中 信 信 诚 德 合 系 列 济 南 立 天 唐 人 项 目 专 项 资 管 计 划 中 信 信 诚 资 产 管 理 有 限 公 司 2015 年 8 月
目 录 项 目 概 述 交 易 结 构 设 计 尽 职 调 查 及 资 金 运 用 可 行 性 分 析 过 程 管 理 及 终 止 清 算 结 论 2
项 目 背 景 上 海 立 天 唐 人 投 资 集 团 介 绍 上 海 立 天 唐 人 投 资 集 团 公 司 从 2010 年 创 立 至 今, 总 开 发 体 量 已 达 300 万 平 米 主 要 项 目 包 括 宜 宾 唐 人 中 心 威 海 唐 人 中 心 大 庆 昆 仑 唐 人 中 心 大 庆 世 纪 唐 人 中 心 大 庆 创 业 城 德 州 唐 人 中 心 章 丘 唐 人 中 心 等 多 个 商 业 综 合 体 项 目 客 户 需 求 上 海 立 天 唐 人 投 资 集 团 下 属 济 项 目 公 司 南 立 天 唐 人 开 发 济 南 市 市 中 区 南 北 康 项 目 项 目 首 期 总 占 地 217,346 平 方 米, 总 建 筑 面 积 712,966.88 平 方 米 项 目 总 投 约 43.25 亿 元 项 目 土 地 于 2014 年 11 月 26 日 以 竞 买 方 式 取 得, 土 地 出 让 金 合 计 为 132,785.60 万 元, 截 止 2015 年 5 月 31 日 项 目 累 计 支 付 土 地 款 及 契 税 5.9 亿 元, 后 续 将 投 入 2.1 亿 元 济 南 立 天 唐 人 置 业 拟 申 请 融 资 不 超 过 8 亿 元 ( 融 资 额 以 项 目 公 司 实 际 投 入 额 为 限 ), 资 金 用 于 支 付 项 目 土 地 成 本 及 项 目 后 续 开 发 建 设 3
项 目 亮 点 项 目 地 理 位 置 优 越, 依 山 傍 水 济 南 热 门 板 块 集 中 在 东 部 奥 体 南 部 山 区, 号 称 南 富 东 贵 之 地, 项 目 位 于 南 部 地 区 核 心 地 段, 南 部 的 龙 脉 风 水 一 直 广 受 追 捧, 吸 引 了 很 多 高 端 人 士 择 南 而 居 项 目 地 块 属 于 济 南 市 自 然 资 源 的 保 护 重 地, 限 制 土 地 开 发, 土 地 供 应 量 有 限, 使 得 南 部 楼 盘 成 为 济 南 市 的 稀 缺 资 源 项 目 交 通 便 利, 轻 轨 南 二 环 高 速, 路 路 相 通 项 目 周 边 舜 耕 路 英 雄 山 路 与 S103 省 道 贯 穿 南 北 ; 据 项 目 一 公 里 处 的 二 环 南 路 高 架 2015 年 年 底 通 车 缩 短 了 南 部 片 区 与 市 达 中 心 的 接 驳 时 间 项 目 距 市 中 心 ( 泉 城 广 场 )20 分 钟 车 程,30 分 钟 达 济 南 西 站, 至 济 南 机 场 仅 需 40 分 钟 规 划 轻 轨 线 路 交 通 建 设 的 站 点 与 本 项 目 规 划 充 分 结 合 项 目 距 绕 城 高 速 入 口 进 3 公 里, 快 速 辐 射 济 南 周 边 区 域 项 目 自 身 配 套 提 升 项 目 价 值 济 南 市 市 中 区 政 府 将 负 责 为 项 目 引 进 重 点 小 学 两 所 ( 均 为 经 五 路 小 学 ) 和 重 点 初 中 一 所 ( 实 验 初 中 ) 前 述 学 校 在 项 目 内 第 一 批 住 宅 交 付 当 年 的 9 月 份 开 始 正 常 运 行 引 进 济 南 首 家 宜 家 家 居 IKEA 集 团 势 力 强 大, 房 地 产 开 发 经 验 丰 富 上 海 立 天 唐 人 投 资 集 团 公 司 从 2010 年 创 立 至 今, 总 开 发 体 量 已 达 300 万 平 米, 集 团 总 资 产 达 106 亿 元 集 团 高 管 大 多 数 在 万 达 万 科 有 多 年 的 管 理 工 作 经 验, 立 天 唐 人 投 资 集 团 的 战 略 运 营 模 式 在 业 界 被 称 为 小 万 达 4
目 录 项 目 概 述 交 易 结 构 设 计 尽 职 调 查 及 资 金 运 用 可 行 性 分 析 过 程 管 理 及 终 止 清 算 结 论 5
产 品 要 素 表 产 品 名 称 中 信 信 诚 德 合 系 列 济 南 立 天 唐 人 项 目 股 权 及 债 权 投 资 专 项 资 产 管 理 计 划 资 管 计 划 期 限 21个 月 提 前 终 止 事 项 存 续 满 12 个 月 后, 可 申 请 提 前 结 束 类 别 金 额 ( 万 元 ) 优 先 级 ( 参 见 预 期 收 益 ) 75,000 次 级 ( 不 参 与 分 配 ) 项 目 公 司 97% 股 权 认 购 合 计 75,000 万 元 优 先 级 预 期 投 资 收 益 (%/ 年 ) 流 动 性 安 排 资 管 计 划 优 先 级 份 额 可 转 让 不 可 赎 回 不 可 质 押 资 金 运 用 用 于 投 入 项 目 土 地 成 本 及 项 目 开 发 建 设 项 目 公 司 97% 股 权 过 户 给 中 信 信 诚, 剩 余 3% 股 权 质 押 给 中 信 信 诚 ; 项 目 公 司 取 得 项 目 土 地 使 用 权 后 将 其 持 有 的 项 目 土 地 使 用 权 及 在 建 工 风 险 保 障 措 施 程 作 为 抵 押 物 为 本 项 目 提 供 抵 押 担 保 ; 项 目 公 司 实 际 控 制 人 童 云 峰 提 供 无 限 连 带 责 任 担 保 ; 项 目 公 司 母 公 司 上 海 立 天 唐 人 集 团 提 供 无 限 连 带 责 任 担 保 ; 主 要 还 款 来 源 根 据 济 南 立 天 唐 人 项 目 的 销 售 收 入 和 资 金 回 笼 安 排, 可 实 现 的 净 现 金 及 现 金 流 保 障 倍 数 保 障 倍 数 为 3.17 倍 6
交 易 结 构 设 计 风 险 保 障 措 施 项 目 公 司 97% 股 权 过 户, 剩 余 3% 股 权 质 押 项 目 地 块 的 土 地 使 用 权 抵 押 实 际 控 制 人 童 云 峰 连 带 责 任 担 保 上 海 立 天 唐 人 集 团 提 供 连 带 责 任 担 保 认 购 优 先 级 份 额 合 格 投 资 人 分 配 收 益 专 项 资 管 计 划 受 让 股 权 发 放 委 托 贷 款 认 购 次 级 份 额 贷 偿 款 还 利 委 息 托 济 南 立 天 唐 人 置 业 97% 项 目 公 司 股 权 现 状 返 还 7
目 录 项 目 概 述 交 易 结 构 设 计 尽 职 调 查 及 资 金 运 用 可 行 性 分 析 过 程 管 理 及 终 止 清 算 结 论 8
交 易 对 手 结 构 图 上 饶 市 九 鼎 实 业 有 限 公 司 童 云 峰 ( 担 保 方 ) 童 国 英 8.8% 78% 13.2% 冯 雷 李 维 婉 江 西 立 天 唐 人 房 地 产 发 展 有 限 公 司 90% 10% 上 海 彦 华 投 资 咨 询 有 限 公 司 上 海 立 天 唐 人 投 资 集 团 有 限 公 司 ( 担 保 方 ) 41% 济 南 立 天 唐 人 置 业 有 限 公 司 20% 10% 中 国 华 力 控 股 集 团 有 限 公 司 上 海 宏 轩 投 资 有 限 公 司 60% 40% 刘 辉 郑 廷 坚 注 : 实 际 控 制 人 为 童 云 峰 上 海 彦 华 投 资 公 司 的 实 际 控 制 人 冯 雷 为 立 天 唐 人 集 团 董 事 ( 原 万 达 集 团 总 裁 助 理 ), 上 海 宏 轩 投 资 公 司 的 投 入 资 金 实 际 为 童 云 峰 所 有, 中 国 华 力 控 股 为 财 务 投 资 人 ( 其 实 际 控 制 人 丁 明 山 为 童 云 峰 多 年 的 合 作 伙 伴, 协 助 拿 地 )
