评估报告

景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 拟 出 售 资 产 事 宜 所 涉 及 的 瓷 都 大 道 1259 号 土 地 附 属 建 筑 物 价 值 项 目 资 产 评 估 报 告 中 铭 评 报 字 [2015] 第 2032-1 号 Zhong Ming (Bei jing)assets Appraisal International 二 一 五 年 七 月 二 十 八 日 Co.,Ltd

目 录 注 册 资 产 评 估 师 声 明... 1 资 产 评 估 报 告 摘 要... 3 资 产 评 估 报 告 正 文... 4 一 委 托 方 被 评 估 单 位 和 委 托 方 以 外 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者... 4 二 评 估 目 的... 5 三 评 估 对 象 和 评 估 范 围... 5 四 价 值 类 型 及 其 定 义... 6 五 评 估 基 准 日... 6 六 评 估 依 据... 6 七 评 估 方 法... 8 八 评 估 程 序 实 施 过 程 和 情 况... 9 九 评 估 假 设... 10 十 评 估 结 论... 11 十 一 特 别 事 项 说 明... 12 十 二 评 估 报 告 使 用 限 制 说 明... 13 十 三 评 估 报 告 日... 14 评 估 报 告 附 件 1 委 托 方 及 被 评 估 单 位 企 业 法 人 营 业 执 照 复 印 件 2 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 与 职 工 曾 江 水 签 订 的 投 资 建 房 及 承 包 经 营 合 同 书 3 委 托 方 及 被 评 估 单 位 承 诺 函 第 1 页

4 签 字 注 册 资 产 评 估 师 承 诺 函 5 评 估 机 构 法 人 营 业 执 照 副 本 6 证 券 期 货 相 关 业 务 评 估 资 格 证 书 7 签 字 注 册 资 产 评 估 师 资 格 证 书 8 参 加 本 评 估 项 目 的 人 员 名 单 9 资 产 评 估 业 务 约 定 书 ( 中 铭 评 约 字 [2015] 第 2029 号 ) 10 资 产 评 估 汇 总 表 及 明 细 表 第 2 页

注 册 资 产 评 估 师 声 明 一 我 们 在 执 行 本 资 产 评 估 业 务 中, 遵 循 了 相 关 法 律 法 规 和 资 产 评 估 准 则, 恪 守 独 立 客 观 和 公 正 的 原 则 ; 根 据 我 们 在 执 业 过 程 中 收 集 的 资 料, 评 估 报 告 陈 述 的 内 容 是 客 观 的, 我 们 的 分 析 判 断 和 推 论, 以 及 出 具 的 报 告 遵 循 了 资 产 评 估 准 则 和 相 关 规 范, 并 对 评 估 结 论 合 理 性 承 担 相 应 的 法 律 责 任 二 评 估 对 象 涉 及 的 资 产 负 债 清 单 由 被 评 估 单 位 申 报 并 经 其 签 章 确 认 ; 所 提 供 资 料 的 真 实 性 合 法 性 完 整 性, 恰 当 使 用 评 估 报 告 是 委 托 方 和 相 关 当 事 方 的 责 任 三 我 们 与 评 估 报 告 中 的 评 估 对 象 没 有 现 存 或 者 预 期 的 利 益 关 系 ; 与 相 关 当 事 方 没 有 现 存 或 者 预 期 的 利 益 关 系, 对 相 关 当 事 方 不 存 在 偏 见 四 我 们 已 对 评 估 报 告 中 的 评 估 对 象 及 其 所 涉 及 资 产 进 行 现 场 调 查 ; 我 们 已 对 评 估 对 象 及 其 所 涉 及 资 产 的 法 律 权 属 状 况 给 予 必 要 的 关 注, 对 评 估 对 象 及 其 所 涉 及 资 产 的 法 律 权 属 资 料 进 行 了 查 验, 但 无 法 对 评 估 对 象 及 其 所 涉 及 的 资 产 的 法 律 权 属 资 料 的 真 实 性 做 任 何 形 式 的 保 证 ; 我 们 对 已 经 发 现 的 问 题 进 行 了 如 实 披 露, 且 已 提 请 委 托 方 及 相 关 当 事 方 完 善 产 权 以 满 足 出 具 评 估 报 告 的 要 求 五 我 们 出 具 的 评 估 报 告 中 的 分 析 判 断 和 结 论 受 评 估 报 告 中 假 设 和 限 定 条 件 的 限 制, 评 估 报 告 使 用 者 应 当 充 分 考 虑 评 估 报 告 中 载 明 的 假 设 限 定 条 件 特 别 事 项 说 明 及 其 对 评 估 结 论 的 影 响 六 我 们 对 评 估 对 象 的 价 值 进 行 估 算 并 发 表 的 专 业 意 见, 是 经 济 行 为 实 现 的 参 考 依 据, 不 应 当 被 认 为 是 对 评 估 对 象 可 实 现 价 格 的 保 证 我 们 不 承 担 相 关 当 事 方 决 策 的 责 任 七 我 们 出 具 的 评 估 报 告 及 其 所 披 露 的 评 估 结 论 仅 限 于 评 估 报 告 载 明 的 评 估 目 的 和 用 途 评 估 报 告 使 用 者, 并 在 评 估 结 论 使 用 有 效 期 限 内 使 用, 因 使 用 不 当 造 成 的 后 果 与 我 们 无 关 八 我 们 在 评 估 过 程 中 没 有 考 虑 将 来 可 能 承 担 的 抵 押 担 保 事 宜, 以 及 特 殊 交 易 方 式 可 能 追 加 付 出 的 价 格 对 评 估 结 论 的 影 响, 也 未 考 虑 国 家 宏 观 经 济 政 策 发 生 变 化 以 及 遇 有 自 然 力 和 其 他 不 可 抗 力 对 评 估 结 论 的 影 响 我 们 对 评 估 基 准 日 后 有 关 资 产 价 值 发 生 的 变 化 不 负 责 任 第 1 页

