103 年 度 新 北 市 都 市 更 新 推 動 師 初 階 課 程 專 業 倫 理 及 溝 通 技 巧 - 都 市 更 新 公 共 服 務 心 路 歷 程 分 享 - 林 育 全 冠 霖 不 動 產 顧 問 股 份 有 限 公 司 linyc9402@gmail.com 01 課 程 日 期 :103 年 3 月 30 日
課 程 題 綱 引 述 都 市 更 新 專 業 者 應 有 之 社 會 責 任 與 價 值, 以 及 整 合 之 溝 通 技 巧 並 說 明 避 免 的 行 為 觀 念 與 思 維 的 交 流 : 建 構 認 知 平 台 掃 除 汙 名 化 都 市 更 新 事 業 喜 悅 圓 滿 壹 專 業 人 員 的 公 共 服 務 經 歷 借 鏡 與 分 享 貳 我 是 誰 v.s 你 是 誰 基 本 課 題 的 釐 清 與 表 達 參 都 更 推 動 常 見 之 認 知 差 異 課 題 回 應 肆 認 知 都 市 更 新 整 合 推 動 構 面 伍 溝 通 沒 有 技 巧 只 有 內 外 一 致 的 尊 重 與 同 理 心 陸 專 業 倫 理 與 溝 通 技 巧 意 涵 闡 釋 柒 結 語 02
壹 專 業 人 員 的 公 共 服 務 經 歷 借 鏡 與 分 享 新 北 市 都 市 更 新 推 動 師 培 訓 計 畫 與 任 務 各 相 關 專 業 領 域 6 大 類 都 市 更 新 相 關 工 作 經 驗 者 社 區 營 造 相 關 工 作 經 驗 者 大 專 院 校 相 關 系 所 畢 業 者 當 地 里 長 完 成 初 階 \ 進 階 課 程 都 市 更 新 推 動 師 具 備 專 業 素 養 之 更 新 種 子 辦 理 都 市 更 新 有 關 事 務 - 宣 導 教 育 諮 詢 輔 導 整 合 - 協 助 社 區 自 力 更 新 事 業 概 要 \ 更 新 團 體 推 動 整 建 維 護 事 業 提 案 成 就 -- 獎 勵 金 發 給 制 度 經 新 北 市 里 辦 公 室 或 公 寓 大 廈 管 理 委 員 會 推 薦 之 熱 心 人 士 其 他 推 動 都 市 更 新 有 所 貢 獻 者 通 過 測 驗 建 立 由 下 而 上 的 都 更 行 動 強 化 民 眾 對 都 更 的 信 賴 基 礎 提 升 都 更 推 動 效 率 及 品 質 03 廢 止 或 撤 銷 推 動 師 資 格 ( 一 ) 無 故 未 參 與 回 訓 或 補 訓 ( 二 ) 違 背 善 良 風 俗 ( 三 ) 悖 離 都 市 更 新 推 動 宗 旨 ( 四 ) 其 他 足 以 損 及 本 局 聲 譽 之 情 事
壹 專 業 人 員 的 公 共 服 務 經 歷 借 鏡 與 分 享 98~103 年 臺 北 市 都 市 更 新 委 辦 案 公 共 服 務 經 歷 分 享 前 期 整 合 送 件 審 議 核 定 實 施 教 育 訓 練 都 市 更 新 法 令 與 業 務 輔 導 委 辦 案 因 應 釋 字 第 709 號 釋 憲 後 續 委 託 協 助 相 關 行 政 作 業 委 辦 案 都 市 更 新 計 畫 實 施 期 間 工 程 事 務 稽 考 委 託 服 務 案 都 市 更 新 專 業 人 員 教 育 訓 練 委 辦 案 專 案 辦 公 室 執 行 長 04 駐 處 提 供 諮 詢 服 務 代 表 出 席 自 辦 公 聽 會 會 員 大 會 社 區 說 明 會 12 行 政 區 講 座 常 見 問 答 集 彙 編 98-102 臺 北 市 都 更 學 會 103 都 更 整 合 發 展 協 會 協 辦 項 目 事 業 計 畫 與 權 利 變 換 計 畫 公 聽 會 及 聽 證 相 關 會 議 出 席 幹 事 會 審 查 意 見 與 審 議 會 審 議 原 則 通 案 彙 整 分 析 102.-103 臺 北 市 推 動 中 心 協 辦 : 都 更 整 合 發 展 協 會 事 業 計 畫 核 定 至 成 果 備 查 階 段 之 計 畫 實 施 情 形 稽 考 及 異 常 管 制 與 警 示 作 業 102.12 ~ 臺 北 市 都 更 整 合 發 展 協 會 專 業 人 員 基 礎 班 專 業 人 員 進 階 班 公 共 服 務 工 作 坊 99-102 臺 北 市 都 市 更 新 學 會 臺 北 市 都 市 更 新 學 會 法 宣 專 案 辦 公 室 (98.08~102.12) 臺 北 市 都 市 更 新 整 合 發 展 協 會 709 專 案 辦 公 室 102.11 專 案 團 隊 -- 民 間 都 市 更 新 相 關 領 域 專 業 人 員 組 成 ( 從 初 期 27 人 陸 續 擴 編 至 100 人 )
貳 我 是 誰 v.s 你 是 誰 基 本 課 題 的 釐 清 與 表 達 扮 演 不 同 身 分 的 角 色 拿 捏 現 在 的 我 可 能 的 我 未 來 的 我 公 私 兼 具 私 部 門 身 分 領 域 各 相 關 專 業 領 域 6 大 類 培 訓 頒 授 新 北 市 都 更 師 私 部 門 身 分 營 利 或 非 營 利 業 務 新 北 市 都 更 師 準 公 部 門 身 分 規 範? 代 表 誰 發 聲? 營 利 或 非 營 利 性? 任 務 : 強 化 民 眾 對 都 更 的 信 賴 基 礎 -- 宣 導 教 育 諮 詢 輔 導 整 合 -- 提 案 成 就 代 表 誰 發 聲? 沒 有 利 益 迴 避 的 問 題?! 05 思 維 & 行 為 對 權 利 人 的 表 現? 公 私 角 色 -- 人 格 分 裂? 表 裡 如 一? 不 同 角 色 扮 演 對 於 課 題 的 解 析 論 述 回 應?!
