目录 一 资管项目简介... 3 二 资管计划要素及交易结构 资管计划要素 交易结构... 4 三 行业情况介绍 房地产行业 旅游地产行业 行业情况对比... 6 四 融资方 中弘控股股份有限公司

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1 迈科锦弘 资产管理计划 尽 职调 查 报告 迈科期货股份有限公司 2017 年 7 月 1 / 68

2 目录 一 资管项目简介... 3 二 资管计划要素及交易结构 资管计划要素 交易结构... 4 三 行业情况介绍 房地产行业 旅游地产行业 行业情况对比... 6 四 融资方 中弘控股股份有限公司 公司概况 主要业务经营情况 融资人财务状况分析 融资方征信情况 诉讼及纠纷情况 总结 五 担保方 中弘卓业集团有限公司 公司概况 主要业务经营情况 担保方财务状况分析 担保方征信情况 诉讼及纠纷情况 总结 六 自然人担保 - 中弘股份实际控制人王永红介绍 股权关系介绍 王永红个人简介 七 用款项目 - 红柳漫江风情小镇项目 项目背景... 错误! 未定义书签 7.2 项目介绍 自有资金投入情况 八 风险及风险控制措施 信用风险及控制措施 管理风险及控制措施 政策风险及控制措施 操作风险及控制措施 九 项目评估意见 / 68

3 一 资管项目简介 本项目为上市公司中弘控股股份有限公司 ( 股票代码 , 主体评级 AA, 以下简称 中弘股份 ) 融资项目, 融资主体为中弘控股股份有限公司, 我司拟发行资产管理计划, 投资于光大兴陇信托有限责任公司 ( 以下简称 光大信托 ) 发行的集合资金信托计划, 委托资金用于向中弘股份发放信托贷款, 中弘股份对外出具融资公告, 中弘股份将资金用于长白山红柳漫江风情小镇项目建设 同时为保证信托贷款本息的按时足额偿付, 该项目增信措施为上市公司大股东中弘卓业集团有限公司 ( 以下简称 中弘卓业 ) 对本次贷款本息提供连带责任担保, 上市公司实际控制人王永红为本次贷款本息提供连带责任担保 二 资管计划要素及交易结构 2.1 资管计划要素 1. 项目名称 : 迈科锦弘资产管理计划 2. 业务类型 : 集合资产管理计划 3. 委托人 ( 受益人 ): 合格投资者 4. 管理人 : 迈科期货股份有限公司 ( 以下简称 迈科期货 ) 5. 融资人 : 中弘控股股份有限公司 ( 股票代码 : , 以下简称 中弘股份 ) 6. 规模及期限 : 不超过人民币 5 亿元, 不超过 12 个月 ; 7. 资产管理方式 : 我司发行集合资产管理计划投向光大兴陇信托有限责任公司发行的集合资金信托计划, 从而向中弘股份发放信托贷款, 中弘股份将资金用于长白山红柳漫江风情小镇项目建设 8. 资金用途 : 长白山红柳漫江风情小镇项目建设 9. 还款来源 : 第一还款来源 : 长白山红柳漫江风情小镇项目收入 ; 第二还款来源 : 中弘控股股份有限公司的经营性现金流 ; 第二还款来源 : 中弘卓业集团有限公司的经营性现金流 ; 第三还款来源 : 上市公司实际控制人王永红资产 10. 增信措施 : (1) 法人担保 : 上市公司大股东中弘卓业集团有限公司为本次融资本息提供连带责任担保 ; 3 / 68

4 (2) 个人担保 : 上市公司实际控制人王永红为本次融资本息提供连带责任担保 2.2 交易结构 投资人 / 委托人 认购资管 收益分配 迈科锦弘资产管理计划 认购信托 收益分配 中弘卓业集团有限公司 中弘股份实际控制人王 永红 保证担保 光大信托中弘股份集合资金信托计 划 发放贷款 偿付本息 中弘控股股份有限公司 银行托管 长白山红柳漫江风情小 镇项目 (1) 融资方中弘股份与光大信托签署 信托贷款合同, 约定贷款利率 期限等事宜 ( 协议约定贷款利息的支付方式及计算方式 ), 同时签署 信托业保障基金认购协议 ; (2) 保证人中弘卓业 王永红与光大信托签署 保证合同, 对融资方支付 信托贷款合同 项下本息的义务承担连带保证责任 ; (3) 本资管计划到期时, 由中弘股份归还全部本金及利息, 迈科期货将上述资管计划产生的收益在扣除资管计划费用后支付给受益人, 资管计划结束 4 / 68

5 三 行业情况介绍 3.1 房地产行业 房地产行业是我国重要的支柱与民生产业, 从历史波动周期观察, 除非出现显著的外部冲击, 房地产市场面临的常态格局主要是调控, 其中涉及信贷政策 金融利率 税收 住房结构以及土地政策等多方面, 直接或间接对房地产行业发展产生一定的制约影响 2011 年下半年起, 中央政府先后颁布多项房地产限制政策, 从而抑制了全国范围的住宅价格上涨, 投资性购房需求随之下降, 导致新房库存量逐渐增加 然而, 随着住房供需关系的改变以及房价快速上涨趋势的结束, 房地产行业调控政策也由抑制市场过热的单边调控转向因地制宜的双向调控 2014 年 3 月, 李克强总理 政府工作报告 中提出分类调控思路, 政策导向更具市场化与针对性 同年 5 月, 中国人民银行 ( 以下简称 央行 ) 强调合理配置信贷资源, 优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求, 明确表示将保护合理的自住购房需求 2015 年 3 月, 李克强总理 政府工作报告 中再次提出, 我国房地产行业政策面将延续 2014 年以来的市场化和去行政化理念, 坚持分类指导, 因地施策, 稳定住房消费, 支持居民自住和改善性住房需求, 促进房地产市场平稳健康发展 2016 年 3 月, 李克强总理 政府工作报告 中提出全面实施营改增, 从 5 月 1 日起, 将试点范围扩大到建筑业 房地产业 金融业 生活服务业, 并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围, 确保所有行业税负只减不增 同时要建立租购并举的住房制度, 把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围 由此,2016 年对房地产行业调控政策的有限松绑和更为明确的调整方向, 使得行业呈现出一定回暖迹象, 这有利于该行业的在市场化运作中将保持整体平稳发展 3.2 旅游地产行业 随着人们生活水平的提高和生活方式及消费观念的转变, 旅游业逐渐成为国民经济发展的重要产业 2009 年起, 政府出台多项政策, 包括提高旅游业在国民经济发展中的地位, 扶持细化旅游相关产业, 为旅游企业创造有利的金融环境, 为旅游涉房企业再融资提供机会等 加之近年来传统房地产市场逐渐饱和, 大量房地产企业开始转向旅游地产 旅游地产是有别于传统地产, 融旅游 休闲 度假 居住为一体的置业项目, 与传统地产相比, 旅游地产的优势在于其是旅游业和房地产业的结合, 其产品拥有更好的自然景观和建筑景观 我国旅游地产最早出现于 20 世纪 80~90 年代, 起步相对较晚 随着城市房地产开发重心逐渐偏移, 房地产市 5 / 68

6 场进入新一轮整合过渡期, 市场投资和消费模式逐渐转变, 旅游交换平台逐步形成, 使旅游地产业进入了新一轮发展时期 众多旅游地产已由过去的产权式酒店 分时度假逐步发展延伸, 以健身 滑雪 旅游 休闲 娱乐 健康为主题的旅游房地产项目逐步兴起, 旅游房地产的运作方式逐渐综合化 多元化 国内目前涉足旅游地产的公司超过两百家, 除了国外投资集团以及国内老牌的地产企业, 如华侨城 宋城股份以外, 中弘股份 万达地产 首创置业 海航地产 中信地产 万科 金地集团 招商地产 恒大集团 绿城 龙湖地产 雅居乐等都已经尝试或大举进入旅游地产的开发领域 旅游地产产品供给充足, 市场竞争较为激烈 我国旅游地产区域集中性特征明显, 其中在海南 西南 环渤海 长三角及两广地区的旅游地产项目占全国总数的 80% 以上 中弘股份规划的旅游地产项目主要是以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发项目, 该类项目是一个大型的综合体, 涉及业态较多, 其包括一些娱乐设施如大型游乐园 高尔夫球场 滑雪场 五星级酒店 产权度假公寓等, 还包括一些社区配套设施, 如中小学 医疗中心 购物中心, 是兼具第一居所和第二居所功能的大型休闲度假区 旅游房地产项目在全国层出不穷, 取得较大市场反响, 但同时也应关注到, 相对于住宅地产, 旅游地产在中国发展尚不成熟, 作为一个高投入 培育周期长的行业, 其对资金链和专业化运作能力要求很高, 公司以往没有旅游地产的成功开发经验, 未来仍面临一定挑战 3.3 行业情况对比 排名 代码 简称 总市值 ( 元 ) 流通市值 ( 元 ) 营业收入 ( 元 ) 净利润 ( 元 ) 中弘股份 162 亿 162 亿 9.64 亿 万 1 行业平均 174 亿 126 亿 18.8 亿 1.97 亿 行业中值 亿 64.6 亿 5.56 亿 4183 万 万科 A 2263 亿 1990 亿 186 亿 亿 招商蛇口 1567 亿 377 亿 69.4 亿 亿 保利地产 1151 亿 1045 亿 179 亿 亿 招商地产 1043 亿 416 亿 239 亿 亿 华夏幸福 984 亿 984 亿 78.1 亿 亿 1 截至 2017 年一季度, 房地产行业平均总市值 174 亿,2017 年一季度行业实现平均营业收入 18.8 亿 元 中弘股份处于同行业企业偏下水平 截至 2017 年一季度, 中弘股份净资产为 103 亿 6 / 68

7 四 融资方 中弘控股股份有限公司 4.1 公司概况 企业基本信息 公司名称 中弘控股股份有限公司 住所安徽省宿州市浍水路 271 号 法定代表人 注册资本 王继红 599, 万元 股票代码 公司类型其他股份有限公司 ( 上市 ) 房地产开发, 实业投资 管理 经营及咨询, 基础建设投资, 商品房销售, 物业 经营范围 管理及房屋出租, 公寓酒店管理, 装饰装潢, 金属材料 建琼材料 机械电器设 备销售, 项目投资 ( 依法须经批准的项目, 经相关部门批准后方可开展经营活动 ) 成立时间 1995 年 01 月 28 日 历史沿革中弘股份原名安徽省科苑 ( 集团 ) 股份有限公司, 是经安徽省人民政府皖府股字 号文批准, 由安徽宿州科苑集团有限责任公司整体变更设立的股份有限公司, 于 1997 年 8 月 18 日在安徽省工商行政管理局登记注册 经中国证监会证监发行字 2000 第 53 号文批准, 公司发行的人民币普通股股票 (A 股 ) 于 2000 年 6 月在深圳证券交易所挂牌交易, 股票代码 : 年 1 月, 经中国证监会证监许可 号文核准, 公司实施了重大资产出售及发行股份购买资产的重大资产重组方案 重大资产重组完成后, 公司主营业务由化学原料及化学制品制造业变更为房地产开发与经营业 2014 年 12 月 8 日, 公司非公开发行股票完成, 新增股份 958,466,453 股, 公司总股本增加至 2,881,442,406 股 2016 年 4 月 19 日, 公司非公开发行股票完成, 新增股份 1,382,978,722 股, 募集资金总额 亿元 截至 2016 年 8 月末, 公司注册资本为 亿元, 法人代表为王继红 公司第一大股东为中弘卓业集团有限公司 ( 以下简称 中弘卓业 ), 截至 2017 年 3 月底, 中弘卓业合计持有公司 26.55% 的股权, 王永红为中弘卓业实际控制人, 持有其 % 的股权, 因此公司实际控制人为王永红 2016 年 5 月 18 日,2015 年度股东大会决议通过 关于公司非公开发行 A 股股票方案的议案, 本次非公开发行股票的数量不超过 140,000 万股, 拟募集资金总额不超过 36 亿元, 募集资金全部用 7 / 68