九 我 们 对 在 已 实 施 的 评 估 过 程 中 不 能 获 悉 的 评 估 对 象 和 相 关 当 事 方 可 能 存 在 的 瑕 疵 事 项 对 评 估 结 论 的 影 响, 不 承 担 责 任 第 2 页

资 产 评 估 报 告 摘 要 中 铭 评 报 字 [2015] 第 2032-1 号 接 受 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 的 委 托, 对 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 拟 出 售 部 分 实 物 资 产 事 宜 所 涉 及 的 委 估 资 产 在 2014 年 12 月 31 日 所 表 现 的 市 场 公 允 价 值 进 行 了 评 估 现 将 评 估 报 告 主 要 内 容 摘 要 如 下 : 本 项 目 的 评 估 对 象 为 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 评 估 基 准 日 的 瓷 都 大 道 1259 号 土 地 附 属 建 筑 物 价 值 评 估 范 围 为 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 评 估 基 准 日 的 瓷 都 大 道 1259 号 土 地 附 属 建 筑 物 本 项 目 的 评 估 基 准 日 为 2014 年 12 月 31 日 本 项 目 的 价 值 类 型 为 市 场 价 值 本 次 评 估 以 持 续 使 用 和 公 开 市 场 为 前 提, 结 合 委 估 对 象 的 实 际 情 况, 考 虑 评 估 方 法 的 适 用 前 提 和 满 足 评 估 目 的, 根 据 不 同 资 产 采 用 适 宜 的 评 估 方 法 进 行 评 估 经 实 施 清 查 核 实 实 地 查 勘 市 场 调 查 和 询 证 评 定 估 算 等 评 估 程 序, 得 出 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 评 估 基 准 日 瓷 都 大 道 1259 号 土 地 附 属 建 筑 物 2014 年 12 月 31 日 的 评 估 结 论 如 下 : 资 产 基 础 法 得 出 的 评 估 结 果 截 止 评 估 基 准 日 2014 年 12 月 31 日, 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 瓷 都 大 道 1259 号 土 地 附 属 建 筑 物 评 估 值 为 1,342.32 万 元 根 据 上 述 评 估 工 作, 在 评 估 假 设 前 提 下, 截 止 评 估 基 准 日 2014 年 12 月 31 日, 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 瓷 都 大 道 1259 号 土 地 附 属 建 筑 物 价 值 为 1,342.32 万 元 在 使 用 本 评 估 结 论 时, 特 别 提 请 报 告 使 用 者 使 用 本 报 告 时 注 意 报 告 中 所 载 明 的 特 别 事 项 说 明 以 及 期 后 重 大 事 项 以 上 内 容 摘 自 评 估 报 告 正 文, 欲 了 解 本 评 估 项 目 的 详 细 情 况 和 合 理 理 解 评 估 结 论, 应 当 阅 读 评 估 报 告 正 文 第 3 页

资 产 评 估 报 告 正 文 中 铭 评 报 字 [2015] 第 2032-1 号 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 : 接 受 贵 公 司 委 托, 根 据 有 关 法 律 法 规 和 资 产 评 估 准 则 资 产 评 估 原 则, 根 据 不 同 资 产 采 用 适 宜 的 评 估 方 法, 按 照 必 要 的 评 估 程 序, 对 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 拟 出 售 部 分 实 物 资 产 事 宜 所 涉 及 的 委 估 资 产 在 2014 年 12 月 31 日 所 表 现 的 市 场 公 允 价 值 进 行 了 评 估 现 将 资 产 评 估 情 况 报 告 如 下 : 一 委 托 方 被 评 估 单 位 和 委 托 方 以 外 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 本 项 目 评 估 委 托 方 与 被 评 估 单 位 均 为 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 委 托 方 以 外 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 为 资 产 收 购 相 关 方 及 国 家 法 律 法 规 规 定 的 评 估 报 告 使 用 者 名 住 称 : 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 所 : 江 西 省 景 德 镇 市 珠 山 区 朝 阳 路 299 号 法 定 代 表 人 : 孙 钟 盛 注 册 资 本 : 壹 仟 叁 佰 陆 拾 柒 万 元 整 注 册 号 :360200010000022 公 司 类 型 : 全 民 所 有 制 经 营 范 围 : 城 市 公 共 汽 车 客 运 ( 有 效 期 至 2018 年 07 月 01 日 ): 汽 车 出 租, 公 交 广 告 ; 住 宿 ( 分 支 机 构 经 营 )( 依 法 需 经 批 准 的 项 目, 经 相 关 部 门 批 准 后 方 可 开 展 经 营 活 动 ) 道 路 运 输 许 可 证 赣 交 运 管 许 可 景 字 360291900001 号, 证 件 有 效 期 至 2018 年 7 月 1 日 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 的 前 身 为 景 德 镇 市 公 共 汽 车 管 理 所, 成 立 于 1955 年 9 月 1 日 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 是 一 个 带 有 社 会 公 益 性 质 的 国 有 企 业, 是 景 德 镇 市 城 市 公 共 交 通 的 主 体, 主 要 从 事 城 市 公 共 交 通 出 租 汽 车 公 交 广 告 旅 游 服 务 汽 车 修 理 客 车 租 赁 住 宿 服 务 等 业 务 公 司 下 设 10 个 机 关 部 门 4 个 运 营 分 公 司 1 第 4 页

