北京市物业管理工作简报(第二版)2 编委会主任 : 程建华常务副主任 : 岳为众副主任 : 郭彦利编委会委员 : 市住建委物业管理处调研员市住建委物业管理处副处长市住建委物业管理处调研员市住建委物业管理处调研员市住建委物业管理处副调研员市住建委物业管理处副调研员市住建委法制处处长市住建委法制处副处长

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1 北京市物业管理政策法规选编 ( 第二版 : 根据 2013 年第一版修改 ) 北京市物业服务指导中心编 1 北京市物业管理工作简报(第二版)17

2 北京市物业管理工作简报(第二版)2 编委会主任 : 程建华常务副主任 : 岳为众副主任 : 郭彦利编委会委员 : 市住建委物业管理处调研员市住建委物业管理处副处长市住建委物业管理处调研员市住建委物业管理处调研员市住建委物业管理处副调研员市住建委物业管理处副调研员市住建委法制处处长市住建委法制处副处长市住建委房屋安全设备处处长市住建委房屋登记管理处处长市住建委住房制度改革处处长市住建委住房制度改革处副处长市住建委监察执法大队书记市住建委监察执法大队副大队长市住建委监察执法大队副大队长市住建委监察执法大队副大队长市住建委宣传中心主任市建筑业执业资格注册中心主任市物业服务指导中心书记 编委会名单 安世锦孟海亮蒋文斌韩方明郭小兵安玉霞陈立民金耀东李自强田卫华王玉明宋丽莉王颖王秀玲陈明刘琳刘海琦石向东赵春凯

3 市物业服务指导中心指导一室主任 魏宣 市物业服务指导中心指导二室主任 吕向东 市物业服务指导中心指导四室主任 张帆 朝阳区房管局副局长 秦国华 市物业管理行业协会会长 周星 市物业管理行业协会秘书长 宋宝程 市物业服务评估监理协会会长 申跃华 北京盛世物业服务有限公司董事长 刘刚 北京龙湖物业服务有限公司总经理李勇军北京城承物业管理有限责任公司总经理景暋北京顺天通物业管理有限公司总经理吴卫东北京万科物业服务有限公司总经理谢炜北京北宇物业服务有限公司总经理裴建华北京银达物业管理有限公司董事长薛福志编委会办公室主任 : 岳为众副主任 : 解丹丹编委会办公室成员 : 付平郭爱爱李朗赵中华朱启峰靳扣娟王川刘丽云 3 北京市物业管理工作简报(第二版)

4 北京市物业管理工作简报(第二版)4 共同努力 : 促进物业服务质量不断提高 为 北京市物业管理指导手册 所写的序言北京市住房城乡建设委副主任程建华 2013 年 10 月 28 日物业管理问题与人民群众生活密切相关, 小到垃圾清运 绿地养护, 大到电梯安全运行 消防设施的维护, 关系社会的和谐稳定, 关系人民群众的居住生活质量 物业管理出了问题, 人们的生活就不舒适 物业管理问题媒体关注, 在行政管理中又容易被边缘化, 容易被忽视却又十分重要 可喜的是, 目前已开始引起有关领导的重视 2012 年元月 10 日, 陈刚副市长在全市物业服务质量年活动大会上说 : 物业管理非常琐碎, 但每一件事都很重要 2013 年 3 月 22 日, 住建委党组会上杨斌主任讲到, 要在重点抓调控 住房保障的基础上, 重点抓物业管理工作 7 月 24 日住建部王宁副部长来北京召开群众路线教育实践活动座谈会, 听取 15 家物业企业负责人 项目经理 一线工作人员意见, 强调物业管理问题是重要的民生问题 物业管理问题主体多, 涉及面广, 有业主 业主大会 业主委员会 物业公司 社区居委会 ; 有政府相关部门 法院及街道乡镇人民政府 ; 涉及专业银行和专业服务公司 搞好物业管理就必须把这些主体协调好, 形成合力 物业管理与热点问题关联性强, 查违拆违 防汛 安全运行 设备维修 小区保安 节日值守都与物业管理有联系 ; 物业管理主要是生活中的琐事, 又容易产生纠纷, 有了纠纷就必须快速解决, 避免问题积累发酵, 小冲突变大冲突 物业管理水平高低依赖于管理队伍的水平及对物业企业 业主委员会的有效指导和监管,

5 版)因此要对参与这项事务的主要人员进行必要的培训, 对企业违法行为要及时进行处罚, 防止物业企业损害业主的利益, 防止业主委员会不当行使业主委托的权利 两年来, 我们紧紧抓住政府令 北京市物业管理办法 的出台以及市政府狠抓拆违 防汛等工作的契机, 大力推进物业服务水平的不断提高, 实现和谐物业管理 一 围绕查违 防汛 资金监管 矛盾纠纷调处等热点问题抓好物业管理工作 2013 年 3 月 28 日市政府召开了生态文明和城乡环境建设动员大会, 要求全市实施物业管理的企业履行发现 制止 报告违法建设的职责 为此, 对全市 2700 多家物业企业进行了动员和培训, 通报了 2012 年 10 月 22 日朝阳区东山墅业主搞违法建设引起重大伤亡事故, 物业公司没有履行报告职责受到了相应处罚这一典型案例 ; 对凯莱和北京远景方舟物业管理有限公司不报告违法建设的行为进行了处罚 目前物业公司已经重视这项工作, 据统计, 今年物业企业及时报告了 192 个小区违法建设的情况 2013 年 5 月 20 日召开了 16 个区县住建委 房管局分管物业工作领导专题会, 布置物业管理区域防汛 查违 矛盾纠纷调处等工作 全市防汛工作会召开后, 在市住建委 5 月 27 日召开的防汛电视电话会上, 又专门强调了物业管理区域的防汛工作, 要求区县分管领导 物业科长及物业企业分管领导 项目经理对地下停车库入口出口, 排水及沙袋准备 小区排水口排水管线是否畅通 配电设施周围排水等情况进行全面检查 5 月底 6 月初, 分 8 个工作组对 16 个区县 68 个小区物业管理区域的防汛情况进行抽查, 对存在排水设施堵塞等问题的门头沟永兴嘉园 东城本家润园等 12 个物业管理项目下发了整改通知书, 对去年 7.21 水灾严重的碧桂园 绿城百合公寓 加州水郡 北潞园 瑞雪春堂 5 个项目进行了暗访, 发现碧桂园 北潞园和绿城百合公寓三个项目地下空间出入口沙袋准备不足, 提出了整改要 5 北京市物业管理工作简报(第二

6 北京市物业管理工作简报(第二版)6 求 以查违防汛为主要内容, 对 5468 名物业企业项目负责人,2435 名物业企业负责人,396 名乡镇街道工作人员进行了重点培训, 顺利完成了今年物业管理区域的防汛工作 按照王安顺市长 李士祥常务副市长及陈刚副市长的批示,5 月 29 日至 6 月 8 日, 市住建委 市审计局组成 8 个组对 16 个区县住房资金管理部进行检查, 发现有 50 多万个维修资金的数据存在错误, 如购房人房屋项目名称仅写为 中华人民共和国, 单元号为 , 张三业主交的维修资金在系统里登记为李四, 王五家的地址登记为孙六家的地址 ; 系统记录的房屋地址与业主提供的发票记录地址不一致等问题不胜枚举 维修资金归集不到位, 有些业主交了维修资金, 资金中心系统记录里并没有, 一追查还在开发商手里, 资金中心管理队伍人手少, 根本没有能力上门催缴 档案管理隐患很多, 如储存档案的房屋屋顶漏雨, 档案直接堆在楼道上, 大量档案存放在纸箱里 维修资金信息管理系统已严重落后于现实需要, 根本打不出每个项目以业主为单位的分户明细账, 房屋过户时维修资金不能自动过户, 不能按区县进行查询等等 今年媒体有关物业管理问题的报道共有 124 篇 ( 不包括 4 篇正面报道 ), 涉及到 111 个物业项目, 有些问题有多家媒体进行报道 111 个项目中, 与物业服务企业服务直接相关的问题, 如垃圾清运不及时 对欠费业主限水限电 私自占用公共部位 物业撤接管等共 58 件, 调解有难度, 市住建委直接组织召开协调会进行调处, 约谈了 20 多家物业公司,58 个纠纷全部化解 其他问题如开发建设遗留的房屋漏雨 电梯事故 无物业公司管理的老旧小区的服务问题等, 各区县经过调查也分别移交质监局 社会办等部门 市 区 街三级协同, 成功化解了朝阳大西洋新城 东城本家润园 海淀羊坊店海天中心等多个持续时间长 矛盾尖锐的物业撤接管纠纷 这些小区一度被列为十八大 今年两会召开期间需市区街重点维稳的地区, 业主多次要求到天安门

7 管理工作简报(第二版)广场等地游行 解决了通州永顺 海淀阳春光华 昌平回龙观等多个小区屋面漏水因无法支取维修资金多年失修问题 二 加强部门合作, 破解物业难题物业问题不仅是房屋管理问题, 更是一个复杂的社会问题, 与住建 发改 公安 社会管理 规划 质监 交通 市政 绿化 消防 卫生 水务 法院 住房资金管理等 20 多个部门和专业公司有关 破解物业管理问题, 仅靠住建部门难以取得成效 今年以来, 我们加强了与相关部门的沟通交流, 力求形成合力, 共同管好物业管理区域 与市社会办合作, 在社会办开展的 万名社会工作者培训计划 中加入业主委员会的组建 维修资金的支取 物业公司如何开展服务等方面的培训内容, 提高街道 ( 乡镇 ) 社区干部做好物业管理工作的专业能力 针对部分老旧小区失管失养问题, 以停车有管理, 绿化有养护, 房屋有修缮, 卫生有保洁为标准组织老旧小区开展 准物业 管理试点 9 月 24 日召开了全市推进老旧小区自我服务试点工作专题会, 印发了 关于开展老旧小区自我服务管理试点工作的意见, 现场观摩了朝阳区松榆西里社区自我管理经验, 全市 112 个老旧小区实行了自我服务管理 试点成功推广后, 将会有效改善老旧小区失管失养失修的问题 与市质监局密切配合加强电梯管理 由市质监局加强对电梯维保单位准入与退出的监管, 建立电梯应急维修优秀企业名录, 及时 严厉查处维保不规范 虚报电梯维修工程预算 侵害业主权益的企业 加强对电梯的年检, 对年检走过场单位要严格追究责任 维保或年检发现电梯故障, 及时责令停运并通知业委会 物业服务企业和相关业主, 使用专项维修资金进行应急维修 各区县住建委 房管局严格按照时限要求快速审批, 确保电梯维修资金及时到位 逐步推广使用电梯物联网, 通过技术手段实现对电梯的实时监控, 防患于未然, 确保电梯运行安全 7 北京市物业

8 北京市物业管理工作简报(第二版)8 与市住房资金管理中心协同, 由市住房资金管理中心通知市资金中心各区县管理部严格按照 2 个工作日 ( 情况特别紧急的,24 小时 ) 的时限, 及时拨付资金, 保障应急维修实施 ; 对因做数据关联可能影响应急维修的物业项目, 只要建立了维修资金, 资金中心先支付, 再做明确核算 共同解决补建维修资金 数据整理 发挥资金增值效能等问题, 建立产权明晰 资金数量准确的维修资金明细账 与北京市高级人民法院民一庭协商, 加强对区级法院受理审判物业诉讼案件的指导, 要求区级法院不能以纠纷多 人员少为理由一个月只受理一件或几件物业纠纷诉讼案件 ; 明确单位公房向个人房改后, 原产权单位仍要承担电梯费 高压水泵费等产权人交费项目 房改房上市后, 房屋产权性质转变为商品房产权, 原产权单位不再承担相关费用, 由购房人全额承担后期物业管理费用 与西城区法院商谈, 开展物业纠纷诉前调解机制的试点 积极向市人大汇报物业管理问题, 配合市人大城建环保委做好 北京市物业管理办法 的合法性审查, 经市人大同意将物业管理列入未来 5 年地方立法规划 与市交通委协调, 在 北京市机动车停车管理办法 起草过程中明确规范居住区及其周边的停车管理的内容, 对个人在小区私设地锁 地桩, 由城管 住建部门给以处罚, 由公安部门做好道路停车泊位的设置和道路停车秩序的管理, 调整收费标准, 根据成本 供求关系实行差别停车收费 与市规划委沟通, 合理确定物业用房的配建指标 ; 与市地税局沟通, 明确物业企业营业税纳税基数 ; 与发改委沟通, 明确物业公共部位管理电费按民用价计算 ; 与市水务局合作, 完善住宅小区二次供水管理 三 分批到区县住建部门调研, 摸清情况, 加强指导杨斌主任多次与我谈起物业管理问题, 并叮嘱我要充分发挥区县

