证券业务部每周证券评论莎莎國際控股有限公司 ( 股份代號 : 00178) Country Garden Services Holdings Co., Ltd. SA SA International Holdings Ltd 前日收市价 (09/08/2019) 前日收市價 $5.16 目标价目

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祭葛
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证券业务部每周证券评论莎莎國際控股有限公司 ( 股份代號 : 00178) Country Garden Services Holdings Co., Ltd. SA SA International Holdings Ltd 前日收市价 (09/08/2019) 前日收市價 $5.16 目标价目標價 $5.70 $21.

1 证券业务部每周证券评论莎莎國際控股有限公司 ( 股份代號 : 00178) Country Garden Services Holdings Co., Ltd. SA SA International Holdings Ltd 前日收市价 (09/08/2019) 前日收市價 $5.16 目标价目標價 $5.70 $21.68 股份资料 ( 截止 09/08/2019) 周高位 : HK$5.36 HK$ 周低位 : HK$ 周低位 : HK$9.54 市值 : HK$14,447.4 市值 : ( 百萬 HK$48,251.2 ) 已發行股數 : 2,821.8( ( 百万 ) 百萬 ) 已发行股数上市日期 : : 13/06/1997 2,668.8( 百万 ) 買賣單位 : 2000 股买卖单位重點財務數據 : 1000 股重点财务数据 ( 截至 31/3/2012 止 ) 每股基本盈利 HK$0.246 ( 截至 31/12/2018 止 ) 股東權益每股每股基本盈利 HK$0.58 人民币元 /( 亏损 ) 全年每股股息 HK$0.175 全年每股股息市盈率 (x) 人民币元市帳率 7.77 市盈率 (x) 收益率 % 市帐率股息率 (x) 3.9% 1.57 存貨週期 ( 日 ) 124 派息比率 % 数据源 : 碧桂园服务控股有限公司 ( 股份代号 : 06098) $18.08 彭博碧桂园服务控股限公司 AA Stock Kathy Wong( 证券业务部分析员 ) kathy.wong@icbcasia.com 公司简介碧桂园服务控股有限公司 ( 以下称碧桂园服务或集团 ), 集团于 1992 创立, 并于 2018 年 6 月 19 日由碧桂园 (02007.HK) 以介绍形式分拆在于香港联合交易所主版上市碧桂园服务是中国领先的住宅物业管理及服务运营商集团主要业务包括 : 物业管理服务小区增值服务及非业主增值服务物业管理组合已涵盖住宅商业物业写字楼多功能综合楼政府医院及其他公共设施产业园高速公路服务站公园及学校等多种业态此外, 集团拓展至城市公共设施营运及维护智慧产城运营服务及三供一业 ( 即供水供电供热以及物业管理 ) 改革新蓝海市场 ; 小区增值服务具体包括 :(1) 家居生活服务, 如购物协助家政绿化园艺拎包入住生活团购及其全年業績回顧 ( 截至 31/03/2012 止 ) 他定制服务 ;(2) 房地产经纪服务包括房产中介房产投资咨询房屋短租托管服务财产保险 ; (3) 园区空间服务, 其中包括场地运营以及小区传媒等 ; 非业主增值服务包括 :(1) 物业开发商的售前业务管理咨询服务, 以及为其他物业管理公司管理的物业提供咨询服务,(2) 在交付前阶段向物业开发商提供开荒清洁绿化及维修保养服务,(3) 车位及房屋尾盘的代理销售及租赁服务截至 2018 年 12 月 31 日, 集团的合同管理总面积约达百万平方米, 收费管理总面积约达百万平方米, 管理 840 个物业项目, 管理范围覆盖中国 31 个省市及自治区的超过 280 多个城市及海外马来西亚, 向超过 140 万业主提供有质量的物管服务业绩回顾 ( 截至 31/12/2018 止 ) 免責聲明 : 本頁所示資料乃根據相信可靠的資料來源整理而成, 中國工商銀行 ( 亞洲 ) 有限公司概不負責資料的準確性, 亦不對由於任何資料不正確及遺漏所引致之損失負上任何責任資料只供參考之用, 並不構成任何投資方式之銷售或建議 1 2 A U G 截至 2018 年 12 月 31 日止的 12 个月, 集团的营业额同比增长 49.8% 至亿元 ( 人民币. 下同 ); 毛利同比增长 70.1% 至亿元 ; 毛利率为 37.7% 较去年同期的 33.2% 提升了 4.5 个百分点 ; 股东应占溢利同比增长 1.3 倍至 9.23 亿元 ; 每股基本盈利同比增长 1.3 倍至人民币元财务方面, 截止 2018 年 12 月 31 日止, 集团的资产总值为亿元, 较 2017 年 12 月 31 日的亿元, 增长 58.8%; 负债总额为亿元, 较 2017 年 12 年 31 日的亿元, 增长 65%; 集团持有的现金及现金等价物为亿元, 较 2017 年 12 月 31 日的亿元, 增加 46.9%; 集团的流动比率为 1.49x, 较 2017 年 12 月 31 日的 1.75x 下降了 0.25x 圖表一数据源 : 碧桂园服务控股有限公司 P A G E 1

