DTZ China Insight 北 京 TMT 企 业 办 公 选 址 需 求 分 析 报 告 扩 张 与 减 租 的 双 重 制 衡 214 年 7 月 14 日 目 录 三 分 之 一 的 中 国 主 要 TMT 企 业 将 总 部 设 于 北 京 2 北 京 TMT 企 业 选 址 需 求 调 查 5 北 京 TMT 企 业 办 公 选 址 动 向 9 未 来 展 望 12 现 阶 段, 中 国 TMT( 即 电 信 媒 体 及 高 科 技 ) 产 业 蓬 勃 的 发 展 态 势 在 北 京 变 现 的 最 为 显 著 素 有 中 国 硅 谷 之 称 的 北 京 中 关 村, 拥 有 18, 多 家 企 业, 从 业 人 员 达 164.5 万 人, 其 中 电 子 / 信 息 技 术 类 企 业 数 量 居 多, 占 比 为 57% 由 于 北 京 TMT 企 业 的 员 工 数 量 不 断 增 长, 使 TMT 企 业 对 办 公 物 业 的 需 求 位 居 各 行 业 之 首 213 年 TMT 类 企 业 办 公 面 积 净 吸 纳 量 高 达 74,9 平 方 米, 占 当 年 净 吸 纳 量 近 3%, 领 先 于 其 他 行 业 DTZ 戴 德 梁 行 今 年 三 月 进 行 的 北 京 TMT 企 业 租 户 调 研 显 示, 绝 大 多 数 北 京 TMT 企 业 战 略 定 位 为 继 续 快 速 扩 张 但 同 时 面 对 高 租 金 成 本 的 运 营 现 状, 很 多 企 业 正 在 思 考 未 来 将 如 何 在 中 国 最 昂 贵 的 办 公 租 赁 市 场 取 得 进 一 步 发 展 作 者 聂 安 达 北 亚 区 研 究 主 管 +852 257 779 andrew.ness@dtz.com 调 查 显 示, 越 来 越 多 的 全 国 性 大 型 TMT 企 业 会 选 择 将 他 们 的 劳 动 密 集 型 部 门 迁 至 近 郊 科 技 产 业 园 区, 远 离 租 金 昂 贵 的 核 心 办 公 区 进 一 步 研 究 还 发 现, 一 些 中 等 规 模 TMT 企 业 更 青 睐 租 赁 办 公 物 业, 而 新 兴 的 TMT 企 业 巨 头 则 更 热 衷 于 购 买 整 栋 办 公 楼 或 者 通 过 获 取 土 地 而 自 行 开 发 办 公 楼 赵 岩 华 北 区 研 究 主 管 +85 1 8519 887 grace.y.zhao@dtz.com 联 系 人 Hans Vrensen 全 球 研 究 主 管 +44 ()2 3296 2159 hans.vrensen@dtz.com 无 论 是 在 产 业 园 区 自 行 开 发 办 公 楼 还 是 在 现 有 办 公 商 圈 租 用 办 公 楼, 绝 大 部 分 TMT 企 业 倾 向 于 进 驻 拥 有 统 一 业 权 的 办 公 物 业, 以 满 足 他 们 对 于 高 科 技 办 公 环 境 的 需 求 地 图 1 大 型 TMT 企 业 在 北 京 的 外 迁 潮 DTZ Research
北 京 上 海 浙 江 深 圳 广 东 北 京 TMT 企 业 办 公 选 址 需 求 分 析 报 告 图 1 三 分 之 一 的 中 国 主 要 TMT 企 业 将 总 部 设 在 北 京 目 前 中 国 241 家 大 型 TMT 上 市 企 业 中, 有 近 34% 的 企 业 总 部 选 址 北 京 ( 图 1) 北 京 对 TMT 行 业 的 吸 引 力 并 不 令 人 意 外 作 为 国 家 首 都, 北 京 是 61 个 国 家 部 委 和 政 府 机 关 所 在 地, 政 治 中 心 所 产 生 的 巨 大 集 聚 效 应 也 使 北 京 成 为 全 国 高 科 技 及 信 息 技 术 产 业 的 国 家 级 孵 化 中 心 北 京 在 人 力 资 源 方 面 的 领 先 地 位 是 其 另 一 大 优 势 坐 拥 12 所 高 校, 每 年 输 出 152, 名 毕 业 生, 具 备 提 供 高 质 量 劳 动 力 的 优 势 使 得 北 京 稳 处 TMT 行 业 发 展 的 最 前 沿 中 国 241 家 TMT 上 市 企 业 总 部 ( 或 管 控 部 门 ) 分 布 城 市 北 京 深 圳 上 海 杭 州 广 州 福 州 成 都 南 京 武 汉 珠 海 重 庆 长 沙 厦 门 1 2 3 4 5 6 7 8 9, JRJ.com 图 2 过 去 十 年 间, 北 京 市 的 信 息 技 术 计 算 机 软 硬 件 及 服 务 行 业 发 展 迅 猛, 其 增 速 甚 至 超 过 了 全 市 的 地 区 生 产 总 值 增 速 213 年 北 京 市 信 息 技 术 计 算 机 服 务 和 软 件 业 行 业 的 地 区 生 产 总 值 达 1749.6 亿 元, 占 北 京 市 地 区 生 产 总 值 的 比 重 为 9.