融 资 方 及 实 际 控 制 人 融 资 方 : 济 南 立 天 唐 人 置 业 有 限 公 司 注 册 号 :370100400010165 类 型 : 有 限 责 任 公 司 ( 台 港 澳 与 境 内 合 资 ) 注 册 地 : 济 南 市 市 中 区 望 岳 路 786 号 法 定 代 表 人 : 童 云 峰 注 册 资 本 :80,000 万 成 立 日 期 :2014 年 12 月 03 日 经 营 范 围 : 济 南 唐 人 中 心 项 目 ( 南 北 康 片 区 A-3 A-4 A-5 A-6 A-7) 房 地 产 开 发 与 经 营 ( 土 地 成 片 开 发 大 型 主 题 公 园 高 档 宾 馆 别 墅 高 档 写 字 楼 和 国 际 会 展 中 心 的 建 设 经 营 除 外 ); 自 有 房 屋 租 赁 实 际 控 制 人 童 云 峰 1995 年 至 2000 年 上 饶 九 鼎 实 业 有 限 公 司 总 经 理 2000 年 7 月 至 今 江 西 立 天 唐 人 房 地 产 发 展 有 限 公 司 董 事 长 2010 年 3 月 至 今 上 海 立 天 唐 人 投 资 集 团 有 限 公 司 董 事 长 兼 CEO 主 要 成 就 : 2000 年 创 建 江 西 立 天 唐 人 房 地 产 发 展 有 限 公 司, 带 领 江 西 立 天 唐 人 在 房 地 产 开 发 旅 游 制 药 物 流 金 融 等 领 域 取 的 骄 人 业 绩, 江 西 立 天 唐 人 房 地 产 发 展 有 限 公 司 在 2003 年 2008 年 被 中 国 房 地 产 协 会 和 中 国 质 量 万 里 行 授 予 中 国 房 地 产 诚 信 企 业 公 司 从 2005 年 起 开 始 进 入 金 融 行 业, 于 2007 年 参 股 组 建 上 饶 市 商 业 银 行 2010 年, 上 海 立 天 唐 人 投 资 集 团 有 限 公 司 成 立, 童 云 峰 任 董 事 长 10
项 目 公 司 财 务 分 析 资 产 负 债 表 科 目 2015.5.31 2014.12.31 货 币 资 金 656,936.95 85,760.00 预 付 款 项 1,798,207.60 0.00 其 他 应 收 款 102,544.00 0.00 存 货 348,650,058.19 53,114,240.00 流 动 资 产 合 计 351,207,746.74 53,200,000.00 固 定 资 产 495,509.19 0.00 非 流 动 资 产 合 计 495,509.19 0.00 资 产 总 计 351,703,255.93 53,200,000.00 应 付 账 款 598,892.00 0.00 应 交 税 费 38,864.09 0.00 其 他 应 付 款 43,607,116.97 53,233,927.03 流 动 负 债 合 计 44,244,873.06 53,233,927.03 负 债 合 计 44,244,873.06 53,233,927.03 股 本 312,000,000.00 0.00 未 分 配 利 润 -4,541,617.13-33,927.03 所 有 者 权 益 307,458,382.87-33,927.03 负 债 和 股 东 权 益 合 计 351,703,255.93 53,200,000.00 截 至 2015 年 5 月 底, 公 司 资 产 总 额 35170.33 万 元, 其 中 负 债 总 额 4,424.49 万 元, 所 有 者 权 益 30745.83 万 元 资 产 负 债 率 为 12.58%; 资 产 负 债 率 较 低 从 资 产 结 构 看, 项 目 公 司 主 要 资 产 为 存 货 34,865 万 元, 其 中 为 济 南 南 北 康 项 目 土 地 款 及 契 税 34000 万 从 负 债 结 构 看, 负 债 主 要 为 其 他 应 付 款 4,360.71 万 元, 其 中 4045 万 元 为 上 海 立 天 唐 人 投 资 集 团 垫 付 土 地 款 11
担 保 方 - 上 海 立 天 唐 人 上 海 立 天 唐 人 投 资 集 团 有 限 公 司 于 2010 年 3 月 8 日, 注 册 资 本 90,000 万 元 人 民 币, 法 定 代 表 人 童 云 峰, 上 海 立 天 唐 人 投 资 集 团 有 限 公 司 是 一 家 专 业 的 商 业 地 产 投 资 运 营 商, 秉 承 加 速 商 业 繁 荣, 共 建 绿 色 城 市 的 投 资 理 念, 并 在 全 国 首 创 Nature- Human-Harmonious 绿 色 城 市 综 合 体 的 开 发 模 式 目 前 集 团 下 辖 11 家 项 目 开 发 公 司, 主 营 业 务 以 城 市 综 合 体 商 业 广 场 为 主, 兼 顾 高 端 住 宅 星 级 酒 店 公 寓 式 酒 店 等 多 种 物 业 开 发 立 天 唐 人 控 股 集 团 立 天 唐 人 投 资 集 团 立 天 唐 人 商 业 集 团 12
立 天 唐 人 全 生 命 周 期 运 作 模 式 自 持 商 业 的 成 功 运 营, 增 强 了 品 牌 影 响 力 为 集 团 业 务 拓 展, 产 品 销 售, 提 供 强 大 的 品 牌 力 开 业 及 运 营 开 业 前 装 修 拓 展 拿 地 地 产 开 发 立 天 唐 人 投 资 集 团 立 天 唐 人 商 业 集 团 战 略 招 商 大 商 业 接 管 产 品 销 售 产 品 交 付 项 目 产 品 卓 越 的 设 计 优 质 的 产 品 品 质 为 商 业 运 营 提 供 强 大 的 先 天 的 优 质 产 品 力 13
集 团 战 略 规 划 三 大 商 业 主 流 产 品 线 百 步 亭 中 国 MALL 产 品 系 列 中 国 MALL 对 传 统 商 业 进 行 系 统 升 级, 融 合 产 业 物 流 体 验 零 售, 打 通 线 上 线 下 的 全 新 的 自 循 环 商 模 式 百 步 亭 依 托 强 势 品 牌, 获 得 优 质 土 地 资 源 ; 推 广 社 区 文 化, 打 造 幸 福 社 区 三 大 开 发 主 流 产 品 线 百 步 亭 中 国 MALL 产 品 系 列 唐 人 中 心 城 市 中 心 级 百 步 亭 中 国 MALL 区 域 中 心 级 立 天 唐 人 投 资 集 团 14 唐 人 生 活 广 场 社 区 级
上 海 立 天 唐 人 管 理 团 队 童 云 峰 董 事 长 冯 雷 董 事 丁 遥 商 业 集 团 总 裁 李 富 康 常 务 副 总 裁 1997 年 自 主 创 业, 涉 足 工 业 旅 游 地 产 金 融 等 多 个 行 业, 积 有 十 五 年 房 地 产 投 资 经 营 管 理 的 成 功 经 验 在 商 业 地 产 开 发 运 营 领 域 中, 童 云 峰 先 生 致 力 于 用 最 少 的 自 然 资 源, 最 大 化 促 进 城 市 商 业 繁 荣 和 人 居 环 境 品 质 提 升, 并 取 得 了 骄 人 的 业 绩, 被 评 为 2010 年 度 中 国 企 业 年 度 创 新 人 物 中 国 商 业 地 产 联 盟 专 家 委 员 历 任 万 达 集 团 董 事 长 助 理 万 达 商 业 公 司 常 务 副 总 裁, 积 有 十 年 以 上 的 商 业 地 产 开 发 经 验, 长 期 主 持 大 型 商 业 土 地 选 址 及 开 发 谈 判 商 业 规 划 设 计 综 合 体 项 目 商 业 主 题 定 位 概 念 规 划 主 力 店 全 球 引 进 与 合 作 招 商 营 销 运 营 管 理 商 业 项 目 整 体 国 际 合 作 等, 包 括 引 进 国 际 娱 乐 巨 头 华 纳 成 立 中 国 第 一 家 中 外 合 资 多 厅 影 院, 是 万 达 院 线 的 创 始 人, 万 达 商 业 地 产 订 单 式 开 发 模 式 及 营 运 模 式 的 核 心 创 立 及 执 行 者, 万 达 商 业 地 产 奠 基 人 之 一, 对 万 达 成 功 商 业 地 产 模 式 的 形 成 贡 献 卓 著 2012 年 中 国 零 售 业 年 度 人 物 国 家 储 值 卡 专 业 委 员 会 副 主 任 委 员 中 欧 商 学 院 EMBA 历 任 苏 宁 电 器 集 团 董 事 连 锁 发 展 中 心 总 监 集 团 营 销 副 总, 任 职 期 间 完 成 了 苏 宁 前 100 家 连 锁 店 的 拓 展, 构 建 了 覆 盖 全 国 的 网 络 基 础, 实 现 了 苏 宁 的 上 市 计 划 2005 年 加 盟 万 达 集 团, 历 任 商 务 部 总 经 理 集 团 商 业 管 理 公 司 总 经 理 万 达 百 货 集 团 总 经 理 集 团 高 级 总 裁 助 理, 任 职 期 间 领 导 开 设 了 57 家 百 货 店, 使 万 达 百 货 成 为 中 国 最 大 的 连 锁 百 货 企 业 中 国 人 民 大 学 EMBA, 一 级 建 造 师 高 级 工 程 师 英 国 皇 家 特 许 建 造 师 享 受 副 局 级 待 遇 ; 曾 任 中 建 集 团 中 建 二 局 一 公 司 董 事 长 总 经 理, 中 建 二 局 上 海 分 公 司 副 总 经 理 ; 荣 获 鲁 班 传 人 ( 两 度 获 得 国 家 鲁 班 奖 ) 上 海 市 新 长 征 突 击 手 中 建 系 统 唯 一 六 名 工 程 副 总 监 项 目 经 理 等 国 家 级 市 区 级 重 要 奖 项 ; 近 20 年 工 程 管 理 工 作 经 验, 在 工 程 建 设 成 本 管 控 工 程 质 量 把 控 工 程 技 术 难 点 解 决 多 业 态 房 地 产 及 复 杂 结 构 工 程 建 设 等 方 面 均 有 丰 富 的 实 践 经 验 15