图表二投资要点及利好因素 1. 分地区的表现及运营数据物业管理服务 : 占集团整体收入 73.7% 的物业管理服务分部, 其 2018 年收入同比增长 35.4% 至 34.45 亿元分部收入的增长主要由于集团的在管面积及管理费均有增长分部盈利同比增长 46.8% 至 10.98 亿元分部毛利率同比提升 2.5 个百分点至 31.

1% 较去年同期的 57.7% 提升了 8.4 个百分点 ; 非业主增值服务 : 占集团整体收入 16.9% 的非业主增值服务分部, 其 2018 年的收入同比增长 1.41 倍至 7.

2 图表二投资要点及利好因素 1. 分地区的表现及运营数据物业管理服务 : 占集团整体收入 73.7% 的物业管理服务分部, 其 2018 年收入同比增长 35.4% 至亿元分部收入的增长主要由于集团的在管面积及管理费均有增长分部盈利同比增长 46.8% 至亿元分部毛利率同比提升 2.5 个百分点至 31.9%; 数据源 : 碧桂园服务控股有限公司小区增值服务 : 占集团整体收入 8.9% 的小区增值服务分部, 其 2018 年的收入同比增长 72.5% 至 4.17 亿元分部收入增长主要由于家居服务的收入同比增长 1.02 倍至 2.51 亿元, 房地产经纪服务的收入同比增长 28% 至 1.06 亿元分部盈利同比增长 97.5% 至 2.76 亿元分部毛利率为 66.1% 较去年同期的 57.7% 提升了 8.4 个百分点 ; 非业主增值服务 : 占集团整体收入 16.9% 的非业主增值服务分部, 其 2018 年的收入同比增长 1.41 倍至 7.91 亿元分部收入增长主要由于 :(i) 碧桂园集团在 2018 年良好的销售业绩, 集团提供售前业务管理的咨询服务所涉及项目个数大幅增加以及部份项目收费模式由酬金制转为包干制 ; (ii) 集团于 2018 年 9 月 18 日起接受碧桂园集团委托, 对其提供车位及房屋尾盘的代理销售及租赁服务收取代理费, 带来约人民币 66.7 百万元的新增收入 ;(iii) 交付前开荒清洁及其他服务有所增长分部盈利同比增长 1.68 倍至 3.80 亿元分部毛利率为 48.1% 较去年同期的 43.2% 提升了 4.9 个百分点图表三 2. 管理规模续扩现时物业管理服务的收入占集团整体收入超过 70% 截至 2018 年 12 月 31 日, 集团的项目遍布中国境内 31 个省市及自治区的超过 280 个城市, 以及海外的马来西亚, 合同管理总面积约达百万平方米旗下共管理 840 项物业及向约 140 万户业主提供物业管理服务, 收费管理总面绩约为百万平方米, 其中马来西亚项目的收费管理面积为 1.1 百万平方米数据源 : 特步国际控股有限公司截至 2018 年 12 月 31 日止, 集团收费管理面积由 2017 年同期的约百万平方米增加约 58.7 百万平方米至约百万平方米, 增长 47.9%; 其中, 由独立第三方物业开发商开发的物业收费管理面积增幅约为 170.3%, 占总收费管理面积比由 2017 年同期的 10.9% 上升 9 个百分点至 19.9% 2018 年, 集团的收缴率保持去年同期高位, 并继续提升 0.92 个百分点, 达到 95.37% P A G E 2

