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1 1 手冊手冊手冊手冊目錄目錄目錄目錄學務學務學務學務處的叮嚀的叮嚀的叮嚀的叮嚀 2 一 服務服務服務服務資訊資訊資訊資訊 3 二 租屋糾紛案例處理租屋糾紛案例處理租屋糾紛案例處理租屋糾紛案例處理 5 三 如何挑選一個好房子如何挑選一個好房子如何挑選一個好房子如何挑選一個好房子 四 掌握議價的技巧掌握議價的技巧掌握議價的技巧掌握議價的技巧 五 房屋租賃契約之探討房屋租賃契約之探討房屋租賃契約之探討房屋租賃契約之探討 六 房屋租賃契約書房屋租賃契約書房屋租賃契約書房屋租賃契約書 七 租屋相關的法律條文租屋相關的法律條文租屋相關的法律條文租屋相關的法律條文 八 校外租屋注意及參考事項校外租屋注意及參考事項校外租屋注意及參考事項校外租屋注意及參考事項 九 租屋報稅租屋報稅租屋報稅租屋報稅 十 範本範本範本範本 十一 埔里埔里埔里埔里地區趴趴走地區趴趴走地區趴趴走地區趴趴走 51 十二十二十二十二 暨大交通車時刻表暨大交通車時刻表暨大交通車時刻表暨大交通車時刻表 57 附錄附錄附錄附錄 埔里市區地圖埔里市區地圖埔里市區地圖埔里市區地圖 ( 含公車路線含公車路線含公車路線含公車路線 )

2 ~ 學務處的叮嚀 ~ 由於本校校園環境優美, 宿舍住宿費亦較為低廉, 學校知道大部份的同學都比較喜歡住宿於學校 但是學校宿舍數量上無法滿足需求, 且不同面向的考量下, 學校亦不能提供過多宿舍, 因此, 有部分同學必須在校外賃居 如何尋覓一處安全舒適又價廉的住宿環境, 對所有暨大人都是一門重要的功課 有鑑於此, 學務處住宿服務組一直努力為必須賃居校外的同學提供更豐富更充實的租屋資訊 ; 同時亦不斷建立各項溝通與訊息傳遞管道, 期能使同學們於租屋問題上都能避掉困擾輕易達成其期望 這本 租屋停看聽 手冊的編印, 旨在讓同學們在租屋過程中, 能夠在觀念上 法律層面與實務技巧上有所遵循, 充分保障自身權益, 覓得一良屋而居 衷心期盼所有賃居校外同學, 都能住得安心 生活愉快 學業順利 身心健康 2

3 一 服務服務資訊資訊篇 學校住宿服務組校外服務校外服務介紹 暨大租屋資訊 網址: 提供租屋分類搜尋 房屋租賃契約範本及租屋須知服務, 請大家多加利用 校外租賃生訪視 房屋出租清查 舉辦校外租屋安全相關講座 租屋博覽會 校外服務中心服務項目介紹 崔媽媽基金會 網址 : 租賃雙方權利義務的教育及提醒 租屋手冊, 教育房客如何挑選房子及議價的技巧 租屋法律手冊, 教育租賃雙方租賃法律常識及相關法條的規範 3

4 常用電話一覽表學校緊急聯絡電話 學校總機 : 校園緊急專線 : 校內重要單位分機 : 生活輔導組 校警隊 : 住宿服務組 2360~2362 教官 : 女宿管理員室 :6001 男宿管理員室 :7001 健康中心 : 心理輔導組 :2331 諮商專線 : 埔里地區醫院電話 埔里基督教醫院 埔里榮民醫院 埔里地區警消單位 報案 交通事故 110 火警 救護車 緊急事故 119 警察局埔里分局 消防隊埔里分隊 桃米派出所 其它 行動電話緊急求助專線 112 教育部南投縣學生服務專線 南投生命線 行政院國家搜救指揮中心 埔里鎮調解委員會

5 二 租屋糾紛案例處理 案例一 : 共同承租後面臨有人退租 狀況 : 幾位校外租賃同學與房東間因租賃金的問題糾紛至住服組反映, 據瞭解主因係四位承租的同學中有一位退租, 餘三人則面臨人數減少, 租金增加的窘境, 若無法繼續承租肇致遷離, 依契約之規定可能造成損失 提醒 : 此時最好是先確認一下自己的契約書是如何簽定的, 您是推派代表出來簽的呢? 還是各別和房東簽的呢? 若您是推派代表出來簽約, 應特別註明, 否則對房東來講, 他面對的只有簽約者 ( 租約上之 承租人 ), 若照契約而行, 收足全部租金, 並無違法可言 所以建議同學, 若大家一起合租整層 ( 棟 ) 的住家, 不要怕麻煩, 還是和房東分開簽約是較能保障自己的方法 ; 而房東通常會覺得麻煩, 一人一份契約書光是寫字就挺累人的, 這時, 您也可變通一下, 在一份契約書上分別註明各個承租房客的姓名 承租範圍 租金, 若能清楚的明訂各人的範圍, 當室友提前解約離開時, 房東也無權要求房客需支付整戶全部的租金, 而造成您的負擔了 5

6 案例二 : 房東以垃圾未清潔垃圾未清潔 粉刷房屋或傢俱損壞粉刷房屋或傢俱損壞為由扣除為由扣除房屋押金 狀況 : 學生租賃契約到期, 在搬遷租賃處所時, 房東以垃圾未清潔 粉刷房屋或傢俱損壞為由, 自行請清潔公司予以打掃及粉刷, 並告知該清潔費用應由學生負擔, 並以當初雙方所訂契約之 回復原狀 條款為依據, 擅將學生所押之保證金扣除若干, 作為清潔及修繕之必要負擔 提醒 : 注意雙方當初訂定之契約是否有此規定, 同學們承租之前最好能檢視或照相存證, 此例房東擅作主張苛扣承租人之押金實欠允當, 若遇此種情形, 同學可向房東爭取或請求學校協助處理, 必要時寄發存證信函, 訴請仲裁 另清潔問題部份, 建議於搬遷時請房東至租屋處當面點交, 對於未清潔部份打掃乾淨, 避免爾後之爭議 法律條文 : 民法第四二九條 ( 出租人之修繕義務 ): 租賃物之修繕, 除契約另有訂定或另有習慣外, 由出租人負擔 出租人為保存租賃物所為之必要行為, 承租人不得拒絕 6

7 案例三 : 房東與房客共同出資購買設備 狀況 : 某系學生因校外租賃處洗衣機損壞, 遂與房東共同出資購買洗衣機, 而於租約期滿後自行將洗衣機搬離租屋處, 衍生房東不滿欲報警處理 提醒 : 房客定租約前, 若有設備需房東提供應予契約書上註明, 並應設置完成 租賃期間設備非人為損壞, 應要求房東予以修繕或更換 ; 若房東請房客自行修繕, 應請求房東償還其費用或於租金中扣除 房客應避免與房東共同出資購買設備 法律條文 : 民法第四三 條 ( 修繕義務不履行之效力 ): 租賃關係存續中, 租賃物如有修繕之必要, 應由出租人負擔者, 承租人得定相當期限, 催告出租人修繕 如出租人於其期限內不為修繕者, 承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用, 或於租金中扣除之 7

8 案例四 : 該如何確認簽約的對方的確有權利將房屋出租 狀況 : 某系研究生新生於暑假期間自行於路邊招租紙條連絡二房東, 並於看屋後交付全年房租予二房東後無下文, 房東發覺二房東疑似詐騙行為 提醒 : 在簽約時可以進行房東的驗證, 所驗證的證件有 : 屋主的身分證 建物權狀或房屋稅單 不過我們常碰到的是先生會代太太處理 女兒代父親處理 朋友委託處理等等, 這並不表示這些人就無法與您簽約, 而是當您發現簽約者非屋主時, 除了問清關係並確認屋主知道此事外, 也可要求房東請真正屋主來簽約或是請房東出示委託書等等, 以避免發生遇到詐騙出租的狀況 學校住服組有提供房屋出租訊息, 此為較安全的租屋管道, 同學可多加利用 法律條文 : 民法第四三三條 ( 轉租之效力一 ): 承租人非經出租人承諾, 不得將租賃物轉租於他人 但租賃物為房屋者, 除有反對之約定外, 承租人得將其一部分轉租於他人 承租人違反前項規定, 將租賃物轉租於他人者, 出租人得終止契約 8

