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1 现 D I S C O V E R Y 发 2012/10 总 第 6 期 蓝 光 COCO 系 产 品 解 读 成 都 教 育 ABC 管 理 品 牌 资 产 让 孟 母 迁 过 来 学 区 房 利 多 几 何? 学 区 房 价 值 大 盘 点 教 育 地 产 三 大 模 式, 四 大 营 销 预 埋 件

2 发 现 封面 COVER P01 让 孟母 迁过来 P01 学区房 与 教育地产 P02 学区房 利多几何 学区房 价值大盘点 P04 关于哈罗公学对中德业主影响之我见 中德英伦联邦 一个刚有了小孩的业主的看法 P05 教育地产 如何做 P05 嫁接教育资源 DISCOVERY 三大模式 傍 引 建 主要城市教育地产代表项目 我国名校盘点 P09 教育主题营销 营销预埋件 华润橡树湾 P15 教育地产五大问题 P16 教育地产TIPS 读书会 READING PARTY P34 管理品牌资产 管理品牌资产 是著名的 品牌三部曲 的第一部 清晰 地阐述了品牌 标志和标语三者 间明确的关系结构以及品牌资产 的五种基本资产 并引用了诸多 公司的案例 具体说明如何通过 依次创建 培育和利用这五种品 牌资产 从战略上管理品牌 前线 FRONT P37 正合地产营销创新实践 万宸-傲城 缤纷-翠微湖 九龙仓-御园 合能-西贵金沙 观察 FOCUS 2012年10月号 总第6期 P17 成都教育 ABC P24 蓝光coco系产品解读 产品定位逻辑 住宅设计参考点 商业设计参考 产品适用启示 P33 喜迎十八大 十八大 及我国三大会议知识普及 速览 REVIEW P40 企业篇 P41 项目篇 广告索引 ADVERTISING P22 合能-西贵金沙 P23 合能-珍宝琥珀

3 封面 Cover 孟母三迁 择邻而居 让孩子赢在起跑线上 成为家长选择教育地产的口头禅 拥有 良好教育配套的楼盘也因此成为较多购房者的首选 于是乎 教育 与 地产 两者之间 有了交集 教育地产 应运而生 学区房 名校房 学位房 等名词频频出现 在项目广告宣传中 当教育蕴藏的巨大经济效益和社会效益开始浮出水面 开发商们也纷纷开始运用教育资 源增加项目价值 广州星河湾携手全球领先语言培训机构推出星河湾灵格风幼儿园 香港著 名教育集团德福教育机构在北京星河湾设立分支机构 北京远洋地产都市网景 引进人大附 小 大连红星海世界观项目与全国知名的十一学校牵手合作 橡树湾则成为华润地产人文系 列的旗舰级品牌 已于全国18城成功落地 目前 我国的教育地产已进入较为成熟的发展模式 开始形成了幼儿园 小学 中学甚 至大学预科 成人教育的一条龙教育体系 使得教育地产成为房地产一个新的利润增长点 作为地产人的我们 怎么能不对教育地产有所了解 那么 本期 发现 就让我们走进教育 地产的世界 学区房 与 教育地产 不是所有的 学区房 都是 教育地产 什么是 学区房 什么是 教育地产 读交通便捷等优势 借势周边学校或大 学区房 一个特别的名词 从某种 教育地产 指的是在地产项目中引 学城作为营销卖点 附加其整体项目的 意义上讲 学区房是房地产市场的衍生 入学校 教育 以提升项目附加值的 教育配套理念 提升楼盘品质 直接开 品 同样也是现行教育体制下的一个独 一种开发模式 特指房地产借助教育资 发教育指开发商的业务中包括的引入或 特的现象 源以提升自己的产品附加值 是继旅游 者投资建造学校项目 对教育进行直接 根据购房需求的细分 突出人们居 地产 体育地产 休闲地产之后开发商 投资或管理 此类也为狭义的教育地产 住环境的教育资源功能并将其作为购房 为实现收益最大化而产生的又一类房地 的衡判标准 从广义而言 所在区域教 产经营思路 在现实中 教育地产的经 育资源丰富 能够很好满足人们教育学 营思路多是以 名盘+名校 的强强联 习生活需求的房屋 称为学区房 当购 合方式来实现 学区房与教育地产的关系 综上所述 学区房一般是指楼盘在 学区内 有教育资源利好 教育地产则 房需求与教育入学制度相关联时 狭义 根据教育资源与地产的关联程度 是地产开发的时候通过多种渠道与教育 的学区房即指能够满足购房者本人子女 目前教育地产主要分为教育资源关联项 形成密切合作关系 将教育配套作为重 就读区 市 省级重点学校 小学或中 目和直接开发教育项目 教育资源关联 要开发理念的项目 简单说 学区房是 学 的房屋 指在项目开发过程中 通过多种渠道与 借势 教育地产是 造势 从范 教育资源进行联系 楼盘通过与教育形 围上来说 教育地产是学区房的一种形 成密切的合作关系 政策择校途径 就 式 1

4 封面 Cover 中国历来有望子成龙 望女成凤和尊师重教的传统 对 学区房 利多几何 学区房 价值大盘点 于教育的高投入在全世界都是罕见的 从 孟母三迁 择邻 而居 的古训 到 百万买房 千万买邻 的共识 开发商 们也越来越愿意在楼盘教育资源运用方面下心思 究竟学校 对开发商有多大溢价点 学校对客户的吸引力又有多大 我 们进行了学校对楼盘的价值大盘点 学区的房价甚至还会根据孩子分数的提高而上浮 据英国一家大 A 型房屋按屋按揭贷款机构的调查结果显示 学校的标准成绩考试 SATS 分数每提高10分 周围住房的售价就会增高3.3% 在加拿大 好高中周围的住宅奇货可居 择校现象最严重的 一 学区内拥有庞大的市场需求 多伦多 温哥华等城市 好的公立高中周边住宅 比一般高中周 开发商打造学区房的一个重要原因 是因为学区内 大量的教职工就是一个庞大的需求市场 从收入情况来 边的同类住宅贵一倍甚至几倍 即使两所一模一样的房子 都会 因为所在学区的好坏差异造成价格差达到一倍以上 看 教师职业的收入稳定 没有过多其他方面的开销 具有相当的经济承受力 能消费得起档次较高的房子 成都部分学区房与周边普通住宅的价格对比 单元 元/ 是不少楼盘的准客户 以西安为例 西安南郊是高校聚集区 不算民办学 学区房项目 校 光南郊的大学区就有十几万名教职员工 这是一个 百悦天鹅湖-8000 庞大的购房市场 开发商当然看好 自在广场 蔚蓝印 精装费2000 象 学林雅苑 城市之眼 樱花园等离学校较近的楼盘 均在这方面做足了文章 想方设法地吸引高校老师的眼 周边楼盘 师大现代花园-5500 万卷山-5500 中粮祥云 华宇楠苑-7800 蓝光金楠府-8500 世豪峰景-6000 珍宝琥珀-4480 彩叠园-5500 球 据说名仕花园在短短的几个月内 就有几十套房子 备注 以上价格和信息来源搜房网 卖给了高校的教师 紧邻的电子花园也有不少房子卖给 了周边学校的教师们 二 价格一般比周边多10-20% B 由于学区房存在 僧多粥少 的情况 因此 楼盘 自身或其周边若有教育资源 便能在不同程度上提升房 产价值 在很多城市 学区房的价格明显比不具备教育 一 业主子女享受教育资源 资源的楼盘要高出一截 在上海 北京 深圳等大城市 学区房的受关注度都很高 在上海 一些好的学区房要 目前 中国各城市在公办幼儿园 小学 初中入学的政策上 比普通的房产每平方米贵上上万元 深圳南山的蔚蓝海 基本都采取免试入学 就近原则的方式 即与学生和父母的住房 岸 星海名城由于教育配套 房价一涨再涨 1-2年内房 户籍所在地有很大的关系 在成都一些学校的招生政策中 甚至 价甚至高涨25%~30% 还要求户籍和实际居住地必须相符 且落户时间要超过一年以上 不仅在中国 在世界范围内 学区房价值也都得到 一致认可 在英国 为了能让自己的孩子上好学校 中产阶级 家长热衷于到好的学区买房 从而导致地区房价暴涨 因此 多数的家长们都会不惜花重金购买学区房 重点是希望能 实现户口迁移 这样既不会面临择校 借读的问题 甚至由于开 发商与学校的合作 还能为子女畅通从幼儿园到高中16年的 教 育之路 2

5 封面 Cover 开发商常用的教育价值提供方式 1. 优先就读权 开发商与学校签订合 约 凡购买楼盘的客户子女可以优先就 读所签约的学校 2. 免择校费 虽然目前禁止缴纳择校 费 但一些学校私下仍以 捐资助学 等名义收取 择校费 倘若购买了心 方便家长管理孩子的生活和学习 仪学校的楼盘项目 便可能享受开发商 4. 额外优惠 如业主不能直接免去学 与学校协商的业主教育权益 可免去高 费 建园费 择校费等费用 一般也能 昂的 择校费 实现在原有费用上的折扣等额外优惠 3. 就近入学 子女就在小区内或周边 有些开发商甚至还会为业主子女设立专 上学 不仅有利于提高孩子们的学习效 项奖学金 展示项目教育地产特性 率 减少子女上学路上的安全隐患 也 二 学区房保值增值能力强 图 深圳学区房与全市二手房年度均价对比走势图 很多购房者在购房时 考 月以来 学区房价格整体都运 虑的不光是房子本身和商业配 行于全市二手房均价之上 若 套 还有教育资源 即使是投 按年平均值来看 学区房高出 资型购房者 往往也很关注周 全市均价的差价从2008年的 边的教育资源 因为这关系到 6596元/平方米 一直上升至 未来房产的保值增值 2011年上半年的12852元/平方 以 年的深圳楼市 米 为例 从学区房整体与全市二 学区房的保值增值性不独 手房均价的情况来看 学区房 中国如此 即便次贷危机发源 呈现出明显领涨和差价扩大化 地的美国也不例外 08年全球 趋势两个重要特征 从右图1来 金融危机爆发 美国房地产市 看 与2008年1月份相比 学区 场一片萧条 但在拥有斯坦福 房2011年6月份的均价涨幅高达 大学和加州大学伯克利分校两 % 而同期全市二手房均 所世界名校的旧金山湾区 房 图 学位房与全市二手房月度均价对比走势图 价涨幅仅54.23% 达到2倍以上 价走势优于整体市场 受到影 从图2则可以看出 自2008年1 响的程度也相对较低 数据来源 中联地产市场研究中心 三 学区房人文环境好 人群素质高 在谈论居住空间的人文环境时 总 房的客户也必然是高收入高素质人才 和屠宰猪羊的事 孟子的妈妈知道了 有人会提起类似 你的孩子叫叔叔的那 整体人群素质高 满足客户的圈层交际 又皱皱眉头 这个地方也不适合我的 群人决定了孩子的未来 的论点 高端 心理 孩子居住 于是 他们又搬家了 这 人群会有意识的考虑自己的邻居 孟 母三迁 择邻而居 正说明了良好的人 文环境不仅仅狭隘地指向社区有学校 更在于同处公共空间内的人们有着怎样 的生活习惯和文化素养 学区房的整体人文环境一方面会长 期受学校氛围的影响 教授 老师为人 师表 小区内外人文氛围浓厚 另一方 面 由于房价高于普通住宅 购买学区 典故 孟母三迁 从前孟子小的时候和母亲住在墓地 旁边 孟子就和邻居的小孩一起学着大 人跪拜 哭嚎的样子 玩起办理丧事的 游戏 孟子的妈妈看到了 就皱起眉头 不行 我不能让我的孩子住在这里 了 孟子的妈妈就带着孟子搬到集市 靠近杀猪宰羊的地方去住 到了市集 孟子又和邻居的小孩 学起商人做生意 3 一次 他们搬到了学校附近 每月夏历 初一这个时候 官员到文庙 行礼跪拜 互相礼貌相待 孟子见了之后都学习记 住 孟子的妈妈很满意地点着头说 这才是我儿子应该住的地方呀 于 是居住在了这个地方 后来 大家就用 孟母三迁 来表 示人应该要接近好的人 事 物 才能 学习到好的习惯

6 封面 Cover 四 学区房可增加小区配套 一方面 学校为满足学生全面发展 只要条件允许都会为学生修建足球场 篮球场 实验室 田径运动场 游泳馆 电影 院 博物馆等教育设施 另一方面 面对学校如此庞大的消费群体 学校内和周边的商业配套和餐饮配套往往也都是一片火热 这些设施配套一般又都是对外开放的 这在一定程度上增加了小区配套 深圳桃源居项目为了体现自身教育大盘特色 在小区内设有桃李书院 女子会所 老人会所 体育会所 社区文化艺术中 心 五大会所全部以社区教育为主题 涵盖了社区人文终身教育的各个层次 不仅孩子们在这里可以接受良好的课外教育 老 年人和中年人也能找到 再教育 的场所 在桃源居 社区教育概念得以拓宽 内涵也更加丰富 五大会所为小区居民提供休 闲娱乐健身 心灵沟通 文化交流的场所 对促进社区文化建设 提升居民素质也起到了积极作用 中德英伦联邦 一个刚有了小孩的业主的看法 编者注 本文摘自 中德英伦联邦搜房网业主论坛 并非 编者观点 但其中的分析角度值得一看 特此推荐 作为一名中德业主 也是小娃他家长 如雷贯耳的国际顶级名校哈罗公学落户中德 二 关于引进公立学校 的娃娃肯定有照顾的 这是中德的卖点的嘛 客观公正的说 义务教育学校的配套解 哈哈 反正我得到的情报是很乐观滴 价格 英伦联邦着实让我激动一把 但随即看到 决是政府的工作 开发商想管也没权利管啊 不会比拟哈罗公学 但当然比一般的私立学 那么多邻居朋友的抱怨 我也好好的思考了 并不是修个空空漂亮的学校就完事 关键还 一下 针对大家对哈罗落户中德的埋怨 我 是老师和教育啊 专业的人做专业的事儿 来谈谈自己的看法 大家也不用担心 我买楼之前都打听好了 这周边有义务教育学校一体化规划 不信的 一 关于哈罗公学太顶级 也太贵 和 业主没关系 关于哈罗的世界顶级相信大家都没有疑 校要贵点 还好还好 我觉得值 好期待! 四 我对哈罗入驻中德 英伦联邦的远 景展望 人自己去打听看看 我不能理解的是 有的 1 人人都会几句ABC 包括周边小卖铺 人有这个时间在网上嘶吼 为啥不自己亲自 小吃店之类的都是双语清单 这简直就是英 去高新教育局 规划局走走 去查一下资料 语角啊 练口语还不用多花钱 哇哈哈 义 哈罗的入驻 我了解的是开发商用2年 消除疑问 真心为了孩子入学而买房的家长 2 从老到小娃都对世界各色人种 各 多时间不停奔走 用诚意才取得了哈罗公学 就这么马虎和草率选择房子啊 这不靠谱的 个民族不稀奇了 个个儿都具国际化视野 的青睐 这次 中德成功的提升了中德 英 事儿反正我是做不到滴! 去哪也不像土老冒咯 伦联邦这个城南大盘的整体高端配置 站在 3 中介死命追我要租房或者卖房给外 开发商的角度 中德做的比开发商应该做的 三 关于业主的娃优先入学 地来此读书的家庭 费用高不说 还都长租 还要好很多 不说放眼成都了 放眼全国 我探听到的情报是哈罗公学因为是直接 难得有空置期 而且有钱人都不爱做饭和整 适用英国教育体系 与中国的义务教育体系 理 又非常讲究 都由保姆工人代劳了 我 我相信开发商的骄傲是发自肺腑的 毕 完全不搭边 所以只招外籍学生 这不是歧 的房被爱护的很好 历久弥新租高价啊 竟就算是从全国范围来看 能引进真正的世 视 而是中国的学生读了就参加不了中考高 界级名校的开发商 似乎只有中德一家 它 考 那还读来干啥呢 为了解决这个问题 确实证明了自己的实力与能力 作为业主更 中德也没闲着 还在谈着设立国际部的事儿 随便那么一卖 我娃想读哪个学校我就在哪 不用担心中德是新公司 是小企业了 我们 基本上眉目都出来了 可纳入中国教育体系 学校周围买房 还有余款去旅游呢 有啥好 不会再担心买到的房可能会烂尾 可能品质 的学校 同时也能享受到哈罗公学的世界级 纠结滴 会得不到保证了 师资力量 专为中国孩子设置 当然 业主 几个同质盘能做到的 有木有 4 4 退一万步 如果哈罗我读不起 周 边的学校也不想读 得 反正我房子也赚了