个 修 理 公 司 以 及 旅 游 服 务 分 公 司 出 租 车 分 公 司 广 告 传 媒 分 公 司 运 输 服 务 分 公 司 等 基 层 单 位 ; 内 设 后 勤 服 务 中 心 指 挥 调 度 中 心 服 务 监 督 中 心 职 工 培 训 中 心 收 银 结 算 中 心 安 保 管 理 中 心 等 6 个 机 构 辅 助 生 产 单 位 截 至 2014 年 底, 拥 有 职 工 1433 人, 各 种 运 营 车 辆 419 台, 运 营 线 路 37 条, 线 路 总 长 度 989.6 公 里, 日 运 营 里 程 4.48 万 公 里 年 运 送 乘 客 约 5500 万 人 ( 次 ) 二 评 估 目 的 为 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 拟 出 售 部 分 实 物 资 产 事 宜 提 供 委 估 实 物 资 产 在 评 估 基 准 日 公 允 市 场 价 值 参 考 意 见 三 评 估 对 象 和 评 估 范 围 因 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 拟 转 让 瓷 都 大 道 1259 号 土 地, 根 据 房 随 地 走 的 原 则, 故 其 地 上 附 属 建 筑 物 需 一 并 转 让 评 估 对 象 : 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 评 估 基 准 日 的 瓷 都 大 道 1259 号 土 地 附 属 建 筑 物 价 值 评 估 范 围 : 列 入 本 次 评 估 范 围 的 房 屋 建 筑 物 为 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 评 估 基 准 日 的 瓷 都 大 道 1259 号 土 地 附 属 建 筑 物, 共 计 18 栋 ( 项 ), 均 未 办 理 房 屋 所 有 权 证, 建 筑 面 积 为 13,019.60 m2; 其 具 体 项 目 如 下 : 序 号 名 称 建 筑 面 积 (m2) 序 号 名 称 建 筑 面 积 (m2) 1 邻 街 店 面 位 置 两 层 217.4 10 宾 馆 内 二 楼 212.2 2 邻 街 店 面 位 置 两 层 689 11 宾 馆 内 二 楼 284.9 3 阿 里 山 餐 馆 位 置 两 层 789.6 12 宾 馆 主 楼 五 层 5569.5 4 新 建 筑 位 置 两 层 473.2 13 厨 房 位 置 一 层 83.8 5 院 内 建 筑 一 层 231 14 澡 堂 位 置 一 层 12 6 新 建 筑 位 置 一 层 368.2 15 澡 堂 位 置 一 层 9 7 新 建 筑 位 置 一 层 125.7 16 顶 楼 房 屋 350 8 院 内 建 筑 五 层 137.5 17 顶 楼 晾 衣 房 259.2 9 院 内 宾 馆 门 头 一 层 74.4 18 院 内 操 场 3133 其 结 构 主 要 采 用 混 合 砖 混 及 框 架 形 式 经 现 场 查 勘, 其 房 屋 整 体 保 养 较 好, 在 用 房 屋 其 功 能 可 达 到 目 前 生 产 经 营 及 相 关 配 套 的 各 项 要 求 瓷 都 大 道 1259 号 土 地 使 用 权 是 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 在 1998 年 以 划 拨 形 式 取 得, 土 地 登 记 状 况 见 下 表 : 土 地 使 用 权 人 景 德 镇 市 公 交 公 司 使 用 权 面 积 6,949.20 m2 国 有 土 地 使 用 证 号 景 土 国 用 (98) 字 第 0183 号 宗 地 位 置 瓷 都 大 道 1259 号 用 途 交 通 使 用 权 类 型 划 拨 根 据 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 ( 以 下 称 甲 方 ) 与 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 职 工 曾 江 第 5 页

