长江汇泉书香苑项目

威 海 市 文 登 区 长 江 汇 泉 购 物 商 城 项 目 投 资 报 告 山 东 长 江 汇 泉 集 团 有 限 公 司 014 年 7 月 第 1 页 共 页

目 录 第 一 章 项 目 总 论...3 一 项 目 概 况...3 二 业 主 介 绍...3 三 施 工 主 体 简 介...4 四 基 本 假 设 及 主 要 经 济 指 标...5 五 简 要 结 论...6 第 二 章 项 目 建 设 背 景... 8 第 三 章 市 场 预 测...9 一 宏 观 环 境 分 析...9 二 所 在 区 域 环 境 分 析...9 三 周 边 典 型 楼 盘 分 析...1 四 项 目 目 标 定 位....... 13 第 四 章 项 目 建 设 规 划 与 建 设 规 模...14 一 整 体 规 划...14 二 建 设 规 模 及 用 途...15 第 五 章 项 目 地 址...16 一 项 目 具 体 位 置...16 二 项 目 周 边 交 通...16 第 六 章 项 目 建 设 进 度...18 第 七 章 财 务 分 析...19 一 评 价 依 据...19 二 基 本 假 设 及 测 算......19 三 盈 利 能 力 分 析...0 第 八 章 结 论...... 第 页 共 页

第 一 章 项 目 总 论 一 项 目 概 况 1. 项 目 名 称 : 长 江 汇 泉 购 物 商 城 ( 书 香 苑 ). 项 目 地 址 : 威 海 市 文 登 区 秀 山 路 北 圣 海 路 东 3. 开 发 主 体 : 威 海 市 元 业 房 地 产 开 发 有 限 公 司 4. 设 计 主 体 : 山 东 源 鑫 建 筑 设 计 有 限 公 司 5. 施 工 主 体 : 福 建 省 永 泰 建 筑 总 公 司 文 登 分 公 司 6. 商 业 性 质 : 集 餐 饮 休 闲 娱 乐 于 一 体 的 综 合 性 购 物 广 场, 涵 盖 中 西 式 快 餐, 影 院, 电 玩, 皮 具 箱 包, 日 用 百 货, 化 妆 品, 男 女 高 档 服 装, 医 药 连 锁 等 多 种 业 态 7. 建 筑 面 积 :3195.09 米 层 7000 米, 二 层 7000 米, 三 层 6000 米 ( 地 下 一 层 1195.09 米, 地 上 一 ) 8. 项 目 总 价 :1.48 亿 元 ( 单 价 为 4597 元 / 米 9. 项 目 竣 工 时 间 :014 年 7 月 二 业 主 介 绍 ( 一 ) 公 司 基 本 情 况 简 介 山 东 长 江 汇 泉 集 团 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 长 江 集 团 ), 总 部 位 于 山 东 省 威 海 市 文 登 区, 成 立 于 1954 年 ( 前 身 由 威 海 长 江 糖 酒 有 限 公 司 变 更 ), 公 司 注 册 资 金 1.03 亿 元, 现 有 总 资 产 1 亿 元, 营 业 面 积 30 万 米 ( 其 中 70% 为 自 有 物 业 ), 从 业 人 员 3000 余 人, 知 名 供 应 商 1000 余 家, 现 已 成 为 集 商 业 地 产 大 型 连 锁 综 合 百 货 经 营 物 流 配 送 农 副 产 品 批 发 加 工 于 一 体 的 中 型 综 合 商 业 集 团 ) 第 3 页 共 页

长 江 集 团 下 设 置 业 有 限 公 司 购 物 中 心 有 限 公 司 超 市 有 限 公 司 等 7 个 子 公 司, 被 商 务 部 列 为 万 村 千 乡 市 场 工 程 首 批 试 点 单 位, 先 后 荣 获 中 国 快 速 消 费 品 连 锁 百 强 企 业 山 东 省 商 贸 流 通 先 进 企 业 山 东 省 守 合 同 重 信 用 企 业 山 东 省 农 业 产 业 化 重 点 龙 头 企 业 山 东 省 消 费 者 满 意 单 位 诚 信 威 海 榜 样 企 业 等 多 项 荣 誉 ( 二 ) 业 绩 简 介 近 年 来, 为 实 现 企 业 转 型 升 级, 配 合 政 府 产 业 升 级, 完 善 地 方 第 三 产 业 生 活 服 务 业 的 发 展, 长 江 集 团 投 资 建 设 长 江 汇 泉 国 际 商 贸 城 长 江 汇 泉 商 厦 长 江 汇 泉 景 盛 苑 长 江 汇 泉 购 物 商 城 ( 书 香 苑 ) 等 四 大 购 物 中 心, 总 投 资 额 3 亿 元, 目 前 已 开 发 土 地 万 米, 正 在 建 设 建 筑 面 积 50 万 米, 储 备 土 地 47 万 米 积 极 涉 猎 于 大 型 综 合 生 活 商 务 圈 大 型 连 锁 购 物 中 心 的 开 发 及 商 业 运 营, 结 合 公 司 多 年 连 锁 零 售 业 运 营 管 理 经 验, 形 成 城 区 多 个 五 分 钟 生 活 商 务 圈 ( 三 ) 法 人 简 介 公 司 法 人 杨 玉 江, 男, 山 东 省 文 登 人,1956 年 10 月 出 生, 高 级 经 济 师, 现 任 公 司 董 事 长, 威 海 市 人 大 代 表, 青 岛 农 业 大 学 客 座 教 授, 威 海 年 度 经 济 人 物 金 冠 奖 得 主, 拥 有 强 烈 的 开 拓 创 新 意 识 与 现 代 化 企 业 管 理 理 念 三 施 工 主 体 简 介 福 建 省 永 泰 建 筑 工 程 公 司 是 福 建 省 优 秀 建 筑 之 乡 永 泰 县 的 龙 头 骨 干 企 业, 创 建 于 1957 年, 拥 有 房 屋 建 筑 工 程 施 工 总 承 包 一 级 市 政 公 用 工 程 施 工 总 承 包 二 级 公 路 工 程 施 工 总 承 包 三 级 第 4 页 共 页