%, 相 较 于 十 年 前 7.5% 的 份 额, 其 对 北 京 GDP 的 贡 献 稳 步 增 长 ( 图 2) 信 息 技 术 行 业 对 北 京 GDP( 亿 元 ) 贡 献 占 比 变 化 1,8 1,6 1,4 1,2 1, 8 6 4 2 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 另 外, 北 京 TMT 行 业 为 科 技 人 才 企 业 家 与 中 央 政 府 之 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 信 息 技 术 产 业 GDP 产 值 信 息 技 术 产 业 占 总 GDP 比 值 % 间 提 供 了 强 大 的 关 联 与 集 聚 效 应, 因 此 行 业 对 私 募 基 金 和 风 险 投 资 机 构 也 有 着 极 强 的 吸 引 力 213 年, 北 京 TMT 行 业 以 11 宗 的 投 资 数 量 和 超 过 1 亿 美 元 的 投 资 总 额 遥 遥 领 先 中 国 其 他 主 要 城 市 ( 图 3), 北 京 市 统 计 局 图 3 213 年 上 半 年 私 募 / 风 投 在 TMT 领 域 投 资 情 况 11 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 12 1 8 6 4 2 投 资 数 量 ( 宗 ) 投 资 金 额 ( 亿 美 元 ), 普 华 永 道 www.dtz.com DTZ Insights 2
2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 北 京 TMT 企 业 办 公 选 址 需 求 分 析 报 告 素 有 中 国 硅 谷 之 称 的 北 京 中 关 村 是 全 国 领 先 的 国 家 级 高 新 技 术 产 业 开 发 区, 中 关 村 规 划 为 一 区 多 园 的 发 展 格 局, 逐 步 划 分 出 13 个 科 技 产 业 园 区, 分 布 于 城 市 中 心 及 市 郊 区 域 截 止 213 年 底, 其 中 1 个 主 要 园 区 承 载 的 企 业 数 量 达 18, 家, 从 业 人 员 约 164.5 万 人 ( 图 4, 图 5) 在 这 18, 家 企 业 中, 有 1,2 家 属 于 电 子 / 信 息 技 术 图 4 中 关 村 科 技 园 区 TMT 企 业 总 收 入 及 从 业 人 员 数 量 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 18 16 14 12 1 8 6 4 2 类 相 关 产 业, 占 比 达 57%( 图 6) 在 将 北 京 作 为 总 部 的 大 型 上 市 TMT 企 业 中, 目 前 有 超 过 65% 的 企 业 选 择 入 驻 中 关 村 的 某 个 园 区 TMT 企 业 集 聚 效 应 最 明 显 的 要 数 海 淀 区 这 是 北 京 最 早 建 立 高 科 技 园 区, 并 逐 步 发 展 为 中 关 村 科 技 园 区, 这 里 超 过 6% 的 办 公 面 积 被 TMT 企 业 所 租 赁 事 实 上 几 乎 所 有 中 国 的 TMT 企 业 巨 头 要 么 将 总 部 设 在 北 京, 要 么 将 部 分 营 运 功 能 设 在 北 京 这 些 企 业 巨 头 包 括 阿 里 巴 巴 百 度 腾 讯 联 想 网 易 搜 狐 盛 大 完 总 收 入 ( 十 亿 元 ) 年 末 从 业 人 员 ( 万 人 ), 中 关 村 科 技 园 区 图 5 中 关 村 企 业 数 量 及 总 收 入 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 25 2 15 1 5 美 世 界 和 华 为, 其 中 许 多 企 业 已 在 海 外 上 市, 且 最 近 在 海 内 外 大 举 并 购 扩 张 从 位 于 北 京 的 总 部, 这 些 企 业 的 影 响 力 辐 射 到 全 中 国, 乃 至 全 世 界 的 其 他 角 落 对 于 那 些 信 息 技 术 产 业 巨 头, 北 京 最 吸 引 他 们 的 原 因 之 一 便 是 这 座 城 市 对 最 优 秀 人 才 的 吸 引 及 凝 聚 力 全 国 领 先 总 收 入 ( 十 亿 元 ) 企 业 数 ( 千 个 ), 中 关 村 科 技 园 区 图 6 中 关 村 企 业 类 型 划 分 及 占 比 情 况 另 一 方 面 则 是 北 京 拥 有 信 息 技 术 产 业 所 需 的 强 大 的 基 础 设 施 : 从 市 政 基 础 设 施 到 信 息 