水 先 生 ( 以 下 称 乙 方 ) 在 2000 年 8 月 8 日 签 订 了 投 资 建 房 及 承 包 经 营 合 同 书, 其 主 要 条 款 称 : 乙 方 经 营 期 为 二 十 年 (2001.12.26~2021.12.25); 期 间 有 关 乙 方 所 投 入 的 全 部 资 金 作 为 二 十 年 的 上 交 承 包 费 ; 经 营 承 包 期 满 不 动 产 全 部 归 甲 方 所 有 经 核 实, 目 前 申 报 的 在 地 块 上 兴 建 的 附 属 建 筑 物 综 合 楼 鹏 程 宾 馆 及 配 套 建 筑 的 建 设 等 全 部 费 用, 均 由 乙 方 全 额 承 担 具 体 的 评 估 范 围 以 被 评 估 单 位 填 报 的 评 估 申 报 表 为 准 四 价 值 类 型 及 其 定 义 ( 一 ) 价 值 类 型 本 次 评 估 的 采 用 的 价 值 类 型 为 市 场 价 值 ( 二 ) 价 值 类 型 定 义 市 场 价 值 是 指 自 愿 买 方 和 自 愿 卖 方 在 各 自 理 性 行 事 且 未 受 任 何 强 迫 的 情 况 下, 评 估 对 象 在 评 估 基 准 日 进 行 正 常 公 平 交 易 的 价 值 估 计 数 额 ( 三 ) 选 择 价 值 类 型 的 理 由 采 用 市 场 价 值 类 型 的 理 由 是 市 场 价 值 类 型 与 其 他 价 值 类 型 相 比, 更 能 反 映 交 易 双 方 的 公 平 性 和 合 理 性, 使 评 估 结 果 能 满 足 本 次 评 估 目 的 之 需 要 五 评 估 基 准 日 ( 一 ) 根 据 资 产 评 估 业 务 约 定 书 之 约 定, 本 次 评 估 的 基 准 日 为 2014 年 12 月 31 日 ( 二 ) 评 估 基 准 日 是 委 托 方 根 据 以 下 具 体 情 况 确 定 的 1 与 会 计 报 表 编 制 日 一 致, 为 利 用 会 计 信 息 提 供 方 便 ; 2 与 专 项 审 计 截 止 日 一 致, 为 利 用 专 项 审 计 结 果 提 供 方 便 六 评 估 依 据 ( 一 ) 行 为 依 据 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 与 签 订 的 资 产 评 估 业 务 约 定 书 ( 二 ) 法 律 法 规 依 据 1 国 有 资 产 评 估 管 理 办 法 ( 国 务 院 令 第 91 号 ); 2 国 有 资 产 评 估 管 理 办 法 施 行 细 则 ( 国 资 办 发 [1992] 第 36 号 ); 3 企 业 国 有 资 产 评 估 管 理 暂 行 办 法 ( 国 务 院 国 资 委 令 第 12 号 ); 4 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 ( 中 华 人 民 共 和 国 主 席 令 第 72 号, 2007 年 8 月 30 日 ); 第 6 页

5 中 华 人 民 共 和 国 房 产 税 暂 行 条 例 ; 6 当 地 人 民 政 府 有 关 部 门 颁 布 的 有 关 政 策 规 定 实 施 办 法 通 知 等 法 规 文 件 ; ( 三 ) 准 则 依 据 1 资 产 评 估 准 则 基 本 准 则 ; 2 资 产 评 估 职 业 道 德 准 则 基 本 准 则 ; 3 资 产 评 估 准 则 评 估 报 告 ; 4 资 产 评 估 准 则 评 估 程 序 ; 5 资 产 评 估 准 则 业 务 约 定 书 ; 6 资 产 评 估 准 则 不 动 产 ; 7 资 产 评 估 准 则 企 业 价 值 ; 8 注 册 资 产 评 估 师 关 注 评 估 对 象 法 律 权 属 指 导 意 见 ; 9 资 产 评 估 价 值 类 型 指 导 意 见. 10 企 业 国 有 资 产 评 估 报 告 指 南 ( 四 ) 权 属 依 据 1 企 业 法 人 营 业 执 照 ; 2 道 路 运 输 经 营 许 可 证 ; 3 其 他 重 大 合 同 协 议 产 权 证 明 文 件 ( 五 ) 取 价 依 据 1 江 西 省 实 施 中 华 人 民 共 和 国 城 市 规 划 法 办 法 ; 2 景 德 镇 市 城 市 总 体 规 划 文 本 ; 3 江 西 省 2004 年 工 程 定 额 及 相 关 文 件 ; 4 房 屋 完 损 等 级 评 定 标 准 ( 试 行 ) ; 5 当 地 建 设 工 程 造 价 信 息 (2014.12); 6 工 程 决 算 ( 案 例 ) 参 考 资 料 ; 7 当 地 城 市 规 划 的 相 关 规 定 ( 六 ) 其 他 参 考 依 据 1 被 评 估 单 位 提 供 的 资 产 清 查 评 估 明 细 表 ; 2 被 评 估 单 位 撰 写 的 关 于 进 行 资 产 评 估 有 关 事 项 的 说 明 ; 3 委 托 方 及 被 评 估 单 位 承 诺 函 ; 第 7 页