8 于公司项目建设 公司于 2016 年 7 月 8 日收到中国证券监督管理委员会 ( 以下简称 中国证监会 ) 出具的 中国证监会行政许可项目审查反馈意见通知书 ( 号 ), 公司对上述反馈意见答复进行了公告, 并按要求将反馈意见回复及时报送中国证监会 公司于 2017 年 4 月 27 日召开第七届董事会第五次会议审议通过了 关于延长公司非公开发行股票股东大会决议有效期的议案 和 关于提请股东大会延长授权董事会办理本次非公开发行股票相关事宜的授权有效期的议案, 公司董事会同意并提请股东大会批准将本次非公开发行股票的股东大会决议有效期以及股东大会授权董事会办理本次非公开发行股票相关事宜的有效期延长至 2018 年 5 月 16 日 公司仍以房地产开发为主营业务, 主要从事住宅地产 旅游度假地产 文化创意地产 综合商业地产等的开发与运营 发债情况 公司债 14 中弘债 规模 9.5 亿元 到期日 2018 年 1 月 6 日 票面利率 9.9% 偿还方式 每年付息一次, 到期一次还本, 附第 2 年末公司 上调票面利率选择权及投资者回售选择权 债券评级 AA(16 年评级结果 ) 主体评级 AA(16 年评级结果 ) 评估机构 大公国际资信评估有限公司 16 中弘 01 规模 2.5 亿元 到期日 2021 年 1 月 25 日 票面利率 6.89% 偿还方式 每年付息, 到期一次还本付息, 附第 3 年末公司 上调票面利率选择权及投资者回售选择权 债券评级 AA(16 年评级结果 ) 主体评级 AA(16 年评级结果 ) 评估机构 大公国际资信评估有限公司 非公开发行公司债 16 弘债 01 规模 5 亿元 到期日 2019 年 1 月 28 日 票面利率 8% 偿还方式 每年付息一次, 到期一次还本, 附第 2 年末公司 上调票面利率选择权及投资者回售选择权 债券评级 AA(16 年评级结果 ) 8 / 68

9 主体评级 AA(16 年评级结果 ) 评估机构 大公国际资信评估有限公司 16 弘债 02 规模 8 亿元 到期日 2019 年 6 月 30 日 票面利率 8% 偿还方式 每年付息, 到期一次还本付息, 附第 3 年末公司 上调票面利率选择权及投资者回售选择权 债券评级 AA(16 年评级结果 ) 主体评级 AA(16 年评级结果 ) 评估机构 大公国际资信评估有限公司 16 弘债 03 规模 13.2 亿元 到期日 2019 年 10 月 21 日 票面利率 8% 偿还方式 每年付息一次, 到期一次还本, 附第 2 年末公司 上调票面利率选择权及投资者回售选择权 债券评级 AA(16 年评级结果 ) 主体评级 AA(16 年评级结果 ) 评估机构 大公国际资信评估有限公司 股权结构 截至 2017 年 3 月 31 日, 公司十大股东如下 : 股东名称 股份类型 持股数 ( 股 ) 占总股本持股比例 中弘卓业集团有限公司 流通 A 股 1,591,183, % 招商财富 - 招商银行 - 增富 1 号专项资产管理计划 限售流通 A 股 691,489, % 国都证券 - 浙商银行 - 国都景顺 1 号集合资产管理计划 限售流通 A 股 531,914, % 齐鲁证券资管 - 交通银行 - 齐鲁碧辰 1 号定增集合资产管理计划 流通 A 股 368,051, % 齐鲁证券资管 - 兴业银行 - 齐鲁碧辰 8 号定增集合资产管理计划 限售流通 A 股 159,574, % 招商财富 - 招商银行 - 硅谷天堂 2 号专项资产管理计划 流通 A 股 153,354, % 张小军 流通 A 股 40,738, % 王安生流通 A 股 27,000, % 中国农业银行股份有限公司 - 中证 500 交易型流通 A 股 15,675, % 9 / 68

10 开放式指数证券投资基金 石庭波 流通 A 股 14,400, % 合计 -- 3,593,382, % 公司实际控制人为王永红, 股权关系如下 : 公司内部治理中弘股份根据 公司法 等相关法律法规和 公司章程 的规定, 建立了完善的公司组织结构, 设立了股东会 董事会 监事会和经营管理层, 制定了相应的议事规则及工作细则 公司根据相关法律 法规及规范性文件和公司章程的要求, 结合公司的实际情况, 设置了相关业务和管理部门, 具体执行管理层下达的任务 公司高管介绍 (1) 董事会张汉文 ( 董事长 董事 ): 男,1972 年 1 月出生. 毕业于西南交通大学, 经济管理专业硕士. 北京永顺发汽车保洁有限公司董事长, 总经理, 北京弘实加油站有限公司董事长, 总经理. 现任中弘卓业集团有限公司董事长, 中弘控股股份有限公司董事长 金洁 ( 董事 ): 男,1971 年 10 月出生. 毕业于中国人民大学国际金融专业, 大学本科学历. 历任国家体改委干部, 中正泰投资管理公司总裁助理, 北京万年投资集团投资部经理, 北京东泰融信资产管理公司总经理, 中弘卓业集团有限公司副总裁. 现任中弘控股股份有限公司董事, 副总经理, 董事会秘书 (2) 监事会吴学军 ( 监事会主席 ): 男, 1963 年 11 月出生, 本科毕业于江西财经大学. 历任国家物资部市场司副科长, 中物三峡物资有限公司上海公司, 苏州公司总经理 ; 苏州天平水泥有限公司董事, 财务总监 ; 上海 10 / 68

11 元鼎汽车销售服务有限公司总经理 ;2008 年 5 月至 2010 年 2 月任北京中弘投资有限公司投资发展中心副总监 ;2010 年 3 月起任中弘控股股份有限公司证券部总经理. 现任中弘控股股份有限公司工会主席 (3) 高级管理层崔崴 ( 总经理 ): 男,1972 年 11 月生,1993 年毕业于哈尔滨理工大学热能工程专业,2003 年取得清华大学房地产经营管理专业硕士学位,2009 年取得中国人民大学房地产经营管理专业博士学位, 国家注册房地产估价师, 高级房地产经济师, 中国房地产学会副会长, 北京市政府房地产领域评标专家.2006 年至 2007 年入选北京市政府 优秀人才培养计划, 同时考取教育部 联合培养博士 奖学金, 作为访问学者赴美国丹佛大学进行房地产经济相关研究.2009 年前曾在北京巴威公司基建部, 北京市开发办任职, 先后主持或主要参与过北京南池子保护改造, 西红门, 回龙观, 望京, 马坊新城等十余个项目的开发建设.2009 年 9 月起任中国中化集团方兴地产 ( 中国 ) 有限公司 (HK00817) 总裁助理 ;2011 年 11 月起任方兴地产 ( 中国 ) 有限公司副总裁及投资委员会主任, 先后兼任北京赢辉总经理, 重庆兴拓董事长, 丽江公司董事长, 青岛公司总经理, 期间在北京, 重庆, 广州, 三亚, 长沙等城市取得多块地块, 为方兴地产连续几年业绩大幅增长提供了坚实的土地储备基础. 在方兴地产期间先后主持开发北京金茂府, 重庆金茂珑悦, 丽江金茂雪山语, 青岛高新区等项目建设, 在房地产开发, 项目运营, 政策分析及投资决策方面积累了先进的实践经验 刘祖明 ( 财务总监 ): 男,1972 年 1 月出生, 高级会计师, 注册会计师, 毕业于青岛海洋大学会计学专业, 获硕士学位. 曾任职于铁道部青岛四方机车车辆厂, 联想 ( 北京 ) 有限公司 ;2004 年 6 月至 2010 年 2 月任职于北京联东投资 ( 集团 ) 有限公司历任财务副总监, 财务总监 ;2010 年 3 月至 2012 年 9 月任中弘控股股份有限公司财务部经理. 现任中弘控股股份有限公司财务总监 11 / 68

12 4.2 主要业务经营情况 经营情况公司定位于旅游度假物业等的开发与经营, 积极倡导 创新成就价值 的品牌理念, 侧重开发旅游度假地产 主题商业地产等, 积极探索创新型地产产品 近年来公司立足于北京这一特大型城市, 深入开发海南 山东 浙江 云南 吉林等旅游资源丰富的区域, 同时降低区域风险 随着公司跨地区开发规模的扩大, 旅游度假地产项目在全国的整体布局为公司可持续发展打下了坚实的基础 截止 2017 年 3 月末, 中弘股份主要剩余可销售项目情况 ( 单位 : 万平方米 ): 项目名称总面积 ( 地上 ) 预计可实现总销售额 ( 亿元 ) 由山由谷一期 由山由谷二期 - 住宅 由山由谷一期 - 弘谷商业中心 御马坊度假城 北京中弘大厦 西岸首府项目一期 红柳漫江 鹿岗小镇 祚荣府 济南中弘广场 鹊山龙湖 安吉 合计 截至 2017 年 3 月末, 公司剩余可销售项目主要为北京中弘大厦 御马坊度假城和济南中弘 广场等, 剩余可销售项目货值较高 北京中弘大厦项目定位为高端甲级写字楼, 主要用途为写字楼 及商业, 由国际顶级建筑设计事务所 SOM 公司设计, 项目规划总建筑面积 8.82 万平方米, 已于 2016 年 6 月开盘, 目前低区在售,2017 年 3~6 月, 中弘大厦因 3 套房屋首付款未达到总价款 的 50% 被北京市建委暂停网签, 截至本报告出具日, 前期购房者首付款已全部达标, 截至 2017 年 12 / 68