地 基 与 基 础 工 程 二 级 园 林 古 建 筑 工 程 二 级 机 电 设 备 安 装 工 程 三 级 资 质, 是 以 房 屋 建 筑 工 程 施 工 总 承 包 为 主 专 业 承 包 为 辅 并 兼 营 房 地 产 开 发 的 综 合 性 企 业 公 司 有 高 中 级 职 称 工 程 技 术 和 经 济 管 理 人 员 86 名, 一 二 级 建 造 师 项 目 经 理 158 名 主 要 承 建 大 中 型 民 用 建 筑 高 层 公 寓 写 字 楼 大 面 积 住 宅 小 区 以 及 路 桥 市 政 基 础 设 施 工 程 和 房 地 产 开 发 项 目, 经 营 点 分 布 全 国 13 个 省 市 自 治 区, 近 3 年 年 均 完 成 建 筑 业 产 值 10 亿 元 以 上 连 续 1 年 共 创 项 部 省 级 优 质 工 程, 闽 江 杯 优 质 工 程 和 国 家 省 用 户 满 意 工 程, 其 中 鲁 班 奖 一 项 连 续 14 年 实 现 安 全 年, 创 1 个 省 级 文 明 工 地, 两 次 荣 获 全 国 集 体 建 筑 业 企 业 全 面 质 量 管 理 金 屋 奖 ;5 次 获 福 建 省 中 国 质 协 建 设 系 统 QC 活 动 一 二 等 奖 ;5 次 被 评 为 福 建 省 建 筑 业 和 质 量 管 理 先 进 企 业 ;8 次 荣 获 省 市 重 合 同 守 信 用 和 建 行 系 统 AAA 信 用 单 位 等 荣 誉 称 号 ; 连 续 三 年 被 福 建 省 建 设 厅 授 予 福 建 省 建 筑 业 先 进 企 业 四 基 本 假 设 及 主 要 经 济 指 标 ( 一 ) 基 本 假 设 按 照 贷 款 基 准 利 率 和 目 前 资 本 市 场 状 况, 投 资 资 金 的 成 本 率 设 定 为 8.5%( 计 算 预 期 租 金 和 房 屋 转 让 价 款 的 折 现 价 值 时 使 用 ); 租 金 增 长 率 按 略 低 于 资 金 成 本 率 参 照 GDP 增 长 率 设 定 为 7.5%; 房 价 增 长 率 按 低 于 资 金 成 本 率 和 GDP 增 长 率 的 7% 设 定 ; 税 费 按 现 行 法 律 法 规 执 行 ; 租 金 按 项 目 目 前 承 租 客 户 的 报 价 ( 若 有 ) 和 文 登 区 其 他 成 熟 物 业 租 金 均 价 计 算 ; 投 资 资 金 按 项 目 业 主 目 前 报 价 计 算 计 算 第 5 页 共 页

过 程 详 见 财 务 分 析 章 节 ( 二 ) 主 要 经 济 指 标 1. 项 目 面 积 :3195.09 米. 项 目 报 价 :1.48 亿 元 3. 项 目 均 价 :4597 元 / 米 4. 投 资 回 收 期 :8.86 年 ( 静 态 ) 5. 无 风 险 收 益 率 :8.5% 6. 风 险 收 益 率 :5.96% 7. 年 均 综 合 收 益 率 :14.46% 五 简 要 结 论 ( 一 ) 项 目 位 置 较 佳, 交 通 便 利 本 项 目 紧 贴 G309 国 道 ( 秀 山 路 ) 和 香 山 南 路, 两 条 路 均 为 胶 东 区 域 主 要 干 道 沿 G309 国 道 可 直 达 威 海 大 水 泊 机 场 和 威 青 高 速 ( 威 海 青 岛 ) 沿 香 山 南 路 ( 圣 海 路 ) 可 直 达 威 海 南 海 新 区 (014 年 上 半 年 新 签 约 亿 元 以 上 项 目 0 余 个 ) 和 威 海 港 ( 拥 有 10 万 吨 级 泊 位, 是 我 国 对 韩 国 运 输 最 便 捷 航 班 最 密 集 的 港 口 之 一 ) 014 年 底, 青 荣 城 际 铁 路 将 投 入 运 营, 文 登 将 有 高 铁 直 通 各 大 城 市 ; 胶 东 半 岛 一 小 时 经 济 圈 ( 青 岛 威 海 烟 台 ) 也 正 在 建 设 ( 详 见 第 三 章 市 场 预 测 ) ( 二 ) 区 域 经 济 发 达, 发 展 快 速 文 登 008 年 009 年 跻 身 全 国 百 强 县 前 十 五 名,013 年 文 登 生 产 总 值 达 607.3 亿 元,014 年 3 月, 文 登 撤 市 改 区, 加 快 了 第 6 页 共 页

