2017 年宁波市房地产市场研究报告 [ 月报 ] 华星房产咨询有限公司市场研究部 [2017-2/1-2/28] 服务让地产更美好 2 月全国楼市及宏观政策信息回顾 2 月宁波大市土地出让市场 2 月宁波大市土地成交市场 2 月宁波市六区新增供应 2 月宁波市六区商品房住宅产品成交分析 1
2 月份全国楼市及宏观政策信息回顾 市场热点 住宅全装修 7 月开始全面实施! 浙江省住房和城乡建设厅发布通知 : 由浙江省建筑装饰行业协会等单位主编的浙江省工程建设标准 全装修住宅室内装饰工程质量验收规范 已正式通过审查 公示, 批准为全省工程建设标准, 自 2017 年 7 月 1 日起施行 规范 对全装修的官方定义为 : 在住宅交付使用前, 户内所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕, 给水排水 燃气 通风与空调 照明供电以及智能化等系统基本安装到位, 厨房 卫生间等基本设施配置玩呗, 满足基本使用功能, 可直接入住的住宅 2
市场政策 央行祭出流动性调控新手段 : 加息式放水 (2 月 3 日 ) 消息, 央行将进行 200 亿元 7 天期 100 亿元 14 天期 200 亿元 28 天期逆回购 ; 同时公开市场有 1200 亿逆回购到期, 因此当日净回笼 700 亿, 连续五日净回笼 所谓逆回购, 是指央行向银行等金融机构购买有价证券, 并约定在将来特定日期买回 同时, 央行还全面上调了公开市场逆回购操作利率 10 个基点, 具体调整如下 : 200 亿元 7 天期逆回购操作中标利率 2.35%, 此前为 2.25%;100 亿元 14 天期逆回购操作中标利率 2.5%, 此前为 2.4%;200 亿元 28 天期逆回购操作中标利率 2.65%, 此前为 2.55% 自 3 日起, 央行调整 SLF 利率, 调整后隔夜 七天 1 个月利率分别为 3.1% 3.35% 和 3.7%, 隔夜利率一次上调 35 个基点, 后两个品种分别上调 10 个基点 当日各逆回购品种利率均上调 10 个基点 1 月新增货币投放量 ( 单位 : 亿元 ) 3
2 月份宁波大市土地出让市场分析 1. 土地出让市场月度走势分析 本月宁波大市没有土地出让 2016 年 -2017 年宁波大市土地出让月度走势 ( 万方 ) 160.0 140.0 136.2 120.0 100.0 80.0 60.0 40.0 20.0 0.0 67.4 68.2 63.5 65.7 64.8 52.4 51.8 47.1 38.5 19.6 21.5 20.4 0.0 2016 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2017 年 1 月 2 月 4
2 月份宁波大市土地成交市场分析 1. 土地成交市场月度走势分析本月宁波大市共有 10 宗经营类土地成交, 总面积为 28.4 万方, 环比下降 18%, 同比下降 30% 2016 年 -2017 年宁波大市土地成交月度走势 ( 万方 ) 180.0 160.0 152.7 140.0 120.0 112.6 100.0 80.0 60.0 40.0 20.0 46.7 40.6 79.5 72.8 47.3 28.6 72.8 21.3 59.7 54.2 34.5 28.4 0.0 2016 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2017 年 1 月 2 月 5
2. 宁波大市土地成交区域分析 土地成交集中镇海区和慈溪两个区域, 其中镇海区本月成交 3 宗住宅用地, 均以高溢价高楼面价被万科和江苏启迪摘得, 成交金额达 18.2 亿元 6
土地成交明细 : 区域 地块名称 面积 ( 亩 ) 面积 ( m2 ) 类型 容积率 ( ) 成交总价 ( 万 ) 楼面价 成交地价 ( 万 / 亩 ) 竞得单位 交易时间 江北区 江北高新园民丰路东侧宁波江北高新技术产业园开 27.76 18507 商业 2.5 3873.008 837 139.5 10-1# 地块发投资有限公司 2017/2/8 鄞州区 鄞州新城区钟公庙地段嵩江 6 号北侧地块 17.87 11913 商业 1.8 4052.8 1890 226.8 宁波恒宏教育投资有限公司 2017/2/13 镇海区 镇海庄市街道 ZH06-02-25 地块 53.95 35967 住宅 1.7 50810.58 8310 941.8 万科 2017/2/17 镇海区 镇海庄市街道 ZH06-02-29 地块 38.38 25587 住宅 1.5 35386.82 9220 922 万科 2017/2/17 镇海区 澥浦镇 ZH10-03-29-02 地块 53.02 35347 商业 0.5 4241.76 2400 80 开元 2017/2/17 