13 3 月末已去化 19%, 销售额 6.4 亿元, 尚有 5.7 万平方米未售 ; 御马坊度假城项目集合了美猴王主题公园 五洲艺术温室植物园 大型室内水上乐园 儿童科学博物馆 度假养老社区 会议中心 度假酒店 生态办公 购物广场 演艺剧场以及室内滑雪场等多元业态, 集休闲娱乐 旅游游乐 运动健身 商务会议 度假养生等多种功能, 引领一站式生活度假新时尚, 项目总规划建筑面积 221 万平方米, 分东 西区板块, 建筑面积分别为 76 万 145 万平方米, 目前正在开发建设商务休闲组团, 项目 WL-14 地块 1 2 号楼已于 2016 年 4 月开盘, 截至 2017 年 3 月末已去化 51%, 实现销售收入 亿元 ; 济南中弘广场项目是公司于 2014 年通过司法竞拍获得, 项目规划总建筑面积 50 多万平方米, 是集商务办公 购物 休闲 娱乐 餐饮 文化 运动 教育等功能为一体的金融商业综合体, 已完成资产过户并恢复开工建设, 截至 2017 年 3 月末, 该项目的 16# 写字楼已去化 87%,16# 商业已去化 33%, 17# 公寓已去化 3%, 合计实现销售额 2.99 亿元 截至 2017 年 3 月末, 公司已售未结转销售额为 8.45 亿元, 主要为北京中弘大厦和由山由谷二期 - 弘谷商业中心项目 土地储备情况截至 2017 年 3 月末, 公司土地储备建筑面积 万平方米, 主要集中在北京和山东 北京以御马坊度假城和由山由谷为主, 两者合计为 万平方米, 公司较去年同期相比新增海南小洲岛 山东鹊山龙湖二期 浙江安吉三期 云南景洪项目土地储备, 并且增加原有北京由山由谷三期 吉林池北长白水镇项目的土地储备 另外, 公司在海口市的如意岛项目填海形成的土地储备, 建筑面积为 万平方米, 同比增加 万平方米, 主要是新增了桥梁施工的海域使用权, 根据 中华人民共和国海域使用管理法 关于海域使用权证换发国有土地使用权证有关问题的复函 ( 国土资厅函 号 ) 关于加强围填海造地管理有关问题的通知 ( 国土资发 号 ) 海南省人民政府关于海域使用权证换发国有土地使用权证有关问题的批复 等相关法律法规及规范性文件的规定, 以及 海口市东海岸如意岛项目权益挂牌交易合同 中的约定, 如意岛项目填海形成的土地可直接换发国有土地使用权证书, 土地取得方式一栏注明为出让, 海域取得成本和填海成本视为缴纳土地出让金, 不再另行收取土 地出让金 公司土地储备进一步增加, 为公司房地产业务的持续发展奠定基础 项目土地储备 ( 万平米 ) 中弘大厦 8.82 御马坊度假城 / 68

14 由山由谷二期 夏各庄三期 西岸首府二期 小洲岛 鹿岗小镇 红柳漫江 7.52 祚荣府 中弘广场 鹊山龙湖一期 鹊山龙湖二期 安吉项目一期 安吉项目二期 6.04 安吉项目三期 景洪凤凰谷 合计 项目储备情况 (1) 东区国际项目项目位于北京 CBD 东扩区域内, 规划总建筑面积 平方米, 其中地上建筑面积 平方米, 全部为办公 ; 地下建筑面积 平方米, 主要用途为地下车库 库房及设备间等 项目公司已取得四证 项目公司为北京中弘地产有限公司, 中弘控股的全资子公司北京中弘弘毅有限公司持有其 100% 股权 (2) 御马坊国际旅游度假区御马坊国际旅游度假区位于北京平谷区马坊镇北端, 地块建筑面积 万平方米, 目标将其打造为环渤海首席全季候 全天候 全系列的 一站式度假城 东区土地用途包括商业金融及仓储, 商业金融地块已取得五证 14 / 68

15 项目公司御马坊置业有限公司, 注册资本为人民币 1 亿元, 其中中山证券有限责任公司持有其 49% 股权, 中弘控股全资子公司北京中弘弘毅投资有限公司持有其 51% 股权 ( 项目实际由中弘置业开发经营, 中山证券有限责任公司不参与实际经营管理 ) (3) 夏各庄新城项目夏各庄新城项目位于平谷区夏各庄镇, 项目建设用地 258 万平方米, 总建筑规模约 235 万平方米, 可出让建筑面积 213 万平方米, 预计按八大地块分期开发 截至目前我公司已取得夏各庄一期 ( 已完成 ) 二期 三期土地, 后续各期地块将于挂牌后获取 1) 夏各庄新城项目二期包括 1 号地及 5 号地 B 区, 总建筑面积为 万平方米, 整个项目将建设为公寓及低密度住宅, 其中 1 号地部分容积率为 2,5 号地 B 区部分容积率为 1.2 截至目前, 项目公司已取五证 二期项目公司北京弘轩鼎成房地产开发有限公司, 中弘股份全资子公司北京中弘弘毅投资有限公司持有其 100% 股权 2) 夏各庄新城项目三期包括 2 号地, 总建筑面积为 万平方米, 建设低密度住宅及养老公寓, 已取得三证 三期项目公司北京中弘弘庆房地产开发有限公司, 中弘股份全资子公司中弘弘毅持有其 100% 股权 (4) 济南中弘广场项目项目位于济南市历下经十路北侧 解放东路南侧, 济南市东部片区的奥体板块, 是政府东拓的黄金地段, 项目总建筑面积 万平方米 项目分三期分别为 16 号 17 号 18 号地块, 滚动开发 截至目前,16 号地已取得五证 ;17 号地已取得五证 ;18 号地已取三证 项目公司为山东中弘置业有限公司, 其中深圳平安大华汇通财富管理有限公司持有其 49% 股权, 中弘控股全资孙公司中房环渤海持有其 51% 股权 ( 项目实际由中弘置业开发经营, 深圳平安大华汇通财富管理有限公司不参与实际经营管理 ) (5) 鹊山龙湖项目鹊山龙湖项目即新奇世界国际度假区济南鹊山龙湖项目, 位于黄河济南段北岸, 项目总占地规模 6000 亩 ( 约 400 万平方米 ), 总建筑规模 410 万平方米 项目立足于区域资源基础, 以主题公园为核心驱动, 以文化旅游产业为支撑 首期 356 亩土地已于 2014 年 11 月摘牌, 规划建筑面积 万平方米, 已取得五证 15 / 68

16 项目公司济南中弘弘庆房地产开发有限公司 ( 由北京中弘弘毅投资有限公司全资子公司济南中弘旅游开发有限公司持有其 100% 股权 ) (6) 海南西岸首府二期 (35 号地 ) 项目位于海南岛海口市西海岸新区长流起步控制区, 项目拥有国际一流的商业 旅游 酒店 居住功能, 汇聚购物 餐饮 休闲观光 文化体验 酒店居住于一体, 彰显时尚 个性 开放的国际化旅游城市形象, 将打造海口地标型顶级休闲度假综合体 规划建筑面积 万平方米, 目前已取得土地证 项目公司为海南日升投资有限公司, 北京中弘弘毅投资有限公司持有 100% 股权 (7) 如意岛项目海南如意岛旅游度假开发项目是一个拟填海人工造岛进行旅游度假开发的项目, 项目位于海南省省会海口市, 围绕 海岛 时尚 娱乐 三大主题价值, 打造休闲度假 海洋运动 时尚创意 大型游乐 健康颐养汇萃聚集的世界级综合型旅游目的地, 满足客户在旅游度假区进行度假 旅游 休闲 娱乐 会议 居住 投资等综合性需求 一期 万平方米 二期 126 万平方米 项目取得一二期已取得海域使用权, 水上水下施工作业许可证 项目公司为海南如意岛旅游度假投资有限公司, 为中弘控股股份有限公司全资子公司 (8) 东参项目东参项目地处吉林省白山市抚松县东参村, 距离天池风景区 40 公里, 距离长白山机场 13 公里, 距离松江河镇仅 5 公里, 地理位置得天独厚 将被打造为一座享受长白山优势生态资源的度假社区 项目总占地 41.5 万平方米,690 亩, 规划建筑面积 万平方米 项目公司为长白山保护开发区中弘房地产开发有限公司, 中弘控股占比 80%, 中弘弘毅占比 20% 项目一期面积 8.17 万平方米, 已取得五证 项目公司为长白山保护开发区中弘房地产开发有限公司, 中弘控股占比 80%, 中弘弘毅占比 20% (9) 漫江项目漫江度假区位于中国吉林省南部长白山机场南面 25 公里处, 漫江度假区是一处滨河休闲目的地, 提供丰富的世界级娱设施, 包括音乐 剧院 运动 教育 文化与购物, 它们同时被考虑到容纳未来冬奥会场馆的要求, 规划中的漫江度假区奥运场馆包括滑冰中心 冰湖中心 速滑馆 项目定位为容 16 / 68

17 纳奥运场馆的集艺术与娱乐为一体综合度假区 项目一期占地面积 万平方米, 总建筑面积 7.52 万平方米, 已取得五证 项目公司为长白山保护开发区腾龙房地产开发有限公司, 中弘弘毅占比 80%, 长白山望天鹅旅游开发有限公司占比 20% (10) 祚荣府项目池北祚荣府旅游商业综合体项目位于长白山北麓的二道白河镇内, 长白山管理委员会所在地, 是长白山特色养生度假休闲区所在 项目占地面积 327 亩, 建筑面积 20.7 万平方米 主要业态包括影院 商街 院落客栈 禅修文化中心 精品酒店 产权公寓等 项目公司为长白山保护开发区新奇世界房地产开发有限公司 ( 中弘股份持有 60% 股权 ) 2016 年 1 月取得 119 亩建设用地, 规划建筑面积 6.27 万平方米, 目前已取得五证 (11) 安吉项目安吉项目即上影影视文化 ( 安吉 ) 产业园项目, 位于浙江省湖州市安吉县教科文新区北部 中部和南溪 西溪与西苕溪交汇区块, 项目总建设用地面积 6000 亩, 其中含文化 商业 旅游 娱乐 教育科研等用地, 总规划建筑面积 199 万平方米, 分三期建设, 每期计划供地 2000 亩, 预计 6 年内完成项目的全部投资建设 ( 自本项目第一期建设用地依照法律规定具备建设条件之日起算 ) 1) 安吉项目一期于 2014 年 10 月获取建设用地 169 亩, 规划建筑面积 万平方米, 目前已取得五证 2016 年 3 月获取建设用地 73 亩, 规划建筑面积 5.86 万平方米, 目前已取得两证 项目将打造名人山庄 名人会所 休闲养生基地 独栋别墅 联排 叠排 公寓 酒店式服务等养生度假 健康养疗主题内容, 建筑汲取盛唐建筑精粹, 融入现代简约风范 一期项目安吉弘骊房地产开发有限公司 ( 中弘控股间接持有其 100% 股权 ) 2) 安吉项目二期截至 2016 年 3 月已获取建设用地 151 亩, 规划建筑面积 6.04 万平方米, 目前已取得土地 二期项目安吉唐韵影视文化投资有限公司 ( 中弘控股间接持有其 100% 股权 ) 项目将打造成为集影视拍摄 影视产业孵化 影视文化旅游 休闲度假等多种元素于一体的综合性品牌影视文化产业基地 17 / 68