7 封面 Cover 从前期定位建议到后期营销动作 教育地产无不有着 教育地产 如何做 自己独特的运作思路和操盘方式 也只有以教育地产为核 心进行项目定位 产品建议 宣传推广 组织活动等 才 能将教育与地产完美结合 实现教育对地产的最大溢价 A. 嫁接 教育资源 01 教育地产模式一经启动 市场就以 案例链接 北京 龙湖 唐宁ONE 最快的速度给予了社会 企业和业主以 唐宁ONE堪称名校附近置地开发的 人文大盘的精神 同时成立 唐宁书 会 组织两岸三地的文化名人的沙龙 良性反馈 经过长时间的发展探索 目 典范 近邻大学不但有名校北航 人大 活动 共同提升唐宁ONE的教育气质和 前 教育地产逐渐形成三种运营模式 而且还有堪称全国大学翘楚的北京大学 项目品质 傍名校 引名校 办名校 清华大学 附近的中学有人才辈出的北 大附中 清华附中和人大附中 此外 名校 名校 唐宁ONE还靠近中关村一 二 三小学 最重要的是唐宁ONE与北京名校中关村 二小签约 凡是唐宁ONE的业主 包括 教育地产与名校合作办学的开 教育地产依附周边丰富教育资 购买商用产权的业主 不论买多大面 发运营模式 源宣传促销的模式 积 不管户籍在什么地方 外地户口也 傍名校 为教育地产的初级开发模 式 即教育地产所处地段教育资源丰富 名校林立 开发商打着 与名校相邻 的旗号进行营销 希望借助名校提升楼 盘价值 提高楼盘销售的做法 教育设施是楼盘的配套基础设施之 一 也是许多业主购房的主要关注点之 一 尤其25-38岁的中产阶级客群 对教 育地产的直接需求很高 除了直接的教 育需求外 许多投资客看重教育资源对 楼盘内在品质和自身附加值的提升作用 因此 许多楼盘 傍名校 的营销手法 都取得了巨大成功 可以 其直系三代内子女 都可以就 读二小 而且不用交赞助费 每年交400 元借读费即可 对于一个外来发展商而言 品牌的 知名度在北京具有天然的弱势 龙湖经 过几年的京城发展 已经形成了园林 产品的口碑 唐宁ONE丰富的教育资源 则树立了龙湖地产在高端教育地产的标 杆形象 提升龙湖在京品牌影响力 除此之外 龙湖开发唐宁ONE的另 一大可借鉴之处在于体现教育地产中的 教育理念 在大户型的布置上突出了书 房的文化气息 在建筑外立面上也强调 引名校 多为合作办学模式 即由 开发商出资兴建校舍 交还给当地教育 部门管理 而教育部门为满足社会日益 增长的对高质量教育的需求 引入名校 教育资源 调动社会力量兴教办学的积 极性 营造政府办学为主体 社会各界 共办教育的崭新体制 该模式是当前教 育地产开发运营最为成熟的模式 而教育地产与名校的合作办学一般 有民办公助 公办民助两种 基本模式 是开发商出地 出资金 在校舍 设备 等硬件上投资 并负责硬件设施的维护 管理 学校出师资 负责日常教育教学 管理 教育是 个成本很高的产业 并 且回报周期非常长 而且与地产的行 业关联性差 很多房地产商并不擅长 教育产业的开发 所以房地产开发商 与名校联合办学 将教育交由专门的 教育机构来负责 既可以扩大优质教 5

8 封面 Cover 育 让更多的学生享受优质教育 同时 案例链接 深圳 卓越 蔚蓝海岸 又可以节省教育经费 会比由房地产商 深圳蔚蓝海岸位于南山区东部 总 来经营更专业 也能更好地达到教育地 占地面积448亩 总建筑面积51.5万 产 共赢 的模式 总户数5000套 项目教育配套------由开发商投资的国 有公办学校 教育地产自身创办名校的 开发运营模式 办名校 即教育地产自己创办学校 提升楼盘影响力的开发模式 这种模式 2000年7月 北师大南山附属学校 落户深圳 北师大与卓越集团一道建设 从幼儿园直至高中一条龙全程教育体系 在后海形成一个中小学教育的优质学区 为让业主的子女能够享受到国家公 办学校的一切待遇 卓越集团与南山教 育局达成协议 学校以国有公立的形式 案例链接 重庆 融侨地产 名校 建成 由卓越集团承建 建成之后移交 多聘请专业的教育管理机构管理教学 该模式为当前教育地产开发中最难却经 济收益最大的模式 办名校开发运营模式的关键是招聘 到优秀的校长 建设合格的教师队伍 制定科学的发展方案 使建校者和办学 者合二为一 减少二者之间的变数与矛 盾 保证教育稳定性 重庆人民 融侨 小学和重庆南开 教育局成为国有资产 由教育局委托北 融侨 中学都是由融侨地产集团投资 师大管理 共同组建北师大南山教育科 案例链接 长沙 保利 麓谷林语 修建的 其目的就是解决融侨业主子女 技园 卓越集团对学校的投资全部是无 保利 麓谷林语是由利地产在长沙 们的就读问题 重庆人民 融侨 小学 偿投资 打造的千亩大盘 总占地1185亩 规划 经成立4年 第一年只有200人就读 到 项目教育配套对项目影响 总建筑面积138万平方米 规划1.08万户 蔚蓝海岸成功引进北京师范大学 在教育配套上 项目西北角建有从 挂上了北京师范大学附属中 小学 幼 幼儿园到初中的一站式精英教育 明 儿园的牌子 形成了优质名校配套概念 德幼儿园 明德麓谷学校 其30个班幼 校 但如果让学校自己扩建或者办分校 注入了先进的办学理念 现代办学思路 儿园 30个班小学 30个班初中的规划 可能性非常小 资金是最大的问题 但 有效的办学措施 取得了良好的教育效 规模 堪称长沙全城最大 同时 作为 房地产开发商商办教育 能很好解决学 果 同时北师大的引入 在市场上产生 保利 麓谷林语的业主子女可享受优先 校前期投入的问题 融侨地产集团建人 了较大哄动 促使房价飚升 销售快捷 入读的权利 现在己经有800人就读 学校除了招收业 主子女外 也有不少外来生源 以重庆人民小学来说 虽然老牌名 民小学和南开中学 前期资金投入很大 购买蔚蓝海岸的业主 约70~80%的业 保利 麓谷林语一直蝉联长沙河西 学校开始运作后 还在继续进行投入 主是冲着 北师大 这个名校来买房的 的销售冠军 优越的教育配套是促成客 如果是由其他机构来办教育 缺乏持续 蔚蓝海岸周围的房子卖五 六千 蔚蓝 户成交的一个重要理由 社区内建有幼 的资金投入 办学将是一件非常困难的 海岸卖七 八千 而且尾盘都很好卖 儿园 小学 初中12年的一站式教育体 事 从这个角度来看 北师大 成了就 系 由百年明德提供全程教育 业主子 另外 融侨在和学校的合作上 并 蔚蓝海岸 的业主子女的教育问题 女还可以享有优先入读的权利 今年6 不介入教育的管理 开发商认为自身并 成就了发展商较大的利润空间 也成就 月1日 社区一站式教育全面成型 当 不擅长教育 只是想依托学校的品牌 了片区价值的提升 毋庸置疑 蔚蓝海 时项目迎来了一波学区置业的小高潮 办好学校 为业主提供优质教育 所以 岸是教育人文社区最成功的实践者 同 成交的两百余套房源中 其中四成是学 从这种意义上来讲 学校在教育方面的 区房置业 时也是教育地产的最大受益者之一 专业优势 开发商在房地产开发方面的 专业优势 就联合出非常优质的教育来 可见融侨地产集团教育地产的开发模式 非常成功 6

9 封面 Cover 02 城市 项目 项目规模 占地面积:75亩 唐宁one 北京 京贸国际城 西堤红山 上海 上海星河湾 建筑面积: 占地面积:310亩 建筑面积: 占地面积:100.5亩 建筑面积: 占地面积:1071亩 建筑面积: 占地面积:255亩 建筑面积: 占地面积:20010亩 翡翠绿洲 建筑面积: 占地面积:10000亩 碧桂园凤凰城 建筑面积: 占地面积 1740亩 桃源居 建筑面积 占地面积:448亩 蔚蓝海岸 建筑面积 东方新世界 广州 深圳 购房政策 模式 北京大学 清华大学 北航 人大 清华附中 北大附中 人大附中 中关村一二三小 不论房屋面积大小 不管户籍在何处 外地户口 也可以 业主子女到直系三代内都可就读中关 村二小 且免赞助费 每年只需交400元借读费 傍 引入北京重点教育知名品牌北京小学 业主无论户籍所在地在哪 其子女都可上项目内 的 北京小学通州分校 且免收赞助费 引 引入北京小学红山校区 业主 不分户籍 子女上幼儿园和小学都免赞助 傍 引 幼儿园-小学-中学 北京第十四中学 一体化的全程教育 费 优先入读小区内的北京小学红山分校 建 模式 引入国际知名的蒙特梭利(Montessori)幼儿园 与上海中 同等条件下优先入学 学合作 专为海归人士打造的上海首个海归子女学校 引 建 内设东逸幼儿园 东方小学 天府路小学 项目周边有省一级天府路小学及广州市113中学 业主子女可优先入读华师附小 省级名校 傍 引 翡翠绿洲幼儿园 广州育才香江学校 购买100 以上的商铺 业主可获赠香江中学学 引 建 位 业主子女均可入读该校 学校优先提供学位 凤凰城中英文学校 幼儿园 小学 初中 荔枝幼儿园 业主子女优先入读 享受优惠 深圳清华实验学校设有小学 中学 海外各部 实行国 业主子女优先入读 额外费用优惠 内国际双轨教育 引入北师大附中 附小 引 建 引 优先保证业主子女学位且享受国家公办教育服务 引 建 融侨(南开)中学 融侨(人民)小学 融侨南坪实验幼儿园 和一所公立学校川益小学 整个融侨半岛规划有15所学 业主子女优先入读 部分房源享受赞助费减半 引 建 校 包括3所中学 4所小学 8所幼儿园 位于大学城 重庆师范大学对面 小区内设富力南开小 占地面积:1077亩 学 由富力地产捐资助学 政府机关幼儿园 周边有 业主子女可享受公办入学待遇优先入读南开小学 傍 引 富力城 十余所知名中小学 一中 八中 QSI国际学校 人民小 且免赞助费 建 建筑面积: 学 占地面积 2000亩 业主子女可自由选择就读巴蜀书院和鲁能校区 引进鲁能巴蜀幼儿园 巴蜀小学 巴蜀中学教育设施 引 鲁能星城 可半价入读鲁能巴蜀校区 建筑面积 龙江路小学祥云分校优先录取业主子女 除按国 占地面积:235亩 金苹果幼儿园 龙江路小学祥云分校 国际中学 0-18 中粮祥云国际 家规定正常收取的学费 书本费外 免除一切其 引 建 岁全程教育体系 社区 建筑面积: 他费用 占地面积:183亩 龙江路小学 金苹果幼稚园 成都双语学校 石室外国 业主子女都可通过摇号就读龙江路小学 傍 中海锦城 语学校等11所中小学全面招生 0-18岁教育体系 建筑面积: 占地面积:46亩 业主子女可直接就读金苹果幼儿园和七中 小 项目引进金苹果幼儿园 学 小升初可减10分录取 初升高可减少5分 傍 引 世豪峰景 项目旁有成都7中 建筑面积: 录取 均免收择校费和建校费 融侨半岛 重庆 相关学校 占地面积 3000亩 占地面积:1650亩 河畔新世界 成都 建筑面积: 占地面积:96亩 东山国际新城 建筑面积: 占地面积:127亩 百悦天鹅湖 卓锦城 建筑面积: 引入金苹果幼儿园 引入金苹果幼儿园 业主子女可优先入读 且幼 项目周边有美视国际学校 麓山光亚学校 成都实验外 儿园开园后1-5年内入学的业主享受学费9折优惠 傍 引 国语学校 乐盟国际学校 华阳中学 华阳实验小学等 开园后6-10年内入学的业主享受9.5折优惠 引入成师幼儿园 川大附小东山学校 川大附中 项目周边还有龙泉四小 航天小学 龙泉中学 国家级 业主子女可直接就读川大附小及成都幼师并享受 傍 引 重点中学) 航天中学 太子双语幼儿园 航天幼儿园等 业主特惠 教育配套 设立业主子女教学基金 针对业主子女就学提供 引入幼儿园 基金扶持 傍 引 周边有北大附属实验学校 开区实验高级中学等名校资 针对就读北大附属实验学校的业主子女实行建校 建 源 费和赞助费用部分减免 小升初 初升高免试入 学 就学期间学费部分减免等优惠政策 占地面积 969亩 项目内有新加坡伊顿幼儿园 盐道街小学卓锦分校 业主子女可优先入读新加坡伊顿幼儿园 盐道街 引 建 建筑面积 周边有四川师范大学狮子山校区 树德外国语实验学校 小学卓锦分校 可看出 楼盘选择哪种方式开发 教育地产 需要根据自身情况而定 傍名校 模式操作相对简单 对开发商和项目本身要求不多 一般针对中小项目 开发前提是周边要有学校 需要开发 商和学校进行一定接洽商谈 为业主实现子女优先入学或入学优惠等教育利好 引名校 办名校 模式则更难操作 也更难实现 开发商若想引入甚至投资修建名校 首先自身要有雄厚的经济实 力和强大的综合实力 同时对项目的规模和开发周期也会有所要求 一般规模大 开发周期长的项目更适合采用 引名校 和 办名校 的教育地产开发模式 7

10 封面 Cover 03 为了帮助大家了解成都和全国范围内有哪些名校适用于教育地产开发 以更好的为项目定位提供教育资源建议 实现大盘的营销突破口 或是弥 补项目其他不足 逆转项目滞销局面 我们特搜集了全国高中前十名以及 国内主要城市的一些名校 以供借鉴 中国高中前十名 省份 学校 北京 人大附中 北京 清华附中 陕西 西北工大附中 吉林 东北师大附中 北京 北师大实验中学 上海 上海中学 湖北 华中师大一附中 北京 北京四中 黑龙江 哈尔滨师大附中 北京 北京十一中 我国主要城市优质学校 城市 幼儿园 小学 初中 高中 北京 东华门幼儿园 北师大实验幼 儿园 北海幼儿园 蓝天幼儿 园 北京市第一幼儿园 北大附小 人大附小 清华 附小 中关村一小 二小 北师大附小 北京四中 人大附中 北师 大实验中学 北京二中 北 大附中 北京八中 四中(高中部) 八中(高中 部) 人大附中(高中部) 实验中学(高中部) 师大二 附 北大附中等 上海 中福会幼儿园 外资 民办 宋庆龄幼儿园 民办 世纪 星双语实验幼儿园 民办 复旦附属幼儿园 紫薇实验幼 儿园 上海实验幼儿园 世外小学 逸夫小学 以上 上海中学初中部 复旦附中 两个是名办 江宁路小学 初中部 华师大初中部 华 一师附小 高安路一小 打 育 上宝中学 延安中学 虎山路小学 上海中学 复旦附中 华师 大二附中 交大附中 上师 大附中 建平中学 南洋模 范 延安中学等 广州 华南师大附属小学 广州市 市一幼 东方红 蓝天 体育 协和小学 越秀区旧部前小 东路幼儿园 沙湾中心幼儿园 学 越秀区朝天小学 朝天 东圃幼儿园 路小学 东风西路小学 培 正小学 广东实验中学 育才实验中 学 华南师大附中初中部 广州市第二中学 广雅实验 学校 执信中学 深圳 梅林一村幼儿园 教育幼儿 园 深圳实验幼儿园 机关 东海小学 实验小学 螺岭 第一幼儿园 机关第二幼儿园 小学 荔园小学 圆岭小学 机关第三幼儿园 育才幼儿园 海丽达幼儿园 深圳高级 深圳中学 深圳 市外国语学校 深圳实验学 深圳外国语学校 深圳中学 校 深圳四大名校 深圳实验学校 翠园中学 深大附中 红岭中学 宝 安中学 新安中学 翠园中 学 重庆 人民小学附属幼儿园 树人幼 儿园 庆龄幼儿园 巴蜀幼儿 园 重庆邮电大学幼儿园 中 央美地幼儿园 重庆南开小学 重庆人民小 学 实验一小 人民小学 树人小学 巴蜀小学 谢家 湾小学 观音桥小学 珊瑚 小学 西南大学附小 珊瑚中学 巴川中学 1 3 中 巴蜀中学 重庆一 三 八中 巴蜀 中学 南开中学 外语学校 西师附中 育才 成都 金苹果 金丫丫 蓓蕾 妈咪 家 直属机关红星幼儿园 市 级机关第一幼儿园 第二幼儿 园 第三幼儿园 龙江路小学 泡桐树小学 成师附小 成都市实验小学 石笋街小学 盐道街小学 高新实验小学 成华小学 草堂小学 双林小学 七中嘉祥 民办 七中育 才 成都外国语学校 民 办 成都实验外国语学校 民办 九中树德 石室 联中 实外西区 民办 四 七 九中 十二中 川 师附中 四中北湖校区 列 五中学 成都外国语学校 实验外国语学校 实验外国 语 西区 8 华南师范大学附属中学 广 东省实验中学 广东广雅中 学 广州执信中学 广州市 第六中学 广州市第二中学 广州市铁一中学