集 团 股 权 结 构 图 16
上 海 立 天 唐 人 历 史 开 发 项 目 大 庆 世 纪 宜 宾 德 州 上 海 立 天 唐 人 投 资 集 团 公 司 从 2010 年 创 立 至 今, 总 开 发 体 量 已 达 300 万 平 米 大 庆 兰 德 湖 上 海 金 桥 章 丘 17
上 海 立 天 唐 人 项 目 实 景 图 大 庆 世 纪 唐 人 中 心 开 业 章 丘 唐 人 中 心 开 盘 2014 年 6 月 份 起 开 始 销 售 截 止 2015 年 5 月 底 已 售 住 宅 9.4 万 方, 商 业 4.4 万 方 18
上 海 立 天 唐 人 历 史 开 发 项 目 销 售 情 况 项 目 名 称 大 庆 世 纪 大 庆 昆 仑 大 庆 创 业 城 宜 宾 威 海 德 州 章 丘 小 计 占 地 面 积 110,327 235,695 72,668 56,410 50,046 133,040 238,567 896,753 总 建 筑 面 积 519,141 743,696 93,713 134,511 127,607 576,011 726,427 2,921,105 其 中 : 商 业 239,115 485,126 93,713 78,904 70,874 252,502 235,828 1,456,062 住 宅 280,026 258,570 55,607 56,733 323,509 490,599 1,465,044 开 发 日 期 2011/4/1 2012/4/1 2013/10/1 2011/6/1 2010/8/1 2013/3/1 2014/3/1 销 售 情 况 - (1) 推 盘 面 积 263,843 334,233 52,338 57,479 69,351 305,926 176,901 1,260,071 其 中 : 商 业 45,051 125,895 52,338 20,312 25,550 66,310 62,509 397,965 住 宅 218,792 208,339 37,167 43,801 239,616 114,393 862,107 (2) 签 约 面 积 230,397 321,718 42,418 57,479 37,555 232,947 138,127 1,060,642 其 中 : 商 业 14,645 119,014 42,418 20,312 17,713 41,948 43,791 299,841 住 宅 215,752 202,704 37,167 19,842 190,999 94,336 760,801 (3) 签 约 金 额 146,144 340,037 62,766 74,279 39,610 172,021 127,905 962,762 其 中 : 商 业 29,149 212,500 62,766 51,898 15,928 51,174 66,490 489,904 住 宅 116,996 127,537 22,381 23,682 120,847 61,415 472,858 (4) 回 款 金 额 142,194 328,347 57,684 67,092 33,843 153,444 82,838 865,443 其 中 : 商 业 26,548 201,666 57,684 45,031 12,217 36,921 45,039 425,107 住 宅 115,646 126,681 22,061 21,626 116,523 37,799 440,336 开 发 程 度 (1) 推 盘 比 例 51% 45% 56% 43% 54% 53% 24% 43% 其 中 : 商 业 19% 26% 56% 26% 36% 26% 27% 27% 住 宅 78% 81% 67% 77% 74% 23% 59% (2) 签 约 比 例 87% 96% 81% 100% 54% 76% 78% 84% 其 中 : 商 业 33% 95% 81% 100% 69% 63% 70% 75% 住 宅 99% 97% 100% 45% 80% 82% 88% (3) 回 款 比 例 97% 97% 92% 90% 85% 89% 65% 90% 其 中 : 商 业 91% 95% 92% 87% 77% 72% 68% 87% 住 宅 99% 99% 99% 91% 96% 62% 93% 预 计 未 来 销 售 额 95,372 47,435 14,679 11,105 51,077 113,560 286,396 619,622 注 : 商 数 业 据 采 集 截 止 60,518 日 期 为 201512,286 年 5 月 31 日 14,679 0 7,047 29,719 28,421 152,670 住 宅 34,853 35,149 0 11,105 44,030 83,841 257,975 466,952 19
上 海 立 天 唐 人 财 务 分 析 资 产 负 债 表 项 目 2012.12.31 2013.12.31 2014.12.31 货 币 资 金 64,702.24 149,473.03 45,772.69 应 收 票 据 - 13 - 应 收 账 款 - 68.9 380.83 预 付 款 项 6,021.55 26,981.71 23,767.30 其 他 应 收 款 2,925.96 69,211.46 65,173.54 存 货 380,943.19 903,725.03 722,222.04 流 动 资 产 合 计 454,592.94 1,149,473.12 857,316.40 长 期 股 权 投 资 2,000.00 2,000.00 2,100.00 投 资 性 房 地 产 - - 180,186.70 固 定 资 产 952.42 1,349.26 1,356.95 无 形 资 产 8.13 92.73 233.17 商 誉 4,040.00 4,040.00 4,040.00 长 期 待 摊 费 用 110.94 457 250.42 递 延 所 得 税 资 产 17,852.13 15,551.62 12,925.97 非 流 动 资 产 合 计 24,963.63 23,490.61 201,093.20 资 产 总 计 479,556.57 1,172,963.73 1,058,409.60 短 期 借 款 20,000.00-10 应 付 票 据 - - 3,750.00 应 付 账 款 3,070.79 7,328.53 35,649.44 预 收 款 项 161,776.42 311,451.10 427,277.99 应 付 职 工 薪 酬 3.51-349.35 应 交 税 费 376.01-20,934.49-40,672.29 其 他 应 付 款 165,693.39 288,790.40 111,763.08 流 动 负 债 合 计 350,920.11 586,635.54 538,127.58 长 期 借 款 37,400.00 241,589.50 102,000.00 非 流 动 负 债 合 计 37,400.00 241,589.50 102,000.00 负 债 合 计 388,320.11 828,225.04 640,127.58 股 本 30,000.00 90,000.00 90,000.00 资 本 公 积 - 40,000.00 40,000.00 未 分 配 利 润 -16,776.94 25,237.96 65,256.75 所 有 者 权 益 合 计 91,236.46 344,738.69 418,282.03 负 债 和 股 东 权 益 合 计 479,556.57 1,172,963.73 1,058,409.60 20
