中華民國不動產估價師公會全國聯合會

中華民國不動產估價師公會全國聯合會 第四號公報 ( 修正草案 ) 第四號公報內容包括 : 一 營造或施工費標準表 ( 修訂 ) 二 開發或建築利潤率 ( 新增 ) 三 廣告費 銷售費 管理費及稅捐費率四 建物經濟耐用年數表五 建物殘餘價格率 一 不動產估價技術公報 -- 營造或施工費標準表 95.07.04 本會研究發展委員會第七次會議初擬台北市地區 95.07.18 本會研究發展委員會第八次會議訂定台北縣市 基隆市及桃園市等四地區 95.07.20 本會第一屆第六次理監事會議修正通過台北縣市 基隆市及桃園市等四地區, 並於網站公告三個月 95.08.15 本會研究發展委員會第十次會議訂定嘉義縣市 台南縣市 高雄縣市 屏東縣市及金門縣市等南部地區 96.03.22 本會研究發展委員會第二十五次會議修訂台北縣市 基隆市 桃園市 嘉義縣市 台南縣市 高雄縣市 屏東縣市及金門縣市等台北地區及南部地區 96.08.09 召開 研訂營造或施工費標準表 座談會, 邀請內政部地政司 內政部營建署 台北市政府地政處 中華民國營造公會全國聯合會 中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會 中華民國建築經理商業同業公會 中華民國土木技師公會全國聯合會 財團法人台灣營建研究院 財團法人營造業發展基金會及中華民國建築師公會全國聯合會共同座談討論 96.10.17 本會第一屆第十一次理監事會議通過 96.12.31 內政部台內地字第 0960203330 號函復已予備查 97.05.20 本會研究發展委員會第二屆第六次會議 ( 北部 ) 修正桃園縣及新竹縣市通過 102.10.18 本研究發展委員會於第三屆第十二次理監事會議提出營造或施工費標準表修正草案架構 104.03.12 本會研究發展委員會第三屆第九次會議完成修正草案 中華民國不動產估價師公會全國聯合會 ( 以下簡稱本會 ) 依不動產估價技術規則第五十六條規定, 研訂之 營造或施工費標準表,( 詳如附件一 ) 營造或施工費標準表 ( 以下簡稱本標準表 ) 使用相關說明事項如下 : 1 本標準表內公布每單位面積之造價, 所稱之面積為合法建物之可銷售面積, 原則係指地政機關登記之產權總面積, 但亦得包含合法建物而未辦理產權登記之附屬建物面積 如全棟建物係尚未辦理登記者, 得依不動產估價技術規則第七條 第七十四條規定估算其可銷售面積 2 本標準單價表中建物主體結構屬鋼骨造 鋼骨鋼筋混凝土造 鋼筋混凝土造及加

