重庆主城区 房地产市场研究月报 201605 世联行 重庆直辖地区 2016 年 5 月
2012.1 5 9 2013.1 5 9 2014.1 5 9 2015.1 5 9 2016.1 重庆世联市场部重庆主城区房地产市场研究月报 201401 重庆 / Monthly 重庆主城区 2016 年 4 月房地产市场月报 月刊 :201604 报告出品 : 重庆世联市场部 撰写人 : 曹振华 杨秀娟 春交会利好不断, 量涨价稳 撰写时间 :2016-5-13 市场走势 内容摘要 土地市场供需情况 : 商住土地供应面积 ( 万方 ) 商住土地成交面积 ( 万方 ) 600 500 400 300 200 100 0 (100) 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 2012 2013 2014 2015 2016 商品房市场供需情况 : 400.00 预售面积 ( 万方 ) 成交面积 ( 万方 ) 10000 成交均价 300.00 8000 宏观经济 :PMI 走势平稳,CPI 持平上月 商品房土地 :4 月重庆主城区居住及商业类土地合计供应 2 宗, 土地面积 2.21 万平米, 可开发建筑体量 4.42 万平米, 土地供应量环比上涨 9.9%, 同比上涨 34.2% 已知成交商住用地 2 宗, 占地面积 2.21 万平米, 建筑面积 4.42 万平米, 成交面积同比上涨 34.2% 商品房供需 : 本月批准供应面积 220.42 万平米, 环比上涨 3.5%, 同比下降 6.7% 其中商品住宅供应 132.65 万平米, 环比下降 10.9%, 同比下降 22.8%, 非住宅供应 87.77 万平米, 200.00 100.00 0.00 6000 4000 2000 0 环比上涨 36.7% 4 月重庆主城区商品房共计成交 35314 套, 成交面积 295.21 万平米, 环比上涨 9.3%, 较去年同期上涨 22.2% 从成交均价来看,4 月成交均价为 6767 元 / 平米, 环比上涨 0.9% 二手房交易 :4 月二手商品房共计成交 13874 市场监测报告系列 周报 月报 季报 年报 套, 成交面积 135.97 万平米, 环比大幅上涨 169.9% 其中二手住宅成交 13031 套, 成交 面积 121.40 万平米, 环比大幅上涨 155.8%
目 录 目 录... I 第一部分行业宏观环境解析... 1 一 经济时事解析... 1 ( 一 ) PMI 走势平稳... 1 ( 二 ) CPI 持平上月... 2 二 政策时事解析... 2 ( 一 ) 金融 财税时政... 2 ( 二 ) 房地产行业时政... 3 第二部分市场总体走势解析... 6 一 商品房土地供需走势解析... 6 ( 一 ) 商品房土地供应总量走势... 6 ( 二 ) 商品房土地供应区域分布... 7 ( 三 ) 商品房土地需求总量走势... 7 ( 四 ) 商品房土地需求区域分布... 8 ( 五 ) 土地交易典型个案解析... 9 二 商品房供应市场走势解析... 10 ( 一 ) 商品房批准供应总量走势... 10 ( 二 ) 商品房批准供应区域分布... 11 ( 三 ) 商品房实际供应总量走势... 12 ( 四 ) 商品房实际供应形态结构解析... 13 i
( 五 ) 商品房实际供应区域分布... 15 三 商品房需求市场走势解析... 15 ( 一 ) 商品房需求总量走势... 15 ( 二 ) 商品房需求区域分布... 16 ( 三 ) 二手商品房交易... 17 第三部分附件... 22 附件 1: 本月新增供应项目明细表... 22 附件 2: 本月新增供应土地明细表... 23 附件 3: 本月新增交易土地明细表... 24 ii
一 经济时事解析 ( 一 ) PMI 走势平稳 第一部分行业宏观环境解析 PMI: 中国物流与采购联合会与国家统计局 2016 年 5 月 1 日联合发布报告称, 2016 年 4 月制造业采购经理人指数 PMI 为 50.1%, 环比微落 0.1 个百分点, 与去年同期持平, 但仍处于扩张区间, 走势平稳 中国财新 4 月制造业 PMI 终值降至 49.4%, 低于 3 月 0.3 个百分点, 继续处于 50.0 临界值以下, 显示制造业运行进一步放缓 ( 注 : 汇丰中国 PMI 更名为 财新中国 PMI ) 图表 1 2011 年 -2016 年 4 月官方和财新 PMI 指数月度走势图 数据来源 : 国家统计局, 世联研究 解析 : 总的来说,4 月 PMI 指数较 3 月小幅回落, 但是仍处于扩张区间, 且为 10 个月以来的次高值, 仍处于临界值之上, 显示经济继续前期扩张势头 生产 新订单 采购量指数高于临界值, 短期经济仍将呈现购销两旺格局 中国经济短期企稳的基本方向没有变, 只是企稳的基础依然较为薄弱, 还需要更多宽松政策扶持 4 月录得 49.4%, 低于 3 月 0.3 个百分点, 继续处于 50.0 临界值以下, 显示制造业运行进一步放缓 从分项数据看,3 月制造业产出指数曾高于 50,4 月再度回落至 50 以下 据受访厂商反映, 市况相对低迷, 客户需求减弱, 厂商的生产安排趋于审慎 新订单指数也出现回落 数据显示, 海外需求减弱, 拖累新订单总量的增长, 新出口业务量目前已连续 5 个月下降 总体来说, 数据表明当前中国经济的复苏基础并不牢固, 经济仍在反复筑底当中, 政府仍应重视经济的下行风险 1
