213 年宁波市房地产市场研究报告 [ 周报 ] 华星房产咨询有限公司市场研究部 [213-4/1-4/7] 服务让地产更美好 华星市场点评 截止本周末, 新国五条地方细则落地一周, 北京的二手房市场成交量下降了近 7 成, 宁波的二手房成交也呈现下降的趋势 尽管各地均已经出台了细则, 但目前银行的贷款政策还未调整, 二手房交易中 2% 个人所得税如何征收方面也还未具体落实 213 年第十三周 (4.1-4.7) 六区住宅成交 42 套, 总面积 5.23 万方, 受清明节假期影响, 成交量较上周下降了 1.4%, 除了海曙区 北仑区和东钱湖区外其余区域均有不同程度的下降 在区域成交分布方面鄞州区成交 214 套位列首位, 成交集中在下应片区的宜家花园以及 3 月份多个项目集中入市的城西片区 ; 其次是北仑区和镇海区, 分别由滟澜海岸和加推不久的皇家御都带动成交 1 / 17
1 行业宏观信息 政策法规 中国银行称贷款政策未变 国五条 细则落地, 人们对二套房首付比例提高和首套房贷收紧的猜测此起彼伏 有传言称 中行在北京已经取消首套房贷的八五折优惠, 不仅如此, 部分支行甚至将首套房贷在基准利率上上浮 5% 但是中行总行和北京分行均予以否认, 称目前仍按原政策执行, 即二套房贷款首付 6 成, 基准利率 1.1 倍, 首套房贷利率优惠为八五折, 允许各支行上下略有浮动 全国市场 北京执行细则落地一周 二手房成交降近七成 3 月 31 日, 北京楼市调控执行细则正式落地执行, 据统计, 细则出台后至今 (3.31-4.5) 北京二手房市场新增买卖房源登记量环比前一周下跌了 5%, 新增买卖客户登记量环比下跌近一成, 供求的萎缩, 以及更多的购房人陷入观望, 使得细则出台至今的二手房成交量环比前一周大幅下跌了 68% 受执行细则影响, 以及细则落地前购房需求的集中释放基本透支了未来半年左右的购房需求, 业内预计未来半年的时间里, 北京二手房交易量或将保持低位, 个别区域的房价也有望出现小幅松动 2 / 17
2 土地市场 2.1 土地出让信息 : 本周宁波大市出让商业及住宅类土地 2 宗, 共计 15834 m2, 其中一块位于江北区洪塘, 面积 63941 m2, 为商住用地, 另外一块位于宁海县, 面积 94363 m2, 为商业用地 一周土地出让明细表 所属区域 地块名称 具体位臵 土地面积 (M2) 类型 出让年 限 ( 年 ) 建筑密 度 容积率 绿化率 起始楼面地 价 ( 元 / m2) 交易时间 江北区 荪湖度假区 SH-2-1 地块 江北区洪塘街道荪 湖村, 东 北面为山体, 南临彩云路, 西至环湖道路 63941 商住 7/4 3 1.-1.1 3 2746 4 月 25 日至 5 月 8 日 宁海县 宁海县环岛 D-1 地块 新世纪现代商务区 94363 商业 4 55% 2.-2.2 1% 4 月 22 日至 5 月 6 日 3 / 17
2.2 土地成交信息 : 本周宁波大市成交商业 办公及住宅类土地 2 宗, 共计 19268 m2 其中镇海区成交 1 块商住用地, 面积 133.57 亩, 被保亿臵业以 363 元 / m2的楼面价摘得 ; 慈溪市成交一块商住用地, 面积 3.25 亩 一周土地成交明细表 区域 地块名称 面积 ( 亩 ) 类型 容积率 ( ) 起始价位 ( 万 / 亩 ) 成交总价 ( 万 ) 楼面价 成交地价 ( 万 / 亩 ) 竞得单位 成交时间 镇海 区 镇海新城永平路 西路南侧 1 号地 块 133.57 商住 2.2 41.6667 71113.7328 363 532.4 保亿臵业集团有 限公司 213-4-1 慈溪 市 国道 1# 地块 3.25 商住 1.3 43.48 132 4967 43.48 宁波阳明房地产 开发有限公司 213-4-3 4 / 17
3 开盘楼盘快讯 本周无项目开盘或加推 日期区域板块楼盘名称物业类型 总建筑面积 ( 万m2 ) 户型面积 ( m2 ) 户型 推出面积 ( 万方 ) 推出套数 销售套数 销售率 折后均价 ( 元 / m2 ) 5 / 17