4 评 估 人 员 现 场 清 查 核 实 记 录 现 场 勘 察 所 收 集 到 的 资 料 ; 5 委 托 方 及 被 评 估 单 位 提 供 的 其 他 有 关 资 料 七 评 估 方 法 根 据 有 关 要 求 及 现 有 的 资 料 分 析, 本 次 对 主 要 建 筑 物 评 估 选 择 重 置 成 本 法 较 为 适 宜 重 置 成 本 法 是 现 时 条 件 下 被 评 估 资 产 全 新 状 态 的 重 置 成 本 减 去 该 项 资 产 的 实 体 性 贬 值 功 能 性 贬 值 和 经 济 性 贬 值 后 估 算 资 产 价 值 的 一 种 方 法 其 计 算 公 式 一 般 表 述 为 : 建 筑 物 评 估 值 = 重 置 成 本 - 实 体 性 贬 值 - 功 能 性 贬 值 - 经 济 性 贬 值 评 估 人 员 已 根 据 建 筑 物 的 具 体 情 况 加 以 分 析 后 认 为, 范 围 内 建 筑 物 评 估 价 值 将 考 虑 由 于 新 工 艺 新 材 料 新 技 术 出 现 的 一 般 影 响, 故 本 次 评 估 不 再 计 取 建 筑 物 功 能 性 贬 值 ; 评 估 人 员 已 关 注 到 外 部 经 济 环 境 条 件 未 发 生 明 显 变 化 使 其 能 正 常 使 用 其 价 值 能 得 到 实 现 这 一 现 状, 本 次 评 估 不 再 计 取 经 济 性 贬 值 本 次 评 估 主 要 考 虑 实 体 性 贬 值, 又 称 有 形 磨 损 贬 值, 也 称 有 形 损 耗, 是 指 建 筑 物 在 使 用 闲 置 中 及 自 然 力 的 作 用 人 为 的 影 响 导 致 的 磨 损 变 形 自 然 老 化 等 物 理 性 能 的 损 耗 或 下 降 造 成 实 体 性 陈 旧 而 引 起 资 产 贬 值, 主 要 根 据 建 筑 物 的 各 组 成 部 分, 参 考 已 使 用 年 限 对 勘 察 的 各 部 分 现 状 及 其 它 因 素 恰 当 的 综 合 评 定 1 重 置 成 本 法 评 估 价 值 计 算 公 式 评 估 净 值 = 评 估 原 值 ( 评 估 单 价 ) 成 新 率 2 重 置 单 价 的 确 定 : 根 据 被 评 估 单 位 背 景, 具 体 选 择 类 似 结 构 工 程 比 较 调 整 法, 对 分 部 分 项 工 程 ( 含 水 电 气 等 安 装 配 套 工 程 ) 进 行 类 比 分 析 在 考 虑 了 应 交 或 产 生 的 前 期 费 用 评 估 基 准 日 参 照 的 建 筑 材 料 信 息 进 行 必 要 的 调 整 计 入 建 设 期 资 金 成 本 后, 估 算 其 重 置 单 价 3 成 新 率 的 确 定 主 要 依 据 已 使 用 年 限, 维 护 保 养 状 况, 环 境 影 响 及 工 程 质 量, 采 用 现 场 目 测 法, 结 合 耐 用 年 限 及 综 合 因 素 确 定 计 算 式 是 : Z=Z 1 X 1 +Z 2 X 2 +Z 3 X 3 Z 计 算 分 析 后 的 成 新 率 X 1 X 2 X 3 权 重 系 数 ( 一 般 X 1 =X 2 =0.4 X 3 =0.2) Z 1 耐 用 年 限 成 新 率 第 8 页

已 使 用 年 限 Z 1 =[1- ] (1- 残 值 )] 100% 耐 用 年 限 项 目 各 类 结 构 房 屋 构 筑 物 的 耐 用 年 限 及 残 值 率 结 构 砖 混 ( 混 合 ) 结 构 构 筑 物 耐 用 年 限 40-50 8-30 残 值 率 2 0 Z 2 现 场 判 定 评 分 成 新 率 现 场 观 测 成 新 率 的 测 定, 先 将 影 响 建 筑 物 成 新 的 主 要 因 素 分 为 三 大 部 分 12 项 分 类, 结 构 部 分 5 类 : 基 础 非 承 重 体 承 重 结 构 屋 面 楼 地 面 ; 装 修 部 分 5 类 : 外 墙 面 内 墙 面 门 窗 顶 棚 装 饰 ; 设 备 部 分 2 类 : 电 照 水 卫 ; 再 通 过 对 结 构 装 饰 等 现 场 观 测 有 关 资 料 及 专 业 经 验 判 断 上 述 12 类 各 占 比 重, 确 定 各 自 不 同 的 权 重 分 值 ; 其 次 根 据 现 场 勘 察 实 际 状 况, 确 定 各 小 类 判 断 完 好 分 值 ; 最 后 根 据 分 别 赋 予 的 恰 当 分 值 确 定 现 场 观 测 成 新 率 其 公 式 表 示 为 : n Z 2 = Fi Ii 1 式 中 :Z 2 --- 现 场 观 测 的 成 新 率 Fi---- 各 影 响 因 素 的 计 分 值 Ii---- 各 影 响 因 素 的 权 重 值 n----- 各 影 响 因 素 的 个 数 Z 3 综 合 因 素 调 整 率 : 依 设 计 水 平 施 工 质 量 使 用 功 能 修 理 等 因 素 分 析 后 确 定 Z 3 与 设 计 水 平 建 造 质 量 使 用 及 维 护 等 因 素 有 关, 权 重 系 数 取 值 如 下 : 影 响 因 素 权 重 Ii 影 响 因 素 权 重 Ii 1 设 计 质 量 0.25 3 使 用 状 况 0.25 2 建 造 质 量 0.25 4 维 护 保 养 0.25 八 评 估 程 序 实 施 过 程 和 情 况 本 项 目 评 估 于 2015 年 1 月 7 日 开 始, 至 2015 年 7 月 28 日 工 作 结 束 整 个 评 估 工 作 分 以 下 四 个 阶 段 进 行 : ( 一 ) 评 估 准 备 阶 段 与 委 托 方 洽 谈, 明 确 评 估 业 务 基 本 事 项, 对 自 身 专 业 胜 任 能 力 独 立 性 和 业 务 风 险 进 行 综 合 分 析 和 评 价 ; 接 受 委 托, 签 订 资 产 评 估 业 务 约 定 书, 明 确 评 估 目 的 第 9 页

