一 2 月重点宏观及政策信息回顾 : 1 政策法规 : 中央出台 国五条 遏制楼市回暖 2 月 2 日, 温家宝主持召开国务院常务会议, 确定了包括完善稳定房价工作责任制在内的 国五条 最新 国五条 的内容有 : 完善稳定房 价工作责任制 坚决抑制投机投资性购房 增加普通商品住房及用地供应 加快保障

1 213 年宁波市房地产市场研究报告 [ 月报 ] 华星房产咨询有限公司市场研究部 [ 213-2/ 1-2/ 28 ] 目录 : 宏观经济及政策回顾 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 宁波市土地挂牌出让信息 -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 宁波市土地成交信息 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 宁波市六区住宅市场分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 宁波市六区写字楼市场分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 宁波市六区商业市场分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 宁波市六区公寓市场分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 宁波市北仑市场分析 ----------------------------------------------------------------------------------------------- --------- 宁波市城西市场分析 ----------------------------------------------------------------------------------------------- --------- 开盘项目汇总 ----------------------------------------------------------------------------------------------- --------- 1

一 2 月重点宏观及政策信息回顾 : 1 政策法规 : 中央出台 国五条 遏制楼市回暖 2 月 2 日, 温家宝主持召开国务院常务会议, 确定了包括完善稳定房价工作责任制在内的 国五条 最新 国五条 的内容有 : 完善稳定房 价工作责任制 坚决抑制投机投资性购房 增加普通商品住房及用地供应 加快保障性安居工程规划建设 加强市场监管 此外, 会议要求迚一步完 善住房供应体系, 健全房地产市场运行和监管机制, 加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制 2 全国市场 : 一线房企一月销售均价普涨 6% 2 月初以来, 多家上市房企集中公布 213 年 1 月的销售业绩 截至到 2 月 18 日, 万科等 2 家标杆上市房企 1 月销售额合计为 855.32 亿元, 环比增长 6.42%, 同比增长 174.95% 从销售单价来看, 这 2 家房企在 1 月的销售均价为 1.13 万元 / 平方米, 同比增长 5.78% 有业内分析表示, 标杆房企的销售业绩看好, 一方面是由于 212 年末市场的延续, 从成交量来看, 虽然没有达到 212 年 6 月的成交量高峰, 但是不相对火热的年末 相比, 依然出现了明显环比上涨 另外, 由于 212 年初市场低迷, 再加上春节假期提前至 1 月, 导致同比出现明显增长 2

3 本地市场 :212 浙江房产白皮书出炉宁波等四城市房价下滑明显 近日, 浙江省房地产业协会 浙江大学房地产研究中心联合发布了 212 年浙江省房地产业发展报告, 阐述在 212 年全球经济低迷 国内需求 收缩 宏观经济预调微调 楼市调控毫丌劢摇的大背景下, 浙江的房地产业在销售 投资 房价 开发等多个方面所发生的变化 其中房价方面,212 年, 杭州 宁波 温州 金华四个城市的新建商品住宅价格总体均表现出明显的同比下降趋势, 其中温州降幅最大, 丌过 报告 指出, 从月度变化趋 势来看, 未来浙江省房价上涨压力依然存在 3

二 土地市场 土地出让 : 据统计 宁波大市共计出让商业及住宅土地共计 451688 m2, 环比下降了 5.1%, 同比上升 81.1%; 本月土地推出量较 上月有小幅度的下降, 商业和办公类土地出现了上升, 而商住和住宅类土地则出现了下降 ; 本月土地出让主要集中在镇海区 象山 慈溪和高新区等区域, 以商住类土地为主 2 13 年宁波市土地挂牌类型统计 (M 2) 2 13 年 2 月宁波市土地挂牌出让统计 (M 2) 3 25 2 15 1 5 162966.6 112177 5734 33732 1952 24369 36685 86952 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 商业办公商住住宅 2 月 1 月 商业办公商住住宅 4

土地成交 : 据统计 宁波大市共计成交商业及住宅土地 58214 m2, 环比下降了.8%, 同比上升 17.3%; 本月土地成交市场不上月 基本持平, 商业 办公类土地成交量出现了下降, 而商住 住宅类土地成交量出现了上升 本月土地成交主要集中在鄞州区 慈溪 和奉化等区域, 以商住和住宅类土地为主 35 213 年宁波市土地成交类型统计 (M2) 32683 35 2 13 年 1 月宁波市土地成交量统计 (M 2) 3 25 2 15 1 5 71536 13875 74891 5641 27273 128444 11377 3 25 2 15 1 5 商业办公商住住宅 2 月 1 月 商业办公商住住宅 5