集 团 财 务 分 析 截 至 2014 年 底, 公 司 资 产 总 额 1,058,409.60 万 元, 流 动 资 产 为 857,316.40 万 元, 非 流 动 资 产 为 201,093.20 万 元, 流 动 资 产 和 非 流 动 资 产 占 比 分 别 为 81% 和 19% 主 要 流 动 资 产 为 其 他 应 收 款 65,173.54 万 元 存 货 722,222.04 万 元, 这 两 项 占 流 动 资 产 的 92% 主 要 非 流 动 资 产 是 投 资 性 房 地 产 180,186.7 万 元, 占 非 流 动 资 产 的 89% 其 他 应 收 款 序 号 项 目 金 额 ( 元 ) 款 项 性 质 账 龄 1 2 济 南 市 市 中 区 南 北 康 片 区 项 目 工 程 建 设 指 挥 部 ( 本 项 目 ) 250,000,000.00 土 地 熟 化 金 1 年 以 内 上 海 市 浦 东 新 区 规 划 和 土 地 管 理 局 ( 上 海 北 蔡 项 目 ) 137,280,000.00 土 地 保 证 金 1 年 以 内 3 济 南 市 国 土 资 源 局 ( 本 项 目 ) 55,000,000.00 土 地 保 证 金 1 年 以 内 4 5 黑 龙 江 省 顺 峰 房 地 产 开 发 有 限 公 司 44,475,236.00 往 来 款 1 年 以 内 大 庆 市 住 房 公 积 金 管 理 工 作 中 心 43,600,000.00 公 积 金 保 证 金 1-2 年 合 计 530,355,236.00 21
集 团 财 务 分 析 存 货 项 目 名 称 开 发 日 期 预 计 总 投 资 期 末 余 额 大 庆 世 纪 唐 人 中 心 2011 年 4 月 28.69 亿 元 114,046.60 大 庆 昆 仑 唐 人 中 心 2012 年 4 月 46.13 亿 元 198,523.48 宜 宾 唐 人 中 心 2011 年 10 月 7.9 亿 元 3,848.05 威 海 唐 人 中 心 2010 年 9 月 11.88 亿 元 49,366.07 德 州 唐 人 中 心 2013 年 3 月 27 亿 元 131,145.86 大 庆 兰 德 湖 中 心 4,610.15 大 庆 创 业 城 项 目 2013 年 9 月 6.58 亿 元 31,396.71 长 春 唐 人 中 心 399.55 章 丘 唐 人 中 心 2014 年 3 月 40.83 亿 元 153,086.55 上 海 北 蔡 项 目 2015 年 4 月 4.3 亿 元 15,099.97 济 南 唐 人 中 心 项 目 一 期 2015 年 3 月 34.4 亿 元 5,311.42 小 计 706,834.41 其 他 应 付 款 主 要 为 实 际 控 制 人 企 业 之 间 的 往 来 款 序 号 项 目 金 额 ( 元 ) 款 项 性 质 1 江 西 立 天 唐 人 房 地 产 发 展 有 限 公 司 465,000,000.00 往 来 款 2 中 国 华 力 控 股 集 团 有 限 公 司 100,000,000.00 往 来 款 3 北 京 国 英 富 诚 投 资 有 限 公 司 95,000,000.00 往 来 款 4 上 海 舜 嘉 建 筑 ( 集 团 ) 有 限 公 司 94,000,000.00 往 来 款 5 大 庆 市 顺 峰 恒 安 建 筑 安 装 工 程 有 限 公 司 83,865,000.00 往 来 款 6 百 步 亭 社 区 投 资 建 设 有 限 公 司 60,000,000.00 往 来 款 合 计 897,865,000.00 22
集 团 财 务 分 析 主 营 业 务 收 入 成 本 项 目 营 业 收 入 营 业 成 本 毛 利 润 房 产 销 售 4,074,390,840.42 2,550,970,884.70 1,523,419,955.72 大 庆 唐 人 中 心 983,233,781.42 766,512,605.54 216,721,175.88 宜 宾 唐 人 中 心 646,809,742.00 355,998,078.53 290,811,663.47 大 庆 昆 仑 唐 人 中 心 2,139,703,937.00 1,199,290,200.00 940,413,737.00 威 海 海 湾 公 馆 204,643,380.00 229,170,000.60-24,526,620.60 房 地 产 出 租 27,090,339.87 4,826,711.04 22,263,628.83 宜 宾 唐 人 财 务 中 心 23,410,649.73 4,826,711.04 18,583,938.69 大 庆 昆 仑 唐 人 中 心 3,679,690.14 3,679,690.14 物 业 管 理 6,961,532.80 8,029,199.61-1,067,666.81 宜 宾 唐 人 财 富 中 心 5,265,746.38 8,029,199.61-2,763,453.23 大 庆 昆 仑 唐 人 中 心 1,695,786.42 1,695,786.42 合 计 4,108,442,713.09 2,563,826,795.35 1,544,615,917.74 三 盛 与 立 天 唐 人 比 较 财 务 指 标 三 盛 立 天 唐 人 资 产 负 债 率 83% 60.00% 净 资 本 负 债 比 5 1.6 营 业 收 入 45 亿 41 亿 毛 利 率 33.33% 37.59% 净 利 率 11.11% 16.93% 23
集 团 对 外 融 资 及 担 保 情 况 序 号 项 目 授 信 情 况 放 款 情 况 授 信 银 行 授 信 日 期 授 信 金 额 借 款 期 限 借 款 余 额 备 注 1 2 3 4 5 章 丘 唐 人 中 心 上 海 浦 兴 项 目 宜 宾 唐 人 财 富 中 心 大 庆 昆 仑 唐 人 中 心 德 州 唐 人 中 心 6 上 饶 九 鼎 工 商 银 行 章 丘 支 行 2014.10.08 64,000 2015/01/20-2017/11/01 深 圳 东 方 藏 山 - 40,000 2015/01/22-2017/01/21 工 商 银 行 宜 宾 分 行 中 国 银 行 大 庆 分 行 工 商 银 行 德 州 分 行 华 融 资 产 山 东 公 司 上 饶 市 商 业 银 行 2015.6.1 29,000 2015/05/12-2020/06/11 2013.5.21 140000 2013/06/24-2015/07/20 2013.8.21 64,000 2013/09/18-2016/02/01-15,000 2015/01/26-2015/11/22 20000 2014/9-2015/12/10 与 长 期 借 款 和 对 一 致 与 征 信 报 37,000.00 告 和 对 一 致 注 : 上 海 立 天 唐 人 投 资 集 团 仅 持 有 上 海 浦 兴 项 目 1% 的 股 权, 该 部 40,000.00分 未 并 入 上 海 立 天 唐 人 投 资 集 团 财 务 报 表 合 并 范 围 与 征 信 报 告 核 对 一 致 与 长 期 借 款 和 对 一 致 与 征 信 报 11,500.00 告 和 对 一 致 与 长 期 借 款 核 对 一 致 江 西 立 天 33,000.00唐 人 担 保, 上 海 立 天 唐 人 征 信 报 告 无 此 记 录 与 长 期 借 款 一 致, 江 西 立 天 唐 人 32,000.00提 供 担 保, 上 海 立 天 唐 人 征 信 报 告 无 此 项 记 录 在 其 他 应 付 款 核 算, 征 信 报 告 不 15,000.00 体 现 上 饶 九 鼎 实 业 有 限 公 司 不 在 上 海 立 天 唐 人 合 并 范 围 内 长 期 借 款 中 20,000.00 不 体 现 此 项 目 借 款, 与 征 信 报 告 核 对 一 致, 合 计 188,500.00 24
济 南 市 各 区 规 划 分 析 东 拓 西 进 南 控 北 跨 中 疏 黄 河 绕 城 高 速 天 桥 区 历 城 区 槐 荫 区 历 下 区 高 新 区 章 丘 市 长 清 区 市 中 区 本 案 济 南 南 部 山 区, 泰 山 山 脉, 济 南 泉 脉 25
