Microsoft Word - China Property Weekly Sales_chi_24 May 2011_final.doc

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幽岚项
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中国 / 香港中国房地产每周房地产销售快讯每周房地产销售快讯 (2011 年 5 月 16-22 日 ) 针对较低收入低收入居民居民推出更多保障房行业评级 : 中性 ( 维持不变 ) 过去一周, 中国十个主要城市的房地产销售量有所回升, 总体销售面积环比增长 3.

1 中国 / 香港中国房地产每周房地产销售快讯每周房地产销售快讯 (2011 年 5 月日 ) 针对较低收入低收入居民居民推出更多保障房行业评级 : 中性 ( 维持不变 ) 过去一周, 中国十个主要城市的房地产销售量有所回升, 总体销售面积环比增长 3.4% 一级市场的成交量仅轻微上升, 原因是市场担忧政府可能进一步出台紧缩政策, 一些投资者的购房意愿因而被抵消, 也导致其它投资者采取观望态度长三角地区的成交量增速最快, 平均增长率为 34.3%, 其中南京和苏州带头增长, 环比增幅分别达 56.4% 和 41.2% 但长三角地区的良好增长势头被珠三角地区平均 39.4% 的成交量跌幅所抵消推动社会保障房建设在与主要房地产开发商进行探讨后, 我们发现政府现正鼓励国有开发商在社会保障房建设中担当一个更为积极的角色, 并以此来改善没有物业的中国居民的生活水平尽管政府力图通过增加市场供应来调控房价, 但我们认为此举对商品房销售大多数上市开发商所担心的问题影响甚微, 因为商品房的目标客户是相对富裕的消费者, 而这部分消费者没有资格申请政府补助, 而他们的购房决定也不会受到社会保障房相关事宜影响利润率稳定在 10% 左右根据中国海外发展 (688 HK, 中性 ) 的测算, 社会保障房的净利润率大约为 10%, 低于其它商品房项目, 但相对稳定, 因为其市场规模较大需求稳定, 且政策风险较低这也许就是各大开发商开始对社会保障房兴趣日增的一大原因成交量基本持平政府致力改善低收入市民的生活水平, 这主要表现在其庞大的社会保障房规划和调控各大城市房价的决心上但只要政府没有实施新政策, 成交量出现显著变化的可能不大市场看淡净负债率较高的开发商由于央行很可能继续加息, 我们对净负债率较高的开发商仍持谨慎态度, 这其中包括绿城中国 (3900 HK, 弱于大市 ) 和富力地产 (2777 HK, 弱于大市 ) 央行继续加息可能会增加这些开发商的融资成本, 并最终影响其利润率评级和目标价公司股票代码股价 ( 港元 ) 评级目标价上升潜力 ( 港元 ) (%) 雅居乐地产 3383 HK 中性 (13.1) 中国海外发展 688 HK 中性 (8.5) 碧桂园 2007 HK 3.12 优于大市华润置地 1109 HK 优于大市恒盛地产 845 HK 2.27 优于大市绿城中国 3900 HK 8.07 弱于大市 6.77 (16.2) 合景泰富 1813 HK 5.17 优于大市富力地产 2777 HK 弱于大市 8.40 (17.8) 人和商业 1387 HK 1.31 中性 1.14 (13.3) 世茂房地产 813 HK 优于大市远洋地产 3377 HK 4.08 弱于大市 3.74 (8.4) 收盘价信息来源 : 彭博, 建银国际证券预测各大城市销售量的比较平方米 300, , , , ,000 50, % 41% 4% (0)% (2)% (59)% 南京苏州上海重庆成都北京天津广州深圳上周 ( 左轴 ) 本周 ( 左轴 ) 环比 ( 右轴 ) 信息来源 : 中国房地产数据库陈嘉祺 (852) edmondc@ccbintl.com 80% 60% 40% 20% 0% (40)% (60)% (80)% 仔细阅读最后一页的分析师声明和其它重要披露

2 每周房地产成交量平均每周成交量 ( 平方米 ) 2010 年一季度 2010 年二季度 2010 年三季度 2010 年四季度 2011 年 3 月 2011 年 4 月 2011 年 5 月日环比上周 (%) 政策环渤海北京 155, , , ,325 80,300 85, ,500 (0.5) 限购天津 162, , , , , , ,900 (2.4) 限购长三角上海 239, , , , , , , 限购房产税南京 101,315 94,054 86, ,225 52,540 49, , 限购杭州 43,800 64,331 92, ,292 59,800 73,850 N/A N/A 限购苏州 74,869 88, , ,592 63,900 79, , 限购珠三角广州 152, , , , , , ,400 (19.7) 限购深圳 55,346 45,546 71,471 71,892 50,660 36,400 40,900 (59.1) 限购西部地区重庆 366, , , , , , , 房产税成都 214, , , , , , , 平均值 129, , , 信息来源 : 中国房地产数据库 2