三 2 月商品房成交 1. 住宅市场 市六区住宅成交分析 : 宁波市六区共计成交 11.44 万方 (868 套 ), 环比下降了 59.9%, 同比增长了 1%; 成交均价为 14222 元 / m2 ; 本 月成交量出现大幅度的下降, 供需比更是达到 24.9 受到春节假期的影响本月的成交量和新增供应量均降至了近 1 年的最低水平 2 12-213 年宁波市六区住宅市场供销走势图 ( 万方 ) 6 5 4 3 2 1 15315 6.675.72 14623 13962 1426 14175 14481 1576 1439 14255 13957 14222 12458 4.54 1178 35.78 32.21 28.6 29.92 31.63 28.31 28.52 24.62 25.98 25.11 22.4 17.52 17.93 19.71 14.19 15.83 16.22 16.93 15.85 11.44 2.64 2.26.46 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 六区新增面积 (m ²) 六区销售面积 (m ²) 市六区成交均价 ( 元 /m ²) 6

各区域住宅成交分析 : 宁波市住宅成交区域分布中, 各区域的成交量均较上月均有丌同程度的下降 鄞州区的成交则是集中在悦澜湾 晴园 金色城市二期等鄞州周边区域, 中心区项目鲜有成交, 仅有荣安府 理想城等个别项目成交 ; 北仑区由于凯旋门的集中 备案以及东方港城 滟澜海岸 海滨花园等大盘的后续丌错的成交, 成交量相对较为稳定 ; 镇海区本月的成交集中在万科城 拉菲庄园及降价促销的骆城芳洲 ; 随着金亿文园热销期的褪去, 海曙区的成交量出现了明显的下降 2 13 年宁波六区月度区域成交 2 13 年 2 月宁波市六区住宅成交比例 12 1 8 18 16% 8% 4% 海曙区江东区 鄞州区 6 4 2 435 391 268 195 133 139 73 77 46 72 95 34 23 32 39 6 4 海曙区江东区鄞州区江北区江北北区高新区东钱湖区镇海区北仑区 15% % 5% 4% 3% 45% 江北区江北北区高新区东钱湖区镇海区北仑区 1 月销售套数 2 月销售套数 7

住宅成交面积段分析 : 宁波市六区住宅成交面积段比例不上月出现了一定的变化, 主力面积依旧为 9-12 平米的中小户型, 占总量的 34%, 较上月的 39% 下降了 5%; 其次是 12-15 平米的中大户型, 占总量的 33%, 较上月的 25% 增加 了 8%; 而 6-9 平米的小户型比例较上月下降了 2% 2 12 年 1 月宁波市六区住宅成交面积段 2% 1% 1% 1% %1% <6 平米 6-9 平米 5% 16% 9-12 平米 9% 12-15 平米 15-18 平米 18-21 平米 21-25 平米 25% 25-3 平米 39% 3-35 平米 35-4 平米 >4 平米 2 13 年 2 月宁波市六区住宅成交面积段 % 2% 1% % 1% % <6 平米 6-9 平米 4% 14% 9-12 平米 11% 12-15 平米 15-18 平米 18-21 平米 21-25 平米 34% 25-3 平米 33% 3-35 平米 35-4 平米 >4 平米 8

住宅成交均价分析 : 宁波市六区住宅成交均价为成交均价为 14222 元 / m2, 环比下降了 1.9%, 同比下降了 7.1%, 各区域的成交均价保 持了一个较为平稳的走势 本月成交均价最高的区域为江北区, 成交均价为 25487 元 / m2, 主要成交项目为长岛花园和钰鼎 园 ; 成交均价最低的区域为北仑区, 成交均价为 9932 元 / m2, 主要成交项目为凯旋门和东方港城 6 2 12-213 年宁波市六区商品住宅成交价格走势 5 4 3 2 1 海曙区江东区鄞州区江北区江北北区高新区东钱湖区镇海区北仑区 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 1 月 2 月 9