发 展 步 伐 近 年 来 文 登 着 力 发 展 产 业 经 济, 打 造 南 海 新 区, 引 入 众 多 大 型 项 目 大 型 项 目 的 建 设 运 营 和 经 济 发 展, 将 吸 引 更 多 人 口 迁 居 文 登, 提 升 大 型 商 业 项 目 价 值 ( 三 ) 环 境 秀 丽, 人 气 不 断 聚 焦 文 登 区 在 威 海 区 域 中 心, 三 面 环 海 但 不 临 海, 一 年 四 季 不 干 燥 不 潮 湿, 气 候 宜 人, 适 合 定 居 ; 先 后 被 评 为 中 国 优 秀 旅 游 城 市 中 国 十 大 魅 力 健 康 养 生 地 中 国 最 美 养 生 栖 居 地 中 国 温 泉 之 都 等 文 登 区 每 年 有 一 半 时 间 空 气 质 量 达 优, 绝 大 多 数 时 间 为 优 和 良 ; 医 疗 设 施 完 备, 医 护 人 员 数 量 接 近 发 达 国 家,009 年 被 中 国 老 年 学 学 会 授 予 中 国 长 寿 之 乡 称 号, 吸 引 我 国 东 北 华 中 地 区 人 口 不 断 迁 居 文 登 ( 四 ) 总 投 资 低, 回 报 率 高 本 商 业 项 目 报 价 1.48 亿 元, 均 价 4597 元 / 米, 而 项 目 周 边 住 宅 平 均 价 格 已 接 近 5000 元 / 米, 此 项 目 报 价 已 低 于 建 设 成 本, 加 上 优 越 的 地 理 位 置, 保 证 了 投 资 此 项 目 不 会 造 成 资 产 价 值 损 失, 形 成 不 良 投 资 本 项 目 周 边 已 有 大 批 建 成 住 宅 小 区, 有 新 开 发 的 碧 桂 园 和 龙 泽 苑 等 小 区, 还 有 众 多 规 划 中 的 住 宅 小 区, 而 周 边.5 公 里 内 无 类 似 商 业 中 心, 因 此 本 项 目 尚 未 建 成 招 商, 已 有 上 海 世 纪 华 联 和 上 海 喜 盈 门 家 居 城 等 客 户 上 门 求 租 大 量 的 租 户, 保 证 了 投 资 此 项 目 的 投 资 收 益 率, 能 够 以 一 次 性 投 资 每 年 获 取 较 高 投 资 收 益 ( 不 考 虑 商 业 升 值, 租 金 回 报 已 远 高 于 贷 款 利 率 ) 此 外, 项 目 手 续 齐 全, 购 买 此 项 目, 还 可 以 使 用 银 行 资 金 ( 详 见 第 七 章 财 务 分 析 ) 第 7 页 共 页

第 二 章 项 目 建 设 背 景 根 据 最 新 的 城 区 规 划, 文 登 区 将 在 香 水 路 以 南 秀 山 路 以 北 峰 山 西 南 形 成 容 纳 约 5 万 人 口 的 老 城 商 贸 生 活 区 此 区 域 已 有 大 量 住 宅 小 区, 为 了 能 容 纳 本 地 迁 居 和 外 地 涌 入 人 口, 周 边 又 规 划 开 发 了 一 批 新 的 住 宅 项 目, 如 正 在 建 设 的 碧 桂 园 文 登 项 目 ( 高 档 住 宅 别 墅 项 目, 距 离 书 香 苑 405 米 ) 在 大 批 住 宅 小 区 中 间, 规 划 建 设 了 配 套 商 业 项 目 长 江 汇 泉 购 物 商 城 ( 书 香 苑 ), 项 目 周 围 半 径.5 公 里 范 围 内 没 有 类 似 大 型 商 业 中 心 作 为 城 南 区 唯 一 的 大 型 商 业 项 目, 书 香 苑 自 立 项, 就 受 到 了 各 级 政 府 关 注 筹 备 之 初, 书 香 苑 即 作 为 威 海 市 重 点 建 设 项 目, 受 到 来 自 省 市 以 及 文 登 政 府 部 门 领 导 的 高 度 重 视 与 支 持 时 任 文 登 市 委 书 记 张 竞, 市 委 副 书 记 市 长 栾 波, 副 市 长 姜 进 军 副 市 长 孟 艳 玲 省 商 务 厅 总 经 济 师 王 洪 平 等 各 级 政 府 领 导 多 次 亲 临 项 目 现 场 视 察 指 导, 表 示 书 香 苑 是 政 府 重 点 建 设 项 目, 其 建 设 具 有 重 要 的 经 济 意 义, 各 级 政 府 领 导 将 全 力 支 持 项 目 的 做 大 做 强 随 着 项 目 的 开 工 建 成, 各 级 政 府 部 门 还 将 在 项 目 开 发 建 设 招 商 运 营 管 理 工 商 税 务 金 融 信 贷 等 方 面 给 予 全 方 位 支 持, 全 力 解 决 项 目 运 营 和 商 户 经 营 的 后 顾 之 忧, 确 保 市 场 快 速 兴 旺 第 8 页 共 页