( 二 ) CPI 持平上月 CPI PPI:2016 年 4 月居民消费价格指数 (CPI) 已于 5 月 10 日公布,4 月 CPI 同比涨幅在 2.3%, 连续三个月持平 图表 2 2008 年 -2016 年 4 月 CPI 存款利率及实际利率月度走势图 数据来源 : 国家统计局, 世联研究, 解析 : 2016 年 4 月 CPI 同比涨幅在 2.3%, 连续三个月持平, 略低于预期 2.4% 食品环比 -1.4%, 环比降幅最大的是蔬菜为 -12.5%, 随着气候转暖蔬菜价格缓慢回落 ; 其次是蛋和鲜果为 -1.0% 供给不足推动猪肉价格环比增长由负转正至 3.2% 非食品价格环比为 0.1%, 弱于季节性同期值 服务环比价格为 0.2%, 低于 10-15 年均值 0.4%, 服务价格持续低增, 反映出经济增速放缓对收入的影响 由于货币政策受到通胀形势影响较大, 随着最新经济数据的出炉, 业内对于未来货币政策走向的观点开始转变 货币政策虽不会骤然转向为收紧, 但却也难再延续偏宽松的走势 较年初的稳健偏松而言, 货币政策今后更偏中性, 关注通胀预期的管理 二 政策时事解析 ( 一 ) 金融 财税时政 财政部明确营改增后房产税等计税依据 4 月 25 日, 财政部 国家税务总局联合印发 关于营改增后契税 房产税 土地增值税个人所得税计税依据问题的通知 明确, 自 5 月 1 日起 : 计征契税的成交价格不含增值税 ; 房产出租的, 计征房产税的租金收入不含增值税 ; 土地增值税纳税人转让房地产取得的 2
收入为不含增值税收入 ; 个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税 ; 个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税 解析 : 关于营改增后契税 房产税 土地增值税个人所得税计税依据问题的通知 是今年出台的众多营改增文件中最重要的文件之一, 其内容将会对我国未来税制改革产生重大影响, 因为, 它表明, 营改增不仅仅是由征收营业税转为征收增值税, 它还影响到了其他税种, 导致其他税种最重要的计税依据也因此相应地发生调整, 要做价 税分离计算 因此, 从中可见营改增对我国税制的影响可谓是 牵一发而动全身, 十分深远 用通俗的话来讲,5 月 1 日营改增后, 征收契税 房产税 土地增值税 个人所得税的计税价格和收入, 均为 裸价, 即不含增值税的价格和收入 契税 房产税 土地增值税均按不含增值税的价格或收入确定计税依据, 有三个好处 : 一是可降低房地产交易环节税负 ; 二是各税种计税依据保持一致, 便于税务部门简便操作 ; 三是减少征纳矛盾, 有利于营改增平稳推进 这是自 2 月份出台的契税新政基础上的又一项政策性减税惠民措施 市场资金面趋紧, 央行未雨绸缪调控流动性 4 月 13 日晚间, 央行宣布, 为保持银行体系流动性合理充裕, 对 17 家金融机构开展 MLF 操作共 2855 亿元, 其中 3 个月 1270 亿元 6 个月 1585 亿元, 利率与上期持平, 分别为 2.75% 2.85%, 引导金融机构加大对国民经济重点领域和薄弱环节的支持力度 4 月 18 日, 央行通过微博公布, 已对 18 家金融机构开展 MLF 操作共 1625 亿元, 其中 3 个月 835 亿元 6 个月 790 亿元, 利率与上期持平, 分别为 2.75% 2.85% 解析 : 近段时间来, 人民币汇率逐渐趋稳, 资本外流压力有所减轻, 新增外汇占款的下滑势头也开始放缓, 央行货币政策的宽松力度也可能相应调整 随着近期央行频繁出手逆回购和 MLF 操作, 普遍认为, 近期降准的可能性已经不大 央行政策的核心焦点仍是短端利率 货币政策宽松与否, 其核心看的是 利率, 而非 量, 考虑到经济企稳, 再加上目前金融部门降杠杆的政策意图, 主动引导短端利率下降, 刺激更高金融杠杆形成的概率不高 鉴于 CPI 有所抬头和一线城市房价上涨较快, 短期内央行还将会继续通过公开市场以及 MLF 等工具投放资金, 延续 MLF+ 逆回购 的操作思路, 藉以维持资金面的平稳, 在流动性调控总体上将较为谨慎, 注重松紧适度 ( 二 ) 房地产行业时政 统计局 :2016 年 3 月 70 大中城市中 62 城房价环比上涨 3
4 月 18 日, 国家统计局发布了 2015 年 3 月份 70 个大中城市住宅销售价格变动情况 新建商品住宅 ( 不含保障性住房 ) 价格变动方面, 与上月相比,70 个大中城市中, 价格下降的城市有 8 个, 上涨的城市有 62 个 环比价格变动中, 最高涨幅为 5.4%, 最低为下降 0.7%; 与 2015 年 3 月相比,70 个大中城市中, 价格下降的城市有 29 个, 上涨的城市有 40 个, 持平的城市有 1 个 3 月份, 同比价格变动中, 最高涨幅为 62.5%, 最低为下降 3.8% 图表 3 2013 年 -2016 年 3 月 70 大中城市新建商品住宅环比变动 数据来源 : 国家统计局 解析 : 70 个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均涨幅均明显扩大, 分别比上月扩大 0.6 和 1.2 个百分点 尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨, 但城市间涨幅差异仍然较大, 上涨过快的城市主要集中在一线城市和部份热点二线城市, 其房价涨幅远高于其他城市, 其余二 三线城市房价走势相对平稳 3 月份 70 个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市分别有 40 个和 46 个, 分别比上月增加 8 个和 5 个 新建商品住宅价格同比上涨的 40 个城市涨幅均高于上月, 二手住宅价格同比上涨的 46 个城市里有 43 个城市涨幅高于上月 2016 重庆春交会期间买房都能用公积金, 首套商贷利率可享 85 折 4 月 6 日, 市国土房管局召开新闻发布会宣布, 重庆今年春交会期间, 公积金中心联手 10 家金融机构将首套房商贷利率降为 8.5 折 春季房交会公积金贷款资金供应充足, 全力保障购房职工资金需求 在 2016 重庆春季房交会期间, 凡购买与工 农 中 建 交 中信 重庆银行 重庆农商行 重庆三峡银行 9 家银行合作企业参展楼盘项目商品住房, 申请办理首套商业性住房贷款的, 贷款利率一律按基准利率 8.5 折执行 为了进一步调整公积 4