评 估 范 围 评 估 基 准 日 ; 确 定 项 目 负 责 人, 组 成 评 估 项 目 组, 编 制 评 估 计 划 ; 辅 导 企 业 填 报 资 产 评 估 申 报 表, 准 备 评 估 所 需 资 料 ( 二 ) 现 场 调 查 及 收 集 评 估 资 料 阶 段 根 据 此 次 评 估 业 务 的 具 体 情 况, 按 照 评 估 程 序 准 则 和 其 他 相 关 规 定 的 要 求, 评 估 人 员 通 过 询 问 核 对 盘 点 等 方 式 进 行 实 地 调 查, 从 各 种 可 能 的 途 径 获 取 评 估 资 料, 核 实 评 估 范 围, 了 解 评 估 对 象 现 状, 关 注 评 估 对 象 法 律 权 属 ( 三 ) 评 定 估 算 阶 段 对 收 集 的 评 估 资 料 进 行 必 要 分 析 归 纳 和 整 理, 形 成 评 定 估 算 的 依 据 ; 根 据 评 估 对 象 价 值 类 型 评 估 资 料 收 集 情 况 等 相 关 条 件, 选 择 适 用 的 评 估 方 法, 选 取 相 应 的 公 式 和 参 数 进 行 分 析 计 算 和 判 断, 形 成 初 步 评 估 结 果 ( 四 ) 编 制 和 提 交 评 估 报 告 阶 段 根 据 各 类 资 产 的 初 步 评 估 结 果, 编 制 相 关 评 估 说 明, 在 核 实 确 认 相 关 评 估 说 明 具 体 资 产 项 目 评 估 结 果 准 确 无 误, 评 估 工 作 没 有 发 生 重 复 和 遗 漏 情 况 的 基 础 上, 依 据 各 资 产 评 估 说 明 进 行 资 产 评 估 汇 总 分 析, 确 定 最 终 评 估 结 论, 撰 写 资 产 评 估 报 告 ; 根 据 相 关 法 律 法 规 资 产 评 估 准 则 和 评 估 机 构 内 部 质 量 控 制 制 度, 对 评 估 报 告 及 评 估 程 序 执 行 情 况 进 行 必 要 的 内 部 审 核 ; 与 委 托 方 或 者 委 托 方 许 可 的 相 关 当 事 方 就 评 估 报 告 有 关 内 容 进 行 必 要 沟 通 ; 按 资 产 评 估 业 务 约 定 书 的 要 求 向 委 托 方 提 交 正 式 资 产 评 估 报 告 九 评 估 假 设 由 于 企 业 所 处 运 营 环 境 的 变 化 以 及 不 断 变 化 着 影 响 资 产 价 值 的 种 种 因 素, 必 须 建 立 一 些 假 设 以 便 注 册 资 产 评 估 师 对 资 产 进 行 价 值 判 断, 充 分 支 持 我 们 所 得 出 的 评 估 结 论 本 次 评 估 是 建 立 在 以 下 前 提 和 假 设 条 件 下 的 : 本 次 评 估 中, 评 估 人 员 遵 循 了 以 下 评 估 假 设 : ( 一 ) 一 般 假 设 1 交 易 假 设 交 易 假 设 是 假 定 所 有 待 评 估 资 产 已 经 处 在 交 易 的 过 程 中, 评 估 师 根 据 待 评 估 资 产 的 交 易 条 件 等 模 拟 市 场 进 行 估 价 交 易 假 设 是 资 产 评 估 得 以 进 行 的 一 个 最 基 本 的 前 提 假 设 2 公 开 市 场 假 设 公 开 市 场 假 设 是 假 定 在 市 场 上 交 易 的 资 产, 或 拟 在 市 场 上 交 易 的 资 产, 资 产 交 第 10 页

易 双 方 彼 此 地 位 平 等, 彼 此 都 有 获 取 足 够 市 场 信 息 的 机 会 和 时 间, 以 便 于 对 资 产 的 功 能 用 途 及 其 交 易 价 格 等 作 出 理 智 的 判 断 公 开 市 场 假 设 以 资 产 在 市 场 上 可 以 公 开 买 卖 为 基 础 3 资 产 持 续 经 营 假 设 资 产 持 续 经 营 假 设 是 指 评 估 时 需 根 据 被 评 估 资 产 按 目 前 的 用 途 和 使 用 的 方 式 规 模 频 度 环 境 等 情 况 继 续 使 用, 或 者 在 有 所 改 变 的 基 础 上 使 用, 相 应 确 定 评 估 方 法 参 数 和 依 据 ( 二 ) 基 本 假 设 1 本 评 估 以 评 估 报 告 所 列 明 的 评 估 目 的 为 基 本 假 设 前 提 ; 2 本 评 估 假 设 国 家 现 行 的 有 关 法 律 法 规 及 政 策 国 家 宏 观 经 济 形 势 无 重 大 变 化, 本 次 交 易 各 方 所 处 地 区 的 政 治 经 济 和 社 会 环 境 无 重 大 变 化, 无 其 他 不 可 预 测 和 不 可 抗 力 因 素 造 成 的 重 大 不 利 影 响 ; 3 针 对 评 估 基 准 日 资 产 的 实 际 状 况, 本 评 估 假 设 委 估 资 产 按 法 定 用 途 使 用 ; 4 本 评 估 假 设 有 关 利 率 汇 率 赋 税 基 准 及 税 率 政 策 性 征 收 费 用 等 不 发 生 重 大 变 化 ; 5 本 评 估 假 设 无 其 他 人 力 不 可 抗 拒 因 素 及 不 可 预 见 因 素 对 资 产 造 成 重 大 不 利 影 响 ; 6 本 评 估 假 设 被 评 估 资 产 均 在 可 预 知 的 法 律 经 济 技 术 条 件 许 可 的 范 围 内 处 于 正 常 合 理 合 法 的 运 营 使 用 和 维 护 状 态 ; 7 本 评 估 假 设 产 权 持 有 单 位 提 供 的 财 务 会 计 法 律 权 属 等 基 础 资 料 真 实 准 确 完 整 ; 8 本 评 估 假 设 被 评 估 资 产 无 权 属 瑕 疵 事 项, 或 存 在 的 权 属 瑕 疵 事 项 已 全 部 揭 示 ; 9 本 评 估 假 设 产 权 持 有 单 位 存 在 的 抵 押 担 保 事 项 涉 诉 事 项 或 有 资 产 及 或 有 负 债 事 项 已 全 部 揭 示 提 醒 报 告 使 用 者, 在 以 上 假 设 条 件 发 生 变 化 时, 本 评 估 结 果 一 般 会 失 效 十 评 估 结 论 经 实 施 清 查 核 实 实 地 查 勘 市 场 调 查 和 询 证 评 定 估 算 等 评 估 程 序, 得 出 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 评 估 基 准 日 2014 年 12 月 31 日 的 评 估 结 论 如 下 : 截 止 评 估 基 准 日 2014 年 12 月 31 日, 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 瓷 都 大 道 1259 号 第 11 页