9 京市物业管理工作简报(第二版)住建委 街乡镇的作用 按照杨主任的叮嘱, 今年以来, 带领物业处 物业指导中心的同志们分批到区县住建委 房管局, 与区县建委主任 房管局局长, 分管副主任 副局长和物业科科长交换意见, 了解情况, 分类指导 目前已到西城 朝阳 海淀 丰台 通州 顺义 房山 怀柔 平谷做过专题调研, 年底前再去东城 石景山 门头沟 大兴 亦庄 延庆 密云调研 从已开展的调研情况看, 物业处和物业服务指导中心已全面建立与区县物业科的通畅联系, 区县住建委 房管局已基本摸清属地有多少住宅区 有多少住宅实施了物业管理 有多少小区成立了业主委员会 区内有多少物业企业 区内物业管理目前存在的主要问题是什么 每次去调研, 区县住建委 房管局一把手亲自到会, 谈到物业问题, 都很熟悉, 对本区存在的问题也基本了解, 区县住建委主任 房管局局长重视物业管理问题是做好物业管理工作最重要的组织保障 通过调研, 我们总结了区县住建委 房管局在处理物业问题方面的一些成功做法 : 部分区县由财政出资建立了应急维修资金, 用于电梯及老旧小区的应急维修 ; 开始探索老旧小区改造后的物业管理模式 ; 将物业管理的监管职能下延到街道办事处, 进一步强化属地监管职责 ; 有些区局提出了对业主委员会账户维修资金的监管意见 ; 有些区局已开始重视将业主委员会建设和老旧小区改造纳入社会管理的范围, 与区社会办密切配合 ; 有些区局对属地物业企业进行评分定级 四 对影响物业管理长远发展的关键问题研究制定相关政策朝阳房管局局长刘来祥同志利用清明节放假, 组织局内同志研究 起草了 关于加强街乡 社区居委会对筹备组 业主大会 业主委员会管理的建议 关于物业服务收费的建议 关于加强街乡对住宅专项维修资金划转和筹集使用监管的建议 等方面文件, 向市住建委书面报告, 希望围绕这些方面的问题, 加快制定和完善相关政策 经过认真研究梳理, 主要涉及维修资金应急支取 加强业主组织 9 北

10 北京市物业管理工作简报(第二版)10 建设和建立物业费动态调整机制三个方面的问题 这三个问题, 也是全国物业管理普遍存在的难题 今年 4-5 月, 市住建委便民热线接听的房屋管理五大类问题中, 第三大问题就是维修资金支取不便 物业处进行了梳理, 维修资金划转业主大会之前, 支取要经过 11 个步骤, 其中 6 个在市住房资金管理中心系统办理 维修资金划转业主大会账户后, 要支取维修资金, 须经过 13 个步骤, 其中 5 个在市住房资金管理中心系统办理 如果小区中有央产房改房, 还需到中直管理局和国家机关事务管理局住房资金管理中心, 由原产权单位申请支取相应分摊的维修资金 应急情况下支取维修资金, 只是规定了不需经过三分之二以上业主同意, 其余程序一个不少 海淀区阳春光华小区一顶层住户屋顶漏雨, 申请了 2 年未能支取维修资金 业主找到市人大城建环保委的领导, 城环委领导找到杨斌主任, 杨斌主任批给我, 我让物业处安世锦同志 ( 时任副处长 ) 专门协调, 仍然支取不了 情况报给我, 我只好给盛世物业公司领导打电话, 让物业企业垫资先修 朝阳泰华滨河苑小区楼高 28 层, 共有 11 部电梯,7 部电梯运行 7 年后因钢丝绳磨损严重导致停运 物业企业申请维修资金,2 个月没有结果, 业主投诉到媒体 我从舆情上看到情况后, 让物业服务指导中心同志把区房管局 物业企业同志约到市住建委协调如何解决, 物业企业同志反映支取难, 后经特事特办, 才申领了维修资金 为解决应急支取维修资金不便问题, 经反复讨论征求意见, 拟定了 关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知,8 月初向社会公开征求意见, 有 10 位同志通过网上和来信提出了不同意见,9 月 4 日我跟物业处郭彦利处长把这些同志请到市住建委, 当面听取意见, 目前郭彦利同志正在抓紧组织修改, 可在年内印发 如何破解业主大会成立难 运行难 监管难问题? 目前全国除上

11 京市物业管理工作简报(第二版)海市住宅区实施物业管理的项目业主委员会的比例高达 83% 之外, 其他城市业主委员会成立比例都比较低, 均在 30% 以内 如广西南宁市 252 个物业管理区域成立了业主委员会, 占 16%, 在已成立的业主委员会中 55% 不作为,15% 不仅不作为, 还在起反作用 对如何破解全国性的难题, 目前已逐步形成共识 主要解决业主不会组建 不愿组建及组建不规范的问题 ; 解决业主委员会成立后业主不愿意继续担任业委会委员的问题 ; 解决业主委员会素质低 业主委员会谋私问题和业主委员会组建后领导力不强或名存实亡如何快速更换的问题 物业管理收费标准严重背离服务成本, 难以上调是制约物业管理健康发展的瓶颈问题, 势必造成行业亏损 物业服务质量下降 弃管问题, 这是我们今后要解决的第三个问题 北京市实行政府指导价的物业服务收费标准 10 多年来没有调整, 由于人工费 材料费 电费 水费等费用的上涨, 物业企业普遍出现亏损 实行市场调节价的物业服务收费, 需经业主大会表决方能提价, 受政府指导价不调的影响, 多数业主不同意涨价 针对这种情况, 拟建立物业费标准随人工 水 电 材料等费用自动调整的机制, 解决合理涨价的扯皮问题 五 加强培训宣传, 全面提升物业管理人员工作水平组织修改了物业项目经理考试大纲和考题内容, 突出了实用性和针对性 如增加了物业企业如何履行发现制止并报告违法建设的内 容, 使物业企业工作人员知道管理区域的违法建设不能有效制止时, 应该如何向政府部门报告 ; 小区防汛应该重点检查和预防哪些问题 ; 电梯 消防 漏雨等问题出现后如何申请维修资金开展快速维修 ; 对 拖欠物业费如何处理, 如何向法院提起诉讼 ; 对小区养犬 乱停车 绿化 垃圾清运问题如何有效管理 在原有政策选编的基础上, 又组织编印了与物业管理密切相关的 保安 绿化 消防 安全 人防 停车 邮政 养犬 垃圾管理等方 11 北

12 北京市物业管理工作简报(第二版)12 面的文件选编, 提高了物业企业和业委会综合管理水平 就什么是业主 什么是业主大会 什么是业主委员会 什么是物业公司 如何组建业主委员会 如何选聘物业企业等问题编写了简明通俗的解答, 共 100 问, 使广大的基层物业管理人员和业主能够快速入门, 便捷了解物业方面的政策规定 围绕着已发生的业主告街道办事处指导组建业主委员会违法 业主告物业公司不撤出管理区域 业主因自家车被淹告物业公司赔偿 物业公司告业主拖欠物业费 物业公司告停车公司等案件, 以案说法, 加强对街道和物业企业工作人员的指导, 尽量减少纠纷的发生 组织编印 物业管理 杂志, 定期印发, 及时报道行政管理部门的做法和外省市经验, 传递物业管理的正能量, 向更多企业 街乡镇工作人员和广大业主宣传物业管理的政策 好的做法 六 加强对物业企业指导和监管, 进一步提升行业水平及时总结推广龙湖 万科 中铁建 北宇 外交服务局 均豪 城建 首开 天通苑 网信 盛世 金罗马等优秀物业服务企业在制止违法建设 及时开展设备维修 认真做好防汛 顺利开展撤接管 说服业主上调物业费 开展延伸服务 ( 如开办社区食堂 长者服务中心, 为业主提供房屋买卖租赁代理服务 装修服务 为业主代购水 电, 代购车辆保险 代办快递, 为业主提供储物空间 ) 等方面的成功经验, 全面提升行业的管理水平 结合项目备案 晒账单和纠纷查处, 对物业企业开展执法 对未按时备案 未晒账单 挪用公共维修资金 侵占小区公共收益 不认真履行保安保洁维修养护职责的物业企业及时查处, 记入黑名单, 公开曝光, 实施行政罚款甚至降低资质 结合项目评优, 总结松榆东里等优秀项目管理经验, 在全市推广 提高企业准入门槛, 淘汰了 100 多家没有项目的小劣企业 对没有项目 没有举荐人的企业申请物业企业资质暂停审批 对无资质有

13 京市物业管理工作简报(第二版)项目且存在纠纷的企业, 纠纷未能解决前不核发资质 对存在纠纷的物业企业, 如不妥善解决纠纷做好认真整改, 停止晋升企业资质, 停止核发出京参与投标的资信证明 通过以上六个方面的努力, 市区两级物业管理部门动员组织 300 多个街乡镇 两个协会 2700 多家物业公司 1000 多家业主委员会围绕物业问题认真履行各自的职责, 取得了不错的成绩 要想长久地保持良好的物业服务, 就必须全面提高这个行业从业人员的素质 为此, 北京市物业服务指导中心岳为众主任带领全体同志编印了 北京市物业管理调研 北京市物业管理百问百答 北京市物业管理工作简报汇编 北京市物业管理政策法规选编 北京市物业管理诉讼案例选编 等参考资料, 供区县 街乡镇 社区居委会 业主委员会 物业服务企业及关心物业的业主学习参考, 用于指导物业管理工作 这样做属于治本的基础性工作, 非常有必要 因此, 权以这篇文章作为他们编写 北京市物业管理指导手册 文集的序言, 抛砖引玉, 引起大家尤其是区县从事物业管理工作的同志对这项工作的深入思考, 发挥主观能动性, 进一步做好物业管理工作 13 北

14 北京市物业管理工作简报(第二版)14 前言 物业管理是一项复杂的民生工作 由于沿革时间长 法规多, 一线人员频繁变动, 需要将现行的政策法规 调研成果和经验交流材料汇编在一起, 便于各级领导和工作人员学习交流及查询使用 为此, 市物业服务指导中心组织编写了一套物业管理指导手册 : 一是 北京市物业管理调研, 分为四个部分 : 一是市住建委领导同志的调研报告 ; 二是区县住建委 房管局领导同志的调研报告, 涵盖了区县物业项目数量, 物业企业 业委会的数量, 存在的主要问题及解决问题的思路, 按时间顺序排列, 在第二版中新收录了门头沟 石景山 昌平和朝阳区住房城乡建设委 房管局领导们对物业管理问题的介绍 分析与思考 ; 三是物业服务企业的调研报告 ; 四是附录, 选编了部分关于物业管理问题的文章 这些调研成果包含了对行业发展的深入思考和科学建议, 供大家开拓思路 相互借鉴 二是 北京市物业管理工作简报, 按时间顺序记录了市住建委破解复杂难题的调研 对区县住建委 房管局等单位的指导 尖锐物业纠纷调处 与相关委办局的沟通协调 召开的重要会议 与兄弟省市就难解问题的相互学习交流以及解决问题 化解矛盾的方式方法, 资料珍贵, 内容全面, 富有启发性, 值得整理出来供全系统同志分享和参考 三是 北京市物业管理政策法规选编, 选取物业管理的法规和政策编辑成册, 便于快速查询和学习掌握 四是 物业管理相关政策法规选编, 整理与物业管理相关的水 电 气 热, 电梯 卫生 消防 保安 邮政 养狗等方面的政策法

15 京市物业管理工作简报(第二版)规, 供大家查阅 五是 北京市物业管理诉论案例选编, 对物业管理的典型判例进行介绍和分析 六是 北京市物业管理百问百答, 采用通俗易懂的方式, 普及物业管理过程中的常见问题和基本程序 程建华副主任对编写这套指导手册非常重视, 多次听取汇报, 提出指导意见, 逐字逐句对指导手册的多数文稿进行修改, 并为 北京市物业管理指导手册 专门撰写了序言 由于时间仓促, 不足之处, 敬请批评指正 北京市物业服务指导中心主任岳为众 2013 年 10 月 29 日 15 北

