

房地产市场分析房地产市场需求层面, 与政策调整同步, 市场表现先抑后扬, 去库存压力大, 以价换量 140,000 2014 年全国商品房成交面积和成交金额双双呈负增长, 且降幅存在继续扩大的趋势 ; 成交呈现一个先抑后扬的走势, 企稳回升趋势显著 2015 年一季度房企销售百强企业销售金额及面积门槛均呈现下滑年初市场低迷行情持续, 房企销售普遍受到影响, 大型房企首当其冲, 一季度

34 亿平方商品房销售面积与销售价格米, 同比下降 14%, 与此同时, 土地成交价价格 ( 元 / 平米 ) 款则继续攀升, 再创历史同期新高, 达面积 ( 万平米 ) 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000000 20,000 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 数据来源

13 房地产市场分析房地产市场需求层面, 与政策调整同步, 市场表现先抑后扬, 去库存压力大, 以价换量 140, 年全国商品房成交面积和成交金额双双呈负增长, 且降幅存在继续扩大的趋势 ; 成交呈现一个先抑后扬的走势, 企稳回升趋势显著 2015 年一季度房企销售百强企业销售金额及面积门槛均呈现下滑年初市场低迷行情持续, 房企销售普遍受到影响, 大型房企首当其冲, 一季度 TOP20 企业平均销售金额较年降房地产企业土地储备总体意愿不高, 反应滞后于销售市场, 拿地成本持续增长, 房价地价明显背离 2014 年各地房价均有不同程度下滑以及市场库存压力大的背景下, 土地价格依然保持坚 2014 年同期下降 15.37% 挺, 房价与地价已经形成明显的背离全国房地产企业购置土地总建面积为 3.34 亿平方商品房销售面积与销售价格米, 同比下降 14%, 与此同时, 土地成交价价格 ( 元 / 平米 ) 款则继续攀升, 再创历史同期新高, 达面积 ( 万平米 ) 120, ,000 80,000 60,000 40, , 数据来源 :CRIC 商品房销售面积商品房销售价格 7,000 6,000 5,000 4,000 3, ,000 1, 亿元, 同比增长 1.0% 2015 年第一季度全国土地成交进一步下滑全国 300 个城市土地出让金总额为 4068 亿元, 同比减少 43%; 共成交土地 4849 宗, 同比减少 36%; 土地平均溢价率 9%, 较去年同期下降 4 个百分点土地成交下滑的主要原因有 : 近期地方政府推地节奏放缓, 导致土地供应较少, 再加上受到行业整体调整态势依旧的影响, 企业普遍拿地意愿不强

14 第三部分光控中国不动产机会基金投资机会

15 房地产市场周期理论供给增长率 = 需求增长率需求继续上涨需求停止增长或很低开始新的建设开工减少但供给增加需求增长加快供给停止或很低需求有增长趋势需求持续上涨供给紧张供给增长率超过需求新建设持续增加

16 房地产市场不同时点的投资机会第一次房地产调控政策导致房地产行业洗牌, 一批小规模房地产企业覆没房地产信托等阳光化私募融资首次繁荣, 并开启了外资房地产基金大举进入中国市场的时代金融危机和之前持续数年的调整政策威胁部分房地产企业生存, 市场格局调整银行表外地产融资规范化系统化规模化, 各类金融衍生品创新蓬勃发展房地产金融领域的相关监管政策出台, 一定程度限制了传统地产融资模式资产管理公司房地产基金担保公司及小额贷款公司 P2P 等变通型衍生工具创新解围各地房地产限购限贷政策差异化松绑, 经济下行区间房地产企业面临新一轮洗牌房地产领域资产证券化成为行业融资的创新重点把握行业变化紧跟政策风向依靠专业经验, 捕捉不同时点的特殊投资机会