9 案例五 : 租屋處所失竊及有安全顧慮或瑕疵 狀況 : 同學校外租賃處於假期或上課時遭人侵入偷竊物品 提醒 : 返回租賃處時若發現有任何異狀, 應保持現場並報警搜證, 並填具刑案報案三聯單 在看屋前應注意安全門禁問題, 若房間有陽台應注意是否有安裝遮雨棚可以攀爬 大門門鎖若已鏽損應予以更換, 並應於離開前養成隨手關門窗的習慣, 長假期不在租賃處可於返家前告知房東加強巡視 法律條文 : 民法第四百二十四條 ( 承租人之契約終止權 ): 租賃物為房屋或其他供居住之處所者, 如有瑕疵, 危及承租人或其同居人之安全或健康者, 承租人雖於訂約已知其瑕疵, 或已拋棄其終止契約之權利, 仍得終止契約 9

10 案例六 : 法院查封房東房子, 租賃契約存續否? 狀況 : 某系學生向住服組反映 : 承租屋之房東近期因債物問題, 法院已查封並拍賣其房屋, 恐近期無法居住 提醒 : 同學與房東之租賃契約尚未到期, 依民法第四二五條 買賣不破租賃 之原則, 即使法院欲查封房屋, 在新任房主取得房屋 ( 法拍屋 ) 前, 其對該屋之租賃契約仍應維繫即使不知道, 契約仍繼續存在, 故在契約期滿前, 法院或新房主無權終止契約 租屋前可以依照下列方法確認房子是否有被查封 在與房東驗證時, 可至地政機關用門牌地址 ( 最好有房東或所有權人姓名 ) 申請土地建物謄本, 不但可查到是否有設定抵押權或受法院查封 ( 特別注意查封時間, 如在查封後之租賃行為, 執行法院可予以除去或否認租約之效力 ) 等記錄, 同時也可確認房屋的所有權人是否同簽約人 法律條文 : 民法第四二五條 ( 買賣不破租賃 - 租賃物所有權讓與之效力 ): 出租人於租賃物交付後, 縱將其所有權讓與第三人, 其租賃契約, 對於受讓人, 仍繼續存在 前項規定, 於未經公證之不動產租賃契約, 其期限逾五年或未定期限者, 不適用之 10

11 三 如何挑選一個好房子 房東 室友 身體感覺 外在環境 房屋設施 價格 / 簽約 ( 一 ) 房東 1. 人品 : 透過房東的談吐, 瞭解其工作性質 家庭狀況及對自己提出的要求之反應來瞭解其人品 如說話中肯 不會前後矛盾, 不貪小便宜 對人尊重等等 2. 特殊的限制 : 房客應主動詢問房東是否有特殊的限制, 例如不可釘釘子 養寵物 煮飯 等等, 瞭解房東的要求自己是否可以配合, 作為篩選房東的依據 ( 二 ) 室友 1. 人品 : 瞭解室友人品的方式, 可以透過是否有公德心來判斷 如公共空間像浴室 廚房等的使用情形, 維護的狀況來瞭解其他室友可能的行為表現及生活習慣 2. 詢問室友的系級及作息來瞭解自己是否可以接受 如室友的作息為日夜顛倒者, 自己可否接受 ( 三 ) 身體感覺因為房客租屋本身就是自己要使用, 自己能否住得舒適對房客是最重要的考慮因素 而一間好房子的最基本條件就是無論房客走入屋內 或處於屋外的鄰里周遭都能讓自己感覺到十分舒服而沒有各種不好的感覺 因此, 房客在選擇房子時不妨也尊重自己身體的感覺 ( 四 ) 外在環境為了瞭解附近環境日夜的狀況, 如果時間允許, 可以選擇不同的時段看房子 1. 交通 (1) 考慮大眾交通工具的便利性, 上學是否方便 11

12 (2) 有汽車 機車同學考慮該屋附近停車是否方便 2. 安寧 (1) 租屋處儘可能不要直接面向大馬路, 避免噪音干擾 (2) 若在學校周圍者, 注意學校的廣播是否會對生活形成干擾 (3) 注意四周是否有太吵雜的商店存在, 特別是電玩 遊樂場 非法行業不但會帶來噪音, 更因出入份子複雜而影響居住品質 3. 鄰里關係 (1) 若巷道安寧 清潔, 附近住戶遍植花木或多加經營, 表示當地的居民十分重視居住的環境品質, 值得優先加以考慮! (2) 同理, 若公寓的樓梯間乾淨清爽 照明燈光明亮 無太多雜物 大門經常上鎖 公用設施維護良好, 這表示這棟公寓的鄰居對公共事務較關心, 也值得同學多加考慮 (3) 若適巧碰到附近的鄰居, 也可以主動詢問鄰居問題, 藉由其回答的態度來瞭解鄰里關係 4. 安全性 (1) 看屋時應結伴同行, 並謹慎留意四週的環境 若不想麻煩他人, 可告知朋友並約定時間, 彼此以電話聯繫確認安全 (2) 進屋看屋時, 請保持大門開放, 以方便應變 (3) 搭乘校車需考量租屋處與站牌間的路程約多遠, 路燈照明設備如何, 沿途是否有商家 (4) 若為頂樓加蓋的房子, 應特別注意門戶的安全 12

13 (5) 確認一樓大門是否能緊閉, 安全門 鐵窗是否暢通 (6) 決定租屋後, 可請房東或自行更換新鎖, 並要求房東加裝鐵窗 門及由內而外透視的眼孔等安全設備, 這些設備上的要求應事先表明, 並在契約中明訂清楚 5. 便利性考量附近是否有小吃店 市場 便利商店 洗衣店等民生需求 ( 五 ) 房屋設施 1. 坪數的計算方式二個榻榻米大小 (3.24 平方公尺 ) 為一坪 若手邊沒有尺可量, 可以雙人床大小為目測之依據, 就不會差距太多 2. 空間品質 (1) 注意屋內採光 通風是否良好 (2) 注意窗口的方位, 注意是否會有嚴重西曬 (3) 若該棟樓的地下室 或頂樓遭非法使用, 請注意該使用者是否有污染到飲用的水源 (4) 頂樓加蓋房子特別注意是否會漏水 夏天是否過於炎熱 3. 結構安全 (1) 注意樑柱有無裂痕或是否彎曲, 衣櫥的門 窗戶是否會卡住無法打開, 若有上述現象, 表示此屋的建築結構有問題, 請慎重考慮是否要承租! (2) 若該屋樓下有營業場所, 不妨注意樓下的營業場所是否曾為了內部裝潢而擅自打掉樑柱結構 一旦樑 13

14 柱遭到變動, 則對整棟樓房的結構安全影響甚大, 請慎重考慮是否要承租! 4. 漏水 / 管線 / 淹水 (1) 注意屋頂 牆壁是否會漏水 ; 特別是新粉刷 剛裝修處是否有過去遺留的漏水 發霉的跡象 ; 尤其屋頂與牆面交接的牆角最易漏水, 要特別注意該處是否有水痕出現 (2) 與浴室 廚房相接的牆縫是最容易發生漏水的地方 不妨觀察與這兩種房間的共用牆之牆縫上的油漆 粉刷 地磚是否變色或異樣 (3) 有時屋內經粉刷修飾, 一時看不出漏水的毛病 房客不妨從屋外觀看, 從外牆 公共空間 ( 樓梯間 天井 ) 與隔壁鄰居相銜接的牆面做判斷 (4) 注意馬桶是否通暢 ( 沖水時順不順 有無異聲 ); 水龍頭可否關緊 ; 排水管是否流暢 (5) 住一樓要注意是否會淹水 ( 馬路是否比房屋的水平面高 路邊水溝是否暢通 鄰居的圍牆是否有水痕 ) 化糞池的位置是否會外溢 若從外觀看不出是否會淹水, 不妨打開電錶箱 水錶箱 插座開關, 觀察內部是否有曾因淹水而留下的污泥痕跡 (6) 二樓的住戶要留意管道排水 ( 若排水不良, 樓上的水最易溢漏在二樓 ) (7) 頂樓的房子要注意屋頂是否出現油漆剝落 水痕, 以判斷是否會漏水 ( 若機會剛好, 不妨在下雨天看屋, 可檢驗該屋是否漏水 ) (8) 陽台打出去的違建頂部, 亦是常會漏水的地方, 可 14

15 多加留意 ( 六 ) 價格 / 簽約 : 1. 考慮租金價格相對於屋況是否合理 2. 若價格談妥, 決定承租後, 應在付訂金時, 要求房東開收據的內容應包含 : 出租地址 房東姓名 訂金金額 房東姓名 身份證號 預定起租日期及付訂金日期, 以免房東收了訂金後, 又拒絕承認出租 3. 若看屋時發現房屋有缺陷, 則儘可能事前在租屋契約中載明修復的權責, 及雙方在修復費用的分攤方式, 以免日後發生糾紛 4. 簽約前, 可要求房東出示房屋權狀及身份證以確定是屋主本人 5. 若承租對象為二房東時則需特別小心, 以免將來二房東與房東解約時招致自己的權益受損 向二房東承租時, 應注意的事項有 : (1) 二房東與大房東的租期是否即將到期 (2) 二房東如果欲提前搬走, 記得向二房東要回押金, 否則大房東是不需要對二房客負責的 6. 在契約中預留提前解約的條款 ( 如扣一個月押金或代找下一個房客 ), 以免住不滿意又無法搬家, 或提前搬走卻面臨房東沒收全數押金的慘劇 7. 根據 土地法 第 99 條規定 :" 擔保金 ( 押金 ) 不得超過二個月房屋租金之總額 ", 房客不妨據此法條適時向房東爭取合理的權益 15

