Table_Tit le Table_BaseI nfo 2018 年 11 月 26 日房地产 土地成交量价齐跌 信贷端利率松动 市场跟踪 : 申万一级房地产行业周换手率 6.12, 较上周大幅提升 13.34%, 从申万一级其他行业表现来看, 房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等位臵 周收益率 -2.81%, 较上周收益率收缩 8.53pct, 上周各板块周收益率集体下滑, 其中银行 食品饮料 医药生物及地产板块相对抗跌 当前股票组合万科 A 保利地产 招商蛇口 上周我们 调研杭州市场, 当前市场刚需仍有热度, 余杭区到访的几个项目, 其中一个项目在 6 月开盘时中签率 0.3%-0.6%( 均价 2.1W~2.3W);10 月中旬左右首开的另一个项目中签率在 6% 左右 ( 均价 2.5W) 周边二手房价格 3W~3.5W 之间, 一二手房倒挂较为严重 按揭利率上, 目前首套首付上浮 15%, 二套首付上浮 20%, 不同银行或者不同资质的贷款人, 对应的上浮空间会有变动, 首套首付一般三成以上, 二套首付六成以上, 如有未尽的按揭贷款, 首套首付也得在 6 成以上 一手房成交环降 5.43%: 全国 41 城一手房成交面积 422.86 万方, 同比上升 0.97%, 环 比下降 5.43%, 累计同比下降 9.54%; 其中一线 4 城成交面积 50.34 万方, 同比下降 0.39%, 环比上升 30.80%, 累计同比下降 5.47%; 二线 19 城成交面积 280.15 万方, 同比上升 14.90%, 环比下降 10.18%, 累计同比下降 12.41%; 三线 18 城成交面积 92.36 万方, 同比下降 25.77%, 环比下降 4.54%, 累计同比下降 3.95% 二手房成交环降 4.41%: 全国 15 城二手房成交面积 114.05 万方, 同比下降 9.07%, 环比下降 4.41%, 累计同比下降 23.45%; 其中, 一线 2 城成交面积 30.75 万方, 同比上升 11.05%, 环比上升 0.06%, 累计同比下降 23.62%; 二线 9 城成交面积 78.35 万方, 同比下降 8.51%, 环比下降 5.76%, 累计同比下降 9.86%; 三线 4 城成交面积 4.95 万方, 同比下降 59.08%, 环比下降 9.08%, 累计同比下降 19.53% 可售库存环升 3.08%, 去化周期增加 1.18 周 :1) 全国 15 城可售库存套数同比上升 16.84%, 环比上升 3.08%; 其中一线 4 城同比上升 21.99%, 环比上升 4.60%; 二线 8 城同比上升 16.38%, 环比上升 2.43%; 三线 3 城同比下降 0.21%, 环比下降 0.25% 2) 全国 15 城可售库存去化周期 31.88 周, 较上周增加 1.18 周 ; 其中一线 4 城去化周期 35.88 周, 较上周 增加 2.44 周 ; 二线 8 城去化周期 34.04 周, 较上周增加 0.40 周 ; 三线 3 城去化周期 17.49 周, 较上周增加 0.24 周 土地成交量价齐跌 :1)100 大中城市供应规划建筑面积 3877.59 万平米, 累计同比 +15.92%, 相对过去四周变化幅度为 +0.25%;100 大中城市挂牌均价 2234 元 / 平米, 同比 -1.93%, 环比 -20.89%;2)100 大中城市成交总建面 1304.85 万平米, 累计同比 +5.21%, 相 对过去四周变化幅度为 -52.24%;100 大中城市成交总价 357.80 亿元, 累计同比 -3.21%, 相对过去四周变化幅度为 -43.52%;100 大中城市成交楼面价 2742 元 / 平米, 同比 -31.38%, 环比 -8.60%;3)100 大中城市土地溢价率 7.7%, 其中一 二 三线城市土地溢价率分别为 0.23% 6.6% 16.23% 政策方面 : 政策上, 上周新闻指出部分地区如南京 杭州 北上广等多地出现按揭利率下调的情况, 针对该情况, 我们认为 : 此前资金紧张, 放款速度及放款额度较为缓慢, 年底额度相对充裕, 资金端的相对紧张有所缓和, 传导至利率端 当前政策的松动持续 扩围 ( 如信贷政策松动 ), 我们认为这一轮政策的松动趋势或是对此前过于严紧政策的一次适度纠偏 适度调整, 博弈不同于以往周期中的全面松开 投资建议 : 这一轮政策的松动趋势或是对此前过于严紧政策的一次适度纠偏 适度调整, 博弈不同于以往周期中的全面松开 地产板块高增长 ( 中报及三季报综述中提到同 比增速 35% 左右 ) 低估值 ( 平均 4-7 