中山市 2014 年上半年房地产市场报告 免责申明 本报告仅作提供资料之用, 属于非盈利性的市场信息交流行为 如需引用, 请增加 由于统计时间和口径的差异, 可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形, 最终以政府部门权威数据为准 的提示 本公司力求报告内容准确完整, 但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任 本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有, 如需引用和转载, 需征得版权所有者的同意 任何人使用本报告, 视为同意以上申明 目 录 一 市场政策... 2 二 宏观数据分析... 4 三 一级市场... 6 1. 土地供应... 6 2. 土地成交... 6 四 二级市场... 7 1. 新增供应量... 7 2. 总供应量... 9 3. 存量分析... 11 4. 成交分析... 13 5. 2010 年 -2014 年中山半年度商品房的成交情况... 16 6. 2010 年 -2014 年中山半年度商品住宅的成交... 16 7. 中山 2014 年上半年年度项目金额排名... 16 8. 中山 2014 年上半年年度各镇区销售排名... 17 五 三级市场分析... 18 六 中山品牌开发商分析... 19 1. 中山品牌开发商格局... 19 2. 中山品牌开发商销售份额分析... 19 3. 中山品牌开发商库存分析... 22 4. 中山品牌开发商小结... 23 七 重点项目分析... 24 八 总结与下半年展望... 26 1/23
一 市场政策 中央政府 1 月 22 日, 国家发改委相关负责人在新闻发布会上指出, 国家新型城镇化规划 目前已修改完毕并上报国务院, 房地产税改革也正在积极推进 1 月 22 日, 地产股终迎强劲反弹, 整体涨幅超过 4% 国新办召开 困难群众基本生活保障情况和住房保障情况 新闻发布会 住房城乡建设部总经济师冯俊表示, 2013 年 5 月份, 住房城乡建设部已经把 城镇住房保障条例 送审稿上报国务院法制办, 现在国务院法制办已经就这个条例的草案征求了各部门 各地方和社会机构的意见, 目前, 正在根据反馈的意见进行修改 针对市场传闻多家银行停办房地产贷款, 新华社记者 26 日得到涉及传闻的多家银行正式回复, 均表示房地产信贷政策没有变化 记者同时了解到, 银行针对房地产贷款更加审慎, 防控风险继续成为监管部门和银行的关注重点 3 月 6 日, 全国政协委员 住建部副部长齐骥就 双向调控 做出了权威解释 : 所谓双向调控亦可称分类指导, 即对一线城市继续增加供应, 抑制 遏制投资投机性需求, 限购政策不退出 而对于库存量比较大的城市, 要控制供地结构 供应结构 齐骥透露, 所谓高库存是指库存量高于月销售量的 12-15 倍, 高过 1 年到 1 年半的销售量的, 就是高库存 齐骥同时对杭州部分楼盘降价的事件做出回应, 称了解显示, 杭州楼盘降价后, 所有楼盘都销售一空 所以杭州这种城市只是出于阶段性的下滑, 而不是大的问题 3 月 28 日, 国务院法制办就 城镇住房保障条例 ( 征求意见稿 ) 公开征求意见 意见稿指出, 租赁期满未续租 不再符合保障条件以及违规使用保障性住房的, 应当腾退保障性住房 连续租赁不少于 5 年且符合配售条件的, 可以购买 ; 购买保障性住房未满 5 年且确需转让的, 由政府回购 4 月 3 日, 中国人民银行货币政策委员会召开 2014 年第一季度例会, 强调将密切关注国际国内经济金融最新动向和国际资本流动的变化, 坚持稳中求进 改革创新, 继续实施稳健的货币政策, 保持适度流动性, 实现货币信贷及社会融资规模合理增长, 改善和优化融资结构和信贷结构 4 月 29 日, 中国银行业监督管理委员会召开 2014 年第一季度经济金融形势分析会, 提出银行业要加强精细化管理, 严防房地产领域信贷风险 继续严格执行国家房地产调控政策和差别化住房信贷政策 ; 强化房地产开发企业和土地储备贷款风险防范 ; 加强经营性物业贷款风险管理和房地产信贷风险分区域管理 ; 大力服务保障性安居工程建设 4 月 15 日, 国务院国有资产监督管理委员会正推进新设国有资本运营公司, 部分央企将纳入试点 据国资委知情人士透露, 房地产央企将成为本轮改革的主体之一, 如果改革能够顺利完成, 将会加速 78 家央企退出房地产的步伐 这次国资房企重组不同于 2010 年的 78 家央企 退房令 5 月 22 日, 住建部多位人士确认, 除北上广深之外, 其它城市的限购政策可以自行调节, 尤其是库存过大的地方, 但不会明确发文 近期北上广深市场也有剧烈调整, 他们正在观察研究, 但发文确认限购放开的可能性不大 据悉, 住建部领导已明确表态, 一线城市的限购不会放开 5 月 29 日, 国土资源部 住房城乡建设部联合召开坚决遏制违法建设 销售小产权房问题视频会议, 明确对在建 在售的小产权房坚决叫停, 并依法查处 这是继 5 月 23 日两部委联合下发 关于坚决遏制违法建设 销售小产权房的紧急通知, 官方又一次强调小产权房的非法身份 截至 6 月 23 日, 一线城市 6 月份出让土地的平均溢价率仅为 2.3%, 相比最近一年一线城市 30% 的平均溢 2/23