16 四 如何掌握議價的技巧 議價前應掌握的原則 哀兵型 知己知彼型 ( 一 ) 議價前應掌握的原則 1. 確定自己對房子的喜愛程度, 不要殺了價, 房東也同意降價後又不租了, 徒讓自己的信用破產 2. 判斷房東對自己的滿意程度, 藉由房東與自己的對談狀況, 如是否主動遊說 態度是否積極等來判斷房東對自己的滿意度 3. 充分瞭解房子的狀況, 仔細檢查各種設備是否有瑕疵, 附近的行情等等, 作為議價之籌碼 4. 確定無其他的競爭對手, 若房東的態度猶豫, 或仍有其他詢問出租的電話, 可能降價的意願會較低 5. 衡量自己的預算底線, 事先訂定自己可以接受的租金底線, 以免租到了超過自己經濟負荷的房子, 而被迫再度搬家 6. 態度謙和, 適當的表現出自己的優點, 表明自己生活單純, 在前一個房子住了很久, 從未遲交過房租, 或會主動愛惜房子等, 對房東來說這都是想要積極爭取的好房客 ( 二 ) 哀兵型 :" 我們會是好房客, 但我們的預算並不高 " 以誠懇的態度與房東洽談, 增加房東對你的信賴 以及好感 1. 根據一些租屋經驗豐富的房客表示, 帶著誠懇的態度是最佳的議價方法 事實上, 多數的房東並不只想租個好 16

17 價錢而已, 每個房東都希望能找到一個好房客, 大家相敬如賓, 以和為貴, 以免日後發生租屋糾紛給雙方帶來不必要的麻煩和困擾 一位房客便表示 : 房客的 " 人品 誠意 所從事工作的性質 " 是與房東議價的三大要素 房客端正的人品及和善的態度可給予房東安全感及信賴感, 通常能給房東留下良好的第一印象 其次, 房客所表現的租屋誠意及應有的禮貌則是促使房東不堅持租金價格的重要因素 通常學生 軍公教人員 以及正當職業的上班族是房東的最愛 因為在房東主觀的印象中, 這些人多被房東認定為 " 身份較單純 ", 日後比較不會 " 產生麻煩 " 的房客 一般而言, 這類房客通常只要再佐以誠懇態度及應有的禮貌, 在洽談的過程極易被房東所接受 尤其是無收入的學生及薪水固定的軍公教人員, 由於這些人的經濟能力較有限, 一旦房東願意租給他們的話, 通常會網開一面, 租金上多少可以再意思意思地稍減一些 其次, 準時交房租 主動愛惜房東的房子 與房東保持相互尊重 相敬如賓的承租關係, 這是租期屆滿後房東願意再續租 甚至續租時不漲價的重要因素 2. 以下便是幾位房客在過去曾與房東洽談的範例 : (1) 我很好相處, 交往背景單純, 不會帶閒雜朋友回家 除了比較窮之外, 其餘的我都可以配合您, 若我租到的話, 一定會愛惜您的房子 (2) 學生, 很單純, 而且大多時間待在學校 (3) 我很喜歡你的房子, 但是預算不夠, 不知您在租金上是否可有一點彈性 17

18 ( 三 ) 知己知彼型知彼型 : 彷彿自己是一位租屋行情專家這種方法必須小心的使用, 尤其是在僧多粥少 ( 房客多 房東少 ) 或房屋條件較佳的情況下, 切記議價的過程不要過度強化使用, 以免弄巧成拙 此種方法較適合於房東的房子並不是那麼多人想租的情況 ( 即同時要競爭此屋的房客較少的情況 ) 以下便是幾位曾經採用此種方法的房客所提出的建議 : (1) 預先探聽好當地的市場行情, 確實掌握附近其他房客最近所承租到房子的真正價格, 再向房東據理力爭 (2) 表現出彷彿是一位 租屋專家, 表現出很了解屋況及租金行情的樣子 同時呈現出可租亦可放棄的態度去殺價 (3) 另一種議價法則是專挑屋況 環境的毛病 ( 房屋老舊, 地點偏僻, 環境嘈雜, 設備不好, 漏水, 採光通風欠佳 ), 適時地呈現, 以做為議價的條件 此方法的先決條件在於明察秋毫 觀察力敏銳 但抓漏洞 找缺點需有憑有據, 讓房東心服口服 ( 切忌無的放矢, 以免造成房東的反感 ) (4) 當房東不願去公證時, 以房客的房租無法於報稅時扣繳為由, 做為爭取降價的依據 (5) 若可以的話, 租雅房的房客不妨考慮與朋友相配合, 合力同時租下兩間雅房, 以量制價, 增加議價彈性 (6) 找與房東投合的話題, 多套交情 套交情的方式很多, 像同鄉 同校的校友, 相同的興趣嗜好 ( 例如 : 18

19 喜歡同種運動 ) 等等 但也切忌天馬行空, 扯太多八竿子打不著的話題 (7) 租金太高, 不願意租 :" 太貴了, 我並不急著搬家 " 但此情況應衡量房東是否對你這個房客很滿意再提出較恰當 (8) 你定的價錢是合理, 我也會考慮, 但如你可以再減一些, 我就馬上決定把它租下來 (9) 我不是只想租幾個月, 而是要長期的承租 若經常要換房客的話, 你麻煩我也麻煩 19

20 五 房屋租賃契約之探討 ( 一 ) 確定房東是否為房屋所有權人 契約書一開始, 一定會先列明出租人 ( 房東 ), 承租人 ( 房客 ) 而當我們要簽約的時候, 應確定房東是否為房屋所有權人或有權出租者, 最好能看房屋所有權狀或房屋稅單 以免房子沒租到, 押租金也被拐跑了 如果是二房東轉租, 則要注意是全部轉租或部份轉租 根據 民法 443 條規定, 如果二房東將租賃物全部轉租, 除非經過大房東承諾, 否則是無效的 ; 如果是部份轉租, 則要看大房東與二房東的租屋契約, 是否有限制不准轉租? 若是沒有限制, 房客便可與二房東訂約 訂約後房客只須對二房東負責 如果房客有違背契約之情形, 二房東就必須對大房東負責 ( 二 ) 土地法 99 條規定, 押金不得超過兩個月的租金再來是約定租金及押金 有時房東會註明, 欠租即可終止租約, 請房客搬家 然而根據 民法 440 條, 要房客欠租兩期以上, 並經房東依法催告, 房東才能終止租約 但是這並不是說房客可以少付這兩期房租, 就算租約終止後, 房東仍可向房客要回所欠的這兩期房租 又根據 土地法 99 條, 房屋押金不得超過兩個月租金, 超過部份得抵繳房租 押金及每期租金付給房東後, 記得要請房東簽收, 並妥善保存收據 ( 三 ) 房屋自然損壞的處理至於關於房屋之自然損害, 如果未在契約中規定由房客負責的話, 當然要由房東負責維修 ; 但依 民法 437 條, 房客有通知房東的義務, 如果沒有通知, 而使得損 20

21 害擴大, 房客要負責賠償 但如果房客已經通知, 而房東拒不修理時, 房客可終止租約或自行雇工修理, 而於兩年內向房東要求修理費或抵繳房租 ( 四 ) 房屋有瑕疵時, 對租賃契約的影響此外, 法律上另外有一些有利於房客的規定, 例如 民法 424 條, 房屋如有瑕疵, 危及健康或安全, 即使房客早於簽訂契約時就知道房屋瑕疵, 房客仍可隨時解約 ; 所以, 舉重以明輕, 就算承租時不知道房屋已有瑕疵, 而在簽約後才知道者, 原則上也是可以隨時終止租約的 ; 依 民法 425 條, 當租約未到期而房屋被賣掉, 房客仍可繼續向新屋主承租至租約屆滿, 而絲毫不影響原有房客權利 這些都是我們應該要知道的! ( 五 ) 契約書儘量採用規定條文較少的版本目前市售一般租賃契約書, 版本各有不同, 應該選擇規定條文較少的版本, 因為這樣對房客的協調空間較大 亦即依據 契約自由 原則, 只要是不違反公序良俗及法律強制規定之事項, 經過雙方同意後, 亦可成為契約之一部分 因此使用條文較少的版本, 房客自然就有較大的空間向房東爭取 其次, 凡是契約未約定部份, 在法律的處理程序則是引用 民法 的規定 一般而言, 民法 中規定往往較有利於房客 崔媽媽租屋網站 已請法律義工擬定一份租賃契約, 歡迎同學逕上網路免費下載, 或向崔媽媽申購使用 ( 本文引自於崔媽媽基金會租屋手冊 ) 21