第 三 章 市 场 预 测 一 宏 观 环 境 分 析 ( 一 ) 国 家 大 力 推 动 环 渤 海 蓝 色 经 济 区 的 建 设 011 年 1 月, 国 务 院 以 国 函 [011]1 号 文 件 批 复 山 东 半 岛 蓝 色 经 济 区 发 展 规 划, 这 个 十 二 五 开 局 之 年 批 准 的 第 一 个 国 家 发 展 战 略, 对 建 设 山 东 蓝 色 经 济 区 在 产 业 发 展 财 税 投 融 资 等 方 面 提 出 了 4 项 扶 持 政 策 威 海 作 为 规 划 中 的 重 点 城 市, 得 到 了 快 速 发 展 的 机 会, 威 海 的 商 业 也 将 随 着 经 济 发 展 而 不 断 升 值 ( 二 ) 中 韩 关 系 持 续 升 温 威 海 是 中 国 与 韩 国 海 上 距 离 最 近 的 城 市, 因 为 地 理 位 置 优 势, 威 海 在 我 国 对 韩 贸 易 中 占 有 重 要 地 位, 威 海 也 建 立 了 多 个 韩 国 服 装 城 韩 国 商 贸 城 等 商 业 中 心 ; 近 两 年 来, 随 着 两 国 最 高 领 导 人 增 加 交 流, 中 韩 关 系 日 趋 紧 密, 将 带 动 威 海 商 贸 业 快 速 发 展 ( 三 ) 城 镇 化 改 造 加 速 随 着 国 家 城 镇 化 改 造 步 伐 的 加 快, 农 村 人 口 不 断 涌 入 城 市, 同 时 外 来 人 口 的 增 加 也 为 城 市 建 设 提 供 了 人 才 保 障 目 前, 已 有 三 所 11 重 点 大 学 分 校 落 户 威 海, 市 区 人 口 不 断 增 长 根 据 第 六 次 全 国 人 口 普 查 数 据, 威 海 市 全 市 常 住 人 口 80.5 万 人, 比 第 五 次 全 国 人 口 普 查 时 增 长 8%, 常 住 人 口 不 断 增 长, 将 对 威 海 商 业 地 产 带 来 利 好 二 所 在 区 域 环 境 分 析 ( 一 ) 项 目 所 在 区 域 经 济 状 况 威 海 市 文 登 区 经 济 发 展 速 度 快, 经 济 规 模 大,008 年 009 年 第 9 页 共 页

跻 身 全 国 百 强 县 前 十 五 名, 近 几 年 经 济 保 持 高 速 增 长,013 年 生 产 总 值 达 607.3 亿 元, 商 贸 流 通 文 化 旅 游 等 服 务 业 对 GDP 增 速 的 贡 献 超 过 一 半 014 年 3 月, 文 登 撤 市 改 区, 加 快 了 城 镇 建 设 步 伐, 扩 大 城 区 规 模, 着 力 完 善 基 础 设 施 提 高 公 共 服 务 水 平, 健 全 农 村 人 口 向 城 区 转 移 的 配 套 政 策, 积 极 引 导 二 三 产 业 及 农 村 人 口 向 市 区 集 聚 ( 二 ) 项 目 所 在 区 域 人 文 环 境 威 海 历 史 悠 久, 元 朝 称 清 泉 夼 1398 年, 为 防 倭 寇 袭 扰 设 卫, 称 威 海 卫 以 威 镇 海 疆 之 意 命 名 1895 年, 中 日 甲 午 战 争 后, 被 日 本 占 领 1898 年 被 英 国 强 行 租 占,1930 年 收 回 自 古 至 今, 威 海 因 其 特 殊 的 地 理 位 置 和 优 越 气 候 条 件 被 各 国 列 强 虎 视 眈 眈 1945 年 设 威 海 市, 现 为 中 国 人 民 解 放 军 海 军 基 地 文 登 区 同 样 历 史 悠 久, 自 古 就 有 文 登 学 的 美 誉 公 元 前 19 年 秦 始 皇 东 巡, 曾 在 此 召 集 文 人 墨 客 登 山 吟 诗 作 赋 歌 功 颂 德, 留 下 文 人 登 山 的 传 说, 文 登 也 因 此 得 名 汉 代 大 儒 郑 玄 曾 在 文 登 城 西 15 里 的 长 学 山 阳 开 院 讲 课, 邑 人 读 书 求 学 由 此 蔚 然 成 风 自 古 至 今, 文 登 文 人 辈 出, 受 儒 家 思 想 影 响 深 远, 教 育 环 境 及 质 量 优 良 ( 三 ) 项 目 所 在 区 域 交 通 状 况 文 登 区 作 为 胶 东 半 岛 区 位 核 心 的 交 通 枢 纽, 位 于 山 东 半 岛 东 部, 是 山 东 省 威 海 市 的 一 个 市 辖 区, 是 中 国 北 方 唯 一 拥 有 海 陆 空 立 体 交 通 体 系 的 地 区 海 路 方 面, 毗 邻 我 国 北 方 著 名 的 贸 易 港 第 10 页 共 页