金的贷款政策, 降低贷款的门槛, 为市民购房提供更多的便利, 春交会除了区县和未拿到预 售许可证的部分房源外, 实现几乎所有楼盘都支持公积金贷款 解析 : 为支持房地产市场交易, 助力春季房交会, 市住房公积金中心联合工 农 中 建 交 中信 重庆银行 重庆农商行 重庆三峡银行和市住房置业担保公司等 10 家金融机构, 推出 6 项金融举措和 1 系列特色金融服务活动, 助力春季房交会 (1) 公积金贷款资金供应大幅增加 ;( 2) 公积金贷款覆盖面进一步扩大 ;( 3) 增设 11 个公积金二手房贷款办理网点 ;( 4) 首套商贷一律执行基准利率 8.5 折 ;( 5) 农业银行推 农民安家贷 助力农民工购房 ;( 6) 住房置业担保公司提供交易担保 1 系列特色金融服务 :2016 重庆春季房交会期间,9 家银行将携各自特色金融产品, 为参加房交会的市民提供服务 本次春交会, 强大阵容推系列金融举措和特色金融服务助力, 实现房地产市场与金融的深度融合, 在房交会期间为参展企业 参展楼盘和广大市民提供专业金融服务, 刺激观望期的购房者积极出手, 进一步促进楼市去库存 5
第二部分市场总体走势解析 一 商品房土地供需走势解析 ( 一 ) 商品房土地供应总量走势 表格 1 重庆主城区 2016 年 4 月商品房用地供应统计分析表供应宗数供应面积供应建筑面积 ( 万起拍楼面地价 ( 元 / 月份用地性质 ( 宗 ) ( 万平米 ) 平米 ) 平米 ) 工业及其它 21 58.39 48.28 641 2016 年 4 月居住及商业 2 2.21 4.42 2121 合计 23 60.60 52.71 765 工业及其它 18 63.17 59.78 598 2016 年 3 月居住及商业 1 2.01 7.04 1289 合计 19 65.18 66.83 671 工业及其它 10 71.68 68.10 359 2015 年 4 月居住及商业 1 1.65 6.59 3555 合计 11 73.33 74.69 641 数据来源 : 重庆市国土房管局, 世联研究注 : 土地供应数据采用政府土地供应公示结束日期, 而非供应公示开始日期 这期间有 20 天左右的时间差 图表 4 重庆主城居住及商业供应土地月度走势示意图 ( 万平米 ) 数据来源 : 重庆市国土房管局, 世联研究 4 月, 重庆主城推出国有建设用地 60.60 万平米, 其中居住及商业用地 2.21 万平米, 工业及其它性质用地 58.39 万平米 2016 年 4 月, 重庆主城区居住及商业类土地合计供应 2 宗, 土地面积 2.21 万平米, 可开发建筑体量 4.42 万平米, 土地供应量环比上涨 9.9%, 同比上涨 34.2% 土地供应量较上月有所上涨, 半年供地小高峰即将到来, 市场关注度有所上升 6
( 二 ) 商品房土地供应区域分布 表格 2 重庆主城 2016 年 4 月居住及商业供应土地区域分布统计分析表 区域 供应宗数供应面积供应建筑面积起拍楼面地价 ( 宗 ) ( 万平米 ) ( 万平米 ) ( 元 / 平米 ) 土地供应比例 巴南区 1 1.06 2.12 2558 47.9% 沙坪坝区 1 1.15 2.31 1720 52.1% 合计 2 2.21 4.42 2121 100.0% 数据来源 : 重庆市国土房管局, 世联研究 从居住及商业用地供应宗数看, 巴南区, 沙坪坝区, 各有 1 宗土地供应, 其余区域无 供应 从居住及商业用地供应面积看, 排名第一位的是巴南区, 供应面积 1.15 万平米, 占各 区域供应总量的 52.1%, 其次是巴南区, 供应面积 1.06 万平米, 占各区域供应总量的 47.9% 从居住及商业用地起拍楼面地价看, 巴南区木洞 - 麻柳组团 C 标准分区 C13-1/02 号宗 地, 土地用途为二类居住用地 商业用地 城市道路用地, 起拍楼面地价 2558 元 / 平米, 是本月起拍楼面地价之最 ( 三 ) 商品房土地需求总量走势 表格 3 重庆主城 2016 年 4 月成交土地统计分析表 月份 性质 成交宗数 ( 宗 ) 成交面积 ( 万平米 ) 成交建筑面积 ( 万平米 ) 成交楼面地价 ( 元 / 平米 ) 工业及其它 0 0 0 0 2016 年 4 月居住及商业 2 2.21 4.42 2121 合计 2 85.28 105.34 2121 工业及其它 0 0 0 0 2015 年 3 月居住及商业 1 2.01 7.04 1289 合计 1 2.01 7.04 1289 工业及其它 6 37.44 35.41 374 2015 年 4 月居住及商业 1 1.65 6.59 4036 合计 7 39.09 42.00 948 数据来源 : 重庆市国土房管局, 世联研究图表 5 重庆主城居住及商业土地成交月度走势示意图 ( 万平米 ) 7