22 六 房屋租賃契約書 國立暨南國際大學學生房屋租賃契約書 立契約書人 : 出租人 ( 以下簡稱為甲方 ) 承租人 ( 以下簡稱為乙方 ) 乙方連帶保證人 : ( 以下簡稱為丙方 ) 茲因房屋租賃事件, 雙方合意訂立本契約, 並約定條款如下 : 第一條 : 租賃標的所在地 使用範圍及使用目的 1. 房屋座落 : 縣 ( 市 ) 鎮 ( 鄉 市 區 ) 里 鄰 路 ( 街 ) 段 巷 弄 號 樓之 2. 使用範圍 : 上述房屋 整層 ( 房 廳 廚 衛 )\ 套房 ( 間 )\ 雅房 ( 間 ) 使用坪數為 坪, 屋齡 年 3. 使用目的 : 住家 \ 營業 \ 其他 4. 使用家具 : 床 衣櫥 桌子 椅子 其他 5. 公共設施 : 熱水器 洗衣機 乾衣機 電視 冰箱 瓦斯爐 微波爐 餐椅 交誼廳 滅火器 逃生梯 瓦斯 其他 第二條 : 租賃期間自民國 年 月 日起至民國 年 月 日止, 計 年 月 22

23 第三條 : 租金及押租金 1. 租金每月新台幣 ( 以下同 ) 元整 乙方應於每月 日前給付甲方 2. 押租金 元整 乙方應於簽訂本約之同時給付甲方 甲方應於乙方返還房屋時無息退還乙方 第四條 : 稅費 1. 就本租賃物應納之一切稅費, 如房屋稅 地價稅等, 皆由甲方自行負擔 2. 租賃期間因使用本租賃物所產生之 電費 \ 自來水費 \ 瓦斯費 \ 電話費 \ 大樓管理費 \ 其他, 除另有約定外, 應由乙方負擔 3. 前項費用採 按月收 元整 \ 每學期 元整 \ 含租金內 \ 樓室 ( 友 ) 自行分攤 \ 按電錶計 4. 其他 : 第五條 : 轉租未經甲方之同意, 乙方不得將租賃權轉讓與第三人, 亦不得將房屋轉租與第三人 第六條 : 修繕及改裝 1. 房屋因自然使用所產生之耗損而有修繕之必要時, 應由甲方負責修繕, 不得拖延 2. 乙方如有改裝設施之必要, 應取得甲方之同意, 但不得損害原有建築結構之安全 第七條 : 房屋之使用乙方不得將房屋供非法使用或存放危險物品影響公共安 23

24 全, 若造成甲方之損害, 願負一切責任 如租賃物所在地之公寓大廈住戶間就房屋及相關設施之使用有規約或其他決議者, 乙方亦應遵守之 第八條 : 違約之效果 1. 乙方積欠租金達兩個月以上, 經甲方催告限期繳納仍不支付時, 甲方得終止本租約 2. 乙方於終止租約經甲方定七日以上催告搬遷或租期屆滿已經甲方表示不再續約, 而仍不交還房屋, 自終止租約或租賃期滿之翌日起, 乙方應給付甲方按房租貳倍計算之違約金 第九條 : 租賃物之返還租賃關係消滅時, 乙方應即日將租賃房屋回復原狀遷空返還甲方, 不得拖延 如租賃房屋之改裝係經甲方之同意者, 乙方得以現狀遷空返還 第十條 : 管轄法院如因本約所生紛爭, 雙方同意以台灣 地方法院為管轄法院 第十一條 : 誠信原則本約如有未盡事宜, 雙方應本誠實信用原則, 依民法等相關法令辦理 第十二條 : 特別約定事項 :( 雙方得自行議訂之特別條款 ) 乙方得提前終止本約, 但應於壹個月前通知甲方, 並應另行給付甲方相當於壹個月之租金金額 恐口無憑, 特立本契約書一式貳份, 雙方各執乙份為憑 24

25 立契約書人 : 甲方 : 戶籍住址 : 身份證號碼 : 出生年月日 : 乙方 : 戶籍住址 : 身份證號碼 : 出生年月日 : 中華民國年月日 注意事項 : 1. 本注意事項僅促請訂約雙方注意, 並非本約之一部份, 無約束雙方之效力 2. 訂約時務必詳審契約條文, 由雙方簽名 蓋章或按手印, 並寫明戶籍住址及身份證號碼, 以免日後求償無門, 請特別注意 3. 訂約時應先確定訂約者之身份, 如身份證或駕照等身份證明文件之提示 如立契約書人有一方為未成年人, 應得法定代理人同意 4. 應注意房東是否為屋主或二房東, 可要求房東提示產權證 25

26 明如所有權狀 登記簿謄本或原租賃契約 ( 應注意其租賃期間有無禁止轉租之約定 ) 5. 本約第十二條第一款之數額, 應以相當於一個月租金之金額為適宜 6. 依土地法第九十七條第一項之規定, 城市地方房屋之租金, 以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限 另依土地法第九十九條之規定, 押租金以不得超過二個月之租金總額為宜, 超過部份, 承租人得以超過之部份抵付房租 7. 交屋時可拍照存證租屋狀況, 以供返還租屋回復原狀之參考 如租屋附有傢俱, 以列清單註明為宜 8. 在交付押租金或租金時, 房客應要求房東開付收據交房客或於房客所持有之租賃契約書上註明收訖為宜 同時房東返還押租金於房客時, 亦應要求房客簽寫收據或於房東所持有之租賃契約書上記明收訖為宜 26

27 七 租屋相關的法律條文 法規名稱 : 民法第五節租賃 第 421 條 ( 租賃之定義 ) 稱租賃者, 謂當事人約定, 一方以物租與他方使用 收益, 他方支付租金之契約 前項租金, 得以金錢或租賃物之孳息充之 第 422 條 ( 不動產租賃契約之方式 ) 不動產之租賃契約, 其期限逾一年者, 應以字據訂立之, 未以字據訂立者, 視為不定期限之租賃 第 422 條之一租用基地建築房屋者, 承租人於契約成立後, 得請求出租人為地上權之登記 第 423 條 ( 租賃物之交付及保持義務 ) 出租人應以合於所約定使用 收益之租賃物, 交付承租人, 並應於租賃關係存續中持其合於約定使用 收益之狀態 第 424 條 ( 承租人之契約終止權 ) 租賃物為房屋或其他供居住之處所者, 如有瑕疵, 危及承租人或其同居人之安全或健康時, 承租人雖於訂約時已知其瑕疵, 或已拋棄其終止契約之權利, 仍得終止契約 第 425 條 ( 買賣不破租賃 -- 租賃物所有權讓與之效力 ) 出租人於租賃物交付後, 縱將其所有權讓與第三人, 其租賃契約, 對於受讓人, 仍繼續存在 前項規定, 於未經公證之不動產租賃契約, 其期限逾五年或未定期限者, 不適用之 第 425 條之一土地及其土地上之房屋同屬一人所有, 而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人, 或將土地及房屋同時或先後讓與相 27

28 異之人時, 土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間, 推定在房屋得使用期限內, 有租賃關係 其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制 前項情形, 其租金數額當事人不能協議時, 得請求法院定之 第 426 條出租人就租賃物設定物權, 致妨礙承租人之使用收益者, 準用第四百二十五條之規定 第 426 條之一租用基地建築房屋, 承租人房屋所有權移轉時, 其基地租賃契約, 對於房屋受讓人, 仍繼續存在 第 426 條之二租用基地建築房屋, 出租人出賣基地時, 承租人有依同樣條件先承買之權 承租人出賣房屋時, 基地所有人有依同樣條件優先承買之權 前項情形, 出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人 優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者, 視為放棄 出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者, 不得對抗優先承買權人 第 427 條 ( 租賃物稅捐之負擔 ) 就租賃物應納之一切稅捐, 由出租人負擔 第 429 條 ( 出租人之修繕義務 ) 租賃物之修繕, 除契約另有訂定或另有習慣外, 由出租人負擔出租人為保存租賃物所為之必要行為, 承租人不得拒絕 第 430 條 ( 修繕義務不履行之效力 ) 租賃關係存續中, 租賃物如有修繕之必要, 應由出租人負擔者, 承租人得定相當期限, 催告出租人修繕 如出租人於其期限內不為修繕者, 承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用, 或於租金中扣除之 第 431 條 ( 有益費用之償還及工作物之取回 ) 28