倍 PE) 特征显著, 在中短期里仍有托底经济的重要功能, 我们更应该关注其配臵价值 1) 行业在土地 销售 融资集中度三重提升的逻 辑仍适用, 建议关注具备强融资能力及强业绩锁定的龙头房企, 如保利地产 招商蛇口 万科 A 等 ;2) 关注资金面改善对高杠杆企业的积极作用, 尤其是险资积极入股的企业 ( 在未来或有进一步的合作空间 ), 关注华夏幸福等 风险提示 : 政策调控超预期 市场成交不及预期 销售不及预期 行业动态分析 证券研究报告 投资评级同步大市 -A Table_Fir st St ock 首选股票 目标价 评级 001979 招商蛇口 25.30 买入 -A 600048 保利地产 15.00 买入 -A 000002 万科 A 30.00 买入 -A Table_Char t 行业表现 资料来源 :Wind 资讯 % 1M 3M 12M 相对收益 -3.78-5.15 14.45 绝对收益 -5.37-10.62-8.95 相关报告 房地产沪深 300 14% 7% 0% -7% 2017-11 2018-03 2018-07 -14% -21% -28% -35% 黄守宏 分析师 SAC 执业证书编号 :S1450511020024 huangsh@essence.com.cn 021-35082092 张春娥 报告联系人 zhangce@essence.com.cn 周报 : 可售库存续升 房企融资改善 2018-11-17 周报 : 一二手成交环降 土地成交量跌价涨 2018-11-10 18 年三季报点评 2018-11-05 周报 : 中央政治局会议未提房地产 政 策趋稳 2018-11-04 2018Q3 公募基金持仓分析 2018-11-03 1
内容目录 1. 市场跟踪... 3 1.1. 行业动态... 3 1.2. 个股动态... 4 2. 住房成交与可售 ( 统计区间 :18.11.16-18.11.22)... 4 2.1. 一手房成交... 4 2.2. 二手房成交... 5 2.3. 可售库存... 6 3. 土地供应与成交 ( 统计区间 18.11.12-18.11.18)... 7 4. 投资建议... 8 5. 风险提示... 9 图表目录 图 1: 申万一级房地产行业 - 周换手率... 3 图 2: 申万一级行业周换手率... 3 图 3: 申万一级行业 - 周收益率... 4 图 4: 申万一级行业风险溢价... 4 图 5: 周涨幅前十与跌幅前十个股情况... 4 图 6: 一手房成交套数 ( 按城市能级分类 )... 5 图 7: 一手房成交套数同环比 累计同比... 5 图 8: 一手房成交面积 ( 按城市能级分类 )... 5 图 9: 一手房成交面积同环比 累计同比... 5 图 10: 二手房成交套数... 6 图 11: 二手房成交套数同环比 累计同比... 6 图 12: 二手房成交面积... 6 图 13: 二手房成交面积同环比 累计同比... 6 图 14: 可售库存... 6 图 15: 可售库存同环比... 6 图 16: 去化周期... 7 图 17: 供应规划建筑面积... 8 图 18: 挂牌均价... 8 图 19: 成交总价... 8 图 20: 成交总建面... 8 图 21: 成交楼面价... 8 图 22: 土地溢价率... 8 未找到图形项目表 2
1. 市场跟踪 1.1. 行业动态 申万一级房地产行业周换手率 6.12, 较上周大幅提升 13.34%, 从申万一级其他行业表现来看, 房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等位臵 周收益率 -2.81%, 较上周收益率收缩 8.53pct, 上周各板块周收益率集体下滑, 其中银行 食品饮料 医药生物及地产板块 相对抗跌 当前股票组合万科 A 保利地产 招商蛇口 上周我们调研杭州市场, 当前市场刚需仍有热度, 余杭区到访的几个项目, 其中一个项目在 6 月开盘时中签率 0.3%-0.6%( 均价 2.1W~2.3W);10 月中旬左右首开的另一个项目中签率 在 6% 左右 ( 均价 2.5W) 周边二手房价格 3W~3.5W 之间, 一二手房倒挂较为严重 按揭利率上, 目前首套首付上浮 15%, 二套首付上浮 20%, 不同银行或者不同资质的贷款人, 对应的上浮空间会有变动, 首套首付一般三成以上, 二套首付六成以上, 如有未尽的按揭贷 款, 首套首付也得在 6 成以上 政策上, 上周新闻指出部分地区如南京 杭州 北上广等多地出现按揭利率下调的情况, 针对该情况, 我们认为 : 此前资金紧张, 放款速度及放款额度较为缓慢, 年底额度相对充裕, 资金端的相对紧张有所缓和, 传导至利率端 当前政策的松动持续扩围 ( 如信贷政策松动 ), 我们认为这一轮政策的松动趋势或是对此前过于严紧政策的一次适度纠偏 适度调整, 博弈不同于以往周期中的全面松开 区域上, 广州住建委和市国规委联合起草 关于对新增租赁住房有关管理工作的通知 明确自持商品房不得销售转让 押金不得超房租 2 倍 租赁企业需在官方平台注册 村集体可与企业合作出租等事项 北京市十五届人大常委会第九次会议对 北京市城乡规划条例 ( 修正 草案 ) 进行一审, 规划条例提出取消建设用地许可证 图 1: 申万一级房地产行业 - 周换手率 图 2: 申万一级行业周换手率 3