強磚造者為適用於住宅用途之建築物 ; 重鋼架造及輕鋼架造則適用於工業用途之 建築物, 如因用途不同以致樓板之荷重 樑柱之強度或隔間及基本設備之數量 等級不同者, 應依其差異經比較後調整其價格 3 本標準表, 所列單位造價均包含施工者之直接材料費 直接人工費 間接材料費 間接人工費 管理費 稅捐 資本利息 營造或施工利潤 4 勘估建物與本標準單價表中所列建物有顯著差異者, 應分別就主體結構差異 價 格日期差異 裝修材料等級差異及設備差異.. 等, 分別進行必要之價格調整 (1) 主體結構差異調整應考量因素包括複合結構 地下層數 總銷售面積規模 基 礎施工方式 結構強度 隔間數量 屋頂型式 樓層高度及其它特殊情形, 造 成之價格差異 (2) 裝修材料等級差異調整應考量包括外牆 內牆 地板 天花板 門窗 門廳及 梯廳使用建材之數量和等級之不同, 造成之價格差異 (3) 設備差異及其他調整除考量附件二所列項目外, 包括機械停車設備 特殊庭園 景觀造景 中央空調 自動化設備 智慧建築 等設備, 造成之價格差異 當選擇就上述某項目進行價格調整時, 應先確認該項目內容是屬於附著於建築物 上無法分離者, 且能增加建築物之效用及市場價值, 方得納為價格調整項目 5 本標準表所稱建物主體結構係指地面層以上之建築物結構 同一建築基地或同一 建築執照之建物主體有兩種以上構造時, 其單價應按其構造比例及本標準表單價 加權計算之 同一建築基地或同一建築執照之建物分屬兩種以上不同樓層時, 其單價應按各部 分所佔樓地板面積比例及個別單價加權計算之 同一幢建物以最高樓層者計算 ; 不同幢建物者, 依其不同構造別 樓層別分別計 算 6 本表所列營造施工費,6 層樓以上均包含地下室及電梯設備, 五樓以下則不含電 梯設備及地下室, 勘估建物地下室層數多於標準表者, 以各增建樓層之實際樓地 板面積, 按本標準表之單價, 依下表計算之 : 增 ( 減 ) 樓層數 造價加 ( 減 ) 調整幅度 增 ( 減 ) 第一層部分 就該層部分加 ( 減 ) 不超過 30% 增 ( 減 ) 第二層部分 就該層部分加 ( 減 ) 不超過 40% 增 ( 減 ) 第三層部分 就該層部分加 ( 減 ) 不超過 50% 增 ( 減 ) 第四層以上部分 就該層部分加 ( 減 ) 不超過 60% 上述調整均僅就超建之樓層部分的價格進行調整, 並應考慮地上層與地下層之面

積 層數之差異, 按樓地板面積比例換算為全棟每平方公尺之平均造價 五層樓 ( 含 ) 以下之建築如有裝設電梯設備, 估價師得參考增設電梯所增加之費用 除以總樓地板面積之數額調整之 7 本標準表之單價適用之總面積規模, 五樓 ( 含 ) 以下為 2,000 至 3,000 m2, 六樓 ( 含 ) 以上為 6,000 至 10,000 m2, 估價師應考量其總面積規模之差異對營造施工費的影 響進行必要之調整 8 本標準表於台北市及新北市地下室均採連續壁構造施工, 其他地區則以非連續壁 構造施工, 如勘估建物地下室施工方式與本標準表不同者, 得視施工方式 基地 條件 地下室形狀 面積規模 等之差異, 按本標準表之單價酌予調整, 惟每平 方公尺施工費之增減以不大於 5,000 元為原則 9 建物主體結構相同但用途不同者, 得視其結構強度 隔間數量 屋頂型式 等之 不同進行調整, 或參考勘估建物所在地之直轄市 縣 ( 市 ) 建築師公會所公布之建 築物總工程費單價表斟酌調整 如非本標準表所定建築結構之工程造價, 得依直 轄市或縣 ( 市 ) 政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準 10 勘估建物樓層高度與本標準表內建物樓層高度不同者, 以每十公分為一單位, 調 整標準單價百分之一, 未達十公分者不計 標準高度計算若包含數個樓層, 以不含屋突與地下層之各層樓高度合計數除以樓 層數, 計算平均樓層高度作為標準高度計算基準 11 勘估建物有下列特殊情形者, 得由不動產估價師參酌其施工成本並考量不動產估 價技術規則第 64 條規定, 視情況列計之, 並於估價報告書敘明 : (1) 減震 制震構造 (2) 特殊外牆工程 (3) 綠建築 智慧型建築或其他 (4) 特殊設備及工法 (5) 地形特殊 (6) 偏遠地區或離島 (7) 水土保持設施或其他必要設施 12 本標準表單價以民國 103 年 1 月 1 日為基期, 不動產估價師得依勘估建物所在地 之直轄市 縣 ( 市 ) 政府公布之營造工程物價指數中的建築工程類物價指數調整 之, 該直轄市 縣 ( 市 ) 政府如未公布, 則依照中華民國統計資訊網營造工程物價 指數 ( 總指數 ) 銜接表進行調整 中華民國統計資訊網網址 : http://www.stat.gov.tw/public/data/dgbas03/bs3/inquire/ccispl.xls