价率, 土地市场降温明显 ; 同时, 二线城市出让土地的平均溢价率也只有 5.8%, 而此前二线城市出让土地的平均溢价率一直保持在 15% 左右 一 二线城市的土地市场溢价率创下近两年来的新低 中山动态 1 月 7 日, 中山举全市之力实施 大交通 发展战略, 紧紧围绕 交通先行再先行 工作目标, 全力推进公路路网建设, 大力发展水上交通, 着力夯实与珠江口东岸 港澳衔接的交通基础 了解到, 十二五 前两年, 中山完成公路项目总投资额 80 亿元, 相当于整个 十一五 投资总和 2 月 10 日, 中山翠亨新区综合交通规划 (2013-2030 年 ) 已于去年年底通过了专家详审 规划 透露, 翠亨新区将构建新型交通系统, 区内除了规划设臵快速公交示范线 中运量公交线路外, 还将开辟 水上巴士 水上快线 航线, 建立中山与周边城市的便捷水路联系 2 月 20 日, 根据第六次全国人口普查的数据, 目前中山 312 万常住人口中, 外来人口占 165 万, 超过本地户籍人口 3 月 3 日, 在市内银行和楼盘踩点时发现, 楼盘接到多个合作银行首套房贷利率调整的通知 包括四大银行在内的多家银行均表示, 首套房贷利率上浮幅度 5%-20% 不等, 一些楼盘表示, 首付 50%, 可以在合作银行拿到基准利率 3 月 19 日, 全市住房保障工作会议公布了今年的住房保障目标任务, 其中开工建设任务为 1500 套, 同比减少 44%, 按要求必须在 9 月底前全面开工建设 另外, 今年为流动人员提供的公租房源有 500 套, 其覆盖范围扩大至全市 24 个镇区 4 月 8 日, 各大银行收窄首套房贷优惠, 上浮房贷利率, 甚至出现个别银行停贷, 据中山房讯网收集中山 17 家银行统计, 其中 14 家继续在中山市场提供房贷,3 家暂时停止房贷, 有 4 家银行维持首套房贷基准利率, 其余均上浮 5%-20% 不等 ; 二套房贷则没有基准利率, 基本上浮 10%-25% 4 月 15 日, 中山市城乡规划局就 中山市国有建设用地容积率指标调整管理办法 ( 试行 ) 公开征求意见, 凡经过公开交易程序出让的经营性用地, 原则上不得调整容积率, 若进行调整, 须重新收回土地, 重新出让 值得一提的是, 征求意见稿首次提出中山要探索容积率转移制度 4 月 16 日, 中山东区发布公办小学招生通告, 具有本市户籍且需跨镇区的学生, 需有一年的参保证明和满一年的东区购房房产证明 5 月 15 日, 中山市建设项目停车配建指标研究 (2014) 版 草案向市民征集意见和建议, 草案对停车配建指标作出要求 : 建筑面积为 90 平米到 120 平米的需每户一车位等等 5 月 28 日, 根据 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第十二条规定, 今年 5 月 1 日起, 中山市商业住宅用地公开出让成交后, 房地产建成办理商品房确权时将严格划分 商业 和 住宅 部分, 出让最高年限分别为 40 和 70 年, 而此前做法统一为 商业住宅, 出让最高年限为 70 年 已登记发证的商业住宅用地出让最高年限维持不变, 沿用此前做法 6 月 7 日, 在市政府去年出台 中山市闲臵土地处臵实施办法 的基础上, 市国土局近日下发 关于闲臵用地处臵的实施意见 要求, 开发商因自身原因申请延期开发, 并涉及土地增值的, 需缴增值地价 ; 分期动工按宗地为单位进行闲臵用地认定 6 月 13 日, 中山银行首套房利率松动, 放款时间难定 首套房贷中已经有六个银行能够维持 6.55% 的基准利率, 而平安银行首套房出现 85 折的优惠, 套房贷均最高的是广发银行, 利率足足上浮 20% 6 月 25 日, 从 7 月 1 日, 中山公积金缴存按例进行一年一度调整, 缴存基数为职工本人 2013 年全年工资金额 ( 包括奖金 津贴补贴 加班工资等 ) 的月平均数 根据规定,2014 年度, 中山住房公积金月缴存最高限额为 8074 元 3/23
二 宏观数据分析 1. 中山市 GDP 数据分析 2014 年中山市经济运行态势稳步攀升, 前二季度中山市 GDP 共为 1350.07 亿元, 同比增长 5.03% 数据来源: 中山市统计局 2. 固定资产投资 中山固定投资额达到 439.49 亿元, 同比下降 8.27%; 其中房地产投资达到 219.82 亿元, 同比上涨 15.02%; 数据来源 : 中山市统计局 4/23
数据来源 : 中山市统计局 3. 商品房建设 数据来源 : 中山市统计局 中山商品房施工面积达到 3562.45 万平米, 同比增长 15.85%; 商品房竣工面积达到 171.57 万平米, 同比下降 30.42%; 5/23