镇海区 宁大花园南侧 ZH06-06-20-01 地块 87.79 58527 住宅 1.8 95867.23 9100 1092 江苏启迪 2017/2/24 余姚市 三七市镇云山村 二六市村, 余姚市姚江科技投资开发有 12.79 8527 商业 1.3 972.192 877 76 2017-4 号地块限公司 2017/2/24 中国石化销售有限公司浙江 慈溪市 甬新 G-154# 地块 5.59 3727 商业 0.5 3340-597.6 宁波石油分公司 2017/2/27 慈溪市 慈宗汉 Ⅰ201701# 地块 67.63 45087 住宅 2 17587 1950 260.06 保利地产 2017/2/28 慈溪市 慈宗汉 Ⅰ201702# 地块 60.41 40273 住宅 2 15710 1950 260.06 保利地产 2017/2/28 7
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2 月份宁波市区新增供应分析 1. 商品房住宅新增预售走势分析 市区新增 1 个商品房预售项目, 共 2.53 万方 (158 套 ) 2016-2017 年市区新增预售住宅月度走势 80.00 70.00 62.85 71.47 7000 6000 60.00 54.05 5000 50.00 40.00 37.96 45.81 4000 30.00 25.84 26.49 28.50 24.62 26.00 25.32 3000 20.00 14.88 19.13 2000 10.00 0.00 2016 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2017 年 1 月 2 月 2.53 1000 0 预售面积 ( 万方 ) 预售套数 9
新增项目明细 : 预售许可证名称区域类型批售面积 ( m2 ) 批售套数开发商 里仁越府 ( 里仁花园四期 ( 二期 )) 里仁花园北仑区多层 高层 25292.7 158 远望华夏置业 10
2. 市区开盘信息分析本月宁波市区 7 个项目加推或首开, 各大开发商营销活动 加推频率有望持续增多 开盘时间 区域 楼盘名称 类型 推出楼栋 户型面积 ( m2 ) 到场认筹折后均价转筹率推出套数实际去化去化率客户 ( 元 / m2 ) 2 月 17 日 江北区 奥体未来城 小高层 13# 19# 95 125 120 53% 84 64 76% 11700 2 月 18 日 江北区 东方公馆 高层 3#06 单元 138 20 30% 16 6 38% 18500 2 月 18 日 鄞州区 都市阳光 洋房 9# 104-137 100 52% 80 52 65% 12600 2 月 18 日 镇海区 肯特国际社区 高层 2# 8# 87-94 120 50% 112 60 54% 8700 2 月 18 日 鄞州区 风华大境 高层 洋房 1#0406 3#0102 高层 18500 88-136 100 56% 74 56 76% 7#01 洋房 20000 2 月 25 日 鄞州区 泊璟廷 高层 19# 135 25 60% 28 15 54% 32000 2 月 25 日 鄞州区 紫玉台 高层 2#0102 139 20 45% 50 9 18% 23700 11
2 月份宁波市区商品房住宅成交分析 1. 市区住宅成交月度走势分析据统计,宁波市区共计成交 2794 套, 共计 34.05 万方, 环比上升 62%, 同比上升 71%; 成交均价 15889 元 / 平米, 环比下降 7%, 同比上升 22%, 市场逐渐回归正常水平, 成交量有望持续走高 2016-2017 年宁波市区商品房住宅月度成交走势 ( 套 ) 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 18000 17025 17000 16282 15889 16000 15478 15000 15000 14551 14671 14000 14000 13714 13620 13032 13199 13048 13102 13000 12000 2575 1651 6922 5616 3778 5418 4301 4272 5596 5550 3823 8048 1686 2794 11000 2016 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2017 年 1 月 2 月 12
2016-2017 年宁波市区商品房住宅月度成交走势 ( 万方 ) 120.00 100.00 102.37 84.75 80.00 69.08 66.39 70.63 73.99 60.00 47.84 53.94 54.63 52.01 40.00 33.09 34.05 20.00 19.88 21.04 0.00 2016 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2017 年 1 月 2 月 成交面积 ( 万方 ) 13
