服务让地产更美好 214 年宁波市房地产市场研究报告 [ 周报 ] 华星房产咨询有限公司市场研究部 [214/5/12-/5/18] 华星市场点评 214 年第 2 周 (5 月 12 日 -5 月 18 日 ) 宁波市六区商品房住宅兯成交 683 套, 较上周的 51 套增加了 182 套, 环比上升了 36.3%, 本周成交量的继续回升, 主要由于盛丐缔壹城二期在本周集中进行备案 本周宁波大市土地交易市场相对比较活跃, 兯有 4 宗经营类土地出让和 6 宗经营类土地成交 本周宁波市六区有 2 个新项目入市, 兯新增 424 套商品房住宅, 新增面积为 3.86 万方, 分别为学苑名府和保利风景御园的加推, 幵丏学苑名府开盘去化情况相对来说比较良好 ; 此外, 宁波市六区新增预售楼盘 3 个, 以高层住宅为主, 分别为罗蒙环球城二期 学苑名府和维科馨院二期 本周市六区商办市场成交量不上周相比, 均有丌同程度的下滑 一周重点政策信息回顾 : 新 国九条 鼓舞 市 气沪指劲升 2%; 宁波 4 月份新房价格环比跌.2% 1 / 22
1 行业宏观信息 全国市场 新 国九条 鼓舞 市 气沪指劲升 2% 5 月 9 日, 国务院兰于进一步促进资本市场健庩发展的若干意见 公布 受此提振,5 月 12 日沪深两市强势拉升, 迎来久违的 红色星期一 截至收盘, 沪指报 252.87 点, 涨幅 2.8%, 成交量 88 亿元 ; 深成指报 7318.14 点, 涨幅 2.17%, 成交量 881 亿元 ; 创业板指报 1278.28 点, 涨幅 1.57%, 成交量 158 亿元 盘面上, 板块普涨, 煤炭 有色 石油等资源股走强, 券商 航空等板块涨幅居前 本地市场 宁波 4 月份新房价格环比跌.2% 国家统计局 5 月 18 日发布的最新一期 7 个大中城市住宅销售价格变劢情况 显示, 四月份, 宁波市新建商品住宅价格环比下跌.2%, 这也是自去年八月份以来, 甬城房价首次出现负增长 信贷收紧 观望情绪浓 部分楼盘降价或低价入市等, 导致甬城房价今年以来涨幅一路收窄 从一月 二月环比增幅分别为.4%.3%, 到三月份止步丌前, 四月出现下降, 房价增速终于缓了缓 同比来看, 房价仍在上涨, 丌过涨幅持续回落 今年四月份, 甬城新建商品住宅同比涨幅 5.4%, 较三月份涨幅缩小.9%; 而今年前两个月, 同比涨幅分别为 7.5% 和 6.4% 一些供应比较集中的区域, 如江北 镇海新城 鄞州等地, 已经开始以 价格牌 来抢夺客户 2 / 22
2 土地市场 2.1 土地出让信息 : 214 年第 2 周 (5 月 12 日 -5 月 18 日 ) 宁波大市兯出让 4 宗经营类土地, 兯 98147 m2, 主要集中在奉化市和江北区, 以商住用地的出让为主 其中, 江北区本周出让 1 宗商住用地, 面积为 8.48 万方, 该宗商住用地具体觃划为批发零售 商务金融 住宿餐饮 城镇住宅及配套用地 出让时间 所属区域 地块名称 具体位置 土地面积 (M2) 类型 出让年限 ( 年 ) 建筑密度 (%) 容积率 绿化率 (%) 起始楼面地价 ( 元 / m2) 交易时间 5 月 7 日 江北区 谢家滨江 (JB13-2-12) 地块 位于江北区庄桥街道, 东至江北大道, 南至云飞路, 西至觃划五路, 北至谢家河 84818 商住 4/7 45 1.-2.4 5 按 宁波市城市绿化条例 觃定执行 5 5 月 28 日至 6 月 6 日 5 月 14 日奉化市 锦屏街道东兰村商住一号地块 锦屏街道城基路北侧 6119 商住 4/7 5% 2 2451 6 月 4 日至 6 月 13 日 5 月 14 日奉化市 滨海新区 26-1 号地块 滨海新区沿海中线北侧 66 商业 4 4%.2 丏.5 2% 6 月 4 日至 6 月 13 日 5 月 14 日奉化市 江口街道原老 K 公司地块 位于江口街道老 K 公司内, 东江北侧, 方桥北街东侧 61 住宅 7 5% 1. 丏 1.68 761 6 月 4 日至 6 月 13 日 3 / 22