济 南 市 各 区 规 划 分 析 黄 河 天 桥 区 历 城 区 高 铁 站 槐 荫 区 泉 城 广 场 历 下 区 奥 体 中 心 高 新 区 市 中 区 二 环 本 案 绕 城 高 速 泰 山 延 伸 山 系 26
济 南 市 各 片 区 房 地 产 市 场 槐 荫 区 开 发 时 间 比 较 晚, 以 济 南 高 铁 站 为 中 心 开 发 建 设, 供 应 量 近 两 年 增 长 较 大, 成 交 量 表 现 一 般, 均 价 7500 元 / 平 米 天 桥 区 受 北 部 黄 河 影 响, 发 展 受 限, 沙 尘 较 大, 环 境 一 般, 开 发 量 小, 均 价 8500 元 / 平 米 市 中 区 背 靠 泰 山 山 脉, 南 部 的 龙 脉 风 水 一 直 广 受 追 捧, 泉 城 济 南 泉 脉 所 在 地, 供 应 量 有 限, 去 化 快, 成 交 价 仅 低 本 案 于 老 城 区 历 下 区, 均 价 9100 元 / 平 米 历 城 区 受 北 部 黄 河 影 响, 发 展 受 限, 以 及 周 边 电 厂 铁 厂 影 响, 空 气 质 量 差, 均 价 7100 元 / 平 米 历 下 区 老 城 区, 土 地 供 应 稀 缺, 济 南 市 教 育 文 化 重 地, 供 不 应 求, 均 价 10600 元 / 平 米 高 新 区 高 新 技 术 企 业 及 新 市 政 府 办 公 地, 在 奥 体 中 心 及 市 政 府 办 公 迁 移 的 带 动 下, 近 几 年 开 发 项 目 迅 速 增 加, 供 应 量 过 剩, 销 量 一 般, 均 价 8600 元 / 平 米 27
济 南 房 地 产 市 场 情 况 分 析 中 部 南 部 东 部 西 部 北 部 历 下 市 中 高 新 槐 荫 历 城 天 桥 济 南 市 各 区 市 场 分 析 年 度 2014 年 供 应 面 积 ( 万 方 ) 119.08 成 交 面 积 ( 万 方 ) 145.23 成 交 均 价 ( 元 / 平 ) 10590.00 供 应 面 积 ( 万 方 ) 123.23 成 交 面 积 ( 万 方 ) 118.62 成 交 均 价 ( 元 / 平 ) 9156.00 供 应 面 积 ( 万 方 ) 114.81 成 交 面 积 ( 万 方 ) 81.86 成 交 均 价 ( 元 / 平 ) 8605.00 供 应 面 积 ( 万 方 ) 208.18 成 交 面 积 ( 万 方 ) 168.23 成 交 均 价 ( 元 / 平 ) 7598.00 供 应 面 积 ( 万 方 ) 211.05 成 交 面 积 ( 万 方 ) 171.41 成 交 均 价 ( 元 / 平 ) 7135.00 供 应 面 积 ( 万 方 ) 34.30 成 交 面 积 ( 万 方 ) 34.83 成 交 均 价 ( 元 / 平 ) 8665.00 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 济 南 市 2006 年 -2014 年 商 品 住 宅 供 求 量 ( 单 位 : 万 平 方 米 ) 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 供 应 面 积 成 交 面 积 2014 年 市 普 通 住 宅 的 供 应 面 积 844 万 平 方 米, 成 交 面 积 为 778.90 万 方, 成 交 均 价 8280 元 / 平 米 2014 年 商 品 住 宅 的 成 交 量 较 2013 年 增 长 16.26% 2014 年 供 销 比 例 约 为 1.08:1 28
济 南 市 楼 盘 成 交 量 排 名 2014 年 全 年 济 南 市 楼 盘 成 交 量 排 名 前 十 位 项 目 名 称 区 域 板 块 成 交 面 积 成 交 套 数 成 交 均 价 中 海 华 山 珑 城 历 城 华 山 风 景 区 290,055.67 2721 6511.58 中 海 国 际 ( 本 案 西 侧 ) 市 中 二 环 南 路 285,771.67 2225 8679.83 天 鸿 万 象 新 天 历 城 王 舍 人 镇 269,678.83 2811 6760.80 鲁 商 常 春 藤 长 清 长 清 203,273.53 1727 4486.07 鲁 能 领 秀 城 ( 本 案 东 侧 ) 市 中 二 环 南 路 148,547.02 1137 11313.61 恒 大 雅 苑 槐 荫 段 店 镇 142,313.42 1387 7714.03 万 科 城 历 下 工 业 南 路 132,807.26 1305 9667.09 海 尔 绿 城 济 南 全 运 村 历 下 奥 体 中 心 131,811.37 735 16019.87 中 海 天 悦 府 高 新 高 新 区 会 展 中 心 129,660.47 1253 9550.14 恒 大 翡 翠 华 庭 槐 荫 腊 山 127,550.07 811 8013.41 29
市 中 区 房 地 产 市 场 情 况 分 析 140 120 100 80 60 40 20 济 南 市 市 中 区 2009 年 -2014 年 商 品 住 宅 供 求 量 0 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 成 交 面 积 供 应 面 积 市 中 区 的 商 品 住 宅 近 两 年 供 应 量 增 长 缓 慢,2014 年 市 中 区 住 宅 供 应 面 积 123.23 万 方, 成 交 面 积 118.62 万 方,9596 套, 成 交 均 价 9156 元 / 平 米 2014 年 市 中 区 共 成 交 住 宅 面 积 较 2013 年 增 长 5.84%, 成 交 均 价 为 9156 元 元 / 平 米, 较 上 年 增 长 1.31% 2014 年 供 销 比 1.04:1 30
项 目 效 果 图 济 南 唐 人 中 心 首 期 项 目 位 于 济 南 市 市 中 区 南 部, 二 环 南 路 与 济 南 南 城 高 速 之 间, 东 至 103 省 道, 西 至 山 前 路 ( 规 划 路 ) 北 至 北 康 路 ( 规 划 路 ) 及 北 康 北 路 南 至 规 划 路 本 期 为 A3- A7 地 块 31
项 目 现 场 项 目 东 南 片 区 项 目 西 北 片 区 项 目 施 工 现 场 项 目 施 工 现 场 32
项 目 售 楼 中 心 实 景 图 售 楼 处 外 景 售 楼 处 内 部 33 售 楼 处 内 部
项 目 区 位 图 及 配 套 泉 城 广 场 20 分 钟 车 程 舜 耕 路 英 雄 山 路 济 南 大 学 高 铁 30 分 钟 车 程 环 宇 城 购 物 中 心 小 学 医 院 贵 和 购 物 中 心 医 院 二 环 南 路 小 学 幼 儿 园 BHG 超 市 森 林 公 园 103 省 道 机 场 40 分 钟 车 程 高 速 10 分 钟 车 程 34
资 金 拟 运 用 项 目 项 目 周 边 配 套 项 目 自 身 配 套 设 施 重 点 小 学 经 五 路 小 学 : 市 教 委 的 窗 口 学 校, 为 中 国 500 强 小 学 中 济 南 仅 10 所 小 学 中 的 其 中 一 所, 对 口 初 中 省 实 验 初 中 生 源 多 是 省 委 省 府 的 子 女 重 点 初 中 实 验 初 中, 济 南 市 初 中 排 名 前 十 的 学 校 引 进 山 东 首 家 宜 家 家 居 项 目 周 边 配 套 幼 儿 园 : 省 实 验 幼 儿 园 台 湾 三 之 三 幼 儿 园 十 六 里 河 幼 儿 园 ; 中 小 学 : 十 六 里 河 实 验 小 学 十 六 里 河 中 学 胜 利 大 街 小 学 玉 莹 中 学 兴 隆 小 学 大 学 : 山 东 大 学 南 新 校 区 济 南 大 学 西 校 区 山 东 财 经 大 学 ; 医 院 : 领 秀 城 社 区 卫 生 服 务 中 心 济 南 市 市 中 区 人 民 医 院 山 东 省 医 学 科 学 院 第 二 附 属 医 院 山 东 省 警 官 总 医 院 ; 银 行 : 中 国 农 业 银 行 中 国 建 设 银 行 等 购 物 :BHG 华 联 超 市 统 一 银 座 贵 和 领 秀 城 购 物 中 心 等 公 园 : 领 秀 城 中 央 公 园 35