技 术 产 业 园 区, 从 高 速 宽 带 网 系 统 无 线 网 络 覆 盖 到 高 速 光 纤 网 络 系 统, 无 所 不 含 一 些 科 技 产 业 园 区 还 提 供 综 合 服 务 管 理 平 台 软 件 质 量 管 理 平 台 软 件 开 发 和 测 试 平 台 以 及 软 件 工 具 库 等 多 个 组 成 部 分 因 此, 北 京 为 TMT 公 司 的 长 远 发 展 提 供 其 他 43% 电 子 / 信 息 技 术 57% 了 充 足 的 人 力 资 本 和 相 关 基 础 设 施 注 : 其 他 行 业 包 括 生 物 技 术 制 造 业 航 空 业 新 能 源 核 工 业 等, 中 关 村 科 技 园 区 www.dtz.com DTZ Insights 3
TMT 成 为 北 京 写 字 楼 需 求 的 主 要 驱 动 类 似 于 美 国 旧 金 山 和 印 度 班 加 罗 尔, 日 益 增 长 的 TMT 企 业 对 写 字 楼 的 租 赁 需 求 已 成 为 北 京 甲 级 写 字 楼 租 赁 市 场 的 新 增 长 极 全 球 范 围 内 的 创 新 投 资 正 在 加 速 TMT 企 业 成 长 迅 速, 同 样, 中 国 也 已 建 立 起 一 套 国 家 级 高 新 技 术 及 信 息 产 业 发 展 的 战 略 创 新 规 划 因 此, 对 国 内 TMT 产 业 发 展 的 支 持 已 成 为 一 项 重 要 的 长 期 的 政 府 举 措 基 于 政 府 层 面 的 政 策 支 持, 中 国 TMT 行 业 迎 来 繁 荣 发 展 时 期, 并 已 成 为 北 京 写 字 楼 租 赁 市 场 的 最 主 要 需 求 者 213 年, 北 京 优 质 写 字 楼 吸 纳 总 量 约 为 25, 平 方 米, 其 中 3% 的 办 公 面 积 被 TMT 行 业 所 吸 纳, 超 过 了 占 比 24.3% 的 金 融 行 业, 在 各 个 行 业 中 居 于 首 位 ( 表 1) 表 1 北 京 各 行 业 吸 纳 办 公 面 积 占 比 (213 年 ) 行 业 国 内 生 产 总 值 占 比 (%) 信 息 技 术 8.9 29.9 金 融 14.4 24.3 制 造 业 18.1 1.9 专 业 服 务 7.9 8. 房 地 产 6.8 7.5 医 疗 2.1 5.4 能 源.6 3.9 政 府 部 门 3.1 3.5 其 他 38.1 6.5 合 计 1 1 吸 纳 办 公 面 积 占 比 (%) www.dtz.com DTZ Insights 4
北 京 TMT 企 业 选 址 策 略 调 查 214 年,DTZ 戴 德 梁 行 对 在 北 京 运 营 的 31 家 大 中 型 TMT 企 业 进 行 了 写 字 楼 租 赁 情 况 的 行 业 调 查 从 行 业 构 成 细 分 来 看, 此 次 受 访 的 TMT 企 业 中 7% 属 于 IT 行 业,23% 属 于 软 件 开 发 及 高 科 技 行 业, 其 余 7% 来 自 电 信 行 业 从 企 业 办 公 地 点 所 处 区 域 来 看, 此 次 受 访 的 5%TMT 企 业 总 部 位 于 中 关 村 和 上 地 区 域 ( 图 7),17% 的 企 业 位 图 7 北 京 TMT 企 业 区 域 分 布 情 况 其 他 17% 三 元 桥 / 燕 莎 区 域 3% 金 融 街 区 域 6% 望 京 区 域 7% CBD 国 贸 区 域 17% 中 关 村 / 上 地 区 域 5% 于 传 统 的 CBD 区 域, 另 有 16% 的 企 业 分 布 在 金 融 街 三 元 桥 燕 莎 及 望 京 区 域, 剩 余 17% 来 自 相 对 分 散 的 非 核 心 区 域 多 数 受 访 企 业 坚 信 未 来 中 国 TMT 行 业 将 持 续 快 速 发 展 图 8 北 京 TMT 企 业 对 于 TMT 行 业 未 来 发 展 展 望 北 京 TMT 行 业 的 强 劲 发 展 势 头 令 受 访 企 业 信 心 十 足 调 查 显 示,77% 的 受 访 企 业 坚 信 中 国 TMT 行 业 正 处 于 长 期 高 速 发 展 之 中, 另 有 23% 的 企 业 认 为 行 业 已 进 入 平 稳 发 展 时 期 ( 图 8) 行 业 保 持 稳 定 23% 行 业 快 速 发 展 77% 受 此 乐 观 情 绪 影 响, 总 体 上 受 访 企 业 的 未 来 战 略 多 倾 向 于 持 续 扩 张 和 发 展 业 务 当 问 及 企 业 在 北 京 的 具 体 发 展 规 划 时,37% 的 TMT 企 业 计 划 增 加 现 有 办 公 面 积,33% 的 企 业 计 划 增 加 雇 员 数 量,27% 的 企 业 有 意 在 新 城 市 布 局, 仅 有 3% 的 企 业 计 划 缩 减 规 模 ( 图 9) 图 9 北 京 TMT 企 业 未 来 发 展 / 扩 张 规 划 关 闭 某 些 城 市 公 司 3% 在 新 城 市 拓 展 业 务 27% 增 加 现 有 办 公 面 积 37% 业 务 扩 张 增 加 雇 员 33% www.dtz.com DTZ Insights 5