2. 市区各区域住宅成交分析 宁波市区住宅成交区域分布中, 房企营销进入正轨, 加推项目的集中备案, 镇海地王效应, 各区域成交量环比均出现了大幅的提升, 其中镇海区 江北北区 北仑区刚需区域成交量翻倍增长 14
3. 市区成交面积段月度对比分析 改善面积段主导, 受供应量关系影响, 占比缩小明显, 刚需首改面积段集中爆发, 本月 80-120 m2占比 56%, 环比上升近 13% 2016-2017 年宁波市区月度成交结构分析 (%) 2 月 0.5% 3.9% 19.5% 8.1% 24.1% 31.4% 6.2% 6.2% 1 月 0.3% 1.4% 16.6% 5.5% 19.1% 46.7% 5.2% 5.0% 12 月 0.8% 3.3% 15.6% 5.0% 25.1% 35.4% 8.1% 6.7% 11 月 0.1% 1.6% 7.8% 10.2% 37.6% 26.5% 7.4% 8.9% 10 月 0.3% 1.3% 8.5% 9.4% 36.8% 26.0% 6.7% 11.1% 9 月 1.8% 2.8% 17.4% 7.4% 24.9% 32.0% 5.3% 8.3% 8 月 1.1% 2.3% 14.1% 5.2% 26.9% 34.7% 6.4% 9.3% 7 月 1.1% 2.6% 19.4% 7.2% 22.9% 32.1% 6.1% 8.6% 6 月 0.6% 4.8% 16.7% 6.8% 27.3% 29.6% 6.7% 7.6% 5 月 1.3% 2.8% 18.5% 6.4% 24.4% 30.7% 7.1% 9.0% 4 月 0.4% 1.5% 9.1% 16.6% 31.7% 25.9% 8.4% 6.5% 3 月 1.3% 3.3% 17.0% 7.0% 26.7% 32.9% 5.9% 5.9% 2 月 1.3% 4.0% 18.9% 6.6% 25.9% 32.4% 5.0% 5.9% 2016 年 1 月 2.3% 3.9% 14.2% 5.2% 22.8% 34.2% 9.0% 8.4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 60 m2以下 60-80 m2 80-90 m2 90-100 m2 100-120 m2 120-144 m2 144-180 m2 180 m2以上 15
附表 : 市区住宅成交套数排行 TOP10 排行项目名称区域成交套数 ( 套 ) 均套面积 ( m2 ) 成交价格 ( 元 / m2 ) 成交面积 ( m2 ) 1 奥体未来城江北北区 223 99 10275 22058 2 都市阳光鄞州区 143 113 11976 16189 3 玫瑰湾镇海区 125 101 9350 12614 4 风华大境鄞州区 113 117 19218 13248 5 欢乐海岸鄞州区 83 134 21989 11087 6 农工商领尚北仑区 77 103 10957 7945 7 桂语里鄞州区 74 106 17786 7855 8 肯特国际社区镇海区 72 94 8355 6744 9 农工商领御北仑区 72 119 12120 8586 10 东望东钱湖 70 101 14503 7072 16
附表 : 市区住宅成交金额排行 TOP10 排行项目名称板块成交套数 ( 套 ) 成交价格 ( 元 / m2 ) 成交面积 ( m2 ) 成交金额 ( 亿元 ) 1 风华大境鄞州区 113 19218 13248 2.5 2 欢乐海岸鄞州区 83 2.1989 11087 2.4 3 奥体未来城江北北区 223 1.0275 22058 2.3 4 江东金茂府鄞州区 61 2.5337 7906 2.0 5 都市阳光鄞州区 143 1.1976 16189 1.9 6 东晟府鄞州区 58 2.1896 8218 1.8 7 里仁花园北仑区 37 2.4769 6433 1.6 8 中央公园鄞州区 42 2.4791 6318 1.6 9 桂语里鄞州区 74 1.7786 7855 1.4 10 公园天下鄞州区 46 2.2008 6077 1.3 17
4. 市区住宅存量房源分布 截止到 28 日, 市区已领出预售许可证项目的可售套数为 20429 套, 可售面积为 249.5 万方 ; 如果按 2016.3-2017.2 的平均月 去化量来计算, 宁波市六区剩余的可售房源只需要 4 个月即可消化掉, 市场新增量减少, 库存周期持续走低 18
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