威 海 港, 拥 有 10 万 吨 级 泊 位, 开 通 有 多 条 国 内 国 外 客 货 运 航 线, 是 我 国 对 韩 国 运 输 最 便 捷 航 班 最 密 集 的 港 口 之 一 ; 陆 路 方 面,014 年 1 月 8 日 ( 规 划 日 期 ), 青 荣 城 际 铁 路 线 将 投 入 运 营, 文 登 即 将 结 束 无 高 速 城 际 列 车 经 停 的 时 代, 届 时 乘 坐 高 速 列 车 5 小 时 直 达 北 京, 为 胶 东 半 岛 一 小 时 经 济 圈 ( 青 岛 威 海 烟 台 ) 的 建 设 提 供 交 通 保 障 ; 航 路 方 面, 威 海 机 场 ( 位 于 文 登 区 ) 改 扩 建 即 将 于 今 年 十 月 份 完 成 并 投 入 使 用, 随 着 政 府 对 基 础 设 施 交 通 运 输 的 加 大 建 设, 文 登 的 交 通 条 件 还 将 进 一 步 升 级 ( 四 ) 项 目 所 在 区 域 城 市 定 位 近 年 来, 威 海 全 力 打 造 蓝 色 休 闲 之 都 世 界 宜 居 城 市 威 海 市 为 全 国 第 一 个 国 家 卫 生 城 市 第 一 批 国 家 环 保 模 范 城 市 曾 两 度 获 得 联 合 国 颁 发 的 迪 拜 国 际 改 善 人 居 环 境 最 佳 范 例 称 号 文 登 曾 获 得 首 届 中 国 人 居 环 境 模 范 奖, 中 国 优 秀 旅 游 城 市 中 国 十 大 魅 力 健 康 养 生 地 中 国 最 美 养 生 栖 居 地 中 国 温 泉 之 都 等 称 号, 文 登 还 被 中 国 老 年 学 学 会 授 予 中 国 长 寿 之 乡 称 号 威 海 和 文 登 各 种 荣 誉 的 取 得 都 离 不 开 其 得 天 独 厚 的 地 理 位 置 和 气 候 条 件, 本 项 目 则 地 处 威 海 文 登 区 的 中 心, 三 面 环 海 但 不 临 海, 一 年 四 季 不 干 燥 不 潮 湿 年 平 均 温 度 1.7, 气 候 宜 人 文 登 拥 有 156 公 里 海 岸 线,1 公 里 金 色 沙 滩 与 万 亩 滨 海 松 林,5 处 天 然 出 露 温 泉, 环 境 优 美, 地 热 资 源 丰 富 ; 此 外, 文 登 空 气 质 量 优 良, 每 年 有 一 半 时 间 空 气 质 量 达 到 国 家 一 级 标 准 优, 绝 大 多 数 时 间 都 第 11 页 共 页

为 优 和 良 ; 医 疗 设 施 完 善 医 疗 水 平 较 高, 每 千 人 拥 有 医 护 人 员 数 量 接 近 发 达 国 家, 造 就 了 文 登 宜 居 美 名 正 因 如 此, 近 年 来 吸 引 我 国 东 北 华 中 地 区 人 口 不 断 迁 居 文 登 ( 五 ) 项 目 所 在 区 域 房 地 产 发 展 现 状 及 趋 势 分 析 威 海 市 商 业 营 业 用 房 资 源 稀 缺 01 年 和 013 年, 威 海 市 住 宅 投 资 共 638.53 亿 元, 而 商 业 营 业 用 房 投 资 只 有 65.4 亿 元, 随 着 住 宅 项 目 逐 步 投 入 使 用, 威 海 市 商 业 营 业 用 房 将 更 为 紧 俏 文 登 区 雄 踞 威 海 荣 成 乳 山 三 个 城 市 的 区 域 中 心, 周 边 一 小 时 行 程 内 辐 射 常 住 人 口 500 多 万 随 着 胶 东 半 岛 蓝 色 海 洋 经 济 区 正 式 上 升 为 国 家 战 略, 文 登 作 为 蓝 色 海 洋 经 济 区 战 略 的 核 心 区, 立 足 优 越 的 区 位 条 件 和 便 捷 的 海 陆 空 交 通 条 件, 按 照 建 设 大 市 场 搞 活 大 流 通 发 展 大 贸 易 的 思 路, 大 力 发 展 商 贸 物 流 业, 加 快 打 造 区 域 性 现 代 化 核 心 商 业 区, 商 业 地 产 发 展 势 头 良 好 三 周 边 典 型 楼 盘 分 析 项 目 所 在 区 域 为 文 登 主 要 的 生 活 居 住 区, 项 目 周 边.5 公 里 内 聚 集 新 老 住 宅 社 区 碧 桂 园 龙 泽 苑 阳 光 小 区 等 多 达 十 几 个, 常 住 人 口 十 余 万, 还 有 众 多 新 建 住 宅 小 区, 以 及 规 划 中 ( 秀 山 路 以 南 ) 的 住 宅 小 区 项 目 周 边 交 通 便 利 人 口 密 度 大 教 育 资 源 丰 富, 但 无 其 他 成 熟 商 业 实 体 建 成 或 在 规 划 中 ( 一 ) 碧 桂 园 项 目 概 况 : 该 项 目 为 区 交 通 局 引 进 的 全 区 重 点 项 目, 位 于 圣 海 路 西, 与 书 香 苑 项 目 距 离 405 米 该 项 目 是 一 个 高 档 住 宅 别 墅 的 第 1 页 共 页