18 4.3 融资人财务状况分析 基本财务数据 (1) 财务报告审计意见天健会计师事务所对中弘控股股份有限公司 2014 年 年 2017 年一季度经亚太 ( 集团 ) 会计师事务所对中弘控股股份有限公司财务报表及附注进行了审计, 出具了无保留意见 (2) 融资方近三年一期财务报表合并资产负债表 项目 是否审计 是 是 是 是 单位 元 万元 万元 万元 资产 流动资产 : 货币资金 46.7 亿 524, , , 应收票据 应收账款 11.2 亿 124, , , 预付款项 245, , , 应收利息 - - 其他应收款 4.03 亿 51, , , 存货 217 亿 2,003, ,379, ,038, 其他流动资产 13, , 流动资产合计 302 亿 2,963, ,896, ,562, 非流动资产 : 可供出售金融资产 28, , , 长期股权投资 5474 万 18, , , 投资性房地产 4, , 固定资产 5.36 亿 51, , , 在建工程 3, , 无形资产 8830 万 1, , 商誉 84, , 长期待摊费用 1, 递延所得税资产 13, , 其他非流动资产 155, , , 非流动资产合计 362, , , / 68

19 资产总计 339 亿 3,325, ,005, ,781, 负债及所有者权益流动负债 : 短期借款 199, , , 应付票据 应付账款 12.1 亿 141, , , 预收账款 6.90 亿 86, , , 应付工资 4, , 应交税金 32, , , 应付利息 46, , , 其他应付款 194, , , 一年内到期的长期负债 346, , , 其他流动负债 2, , , 流动负债合计 111 亿 1,054, , , 非流动负债 : 长期借款 868, , , 应付债券 381, , 其他非流动负债 非流动负债合计 125 亿 1,250, , , 负债总计 236 亿 2,304, ,417, ,215, 所有者权益 ( 或股东权益 ): 实收资本 ( 或股本 ) 59.9 亿 599, , , 资本公积 27.8 亿 278, , , 其他综合收益 -4, 盈余公积 1.54 亿 15, , , 未分配利润 93, , , 归属于母公司所有者权益合计 981, , , 少数股东权益合计 39, , , 所有者权益 ( 或股东权益 ) 合计 103 亿 1,020, , , 负债和所有者权益 ( 或股东权益 ) 总计 3,325, ,005, ,781, 年, 公司资产总额分别 亿元 亿元和 亿元, 资产规模保持稳定增 长, 公司流动资产占总资产的比例维持在 90% 左右, 公司的资产主要为货币资金 预付款项 其他应 收款 存货和固定资产 年末, 公司负债总额分别为 亿元 亿元和 亿元, 主要以非流动负 债为主, 占比保持在 50% 以上 合并利润表 19 / 68

20 科目 是否审计 是 是 是 是 单位 元 万元 万元 万元 营业总收入 9.64 亿 445, , , 其中 : 营业收入 445, , , 营业成本 7.74 亿 424, , , 营业利润 1182 万 20, , , 加 : 营业外收入 , , 减 : 营业外支出 1, , 利润总额 1517 万 19, , , 净利润 14, , , 归属于母公司所有者的净利 896 万润 15, , , 少数股东损益 -1, 年, 公司分别实现营业收入 亿元 亿元和 亿元, 主要为房屋销售收 入 2016 年公司营业收入同比大幅上涨 245%, 主要因为公司持续专注于旅游度假地产 文化创意地 产等经营性高端物业的开发与运营, 随着旅游业的发展与政策的支持, 公司整体经营业绩快速上升 但由于营业成本的相应增加,2016 年公司利润仅完成 1.46 亿元, 较上一年度下降 50.95% 编制单位 : 中弘控股股份有限公司 ( 单位 : 万元 ) 合并现金流量表 项目 年 2015 年 2014 年 是否审计 是 是 是 是 单位 元 万元 万元 万元 一 经营活动产生的现金流量 : 销售商品 提供劳务收到的现金 10.4 亿 443, , , 收到的税费返还 收到的其他与经营活动有关的现金 2.59 亿 123, , , 经营活动现金流入小计 13.0 亿 567, , , 购买商品 接受劳务支付的现金 17.8 亿 491, , , 支付给职工以及为职工支付的现金 1.29 亿 53, , , 支付的各项税费 1.31 亿 32, , , 支付的其他与经营活动有关的现金 2.39 亿 280, , , 经营活动现金流出小计 22.8 亿 858, , , 经营活动产生的现金流量净额 亿 -291, , , / 68

21 二 投资活动产生的现金流量 : - 收回投资所收到的现金 8, , , 取得投资收益所收到的现金 388 万 , , 处置固定资产 无形资产和其他长期资产而所收回的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 投资活动现金流入小计 6491 万 8, , , 购建固定资产 无形资产和其他长期资产所支 1748 万 付的现金 12, , , 投资所支付的现金 129, , , 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 99, , 支付其他与投资活动有关的现金 6, 投资活动现金流出小计 1748 万 247, , , 投资活动产生的现金流量净额 4742 万 -239, , , 三 筹资活动产生的现金流量 : - 吸收投资所收到的现金 387, , 其中 : 子公司吸收少数股东投资收到的现金 - 借款所收到的现金 11.5 亿 1,236, , , 收到其他与筹资活动有关的现金 发行债券所收到的现金 287, , 筹资活动现金流入小计 11.5 亿 1,911, ,056, ,111, 偿还债务所支付的现金 3.19 亿 889, , , 分配股利 利润或偿付利息所支付的现金 4.75 亿 130, , , 支付其他与筹资活动有关的现金 , 筹资活动现金流出小计 7.94 亿 1,020, ,121, , 筹资活动产生的现金流量净额 3.53 亿 890, , , 四 汇率变动对现金的影响 , 五 现金及现金等价物净增加额 361, , , 加 : 期初现金及现金等价物余额 159, , , 六 期末现金及现金等价物余额 520, , , 经营活动产生的现金流量净额持续为负, 系公司项目大量在建设期, 回流现金少所致 ;2016 年 年底投资活动产生的现金流量净额为负, 主要系本年公司对外投资支付增加所致 ; 筹资活动产生的现 金流入常年保持稳定且增长, 公司自主融资能力较强 较稳定 2016 年财务报表主要科目附注 ( 单位 : 元 ): (1) 货币资金 项目 期末余额 期初余额 库存现金 894, , 银行存款 5,221,170, ,419,211, / 68

22 其他货币资金 21,929, ,747, 合计 5,243,994, ,442,823, 年 12 月 31 日受限货币资金期末账面价值为 38,593, 元, 其中 : 银行存款 - 利真香港贸易有限公司将其在 Bank of China (hongkong)limited 开立的银行账户为银行借款作质押人民币 16,663, 元, 港币 ( 原币 ) 金额 18,515, 元 ; 其他货币资金 - 客户按揭贷款的保证金存款 6,423, 元, 银行承兑汇票保证金 15,506, 元 (2) 应收账款 (3) 存货 (4) 短期借款 (5) 应付账款 期末余额 账龄 应收账款 坏账准备 计提比例 1 年以内 1,292,438, ,546, % 1 至 2 年 2 至 3 年 3 至 4 年 4 至 5 年 5 年以上合计 1,292,438, ,546, 项目 期末余额 期初余额 原材料 28,397, , 库存商品 10, 周转材料 7, 自制半成品 10,397, 开发成本 16,823,032, ,607,362, 开发产品 3,167,486, ,192,083, 合计 20,039,733, ,799,573, 项目 期末余额 期初余额 质押借款 926,206, 抵押借款 45,000, ,800, 信用借款 200,000, ,000, 保证借款 913,075, 抵押 + 保证 440,920, 质押 + 保证 400,000, 合计 1,998,995, ,701,006, 项目期末余额期初余额 工程款 1,396,265, ,652, / 68

23 材料款 16,557, , 合计 1,412,822, ,233, 帐龄超过 1 年的应收账款为 251,138, 元, 主要系应付建筑承包商的工程款 (6) 预收款项 项目 期末余额 期初余额 售房款 840,030, ,410, 物业费 23,180, ,709, 餐费 931, 贷款 3,855, ,956, 合计 867,065, ,007, (7) 其他应付款 项目 期末余额 期初余额 往来款 1,837,261, ,348, 押金及保证金 59,687, ,193, 代收款 26,623, ,844, 认筹意向金 7,667, 其他 15,296, ,757, 合计 1,946,536, ,143, 主要财务指标分析融资方近三年及最一期主要财务指标 盈利能力指标 毛利率 (%) 净利率 (%) 实际税率 (%) 运营能力指标 总资产周转率 ( 次 ) 应收账款周转天数 ( 天 ) 存货周转天数 ( 天 ) 2, , , , 财务风险指标 资产负债率 (%) 流动负债 / 总负债 (%) 流动比率 速动比率 自 2010 年完成借壳上市, 中弘股份业务保持持续增长, 资产规模也相应逐年增长, 由 2010 年末 的 亿元增长至 2016 年年末的 亿元, 增长幅度达 %, 且各项资产的主要构成比例 基本保持相对稳定 23 / 68

24 偿债能力 : 中弘股份偿债能力较强,2016 年速动比率为 0.68, 位居上市房企速动比率排行前列 资产负债率为 69.30%, 远低于上市房企资产负债率 77.59% 的平均水平 2016 年一季度由于公司进行了股票的发行, 使得公司资产负债率有明显下降, 长期偿债能力进一步向好 根据公司自身规模和项目开发情况, 总体上, 中弘股份股具有良好的资产变现能力和偿债能力 近几年中弘股份综合毛利润相对较高, 均保持在 50% 以上, 盈利能力良好 目前公司的销售区域主要集中在北京 济南和海南 公司的营业收入近年来有大幅增长, 主要来源于非中心 北京像素项目销售进度加快, 快速实现销售收入 ; 另外, 海南区域在 2012 年和 2013 年开始贡献收入和利润 考虑到海南项目销售力度加大, 北京的夏各庄项目于 2014 年开始销售, 东区国际项目 御马坊项目 2016 年开盘且销售利好, 山东济南鹊山 中弘广场项目开盘以来销售业绩增长迅速, 长期来看企业有较好的持续盈利能力 总体而言, 中弘股份的现金流状况较为良好, 具有较好的营业能力, 整体现金流较为充裕, 具有较强的资产变现能力和偿债能力 4.4 融资方征信情况 征信情况 2017 年 03 月 23 日经查询中国人民银行企业基本信用信息报告, 其贷款情况如下 : 融资方共在 12 家金融机构办理过贷款业务, 目前在 2 家金融机构的业务仍未结清 当前负债余额 万元, 不良和违约负债为 万元, 系中弘股份借壳上市前形成的历史遗留问题 中弘股份提供公司 2016 年 12 月 31 日借款明细如下 : 序号 公司 放贷机构 开始日期 截止日期 贷款余额 1 山东中弘置业有限公司 北京银行 2015/5/ /5/27 75,500, 海南如意岛旅游度假投资有限公司 海口市农村信用合作联社 2013/12/ /11/21 850,000, 北京中弘地产有限公司 北京银行 2014/2/ /2/18 90,000, 北京中弘地产有限公司 北京银行 2013/12/ /12/17 26,000, 海南金昌投资有限公司 西藏信托有限公司 2016/8/ /8/20 500,000, 北京弘轩鼎成房地产开发有限公司 中国华融资产 2014/10/ /10/16 540,000, 中弘控股股份有限公司 北京银行 2015/7/2 2017/7/2 1,819,124, 利真香港贸易有限公司 东方国际 2015/8/ /8/17 608,260, 济南弘骏房地产开发有限公司 中国光大银行 2015/10/ /4/12 200,000, 中弘控股股份有限公司 北京银行 2015/12/ /12/16 80,875, 山东中弘置业有限公司 恒丰银行 2015/12/ /12/23 1,000,000, 海南日升投资有限公司 交银国际 2016/1/ /1/28 245,660, 安吉弘骊房地产开发有限公司 万向信托 2016/3/ /3/21 86,920, / 68