11 封面 Cover B. 教育主题 营销 一个成功的教育地产项目 并不是单纯引入名校或者投资修建名校就能成功 如果没有配合后期的系统性营销造势 那也 无法完全突出教育资源优势 实现教育与地产结合的最高价值点 01 营销预埋件是检验产品与推广之间契合程度的重要标识 通过 营销预埋件传达给目标客户准确的产品形象 从物质形态 使用 功能到精神气质 风格调性的完全统一 在这一点上 华润的橡树 湾系列做得十分到位 华润 橡树湾 A. 橡树湾系列产品所在城市 北京 成都 武汉 沈阳 厦门 上海 福州 B. 品牌理念 学院系列经典品牌线 学院意向人文小镇 C. 营销预埋件 品牌工程 产品规划设计 卖场情境 学院意向国际 人文小镇 学院式建筑 ART-DECO装饰艺术建筑 钟楼 斯坦福形象大门 9 后 期 来 贴 标 签 段 将 营 销 的 观 念 植 入 其 中 而 不 是 等 广 告 公 司 雪 凇 的 营 销 预 埋 件 提 倡 在 产 品 规 划 设 计 阶 总 经 理 李 雪 凇 提 出 了 营 销 预 埋 件 概 念 李 总 在 产 品 规 划 之 后 才 介 入 北 京 红 鹤 沟 通 机 构 随 着 当 代 地 产 营 销 环 节 越 来 越 前 置 并 不 的 结 构 配 件 用 于 砌 筑 上 部 结 构 时 的 搭 接 在 隐 蔽 工 程 内 的 构 件 就 是 在 结 构 浇 注 时 安 置 预 埋 件 预 制 埋 件 就 是 预 先 安 装 埋 藏

12 封面 Cover 学院式园林 橡树大道 橡树湾连廊 草坪 墨林之路 钟塔 浅水 海报筒 学院式行道 地面上红色的塑胶 小镇Stanford的钟声 时间在 自行车道和白线相隔的晨练跑道 红色钟楼上变成学院式恬静的钟声 拱券连廊的西方科学史走廊 从营销的意义上讲 升级学院意象从西式化开始 欧 美同学会斯坦福校友的岁月随想 学院式配套 拥有良好的教育配套 项目在名校附 近 引进当地有名的中小学 幼儿园作为配套 另 外修建了社区图书馆 能量工厂 国学馆 西学馆 墨林之路 改造形成于历史文化思潮的林荫步道 完整保留当年学院式的林荫气息和自然之美 10

13 封面 Cover 中国第一家社区书院 书馆式售楼处 定位为区域outlets书库 在橡树湾成立 我们叫她 橡树下 英文名 oak woods 每个月都有大师讲座 内容涵盖国学 哲学 文学 艺术等 第一家拥有百万册藏书的折扣书店式售楼处兼具社区 中心阅览室功能 学院式生活 亲和 温情 从容 闲适 邻里互爱 涵养生活智慧 橡树湾中人的存在状态 统一的身 份标识 独特的群体特征 理想& 追求&爱好 类似校园中的人的 社团化生存 中 国 硅 谷 生 活 城 现 代 邻 里 关 系 蓝 皮 书 D. 从客户访谈中寻找到心理DNA的片断 这类客户对于学院意向 学府文化底蕴深度赞同 迫切期望这种意向的现实化 我个人喜欢念书 我喜欢橡树湾 第一眼觉得 只要我买 就是这 因为你们的售楼处 它给我的感觉是以后要把 它改成图书馆 这对社区环境是很高的提升. 现在对这个房子比较感兴趣 是因为甲方的忽悠把我忽悠进去了 它开始是一个清河项目 现在整出上地项目来 开始上地的项目还不是很看中它 但是它提出了一个社区的文化 把我一下子吸引住了 11

14 封面 Cover 02 既然开发为 教育地产 就应该充分利用学校资源 将楼盘的各个营 销节点与学校挂钩 可配合节点 开发商与学校洽谈 签约仪式 学校动工 学校完工 学 校参观开放日 学校首次开学 将楼盘的销售节点与学校紧密联系 通过学校相关节点 借机邀约新老 客户和业主到访项目 并为项目营造浓厚的人文氛围和校园风气 突出项目 的 教育地产 亮点 03 与教育部门或教育机构合作 突出权威性 增加公 地震灾区 红马甲 儿童助学计划 共为德阳什邡 彭州小 信力 展现开发商实力 增强客户购买信心 鱼洞镇 绵阳北川三个城市的11所学校的师生订制并发放了 开发商与教育部门或教育机构合作 能实现双赢的局面 一方面 教育部门和教育机构能从开发商手中获得一定资金 7585件红马甲 在灾难过后的第一个冬天为灾区儿童送去了温 暖 以增加教育投入 另一方面 开发商通过与教育部门或教育 北京远洋之帆公益基金会 玉树藏族自治州称多县文化 机构合作 增加了项目及相关活动的公信力和影响力 能够 教育局 囊谦团县委 北京外企志愿者协会 绿色使者培训 展现开发商的综合实力 增加客户的购买信心 项目办公室 联合发起的 心手相连 情暖童心 红 马甲 儿童助学计划得到了社会各界的广泛关注 众多爱心 案例 远洋地产 人士参与了捐赠 2008年汶川大地震之后 远洋地产在北京市民政局注册成 2011年11月 远洋之帆公益基金会又联合焦点网业主论坛 立了 北京远洋之帆公益基金会 这一基金会成为远洋更 法制晚报 公益时报等机构发起的远洋之帆 红马甲 西部 加系统高效地从事社会公益事业 履行社会责任的平台 温暖计划 为新疆阿勒泰地区青河和青海玉树囊谦县的5000 远洋之帆公益基金会与北京市团市委少工部和北京电视 台财经频道共同倡议发起 心手相连 情暖童心 四川 名学生募集冬衣 活动得到了社会多方的积极支持 不少市 民还表示要动员身边的朋友 论坛中的网友一起捐赠 利用媒体资源 制造营销事件 利用媒体软文和新闻 宣传推广 项目 案例 哈罗公学亚洲第四所学校入驻中德英伦联邦 中德英伦联邦通过引入英国前首相丘吉尔的母校 哈罗公学亚洲 第四所学校 惊动了教育界和地产界 从而吸引了媒体争相报道 12

15 封 面 Cover 教 育 地 产 推 广 诉 求 集 锦 省 市 项 目 推 广 语 荔 港 南 湾 全 方 位 立 体 化 教 育 文 化 社 区 逸 彩 新 世 界 名 校 名 社 区, 让 孩 子 比 父 母 更 成 功 广 州 买 房 送 名 校 学 位 翡 翠 绿 洲 买 铺 面 送 学 位 将 来 孩 子 比 我 强 深 圳 桃 源 居 买 桃 源 居, 上 清 华 学 校! 鲁 能 星 城 巴 蜀 中 学 对 面 的 家 重 庆 融 侨 半 岛 为 居 者 着 想, 为 后 代 留 鉴 富 力 城 在 大 学 城, 买 富 力 城 隆 鑫 天 雨 方 学 校 很 棒, 梦 想 很 多 保 利 城 刚 满 两 岁,7 所 名 校 排 队 抢 中 粮 祥 云 国 际 社 区 祥 云 的 孩 子 有 福 啦 成 都 世 豪 峰 景 今 天 买 房, 明 年 铁 定 上 七 中 保 利 城 刚 满 两 岁,7 所 名 校 排 队 抢 英 伦 联 邦 住 英 伦 联 邦, 读 哈 罗 公 学, 入 牛 津 剑 桥 天 津 远 洋 城 三 所 名 校 一 座 城 金 恒 蓝 岸 名 校 关 爱, 成 就 孩 子 成 长 梦 想 让 您 的 孩 子 永 远 比 别 人 早 一 步 住 名 宅, 上 名 校 许 孩 子 一 个 辉 煌 未 来 合 肥 新 华 U 阁 住 新 华 U 阁, 读 两 所 名 校 恒 盛 皇 家 花 园 学 区 大 宅, 掌 舵 未 来 领 袖 力 量 漳 州 锦 绣 一 方 孩 子 的 未 来 一 定 比 我 们 强 济 南 阳 光 100 国 际 新 城 山 的 下 面 学 校 旁 边 我 的 家 13

16 封面 Cover 04 教育地产组织开展的大小活动无论 走亲民路线还是高端路线 都应以教育 居业主子女 38名青少年将在深圳清华 案例 上海星河湾 国际名校节+精英教育研讨会 实验学校几位老师的带领下 踏上为期7 为主题 突出项目定位 天的 清华之旅 营员们将免费游玩 A. 亲民活动 走进清华 登上长城 参观故宫 游览 幼儿绘画大赛 可以邀请客户子女参 圆明园和天安门广场 深圳商报社特派记者独家全程跟踪 加书画大赛 让孩子们在项目的指定 围墙或者其他展板 样板间画画 报道营员们在北京 在清华的活动 8月 爱心公益活动 爱心助学 公益基 18日 8月22日 深圳商报 地产金页 金会活动 与政府 教育部门 红十 星河湾一直致力于为业主的下一代 字会等合作 得到权威支持和官方宣 引入全国乃至世界的优秀教育资源 传 2011年10月 上海星河湾举办了一系列 体验式陪读 样板间作为体验式陪读 公寓 可邀请家长周末到样板间陪孩 子一起学习和休闲娱乐 的高端教育系列主题活动 封面版连续5天刊登此次夏令营的系列报 道 案例 武汉橡树湾 我和我的导师 在学院 在 必益教育 精英教育研讨会上 全球名校伊顿公学招生官Mr. Charles 活动内容 冠名学校活动 楼盘冠名学校运动会 Milne先生来到上海星河湾分享了独特的 辩论赛 晚会等活动 英式皇家教育模式 瑞士玫瑰山学校校 长江商学院橡树湾挂牌仪式 作为长 增送学习用品 儿童节小学送学习礼 我和我的导师 在学院 博文征集 包 附项目资料以及各类活动优惠宣 长Bernhard先生也带来先进的教育理念 31日 上海星河湾又与 胡润百富 江商学院在华中区的办公室和校友会 与长江商学院合作 在武汉选十位最有 携手共同揭开了国际名校节大幕 该活 代表性的企业家(长江商学院学员) 讲述 动在上海星河湾国际会议中心上演 胡 他和导师曾在学院发生的情感往事 润百富董事长胡润先生 来自英国 美 橡树湾大讲堂 利用长江商学院平台 专属优惠 对于指定学校的师生或其 国 加拿大 澳大利亚等近60位国际名 持续开展高端企业管理 金融商务课程 他教职工 可得到购房额外优惠等 校代表 商界名流 星河湾业主以及媒 成立 中国橡树湾教育基金 为橡 体代表们汇聚上海星河湾 共论国际优 树湾所在城市的高级学术研讨 学院名 质教育发展 6个国家共计60所名校的代 仕聚会等活动提供场地和经费支持 如 表带来了国际一流名校教育的全新趋势 高校年庆 学校名人聚会 大学生辩论 及动态 吸引了众多星河湾业主和嘉宾 赛等 传册等 团购营销 学校组织看房团 或者组 织教师 家长进行团购 B. 高端活动 教育讲座 邀请文化名人 专家或 者教授亲临销售中心 为家长和学生们 开展 亲子关系 英语课堂 帮 你填志愿 等文化教育讲座活动 成立书会 以文化名人牵头成立社 区特色书会 组织文化名人的沙龙活动 邀约客户 业主参加 社区图书馆开放 配合项目教育配 套的成形节点 可邀约客户到访 品鉴 等 前来咨询 高端教育系列主题活动的相继举办 彰显了星河湾坚持打造的高端价值平台 案例 深圳桃源居 踏上 清华之旅 据悉 由房地产公司与 名校 联 手开办暑期活动 深圳桃源居是第一家 2003年8月17日 第二届桃源居 清华夏 令营 开营 由深圳清华实验学校选拔 的20名品学兼优的学生 加上18位桃源 14

17 封 面 Cover 教 育 地 产 五 大 问 题 随 着 教 育 地 产 的 发 展, 教 育 投 资 的 平 衡 点 难 以 把 握, 教 育 地 产 的 问 题 也 不 断 暴 露 投 入 与 收 益 的 平 衡 问 题 从 经 营 期 和 投 资 回 收 期 角 度 来 看, 教 育 属 于 长 线, 而 地 产 属 于 短 线 开 发 商 在 教 育 方 面 的 经 济 利 益 回 报 决 定 了 他 们 对 教 育 投 入 的 多 少 如 果 招 生 少 了, 开 发 商 马 上 会 卡 紧 对 教 育 经 费 的 投 入 在 这 种 模 式 下, 要 做 到 双 赢 很 困 难, 因 为 开 发 商 们 追 求 的 是 短 周 期 长 效 益, 而 教 育 则 刚 好 相 反 实 际 上, 教 育 对 经 济 发 展 的 贡 献, 了 解 的 人 并 不 多, 因 此 这 种 固 有 的 投 入 与 收 益 的 平 衡 矛 盾 自 身 很 难 解 决 教 育 质 量 的 保 证 问 题 当 前 许 多 楼 盘 的 教 育 资 源 实 质 上 都 是 名 校 的 分 校, 是 一 种 带 土 移 植 的 方 式, 即 从 母 校 引 进 一 个 校 长, 有 些 甚 至 只 是 名 校 的 挂 牌 学 校, 仅 仅 学 习 借 鉴 名 校 的 办 学 模 式 和 理 念 这 样 的 名 校 师 资 设 施 有 限, 能 否 保 证 学 校 的 教 学 质 量, 是 否 能 从 教 育 形 式 到 内 容 上 发 扬 名 校 优 良 传 统 形 成 一 脉 相 承 的 文 化 和 学 风 积 淀 都 是 很 现 实 的 问 题 生 源 的 匹 配 度 问 题 开 发 商 在 考 虑 引 入 哪 个 阶 段 的 学 校 时, 应 充 分 考 虑 到 后 期 小 区 的 主 力 客 户 子 女 情 况 同 时 也 应 避 免 在 利 润 最 大 化 的 需 求 驱 使 下, 导 致 社 区 学 校 成 了 高 规 格 高 收 费 的 贵 族 学 校 不 匹 配 的 适 龄 学 生 和 不 匹 配 的 住 宅 档 次 与 教 育 收 费 档 次, 都 将 导 致 生 源 紧 张, 严 重 营 销 学 校 的 可 持 续 经 营 学 位 的 分 配 方 式 问 题 有 的 楼 盘 虽 然 前 期 已 经 与 名 校 确 定 合 作, 但 中 间 可 能 由 于 业 主 适 龄 子 女 过 多 或 是 开 发 商 与 校 方 合 作 问 题 而 出 现 学 位 不 足 的 情 况, 无 法 对 业 主 实 现 先 前 承 诺 的 教 育 权 益, 容 易 导 致 业 主 维 权 活 动 如 重 庆 著 名 的 教 育 地 产 融 侨 半 岛 就 出 现 了 后 期 学 位 不 足 导 致 业 主 维 权 运 动 的 事 件 学 校 不 同 于 其 他 配 套, 它 需 要 有 长 期 稳 定 的 生 源 作 为 后 盾 而 当 子 女 毕 业 之 后, 小 区 的 适 龄 学 生 不 断 减 少, 又 会 出 现 学 位 过 剩 学 校 生 源 不 足 的 情 况 与 政 策 的 契 合 度 问 题 教 育 与 地 产 的 联 姻 在 高 等 教 育 幼 儿 教 育 职 业 教 育 中 或 许 无 可 厚 非, 但 在 基 础 教 育 阶 段, 这 种 模 式 是 否 符 合 政 府 要 求 的 中 小 学 义 务 教 育 要 求, 到 底 和 政 府 提 倡 的 国 民 教 育 是 否 相 悖, 又 是 否 会 加 剧 目 前 的 教 育 资 源 不 平 衡 现 状, 都 是 令 人 关 注 的 问 题 政 策 并 非 一 成 不 变 很 多 将 目 标 锁 定 在 学 区 房 的 购 房 者 认 为 应 该 尽 早 购 买 学 区 房, 但 学 区 房 相 关 政 策 并 非 一 成 不 变 记 者 提 醒 有 意 购 买 学 区 房 的 家 长, 学 校 招 生 政 策 每 年 都 会 有 一 些 变 化 对 于 知 名 院 校 来 说, 如 要 求 本 市 户 籍 要 求 入 住 有 一 定 的 年 限 有 入 户 调 查 等, 购 房 者 需 事 先 了 解 清 楚 教 育 部 门 相 关 负 责 人 表 示, 在 购 买 之 前 应 到 教 育 部 门 了 解 情 况 请 学 校 进 驻 社 区 对 开 发 商 来 说 也 并 非 易 事 学 校 是 否 能 够 进 驻, 这 与 政 策 和 教 育 部 门 的 安 排 密 不 可 分 15