13 本標準表之營造施工費係適用附件二規定之相關建材及設備標準規定等級( 為目前不動產市場之中級建材水準 ), 勘估建物之實際建材與設備等級如果與標準等級有差異, 估價師應考量其項目差異與該項目對於營造施工費所占比重進行調整 建材及裝修之價格調整, 各調整項目中得以最主要或使用數量最多之材料為準進行調整, 如無最主要或使用數量最多之材料者, 亦得以不同材料產生之工料費用按使用之數量比例調整之 14 本標準表所列單價適用於地下室停車位為坡道平面式, 如有設置機械式停車位, 則依設置機械停車設備之型式 數量, 按增設之機械設備費用調整之 15 本標準表所列單價已包含法令規定之基本植栽及綠化費用, 但不包含特殊之庭園景觀 造景及開放空間之綠美化工程費用, 如有顯著差異應參考實際發生之工程費用調整之 16 勘估建物樓層數超過本標準表之最高層數者, 需另案討論或請其他專家協助決定其營造施工費單價 17 本標準表經本會理事會通過後公佈實施, 修正時亦同

二 不動產估價技術公報 -- 開發或建築利潤率 104.03.12 本會研究發展委員會第三屆第九次會議訂定 中華民國不動產估價師公會全國聯合會 ( 以下簡稱本會 ) 依不動產估價技術規則第六十條第二項規定研訂開發或建築利潤率 1 開發或建築利潤率應視開發或建築工期依下表決定其利潤率 開發或建築工期 利潤率 1 年 ( 含 ) 以下 12% 超過 1 年 ~2 年 ( 含 ) 以下 15% 超過 2 年 ~3 年 ( 含 ) 以下 18% 超過 3 年 ~4 年 ( 含 ) 以下 20% 超過 4 年 ~5 年 ( 含 ) 以下 22% 超過 5 年 25% 2 上表之利潤率係指不動產市場交易及供需穩定狀態下之合理利潤率, 不動產估價師得依價格日期當時市場不動產交易熱絡或冷清及供需平衡與否之情況, 增減調整開發或建築利潤率, 惟其調整幅度以不大於該適用利潤率的 30% 為原則, 但如因特殊情況 ( 如規模過大或過小 ) 或勘估標的屬情形特殊之土地用地變更或開發, 致其利潤率超過本表所定之標準者, 得依市場實際狀況決定適用之利潤率, 上述所做利潤率之調整或決定, 估價師均應於報告書內詳細述明理由

三 不動產估價技術公報 -- 廣告費 銷售費 管理費及稅捐費率 96.06.27 本會研究發展委員會第三十二次會議訂定 96.07.11 本會研究發展委員會第三十三次會議修訂 96.08.01 本會研究發展委員會第三十五次會議修訂 96.10.17 本會第一屆第十一次理監事會議通過 96.12.31 內政部台內地字第 0960203330 號函復已予備查 104.03.12 本會研究發展委員會第三屆第九次會議完成修正草案 中華民國不動產估價師公會全國聯合會 ( 以下簡稱本會 ) 依不動產估價技術規則第六十一條及七十七條研訂廣告費 銷售費 管理費及稅捐等費率 1 廣告費 銷售費 管理費及稅捐等費率, 本會規定如下 但因情況特殊並於估價報告書中敘明者, 其費率之推估, 不在此限 : 2 廣告費 銷售費按總成本之百分之三至百分之七推估 3 管理費 (1) 不含公寓大廈管理條例規定設立公共基金, 按總成本之百分之一點五至百分之三推估 (2) 包含公寓大廈管理條例規定設立公共基金者, 得提高管理費用率為百分之四至百分之五 或依公寓大廈管理條例施行細則第六條規定推算之 4 稅捐按總成本之百分之零點五至百分之一點二推估, 或就勘估標的之地價稅 營業稅等稅捐, 按實際情形估算之 5 本公報經本會理事會通過後公佈實施, 修正時亦同