25 14 浙江新奇世界影视文化投资有限公司 联储证券 2016/7/ /7/19 498,800, 弘轩鼎成房地产开发有限公司 中国工商银行平谷支行 2016/6/6 2019/6/6 1,000,000, 长白山保护开发区新奇世界房地产开发有限公司 进出口银行 2016/6/ /12/30 159,808, 御马坊置业有限公司 成都银行 2016/7/ /7/15 1,000,000, 济南中弘旅游开发有限公司 西藏信托有限公司 2016/8/4 2018/8/4 330,000, 中弘控股股份有限公司 招商银行 2016/8/ /8/26 200,000, 安吉弘骊房地产开发有限公司 中诚信托 2016/9/ /9/20 24,000, 中弘控股股份有限公司 大业信托 2016/10/ /10/21 100,000, 济南中弘弘庆房地产开发有限公司 华融信托 2016/9/ /9/29 180,000, 海南日升投资有限公司 信达海南分公司 2016/9/ /9/30 130,000, 中弘矿业投资有限公司 华澳信托 2016/10/ /10/28 250,000, 著融环球 民信资本 2016/10/ /10/28 313,075, 海南如意岛旅游度假投资有限公司 西部信托 2016/11/1 2018/5/1 48,000, 北京中弘弘毅投资有限公司 国开金诚 ( 北京 ) 投资基金 2016/11/ /11/15 500,000, 中弘控股股份有限公司 安徽租赁 2016/12/9 2018/12/9 45,000, 济南中弘旅游开发有限公司 厦门国际信托有限公司 2016/12/ /6/12 600,000, 安吉弘骊房地产开发有限公司 华夏银行 2016/12/ /6/15 150,000, 北京中弘地产有限公司 大连银行 2016/12/ /12/20 2,500,000, 公司债 (14 中弘债 ) 2015/1/ /1/27 950,000, 公司债 2016/1/ /1/26 250,000, 私募债 2016/1/ /1/28 500,000, 私募债 2016/7/4 2019/7/4 800,000, 私募债 2016/10/ /10/21 1,320,000, 合计 17,971,022, 中弘股份提供公司 2016 年 12 月 31 日担保明细如下 : 序号 公司 放贷机构 开始日期 截止日期 贷款余额 1 山东中弘置业有限公司 北京银行 2015/5/ /5/27 200,000, 海南如意岛旅游度假投资有限公司 海口市农村信用合作联社 2013/12/ /11/21 850,000, 利真香港贸易有限公司 东方国际 2015/8/ /8/17 556,000, 济南弘骏房地产开发有限公司 中国光大银行 2015/10/ /10/12 200,000, 山东中弘置业有限公司 恒丰银行 2015/12/ /12/23 1,500,000, 海南日升投资有限公司 交银国际 2016/1/ /1/28 308,000, 安吉弘骊房地产开发有限公司 万向信托 2016/3/ /3/21 100,000, 弘轩鼎成房地产开发有限公司 中国工商银行平谷支行 2016/6/6 2019/6/6 1,000,000, 浙江新奇世界影视文化投资有限公司 联储证券 2016/6/ /6/30 500,000, 长白山保护开发区新奇世界房地产开发有限公司 进出口银行 2016/6/ /12/30 240,000, 御马坊置业有限公司 成都银行 2016/7/ /7/15 1,001,000, 济南中弘旅游开发有限公司 西藏信托有限公司 2016/8/4 2018/8/4 330,000, / 68

26 13 安吉弘骊房地产开发有限公司 中诚信托 2016/9/ /9/20 24,000, 济南中弘弘庆房地产开发有限公司 华融信托 2016/9/ /9/29 600,000, 海南日升投资有限公司 信达海南分公司 2016/9/ /9/30 161,770, 中弘矿业 华澳信托 2016/10/ /10/28 250,000, 著融环球 民信资本 2016/10/ /10/28 305,970, 海南如意岛旅游度假投资有限公司 西部信托 2016/11/1 2018/5/1 400,000, 北京中弘弘毅投资有限公司 国开金诚 ( 北京 ) 投资基金 2016/11/ /11/15 500,000, 济南中弘旅游开发有限公司 厦门国际信托有限公司 2016/12/ /6/12 600,000, 安吉弘骊房地产开发有限公司 华夏银行 2016/12/ /6/15 150,000, 北京中弘地产有限公司 大连银行 2016/12/ /12/20 2,500,000, 合计 12,276,740, 诉讼及纠纷情况 根据最高法院被执行人系统查询信息及公司提供资料, 公司目前没有影响公司权益的重大未决诉 讼及仲裁事项, 未因任何原因受到相关政府部门的处罚 4.6 总结 融资方为主板上市公司, 总资产规模较大, 业务机构合理, 负债结构较为合理, 资产负债率较低, 融资渠道通畅 公司的项目情况稳定, 在行业内有着较强的竞争优势和广阔的发展前景 因此, 具有较强的兑付能力 26 / 68

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28 五 担保方 中弘卓业集团有限公司 5.1 公司概况 企业基本信息 公司名称中弘卓业集团有限公司 住所新疆乌鲁木齐高新技术产业开发区 ( 新市区 ) 高新街 258 号数码港大厦 号 法定代表人 王永红 注册资本陆亿元人民币 公司类型有限责任公司 ( 自然人独资 ) 经营范围 从事对非上市企业的股权投资 通过认购非公开发行股票或者受让股权等方式持有上市 公司股份 成立时间 2004 年 11 月 04 日 历史沿革中弘卓业集团有限公司前身为北京中弘卓业有限公司, 由江西中成实业有限公司和北京中弘兴业房地产开发有限公司共同出资设立, 于 2004 年 11 月 4 日在北京市工商行政管理局登记注册 中弘卓业成立时注册资本为人民币 10, 万元, 其中, 江西中成公司出资人民币 9, 万元, 占注册资本的 90%; 中弘兴业公司出资人民币 1, 万元, 占注册资本的 10% 经过历次股权变动, 王永红持有公司 100% 股权 2012 年 10 月 14 日, 公司注册地址变更为新疆维吾尔族自治区乌鲁木齐市, 取得新疆维吾尔族自治区工商行政管理局颁发的注册号为 营业执照 2015 年 12 月 14 日中弘卓业完成了变更登记, 取得由乌鲁木齐市高新技术产业开发区工商行政管理局颁发的最新营业执照, 统一社会信用代码 G; 公司注册地址 : 新疆乌鲁木齐高新技术产业开发区 ( 新市区 ) 高新街 258 号数码港大厦 号 ; 注册资本 60, 万元 ; 法定代表人 : 王永红 股东情况股东名称出资金额 ( 万元 ) 持股比例 (%) 出资方式王永红 60, % 货币中弘卓业的股东及实际控制人为王永红先生, 其持有中弘卓业 100% 的股权 王永红, 男, 汉族,1972 年 1 月 9 日出生, 住址为北京市朝阳区佛林园小区 2 号楼 1204 号, 身 28 / 68

29 份证号码为 王永红先生现任中弘卓业集团有限公司董事长 王永红先生直接控股的公司仅有一家即中弘卓业集团有限公司 组织架构 (1) 管控体系中弘集团属于控股型企业集团, 公司主要通过战略管理 投资管理 股权管理 财务管理 业务监控 资源统筹等六种方式实现对下属公司的管理和控制 管控手段包括公司主导 股东表决 内部审批 指导 知情等, 最大限度保证科学 高效的管理质量 同时公司建立健全各项规章管理制度, 对日常工作的各个方面用制度予以规范 对各部门职责权限予以规定, 做到权责统一 职责明确, 建立绩效评价与激励约束机制, 保证公司内部积极 高效 有序运行 (2) 组织架构图 董事会 战略与投资决策委员会 人力资源和薪酬管理委员会 总裁 副总裁 总裁办公室 财务管理中心 投资管理中心 企管内控中心 5.2 主要业务经营情况 (1) 房地产开发领域中弘卓业集团的核心为其持有的中弘股份 26.55% 股票 中弘股份除已开发的六佰本 - 望京商业街 京津时尚广场项目 非中心项目 海口 西岸首府 项目外, 公司的储备项目丰富, 如位于北京市朝阳区东四环中路的东区国际项目, 位于平谷区的夏各庄新城项目, 以及平谷区的御马坊项目 济南的中 29 / 68

30 弘广场项目 海口 西岸首府 二期项目 海口市的如意岛项目 长白山望天鹅国际旅游度假区 济南 鹊山龙湖项目 浙江安吉新奇世界项目等 公司的市场定位是立足于北京这一特大型城市, 深入开发 海南 云南 吉林等旅游资源丰富的区域 随着公司跨地区开发规模的扩大, 公司未来将在此基础之 上, 获得其他地区房产项目的营业收入 截止至 2016 年底, 中弘股份已开发的房地产项目超过 100 万平方米 已开发 ( 万平米 ) 项目名称 总建筑面积 已开发面积 京津时尚广场 六佰本项目 非中心国际商务花园 北京像素项目 夏各庄一期 西岸首府项目一期 合计 同时, 为保证公司可持续发展战略, 支撑未来发展, 公司一直致力于土地资源的获取, 截至 2016 年 12 月 31 日, 土地储备 610 多万平方米 土地储备 项目 建筑面积 ( 万平米 ) 东区国际 8.82 御马坊度假 夏各庄新城二期 (1+5B) 夏各庄新城三期 (2 号地 ) 西岸首府二期 如意岛一期 如意岛二期 126 东参 漫江 7.52 祚荣府 6.27 中弘广场 鹊山龙湖一期 安吉项目一期 安吉项目二期 / 68