18 封 面 Cover 教 育 地 产 TIPS 随 着 经 济 收 入 和 生 活 水 平 的 不 断 提 高, 人 们 越 来 越 追 求 高 质 量 的 精 神 生 活 和 文 化 情 趣, 更 多 的 考 虑 住 所 能 否 带 给 他 们 及 其 家 人 一 种 精 神 享 受 和 优 质 生 活 教 育 在 其 中 扮 演 极 其 重 要 的 角 色 既 可 使 业 主 得 到 上 名 校 的 高 附 加 值, 又 可 增 加 项 目 销 售 亮 点, 提 高 开 发 商 的 销 售 业 绩 和 企 业 形 象, 教 育 地 产 可 谓 双 赢 的 格 局 但 真 正 的 教 育 地 产 并 不 是 简 单 的 地 产 + 教 育 的 组 合, 也 绝 不 能 靠 简 单 的 概 念 跟 风 炒 作, 更 不 应 该 作 为 赚 钱 的 工 具 而 虚 假 地 吆 喝, 否 则 将 是 搬 起 石 头 砸 自 己 的 脚 要 想 开 发 一 个 成 功 的 教 育 地 产, 开 发 商 应 当 具 备 整 合 教 育 文 化 资 源 的 能 力, 打 造 复 合 教 育 地 产 或 素 质 教 育 地 产, 除 了 引 入 名 校 专 属 名 校 就 近 办 校 外, 为 业 主 的 下 一 代 提 供 优 质 教 育 资 源, 还 应 关 心 业 主 子 女 健 康 成 长 的 全 过 程, 开 发 成 一 个 真 正 的 教 育 地 产 最 后, 小 编 为 开 发 教 育 地 产 整 理 出 6 点 小 建 议, 以 供 参 考 借 鉴 客 户 定 位 精 准 的 客 户 定 位 才 能 指 导 营 销 确 保 成 交 看 中 教 育 地 产 价 值 点 的, 一 定 是 已 经 有 或 者 未 来 有 子 女 教 育 需 求 ( 从 幼 儿 园 到 高 中 ) 的 客 户, 一 般 年 龄 介 于 岁 之 间 能 否 判 断 和 找 到 主 力 客 户, 也 是 决 定 教 育 地 产 项 目 开 发 成 功 与 否 的 关 键 点 教 育 定 位 小 区 学 校 的 教 育 定 位 非 常 重 要 如 果 自 己 有 能 力 的 话, 地 产 商 们 可 以 先 做 教 育 市 场 调 查, 了 解 一 下 业 主 们 的 教 育 需 求, 摸 清 楚 究 竟 有 多 少 人 需 要 上 小 学 初 中 和 高 中 ; 摸 清 当 地 可 资 利 用 的 教 育 资 源, 如 周 边 学 校 的 情 况 教 学 质 量 师 资 状 况 当 地 的 重 教 传 统 等 之 后, 再 来 确 定 所 兴 建 或 举 办 学 校 的 性 质 规 模 招 生 范 围 等 地 产 商 们 还 可 以 咨 询 教 育 专 家 和 当 地 教 育 行 政 主 管 部 门 的 意 见, 一 方 面 可 以 提 高 学 校 规 划 的 科 学 性, 更 加 符 合 政 策 的 要 求 ; 另 一 方 面, 可 以 获 得 教 育 权 威 部 门 的 支 持, 这 对 今 后 开 展 工 作 更 为 有 利 名 校 的 选 择 不 少 大 的 地 产 商 在 教 育 规 划 中 特 别 注 重 名 校 的 引 入, 依 靠 名 校 的 知 名 度 和 牌 子 来 抬 升 楼 盘 的 文 化 品 质, 造 就 了 一 种 内 隐 的 建 筑 文 化 全 国 各 地 尤 其 是 大 中 城 市 不 乏 成 功 的 事 例 但 需 要 注 意 的 是, 目 前 的 名 校 当 中 确 实 有 名 不 副 实 者, 因 此 房 地 产 商 要 慎 重 选 择 一 所 学 校 办 得 好 与 坏, 首 先 要 看 选 派 的 校 长 是 否 优 秀, 更 进 一 步 就 要 看 整 个 班 子 是 否 得 力 ; 其 次 要 看 教 师 队 伍 的 组 合 是 否 产 生 互 补 效 应 ; 再 次, 要 看 学 校 的 办 学 理 念 是 否 新 颖 别 致, 是 否 真 正 符 合 业 主 的 教 育 需 求 和 小 区 文 化 建 设 总 之, 不 要 图 其 虚 名, 要 追 求 实 质 学 校 资 源 的 综 合 利 用 引 进 教 育 新 思 维 新 方 式 价 格 制 定 学 校 的 各 种 资 源 应 纳 入 小 区 的 统 一 协 调 管 理 之 中 这 些 资 源 除 了 保 证 学 校 正 常 的 教 学 需 要 外, 可 以 对 业 主 开 放, 把 它 作 为 整 个 小 区 建 设 的 共 同 资 源 可 以 学 校 为 中 心, 把 小 区 设 计 成 一 个 社 区 + 家 庭 + 学 校 生 活 一 体 化 学 习 型 社 区 开 发 商 可 以 考 虑 引 进 适 度 超 前 的 教 育 机 制, 提 高 教 学 质 量 如 可 在 小 区 的 教 育 配 套 设 施 中 启 用 三 网 通 宽 频 网 络 教 育 系 统, 实 现 网 络 化 教 育 ; 或 是 配 合 如 今 的 留 学 热, 引 入 国 外 教 学 联 盟, 用 全 新 的 先 进 教 育 理 念 课 程 和 教 学 方 法, 吸 引 客 户 开 发 商 应 注 意 在 保 证 教 育 质 量 的 基 础 上, 严 格 控 制 相 关 费 用 否 则, 过 高 的 价 格 也 会 把 客 户 拒 之 门 外 16

19 观察 FOCUS 成都教育 ABC 本文内容是通过深度访谈 座谈分享 搜查资料等方式 总 结得出的成都教育基本情况 其中包括幼儿园至高中主要学校的 等级情况 招生政策 收费标准等 也包括在销售学区房时客户 咨询的一些共性问题等 幼儿园 A. 等级情况 种幼儿园主要是体现就学的公益性和平等性 般一个月几百元 都不高 省级 市级 区 所以不能提前预约和招募 一样与户籍和家 级不同等级幼儿园有不同的收费标准 由各 庭住址有关 级物价部门核准 2.私立幼儿园 收费情况天差地别 如针对 1.公立幼儿园 省级机关幼儿园 如红星幼 儿园等 但是不对外招生 只招收省级机关 B. 招生政策 农民工子女 或针对郊区没有公立幼儿园只 干部子女 市级机关幼儿园 如成都市市 1.招生时间 幼儿园一般每年三至六月招生 能就读私立幼儿园的农村孩子的 收费低廉 级机关第一幼儿园 第二幼儿园 第三幼儿 2.招生原则 提供的服务有限 高档幼儿园 如金苹果 园 年满3周岁 在区域范围内就可申请就 一是就近入园 优先招收幼儿园所在社区 收费很高 也分不同档次 1-2万至10万余 读 街道年满3周岁 8月31日及以前 成都市户 元都有 2.私立幼儿园 金苹果 妈咪家 不存在划 籍的幼儿入园 片和户口等问题 主要在于其高昂的收费 二是免试入园 3.公益性幼儿园 不等同于公办幼儿园 根 不管是公立还是私立幼儿园 基本都需 三是公开公平 据国家 学前教育三年行动计划 要解决 要提前预约 尤其是对于抢手的学校 现在社会上孩子就学难的问题 由国家投资 C. 收费标准 建设 包括扶持民办幼儿园 建设了公益幼 1.公立幼儿园 一般不允许 儿园 这种学校的招生方式与公办的义务教 收建园费 尤其是公益性幼儿 育差不多 面对社会上的普通民众 但是这 园 只有生活费和保育费 一 因为名额有限 可能在孩子才满1周岁时 就得开始预约 小 学 不要特别迷信名牌小学 只是相对较好 现 件 一方面 要求小孩和法定监护人的户籍 在搞竞争教育后 各个小学在师资 硬件方 都必须是划片范围内 第二方面要求住房也 A. 等级情况 面的差别越来越小 另一方面 随着城市发 在范围内 即不能是挂靠户口 因为学校不存在升学考试的检验 因此 只能从传统口碑 师资和生源角度考量 以 展 城区中心的住家也越来越外迁 生源也 比较分散了 数量 家长自己也可以主动到学校登记 教 育局最终会根据片区学生的数量来安排划片 下列举的学校都是比较优质的学校 各有千 秋 排名不分先后 第一类 五朵金花 泡桐树小学 省委机关子弟学校 成都实验小学 成 师附小 龙江路小学 石笋街小学 第二类 盐道街小学 高新实验小学 成华小学 草堂小学 双林小学 每年 教育局会统计该片区的适龄儿童 B. 招生政策 情况和确定各个学校招生名额 每年的变化 1.招生政策 不大 但是成都去年划片有所变化 延用过 成都市每年4 5月份都会出台新的招生 去范围 但有所扩大 这是因为过去一些学 政策 因此招生政策会有一定不确定性 但 校只用了40-50%招生名额用于划片招生 近年来的基本办法都是 小学划片 主要根 其他的名额用于择校招生 因此划片需求相 据户籍和住房 尤其是城区内相对优质的小 对较小 但去年开始 成都不允许这样的做 学 条件就更为苛刻 必须同时满足以下条 法 17

20 观察 FOCUS 2.招生划片范围 小学的招生范围和操作由各个区县教育 部门组织 家长可到孩子户口所在地的区教 育局 街道办事处或学校查看划片情况 C. 收费标准 D. 择校费 1.公办小学收费 从国家政策角度而言 公办小学不允许 住宿费每学期每生200元 600元 课本 收取择校费 但是现实中存在的原因是社会 费每学期每生75元 作业本费每学期每生15 上确实有择校需求 一些有钱有势的人的子 为何只有一街之隔但划片给成华区的学 元 托管服务费每学期每生62元 自行车寄 女想要去读名校 学校方很难拒绝 所以 校 金牛区的学生不能就读 这是否有相关 存费每学期每生12元 招生报名考试费每生 也有一些学校用高昂的 捐资助学 费用来 政策或者法律依据 60元 固定费用只有课本费和作业本费 阻挡择校生 依据的是义务教育以县为主的管理体制 中华人民共和国义务教育法 规定 小学 其他一般为自主选择 2.私立小学收费 要实现名校的择校都需要特殊关系 没 有关系的话拿着钱都无法交出去 就算走了 毕业生初中入学以区 市 县政府为主 由 允许通过考试等方式选拔性招生 不同 各区 市 县教育行政部门具体负责组织实 层级学校 收费标准不同 低的有几千 高 施 所以既然划片给成华区了 就只有成华 的也有2-3万 学生的成绩好坏也会影响收 区的学生可以读 金牛区的学生再近都不能 费情况 关系 择校费也都高达上万元 其他一般的 学校择校更简单 费用也更低 一般择校费也不是个人得到 主要是用 于学校或者教育的发展基金 读 初 中 会怎样 2.招生范围 A. 等级情况 可以根据升入重点高中的升学率考量优 才 成都外国语学校 民办 成都实验外 国语学校 民办 九中树德 石室联中 实外西区 民办 如果摇号到一个学校自己不去读 就 初中的招生范围和操作都由各个区县教 相当于自己放弃了享受义务教育政策的权 育部门组织 劣 大致排名如下 优质初中 七中嘉祥 民办 七中育 如果摇号到一个学校 自己没有去读 但近年来的基本办法都是 初中摇号 利了 那就只有通过 择校 选择学校 C. 小升初 升学方式 外来考生 1.公办小学 直升 一些有历史传统对口中学的小学 到居住地的教育局提出申请 由教育局统 进城务工人员随迁子女 凭居住证 或者自己本身有中小学的学校学生 可以直 筹安排入学 同样享受不收取择校费等平 接从小学升到初中 但这种学校目前相对较 等待遇 条件 父母进城务工 有相对稳 B. 招生政策 少 定的工作 交纳一定时期的社保 有固定 1.招生政策 公办 微机排位 摇号 市属学校面向六城区 的居所 租房也算 全家人都必须是农 成都市每年的4 5月份都会出台新的招 所有提出申请的小学生进行微机排位 目前 村户口 但是 也只可能安排到次一点 生政策 因此招生政策会有一定不确定性 市属学校有七中高新 四中北湖 九中外国 生源不紧张的学校 外国语 九中光华 摇号成功的 2012年成都中考重点中学重点率排行榜 几率很小 如果没成功 可以参 加区级摇号 即一般一个学生 有2次摇号机会 一次是市属的 一次是区属的 参加区级摇号 的必须是片区内的正读生 不能 是择校生 区属学校实行划片后 对片区内小学生进行微机排位 特殊地区现役军人子女通过证明也可 以就读公办学校 艺体特长生 招收艺术 体育特长生 是目前唯一的自主招生名额 2.私立学校 考试入学 所有私立学校 都必须通 过学校单独组织的招生考试才能入学 与 户籍和所读小学基本无关 即以一个初中为中心开始划片 将划片区域内符合条件 1 在该 片区读小学的学生 2 户籍和住 D. 收费情况 公办 住宿费每学期每生200元 600元 课 房在该片区的学生 的所有报名 本费每学期每生155元 作业本费每学期 学生纳入电脑随机抽取 抽中的 每生20元 自行车寄存费每学期每生12元 学生就能入学 招生报名考试费每生60元 注 嘉祥 川师附实 西川中学 实外西区为私立学校 18