16 北京市物业管理政策法规选编(第二版说明)16

17 选编(第二版说明)第二版说明 北京市物业管理政策法规选编 ( 第二版 ) 精选了物业管理最 重要的法律 法规以及北京市政府规章和相关政策 综合类 部分 主要收录了物权法 前期招投标以及老旧小区管理相关政策法规, 行 业管理类 主要收录了企业资质 信用管理 合同备案 项目交接 示范项目考评 物业服务评估以及物业管理师考试等与行业发展相关 的重要政策 ; 业主大会类 主要收录了住房城乡建设部和北京市关 于业主大会和业主委员会成立及活动的指导规则以及公共决策平台 的内容, 因考虑篇幅问题没有收录相关的示范文本, 有需要的读者可 在市住房城乡建设委官网上查询下载 ; 相关收费类 主要收录了物 业服务收费 经济适用房物业收费 物业服务成本监审以及营业税等 政策 ; 住宅专项维修资金类 主要收录了住房城乡建设部及北京市 关于住宅专项维修资金交存 管理 使用和应急使用的内容 ; 物业 企业配合治理违法建设和群租类 主要收录了北京市关于治理违法建 设和群租的有关政策, 重点选编了物业服务企业在违法建设和违法群 租治理中应当履行发现 制止和报告的有关条款 ; 区县相关文件 收录了朝阳 大兴 怀柔 海淀等区县印发的关于规范物业管理和老 旧小区自我服务管理的文件, 以供参考 2014 年 10 月 17 北京市物业管理政策法规17

18 北京市物业管理政策法规选编(第二版说明)18

19 (第二版)目录 一 综合类 1 中华人民共和国物权法( 节选 ) 中华人民共和国主席令第 62 号 3 2 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释 号 7 3 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释 号 12 4 物业管理条例中华人民共和国国务院令第 504 号 15 5 北京市物业管理办法北京市人民政府令第 219 号 30 6 建设部关于印发 前期物业管理招标投标管理暂行办法 的通知 建住房 号 43 7 关于 北京市物业管理办法 实施中若干问题的通知 京建发 号 53 8 关于印发 物业承接查验办法 的通知 建房 号 北京市物业管理政策法规选编

20 北京市物业管理政策法规选编(第二版)20 9 北京市社会建设工作领导小组办公室关于印发 关于开展老旧小区自我服务管理试点工作的意见 的通知京社领办发 号 64 二 行业管理 1 物业服务企业资质管理办法中华人民共和国建设部令第 164 号 73 2 关于印发 物业管理师制度暂行规定 物业管理师资格考试实施办法 和 物业管理师资格认定考试办法 的通知国人部发 号 80 3 关于规范我市物业服务企业晋升资质等级核定工作的通知京建发 号 94 4 关于印发 北京市物业服务第三方评估监理管理办法 的通知京建发 号 98 5 关于印发 北京市物业管理示范项目考评管理办法 及 北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则 的通知京建发 号 关于印发 北京市物业项目交接管理办法 的通知京建发 号 关于印发 北京市物业服务企业信用信息管理办法 的通知京建发 号 北京市住房城乡建设委关于印发 北京市物业服务合同备案程序 的通知京建发 号 北京市住房和城乡建设委员会关于印发 商品房销售环节涉及物业管理相关事项的检查要点 的通知京建发 号 130

21 京市物业管理政策法规选编(第二版)10 关于开展注册物业师初始注册有关问题的通知京建发 号 135 三 业主大会 1 住房和城乡建设部关于印发 业主大会和业主委员会指导规则 的通知建房 号 关于试行使用北京市业主决定共同事项公共决策平台的通知京建发 号 市住房城乡建设委 市民政局 市社会办关于印发 北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则 的通知京建发 号 中共中央办公厅 国务院办公厅印发 关于加强和改进城市社区居民委员会建设工作的意见 ( 节选 ) 中办发 号 180 四 相关收费 1 国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知国税发 号 国家发展改革委 建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知发改价格 号 关于房改房上市后向产权人收取物业管理费的复函京国土房管物 号 北

22 北京市物业管理政策法规选编(第二版)22 4 关于发布北京市物业服务收费管理办法( 试行 ) 和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告京发改 号 关于按房改政策出售公有住房和安居( 康居 ) 住房物业服务费缴纳问题的通知京建物 号 国家发展改革委 建设部关于印发 物业服务定价成本监审办法 ( 试行 ) 的通知发改价格 号 关于北京市经济适用住房小区物业服务收费有关问题的通知京发改 号 北京市地方税务局关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告北京市地方税务局公告 2011 年第 8 号 北京市发展和改革委员会关于调整本市销售电价分类结构有关问题的通知京发改 号 国家发展改革委关于调整销售电价分类结构有关问题的通知发改价格 [2013]973 号 关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见国管房改 [2014]504 号 216 五 住宅专项维修资金 1 住宅专项维修资金管理办法中华人民共和国建设部 财政部令第 165 号 229

23 京市物业管理政策法规选编(第二版)2 国家税务总局关于住房专项维修资金免征营业税问题的通知国税发 号 关于加强专项维修资金账户管理有关问题的通知京建物 号 关于住宅专项维修资金交存标准的通知京建物 号 关于印发 北京市住宅专项维修资金管理办法 的通知京建物 号 关于住宅专项维修资金交存 过户及房屋权属登记有关问题的通知京建物 号 北京市住房和城乡建设委员会 北京市财政局 北京市审计局 北京市住房资金管理中心关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知京建法 号 北京市住房和城乡建设委员会关于贯彻实施 北京市房屋登记工 作规范 有关问题的通知京建发 号 关于改革中央国家机关住宅专项维修资金使用管理的通知国机房改 号 286 六 物业服务企业发现 制止和报告违法建设和配合群租治理相关文件 1 北京市禁止违法建设若干规定北京市人民政府令第 228 号 关于制止 报告物业管理区域内违法建设和违法经营行为的通知京建发 号 北

24 北京市物业管理政策法规选编(第二版)24 3 关于进一步做好物业服务工作的通知京建发 号 关于下发在规定时间内拆除存在重大安全隐患违法建设等两个工作指导意见的通知专指办发字 号 关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知京建法 号 北京市住房和城乡建设委员会关于转发首都综治委 关于在全市集中开展违法群租房治理工作的实施方案 的通知京建发 号 321 七 区县相关文件 1 中共北京市朝阳区委办公室北京市朝阳区人民政府办公室印发 关于加强业主大会业主委员会建设的意见 ( 试行 ) 的通知京朝办发 号 北京市朝阳区人民政府办公室关于印发朝阳区物业服务企业监督管理暂行办法的通知朝政办发 号 怀柔区关于进一步完善住宅区物业管理的办法怀政办发 号 北京市大兴区住房和城乡建设委员会关于加强居住小区物业管理工作的指导意见 ( 试行 ) 京兴建文 号 关于印发 海淀区关于开展老旧小区自我服务管理试点工作的实施意见 ( 试行 ) 的通知海行规发 号 354

25 一 综合类 1 北京市物业管理政策法规选编(第二版)

26 北京市物业管理政策法规选编(第二版)2

27 北京市中华人民共和国物权法 ( 节选 ) 物业中华人民共和国主席令第 62 号管理政策 中华人民共和国物权法 已由中华人民共和国第十届全国人民法规代表大会第五次会议于 2007 年 3 月 16 日通过, 现予公布, 自 2007 选年 10 月 1 日起施行 编(第中华人民共和国主席胡锦涛二版2007 年 3 月 16 日)第六章业主的建筑物区分所有权第七十条业主对建筑物内的住宅 经营性用房等专有部分享有所有权, 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有 使用 收益和处分的权利 业主行使权利不得危及建筑物的安全, 不得损害其他业主的合法权益 第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分, 享有权利, 承担义务 ; 不得以放弃权利不履行义务 业主转让建筑物内的住宅 经营性用房, 其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让 第七十三条建筑区划内的道路, 属于业主共有, 但属于城镇公共道路的除外 建筑区划内的绿地, 属于业主共有, 但属于城镇公共 3

28 北京市物业管理政策法规选编(第二版)4 绿地或者明示属于个人的除外 建筑区划内的其他公共场所 公用设施和物业服务用房, 属于业主共有 第七十四条建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位 车库应当首先满足业主的需要 建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位 车库的归属, 由当事人通过出售 附赠或者出租等方式约定 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位, 属于业主共有 第七十五条业主可以设立业主大会, 选举业主委员会 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助 第七十六条下列事项由业主共同决定 : ( 一 ) 制定和修改业主大会议事规则 ; ( 二 ) 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 ; ( 三 ) 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 ; ( 四 ) 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 ; ( 五 ) 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 ; ( 六 ) 改建 重建建筑物及其附属设施 ; ( 七 ) 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 决定前款第五项和第六项规定的事项, 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 决定前款其他事项, 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 第七十七条业主不得违反法律 法规以及管理规约, 将住宅改变为经营性用房 业主将住宅改变为经营性用房的, 除遵守法律 法规以及管理规约外, 应当经有利害关系的业主同意 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定, 对业主具有约束力

29 市物业管理政策法规选编(第二版)业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的, 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销 第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金, 属于业主共有 经业主共同决定, 可以用于电梯 水箱等共有部分的维修 维修资金的筹集 使用情况应当公布 第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊 收益分配等事项, 有约定的, 按照约定 ; 没有约定或者约定不明确的, 按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施, 也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人, 业主有权依法更换 第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施, 并接受业主的监督 第八十三条业主应当遵守法律 法规以及管理规约 业主大会和业主委员会, 对任意弃置垃圾 排放污染物或者噪声 违反规定饲养动物 违章搭建 侵占通道 拒付物业费等损害他人合法权益的行为, 有权依照法律 法规以及管理规约, 要求行为人停止侵害 消除危险 排除妨害 赔偿损失 业主对侵害自己合法权益的行为, 可以依法向人民法院提起诉讼 第七章相邻关系 第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产 方便生活 团结互助 公平合理的原则, 正确处理相邻关系 第八十五条法律 法规对处理相邻关系有规定的, 依照其规定 ; 法律 法规没有规定的, 可以按照当地习惯 第八十六条不动产权利人应当为相邻权利人用水 排水提供必 5 北京

30 北京市物业管理政策法规选编(第二版)6 要的便利 对自然流水的利用, 应当在不动产的相邻权利人之间合理分配 对自然流水的排放, 应当尊重自然流向 第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的, 应当提供必要的便利 第八十八条不动产权利人因建造 修缮建筑物以及铺设电线 电缆 水管 暖气和燃气管线等必须利用相邻土地 建筑物的, 该土地 建筑物的权利人应当提供必要的便利 第八十九条建造建筑物, 不得违反国家有关工程建设标准, 妨碍相邻建筑物的通风 采光和日照 第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物, 排放大气污染物 水污染物 噪声 光 电磁波辐射等有害物质 第九十一条不动产权利人挖掘土地 建造建筑物 铺设管线以及安装设备等, 不得危及相邻不动产的安全 第九十二条不动产权利人因用水 排水 通行 铺设管线等利用相邻不动产的, 应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害 ; 造成损害的, 应当给予赔偿

31 北京市物最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠业管纷案件具体应用法律若干问题的解释理法释 号政策法规选 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用编法律若干问题的解释 已于 2009 年 3 月 23 日由最高人民法院审判委(第员会第 1464 次会议通过, 现予公布, 自 2009 年 10 月 1 日起施行 二版二〇〇九年五月十四日)最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 (2009 年 3 月 23 日最高人民法院审判委员会第 1464 次会议通过 ) 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件, 依法保护当事人的合法权益, 根据 中华人民共和国物权法 等法律的规定, 结合民事审判实践, 制定本解释 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人, 应当认定为物权法第六章所称的业主 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为, 已经合法占有建筑物专有部分, 但尚未依法办理所有权登记的人, 可以认定为物权 7

32 北京市物业管理政策法规选编(第二版)8 法第六章所称的业主 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋, 以及车位 摊位等特定空间, 应当认定为物权法第六章所称的专有部分 : ( 一 ) 具有构造上的独立性, 能够明确区分 ; ( 二 ) 具有利用上的独立性, 可以排他使用 ; ( 三 ) 能够登记成为特定业主所有权的客体 规划上专属于特定房屋, 且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等, 应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分 本条第一款所称房屋, 包括整栋建筑物 第三条除法律 行政法规规定的共有部分外, 建筑区划内的以下部分, 也应当认定为物权法第六章所称的共有部分 : ( 一 ) 建筑物的基础 承重结构 外墙 屋顶等基本结构部分, 通道 楼梯 大堂等公共通行部分, 消防 公共照明等附属设施 设备, 避难层 设备层或者设备间等结构部分 ; ( 二 ) 其他不属于业主专有部分, 也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等 建筑区划内的土地, 依法由业主共同享有建设用地使用权, 但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路 绿地占地除外 第四条业主基于对住宅 经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要, 无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的, 不应认定为侵权 但违反法律 法规 管理规约, 损害他人合法权益的除外 第五条建设单位按照配置比例将车位 车库, 以出售 附赠或者出租等方式处分给业主的, 应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关 应当首先满足业主的需要 的规定