多 数 受 访 TMT 企 业 对 新 办 公 设 施 的 需 求 源 于 公 司 自 身 的 扩 张 计 划 基 于 其 乐 观 情 绪 与 扩 张 计 划,43% 的 受 访 企 业 表 示 正 在 积 极 地 寻 求 新 的 办 公 设 施 此 结 果 符 合 我 们 的 预 测 : 图 1 北 京 TMT 企 业 寻 求 新 办 公 面 积 的 主 要 原 因 降 低 租 金 17% 其 他 3% 214 年 北 京 TMT 企 业 对 新 办 公 面 积 的 需 求 仍 将 保 持 旺 盛 我 们 进 一 步 分 析 了 北 京 TMT 企 业 寻 求 新 办 公 空 间 的 原 因 研 究 发 现, 大 部 分 受 访 企 业 对 新 办 公 空 间 的 需 求 是 出 于 公 司 整 体 发 展 与 扩 张 的 战 略 考 虑 ( 图 1) 有 半 数 受 访 企 业 表 示 持 续 扩 张 是 基 于 现 有 核 心 业 务 的 战 略 发 展 规 划, 3% 的 企 业 是 为 了 开 拓 新 的 业 务 领 域, 另 有 17% 的 企 业 图 11 开 拓 新 业 务 领 域 3% 现 有 业 务 的 扩 张 5% 认 为 搬 到 新 办 公 地 点 主 要 是 为 了 降 低 租 金 成 本 北 京 TMT 企 业 未 来 扩 张 选 址 倾 向 在 寻 找 新 办 公 面 积 的 时 间 规 划 方 面, 调 查 显 示, 有 半 数 通 州 3% 企 业 希 望 在 未 来 9 个 月 内 能 够 寻 找 到 合 适 满 意 的 物 业 望 京 和 中 关 村 软 件 园 受 到 企 业 特 别 青 睐 其 他 23% 中 关 村 4% 调 查 显 示, 中 关 村 和 望 京 明 显 受 到 TMT 企 业 的 青 睐 这 两 个 区 域 内 可 选 择 的 办 公 物 业 较 多, 租 金 水 平 也 相 对 较 为 合 理 目 前 中 关 村 软 件 园 二 期 正 在 建 设 中 ; 望 京 自 从 212 年 以 来 有 大 量 新 落 成 的 优 质 写 字 楼 入 市, 预 计 215 年 216 年 该 区 域 又 将 迎 来 一 批 统 一 业 权 的 新 增 供 应, 从 而 进 一 步 推 动 望 京 写 字 楼 的 整 体 发 展 望 京 34% 另 外, 由 于 这 两 个 区 域 的 租 金 相 对 较 低, 且 TMT 企 业 较 为 集 聚, 因 此 有 4% 的 受 访 企 业 计 划 在 中 关 村 软 件 园 增 加 新 的 办 公 面 积, 同 时, 有 3% 的 受 访 企 业 计 划 选 择 望 京 区 域 以 实 现 扩 张 www.dtz.com DTZ Insights 6
受 访 TMT 企 业 仍 在 考 虑 如 何 降 低 租 金 成 本 图 12 北 京 TMT 企 业 计 划 优 化 租 金 支 出 的 途 径 大 部 分 受 访 企 业 表 示 他 们 正 处 于 一 个 发 展 活 跃 但 竞 争 高 度 激 烈 的 大 环 境 中 基 于 在 首 都 扩 张 业 务 所 带 来 的 巨 额 支 出, 许 多 受 访 者 表 示 目 前 要 优 先 考 虑 对 租 金 成 本 采 用 更 为 有 效 的 控 制 举 措 超 过 5% 的 受 访 企 业 计 划 在 未 来 6 到 12 个 月 内 采 取 措 施 优 化 租 金 成 本 由 于 北 京 优 质 办 公 物 业 租 金 持 续 走 高, 如 何 平 衡 扩 张 与 减 租 之 间 的 矛 盾 将 成 为 北 京 TMT 企 业 未 来 选 址 时 所 需 解 决 的 关 键 问 题 其 他 1% 降 低 人 均 办 公 面 积 13% 要 求 开 发 商 提 供 带 装 修 的 办 公 空 间 3% 寻 找 租 金 更 低 的 办 公 空 间 47% 对 于 优 化 租 金 支 出 途 径,47% 的 受 访 企 业 表 示 寻 找 租 金 更 低 的 办 公 空 间 是 控 制 成 本 的 关 键 ( 图 12) 另 有 3% 的 受 访 企 业 则 认 为 北 京 优 质 办 公 物 业 的 租 金 可 谈 余 地 较 小, 因 此 他 们 希 望 业 主 通 过 其 它 途 径 变 相 地 给 予 房 租 优 惠, 较 受 欢 迎 的 方 式 包 括 在 现 有 租 金 基 础 上 提 供 带 装 修 的 办 