资 金 拟 运 用 项 目 项 目 概 况 地 块 现 状 地 块 总 面 积 为 217,346 平 方 米, 土 地 出 让 金 合 计 为 132,785.60 万 元, 楼 板 价 2600 元 / 平 方 米 地 块 土 地 出 让 面 积 (m2) 土 地 出 让 金 ( 元 ) 宗 地 编 号 容 积 率 土 地 性 质 A-3 38,040.00 233,946,000.00 2014-G068 A-4 37,898.00 233,070,000.00 2014-G069 A-5 58,639.00 378,220,000.00 2014-G070 A-6 40,071.00 258,460,000.00 2014-G071 A-7 42,698.00 224,160,000.00 2014-G072 合 计 217,346.00 1,327,856,000.00 2.50-2.90 2.50-2.90 2.60-3.30 2.60-3.30 3.40-4.90 其 他 普 通 商 品 住 房 用 地 其 他 普 通 商 品 住 房 用 地 其 他 普 通 商 品 住 房 用 地 其 他 普 通 商 品 住 房 用 地 商 务 金 融 用 地 国 有 建 设 用 地 使 用 权 出 让 合 同 编 号 济 南 -01-2014- 174 号 济 南 -01-2014- 175 号 济 南 -01-2014- 176 号 济 南 -01-2014- 177 号 济 南 -01-2014- 178 号 土 地 款 支 付 现 状 截 至 报 告 日 止, 累 计 已 经 支 付 的 土 地 款 及 税 费 为 59,011.42 万 元, 其 中 : 上 海 立 天 唐 人 集 团 直 接 支 付 的 土 地 熟 化 金 2.5 亿 元,2015 年 1 月 济 南 立 天 唐 人 支 付 土 地 款 28,700 万 元, 支 付 契 税 5,311.42 万 元 36
项 目 规 划 及 证 照 安 排 项 目 规 划 总 体 建 筑 面 积 项 目 数 量 单 位 总 占 地 面 积 326.02 亩 217,346.00 平 方 米 总 建 筑 面 积 712,966.88 平 方 米 地 上 总 建 筑 面 积 507,001.23 平 方 米 1 购 物 城 ( 自 持 ) 90,031.00 平 方 米 2 售 楼 处 9,969.00 平 方 米 3 购 物 城 街 区 商 业 28,100.00 平 方 米 4 住 宅 底 商 14,794.97 平 方 米 5 可 销 售 住 宅 360,738.89 平 方 米 6 配 套 及 其 他 面 积 3,367.37 平 方 米 地 下 总 建 筑 面 积 205,965.65 平 方 米 1 商 业 地 下 ( 自 持 ) 81,100.00 平 方 米 2 住 宅 地 下 设 备 用 房 9,261.59 平 方 米 3 住 宅 地 下 储 藏 室 38,697.10 平 方 米 4 住 宅 地 下 车 库 76,906.96 停 车 位 4,880.00 地 下 住 宅 2,880.00 个 ( 个 ) 商 业 1,024.00 个 地 上 住 宅 720.00 个 ( 个 ) 商 业 256.00 个 绿 地 率 40% % 容 积 率 372.33 证 照 取 得 计 划 证 照 获 取 ( 年 / 月 ) 日 期 土 地 证 2015.8 建 设 用 地 规 划 许 可 证 2015.8 建 设 工 程 规 划 许 可 证 2015.10 建 设 施 工 许 可 证 2015.10 商 品 房 预 售 许 可 证 2016.1
项 目 总 投 及 施 工 安 排 项 目 总 投 序 号 项 目 金 额 : 万 元 已 投 ( 万 元 ) 待 投 ( 万 元 ) 1 土 地 费 用 138,097.02 59,011.42 79,085.60 2 前 期 费 用 16,714.38-16,714.38 3 基 础 设 施 费 18,608.44-18,608.44 4 建 安 工 程 费 169,264.55-169,264.55 5 开 发 间 接 费 3,068.81-3,068.81 6 不 可 预 见 费 3,068.81-3,068.81 7 管 理 费 用 7,396.94-7,396.94 8 销 售 费 用 4,376.96-4,376.96 9 财 务 费 用 21,025.00-21,025.00 10 税 费 42,898.05-42,898.05 项 目 总 投 资 424,518.96 59,011.42 365,507.54 施 工 安 排 工 程 进 度 ( 年 / 月 ) A3 地 块 A4 地 块 A5 地 块 A6 地 块 A7 地 块 开 工 2015.7.10 2015.7.10 2015.9.15 2015.7.10 2016.5.10 完 成 正 负 零 时 间 2015.11.28 2015.11.28 2016.1.15 2015.11.28 2016.9.30 封 顶 2016.12.30 2016.12.30 2017.5.31 2016.12.30 2017.8.30 落 架 2017.7.30 2017.7.30 2018.1.30 2017.7.30 2018.2.28 竣 工 备 案 时 间 2018.2.28 2018.2.28 2018.8.30 2018.2.28 2018.8.30 结 算 完 成 2018.8.30 2018.8.30 2019.2.28 2018.8.30 2019.2.28 质 保 金 返 还 2019.8.30 2019.8.30 2020.2.28 2019.8.30 2020.2.28 38
户 型 比 例 及 客 户 群 户 型 比 例 客 户 群 本 项 目 的 目 标 客 户 定 位 为 : 济 南 市 主 流 家 庭 客 户 来 源 主 要 包 含 三 部 分 : 企 事 业 单 位 及 公 务 员 私 营 企 业 老 板 及 工 体 工 商 者 普 通 职 工 及 其 他 39
户 型 比 例 及 户 型 图 1 85 平 92 平 98 平 108 平 115 平 115 平 40
户 型 比 例 及 户 型 图 2 125 平 125 平 138 平 145 平 41
容 积 率 1.9, 已 开 盘 的 住 宅 售 完, 均 价 8000 元 / 平 米, 年 去 化 22.5 万 方 容 积 率 2, 已 开 盘 已 售 完, 均 价 9200 元 / 平 米, 年 去 化 18 万 方 福 景 佳 苑 绿 地 新 都 会 融 汇 爱 都 领 秀 城 容 积 率 3.73, 已 开 盘 的 住 宅 售 完, 均 价 9200 元 / 平 米, 年 去 化 9.5 万 方 领 秀 城 容 积 率 3, 已 开 盘 剩 余 900 套, 均 价 8400 元 / 平 米, 年 去 化 7.2 万 方 容 积 率 2.8, 已 开 盘 的 住 宅 售 完, 均 价 10000 元 / 平 米, 年 去 化 17 万 方 容 积 率 1.5, 已 开 盘 的 住 宅 售 完, 均 价 12000 元 / 平 米, 年 去 化 3.8 万 方 42
竞 争 楼 盘 分 析 周 边 楼 盘 鲁 能 领 秀 城 住 宅 可 售 总 量 ( 万 方 ) 已 售 量 ( 万 方 ) 未 来 3 年 推 盘 量 ( 万 方 ) 住 宅 底 商 均 价 均 价 ( 元 ) ( 元 ) 车 库 均 价 ( 万 元 ) 月 销 售 量 ( 万 方 ) 151 131 20 10000 24000 12 万 1.4 万 方 中 海 国 际 127 124 3 9200 17000 11 万 1.8 万 方 绿 地 新 都 会 30 30 售 罄 9200 - - 0.88 万 方 华 润 仰 山 红 叶 林 60 60 售 罄 12000 - - 0.32 万 方 高 端 住 宅 融 汇 爱 都 42 33 9 8400 - - 0.6 万 方 备 注 项 目 自 带 配 套 小 学 初 中, 未 来 主 打 高 端 改 善 住 房, 将 推 出 别 墅 洋 房 产 品 项 目 自 带 配 套 小 学 初 中, 未 来 推 盘 时 间 由 于 拆 迁 工 作 未 完 成 短 期 内 无 法 开 发 建 设 住 宅 体 量 较 小, 无 配 套 学 区 房 项 目 无 配 套 小 学 初 中, 项 目 东 侧 紧 邻 玉 菡 山 公 墓, 北 侧 紧 邻 热 电 厂 和 电 缆 厂 小 区 周 边 环 境 较 差 福 景 佳 苑 26 26 售 罄 9000 - - 1.5 万 方 住 宅 体 量 较 小 43 数 据 来 源 :2015 年 5 月 份 最 新 成 交 均 价
