[ 键 入 文 字 ] 2007 年 四 月 份 南 京 房 地 产 市 场 研 究 报 告 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 护 航 楼 市
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 在 南 京 房 价 自 2006 年 10 月 至 今 一 路 猛 涨 的 形 势 下, 土 地 房 管 部 门 却 似 乎 并 不 急 于 救 火, 以 扩 大 供 给 来 缓 解 紧 张 的 供 求 关 系, 反 而 放 缓 土 地 上 市 步 伐 的 同 时, 居 住 类 用 地 比 重 也 有 所 下 调, 个 中 原 因 值 得 玩 味 纵 观 南 京 市 01 年 至 今 的 土 地 供 给 步 伐, 不 难 发 现, 在 经 历 01-03 年 土 地 急 剧 放 量 供 应 的 过 程 后,04 年 土 地 上 市 量 有 了 一 个 较 大 回 落, 这 使 得 后 续 商 品 房 在 06 年 上 市 量 呈 联 动 回 落 态 势 而 与 此 同 时, 受 新 政 影 响 而 暂 时 受 到 抑 制 的 大 量 住 房 需 求 却 在 不 断 释 放, 这 直 接 导 致 了 06 年 年 末 至 今 南 京 商 品 房 抢 购 潮 的 出 现, 推 动 房 价 持 续 攀 高 ; 又 在 一 定 程 度 上 刺 激 了 购 房 需 求 的 放 大, 使 得 南 京 市 商 品 房 市 场 供 求 关 系 经 过 两 年 短 暂 的 平 衡 后 再 次 出 现 失 衡 现 象, 并 愈 演 愈 烈 值 得 关 注 的 是,05 年 南 京 市 土 地 上 市 量 开 始 出 现 恢 复 性 增 长, 出 让 面 积 指 标 于 06 年 创 下 历 史 新 高 可 以 预 见 的 是, 在 房 管 土 地 部 门 不 断 出 台 新 规 对 开 发 企 业 囤 地 囤 房 惜 售 行 为 进 行 打 击 的 背 景 下,07 08 年 南 京 市 商 品 房 市 场 供 给 将 会 有 一 个 量 的 较 大 增 长, 房 价 也 必 将 受 供 求 关 系 的 改 变 而 趋 于 平 稳 这 或 许 是 政 府 相 关 部 门 日 前 表 态 今 年 南 京 市 将 不 会 加 大 土 地 供 给 量 的 最 好 注 脚 易 居 专 题 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 2
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 江 宁 PK 江 北 浅 析 江 宁 江 北 房 地 产 市 场 表 现 及 发 展 进 入 2007 年 以 来, 江 北 江 宁 两 地 楼 市 延 续 了 一 直 以 来 火 爆 的 市 场 表 现, 成 交 量 供 应 量 都 遥 遥 领 先 于 南 京 房 地 产 市 场, 消 费 者 的 青 睐 给 开 发 商 带 来 了 信 心 土 地 市 场 上, 继 3 月 份 1.5 亿 桥 北 地 王 诞 生 后,4 月 硝 烟 又 起, 两 幅 江 北 地 块 分 别 经 过 23 轮 和 47 轮 的 竞 拍 后 成 交 ; 而 江 宁 两 块 土 地 受 到 冷 淡, 只 以 底 价 成 交 一 时 间, 南 京 房 地 产 市 场 江 北 江 宁 之 争 再 起! 一 市 场 表 现 : 江 北 江 宁 板 块 以 其 资 源 的 相 对 富 足, 历 来 是 南 京 楼 市 的 主 角, 无 论 从 上 市 量 还 是 成 交 量 来 看, 几 乎 瓜 分 了 南 京 市 场 的 大 半 个 天 下 但 2005 年 以 后 江 北 的 市 场 热 度 要 明 显 的 高 于 江 宁, 其 中 价 格 是 不 容 忽 视 关 键 因 素 之 一 数 据 来 源 : 南 京 CRIC 数 据 库 江 宁 因 地 铁 一 号 线 南 延 的 带 动, 岔 路 口 板 块 价 格 的 飙 升, 整 体 板 块 的 成 交 均 价 已 与 三 无 缘, 致 使 无 数 寻 找 价 格 优 势 的 购 房 者 将 目 光 转 向 了 江 北 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 3
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 江 北 因 其 交 通 生 活 配 套 等 方 面 的 瓶 颈 问 题, 长 期 以 来 处 于 引 人 关 注 的 价 格 谷 底 而 到 了 今 年 3 月 份, 成 交 均 价 已 全 面 破 三,4 月 浦 口 单 价 破 四 的 楼 盘 已 顺 势 而 生 江 北 楼 市 价 格 的 底 盘 将 何 去 何 从, 让 无 数 人 翘 首 期 待 从 价 格 的 走 势 来 看, 江 宁 与 江 北 ( 以 浦 口 为 代 表 ) 的 均 价 各 自 围 绕 其 价 格 轴 线 上 下 浮 动, 两 区 域 整 体 趋 势 都 以 上 升 为 主, 但 涨 幅 较 为 平 稳 值 得 注 意 的 是, 浦 口 均 价 虽 然 整 体 上 升, 但 除 个 别 月 份 外, 增 幅 要 略 低 于 江 宁, 近 两 个 月 也 低 于 全 市 平 均 价 格 的 涨 幅 可 见, 江 北 屡 试 不 爽 的 价 格 优 势 在 一 段 时 期 内 还 将 不 容 忽 视 图 2 江 宁 与 浦 口 成 交 价 格 走 势 ( 元 / 平 米 ) 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2006.9 2006.10 2006.112006.12 2007.1 2007.2 2007.3 2007.4 全 市 成 交 价 浦 口 成 交 价 江 宁 成 交 价 数 据 来 源 : 南 京 CRIC 数 据 库 二 板 块 概 况 : 江 宁 : 江 宁 区 位 于 南 京 市 南 部, 从 东 西 南 三 面 环 抱 南 京, 介 于 北 纬 30 38 ~32 13, 东 经 118 31 ~119 04 之 间, 总 面 积 1572.92 平 方 公 里 总 人 口 84.55 万 人 东 与 句 容 市 接 壤, 东 南 与 溧 水 县 毗 连, 南 与 安 徽 省 当 涂 县 衔 接, 西 南 与 安 徽 省 马 鞍 山 市 相 邻, 西 与 安 徽 省 和 县 及 南 京 市 浦 口 区 隔 江 相 望 江 北 : 江 北 地 区 包 括 浦 口 与 六 合 两 区 浦 口 区 地 处 南 京 市 西 北 部, 扬 子 江 北 岸, 介 于 东 经 118 21 118 46, 北 纬 30 51 32 15 之 间, 与 南 京 市 雨 花 台 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 4
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 区 江 宁 区 隔 江 相 望, 北 部 西 部 分 别 与 安 徽 省 来 安 县 滁 州 市 全 椒 县 和 县 毗 邻 ; 总 面 积 912.33 平 方 公 里 六 合 区 是 南 京 市 的 北 大 门, 北 接 安 徽 省 天 长 市, 东 邻 江 苏 省 扬 州 市, 南 临 长 江, 总 面 积 1467.12 平 方 公 里 江 北 常 住 人 口 143.95 万 人 户 籍 人 口 136.22 万 人, 分 别 占 全 市 的 20.9% 和 22.9% 三 区 域 经 济 特 征 : 江 北 : 经 济 总 量 位 居 全 市 中 等 水 平, 但 增 幅 明 显 高 于 全 市 平 均 水 平 按 照 行 政 地 域 范 围 内 的 全 部 口 径 统 计,2006 年 六 合 和 浦 口 两 区 分 别 以 180.03 亿 元 和 132.6 亿 元 的 经 济 总 量 在 全 市 13 个 区 县 中 位 居 第 4 和 第 5 位, 其 总 量 分 别 占 全 市 的 9.6% 和 7.1%, 同 比 增 幅 20.9% 与 20.3%, 高 于 全 市 17.3% 的 平 均 水 平 投 资 势 头 强 劲, 增 幅 居 于 全 市 首 位 2006 年, 六 合 与 浦 口 分 别 实 现 全 社 会 固 定 资 产 投 资 111.75 亿 元 和 103.14 亿 元, 分 别 居 区 县 的 第 5 位 与 第 6 位, 同 比 增 幅 34.8% 与 42.8%, 处 于 全 市 最 高 水 平 居 民 生 活 仍 处 于 全 市 的 较 低 水 平 2006 年 浦 口 与 六 合 两 区 人 均 可 支 配 收 入 分 别 为 15690.4 元 和 15612.25 元, 距 全 市 的 平 均 水 平 17537.73 元 还 有 一 段 距 离 江 宁 : 经 济 总 量 持 续 攀 升, 高 新 技 术 产 业 领 先 增 长 2006 年 江 宁 区 实 现 地 区 生 产 总 值 达 到 278.0 亿 元, 比 上 年 同 期 增 长 20.5% 经 济 总 量 跃 居 全 市 第 一 位 第 一 产 业 增 加 值 18.0 亿 元, 同 比 增 长 3.8%; 第 二 产 业 增 加 值 172.6 亿 元, 同 比 增 长 24%; 第 三 产 业 增 加 值 87.4 亿 元, 同 比 增 长 17.4% 投 资 总 量 再 创 新 高, 投 资 结 构 继 续 改 善 2006 年 江 宁 区 实 现 全 社 会 固 定 资 产 投 资 300.7 亿 元, 同 比 增 长 33.48% 房 地 产 投 资 39.77 亿 元, 同 比 增 长 29.29% 三 大 产 业 投 资 比 例 由 05 年 的 0.87:57.94:41.19 调 整 为 0.8:68.3: 30.9 居 民 生 活 水 平 不 断 得 到 提 高 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 为 16801 元 人 均 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 5
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 生 活 消 费 支 出 达 到 9980 元, 其 中 食 品 支 出 占 人 均 生 活 消 费 支 出 的 比 重 为 34.1% 易 居 观 点 : 江 宁 与 江 北 两 大 区 域 代 表 着 两 种 截 然 不 同 的 经 济 类 型 江 宁 区 以 高 新 技 术 产 业 为 主, 区 内 建 有 高 新 技 术 开 发 区, 高 新 技 术 企 业 累 计 达 到 170 家 摩 托 罗 拉 福 特 汽 车 等 诸 多 世 界 500 强 企 业 落 户 江 宁 这 不 仅 为 江 宁 经 济 的 发 展 作 出 了 巨 大 的 贡 献, 同 时 也 为 江 宁 楼 市 的 发 展 注 入 了 活 力, 聚 集 了 人 气 江 北 地 区 历 来 是 南 京 的 重 工 业 集 中 区, 该 地 区 所 拥 有 的 边 缘 优 势 与 资 源 优 势, 使 其 具 有 独 特 的 区 位 辐 射 潜 力 与 产 业 聚 集 优 势, 区 内 拥 有 南 京 钢 铁 集 团, 扬 子 石 化 等 超 大 型 重 工 业 企 业 但 其 自 身 所 固 有 的 与 主 城 相 对 接 的 交 通 生 活 配 套 等 各 种 瓶 颈 的 存 在, 人 才 资 源 的 流 动 受 到 一 定 的 阻 碍, 这 也 为 江 北 楼 市 的 发 展 带 来 一 定 的 影 响 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 6
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 四 板 块 细 分 : 图 3: 江 宁 板 块 示 意 图 岔 路 口 片 区 机 场 片 区 百 家 湖 片 区 老 城 片 区 三 山 片 区 科 学 园 片 区 九 龙 湖 片 区 图 4 大 厂 板 块 示 意 图 图 5 浦 口 板 块 示 意 图 图 6 六 合 板 块 示 意 图 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 7