貳 我 是 誰 v.s 你 是 誰 基 本 課 題 的 釐 清 與 表 達 不 同 角 色 扮 演 對 同 一 課 題 的 回 應 舉 例 Q1: 都 市 更 新 重 建 採 自 組 更 新 會 委 託 建 商 代 位 實 施 擔 任 實 施 者, 何 者 對 地 主 較 有 利? 那 一 種 推 動 主 體 比 較 會 成 功? 舉 例 Q2: 整 合 期 間 採 協 議 合 建 簽 私 約, 後 以 權 利 變 換 方 式 辦 理 都 更 報 核, 未 來 分 配 價 值 若 有 差 異, 以 何 者 為 準? 既 採 公 開 透 明 的 權 利 變 換 送 件, 為 何 又 要 談 協 議 條 件? 舉 例 Q3: 都 市 更 新 同 意 書 有 幾 張? 建 商 要 求 出 具 全 部 同 意 書 可 以 嗎? 同 意 書 甚 麼 時 候 才 能 出 具? 出 具 後 能 不 能 撤 銷? 06
貳 我 是 誰 v.s 你 是 誰 基 本 課 題 的 釐 清 與 表 達 專 業 者 的 理 所 當 然?! 專 業 優 越 迷 失 風 險 與 數 字 陷 阱 名 詞 - 專 業 常 識 - 大 家 都 知 道 的 事 - 資 訊 盲 流 評 估 - 專 業 知 識 - 跨 領 域 專 業 規 劃 - 慣 性 操 作 價 值 - 數 字 量 化 - 新 舊 價 差 當 然 化 - 自 我 表 述 專 業 者 理 所 當 然 的 認 為 大 家 都 知 道 都 更 意 涵 用 語 表 達 唸 稿 化 常 識 化 隱 瞞 化 名 詞 要 點 表 述 建 蔽 率 \ 容 積 率 \ 建 築 量 體 權 狀 坪 \ 室 內 坪 \ 公 設 比 事 業 計 畫 權 利 變 換 共 同 負 擔 評 價 基 準 任 務 : 強 化 民 眾 對 都 更 的 信 賴 基 礎 --- 宣 導 教 育 諮 詢 輔 導 整 合 07
貳 我 是 誰 v.s 你 是 誰 基 本 課 題 的 釐 清 與 表 達 法 定 程 序 規 範 與 推 動 實 務 課 題 回 應 擬 訂 更 新 事 業 概 要 ( 可 省 略 ) 核 准 時 效 1 年 得 展 延 2 次 每 次 6 個 月 申 請 人 土 地 房 屋 所 有 權 人 預 定 實 施 者 確 認 基 地 範 圍 初 步 規 劃 構 想 公 聽 會 紀 錄 事 業 概 要 報 告 鄰 地 協 調 會 記 錄 更 新 單 元 劃 定 準 則 檢 討 概 要 同 意 書 土 地 建 物 人 數 及 面 積 1/10 擬 訂 更 新 事 業 計 畫 擬 訂 權 利 變 換 計 畫 ( 可 分 送 或 併 辦 ) 實 施 者 自 組 更 新 團 體 委 託 更 新 機 構 容 積. 規 劃 設 計 公 聽 會 紀 錄 事 業 計 畫 報 告 計 畫 同 意 書 政 府 劃 定 \ 自 行 劃 定 人 數 3/5 2/3 面 積 2/3 3/4 實 施 方 式 協 議 合 建 權 利 變 換 權 值 估 算. 選 屋 公 聽 會 紀 錄 權 利 變 換 報 告 含 估 價 報 告 參 與 權 變 調 查 選 屋 申 請 書 公 開 展 覽 30 日 100% 同 意 縮 短 為 15 日 公 辦 公 聽 會 更 新 審 議 會 審 議 權 利 變 換 實 施 都 市 更 新 條 例 第 36 條 規 定 申 請 政 府 代 拆 遷 拆 遷 建 照 申 請 核 定 發 布 實 施 變 更 事 業. 權 變 計 畫 因 應 102.04.26 大 法 官 釋 字 709 號 及 都 更 條 例 修 法 前 之 受 理 案 件 依 內 政 部 102.05.06 會 議 結 論 及 地 方 主 管 機 關 發 布 內 容 為 準 08
貳 我 是 誰 v.s 你 是 誰 基 本 課 題 的 釐 清 與 表 達 09 事 業 計 畫 同 意 書 簽 署 知 悉 內 容 與 私 權 契 約 的 聯 結 1. 同 意 簽 給 誰 - 確 認 實 施 者 (1) 都 市 更 新 會 (2) 委 託 專 業 機 構 實 施 2. 那 一 種 實 施 方 式 (1) 協 議 合 建 (2) 權 利 變 換 ( 折 價 抵 付 自 行 出 資 估 價 辦 理 方 式 ) 3. 計 畫 實 質 內 容 (1) 申 請 獎 勵 容 積 項 目 數 值 及 設 計 總 容 積 估 算 (2) 建 築 計 畫 ( 規 劃 設 計 ) 以 都 市 更 新 條 例 第 21 條 規 定 為 基 準, 並 可 作 為 參 與 公 聽 會 須 瞭 解 與 檢 核 的 基 本 事 項 棟 數 樓 層 數 結 構 單 層 戶 數 坪 數 建 材 設 備 等 級 一 樓 及 公 共 空 間 配 置 公 設 比 車 位 種 類 及 數 量. (3) 測 量 調 查 及 拆 遷 安 置 計 畫 (4) 信 託 計 畫 ( 不 動 產 信 託 - 產 權 資 金 \ 建 築 經 理 業 務 暨 信 託 ) (5) 財 務 計 畫 ( 共 同 負 擔 費 用 提 列 預 估 收 入 及 分 配 比 例 ) (6) 選 屋 原 則 表 明