地 产 项 目 占 地 面 积 67 万 米, 建 筑 面 积 3.4 万 米, 绿 化 率 40% 项 目 进 度 : 一 期 建 设 已 完 成, 正 在 售 楼, 均 价 9000 元 / 米 ( 二 ) 龙 泽 苑 项 目 概 况 : 普 通 住 宅,5+1 板 式 多 层 ;6+1 板 式 多 层 ;11+1 板 式 小 高 层 小 区 总 建 筑 面 积 约 3 万 米 绿 化 率 35% 为 国 家 康 居 示 范 工 程, 总 户 数 39 户, 容 积 率 1.75, 项 目 进 度 : 周 边 成 熟 小 区 存 量 房 销 售 价 格 已 超 过 4000 元 / 米 预 计 年 末 将 破 4500 元 / 米 小 区 沿 街 商 业 网 点 销 售 价 格 已 达 到 10000 元 / 米 ( 三 ) 文 山 - 书 香 苑 ( 本 项 目 所 在 住 宅 小 区 ) 项 目 概 况 : 该 项 目 由 1 栋 多 层 3 栋 小 高 层 7 栋 高 层 建 组 成 项 目 占 地 面 积 100 多 亩, 建 筑 面 积 16 万 米 项 目 进 度 : 一 期 3 栋 已 竣 工 ; 二 期 共 4 栋 近 期 组 织 竣 工 验 收 ; 三 期 栋 结 构 封 顶,3 栋 楼 正 在 施 工 基 础 在 售 住 宅 均 价 400 元 / 米, 目 前 销 售 情 况 良 好 四 项 目 目 标 定 位 根 据 项 目 周 边.5 公 里 内 人 口 密 度 较 大 但 无 综 合 性 购 物 中 心, 且 又 属 中 高 档 小 区 聚 集 区 人 口 消 费 能 力 强, 另 外 考 虑 到 在 建 高 档 小 区 碧 桂 园 进 一 步 开 发 建 设, 周 边 人 口 消 费 档 次 和 消 费 能 力 必 然 会 有 一 个 提 升 的 过 程, 该 项 目 定 位 于 中 高 档 综 合 性 购 物 及 休 闲 娱 乐 广 场 项 目 设 计 在 注 重 顾 客 购 物 体 验 的 同 时, 更 加 注 重 其 休 闲 娱 乐 的 功 能, 第 13 页 共 页

第 四 章 项 目 整 体 规 划 与 建 设 规 模 一 整 体 规 划 长 江 汇 泉 购 物 商 城 ( 书 香 苑 ) 总 建 筑 面 积 逾 3. 万 米, 规 划 为 集 餐 饮 休 闲 娱 乐 于 一 体 的 综 合 性 购 物 广 场, 涵 盖 中 西 式 快 餐, 影 院, 电 玩, 皮 具 箱 包, 日 用 百 货, 化 妆 品, 男 女 高 档 服 装, 医 药 连 锁 等 多 种 业 态 集 零 售 物 流 仓 储 观 光 娱 乐 餐 饮 文 化 6 大 功 能 于 一 体, 依 托 文 登 优 越 的 区 位 及 物 流 中 枢 的 集 聚 和 辐 射 优 势, 以 威 海 市 辖 区 为 中 心, 辐 射 胶 东 对 接 鲁 西 的 一 站 式 现 代 化 城 市 商 业 综 合 体 在 建 筑 规 划 方 面, 采 用 国 际 领 先 的 商 场 建 筑 设 计 理 念, 外 形 现 代 时 尚, 并 配 备 有 大 量 停 车 位, 以 合 理 的 布 局 确 保 场 馆 外 人 车 分 流 安 全 购 物 ; 场 馆 内 设 超 宽 环 绕 型 商 业 走 廊 超 大 五 星 级 景 观 和 中 央 空 调 系 统, 数 部 观 光 电 梯 与 手 扶 电 梯 合 理 布 局, 有 效 避 免 任 何 商 业 死 角, 确 保 各 大 场 馆 内 顾 客 轻 松 体 验 欢 快 购 物 楼 体 外 观 效 果 图 第 14 页 共 页