33 政策法规选编(第二版)前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位 车库与房屋套数的比例 第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外, 占用业主共有道路或者其他场地增设的车位, 应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位 第七条改变共有部分的用途 利用共有部分从事经营性活动 处分共有部分, 以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项, 应当认定为物权法第七十六条第一款第 ( 七 ) 项规定的有关共有和共同管理权利的 其他重大事项 第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积, 可以按照下列方法认定 : ( 一 ) 专有部分面积, 按照不动产登记簿记载的面积计算 ; 尚未进行物权登记的, 暂按测绘机构的实测面积计算 ; 尚未进行实测的, 暂按房屋买卖合同记载的面积计算 ; ( 二 ) 建筑物总面积, 按照前项的统计总和计算 第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数, 可以按照下列方法认定 : ( 一 ) 业主人数, 按照专有部分的数量计算, 一个专有部分按一人计算 但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分, 以及同一买受人拥有一个以上专有部分的, 按一人计算 ; ( 二 ) 总人数, 按照前项的统计总和计算 第十条业主将住宅改变为经营性用房, 未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意, 有利害关系的业主请求排除妨害 消除危险 恢复原状或者赔偿损失的, 人民法院应予支持 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的, 人民法院不予支持 第十一条业主将住宅改变为经营性用房, 本栋建筑物内的其他 9 北京市物业管理

34 北京市物业管理政策法规选编(第二版)10 业主, 应当认定为物权法第七十七条所称 有利害关系的业主 建筑区划内, 本栋建筑物之外的业主, 主张与自己有利害关系的, 应证明其房屋价值 生活质量受到或者可能受到不利影响 第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由, 依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的, 应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使 第十三条业主请求公布 查阅下列应当向业主公开的情况和资料的, 人民法院应予支持 : ( 一 ) 建筑物及其附属设施的维修资金的筹集 使用情况 ; ( 二 ) 管理规约 业主大会议事规则, 以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录 ; ( 三 ) 物业服务合同 共有部分的使用和收益情况 ; ( 四 ) 建筑区划内规划用于停放汽车的车位 车库的处分情况 ; ( 五 ) 其他应当向业主公开的情况和资料 第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用 处分业主共有部分 改变其使用功能或者进行经营性活动, 权利人请求排除妨害 恢复原状 确认处分行为无效或者赔偿损失的, 人民法院应予支持 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形, 权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的, 人民法院应予支持 行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任 第十五条业主或者其他行为人违反法律 法规 国家相关强制性标准 管理规约, 或者违反业主大会 业主委员会依法作出的决定, 实施下列行为的, 可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他 损害他人合法权益的行为 : ( 一 ) 损害房屋承重结构, 损害或者违章使用电力 燃气 消防

35 京市物业管理政策法规选编(第二版)设施, 在建筑物内放置危险 放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用 ; ( 二 ) 违反规定破坏 改变建筑物外墙面的形状 颜色等损害建筑物外观 ; ( 三 ) 违反规定进行房屋装饰装修 ; ( 四 ) 违章加建 改建, 侵占 挖掘公共通道 道路 场地或者其他共有部分 第十六条建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人 借用人等物业使用人的, 参照本解释处理 专有部分的承租人 借用人等物业使用人, 根据法律 法规 管理规约 业主大会或者业主委员会依法作出的决定, 以及其与业主的约定, 享有相应权利, 承担相应义务 第十七条本解释所称建设单位, 包括包销期满, 按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后, 以自己名义对外销售的包销人 第十八条人民法院审理建筑物区分所有权案件中, 涉及有关物权归属争议的, 应当以法律 行政法规为依据 第十九条本解释自 2009 年 10 月 1 日起施行 因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件, 适用本解释 本解释施行前已经终审, 本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件, 不适用本解释 11 北

36 北京市物业管理政策法规选编(第二版)12 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 法释 号 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 已于 2009 年 4 月 20 日由最高人民法院审判委员会第 1466 次会议通过, 现予公布, 自 2009 年 10 月 1 日起施行 二〇〇九年五月十五日 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 (2009 年 4 月 20 日最高人民法院审判委员会第 1466 次会议通过 ) 为正确审理物业服务纠纷案件, 依法保护当事人的合法权益, 根据 中华人民共和国民法通则 中华人民共和国物权法 中华人民共和国合同法 等法律规定, 结合民事审判实践, 制定本解释 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同, 以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同, 对业主具有约束力 业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的, 人民法院不予支持

37 京市物业管理政策法规选编(第二版)第二条符合下列情形之一, 业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的, 人民法院应予支持 : ( 一 ) 物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同 ; ( 二 ) 物业服务合同中免除物业服务企业责任 加重业主委员会或者业主责任 排除业主委员会或者业主主要权利的条款 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律 法规规定以及相关行业规范确定的维修 养护 管理和维护义务, 业主请求物业服务企业承担继续履行 采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的, 人民法院应予支持 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则, 应当认定为物业服务合同的组成部分 第四条业主违反物业服务合同或者法律 法规 管理规约, 实施妨害物业服务与管理的行为, 物业服务企业请求业主承担恢复原状 停止侵害 排除妨害等相应民事责任的, 人民法院应予支持 第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律 法规 部门规章规定, 擅自扩大收费范围 提高收费标准或者重复收费, 业主以违规收费为由提出抗辩的, 人民法院应予支持 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的, 人民法院应予支持 第六条经书面催交, 业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费, 物业服务企业请求业主支付物业费的, 人 民法院应予支持 物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务, 业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的, 人民法院不予支持 第七条业主与物业的承租人 借用人或者其他物业使用人约定 13 北

38 北京市物业管理政策法规选编(第二版)14 由物业使用人交纳物业费, 物业服务企业请求业主承担连带责任的, 人民法院应予支持 第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后, 业主委员会请求解除物业服务合同的, 人民法院应予支持 物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的, 人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利 第九条物业服务合同的权利义务终止后, 业主请求物业服务企业退还已经预收, 但尚未提供物业服务期间的物业费的, 人民法院应予支持 物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的, 按照本解释第六条规定处理 第十条物业服务合同的权利义务终止后, 业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域 移交物业服务用房和相关设施, 以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的, 人民法院应予支持 物业服务企业拒绝退出 移交, 并以存在事实上的物业服务关系为由, 请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的, 人民法院不予支持 第十一条本解释涉及物业服务企业的规定, 适用于物权法第七十六条 第八十一条 第八十二条所称其他管理人 第十二条因物业的承租人 借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同, 以及法律 法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷, 人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理 第十三条本解释自 2009 年 10 月 1 日起施行 本解释施行前已经终审, 本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件, 不适用本解释

39 第二版)物业管理条例 中华人民共和国国务院令第 504 号 现公布 国务院关于修改 物业管理条例 的决定, 自 2007 年 10 月 1 日起施行 总理温家宝二〇〇七年八月二十六日 国务院关于修改 物业管理条例 的决定 根据 中华人民共和国物权法 的有关规定, 国务院决定对 物业管理条例 作如下修改 : 一 将第十条第一款修改为 : 同一个物业管理区域内的业主, 应当在物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处 乡镇人民政府的指导下成立业主大会, 并选举产生业主委员会 但是, 只有一个业主的, 或者业主人数较少且经全体业主一致同意, 决定不成立业主大会的, 由业主共同履行业主大会 业主委员会职责 删除第十条第二款 二 将第十一条修改为 : 下列事项由业主共同决定 : 15 北京市物业管理政策法规选编(

40 北京市物业管理政策法规选编(第二版)16 ( 一 ) 制定和修改业主大会议事规则 ; ( 二 ) 制定和修改管理规约 ; ( 三 ) 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 ; ( 四 ) 选聘和解聘物业服务企业 ; ( 五 ) 筹集和使用专项维修资金 ; ( 六 ) 改建 重建建筑物及其附属设施 ; ( 七 ) 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 三 将第十二条修改为 : 业主大会会议可以采用集体讨论的形式, 也可以采用书面征求意见的形式 ; 但是, 应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加 业主可以委托代理人参加业主大会会议 业主大会决定本条例第十一条第 ( 五 ) 项和第 ( 六 ) 项规定的事项, 应当经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意 ; 决定本条例第十一条规定的其他事项, 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 业主大会或者业主委员会的决定, 对业主具有约束力 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的, 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销 四 将第十九条第二款修改为 : 业主大会 业主委员会作出的决定违反法律 法规的, 物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处 乡镇人民政府, 应当责令限期改正或者撤销其决定, 并通告全体业主 此外, 根据 中华人民共和国物权法 的有关规定, 将 物业管理企业 修改为 物业服务企业, 将 业主公约 修改为 管理规约, 将 业主临时公约 修改为 临时管理规约, 并对个别条文的文字作了修改 本决定自 2007 年 10 月 1 日起施行 物业管理条例 根据本决定作相应的修订, 重新公布

41 业管理政策法规选编(第二版)物业管理条例 (2003 年 6 月 8 日中华人民共和国国务院令第 379 号公布根据 2007 年 8 月 26 日 国务院关于修改 物业管理条例 的决定 修订 ) 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动, 维护业主和物业服务企业的合法权益, 改善人民群众的生活和工作环境, 制定本条例 第二条本条例所称物业管理, 是指业主通过选聘物业服务企业, 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定, 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理, 维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动 第三条国家提倡业主通过公开 公平 公正的市场竞争机制选择物业服务企业 第四条国家鼓励采用新技术 新方法, 依靠科技进步提高物业管理和服务水平 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作 17 北京市物

42 北京市物业管理政策法规选编(第二版)18 第二章业主及业主大会 第六条房屋的所有权人为业主 业主在物业管理活动中, 享有下列权利 : ( 一 ) 按照物业服务合同的约定, 接受物业服务企业提供的服务 ; ( 二 ) 提议召开业主大会会议, 并就物业管理的有关事项提出建议 ; ( 三 ) 提出制定和修改管理规约 业主大会议事规则的建议 ; ( 四 ) 参加业主大会会议, 行使投票权 ; ( 五 ) 选举业主委员会成员, 并享有被选举权 ; ( 六 ) 监督业主委员会的工作 ; ( 七 ) 监督物业服务企业履行物业服务合同 ; ( 八 ) 对物业共用部位 共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 ; ( 九 ) 监督物业共用部位 共用设施设备专项维修资金 ( 以下简称专项维修资金 ) 的管理和使用 ; ( 十 ) 法律 法规规定的其他权利 第七条业主在物业管理活动中, 履行下列义务 : ( 一 ) 遵守管理规约 业主大会议事规则 ; ( 二 ) 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 ; ( 三 ) 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 ; ( 四 ) 按照国家有关规定交纳专项维修资金 ; ( 五 ) 按时交纳物业服务费用 ; ( 六 ) 法律 法规规定的其他义务

43 规选编(第二版)第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备 建筑物规模 社区建设等因素 具体办法由省 自治区 直辖市制定 第十条同一个物业管理区域内的业主, 应当在物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处 乡镇人民政府的指导下成立业主大会, 并选举产生业主委员会 但是, 只有一个业主的, 或者业主人数较少且经全体业主一致同意, 决定不成立业主大会的, 由业主共同履行业主大会 业主委员会职责 第十一条下列事项由业主共同决定 : ( 一 ) 制定和修改业主大会议事规则 ; ( 二 ) 制定和修改管理规约 ; ( 三 ) 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 ; ( 四 ) 选聘和解聘物业服务企业 ; ( 五 ) 筹集和使用专项维修资金 ; ( 六 ) 改建 重建建筑物及其附属设施 ; ( 七 ) 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式, 也可以采用书面征求意见的形式 ; 但是, 应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加 业主可以委托代理人参加业主大会会议 业主大会决定本条例第十一条第 ( 五 ) 项和第 ( 六 ) 项规定的事项, 应当经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意 ; 决定本条例第十一条规定的其他事项, 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 19 北京市物业管理政策法

44 北京市物业管理政策法规选编(第二版)20 业主大会或者业主委员会的决定, 对业主具有约束力 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的, 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销 第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开 经 20% 以上业主提议, 业主委员会应当组织召开业主大会临时会议 第十四条召开业主大会会议, 应当于会议召开 15 日以前通知全体业主 住宅小区的业主大会会议, 应当同时告知相关的居民委员会 业主委员会应当做好业主大会会议记录 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项, 履行下列职责 : ( 一 ) 召集业主大会会议, 报告物业管理的实施情况 ; ( 二 ) 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同 ; ( 三 ) 及时了解业主 物业使用人的意见和建议, 监督和协助物业服务企业履行物业服务合同 ; ( 四 ) 监督管理规约的实施 ; ( 五 ) 业主大会赋予的其他职责 第十六条业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内, 向物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处 乡镇人民政府备案 业主委员会委员应当由热心公益事业 责任心强 具有一定组织能力的业主担任 业主委员会主任 副主任在业主委员会成员中推选产生 第十七条管理规约应当对有关物业的使用 维护 管理, 业主的共同利益, 业主应当履行的义务, 违反管理规约应当承担的责任等