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 六 合 板 块 江 宁 岔 路 口 板 块 板 块 印 象 : 主 城 区 居 民 疏 散 居 住 区 产 品 特 征 : 性 价 比 较 高 的 普 通 住 宅 价 格 特 征 : 均 价 5000 元 / 平 方 米 左 右 代 表 楼 盘 : 左 邻 右 里 山 水 方 舟 水 月 秦 淮 主 要 客 户 : 主 城 区 普 通 中 低 收 入 居 民 发 展 趋 势 : 地 铁 一 号 线 的 南 延 进 一 步 加 快 了 与 主 城 区 的 融 合, 便 捷 的 交 通 以 及 完 善 的 生 活 配 套 将 促 使 改 板 块 的 销 售 价 格 再 攀 新 高 土 地 储 备 不 多, 后 期 供 应 量 逐 步 减 少 百 家 湖 板 块 板 块 印 象 : 周 边 地 区 中 高 端 人 士 第 一 居 所 产 品 特 征 : 大 中 型 普 通 住 宅 酒 店 公 寓 别 墅 兼 有 价 格 特 征 : 均 价 在 5500 元 / 平 方 米 左 右 代 表 楼 盘 : 百 家 湖 国 际 花 园 同 曦 鸣 城 21 世 纪 现 代 城 凤 凰 港 主 要 客 户 : 开 发 区 及 周 边 各 企 业 中 高 层 管 理 人 员 发 展 趋 势 : 可 开 发 用 地 较 少, 湖 景 住 宅 基 本 售 空 该 板 块 正 在 向 江 宁 商 业 酒 店 办 公 集 中 区 域 的 趋 势 发 展 江 北 泛 桥 北 板 块 : 板 块 方 位 : 桥 北 地 区 泛 桥 北 区 域, 浦 珠 路 沿 线 东 侧 及 泰 山 街 道 板 块 印 象 : 江 北 首 席 大 众 居 住 区 产 品 特 征 : 实 用 性 普 通 住 宅, 兼 有 少 量 别 墅 价 格 特 征 : 均 价 3600 元 / 平 方 米 左 右 代 表 楼 盘 : 威 尼 斯 水 城 苏 宁 天 润 城 明 发 滨 江 新 城 主 要 客 户 : 大 量 主 城 中 端 客 户, 部 分 本 地 居 民 发 展 趋 势 : 江 北 房 地 产 市 场 起 步 最 早 交 通 及 生 活 配 套 相 对 完 善 的 区 域, 是 江 北 潜 在 供 应 量 最 大, 同 时 也 是 竞 争 最 为 激 烈 的 板 块, 该 板 块 在 相 当 长 的 一 段 时 期 内 仍 是 江 北 楼 市 的 领 跑 者 三 桥 板 块 : 板 块 方 位 : 以 珠 江 镇 为 中 心, 包 括 顶 山 街 道 桥 林 镇 及 辐 射 周 边 的 三 桥 开 发 区 板 块 印 象 : 江 北 成 熟 居 住 区 与 未 来 居 住 中 心 产 品 特 征 : 中 小 型 普 通 住 宅 价 格 特 征 :3000 元 / 平 方 米 左 右 代 表 楼 盘 : 新 理 想 家 园 钱 塘 望 景 花 园 主 要 客 户 : 江 北 本 地 客 户 及 看 重 江 北 未 来 的 主 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 8
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 东 山 板 块 板 块 印 象 : 江 宁 本 地 居 民 生 活 区 产 品 特 征 : 大 众 多 元 化 物 业 价 格 特 征 :4000 元 / 平 方 米 左 右 代 表 楼 盘 : 天 元 吉 第 市 政 天 元 城 天 印 花 园 主 要 客 户 : 江 宁 老 城 区 居 民 发 展 趋 势 : 成 熟 的 生 活 配 套, 多 年 积 聚 的 旺 盛 人 气, 开 发 重 点 将 逐 步 向 商 业 办 公 类 发 展 板 块 内 土 地 资 源 有 限, 开 发 已 近 尾 声 三 山 板 块 板 块 印 象 : 高 档 景 观 休 闲 居 住 区 产 品 特 征 : 别 墅 为 主, 兼 有 少 量 公 寓 价 格 特 征 : 别 墅 在 8000 元 / 平 方 米 左 右, 公 寓 在 3500 元 / 平 方 米 左 右 代 表 楼 盘 : 玛 斯 兰 德 爱 涛 漪 水 园 复 地 朗 香 主 要 客 户 : 市 区 高 端 人 群 发 展 趋 势 : 进 一 步 对 三 山 景 观 的 挖 掘, 加 快 完 善 各 项 配 套 设 施, 发 展 成 为 南 京 最 高 端 的 休 闲 居 住 区 方 山 九 龙 湖 板 块 板 块 印 象 : 教 育 高 新 技 术 产 业 园 区 产 品 特 征 : 普 通 住 宅 价 格 特 征 :3000 元 / 平 方 米 左 右 代 表 楼 盘 : 合 家 春 天 翠 屏 湾 花 园 城 主 要 客 户 : 大 学 城 以 及 高 新 技 术 产 业 园 区 内 工 作 人 员 发 展 趋 势 : 该 板 块 土 地 资 源 储 备 丰 富, 随 着 即 将 到 来 的 大 面 积 开 发, 各 项 配 套 将 会 逐 步 完 善 临 湖 近 山 的 板 块 特 色 有 利 于 将 该 区 域 发 展 成 为 以 普 通 景 观 住 宅 为 主, 休 闲 别 墅 为 辅 的 中 档 居 住 区 科 学 园 板 块 板 块 印 象 : 江 宁 最 具 发 展 潜 力 与 活 力 的 板 块 产 品 特 征 : 实 用 性 普 通 公 寓 价 格 特 征 :3800 元 / 平 方 米 左 右 代 表 楼 盘 : 莱 茵 东 郡 武 夷 绿 洲 紫 金 银 座 主 要 客 户 : 江 宁 本 地 居 民 为 主, 部 分 大 学 城 教 职 工 发 展 趋 势 : 大 学 城 规 模 形 成, 给 该 区 域 注 入 了 良 好 的 人 文 环 境 及 蓬 勃 的 朝 气, 该 板 块 发 展 潜 力 巨 大 城 自 住 与 投 资 客 户 发 展 趋 势 : 江 北 房 地 产 市 场 起 步 较 晚 开 发 体 量 较 小 的 区 域 ; 随 着 江 北 的 规 划 利 好, 将 成 为 江 北 新 发 展 核 心, 但 尚 需 时 日 老 山 别 墅 区 板 块 : 板 块 方 位 : 珍 珠 泉 旅 游 度 假 区 老 山 生 态 旅 游 区 板 块 印 象 : 江 北 楼 市 的 第 一 富 人 区 产 品 特 征 : 高 档 别 墅 价 格 特 征 : 均 价 8000 元 / 平 方 米 左 右 代 表 楼 盘 : 珍 珠 泉 高 尔 夫 别 墅 明 发 珍 珠 泉 大 酒 店 国 信 自 然 天 成 主 要 客 户 : 南 京 及 周 边 地 区 的 财 富 阶 层 高 端 人 士 发 展 趋 势 : 拥 有 江 北 其 他 板 块 不 可 复 制 的 稀 缺 自 然 景 观, 随 着 配 套 档 次 的 提 升 交 通 条 件 的 便 捷, 将 成 为 南 京 高 端 阶 层 心 目 中 的 江 北 的 首 席 宜 居 宝 地 大 厂 板 块 : 板 块 方 位 : 大 厂 新 区 板 块 印 象 : 大 厂 本 地 居 民 生 活 区 产 品 特 征 : 实 用 性 普 通 住 宅 价 格 特 征 : 均 价 2700 元 / 平 方 米 左 右 代 表 楼 盘 : 恒 丰 世 家 瑞 凯 国 际 福 基 国 际 花 园 主 要 客 户 : 大 厂 企 业 职 工 及 本 地 居 民 发 展 趋 势 : 以 基 本 满 足 当 地 居 民 及 企 业 职 工 需 求 为 主, 受 自 然 环 境 污 染 的 影 响, 难 以 吸 引 区 域 外 部 客 户 进 入 六 合 板 块 : 板 块 方 位 : 主 要 分 布 于 六 合 雄 洲 镇 周 围 板 块 印 象 : 进 城 农 民 聚 集 区 产 品 特 征 : 中 小 户 型 普 通 住 宅 价 格 特 征 : 均 价 2200 元 / 平 方 米 左 右 代 表 楼 盘 : 华 欧 国 际 友 好 城 龙 池 翠 洲 主 要 客 户 : 本 区 进 城 居 民 及 部 分 周 边 长 线 投 资 者 发 展 趋 势 : 依 托 龙 池 湖 优 质 生 态 环 境 及 相 对 完 善 的 生 活 配 套, 随 着 江 北 市 场 的 大 开 发, 购 房 者 对 六 合 楼 盘 的 认 识 与 接 受 能 力 不 断 增 强, 有 进 一 步 升 值 的 潜 力 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 9
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 五 交 通 配 套 : 交 通 历 来 是 楼 市 发 展 的 瓶 颈 不 可 否 认, 现 在 的 江 宁 楼 市 正 充 分 享 受 着 交 通 带 给 它 的 利 好, 房 价 也 随 着 交 通 的 不 断 改 善 而 不 断 攀 高 而 隔 江 相 望 的 江 北, 到 市 中 心 的 距 离 在 直 线 上 与 江 宁 相 差 无 几, 但 由 于 长 江 天 堑 自 然 影 响 及 对 购 房 者 的 心 理 影 响, 交 通 的 通 达 性 受 到 极 大 的 制 约, 房 价 的 谷 底 态 势 也 就 顺 理 成 章 了 表 1 江 宁 与 江 北 的 交 通 状 况 对 比 轨 道 交 通 过 江 通 道 高 速 路 快 速 道 路 主 干 道 重 要 公 交 线 路 江 宁 江 北 现 状 无 无 规 划 轨 道 1 号 线 南 延 线 轨 道 7 号 线 轨 道 3 号 线 以 及 轨 道 5 号 线 地 铁 2 号 线 西 延 越 江 线 地 铁 3 号 线 越 江 线 现 状 无 长 江 大 桥 二 桥 三 桥 规 划 无 纬 三 路 过 江 隧 道 纬 七 路 过 江 隧 道 现 状 宁 杭 高 速 机 场 高 速 二 桥 三 桥 宁 淮 公 路 宁 蚌 公 路 雍 六 公 路 宁 合 高 速 公 路 规 划 无 沿 江 高 速 绕 越 高 速 宁 通 高 速 浦 仪 高 速 现 状 宁 丹 路 宁 溧 路 浦 泗 路 浦 珠 路 滨 江 大 道 宁 六 公 路 规 划 天 印 路 北 延 线 104 国 道 北 延 线 无 现 状 双 龙 大 道 利 源 路 新 城 路 将 军 路 浦 珠 路 桥 北 路 规 划 土 山 路 北 延 线 与 主 城 连 接 线 路 :101 102 103 104 与 主 城 连 接 线 路 :151 路 玉 六 线 鼓 扬 线 现 状 105 106 双 周 线 汉 江 线 中 六 线 区 内 线 路 : 江 宁 5 路 线 江 宁 9 路 线 区 内 线 路 : 江 石 线 大 厂 一 路 扬 子 线 葛 江 宁 10 路 线 江 线 葛 杨 线 规 划 主 城 的 快 速 公 交 从 东 山 公 交 总 站 到 待 建 中 的 中 华 门 公 交 枢 纽 ; 通 盛 巴 士 泰 山 新 村 珠 江 浦 口 雄 洲 大 厂 新 集 六 大 区 内 公 交 枢 纽 易 居 观 点 : 江 宁 与 主 城 的 公 共 交 通 明 显 优 于 江 北 从 江 宁 进 入 主 城 的 线 路 较 多, 人 车 分 流 较 好 但 由 于 长 江 的 阻 隔, 过 江 是 从 江 北 进 入 主 城 的 必 经 之 路, 过 江 问 题 历 来 是 江 北 交 通 的 难 题 二 桥 三 桥 的 相 继 通 车, 过 江 隧 道 的 动 工, 可 以 部 分 缓 解 江 北 的 交 通 问 题 但 由 于 交 通 费 用 的 影 响, 二 桥 三 桥 目 前 的 实 际 通 车 量 与 预 测 通 车 量 相 差 较 大, 且 通 行 车 辆 往 往 只 是 过 路 车, 而 唯 一 免 费 的 大 桥, 短 期 内 难 以 改 变 其 拥 堵 的 状 况, 交 通 成 本 已 成 为 影 响 发 展 的 新 问 题 江 宁 的 轨 道 交 通 目 前 全 面 超 越 江 北 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 10
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 地 铁 一 号 线 南 延 将 于 2009 年 底 全 线 建 成 通 车 江 宁 的 地 铁 物 业 将 势 不 可 挡 通 车 后, 从 江 宁 到 新 街 口 只 需 30 分 钟 江 宁 板 块 共 设 有 8 个 站 点, 岔 路 口 东 山 百 家 湖 科 学 园 四 个 板 块 中 的 大 部 分 楼 盘 都 能 或 多 或 少 地 能 享 受 到 地 铁 带 来 的 便 利 获 利 最 大 的 岔 路 口 板 块 在 售 部 分 楼 盘 目 前 均 价 更 是 达 到 5600 元 / 平 方 米 左 右, 均 价 破 六 指 日 可 待 而 江 北 的 轨 道 交 通 目 前 尚 在 规 划 阶 段, 地 铁 3 号 线 越 江 线 将 在 2008 年 开 始 动 工, 地 铁 带 给 楼 市 的 实 惠 还 需 等 待 江 北 交 通 现 状 存 在 隐 患 目 前 江 北 主 要 的 交 通 压 力 依 然 集 中 在 大 桥 上 江 北 楼 市 的 发 展 已 有 超 越 现 有 交 通 配 套 的 潜 在 忧 患 在 大 盘 云 集 的 滨 江 地 区 预 计 可 容 纳 的 居 民 将 接 近 9 万 户, 远 远 超 过 长 江 大 桥 目 前 6 万 左 右 的 日 均 车 流 量 大 桥 日 后 将 更 加 拥 挤 的 问 题 过 江 隧 道 收 费 问 题 不 能 不 让 无 数 欲 定 居 江 北 的 购 房 者 日 夜 担 忧 从 政 府 今 年 的 跨 江 发 展 战 略 及 提 出 的 5983 计 划 中, 各 项 交 通 规 划 利 好 让 市 民 看 到 曙 光, 但 江 北 交 通 问 题 彻 底 改 善 还 有 待 时 日 六 生 活 配 套 : 一 个 项 目 周 边 配 套 是 否 齐 全, 不 仅 直 接 影 响 小 区 业 主 的 生 活 品 质, 而 且 对 楼 盘 本 身 的 价 值 能 否 得 以 提 升 起 着 主 导 作 用, 甚 至 对 于 整 个 城 市 的 发 展 亦 有 积 极 意 义 江 宁 江 北 两 大 区 域 因 为 相 似 的 历 史 性, 配 套 的 完 善 程 度 都 远 不 及 主 城 区 随 着 江 宁 江 北 楼 市 的 火 爆 发 展, 大 量 的 主 城 区 人 口 被 该 两 大 区 域 分 流, 楼 盘 入 住 率 不 断 提 高 购 房 人 更 加 关 注 生 活 配 套 设 施 对 实 际 居 住 品 质 的 影 响 商 业 环 境 农 贸 市 场 大 型 超 市 表 2: 江 宁 与 江 北 的 生 活 配 套 状 况 对 比 江 宁 江 北 现 有 主 要 集 中 在 东 山 老 城 区 内 规 划 将 分 别 在 百 家 湖 九 龙 湖 科 学 园 等 区 内 板 块 新 建 10 个 农 贸 市 场 以 及 8 个 生 鲜 超 市 目 前 共 有 超 市 14 个, 其 中 8 个 超 市 分 布 在 老 城 区 即 将 引 入 的 7 个 大 型 超 市 将 分 布 在 区 内 各 板 块 教 育 环 境 幼 儿 园 周 边 无 幼 教 配 套 楼 盘 基 本 建 有 小 区 内 部 幼 儿 园 顶 山 服 装 商 城 农 贸 市 场 ( 顶 山 镇 ) 雄 州 仁 和 农 贸 市 场 ( 六 合 ) 西 门 农 贸 市 场 ( 六 合 ) 大 多 集 中 在 桥 北 地 区 : 红 太 阳 苏 果 仓 储 超 市 ( 大 桥 北 路 ) 南 京 金 浦 购 物 中 心 ( 珠 江 镇 ) 华 东 Mall( 在 建 ), 规 划 中 即 将 引 进 沃 尔 玛 家 乐 福 等 国 际 知 名 品 牌 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 11