项 目 所 在 位 置 小 区 整 体 效 果 图 二 建 设 规 模 及 用 途 整 体 建 设 规 模 3. 万 米 营 效 果, 拟 整 体 一 次 性 转 让 具 体 产 权 面 积 如 下 :, 长 江 集 团 考 虑 到 购 物 中 心 的 招 商 及 运 楼 层 面 积 ( 平 米 ) 用 途 三 层 1,195 餐 饮 及 影 院 二 层 7,000 服 饰 百 货 一 层 7,000 黄 金 珠 宝 及 化 妆 品 负 一 层 6,000 连 锁 超 市 及 医 药 零 售 合 计 3,195 第 15 页 共 页

一 项 目 具 体 位 置 第 五 章 项 目 地 址 长 江 汇 泉 购 物 商 城 ( 书 香 苑 ), 傲 踞 文 登 区 中 心 向 南 中 轴 线 上, 位 于 二 中 南 侧, 天 福 蔬 菜 批 发 市 场 东, 南 临 309 国 道 和 圣 海 路, 西 临 香 山 南 路, 一 路 畅 行 直 达 市 中 心 根 据 文 登 区 发 展 规 划, 中 心 正 向 南 快 速 迁 移 文 登 区 文 化 商 务 区 是 文 登 两 大 板 块 三 大 功 能 区 发 展 战 略 的 重 要 组 成 部 分, 政 府 相 继 投 入 80 多 亿 元 拉 开 了 34 平 方 公 里 的 发 展 框 架, 如 今 这 里 已 建 成 商 贸 物 流 文 化 教 育 综 合 服 务 生 活 居 住 生 态 休 闲 五 大 组 团, 形 成 一 个 服 务 功 能 完 善 高 层 建 筑 密 集 生 态 水 系 环 绕 生 活 创 业 两 宜 的 现 代 化 城 市 新 区 该 项 目 则 处 于 该 文 化 商 务 区 的 核 心 位 置 二 项 目 周 边 交 通 项 目 周 边 交 通 便 利, 紧 邻 城 区 交 通 主 干 道 309 国 道 圣 海 路 昆 嵛 路, 周 边 城 镇 公 路 航 空 海 运 便 捷, 到 达 汽 车 总 站 仅 需 5 分 第 16 页 共 页

钟, 火 车 站 仅 需 15 分 钟, 到 达 威 海 国 际 机 场 高 铁 站 仅 需 0 分 钟, 距 离 国 家 二 类 开 放 港 口 张 家 埠 港 仅 5 公 里, 区 位 优 势 明 显, 交 通 四 通 八 达 第 17 页 共 页

第 六 章 项 目 建 设 进 度 一 土 地 权 属 类 别 本 项 目 土 地 性 质 为 国 有 建 设 用 地, 威 海 市 元 业 房 地 产 开 发 有 限 公 司 于 011 年 通 过 招 拍 挂 方 式 竞 得 该 项 目 宗 地 块 土 地 使 用 权, 出 让 方 式 为 毛 地 出 让, 已 全 额 交 纳 了 土 地 出 让 金 011 年 1 月 31 日, 取 得 土 地 使 用 证, 证 书 号 : 文 国 用 (011) 第 00019 号 地 号 : 371081-003-004-048 二 项 目 立 项 01 年 6 月 13 日, 经 文 登 市 发 展 和 改 革 局 批 准 ( 文 发 改 审 核 字 [01]4 号 ), 项 目 立 项 三 规 划 许 可 01 年 9 月 19 日, 获 文 登 市 城 乡 规 划 管 理 局 颁 发 的 建 设 工 程 规 划 许 可 证 ( 建 字 第 37108101A006 号 ) 四 施 工 许 可 01 年 11 月 16 日, 获 文 登 市 城 乡 建 设 局 颁 发 的 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 ( 编 号 :3710810111160101) 五 项 目 现 状 已 交 付 使 用, 目 前 正 在 进 行 招 商 第 18 页 共 页