45 京市物业管理政策法规选编(第二版)事项依法作出约定 管理规约应当尊重社会公德, 不得违反法律 法规或者损害社会公共利益 管理规约对全体业主具有约束力 第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式 表决程序 业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定 第十九条业主大会 业主委员会应当依法履行职责, 不得作出与物业管理无关的决定, 不得从事与物业管理无关的活动 业主大会 业主委员会作出的决定违反法律 法规的, 物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处 乡镇人民政府, 应当责令限期改正或者撤销其决定, 并通告全体业主 第二十条业主大会 业主委员会应当配合公安机关, 与居民委员会相互协作, 共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作 在物业管理区域内, 业主大会 业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责, 支持居民委员会开展工作, 并接受其指导和监督 住宅小区的业主大会 业主委员会作出的决定, 应当告知相关的居民委员会, 并认真听取居民委员会的建议 第三章前期物业管理 第二十一条在业主 业主大会选聘物业服务企业之前, 建设单位选聘物业服务企业的, 应当签订书面的前期物业服务合同 第二十二条建设单位应当在销售物业之前, 制定临时管理规约, 对有关物业的使用 维护 管理, 业主的共同利益, 业主应当履行的义务, 违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定 21 北

46 北京市物业管理政策法规选编(第二版)22 建设单位制定的临时管理规约, 不得侵害物业买受人的合法权益 第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示, 并予以说明 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时, 应当对遵守临时管理规约予以书面承诺 第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则, 通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业 住宅物业的建设单位, 应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业 ; 投标人少于 3 个或者住宅规模较小的, 经物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门批准, 可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业 第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限 ; 但是, 期限未满 业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的, 前期物业服务合同终止 第二十七条业主依法享有的物业共用部位 共用设施设备的所有权或者使用权, 建设单位不得擅自处分 第二十八条物业服务企业承接物业时, 应当对物业共用部位 共用设施设备进行查验 第二十九条在办理物业承接验收手续时, 建设单位应当向物业服务企业移交下列资料 : ( 一 ) 竣工总平面图, 单体建筑 结构 设备竣工图, 配套设施 地下管网工程竣工图等竣工验收资料 ; ( 二 ) 设施设备的安装 使用和维护保养等技术资料 ; ( 三 ) 物业质量保修文件和物业使用说明文件 ;

47 ( 四 ) 物业管理所必需的其他资料 北京物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交市给业主委员会 物业第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要管的物业管理用房 理政第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范策围, 承担物业的保修责任 法规选第四章物业管理服务编(第第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资二版格 )国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度 具体办法由国务院建设行政主管部门制定 第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定, 取得职业资格证书 第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理 第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同 物业服务合同应当对物业管理事项 服务质量 服务费用 双方的权利义务 专项维修资金的管理与使用 物业管理用房 合同期限 违约责任等内容进行约定 第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定, 提供相应的服务 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定, 导致业主人身 财产安全受到损害的, 应当依法承担相应的法律责任 23

48 北京市物业管理政策法规选编(第二版)24 第三十七条物业服务企业承接物业时, 应当与业主委员会办理物业验收手续 业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料 第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主 未经业主大会同意, 物业服务企业不得改变物业管理用房的用途 第三十九条物业服务合同终止时, 物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会 物业服务合同终止时, 业主大会选聘了新的物业服务企业的, 物业服务企业之间应当做好交接工作 第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业, 但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人 第四十一条物业服务收费应当遵循合理 公开以及费用与服务水平相适应的原则, 区别不同物业的性质和特点, 由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法, 在物业服务合同中约定 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的, 从其约定, 业主负连带交纳责任 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业, 物业服务费用由建设单位交纳 第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门, 应当加强对物业服务收费的监督 第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目, 服务报酬由双方约定 第四十五条物业管理区域内, 供水 供电 供气 供热 通信

49 京市物业管理政策法规选编(第二版)有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用 物业服务企业接受委托代收前款费用的, 不得向业主收取手续费等额外费用 第四十六条对物业管理区域内违反有关治安 环保 物业装饰装修和使用等方面法律 法规规定的行为, 物业服务企业应当制止, 并及时向有关行政管理部门报告 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后, 应当依法对违法行为予以制止或者依法处理 第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作 发生安全事故时, 物业服务企业在采取应急措施的同时, 应当及时向有关行政管理部门报告, 协助做好救助工作 物业服务企业雇请保安人员的, 应当遵守国家有关规定 保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时, 应当履行职责, 不得侵害公民的合法权益 第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定, 但不得违反法律 法规和管理规约的有关规定 物业使用人违反本条例和管理规约的规定, 有关业主应当承担连带责任 第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主 业主委员会 物业使用人和物业服务企业在物业管理 活动中的投诉 第五章物业的使用与维护 第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施, 不得改变用途 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的, 应当在依法办理 25 北

50 北京市物业管理政策法规选编(第二版)26 有关手续后告知物业服务企业 ; 物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的, 应当提请业主大会讨论决定同意后, 由业主依法办理有关手续 第五十一条业主 物业服务企业不得擅自占用 挖掘物业管理区域内的道路 场地, 损害业主的共同利益 因维修物业或者公共利益, 业主确需临时占用 挖掘道路 场地的, 应当征得业主委员会和物业服务企业的同意 ; 物业服务企业确需临时占用 挖掘道路 场地的, 应当征得业主委员会的同意 业主 物业服务企业应当将临时占用 挖掘的道路 场地, 在约定期限内恢复原状 第五十二条供水 供电 供气 供热 通信 有线电视等单位, 应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修 养护的责任 前款规定的单位因维修 养护等需要, 临时占用 挖掘道路 场地的, 应当及时恢复原状 第五十三条业主需要装饰装修房屋的, 应当事先告知物业服务企业 物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主 第五十四条住宅物业 住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主, 应当按照国家有关规定交纳专项维修资金 专项维修资金属于业主所有, 专项用于物业保修期满后物业共用部位 共用设施设备的维修和更新 改造, 不得挪作他用 专项维修资金收取 使用 管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定 第五十五条利用物业共用部位 共用设施设备进行经营的, 应当在征得相关业主 业主大会 物业服务企业的同意后, 按照规定办理有关手续 业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金, 也可以

51 京市物业管理政策法规选编(第二版)按照业主大会的决定使用 第五十六条物业存在安全隐患, 危及公共利益及他人合法权益时, 责任人应当及时维修养护, 有关业主应当给予配合 责任人不履行维修养护义务的, 经业主大会同意, 可以由物业服务企业维修养护, 费用由责任人承担 第六章法律责任 第五十七条违反本条例的规定, 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准, 擅自采用协议方式选聘物业服务企业的, 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正, 给予警告, 可以并处 10 万元以下的罚款 第五十八条违反本条例的规定, 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位 共用设施设备的所有权或者使用权的, 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处 5 万元以上 20 万元以下的罚款 ; 给业主造成损失的, 依法承担赔偿责任 第五十九条违反本条例的规定, 不移交有关资料的, 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正 ; 逾期仍不移交有关资料的, 对建设单位 物业服务企业予以通报, 处 1 万元以上 10 万元以下的罚款 第六十条违反本条例的规定, 未取得资质证书从事物业管理的, 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得, 并处 5 万元以上 20 万元以下的罚款 ; 给业主造成损失的, 依法承担赔偿责任 以欺骗手段取得资质证书的, 依照本条第一款规定处罚, 并由颁 发资质证书的部门吊销资质证书 第六十一条违反本条例的规定, 物业服务企业聘用未取得物业 27 北

52 北京市物业管理政策法规选编(第二版)28 管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的, 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为, 处 5 万元以上 20 万元以下的罚款 ; 给业主造成损失的, 依法承担赔偿责任 第六十二条违反本条例的规定, 物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的, 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正, 处委托合同价款 30% 以上 50% 以下的罚款 ; 情节严重的, 由颁发资质证书的部门吊销资质证书 委托所得收益, 用于物业管理区域内物业共用部位 共用设施设备的维修 养护, 剩余部分按照业主大会的决定使用 ; 给业主造成损失的, 依法承担赔偿责任 第六十三条违反本条例的规定, 挪用专项维修资金的, 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金, 给予警告, 没收违法所得, 可以并处挪用数额 2 倍以下的罚款 ; 物业服务企业挪用专项维修资金, 情节严重的, 并由颁发资质证书的部门吊销资质证书 ; 构成犯罪的, 依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任 第六十四条违反本条例的规定, 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的, 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正, 给予警告, 没收违法所得, 并处 10 万元以上 50 万元以下的罚款 第六十五条违反本条例的规定, 未经业主大会同意, 物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的, 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正, 给予警告, 并处 1 万元以上 10 万元以下的罚款 ; 有收益的, 所得收益用于物业管理区域内物业共用部位 共用设施设备的维修 养护, 剩余部分按照业主大会的决定使用 第六十六条违反本条例的规定, 有下列行为之一的, 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正, 给予警告, 并按

53 京市物业管理政策法规选编(第二版)照本条第二款的规定处以罚款 ; 所得收益, 用于物业管理区域内物业共用部位 共用设施设备的维修 养护, 剩余部分按照业主大会的决定使用 : ( 一 ) 擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的 ; ( 二 ) 擅自占用 挖掘物业管理区域内道路 场地, 损害业主共同利益的 ; ( 三 ) 擅自利用物业共用部位 共用设施设备进行经营的 个人有前款规定行为之一的, 处 1000 元以上 1 万元以下的罚款 ; 单位有前款规定行为之一的, 处 5 万元以上 20 万元以下的罚款 第六十七条违反物业服务合同约定, 业主逾期不交纳物业服务费用的, 业委会应当督促其限期交纳 ; 逾期仍不交纳的, 物业服务企业可以向人民法院起诉 第六十八条业主以业主大会或者业主委员会的名义, 从事违反法律 法规的活动, 构成犯罪的, 依法追究刑事责任 ; 尚不构成犯罪的, 依法给予治安管理处罚 第六十九条违反本条例的规定, 国务院建设行政主管部门 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利, 收受他人财物或者其他好处, 不依法履行监督管理职责, 或者发现违法行为不予查处, 构成犯罪的, 依 法追究刑事责任 ; 尚不构成犯罪的, 依法给予行政处分 第七章附则 第七十条本条例自 2003 年 9 月 1 日起施行 29 北

54 北京市物业管理政策法规选编(第二版)30 北京市物业管理办法 北京市人民政府令第 219 号 北京市物业管理办法 已经 2010 年 4 月 6 日市人民政府第 64 次常务会议审议通过, 现予公布, 自 2010 年 10 月 1 日起施行 市长郭金龙二〇一〇年四月二十日 第一章总则 第一条为了规范本市物业管理活动, 维护物业管理各方的合法权益, 促进和谐社区建设, 根据 中华人民共和国物权法 和 物业管理条例, 结合本市实际情况, 制定本办法 第二条本办法所称物业管理, 是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物 构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理, 维护环境卫生和相关秩序的活动 第三条市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作 区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作 供水 排水 供电 供气 供热 环境卫生 园林绿化 停车管理 秩序维护 设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作

55 市物业管理政策法规选编(第二版)第四条区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作 街道办事处 乡镇人民政府负责对辖区内业主大会 业主委员会的成立及活动进行协助 指导和监督, 协调处理纠纷 第二章前期物业管理 第五条建设单位应当在销售房屋前, 结合物业的共用设施设备 建筑物规模 社区建设等因素划分物业管理区域, 并在房屋买卖合同中明示 物业主要配套设施设备和相关场地共用的, 应当划分为一个物业管理区域 ; 住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域 第六条业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的, 应当向物业所在地街道办事处 乡镇人民政府提出申请, 由街道办事处 乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查, 确需调整的, 予以确认并公告 第七条新建住宅物业, 建设单位应当配建物业服务用房, 包括客服接待 项目档案资料保存 工具物料存放 人员值班备勤 业主大会及业主委员会办公用房等, 并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置 ( 具体到楼栋 房号 ) 物业服务用房建筑面积不得低于 150 平方米, 其中地上房屋不得低于 100 平方米, 业主大会及业主委员会办公用房建筑面积 30 至 60 平方米 规划行政主管部门在规划许可 验收过程中, 应当审查物业服务用房建筑面积 位置 配置等是否符合规划设计指标 房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况 第八条建设单位承担前期物业服务责任 销售房屋时, 前期物 31 北京