土 地 附 属 建 筑 物 评 估 值 为 1,342.32 万 元 根 据 上 述 评 估 工 作, 在 评 估 假 设 前 提 下, 截 止 评 估 基 准 日 2014 年 12 月 31 日, 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 瓷 都 大 道 1259 号 土 地 附 属 建 筑 物 价 值 为 1,342.32 万 元 十 一 特 别 事 项 说 明 ( 一 ) 本 评 估 报 告 所 涉 及 的 有 关 法 律 证 明 文 件 重 要 资 产 实 际 成 本 支 出 等 相 关 材 料 及 资 产 清 查 评 估 明 细 表 的 资 产 账 面 数 账 面 金 额 由 被 评 估 单 位 提 供, 评 估 结 论 合 理 性 受 上 述 资 料 的 影 响 资 料 提 供 者 应 对 资 料 的 真 实 性 合 法 性 和 完 整 性 承 担 责 任 ( 二 ) 我 们 对 委 估 资 产 的 法 律 权 属 进 行 了 必 要 的 关 注 提 供 有 关 评 估 对 象 真 实 合 法 完 整 的 法 律 权 属 资 料 是 被 评 估 单 位 的 责 任, 我 们 的 责 任 是 对 被 评 估 单 位 提 供 的 资 料 作 必 要 的 查 验, 评 估 报 告 不 能 作 为 评 估 对 象 法 律 权 属 的 确 认 和 保 证 依 据 若 被 评 估 单 位 不 拥 有 前 述 评 估 对 象 的 所 有 权 或 使 用 权, 或 对 前 述 评 估 对 象 的 所 有 权 或 使 用 权 存 在 部 分 限 制, 则 前 述 评 估 对 象 的 评 估 结 果 和 整 体 评 估 结 果 会 受 到 影 响 ( 三 ) 产 权 瑕 疵 1 纳 入 评 估 范 围 内 的 鹏 程 宾 馆, 根 据 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 ( 以 下 称 甲 方 ) 与 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 职 工 曾 江 水 先 生 ( 以 下 称 乙 方 ) 在 2000 年 8 月 8 日 签 订 了 投 资 建 房 及 承 包 经 营 合 同 书, 其 条 款 称 : 乙 方 经 营 期 为 二 十 年 (2001.12.26~2021.12.25); 期 间 有 关 乙 方 所 投 入 的 全 部 资 金 作 为 二 十 年 的 上 交 承 包 费 ; 经 营 承 包 期 满 不 动 产 全 部 归 甲 方 所 有 目 前 申 报 的 鹏 程 宾 馆 及 配 套 建 筑 的 建 设 等 全 部 费 用, 均 为 乙 方 全 额 承 担 现 地 块 上 的 附 属 建 筑 物 曾 江 水 使 用 的 剩 余 年 限 还 有 6.99 年 2 根 据 有 关 资 料, 全 部 附 属 建 筑 物 将 在 2021 年 12 月 26 日 前 终 止 合 同 停 止 使 用, 按 合 同 约 定, 无 偿 移 交 给 土 地 使 用 权 人 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 针 对 上 述 情 况, 企 业 承 诺 无 产 权 争 议, 并 承 诺 由 于 权 属 证 书 问 题 而 导 致 的 任 何 纠 纷 及 该 等 纠 纷 给 有 关 方 所 造 成 的 损 失 由 企 业 自 身 承 担, 为 此 请 有 关 方 予 以 关 注 此 事 项 的 影 响 3 本 次 评 估 房 屋 是 按 实 测 面 积 进 行 评 估 的, 若 日 后 房 管 部 门 测 量 的 面 积 与 本 次 评 估 不 符, 以 房 管 部 门 确 定 的 面 积 为 准 调 整 评 估 值 ( 五 ) 未 决 事 项 或 有 事 项 法 律 纠 纷 等 不 确 定 因 素 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 承 诺 : 除 上 述 事 项 外, 不 存 在 其 他 未 决 事 项 或 有 事 项 第 12 页