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 医 疗 机 构 景 观 环 境 小 学 中 学 高 校 现 有 在 建 自 然 景 观 人 文 景 观 东 山 板 块 小 学 配 套 完 善, 有 实 小 上 元 小 学 东 山 中 心 小 学 等 ; 百 家 湖 小 学 ( 百 家 湖 板 块 ) 翠 屏 山 小 学 ( 三 山 板 块 ) 科 学 园 小 学 ( 科 学 园 板 块 ) 岔 路 学 校 小 学 部 ( 岔 路 口 板 块 ) 清 水 亭 小 学 ( 九 龙 湖 板 块 ) 基 本 覆 盖 全 区 各 板 块 东 山 板 块 有 上 元 中 学 江 宁 高 级 中 学 等 清 水 亭 中 学 南 师 附 中 江 宁 分 校 ( 九 龙 湖 板 块 ) 百 家 湖 中 学 ( 百 家 湖 板 块 ) 科 学 园 学 校 ( 科 学 园 板 块 ) 岔 路 口 中 学 ( 岔 路 口 板 块 ) 东 南 大 学 南 京 航 空 航 天 大 学 河 海 大 学 医 科 大 学 等 江 宁 区 人 民 医 院 ( 二 级 甲 等 ) 江 宁 区 中 医 院 ( 二 级 乙 等 ) 江 宁 区 妇 幼 保 健 所 ( 二 级 甲 等 ) 等 南 京 医 科 大 学 附 属 江 宁 医 院 ( 三 级 甲 等 ) 同 仁 医 院 ( 三 级 甲 等 ) 三 山 风 景 区 方 山 风 景 区 百 家 湖 九 龙 湖 秦 淮 河 湿 地 公 园 海 明 珠 花 园 江 宁 体 育 公 园 ( 在 建 ) 浦 口 实 验 小 学 ( 泰 山 街 道 ) 浦 口 区 泰 山 小 学 ( 泰 山 街 道 ) 浦 口 区 盘 城 小 学 ( 盘 城 镇 ) 珠 江 镇 小 学 浦 口 区 永 宁 中 心 小 学 ( 永 宁 镇 ) 琅 琊 路 小 学 明 发 滨 江 新 城 分 校 ( 在 建 ) 南 京 一 中 ( 规 划 ) 浦 口 区 中 学 ( 珠 江 镇 ) 江 浦 高 级 中 学 ( 珠 江 镇 ) 浦 口 区 第 四 中 学 ( 江 浦 街 道 ) 浦 口 区 建 设 中 学 ( 江 浦 街 道 ) 江 浦 二 中 东 南 大 学 南 京 大 学 南 京 农 业 大 学 南 京 工 业 大 学 等 江 北 人 民 医 院 ( 二 级 甲 等 ) 浦 口 医 院 ( 二 级 ) 浦 口 区 中 心 医 院 ( 二 级 甲 等 ) 南 化 医 院 ( 二 级 乙 等 ) 浦 口 区 妇 幼 保 健 所 南 京 江 北 地 区 三 级 甲 等 综 合 医 院 滨 江 风 光 带 珍 珠 泉 风 景 区 老 山 风 景 区 白 马 湖 佛 手 湖 大 桥 公 园 ( 泰 山 街 道 ) 宝 塔 山 公 园 ( 江 浦 街 道 ) 浦 口 公 园 ( 珠 江 镇 ) 易 居 观 点 : 江 宁 生 活 便 捷 于 江 北 江 宁 经 过 近 五 年 的 快 速 发 展, 区 域 内 各 项 生 活 配 套 已 基 本 能 满 足 区 内 各 板 块 居 民 的 日 常 生 活 所 需 其 中, 开 发 较 早 的 东 山 主 城 区 板 块 和 离 市 中 心 较 近 的 岔 路 口 板 块 配 套 优 势 尤 其 明 显 江 北 规 划 较 晚, 受 经 济 基 础 和 交 通 条 件 的 影 响, 江 北 的 教 育 医 疗 等 多 项 社 会 事 业 基 础 设 施 目 前 还 较 为 欠 缺, 配 套 相 对 完 备 的 桥 北 地 区 与 主 城 区 相 比 还 上 有 一 点 距 离 在 政 府 今 年 的 跨 江 发 展 规 划 中, 将 重 点 解 决 江 北 的 生 活 配 套 问 题, 沃 尔 玛 家 乐 福 等 国 际 知 名 企 业 也 将 进 驻 江 北, 这 给 江 北 楼 市 的 发 展 带 来 了 新 的 活 力 两 板 块 楼 市 高 校 效 应 有 待 进 一 步 发 掘 江 宁 及 江 北 区 域 内 都 集 中 了 大 量 的 高 校 首 先, 高 校 将 给 该 区 域 带 来 大 量 的 潜 在 购 房 者 高 校 的 教 职 工 即 将 毕 业 的 毕 业 生 等 ; 其 次, 高 校 给 该 区 域 带 来 商 业 的 发 展 多 建 住 宅 底 商 项 目, 学 生 的 购 买 需 求 和 购 买 能 力 毋 庸 置 疑 最 重 要 的 一 点 是, 往 往 高 校 周 边 区 域 能 给 人 留 下 高 素 质 人 群 集 中 地 的 印 象 很 多 的 消 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 12
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 费 者 在 购 房 时 都 将 周 围 人 群 的 素 质 作 为 很 重 要 的 一 个 参 考 依 据 因 此, 越 来 越 多 的 实 例 证 明, 高 校 所 在 区 域 的 楼 市 发 展 速 度 都 会 很 快, 如 南 京 的 仙 林 板 块 下 好 山 水 这 盘 棋 从 玄 武 湖 月 牙 湖 到 莫 愁 湖, 南 京 临 湖 住 宅 开 发 殆 尽, 临 湖 观 山 资 源 在 今 天 的 购 房 者 眼 里 变 得 弥 足 珍 贵 江 宁 江 北 两 大 区 域 内 都 有 着 很 好 的 自 然 景 观 资 源 江 宁 的 百 家 湖 板 块 和 三 山 板 块 以 及 江 北 的 滨 江 风 光 带 开 发 较 早, 出 色 的 市 场 表 现 也 证 明 了 傍 湖 依 山 的 产 品 很 受 购 房 者 的 青 睐 目 前, 越 来 越 多 的 开 发 商 开 始 把 目 光 聚 集 到 目 前 还 没 有 大 面 积 开 发 的 江 宁 方 山 九 龙 湖 板 块 和 江 北 老 山 板 块 以 优 美 的 自 然 景 观, 良 好 的 人 文 环 境 为 突 破 口, 休 闲 式 公 寓 和 别 墅 将 会 成 为 这 两 个 板 块 的 产 品 特 色 在 家 中 观 落 霞 与 孤 鹜 齐 飞, 秋 水 共 长 天 一 色 将 是 何 等 的 惬 意 永 不 停 止 的 争 论 : 由 于 主 城 区 各 大 板 块 发 展 空 间 的 有 限, 江 宁 板 块 和 江 北 板 块 作 为 南 京 主 城 人 口 的 主 要 分 流 区, 在 很 大 程 度 上 都 决 定 着 南 京 楼 市 的 未 来 在 价 格 因 素 越 来 越 成 为 决 定 购 房 者 购 房 的 首 要 条 件 的 今 天, 江 北 板 块 将 会 在 未 来 的 一 段 时 间 里, 继 续 火 爆 的 表 现 ; 江 宁 板 块 则 随 着 与 主 城 区 融 合 速 度 的 加 快, 再 凭 借 它 相 比 主 城 区 较 低 的 价 格, 仍 然 会 有 一 个 较 大 的 发 展 空 间 凭 借 着 政 府 高 起 点 的 规 划, 大 资 金 的 投 入, 两 大 板 块 的 未 来 是 美 好 的, 江 宁 江 北 谁 主 南 京 楼 市 的 争 论 将 会 继 续 争 论 不 停, 南 京 楼 市 的 发 展 趋 势 不 止 ; 争 论 不 停, 我 们 对 两 大 板 块 的 期 待 不 止! 目 录 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 13
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 聚 焦 市 场 : 江 宁 & 江 北...3 第 一 节 市 场 背 景...14 一 经 济 环 境...14 二 法 规 政 策...16 三 本 月 热 点...18 第 二 节 市 场 表 现...19 一 需 求 特 征... 错 误! 未 定 义 书 签 二 供 求 关 系... 错 误! 未 定 义 书 签 三 区 域 市 场... 错 误! 未 定 义 书 签 1 河 西 板 块... 错 误! 未 定 义 书 签 2 江 宁 板 块...24 3 城 北 板 块...25 4 城 南 板 块...26 5 城 中 板 块...27 6 城 东 板 块...28 7 江 北 板 块...29 第 三 节 市 场 透 析...31 一 产 品 评 析...31 二 媒 体 监 测...38 第 一 节 市 场 背 景 一 经 济 环 境 南 京 市 一 季 度 经 济 发 展 的 基 本 态 势 一 季 度 南 京 市 预 计 实 现 地 区 生 产 总 值 710 亿 元, 比 去 年 同 期 增 长 约 16.4%, 比 前 一 季 度 15.1% 的 增 幅 高 出 1.3 个 百 分 点 城 镇 具 名 人 均 可 支 配 收 入 比 去 年 同 期 增 加 831 元, 增 长 15.9% 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 14
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 第 一 产 业 实 现 增 加 值 18 亿 元, 比 去 年 统 计 增 长 3.8!; 第 二 产 业 实 现 增 加 值 352 亿 元, 增 长 18.6%, 与 去 年 一 季 度 增 幅 持 平 ; 其 中 工 业 实 现 增 加 值 318 亿 元, 正 在 那 个 19.3%, 增 幅 比 去 年 一 季 度 高 出 1.3 个 百 分 点 第 三 产 业 实 现 增 加 点 340 亿 元, 增 长 14.7%, 比 去 年 一 季 度 13% 的 增 幅 高 出 1.7 个 百 分 点 房 地 产 市 场 一 季 度 发 展 的 基 本 态 势 开 发 投 资 总 体 增 长 一 季 度, 全 市 房 地 产 开 发 投 资 完 成 83.36 亿 元, 比 去 年 同 期 增 长 9.8% 住 宅 投 资 额 59.22 亿 元, 占 房 地 产 开 发 投 资 的 比 重 为 71%, 增 长 14.9% 一 季 度 末, 全 市 房 地 产 在 建 施 工 面 积 为 2431.66 万 平 方 米, 比 去 年 同 期 增 长 7.9%; 全 市 商 品 房 新 开 工 面 积 287.84 万 平 房 目, 下 降 13.5%, 其 中 住 宅 243.16 万 平 方 米, 下 降 12.1%, 全 市 商 品 房 竣 工 面 积 79.24 万 平 方 米, 下 降 60% 在 房 屋 建 筑 面 积 快 速 增 长 的 同 时, 房 屋 建 筑 竣 工 造 价 呈 现 小 幅 上 扬 的 态 势 今 年 一 季 度, 我 省 建 筑 企 业 各 类 房 屋 建 筑 的 平 均 造 价 为 859.08 元 / 平 方 米, 比 去 年 同 期 提 高 31.43 元 / 平 方 米, 上 涨 3.8% 在 各 类 房 屋 建 筑 当 中, 竣 工 造 价 最 高 的 是 科 研 用 房, 平 均 造 价 达 到 1261.25 元 / 平 方 米 ; 竣 工 造 价 最 低 的 是 各 类 厂 房 和 仓 库, 平 均 造 价 为 736.77 元 / 平 方 米 竣 工 造 价 增 幅 最 大 的 是 办 公 用 房, 平 均 造 价 达 到 1057.76 元 / 平 方 米, 同 比 增 长 14.1%; 各 类 住 宅 的 平 均 造 价 为 846.78 元 / 平 方 米, 比 去 年 同 期 增 加 9.82 元 / 平 方 米, 增 长 1.2% 一 季 度 房 地 产 资 金 结 构 一 季 度 南 京 实 现 生 产 总 值 443.47 亿 元, 与 去 年 同 期 相 比, 可 比 价 增 长 18.0%, 增 幅 比 去 年 同 期 提 高 7.2 个 百 分 点 其 中, 第 一 第 二 第 三 产 业 增 加 值 分 别 增 长 4.5% 22.0% 15.5%, 发 展 较 为 协 调 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 15