数据来源 : 中山市统计局 三 一级市场 1. 土地供应 2014 年 1-6 月中山市土地供应 50 宗, 环比减少 44 宗, 同比减少 17 宗, 面积为 129.41 万m2, 环比下降 59.3%, 同比下降 30.08% 其中商住用地 6 宗, 供应面积 23.19 万m2, 占土地供应的 17.92%; 住宅用地 3 宗, 供应面积 0.46 万m2, 占土地供应的 0.35%; 商业用地 5 宗, 供应面积 4.51 万m2, 占土地供应的 3.48%; 工业用地 35 宗, 供应面积 101.1 万m2, 占土地供应的 78.13%; 其他属性用地 1 宗, 供应面积 0.15 万m2, 占土地供应的 0.11%; 办公用地 0 宗 2. 土地成交 2014 年 1-6 月中山土地成交 49 宗, 环比减少 31 宗, 同比减少 7 宗, 总面积 137.92 万平米, 环比下降 50.74%, 同比下降 30.73%, 总成交金额为 17.4 亿元, 环比下降 69.39%, 同比下降 20.73% 其中商住用地 6 宗, 面积 24.14 万m2, 占土地成交的 17.5%; 住宅用地 2 宗, 面积 0.09 万m2, 占土地成交的 0.06%; 商业用地 2 宗, 面积 3.59 万m2, 占土地成交的 2.6%; 工业用地 36 宗, 成交面积 107.51 万m2, 占土地成交的 77.95%; 其他属性用地 3 宗, 面积 2.6 万m2, 占土地成交的 1.88% 6/23
四 二级市场 1. 新增供应量 2014 年 1-6 月中山市新增供应量为 34934 套, 环比下降 2.94%, 同比上升 42.26%, 面积为 383.95 万m2, 环比 下降 3.92%, 同比上升 39.48% 2014 年 1-6 月商品住宅新增供应量主要集中于 100-120 m2 ( 10696 套 ) 120-144 m2 ( 7345 套 ) 80-90 m2 ( 5297 套 ) 2014 年 1-6 月商品住宅新增供应量主要来自为坦洲 (6435 套 ) 东升 (3873 套 ) 西区 (3418 套 ) 火炬 (2921 套 ) 7/23
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2. 总供应量 2014 年 1-6 月份中山市商品住宅的总供应量为 85703 套, 同比上升 6.55% 主要供应面积段为 100-120 m2 9/23
(21154 套 ) 120-144 m2 (19875 套 ) 80-90 m2 (10258 套 ) 主要供应镇区为坦洲 (11997 套 ) 火炬 (8832 套 ) 石岐 (7609 套 ) 各个镇区 面积段供应套数详细信息见以下 3 表 10/23
3. 存量分析 截止 2014 年 6 月 30 日中山市商品住宅存量 62995 套, 环比上升 24.04%, 同比上升 31.09% 存量较大面 积段为 100-120 m2 (14757 套 ) 120-144 m2 (14506 套 ) 80-90 m2以上 (7086 套 ) 存量较大的镇区为坦洲 (7590 套 ) 火炬 (6528 套 ) 石岐 (6260 套 ) 11/23
各个镇区 面积段存量套数详细信息见以下 3 表 12/23
4. 成交分析 2014 年 1-6 月中山市商品住宅网签量为 23039 套, 环比上升下降 32.92%, 同比下降 29.63% 2014 年 2 月份达到近 3 年来的最低值 主要消化面积段为 100-120 m2 (6394 套 ) 120-144 m2 (5415 套 ) 90-100 m2 (3331 套 ) 80-90(3172 套 ) 2014 年 1-6 月中山市成交量前三的区域为坦洲 (4502 套 ) 火炬(2304 套 ) 西区(1792 套 ) 其他面积段消化情况和各个镇区消化的详细信息见以下 4 表 13/23
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5. 2010 年 -2014 年中山半年度商品房的成交情况 数据来源: 世联数据平台 中山市国土资源局 2014 年, 中山商品房累积成交面积为 366.23 万平米, 同比下降 15.26%; 累积成交金额为 224.7 亿元, 同比下降 13.08%; 成交均价为 6137 元 / 平米, 同比上升 2.56% 分析 :2014 年上半年中山市场成交数量跟去年同比呈现下降趋势, 但均价却依旧坚挺, 从 2012 年开始一直持续稳定上升,2013 年所谓的 限价令 早已有名无实 5 月份火炬开发区车库的网签突然暴增, 可是依然不足以支撑今年的成交 6. 2010 年 -2014 年中山半年度商品住宅的成交 2014 年, 中山商品住宅累积成交面积为 285.1 万平米, 同比下降 28.42%; 累积成交金额为 169.23 亿 元, 同比下降 24.62%; 成交均价为 5936 元 / 平米, 同比上升 5.32% 7. 中山 2014 年上半年年度项目金额排名排名镇区项目名称成交套数成交面积金额均价 1 火炬凯茵新城 2184 14.04 8.98 6394.78 2 东区远洋城 576 7.46 7.85 10523.20 16/23