21 观 察 FOCUS 高 中 A. 等 级 情 况 升 学 基 本 取 决 于 中 考 成 绩, 只 要 是 成 都 户 口 基 本 都 是 同 一 平 台 竞 争 ( 如 果 不 是 成 都 户 口, 对 于 成 绩 特 别 好 的 学 生 也 存 在 特 殊 情 况 ), 因 此, 与 住 房 无 太 大 关 系 优 质 公 办 高 中 : 四 七 九 十 二 中 川 师 附 中 四 中 北 湖 校 区 列 五 中 学 等 ; 优 质 民 办 高 中 : 成 都 外 国 语 学 校 实 验 外 国 语 学 校 实 验 外 国 语 ( 西 区 ) 等 B. 招 生 政 策 成 都 市 每 年 的 4 5 月 份 都 会 出 台 新 的 招 生 政 策, 因 此 招 生 政 策 会 有 一 定 不 确 定 性 但 近 年 来 的 基 本 办 法 都 是 : 高 中 考 试 C. 收 费 标 准 1. 公 办 高 中 学 费 : 省 级 及 省 级 以 上 示 范 高 中 每 学 期 每 生 460 元, 市 级 示 范 高 中 每 学 期 每 生 340 元, 一 般 普 通 高 中 每 学 期 每 生 280 元 2. 各 高 中 的 其 他 收 费 标 准 均 一 致 : 住 宿 费 每 学 期 每 生 200 元 600 元, 课 本 预 收 费 每 学 期 每 生 180 元 300 元, 高 中 毕 业 会 考 考 试 费 每 学 期 每 生 5 元, 高 中 计 算 机 课 程 会 考 考 试 费 每 学 期 每 生 6 元, 自 行 车 寄 存 费 每 学 期 每 生 12 元 3. 择 校 费 : 高 中 可 以 收 取 择 校 费 省 级 及 省 级 以 上 示 范 高 中 每 年 每 生 5000 元, 市 级 示 范 高 中 每 年 每 生 3000 元, 一 般 普 通 高 中 每 年 每 生 2000 元 择 校 费 与 分 数 高 低 有 关 ; 收 取 择 校 费 后, 不 再 收 取 学 费 如 果 不 是 成 都 户 口, 即 使 上 了 高 中 的 分 数 线, 学 校 也 可 以 要 求 收 取 择 校 费 学 区 房 A. 学 区 房 特 点 根 据 成 都 市 普 通 中 小 学 ( 公 办 ) 布 点 规 划 ( ) 规 定 : 小 学 服 务 半 径 原 则 上 为 米, 1.5 万 人 -3 万 人 口 可 配 套 班 的 小 学 一 所 ; 中 学 服 务 半 径 原 则 上 为 米, 3 万 -5 万 人 口 可 配 套 班 中 学 一 所 但 学 区 房 受 学 校 招 生 政 策 影 响 很 大, 不 见 得 住 得 近 就 有 念 名 校 的 机 会, 就 近 入 学 不 等 同 于 物 理 距 离 近 教 育 部 门 会 根 据 区 域 内 适 龄 学 生 的 数 量 合 理 匹 配 教 育 资 源 划 分 学 区 的, 入 学 人 数 的 波 动 城 区 规 模 的 变 化 都 会 造 成 学 区 的 调 整 可 以 到 教 育 局 街 道 办 去 查 询 看 是 否 住 房 在 划 片 范 围 内 所 以, 家 长 们 选 学 区 必 须 要 看 清 学 校 当 年 的 招 生 简 章, 里 面 有 明 确 的 学 区 划 分 界 定 有 些 楼 盘 虽 然 与 名 校 仅 一 街 之 隔, 但 并 非 意 味 着 就 能 进 入 该 学 校 就 读 B. 客 户 购 买 学 区 房 注 意 点 1. 小 学 阶 段 : 落 实 户 籍 最 关 键, 买 房 时 必 须 确 认 原 来 的 户 口 全 部 迁 出 之 后 才 能 购 买 ; 以 当 年 学 校 所 在 区 教 育 局 公 布 的 对 口 信 息 为 准 ; 多 方 考 量 打 听 学 校 所 在 区 域 的 动 态 情 况, 实 地 查 看 该 区 域 是 否 有 重 大 的 城 市 建 设 规 划, 楼 盘 是 否 纳 入 了 旧 城 改 造 的 范 围, 通 过 校 方 了 解 学 位 和 生 源 是 否 匹 配 等 等 2. 初 中 阶 段 : 实 行 微 机 摇 号, 孩 子 可 能 划 分 到 区 域 内 较 远 的 学 校, 如 果 家 长 长 远 考 虑, 可 以 提 前 考 察 那 些 小 学 中 学 能 同 时 兼 顾 的 学 区 房, 在 考 察 之 前, 不 仅 仅 只 是 考 察 物 业 地 址 与 小 学 片 区 之 间 的 关 系, 同 时 还 要 考 察 小 学 与 之 对 口 的 中 学, 如 果 中 学 也 是 名 校, 则 不 要 轻 易 错 过 3. 高 中 阶 段 : 子 女 到 了 高 中 阶 段, 学 习 压 力 大, 业 余 时 间 少, 家 长 应 该 考 量 到 出 行 的 便 捷 程 度, 楼 盘 的 商 业 配 套 医 疗 设 施 甚 至 楼 盘 居 住 人 群 的 整 体 素 质 等, 尽 可 能 地 让 孩 子 生 活 上 节 省 时 间, 营 造 良 好 的 学 习 氛 围 C. 开 发 商 与 学 区 房 学 区 房 其 实 是 根 据 学 校 划 片 规 定 而 产 生 的, 看 项 目 附 近 是 否 有 规 划 的 学 校 学 区 房 分 为 三 种 形 式 : 幼 儿 园 : 一 些 大 开 发 商, 自 己 修 了 幼 儿 园, 建 成 后 可 以 选 择 自 主 经 营, 成 为 民 办 学 校 ; 也 可 以 交 给 政 府 成 为 公 办 学 校, 但 开 发 商 会 提 出 附 加 条 件, 如 教 育 部 门 要 解 决 小 区 业 主 子 女 的 就 读 问 题 小 学 初 中 : 可 能 是 私 立 学 校, 也 可 能 是 政 府 本 来 就 在 片 区 内 规 划 了 小 学 和 初 中, 但 有 些 开 发 商 愿 意 出 资 来 兴 建, 学 校 仍 是 公 办, 但 政 府 要 优 先 将 楼 盘 划 入 划 片 范 围 以 内 如 中 海 国 际 社 区 19

22 观 察 FOCUS 开 发 商 还 可 与 学 校 签 订 合 约, 引 入 学 就 读 需 求 等 来 确 定, 教 校 进 入 本 小 区, 或 者 与 周 边 学 校 签 约, 育 局 无 法 预 知 这 个 楼 盘 实 现 业 主 子 女 优 先 就 读 特 权 ( 免 建 校 费 将 有 多 少 学 生, 可 能 基 择 校 费 等 ), 如 世 豪 峰 景 华 侨 城 等 本 没 有, 也 可 能 超 出 学 具 体 操 作 方 法 和 费 用 根 据 不 同 的 楼 盘 校 的 承 载 能 力 学 生 需 学 校 以 及 与 政 府 的 洽 谈 而 定 要 什 么 层 次 的 教 育 也 没 法 事 前 确 定 所 以, 有 D. 问 答 环 节 可 能 到 修 好 后 才 能 统 筹 如 果 一 个 开 发 商 想 引 入 一 所 大 型 的 名 安 排 校 ( 公 办 ), 通 常 需 要 哪 些 条 件? 有 些 学 区 房 在 广 告 宣 传 上, 对 客 户 答 : 不 存 在 什 么 条 件, 主 要 看 规 划 打 包 票 可 以 上 名 校 等, 这 样 存 在 怎 样 的 政 府 如 果 在 楼 盘 片 区 有 规 划 学 校, 那 就 风 险? 教 育 局 是 否 可 以 管 控 一 下 呢? 直 接 和 政 府 谈, 看 需 要 投 资 多 少 一 般 答 : 如 果 确 实 一 些 学 区 房 可 以 做 到, 情 况, 政 府 是 很 愿 意 楼 盘 投 资 的, 这 样 那 就 不 存 在 风 险 ; 如 果 学 区 房 做 不 到 还 既 发 展 了 教 育 事 业, 又 节 约 了 财 政 投 入 这 样 宣 传, 那 风 险 就 是 客 户 会 告 开 发 商! 至 于 教 育 局 的 管 控, 教 育 局 只 能 管 学 项 目 周 边 规 划 了 学 校 用 地, 最 后 是 如 校, 他 们 没 有 权 限 管 房 地 产 楼 盘 何 确 定 到 底 建 什 么 层 次 的 学 校? 仍 在 修 建 的 楼 盘 是 否 一 定 要 修 建 好 之 后 可 确 定 如 果 政 府 在 楼 盘 片 区 内 有 规 划 教 育 用 划 片 到 哪 个 学 校? 地, 但 是 教 育 用 地 和 项 目 住 宅 用 地 之 间 答 : 如 果 是 想 确 认 要 引 入 什 么 学 校, 存 在 一 定 距 离, 这 种 情 况 可 不 可 以 发 生 则 要 同 教 育 局 和 学 校 洽 谈 一 个 新 开 发 土 地 转 性? 即 项 目 楼 盘 的 一 部 分 土 地 转 区, 在 规 划 时 就 会 提 前 规 划 学 校 用 地 性 为 教 育 用 地, 以 便 学 校 与 楼 盘 之 间 的 至 于 什 么 时 候 修, 修 成 什 么 层 次 的 学 校, 距 离 更 适 宜? 则 不 一 定, 因 为 其 中 有 很 多 不 可 知 的 因 答 : 看 政 府 统 筹 安 排 只 要 有 规 划 就 素, 要 根 据 周 边 的 入 住 率 居 民 情 况 可 以 操 作, 其 中 可 能 就 是 涉 及 到 付 出 代 价 的 多 少 如 果 在 二 级 城 市 有 一 个 楼 盘, 比 如 南 充 乐 山 达 州 等, 这 些 地 方 的 客 户 也 更 趋 向 于 成 都 市 区 的 优 质 学 校 资 源 那 开 发 商 有 没 有 可 能 引 入 学 校 到 那 些 二 级 城 市 去? 私 立 和 公 立 学 校 具 体 怎 样 操 作 呢? 答 : 公 立 学 校 的 话, 目 前 应 该 还 没 有 这 类 操 作 的 先 例 比 如 想 引 入 7 中 到 南 充, 七 中 高 中 是 市 属, 初 中 是 锦 江 区 属 不 管 是 成 都 市 还 是 锦 江 区, 都 没 有 动 力 给 南 充 市 建 学 校 如 果 是 私 立 学 校 应 该 就 比 较 好 操 作, 建 私 立 学 校 其 实 就 是 做 生 意 只 要 条 件 能 满 足, 有 利 润 和 发 展 前 景, 私 立 学 校 就 容 易 同 意 从 这 个 角 度 而 言, 私 立 的 七 中 嘉 祥 也 是 有 可 能 的 住 房 与 户 口 如 果 非 成 都 户 口 已 经 购 房, 但 要 2014 年 才 能 交 房, 可 孩 子 在 2014 年 之 前 就 要 入 学, 可 以 先 就 读 吗? 答 : 不 行 因 为 还 没 交 房, 户 口 都 还 没 转 过 来 对 于 法 定 监 护 人 的 户 口 限 制 是 否 严 格? 答 : 如 果 是 市 区 内 优 质 学 校, 对 于 法 定 监 护 人 户 口 的 控 制 就 严 格 如 果 是 城 乡 结 合 部 或 者 郊 区 那 些 学 位 不 紧 张 的 学 校, 限 制 就 不 严 格, 只 要 小 孩 户 口 在 就 可 以, 法 定 监 护 人 不 一 定 要 在 片 区 内 具 体 也 是 区 县 级 的 教 育 局 在 掌 控 学 校 是 否 认 可 集 体 户 口? 答 : 看 学 校 生 源 是 否 紧 张 不 紧 张 的 话 也 可 能 认, 如 果 紧 张 就 不 会 认, 因 为 集 体 户 口 代 表 没 有 固 定 住 房 20

23 观察 FOCUS 其他问题 每个学校的择校名额是怎样确定的 做远程教育教材 相当于七中重点班 学 石室联合中学 这三所学校代表 这主要看学校自己的实力 如果学 校办法多 自然择校名额就多点 这部分学生没有纳入招生计划 只是 以公司名义纳入 和读私立学校一样 师资最强 升学效果最好 也最难进 当然和政策也有关系 如果政策严 费用高昂 只是能够享受和七中一样 学校也很难想出办法 比如2011年就 基本没有自主招生 中小学自主招生问题 所谓的自主招生考试 是学校为 优质的教育 允许的 一些学校会打政策擦边球 如现在七 入 其他的或是分校新校区 或是收 这也就是为什么现在还有一些小 编到旗下的 挂牌 学校 原来的一 学生在学习奥数 除了可能是要考私 些普通公立中学 或是挂靠到四七 立学校 也可能是想读这些公办学校 九中名下的私立学校 后两种情况郊 打政策擦边球的 网班 重点班等 县较多 了选拔优秀学员 扩大招生资源而准 备的 但是公办学校在政策方面是不 了目前成都市公立初中的顶级水平 到目前为止 四七九 系列共有19 四七九 不同校区区别 四七九 的分校分两类 一类是 真正的分校 一类是帮扶性质的挂牌 所公立中学 6所私立中学 这三大系 列中 就初中而言 目前实力强 人 气旺的有四所学校 即七中育才学校 中有开设 网班 一般十几二十个 校 树德实验中学 石室联合中学 七中 是和一个公司联合 每天上课都有人 初中而言 正宗的四 七 九中只有 嘉祥外国语学校 摄像 并将网班教学输送到偏远山区 三所 即七中育才学校 树德实验中 勘误 本刊2012年总第5期13页 那些年我们一起听过的案例 应为 东莞金众金域中央 特此勘误 感谢事业1部营销总监金龙的指正 21

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26 观察 FOCUS COCO 蓝光 系产品解读 文 顾问部事业一部 王天翼 兰樱笑 蒋涛 住宅 平层62-68 套 住宅 平层49-65 套 住宅 平层53-55 的 二 套三 套二 套三 商业 7000平米底商 商业 20000平米的商 8000平米地下超市 业街区 1. 三 跃层67 套三 套四 商业 20000平米风情 商业公园 其中约 10000平米地下超市 蓝光COCO系 产品定位逻辑 极经济住宅产品 最大化社区及商业 一 极经济型住宅 ① 客户定位 基于区域属性 城市化 和开发目标 快销 下的客户定位 高度依赖都市生活的青年置业客群 24

27 观察 FOCUS ② 盈利逻辑 控制总价 以实现在同总价的基础上可获得多一功能间优势的目的 获得单价的溢价 coco时代 coco金沙 华润24城 保证同套型产品总价绝对优 协信中心 中铁西城 90万 势 同功能 小面积 低 90万 和信融锦云湾 80万 总价 协信中心 中铁西城 coco时代 50万 档 同总价 多功能 coco金沙 70万 德商金沙10年 中铁瑞景颐城 60万 60万 价 前提下 产品功能提 德商金沙10年 80万 70万 尽量实现同总价 或更低总 中铁西城 50万 coco时代 德商金沙10年 coco金沙 coco金沙 40万 40万 套二 套二 套三 套三单 套三双 ③ 市场效果 价格 销量均达到或接近区域最高水平 且成熟区域的COCO时代优于新兴区域的COCO金沙 月开盘 月开盘 月均销量 套 光华逸家 保利 香槟光华 开盘7900 现8300 均价 元/ 蓝光COCO 金沙 COCO金沙 产权 面积 实得 面积 蓝光COCO 时代 供应面积 销售面积 配比 配比 11% 12% 套二 7% 7% 13% 17% 套三单 53% 42% 套三双 16% 22% 套型 套二 套三单 COCO时代 协信中心 和信融锦云湾 月均销量 套 均价 元/ 9200 准备涨价 月均 套数 销售力 36% 32% % 16% % 52% A. 均采用低开高走方式 价格不断上涨 超过 周边均价 相同套型总价仍远低于竞品 B. 全线产品走量迅速 功能完善的套三单 套 三双市场接受度高于小套二 二 最大化社区级商业 ① 商业定位 面向项目住户及周边居民 提供休闲餐饮 休闲购物 日常生活服务等 形成社区级商业服务中心 COCO时代 商业形式 COCO蜜城 沿街底商 + 底商式商业内街 + 地下潮流街 沿街底商 + 底商式商业街 + 地下超市 地下业态 潮流前线服饰区+都市大排档餐饮区+游戏区 三大主题区可分可合 超市 计划引入好又多 +超市出入道路沿线黄金商铺 地上业态 餐饮 潮流服饰 轻餐饮 潮流服饰 25