貳 我 是 誰 v.s 你 是 誰 基 本 課 題 的 釐 清 與 表 達 權 利 變 換 價 值 分 配 基 本 概 念 實 施 者 分 配 更 新 後 價 值 = 實 施 者 提 供 資 金 支 付 政 府 核 定 之 共 同 負 擔 金 額 全 體 土 地 所 有 權 人 分 配 = 扣 除 共 同 負 擔 後 之 總 價 值 地 主 願 意 參 與 者 依 更 新 前 權 利 價 值 比 例 分 配 更 新 後 價 值 地 主 不 願 參 與 者 依 更 新 前 權 利 價 值 領 補 償 金 更 新 後 總 價 值 = 房 屋 + 汽 車 位 1 2 實 施 者 V.S 全 體 土 地 所 有 權 人 都 市 更 新 條 例 第 30 條 : 權 利 變 換 範 圍 內 之 土 地 所 有 權 人 按 其 權 利 價 值 比 例 共 同 負 擔, 並 以 權 利 變 換 後 應 分 配 之 土 地 及 建 築 物 折 價 抵 付 權 利 人 V.S 權 利 人 權 利 變 換 實 施 辦 法 第 10 條 : 各 土 地 所 有 權 人 分 配 價 值 = 全 體 土 地 所 有 權 人 分 配 總 價 值 各 土 地 所 有 權 人 更 新 前 權 利 價 值 比 例 估 價 師 鑑 價 政 府 核 定 為 準 10
貳 我 是 誰 v.s 你 是 誰 基 本 課 題 的 釐 清 與 表 達 更 新 後 價 值 分 配 與 共 同 負 擔 提 列 計 算 實 施 者 提 供 全 額 資 金 都 市 更 新 條 例 第 30 條 規 定 權 利 人 折 價 抵 付 共 同 負 擔 費 用 權 利 人 願 意 參 與 者 依 更 新 前 權 利 價 值 比 例 分 配 權 利 人 不 願 參 與 者 依 更 新 前 權 利 價 值 領 補 償 金 更 新 後 總 值 值 = 房 屋 + 汽 車 位 11 工 程 費 用 1. 拆 除 工 程 2. 營 建 3. 建 築 設 計 4. 鑑 界 5. 鑽 探 5. 建 築 相 關 費 用 6. 公 寓 大 廈 管 理 基 金 7. 開 放 空 間 費 用 8. 外 接 水 電 瓦 斯 工 程 費 9. 鄰 房 鑑 定 費 10. 公 共 設 施 費 用 ( 捐 地 協 闢 費 ) 權 利 變 換 費 用 1. 都 市 更 新 規 劃 費 2. 不 動 產 估 價 費 3. 更 新 前 測 量 費 4. 合 法 建 物 拆 遷 補 償 及 安 置 費 5. 佔 有 他 人 舊 違 章 拆 遷 補 償 費 6. 地 籍 整 理 貸 款 利 息 ( 自 有 資 金 及 銀 行 融 資 ) 稅 捐 ( 印 花 稅 及 房 地 互 易 營 業 稅 ) 管 理 費 用 1. 人 事 行 政 費 2. 營 建 工 程 管 理 3. 銷 售 管 理 費 4. 風 險 管 理 費 5. 信 託 管 理 費 容 積 移 轉 ( 辦 理 費 用 及 容 積 取 得 成 本 ) 都 市 計 畫 變 更 財 務 計 畫 成 本 分 析 參 照 政 府 頒 訂 之 都 市 更 新 事 業 及 權 利 變 換 計 畫 內 有 關 費 用 提 列 項 目 總 表 提 列 標 準 覈 實 計 列, 納 入 事 業 ( 權 變 ) 計 畫 經 政 府 核 定 為 準
貳 我 是 誰 v.s 你 是 誰 基 本 課 題 的 釐 清 與 表 達 共 同 負 擔 項 目 費 用 給 付 對 象 給 付 對 象 都 市 更 新 事 業 及 權 利 變 換 計 畫 內 有 關 費 用 提 列 項 目 備 註 營 造 單 位 協 力 單 位 拆 除 營 建 鑽 探 外 接 水. 電. 瓦 斯 管 線 工 程 F4: 捐 贈 公 共 設 施 工 程 開 闢 費 用 協 助 附 近 市 有 建 築 物 進 行 整 建 及 維 護 事 業 所 需 相 關 費 用 建 築 設 計 都 更 規 劃 不 動 產 估 價 更 新 前 測 量 鄰 房 鑑 定 地 籍 整 理 信 託 管 理 銷 售 管 理 公 設 捐 贈 檢 附 契 約 或 估 價 單 所 有 權 人 權 利 人 政 府 合 法 建 築 物 拆 遷 補 償 費 及 安 置 費 土 地 改 良 物 拆 遷 補 償 費 F4 公 共 設 施 用 地 : 捐 贈 土 地 成 本 地 上 物 拆 遷 補 償 費 鑑 界 建 築 相 關 規 費 開 放 空 間 基 金 印 花 稅 營 業 稅 都 市 計 畫 變 更 提 供 或 捐 贈 之 金 額 明 細 總 表 公 設 捐 贈 稅 規 費 專 款 融 資 機 構 貸 款 利 息 ( 自 有 資 金 + 融 資 ) 資 金 來 源 實 施 者 人 事 行 政 ( 營 建 工 程 ) 管 理 費 風 險 管 理 費 推 動 主 體 占 用 土 地 戶 占 有 他 人 土 地 之 舊 有 違 章 建 築 拆 遷 補 償 視 個 案 外 部 關 係 人 容 積 移 轉 取 得 成 本 及 行 政 費 用 有 則 提 列 12