31 安吉项目三期 合计 (2) 其他股权投资领域中弘集团也积极投身到其他有发展潜力的行业, 例如高端消费品领域 生物技术领域等 中弘卓业集团控股子公司 中弘股权投资基金管理 ( 天津 ) 有限公司 北京乾元盛创业投资有限公司 和 嘉盛基金管理有限公司 作为主要的三个投资平台 中弘股权投资基金管理 ( 天津 ) 有限公司于 2009 年成立, 注册资金 1000 万, 经营范围受托管理股权投资基金, 从事投 融资管理及相关咨询服务, 主要定位在非北京地区的成熟项目投资 北京乾元盛创业投资有限公司是中弘集团和北京首创投资担保有限公司联合发起成立的, 首创投资担保是北京市成立最早的专业投资担保公司之一, 经营范围主要是为中小企业提供贷款 融资 租赁及其它经济合同的担保 担保信息咨询等, 经过多年的发展, 积累了大量的本市优质中小企业资源 双方的合作促进了资金和优质项目的结合, 充分发挥各自的优势, 为优质中小企业注入了活力, 帮助其更快的进入高速发展轨道 目前中弘卓业正在对多家中小企业进行评估, 为其后的股权投资提供支持 嘉盛基金管理有限公司是中弘集团和西藏信托有限公司 江西田园投资置业有限公司 西藏青杉投资有限公司等共同发起成立的一家基金管理公司, 经营范围是基金募集 基金销售 特定客户资产管理 资产管理和中国证监会许可的其他业务 公司对外投资的资金均是自有资金 5.3 担保方财务状况分析 基本财务数据 (1) 财务报告审计意见以下我们的分析基于公司提供的中诚信安瑞 ( 北京 ) 会计师事务所审计的 年的审计报告及 2017 年第一季度财报 公司财务报表按企业会计准则和 行业会计制度 规定编制 (2) 担保方方近三年审计报告资产负债表单位 : 万元 项目 年 2015 年 2014 年 流动资产 货币资金 527, , , , 以公允价值计量且其变动计入当期损益的 2, / 68

32 金融资产应收票据 应收账款 113, , , , 预付款项 221, , , , 其他应收款 418, , , , 存货 2,167, ,005, ,382, ,041, 一年内到期的非流动资产 0 0 其他流动资产 16, , , 流动资产合计 3,469, ,355, ,319, ,793, 非流动资产 : 可供出售金融资产 119, , , , 长期股权投资 113, , , , 投资性房地产 4, , , 固定资产 69, , , , 在建工程 5, , , , 无形资产 10, , , , 商誉 93, , , 长期待摊费用 1, , 递延所得税资产 13, , , 其他非流动资产 326, , , , 非流动资产合计 758, , , , 资产总计 4,228, ,009, ,457, ,064, 流动负债 : 短期借款 562, ,378,65 550, , 应付票据 应付账款 123, , , , 预收款项 69, , , , 应付职工薪酬 1, , , , 应交税费 27, , , , 应付利息 50, , , , 应付股利 其他应付款 768, , , , 一年内到期的非流动负债 410, , , , 其他流动负债 2, , , , 流动负债合计 2,016, ,802, ,047, , 非流动负债 : 长期借款 936, , , , / 68

33 应付债券 381, , , 长期应付款 8, , , , 递延所得税负债 0 0 非流动负债合计 13,263, ,327, , , 负债合计 33,432, ,129, ,934, ,523, 所有者权益 ( 或股东权益 ): 实收资本 ( 或股本 ) 60, , , , 资本公积 0 0 其他综合收益 -33, 盈余公积 未分配利润 -4, , , , 归属于母公司所有者权益合计 55, , , , 少数股东权益 829, , , , 所有者权益合计 885, , , , 负债和所有者权益总计 4,228, ,009, ,457, ,064, 资产分析由于所处行业关系, 公司的资产负债率一直维持在较高水平,2014 年至 2016 年资产负债率分别为 73.79% 78.73% 和 79.07% 公司的总资产规模增长较快, 截至 2017 年 03 月 31 日, 公司总资产合计 亿元, 截止到 2016 年底, 公司资产总计 亿元 从 2014 年到 2016 年, 总资产增长 亿元, 增长 94.24% 其中 2014 年至 2016 年, 公司的资产主要由流动资产形成, 流动资产占总资产比例分别为 86.89% 94.39% 和 83.68% 流动资产中, 存货 其他应收款和预付账款占比最高 从负债来看, 公司负债规模随资产规模大幅增长, 由 2014 年底的 亿元攀升至 2016 年底的 亿元, 增长 61.79% 公司短期负债和长期负债比例较平均 2016 年流动负债总额 亿元, 非流动负债总额 亿元 流动负债主要由短期借款和其他应付款组成,2016 年短期借款余额 亿元, 占流动资产的 26.30% 非流动负债主要为长期借款,2016 年底长期借款余额 亿元, 占非流动负债的 70.57% 中弘卓业近三年资产规模增长较稳定 公司的资产规模较大, 资产结构较为平稳 利润表 单位 : 万元 33 / 68

34 项目 2016 年 2015 年 2014 年 是否审计 是 是 一 营业总收入 458, , , 其中 : 营业收入 458, , , 减 : 营业总成本 515, , , 其中 : 营业成本 337, , , 营业税金及附加 16, , , 销售费用 15, , , 管理费用 83, , , 财务费用 37, , , 资产减值损失 24, , , 投资收益 ( 损失以 - 号填列 ) 4, , , 二 营业利润 ( 亏损以 - 号填列 ) -52, , , 加 : 营业外收入 , , 减 : 营业外支出 , 其中 : 非流动资产处置损失 三 利润总额 ( 亏损总额以 - 号填列 ) -53, , , 减 : 所得税费用 5, , , 四 净利润 ( 净亏损以 - 号填列 ) , , 主营业务分析 从公司 2014 年到 2016 年审计报告来看, 公司 2014 年 ~2016 年营业总收入分别为 亿元 14.3 亿元和 亿元 根据公司每年销售项目的情况不同, 公司营业收入波动较大 近三年公司均亏损 超 1 亿元 总体看来, 公司的营业情况不够稳定, 盈利情况有所下滑 现金流量表单位 : 万元 项目 2016 年 2015 年 2014 年 是否审计 是 是 是 一 经营活动产生的现金流量 : 销售商品 提供劳务收到的现金 454, , , 收到的税费返还 收到的其他与经营活动有关的现金 1,915, , , 现金流入小计 2,370, , , 购买商品 接受劳务支付的现金 500, , , 支付给职工以及为职工支付的现金 57, , , 支付的各项税费 33, , , / 68

35 支付的其他与经营活动有关的现金 1,953, , , 现金流出小计 2,556, , , 经营活动产生的现金流量净额 -175, , , 二 投资活动产生的现金流量 : 收回投资所收到的现金 10, , , 取得投资收益所收到的现金 2, , , 处置固定资产 无形资产和其他长期资产而所 6.19 收回的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 收到的其他与投资活动有关的现金 0 0 现金流入小计 13, , , 购建固定资产 无形资产和其他长期资产所支 13, 付的现金 6, , 投资所支付的现金 214, , , 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 99, , , 支付的其他与投资活动有关的现金 0 0 现金流出小计 337, , , 投资活动产生的现金流量净额 -323, , , 三 筹资活动产生的现金流量 : 吸收投资所收到的现金 0 296, 借款所收到的现金 1,566, ,487, ,117, 发行债券所收到的现金 0 0 收到其他与筹资活动有关的现金 287, , , 现金流入小计 2,251, ,582, ,423, 偿还债务所支付的现金 1,258, ,374, , 分配股利 利润或偿付利息所支付的现金 152, , , 支付其他与筹资活动有关的现金 3, , , 现金流出小计 1,413, ,545, , 筹资活动产生的现金流量净额 837, , , 四 汇率变动对现金的影响 , 五 现金及现金等价物净增加额 338, , , 加 : 期初现金及现金等价物余额 185, , , 六 期末现金及现金等价物余额 524, , , 在经营活动现金流方面, 公司的现金流入主要来自于销售商品 提供劳务收到的现金和收到的其 他与经营活动有关的现金 在现金流出方面, 主要购买商品 接受劳务支付的现金和支付的其他与经 营活动有关的现金 经营活动现金流近三年持续为净流出, 流出额分别为 39.8 亿元 亿元和 / 68

36 亿元 其中 2015 年的经营性现金流入增长猛烈, 由 2014 年的 亿元增至 亿元 但同时经营性现金流出也增至 亿元 在投资活动现金流方面, 2014 年和 2015 年主要从收回投资所收到的现金流入现金 流出方面, 近三年都是以投资所支付的现金为主 投资活动的净流入方面, 除 2015 年呈现净流入 9.07 亿元, 另外两年均为负值 在筹资活动现金流方面, 公司的现金流入主要是借款所收到的现金 ; 在现金流出方面, 则主要是支付的其他与筹资活动有关的现金和分配股利 利润或偿付利息所支付的现金 公司借款所收到的现金持续增加 同时, 每年还款所支付的现金额也相应持续增大 总体来看, 公司现金流较为稳定, 但从经营活动中产生的现金流情况需要筹资活动中来大量补足 2016 年财务报表主要科目附注 ( 单位 : 元 ) (1) 货币资金项目期初余额期末余额库存现金 992, ,082, 银行存款 2,684,111, ,258,102, 其他货币资金 23,160, ,237, 合计 2,708,265, ,813,421, 年 12 月 31 日受限货币资金期末账面价值为 570,043, 元, 其中 : 银行存款 - 利真香港贸易有限公司将其在 Bank of China (hongkong)limited 开立的银行账户为银行借款作质押人民币 16,663, 元, 港币 ( 原币 ) 金额 18,515, 元 ; 其他货币资金 - 客户按揭贷款的保证金存款 6,423, 元, 其他货币资金人防保证金为 15,506, 元, 其他货币资金信用证保证金 531,450, 元 (2) 其他应收款 (3) 存货 期末余额 账龄 其他应收款 坏账准备 计提比例 1 年以内 2,907,740, ,565, % 1 至 2 年 762,131, ,010, % 2 至 3 年 250,148, ,024, % 3 至 4 年 119,885, ,983, % 4 至 5 年 91,615, ,529, % 5 年以上 111,889, ,890, % 合计 4,243,411, ,003, / 68

37 (4) 短期借款 (5) 应付账款 (6) 预收款项 (7) 其他应付款 项目 期末余额 期初余额 原材料 46,779, ,082, 开发成本 16,823,032, ,607,362, 自制半成品 11,402, 库存商品 27,616, ,103, 开发产品 3,167,486, ,192,083, 包装物 289, , 生产成本 2,347, , 合计 20,078,961, ,833,159, 项目 期初余额 期末余额 质押借款 926,206, ,634,712, 抵押借款 3,296,720, ,000, 保证借款 786,000, ,075, 信用借款 500,079, ,079, 合计 5,509,005, ,920, 项目 期初余额 期末余额 工程款 434,205, ,396,265, 材料款 17,045, ,934, 运输款 4, 律师顾问费 40, 股权投资损失鉴证费 20, 房租水电物业费 958, 合计 452,273, ,432,200, 项目 期初余额 期末余额 售房款 192,410, ,030, 物业费 7,709, ,180, 餐费 931, 贷款 11,608, ,945, 合计 212,660, ,155, 项目 期初余额 期末余额 往来款 1,478,909, ,473,208, 保证金 172,862, ,387, 代收款 25,870, ,623, 暂借款 137,452, / 68