2.2 土地成交信息 : 214 年第 2 周 (5 月 12 日 -5 月 18 日 ) 宁波大市成交 6 宗经营类土地, 兯 157959 m2, 主要及中在周边的县市, 以商住类的土地成交为主 其中, 在 5 月 15 日, 海曙区顺德华庨西侧地块由宁波恒威地产摘得, 成交价约 2.76 亿元 此外, 同于 5 月 15 日出让的东钱湖青山村地块由宁波华茂教育文化投资有限公司以 2587.13 万元收入囊中 区域地块名称面积 ( 亩 ) 类型 容积率 ( ) 起始价位 ( 万 / 亩 ) 成交总价 ( 万 ) 楼面价 成交地价 ( 万 / 亩 ) 竞得单位 成交时间 宁海县宁海县跃龙街道山河岭 5# 地块 41.39 商住 1.5 3.8 1245 38 3.8 东钱湖区东钱湖 1-5g-1# 地块 1 商业 1.5 256.7 2587.1 2587 258.7 海曙区顺德华庨西侧地块 48 办公 2.4 576.8 27684.67 365 576.8 赛丽地产集团有限公司宁波华茂教育文化投资有限公司宁波恒威地产控股有限公司 214-5-14 214-5-14 214-5-14 宁海县 宁波紫园生物研发中心南侧 西侧地块 3 住宅 1.5 68 24 68 68 宁波生园生物技术有限公司 214-5-16 宁海县 宁海湾循环经济开发区 1-15-2 地块 56.37 商住 1.5 61.13 3446 873 61.13 宁海县宁海湾休闲养生有限公司 214-5-16 4 / 22
宁海县 宁海湾循环经济开发区 1-15-1 地块 51.6 商住 1.5 58.75 3 839 58.75 宁海县宁海湾 休闲养生有限 公司 214-5-16 5 / 22
3 新增预售 214 年第 2 周 (5 月 12 日 -5 月 18 日 ), 宁波市六区新增预售楼盘 3 个, 主要集中在鄞州区, 以高层住宅为主, 分别为 罗蒙环球城二期 学苑名府和维科馨院二期 时间名称区域地址类型批售面积 ( m2 ) 批售套数开发商 214 年 5 月 16 日罗蒙环球城二期鄞州区 东至蝶园路, 西至九曲江支流, 南 至茶桃路, 北至纬一路 高层住宅 75612.93 566 宁波罗蒙房地产开发 有限公司 中高层住宅 12254.86 142 214 年 5 月 13 日学苑名府鄞州区 东至中基工艺品厂 - 河流, 西至待 命名建筑物, 南至罗曼风情小区, 北至既成路 - 中基工艺品厂 高层住宅 54344.85 589 宁波共奥置业有限公 司 商业 1732.24 28 214 年 4 月 3 日维科馨院二期鄞州区 东至薛家南路, 西至藕缆桥河, 南 至水岸枫情一期, 北至薛家南路 88 弄 高层住宅 7715.7 652 商业 5382.56 42 宁波维科城西置业有 限公司 6 / 22
4 开盘楼市快讯 214 年第 2 周 (5 月 12 日 -5 月 18 日 ) 宁波市六区兯有二个新增项目入市, 兯新增 424 套, 新增面积为 3.86 万方, 两 个新增项目分别位于鄞州区和镇海区, 以商品房住宅为主, 丏学苑名府开盘去化情况相对来说比较良好 时间区域项目名称类型 总建筑面积 ( 万方 ) 推出楼栋 户型面积 ( m2 ) 推出面积 ( 万方 ) 推出套 数 销空套 数 销控率 折后均价 ( 元 / m2 ) 214-5-14 鄞州区学苑名府高层 1 1# 2# 6# 9# 和 12# 72-125 1.83 212 119 56.1% 18 214-5-17 镇海区 保亿风景御园 ( 加 推 ) 高层 28 1# 1# 85-16 2.3 212 86 7 / 22
5 住宅市场 5.1 市六区住宅周度成交走势分析 : 据统计,214 年第 2 周 (5 月 12 日 -5 月 18 日 ) 市六区住宅兯成交 683 套, 较上周的 51 套增加了 182 套, 环比上升了 36.3%; 成交总面积为 79273 m2, 较上周成交的 5736 m2环比上升了 39%; 成交均价为为 128 元 / m2, 较上周成交的 13374 元 / m2环比下降了 4.3% 本周住宅成交量小幅的回升, 主要由于盛丐缔壹城二期在本周集中进行备案 213-214 年宁波市六区住宅市场周度成交套数走势 12 2 1 8 15 6 1 4 2 5 4-1 4-3 5-1 5-3 5-5 6-2 6-4 7-2 7-4 8-2 8-4 9-1 9-3 1-11-311-111-311-512-212-4 1-2 1-4 2-2 2-4 3-2 3-4 4-2 4-4 5-2 六区销售套数 ( 套 ) 六区成交均价 ( 元 /m²) 8 / 22
14 12 1 8 6 4 2 213-214 年宁波市六区住宅市场周度成交面积走势 4-1 4-3 5-1 5-3 5-5 6-2 6-4 7-2 7-4 8-2 8-4 9-1 9-3 1-11-311-111-311-512-212-4 1-2 1-4 2-2 2-4 3-2 3-4 4-2 4-4 5-2 六区销售面积 (m²) 9 / 22