数据来源 : 重庆市国土房管局, 世联研究注 :2012 年以来, 重庆市主城区的土地成交数据, 由于某些原因长期存在公示滞后的现象, 往往下月底公示上月数据 因此, 截止本报告完稿日, 尚无本月土地成交数据的官方完整公示 据非官方不完全统计,2016 年 4 月已知成交土地 2 宗, 占地面积 2.21 万平米, 总成交建筑面积 4.42 万平米 本月官方并未公示工业及其他用地土地的成交情况, 因此, 本月成交的 2 宗土地均为居住及商业用地, 占地面积 2.21 万平米, 建筑面积 4.42 万平米, 成交面积同比上涨 34.2% 综合楼面地价 2121 元 / 平米, 地块分别位于巴南区木洞 - 麻柳和双碑 - 井口组团, 位置偏远, 土地价值不高 月份 表格 4 重庆主城 2016 年 1-4 月商品房用地成交统计分析表成交宗数成交面积成交建筑面成交楼面地价性质 ( 宗 ) ( 万m2 ) 积 ( 万m2 ) ( 元 / 平米 ) 出让金额 ( 亿元 ) 2016 年 1-4 月 居住及商业 16 84.11 181.47 1932 35.05 2015 年 1-4 月 居住及商业 19 131.13 499.13 2657 132.61 同比涨幅 -15.8% -35.9% -63.6% -27.3% -73.6% 数据来源 : 重庆市国土房管局, 世联研究 2016 年 1-4 月重庆主城区共成交居住及商业用地 16 宗, 同比下降 15.8% 商住土地成交面积 84.11 万平米, 同比下降 35.9%; 可建筑体量 181.47 万平米, 同比下降 63.6%; 楼面地价 1932 元 / 平米, 同比下降 27.3%; 出让金额 35.05 亿元, 同比下降 73.6% ( 四 ) 商品房土地需求区域分布 从本月居住及商业用地成交宗数看, 本月供应土地当月成交, 其中巴南区 沙坪坝区各 1 宗, 其余区域无商住土地成交 从居住及商业用地成交价格来看, 巴南区木洞 - 麻柳组团 C 标准分区 C13-1/02 号宗地, 以 5415 万价格成交, 是本月成交价格之最 ; 该地块为商务地块, 成交楼面价为 2558 元 / m2, 也是本月成交楼面价之最, 该地块毗邻服装城, 将作为服装城的商务配套 本月只有两 8
宗土地成交, 由于地块位置偏远, 因此土地价值均不高 表格 5 重庆主城 2016 年 4 月居住及商业用地成交区域分布统计分析表成交面积成交建筑面积成交楼面地价区域成交宗数 ( 宗 ) ( 万平米 ) ( 万平米 ) ( 元 / 平米 ) 土地成交比例 巴南区 1 1.06 2.12 2558 47.9% 沙坪坝区 1 1.15 2.31 1720 52.1% 合计 2 2.21 4.42 2121 100.0% 数据来源 : 重庆市国土房管局, 世联研究 ( 五 ) 土地交易典型个案解析 表格 6 重庆主城 2016 年 4 月土地成交典案数据表 土地位置 用途 土地面积 ( m2 ) 容积率 建筑面积 ( m2 ) 成交价 ( 万元 ) 楼面价 ( 元 / m2 ) 溢价率 竞得单位 沙坪坝区双碑组团 A 分区 A14-1/03 号宗地 二类居住用地 商业用地 城市道路用地 11527 2.0 23054 3966 1720 0.0% 重庆仁有 置业有限 公司 图表 6 双碑地块成交位置示意图 ( 注 : 红色为双碑地块 ) 数据来源 : 世联研究 解析 : 4 月 29 日, 重庆主城区土地市场 4 月第二次开闸放地, 该地块是位于沙区双碑组团 A 分区 A14-1/03 号宗地, 该地块被重庆仁有置业有限以 3966 万元的总价成底价摘牌, 楼面价 1720 元 / m2 重庆仁有置业首次进驻沙坪坝双碑井口组团, 拿地用于修建职工还建房 据统计, 这已经是双碑组团年内第二次放地, 早在 2 月 25 日, 中昂地产就以 3.66 亿元的 9
总价拿下双碑组团一宗约 64 亩商住用地 而从 2013 年至今, 双碑组团已经聚集起包括融创 首创 华宇 金融街 信达在内的众多地产豪门 二 商品房供应市场走势解析 说明 : 为了规范用语, 统一批准预售与新开盘的商品房供应属性, 我司将批准预售面积定义为批准供应量, 新开盘面积定义为实际供应量 ( 一 ) 商品房批准供应总量走势 表格 7 重庆主城 2016 年 4 月商品房批准供应量统计分析表 ( 万平米 ) 月份 住宅面积 非住宅面积 商品房面积 2016 年 4 月 132.65 87.77 220.42 2016 年 3 月 148.8 64.2 213 2015 年 4 月 171.90 64.26 236.16 环比涨幅 -10.9% 36.7% 3.5% 同比涨幅 -22.8% 36.6% -6.7% 数据来源 : 世联研究 图表 7 重庆主城商品房批准供应量月度走势示意图 ( 万平米 ) 数据来源 : 世联研究本月批准供应面积 220.42 万平米, 环比上涨 3.5%, 同比下降 6.7% 其中商品住宅供应 132.65 万平米, 环比下降 10.9%, 同比下降 22.8%, 非住宅供应 87.77 万平米, 环比上涨 36.7%, 同比上涨 36.6% 本月是传统 金三银四, 房交会也在本月举行, 因此, 本月商品房供应量环比有所微涨 本月渝北区的中国华融现代广场的非住宅大量供应, 拉高了整体的非住宅供应体量, 非住宅环比同比均出现了较大幅度的上涨 表格 8 重庆主城 1-4 月批准供应量统计分析表 ( 元 / 平米 ) 10
月份 住宅面积 非住宅面积 商品房面积 2016 年 1-4 月 382.61 186.05 568.66 2015 年 1-4 月 493.42 283.06 776.48 同比涨幅 -22.5% -34.3% -26.8% 数据来源 : 世联数据平台 2016 年 1-4 月重庆市主城区商品房批准供应量为 568.66 万平米, 较 2015 年下降 26.8%, 其中住宅体量为 382.61 万平米, 降幅为 22.5%, 非住宅体量为 186.05 万平米, 较 2015 年下降 34.3% ( 二 ) 商品房批准供应区域分布 本月, 渝北区排名第一位, 预售量为 53.69 万平米, 该区域本月住宅供应量为 18.27 万平米 ; 非住宅供应量为 35.42 万平米, 本月渝北区中国华融现代广场的非住宅大量供应, 使得渝北区非住宅供应环比大幅上涨 1147.2% 两江新区本月排名第二位, 预售量为 38.55 万平米, 其中住宅体量为 16.03 万平米, 环比大幅下降 