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 一 季 度 江 苏 房 地 产 资 金 结 构 有 所 变 化 一 季 度 江 苏 房 地 产 资 金 结 构 和 去 年 全 年 相 比 有 所 变 化 : 定 金 及 预 收 款 比 重 下 降, 来 自 金 融 机 构 的 资 金 比 重 上 升 在 本 年 到 位 资 金 中, 国 内 贷 款 272.22 亿 元, 同 比 增 长 34.5%, 客 户 的 个 人 按 揭 贷 款 89.10 亿 元, 同 比 增 长 124.1%, 这 两 项 共 计 361.32 亿 元, 所 占 比 重 为 36.4%, 也 就 是 超 过 三 分 之 一 的 资 金 来 自 银 行 等 金 融 机 构, 这 一 比 重 高 于 2006 年 同 期 1.5 个 百 分 点 ; 来 自 客 户 的 定 金 及 预 收 款 为 229.76 亿 元, 同 比 增 长 42.6%, 所 占 比 重 超 过 两 成 (23.1%), 比 去 年 同 期 下 降 了 1.3 个 百 分 点 ; 企 业 自 有 资 金 为 202.79 亿 元, 同 比 增 长 50.6%, 所 占 比 重 为 20.4%, 与 去 年 同 期 持 平 江 苏 经 济 适 用 房 开 发 力 度 加 大 据 统 计, 江 苏 今 年 一 季 度 全 省 住 宅 新 开 工 面 积 为 1930.54 万 平 方 米, 其 中 经 济 适 用 房 新 开 工 面 积 185.99 万 平 方 米, 占 住 宅 新 开 工 面 积 的 比 重 为 9.6%, 比 2006 年 提 高 了 4.3 个 百 分 点 从 工 程 进 度 来 看, 一 季 度, 全 省 经 济 适 用 房 完 成 投 资 15.17 亿 元, 同 比 增 长 97.5%, 比 同 期 住 宅 投 资 增 幅 高 出 73 个 百 分 点 ; 占 住 宅 投 资 的 比 重 为 4.5%, 比 2006 年 提 高 0.3 个 百 分 点 二 法 规 政 策 市 国 土 资 源 局 : 打 击 变 相 囤 地 南 京 市 将 下 狠 招 从 即 日 起, 全 市 范 围 内 将 对 城 镇 闲 置 空 闲 和 批 而 未 供 土 地 开 展 为 期 一 个 月 的 调 查, 视 为 闲 置 土 地, 可 依 法 收 回 此 次 纳 入 调 查 范 围 的 闲 置 土 地, 为 1999 年 1 月 1 日 至 2006 年 12 月 31 日 期 间 已 依 法 批 准 农 用 地 未 利 用 地 转 用 和 集 体 土 地 征 收, 但 截 止 于 2007 年 3 月 31 日, 超 过 规 定 期 限 未 开 工 建 设 的 建 设 用 地 ; 到 手 土 地 1 年 内 未 开 发 建 设,1 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 16
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 年 内 动 工 面 积 不 超 过 三 分 之 一 或 投 投 资 额 不 足 25% 的 地 块, 也 被 视 为 闲 置 土 地 而 在 过 去, 房 地 产 商 在 手 土 地, 两 年 内 不 按 规 定 开 发 才 被 视 为 闲 置 土 地 这 一 政 策 的 实 施, 可 以 更 好 地 防 止 开 发 商 利 用 囤 积 土 地 延 迟 推 出 楼 盘 等 手 法 哄 抬 楼 价 过 去 没 有 明 确 的 开 工 竣 工 期 限, 给 许 多 地 产 商 留 下 了 可 以 钻 的 空 子, 一 些 变 相 囤 积 土 地 的 行 为, 很 容 易 导 致 大 量 已 出 让 的 土 地 无 法 尽 快 形 成 现 实 的 商 品 房 供 应 量, 造 成 房 地 产 市 场 供 不 应 求 的 假 象, 不 利 于 房 价 的 稳 定 南 京 市 规 划 局 : 多 层 前 盖 高 楼 须 15 米 外 城 市 规 划 细 则 8 月 1 日 实 施 南 京 市 规 划 局 发 布 文 件 : 从 今 年 8 月 1 日 起, 南 京 市 城 市 规 划 条 例 实 施 细 则 正 式 开 始 实 施 按 照 新 细 则, 小 高 层 档 高 层 小 高 层 挡 低 层 和 多 层 小 高 层 挡 小 高 层 在 平 行 状 态 下 的 楼 间 距 从 15 米 增 加 到 了 25 米, 低 层 和 多 层 挡 高 层 的 平 行 楼 间 距 也 从 15 米 增 加 到 了 18 米 凡 违 背 细 则 条 款 的, 将 受 到 土 建 工 程 造 价 的 3% 至 15% 的 罚 款 在 新 细 则 中, 批 前 公 示 的 范 围 也 有 了 具 体 规 定, 建 筑 面 积 在 5 万 平 方 米 以 上 的 居 住 片 区 ; 重 大 的 市 政 工 程 ; 分 期 实 施 或 者 正 在 实 施 的 建 设 项 目, 需 对 已 批 准 的 设 计 方 案 进 行 调 整 的 ; 在 已 建 成 的 居 住 片 区 内 增 建 扩 建 改 建 的 ; 其 它 需 公 示 的 建 设 项 目, 在 领 取 建 设 工 程 规 划 许 可 证 前, 应 当 进 行 公 示 这 强 调 了 广 大 市 民 对 城 市 规 划 的 知 情 权 参 与 权, 也 保 证 了 相 关 工 程 周 边 市 民 的 权 益 免 遭 损 害 进 一 步 完 善 经 适 房 建 设 与 管 理 罗 志 军 等 专 题 研 究 完 善 经 济 适 用 房 建 设 与 管 理 工 作, 引 起 了 市 委 市 政 府 的 高 度 重 视, 有 关 部 门 已 经 出 台 相 关 措 施, 并 将 在 近 日 推 进 实 施 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 17
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 根 据 市 委 市 政 府 主 要 领 导 的 意 见, 市 建 委 房 产 局 民 政 局 已 研 究 并 递 交 一 系 列 方 法 和 早 案, 供 市 委 常 委 会 进 行 专 题 研 究 讨 论 这 些 举 措 包 括 : 加 快 推 进 新 的 住 房 建 设 体 系 实 施, 经 济 适 用 房 在 具 体 规 划 建 设 上, 要 兼 顾 不 同 地 区 不 同 层 面 的 需 求, 规 划 布 点 上 尽 量 实 现 全 覆 盖, 建 设 标 准 上 形 成 梯 次 完 善 政 策, 加 大 对 经 济 适 用 房 小 区 管 理 的 补 贴 落 实 配 套, 做 好 现 有 经 济 适 用 房 小 区 配 套 设 施 的 调 查 摸 底 工 作, 针 对 公 交 学 校 医 疗 机 构 等 配 套 不 足 问 题 排 定 计 划, 限 期 解 决 三 本 月 热 点 :2007 春 季 房 展 会 本 月 12 日 -15 日, 以 住 山 住 水 住 金 陵 为 主 题 的 2007 春 季 房 地 产 交 易 会 在 南 京 国 展 中 心 隆 重 揭 幕 来 自 南 京 八 大 片 区 的 40 余 家 精 品 楼 盘 最 新 楼 盘 将 同 台 展 出, 来 自 句 容 黄 山 等 外 地 的 地 产 项 目 也 将 亮 相 9 点 刚 过, 数 以 千 计 的 购 房 者 们 就 蜂 拥 而 入 会 场 名 盘 新 盘 汇 聚 一 堂 在 本 届 春 交 会 上, 品 牌 地 产 商 所 打 造 的 精 品 楼 盘 整 齐 上 阵 其 中 世 茂 集 团 精 心 打 造 的 滨 江 豪 宅 世 茂 滨 江 新 城 中 海 地 产 南 京 力 作 中 海 塞 纳 丽 舍 栖 霞 建 设 麾 下 栖 园 亚 东 地 产 旗 下 的 亚 东 城 亚 东 国 际 公 寓 以 及 嘉 业 地 产 的 嘉 业 阳 光 城 嘉 业 国 际 城 等 精 品 楼 盘 纷 纷 登 场, 拉 开 本 场 春 交 会 品 牌 楼 盘 主 力 线 此 外, 来 自 河 西 的 星 雨 华 府 宋 都 美 域 龙 江 国 际 社 区 以 及 江 北 板 块 的 旭 日 上 城 海 润 枫 景 等 新 盘 也 在 本 场 春 交 会 上 有 着 声 势 浩 大 的 形 象 展 示 上 述 新 盘 都 将 在 近 月 首 次 推 房 优 惠 活 动 纷 纷 登 场 随 着 春 交 会 的 开 幕, 参 展 楼 盘 在 本 届 展 会 上 纷 纷 推 出 优 惠 活 动 吸 引 消 费 江 北 滨 江 核 心 楼 盘 幸 福 美 地 在 本 届 展 会 上 推 出 登 记 赠 2000 元 购 房 券 的 活 动, 凡 在 展 会 期 间 的 幸 福 美 地 展 台 上 填 写 购 房 登 记 的 客 户, 均 可 在 购 房 时 获 得 2000 元 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 18
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 优 惠 ; 即 将 推 出 60-88 平 米 中 小 户 型 房 源 的 大 华 锦 绣 华 城 在 春 展 会 上 还 精 心 准 备 了 南 钢 大 华 篮 球 队 的 礼 品 赠 送 购 房 者, 并 有 投 篮 获 得 购 房 优 惠 有 相 关 活 动 奉 上 ; 天 安 恒 隆 花 园 则 推 出 购 房 99 折 优 惠 活 动, 此 外, 世 茂 滨 江 新 城 星 雨 华 府 中 海 赛 纳 丽 舍 龙 江 国 际 社 区 等 楼 盘 则 将 在 展 会 四 天 内 献 上 乐 器 演 奏 歌 舞 表 演 瑜 珈 表 演 等 文 娱 活 动 以 吸 引 参 展 市 民 第 二 节 市 场 表 现 一 需 求 特 征 1. 交 通 价 格 楼 盘 品 质 是 影 响 购 买 的 最 主 要 因 素 ; 2. 完 善 生 活 配 套 的 基 本 生 活 需 求 远 远 高 于 享 受 型 的 文 化 娱 乐 休 闲 需 求 ; 3. 主 流 需 求 面 积 集 中 在 100 平 米 以 下, 不 同 区 域 及 人 群 需 求 面 积 段 不 同 ; 4. 结 构 性 供 求 矛 盾 突 出,120 平 米 以 上 户 型 供 过 于 求,100 平 米 以 下 房 源 供 不 应 求 ; 5. 单 套 购 买 总 价 集 中 在 46-55 万, 单 价 承 受 力 集 中 在 5000-6000 元 / 平 米, 受 市 场 供 给 影 响 心 理 预 期 有 所 提 升 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 19
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 二 供 求 关 系 数 据 来 源 : 南 京 CRIC 数 据 库! 供 求 关 系 1-4 月, 全 市 新 建 商 品 房 供 求 关 系 一 直 紧 张, 累 积 上 市 量 205.50 万 平 米, 成 交 量 295.96 万 平 米, 累 积 供 求 比 达 到 1:1.4 4 月 份 月 度 供 求 比 为 1:1.3, 单 期 呈 供 不 应 求 状 况 4 月, 南 京 房 地 产 市 场 供 求 比 连 续 3 个 月 下 降, 供 求 比 由 上 月 1:1.5 小 幅 下 跌 到 本 月 1:1.3 在 靠 加 快 土 地 放 量 网 上 签 约 等 措 施 仍 不 能 平 抑 房 价 的 背 景 下,4 月 初, 南 京 市 房 管 局 针 对 开 发 商 捂 盘 行 为 出 台 了 一 些 措 施 规 定 : 对 取 得 商 品 房 预 售 许 可 证 三 十 天 不 开 盘 的 项 目 取 消 预 售 资 格 ; 对 以 在 建 工 程 抵 押 为 名 拒 绝 销 售 的, 将 停 止 办 理 预 售 许 可 证, 并 停 盘 半 年 但 市 场 对 规 定 反 应 冷 淡, 虽 近 封 顶 但 仍 不 开 盘 的 楼 盘 仍 普 遍 存 在! 供 应 量 4 月, 全 市 商 品 房 新 上 市 面 积 为 72.33 万 平 方 米, 环 比 上 月 上 涨 了 52.8% 其 中, 江 宁 板 块 市 场 供 应 量 26.69 万 平 米, 占 全 市 的 36.9%; 河 西 板 块 市 场 供 应 量 13.86 万 平 米, 占 全 市 的 19.2%; 城 东 板 块 供 应 量 13.55 万 平 米, 占 全 市 的 18.7%, 是 市 场 供 应 的 主 力 区 域 本 月 市 场 供 应 量 环 比 上 涨 的 主 要 原 因 : 1) 4 月 份 房 展 会 的 召 开, 使 得 部 分 楼 盘 借 势 面 世, 成 为 本 月 供 应 量 突 增 的 主 要 因 素 2) 4 月 份 中 下 旬, 部 分 开 发 商 增 加 商 品 住 宅 的 供 应 量, 以 迎 接 五 一 黄 金 周 的 到 来 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 20
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告! 成 交 量 4 月, 全 市 商 品 房 成 交 量 为 94.25 万 平 方 米, 环 比 上 月 上 涨 了 33.86% 商 品 房 总 成 交 量 本 月 上 涨 幅 度, 各 板 块 商 品 房 成 交 也 都 出 现 不 同 程 度 的 上 涨 其 中 城 南 板 块 江 宁 板 块 河 西 板 块 成 交 量 明 显 增 长 明 显, 环 比 增 长 分 别 为 237.78% 70.35% 44.34% 本 月 成 交 量 环 比 增 加 的 主 要 原 因 : 1) 随 着 房 展 会 的 举 办, 部 分 楼 盘 借 势 采 取 部 分 促 销 措 施, 促 进 了 成 交 2) 另 外, 部 分 房 源 的 推 出, 使 得 购 房 者 可 选 择 余 地 扩 大, 一 定 程 度 上 也 促 使 成 交 放 量 3) 商 品 房 价 格 一 路 飚 升, 使 得 原 计 划 在 未 来 一 两 年 的 购 房 需 求 提 前 释 放, 也 促 使 了 市 场 成 交 量 的 放 大! 成 交 均 价 全 市 成 交 均 价 上 涨 态 势 明 显 4 月, 全 市 商 品 房 成 交 均 价 为 5401 元 / 平 方 米, 较 上 月 上 涨 4.11% 其 中, 城 北 河 西 板 块 涨 势 凶 猛, 环 比 上 涨 17.79% 16.92%; 城 东 城 南 成 交 均 价 有 所 回 落, 分 别 下 降 了 9.08% 6.01%; 其 它 板 块 均 有 不 同 程 度 的 涨 幅 数 据 来 源 : 南 京 CRIC 数 据 库 三 二 手 房 市 场 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 21