3 政策影响政策限购房产税潜在影响可能会降低房地产需求可能会打击潜在购房者的信心我们覆盖范围内的企业土地储备情况在下列城市的土地储备建筑面积占比 (%) 企业北京天津上海南京杭州苏州广州深圳重庆成都总计雅居乐地产中渝置地中国海外发展碧桂园华润置地恒盛地产绿城中国合景泰富五矿建设富力地产人和商业世茂房地产瑞安房地产远洋地产上置集团信息来源 : 公司数据建银国际证券预测 3

4 中国各大城市的住宅销售量 ( 周环比 ) 中国各大城市的住宅销售量 ( 同比 ) 平方米 300, ,000 56% 41% 80% 60% 40% 平方米 450, , ,000 46% 50% 40% 30% 200, , ,000 4% (0)% (2)% 20% 0% 300, , , ,000 17% 3% (2)% 20% 10% 0% (10)% 50,000 (59)% (40)% (60)% 100,000 50,000 (22)% (24)% (32)% (30)% 0 南京苏州上海重庆成都北京天津广州深圳上周 ( 左轴 ) 本周 ( 左轴 ) 环比 ( 右轴 ) (80)% 0 (40)% 广州苏州天津上海南京成都深圳重庆 2010 年以来的均值 ( 左轴 ) 本周 ( 左轴 ) 同比 ( 右轴 ) 信息来源 : 中国房地产数据库 4

5 中国房地产行业评级和估值 2010 年净负债 FY10A 累计合同 2011 年合同市值当前净资目标净资土地储备比率, 除非 2011F 2011F 2011F 合同销售销售销售目标股票 ( 百万股价净资产值产值折让目标价涨幅产值折让 ( 百万另有说明净利润 ( 百万元 ) 市盈率市帐率收益率 ( 人民币 ( 人民币 ( 人民币已实现数据公司代码美元 ) ( 港元 ) ( 港元 ) (%) 评级 ( 港元 ) (%) (%) 平方米 ) (%) 货币 FY10A FY11F FY12F ( 倍 ) ( 倍 ) (%) 10 亿元 ) 10 亿元 ) 10 亿元 ) 百分比直至业务范围雅居乐地产 3383 HK 5, (25.2) 中性 (13.1) (35) 人民币 4,020 5,025 6, 月全国中国海外发展 688 HK 16, (24.4) 中性 (8.5) (31) 港元 9,308 11,170 12, 月全国碧桂园 2007 HK 6, (30.7) 优于大市 (20) 人民币 4,291 5,816 7, 月全国华润置地 1109 HK 9, (38.9) 优于大市 (20) 港元 4,286 5,523 6, 月全国恒盛地产 845 HK 2, (48.5) 优于大市 (35) 人民币 1,769 2,418 3, 月全国绿城中国 3900 HK 1, (46.3) 弱于大市 6.77 (16.2) (55) 人民币 1,532 2,056 3, 月长三角合景泰富 1813 HK 1, (59.5) 优于大市 (35) 人民币 1,280 1,937 2, 月南方富力地产 2777 HK 4, (33.1) 弱于大市 8.40 (17.8) (45) 人民币 3,300 4,971 5, 月全国人和商业 1387 HK 3, (53.9) 中性 1.14 (13.3) (60) 4.6 净现金人民币 3,843 4,472 5, N/A N/A N/A N/A 全国世茂房地产 813 HK 4, (37.9) 优于大市 (25) 人民币 3,563 4,304 5, 月全国远洋地产 3377 HK 2, (29.0) 弱于大市 3.74 (8.4) (35) 人民币 1,878 2,549 3, 月环渤海覆盖平均值 (44.6) 11.6 (41) 收盘价建银国际香港 / 中国房地产研究团队张莹花,(86755) , rosez@ccbintl.com 陈嘉祺,(852) , edmondc@ccbintl.com 边源,(86755) , edisonbian@ccbintl.com 5