3 三乡雅居乐新城 1080 10.99 6.36 5789.71 4 坦洲锦绣国际花城 819 9.23 5.36 5810.49 5 西区雅居乐剑桥郡 529 7.09 4.83 6812.66 6 坦洲锦绣明珠花园 610 6.44 4.72 7333.05 7 坦洲东城四季 433 6.01 4.33 7201.85 8 沙溪时代倾城 594 5.59 4.13 7385.75 9 火炬凯茵又一城 307 4.56 3.95 8672.51 10 坦洲海悦城邦 576 4.78 3.92 8211.90 11 坦洲汇乔金色名都 536 4.77 3.57 7486.52 12 五桂山雅居乐御龙山 643 6.59 3.33 5053.79 13 港口保利国际广场 461 5.43 3.24 5971.45 14 火炬保利林语 207 3.80 3.00 7880.64 15 坦洲爱 ME 公园 429 4.27 2.92 6820.92 16 南朗锦绣海湾城 430 4.89 2.79 5703.27 17 南区中澳滨河湾 214 3.67 2.70 7364.68 18 横栏远洋启宸 369 4.76 2.67 5617.15 19 西区中山奥园 474 4.67 2.52 5383.41 20 石岐星汇湾 52 1.35 2.47 18301.04 数据来源: 世联数据平台 中山市国土资源局 8. 中山 2014 年上半年年度各镇区销售排名排名镇区套数排名镇区面积 ( 万平米 ) 排名镇区金额 ( 亿 ) 1 坦洲 5335 1 坦洲 49.87 1 坦洲 34.61 2 火炬 4532 2 火炬 42.86 2 火炬 27.18 3 东升 2759 3 东区 23.67 3 东区 19.82 4 东区 2262 4 东升 21.19 4 石岐 15.13 5 西区 2076 5 西区 21.04 5 西区 12.84 6 三乡 2037 6 石岐 19.68 6 东升 10.90 7 石岐 2029 7 三乡 18.38 7 三乡 10.18 8 沙溪 1988 8 沙溪 14.78 8 沙溪 8.01 9 东凤 1402 9 东凤 13.34 9 南区 7.86 10 横栏 1205 10 南区 12.50 10 东凤 7.48 11 南区 1172 11 横栏 12.00 11 南朗 6.71 12 南朗 1106 12 南朗 10.58 12 五桂山 6.20 13 港口 999 13 港口 10.35 13 港口 6.14 14 三角 918 14 五桂山 8.03 14 横栏 6.09 15 大涌 717 15 三角 7.50 15 小榄 4.42 16 五桂山 697 16 小榄 6.10 16 三角 3.94 17 阜沙 605 17 阜沙 5.67 17 板芙 2.30 18 板芙 548 18 板芙 5.49 18 黄圃 2.22 19 小榄 542 19 民众 4.80 19 民众 2.05 20 民众 524 20 黄圃 4.37 20 阜沙 1.99 21 南头 439 21 南头 3.37 21 古镇 1.76 17/23
22 黄圃 424 22 大涌 2.66 22 南头 1.68 23 神湾 208 23 古镇 2.64 23 神湾 0.77 24 古镇 194 24 神湾 1.79 24 大涌 0.64 数据来源: 世联数据平台 中山市国土资源局 五 三级市场分析 2014 年, 中山二手商品房累积成交面积为 177.73 万平米, 同比下降 8.38%; 累积成交金额为 51.93 亿元, 同比下降 1.42%; 成交均价为 2922 元 / 平米, 同比上升 7.60%. 受一手房市场成交影响, 二手房成交同比也有所下滑, 但价格有逐渐上涨得趋势 历年来二手市场均价都维持在 3000 元以内, 是一手房均价的一半, 虽然价格较低, 但成交量比没有超越一手房, 主要是二级市场存量较大, 可供选择房源较多 18/23
六 中山品牌开发商分析 目前中山品牌开发商可分为 : 全国性品牌开发商 : 中海 远洋 中信 万科 保利 恒大区域性品牌开发商 : 雅居乐 敏捷 时代 越秀 海伦堡 碧桂园 龙光本地实力开发商 : 华鸿 大信 1. 中山品牌开发商格局 2014 年 1-6 月品牌开发商销售金额 93.16 亿元, 占中山全市销售额 41.46%; 非品牌开发商占约 59% 2. 中山品牌开发商销售份额分析雅居乐在中山在售项目 12 个, 成交金额 30.85 亿元, 排名中山第一, 占中山市场约 13.73%; 敏捷地产成交金额 14.96 亿元, 排名第二 ; 第三名为远洋地产, 成交金额 10.52 亿元 ; 第四名为保利地产, 成交金额 6.24 亿元 ; 其他开发商排名依次为龙光 海伦堡 万科 越秀 时代 中澳 中海 大信 恒大 华鸿 碧桂园和中信 2014 年 1-6 月中山品牌开发商销售排名 ( 按金额 ) 排名开发商项目成交套数 成交面积 ( m2 ) 金额 ( 亿元 ) 份额 凯茵新城 雅居乐新城 1 雅居乐 剑桥郡花园 5 区 雅景花园 (S3 地块 ) 雅居乐御龙山 6197 49.59 30.85 13.73% 19/23