鲁 能 领 秀 城 实 际 开 盘 范 围, 其 余 已 售 罄 44
中 海 国 际 社 区 实 际 开 盘 范 围, 其 余 已 售 罄 45
绿 地 新 都 会 46
现 金 流 分 析 销 售 假 设 项 目 测 算 均 价 市 场 价 住 宅 9,000.00 10,000.00 住 宅 底 商 17,000.00 20,000.00 沿 街 商 铺 20,000.00 21,000.00 车 库 110,000.00 110,000.00 销 售 速 度 假 设 根 据 周 边 市 场 的 去 化 速 度, 并 市 场 去 化 速 度 上 作 保 守 估 计 开 盘 后 在 2 年 一 季 度 完 成 销 售 去 化 成 本 投 入 假 设 预 计 未 来 项 目 投 入 为 43.25 亿 元, 其 中 8 亿 元 资 金 来 源 为 资 管 计 划 所 投 放 的 委 托 贷 款, 项 目 公 司 现 金 出 资 8 亿 元, 剩 余 26.62 亿 元 资 金 来 自 销 售 回 款 47
现 金 流 预 测 - 销 售 预 测 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 名 称 合 计 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 住 宅 0 0 13,227 13,227 13,227 13,227 13,227 13,227 13,227 13,227 14,430 0 0 0 销 售 进 度 (%) 100% 11.00% 11.00% 11.00% 11.00% 11.00% 11.00% 11.00% 11.00% 12.00% 销 售 面 积 360,739 - - 39,681 39,681 39,681 39,681 39,681 39,681 39,681 39,681 43,289 - - - 预 售 单 价 ( 元 / 方 ) 9,000 9,000 9,000 9,000 9,000 9,000 9,000 9,000 9,000 9,000 9,000 9,000 9,000 9,000 9,000 预 售 金 额 ( 万 元 ) 324,665 - - 35,713 35,713 35,713 35,713 35,713 35,713 35,713 35,713 38,960 - - - 预 计 回 款 金 额 324,665 - - 18,214 35,713 35,713 35,713 35,713 35,713 35,713 35,713 37,369 19,090 - - 住 宅 底 商 销 售 进 度 (%) 100% 15.00% 15.00% 15.00% 15.00% 15.00% 10.00% 5.00% 5.00% 5.00% 预 售 面 积 14,795 - - - 2,219 2,219 2,219 2,219 2,219 1,479 740 740 740 - - 预 售 单 价 17,000 17,000 17,000 17,000 17,000 17,000 17,000 17,000 17,000 17,000 17,000 17,000 17,000 17,000 17,000 预 售 金 额 25,151 - - - 3,772.72 3,772.72 3,772.72 3,772.72 3,772.72 2,515.14 1,257.57 1,257.57 1,257.5 7 - - 预 计 回 款 金 额 25,151 - - - 2,830 3,773 3,773 3,773 3,773 2,830 1,572 1,258 1,258 314 - 购 物 城 街 区 商 业 销 售 进 度 (%) 100% 15.00% 15.00% 15.00% 15.00% 15.00% 15.00% 10.00% 预 售 面 积 28,100 - - - - 4,215 4,215 4,215 4,215 4,215 4,215 2,810 - - - 预 售 单 价 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 预 售 金 额 56,200 - - - - 8,430.00 8,430.00 8,430.00 8,430.00 8,430.00 8,430.00 5,620.00 - - - 预 计 回 款 金 额 56,200 - - - - 6,323 8,430 8,430 8,430 8,430 8,430 6,323 1,405 - - 地 下 车 库 销 售 进 度 (%) 100% 10% 10% 15% 15% 10% 10% 10% 20% 销 售 个 数 2,880 - - 288 288 432 432 288 288 288 576 - - - - 预 售 单 价 110,000.00 110,000 110,000 110,000 110,000 110,000 110,000 110,000 110,000 110,000 110,000 110,000 110,000 110,000 110,000 预 计 回 款 金 额 31,680 - - 3,168 3,168 4,752 4,752 3,168 3,168 3,168 6,336 - - - - 48
现 金 流 预 测 - 现 金 流 量 表 合 计 已 累 计 发 生 额 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 一 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 物 业 销 售 收 回 的 现 金 - 附 件 1 437,696 - - - 21,382 41,711 50,560 52,668 51,084 51,084 50,141 52,051 44,949 21,753 314 - 项 目 开 发 需 支 付 的 现 金 - 附 件 2 365,993 59,011 81,747 2,662 8,828 14,053 15,555 19,075 20,818 22,368 24,868 27,552 26,659 22,912 19,885 0 土 地 费 用 138,097 59,011 79,086 - - - - - - - - - - - - - 前 期 费 用 15,377-836 836 836 836 836 836 1,170 1,170 1,337 1,671 1,671 1,671 1,671 - 基 础 设 施 费 17,120-930 930 930 930 930 930 1,303 1,303 1,489 1,861 1,861 1,861 1,861 - 建 安 工 程 费 130,281 - - - 3,876 6,755 7,176 10,434 11,352 12,902 15,016 16,430 16,430 15,376 14,534 - 开 发 间 接 费 2,823-153 153 153 153 153 153 215 215 246 307 307 307 307 - 不 可 预 见 费 2,823-153 153 153 153 153 153 215 215 246 307 307 307 307 - 期 间 费 用 10,832-589 589 589 589 589 589 824 824 942 1,177 1,177 1,177 1,177 - 税 费 48,639 - - - 2,290 4,636 5,718 5,979 5,740 5,740 5,593 5,798 4,906 2,212 27 - 经 营 活 动 现 金 流 量 金 额 71,704 (59,011) (81,747) (2,662) 12,554 27,658 35,005 33,593 30,266 28,716 25,273 24,500 18,290 (1,159) (19,571) 0 三 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 ( 附 件 3) 吸 收 筹 