29 承租人就租賃物, 支出有益費用, 因而增加該物之價值者, 如出租人知其情事而不為反對之表示, 於租賃關係終止時, 應償還其費用, 但以其現存之增價額為限 承租人就租賃物所增設之工作物, 得取回之, 但應回復租賃物之原狀 第 432 條 ( 承租人之保管義務 ) 承租人應以善良管理人之注意, 保管租賃物 租賃物有生產力者, 並應保持其生產力 承租人違反前項義務, 致租賃物毀損 滅失者, 負損害賠償責任 但依約定之方法, 或依物之性質而定之方法為使用收益, 致有變更或毀損者, 不在此限 第 433 條 ( 對於第三人行為之責任 ) 因承租人之同居人, 或因承租人允許為租賃物之使用 收益之第三人, 應負責之事由, 致租賃物毀損 滅失者, 承租人負損害賠償責任 第 434 條 ( 失火責任 ) 租賃物因承租人之重大過失致失火而毀損 滅失者, 承租人對於出租人負損害賠償責任 第 435 條 ( 租賃物一部滅失之效果 ) 租賃關係存續中, 因不可歸責於承租人之事由, 致租賃物 之一部滅失者, 承租人得按滅失之部分, 請求減少租金 前項情形, 承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者, 得 終止契約 第 436 條 ( 權利瑕疵之效果 ) 前條規定, 於承租人因第三人就租賃物主張權利, 致不能 為約定之使用 收益者, 準用之 第 437 條 ( 承租人之通知義務 ) 租賃關係存續中, 租賃物如有修繕之必要, 應由出租人負 29

30 擔者, 或因防止危害有設備之必要, 或第三人就租賃物主張權利者, 承租人應即通知出租人 但為出租人所已知者, 不在此限 承租人怠於為前項通知, 致出租人不能及時救濟者, 應賠償出租人因此所生之損害 第 438 條 ( 承租人使用收益租賃物之方法及違反之效果 ) 承租人應依約定方法, 為租賃物之使用 收益, 無約定方法者, 應以依租賃物之性質而定之方法為之 承租人違反前項之規定為租賃物之使用 收益, 經出租人阻止而仍繼續為之者, 出租人得終止契約 第 439 條 ( 支付租金之時期 ) 承租人應依約定日期, 支付租金 無約定者, 依習慣, 無約定亦無習慣者, 應於租賃期滿時支付之 如租金分期支付者, 於每期屆滿時支付之 如租賃物之收益有季節者, 於收益季節終了時支付之 第 440 條 ( 租金支付遲延之效力 ) 承租人租金支付有遲延者, 出租人得定相當期限, 催告承租人支付租金, 如承租人於其期限內不為支付, 出租人得終止契約 租賃物為房屋者, 遲付租金之總額, 非達兩期之租額, 不得依前項之規定, 終止契約 其租金約定於每期開始時支付者, 並應於遲延給付逾二個月時, 始得終止契約 租用建築房屋之基地, 遲付租金之總額, 達二年之租額時, 適用前項之規定 第 441 條 ( 租金之續付 ) 承租人因自己之事由, 致不能為租賃物全部或一部之使用 收益者, 不得免其支付租金之義務 第 442 條 ( 不動產租賃租金增減請求權 ) 租賃物為不動產者, 因其價值之昇降, 當事人得聲請法院增減其租金 但其租賃定有期限者, 不在此限 第 443 條 ( 轉租之效力 ( 一 )) 30

31 承租人非經出租人承諾, 不得將租賃物轉租於他人 但租賃物為房屋者, 除有反對之約定外, 承租人得將其一部分轉租於他人 承租人違反前項規定, 將租賃物轉租於他人者, 出租人得終止契約 第 444 條 ( 轉租之效力 ( 二 )) 承租人依前條之規定, 將租賃物轉租於他人者, 其與出租人間之租賃關係仍為繼續 因次承租人應負責之事由所生之損害, 承租人負賠償責任 第 449 條 ( 租賃之最長期限 ) 租賃契約之期限, 不得逾二十年 逾二十年者, 縮短為二十年 前項期限, 當事人得更新之 租用基地建築房屋者, 不適用第一項之規定 第 450 條 ( 租賃契約之消滅 ) 租賃定有期限者, 其租賃關係, 於期限屆滿時消滅 未定期限者, 各當事人得隨時終止契約 但有利於承租 人之習慣者, 從其習慣 前項終止契約, 應依習慣先期 通知 但不動產之租金, 以星期 半個月或一個月定其 支付之期限者, 出租人應以曆定星期 半個月或一個月 之末日為契約終止期, 並應至少於一星期 半個月或一 個月前通知之 第 451 條 ( 租賃契約之默示更新 ) 租賃期限屆滿後, 承租人仍為租賃物之使用收益, 而出租人不即表示反對之意思者, 視為以不定期限繼續契約 第 453 條 ( 定期租約之終止 ) 定有期限之租賃契約, 如約定當事人之一方於期限屆滿前, 得終止契約者, 其終止契約, 應依第四百五十條第三項之規定, 先期通知 第 455 條 ( 租賃物之返還 ) 承租人於租賃關係終止後, 應返還租賃物 租賃物有生產 31

32 力者, 並應保持其生產狀態, 返還出租人 第 456 條出租人就租賃物所受損害, 對於承租人之賠償請求權 承 租人之償還費用請求權 及工作物取回權, 均因二年間不 行使而消滅 前項期間, 於出租人, 自受租賃物返還時地 算 於承租人, 自租賃關係終止時起算 32

33 八 校外租屋注意及參考事項 ( 一 ) 出租訊息搜尋所謂 萬事起頭難, 要租房子首先必須知道哪裡有房子要出租 傳統找房子的方式, 就是碰碰運氣, 騎車隨處找尋房東張貼的招租廣告紅單, 然後再與房東聯繫, 若經看屋後覺得尚滿意者即可成交 ; 不滿意則重新再 掃街 一次! 然而, 面對現今競爭激烈的租屋市場, 往往有人刻意將別人張貼的紅單撕下, 不讓他人有捷足先登的機會 ; 再加上街道美化 環境保護理念的推廣下, 不得隨意張貼廣告傳單於電線杆或住家牆壁上, 這樣一來, 租屋廣告紅單數目減少, 不易找尋 最重要的是, 這種找房子的方式一點都沒有安全保障, 如果遇到動機不良或 惡房東 就麻煩大了! 故此本組特別提供一些租屋訊息的管道, 同學們不妨參考看看! 1 住宿服務組校外租屋資訊查訊住服組所提供的訊息較為透明且安全, 同學於看屋前可以先了解設備 行情等想關資訊, 但看屋時仍多加留意屋況及附近生活機能 2 朋友或學長姐推薦通常由朋友或學長姐住過進而推薦的房子, 應該是屬於不錯的! 或許你可以試著問即將畢業的學長姐, 畢業後是否仍然要住在原租賃處, 問問他們對原租賃處是否感到滿意, 如果他們覺得還不錯的話, 你就可以承接其後了 33

34 ( 二 ) 觀察外圍環境外圍環境的好壞, 關係到租屋居住的品質, 如果租賃處內部再完善, 然而外圍環境太過髒亂 吵雜或不安全等干擾因素, 將會導致租賃處不適人住, 最後逼不得已就要 孟母三遷 了! 以下有幾項提醒, 請同學在看屋過程中, 觀察外圍環境時務必要事先留意 觀察外圍環境需留意部份 詢問該房客先前租屋狀況 詢問與房東溝通或相處有無困難 房東修繕通報情形如何 如有機會, 最好 房屋內部或外圍情況的優缺點 能與前一位房客 租金價位高低等問題 接觸, 瞭解該房 管理費或水電費收費方式等問題 東的個性與習慣如能事先知道前一位房客是誰, 即可詢等, 以及相關租問該房客先前租屋狀況, 他山之石 的屋情形經驗交流, 可以幫助自己預先過濾該房子是否合適自己的租屋條件, 如果大致能吻合, 就可以考慮是否需要約房東看房子 約房東看房子時, 務必要準時女同學看屋務必結伴同行 最好要提早到達, 預先觀察周遭環境與人員進出動態, 如不能提早時, 至少一定要準時到達, 以免留給房東壞印象 請同學或朋友陪伴前往, 除了可以幫忙注意或觀察房屋狀況外, 對女同學而言更可避免安全上的顧慮 34