图 3: 申万一级行业 - 周收益率 图 4: 申万一级行业风险溢价 1.2. 个股动态 本周涨幅前十与跌幅前十个股如下 : 图 5: 周涨幅前十与跌幅前十个股情况 2. 住房成交与可售 ( 统计区间 :18.11.16-18.11.22) 2.1. 一手房成交 全国 41 城一手房成交套数 3.72 万套, 同比上升 4.83%, 环比下降 3.17%, 累计同比下降 9.98%; 其中, 一线 4 城成交套数 0.51 万套, 同比上升 2.82%, 环比上升 37.92%, 累计同 比下降 3.93%; 二线 19 城成交套数 2.44 万套, 同比上升 21.63%, 环比下降 8.34%, 累计同比下降 12.77%; 三线 18 城成交套数 0.77 万套, 同比下降 26.51%, 环比下降 4.81%, 累计同比下降 7.58% 全国 41 城一手房成交面积 422.86 万方, 同比上升 0.97%, 环比下降 5.43%, 累计同比下降 9.54%; 其中一线 4 城成交面积 50.34 万方, 同比下降 0.39%, 环比上升 30.80%, 累计同比下降 5.47%; 二线 19 城成交面积 280.15 万方, 同比上升 14.90%, 环比下降 10.18%, 4
累计同比下降 12.41%; 三线 18 城成交面积 92.36 万方, 同比下降 25.77%, 环比下降 4.54%, 累计同比下降 3.95% 图 6: 一手房成交套数 ( 按城市能级分类 ) 图 7: 一手房成交套数同环比 累计同比 图 8: 一手房成交面积 ( 按城市能级分类 ) 图 9: 一手房成交面积同环比 累计同比 2.2. 二手房成交 全国 15 城二手房成交套数 1.16 万套, 同比下降 9.42%, 环比下降 4.67%, 累计同比下降 26.58%; 其中, 一线 2 城成交套数 0.25 万套, 同比上升 27.49%, 环比下降 1.23%, 累计 同比下降 26.81%; 二线 9 城成交套数 0.86 万套, 同比下降 11.73%, 环比下降 5.87%, 累计同比下降 9.33%; 三线 4 城成交套数 0.05 万套, 同比下降 52.53%, 环比下降 0.37%, 累计同比下降 14.11% 全国 15 城二手房成交面积 114.05 万方, 同比下降 9.07%, 环比下降 4.41%, 累计同比下降 23.45%; 其中, 一线 2 城成交面积 30.75 万方, 同比上升 11.05%, 环比上升 0.06%, 累计同比下降 23.62%; 二线 9 城成交面积 78.35 万方, 同比下降 8.51%, 环比下降 5.76%, 累 计同比下降 9.86%; 三线 4 城成交面积 4.95 万方, 同比下降 59.08%, 环比下降 9.08%, 累计同比下降 19.53% 5
图 10: 二手房成交套数 图 11: 二手房成交套数同环比 累计同比 图 12: 二手房成交面积 图 13: 二手房成交面积同环比 累计同比 2.3. 可售库存 全国 15 城可售库存套数同比上升 16.84%, 环比上升 3.08%; 其中一线 4 城同比上升 21.99%, 环比上升 4.60%; 二线 8 城同比上升 16.38%, 环比上升 2.43%; 三线 3 城同比下降 0.21%, 环比下降 0.25% 图 14: 可售库存 全国 15 城可售库存去化周期 31.88 周, 较上周增加 1.18 周 ; 其中一线 4 城去化周期 35.88 周, 较上周增加 2.44 周 ; 二线 8 城去化周期 34.04 周, 较上周增加 0.40 周 ; 三线 3 城去化 周期 17.49 周, 较上周增加 0.24 周 图 15: 可售库存同环比 6