雅居乐秀丽湖商住小区铂爵山花园大涌雅居乐商住小区雅居乐约克郡雅居乐世纪新城 2 敏捷 3 远洋 4 保利 5 龙光 6 海伦堡 7 万科 8 越秀 雅居乐熹月雍景园 3 期锦绣国际花城锦绣明珠花园锦绣海湾城敏捷温泉海岸锦绣阳光花园远洋城启宸花园保利怡方花园保利春天里海悦城邦水悦熙园晶都花园上水湾海伦花园午后半山金色江湾花园爱 ME 公园柏悦湾花园万科朗润园万科城市风景花园万科金色家园星汇云锦花园星汇隽庭可逸豪苑 2222 23.01 14.96 6.66% 945 12.22 10.52 4.68% 668 9.23 6.24 2.78% 858 7.32 5.34 2.38% 746 7.46 4.88 2.17% 639 6.47 4.62 2.06% 513 6.12 4.19 1.86% 20/23
9 时代 10 中澳 11 中海 12 大信 品峰花园白朗峰时代倾成花园滨河湾花园中澳世纪城中海龙湾国际锦珹花园一期大信芊翠大信海岸大信新家园时尚荟家园大信溢彩年华 597 5.60 4.13 1.84% 353 5.17 3.92 1.75% 409 4.59 3.11 1.38% 416 4.36 3.03 1.35% 13 恒大恒大绿洲 137 1.66 1.09 0.48% 14 华鸿 华鸿水云轩 馨园 109 1.47 0.94 0.42% 15 碧桂园秀丽湖山庄 4 0.29 0.46 0.20% 16 中信 中信凯旋蓝岸 中信左岸 138 0.64 0.22 0.10% 21/23
3. 中山品牌开发商库存分析截至到 2014 年 6 月 30 日, 各大品牌开发商商品住宅共计存量为 220.54 万平米, 占整个中山市商品住宅存量的 33.03% 雅居乐目前在售项目有 12 个, 存量共达到 44.36 万平米, 敏捷虽然在售项目不多, 可是存量也达到 42.31 万平米, 仅这两个开发商的存量就将近占了各大品牌开发商住宅存量的 40% 2014 年上半年雅居乐大力度降价跑量, 主导了上半年中山市场的成交, 在存量大的情况下, 预计下半年雅居乐会依然集中力量走量 2014 年上半年中山品牌开发商商品住宅存量情况 开发商 项目 套数 面积 ( 万m2 ) 合计套数 合计面积 ( 万m2 ) 凯茵新城 487 5.36 雅居乐新城 517 6.72 剑桥郡花园 5 区 1004 10.54 雅景花园 (S3 地块 ) 192 2.11 雅居乐御龙山 928 13.92 雅居乐敏捷保利越秀海伦堡 雅居乐秀丽湖商住小区 177 3.36 铂爵山花园 76 1.22 大涌雅居乐商住小区 2 0.03 雅居乐约克郡 81 0.97 雅居乐世纪新城 4 0.06 雅居乐熹月 0 0.00 雍景园 3 期 8 0.07 锦绣国际花城 1849 22.19 锦绣明珠花园 117 1.29 锦绣海湾城 1503 18.04 锦绣阳光花园 83 0.80 保利怡方花园 1589 19.39 保利春天里 432 5.05 星汇云锦花园 272 3.75 星汇隽庭 516 8.15 可逸豪苑 589 7.30 品峰花园 145 1.67 晶都花园 437 4.85 上水湾 466 5.69 海伦花园 6 0.07 午后半山 9 0.20 金色江湾花园 141 1.42 3476 44.36 3552 42.31 2021 24.44 1522 20.88 1727 19.04 22/23
爱 ME 公园 668 6.81 大信芊翠 11 0.14 大信海岸 559 7.10 大信 大信新家园 1 0.01 1371 15.93 时尚荟家园 359 3.70 大信溢彩年华 441 4.98 中海 中海龙湾国际 220 4.29 锦珹花园一期 825 10.40 1045 14.69 远洋 远洋城 607 9.17 启宸花园 85 1.33 692 10.49 时代 白朗峰 38 0.80 时代倾成花园 762 9.53 800 10.32 华鸿 华鸿水云轩 59 1.65 馨园 416 5.24 475 6.89 柏悦湾花园 126 1.47 万科 万科朗润园 12 0.22 万科城市风景花园 0 0.00 363 4.37 万科金色家园 225 2.68 龙光 海悦华庭 211 1.81 水悦熙园 170 1.39 381 3.21 中澳 滨河湾花园 125 1.61 中澳世纪城 43 0.42 168 2.03 碧桂园 秀丽湖山庄 24 1.34 24 1.34 恒大 恒大绿洲 16 0.19 16 0.19 中信 中信凯旋蓝岸 0 0.00 中信左岸 4 0.05 4 0.05 数据来源: 世联数据平台 中山市国土资源局 4. 