35 外圍環境包括: 交通便利性 購物方便性 進出人員複雜性 鄰近住家是否安寧 租賃處是住宅區 商業區還是工業區 提前早到並觀察 位置會不會太偏僻 租賃處外圍環境 是否有防火巷或相關逃生避難設備 是否是頂樓 周圍是否雜草叢生 該區空屋率高否 如果這些問題可以事先藉由觀察來瞭解的話, 就可以避免簽約後才覺得後悔 ; 同時觀察的愈仔細, 瞭解的愈多, 也愈增加與房東殺價的籌碼喔! ( 三 ) 檢查屋體結構當外圍環境探勘過後, 就要入門 看屋主題 囉! 關於 屋體結構 指的是牆壁 樑柱 天花板 地板 門 窗戶 裝潢與隔間 電線總開關 水龍頭 馬桶等房屋內部基本硬體設備 九二一大地震後, 大家對於房屋結構的安全完善特別的關心, 同學也要觀察仔細, 萬萬不可疏忽喔! 檢查屋體結構需留意部份 地板 牆壁或樑柱上有無龜裂 牆壁上有無颱風淹水留下的水痕 仔細觀察房屋 尤其靠近廁所或陽台的地方要察看天內部硬體設備花板及牆壁有無滲水發霉跡象 重新油漆處更應仔細觀察是否是因漏 35

36 水而有重漆掩蓋的情形 門鎖是否牢靠, 是否需加裝內扣, 以避免宵小闖入, 或睡覺時他人因為有鑰匙可以進出房間 窗戶是否有縫隙, 會不會有螞蟻築巢, 下雨天會不會進水 門窗是否因房屋結構之變化而卡住, 導致開關門時不順 房屋內部裝潢與隔間是否為防火材質, 是否牢靠 電線總開關處是否有燻黑的痕跡, 線路是否過多或雜亂, 以免日後發生電力無法負荷, 跳電或電線走火情事發生 試轉水龍頭是否會出水或有漏水現象 水質是否混濁有雜質, 是自來水或地下水 試按沖水馬桶按鈕看看是否會正常沖水, 沖水時順不順, 排水管是否流暢 插座是否可正常供電 只要多注意一些小細節, 不僅可以保障自己的權益, 更可以要求房東在簽約前修繕完畢, 如此方可避免遷入後, 再發生 求助無門, 無語問蒼天 的不幸! 檢查屋體結構, 除了硬體設備之外, 如果發現有奇怪的狀況 ( 如電線出現在窗口邊 ), 請要多多留意 因為他校傳出有女同學在校外租屋處遭不肖房東偷窺 偷拍, 導致受 36

37 害學生身心承受相當大的恐懼 根據瞭解, 有線針孔攝影機可由目測查出, 且多置放於洗手台下方或窗台邊, 所以同學在租屋之時, 可特別留意這些地方 ; 但是無線針孔攝影機之偵測, 則需藉助反偷拍偵測儀器, 才能查出無線針孔攝影機正確方位 ( 四 ) 檢查相關家具設備房東除了出租整個 房子硬體 外, 通常多數的房東會提供同學在生活上必需之大型家具或設備 大致上有床鋪 書桌 椅子 衣櫥 電熱水器 電燈 脫水機等基本配備, 然而有的房東也會附設廚房 電冰箱 冷氣機 電話機 洗衣機 飲水機 消防設備等方便同學使用 但常理上房東提供的家具設備愈多, 租金價位可能就愈高 因此, 看屋時就應該先問清楚房東會提供哪些設備? 是否要另外加價? 家具設備是否仍然堪用等相關問題 檢查相關家具設需留意部份備 確定房東提供哪些家具, 可以記錄在契約中, 以供未來解約或不續約時的參考 針對房東所附傢 無論是由房東提供或由房客準備電俱, 檢查其完整器用品使用, 要確認水電費要如何收性, 以及是否仍然取? 是否要另外加價? 堪用 房東所附的家具, 可 稍微 用力搖一搖 坐一坐 試一試 看看是否仍然堪用, 以免日後發生雙方認知上的差距 37

38 電燈是否明亮, 確定如果燈管或燈泡壞掉的修繕是歸屬於誰的職責 電器類的物品稍微操作一下, 看看是否能正常運作 是否可用廚房設備烹煮食物, 或是僅能做簡單的加熱及燒水 ( 五 ) 要求消防門禁安全還記得一場大火, 造成陽明山上, 二位無辜同學的傷亡事件嗎? 雖然同學用電常識實需加強, 但一般普遍來說, 同學在看屋中最容易忽略 消防門禁安全 的問題, 然而由於大台北地區的房子多數緊緊相依, 有的甚至無防火巷做區隔 ; 且常常發現在一般門口出入處也都佔滿貨品或雜物, 又加上防盜鐵窗的普遍裝設, 更突顯出 防火逃生安全 用電瓦斯安全 防盜門禁安全 的重要性 除此之外, 九二一地震 納利風災造成全省山坡地危險事件頻傳, 山坡地安全 也就益發重要, 以下就分別論述之 消防門禁安全需留意部份 隔間裝潢是否為防火材質或易燃物 房屋內部走道是否過於狹小影響進出 房東是否有提供滅火器備用, 有無定時檢查 補充, 是否仍堪用 防火逃生安全 逃生避難通道或安全梯是否暢通 安全門是否上鎖無法打開 防火巷是否通暢, 有無置放雜物 鐵窗鎖頭是否有鑰匙, 或是生鏽無法打開影響逃生 38

39 用電瓦斯安全 防盜門禁安全 自己房間的逃生路是否清楚 電器本身的安全性是否瞭解 房屋內部電線配備是否過於老舊, 用電負荷量是高或低 插座或總開關旁是否有燻黑痕跡, 如果有的話, 可能是電線走火或是不當使用的結果 插座上是否插滿延長線, 會不會超過負荷 電線會不會過於老舊 總開關內之電線是否雜亂, 有否出現電線內部裸露現象 房東提供的是 桶裝瓦斯 或是 自來瓦斯, 不論是桶裝瓦斯或是自來瓦斯, 其管線接縫處是否老舊 生鏽 破損 是否發生漏氣現象 熱水器或桶裝瓦斯筒存放的位置在室內或室外, 是否陰涼通風 若瓦斯熱水器置於室內且無法改善通風問題, 為了同學安全, 建議不要承租 大門門鎖是否牢固, 詢問瞭解寢室房內之鎖頭是否可自行換新 是否可在寢室內側加裝內扣 是否是獨立出口, 或是要與其他民家共用樓梯 大門 大門平日是關閉的或是敞開的, 是否會影響門禁安全 39

40 窗戶外圍是否有鐵窗, 鐵窗功能是否完好, 是否生鏽毀壞, 有無防盜功能 如果是頂樓加蓋的房子, 尤其要注意是否容易為竊賊破壞且侵入 如果公寓式大樓, 是否有空屋閒置影響安全 在租賃處出入之人員, 其職業身份是否過於複雜 瞭解是否曾經發生過外人闖入偷竊情況, 如果有此狀況, 請確認是否已全面換過鎖頭及加強防盜措施, 為保障其安全, 請儘量不要承租 ( 六 ) 房租合理議價在看屋過程當中, 租金 問題是租賃雙方內心盤算的首要考量之一, 如果房東正處於 乏人問屋 門可羅雀 狀況下, 同學在議價上就比較佔優勢 ; 相反的, 如果租屋市場是 供不應求 時, 那麼同學能議價的空間就相對減少了! 並且議價時也必須考量房屋所在區位 房屋屋齡 坪數大小 傢俱配備 通風採光 交通便利性等因素, 視情況 因地制宜 因情境議價 然而千萬不要為了要壓低租金, 而自動放棄相關權益而導致 因價喪權 喔! 一般而言, 最好是預先向住在左鄰右舍的同學們探聽當地的市場行情, 再依自己的經濟能力做一預先自我規畫, 通常在滿意屋況開始與房東議價時, 應先有幾個基本概念 : 1 坪數的概念: 目測時, 一坪 大約是二個單人床 ( 或二個榻榻米大小 );2 押金不得超過兩個月的租金;3 40

41 基本的租賃法律常識 如果再加上誠懇的心意與態度的準備工作後, 就可開始與房東的租金價格展開拉鋸戰了 房租合理議價需留意部份 適度 挑出房屋內部結構缺點: 查看房屋牆壁 天花板有無漏水 油漆剝落或發霉痕跡, 地板表面有無龜裂, 門窗可否正常開關, 採光通風是否良好等 ; 如果發現有狀況者, 可以請房東於同學搬入前修繕完畢, 或是提出降價的要求, 以彌議價秘莘傳授 : 如補同學因房屋內部之不完善所損失果你覺得這房子實的權利 在是不錯, 所有條 要求增傢俱或自備家具 : 件都好, 就只是房如果房東沒有提供家具者, 同學可租太高, 這時可以以跟房東商量添購必要之家具, 這儘可能的與房東樣一來, 同學就可以省下一筆錢 ; 協商, 以下有幾或是表明由自己帶家具來, 請房東個 切入點 您不降低房租, 那麼房東就無須再添購妨試試看! 家具囉! 動之以情 表明自己是窮學生家境不好 : 如果您家境不甚寬裕, 或許可以動之以情說服房東, 請房東酌量降低租金 ; 並且提配房東租給學生較為單純, 比較不會找麻煩, 且自己行為良好, 一向乖巧..! 41