63.0%, 非住宅 22.52 万平米, 环 比大幅上涨 104.4% 备注 : 九龙坡区及高新区统计数据已合并为九龙坡区 表格 9 重庆主城 2016 年 4 月商品房批准供应量区域统计分析表 ( 万平米 ) 区域 住宅面积 环比 非住宅面积 环比 巴南区 11.1-47.8% 0.11-98.1% 北碚区 1.77-81.5% 0.33-86.2% 两江新区 16.03-63.0% 22.52 104.4% 大渡口区 9.9 34.7% 1.67-38.6% 江北区 10.13-1.5% 4.19-71.3% 九龙坡区 20.19 179.3% 1.83-90.1% 南岸区 17.77 48.0% 15.62 1877.2% 沙坪坝区 19.58 76.4% 4-5.9% 渝北区 18.27 58.3% 35.42 1147.2% 渝中区 7.91-47.9% 2.08 47.5% 图表 8 重庆主城月度商品房各区域批准供应量示意图 ( 万平米 ) 11
( 三 ) 商品房实际供应总量走势 数据来源 : 世联研究 表格 10 重庆主城 2016 年 4 月商品房实际供应量统计分析表 ( 万平米 元 / 平米 ) 月份 开盘楼盘开盘成交整体开盘开盘面积供应套数成交套数个数率均价 2016 年 4 月 12 23.87 2699 1311 48.6% 7396 2016 年 3 月 15 29.10 2906 1612 55.5% 7784 2015 年 4 月 29 44.29 5205 1787 34.3% 6835 环比涨幅 -20.0% -18.0% -7.1% -18.7% -12.4% -5.0% 同比涨幅 -58.6% -46.1% -48.1% -26.6% 41.5% 8.2% 数据来源 : 世联研究 图表 9 重庆主城商品房实际供应量月度走势示意图 ( 万平米 元 / 平米 ) 根据我司监测, 本月共有 12 个项目新推房源, 环比下降 20.0%; 新推房源面积 23.87 万平米, 环比下降 18.0%; 新增供应房源 2699 套, 环比下降 18.7% 与去年同期相比, 开盘楼盘个数与开盘面积均大幅度下降, 开盘楼盘个数下降 58.6%, 新推房源面积下降 46.1% 图表 10 重庆主城商品房实际供应量月度走势示意图 ( 元 / 平米 ) 12
数据来源 : 世联研究整体开盘建面折后均价 7396 元 / 平米, 环比下降 5%, 同比上涨 8.2%; 本月开盘认购率环 48.6% 本月有 12 个项目开盘, 本月房交会, 房企集中放量, 但是供应项目个数, 供应面积与供应套数, 环比同比均有所下降, 可见房企放量依然比较谨慎, 依托利好政策去库存 表格 11 重庆主城区 2016 年 1-4 月商品房实际供应量统计分析表 ( 万平米 元 / 平米 ) 开盘楼盘开盘成交整体开盘月份开盘面积供应套数成交套数个数率均价 2016 年 1-4 月 36 71.21 8009 4202 52.5% 7595 2015 年 1-4 月 65 105.38 11669 3757 32.2% 7032 同比涨幅 -44.6% -32.4% -31.4% 11.8% 63.0% 8.0% 数据来源 : 世联研究 2016 年 1-4 月, 重庆市累计实际开盘楼盘个数为 36 个, 同比大幅下降 44.6%; 累计开盘面积 71.21 万平米, 同比大幅下降 32.4%; 累计供应套数 4202 套, 同比上涨 11.8%; 整体开盘成交率为 52.5%, 同比大幅上涨 整体开盘均价 7595 元 / 平米, 同比上涨 8.0% ( 四 ) 商品房实际供应形态结构解析 图表 11 重庆主城普通住宅物业供应量月度走势示意图 13
图表 12 重庆主城花园洋房物业供应量月度走势示意图 图表 13 重庆主城别墅物业供应量月度走势示意图 数据来源 : 世联研究从总体供应量上来看,4 月新增供应套数较上月有所上涨, 主要是受房交会的影响 从供应结构来看, 本月普通住宅和别墅产品供应有所上涨, 而洋房产品供应略有下降 普通住宅产品本月供应 2402 套, 环比微涨 2.4%, 别墅本月供应 97 套, 环比上涨 34.7%, 洋房产品本月供应 200 套, 环比下降 59.0% 从消化率来看, 普通住宅产品本月去化率为 46.6%, 较上月下降约 7 个百分点,4 月 14
主要依托核心地段刚需以及改善型产品走量, 普通住宅整体去化情况稳定 洋房产品本月开盘去化率为 84.0%, 较上月上涨约 19 个百分点 主要是金科天宸区域较为稀缺的舒适型洋房, 低价走量, 拉高洋房的整体开盘认购率 本月只有中交漫山一个项目推出了别墅产品, 开盘认购率受到单个项目影响 ( 五 ) 商品房实际供应区域分布 表格 12 重庆主城 2016 年 4 月各区域实际供应统计分析表 ( 元 / 平米 ) 区域 开盘项目 供应套开盘成交成交套数数率 开盘均价 巴南区 1 256 118 46.09% 5827 北碚区两江新区 1 56 32 57.1% 10094 大渡口区江北区 2 500 387 77.4% 7835 九龙坡区 2 744 196 26.3% 6352 南岸区 2 97 23 23.7% 11444 沙坪坝区 2 264 201 76.1% 6825 渝北区 1 262 192 73.3% 5249 渝中区 1 520 162 31.2% 9239 合计 12 2699 1311 48.6% 7396 从实际供应量看, 本月除了北碚区和大渡口区没有实际供应以外, 其余区域均有实际供 应 三 商品房需求市场走势解析 ( 一 ) 商品房需求总量走势 表格 11 重庆主城区各区 2016 年 4 月商品房成交统计表 ( 万平米 亿元 元 / 平米 ) 时间 成交套数 成交面积 成交金额 成交均价 2016 年 4 月 35314 295.21 199.77 6767 2016 年 3 月 32470 270.00 181.04 6705 2015 年 4 月 28248 241.61 682.49 7228 环比涨幅 8.8% 9.3% 10.3% 0.9% 同比涨幅 25.0% 22.2% -70.7% -6.4% 数据来源 : 世联研究 据我司监测,2016 年 4 月重庆主城区商品房共计成交 35314 套, 成交面积 295.21 万平米, 环比上涨 9.3%, 较去年同期上涨 22.2% 从成交均价来看,4 月成交均价为 6767 元 / 平米, 环比上涨 0.9%, 同比下降 6.4%, 本月成交面积环比同比均有上涨, 主要是因为 适逢春交会, 各种利好政策刺激, 首次购房最低首付比例二成落地, 客户购房信心加强 15