貳 我 是 誰 v.s 你 是 誰 基 本 課 題 的 釐 清 與 表 達 事 業 計 畫 與 權 利 變 換 的 整 合 程 序 與 規 範 內 容 事 業 計 畫 核 定 總 容 積 ( 法 定 容 積 + 各 項 獎 勵 項 目 容 積 ) 及 建 築 規 劃 設 計 案 依 地 政 法 令 檢 討 計 算 更 新 後 登 記 房 屋 權 狀 坪 數 及 汽 車 位 ( 竣 工 後 依 地 政 機 關 登 記 坪 數 為 準 坪 數 差 異 辦 理 找 補 結 算 ) 權 利 變 換 實 施 方 式 13 實 施 者 訂 定 評 價 基 準 日 限 於 權 利 變 換 計 畫 報 核 日 前 六 個 月 內 各 單 位 房 屋 及 車 位 定 價 \ 更 新 後 房 屋 及 車 位 總 價 值 共 同 負 擔 總 額 由 實 施 者 出 資 權 利 人 以 更 新 後 價 值 折 價 抵 付 實 施 者 分 配 更 新 後 之 總 價 值 以 上 說 明 不 計 入 F6 實 施 者 處 理 佔 用 土 地 之 違 章 建 物 獎 勵 容 積 及 分 配 部 分 權 利 變 換 計 畫 依 政 府 核 定 為 準 扣 除 共 同 負 擔 總 額 後 之 更 新 後 房 屋 及 車 位 總 值 餘 額 歸 屬 土 地 所 有 權 人 及 權 利 人 依 各 宗 土 地 權 利 變 換 前 之 權 利 價 值 比 例 分 配 依 選 屋 表 明 原 則 辦 理 選 屋 不 動 產 估 價 師 查 估 評 定
貳 我 是 誰 v.s 你 是 誰 基 本 課 題 的 釐 清 與 表 達 土 地 使 用 分 區 及 建 蔽 率 容 積 率 使 用 分 區 建 蔽 率 % 容 積 率 % 住 宅 區 ( 案 例 ) 50% 300% 商 業 區 ( 案 例 ) 70% 440% 建 築 技 術 規 則 定 義 建 築 面 積 占 基 地 面 積 之 比 率 基 地 內 建 築 物 總 容 積 樓 地 板 面 積 與 基 地 面 積 之 比 口 語 化 說 明 案 例 說 明 住 宅 區 土 地 (1 樓 ) 蓋 多 滿 毎 坪 土 地 可 單 層 建 築 之 房 屋 面 積 建 蔽 率 60% 一 坪 土 地 可 蓋 單 層 0.6 坪 房 屋 含 室 內 主 建 物 及 公 設 面 積 土 地 蓋 多 少 面 積 每 坪 土 地 可 興 建 房 屋 主 建 物 坪 數 ( 假 設 未 移 作 陽 台 及 公 設 面 積 ) 容 積 率 300% 一 坪 土 地 可 蓋 3 坪 房 屋 主 建 物 不 含 陽 台 雨 遮 公 共 設 施 *. 各 行 政 區 土 地 使 用 分 區 之 建 蔽 率 容 積 率, 依 各 行 政 區 都 市 計 畫 書 圖 為 準 14
貳 我 是 誰 v.s 你 是 誰 基 本 課 題 的 釐 清 與 表 達 設 計 容 積 與 樓 層 數 的 關 聯 概 念 ( 假 設 案 例 說 明 ) 案 例 : 住 宅 區 建 蔽 率 50% 容 積 率 300% 土 地 453.75 坪 (1500m2 0.3025) 建 蔽 率 容 積 率 容 積 坪 可 登 記 多 少 權 狀 坪 數 樓 層 愈 高 容 積 坪 數 會 越 多? 15 建 物 單 層 可 建 面 積 =453.75 坪 毎 一 坪 土 地 可 單 層 建 築 0.5. 坪 = 226.8 坪 ( 法 定 + 都 更 30%+ 計 畫 道 路 容 移 40%) 總 容 積 坪 = 2314 容 積 坪 453.75 坪 每 坪 土 地 興 建 3 容 積 坪 = 1361.25 容 積 獎 勵 估 值 1.7( 政 府 核 定 為 準 ) 地 政 機 關 登 記 房 屋 權 狀 坪 數 = 主 建 物 + 陽 台 + 雨 遮 + 公 設 面 積 住 宅 區 經 驗 值 速 算 = 2314 容 積 坪 係 數 1.65 = 3818 坪 註 1. 容 積 坪 不 完 全 等 於 主 建 物, 部 分 容 積 坪 可 能 設 計 為 陽 台 或 公 設 面 積 註 2. 以 上 權 狀 坪 數 未 計 汽 車 停 車 空 間 面 積 註 3. 係 數 1.65 會 隨 使 用 分 區 建 築 設 計 地 下 層 數 變 動, 係 數 愈 高 公 設 越 高, 容 積 坪 不 會 增 加 2314 容 積 坪 15 樓 = 每 一 層 154 坪 2314 容 積 坪 20 樓 = 每 一 層 116 坪 總 容 積 坪 數 不 會 因 樓 層 數 蓋 愈 高 而 增 加 僅 影 響 各 層 容 積 坪 數 配 置 及 空 地 多 寡 2314 容 積 坪 2314 容 積 坪