法 律 纠 纷 等 不 确 定 因 素, 如 出 现 并 对 资 产 价 值 产 生 影 响, 与 承 做 本 次 资 产 评 估 的 机 构 无 关 ( 六 ) 重 大 期 后 事 项 未 见 对 评 估 结 论 有 重 大 影 响 的 重 大 期 后 事 项 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 承 诺, 确 定 在 评 估 基 准 日 期 后, 评 估 报 告 出 具 之 前, 无 重 大 期 后 事 项 需 披 露, 否 则 由 其 承 担 责 任 ( 七 ) 其 他 需 要 说 明 的 重 要 事 项 1 在 评 估 基 准 日 以 后 的 有 效 期 内, 如 果 资 产 数 量 及 作 价 标 准 发 生 变 化 时, 应 按 以 下 原 则 处 理 : (1) 当 资 产 数 量 发 生 变 化 时, 应 根 据 原 评 估 方 法 对 资 产 数 额 进 行 相 应 调 整 ; (2) 当 资 产 价 格 标 准 发 生 变 化 且 对 资 产 评 估 结 果 产 生 明 显 影 响 时, 委 托 方 应 及 时 聘 请 有 资 格 的 资 产 评 估 机 构 重 新 确 定 评 估 价 值 ; (3) 对 评 估 基 准 日 后, 资 产 数 量 价 格 标 准 的 变 化, 委 托 方 在 资 产 实 际 作 价 时 应 给 予 充 分 考 虑, 进 行 相 应 调 整 2 本 评 估 结 论 未 考 虑 评 估 值 增 减 可 能 产 生 的 纳 税 义 务 变 化 评 估 报 告 使 用 者 应 关 注 上 述 特 别 事 项 对 评 估 结 论 的 影 响 十 二 评 估 报 告 使 用 限 制 说 明 ( 一 ) 本 评 估 报 告 只 能 用 于 本 报 告 载 明 的 评 估 目 的 和 用 途 同 时, 本 次 评 估 结 论 是 反 映 评 估 对 象 在 本 次 评 估 目 的 下, 根 据 公 开 市 场 的 原 则 确 定 的 现 行 公 允 市 价, 没 有 考 虑 将 来 可 能 承 担 的 抵 押 担 保 事 宜, 以 及 特 殊 的 交 易 方 可 能 追 加 付 出 的 价 格 等 对 评 估 价 格 的 影 响, 同 时, 本 报 告 也 未 考 虑 国 家 宏 观 经 济 政 策 发 生 变 化 以 及 遇 有 自 然 力 和 其 它 不 可 抗 力 对 资 产 价 格 的 影 响 当 前 述 条 件 以 及 评 估 中 遵 循 的 持 续 经 营 原 则 等 其 它 情 况 发 生 变 化 时, 评 估 结 论 一 般 会 失 效 评 估 机 构 不 承 担 由 于 这 些 条 件 的 变 化 而 导 致 评 估 结 果 失 效 的 相 关 法 律 责 任 ( 二 ) 本 评 估 报 告 只 能 由 评 估 报 告 载 明 的 评 估 报 告 使 用 者 使 用, 由 于 评 估 报 告 使 用 者 不 当 使 用 评 估 报 告 所 造 成 的 后 果, 我 们 不 承 担 任 何 责 任 ( 三 ) 未 征 得 出 具 评 估 报 告 的 评 估 机 构 同 意, 评 估 报 告 的 内 容 不 得 被 摘 抄 引 用 或 披 露 于 公 开 媒 体, 法 律 法 规 规 定 以 及 相 关 当 事 方 另 有 约 定 的 除 外 ( 四 ) 本 评 估 报 告 须 经 国 有 资 产 管 理 部 门 核 准 或 备 案 后 方 可 生 效 ( 五 ) 本 评 估 报 告 的 使 用 有 效 期 : 通 常, 只 有 当 评 估 基 准 日 与 经 济 行 为 实 现 日 第 13 页

相 距 不 超 过 一 年 时, 才 可 以 使 用 评 估 报 告 即 从 2014 年 12 月 31 日 起 至 2015 年 12 月 30 日 内 有 效 十 三 评 估 报 告 日 本 评 估 报 告 正 式 提 出 日 期 为 2015 年 7 月 28 日 法 定 代 表 人 : 黄 世 新 中 国 北 京 注 册 资 产 评 估 师 : 应 小 玲 注 册 资 产 评 估 师 : 胡 梅 根 二 一 五 年 七 月 二 十 八 日 第 14 页

注 册 资 产 评 估 师 承 诺 函 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 : 受 贵 公 司 委 托, 我 们 对 景 德 镇 市 公 共 交 通 公 司 拟 出 售 资 产 事 宜 所 涉 及 的 贵 公 司 瓷 都 大 道 1259 号 土 地 附 属 建 筑 物 在 2014 年 12 月 31 日 所 表 现 的 市 场 公 允 价 值 进 行 了 评 估, 形 成 了 资 产 评 估 报 告 在 本 报 告 中 披 露 的 假 设 条 件 成 立 的 前 提 下, 我 们 承 诺 如 下 : 一 具 备 相 应 的 执 业 资 格 二 评 估 对 象 和 评 估 范 围 与 评 估 业 务 约 定 书 的 约 定 一 致 三 对 评 估 对 象 及 其 所 涉 及 的 资 产 进 行 了 必 要 的 核 实 四 根 据 资 产 评 估 准 则 和 相 关 评 估 规 范 选 用 了 评 估 方 法 五 充 分 考 虑 了 影 响 评 估 价 值 的 因 素 六 评 估 结 论 合 理 七 评 估 工 作 未 受 到 干 预 并 独 立 进 行 八 评 估 工 作 已 按 照 规 定 的 程 序 和 要 求 进 行 注 册 资 产 评 估 师 : 注 册 资 产 评 估 师 : 二 〇 一 五 年 七 月 二 十 八 日

参 加 评 估 人 员 名 单 胡 梅 根 中 国 注 册 资 产 评 估 师 应 小 玲 中 国 注 册 资 产 评 估 师 刘 仁 浩 房 地 产 工 程 师 黄 俊 明 设 备 工 程 师 唐 小 兰 评 估 人 员