42 若中意房屋, 且雙方在租金上達成共識時若在租金上無法達成共識, 且看屋當時覺得房屋不甚理想時 承諾遵守房東規定愛惜房屋設備 : 告訴房東你會是個好房客, 會遵守一切規定, 勤勞打灑又可幫他看管房子, 可省去種種麻煩, 所以可不可以降低租金 可先支付房東訂金, 言明保留房屋租賃權至何時, 並約定簽約期限 屆時若達成簽約, 即可將訂金抵部份房租 反之若同學改變心意不簽約的話, 房東就可以沒收訂金以彌補因等待而喪失出租其他人之機會了 訂金的多寡並無一定, 可評估自己經濟狀況再與房東談訂金額度 應避免因房東或旁人之鼓吹而先給付訂金, 而造成事後反悔, 發生要不回訂金的情況 給訂金的用意, 主要是同學正式簽約之前與房東約定保留租賃權的期限 在這期間, 同學仍可繼續參觀比較, 選擇最適合的租賃處 但請記得, 若同學改變心意, 為尊重房東, 雖然訂金已被沒收, 最好還是與房東再確認取消約定 42

43 九 租屋報稅 ( 一 ) 觀念 租金抵扣所得稅 : 納稅人及其配偶與受扶養直系親屬, 在中華民國境內租屋供自住且非供營業 ( 營利事業 ) 或執行業務使用者 ( 例 : 醫師 律師 會計師 代書 ), 其所支付的租金 每一申報戶每年可以扣除數額以 12 萬元為限, 但已申報購屋借款利息支出者, 不得再申報扣除租金支出扣除額 若租屋一半供自住 一半做營業使用, 並不適用申報租金扣除額減稅的優惠 例 : 若房客每月房屋租金為二萬元, 全年租金總計 24 萬元, 房客可以申報租金抵扣額還是以 12 萬元計算 ( 二 ) 申報條件 1. 什麼資格的房客可以報稅? (1) 所租自用的房子, 必須在中華民國境內, 但不能當營業用 ( 營利事業 ) 或執行業務 ( 例, 醫師 律師 會計師 代書 ) 使用的房屋 (2) 租屋者必須是納稅人本人 配偶或受扶養直系親屬, 也就是同一申報戶口中, 其他受扶養親屬名義租的房子不可認列 (3) 房客應以實際房租支出申報, 最高以十二萬為上限 (4) 不能同時列報購屋自住貸款利息支出 2. 房客申報時需準備的文件? (1) 租賃契約書正本 : 必須載明房東與房客的姓名 身分證字號 戶籍地址 租金金額 (2) 房租付款證明影本 : 房客必須檢附房東或房東配偶 43

44 簽收的收據, 或足以證明匯入房東帳戶的存簿影本, 或是匯款單存根正本或影本 (ATM 自動櫃員機轉帳交易明細表, 或金融機構的匯款證明 ) (3) 房客供自住的設籍證明文件 : 租屋者必須是納稅人本人 配偶或受扶養直系親屬, 在課稅年度在該承租地址辦妥戶籍登記的證明, 或檢具納稅人載明承租的房屋在課稅年度內是供自住且非供營業或執行業務使用的切結書 ( 三 ) 節稅 1. 自八十九年度綜合所得稅結算申報開始, 一般扣除額之列舉扣除額項目多了房屋租金支出一項可扣除 每戶以十二萬元為限 為適度減輕中 低收入者之稅負, 經九十年一月三日總統令公布增訂所得稅法第十七條第一項第二款第二目第六小目房屋租金支出列舉扣除額 高所得租屋者最高可享四萬八千元的減稅, 試用最低稅率百分之六的納稅人, 一年也可省下七千兩百元的稅金 全年房屋支出 12 萬元以下者, 則按實際支出扣除 惟該項扣除額僅能與自用住宅購屋借款利息選擇較有利之一項申報所得稅 2. 要選擇何種扣除額申報較能節稅, 技巧無他, 只要看看申報時同一申報戶成員中, 在當年度內所支付的醫藥或生育費 保險費 自用住宅購屋借款利息支出或房屋租金支出 捐贈及災害損失等金額總合, 有無超過標準扣除額的額度, 答案如果是肯定的, 應要選擇採用列舉扣除額並檢附證明文件申報, 切莫遺忘而未申報 3. 亦可使用二維條碼方式申報, 在電腦上依所指示步驟鍵 44

45 入個人資料及所得資料, 據國稅局表示電腦會自動試算出納稅義務人該繳多少稅, 並替納稅義務人選擇最有利的報稅方案及稅率 ( 本文引自於崔媽媽基金會租屋手冊 ) 45

46 十 範本 房租收付款明細範例 參考範例表二之一 : 房租收付款明細 ( 一式二份, 房東房客各執一份 ) 租期 : 自年月日至年月日押租金額收款人簽章不動產之地址 : 所屬月份租金金額收付款日期收款人簽章 46

47 定金收據範本 收據 茲收到 ( 承租人 ) 租屋訂金新台幣元, 並保留至年月日止 屆時承租人表明不欲租屋時, 訂金聽任出租人沒收, 並無異議 ; 若係出租人表明不欲出租時, 則出租人應加倍返還承租人訂金 此據 出租人簽章 : 承租人簽章 : 中華民國年月日 47

48 修繕義務通知範本 修繕義務之通知 存證信函通知範例 按本人前於民國年月日向台端承租門牌號碼市路段巷號樓房屋, 詎於本人遷入後未達月餘, 即發覺浴室內之馬桶不通, 且廚房天花板嚴重漏水, 除整日滴水外, 並因而導致油漆不斷剝落, 影響廚房衛生甚劇 本人於年月日曾以電話與台端聯絡, 惟不見台端採取修復措施, 特再以本函催請台端於三日內履行民法第四百二十九條之修繕義務, 逾期則本人將自行僱請水電工修復 至於修復費用, 本人將逕自本月份租金中扣除, 特此通知, 希待見覆 返還押金通知函 返還押金之通知函 存證信函範例 按台端與本人於中華民國年月日所簽訂之不動產租賃契約, 租賃位於市路號之房屋, 業已於年月日屆滿, 並經本人遷還房屋與台端 查本人於簽訂賃契約時, 已交付台端押租金新台幣元, 依約台端應於租期屆滿時返還押租金於本人 惟屢經本人催告台端返還前述押租金, 台端均置之不理, 特此函告台端於函到七日內, 返還前述押租金與本人, 以免爭訟 48

49 公證書範本 臺灣 地方法院公證處 公證書 本 字第 號 一 請求人 姓名或名稱性別出生年月日出生地身分證件字號職業 住居所或事務所 出租人 承租人 承租人之連帶保證人 ( 無者免填 ) 證人見證人通譯或已為 同意或允許之第三人姓名 二 請求公證之法律行為或私權事實 : 上開出租人因房屋出租, 與承租人訂立房屋租賃契約, 以資信守 雙方對於各項條款均已同意, 並願切實履行 為期獲得法律上之保障, 以免訴訟, 請求予以公證 三 公證之本旨及依據法條 : 49

50 公證人審查與契約有關之文件, 及到場人之身分證明等, 均屬相符, 乃據當事人陳述所協議之事項, 作成本公證書並將契約附綴於後, 由請求人在公證書簽名或蓋章, 承認其行為 依公證法第貳條第壹項 第拾參條第壹項第壹款 第參款之規定予以公證 四 約定逕受強制執行者其意旨 : 承租人給付如契約所載之房屋租金或違約金及於租賃期滿返還如契約所載之房屋, 出租人返還保證金, 如不履行均應逕受強制執行 承租人如有連帶保證人, 對於給付房屋租金或違約金亦應逕受強制執行 五 本公證書於中華民國年月日在臺灣 地方法院公證處作成 上證書經在場人承認無誤簽名於後 請求人 出租人 承租人 臺灣 地方法院公證處 公證人 正本於中華民國年月日在臺灣 地方法院公證處照原本作成交付於收執臺灣 地方法院公證處公證人 50