56 北京市物业管理政策法规选编(第二版)32 业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件 前期物业服务合同关于物业服务是否收费 收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定 建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业, 也可以将专项服务委托给专业性服务企业 第九条建设单位在销售物业前, 应当制定临时管理规约, 并在销售场所公示, 对有关物业的使用 维护 管理, 业主的共同利益, 业主应当履行的义务, 违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定 临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益 市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本 第十条业主共同决定解除前期物业服务合同的, 建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接, 撤出物业管理区域, 并移交下列资料 : ( 一 ) 物业管理区域划分资料 ; ( 二 ) 建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件 附图 ; ( 三 ) 竣工验收报告及竣工总平面图, 单体建筑 结构 设备竣工图, 配套设施 地下管网工程竣工图 消防验收等竣工验收资料 ; ( 四 ) 设施设备的出厂随机资料, 安装 验收 使用 维护保养和定期检验等技术资料, 运行 维护保养记录 ; ( 五 ) 物业质量保修文件和物业使用说明文件 ; ( 六 ) 业主名册 ; ( 七 ) 物业管理必需的其他资料 全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验, 可以委托选聘的物业服务企业进行查验 全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验

57 物业管理政策法规选编(第二版)第三章业主 业主大会与业主委员会 第十一条业主对物业管理区域共用部分实施共同管理 下列事项由业主共同决定 : ( 一 ) 制定或者修改管理规约 业主大会议事规则 ; ( 二 ) 选举或者更换业主委员会委员 ; ( 三 ) 确定或者变更物业管理方式 服务内容 服务标准和收费方案 ; ( 四 ) 选聘 解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务 ; ( 五 ) 筹集 管理和使用专项维修资金 ; ( 六 ) 申请改建 重建建筑物及附属设施 ; ( 七 ) 申请分立或者合并物业管理区域 ; ( 八 ) 决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项 决定第 ( 五 ) ( 六 ) 项事项, 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 ; 决定第 ( 七 ) 项事项, 应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 ; 决定其他事项, 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 第十二条业主可以以幢 单元 楼层为单位, 共同决定本单位范围内的物业管理事项, 事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定 第十三条业主可以成立业主大会, 业主大会由物业管理区域内全体业主组成, 对物业管理区域内共用部分实施共同管理, 按照相关规定开展与物业管理有关的活动 一个物业管理区域成立一个业主大会 33 北京市

58 北京市物业管理政策法规选编(第二版)34 未成立业主大会, 发生物业服务企业停止服务或者其他重大 紧急物业管理事件, 需要业主共同决定解聘 选聘物业服务企业或者其他事项的, 由物业所在地街道办事处 乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项 第十四条物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积 50% 以上的, 建设单位应当向物业所在地街道办事处 乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料, 并推荐业主代表作为临时召集人, 召集占总人数 5% 以上或者专有部分占建筑物总面积 5% 以上的业主向物业所在地街道办事处 乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会 ; 占总人数 5% 以上或者专有部分占建筑物总面积 5% 以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处 乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会 第十五条街道办事处 乡镇人民政府应当自接到申请之日起 60 日内, 指定代表担任筹备组组长, 组织成立首次业主大会会议筹备组, 筹备组负责召集首次业主大会会议 筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二 筹备组成员名单确定后, 应当在物业管理区域内显著位置公示 第十六条建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起 7 日内向筹备组提供业主名册 业主专有部分面积 建筑物总面积等资料, 并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用 第十七条业主大会选举产生业主委员会 业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内, 持以下材料向物业所在地街道办事处 乡镇人民政府备案 : ( 一 ) 筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告 ; ( 二 ) 业主大会决议 ; ( 三 ) 管理规约 业主大会议事规则 ;

59 京市物业管理政策法规选编(第二版)( 四 ) 业主委员会委员名单 材料齐全的, 街道办事处 乡镇人民政府应当当场予以备案, 并在备案后 7 日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门, 同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所 社区居民委员会 第 ( 二 ) ( 三 ) ( 四 ) 项内容发生变更时, 应当及时办理备案变更手续 第十八条业主委员会委员实行任期制, 有关任期 候补 空缺 资格终止等事项由业主大会议事规则规定 有下列情形之一的, 委员资格自动终止 : ( 一 ) 任职期限届满的 ; ( 二 ) 不再具备业主身份的 ; ( 三 ) 限制民事行为能力或者无民事行为能力的 ; ( 四 ) 被依法追究刑事责任, 无法履行委员职责的 ; ( 五 ) 以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的 ; ( 六 ) 业主大会议事规则规定的其他情形 业主委员会委员资格终止的, 应当自终止之日起 3 日内将所保管的档案资料 印章及其他应当移交的财物, 移交给业主委员会 ; 拒不移交印章 相关财物和档案资料的, 街道办事处 乡镇人民政府应当责令移交, 物业所在地公安机关应当予以协助 第四章物业服务 第十九条业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格, 并按照国家规定取得物业服务企业资质 市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统, 对物业服务企业实行动态监督管理 第二十条物业服务合同应当对双方权利义务 物业服务事项 服务标准 服务费用 项目负责人 物业服务用房的管理与使用 合 35 北

60 北京市物业管理政策法规选编(第二版)36 同期限 服务交接 违约责任等内容进行约定 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起 15 日内, 将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案, 区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处 乡镇人民政府 第二十一条物业服务是包括各专项服务的综合服务 物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业, 但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人 未选聘物业服务企业的, 业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人 第二十二条物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准 技术规范等提供质价相符的服务 物业服务企业及相关人员实施锅炉 电梯 电气 制冷以及有限空间 高空等涉及人身安全的作业, 应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施 ; 委托实施的, 应当明确各自的安全管理责任 第二十三条物业服务企业应当按照价格主管部门的规定, 将服务事项 服务标准 收费项目 收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示 物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况 物业服务项目收支情况 本年度物业服务项目收支预算, 业主提出质询时, 物业服务企业应当及时答复 业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的, 物业服务企业应当予以配合 第二十四条物业服务合同期限届满前, 全体业主应当共同决定物业管理方式 服务内容 是否更换物业服务企业等事项 决定续聘原物业服务企业的, 应当与原物业服务企业协商签订物

61 京市物业管理政策法规选编(第二版)业服务合同 ; 决定解聘的, 应当履行必要的通知义务, 合同未约定通知期限的, 应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业, 并在物业管理区域内公告 第二十五条物业服务合同终止前, 物业服务企业不得停止服务 物业服务合同届满, 物业服务企业决定不再续签物业服务合同的, 应当于合同期限届满前履行必要的通知义务 ; 合同未约定通知期限的, 应当于合同期限届满前三个月通知业主 第二十六条物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同, 但事实上提供了物业服务, 并履行了告知义务的, 物业服务企业有权要求业主履行相关义务 业主共同决定不再接受物业服务的, 物业服务企业不得强行提供物业服务, 不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用 物业服务企业决定不再提供物业服务的, 应当提前三个月告知业主 第二十七条物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务, 物业服务企业应当在 60 日内与全体业主完成交接 物业服务企业应当履行下列交接义务, 并撤出物业管理区域 : ( 一 ) 移交物业共用部分 ; ( 二 ) 移交本办法第十条规定的相关资料 ; ( 三 ) 移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用 维护保养和定期检验等技术资料, 运行 维护保养记录 ; ( 四 ) 结清预收 代收的有关费用 ; ( 五 ) 法律 法规 规章规定和物业服务合同约定的其他事项 原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用 对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接 原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内, 应当维持正常的物业管理秩序, 并不得向 业主收取物业服务费用 37 北

62 北京市物业管理政策法规选编(第二版)38 原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的, 新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决 ; 协商不成的, 应当依法提起诉讼或者申请仲裁, 不得强行接管 街道办事处 乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管 第二十八条物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人, 除物业服务合同另有约定外, 项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职 物业服务企业更换项目负责人的, 应当及时告知业主并进行公示 业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的, 物业服务企业应当及时更换 第二十九条业主 物业服务企业 建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构, 就物业服务质量 服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理 物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务, 不得出具有虚假内容 误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告 第三十条房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理, 及时处理物业服务投诉 本市支持物业服务行业协会充分发挥服务 沟通和监督作用, 完善物业服务行业自律制度, 促进物业服务行业发展 物业服务行业协会可以根据物业服务项目的性质 物业服务内容 服务标准等因素, 定期发布物业服务成本信息 第五章物业的使用与维护 第三十一条住宅物业装饰装修前, 业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记, 并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议 物业服务企业应当将装饰装修的时间 地点等情况在业主所在楼

63 京市物业管理政策法规选编(第二版)内公示 物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查 监督 业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的, 物业服务企业应当及时告知并劝阻 ; 拒不改正的, 物业服务企业应当及时向有关主管部门报告, 并在物业管理区域内公示 第三十二条建设单位出售物业管理区域内车库 车位的, 应当在出售前依法办理车库 车位预售许可或者物权登记 物业管理区域内规划用于停放车辆的车库 车位, 不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人 建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库 车位的, 应当首先出租给本物业管理区域业主 在满足本区域业主需要后, 建设单位可以将车库 车位出租给本区域业主以外的其他人, 租期不得超过六个月 建设单位调整租金时应当与全体业主协商 业主以外的其他车库 车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定 第三十三条物业管理区域内, 供水 供电 供气 供热 通信 有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用, 并依法承担相关管线和设施设备的维修 养护责任 物业服务企业接受委托代收前款费用的, 应当向业主出具专业经营单位的发票, 并不得向业主收取手续费等额外费用, 不得以业主拖 欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务 第三十四条发生下列危及房屋使用安全的紧急情况, 需要立即对共用部分进行维修 更新 改造的, 按照有关规定使用专项维修资金 : ( 一 ) 屋面防水损坏造成渗漏的 ; ( 二 ) 电梯故障危及人身安全的 ; ( 三 ) 高层住宅水泵损坏导致供水中断的 ; 39 北

64 北京市物业管理政策法规选编(第二版)40 ( 四 ) 楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的 ; ( 五 ) 专用排水设施因坍塌 堵塞 爆裂等造成功能障碍, 危及人身财产安全的 ; ( 六 ) 消防系统出现功能障碍, 消防管理部门要求对消防设施设备维修 更新 改造的 使用专项维修资金的具体办法由市房屋行政主管部门会同相关部门制定 第三十五条物业转让时, 业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况, 该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户 第三十六条建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限 范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任 保修过程中, 业主 物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合 第三十七条物业共用部分维修 养护 更新 改造时, 相关专有部分的业主 物业使用人应当予以配合, 造成专有部分损失的, 责任人应当依法承担恢复原状 赔偿损失等法律责任 第三十八条业主转让或者出租物业时, 应当将管理规约 物业服务合同 有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人, 并自买卖合同或者租赁合同签订之日起 15 日内, 将买卖或者出租情况告知物业服务企业 业主转让物业的, 应当与物业服务企业 专业性服务企业结清相关费用 第六章法律责任 第三十九条违反本办法第十条规定, 建设单位不履行交接义务的, 由区县房屋行政主管部门责令限期改正 ; 逾期不改正的, 可处 3

65 京市物业管理政策法规选编(第二版)万元罚款 第四十条违反本办法第十六条规定, 建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的, 由物业所在地街道办事处 乡镇人民政府责令限期改正 ; 逾期不改正的, 可处 3 万元罚款 第四十一条违反本办法第二十条规定, 物业服务企业未按时将合同报送备案的, 由区县房屋行政主管部门责令限期改正, 并可处 1 万元罚款 第四十二条违反本办法第二十五条 第二十六条规定, 物业服务企业擅自停止物业服务的, 由区县房屋行政主管部门责令改正, 并可处 1 万元以上 10 万元以下罚款 ; 造成损失的, 依法承担赔偿责任 第四十三条违反本办法第二十七条规定, 原物业服务企业未按规定交接的, 由区县房屋行政主管部门责令限期交接 ; 逾期不交接的, 可处 3 万元罚款 违反本办法第二十七条规定, 原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的, 由区县房屋行政主管部门责令限期撤出 ; 逾期不撤出的, 可处 10 万元罚款 ; 不能维持正常物业管理秩序的, 由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门 物业所在地街道办事处 乡镇人民政府及公安机关组织接管 违反本办法第二十七条规定, 新物业服务企业强行接管的, 由区县房屋行政主管部门责令改正, 并可处 1 万元以上 10 万元以下罚款 ; 造成损失的, 依法承担赔偿责任 第四十四条业主委员会不履行或者无法履行职责的, 物业所在地街道办事处 乡镇人民政府应当责令其限期履行职责 ; 逾期仍不履行的, 街道办事处 乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项 业主大会 业主委员会作出的决定违反法律 法规 规章的, 物 业所在地街道办事处 乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决 41 北