图 16: 去化周期 3. 土地供应与成交 ( 统计区间 18.11.12-18.11.18) 供应量升价跌 :100 大中城市供应规划建筑面积 3877.59 万平米, 累计同比 +15.92%, 相对过去四周变化幅度为 +0.25%, 其中一 二 三线累计同比增速分别为 -13.43% +13.15% +21.55%; 相对过去四周变化幅度分别为 -64.29% +8.73% +52.82% 100 大中城市挂牌均价 2234 元 / 平米, 同比 -1.93%, 环比 -20.89%; 其中一线城市挂牌均价 8984 元 / 平米, 同 比 +75.43%, 环比 +0.81%; 二线城市挂牌均价 3214 元 / 平米, 同比 +35.10%, 环比 +86.00%; 三线城市挂牌均价 1500 元 / 平米, 同比 -21.09%, 环比 -17.90% 成交量价齐跌 :100 大中城市成交总建面 1304.85 万平米, 累计同比 +5.21%, 相对过去四周变化幅度为 -52.24%; 其中一 二 三线城市累计同比变化分别为 -19.77% +1.04% +11.90%; 相对过去四周变化幅度分别为 -39.20% -55.51% -51.50% 100 大中城市成交总价 357.80 亿元, 累计同比 -3.21%, 相对过去四周变化幅度为 -43.52%; 其中一 二 三 线城市累计同比增速分别为 -23.23% -8.51% +19.04%;100 大中城市成交楼面价 2742 元 / 平米, 同比 -31.38%, 环比 -8.60%; 其中一 二 三线城市成交楼面价同比分别为 -54.93% -22.35% -27.84%; 环比分别为 -32.09% -8.42% +55.76% 土地溢价率 :100 大中城市土地溢价率 7.7%, 其中一 二 三线城市土地溢价率分别为 0.23% 6.6% 16.23% 7
图 17: 供应规划建筑面积 图 18: 挂牌均价 图 19: 成交总价 图 20: 成交总建面 图 21: 成交楼面价 图 22: 土地溢价率 4. 投资建议 这一轮政策的松动趋势或是对此前过于严紧政策的一次适度纠偏 适度调整, 博弈不同于以 往周期中的全面松开 地产板块高增长 ( 中报及三季报综述中提到同比增速 35% 左右 ) 低估值 ( 平均 4-7 倍 PE) 特征显著, 在中短期里仍有托底经济的重要功能, 我们更应该关注其配臵价值 1) 行业在土地 销售 融资集中度三重提升的逻辑仍适用, 建议关注具备强 融资能力及强业绩锁定的龙头房企, 如保利地产 招商蛇口 万科 A 等 ;2) 关注资金面改 8
善对高杠杆企业的积极作用, 尤其是险资积极入股的企业 ( 在未来或有进一步的合作空间 ), 关注华夏幸福等 5. 风险提示 政策因素 市场不及预期 销售不及预期 企业经营风险 9
行业评级体系收益评级 : 领先大市 未来 6 个月的投资收益率领先沪深 300 指数 10% 以上 ; 行业动态分析 / 房地产 同步大市 未来 6 个月的投资收益率与沪深 300 指数的变动幅度相差 -10% 至 10%; 落后大市 未来 6 个月的投资收益率落后沪深 300 指数 10% 以上 ; 风险评级 : A 正常风险, 未来 6 个月投资收益率的波动小于等于沪深 300 指数波动 ; B 较高风险, 未来 6 个月投资收益率的波动大于沪深 300 指数波动 ; 分析师声明 黄守宏声明, 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格, 勤勉尽责 诚实守信 本人对本报告的内容和观点负责, 保证信息来源合法合规 研究方法专业审慎 研究观点独立公正 分析结论具有合理依据, 特此声明 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司 ( 以下简称 本公司 ) 经中国证券监督管理委员会核准, 取得证券投资咨询业务许可 本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投 资分析 预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务 发布证券研究报告, 是证券投资咨询业务的一种基本形式, 本公司可以对证券及证券相关产品的价值 市场走势或者相 关影响因素进行分析, 形成证券估值 投资评级等投资分析意见, 制作证券研究报告, 并向本公司的客户发布 免责声明 本报告仅供安信证券股份有限公司 ( 以下简称 本公司 ) 的客户使用 本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户 本报告基于已公开的资料或信息撰写, 但本公司不保证该等信息及资料的完整性 准确性 本报告所载的信息 资料 建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断, 本报告中的证券或投资标的价格 