6 评级定义 : 优于大市于未来 12 个月预期回报为 10% 中性于未来 12 个月预期回报在 -10% 至 10% 之间弱于大市于未来 12 个月预期回报低于 -10% 分析师证明 : 本报告作者谨此声明 :(i) 本报告发表的所有观点均正确地反映他们有关任何及所有提及的证券或发行人的个人观点 ;(ii) 其报酬没有任何部分曾经, 是或将会直接或间接与本报告发表的特定建议或观点有关 ;(iii) 该等作者没有获得与所提及的证券或发行人相关且可能影响该等建议的内幕数据 / 非公开的价格敏感数据本报告作者进一步确定 (i) 他们或其各自的关联人士没有 ( 定义见证券及期货事务监察委员会的操守准则 ) 在本报告发行日期之前的 30 个历日内曾接触或交易过本研究报告所提述的股票 ;(ii) 他们或其各自的关联人士并非本报告提述的任何香港上市公司的雇员 ; 及 (iii) 他们或其各自的关联人士没有拥有本报告提述的股票的任何金融利益免责声明 : 本报告由建银国际证券有限公司编写建银国际证券有限公司为建银国际 ( 控股 ) 有限公司 ( 建银国际控股 ) 和中国建设银行股份有限公司 ( 建行 ) 全资附属公司本文内容之信息相信从可靠之来源所得, 但建银国际证券有限公司, 其关联公司及 / 或附属公司 ( 统称建银国际证券 ) 对本文信息的完整性或准确性或适切性均不就任何形式的任何用途或任何人士作出保证当中的意见及预测为我们于本报告日的判断, 并可更改, 而无需事前通知投资涉及风险, 过去的表现并不反映未来的业绩本报告的信息并非旨在对任何有意投资者构成或被视为法律财务商业税务或任何专业意见, 因此不应因而作为依据本报告仅作参考资讯用途, 不应视为购买或销售任何产品投资证券交易策略或任何类别的金融工具的要约或招揽建银国际证券及其雇员对使用本报告或其内容或任何与此相关产生的任何其它情况所引发的任何损失概不负上任何形式的责任本报告所提及的证券金融工具或策略并不一定适合所有投资者本报告作出的意见及建议并没有考虑有意投资者的情况目标或需要, 亦非拟向有意投资者作出特定证券金融工具及策略的建议本报告的收件人应自行对本报告所提及的公司之业务财务状况及前景作出独立的调查读者应审慎注意实际业绩可能与本报告所作的任何前瞻性声明存在重大分歧尽管建银国际证券采取合理的谨慎措施确保本报告内容提及的事实属正确而前瞻性声明意见及预期均建基于公正合理的假设上, 建银国际证券不能对该等事实及假设作独立的复核, 且建银国际证券概不对其准确性完整性及正确性负责, 亦不作任何陈述或保证 ( 不论明示或默示 ) 收件人须对报告所载之信息的相关性准确性及足够性作其各自的判断, 并在认为有需要或适当时就此作出独立调查收件人如对本报告内容有任何疑问, 应征求独立法律财务商业和 / 或税务意见并在做出投资决定前使其信纳有关投资符合自己的投资目标和投资期限建银国际集团于过去 12 个月内与恒盛地产控股有限公司 (845 HK) 和世茂房地产控股有限公司 (813 HK) 拥有投资银行业务关系收件人应注意建银国际证券可能会与本报告所提及的证券发行人进行业务往来或不时自行及 / 或代表其客户持有该等证券的权益因此, 投资者应注意建银国际证券可能存在影响本报告客观性的利益冲突, 而建银国际证券将不会因此而负上任何责任在适用和要求的情况下, 建银国际证券将就与证券发行人之间可能拥有的投资银行业务关系和就该等股票可能拥有的权益于报告本节中作出披露本报告所载信息可能与建银国际证券关联人士或建银国际控股集团公司其他成员发表的意见不同或相反本报告只在适用法律许可的情形下方可分发本报告所述证券未必在所有司法权区内皆符合销售资格, 或未必符合资格销售予若干类型的投资者如任何司法权区的法例或条例禁止或限制建银国际证券向您提供本报告, 您并非本报告的目标发送对象在读阅本报告前, 您应确认建银国际证券根据有关法例和条例可向您提供有关投资的研究资料尤其本报告只可分发予美国证券法许可建银国际证券分发的若干美国人士, 但不能以其他方式直接或间接分发或传送至美国或任何美国人士本报告同样不能直接或间接分发或传送至日本和加拿大, 及中国境内的公众人士 ( 就本报告而言, 不包括香港澳门及台湾 ) 严禁以任何方式擅自将本研究报告的全部或任何部分再分发予任何人士, 建银国际证券对第三方再分发本研究报告的行为概不承担任何责任建银国际证券有限公司 2011 本研究报告所使用的标志本研究报告所使用的标志标识和徽章及公司名称标识和徽章及公司名称建银国际证券有限公司建银国际证券有限公司均属于建行和 / 或建银国际证券的商标版权所有, 违者必究以上声明以英文版本为准建银国际证券有限公司香港金钟道 88 号太古广场二座 34 楼电话 :(852) / 传真 :(852)

Microsoft Word - China Strategy Update _chi_27 May 2011_final.doc

Microsoft Word - China Strategy Update _chi_27 May 2011_final.doc 中国 / 香港中国战略中国战略战略信息银行授信授信意愿减弱我们近期出版的中国信贷趋势追踪的调查结果 (2011 年 5 月 24 日 ) 显示,5-6 月银行将继续收紧银根调查还发现以下趋势 : 短期流动性受限鉴于政府有关排出银行系统流动性的政策, 银行对在短期内增加贷款较为犹疑 3 月份,M2 增速继续放缓, 低于 GDP 的名义增幅随着上海银行间同业拆放利率 (SHIBOR) 不断上升,