38 其他 12,430, ,848, 合计 1,827,524, ,583,735, 担保方征信情况 2017 年 04 月 14 日经查询中国人民银行企业基本信用信息报告, 其贷款情况如下 : 融资方共在 13 家金融机构办理过贷款业务, 目前在 2 家金融机构的业务仍未结清 无不良及违约 根据中弘卓业提供的资料, 公司金融机构借款和对外担保情况如下 : 股票质押融资情况 序号 借款人 贷款金额 起始日 截止日 1 德邦证券 41,000, 年 5 月 9 日 2017 年 5 月 9 日 2 东方财富证券 213,000, 年 5 月 26 日 2017 年 5 月 26 日 3 东兴证券 277,800, 年 6 月 2 日 2017 年 6 月 2 日 4 东方财富证券 142,000, 年 6 月 15 日 2017 年 6 月 15 日 5 兴业证券 177,800, 年 8 月 18 日 2017 年 8 月 17 日 6 兴业证券 155,590, 年 8 月 23 日 2017 年 8 月 23 日 7 兴业证券 101,000, 年 8 月 29 日 2017 年 8 月 29 日 8 广州证券 219,000, 年 9 月 1 日 2017 年 9 月 1 日 9 广州证券 215,000, 年 9 月 6 日 2017 年 9 月 6 日 10 德邦证券 23,000, 年 9 月 19 日 2017 年 9 月 19 日 11 国元证券 78,336, 年 9 月 20 日 2017 年 9 月 20 日 12 德邦证券 200,000, 年 11 月 24 日 2017 年 11 月 24 日 13 国元证券 170,186, 年 12 月 1 日 2017 年 12 月 1 日 14 东方财富证券 307,000, 年 12 月 6 日 2017 年 12 月 6 日 15 兴业证券 278,000, 年 12 月 15 日 2017 年 12 月 15 日 16 首创担保 36,000, 年 8 月 14 日 2017 年 2 月 14 日 17 民生租赁 100,000, 年 5 月 24 日 2019 年 12 月 15 日 总计 2,734,712,040 担保情况 序号 被担保公司 债权人 担保方式 担保合同金额 1 三亚鹿洲实业有限公司 大连银行 连带责任 3,400,000, 北京中弘地产有限公司 大连银行 连带责任 2,500,000, 三亚鹿璟实业有限公司 大连银行 连带责任 1,400,000, 三亚鹿湾实业有限公司 大连银行 连带责任 900,000, 珠海横琴崇知投资控股有限公司 厦门国际银行 连带责任 550,000, 浙江新奇世界影视文化投资有限公司 陕西省国际信托 连带责任 500,000, / 68

39 7 天津丽智置业有限公司 重国投 连带责任 301,000, 三亚鹿南实业有限公司 大连银行 连带责任 300,000, 三亚半山半岛房地产开发有限公司 大连银行 连带责任 200,000, 安吉弘骊房地产开发有限公司 华夏银行 连带责任 150,000, 中弘控股股份有限公司 大业信托 连带责任 100,000, 合计 10,301,000, 诉讼及纠纷情况 根据最高法院被执行人系统查询信息及公司提供资料, 公司目前没有影响公司权益的重大未决诉 讼及仲裁事项, 未因任何原因受到相关政府部门的处罚 5.6 总结 基于上诉分析, 中弘卓业集团有限公司资产规模较大, 资产构成稳定, 财务状况良好, 融资渠 道畅通, 有一定的担保能力 39 / 68

40 六 自然人担保 - 中弘股份实际控制人王永红介绍 6.1 股权关系介绍 中弘股份原名安徽省科苑 ( 集团 ) 股份有限公司, 于 1997 年 8 月 18 日在安徽省工商行政管理局登记注册 公司发行的人民币普通股股票 (A 股 ) 于 2000 年 6 月在深圳证券交易所挂牌交易, 股票代码 : 截至 2016 年 8 月末, 公司注册资本为 亿元, 法人代表为王继红 公司第一大股东为中弘卓业集团有限公司 ( 以下简称 中弘卓业 ), 截至 2017 年 3 月底, 中弘卓业合计持有公司 26.55% 的股权, 王永红为中弘卓业实际控制人, 持有其 % 的股权, 因此公司实际控制人为王永红 6.2 王永红个人简介 姓名性别学历专业出生日期教育经历工作经历荣誉 王永红男硕士经济管理 1972 年 1 月 9 日 1989 年至 1993 年 : 南昌大学经济管理学院经济管理专业本科 1993 年至 1995 年 : 西南交通大学经济管理专业硕士 1995 年至 1997 年 : 北京永顺发汽车保洁有限公司董事长 总经理 1997 年至 2001 年 : 北京弘实加油站有限公司董事长 总经理 2001 年至今 : 中弘卓业集团有限公司董事长 ; 中弘控股股份有限公司董事长全国青联委员北京市朝阳区第 14 届人民代表大会代表 中国房地产年度贡献人物奖北京地产年度影响力人物 40 / 68

41 2006 中国不动产行业创新人物清华大学房地产高级研修班客座教授等荣誉称号 41 / 68

42 七 用款项目 - 长白山红柳漫江风情小镇项目 7.1 项目背景 ( 一 ) 项目概述红柳漫江风情小镇项目位于中国吉林省南部长白山池南区漫江镇, 机场南面 25 公里处, 西至漫江, 东至松江河林业局漫江林场运材线, 北至漫江, 南至松江河林业局漫江林场运材线 项目交通便利, 共设有三个出入口, 分别通向 302 省道 市政路及项目外环路, 并在外围环形路布置停车位 红柳漫江风情小镇项目, 建设用地面积约为 万平方米, 总规划建筑面积 7.5 万平方米 项目具体位置见下图 : ( 二 ) 项目定位红柳漫江风情小镇项目位于长白山池南区漫江镇, 项目紧邻漫江, 占据长白山稀缺水资源, 乃国家一级保护动物秋沙鸭的栖息地, 拥有长白山地下 1800 米的天然温泉, 温度高达 60 度, 可做到温泉入户 项目采用现代北美建筑风格, 依从自然风貌打造风情园林景观, 下沉客厅连接大面积庭院, 花园内含温泉泡池 项目建有会所及商业组团, 有独栋 双拼 联排三种类型, 并分山间原墅 原木墅院 创新墅院 北美独栋等, 是集餐饮 医疗 购物 休闲 居住为一体的度假胜地 红柳漫江风情 42 / 68

43 小镇定位为长白山保护区池南旅游服务基地, 项目建设成为以冰雪旅游为依托 水乡风貌为特色 温泉度假为载体的田园风情旅游小镇, 打造成为长白山天池区域的休闲度假服务中心 设计特点 : 1 尊重地形特征, 建筑排放与周边道路大体平行, 因地制宜的将绝大部分的建筑 ( 度假居住建筑 ) 的排列形成南偏东朝向 使每户度假游客都能更好的享受日照 2 结合现状条件, 形成已水景为主的中心绿化区域, 并辐射全区 项目总效果图 ( 三 ) 项目规划 项目共分 4 个建设地块, 具体分布如下 : 15 号地 16 号地 17 号地 43 / 68

44 18 号地 项目整体前期规划指标如下 : 44 / 68

45 其中 : 45 / 68

46 46 / 68

47 项目总体分布图 建设 ( 四 ) 项目建设 项目 4 块土地已全部取得,4 个建设地块同期由长白山保护开发区腾龙房地产开发有限公司开发 7.2 项目介绍 1 整体规划 红柳漫江风情小镇项目总用地规模 平方米 ( 其中 1 号地西区用地已取得 ), 总规划建筑 面积 平方米 分地块规划情况如下 : 地块编号 土地使用土地面积 ( 平规划建筑面积土地用途权类型方米 ) ( 平方米 ) 建设内容 15 号地 出让 商业 住宅 商业 住宅 16 号地 出让 商业 住宅 商业 住宅 17 号地 出让 商业 住宅 住宅 18 号地 出让 ( 尚未取得 ) 商业 住宅 住宅 合计 / 68

48 项目地块分布图 项目建筑形式分布图 48 / 68

49 总平面图 2 详细情况 (1) 各地块规划指标红柳漫江风情小镇包含 15 号地 16 号地 17 号地 18 号地四个地块, 现四个地块已全部取得 项目整体技术经济指标表 49 / 68

50 其中 50 / 68

51 51 / 68

52 根据项目前期规划设计, 上述规划指标中住宅类物业均可对外销售, 商业类物业除小部分配套自 持物业外, 其余均可销售 (2) 各地块产品分类 红柳漫江风情小镇包含 15 号地 16 号地 17 号地 18 号地四个地块, 四地块均以住宅类 ( 别 墅 ) 物业为主 以下为各地块产品户型分布情况 : 地块一 (15# 地 ) 户型面积 ( m2 ) 户型区间 层数地上地下 总户数 户型占比 住宅 ( 别墅 ) % C 户型双拼 四室两厅四卫 2F % 其中 DA 户型双拼 三室两厅三卫 2F % 5E 联排 两室两厅三卫 2F % 商业 5 其中 S3# 商业楼 F 0 1 S4# 商业楼 F / 68

53 S5# 商业楼 F 0 1 S6# 商业楼 F 0 1 S7# 商业楼 F 0 1 其中 其中 地块二 (16# 地 ) 户型面积 ( m2 ) 户型区间 层数地上地下 总户数 户型占比 住宅 ( 别墅 ) % B 户型双拼 四室两厅五卫 2F % C 户型双拼 四室两厅四卫 2F % D 户型双拼 三室两厅三卫 2F % DA 户型双拼 三室两厅三卫 2F % 4E 联排 两室两厅三卫 2F % 5E 联排 两室两厅三卫 2F % 3E 联排 两室两厅三卫 2F % 商业 S1# 商业楼 F 0 1 S2# 商业楼 F 0 1 S8# 商业楼 ( 景观塔 ) F 0 1 展示中心 3F 0 其中 地块三 (17# 地 ) 户型面积 ( m2 ) 户型区间 层数地上地下 总户数 户型占比 住宅 ( 别墅 ) % A 户型独栋 五室三厅六卫 2F % B 户型双拼 四室两厅五卫 2F % CA 户型双拼 四室两厅四卫 2F % DA 户型双拼 三室两厅三卫 2F % 3E 联排 两室两厅三卫 2F % 4E 联排 两室两厅三卫 2F % 5E 联排 两室两厅三卫 2F % 其中 地块四 (18# 地 ) 户型面积 ( m2 ) 户型区间 层数地上地下 总户数 户型占比 住宅 ( 别墅 ) % B 户型双拼 四室两厅五卫 2F % CA 户型双拼 四室两厅四卫 2F % 53 / 68

54 D 户型双拼 三室两厅三卫 2F % DA 户型双拼 三室两厅三卫 2F % 3E 联排 两室两厅三卫 2F % 4E 联排 两室两厅三卫 2F % 5E 联排 两室两厅三卫 2F % 户型分布图见下表 : 15 号地 16 号地 17 号地 18 号地 54 / 68