貳 我 是 誰 v.s 你 是 誰 基 本 課 題 的 釐 清 與 表 達 建 築 與 地 政 的 關 連 性 圖 示 主 建 物 騎 樓 附 屬 建 物 陽 台 雨 遮 露 台 ( 使 用 權 ) 騎 樓 樓 地 版 容 積 樓 地 版 容 積 樓 地 版 容 積 樓 地 版 容 積 樓 地 版 容 積 樓 地 版 容 積 樓 地 版 容 積 樓 地 版 樓 地 板 門 廳 門 廳 梯 廳 屋 突 樓 電 梯 間 管 道 間 權 狀 坪 數 = 騎 樓 + 主 建 物 + 附 屬 建 物 ( 陽 台 雨 遮 ) + 公 設 持 分 面 積 + 汽 車 位 持 分 面 積 銷 售 總 價 = 房 屋 坪 數 房 屋 單 價 + 汽 車 位 數 車 位 單 價 + 露 台 坪 數 房 屋 單 價 折 減 率 地 上 層 公 設 面 積 門 廳 樓 電 梯 間 屋 凸 服 務 設 施 16 汽 車 位 持 分 車 道 空 間 及 停 車 位 個 案 檢 討 機 車 位 機 房 汽 車 空 間 汽 車 空 間 汽 車 空 間 水 箱 機 房 門 廳 梯 廳 樓 電 梯 間 管 道 間 地 上 層 公 設 面 積 樓 電 梯 間 機 房 水 箱 機 車 位
參 都 更 推 動 常 見 之 認 知 差 異 課 題 回 應 化 繁 為 簡 說 要 旨 : 說 明 上 課 01. 重 建 模 式 認 知 -- 傳 統 重 建 V.S. 都 市 更 新 02. 推 動 主 體 認 知 -- 自 組 更 新 會 V.S. 委 託 都 更 機 構 實 施 03. 合 建 模 式 認 知 -- 都 更 權 變 V.S. 傳 統 合 建 04. 分 配 模 式 認 知 -- 傳 統 合 建 V.S. 都 更 權 變 05. 實 施 方 式 認 知 -- 協 議 合 建 V.S. 權 利 變 換 06. 實 體 分 配 認 知 -- 實 質 坪 數 與 虛 擬 價 格 的 感 受 07. 價 格 時 點 認 知 -- 權 變 核 定 價 格 與 銷 售 市 價 找 補 時 點 08. 自 我 價 值 認 知 -- 相 對 價 值 與 絕 對 價 值 的 人 性 衝 突 09. 履 約 保 障 認 知 -- 合 建 保 證 金 與 信 託 之 差 異 10. 審 議 風 險 認 知 -- 公 部 門 審 議 與 私 權 契 約 之 差 異 與 聯 結 11. 政 府 態 度 認 知 -- 多 數 同 意 參 與 及 少 數 堅 持 己 見 的 零 和 遊 戲 人 云 亦 云 聽 說 不 怕 地 主 去 問 人, 只 怕 問 錯 人! 17
參 都 更 推 動 常 見 之 認 知 差 異 課 題 回 應 1. 重 建 模 式 認 知 -- 傳 統 重 建 V.S. 都 市 更 新 都 市 更 新 獎 勵 與 公 權 力 是 個 案 受 規 範 與 受 約 束 的 對 價 關 係! 開 發 方 式 傳 統 重 建 都 市 更 新 - 權 利 變 換 同 意 門 檻 100% 多 數 決 更 新 容 積 無 獎 勵 F0 法 定 容 積 50% + F4 原 建 容 積 + F0 30% + F4 稅 賦 減 免 無 減 免 四 大 稅 賦 減 免 申 請 建 照 全 部 地 主 土 地 權 利 文 件 免 附 土 地 權 利 證 明 文 件 產 權 登 記 建 商 辦 理 產 權 登 記 政 府 囑 託 登 記 爭 議 處 理 法 院 民 事 訴 訟 異 議 處 理 或 行 政 救 濟 法 令 規 範 私 權 - 自 由 約 定 無 強 制 性 都 市 更 新 條 例 相 關 法 令 約 束 規 範 法 定 程 序 全 部 地 主 同 意 後 申 請 建 照 自 劃 更 新 單 元 事 業 概 要 事 業 計 畫 權 利 變 換 計 畫 基 地 範 圍 集 中 連 續 任 意 組 合 劃 定 單 元 不 得 任 意 變 更 產 權 分 配 自 行 協 議 政 府 制 定 共 同 費 用 負 擔 項 目 標 準 三 家 鑑 價 公 司 估 價 \ 審 議 核 定 規 劃 審 議 無 更 新 審 議 ( 設 計 ) 原 則 \ 幹 事 會 \ 審 議 會 18
參 都 更 推 動 常 見 之 認 知 差 異 課 題 回 應 2. 推 動 主 體 認 知 -- 自 組 更 新 會 V.S. 委 託 都 更 機 構 實 施 比 較 項 目 自 組 更 新 會 委 託 事 業 機 構 代 理 實 施 委 託 建 商 實 施 主 體 屬 性 更 新 自 建 委 建 - 管 理 型 實 施 者 類 似 建 商 合 建 成 立 條 件 執 行 運 作 依 都 市 更 新 團 體 設 立 與 解 散 辦 法 規 定 辦 法 理 事 會 會 員 大 會 決 議 委 託 專 業 機 構 專 案 輔 導 取 得 土 地 及 合 法 建 物 所 有 權 人 之 事 業 計 畫 同 意 比 例 門 檻 委 託 專 業 機 構 專 案 管 理 提 案 經 地 主 會 議 決 議 建 商 主 導 規 劃 執 行 方 案 經 地 主 認 同 後 統 籌 執 行 團 隊 聘 任 更 新 會 遴 選 代 理 實 施 者 遴 選 建 商 聘 任 資 金 來 源 自 行 籌 資 ( 提 供 現 金 或 各 自 辦 理 房 地 抵 押 融 資 ) 建 商 出 資 自 辦 融 資 前 期 資 金 所 有 權 人 自 行 負 擔 建 商 自 行 負 擔 資 金 管 理 資 金 委 由 銀 行 信 託 專 戶 管 理 品 牌 效 益 購 屋 者 考 量 品 質 專 業 售 服 品 牌 效 益 依 建 商 信 譽 品 牌 實 績 別 權 益 負 擔 地 主 分 回 100% 銷 售 款 項 優 先 償 還 共 同 負 擔 地 主 共 同 負 擔 折 價 抵 付 風 險 承 擔 利 潤 及 風 險 所 有 權 人 承 受 利 潤 及 風 險 建 商 承 受 19