51 十一 埔里埔里地區趴趴走 埔里鎮位於台灣的地理中心, 隸屬於南投縣, 高度約在海拔 380 公尺到 700 公尺之間 埔里鎮東面和東北面為仁愛鄉, 南面為魚池鄉, 西面與西北距離台中 58 公里, 往東距霧社 23 公里, 往南距日月潭約 17 公里 埔里鎮由於是由連聳的山陵, 起伏的丘陵, 平坦的盆地以及蜿蜒的河川構成, 所以全鎮成為了一個林木蒼鬱, 山明水秀, 田野廣闊, 富有自然優美景觀的地方 屬於副熱帶溫潤氣候, 所以冬天不嚴寒, 夏天不酷熱, 雨量豐富 雲霧多 濕度大蒸發量小, 沒有強風, 是一個氣候宜人的鄉鎮, 因而有 小洛陽 的稱譽 玩在埔里 名稱地址電話 木生昆蟲館 埔里鎮南村路 6-2 號 牛耳藝術公園 埔里鎮南村路 15-6 號 台一生態教育農園 埔里鎮中山路一段 176 號 台光香草教育農園 埔里鎮中山路一段 號 宏基蜜蜂生態觀光農場 埔里鎮枇杷路 52-1 號 埔里石藝中心 埔里鎮南環路 899 巷 66 號 埔里花卉中心 埔里鎮籃城里中正路 1004 號 埔里酒莊 埔里鎮蜈蚣里鯉魚路 22-3 號 埔里酒廠 埔里鎮中山路三段 219 號 廣興紙寮 埔里鎮鐵山里鐵山路 310 號 龍南天然漆文物館 埔里鎮北平街 號 豐年靈芝菇類生態農場 埔里鎮水頭里東潤路 58 號

52 埔里景點介紹 地理中心碑 埔里被稱為是有心的地方, 那是因為台灣地理中心碑就位於埔里, 地理中心碑位於埔里鎮郊東北角, 而真正的地理中心點位於虎頭山頂, 海拔約 555 公尺的三角點處 埔里車站搭乘南投客運, 往霧社班次於埔里高工下車, 徒步約 6 分鐘即可到達中心碑 開車的朋友可經台 14 線, 抵達埔里後沿著信義路即可到達 大馬璘遺址 大馬璘遺址位於愛蘭台地東南側, 即鐵山路以南, 暨大附中, 埔里基督教醫院及大馬璘聚落以東的地區 經過碳 14 年代測定, 大馬璘遺址堆積的年代大約在距今 2370 年前開始, 發展延續到距今 1700 年前或更晚, 遺址出土的文物十分豐富, 分別有夾砂灰陶及石斧 石刀 石砵 石鑿 網墜 石簇 戈矛形等石器, 顯現當時農業及漁獵發展之情形 鯉魚潭 鯉魚潭位於埔里鎮東郊的橫屏山支稜下, 舊稱 鱺魚窟, 周環約 1300 公尺, 面積 公頃, 約達 20 甲地之大小, 它是一個天然湖泊, 潭水長年清澈碧綠, 相傳潭名之由來, 乃因早昔此潭因盛產鱺魚而得名 觀音瀑布 觀音瀑布在埔里往霧社台十四線省道的公路旁, 經過觀音橋往右側的蜈蚣山山麓上瀑分兩層, 近路邊的為外瀑, 往裡頭向山上去的那層為內瀑, 除此之外尚有小瀑布數疊, 都十分美麗迷人 52

53 能高瀑布 能高瀑布水是來自山頂上的能高大圳, 能高大圳是一條引水灌溉的地底水道, 它源自於北港溪上游的九仙溪, 全長約 公尺, 建造於 1965 年, 其建造目的主要是要引水灌溉大坪頂一帶的高海拔台地 獅子頭瀑布 獅頭坑瀑布又稱獅子頭瀑布, 它位於獅子頭庄, 其瀑布隱身於庄後的群山澗谷之中, 獅子頭瀑布和觀音瀑布是同一水源, 兩個瀑布只隔著一座山 它位於蜈蚣里的中山路段, 坐車過了獅子頭招呼站, 在小店前下車後, 順公路過橋, 向東步入坑口, 約行 30 分鐘, 就能抵達深藏幽谷中的瀑源, 瀑高約 40 公尺 中坑瀑布 中坑瀑布位於麒麟里頂東埔的武界路邊, 沿著中坑溪澗走進去約 2 0 分鐘路程便可抵達, 此一隱身於谷澗的中型瀑布 北坑瀑布 北坑瀑布, 與中坑瀑布相鄰, 同樣位於麒麟里頂東埔的武界舊林道邊, 沿著武界路過了麒麟橋左轉直走到底就可以抵達此地, 路程約 30 分鐘 馬璘窟 馬璘窟是埔里鎮郊, 一泓幽靜而帶有一些神祕氣氛的山中水潭, 它位於埔里鎮西郊的林深山巔上, 是一個終年不涸的天然湖泊, 同時也是一個充滿傳奇和具有神祕色彩的湖潭, 因此有人稱它為 魔靈湖, 一般則稱它為馬璘窟, 馬璘是原住民語, 意指不祥之地的意思 循台 14 53

54 線進入向善里往中台禪寺方向, 再左轉進入縣道 81 號約 5 公里處左轉 上山 臥龍洞 臥龍洞位於南村里和成功里之間的丘陵山區, 是一座神秘的隧道, 長約 30 公尺, 高有 7 公尺, 寬度則僅容一人通過, 是呈狹長而傾斜狀的山洞, 輪廓酷似台灣的形狀, 此洞棲息有數量眾多的野生蝙蝠, 所以有人又把這一段隧道稱為蝙蝠洞 位於台 14 線過觀音隧道後約五公里處, 有一大理石立碑, 右轉進入步行約 40 分鐘 台糖赤崁牧場 台糖牧場位於赤崁頂台地上, 距中台禪寺約一公里處, 牧場區域內, 幅員遼闊, 視野廣邈, 可以遍覽埔里盆地全景農場東側斜坡下方, 凹谷對岸之台地, 即為知名之水蛙窪遺址, 是台灣知名的遺址之一 循台 14 線, 過愛蘭橋進入埔里市區的方向, 走信義路, 於中正路交會時左轉, 行進約 10 分鐘會先到達中台禪寺, 進入中台禪寺即有指標前往赤崁牧場 桃米生態村 桃米生態村位於南投縣埔里鎮桃米里, 是台 21 線埔里往日月潭路上的美麗山村, 距離國立暨南國際大學約一公里, 海拔 430~800 公尺, 依山傍水, 溪流終年清澈 桃米生態村野生動植物豐富, 常見的青蛙有 19 種, 蜻蜓及豆娘有 43 種, 鳥類有 60 種, 螢火蟲 桃實百日青 蓮華池柃木等珍貴動植物處處可見 54

55 埔里周邊景點 日月潭 日月潭位於埔里南方, 距離約 17 公里 出埔里市區過愛蘭橋後沿台 21 線即可到達 ; 可從埔里搭南投客運 豐榮客運前往 日月潭國家風景區管理處地址 : 南投縣魚池鄉中山路 163 號, 電話 : 九族文化村 九族文化村位於魚池鄉, 距離埔里約 13 公里 出埔里市區過愛蘭橋後沿台 21 線至魚池轉縣 131 進市區, 過市區後接投 67 即可到達 ; 可從埔里搭南投客運前往 地址 : 南投縣魚池鄉大林村金天巷 45 號, 電話 : 清境農場 清境農場位於仁愛鄉, 距離埔里約 36 公里 埔里市區沿中山路一段經台 14 線往霧社方向, 過霧社後轉台 14 甲線行走即可到達 可從埔里搭南投客運往松崗 翠峰車次前往 ( 每日各 6 班往返 ) 場址: 南投縣仁愛鄉大同村定遠巷 25 號, 電話 : 合歡山 合歡山距離埔里約 53 公里, 開車前往沿台 14 線過霧社轉台 14 甲線即可到達, 可從埔里搭南投客運往翠峰車次前往 ( 每日各 3 班往返 ), 至翠峰需換搭計程車前往武嶺 55

56 廬山 廬山位於仁愛鄉, 距離埔里約 32 公里 沿台 14 線過霧社, 過雲龍 大橋即可到達 可從埔里搭南投客運至廬山 廬山溫泉 奧萬大森林遊樂區 奧萬大森林遊樂區位於仁愛鄉, 距離埔里約 44 公里 沿台 14 縣過霧社轉投 83 即可到達 南投客運在假日及賞楓旺季 ( 每年十一至翌年元月 ), 從埔里站發車直達奧萬大 遊客服務中心 : 南投縣仁愛鄉親愛村大安路 153 號, 電話 : 惠蓀林場 惠蓀林場位於仁愛鄉, 距離埔里約 28 公里 出埔里市區走中正路接台 21 線後至國姓鄉轉投 80 即可到達, 可從埔里搭南投客運前往 ( 每日各 2 班往返 ) 電話: 泰雅渡假村 泰雅渡假村位於仁愛鄉, 距離埔里約 20 公里 出埔里市區走中正路接台 21 線後至國姓鄉轉投 80, 直行約 3 公里後左轉直行即可到達 南投客運每日各 7 班往返草屯 - 泰雅渡假村, 可從埔里搭車至國姓柑仔林站轉車前往 地址 : 南投縣仁愛鄉互助村清風路 45 號, 電話 : 大多數旅遊景點位於山區, 請注意路況, 應避免雨天前往 另山區氣候溫度較低, 請多加外衣 56