公 空 间 TMT 企 业 倾 向 于 选 择 租 赁 统 一 业 权 的 写 字 楼 图 13 北 京 TMT 企 业 对 写 字 楼 业 权 结 构 的 要 求 自 建 物 业 1% 小 业 主 物 业 3% 自 购 物 业 7% 对 于 办 公 物 业 硬 件 需 求 的 分 析 显 示, 大 部 分 企 业 会 选 择 中 高 端 品 质 的 物 业, 超 过 三 分 之 二 的 受 访 企 业 要 求 写 字 统 一 业 权 的 写 字 楼 物 业 8% 楼 品 质 至 少 要 在 乙 级 以 上, 而 只 有 2% 企 业 表 示 只 考 虑 甲 级 写 字 楼 计 划 选 择 低 端 写 字 楼 的 企 业 较 少, 仅 有 13% 的 企 业 愿 意 考 虑 乙 级 以 下 写 字 楼 写 字 楼 业 权 结 构 方 面, 统 一 业 权 的 物 业 受 到 热 捧, 高 达 8% 的 受 访 企 业 表 示 只 考 虑 统 一 业 权 的 写 字 楼 ( 图 13), 另 外,17% 的 大 型 企 业 表 示 会 考 虑 自 行 开 发 或 购 买 整 栋 物 业 自 用 www.dtz.com DTZ Insights 7
办 公 楼 的 租 金 和 品 质 是 企 业 首 要 考 虑 因 素 图 14 北 京 TMT 企 业 选 择 办 公 物 业 所 关 注 因 素 对 于 物 业 品 质 及 租 金 承 受 能 力, 受 访 企 业 显 示 出 较 为 均 衡 的 选 择 倾 向 23% 的 受 访 企 业 表 示 办 公 楼 的 品 质 ( 包 括 物 管 水 平 ) 是 其 首 要 考 虑 因 素 租 金 水 平 的 考 量 权 重 位 列 次 席, 重 要 程 度 占 比 为 2% 另 外, 周 边 配 套 情 况 行 业 聚 集 效 应 13% 办 公 地 点 1% 办 公 楼 品 质 23% 和 交 通 便 利 性 分 别 占 比 17%, 相 对 而 言 行 业 集 聚 效 应 显 得 不 那 么 重 要 ( 图 14) 交 通 因 素 17% 周 边 配 套 17% 租 金 水 平 2% TMT 企 业 在 渴 望 优 质 办 公 环 境 的 同 时 又 希 望 节 省 租 金, 这 似 乎 相 互 制 约 难 以 两 全 尽 管 如 此,TMT 企 业 必 须 要 在 这 两 方 面 形 成 一 种 平 衡, 将 企 业 性 质 规 模 员 工 数 量 经 营 策 略 以 及 其 他 相 关 因 素 等 纳 入 一 体 综 合 考 量 例 如, 财 务 状 况 稳 定 的 中 等 规 模 企 业 一 般 较 为 注 重 企 业 形 象, 更 倾 向 于 入 驻 核 心 区 域 而 大 型 企 业 多 会 选 择 拥 有 先 进 智 能 化 办 公 设 施 的 非 核 心 区 域 因 此, 北 京 TMT 企 业 对 核 心 区 及 非 核 心 区 的 办 公 物 业 需 求 均 呈 上 升 趋 势 www.dtz.com DTZ Insights 8
北 京 TMT 企 业 办 公 选 址 动 向 北 京 中 央 商 务 区 商 业 氛 围 浓 厚 配 套 设 施 健 全 交 通 发 达, 选 址 于 此 将 大 大 有 助 于 提 升 企 业 形 象 然 而, 此 处 的 优 质 办 公 物 业 租 金 水 平 持 续 走 高, 由 21 年 的 149 元 / 平 方 米 / 月 上 升 至 214 年 第 二 季 度 的 3.8 元 / 平 方 米 / 月, 增 长 翻 番 与 此 同 时, 北 京 不 同 区 域 的 优 质 物 业 租 金 差 异 显 著 大 型 TMT 企 业 高 度 聚 集 的 中 关 村 海 淀 区 域,214 年 二 季 度 写 字 楼 平 均 租 金 为 22.5 元 / 平 方 米 / 月, 而 CBD 区 域 的 竞 品 写 字 楼 租 金 高 达 336.9 元 / 平 方 米 / 月 ( 图 15) 图 15 北 京 写 字 楼 整 体 租 金 价 格 ( 元 / 平 方 米 / 月 ) 与 空 臵 率 (%) 35 3 25 2 15 1 5 21 211 212 213 214 租 金 空 臵 率 2 15 1 5 从 212 年 第 二 季 度 到 214 年 第 二 季 度, 北 京 中 央 商 务 区 的 租 金 涨 幅 高 达 11%, 优 质 写 字 楼 空 臵 面 积 逐 步 减 少 十 分 稀 缺 这 种 优 质 办 公 面 积 租 金 高 企 且 供 应 越 来 越 少 的 局 面 引 发 了 TMT 企 业 的 外 迁 潮 ( 地 图 2) 地 图 2 近 期 大 型 跨 国 TMT 公 司 在 北 京 的 外 迁 潮 www.dtz.com DTZ Insights 9