參 都 更 推 動 常 見 之 認 知 差 異 課 題 回 應 推 動 主 體 考 量 決 定 因 素 出 錢 做 事 風 險 ( 資 金 籌 措 V.S. 風 險 承 受 ) 推 動 階 段 支 付 ( 共 同 負 擔 ) 費 用 執 行 階 段 支 付 ( 共 同 負 擔 ) 費 用 事 務 費 及 專 業 單 位 評 估 分 析 及 擬 訂 建 築 設 計 營 建 工 程 拆 遷 安 置 各 階 段 計 畫 所 需 作 業 費 與 雜 項 產 權 登 記 管 理 基 金 人 事 管 銷. 參 照 政 府 頒 訂 之 都 市 更 新 事 業 及 權 利 變 換 計 畫 內 有 關 費 用 提 列 項 目 總 表 提 列 更 新 單 元 內 所 有 權 人 願 意 自 行 出 資 者 的 比 例 有 多 少? 是 否 願 意 承 擔 實 施 風 險? 願 意 提 供 現 金 或 以 所 有 土 地 房 屋 設 定 抵 押 向 銀 行 辦 理 融 資, 自 負 盈 虧 風 險 多 數 人 願 出 資 支 付 共 同 負 擔 多 數 人 不 願 出 資 支 付 共 同 負 擔 自 組 都 市 更 新 會 委 託 專 業 管 理 如 建 築 經 理 公 司 委 託 專 業 機 構 實 施 如 建 築 經 理 公 司 營 造 廠 建 設 公 司 委 託 專 業 機 構 實 施 出 資 擔 任 實 施 者 如 建 設 公 司 採 折 價 抵 付 支 付 評 選 機 制 並 依 推 動 主 體 方 式 差 異 簽 屬 各 類 型 委 託 契 約 ( 屬 私 約 性 質 ) 20
參 都 更 推 動 常 見 之 認 知 差 異 課 題 回 應 3. 合 建 模 式 認 知 -- 都 更 權 變 V.S. 傳 統 合 建 都 更 程 序 法 令 規 範 V.S. 民 間 交 易 習 慣 模 式 政 府 機 制 構 面 法 制 規 範 程 序 單 元 發 起 劃 定 更 新 事 業 概 要 更 新 事 業 計 畫 權 利 變 換 計 畫 審 查 及 審 議 機 制 政 策 面 協 議 值 vs 權 變 值 規 劃 評 估 實 施 條 件 協 調 整 合 地 主 意 願 更 新 合 作 契 約 內 容 資 訊 面 推 動 面 實 施 者 品 牌 信 任 所 有 權 人 關 切 課 題 契 約 中 心 融 資 信 託 履 約 保 證 執 行 面 規 劃 塑 造 建 物 價 值 控 管 營 建 品 質 進 度 物 業 管 理 維 護 保 固 認 知 缺 口 委 託 實 施 v.s 商 業 交 易 市 場 構 面 基 地 條 件 實 施 者 推 動 機 制 市 場 景 氣 變 動 風 險 21 建 設 專 案 管 理 意 願 - 整 合 - 權 益 - 負 擔 - 保 障 - 實 施 動 態 環 境 與 時 程 不 可 掌 控 之 不 確 定 風 險
參 都 更 推 動 常 見 之 認 知 差 異 課 題 回 應 4. 分 配 模 式 認 知 -- 傳 統 合 建 V.S. 都 更 權 變 都 市 更 新 權 利 變 換 是 那 一 種 合 作 開 發 模 式? 都 更 是 合 建 V.S. 合 建 是 都 更 提 供 土 地 V.S. 提 供 資 金 投 資 分 配 比 例 V.S. 委 託 承 攬 代 工 商 業 交 易 談 判 與 協 商 權 值 及 負 擔? 合 資 投 資 股 東 依 股 權 分 配 權 值 與 負 擔 義 務? 委 託 承 攬 代 工 取 回 代 墊 資 金 及 風 險 管 理 費? 22
參 都 更 推 動 常 見 之 認 知 差 異 課 題 回 應 5. 都 市 更 新 實 施 方 式 認 知 -- 協 議 合 建 V.S. 權 利 變 換 協 議 合 建 與 權 利 變 換 皆 是 都 市 更 新 的 實 施 方 式 ( 都 更 條 例 #25) 權 利 變 換 相 對 於 協 議 合 建 實 施 方 式 享 有 法 制 規 範 上 的 公 權 力 協 助 或 獎 勵 機 制 1. 權 利 變 換 是 透 過 公 平 公 開 透 明 的 估 價 機 制 及 政 府 的 審 議 機 制 核 定 分 配 權 值, 所 有 權 人 與 實 施 者 均 無 法 自 由 主 張 2. 事 業 計 畫 階 段 之 同 意 比 例 較 低 ( 都 更 條 例 #22.25.25-1) 3. 權 利 變 換 異 議 處 理 或 行 政 救 濟 ( 都 更 條 例 #32) 4. 申 請 建 照 實 施 者 免 檢 附 土 地 等 權 利 證 明 文 件 ( 都 更 條 例 #34) 5. 申 請 政 府 代 為 強 制 拆 遷 ( 都 更 條 例 #36) 6. 更 新 完 成 列 冊 送 請 主 管 機 關 辦 理 囑 託 登 記 ( 都 更 條 例 #43) 7. 享 有 土 地 增 值 稅 及 契 稅 的 減 免 ( 都 更 條 例 #46) 協 議 合 建 方 式 因 免 辦 理 權 利 變 換 計 畫 審 議, 時 程 會 較 快 23