66 北京市物业管理政策法规选编(第二版)42 定, 并通告全体业主 业主大会 业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的, 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销 第七章附则 第四十五条本办法所称物业共用部分, 是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物 构筑物及配套设施设备和相关场地 本办法所称全体业主, 在依法成立业主大会后是指业主大会 本办法所称业主共同决定, 是指业主大会的决定 ; 未依法成立业主大会的, 是指业主依法共同作出的决定 本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积 ; 尚未进行登记的, 暂按测绘机构的实测面积计算 ; 尚未进行实测的, 暂按房屋买卖合同记载的面积计算 建筑物总面积是指专有部分面积之和 本办法所称物业服务企业, 包括在前期物业服务中提供物业服务的建设单位 第四十六条本办法自 2010 年 10 月 1 日起施行 1995 年 7 月 7 日市人民政府第 21 号令发布,1997 年 12 月 31 日市人民政府第 12 号令修改的 北京市居住小区物业管理办法 同时废止

67 选编(第二版)建设部关于印发 前期物业管理招标投标管理暂行办法 的通知 建住房 号 各省 自治区建设厅, 直辖市房地产管理局, 新疆生产建设兵团建设局 : 为了规范物业管理招标投标活动, 保护招标投标当事人的合法权益, 促进物业管理市场的公平竞争, 我部制定了 前期物业管理招标投标管理暂行办法, 现印发给你们, 请贯彻执行 执行中的情况, 请及时告我部住宅与房地产业司 建设部二〇〇三年六月二十六日 前期物业管理招标投标管理暂行办法 第一章总则 第一条为了规范前期物业管理招标投标活动, 保护招标投标当事人的合法权益, 促进物业管理市场的公平竞争, 制定本办法 第二条前期物业管理, 是指在业主 业主大会选聘物业管理企 43 北京市物业管理政策法规

68 北京市物业管理政策法规选编(第二版)44 业之前, 由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理 建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理, 适用本办法 第三条住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位, 应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业 ; 投标人少于 3 个或者住宅规模较小的, 经物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门批准, 可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业 国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式, 选聘具有相应资质的物业管理企业 第四条前期物业管理招标投标应当遵循公开 公平 公正和诚实信用的原则 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理招标投标活动的监督管理 省 自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理 直辖市 市 县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理 第六条任何单位和个人不得违反法律 行政法规规定, 限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标, 不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动 第二章招标 第七条本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位 前期物业管理招标由招标人依法组织实施 招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人, 不得对潜在投标人实行歧视待遇, 不

69 业管理政策法规选编(第二版)得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求 第八条前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标 招标人采取公开招标方式的, 应当在公共媒介上发布招标公告, 并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告 招标公告应当载明招标人的名称和地址, 招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项 招标人采取邀请招标方式的, 应当向 3 个以上物业管理企业发出投标邀请书, 投标邀请书应当包含前款规定的事项 第九条招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜 ; 有能力组织和实施招标活动的, 也可以自行组织实施招标活动 物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜, 并遵守本办法对招标人的有关规定 第十条招标人应当根据物业管理项目的特点和需要, 在招标前完成招标文件的编制 招标文件应包括以下内容 : ( 一 ) 招标人及招标项目简介, 包括招标人名称 地址 联系方式 项目基本情况 物业管理用房的配备情况等 ; ( 二 ) 物业管理服务内容及要求, 包括服务内容 服务标准等 ; ( 三 ) 对投标人及投标书的要求, 包括投标人的资格 投标书的格式 主要内容等 ; ( 四 ) 评标标准和评标方法 ; ( 五 ) 招标活动方案, 包括招标组织机构 开标时间及地点等 ; ( 六 ) 物业服务合同的签订说明 ; ( 七 ) 其他事项的说明及法律法规规定的其他内容 第十一条招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的 北京市物

70 北京市物业管理政策法规选编(第二版)46 日前, 提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案 : ( 一 ) 与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件 ; ( 二 ) 招标公告或者招标邀请书 ; ( 三 ) 招标文件 ; ( 四 ) 法律 法规规定的其他材料 房地产行政主管部门发现招标有违反法律 法规规定的, 应当及时责令招标人改正 第十二条公开招标的招标人可以根据招标文件的规定, 对投标申请人进行资格预审 实行投标资格预审的物业管理项目, 招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法 资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式 申请人须知, 以及需要投标申请人提供的企业资格文件 业绩 技术装备 财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历 业绩等证明材料 第十三条经资格预审后, 公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书, 告知获取招标文件的时间 地点和方法, 并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果 在资格预审合格的投标申请人过多时, 可以由招标人从中选择不少于 5 家资格预审合格的投标申请人 第十四条招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间 公开招标的物业管理项目, 自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止, 最短不得少于 20 日 第十五条招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的, 应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少 15 日前, 以书面形式通知所有的招标文件收受人 该澄清或者修改的内容为招标

71 京市物业管理政策法规选编(第二版)文件的组成部分 第十六条招标人根据物业管理项目的具体情况, 可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场, 并提供隐蔽工程图纸等详细资料 对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人 第十七条招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称 数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况 招标人设有标底的, 标底必须保密 第十八条在确定中标人前, 招标人不得与投标人就投标价格 投标方案等实质内容进行谈判 第十九条通过招标投标方式选择物业管理企业的, 招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作 : ( 一 ) 新建现售商品房项目应当在现售前 30 日完成 ; ( 二 ) 预售商品房项目应当在取得 商品房预售许可证 之前完成 ; ( 三 ) 非出售的新建物业项目应当在交付使用前 90 日完成 第三章投标 第二十条本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标 参与投标竞争的物业管理企业 投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件 第二十一条投标人对招标文件有疑问需要澄清的, 应当以书面形式向招标人提出 第二十二条投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件, 投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应 47 北

72 北京市物业管理政策法规选编(第二版)48 投标文件应当包括以下内容 : ( 一 ) 投标函 ; ( 二 ) 投标报价 ; ( 三 ) 物业管理方案 ; ( 四 ) 招标文件要求提供的其他材料 第二十三条投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前, 将投标文件密封送达投标地点 招标人收到投标文件后, 应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证, 并妥善保存投标文件 在开标前, 任何单位和个人均不得开启投标文件 在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件, 为无效的投标文件, 招标人应当拒收 第二十四条投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前, 可以补充 修改或者撤回已提交的投标文件, 并书面通知招标人 补充 修改的内容为投标文件的组成部分, 并应当按照本办法第二十三条的规定送达 签收和保管 在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效 第二十五条投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假, 骗取中标 投标人不得相互串通投标, 不得排挤其他投标人的公平竞争, 不得损害招标人或者其他投标人的合法权益 投标人不得与招标人串通投标, 损害国家利益 社会公共利益或者他人的合法权益 禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标

73 政策法规选编(第二版)第四章开标 评标和中标 第二十六条开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行 ; 开标地点应当为招标文件中预先确定的地点 第二十七条开标由招标人主持, 邀请所有投标人参加 开标应当按照下列规定进行 : 由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况, 也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证 经确认无误后, 由工作人员当众拆封, 宣读投标人名称 投标价格和投标文件的其他主要内容 招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件, 开标时都应当当众予以拆封 开标过程应当记录, 并由招标人存档备查 第二十八条评标由招标人依法组建的评标委员会负责 评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成, 成员为 5 人以上单数, 其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的 2/3 评标委员会的专家成员, 应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定 与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会 第二十九条房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册 省 自治区 直辖市人民政府房地产行政主管部门可以将专家数量少的城市的专家名册予以合并或者实行专家名册计算机联网 房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训, 对其评标能力 廉洁公正等进行综合考评, 及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格 被取消评标专家资格的人员, 不得再参加任何评标活动 49 北京市物业管理

74 北京市物业管理政策法规选编(第二版)50 第三十条评标委员会成员应当认真 公正 诚实 廉洁地履行职责 评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触, 不得收受投标人 中介人 其他利害关系人的财物或者其他好处 评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较 中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况 前款所称与评标活动有关的工作人员, 是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员 第三十一条评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明 投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明, 其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容 第三十二条在评标过程中召开现场答辩会的, 应当事先在招标文件中说明, 并注明所占的评分比重 评标委员会应当按照招标文件的评标要求, 根据标书评分 现场答辩等情况进行综合评标 除了现场答辩部分外, 评标应当在保密的情况下进行 第三十三条评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法, 对投标文件进行评审和比较, 并对评标结果签字确认 第三十四条评标委员会经评审, 认为所有投标文件都不符合招标文件要求的, 可以否决所有投标 依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的, 招标人应当重新招标 第三十五条评标委员会完成评标后, 应当向招标人提出书面评

75 京市物业管理政策法规选编(第二版)标报告, 阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见, 并按照招标文件规定的评标标准和评标方法, 推荐不超过 3 名有排序的合格的中标候选人 招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人 当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的, 招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人 第三十六条招标人应当在投标有效期截止时限 30 日前确定中标人 投标有效期应当在招标文件中载明 第三十七条招标人应当向中标人发出中标通知书, 同时将中标结果通知所有未中标的投标人, 并应当返还其投标书 招标人应当自确定中标人之日起 15 日内, 向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案 备案资料应当包括开标评标过程 确定中标人的方式及理由 评标委员会的评标报告 中标人的投标文件等资料 委托代理招标的, 还应当附招标代理委托合同 第三十八条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起 30 日内, 按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同 ; 招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议 第三十九条招标人无正当理由不与中标人签订合同, 给中标人造成损失的, 招标人应当给予赔偿 第五章附则 第四十条投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的, 有权向招标人提出异议, 或者依法向有关部门投诉 第四十一条招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的, 51 北

76 北京市物业管理政策法规选编(第二版)52 必须有一种是中文 ; 如对不同文本的解释发生异议的, 以中文文本为准 用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的, 以文字表示的金额为准 第四十二条本办法第三条规定住宅规模较小的, 经物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门批准, 可以采用协议方式选聘物业管理企业的, 其规模标准由省 自治区 直辖市人民政府房地产行政主管部门确定 第四十三条业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的, 参照本办法执行 第四十四条本办法自 2003 年 9 月 1 日起施行

77 第二版)关于 北京市物业管理办法 实施中若干问题的通知 京建发 号 各区县住房城乡建设委 房管局 各有关单位 : 为贯彻实施 北京市物业管理办法 ( 以下简称 办法 ), 进一步保障物业管理活动中各方主体的合法权益, 推动物业管理行业健康有序发展, 现就 办法 实施中的有关问题通知如下 : 一 前期物业管理期限, 是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止 二 办法 实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目, 建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项和服务标准, 并委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算, 测算结果应当在销售场所公示, 并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同 建设单位应当按照合同约定的服务事项和服务标准提供服务 三 业主应当积极成立业主大会, 及时确定物业管理方式, 并做好物业共用部分的查验和交接 街道办事处 乡镇人民政府应当加强对辖区内业主大会 业主委员会的成立及活动的协助 指导和监督 四 办法 实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目, 在完成物业共用部分交接前, 建设单位不得向业主收取物业服务费 ; 但发生下列情形之一的, 业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费 : 53 北京市物业管理政策法规选编(

78 北京市物业管理政策法规选编(第二版)54 1 筹备组成立满 3 个月未召开首次业主大会会议的 ; 2 首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的 ; 3 首次业主大会会议结束后, 建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起 30 日内未开始查验的 ; 4 物业共用部分经查验符合相关标准, 建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起 30 日内未完成交接的 筹备组成立公告, 首次业主大会会议决议, 查验通知 交接通知 物业服务查验交接报告或其摘要文本应当在物业管理区域内显著位置公示 五 在交付房屋前, 建设单位应当向业主发放该套房屋的 业主一卡通 业主入住前, 应当与银行 建设单位签订前期物业服务费托收协议 并按照房屋买卖合同和前期物业服务合同约定的费用标准, 在 业主一卡通 内预存不超过 12 个月的物业服务费 发生本通知第四条规定的业主应当缴纳物业服务费情形时, 前期物业服务合同关于业主物业服务费用标准及费用缴纳的相关约定即时生效, 建设单位可以根据约定通过银行直接从 业主一卡通 中划转前期物业服务费 建设单位向业主收费之前应当履行必要的通知义务, 将收费起始时间及前期物业服务合同约定的收费标准在物业管理区域内显著位置公示 六 办法 实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目, 建设单位承担前期物业服务责任 建设单位可以自行提供前期物业服务, 也可以将全部专项服务委托给物业服务企业, 或者将专项服务委托给专业性服务企业, 受托的物业服务企业和专业性服务企业应当符合相关的资质要求 七 办法 实施前, 同一物业管理区域内分期开发建设的住宅