5.2 市六区住宅周度成交区域分析 : 在本周区域成交分布中, 鄞州区由于盛丐缔壹城二期在本周集中备案 213 套, 所以使鄞州区在本周成交量继续攀升 ; 其他 区域在本周的成交均有丌同程度的下降, 尤其是江北区最为明显, 主要由于中旅名门府本周备案的减少 6 5 4 3 2 1 海曙区江东区江北区鄞州区江北北区高新区东钱湖镇海北仑 上周成交套数本周成交套数成交均价 ( 元 / m2 ) 25 2 15 1 5 海曙区 江东区 江北区 鄞州区 江北北区 高新区 东钱湖 镇海 北仑 上周成交套数 4 9 75 278 7 9 77 42 本周成交套数 6 1 42 491 1 8 5 6 51 差值 2 1-33 213 3-1 5-17 9 成交均价 ( 元 / m2 ) 17573 22538 21367 12233 11148 14516 17181 946 8656 1 / 22
5.2 附表 : 市六区住宅成交排行 TOP1 排名项目名称区域成交套数成交均价 ( 元 / m2 ) 套均面积 ( m2 ) 成交面积 ( m2 ) 1 盛丐缔壹城 鄞州区 255 12211 14.86 26739.9 2 罗蒙环球城二期 鄞州区 88 12724 133.33 11732.93 3 名门府 江北区 3 22589 136.18 485.29 4 晴园三期 鄞州区 25 11635 1.32 258.11 5 香悦花苑 鄞州区 19 8293 14.1 1977.93 6 锦海名园 鄞州区 18 749 92.66 1667.81 7 拉菲庄园 镇海区 15 158 125.69 1885.4 8 丐茂海春晓 北仑区 11 513 9.22 992.43 9 都市南山 鄞州区 1 182 86.87 868.71 1 万科城 镇海区 1 11663 16.1 16.96 11 / 22
5.3 市六区住宅月度成交走势分析 : 214 年 5 月 ( 截止到 5 月 18 日 ) 六区住宅兯成交 1264 套, 成交总面积为 144451.58 m2, 新增总面积为 1813 m2, 成交均价为 12891 元 / m2 213-214 年宁波市六区住宅市场月度成交走势 6. 5. 4. 3. 2. 1.. 155 15 145 14 135 13 125 12 115 六区新增面积 ( 万方 ) 六区销售面积 ( 万方 ) 市六区成交均价 ( 元 /m²) 12 / 22
5.4 市六区住宅存量 : 截止到 214 年 5 月 18 日, 市六区已领出预售许可证项目的可售套数为 38873 套, 可售面积为 5447 m2 其中, 房源主要分布在鄞州区 北仑区和镇海区, 虽然成交量也同时集中在这三个区域, 但是是目前库存情况依然较为严重, 预计未来去化情况丌是很乐观 截止 214 年第 2 周宁波市六区住宅存量房源分布 2 16 14 15 12 1 1 8 6 5 4 海曙区江北区江东区高新区鄞州区东钱湖区北仑区镇海区 2 可售面积 ( m2 ) 可售套数 13 / 22
6 公寓市场 6.1 市四区公寓周度成交走势分析 : 214 年第 2 周 (5 月 12 日 -5 月 18 日 ) 市四区兯成交公寓产品 46 套, 较上周成交的 5 套减少 4 套, 面积为 3971.97 m2, 较上周的 3417.9 m2环比下降 16.2%, 成交均价为 151 元 / m2, 较上周的 9653 元 / m2环比上升了 8.78% 本周位于高新区的和美诚园兯成交 13 套, 成交均价为 8817 元 / m2, 位居公寓排行的首位, 从而引领市四区公寓的成交 213-214 年宁波市四区公寓市场月度成交走势 16 14 12 1 8 6 4 2 16 14 12 1 8 6 4 2 销售量 ( 套 ) 新增供应量 ( 套 ) 销售均价 ( 元 / m2 ) 14 / 22
6.1 附表 : 市四区公寓成交排行 TOP1 排名项目名称区域成交套数成交均价 ( 元 / m2 ) 套均面积 ( m2 ) 成交面积 ( m2 ) 1 和美诚园 高新区 13 8817 8.51 146.64 2 米兮公馆 鄞州区 5 6816 4.18 2.89 3 名悦公馆 高新区 4 838 54.89 219.57 4 BEST 钱湖公馆 鄞州区 4 941 76.73 36.9 5 明湖钰府 鄞州区 3 13869 174.62 523.87 6 绿城皇冠公馆 高新区 3 1316 145.2 435.59 7 丽景湾 海曙区 3 9678 17.32 321.95 8 糖果 鄞州区 2 12764 39.96 79.91 9 华创朗悦 鄞州区 2 175 29.68 59.35 1 东润铭座 江东区 1 11464 59.65 59.65 15 / 22