图表 12 重庆主城区商品房成交月度走势示意图 ( 万平米 元 / 平米 ) 数据来源 : 世联研究 表格 13 2016 年 1-4 月重庆主城区商品房成交统计表 ( 套 万平米 亿元 元 / 平米 ) 时间 成交套数 成交面积 成交金额 成交均价 2016 年 1-4 月 95877 855.93 573 6698 2015 年 1-4 月 85215 709.75 498 7023 同比涨幅 12.5% 20.6% 15.0% -4.6% 数据来源 : 世联研究 2016 年 1-4 月, 重庆主城区商品房实际成交 95877 套, 成交面积 855.93 万平米, 同比上涨 20.6%; 成交金额 573 亿元, 同比上涨 15.0%; 总体成交建面均价 6698 元 / 平 米, 同比下降 4.6% ( 二 ) 商品房需求区域分布 表格 14 重庆主城区各区域 2016 年 4 月成交统计表 ( 万平米 亿元 元 / 平米 ) 区域 套数 面积 同比 金额 同比 均价 同比 巴南区 3199 25.83 189.2% 15.48 109.4% 5993-27.6% 北碚区 2027 17.8 60.9% 9.54 53.9% 5357-4.4% 两江新区 4109 45.22 51.3% 34.67 36.1% 7667-10.0% 大渡口区 969 8.43-73.5% 5.15-70.2% 6115 12.3% 江北区 4418 35.56 12.8% 29.70 42.2% 8353 26.1% 九龙坡区 3978 32.65-1.5% 22.06-3.8% 6756-2.3% 南岸区 5082 38.67 174.1% 25.48 232.1% 6590 21.2% 沙坪坝区 5447 40.78 5.5% 21.33-18.5% 5231-22.7% 渝北区 4690 39.34 44.7% 27.36 71.0% 6955 18.1% 渝中区 1395 10.93-75.0% 8.99-71.0% 8225 16.0% 图表 15 重庆主城区 2016 年 4 月商品房各区域成交情况 16
图表 15 重庆主城区 2016 年 4 月商品房成交区域分布图 数据来源 : 世联研究 数据来源 : 世联研究本月, 三北一南 区域成交量占重庆主城区总体成交量 43.4%, 较上月下降约 9 个百分点, 仍然是主城区成交的主力区域 就单个区域成交情况看, 本月两江新区 沙坪坝区和渝北区三个区域, 成交量排名前三 ( 三 ) 二手商品房交易 表格 16 重庆主城区 2016 年 4 月二手房成交统计表 ( 套 万平米 ) 时间 二手住宅二手非住宅二手商品房成交套数成交面积成交套数成交面积成交套数成交面积 2016 年 4 月 13031 121.40 843 14.57 13874 135.97 2016 年 3 月 5237 47.46 395 2.93 5632 50.38 2015 年 4 月 6701 59.36 370 3.83 7071 63.19 环比涨幅 148.8% 155.8% 113.4% 397.8% 146.3% 169.9% 同比涨幅 94.5% 104.5% 127.8% 280.7% 96.2% 115.2% 数据来源 : 世联研究 17
图表 17 重庆主城区二手商品房成交月度走势示意图 ( 套 万平米 ) 图表 18 重庆主城区二手住宅和非住宅成交月度走势示意图 ( 套 万平米 ) 数据来源 : 世联研究 数据来源 : 世联研究据我司监测, 本月, 二手商品房共计成交 13874 套, 成交面积 135.97 万平米, 环比大幅上涨 169.9% 其中二手住宅成交 13031 套, 成交面积 121.40 万平米, 环比大幅上涨 155.8%; 二手非住宅成交 843 套, 成交面积 14.57 万平米, 环比大幅上涨 397.8% 区域 表格 19 重庆主城区各区域 2016 年 4 月二手房成交统计表 ( 套 万平米 ) 二手住宅二手非住宅套数环比面积环比套数环比面积环比 巴南区 878 145.3% 7.96 150.9% 27 1250.0% 9.34 124823.9% 北碚区 555 181.7% 5.09 183.5% 43 514.3% 0.63 3004.5% 大渡口区 539 230.7% 4.45 226.7% 22 450.0% 0.07 301.0% 18