3 投资要点及利好因素 2018 年 11 月 26 日集团以总代价人民币 6.83 亿元从史女士帕拉丁股权投资及或帕拉丁合伙企业手上, 取得五间主要于中国从事物业管理业务公司之股权, 当中包括北京盛世物业 70% 股权 (2019 年 3 月 19 日以代价人民币 9,000 万元完成收购余下的 30% 股权 ), 以及上海睿靖成都清华逸家物业南昌市洁佳物业成都佳祥物业管理的 100% 股权令到 2018 年底止共有合同管理总面积约达 505 百万平方米在手, 减去已收取管理费用的 181 百万平方米, 即集团已签约未收费的储备面积为 323 百万平方米, 增长 56% 而集团今年目标增加在管面积 7000 万平方米, 收费的在管面积同比增长 38.6%, 再加合约储备的投入交付最新, 集团于今年 7 月 10 日公布, 以总代价人民币 3.75 亿元收购合富辉煌 (00733.HK) 的物业管理公司港联不动产 100% 股权以及于 11 日以总代价人民币 1.9 亿元向嘉凯城 ( CH) 收购嘉凯城物业公司合富辉煌 (00733.HK) 的物业管理公司的可收费管理面积的年均增长率不低于 10% 基于港联不动产于 2018 年 12 月 31 日的经审核可收费管理面积达 1,346.8 万平方米到 2019 年 2020 年及 2021 年底, 合富辉煌 (00733.HK) 的物业管理公司可收费管理面积将会分别增加至万万及万平方米两项收购集团认为估值合理偏低, 同时增加集团于一二线城市的住宅及商业项目管理的规模, 配合集团未来的发展股价走势 ( 图表四 ) 数据源 : AAStock P A G E 3

4 股价走势 ( 图表四 ) 集团于 8 月 9 日的收市价为 $18.08, 股价按年升 35.74% 集团今年初 11 元附近的水平一路上升, 至 7 月中集团的股价已升至上市新高元的水平, 升幅度达 80% 现时 9 天相对强弱指数已由高位稍为回落至的水平, 股价亦已回落至 20 天以下, 而 MACD 线及讯号线于利好的区间内, 相信短期集团的股价会在整固后继续向上集团于 7 月 29 日发布正面盈利预告截至 2019 年 6 月 30 日止的六个月, 预期集团未经审核的综合纯利及股东应占溢利皆分别增长超过 50% 而增长由于集团物业管理的在管面积增加, 以及小区增值服务和非业主增值服务收入均录得增长投资者可考虑于 16.2 元附近的位置增持或吸纳未来集团会继续在仍然分散的物业管理市场中积极收购扩大物业管理规模, 有助带动集团小区增值服务及非业主增值服务的收入估值预测以 8 月 9 日的收市价 $18.08 计算, 其市盈率及市帐率分别为及倍的位置, 集团的市盈率及市帐率处于同行及行业中偏高水平根据中国指数研究院预测, 到 2020 年全国物业管理规模可达 243 亿平方米, 于未来五年基础物业管理服务收入规模有望突破万亿而 2018 年我国城镇化率已经增长至 59.6%, 随着我国城镇化进程逐步加速, 商品住房市场发展加快大量交付的商品房为物管行业带来巨大市场空间,2018 年底我国物管行业管理面积已达 204 亿平方米集团拥有物业管理服务小区增值服务及非业主增值服务三条主要业务线, 形成了覆盖整个物业管理价值链的一体化服务在扩大管理面积上, 集团有 80% 的管理面积来源自母公司碧桂园 (02007.HK), 2018 年由碧桂园提供的收购管理面积已升至 1.45 亿平方米, 同比增长 32.9%,2019 年新增在管面积至少 7000 万平方米, 其中 4500 万平方米来自碧桂园交付新房项目, 其余 2500 万平方米则来自于重点布局在三四线城市的第三方开发商, 以及潜在的收购机会, 还未计入 3.2 亿平方米已签约未收费的储备合约面积有待爆发 ; 餘下的 20% 的收费在管面积由独立第三方物业开发商提供其实, 集团在去年上市后在资金充足下已进行了多项物业管理公司收购, 当中包括北京盛世物业海睿靖成都清华逸家物业南昌市洁佳物业成都佳祥物业管理嘉凯城 ( CH) 收购嘉凯城物业公司合富辉煌 (00733.HK) 的物业管理公司港联不动产集团收购多家优质物管公司, 发展包括住宅产业园服务等在内的多业态服务, 在增加小区增值服务面积之外, 并率先切入城市服务领域, 同时试水三供一业改革去年集团成立合资公司开始进入三供一业 ( 供水供电供热及物业管理 ) 领域, 开始着手接管物业管理及供热业务, 而集团开始接管的物业项目将覆盖全国 11 个省的 53 个城市, 拟接管的物业项目管理面积约为 90.2 百万平方米 ; 供热项目将覆盖全国 6 个省的 8 个城市, 拟接管的供热项目管理面积约为 41.7 百万平方米, 此部分业务将于 2019 年开始陆续产生收入, 在规模管理后到 2021 年三供一业将会进入收成期, 并会成为集团的另一新增长引擎物业管理股现已成为资金避险的另一选择, 因物业管理股在经济风险中所承受的负面压力相对较少加上物业管理亦非周期性股份, 主业不会受到经济周期上落所影响, 以及现金流相对稳健及可预期相信随着集团进一步扩大管理面积下, 物业管理的收费只会有增无减, 收入亦以现金为主, 是一只强劲的现金牛所以会将碧桂园服务的目标价定在 $21.68 即相当于市盈率的位置, 目标价与现价相比预计会有 19.86% 的潜在升幅风险因素中央房地产限购令加严, 影响房地产投资的增速, 对集团物业管理及小区增值服务的收入业务风险 : 若集团无法保证能够计划或按合适度或价格获得新物业管理服务合同, 或会对集团未来的收入构成压力 P A G E 4