28 观察 FOCUS COCO蜜城 规划条件 建面上限11.1万 兼容商业 20% ② 最大化方式 以地上 地下商业区 商业内街化 地下商 实际商业面积 2万 占比18% 其中地下一层1.1万 地上两层0.9万 业规划最大化开发商业 面积 COCO时代 规划条件 建面上限16.5万 8% 兼容商业 20% 实际商业面积 约2.6万 占比16% 其中地下一层共1.04万 地上两层局部三层共1.55 万 地下商业区 ③ 地下商业开发逻辑 -1F商业价值高于3F 同时地下空间较易形成独立商业空间 A. 售价 -1F价格明显高于3F 与2F持平 B. 规划 地下商业 计算产权既进入容积 率 通过层高5米的地下计容积率商业 降低地上实际容积率 为地上内街提供充 足空间 C. 持有价值 蓝光欲持有部分商业 建立商 COCO时代 COCO蜜城 类似于 成都易购广场 类似于 SM广场 地下超市+商铺 蓝光主力持有 部分销售 蓝光持有超市 商铺外销 商圈属性 社区级 居住人口 新居住区 区域受三环路 河流 围绕 腹地较小 人口密度一般 商业竞争 无竞争 受三环内商业辐射 商业定位 底商+地下超市 考量居住人口密度 和商业竞争环境 商圈属性 城市级建设路商圈 居住人口 新老居住区交织 人口密度大 商业竞争 超市集中而众多 竞争激烈 商业定位 底商式商业街+地下潮流街 人人乐 家乐福 西单 光华商圈 地下商业选择目的 性强的超市或休闲 价值明显高于3F COCO时代 COCO金沙 ④ 三者业态差异逻辑 业资源 -1F可独立形成商业空间 故持有 成都华联 人人乐 娱乐街区 COCO蜜城 商圈属性 散点发展的光华区域级商圈 居住人口 新成熟居住区代表 人口密度大 商业竞争 大型超市较少且分散 竞争较少 商业定位 底商式商业街+地下超市 26 世纪联华 伊藤 建设路商圈 沃尔玛

29 观察 FOCUS ⑤ COCO时代划铺空间 地下休闲娱乐街区铺面最小 约20 左右 地上1F按政府规定 沿二环商铺均大于120 沿内 街为40-70 小铺 地上2-3F面积较大 依次放大 楼层 -1F 盈利模式 单套建面 持有为主 小铺销售 1F底商 临二环和踏 水桥街 临二环路商业 3层 临踏水桥街商业 2层 20 赠送部分 开间 进深 层高 后院空层 7.8m 16m 临二环 1F底商 架空层 8销售为主 m 临背街 大面积主 灰空间 12m 力店持有 外廊 可做 2F商业 128 为主 7.8m 14m 营业面积 F商业 大面积 7.8m 16m 屋顶露台 套数 面积 占比 占比 进入动线 总面积 - 电梯/楼梯 - 6m 平进 % 42% 6m 平进 % 10% - 6m 电梯/楼梯 % 43% 6m 电梯/楼梯 820 3% ⑥ COCO蜜城划铺空间 具体面积尚未确定 预计与COCO时代类似 业态定位 COCO蜜城 地下 商铺面积 -- 地上 盈利方式 商铺面积 盈利方式 蓝光自持超市及部分商铺 少 1F商铺面积 销售为主 量高价值商铺出售 2F商铺面积 部分主力店持有 地下商业区 COCO时代存在2栋住宅必须从商业街入 户 无法享受园林景观 ⑦ 对住宅的影响 商业内街 规划带来部分住宅只能从商业街 入户 产生难以享受绿化园林的 尴尬 价值损失再所难免 COCO蜜城存在3栋住宅必须从商业街入 户 无法享受园林景观 住宅入户 27-5%

30 观察 FOCUS 2. 功能空间的极致压缩 蓝光COCO系 住宅设计参考点 单元体的选择逻辑 套2.5户型设计原理 面积赠送方式的创新 一 功能空间的极致压缩 卧室压缩 客厅压缩 经济型套二客厅 coco套二客厅压 开间一般为3.6m 缩开间3.3m 经济型套三客厅 coco套三客厅压 开间一般为 m 缩开间 m 经济型套二主卧 coco套二主卧压缩 开间一般为 m 开间3.0m 面积一般为12-13 面积10 偏下 经济型套三主卧 coco套三主卧压缩 开间一般为 m 开间 m 面积一般为14-15 面积10-12 次卧及书房压缩 经济套二 coco套二 开间 次卧兼书房一般为3.0m 开间 次卧兼书房 m 面积 次卧兼书房一般为9-10 面积 次卧兼书房7 左右 经济套三 coco套三 开间 次卧3.0m 书房2.7m 开间 次卧 m 书房2.4m 面积 次卧9-10 书房8-9 面积 次卧8 左右 书房5 左右 二 单元体的选择逻辑 经济小户型为降低公摊 选用高梯户比单元体 同时内廊式单元体便于小户型拼接及复制 现阶段主打产权面积50-70 实得55-85 的套二 套三经 济户型 均为三梯八户 十 A1 户的高梯户比户型 内廊式 过道 所有户型单面采光 A1 A3 A2 A3 A1 A2 A1 28 D3 D2 D4 D1 D5 D5 D4 D1 D3 D2

31 观 察 FOCUS 三 套 2.5 的 户 型 设 计 原 理 经 典 套 二 户 型 外 挂 书 房, 演 变 为 套 2.5, 保 证 客 厅 采 光 面 宽 m coco 时 代 coco 蜜 城 四 住 宅 面 积 赠 送 方 式 平 层 住 宅 : 以 花 架 +1.8 米 阳 台 为 主 要 赠 送 方 式 跃 层 : 利 用 规 范 漏 洞 实 现 创 新 赠 送 ; 目 前 已 被 限 制 ; 跃 层 售 价 预 计 高 于 平 层 4000 多 元 / 平 米 花 架 阳 台 报 规 时 为 客 厅 上 空 花 架 / 露 台 阳 台 报 规 时 为 花 架 / 阳 台 上 空 报 规 时 为 主 卫 报 规 时 为 卧 室 下 层 蓝 光 COCO 蜜 城 上 层 常 规 赠 送 方 式 进 深 1.8 米 的 阳 台 花 架 或 结 构 板 低 于 2.2 米 的 飘 窗 首 层 常 规 赠 送 : 花 架 +1.8 米 阳 台 二 层 创 新 赠 送 : 报 规 时 以 客 厅 阳 台 及 露 台 全 挑 空 规 范 漏 洞 : 未 清 楚 界 定 跃 层 层 高 及 限 制 其 可 挑 高 空 间 全 赠 送 半 赠 送 29

32 观察 FOCUS 3. 蓝光COCO系 商业设计参考 一 动线简单 一进一出 若干条主次动线汇集于内街最深处 便于多 内街入口设置小广场 汇集所在 方向人流汇集 形成广场化空间 使 内街 方向人流而后导入内街 死铺 变成 广场旺铺 完整的 人流主线+广场 的结合 二环路 广 住宅 场 住 宅 住 宅 广 场 住 宅 广 住宅 场 住宅 住宅 住 宅 幼儿 园 住宅 住宅 住宅 广 场 住宅 广 场 住宅 广 场 住宅 住 宅 主动线 次动线 内街入口与地下商业入口放在同一位置 动线与地下商业动线重合 便于共享人 流 二 -1/1F商业的入口的共享设计 内街入口+地下 商业入口 三 互通便利的垂直交通体系 电梯 通过设置于内街的五部电梯 将-1F 电梯 1F 2F人流连通 另外在内街节点处 楼 梯 设置若干楼梯 其中电梯旁边的商 铺可以垂直打包出售 楼梯 30 踏 水 桥 街

33 观 察 FOCUS 四 超 市 位 于 地 下 走 廊 中 段, 带 动 两 侧 人 流 向 中 心 聚 集, 促 进 商 铺 销 售 地 下 停 车 场 地 下 出 入 口 coco 蜜 城 -1F 超 市 与 商 铺 的 地 下 停 车 场 布 局 设 计 超 市 地 下 停 车 场 地 下 出 入 口 形 状 不 规 则 椭 圆 形, 周 边 由 玻 五 coco 时 代 -1F 无 超 市 的 露 天 设 计 璃 栏 杆 及 绿 化 带 环 ( 采 光 井 的 运 用 ) 绕 六 外 摆 空 间 上 空 设 置 遮 阳 伞 1F 的 外 摆 空 间 设 计 经 营 空 间 栅 栏 内 用 盆 景 打 造 小 庭 院 商 铺 模 型 栅 栏 围 起 经 营 空 间 垫 高 地 面 七 2F 的 空 中 廊 道 设 计 入 口 过 道 骑 廊 L 廊 道 宽 度 2.2 米 蜜 城 相 较 于 COCO 时 代 内 街 过 长, 通 过 连 廊 将 2F 商 铺 动 线 贯 通, 连 为 一 体, 提 高 商 铺 商 业 价 值, 减 小 1F+2F 销 售 带 来 的 大 面 积 高 总 价 ; 访 谈 结 果 表 示 : 若 IF 单 价 6 万,2F 在 万 之 间 入 口 31

34 观察 FOCUS 4. 蓝光COCO系 产品适用启示 一 极经济住宅适用条件启示 考量城市房地产发展水平 需要衡量城市房地产发展阶段和 考量项目的区域属性 已城市化 一居属性 非高端居住区 房价高低 房地产发展成熟且房价较高的城市才较适宜 是极经济住宅的开发充分条件 越成熟区域更易达到溢价促销效 考量居住习惯 需要衡量城市一般性的居住习惯 特别是区 果 coco时代优于coco金沙 域内居民的居住习惯以及定位客群的居住习惯 一般地 极经济 住宅比较适宜青年人群 考量项目规模 本类住宅一般为过渡性置业 同时还需衡量 交房后业主对居住舒适度的实际感受对后期销售的影响 因而建 议项目规模不宜过大 以一期交房时 项目整体售罄时为宜 可开发建筑面积 商业建筑面积 建筑密度 成交楼面地价 (元/ ) 万 可兼容商业 10% 高层住宅 28% 总 30% %以上 万 8% 应兼容商业 20% 总 28% 高层主体 20% 万 兼容商业 20% 20% 二类住宅 30% 5400 项目 成交时间 净用地面积 亩 90 以下比重 容积率 COCO金沙 2012年2月9日 COCO时代 2012年3月9日 58.7 COCO蜜城 2012年6月19日 54.1 二 地下商业开发条件启示 车库一般性成本 地下商业可行研判公式 -1层盈利-地下开 发超出的成本 3F盈利 简单判别方法 若开发地下空间后 地下车 库需要修建3F则不建议开发 地下商业业态规律 地下空间难以引入人流 建议配置目的性强的商业 首选超市 地下一层 人防车库 普通车库 普通车库 普通车库 普通车库 人防车库 地下二层 人防车库 地下三层 成本关系 与地上成本相同 与地上成本相同 地上成本的1.5倍 一般成本 元/ 元/ 超过3000元/ 三 各层商铺售价一般性规律 规律一 规律二 住宅底商-1F至4F去化能力 -1F 快速 较低利润 待验证 住宅底商商业-1F至4F价格实现度 1F 快速 高利润 : 1 : 0.5 : 0.3 : 0.2 2F 快速 较高利润 32 3F 慢速 较低利润 速度及价值临界层 4F 滞销 低利润 高风险层

35 观 察 FOCUS 喜 迎 十 八 大 十 八 大 及 我 国 三 大 会 议 知 识 普 及 中 共 十 八 大 的 全 称 中 共 十 八 大 代 表 选 举 要 求 十 八 大 全 称 是 中 国 共 产 党 第 十 八 次 全 国 代 表 大 会 党 中 央 提 出, 党 的 十 八 大 代 表 应 是 共 产 党 员 中 的 优 秀 分 子, 在 坚 持 先 进 性 的 几 大, 是 指 党 的 全 国 代 表 大 会, 根 据 中 国 共 产 党 章 程 的 同 时 应 具 有 广 泛 的 代 表 性 要 有 经 济 科 技 国 防 政 法 教 育 宣 传 的 有 关 规 定, 党 的 全 国 代 表 大 会 一 般 每 五 年 召 开 一 次, 我 文 化 卫 生 体 育 和 社 会 管 理 等 各 方 面 的 代 表 代 表 中, 既 要 有 各 级 党 员 领 们 通 常 简 称 为 XX 大 党 的 全 国 代 表 大 会 是 党 的 最 高 权 导 干 部, 又 要 有 生 产 和 工 作 第 一 线 的 党 员 适 当 增 加 生 产 和 工 作 第 一 线 代 表 力 机 关 名 额, 注 意 推 荐 工 人 党 员 农 民 党 员 和 专 业 技 术 人 员 党 员 中 的 先 进 模 范 人 物 作 为 代 表 人 选 ; 女 党 员 代 表 所 占 比 例 应 有 所 提 高, 少 数 民 族 党 员 代 表 应 占 一 定 比 例 中 共 十 八 大 的 召 开 时 间 代 表 的 产 生, 采 取 自 下 而 上 上 下 结 合 反 复 酝 酿 逐 级 遴 选 的 办 法 进 行 要 根 据 多 数 党 组 织 或 多 数 党 员 的 意 见, 采 取 投 票 等 方 式, 逐 级 遴 选 择 优, 党 的 十 七 届 六 中 全 会 审 议 并 通 过 的 关 于 召 开 党 的 第 确 定 代 表 候 选 人 推 荐 人 选 实 行 差 额 考 察, 通 过 考 察 预 告 公 示 代 表 人 选 名 十 八 次 全 国 代 表 大 会 的 决 议, 决 定 党 的 第 十 八 次 全 国 代 表 单 等 方 式, 充 分 听 取 基 层 党 组 织 党 代 表 党 员 和 群 众 的 意 见, 对 所 有 代 表 大 会 于 2012 年 下 半 年 在 北 京 召 开 人 选 都 要 征 求 纪 检 机 关 的 意 见 对 金 融 机 构 企 业 等 方 面 的 代 表 人 选, 还 应 2012 年 9 月 28 日 中 共 中 央 政 治 局 召 开 会 议, 研 究 中 国 共 有 针 对 性 地 听 取 行 政 执 法 行 业 监 管 等 有 关 部 门 的 意 见 省 自 治 区 直 辖 产 党 第 十 八 次 全 国 代 表 大 会 筹 备 工 作, 确 定 中 国 共 产 党 第 十 市 要 在 适 当 时 候 向 民 主 党 派 工 商 联 和 无 党 派 人 士 通 报 有 关 情 况 并 听 取 意 见 八 次 全 国 代 表 大 会 ( 简 称 中 共 十 八 大 ) 将 于 2012 年 11 月 8 中 央 规 定, 党 的 十 八 大 代 表 实 行 差 额 选 举 各 选 举 单 位 召 开 党 代 表 大 会 或 党 日 在 北 京 召 开 中 央 确 定, 党 的 十 八 大 代 表 名 额 共 2270 名, 代 表 会 议 选 举 产 生 出 席 党 的 十 八 大 代 表, 差 额 选 举 的 比 例 应 多 于 15% 由 全 国 40 个 选 举 单 位 选 举 产 生 大 会 开 幕 式 定 于 2012 年 11 月 8 日 9:00 在 人 民 大 会 堂 大 礼 堂 举 行 在 十 八 大 会 议 上, 将 会 选 举 新 一 届 的 中 共 中 央 领 导 我 国 的 三 大 会 议 : 党 代 会 人 代 会 政 协 会 层, 包 括 中 央 委 员 会 委 员 中 央 候 补 委 员 中 央 纪 律 检 查 委 人 代 会 和 政 协 会 放 在 一 起 称 作 两 会, 两 会 每 年 一 次, 但 人 大 代 员 会 委 员 在 之 后 召 开 的 中 央 委 员 会 上 选 举 中 央 委 员 会 总 书 表 和 政 协 委 员 任 期 五 年, 两 会 的 届 次 计 算 方 法 是 X 届 X 次 会 议 全 国 记 中 央 政 治 局 中 央 政 治 局 常 务 委 员 会 中 央 书 记 处 中 两 会 在 每 年 三 月 份, 一 般 为 3 月 3 日 政 协 会 开 幕,3 月 5 日 人 代 会 开 幕 政 共 中 央 军 委 等 协 会 比 人 代 会 早 几 天 2012 年 的 全 国 两 会 : 十 一 届 全 国 人 大 四 次 会 议, 全 称 为 中 华 人 民 共 和 国 第 十 一 届 全 国 人 民 代 我 国 党 代 会 介 绍 表 大 会 第 四 次 会 议 ; 全 国 政 协 十 一 届 四 次 会 议, 全 称 为 中 国 人 民 政 治 协 商 会 议 第 十 一 届 全 国 每 次 党 的 全 国 代 表 大 会 和 每 届 中 央 全 会 的 主 题 是 各 不 相 委 员 会 第 四 次 会 议 同 的, 一 般 来 说, 每 一 次 党 的 全 国 代 表 大 会 要 选 举 新 一 届 的 中 央 委 员 会, 并 就 当 时 面 临 的 主 要 政 治 经 济 问 题 进 行 研 究 通 常 党 的 总 其 中, 一 中 二 中 和 七 中 不 是 常 规 会 议 一 中 全 会 主 要 是 选 举 新 的 书 记 会 在 会 上 作 政 治 报 告 党 的 全 国 代 表 大 会 选 举 产 生 的 中 央 委 员 会, 中 央 领 导 班 子, 包 括 选 举 中 央 政 治 局 等 ; 二 中 全 会 在 第 二 年 的 人 大 开 幕 就 是 我 们 平 时 简 称 的 中 央 党 中 央 或 中 共 中 央 党 的 第 几 之 前, 决 定 国 家 领 导 人 人 选 ; 七 中 全 会 则 在 下 次 党 代 会 前 夕 召 开, 筹 备 次 全 国 代 表 大 会 选 举 产 生 的 中 央 委 员 会, 就 是 第 几 届 中 央 委 员 会 党 代 会 的 各 项 事 宜 ; 其 他 每 年 一 届 的 中 央 全 会, 是 常 规 会 议, 通 常 都 是 党 的 中 央 委 员 会 一 般 每 年 召 开 一 次 全 体 会 议 这 就 是 我 们 平 时 所 说 研 究 当 时 的 重 要 问 题 注 意, 七 中 全 会 党 代 会 和 一 中 全 会 这 三 个 是 连 的 全 会 或 中 央 全 会, 即 中 国 共 产 党 中 央 委 员 会 全 体 会 议 每 届 着 开 的! 加 上 三 四 五 六 中 全 会 正 好 够 一 届 五 年, 一 年 一 次 中 央 委 员 会 在 五 年 里 开 七 次 会, 分 别 简 称 为 一 中 全 会 二 中 全 会 党 代 会 三 中 全 会 四 中 全 会 五 中 全 会 六 中 全 会 一 般 都 是 每 年 等 XX 届 X 中 全 会 就 是 这 样 产 生 的, 比 如 党 的 十 一 届 三 中 全 会 十 月 份 召 开 是 中 国 共 产 党 第 十 一 届 中 央 委 员 会 第 三 次 全 体 会 议 的 简 称 33