參 都 更 推 動 常 見 之 認 知 差 異 課 題 回 應 6. 實 體 分 配 認 知 實 質 坪 數 與 虛 擬 價 格 的 感 受 傳 統 合 建 分 配 坪 數 V.S. 權 利 變 換 分 配 價 值 7. 價 格 時 點 認 知 權 變 核 定 價 格 與 銷 售 市 價 找 補 時 點 權 變 核 定 時 點 確 認 權 益 V.S. 核 定 後 銷 售 價 格 變 動 權 益 8. 自 我 價 值 認 知 相 對 價 值 與 絕 對 價 值 的 人 性 衝 突 認 同 整 體 相 對 增 額 價 值 V.S. 爭 議 個 人 絕 對 分 配 價 值 9. 履 約 保 障 認 知 合 建 保 證 金 與 信 託 之 差 異 信 託 V.S. 續 建 機 制 V.S. 地 主 提 供 土 地 融 資 24
參 都 更 推 動 常 見 之 認 知 差 異 課 題 回 應 10. 審 議 風 險 認 知 公 部 門 審 議 與 私 權 契 約 之 差 異 與 聯 結 法 定 同 意 書 審 議 核 定 行 政 處 分 V.S. 私 部 門 契 約 書 協 議 保 障 11. 政 府 態 度 認 知 多 數 同 意 參 與 及 少 數 堅 持 己 見 的 零 和 遊 戲 多 數 同 意 落 實 都 更 立 法 意 旨 V.S. 少 數 堅 持 保 障 財 產 權 都 更 權 利 變 換 機 制 V.S. 民 間 交 易 習 慣 模 式 傳 統 協 議 開 盤 不 理 估 價, 審 議 開 始 付 代 價 基 本 協 議 承 諾 少 要 補 權 變 分 配 審 議 多 要 給 都 更 非 零 即 百 進 入 公 開 展 覽 問 題 真 正 開 始 翻 盤 總 在 後 頭 協 議 私 權 約 定 v.s 審 議 行 政 處 分 開 發 商 真 協 議 假 權 變 v.s 真 協 議 真 權 變 權 利 人 25 司 法 政 府 行 政
肆 認 知 都 市 更 新 整 合 推 動 構 面 跨 領 域 與 價 值 整 合 的 事 業 -- 實 踐 公 共 利 益 實 現 私 權 利 益 四 個 參 與 都 市 更 新 事 業 推 動 的 主 體 公 私 有 權 利 人 土 地 所 有 權 人 建 物 所 有 權 人 他 項 權 利 人 政 府 ( 都 更 主 管 機 關 各 事 權 主 管 機 關 ) 都 市 更 新 的 責 任 整 理 過 去 調 和 現 況 問 題 擘 劃 未 來 實 施 者 都 市 更 新 會 委 託 實 施 管 理 型 實 施 者 26 公 有 土 地 管 理 人 都 市 更 新 為 一 項 總 合 政 治 社 會 經 濟 實 質 文 化 等 多 重 且 相 互 關 連 目 的 之 都 市 事 務 專 業 技 術 服 務 單 位 開 發 規 劃 建 築 地 政 估 價 都 計 金 融 信 託 建 經 營 造 財 稅 法 律.. 都 更 很 難 本 來 就 難 投 資 型 實 施 者 公 眾 利 益 看 見 人 性
肆 認 知 都 市 更 新 整 合 推 動 構 面 傳 統 合 建 思 維 看 待 都 更 重 建, 權 益 分 配 誰 說 的 算 數? 都 市 更 新 事 業 傳 統 私 契 與 更 新 法 制 合 作 興 建 的 混 合 體 存 在 相 互 間 動 態 影 響 因 素 和 多 元 且 可 預 期 的 衝 突 行 為 都 更 不 是 素 地 新 建, 遊 戲 規 則 具 有 權 益 不 可 排 他 性! 1. 都 市 更 新 權 利 人 地 主 的 特 質 - 住 戶 的 思 維 - 專 業 不 對 等 是 否 有 急 迫 性? 意 見 是 否 整 合? 權 益 是 否 保 障? 2. 都 市 更 新 事 業 代 理 風 險 逆 向 選 擇 - 有 沒 有 選 錯 人? 道 德 風 險 - 有 沒 有 不 公 平? 風 險 態 度 - 有 沒 有 同 理 心? 都 市 更 新!? 要 保 障 地 主 權 益 27
肆 認 知 都 市 更 新 整 合 推 動 構 面 挑 戰 整 合 技 術 工 程 與 本 位 主 義 及 人 性 的 事 業 依 法 行 政 職 權 本 位 行 政 效 能 行 政 失 靈 權 利 關 係 人 土 地 所 有 權 人 建 物 所 有 權 人 他 項 權 利 人 管 理 人 土 地 占 用 人 房 地 承 租 人 限 制 處 分 關 係 人 價 值 判 準 政 府 ( 跨 單 位 整 合 ) 法 制 規 範 時 空 變 動 的 整 合 環 境 利 益 算 計 專 業 技 術 服 務 單 位 開 發 規 劃 建 築 地 政 估 價 都 計 金 融 信 託 建 經 營 造 財 稅 法 律.. 實 施 者 都 市 更 新 會 管 理 型 實 施 者 投 資 型 實 施 者 私 權 認 知 代 理 風 險 交 易 成 本 主 體 競 爭 以 誰 為 中 心 法 制 面 規 範! 專 業 面 技 術 正 推 動 面 價 值? 專 業 思 維 28