211 年 以 来, 百 度 和 网 易 已 陆 续 搬 迁 至 其 位 于 中 关 村 软 件 园 区 1 期 自 行 开 发 的 总 部 大 楼, 三 星 集 团 也 于 211 年 在 CBD 核 心 区 竞 得 一 幅 地 块, 用 于 建 造 三 星 中 国 的 总 部 大 楼 一 年 以 后, 即 212 年, 京 东 在 亦 庄 经 济 技 术 开 发 区 竞 得 地 块 此 外, 百 度 腾 讯 网 易 均 在 中 关 村 软 件 园 2 期 取 得 了 土 地 用 于 开 发 新 的 办 公 大 楼 奇 虎 36 度 则 购 买 了 位 于 酒 仙 桥 电 子 城 的 两 栋 办 公 楼 作 为 企 业 在 北 京 的 总 部 大 楼 ( 地 图 3) 213 年, 多 家 企 业 开 始 购 买 整 栋 写 字 楼, 如 阿 里 巴 巴 购 得 位 于 望 京 区 域 的 绿 地 中 心 写 字 楼 同 时, 大 量 TMT 企 业 达 成 办 公 物 业 租 赁 协 议, 如 乐 视 网 在 东 四 环 的 宏 城 鑫 泰 ( 分 散 业 权 ) 写 字 楼 租 用 了 较 大 面 积 的 办 公 空 间 众 所 周 知, 高 新 技 术 制 造 巨 头 霍 尼 韦 尔 已 从 鹏 润 大 厦 搬 迁 至 酒 仙 桥 的 兆 维 工 业 园, 新 的 独 栋 办 公 楼 建 筑 面 积 达 15, 平 方 米 ; 类 似 地, 搜 房 网 从 西 直 门 的 西 环 广 场 搬 迁 到 位 于 丰 台 区 的 汉 威 国 际 广 场 这 些 企 业 的 搬 迁, 削 减 了 租 金 成 本 扩 大 了 办 公 空 间 企 业 面 临 着 老 员 工 流 失 的 情 况 不 过, 这 种 不 利 局 面 可 被 北 京 巨 大 的 人 才 储 备 等 优 势 所 抵 消 因 此, 在 拥 有 比 其 他 城 市 更 多 科 技 人 才 的 前 提 下, 这 种 办 公 区 域 分 散 化 的 布 局 策 略 在 北 京 颇 具 可 操 作 性 TMT 行 业 的 迅 猛 发 展 产 生 了 众 多 规 模 较 大 财 力 雄 厚 的 企 业 巨 头 当 这 些 企 业 入 驻 北 京 各 个 科 技 产 业 园 区 时, 不 仅 受 到 了 新 兴 产 业 园 区 的 欢 迎, 更 可 享 受 到 不 同 程 度 的 优 惠 从 科 技 产 业 园 区 的 角 度 出 发,TMT 品 牌 巨 头 的 入 驻 将 有 效 提 升 产 业 园 区 的 影 响 力 和 宣 传 效 果 例 如 中 关 村 软 件 园, 该 园 区 最 初 于 21 年 由 中 央 政 府 指 定 为 国 家 级 软 件 产 业 基 地, 之 后 于 23 年 又 被 指 定 为 国 家 软 件 出 口 基 地 在 政 策 优 惠 与 支 持 下, 园 区 发 展 较 快,211 年 以 后, 中 关 村 软 件 园 的 吸 引 力 更 为 显 著 提 升, 中 国 软 件 行 业 巨 头 百 度 和 网 易 各 自 在 一 期 园 区 中 获 得 了 地 块, 并 开 发 了 企 业 总 部 大 楼, 二 期 又 吸 引 了 百 度 网 易 的 继 续 入 驻 以 及 36 度 等 新 兴 企 业 的 关 注, 这 些 企 业 同 样 获 得 园 区 土 地 自 行 开 发 办 公 大 楼 将 各 部 门 集 合 在 同 一 栋 物 业 内, 从 而 提 高 了 内 部 沟 通 效 率 但 也 由 于 新 区 域 的 通 勤 时 间 长 配 套 设 施 不 完 善, www.dtz.com DTZ Insights 1
地 图 3 国 内 主 要 TMT 公 司 在 北 京 的 分 布 情 况. www.dtz.com DTZ Insights 11
未 来 展 望 DTZ 戴 德 梁 行 认 为, 未 来 北 京 传 统 核 心 区 域 ( 如 建 国 门 外 CBD 区 域 ) 内 新 增 写 字 楼 面 积 极 为 有 限 由 于 当 前 较 低 的 空 臵 率 以 及 有 限 的 新 增 供 应, 导 致 短 时 期 内 核 心 区 域 优 质 写 字 楼 的 租 金 难 以 大 幅 度 下 降 就 此 可 以 推 断, 计 划 优 化 租 金 开 支 的 TMT 企 业 在 核 心 区 域 的 办 公 面 积 占 比 将 继 续 下 降 北 京 诸 多 新 兴 的 产 业 园 区 及 办 公 区 域 的 规 划 前 景 良 好, 同 时 这 些 园 区 的 办 公 物 业 拥 有 相 对 较 低 的 租 金 水 平 与 老 科 技 园 区 同 等 的 减 税 优 惠 政 策 这 些 优 势 对 于 有 意 重 新 选 址 的 TMT 企 业 极 具 吸 引 力, 但 此 类 企 业 不 必 整 体 迁 移 部 分 