17 光控中国不动产机会基金当前投资机会基本策略光控中国不动产机会基金通过把握房地产市场不同时点的机会, 以实现中低点进入, 中高点退出目前国内房地产市场夹层债权投资是既能够取得较高收益, 又能够拿到充足保障的一类投资标的 : 其风险保障措施类债权, 收益回报类股权夹层债权机会当前投资机会房地产政策调整孕育了行业内大量兼并收购的投资机会当前市场对于房地产企业资产项目收购的资金需求非常旺盛在大鱼吃小鱼兼并收购行情下, 为有并购能力的企业提供资金支持将会非常安全, 亦能够获得较高收益兼并收购机会

18 附录光控中国不动产机会基金财务报表

19 光控中国不动产机会基金财务报表 (2014 年 ) 光控中国不动产基金财务报表光控中国不动产基金财务报表截止 2014 年 12 月 31 日截止 2014 年 12 月 31 日资产负债表损益表单位 : 元单位 : 元项目数据项目数据流动资产营业收入银行现金 30,436 应收类款项利息收入 5,189,827 银行理财 80,900,000 投资收益 - 应收类款项 659,100,000 银行利息收入 30,236 应收投资收益 5,189,827 银行理财利息收入非流动资产营业外收入长期股权投资 360,000,000 营业税金及附加总资产 1,105,220,263 其他业务营业税金城市维护建设税负债教育费附加应付基金管理费 1,254, 营业利润 5,220, 应交营业税应交教育附加费营业费用应交印花税 550,020 印花税 550,020 未交增值税 - 基金管理费 1,254,247 应付审计费 - 交通费 - 应付所得税 - 会计及税务服务费 - 其他应付款 - 应付光大安 200 开办费 - 总负债 1,804,467 法律服务费 - 咨询服务费 - 净资产 1,103,415,797 审计费 - 银行手续费 - 实收资本 1,100,000,000 营业费用 1,804,267 资本公积 - 期初未分配利润税前利润 3,415,797 本期净利润 3,415,797 所得税 - 所有者权益 1,103,415,797 净利润 3,415,797

20 光控中国不动产机会基金财务报表 (2015 年第一季度 ) 光控中国不动产基金财务报表光控中国不动产基金财务报表截止 2015 年 3 月 31 日截止 2015 年 3 月 31 日资产负债表损益表单位 : 元单位 : 元项目数据项目数据流动资产营业收入银行现金 44,460,727 应收类款项利息收入银行理财投资收益 39,272,078 应收类款项 740,000,000 银行理财利息收入 479,237 应收投资收益银行利息收入 41,308 非流动资产长期股权投资 360,000, 营业外收入总资产 1,144,460,727 营业税金及附加应付账款 - 其他业务营业税金应交营业税城市维护建设税应交城建税教育费附加应交教育附加费营业利润 39,792,623 应交印花税 - 未交增值税 - 应付审计费 - 营业费用应付所得税 - 印花税 - 递延收益基金管理费 5,450, 其他应付款 - 应付光大安 200 交通费 - 应付基金管理费 6,704,247 会计及税务服务费 - 总负债 6,704,447 开办费 - 法律服务费 - 净资产 1,137,756, 咨询服务费 - 审计费 - 所有者权益银行手续费 1,220 实收资本 1,100,000,000 其他杂费 920 期初未分配利润 3,415,797 营业费用 5,452,140 本年收益分配 - 本期净利润 34,340,483 税前利润 34,340,483 所有者权益 1,137,756,280 所得税 - 净利润 34,340,483

中国光大控股有限公司 (股份代号:165) 公司简介

中国光大控股有限公司 (股份代号:165) 公司简介光控中国不动产机会基金 2016 年上半年投资报告 2016 年 7 月基金投资运作概述光控中国不动产机会基金 ( 以下简称基金 ) 上海光昭投资中心 ( 有限合伙 ) 于 2014 年 12 月 11 日交割并开始运作, 本基金总规模人民币 11 亿元, 其中 : 次级有限合伙人 1 亿元普通合伙人 1000 万元首誉光控光控中国不动产机会基金 1-4 号专项资产管理计划作为优先级有限合伙人,