江北区 1737 179.3% 16.28 190.4% 80 158.1% 0.98 408.9% 九龙坡区 1905 151.0% 16.70 154.7% 87 26.1% 0.76-12.7% 南岸区 1808 147.3% 16.46 153.8% 89 4.7% 0.52 46.5% 沙坪坝区 1446 120.1% 12.57 122.3% 63 186.4% 0.30 214.8% 渝北区 1844 110.0% 18.33 119.2% 137 29.2% 0.83 19.3% 渝中区 1087 163.8% 9.05 170.3% 159 695.0% 0.52 10.3% 两江新区 1232 167.8% 14.51 183.8% 136 177.6% 0.60 211.1% 数据来源 : 世联研究 2016 年 4 月重庆主城区各区域二手住宅交易方面, 渝北区 九龙坡区和南岸区成交量占比位于前三位 ; 从成交量上看, 受房交会利好政策影响, 每个区都有较大程度的上涨, 其中大渡口区和江北区成交量增幅较大 图表 20 重庆主城区 4 月二手住宅成交区域分布图 数据来源 : 世联研究 本报告完 重庆世联行 市场部 2016 年 5 月 13 日 19
世联立于 1993 年, 是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构 2007 年, 世联整体改制, 成立深圳世联地产顾问股份有限公司 2009 年 8 月 28 日, 世联在深圳证券交易所成功挂牌上市, 成为首家登陆 A 股的房地产综合服务提供商 经 20 年的发展, 世联成为全国性的房地产服务提供商, 超 15000 名员工, 为近 2 万家开发商提供专业的营销代理及顾问咨询服务, 为 600 万个家庭实现置业梦想!2013 年, 世联以每天 8.2 亿的成交额, 成为境内代理销售额首破 3000 亿的房地产服务商, 在 13 个核心城市销售额也已超百亿, 并以市场份额 4.5% 的绝对优势领跑地产服务行业 2014 年, 世联正式更名为 深圳世联行地产顾问股份有限公司, 简称 世联行 世联行基于客户价值, 坚持轻资产服务品牌的固有形式, 不断强化持续推动中国房地产市场发展的服务力量, 将公司单一互相分割的业务打造成多种业务交叉融合的一站式服务平台, 建立基于大数据和移动互联网的置业者服务系统 世联信贷互联网金融平台, 打造集顾问 金融 物管等多项业务为一体的服务平台 为客户提供一站式 平台化 交叉交互式的轻资产房地产服务 ( 包括顾问 资产管理 销售 金融 估价等服务 )! 深圳世联行地产顾问股份有限公司深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼电话 :0755-2216 2800 传真 :0755-2216 2900 邮编 :518001 深圳市世联行房产地经纪有限公司深圳市罗湖区深南东路 5047 号深圳发展银行大厦 10 楼电话 :0755-2216 2666 传真 :0755-2216 2902 邮编 :518001 广州市世联房地产咨询有限公司广州市天河区珠江新城平云路广电平云广场 B 塔 11 楼电话 :020-38972777 传真 :020-3879 9392 邮编 :510620 佛山世联房地产顾问有限公司佛山市禅城区季华四路创意产业园 7 号楼 301 电话 :0757-8312 1993 传真 :0757-8312 1980 邮编 :528000 世联房地产咨询 ( 惠州 ) 有限公司惠州市惠城区江北沿江二路富力国际中心 21 楼 11 室电话 :0752-281 7800 传真 :0752-278 0566 邮编 :516000 珠海世联房地产咨询有限公司珠海市吉大海滨南路 47 号光大国际贸易中心 12 楼 1202 室电话 :0756-332 0500 传真 :0756-332 0700 邮编 :519015 长沙世联兴业房地产顾问有限公司长沙芙蓉中路二段 80 号顺天国际财富大厦 3605 号电话 :0731-8823 2555 传真 :0731-8823 0909 邮编 :410005 昆明世联卓群房地产经纪有限公司云南省昆明市五华区三市街柏联广场 A 栋 13 层电话 :0871-3626539 传真 :0871-3615052 郑州世联兴业房地产咨询有限公司郑州市金水区金水路 226 号楷林国际 19 楼 1910 室电话 :0371-8613 3608 传真 :0371-8613 3609 邮编 :450002 合肥世联投资咨询有限公司 重庆世联行顾问有限公司重庆市渝中区瑞天路 56 号瑞安企业天地 5 号写字楼 9 层电话 :023-8871 5333 传真 :023-8871 5222 邮编 :400015 南昌世联置业有限公司南昌市红谷滩新区红谷中大道 1326 号江报传媒大厦五层西南单元电话 :0791-853 0818 传真 :0791-853 0808 邮编 :330038 南宁世联房地产咨询有限公司南宁市青秀区金湖路 59 号地王国际商会中心 30 楼 C-D 座电话 :0771-801 1619 传真 :0771-801 1629 邮编 :530000 厦门世联兴业房地产顾问有限公司福建省厦门市思明区莲岳路 1 号磐基中心商务楼 8 楼 02-09 单元电话 :0592-812 5288 传真 :0592-812 5280 邮编 :361012 福州世联房地产顾问有限公司福州市五四路 158 号环球广场 A 区 19 楼 04-05 单元电话 :0591-8850 5533 传真 :0591-8850 5511 邮编 :350001 贵阳世联房地产顾问有限公司贵阳市南明区新华路富中国际广场 16E 电话 :0851-558 7338 传真 :0851-558 7339 邮编 :550000 上海世联房地产顾问有限公司上海市闸北区天目西路 218 号嘉里不夜城第一座 38F 电话 :021-5108 0200 传真 :021-5108 0222 邮编 :200070 杭州世联房地产咨询有限公司杭州市天目山路 294 号杭钢冶金科技大厦 10 楼电话 :0571-2888 2029 传真 :0571-2888 3990 邮编 :310007 武汉世联兴业房地产顾问有限公司武汉市江汉区建设大道 847 号瑞通广场 B 座 19 层及 21 层电话 :027-6883 8880 传真 :027-6883 8830 邮编 :430032 沈阳世联兴业房地产顾问有限公司沈阳市和平区和平北大街 69 号 20