市六区住宅成交排行 : 排行楼盘名称城区套数 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 套均面积 ( 平方米 ) 总面积 ( 平方米 ) 1 悦澜湾鄞州区 56 1582.82 14.62 5858.91 2 青林湾海曙区 45 16981.18 133.51 67.77 3 万科城镇海区 4 12859.67 11.68 4427.16 4 晴园鄞州区 36 12756.13 97.51 351.32 5 凯旋门北仑区 35 12183.67 172.24 628.33 6 金色城市二期鄞州区 31 12846.25 125.8 3877.45 7 云鹭湾江北北区 28 12977.77 19.15 356.25 8 骆城芳洲镇海区 26 7277.92 116.81 336.93 9 盛世华府鄞州区 26 15812.28 119.71 3112.34 1

1 东方港城北仑区 25 1886.41 139.14 3478.41 11 君和院鄞州区 22 9857.8 98.7 2157.51 12 拉菲庄园镇海区 21 12846.95 15.48 2215.7 13 东海府科技园区 2 167.66 213.14 4262.73 14 江湾府第鄞州区 19 14741.5 121.57 239.88 15 滟澜海岸北仑区 19 99.39 19.42 278.92 16 集成广场鄞州区 17 13513.39 85.55 1454.32 17 海滨花园北仑区 17 9941.4 195.63 3325.78 11

市六区住宅存量房源分析 : 213 年截止 2 月 28 日, 市六区共计留存住宅类房源 15186 套, 较上月的 1615 套出现了小幅的下降 3 2 12-213 年宁波市六区住宅存量走势 ( 套 ) 25 23911 2142 2 15 18498 18921 16975 15893 15424 1647 1667 1722 1615 15186 1 5 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 1 月 2 月 12

其中主要分布在北仑区和镇海区, 库存情况严重, 两个区域加起来有 756 套, 其次是鄞州区, 有 352 套, 以上区域也是目前价格战的主战场, 尽管成交量也集中在这三个区域, 但是目前库存情况依然较为严重, 所以这类区域未来竞争将更激烈, 势必制造卖点吸引其它区域购买力的分流 而相对来说城西片区 江北大区和海曙区的库存情况相对较为健康, 也是因为近两年土地量有限, 购买力较为稳定的原因 而东钱湖库存最少, 但去化也较为缓慢 宁波市六区截止 2 月份存量房源分布 ( 套 ) 45 4 35 3 25 2 15 1 5 1716 227 84 352 834 111 3367 4139 27% 22% 7% 11% 2% 6% 2% 5% 东部片区东钱湖城西鄞州 ( 除城西部分 ) 海曙江北大区北仑区镇海区 13

各面积段库存情况 : 目前宁波市六区各个面积段户型供应量充足, 其中 12-15 m2的户型, 库存情况最严重, 不调控有一定的关系 ; 其次 是 6-9 m2和 15-18 m2两个面积段,6-9 m2市场去化情况较好, 同时供应量也较为充足, 但 15-18 m2去化将较为缓慢 宁波市六区截止 2 月份住宅各面积段存量 ( 套 ) 5 45 4648 4 35 3434 3 25 2 15 1 5 13 664 1456 176 919 785 359 36 455 <6 6-9 9-1 2 12-15 15-18 18-21 21-25 25-3 3-35 35-4 >4 14

2. 写字楼市场 宁波市六区共成交写字楼产品 11777 平方米, 环比下降 47.5%, 同比增加 67.6%, 成交均价 876 元 / m2 ; 本月成交量较 上月有大幅度的下降, 成交均价也有下幅减少 ; 本月无新增项目 ; 个案成交中科技园区的宁波研发园引领了月度写字楼成交, 本月共 成交了 4869.27 平米, 成交均价为 6276.34 元 / m2 2 12-213 年宁波市写字楼市场月成交走势图 ( m2 ) 6 5 4 3 2 1 725 22154 1443 26676 21413 15884 44429 42739 3661 2125 51273 22433 11777 16 14 12 1 8 6 4 2 成交面积 ( 平方米 ) 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 15