资 收 到 的 现 金 160,000 59,011 100,989 - - - - - - - - - - - - - 我 司 融 资 80,000 80,000 - - - - - - - - - - - - - 自 有 资 金 投 入 80,000 59,011 20,989 外 部 借 款 - - 其 他 - 偿 还 筹 资 所 支 付 的 现 金 101,025-2,900 2,900 2,900 2,900 2,900 2,900 31,813 1,813 50,000 - - - - - 我 司 融 资 本 金 80,000 - - - - - - - 30,000-50,000 - - - - - 我 司 融 资 利 息 21,025-2,900 2,900 2,900 2,900 2,900 2,900 1,813 1,813 - - - - - - 外 部 借 款 本 金 - - - - - - - - - - - - - - - - 外 部 借 款 利 息 - - - - - - - - - - - - - - - - 筹 资 活 动 现 金 流 量 金 额 58,975 59,011 98,089-2,900-2,900-2,900-2,900-2,900-31,813-1,813-50,000 - - - - - 四 当 期 净 现 金 流 量 130,679-16,341-5,562 9,654 24,758 32,105 30,693-1,546 26,903-24,727 24,500 18,290-1,159-19,571 - 五 期 初 现 金 及 现 金 等 价 物 余 额 - - 16,341 10,780 20,433 45,191 77,296 107,989 106,442 133,345 108,619 133,118 151,408 150,249 130,679 六 期 末 现 金 及 现 金 等 价 物 余 额 - 16,341 10,780 20,433 45,191 77,296 107,989 106,442 133,345 108,619 133,118 151,408 150,249 130,679 130,679 还 款 前 项 目 净 现 金 余 额 138,255 158,619 现 金 流 还 款 本 息 覆 盖 倍 数 4.35 3.17 49
现 金 流 预 测 - 压 力 测 试 销 售 去 化 敏 感 测 算 销 售 价 格 / 去 化 速 度 现 金 流 低 谷 低 谷 出 现 季 度 第 一 期 还 款 现 金 余 额 第 一 期 还 款 现 金 保 障 倍 数 第 二 期 还 款 现 金 余 额 第 二 期 还 款 现 金 保 障 倍 数 10% 10,780 20154Q 119,030 3.7416 130,449 2.60898 20% 10,780 20154Q 99,805 3.1373 102,279 2.04558 30% 10,780 20154Q 80,581 2.5330 74,109 1.48219 35% 10,780 20154Q 70,968 2.2308 60,024 1.20049 还 款 来 源 分 析 本 项 目 还 款 来 源 为 项 目 的 销 售 收 入 及 项 目 后 期 申 请 开 发 贷 款 50
目 录 项 目 概 述 交 易 结 构 设 计 尽 职 调 查 及 资 金 运 用 可 行 性 分 析 过 程 管 理 及 终 止 清 算 结 论 51
过 程 管 理 - 项 目 考 核 指 标 1 个 月 的 宽 限 期 证 照 取 得 考 核 指 标 考 核 标 准 获 得 土 地 证 第 一 张 预 售 证 销 售 考 核 指 标 考 核 时 点 自 资 管 计 划 成 立 满 10 个 月 自 资 管 计 划 成 立 满 16 个 月 自 资 管 计 划 成 立 满 22 个 月 考 核 时 点 第 一 笔 委 贷 发 放 后 60 个 工 作 日 ( 预 计 为 2015 年 9 月 底 ) 第 一 笔 委 贷 发 放 后 8 个 月 之 内 ( 预 计 为 2016 年 2 月 底 ) 考 核 标 准 销 售 额 不 低 于 47500 万 元 销 售 额 不 低 于 104500 万 元 销 售 额 不 低 于 161500 万 元 工 程 款 考 核 指 标 支 付 的 项 目 公 司 工 程 款 不 能 超 过 17 亿 元 抵 押 办 理 时 点 考 核 取 得 土 地 证 后 30 个 工 作 日 内 办 理 完 成 土 地 使 用 权 抵 押 登 记 手 续 52
过 程 管 理 - 项 目 考 核 指 标 1 个 月 的 宽 限 期 土 地 熟 化 金 考 核 指 标 在 募 集 资 金 放 款 后 60 个 工 作 日 内 将 政 府 返 回 的 2.5 亿 土 地 熟 化 金 支 付 至 项 目 公 司 账 户 并 用 于 支 付 剩 余 土 地 款 销 售 提 留 考 核 指 标 以 项 目 住 宅 销 售 满 120000 平 方 米 之 日 或 项 目 销 售 回 笼 资 金 满 8 亿 之 日 优 先 实 现 的 时 间 节 点 为 销 售 回 款 资 金 提 留 起 点, 自 提 留 起 点 之 后 每 月 月 末 对 该 月 的 新 增 销 售 回 款 进 行 核 算, 并 按 照 该 月 销 售 回 款 金 额 的 30% 计 提 提 留 资 金, 并 在 次 月 10 日 前 将 销 售 提 留 资 金 存 入 中 信 信 诚 指 定 的 资 金 监 管 账 户 资 金 监 管 帐 户 为 项 目 公 司 开 立 的 一 般 账 户, 添 加 我 司 印 鉴 并 由 我 司 管 理 复 核 U-Key 到 期 前 资 金 归 集 的 考 核 指 标 在 资 管 计 划 满 19 个 月 之 日 开 始, 监 管 账 户 的 资 金 提 留 要 求 如 下 : 期 限 53 各 期 各 类 本 金 的 累 积 占 比 存 续 满 19 个 月 之 日 5% 存 续 满 20 个 月 之 日 10% 存 续 满 21 个 月 之 日 20% 存 续 满 22 个 月 之 日 40% 存 续 满 23 个 月 之 日 70% 存 续 满 24 个 月 之 日 的 前 5 天 100%
过 程 管 理 - 处 罚 措 施 1 个 月 的 宽 限 期 计 划 存 续 期 间, 济 南 立 天 唐 人 置 业 未 能 按 照 上 述 设 置 的 节 点 达 成 考 核 指 标, 中 信 信 诚 将 有 权 责 令 其 限 期 进 行 整 改, 如 果 经 过 整 改 后 仍 未 达 到 中 信 信 诚 要 求, 宽 限 期 1 个 月, 宽 限 期 内 按 照 未 偿 还 本 金 的 0.05%/ 日 计 算 并 收 取 罚 息, 超 出 宽 限 期 按 照 未 偿 还 本 金 的 0.1%/ 日, 应 付 未 付 利 息 按 照 0.1%/ 日 计 算 并 收 取 罚 息, 同 时 中 信 信 诚 有 权 采 用 如 下 措 施 : 1 要 求 童 云 峰 对 未 达 标 的 累 计 提 留 资 金 进 行 现 金 补 足, 补 足 资 金 支 付 至 中 信 信 诚 指 定 的 资 金 监 管 账 户 ; 2 宣 布 交 易 对 手 违 约 并 提 前 结 束 资 管 计 划 ; 3 要 求 济 南 立 天 唐 人 置 业 于 指 定 日 期 之 前, 偿 还 全 部 份 额 的 委 托 贷 款 本 金 及 利 息 ; 4 处 置 济 南 立 天 唐 人 置 业 股 权, 并 要 求 济 南 立 天 唐 人 置 业 股 东 上 海 立 天 唐 人 集 团 实 际 控 制 人 童 云 峰 行 使 连 带 责 任 保 证 担 保 5 采 取 必 要 措 施 加 快 项 目 销 售 进 度, 加 速 销 售 资 金 回 笼, 具 体 措 施 包 括 但 不 限 于 我 司 直 接 介 入 预 售 房 产 销 售 或 指 派 专 业 销 售 团 队 开 展 立 天 唐 人 项 目 的 销 售 54
END 联 系 方 式 : 陈 世 凡 :13371997179@163.com 王 赢 :389476676@qq.com 公 司 地 址 : 上 海 市 浦 东 新 区 陆 家 嘴 富 城 路 99 号 震 旦 国 际 大 楼 1201-1202 室,200120 公 司 网 址 :www.citiccpamc.com 55