中山品牌开发商小结中山本土大佬雅居乐地产仍然占据最大的市场份额, 地位不可撼动, 其中凯茵新城以成交金额 8.98 亿取得 2014 年上半年中山单盘销售冠军 ; 龙光地产在售项目仅 2 个, 销售 5.34 亿元, 超过万科 海伦堡等全国性品牌在中山的成交额, 在品牌开发商中位列第五 ; 越秀地产上半年新增供应 2 个项目, 加上原有在售项目, 四盘联动, 也有不错的业绩 ; 其余品牌开发商上半年无新项目入市, 均在持续热销, 市场份额上相距不远, 但与位列第一的雅居乐存在较大差距 全国品牌开发商持续增加, 竞争加剧 ; 并且各大品牌开发商加速布局镇区, 促使市场范围不断扩大 各区域的市场成熟度也不断增加. 未来, 在宏观市场背景之下, 适者生存 原则将促成开发商格局进一步演变, 强弱分化将加剧 23/23
七 重点项目分析 凯茵新城 全市单盘销售额冠军销售业绩 :2014 年上半年销售套数 2184 套, 销售金额约 9 亿元, 位列全市第一 营销大事件 : 2014 年 3 月, 推出 1 成首付, 购房立减 5 万活动 ; 2014 年 6 月, 推出梵登 2 代新品单位 ; 2014 年 6 月 19 日, 雅居乐 VIP 团购月 ; 主力产品 :100-116 m2三房 278-281 m2四房 300-510 m2五房 ; 主力客群 : 本地中高端客户为主 远洋城 航母大盘, 收官之作销售业绩 :2014 年 1-6 月销售金额 7.85 亿元, 单盘占据中山市场近 3.5% 份额, 位列东区第一 全市第二 营销大事件 : 2014 年 3 月, 天曜底层商铺推出 ; 2014 年 4 月 12 日, 洋房新品 观庭 示范区盛大开放 ; 2014 年 5 月 1 日, 推出 97 套特价房源促销 2014 年 5 月 10 日, 我最爱的妈妈 母亲节主题活动 ; 2014 年 6 月 1 日, 六一粽子, 双节狂欢会 ; 主力产品 : 77-100 m2两房,140-180 m2三房 四房,310-580 m2别墅 ; 主力客群 :80% 本地高端客户 ( 企业高管 公务员为主 ),20% 外地客户 雅居乐新城 三乡单盘销售额冠军销售业绩 :2014 年上半年销售面积约 11 万m2, 位列全市第四镇区第一 ; 销售金额约 6.36 亿元, 位列全市第三 三乡第一 营销大事件 : 2014 年 4 月中旬, 中珠港澳四地秒杀活动 2014 年 5 月 31 日, 集团下面所有项目大降价 2014 年 6 月 19 日, 雅居乐 VIP 团购月主力产品 :95-135 m2两房 三房主力客群 : 港珠澳客户为主, 主要以度假 刚需为主, 投资为辅 锦绣明珠花园 坦洲单盘销售冠军 24/23
销售业绩 :2014 年 1-6 月销售面积约 6.44 万m2, 位列全市第五 ; 销售金额约 4.72 亿元, 位列全市第六 坦洲镇第二 营销大事件 : 2014 年 6 月, 新浪乐居电商优惠, 限时抢购 6288 元 / 平米 ; 2014 年 5 月 1 日,115 m2新品样板房正式开放 ; 主力产品 :97-119 m2三房,142 m2四房 ; 主力客群 : 珠海刚需客户为主 保利国际广场 中山港口百万大盘销售业绩 :2014 年 1-6 月销售金额约 3.24 亿元, 位列全市第十三, 销售约 461 套, 成交均价 5971 元 / m2, 港口排名第一 ; 2014 年 4 月 20 日, 保利地产与搜房网电商合作启动仪式 ; 2014 年 5 月 12 日, 中央公园 正式亮相 ; 2014 年 5 月下旬, 中山首届趣味迷你马拉松 ; 主力产品 :87 m2两房 120-137 m2三房 ; 主力客群 : 港口镇客户占 50% 以上, 其余为石岐, 西区, 主要以刚需客户为主, 投资客户少 ; 万科柏悦湾 东区 TOP 级公园系产品销售业绩 :2014 年上半年销售金额约 1.84 亿元, 销售套数 184 套 营销大事件 : 2014 年 4 月 17 日, 4 月全城免费送洗车 活动 ; 2014 年 5 月 1 日, 夏威夷女神五一求约会 全城巡游活动 ; 2014 年 5 月 17 日,TOP 级中央公园墅展示区开放 ; 2014 年 5 月 31 日 -6 月 1 日, 全电动豪华轿跑特斯拉空降 ; 2014 年 6 月 6 日, 携手新浪乐居推电商优惠 ; 主力产品 :116-126 m2三房,141 m2四房 ; 主力客群 : 火炬 东区等本地自住客户为主品峰花园 新增东区品牌大盘销售业绩 : 越秀 2014 年 5 月新增项目,5-6 月共销售金额约 1 亿元, 销售面积为 1.5 万平米 营销大事件 : 2014 年 4 月 19 日, 正式对外开放销售中心 ; 2014 年 6 月 20 日, 中山赣商大厦合作签约仪式 ; 25/23