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 07 年 后, 南 京 二 手 房 房 价 进 入 飙 升 阶 段, 短 短 两 个 月 间, 全 市 二 手 房 挂 牌 均 价 上 升 14.73%, 挂 牌 量 亦 是 急 剧 增 加,4 月 全 市 二 手 房 个 人 挂 牌 量 达 到 历 史 最 高 峰, 单 月 突 破 一 万 套 据 房 管 局 公 布 数 据, 年 后 全 市 二 手 房 挂 牌 量 呈 几 何 倍 数 急 剧 增 加,4 月 全 市 个 人 二 手 房 挂 牌 量 为 10275 套, 达 到 历 史 最 高 峰 4 月 同 比 3 月 增 长 37.70%, 比 2 月 增 长 311.16% 年 后 的 二 手 房 价 格 涨 幅 明 显,2 个 月 涨 了 14.73% 4 月 份 江 南 八 区 ( 含 江 宁 ) 合 计 挂 牌 均 价 达 到 7081 元 /m2 目 前, 二 手 房 价 高 的 区 域 多 为 老 城 墙 内 的 区 域, 可 供 开 发 的 土 地 越 来 越 少, 且 区 内 二 手 房 基 本 处 于 中 心 位 置, 成 为 导 致 二 手 房 均 价 高 于 商 品 房 均 价 的 主 要 原 因 四 区 域 市 场 1 河 西 板 块 表 3-1-1 河 西 板 块 供 求 关 系 一 览 表 供 应 量 (m2) 成 交 量 (m2) 成 交 价 格 ( /m2) 供 求 比 2007 年 1 月 80794.34 90551.49 6193 1:1.12 2007 年 2 月 26112.94 98756.61 6804 1:3.78 2007 年 3 月 34392.72 88291.90 6894 1:2.57 138623.42 127441.79 7125 1:0.92 4 月, 河 西 板 块 供 应 量 13.8 万 平 米, 成 交 量 12.7 万 平 米, 供 求 比 0.92, 单 期 市 场 呈 现 供 过 于 求 发 展 态 势 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 22
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告! 上 市 量 增 加, 供 求 关 系 有 所 缓 和 虽 然 河 西 奥 体 板 块 提 前 透 支 自 身 价 值, 但 市 场 成 交 一 直 活 跃 部 分 楼 盘 趁 四 月 份 房 展 会 期 间 加 推 房 源, 其 中 银 城 西 堤 国 际 中 海 塞 纳 丽 舍 欧 洲 城 成 为 供 应 主 角, 市 场 上 市 量 13.8 万 平 米, 相 比 3 月 份 而 言, 增 长 近 3 倍, 区 域 市 场 供 求 比 单 期 为 0.92, 连 续 四 个 月 来 首 次 单 期 呈 供 过 于 求 态 势 大 盘 的 放 量, 有 助 于 市 场 供 求 矛 盾 的 缓 解 ; 但 对 于 整 个 河 西 板 块 而 言, 其 市 场 供 应 量 仍 不 能 满 足 于 购 房 者 对 区 域 市 场 的 有 效 需 求! 成 交 放 量, 区 域 市 场 受 制 于 供 应 量 而 日 益 下 降 相 比 与 其 它 板 块 而 言, 河 西 板 块 成 交 量 所 占 份 额 日 益 下 降, 市 场 地 位 受 制 于 供 应 量 而 呈 日 益 下 降 趋 势 4 月 份, 随 着 供 应 量 的 增 加, 以 及 房 展 会 召 开 的 利 好, 市 场 成 交 量 出 现 今 年 的 第 一 个 小 高 潮, 单 期 成 交 12.7 万 平 米, 环 比 增 长 44.3% 伴 随 着 河 西 板 块 配 套 的 日 趋 完 善, 板 块 前 景 看 好, 市 民 到 河 西 置 业 的 信 心 也 倍 增 但 受 市 场 存 量 限 制, 购 房 者 选 择 余 地 不 多, 使 得 区 域 市 场 结 构 性 供 求 矛 盾 突 出, 相 对 于 城 东 城 中 等 板 块 成 交 放 量 而 言, 其 市 场 地 位 近 期 呈 现 下 降 趋 势! 房 价 攀 升, 河 西 楼 市 提 前 入 夏 自 去 年 下 半 年 以 来, 河 西 楼 市 逐 渐 回 暖, 房 价 也 随 之 攀 升 4 月, 河 西 板 块 成 交 均 价 7125 元 / 平 米, 环 比 增 长 16.9% 其 中, 在 售 楼 盘 的 房 价 居 高 不 下 万 科 光 明 城 市 销 售 均 价 达 到 8600 元 / 平 米 ; 欧 洲 城 销 售 价 格 为 9300 元 / 平 米 ; 拉 德 芳 斯 的 花 园 洋 房 去 年 初 7000 多 元 / 平 米, 现 在 价 格 已 经 上 涨 为 1.2 万 元 / 平 米 另 外, 即 将 推 出 的 新 房 源 价 格 也 上 涨 迅 猛 嘉 业 国 际 城 01 号 楼 100 平 方 米 以 上 的 精 装 修 房 源 和 顺 驰 滨 江 奥 城 三 期 的 江 景 豪 宅 预 计 都 是 10000 元 / 平 米 起 售, 清 凉 门 大 街 附 近 的 龙 江 国 际 社 区 和 苏 宁 银 河 天 启 花 园 等 新 盘 也 都 预 计 在 8000 元 / 平 米 以 上 表 3-1-2 河 西 热 销 楼 盘 销 量 前 五 名 楼 盘 名 称 区 域 建 筑 规 模 总 套 数 成 交 套 数 成 交 均 价 开 盘 日 期 万 科 光 明 城 市 建 邺 126000 1648 125 7413 2005.07 朗 诗 国 际 街 区 建 邺 300000 1365 90 9316 2007.03 碧 瑶 花 园 建 邺 210000 638 61 6464 2007.01 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 23
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 海 德 卫 城 鼓 楼 260000 1908 47 6854 2006.11 银 城 西 堤 国 际 建 邺 692200 2551 43 6314 2006.05 2 江 宁 板 块 表 3-2-1 江 宁 板 块 供 求 关 系 一 览 表 江 宁 板 块 供 应 量 ( 平 方 米 ) 成 交 量 ( 平 方 米 ) 成 交 价 格 ( 元 / 平 方 米 ) 供 求 比 2007 年 1 月 212700.38 223102.87 4151 1:1.05 2007 年 2 月 90500.25 104329.25 4227 1:1.15 2007 年 3 月 86901.31 138866.86 4289 1:1.60 266988.66 236553.79 4531 1:0.88! 放 量 激 增, 供 求 比 基 本 平 衡 江 宁 楼 市 商 品 房 供 应 量 与 3 月 相 比, 增 加 了 近 18 万 平 方 米 供 求 比 为 1:0.88, 表 明 看 出 现 供 大 于 求 趋 势, 实 际 开 发 商 为 了 能 在 五 一 黄 金 周 期 间 拔 得 头 筹, 绝 大 多 数 的 放 量 都 集 中 在 4 月 末, 导 致 无 法 及 时 消 化 4 月 江 宁 板 块 供 求 比 基 本 保 持 平 衡! 成 交 量 和 成 交 价 格 涨 幅 明 显 4 月 江 宁 商 品 房 成 交 量 为 236553.79 平 方 米, 环 比 增 长 70% 江 宁 楼 市 再 次 强 势 出 击, 成 交 价 格 达 到 4531 元 / 平 方 米 07 年 以 来, 江 宁 房 价 延 续 着 上 涨 趋 势 区 内 岔 路 口 板 块 价 格 受 地 铁 施 工 利 好 消 息 影 响, 一 路 飙 升, 已 接 近 5500 元 / 平 方 米, 有 与 主 城 区 宁 南 板 块 一 争 高 下 的 势 头 表 3-2-2 江 宁 热 销 楼 盘 销 量 前 五 名 楼 盘 名 称 区 域 建 筑 规 模 总 套 数 成 交 套 数 成 交 均 价 开 盘 日 期 天 元 吉 第 城 江 宁 300000 1430 202 4454 2007.03 市 政 天 元 城 江 宁 400000 1307 202 4323 2007.04 同 曦 公 寓 江 宁 60472 836 164 5310 2007.02 左 邻 右 里 家 园 江 宁 300000 1228 153 4498 2007.04 锦 绣 花 园 江 宁 58000 284 138 3817 2007.04 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 24
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 3 城 北 板 块 表 3-3-1 城 北 板 块 供 求 关 系 一 览 表 城 北 板 块 供 应 量 ( 平 方 米 ) 成 交 量 ( 平 方 米 ) 成 交 价 格 ( 元 / 平 方 米 ) 供 求 比 2007 年 1 月 56834 72380 5429 1:1.27 2007 年 2 月 22235 32560 6061 1:1.46 2007 年 3 月 77661 71875 5178 1:0.92 17500 79080 6099 1:4.52! 商 品 房 供 应 量 减 少, 供 不 应 求 现 象 严 重 4 月 城 北 商 品 房 供 应 量 只 有 17500 平 方 米, 比 上 月 减 少 了 近 6 万 平 方 米 供 求 比 达 到 了 4.52 面 对 巨 大 的 需 求 量, 城 北 楼 市 出 现 有 市 无 房 的 现 象 比 较 3 月 的 供 销 两 旺, 开 发 商 不 可 能 忽 视 城 北 商 品 房 的 消 化 能 力, 开 发 商 有 捂 盘 待 涨 嫌 疑! 成 交 量 和 成 交 价 格 持 续 上 涨 进 入 4 月, 城 北 板 块 开 始 发 力 成 交 量 达 到 79080 平 方 米, 环 比 上 涨 10% 成 交 均 价 再 创 新 高, 达 到 6099 元 / 平 方 米 本 月 城 北 板 块 延 续 了 火 爆 的 销 售 态 势 本 月 均 价 的 上 涨 明 显 主 要 是 由 紧 邻 地 铁 的 迈 皋 桥 板 块 楼 盘 价 格 大 幅 上 涨, 再 加 下 关 滨 江 板 块 豪 宅 有 一 定 成 交 带 动 所 致 表 3-3-2 城 北 热 销 楼 盘 销 量 前 五 名 楼 盘 名 称 区 域 建 筑 规 模 总 套 数 成 交 套 数 成 交 均 价 开 盘 日 期 阳 光 聚 宝 山 庄 玄 武 640000 2401 129 5913 2005.11 江 燕 山 水 雅 苑 下 关 350000 801 123 5556 2007.01 旭 日 景 城 下 关 220000 2246 79 5002 2005.08 月 苑 五 村 玄 武 15000 216 69 5858 2007.03 林 景 瑞 园 栖 霞 79814 1121 55 7005 2007.12 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 25
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 4 城 南 板 块 表 3-4-1 城 南 板 块 供 求 关 系 一 览 表 城 南 板 块 供 应 量 ( 平 方 米 ) 成 交 量 ( 平 方 米 ) 成 交 价 格 ( 元 \ 平 方 米 ) 供 求 比 2007 年 2 月 20186.17 47656.54 6055.95 1:2.36 2007 年 3 月 15479.84 20362.66 6457.64 1:1.32 49589.47 68778.18 5871.00 1:1.39 城 南 板 块 目 前 在 售 楼 盘 集 中 在 雨 花 台 区 的 宁 南 新 区 和 安 德 门 区 域 宁 南 新 区 规 划 将 成 为 以 高 新 技 术 高 品 位 文 教 高 绿 化 覆 盖 率 高 新 商 贸 和 高 档 住 宅 为 特 征 的 新 区 安 德 门 区 域 则 以 现 已 运 行 的 地 铁 1 号 线 为 交 通 亮 点, 这 些 优 势 支 撑 了 城 南 现 有 的 市 场! 市 场 温 和, 供 求 平 稳 增 长 城 南 市 场 至 开 春 以 来 一 直 不 温 不 火, 亚 东 国 际 公 寓 二 期 仁 恒 翠 竹 园 三 期 新 房 陆 续 推 出, 调 动 了 城 南 的 供 求,4 月 份 供 应 量 和 成 交 量 都 较 3 月 份 均 有 2 倍 以 上 的 增 长! 成 交 价 格 下 浮 经 过 内 部 调 整 后 的 翠 岛 花 城 以 48 套 的 成 交 量 位 居 榜 首,5360 元 \ 平 方 米 的 成 交 均 价 同 时 冲 击 了 城 南 整 体 均 价, 使 得 本 月 的 成 交 均 价 同 比 上 月 下 浮 了 9 个 百 分 点, 仁 恒 翠 竹 园 24 套 的 成 交 量 位 居 第 二! 认 购 量 将 在 5 月 释 放 亚 东 国 际 公 寓 4 月 中 旬 开 盘 截 至 4 月 底, 认 购 套 数 已 经 达 到 345 套, 仁 恒 翠 竹 园 时 光 澔 韵 都 积 蓄 了 一 定 的 认 购 量, 这 部 分 的 量 将 会 在 5 月 份 陆 续 释 放 表 3-4-2 4 月 份 城 南 板 块 楼 盘 认 购 量 前 五 名 排 名 楼 盘 名 称 认 购 ( 套 ) 1 亚 东 国 际 公 寓 345 2 仁 恒 翠 竹 园 106 3 时 光 澔 韵 95 4 翠 岛 花 城 44 5 君 悦 城 市 花 园 36 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 26