79 京市物业管理政策法规选编(第二版)物业项目, 已有前期物业服务合同或者物业服务合同的, 按照合同约定执行 八 办法 实施后, 规划行政主管部门核发建设工程规划许可证的住宅物业项目, 建设单位应当按标准配建物业服务用房 测绘单位应当现场勘测 核查物业服务用房的位置和建筑面积, 并在 房屋土地测绘技术报告书 中标明物业服务用房的位置 面积等情况 房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时, 应当核查测绘成果是否符合规划许可及 办法 第七条规定的标准 北京市住房和城乡建设委员会 55 北

80 北京市物业管理政策法规选编(第二版)56 关于印发 物业承接查验办法 的通知 建房 号各省 自治区住房和城乡建设厅, 直辖市房地局 ( 建委 ), 新疆生产建设兵团建设局 : 为了规范物业承接查验行为, 加强前期物业管理活动的指导和监督, 维护业主的合法权益, 根据 中华人民共和国物权法 中华人民共和国合同法 和 物业管理条例 等法律法规的规定, 我部制定了 物业承接查验办法, 现印发给你们, 请贯彻执行 执行中的情况, 请及时告知我部房地产市场监管司 中华人民共和国住房和城乡建设部二〇一〇年十月十四日 物业承接查验办法 第一条为了规范物业承接查验行为, 加强前期物业管理活动的指导和监督, 维护业主的合法权益, 根据 中华人民共和国物权法 中华人民共和国合同法 和 物业管理条例 等法律法规的规定, 制定本办法 第二条本办法所称物业承接查验, 是指承接新建物业前, 物业

81 京市物业管理政策法规选编(第二版)服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定, 共同对物业共用部位 共用设施设备进行检查和验收的活动 第三条物业承接查验应当遵循诚实信用 客观公正 权责分明以及保护业主共有财产的原则 第四条鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计 施工 分户验收和竣工验收等活动, 向建设单位提供有关物业管理的建议, 为实施物业承接查验创造有利条件 第五条国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作 第六条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同, 应当约定其所交付物业的共用部位 共用设施设备的配置和建设标准 第七条建设单位制定的临时管理规约, 应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位 共用设施设备的事项作出约定 第八条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同, 应当包含物业承接查验的内容 前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的, 建设单位与物业服务企业可以协议补充 不能达成补充协议的, 按照国家标准 行业标准履行 ; 没有国家 标准 行业标准的, 按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行 第九条建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定, 移交权属明确 资料完整 质量合格 功能完备 配套齐全的物业 第十条建设单位应当在物业交付使用 15 日前, 与选聘的物业 服务企业完成物业共用部位 共用设施设备的承接查验工作 57 北

82 北京市物业管理政策法规选编(第二版)58 第十一条实施承接查验的物业, 应当具备以下条件 : ( 一 ) 建设工程竣工验收合格, 取得规划 消防 环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件, 并经建设行政主管部门备案 ; ( 二 ) 供水 排水 供电 供气 供热 通信 公共照明 有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成, 供水 供电 供气 供热已安装独立计量表具 ; ( 三 ) 教育 邮政 医疗卫生 文化体育 环卫 社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成 ; ( 四 ) 道路 绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成, 并满足使用功能要求 ; ( 五 ) 电梯 二次供水 高压供电 消防设施 压力容器 电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书 ; ( 六 ) 物业使用 维护和管理的相关技术资料完整齐全 ; ( 七 ) 法律 法规规定的其他条件 第十二条实施物业承接查验, 主要依据下列文件 : ( 一 ) 物业买卖合同 ; ( 二 ) 临时管理规约 ; ( 三 ) 前期物业服务合同 ; ( 四 ) 物业规划设计方案 ; ( 五 ) 建设单位移交的图纸资料 ; ( 六 ) 建设工程质量法规 政策 标准和规范 第十三条物业承接查验按照下列程序进行 : ( 一 ) 确定物业承接查验方案 ; ( 二 ) 移交有关图纸资料 ; ( 三 ) 查验共用部位 共用设施设备 ; ( 四 ) 解决查验发现的问题 ; ( 五 ) 确认现场查验结果 ;

83 管理政策法规选编(第二版)( 六 ) 签订物业承接查验协议 ; ( 七 ) 办理物业交接手续 第十四条现场查验 20 日前, 建设单位应当向物业服务企业移交下列资料 : ( 一 ) 竣工总平面图, 单体建筑 结构 设备竣工图, 配套设施 地下管网工程竣工图等竣工验收资料 ; ( 二 ) 共用设施设备清单及其安装 使用和维护保养等技术资料 ; ( 三 ) 供水 供电 供气 供热 通信 有线电视等准许使用文件 ; ( 四 ) 物业质量保修文件和物业使用说明文件 ; ( 五 ) 承接查验所必需的其他资料 未能全部移交前款所列资料的, 建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限 第十五条物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查, 重点核查共用设施设备出厂 安装 试验和运行的合格证明文件 第十六条物业服务企业应当对下列物业共用部位 共用设施设备进行现场检查和验收 : ( 一 ) 共用部位 : 一般包括建筑物的基础 承重墙体 柱 梁 楼板 屋顶以及外墙 门厅 楼梯间 走廊 楼道 扶手 护栏 电 梯井道 架空层及设备间等 ; ( 二 ) 共用设备 : 一般包括电梯 水泵 水箱 避雷设施 消防 设备 楼道灯 电视天线 发电机 变配电设备 给排水管线 电线 供暖及空调设备等 ; ( 三 ) 共用设施 : 一般包括道路 绿地 人造景观 围墙 大门 信报箱 宣传栏 路灯 排水沟 渠 池 污水井 化粪池 垃圾容 器 污水处理设施 机动车 ( 非机动车 ) 停车设施 休闲娱乐设施 59 北京市物业

84 北京市物业管理政策法规选编(第二版)60 消防设施 安防监控设施 人防设施 垃圾转运设施以及物业服务用房等 第十七条建设单位应当依法移交有关单位的供水 供电 供气 供热 通信和有线电视等共用设施设备, 不作为物业服务企业现场检查和验收的内容 第十八条现场查验应当综合运用核对 观察 使用 检测和试验等方法, 重点查验物业共用部位 共用设施设备的配置标准 外观质量和使用功能 第十九条现场查验应当形成书面记录 查验记录应当包括查验时间 项目名称 查验范围 查验方法 存在问题 修复情况以及查验结论等内容, 查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认 第二十条现场查验中, 物业服务企业应当将物业共用部位 共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形, 书面通知建设单位, 建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验 第二十一条建设单位应当委派专业人员参与现场查验, 与物业服务企业共同确认现场查验的结果, 签订物业承接查验协议 第二十二条物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况 存在问题 解决方法及其时限 双方权利义务 违约责任等事项作出明确约定 第二十三条物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议, 与前期物业服务合同具有同等法律效力 第二十四条建设单位应当在物业承接查验协议签订后 10 日内办理物业交接手续, 向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位 共用设施设备 第二十五条物业承接查验协议生效后, 当事人一方不履行协议

85 京市物业管理政策法规选编(第二版)约定的交接义务, 导致前期物业服务合同无法履行的, 应当承担违约责任 第二十六条交接工作应当形成书面记录 交接记录应当包括移交资料明细 物业共用部位 共用设施设备明细 交接时间 交接方式等内容 交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认 第二十七条分期开发建设的物业项目, 可以根据开发进度, 对符合交付使用条件的物业分期承接查验 建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时, 办理物业项目整体交接手续 第二十八条物业承接查验费用的承担, 由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定 没有约定或者约定不明确的, 由建设单位承担 第二十九条物业服务企业应当自物业交接后 30 日内, 持下列文件向物业所在地的区 县 ( 市 ) 房地产行政主管部门办理备案手续 : ( 一 ) 前期物业服务合同 ; ( 二 ) 临时管理规约 ; ( 三 ) 物业承接查验协议 ; ( 四 ) 建设单位移交资料清单 ; ( 五 ) 查验记录 ; ( 六 ) 交接记录 ; ( 七 ) 其它承接查验有关的文件 第三十条建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主 第三十一条物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加, 可以聘请相关专业机构协助进行, 物业承接查验的过程和结果可以公证 第三十二条物业交接后, 建设单位未能按照物业承接查验协议 61 北

86 北京市物业管理政策法规选编(第二版)62 的约定, 及时解决物业共用部位 共用设施设备存在的问题, 导致业主人身 财产安全受到损害的, 应当依法承担相应的法律责任 第三十三条物业交接后, 发现隐蔽工程质量问题, 影响房屋结构安全和正常使用的, 建设单位应当负责修复 ; 给业主造成经济损失的, 建设单位应当依法承担赔偿责任 第三十四条自物业交接之日起, 物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的 法律法规规定的以及行业规范确定的维修 养护和管理义务, 承担因管理服务不当致使物业共用部位 共用设施设备毁损或者灭失的责任 第三十五条物业服务企业应当将承接查验有关的文件 资料和记录建立档案并妥善保管 物业承接查验档案属于全体业主所有 前期物业服务合同终止, 业主大会选聘新的物业服务企业的, 原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起 10 日内, 向业主委员会移交物业承接查验档案 第三十六条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围, 承担物业共用部位 共用设施设备的保修责任 建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位 共用设施设备的保修服务, 服务内容和费用由双方约定 第三十七条建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利, 在物业承接查验中免除自身责任, 加重物业服务企业的责任, 损害物业买受人的权益 第三十八条建设单位不得以物业交付期限届满为由, 要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业 第三十九条物业服务企业擅自承接未经查验的物业, 因物业共用部位 共用设施设备缺陷给业主造成损害的, 物业服务企业应当承担相应的赔偿责任

87 京市物业管理政策法规选编(第二版)第四十条建设单位与物业服务企业恶意串通 弄虚作假, 在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的, 双方应当共同承担赔偿责任 第四十一条物业承接查验活动, 业主享有知情权和监督权 物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉 第四十二条建设单位 物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的, 由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正 ; 逾期仍不改正的, 作为不良经营行为记入企业信用档案, 并予以通报 第四十三条建设单位不移交有关承接查验资料的, 由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正 ; 逾期仍不移交的, 对建设单位予以通报, 并按照 物业管理条例 第五十九条的规定处罚 第四十四条物业承接查验中发生的争议, 可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解, 也可以委托有关行业协会调解 第四十五条前期物业服务合同终止后, 业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动, 可以参照执行本办法 第四十六条省 自治区 直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法, 制定实施细则 第四十七条本办法由国务院住房和城乡建设主管部门负责解释 第四十八条本办法自 2011 年 1 月 1 日起施行 63 北

88 北京市物业管理政策法规选编(第二版)64 北京市社会建设工作领导小组办公室关于印发 关于开展老旧小区自我服务管理试点工作的意见 的通知 京社领办发 号市社会建设工作领导小组成员单位, 各区 县社会建设工作领导小组, 各区县委社会工委, 各区县住房城乡建设委 交通委 市政市容委 社会办 : 为探索解决不同类型老旧小区存在的突出问题, 进一步提高老旧小区服务管理水平, 完善社区治理结构, 市委社会工委 市社会办等市社会建设工作领导小组办公室成员单位, 市住房城乡建设委 市交通委 市市政市容委等部门, 在深入基层调研的基础上, 共同研究制订了 关于开展老旧小区自我服务管理试点工作的意见, 现予以印发 请各有关单位结合实际, 认真贯彻落实 北京市社会建设工作领导小组办公室 2013 年 9 月 7 日

89 策法规选编(第二版)关于开展老旧小区自我服务管理试点工作的意见 为发挥社区居民自治作用, 有效解决不同类型老旧小区存在的突出问题, 市社会建设工作领导小组办公室 ( 以下简称 市领导小组办公室 ) 研究决定, 从 2013 年起开展老旧小区自我服务管理试点工作 现就试点工作提出以下意见 : 一 总体要求 ( 一 ) 指导思想 在总结基层实践经验基础上, 以居民自治为核心, 以解决突出问题为重点, 创新体制机制 方式方法, 积极动员社会协同 公众参与, 完善社区治理结构, 推动老旧小区服务管理向规范化 社会化 精细化发展 ( 二 ) 基本原则 1. 坚持居民自治 共建共享原则 以小区居民意愿为基础, 充分发挥居民的自助互助作用 在区县党委政府统筹规划下, 充分发挥街道 ( 乡镇 ) 主体作用和社区等基层组织的基础作用, 动员区域单位和居民共同参与, 共建共享 2. 坚持问题导向 分类指导原则 针对不同类型老旧小区的各自特点和存在的突出问题, 加大指导和支持力度, 不断提高小区自我服务管理水平 3. 坚持创新实践 试点先行原则 鼓励区县 街道 ( 乡镇 ) 结合小区实际, 积极探索, 大胆创新, 构建各具特色的老旧小区服务管理模式 探索开展试点工作, 加强示范引导, 以点带面 65 北京市物业管理政