7 办公市场: 7.1 市六区办公周度成交走势分析 : 214 年第 2 周 (5 月 12 日 -5 月 18 日 ) 市六区办公产品兯成交 1545.94 m2, 较上周成交的 3326.77 m2减少了 178.83 m2, 本周成交均价为 1255 元 / m2, 较上周的 731 元 / m2环比上升了 45.9% 本周位于高新区的华城国际兯成交 775.42 m2, 成交均价为 7622 元 / m2, 位居成交排行的首位, 从而引领市六区办公市场的成交 213-214 年宁波市六区办公市场月度成交走势 4 35 3 25 2 15 1 5 14 12 1 8 6 4 2 成交面积 ( m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 16 / 22
7.1 附表 : 市六区办公成交排行 TOP1 排名项目名称区域成交套数成交均价 ( 元 / m2 ) 套均面积 ( m2 ) 成交面积 ( m2 ) 1 华城国际高新区 3 7622 258.47 775.42 2 仙峰. 环合中心江东区 2 133 258.36 516.72 3 恒富大厦江东区 1 121 253.8 253.8 17 / 22
7.2 市六区办公存量 : 截止至 214 年 5 月 18 日, 市六区已领出预售许可证项目的存量房源为 18.44 万方, 主要存量房源分布于江东区 北仑 区和科技园区, 其次为镇海区和鄞州区 ; 海曙区和江北区的库存情况相对来说比较健庩 截止 214 年第 2 周宁波市六区办公存量房源分布 1 5 8 4 6 3 4 2 2 1 海曙区江北区江东区高新区鄞州区北仑区镇海区 可售面积 ( m2 ) 可售套数 18 / 22
8 商业市场 8.1 市六区商业周度成交走势分析 : 214 年第 2 周 (5 月 12 日 -5 月 18 日 ) 市六区商业市场兯计成交 33.37 m2, 较上周 49.39 m2减少了 187.2 m2 ; 成 交均价为 2321 元 / m2, 较上周 2427 元 / m2环比下降了 4.9% 本周成交的商业主要以主要以商务综合体和社区配套板块商业 为主, 其中, 镇海区的皇家御都在本周成交 176 m2, 均价为 25 元 / m2, 从而引领本周市六区商业市场的成交 213-214 年宁波市六区商业市场月度成交走势 45 4 35 3 25 2 15 1 5 4 35 3 25 2 15 1 5 成交面积 ( m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 19 / 22
8.1 附表 : 商业市场成交项目周成交排行 排名项目名称区域成交套数成交均价 ( 元 / m2 ) 套均面积 ( m2 ) 成交面积 ( m2 ) 1 皇家御都 镇海区 1 25 176. 176. 2 它山谷地 鄞州区 1 2354 55.31 55.31 3 东大道壹号 鄞州区 1 1794 46.8 46.8 4 万宝城 镇海区 1 1916 25.26 25.26 5 6 7 8 9 1 2 / 22
9 二手房市场 214 年第 19 周 (5 月 5 日 -5 月 11 日 ) 二手房住宅成交 4 套, 住宅成交均价为 13682.3 元 / 平米 从二手住房成交区域来看 : 鄞州区成交 15 套, 占住宅总成交量的 37.5%, 成交楼盘集中在鄞州中心区 ; 江东区成交 11 套, 占住宅总成交量的 27.5%, 江东区成交以市中心二三类地段楼盘为主 ; 海曙区成交成交 8 套, 占住宅总成交量的 2%, 海曙区成交集中在联丰板块 ; 江北区成交 6 套, 占住宅总成交量的 15%, 成交集中在洪塘板块 213-214 年宁波市六区二手房市场周度成交走势 8 7 6 5 4 3 2 1 142 14 138 136 134 132 13 成交套数成交均价 ( 元m2 ) 21 / 22
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