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 表 3-4-3 4 月 份 城 南 板 块 楼 盘 成 交 量 前 五 名 楼 盘 名 称 区 域 建 筑 规 模 ( 平 方 米 ) 总 套 数 本 月 成 交 ( 套 ) 成 交 均 价 ( 元 \ 平 方 米 ) 开 盘 时 间 翠 岛 花 城 雨 花 台 400000 3000 48 5359 2004.09 仁 恒 翠 竹 园 雨 花 台 380000 2600 24 7842 2004.09 君 悦 城 市 花 园 雨 花 台 55041.19 363 20 6032 2006.10 阅 城 国 际 花 园 雨 花 台 450000 4000 20 5025 2004.09 时 光 澔 韵 雨 花 台 320000 899 13 6702 2005.12 5 城 中 板 块 表 3-5-1 4 月 城 中 板 块 商 品 住 宅 供 求 表 供 应 面 积 成 交 面 积 成 交 均 价 ( 元 ) 供 求 比 ( 平 方 米 ) ( 平 方 米 ) 2007 年 1 月 22451.28 36078.28 11187 1:1.64 2007 年 2 月 9878.27 33281.62 11768 1:3.37 2007 年 3 月 44459.30 55050.45 12145 1:1.24 14897.86 62282.3 12515 1:4.18 本 月 鼓 楼 区 北 片 投 资 大 厦 开 盘, 推 出 265 套 公 寓 住 宅, 总 面 积 14897.86, 形 成 城 中 板 块 4 月 唯 一 的 新 盘 推 出 07 年 以 来 商 品 住 宅 供 应 主 要 来 自 城 中 北 片, 凤 凰 和 鸣 苑, 天 正 湖 滨 花 园, 万 豪 中 心 国 际 公 寓 以 及 4 月 刚 推 出 的 投 资 大 厦, 总 计 8.73 万 平 方 米 的 上 市 量 占 到 总 投 放 量 的 95.3%, 城 中 片 区 与 城 南 片 区 本 月 均 无 新 盘 上 市 本 月 城 中 板 块 成 交 套 数 533 套, 成 交 面 积 62282.3 平 方 米, 供 求 比 为 1:4.18, 成 交 平 均 价 格 达 到 12515.5 元 每 平 方 米, 价 格 突 破 15000 元 每 平 方 米 的 楼 盘 更 是 不 在 少 数, 城 中 板 块 持 续 房 源 吃 紧 的 局 面 在 4 月 不 仅 没 有 得 到 缓 解, 反 而 有 加 重 的 趋 势, 随 着 城 中 板 块 价 值 的 不 断 体 现, 价 格 上 涨 仍 然 空 间 仍 然 很 大 从 整 个 城 中 板 块 来 看, 商 品 房 价 格 在 近 期 上 涨 幅 度 较 大, 供 应 量 不 小 但 是 需 求 量 更 大 商 品 房 住 宅 截 止 底, 供 应 套 数 为 768 套, 总 面 积 91686.71 平 方 米, 但 是 本 月 销 售 量 合 计 18.6 万 平 方 米, 大 大 超 出 供 应 量, 供 求 比 为 2.03 2007 年 1-4 月, 南 京 市 共 拍 卖 29 块 土 地, 城 中 仅 占 3 个 地 块, 分 别 为 1 月 6 号 公 告 的 玄 武 区 北 安 门 地 块, 为 住 宅 用 地 ;4 月 21 号 公 告 的 玄 武 区 汉 府 街 地 块, 为 商 业 办 公 用 地 ; 4 月 21 号 发 布 公 告 的 湖 北 路 51 号 地 块, 为 商 业 用 地 城 中 板 块 用 地 紧 缺, 其 中 多 为 商 业 以 及 办 公 用 地, 可 以 预 测, 城 中 板 块 住 宅 供 应 量 的 萎 缩 将 直 接 导 致 其 价 格 的 持 续 上 涨 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 27
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 展 望 5 月 以 及 下 半 年 的 城 中 楼 市, 预 计 还 将 推 出 30 万 平 方 米 的 新 房 源, 常 府 风 花 苑 长 江 路 9 号, 凯 润 金 城 金 陵 福 光 金 鼎 湾 国 际 花 园 中 海 东 庙 峰 庵 项 目 将 于 5 月 起 陆 续 面 世, 项 目 类 型 设 计 住 宅, 办 公, 商 业 各 个 方 面 城 中 板 块 的 楼 市 精 品 云 集, 价 格 屡 创 新 高, 期 待 着 这 些 豪 门 大 户 给 我 们 带 来 新 的 惊 喜 表 3-5-2 新 盘 关 注 项 目 地 址 推 案 套 数 ( 套 ) 推 案 面 积 ( 平 方 米 ) 销 售 均 价 ( 元 ) 投 资 大 厦 玄 武 区 中 央 路 265 14897.86 14000 表 3-5-3 本 月 城 中 板 块 楼 盘 销 售 前 五 名 楼 盘 名 称 区 域 建 筑 规 模 总 套 数 成 交 套 数 成 交 均 价 开 盘 日 期 万 豪 中 心 国 际 公 寓 鼓 楼 区 125314 710 91 11040 2007.04 恒 隆 花 园 白 下 区 90686.27 920 77 10819 2006.04 卫 巷 公 寓 鼓 楼 区 41000 549 64 14216 2006.10 天 正 湖 滨 花 园 鼓 楼 区 200000 620 57 12936 2006.07 汇 达 广 场 鼓 楼 区 121732 750 41 12268 2006.09 6 城 东 板 块 表 3-6-1 新 盘 关 注 项 目 地 址 推 案 套 数 ( 套 ) 推 案 面 积 ( 平 方 米 ) 销 售 均 价 ( 元 ) 御 水 湾 花 园 白 下 区 中 和 桥 1 号 105 8068.32 8300 鸿 意 星 城 百 下 区 杨 庄 102 10174.88 6053 亚 东 城 雪 海 馨 园 亚 东 城 新 区 160 16530.10 5287 华 汇 康 成 江 宁 区 汤 山 街 道 华 汇 路 1 号 248 24850.75 4600 锦 绣 花 园 江 宁 区 汤 山 街 道 麒 东 路 284 27529.27 4100 万 达 紫 金 明 珠 百 下 区 杨 庄 414 48356.6 6700 总 计 1313 135509.92 表 3-6-2 4 月 城 东 板 块 商 品 住 宅 供 求 表 供 应 面 积 成 交 面 积 ( 平 方 米 ) ( 平 方 米 ) 成 交 均 价 ( 元 ) 供 求 比 2007 年 1 月 91525.34 64708.23 6332 1:0.7 2007 年 2 月 0 58178.56 6550 2007 年 3 月 33671.99 77733.98 6897 1:2.3 135509.92 81954.34 6482.4 1:0.62 4 月 城 东 楼 市 供 应 量 出 现 井 喷, 共 有 6 个 新 盘 推 出, 总 计 1313 套, 面 积 135509.92 平 房 米, 单 月 供 应 面 积 超 过 第 一 季 度 总 和, 本 月 成 交 面 积 81954.34, 月 供 求 比 1:0.62 本 月 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 28
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 需 求 略 大 于 供 给, 但 是 结 合 前 几 个 月 的 的 数 据 看 来, 已 经 大 大 的 缓 解 了 07 年 以 来 城 东 地 区 房 源 紧 张 的 局 面 从 区 域 来 看, 本 月 新 推 出 的 楼 盘 分 布 平 均, 仙 林 板 块 的 亚 东 城, 麒 麟 板 块 的 锦 绣 花 园, 华 汇 康 城 以 及 白 下 区 东 郊 的 鸿 意 新 城, 御 水 湾 花 园, 万 达 紫 金 明 珠 均 有 新 盘 推 出, 消 费 者 选 择 余 地 也 比 较 大, 也 促 进 了 4 月 城 东 成 交 量 的 直 接 上 升 整 体 看 来, 今 年 城 东 板 块 聚 集 了 不 少 新 项 目, 从 四 月 纷 开 始 到 下 半 年 都 有 持 续 放 量,5 月 份, 几 家 老 盘 会 推 出 新 房 源, 鸿 意 新 城 会 在 5 月 推 出 100 平 米 以 上 的 三 房, 天 泓 山 庄 也 会 在 5 月 下 旬 推 出 最 后 一 批 房 源, 除 了 老 盘 新 推, 也 有 全 新 的 项 目 在 5 月 面 世, 包 括 紫 金 山 脚 下 的 宏 图 上 逸 园, 整 个 项 目 总 面 积 达 到 50830.61 平 方 米, 容 积 率 1.39, 绿 化 率 更 是 高 达 59%; 与 宏 图 上 逸 园 毗 邻 的 国 浩 中 山 经 典 也 会 在 五 月 正 式 开 盘 销 售, 项 目 为 13 幢 小 高 层, 面 积 在 80 平 方 米 的 两 房 到 120 多 平 方 米 的 三 房 值 得 强 调 的 是 城 东 仙 林 板 块, 其 价 格 从 去 年 到 今 年 的 上 涨 幅 度 令 人 史 料 未 及, 从 去 年 的 3000 元, 到 目 前 已 全 面 突 破 6000 大 关, 向 7000 一 路 飙 升 去 年 业 内 一 致 认 为 仙 林 板 块 自 然 风 景 优 美, 有 浓 厚 的 人 文 栖 息, 其 价 值 被 大 大 的 低 估 了, 这 两 年 来 价 格 果 然 一 路 上 涨 其 原 因 可 以 归 结 为 两 点 : 首 先, 市 政 规 划 越 来 越 完 善 去 年 到 今 年, 仙 林 大 道 竣 工, 投 入 使 用, 到 市 区 的 时 间 缩 短 为 20 分 钟 ; 国 际 高 教 园 区 规 划 方 案 落 实, 南 京 大 学 新 校 区 也 破 土 动 工, 同 时, 交 通, 医 疗, 商 业 的 缺 憾 也 日 益 被 弥 补, 打 破 了 仙 林 房 价 的 瓶 颈 ; 第 二, 过 去 的 两 年 仙 林 均 无 别 墅 项 目 上 市, 而 今 年 将 会 有 5-6 个 别 墅 项 目 同 时 投 放 市 场,1 月 开 盘 山 水 风 华 和 3 月 开 盘 的 新 城 尚 东 区 拉 开 了 07 别 墅 年 的 帷 幕, 汇 杰 文 庭 将 于 5 月 开 盘, 招 商 依 云 溪 谷 和 栖 霞 起 园 也 将 于 今 年 推 盘 显 然, 今 年 低 密 度 住 宅 项 目 拉 升 带 动 整 个 板 块 价 格 的 持 续 上 涨 表 3-6-3 本 月 城 东 楼 盘 销 售 前 五 名 楼 盘 名 称 区 域 建 筑 规 模 总 套 数 成 交 套 数 成 交 均 价 开 盘 日 期 新 城 尚 东 区 栖 霞 区 132000 825 139 6668 2006.06 亚 东 城 栖 霞 区 500000 4031 124 5702 2005.02 钟 山 花 园 城 玄 武 区 177135 974 105 5518 2005.12 万 达 紫 金 明 珠 白 下 区 287000 2170 103 6702 2005.04 御 水 湾 花 园 白 下 区 200000 1959 91 8415 2004.09 7 江 北 板 块 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 29
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 表 3-7-1 江 北 板 块 供 求 关 系 一 览 表 江 北 供 应 量 ( 平 方 米 ) 成 交 量 ( 平 方 米 ) 成 交 价 格 ( 元 / 平 方 米 ) 供 求 比 2007 年 1 月 195146.46 169105.89 3169 1:0.87 2007 年 2 月 30167.65 26302.86 3346 1:3.17 2007 年 3 月 174804.45 251943.56 3218 1:1.44 100205.09 288456.73 3298 1:2.88! 商 品 房 新 增 供 应 量 有 所 减 退 随 着 三 月 江 北 楼 市 的 集 体 放 量,4 月 份 江 北 商 品 房 供 应 量 有 所 减 缓, 部 分 楼 盘 开 始 以 小 体 量 试 探 市 场, 为 五 一 楼 盘 的 热 销 做 充 分 准 备 4 月 江 北 商 品 房 新 增 供 应 量 10.02 万 平 方 米, 环 比 下 降 42.68% 新 上 市 的 楼 盘 大 多 集 中 在 4 月 中 旬, 且 体 量 较 小, 只 有 六 合 的 仁 和 翠 苑 一 家 新 盘 上 市 此 外, 浦 口 的 江 岸 水 城 幸 福 美 地 花 园 也 有 小 规 模 的 供 应 量 面 市 据 悉, 如 明 发 滨 江 新 城 万 江 共 和 新 城 正 蓄 势 待 发, 准 备 迎 接 五 一 黄 金 周 市 场 的 争 夺, 群 雄 逐 鹿 江 北 的 局 面 将 在 五 月 上 演! 商 品 房 成 交 量 再 次 夺 冠 在 市 场 供 应 减 少 的 形 势 下, 市 场 热 力 依 然 不 减 3 月 份, 江 北 商 品 房 共 成 交 28.84 万 平 方 米, 环 比 增 长 14.49%, 其 中 浦 口 成 交 22.49 万 平 方 米, 六 合 成 交 6.35 万 平 方 米 江 北 商 品 房 成 交 量 占 全 市 总 成 交 量 的 35.78%, 继 续 领 跑 南 京 房 地 产 市 场! 在 供 应 削 减 与 旺 盛 需 求 的 矛 盾 下, 供 不 应 求 的 局 面 继 续 加 剧 4 月 份, 在 部 分 楼 盘 期 待 五 一 楼 市 的 强 销 及 江 北 价 格 继 续 上 扬 的 势 头 下, 由 于 需 求 的 依 然 火 爆, 市 场 的 供 求 比 再 度 上 升 到 2.88, 比 3 月 份 整 整 扩 大 2 倍, 市 场 的 强 势 需 求 期 待 着 五 月 江 北 楼 市 的 集 中 放 量! 商 品 住 宅 市 场 均 价 开 始 奔 四 3 月, 江 北 商 品 住 宅 成 交 均 价 为 3298 元 / 平 方 米, 环 比 增 长 2.5%, 增 幅 较 为 平 稳 其 中 浦 口 成 交 均 价 为 3445 元 / 平 方 米, 六 合 成 交 均 价 为 2628 元 / 平 方 米 但 值 得 注 意 的 是, 破 四 的 楼 盘 已 经 开 始 出 现 在 江 北 市 场 如 领 跑 江 北 市 场 的 明 发 滨 江 新 城 与 天 润 城 均 价 已 首 次 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 30