36 读书会 管理品牌资产 读书分享 文 知识管理部 周扬 管理品牌资产 是著名的 品牌三部曲 的第一部 同时也是开创和奠 基之作 创建强势品牌 和 品牌领导 的理论观点均生发于此 通过深入 细致地研究品牌现象 作者戴维 阿克 清晰地阐述了品牌 标志和标语三者间 明确的关系结构以及品牌资产的五种基本资产 并引用了诸多公司的案例 具 体说明如何通过依次创建 培育和利用这五种品牌资产 从战略上管理品 牌 摘至豆瓣 什么是品牌资产 品牌资产是指与品牌 名称和标志 3. 使用满意度 强烈的效果 而品牌建设活动 如形象 相关的 可以增加或削弱产品价值或服 品牌为企业创造价值 广告 则不会立竿见效 因此我们必须 务价值的资产和负债 品牌资产包括以 1. 营销计划的效率和效果 了解品牌资产与长远业绩的关系 从而 下5个基本维度 2. 品牌忠诚度 为品牌建设活动提供合理的依据 A. 品牌忠诚度 3. 价格 利润 B. 品牌知名度 4. 品牌扩展 C. 感知质量 有助于我们了解品牌资产的潜在价值 5. 交易杠杆 评估品牌资产价值的依据是品牌名称所 D. 品牌联想 6. 竞争优势 能支撑起的高价优势 品牌名称对顾客 很多企业不重视品牌建设 由于股 偏好的影响 品牌的重置成本 减去其 其他品牌专属资产 专利 商标 渠道关系等等 东财富最大化是企业的首要目标 由于 品牌为顾客创造价值 股票价格取决于短期业绩 因此职业经 1. 理解信息 处理信息 理们常常面临着追求短期业绩的巨大压 2. 购买产品的信心 力 短期活动 如降价促销 可以产生 评估品牌的价值 评估品牌的价值 他资产价值的股票价格 不过 最有说 服力的方法是采用品牌收益能力的收益 倍数 收益倍数可通过分析品牌资产的 相对优势来获得 品牌资产基本维度 品牌忠诚度 第二级别 满意的购买者或者 为朋友 核心是顾客群的忠诚度 忠诚度可以 习惯型购买者 转换品牌无需理由 最高级别 坚定的购买者 划分为5个级别 第三级别 满意的购买者 转 最低级别 转换不定者 对价 换品牌时存在转换成本 同的挑战 同时也意味着不同的资产 格敏感 对品牌漠不关心 无品牌忠 第四级别 喜欢品牌 视品牌 管理方式和开发方式 品牌忠诚度的级别 品牌资产的 诚度 34 不同的级别会给营销工作带来不

37 读书会 品牌忠诚度的战略价值 一群忠诚 巩固并提高忠诚度 维持老顾客并 的顾客有着巨大的价值 而这一点往往 建立忠诚度不是自动发生的 它们需要 被我们低估 忠诚的顾客可以降低营销 积极的管理 我们有必要正确的对待顾 成本 维持老顾客的成本要远远低于争 客 从小事做起 亲近顾客 衡量满意 取新顾客或夺回老顾客的成本 忠诚的 度 制造转换成本 提供额外服务 总 顾客可以对分销渠道施加间接影响 可 之 要多在顾客身上下功夫 各种各样 以制造品牌知名度 可以增加新顾客的 的组织单位都发现 以顾客为中心看似 信心 忠诚的顾客可以让企业有时间应 简单容易 但实施起来非常困难 对竞争威胁 品牌资产基本维度 品牌知名度 品牌知名度是指潜在顾客认出或想 起某类产品中某一品牌的能力 不要低估品牌知名度的作用 品牌 知名度分为认出品牌 回想品牌 首先 与持久的象征 想起品牌是考虑购买的 知名度就越容易建立 事实上 回想率 必要条件 会对购买决定产生微妙的影 高的品牌通常都是一些老品牌 活动赞 响 另外 知名度也是其他联想赖以存 助 公共宣传 标志宣传 品牌扩展都 在的基础 可以提高知名度 不过 要让顾客回想 老品牌名称的优势 反复记忆可以 得起品牌 就需要在品牌和产品门类之 提高学习效果 因此 时间跨度越长 间建立联系 只宣传名称不一定能建立 想到品牌3个不同的级别 人们喜欢认 识的品牌 认出品牌是企业存在 实力 这种联系 品牌资产基本维度 感知质量 所谓感知质量是指顾客了解某一类 产品或服务的具体用途后 心里对该产 品或服务相对于其他同类产品或服务的 质量或优势的整体感受 感知价值如何创造价值 提高感知 质量一定会获得回报 据PIMS数据库数 千家企业数据研究表明 感知质量可以 提高品牌的价格 市场份额和投资收益 率 另据企业单位管理人员调查表明 感知质量是提及率最高的竞争优势 感 知质量是顾客购买产品的理由 是产品 的差异点 是高价优势的前提 是渠道 成员利益的影响因素 也是品牌扩展的 基础 感知价值的基本要素 产品方面 1. 性能 洗衣机洗衣效果如何 2. 功能 挤牙膏器是否方便易用 3. 符合标准性 缺陷发生率是多 少 2. 可靠性 财务工作是否可靠 是否准确 3. 资质能力 修理店工作人员是 4. 可靠性 割草机每次使用时能 否正常工作 否具备合格的修理知识和修理技能 他们是否值得信赖 能否令人放心 5. 耐用性 割草机的工作寿命有 多久 4. 响应能力 销售人员是否愿意 及时向顾客提供服务和帮助 6. 服务能力 服务体系是否实用 是否完备 是否便捷 7. 质感和外观 从质感和外观判 断产品是否属于优质产品 感知价值的基本要素 服务方面 1. 有形特征 实体设施 设备以 及工作人员的衣着外貌是否给人以有 质感 同理心 银行有没有按顾客需 要提供个性化服务 实现高感知质量的关键是提供高质 量的产品 找出重要的质量因素 弄清 高质量的信号 用可靠的方式传达高质 量信号 价格是判断质量的线索 特别 是当产品很难客观评估或关系到身份地 位时

38 读书会 品牌资产基本维度 品牌联想 品牌联想是指记忆中与品牌相联系 用相对价格进行定位往往是品牌定 的一起事物 品牌定位的依据是品牌联 位的核心 品牌属于高级型 常规型 想以及联想如何不同于竞争对手 品牌 还是经济型 在具体的类别中 品牌处 联想可以帮助顾客处理或回忆信息 可 于顶部还是底部 其他可供考虑的联想 定位 选择 创建品牌联想 成功的品牌 定位通常需要遵循以下3个原则 1. 不做超出能力以外的事情 以实现差异化定位 可以制造购买理由 类别包括用途 产品用户 名人 生活 2. 让品牌不同于竞争对手的品牌 可以创造积极的态度或情感 可以提供 方式和个性 产品门类 竞争对手以及 3. 创建可以增加价值和提供购买理 品牌扩展的依据 国家或地域 品牌联想如何创造价值 帮助处理或检索信息 实现差异化定位 制造购买理由 由的联想 品牌联想的衡量 要想了解品牌对 创建联想的关键就是要识别并管理 人们的意义 促使人们购买的原因 可 判断信号 例如 35mm单镜头反光 以采用间接方法来挖掘品牌联想 例如 式 的标签是高质量相机的象征 降 我们可以要求顾客描述一下品牌用户或 价促销如果未加精心组织 不能增加品 使用经历 或者让顾客自己联想 或者 牌形象 则会透露出 非价格特征并不 创造积极的态度或情感 让顾客说出不同品牌的差异之处 另外 重要 的信号 如果适当的信号不能妥 提供品牌扩展的依据 我们也可以要求顾客把品牌看作人 或 有效的产品定位是能让人联想到核 善管理 那么即便传达了特征 表明了 动物 活动 杂志等 然后说出品牌 心的有形特征 进而促使顾客购买产品 的所属类型 只不过这样的定位很容易导致商家在产 与定性衡量对应的就是定量衡量 产品的存在 也是不够的 品规格上互相竞争 而且 总体质量 定量方法采用具有代表性的顾客样本 营销计划的各项要素不发生变化 万一 先进技术 健康 活力等无形特征却能 对品牌及其竞争对手在产品特征 顾客 危机来袭 最好的办法就是尽快解决问 让人留下深刻的记忆 另外 我们也可 利益 用户特征 使用情境或竞争对手 题 避免与指责者争论 以选择顾客利益方面的联想 有研究表 等方面的定位进行定量衡量 因此 我 明 理性利益和感谢利益结合在一起后 们可以得到一副感知图 图中画出了重 效果要比单独的理性利益更好 要的感知维度 表明了顾客样本的品牌 保持品牌联想 要想保持联想 就 必须保证联想不随时间而变 同时保持 有些企业单位通过调整奖励制度甚 至设置品牌资产经理来保护品牌资产 关于房地产的品牌资产 现状 万科品牌建设的产品战略 国内房地产众多企业品牌建设不足 1. 研究客户未来的生活需求 诚度较高的客户 品牌知名度 全国排名第一的 其主要体现在以下3个方面 2. 在细分市场的基础上细化品牌 房地产企业 1. 品牌意识淡薄 3. 产品精细化品牌战略 感知质量 优秀的物业服务 2. 重产品宣传 轻品牌建设 4. 产品标准化品牌战略 良好的建筑品质 3. 行业特点所限 品牌建立难度大 房屋同样也是商品 商品都会有形 万科的品牌资产 成的品牌 房地产的品牌资产同样也是 万科企业品牌建设的3个阶段 由书中的5个基本维度构成的 万科在 第一阶段 塑造物业管理品牌 多年的品牌建设中 品牌资产也随之得 第二阶段 客户服务维系企业品牌 到相应的增加 第三阶段 提高品牌的忠诚度 品牌忠诚度 拥有大批品牌忠 36 品牌联想 经济实用 魔鬼细 节 健康住宅 绿色环保等

39 F R O N T 前 线 正合地产营销创新实践 傲城 好事成双 组合拳 超额完成双节任务 由于傲城在中秋-国庆期间销售任务 很重 往常单一的营销方式已不能满足 持续播报业主回馈和拉斯维加斯活 抽取购房抵扣券 赢取相应面值的 动 每日一帖 购房奖金 来访和转化成交的需求 因此 傲城项 暖场活动配合 目组通过营销组合 拆分优惠等方式 1. 业主回馈礼包派发 大米 食用油 可获得拉斯维加斯博彩游戏的参与 成功吸引了业主和更多的新老客户到访 2. 业主拉斯维加斯博彩活动 资格 并赢取活动奖品 可获赠傲城节日回馈礼包一份 最终超额完成了 双节 销售任务 现场布置 营销动作 铺设大红地毯 摆放大红立柱和红色活 由于中秋-国庆期间能够同时配合销 动展板 悬挂红灯笼和彩色气球等 通 售的推广渠道仅有短信 行销和网络业 过中国传统喜庆元素 让宾客们欢欢喜 主论坛 因此 利用好现有渠道是保证 来访量的关键点 喜购房娱乐 宣传噱头 双节 期间短信加大对外发送量 好事成双 多重好礼回馈 并对业主发送拉斯维加斯活动 中秋回 双节 中秋节+国庆节 馈活动信息 双礼 业主四重豪礼+购房四重豪礼 短信靓句 还不来 李哥今天都 抽到冰箱咯 明天一定要来 傲城 耍 1. 业主四重豪礼 获赠傲城节日回馈礼包一份 拉斯维加斯 42寸彩电 冰箱 洗衣机 获得5000分筹码参与拉斯维加斯博 电压力锅 总有一个属于你 没抢 就亏大了 傲城 仓库已礼满 为患 请携带本人身份证和家眷 速来 提货 已有2598户业主选择这 彩游戏并赢取活动奖品 可参加现场抽奖 奖品有42寸彩电 海尔冰箱 海尔洗衣机等 推荐有礼 9月30日以前成交的业主 活动亮点 在国庆期间采用 释放优惠+精准 时效推广+现场活动 的营销组合 对吸引客户到访效果较好 在综合优惠不变的情况下 将其拆 分为特价房 购房抵扣券 逼单优惠 并结合业主回馈和现场活动 包装为 购房四重好礼 增加优惠噱头 通过竞品客户拦截到访的客户购房 里 在活动期间推荐新客户成交 可获 意愿较强 而本案现场利用业主回馈 加大周边竞品拦截行销力度 同时 价值5000元的礼品 将平时 老带 和活动 与竞品现场的冷清形成差异 针对城西卖场 地铁站点派单 增加每 新 的奖励政策从2000元礼品升级 制造良好销售氛围 有效促成了客户 日行销人数 多达35人 并对行销人员 为5000元 更大的刺激客户带客上 下单 进行末位淘汰制 进行远近区域的轮岗 门 网络推广配合 2.购房四重豪礼 1. 搜房网横幅广告 好事成双 50套特价房供选购 客户可享受相 购房四重礼 应优惠 2. 炒热业主论坛 发布统一标题帖子 可凭 傲城 商品房销售认购书 37