四 不動產估價技術公報 -- 建物經濟耐用年數表 95.07.04 本會研究發展委員會第七次會議訂定 95.08.01 本會研究發展委員會第九次會議修訂 95.08.15 本會研究發展委員會第十次會議修訂 96.10.17 本會第一屆第十一次理監事會議通過 96.12.31 內政部台內地字第 0960203330 號函復已予備查 104.03.12 本會研究發展委員會第三屆第九次會議完成修正草案 中華民國不動產估價師公會全國聯合會 ( 以下簡稱本會 ) 依不動產估價技術規則第六十六條規定, 研訂之 建物經濟耐用年數表 1 本會訂定建物經濟耐用年數表如附件 用途結構經濟耐用年數 1 鋼筋 ( 骨 ) 混凝土造 預鑄混凝土造 50 2 加強磚造 35 辦公用 商店用 住宅用 3 磚造 25 公共場所用及不屬下列各 4 金屬造 ( 有披覆處理 ) 20 項之建物 5 金屬造 ( 無披覆處理 ) 15 6 木造 10 1 鋼筋 ( 骨 ) 混凝土造 35 變電所用 發電所用 收發 2 加強磚造 30 報所用 停車場用 車庫 3 磚造 20 用 飛機庫 貨運所用 公 4 金屬造 ( 有披覆處理 ) 15 共浴室用之房屋及工場用 場房 5 金屬造 ( 無披覆處理 ) 10 6 木造 8 1 鋼筋 ( 骨 ) 混凝土造受鹽酸 硫酸 硝酸 氯及 25 其他有腐蝕性液體或氣體之直接全面影響及冷凍倉 2 加強磚造 3 磚造 20 10 庫用之廠房 貯藏鹽及其他 4 金屬造 ( 有披覆處理 ) 10 潮解性固體直接全面受蒸汽影響之廠房 5 金屬造 ( 無披覆處理 ) 6 木造 8 5 2 不動產估價師得按個別建物之實際構成部分及使用狀態, 觀察其維護及整修情形, 參酌市場上類似屋齡建物之使用及改建狀況, 推估建物之剩餘經濟耐用年數, 再加計建物之已使用年數, 做為該建物之總經濟耐用年數, 其有異於本公報規定時, 並於估價報告書中敘明 3 本公報經本會理事會通過後公佈實施, 修正時亦同

五 不動產估價技術公報 -- 建物殘餘價格率 95.07.04 本會研究發展委員會第七次會議訂定 96.10.17 本會第一屆第十一次理監事會議通過 96.12.31 內政部台內地字第 0960203330 號函復已予備查 104.03.12 本會研究發展委員會第三屆第九次會議完成修正草案 中華民國不動產估價師公會全國聯合會 ( 以下簡稱本會 ) 依不動產估價技術規則第六十七條研訂建物殘餘價格率 1 本會訂定建物殘餘價格率如附表 建物之殘餘價格率 建物種類 殘值價格率 (%) 鋼骨鋼筋混凝土造 (SRC) 10 鋼骨造 (SC) 10 鋼筋混凝土造 (RC) 5 加強磚造 0 磚造 0 金屬造 10 木造 0 石造 0 2 建物殘餘價格率指建物於經濟耐用年數屆滿後, 其所剩餘之結構材料及內部設備仍能於市場上出售之價格占建物總成本之比例 3 建物之殘餘價格率得由不動產估價師視該建物之實際狀況及社會習慣判定之, 但不得超過百分之十 其有異於本公報規定時, 應於估價報告書中敘明 4 建物耐用年數終止後, 確實無殘餘價格者, 得於計算折舊時不予提列, 並應於估價報告書中敘明 5 本公報經本會理事會通過後公佈實施, 修正時亦同