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 突 破 四 千 元 大 关 表 3-7-2 江 北 热 销 楼 盘 销 量 前 五 名 楼 盘 名 称 区 域 建 筑 规 模 总 套 数 成 交 套 数 成 交 均 价 开 盘 日 期 天 润 城 浦 口 3600000 23000 483 3578 05.01 威 尼 斯 水 城 浦 口 4000000 18000 416 3971 06.01 明 发 滨 江 新 城 二 期 浦 口 780000 6200 158 4107 05.12 大 华 锦 绣 华 城 浦 口 1800000 12000 151 3416 05.06 泰 山 天 然 居 浦 口 78000 800 120 3648 07.03 第 三 节 市 场 透 析 一 产 品 评 析 项 目 一 : 天 元 吉 第 城 天 元 吉 第 城 位 于 江 宁 东 山 老 城 区 东 南 方 向, 是 江 宁 新 一 代 大 型 精 品 住 宅 的 代 表 天 元 吉 第 在 南 京 原 创 了 新 中 式 风 情 花 园 公 馆 : 以 简 洁 现 代 风 格 为 基 调, 融 入 传 统 中 式 建 筑 之 符 号 及 韵 味 总 占 地 约 406 亩, 总 建 面 近 30 万 m2, 绿 地 面 积 逾 10 万 m2, 绿 化 率 40.9%, 有 100 幢 纯 多 层 住 宅, 共 2598 户 容 积 率 仅 1.007, 接 近 联 排 别 墅 社 区 楼 间 距 1:1.3, 以 均 好 性 为 原 则 的 规 划 使 得 家 家 有 景 户 户 可 观 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 31
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 天 元 吉 第 城 主 要 经 济 指 标 占 地 面 积 250000 平 方 米 容 积 率 1.00 建 筑 面 积 270000 平 方 米 停 车 位 605 个 开 发 商 南 京 上 元 房 地 产 开 发 公 司 绿 化 率 40% 物 业 管 理 锦 江 物 业 管 理 有 限 公 司 交 付 时 间 2007 年 6 月 30 日 1 产 品 特 色 区 位 东 山 东 南 优 尚 生 活 馆 与 江 宁 高 级 中 学 为 邻 拥 有 两 条 对 接 主 城 区 的 快 速 通 道 : 距 地 铁 一 号 南 沿 线 (4 月 动 工 ) 终 点 站 仅 10 分 钟 步 程, 距 宁 杭 高 速 江 宁 段 (07 年 完 工 ) 免 费 出 入 口 仅 2 公 里 向 北 行 约 5 分 钟 即 可 到 达 101 南 金 线 等 停 靠 的 东 山 公 交 总 站 靠 近 拥 有 30 万 师 生 的 江 宁 大 学 城, 南 面 遥 对 方 山 风 景 区 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 32
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 周 边 接 受 东 山 老 城 的 强 力 辐 射 南 京 原 创 穿 着 唐 装 的 现 代 住 宅 天 元 吉 第 概 念 定 位 为 新 中 式 风 情 花 园 公 馆 天 元 吉 第 的 建 筑 以 简 洁 的 现 代 风 格 为 基 调, 融 入 传 统 中 式 建 筑 的 韵 味 坡 屋 顶 形 式 的 变 异 组 合 及 传 统 中 式 住 宅 符 号 色 彩 的 运 用, 于 山 水 环 抱 中 营 造 清 雅 写 意 的 中 国 精 神 小 区 住 宅 立 面 层 次 丰 富, 大 面 积 的 玻 璃 窗 与 实 体 外 墙 的 对 比, 灰 色 石 材, 木 板 以 及 遮 阳 格 栅 檐 口 线 脚 纹 饰 等 细 节 处 理, 呈 现 出 精 致 细 腻 的 中 国 风 格, 使 每 个 建 筑 如 同 穿 着 唐 装, 散 发 出 独 特 的 魅 力 五 大 系 列 创 新 户 型 领 航 升 级 住 宅 体 验 天 元 吉 主 力 户 型 花 园 公 馆 在 86 m2-127 m2 之 间, 超 短 进 深 达 到 创 纪 录 的 9.6 米 -10.8 米, 一 梯 两 户, 全 面 消 灭 暗 卫, 确 保 所 有 厅 房 都 有 充 足 自 然 采 光 及 良 好 通 风 户 户 拥 有 大 面 宽 南 向 私 家 入 户 花 园, 底 层 配 备 私 家 庭 院, 顶 跃 更 有 2-3 个 露 台 大 层 高 舒 适 阁 楼 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 33
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 独 有 现 代 中 式 坡 地 景 观 体 系 天 元 吉 第 原 为 公 园 选 址 用 地, 拥 有 南 京 住 宅 区 罕 见 的 原 生 坡 地 地 形, 较 周 边 市 政 道 路 平 均 高 11.8 米 的 地 势, 使 小 区 视 线 开 阔 阳 光 充 足, 天 生 高 人 一 等 利 用 得 天 独 厚 的 坡 地 地 形 和 现 代 造 园 手 法, 天 元 吉 第 精 雕 细 琢 出 四 大 景 区 七 大 节 点 二 十 余 个 人 文 小 品 5000 余 m2 水 溪 旱 溪 喷 泉 等 多 种 形 式 水 景 贯 穿 全 区, 营 造 长 达 2.5 公 里 纯 美 自 然 水 岸 几 乎 每 个 组 团 均 拥 有 不 同 意 韵 的 中 式 元 素 景 观 楼 栋 之 间 宅 路 全 部 规 划 为 步 行 道, 阻 止 车 辆 进 入 宅 间 绿 地, 实 现 人 车 分 流, 确 保 景 观 完 整 性 环 保 社 区 节 能 住 宅 住 宅 性 能 全 面 提 升 天 元 吉 第 住 宅 全 面 采 用 了 保 温 节 能 做 法, 预 留 了 太 阳 能 管 井, 全 面 加 装 双 层 中 空 玻 璃, 并 拥 有 雨 水 收 集 污 水 处 理 等 环 保 系 统, 使 其 较 之 目 前 市 场 上 大 多 数 住 宅 产 品 拥 有 更 佳 的 环 保 节 能 性 能 产 品 劣 势 该 项 目 周 围 有 多 条 公 交 线 路 经 过, 但 这 些 线 路 都 无 法 直 达 市 中 心 区 域, 而 且 这 些 线 路 的 班 次 间 隔 时 间 也 都 较 长, 给 居 民 出 行 带 来 一 定 影 响 作 为 该 项 目 主 要 宣 传 点 之 一 的 地 铁 1 号 线 南 延 终 点 站 实 际 距 离 该 小 区 将 近 1.5 公 里, 更 多 的 小 区 内 居 民 需 要 换 乘 公 交 车 至 地 铁 车 站 该 小 区 处 于 江 宁 东 山 板 块 的 最 外 围, 无 法 享 受 到 老 城 区 的 完 善 配 套, 周 围 只 有 天 景 山 小 学 和 天 景 山 中 学, 这 两 所 学 校 刚 投 入 使 用 没 多 久, 师 资 配 套 和 教 育 资 源 还 很 不 完 善 而 该 小 区 的 价 格 却 超 过 老 城 区 的 均 价, 使 得 该 小 区 升 值 空 间 有 限 项 目 二 : 阳 光 聚 宝 山 庄 1 项 目 简 介 南 京 阳 光 聚 宝 山 庄 位 于 南 京 市 玄 武 区 杨 坊 村, 东 至 长 江 二 桥 绕 城 高 速, 西 至 宁 沪 铁 路, 南 至 宁 镇 公 路, 北 靠 聚 宝 山, 该 地 块 拟 建 别 墅 小 高 层 多 层 住 宅, 以 及 配 套 的 学 校 幼 儿 园 等 公 建 设 施 该 项 目 一 次 性 规 划, 分 二 期 实 施 一 期 工 程 位 于 基 地 西 侧, 主 要 由 多 层 与 小 高 层 单 元 式 住 宅 独 幢 别 墅 配 套 商 业 与 公 共 建 筑 和 地 下 车 库 组 成, 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 34
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 阳 光 聚 宝 山 庄 主 要 经 济 指 标 占 地 面 积 510000 平 方 米 容 积 率 1.25 建 筑 面 积 640000 平 方 米 绿 化 率 45% 开 发 商 南 京 建 辉 房 地 产 开 发 有 限 公 司 物 业 管 理 上 海 陆 家 嘴 物 业 2 产 品 特 色 聚 宝 山 下 的 自 然 生 活 阳 光 聚 宝 山 庄, 得 紫 金 山 聚 宝 山 朝 阳 山 等 自 然 风 景 区 环 抱, 在 南 京 城 市 发 展 重 点 区 域, 尊 享 成 熟 交 通 网 络, 与 市 中 心 保 持 离 尘 不 离 城 的 距 离, 让 700 万 平 方 米 连 绵 苍 翠 成 为 讲 究 生 活 品 质 的 上 层 精 英 门 的 身 份 象 征 与 100 年 的 原 生 林 木 共 同 生 长, 和 大 自 然 保 持 着 亲 密 的 交 流 南 京 绿 肺 的 上 百 万 株 植 物, 每 天 释 放 千 万 吨 新 鲜 纯 氧, 让 生 活 清 新 纯 净 而 身 心 健 康 舒 适 ; 大 型 城 市 主 题 森 林 公 园 聚 宝 山 公 园 钟 山 风 景 区 钟 山 体 育 公 园 和 国 际 马 术 场 4 大 公 园 咫 尺 相 距, 动 静 各 异 的 健 康 设 施 星 罗 棋 布 : 康 体 艺 术 休 闲 郊 野 生 态 一 应 俱 全 交 通 配 套 位 于 南 京 市 玄 武 区 玄 武 大 道, 仙 林 大 学 城 进 入 主 城 的 交 通 要 道 上, 目 前 在 小 区 门 前 有 10 多 条 通 往 城 内 的 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 35
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 公 交 车 将 来 增 加 通 往 仙 林 的 公 交 必 经 此 处 该 地 区 公 路 网 四 通 八 达, 绕 城 公 路 312 国 道 使 得 有 车 业 主 进 入 主 城 区 只 需 15 分 钟 教 育 资 源 小 区 内 设 有 一 所 9 个 班 的 幼 儿 园, 而 北 京 东 路 小 学 ( 公 办 ) 的 引 进 更 是 会 给 阳 光 聚 宝 山 庄 增 色 不 少 众 所 周 知, 南 京 著 名 的 小 学 北 京 东 路 小 学 的 教 学 质 量 是 一 流 的, 在 此 买 房 子, 也 就 是 在 孩 子 身 上 进 行 教 育 投 资 产 品 劣 势 该 项 目 公 共 交 通 存 在 着 很 大 的 缺 陷, 处 在 仙 林 新 城 区 和 主 城 区 交 汇 区 域 的 尴 尬 位 置 使 得 居 民 要 进 入 主 城 区 需 转 车 由 于 项 目 紧 邻 沪 宁 铁 路, 小 区 交 付 后, 火 车 的 噪 音 污 染 将 给 居 民 的 日 常 生 活 带 来 很 大 干 扰 该 项 目 的 开 发 节 奏 也 出 现 了 问 题, 开 发 商 先 对 小 高 层 和 多 层 住 宅 进 行 了 开 发 并 销 售, 导 致 后 面 开 发 的 别 墅 项 目 销 售 受 到 很 大 影 响 项 目 三 : 江 岸 水 城 江 岸 水 城 以 单 月 狂 销 600 套 的 佳 绩, 创 造 了 江 北 楼 市 热 销 的 神 话 虽 然 项 目 本 身 并 不 是 江 北 市 场 最 引 人 关 注 的 一 级 超 级 大 盘, 但 其 优 良 的 性 价 比, 使 其 成 为 南 京 市 场 老 百 姓 最 想 购 买 的 楼 盘 产 品 简 介 江 岸 水 城 位 于 泛 桥 北 板 块, 是 江 北 阳 光 建 筑 实 用 户 型 的 新 一 代 住 宅 的 代 表 占 地 9.5 万 平 方 米, 总 建 面 积 13.8 万 平 方 米, 容 积 率 1.45, 绿 化 率 52% 5 月 1 日 即 将 开 盘 的 二 期 项 目 包 括 11 栋 全 新 小 高 层 与 1 栋 经 典 多 层 小 于 1.5 的 低 容 积 率 保 证 了 超 50% 的 罕 见 容 积 率 与 1:1.3 超 大 楼 间 距 的 实 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 36