主力产品 :93-120 m2三房,130-143 m2四房 ; 主力客群 : 东区 石岐等本地自住客户为主雅居乐剑桥郡 西区标杆品质大盘销售业绩 :2014 年上半年销售金额约 4.83 亿元, 销售面积为 7.1 万平米, 销售套数 529 套, 位列西区第一 全市第五 营销大事件 : 2014 年 4 月 5 日, 睿智世界, 启航未来 主题活动 ; 2014 年 6 月 7 日, 来自台湾的潮 大型演唱会 ; 主力产品 :146 m2三房,147-179 m2四房 ; 主力客群 : 石岐 西区本地客户为主 八 总结与下半年展望 1 上半年总结 : 一级市场 :2014 年上半年中山土地市场尤为冷清, 土地新增仅有 50 宗, 同比下降 25.37%, 环比更是下降了 46.8% 另外, 土地成交方面基本以底价成交,5 6 月相继推出多宗一宗细分为多宗的小面积地块, 但都相继出现细分地块流拍现象 上半年成交 6 宗商住用地地块, 成交趋势走下, 开发商拿地热情依旧不高, 这主要由于目前中山市场货量供应相对充足, 存量积压压力较大, 加上商品房的成本不断增加, 开发商拿地越来越慎重 为了调控房地产市场供求平衡, 上半年政府严控土地推出量, 预计在下半年政府会放松推地, 下半年土地市场应有所转好 二级市场 : 供应量方面 :2014 年上半年整体推货量大, 除了 2 月份外, 其他月份推货量均相对较大, 其中 4 月份新增 10865 套, 成为 2012 年以来推货量最大的一个月 从整体上看,2014 年上半年新增总量同比增加 42.26%; 成交方面 :2014 年上半年由于整个房地产市场低迷, 中山市场也受到影响, 加上银行房贷的收紧, 中山上半年成交不容乐观, 特别是住宅成交, 同比减少近 10000 套 与往年不一样的是今年 5 6 月的商业与车库成交有大幅上涨, 但这也不足以支撑今年中山的市场成交 价格方面 :商品房均价保持总体稳定态势, 除了 5 月份车库的大量成交导致当月均价跌至 5800 元 / 平米之外, 其余 5 个月都在 6100-6400 之间浮动, 均价同比上升 2.54% 而 2014 年商品住宅成交均价则持续每月下跌, 但依然略高于去年上半年价格, 可以看出尽管楼市低迷, 可是中山房价依然在稳定增长中 二手市场 :2014 年上半年中山二手市场方面, 成交量同比有小幅下降, 但是均价方面也跟一手一样有小幅度上升 2 下半年展望 : 成交量方面 :中山房地产市场发展态势下降, 促销力度较大, 但目前臵业者依旧保持观望态度, 中山楼市总体成交量下降, 价格却有一定的上升 截至 2014 年 6 月底, 在新增预售项目不断增加的情况下, 中山楼市依旧供过于求, 库存压力大 根据以上信息, 预计开发商为了完成年度目标,2014 年下半年中山市场重心仍然以走量为核心策略, 特别是在第四季度势必会增加各种活动来促进成交 总体来说,2014 年中山市场会在稳定中走量 价格方面 : 下半年房价平稳 目前中山市场价格相对周边城市较低, 尽管 6 月多数开发商均在大力降价走量, 26/23
上半年的价格同比还是上升了 2.54%, 但从成交量来看, 此价格对购房者来说还在接受范围内 虽然中山仍然受限价令影响, 但 限价令 早已有名无实, 预计下半年成交价格与上半年差不多, 依然维持在限价之内 27/23
市场周报 深圳市场研究部 2011 年 第 9 周 2011.02.21-2011.02.27 1993 年, 世联地产成立, 正式进入国内房地产服务领域, 是国内最早从事房地产与业咨询的服务机构 经过 18 年的发展, 世联地产现已成为全国性的房地产市场服务提供商, 拥有 27 家分支机构 近 7000 名员工 2009 年 8 月 28 日, 世联地产在深圳证券交易所成功挂牌上市, 成为首家登陆 A 股的房地产综合服务提供商 世联地产始终依据客户需求和市场变化, 丌断创新, 形成 咨询 + 实施 的独特业务模式, 提供从区域开发 旧城改造 土地出让到项目开发 销售以及二手房租售的房地产综合服务, 幵凭借本地智慧和全国共享的知识平台, 为客户跨地域和细分市场下的多样化 精细化发展提供强有力的支持 世联地产以 为客户挖掘物业价值, 降低交易成本, 解决房地产问题 为经营之本, 致力亍成为中国房地产市场服务的第一选择 深圳世联地产顾问股份有限公司地址 : 深圳市罗湖区深南东路 5047 号深圳发展银行大厦 13 楼电话 :0755-22162800 传真 :0755-22162900 邮政编码 :518001 北京世联房地产顾问有限公司地址 : 北京市朝阳区建国门外大街甲 6 号中环世贸 C 座 6 层 -7 层电话 :010-85678000 传真 :010-85678002 邮政编码 :100022 上海世联房地产顾问有限公司地址 : 上海市闸北区天目西路 218 号嘉里丌夜城大厦第一座 3501-3506 室电话 :021-31356060 传真 :021-63840066 邮政编码 :200070 深圳市世联行房地产经纪有限公司地址 : 深圳市罗湖区深南东路 5047 号深圳发展银行大厦 13 楼电话 :0755-22162666 传真 :0755-22162902 邮政编码 :518001 广州市世联房地产咨询有限公司地址 : 广州市天河区体育东路 138 号金利来大厦 1303-04 室电话 :020-38878565 传真 :020-38799392 邮政编码 :510620 杭州世联房地产咨询有限公司地址 : 杭州市天目山路 294 号杭钢冶金科技大厦 10 楼电话 :0571-28882138 传真 :0571-28883990 邮政编码 :310007 合肥世联投资咨询有限公司地址 : 合肥市政务文化新区东至路 1 号新城国际大厦 B 座 10 楼电话 :0551-5633800 3543000 传真 :0551-5633806 邮政编码 :230031 珠海世联房地产咨询有限公司地址 : 珠海市香洲区吉大海滨南路 47 号光大国际贸易中心大厦 17F8-9 单位电话 :0756-3320500 传真 :0756-3320700 邮政编码 :519015 长沙世联兴业房地产顾问有限公司地址 : 长沙市芙蓉中路二段 80 号顺天国际财富中心 36 层电话 :0731-88232555 传真 :0731-88230909 邮政编码 :410005 武汉世联兴业房地产顾问有限公司地址 : 武汉市江汉区建设大道 847 号瑞通广场 B 座 19 层及 21 层电话 :027-68838880 传真 :027-68838830 邮政编码 :430032 沈阳世联兴业房地产顾问有限公司沈阳市和平区和平北大街 69 号总统大厦 C 座 16 层 1608 1609 室电话 :024-22817733 传真 :024-22817722 邮政编码 :110004 厦门世联兴业房地产顾问有限公司地址 : 厦门市鹭江道 8 号国际银行大厦 16 楼 C/D 单元电话 :0592-8125262 传真 :0592-8125280 邮政编码 :361001 佛山世联房地产顾问有限公司地址 : 佛山市创意产业园 7 号楼 2 层 201 房电话 : 0757-83121993 传真 :0757-83121980 邮政编码 :528000 东莞世联地产顾问有限公司地址 : 东莞市南城区元美路华凯广场 A 座 908-915 单元电话 :0769-23125188 传真 :0769-22806611 邮政编码 :523071 大连世联兴业房地产顾问有限公司地址 : 大连市中山区中山路 136 号希望大厦 1202 室电话 :0411-88008080 传真 :0411-88008081 邮政编码 :116001 西安世联投资咨询有限公司地址 : 西安市科技路 33 号高新国际商务中心 32 层电话 :029-88344240 传真 :029-88348834 邮政编码 :710075 世联房地产咨询 ( 惠州 ) 有限公司地址 : 惠州市惠城区江北沿江二路富力国际中心 21 楼 11 室电话 :0752-2817800 传真 :0752-2780566 邮政编码 :516000 南京世联兴业房地产投资咨询有限公司地址 : 南京市白下区汉中路 1 号南京国际金融中心 16 层 A 座电话 :025-86998600 传真 :025-86998642 邮政编码 :210000 深圳世联房地产顾问无锡有限公司地址 : 无锡市中山路 359 号东方广场 B 座 17 楼电话 :0510-81189266 传真 :0510-81189260 邮政编码 :214001 成都世联兴业房地产顾问有限公司地址 : 成都武侯区航空路 6 号丰德国际广场 B2 座 1401 电话 :028-85265765 传真 :028-85265737 邮政编码 :610041 天津世联兴业房地产咨询有限公司地址 : 天津市和平区解放北路 188 号信达广场 10 层电话 :022-58190801 传真 :022-58190900 邮政编码 :300042 山东世联怡高物业顾问有限公司地址 : 济南市山大路 201 号创展中心 516 室电话 :0531-82593600 传真 :0531-82593622 邮政编码 :250014 青岛世联怡高房地产顾问有限公司地址 : 青岛市市南区南京路府都大厦 8 号 10 楼电话 :0532-68619001 传真 :0532-68619016 邮政编码 :266071 昆明世联卓群房地产经纪有限公司地址 : 昆明市三市街 6 号柏联广场写字楼 13 楼 1310 室电话 :0871-3625180 传真 :0871-3615052 邮政编码 :650000 免责申明本报告仅作提供资料之用, 属亍非盈利性的市场信息交流行为 如需引用, 请增加 由亍统计时间和口径的差异, 可能出现不相关政府部门最终公布数据丌一致的情形, 最终以政府部门权威数据为准 的提示 本公司力求报告内容准确完整, 但丌对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任 本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有, 如需引用和转载, 需征得版权所有者的同意 任何人使用本报告, 视为同意以上申明 28/