40 F R O N T 前 线 正合地产营销创新实践 缤纷翠微湖 首次集结地产名人跨界演艺圈 缤纷一家人感动公映 文 缤纷翠微湖主策 况莹珏 我们给客户传达的是什么 只是卖房 NO 电影筹备之初 正值 缤纷翠微湖 项目前期 阶段 我们除了思考项目如何在市场上一炮打响 同时也在思考我们能够带给客户的是什么 那就是 家 这也正是项目将SLOGAN定位为 给你一个 湖光倒影的家 的初衷 懦弱 四个反差极大的关键词为衬托 分为四部来诠释缤纷翠微湖对 家 的理念 如果大片必火的要素之一是要有红到发紫的明星加入 那么大咖也 是我们的杀手锏 该微电影不仅公开招募选拔剧中演员 更是邀请彭致 远 刘洵 毛勇等众多成都地房界知名人士友情触电出演 除开电影本 身的剧情而言 在成都地产圈 我们第一时间成为焦点 缤纷翠微湖 此次倾力打造系列微电影 缤纷一家人 希望通 过该微电影里简单又现实的剧情 引发人们的思考 让我们感悟 家 如何迅速扩散传递 费效比不容忽视 当微博开始变成每个人生活中必不可少的一部 的真谛 这也正是 缤纷翠微湖 所倡导的 给您一个湖光倒影的 家 更多精彩 请关注新浪官方微博@缤纷翠微湖 分时 海量信息开始铺天盖地的袭来 微博成为资 讯中转 传播最快的平台 因此 我们进行微博营销 建立微博矩阵 再 利用各大热门门户网站 论坛将信息再层层释放 同时 也为后续营销铺垫 粉丝量的猛增意味着后 续项目销售信息的释放能够覆盖更多人群 电影有了泪点 还不够 地产名人跨界助阵 由 缤纷翠微湖 斥资精心打造的系列微电影 缤纷一家人 历时数月精心策划而成 缤纷 一家人 以A B O AB四种不同血型的人物性格特 征为线索 通过 固执 缺心眼 吝啬 38

41 F R O N T 前 线 正 合 地 产 营 销 创 新 实 践 御 园 中 秋 国 庆 双 节 乐 业 主 同 堂 欢 乐 行 九 龙 仓 御 园 为 了 更 好 的 做 好 业 主 维 系 工 作, 拉 动 项 目 口 碑 宣 传 效 应, 御 园 项 目 在 中 秋 国 庆 双 节 期 间, 为 业 主 们 精 心 策 划 了 2 天 (10 月 1 日 和 6 日 ) 同 堂 欢 乐 行, 记 忆 全 家 福 的 业 主 答 谢 活 动 本 次 活 动 聘 请 了 专 业 的 摄 影 团 队, 为 邀 约 到 访 的 业 主 拍 摄 全 家 福 照 片, 拍 摄 地 点 可 选 择 销 售 中 心 小 区 园 林 样 板 间 等 拍 摄 的 部 分 照 片 也 会 有 后 期 的 专 业 精 修 处 理, 并 制 作 成 相 册 画 框 等 礼 品 (10 寸 相 册 15 张 精 修 片 入 册, 18 寸 拉 米 或 相 框,8 寸 拉 米 摆 台, 含 所 有 原 片 和 精 修 照 片 的 光 碟 ) 由 于 拍 摄 选 照 片 进 行 后 期 精 修 领 取 照 片 和 礼 品 三 个 环 节 之 间 都 有 间 隔 一 定 时 日, 故 1 个 月 内 参 与 活 动 的 业 主 有 机 会 三 次 到 访 项 目, 配 合 现 场 业 主 全 家 福 风 采 照 桁 架 展 示, 以 及 暖 场 餐 饮 小 点 等, 有 效 提 高 了 业 主 对 项 目 和 活 动 的 满 意 度 本 次 同 堂 欢 乐 行, 记 忆 全 家 福 活 动, 邀 约 到 访 了 40 组 客 户 虽 然 只 是 一 场 小 型 的 节 假 日 暖 场 活 动, 但 参 与 活 动 的 业 主 满 意 度 都 较 高, 对 于 业 主 维 系 和 口 碑 宣 传 起 到 较 好 的 效 果, 对 销 售 现 场 人 气 氛 围 也 有 持 续 性 的 带 动 西 贵 金 沙 特 色 小 火 锅 下 午 茶 吃 腻 了 楼 盘 营 销 中 心 的 高 档 甜 点? 还 没 有 品 尝 过 川 式 火 锅 下 午 茶? 合 能 西 贵 金 沙 改 变 以 往 常 规 的 小 吃 甜 点 式 的 暖 场 饮 食, 结 合 成 都 当 地 的 饮 食 习 惯, 为 客 户 在 瑟 瑟 秋 风 中 带 去 一 份 温 暖 自 9 月 中 旬 开 始, 西 贵 金 沙 便 热 闹 开 席 了 火 热 火 锅 下 午 茶 活 动, 创 新 了 邀 约 客 户 参 与 现 场 活 动 的 噱 头 凡 到 访 的 业 主 或 是 新 老 客 户, 都 可 以 到 项 目 的 园 林 中, 免 费 品 尝 自 助 小 火 锅 一 人 一 锅, 饮 食 自 助, 创 新 方 式, 也 安 全 卫 生 再 配 合 现 场 暖 场 活 动 和 抽 奖 等 互 动 环 节, 吸 引 了 较 多 客 户 参 与 据 悉, 目 前 西 贵 金 沙 火 锅 下 午 茶 活 动 邀 约 了 业 主 和 新 老 客 户 参 加, 都 获 得 了 较 高 的 好 评 合 能 成 都 的 其 他 项 目, 如 合 能 珍 宝 琥 珀, 也 将 陆 续 引 入 这 种 新 型 的 暖 场 餐 饮 形 式 39

42 速 览 REVIEW 企 业 篇 厦 47 天 卖 32 幅 地 部 分 开 发 商 拿 地 不 成 酝 酿 再 涨 价 在 全 国 土 地 市 场 陡 然 升 温 的 背 景 下,9-10 月 份, 厦 门 土 地 市 场 供 应 也 明 显 放 量, 在 47 天 内, 全 市 一 共 举 办 6 场 土 地 拍 卖 会, 并 且 成 功 出 让 32 幅 地 块 ( 含 1 幅 挂 牌 出 让 ), 无 一 流 拍, 总 成 交 金 额 约 亿 元, 不 少 优 质 地 块 的 拍 卖 甚 至 出 现 多 家 竞 买 人 竞 相 加 价 的 激 烈 场 面, 最 高 溢 价 幅 度 接 近 80% 从 地 块 用 途 属 性 来 看,32 幅 地 块 中, 有 28 幅 为 商 幅 地 块, 仅 4 幅 地 块 带 有 居 住 功 能, 住 宅 用 地 供 应 量 相 比 往 年 同 期 严 重 缩 水 业 内 人 士 预 测, 开 发 商 拿 地 不 成, 在 没 有 土 地 储 备 的 前 提 下, 很 有 可 能 放 缓 在 售 楼 盘 推 盘 节 奏 并 谋 划 涨 价 标 普 :SOHO 中 国 地 产 租 赁 项 目 计 划 激 进 10 月 26 日, 评 级 机 构 标 普 对 SOHO 中 国 授 予 BB+ 的 长 期 企 业 信 用 评 级, 展 望 负 面, 对 其 拟 发 行 的 基 准 规 模 优 先 无 担 保 美 元 债 券 授 予 BB+ 的 债 务 评 级 和 cnbbb 的 大 中 华 区 体 系 评 级 作 为 中 国 最 大 的 商 业 地 产 开 发 商 之 一, 虽 然 SOHO 中 国 在 北 京 发 展 基 础 牢 固, 并 成 功 进 入 上 海 市 场, 但 标 普 认 为,SOHO 中 国 对 基 地 产 租 赁 项 目 制 定 业 务 计 划 比 较 激 进 标 普 分 析,SOHO 中 国 的 目 标 是 到 2015 年 将 租 赁 性 物 业 面 积 规 模 提 高 至 约 170 万 平 方 米, 相 当 于 近 10 倍 的 增 长 这 期 间, 如 果 SOHO 中 国 的 项 目 执 行 出 现 任 何 延 迟, 则 其 对 租 赁 收 入 增 长 的 预 期 都 可 能 落 空 这 是 因 为 SOHO 中 国 目 前 同 时 开 发 的 项 目 数 量 明 显 多 于 此 前 该 公 司 未 来 三 年 大 幅 提 高 租 赁 收 入 的 战 略 将 考 验 其 物 业 出 租 房 地 产 管 理 和 营 销 能 力 协 信 战 上 海 商 业 为 媒 迎 接 上 市 10 月 26 日, 协 信 地 产 在 上 海 召 开 新 闻 发 布 会, 协 信 集 团 董 事 长 吴 旭 CEO 刘 爱 明 等 一 众 人 士 公 开 亮 相 而 在 此 之 前 的 两 个 月 内, 协 信 已 相 继 在 上 海 虹 桥 商 务 区 及 闸 北 区 各 摘 得 一 项 目, 总 投 资 额 达 到 26 亿 元, 土 地 面 积 共 万 平 方 米 按 照 协 信 的 初 步 规 划, 上 海 两 项 目 都 会 打 造 成 星 光 系 列 产 品 星 光 系 列 是 协 信 第 三 代 商 业 综 合 体 产 品, 主 要 包 括 定 位 高 端 奢 侈 品 中 心 的 星 光 68 广 场 定 位 中 高 端 都 市 时 尚 购 物 中 心 的 星 光 时 代 广 场 以 及 定 位 为 品 质 生 活 方 式 中 心 的 星 光 天 地 三 大 系 列 北 京 再 卖 地 : 龙 湖 爆 冷 抄 底 首 开 保 利 联 手 竞 价 9 月 26 日, 北 京 朝 阳 区 孙 河 乡 宅 地 进 入 现 场 竞 价 环 节, 但 出 于 所 有 人 意 料 的 是, 仅 仅 报 价 10 轮, 该 地 块 就 被 龙 湖 旗 下 北 京 通 瑞 万 华 置 业 有 限 公 司 以 14.7 亿 元 总 价 竞 得, 且 未 触 及 合 理 价 格 上 限, 折 合 楼 面 价 为 元 / 平 米, 溢 价 率 8.66% 来 自 现 场 的 消 息 称, 该 地 块 吸 引 了 万 科 华 远 九 龙 仓 龙 湖 懋 源 等 企 业 参 与, 但 实 际 举 牌 竞 价 的 仅 有 龙 湖 万 科 和 华 远 三 家 与 龙 湖 迅 速 拿 下 孙 河 乡 地 块 不 同, 同 日 出 让 的 大 兴 区 生 物 医 药 基 地 地 块 则 经 过 67 轮 的 竞 价 后, 由 首 开 保 利 联 合 体 以 13.8 亿 元 竞 得, 折 合 楼 面 价 元 / 平 米, 溢 价 率 38.62% 据 悉, 该 地 块 吸 引 了 富 力 万 科 中 国 水 电 绿 地 及 首 开 保 利 联 合 体 荣 盛 国 投 联 合 体 等 的 关 注 在 现 场 竞 价 前 一 天, 该 地 块 共 获 得 网 上 报 价 6 次 40

43 速 览 REVIEW 项 目 篇 成 都 第 二 季 麓 镇 风 尚 时 装 周 时 尚 来 袭 10 月 19 日,2012 第 二 届 麓 镇 风 尚 时 装 周 盛 大 启 幕,30 余 家 主 流 时 尚 媒 体 现 场 关 注 报 道,3 天 2000 余 时 尚 达 人 们 汇 聚 麓 镇, 时 装 发 布 文 化 沙 龙 奢 品 展 览 三 大 主 题 活 动, 精 彩 的 互 动 节 目 持 续 不 间 断 本 次 时 装 周 从 10 月 19 日 持 续 到 25 日, 延 续 2011 年 的 时 尚 创 意, 与 众 多 单 位 及 品 牌 共 同 打 造 时 尚 盛 会 来 自 国 内 外 的 著 名 明 星 设 计 师, 以 及 全 国 知 名 的 时 尚 文 艺 界 名 流 们 聚 集 麓 镇, 共 同 参 与 这 一 场 西 南 时 尚 创 意 文 化 盛 事 主 办 方 还 特 别 邀 请 了 范 冰 冰 戛 纳 红 毯 龙 袍 设 计 者, 中 国 红 毯 第 一 人 劳 伦 斯 许 携 新 作 首 次 亮 相, 领 衔 时 尚 发 布 漳 州 夏 商 书 香 名 苑, 现 场 看 房 送 话 费 夏 商 书 香 名 苑 为 了 庆 祝 营 销 中 心 开 放, 回 馈 新 老 客 户, 于 10 月 21 日 起, 推 出 了 你 的 话 费, 我 买 单 的 活 动, 凡 到 访 项 目 的 客 户 都 有 机 会 获 得 金 额 不 等 的 手 机 话 费 充 值 卡 在 目 前 项 目 送 客 户 到 访 好 礼 的 回 馈 礼 品 中, 除 了 送 家 电 送 加 油 卡 送 新 鲜 果 蔬 等, 送 话 费 也 未 尝 不 是 一 种 创 新 尝 试 厦 门 中 航 城 跨 界 营 销 联 手 国 美 打 造 千 万 筑 家 基 金 10 月 20 日, 在 集 美 园 博 苑 畔, 中 航 城 国 际 社 区 与 国 美 电 器 首 度 跨 界 合 作, 共 同 启 动 了 智 尚 生 活 奢 享 季 千 万 筑 家 基 金 活 动 在 启 动 仪 式 现 场, 科 幻 片 中 出 现 的 创 新 智 能 家 电 产 品 真 实 地 呈 现 在 了 众 人 眼 前 同 时, 也 对 外 开 放 了 厦 门 首 个 智 能 样 板 房 和 体 验 中 心, 让 厦 门 业 界 和 客 户 们 都 耳 目 一 新! 广 州 智 能 家 居 新 风 尚 : 法 国 亮 维 企 业 别 墅 模 式 体 验 中 心 落 户 广 州 10 月 23 日, 法 国 亮 维 智 能 家 居 广 州 体 验 中 心 媒 体 见 面 会 隆 重 召 开, 多 功 能 企 业 别 墅 模 式 体 验 中 心 正 式 落 户 广 州 据 介 绍, 法 国 亮 维 从 一 开 始 就 以 异 军 的 姿 态 进 入 人 们 的 视 线, 不 断 以 新 的 行 业 标 准 引 领 智 能 家 居 行 业 发 展 已 经 为 国 内 北 京 上 海 广 州 杭 州 等 顶 级 奢 华 的 开 发 项 目 提 供 服 务 他 表 示, 企 业 别 墅, 第 一 点 强 调 的 是 体 验, 第 二 点 为 房 地 产 服 务, 强 调 科 技 性 机 器 人 的 结 合 更 多 的 是 为 了 企 业 别 墅 的 第 二 种 服 务, 就 是 将 其 作 为 别 墅 的 样 板 房, 或 者 说 是 智 能 家 居 科 技 感 的 链 接, 在 这 个 大 背 景 下, 机 器 人 带 来 了 难 以 估 量 的 价 值 : 第 一 是 大 企 业 的 解 决 方 案 ; 第 二 是 为 了 楼 盘 去 推 智 能 化 的 调 性, 将 机 器 人 作 为 缩 影 ; 第 三 点 则 是 解 决 方 案 本 身 做 产 品 售 卖 而 作 为 此 次 最 大 亮 点 的 机 器 人 展 示, 或 者 说 是 智 能 家 居 科 技 感 的 链 接, 英 国 剑 桥 大 学 在 读 博 士 JD.Chan 先 生 为 大 家 讲 解 Nao 人 形 机 器 人 技 术 功 能 应 用 体 验 中 心 工 作 人 员 还 为 大 家 进 行 Nao 人 形 机 器 人 的 现 场 演 示 41