TMT 企 业 可 将 自 身 的 销 售 部 门 或 高 级 管 理 层 保 留 在 核 心 商 务 区, 而 研 发 部 门 后 勤 部 门 产 品 维 护 及 生 产 基 地 等 迁 移 至 租 金 较 低 的 新 兴 产 业 园 区 此 外, 北 京 TMT 企 业 的 差 异 化 日 益 明 显, 大 部 分 顶 级 的 相 反, 中 小 型 TMT 公 司 的 主 要 风 险 来 自 于 写 字 楼 租 金 水 平 考 虑 到 在 核 心 区 域 持 续 高 企 的 租 金 水 平, 这 类 企 业 在 未 来 的 扩 张 过 程 中 更 趋 谨 慎 表 2 北 京 TMT 企 业 213-214 年 二 季 度 办 公 租 赁 成 交 案 例 租 户 写 字 楼 商 圈 拉 手 网 ( 开 拓 新 业 务 ) 金 山 网 络 ( 扩 张 ) 中 国 网 通 ( 开 拓 新 业 务 ) 人 人 网 ( 扩 张 ) 陌 陌 科 技 ( 迁 移 ) 摩 托 罗 拉 大 厦 望 京 6 复 兴 国 际 中 心 CBD 4 中 海 广 场 CBD 5 鹏 润 大 厦 亮 马 桥 8 望 京 SOHO 望 京 6 租 赁 面 积 ( 平 方 米 ) TMT 公 司 的 商 业 模 式 和 企 业 战 略 也 在 不 断 发 展 变 化 某 种 程 度 上 讲, 中 国 TMT 行 业 巨 头 的 并 购 交 易 浪 潮 已 经 太 美 集 团 ( 扩 张 ) 远 洋 光 华 国 际 中 心 CBD 12 刺 激 到 这 一 方 面 业 务 持 续 扩 张 的 大 型 TMT 上 市 公 司 将 继 续 购 买 郊 区 用 地 及 整 栋 物 业 以 自 用 然 而, 鉴 于 持 续 资 料 来 源 : DTZ 戴 德 梁 行 研 究 部 上 涨 的 地 价 及 建 筑 成 本, 只 有 那 些 有 能 力 抵 御 市 场 风 险 的 大 型 企 业 才 适 于 采 用 此 类 战 略 www.dtz.com DTZ Insights 12
其 他 DTZ 戴 德 梁 行 研 究 报 告 其 他 的 研 究 报 告 可 以 从 www.dtz.com/research 下 载, 其 中 包 括 : Occupier Perspective 报 告 从 租 户 角 度 定 期 更 新 租 赁 市 场 信 息, 包 括 评 论 图 标 市 场 数 据 和 预 测 Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Occupier Perspective - User Guide to The Americas Occupier Perspective - User Guide to Asia Pacific Occupier Perspective - User Guide to EMEA Occupier Perspective - Global User Guide Global Office Review India Office Demand and Trends Survey 213-14 Sweden Computer Games Developers November 213 Property Times 报 告 从 业 主 角 度 定 期 更 新 租 赁 市 场 信 息, 包 括 评 论 图 标 市 场 数 据 和 预 测 报 告 覆 盖 范 围 包 括 亚 太 地 区, 波 罗 的 海, 曼 谷, 巴 塞 罗 那, 班 加 罗 尔, 柏 林, 布 里 斯 班, 布 鲁 塞 尔, 布 达 佩 斯, 伦 敦 市 中 心, 钦 奈, 芝 加 哥, 德 里, 中 国 华 东 区, 欧 洲, 法 兰 克 福, 日 内 瓦, 广 州 和 中 国 华 中 区, 汉 堡, 赫 尔 辛 基, 胡 志 明 市, 香 港, 海 得 拉 巴, 雅 加 达, 日 本, 加 尔 各 答, 吉 隆 坡, 洛 杉 矶, 卢 森 堡, 里 昂, 马 德 里, 曼 哈 顿, 墨 尔 本, 米 兰, 孟 买, 中 国 华 北 区, 巴 黎, 波 兰, 布 拉 格, 浦 那, 罗 马, 旧 金 山, 首 尔, 新 加 坡, 中 国 华 南 华 西 区, 斯 德 哥 尔 摩, 悉 尼, 台 北, 多 伦 多, 乌 克 兰, 英 国, 华 沙, 华 盛 顿 投 资 市 场 动 态 报 告 定 期 更 新 投 资 市 场 信 息, 包 括 评 论 图 标 重 大 交 易 市 场 数 据 和 预 测 报 告 覆 盖 范 围 包 括 亚 太 地 区 澳 大 利 亚 比 利 时 捷 克 共 和 国 欧 洲 地 区 法 国 德 国 意 大 利 日 本 中 国 内 地 东 南 亚 地 区 西 班 牙 瑞 典 英 国 Money into Property 35 年 来,Money into Property 一 直 是 DTZ 戴 德 梁 行 的 旗 舰 研 究 报 告, 分 析 世 界 各 地 的 房 地 产 存 货 和 流 入 房 地 产 的 资 金 流 报 告 同 时 解 析 全 球 投 资 市 场 的 发 展 和 结 构 报 告 覆 盖 范 围 包 括 全 球 亚 太 地 区 欧 洲 地 区 北 美 地 区 英 国 Foresight 报 告 按 季 度 提 供 对 我 们 内 部 预 测 数 据 的 评 论 分 析 及 观 点, 包 括 DTZ Fair Value Index. 