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 现 在 此 次 推 出 的 房 源 中, 以 70-90m2 的 两 房 为 主 力 户 型, 比 重 达 80% 以 上, 即 使 是 三 房, 面 积 也 都 控 制 在 100-110m2, 突 出 购 房 的 实 用 性 产 品 优 势 区 位 利 好 便 捷 生 活 规 划 中 的 地 铁 3 号 线, 即 将 于 2008 年 前 正 式 开 工 建 设, 并 预 计 在 2010 年 之 前 实 现 通 车 3 号 线 从 林 场 站 起, 沿 中 心 路 向 东, 到 浦 珠 路 东 延 交 叉 处 再 折 向 东 南, 越 过 长 江 连 接 主 城, 其 在 江 北 的 三 个 站 点 均 与 江 岸 水 城 咫 尺 之 遥 已 于 2005 年 3 月 29 日 开 始 修 建 的 过 江 隧 道, 其 夹 江 大 桥 部 分 将 在 今 年 底 完 成 基 础 工 程, 预 计 于 2008 年 9 月 建 成, 并 在 2009 年 上 半 年 全 面 通 车, 此 外 未 来 畅 行 无 阻 的 11 条 过 江 通 道, 还 有 规 划 中 时 尚 快 捷 的 现 代 化 轻 轨, 都 使 得 江 岸 水 城 的 交 通 前 景 一 片 光 明, 日 渐 完 善 的 交 通 利 好 使 得 江 岸 水 城 赢 得 了 购 房 者 的 信 赖 森 林 景 观 独 领 江 北 项 目 的 集 中 绿 地 和 组 团 绿 地 相 结 合 的 设 计, 使 小 区 拥 有 了 51.78% 的 超 高 绿 化 率, 蜿 蜒 着 的 2600m2 超 大 蓝 湾 湖 亲 水 主 题 会 所 让 人 亲 身 感 受 到 潺 潺 而 流 的 蓝 湾 湖, 而 占 地 2000m2 的 成 年 雪 松 林 更 像 是 一 片 绿 色 的 海 洋, 镶 嵌 在 小 区 中 心, 营 造 出 独 特 的 水 岸 森 林 景 观 规 划 合 理 追 求 品 质 项 目 虽 然 混 合 了 多 层 小 高 层 高 层 三 种 形 态, 但 小 区 整 体 结 构 做 到 了 合 理 性 与 协 调 性 的 统 一, 将 低 层 住 宅 高 层 住 宅 和 主 题 绿 化 景 观 有 机 完 美 地 结 合 起 来 江 岸 水 城 采 用 1:1.3 超 宽 楼 间 距 设 计, 不 仅 视 野 变 得 开 阔, 空 间 通 透 感 好, 而 且 居 室 的 观 景 度 和 采 光 面 更 加 充 分, 生 活 的 私 密 性 也 大 大 地 加 强 以 拥 有 更 加 健 康 的 高 品 质 生 活 为 出 发 点, 项 目 在 小 区 内 专 门 设 置 了 各 种 社 区 体 育 运 动 设 施, 处 处 彰 显 着 运 动 的 气 息, 彰 显 健 康 运 动 的 生 活 主 题 阳 光 户 型 舒 适 生 活 江 岸 水 城 的 户 型 采 用 科 学 合 理 的 全 明 设 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 37
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 计, 采 光 面 更 为 充 足, 并 且 大 量 节 约 了 能 源, 主 卧 与 次 卧 的 朝 南 设 计, 使 得 自 然 光 可 以 直 射 入 房 间 的 每 一 个 角 落 三 房 独 立 而 自 成 一 体, 动 静 分 离, 私 密 生 活 互 不 干 扰, 每 个 房 间 都 设 有 大 飘 窗, 将 室 外 美 景 引 入 室 内, 使 室 内 外 浑 然 一 体, 共 同 造 就 了 生 动 立 体 的 舒 适 空 间 江 岸 水 城 一 期 以 110-120 平 方 米 的 三 房 为 主, 二 期 而 进 一 步 增 加 了 中 小 户 型 的 供 应 量, 80-90 平 方 米 的 户 型 成 为 主 打 产 品 劣 势 江 岸 水 城 从 方 位 上 看, 处 于 众 多 江 北 大 盘 的 包 围 之 中, 其 规 划 及 各 项 配 套 也 主 要 借 助 于 周 边 的 辐 射 项 目 本 身 从 整 体 规 模 上 难 以 与 400 万 平 方 米 的 威 尼 斯 水 城 与 140 万 平 方 米 的 明 发 滨 江 新 城 相 提 并 论, 目 标 购 买 群 体 主 要 是 中 低 端 客 户, 目 前 市 场 的 热 销 主 要 凭 借 的 是 其 价 格 谷 底 的 优 势, 其 楼 盘 的 质 量 与 日 后 的 管 理 服 务 将 会 受 到 一 定 的 影 响 此 外, 在 项 目 开 发 体 量 相 对 较 小 楼 盘 档 次 难 以 提 升 的 情 况 下, 对 于 整 体 区 域 楼 市 发 展 的 影 响 不 是 很 明 显 而 且, 随 着 江 北 楼 市 价 格 的 进 一 步 提 升, 低 价 营 销 的 策 略 将 渐 渐 成 为 过 去, 江 北 楼 市 品 质 的 提 升 将 成 为 下 一 步 市 场 竞 争 的 主 流 二 媒 体 监 测 1 2007 年 1-4 月 南 京 房 地 产 平 面 广 告 投 放 监 测 平 面 媒 体 的 检 测 范 围 包 括 金 陵 晚 报 现 代 快 报 南 京 日 报 南 京 晨 报 新 华 日 报 扬 子 晚 报 等 南 京 影 响 力 较 大 的 几 家 报 纸 1.1 楼 盘 报 纸 平 面 广 告 投 放 次 数 排 名 表 3-1 2007 年 一 季 度 南 京 楼 盘 报 纸 平 面 广 告 投 放 量 前 十 名 统 计 排 名 楼 盘 名 称 投 放 次 数 总 金 额 ( 元 ) 物 业 类 型 1 天 润 城 25 1785700 住 宅 2 威 尼 斯 水 城 23 1960100 住 宅 3 百 家 湖 国 际 花 园 18 1542400 住 宅 4 滨 江 新 城 16 1430800 住 宅 5 银 河 湾 紫 苑 13 1385800 住 宅 6 伦 敦 城 13 1162600 住 宅 7 华 欧 国 际 友 好 城 11 1184100 住 宅 8 龙 凤 玫 瑰 园 10 705100 住 宅 9 朗 诗 国 际 街 区 10 856900 住 宅 10 江 雁 山 水 雅 苑 10 690900 住 宅 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 38
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 表 3-2 4 月 份 南 京 楼 盘 报 纸 平 面 广 告 投 放 金 额 前 十 名 统 计 排 名 楼 盘 名 称 投 放 次 数 总 金 额 ( 元 ) 物 业 类 型 1 万 豪 中 心 公 寓 4 407500 公 寓 2 汇 杰 文 庭 2 345500 别 墅 3 旭 日 上 城 2 327700 公 寓 4 滨 江 新 城 4 318000 公 寓 5 天 润 城 4 278700 公 寓 6 汤 山 公 馆 4 246900 别 墅 7 世 茂 滨 江 新 城 1 235700 公 寓 8 绿 地 广 场 1 228200 商 务 楼 9 金 轮 国 际 广 场 3 224000 酒 店 公 寓 商 务 楼 10 锦 绣 花 园 紫 桂 园 3 217900 公 寓 2007 开 春 以 来 南 京 楼 市 炙 手 可 热, 市 场 的 供 应 量 不 断 加 大, 一 季 度 商 品 房 市 场 供 应 量 达 133 万 方, 数 据 显 示 一 季 度 南 京 住 宅 市 场 的 广 告 投 入 几 乎 成 为 报 纸 平 面 广 告 投 入 的 全 部 大 体 量 多 期 开 发 的 楼 盘 持 续 保 持 着 广 告 投 入 的 延 续 性 如 浦 口 的 天 润 城 威 尼 斯 水 城 百 家 湖 国 际 花 园 占 居 排 名 的 前 三 甲 1.2 分 区 域 投 入 次 数 统 计 表 3-3 4 月 份 南 京 楼 盘 报 纸 平 面 广 告 投 放 量 区 域 排 名 排 名 板 块 投 放 次 数 投 放 金 额 ( 元 ) 1 城 中 25 1597000 2 江 宁 23 1459300 3 浦 口 19 1495800 4 河 西 13 931900 5 城 东 11 860400 6 城 北 2 136600 7 仙 林 1 92000 数 据 表 示 4 月 份 区 域 投 放 区 域 中, 变 化 最 大 的 是 城 中 区 域, 月 25 次 的 投 放 次 数, 使 其 超 越 江 宁 浦 口 两 个 区 位 居 第 一 这 一 变 动 的 主 要 原 因 是 城 中 板 块 在 4 月 中 旬 和 5 月 份 新 增 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 39
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 楼 盘 陆 续 上 市, 缓 解 城 中 市 场 供 不 应 求 的 状 态 1.3 分 物 业 投 放 统 计 表 3-4 4 月 份 南 京 楼 盘 报 纸 平 面 广 告 各 物 业 投 放 量 排 名 投 放 排 名 物 业 类 型 投 放 次 数 占 比 投 放 金 额 ( 元 ) 1 普 通 住 宅 57 61% 4084300 2 商 务 楼 12 13% 781400 3 别 墅 10 11% 762600 4 商 铺 8 9% 386800 5 精 装 公 寓 3 3% 252700 6 酒 店 公 寓 2 2% 172400 7 服 务 公 寓 2 2% 163200 4 月 普 通 住 宅 的 广 告 投 放 量 占 总 投 入 达 61%, 位 居 各 物 业 投 入 的 榜 首, 这 也 反 映 量 4 月 普 通 住 宅 的 供 应 量 占 整 个 南 京 商 品 房 的 供 应 量 很 大 的 比 重 1.4 报 纸 平 面 广 告 量 统 计 表 3-5 4 月 份 南 京 楼 盘 报 纸 平 面 广 告 投 放 量 排 名 投 放 排 名 媒 体 名 称 投 放 次 数 投 放 金 额 ( 元 ) 1 金 陵 晚 报 50 2566700 2 现 代 快 报 25 3230800 3 南 京 日 报 16 845900 4 南 京 晨 报 10 287700 5 新 华 日 报 2 96200 6 扬 子 晚 报 2 216600 金 陵 晚 报 以 发 布 量 双 倍 的 优 势 超 越 现 代 快 报 位 于 第 一, 但 投 入 总 金 额 依 旧 是 现 代 快 报 位 居 第 一 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 40
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 2 4 月 房 地 产 广 告 营 销 主 题 分 析 2.1 别 墅 及 高 档 住 宅 的 营 销 主 题 楼 盘 名 称 汇 杰 文 庭 万 豪 中 心 公 寓 世 茂 滨 江 新 城 奥 斯 博 恩 塞 纳 丽 舍 营 销 主 题 奢 侈 有 度, 舒 适 至 极 不 造 作, 不 落 俗 演 绎 金 陵 投 资 神 话 比 国 王 自 由 的 礼 遇 世 茂 滨 江 新 城 4 号 2 号 国 际 公 寓 盛 大 开 盘 一 把 锁 锁 定 金 陵 豪 宅 风 范 奥 斯 博 恩 庄 园 "MINI" 家 庭 奥 运 会 " 五 一 盛 大 开 赛 三 期 联 排 别 墅 高 潮 热 卖 香 波 堡 座 4 月 27 日 隆 重 发 售 五 重 院 景 传 世 之 美 2.2 普 通 住 宅 的 营 销 主 题 楼 盘 名 称 百 家 湖 国 际 西 花 园 丹 佛 小 镇 天 润 城 滨 江 新 城 旭 日 上 城 营 销 主 题 邂 逅 百 家 湖 生 活 在 高 处 不 可 居 无 湖 河 海 大 学 旁 北 美 风 情 家 生 活 在 天 润 城 臻 品 第 七 街 区 华 美 大 宅 巅 峰 之 座 生 活 在 天 润 城 旭 日 上 城 一 个 值 得 爱 上 的 地 方 2.3 办 公 项 目 的 营 销 主 题 楼 盘 名 称 南 京 金 轮 国 际 广 场 绿 地 广 场 中 环 国 际 广 场 营 销 主 题 城 市 以 这 里 为 中 心 三 足 鼎 立 白 金 六 星 WDB 天 之 下 城 之 上 4 月 别 墅 及 高 档 住 宅 的 广 告 营 销 主 题 以 强 调 自 身 高 贵 品 质 为 主 题, 如 世 茂 滨 江 新 城, 以 极 具 诱 惑 力 的 词 汇 来 描 绘 业 主 可 以 享 受 到 待 遇 比 国 王 自 由 的 礼 遇 万 豪 中 心 公 寓 则 以 投 资 潜 力 为 主 题 普 通 住 宅 则 以 自 身 配 套 周 边 环 境 为 诉 求 主 题 如 : 天 润 城 在 凸 显 楼 盘 配 套 优 势 的 同 时, 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 41
南 京 房 地 产 月 度 研 究 报 告 在 广 告 中 同 时 打 出 了 优 惠 政 策 : 一 次 性 付 款 95 折, 按 揭 99 折 办 公 的 营 销 主 题 依 旧 以 地 段 和 自 身 的 高 品 质 为 主 题. 易 居 中 国 / 南 京 易 居 房 地 产 研 究 中 心 金 鹰 国 际 30 楼 D1 座 66670270 42