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第三部分附件 附件 1: 本月新增供应项目明细表 表格 13 重庆主城区 2016 年 4 月新开盘统计表 行政区域 项目名称 建筑形态 推出套数 折后均价 ( 元 / m2 ) 消化率 两江新区 北大资源 博雅 电梯洋房 56 11215 57% 江北区 金融街 融景城 高层 230 9928 89% 渝中区 财信 渝中城 超高层 520 11845 31% 渝北区 首地 江山赋 高层 262 6561 73% 沙坪坝区 首创 光和城 高层 120 6861 54% 江北区 宏帆 凤凰湾 小高层 270 8667 67% 沙坪坝区 金科 天宸 电梯洋房 144 8495 94% 九龙坡区 春风与湖 高层 458 8174 13% 南岸区 中交 漫山 联排别墅 25 14423 52% 南岸区 中交 漫山 叠拼别墅 72 11029 14% 九龙坡区 联发 欣悦 高层 286 7447 47% 巴南区 中交 锦悦 高层 256 7284 46% 数据来源 : 世联研究 22
附件 2: 本月新增供应土地明细表 表格 14 重庆主城区 2016 年 4 月商住用地供应土地统计表 ( 平米, 万元 ) 序号 区域 土地位置 用途 土地面积 容积率 建筑规模 起始价 1 两江新区 北部新区礼嘉组团 B 标准分区 B07-3/05 号宗地 一类工业用地 30620 0.7 21434 1609 2 两江新区 北部新区礼嘉组团 F 标准分区 F26/03( 部分 ) 宗地 一类工业用地 61540 0.7 43078 3602 3 巴南区 巴南区木洞麻柳组团 A 分区 A11-1-3/02( 部分三 ) 宗地 二类工业用地 8863 0.8 7090 312 4 巴南区 巴南区木洞麻柳组团 A 分区 A11-1-3/02( 部分二 ) 宗地 二类工业用地 11786 0.6 7072 402 5 巴南区 巴南区木洞麻柳组团 A 分区 A11-1-3/02( 部分一 ) 宗地 二类工业用地 8737 0.6 5242 299 6 巴南区 巴南区木洞组团 C 分区 C43-1/01 宗地 二类工业用地 31668 1.0 31668 3793 7 巴南区 巴南区木洞 - 麻柳组团 C 标准分区 C13-1/02 号宗地 商务用地 10583 2.0 21166 5415 8 北碚区 北碚区蔡家组团 E 分区 E01-1-3/03 号宗地 社会车充电站用地 2830 1.0 2830 864 9 沙坪坝区 沙坪坝区西永组团 S 标准分区 S10-1/01 号宗地 二类工业用地 57775 1.0 57775 2774 10 渝北区 渝北区两路组团 A 分区 A135-7/03 号宗地 供水用地, 防护绿地 6984 378 11 九龙坡区 九龙坡区西永组团 Q 分区 42/02 Ad 分区 Ad02-1/02 号宗地 研发用地 26541 1.5 39812 1991 12 九龙坡区 九龙坡区西彭组团 D 分区 D60-2-2/01 号 ( 部分五 ) 宗地 一类工业用地 7134 0.7 4994 409 13 九龙坡区 九龙坡区西彭组团 D 分区 D60-2-2/01 号 ( 部分四 ) 宗地 一类工业用地 7471 0.7 5230 428 14 九龙坡区 九龙坡区西彭组团 D 分区 D60-2-2/01 号 ( 部分三 ) 宗地 一类工业用地 15857 0.7 11100 908 15 九龙坡区 九龙坡区西彭组团 D 分区 D60-2-2/01 号 ( 部分二 ) 宗地 一类工业用地 7473 0.7 5231 428 16 九龙坡区 九龙坡区西彭组团 D 分区 D60-2-2/01 号 ( 部分一 ) 宗地 一类工业用地 11197 0.7 7838 641 17 两江新区 北部新区礼嘉组团 F 标准分区 F21-2/03 号宗地 加油站用地 2535 1.0 2535 1908 18 两江新区 两江新区两路组团 J 分区 J20-1/04 号宗地 一类工业用地 101721 1.0 101721 2930 19 渝北区 两江新区龙兴组团 A 标准分区 A2-4/01 号宗地 二类工业用地 47013 0.7 32909 1185 20 北碚区 两江新区水土组团 D 标准分 D08-2/01( 部分二 ) 号宗地 一类工业用地 113734 0.7 79614 2867 23
21 九龙坡区 九龙坡区西永组团 Z 分区 Z23-1/04 号 ( 部分四 ) 宗地 二类工业用地 5265 0.7 3686 406 22 巴南区 巴南区茶园 - 鹿角组团 R 分区 R04-3/01 R04-4/01 号宗地 二类工业用地 17120 0.7 11984 2808 23 沙坪坝区 沙坪坝区双碑组团 A 分区 A14-1/03 号宗地 二类居住用地 商业用地 城市道路用地 11527 2.0 23054 3966 附件 3: 本月新增交易土地明细表 数据来源 : 世联研究, 土地交易中心 表格 15 重庆主城区 2016 年 4 月商住用地成交土地统计表 ( 平米 万元 元 / 平米 ) 序号区域土地位置用途土地面积容积率建筑规模起始价竞得单位成交价出让方式 1 巴南区 2 沙坪坝区 巴南区木洞 - 麻柳组团 C 标准分区 C13-1/02 号宗地沙坪坝区双碑组团 A 分区 A14-1/03 号宗地 商务用地 10583 2.0 21166 5415 未知 5415 挂牌二类居住用地 商重庆仁有置业有限公业用地 城市道路 11527 2.0 23054 3966 3966 挂牌司用地 数据来源 : 世联研究, 土地交易中心 24