55 主力户型图如下 : E 户型 外立面效果图 55 / 68

56 D 户型 外立面效果图 56 / 68

57 C 户型 外立面效果图 57 / 68

58 B 户型 外立面效果图 58 / 68

59 3 证照情况 (1) 土地出让合同 15 号地 ( 宗地编号 CBS ) 2013 年 9 月 26 日, 长白山保护开发区腾龙房地产开发有限公司与长白山保护开发区国土资源局签订 国有建设用地使用权出让合同 K01089 出让宗地坐落于池南区东至道路, 西至林地, 南至林地, 北至道路 出让宗地面积 平方米, 出让年期为其他商服用地 40 年 其他普通商品住房用地 70 年, 建筑容积率不高于 1.2, 地价款 元 16 号地 ( 宗地编号 CBS ) 2013 年 9 月 26 日, 长白山保护开发区腾龙房地产开发有限公司与长白山保护开发区国土资源局签订 国有建设用地使用权出让合同 K01090 出让宗地坐落于池南区东至河道, 西至道路, 南至道路, 北至河道 出让宗地面积 平方米, 出让年期为其他商服用地 40 年 其他普通商品住房用地 70 年, 建筑容积率不高于 1.2, 地价款 元 17 号地 ( 宗地编号 CBS ) 2013 年 9 月 26 日, 长白山保护开发区腾龙房地产开发有限公司与长白山保护开发区国土资源局签订 国有建设用地使用权出让合同 K01091 出让宗地坐落于池南区东至林地, 西至道路, 南至道路, 北至河道 出让宗地面积 平方米, 出让年期为其他商服用地 40 年 其他普通商品住房用地 70 年, 建筑容积率不高于 1.2, 地价款 元 18 号地 ( 宗地编号 CBS ) 2013 年 9 月 26 日, 长白山保护开发区腾龙房地产开发有限公司与长白山保护开发区国土资源局签订 国有建设用地使用权出让合同 K01092 出让宗地坐落于池南区东至道路, 西至林地, 南至林地, 北至道路 出让宗地面积 平方米, 出让年期为其他商服用地 40 年 其他普通商品住房用地 70 年, 建筑容积率不高于 1.2, 地价款 元 (2) 用地规划 15 号地 59 / 68

60 2013 年 11 月 10 日, 项目 15 号地取得 建设用地规划许可证 (2013)052), 用地项目名称漫江风情小镇一期工程, 用地位置池南区漫江镇, 用地性质居住用地和商业设施用地, 用地面积 平方米 16 号地 2013 年 11 月 10 日, 项目 16 号地取得 建设用地规划许可证 (2013)049), 用地项目名称漫江风情小镇一期工程, 用地位置池南区漫江镇, 用地性质居住用地和商业设施用地, 用地面积 平方米 17 号地 2013 年 11 月 10 日, 项目 17 号地取得 建设用地规划许可证 (2013)051), 用地项目名称漫江风情小镇一期工程, 用地位置池南区漫江镇, 用地性质居住用地和商业设施用地, 用地面积 平方米 18 号地 2013 年 11 月 10 日, 项目 18 号地取得 建设用地规划许可证 (2013)050), 用地项目名称漫江风情小镇一期工程, 用地位置池南区漫江镇, 用地性质居住用地和商业设施用地, 用地面积 平方米 (3) 土地证项目已取得 国有土地使用证, 详细内容如下 : 证号 抚国用 (2013) 第 号 抚国用 (2013) 第 号 抚国用 (2013) 第 号 抚国用 (2013) 地号 15 号地 16 号地 17 号地 18 土地使用权人 长白山保护开发区腾龙房地产开发有限公司 座落池南区漫江村池南区漫江村池南区漫江村池南区 地类 ( 用途 ) 商业 住宅商业 住宅商业 住宅商业 使用权类型出让出让出让出 使用权面积 平方米 ( 其中住宅 平方米 商业 平方米 ) 平方米 ( 其中住宅 平方米 商业 平方米 ) 平方米 ( 其中住宅 平方米 商业 平方米 ) 出让年期 其他商服用地 40 年 ; 其他普通商品住房用地 70 年 其他商服用地 40 年 ; 其他普通商品住房用地 70 年 其他商服用地 40 年 ; 其他普通商品住房用地 70 年 其他商服用地 40 年 用地 60 / 68

61 填发日期 2013 年 12 月 27 日 2013 年 12 月 27 日 2013 年 12 月 27 日 2013 年 1 (4) 工程规划 2014 年 4 月 4 日, 项目取得 建设工程规划许可证 (2014)004, 建设项目名称漫江风情小镇一期工程, 总建设规模 5249 平方米 2014 年 7 月 28 日, 项目取得 建设工程规划许可证 (2014)023, 建设项目名称漫江风情小镇一期工程, 总建设规模 平方米 (5) 施工证 2014 年 4 月 28 日, 项目取得 建筑工程施工许可证 , 工程名称池南区漫江风情小镇展示中心工程项目, 建设规模 5249 平方米, 设计单位为北京东方华脉工程设计有限公司, 施工单位为中国建筑一局 ( 集团 ) 有限公司, 监理单位为吉林市建铭建筑工程监理有限公司 2014 年 8 月 24 日, 项目取得 建筑工程施工许可证 , 工程名称池南区漫江风情小镇一期工程建设项目一标段, 建设规模 平方米, 设计单位为吉林省建苑设计集团有限公司, 施工单位为中国建筑一局 ( 集团 ) 有限公司, 监理单位为吉林市建铭建筑工程监理有限公司 2014 年 8 月 27 日, 项目取得 建筑工程施工许可证 , 工程名称池南区漫江风情小镇一期工程建设项目二标段, 建设规模 平方米, 设计单位为吉林省建苑设计集团有限公司, 施工单位为中国建筑一局 ( 集团 ) 有限公司, 监理单位为吉林市建铭建筑工程监理有限公司 (6) 预售证 2015 年 9 月 25 日, 项目取得 商品房销 ( 预 ) 售许可证 长管房售证 (2014)05 号, 项目名称漫江风情小镇一期工程, 销售范围漫江风情小镇一期工程 C-003, 总套数 2 套, 销售面积 平方米, 用途住宅 2015 年 9 月 10 日, 项目取得 商品房销 ( 预 ) 售许可证 长管房售证 (2015)10 号, 项目名称漫江风情小镇一期工程, 销售范围漫江风情小镇一期工程 B 型 5 栋 C 型 6 栋 D 型 47 栋 E 型 16 栋, 总套数 181 套, 销售面积 平方米, 用途住宅 61 / 68

62 2015 年 10 月 31 日, 项目取得 商品房销 ( 预 ) 售许可证 长管房售证 (2014)08 号, 项目名称漫江风情小镇一期工程, 销售范围 C 等 40 套, 总套数 40 套, 销售面积 平方米, 用途住宅 2015 年 12 月 4 日, 项目取得 商品房销 ( 预 ) 售许可证 长管房售证 (2014)10 号, 项目名称漫江风情小镇一期工程, 销售范围小镇 B 等 149 套, 总套数 149 套, 销售面积 平方米, 用途住宅 2016 年 6 月 27 日, 项目取得 商品房销 ( 预 ) 售许可证 长管房售证 (2016)06 号, 项目名称漫江风情小镇一期工程项目 (S1-S7), 销售范围漫江风情小镇一期工程项目 S1-S7, 总套数 14 套, 销售面积 平方米, 用途商业 (7) 竣工验收备案证 2015 年 12 月 30 日, 漫江风情小镇一期 B1 C1 等 53 栋别墅已取得竣工验收备案证, 工程名称为漫江风情小镇一期, 工程地点为池南区, 竣工面积约 1.4 万平方米 4 施工进度该项目于 2014 年开工, 现展示中心已正式对外开放并投入使用,B1 C1 等 53 栋别墅已取得竣工验收备案证, 其余大部分主体封顶, 正在进行二次结构 外墙 装修等工程, 预计将陆续完成竣工备案手续 5 销售进度鹿港小镇项目虽已取得部分房屋 商品房销 ( 预 ) 售许可证, 但尚未进行大规模推盘销售, 故销售量较小 预计 2017 年初项目整体推盘, 销售周期 2-3 年, 项目住宅 ( 别墅 ) 面积 6.5 万平方米, 预计销售单价 1 万 / 平方米, 销售额可达到 6.5 亿元 ; 项目可售商业面积约 1 万平方米, 预计销售单价 1 万 / 平方米, 销售额可达到 1 亿元 ; 5 项目图片 (1) 效果图 62 / 68

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65 (2) 施工现场图 65 / 68

66 7.2 自有资金投入情况 截至目前项目资金总投入 277,984, 元, 其中土地款投入金额 97,984, 元, 工程款支付 金额 180,000, 元 8.1 信用风险及控制措施 风险 : 中弘卓业集团有限公司以及下属上市子公司中弘控股股份有限公司的现金流和偿债能力将直接影响本资管计划投资人的收益 若因融资方和担保方的盈利能力减弱, 现金流出现恶化, 偿债能力发生不利变化, 将可能影响资管计划到期资管计划收益的实现 控制措施 : 66 / 68

67 (1) 中弘卓业集团有限公司提供连带责任担保 (2) 若融资方天业到期无法偿还债务, 将通过追偿担保方连带责任及实际控制人资产变现, 以 实现本资管计划的收益 8.2 管理风险及控制措施 风险 : 在资管计划资金的管理运用过程中, 可能发生迈科期货因其知识 管理水平有缺陷, 获取的信息不完全或存在误差, 以及对经济形势 政策走势等判断失误, 从而影响资管计划资金运作的收益水平和收益兑付 控制措施 : 为保证投资人能够按时 足额获取收益, 迈科期货将发挥在金融领域的专业优势, 严格实行相关责任制度和分离制度, 坚持各种调查 审查 检查制度, 建立严格有效的风险防范和控制制度 8.3 政策风险及控制措施 风险 : 国家或地方相关政策如货币政策 财政政策 税收政策等相关配套法规的调整与变化, 可能会影响资管计划收益水平 控制措施 : 本项目中, 所属行业非三高及产能落后行业, 属于房地产及旅游地产行业, 行业发展前景良好 本项目的政策风险较小 8.4 操作风险及控制措施 风险 : 即和合未履行合同规定的各项职责和义务而产生的风险 管理措施 : 将在严格按照合同要求管理资管计划事务管理, 包括资管计划财产管理 对投资者收益分配 信息披露等具体工作, 以保证本资管计划项目的顺利进展 同时, 将落实债权的法律效力, 定期收集 整理 分析债务人 担保方的财务数据和运营状况, 对其履约能力进行持续监控, 防范项目当事方的履约风险, 加强项目过程管理 如出现到期偿付风险, 及时与融资方 担保方 当地银行等协商, 全力保证资管计划按时足额兑付 八 项目评估意见 67 / 68

68 房地产及旅游地产发展迅速, 市场前景良好 中弘卓业集团有限公司以及下属上市子公司中弘控 股股份有限公司资产规模较大, 资产负债结构稳定, 财务状况良好, 融资渠道畅通, 拥有多家子公司, 市场占有量高, 实力强大 实际控制人提供连带责任担保, 项目风险可控, 建议公司开展此业务 68 / 68