5 利益披露及免责声明利益披露 : 本文的作者为香港证监会持牌人, 分析员本人或及其联系人仕并未涉及任何与该报告中所评论的上市公司的金钱利益或担任该上市公司的任何职务, 而在编制的过程中分析员会根据预先订立的程序及政策, 去避免因研究工作可能会引起利益冲突情况免责声明 : 本文的预测及意见只作为一般的市场或个别股份的评论, 仅供参考之用, 在未经中国工商银行 ( 亚洲 ) 有限公司 ( 本行 ) 同意前, 不得以任何形式复制分发或本文的全部或部分的内容, 本行不会对利用本文内的数据而构成直接或间接的任何损失负责文中所刊载的资料是根据本行认为可靠的数据源编制而成, 惟该等资料的来源未有经独立核证, 本行并无就文中所载的任何资料预测及 / 或意见的公平性准确性完整性时限性或正确性, 以及文中该等预测及 / 或意见所采用的基准作出任何明文或暗示的的保证陈述担保或承诺, 本行亦不会就使用及 / 或依赖文中所载任何该等资料预测及 / 或意见所引致之损失负上或承担任何责任而文中的预测及意见乃本行分析员于本文刊发时的意见, 可作修改而毋须另行通知若派发或使用本文所刊载的数据违反任何司法管辖区或国家的法律或规例, 则本文所刊载的资料不得为任何人或实体在该司法管辖区或国家派发或使用投資涉及風險證券價格有時可能會非常波動證券價格可升可跌, 甚至變成毫無價值買賣證券未必一定能夠賺取利潤, 反而可能會招致損失過往的表現不一定可以預示日後的表現投資者應細閱及了解有關證券或投資的所有發售文件, 以及其中所載的風險披露聲明及風險警告本文不構成任何要約, 招攬或邀請購買, 出售或持有任何證券在本文所載資料沒有考慮到任何人的投資目標, 財務狀況和風險偏好及投資者的任何個人資料, 因此不應依賴作出任何投資決定訂立任何投資交易前, 你應該參照自己的財務狀況及投資目標考慮這種買賣是否適合你, 並尋求諮詢意見的獨立法律財務稅務或其他專業顧問本文件由中國工商銀行 ( 亞洲 ) 有限公司刊發, 內容未經證券及期貨事務監察委員會審閱客戶如不想接收服務號推送信息, 可自行取消關注服務號或關閉接收消息功能 P A G E 5

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