2 月主要成交项目 : 排名楼盘名称区域套数 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 总面积 ( 平方米 ) 1 宁波研发园科技园区 5 6276.34 4869.27 2 和美城科技园区 15 9261.61 2574.8 3 环合中心江东区 9 1184.68 192.55 4 红巨大厦鄞州区 3 11946.44 865.89 5 皇冠花园三期科技园区 3 172.25 664.32 6 振邦学仕汇鄞州区 3 8999.94 658.56 7 蓝海北仑区 2 1734. 293.46 8 宁兴财富广场江东区 1 14811.2 284.69 16

办公楼市场存量房源信息 : 28 日宁波市六区办公市场存量房源为 53.16 万方, 主要存量房源分布于江东区及科技园区 7 6 2 12-213 年宁波市六区办公市场存量 ( 万方 ) 65.25 61.81 62.4 62.8 59.9 58.31 59.96 57.67 53.4 54.83 54.34 53.16 2 13 年截止 2 月底宁波市四区办公市场存量分布 5 4 23% 江东区江北区 3 2 1 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 1 月 2 月 1% 12% 6% 1% 57% 海曙区江北北区鄞州区科技园区 17

3. 商业市场 宁波市六区共成交商铺面积为.29 万方, 环比下降 75.4%, 同比上升 5.6%, 成交均价 2332 元 / m2 ; 本月宁波市商业 市场无新增项目, 成交量和成交均价均出现了下降 ; 本月成交商铺主要以社区底商和综合性商业广场为主, 其中科技园区的港隆时代广 场成交 958.16 m2, 引令整个 2 月份商业市场, 成交均价为 26888.83 m2 2 12-213 年宁波商业市场月成交走势图 ( m2 ) 8 7 6 5 4 3 2 1 4641 13221 11546 15852 11224 1582 9382 67742 22993 3651 12982 11825 2861 3. 25. 2. 15. 1. 5.. 成交面积 ( 平方米 ) 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 18

2 月主要成交项目 : 排名楼盘名称区域套数 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 总面积 ( 平方米 ) 1 港隆时代广场科技园区 14 26888.83 958.16 2 奥林 8 江北北区 5 1366.22 732.6 3 万科城镇海区 3 18619.37 427.63 4 恒茂商业广场海曙区 4 2828.16 286.94 5 鄞南商业广场鄞州区 1 1256.17 128.43 6 东湖观邸东钱湖区 1 18166.95 124.71 19

4. 公寓市场 宁波市区共成交公寓产品 132 套, 较上月减少了 291 套 ; 成交均价为 14526 元 / m2 ; 不住宅市场类似, 公寓市场同样 受到了春节假期的影响, 成交量及供应量降至一个较低水平 ; 近期公寓市场略微有所好转, 但由于入市量的减少, 成交量将会呈现 一个下降的趋势 ; 目前成交的公寓地段均较好, 且价格较为适中, 本月公寓排名前两位的为印象外滩和皇冠花园三期, 分别成交 25 套和 13 套 2 12-213 宁波市公寓市场月供销走势图 ( 套 ) 7 6 554 63 16 14 5 4 3 2 1 19 222 15 34 175 119 22 114 121 134 234 255 367 368 325 31 423 8 132 12 1 8 6 4 2 销售量 ( 套 ) 新增供应量 ( 套 ) 销售均价 ( 元 / 平方米 ) 2

2 月主要成交项目 : 排名楼盘名称区域套数 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 总面积 ( 平方米 ) 1 印象外滩鄞州区 25 1662.5 1427.48 2 皇冠花园三期科技园区 13 13995.91 1662.4 3 联盛商业广场鄞州区 11 11427.61 61.53 4 沧海御庭鄞州区 8 13284.36 449.19 5 培罗成广场鄞州区 8 11469. 334.31 6 明湖钰府鄞州区 8 15399.82 976.81 7 金东岸科技园区 7 1537.8 342.58 8 翡翠湾科技园区 6 1531.83 263.88 21

公寓市场存量房源信息 : 截止 2 月 28 日宁波市四区共计留存公寓类房源 751 套, 其中主要集中在科技园区和鄞州区两个区域 公寓市场 2 月份的库存较年初有一定的下降, 但是目前的去化速度较为缓慢, 如果按今年的月度平均去化速度来看, 需要 3 个月才能清 库存, 这一数字已经达到供需的临界点, 尤其的高库存的区域科技园区和鄞州区价格的下行已经势在必行 81 8 79 78 77 76 75 74 73 72 71 宁波市四区公寓市场存量房源走势 7985 7934 7866 7712 7691 7686 769 759 7665 7642 751 7435 7436 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 1 月 2 月 2 13 年截止 2 月份公寓市场存量格局 2% 3% 7% 江东区 江北区 35% 2% 海曙区 江北北区 % 鄞州区 科技园区 东钱湖区 33% 22