第 七 章 财 务 分 析 一 评 价 依 据 ( 一 ) 分 析 依 据 1. 财 政 部 制 订 的 企 业 会 计 制 度 ;. 威 海 市 经 济 未 来 发 展 趋 势 ; 3. 威 海 市 文 登 区 主 要 材 料 房 地 产 近 期 租 金 价 格 ( 二 ) 分 析 原 则 1. 本 着 稳 妥 谨 慎 的 原 则, 在 计 算 费 用 时 取 上 限, 在 计 算 收 益 时 取 下 限, 以 确 保 项 目 经 济 效 益 计 算 的 可 靠 性 ;. 遵 循 动 态 分 析 为 主, 静 态 分 析 为 辅 ; 定 量 分 析 为 主 定 性 分 析 为 辅 的 原 则 ; 3. 遵 循 效 益 与 成 本 费 用 计 算 口 径 一 致 的 原 则 二 基 本 假 设 及 测 算 ( 一 ) 基 本 假 设 投 资 总 额 ( 万 元 ) 14,800 均 价 ( 元 ) 4,597 首 年 租 金 ( 万 元 ) 1,300 折 现 率 8.5% 租 金 增 长 率 7.5% 房 价 增 长 率 7.0% 营 业 税 率 5.0% 1. 折 现 率 : 按 一 年 期 贷 款 基 准 利 率 6% 作 为 安 全 利 率, 考 虑 今 后 若 干 年 内 本 地 区 经 济 发 展 状 况, 风 险 调 整 系 数 取.5%, 综 合 取 8.5% 作 为 折 现 率 ( 资 金 成 本 率 );. 租 金 增 长 率 按 略 低 于 资 金 成 本 率, 以 我 国 近 十 年 预 期 GDP 增 长 率 7.5% 取 值 ; 3. 房 价 增 长 率 按 略 低 于 资 金 成 本 率 和 GDP 增 长 率, 按 7% 取 值 ; 第 19 页 共 页

4. 营 业 税 率 为 房 租 收 益 的 5%; 5. 首 年 租 金 按 照 按 项 目 目 前 承 租 客 户 的 报 价 ( 若 有 ) 和 文 登 区 同 等 区 域 成 熟 物 业 租 金 均 价 计 算, 具 体 测 算 价 格 如 下 表 所 示 : 楼 层 面 积 ( 平 米 ) 单 位 租 金 ( 元 / 平 米 / 月 ) 年 租 金 ( 万 元 ) 三 层 1,195 6 381 二 层 7,000 45 378 一 层 7,000 37 311 负 一 层 6,000 3 30 合 计 3,195 34 1,300 ( 二 ) 测 算 结 果 单 位 : 万 元 项 目 税 后 租 金 累 计 租 金 当 年 租 金 累 计 租 金 房 屋 转 让 价 房 租 及 房 屋 税 折 现 折 现 款 折 现 后 现 值 合 计 第 一 年 1,35 1,35 1,138 1,138 14,590 15,78 第 二 年 1,37,56 1,17,64 14,383 16,647 第 三 年 1,47 3,989 1,116 3,380 14,179 17,559 第 四 年 1,534 5,53 1,105 4,485 13,978 18,463 第 五 年 1,649 7,17 1,095 5,580 13,779 19,359 第 六 年 1,773 8,944 1,084 6,664 13,584 0,48 第 七 年 1,906 10,850 1,074 7,738 13,391 1,19 第 八 年,048 1,898 1,063 8,801 13,01,00 第 九 年,0 15,100 1,053 9,854 13,014,868 第 十 年,367 17,467 1,043 10,897 1,89 3,77 第 十 一 年,545 0,01 1,033 11,931 1,647 4,578 第 十 二 年,736,748 1,03 1,954 1,468 5,4 第 十 三 年,941 5,689 1,013 13,967 1,91 6,58 第 十 四 年 3,161 8,850 1,004 14,971 1,116 7,087 合 计 8,850 8,850 13,967 14,971 1,116 7,087 三 盈 利 能 力 分 析 在 上 述 假 设 条 件 的 基 础 上, 得 出 的 测 算 结 果 : 1. 项 目 静 态 回 收 期 为 8.86 年 ;. 项 目 在 第 十 四 年 底 的 整 体 现 值.71 亿 元, 扣 除 初 始 投 资 成 本 后 的 收 益 现 值 达 1.3 亿 元, 此 时 年 均 风 险 收 益 率 达 5.96%; 第 0 页 共 页

3. 在 前 十 四 年 的 年 均 综 合 收 益 率 为 14.46%( 无 风 险 收 益 率 8.5%, 风 险 收 益 率 5.96%) 第 1 页 共 页

第 八 章 结 论 威 海 正 处 于 经 济 发 展 的 上 升 期, 无 论 是 从 国 家 宏 观 政 策 支 持, 还 是 区 域 经 济 环 境 自 然 条 件 地 理 位 置 以 及 高 铁 即 将 开 通 机 场 扩 建 等 因 素 影 响, 都 对 区 域 经 济 发 展 提 供 了 无 限 可 能 和 机 遇 长 江 汇 泉 购 物 商 城 ( 书 香 苑 ) 的 销 售 价 格 功 能 布 局 目 标 市 场 定 位 等, 都 比 较 合 理 总 体 来 看, 有 利 因 素 是 主 要 的, 并 且 影 响 长 远 ; 宏 观 经 济 环 境 对 本 商 业 项 目 的 不 利 影 响 是 短 暂 而 轻 微 的, 不 存 在 制 约 项 目 经 济 效 益 的 重 大 不 利 因 素 在 经 济 方 面, 项 目 对 市 场 的 估 计 和 测 试 是 稳 健 可 靠 的 通 过 财 务 分 析 评 价, 各 项 数 据 指 标 反 映 出 该 项 目 的 经 济 效 益 较 好 由 此 可 见, 对 该 项 目 的 整 体 投 资 将 是 可 行 的 第 页 共 页