4 住宅市场 4.1 市六区住宅周成交走势分析 : 213 年第十三周 (4.1-4.7) 六区住宅成交 42 套, 总面积 5.23 万方, 受清明假期影响, 本周成交量出现了小幅度的下降, 较上周的 5.84 万方下降了 1.4% 1 8 6 4 2 212-213 年宁波市六区住宅市场周成交套数走势 六区销售套数 ( 套 ) 6 / 17
4.2 市六区住宅周成交均价走势分析 : 213 年第十三周 (4.1-4.7) 六区住宅成交成交均价 14423 元 / m2, 环比上升了 5.7% 2 212-213 年宁波市六区住宅市场周成交均价走势 15 1 5 市六区成交均价 ( 元 /m²) 4.3 市六区住宅周成交区域分析 : 7 / 17
在区域成交分布中, 鄞州区成交 214 套位列首位, 成交集中在下应片区的宜家花园以及 3 月份多个项目集中入市的城西片 区 其次是北仑区和镇海区, 北仑区主要是由滟澜海岸和东方港城带动整个区域成交, 镇海区则集中在 3 月份加推的皇家御都 宁波市六区住宅产品周成交区域分布 宁波市六区住宅产品周成交区域比例分布 25 2 15 1 5 海曙区江东区江北区鄞州区 江北北区 高新区东钱湖镇海北仑 上周 19 14 24 228 42 14 82 58 本周 21 9 15 214 13 6 2 47 75 3 25 2 15 1 5.5% 1.49% 3.23% 11.69% 18.66% 5.22% 2.24% 3.73% 53.23% 海曙区江东区江北区鄞州区江北北区高新区东钱湖区镇海区北仑区 成交均价 1998 19184 2721 14637 11783 1724 22615 142 1382 海曙区 江东区 江北区 鄞州区 江北北区 高新区 东钱湖 镇海 北仑 上周 19 14 24 228 42 14 82 58 本周 21 9 15 214 13 6 2 47 75 差值 2-5 -9-14 -29-8 2-35 17 成交均价 1998 19184 2721 14637 11783 1724 22615 142 1382 比例 5% 2% 4% 53% 3% 1% % 12% 19% 8 / 17
4.3 附表 : 市六区住宅成交排行 TOP1 排行楼盘名称城区套数成交均价 ( 元 / m2 ) 套均面积 ( m2 ) 成交总面积 ( m2 ) 1 宜家花园鄞州区 92 13686.35 19.32 157.57 2 滟澜海岸北仑区 27 112.47 137.64 3716.23 3 东大道壹号鄞州区 24 15758.86 161.55 3877.31 4 皇家御都镇海区 17 8651.3 96.14 1634.31 5 东方港城北仑区 13 1142.85 135.32 1759.18 6 格兮春晨二期鄞州区 12 1826.28 94.46 1133.51 7 雍城世家鄞州区 11 1668.12 17.12 1871.32 8 钰鼎园江北区 1 18184.25 114.28 1142.78 9 君和院鄞州区 9 191.29 93.38 84.39 1 晴园鄞州区 9 133.46 123.26 119.32 9 / 17
5 办公市场 : 本周办公市场共计成交 1472 m2, 成交均价 11117 元 / m2, 本周成交量较上周下降了 33.4%, 成交项目主要位于东部片 区 鄞州区 江北区的核心办公区域 ; 个案中鄞州区的创新 128 成交了 845 平米, 排行整个周度成交的第一位 21-213 年宁波办公市场月度成交走势 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 25 2 15 1 5 成交面积 ( 平方米 ) 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 1 / 17
附表 : 办公市场成交项目周成交排行 排行楼盘名称城区套数成交均价 ( 元 / m2 ) 套均面积 ( m2 ) 成交总面积 ( m2 ) 1 创新 128 三期鄞州区 1 8988.26 851.11 851.11 2 宁兴财富广场江东区 1 1434.86 62.74 62.74 11 / 17