伍 溝 通 沒 有 技 巧 -- 只 有 內 外 一 致 的 尊 重 與 同 理 心 專 業 者 提 供 都 市 更 新 推 動 的 負 面 案 例? 省 思 不 當 案 例 形 成 反 都 更 教 材 證 據 確 鑿, 言 之 有 理 V.S 似 是 而 非, 混 淆 視 聽 都 市 更 新 沒 有 受 害 者!? 都 市 更 新 不 是 意 識 形 態 的 戰 場 把 動 嘴 負 面 批 評 的 損 耗 轉 化 為 具 體 的 正 面 行 動 實 踐 時 間 序 列 看 見 真 相 -- 告 別 對 立 與 分 化 的 年 代 這 句 話 太 沈 重 ---- 送 走 今 天 拆 王 家, 明 天 拆 你 家! 短 空 長 多 再 啟 新 局 -- 找 回 群 體 的 熱 情 與 和 諧 29
伍 溝 通 沒 有 技 巧 -- 只 有 內 外 一 致 的 尊 重 與 同 理 心 都 更 事 業 是 長 期 信 任 價 值 的 建 立 模 擬 多 重 角 色 扮 演 的 分 寸 拿 捏 基 礎 思 維 要 相 信 都 更 法 制 會 讓 資 訊 公 開 透 明 都 更 實 施 者 不 是 計 畫 核 定 就 能 拆 屋! 要 相 信 每 一 個 人 都 有 指 導 老 師 都 是 一 樣 聰 明 不 要 騙 人, 對 方 或 許 不 夠 專 業, 但 他 不 笨! 當 扮 演 不 同 角 色 時, 如 何 回 應 同 一 個 問 題 對 方 看 我, 比 自 己 看 自 己 更 清 楚! 30
伍 溝 通 沒 有 技 巧 -- 只 有 內 外 一 致 的 尊 重 與 同 理 心 都 更 事 業 是 長 期 信 任 價 值 的 建 立 模 擬 多 重 角 色 扮 演 的 分 寸 拿 捏 表 達 回 應 認 知 政 府 部 門 傳 遞 公 開 資 訊 的 回 應 與 作 為 不 要 雞 同 鴨 講 自 圓 其 說 專 業 用 語 與 文 書 如 何 白 話 淺 顯 讓 參 與 者 聽 得 懂 看 得 懂 回 想 自 己 是 學 生 協 議 合 建 權 利 變 換 強 制 執 行 不 是 都 更 的 三 部 曲 財 產 信 任 交 付 不 要 引 發 社 區 鄰 居 對 立 31
伍 溝 通 沒 有 技 巧 -- 只 有 內 外 一 致 的 尊 重 與 同 理 心 都 市 更 新 要 讓 參 與 者 晚 上 睡 得 很 安 穩 都 市 更 新 不 要 汙 名 化 實 施 者 要 讓 大 家 都 知 道 : 權 利 變 換 制 度 下 的 都 更 機 制, 誰 是 最 大 獲 利 者 都 市 更 新 溝 通 整 合 要 建 立 整 合 規 範 公 信 力 平 台 要 讓 大 家 都 知 道 : 參 與 都 市 更 新 必 須 遵 守 法 制 與 遊 戲 規 則 都 更 專 業 倫 理 要 從 教 育 著 手 以 及 學 會 懂 得 說 不 要 讓 大 家 都 知 道 : 都 市 更 新 市 場 的 良 幣 與 劣 幣 在 那 裏 32 1
陸 專 業 倫 理 與 溝 通 技 巧 意 涵 闡 釋 一 體 三 構 面 意 涵 融 合 對 的 人 善 的 念 頭 好 的 氣 場 及 公 權 力 機 制 平 台 人 倫 理 具 有 內 在 正 向 的 認 知 思 維 內 在 的 傳 統 美 德 正 向 平 衡 的 思 維 友 善 的 道 德 態 度 專 業 - 專 業 的 參 與 人 權 利 人 實 施 者 專 技 單 位 政 府 部 門 建 構 對 自 我 角 色 定 位 的 認 知 & 應 知 悉 的 專 業 智 能 基 礎 善 的 念 頭 形 塑 信 任 與 尊 重 的 氛 圍 環 境 對 的 人 一 體 三 構 面 公 權 力 保 障 參 與 者 好 的 氣 場 溝 通 技 巧 外 部 舉 止 禁 得 起 長 期 檢 驗 口 頭 報 告 的 語 彙 ( 言 語 ) 整 合 行 為 的 顯 現 ( 行 為 ) 書 面 資 料 的 揭 露 ( 驗 證 ) 組 合 參 與 提 高 推 動 成 功 機 率 公 權 力 機 制 - 貫 徹 程 序 正 義 尊 重 多 數 保 障 少 數, 矯 正 負 面 人 性 33
柒 結 語 釋 字 709 優 質 進 化 -- 都 市 更 新 跨 世 代 的 事 業 公 共 服 務 專 業 者 淡 定 調 整 迎 接 新 局 協 力 組 織 掌 握 動 態 紀 律 優 先 喜 悅 分 享 在 下 筆 的 瞬 間, 畫 出 來 的 第 一 個 想 法 不 可 以 是 錢, 一 定 要 是 人 因 為 想 法 的 原 點 是 人, 畫 出 來 的 圖 就 會 是 人 住 的 房 子, 而 不 是 錢 的 房 子 這 是 一 個 建 築 人 應 該 要 擔 負 的 任 務, 而 要 做 到 這 點 背 後, 其 實 需 要 非 常 多 的 經 驗 累 積 資 料 來 源 -- LAFON MAGAZINE 楠 弘 雜 誌 2013.02 期 PP.38 毛 森 江 建 築 師 專 訪 34