北仑市场 北仑区共计成交 139 套,2.19 万方商品住宅, 成交均价为 9932 元 / m2 ; 北仑本月量价齐跌, 成交项目集中在凯旋 门 东方港城 滟澜海岸和海滨花园等品牌开发商的大盘均集中备案, 本月没有入市项目, 预计下个月北仑市场的成交量将会 有一定幅度的上升, 但较前几个月的平均水平会有明显的下降 宁波市北仑区商品房住宅月成交走势图 ( 套 ) 12 1 8 6 4 2 69 143 67 19 13 382 479 177 192 614 44 435 139 7 6 5 4 3 2 1 23

2 月主要成交项目 : 排名楼盘名称套数 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 套均面积 ( 平方米 ) 总面积 ( 平方米 ) 1 凯旋门 35 12183.67 172.24 628.33 2 东方港城 25 1886.41 139.14 3478.41 3 滟澜海岸 19 99.39 19.42 278.92 4 海滨花园 17 9941.4 195.63 3325.78 5 锦绣千丈 15 9192.69 121.69 1825.35 24

5. 城西市场 宁波市泛城西片区共计成交 143 套,1.51 万方, 成交均价为 12211 元 / m2 ; 受到春节假期的影响以及上段时间开 盘项目热销期的褪去, 本月城西市场的成交量有一个明显的下降, 成交还是集中在晴园 金色城市二期 君和院等品牌开发商 的项目, 预计未来成交量将逐渐趋于稳定 宁波市泛城西片区月成交走势图 ( 套 ) 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 33 114 15 121 76 82 354 283 164 215 473 464 143 14 12 1 8 6 4 2 成交套数成交均价 ( 元 / 平米 ) 25

2 月主要成交项目 : 排名楼盘名称套数 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 套均面积 ( 平方米 ) 总面积 ( 平方米 ) 1 晴园 36 12756.13 97.51 351.32 2 金色城市二期 31 12846.25 125.8 3877.45 3 君和院 22 9857.8 98.7 2157.51 4 集成广场 17 13513.39 85.55 1454.32 5 香槟水郡 12 835.41 8.99 971.82 26

2 月市场开盘项目汇总 日期区域板块楼盘名称物业类型 总建筑面积 ( 万m2 ) 户型面 积 ( m2 ) 户型 推出面 积 ( 万 方 ) 推出套 数 销售套 数 销售率 折后均价 ( 元 / m2 ) 2 月 24 日 镇海区 庄市 万科城二期 17#1 2 室 住宅 ( 高层 ) 49 1 125 3 房.44 39 5 12.8% 143 27

关于华星 China Star 华星是一家整合型房地产行销代理公司, 意在运用高智人力资源 团队精神 创新策略, 为房地产开发商提供高水准 专业化的市场调研 产品定位 规划设计包装推广及销售等系列全程营销服务, 并致力于房地产全程系统解决方案的服务 China Star 华星成立于 1995 年, 由 华星广告有限公司 起步, 自 2 年起正式进军房产界, 并成为为专业的品牌地产服务商 凭着对专业的执着, 对房地产事业的热情, 公司在短时间内赢得了发展商及购房者的认可 24 年, 华星启动全国战略, 积极拓展外地市场, 确立了 立足长三角, 着眼全中国 的发展格局 目前在宁波设立总公司 在国内设立了舟山分公司 安徽分公司等 多年来,China Star 华星先后与诸多知名地产开发企业 跨国公司和政府部门建立了长期的战略合作关系与发展商携手前进, 不是一家, 胜似一家, 数年的共同成长, 共同促进, 成为地产界一段佳话, 同时也默契地诠释了华星 专业地产全程解决伙伴 的价值所在 16 年来, 已承接地产项目逾 16 万平米的销售代理面积, 销售代理金额逾 1 亿 发展至今, China Star 华星已成为拥有一支 4 多名员工, 并在 29 年专项成立了豪宅研究部 商业事业部以及旅游地产部, 从国内引进了各领域的高端专业人才 213 年 3 月 1 日 28