价值及投资带来的收入可能会波动 在不同时期, 本公 司可能撰写并发布与本报告所载资料 建议及推测不一致的报告 本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态, 本公司将随时补充 更新和修订有关信息及资料, 但 不保证及时公开发布 同时, 本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改, 投资者应当自行关注相应的更新或修改 任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点, 一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准, 如有需要, 客户可以向本公司投资顾问进一步咨询 在法律许可的情况下, 本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易, 也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行 财务 顾问或者金融产品等相关服务, 提请客户充分注意 客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素, 亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策 在任何情 况下, 本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议, 无论是否已经明示或暗示, 本报告不能作为道义的 责任的和法律的依据或者凭证 在任何情况下, 本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任 本报告版权仅为本公司所有, 未经事先书面许可, 任何机构和个人不得以任何形式翻版 复制 发表 转发或引用本报告的任何部分 如征得本公司同意进行引用 刊发的, 需在允许的范围内使用, 并注明出处为 安信证券股份有限公司研究中心, 且不得对本 报告进行任何有悖原意的引用 删节和修改 安信证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权 10
Tabl e_sal es 销售联系人 上海联系人 朱贤 021-35082852 zhuxian@essence.com.cn 孟硕丰 021-35082788 mengsf@essence.com.cn 李栋 021-35082821 lidong1@essence.com.cn 侯海霞 021-35082870 houhx@essence.com.cn 林立 021-68766209 linli1@essence.com.cn 潘艳 021-35082957 panyan@essence.com.cn 刘恭懿 021-35082961 liugy@essence.com.cn 孟昊琳 021-35082963 menghl@essence.com.cn 北京联系人 温鹏 010-83321350 wenpeng@essence.com.cn 田星汉 010-83321362 tianxh@essence.com.cn 姜东亚 010-83321351 jiangdy@essence.com.cn 张莹 010-83321366 zhangying1@essence.com.cn 李倩 010-83321355 liqian1@essence.com.cn 姜雪 010-59113596 jiangxue1@essence.com.cn 王帅 010-83321351 wangshuai1@essence.com.cn 深圳联系人 胡珍 0755-82558073 huzhen@essence.com.cn 范洪群 0755-82558044 fanhq@essence.com.cn 杨晔 0755-82558046 yangye@essence.com.cn 巢莫雯 0755-82558183 chaomw@essence.com.cn 王红彦 0755-82558361 wanghy8@essence.com.cn 黎欢 0755-82558045 lihuan@essence.com.cn Table_Addr ess 安信证券研究中心深圳市 地址 : 深圳市福田区深南大道 2008 号中国凤凰大厦 1 栋 7 层邮编 : 518026 上海市 地址 : 上海市虹口区东大名路 638 号国投大厦 3 层邮编 : 200080 北京市 地址 : 北京市西城区阜成门北大街 2 号楼国投金融大厦 15 层邮编 : 100034 11