6 公寓市场 本周宁波市四区共成交公寓产品 32 套, 成交面积 1779 m2, 成交均价 12739 元 / m2,4 月累积成交公寓 32 套 ; 本周公 寓成交量与上周相比减少了 16 套 ; 本周个案成交方面东钱湖区的悦居成交 4 套, 排名本周公寓成交第一 212-213 宁波市公寓市场月度供销走势 2 2 15 15 1 1 5 5 销售量 ( 套 ) 新增供应量 ( 套 ) 销售均价 ( 元 / 平方米 ) 12 / 17
附表 : 公寓市场成交项目周成交排行 排行楼盘名称城区套数成交均价 ( 元 / m2 ) 套均面积 ( m2 ) 成交总面积 ( m2 ) 1 悦居东钱湖区 4 9369.91 33.77 135.6 2 培罗成广场鄞州区 3 197.32 47.91 143.72 3 青苹果海曙区 3 11636.9 45.92 137.76 4 皇冠花园三期科技园区 2 1768.51 124.14 248.27 5 和美城科技园区 2 1321.55 72.22 144.43 6 联盛商业广场鄞州区 2 13411.6 56.22 112.44 7 公园壹号海曙区 2 1514.75 6.62 121.24 8 嘉恒广场江东区 2 1535.16 53.48 16.95 9 城市摩尔鄞州区 2 12253.1 69.26 138.52 1 悦庭江东区 2 14694.46 33.22 66.44 13 / 17
7 商业市场 本周宁波市商业市场共计成交 6691 m2, 成交均价为 22544 元 / m2, 本周商业市场成交量较上周上升了 3.8%, 成交以综 合性商业广场和社区商业为主, 其中北仑区的富邦世纪商业广场本周成交 3159 m2, 排名第一, 成交均价为 29765 元 / m2 211-213 年宁波商业市场月度成交走势 8 7 6 5 4 3 2 1 35 3 25 2 15 1 5 成交面积 ( 平方米 ) 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 14 / 17
附表 : 商业市场成交项目周成交排行 排行楼盘名称城区套数成交均价 ( 元 / m2 ) 套均面积 ( m2 ) 成交总面积 ( m2 ) 1 富邦世纪商业广场北仑区 45 29764.93 7.2 3159.3 2 锦绣东城江东区 1 1198.69 2381.4 2381.4 3 四季桂花园北仑区 3 282.1 266.11 798.34 4 水茂华园海曙区 1 24. 177.2 177.2 5 奥林 8 江北北区 1 1683.81 11.54 11.54 6 恒茂商业中心海曙区 1 56888.8 74.28 74.28 15 / 17
8 二手房市场 213 年 3 月 25 日至 213 年 3 月 31 日,21 世纪不动产宁波立得房产共成交二手房 165 套, 环比下降 44.1%, 成交总金额为 2.6 亿元, 环比下降 34.8% 上周二手房住宅成交 15 套, 环比上下降 44.2%, 住宅成交均价为 14386.5 元 / 平米, 环比下降.3% 从成交区域来看: 鄞州区成交 74 套, 成交楼盘集中在鄞州中心区 ; 江东区成交成交 42 套, 市中心中小户型 东部新城次新房成交活跃 ; 海曙区成交 24 套, 成交较为分散, 呈多点开花之势 ; 江北区成交 1 套, 成交集中在洪塘板块 海曙区住宅均价为 14937.5 元 / 平方米, 鄞州区住宅均价为 14897.8 元 / 平方米, 江北区住宅均价为 14174.2 元 / 平方米, 江东区住宅均价为 13862.8 元 / 平方米 宁波市二手房住宅市场成交走势图 ( 数据来自 21 世纪不动产 ) 4 35 3 25 2 15 1 5 15 145 14 135 13 125 成交套数 成交均价 16 / 17
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