报 告 覆 盖 范 围 包 括 全 球 亚 太 地 区 欧 洲 地 区 英 国 中 国 Insight 关 于 特 定 地 区 和 问 题 的 主 题 性 时 事 性 房 地 产 市 场 报 告 : Insight Beijing TMT Office Occupier Survey- 214 年 6 月 Insight European Transaction Based Index Q1 214 Net Debt Funding Gap - 214 年 5 月 China Insight Office Pipeline and Dynamics 214 年 5 月 Deflation and Commercial Property - 214 年 3 月 Tokyo Retail Market 214 Great Wall of Money 214 年 3 月 German Open Ended Funds 214 年 3 月 China Investment Market Sentiment Survey - 214 年 1 月 China The Technology Sector - 214 年 1 月 Czech Republic Green buildings - 213 年 12 月 UK secondary market pricing - 213 年 1 月 Quantitative Easing - UK Regions September 213 年 9 月 DTZ Research Data Services 如 想 获 得 更 详 细 数 据 和 信 息, 以 下 内 容 可 供 订 阅 详 情 请 联 系 graham.bruty@dtz.com Property Market Indicators 亚 太 地 区 和 欧 洲 地 区 的 商 业 和 工 业 地 产 的 时 间 序 列 市 场 数 据 Real Estate Forecasts, including the DTZ Fair Value Index TM 亚 太 地 区 欧 洲 地 区 和 美 国 的 商 业 和 工 业 地 产 的 五 年 市 场 预 测 数 据 Investment Transaction Database 亚 太 地 区 和 欧 洲 地 区 的 投 资 活 动 汇 总 Money into Property Money into Property 为 DTZ 戴 德 梁 行 的 旗 舰 研 究 产 品 超 过 35 年 产 品 提 供 覆 盖 资 金 流 资 金 量 资 金 结 构 资 金 来 源 发 展, 以 及 投 资 和 贷 款 人 意 向 调 查 等 的 市 场 数 据 www.dtz.com DTZ Insights 13
DTZ Research 联 系 方 式 华 北 区 董 事 总 经 理 王 盛 电 话 : +86 1 8519 8168 电 邮 : sean.s.wang@dtz.com 写 字 楼 部 魏 超 英 电 话 : +86 21 228 119 电 邮 : jonathan.cy.wei@dtz.com 写 字 楼 部 Nick Jones 电 话 : +86 1 8519 8281 电 邮 : nick.jones@dtz.com 写 字 楼 部 严 区 海 电 话 :+86 1 8519 8193 电 邮 : charles.qh.yan@dtz.com 写 字 楼 部 王 刚 电 话 :+86 1 8519 8116 电 邮 : philip.g.wang@dtz.com 免 责 声 明 本 报 告 刊 载 的 一 切 资 料 及 数 据, 虽 力 求 精 确, 但 仅 作 参 考 之 用,DTZ 及 其 员 工 对 其 准 确 性 概 不 负 责 个 别 物 业 租 金 及 售 价 因 位 臵 大 小 层 数 建 筑 素 质 及 用 料 租 约 条 件 付 款 条 件 当 时 市 场 状 况 而 异 本 刊 指 数 并 不 反 映 个 别 情 况, 读 者 应 自 行 寻 求 专 业 意 见 DTZ 保 留 一 切 版 权, 未 经 许 可, 不 得 转 载 DTZ 214 年 7 月 www.dtz.com DTZ Insights 14